大石桥市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0882民初5776号原告任文军，男，1970年6月2日出生，汉族，个体，住大石桥市.委托诉讼代理人耿学敏，辽宁久和律师事务所律师。被告姜常青，女，1970年11月3日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人孙继成，辽宁海润律师事务所律师。第三人吴洪文（下称第一第三人），男，1976年4月30日出生，汉族，个体，住大石桥市。第三人孟英（下称第二第三人），女，1976年8月27日出生，汉族，个体，住址同上。第三人张玉华（下称第三第三人），女，1954年7月2日出生，汉族，个体，户籍所在地鞍山市铁东区，现住大石桥市南楼经济开发区。原告任文军与被告姜常青、第三人吴洪文、第三人孟英、第三人张玉华执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿学敏、被告姜常青及其委托诉讼代理人孙继承、第三人吴洪文、孟英、张玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对登记在第三人吴洪文、孟英名下房屋的查封；2、请求依法将登记在第三人吴洪文、孟英名下的被查封房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月27日第一、第二第三人将登记在其名下的房屋（房籍号为BC100065-B2-405）一处转让张玉华，张玉华于2013年5月19日与原告达成房屋对换协议，至此，原告获得该房屋所有权，并交于其侄任成威装修、入住至今。由于该房屋还处于还贷状态而未能办理过户登记手续，现被告申请法院将属于原告所有的房屋查封，实属错误，根据《最高人民法院关于办理的规定》第二十八条的规定，请求人民法院依法解除查封，判令该房屋归原告所有。被告姜常青辩称，第三人间签订该房屋买卖协议时，房屋处于抵押状态，在未经抵押权人同意或者抵押权消灭，应认定为无效合同。第三人在房屋被查封时曾明确其公婆在该房屋居住，与原告所述不实，为查明事实需将案外人张玉华追加为本案的当事人。另外，原告至今未办理过户登记，是其自身的过错造成的，与《最高人民法院关于办理的规定》第二十八条的规定不符，况且，原告的起诉，不符合执行异议之诉的条件。综上，应驳回原告的诉请。第三人吴洪文述称，同意原告诉请。房屋应归原告所有。第三人孟英述称，房屋应归原告所有。房屋是2012年出卖的，当时是毛坯房，公婆不能在此居住，其并未说过公婆在此居住。第三人张玉华述称，其认为该房屋应归原告所有，其与原告有协议，并且，其按协议从2012年11月起至今该房屋的贷款均由其偿还。双方当事人围绕各自的主张，向本院提供了证据，原告提供证据如下：1、房屋买卖协议。用以证明第三人吴洪文、孟英与第三人张玉华于2012年11月27日签定的房屋买卖协议，并将案涉房屋出卖给第三人张玉华的事实。被告质证认为该协议违背了法律的强制性效力规定，其真实性、合法性，应有相关证据予以佐证。三名第三人质证意见称该证据是真实的。2、房屋对换协议。用以证明原告与第三人张玉华于2015年5月19日签定的该协议，第三人张玉华用所购案涉房屋与原告房屋进行的对换，原告应具有该房屋的所有权。被告质证认为兑换的标的物、差价数额、是否交付与履行不明确，应当有真实的交易佐证。第三人吴洪文、孟英质证称对此不清楚。第三人张玉华质证称证据是真实的。3、物业费、取暖费收据。用以证明从2014年至2017年原告以实际交予其侄任成威入住使用该房屋的事实。被告质证认为物业费所显示的B2-405不能确定是案涉房屋，取暖费收据非机打，不能证明买卖关系是否存在。三名第三人对此质证表示不清楚。被告提供证据如下：1、（2016）辽0882民初6436号民事判决书。用以证明被告与第三人吴洪文、孟英之间因买卖合同纠纷经法院判决，第三人吴洪文、孟英向被告给付货款及利息，被告在该案执行过程中查封的案涉房屋。原告质证认为该证与其无关。第三人吴洪文、孟英质证称判决书是真实的，但查封的事其不清楚。第三人张玉华质证称判决书其不清楚。第三人张玉华第一次开庭后，提供证据如下：1、大石桥工商银行出具的《个人贷款结清证明》原件一份。用以证明第三人张玉华于2019年11月15日将余下房贷结清及购买第三人吴洪文、孟英涉案房屋是真实的事实。2、房地产抵押登记凭证原件及附表一份。用以佐证其将该贷款结清的事实，是真实的，否则工商银行不能将该凭证返还给其的。