海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终62号上诉人（原审被告）：海南诗波特投资有限公司（统一社会信用代码914602007674644091），住所地三亚市吉阳区荔枝沟社区万科森林度假公园商业小镇万科地产办公区。法定代表人：潘高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杜佳明，男，1987年9月24日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：李士国，海南中海律师事务所律师。上诉人海南诗波特投资有限公司（以下简称诗波特公司）因与被上诉人杜佳明商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。诗波特公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回杜佳明的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由杜佳明承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。办理房屋转移登记的法定和约定义务是双方共同义务，上诉人通知杜佳明缴纳办证所需资料和费用后，因杜佳明延期的责任上诉人不予承担。上诉人于2017年4月25日向杜佳明送达《提供办证资料及办证税费的通知》，杜佳明于2017年4月27日签收，但是至2017年5月21日才缴纳税费，上诉人有权相应推迟办证手续，且不承担因杜佳明原因造成的逾期办证的违约责任。二、本案诉讼时效应自2016年6月24日起计算3年，杜佳明于2019年7月1日立案，已超过诉讼时效。《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第一款规定，合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。杜佳明辩称，一、合同约定诗波特公司应于2016年6月17日前完成办证，诗波特公司于2016年6月17日至2017年11月10日延迟履行办证义务期间属持续性违约期间，一审法院对逾期办证违约金性质属于持续性债权、每日的违约金独立计算、诉讼时效应倒推的认定正确，应予维持。退一步讲，即使应审查诉讼时效，杜佳明起诉也未过时效：1.向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，杜佳明于2019年5月17日向法院递交起诉状，未过诉讼时效。2.诗波特公司于2017年11月10日提交办证资料，已经以行动同意履行义务，故诉讼时效中断。二、诗波特公司主张于2017年4月25日向杜佳明邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，但未证明杜佳明何时收到该通知，也无证据证明逾期办证系因杜佳明引起，且从时间上看，杜佳明于2017年5月21日已支付办证契税，诗波特公司于2017年11月10日提交办证资料，可见逾期提交办证资料的原因并非杜佳明。诗波特公司的合同义务仅为递交办证资料，已大大减轻诗波特公司的义务，且事实上杜佳明也未有影响办证推进的行为，故诗波特公司提出的其不承担违约责任的主张缺乏事实及法律依据，不应支持。三、合同约定的违约金并不过高，一审法院判决合理。综上，请求驳回上诉。杜佳明向一审法院起诉请求：一、判令诗波特公司向杜佳明支付逾期办理房屋不动产权证的违约金69192.41元；二、判令诗波特公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月7日，诗波特公司与杜佳明签订《商品房买卖合同》，约定：杜佳明购买诗波特公司开发建设的万科湖心岛二期第一栋A幢903号房，房屋价款1325525元整。合同签订后，杜佳明依约支付了全部购房款，诗波特公司于2015年1月1日将该房屋交付给杜佳明。根据合同第十五条约定，诗波特公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的原因导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，双方同意按第3项处理即“出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”诗波特公司于2017年4月25日向杜佳明邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，杜佳明于2017年5月21日向诗波特公司以转账方式支付了办证契税。根据《受理通知书》的记录，诗波特公司于2017年11月10日向三亚市不动产登记中心提交了杜佳明的办证资料。杜佳明于2017年11月20日取得该房屋的不动产权证。双方当事人对以上事实均无异议。双方有争议的事实：1.诗波特公司于2015年1月1日将该房屋交付给杜佳明，杜佳明认为交付后365个工作日内的时间为2016年6月17日，诗波特公司认为是2016年6月24日。经一审法院核算，杜佳明计算的时间正确，诗波特公司应当在2016年6月17日按照合同约定办理产权证的相关手续。2.杜佳明认为计算违约金的截止时间是取得不动产权证的时间即2017年11月20日，诗波特公司认为于2017年4月25日向杜佳明履行通知后即履行了合同约定的义务，截止时间应当为2017年4月25日。一审法院认为，杜佳明与诗波特公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。第一、关于杜佳明诉求诗波特公司支付逾期办证违约金的起始时间的问题。一审法院已确认合同约定诗波特公司应当在2016年6月17日前履行合同约定的办证义务，诗波特公司未在约定的时间内履行，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，诗波特公司按照约定时间将办理权属登记需由诗波特公司提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务，诗波特公司于2017年11月10日向三亚市不动产登记中心提交了杜佳明的办证资料后，即履行了办证的义务，而不是诗波特公司所抗辩称通知了杜佳明即履行了相应的义务。因此，计算逾期办证违约金的截止时间应为2017年11月10日。第二、关于杜佳明诉求诗波特公司支付逾期办证违约金的计算问题。逾期办证违约金属债权请求权，适用3年诉讼时效期间。因杜佳明主张的逾期办证违约金属于持续性的债权，每日的违约金独立计算，因此，诉讼时效应倒推。杜佳明的起诉法院于2019年7月1日立案受理，那么杜佳明主张的2016年7月1之前的违约金已经超过了三年的诉讼时效，不予支持。从2016年7月1日至2017年11月10日共计497天的违约金，按照合同约定计算违约金为65878.6元（1325525元×0.0001×497天），对杜佳明诉求超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、诗波特公司应于判决生效之日起十日内向杜佳明支付逾期办证违约金65878.6元；二、驳回杜佳明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元（杜佳明已预缴），由诗波特公司负担728元，杜佳明负担37元。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，杜佳明于2019年5月17日向一审法院递交民事起诉状，一审法院于2019年7月1日立案。2017年5月18日，三亚市不动产登记中心向诗波特公司核发了万科湖心岛二期第一栋的不动产权证。本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。关于杜佳明主张的逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，诗波特公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务。诗波特公司于2015年1月1日将涉案房屋交付给杜佳明，故诗波特公司应当在交付后365个工作日内即2016年6月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。故本案诉讼时效期间应自2016年6月18日计算至2019年6月18日，杜佳明于2019年5月17日向法院递交民事起诉状，未过诉讼时效。关于逾期办证违约金的起止时间。根据合同约定，诗波特公司在2016年6月17日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关即履行了办证义务，但诗波特公司于2017年5月18日才取得万科湖心岛二期第一栋的不动产权证。《合同补充协议》第八条约定，若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则出卖人有权相应推迟办证手续。本案中，虽然诗波特公司向杜佳明邮寄了《提供办证资料及缴纳办证税费的通知》，但无证据证明杜佳明已经委托诗波特公司办理涉案房屋产权过户手续，故诗波特公司承担违约责任的起止时间为2016年6月18日至诗波特公司取得万科湖心岛二期第一栋不动产权证的时间即2017年5月18日，共计335天，按照合同约定计算违约金为44405.1元（1325525元×0.0001×335天）。综上，诗波特公司的上诉理由部分成立，一审判决认定事实和适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项的规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6164号民事判决第二项；二、变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6164号民事判决第一项为：海南诗波特投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向杜佳明支付逾期办证违约金44405.1元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元（杜佳明已预缴），由诗波特公司负担490元，杜佳明负担275元。二审案件受理费1530元，由诗波特公司负担995元，杜佳明负担535元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇二〇年三月二十六日法官助理 林   小   妹书 记 员 吴       璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。