山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1145号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯晖，男，1990年12月23日出生，汉族，山西省永和县人，住太原市。委托诉讼代理人：张志，山西国华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西鼎晨房地产开发集团有限公司，住所地太原市小店区康宁西街438号。法定代表人：吴贵宝，董事长。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。上诉人冯晖因与被上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯晖的委托代理人张志，被上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司的委托代理人王佳佳通过网络庭审参加诉讼。本案现已审理终结。冯晖上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项,改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：案涉合同中约定，被上诉人应当在2016年11月30日前向上诉人交房，但是被上诉人未按约定交房，直到2017年9月3日才向上诉人交房。一审法院根据被上诉人提供的竣工验收记录及（2018）晋0105民初2288号民事判决，酌情认定案涉房屋交付时间为2017年8月1日属于认定事实不清，适用法律不当。应当判令被上诉人支付逾期交房违约金17889.49元（自2016年12月1日起至2017年9月3日止）。山西鼎晨房地产开发集团有限公司辩称，延期交房的过错系政府停工和天气因素综合导致，涉案房屋已经由相关单位组织竣工验收，并于2017年8月1日左右通知上诉人办理收房手续。一审法院参照与其同一栋楼其他业主收房时间认定向上诉人交付时间为2017年8月1日并无不当。故我司对2017年8月1日之后产生的延期违约金不应承担。冯晖向太原市小店区人民法院提出诉讼请求：1、判令鼎晨公司支付冯晖逾期交房违约金17889．49元。2、判令鼎晨公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》，约定，冯晖购买鼎晨公司开发的位于太原市小店区人民南路37号鼎晨浦东雅典小区16幢2单元19层1901号房屋一套，房屋总价648170元，付款方式为签订合同之日首付328170元，剩余房款320000元按揭贷款；鼎晨公司应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付冯晖使用。同时该合同约定，鼎晨公司逾期交房超过60日后，冯晖要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，鼎晨公司按日向冯晖支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同之前，冯晖于2015年11月9日将购房首付款支付给鼎晨公司。2016年7月1日，冯晖将剩余购房款如数支付给鼎晨公司。但是鼎晨公司并没有按照约定期限将房产交付冯晖，也没有任何合理理由。直至2017年9月3日，鼎晨公司才向冯晖交付了涉案房屋。鼎晨公司逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给冯晖带来严重损失。为此诉至法院。鼎晨公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令冯晖支付逾期付款违约金6560元；2、本案诉讼费由冯晖承担。事实与理由：双方于2015年11月23日签订了《商品房买卖合同》，约定，冯晖购买鼎晨公司开发建设的位于太原市小店区人民南路37号鼎晨浦东雅典小区16幢2单元19层1901号房屋一套，房屋总价款为648170元，付款方式为签订合同之日首付328170元，剩余房款320000元按揭贷款。同时商品房买卖合同附件四合同补充协议第3条第2款约定，如由于买受人的原因，导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清全部房款，否则至第十一日起视为买受人逾期付款，承担相应的违约责任。冯晖按约支付了首付款，但其擅自更改付款方式，未办理银行按揭贷款；根据补偿协议约定，买受人应于2015年12月8日前一次性付清全部房款，但截止2016年7月1日才办理完毕，构成违约行为，应当承担合同第七条约定的违约责任，违约基数为320000元，违约期限自2015年12月9日至2016年7月1日。一审法院认定事实：2015年11月23日，冯晖（买受人）与鼎晨公司（出卖人）签订合同编号为201503941894的《商品房买卖合同》，主要内容为：冯晖购买鼎晨公司开发的位于太原市小店区人民南路37号鼎晨·浦东雅典三期16幢2单元19层1901号房屋一套，建筑面积120．