文书内容江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终36号上诉人（原审被告）：萍乡恒辉地产有限公司，住所地萍乡经济技术开发区经贸大厦2001室，统一社会信用代码91360301MA35QDMUXM。法定代表人：陈卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈建国，男，1978年10月12日出生，汉族，住萍乡市。被上诉人（原审原告）：李苗，女，1982年3月7日出生，汉族，住萍乡市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张建辉，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。上诉人萍乡恒辉地产有限公司（以下简称恒辉公司）因与被上诉人陈建国、李苗房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒辉公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判恒辉公司退回陈建国、李苗定金2万元。一审法院认定系因恒辉公司原因导致本案《商品房认购书》不能继续履行而判决恒辉公司双倍返还定金，该判决错误。恒辉公司与陈建国、李苗签订的《商品房认购书》对所认购房屋的规划用途列明了住宅、办公、商业、公寓、储藏室五个选项，而双方仅仅勾画了住宅，表明双方均应当知晓所认购房屋是不含储藏室的。退一步讲，即使系因销售人员疏忽，导致双方签订了不含地下室房屋的《商品房认购书》,但根据陈建国、李苗的陈述，之后双方已就换房并调价的方案达成了一致意见，陈建国、李苗已同意换购19-3-302-304室房屋，接受了该房屋的销售价格为150.8895万元,并知晓该价格为月底特价，逾期将上调房价。此时，应视为双方已达成了新的认购协议，只要陈建国、李苗在特价期内支付房款并办理相关手续，新的认购协议就可以得到继续履行。陈建国、李苗怠于在特价期限内履行支付首期房款的义务，导致其不能购买上述房屋，是自己原因造成。陈建国、李苗提出其于2019年5月28日到售楼部交款时因不能使用信用卡付款而导致不能在特价期内交付房款，该理由不具备说服力。即便当日售楼部不能使用信用卡支付，陈建国、李苗还可以选择现金、转账等其他多种渠道支付房款。综上，本案纠纷发生的原因为陈建国、李苗未在双方约定的特价期限内支付首期房款，并非原审法院认定的恒辉公司调高房价。陈建国、李苗辩称，恒辉公司的上诉主张不能成立。一审判决客观公正，判决恒辉公司双倍返还定金正确。商品房买卖合同第五项已经载明返还定金的事项，消费者协会对此亦予以了确认，恒辉公司的工作人员也认可返还双倍定金。因此，请求驳回上诉，维持原判。陈建国、李苗向一审法院起诉请求：判令恒辉公司返还定金4万元，赔偿经济损失2990元。一审法院认定事实：陈建国、李苗与恒辉公司于2019年5月12日签订《萍乡恒大御府商品房认购书》，由陈建国、李苗认购萍乡恒大御府楼盘洋房5栋3-302-402室商品房一套，面积167.84平方米，单价8698.28元每平方米。当日陈建国、李苗支付2万元定金。认购书第六条约定如陈建国、李苗履行完毕认购书义务但恒辉公司未能为陈建国、李苗保留该房号，恒辉公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。在该认购书的左下方恒辉公司销售经理一栏显示为“朱年辉”。后双方因购房产生纠纷，恒辉公司销售人员“邹银”于2019年5月28日向陈建国、李苗出具字据：“陈建国、李苗认购5-3-302-402，已交首付款458895，申请换房19-3-302-402，首付款已交清，贷款金额105万元，我保证换房程序顺利成功通过，保证6月15日前签订正式购房合同，若不能成功换房，双倍赔偿客户的房款”。后双方因换房事宜发生纠纷，陈建国、李苗与恒辉公司销售经理朱年辉于2019年6月6日至萍乡市市场监督管理局调解。调解过程中，陈建国、李苗称其于2019年5月12日以145.9919万元购买恒大御府商品房5栋3单元302-402室房屋，并约定赠送70㎡的地下室。合同签完后，当场支付了2万元定金。当天下午发现该幢楼没有地下室，经协商将上述商品房换为19栋3单元302-304室，价格为150.8895万元。