宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初5963号 原告：宁波路宝科技实业集团有限公司。住所地：宁波市高新区木槿路96号。统一社会信用代码：91330201720423634H。 法定代表人：徐斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵香球，浙江亚辉律师事务所律师。 被告：宁波明道电子科技有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶莫干山路36号A幢1号-412。统一社会信用代码：913302063168615018。 法定代表人：王鲁杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：干贤峰，该公司职员。 委托诉讼代理人：丁杰，浙江合创律师事务所律师。 原告宁波路宝科技实业集团有限公司（以下简称路宝公司）与被告宁波明道电子科技有限公司（以下简称明道公司）、第三人宁波一禾包装有限公司（以下简称一禾公司）、第三人宁波一路行汽车销售服务有限公司（以下简称一路行公司）、第三人宁波北仑壹路通汽车服务有限公司（以下简称壹路通公司）、第三人浙江中嘉炭业科技有限公司（以下简称中嘉公司）、第三人宁波市北仑区文泰汽车用品有限公司（以下简称文泰公司）、第三人宁波北仑宜路安汽车服务有限公司（以下简称宜路安公司）、第三人宁波北仑铭程汽车服务有限公司（以下简称铭程公司，后原告于案件审理过程中撤回了对上述第三人的起诉）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理，依法由审判员陈广秀适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告路宝公司委托诉讼代理人赵香球、被告明道公司委托诉讼代理人干贤峰到庭参加诉讼。第三人一禾公司、一路行公司、壹路通公司、宜路安公司、铭程公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年1月2日、2020年3月3日两次公开开庭进行了审理并于3月3日庭审中当庭宣告判决，2020年1月2日庭审时，原告路宝公司委托诉讼代理人赵香球，被告明道公司委托诉讼代理人干贤峰、丁杰到庭参加诉讼，第三人一禾公司、一路行公司、壹路通公司、宜路安公司、铭程公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。2020年3月3日庭审时，原告路宝公司委托诉讼代理人赵香球，被告明道公司委托诉讼代理人丁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路宝公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年8月26日签订的《租赁协议》（后于案件审理过程中将该诉请变更为：确认原、被告2015年8月26日签订的《租赁协议》已于2019年8月14日解除）；2.被告腾空全部租赁房屋、恢复原状并返还原告；3.被告付清租赁及逾期腾退房屋期间的水、电、网络等费用，并自2019年8月15日起按合同约定的租金标准的两倍支付至全部租赁房屋腾空、返还之日止的房屋占用使用费（暂计算至2019年9月4日为164383.56元）；4.被告向原告支付延期缴纳租金的违约金512219.18元（150万元×年利率4.35%÷365天×736天×4，后于案件审理过程中将利率标准变更为2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算；2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。事实与理由：2015年8月26日，原告路宝公司与被告明道公司签订租赁协议1份，约定将路宝公司所有的位于北仑区大港六路51号的房产出租给明道公司，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日止，租金每年150万元，支付方式为每一季度支付37.5万元，需提早一个月支付。