吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终954号上诉人（原审原告、申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区。法定代表人：史育松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵清华，吉林铭靖成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕思聪，吉林铭靖成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：石佳，女，1990年8月4日生，回族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：石晓刚（系石佳父亲），男，1966年4月17日生，汉族，住吉林省长春市二道区。被上诉人（原审被告、被执行人）:长春江诚房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：孙聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。上诉人长春市轻工建筑工程有限责任公司(以下简称轻工建筑公司)因与被上诉人石佳、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）（2019）吉0106民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轻工建筑公司的委托诉讼代理人赵清华、吕思聪，被上诉人石佳的委托诉讼代理人石晓刚、被上诉人江诚公司的委托诉讼代理人杨立业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工建筑公司上诉请求：一、请求依法撤销绿园法院2019年6月26日作出的（2019)吉0106民初1373号民事判决；依法改判，支持轻工建筑公司的原审诉讼请求、准许执行人民法院查封的涉案房屋，维护上诉人的合法权益。二、一、二审诉讼费由石佳、江诚公司承担。上诉理由：一、原审程序不当。执行异议未举行听证，违反法律的强制性规定，损害上诉人的合法权益。本次集体执行异议之诉，案涉38人，涉案标的1300多万元。2019年原审在38位案外人提起执行异议申请时，没有举行听证程序，违反法律规定。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条应该举行听证程序，未举行听证程序，程序违法。二、原审判决认定事实错误。1.石佳、江诚公司之间在人民法院2015年11月17日首次查封涉案房屋前签订的房屋买卖合同是无效的。根据原审庭审江诚公司承认在开庭审判时仍然没有取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条的规定，不允许销售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中国人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，石佳、江诚公司签订的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证，买卖合同无效。因此,石佳、江诚公司提交的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，不应该受到法律有效的保护。2.石佳没有提交足够的证据证明，在2015年11月16日人民法院首次查封前交付了购房款。《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，纳税企业应该依法纳税、保管相应的账簿、记账凭证、完税凭证等。本次集体执行异议之诉案涉38人，涉案金额1000多万元。一审仅凭一张江诚公司出具的收款收据，当事人陈述的现金交易，没有人民法院2015年11月16日首次查封前的完税证明、银行取款凭证、交易凭证、公司的出入账等能够证实真实交易的凭证；原审法院也没有去税务机关核实是否有真实的入账凭证和完税情况，就认定石佳己经全部支付价款，缺乏事实依据，故系认定事实错误。3.石佳、江诚公司在明知人民法院查封执行涉案房屋的情况下，2019年5月22日所做的备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，不能对抗人民法院的执行。综上,石佳、江诚公司签订的所谓买卖合同是无效的，同时也不能有效的证明交付了购房款。因此原审判决认定事实错误。三、原审判决适用法律不当。原审基于错误的事实作出的判决导致适用法律不当。原审判决依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定以及《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条作出的判决系适用法律错误。根据庭审查明的事实，江诚公司在本案一审开庭审理时仍然没有取得商品房预售许可证，违反法律《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，根据《合同法》五十二条、《民法总则》第一百五十三条的规定为无效合同，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审适用法律错误。石佳辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，应当驳回上诉，维持原判。江诚公司辩称，原审判决正确，应予维持。轻工建筑公司向绿园法院一审起诉请求：1.准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区4栋3号车库；2.诉讼费用由石佳、江诚公司承担。绿园法院一审认定事实：2014年7月20日，出卖人江诚公司与买受人石佳签订《参业小区认购协议书》，约定：买受人自愿认购由出卖人开发的位于长春市绿园区同心路9号“参业小区”车库，认购号为：4栋112号，建筑面积约为18.76平方米（车库的具体建筑面积以国家房屋测绘部门实测为准，国家有规定面积测量允许误差正负百分之三的，误差超过3%的，实行多退少补），总房款165088.00元，认购房屋用途为自用。