上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44484号原告：上海驿纂餐饮管理有限公司。法定代表人：黄某某。委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，上海市锦天城律师事务所律师。被告：谢宁。原告上海驿纂餐饮管理有限公司与被告谢宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告上海驿纂餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人程海东，被告谢宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海驿纂餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《×·租赁合同》于2019年7月17日解除；2、判令被告支付原告自2019年5月8日至2019年7月16日期间，按7,604元/月计算的租金17,489.20元、按3,042元/月计算的物业费6,996.60元；3、判令被告支付原告7天装修期及23天免租期（共计30天）期间，按7,604元/月计算的租金7,604元、按3,042元/月计算的物业费3,042元；4、判令被告支付原告解除合同违约金45,624元；5、判令被告将房屋恢复原状归还原告；6、判令被告支付原告自2019年7月17日起至判决之日止，按每月7,604元计算的房屋占用费。事实与理由：2018年9月15日,原、被告签订《×·租赁合同》，约定被告向原告承租上海市闵行区×层的×美食商场×号房屋。被告承租房屋经营咖啡馆，租赁期限自2018年10月8日起至2020年10月7日止，租金5元/日/平方米,物业费2元/日/平方米。合同签订后,原告向被告交付了房屋,被告装修后正式营业,自2019年4月23日开始欠缴2019年5月8日起的租金、物业费。原告多次发函催告，被告仍不支付，原告于2019年7月15日向被告发送解除合同通知,被告于2019年7月17日收到该通知,但至今尚未向原告支付所欠款项。原告于2019年7月23日、8月24日又向被告发送了《设备及物品清退函》,要求被告限期撤离全部设备和物品,但被告至今仍未将其设备及物品从租赁房屋撤离,占用租赁房屋至今。被告违约拒不支付租金等费用，但原告仍要向上家支付各种费用，造成原告经济损失。被告还诋毁原告商誉，干扰原告正常经营，故诉至法院。被告谢宁辩称：对合同于2019年7月17日解除无异议。合同约定被告有7天装修期、23天免租期，起租日自2018年10月8日起。然2018年10月8日该房屋并未达到交付条件。直至2018年12月20日原告公司员工彭某某才在微信聊天中同意被告进场装修，办理工人进场装修手续。被告直至2019年3月16日才正式对外营业，故不同意支付租金、物业费。在装修免租期，被告没有经营行为，故不同意支付装修期、免租期的租金、物业费。因原告不作为，不招商引流，不做任何对商户有意义的事情，无任何扶持政策，故被告对合同解除没有责任，不同意支付解除合同违约金。原告未经被告同意，在2019年8月27日晚在商铺外加设围挡，使被告无法搬离商铺内的设备物品，故被告不应支付房屋使用费。合同解除后，要求原告退还证照押金2万元、装修押金1万元、租赁保证金22,812元、进场费5万元、消防费39,600元。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日,原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《×·租赁合同》，约定被告向原告承租上海市闵行区×层的×美食商场×号房屋，租用面积50平方米，经营范围餐饮服务。租赁期限自2018年10月8日至2020年10月7日止，出租人于2018年10月8日之前向承租人交付房屋（以出租人实际交付房屋之日为准，如出租人延迟交付房屋的，则本合同所涉及的所有期限均相应顺延）。租金5元/日/平方米,月租金7,604元，物业费2元/日/平方米，每月物业服务费3,042元。承租人享有7个自然日的装修期（2018年10月8日至2018年10月14日）、23个自然日的免租期（2018年10月15日至2018年11月7日），承租人必须于2018年10月14日（即装修期届满之日）前完成装修工程并开业。承租人如有特殊情况不能如期开业，须提前至少7个工作日书面告知出租人且须获出租人书面同意后可延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其他各项费用仍须自装修期满后的次日照常缴纳。计租日为本合同约定之装修期满后的次日。如有免租期，以免租期截止之次日为计租日，为2018年11月8日。租金、物业费按季度支付，承租人应在本季度最后一个月15日前支付下一季度的租金、物业费。承租人应在交房日前三日向出租人支付首期物业服务费。承租人应于交房前三日内向出租人支付装潢补助费50,000元，该费用为不予退还的费用。承租人应向出租人缴纳相当于3个月租金的合同保证金，应缴纳的保证金为22,812元。承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金10,000元。出租人应按合同约定，将房屋交付给承租人使用，具体条件以该房屋实际现状为准。承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业公司审核并取得书面同意后方可进场施工。在出租期间，出租人负责公共设施设备的管理和维护。除非是因出租人过错并直接导致，否则出租人无须就下列情况对承租人承担责任：承租人因商场或房屋的电力或水供应上的突发故障、机件失常、爆炸或暂停，空调设备或任何其他设施的欠妥或故障而蒙受之人身或财产受损、损失、损坏。在租赁期满之日或合同提前解除之日，承租人应按出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态。承租人应于租赁期满之日或合同提前解除之日向出租人交还房屋。承租人逾期不交还房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应该按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止。承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担。承租人留置物品所有权自租赁期满或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置。除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还合同保证金，并无息退还尚未到期的租金、物业服务费及相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任。