陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书 （2020）陕01执异83号案外人：窦某某，男，1976年9月27日出生，汉族，住西安市碑林区。申请执行人：某某集团有限公司，住所地浙江省金华市。法定代表人：应某某，该公司董事长。被执行人：西安某某股份有限公司，住所地陕西省西安市高新路。法定代表人：李某某，该公司董事长。某某集团有限公司（以下简称某某公司）与西安某某股份有限公司（以下简称某某股份公司）建筑工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2014）西中民四初字第00219号民事判决书已发生法律效力，因被执行人某某股份公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，现案外人窦某某以法院执行中查封、拍卖的登记在被执行人某某股份公司名下的位于西安市莲湖区沣惠北路5号“百欣花园”5-3-0301号房产（以下简称案涉房屋）系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。       案外人窦某某提出执行异议称，被执行人某某股份公司因无力支付陕西某某工程有限责任公司（以下简称某某工程公司）工程款，已将案涉房屋签订给某某工程公司法定代表人窦某某，目前该房屋已于2015年8月装修并入住至今，属于窦某某个人财产。请求中止对案涉房屋的拍卖程序。窦某某为支持其异议请求向法院提交了购买合同、房屋抵债协议、百欣花园电梯项目款项核对表等。    申请执行人某某公司答辩称：一、案涉房产的所有权人为某某股份公司，人民法院采取查封措施符合法律规定。某某股份公司作为被执行人，因未按期履行生效法律文书确定的给付义务，西安市中级人民法院于2016年5月依法裁定查封了其名下位于西安市沣惠北路百欣花园的68套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达某某股份公司，某某股份公司也从未向法院提出案涉房产存在其他权利人。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，人民法院对案涉房产的查封符合法律规定。二、异议人对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。1.异议人与某某股份公司恶意串通损害某某公司的合法权益。执行法院于2016年5月即依法裁定，查封了某某股份公司名下位于西安市沣惠北路5号百欣花园的68套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达某某股份公司，某某股份公司也从未向法院提出案涉房产存在其他权利人。从执行法院2016年5月办理案涉房产的查封手续至案涉房产进行网络拍卖期间，异议人某某电梯公司及窦某某均从未就该房产提起过要求排除执行的异议请求。直至案涉房产拍卖成交后，才提出执行异议称：某某股份公司因无力支付某某工程公司工程款，将百欣花园5号楼3单元0301号房产签订给某某工程公司法人窦某某，该房屋已于2015年8月装修并入住至今，该房屋已属于窦某某个人财产，故请求中止对案涉房产的拍卖程序。需要说明的是，该案外人执行异议申请书的申请人虽为某某工程公司、窦某某，但窦某某本人并未在申请书上签名确认。另，异议人虽主张2015年8月即已装修入住案涉房产，但人民法院2016年5月查封时即现场张贴封条，异议人从未主张过对案涉房产享有排除执行的民事权益，却在拍卖成交后才提出执行异议有悖于常理，以此只能证明异议人所谓的以房抵债是虚假不存在的。因此，足以证明其与某某股份公司存在恶意串通，其目的是为抗拒执行而采取伪造证据等恶劣手段，提起所谓的执行异议，以达到规避执行损害某某公司的合法权益。我公司对异议人提交的购房合同及相关证据的合法性、真实性均不予认可。2.异议人与某某股份公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。(1)异议人与某某股份公司签订的百欣花园《房屋抵债协议》、《百欣花园住房买卖合同》不具有合法有效性。2015年5月28日，某某股份公司与某某工程公司签订《房屋抵债协议》，但表述却为以百欣花园8套房产，以总价240万元的价格质押给盛捷电梯公司，而质押的标的物只能是动产，案涉房产为不动产，因此不存在质押的情形，该条款无效。该协议也并非房屋抵债协议，某某工程公司并没有提供其为百欣花园项目电梯施工的相关证据材料及相关费用明细、发票等证据，也没有其与某某股份公司对工程款进行确认的相关证据材料。我公司对该协议的真实性不予认可，该协议与本案不具有关联性。(2)2015年7月28日，某某股份公司与窦某某签订《百欣花园住房买卖合同》，该合同第一条载明“为了解决2004年国有企业困难职工团购新桃园住房项目的遗留问题，双方在自愿、平等的基础上经协商一致，签订本合同。”而在异议申请中却表述为因某某股份公司无力支付工程款，案涉房产签订给某某工程公司法人窦某某，前后矛盾，进一步证明某某工程公司、窦某某与某某股份公司此举明显为恶意串通伪造证据损害我公司合法权益。且被执行人某某股份公司开发的“百欣花园”项目为经济适用房，根据国家政策规定，如需取得购买经济适用房的资格，须经政府相关部门核准，经核准取得政府发放的资格证后，才能购买经济适用房。“百欣花园”项目凡是已经取得购买经适房资格的所购房产在房管部门均办理了网签备案登记手续，异议人所主张的房产并未办理网签手续，就证明其不具有购买经济适用房的资格，综上，该房屋买卖合同不具备合法有效性。(3)异议人对案涉房产不享有物权。人民法院在对案涉房产进行查封时至今，案涉房产一直都登记在某某股份公司名下，故在某某股份公司将案涉房产变更登记至受让人名下之前，异议人对案涉房产并不享有物权。