山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初3115号原告（反诉被告）：任广强，男，1988年3月10日生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：袁志方，山东优克律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑祯临，山东优克律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔肇林，男，1966年10月26日生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：花瑞洁，山东日中律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢绍华，山东日中律师事务所律师。原告任广强与被告崔肇林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任广强及委托诉讼代理人袁志方、桑祯临，被告崔肇林及委托诉讼代理人卢绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任广强向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还原告房屋押金、租金合计55000元；3.判令被告赔偿原告装修损失117310元；4.判令被告支付鉴定费3500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月16日，原被告就原告租赁被告大院经营饭店事宜达成协议。被告承诺大院手续合法，能够办理营业执照经营饭店。后原告依约支付了房屋押金及租金，被告也协助原告办理了营业执照。2019年4月2日，圣城街道办事处认定该大院不能进行非农使用，该建筑为违章建筑，对该建筑进行了部分拆除并进行了断电处理。现原告已无法正常经营该饭店。被告通过欺诈手段将违章建筑出租给原告，导致原告损失巨大。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法裁决。崔肇林辩称，首先，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，不存在法律规定的无效情形，该合同合法有效。自2018年9月原告一直租赁并实际占有使用涉案大院及厂房，理应承担租赁费用。其次，涉案房屋租赁合同约定，被告负责交付租赁房屋及大院，协助原告办理营业执照。原告已于2018年11月6日完成了寿光市柴火居饭店的工商登记并领取营业执照，被告已按约履行了自己的义务，不存在违约情形。原告在签订涉案合同前已知晓租赁物所建位置为农业用地，明知涉案租赁房屋可能会被认定为违章建筑，仍坚持签订涉案租赁合同。被告不存在欺诈的行为，现在涉案租赁房屋因部分拆除所产生的装修损失应由原告自行承担。再次，原告在诉状中主张的装修损失被告不予认可。该损失数额系依据原告单方委托的评估机构作出的价格评估报告，这份单方委托的评估报告不具备客观性，评估的范围与事实不符，不能作为定案的依据。涉案房屋租赁合同明确约定，未经出租人同意，承租人不得改变建筑原貌，如有改动，需经出租人认可，如有损坏，照价赔偿，赔偿金从租房押金中扣除。评估报告中显示的鱼池及配件，鱼塘、庭院改造、铺设暖气管道等均系原告未征得被告同意擅自改造施工，且在改造施工过程中也损坏了房屋及大院中的部分财物，给被告造成了数万元的财产损失。最后，被告为原告代缴电费945.50元，原告至今未返还。综上，原告本诉的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。崔肇林提出反诉请求：1.原告返还被告代缴的电费945.50元；2.请求判令原告赔偿被告红砖费用3000元，回填擅自挖的鱼塘、2个污水池费用26000元，取暖锅炉房屋顶修复费用2000元，压力罐保温层及院内水管开关修复费用1060元，因被反诉人埋设暖气管道、水管，破坏室内原有水泥地面产生的修复费用以及重新搞室内水泥地面、水池、污水池等使用被告沙子50立方米费用8500元，北墙、东墙墙修复费用1200元，共计42705.50元；3.要求原告按照年租金标准55000元支付自2019年11月15日起至实际使用结束时的租金；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，原告承租了涉案大院及厂房。合同约定，未经出租人同意，承租人不得改变建筑原貌，如有改动需经得出租人认可，如有损坏，照价赔偿，赔偿金从租房押金中扣除。原告未经被告同意对建筑原貌进行了改造，擅自挖了鱼塘及2个污水池，破坏了鱼塘旁边被告所有的6000块红砖，破坏了取暖锅炉房屋顶、压力罐保温层及院内水管开关2个，因原告埋设暖气管道、水管，破坏了室内原有水泥地面、北墙、东墙墙体等财产，给被告造成了重大损失。同时，2019年11月15日租赁合同到期，原告现在继续使用被告的房屋，导致自2019年11月15日又产生租金，要求原告自2019年11月15日起按实际使用时间支付租金。请求法院依法判决被反诉人赔偿反诉人的各项损失。