北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2570号上诉人(原审原告)：欧阳洁，女，1992年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乾旭，北京市法大律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：北京泛海东风置业有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：矫井权，董事长。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。上诉人欧阳洁因与上诉人北京泛海东风置业有限公司（以下简称泛海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳洁上诉请求（兼对泛海置业公司的答辩意见）：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持欧阳洁一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由泛海置业公司承担。事实和理由：一、涉案房屋至今未能完成精装并交付使用,完全是泛海置业公司的责任。更换木饰面水性漆根本不会影响墙纸、插座、灯具、浴室洁具安装和其他工程的进行。一审法院采信了与泛海置业公司有直接利害关系的证人证言错误，且马春刚、娄世飞作为证人,没有依法出庭接受质询,其证言不能采信。欧阳洁签订房屋预售合同不久后就向泛海置业公司提出了木饰面更换进口水性漆要求，经其同意更换，并未因此要求延期交房。欧阳洁及时提供了供应商联系方式。二、一审判决认定泛海置业公司精装修义务终于2016年11月1日属于认定事实错误。欧阳洁与泛海置业公司以及施工方三方从未达成过未完工程由欧阳洁自行安排装修、免除泛海置业公司精装义务的合意。一审判决依据《关于7、8、9层交接事宜》的约定,认定泛海置业公司精装修义务终于2016年11月1日明显错误。综上，不同意泛海置业公司的上诉请求和事实理由，请求二审法院支持欧阳洁的上诉请求。泛海置业公司上诉请求（兼对欧阳洁的答辩意见）：1.撤销一审判决，驳回欧阳洁的诉讼请求；一、二审诉讼费由欧阳洁承担。事实和理由：一、涉案房屋已具备约定的交付条件并于2016年5月31日向欧阳洁交付房屋,欧阳洁未提出任何异议并予以接收,不存在一审法院认定泛海置业公司应承担逾期损失的情形。二、精装修工程未能按期完成是因欧阳洁不断更换装修材料、与装修公司产生纠纷所致。三、根据双方签订的《个性化改造协议》,欧阳洁同意不以精装修与《预售合同》附件六不符而要求任何形式的补偿或赔偿,故泛海置业公司无义务支付精装修差价。四、房屋按现状交付后,因欧阳洁与第三方装修公司纠纷致使后续装修工作无法按时展开的情形,与泛海置业公司无关。五、泛海置业公司在庭审中多次强调已将库存装修材料交付欧阳洁,不应再支付相关精装修差价，然而一审法院仅以欧阳洁在庭审中表示拒收该部分设备设施为由,否认泛海置业公司已经交付装修材料的事实属前后矛盾。六、泛海已充分履行合同义务,不应承担欧阳洁支出的公证费、律师费。综上，不同意欧阳洁的上诉请求和事实理由，请求二审法院支持泛海置业公司的上诉请求。欧阳洁向一审法院起诉请求：1．泛海置业公司赔偿欧阳洁精装修差价损失1933054.2元；2．泛海置业公司赔偿欧阳洁逾期交付精装修房屋的违约金，以已付房款42240785元为基数，按照日万分之二计算自2016年5月31日至房屋完成合同约定的精装修标准之日止；3．泛海置业公司赔偿欧阳洁公证费4000元；4．泛海置业公司赔偿欧阳洁律师费50000元。一审法院认定事实：2015年4月13日，欧阳洁、泛海置业公司签订《北京市商品房预售合同》，双方约定泛海置业公司将涉案房屋预售给欧阳洁，并于2016年3月30日前将精装修的涉案房屋交付给欧阳洁，逾期应按日向欧阳洁支付已付房款万分之二作为违约金。合同的附件六“装饰和设备标准的约定”部分对涉案房屋的精装修标准进行了约定，其中约定玄关、起居室、餐厅、卧室、厨房、卫生间处顶棚使用乳胶漆饰面；还约定装修、装饰、设备所采用的品牌不一一列明，但所使用的产品符合国家标准或行业标准，因工程进度、集中采购等因素，装饰、装修、设备已经列明的品牌可能出现调整，但调整后的品牌为列明品牌同档次（同价值）品牌，欧阳洁同意具体品牌档次由泛海置业公司根据实际情况决定。