贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终237号上诉人（原审被告、反诉原告）：西部青橙（贵州）科技有限公司。住所地：贵州省贵安新区黔中路电子信息产业园内。统一社会信用代码：91520900322061842U。法定代表人：王文彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王静，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳双诚物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信路东侧群升千禧广场05-07B栋11楼1号。统一社会信用代码：9152010077532123X6。法定代表人：杨经黎,系该公司总经理。委托诉讼代理人：李群，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡孝乾，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人西部青橙（贵州）科技有限公司（以下简称“青橙公司”）因与被上诉人贵阳双诚物业管理有限公司（以下简称“双诚物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。青橙公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人之间的物业费已有（2019）黔04民终142号民事判决确定，上诉人已履行。此后上诉人即将厂房交还给出租人贵州贵安电子信息产业园投资有限公司（以下简称“贵安电子公司”），同时将厂房内的机器、设备等均交付出租人。上诉人实际已不使用该厂房。上诉人与出租人的厂房租赁合同已终止，被上诉人与贵安电子公司签订的《物业服务合同》与上诉人无关。故上诉人与被上诉人的事实合同已解除，前期服务费已结清，被上诉人继续收取物业费缺乏事实依据和法律基础。被上诉人一审提交的证据均为2018年8月1日前产生，无法证明被上诉人此后提供物业服务，一审在此情况下将证明责任分配给上诉人，损害上诉人的合法权益。被上诉人双诚物业二审未答辩。原审本诉原告双诚物业一审起诉请求：1.判决本诉被告支付2018年8月1日至2019年8月31日物业管理费224071.9元。2.本诉被告承担本案诉讼费用。原审反诉原告青橙公司一审起诉请求：1.判决确认双诚物业与青橙公司不存在事实合同关系。2.由反诉被告承担案件受理费。一审经审理查明：2014年7月7日，双诚物业与贵安新区电子信息产业园管理方贵州贵安电子信息产业投资有限公司签订物业服务委托合同（后又续签合同），约定由双诚物业为贵安新区电子信息产业园提供物业服务，物业管理费为1.5元/平方米/月，双诚物业向产业园内企业收取物业管理费为2.4元/平方米/月，差额部分0.9元/平方米/月归贵州贵安电子信息产业投资有限公司所有，用于支付公共水电费等，物业服务费由双诚物业按季度向园区内企业收取。青橙公司系贵安新区电子信息产业园内企业，双诚物业按照物业服务委托合同的约定向青橙公司提供了物业服务，青橙公司接受物业服务且未提出异议。双诚物业实际向青橙公司收取物业管理费的标准为1.7元/平方米/月。青橙公司2018年4月1日后在电子信息产业园内使用的6号楼1层、2层的物业面积为10139平方米。另查明，青橙公司与贵州贵安综合保税区管理委员会签订《项目终止协议》，约定青橙公司退场事宜，并由青橙公司支付与第三方的相关费用。青橙公司未提交该协议签约时间及其实际退场时间。一审法院认为，第一、根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，对于物业的承租人、借用人或其他使用人，虽未直接与物业服务企业签订合同的，仍然应受建设单位、业主委员会及业主大会与其所选聘的物业服务企业所签订的物业服务协议的约束。本案中，被告系招商引资入驻企业，该产业园已由案外人即园区管理者贵州贵安电子信息产业园投资有限公司与上诉人签订了物业服务协议，该协议对该产业园中所有入驻企业均具备拘束力，双方之间合同关系已经成立并产生效力。故对反诉原告诉请判决其与反诉被告之间不存在合同关系的主张，不予支持。第二、根据贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初1768号民事判决、贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民终142号民事判决书确认的事实，青橙公司2017年1月1日至2018年3月31日在电子信息产业园内使用的6号楼整栋的物业面积为20200平方米，2018年4月1日后在电子信息产业园内使用的6号楼1层、2层的物业面积为10139平方米。双诚物业向青橙公司出具的由青橙公司法定代表人签收的费用催缴通知载明了物业费标准为1.7元/平方米/月，该金额低于双诚物业与园区管理方约定的金额，青橙公司亦未提出异议，故对该收费标准予以认可。本诉被告青橙公司辩称其已退场，没有接受本诉原告的服务，但未向法院提交证据予以证明，根据《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本诉被告对自己主张的事实未提交证据证实的，应当承担举证不利的后果。故对本诉原告诉请判决本诉被告支付2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业管理费10139*1.7*13=224071.9元予以支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：1、本诉被告西部青橙（贵州）科技有限公司应于判决生效之日起十日内向本诉原告贵阳双诚物业管理有限公司支付截止自2018年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共计人民币224071.9元。2、驳回反诉原告西部青橙（贵州）科技有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2331元、反诉案件受理费减半收取50元，均由西部青橙（贵州）科技有限公司负担。二审上诉人青橙公司提交的《青橙智能终端（手机、PAD）项目投资协议》、《补充协议》、（2019）黔04民终142号民事判决书等证据，一审均提交，并经过一审庭审举证、质证，不属于二审新证据，本院不再组织质证。青橙公司提交的《项目终止协议》并附《西部青橙（贵州）科技有限公司设备清单》，拟证明上诉人和贵安管委会终止所有的协议（含房屋租赁），所有事项均由管委会接管。被上诉人对设备清单载明的时间予以认可，说明公司提供物业服务的时间到8月29日。本院认为，上诉人二审提交的《项目终止协议》附有《西部青橙（贵州）科技有限公司设备清单》，载明“2019年8月28日下午，西部青橙（贵州）科技有限公司、综保区企业服务中心、电投公司、双城物业公司人员在孵化园内对该公司1楼、2楼设备进行清点……”上诉人于在场清点人员出签字盖章，落款日期为“2019年8月29日”，在上诉人不能证明《项目终止协议》签订时间的情况下，足以证明上诉人截止2019年8月29日前仍在使用案涉厂房。本院对该证据予以采信，但不能达到上诉人的证明目的。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：上诉人是否应支付2018年8月1日至2019年8月31日的物业管理费。本院认为，上诉人主张其在履行完毕（2019）黔04民终142号民事判决确定的物业管理费后，即与贵安电子公司终止了厂房租赁合同。但从上诉人一审提交的《项目终止协议》所附《西部青橙（贵州）科技有限公司设备清单》看，上诉人直至2019年8月29日才与包括被上诉人在内的相关人员进行设备清点，此前将设备存放于厂房，即一直占有使用案涉厂房。贵安电子公司与双诚物业于2019年7月7日签订《物业服务合同》约定由双诚物业继续对上诉人租赁厂房所在产业园区提供物业服务，上诉人虽未直接与物业服务企业签订合同的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，对于物业的承租人、借用人或其他使用人，虽未直接与物业服务企业签订合同的，仍然应受建设单位、业主委员会及业主大会与其所选聘的物业服务企业所签订的物业服务协议的约束。故上诉人在租赁厂房期间仍应缴纳物业服务费。上诉人主张其与贵安电子公司已无租赁合同关系、未实际使用厂房，与查明事实不符。综上，上诉人关于不应支付物业服务费的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4762元，由上诉人西部青橙（贵州）科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年三月十六日法官助理朱俊蓉书记员郭敏（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。