浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4402号 原告：杭州鼎诺物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道迎春南路29号荣正财富广场1601室。 法定代表人：申屠军军，经理。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 被告：金涛，男，1979年2月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：陈婷婷，浙江合强律师事务所律师。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告金涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人赵军良、被告金涛的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司的诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费及能耗费141957.4元（本案诉前调解已支付77000元，庭审中变更为64957.4元），并支付2019年5月31日前的滞纳金74087.55元和后续按每天3‰计算至款付清日止的滞纳金；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年5月8日，原告与开发商杭州荣正大厦开发有限公司（以下简称荣正公司）签订前期物业服务协议书一份，约定：荣正公司将其荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理，期限为二年（2019年5月11日止），物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元，按年或季度提前二个月支付，逾期付款按房产建筑面积及合同约定的物业服务收费标准以每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场物业管理。2017年10月19日，被告与荣正公司签订房屋租赁合同，被告租得5楼整层共计1922.8平方米，荣正公司并于2017年10月19日向被告交付租赁房屋，根据双方租赁合同约定自2017年10月19日起被告开始承担租赁房屋物业管理费。原告实际服务大厦时间为一年六个月（2017年11月至2019年5月10日）。2017年11月9日起，荣正公司一直未支付大厦相关物业服务费，被告亦未向原告或荣正公司支付相关物业费，故原告要求被告直接向原告支付被告应支付的相关物业费121191元（即1922.8×3.5×18）、能耗费20766.24元（即1922.8×1.6×18）。本案诉前调解被告已付款77000元，余款至今未付。 原告物业公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《荣正·财富广场前期物业服务协议》[原件在（2019）浙0122民初4147号案]一份，以证明原告与开发商存在前期物业服务合同的事实及合同双方权利义务关系。 2、《房屋租赁合同》一份，以证明被告租赁荣正公司相关楼层，系支付物业费的主体等事实。 3、荣正公司出具的《关于荣正财富广场5层物业费说明》一份，以证明被告并未向荣正公司缴纳物业费的事实。 4、《物业费计算清单》一份，以证明被告在荣正大厦所租赁的房屋面积及应缴纳物业费的数额。 5、《催费通知单》及其快递面单各一份，以证明原告向被告发出催收物业费用通知的事实。 被告金涛答辩称：2017年10月19日，我与荣正公司签订房屋租赁合同。关于物业费问题，我已于2018年7月份、10月份分别以荷塘月色足浴店给原告法定代表人申屠军军消费卡充值10000元、3000元作为支付物业费13000元。2018年9月份又转帐支付原告物业费20000元。在本案诉前调解又支付77000元。以上合计已支付原告物业费用11万元。 根据上述房屋租赁合同，我应支付的物业费用（包括能耗费）为每月6380元，原告物业服务18个月共计物业费用计114840元，而我已实际支付物业费用11万元。 综上，经诉前调解，截止2019年11月13日我已按照约定全部付清物业费用，故要求驳回原告的诉讼请求。 被告金涛为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《荷塘月色（足浴）会员消费记录》二份（3页）、《荷塘月色（足浴）分店帐单（补）》三份，以证明被告已于2018年7月份、10月份分别以荷塘月色足浴店给原告法定代表人申屠军军消费卡充值10000元、3000元作为支付物业费13000元的事实。 2、《关于金涛物业费及能耗费的调解决定》一份，以证明经诉前调解，双方自愿达成于2019年11月13日前由被告一次性支付原告物业费用77000元，案涉物业费用即为全部履行完毕的决定。 3、《建设银行网上银行转帐汇款电子回单》一份，以证明被告通过邵国君建设银行帐户转帐汇款向原告在农村信用社帐户支付物业费77000元的事实。 对原告提供的证据，被告质证如下：对证据1，不是原件，真实性、合法性无法核实，请法庭予核实。并认为该合同的相对方为原告和荣正公司，被告不是合同当事人，对被告没有约束力，故对该证据的关联性不予认可。 对证据2的三性没有异议。 对证据3、4、5的三性均有异议。《催费通知单》应该是收到的。根据上述房屋租赁合同，被告应支付的物业费用（包括能耗费）为每月6380元，原告物业服务18个月共计物业费用计114840元。经诉前调解，截止2019年11月13日被告已按照约定全部付清物业费用，且其中面积有100平方米的出入。 对被告提供的证据，原告质证如下：对证据3没有异议。对证据1、2，原告称诉前调解时，双方讲好只要被告支付现金77000元和会员卡10000元，即案涉物业费用全部履行完毕，但被告只支付了77000元款，会员卡是放在被告处保管的，之前只消费了一、二次，后来经了解卡里的钱已被被告处理完了，被告没有履行交付会员卡10000元的义务，已构成违约，故原告提起诉讼。 对原、被告提供的证据，本院经庭审审核认为，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告与荣正·财富广场开发商荣正公司签订《前期物业服务协议》一份，协议约定荣正公司将其开发的位于浙江杭州桐庐县城南街道迎春南路29号荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理。