若逾期支付超过5日，则每逾期一日按租金总额的1%支付违约金，若逾期缴纳租金超过一个月，则路宝公司有权提前解除合同。双方同时约定，若未经路宝公司同意擅自拆毁或改动房屋结构、转租等均视为严重违约行为，若明道公司拒不改正则路宝公司有权解除合同，收回房屋。合同签订后，路宝公司依约履行了合同，但明道公司却多次迟延缴纳租金，其中逾期一个月以上缴纳者达11次，并擅自改动房屋结构、转租房屋给一禾公司等案外人。路宝公司为此于2019年8月13日发函给明道公司，通知其解除租赁协议。但明道公司收函后未予回应。故路宝公司诉至本院，望判如所请。 被告明道公司答辩称：一、明道公司确实没有及时支付路宝公司租金，存在违约行为，但明道公司没有恶意，只要路宝公司提出租金支付延期，明道公司都会在隔日第一时间支付，经济上未给路宝公司造成过多损失，达不到路宝公司诉请的违约金数额之巨（后又于案件审理过程中改称其已依约支付租金，不存在解除合同的条件）。且路宝公司也存在未及时开具租金发票、由明道公司自行修缮房屋等行为，双方都有经济损失。二、明道公司只将涉案房屋转租给一禾公司和一路行公司，且转租行为得到过路宝公司的同意。对房屋结构的相应改动也口头报备过路宝公司，且更改区域就在厂区大门口（将原东墙体更改为出入门，以便单独出入及经营），近四年来，路宝公司每年都来厂区巡查2-3次，却从未提出任何异议（后又于案件审理过程中改称不存在改变房屋结构的问题，因房屋结构的改变是指对房屋主体及承重的改造，但案涉改造不涉及房屋主体及承重，应给承租人恢复原状的期限而不能径行解除合同）。三、本次纷争起因在于路宝公司欲大幅度提升房租而双方未能达成一致意见。明道公司系一家200人左右的中小型生产小家电企业，搬迁会涉及较高的费用及停工带来的负面影响，希望能以合理价格继续租赁。四、路宝公司没有解除权。根据租赁合同第五条约定解除的情形，解除之前需经路宝公司书面通知明道公司改正的前置程序，但路宝公司并未通知明道公司改正过。五、路宝公司不存在损失，诉请的违约金不应支持，即便存在违约金，其诉请的标准也过高，应予调整。同时，合同中约定的双倍租金标准房屋占有使用费是针对合同正常履行的到期，不能适用于合同解除的情形。针对路宝公司变更后的要求确认合同已解除的诉请，被告明道公司认为该诉请与原诉请在解除合同时间点上的意思表示不同，不应支持，且其变更超出了举证期限，明道公司不同意。路宝公司当时解除合同的通知系其单方发送，不能作为通知到达的时间，也无法律效力。而且本案审理过程中遇到新型冠状病毒××疫情影响，在保护中小微企业的前提下，更不应解除合同。无论是否支持原告诉请，都应考虑疫情期间租金、违约金应减免及延期支付的情况，按照不可抗力或公平原则予以承担。疫情没有解除前，本案应中止审理。 原告路宝公司提供的证据及被告明道公司质证意见如下： 1.租赁协议1份，用以证明原、被告存在房屋租赁法律关系的事实； 明道公司质证无异议。 2.房屋产权证书3份，土地使用权证2份，用以证明路宝公司系案涉房屋产权人的事实； 明道公司质证无异议。 3.银行汇款凭证17份，用以证明明道公司迟延缴纳租金严重违约的事实； 明道公司质证无异议。 4.工商查档基本信息8份（附相关厂房租赁协议），用以证明明道公司存在违法转租、与第三人私刻公章等违约、犯罪行为的事实； 明道公司质证真实性无异议，除租给一禾公司的合同之外，其他转租合同上路宝公司公章可能有问题，对路宝公司报案无异议。 5.租赁房屋现场照片3张，用以证明明道公司擅自改动案涉房屋结构的事实； 明道公司质证称更改属实，但系一路行公司所为，2015年时即已破墙开店，明道公司也为此向路宝公司通知过。 6.通知函、快递物流信息各1份，用以证明路宝公司向明道公司发函通知解除合同的事实； 明道公司质证称应该系门卫签收，但王鲁杰本人不在公司，没有收到。 7.员工离职申请表、养老保险参保证明各1份，用以证明明道公司所称的胡雷飞已于2017年10月从路宝公司离职的事实； 明道公司质证称真实性无异议。转租合同上加盖路宝公司公章“同意转租”一事即为胡姓人员经手（但具体经办时可能有安排他人），明道公司只清楚其姓胡（并提供了该胡姓人员手机，路宝公司确认该号码即为胡雷飞所有）。 8.明道公司工商登记18页，用以证明路宝公司交给明道公司的房产证复印件及所附的宗地图和平面图系做为明道公司办理“五证合一”和“一照多址”使用，并非同意明道公司转租的事实。 