甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019)甘0102民初345号原告：兰州诚联金属材料厂。法定代表人：彭宝成，该厂厂长。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。被告：兰州裕盛实业有限公司。法定代表人：王幸军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师。原告兰州诚联金属材料厂（以下简称：诚联材料厂）与被告兰州裕盛实业有限公司（以下简称：裕盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚联材料厂的法定代表人彭宝成及其委托诉讼代理人王向东，被告裕盛公司的委托诉讼代理人刘军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚联材料厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交位于兰州市城关区亩（合13340平方米），判令被告折价赔偿拆除原告场地西面、南面车间九间（面积1225.53平方米）、东面库房两间（161.22平方米），交付原告供电设施；2、判令被告按照现市场租金价格标准，支付自2018年7月1日至2018年12月31日期间尚欠的场地使用费278597.22元，并承担自2019年1月1日至实际腾交场地之日的使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年6月26日签订《合作合同书》，约定:原告将自已所有的位于兰州市城关区的生产场地二十亩（合13340平方米）、西面、南面计九间车间（面积1225.53平方米）、东面库房两间（面积161.22平方米）及原告的动力供电设施出租给被告使用。合同期限共五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；被告以承担原告在册职工应缴纳的养老保险费用和医疗保险费用以及在册下岗职工生活费为场地租赁使用条件。五年合同期内被告共支付原告职工养老保险费1421161.15元、医疗保险费645481.24元、下岗职工生活费385150元，三项合计2451792.39元。2017年6月30日合同期满后双方未续签合同，被告继续使用原告场地并延续支付职工社保费用和生活费，共支付2017年7月至2018年6月期间职工养老保险费261144元、医疗保险费130080.03元以及职工生活费327500元。2018年7月至12月继续支付职工养老费用133123.5元，支付医疗保险费68279.28元，但停发了职工生活费。按照市场价租金每平方每月6元的标准，半年租金应为48万元，扣除被告已支付的养老和医保费用201402.78元，被告尚欠原告278597.22元的场地使用租金。2018年8月至今，原告多次找被告要求重新签订规范的场地租赁合司，被告以各种理由推脱。原告认为被告目前使用原告场地所承担的费用远远达不到该地段的租赁市场价格，损害了原告的应得利益。被告拒绝与原告签订场地租赁合同，非法占有和继续使用原告场地的行为已严重侵犯了原告的财产权，故原告提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告裕盛公司辩称，一、本案双方诉争的合同是企业改制背景下的合作合同，而非租赁合同，这是两个不同的案由。如果原告认为是租赁合同，不能直接主张腾交土地，应先主张解除合同，但其诉讼请求中没有主张解除合同。1、合同到期后被告如约继续给原告的职工缴纳养老保险、医疗保险及其他社会保险，原告没有提出异议，视为合同继续有效，但租赁期限为不定期；腾交土地是解除合同之后的行为，没有解除合同而主张腾交土地无法律依据。2、原告所称的土地只有10.61亩，而非20亩。二、原告主张半年租金48万元无事实及法律依据。如果原告认为是租赁合同，每平方米每月6元的租金标准无依据。被告2012年迁入此处，这里茅封草长，无成型的道路可以行走，无饮用水和生产作业用水，无完好的车间，电量无法满足生产设备正常使用需求。但被告奔着企业改制的初衷，不分昼夜的艰苦奋斗让曾经的荒芜不堪变成今日南山路上的一道风景，六年前的荒芜已荡然无存，同时兰州牛肉拉面装备已成为兰州牛肉拉面做强做大走出国门不可或缺的组成部分。