贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终62号 上诉人（原审被告、反诉原告）：温庆均，男，1975年6月24日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈志翔，贵州财团律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：都匀市雨花湖房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市特色广场北栋5单元6-7层504号，统一社会信用代码91522701322051732A。 法定代表人：陆应江，该公司董事长。 上诉人温庆均因与被上诉人都匀市雨花湖房地产开发有限公司（以下简称雨花湖公司）租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 温庆均上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判减免温庆均支付向雨花湖公司承租期间租金；3.改判支持温庆均的一审反诉请求。事实和理由：一、一审认定“案涉房屋出现渗水现象”，系认定事实错误。本案房屋所涉及的是漏水现象，而非仅限于楼板渗水，该漏水情况在雨天严重影响温庆均的正常经营活动。温庆均曾多次找到雨花湖公司协商解决房屋漏水情况，但由于雨花湖公司的不配合，温庆均迫于无奈才选择不缴纳房租。二、本案房屋实际控制权，已经于2019年5月7日被雨花湖公司获得，雨花湖公司要求判决支付租金至房屋返还之日没有事实依据。2019年5月7日，案外人都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司员工将温庆均所租赁的房屋强制上锁，因案外人是由雨花湖公司独资成立的子公司，若没有获得雨花湖公司的许可，则案外人不可能将本案房屋强制上锁。并且，温庆均在向雨花湖公司缴纳房租以及其他相关费用时，均为案外人代收。双方在房屋租赁期间亦是通过案外人进行沟通交流，故温庆均有理由相信案外人将本案房屋上锁、停水、断电的行为均是代表雨花湖公司所作出的。三、2018年7月，温庆均在发现漏水情况后，多次与雨花湖公司进行沟通，但是雨花湖公司均未能够妥善解决。雨花湖公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，存在严重违约的情形。由于漏水的位置是天花楼板，涉及房屋主体问题，温庆均亦无法自行进行维修维护。在多次进行协商未果后,温庆均迫于无奈才选择不缴纳房屋租金。并且在2019年5月7日房屋被强制锁门后,导致温庆均出现大量货物财产损失以及营业损失，雨花湖公司应当进行赔偿。四、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，雨花湖公司应当对房屋漏水情况及时进行维修，并且应当适当减免温庆均的租金。并且在租赁过程中,雨花湖公司也存在违约行为，雨花湖公司也应当承担赔偿责任。一审判决温庆均承担全额租金，并且将租金计付至实际交还之日，适用法律错误。综上，请求二审改判支持温庆均的上诉请求。 雨花湖公司二审未作书面答辩。 原审原告雨花湖公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除雨花湖公司与温庆均2018年6月1日所签订的《商铺租赁合同》，并判决温庆均立即搬出房屋将所承租的房屋返还雨花湖公司；2.依法判决温庆均支付所欠雨花湖公司2018年9月1日至2019年5月31日共计9个月的租金115965元，2019年4月份的水电费871元，2018年8月和2019年5月两个月的物业服务费2026元，2019年6月1日以后的租金按照每月14044元计算，计算至温庆均将所租赁的房屋返还雨花湖公司为止；3.依法判决温庆均支付2018年9月1日至2019年5月31日期间逾期支付租金的违约金（按所欠金额的每日千分之一计算，共计20873.7元）。 原审被告温庆均向一审法院提起反诉请求：1.判令雨花湖公司双倍返还温庆均《商铺租赁合同》押金51540元(25770元×2倍)，并赔偿温庆均装修费188010元；2.判令雨花湖公司赔偿温庆均因房屋漏水所造成实际损失7612元；3.判令雨花湖公司赔偿温庆均停电造成实际损失7500元；4.判令雨花湖公司赔偿温庆均2019年5月7日至2019年8月7日停业损失74400元(按都匀市税务局定额24800元×3个月)，赔偿温庆均支付员工2019年5月份工资28800元;5.判令本案诉讼费用由雨花湖公司承担。 一审法院认定事实：1.2018年6月1日，雨花湖公司与温庆均签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定，雨花湖公司将其所有的位于都匀市.74平方米）商铺出租给温庆均经营餐饮使用，租赁期限为4年（即从2018年6月1日起至2022年6月1日止），第一年租金每月12885元，从第二年起租金按每年9%逐年递增，租金按季度在每季度开始时支付，如温庆均逾期支付租金，按每日1%支付违约金，若温庆均逾期超过15日不付租金，雨花湖公司有权解除合同；2.