湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7827号 原告：程丽萍，女，1985年3月10日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。 法定代表人：吴志成。 委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 原告程丽萍与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月3日及3月17日公开开庭进行了审理。原告程丽萍的委托诉讼代理人孙虎、被告熙日公司的委托诉讼代理人郭效雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程丽萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金52175.48元（自2016年5月31日计算至2019年6月30日，共计1125天）；2、请求法院判决被告支付房屋面积差价4067.52元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月5日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区9栋2507号住房，建筑面积109.46平方米，价格为每平方米4237元，总金额463782元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约行为。根据合同第九条约定，被告应于2016年5月30日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给原告，但被告并未按期交房，一直到2019年6月30日才交付房屋。原告认为，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条约定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。为维护原告合法权益，请求判如所诉。 被告熙日公司辩称：1、原告诉请被告支付逾期交房违约金期间计算错误，应按补充协议的约定核减90天的宽展期，且截止日期应为2017年1月24日；2、被告在合同约定交房日前于2016年5月29日在《长沙晚报》上刊登了交房通知，于2019年1月22日再次刊登交房通知，已完成通知原告收房的义务，原告未在公告刊登后3天内提出异议，应当视为同意收房。原告未及时实际办理收房手续，该期间责任应由原告自担；3、涉案房屋在2017年1月24日已经竣工验收合格及消防验收合格，达到合同中约定的交付条件，违约期限应计算至该日止；4、原告未按合同约定履行缴纳物业维修基金义务，即使被告存在逾期交房行为，计算违约金时也应将自竣工验收合格之日起至原告履行缴纳物业维修基金之日止的时间予以扣除；5、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整;6、对原告诉请补面积差价无异议。 经审理查明：2015年1月5日，原告程丽萍与被告熙日公司签订合同编号为201403372507的《商品房买卖合同》。合同约定：1、程丽萍购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积109.46平方米，单价为每平方米4237元，总房价463782元。2、付款方式和期限为：合同签订当日支付首期房款143782元，剩余房款32万元向贷款银行申请贷款。3、交付时间及条件：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、面积确认及面积差异处理：产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、由于出卖人原因造成该商品房未在《商品房买卖合同》约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展届满后出卖人仍未能将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。4、关于通知，出卖人采取报纸公告方式送达的，报纸公告刊登后的第3日视为已送达。5、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，程丽萍按约支付了全部购房款。2016年5月29日，被告熙日公司在报纸上刊登《交房通知》，通知星月绿洲9号栋业主于2016年5月30日携带身份证、购房合同、购房发票及维修基金票据等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年3月7日，程丽萍缴存物业维修基金。2019年1月2日，熙日公司办妥涉案房屋的不动产权证，载明涉案房屋面积为108.5平方米。2019年1月22日，熙日公司登报发布催交房通知，通知包括涉案房屋在内的星月绿洲住宅小区1-11栋的业主办理收房入伙手续。2019年4月22日，程丽萍前往涉案小区物业公司处办理入伙手续，领取了房屋钥匙，并于2019年6月20日提出装修申请。 上述事实，有原告程丽萍提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、不动产权证书，被告熙日公司提交的《长沙晚报》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、业主入伙会签单、钥匙签收表、装修申请表以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月30日前向原告交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，被告虽提交了2016年5月29日《长沙晚报》刊登的《交房通知》，但该次通知交房时涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件。涉案房屋竣工验收合格后，被告于2019年1月22日才二次公告通知原告收房，按合同约定，采用报纸公告方式送达的，报纸刊登后第3日视为已送达,故本院认定原告在2019年1月25日收到上述通知，交房逾期时间达970天。原告主张逾期交房违约金应计算至2019年6月30日，但并未提交任何证据证明在熙日公司公告收房后，因熙日公司原因导致收房时间迟延，故对原告该主张，本院不予采纳。涉案合同有关逾期交房的部分内容与《补充协议》的内容不一致，应以补充协议为准，根据补充协议约定，被告在约定交房日期后90日内无需向原告支付逾期交房违约金，故计算违约期间时，应扣除双方约定的宽展期90天及扣除竣工验收合格至原告缴纳物业维修基金的期间（2017年1月25日至2017年3月7日，该期间共42天由于原告未履行缴纳物业维修基金的义务，按合同约定被告不应承担违约责任），逾期交房违约金计算期间总计838天。关于违约金的计算标准，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，原告按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，不宜以此金额对被告进行过度惩罚；因此被告请求降低违约金标准的抗辩理由，本院予以采纳。本院根据被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合本院同类型案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，确定逾期交房违约金为11659元（463782元*838天*0.3÷10000，四舍五入后取整）。关于面积补差，原、被告双方在合同中对面积误差据实结算有明确约定，被告在本案中对该诉讼请求并无异议，故对原告诉请被告支付面积差价4067.52元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告程丽萍支付逾期交房违约金11659元； 二、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告程丽萍支付房面积差价4067.52元； 三、驳回原告程丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1210元，因适用简易程序减半收取为605元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇二〇年三月十七日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。