河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初25904号原告张丰宣，男，汉族，1985年10月1日出生，住河南省民权县。委托代理人高伟，上海段（郑州）律师事务所律师。委托代理人张玲利，上海段（郑州）律师事务所实习律师。被告郑州银行股份有限公司五里堡支行，营业场所郑州市二七区京广南路57号，统一社会信用代码9141010017003502XQ。负责人张亦华，行长。委托代理人陈保平，河南绿城律师事务所律师。第三人王朝军，男，汉族，1981年6月7日出生，住郑州市中原区。原告张丰宣诉被告郑州银行股份有限公司五里堡支行（以下简称郑州银行五里堡支行）、第三人王朝军执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张丰宣委托代理人高伟、张玲利，被告郑州银行五里堡支行委托代理人陈保平及第三人王朝军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丰宣向本院提出诉讼请求：1、依法解除对惠济区××岸××心××楼××单元××房产（不动产权证号：1501035557）的查封；2、被告郑州银行五里堡支行承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月21日，原告张丰宣（买方）与第三人王朝军（卖方），经河南新居房地产营销策划有限公司居间介绍，交易卖方名下位于惠济区××岸××心××楼××单元××房产，成交价为89.5万元，三方于当日签订房屋买卖合同，同时，原告张丰宣支付了购房定金3万元。2019年5月9日，原告张丰宣通过银行转账67万元至河南德贝房地产营销策划有限公司银行账户，河南德贝房地产营销策划有限公司又通过郑州银行转账至第三人王朝军银行账户67万元用于案涉房产解押，剩余房款中的12万元部分现由郑州银行冻结于原告张丰宣银行账户，待双方完成过户登记后，自动划转至第三人王朝军指定银行账户。剩余购房款原告张丰宣已分批向卖方支付完毕。2019年5月10日，第三人王朝军将房产交付给原告张丰宣，双方到房产所在小区物业办理了物业费、水费清缴事宜。因案涉房产有现房抵押，买卖合同约定由第三人王朝军办理解押事宜，在2019年5月22日下午13点30分，案涉房产注销抵押完成。抵押注销后第二日，双方到房管局办理网签等过户事宜，发现房产已经于2019年5月22日下午14时42分被郑州市金水区人民法院查封，故无法继续办理过户登记手续，原告张丰宣依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条向贵院提出书面执行异议，贵院以（2019）豫0105财保912号之一民事裁定书驳回原告张丰宣的异议请求，故原告张丰宣提起诉讼，望依法判决。原告张丰宣为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组证据：《房屋买卖合同》一份；第二组证据：58同城售房信息截图及朋友圈截图各一张，河南新居房地产营销策划有限公司《企业信用信息公示报告》一份，安居客网站截图和房天下网站截图各一份，郑州市惠济区黄河南岸86号小区房产淘宝网司法拍卖截图四份；第三组证据：物业交割证明、物业管理费和水费缴费证明各一份；第四组证据：河南新居房地产营销策划有限公司出具的《收条》一份，第三人王朝军的《收条》两份，张凤丽交通银行个人客户交易清单一份，银行账号对账单和银行电子回单各一份；第五组证据：《自愿担保确认函》、《提前放款通知书》、《放款通知书》、《业务受理单》、《解除止付通知书》各一份，郑州银行《个人住房消费贷款借款凭证》和《个人贷款提款申请及受托支付审批表》两份；第六组证据：《不动产登记资料查询结果证明》一份。被告郑州银行五里堡支行辩称：一、被告郑州银行五里堡支行与第三人王朝军等金融借款合同纠纷案件，于2019年4月8日向法院提起诉讼并申请保全，法院于2019年5月22日查封第三人王朝军名下房产，涉案房产登记在第三人王朝军名下，贵院实施的保全措施符合法律规定。二、原告张丰宣与第三人王朝军在2019年4月21日签订《房屋买卖合同》，该交易时间发生在被告郑州银行五里堡支行立案之后，且发生在金水法院向第三人王朝军送达应诉手续之后。经查询的不动产登记信息显示，涉案房屋有94万元的抵押贷款，第三人王朝军与原告张丰宣的交易价格却是89.5万元，第三人王朝军这么着急低价出售涉案房屋，系有为逃避债务而恶意处置财产的嫌疑，原告张丰宣与第三人王朝军之间的转让行为应无效。三、原告张丰宣在其与第三人王朝军签订的《房屋买卖合同》中明确约定了房款金额、支付方式、时间以及房屋交付时间等内容，但是，双方却没有按照合同的约定履行义务，交易中房款提前支付、房屋提前交付、物业提前交割，这些过程均与《房屋买卖合同》约定均不相符，另外，原告张丰宣也不能证明已全部支付了购房款。四、依据不动产登记制，涉案房产登记在第三人王朝军名下，应属于第三人王朝军所有。法院已判决第三人王朝军承担还款责任且判决书已发生法律效力，因此，法院对第三人王朝军房产的查封是正确的、合法的，原告张丰宣无权申请法院解除对别人房产的查封，其请求没有事实和法律依据。