云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0902执异2号案外人：马留芬，女，1966年5月26日生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。申请执行人：刘林，男，1985年1月8日生，汉族，四川省泸州市人，个体工商户，住四川省泸州市江阳区，现住云南省临沧市永德县。被执行人：云南朝源鑫业石材有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区凤翔街道办事处昔本村委会新寨56号法定代表人：马建情，该公司总经理。被执行人：马建情，男，1961年12月23日生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被执行人：马亚斌，男，1989年7月9日生，回族，云南省昆明市人，住云南昆明市寻甸回族彝族自治县，现住云南省临沧市临翔区。被执行人：马亚兴，男，1991年8月14日生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。本院在执行申请执行人刘林申请执行被执行人云南朝源鑫业石材有限公司、马建情、马亚斌、马亚兴民间借贷纠纷一案中，案外人马留芬向本院提出书面异议，要求解除对位于云南省昆明市寻甸县仁德街道办龙泉路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人马留芬称：一、云南省昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室的实际所有权人为案外人。1.标的房屋虽然依然登记在马亚兴名下，但在2018年8月31日案外人与马建情、马亚兴签订了《房屋转让合同》，合同约定因马建情欠案外人1740000元，马亚兴自愿用自己所有的房屋作价292974元，抵偿部分债务。根据双方的书面约定，2018年8月31日案外人替马亚兴向抵押权人中国农业银行寻甸仁德支行缴纳了该房屋剩余的银行按揭贷款74750.37元，并取得银行结清证明。马亚兴办理了解除抵押，将该房屋转让给案外人。双方进行了房屋交接验收，案外人已实际占有、使用、管理，且在查封前已经按照约定支付购房款。法院在查封时并未查明该房屋存在转让的事实。2.按照2018年8月31日案外人与马建情、马亚兴签订的《房屋转让合同》，马亚兴应将该房屋过户给案外人，双方签订的《房屋转让合同》真实、合法、有效，共同确认了该房产产权转让给案外人的事实。3.马亚兴向案外人交付了房屋，案外人装修了该房屋，一直在实际占有、使用、管理该房屋。二、法院应依法解除对标的房屋的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条、第17条规定，在执行过程中，案外人已付清全部价款并实际占有不动产，在对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。综合本案，案外人与马建情、马亚兴签订的《房屋转让合同》在本院查封之前。在还清房屋银行尾款并交付房产证时，显示该标的房屋无任何抵押、限制，无权利瑕疵。案外人在法院查封之前已经支付完毕《房屋转让合同》约定的购房款（其中以以物抵债方式交付218223元、以还清银行按揭尾款交付74750.37元）。案外人从银行贷款结清之日起，从马亚兴手里接收房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。请求事项：请求依法解除对位于云南省昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室的查封措施。申请执行人刘林辩称，一、申请异议人马留芬是本案被执行人马建情媳妇的妹妹，与被执行人有近亲属关系。提出执行异议系马建情与马留芬拖延执行的一种方式，被执行人无意履行债务、拖延履行债务，转移财产，遂与其“姨妹”提出异议。二、从马留芬的主张和证据中，马留芬2015年将款项借给马建情，并在2018年与马建情、马亚兴签订《房屋转让合同》用以物抵债的形式进行房屋转让，在距今长达两年的时间中并未办理过户登记，也未叫马亚兴配合其到不动产部门办理网签合同，履行登记义务，不符合常理。申请执行人刘林2019年5月6日立案并申请保全，在此期间被答辩人马留芬从未提出过异议，庭审期间马亚兴、马建情也到场开庭从未交代此事，待申请执行人刘林胜诉进入执行程序后才提出异议，恶意串通行为明显，旨在妨碍执行，让申请执行人不能正常受偿。三、马留芬所提交的（2020）云0129民初12号判决2020年1月20日才审理完毕，此时申请执行人判决已生效，并向人民法院提交了执行申请。案外人提交的判决书判决结果不合法，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的释义，马留芬与马亚兴所签订的《房屋转让合同》不论是否真实，都是作为借款合同的担保合同，应当以民间借贷关系进行审理，所涉及房屋仅能通过拍卖的形式变现，而不能进行过户，上述判决存在明显瑕疵，与法律事实不相符。综上，案外人对执行标的物提出执行异议没有事实及法律依据，系拖延执行、逃避债务的行为，请法院驳回案外人的异议。被执行人云南朝源鑫业石材有限公司、马建情、马亚斌、马亚兴未发表意见。异议人马留芬向本院提交了以下证据：第一组证据，居民身份证复印件，欲证明主体资格适格。第二组证据，判决书复印件，欲证明：1.经寻甸回族彝族自治县人民法院（2020）云0129民初12号生效判决书判决：马亚兴与马留芬于2018年8月31日签订的《房屋转让合同》有效；马亚兴配合马留芬办理昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10号房屋的过户登记手续。2.