明道公司质证真实性无异议，该证据确系路宝公司给明道公司办理“五证合一”和“一照多址”使用的材料。 被告明道公司提供的证据及原告路宝公司质证意见如下： 1.路宝公司房租明细账1份，用以证明路宝公司没有及时开具发票的事实； 路宝公司质证不认可，应以路宝公司提供的收款一览表为准，合同中也没有约定交付发票才是支付租金的前提。 2.明道公司厂房维修费明细1份，发票4份，用以证明被告维修厂房费用(并非要求路宝公司承担，只是说明双方履行合同中一直互谅互让)； 路宝公司质证发票真实性无异议，但与本案无关。关于维修费明细，明道公司从未向路宝公司提出过维修要求。 3.盖有路宝公司公章和“仅用于明道租房使用”横章的房权证复印件3份，一禾公司的厂房租赁协议1份，用以证明明道公司将厂房转租给第三人已经路宝公司同意的事实； 路宝公司质证对房权证复印件真实性无异议，但系用于路宝公司与明道公司之间的租赁合同而非同意明道公司转租；对厂房租赁协议不认可，其中路宝公司公章系伪造，对此路宝公司已向公安部门报案，公安部门还在立案审查中。 4.房屋漏水照片1份，用以证明明道公司自行修缮房屋，案涉租金应当减少或延长租期的事实； 路宝公司质证对真实性、合法性、关联性不认可，双方签订租赁合同已数年，明道公司从未向路宝公司提出过维修请求。 5.宗地图2份，平面图1份，盖有“仅用于明道租房使用”横章的房地产平面图3份，用以证明路宝公司知晓明道公司转租的事实； 路宝公司质证真实性认可，但系用于路宝公司与明道公司的房屋租赁，而非同意明道公司转租。 6.明道公司员工花名册1份，用以证明明道公司搬迁会涉及大笔费用及停工会造成毁灭性打击的事实。 路宝公司质证对真实性、合法性、关联性均不认可，系明道公司单方制作的表格，与本案无关。 综合上述质证情况，对路宝公司提供的证1、证2、证3、证4、证5、证7、证8及明道公司提供的证3、证5予以认定。路宝公司提供的证6，明道公司虽然称法定代表人本人未收到，但该函件系发给明道公司，EMS投递结果也表明系单位收发章签收，故可认定明道公司收到了该函件。明道公司提供的证1虽系单方制作，但其中租金的交付金额及日期与路宝公司提供的“明道收款一览表”一致，对该部分内容本院予以认定，其他内容与本案无法律上的关联，不予认定。被告提供的证2、证4，无法证明双方租赁期间维修事实及费用的产生；证6与本案无法律上的关联，本案中均不作为定案依据。据此及当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年8月26日，路宝公司与明道公司签订租赁协议1份，约定路宝公司将其于2015年6月在司法网上拍得的位于北仑大港六路51号的房产租赁给明道公司用于生产经营，租赁面积13362.05平方米，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日。年租金150万元，每一季度支付一次（37.5万元），每次提早一个月支付。合同签订后次日明道公司应支付第一个季度的租金，后续租金按上述要求支付。合同签订次日同时交付押金15万元，租赁期满双方结清相关费用后，路宝公司无息返还该押金，并有权从押金中扣减明道公司欠款费用。如明道公司逾期交纳租金一个月，则路宝公司有权提前要求解除合同。合同还就其他相关事项作了约定。后明道公司分别于2015年8月27日、2015年12月23日、2016年2月24日、2016年3月14日、2016年7月27日、2016年10月26日、2017年3月15日、2017年5月27日、2017年8月18日、2017年11月16日、2018年1月9日、2018年4月11日、2018年7月19日、2018年9月28日、2018年12月27日、2019年3月21日、2019年7月19日各支付路宝公司租金375000元。并于2015年8月27日交付押金15万元。 明道公司并与案外人一禾公司签订厂房租赁协议1份，约定将坐落在宁波市北仑区新碶大港六路51号1幢1号第5层-1厂房租赁给一禾公司，租赁面积100平方米，租金每日12元/平方，月租金1440元，年租金17280元，于每月末26日前支付当月产生的厂房租赁费和水电费，租赁期限自2017年12月18日至2020年12月17日止，合同中并载明“同意转租”，其上盖有“宁波路宝科技实业集团有限公司”的印鉴。