广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初259号 原告蔡雨崇（反诉被告），男，1961年1月2日出生，汉族，居民，住博白县 委托诉讼代理人王志宽，博白县法律服务所法律工作者。 被告王竑富（反诉原告），男,1971年12月14日出生，汉族，居民，住博白县 被告梁有勇（反诉原告），男,1976年11月5日出生，汉族，居民，住博白县 被告王竑富、梁有勇的共同委托诉讼代理人周克武，博白县龙潭镇法律服务所法律工作者。 原告蔡雨崇（反诉被告）与被告王竑富（反诉原告）、梁有勇（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。书记员刘瑜担任法庭记录。原告蔡雨崇及委托诉讼代理人王志宽，被告王竑富、梁有勇及其委托诉讼代理人周克武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡雨崇（反诉被告）诉称，原告在石和塘开发区有自建房屋一幢，共11层，2017年8月22日，经原、被告双方约定由原告出租第一层一间铺面和第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九层以及电梯、大阳能给被告使用，租用期限五年，每月租金为12680元，一年租金合计152160元，前三年从2017年8月22日起至2020年8月22日止租金不变，后两年从2020年8月22日起至2022年8月22日止的租金，从前三年每一年原来租金的基础上递增10%的租金给原告，被告交押金25000元给原告，合同期满押金退还。经协商，原、被告双方就租金付款方式，租赁房屋用途，租用房屋的期限，租用房屋期间的水电费交纳方式达成协议。《租用房屋合同》签订后，原告于2017年7月26日将房屋交给被告使用，被告交了8月、9月的房租共25360元给原告。但水、电费及2017年10月份开始的房屋租金至今分文未交给原告。被告长期拖欠原告的房屋租金、水费、电费不支付。具体事实如下：1.被告拖欠原告从2017年10月22日至2018年3月25日共5个月零3天的房租费不支付，每月的房租费12680元，共计房屋租金64668元；2.根据博白县水利供水有限公司提供依据，从2012年7月26日至2018年3月25日共用水量1839立方，减去房东物流用水272立方，被告实际用水1567立方，每立方单价4元，被告共拖欠水费6268元，原告再减去400元，被告尚欠水费5868元；3.根据博白县水利电业分公司提供的证据，从2017年7月至2018年3月25日止，共9个月，三箱电用电6003度，二箱电用电23558度，减房东物流用电2556度，被告实际合计用电27005度，每度电单价0.8283元合计金额22368.24元；4.被告租用原告房屋时未经原告同意，装修第三层楼房，打烂房屋瓷砖，改变原告房屋结构，要恢复原状，恢复原状需要资金10000元。综上，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1.解除原告与被告在2017年8月22日签订的《租用房屋合同》；2.被告王竑富和被告梁有勇负连带清偿责任支付拖欠水费5868元、电费22368.24元、房屋租金64668元以及房屋修理费10000元，合计102904.24元给原告；3.本案诉讼费由被告王竑富、梁有勇负担。 原告蔡雨崇（反诉原告）为证明其主张，在举证期限内向本院提供的证据有：①原告蔡雨崇居民身份证一份，证明原告诉讼主体资格适格；②被告王竑富身份证一份，证明被告王竑富诉讼主体资格适格；③被告梁有勇身份证一份，证明被告梁有勇诉讼主体资格适格；④《租用房屋合同》一份，证明被告租用原告房屋的事实；⑤拖欠电费证据，证明被告从2017年7月至2018年3月未交电费，拖欠电费的事实；⑥拖欠水费证据，证明被告没有交水费，拖欠水费的事实；⑦调解记录一份，证明双方房屋租赁合同纠纷发生后，经博白县博白镇石和塘社区调解处理未果的事实。 被告辩称，1.2017年11月6日被告单方提出解除合同，因为原告没有按照双方的约定加装50条太阳能管道，水温没有达到75度，且被告发现原告出租的房屋多层墙体脱落渗水，上下楼梯堆满杂物，消防通道存在安全隐患，被告担心危及到被告及旅客的人身安全，多次和原告协商，原告置至不理，被告请求博白县博白镇石和塘社区、博白镇司法所及派出所等部门出面调解未果。