江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3258号上诉人(原审原告、反诉被告):万开舜，男，1954年10月1日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：梅生，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):宝应县大地农业机械有限公司，住所地宝应县安宜东路43号。法定代表人：吴宝东，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兆云，江苏淮左律师事务所律师。被上诉人(原审被告):宝应县农业农村局，住所地宝应县泰山东路52号。法定代表人：吴爱平，该局局长。委托诉讼代理人：梁永巍，江苏淮左律师事务所律师。上诉人万开舜因与被上诉人宝应县大地农业机械有限公司（以下简称大地公司）、宝应县农业农村局房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2019）苏1023民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万开舜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持万开舜的诉讼请求或者发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为大地公司将圆弧门市房出售给案外人，万开舜知晓并认可，进而认为双方己经协商一致解除了圆弧门市房产买卖协议，显然错误。理由如下：1.不动产房屋买卖法律规定应当为书面协议，本案中没有任何书面的解除合同的证据。2.一审法院认为大地公司将圆弧门市房出售给案外人，万开舜知晓并认可，显然是错误的。双方签订协议时，该圆弧门市由大地公司出租他人使用，应由大地公司处理与案外人的关系，依合同相对论，万开舜只能要求大地公司按协议履行。3.一审认为购房款收据表明圆弧门市房不再作为收款对象，显属错误。4.一审认为付款情况印证万开舜放弃圆弧门市房的购买显然错误。大地公司违反协议，没有按合同履行，没有按约定交清房产和用地，没有达到第二次付款的条件，其在2005年7月办理房产证书后，没有交付万开舜，更谈不上达到第三次付款的条件，其也不能向万开舜主张剩余款项，这才是客观事实。5.一审法院推断万开舜购房款存在困难，进而认为万开舜自愿放弃购买圆弧门市房,无事实与法律依据。二、一审法院认为本案己过诉讼时效错误。1.本案为不动产物权纠纷，大地公司至目前没有交清房产及用地，显然不适用诉讼时效的规定。2.催款通知书、2019年8月19日将其中4本房产证邮交万开舜、大地公司在本次诉讼的过程将个人临时条据换成正式收据，表明大地公司还在履行协议义务，因而诉讼时效中断，从而表明本案未过诉讼时效。3.大地公司显然存在违约行为。万开舜一直在沟通，要求按协议履行。三、宝应县农业农村局是本案的适格被告。早在宝应县农机局合并到宝应县农业农村局前，大地公司名存实亡，一切财务实际上由该局管理，合并后，由宝应县农业农村局实际管理，作为实际控制人,符合诉讼主体资格。四、一审法院认为万开舜应支付剩余房款，明显错误。大地公司没有按协议约定交清房产及用地，不符合支付条件，因而其从没有提起付剩余房款的要求，其要求剩余房款的请求超出诉讼时效。大地公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。1.万开舜因资金紧张自愿放弃购买圆弧门市房。8份收据可以看出购买房屋的变化。一审证人周某,4陈述可见其与万开舜多次因房屋使用发生矛盾，万开舜从未向大地公司主张权利。2.万开舜的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审证人周某,4陈述可见，万开舜2005年7月左右就知道圆弧门市房重新出售，2019年才主张超过时效。换据行为只能证明大地公司一直向其主张权利，不构成时效中止、中断。大地公司与万开舜签订的七份合同是相对独立的，应适用债权的诉讼时效并且分别适用。3.宝应县农业农村局不是适格主体。宝应县农业农村局辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。宝应县农业农村局不是适格被告，不应承担任何责任。宝应县农业农村局不是合同当事人，对签订及履行过程未参与、不知情。大地公司具有独立法人资格，应依法独立享有民事权利和承担民事义务。宝应县农业农村局与大地公司没有隶属及实际控制关系。