广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4562号 原告：殷贵雪，女，1972年2月28日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：蓝焕波，广西千剑律师事务所律师。 被告：广西汉桂园文化投资有限公司，住所地：广西玉林市玉州区茂林镇金谷村蓬村民小组，统一社会信用代码：9145090008361260X6。 法定代表人：梁鸿文，董事长。 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雨朋，广西三益律师事务所实习律师。 第三人：兴业县农村信用合作联社，住所地：广西兴业县石南镇玉贵公路旁，统一社会信用代码：91450924682129628B。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托诉讼代理人：邓博，女，该社法律合规部经理。 原告殷贵雪与被告广西汉桂园文化投资有限公司、第三人兴业县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷贵雪及其委托诉讼代理人蓝焕波、被告的委托诉讼代理人刘恩明及姚雨朋、第三人兴业县农村信用合作联社的委托诉讼代理人邓博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告返还原告已支付的房款1830492元、保险费4132元、代办费6810元，并支付至起诉之日利息183000元给原告（利息分段计算，均按年利率6%计，以20万元为基数，自2017年10月1日起计至起诉之日止；以20万元为基数，自2017年10月17日起计至起诉之日止；以4132元为基数，自2017年12月27日起计至起诉之日止；以6810元为基数，自2017年12月27日起计至起诉之日止：以91万元为基数，自2018年3月20日起计至还清之日止：以52.0492万元为基数，自2018年1月19日起计至起诉之日止；之后的利息另计）；三、判令被告支付违约金18305元给原告；四、判令被告协助原告办理退税手续；五、判令被告与第三人返还原告支付的按揭款及利息（从2018年4月20日至2020年2月20日止，约217558元）；六、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告是一家房地产开发公司，为了达到卖房的目的，安排其股东、监事庞春萍借款人民币520492元给原告。原告于2017年12月16日与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告购买被告名下坐落于玉林市玉北大道839号海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区商铺，房屋总价款为1830492元，房款支付方式为签订合同之时支付总房款的50%，剩余房款合同签订后十日内由原告在被告协助下向兴业县农村信用合作联社办理商业贷款。双方还约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，若逾期超过180日，原告有权解除合同，被告应当在解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照年利率6%计算利息，同时被告还需要承担全部房款的1%的违约金。 合同签订后，原告按照合同约定支付了50%的首付款920492元（含被告股东、高管庞春萍借给原告的款项520492元）；同时原告于2018年3月20日办理了商业贷款91万元（该91万元款项已经汇入被告的账户）。2018年1月11日缴交契税、印花税53215.07元；2018年12月27日支付给被告代办费6810元、保险费4132元。被告至今没有将案涉商品房交付给原告。 2019年8月2日，原告书面告知被告，就其违约行为要求解除该商品房买卖合同，但被告不予答复。因第三人提起合并审理，要求判如所请。 被告辩称，1、本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2、原、被告双方在2019年8月签订的协议书约定，原告还清欠庞春萍全部款项后，才能从庞春萍处取得房屋，至今原告仍未还清欠庞春萍的款项，原告无权就逾期交房问题向被告提出主张，同时该协议书还约定继续履行《商品房买卖合同（预售）》；3、原告要求返还的购房款1830492元中，部分首付款是原告向庞春萍借款支付的，原告还向金融机构按揭贷款，被告是保证人，原告至今未付清贷款给金融机构；4、原告与庞春萍约定，原告没有按期付款，由庞春萍接收房屋，现在房屋已经由庞春萍接收，被告不存在任何违约行为，不应支付违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人兴业县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：一、判令解除2018年2月9日第三人兴业县农村信用合作联社与原告殷贵雪签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：522902180642362号）；二、判令原告殷贵雪与被告广西汉桂园文化投资有限公司偿还第三人兴业县农村信用合作联社的借款本金788886.79元及相应的利息、50%的罚息、复利，直至全部债务履行完毕为止；三、确认第三人兴业县农村信用合作联社对原告殷贵雪购买的坐落于玉林市玉北大道839号海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区商铺［不动产登记号：桂（2018）玉林市不动产证明第0006550号］用于按揭款抵押担保第1项债务享有优先受偿权；四、判令原告殷贵雪向第三人兴业县农村信用合作联社支付违约金9100元；五、判令被告广西汉桂园文化投资有限公司向第三人兴业县农村信用合作联社支付违约金9100元；六、判令原告殷贵雪、被告广西汉桂园文化投资有限公司共同承担第三人实现债权的费用（包括诉讼费、执行费、公告费、律师费、评估费）等。 