上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13867号上诉人（原审原告）：上海繁荣置业有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇年家浜路365号。法定代表人：龚志龙，董事长。委托诉讼代理人：何晓瑜，上海市民生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海链酷投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区沈梅路99弄1-9号1幢369室。法定代表人：姚示伟，董事长。委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。上诉人上海繁荣置业有限公司（以下简称繁荣公司）因与被上诉人上海链酷投资管理有限公司（以下简称链酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人繁荣公司上诉请求，撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.双方合同明确约定被上诉人装修需要得到上诉人的书面同意，虽然上诉人出租给被上诉人多幢房屋并签订多份租赁合同，但每一份合同均为独立的合同，上诉人在其他合同中放弃装修需上诉人书面同意的此项权利并不意味本案合同中也为放弃。一审法院以双方合同履行惯例推断本案合同中被上诉人的装修也不需要征得上诉人同意，显属认定错误。2.上诉人与园区物业公司虽为投资关系，但均为独立民事主体；根据被上诉人提供的聊天记录内容，并非是与上诉人的工作人员约定，而且园区物业公司对承租人装修是否征得出租人同意没有了解的义务；次承租人装修时用围栏封闭房屋，园区物业公司无法了解装修情况，上诉人更加无法了解情况，何谈默许。上诉人直至2019年2月了解到房屋的装修情况，即刻委托律师寄送律师函要求被上诉人停止装修恢复原状，此时被上诉人的装修未完工。一审法院以园区物业公司的办公场所与被上诉人装修地点相邻为由推断上诉人同意或默许，与事实不符。3.被上诉人贪图省事将站台和整个冷库地面高度拉平，将房屋整体地面抬高80公分，并将多处窗改门，这种做法本身与《冷库设计规范》的规定相悖。房屋地面构筑有国家标准，而且被上诉人采用建筑垃圾铺设房屋内部后在上面浇筑一层水泥，被上诉人的做法对房屋的沉降、防水、墙体承重可能造成无法恢复的严重损害。同时被上诉人擅自将多处半承重结构的窗改为无承重结构的门，对房屋安全造成重大隐患。被上诉人在一审审理中所作的恢复原状承诺没有被信任的可能性。4.上诉人基于被上诉人庭审陈述于庭后申请评估，但一审法院并未准许，仅凭实地查看得出无安全隐患的结论，明显没有依据。鉴于被上诉人装修问题与本案违约损害有关且为关键事实，一审法院对此不予查明错误，请求二审法院依法查明后作出公正判决。被上诉人链酷公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人将园区内11幢房屋出租给被上诉人，双方签订多份租赁合同，而且上诉人从未对被上诉人装修出具书面审批意见，应为双方合同履行惯例。2.上诉人作为出租人应确保房屋正常使用，被上诉人装修的目的是满足冷链仓储物流的要求，且已经向上诉人报告了装修事宜、交付装修图纸，上诉人也派员参加装修协调会，园区物业公司办公场地与本案装修场所相邻，应当知晓被上诉人装修。在被上诉人装修期间上诉人从未提出异议，应为默许。3.被上诉人的装修未造成房屋主体结构的破坏，不存在影响房屋安全情况，而且冷链仓储物流不需要环评，也没有收到行政处罚，被上诉人并无违约损害的行为。4.上诉人在一审两次庭审中没有提出鉴定申请，庭后提出纯属拖延诉讼时间，一审法院未予准许是正确的。繁荣公司向一审法院起诉请求：判令链酷公司将上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX座房屋（以下简称系争房屋）恢复原状。庭审中，繁荣公司明确恢复原状主要指将系争房屋地面恢复至交付时的高度。一审法院认定事实：系争房屋产权登记于繁荣公司名下，房屋类型系工厂。2015年11月25日，繁荣公司（出租方、甲方）与链酷公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，合同约定繁荣公司将系争房屋（建筑面积：3177.61平方米）出租给链酷公司，租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止。第四条第1项，甲、乙双方约定，该办公楼（即系争房屋）2016年1月1日—2020年12月31日期间免费给乙方使用；2021年1月1日—2025年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金为0.7元；2026年1月1日—2030年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金0.77元。第六条第2项，租赁期间，甲方保证该办公楼及其附属设施处于正常的可使用的和安全的状态。甲方对该办公楼进行检查、维护。检查维护时，应提前3日通知乙方，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该办公楼的影响；第3项，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。