湖南省邵阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0523民初347号 原告：吴存青，男，1978年12月13日出生，汉族，住邵阳县。 原告：彭小叶，女，1977年11月15日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：莫万利，湖南阳邵律师事务所律师。 被告：丁仁和，男，1970年10月29日出生，汉族，住邵阳县，现住。 被告：李鲜艳，女，1971年5月8日出生，汉族，住邵阳县。 第三人：钟安生，男，1958年12月3日出生，汉族，户籍地邵阳县，现住。 委托诉讼代理人：肖志明，邵阳县蔡桥法律服务所法律工作者。 原告吴存青、彭小叶与被告丁仁和、李鲜艳、第三人钟安生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭小叶及其委托诉讼代理人莫万利，被告丁仁和、李鲜艳，第三人钟安生及其委托诉讼代理人肖志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴存青、彭小叶向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告与第三人办理房屋土地使用权属转移登记即不动产权属登记并承担该登记费用；2.判决被告承担违约赔偿金5万元。事实和理由：2014年7月6日，原、被告签订了《住房买卖协议书》，约定被告丁仁和将其名下位于出卖给原告吴存青，总价278800元，套间面积为189.16平方米，签订该合同当日支付房款238800元，余款4万元待被告丁仁和办妥房产证、土地使用权证过户登记后一次性付清，过户费用及过户手续事宜均由丁仁和承担。第四条约定，一方违反合同，按本房屋总价款的两倍赔偿。合同签字后，原告按约履行了付款义务，2014年10月22日，被告丁仁和将该房产变更登记到原告名下，但土地使用权属尚未办理。原告按约支付了3.5万余款。2015年4月原告将该房进行装修，在装修丈量时，原告发现该房实际面积与合同面积不符，误差近20平方米，双方产生纠纷。2016年1月原告起诉至法院要求解除合同、赔偿损失并支付误差面积价款的两倍违约金。2017年4月，邵阳县人民法院作出了由被告丁仁和返还不足面积的价款27989元（执行该款时已扣除欠房款5000元），其余诉讼请求被驳回。因与被告丁仁和有纠纷，原告在诉讼中遂将该房屋转让给第三人钟安生，双方约定该房屋的土地使用权属过户由被告丁仁和负责办理手续和承担费用。2017年7月，原告与第三人共同办理房产过户手续，但因土地使用权属需一并办理，被告丁仁和却迟迟不予办理和支付费用，致使该房屋的土地权属尚未登记在原告名下，又未转移登记过户在第三人名下，第三人已向法院起诉原告，要求原告办理权属过户手续并承担违约损失5万元。 被告丁仁和、李鲜艳辩称，1.被告已按住房买卖协议的约定，为原告办理了相关转户手续，缴纳了相关税费，已履行了协议规定的义务，不存在违反约定的事实，更不需要承担5万元违约金。2.原告要求被告承担违约责任的诉讼请求已被法院驳回，原告再以同一事实和理由要求被告承担违约责任理应被驳回。3.原、被告已在执行中达成“此案一次性了结，双方不得向对方主张与本案相关的权利”的和解协议，原告再就该房主张相关权利违反了执行和解协议。4.原告已将该房转让给第三人，失去了该房的所有权，没有诉请被告承担违约金的诉讼主体资格。5.原告诉请被告承担违约金没有协议约定等事实依据。6.被告已经履行了所有办理过户手续，行政部门至今未能办结属于行政不作为，原告错误的将行政机关的不作为归咎于被告的违约行为，找错了对象。 第三人钟安生辩称，房子是2017年买的，要求原、被告双方尽快办理好土地使用证的过户手续，如果没有尽快办理好手续，按照约定由原、被告方承担违约赔偿金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提供的信息聊天记录和被告提交的执行和解协议书，信息聊天记录无其他证据相佐证，执行和解协议形式上和实质上均符合法律规定，具有较大的证明力，故对信息聊天记录不予认定，执行和解协议书予以认定。 2、被告提交的原、被告于2014年7月6日签订的住房买卖协议书、2014年10月21日邵阳县地税局完税证明单、2017年7月11日罚款收据2000元，客观真实，证实了被告依照合同的约定，为原告办理了产权转户手续，并缴纳了所有税费及相关罚款，故予以认定。 3、被告提交的证人唐某1、吕某、唐某2、李某的书证，内容相互印证，具有较大的可信度，但与实际生活规律相违背，原告即使口头答应缓办土地使用权证，但被告不能因此一直拖延不办理相关过户手续，故以上证据不能达到证明被告的目的，不予认定。 4、（2016）湘0523民初50号生效判决书、（2018）湘0523民申4号民事裁定书，是国家司法机关依法出具的法律文书，客观真实，具有公信力，予以认定， 5、原告与第三人钟安生签订的住房买卖协议书及第三人支付测绘费700元，客观真实，予以认定。 经审理，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年12月6日，被告丁仁和取得了位于邵阳县的国有土地使用权后，修建成了一栋八层的楼房。