浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10342号 上诉人（原审被告）王钿森，男，1949年5月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人周素英，女，1949年9月23日出生，汉族，住杭州市西湖区，系居民。 委托代理人王忠明，男，1952年7月2日出生，汉族，住杭州市西湖区，系居民。 被上诉人（原审原告）杭州曙光公寓第四届业主委员会，住所地杭州市西湖区曙光公寓1幢3单元103室。 法定代表人叶红，主任。 委托代理人郑洁、李小文，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人王钿森因与被上诉人杭州曙光公寓第四届业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决认定事实如下：2018年1月15日，杭州曙光公寓业主委员会（以下简称业委会）与杭州浩普物业管理有限公司（以下简称“浩普物业”）签订《物业服务合同》，约定1、曙光公寓物业服务收费方式为酬金制，物业费由业委会进行收取，业主所交纳的物业费直接支付至业委会专用账户，业委会从当年收到的物业费中按照15%的比例支付给浩普物业作为其提供物业服务的酬金；2、物业服务费标准为多层住宅：2.3元/月/平方米，固定车库维护费：有门60元/月/个、无门50元/月/个；3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费、固定车库维护费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的2‰收取违约金。王钿森作为曙光公寓业主享受了物业服务，但拒绝支付物业费，经业委会多次催讨，对2018年度的物业费1750.12元，王钿森仅于2018年12月24日通过银行转账方式支付了913元，剩余837.12元至今仍未支付。业委会于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1、王钿森支付业委会物业服务费837.12元及违约金284.62元（违约金以837.12元为基数按照2‰每日的标准计算至物业服务费实际付清之日止，暂计至2019年6月20日为284.62元），以上合计1121.74元；2、王钿森承担本案诉讼费。另查明，王钿森系曙光公寓1幢2单元302室业主，该房屋建筑面积为63.41平方米。王钿森仅于2018年12月24日交纳物业费913元，此后的物业费王钿森未向业委会支付。 原审法院认为：根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行遵守管理规约、业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按时交纳物业服务费用等义务。业委会根据管理规约规定，按照《物业服务合同》约定的物业费交纳标准向王钿森收取物业费，符合法律规定，原审法院予以支持。对王钿森提出的抗辩，因业委会有权依法代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并根据管理规约规定及浙江省《物业管理条例》第十七条规定提起诉讼，故业委会主体适格；业主大会的召开是否无效不属于本案审查范围；业委会不公布账目明细并非王钿森拒交物业费的合法理由，因此，王钿森的前述抗辩无事实和法律依据，原审法院不予采纳。但业委会主张的违约金标准过高，原审法院根据本案实际情况，酌情调整为以未付物业费为基数按万分之八每日标准支付，王钿森据此提出的抗辩，原审法院予以采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款、第八十三条第一款、《物业管理条例》第七条第一、三、五款、第十五条第二项和《浙江省物业管理条例》第十七条规定，判决：一、王钿森支付杭州曙光公寓第四届业主委员会物业费913元、违约金113.8元，合计1026.8元（自2019年6月21日至物业费付清之日止的违约金以万分之八/日标准另行支付），于判决生效之日起十日内付清。二、驳回杭州曙光公寓第四届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由杭州曙光公寓第四届业主委员会负担2.1元，王钿森负担22.9元。杭州曙光公寓第四届业主委员会于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王钿森于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，王钿森不服，向本院提起上诉称：一、业委会收取物业管理费没有法律依据。曙光公寓从2000年至2017年间，物业费均由物业公司收取。2018年12月21日，接《物业服务费催款通知书》，要求将2018年的物业费打入业委会账号，上诉人虽对此交费方式存在质疑，后于2018年12月24日按本人上年物业交费标准转给杭州曙光公寓业主委员会工商银行账户，转账913元物业费。