四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20571号 上诉人（原审被告）：成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会。住所地：成都市高新区紫荆东路55号圣安卓花园物管办公楼。 负责人：宋伟，主任。 委托诉讼代理人：张嘉翔，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都三九投资管理有限公司。住所地：成都市高新区芳草街53号1-1-3。 法定代表人：徐攀辉，董事长。 委托诉讼代理人：赵昕，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚波，四川中一律师事务所律师。 上诉人成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会（以下简称圣安卓花园业委会）因与被上诉人成都三九投资管理有限公司（以下简称三九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 圣安卓花园业委会上诉请求：1.请求依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10822号民事判决，驳回三九公司诉讼请求；2.诉讼费由三九公司承担。事实与理由：1.一审法院认定主体错误，圣安卓花园业委会依法不具备承担合同债务的能力，不具备对小区全体业主收益进行处置的权利，圣安卓花园业委会不是本案适格被告。2.圣安卓花园业委会与三九公司没有租赁合同，没有确定的租赁期限约定，圣安卓花园业委会成立于2005年，三九公司从未向圣安卓花园业委会移交或者交付过诉争房屋，一审法院判令未实际使用房屋的圣安卓花园业委会支付2016年8月至2019年4月的房屋租金没有事实依据。3.三九公司确定的租金标准超过规范性文件规定的20倍，三九公司提供房屋业主委员会租用的租金标准显然与其提供房屋依据的法定理由冲突。应当依法予以纠正。 三九公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。从（2016）川0191民初7520号、（2017）川01民终6472号及本案一审、二审都认可圣安卓花园业委会使用过房屋，从来没有提到没有把案涉房屋交付圣安卓花园业委会使用，另案一审、二审判决已经确认，圣安卓花园业委会现在又陈述未使用过案涉房屋，其应提供证据予以证明。关于租金标准，已有生效判决进行认定，圣安卓花园业委会认为该租金标准与本案无关。 三九公司向一审法院起诉请求：1.判令圣安卓花园业委会腾退房屋并支付拖欠的租金224100元及逾期付款的资金利息14216.34元（按银行同期贷款利率从2016年8月1日起暂算至2019年7月31日，实际应算至实际清偿之日止）；2.圣安卓花园业委会承担一切诉讼费用。一审庭审中，三九公司当庭放弃要求圣安卓花园业委会腾退房屋的诉讼请求。 一审法院认定事实：一、位于成都高新区房屋（以下简称“案涉房屋”）系圣安卓花园小区物业用房，该房屋共有两层，建筑面积为315平方米，房屋所有权人为三九公司（成房监证字第××号）。2010年10月20日，三九公司与圣安卓花园业委会签订《关于圣安卓花园架空层车位收益的协议》，约定从2010年1月1日起，圣安卓花园架空层车位（84个）收益归圣安卓花园业委会所有，三九公司不改变小区物业用房（成房监证字第××号）的性质和用途，圣安卓花园业委会从车位收益中拿出30%作为物业用房的租金支付给三九公司。之后，圣安卓花园业委会一直依约履行，由当时的案涉房屋所在小区物业管理公司代为支付至2015年8月31日。2016年6月三九公司以圣安卓花园业委会拖欠租金为由提起诉讼，经一、二审判决圣安卓花园业委会应向三九公司支付（自2015年9月至2016年7月期间）租金及逾期支付的资金利息。因圣安卓花园业委会未再支付后续租金，三九公司于2019年4月29日向圣安卓花园业委会发函，要求其支付2016年8月至2019年4月的租金，圣安卓花园业委会当日签收。 二、案涉房屋所在小区的架空层车位共84个，84个车位全部出租供小区业主使用，未有过车位空置的情况。案涉房屋所在小区现在的物业管理公司为案外人成都共享物业管理服务有限公司，该公司于2015年11月开始成为小区的物业管理机构，自2015年11月至今，小区架空层84个车位的租金收取标准未发生过变化，车位租金收取标准为：26套子母车位为600元/月/套、15个单库标准车位为400元/月/个、16个单库小车位为300元/月/个、一个异形超大车位为700元/月/个。2015年11月之前，案涉房屋所在小区的物业管理公司为案外人成都圣安卓物业服务有限公司，当时的车位租金收取标准为：24套子母车位为600元/月/套、2套子母大车位为800元/月/套、15个单库标准车位为400元/月/个、10个单库小车位为300元/月/个、2个单库小车位为350元/月/个、1个单库小车位为240元/月/个、3个单库小车位为200元/月/个、一个异形超大车位为500元/月/个。 