湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初142号原告：胡莲花，女，1986年7月6日出生，汉族，住。原告：王凤鸣，男，1981年11月23日出生，汉族，住。特别授权委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路九号公寓。法定代表人：文立兵，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告胡莲花、王凤鸣与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡莲花、王凤鸣委托诉讼代理人唐赞群，被告委托诉讼代理人李世华、杨跃飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期建设幼儿园违约金共计3150元（幼儿园：3元／天×35个月×30天＝3150元，暂自2017年1月1日起暂计算至2019年11月30日止，后段违约金计算至幼儿园建设竣工为止），逾期办理房屋产权证违约金32731元。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年2月4日，原告在被告处购买了坐落于房屋，并签订了编号201400022204号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务，但被告并未按合同约定履行义务，合同约定的幼儿园建设至今未竣工投入使用。现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告正润公司辩称：一、逾期建设幼儿园的事实存在，但被答辩人主张要求被告支付逾期建设幼儿园违约金的请求没有事实和法律依据，逾期建设幼儿园非因答辩人的原因导致的，正润地产不应当承担违约责任。1、正润地产已于2013年8月14日启动幼儿园规划并已办理工程规划许可证，但因居民阻工、拆迁以及水灾等不可抗力导致幼儿园的建设未能如期展开，应当部分或全部免除正润地产的逾期责任。2013年8月14日正润地产启动幼儿园规划并成功取得幼儿园建设工程规划许可证。因拆迁和阻工无法实际动工直到2016年正润地产想再次启动建设，又因当时C区地块旁边有部分房屋尚未拆迁，幼儿园建设再次遭到阻工。当时因害怕发生群体性事件，玉潭镇政府领导、社区领导和派出所出面再次平息此事。2017年幼儿园进入土方施工阶段，但因一场水灾幼儿园建设不得不进入停滞阶段，直到2018年整个地块拆迁工作完成。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，以及双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第二十三条不可抗力“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，依据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，…”之规定，正润地产于2013年取得宁规（城区）建规［建］字第2013043号人民路九号公寓A9#幼儿园建设规划许可证和宁规（城区）建规［建］字第2013073号人民路九号A4-A8#、A区车库建设规划许可证，在A4-A8#及车库的建设过程中并未发生征地及阻工等情况，楼盘如期建设并交付给买受人，但幼儿园地块的征地拆迁引起交付障碍，部分村民阻工以及突发水灾引起的施工延期等这些因素，导致幼儿园未能如期建设，这些因素在幼儿园施工建设中具有不可预见性，在阻工过程中答辩人多次找社区、政府相关部门协调处理未果，属于不能克服的客观情况，应属于不可抗力情形，应当依据双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第二十三条部分或全部免除答辩人责任。2、幼儿园的产权并不属于答辩人，由答辩人来承担逾期建设的违约责任不合理。小区幼儿园到底归谁经营在2018年5月之前一直没有定论，依据宁政办发［2018］14号文件，对小区配套幼儿园的举办和管理作出了新的规定，但由于是新楼盘，对于幼儿园的配套建设政府还没有一个明确性的规定，因此对于如何建设幼儿园，幼儿园建成后的归属问题政府与答辩人都未达成一致意见。2019年9月25日答辩人与宁乡市教育局签订人民路九号公寓小区配套幼儿园建设及移交协议，并以宁乡市教育局的名义进行了测量和验收，产权已于2019年12月12日移交至宁乡市教育局。因此，作为一个产权原本定性，幼儿园现在已不属于答辩人，被答辩人要求答辩人承担违约责任，明显显失公平。3、答辩人积极履行义务，在征收、阻工、水灾等问题解决后积极建设幼儿园并将产权移交至教育主管部门，应当减免答辩人的逾期责任。双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》的主合同义务是交付商品房，被告已如期向被答辩人交付合同约定的商品房，配套设施幼儿园的交付是因为征收、阻工以及水灾等不可抗力导致，被告不存在延期交付的主观故意，且在幼儿园建设完工后，依据省市两级政府的规定，主动配合政府相关部门将幼儿园的所有权移交至教育管理部门，是一种积极履行义务的行为，体现了答辩人的契约精神和对合同积极主动履行的诚信，应当减免答辩人的逾期责任。4、虽然约定的幼儿园竣工时间是2016年12月31日，但是即便幼儿园在2016年12月31日竣工，也无法实现开园目的。因拆迁进度问题，直至2018年幼儿园周边的建筑才完成拆迁，按照相关规定，如幼儿园周边直径200米范围内存在施工工地，则幼儿园不得开园营业。二、为了让正润地产答应被答辩人的不合理要求，人民路九号公寓业主组织参与了游行示威，并于2019年4月10日因参与示威游行被公安机关依法传唤和调查。后因其目的未能达到，又多次要求成立临时业主委员会，业主委员会的成员以组织2019年游行示威的人员为主，且拒绝缴纳物业费。根据我国相关法律规定，未按时缴纳物业费的业主不能成为业主委员会的成员。但是部分业主为了达到让临时委员会合法化、不缴纳物业费的目的，通过其他手段大肆宣扬并挑唆其他业主参与他们的行动，妄图将事件发展成为群体性事件，向正润地产施压，而并非是单纯的想要获得违约金。综上所述，被答辩人的请求未结合实际情况，以个人维权为表象，而实际目的是为了恶化开发商与业主之间的矛盾。延迟建设幼儿园的行为非因答辩人的原因造成的，且答辩人一直在积极的推进幼儿园的建设，积极主动履行义务并配合相关部门的工作。本案中答辩人不存在违约责任，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为201400022204号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的坐落于公寓）Ｂ4栋2204号房屋，建筑面积为112.20ｍ2，购房总价为426360元。采用按揭方式支付。出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，90天内出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金给买受人。超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按买受人支付全部已付款0.05%的违约金。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，出卖人每日按已付房款的0.2‰支付违约金。合同签订后，原告支付了购房款。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由被告启动建设，2019年12月5日，宁乡市国土资源测绘院勘测成果表载明，人民路9号幼儿园于2019年10月10日建成。2019年9月25日，被告与宁乡市教育局签订了配套幼儿园建设及移交协议，产权于2019年12月12日移交宁乡市教育局。原告主张支付幼儿园建设逾期违约金日期至2019年10月10日。诉讼中，原告放弃逾期办理房屋产权证违约金的请求。本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约及违约金数额应如何确定。就前述争议问题，本院具体分述如下：一、两原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告方按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋并完成配套设施建设。根据合同约定，被告未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。2019年12月5日，宁乡市国土资源测绘院勘测成果表载明，人民路9号幼儿园于2019年10月10日建成，原告主张计算的违约金时间从2017年1月1日起计算至2019年10月10日止。二、本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。综上，被告应付逾期建设幼儿园违约金1013元（1元／天×1013天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告胡莲花、王凤鸣逾期建设幼儿园违约金1013元；二、驳回原告胡莲花、王凤鸣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二〇年三月三十一日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。