上诉人多次要求业委会出具含税发票，但业委会至今也无法开具发票，故上诉人未支付尾款。通过本案一审诉讼，上诉人发现该催款通知书未经业主大会授权，且业委会不具备物业经营主体和收费资格，上诉人前往西湖区市场监督管理局查询，在2019年10月30日前案涉物业服务合同未进行备案，西湖区市场监督管理局已进行查处。曙光公寓大多业主对此收费方式表示不能理解，有传闻业委会违规收取物业费的行为是为了给物业服务公司避税，严重侵犯全体业主权益。故上诉人认为，在以上客观问题未明确之前，只能拖延缴纳剩余物业服务费。二、原审法院对本案事实认定错误。1、原审未查清物业公司与业委会的关系。2018年1月1日，曙光公寓第三届业委会六次业主大会表决通过以酬金制约定物业服务费的形式，与被选聘的杭州浩普物业管理有限公司签订了物业服务合同，曙光公寓业主接受浩普物业服务并向其支付物业费。双方在合同的权利义务中约定，甲方（业委会）第22条第（七）项，督促业主、非业主使用人按照本合同按时缴纳物业服务费，当业主、非业主使用人未按时缴纳物业服务费时，协助乙方（浩普物业）催收。2、物业费由物业服务公司收取的法律依据有：《浙江省物业管理条例》第三十六条，以及附则第五十七条中特别规定；《杭州市物业服务收费管理实施方法》第十四、十六、十七条。三、被上诉人诉讼主体不适格。依据为《曙光公寓物业服务合同》权利义务第二十三条，《浙江省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六、十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〈2009〉8号第二、八条。综上，被上诉人提交的证据不足以证明其所述情况，上诉人请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人业委会答辩称：一、上诉人在一审中所述未全额缴纳物业费的唯一理由，为其一直在按照本人上年物业费缴纳标准缴纳，并未提到上诉状中所述其他理由，被上诉人认为前述理由不应纳入二审审理范围。上诉人所述其未予全额缴纳物业费的新理由情况均不属实。对于业主缴纳的物业费被上诉人一直都有提供相应收据，如业主提出需要开具发票的，被上诉人与物业公司均予以配合提供，上诉人并未提出过需要开具发票的要求。被上诉人经业主大会管理规约概括授权，有权采取一定措施督促未缴纳物业费的业主缴纳物业费，涉案2018年度物业服务合同已于2018年1月24日进行备案。上诉人作为小区业主实际，享受了物业服务，应当缴纳物业费，其在上诉状中所述各种理由均不属实，亦非其可以不缴纳物业费的理由。二、根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》【浙法民一[2011]3号】第四条、《浙江省物业管理条例》第十六条以及业主大会通过的《杭州曙光公寓管理规约》第三十四条，被上诉人诉讼主体资格适格。三、被上诉人有权收取物业服务费，根据《浙江省物业管理条例》第二十九条以及被上诉人与浩普物业管理有限公司签订的物业服务合同第五条，被上诉人有权直接收取物业费。同时，鉴于双方采取的“酬金制”收费模式，即仅在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，故实际上物业费由业委会代表全体业主进行管理更为科学合理，更有利于保障全体业主合法权益。综上，原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人王钿森在二审期间向本院提交以下证据材料：证据1、2018年1月15日签订的《物业服务合同》一份，其中第二十二条第（七）项、二十三条对双方权利义务做了明确规定，如果该份合同有效，则按约应当由物业公司收取物业费。证据2、发票材料一组，拟证明上诉人系回迁户，其物业费应该按照每月每平方米1.2元的标准来收取。证据3、“浙江省合同格式条款备案系统”网页截图打印件、电脑聊天界面截图打印件以及上诉人向杭州市人民政府反映问题的材料各一份，拟证明西湖区市场监管局证明浩普物业未备案合同。 对上诉人王钿森二审提交的证据材料，被上诉人业委会认为：对于真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可上诉人的观点，物业服务合同约定的酬金制是行业中十分常见的，更有利于全体业主利益的保障。对于其中第二十二条第（七）项规定的“督促”、“协助”，是指物业费的催收是要进入物业委会账户的，但是物业公司也要承担一定的催收义务，故合同约定需要相互都去督促是合情合理的。对证据2，对真实性予以认可，但这是以前的标准，与本案所涉缴费问题没有关联性，被上诉人要求的是2018年缴费的依据。对证据3，三性均不予认可，不能证明其证明目的，涉案2018年度物业服务合同已于2018年1月24日备案并作为证据提交，上诉人致政府一文不符合证据形式，内容均为主观臆断，所述理由不属实亦非其不缴纳物业费的正当理由。