因此，原告不应按照被告历经五年艰辛开发成熟的标准来收费。三、本案不存在原告诉状中所言的被告拒不签订合同的情形，是原告提出的要求极不合理，也未尊重客观事实，与当初订立合作合同的本意相悖,被告继续履行原合同，原告未提出异议。1、2012年第18届兰恰会上，兰州市城关区人民政府以招商引资的方式促成被告与1992年已经停产的原告进行合作，以解决原告44位职工的问题。被告从2012年7月开始给原告职工交纳合同约定的养老保险和医疗保险，已缴纳2844988.6元。2013年国家规定五险合一后就缴纳五险，为此多支出费用174089.35元，且法律规定应由个人承担的部分也全部由被告予以缴纳，为此被告多支出费用678919.17元。2、合作合同签订后，被告基于对政府和原告的信赖，在原告的同意和见证下克服村民倒土、山体滑坡、路面塌陷、三年无水、电力不足等多重困难到2016年底才完成初步建设。被告投入建设改造资金、护坡整治费用、场外路面整治费用、电力增容费用共1466万元，如今变身为现代化的工厂。3、虽补充合作合同书约定被告给原告未上岗的职工只发放三年的生活费，但被告为促成改制在三年后又继续发放，由最初的每人每月150元依次上涨到200元、1000元，被告邀请原告的职工到其工厂上班都不来，现原告的职工在具备劳动能力、但不到被告处上班、还继续享受由被告全额交纳社会保险费用和领取生活费的情况下提出更高标准的生活费要求，于法无据，也有违公平原则。四、请求人民法院对此案的审理在法律之内寻求社会效果。1、本案的合同是兰州市城关区人民政府2011年推进企业改制的情况下订立的。被告也是冲着企业改制的前景及对政府和原告的信赖而大规模投资。如果只有5年的租期，被告不会有如此的投资和建设，故本案应当从订立合同的本意和目的来考量本案。2、被告不仅是一家企业，更是甘肃省兰州拉面产业联合会的会长单位和依托单位。根据甘肃省人民政府办公厅出台的相关文件，被告作为发展兰州牛肉拉面产业的民营企业，在经营、研发、发展规划等方面都应得到扶持。3、被告是一家制造实体企业，目前经济实体和制造业是国家保护和鼓励发展的重点，应当依法得到保护。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证;对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，兰州市城关区人民政府以招商引资的方式促成被告（乙方）与已经停产的原告（甲方）签订《合作合同书》，双方约定：合作项目位于兰州市城关区，合作基本情况由甲方提供现有场地和尚存车间、办公用房、供电设施等，乙方可根据项目情况在征得甲方同意的前提下，自筹资金修建新房屋和车间；甲、乙双方经协商同意，由乙方出资，在甲方所属厂区范围内新建厂房，建成后，由乙方用于生产经营；在合作期间，乙方须按企业原核定比例为甲方企业职工缴纳养老保险、医疗保险，金额以社保、医保局核定基数为准，若国家对所缴养老、医疗金最低比例上调，乙方无条件执行；缴纳养老保险、医疗保险时间以社保局和医保局要求时间为准，逾期未缴纳视同违约；鼓励甲方职工到乙方公司上岗，在甲方在职人员自愿的前提条件下，优先聘用甲方在职人员在乙方公司工作，待遇与乙方企业人员同工同酬；合作期限届满，甲乙双方的债权债务做到终结；甲方应积极配合乙方修翻建房屋，如遇难题双方共同出面解决；乙方全额投入资金，确保项目的顺利实施；合同终止，乙方须保证甲方土地、原有厂房和设施的完整性；合作期限自本合同生效起至本项目合作期届满为止，即2012年7月1日至2017年6月30日止，合同期满后，若双方合作愉快，在同等条件下，乙方享有优先续签合同权；合作期限内，乙方不按时执行本合作合同书的条款，甲方有权终止本合同协议，造成的损失由乙方承担；对于乙方投资所建的厂房、办公用房和其它固定设施等，按现行固定资产折旧最低年限规定执行，若遇合作期未满或折旧年限未到，双方终止合同时，对未提完折旧部分的厂房、办公用房和其它固定设施等，经双方协商一致，甲方可回购或采取其他途径协商解决；按国家固定资产折旧规定，折旧年限已到，其乙方投资所建的厂房、办公用房和其它固定设施均归甲方所有；若出现乙方违约，所投资新建厂房、办公用房归甲方所有；为确保双方利益不受侵犯，乙方在投资建固设施时，须经甲方同意，应对拆除甲方的建筑物和新建的不动产投资额，本着实事求是的原则保存备份给甲方，以便备查；按相关文件，若甲方进行企业改制，在条件具备的情况下，与乙方另行商定相关事宜；本合同各项条款之标题仅为方便而设，不应限制或影响合同中条款之实质。