江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10719号上诉人(原审被告)：周林元。委托诉讼代理人：周刚，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：严玉明。被上诉人(原审原告)：戴杨琴。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师，同时代理两被上诉人。原审第三人：昆山市玉山镇四季红房产信息咨询服务部。原审第三人：昆山高新区城乡一体化建设有限公司。原审第三人：杜宗宝。原审第三人：周正芳。上诉人周林元因与被上诉人严玉明、戴杨琴、原审第三人昆山市玉山镇四季红房产信息咨询服务部（以下简称四季红服务部）、昆山高新区城乡一体化建设有限公司（以下简称城乡公司）、杜宗宝、周正芳房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周林元上诉请求：撤销一审判决，依法驳回严玉明、戴杨琴的诉讼请求。事实和理由：1.其与严玉明签订的《房地产买卖契约》无效。该契约未经房屋共有人杜宗宝、周正芳的同意，其配偶杜宗宝也未在契约上签字。2.2016年10月案涉房屋交付给上诉人后，因严玉明、戴杨琴夫妇名下有多套住房，不符合当时的限购政策，因此严玉明夫妇未要求上诉人交房，也未向上诉人支付20万元房款，而是准备解除合同。期间双方及中介方多次协商，但最终未果。3.案涉房屋面积为102.63平米，超过了《房地产买卖契约》约定的101.08平米，上诉人为此补缴5192元，一审判决对该部分未予涉及。4.上诉人2018年2月后对案涉房屋进行了装修，花费129195元。上诉人与杜宗宝一直在案涉房屋中居住，一审判决对案涉房屋的装修费用未予涉及。5.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条错误。应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条，认定上诉人未取得其他共有权人的同意处分财产无效，上诉人在本案中没有违约行为，依法不应承担违约责任。严玉明、戴杨琴辩称，1.周林元委托其儿子周正明至中介公司办理房屋出售信息，其将房款按照周林元的指示交付给周正明，周林元认为其家属不知情不符合常理和事实。2.案涉房屋买卖合同签订时间为2016年2月，当时不存在房屋限购政策。即使2016年10月4日的出台了限购政策，其此前就已经签订合同并支付部分房款，可按原政策执行。上诉人称严玉明受购房政策影响不愿购房不符合事实。3.双方合同中约定，以房屋所有权登记的建筑面积为准，故不存在面积差价部分。案涉房屋的装修费用系因上诉人自己的原因造成的扩大损失，责任不在被上诉人处。综上，请求驳回上诉，维持原判。杜宗宝、周正芳述称，同意周林元的上诉意见。四季红服务部、城乡公司二审未发表意见。严玉明、戴杨琴向一审法院起诉请求：1.判令严玉明、戴杨琴与周林元双方签订的房屋买卖合同有效；2.判令周林元办理昆山市义和苑36-1901(原10-1901)房屋不动产权证，并协助严玉明、戴杨琴办理房屋产权过户手续；周林元将昆山市义和苑282号汽车位交付给严玉明、戴杨琴；3.判令本案全部诉讼费用由周林元承担。一审法院认定事实：原坐落于昆山市镇房屋所有权登记在周林元名下。2012年11月3日，周林元作为乙方与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司作为甲方签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方同意将上述村镇房屋交由甲方验收拆除，后安置建筑编号为茗景苑八期A区12号楼1104室、12号楼805室、10号楼1901室（12号楼68室及10号楼6室自行车车库，12号楼2-416室及10号楼10-282室汽车库）房屋。2016年2月，严玉明作为乙方与周林元作为甲方在居间方第三人四季红服务部促成下签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将位于义和苑（原10号）现36-1901室房屋、282号汽车位一个出售给乙方，成交总金额为538000元，过户所有税费由乙方承担；甲乙双方均需向居间方支付佣金5400元；房款交付方式：乙方于于2016年2月4日前支付甲方定金20000元，2016年2月29日前支付首付款268000元，交房时付200000元，尾款50000元在过户时支付，不计利息；合同同时约定了其他事项。