山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2078号 上诉人（原审原告）：胡桂美，女，1947年3月1日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王广伟，男，1970年11月26日生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审被告）：青岛考拉房产经纪有限公司，住所地：青岛市市南区南京路。 法定代表人：李伟，职务总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛宝龙城市酒店管理有限公司，住所地：青岛市市南区漳州一路。 法定代表人：刘晓梅，职务：总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛瑞友物业管理有限公司，住所地：青岛市四方区杭州路3号戊。 法定代表人：梁建军，职务：总经理。 上诉人胡桂美与被上诉人青岛考拉房产经纪有限公司（以下简称考拉房产）、青岛宝龙城市酒店管理有限公司（以下简称宝龙酒店）、青岛瑞友物业管理有限公司（以下简称瑞友物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6971号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡桂美向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市市南区（2018）鲁0202民初字第6971号民事判决书；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人空调损失41000元及新装空调安装费6300元，合计47300元；3、一、二审诉讼费用、公告费用由被上诉人承担。事实与理由:原审判决认定事实错误，上诉人原有空调丢失，为不影响房屋的正常使用和对外出租，必须重新配备新的空调并安装，产生安装费用，上诉人的实际损失远大于原空调的所谓的残旧价值。根据上诉人与被上诉人青岛考拉房产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》第十一条第（三）款约定，“乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。若乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任，甲方可代为维修或购置新物费用由乙方承担。”该条款独立于第十五条违约责任，且上诉人并未在（2018）鲁0202民初字第6972号案件中就空调损失进行主张，法院也未在相应判决中进行裁定。因此原审法院认定（2018）鲁0202民初字第6972号判决已经能够涵盖上诉人丢失空调的损失，没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实错误，判处结果有失公允，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。 考拉房产、宝龙酒店、瑞友物业二审中未进行答辩。 胡桂美一审中提出诉讼请求：1.考拉房产、宝龙酒店、瑞友物业赔偿胡桂美空调损失41000元以及新装空调安装费6300元；2.本案诉讼费由考拉房产、宝龙酒店、瑞友物业承担。事实与理由：胡桂美与宝龙酒店于2016年8月1日签订房屋租赁合同，胡桂美将位于青岛市市南区的房屋租赁给宝龙酒店，双方在交房时签署了《房屋附属设施，设备清单》，该清单载明胡桂美室内有七台空调。2018年3月12日，在宝龙酒店的介绍促成下，胡桂美与考拉房产签订房屋租赁合同，并由考拉房产与宝龙酒店直接交接房屋，期间胡桂美多次催告考拉房产与宝龙酒店向胡桂美提交房屋交接清单，考拉房产与宝龙酒店均未提交。现考拉房产私自退房，胡桂美发现室内空调全部丢失。上述空调于考拉房产与宝龙酒店承租期间及交接期间丢失，考拉房产与宝龙酒店对胡桂美的损失应承担全部责任。瑞友物业疏于履行物业管理义务，亦应当对胡桂美的损失承担相应的责任。 考拉房产一审中辩称：1.胡桂美在诉状中陈述房屋附属设施设备清单载明的空调，是胡桂美和宝龙酒店之间因房屋租赁关系产生的，与考拉房产无关，胡桂美与考拉房产签订的房屋租赁合同，并无房屋附属设施设备清单载明的七部空调，只是对水电及各项费用的结算，因此胡桂美要求考拉房产承担诉请中的空调损失及空调安装费无事实和法律依据，请依法予以驳回。 宝龙酒店一审中未作答辩。 瑞友物业一审中辩称：1.胡桂美是否为涉案房屋的权利人，对空调是否有权利以及空调的灭失情况应向法院提交证据，否则应承担相应的法律后果；2.胡桂美基于租赁合同主张权利，瑞友物业并非租赁合同的相对方，胡桂美向瑞友物业主张权利，主体错误；3.