万开舜向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告给付万开舜房租损失408000元、房屋损失872180元及违约金61400元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：万开舜与大地公司于2001年12月12日签订7份房产买卖协议，万开舜为乙方，大地公司为甲方，7份协议约定：万开舜购买大地公司位于宝应县安宜东路43号大楼底层最东面圆弧门市一间、大楼第二层、第三层、第四和第七层、第五层、第六层以及大楼后侧平房共7处房产，除圆弧门市房仅约定每平米售价4600元面积待测量外，其他6处房产总价合计890000元，合同还对付款方式、房产交付及产权证办理、违约金等进行了约定。协议签订后，万开舜于2001年12月20日按约定交付大地公司首期50%的购房款550000元，其后陆续给付8笔购房款，截止2005年2月4日，万开舜共付购房款计614000元。万开舜交付首期房款后，大地公司至今没有按协议将大楼底层最东面圆弧门市一间交付万开舜，大楼第二层、第五层超期交付近40日，大楼后侧平房、空地超期半年才交付，部分空地被他人占用，至今没有交付房产证及土地证。由于大地公司未履行，万开舜一直要求按协议履行，后大地公司名存实亡，一直没有明确答复，现大地公司合并至宝应县农业农村局。由于大地公司存在上述违约行为，万开舜要求赔偿违约金、房屋损失及房租收益。大地公司一审辩称：1.万开舜起诉没有事实依据，万开舜因为资金不足，自己放弃购买，后来大地公司委托中介重新出售房屋，最后出售房屋与万开舜约定的价格还低，出售房产是因为公司改制，急需资金处理员工的善后；2.万开舜的诉讼请求已过诉讼时效，大地公司与万开舜2001年12月12日签订房产买卖协议后万开舜因资金紧张放弃购买。2003年2月23日大地公司与第三人签订售房协议。2005年7月大地公司将所涉另外六本房产证出示给万开舜，即使大地公司出现一房二卖的情形，万开舜当时是知道这个情况的，况且万开舜一直居住在涉案房屋的这幢楼上，在涉案房屋刚刚出卖时，万开舜与案外人还因为二楼平台的一个门多次发生争吵，可以看出万开舜在2005年7月就知道房屋重新出售的事实，故超过诉讼时效。3.即使法院认定大地公司一房二卖，万开舜的诉讼请求过高，按照相关法律规定，如实退还万开舜的付款，违约金为所付款项的10%计算。4.根据合同的相对性，本案与宝应县农业农村局无关，综上，请求法庭驳回万开舜的诉讼请求。宝应县农业农村局一审辩称：1、本案所涉及的房产买卖协议，系万开舜与大地公司双方签订的，宝应县农业农村局在全部协议的签订及履行的过程中既未参与也不知情，不是本案的主体，不应列为被告；2.宝应县农业农村局不是大地公司的实际管理人，宝应县农业农村局的财产属于国家所有，宝应县农业农村局既不是讼争的主体，也无权提供担保，万开舜要求宝应县农业农村局承担责任缺乏法律依据；3.大地公司为独立法人，其民事法律行为的后果应由其自行承担。综上，万开舜的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。大地公司向一审法院反诉请求：1、判令万开舜支付购房款276000元及利息（以276000元基数，从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；2、本案的反诉费用由万开舜承担。事实及理由：2001年12月12日，大地公司与万开舜签订了6份《房屋买卖协议》，协议对房屋的价格、质量、付款方式等作了明确约定。合同签订后，大地公司按照合同约定交付房屋，并办理了房产证；万开舜陆续支付了部分房款614000元，尚欠付款276000元。大地公司多次向万开舜讨要剩余房款，万开舜不予理睬。万开舜一审辩称：大地公司的反诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。理由在于，双方当事人之间房屋买卖协议一共为7份，在万开舜交付首期款后，大地公司没有按照约定履行，所以之后的付款条件不成就。一审法院认定事实，2001年12月12日，就大地公司所有的位于宝应县安宜东路43号大楼内房产，双方签订了7份房产买卖协议，内容摘要如下:1.底层最东面圆弧门市，价格约定4600元/平方米，面积以房产公司测算为准，大地公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万开舜交付所购买的全部房产；2.第二层全部（包括底层现有通道一间，即底层由东向西第四间，还有东阳台），总价336000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万开舜交付所购买的全部房产；3.第三层（招待所），包括招待所的原有公司所有物件，总价260000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起45天内向万开舜交付所购买的全部房产；4.