事实与理由：2018年1月30日，原告殷贵雪依据其与被告广西汉桂园文化投资有限公司于2017年12月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20179435），向第三人营业部申请个人商用贷款，并向第三人提交了购房合同、首付款发票、备案登记证明及缴税证明等材料，经信贷人员核实后，第三人同意原告殷贵雪的申请。2018年2月9日，第三人与原告殷贵雪签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：522902180642362），约定，第三人借给原告殷贵雪人民币91万元，借款期限自2018年2月9日起至2028年2月8日止，执行年利率5.39%，等额本息还法，按月还款，还款日为每月20日，如借款人不按期归还贷款本金，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对借款人违约行为，按本合同项下借款本金数额的1%收取违约金；对担保人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的1%收取违约金。同时由被告广西汉桂园文化投资有限公司为原告殷贵雪的借款承担连带保证责任。2018年2月14日，三方对原告殷贵雪向被告购买的涉案商铺办理了抵押登记［不动产登记证号：桂（2018）玉林市不动产证明第0006550号］；同年3月20日，第三人向原告殷贵雪发放了贷款本金91万元，并依据原告殷贵雪的支付委托申请，将该笔贷款转账给被告广西汉桂园文化投资有限公司，第三人全面履行了《个人购（建）房担保借款合同》的义务。第三人与原告殷贵雪、被告广西汉桂园文化投资有限公司签订的《个人购（建）房担保借款合同》是合法有效的合同，且第三人也依照合同的约定履行了放款义务，原告殷贵雪也每月履约支付本息。截止到2019年12月20日，原告已向第三人归还本金121113.21元，支付利息76797.63元，欠利息0元。现因为被告广西汉桂园文化投资有限公司不能按照《商品房买卖合同（预售）》约定，将房屋交付给原告殷贵雪使用，构成了违约，原告殷贵雪向被告广西汉桂园文化投资有限公司提起诉讼，要求解除原告殷贵雪与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。该案的处理结果与第三人有利害关系。另外，原告殷贵雪与被告未将抵押物办理抵押登记，办理的只是抵押预告登记，根据《个人购（建）房担保借款合同》第20.4条的规定，原告殷贵雪需在借款合同签订之日起30日办妥抵押登记，因此，原告殷贵雪的行为构成了违约，必须向第三人支付违约金9100元；同理，根据借款合同第20.5条的规定，被告也构成了违约，亦必须向第三人支付违约金9100元。要求判如所请。 原告对第三人的诉讼请求辩称，原告向第三人所借的91万元已经全部支付给本案被告，原告不同意第三人对原告的请求事项，因被告违约，应由被告承担偿还借款本金和利息及违约责任。 被告对第三人的诉讼请求辩称，1、本案原、被告与第三人签订的借款担保合同应继续履行，原告均按期还款给第三人，不存在违约行为，被告不存在逾期交房的违约事实，原告只要付清欠庞春萍的借款，可以按照原告与庞春萍的约定马上取得房屋。2、第三人不应以被告逾期交房为由解除合同，因为不存在逾期交房的事实。第三人如果要解除三方合同，依据的是合同的7.4和7.7条款，如法院认定本案的当事人不再履行合同，则涉案房屋的优先受偿权属于第三人，被告不存在违约，不应承担支付违约金的责任，被告是借款担保人，不应承担还款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提供的证据 证据目录一 证据5、广西增值税普通发票。被告对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为首付款有部分是原告向庞春萍借款。本院对其真实性予以确认； 证据9、解除合同通知书、快递单。被告对该证据的真实性、证明内容均有异议，认为不能证明被告已经收到该份合同通知书，解除合同一方必须拥有解除合同权利，原告没有权利解除，本案原告是提出解除合同，并非确认解除合同通知书的效力。本院对其证明力予以确认。 证据目录二 收据两张、税收完税证明一张。被告对该证据真实性无异议，认为具体交款事实由法院认定。本院对其证明力予以确认。 二、被告提供的证据 证据1、借款协议。原告对该证据真实性无异议，对证明对象及内容有异议； 证据2、中国工商银行电子银行回单。原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议； 证据3、借款收据。原告无异议，但认为与本案无关； 证据4、民事起诉状。原告对该证据真实性、客观性无异议，对关联性有异议； 证据5、协议书。