山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终124号上诉人（原审被告）：秦利，女，1986年1月5日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：颜梅雀，山西天建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭军委，男，1989年12月11日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：郝建民，山西杏梅律师事务所律师。上诉人秦利因与被上诉人郭军委房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦利及其委托代理人颜梅雀，被上诉人郭军委及其委托代理人郝建民通过网络庭审参加诉讼。本案现已审理终结。秦利上诉称：1、请求撤销一审判决第一项内容，改判上诉人返还被上诉人郭军委购房款60240元，但该款项应核减上诉人受到损失81114元;由山西千禧房地产开发有限公司返还被上诉人郭军委剩余364760元购房款。2、判决本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人郭军委承担。事实与理由：一、一审法院以被上诉人郭军委与上诉人秦利签订的《21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同》、被上诉人郭军委与山西千禧房地产开发有限公司签订的《城南逸居房屋认购协议书》被太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初7084号民事判决书认定为无效合同为由，要求上诉人秦利一人承担返还全额购房款425000元，存在严重法律逻辑错误，属于错误适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。山西千禧房地产开发有限公司应当返还被上诉人郭军委购房款364760元，上诉人秦利仅需返还购房款60240元。二、一审法院未能正确区分《21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同》无效的过错责任，属于事实认定不清。(一)《房屋买卖认购合同》被认定无效，被上诉人、房屋中介山西中联伟业房地产经纪有限公司都存在过错。被上诉人在明知房屋实际情况，仍自愿签订了《房屋买卖认购书》，购买了案涉房屋。签订合同后，上诉人秦利已经按合同约定全面履行了合同义务，房屋已经按合同约定交付、转移权属，案涉房屋的户主成功变更到郭军委名下。案涉房屋早已于2018年7月5日交房，直到2019年8月7日，被上诉人才起诉一审法院确认《房屋买卖认购合同》无效。被上诉人违背诚实信用原则，其明知合同存有无效的风险却仍有意为之，应承担过错责任。山西中联伟业房地产经纪有限公司作为中介机构，在房屋买卖过程中，未尽到审查义务也应当对本案的合同无效，承担过错责任。而本案被上诉人在一审阶段自行将中介机构撤出本案被告主体，加重上诉人的承担责任与义务。(二)郭军委作为过错方应当赔偿上诉人秦利因此受到损失，包括占用费、物业欠缴费用、产权更名费共计81114元，并承担移交涉案房屋手续资料的义务。另，上诉人秦利二审当庭诉请被上诉人返还案涉房屋。综上，一审判决事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人郭军委辩称，案涉合同已经确认无效，上诉人应当依据合同法第五十八条规定，将被上诉人交给其的房款全部返还。被上诉人对房屋性质之前并不知道，不存在过错。上诉人与案外人千禧是另一个法律关系，与被上诉人向其主张返还房款无关。上诉人主张的相关费用并没有实际产生，其主张不应得到支持。郭军委向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告共计459563.92元，其中购房款本金425000元，房款利息34563.92元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月25日，原告因工作、生活需要，向被告秦利购买位于太原市小店区城南逸居2-1-西F二手房一套，并依合同约定向被告秦利支付购房款425000元，向山西中联伟业房地产经纪有限公司支付中介费10750元。2019年年初，原告了解该房屋只有部分证件，无法办理房屋产权证，故向人民法院申请确认该买卖合同为无效。2019年8月7日，该买卖合同被贵院依法确认为无效合同。原告得知自己合法权利受到侵害后，多次与被告协商款项退还事宜，均未能得以妥善解决，故诉至法院。一审法院认定事实：2017年11月25日，被告秦利为出让方（甲方），原告郭军委为受让方（乙方），21世纪不动产太原区域人民北路店为见证方（丙方），三方签订编号为RG000161的21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同一份，主要内容为：甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于城南逸居2-1-西F，建筑面积共66.32平方米。