广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13334号原告：周俊伯，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：王昊，男，汉族，*年*月*日出生，住吉林省辽源市龙山区，原告周俊伯与被告王昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周俊伯及其委托诉讼代理人陈福财到庭参加诉讼，被告王昊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告周俊伯向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2019年6月25日签订的《转让协议书》无效；2.请求判令被告向原告退还转让费50000元；3.请求判令被告向原告退还押金2000元及租金67500元；4.请求判令被告向原告支付违约金20000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告周俊伯与被告王昊于2019年6月25日签订《转让协议书》，约定：被告向原告转让位于北京师范大学珠海分校海华七栋26号商铺北方饺子馆，转让费为100000元，押金为20000元；协议签订3日内，原告以转账的方式支付定金20000元，定金抵扣等额转让费；被告有义务保证原告转让、装修、外卖平台上架等事宜顺利进行；如双方任何一方原因，导致无法执行此协议，违约方向守约方支付违约金20000元；协议还约定了其他条款。2019年6月25日，即协议签订当天，原告通过合作伙伴侯欣然以微信转账方式向被告支付19800元，次日支付200元，原告已按约定向被告支付定金20000元。8月7日，侯欣然分三笔向被告尾号为0603的银行账户转款50000元、1700元、15800元，合计67500元，为履行协议书所支付的租金。8月17日，侯欣然分两笔向被告尾号为0603的银行账户转款11000元、39000元，合计50000元，其中30000元为履行协议书所支付的转让费，20000元为支付押金。原告支付上述款项后，随即联系商铺管理方“海盟物业”拟进行装修报备，但却被“海盟物业”告知，涉案商铺是不允许转让也不允许装修的，只能由与“海盟物业”签订租赁合同的承租人曹涵继续按现状使用，即维持经营北方饺子馆，不用改变经营用途。原告知悉情况后立即联系被告，要求被告协商处理双方签订的转让协议，但被告均以已离开珠海为由拒绝与原告协商。原告认为，被告明知其无权转租涉案商铺及商铺无法进行装修，却隐瞒真相与原告签订《转让协议书》，目的是为了收取原告高额的转让费。由于被告的转租行为并未得到出租人的同意，原、被告之间签订的《转让协议书》应属无效合同，被告应向原告返还已付款项并赔偿损失，原告根据《合同法》及相关司法解释的规定，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.转让协议书；2.微信截图及微信转账记录；3.中国银行流水明细清单；4.证人证言、身份证复印件；5.视频光盘及本文对照；6.商铺租赁合同；7.门面租赁合同、收据。被告王昊辩称：不认可原告的全部诉讼请求。原、被告于2019年6月25日签订的《转让协议书》及《补充协议》是双方真实的意思表示并经签字确认，且不违反法律强制性规定。不符合《合同法》第52条规定的无效情形。原告请求被告退还转让费、押金、租金并支付违约金的请求于法无据。原、被告签订的《转让协议书》及《补充协议》合法有效，且被告并没有任何违反合同约定的行为，被告提交的证据可以证明，其已充分向原告释明装修的时间、范围，原告也明确表示放弃装修，原告主张被告未按协议约定保证装修顺利进行的主张与事实不符。即使《转让协议书》及《补充协议》经法院确定为无效，那么根据合同法规定，合同中有关违约金的约定亦是无效的。综上所述，被告不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。原告起诉的案由错误，原告起诉被告的案由为房屋租赁合同纠纷，此案由的双方应该是房屋租赁的双方当事人。而本案原、被告之间的《转让协议书》及《补充协议》是对位于北师珠海华七栋26号商铺经营的“北方饺子馆”经营权进行转让，并明确约定了转让费。根据实践经验，任一房屋租赁合同都不会约定转让费这一项。以上事实在《转让协议书》中明确记载。而原告适用房屋租赁合同纠纷起诉明显与事实不符，请求法院依法驳回。若法院认定原、被告签订的《转让协议书》及《补充协议》是房屋租赁合同，且认定为无效，那么依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告应按照合同约定标准支付涉案房屋的占有使用费至实际腾退房屋之日。被告提供了如下证据：微信聊天记录截图2张。经审理查明,2019年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《转让协议书》，约定：甲方向乙方转让位于北师珠海华七栋26号商铺的北方饺子馆，转让费10万元，押金2万元，在协议签订三日内，乙方以转账方式向甲方支付定金2万元，定金抵扣等额转让费。在确定“海盟物业”继续持有商铺招商运营资格及权益后，乙方向甲方支付押金2万元及剩余转让费8万元。如“海盟物业”无法继续持有商铺的招商运营资格及权益或曹涵未能继续承租商铺，导致甲方无法继续履行本协议的，甲方退还乙方全部已付款项。甲方有义务保证乙方转让、装修、外卖平台上架等事宜顺利进行。乙方保证商铺保持良性运营，在完成本协议转让事宜后，乙方有权继续转让商铺。如因甲乙双方任何一方的原因，导致无法执行本协议，违约方向守约方支付违约金2万元，定金抵扣等额违约金。签订上述《转让协议书》当日，原告的合伙人侯欣然通过微信向被告支付了19800元，次日又支付了200元。2019年8月8日，原告的合伙人侯欣然通过银行转账分三笔向被告支付了67500元，其中65800元转账备注为房租。2019年8月17日，原告的合伙人侯欣然又通过银行转账分两笔向被告支付了5万元。原告称，除了转让协议书外，双方还签订有一份补充协议，约定原告先支付五万元转让费，剩余的五万元转让费于2019年12月底前支付。