原告对该证据的真实性、客观性无异议，对关联性、证明对象及内容有异议，认为原告与庞春萍达成的《协议书》只是对还款方式进行变更，其他没有变更，该协议书也未约定原告还清借款才能取得涉案商品房； 证据6、民事裁定书，原告对该证据的真实性、客观性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。 本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年12月16日，原告殷贵雪与被告广西汉桂园文化投资有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20179435），合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于玉林市玉北大道839号海峡两岸（广西玉林）农业合作试验区商铺，房屋总价款为1830492元，建筑面积269.19平方米。付款方式为贷款，买受人签署《商品房买卖合同》前交付总价款的50%，即920492元，余款50%由买受人办理银行按揭贷款后付清。交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前，向买受人交付该商品房。逾期交付责任：1、逾期在180日之内，自约定交付的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 2017年10月1日原告交付认购定金20万元，2017年10月17日原告交付房款20万元；2017年12月27日原告支付代办费6810元、保险费4132元。上述款项被告均出具收据交原告收执。2018年1月8日，被告开具增值税普通发票给原告，金额为920492元。同日，涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案证明。2018年1月11日原告缴交契税52299.77元、印花税915.30元，合计53215.07元。 2018年1月30日，原告向第三人出具借款抵押承诺书，承诺用涉案房屋为贷款作抵押。2018年2月9日，原告、被告与第三人兴业县农村信用合作联社签订一份《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：522902180642362）。约定，原告向第三人借款91万元，用途为购房，借款期限为10年，自2018年2月9日起至2028年2月8日止。贷款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上上浮10%，执行年利率5.39%，还款方式为等额本息还款法，按月还款，每期还款数额相同，其中包含本金和利息。还款日为每月20日；被告为原告的借款承担阶段性保证责任，保证期间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2018年2月14日，涉案房屋办理了抵押预告登记（不动产登记证号：桂（2018）玉林市不动产证明第0006550号）。 2018年3月20日，原告向第三人出具支付委托书，委托第三人将该笔贷款直接支付给被告用于购房。当日，第三人依据该委托书将91万元贷款直接转至被告的账户。至2020年2月21日，原告已归还贷款140234.77元、利息87342.26元，原告现尚欠第三人借款本金769765.23元、利息0.79元。 另查明，2018年1月19日，原告殷贵雪（乙方）与案外人庞春萍（甲方）签订《借款协议》，该协议约定：“一、甲方向乙方出借人民币￥520492.00元整（大写：伍拾贰万零肆佰玖拾贰元整），作为乙方购买82幢01号（商楼、合院）首付款使用，乙方不得挪作他用．．．．．．”。2018年1月19日，案外人庞春萍通过银行分别转账260492元、260000元给原告殷贵雪。原告已支付的购房款920492元，其中包含庞春萍上述借款。案外人庞春萍为被告的股东。 2019年8月2日，原告通过邮政特快专递向被告发出一份《解除合同书》，提出被告逾期交房一年多，要求与被告解除商品房买卖预售合同，并要求被告返还购房款1830492元及按房款总价的年利率4.9%支付利息，支付违约金18305元。次日，被告签收，但未予答复，原告遂起诉至本院。诉讼过程中，兴业县农村信用合作联社作为有独立请求的第三人申请参加诉讼，并提出诉讼请求。至今为止，被告仍未交付涉案房屋给原告。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告与被告及第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》，是各方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 一、原告的诉请部分。 1、涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定，逾期交付房屋超过180日后，买受人有权解除合同。被告作为出卖人至今已超180天未能交付房屋给原告，双方的合同目的不能实现，解除合同的条件成就，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。被告辩称已经交付涉案房屋给案外人庞春萍，原告还清借款给庞春萍即可取得房屋，因无证据证实，亦不符合原、被告双方的合同约定，其抗辩理由不成立，故本院不予采信。 