本院经对证据的审查和质证，并结合当事人的陈述，确认事实如下：2012年11月27日第三人吴洪文、孟英与第三人张玉华签定了《房屋买卖协议》第三人吴洪文、孟英将其贷款所购买的大石桥市四季春城小区B2栋3单元405室，面积为99.76平方米的房屋出卖给第三人张玉华，并约定所售房屋为贷款房，总价243210元，贷款17万元，贷款期限10年，首付73210元；第三人张玉华付给第三人吴洪文、孟英先期交付的首付73210元外，另付办证所需税费9015元及其他费用合计85000元，剩余房贷由第三人张玉华从2012年12月21日起负责偿还。2013年5月19日第三人张玉华与原告签定了《房屋对换协议》，并约定第三人张玉华用坐落于美的小区东门对过两处小户型房屋，与原告坐落于四季春城电梯楼一处大户型99.76平房屋对换。房屋对换后，原告对房屋安排装修并使用。另查：本案被告因本案第三人吴洪文、孟英于2016年1月6日欠其货款而诉至本院，本院于2016年11月18日以（2016）辽0882民初6436号作出民事判决，判令第三人吴洪文、孟英给付被告货款。后被告申请本院要求强制执行，本院于2017年8月8日预查封了第三人孟英所购的案涉房屋后，本案原告提出书面异议，本院于2019年9月6日以（2019）辽0882执异9号作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求，后其提起了本案的执行异议之诉。再查：第三人张玉华在第一次庭审后，于2019年11月15日将案涉房屋至2022年11月21日期间剩余房屋贷款本息全部付清。本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行规定）第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。该《执行规定》所指对象应为被执行人与房屋买受人之间的关系，且上述四项条件必须同时具备，方可排除人民法院的强制执行。依此《执行规定》，首先，第三人张玉华购买第三人吴洪文、孟英签定涉案房屋的《房屋买卖协议》是在2012年11月27日，同时，第三人吴洪文、孟英也将所售房屋的不动产统一发票交予了第三人张玉华；而被告与第三人吴洪文、孟英债权债务产生于2016年1月6日，法院查封在2017年8月8日，可见《房屋买卖协议》在人民法院查封之前。其次，该房屋未办理过户登记的原因，是因该房屋为贷款房，第三人张玉华按贷款返还约定还款期限未届满，不能办理房屋过户登记，原因并不在买受人。第三，第三人购房后即交付了对价款并按月如期返还了购房贷款，并在本案诉讼期间，提前将该房屋剩余贷款全部付清。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，现案涉房屋所有权上的抵押权已消灭，且与《执行规定》第二十八条第二项的规定并不相悖，是符合该项规定的。第四，关于该房屋合法占有问题。第三人吴洪文、孟英与第三人张玉华签定《房屋买卖协议》后便将该房屋交予第三人张玉华。第三人张玉华接收后于2013年5月19日与原告签定了《房屋对换协议》将该房屋与原告兑换，原告便对案涉房屋进行了装修并入住，并提供了物业费、取暖费予以佐证，该房屋兑换后至本案纠纷发生前未发现此期间该房屋的所有权存在争议情形，第三人未能办理房屋过户登记，是其按案涉房屋的贷款约定还款、还款期限未届满所致，非其自身原因造成的，其在诉讼期间已将余下贷款提前结清，其未损害到第三者利益，其与第三人吴洪文、孟英签定的《房屋买卖协议》在人民法院查封前，因此，该协议应是合法、有效的，其房屋的取得亦应是善意取得，且第三人张玉华与原告对兑换房屋的事实均无异议，该房屋的兑换期间较长，原告兑换后将涉案房屋装修并居住已既成事实，故应视为第三人张玉华已实际占有了该房屋。被告遂对该房屋买卖及兑换提出相关异议，但其未能提供出相关证据证明该房屋在买卖及兑换过程中存在虚假或违法情形，且据原告及第三人所提供的证据，并结合本案相关事实，其所述案涉房屋的相关待证事实的存在具有高度可能性，本院应予确认。故原告请求停止执行的诉请，符合《执行规定》的四项条件，能够排除执行权利，本院予以支持。基于前述事实及理由。本案案涉房屋的所有权，亦应归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，判决如下：一、停止对大石桥市四季春城小区B2栋3单元405室房屋的执行。二、大石桥市四季春城小区B2栋3单元405室房屋归原告任文军所有，第三人吴洪文、孟英、张玉华于本判决发生法律效力之日起15日内配合原告办理完毕该房屋的过户登记手续。案件受理费300元，由被告姜常青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  王爱国审判员  班 锐审判员  崔 波二〇二〇年三月十八日法官助理高宏旭书记员侯晓艳