付款方式：一次性付款，总房款为165088.00元，买受人须在签订本认购书7日内（即2014年7月20日）付清全部房款（含定金）。同日，被告江诚公司向石佳出具了《收据》，载明：今收到石佳购买参业小区4栋112号车库全款165088.00元。2019年5月22日，出卖人江诚公司与买受人石佳签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001318521），买受人石佳购买的房屋位于参业小区第4幢112号房，该商品房规划用途为车库，建筑面积共18.76平方米，每平方米8800元，总金额为165088.00元。绿园法院另查明，根据石佳提供的电费、供暖费、物业费等相关证据，能够证明石佳已于2015年8月实际占有该车库。绿园法院又查明，在轻工建筑公司诉被告江诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，绿园法院于2018年1月3日作出（2015）绿民二初字第1112号民事判决书，判决如下：江诚公司于本判决生效之日起十日内给付原告轻工建筑公司工程款6630993.00元及利息（其中5486813.35元，自2016年6月1日起，其中1144179.65元，自2017年9月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）。判决后，被告江诚公司不服该判决，向我院提出上诉，我院于2018年7月19日作出（2018）吉01民终2307号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告江诚公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年4月15日作出（2019）吉民申252号民事裁定书，驳回江诚公司的再审申请。绿园法院于2015年11月16日查封江诚公司坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房，1-12号，14-17号十六个车库，3号楼19-46号二十八个车库。2018年11月6日再次续查封三年。同时查明，本案诉争的车库长春市绿园区同心路9号参业小区4栋3号车库原始房号为4号楼112号。根据长春市房产档案馆出具的《商品房合同备案信息查询结果证明》，载明：该房屋买受人为石佳；房屋坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼112号；建筑面积：18.76平方米；合同编号：1318521；丘地号：XXXXXX。绿园法院再查明，在绿园法院执行申请执行人轻工建筑公司与被执行人江诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人江诚公司和案外人石佳针对本案执行分别提出书面异议，绿园法院于2019年3月21日分别作出（2019）吉0106执异37号和（2019）吉0106执异59号执行裁定书，分别作出“驳回异议人江诚公司的异议请求”和“中止对长春市绿园区同心路9号参业小区4栋3号车库的执行”的裁定。申请执行人轻工建筑公司对该裁定不服，于收到裁定之日起十五日内向绿园法院提起执行异议之诉。绿园法院一审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。首先，石佳于2014年7月20日与被告江诚公司签订的《参业小区认购协议书》以及其于2019年5月22日与被告江诚公司签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应认定合法、有效。双方在签订协议书的当天即2014年7月20日，石佳按照协议的约定支付了全部价款。其次，根据石佳提供的电费、供暖费、物业费等相关证据，能够证明石佳已于绿园法院查封前合法占有该车库。最后，因石佳购买该车库时，江诚公司没有办理预售许可致使石佳无法办理过户登记手续。另，根据产权登记记载，现本案诉争的车库已备案在石佳名下。综上，石佳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，同时已按照合同约定支付全部价款，且未办理过户登记非因买受人石佳自身原因所造成的，石佳提供的证据足以对抗绿园法院的合法查封，亦足以排除法院的强制执行，故轻工建筑公司要求执行长春市绿园区同心路9号参业小区4栋3号车库的诉讼请求，绿园法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回原告轻工建筑公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告轻工建筑公司承担。二审期间，经本院审理查明的事实与绿园法院一审认定的事实一致。另查明，因在产权部门没有登记备案手续等原因，绿园法院于2015年11月16日查封及2018年11月6日续查封均是在小区现场公告查封。本院认为，第一，关于绿园法院是否存在程序违法的问题。本案现在是申请执行人执行异议之诉审理程序，故对案外人执行异议审查过程中是否存在程序问题不予审理。第二，关于绿园法院是否存在认定事实不清的问题。1.虽然石佳和江诚公司于2014年7月20日签订认购协议书时江诚公司还未获得预售许可证，但石佳和江诚公司已于2019年5月22日签订了在产权部门备案的商品房买卖合同，绿园法院在查明上述事实的情况下，认定石佳与江城公司的认购协议合法有效正确。2.涉案房屋的总价款为165088元，数额不大，故绿园法院通过江诚公司出具的收款收据以及石佳实际占有涉案房屋的事实，认定石佳已经全额交纳房款并无不当。第三，绿园法院是否存在法律适用错误的问题。因本案系申请执行人执行异议之诉案件，绿园法院依据民事诉讼法等相关法律的规定进行审理并无不当。综上，轻工建筑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3601.76元，由长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇二〇年三月二十七日书记员 马可欣