江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初210号 原告：永丰县鑫盛营运管理有限公司，住所地永丰县桥南工业大道，统一社会信用代码91360825MA35J94M0C。 法定代表人：黄辉，联系。 委托诉讼代理人：邓武明，江西致成律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：宋志军，江西致成律师事务所实习律师，一般代理。 被告：兴国索尔商贸有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇滨江大道丽景豪庭6号楼D1-D4号，统一社会信用代码91360732MA35X5N66W。 法定代表人：陈科斌，联系。 委托诉讼代理人：谢运良，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。 原告永丰县鑫盛营运管理有限公司诉被告兴国索尔商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永丰县鑫盛营运管理有限公司的委托诉讼代理人邓武明、宋志军，被告兴国索尔商贸有限公司的委托诉讼代理人谢运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰县鑫盛营运管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付租金229114.86元及违约金68734元，共计297848.86元；2.请求法院判决解除原告与被告于2019年6月9日签订的商铺租赁合同（租赁永丰县汽车城14栋D4-101-117号店铺）；3.请求法院判决解除原告与被告于2019年6月9日签订的商铺租赁合同（租赁永丰县汽车城4栋D4-210-218号、D4-226-231号店铺）；4.本院案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月9日，原告与被告签订商铺租赁合同，合同约定：被告承租原告坐落于永丰县汽车城4栋D4-210-218号、D4-226-231号店铺，租金为9元每平方米，租金按月支付。合同第十六条第二款约定违约责任：因乙方（本案被告）未能按本合同约定向甲方（本案原告）交纳租金及其他相关费用的，每逾期一天，应向甲方即原告支付相当于欠费总额百分之一的违约金，逾期30天，本合同自动终止。同日，原告与被告还签订另外一份商铺租赁合同，合同约定：被告承租原告坐落于永丰县汽车城14栋D4-101-117号店铺，租金为25元每平方米，租金按月支付。合同第十六条第二款约定违约责任：因乙方即被告未能按本合同约定向甲方即原告交纳租金及其他相关费用的，每逾期一天，应向甲方即原告支付相当于欠费总额百分之一的违约金，逾期30天，本合同自动终止。上述两份合同签订后，原告按合同约定期限将承租店面交付被告使用，被告却未按合同约定支付相应的租金。2019年11月20日，原告委托江西致成律师事务所向被告发出律师函催缴租金，并告知被告，如届时未交，鑫盛公司将解除与被告签订的两份租赁合同。至今为止，被告拖欠原告租金229114.86元，按照合同约定的违约责任，被告应向原告支付违约金68734元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告兴国索尔商贸有限公司书面答辩称，一、原告的起诉没有事实和法律依据。根据租赁合同第十六条约定，乙方即被告逾期未交房租超过30天，本合同自动终止。合同第五条第一款约定，租金按月支付，在没有明确约定租金支付时间的情况下，被告支付租金的时间可以为10月30日，即至2019年11月30日，被告与原告签订的租赁合同已经自动终止，而原告在2019年10月23日之前，就已经对被告承租的店房进行了公开招租，在事实上和行动上均已明确表示与被告解除租赁合同，即明确表示不愿与被告履行合同，而今无需再通过法院来判决解除租赁合同。二、原告起诉要求支付租金及违约金缺乏事实依据。在以上第一点答辩意见中已讲到，被告与原告的租赁合同在2019年11月30日就已经自动终止，而在10月23日之前，原告就已经在事实和行动上解除了合同，并进行公开招租，按照合同第五条第一款和第三款约定，被告应从2019年10月开始向原告缴纳房租，租金支付方式是按月支付，即被告在2019年10月30日之前向原告支付房租即可，而原告却在10月23日之前就已经在事实和行动上解除了与被告签订的租赁合同，这是原告违约在先，被告未在10月30日之前支付房租是在行使不安抗辩权。此外，被告向法庭声明，被告保留追究原告违约责任的诉讼权利。而在原告先行违约的情况下，其仍然主张被告支付三个月的租金及违约金，显然缺乏事实依据。三、2019年11月19日，被告收到原告委托律师发出的律师函，根据律师函的内容，即在发具律师函之日起，原告将单方解除租赁合同，对此被告未提出异议。