附件十一《补充协议》第六条还约定在装修材料和设备供应短缺或其他原因需要更换时，泛海置业公司有权选用质量相当或同档次或更高档次的材料或设备替代，欧阳洁无异议，泛海置业公司需要事先通知欧阳洁，欧阳洁不得以此为由拒绝收房或提出其他索赔要求和主张；如交付时，涉案房屋的装饰、设备标准达不到附件六约定的标准，欧阳洁有权要求泛海置业公司进行整改，整改后仍达不到约定标准的，欧阳洁有权要求泛海置业公司补偿未达到约定标准的差价。2015年10月，欧阳洁和案外人承达装饰公司（同时也是受泛海置业公司委托负责涉案房屋精装修的施工方）签署《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定欧阳洁委托承达装饰公司对涉案房屋的装修进行个性化改造，工期为2015年10月1日至2016年5月31日，承达装饰公司包工及部分材料，欧阳洁供应其余部分材料。工程内容为：1．此户型所有天花上方原吊杆拆除需要重新单独加固，每根吊杆需能独立承重200公斤以上重量；2．为保证保险柜的钢板及钢架加固牢固，老人房、入户衣帽间保险柜位置二次砌筑墙体需要拆除或二次单独加固；3．所有新增保险柜位置增加强电预留点位（主卧2衣帽间内保险柜放置于靠窗位置）。2016年3月2日，欧阳洁与泛海置业公司签订《个性化装修改造协议》，约定欧阳洁要自行委托施工单位即承达装饰公司对涉案房屋进行个性化改造，欧阳洁不能以与《北京市商品房预售合同》附件六不符为由向泛海置业公司主张补偿或赔偿，且个性化改造部分质量和保修问题由欧阳洁自行承担。双方还约定因个性化改造所需，将原定的交房日期由2016年3月30日延后至2016年5月31日。还约定非因泛海置业公司原因导致未能在2016年5月31日交付房屋的，欧阳洁同意该最迟交付日期即为泛海置业公司按约定交付涉案房屋的日期，欧阳洁同意承担房屋交付后的相关风险及使用费用。《个性化装修改造协议》后附《精装修改造方案》以及欧阳洁出具的《个性化装修改造申请书》，精装修改造方案为：1．此户型所有天花上方原吊杆拆除需要重新单独加固，每根吊杆需能独立承重200公斤以上重量；2．为保证保险柜的钢板及钢架加固牢固，老人房、入户衣帽间保险柜位置二次砌筑墙体需要拆除或二次单独加固；3．所有新增保险柜位置增加强电预留点位（主卧2衣帽间内保险柜放置于靠窗位置）；4．入住期限延迟至2016年5月31日。一审庭审中，欧阳洁表示其针对涉案房屋的个性化改造部分主要有如下两部分：一部分是欧阳洁与泛海置业公司签订《个性化装修改造协议》所约定的范围，另一部分如木饰面、地板、壁纸、浴室柜是欧阳洁自己采购和安装。后，涉案房屋完成了市政基础设施工程竣工验收、房屋面积测绘、住宅工程质量分户验收、水电气设备安装等，但在涉案房屋装修期间，欧阳洁方提出要将木饰面的油性漆调整为进口水性漆，欧阳洁方和施工方承达装饰公司就油漆色板、油漆差价、木饰面差价多次进行协商，但欧阳洁方始终未确认最终方案，从而导致后续的安装木饰面、墙纸、木地板、洁具、灯具等工序均受影响，最终导致涉案房屋未能如期在2016年5月31日前完成精装修。2016年5月31日，泛海置业公司通知欧阳洁接收涉案房屋。据泛海置业公司提供的《业主入住会签单》记载，泛海置业公司工作人员于当日签字确认完成了入住资格审核、面积结算、产权代办、收取入住相关费用、钥匙及物品发放及签署物业文件等，在“房屋验收完毕”处无泛海置业公司工作人员签字确认。涉案房屋最终购房款为42240785元，已结清。在验房记录单中“查验问题描述”处标注为“无”，欧阳洁领取了门禁卡及钥匙等物品。2016年5月至2016年10月期间，欧阳洁方和承达装饰公司的施工经理马春刚一直在微信联系更换水性漆事宜，但欧阳洁方始终因价格、品质等问题未确定最终方案，亦未能向施工方承达装饰公司提供最终符合欧阳洁要求的水性漆。2016年11月1日，欧阳洁方及泛海置业公司及案外人承达装饰公司签署《关于7、8、9层交接事宜》，约定经三方多次协调沟通，小业主（即欧阳洁）提出未完工程由小业主自行安排进行二次装修，针对此事需办理如下手续：1．双方（小业主、承达装饰公司）终止协议；2．