湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3050号上诉人（原审原告）：齐成礼，男，1959年10月19日出生，汉族，居民，家住祁阳县。上诉人（原审原告）：尹花香（齐成礼之妻），女，1962年12月24日出生，汉族，居民，家住祁阳县。上诉人（原审原告）：齐宽（齐成礼之子），男，1987年12月6日出生，汉族，居民，家住祁阳县。上诉人（原审原告）：齐芝（齐成礼之女），女，1987年5月29日出生，汉族，居民，家住祁阳县。以上四人共同委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐陶新，男，1965年9月26日出生，汉族，居民，现住祁阳县。委托诉讼代理人：易达，男，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝因与上诉人唐陶新合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝上诉请求：请求二审法院依法撤销原审第一、二项判决内容，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审对本案的法律关系定性错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《旧房改建合同》实为合作开发房地产合同关系明显错误。本案的法律关系应当认定为土地使用权转让合同纠纷。二、一审判决认定涉案合同无效不符合法律规定。具体理由如下：1.《旧房改建合同》并不违反效力性强制性规定；2.即使《旧房改建合同》无效，双方事后在国土局执法人员的协助下达成的合意也应具有法律效力，应作为处理本案的依据。而且国土管理部门也是按照双方约定的内容为被上诉人办理国土使用证的，该约定合法有效。三、一审判决驳回上诉人要求办理不动产登记证的请求有悖于事实和法律规定。综上所述，一审判决认定法律关系错误，适用法律不当，判决不公，请求撤销一审部分不当判决内容，并依法改判。上诉人唐陶新辩称：对上诉人认为的一审法院认定的法律关系错误我有不同的意见，我认为既不是房地产开发合同也不是土地转让合同，应该是建设工程施工合同。对集体土地进行开发，被上诉人到国土局对集体土地进行购买土地是个人行为，不存在合作开发的问题。2.上诉人认为合同是有效的，缺乏事实和法律依据。在本案中他们不属于旧房改建合同，旧房改建合同违反国家法律法规，视为无效合同。被上诉人没有与上诉人齐芝签订后续合同，不存在附加合同的成立。3.一审法院驳回上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝不予办理不动产登记是合法的，无效的合同双方不存在履行的问题，所以我认为一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人唐陶新上诉请求：依法撤销祁阳县人民法院作出的（2019）湘1121民初731号民事判决书。改判上诉人唐陶新不为被上诉人齐芝办理三楼套房不动产过户登记；本案的一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案部分事实不清，证据不足，适用法律不当。判决上诉人唐陶新为被上诉人齐芝办理三楼套房不动产过户登记，此判决错误。第一、2014年12月16日上诉人唐陶新与被上诉人齐成礼、尹花香、齐宽重新签订的《旧房改建合同》是无效合同。第二、一审法院认定被上诉人齐成礼、尹花香、齐宽使用的土地为420.2平方米（住宅地120平方、杂房150平方，其他宅基地290.2平方），此事实认定错误。第三、一审法院认定2015年4月7日被上诉人齐成礼、尹花香、齐宽与上诉人唐陶新签订了补充协议。事实上，上诉人唐陶新与被上诉人齐成礼、尹花香、齐宽根本没有签订补充协议。不存在上诉人将自己所有的第三层的一套房补给被上诉人齐芝。第四、被上诉人齐芝不是本案适格的主体。第五、一审法院将上诉人唐陶新所有的房屋为被上诉人齐芝办理三楼套房不动产过户登记，缺乏事实依据和法律依据，此判决错误。综上所述，一审法院认定本案的部分事实不清，缺乏证据，适用法律不当。上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝辩称：1.上诉人唐陶新认为签订的合同无效是不合法的，房地产开发合同其实是土地转让合同，刚被上诉人答辩中所说的法律强制性。