按照合同法的有关规定，被告与原告签订的租赁合同从被告收到原告单方解除的通知得以解除。被告认为，退一步说，即使法院不能认定被告与原告签订的租赁合同在2019年11月30日已经自动终止，亦不能认定双方的租赁合同在2019年10月23日之前就已经被原告解除，也应当认定双方的租赁合同在被告收到原告的单方解除通知即2019年11月19日就已经被原告单方解除，在此情况下，被告充其量只需向原告支付49天的租金。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉请依法提供了如下证据：证据1、“永丰汽车城”商铺租赁合同及其确认单各两份，证明被告向原告承租涉案的商铺，合同的条款明确约定了被告应该履行合同交付租金，并约定了违约责任及具体的租金；证据2、照片一组，证明被告与原告签订合同后并没有按照合同约定进行装修和营业；证据3、情况说明一份，证明涉案的商铺目前仍是江西昶盛有限公司的房产，这些房产目前还没有销售，交付到原告作为出租的主体，承担相应的权利义务。 被告质证认为，对证据1，真实性、合法性没有异议，对其证明目的关联性有异议，根据原被告签订的租赁合同第5条第一款规定，并没有明确租金支付的具体时间；第二、根据合同第16条第二款约定，超出法律规定的范围，应当不超过月利率千分之二十，第三、逾期超过30天，本合同自动终止。因此，该证据不能达到原告的证明目的；对证据2，三性均有异议，被告无法确认图中的房屋就是被告承租的房屋，鉴于这个原因，更不能证明被告所租赁的房屋没有进行装修和营业；对证据3，三性有异议，合法性有异议，这个情况说明，应当属于证人证言，这个公司应当到庭作证。第二、关联性有异议，这和本案原告诉争的标的没有任何关联性。 本院认证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据2，因该证据系复印件，无法确认其真实性，但是综合庭审中原、被告的陈述，可以确认，被告租赁的商铺只对小部分进行了装修；对于证据3，结合原告在庭审过程中补充提交的书面材料，可以确认原告作为出租方的合法资格。 被告为支持其辩称向本院提交了如下证据：第一组证据：被告的营业执照复印件，证明被告的身份信息；第二组证据：1.律师函截图照片一张；2.被告收取律师函彩信的截图照片一张，证明截止到2019年11月19日，原告已经单方解除了与被告签订的租赁合同；第三组证据：1.微信名为江菲的微信朋友圈截图二张；2.微信名为小钟的微信朋友圈截图一张；3.被告承租的4号楼照片（4号楼二楼承租了一半，三楼全部承租）一张；4.原告对4号楼（包含被告承租的房屋）招商的图片三张，证明早在2019年10月23日以前，原告就已经在大肆宣传招租。这说明，在事实上原告已经收回被告所承租的店房，解除了与被告签订的租赁合同；第四组证据：原被告签订的租赁合同二份（鉴于原告已经提交了租赁合同，被告不再重复提交），证明1.原被告签订的租赁合同合法有效。2.根据合同第16条约定，被告逾期超过30天，本合同自动终止。即本案原被告签订的租赁合同在2019年11月底就已经自动终止。这与原告在2019年10月底进行大肆的招商活动是互相印证的。那么，合同终止后，原被告双方均无需履行合同终止后的权利、义务；第五组证据：1.被告的工作人员杨涛与原告工作人员李佐平的通话录音光碟一张；2.录音整理笔录一份，证明原被告早在2019年10月就已经达成了共识，即被告交房租的时间从2020年1月开始。 原告质证认为，对第一组证据，三性无异议，对第二组证据，真实性、合法性没有异议，关联性没有异议，原告确实通知被告如果不履行合同，原告有权单方面解除合同，2019年11月19日原告通知被告单方解除合同；对第三组证据，三性无法确认，三性均有异议，江菲、小钟无法确认是谁；第四组证据，三性无异议，但对第一项证明目的无异议，第二项证明目的有异议，应当结合整个合同的条款来看，被告违约的情况，原告享有单方解除权，可以根据具体情况选择时间；对第五组证据，真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到被告要证明的目的，相反可证明原告是善意的向被告提醒应该依照合同的约定履行合同，并且在被告没有及时交付租金和进行装修的情况下原告给了被告时间机会，被告也承诺过会继续装修和经营，只是被告没有实际的行动，违反了诚实信用的法律原则。 