湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初642号 原告：李晖,男,1968年9月7日出生，汉族,住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人:李斌，湖南广济律师事务所律师。 被告：陈海燕,女,1973年11月19日出生，汉族,住湖南省郴州市。 原告李晖与被告陈海燕排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晖的委托诉讼代理人李斌，被告陈海燕参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李晖诉讼请求：一、依法判令被告立即停止侵害并修复好被告所有的位于中兴大厦9楼房屋漏水问题；二、依法判令被告承担原告房屋内墙体损坏的修缮义务，包括房屋漏水和吊顶、墙面发霉部位，消除漏水的影响；三、依法判令被告赔偿原告因房屋漏水导致原告房屋无法出租造成的经济损失人民币108500元（租金损失暂自2016年7月1日起计算至2019年9月30日，此后租金损失计算至妨害完全排除之日）；四、本案的诉讼费由被告承担。 被告陈海燕辩称：一、房屋漏水问题已于2019年9月解决，墙面已刮好新墙胶修复好；二、涉案房屋于2017年3月出租给健康99保健品公司至今。三、2016年的漏水是一间厕所，当时全部弄好也验收了，没有造成任何的损失。到2019年漏水之前也有一次小漏水，我也做好了，且帮原告把他的房屋其他小毛病全部修好。直到2019年的另一厕所漏水，当时是过年期间，且南风天，导致问题比较严重，原告本人一直没有与我正面联系，是物业与我联系。当时协商春节4月再处理，对方同意了，故此本案中的漏水事实我认可，但是实际并非是从2016年开始，而是从2019年才开始。四、原告所说漏水影响租赁，造成损失，被告认可的只是500元一个月租给保健品仓库的两个月损失，而并非全层租赁损失；五、案涉房屋楼龄老化，电梯老化、周边环境及停车不方便，不好租赁，租赁不了并非漏水导致。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张及举证和质证情况，经审理查明，本院确认如下法律事实： 1、原告李晖与案外人冯红军、袁国军、郑水才共同出资购买郴州市北湖区国庆南路中兴大厦8楼801房屋，面积745,78平方米，产权登记号:郴房权证北湖字第××号。产权份额李晖（33%），冯红军（36%），袁国军（11%），郑水才（20%）。 2、冯红军、袁国军、郑水才向本院确认：对上述份额均无异议，受到损害的部分系原告李晖所有，不再就该漏水部分向9楼业主陈海燕主张任何权利。 3、被告陈海燕系该栋901-905房业主，原告房屋与被告两房屋系上下层相邻位置。 4、2015年1月1日至2016年6月30号期间，原告与合伙人袁国军将所购房屋共同出租给郴州市住房公积金中心，租金4000元/月（其中原告三套房屋租金为3000元，袁国军一套房屋租金为1000元）。 5、从2017年3月8日至今，袁国军的一套房屋以1000元出租给王又林（健康99保健品公司）。原告的三套房屋只有一套出租给朱晓峰（健康99保健品公司）做仓库使用，租期2017年7月1日到2018年6月30日，到期后，双方继续履行租赁合同，但因房屋漏水影响使用，承租人已于2018年12月30日终止合同，该房租赁期共计17个月，每月租金500元，共计收入租金8500元。 6、被告陈海燕所有的901-905房屋分别在2016年6月，2018年1月，2018年4月，2019年1月17日，物业公司检查发现九楼漏水到八楼的房屋。 7、被告陈海燕于2018年4月2日，2018年7月5日、向案外人刘朝虎支付刮胶手工和材料费3200元、1200元。案外人段满华在2019年7月在中兴大厦九楼两间厕所补漏，防水，修复，贴瓷砖进行修复工程项目，2019年8月份进行8楼刮胶，9月底完工，到中兴大厦八楼两间房，原墙铲除，刮胶，刷漆，清理卫生。 8、本庭在诉前调解阶段，到现场发现在2019年8月份时，原告的801房间存在漏水。 上述事实有《租房合同》、物业公司的情况说明、现场视频照片、当事人当庭陈述等证据予以证实。 判决的理由及结果 本院认为：本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国民物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。本案中，被告陈海燕的房屋漏水给原告房屋造成损害，妨碍原告对房屋的使用和经营，该基本事实双方并未争议。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案争议焦点漏水侵权开始和结束的持续时间，以及造成损失后果如何计算。 争议焦点一：漏水侵权起止和持续时间。被告陈海燕认为只存在2016年、2019年两次漏水，并且都已修复好。原告主张漏水影响处在持续状态，从2016年7月1日到2019年9月30日。本院认为，从物业公司提交情况说明来看，双方均承认是2016年6月开始漏水，发生了损害事实，被告抗辩2016年6月漏水已经修好，并无证据证实，且与物业公司提交情况中2018年1月、4月发生漏水的事实不符。至于被告主张因为2016年6月漏水已经修好，所以原告与朱晓峰2017年7月建立租赁关系，经查明，朱晓峰所租赁系原告未漏水的房屋，该部分在2018年出现严重漏水，导致租赁合同终止。被告的防水、刮胶的修复工程是2019年9月底完工，原告未提交之后漏水的证据。损害行为的起止时间应当分别2016年7月1日到2019年9月30日。另，原告主张被告承担原告房屋内墙体损坏的修缮义务，包括房屋漏水和吊顶、墙面发霉部位，消除漏水的影响，庭审中双方当事人均认可在2019年9月30日对房屋漏水部分已经修缮完毕，原告也未提交从2019年9月30日后到现在仍漏水的证据，故本院不予支持。 争议焦点二：造成损失后果如何计算。被告陈海燕称只是2019年的漏水损失两间房间，愿意补偿5000元的损失。本院认为，双方均认可原告房屋出租给郴州市住房公积金中心事实，原告与郴州市住房公积金中心的租金3000元每月可作为损失计算参考价格，但是损失计算中应当扣除原告已收取的部分出租收入8500元。综合原告李晖房屋漏水前租金价格，房屋损害长久持续状态，所造成损害后果，以及原告未出租造成的损失确与被告的房屋漏水导致原告房屋出租未成具有因果关系，原告主张的部分租金损失108500元（3000元×39个月－8500元），符合事实及法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告请求部分成立，予以支持，部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民物权法》第三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第二项、第五项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈海燕在本判决生效之日起十日内赔偿原告李晖2016年7月1日到2019年9月30日的租金损失108500元； 二、驳回原告李晖的其他诉讼请求。 如被告陈海燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2820元，由被告陈海燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判长员  郭蓉 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  李悠 附相关法律 一、《中华人民共和国民物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。 三、《中华人民共和国民法通则》 第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。