都是用的管理性法律，我认为是不成立的。2.本案实际还存在双方约定的问题，在一审发回重审中提供了证据证实，在国土局执法大队的笔录中，对于房屋的处理都做了明确表示，尹花香200平方的房屋办理不动产登记手续，这个约定在国土局执法大队双方具体的协议是有效的。就算之前签订旧房改建合同无效，那么后面的这个协议也是成立的。应视为新的要约和承诺。3.对于一审法院认为的面积问题，这只是一审法院的笔误问题，没有必要扩大理解。4.虽然齐芝没有在旧房改建合同上签名，但是根据相关法律依据，齐芝获得302房的所有权是正确的。5.一审法院中提到的，通过一审被上诉人通过这个获利200万元，如果按照现在的价格来算那么被上诉人就可以获利300万元。如果按照被上诉人所说的合同无效的话，你已经获利300万元，那么说合同无效是不成立的。根据合同的无效获利数，我认为上诉人的上诉理由不应得到支持。齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告为原告齐芝办理房屋不动产权过户手续。2.判令被告为原告齐成礼、尹花香、齐宽办理房屋不动产登记。3.判令被告支付原告齐成礼、尹花香、齐宽的建房补偿款6.8万元。4.由被告承担本案的诉讼费用。发回重审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告为原告齐芝办理三楼套房及一楼车库不动产权过户登记，并明确要求被告为原告齐成礼、尹花香、齐宽新建两壕房屋所涉土地办理集体土地登记。一审法院认定事实：2014年下半年，被告唐陶新与原告齐成礼、尹花香、齐宽在签订《旧房改建合同》时协商，由原告提供集体土地，被告唐陶新出资将集体土地变更为国有土地并负责出资建房，原告占两壕7层房屋，剩下的归被告出售。被告唐陶新即找案外人陈世民帮忙，陈世民便找祁阳县国土资源局原工作人员刘云峰帮忙，刘利用存在自己家中一些已废弃的档案文书资料，伪造了祁国用（94）第XXXXXX号国有土地使用权证书（权利人为原告齐成礼、尹花香、齐宽，面积为460.2平方米）并交档案员将档案信息录入地籍档案数据内和归档入库。原被告在取得该国有土地权证后，于2014年12月16日，重新订立了一份《旧房改建合同》。该合同约定：原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新共同出资合作建房，原告齐成礼、尹花香、齐宽以自己使用的460.2平方米土地（住宅120平方、杂房150平方，其他宅基地290.2平方）作为建房出资，其余的建房资金由被告唐陶新承担。建成后的房屋设计为六壕七层，座向左边的两壕七层房屋归齐成礼、尹花香、齐宽所有，座向右边的四壕七层房屋归被告唐陶新所有，唐陶新从自己所有的房屋第五层中补给原告齐成礼、尹花香、齐宽一套住房和地下摩托车房。原告两壕的房产证和国土使用证由被告负责办理，费用由被告承担。签订合同时，被告支付定金1万元，房屋建成后，被告唐陶新再补9万元给原告。2015年4月7日，原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新签订补充协议，由被告唐陶新给予原告齐成礼、尹花香、齐宽看守拆房材料的工资1万元，并将补给原告齐成礼、尹花香、齐宽第五层的一套住房换成第三层后面的一套住房，原告补房差价1.5万元。被告唐陶新知道原告尹花香、齐成礼、齐宽将该房屋转让给原告齐芝，仍表示同意。2015年11月25日，被告唐陶新收取原告齐芝的房屋差价款4万元（其中5楼房屋换成3楼，补差价款1.5万元，摩托车库换后面中间车库补差价款6.3万元，共计补差价7.8万元），下欠被告房屋差价款3.8万元。被告依约支付给原告定金及其房屋补偿款4.2万元，下欠6.8万元（含工资1万元）。另查明，祁阳县人民检察院以原告尹花香、被告唐陶新实施了伪造国家机关公文、证件、印章犯罪行为，但情节轻微，对原告尹花香、被告唐陶新作出不起诉决定书。2017年6月18日，祁阳县国土资源局对被告唐陶新非法占用435.11平方集体土地进行商品房开发（面积为269.74平方米）和自住房建设（面积为165.37平方米）的行为作出了行政处罚。2017年7月28日，被告对其开发的269.74平方米土地缴纳了土地出让金107.72万元、罚款4,046元，支付了回购款24.74万元，另32万元回购款以陈世民向祁阳县人民检察院退缴32万元违法所得抵扣，共计币164.8646万元。