2016年2月8日，严玉明现金交付居间方第三人四季红服务部20000元，由周正明签收。2016年2月27日，严玉明通过银行转账支付周正明98000元、170000元，合计268000元，周正明向严玉明出具了收条，确认收到预付款268000元。此后，周林元未按约交房，亦未按约过户，而是于2018年下半年对涉案房屋进行了装修入住。严玉明因与周林元协商未果，遂诉至法院。另查明，坐落于昆山市玉山镇义和苑36号楼1901室房屋于2018年6月14日初始登记于第三人城乡公司名下，周林元尚未办理产权登记。又查明，严玉明、戴杨琴为夫妻关系。第三人杜宗宝与周林元于1976年1月6日登记结婚，第三人周正芳为周林元女儿。周林元认可严玉明确实将288000元交付给了其儿子周正明,但周正明称该款为抵押款,非卖房款。审理中，经询问，严玉明解释称，其通过中介公司购买涉案房屋，当时中介机构审核了周林元出具的拆迁安置协议书，上面系由周林元一人签字，中介也询问了周林元的儿子及媳妇，均表示确认一家人一致同意出售该房屋；合同签订时，周林元明确告知房款交付给儿子周正明，手续均由周正明办理。经询问，周林元称因为当初周正明和严玉明说不是买卖房屋，只是抵押，所以从未向严玉明催讨过房款，直到2017年年底、2018年年初才知道有争议，但对于抵押，周林元并未进行举证；周林元和第三人周正芳均称，周正芳在建房时参与建造，房屋为家庭共同财产，但均未提交相关证据。以上事实有当事人提交的村镇房屋所有权证、《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》、《房地产买卖契约》、中国银行客户回单、收据、结婚证、户口簿及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，周林元与严玉明签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示,内容于法不悖,依法成立有效。周林元抗辩称，上述合同没有中介方盖章，故不成立，但周林元与严玉明之间的买卖关系、周林元、严玉明与第三人之间的居间合同关系并非同一法律关系，居间合同关系的成立与否并不影响买卖合同关系的成立，故周林元该抗辩意见，一审法院不予采纳；周林元抗辩称，只知双方为抵押关系，并非真实买卖关系，但未提供充分反证予以反驳，故周林元该抗辩意见，一审法院不予采纳。周林元抗辩称，涉案房屋为家庭共有，第三人杜宗宝、周正芳亦均申请作为第三人参与诉讼，并明确表示其为房屋共有人，从未授权周林元出售房屋，但周正芳并未就其共同参与建造房屋进行举证；同时，根据村镇房屋所有权证登记情况及签订动迁安置补偿协议的情况来看，涉案房屋登记和动迁安置人均为周林元一人，在严玉明及居间方看来，周林元具有独自处分的权利外观，结合第三人四季红服务部关于周林元及其儿子、媳妇共同表示家里人一致同意出售的陈述，可以判定周林元与其家人内部之间就涉案房屋所有权究竟如何分配，并不影响周林元构成表见代理，严玉明已经尽到充分审查义务，系善意购买而并无过失，故周林元该抗辩意见，一审法院不予采纳。周林元抗辩称，未收到购房款，但又认可确实由其子周正明收取了严玉明支付的288000元，与第三人四季红服务部关于周林元明确表态房款由周正明收取的陈述意见一致，故应视为周林元授权周正明收取了房款288000元，故周林元该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。综上，周林元与严玉明之间合同合法有效，严玉明已经按约履行了合同义务，有权要求周林元继续履行合同。现严玉明、戴杨琴要求周林元办理昆山市义和苑36-1901房屋不动产权证房屋产权登记，此后变更过户至严玉明、戴杨琴名下，根据第三人城乡公司陈述，结合产权初始登记情况，该房屋已具备过户登记条件，故严玉明、戴杨琴该主张，一审法院予以支持，周林元在过户同时应将上述房屋交付严玉明、戴杨琴。严玉明、戴杨琴要求周林元将昆山市义和苑282号汽车位交付给其使用，因《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》已明确了动迁安置的车库坐落，双方当事人亦已将282号汽车库作为买卖标的订立在《房地产买卖契约》内，故严玉明、戴杨琴该主张，一审法院依法予以支持。综上，双方合同真实有效，应予继续履行。合同继续履行过程中，按照双方签订的《房地产买卖契约》，周林元协助严玉明、戴杨琴办理变更登记至严玉明、戴杨琴名下时产生的相关税费，均由严玉明、戴杨琴负担，过户同时，严玉明、戴杨琴应当按约向周林元支付全部剩余房款250000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认严玉明与周林元签订的《房地产买卖契约》有效。