北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3966号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市刘氏线业有限公司，住所地北京市通州区漷县开发区西区10号。法定代表人：刘佳华，总经理。委托诉讼代理人：彭镇坤，北京上口律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京嘉正伟业印刷包装有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府东侧。法定代表人：李海，总经理。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。上诉人北京市刘氏线业有限公司（以下简称刘氏线业公司）因与被上诉人北京嘉正伟业印刷包装有限公司（以下简称嘉正伟业公司）项目转让合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘氏线业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判嘉正伟业公司立即支付刘氏线业公司合同转让款人民币1500万元；3.改判嘉正伟业公司立即赔偿刘氏线业公司利息损失（以人民币1500万元为基数，自2017年3月20日起，按照中国人民银行一至五年期贷款利率计算，暂计至2019年2月25日为人民币1401250元）；4.改判嘉正伟业公司立即赔偿刘氏线业公司税款损失人民币1610073.57元；5.本案一审、二审全部诉讼费用由嘉正伟业公司负担。事实与理由：一、涉案《转让合同》项下共计19.5亩土地，其中17.5亩土地系城镇村工矿用地，可用于非农建设，在本案中不存在改变土地用途之情形。另2亩土地系刘氏线业公司从三黄庄村租赁的土地，《转让合同》及租赁合同中均没有关于该2亩土地用途的约定。本案所涉全部合同均没有改变土地用途之约定，一审判决错误适用了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条以及第四十三条之规定。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条是管理性强制性规定，不是认定合同效力的依据。即使案涉土地上的建筑物存在违反城乡规划法的情形，该情形也仅属于物权行为，不影响债权行为的《转让合同》的效力。一审判决适用《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定认定《转让合同》无效，是错误的。三、本案不存在房屋租赁法律关系，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定来认定《转让合同》的效力，是错误的。四、一审法院不应将17.5亩城镇村工矿用地与2亩耕地混为一谈。转让合同对所涉17.5亩城镇村工矿用地的安排是合法有效的，不存在适用《中华人民共和国合同法》五十二条之情形，《转让合同》对该部分土地的安排不应受2亩耕地安排的影响。故即使一审法院法律适用正确，《转让合同》也仅仅是部分无效而非整体无效，一审法院认定错误。五、《转让合同》项下转让标的物实质是出让协议及租赁协议项下的全部权利和义务，《转让合同》实质是两合同项下权利义务的概括转让而非简单的土地、建筑物转让。《转让合同》将合法有效的两合同概括转让不违反任何效力性强制性规定，一审法院将《转让合同》简单认定为土地、建筑物转让，进而以一方当事人实际利用案涉土地的情况来认定《转让合同》无效，显然是错误的。嘉正伟业公司辩称：同意一审判决，不同意刘氏线业公司的上诉请求。刘氏线业公司向一审法院起诉请求：1、判令嘉正伟业公司支付刘氏线业公司合同转让款1500万元；2、判令嘉正伟业公司赔偿刘氏线业公司利息损失（以1500万元为基数，自2017年3月20日起，按照中国人民银行一至五年期贷款利率计算，暂计算至2019年2月25日）；3、判令嘉正伟业公司赔偿刘氏线业公司税款损失1610073.57元；4、诉讼费由嘉正伟业公司承担。嘉正伟业公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2016年3月16日签订的《转让合同》；2、判令刘氏线业公司返还嘉正伟业公司转让款1180万元，并按银行同期贷款利率支付利息；3、判令刘氏线业公司赔偿嘉正伟业公司8000平方米简易棚拆除及重建的费用593万元；4、诉讼费由刘氏线业公司承担。