浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终541号 上诉人（原审原告）：朱大水，男，1957年4月19日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。现住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：周泉山，男，1964年8月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原审第三人（被执行人）：沈兰英，女，1962年9月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原审第三人（被执行人）：张国林，男，1962年1月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人朱大水因与被上诉人周泉山、原审第三人沈兰英、张国林案外人执行异议之诉纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人朱大水上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的房屋买卖合同关系取代，上诉人朱大水具有物权期待权。其与沈兰英所签订的《房屋转让协议》是真实、合法、有效的，房屋转让价格符合签订协议时的市场价格。同时，110万元购房款中除61万元为欠款外，其又已支付31万元，并一直明确表示剩余10万元尾款可按照原审法院的要求交付执行。二、案涉房屋属于沈兰英个人所有具有确定性。根据杭州经济技术开发区的拆迁安置政策，沈兰英享有55平方米的拆迁份额，案涉房屋建筑面积59.12平方米，符合拆迁安置政策，也没有占用其他家庭成员份额，对案涉房屋有所有权。在签订《房屋转让协议》时，张国林也出具了承诺书，承诺将案涉房屋归属于沈兰英一人，最终案涉房屋也确实登记在沈兰英一人名下。三、签署《房屋转让协议》时案涉房屋未办理产权登记而存在交易风险不可归责于上诉人。房屋买卖必然存在交易风险，不能以上诉人知晓交易风险让上诉人承担败诉后果。四、案涉房屋未完成过户登记并非上诉人自身原因。上诉人早在2018年7月2日即起诉要求沈兰英将案涉房屋过户至上诉人名下，但由于案涉房屋未办理房产证，法院驳回了上诉人诉请。案涉房屋产权登记于2019年1月2日，上诉人在知晓后第一时间要求沈兰英办理过户手续，并于2019年1月8日再次提出诉讼，要求法院判决过户，并于同日申请财产保全。法院在2019年1月30日查封了案涉房屋，导致上诉人的起诉再次被驳回。因此，未完成过户登记不能归责于上诉人。五、上诉人在法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。一审法院的判决已经对此认定，沈兰英、张国林也均无异议。六、经上诉人申请，法院于2019年1月16日查封案涉房屋，早于案涉执行查封行为。 被上诉人周泉山与原审第三人沈兰英、张国林未提交答辩意见。 朱大水向一审法院起诉请求：1.判令被查封的杭州经济技术开发区湾南德胜东苑3幢1单元1206室房产归原告所有，并对该房产停止执行；2.案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月15日，在见证人余某、姚某的见证下，朱大水与沈兰英签订《房屋转让协议》，载明“本协议书签订前，双方均已知悉，因上述物业（指案涉房屋）三证尚未办理完毕，按房地产交易法规不能办理交易过户手续，但双方要求先行确立转让协议，待三证办理完毕后，再正式办理产权过户手续”。《房屋转让协议》约定，沈兰英将其所有的湾南德胜东苑西区3幢1单元1206室房屋转让给朱大水，面积约55平方米，转让价为110万元，该房以抵债的方式转让，其中沈兰英及张国林对朱大水欠款69万元抵作购房款，2017年8月18日前支付31万元、剩余10万元于案涉房屋过户后付清。《房屋转让协议》还约定，沈兰英应该在房屋三证办理完毕后三个工作日内与朱大水签订《杭州市房屋转让合同》并办理房产过户手续。2017年8月17日，沈兰英向朱大水出具《承诺书》及《收条》，承诺案涉房屋产权办在沈兰英名下，产权办出后过户给朱大水，案涉房屋购房款110万元，其中包含应还的欠款69万元，另收到31万元购房款，剩余10万元在案涉房屋产权过户至朱大水名下后付清。经查明，朱大水用于抵扣购房款的69万元借款来源为：沈兰英、张国林欠金小英本息合计28万元，欠倪来锦本息合计25万元，欠朱大水本息合计16万元，金小英和倪来锦将债权转让给朱大水；后支付的31万元购房款，分别是朱大水支付8万元、金小英支付13万元、倪来锦支付10万元。张国林、沈兰英认可案涉房屋钥匙一直交由朱大水支配使用。 2018年7月2日朱大水向杭州经济技术开发区法院诉请判令沈兰英过户案涉房屋产权，2018年8月31日，该院以案涉房屋为沈兰英家庭成员共同共有且无证据证明属于沈兰英一人所有为由判决驳回朱大水的诉讼请求。2019年1月2日，案涉房屋权利人登记为沈兰英。2019年1月8日，朱大水诉请判令沈兰英继续履行房屋转让协议，且过户案涉房屋产权。2019年4月3日，杭州经济技术开发区法院以案涉房屋被执行查封为由裁定驳回朱大水的起诉。2017年9月14日，杭州经济技术开发区法院判决张国林、沈兰英归还周泉山借款本息260万元及逾期还款利息。判决生效后，张国林、沈兰英未履行还款义务，周泉山申请强制执行。2019年1月30日，杭州经济技术开发区法院查封了案涉房屋，查封期限自2019年1月30日至2022年1月29日，朱大水对案涉房屋查封行为提出异议，杭州经济技术区法院裁定驳回朱大水的异议请求。 一审法院认为：第一，根据朱大水的购房款来源，朱大水与沈兰英签订的《房屋转让协议》真实目的是消灭朱大水等人与沈兰英、张国林间的金钱债务，故案涉《房屋转让协议》受让人朱大水不属于物权期待权的保护范围，不应优先于其他金钱债权的实现。第二，案涉房屋系政府对沈兰英一户的拆迁安置房，签订案涉《房屋转让协议》时，该房屋是否属于沈兰英个人所有，具有不确定性。朱大水亦知晓案涉房屋未办理产权证，存在一定交易风险。案涉房屋已于2019年1月2日登记在沈兰英名下，已符合办理过户登记条件，而朱大水未及时要求沈兰英将案涉房屋过户至其名下，故案涉房屋未办理过户登记可归责于朱大水的原因。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回朱大水的诉讼请求，案件受理费28033元由朱大水负担。 二审中，上诉人提交房屋产权信息查询记录一份，用以证明经上诉人申请，杭州经济技术开发区法院曾于2019年1月16日查封案涉房屋。被上诉人未发表质证意见。被上诉人周泉山、原审第三人沈兰英、张国林在本院二审中，均未提交新证据，本院二审对原审查明的事实予以确认。 本院认为：本案系上诉人朱大水对位于杭州经济技术开发区湾南德胜东苑3幢1单元1206室房产主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。朱大水对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。 从本案的事实经过而言，朱大水用于抵扣购房款的69万元债权除来自本人外，还来自金小英和倪来锦，后支付的31万元购房款，也分别来自朱大水、倪来锦、金小英，且朱大水本人所支付的钱款只占小部分。由此可见，朱大水与沈兰英签订《房屋转让协议》，真实目的并非购买房屋，而是消灭朱大水等人与沈兰英、张国林之间的金钱债务。此与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，上诉人并不能依据该《房屋转让协议》形成优先于一般债权的利益。朱大水要求确认案涉房屋归其所有，不能成立，本院不予支持。虽然上诉人在案涉执行查封行为前向沈兰英主张将案涉房屋过户至其名下，并通过诉讼查封案涉房屋，但其起诉已被法院驳回，且并不能仅以此直接认定上诉人具有排除对案涉房屋强制执行的民事权益。 综上所述，朱大水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28033元，由上诉人朱大水负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆俊杰 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年三月二十七日 书记员  杨添植