本院认证认为，对于证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据3，因被告未提供证据原件，无法确认证据来源，退一步来说，就算该证据是真实的，但是该证据只能证明7天连锁酒店公寓对外发布了广告，并不能证明原告进行了招租行为，以及原告已将被告承租的商铺转租给了他人，因此该招租行为并不影响原、被告双方履行合同义务，因此对于该组证据的关联性本院不予确认；对于证据4的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，但是从该录音中显示，原告负责人口头同意过在被告将便利店开起来后，可以允许被告延迟支付租金，但是首先，因被告便利店并未开起来，导致双方之间的口头约定失效；其次，电话中的双方并非本案的原、被告法定代表人，亦非委托代理人，因此该二人之间的口头约定，亦不能适用本案的原、被告双方，对于该证据的证明目的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月9日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《永丰汽车城商铺租赁合同》约定由被告租赁原告坐落于永丰县“汽车城”4栋二层D4－210－218号铀D4-226-231号铺，共计15间；三层D4－301－331号铺，共31间，总计46间，合计建筑面积3235.45平方米，租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日，共180个月。该商业用房租金价格为9元/㎡/月，月租金为29118.87元，租金按月支付。按建筑面积计算：4号栋商铺月租金价格9元/㎡/月，月租金为29118.87元。租金递增方式：第2019年7月1日至2024年6月30日五年租金不递增，第2024年7月1日至2026年6月30日在前一年租金的基础上按5%（9.45元）递增；……承租人需在签订租赁合同确认间当日，支付合同保证金46000元。租金支付时间：根据客户实际免租优惠，合同签订第1至6年合计免交租金36个月。合同期第一年：2019年7月1日至2020年6月30日共支付6个月租金（合计174713.22元）；2019年7月1日至2019年9月30日为免租优惠，免交租金；2019年10月1日至2019年12月31日按月缴纳29118.87元；2020年1月1日至2020年3月31日为免租优惠，免交租金；2020年4月1日至2020年6月30日按月缴纳29118.87元；乙方必须在2019年11月1日进场装修，否则保证金没收。……合同签订时乙方需向甲方支付人民币46000元履约保证金，该保证金于租赁期满时，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的相应费用，并按本合同规定承担向甲方交还租赁物后15个工作日内甲方向乙方全额退还，该保证金不计息。同时该保证金还承担着乙方按时足额交纳本合同中规定的各交款义务，未足额交纳或逾期交纳的，该保证金将先予扣除违约金、各项应付款项。乙方不得随意破坏房屋结构，如需装修或改变房屋结构，需征得甲方书面同意，费用由乙方处理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或交纳恢复工程所需费用，乙方安装的可拆设备乙方可以自由拆除，不能拆除的或者拆除影响安全的不得拆除，拆除后应当恢复原状。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同并无条件收回，租金不予退还；1、未按照甲方要求在开业前完成装修的；2、擅自拆改商业用房结构或改变承租商业用房用途；3、拖欠租金达15天以上的；4、乙方出售假冒伪劣产品、侵犯他人知识产权或者其它违法产品的；5、违反国家消防制度和有关法律法规的。有下列情形之一的，本合同终止履行：1.本合同履行期届满，未续约；2.甲乙双方协议解除本合同；3.因乙方违约，甲方决定单方面终止合同。本合同终止履行之日起15天内，乙方须将商业用房撤空，并将能正常使用的商业用房交回甲方，经甲方检查，发出同意离场通知书后，乙方不得损坏、拆除商业用商内不可移动的装修、固定部分和物件，否则照价赔偿。本合同终止后，甲方对乙方用于商业用房装修的投资以及在商业房内添置的物品不予补偿。租赁期间甲乙双方必须信守合同。因甲方无正当理由未能按照本合同约定交付商铺的，每逾期一天，应向乙方支付相当于月租金百分之一的逾期违约金，逾期超过30天，本合同自动终止；因乙方未能按本合同约定向甲方交纳租金及其它应交费用的，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之一的违约金，逾期超过30天，本合同自动终止。其后，双方签订《永丰汽车城商铺租赁合同确认单》再次确认了租赁的铺位、建筑面积、计价方式、付款方式、期限等，并确认2019年11月1日前场装修。2019年6月9日，原、被告双方再次签订《永丰汽车城商铺租赁合同》约定由被告作为承租方向原告租赁坐落于永丰县“汽车城”14栋一层D4－101－117号铺，共计17间，合计建筑面积1890.11平方米，租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日，共180个月。该商业用房租金价格为25元/㎡/月，月租金为47252.75元，租金按月支付。按建筑面积计算：14号栋商铺月租金价格25元/㎡/月，月租金为47252.75元。