贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7127号原告：蒋贵兰，女，1970年9月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨茜（系原告之女），女，1993年5月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号15201201611296093，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号15201201010217575，特别代理。原告蒋贵兰与被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）、贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）及第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告蒋贵兰及其委托诉讼代理人杨茜，被告伟庭茂经纪公司委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉，被告天地房开公司委托诉讼代理人李享均到庭参加诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。原告蒋贵兰向本院提出诉讼请求，请求判令:1.双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.被告向原告返还已支付的团购费60000元和首付款173665元，共计233665元及利息；3.被告向原告支付赔偿金233655元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月8日，被告伟庭茂经纪公司向原告承诺有商品房预售许可证，故原告向被告伟庭茂经纪公司交纳购房团购款60000元，用于购买被告天地房开公司开发的湿地阳光花园两间商铺，并约定次日签订合同。2018年3月9日，原告与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将其开发的湿地阳光花园两间商铺（房号分别是1-5，21栋A区负一层1-46号；1-5，21栋负一A区1-39号）出卖给原告，首付款共计173665元，于当日已支付完毕。2019年6月17日，原告得知被告天地房开公司没有预售许可证。二被告故意隐瞒该事实，导致原告购买的房屋不能正常买卖，遭受巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如诉请。被告伟庭茂经纪公司辩称，我方与原告签订了《伟庭茂居间服务协议》，进行了明确约定，团购费属于居间服务费。我方已履行促成原告与天地房开公司签订购房合同的义务，且原告实际享受购房款优惠，我方完成了居间服务协议的全部义务。解除商品房买卖合同是原告与天地房开公司之间的协议及自愿选择，我方并不知情，且与我方无关。因此，不应退还团购费。被告天地房开公司辩称，首先，案涉房屋买卖合同、独家销售代理合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。2019年6月18日，我公司与原告签订《补充协议》，双方已解除商品房买卖合同，并退还购房款及违约金。原告诉请确认《商品房买卖合同》无效不具备请求权基础。其次，居间协议并非协议双方当事人真实意思表示，应认定为无效。购房人缴纳的团购费均未经我公司同意，均未开具我公司收据，未进入我公司账户，而是由伟庭茂经纪公司及第三人收取和自行向购房户开具收据，其行为违反与我公司之间约定，侵害购房人利益，根据合同相对性原则，购房人只能向其缴纳的相对人主张返还权利。若团购费的性质是居间服务费，伟庭茂经纪公司缺乏收取居间服务费的事实依据和法律依据，在我公司与伟庭茂经纪公司签订的《独家销售代理合同》中没有同意、委托伟庭茂经纪公司收取居间服务费，反而是明确了我公司以代理佣金的形式给付伟庭茂经纪公司销售中介服务费，其另行收取居间费缺乏法律依据，应由伟庭茂经纪公司返还购房人。原告要求我公司承担退还责任没有合同及法律依据。我公司不应对伟庭茂经纪公司在代理销售房屋过程中的违法行为负责，更没有法律依据要对第三人在本案中的违法行为负责。针对团购费，我公司已向公安机关报案并得以受理，请求法院中止审理或者移送公安机关并案处理。第三人正量联行公司提交书面答辩状辩称，首先，原告与第三人之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，第三人并非直接收款人，不具备返还的主体资格；其次，原告所主张的团购费并非由第三人收取，而是由伟庭茂经纪公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给第三人系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是第三人在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故第三人收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；另外，原告诉请返还的团购费本质应当属于购房款的一部分；最后，原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭茂经纪公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地房开公司需要提供具备预售的法定条件，第三人对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”楼盘项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。2018年3月8日，原告与伟庭茂经纪公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定“伟庭茂经纪公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号1-5、21栋负1-39及1-5、21栋负1-46，服务费60000元，您所获得的购房优惠，每套住房根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《湿地阳光花园-商品房购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告向伟庭茂经纪公司交团购费60000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明收到蒋贵兰1-5、21栋负1-39及1-5、21栋负1-46交来团购费陆万圆整。