第七条第1项，租赁期间，乙方允许将办公楼转租给第三方；第2项，租赁期满后，在不续约的情况下，办公楼如有损坏情况，乙方应及时将损害部分修复完成，或作出相应赔偿。第八条第（一）甲方责任第1项，在租赁期间，甲方必须确保乙方正常使用；（二）乙方责任第3项，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿。合同另对其他事项作了约定。2018年，链酷公司将系争房屋转租给案外人庞某，租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止；2018年4月，链酷公司、庞某、上海A有限公司（以下简称A公司）签订转租合同权利义务转让协议，转租合同中庞某的权利义务受让于A公司。A公司承租后对房屋进行装修，将系争房屋地面抬高约80cm，房屋一侧的窗户改为卷帘式，于2018年12月装修完毕，投入冷链仓储物流使用。2019年2月18日，繁荣公司向链酷公司发送律师函要求链酷公司在收到该函件后10个工作日内立即停止装修施工并将系争房屋恢复原状。2月20日链酷公司签收该函件。此后双方发生纠纷，繁荣公司起诉来院。一审另查明，繁荣物业公司由繁荣公司以及案外人上海XX集团有限公司出资设立，公司法定代表人为郑某。郑某同时系繁荣公司监事，上海XX集团有限公司总经理助理。上海XX集团有限公司为繁荣公司股东之一。繁荣物业公司办公点位于系争房屋所属工业园区6幢楼。园区内张贴有《园区管理条例》，该条例第二条约定，园区消防、安保、房屋使用和装修管理、水电网络使用维修、园区内道路交通、环境卫生、绿化等综合管理工作由繁荣物业公司统一管理，各入驻企业协助执行；第二十二条约定，入住企业需进行装修的，应至园区管理方办理相关手续并经审核同意后方可进行装修活动。2018年5月8日，链酷公司向繁荣公司方负责园区事务的蒋姓经理（名片记载为上海XX集团有限公司企业服务中心经理）发送微信，内容为通知次日在现场会议室商讨关于4幢、5幢房屋装修事宜，和物业公司、装修方开现场会议。后者回复“明天不一定有时间，你们安排好时间我让小龚过来开会。”一审审理中，链酷公司提供了中华人民共和国住房和城乡建设部公告：关于《冷库设计规范》的公告，其中第4.2.6条规定，库房公路站台应符合下列规定：……2、站台边缘停车侧面应装设缓冲橡胶条块，并应涂有黄、黑相间防撞警示色带。3、站台上应设罩棚，靠站台边缘一侧如有结构柱时，柱边距站台边缘近距不宜小于0.6m；罩棚挑檐挑出站台边缘的部分不应小于1.00m，净高应与运输车辆的高度相适应，并应设有组织排水。……6、封闭站台的高度、门洞数量应与货物吞吐量相适应，并应设置相应的冷藏门和连接冷藏车的密闭软门套。7、在站台的适当位置应布置满足使用需要的上、下站台的台阶和坡道。以此证明链酷公司将系争房屋地面抬高是符合国家关于冷库设计的要求，窗户改成卷帘式，目的为方便运输车辆装卸货物，与设计要求相吻。经庭审质证，繁荣公司认为链酷公司将地面抬高的行为属于非正常使用房屋的行为，也不符合国家关于冷库设计的规定，链酷公司在施工过程中使用了大量建筑垃圾进行铺设，时间久了会对房屋沉降造成影响。链酷公司另提供了其与繁荣公司之间关于W90园区6幢楼、7幢楼、9幢楼的《房屋租赁合同》、《补充协议》及现场照片，证明前述房屋也是链酷公司从繁荣公司处承租，承租时均为毛坯，合同版本类同。链酷公司转租给次承租人后，次承租人均对房屋进行了装修，繁荣公司从未对装修出具过书面审批手续；付款回单、案外人上海B有限公司出具《情况说明》（3份），证明就系争房屋的装修，装修公司曾缴纳5万元装修保证金给繁荣物业公司，物业已收取且对装修事宜知晓。收据遗失，装修押金已转让予A公司。经庭审质证，繁荣公司认为其他租赁房屋的装修内容与系争房屋不同，不具有关联性；对付款回单真实性无异议，付款时间为2016年4月19日，此时A公司尚未承租系争房屋，但繁荣物业公司是否曾收到过5万元装修押金，繁荣公司不清楚。一审庭审后，繁荣公司向一审法院提交鉴定申请书，要求对系争房屋窗户改造成门对房屋承重的影响及地面抬高对房屋沉降、墙体承重及防水影响进行鉴定评估。链酷公司不同意进行鉴定。2019年8月12日，一审法院至系争房屋处进行勘察并拍摄现场照片。经勘察，系争房屋地坪抬高约80cm，房屋用作冷链仓储。窗户的改造位置位于系争房屋底层一侧即与建豪路8、10、12号5幢之间。繁荣公司、链酷公司双方对一审法院勘察内容无异议。一审审理中，链酷公司表示同意在与繁荣公司的租赁合同到期届满之时将系争房屋恢复至繁荣公司交付房屋时的原状，否则愿意承担因未能恢复原状所引起的一切法律责任。一审法院认为，繁荣公司、链酷公司就系争房屋签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。据系争房屋产权信息记载，房屋性质为厂房，并同意链酷公司转租。链酷公司将房屋转租给次承租人A公司用作冷链仓储使用，并无不当。合同同时约定，承租人可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得出租方（繁荣公司）同意，装修费用由承租人自负。现双方在庭审中争议的焦点即链酷公司对系争房屋的装修是否已征得繁荣公司的同意。根据链酷公司庭审提供的证据反映，繁荣公司与链酷公司之间在该工业园区内存在多幢房屋的数份租赁合同关系，虽租赁合同中均约定了装修需经出租方同意，但从双方多份合同的履行惯例显示，承租人进行装修时，作为出租方的繁荣公司均未出具过书面同意的审核凭证。