二、周林元于判决生效之日起十五日内办理昆山市玉山镇义和苑36号楼1901室房屋产权登记手续，第三人昆山高新区城乡一体化建设有限公司应予配合。三、周林元在履行上述第二项判决义务后，在判决生效之日起六十日内将昆山市玉山镇义和苑36号楼1901室及36号楼282号汽车库交付严玉明、戴杨琴，并将昆山市玉山镇义和苑36号楼1901室房屋产权变更登记至严玉明、戴杨琴名下，过户相关税费由严玉明、戴杨琴承担；过户同时，严玉明、戴杨琴支付周林元购房余款250000元。案件受理费9180元，由周林元负担。二审中周林元提交以下证据：1.结算清单复印件，证明上诉人就案涉房屋实际面积增加向动迁公司补缴5192元。2.《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，证明2016年10月3日苏州市政府印发购房政策，在苏州大市范围内暂停向拥有3套房以上苏州户籍居民家庭出售新建商品房和二手房。3.照片、收款收据一组，证明上诉人对案涉房屋花费129195元进行了装修。4.病理报告，证明上诉人在2018年3月确诊为肺癌。严玉明、戴杨琴质证认为，1.结算清单真实性认可，但根据双方的《房地产买卖协议》，房屋面积以实际产证为准，不存在差价的约定。2.该意见为网络打印，真实性无法确认，但认可2016年苏州市关于房屋购买政策调控的事实。但该政策系调控2016年10月以后的购房行为。案涉购房行为发生在调控以前，不受该政策影响。3.照片真实性无法确认。装修造成的损失系因上诉人自己的行为扩大，应当由上诉人和第三人自行承担。4.病理报告真实性无法确认。一审中上诉人陈述自己确实生病，被上诉人也侧面了解到上诉人以生病为由，将房屋强行装修用于居住，变相要求被上诉人接受退房及补偿差价这一事实。二审中严玉明、戴杨琴提供短信记录，认为2016年下半年严玉明向周林元发送短信要求其接收剩余房款、交付房屋，但周林元迟迟未予回复。周林元质证认为对短信真实性无异议，但接收号码并非周林元的手机号，周林元未收到上述信息。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于周林元称案涉《房地产买卖协议》违反限购政策的上诉意见，经本院核实，《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》自2016年10月4日开始实施，该意见规定10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。本案中双方当事人于2016年2月签订《房地产买卖协议》，且严玉明于2016年2月8日支付了部分房款，故本案不适用《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。严玉明与周林元签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。关于周林元认为该《房地产买卖协议》未经共有人杜宗宝、周正芳的同意而无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且根据第三人四季红服务部关于周林元及其儿子、媳妇共同表示家里人一致同意出售的陈述，以及周林元之子参加案涉房屋买卖的事实，可以推定周林元与其家人就案涉房屋出售事宜是明知的。故周林元的上述意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉《房地产买卖协议》合法有效，严玉明已经按约履行了合同义务，有权要求周林元继续履行合同。根据城乡公司的陈述，案涉房屋已经具备过户条件，故严玉明、戴杨琴请求将房屋过户并交付其使用于法有据，本院予以支持。关于周林元对房屋面积差价的相关意见，双方签订的《房地产买卖协议中》约定“建筑面积101.08平米左右（以房屋所有权登记的建筑面积为准”，双方亦不存在对面积差价的相关约定，故周林元据此要求支付差价缺乏合同依据，本院不予支持。关于周林元对房屋装修费用的相关意见，房屋装修的相关费用系周林元自己造成，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行处理，本案中不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9180元，由上诉人周林元负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年三月二十六日书记员 陈闵悦