3.异议人在人民法院查封前并未合法占有该房产。法院对案涉房产的查封时间是在2016年5月，异议人虽主张其在2015年8月即实际装修入住至今，但并未提交相关证据证明，因此异议人在法院查封之前未合法占有案涉房产。4.异议人虽主张其已支付全部购房款，但并未提交转款凭证。最高院执行异议和复议规定保护的是购房者的居住权，本案异议人的异议事由系某某股份公司无力支付某某工程公司工程款，将案涉房产签订给某某工程公司法人窦某某，显然不是为了满足异议人的居住权，与法相悖。综上，无论是对所谓的以房抵债协议还是百欣花园住房买卖合同的真实性、合法性，我公司不予认可，异议人提交的所谓的证据与本案也不具有关联性。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，异议人排除执行的异议请求必须同时符合上述法定情形，该四个构成要件必须同时满足，缺一不可。故，请求贵院依法驳回异议人的执行异议请求。经审理查明，被执行人某某股份公司开发建设的“百欣花园”系经政府批准的经济适用房项目，2016年5月13日，本院作出（2016）陕01执642号之四执行裁定书，依法查封某某股份公司名下“百欣花园”68套房产，同年5月16日、8月1日、9月30日，将查封裁定书分别送达西安市房屋产权产籍管理中心和申请执行人某某公司及被执行人某某股份公司。依法查封后，本院依法委托评估单位对案涉房产进行了评估，并于2017年10月1日至2017年10月2日在淘宝网上公开拍卖上述房产，本次拍卖成交一套，剩余房产均流拍；2017年7月17日本院对查封的上述房产在现场张贴了查封封条，之后，本院再次委托评估单位对查封房产进行了评估，陕西建业房地产估计有限公司于2018年1月12日出具了陕建业房评（2017）第01115号、0101215号、0101415号房地产评估报告。2019年1月5日至2019年1月6日在淘宝网上对上述67套房产进行了二次拍卖，本次拍卖公告期间，案外人刘某某等对其中的6套房产提出执行异议，本院遂中止了该6套房产的拍卖，最终拍卖成交61套。案涉房产被竞买人陈某某竞得，2019年2月19日本院作出（2018）陕01执恢346号之五十五执行裁定书，将“百欣花园”5-3-0301号房产确权给竞买人陈某某。因案外人窦某某一直拒绝腾交，故案涉房产未能交付竞买人。另查，就案涉房屋，某某工程公司提出了执行异议，由窦某某于2019年4月22日向本院提交。 再查，《房屋抵债协议》载明，因某某股份公司无力支付剩余工程款，达成以下房屋质押协议：第二条，某某股份公司于本协议签订之日起将位于西安市大兴新区沣惠北路5号百欣花园8套经济适用房（含案涉房屋）以总价240万元的价格质押给某某工程公司，作为质押物。第三条，某某股份公司待销售后，按照双方所签订的相关合同，某某股份公司支付某某工程公司剩余工程欠款，某某工程公司归还上述房屋。落款日期为2015年5月28日。再查，窦某某与某某股份公司签订《百欣花园住房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为50.36平方米，总金额为30万元整，落款日期为2015年7月28日。另，案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案。上述事实有执行裁定书、送达回证、《百欣花园住房买卖合同》等证据在卷予以佐证。    本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行中，于2016年5月作出查封裁定并先后送达相关案件当事人及房地产管理部门，后本院在查封房产的现场张贴了查封封条，通过淘宝网两次发布了拍卖公告，对已提出异议的6套房产中止了拍卖。案外人窦某某未在上述期间内提出异议，故应认定案外人窦某某在拍卖处置案涉房产之前未提出执行异议。本院虽已作出确权裁定书和协助执行通知书，但案涉房产权属变更登记未完成，执行程序未结束，故对案外人窦某某所提出的执行异议予以审查，以确保当事人权利平衡。本案中，被执行人某某股份公司开发建设的“百欣花园”系经济适用房项目，《西安市经济适用房管理办法》第二十三条规定：“符合下列条件的家庭可以购买经济适用房（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件地军队人员）……”。西安市住房保障中心公布西安市保障性住房购买资格审核的新标准申请条件为，申请人应具有本市城六区（新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥）或长安区非农业户口。此外，案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案，故窦某某提交房屋买卖合同的真实性存疑，本院不予采信。另，本案审查中，窦某某未提交证据证明其已于本院查封之前占有使用案涉房屋，故不能认定窦某某已全部支付购房价款且在人民法院查封前合法占有案涉房屋。综上，案外人窦某某对案涉房屋主张权属，请求排除执行的异议理由于法无据且证据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人窦某某的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长   童      超       审  判  员    冯      健      审  判  员    黄 金  华       二〇二〇年三月二十四日                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     书 记 员  任  苏  轩