原告针对被告的反诉辩称，被告反诉原告应提供证据证实，且双方签订租赁合同系被告欺诈原告，隐瞒土地性质，即使给被告造成损失，也应由其自行承担，既然被告出租的院落为非法建筑，根本没有修复的必要，被告反诉没有任何法律依据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、银行交易明细、转账回单、结婚证、照片，本院对现场也进行了勘验，并委托相关机构进行了评估，对上述证据及本院的勘验笔录及委托评估机构评估出具的价格评估报告书、评估费发票，经质证，双方对以上证据均无异议，本院予以确认。对于原告提供的限期整改通知书，被告提供的电费收据、证明，双方均未提供相反证据证实，本院对该限期整改通知书、电费收据、证明予以确认。原告提供的视频没有声音、提供的录音内容与待证内容没有关联性，均不予确认。原告提供的鉴定评估报告书，系其单方委托，且与勘验笔录不符，本院不予确认。因被告主张按合同约定的租金标准要求原告支付房屋占有使用费，故被告提供的涉案土地平面图、同等院落土地的租赁合同、租金收入单与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2018年9月16日原告任广强作为乙方，被告崔肇林作为甲方，双方签订房屋租赁合同。合同约定，一、租赁大院及厂房情况。大院位于农圣街中段××（××街道××），大院面积约计长76米，宽46米，院内房屋东西长76米，南北宽12米，就现状出租给承包人。二、租赁期限及金额。租赁期限自2018年11月15日开始，期限为5年，第一年租金为5万元，第二年至第五年租金为55000元。合同到期5年后按市场价格双方协商重新定立合同。同等条件有原告承租方优先承包。三、付款方式。合同签订之日，乙方交租房押金5000元，及第一年承包费50000元整。以后每年的10月1日前将下年租金一次性门交清，乙方若不按时缴纳租金，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任，押金作废，合同终止。四、双方的责任及义务。1、甲方责任：（1）房屋就现状门窗交付使用，租赁期内大型维修由甲方负担，小型维修由由乙方负担。（2）甲方负责水源和电源，院内有自备井、小压力罐。电源已经配备就绪，水费和电费由承包方自理，出现故障由承包方负责维修，甲方负责把院外道路修好，以后有承包方维护。（3）甲方负责保证房屋可以办理注册营业执照手续，协助承租方办理营业执照及证明材料，并协调处理四邻关系。2、乙方责任：（1）合同期内，乙方不能经营任何违法业务，否则后果自负。（2）不经甲方同意，不得改变建筑原貌，如有改动，须经得甲方认可，如有损坏，照价赔偿，赔偿金从租房押金中扣除。（3）合同期内，乙方按时交纳租金，不准损坏院外别人家的物品和维护好四邻的关系，做到文明经营。……七、合同期满院内所有不动产全部归甲方所有。合同签订当天，原告即向被告交纳租房押金5000元及第一年的房屋租金50000元，被告同一天将案涉大院及房屋交付原告。原告收到大院和房屋后，即对房屋和大院进行装修，并于2018年11月6日办理营业执照。后原告在经营过程中，寿光市圣城街道办事处以原告在涉案土地上经营饭店为由，于2019年4月2日通知原告立即停止非法使用行为，七日内（2019年4月2日17：00前），自行拆除非法建筑物、构筑物及附属设施、设备，恢复土地用途和土地原貌，并将案涉房屋的一段南墙拆除及停止了供电。之后双方为租赁合同发生争议，期间，被告为原告代交原告租赁期间的电费945.50元。对于原告在案涉租赁大院和房屋经营的柴火居饭店的装修工程的现值，原告委托山东文正保险公估有限公司进行评估，并支付评估费3500元，经质证，被告对原告提供的价格评估报告提出异议，认为评估报告系原告单方委托，且鉴定内容与事实不符，经本院审查，该评估报告内容与本院现场勘验不一致，故该评估报告不能作为认定事实的依据。根据原告的申请，本院对原告原经营的柴火居饭店的装修损失另行委托评估，根据被告的申请，对院内池塘回填复垦费用及取暖锅炉屋项修复费用进行评估，为此，原告支出评估费3500元，被告支出评估费2000元。根据本院委托的潍坊鑫源价格评估有限公司出具的价格评估报告书，原告在案涉租赁大院和房屋内挖鱼池（评估损失为5300元）、鱼池配件（评估损失为1750元）、建鸡舍（评估损失为350元）的损失共为7400元，暖气片安装（评估损失为10710元）、取暖锅炉的购置及安装费（评估损失为5300元）、大路广告牌（10582元）的损失共为26592元，电路改造、改水管、下水池管道、厕所改造、庭院改造、外墙粉刷等其余房屋装修及院落装修改造损失71291元；院内池塘回填复垦费用、取暖锅炉屋顶修复费用、拆除卷帘门的修复费用、灶台上面损坏窗户的修复费用、11个排烟孔的修复费用、院内两水龙头的修复费用共9260元。本院认为，案涉院落及房屋范围内的土地系农用地，根据法律规定，被告建设房屋应办理农用地转用审批手续，被告未办理审批手续而建设房屋并就案涉院落、房屋与原告签订房屋租赁合同，该合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制规定，为无效合同。被告作为出租人，案涉房屋、院落未办理审批手续即进行建设，并对外出租，对造成合同无效负主要责任，原告承租房屋前应对房屋性质、权属、现状进行考察，其疏于考察，对造成合同无效负次要责任，原、被告的责任根据本案实际情况可确定为3：7。