宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民初7号 原告：潘某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：潘某2，宁夏一德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：宁夏中宁农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：王某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹某，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：高某。代理权限为特别授权代理。 第三人：张某，住宁夏回族自治区银川市。 第三人：王某2，住宁夏回族自治区银川市。 第三人共同委托诉讼代理人：王某3、倪某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原告潘某1为与被告宁夏中宁农村商业银行股份有限公司（以下简称中宁农村商业银行），第三人张某、王某2案外人执行异议之诉一案，于2020年1月15日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告潘某1的委托诉讼代理人潘某2，被告中宁农村商业银行的委托诉讼代理人尹某、高某，第三人张某、王某2的共同委托诉讼代理人王某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 潘某1诉称：2007年起，潘某1开始承租银川市兴庆区富宁街81号房屋，承租后，潘某1对涉案房屋进行了装修，用于娱乐会所的经营。2012年6月19日，潘某1提前一年提出并与张某续签了《房屋租赁合同》，从2013年7月31日续租至2019年7月30日。2017年，潘某1承租涉案房屋已有10年，房屋装修及设备等已陈旧，潘某1准备重新装修，因为涉案房屋面积较大，装修花费数额较大，为保证装修后能长期持续稳定经营，潘某1与张某协商后于2017年7月25日重新签订了租赁合同，对租赁期限及租金进行了变更，租赁期限延长至2025年7月30日。合同变更后，潘某1投入巨额资金对涉案房屋重新进行了装修，现潘某1已将租金支付至2020年7月30日。 张某向中宁农村商业银行借款抵押涉案房屋的日期是2018年8月13日，办理抵押手续时，中宁农村商业银行对上述租赁事宜是知道的，也向潘某1核实过。潘某1承租涉案房屋日期显然是在房屋抵押之前。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条和合同法第229条的规定，本案涉案房屋租赁在前，抵押在后，潘某1对涉案房屋依法应当享有继续承租的合法权益，在2025年7月25日前阻止移交占有该房屋，潘某1已经按约支付的租金亦不应重复给付。 2019年10月11日，中卫市中级人民法院作出（2019）宁05执77号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖张某所有的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋（房产证号：房权证兴庆区字第XXXX号），查封期限为三年。2019年11月12日，潘某1对执行标的提出书面异议，请求依法维护潘某1作为宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋承租人的合法权益，在2025年7月30日前阻止移交占有该房屋，且自2020年8月1日起由潘某1向宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋买受人支付房屋租金。2019年11月25日，中卫市中级人民法院作出（2019）宁05执异24号执行裁定书，驳回潘某1的异议请求。为维护潘某1的合法权益，现提出以下请求：1.依法维护潘某1作为宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋承租人的合法权益，在2025年7月30日前阻止移交占有该房屋；2.确认自2020年8月1日起潘某1向宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋买受人支付房屋租金。庭审中，潘某1将其第一项诉请明确为请求确认潘某1与张某之间具有房屋租赁关系，在2025年7月30日前阻止移交占有该房屋。 中宁农村商业银行辩称：潘某1诉称的租赁法律关系不真实，未实际支付租金，请求驳回潘某1的诉讼请求。 张某、王某2辩称：潘某1所诉事实属实，潘某1提交的2017年签订的合同真实，当时签订合同是为了给潘某1调整租金，调整的时间是从2018年开始计算。双方在2012年已经签订了合同，在合同期内重新调整租金、租期，是因为潘某1要装修房屋，现租金已经支付到2020年7月份。2018年张某、王某2向中宁农村商业银行贷款时涉案租赁的事实已经向银行告知过，银行也去现场核实了，也向潘某1本人核实过。