合同还约定了其他事宜。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《补充合作合同书》，双方约定:在合作期的第一、二年乙方需为甲方未上岗的在职人员每月发放150元的生活费；在合作的第三年乙方须为甲方未上岗的在职人员每月发放200元的生活费；生活费的发放时间为每半年末一次，发放范围仅限于未上岗人员；土地亩数由于与大洼山村有纠纷，以土地权威部门丈量、甲方和大洼山村商榷的认可数为准。补充合同还约定了其他事宜。上述《合作合同书》、《补充合作合同书》签订后，被告依约付清了5年合作期内原告企业职工的养老保险、医疗保险及未上岗在职人员的生活费。在被告使用原告场地期间，兰州市城关区工业和信息化局与被告签订《兰州拉面设备基地建设项目合同书》，约定由被告建设兰州拉面产业基地，项目内容为建设集设备科研开发、技术培训、旅游体验、生产加工、物流配送及连锁经营为一体的覆盖全国的兰州牛肉拉面现代化工业园区；项目用地位于兰州市城关区鱼儿沟（1-1号），总占地约20亩。该项目所使用的土地即原、被告所签《合作合同书》中原告提供给被告的场地。2017年6月30日合作期满后，原、被告商议为促进企业改制事宜，被告继续使用案涉场地，并为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险及按每月1000元的标准发放生活费。2018年6月30日后，原告认为双方再未签订合同，被告如继续使用场地，除承担原告职工的养老、医疗保险外，还应当按照兰州市最低生活标准支付职工生活费，即场地租金应当予以上涨。故原告于2018年11月7日向被告发出《关于要求签订相关事宜的函》，载明：“你公司与我厂于2012年6月26日签订《合作合同》已于2017年6月30日到期，双方约定的一年过渡期也已超过了四个月之久，我厂于10月12日向你公司提交了新的《场地租赁合作合同》文本，但经多次协商未能达成一致意向。经市场调查及核算我厂各项费用，我厂决定20亩场地第一年租金以96万元出租给你公司，以后按10%逐年递增，是否签订《场地租赁合作合同》请你公司认真考虑，并于11月13日前给予书面答复，如仍不能达成一致意向，我厂将通过法律程序予以解决。”后被告未于11月13日前给予书面答复。但因被告仍使用原告的土地，其继续为原告的职工交纳了相应的社会保险至2019年4月，并按每人每月659元的标准给原告未上岗的在职人员发放了部分生活费。现原告认为被告目前使用原告场地所承担的费用远远达不到该地段的租赁市场价格，损害了原告的应得利益，遂提起诉讼。再查明，在原、被告双方签订《合作合同书》之前，被告实际已经陆续搬迁至原告位于兰州市城关区的场地并开始着手相应的建设。2012年1月4日，被告向原告发出《关于生产车间及库房建设的报告》，主要内容为：经城关区政府、区工信局的招商引资，我公司已于2011年12月陆续搬迁至本厂区，搬入前原金属材料厂由于长期停产，厂区一片废墟，仅有几间房屋和车间，但都无屋顶、无门、无窗，墙壁严重倒塌，根本无法满足我公司生产经营的需求。为此，我公司特找专家现场勘查和论证，按照我公司的生产需求，第一期计划新建生产车间大约5000平方米，新成品及原材料库房约3000平方米，建设所需资金暂由我公司筹措垫支。为此，请贵厂对于我公司新建厂房和翻新厂区工作给予支持，并能协调当地政府部门和相关职能做好建设工作。2012年1月13日，原告答复：经请示上级部门，原则同意在金属材料厂厂区按专家论证的要求，筹建所需的车间及库房。后被告相继向原告发出《关于消除厂区周围安全隐患修建护坡的报告》、《关于产品展厅、办公区域建设的报告》、《关于城关区东岗街道大洼山村制造“地质灾害”详情的报告》等报告，原告基本同意被告报告中的建设要求。2017年8月29日，被告又向原告发出《因频繁降雨形成地质灾情的情况说明》，就其对雨季引起的地质灾情和进行厂区维护的情况向原告进行了汇报。经被告对案涉场地不断进行建设改造、护坡整治、场外路面整治等，该该场地现已建设成“兰州拉面文化产业园”。