2018年3月9日，原告在两份《商业签约确认单》签字确认，分别记载“房号1-5、21栋A区负1-39，面积12.77平方米，折后单价14500元/平方米，折后总价185165元，首付金额93165元，贷款金额92000元”，“房号1-5、21栋A区负1-46，面积11平方米，折后单价14500元/平方米，折后总价159500元，首付金额80500元，贷款金额79000元”。同日，原告（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）分别签订两份《商品房买卖合同》，其中编号为2018-0158号的合同约定：“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层39号房，建筑面积12.77平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额185165元，首付93165元，剩余房款92000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”；编号为2018-0157号的合同约定：“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层46号房，建筑面积11平方米，商品房单价为每平方米14500元，总金额159500元，首付80500元，剩余房款79000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告通过ＰＯＳ机刷卡分别向天地房开公司支付上述两笔首付款依次为93165元、80500元，合计173665元；天地房开公司于当日分别出具收据，依次注明收到蒋贵兰交来1-5、21栋负1-39号房款93165元及1-5、21栋负1-46号房款80500元。因被告天地房开公司未能完善房屋销售登记手续，2019年6月18日，原告蒋贵兰（乙方）与被告天地房开公司（甲方）分别签订两份《补充协议》，对原告所购前述两套商铺达成退房及退还购房款共173665元并支付违约金的协议，协议约定甲方在签订协议后一个月内退还购房款。天地房开公司于2019年8月7日通过银行转账退还原告购房款153665元、违约金12006.20元，原告均出具了相应收据。审理中原告陈述，其在提起本案诉讼后至2019年10月前，已经收到天地房开公司所退还的购房款共173665元及其违约金。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭房开公司和伟庭茂经纪公司向购房人退还团购费。3.审理中，被告天地房开公司提出案涉收取的团购费涉嫌刑事犯罪，请求中止审理，移交公安机关，对此经审查本院未予准许。4.庭审中，被告天地房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。5.伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取的款项系伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告天地房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付伟庭茂经纪公司佣金共计8977364.06元。被告伟庭茂经纪公司称天地房开公司尚未支付完毕上述金额。6.诉讼过程中，被告伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行，正量联行公司已收取了销售提成服务费。伟庭茂经纪公司、正量联行公司均认可双方之间存在委托销售代理关系。7.诉讼中，原告要求第三人与被告共同承担返还团购费的责任。庭审中，原告提交2019年4月22日贵阳市花溪区住房和城乡建设局《关于“新时代·麒鑫商业广场”购房人退房申请的答复》复印件一份，以及2019年5月10日案外人贵州伟庭房地产开发有限公司向花溪区人民政府出具的书面材料的复印件一份，用于证明二被告无证销售房屋，曾承诺对房款及团购费承担连带偿还责任；原告另提交2019年8月12日贵阳市花溪区住房和城乡建设局《通知》复印件一份，以及原告申请本院到贵阳市花溪区住房和城乡建设局调取的2019年6月17日天地房开公司所出具《承诺函》一份、2019年6月4日案外人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司所出具《承诺函》一份，用于证明二被告曾承诺对购房款承担连带责任，且天地房开公司有优先偿还责任。经质证，二被告对证据的关联性及证明目的不予认可。经审查，贵阳市花溪区住房和城乡建设局2019年4月22日《关于“新时代·麒鑫商业广场”购房人退房申请的答复》复印件一份、2019年8月12日《通知》复印件一份，以及2019年6月4日案外人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司所出具《承诺函》一份，所针对楼盘均为新时代·麒鑫商业广场项目，与本案阳光花园项目无关，2019年5月10日案外人贵州伟庭房地产开发有限公司向花溪区人民政府出具的书面材料的复印件一份也未明确提及本案阳光花园项目。2019年6月17日天地房开公司所出具《承诺函》的内容为：“花溪区住建局：为了保障‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’退房业主的权益，维护社会稳定团结，我公司承诺如下：针对‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’已经办理退房手续的业主要求退还贵州伟庭房地产开发有限公司（贵州伟庭茂房地产经纪有限公司）收取的团购费问题，在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”。