江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终234号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建元，男，1963年6月2日生，汉族，户籍地江苏省苏州，现住江苏省苏州。上诉人（原审被告、反诉原告）：毛月珍，女，1965年12月19日生，汉族，户籍地江苏省苏州，现住江苏省苏州。委托诉讼代理人：张建元，男，1963年6月2日生，汉族，户籍地江苏省苏州，现住江苏省苏州，系毛月珍丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱振华，男，1978年5月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周裔良，江苏政纬律师事务所律师。上诉人张建元、毛月珍因与被上诉人钱振华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建元、毛月珍上诉请求：1.钱振华返还张建元、毛月珍诉争房屋预付金余款3894元、车库12085元、超面积1632元、层次费4749元，合计22360元及利息收益12208元（以22360元为基数，自2006年8月18日计算至2019年8月17日按银行千分之3.5月息利率计取12208元），上述金额合计34568元；车库租金93600元（车库租金600元/月即7200元/年，13年共计93600元）。2.撤销一审判决第三项，改判钱振华支付张建元、毛月珍诉争房屋15个月租金34500元（按2300元/月计算，自2018年6月7日起计算至一审判决生效之日止）。3.认定钱振华逾期支付张建元、毛月珍20000元构成违约并承担违约金10000元。4.一、二审诉讼费用由钱振华负担。事实和理由：1.一审认定事实不清。诉争房屋买卖合同约定，配套车库及超面积部分按街道办基价应由钱振华支付，张建元、毛月珍要求钱振华返还，一审根据钱振华陈述的已将超面积款项交付拆迁部门从而认定钱振华已将超面积款项支付张建元、毛月珍，属于混淆事实。张建元、毛月珍在诉争房屋买卖之前就向街道办预交房款116760元，诉争房屋抽签时由钱振华向街道办交预付款12748元，后钱振华与街道办直接结算，至今钱振华未与张建元、毛月珍结算并将车库及超面积款及张建元、毛月珍预交金额多余部分返还（钱振华一审提交的郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算表详细明细显示，张建元、毛月珍2005年6月前已预交116760元，80平方米430元/平方米计34400元，40平方米1500元/平方米计60000元，合计120平方米计94400元，实际面积122.72平方米超2.72平方米计1632元，层次费三层单价38.7元计4749元，车库24.17平方米计12085元，实际结算金额112866元）。2.一审驳回张建元、毛月珍的反诉请求有误。不动产以登记为准，钱振华在法律上不具有产权资格，并非产权人，不具备对诉争房屋进行占有使用的条件。虽双方有合同约定，但诉争房屋是否登记转移属于不确定状态，只有法院判决认定房屋产权转移后，钱振华才能恢复占有使用，故一审法院应判决钱振华自2018年6月7日起至一审判决生效之日止支付张建元、毛月珍租金34500元（2300元/月计取15个月）。3.钱振华逾期支付余款2万元构成违约，一审依据张建元、毛月珍于一审前未主张而未认定钱振华违约有误。钱振华、张建元于2006年5月17日签订合同约定自签约之日起二年内将余款2万元支付，钱振华实际于2008年7月28日支付余款2万元，属于逾期支付，不因张建元、毛月珍未主张而否认其构成违约。4.关于一、二审诉讼费用，因钱振华履行合同过程中未按约支付余款20000元，未将车库、超面积及张建元、毛月珍预交街道办房款余额部分返还导致本案诉讼，应由钱振华承担一、二审诉讼费用。钱振华辩称，1.关于房屋预付金3894元，张建元、毛月珍要求钱振华返还没有依据，张建元、毛月珍未提供证据证实由钱振华领取，钱振华未领取也不可能领取该款项。