浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初650号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：冯才剑，女，1979年9月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁海县，现住浙江省温州市瓯海区。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告冯才剑、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、被告冯才剑、乐清五洲公司的委托诉讼代理人郑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0025183号]。事实与理由：原告因与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至本院。本院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。冯才剑对涉案商铺被查封提出异议，本院裁定中止对涉案商铺的执行。原告认为，冯才剑与乐清五洲公司签订的商品房买卖合同未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性；涉案商铺由乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）负责经营管理并收取租金，冯才剑未合法占有涉案商铺；冯才剑不能证明实际支付了涉案商铺的价款和所支付款项与涉案商铺之间存在关联性；冯才剑未按规定申请所有权变更登记，也未缴纳办理变更登记所需的费用，与涉案商铺未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，冯才剑对涉案商铺不享有排除执行的权利。被告冯才剑辩称，我方于2017年向乐清五洲公司订购了涉案商铺，并于2018年5月31日与其签订《商品房买卖合同》、付清购房尾款，于同日与乐清五洲公司、五洲商管公司签订《房屋交接书（商铺）》，同意接收涉案商铺。关于缴纳过户所需费用的问题，我方向乐清五洲公司提出过办理产权过户的要求，被告知产权还无法办理要求我方继续等待，但一直未收到乐清五洲公司的相关通知。后，我方与购房时的房产中介联系，才得知涉案商铺已经被人民法院查封。被告乐清五洲公司辩称，原告的起诉不符合客观事实，没有法律依据，应当予以驳回。1.乐清五洲公司与冯才剑已在涉案商铺被人民法院查封前签订合法有效的书面房屋买卖合同，约定了相应的房屋价款及交房时间。该份合同系冯才剑向乐清五洲公司购买涉案商铺的证明，系双方真实意思表示，一经签订立即生效。原告所述的网签备案并非法律强制性规定，不宜以是否网签备案作为房屋买卖合同签订时间的认定依据。2.冯才剑已合法占有涉案商铺。冯才剑与五洲商管公司于2018年5月31日签订《委托经营管理协议》，确定将涉案商铺于乐清五洲公司交房时直接交付给五洲商管公司经营、管理，由此乐清五洲公司在冯才剑购房时给予相应的价格优惠。乐清五洲公司已于涉案合同所约定的交房时间将涉案商铺交付给五洲商管公司进行托管，而冯才剑也已经享受到了购房优惠作为其商铺的托管收益，可以视为冯才剑已实际占有、使用涉案商铺。3.冯才剑已向乐清五洲公司支付全部购房价款，我方也向冯才剑出具相应的收款收据、购房发票。4.冯才剑对涉案商铺未能办理过户登记不存在过错。在本案中，涉案商铺的不动产权分割登记时间是2018年7月13日，此后业主才能正常办理不动产权登记，并且由于乐清五洲公司销售商铺数量巨大，不动产登记部门需要时间进行审查办理，而上海二十冶公司在短时间内就向本院申请财产保全申请，直接导致乐清五洲公司与冯才剑无法正常办理不动产过户登记，因此，涉案商铺未能及时办理过户登记的过错并不在于冯才剑。另外，上海二十冶公司对乐清五洲公司的财产申请查封冻结价值是109854047.5元，但其享有的合法债权金额仅有四千多万，查封金额已严重超出实际债权金额，属于超额查封。综上所述，冯才剑符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件，应当中止对涉案商铺的执行并解除查封，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告上海二十冶公司与被告冯才剑围绕诉讼请求依法提交了证据，被告乐清五洲公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书，拟证明本院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明本院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明本院于2018年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2019）浙03执异110号执行裁定书，拟证明冯才剑对被查封的涉案商铺提出异议，本院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由五洲商管公司占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。冯才剑对上述证据质证认为，对证据1-5的三性无异议，但不能证明其待证事实，仅能证明上海二十冶公司与乐清五洲公司存在债权债务关系，与冯才剑无关。乐清五洲公司对上述证据质证认为，对证据1-4的三性无异议，但是上海二十冶公司属于超额查封；对证据5的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明涉案商铺的实际占有情况。对上述证据，本院认证如下：证据1-4内容真实，来源及形式合法，能够证明其待证事实，本院予以采信；证据5与本案事实不具有关联性，不能证明其待证事实，本院不予采信。