广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终297号 上诉人（原审被告）：南宁市好士成商贸有限公司，住所地广西南宁市青秀区七星一巷32号锦绣花园3#号楼一层D22号商铺。统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐云仙，女，1962年7月1日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：刘彦，广西东中律师事务所律师。 原审被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号。统一社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 原审被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地广西梧州市新兴一路68号二楼。统一社会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明，该公司执行董事。 上诉人南宁市好士成商贸有限公司（以下简称好士成公司）因与被上诉人徐云仙、原审被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称悠悠美食城公司）、梧州市日月明投资有限公司（以下简称日月明公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人好士成公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人请求上诉人返还投资款61614元的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决存在错误。一、上诉人与被上诉人双方签订的是《物业投资合同》，双方之间是共同投资合作关系，而非房屋租赁关系，应当共同投资、共担风险、共负盈亏。二、涉案商铺无法继续经营是本案原审被告日月明公司的违约行为导致，上诉人与被上诉人作为合作投资方应当共同要求违约方主张权利。一审判决要求上诉人返还被上诉人投资款实属错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人徐云仙辩称，上诉人与被上诉人双方于2018年7月4日签订的《物业投资合同》（合同编号“F213-026”）名为投资，实为转租赁，并没有共担风险，共负盈亏，所谓的投资款是租金，应当予以返还给被上诉人。如果日月明公司有违约行为，被上诉人认为好士成公司、悠悠美食城公司也应对租金的返还承担连带责任。悠悠美食城公司是有收到被上诉人支付的款项，悠悠美食城公司和好士成公司是连带的关系，故悠悠美食城公司也应承担连带责任。 原审被告悠悠美食城公司述称，同意上诉人的上诉意见。 原审被告日月明公司述称，一审判决是正确的，请求二审法院予以维持。 徐云仙向一审法院起诉请求：1.判令解除徐云仙与好士成公司签订的《物业投资合同》；2.好士成公司、悠悠美食城公司、日月明公司共同返还徐云仙支付的投资款61614元；3.本案诉讼费由好士成公司、悠悠美食城公司、日月明公司承担。 一审法院查明的事实：2018年4月25日，日月明公司和好士成公司、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订了《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》，约定由好士成公司承租日月明公司名下位于工人体育馆的全部物业以及附属场地停车场，但不包括现有临街商铺，租赁期限：暂定18年，自2018年5月1日起至2036年4月30日。双方约定场地使用综合管理费为每月人民币叁拾伍万元整（¥350,000.00)包括租金、物业管理费，经营期间，好士成公司对该物业享有使用权、收益权和转租权。2018年5月1日，日月明公司和好士成公司、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订了《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》，约定：好士成公司在70天免租期届满的下个月开始，逐月返还补偿承租前日月明公司投入的装修费和清退各原租户补偿金以及日后需升级改造或恢复原状的准备金等各种补偿资金，补偿金的交付办法如下:第一个月为人民币伍万元(¥50,000.00),此后按每月递增人民币伍万元(¥50,000.00)的方式给付(即第二个月10万元，笫三个月15万元，依此类推)，达到人民币叁拾万元整（¥300,000.00)后，不再递增。从第4年起，该补偿金包括场地使用综合管理费，每月共计人民币陆拾伍万元整（¥6500,00.00)，按每月递增5%交给甲方，直至合同期满。