对上诉人二审提交的证据材料，本院对证据1的真实性、合法性均予以认可，对证据2的真实性予以认可，对于两份证据是否可以证明上诉人所提主张，将在“本院认为”部分一并评述；证据3不能证明上诉人所欲证明的对象，本院对此不予采信。 被上诉人业委会在二审期间向本院提交以下证据材料：《杭州市西湖区物业服务合同备案书》一份，拟证明涉案物业服务合同已于2018年1月24日向杭州市西湖区住房和城乡建设局进行备案。 对被上诉人业委会二审提交的证据材料，上诉人王钿森认为：对真实性予以认可，但证明目的不认可，不能证明被上诉人有权收取物业费。对被上诉人二审提交的证据材料，本院对真实性予以认可，可以反映涉案物业服务合同已经备案的事实。 本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明，2018年4月30日，浩普物业与业委会制发的《关于缴纳物业服务等费用的通知》中载明，“业主和非业主使用人可以通过银行转账的方式缴费，账户：杭州曙光公寓业主委员会，······通过银行转账的请先联系物业办公室，以核对您的缴费金额。也可以到物业办公室交现金”。2019年6月20日，浩普物业出具的《确认函》中载明：“本公司与杭州曙光公寓业主委员会于2018年1月15日签订的《物业服务合同》约定的物业服务收费方式为酬金制，即业主委员会在当年收到的物业费中按照15%的比例提取支付给本公司，作为本公司提供物业服务的酬金。杭州曙光公寓小区物业费的收费主体为业主委员会，本公司仅从业主委员会处获取酬金”。2019年1月23日生效的《杭州曙光公寓管理规约》第三十四条规定，“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益的，业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼”。 本院认为，2018年1月15日，业委会与浩普物业签订涉案《物业服务合同》，约定由浩普物业为涉案小区提供2018年度物业服务，物业服务收费方式为酬金制。上诉人作为小区业主，应当按照合同约定如期缴纳物业费。现上诉人对被上诉人主张支付的物业费金额提出质疑，认为其系回迁户，所适用的缴费标准低于《物业服务合同》约定的价格，并在二审中提交了之前的缴费发票予以证明，但该发票仅能在一定程度上反映上诉人之前的缴费情况，上诉人据此抗辩其不受涉案《物业服务合同》中约定的缴费标准约束，依据不足，不能成立。关于上诉人所提物业费应当由物业服务公司收取而非被上诉人这一主张。涉案《物业服务合同》约定，业委会对收取物业费有督促交纳、协助催收之义务，结合浩普公司与业委会在《关于缴纳物业服务等费用的通知》中已将钱款打入业委会账户明确为缴费方式之一，以及浩普物业出具的《确认函》亦对于物业费收取主体为业委会这节事实予以确认等，原审对被上诉人向上诉人收取物业费予以支持，并无不当，本院予以维持。关于上诉人对被上诉人作为诉讼主体所提异议。根据《杭州曙光公寓管理规约》第三十四条规定，业委会有权就业主拒付物业服务费之事宜向人民法院提起诉讼，故原审认定被上诉人主体适格，合理有据，应予维持，但原审判决中引用《浙江省物业管理条例》第十七条不当。本案所涉物业服务具有动态性、涉众性等特点，整个物业服务区域内持续运作有赖于物业服务企业与业主间的良性互动，为保障物业服务区域的和谐、稳定，上诉人对业委会及浩普物业履责情况、项目公示情况等所持异议不足以成为其拒绝缴纳物业费的正当理由，且上诉人虽对涉案《物业服务合同》效力提出质疑，但未能提供有效依据。另，关于上诉人就业委会换届改选程序及业主大会选聘物业服务企业、定价等相关决议等方面所提异议，不属于本案审理范围。综上，根据涉案《物业服务合同》约定的缴费标准以及双方确认的上诉人已缴费913元这一事实，上诉人还应交纳837.12元物业费。原审判决在事实认定部分对上诉人所欠物业费金额认定正确，但在判项中出现错误，本院对此予以纠正。关于违约金，因上诉人系对涉案物业服务合同的履行等产生意见分歧而拒交物业费，故对被上诉人所提违约金主张，本院不予支持，对原审判决就违约金认定一节也予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7863号民事判决。 二、上诉人王钿森支付被上诉人杭州曙光公寓第四届业主委员会物业费837.12元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回被上诉人杭州曙光公寓第四届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由王钿森负担19元，杭州曙光公寓第四届业主委员会负担6元。二审案件受理费50元，由王钿森负担41元，杭州曙光公寓第四届业主委员会负担9元，王钿森于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费，杭州曙光公寓第四届业主委员会于本判决生效之日起十日内向本院补交应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长  张巧薇 审判员  余江中 审判员  石清荣 二〇二〇年三月十三日 法官助理翟羽佳 书记员楼琦