2019年5月28日，陈建国、李苗去售楼部交首付款，签订正式购房合同，但由于POS机上信用卡刷不出首付款，致使陈建国、李苗不能在换房协议规定时间办好手续。之后恒辉公司通知房价上调为153万元。恒辉公司销售经理对陈建国、李苗的陈述没有异议，但称150.8895万元是向总部申请的特价，过了月底就没有优惠，所以房价上调为153万元。后双方因分歧较大，调解不成。陈建国、李苗诉至法院，请求判如所请。恒辉公司亦同意解除双方签订的萍乡恒大御府商品房认购书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。陈建国、李苗签订商品房认购书，系双方真实意思表示，应按照认购书约定履行自身义务。现陈建国、李苗提出解除萍乡恒大御府商品房认购书，恒辉公司亦同意解除，予以准许。本案争议焦点为：承担解除萍乡恒大御府商品房认购书的责任主体是哪方。虽然双方签订的商品房认购书中仅约定陈建国、李苗认购5栋3单元302-402室商品房，没有约定赠送地下室。但从销售人员“李银”与陈建国、李苗的微信聊天记录及双方在萍乡市市场监督管理局调解时陈述，可以认定双方在签订商品房认购书时销售人员承诺赠送地下室，但因销售人员疏忽，导致陈建国、李苗认购房屋赠送地下室的目的不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案恒辉公司从事销售的工作人员在销售房屋时承诺赠送地下室，陈建国、李苗有理由相信是其职权范围内的事项，应对恒辉公司发生效力。关于恒辉公司提出李银、朱年辉是否为其工作人员不清楚的意见。恒辉公司在未提供相关证据予以反驳的情况下，该意见不予支持，且在商品房认购书中亦注明销售经理为朱年辉。之后双方经协商予以换房，由恒辉公司工作人员向总部申请购房特价，并同意换赠送地下室的房屋，也应认定恒辉公司知晓此事，并出具了解决方案。但双方当事人就换房及价格达成一致意见后，恒辉公司又调高价格，双方换房不成，导致本案发生。故导致本案发生的责任在恒辉公司方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对陈建国、李苗要求恒辉公司双倍返还购房定金的诉讼请求，予以支持。关于陈建国、李苗要求恒辉公司赔偿因其向他人借贷首付款产生的利息2990元的诉讼请求，借款系陈建国、李苗的自身行为，与恒辉公司没有关联性，对该诉讼请求，不予支持。关于陈建国、李苗要求恒辉公司承担代理费的诉讼请求，其没有提供证据证明其主张，对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈建国、李苗与恒辉公司于2019年5月12日签订的《萍乡恒大御府商品房认购书》；二、恒辉公司于本判决书生效之日起十日内向陈建国、李苗双倍返还购房定金共计4万元；三、驳回陈建国、李苗的其他诉讼请求。案件受理费875元，由陈建国、李苗负担75元，恒辉公司负担800元。本案二审期间，上诉人恒辉公司，被上诉人陈建国、李苗均未向本院提交证据。二审经审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案件的争议焦点为：承担解除本案商品房认购书的责任主体是哪方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，根据陈建国、恒辉公司在萍乡市市场监督管理局调解时所作的陈述，可以认定双方在签订商品房认购书时销售人员承诺赠送地下室，但因销售人员疏忽，导致陈建国、李苗认购房屋赠送地下室的目的不能成立。之后双方当事人经协商予以换房，双方就换房及价格达成一致意见后，恒辉公司又调高价格，导致双方换房不成。故系恒辉公司原因导致本案商品房认购书不能继续履行。恒辉公司不履行约定债务导致本案的发生，陈建国、李苗要求恒辉公司双倍返还定金的主张能够成立，本院予以支持。上诉人恒辉公司提出一审判决认定系恒辉公司原因导致认购书不能继续履行而判决其双倍返还定金错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，恒辉公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人萍乡恒辉地产有限公司负担。本原判为终审判决。审判长  张健审判员  王娟审判员  姚赛二〇二〇年三月十三日            本件与原本核对无异      法官助理王一清书记员李雅婷