北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终275号上诉人(原审被告)：北京三村餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里甲207号楼一层办公南侧部分。法定代表人：周建中，总经理。委托诉讼代理人：郭朋，男，北京三村餐饮有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区环境卫生服务中心，住所地北京市朝阳区香河园中里。法定代表人：李罡，主任。委托诉讼代理人：王茜，北京市信格律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬飞飞，北京市信格律师事务所实习律师。上诉人北京三村餐饮有限公司（以下简称三村餐饮公司）因与被上诉人北京市朝阳区环境卫生服务中心（以下简称朝阳环卫服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人三村餐饮公司的委托诉讼代理人郭朋，被上诉人朝阳环卫服务中心的委托诉讼代理人王茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三村餐饮公司上诉请求：1．撤销（2019）京0105民初52386号民事判决；2．依法改判驳回朝阳环卫服务中心的全部诉讼请求；3．由朝阳环卫服务中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。根据《民法总则》的规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。本案中，北京市朝阳区环卫开发服务中心（以下简称开发服务中心）并未主动提出适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，一审法院主动适用属于法律适用有误。二、一审法院认定事实不清或错误。诉争合同约定了合同自甲乙双方签字并盖章后生效，但是本案中甲方签字处并没有开发服务中心法定代表人或授权代表的签字，因此合同未生效。一审法院判令三村餐饮公司支付2017年4月1日至2017年9月8日的使用费的计算依据不明。一审期间，开发服务中心提交了一份2017年8月4日起诉状显示，其要求腾房和支付租金10000元，并未提及25万元租金，说明双方的债务关系仅为10000元。一审期间，开发服务中心提交了一份2016年12月9日的通知，要求三村餐饮公司搬离并补齐欠付的租金，否则采取断水、断电等措施。但此后，三村餐饮公司依然承租了该房屋。开发服务中心已经在2016年8月收回了其中的40平方房屋，故其主张该部分租金没有依据，且三村餐饮公司更换水管道和对房屋的装修扩建部分应当在租金中予以抵扣。朝阳环卫服务中心辩称，不同意三村餐饮公司的上诉意见，同意一审判决。三村餐饮公司向一审法院起诉请求：1．三村餐饮公司支付开发服务中心2016年4月1日至2017年3月31日的房屋租金25万元；2．三村餐饮公司支付开发服务中心2017年4月1日至2017年9月8日房屋使用费10．9万元。一审法院认定事实：2014年3月18日，开发服务中心（作为出租人，甲方）与三村餐饮公司（作承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市纺织小区XX楼（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日。乙方每年向甲方缴纳租金25万元，三年共计75万元。缴纳方式为先付后用，分期付款，即本合同签订之日起，每一年付款一次，每满一年第一日前一次付清本年租金25万元。如乙方需要对房屋进行装修、添加附属设施、改建、增建等改动的，应事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方自行承担。自租赁期限届满之日或本合同提前终止之日起30日内，乙方应将可移动的家具、机器设备和装修物等搬离。对其他的一切改建、增建和改动，取得甲方同意的，因改建、增建和改动形成的附着于房屋的固定财产归甲方所有，乙方不得就此提出折价补偿。未取得甲方同意的，乙方应进行拆除、增补或修复，以达到甲方向乙方交付的房屋原状。自租赁期限届满或本合同提前终止之日起30日内，乙方还应将甲方向其交付的房屋钥匙全部还给甲方，并与甲方就房屋的交接情况签署书面确认文件。合同签订后，开发服务中心依约将房屋交付三村餐饮公司，三村餐饮公司已支付开发服务中心2014年4月1日至2016年3月31日的租金。2016年4月1日之后的租金，三村餐饮公司未向开发服务中心交纳。对该部分租金，三村餐饮公司提出诉讼时效抗辩。开发服务中心就此提交《通知》，用以证明其于2016年12月9日向三村餐饮公司实地送达催缴通知，要求三村餐饮公司补齐租金并搬离涉案房屋，其中《通知》落款处有周建国签字。三村餐饮公司对该证据真实性均不予认可，称周建国系三村餐饮公司法定代表人周建中的哥哥，并非三村餐饮公司员工，但租赁合同的签订确系周建国经办。三村餐饮公司称开发服务中心收回部分房屋自用，且双方协商三村餐饮公司建设水管、装修扩建的费用以抵扣占用费，但对此未举证证明，开发服务中心对三村餐饮公司所述不予认可。合同到期后，三村餐饮公司仍留存物品在涉案房屋中，双方均确认2017年9月8日对房屋进行交接。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，开发服务中心与三村餐饮公司签订《房屋租赁合同》后，已按照合同约定向三村餐饮公司交付房屋。三村餐饮公司未能按时交纳房租，其行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。三村餐饮公司抗辩称开发服务中心收回部分房屋进行自用且双方协商将其建设、装修费用抵扣租金，但未举证证明，故对三村餐饮公司的抗辩意见，该院不予认可。关于诉讼时效，开发服务中心在本案中所主张的租金支付时间为2016年4月1日之前，故诉讼时效期间的起算应自2016年4月2日开始。