四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初356号 原告：江大琼，女，1945年9月28日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：罗钦源，男，1943年5月20日出生，汉族，住四川省乐至县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄建文，四川尚锦诚律师事务所律师。 被告：冷建民，男，1970年3月21日出生，汉族，住四川省乐至县。 第三人：陈艳军，男，1979年5月21日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告江大琼、罗钦源与被告冷建民、第三人陈艳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江大琼、罗钦源的委托诉讼代理人黄建文、被告冷建民到庭参加诉讼，第三人陈艳军经本院传票传唤无正当事理拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告江大琼、罗钦源向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告冷建民签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付搬离前的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年1月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：1、甲方（江大琼、罗钦源）将位于乐至县的房屋出租给乙方（冷建民），出租面积76平方米。2、该房屋租赁期限为长期，自2013年1月20日到拆迁为止。合同签订后，原告将约定之房屋交给被告冷建民使用。2019年8月，原告发现该房屋由第三人陈艳军在使用，并有违规扩建行为，其行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定。为此，原告多次要求被告解除合同，并拆除违规扩建的建筑，但被告不同意解除合同，也没有拆除违章建筑。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，2013年以前，现有租赁标的系无人管理的空地，被居民堆积各种垃圾。被告见原告在此对外出租房屋，因为该空地无人住，觉得在空地上修建房屋有商机。于是与空地相邻的原告协商，只要原告不闹不反对，则被告出资在空地上建房，一切费用和损失均由被告承担。如房屋未被拆除，该房所有权归属原告，并可每年收取被告租金，被告永久使用。经原告同意，被告耗资两万余元，耗时五个多月，在空地上修建起该房屋。2013年1月20日，经协商一致，双方以租赁合同形式将双方权利义务确定。被告亦占有该房屋用于经营至今。现该房屋被告用作仓库存放货物，请邻居朋友陈艳军看管货物，陈艳军也顺便临时免费存放货物，被告并没有将该房屋转租给第三人使用。原告诉请解除合同是因增加房租，被告不同意。房屋租赁合同实为合伙建房协议，房屋存在，被告均有使用该房屋的权利。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 位于乐至县X的房屋［不动产权证号：川（2017）乐至县不动产权第××号、川（2017）乐至县不动产权第××号］系二原告按份共有。2013年1月20日，甲方（江大琼、罗钦源）与乙方（冷建民）签订《房屋租赁合同》，协议约定的与本案审理有关的主要内容：甲方将位于乐至县的房屋出租给乙方，出租面积76平方米；该房屋租赁期限为长期，自2013年1月20日到拆迁为止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为营业使用；租金为每年4800元；房屋租金支付为每年1月20日一次性给付；租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。江大琼、罗钦源在该协议甲方处签名，冷建民在协议乙方处签名。协议签订后，原告将协议约定的上述房屋交付被告使用，2020年1月以前的租金，被告均按约定给付了原告。被告使用该房屋的过程中，在该房屋前面的空地处进行了违法搭建。同时在未经原告同意的情况下，将该房屋出租给第三人陈艳军使用。 以上事实,有原告身份证复印件、被告身份证照片、第三人四川省人口信息证明、《房屋租赁合同》、不动产权证书、照片、解除《房屋租赁合同》通知书、限期拆除违法搭建房屋通知书等证据材料及原被告的答辩陈述在卷予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为，1、被告违法搭建是否经原告同意；2、案涉营业用房是否在未经原告同意的情况下转租给第三人陈艳军；3、原被告于2013年1月20日签订的合同，是否应该解除。 关于被告违法搭建是否经原告同意和被告是否在未经原告同意的情况下转租房屋给第三人陈艳军的两个法律事实问题。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述规定，被告辩称其违法搭建是经原告同意的，那么被告应提供相应证据予以证明，但被告无证据证明，被告应承担举证不力的后果。故被告辩称其违法搭建是经原告同意的理由不成立。 原告提供的照片证明，案涉房屋门前的招牌变更为陈木匠家具，并称该房屋被告已转租给第三人陈艳军。被告辩称其未转租给第三人陈艳军，陈木匠只是打个广告，被告用作仓库存房货物（酒），并存于地下，请邻居朋友陈艳军看管货物，陈艳军也顺便临时免费存放货物。结合双方的诉辩陈述，门店招牌变了，那么房屋由被告转租给第三人陈艳军具有高度的盖然性，转与否？有无租赁合同？在第三人不出庭的情况下，被告应对此负有举证责任。现被告未提供证据证实，故被告辩称未将房屋转租第三人陈艳军的理由不成立，本院不予支持。 原被告于2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》是否应该解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。经审查明，被告无证据证明被告的违法搭建行为是经原告同意的，被告将案涉房屋转租给第三人陈艳军具有高度的盖然性，且无证据证明被告的该行为已经原告同意。故原告主张解除原被告于2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽提供证据通知了被告方，但无证据证明通知到达的时间。故《房屋租赁合同》解除应以被告收到应诉等法律文书的时间，即为2020年3月5日，故《房屋租赁合同》解除的时间应为2020年3月5日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告应支付原告尚未履行的租金算至2020年3月5日止，具体金额为：4800元÷365天×44天=579元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十六条、第二百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告江大琼、罗钦源与被告冷建民在2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除； 二、被告冷建民在本判决生效后5日内支付原告江大琼、罗钦源房屋租金579元； 三、驳回原告江大琼、罗钦源其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元,适用简易程序减半收取计50元，由被告冷建民负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 任 军 二〇二〇年三月二十五日 书记员 赵爱玉