另查明，兰州市城关区青年轧钢厂是城关区运输队（区属企业）为解决子女就业而成立的，土地为政府划拨，后更名为兰州市城关区青年金属材料加工厂，继而更名为兰州型材总厂，最后又更名为兰州诚联金属材料厂。兰州市城关区工业和信息化局系兰州诚联金属材料厂的上级主管单位。1984年7月2日，兰州市城关区青年轧钢厂与兰州市城关区拱星墩乡大洼山村民委员会签订《征地协议书》，双方协商约定将原下马后的含水沟砖厂和平整好的山沟荒地二十亩征给城关区青年轧钢厂。协议还约定了其他事宜。1985年3月11日，兰州市人民政府下发《关于划拨市城关区青年金属材料加工厂建设用地的通知》，同意将城关区拱星墩乡大洼山村备战路以南，国有荒山坡土地十点六一市亩划给该厂作为搬迁厂房建设用地，范围如附图所示。城关区青年金属材料加工厂建设厂房后，兰州市房地产产权监理处于1993年6月12日对修建的厂房等房屋颁发了兰房（城集）产字第××号房屋所有权证，证载所有权人兰州型材总厂，所有权性质为集体产权，地号为Ａ58001，共有平房17间，建筑结构为砖木或混合。该房产证后附的土地房屋图纸显示的土地面积、形状与上述兰州市人民政府下发的划拨通知中土地范围有所增大。由于原告要求被告折价赔偿拆除其场地西面、南面车间九间，东面库房两间，而上述房屋已灭失，本院依据原告的申请，委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对被拆除的场地西面、南面车间九间、东面库房两间的房屋价值进行评估。甘肃金诚信房地产估价有限责任公司于2019年7月15日作出《甘金诚信估字（2019）第1014号房地产估价报告》。结论为：1、砖木食堂，建筑面积98.56平方米，评估单价为每平方米290.65元，评估总价28646.29元；砖木宿舍，建筑面积62.66平方米，评估单价每平方米236.07元，评估总价为14792.38元，共计43439元。该房地产估价报告送达双方当事人后，原告无异议。被告则以房屋拆除有合同约定并征得原告同意，无需赔偿；案件事实和估价的假设条件不符；房屋建成时间无证据证明等为由提出异议。甘肃金诚信房地产估价有限责任公司于2019年9月21日作出《关于兰州裕盛实业有限公司对“甘金诚信估字（2019）第1014号”提出评估异议的回复函》，将原估价结果调整为总价共计39404元。本院认为，本案争议焦点为：1、本案原、被告之间形成的是合作关系还是租赁关系；2、原告要求被告腾交场地厂房、支付租金等诉讼请求有无事实及法律依据。一、本案原、被告之间形成的是合作关系还是租赁关系。本院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容（主要条款）所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。案涉合同名称虽为《合作合同书》，但实际上应当认定合同性质为房屋租赁合同。首先，案涉合同标的物是厂区土地、房屋的使用权；其次，房屋租赁合同与合作协议的法律特征不同。合作协议双方应共同出资、共负风险，而案涉合同是原告以提供厂区租赁权为代价让被告为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险等费用，实际上是被告以为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险等费用的形式支付了其使用房屋及土地的对价，因此案涉合同实质上符合房屋租赁合同的法律特征。再次，合同性质与合同的主要条款密切相关，要判断案涉合同的性质，应着重审查案涉合同的主要条款。纵观案涉合同的主要条款：由原告提供现有场地和尚存车间、办公用房、供电设施等，原、被告双方经协商同意，由被告出资，在原告所属厂区范围内新建厂房，建成后由被告用于生产经营；在合作期间，被告须按企业原核定比例为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险等；鼓励原告职工到被告公司上岗，在原告在职人员自愿的前提条件下，优先聘用原告在职人员在被告公司工作，待遇与原告企业人员同工同酬；合作期限届满，原、被告双方的债权债务做到终结；被告全额投入资金，确保项目的顺利实施；合同期满后，若双方合作愉快，在同等条件下，被告享有优先续签合同权等内容，可以确定案涉合同性质属房屋租赁合同，而非合作协议。