第四层、第七层全部（包括西阳台），总价72000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万开舜交付所购买的全部房产；5.第五层全部房产，总价64000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万开舜交付所购买的全部房产；6.第六层全部房产，总价48000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万开舜交付所购买的全部房产；7.大楼后侧张国兰住房由北向南第三间顺次至第十一间，计平房8间，总价102000元，另加大楼后侧至东大门所有空地归万开舜长期使用，万开舜一次性付给农机公司使用费8000元，合计110000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起30天内向万开舜交付所购买的全部房产；除圆弧门市外，上述6处房产合同总价为890000元。以上7份协议对房款的付款方式统一约定为：乙方（万开舜）确定购买甲方（大地公司）的房产后，必须向甲方交付所购房产总额的50%作为购房款；甲方向乙方交清房产和用地后，乙方再向甲方交付所购房产总价款的20%；其余款项待甲方将乙方购买的房产的《房产证》和《土地使用证》过户到乙方名下，并交付给乙方后，乙方向甲方交纳余下30%房款。2001年12月20日，万开舜付给大地公司首笔购房款550000元，其后万开舜陆续付款给大地公司，截止2005年2月4日，万开舜先后付给大地公司包含首付款在内的购房款共9笔计614000元。大地公司收到首付款550000元后，陆续将除圆弧以外的六处房产交付万开舜使用。2003年1月23日，大地公司以每平方米4580元的价格将底层最东面圆弧门市转卖给案外人周为民、周某,4，双方签订售房协议，将圆弧门市过户并交付给案外人占有使用多年。另外，大楼第五层、第六层已由万开舜转卖给他人。万开舜所购买的安宜东路43号104室、安宜东路43号2、3层、安宜东路43号4、7层、安宜东路43号后侧平房103-110室四处房产产权，大地公司已于2005年7月25日过户至万开舜名下并办理了房产证书，因万开舜未能缴清剩余房款276000元，上述房产证原件由大地公司保管。2019年8月19日，大地公司将剩余房产证四本邮寄万开舜，万开舜已签收。双方因房产的交付、购房尾款的缴纳问题协商未果，遂起诉至一审法院。一审法院认为，一审本案本诉的争议焦点可以归纳三个方面：1.万开舜对大地公司另行出售给第三人房产的事实，是否知晓并认可？2.万开舜诉求的违约金是否过高？万开舜的诉讼时效是否已超过？3.宝应县农业农村局是否为本案适格被告？对于争议焦点一，一审法院认为，大地公司将圆弧门市出售给案外人，万开舜知晓并认可。理由在于：首先，万开舜长期未主张权利，不合常理。圆弧门市于2003年转售案外人并办理了房产交付及产权过户手续，如果万开舜确实按照其与大地公司签订的房产买卖协议履行了缴纳购房款义务，那么作为正常人的万开舜定会向大地公司或案外购房人提出异议或主张自己权利，不可能在2003年至2019年长达16年期间里任由案外人占有、使用、收益自己出资购买的房产。然而，没有证据证明万开舜在本次诉讼之前为此而向侵权人主张过任何权利。其次，购房款收据表明圆弧门市不再作为收款对象。2001年12月20日，大地公司出具的550000元购房款收据上注明：“农机综合楼由西向东第15间，另2-7层，即后院平房”。经实地考察上述第15间即是大楼底层的圆弧门市房，由此可知，首付购房款550000元中包含了圆弧门市的首付款，但大地公司出具的2002年1月20日9000元、2002年2月2日30000元、2002年10月21日2000元的购房款收据上则注明：“综合楼2-7层购房款”，不再包含底层圆弧门市购房款，由此可知，圆弧门市不再作为大地公司收款对象。最后，付款情况印证万开舜放弃了圆弧门市的购买。按万开舜所称，2001年12月20日首付大地公司包括圆弧门市在内的七处房产总价款的50%，即550000元，由此可知，七处房产总价款应为1100000元。即便如万开舜所称的大楼二层、五层及后侧平房超出协议约定的期限交付，但大地公司仍于2002年6月底前向万开舜交付了六处房产，没有证据证明圆弧门市存在交付不能或困难的情况，此时，按协议约定，房产全部交付后，万开舜应当向大地公司再付七处房产总价的20%购房款，即220000元。然而，万开舜2002年全年分7批次给付大地公司购房款计54000元，与上述220000元相差较大，由此可以推断，此时万开舜交足七处房产20%购房款存在困难。