2016年9月4日，明道公司又以路宝公司名义与案外人一路行公司签订房屋租赁合同1份，约定将坐落在宁波市北仑区新碶大港六路51号C8A幢1-1号一楼转租给一路行公司，面积为820平方米，年租金55000元，租赁期限自2016年9月4日至2017年9月4日。 案外人壹路通公司、中嘉公司、文泰公司、宜路安公司、铭程公司工商登记地址均位于宁波市北仑区新碶大港六路51号，上述公司的工商备案材料中均出现了2015年8月26日路宝公司与明道公司签订的租赁协议（但其中约定的租金却为年租金180万元）及相关转租合同，转租合同中载明“同意转租”，并盖有“宁波路宝科技实业集团有限公司合同专用章（2）”。 路宝公司对上述转租合同中涉及的所有路宝公司的公章及合同章的真实性均不认可，但经本院询问后明确表示不申请相关司法鉴定。路宝公司曾将案涉房屋房产证、宗地图、平面图的复印件交给明道公司，复印件上盖有“仅用于宁波明道科技有限公司工商生产场地注册报备使用”的横章，以供明道公司在2016年3月办理“五证合一”和“一照多址”使用。路宝公司还曾交付过明道公司盖有“仅用于明道租房使用”横章的房权证复印件。 在路宝公司和明道公司租赁合同期间，案涉厂房部分墙体被更改为出入口。2019年8月13日，路宝公司向明道公司寄送通知函1份，以明道公司存在多次迟延缴纳租金、擅自改动原房屋结构破墙开店、未经路宝公司同意将房屋转租多人的违约行为，违反了双方租赁协议的第五条第（三）、（四）等条款为由，通知明道公司双方的租赁协议于2019年8月13日解除，并要求明道公司恢复房屋原状、返还房屋、支付逾期付款违约金。该通知于次日被明道公司以单位收发章签收。 双方确认明道公司租金支付至2019年9月15日。明道公司并认可目前案外人一禾公司和一路行公司仍在案涉厂房中经营。 本案争议焦点在于原告路宝公司与被告明道公司签订的案涉《租赁协议》是否已经解除及相应民事责任的承担。对此本院认定如下： 一、路宝公司与明道公司签订的《租赁协议》已经解除 首先，双方2015年8月26日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该协议第三条约定，明道公司每一季度支付一次租金375000元，每次提早一个月支付。合同签订后次日明道公司应支付第一个季度的租金，后续租金按上述要求支付。合同租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日，则除首季度租金可于合同签订后次日交付外，其余各季度租金应依次分别于每年的9月15日、12月15日、3月15日、6月15日交纳。而根据本院查明的事实，明道公司除首季度租金和2016年第二季度租金依约如期交纳外，其余各季度租金均不同程度逾期，并多次逾期一个月以上，其中最长逾期达三个月。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而路宝公司与明道公司签订的租赁协议第五条第（三）项明确约定，明道公司逾期交纳租金一个月，路宝公司有权提前要求解除合同。现明道公司多次逾期交纳租金一月以上，则路宝公司有权依约解除案涉《租赁协议》。 再次，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现经本院查明的事实，明道公司已于2019年8月14日收到路宝公司解除合同的通知，可认定案涉《租赁协议》自2019年8月14日解除，原告路宝公司诉请确认该协议已于2019年8月14日解除正当合法，应予支持。 最后，虽然明道公司抗辩称转租及更改房屋结构系经路宝公司同意，路宝公司也未对转租协议上涉及其的印鉴申请司法鉴定，但擅自转租或更改房屋结构仅系双方《租赁协议》约定的部分违约情形，该部分违约情形成立与否都不影响路宝公司依据明道公司逾期交纳租金的情形解除案涉《租赁协议》。同时，关于合同解除之前需书面通知对方改正，拒不改正可解除合同的内容约定于该《租赁协议》第五条第（四）项，针对的系擅自改变房屋结构、未经同意转租等行为，而不包含逾期交纳租金的情形，故明道公司上述抗辩本院不予采信。另外，虽然本案审理过程中正逢新型冠状病毒××疫情，但本案租赁协议违约解除的事实发生在疫情之前，疫情并不涉及案涉租赁协议解除与否的客观基础，故被告以此为由的抗辩，本院亦不采信。 