江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3613号上诉人（原审被告）：全红光，男，1959年6月4日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审被告）：徐友银，男，1967年8月5日生，汉族，住泰州市姜堰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：翁社宏（特别授权），上海申策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏嘉德房地产有限公司，注册号：321200400003545，住所地兴化市戴南镇新泽路1号。诉讼代表人：江苏嘉德房地产有限公司清算组。负责人：曹加权。委托诉讼代理人：肖奇悦、孔宪涌（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。上诉人全红光、徐友银因与被上诉人江苏嘉德房地产有限公司（以下简称嘉德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年1月10日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人全宏光、徐有银及其共同委托诉代理人翁社宏，被上诉人嘉德公司的委托诉讼代理人肖奇悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人全红光、徐友银上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，2016年2月22日“以后再行处理”是被上诉人员工宋选才单方面记录，这句话包括当天没有谈到租金事宜，如果当天谈到租金的话，应该会有具体的细节，而不是笼统的以后再行处理。退一步讲，“以后再行处理”也不能得出双方对租金给付达成新的协议。关于诉讼时效,强制清算与破产的准用是程序准用，不是实体准用。而时效属于实体效力，是民法总则规定的内容，不应当在准用范围，如准用应该有专门的条文规定准用，到目前为止没有看到有诉讼时效准用破产的规定。强制清算与破产实体上有显著的区别。退一步讲，假设被上诉人诉称2016年3月30日向上诉人催要过租金4万元，那可以确定2014年12月8日至2016年3月30日和2016年3月30日至2017年10月1日这两个期间都超过一年时效，这两个期间被上诉人在庭审中一直没有主张过向上诉人要过租金，证据就更不谈了。显然，被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。二、一审法院认定事实错误，上诉人没有当庭承诺房屋内所有物品均归被上诉人所有、不再主张，而是在第一次庭审中上诉人己经说明2016年2月29日交付房屋后，房屋里没有上诉人的物品，法庭应被上诉人的要求请上诉人再次明确一下，上诉人说“不要了”是指在2016年2月29日交付房屋遗留物品就不要了。被上诉人嘉德公司辩称，1、2016年2月22日双方对4万元租金的协商结果是“以后再行处理”，应视为双方对租金给付达成新的协议，诉讼时效时间应自2016年2月22日起重新计算。虽未明确具体给付时间，被上诉人于2016年3月30日向两上诉人发送通知，要求其在2016年4月10日结清租金，说明被上诉人于2016年3月30日向两上诉人主张。且5月23日宋选才的日志表明被上诉人同意上诉人继续使用房屋，且不签合同。如果未达成清缴前期所欠的4万元租金，便达成如此合作完全不符合常理。关于宋选才的日志，是其对于工作纠纷详细连续的记载，具有相当的严密性和逻辑性，并没有主观的评论，内容具有真实性，可以反映基本事实。此外上诉人在一审中同样也从中选取了相关日志页面作为证明自己主张的依据。2、最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作会谈纪要规定，对于公司强制清算在公司法司法解释二以及本会议纪要未涉及的情形，可以参照企业破产法及司法解释的有关规定处理。《最高人民法院关于适用中华人民共和国企业破产法若干问题的规定二》第十九条第一款规定，债务人对外有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产审理之日起中断。综上，被上诉人对上诉人拖欠房屋，要求支付租金的诉讼时效并未超过。请求驳回上诉。嘉德公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付拖欠的2015年租金4万元及违约金（以本金4万元为基数，自2014年12月8日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2.判令两被告清空并搬离兴化市房屋；3.判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月8日，嘉德公司作为甲方，全红光、徐友银作为乙方，双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定，甲方将其自有的位于兴化市的房屋出租给乙方经营，租期1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；年租金10万元，因上轮承租的局部三层房屋已出售给他人，此房原由乙方装潢，甲方一次性贴补乙方装潢费1万元，在上缴租金中冲减，实收租金9万元，在签订合同时一次性支付；签订合同时，乙方需交纳保证金5000元，合同到期不再续租且无违约责任、结清水、电等费用后返还给乙方；乙方必须按上述约定的期限缴纳租金，如延期支付，按所欠租金总额的千分之二/日收取滞纳金，超过15日，甲方有权解除租赁合同，保证金不予退还。合同签订后，全红光、徐友银只支付租金5万元。租赁期满后，全红光、徐友银不再续租，并于2016年2月29日将承租房屋的一把电动门钥匙交还嘉德公司，另一把钥匙留在全红光、徐友银处，诉讼期间已交还嘉德公司。全红光、徐友银当庭承诺承租房屋内的一切物品全部归嘉德公司所有。