广西壮族自治区北海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂05执异14号 异议人（利害关系人）:孙景利，男，1960年1月4日出生，汉族,住江苏省徐州市云龙区。 申请执行人:苗永超，男，1955年2月19日出生，汉族,住广西壮族自治区北海市银海区。 被执行人：蔡晓桔，女，1958年11月22日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 在本院执行申请执行人苗永超与被执行人蔡晓桔房屋买卖合同纠纷一案中，孙景利对本院拍卖登记在被执行人蔡晓桔名下坐落于北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅不服，向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人孙景利称，一、法院针对北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅的评估、拍卖程序违法。1.执行法院在年初已经收到评估报告，现超过半年以后再向其送达，违反法定程序，如径直拍卖将剥夺其合法权利;2.本案并不属于法律规定必须委托评估的情形，涉案房屋未经定向询价、网络询价，直接委托评估、拍卖不符合法律规定;3.对涉案房屋的公示信息不完整、不透明、不合法。二、法院未向异议人送达关于涉案房屋优先购买权的通知，亦未在拍卖公告中公示异议人的优先购买权主体，不仅程序违法，还损害其作为优先购买权人以及竞买人的合法权益。三、涉案房屋的市场交易价格在12000元-14000元/平方，估价为5079862元，评估价远远低于市场价格的30％，且起拍价为3556000元，远低于评估价和市场价，损害其合法权益。请求重新评估北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅，并中止执行（2018）桂05执恢54号案。 被执行人蔡晓桔同意孙景利的上述异议请求和理由，认为法院对涉案房屋的评估价偏低，损害其合法权益。 本院查明，苗永超与蔡晓桔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日作出（2015）北民一初字第7号民事判决，判令蔡晓桔支付财产转让款725万元及相应利息给苗永超，并经广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）于2016年6月13日作出的（2016）桂民终114号民事判决维持。 上述判决生效后，苗永超向本院申请强制执行，本院以（2016）桂05执175号案立案执行。被执行人蔡晓桔名下虽有相关房地产，但因正在与徐州市中级人民法院协调司法处置事宜，本案的执行程序在一定期间内无法继续进行，经申请执行人苗永超同意，本院裁定终结本次执行程序。后本院以（2017）桂05执恢56号案恢复执行。2017年6月14日，本院作出（2017）桂05执恢56号执行裁定书，拍卖被执行人蔡晓桔名下坐落于北海市××旅游度假中心中心区公寓楼××型××房屋以及北海市××旅游度假中心后××区××型××别墅以及该别墅所占用的254.9平方米土地。因被执行人蔡晓桔名下财产暂不宜处置，本案的执行程序在一定期间无法继续进行，经申请执行人苗永超同意，本院再次终结本次执行程序。 2018年9月10日，本院以（2018）桂05执恢54号案再次恢复对苗永超与蔡晓桔买卖合同纠纷一案的执行。执行过程中，本院为确定涉案北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅以及该别墅所占用的254.9平方米土地的参考价值，向相关机构定向询价、网络询价，但定向询价及网络询价均无结果。其后，本院委托正意价格评估集团有限公司对上述别墅以其所占用的土地进行评估。收到评估报告后，本院于2019年1月31日作出（2018）桂05执恢54号之一《告知评估结果通知书》，并于2月1日向蔡晓桔送达该通知书及正意价格评估集团有限公司作出的国正价桂估【2019】25-21号评估报告。2019年12月19日，本院作出（2018）桂05执恢54号拍卖通知书，载明定于2020年1月21日至1月22日拍卖涉案北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅以及该别墅所占用的254.9平方米土地。其后，本院作出涉案别墅及土地的拍卖公告及拍卖须知，载明涉案拍卖标的为夫妻共有，对优先购买权人参与竞拍的程序事项以及放弃权利的后果进行了提示。2019年12月20日，孙景利委托任坤向本院领取（2018）桂05执恢54号之三《告知评估结果通知书》及评估报告。同年12月30日，孙景利提起本案执行异议。2020年1月21日，涉案拍卖标的以6225000元拍卖成交。 另查明，涉案北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅的产权证显示该房屋为被执行人蔡晓桔单独所有。2017年6月26日，孙景利对本院拍卖前述别墅提出案外人执行异议，请求解除上述房屋的查封并停止拍卖、中止执行。对此，本院作出（2017）桂05执异191号执行裁定书，驳回案外人孙景利的异议请求。孙景利又向本院提起案外人异议之诉。