综上，被告辩称案涉《合作合同书》是企业改制背景下的合作协议，而非租赁合同的辩称理由，本院不予采纳。二、原告要求被告腾交场地、支付租金等诉讼请求有无事实及法律依据。合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告的合同于2017年6月30日届满后，双方商议企业改制事宜，被告继续使用案涉场地，并继续为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险等费用，原告未提异议，根据上述法律规定，2017年6月30日后原、被告双方形成不定期租赁合同关系。现原告认为2017年6月30日合同期满后，双方权利义务履行完毕，合同关系终结，故其直接要求被告腾交场地，而未提出解除合同，被告则认为原告在未主张解除合同的情况下无权要求腾交场地。本院认为，因不定期租赁，当事人可以随时解除合同，原告虽因对事实及法律认识错误，而未主张解除合同，但从其要求被告腾交场地的主张中可见原告不愿再继续维持双方的不定期租赁合同关系，因此原告腾交场地的诉请中已经包含了解除合同关系的诉求，其与被告签订的《合作合同书》、《补充合作合同书》应当解除，被告应向原告腾交案涉场地，即其在兰州市城关区修建“兰州拉面文化产业园”的场地（约20亩）。因被告在场地上不断进行建设改造、护坡整治、场外路面整治等建设项目，并在场地上修建了厂房，其可依据合同约定或法律规定另行主张相应的权利。关于原告要求被告折价赔偿拆除其场地西面、南面车间九间（面积1225.53平方米），东面库房两间（161.22平方米）的主张。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《合作合同书》中双方虽约定“合同终止，乙方须保证甲方土地、原有厂房和设施的完整性”；但也约定“为确保双方利益不受侵犯，乙方在投资建固设施时，须经甲方同意，应对拆除甲方的建筑物和新建的不动产投资额，本着实事求是的原则保存备份给甲方，以便备查”；加之，被告向原告发出《关于生产车间及库房建设的报告》中载明“原金属材料厂由于长期停产，厂区一片废墟，仅有几间房屋和车间，但都无屋顶、无门、无窗，墙壁严重倒塌，根本无法满足我公司生产经营的需求。为此，我公司特找专家现场勘查和论证，按照我公司的生产需求，第一期计划新建生产车间大约5000平方米，新成品及原材料库房约3000平方米，建设所需资金暂由我公司筹措垫支。为此，请贵厂对于我公司新建厂房和翻新厂区工作给予支持，并能协调当地政府部门和相关职能做好建设工作”，原告答复中亦同意被告的上述意见。综上，被告拆除厂区原有房屋有合同约定并已征得原告同意，本院对原告该的主张不予支持。关于原告要求被告向其交付供电设施的主张。因原告未提供证据证明供电设施之归属，亦未说明具体的供电设施包含哪些内容，故本院对原告的该主张不予支持。关于原告要求被告按照现市场租金价格标准，支付自2018年7月1日至2018年12月31日期间尚欠场地使用费278597.22元，并承担自2019年1月1日至实际腾交场地之日使用费的主张。本院认为，一方面，根据本院查明的事实，被告为原告企业职工缴纳养老保险、医疗保险至2019年4月，亦陆续给原告未上岗的在职人员发放了生活费；另一方面，原告于2018年11月7日向被告发出《关于要求签订相关事宜的函》中载明原告决定20亩场地第一年租金以96万元出租给被告，以后按10%逐年递增，但被告并未同意该函的内容，双方并未重新签订《场地租赁合作合同》，原告亦未提供其他证据证明案涉场地现市场租金价格及被告尚欠场地费用数额。综上，原告的该项主张证据不足，本院不予支持。综上所述，原、被告双方应本着公平和互惠互利的原则解决矛盾。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告兰州裕盛实业有限公司于判决生效后十五日内将其占用兰州市城关区建设“兰州拉面文化产业园”的场地（约20亩）返还给原告兰州诚联金属材料厂。二、驳回原告兰州诚联金属材料厂的其他诉讼请求。案件受理费2740元，由原告兰州诚联金属材料厂承担2640元，被告兰州裕盛实业有限公司承担100元（于判决生效后十五内付清原告兰州诚联金属材料厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  祝静二〇二〇年三月十三日法官助理王英书记员张燕冰