安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终571号上诉人(原审被告，反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城A区1号楼第三层,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈从康，男，1973年7月9日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈小倩，女，1972年12月2日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈乾，男，1996年5月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人陈从康、陈小倩、陈乾商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回陈从康、陈小倩、陈乾的一审诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费由陈从康、陈小倩、陈乾承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。陈从康、陈小倩、陈乾一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,陈从康、陈小倩、陈乾请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了陈从康、陈小倩、陈乾的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向陈从康、陈小倩、陈乾支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。陈从康、陈小倩、陈乾辩称，1、一审并未认定茂业公司履行合同符合约定，更未认定茂业公司不构成逾期办证违约。一审法院认为双方未在合同中就办理房屋所有权登记的期限进行具体约定，根据相关法律规定中90日的规定，确定办理房屋所有权登记的期限为自房屋交付使用之日起90日，茂业公司未在90日内办理房屋所有权登记，故应承担逾期办证违约责任；2、一审判决关于逾期办证违约金的起算日期存在问题，应自2018年5月1日计算至2019年1月17日。陈从康、陈小倩、陈乾向一审法院起诉请求：1、茂业公司支付逾期交房违约金55160元；2、茂业公司支付自2018年3月11日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷利息的标准计算至初始登记送达之日的逾期办证违约金（暂计算至2018年11月30日为139798元）；3、由茂业公司承担本案全部诉讼费用。茂业公司向一审法院反诉请求：1、陈从康、陈小倩、陈乾支付延迟付款违约金54577元，2、陈从康、陈小倩、陈乾承担本诉和反诉诉讼费。一审查明事实：陈从康、陈小倩、陈乾、茂业公司双方于2017年8月12日签订《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》19幢商业单元02、03、65室房屋出售给陈从康、陈小倩、陈乾。合同约定：1、02室总价款1131080元,03室总价款1080469元，65室总价款1193447元；2、房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。4、陈从康、陈小倩、陈乾分期付款，贷款方式为商业贷款。02室首付571080元，2017年9月26日前支付56万元；03室首付540469元，2017年9月18日前支付54万元；65室首付603774元，2017年9月18日前支付59万元。5、在合同约定的房屋交付时间前，陈从康、陈小倩、陈乾必须向茂业公司足额支付完本合同约定的房屋总价款（含按揭贷款），茂业公司方可交付房屋。一审另查明，2018年2月2日，65室尾款45万元才汇至茂业公司账户；2018年2月27日，03室尾款54万元才汇至茂业公司账户。案涉房屋竣工验收时间为2018年1月18日，茂业公司于2018年1月19日向陈从康、陈小倩、陈乾邮寄交房材料。陈从康、陈小倩、陈乾于2018年2月23日，实际收02室、65室房，于2月28日实际收03室房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，陈从康、陈小倩、陈乾、茂业公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，02室购房款已于2018年12月31日前付清，但茂业公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，应依约承担延迟交房违约责任。案涉房屋竣工验收后茂业公司已于2018年1月19日向陈从康、陈小倩、陈乾邮寄交房材料，考虑陈从康、陈小倩、陈乾的邮件接收时间再结合《滁州市商品房预售合同》第十三条的约定，对逾期交房天数认定为30天。计算逾期交房违约金为1131080元×30日×0.03%=10179.72元。陈从康、陈小倩、陈乾在房屋符合交付条件时仍未依约付清03、65室购房款，其付清房款后次日实际收房，对其诉请该两套房屋的逾期交房违约金不予支持。双方签订的《滁州市商品房预售合同》并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助陈从康、陈小倩、陈乾办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司办理涉案房屋交付手续后，茂业公司直至2018年12月24日才取得初始登记证，致陈从康、陈小倩、陈乾不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。对陈从康、陈小倩、陈乾主张的逾期办证违约金支持按照年利5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准），02室、65室自2018年5月24日起,03室自2018年5月29日起，计算至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）的金额为（1080469+1193447）元*5.655%/365*238天+1080469元*5.655%/365*233天=122851.57元。陈从康、陈小倩、陈乾未能在合同约定的时间内付清房款，应依约承担逾期付款违约责任。对茂业公司诉请陈从康、陈小倩、陈乾支付65室和03室逾期付款违约金（45万元×137日+54万×161）×0.03%=44577元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付陈从康、陈小倩、陈乾逾期交房违约金10179.72元和逾期办证违约金122851.57元；二、陈从康、陈小倩、陈乾于本判决生效后十日内支付滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金44577元；三、驳回陈从康、陈小倩、陈乾和滁州茂业投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4199元，减半收取2099.5元，由陈从康、陈小倩、陈乾负担799.5元，由滁州茂业投资发展有限公司负担1300元。反诉费582元，由陈从康、陈小倩、陈乾负担482元，由滁州茂业投资发展有限公司负担100元。本院二审期间，茂业公司提供一份办理房地产权证的复印件，证明涉案房屋的初始登记证于2018年12月24日取得。因该事实一审已经认定，且不属于新证据，本院不予重复认定。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助陈从康、陈小倩、陈乾办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与陈从康、陈小倩、陈乾办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致陈从康、陈小倩、陈乾不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2961元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 王献梅审判员 刘先勇二〇二〇年三月二十六日法官助理张倩书记员李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；