如果万开舜放弃购买圆弧门市，首付款550000元中包含的圆弧门市的首付款经计算为105000元，此款则可以大部分抵冲其余六处房产交付后应当支付的20%购房款，即178000元（890000元×20%）。同时，圆弧门市购买人以及证人证言也印证了万开舜知晓并认可圆弧门市的转售行为。根据上述分析可知，大地公司所辩称万开舜自愿放弃购买圆弧门市，请求另行出售的意见与本案客观事实相符合。综上所述，万开舜与大地公司就圆弧门市虽然于2001年12月12日订立房产买卖协议，但双方其后的种种行为表明双方已经协商一致解除了上述房产买卖协议。协议既已解除，万开舜要求大地公司给付房租损失408000元及房屋损失872180元则无事实和法律依据且已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于争议焦点二，一审法院认为，万开舜认为大地公司存在违约行为主张不能成立，且万开舜的诉讼时效已超过。理由在于，万开舜对宝应安宜东路43号大楼第三、第四、第六、第七层的交付无异议，但认为大楼第二层、第五层超期交付近40日，大楼后侧平房、空地超期半年才交付，且没有交付房产证、土地证。对于房产逾期交付违约行为，仅有万开舜的口头陈述，并没有相关证据予以佐证，且大地公司也未予以认可。对于未向万开舜交付房产证行为，按照合同约定，房产全部交付后，万开舜应付房价总额20%购房款178000元，但截止2005年2月4日，万开舜才给付大地公司169000元，还差9000元。万开舜付款不到位，大地公司有理由拒绝交付房产证。本案双方房产买卖协议签订于2001年12月12月，即便如万开舜所称交房超期，但六处房产均在2002年交付万开舜，万开舜没有证明存在诉讼时效中止、中断情形，按照民法总则诉讼时效3年的规定，万开舜的债权请求权已过诉讼时效。对于争议焦点三，一审法院认为，宝应县农业农村局非本案适格被告，不承担相应的责任。理由在于，根据工商登记资料可知大地公司为有限责任公司，具有法人资格，目前仍然在业，大地公司的债权、债务应当由其自行享有和承担。万开舜没有证据证明大地公司已被宝应县农业农村局合并，其要求宝应县农业农村局对大地公司行为承担相应的责任，无事实和法律依据。本案反诉的争议焦点为：万开舜是否拖欠大地公司购房款？一审法院认为，万开舜与大地公司共签订7份购房协议是双方真实意思表示，合法有效，其中圆弧门市协议双方已实际解除，其余6份协议对应的房产，大地公司已交付万开舜占用使用，且对房产证也均已办理到万开舜名下并交给万开舜。根据6份协议可知，6处房产总价款为890000元，万开舜已给付大地公司购房款614000元，尚欠购房款276000元。大地公司依据购房协议要求万开舜给付购房尾款276000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。因大地公司于2019年8月19日才将剩余房产证四本邮交万开舜，大地公司要求万开舜支付逾期利息（以276000元为基数，从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际支付之日）的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、驳回万开舜的诉讼请求；二、万开舜于判决生效之日起十日内给付宝应县大地农业机械有限公司购房款276000元；三、驳回宝应县大地农业机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16874元，减半收取8437元，由万开舜承担，反诉费5440元，减半收取2720元，由万开舜承担。本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。万开舜提交：1.万开舜制作的《关于宝应县大地农业机械有限公司的房产卖给我方未能够按协议兑现的说明》，用以证明大地公司未能按照协议履行合同的情况。2.万开舜制作的《房产的买卖双方应支付的相关款项明细表》，用以证明万开舜是按照协议约定履行首付款的，以及后期付款的进度。3.2001年2月20日大地公司与案外人杨怀富签订的租房协议，用以证明大地公司在将房产卖给万开舜前就已经将圆弧门市房出租给案外人杨怀富，进一步证明不是万开舜违约，而是大地公司存在欺诈。4.证人仲某,4、刁某,4、杨某,4的证人证言，用以证明万开舜与大地公司签订七份房产买卖协议后，由于大地公司没有按照协议约定交付房产、交付大楼后院的土地使用权等相关问题，而向大地公司的主管部门原农机局要求协调纠纷的经过，万开舜一直在主张自己的权利，而且在大地公司办理三楼房产证的过程中也将房屋的用途进行了变更，这也是大地公司违法合同的行为。大地公司经质证认为，1.对证据1，系万开舜单方制作，三性不予认可。