对潘某1诉讼的事实部分认可，但其诉请因拍卖行为尚未发生不能成立。 潘某1为证明其主张的事实向本院出示以下证据： 证据一、《房屋租赁合同》2份，证明：2012年6月19日，潘某1与张某续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年7月31日至2019年7月30日；2017年，因房屋装修及设备陈旧，潘某1拟对涉案房屋重新装修，装修费用金额较大，为了保证装修后能长期持续稳定的经营，2017年7月25日，潘某1与张某经协商，在2012年《房屋租赁合同》的基础上，对租赁期限及租金进行了变更，租赁期限变更至2025年7月30日。 证据二、证据2-1转账凭证、收据3份；证据2-2资金往来结算票据（水、电等费用）10张，证明：潘某1按照合同约定履行了租金支付义务，且每年按约交纳水电费等费用，现租金已付至2020年7月30日，涉案房屋抵押之前，潘某1一直在经营使用中。 证据三、证据3-1《电（扶）梯设备买卖合同》1份，转账凭证4张；证据3-2《消防泵房及外网施工项目施工合同书》、《消防设施改造项目施工合同书》各1份，转账凭证6张；证据3-3《地下消防水池及泵房施工合同》1份，转账凭证1张；证据3-4《建筑物拆除工程合同》1份，转账凭证7张，微信记录2张；证据3-5《加工定做合同》1份，微信记录3张；证据3-6《订货合同书》1份，转账凭证3张；证据3-7照片20张，证明：2017年7月，潘某1与张某约定变更房屋租赁期限后，投入巨资对涉案房屋重新进行了装修，并安装了电梯，就目前而言，房屋内装修及电梯，均属潘某1所有。涉案房屋租赁、使用在前，抵押在后。 证据四、企业信用登记信息2份，证明：2018年，涉案房屋装修完成后，潘某1将使用涉案房屋经营的“银川市兴庆区花开四季商务会所”变更为“银川市兴庆区凯炫演歌城”。 中宁农村商业银行针对潘某1出示的证据质证认为：对证据一中2017年签订的租赁合同真实性有异议，该份合同与2012年的合同时间重叠，在中宁农村商业银行起诉后出现，存在倒签、补签的可能；证据二中2019年9月5日的50万元房租支付收据真实性有异议，大额支付没有对应的支付凭证与之前双方转账交易的习惯不符；2017年3月13日、2017年7月22日的五份转账凭证与本案不具有关联性，该部分证据的租金支付系潘某1主张的2017年所签合同之前支付的租金，与2017年的合同无关；证据二的其他证据与本案无关；证据二无法证实潘某1已将租金支付至2020年7月；证据三的真实性、合法性、关联性有异议，签订买卖或者装修合同的主体与租赁合同主体不一致，支付款项的主体与签订租赁合同的主体不一致，所谓的支付款项也没有相应的发票予以佐证;证据四与本案不具有关联性。 张某针对潘某1出示的证据质证认为：证据一房屋租赁合同是真实的，对其三性无异议；证据二的转账付款凭证真实；证据三的房屋装修合同与本案无关；证据四企业变更信息无异议。 庭审后，潘某1向本院补充出示以下证据： 证据一、潘某1银行流水5份、张智杰银行流水4份，证明：潘某1和张智杰的银行流水一一对应，潘某1在银行流水显示的时间内通过刷信用卡向张智杰支付200800元，其中20万元是房租，800元是手续费。 证据二、张智杰出示的情况说明三份，证明：张智杰认可潘某1向其支付的款项均为支付涉案房屋房租。 证据三、沈静银行流水一份，该证据与庭审中出示的证据一相互结合证明：7月22日、6月26日花开四季商务会所支付给沈静的两笔款项由沈静在此之前先行支付给了王某2。 中宁农村商业银行针对潘某1出示的补充证据质证认为：证据一真实性认可，但无法证明支付的款项系本案房租；证据二系张智杰单方陈述，不予认可；对证据三认可。 张某对潘某1出示的补充证据质证认为认可上述证据。 本院对潘某1出示的证据认证如下：潘某1出示的证据一、二及补充证据相互结合，能够证实潘某1与张某分别于2012年、2017年签订租赁合同的事实及潘某1支付房租的具体情况，两份租赁合同的租期虽有重叠，但潘某1对此解释为因其要装修房屋，投入巨大，且受市场经营状况影响需要降低租金，因此双方在2012年合同尚有两年租期时重新签订合同，延长了原合同的租期，并下调了租金。上述解释符合客观实际，且与潘某1出示的证据三相互印证，应予采信。对潘某1出示的证据一、证据二、补充证据的证明效力予以确认;证据四证实涉案房屋自2013年7月12日至2018年4月25日及2018年4月25日分别被注册为银川市兴庆区花开四季商务会所、银川市兴庆区凯炫演歌城经营场所，对上述事实的证明效力予以确认；证据三结合证据四能够印证涉案房屋在2017年经过装修的事实，对上述内容的证明目的予以确认。该事实是对证据一中两份合同租赁期限重叠的合理解释。 中宁农村商业银行，张某均未向本院出示证据。 根据各方当庭陈述及确认效力的证据，本院确认以下事实：2012年6月19日，张某与潘某1签订《房屋租赁合同》，双方约定，由潘某1租赁张某所有的位于银川市××区房屋，租赁期限自2013年7月31日至2019年7月30日，租金为前四年每年60万元，后两年每年66万元，每年一次性支付当年房租，房租于每年提前一个月支付，房屋设施保证金30万元等。