在2017年11月6日已将书面的解除合同通知原告，同时张贴在原告的家门口，楼梯上下出处，主要说明原告出租的房屋存在安全隐患，即原告没有按照合同的条款履行，造成被告的目的不能实现，所以单方提出解除合同。更在2018年3月25日原告撬门入室，非法占用房屋经营使用，所以要求原告支付每月10000元的占用费给被告；2.原告要求支付拖欠的水费、电费、租金费、房屋修理费等款项102904.24与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求；3.被告履行合同，交付了两个月的租金，但是原告出租的房屋存在危及被告及旅客的人身安全的隐患，造成被告的目的不能实现。依据《合同法》第94条、233条规定，解除双方签订的《租用房屋合同》。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王竑富、梁有勇（反诉原告）反诉称，2017年8月份，蔡雨崇同意将其坐落在博白县博白镇石禾塘开发区的房屋租给王竑富和梁有勇合租使用，开设广西鸿联商务君悦公寓，接手就可直接对外招租营业，双方遂于2017年8月22日签订《租用房屋合同》，王竑富和梁有勇于2017年7月26日交押金25000元给蔡雨崇，蔡雨崇答应在十五天内加装好50条太阳能管以致水温达到75度给反诉人使用，但是到2017年11月5日热水温度较低，以致无法经营。且反诉人在装修过程中，发现房屋漏水、卫生间堵水及墙体脱落等问题。对发现的问题，反诉人向被反诉人一一反映，但被反诉人强词夺理，并要求反诉人出资维修，后反诉人加买保温水桶，可被反诉人不准吊上11楼安装。在2017年11月6日反诉人发通知给蔡雨崇，限在2017年12月6日前协商解除合同，返还押金和房租及装修相关损失。但是蔡雨祟不理不睬。王竑富和梁有勇在2017年12月5日下午6点把一楼电脑桌、椅子关好，关门不经营。但蔡雨崇拖延时间至2018年3月25日，以致造成欠房租目的。被反诉人到2018年3月25日撬门进入601办公室，全部房间换锁经营。被反诉人不经公司同意强行撬门换锁，强行占有财物使用经营，反诉人发现后即向博白县公安局城厢派出所报警，后经派出所调解未果。房屋租赁期间的装修损失300000元，工资损失64000元。综上，被反诉人构成根本性违约占有。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，依法支持反诉人的反诉请求：1.判令原告蔡雨崇支付220000元占用费给被告王竑富、梁有勇；2.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；3.判令原告蔡雨崇双倍返还押金25000元给被告王竑富、梁有勇；4.判令原告蔡雨崇赔偿损失364000元给被告王竑富、梁有勇；5.判令原告支付被告王竑富、梁有勇财产费116987元。 被告王竑富、梁有勇（反诉原告）为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供的证据有：第一组证据：①美家装饰材料经营部复印件1-7张，证明购买装修材料；②丽广水暖配件批发部复印件2张，证明购买配件材料；③桂林国际电缆鑫通五金店复印件2张，证明购买配件材料；④空调海尔专卖店定金复印件1张，证明海尔空调购定金；⑤电子锁收据复印件1张，证明购买电子配件；⑥电视收据复印件1张，证明购买电视配件；⑦交换机复印件2张，证明购买交换机；⑧腾升电器销售复印件1张，证明购买电器配件；⑨博白县嘉新电器复印件1张，证明购买热水器；⑩大路山五金店复印件2张，证明购买水管配件；?送货单复印件2张，证明送货材料；?博白城区恒兴五金复印件1张，证明购买电线灯泡；?米兰窗帘复印件1张，证明购买窗帘布料；?销货清单复印件1张，证明购买水管配件；?玉林市源电器复印件1张，证明购买电视机；?博白富鑫五金店复印件1张，证明购买水管配件；?小青水暖洁具批发部1张，证明购买水管配件；?三辉工程灯具批发复印件1张，证明购买变灯；?销货单复印件1张，证明购买插座配件；?奖爱床垫销售单复印件1张，证明购买床垫单；友薪隆电子复印件1张，证明购买电子管配件；玉林千惠灯饰复印件1张，证明购买灯饰；河北省明巾被厂复印件1张，证明购买白毛巾单；装修天花板床台复印件1张，证明购买天花床板台柜工钱；王生水泵店复印件1张，证明购买六合热泵的事实。 