瑞友物业已经提供物业服务，胡桂美主张瑞友物业疏于管理义务，要求瑞友物业承担责任无法律依据，请求法院驳回胡桂美对瑞友物业的主张。 一审法院认定事实如下： 一、胡桂美系青岛市市南区漳州一路x号x单元x户房屋所有人，并作为承租人承租了1503户房屋。租赁期限自2013年11月6日至2021年7月30日。 2016年8月1日，胡桂美作为出租方将漳州一路35号x单元x-x户出租给了宝龙酒店，租期2016年8月1日至2021年7月30日，用作企业办公，宝龙酒店需要支付的房屋租赁保证金为2万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由宝龙酒店承担的费用、租金、以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数无息返还宝龙酒店。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，返还房屋时，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，宝龙酒店应结清应当承担的费用。合同后所附的《房屋附属设施、设备清单》中载明1502柜式空调2台、挂式空调2台；1503柜式空调2台、挂式空调1台。胡桂美与宝龙酒店的法定代表人刘晓梅在设备清单上签字。 二、合同未到期，宝龙酒店提前退租，经宝龙酒店介绍，2018年3月12日，胡桂美与考拉房产签订《房屋租赁合同》，约定由考拉房产继续承租漳州一路35号x单元x-x户房屋，租赁期限自2018年3月12日至2021年7月30日。胡桂美交付房屋时，考拉房产需向胡桂美支付房屋租赁保证金2万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由考拉房产承担的费用、租金、以及考拉房产应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还。其中违约责任约定任何一方因私自终止合同或不按约履行，所造成的损失，由过错方全额承担，并承担违约金2万元。 考拉房产的法定代表人李伟称租赁房屋时屋里只有3部空调，都是属于宝龙酒店的，而考拉房产已经在承租时进行了购买。房屋内没有属于胡桂美的物品，不需要与胡桂美进行交接。胡桂美称因宝龙酒店联系了考拉房产承租原告房屋，由宝龙酒店与考拉房产自行交接房内设施，交接完成后，宝龙酒店告知胡桂美交接完毕，胡桂美与考拉房产重新签订租赁合同。 三、2018年3月13日，刘晓梅及刘宝龙向胡桂美出具《收据》，载明由于宝龙酒店于2017年11月10日注销，今收到退x/x室的2018年3月12日至2018年7月30日的租金50974元和保证金2万元。 四、2018年8月9日，胡桂美的工作人员辛亮亮与李伟通话，辛：“你现在就确定不那个跟我当面交接了是吧？”李：“呃，对对对”……辛：“李先生你把所有的空调都拉走了，你知不知道这个房子里边，我们公司之前是有六个空调的啊，你当时搬家的那天我点过了，这里边有六个空调，现在一个都没有了”李：“是吗？我没去那个房子看啊，当时我跟刘先生交接的时候我所有的东西都是花钱买他的”辛：“你现在不跟我当面交接对吧，你自己私自就把这些东西都拆走了”李：“这个我还真不知道，当时我跟刘先生交接的时候里面只要是我花钱买的东西我全部都给他钱了……所有东西我都给他钱了……里面他那把锁，我都是花300块钱买的”辛：“你买他的我不管，但是原本我租给他的时候我就有六部空调在这，他自己加装了几部我不知道，但是那天你们搬床的时候我数了数一共九部……你花钱是买刘宝龙装上的，跟我们这边没有关系，他自己加装的空调你花钱你自己买你拆走可以，但是我原本有六部空调，你给我拆走了算什么呀”。 五、考拉房产的法定代表人李伟提交其与微信号为×××的微信聊天记录，拟证明其与宝龙酒店的刘宝龙交接涉案房屋时所购买的设备。其中华丽：新空调2个*700元=1400元；150203：空调1个新的700元、2个旧的*500元=1000元。 六、胡桂美提交了收款收据三张、增值税发票一张，拟证明其丢失空调的金额以及安装新空调产生的费用。其中2014年6月25日收据显示海信3匹立柜2台、2匹壁挂，金额共计14104元；2015年7月2日收款收据显示格力3匹变频柜机，格力1.5匹挂机，金额共计23896元。2018年9月25日，胡桂美向青岛北冰制冷设备有限公司支出高空作业费、管道材料费、加管、发泡共计5500元；2018年10月29日，胡桂美支出空调材料费800元，以上费用合计44300元。 七、瑞友物业系涉案房屋的物业管理人。 