木地板、墙纸、灯具、开关面板、五金洁具等材料于2016年11月14日前现场移交完成，木饰面于2016年11月4日到木饰面厂进行验收移交，钥匙2016年11月4日移交，同时移交户内所有物品数量；3．小业主委派第三方对项目工程情况进行验收；4．交接后，小业主自行安排的施工部位，施工单位不负责维保，争议项第三方鉴定。2016年11月29日，欧阳洁方、泛海置业公司及案外人承达装饰公司对涉案房屋的装修内容进行了汇总，并制作了《现场施工情况汇总表》，对未完成的装修内容均记录在册，其中未完成的装修内容主要集中于墙纸、插座、灯具、浴室洁具、衣柜、地板、木饰面、门等。同时，在汇总表尾部手写备注了移交的装修材料明细。同日，欧阳洁方签署《钥匙托管协议书》，将涉案房屋次入户门钥匙1把委托泛海物业管理有限公司保管，便于房屋维修、保洁、看房、紧急事件之用。2016年12月19日，欧阳洁方致《通知函》于泛海置业公司，称施工期间，因第三方未按约定使用进口环保材质水性漆，并且没有达到业主方提出要进口材质的产品要求，中途耽误工期时间过长，欧阳洁方提出地板、壁纸、木饰面、浴室柜终止施工，业主自行购买并安装，但剩余装修第三方至今仍未完成，故向泛海置业公司提出索赔。2017年5月19日，欧阳洁对涉案房屋内的装修情况进行了公证取证，支付公证费4000元。2017年6月，欧阳洁支付了本案律师费50000元。2017年8月4日，欧阳洁提起本次诉讼。一审诉讼中，承办人至案外人承达装饰公司处就涉案房屋的装修事宜进行调查并制作了谈话笔录。该公司工作人员马春刚、娄世飞陈述在涉案房屋装饰装修施工中，欧阳洁方于2016年2月提出要将涉案房屋内所有木饰面的油漆改为水性漆，但施工方提供的样本一直得不到欧阳洁方认可，欧阳洁方的要求一直在增加，最后欧阳洁方默认了施工方提供的样本，但又对价格提出疑议，故施工一直拖延到2016年10月底；娄世飞另陈述截止2016年4月1日，涉案房屋的精装修已完成80％，如欧阳洁方不要求更换木饰面油漆的话，2016年4月30日就能完成欧阳洁的个性化改造和泛海置业公司的精装修工程；娄世飞还陈述安装木饰面之后的装修内容尚有墙纸、木地板、洁具、灯具的安装，现因欧阳洁方对施工方提供的木饰面水性漆样板一直未确认，故所有后续工序均搁置了。一审庭审中，欧阳洁申请对《北京市商品房预售合同》中约定的涉案房屋精装修价值、涉案房屋已完成的装修价值、约定的精装修价值和已完成的装修价值之间的差价进行鉴定，欧阳洁交纳了鉴定费23333元。泛海置业公司申请对拟用于涉案房屋装修但尚未装修的存放于涉案房屋内及库存的设备设施、装修材料进行数量及价值鉴定。泛海置业公司交纳了鉴定费17455.33元。2019年7月，鉴定单位北京中兴恒信工程造价咨询有限公司向本院出具了《工程造价鉴定意见书》，认定：1.涉案房屋合同约定的精装修价值为4629248.51元；2.涉案房屋已完成装修价值2771172.04元；3.约定精装修价值和已完成装修的实际价值（不包含涉案房屋吊顶刷漆及壁纸基膜的造价）之间的差值为1858076.47元；4.涉案房屋吊顶刷漆及壁纸基膜造价74977.73元；5.涉案房屋内及库房中存放的未安装的设备设施及装修材料的费用为788437.89元。同时，《工程造价鉴定意见书》指出，现场勘探时，欧阳洁与泛海置业公司就涉案房屋天棚吊顶处是否刷漆及墙面贴壁纸处是否施工了壁纸基膜未达成一致意见，鉴定单位无法判断涉案房屋天棚吊顶是否刷漆及墙面贴壁纸处是否施工了壁纸基膜，故将天棚吊顶处刷漆及墙面贴壁纸处的壁纸基膜作为争议项单独列项，由法院审理裁决。经询，欧阳洁与泛海置业公司均认可《工程造价鉴定意见书》的真实性，但欧阳洁表示连具备专业知识的鉴定单位都无法看到涉案房屋天棚吊顶刷漆及壁纸基膜工程，可见泛海置业公司未完成此项工程；泛海置业公司则表示鉴定单位仅表示无法判断吊顶刷漆及壁纸基膜工程是否施工，而不是说没有施工。此外，欧阳洁与泛海置业公司针对《工程造价鉴定意见书》均提出了异议。2019年9月23日，鉴定单位北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具了《鉴定意见书异议回复》，在该回复中，针对欧阳洁提出的“未安装的设备设施和装修材料的费用是否包含对应的人工费”异议，鉴定单位回复称未安装的设备设施和装修材料的费用不包含对应的人工费。