云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初765号原告：束红，男，汉族，1978年2月3日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：文华兵，系广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵云彩，女，汉族，1988年11月30日出生，户籍地：云南省大理白族自治州宾川县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈永通，系云南义成律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生。户籍地：云南省曲靖市沾益县盘江镇施家屯村委会李家屯村190号，身份证号码：5303281994××××××××，系公司法务专员，特别授权代理。原告束红诉被告赵云彩、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案后，适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告束红的委托诉讼代理人文华兵，被告赵云彩及其委托诉讼代理人陈永通，第三人尊园公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：×××、解除原被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》(NO:0×××08870)中原告和被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、被告向原告支付违约金人民币×××37000元；3、被告向原告返还定金30000元（该3万元托管在第三人处，可由第三人直接向原告退还）；4、被告承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：20×××9年×××1月9日，原被告以及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将其坐落于昆明市盘龙区恒大雅苑一期2幢×××4层×××404号房屋【不动产权证号:云(20×××7)盘龙区不动产权第0×××45540号】作价×××37万元出售给原告；于20×××9年×××2月3×××日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续，定金3万元;买卖一方逾期履行义务超过×××0日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20％的违约金承担违约责任;本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向本合同签订地(即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区)人民法院提起诉讼;此外，合同还对其他事项进行了约定。上述合同签署当日，原告依约支付了定金3万元。但在原告准备办理该房屋买卖后续相关手续时，被第三人告知，被告在签署合同后多次向第三人明确表示不卖了。原告认为，被告的行为构成违约，应当依约承担违约责任，被告应当按合同第十二条的约定向原告支付违约金，并退还定金3万元。被告辩称：对原告要求解除合同的诉求无异议。其余三项诉求请求法院驳回。原被告签订涉案合同的背景是没有经过充分的协商达成一致的意见，而是第三人直接拿着格式合同让被告签字。关于定金，被告从来没收到过。原告至今也未支付约定的房款，原告也存在违约。被告在签订合同的第二天即要求解除合同，没有给对方造成任何损失，故不承担违约责任。第三人辩称：对原告的第一项诉求无异议。第二项诉求的违约金我方不予答辩。同意将定金退给原告。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：第一组证据：不动产权证，证明：2007年×××0月，被告登记为涉案房屋的权利人。第二组证据：房屋买卖暨居间合同，证明：×××、原告、被告签署了房屋买卖合同，合同合法有效；2、合同第×××2条约定：违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。第三组证据：收款专用收据，证明：签署合同当日，原告依约支付了定金3万元。第四组证据：短信截图，证明：20×××9年×××1月×××3、×××5、×××8日，被告分别向第三人表示“不卖了”，被告构成违约。第五组证据：原告刷卡支付定金3万元的pos单照片，证明原告于20×××9年×××1月9日已实际支付定金3万元。经质证，被告对原告提交的第一组证据认可；对第二、三组证据真实性认可，合法性和证明目的不认可；对第四组证据真实性、关联性认可，证明目的不认可；对第五组证据不予认可。第三人对原告提交的证据均认可。被告围绕其答辩意见提交如下证据:第一组证据：《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》、手机短信2页、微信×××页，证明：20×××9年×××1月×××2日签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，20×××9年×××1月×××3日被告通知原告和第三人经办人毕文杰房子不卖了。第二组证据：昆明二手房房价涨幅信息，证明：2020年2月昆明二手房房价比×××月下跌0.04%，20×××9年×××1月×××日至2020年2月每平方米涨价小于250元。第三组证据：立案告知书、微信×××页、通告函、催收函、律师函、手机短信2页，证明：被告被网络贷款诈骗，受到黑社会暴力讨债，昆明市公安局盘龙分局已经立案侦查，《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系乘人之危签订。经质证，原告和第三人对被告提交的第一组证据三性认可；对第二、三组证据三性认可，但不认可证明目的。第三人尊园公司未向法庭提交证据。本院认为原告提交的证据和被告提交的第一、二组证据均具有真实性，本院予以采信；被告提交的第三组证据具有真实性，但不能证明涉案合同系乘人之危签订。综合原、被告的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：20×××9年×××1月9日，原被告以及第三人经过微信协商，约定被告将其坐落于昆明市盘龙区人民东路王大桥光明路恒大雅苑一期2幢×××4层×××404号房屋【不动产权证号:云(20×××7)盘龙区不动产权第0×××45540号】作价×××37万元出售给原告；于20×××9年×××2月3×××日前办理该房屋(预约)权属转移登记等相关手续，定金3万元由第三人保管;买卖一方逾期履行义务超过×××0日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20％的违约金承担违约责任;本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向本合同签订地(即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区)人民法院提起诉讼(第十八条)。三方协商后，原告于20×××9年×××1月9日在涉案《房屋买卖暨居间合同》上签字并按照合同的约定将定金3万元交由第三人保管。20×××9年×××1月×××2日被告在涉案《房屋买卖暨居间合同》上签字。20×××9年×××1月×××3日，被告通知第三人和原告不愿意出售涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。本案中，原被告以及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方真实意思表示，对各方具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。签订合同后，原告已经按照合同约定支付了定金，但被告不愿出售涉案房屋，构成根本性违约，原告有权解除该合同中其与被告的房屋买卖合同法律关系，现第三人和被告对原告的该诉请也无异议，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。本案中，被告不愿继续履行合同出售涉案房屋，构成违约，势必导致原告产生相应的损失，涉案合同虽约定了违约方应按照房屋总价款20%支付违约金，但原告签订合同后仅支付了定金3万元，庭审中也未举证证明其实际损失，且被告签订合同后及时告知原告不愿出售房屋，及时避免了原告损失的扩大，本院根据被告的违约情节、原告的预期损失，予以减少违约金，酌情确定由被告向原告承担违约金人民币30000元。关于原告主张的定金人民币30000元，现保管在第三人处，第三人和被告当庭表示同意由第三人直接退还给原告，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告束红和被告赵云彩以及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的涉案《房屋买卖暨居间合同》中原被告之间的房屋买卖合同法律关系；二、被告赵云彩于本判决生效之日起十日内向原告束红支付违约金人民币30000元；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告束红退还定金人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3640元减半收取人民币1820元，由原告束红承担人民币1166元，被告赵云彩承担人民币654元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 陈 芳二〇二〇年三月十七日书记员 周航宇