第二组证据：①《租用房屋合同》复印件，证明双方签订《租用房屋合同》事实；②《协议书》复印件，证明鸿联公司与蔡雨崇协议书；③收据复印件，证明王竑富交押金25000元给蔡雨崇事实；④出租房屋照片9张复印件，证明蔡雨崇出租房屋墙体脱落、墙体渗水的事实；⑤解除合同通知复印件，证明贴解除通知公告给蔡雨崇；⑥博白镇石和塘居民委员会通知复印件，证明石和塘居民委员会通知调解事实；⑦《评估报告书》一份。 本院依职权于2019年4月3日到原、被告双方签订的租赁房屋现场勘查现场，所作现场勘查笔录一份、现场勘查统计表3张、现场勘查照片7张。经过庭审质证，原、被告双方对现场勘查笔录、现场勘查统计表及现场勘查照片均无异议。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据①蔡雨崇居民身份证没有异议；对原告提供的证据②王竑富身份证，没有异议；对原告提供的证据③梁有勇身份证没有异议；对原告提供的证据④《租用房屋合同》一份的真实性没有异议，对拖欠租金的证明目的有异议；对原告提供的证据⑤拖欠电费证据，对拖欠的电费有异议，电费是多少度，从那一天算，算了多少天，用了多少度，对数额有异议，不认可，与本案无关。对第7页的三箱标有异议，且原告（被反诉人）的家人也一起同用电梯，应该一起承担用电费用。被告租的房子电梯费用被告用了多少就交多少。对原告提供的证据⑥拖欠水费证据，对表格的真实性没有异议，但是对用水费的数额有异议，每层有水表，被告用多少交多少；对原告提供的证据⑦调解记录一份的三性都没有异议，原、被告是调解过此纠纷，但梁有勇没有参加。 经过庭审质证，原告对被告提供的第一组全部证据25项，对真实性不肯定，最后经过物价值评估的价值为准；对被告提供的第二组的证据中的证据①《房屋租赁合同》没有异议；对证据②《协议书》复印件，对合同的真实性有异议，不是真实的，与本案无关；对证据③收据复印件，对真实性没有异议；对证据④出租房屋照片9张有异议，对照片没有拍照时间，没有地点，还有拍照人，与本案无关；对证据⑤解除合同通知复印件，对解除通知真实性有异议，没有原件不同意质证，从来没有收到过，交给谁也不清楚；对张贴照片2张的真实性有异议，没有原件，不知道从哪拍来的，不予以质证；对证据⑥博白镇石和塘居民委员会通知有异议，对通知的调解内容不清楚，并且原告没有收到通知；对证据⑦《评估报告书》有异议，评估财产价值过高。 本院结合各方当事人举证和质证，认证如下：对原告、被告无异议的证据予以确认，作为认定本案的事实依据；对各方提出有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该证据确与各方诉辩事由具有一定的关联性，故本院只作为定案的参考依据。 综合上述证据和双方当事人的陈述、庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2017年8月22日原告蔡雨崇与被告王竑富、梁有勇签订《租用房屋合同》一份，原告蔡雨崇将其所有的座落于博白县博白镇在石和塘开发区房屋一幢11层之中的第一层一间铺面和第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九层以及电梯、大阳能出租给被告王竑富、梁有勇使用，租用期限五年(从2017年8月22日起至2022年8月22日止)每月租金为12680元，一年租金合计152160元，前三年从2017年8月22日起至2020年8月22日止租金不变，后2年从2020年8月22日起至2022年8月22日止的租金，从前三年每年租金的基础上递增10%的租金给原告。被告交押金25000元给原告，合同期满押金退还，经双方协商，付款方式为：被告按月交租金，每月1-7号被告交足全月租金给原告，逾期一天不交租金罚款500元，逾期5天不交租金给原告，被告所交的押金不退还，原告有权解除合同收回房屋，被告租用房屋期间，只限于商业性经营。被告租用房屋期间水费、电费由被告支付，水费按水厂收费价格收取。电费按电厂收费价格收取签订合同后，于2017年7月26日原告将房屋交给被告使用。被告王竑富、梁有勇交押金25000元给原告蔡雨崇，被告交了2017年8月、9月的房租共25360元给原告。但水电费及尚欠的房屋租金至今分文未交给原告。被告长期拖欠原告的房租费、水费电费不支付。现原告蔡雨崇提出诉讼请求，请求法院判令：1.