在合同履行过程中，因案涉房屋出现了渗水现象，温庆均以此为由至今仅向雨花湖公司交纳了租房押金25770元及2018年6月1日至8月31日的房屋租金38155元（由都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司代收）；3.2019年4月26日及5月3日，雨花湖公司两次向温庆均发出通知，要求温庆均将2018年9月1日起所拖欠的租金按通知时间交纳，否则雨花湖公司将停水停电并收回商铺，所造成的损失由温庆均自行承担；4.据雨花湖公司当庭陈述，因温庆均未按约定支付水电费、物管费等，都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司于2019年5月7日对温庆均所租赁的商铺停止供应水、电；5.一审庭审中，雨花湖公司提供了房屋维修图片、维修记录本、维修费用清单、工程结算单、收条等证据，证实了案涉房屋的渗水情况，已在2018年10月10日前全部维修完毕，温庆均对此不予认可，认为房屋漏水现象一直持续，故于2019年5月20日与其他商铺的承租人一同向雨花湖公司《要求缓交、减少房租申请》，但雨花湖公司陈述未收到该申请；6.雨花湖公司与温庆均均不认可案涉商铺大门加锁系其为之；7.雨花湖公司并未代温庆均向应收取水电费用、物业管理费的部门或公司代交过该部分费用。 一审法院认为，雨花湖公司与温庆均之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规关于合同效力的禁止性规定，应属有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，案涉合同明确约定了合同解除的条件，即案涉合同第十三条第一款：“乙方（温庆均）逾期交纳租金、水、电、气等……逾期超过15日，甲方（雨花湖公司）有权解除本合同，不再返还乙方（温庆均）租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金”，现温庆均未按合同约定按季度向雨花湖公司交纳租赁费用，且在雨花湖公司两次《通知》催告后，仍未交纳，违反合同义务，故雨花湖公司有权解除合同，要求温庆均将案涉商铺交还雨花湖公司。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百四十四条分别规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《商铺租赁合同》解除后，温庆均理应继续按照该合同向雨花湖公司支付商铺租赁费用，并承担违约责任向雨花湖公司支付违约金。关于商铺租赁费用的认定问题：温庆均未按约定交纳商铺租赁费用，雨花湖公司在对其发出的通知中，已对可能造成的后果（即停水、停电、收回该商铺）进行了告知，而温庆均仍拒不交纳，已至造成案外人都匀市断电的事件发生，导致温庆均无法经营，但该事件并非不可调和，只要温庆均及时与雨花湖公司进行沟通，并交纳所欠费用，并非会导致该诉讼的发生；而时至今日温庆均不管不问，仍将原经营所需的物品存放于该商铺内，且本案诉讼至今温庆均仍未向雨花湖公司作出同意雨花湖公司可对案涉商铺另行招租或其有意搬离的意思表示，造成雨花湖公司无法使用案涉商铺，故租赁费用理应计算至温庆均实际搬离之日止；对温庆均提出商铺大门被雨花湖公司所加锁，造成其无法实际占有、使用该商铺的抗辩，因温庆均未提供证据证实系雨花湖公司所为，故不予采信；对房屋的租赁费用计算为：对于已交纳的租赁费用38655元系截止2018年8月31日的租赁费用，双方不持异议，即温庆均应当从2018年9月1日起至2019年6月1日起按照月租金12885元标准计付，并将交纳的租房押金25770元在该部分予以扣除，即12885元×9个月-25770元＝90195元，从2019年6月2日至实际交还该商铺之日按合同约定租金递增9%标准（即14044元）计付；关于违约金，合同已作约定，但约定过高，雨花湖公司虽主动调整，但未举证证明其实际损失，且对租金部分已实际支持至实际交还商铺之日，故根据公平原则，酌定将该违约金调整为10000元，超出部分不予支持。对温庆均提出的房屋漏水问题，法律亦有规定，即在雨花湖公司未履行维修义务的情况下，其可自行维修，维修费用由雨花湖公司承担，若因维修影响其使用，才可减少租金，现温庆均未提供证据证实维修影响其使用，故要求减少的租金的抗辩，不予采信。关于雨花湖公司诉请的水、电、物管费的诉请，因雨花湖公司并非收取主体，故不予支持。关于温庆均反诉的诉讼请求，对于温庆均的提出的双倍返还《商铺租赁合同》押金51540元（25770元×2倍）、赔偿因房屋漏水所造成实际损失7612元、赔偿2019年5月7日至2019年8月7日停业损失74400元、赔偿支付员工2019年5月份工资28800元的诉讼请求，因无法律及事实依据，且导致案涉商铺无法正常经营使用，合同解除系温庆均违约所导致，故对上述诉请，不予支持;对赔偿停电造成的食物、调料损失7500元的诉请，因温庆均未举证证明对案涉商铺的停电措施系雨花湖公司所采取，而对此雨花湖公司当庭陈述系都匀市雨花湖湿地公园物业服务有限公司所为，故对此不予支持，温庆均可另行主张权利。