针对泛海置业公司提出的“801房产约定的装修价值，我公司严格以施工合同及供货合同为依据确认为393.97万元，鉴定意见中801房产的约定装修价值为462.92万元，约高于合同价格17.5%”异议，鉴定单位回复差异原因为1.施工合同中的装修人工工日是按125元/工日计取的，鉴定单位是按《北京市造价信息》中的中线126元/日计算；2.施工合同中企业管理费及利润未按北京市相关规定计取，低于相关规定；3.施工合同中安全文明施工费的计取基数、计取费率未按北京市相关规定计取，均低于相关规定；4.泛海置业公司统计的装修价值393.97万元未计取房间内装饰灯具的主材费。一审庭审中，经询，欧阳洁表示经鉴定价值为788437.89元的未安装的设备设施和装修材料，因尚未安装，欧阳洁不要该部分设备设施和装修材料，泛海置业公司表示如欧阳洁不要，该部分设备设施和装修材料归泛海置业公司。一审法院认为，本案争议焦点在于泛海置业公司未能在2016年5月31日及2016年11月1日向欧阳洁交付符合合同约定的精装修房屋是否需要承担违约责任，以及泛海置业公司的精装修义务终于何时。第一、依据涉案《北京市商品房预售合同》，泛海置业公司有权自主决定装修装饰设备品牌种类，只要保证使用的产品符合国家标准或行业标准即可，泛海置业公司并无在装修过程中必须使用进口水性漆的合同义务，现在欧阳洁单方要求更换为进口的水性漆，公平起见，由此导致的工期延误应由欧阳洁承担责任。施工方承达装饰公司工作人员马春刚、娄世飞向一审法院所做的陈述及马春刚和欧阳洁方的微信聊天记录，以及欧阳洁方和泛海置业公司、承达装饰公司签署的《关于7、8、9层交接事宜》，以及欧阳洁方、泛海置业公司及承达装饰公司确认的《现场施工情况汇总表》，以及欧阳洁方致泛海置业公司的《通知函》等证据能够互相印证并得出结论，即泛海置业公司未能在合同约定的2016年5月31日及后续的2016年11月1日向欧阳洁交付精装修房屋，是由于欧阳洁在施工过程中单方要求更换木饰面水性漆并迟迟未能确认水性漆品质、价格，最终未能向施工方提供符合欧阳洁要求的木饰面水性漆，并最终影响后续的墙纸、插座、灯具、浴室洁具安装等工序所致，这一点亦可以从欧阳洁方、泛海置业公司及承达装饰公司制作的《现场施工情况汇总表》显示的未完成的装修内容主要集中于墙纸、插座、灯具、浴室洁具、衣柜、地板、木饰面、门等得以证实，泛海置业公司方在此过程中并无明显过错。第二、关于2016年11月1日以后的责任问题，一审法院注意到欧阳洁方及泛海置业公司及案外人承达装饰公司在2016年11月1日签署的《关于7、8、9层交接事宜》中已约定，经三方多次协调沟通，未完工程由小业主自行安排进行二次装修，并约定“木地板、墙纸、灯具、开关面板、五金洁具等材料于2016年11月14日前现场移交完成，木饰面于2016年11月4日到木饰面厂进行验收移交，钥匙2016年11月4日移交同时移交户内所有物品数量”。另一审法院注意到欧阳洁方、泛海置业公司及案外人承达装饰公司于2016年11月29日对涉案房屋内未完成的装修内容进行了汇总并制作了《现场施工情况汇总表》，并在汇总表中记载了移交的装修材料明细。且在同日，欧阳洁方在签署的《钥匙托管协议书》中约定欧阳洁将涉案房屋次入户门钥匙1把委托泛海物业管理有限公司保管，便于房屋维修、保洁、看房、紧急事件之用，并未约定用于装修之用。依据上述证据，能认定泛海置业公司的精装修义务终于2016年11月1日。综上，一审法院认为在涉案房屋未能如期完成精装修的问题上，根本原因在于欧阳洁方，泛海置业公司虽没有明显过错，但一审法院认为泛海置业公司没有就装修材料的中途更换可能导致的工期延误问题向欧阳洁做出合理提示，泛海置业公司有违注意义务，理应分担2016年6月1日至2016年11月1日期间逾期损失，分担比例由一审法院酌定。关于欧阳洁诉请的精装修差价损失，因欧阳洁向泛海置业公司购买的系精装修的房屋，出于公平起见，泛海置业公司方理应将精装修差价1933054.2元返还欧阳洁。至于经鉴定价值为788437.89元的未安装的设备设施和装修材料，因尚未与涉案房屋形成附合，且欧阳洁明确表示不要该部分设备设施和装修材料，故欧阳洁应将存放于涉案房屋内的该部分设备设施和装修材料返还泛海置业公司，鉴于泛海置业公司就此未提出反诉，故一审法院在本案中不予处理该部分设备设施和装修材料的返还事宜，双方可另行解决。