浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初1387号 原告（反诉被告）：周姿峰，女，1982年12月10日出生，汉族，户籍所在地：浙江省宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：张琦，浙江纽华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王猛，男，1985年10月29日出生，汉族，户籍所在地：四川省南部县。 委托诉讼代理人：袁逐、杨明，浙江甬望律师事务所律师。 第三人：郭守侠，女，1981年6月10日出生，汉族，户籍所在地：安徽省颍上县。 委托诉讼代表人：徐明应（系郭守侠丈夫），男，1982年3月24日出生，汉族，户籍所在地：四川省南部县。 第三人：宁波新华书店集团有限公司（统一社会信用代码为913302001440595893）。住所地：浙江省宁波市鄞州区甬江大道1号8号楼（1-4）楼。 法定代表人：陆皎，该公司总经理。 委托诉讼代表人：李安谦、钱佳攀，浙江海泰律师事务所律师。 原告周姿峰为与被告王猛房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序。被告于2019年2月2日提起反诉，本院受理后依法将反诉与本诉合并审理。2019年2月12日，经被告申请，本院追加郭守侠、宁波新华书店集团有限公司（以下简称新华书店公司）为第三人。本案于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周姿峰的委托诉讼代理人张琦，被告（反诉原告）王猛及其委托诉讼代理人袁逐、杨明，第三人郭守侠的委托诉讼代理人徐明应，第三人新华书店公司的委托诉讼代理人李安谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周姿峰起诉称：2018年8月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于宁波市鄞州区的宁波书城文化广场5幢1号一层（实测建筑面积为215平方米）出租给被告作经营大海里店（餐饮）使用。合同约定：房屋租赁期为二年，自2018年8月21日起至2020年8月21日止。合同第五条租金、物业管理费、其他费用以及支付方式：5.1.1月租金25800元；5.1.2租金按先付后用的原则，租赁期内，无论乙方（被告）是否使用该房屋，乙方应按时向甲方支付租金。乙方按每三个月支付一次租金，并于支付日前15天支付房租。据此，第二期即2018年11月21日至2019年2月21日租金共77400元，应于2018年11月6日前支付，但被告未向原告支付该期所欠租金，实际应至其腾退房屋之日。5.1.5本合同内的公共能耗费及其他应由乙方向甲方支付的款项以人民币计价及结算。乙方应于每个支付月首日之前，以银行转账方式支付于甲方指定的银行帐户内，并在乙方发出相应款项的当日或次日以甲方认可的方式提供书面付款凭证。据此，应由被告承担相关的公共能耗费及水电费等，但被告拒不支付，已有原告先行支付了9月份的公共能耗费152.89元、10月份的水电费134.64元+1086.80元，实际应由被告支付至其腾退房屋之日。关于装修补贴费，合同7.4约定该店由于是精装修租赁，故乙方需支付该店装修补贴费250000元，被告尚需支付原告装修补贴款40000元。关于违约责任及合同的解除，合同20.2.4约定，乙方逾期支付租金及其他应交费用超过一个月的，甲方有权随时解除合同并采取断电、断水等措施强制清场，并按合同第17.5款约定进行处理。据此，被告理应支付违约金，及因其违约所给原告带来的损失，以上措施仍不足以弥补原告损失时，原告有权要求被告继续予以赔偿。同时原告可单方面解除合同，被告并应立即腾退房屋，将房屋交还给原告。期间，原告曾多次向被告催告，但被告仍不予理睬。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令（变更后诉请）：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告腾退本案涉讼房屋即位于宁波市鄞州区的宁波书城文化广场5幢1号一层，将上述涉讼房屋交还给原告；3.被告向原告支付房屋租金77400元(从2018年11月21日暂算至2019年2月21日，实际至腾退日)；4.被告向原告支付公共能耗费、水、电费等1374.33元；5.被告向原告支付装修补贴费40000元；6.被告向原告支付约金77400元；7.被告向原告支付律师费12000元。 被告王猛答辩称：1.原告系以房屋产权人身份与被告签订房屋租赁合同，但被告与第三人郭守侠事后发现原告并非房屋产权人，房屋实际产权人第三人新华书店公司告知被告其对原告转租情况不知情且不同意，故原告系无权处分，涉案房屋租赁合同无效。