并约定：1、期限自2017年5月11日起至2019年5月11日时止。2、收费标准：物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元；支付方式：按年或按季度提前二个月支付。3、若甲方（荣正公司）及业主、物业使用人未能按期缴纳各项费用，乙方（原告）有权书面通知其立即缴付。若逾期未能缴付，业主须按房产建筑面积及本合同约定的物业服务收费标准向乙方缴纳每天3‰元的滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场从事物业管理。 2017年10月19日，被告与荣正·财富广场开发商荣正公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定荣正公司将其开发的位于浙江杭州桐庐县城南街道迎春南路29号荣正·财富广场5楼建筑面积为1822.8平方米的房屋（案涉房屋）出租给被告使用，荣正公司于2017年10月20日前向被告交付租赁房屋。房屋租赁期自2017年10月19日起至2027年10月18日止。并约定租赁房屋物业费单价为每月每平方米建筑面积3.5元（每月计6380元），每年支付一次，首期物业费应在签订合同后5日内全额支付本年度物业费计76560元，若未按本合同约定支付物业费的，荣正公司有权向被告收取自欠费之日起按应缴未缴金额的日5‰计算的滞纳金。被告租赁案涉房屋后开办桐庐荷塘月色足浴有限公司（简称荷塘月色足浴）。 原告实际从事案涉房屋物业管理时间为一年零六个月（从2017年11月9日至2019年5月10日）。但自2017年11月9日起，荣正公司一直未支付案涉房屋的物业服务费用。被告也未向原告或荣正公司支付案涉房屋的物业服务费用。2019年6月17日，原告向被告开办的桐庐荷塘月色足浴有限公司发出催费通知单（通过快递邮寄），要求被告于同年6月25日前办理交费手续（物业费121191元、能耗费20766.4元和暂计算至2019年5月10日的滞纳金74087.55元，共计216044.79元）。 另查明：2018年7月，被告为原告（申屠军军）在其开办的荷塘月色足浴办理会员消费卡一张，会员卡卡号为82×××53，客户名申屠军军（原告的法定代表人），并充值消费款10000元（其中2018年7月10日21时36分VIP2房消费金额238元，实付金额228元，余额9772元），该卡经消费后至2019年5月1日止已实际消费金额9890元（其中2018年8月23日21时8509房消费金额209元，实付金额199元，余额6255元；2019年5月1日21时36分8510房消费金额199元，实付金额159元，余额110元）。 2018年10月，被告为原告（申屠军军）在其开办的荷塘月色足浴办理会员消费卡一张，会员卡卡号为82×××39，客户名申屠军军（原告的法定代表人），并充值消费款3000元（其中2018年10月22日15时22分消费金额535元，实付金额515元，余额2485元），该卡经消费后至2018年12月10日止已实际消费金额2703元（其中2018年12月10日22时39分8503房消费金额855元，实付金额855元，余额297元）。 2019年11月8日，经诉前调解，原、被告双方就上述物业管理费及能耗费自愿达成调解决定（简称调解决定），载明“经双方调解决定物管费及能耗费共计77000元，2019年11月13日前交付申屠军军帐号，如违约立即立案”。并由业主被告金涛、原告物业公司代理律师赵军良、司法调解员王某某签字。2019年11月13日，被告通过邵某君在建设银行62×××50帐户转帐汇款给原告在农村信用社201000*****5009帐户77000元。 本院认为：根据本案有效证据和双方的陈述，可以认定双方在达成调解决定前，被告为原告在其开办的荷塘月色足浴办理会员消费卡，其价值用于被告抵付原告物业费的事实，也就是说会员消费卡是作为调解决定的减除项予以结算后从而最终达成“决定物管费及能耗费共计77000元，2019年11月13日前交付申屠军军帐号，如违约立即立案”的调解决定。如果是在达成调解决定同时或之后要求由被告为原告办理价值10000元的会员消费卡的则应当在调解决定中予以载明，且原告也未提供证据证明是在达成调解决定同时或之后应由被告为原告办理价值10000元的会员消费卡的事实，应承担举证不能的不利后果。 会员消费卡客户名为申屠军军（原告法定代表人），申屠军军即原告方应当负责对该卡的管理和使用，即原告方在达成调解决定时知道或者应当知道该卡使用情况及金额的事实。现原告主张会员消费卡其仅消费了一、二次，其他不是其消费的，对此原告方应当承担举证责任，但原告方至今未提供证据证实，应当承担举证不能的不利后果。 对调解决定应当理解为不论之前物管费及能耗费是多少，截止2019年11月8日，经双方调解决定物管费及能耗费共计77000元，只要在2019年11月13日前交付申屠军军帐号，原、被告之间的案涉物业费用即为履行完毕。 综上，对原告主张诉前调解时双方讲好被告支付现金77000元和会员卡10000元，但被告只支付了77000元款，会员卡是放在被告处保管的，之前只消费了一、二次，后来经了解卡里的钱已被被告处理完了，被告没有履行交付会员卡10000元的义务，已构成违约的事实，本院不予采纳。原、被告之间达成的调解决定系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。本案被告已按照调解决定的约定履行完毕，即案涉权利义务因按约履行而终止，现原告以调解决定前已经结算了的其知道或者应当知道的会员消费卡金额问题为由推翻已经履行完毕的调解决定而提起诉讼，于法无据，故对原告诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 驳回原告杭州鼎诺物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费1424元（原告预交3081元），减半收取712元，由原告杭州鼎诺物业管理有限公司负担（已预交）；原告杭州鼎诺物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（余额）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陆如有 二〇二〇年三月三十日 代理书记员  金 玲 ? 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。