2.关于超面积费用、车库费用，钱振华一审中提交录音证明钱振华已将该笔费用交付给张建元本人，而非交到拆迁办，即便按张建元所说交到拆迁办，那么钱振华也是代替张建元按照合同约定支付该费用。张建元、毛月珍要求钱振华返还没有依据。且本案诉讼前，张建元、钱振华多次协商，张建元从未提出超面积费用、车库费用，而是认可钱振华已经支付该笔费用。3.关于房屋及车库租金，张建元、毛月珍要求钱振华支付没有依据。双方并非房屋租赁合同关系，钱振华也是按照房屋买卖合同对诉争房屋进行占有使用且已支付全部购房款，对房屋占有使用完全合法，无需向张建元、毛月珍支付租金。诉争房屋登记至张建元、毛月珍名下后，钱振华多次要求张建元、毛月珍协助过户，但张建元、毛月珍拒不配合，由于张建元、毛月珍违约行为导致诉争房屋未能过户，张建元、毛月珍反过来要求钱振华支付租金，理由不成立。4.关于尾款20000元支付是否构成违约，诉争房屋买卖合同第四条、第六条约定相互矛盾且不明确，双方未就此重新协商，应按交易习惯确定。根据交易习惯，余款支付均为制约出售方配合过户所设置，余款应于过户时支付，现钱振华于2008年7月就已支付，故不存在违约。钱振华向一审法院起诉请求：1.确认钱振华与张建元于2006年5月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.张建元、毛月珍继续履行合同，将位于苏州市吴中经济开发区的房屋（含车库）过户至钱振华名下。张建元、毛月珍向一审法院反诉请求：钱振华支付违约金10万元、房租收益30万元。一审法院认定事实：2003年12月2日，张建元与苏州市吴中区良种场签订《住房安置协议》，记载：因苏州市吴中区城南工业带开发建设需要，必将设计尹山湖地块及吴中区良种场转制实行人资分离，给部分未享受住房安置职工带来了后顾之忧，为了解决该部分职工的居住问题，特签订协议，安置面积为双职工安置80平方米，安置房价格为430元/平方米，超规定安置面积按当地商品房平均基价1500元/平方米计算。2005年6月15日，苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室向安置户张建元发出《通知》，明确双职工可安置80平方米，同时口头承诺每户安置户可购买不超过40平方米的超面积。2006年5月17日，钱振华（买受方，乙方）与张建元（出卖方，甲方）在苏州市吴中区郭巷法律服务所的见证下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将安置房一套120平方米的房屋出卖给乙方，价格为30万元；该房屋如有阁楼和配套车库及超面积部分，按街道办基价，由乙方支付；房屋交付日期为甲方与街道办抽签确定后即时交付。付款方式为签约时付10万元，交钥匙时付18万元，余2万元待二证过户即时付清，车库及阁楼价款及超出面积部分款在交钥匙时一同付清；街道办如将其安置房给甲方发放二证，依据二证性质，能办理过户的，甲方无条件协助乙方办理过户手续至乙方名下，其办理过户所产生的税费均由乙方承担；自签约之日起二年如无二证或虽有二证但不能办理过户手续乙方须将余款支付给甲方。一审审理中，钱振华、张建元确认签订合同时毛月珍并不在场。同时，钱振华还称，其当时就要求毛月珍来签字，但张建元表示是能做主的，故毛月珍在签合同时不在场。张建元称，其出售房屋时并未告知毛月珍。毛月珍则称，其是知道有安置房的，但不知道房屋具体位置，最后直到办产证的时候才知道；期间，因为一直都是张建元在管，张建元也没告诉其，其也不要去问的。后，钱振华向张建元交付购房款28万元并由张建元出具收条一份；收条落款时间为2006年8月20日，但有涂改。一审审理中，张建元称，该收条的落款时间应为2006年5月20日。2006年8月18日，张建元的安置房被确定为12幢301室，其中超面积2.72平方米，金额为1632元；车库面积为24.17平方米，金额为12085元。一审审理中，张建元、毛月珍称，其二人原是良种场职工，并居住有集体房屋；后良种场拆迁，拆迁部门将装修价值补偿给其二人，并将其二人安置至此即即位于苏州吴中经济开发区房屋（含2号车库）。