经甲、乙双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为430000元。甲方无条件配合乙方进行该产权所有权的变更，更名至乙方名下产生的更名费由甲方承担。本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金10000元，并于2017年12月5日前除购房定金外的剩余房款共计425000元支付给甲方，更名当天，乙方支付甲方除定金外的剩余房款。甲、乙双方签订本房屋认购书之日，乙方即向丙方支付该成交房屋总价的2.5%的款项计10750元作为服务佣金。甲方负责上述房产更名手续。合同还约定了其他内容。2017年11月30日，山西千禧房地产开发有限公司为代销方（甲方）、原告郭军委为认购方（乙方），签订城南逸居房屋认购协议书一份，主要内容为：乙方向甲方购买的楼房为“晋能千禧置业·城南逸居”的2#-1号楼西F户，建筑面积共计66.32平方米，该房屋按建筑面积计价，楼房单位售价为每平方米5500元，总金额共计364760元。甲方拟于2018年4月30日前（具体交房时间以在房地局备案的商品房买卖合同约定的时间为准），经竣工验收合格后，将符合约定交房标准的房屋交付乙方使用。所购房屋产权证书的办理由甲方依据国家相关法律、法规、政策文件的有关规定，统一组织购房人进行。上述合同签订后，2017年11月25日，原告郭军委向被告秦利支付定金10000元，被告秦利出具定金收条，写明：本人秦利身份证号1423****1225，今收到郭军委身份证号4107****351X，位于城南逸居2-1-西F的房屋定金10000元，对应合同编号：RG000161。右下方写有“此定金暂放21世纪不动产人民北路店，白佳”。同日，原告通过转账的方式向山西中联伟业房地产经纪有限公司支付剩余购房款，转账金额分别为：275000元、8750元、12000元、140000元，以上共计435750元。白佳将原告支付的购房款转付给被告秦利。被告认可收到原告购房款共计425000元。原告持有被告秦利向其交付山西晋能千禧置业有限公司于2016年9月2日向宏达伟业出具城南逸居2-1-西F，单价3500元，合计364760元，备注66.32平方米的工商服务业统一收款收据。原告以被告山西中联伟业房地产经纪有限公司已向其返还中介费9000元，双方达成和解协议为由，撤回对被告山西中联伟业房地产经纪有限公司的起诉。本案所涉房屋至今未取得商品房预售许可证明。另查明，2019年8月7日，原告向本院对被告秦利，山西千禧房地产开发有限公司提起诉讼，请求确认原告与被告秦利，山西千禧房地产开发有限公司签订城南逸居2-1-西F房屋买卖合同为无效合同。2019年8月27日，本院作出（2019）晋0105民初7084号民事判决书，判决：原告郭军委与被告秦利于2017年11月25日签订的21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同、原告郭军委与山西千禧房地产开发有限公司于2017年11月30日签订的城南逸居房屋认购协议书均系无效合同。该判决已发生法律效力。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告郭军委与被告秦利于2017年11月25日签订的21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同、原告郭军委与山西千禧房地产开发有限公司于2017年11月30日签订的城南逸居房屋认购协议书，已被本院（2019）晋0105民初7084号民事判决认定为无效合同。被告秦利应将已收取原告支付的购房款425000元予以返还，故原告主张被告秦利返还购房款425000元的诉讼请求，理由和证据充分，予以支持。原告主张被告支付购房款利息34563.92元，原告在购房时已知情所购买房屋的手续不全，自身存在过错，故对该项诉求，理由不足，不予支持。原告撤回对被告山西中联伟业房地产经纪有限公司的起诉，予以准许，不再另行制作民事裁定书。据此判决：一、被告秦利于本判决生效之日起十日内返还原告郭军委购房款425000元。二、驳回原告郭军委的其他诉讼请求。二审审理中，上诉人提交一份《城南逸居物业接房清单》，欲证明涉案房屋一直由被上诉人占用，被上诉人应当承担相关费用。被上诉人对此证据的真实性、关联性均不予认可，本院认为该证据与本案无关联性，不予采信。二审查明的其他事实与一审法院认定一致，予以确认。本院认为，案涉《21世纪不动产太原区域分部房屋买卖认购合同》已被（2019）0105民初7084号生效的民事判决认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被上诉人基于已向上诉人支付全部房款的事实，根据合同相对性原则，向上诉人诉请返还合同所及的房款并无不当。上诉人向被上诉人主张返还案涉房屋及占用费、物业费等诉求，因上诉人未在一审中提出反诉请求，二审对此不予审查。被上诉人在一审阶段放弃对中介机构的起诉，系当事人行使处分权，并不违反法律规定。综上所述，秦利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6771元，由上诉人秦利负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二Ｏ二Ｏ年三月二十七日书记员 惠 曈