经营期间，好士成公司若需转租铺位给第三方的，其所签的合同原件必须交一份给日月明公司存档，否则转租合同无效。2018年7月4日，好士成公司（甲方）与徐云仙（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号“F213-026”），合同约定：第一条合作方式：（三）项目的基本情况概述1、所在项目是指位于梧州市工人体育馆美食城；3、乙方在充分了解该项目的基本情况后，自愿决定对该项目进行投资，并获得甲、乙双方按照约定方式分配的物业的经营权；4、甲方保证该物业使用权无抵押、无纠纷，没有其他权利人主张权利；5、甲方对所拥有物业经营所产生的收益归甲方所有，乙方对其所得物业经营所产生的收益归乙方所有。第二条乙方对合作项目的投资金额及支付：1、乙方向本项目物业投资的总金额（人民币）61614元，分期付款：（1）乙方须于本合同签订当日支付第一期投资款，第一期投资款为总投资款的70%，即（人民币）43130元；（2）第二期投资款为总投资额的30%即（人民币）18484元。第三条乙方获取的投资回报：1、在乙方付清本合同约定物业的投资款项的基础上，乙方获得下列物业经营权作为投资汇报，乙方获取经营权的物业为本合同第一条规定的项目中的负壹层F213号物业；2、乙方获取该物业经营权期限至2041年4月30日止。第四条乙方对该物业拥有的权限：1、乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益，甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利；2、乙方可以在本合同约定的权利义务范围内将本物业经营权出租或转让给第三方。第六条支付期限：（一）在收到乙方按约定支付完所有投资款后，甲方应当在2018年12月31日前将符合交付标准的物业交付乙方使用。好士成公司于2018年7月4日向徐云仙出具收据，确认徐云仙支付了涉案物业的首付款项43130元（含定金）。徐云仙又于2019年1月13日向悠悠美食城公司支付了18484元，一审庭审过程中，好士成公司认可徐云仙支付给悠悠美食城公司的18484元属于涉案物业的尾款。2018年11月13日，徐云仙（甲方）与悠悠美食城公司（乙方）签订《物业委托经营管理合同》（合同编号：F213），约定：“第一条委托的标的物甲方将其拥有经营权的梧州市工人体育馆美食城物业委托给乙方统一经营。第二条委托经营管理内容1、甲方同意将该物业委托给乙方经营管理，由乙方以乙方的名义依法出租给第三人或用于自己合法经营；第三条交付时间和委托期限2、甲方委托乙方经营管理的期限为2019年1月1日至2020年12月31日……”。2018年12月28日，日月明公司（甲方）与好士成公司（乙方）、案外人广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁日月明公司所有的坐落于新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。每月租金按新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋登记面积1405平方米计算，每平方米50元。租金支付方式第一年按每季度支付一次租金，2019年1月5日前支付第一季度租金，2019年3月31日前支付第二季度租金，2019年6月30日前支付第三季度租金，2019年9月30日前支付第四季度租金。2020年后的租金支付办法划分为每半年支付一次，2019年12月30日前支付2020年1至6月份租金；2020年6月30日前支付2020年7至12月份的租金；2020年12月30前支付2021年1至6月份租金；2021年6月30日前支付2021年7至12月份的租金，以后每年租金以此类推。2019年3月30日前乙方可以使用新兴一路68号原工人体育馆第一层房屋现招商办公场地，若甲方需要使用此场地的情况下，乙方必须无条件返还此场地给甲方。如乙方逾期欠缴租金，甲方有权以欠费总额按每天0.2%加收违约金，若欠费逾期超过30日以上且经甲方催收仍不能在指定时间内全额付足给甲方的，本协议自动解除，甲方可按现状无偿收回场地，乙方须在十日内无条件撤场并负责处理场地内经营户的善后工作，若发生经济纠纷，则由乙方自行与其协商解决。2019年9月，日月明公司以好士成公司没有按期交纳租金为由对新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门，涉案商铺未能继续经营。一审庭审中，徐云仙认为其与好士成公司签订的《物业投资合同》实为租赁合同，好士成公司表示，该合同约定的是经营权的投资，双方系投资合作关系，风险应由双方共同承担。好士成公司、悠悠美食城公司、日月明公司对徐云仙主张解除涉案的《物业投资合同》无异议。 