2.被告在收到房屋产权人函件后向原告发函要求交接房屋，2018年12月28日已交还房屋。3.被告已支付租金至2018年11月20日。租金含税，原告应交付发票，被告才支付后续租金。2018年12月28日后不应再付租金。4.关于公共能耗费、水、电费等，如原告举证证明其实际支出，被告可支付。5.原告主张装修补贴无依据，涉案餐厅是原告、被告、第三人郭守侠三方合作经营，原告占10%比例，只是以被告名义承租店面，被告及第三人已支付90%的装修补贴款即225000元。6.被告未违约，无需支付违约金，如法院认为被告违约，违约金过高，要求调整。7.因被告未违约，故不应承担律师费。 第三人郭守侠答辩意见与被告一致，且表示实际系丈夫徐明应在参与三方合作经营，但徐明应及郭守侠对仅追加郭守侠为第三人无意见。 第三人新华书店公司答辩称：不知道原告转租的事实，不同意原告转租涉案房产，关于原告的违约责任，第三人与原告另行协商解决。 被告王猛反诉称：2018年8月20日，被反诉人周姿峰以租赁商铺房屋所有权人的身份与反诉人王猛、第三人郭守侠就宁波书城文化广场5幢1号一层部分商谈商铺租赁事宜。2018年8月21日，被反诉人周姿峰提出以反诉人王猛的名义与其签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于宁波书城文化广场5幢1号一层部分出租给反诉人经营大海里餐厅，房屋租赁期限为2018年8月21日起至2020年8月21日，年租金为309600元，租金每三个月支付一次，租赁保证金为77400元，商铺装修补贴(实为房屋转让费)为250000元等。合同签订同时，被反诉人、反诉人以及第三人郭守侠(徐明应)又基于租赁商铺签订了《合作经营协议》，该协议约定由三方共同经营大海里餐厅，由甲方(周姿峰)占餐厅经营成本的10%，乙方(王猛)占经营成本的50%，丙方(第三人郭守侠)占经营成本的40%。两份协议签订后，反诉人、第三人郭守侠按合作经营协议约定比例向被反诉人支付了房屋租金、租赁保证金及转让费共计364800元。然，在租赁商铺交付后，反诉人经查询发现，该租赁商铺的实际所有权人实为第三人新华书店公司，而被反诉人周姿峰仅系涉案商铺的承租人，且被反诉人与第三人新华书店公司签订的《房屋租赁合同》已明确约定，租赁商铺未经第三人公司同意，被反诉人不得转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，反诉人遂向第三人新华书店公司函询是否同意被反诉人的转租行为。第三人新华书店公司于2018年12月6日复函反诉人，明确被反诉人系未经宁波新华书店同意擅自将租赁房屋对外转租，公司对此转租行为并不知情，且确认被反诉人擅自转租行为已构成违约，将保留追究被反诉人违约责任的权利。反诉人认为，被反诉人作为涉案商铺的承租人，恶意隐瞒租赁商铺的实际出租人，并隐瞒其无权转让该商铺的事实，已经构成了对反诉人的欺诈。反诉人向被反诉人发函通知，要求被反诉人确认租赁合同无效，并要求周姿峰于2018年12月28日前办理租赁商铺的交还手续，然，反诉人一直置之不理。综上，反诉人认为双方《房屋租赁合同》应当被认定为无效，被反诉人应将已向反诉人收取的高于第三人新华书店公司计收的租金部分以及租赁保证金、房屋转让费(装修补贴费)返还给反诉人。故反诉人提起反诉，请求判令（变更后诉请）：1.反诉人、被反诉人双方于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》无效;2.被反诉人立即向反诉人返还房屋租赁保证金77400元及房屋转让费(装修补贴费)225000元。 针对反诉，原告周姿峰答辩称：1.原、被告间的房屋租赁合同主体不涉及第三人新华书店公司，被告主张转租合同无效无法律依据，出租人是否同意转租不影响转租合同的效力，转租合同依法有效。本案审理应剔除原告与第三人之间的房屋租赁合同关系，以及原、被告与第三人郭守侠之间的合作经营合同关系，单就原、被告房屋租赁合同进行审理。2.合同第12.5条约定，若甲方因向乙方出租房屋而致使宁波书城（产权人）追责所引起的责任、赔偿及一切相关损失，甲方均有权向乙方追偿，故被告对房屋的产权人系明知的，原告不存在欺诈，此外，被告王猛向第三人新华书店公司转账亦说明其明知产权人。3.被告在合同项下一共支付了364800元，包括装修补贴款210000元，保证金77400元，房租77400元。 针对反诉，第三人郭守侠答辩称：对被告反诉主张事实及诉请无意见，三方约定合作经营大海里餐厅在先，而后再签了房屋租赁合同，第三人郭守侠系事后得知房屋实际产权人的。合作经营协议约定开支和分红按股份比例分配，但从2018年8月22日至2018年11月20日期间店里的支出费用都是被告和第三人郭守侠在垫付。餐厅三个月都是亏损，故三个股东商议不再开了，因不能达成一致，才造成纠纷。 