79平方米，总价款为648170元，付款方式为签订合同之日首付房款328170元，剩余房款320000元按揭贷款；买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年11月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应于签署本合同之日起五日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部资料，否则视为买受人逾期付款，承担违约责任；如由于买受人的原因，导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起十日内一次性向出卖人付清全部房款，否则至十一日起视为买受人逾期付款，承担合同约定的违约责任等其他权利义务内容。合同签订前，冯晖于2015年11月9日向鼎晨公司付清了首付房款328170元，剩余320000元房款在向银行申请贷款未获批准后，于2016年7月1日向鼎晨公司支付了该款项。2017年9月3日，冯晖向鼎晨公司支付公维基金。2017年7月底，鼎晨公司陆续向购买浦东雅典三期16幢1、2单元的买受人交付房屋。案外人范玲丽向一审法院提起诉讼，请求鼎晨公司支付延期向其交付购买的浦东雅典三期16幢1单元19层1901号房的违约金。2018年9月12日，一审法院作出（2018）晋0105民初2288号民事判决书，认为：双方合同约定的交付时间为2016年11月30日，范玲丽主张截止起诉之日2018年1月3日未收房，但结合系列案件与原告同一楼号、同一单元的住户于2017年8月收房，另因鼎晨公司称涉案房屋在2017年7月底已具备交付条件，但未提供证据证明其在房屋具备交付条件后就立即通知原告收房，综合考虑，认定逾期交房时间截止为2017年8月1日。一审法院认为，冯晖与鼎晨公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。冯晖已向鼎晨公司履行了交付购房款的义务。鼎晨公司也应当按照合同约定向冯晖履行按期交房的义务。按照合同约定，鼎晨公司应于2016年11月30日前将案涉房屋交付冯晖。根据鼎晨公司提供的于2017年7月24日完工的单位工程质量竣工验收记录及一审法院（2018）晋0105民初2288号民事判决书，结合与原告同一幢楼住户的收房时间，一审法院酌情认定案涉房屋的交付时间为2017年8月1日。鼎晨公司逾期交付房屋已构成违约，按照合同约定，鼎晨公司应向冯晖支付以已付房款648170元为基数按日万分之一计算自合同约定的最后交付期限的第二天即2016年12月1日起至实际交付之日即2017年8月1日止的违约金15750．5元（即648170元×0．01％／天×243天）。关于鼎晨公司主张冯晖支付逾期付款违约金的反诉请求，冯晖抗辩鼎晨公司的该项主张已超过诉讼时效，冯晖于2015年11月9日向鼎晨公司付清了首付房款，于2016年7月1日向鼎晨公司支付了剩余房款，现鼎晨公司认为冯晖逾期付款构成违约，应至迟于2019年7月2日前提起诉讼，现鼎晨公司于2019年9月16日提起诉讼，已超过诉讼时效，故冯晖的该抗辩意见，一审法院予以采信。因此，鼎晨公司主张冯晖支付逾期付款违约金6560元的诉请，一审法院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）冯晖逾期交房违约金15750．5元。二、驳回原告（反诉被告）冯晖的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司的反诉请求。二审审理查明，冯晖在一审时提交的2017年9月3日《收据》显示，山西鼎晨房地产开发集团有限公司收取冯晖公共维修基金10871元。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人双方意思自治的约定，合法、有效。被上诉人未按合同约定的形式通知业主收房、也未按合同约定的时间交付涉案房屋。公共维修基金系购房必须缴纳的一项费用，而且应当在房屋交付之前支付该费用。据此上诉人以2017年9月3日向被上诉人缴纳公共维修基金的时间主张涉案房屋的交付时间，本院予以支持。一审法院在本案有确凿证据证明涉案房屋交付时间的情况下，以类案的判决，类推本案房屋的交付时间明显不妥。综上所述，冯晖的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7701号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）山西鼎晨房地产开发集团有限公司的反诉请求；二、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7701号民事判决第一、二项；三、被上诉人山西鼎晨房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人冯晖逾期交房违约金17889.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费共369元，由山西鼎晨房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二O二O年三月二十七日书记员 惠 曈