一审法院经审理查明：2016年3月16日，刘氏线业公司（甲方）与嘉正伟业公司（乙方）签订《转让合同》，鉴于以下内容：1、甲方于2003年9月30日，与北京市通州区漷县镇人民政府签订一份《土地使用权出让协议书》，协议有效期50年，自2003年9月30日起至2053年9月29日止，土地面积17.5亩（其中占地16.5亩北侧、代征地1亩在南侧），甲方于2007年3月1日，与北京市通州区漷县镇三黄庄村委会签订了一份《土地租赁协议》，协议有效期50年，自2007年3月1日起至2057年2月28日止，租赁土地面积4亩；在租赁的4亩土地南侧的2亩土地与上述出让的16.5亩土地东西相接形成院落占地18.5亩，院落南侧代征地1亩，共计19.5亩（见附件本合同占地平面示意图）；上述院落建有约10000平方米建筑物（其中房屋2000平方米、简易棚8000平方米）及相应设施等（上述17.5亩土地出让使用权益、2亩土地租赁使用权益、建筑物及相应设施等为本合同的转让内容，以下简称“标的物”）；2、甲、乙双方充分协商，甲方同意将该标的物转让给乙方，乙方同意受让；3、甲方与通州区漷县镇人民政府进行了充分沟通，漷县镇政府同意本合同标的物转让交易，同意由乙方继续履行甲方与镇政府2003年9月30日签订的土地使用权出让协议书中的各项条款，并为甲方出具盖有漷县镇政府公章的确认函；4、甲方与通州区漷县镇三黄庄村委会进行了充分沟通，三黄庄村委会同意本合同标的物转让交易，同意由乙方继续履行甲方与村委会2007年3月1日签订的土地租赁协议中南侧2亩土地各项协议条款，并为甲方出具盖有三黄庄村委会公章的确认函。标的物位置及概况：1、位置：通州区；2、标的物内容：上述土地19.5亩，面积约10000平方米的建筑物（其中房屋2000平方米、简易棚8000平方米），包括但不限于生产、仓储、办公室、宿舍、食堂、配电、锅炉、门卫等用房，地上、地下设施除变压器外，包括但不限于配电柜、配电箱等；3、四至范围：东至三黄庄村西街，南至漷兴五街，西至威德土行孙公司界限，北至土行孙公司界墙。转让期限：本合同项下标的物上述19.5亩土地部分的转让期限，为上述《土地使用权出让协议书》及《土地租赁协议》约定期限，标的物中的建筑物及设施转让交付后，乙方则取得该建筑物及设施的永久全部所有权益。转让费金额及支付：1、本合同转让费总计为人民币1180万元；2、本合同签订后一周内，乙方预付260万元标的物转让费给甲方，甲方须在2017年3月19日前，将标的物院落腾空并通知乙方，乙方收到通知后一周内，支付剩余标的物转让费给甲方，甲方须开具不动产转让增值税专用发票给乙方；3、甲方与通州区漷县镇三黄庄村委会2007年3月1日签订的《土地租赁协议》中的标的物交付后，该部分每年应交给三黄庄村委会的租金4000元（2000元/亩）由乙方负责交纳。标的物交付：本合同签订后，甲方在收到预付的标的物转让费后当日，须将盖有甲方公章的转让标的物一切相关手续复印件交给乙方；甲方在收到预付标的物转让费后45日内，须将盖有甲方公章的上述漷县镇政府及三黄庄村委会同意本合同交易的确认函复印件交给乙方；甲方在2017年3月19日前须在乙方付清本合同所有款项同时，将符合本合同约定的标的物院落腾空交给乙方。第九条，特别约定：1、本合同签订后，甲方须在2017年3月19日前，代乙方将8000平方米简易棚改建成厂房并交付给乙方使用，乙方与甲方代建使用的建筑工程公司签订改建合同，工程验收合格后，乙方将改建工程款1500万元一次性支付给甲方所使用的建筑工程公司，建筑工程公司为乙方开具建筑增值税专用发票。双方在合同中亦约定了其他事项。2016年11月8日至2017年4月10日期间，嘉正伟业公司陆续向刘氏线业公司支付转让款1180万元。刘氏线业公司亦依约向嘉正伟业公司交付涉案场地。一审庭审中，刘氏线业公司认可涉案场地上建筑物并未有相关建设审批手续。2019年7月8日，北京市规划和自然资源委员会通州分局向法院出具关于《北京市刘氏线业有限公司的协助查询通知书》的复函，载明：根据附图中标注地块的大致范围和位置，经与最新土地利用现状数据核对，该地块土地利用现状包括耕地和城镇村及工矿用地。一审庭审中，刘氏线业公司称《转让合同》中第九条是双方为避税虚拟的建设合同，双方实际的转让款为2680万元；嘉正伟业公司对此不予认可。刘氏线业公司向法院提交了2018年9月27日和2018年11月4日刘佳华（刘氏线业公司法定代表人）和李海（嘉正伟业公司的法定代表人）的谈话的录像。2018年9月27日的录像主要内容摘录如下：刘佳华：本身那个合同，本身建筑合同就是虚的，就是为了避税，对吧，李海：对，我知道，我知道；刘佳华：真的是，当时呀，我都没想到是这么复杂，早知道那么复杂我还真的是不要避这点税，就2680，写到一口价，哎呀，为了避这点税，撇出一个1500的承包合同，你说弄到现在又这么折腾，李海：现在这个事情就是这样，主要是，老刘，咱说这个争吧争吧也说了这么多次了，对不对，当时起因就是因为你那章没盖来，让我觉得这里面；刘佳华：章是后来的事，就是从合同本身来说，2680什么事没有，李海：对，合同本身当时咱订的没问题；刘佳华：后来为了避税，又又，李海：你也是当时为了省点钱，对不对，后来作为我来讲，出现了这种风险，我肯定我，咱俩要说这事呀，而且在之前我再三提醒你了，因为我就怕出这种事，你知道吗。