同时，张建元还表示该房屋就是案涉买卖合同中的房屋；合同中之所以没有写房号，是因为当时还未摇号确定房屋的具体坐落；房屋的摇号与抽签都是钱振华去的，抽到后钥匙也是由钱振华直接拿走的；超面积及车库的款项也是钱振华付到拆迁部门的；但根据房屋买卖合同的约定，其出售的是120平方米，即钱振华一直未将超面积的款项支付给其。钱振华则表示其已按约将超面积的款项交付至拆迁部门并向张建元支付的余款2万元，也即其已按约支付了全部款项。后，钱振华向张建元出具金额为2万元的欠条一份，载明于2008年7月28日归还；落款时间为2006年8月21日。一审审理中，钱振华称，该欠条之所以会在其处，是因为其将余款2万元支付给了张建元，张建元才将欠条返还给其。张建元确认钱振华已于2008年7月28日将余款交付给其，但表示欠条实际是在2006年5月17日且出具欠条时落款时间是没有的。2018年6月7日，案涉房屋及车库被登记至张建元、毛月珍夫妇名下。期间，案涉房屋一直由钱振华对外出租，其中最新一期房屋租赁合同约定的月租金为2300元。以上事实，钱振华提供的房屋买卖合同、收条、欠条、安置公寓楼结算表、房屋租赁合同、不动产登记簿查询记录，张建元、毛月珍提供的住房安置协议、抽签通知、通知，以及一审法院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。一审审理中，钱振华为证明其主张还提供了与张建元的谈话录音一份，张建元在录音中以其妻子说她有60平方米为由要求钱振华再给10万元；钱振华则表示只能接受5万元或者按社区里最高市场价500元/平计算。张建元则表示其老婆想要15万元，其自己出5万元给其老婆，钱振华再给10万元。同时，张建元还表示车库算少了；钱振华则表示张建元对车库不好说什么的，钱都是其父亲送到张建元办公室的。钱振华据此证明其已支付了全部房款，但对方以各种理由拒绝履行过户义务。对此，张建元未提异议，毛月珍则表示其是不知道的。一审法院认为，虽案涉《房屋买卖合同》是钱振华与张建元所签，毛月珍并未在合同上签字，但毛月珍确认其是知晓有安置房并表示都是张建元在管，其是不问的，再结合该合同项下的房屋的抽签、摇号都直接是钱振华去办的，房屋确定之后由钱振华向拆迁部门交付了超面积及车库的房款并收取了房屋用于出租使用至今等事实，可认定毛月珍对张建元出售案涉安置房是应当知晓并认可的。据此，在钱振华已按约付清房款且房屋已登记至张建元、毛月珍名下的情况下，钱振华要求确认案涉《房屋买卖合同》合法有效，并由张建元、毛月珍继续履行合同即将案涉房屋过户至其名下，合法有据，应予支持。至于张建元、毛月珍的反诉请求。合同虽约定自签约之日起二年如无二证或虽有二证但不能办理过户手续乙方须将余款支付给甲方，但根据钱振华提供的2006年8月21日的欠条的记载，钱振华已于2008年7月28日将余款2万元交付给张建元，且在本案诉讼之前也未见有张建元主张钱振华存在逾期付款的情形，故一审法院对张建元、毛月珍要求钱振华支付因未按期支付余款的违约金10万元，依据不足，不予支持。另，因钱振华系基于房屋买卖合同并是在支付了绝大部分款项后按约接收的房屋，故其在接收房屋后对房屋进行出租，合法有据，应予以认定。据此，张建元、毛月珍的前述反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、钱振华与张建元于2006年5月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、张建元、毛月珍继续履行合同，即于判决生效之日起十日内协助钱振华将位于苏州吴中经济开发区房屋及2号车库过户至钱振华名下。三、驳回张建元、毛月珍的全部反诉请求。本诉案件受理费15600元、财产保全费5000元，合计20600元，由张建元、毛月珍负担；反诉案件受理费3650元，由张建元、毛月珍负担。二审中，张建元、毛月珍向本院提交了:1.2005年6月23日结算凭证一张（显示张建元预付超面积房屋款40平方米、1500元/平方米、合计60000元），证明包含上述60000元及2006年8月12日抽签通知载明的预缴房款56760元在内，张建元共向拆迁办预付房款116760元。