陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书                             （2020）陕01执异86号案外人：郭某某，男，1944年7月8日出生，汉族，住西宁市城西区。申请执行人：某某集团有限公司，住所地浙江省金华市。法定代表人：应某某，该公司董事长。被执行人：西安某某股份有限公司，住所地陕西省西安市高新路。法定代表人：李某某，该公司董事长。某某集团有限公司（以下简称某某公司）与西安某某股份有限公司（以下简称某某股份公司）建筑工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2014）西中民四初字第00219号民事判决书已发生法律效力，因被执行人某某股份公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人某某公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，现案外人郭某某以法院执行中查封、拍卖的登记在被执行人某某股份公司名下的位于西安市莲湖区沣惠北路5号“百欣花园”5-1-0906号房产（以下简称案涉房屋）系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。案外人郭某某提出执行异议称：2014年5月22日，其本人与某某股份公司签订了《百欣花园住房买卖合同》,购买了案涉房屋一套，并已经交付其使用，但在购买后得知法院已将上述房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本人已经支付了全部价款，并从2014年底开始实际占有入住，上述房屋虽未办理过户登记手续，但本人对此没有过错，据此，认为法院不应当查封并拍卖其购买的房产，要求解除对上述房产的查封，将拍卖房产归还其本人。异议人郭某某为支持其异议请求向法院提交了购房合同、所购房屋缴纳费用的收据、房屋交接书等。申请执行人某某公司答辩称，一、案涉房产的所有权人为某某股份公司,人民法院采取查封措施符合法律规定。某某股份公司作为被执行人,因未按期履行生效法律文书确定的给付义务,西安市中级人民法院于2016年5月依法裁定,查封了其名下位于安市沣惠北路百欣花园的68套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达某某股份公司，某某股份公司也从未向法院提出案涉房产存在其他权利人。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，人民法院对案涉房产的查封符合法律规定。二、异议人对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。1.异议人与某某股份公司恶意串通损害某某公司的合法权益。执行法院于2016年5月即依法裁定,查封了某某股份公司名下位于安市沣惠北路5号百欣花园的68套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达某某股份公司，某某股份公司也从未向法院提出案涉房产存在其他权利人。从执行法院2016年5月办理案涉房产的查封手续至案涉房产进行网络拍卖期间，异议人郭某某从未就该房产的提起过要求排除执行的异议请求。直至案涉房产拍卖成交后，异议人才提出执行异议称：2014年5月22日，异议人与某某股份公司签订《百欣花园住房买卖合同》，购买位于百欣花园5号楼1单元906室住房，并已交付使用，购买后得知法院已将房屋查封。由此可见，异议人郭某某明知案涉房产已被人民法院查封的情况下，却在拍卖成交后才主张对案涉房产享有排除执行的权益有悖于常理，以此只能证明异议人所谓的购房是虚假不存在的。因此，足以证明其与某某股份公司存在恶意串通，其目的是为抗拒执行而采取伪造证据等恶劣手段，提起所谓的执行异议，以达到规避执行损害某某公司的合法权益。我公司对异议人提交的购房合同及相关证据的合法性、真实性均不予认可。2.异议人与某某股份公司在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。⑴异议人与某某股份公司签订的百欣花园房屋买卖合同不具有合法有效性。异议人郭某某虽主张其与某某股份公司于2014年5月22日即签订《百欣花园住房买卖合同》，但因被执行人某某股份公司开发的“百欣花园”项目为经济适用房，根据国家政策规定，如需取得购买经济适用房的资格，须经政府相关部门核准，经核准取得政府发放的资格证后，才能购买经济适用房。“百欣花园”项目凡是已经取得购买经适房资格的所购房产在房管部门均办理了网签备案登记手续，异议人郭某某所主张的房产并未办理网签手续，就证明其不具有购买经济适用房的资格，那么该房屋买卖合同也不具备合法有效性。⑵异议人对案涉房产不享有物权。人民法院在对案涉房产进行查封起至今，案涉房产一直都登记在某某股份公司名下，故在某某股份公司将案涉房产变更登记至受让人名下之前，异议人郭某某对案涉房产并不享有物权。3.异议人在人民法院查封前并未合法占有该房产。法院对案涉房产的查封时间是在2016年5月，异议人虽主张其在2014年5月22日即办理了收房手续，而其签收的《房屋交接书》中明确写明“双方确认，自2018年5月23日起，该房屋由物业公司交付给业主。”以及《收楼手续书》、《业主资料登记表》的填写日期均在2018年5月23日。 西安某某物业管理服务有限公司2018年5月12日出具的收据凭证仅载明“付款人：5-1-0906，2015年4月-2015年6月物业管理费、电梯费、生活垃圾处理费…”，付款人一栏仅写了房号，未注明付款人姓名，异议人主张其与某某股份公司2015年5月22日签订房屋买卖合同，而票据中却显示在2015年4月就产生了相关物业费用，该证据明显是伪造的，我公司对此不予认可。