2018年4月12日祁阳县国土资源局将269.74平方米的土地登记到唐陶新名下，唐陶新因此取得的房屋除湘（2018）祁阳县不动产权第YYYYYYY房屋即本案讼争的302号房屋外，其余房屋均已出售。原被告对讼争的302号房屋虽有争议，但原告齐芝仍对该房屋进行了装修。原告尹花香等人新建的两壕房屋及面积为165.37平方米集体土地，原、被告因办证费用的承担各执一词，该房产一直未办理产权登记。一审法院认为，本案原、被告争执的焦点有：1、本案的案由如何确定？2、齐芝是否具有本案原告的主体资格。3、原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效。4、原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》约定的义务。一、关于本案的案由如何确定的问题。民事案件案由，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。本案原、被告之间签订的合同，是双方对拆除旧房建新房有关事宜的约定。原告诉称本案系委托代建合同。委托代建合同是一种特殊的委托合同，合同法中关于委托合同相关规定应当适用，代建人的行为后果应当由委托人承担。本案原被告双方签订的合同不具有上述特征。被告辩称，原告在本案中只收取固定收益，没有承担任何风险和利润分成，本案符合建设用地使用权转让合同纠纷法律特征。经查，根据原被告订立《旧房改建合同》的目和及约定内容，双方对原告的旧房改建新房，一部分住宅归原告所有，剩余楼房归被告开发和销售，收益归被告。原被告之间符合以土地、资金作为共同投资，共享利润、共担风险的行为特征。故本案构成合作开发房地产合同关系。二、关于齐芝是否具有本案原告的主体资格的问题。签订《旧房改建合同》的双方当事人为原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新，根据合同相对性原则，齐芝不是本案适格主体。在合同履行过程中，被告唐陶新明知齐成礼、尹花香、齐宽将履行讼争的302号房屋及车库的权利义务转移给原告齐芝，仍收取齐芝的相关款项，原告齐芝履行了向被告唐陶新支付诉争房屋购房款的义务，与被告唐陶新形成了事实上的权利义务关系，因此，齐芝取得了与其他三原告同等的诉讼地位，其主体资格适格。三、关于原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除经批准使用集体所有土地的三种法定用途外，当事人进行开发建设均应申请使用国有土地。本案被告对原告旧房改造虽经过规划审批，取得了国有土地使用权证，但经相关部门认定该权属证书系伪造，属于非法取得。被告开发和销售楼房时所涉及土地性质仍为农民集体所有，但在原告起诉前被告缴纳了土地出让金、支付了房屋回购款和罚款，取得了其开发和销售楼房的国有土地使用权证，至此被告开发销售的楼房所涉土地性质已由集体土地改变为国有土地。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”同时，该解释第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产发企业的，应当认定合同有效。”因此该合同因原被告均不具备房地产开发经营资质而无效。四、关于原告是否有权要求被告唐陶新继续履行《旧房改建合同》义务的问题。原告齐成礼、尹花香、齐宽与被告唐陶新订立的《旧房改建合同》因违反法律规定而无效，无效合同自始没有法律约束力。原告齐成礼、尹花香、齐宽新建住宅所涉及土地性质仍为集体土地，三原告作为本组村民可向相关部门申请办理不动产相关手续，办证费用应当由原告自行负担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于本案被告所开发的楼房已出售，原告的集体土地使用权已无法返还，而原被告在本案中均有过错，应当各自承担相应的责任。虽然原告方旧宅基地登记的使用面积为120平方，但村委会认可原告方使用和占有的杂房和空地面积达300多平方，被告唐陶新通过缴纳土地出让金的方式取得了其开发和销售楼房的国有土地使用权证，该证最初来源于原告方。根据被告唐陶新与其他购房户签订的房屋买卖合同所得价款，扣减其建房成本、办手续开支、水电开户、缴纳土地出让金、回购款等开支，应当尚有收益；原告虽然以旧房换取七层新房，房屋面积增加，但其土地面积却减少。