浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初3949号 原告：冯红艳，女，1962年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：巫小勇，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，浙江兴衢律师事务所律师。 被告：潘一民，男，1972年8月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：谢丽君，女，1971年2月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两被告共同委托诉讼代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：童敏捷，浙江南孔律师事务所实习律师。 原告冯红艳与被告潘一民、谢丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚冬琴独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月8日再次公开开庭进行了审理。原告冯红艳的委托诉讼代理人巫小勇，被告潘一民及两被告的共同委托诉讼代理人许昕、童敏捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯红艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2、判令租赁房屋拆迁补偿款中，政府补偿给经营户的那部分拆迁补偿款归属原告所有；3、判令被告赔偿原告扣除政府拆迁补偿款之外其他的装修损失、搬迁损失、经营利润损失等各项损失合计200万元。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：判令被告向原告支付租赁房屋装修及附属物赔偿款4921268元、设备设施赔偿款488895元、剩余租赁期限内经营利润损失2294283元、剩余期限的房租161399元、签单消费款148994元、搬迁费补偿53980元、临时安置费730464元、非住宅停产停业损失补偿456541元、按期腾空奖励239914元。事实和理由：原告因经营需要，向被告夫妻租赁房屋。2012年，原告与被告潘一民签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》一份。《房屋租赁合同》约定被告夫妻将坐落于共1990平方米房产租赁给原告经营使用，租金为每年650000元，从第二年开始每年递增5％，租赁期限为10年，租期自2012年6月1日至2022年5月30日止。《房屋租赁补充协议》约定被告夫妻委托原告方新建一层800平方米左右房屋，新建费用由原告方垫资，垫资款被告夫妻用日后的房屋租赁款抵扣。《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》签字后，原告支付租金给被告夫妻，并依约对租赁房屋进行了装修。2013年6月29日，原告与被告夫妻重新签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》各一份，新《房屋租赁台同》约定被告夫妻将坐落于共1990平方米房产租赁给原告经营使用，租金为每年682500元，从第二年开始每年递增5%，租赁期限为九年，自2013年10月1日至2022年9月30日止；新《房屋租赁补充协议》约定被告夫妻将坐落于房屋后新建一层862平方房屋租赁给原告使用，月租金为每平米25元，租期与房屋的租期一致，同时被告夫妻将坐落于劳动路124号员工宿舍一并租与原告经营使用，租金每年5万元整，租期亦与一致。原告方每年按照合同约定，及时支付租金。被告夫妻在两份《房屋租赁合同》中明确承诺：在租赁期间，如房屋被征收，由被告方承担原告因此造成的损失。现租赁场地面临拆迁，双方就赔偿问题协商不成，故原告提起诉讼。 被告潘一民、谢丽君共同辩称，1、原告诉讼请求依据的请求权基础不明。若是依物权提起的诉讼，则应该依法驳回，因为现有的征收补偿条例不仅将被征收人仅限定为所有权人，且整部法规都未出现承租人的身影。由此可知，征收补偿条例将承租人完全排除出征收补偿法律关系，承租人在立法上已并非房屋征收补偿的对象，房屋征收部门仅与所有权人订立征收补偿协议。故，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，法院不能认定承租人是国家征收补偿的对象，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。若原告依租赁合同主张权利，则其诉讼请求的部分项目不能得到支持。原、被告间仅为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利所依据的仍是合同法和双方合同约定处理。2、承租人并非征收补偿对象，无权请求分割征收补偿款项，故部分请求不应得到支持。租赁房屋装修及附属物赔偿款不应赔偿给原告。租赁合同约定租赁期满后装修及附属物归被告所有，所以残值部分不应归原告所有，且原告主张的经营利润已经包含装修及附属物产生的资产减值损失，原告已经拆走了所有可拆除的装修及附属物，该部分不存在损失。设施设备原告已拆走，不存在损失。剩余租期的利润损失，原告的主张证据不足。原告提供的材料无法计算利润，且利润与经营者的经营能力、消费状况、市场风险等诸多因素有关。签单消费款与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理。非住宅停产停业损失与原告主张的前述利润损失存在重复，只能择一考虑。搬迁费补偿、临时安置费、按期腾空奖励是被告因不动产拆迁而享有的专有权利，原告无权主张。 本院经审理认定：被告潘一民、谢丽君系夫妻关系，坐落于衢州市柯城区房屋系两被告共同共有。原告冯红艳于2012年与被告潘一民协商租赁该房产，双方签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》各一份。后，因协商变更部分约定事项，原告冯红艳（协议乙方）、被告潘一民（协议甲方）于2013年6月29日重新签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》各一份。