贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终322号 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：唐伟，男，1978年12月27日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：屠志翼，女，1983年12月15日出生，汉族，住贵州省都匀市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂华文，系贵州省子为律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：庭开叶，系贵州省子为律师事务所实习律师。 上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司与被上诉人唐伟、屠志翼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 都匀市赛维房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初3233号民事判决,依法改判上诉人不承担逾期责任，本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一、原审判决否定上诉人不可抗力事实存在错误,认为政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。首先,可以作为在全省范围内实施的文件,应当是属于政府实施的抽象行政行为,是对不特定人具有的普遍约束力的规范性文件,其效力范围内,任何有关单位和个人都必须无条件执行,不得抗拒。本案中,政府出台的文件对我省新建住宅供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整,并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式,导致电力部门自身无法操作,对上诉人以不存在的事实为由拒绝为上诉人进行电力设施施工,客观上导致上诉人工程验收延迟,上诉人不可抗拒也不可能自己施工。直至2017年10月10日贵州省人民政府颁布政府令(第177号),正式出台《新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》,同时废止2014年省政府发布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》,至此,不可抗力才正式结束,上诉人立即完成了电力施工。其次,本案政府政策的调整应认定为情势变更。依据最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原审法院已经认定上诉人提供的材料证明存在一定的客观因素,是有不可预见性,同时也认定为并非商业风险情况。非上诉人主动工期延误、怠工,而是主管电力配套供应部门电力容量不足无法按规定流程、期限受理上述人申请,无法提供供电。当地电力部门非政府单位,属于电力专属建设供应企业,上诉人不可能自行寻求其他供电机构来按期实施。之后,省政府关于贵州省用电若干政策又延长了个地州市电力企业配套服务的执行措施,供电部门不能及时向新建住宅区供电,致使赛维公司房开项目因用电申请被搁置,签订供电协议的周期延长,不能在预计时间完成电力设施安装,最终达不到综合验收。因此,在处理和审判案件过程中应当根据事实予以变更合同关于交付、办证期限等原条款。上诉人认为,政府行为宏观调控整个市场经济的运转,行政行为出台导致电力部门拒绝为上诉人进行电力设施安装,必然导致房开企业逾期交房,则应当认定为存在不可抗力,因为政府的抽象行政行为何时出台?影响程度如何?作为不特定的单位和个人是无法预知、无法避免且不允许克服的,故而,政府作出的抽象行政行为而导致上诉人逾期符合不可抗力的定义。二、原审判决被上诉人明知受到权利侵害,怠于主张权利,其产生损失不大,上诉人请求违约金予以调整并降低。赛维公司项目的地基与基础工程于2013午8月12日验收合格,2014年中旬该项目完成了楼房主体工程施工,并于2014年4月10日验收合格,燃气、网络、防雷等工程于2015年底至2016年初也均验收合格,此基础上,在征得都匀供电局的同意,并在都匀市人民政府主要领导的关注以及项目高低压用电设备已按供电局审核的方案全部安装完毕情况下,采取借用工程用电电源的方式,先行向楼盘供电。2015年5月1日,赛维公司采用在销售部、小区物管处内张贴公告的形式通知各住户办理交房手续,同时告知住户尚未达到交房条件的原因。据此,该“公告”已表明,房屋已可以交付使用,并不影响被上诉人签订合同时目的,即,接房入住。公告张贴后便有与被上诉人同楼栋5号楼的住户陆陆续续签收入住。赛维公司采用张贴公告的形式履行了告知义务,被上诉人作为《商品房买卖合同》的相对方,也即商品房的买受人,理应知晓商品房的交付时间,且被上诉人在业主微信群里,其也应当通过群消息了解到交房的相关信息,此时应当认定上诉人交付房屋,而被上诉人至今不予接受房屋而继续主张违约金系恶意,故上诉人请求违约金予以调整并降低。综上所述,请求二审法院查明事实,正确认定支持上诉人的诉讼请求,维护上诉人的合法权益,保证司法公正。 唐伟、屠志翼答辩称，被答辩人的上诉理由完全不能成立，依法应当驳回上诉，维持原判。一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间，并约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间。交付条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金按照合同约定分别为按已交付房价款0.02%日、0.1%／日计付违约金，诉讼中答辩人虽已主动将该违约金均调整为0.02%／日计付，但被答辩人仍认为约定过高，要求予以调整，综合本案中确存在不可归责因素以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期交房、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准分别调整为日万分之一及日万分之零点五，一审法院已经兼顾了合同双方的利益，也是答辩人能够接受的底线。原审都匀市人民法院已经超越合同约定，最大限度的降低违约金，酌情给予了被答辩人大幅度的宽容，答辩人的权利在原审法院中并未得到合法的保护，反而答辩人没有依法提起上诉，已经是作出了最基本的尊重和让步，再次请二审法院请认真审查，维持原判中给原答辩人最基本的一点点保护。另外，答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，应当计算至将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日为止。二、关于被答辩人辩称的造成被答辩人逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任的理由不能成立。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被答辩人提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被答辩人的抗辩理由不能成立。赛维公司辩称的造成逾期交房和逾期办证的原因系省发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提供的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目提供用电而形成，属于不可抗力，是不能成立的。为使不可抗力的范围具体化，我国有关法律作出了专门规定，具体有如下几种：第一，自然灾害。我国法律认为自然灾害是典型的不可抗力。尽管随着科学技术的进步，人类已不断提高了对自然灾害的预见能力，但自然灾害仍频繁发生并影响人们的生产和生活，阻碍合同的履行。所以，我国法律将自然灾害作为不可抗力是合理的。因自然灾害导致合同不能履行的，应使当事人被免除责任。第二，政府行为。指当事人在订立合同以后，政府当局颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。