一审法院认为，本案的争议焦点是徐云仙与好士成公司签订的涉案《物业投资合同》的法律性质是什么？好士成公司根据其与日月明公司签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及补充协议，取得了涉案铺位的承租权后，好士成公司与徐云仙签订涉案的《物业投资合同》，该合同约定徐云仙向好士成公司支付投资款，徐云仙取得涉案商铺的使用、收益权利，且该合同并未约定合同履行期间徐云仙与好士成公司存在共同投资、共担风险、共负盈亏等内容，根据《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故一审法院认定《物业投资合同》名为投资合同，实质为租赁合同。好士成公司辩称徐云仙与好士成公司属于投资合作关系，依据不足，一审法院不予采纳。《物业投资合同》约定的租赁期限至2041年4月30日止，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，《物业投资合同》约定的租赁期限超过二十年的部分无效，合同的其他部分合法有效。因双方当事人对解除徐云仙与好士成公司签订的《物业投资合同》均无异议，一审法院予以确认。关于徐云仙主张的投资款61614元的返还问题。好士成公司未能按照《物业投资合同》的约定交付涉案商铺给徐云仙使用、经营，属违约，《物业投资合同》解除后，好士成公司依法应承担投资款61614元的返还责任。日月明公司与悠悠美食城公司并非《物业投资合同》的合同相对方，徐云仙主张日月明公司与悠悠美食城公司承担投资款的返还责任，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除徐云仙与南宁市好士成商贸有限公司签订的《物业投资合同》；二、南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效之日起十日内返还徐云仙投资款61614元；三、驳回徐云仙的其他诉讼请求。一审案件受理费1340元，减半收取为670元，由南宁市好士成商贸有限公司负担。 上诉人好士成公司与被上诉人徐云仙、原审被告悠悠美食城公司、日月明公司在二审期间均没有提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，《物业投资合同》（甲方好士成公司、乙方徐云仙）第四条约定乙方对该物业拥有的权限为：1.乙方在法律规定的范围内对该物业进行合法使用、管理、收益。2.乙方可以在本合同约定的权利义务范围内将本物业经营权出租或转让给第三方。若乙方出租给第三方的，乙方和第三方必须同时到项目物业服务中心办理物业出租备案手续；如果乙方转让给第三方的，乙方和第三方必须同时与甲方办理相关的变更登记手续，由第三方与甲方签订新的物业投资合同，甲方给予乙方免费更名一次，自第二次起甲方每次收取1000元人民币的转让更名费。3.乙方享有的该物业可以进行继承，但乙方需提供相关的材料给甲方予以证明。合同第八条交接约定：1.该物业达到交付条件后，甲方应当书面通知乙方或者在报纸上刊登公告通知乙方办理交付手续……乙方应自交房期限届满之次日起向甲方（包括甲方成立或者选聘的物业公司）交纳100%物业管理费、分摊水电费、物业专项维修基金。合同第十三条其他事项约定：4.甲方有权对项目及该物业进行局部调整。乙方认可甲方的局部调整和修改。5.在本合同约定的期限内，如发生政府征收、拆建等行政行为导致本合同无法继续履行的，双方可按以下比例分配：乙方的拆建补偿费=甲方所得房屋拆迁补偿费总额/拆建补偿总面积×乙方投资物业建筑面积/总投资年限×乙方未使用年限。7.其他约定：如甲方对该物业进行重建，乙方必须无条件配合。重建期间甲方给与乙方剩余投资额（剩余投资额=投资总额÷22年÷12月×未使用月份总数）的10%作为年回报。重建完成后，甲方按同面积重新给乙方继续使用（可使用时间=22年－已使用时间－重建时间，按月计算）。乙方根据按合同编号按顺序选择铺面。 二审诉讼过程中，上诉人好士成公司向本院提交一份《情况说明》，内容为：“2019年1月中旬上诉人好士成公司将涉案铺面交付被上诉人徐云仙，当年的2月下旬因上诉人与日月明公司的纠纷宣布解除租赁合同之后，就告知包括被上诉人徐云仙在内的全体投资人自行安排商铺的对外出租及经营，上诉人退出管理。”被上诉人徐云仙认为:上诉人好士成公司于2019年2月交付商铺，商铺经营至2019年4月就不能经营了，期间收过悠悠美食城公司给付的一个月收益720元。 本院认为，综合上诉人好士成公司与被上诉人徐云仙、原审被告悠悠美食城公司及日月明公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人好士成公司是否需要向被上诉人徐云仙返还款项61614元。 