湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初851号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王李冰，系该公司法务。（特别授权）被告：李海员，男，1970年9月24日出生，汉族，住湖南省。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业）与被告李海员物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王李冰、被告李海员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费5974元，生活垃圾费188元，违约金500元，共计6662元；2.被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2012年12月25日，宁乡县加强物业管理有限公司（以下简称加强物业）与长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大房地产）签订了《前期物业服务协议》，合同约定自2012年12月25日起至2015年12月25日止由加强物业向龙湾一品小区提供物业管理服务。加强物业于2018年1月2日与原告签订了《债权转让协议》，将加强物业管理有限公司对宁乡市龙湾一品物业管理项目业主拖欠的物业费、环保费、二次供水加压费等债权，全部转让给原告，并于2018年1月2日向被告告知了债权转让情况。2018年1月1日，原告与东大房地产签订了《物业管理委托合同书》，合同约定由原告向龙湾一品小区提供物业管理服务，合同期限5年，即自2018年1月1日起至2023年12月31日止。但业主委员会成立并于物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自行解除。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2-1-1603号房的业主，物业面积140.37平方米，物业费收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2016年2月16日至2018年8月31日的物业管理费用人民币5974元，生活垃圾费188元，违约金500元，共计6662元。被告李海员辩称：1.被告家中多年来一直漏水，被告多次与加强物业联系要求其进行修复，但加强物业一直拖延不修，导致被告家中客厅、两间卧室受损，后被告自行找人进行了修复，为此花费了4480元，被告认为这笔费用应由物业公司承担；2.加强物业向原告盛隆物业转让债权的行为因未向被告进行通知，故该转让对被告不发生效力，原告盛隆物业要求被告支付物业费无法律依据。本院经审理认定事实如下：被告李海员系坐落于宁乡市玉潭镇龙湾一品小区2-1-1602号房屋的所有权人，房屋面积为140.37平方米。2012年12月25日加强物业与东大房地产签订了《前期物业服务协议》，约定由加强物业向龙湾一品小区提供物业服务，合同期限自2012年12月25日起至2015年12月25日止，如业主委员会成立并于物业管理企业签订物业管理合同时，此合同自行解除，合同期满若未选聘新的物业管理企业，视为此合同自动续期。合同约定物业管理区域内高层住宅物业服务费为1.4/月/平方米，业主应于2013年3月28日起交纳物业费用。2018年1月1日东大房地产与原告盛隆物业签订了《物业管理委托合同书》，约定由原告盛隆物业向龙湾一品小区提供物业服务，合同期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止，如小区业主委员会成立并于物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自动终止。合同约定对物业管理区域内高层住宅物业服务费用为1.4元/月/平方米。2018年1月2日加强物业与原告盛隆物业签订了《债权转让协议》，约定加强物业对龙湾一品物业管理项目业主拖欠物业费、环保费、二次供水加压费等，共计人民币1240000元享有债权，全部转让给原告盛隆物业。2018年1月3日加强物业就上述协议内容出具了一份《债权转让通知书》，并在龙湾一品小区内公告栏处进行了张贴以此对小区内业主进行通知。2019年10月9日原告盛隆物业委托湖南德都律师事务所出具了律师函向被告催缴2016年2月16日至2018年8月31日所拖欠的物业费5993.8元、城市垃圾费188元以及违约金500元，共计6682元。并将此函张贴在了被告位于龙湾一品小区2-1-1603的房屋门上。2020年1月2日宁乡市市容环境卫生维护中心出具了一份证明，上有该中心公章，内容为该中心与加强物业自2013年至2018年度签订了龙湾一品小区城市生活垃圾处理费住户委托代收协议，每户每年75元，所有费用已全部缴纳该局。上述事实有原、被告的陈述，以及原告提供的《前期物业服务协议》、不动产登记信息表、服务收费标准核定表、《物业管理委托合同书》、债权转让通知书、转让协议及照片、律师函和照片、证明等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，加强物业与东大房地产签订的《前期物业服务协议》以及原告盛隆物业与东大房地产签订的《物业管理委托合同书》对被告在内的全体具有约束力，加强物业与原告盛隆物业向小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向加强物业以及原告盛隆物业交纳相应的物业服务费用，被告以加强物业未解决被告房屋漏水问题导致被告产生损失为由进行抗辩，被告向本院提供了两张照片以证明家中的漏水问题但未提供其他证据相互佐证，不能达到其证明目的，故本院不予支持。现加强物业与原告盛隆物业签订了债权转让协议，并就该协议内容对小区业主进行了通知，被告已未收到债权转让通知为由进行抗辩，但无相关证据证明，本院不予支持，故被告应按协议内容将拖欠加强物业以及原告盛隆物业的物业服务费用一并交纳至原告盛隆物业处，但因加强物业以及原告盛隆物业物业提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告所欠缴的物业费，酌情予以减少至5376.6元（5974元×90%）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因合同没有明确约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李海员于本判决生效之日起三日内支付原告湖南盛隆物业管理咨询有限公司物业管理费5376.6元，以及生活垃圾费188元，共计5564.6元；二、驳回原告湖南盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告湖南盛隆物业管理咨询有限公司负担5元，被告李海员负担20元。本判决为终审判决。审判员  李士忠二〇二〇年三月二十七日书记员  聂 彧附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。