同时其陈述的内容也证明了圆弧门市已过诉讼时效。2.对证据2、3，房屋确实是租给杨怀富的，日期也是2001年2月20日。当时签订买卖合同时，万开舜与大地公司进行了实地查看，其知道部分房屋在出租，合同签订前，根据当时的约定，大地公司负责办证，以前签订的合同的租金由万开舜收取，就视为房产的交付，而且实际上万开舜也收取了杨怀富一段的租金。3.三位证人对案涉房屋买卖合同的基本事实都不清楚，明显陈述不实，法庭应当不予采信，即使三位证人证言所讲是事实，因其一直向农机局要求协调处理问题，未向大地公司主张过权利，不构成诉讼时效的中断、中止。宝应县农业农村局经质证认为，1.这些证据材料与宝应县农业农村局没有关联，不能证明宝应县农业农村局应该承担所谓的连带责任。2.证据1不属于二审的新证据，且该情况说明为万开舜单方陈述，三性不予认可。3.对证据2，有关万开舜付款的相关证据材料在一审庭审时已经过双方当事人质证，付款的具体情况已经一审判决书认定，对该付款明细不发表新的意见。4.对证据3，未提供原件，真实性无法得到证明，即便是真实的，也不能证明大地公司有欺诈的目的。案涉房屋只要履行了协议的签订，达成合议及完成房屋产权过户备案登记相关手续即可完成房屋的移转，万开舜在取得房屋所有权后完全可以以房屋所有权人的身份行使自己的权利。5.三位证人均为与万开舜有亲密关系的朋友、邻居，且证言多次出现前后矛盾、表述不清，该三位证人均明确表示对万开舜与相关主体交流的内容及过程均不知情，请法庭不予采纳。经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2001年2月20日，大地公司（甲方）与杨怀富（乙方）签订租房协议，约定将安宜东路东路51号东首第一间40㎡出租给乙方经营，租用期限从2001年4月1日至2004年3月31日。本案二审争议焦点为：1.万开舜要求大地公司给付其所主张损失以及违约金是否有事实和法律依据？2.万开舜是否应支付大地公司主张的剩余房款？3.万开舜主张宝应县农业农村局与大地公司承担连带给付责任能否成立？本院认为，2001年12月12日，万开舜与大地公司作为合同双方当事人，就同一栋建筑不同楼层及左近房产共签署了七份内容近似的房产买卖协议。现双方就该七份协议提出主张，本院认为，其一，大地公司确实未能提交直接证据证实圆弧门市房产买卖协议系双方协商一致解除。但是大地公司2002年1月20日至10月21日出具的三张收据上均仅注明综合楼2-7层，可以印证万开舜在2001年12月20日付款后近一年内并未继续履行圆弧门市房产买卖协议的付款义务。而大地公司在2002年陆续交付了除圆弧门市房外的其余房产。在此情况下，大地公司将圆弧门市房另行出售。其二，对于万开舜是否知晓圆弧门市房出售的问题。由于万开舜的居所与圆弧门市房相邻，且其与新的产权人产生过矛盾，结合双方当事人的陈述、大地公司提交的证人证言以及生活常理，万开舜对圆弧门市房已经出售应当是知晓的。其三，虽然二审中双方均认可签订房产买卖协议时圆弧门市房是对外出租状态，且大地公司法定代表人在一审中关于大地公司、万开舜与原农机局关系的陈述以及万开舜提交的证人仲某,4的陈述，能够在一定程度上支持万开舜关于其一直向原农机局、现在的宝应县农业农村局要求协调矛盾的主张。但是，一方面，根据案涉证据情况，万开舜虽首笔支付了55万元，但其主张已经足额付到七份协议购房款的50%却未能提交相应证据，且其多年未获房屋却未能在其主张常年找领导协调未果的情况下采取诉讼等方式有效主张权利。另一方面，根据协议约定，大地公司交付房屋后，万开舜应支付至全部房款的70%。但是大地公司已经在2002年将除圆弧门市房外的其余房屋交付给了万开舜，而截至本案诉讼，万开舜也未付足其余房屋的70%房款。其四，万开舜虽主张大地公司存在延期交付房屋、交付物品流失、水电有问题等违约行为，但并未提交充分证据。因此，综合考量本案事实和证据情况，万开舜要求大地公司赔偿损失、支付违约金的主张本院不予支持。同时再结合万开舜确实接收了相应房屋且在一审中并未提出诉讼时效抗辩，故大地公司要求万开舜支付剩余购房款的主张能够成立。至于万开舜对宝应县农业农村局的主张，鉴于大地公司系登记存续的有限责任公司，案涉房产买卖协议均系大地公司与万开舜签订，万开舜并未提交证据表明宝应县农业农村局与案涉房产权属有关或参与了合同的商谈、签订和履行，故其要求宝应县农业农村局承担连带给付责任缺乏依据。综上所述，万开舜的上诉请求不能成立。一审判决结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22314元，由万开舜负担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年三月十六日书记员 施   亚   芹