2018年11月4日的录像主要内容摘录如下：李海：因为你看呀，老刘暂这么说，假说，要是不拆肯定好，假如要真是拆了的话，这1万平米，确实是差不少钱，你说，这一万平米，全揉在里面，咱2680对1万平米。合2680一平米呢，现在他要是给你拆了的话，可不会按这个钱给；2018年9月27日的录像主要内容摘录如下：刘佳华：刚才说的，你就别说这么多，你刚才说因为有风险，剩下1500你说减多少，我听听，2680的情况下你打算减多少，我听听，咱们能答应就答应，答应不了咱再说……，你也不可能这1500就不给我了，就这么用着；李海：这不可能，这不可能，不是因为现在目前呢。上述事实，有转让合同、录像、首付款入账通知、复函及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，本案主要涉及两个方面的问题。一是合同的效力问题，二是双方诉求是否合理。关于双方合同效力问题，法院认为双方签订的《转让合同》为无效合同，具体理由如下：1、根据双方签订的合同，双方合同中转让有两部分内容，一是土地使用权，二是地上建筑物，嘉正伟业公司受让标的物用途为工业用途。2、嘉正伟业公司出让的土地中有部分为耕地。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”、该法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。依照上述规定，结合本案事实，双方签订的《转让合同》中有部分是耕地，刘氏线业公司在耕地上建设建筑物并将土地和建筑物转让嘉正伟业公司用于工业用途，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，应予宣告无效。3、根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一、二款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。刘氏线业公司转让的建筑物系在漷县镇政府出让的工业用地上和刘氏线业公司从村委会承租的农村集体土地上建造，未取得相应的审批规划手续，故刘氏线业公司和嘉正伟业公司签订的《转让合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。本案中，双方对于法院依法释明的合同存在无效的意见不予认同，双方均坚持合同有效的主张。鉴于双方相关诉讼请求均系基于各自对于诉争合同有效的判断和请求解除诉争合同的请求权衍生，在合同被确认无效后均不存在相应请求的合理性基础，故双方的诉讼请求，可在合同效力宣告确定后另行解决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认北京市刘氏线业有限公司与北京嘉正伟业印刷包装有限公司之间的《转让合同》无效；二、驳回北京市刘氏线业有限公司的诉讼请求；三、驳回北京嘉正伟业印刷包装有限公司的反诉请求。二审审理中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为涉案《转让合同》应否有效。根据刘氏线业公司和嘉正伟业公司签订的《转让合同》，嘉正伟业公司受让的标的物内容包括土地使用权和地上建筑物，用途为工业用途。根据北京市规划和自然资源委员会通州分局2019年7月8日向一审法院出具的关于《北京市刘氏线业有限公司的协助查询通知书》的复函可知，涉案土地包括耕地和城镇村及工矿用地，因此刘氏线业公司在耕地上建设建筑物并将土地和建筑物一并转让嘉正伟业公司用于工业用途，改变了土地用途，违反了土地管理法的强制性规定。且根据查明事实，刘氏线业公司转让的建筑物未取得审批规划手续，亦违反了法律的强制性规定。综上，涉案《转让合同》因违反国家强制性法律规定，应属无效。刘氏线业公司关于涉案《转让合同》应属有效的上诉主张，证据不足，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审审理中刘氏线业公司和嘉正伟业公司均坚持涉案《转让合同》应属有效，双方未就合同无效情形提出相应诉求，因此关于合同无效后的财产处理以及损失责任的承担等问题，双方可另行解决。综上所述，刘氏线业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129800元，由北京市刘氏线业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 荆审 判 员  邢 军审 判 员  申峻屹二〇二〇年三月三十一日法官助理  卢恺晨法官助理  李海龙书 记 员  田亚男