根据开发服务中心所提交的《通知》，可以证明开发服务中心于2016年12月9日向三村餐饮公司主张权利，三村餐饮公司虽对其真实性不予认可，但未提出反证，故该院对该《通知》予以认可。三村餐饮公司称周建国无权代表三村餐饮公司，但根据三村餐饮公司自述，其曾委托周建国办理涉案房屋签订事宜，故开发服务中心有理由相信周建国有权代理三村餐饮公司签收《通知》，开发服务中心送达《通知》的行为导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。自诉讼时效中断之日重新计算，开发服务中心关于租金的主张并未超过时效，对于三村餐饮公司诉讼时效的抗辩，该院不予支持。三村餐饮公司应向开发服务中心支付2016年4月1日至2017年3月31日的房屋租金25万元。合同到期后，三村餐饮公司未及时与开发服务中心办理涉案房屋的交接，开发服务中心主张三村餐饮公司支付2017年4月1日至2017年9月8日的使用费10．9万元，有事实依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、三村餐饮公司于判决生效后7日内支付开发服务中心2016年4月1日至2017年3月31日的租金25万元；二、三村餐饮公司于判决生效后7日内支付开发服务中心2017年4月1日至2017年9月8日的房屋使用费10．9万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朝阳环卫服务中心向本院提交《朝阳环卫服务中心关于环卫开发服务中心机构撤销相关工作的通知》（朝环卫政发[2018]59号）、北京市朝阳区事业单位登记管理局于2019年8月27日出具的《事业单位注销证明》以及国家事业单位登记管理局主办的“事业单位在线”网站截图，上述证据用以证明开发服务中心已经被注销，由朝阳环卫服务中心作为权利义务继受主体。三村餐饮公司对上述证据予以确认。三村餐饮公司未向本院提交新的证据。二审期间，本院补充查明以下事实：根据朝阳环卫服务中心提交的2018年10月18日《朝阳环卫服务中心关于环卫开发服务中心机构撤销相关工作的通知》（朝环卫政发[2018]59号）显示，根据《朝阳区推进从事生产经营活动事业单位改革工作方案》要求，开发服务中心将在今年10月底前完成撤销事业机构、收回事业编制、注销事业单位法人等工作。北京市朝阳区事业单位登记管理局于2019年8月27日出具《事业单位注销证明》，载明：开发服务中心是我办注册登记的事业单位法人，其《事业单位法人证书》事证号为：111010500304，统一社会信用代码为：12110105101685440Y。现根据《事业单位登记管理暂行条例》有关规定，同意注销开发服务中心。特此证明。另查，经查询国家事业单位登记管理局主办的“事业单位在线”网站，开发服务中心状态显示为“该单位已经注销”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，三村餐饮公司与开发服务中心之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。双方在诉争合同中均已加盖公章，并实际履行。现三村餐饮公司上诉主张因开发服务中心未在合同甲方法定代表人或授权代表处签字，故合同尚未生效的意见不能成立，本院不予支持。二审期间双方争议的焦点是：三村餐饮公司是否应支付租金及使用费。依据查明的事实，开发服务中心扎起签订《房屋租赁合同》后，已按照约定向开发服务中心交付了房屋，但三村餐饮公司未能按时交纳房租，其行为构成违约，应承担相应违约责任。故一审法院依据合同约定判令三村餐饮公司应支付相应的租金具有合同依据，本院予以确认。三村餐饮公司虽上诉主张服务开发中心已经收回部分房屋，以及应将装修费用予以扣除，但未就此提交相关证据佐证，本院不予采信。因三村餐饮公司在合同到期后，未及时办理涉案房屋的交接，故一审法院参照合同约定的租金标准判令三村餐饮公司应支付相应期间的使用费亦无不当，本院亦予以确认。关于诉讼时效一节，三村餐饮公司在本案中主张的租金支付时间为2016年4月1日之前，故诉讼时效的起算时间应为2016年4月2日。一审法院结合开发服务中心提交的《通知》认定本案中构成诉讼时效中断，并据此认定开发服务中心关于租金的主张并超过诉讼时效，符合约定规定，本院予以确认。三村餐饮公司关于一审法院适用法律错误的上诉意见于法无据，本院不予支持。因二审期间，开发服务中心已经被核准注销，其在诉争《房屋租赁合同》项下的权利义务应由朝阳环卫服务中心继受，故本院对一审法院的主文部分予以更正。综上，三村餐饮公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。因二审期间开发服务中心已被核准注销，故本院在查明事实的基础上对一审法院判决主文予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52386号民事判决；二、北京三村餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付北京市朝阳区环境卫生服务中心二○一六年四月一日至二○一七年三月三十一日的租金二十五万元；三、北京三村餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付北京市朝阳区环境卫生服务中心二○一七年四月一日至二○一七年九月八日的房屋使用费十万九千元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3343元，由北京三村餐饮有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费3343元，由北京三村餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  张丽新审 判 员  邓青菁二〇二〇年三月三十一日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然-10--1-