针对反诉，第三人新华书店公司答辩称：不知道原告转租的事实，不同意原告转租涉案房产，关于原告的违约责任，第三人与原告另行协商解决。 经审查，本院认定事实如下： 2016年3月，原告周姿峰（乙方）与第三人新华书店公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第三人新华书店公司向原告周姿峰出租坐落于宁波书城文化广场5幢1号(合同误写为3幢1号)一层部分房屋，面积为215平方米；租期自2016年4月10日至2020年10月9日，其中2016年4月10日至2019年4月9日期间年租金为196188元，月租金16349元，日租金为每平方米每天2.5元；未经甲方书面同意，乙方不得转租。 2018年8月21日，原告周姿峰（甲方）、被告王猛（乙方）、案外人徐明应（丙方）签订《合作经营协议》一份，其中徐明应由其妻子即本案第三人郭守侠代签。协议约定经营项目为大海里餐厅，场所位于宁波书城5号楼西边1楼，合作期间为2018年8月至2020年8月。协议约定合作方式为：甲方、乙方、丙方分别占经营成本的10%、50%、40%;乙方及丙方负责店铺的经营及管理(包括但不限于人员管理等)，甲方有监督权；装修店面所产生的费用为店面经营的必要支出，已与第三方完成结算；若该店面引入其它合伙人，需由甲乙丙三方共同签字确认;经营店铺产生的税费按照国家相关法律法规、政策之规定并根据实际经营金额为依据进行结算;其他应当用于店铺经营的费用，经三方书面结算并共同签字确认后，计入店面经营成本；店铺经营过程中产生的所有债务及额外费用，计入店铺经营成本。协议约定利润分配方式为：净利润产生后，按照每方出资比例进行分成，分配周期为每季度分配一次，留置部分营运资金。协议约定结算方式为每月30日为结算日，每次结算均应当以书面方式进行并由甲乙丙三方共同签字确认，资金统一由乙方进行管理。协议还约定了各方权利义务、违约责任等内容。 同日，原告周姿峰（甲方）与被告王猛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在宁波书城文化广场5幢1号一层部分，面积为215平方米；租期自2018年8月21日至2020年8月21日；年租金为309600元，月租金为25800元，日租金为每平方米每日4元；租金先付后用，每三个月支付一次租金，并于支付日前15天支付；合同内的公共能耗费及其他应由乙方支付的款项，乙方应于每个支付月首日之前，以银行转账方式支付到甲方指定的银行账户内；租赁保证金为77400元，合同期满后如双方不再续签合同，在乙方没有违约并没有给甲方造成损失的情况下，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该店由于是精装修租赁，故乙方需支付该店装修补贴费250000元；合同签订后，乙方当日支付首期款项60000元，于2018年8月31日前支付150000元，剩余194800元于2018年9月20日之前付清。该合同第12.5约定：若甲方因向乙方出租房屋而致使宁波书城（产权人）追责所引起的责任、赔偿及一切相关损失，甲方均有权向乙方追偿。合同第20.2.3约定：……乙方逾期支付租金及其他应交费用超过一个月的，甲方有权随时解除合同并采取断电、断水等措施强制清场，并按合同第17.5款约定进行处理。合同17.5款约定了因乙方原因解除或乙方单方面解除合同时，甲方有权单方面采取的行动，包括17.5.4约定的，要求乙方支付违约金、最低不少于合同解除时月标准租金和物业服务费之和的三倍，17.5.5约定的，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于所欠租金及其他费用、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等）。合同第20.3.8约定：甲乙双方若存在其它另签的合作经营协议、协议(书)、合同(书)等书面材料的，均不得与本租赁合同相对抗，与本合同不一致的名称、性质、宗旨、内容、权利义务等协议、合同的，均无效，仅以本合同为准。乙方不得以上述其它另签的书面材料作为依据而与甲方发生各类纠纷。上述存在的合作经营协议等内容所涉及的包括但不限于各类费用房租金、保证金、水电费、物业费、维护费、税费、员工工资薪金、补偿金、赔偿金、各类社保等，及各类民事、劳动、行政、刑事责任等实际均由乙方自行承担(负担)，均与甲方无涉。若甲方因此而涉讼的，则相关责任、经济赔偿均由乙方承担，甲方并有权向乙方追偿，而由此引起的各种其它费用(包括但不限于律师费、因保全而发生的担保(函)费等)均由乙方承担。 2018年8月20日至2018年9月20日期间，被告王猛及第三人郭守侠向原告支付合同项下款项合计364800元，其中被告王猛支付202400元，第三人郭守侠支付162400元。