解除原告与被告于2017年8月22日签订的《租用房屋合同》；2.被告王竑富和被告梁有勇负连带清偿责任支付拖欠水费5868元，电费22368.24元，房屋租金64668元，房屋修理费10000元，合计102904.24元给原告；3.本案诉讼费由被告王竑富、梁有勇负担。原告蔡雨崇向本院提起诉讼，请求依法处理。 被告王竑富、梁有勇提起反诉请求，请求法院判令：1.解除原告与被告于2017年8月22日签订的《租用房屋合同》；2.驳回原告蔡雨崇对被告王竑富、梁有勇的全部诉讼请求；3.判令原告蔡雨崇支付220000元占用费给被告王竑富、梁有勇；4.判令原告蔡雨崇双倍返还押金25000元给被告王竑富、梁有勇；5.判令原告蔡雨崇赔偿损失364000元给被告王竑富、梁有勇；6.判令原告支付被告王竑富、梁有勇财产费116987元。被告王竑富、梁有勇向本院提起反诉，请求依法处理。 本案在审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。 本院认为，本院归纳本案的争议焦点，本诉争议焦点为：1.被告王竑富、梁有勇是否违约，原告蔡雨崇和被告王竑富、梁有勇双方签订的《房屋租赁合同》是否应解除；2.被告王竑富和被告梁有勇是否应负连带责任支付拖欠水费5868元，电费22368.24元，房屋租金64668元，房屋修理费10000元，合计102904.24元给原告。反诉争议焦点为：1.反诉被告蔡雨崇是否应当支付22个月每月10000元共220000元的占用费给反诉原告王竑富、梁有勇；2.反诉被告蔡雨崇是否应当双倍返还押金25000元给反诉原告王竑富、梁有勇；3.反诉被告蔡雨崇是否应赔偿损失364000元及利息给反诉原告王竑富、梁有勇；4.反诉被告蔡雨崇是否应当支付购置在租赁房屋的财产费116987元（评估价值）给反诉原告王竑富、梁有勇。 一、关于被告王竑富、梁有勇是否违约，原告蔡雨崇和被告王竑富、梁有勇双方签订的《房屋租赁合同》是否应解除的问题，2017年8月22日原、被告双方签订的《房屋租用合同》明确约定由原告蔡雨崇（甲方）将其座在博白县博白镇石和塘开发区自建房屋一幢11层之中的第一层一间铺面和第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九层以及电梯、大阳能出租给被告王竑富、梁有勇作广西鸿联商务君悦商务公寓使用。原、被告均有缔约能力，双方合意成立租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告王竑富、梁有勇租用原告的房屋后，只支付了2017年8月、9月的房租共25360元给原告。但水电费及2012年10月至2018年3月25日后的房屋租金至今分文未交给原告，被告长期拖欠原告的房屋租金、水费、电费未支付给原告。被告已构成根本违约。根据双方约定：被告按月交租金，每月1-7号被告交足全月租金给原告，逾期一天不交租金罚款500元，逾期5天不交租金给原告，被告所交的押金不退还，原告有权解除合同收回房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，原、被告双方签订的《租用房屋合同》应当解除。且原、被告双方都主张请求解除该《租用房屋合同》，被告也认可原告是2018年3月25日原告收回租赁的房屋。故原、被告双方签订的《租用房屋合同》应于2018年3月25日予以解除。 二、关于被告王竑富和被告梁有勇是否应负连带责任支付拖欠水费5868元，电费22368.24元，房屋租金64668元，房屋修理费10000元，合计102904.24元给原告蔡雨崇的问题。2017年8月22日原告蔡雨崇与被告王竑富、梁有勇签订《租用房屋合同》一份，原告蔡雨崇将其所有的座落博白县博白镇在石和塘开发区房屋一幢11层之中的第一层一间铺面和第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九层以及电梯、大阳能出租给被告王竑富、梁有勇使用，租用期限五年(从2017年8月22日起至2022年8月22日止)每月租金为12680元，一年租金合计152160元，前三年从2017年8月22日起至2020年8月22日止租金不变。每月1-7号被告交足全月租金给原告，逾期一天不交租金罚款500元，逾期5天不交租金给原告，被告所交的押金不退还，原告有权解除合同收回房屋，被告租用房屋期间，只限于商业性经营。