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故被告应将取得的房屋租金和押金55000元返还原告，原告应将所租赁的院落及房屋返还被告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，支付房屋占有使用费的前提是房屋能正常使用，因案涉房屋被寿光市圣城街道办事处推倒一处南墙并断电，导致房屋无法正常使用，故案涉房屋虽由原告一直占有但未正常使用，被告要求原告按合同约定标准支付房屋占有使用费仅限在房屋被推倒及断电之前，之后因房屋被推倒并断电，不能正常使用，故不应支付房屋占有使用费。对于原告在案涉房屋及院落的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，因被告协助原告办理营业执照及证明材料，故应视为被告同意对房屋进行装饰装修，故对于原告就案涉房屋所进行的装饰装修中已形成附合的部分即改造的电路、改水管、下水池管道、改造的厕所、改造的庭院、粉刷的外墙等其余房屋装修及院落装修改造损失71291元，因出租人不同意利用，故对该损失由原、被告按照各自导致合同无效的过错分担，根据双方的责任，被告应分担该项损失的70%即49903.70元，该项损失其余部分由原告自负。对于原告在案涉房屋、院落所进行的暖气片安装、取暖锅炉的购置及安装、大路广告牌等，因未形成附合的，被告不同意利用，故对该部分装饰装修由原告自行拆除。原告在案涉租赁大院和房屋内建鸡舍、挖鱼池及为鱼池所进行的配件不是经营饭店所必须，且上述建造行为未经过被告同意，且根据合同，上述损失不应由被告赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，同时根据合同约定“不经甲方同意，不得改变建筑原貌，如有改动，须经得甲方认可，如有损坏，照价赔偿”，故原告未经被告同意，在租赁的院落及房屋内开挖渔池、安装锅炉、拆除卷帘门、损坏灶台上面的窗户、开挖排烟孔等造成房屋损坏，应对此予以赔偿，根据评估报告，院内池塘回填复垦费用、取暖锅炉屋顶修复费用、拆除卷帘门的修复费用、灶台上面损坏窗户的修复费用、11个排烟孔的修复费用、院内两水龙头的修复费用共为9260元，原告应赔偿被告。综上，案涉房屋租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制规定，为无效合同，被告应返还原告租金及押金55000元，原告应将院落及房屋返还被告，并按照约定租金标准、实际正常使用天数向原告支付房屋占有使用费。因本案出租人不同意利用，根据法律规定，对于未形成附合的装饰装修，可由原告自行拆除，对于形成附合的装饰装修按照原、被告导致合同无效的过错分担现值损失。因原告自行委托而由评估机构作出的评估报告因系单方作出，且相关内容与本院勘验不符，故不予采信，原告为此支出的鉴定费应由其承担。被告反诉要求原告支付其代缴的电费945.50元，事实清楚，证据充分，应予支持。因案涉租赁合同的指向对象并非指向红砖、沙子，且房屋租赁合同对院内存放的红砖、沙子也未作出约定，故被告反诉要求原告赔偿红砖费用3000元、赔偿因原告使用被告沙子50立方米的损失8500元，与本诉不是同一法律关系，被告因上述财物受损可另行提起诉讼。原告在租赁的房屋屋内和院内建造污水池，系开饭店所必须和正当的装饰装修，不应由原告赔偿相关费用。原告对租赁房屋埋设暖气管道、水管，对室内原有水泥地面整修，是开饭店营业所必须的正常装饰装修，不应由原告进行赔偿。被告要求原告按照年租金标准支付房屋被断电之前的占有使用费，于法有据，本院予以支持，之后的房屋占有使用费，于法无据，不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告任广强与被告崔肇林2018年9月16日签订的房屋租赁合同无效；二、被告崔肇林返还原告任广强房屋租金50000元、押金5000元；三、原告任广强返还租赁被告的房屋及院落，并自行拆走暖气片、取暖锅炉、大路广告牌；四、原告任广强支付被告崔肇林2018年11月15日至2019年4月2日的房屋占有使用费19043元（50000元÷365天×139天）；五、被告崔肇林支付原告任广强装饰装修损失49903.70元；六、原告任广强支付被告崔肇林代缴电费945.50元，并赔偿被告崔肇林房屋等损失9260元；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回被告的其他反诉请求。以上第二、三、四、五、六项判决于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3816元，由原告任广强负担1374元，被告崔肇林负担2442元，反诉费446元由原告任广强负担223元，被告崔肇林负担223元；申请费1399元由被告崔肇林负担；评估费5500元，由原告任广强负担2770元，被告崔肇林负担2730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  杨洪江人民陪审员  付士森人民陪审员  孙仕良二〇二〇年三月八日书 记 员  杨艳青