第三人郭守侠在庭审中明确表示其认可由被告王猛出面向原告周姿峰主张还款。 因大海里餐厅在经营期间亏损，2018年11月中旬，原告提出退股，被告不同意，并表示三方协商解决。原告要求被告先支付房租和水电费。 因被告王猛委托律师向第三人新华书店公司发函咨询转租事宜，第三人新华书店公司于2018年12月6日函复被告王猛，明确其从未同意原告周姿峰转租涉案商铺，其此前也未知悉原告擅自转租情况，其保留向原告追究违约责任的权利。 2018年12月10日，原告向被告邮寄催告函一份，要求被告收函后5日内支付当期应付租金77400元、违约金13158元以及水电费133.90元。 2018年12月24日，被告王猛通过微信向原告发送了商铺退还通知书，表示双方间合同无效，其已完成商铺的腾退工作，请原告在收到通知后三日内（最迟不晚于2018年12月28日）立即到租赁商铺办理商铺交还手续，逾期办理的，视为已交还商铺，此后发生的一切风险与被告无关。此外，被告还通过快递方式向原告邮寄送达商铺退还通知书，原告于2018年12月29日收到邮件。 2019年4月9日，原告周姿峰与第三人新华书店公司签订《合同终止协议》，约定：双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月9日当天提前终止，原告于该日之前腾空房屋；原告承担的租金、物业费、水电费、能耗费等各项费用在2019年4月9日前结清，未按时支付的按每日1%支付违约金；原告的租赁保证金16349元作为违约金不予退还；对于之前原告与海里后花园及大海里由他人承租经营一事因不涉及第三人新华书店公司利益，第三人不予反对；本协议签订后，原告跟第三方有经济、民事法律纠纷的，与第三人新华书店公司无关，均由原告负责。本案审理中，原告及第三人新华书店公司向本院陈述，双方已按前述协议完成了房屋交接手续。 原告为本案起诉聘请律师，相应《法律服务委托合同》约定律师费为12000元，律师事务所已开具金额为12000元的增值税普通发票。 原告、被告及第三人郭守侠（徐明应）尚未就合作经营事项进行过结算。 以上事实，由原告周姿峰提供的《房屋租赁合同》（原、被告签订）、催告函及邮寄记录、《法律服务委托合同》、律师费发票、《合作终止协议》、《房屋租赁合同》（原告与第三人新华书店公司签订），被告王猛提供的《房屋租赁合同》（原、被告签订）、《合作经营协议》、银行交易明细、答复函、不动产权证、商铺退还通知书及邮寄记录、微信联系记录，第三人新华书店公司提供的不动产权证等证据，以及原告、被告及第三人向本院所作陈述予以证明。 对于被告在《房屋租赁合同》项下已支付的364800元的具体组成，本院认定如下：双方对已支付保证金77400元无争议，本院予以认定。剩余款项性质，原、被告存在争议，原告认为包括租金77400元、装修补贴款210000元，被告认为装修补贴款按合作经营乙丙方比例90%计225000元，剩余款项为支付至2018年11月20日的租金（按被告的表述计算，应已支付租金62400元）。本院认为，被告认可租金已支付至2018年11月20日，但无论租金是按77400元计算还是按90%计69660元，都与被告关于装修补贴已支付225000元的主张相互矛盾，故本院对被告关于已支付225000元补贴款的主张不予认定。本院认定《房屋租赁合同》项下已付款364800元包括保证金77400元、至2018年11月20日的租金77400元、装修补贴款210000元。 本院认为：原告周姿峰与第三人新华书店公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。该合同明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租”，原告将租赁物转租给被告后，第三人新华书店公司函复被告时以及在本案庭审时均明确表示，转租并未经过其同意，且其不同意转租，而原告未能提供证据证明转租经过出租人同意，也未提供证据证明出租人知道或应当知道原告转租已超六个月且未在期间提出异议。故本院认为，原告未经出租人同意而转租涉案房屋，相应房屋租赁合同应为无效。即便庭审后第三人新华书店公司与原告处理解除合同事宜时作出了对转租不予反对的书面表述，本院认为，第三人新华书店公司该表述系为与原告解除双方间《房屋租赁合同》而作出的违背事实的表述，该事后反言不能也不应影响原、被告间《房屋租赁合同》的效力。原、被告签订的《房屋租赁合同》包含了房屋的转租及装修价值的转让两部分，因装修系依附于场地转租的，故无效的房屋转租导致装修价值转让无效。综上，原、被告于2018年8月21日签订《房屋租赁合同》应为无效，本院对被告关于确认合同无效的诉请予以支持，对原告关于解除合同的诉请不予支持，对原告基于合同解除情形下的违约金主张不予支持。 