苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8298号原告：苏州达祥物业管理有限公司，住所地苏州市相城区元和镇嘉和丽园千禧路小区。法定代表人：张家德，总经理。委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。被告：杨晓燕，女，1961年5月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州达祥物业管理有限公司（以下简称达祥物业公司）诉被告杨晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告达祥物业公司的委托诉讼代理人丁仁，被告杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年1月1日至2015年9月28日期间的物业费2556元,2015年11月10日至2019年6月30日期间的物业费7477元，共计10033元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园12幢303室房屋的业主。现被告拖欠2014年1月1日至2015年9月28日期间、2015年11月10日至2019年6月30日期间的物业费，经原告多次催讨未果。故原告为维护合法权益，诉至法院请求判如所请。被告杨晓燕辩称，一、原告诉请其支付2014年1月1日至2015年9月28日期间物业费没有依据。在此期间，原告达祥物业公司尚未进驻小区，没有提供物业服务。苏州展鹏物业服务有限公司（以下简称展鹏物业公司）与原告之间的债权转让协议，没有通知债务人，也没有取得债务人同意，是无效的。二、2015年11月10日至2019年6月30日期间的物业费原告从未催讨过。2015年至2017年的物业费已经超过诉讼时效。三、原告未能按照合同提供基本的服务，其停车棚漏水物业没有处理，导致电瓶车充电器等损坏，门岗形同虚设，外人随便进出，导致其电瓶、充电器等连续被偷，小区绿化及景观等损坏严重，物业没有维护。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年8月8日，委托方：苏州市吴中区香滨水岸、寓上湖业主大会（甲方）、被授权签约人：吴中区郭巷街道香滨水岸、寓上湖业主委员会与受委托方：展鹏物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》。合同约定，甲方将苏州市吴中区香滨水岸、寓上湖小区委托乙方实行物业管理服务，物业坐落于吴中区，服务期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。物业费标准约定为小高层住宅1.6元每月每平方米。委托方：苏州市吴中区香滨水岸业主大会（甲方，以下简称香滨水岸业主大会）、被授权签约人：苏州市吴中区郭巷街道香滨水岸（第二届）业主委员会（以下简称香滨水岸业委员会）与受委托方：达祥物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》。合同约定，甲方将苏州市吴中区香滨水岸小区委托乙方实行物业管理服务，服务期限自2015年11月10日至2018年11月9日止。物业费标准约定为小高层住宅1.6元每月每平方米。2015年12月26日，展鹏物业公司（甲方）与达祥物业公司（乙方）签订债权转让协议，载明甲方将对香滨水岸小区业主应收尚未收的自2012年7月1日起至2015年9月28日止的物业费873803元，一次性转让给乙方，此后由乙方负责收取。同日，展鹏物业公司（甲方）与达祥物业公司（乙方）签订交接协议，约定自2015年11月15日起，乙方全面负责香滨水岸小区物业管理，2015年9月29日至2015年11月15日之间物业费，按照甲方与香滨水岸小区业主委员会的协议书执行，与乙方无关。协议所附交接明细中载明：香滨水岸12幢303室建筑面积107.03平方米，业主朱海燕，物业费应收周期2014年1月1日至2016年6月30日，欠费金额3701元。后原告制作针对被告的物业费催告函，载明：原告与展鹏物业公司订立了协议，全额受让展鹏物业公司2012年7月1日至2015年9月28日期间的待收物业费，被告应交纳2014年1月1日至2015年9月28日期间的物业费计2633元，2015年11月10日至2015年12月31日的物业费285元，合计2918元。催告函落款日期为2018年1月13日。另查，苏州吴中经济开发区郭巷街道湖滨花园12幢303室房屋登记为杨晓燕、朱天白、朱卫中共同共有，建筑面积107.03平方米。湖滨花园与香滨水岸系同一小区。2018年6月11日，原告诉至本院要求被告支付2014年1月1日至2015年9月28日期间的物业费2558元，2015年11月10日至2018年4月30日期间的物业费5080元，合计7638元[案号为（2018）苏0506民初4946号]。审理中被告提供小区绿化、景观、车棚、电瓶车等照片，主张树木死了没人管，草坪杂草丛生，雨棚漏水，停放的电瓶车损坏等。原告经质证对照片真实性不认可，其认为雨棚维修需要动用维修基金，使用维修基金需要业委会同意。后原告撤回起诉，本院口头裁定予以准许。审理中，原告陈述，其从2015年11月10日进入小区，11月15日正式接管至今一直提供物业服务。2015年9月28日之前一直由展鹏公司提供物业服务，2015年9月29日至11月9日期间由街道托管。催告函其是张贴在被告门上的。其现在还在涉案小区提供物业服务。上述事实由原告提供的物业服务合同、债权转让协议、交接协议、交接明细、催告函，本院调取的（2018）苏0506民初4946号案卷材料，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故吴中区郭巷街道香滨水岸、寓上湖业主委员会先后与展鹏物业公司、达祥物业公司签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对被告具有约束力，各方应按约全面履行合同义务。展鹏物业公司已按约提供物业服务，被告应按约交纳物业费。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，原告与展鹏公司签订债权转让协议，展鹏公司已将2012年7月1日至2015年9月28日期间未收到的物业费转让给原告，原告主张已通过催告函通知被告，且也在2018年6月11日诉至法院，故应认定该债权转让已通知被告，该债权转让协议对被告已发生效力。现原告作为债权受让人，诉请被告支付物业费，于法有据，应予支持。被告抗辩展鹏物业公司的物业合同到期后无权收取物业费。本院认为，原告未能提供证据证明展鹏物业公司在物业合同到期后仍正常继续提供物业服务，且原告亦陈述展鹏物业公司与原告交接期间部分时间由街道托管，故原告诉请被告支付2015年7月1日至2015年9月28日期间的物业费，本院不予支持。原告与展鹏物业公司签订的交接协议载明2015年9月29日至2015年11月15日之间物业费与原告无关，故原告诉请被告支付上述期间物业费，本院不予支持。关于2015年11月16日至2019年6月30日期间的物业费，原告在物业服务合同期限内提供了物业服务，被告应当按约支付物业费。物业服务合同到期后，双方虽未续签合同，但原告客观上一直在提供物业服务，故合同到期后的物业费仍应按此前合同支付。故原告诉请被告支付上述期间的物业费，于法有据，应予支持。被告辩称原告诉请已超过诉讼时效，但原告于2015年12月26日受让债权，于2018年6月11日诉至法院，于2019年9月9日再次诉至法院，均未超过法律关于三年诉讼时效的规定，故本院对其辩解不予采信。被告辩称的停车棚漏水、门岗形同虚设、小区绿化等问题，但均不是拒绝交纳物业费的正当理由。综上，结合原告主张，本院核定被告应支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费2556元，2015年11月16日至2019年6月30日期间的物业费7449元，共计10005元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告杨晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告苏州达祥物业管理有限公司自2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费2556元，2015年11月16日至2019年6月30日期间的物业费7449元，共计人民币10005元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52元，由被告杨晓燕负担。此款已由原告预交，被告杨晓燕于本判决生效之日起十日内支付原告苏州达祥物业管理有限公司，原告预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  瞿忠奎人民陪审员  刘 巍人民陪审员  张红梅二〇二〇年三月九日法官 助理  赵纯碧书 记 员  马 婵