被告租用房屋期间水费、电费由被告支付，水费按水厂收费价格收取。电费按电厂收费价格收取签订合同后，于2017年7月26日原告将房屋交给被告使用。被告王竑富、梁有勇交了2017年8月、9月的房租共25360元给原告。但水电费及尚欠的房屋租金至今分文未交给原告。被告长期拖欠原告的房租费、水费电费不支付的事实清楚。被告尚欠原告2017年10月22日至2018年3月25日共5个月零3天的房屋租金64668元、水费5868元，电费22368.24元。被告王竑富和被告梁有勇应负连带责任支付拖欠水费5868元，电费22368.24元，房屋租金64668元，合计92904.24元给原告蔡雨崇。原告主张被告支付10000元的房屋修理费，未能提供相应的证据证明，本院不予支持。 三、关于反诉被告蔡雨崇是否应当支付评估结论价值116987元的财产费给反诉原告王竑富、梁有勇的问题。2017年8月22日原告蔡雨崇与被告王竑富、梁有勇签订《租用房屋合同》一份，原告蔡雨崇将其所有的座落博白县博白镇在石和塘开发区房屋一幢11层之中的第一层一间铺面和第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九层以及电梯、大阳能出租给被告王竑富、梁有勇作商务公寓使用。之后，被告王竑富、梁有勇购置了一批财物安置在该租用的房屋使用。自2018年3月26日起，原告蔡雨崇以被告王竑富、梁有勇违约为由收回该租用的房屋并使用王竑富、梁有勇购置、安置在该租用的房屋的财物。该批财物价值经本院委托广西英威尔资产评估有限公司于2019年11月29日作出英威尔报字[2019]65号报告书，评估结论为：委估资产总评估值为116987元。故反诉被告蔡雨崇应支付116987元财产费给反诉原告王竑富、梁有勇。 四、关于反诉被告蔡雨崇是否应当支付22个月每月10000元共220000元的占用费给反诉原告王竑富、梁有勇的问题。本案是反诉原告王竑富、梁有勇租用反诉被告蔡雨崇的房屋，且尚欠原告蔡雨崇的房屋租金64668元。反诉原告王竑富、梁有勇主张反诉被告蔡雨崇支付22个月每月10000元共220000元的占用费的证据不足，且与事实不符，本院不予支持。 五、关于反诉被告蔡雨崇是否应当赔偿损失364000元及利息给反诉原告王竑富、梁有勇的问题。反诉原告王竑富、梁有勇的这一主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 六、关于反诉原告王竑富、梁有勇要求反诉被告蔡雨崇返还8台海尔空调机的问题。本案在庭审中反诉原告王竑富、梁有勇放弃对蔡雨崇返还8台海尔空调机的诉讼请求。这是反诉原告王竑富、梁有勇对其诉权的主张，本院予以认可。 七、关于反诉被告蔡雨崇是否应当双倍返还押金25000元给反诉原告王竑富、梁有勇的问题。2017年8月22日原告蔡雨崇与被告王竑富、梁有勇签订《租用房屋合同》约定：乙方（王竑富、梁有勇）按月交租金，每月1至7号乙方交足全月租金给甲方（蔡雨崇），逾期一天不交租金罚款500元，逾期5天不交租金给甲方，乙方所交的押金不退还，甲方有权解除《租用房屋合同》。故反诉原告王竑富、梁有勇请求反诉被告蔡雨崇双倍返还25000元押金的主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告蔡雨崇与被告王竑富、梁有勇在2017年8月22日签订的《房屋租用合同》；该《房屋租用合同》于2018年3月25日解除。 二、被告王竑富、梁有勇负连带清偿责任支付拖欠水费5868元，电费22368.24元，房屋租金64668元，合计92904.24元给原告蔡雨崇。 三、驳回原告蔡雨崇的其他诉讼请求。 四、反诉被告蔡雨崇支付财产费116987元给反诉原告王竑富、梁有勇。 五、驳回反诉原告王竑富、梁有勇对反诉被告蔡雨崇的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费1079元，由原告蔡雨崇负担116元，由被告王竑富、梁有勇负担963元；评估费2000元，由原告蔡雨崇负担。 本案反诉案件受理费5680元，由反诉原告王竑富、梁有勇负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  何 山 人民陪审员  叶超锋 人民陪审员  庞志盛 二〇二〇年二月二十八日 法官 助理  丁娟丽 书 记 员  刘 瑜