因在签订转让协议书和补充协议时“海盟物业”尚未确定下学期租金数额有无变化，所以在签订上述书面文件时没有约定租金等事宜。双方约定原告于2019年9月1日开学后开始经营案涉商铺，在2019年8月7日，被告要求原告一次性支付5个月的租金67500元，原告遂按照转让协议书、补充协议及被告的要求，共计向被告支付了押金2万元、转让费5万元及租金67500元。原告在签订转让协议时曾前往案涉商铺查看，后于2019年7月底，原、被告和侯欣然一起带领准备接手的客户前往商铺查看，但协商未果，故原告未能与客户签订转租合同。2019年8月初，原告确定不再对案涉商铺进行装修并通过“58同城”发布转租信息，但直至8月下旬也未能转租出去。另查明，案涉商铺由珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司使用管理，原告所称“海盟物业”即珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司。对于案涉商铺的转租问题，原告提交的珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司与曹涵签订的《北京师范大学珠海分校商铺租赁合同》及曹涵与被告签订的《门面租赁合同》均只有复印件，据上述文件反映，曹涵若擅自转租或分租，珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司有权单方面解除合同，但对于上述文件原告均无法提供原件，故本院向珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司发函询问是否同意曹涵对案涉商铺进行转租及对转租行为是否追认。珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司复函称，珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司并非珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋1楼26号店铺的所有权人，但其与所有权人签订的《学生生活区合同书》约定，由其对北京师范大学珠海分校的学生生活区进行投资建设，建成后其有权使用建成物业（包含上述店铺），其与曹涵签订的租赁合同的租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日止，其从未知悉曹涵擅自转租，自收到本院的函件后才知悉曹涵可能存在转租的情形，其从未同意曹涵进行转租，也不会同意或追认曹涵转租的有效性，若查明曹涵擅自转租将追究曹涵的违约责任。本院认为，原、被告关于案涉商铺虽简单约定为“北师珠海华七栋26号商铺”，但根据珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司与曹涵签订的租赁合同约定的租赁商铺表述为“珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋1楼26号店铺”以及转让协议书中亦有提到曹涵，可以确定案涉商铺即为珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋1楼26号店铺。原、被告虽仅签订了转让协议书，但被告并非案涉商铺的产权人，转让经营权必然涉及案涉商铺的租赁事宜，且原告实际向被告支付的款项多于转让协议约定的款项，支付流水中也有部分款项备注为租金用途，被告对于原告支付款项的性质也未提出抗辩，故本院对于原告所称的向被告支付的款项为押金2万元、转让费5万元及租金67500元的说法予以采信，被告存在向原告转租案涉商铺的事实，原、被告之间存在租赁合同关系。故本案实际涉及到案涉商铺的租赁事宜及商铺经营权的转让事宜，且经营权转让事宜依附于租赁事宜，转让协议是租赁合同的从合同。案涉商铺珠海市北京师范大学珠海分校海华苑7栋1楼26号店铺的使用管理人珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司出具的复函明确表示不同意曹涵转租涉案商铺且对于曹涵的转租行为不予追认，则原、被告之间的租赁合同无效，主合同租赁合同无效，则原、被告于2019年6月25日签订的《转让协议书》作为从合同亦无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当向原告返还押金2万元及已经支付的转让费5万元。合同无效则被告无权取得租金收入，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，若原告占有使用租赁商铺则被告可以要求原告支付租赁商铺的占用使用费。原、被告于2019年6月5日即签订了转让协议书，原告自称于2019年7月底带领准备接手的客户查看案涉商铺并于2019年8月份发布转租信息，同时原告支付租金和转让费也是在2019年8月份，被告亦抗辩产生了占有使用费，故本院认定被告已经将案涉商铺交付给原告，对于原告称被告未交付商铺的说法不予采信。被告交付商铺后原告未将案涉商铺交还，原告应向被告支付案涉商铺的占有使用费，故本院对于原告要求被告退还5个月租金67500元的诉请不予支持。因案涉《转让协议书》无效，原告无权向被告主张违约金，故本院对于原告要求被告支付2万元违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认原告周俊伯与被告王昊于2019年6月25日签订的《转让协议书》无效；二、被告王昊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周俊伯返还押金20000元；三、被告王昊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周俊伯返还转让费50000元；四、驳回原告周俊伯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币4412元，由原告周俊伯负担人民币1862元，由被告王昊负担人民币2550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  林秀梅二〇二〇年三月三日书 记 员  卢燕婷