2.《良种场职工安置房款结算退款明细》两张，其中一张《良种场职工安置房款结算退款明细》打印件由苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室加盖印章，制表日期为2006年8月21日，序号53一栏显示内容为“张建元预交房款116760补偿、奖金12748结算房款112866应退金额16642”，该栏中领款人签名处为空白，另序号49-72领款人签名处均为空白；另一张《良种场职工安置房款结算退款明细》为复印件，未加盖苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室印章，制表日期处未显示，序号53一栏显示内容与加盖有苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室印章的《良种场职工安置房款结算退款明细》打印件一致，序号56王阿三、序号67徐三郎、序号70袁杏根一栏领款人签名处有签名。张建元提交上述《良种场职工安置房款结算退款明细》证明上述退款明细涉及的应退金额16642元在钱振华代张建元抽签拿钥匙时被钱振华一并领取且未与张建元进行结算。钱振华对上述证据书面质证认为，1.对于结算凭证真实性由法院核实，但仅能证明张建元、毛月珍向街道办缴纳60000元预缴款，不能直接证明其缴纳了116760元，另钱振华认可张建元、毛月珍缴齐了房屋预缴款的事实。2.《良种场职工安置房款结算退款明细》真实性由法院核实，但上述退款明细中领款人签名处并无钱振华签字，张建元、毛月珍主张退款由钱振华领取没有依据，根据钱振华至街道办了解，退款只能由安置户本人凭身份证领取，一律不得代领，张建元、毛月珍主张由钱振华代领，也不符合常理。二审另查明：2019年4月2日一审庭审笔录载明：“审：合同约定的30万元合同价款是否包含车库和超面积部分？被一：但是（一审笔误，应为“当时”）就120平方米。所以不包括的，30万元就是针对120平方米。原代：车库和超面积部分是不包含在30万元之内的。审：车库部分和超面积部分如何处理？被一：没有处理，也没有补充协议。原代：根据公寓楼结算表，车库和超面积的金额应该是13717元，原告分两次支付给被告了。从2019.1.5原被告谈话录音中可以证明，被告一说：我老婆烦的了，事情越弄越大了，车库么算少了，我么不跟她说什么了。原告说：车库么你不好说什么了，当时那个钱我老爸都送到你办公室的，这个你不好说什么的，大家说好什么时候给你，就什么时候给，包括2万元押金，2年过后到期了，你说没过户也要给你，就给你了，你还有什么的。被告一说：我么也蛮想开的，是的，这个你们是的。原告说：我老爸和你客气，说好给你送过来就送过来，买你的时候是客气的。被告一说：是客气的。原告说：包括超平方，车库钱，2万元押金，你讲好给你，到时间都给你的，你现在说你老婆说什么说什么。被告一说：她么不讲理，她有60个平方，跟她没什么可烦的，这几万元只要身体健康一点，都无所谓了。审：被告一，是这样么？被一：13717元是原告去付的，付到拆迁办的。对于原告说的我无异议，但是我说一点，原告付给我的2万元是付了，但是超期了，应该承担违约责任。审：你前面回答法庭问题说超面积和车库没有处理，是什么意思？被一：没有明确卖给原告。合同没有体现车库卖给原告。合同只体现了卖给原告120平方。审：合同第四条最后一句，车库及阁楼价款及超面积部分款在交钥匙时一同付清是什么意思？原代：在选中房屋的时候即交钥匙的时候，就应该将超面积和车库费用付清。由原告付给被告。被一：超面积和车库应该在拿钥匙的时候再商量，再付多少钱给我。但是我们从来没有再商量过。审：被告一，车库和超面积部分的钱应该是多少？被一：按照现在市场价应该是几十万元了。原代：13717元。超面积2.72平方米，金额为1632元；车库面积24.17平方米，金额为12085元，共计13717元。来源就是结算表。我方已经按照合同约定全部支付给被告了。被告也承认了。”二审调查笔录载明：“审：那么张建元，你说你当时委托钱振华到拆迁部门去结算？