天地房开公司质证时陈述不是其真实意思表示，且关于团购费，其承诺愿意配合购房方积极维权并不是要表达承担团购费的责任，现在团购费的民事责任应由谁承担及不足部分弥补损失的问题尚不能固定，不能达到原告的证明目的。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《伟庭茂居间服务协议》、《商业签约确认单》、《补充协议》、转账凭证、《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》、不动产权证、《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》、《承诺函》、《关于“新时代·麒鑫商业广场”购房人退房申请的答复》复印件、《通知》复印件，以及2019年5月10日贵州伟庭房地产开发有限公司向花溪区人民政府出具的书面材料的复印件等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效；2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于原告主张案涉《商品房买卖合同》无效及退还已支付的购房款并赔偿相应损失，本案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，故对原告诉请确认《商品房买卖合同》无效的主张，不予支持。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已支付购房款共173665元，其于2019年6月18日与天地房开公司签订《补充协议》，对原告退房及天地房开公司退还购房款173665元并支付违约金等事宜进行了约定，虽天地房开公司未按约在协议签订后一个月内即于2019年7月18日前退还购房款173665元并支付违约金，但在原告2019年7月26日提起本案诉讼之后，天地房开公司已于2019年8月7日起退还了原告已支付的购房款173665元及其违约金，原告已经收到所退还及支付款项，故对原告诉请退还该173665元款项及其利息并赔偿相应损失的主张，本案不再予以处理。但被告天地房开公司未按期履行《补充协议》于2019年7月18日前退还购房款173665元并支付违约金，而是在原告起诉之后，于2019年8月7日起才予履行，存在违约行为，应依法承担相应诉讼费。关于团购费，案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭茂居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，以及第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭茂经纪公司系天地房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用由伟庭茂经纪公司出具收据收取后，由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此《伟庭茂居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。原告依据贵阳市花溪区住房和城乡建设局2019年4月22日《关于“新时代·麒鑫商业广场”购房人退房申请的答复》复印件一份、2019年8月12日《通知》复印件一份，2019年6月4日案外人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司所出具《承诺函》一份，2019年5月10日案外人贵州伟庭房地产开发有限公司向花溪区人民政府出具的书面材料的复印件一份，以及2019年6月17日天地房开公司所出具《承诺函》，要求天地房开公司返还团购费，因贵阳市花溪区住房和城乡建设局2019年4月22日《关于“新时代·麒鑫商业广场”购房人退房申请的答复》复印件一份、2019年8月12日《通知》复印件一份，以及2019年6月4日案外人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司所出具《承诺函》一份，所针对楼盘均为新时代·麒鑫商业广场项目，与本案阳光花园项目无关，2019年5月10日案外人贵州伟庭房地产开发有限公司向花溪区人民政府出具的书面材料的复印件一份也未明确提及本案阳光花园项目，故该四份证据均与本案无关，本院对其关联性及原告的证明目的不予认可；2019年6月17日天地房开公司所出具《承诺函》中，天地房开公司表示：“在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”。原告提起本案民事诉讼主张权利，且本案尚未审结，原告未提供证据证实其已穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费，天地房开公司承诺愿意在不足部分弥补业主团购费损失的承担责任条件尚未成就，本院对原告诉请天地房开公司退还团购费的主张不予支持。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费60000元及赔偿相应损失，符合法律规定，本院予以支持。伟庭茂经纪公司应及时返还团购费60000元，并依法支付原告2018年3月8日起的资金占用费（自2018年3月8日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。对原告要求天地房开公司、正量联行公司返还团购费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋贵兰团购费人民币60000元及支付资金占用费（从2018年3月8日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告蒋贵兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4805元，原告蒋贵兰负担2402元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担617元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担1786元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  王顺友人民陪审员  叶义荣二〇二〇年三月五日书 记 员  陈民跃