甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执复19号 复议申请人（利害关系人）：刘兴，男，1981年8月5日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 申请执行人：杨景玉，女，1974年4月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：杨晓钧，男，1964年11月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 复议申请人刘兴不服兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）（2019）甘01执异436号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兰州中院在执行杨景玉与杨晓钧民间借贷纠纷一案中，利害关系人刘兴称，其于2019年5月7日在淘宝网拍得一套位于海口市琼山区住宅用房，经核实，该房屋现状与拍卖公告描述的户型、装修、产权信息等均不相符，且因其非房屋所有权本人，也无法在房产部门查询相关产权信息。请求兰州中院将竞拍保证金96442元予以退还。 兰州中院查明，杨景玉与杨晓钧民间借贷纠纷一案，2018年5月22日，兰州中院作出（2018）甘01民初484号民事调解书。申请执行人杨景玉根据上述生效的民事调解书，向该院申请强制执行。兰州中院执行中作出执行裁定，于2018年11月16日查封了被执行人杨晓钧名下位于海南省海口市［不动产权证号：琼（2016）海口市不动产权第××号］。2019年4月1日，作出执行裁定拍卖上述房产，并进行网络司法拍卖。异议人刘兴不服，提出执行异议。 兰州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络拍卖规定》）第二十四条规定：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”。经查，该案执行中，兰州中院在司法拍卖网上刊登的《拍卖公告》第七条明确规定“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。虽然该院拍卖公告对司法拍卖图片未特别注明不是标的物现状，但鉴于本院拍卖公告已作出了特别提醒，异议人未至现场实地看样，责任应自行承担。故异议人刘兴要求退还保证金的异议理由没有法律依据，其异议理由不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，兰州中院作出（2019）甘01执异436号异议裁定，裁定驳回刘兴的异议请求。 买受人刘兴不服上述异议裁定，向本院申请复议称，兰州中院拍卖公告关于标的物户型、装修、地址、交通、建设年代、产权情况等信息存在多处扭曲事实的情况，该院异议裁定仅对拍卖公告中放置图片进行驳斥，没有完整解释说明标的物现状与拍卖公告描述信息的扭曲情况，以偏概全，显失公平。同时，该裁定书所载“异议人在房产部门查询，也无法查到杨晓钧名下的产权信息”表述错误，事实情况是，拍卖房产处于网签状态，还登记在开发商名下，不在权利人杨晓钧名下。兰州中院对该情况在拍卖公告中没有完整予以说明，拍卖公告中标的物产权情况说明只有产权证号，让人误解该房屋已下达产权证。兰州中院驳回买受人请求的唯一理由是该院《拍卖公告》第七条关于“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”的规定。买受人认为，根据《网络拍卖规定》的相关规定，法院在拍卖之前应当查明拍卖财产权属、占有使用、附随义务的现状和权利负担等内容，并予以说明，且应当公示拍卖依据的相关法律文书及评估报告副本等资料，而不能为所欲为，随意放置图片，且不加说明，误导、诱导竞买人。实际上，因为买受人并非房产所有权本人，无法在房产部门查到产权信息。兰州中院拍卖公告对标的物所作说明和提供的图片资料等瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，故请求撤销兰州中院（2019）甘01执异436号异议裁定，支持买受人退还保证金的请求。 本院查明，兰州中院在执行杨景玉与杨晓钧民间借贷纠纷一案中，对被执行人杨晓钧名下位于海南省海口市房屋进行网络司法拍卖。竞买人刘兴交纳96442元保证金参加拍卖，并于2019年5月7日以642950元的最高竞价竞得该房屋。目前，刘兴尚未向兰州中院支付该房产拍卖余款。 另查明，兰州中院发布的《拍卖标的调查表》中，在标的权证情况一栏中载明“无”；在拍品介绍第2项载明“房屋产权证号：琼（2016）海口市不动产权第××号”。在《拍卖须知》第七条载明“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。” 还查明，2019年7月8日，海口市不动产登记中心向兰州中院出具的不动产登记信息查询情况说明载明：坐落于海口市琼山区7＃楼Ｂ-401号房屋，房产权利人为海南南国置业有限公司，不动产权证号为琼（2016）海口市不动产权第××号。同时查明，2019年1月24日，甘肃格致房地产评估商务有限公司出具的甘格致估字［2019］4001号房地产估价报告中，载明估价对象的产权人为杨晓钧，房屋所有权证号一栏未填写内容。 再查明，被执行人杨晓钧从海南南国置业有限公司购买了上述房屋，并进行了商品房买卖合同备案，目前杨晓钧尚未取得该房屋产权证书。其他查明事实与兰州中院查明事实一致。 本院认为，买受人刘兴提出的关于拍卖标的物户型、装修等与实物现状不符的异议理由，因兰州中院在《拍卖公告》中已经声明是以拍卖标的物现状进行拍卖，并告知竞买人可自行前往标的物现场看样，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证。且特别提醒，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。同时在《拍卖须知》中再次告知，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。买受人刘兴在竞买前完全可以前往标的物现场，查看拍卖标的物户型、装修、地址、交通等方面的实际情况。其拍卖前未仔细审查，事后主张瑕疵担保责任，理由不能成立。对买受人提出的关于拍卖标的物产权信息未进行查明和瑕疵说明，导致其重大误解的异议理由，兰州中院异议裁定未予审查。根据本院复议审查期间查明事实，兰州中院在网络司法拍卖平台上发布的《拍卖标的调查表》拍品介绍第2项载明的房屋产权证号为琼（2016）海口市不动产权第××号，但实际上权利人杨晓钧并未取得拍卖房产的产权证，而兰州中院对此并未进行瑕疵说明。按照《网络拍卖规定》第六条、第十三条、第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。且应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。还应当对拍卖财产的已知瑕疵予以特别提示。该案中，兰州中院对拍卖房产权属现状未予说明，且就该拍卖房产权属方面的已知瑕疵亦未作特别提示，导致买受人重大误解。根据《网络拍卖规定》第三十一条（一）项的规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，应当支持。据此，买受人刘兴请求撤销拍卖具有事实法律依据，应当予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销兰州市中级人民法院（2019）甘01执异436号异议裁定。 二、撤销兰州市中级人民法院此次拍卖行为，退还买受人刘兴交纳的96442元竞买保证金。 本裁定为终审裁定。 审判长 朱 华 审判员 梁永年 审判员 路金花 二〇二〇年三月十九日 书记员 李建平