租金递增方式：第2019年7月1日至2024年6月30日五年租金不递增，第2024年7月1日至2026年6月30日在前一年租金的基础上按5%（26.25元）递增；……承租人需在签订租赁合同确认间当日，支付合同保证金34000元。租金支付时间：根据客户实际免租优惠，合同签订第1至6年合计免交租金36个月。合同期第一年：2019年7月1日至2020年6月30日共支付6个月租金（合计283516.5元）；2019年7月1日至2019年9月30日为免租优惠，免交租金；2019年10月1日至2019年12月31日按月缴纳47252.75元；2020年1月1日至2020年3月31日为免租优惠，免交租金；2020年4月1日至2020年6月30日按月缴纳47252.75元；乙方须在2019年7月1日装修完毕，便利店开业，否则保证金没收。……合同签订时乙方需向甲方支付人民币34000元履约保证金，该保证金于租赁期满时，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的相应费用，并按本合同规定承担向甲方交还租赁物后15个工作日内甲方向乙方全额退还，该保证金不计息。同时该保证金还承担着乙方按时足额交纳本合同中规定的各交款义务，未足额交纳或逾期交纳的，该保证金将先予扣除违约金、各项应付款项。该合同还约定了与之前合同相同的违约责任及终止合同情形。合同签订后，原告在签订合同当日将租赁的商铺交付给了被告，但是被告未按约定及时装修，亦未按约定支付租金。2019年11月19日，原告向被告发送律师函，写明因被告未按约定支付租金，原告将按合同约定通知被告其从即日起单方面解除合同，并于当日将该律师函发送给了被告，被告收到该函后未提出异议。现原告为维护其合法权益，特向法院提出诉讼，请求支持诉请。 另查明，原告交付给被告的商铺为毛坯房未按照门窗，被告承租后亦未按装门窗。 在庭审过程中，经原、被告双方当庭确认，双方同意于2019年6月9日签订的两份《永丰汽车城商铺租赁合同》于2019年11月19日解除。原告亦当庭确认放弃第二、三项诉讼请求。 本院认为，原告与被告于2019年6月9日签订的两份《永丰汽车城商铺租赁合同》是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。本案租赁合同的相对方为原告与被告，原告和被告享有合同权利并承担合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，原告履行了交付商铺的义务，被告亦按约定履行支付租金的义务，因双方自愿同意该两份合同于2019年11月19日解除，根据合同约定，被告应当按合同约定支付租金至2019年11月19日，关于4号楼商铺的租金，双方约定月租金为29118.87元，而2019年7月1日至2019年9月30日为免租期，故被告应当支付自2019年10月1日至2019年11月19日的租金共计47560.8元（29118.87元+29118.87元÷30天×19天）；关于14号楼商铺的租金，双方约定月租金为47252.75元，而2019年7月1日至2019年9月30日为免租期，故被告应当支付自2019年10月1日至2019年11月19日的租金共计77179.49元（47252.75元+47252.75元÷30天×19天），因此租金共计为124740.29元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中双方在合同中约定：“因乙方未能按本合同约定向甲方交纳租金及其它应交费用的，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之一的违约金”，该约定未超过法律规定的范围，因该合同约定的付款时间为按月支付，因此在本案中被告最迟的支付租金的时间的为2019年10月31日，则按约定至双方解除合同之日，被告还需支付原告19天的违约金，因此被告还应向原告支付14510.6元违约金（29118.87元×1%×19天+47252.75元×1%×19天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告兴国索尔商贸有限公司应于本判决生效后立即支付原告永丰县鑫盛营运管理有限公司租金124740.29元及违约金14510.6元，合计139250.89元； 二、驳回原告永丰县鑫盛营运管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5768元，减半收取2884元（原告已预交），由原告永丰县鑫盛营运管理有限公司负担1442元，被告兴国索尔商贸有限公司负担1442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  郑美蓉 二〇二〇年三月二十七日 书记员  龙 燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （2）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。