同时，原告齐芝通过从原告齐成礼等人处转让所得五楼一间套房、车库和补偿房屋差价款，支付了诉争房屋相应的对价款，从而取得与其他购房户同等地位，现被告将其他房屋出售并过户，则诉争的302号套间房和车库归原告齐芝所有，也符合交易规则。根据当事人意思自治和利益平衡原则，被告应当将登记在其名下的302号房屋为原告齐芝办理过户登记。原告没有提供证据证明其换取的车库已登记为被告唐陶新，结合被告唐陶新与其他购房户签订的房屋买卖合同车库不办证的约定，原告齐芝要求车库办理过户登记的理由不能成立，法院不予支持。原告主张被告支付房屋补偿款6.8万元。经查，齐芝应支付的房屋差价款3.8万元，抵扣后被告尚应支付原告补偿款3万元。鉴于被告以房屋、车库对原告进行了折价补偿，即被告已承担了相应的责任，原告自行承担办证费用，也承担了相应的责任，双方都不再支付对方任何款项。故对原告要求被告给予房屋补偿款的诉请，法院不予以支持。综上所述，原告齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝要求被告唐陶新为其办理改建后的房屋不动产权证，支付房屋补偿款，办理车库过户登记的诉请，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。原告齐芝要求被告唐陶新为其办理房屋不动产过户登记的诉请，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十五条第二款的规定，判决：一、驳回原告齐成礼、尹花香、齐宽要求被告唐陶新为其新建住宅所涉土地办理集体土地使用权证和支付房屋补偿款的诉讼请求；二、驳回原告齐芝要求被告唐陶新为其一楼车库办理不动产过户登记的诉讼请求；三、被告唐陶新在本判决发生法律效力后十日内为原告齐芝办理三楼套房办理不动产权过户登记（不动产证号为：湘（2018）祁阳县不动产权第YYYYYYY号）。案件受理费1500元，由原、被告各负担750元。二审中，上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝向本院提交了新的证据：证据一，询问笔录。拟证明唐陶新改建的房屋出资155万元，证据来源公安机关的刑事案件的案卷。2.不动产登记信息，拟证明归齐芝所有的车库登记在唐陶新名下。上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝提交的证据经上诉人唐陶新质证认为：这份证据不是新的证据，而且超过了举证期限，不能证实这两份证据的真实性和合法性。唐陶新出资了155万元这个不正确，花了200万元是主体建筑工程，办理第一套房子的时候就花了90万元，所有的签字都是尹花香签字的，房屋手续也都是尹花香办理的，在证据的第六页中的内容，说明当时尹花香的违法行为。被上诉人是不清楚当时的事实的，是被迫一起成了不合法的。土地出让证花了105万元，税费几万块，各项费用将近300万元，说唐陶新出资155万元没包括办证费用和土地出让费用，所以是不正确的。2.在祁阳县不动产登记中心所查到的302房的所有权是唐陶新的，一审法院把它判给齐芝是不正确的。房子唐陶新并没有卖给齐芝，所以一审法院认定的是不正确的。上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝提交的证据经本院质证认为，证据一和证据二不能达到其欲证据的目的，本院不予采纳。上诉人唐陶新向本院提交了新的证据：证据一：前期办证：90万元，检察院没收58万元。证据二：办规划和报建手续费30.7771万元。证据三：后查处补办出让金和回购款及税费176,216万元（其中检察院退回32万元）。证据四：前期所有办证费用共计90＋30.7771＋176.216－32＝264.9931万元。证据五：总共面积：23.6×18.2＝429.52㎡。其中齐成礼8.8×18.2＝160.16㎡、唐陶新14.8×18.2＝269.36㎡。注：齐成礼2壕多一点，唐陶新3壕半。证据六：3楼房屋办证面积：131.36㎡、车库20㎡，但房屋天井、飘板和天梯都没有算面积，唐陶新卖出去收费按149㎡计算。上诉人唐陶新提交的证据经上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝质证认为：对证据真实性没有异议，对证据一没有异议，对证据二30万元有异议，在公安机关唐陶新笔录中说的是20万元，不是30万元。