张建元：是委托抽签。审：那么结算当时有没有委托钱振华去结算？张建元：没有。审：那么你现在认为说预付款当中的金额是被钱振华给领取的，依据是什么？张建元：拆迁办不肯付给钱振华了，那么我在外面给财务上面打了个电话，我已委托了钱振华抽签的，那么他也拿了交钱的收据。我在外面，我仅是委托钱振华去抽签。”上述事实，有当事人陈述、一审庭审笔录、二审调查笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，2006年5月17日张建元、钱振华签订《房屋买卖合同》一份，约定张建元将一套拆迁安置房卖于钱振华，上述合同系张建元、钱振华真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。一审认定诉争《房屋买卖合同》对张建元配偶毛月珍有法律约束力，本院予以确认。本案二审争议焦点一在于，钱振华是否已按约支付购房款。对此本院认为，诉争《房屋买卖合同》第四条约定，签约时付10万元，交钥匙时付18万元，余2万元整待二证过户即时付清，车库及阁楼价款及超出面积部分款在交钥匙时一同付清。关于上述合同约定的购房款支付情况，钱振华向一审法院提交了28万收条、2万欠条，另依据张建元一审庭审中关于其于2008年7月28日收到2万及13717元系钱振华付至拆迁办的陈述，结合《郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算表》载明超面积2.72平方米计1632元、车库24.17平方米计12085元合计13717元的事实，一审认定钱振华已按约全额支付购房款的事实，并无不当，应予维持。至于张建元、毛月珍认为钱振华至拆迁办代其领取其预交房款余额、补偿奖金的上诉观点，依据不足，且不在张建元、毛月珍一审反诉诉请范围内，本案不予支持。关于钱振华支付房屋尾款2万元是否逾期的问题，本院认为，诉争《房屋买卖合同》第四条约定，余款2万元待二证过户即时付清；第六条约定，街道办如将其安置房给甲方发放二证，依据二证性质，能办理过户的，甲方无条件协助乙方办理过户手续至乙方名下，其办理过户所产生的税费均由乙方承担；自签约之日起二年如无二证或虽有二证但不能办理过户手续乙方须将余款支付给甲方。上述合同对余款2万元支付时间约定表述不一致，双方对上述2万元支付时间亦持有争议，应认定双方对此约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，张建元、钱振华就2万元余款支付期限约定不明确导致双方持有争议，根据上述法律规定，张建元未提供证据证明其要求钱振华履行尾款2万元而钱振华拒绝支付的情形，应当认定钱振华基于张建元要求在2008年7月28日支付尾款2万元在合理期限之内，张建元、毛月珍据此主张钱振华构成违约，合同及法律依据不足，本院不予支持。本案二审争议焦点二在于，张建元、毛月珍能否要求钱振华向其支付租金。对此本院认为，张建元、毛月珍与钱振华就诉争房屋形成买卖合同关系，张建元、毛月珍将诉争拆迁安置房出售于钱振华并据此享有要求钱振华支付购房款的权利，钱振华在已按约支付购房款且诉争房屋已按约在抽签确定后即时交付钱振华的情况下，诉争房屋权属登记不当然阻却钱振华享有要求张建元、毛月珍继续履行合同并协助配合过户的权利，钱振华在已支付全额购房款情况下对诉争房屋享有合法占有、使用、收益的权利，张建元、毛月珍要求钱振华向其支付租金，无合同及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。综上，上诉人张建元、毛月珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3754元，由上诉人张建元、毛月珍负担。上诉人张建元、毛月珍向本院预交二审案件受理费19250元，由本院退还15496元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇二〇年三月十七日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。