2、合同解除后原告已付购房款及其他费用、已归还的借款本息由谁返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房销售合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原、被告在合同中约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。故被告应将其收到原告支付的购房款920492元、原告已归还的贷款本金140234.77元及利息87342.26元、保险费4132元、代办费6810元返还给原告，并支付购房款、保险费、代办费的利息给原告，自付款之日起计算。原告该部分主张符合法律规定，本院予以支持。但原告主张利息按年利率6%计算不符合双方的合同约定，应按照年利率4.9%分段计算利息。原告要求被告以91万元为基数，自2018年3月20日起计算利息与事实不符，原告要求第三人返还已偿还的贷款本息无法律依据，本院依法均不予支持。 3、被告应否向原告支付违约金的问题。根据原、被告双方合同约定，因出卖人逾期交房解除合同，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，原告依据合同约定请求被告支付违约金18305元的诉讼请求，本院予以支持。 4、被告应否协助原告办理退税手续的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告可依据相关法律规定，向税务部门申请办理退税手续，被告应予协助办理。故原告该项请求，本院依法予以支持。 二、第三人的诉请部分。 1、涉案《个人购（建）房担保借款合同》应否解除的问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。本案中，第三人基于原告的主张，亦请求解除涉案《个人购（建）房担保借款合同》符合上述规定，本院予以支持。 2、尚欠借款本息由谁返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，涉案合同解除后，涉案房屋尚未还清的银行借款本息应由被告返还给第三人，第三人该部分请求符合法律规定。但第三人请求原告与被告共同返还尚欠的借款本息无法律依据，本院依法不予支持。 3、原告与被告应否向第三人支付违约金的问题。本院认为，被告逾期未交付房屋的违约行为，导致涉案《商品房买卖合同（预售）》被依法解除，涉案《个人购（建）房担保借款合同》亦随之被解除，第三人要求被告承担违约责任支付违约金符合合同约定，该项请求本院依法予以支持。原告并无违约行为，第三人请求原告支付违约金无事实依据，本院不予支持。 4、第三人对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。本院认为，涉案房屋尚未取得房产证，仅办理了抵押预告登记。第三人请求对该房屋享有优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》、要求被告返还已归还的贷款本息、返还已支付的购房款、保险费、代办费及支付利息、违约金、协助办理退税手续的诉讼请求，本院予以支持，其余诉讼请求不予支持。第三人请求解除《个人购（建）房担保借款合同》、被告返还尚欠借款本息，本院予以支持。其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告殷贵雪与被告广西汉桂园文化投资有限公司于2017年12月16日签订的《商品房买卖（预售）合同》（合同编号：20179435）； 二、解除原告殷贵雪、被告广西汉桂园文化投资有限公司与第三人兴业县农村信用合作联社于2018年2月9日签订的《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：522902180642362）； 三、被告广西汉桂园文化投资有限公司应返还原告殷贵雪已支付的购房款920492元、保险费4132元、代办费6810元，合计931434元及利息损失（利息计算方法：以20万元为基数，自2017年10月1日起；以20万元为基数，自2017年10月17日起；以4132元为基数，自2017年12月27日起；以6810元为基数，自2017年12月27日起；以520492元为基数，自2018年1月19日起；均按年利率4.9%，均计算至实际清偿之日止）； 四、被告广西汉桂园文化投资有限公司应返还原告殷贵雪已向兴业县农村信用合作联社归还的贷款本金140234.77元、利息87342.26元，合计227577.03元； 五、被告广西汉桂园文化投资有限公司应返还第三人兴业县农村信用合作联社就殷贵雪《个人购（建）房担保借款合同》自2020年2月21日起剩余的贷款本金769765.23元及相应利息（以第三人兴业县农村信用合作联社计算的为准）； 六、被告广西汉桂园文化投资有限公司应支付原告殷贵雪违约金18305元； 七、被告广西汉桂园文化投资有限公司应支付第三人兴业县农村信用合作联社违约金9100元； 八、被告广西汉桂园文化投资有限公司应协助原告殷贵雪申请办理退税手续； 九、驳回原告殷贵雪的其余诉讼请求； 十、驳回第三人兴业县农村信用合作联社的其余诉讼请求。 案件受理费29076元（原告已预交23141元，第三人已预交5935元），由原告殷贵雪负担6924元，被告广西汉桂园文化投资有限公司负担22152元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  陈美贞 人民陪审员  唐 虹 二〇二〇年三月二十六日 法官 助理  甘雨田 书 记 员  吕雪梅