合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告腾退房屋，本院认为，被告王猛于2018年12月24日发函原告，要求于2018年12月28日交接房屋。在被告欠租以及要求返还租赁物的情形下，原告应及时止损配合交接，但原告采取消极态度不予配合。另一方面，因原、被告及第三人郭守侠（徐明应）就租赁场地的大海里餐厅存在合作经营关系，原告接收房屋并不存在障碍，且原告在本案审理中与第三人新华书店公司完成涉案房屋的交接也可印证原告对租赁房屋实际可控。综上，本院认为原告要求被告腾退房屋并不具有诉的利益，本院对原告关于腾退房屋的诉请不予支持。被告要求原告返还装修补贴款225000元，本院认为，装修补贴款应当返还，但因被告仅支付补贴款210000元，故本院支持210000元。原告要求被告继续支付装修补贴款40000元，缺乏依据，本院不予支持。关于被告已支付的第一季度“租金”77400元，因被告已实际使用房屋，且未反诉主张返还，故本院不再处理。关于被告要求原告返还保证金77400元的诉请，本院将结合被告应当赔偿原告的损失予以综合裁判。 原告主张自2018年11月21日起至房屋腾退日的租金，本院认为，在合同无效的情形下，原告主张租金缺乏依据，但原告主张租金在合同无效的情形下的实际表现形式为房屋占有损失，本院为避免诉累，在本案中结合原告应退还被告的履约保证金对房屋占有损失予以一并处理。本案中，原告在未取得出租人同意的情况下擅自转租，其对合同的无效具有过错；被告签订合同时，应当对租赁物权利人进行审查，并仔细阅读《房屋租赁合同》相关条文，现其并未尽到合理的注意义务，对《房屋租赁合同》的无效亦有过错。被告应根据过错程度赔偿原告场地占有使用费。被告通知原告于2018年12月28日前接收房屋，原告未予配合，原告主张被告在2018年12月28日之后仍在使用房屋，但未提供证据，且在本院多次要求其提供能证明房屋使用情况的水电费票据时其仍不提供，故本院对原告前述主张不予采信，本院认定2018年12月28日为被告返还租赁物日期，自2018年12月29日起发生的损失为原告自行扩大损失，原告自行承担。故本院仅对原告自2018年11月21日起至2018年12月28日期间的房屋占有损失予以处理，此期间，原告直接损失为其向第三人支付的房租，金额为20649元（16349元+2.5元×215平方米×8天），考虑到被告在此期间实际使用了房屋，故本院判定被告应承担的房屋占有损失费20649元，对于原告的预期利益损失，由原告自行承担。扣减被告应当承担的费用后，原告应返还被告履约保证金56751元（77400-20649元）。 原告要求被告支付公共能耗费、水、电费等1374.33元，但未提供任何关于该项费用的证据，故本院不予支持。原告主张律师费12000元，本院认为，首先转租合同仅对合同解除情形下的律师费承担作出了约定，合同第20.3.8关于律师费承担的约定系针对案外合作经营引起的诉讼，与本案无关；其次，原告在被告抗辩其未实际支出律师费的情况下并未进一步举证证明实际支出该笔费用；再次，律师费并非主张权利必须支出的费用，综上，本院对原告主张的律师费损失不予支持。 需要说明的是，本案为房屋租赁合同纠纷，故本院对当事人之间合伙关系不予干涉，对于本案原、被告间房屋租赁合同项下被告方支付原告的款项，当事人可在案外合伙关系中另行结算理直。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周姿峰与被告（反诉原告）王猛于2018年8月21日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、原告（反诉被告）周姿峰返还被告（反诉原告）王猛装修补贴款210000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、原告（反诉被告）周姿峰应返还被告（反诉原告）王猛保证金77400元，抵销被告（反诉原告）王猛应支付原告（反诉被告）周姿峰的房屋占有损失费20649元后，余款56751元应于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）周姿峰的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王猛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费4423元，减半收取2211.50元，由原告周姿峰负担2053.50元，被告王猛负担158元；财产保全费1561元，由原告周姿峰负担1335元，被告王猛负担226元。反诉受理费减半收取为2918元，由原告周姿峰负担2651元，被告王猛负担267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年三月十八日 代书记员 张 楠