被告郑州银行五里堡支行为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：一、郑州市不动产登记中心出具的《房屋查询结果证明》一份；二、（2019）豫0105财保912号民事裁定书一份；三、邮寄单及快递查询单各一份；四、（2019）豫0105民初15120号民事判决书一份。第三人王朝军辩称：一、第三人王朝军与原告张丰宣的交易是真实的，是通过中介机构交易的。我于2018年夏天将房子挂在网上开始出售，后来中介公司看到信息后联系我，促成本次交易。二、第三人王朝军没有收到法院4月份邮寄的传票，是在预约过户当天才得知房子被查封，原因是被告郑州银行五里堡支行起诉。三、截止到现在第三人王朝军收到原告张丰宣支付的购房款共计77.5万元。第三人王朝军未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月21日，原告张丰宣（乙方）与第三人王朝军（甲方）、河南新居房地产营销策划有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，主要载明：甲方拥有位于惠济区××岸××心××楼××单元××号的房产，乙方自愿购买甲方上述房产，总价款895000元；乙方在签订本合同时支付甲方定金3万元（其中佣金及代办费18000元，余额作为代收的定金）；付款方式为按揭贷款，甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向乙方完整有效的交付本合同项下房产及其他相关配套附属设施。其他约定：此房有94万元现房抵押，此抵押由甲方解押，所产生的解押费用由甲方承担；乙方在过户当天转首付给甲方。合同还约定了其他事项。同日，河南新居房地产营销策划有限公司出具《收据》一份，主要载明：今收到张丰宣三万元整，系付购思念果岭房屋定金（心屿10号楼2单元3层8号）。2019年4月29日，第三人王朝军出具《收条》一份，主要载明：今收到张丰宣房屋首付款5万元。2019年5月10日，第三人王朝军出具《收条》一份，主要载明：今收到张丰宣房屋首付款43000元。2019年5月10日，原告张丰宣与第三人王朝军、河南新居房地产营销策划有限公司签订了《物业交割协议》。同日，心屿管理处出具证明一份，载明：心屿10-2-3东新业主张丰宣在2019年5月10号缴纳物业管理费809元、水费391元，物业费区间2019年1月1日-2019年12月31日。2019年4月30日，原告张丰宣向郑州银行股份有限公司商都路小微支行申请贷款，同日，郑州银行股份有限公司商都路小微支行向原告张丰宣的账户发放贷款79万元。郑州银行股份有限公司商都路小微支行于同日出具的放款通知书载明，贷款客户贷款金额为79万元，买方为张丰宣，卖方为王朝军，贷款金额79万元，赎楼金额为67万元，有赎楼，放款后冻结。2019年5月9日，原告张丰宣通过中原银行将67万元转入河南德贝房地产营销策划有限公司。同日，河南德贝房地产营销策划有限公司将67万元转入第三人王朝军账户内。后第三人王朝军办理了涉案房屋的解押手续。被告郑州银行五里堡支行与第三人王朝军金融借款合同纠纷一案，经被告郑州银行五里堡支行申请财产保全，本院作出（2019）0105财保912号民事裁定书，于2019年5月22日实施保全措施查封了王朝军名下位于惠济区××岸××心××楼××单元××房产。庭审中，原告称，因原告张丰宣与第三人王朝军办理的赎楼业务，剩余房款12万元现冻结于原告张丰宣的银行账户内，待双方完成过户登记后，自动划转至第三人王朝军指定银行账户。在2019年5月22日下午13时30分，第三人王朝军已办理解押注销事宜，抵押注销后第二日，双方到房管局办理网签过户等，发现房产已经于2019年5月22日下午14时42分被郑州市金水区人民法院查封，无法继续办理过户登记手续。第三人王朝军称，未收到诉讼案件邮寄的应诉手续，邮寄单上联系方式不是自己的，若知道有纠纷，也不会为债务卖房而筹措资金。对于房屋价格，当时房子挂在网上很长时间，价格也比较低，经中介才与原告张丰宣签订买卖合同，原告张丰宣作为买方承担了各种契税，房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张丰宣于本院查封涉案房产之前已与第三人王朝军签订《房屋买卖合同》并实际占有涉案房屋。原告张丰宣支付了房屋价款77.5万元，剩余12万元暂时冻结于银行账户内，原告张丰宣能够证明银行在查封、冻结、扣押前已核准抵押贷款，且也可以继续办理相关手续，可以视为原告张丰宣已支付了全部价款。涉案房屋未办理过户登记亦非因原告自身原因导致，故原告张丰宣的主张能够排除本院对涉案房屋的执行，原告张丰宣要求解除对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。原告张丰宣明确表示愿意承担本案诉讼费用，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行对位于惠济区黄河南岸86号心屿10号楼2单元3层8号房产（不动产权证号：1501035557）的查封。案件受理费10800元，由原告张丰宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  雷海娜人民陪审员  喻桂英人民陪审员  张继红二〇二〇年三月十二日书 记 员  闻双双