2013年3月1日，被告丁仁和、李鲜艳夫妇办理了共有产权登记，其中涉及本案诉争房产登记的建筑面积为189.16平米，包含分摊面积12.41平米。 2014年7月6日，原告吴存青与被告丁仁和自愿签订了《住房买卖协议书》，双方约定：一、甲方（丁仁和）将其楼房三层的一套住房卖给乙方（吴存青），套间面积189.16平米；二、双方商定该房屋买卖价为每平方米1473.9元，住房套间总价为278800元整。办理房屋套间房产证过户及土地使用证的费用和手续由甲方负责；三、双方在签订合同书后向甲方支付购房款238800元，余款40000元待甲方将房产证及国土使用证过户手续办理好后付清；四、如果一方违反合同，按本房屋总价的两倍赔偿。协议签订当日，原告吴存青支付了购房款238800元，被告丁仁和将房产交付给原告。2014年10月22日，被告丁仁和将所售房产变更登记到二原告名下，原告方委托亲属支付了剩余房款35000元。后被告方将土地使用权抵押至银行用于贷款，下余房款5000元原告方未付。 原告方收房后，于2015年4月开始对房屋进行装修，并接通了水电。在装修过程中，原告方发现房屋的“套间面积”与协议约定的面积不符，双方对房屋面积的计算方式发生争议，被告方未办理土地使用权变更登记，原告方以二被告构成根本违约为由于2016年1月15日诉至本院。2017年4月18日，本院作出（2016）湘0523民初50号判决书，判决：“一、丁仁和、李鲜艳于本判决生效后十日内返还吴存青、彭小叶购房款27989元，鉴定费用6000元；二、驳回吴存青、彭小叶的其他诉讼请求”。2018年2月8日，原、被告就履行本院的（2016）湘0523民初50号判决书所规定的义务达成执行和解协议。 另查明，2017年2月28日，原告与第三人签订了《住房买卖协议》，原告将案涉房屋转让给第三人，约定“办理国土使用证过户以甲方与丁仁和约定的协议为准，由丁仁和负责办理手续及承担费用”。 本院认为：本案系个人之间的房屋买卖合同纠纷，当事人双方对订立购房协议、产权已变更登记及未办理土地使用权证过户的事实并无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、本案诉讼主体资格问题；本案中，涉案房屋经过本院审理，因房屋套内面积严重不符合实际和未及时办理过户手续，原告曾诉至本院要求解除合同及赔偿损失和违约金，本院已经作出处理并执行完毕。现原告再次以案涉房屋起诉，主张被告办理土地使用权过户手续并承担违约责任，不违背“一事不再理”的法律原则，原告只是以同一标的物作为案涉标的存在的基础，案涉标的与先前案件标的不同，理由不同，符合诉争的条件，故原告提起诉讼，符合法律规定。 二、土地使用权证过户的责任问题。本案中，原、被告已交付房屋并办理房产证过户手续，但至今未办理土地使用权过户手续。根据国家政策，现有新的房屋产权的确定以不动产权证为准，不再单独核发土地使用权证和房屋产权证。案涉房屋虽已办理房屋产权证，但未及时办理土地使用权过户手续，将无法换证，不动产权证无法办理，致使权属真伪不明，市场交易主体的权利得不到切实保护，严重影响房产再交易和其他权利的行使。原、被告已书面约定由被告方办理土地使用权的过户手续，被告应严格按照约定履行义务，被告亦已履行房产证过户手续，本亦及时履行土地使用权过户手续，故对原告要求被告立即办理土地使用权属转移登记的请求，本院予以支持。至于不动产权证登记要在土地使用权证和房产证二者合一的基础上予以办理，双方协议没有约定，被告故无义务为原告办理不动产权证。 三、被告丁仁和、李鲜艳在合同履行中未办理土地使用权证是否构成根本违约，应否支付违约金5万元。被告迟迟未办理土地使用权过户手续，虽亦提交线相关资料证明履行了申请过户义务，但在相关行政机关未办理的情况下，不主动、不督促、不起诉，坐视不理，未积极履行自己的义务和权利，把未及时办理土地使用权证的责任归咎于相关行政机关，无事实根据，故对被告的此项主张，本院不予支持。现被告未履行此项义务，在被告已交付房屋且办理房产证过户的情况下，属于交付后的附属义务，不构成根本违约，此外，原、被告就被告违反附随义务约定亦未设定具体违约金，其依据第三人起诉违约金的主张，尚为不确定因素，故对原告主张违约金5万元，本院不予支持。本案中，案涉房屋第三人已经起诉，对原告的权益造成了紧迫实际的影响，如因被告未实际履行该义务造成该损失，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 四、一、由限被告丁仁和、李鲜艳在本判决生效之日起180日内办理好土地使用权过户手续； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 上述判决如逾期不履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他个人完成，费用由被执行人承担。 本案受理费525元，由被告丁仁和、李鲜艳负担（原告吴存青已预交，此款由被告丁仁和一并支付给原告吴存青）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（本院接收上诉状部门为立案庭），上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  简寻源 二〇二〇年三月十一日 法官助理范元林 书记员唐翠云