一审法院另查明，就案涉房屋的房屋所有权及土地使用权的权属登记问题，圣安卓花园业委会以成都市国土资源局为被告、三九公司为第三人向一审法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的《房屋所有权证》（蓉房权证成房监证字第××号）和《国有土地使用证》（成高国用［2015］第44163号），一审法院做出（2018）川0191行初9号、（2018）川行初57号行政判决，判决驳回圣安卓花园业委会的诉讼请求，圣安卓花园业委会不服，提起上诉，成都市中级人民法院做出（2018）川01行终1119号、（2018）川01行终1120号判决书予以维持，该两份文书已发生法律效力。 一审法院还查明，成都高新区圣安卓花园业主大会于2004年成立，于2018年1月30日选举产生圣安卓花园第四届业委会，并在成都高新区芳草街街道办事处备案存档。 一审法院再查明，三九公司曾于2016年6月就案涉房屋向一审法院提起诉讼，要求圣安卓花园业委会向其支付拖欠租金106773元及逾期付款的资金利息（计算方式：以未付租金106773元为基数，从2015年9月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），一审法院做出（2016）川0191民初7520号民事判决：一、圣安卓花园业委会于判决生效之日起十五日内向三九公司支付拖欠租金106773元，并承担逾期付款的资金利息（计算方式为：以2015年9月至11月租金23100元为基数，从2015年11月26日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。二、驳回三九公司的其他诉讼请求。圣安卓花园业委会不服该判决，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年4月3日做出（2017）川01民终6472号判决认定三九公司主张的租金支付期间为2015年9月至2016年7月31日，其租金标准按照6225元/月计算，圣安卓花园业委会应当向三九公司支付2015年9月1日至2016年7月31日期间的租金68475元（6225元/月*11个月），利息亦应以2015年9月至11月租金18675元（6225元/月*3个月）为基数，从2015年11月26日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止），判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7520号民事判决；二、圣安卓花园业委会于判决生效之日起十五日内向三九公司支付拖欠的租金68475元，并承担逾期付款的资金利息，计算方式为：以2015年9月至11月租金18675元为基数，按照中国人民银行贷款利率标准，从2015年11月26日起计算至实际付清之日止；三、驳回三九公司的其他诉讼请求。 一审法院认为，本案争议焦点：一、圣安卓花园业委会是否为本案适格被告；二、案涉车位收益所形成的法律关系的性质和效力；三、三九公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持。 一、圣安卓花园业委会是否本案适格被告的问题 一审法院认为，圣安卓花园业委会是否为适格被告的问题，已经成都市中级人民法院生效判决予以确认，一审法院不再作评述。 二、案涉车位收益所形成的法律关系的性质和效力问题 （一）首先，案涉房屋的房屋所有权及土地使用权的权属登记在三九公司名下，根据物权法规定，所有权人对自己的不动产，有占有、使用、收益和处分的权利；其次，圣安卓花园业委会于2004年通过法定程序成为业主大会的执行机构，经授权对外代表业主参与民事活动；再次，双方于2010年签订了协议，物业公司向三九公司支付过租金（自2010年至2015年8月）。上述事实相互印证，证明圣安卓花园业委会向三九公司支付过款项的事实。 （二）物业公司代圣安卓花园业委会向三九公司支付款项的性质。案涉协议签订于2010年10月20日，圣安卓花园业委会将案涉房屋（车位）租赁给业主使用，收取租金。物业公司代圣安卓花园业委会向三九公司支付租金，圣安卓花园业委会未提供证据证明将房屋（车位）出租给业主行为系基于买卖关系或者协议之外的其他有偿法律关系而为的收益。因此，对于圣安卓花园业委会向业主的出租行为收取的租金，圣安卓花园业委会没有充分证据证明其向业主出租房屋（车位）收取租金、并向三九公司支付款项的行为并非基于房屋（车位）租赁关系，故双方租赁关系成立。 （三）就案涉房屋（车位）所发生的法律关系三九公司曾主张租赁关系要求圣安卓花园业委会支付阶段性的租金已经生效判决确认。 综上所述，三九公司与圣安卓花园业委会之间的房屋（车位）租赁法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。 