关于欧阳洁主张的公证费、律师费，系欧阳洁的实际支出，有票据佐证，鉴于泛海置业公司有违注意义务，应对欧阳洁支出的公证费、律师费予以适当分担，分担比例由一审法院酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、泛海置业公司于判决生效后七日内赔偿欧阳洁精装修差价损失1933054.2元；二、泛海置业有限公司于判决生效后七日内支付欧阳洁违约金253444.71元；三、泛海置业公司于判决生效后七日内支付欧阳洁公证费1500元；四、泛海置业公司于判决生效后七日内支付欧阳洁律师费20000元；五、驳回欧阳洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，泛海置业公司提交七页房屋出售的网页截屏，证明欧阳洁正在将涉诉房屋出售，价格很高，从其中房主自荐的内容可以看出欧阳洁是同意现状收房。欧阳洁对于上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称涉诉房屋还在欧阳洁名下。本院二审另查明，关于本案的鉴定费用，欧阳洁交纳了70000元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案中，欧阳洁与泛海置业公司签订的《北京市商品房预售合同》，欧阳洁购买泛海置业公司的精装修房屋，但是在双方履行合同的过程中，欧阳洁对于房屋的装修还有着个性化的需求，并就此专门与泛海置业公司签订了《个性化装修改造协议》就改造的相关事宜做出专门约定，但是上述协议并未实际履行完毕就发生纠纷，以致成讼；双方的争议焦点在于涉案房屋因装修问题产生纠纷的处理问题，主要涉及装修差价返还、违约责任承担等相关问题。一、关于装修差价应否返还的问题。应结合商品房预售合同、个性化装修协议、房屋实际装修状况，公平合理的予以确定；双方商品房预售合同的约定，涉案房屋应为精装修交付，直至双方诉至法院，涉案房屋的精装修并未实际完成；但是欧阳洁已向泛海置业公司实际缴纳了包括精装修价款在内的所有购房款，在目前双方争议较大，装修工程已经不能继续进行的情况下，一审法院根据评估结果，判令泛海置业公司返还相应的装修差价，符合本案客观事实，亦公平合理。二、关于泛海置业公司应否承担相应责任的问题。对此，需结合泛海置业公司在整个装修过程中的参与程度来分析，根据查明的事实，导致装修拖延的主要原因确实属于欧阳洁一方对水性漆的选择问题，一审法院将其责任主要归责于欧阳洁一方是正确的；但泛海置业公司自始都在参与涉案房屋的整个装修过程，包括装修装饰材料的提供、相关协议的签订，装修费用的结算支付等等，这些事宜实际上都是在泛海置业公司的主导下进行，对于欧阳洁选择水性漆问题可能影响装修工期，导致最终入住时间延迟这一后果，泛海置业公司是明知的，对此，一审法院认为，作为房屋的出卖方的泛海置业公司对此应具有相应的注意提示义务，应及时提醒欧阳洁可能的后果，以便推进房屋装修进程，履行房屋出卖方的相应义务，一审法院的这一认定，具有相应的事实依据，本院予以尊重。一审法院据此判令泛海置业公司承担相应违约责任并酌定了相应数额的违约金，亦具有相应合理性，本院不持异议。三、一审对于剩余装修材料的处理是否适当。关于剩余装修材料，上述装修材料本来就是由泛海置业公司直接提供，相应款项也是由泛海置业公司直接与装修公司结算，在双方发生争议，房屋装修事宜不能继续推进的情况下，一审法院结合当事人的陈述，所作出的处理结果并无不当。综上所述，欧阳洁、泛海置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费54509元，由欧阳洁负担30045元（已交纳20073元，于本判决生效后七日内交纳9972元）；由北京泛海东风置业有限公司负担24464元（于本判决生效后七日内交纳）。欧阳洁预付的鉴定费70000元，由北京泛海东风置业有限公司负担（于本判决生效后七日内给付欧阳洁）。北京泛海东风置业有限公司预付的鉴定费17455.33元，由北京泛海东风置业有限公司负担。二审案件受理费108452元，由欧阳洁负担83988元（已交纳），北京泛海东风置业有限公司负担24464元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 史智军审 判 员 王天水二〇二〇年三月三十一日法官助理 李 惠书 记 员 王秋岩