重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0231民初555号 原告：重庆渝垫国有资产经营有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪街道建新路139号，统一社会信用代码91500231756246369X。 法定代表人：胡永凤，董事长。 委托诉讼代理人：余向驰，重庆玉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋月，重庆玉鼎律师事务所律师。 被告：李春林，男，1981年2月8日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告李春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司的委托诉讼代理人余向驰、被告李春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告李春林继续履行《房屋租赁合同》；2.由被告李春林支付原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司租金384414元并支付违约金。诉讼中，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司明确违约金按合同标的的3倍计算。事实和理由：2019年10月14日，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告李春林签订了《房屋租赁合同》，约定原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司将坐落于垫江县某门市出租给被告李春林，租赁期限为2019年9月4日至2020年9月3日，共计12个月；租赁期间租金共计414414元，合同签订之日支付207207元，2019年12月31日前支付207207元，被告李春林已支付30000元；合同中同时约定了相应的违约责任。合同签订后，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司如约将房屋交付给被告李春林使用，但被告李春林未如期支付租金，经原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司催收，被告李春林仍未支付。 被告李春林答辩称，1.原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司陈述的内容属实；2.尚欠384414元租金属实，愿意继续履行合同分批次支付租金；3.因疫情影响没有营业，资金链断裂，请求减少部分租金和违约金。 经审理查明，2019年10月14日原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告李春林签订《房屋租赁合同》，约定原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司将坐落于垫江县某门市出租给被告李春林使用，租赁期限为2019年9月4日至2020年9月3日计12个月，租赁期间的租金共计414414元，被告李春林应在签订合同时向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付租金207207元、在2019年12月31日前支付租金207207元，该合同同时约定了租赁期内因不可抗力导致房屋无法继续使用时可终止租赁协议据实结算租金，以及被告李春林迟延支付租金原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司有权解除合同并按租金总额30%支付违约金。原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司分别于2019年10月22日、2019年11月26日以书面通知方式向被告李春林催收签订合同时应当支付的207207元租金，被告李春林于2019年11月29日通过银行转账方式向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付租金30000元。被告李春林在租赁的房屋内，以其名义登记注册的垫江县康动健身服务中心（小微企业）开展经营活动。 2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。垫江县人民政府随即发布《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情Ⅰ级响应措施的通告》，明确要求娱乐场所停止营业。2020年2月7日，垫江县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布了垫肺炎组办发〔2020〕28号《关于我县企业复产复工有关工作的通知》，明确除与疫情防控、生产生活相关企业外，一般企业在2020年2月9日24时后分类分批复工。重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从2020年3月9日24时起将下调为Ⅱ级，从2020年3月24日24时下调为Ⅲ级。 以上事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、通知、转账凭证、通告等证据在卷佐证并经庭审质证，足以采信。 本院认为，民事主体在民事活动中应当遵循公平原则，确定各自的权利义务。本案中，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告李春林因房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，在该合同中原、被告对租赁物、租赁期间、租金、违约责任等进行了约定，原、被告双方均应按照合同约定履行义务；该合同未违反国家禁止性法律规定，亦未损害国家、社会和第三人利益，依法有效。双方约定租赁期间内的租金共计414414元，被告李春林应在合同签订时支付207207元、在2019年12月31日前支付207207元，但被告李春林经原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司催收后于2019年11月29日支付了租金30000元，截止原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司于2020年2月21日向本院提起诉讼时，被告李春林还应支付原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司租金384414元，被告李春林在合同约定的租金支付期限届满后未及时、完整的履行付款义务，因此被告李春林除应立即向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司履行384414元的租金支付义务外，还应按照合同约定承担相应的违约责任。 原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司请求继续履行合同，被告亦愿意支付租金继续履行合同，故本院对原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司继续履行合同的诉讼请求予以支持。 诉讼中，被告李春林辩称因新型冠状病毒感染的肺炎（简称“新冠肺炎”）疫情影响，人民政府及行政主管部门禁止娱乐场所开门营业，导致资金链断裂，请求减免部分租金、违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”；“新冠肺炎”疫情的爆发具有不可预见性，在这场全民参与的防疫战争中任何人和组织都不能避免，在人民政府及行政主管部门为保护人民群众生命安全，防范疫情蔓延而采取禁止开门营业等疫情防控措施的客观情形下，被告李春林亦不能克服“新冠肺炎”疫情的影响违反禁令开门营业；在疫情防控期间（2020年1月24日至2020年3月24日）被告李春林无法利用租赁房屋，丧失了通过经营活动获取利益的可能，若在此客观情形下仍要求其按照原有的租金标准向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付租金，会扩大对被告李春林的损失并不利于其在疫情好转后的继续经营，若免除被告李春林“新冠肺炎”疫情防控期间的租金支付义务也有违公平，因此本院从民事主体合法权益平等保护角度出发，根据公平原则对“新冠肺炎”疫情防控期间的租金予以调整，由被告李春林按约定租金标准的50%即17267元/月（414414元/月÷12个月×50%）的标准向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付“新冠肺炎”疫情防控期间的租金。原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司于2020年2月28日发布了减免中小微企业（含个体工商户）2020年2、3月租金的通知，系其在市场经济活动中向合同相对人作出的减免租金的承诺，自该通告发布后即生效，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司主动减免租金的行为体现了其作为国有企业积极承担社会责任、服务经济发展的担当，为全社会树立了良好的榜样；被告李春林利用租赁的房屋用于经营其开办的垫江县康动健身服务中心，属于原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司所发布的通告中的减免租金对象；因此，本院对原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司请求被告李春林支付2020年2月和3月的租金和违约金的诉讼请求不予支持，原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司免除了被告李春林两个月的租金，已分担了被告李春林的损失，根据公平原则被告李春林应按照原有租金标准向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付2020年1月24日至2020年1月31日期间的租金；扣除两个月的租金以及被告李春林已经支付的30000元后，被告李春林还应向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付租金315345元。 被告李春林未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司承担违约责任，但原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司在未提供证据证明其因被告李春林迟延支付租金除资金占用期间利息损失外，还存在其它损失，被告李春林亦认为违约金过高请求调减，故本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案当事人均愿意继续履行合同等实际情况将违约金标准酌定调减为合同租金总额的6%，即24864.8元。 综上，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》依法有效，被告李春林应当按照合同约定向原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司支付租金，并承担迟延付款的违约责任；但因“新冠肺炎”疫情的客观影响，为保护民营经济持续健康发展，本院根据公平原则以及原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司自愿减免租金的承诺，合理确定原、被告双方的权利义务。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条第一款，的规定，判决如下： 一、原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司与被告李春林于2019年10月14日签订的《房屋租赁合同》继续履行； 二、被告李春林在本判决生效后三十日内支付原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司租金315345元、违约金24864.8元； 三、驳回原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司的其它诉讼请求。 如果被告李春林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3533.1元，由被告李春林负担2898.3元，由原告重庆渝垫国有资产经营有限责任公司负担634.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