这进一步说明异议人的主张无事实及法律依据，其在法院查封之前并未合法占有案涉房产。4.异议人虽主张其已支付全部购房款，但并未提交转款凭证。异议人虽主张其已支付全部购房款，但仅提交了盖有西安某某股份有限公司西安房地产开发分公司财务专用章的房款收据（346311元），而本案案涉房产的开发商为西安某某股份有限公司，且异议人未提交其支付购房款的转款凭证。如其主张为现金给付购房款，显然与正常的交易习惯是相悖的，我公司不予认可。综上，异议人郭某某提出的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的法定情形，应当依法予以驳回其异议申请。经审理查明，被执行人某某股份公司开发建设的“百欣花园”系经政府批准的经济适用房项目，2016年5月13日，本院作出（2016）陕01执642号之四执行裁定书，依法查封某某股份公司名下“百欣花园”68套房产，同年5月16日、8月1日、9月30日，将查封裁定书分别送达西安市房屋产权产籍管理中心和申请执行人某某公司及被执行人某某股份公司。依法查封后，本院依法委托评估单位对案涉房产进行了评估并于2017年10月1日至2017年10月2日在淘宝网上公开拍卖上述房产，本次拍卖成交一套，剩余房产均流拍；2017年7月17日本院对查封的上述房产在现场张贴了查封封条，之后，本院再次委托评估单位对查封房产进行了评估，陕西建业房地产估计有限公司于2018年1月12日出具了陕建业房评（2017）第01115号、0101215号、0101415号房地产评估报告。2019年1月5日至2019年1月6日本院在淘宝网上对上述67套房产进行了第二次拍卖，本次拍卖公告期间，案外人刘某某等对其中的6套房产提出执行异议，本院遂中止了该6套房产的拍卖，最终本次拍卖成交61套。案涉5-1-0906号房产被竞买人刘某民竞得；2019年2月19日本院作出（2018）陕01执恢346号之二十二执行裁定书，裁定将“百欣花园”5-1-0906号房产确权给竞买人刘某民。因案外人郭某某一直拒绝腾交，故案涉房屋未能交付竞买人。    另查，陕西某某工程有限责任公司于2019年1月10日提交《案外人执行异议申请书》，称因某某股份公司未按时支付工程费用，将310607、410103、410104、410507、510906、522607、621001、621701八套房屋（包含案涉房屋510906）抵押给其作为折抵工程款，并已交付由其实际占有，请求停止拍卖。本院于2019年11月26日的谈话笔录载明，郭某某自述其于2018年5月交付购房款，此前未向法院提出过执行异议申请。    再查，郭某某与某某股份公司签订的《百欣花园住房买卖合同》，购买案涉房屋，落款日期为2014年5月22日。另，案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案。    再查，某某股份公司于2014年5月22日出具的收款收据载明，收到郭某某案涉房屋房款34.6311万元。郭某某未向本院提交购房款转账凭证。同日的收据载明，收到郭某某案涉房屋专项维修基金、契税等10740.66元。房屋交接书载明，自2018年5月23日起，该房屋交付给郭某某，西安某某物业管理服务有限公司于2018年5月12日出具的收据载明，案涉房屋电梯费2015年4月-2015年6月48.2元，物业管理费、垃圾费等共计277元。上述事实有执行裁定书、送达回证、房屋交接书、谈话笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行中，于2016年5月作出查封裁定并先后送达相关案件当事人及房地产管理部门，后本院在查封房产的现场张贴了查封封条，通过淘宝网两次发布了拍卖公告，对已提出异议的6套房产中止了拍卖。案外人郭某某自认其未在上述期间内提出异议，故应认定案外人郭某某在拍卖处置案涉房屋之前未提出执行异议。本院虽已作出确权裁定书和协助执行通知书，但案涉房屋权属变更登记未完成，执行程序未结束，故对案外人郭某某所提出的执行异议予以审查，以确保当事人权利平衡。本案中，被执行人某某股份公司开发建设的“百欣花园”系经济适用房项目，《西安市经济适用房管理办法》第二十三条规定：“符合下列条件的家庭可以购买经济适用房（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件地军队人员）……”。西安市住房保障中心公布西安市保障性住房购买资格审核的新标准申请条件为，申请人应具有本市城六区（新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥）或长安区非农业户口，案外人郭某某户籍地为西宁市。此外，案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案，故郭某某提交房屋买卖合同的真实性存疑，本院不予采信。另，本案审查中，郭某某未提交支付购房款的转账凭证，其提交房屋交接书中载明交房时间是在执行法院查封之后，故不能认定郭某某已全部支付购房价款且在人民法院查封前合法占有案涉房屋。综上，案外人郭某某对案涉房屋主张权属，请求排除执行的异议理由于法无据且证据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人郭某某提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长   童      超       审  判  员    冯      健      审  判  员    黄 金  华       二〇二〇年三月二十四日                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 书 记 员  任  苏  轩