本院作出（2017）桂05民初188号民事判决书，驳回原告孙景利的诉讼请求。孙景利向广西高院提起上诉，广西高院于2018年6月21日作出（2018）桂民终217号民事判决书，确认北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅以及该别墅所占用的254.9平方米土地系孙景利与蔡晓桔夫妻共有财产，但驳回了孙景利关于终止执行该夫妻共有财产并解除查封的诉讼请求。 本院认为，孙景利作为本案的利害关系人，对本案执行行为提起的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的执行异议受理条件。对孙景利提出的异议，本院按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 关于涉案房屋的评估、拍卖程序是否违法的问题。其一，本院在收到评估机构的评估报告后，未在《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价规定》第二十一条第一款规定的三日内将评估报告发送利害关系人孙景利，存在一定的瑕疵。但鉴于孙景利与蔡晓桔系夫妻关系，两人的住所地址一致，本院执行过程中，已在规定的期限内向蔡晓桔送达告知评估结果通知书及评估报告等法律文书，应视为孙景利知晓涉案评估报告的内容。而且，孙景利曾对涉案房屋提起案外人异议以及案外人执行异议之诉，请求解除涉案房屋的查封并停止拍卖、中止执行，但其基于实体权利所提出的上述请求均被生效判决、裁定驳回。因此，评估报告的发送虽有瑕疵，但并未损害孙景利的实体权利，不构成程序违法。对孙景利的该异议理由，本院不予采纳。 其二，孙景利主张本院未向其送达关于涉案房屋优先购买权的通知，亦未在拍卖公告中公示异议人的优先购买权主体，损害其优先购买权人的合法权益。但如前所述，孙景利与本案被执行人蔡晓桔系夫妻关系，两人的住所地址一致，本院执行过程中已在规定的期限内向蔡晓桔送达拍卖的相关法律文书，应视为孙景利知晓拍卖的时间和内容，即本院实际上已通过《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条所规定其他能够确认收悉的合理方式通知了优先购买权人孙景利。而且本院在拍卖公告中载明了该拍卖标的为夫妻共有，并在拍卖须知中对优先购买权人参与竞拍的程序事项以及放弃权利的后果进行了提示。孙景利明知其对拍卖标的享有优先购买权，但本院处置涉案房屋及土地过程中未向本院主张优先购买权参与竞买。因此，对孙景利的该项异议，本院亦不予支持。 其三，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价规定》第二十三条、第二十四条规定当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等有异议的，应当在收到报告后五日内提出。未在上述规定的期限内提出异议的，人民法院不予受理。本案中，孙景利于2019年12月20日收到涉案评估报告，但其于同年30日向本院申请执行异议立案，已超过上述法定期限，而且不符合上述法律规定对评估结果的异议程序，对此，本院不予审查。 另外，本案系在定向询价、网络询价没有结果的情况下，委托相关机构对涉案房屋及其所占土地进行评估。孙景利主张涉案房屋未经定向询价、网络询价即直接评估没有事实依据，对此，本院不予采纳。孙景利还主张本院在评估委托时未按《人民法院委托评估工作规范》的规定列明房产的合法来源信息等材料，公示信息不完整、不透明、不合法。经核实，涉案评估标的已办理产权登记，房产的合法来源信息等材料不属于《人民法院委托评估工作规范》规定的房屋和土地未办理权属登记的房地产类评估所必须提供的材料。因此，对孙景利的该异议主张，本院不予支持。 关于本案是否符合重新评估的条件的问题。涉案拍卖标的评估价为5079862元，本院拍卖公告中载明该拍卖标的起拍价为3556000元，该拍卖标的起拍价并未低于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条所规定的评估价的百分之七十。本案亦不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价规定》第二十三条所规定的重新评估的法定情形，且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而并非由估价所决定。实际上，涉案拍卖标的已以6225000元拍卖成交，成交价格远高于评估价。因此，孙景利的该项异议请求本院不予支持。另外，本案亦不具备中止执行的法定事由。 综上，孙景利主张本院送达评估报告违反法定程序，评估价格偏低，请求法院对北海市银滩恒利旅游度假中心后一区25型5号别墅进行重新评估，并中止执行（2018）桂05执恢54号案的理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回孙景利的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审 判 长  蔡 敏 审 判 员  魏 岚 审 判 员  邱愉茜 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  陈樊霖 书 记 员  陈 宏