二、明道公司应承担相应民事责任 首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方租赁协议已经解除，则明道公司理应将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给路宝公司。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方案涉《租赁协议》第四条第（五）项中约定，合同到期前，明道公司应清空租赁区域并交还租赁厂房，如逾期清空并交还租赁厂房，则路宝公司有权要求明道公司在逾期交付的占有期间按协议约定的租金标准的两倍支付租金，并交清租期及逾期腾房占有期间的水、电等费用。现该协议已于2019年8月14日解除，故路宝公司诉请明道公司付清租期及逾期腾退房屋期间水、电、网络等费用正当合法，应予支持。关于逾期占有期间房屋的使用费，协议中该条虽约定两倍租金，但该“到期”应为合同正常履行状态下的到期，不能当然适用于本案合同解除的情形。故本案明道公司逾期腾房期间房屋占有使用费应按照合同约定的租金标准计算。即明道公司按合同约定的租金标准支付自2019年8月15日起至腾退恢复原状的房屋之日止的房屋占有使用费。 再次，案涉《租赁协议》第三条约定，如明道公司逾期支付超过5日，则每逾期一日按租金总额的1%支付违约金。现明道公司多次逾期支付租金，理应承担支付违约金的民事责任，路宝公司诉请的违约金标准（2019年8月20日前的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算；2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）低于合同约定且不违反法律规定，本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案逾期租金计算基数应为其时欠付的租金数额375000元，如此方不致过分高于造成的损失。关于逾期天数，根据本院查明的事实，应为678日，则明道公司应支付逾期支付租金的违约金121204元（375000元×17.4%÷365日×678日）。 最后，虽然本案审理过程中正逢新型冠状病毒××疫情，但明道公司迟延交付租金和逾期腾房的事实发生在疫情之前，疫情与本案民事责任的承担不具有法律上的关联，明道公司以疫情为由要求减免租金、违约金或延期支付的抗辩，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告宁波路宝科技实业集团有限公司与被告宁波明道电子科技有限公司2015年8月26日签订的《租赁协议》已于2019年8月14日解除； 二、被告宁波明道电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空案涉《租赁协议》项下房屋并恢复原状，返还给原告宁波路宝科技实业集团有限公司； 三、被告宁波明道电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内付清原告宁波路宝科技实业集团有限公司租期及腾退房屋期间的水、电、网络费用，并支付自2019年8月15日起至实际搬离恢复原状后的案涉《租赁协议》项下房屋之日止按合同约定租金标准计算的房屋占用使用费； 四、被告宁波明道电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日之内支付原告宁波路宝科技实业集团有限公司延期支付租金的违约金121204元； 五、驳回原告宁波路宝科技实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费10566元，保全费3903元，合计14469元，由原告宁波路宝科技实业集团有限公司负担9592元，被告宁波明道电子科技有限公司负担4877元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 （此页无正文） 审 判 长  陈广秀 人民陪审员  王秀兰 人民陪审员  王 海 二〇二〇年三月三日 代书 记员  陈凌霄