合同14.2条约定，除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前搬出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项，另外承租人应按本合同最后一期月租金及物业服务费标准向出租人支付装修期及免租期的租金及物业服务费，同时承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月的租金作为违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。14.4条约定，若承租人未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累计超过30日的，出租人有权解除本合同，同时承租人应承担14.2条约定的违约责任。除本合同约定外，承租人若违反本合同所约定的有关义务和责任，经出租人或物业公司通知后7天内仍未全面更正，出租人有权解除本合同，承租人按14.2条承担违约责任。出租人根据本合同约定解除合同的，承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月的租金作为违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。双方另对其余事项作了约定。合同签订后,原告于2018年10月31日向被告交付了房屋。该房屋附有上一租户的美容店装修。被告对该房屋进行咖啡店的装修，装修期间的2018年12月，被告向案外人转账消防费39,600元，被告称2019年6月17日有人来装2个喷淋、1个烟感器。2019年3月16日，被告对外开业。被告于2018年9月15日支付租赁押金22,812.49元（可退）、三个月的租金、物业费共计31,938元、进场费5万元、营业执照使用押金2万元（可退）、装修押金1万元（可退）、食品安全保证金2万元、物业费3,042元。原告称进场费5万元实际即合同约定的装潢补助费5万元。因原告给予被告10天租金优惠，被告于2019年1月至3月间共支付2019年3月9日至2019年5月8日期间的租金、物业费计29,438元。之后因生意惨淡，被告无力支付租金。2019年5月15日、7月12日，原告向被告发出《敦促函》催交租金。因被告仍未支付租金，原告于2019年7月15日向被告发送解除合同通知,被告于2019年7月17日收到该通知。原告于2019年7月23日、8月24日又向被告发送了《设备及物品清退函》,要求被告于2019年8月25日下午4点前撤离全部设备和物品，言明逾期将视为被告自动放弃所留设备及物品的所有权。因被告仍未将其设备及物品从租赁房屋撤离,2019年8月27日晚，原告在涉案商铺外加设围挡。另查明，2019年6月30日至8月22之间，涉案商铺所在商场公共区域温度在摄氏27度至29.8度之间。审理中，原告表示同意退还营业执照使用押金20,000元、装潢押金10,000元。对于被告转账给案外人的消防费39,600元，原告承认收到，但不同意退还。以上事实，由原告提供的《×·租赁合同》、被告店铺开业照片、承诺申请协议、敦促函、解约函、设备及物品清退函、快递面单等证据，被告提供的照片、被告与原告员工彭强的聊天记录、2018年12月的账单详情及微信聊天记录、2019年6月17日安装消防的照片、2019年8月27日晚原告加设围挡的照片、2019年3月6日的聊天记录、2019年6月30日至2019年8月22日期间商铺温度图片记录、收款收据等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《×·租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，原告于2018年10月31日向被告交付了房屋。被告辩称原告交付的房屋未达到交付条件，但根据合同约定，原告交房标准为按现状交付，故被告的辩称意见本院不予采纳。因被告自2019年5月起未付租金，经原告多次催讨后仍不支付，原告发函要求解除上述合同，具有合同依据，本院予以支持。原告要求解除合同的意思于2019年7月17日到达被告，故本院确认上述合同于该日解除。被告对合同解除负有责任。根据约定，合同解除后，被告应向原告支付所欠租金和物业管理费，还应承担装修期和免租期的租金。原告要求被告支付解除合同违约金，符合双方约定，本院亦予支持。由于2019年8月27日晚，原告在涉案商铺外加设围挡，已经实际控制该房屋，且原告向被告交付的房屋并非毛坯房，是“按现状交付”的上一租户的装修，故原告要求被告将房屋恢复原状后返还，显属无理，本院不予支持。鉴于原告在向被告发送的《设备及物品清退函》要求被告于2019年8月25日下午4点前撤离全部设备和物品，言明逾期将视为被告自动放弃所留设备及物品的所有权，该内容亦符合双方在合同中的约定，被告未予置理，故原告理应于2019年8月26日自行收回商铺。原告要求被告支付自2019年7月17日至判决之日止，按每月7,604元计算的房屋占用费，本院酌情支持至2019年8月25日止的房屋占用费。原告自愿退还营业执照使用押金20,000元、装潢押金10,000元，本院予以准许。被告在本案中并未提起反诉，故其主张退还的各类费用可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海驿纂餐饮管理有限公司与被告谢宁签订的《×·租赁合同》于2019年7月17日解除；二、被告谢宁于本判决生效之日起十日内支付原告上海驿纂餐饮管理有限公司自2019年5月31日起至2019年7月16日止的租金11,912.93元、物业费4,765.80元；三、被告谢宁于本判决生效之日起十日内支付原告上海驿纂餐饮管理有限公司7天装修期及23天免租期的租金计7,604元、物业费3,042元；四、被告谢宁于本判决生效之日起十日内支付原告上海驿纂餐饮管理有限公司解除合同违约金45,624元；五、被告谢宁于本判决生效之日起十日内支付原告上海驿纂餐饮管理有限公司自2019年7月17日起至2019年8月25日止的房屋占用费9,631元；六、原告上海驿纂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告谢宁营业执照使用押金20,000元、装潢押金10,000元；七、驳回原告上海驿纂餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,121.95元，由原告上海驿纂餐饮管理有限公司负担189.70元，被告谢宁负担932.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年三月六日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。