被告冯才剑提交了如下证据：1.《客户签约确认单》，拟证明冯才剑于2017年4月29日向乐清五洲公司认购了涉案商铺；2.《商品房买卖合同》，拟证明冯才剑于2018年5月31日与乐清五洲公司签订了书面的房屋买卖合同以及房屋的坐落、面积、价款等；3.POS机刷卡单、银行交易记录、情况说明、收款收据，拟证明冯才剑已全额支付房款，乐清五洲公司向冯才剑开具了房款的收款收据；4.《房屋交接书（商铺）》，拟证明涉案商铺已经实际交付给冯才剑；5.《不动产权分割登记凭证》，拟证明乐清五洲公司受冯才剑委托办理过户手续，并已给予冯才剑办理过户的分割凭证。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，与其他系列案件中《客户签约确认单》的内容基本一致；对证据2的真实性有异议，该合同未经网签备案，签订的时间为手写时间，可以人为改动，故无法证明冯才剑与乐清五洲公司在涉案商铺被查封前已经签订了合法有效的书面合同；对证据3中POS机刷卡单、银行交易记录的真实性无异议，对情况说明的真实性有异议，无其他证据证明冯才剑已经向乐清五洲公司支付了4万元现金，对收款收据的真实性无异议，对其关联性有异议，该组证据无法证明冯才剑已经全额支付了购房款；对证据4的三性不予认可，涉案商铺实际并未交付，无法证明冯才剑在法院查封前已经实际占有涉案商铺；对证据5的三性无异议。乐清五洲公司对上述证据质证认为，对证据1-5的三性无异议，涉案合同的签订和款项支付的情况都是属实的。对上述证据，本院认证如下：证据1-5内容真实，来源及形式合法，且与本案事实具有关联性，能够证明其待证事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2017年4月29日，冯才剑与乐清五洲公司签订《客户签约确认单》，认购该公司开发的坐落于乐清市，载明：当日首付金额289357元（已交定金5万元，已交认筹金1000元），贷款金额28万元。2017年5月24日，乐清五洲公司向冯才剑出具收款收据，载明收取涉案商铺房款289357元。2018年5月31日，冯才剑与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买上述商品房，单价为每平方7641.25元，总金额523884元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2018年5月31日前一次性付清全部房款。2017年4月16日，冯才剑通过中信银行向乐清五洲公司支付1000元、10000元，通过现金方式向乐清五洲公司支付4万元。2017年4月29日，冯才剑通过中信银行、上海浦东发展银行、广发银行股份有限公司、交通银行分别向乐清五洲公司支付10357元、203000元、13560元、11440元。2018年5月31日，冯才剑通过交通银行、中信银行、中国建设银行分别向乐清五洲公司支付16000元、18527元、20万元。乐清五洲公司于2018年5月31日向冯才剑出具收款收据，载明收取涉案商铺房款523884元。同日，乐清五洲公司、冯才剑、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，冯才剑同意接收涉案商铺。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0025183号。另查明，在本院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于同年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。冯才剑于2019年5月23日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年7月1日作出（2019）浙03执异110号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为冯才剑对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，冯才剑与乐清五洲公司于2018年5月31日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，2018年5月31日，乐清五洲公司、冯才剑、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，冯才剑同意接收涉案商铺，应视为在本院查封前已经合法占有涉案商铺。第三，结合冯才剑提供的POS机刷卡单、银行交易记录、情况说明、收款收据等证据，能够证明冯才剑已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，冯才剑自此具备过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月26日即被本院查封，故无法办理过户登记非因冯才剑的自身原因造成。综上，冯才剑提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司提出的涉案《商品房买卖合同》未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性、冯才剑未支付全部购房款、未实际占有涉案商铺、对涉案商铺未办理过户存在过错等主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费9039元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰人民陪审员  王生妹二〇二〇年三月五日法官助理辛璐瑶代书 记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。