河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终221号上诉人（原审原告）：刘菲，女，1982年9月27日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王海震，河南翰法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娇，河南翰法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司。住所地洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。原审第三人：河南技改建设集团有限公司。住所地洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口男100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世华，河南航星律师事务所律师。上诉人刘菲因与被上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰置业公司）、原审第三人河南技改建设集团有限公司（以下简称技改建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘菲的委托诉讼代理人赵娇、被上诉人河南省智杰置业集团有限公司的委托诉讼代理人白汉新到庭参加诉讼，原审第三人河南技改建设集团有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘菲上诉请求：1.维持一审第一项判决，并判决智杰置业公司赔偿刘菲912333元；2.本案一、二审诉讼费用由智杰置业公司承担。事实和理由：一审已查明智杰置业公司向刘菲开具的购房收据明确载明房屋的房号、面积和价款，房屋买卖合同的主要内容明确，因此，刘菲与智杰置业公司之间成立房屋买卖合同关系。那么，智杰置业公司将房产再次出售的行为违反了“禁止一房两卖”的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，智杰置业公司将已经卖给刘菲的房产擅自出售，其行为已经构成违约及侵权。智杰置业公司应当返还购房款并承担购房款一倍的赔偿责任。故请二审法院查明事实，依法支持刘菲的上诉请求。智杰置业公司辩称，其与技改建设公司保证金案件于2016年12月份判决生效。生效以后技改建设公司和智杰置业公司同意以房抵账。但后来技改建设公司又向法院申请执行，推翻了以房抵账的协议。人民法院在执行当中，智杰置业公司提交了39套房产的抵账协议和收据，申请法院将这些账扣除，但是法院没有采纳，仍将全部的保证金本金1500万和利息1470多万全部划走，划走以后，执行法院解封了查封智杰置业公司的59套房产。自此保证金案件已经申请执行终结，终结以后智杰置业公司就将房产开始出卖出售。后来所有的抵账客户又到老城区法院起诉，要求抵账协议继续有效。经老城区法院判决、中院判决、高院裁定说抵账协议有效，那么洛龙区法院抵账无效的执行程序和法院裁定有效的裁定书就发生了冲突。因此这不是智杰置业公司一房两卖，是法律上的冲突，与智杰置业公司无关。技改建设公司经本庭依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未答辩。刘菲向一审法院起诉请求：1.判令智杰置业公司返还两套房产购房款912333元；2.判令智杰置业公司赔偿912333元；3.本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由智杰置业公司承担。一审法院认定事实：2016年7月10日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1#和6#楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元；二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787.5万元（月息2.5%），本息共计欠22875000元；三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元/平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息；四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置；赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下；需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元/平方米的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续；五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他项权；六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认，所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼；七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置，否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿”。2016年7月12日，智杰置业公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改建设公司与智杰置业公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰置业公司于判决生效后十日内退还技改建设公司履约保证金1500万元；二、智杰置业公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改建设公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改建设公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守：一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）；二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万，总计本息欠款按2300万计算还款，诉讼费、保全费乙方自愿自己承担；三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行；四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵债、买卖、设定他项权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价；如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续；如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给买受人办理房产登记手续；乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务；五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关；六、本协议自签订之日起生效，一式肆份，双方各执贰份”。2017年10月16日，技改建设公司向智杰置业公司发出通知，委托智杰置业公司将揽翠城3号楼2单元1302号、3号楼2单元1303号房屋办理到刘菲名下。2017年10月27日，智杰置业公司向刘菲开具两份收据，分别载明：“今收到刘菲（技改抵账客户），交来揽翠城3-2-1303，面积90.33平方米，人民币456166.50元”，“今收到刘菲（技改抵账客户），交来揽翠城3-2-1302房款，面积90.33平方米，人民币456166.50元”。智杰置业公司按照技改建设公司的要求，与技改建设公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改建设公司向洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰置业公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰置业公司与技改建设公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改建设公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但洛阳市洛龙区人民法院对技改建设公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定，冻结、划拨智杰置业公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元，或査封、扣押其相应价值财产，或扣留、提取其等额价值财产，并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰置业公司29740319元。另查明，涉案两套房屋均已由智杰置业公司办理预告登记，权利人系案外人。一审法院认为，智杰置业公司按照技改建设公司的要求将房屋抵偿给刘菲，同时向刘菲开具购房收据，明确载明了房屋的房号、面积和价款，房屋买卖合同的主要内容明确，故智杰置业公司与刘菲之间成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，智杰置业公司应当按照约定履行合同义务。现因该两套房屋已由智杰置业公司为案外人办理预告登记，智杰置业公司已不能履行合同义务，双方的房屋买卖合同关系应当予以解除。涉案房屋买卖合同关系，实际是技改建设公司对智杰置业公司的债权转让给刘菲后，智杰置业公司用以房抵债的方式清偿对刘菲的债务，现智杰置业公司不能履行交付房屋的义务，则应继续清偿债务，故刘菲要求智杰置业公司返还购房款912333元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，对刘菲要求赔偿912333元的诉讼请求不予支持，但智杰置业公司应当向刘菲支付资金占用期间的利息，利息按年利率6%自抵账之日2017年10月27日起计算至实际付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、智杰置业公司于本判决生效之日起十日内支付刘菲912333元，并按年利率6%支付自2017年10月27日至实际付款之日的利息；二、驳回刘菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10611元，由刘菲负担4669元，智杰置业公司负担5942元；保全费5000元，由智杰置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案智杰置业公司向刘菲出具购房收据，明确载明当事人姓名、房屋的房号、面积和价款，具备商品房买卖合同的主要内容，故智杰置业公司与刘菲之间成立房屋买卖合同关系，双方均应按照约定全面履行合同义务。2018年12月29日、2019年1月2日，案涉两套房屋分别由智杰置业公司为案外人办理了预告登记，其已不能履行合同义务，一审认为双方的房屋买卖合同应当予以解除，符合相关法律规定，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。结合本案，涉案房屋买卖合同关系，实际是技改建设公司对智杰置业公司的债权转让给刘菲后，智杰置业公司用以房抵债的方式清偿对刘菲的债务，智杰置业公司主张执行法院已认定抵账无效，债务已经履行完毕，其在法院解除对案涉房屋的查封后将房屋出卖合理合法，本院认为，以房抵债是智杰置业公司、技改建设公司和刘菲三方之间的真实意思表示，且各方当事人对合同成立无特别约定，系诺成合同，自三方意思表示一致时成立，对三方当事人均具有约束力。故智杰置业公司又将案涉房屋出售给案外人，存在一定过错，刘菲上诉主张智杰置业公司应承担购房款一倍的赔偿责任过高，本院结合双方过错程度、利益损失和房屋市场行情等综合情形，酌定智杰置业公司赔偿刘菲350000元。综上所述，刘菲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1603号第二项；二、变更洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1603号第一项为：河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘菲912333元；三、河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘菲350000元；四、驳回刘菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10611元，由刘菲负担4669元，河南省智杰置业集团有限公司负担5942元；保全费5000元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。二审案件受理费12923元，由刘菲负担9046元，河南省智杰置业集团有限公司负担3877元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 杨献民审判员 李丹杰二〇二〇年三月十七日书记员 张 慧