诉争房产在签订房屋转让合同时产权明晰，被申请人尚未对该房产采取保全措施。3.马留芬在保全之前即签订有效合同，支付对价、合法受让、善意取得，足以对抗被申请人在后的执行请求权。第三组证据，借款协议、银行流水、还款协议，欲证明马留芬与马亚兴之父马建情存在民间借贷法律关系，马建情多次向马留芬借款；截止2017年8月1日马建情共欠马留芬借款1740000元；马亚兴以其中一笔借款共同还款人的身份，在2017年8月1日的《还款协议》上签字按手印。第四组证据，房屋转让合同、中国农业银行住房贷款还款凭据、房产证，欲证明：1.因到期未能按期还款，经协商，马亚兴与马留芬于2018年8月31日签订《房屋转让合同》，马亚兴将昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10号房屋作价218223元，用于抵扣部分债务；2.合同签订后，马留芬按照约定垫资74750.37元，向中国农业银行寻甸仁德支行为马亚兴提前还款；3.马留芬取得并留存诉争房屋的产权证至今。本院查明：2019年5月6日，本院受理了原告刘林与被告云南朝源鑫业石材有限公司、马建情、马亚斌、马亚兴民间借贷纠纷一案。本院于2019年6月4日作出（2019）云0902民初1131号民事裁定书，查封马亚兴名下位于昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10号房屋。2019年7月23日本院作出（2019）云0902民初1131号民事判决书，判决：“被告云南朝源鑫业石材有限公司、马建情、马亚斌、马亚兴应当自本判决生效后三十日内共同一次性偿还原告刘林借款本金1123189元，及自2018年1月9日起至还清款项之日止按年利率24%计算的利息”。判决生效后，被告未履行还款义务，原告刘林于2020年1月8日向本院申请执行。另查明，2015年4月3日马建情与马留芬签订《借款合同》约定，“马建情因临沧新寨采矿资金紧缺，向马留芬借款800000元，马建情用家庭财产临沧新寨采矿10/100股份作抵押”。在《借款合同》最后一页写明：“从2015年借条2张合计借款人民币本金120000元，利息54万，本息1740000元，从5月1日起每月最低还款5万元。借款人马建情，时间为2017年5月1日”。2017年8月1日，马建情写下还款协议，“兹有马建情于2015年5月1日向马留芬、合琼芬2人借款合计1200000元，经3人协商，马建情承诺2017年10月份还10万元，2017年11月份还20万元，2017年12月还20万元，共计50万元，若到期款未还清，本人承诺用临沧福隆石业有限公司临翔区新寨石厂30/100，百分之三十股份抵给马留芬、合琼芬2人，剩余欠款以后再协商。承诺人马建情”。还款协议上有马亚兴签名、手印。2018年8月31日，马留芬与马建情、马亚兴签订《房屋转让合同》约定，“因马建情向马留芬借款1740000元，无能力偿还，马建情的儿子马亚兴自愿用自己所有的位于昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室的一个商铺代替马建情向马留芬抵偿部分债务。商铺以292974元的总价替马建情抵偿部分债务，马亚兴欠银行74750.37元贷款由马留芬代为偿还，上述商铺抵偿债务后价值218223元。扣除用于抵偿债务的218223元，马建情还欠马留芬1521777元。因马亚兴用于抵偿债务的商铺现只有《中华人民共和国房屋所有权证》，《土地使用权证》开发商还在办理过程中，导致双方无法办理商铺过户手续。三方协商，等上述房产《土地使用权证》办理下来后，马亚兴必须及时配合马留芬将上述用于抵偿债务的商铺过户到马留芬名下”。2018年8月31日，马亚兴在中国农业银行股份有限公司寻甸仁德支行提前还款74750.37元。昆房权证寻字第××号房屋所有权人为马亚兴，共有情况为单独所有，房屋坐落于寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室，登记时间为2015年9月16日，规划用途为商业服务，建筑面积44.4平米，套内建筑面积42.09平米。2020年1月2日，寻甸回族彝族自治县人民法院受理了原告马留芬诉被告马建情房屋买卖合同纠纷一案，并于2020年1月20日作出（2020）云0129民初12号民事判决书，判决：“原告马留芬与被告马亚兴2018年8月31日签订的《房屋转让合同》有效，由被告马亚兴配合原告马留芬办理昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室的房屋过户登记手续”。截止2020年3月17日，该判决书未生效。本院认为，本案争议标的物昆明市寻甸县××街道××路东面（龙苑二期）19幢1层S-10室属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产仍然登记在马亚兴名下，未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。本院于2019年6月4日对争议标的物进行查封，案外人马留芬于2020年1月2日向寻甸回族彝族自治县人民法院就争议标的物的归属提起诉讼，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马留芬所提的交证据不能证明在法院查封前其已实际占有使用争议标的物，亦不能证明非因本人原因未办理过户登记。综上所述，案外人马留芬对涉案执行房产不足以排除执行，其执行异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，第二十八条的规定，裁定如下：驳回马留芬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  龚谦丽审 判 员  姜泽贤人民陪审员  赵跃芳二〇二〇年三月十八日书 记 员  鲁轶昳