系争房屋在开展装修时，链酷公司已经通过微信联系繁荣公司方的管理人员，通知参加系争房屋以及相邻5幢房屋的装修会议，繁荣公司亦表示会派员参加。链酷公司虽未能提供与会人员的签到记录，但鉴于繁荣公司所属的物业公司位于系争房屋相邻处，物业公司系繁荣公司的关联企业，股东之间存在混同，物业管理条例记载了入住企业的装修须经园区管理方获准才可进行，而系争房屋处的装修行为历时半年多，繁荣公司或与繁荣公司关联的物业公司在系争房屋装修期间均未对具体装修行为提出过异议，应当视为链酷公司已征得繁荣公司同意或者默许的情况下进行了装修。另根据国家关于《冷库设计规范》的相关规定。链酷公司在装修过程中将地面抬高、将房屋底层一侧的窗户改为卷帘式，符合前述设计规范的要求，目的为实现冷链仓储的使用便利。并且，链酷公司已经在本案中承诺在与繁荣公司的租赁关系结束时恢复系争房屋至繁荣公司交付时的状态，否则将承担相关法律责任。繁荣公司在本案庭审结束之后向一审法院提出鉴定申请，超出了当事人举证的期限。且从系争房屋现场勘查情况反映，系争房屋处于正常使用状态，现场并无明显迹象反映因地面抬高存在对房屋安全使用的隐患。繁荣公司申请鉴定的请求，一审法院不予准许。综上，为保护合同当事人的合法权益，保护社会经济的稳定。繁荣公司诉请对系争房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回上海繁荣置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海繁荣置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人作为系争房屋的产权人与被上诉人签订《办公楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，租赁合同合法有效。被上诉人基于该份租赁合同中约定的其享有的转租权，已将系争房屋转租给次承租人A公司，并由次承租人A公司进行了装修，用于冷链仓储物流使用。本案争议焦点是：1.被上诉人对系争房屋的装修是否违反应事先征得上诉人书面同意的合同约定;2.被上诉人对系争房屋的装修是否存在重大安全隐患，上诉人是否可以要求被上诉人恢复原状.本院认为，根据双方在租赁合同第六条“办公楼使用要求”中的约定，被上诉人装修应当事先征得上诉人的书面同意；根据租赁合同第八条“乙方责任”中的约定，被上诉人在租赁期间可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得上诉人同意，显然上述条款约定已经表明上诉人允许被上诉人根据经营情况进行装修，即上诉人对被上诉人的装修予以概括性授权。至于上诉人是否知晓并同意被上诉人装修问题，被上诉人在一审审理中予以了举证，主要有：其通过微信联系上诉人，通知相关人员到场参加房屋装修会议；在《园区管理条例》中明确装修管理纳入统一管理，因系争房屋的装修在园区内，则上诉人对装修应当知晓；根据上诉人与被上诉人就该园区厂房签订的多份租赁合同及相关照片，次承租人均对房屋进行装修而上诉人从未出具书面审批手续，此为合同履行惯例；被上诉人表述的其装修时间较长而上诉人在此期间从未提出过异议等，以此抗辩主张已经得到上诉人同意，对此，本院认为，上诉人虽未使用文字明确表达其同意被上诉人装修，但上述事实情况表明上诉人已经知晓且未持异议，视为上诉人默示同意，故被上诉人的辩称意见，可予采纳。上诉人主张被上诉人装修未征得上诉人同意，缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人恢复原状的争议，本院认为，上诉人出租给被上诉人的房屋类型为厂房，且双方约定的租期较长，从被上诉人缔约目的及出租房屋的现状情况来看，被上诉人必然在合同期内对系争房屋进行装修，在上诉人知道被上诉人装修未作明确表示反对的情况下，因双方在租赁合同中对被上诉人装修未作出具体明确约定，故被上诉人的装修合理性应根据其使用目的及通常用途为评判标准，即被上诉人的装修不应包括改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。本案中，被上诉人在装修过程中将地面抬高、将房屋底层一侧的窗户改为卷帘式，上诉人认为此装修不符合《冷库设计规范》要求，对此被上诉人不予认可，上诉人也无充分证据证明；另外，也无证据证明此装修改变房屋的类型以及用途。同时，上诉人主张被上诉人的装修已经造成房屋建筑主体、承重结构等方面的改变，存在重大安全隐患，对此也未提交证据证明；被上诉人在一审中承诺待双方租赁关系结束时恢复原状，否则愿意承担相关法律责任；一审法院也至现场勘查房屋装修的情况。综合上述事实，一审法院未予支持上诉人要求被上诉人恢复原状之诉请，并无不当，本院予以维持。至于上诉人以被上诉人装修对房屋沉降、承重等产生影响为由申请鉴定，因其是在一审庭审后提出，被上诉人明确不同意，故一审法院以上诉人的申请已经超过举证期限为由未予准许，程序上亦无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人繁荣公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海繁荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月二十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……