因为有其他的办证费用可能也包含在理由，是否全部是本案的房产办证费用我方不清楚。对证据三出让金我方没有异议，对证据四办证的总费用我方不认可。对证据五房屋占地面积没有异议，以房产部门的测绘数据为准。证据六对于双方争议的3楼的办证面积没有异议。上诉人提交的证据经本院质证认为，上诉人提交的证据符合证据的三性，且能够达到证明目的，本院予以支持。二审另查明，上诉人唐陶新前期办证花费90万元，其中检察院没收58万元，办规划和报建手续费花费30.7771万元，后查处补办出让金和回购款及税费176,216元（其中检察院退回32万元）。因此前期所有办证费用共计90＋30.7771＋176.216－32＝264.9931万元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，2014年12月16日双方当事人签订《旧房改建合同》，约定双方当事人共同出资，联合建房。之后双方当事人凭借祁国用（94）第XXXXXX号国有土地使用权证书进行了商业建房。但是该证书经祁阳县人民检察院查出系伪造，涉案土地依旧系集体土地。因此该合同因为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”该《旧房改建合同》无效，应当按照双方当事人真实意思的表示来确定双方当事人之间的权利义务关系。房屋建成后，唐上诉人齐成礼一方2壕，唐陶新占3壕半，双方均无异议。唐陶新所占的3壕地的国有土地使用权证系其另行依行政程序取得，上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝2壕房屋所占土地的国有土地使用权证亦只能依据合法的行政程序取得，故对其要求唐陶新为其新建住宅办理不动产登记的诉求，本院不予支持。上诉人唐陶新缴纳土地出让金、支付了房屋回购款和罚款，取得国有土地使用权证，其开发销售的楼房所涉土地性质变为国有土地，该土地上的房屋转变成国有出让土地上的房屋，且依法进行了不动产物权登记，上诉人唐陶新已经合法取得该3楼房屋，但是其在收款收据上表示“齐芝5楼换3楼补1.5万元，摩托车房换后面车房（中间）补6.3万元，共计7.8万元，已收4万元”。虽然上诉人唐陶新已经为3楼办理不动产登记，产权人为唐陶新，但是按照双方的真实意思表示，其应当依约将3楼房屋和车库交付给齐芝，将3楼房屋（不动产证号为：湘（2018）祁阳县不动产权第YYYYYYY号）过户给齐芝。至于该房屋由谁办证双方并无约定，现唐陶新已经办理，上诉人齐芝应当将3楼房屋办证费用补给上诉人唐陶新25.88万元（上诉人唐陶新办证共计花费264.9931万元，总共12套房，因此单套房花费22.08万元，先前齐芝已经按约定向唐陶新支付4万元房屋差价款，还应支付的房屋差价款为3.8万元，共计25.88万元）。合同无效，上诉人唐陶新先前支付的4.2万元补偿款上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝应予退还。对办证另外单独需要支付的各项税费，因总额无法固定，届时按法律规定进行承担。本案不予处理。综上，上诉人齐成礼、尹花香、齐宽、齐芝的上诉请求本院部分予以支持，上诉人唐陶新的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但是处理不当，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初731号民事判决书第二项；二、维持湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初731号民事判决书第一、三项；三、上诉人唐陶新在本判决发生法律效力后十日内为上诉人齐芝一楼车库办理不动产过户登记，其另行所需的各项税费按法律规定承担。四、限上诉人齐芝在本判决生效之日起十日内支付给上诉人唐陶新款项25.88万元。五、限上诉人尹花香在本判决生效之日起十日内返还上诉人唐陶新4.2万元补偿款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1500元，由双方上诉人各负担750元。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年三月二日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。