2017年7月25日，张某与潘某1再次签订《房屋租赁合同》，约定，由潘某1租赁张某所有的位于银川市××区房屋，租赁期限自2018年7月31日至2025年7月30日，租金为前四年每年50万元，后三年每年55万元，每年一次性支付当年房租，房租于每年提前一个月支付，房屋设施保证金30万元等。2017年6月13日至2019年5月5日，潘某1分别通过银川市兴庆区花开四季商务会所、李新燕、沈静（潘某1妻子）账户支付涉案房屋房租共计159万元。 2018年5月至8月，张某分别用位于银川市××街字第2009030531号、房权证兴庆区字第2011062352号的房屋为他人在中宁农村商业银行的借款提供抵押担保，并于该期间办理抵押登记。中宁农村商业银行提供借款前曾前往富宁街81号的房屋核查房屋租赁事宜，并向潘某1本人核实相关租赁情况。 本院在执行申请执行人中宁农村商业银行与被执行人张东、徐响玲、张某、王某2金融借款合同纠纷一案时，于2019年10月11日作出（2019）宁05执77号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人张某所有的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋（房产证号：房权证兴庆区字第XXXX号），查封期限为三年。 2019年11月12日，潘某1对执行标的提出书面异议，请求依法维护潘某1作为宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋承租人的合法权益，在2025年7月30日前阻止移交占有该房屋，且自2020年8月1日起由潘某1向宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋买受人支付房屋租金。2019年11月25日，中卫市中级人民法院作出（2019）宁05执异24号执行裁定书，驳回潘某1的异议请求。 另查明：2017年年底至2018年年初，潘某1曾对涉案房屋进行重新装修。 涉案房屋于2013年7月12日至2018年4月25日及2018年4月25日分别被用于注册银川市兴庆区花开四季商务会所、银川市兴庆区凯炫演歌城。 诉讼中，潘某1明确表示不主张涉案房屋的优先购买权。 本院认为：对于双方争议的2017年合同的效力问题，潘某1与张某签订的两份《房屋租赁合同》时间虽存在重叠，但潘某1就此已提出合理解释，即其欲出资对房屋重新进行装修，为保障长期经营，双方重新签订了合同，结合其在2017年年底至2018年年初曾对涉案房屋进行装修的事实，应该认定双方2017年签订的合同系对2012年合同的调整，该合同系真实有效合同，应依法认定其效力。 中宁农村商业银行与张某等人的金融借款合同以涉案房屋设置抵押权的时间为2018年8月13日，抵押权设立时，潘某1租赁涉案房屋的事实已存在，抵押权人对抵押物被租赁的事实知情，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，现因张某等人未能按约清偿中宁农村商业银行的债务，中宁农村商业银行请求实现其抵押权，潘某1作为房屋承租人，在涉案房屋被拍卖或变卖后，于2025年7月30日前有权按照其与张某在2017年签订的《房屋租赁合同》继续占有、使用涉案房屋。潘某1的该项请求成立，予以支持。 依据潘某1提供的转账明细，潘某1自2017年6月13日至2019年5月5日共计支付涉案房屋房租共计159万元，上述款项虽与双方合同约定的租金存在出入，但潘某1就此已作出合理解释，且支付时间符合双方约定，本案中应该认定潘某1将涉案房屋租金支付至2020年7月30日。 对于潘某1提出的第二项诉讼请求，因涉案房屋尚未拍卖，不存在新的买受人，且该请求系履行问题，对此问题潘某1应与本院执行庭对接，协商后续房屋租金支付事宜。本案中对该诉请不予处理。 综上，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条第一百三十四条之规定，判决如下： 一、潘某1与张某在2017年签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、潘某1在2025年7月30日前有权占有、使用宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区字第2009030531号）； 三、驳回潘某1的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告潘某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  董 瑶 审 判 员  杨 涛 审 判 员  王 军 二〇二〇年三月二十五日 法官助理  （赵鑫 书 记 员  于 鑫 本案适用的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十五条抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十条规定案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。