三、三九公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持 三九公司将案涉房屋（车位）租给圣安卓花园业委会作为物业管理用房使用，圣安卓花园业委会依约向三九公司支付租金。根据协议约定，圣安卓花园业委会应当将圣安卓花园架空层车位每月收益的30%支付给三九公司作为租金。三九公司主张从2016年8月1日起计算至2019年7月31日期间的租金，在圣安卓花园业委会未提供证据证明其在2016年8月以后获取的架空层收益低于20750元/月的情况下，三九公司主张按已生效判决确定的每月租金标准6225元/月计算的请求，一审法院予以支持。 对于三九公司关于资金占用利息的主张，协议中并未约定每月租金的支付时间，三九公司于2019年4月29日催收期间的租金，圣安卓花园业委会应当在收到催收通知后于合理期限内履行支付义务，圣安卓花园业委会应当承担未及时履行支付义务而造成的资金占用利息损失，故一审法院对于三九公司要求圣安卓花园业委会承担租金资金占用利息的主张予以部分支持，计算方式为：以2016年8月至2019年4月租金205425元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从催收次日起即2019年4月30日计算至实际付清之日止。 三九公司当庭放弃对腾退房屋的诉讼请求系当事人自由处分自己的民事权利，一审法院予以确认。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、圣安卓花园业委会于判决生效之日起向三九公司支付拖欠的租金224100元，并承担逾期付款资金利息（其计算方式：以205425元为基数，按照银行同期贷款利率为计算标准，从2019年4月30日起计算至款项付清之日止）；二、驳回三九公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2437元，由圣安卓花园业委会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 圣安卓花园业委会提交成都圣安卓物业服务有限公司的工商登记档案，拟证明案涉房屋是三九公司租赁给成都圣安卓物业服务有限公司且不收取租金，租赁时间一直持续到2010年，从来没有向圣安卓花园业委会交付，因此圣安卓花园业委会不应支付租金。 三九公司发表质证认为该组证据与本案无关，2010年圣安卓花园业委会与三九公司达成了架空层使用协议，约定了房屋的使用及租金支付。 本院经审查认为，成都圣安卓物业服务有限公司的工商登记档案中关于案涉房屋的租赁协议期间为至2010年止，而三九公司在本案中诉请的是2016年8月1日至2019年7月31日期间的租金，故对该证据本院不予采信。 本院认为，本案二审的争议焦点为1.圣安卓花园业委会的主体资格问题。2.圣安卓花园业委会是否应当向三九公司支付租金224100元及逾期付款利息的问题。 一、关于圣安卓花园业委会的主体资格问题。根据最高人民法院在（2005）民立他字第8号复函“根据《物业管理条例》规定．．．．．.业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”之规定，圣安卓花园业委会是本案的适格被告，对本项上诉主张本院不予支持。 二、关于支付欠付租金及利息的问题。案涉房屋的产权登记在三九公司名下，三九公司有占有、使用、收益和处分的权利。2010年10月20日三九公司与圣安卓花园业委会签订的《关于圣安卓花园架空层车位收益的协议》中关于案涉房屋租金收取的约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效。至于案涉房屋是否使用的问题，在双方租赁协议未被解除、撤销或被依法认定无效的前提下，承租人圣安卓花园业委会是否使用案涉房屋以及如何使用，不影响其向出租人三九公司承担支付租金的义务。故圣安卓花园业委会应当按照协议约定向三九公司支付2016年8月1日至2019年7月31日间的租金，并承担逾期付款的利息。关于租金的金额，《关于圣安卓花园架空层车位收益的协议》约定圣安卓花园业委会将圣安卓花园架空层车位每月收益的30%支付给三九公司作为案涉房屋的租金。依据本院生效判决（2017）川01民终6472号民事判决查明的内容，2015年9月、10月圣安卓花园业委会每月从架空层车位获取的收益为20750元，而2015年11月以后架空层车位租金略高。在本案中圣安卓花园业委会没有提供证据证明其在2016年8月以后从架空层车位中获取的收益少于20750元，故一审法院按照三九公司主张依据生效判决确认每月租金6225元并无不当，对圣安卓花园业委会的本项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，圣安卓花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4662元，由成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月三日 书记员 丁昱凡