上诉人好士成公司从原审被告日月明公司处整体承租梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）后，于2018年7月4日与被上诉人徐云仙签订《物业投资合同》，约定被上诉人徐云仙支付61614元投资金额后取得负壹层F213号物业的经营权。从《物业投资合同》对双方权利义务的约定，特别是从第四条、第八条、第十三条约定的内容来看，上诉人好士成公司与被上诉人徐云仙双方之间并非简单的收取租金及取得租赁物的使用权关系，合同对物业经营权取得方式的约定，也与一般租赁合同不同，因此，一审法院对将本案定性为租赁合同纠纷并不准确，不能完全体现《物业投资合同》对双方权利义务的约定。但是，《物业投资合同》中也不存在共同投资、共担风险、共负盈亏等内容的约定条款，上诉人好士成公司上诉主张与被上诉人徐云仙为共同合作关系，缺乏理据，本院不予支持，故本案的案由应确定为合同纠纷。《物业投资合同》签订后，被上诉人徐云仙按约支付了61614元，上诉人好士成公司也将商铺交付给被上诉人徐云仙，被上诉人徐云仙并将商铺委托给原审被告悠悠美食城公司统一经营管理。后上诉人好士成公司与原审被告日月明公司发生租赁纠纷，原审被告日月明公司以上诉人好士成公司长期拖欠租金为由收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致上诉人好士成公司与被上诉人徐云仙签订的《物业投资合同》无法履行，被上诉人徐云仙请求解除《物业投资合同》，上诉人好士成公司对解除合同并无异议，故对一审法院判决解除涉案《物业投资合同》，本院予以维持。 关于上诉人好士成公司是否需要向被上诉人徐云仙返还款项的问题。根据本案查明的事实，上诉人好士成公司未能处理好与原审被告日月明公司之间的租赁关系，是导致涉案《物业投资合同》无法继续履行的主要原因，现被上诉人徐云仙请求解除合同并请求上诉人好士成公司返还款项，合理合法，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《物业投资合同》于2018年7月4日签订，被上诉人徐云仙主张认为涉案商铺自2019年2月交付，但双方并未办理交接手续，被上诉人徐云仙对其主张的交付时间也未能提供证据证明，但上诉人好士成公司自认于2019年1月中旬交付商铺，同时徐云仙与悠悠美食城公司签订的《物业委托经营管理合同》约定徐云仙委托悠悠美食城公司经营管理的期限自2019年1月1日起，故本院认定涉案商铺的交付使用时间为2019年1月中旬。 上诉人好士成公司主张在2019年2月下旬因与日月明公司的纠纷宣布解除租赁合同之后，就告知包括被上诉人徐云仙在内的全体投资人自行安排商铺的对外出租及经营，上诉人退出管理，但上诉人好士成公司对其主张未能提供证据证明，而被上诉人徐云仙确认对涉案商铺经营至2019年4月才不能经营，综合本案证据及各方当事人的陈述，本院认定被上诉人徐云仙对涉案商铺的实际经营使用期限为3个月，按照《物业投资合同》中约定的款项使用期间及被上诉人徐云仙实际取得的经营期限，上诉人好士成公司应向被上诉人徐云仙返还的款项为60937元[61614元-61614元÷273个月（2018年7月4日至2041年4月30日）×3个月]，一审法院对被上诉人徐云仙的实际经营期限未予以考虑不妥，本院依法予以纠正。上诉人好士成公司关于其与被上诉人徐云仙为共同合作关系，被上诉人徐云仙应自行承担投资风险，其不应返还款项的上诉主张，与本案查明的事实不符，亦缺乏理据，本院不予采纳。原审被告日月明公司与悠悠美食城公司并非《物业投资合同》的合同相对方，被上诉人徐云仙主张日月明公司与悠悠美食城公司共同返还款项，缺乏依据，一审法院对被上诉人徐云仙的该项诉讼请求依法予以驳回后，被上诉人徐云仙对此也未提起上诉，故对一审法院的该项判决，本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1589号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1589号民事判决第二项为：上诉人南宁市好士成商贸有限公司应向被上诉人徐云仙返还款项60937元。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人向一审法院申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 一审案件受理费1340元，减半收取为670元，由上诉人南宁市好士成商贸有限公司负担663元，由被上诉人徐云仙负担7元。二审案件受理费1340元（上诉人南宁市好士成商贸有限公司已预交），由上诉人南宁市好士成商贸有限公司负担1326元，由被上诉人徐云仙负担14元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年三月三十日 法官助理 郭 琪 书 记 员 钟海婷 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。