八、2018年11月16日，胡桂美在一审法院起诉考拉房产房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）鲁0202民初6972号，胡桂美起诉的事实与理由为考拉房产经纪公司无故私自搬离，拒绝交纳租金及物业费、水电费等，后经过胡桂美查看，房屋结构改变，室内脏乱不堪、物品丢失，因此要求解除合同；要求考拉房产承担2018年7月31日至2018年10月1日的房屋租金22000元；承租期间水费以及垃圾费、电费以及电费滞纳金、物业费、电梯费等费用；要求考拉房产承担违约金42000元；要求考拉房产承担清障费。经该案判决认定：考拉房产向胡桂美支付合同解除前未支付的租金6387.1元以及未交的电费、物业费等费用；依据房屋租赁合同第十五条第六项“乙方（考拉房产）需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金和扣除租赁保证金”的约定，判令考拉房产向胡桂美支付违约金11000元，且胡桂美不必返还租赁保证金2万元。至于胡桂美主张的其他违约金，因系合同中对于违约条款的重复约定，一审法院不予支持。 一审法院认为，宝龙酒店经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。胡桂美作为青岛市市南区漳州一路35号x单元x户房屋所有人、x户房屋承租人，将该两户房屋先后租赁给了宝龙酒店以及考拉房产，其先后分别与考拉房产、宝龙酒店签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均有约束力。胡桂美将房屋租赁给宝龙酒店时，对房间的物品与宝龙酒店进行了交接并签署了《房屋附属设施、设备清单》，清单显示房屋中有柜式空调4台、挂式空调3台。宝龙酒店提前退租，在宝龙酒店的介绍下，胡桂美将涉案房屋租赁给了考拉房产，考拉房产退租后，胡桂美发现房屋中的空调丢失，胡桂美的空调损失应当得到赔偿。对于胡桂美的空调损失金额问题，一审法院认为应参照其购买价格按照使用年限予以折旧，按照房屋退租时空调的实际剩余价值赔偿。空调等与生产经营活动有关的器具、工具、家具折旧年限为5年，残值率为5%，胡桂美2014年6月25日购买的空调，至2018年8月共使用50个月，折旧后的价值应为14104元-（1-5%）*14104元/5/12*50=2938元；2015年7月2日购买的空调，至2018年3月12日，折旧后的价值应为23896元-（1-5%）*23896元/5/12*50=4978元。胡桂美的空调损失金额为2938元+4978元=7916元。胡桂美主张的新空调安装费，无法证明与本案的关联性，一审法院不予支持。因胡桂美曾在一审法院（2018）鲁0202民初6972号案件中因考拉房产违约主张过违约金，经该案依法判决考拉房产承担了违约金11000元，并扣除了考拉房产的保证金2万元。该保证金及违约金的金额已经能够含盖胡桂美丢失空调的损失，对于胡桂美在本案中主张的空调损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回胡桂美的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费983元，由原告自行负担。 二审中胡桂美提交山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6972号民事判决书，证明在该案中未就空调损失进行判决。本院经审查认为，该判决一审法院已经审查，本院对其真实性予以认可，但其不属于二审阶段新证据。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。承租人在使用房屋期间对房屋设施造成损毁灭失的，应承担赔偿责任，但该赔偿责任应以实际损失为限。本案中，空调为胡桂美2014年购买的，一审法院按折旧后金额计算其实际损失符合法律规定，胡桂美要求按照上述空调购置时价格进行赔偿缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。在山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6972号案件中，已对考拉房产的保证金予以扣除、不予返还，同时对胡桂美主张的垃圾处理、保洁费等实际损失判决予以赔偿，该案中虽未对空调损失进行处理，但现胡桂美并无证据证明本案中所涉原有空调的折旧损失、新空调的安装费及房屋租赁过程中另有其他损失，合计后数额会超过2万元保证金的涵盖范围，因此一审法院认为保证金的金额已经能够含盖胡桂美丢失空调的损失，对于胡桂美在本案中主张的空调损失，一审法院不予支持，认定正确，本院依法予以维持。 综上，上诉人胡桂美的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回胡桂美的上诉，维持原判。 二审案件受理费胡桂美预交983元，由胡桂美负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