如订立合同以后，由于政府颁布禁运的法律，使某些合同不能履行。第三，社会异常事件。主要是指一些偶发事件阻碍合同的履行。如罢工、骚乱等。这些行为既不是自然事件，也不是政府行为，而是社会中人为的行为，但对于合同当事人来说，在订约时是不可预见的，因此也可以成为不可抗力的事件。按照《合同法》规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。依照《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”处理。1、“因不可抗力不能履行合同的”，表明需证明不可抗力与不能履约之间的因果关系；2、不可抗力并非一定完全免责，而是“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。在《合同法》以及合同里不可抗力的司法解释中，我们可以了解到不可抗力必须满足四个要件：不可预见性、不可避免性、不可克服性以及履行期间性。答辩人对于被答辩人这样无赖的态度倍感失望，虽然每天住在被答辩人修建的房子里，但是心中慢慢都是失望和一肚子的怨气，作为一个普通老百姓买房不易，办证更不易，几乎成了一只蚂蚁，被房开商无情且险恶的蹂躏。综上所述，答辩人认为原审都匀市人民法院的判决已经查清案件事实，并且对证据的认证恰当，适用法律准确，违约金的计算兼顾合同公平。因此，为维护法律的尊严，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判，以正视听。 唐伟、屠志翼向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金8777元（自2015年5月2日至原告实际收房之日2015年10月27日）；2.判令被告支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23097元（自2015年12月2日至被告2018年6月30日）；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目。2013年10月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目第3幢1单元6层04号房屋（建筑面积148.49平方米，套内建筑面积123.81平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价3960元，总价款490386元；第八条约定原告首付款240386元，余款250000元银行按揭贷款支付；第十一条约定：被告应当于2015年5月1日前向原告交付该商品房；第十三条约定：…逾期交房超过90日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的……出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计490386元。案涉商品房于2018年6月26日办理竣工验收备案，于2018年6月27日取得案涉房产所有权初始登记。原告于2015年7月31日收房入住。以上事实，有当事人陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、贷款合同，被告提交的《暂缓用电受理通知书》、黔发改价格（2014）1705号文件、黔南府办函（2016）40号文件、《供电方案协议（10ＫＶ及以上）》、黔府法函（2017）43号文件、黔电市场（2017）49号文件、贵州省人民政府令第177号、《都匀市“汇悦新天地”小区办理房屋不动产权证公告》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《不动产权证书》等证据在案为凭，本院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2013年10月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年5月1日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2015年7月31日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为房屋已交付，逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算较为合理，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房违约金应适用两年诉讼时效，逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效，故逾期交房违约金的诉讼时效期间已届满（自2015年7月31日计算两年），逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，本院予以采信，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期满届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告主张被告支付逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将违约金计算标准分别调整为日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认，其逾期交付转移登记有关文书违约金计算至初始登记之日较为合理，计算为：（2015年12月1日至2018年6月27日共计939日）×490386元×0.00005元/日=23023.62元，对原告诉请的超出部分本院，不予支持。关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告唐伟、屠志翼逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23023.62元；二、驳回原告唐伟、屠志翼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，因适用简易程序实际收取298元，由原告唐伟、屠志翼负担78元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担220元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：一、行政行为是否属于不可抗力；二是违约金调整是否得当。 本院认为：关于争议焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。赛维房开公司主张因供配电政策调整属情势变更、不应承担违约责任。虽然赛维房开公司不能预见供配电政策调整，但赛维房开公司并未在供配电政策调整后以情势变更为由请求变更或解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；同时，双方所签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年5月1日、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年12月1日，均在2017年10月10日颁布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》之前，抗辩理由明显不成立。因此赛维房开公司主张责任免除的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点二，被上诉人一审起诉时已在《商品房买卖合同》约定基础上调低违约金计算标准，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司提出再调低违约金，理由不够充分，故不予支持。 综上所述，都匀市赛维房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担376元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月二十七日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