关于温庆均诉请的赔偿装修费188010元的诉请，因雨花湖公司并未表示同意利用，且合同解除系温庆均违约导致，故对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、解除都匀市雨花湖房地产开发有限公司与温庆均于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》，温庆均于判决生效之日起十日内搬离位于都匀市商铺，并将商铺交还都匀市雨花湖房地产开发有限公司；二、温庆均于判决生效之日起十日内向都匀市雨花湖房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2019年6月1日的商铺租赁费用90195元，并自2019年6月2日起按月租金14044元标准计付租赁费用至商铺实际交还之日止；三、温庆均于判决生效之日起十日内向都匀市雨花湖房地产开发有限公司支付违约金10000元；四、驳回都匀市雨花湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回温庆均的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元，反诉费5896元，因适用简易程序审理减半分别收取1688元、2948元，合计4636元，由都匀市雨花湖房地产开发有限公司负担36元，温庆均负担4600元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：温庆均与雨花湖公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，雨花湖公司已将案涉商铺交付给温庆均管理使用，温庆均亦应当按照合同的约定，向雨花湖公司支付租金，但温庆均仅向雨花湖公司交纳了2018年6月1日至8月31日的租金38155元后，就再未交纳房租，经雨花湖公司两次《通知》催告温庆均交纳租金后，温庆均仍未交纳，根据《商铺租赁合同》第十三条第一款：“乙方（温庆均）逾期交纳租金、水、电、气等……逾期超过15日，甲方（雨花湖公司）有权解除本合同，不再返还乙方（温庆均）租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金”的约定，雨花湖公司起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，温庆均未对此提出异议，一审判决解除该合同，符合合同的约定和法律的规定，本院予以确认。 关于温庆均以案涉商铺在使用期间一直存在漏水现象，严重影响其生产经营为由拒绝向雨花湖公司支付租金的问题。首先，从温庆均提供的证据材料看。温庆均提供的商铺的照片，虽能够证实案涉商铺的屋顶有被水浸过的痕迹，雨花湖公司在一审庭审中对该组照片的真实性也不持异议，但雨花湖公司主张其已对温庆均反映的漏水问题进行了维修，并提供了维修照片、维修费支付的凭证等证据予以佐证。若温庆均认为雨花湖公司仍未完全解决漏水问题，则应当进一步举证证明，但温庆均并未举证证明。此外，温庆均提供的其他证据，也不足以证明其生产经营活动受到了影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，温庆均应对其主张承担举证不能的不利后果。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，即使雨花湖公司未妥善尽到维修义务，温庆均亦可在自行维修后，要求雨花湖公司承担维修费用，而不能以自己也不履行义务来对抗。故，温庆均此项上诉主张的理由不成立，本院不予采纳。 关于一审法院判决温庆均将租金支付至商铺实际返还之日是否恰当的问题。温庆均主张系雨花湖公司对案涉商铺进行了强制上锁，但雨花湖公司未予认可，温庆均也未提供相关证据予以证实，依法应承担举证不能的后果。同时，因温庆均在本案诉讼过程中仍在继续使用该商铺堆放其原经营所需的物品，造成雨花湖公司无法使用案涉商铺，因此，一审法院判决温庆均将租金支付至商铺实际返还之日，并无不当。温庆均主张雨花湖公司已于2019年5月7日获得商铺的实际控制，其不应当支付此后的房租的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 关于一审法院判决驳回温庆均的反诉请求是否恰当的问题。从本案查明的事实看，案涉商铺无法正常经营使用，以及合同被解除，均系温庆均违反合同约定，未按期交纳租金的行为导致。故，温庆均要求雨花湖公司赔偿其停业损失以及支付员工工资，没有事实和法律依据；同时，根据双方当事人在《商铺租赁合同》第十三条违约责任条款中所作约定，温庆均作为违约方诉请雨花湖公司双倍返还租赁保证金并赔偿其装修费，也与该约定的内容不符，温庆均的该项诉求亦没有事实和法律依据；此外，温庆均还主张因房屋漏水给其造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。至于温庆均主张的因停电造成的损失，因一审法院已查明对温庆均采取停电措施的主体并非雨花湖公司，该损失亦不应由雨花湖公司承担。因此，一审判决驳回温庆均提出的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人温庆均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3376元，由上诉人温庆均负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月十七日 法官助理郑晔 书记员陈彦淞