嘉德公司于2016年向一审法院申请强制清算，该院经审查，于2016年8月5日裁定受理，并于2018年4月18日作出决定书，指定兴化市嘉德物资贸易有限公司、江苏恒祥物资有限公司、江苏君谊律师事务所、泰州市泰海企业清算有限公司、泰州兴瑞会计师事务所有限公司组成清算组，同时指定江苏君谊律师事务所为清算组负责人，由曹加权行使负责人职权。2016年2月22日下午，嘉德公司与全红光、徐友银就续租事宜进行商谈，结果全红光、徐友银不愿续租，双方商定嘉德公司另找租户，全红光、徐友银帮助寻找，全红光、徐友银先将一套电动门钥匙交给嘉德公司，另一套钥匙由全红光、徐友银持有；欠交的4万元租金以后再行处理。后嘉德公司于2016年3月30日向全红光、徐友银发出通知，要求他们于当年4月10日前结清租金，并让出承租的房屋。嘉德公司工作人员宋选才于4月1日致电全红光、徐友银，全红光未接听，徐友银电话接通后，宋选才告知其已于3月30日发送通知寄到全红光、徐友银的身份证住址，让他们查收，并让徐友银通知全红光。2016年5月21日、23日，全红光、徐友银又找到嘉德公司，要求续租房屋，但嘉德公司因为要出售该房屋，要求不签合同，不收租金，但要随要随让。后双方未能达成续租协议。一审法院认为，1.嘉德公司与全红光、徐友银签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2.全红光、徐友银欠嘉德公司租金4万元，事实清楚，证据充分，全红光、徐友银亦无异议。全红光、徐友银辩称嘉德公司已放弃租金，补偿其装潢费用，但其未提供证据佐证，且在租赁合同中对全红光、徐友银装潢费用的补偿已有约定，全红光、徐友银的该辩称意见没有事实依据，该院不予采信。3.《最高人民法院关于审理强制清算案件工作座谈会纪要》第39条规定，鉴于公司强制清算与破产清算在具体程序操作上的相似性，就公司法、公司法司法解释二，以及本会议纪要未予涉及的情形，……，可参照企业破产法及其司法解释的有关规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条第一款规定，债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。第二款规定，债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产前一年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。本案中，嘉德公司已进入强制清算程序，基于上述法律规定，可以适用破产法的相关规定。2016年2月22日，双方对4万元租金的协商结果是以后再行处理，应视为双方对租金给付达成新的协议，诉讼时效期间应自2016年2月22日起重新计算。该院于2016年8月5日裁定受理嘉德公司的强制清算申请，4万元租金仍在诉讼时效期间内，依法应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条第一款的规定，即该债权应自2016年8月5日起诉讼时效中断。因此，嘉德公司的诉请未超过诉讼时效。4.2016年2月22日的协议双方对4万元租金的约定是以后再行处理，未明确具体给付期限，嘉德公司于2016年3月30日向全红光、徐友银发送通知明确要求其于2016年4月10日前结清租金，说明嘉德公司于2016年3月30日向全红光、徐友银主张权利。全红光、徐友银未能在嘉德公司规定的日期前结清租金，已构成违约，依法应承担违约责任。但嘉德公司要求全红光、徐友银自2014年12月8日起，按年利率24%计算违约金的请求不当。因双方已于2016年2月22日就所欠租金达成新的协议，新协议未约定履行期限、违约金数额或违约金计算方式，履行期限应自嘉德公司要求全红光、徐友银履行之日起开始计算，即自2016年4月10日起计算；违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，即按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算。5.全红光、徐友银已于2016年2月29日将承租房屋的一套钥匙交还嘉德公司，诉讼期间，又将另一套钥匙交还嘉德公司；全红光、徐友银当庭承诺承租房屋内的所有物品均归嘉德公司所有，不再主张，应视为全红光、徐友银已交还承租房屋。嘉德公司要求全红光、徐友银交还房屋的诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、被告全红光、徐友银于判决生效后十日内给付原告江苏嘉德房地产有限公司租金4万元及违约金（自2016年4月10日起至实际给付之日止，在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮50%计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1852元，原告负担724元，两被告共同负担1128元。本院二审期间各方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人对欠缴4万元租金的事实并无异议，结合被上诉人员工宋选才的工作日志，可以认定双方之间于2016年2月22日就案涉房屋的租赁事宜进行过协商。其后，被上诉人又于2016年3月30日向上诉人主张租金。结合以上事实，一审法院认定双方于2016年2月22日就案涉房屋的租金问题达成新的协议符合本案客观实际，诉讼时效此时中断。后一审法院于2016年8月5日裁定受理被上诉人的强制清算申请，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条第一款的规定，本案债权应自2016年8月5日起诉讼时效再次中断，故被上诉人主张的诉讼时效并未超过，上诉人的上诉理由不能成立。至于房屋内物品的处理，因上诉人承诺交付房屋的遗留物品不再索要，且认为案涉房屋内已无其物品，故一审法院认定房屋已交还被上诉人并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1128元，由上诉人全红光、徐友银负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年三月二十五日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红