2013年6月29日签订的《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于，建筑面积共1990平方米；租赁期限共9年，自2013年10月1日至2022年9月30日止；年租金682500元，从第二年开始每年递增5%；租赁期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，设备设施除外；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任；甲方承诺在乙方租赁期间内，房屋不会被政府要求拆迁或改造，如发生上述事件由甲方承担乙方因此造成的损失。2013年6月29日签订的《房屋租赁补充协议》约定：甲方将坐落于房屋后新建一层862平方房屋租赁给乙方使用，月租金为每平米25元，租期与房屋的租期一致；另甲方将劳动路124号员工宿舍租与乙方，租金每年5万元整，租期亦与一致。之后，双方按合同约定履行。 2019年1月11日，衢州市柯城区人民政府发布《衢州市柯城区人民政府关于衢州市区古城双修国有土地上房屋征收范围的公告》，确定房屋征收范围内。涉讼房屋装修补偿金额经衢州市华创房地产评估有限公司评估为5410163元。原告于2019年8月11日完成搬迁，后要求被告赔偿其损失，双方协商不成，故原告诉至本院，诉请如前。 以上事实，有双方当事人的庭审陈述及其提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、房屋征收评估查勘登记表、装修及附属物评估报告等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、政府征收部门给予两被告的装修补偿、搬迁费补偿、临时安置费、非住宅停产停业损失补偿、按期腾空搬迁奖励，是否应全部或部分给原告；二、原告的损失，两被告是否应当分担；三、原告损失的认定以及被告分担的具体数额；四、被告谢丽君是否应当承担责任。 对于争议焦点一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。可见，国有土地上房屋的被征收人是房屋所有权人，所有补偿款和奖励的支付对象也是房屋所有权人，房屋承租人并非征收补偿对象。况且，本案所涉房屋征收补偿协议书中被征收人并不包括原告冯红艳，根据合同相对性原则，原告作为合同之外的第三人，也不能依据该征收补偿协议书来主张其中载明的补偿款和奖励。因此，原告作为承租人要求分得案涉房屋拆迁补偿款和奖励，既没有法律上的依据，也没有合同上的依据。 对于争议焦点二，合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，涉讼房屋被政府征收，导致租赁合同无法继续履行，双方一致确认原告于2019年8月11日搬离、腾空租赁房屋，故本院认定双方租赁关系于2019年8月11日已实际解除。原告虽然无权请求直接分得征收补偿款及奖励，但其作为承租人可以基于租赁合同提前解除这一事实，要求被告对其损失按照公平原则适当分担。 对于争议焦点三，本院按原告的主张逐一认定如下：1、装饰装修损失，该损失显然真实存在，但涉讼房屋已灭失，原告提交的证据亦不足以证明其实际花费的装修费用以及腾退时的装修现状，故只能参照政府征迁过程中对装修残值的评估结论处理。至于被告应当分担的比例，综合考虑本案的实际情况，首先，涉讼房屋装修完毕后原告已实际经营使用近六年，还剩余约三年租赁期限，其次，双方约定租赁期满后，依附于房屋的装修归被告所有，届时应仍有残值，故现遇政府征迁，固然原告存在装修损失，但被告亦存在部分装修损失，据此，本院酌定由被告按征收部门给予的装修补偿5410163元的60%为原告分担装修损失。2、设备设施的损失，原告未举证证明具体的设备设施清单及损失金额，仅以房屋征收补偿协议书中关于设备设施补偿的约定来主张，依据不足，不予支持。3、剩余租赁期限内经营利润损失，本院认为，关于预期利益赔偿问题规定于合同法第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但该条款是关于违约赔偿的依据，本案被告不存在违约行为，不适用该条款的规定。因此，原告主张预期利润损失赔偿，于法无据，不予支持。4、应退还房租，双方无异议，予以支持。5、消费签单，与本案属不同法律关系，且被告并不认可，原告是否为适格主体亦存在争议，不宜在本案中一并处理，权利人可另行主张。6、搬迁费、安置费，政府对本次房屋征收在2019年1月11日即已下达征收范围公告，但原告一直使用房屋至2019年8月10日，可见原告对于重新选择经营地点具有较为充裕的准备时间，即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，原告也面临搬迁、另选他址的事实，且原告并未提交证据证明其搬迁、安置花费的费用，故不予支持。7、关于非住宅停产停业损失，原告认为涉讼房屋系其经营使用，故应当享有该补偿款。本院不予支持，关于承租人无权主张征收部门给予被征收人的补偿款和奖励的问题，前述对于争议焦点一的说理中已经详细阐述，况且，对房屋而言，出租本身就是一种经营方式，征收行为使被告存在租金收入损失，理应获得相应补偿。8、按期腾空奖励，属政府给予被征收人的补偿，原告无权主张，不予支持。 对于争议焦点四，被告潘一民、谢丽君系夫妻，涉讼房屋及其产生的收益均属于夫妻共同财产，因此产生债务亦应属于夫妻共同债务，故两被告共同为原告分担损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告潘一民、谢丽君于本判决生效后十日内支付原告冯红艳装修损失3246097.8元并退还原告冯红艳房租161399元，合计3407496.8元； 二、驳回原告冯红艳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费78270元，由原告冯红艳负担44210元，被告潘一民、谢丽君负担34060元；保全费5000元，由被告潘一民、谢丽君负担；均于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  姚冬琴 人民陪审员  梅雨钢 人民陪审员  何燕青 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  朱云芳