福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初6419号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：阮陈铵，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈楚娟，女，该公司员工。 被告：杨景彪,男,1971年10月5日出生，汉族,住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：杨景明，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州融侨物业管理有限公司与被告杨景彪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司委托诉讼代理人陈楚娟、被告杨景彪委托诉讼代理人杨景明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州融侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨景彪立即向福州融侨物业管理有限公司支付闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城二期（融侨观山府）56号楼04单元的物业服务费22085.5元（自2015年4月至2017年12月的面积差物业费补价696.3元，及自2018年8月1日计至实际还清之日的物业费，暂计至2019年9月）；2.判令杨景彪向福州融侨物业管理有限公司支付水电公摊费9371.6元（自2016年4月1日计至实际还清之日，暂计至2019年9月）；3.判令杨景彪向福州融侨物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金5802.5元（按逾期支付物业服务费的日万分之五自2016年4月1日算至实际还清之日，暂计至2019年9月）。 事实和理由：杨景彪是闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城二期（融侨.观山府）56号楼04单元的业主（联排住宅），建筑面积为318.29平方米。福州融侨物业管理有限公司与杨景彪曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由福州融侨物业管理有限公司为杨景彪提供物业管理服务，杨景彪应于每月10日前向福州融侨物业管理有限公司缴纳物业服务费。协议签订后，福州融侨物业管理有限公司按约为杨景彪提供物业管理；杨景彪从2018年8月1日起即开始拖欠物业管理费，虽福州融侨物业管理有限公司几经催讨，但杨景彪仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2019年9月共计14个月。根据《前期物业管理服务协议》第四条关于物业服务费用的约定，联排住宅的物业服务费为每月4.8元/㎡,因此杨景彪拖欠的物业管理费用共计22085.5元。另依据《前期物业管理服务协议》第六条第二款“业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以按照每日万分之五收取滞纳金。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。乙方因诉讼所产生的诉讼费、律师费由业主承担赔偿责任。”之约定，杨景彪应按日万分之五向福州融侨物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担福州融侨物业管理有限公司因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，暂计至2019年9月杨景彪应向福州融侨物业管理有限公司支付水电公摊费9371.6元。 杨景彪辩称，一、福州融侨物业管理有限公司诉请杨景彪支付拖欠的物业服务费、水电公摊费和违约金没有依据。1.杨景彪不是融侨观山府56号楼04单元房产的实际业主，《前期物业管理服务协议》与房产交接验收表上的签名均不是杨景彪本人所签，杨景彪也没作过任何授权。2.福州融侨物业管理有限公司作为前期物业服务企业没有合法的正当性。根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。福州融侨物业管理有限公司作为融侨开发商旗下的关联企业，没有证据证明是经过合法的招投标方式选聘为本社区的物业服务企业。福州融侨物业管理有限公司跟开发商是利益共同体，未经正常、合法程序自行制定物业服务收费标准。违反《物业管理条例》第四十条规定，严重损害了全体业主权益。3.福州融侨物业管理有限公司诉请的物业服务费计算错误。2015年5月17日开发商工程部工作人员才会同物业管理人员与业主三方对房产进行交接验收。开发商在接楼通知书里明确承诺免收三年物业费，《前期物业管理服务协议》的签署时间为2015年5月20日，即物业费的起算时间应为2018年5月21日。业主已于2018年12月27日通过银行转账汇款给福州融侨物业管理有限公司6111.20元。4.福州融侨物业管理有限公司诉请的水电公摊费238.7元/月，没有任何依据。福州融侨物业管理有限公司未提供水电公摊费的计算依据，故业主无须交纳该部分费用且根据物业服务管理法及收费办法，该部分费用包含在物业服务费内，不应该另外收取。5.业主履行不安抗辩权，不存在违约情形。杨景彪也从未收到过福州融侨物业管理有限公司任何的物业费催缴通知和律师函，其诉请杨景彪支付违约金没有事实和法律依据，且违约金约定太高，福州融侨物业管理有限公司没有任何损失，违约金的性质应为滞纳金，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、福州融侨物业管理有限公司怠于履行物业服务义务，违约在先，无权收取相应的服务费用。1.业主购买的房产存在重大质量问题，不符合交房条件。在开发商承诺免收三年物业费并对房屋存在的质量问题进行整改情况下。开发商工程部会同其旗下的物业公司即福州融侨物业管理有限公司管理人员及业主三方到现场办理验收接房手续，并签署房屋交接验收表（共两页），验收表里清楚列明需要整改的具体项目内容。但时至今日开发商只对其中部分小项目作了整改。对有重大质量问题的项目却没有整改。业主多次通过物业管理人员与开发商交涉，仍没有得到有效整改。开发商与福州融侨物业管理有限公司虽然作为两个法律主体，但都是融侨集团旗下的关联企业。福州融侨物业管理有限公司作为房屋交接验收三方中的一方，对开发商做出的整改承诺，负有督促开发商整改到位的责任，但其非但未尽到督促整改义务还找各种推诿借口，服务上属于严重失职行为。业主为履行抗辩权有理由拒交、缓交或少交物业服务费。2.福州融侨物业管理有限公司的收费与提供的服务明显不对价，物业服务费过高。福州融侨物业管理有限公司在物业管理区域内，应对房屋共用部位、公用设施设备、绿化环境、卫生、安防、交通等项目进行维护修缮、服务与管理，物业管理区域包括融侨观山府、融侨旗山、融侨小院、融侨宜家一、二期以及以上各小区之间的小区道路。福州融侨物业管理有限公司管理缺位，致使区域内汽车违停乱停现象频发，进出观山府的小区道路严重堵塞。融侨观山府作为高当别墅社区，周边环境混乱不堪，严重损害了住宅品质。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取高额的服务费，是不利于业主对公共利益的保护，损害业主的权益。 综上，杨景彪不是物业的实际业主，不能作为适格被告。福州融侨物业管理有限公司作为物业服务企业没有合法的正当性，而且又怠于履行服务义务，已违约在先，诉请不应得到支持，请求驳回全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，杨景彪与闽侯融侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定杨景彪购买闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城6-56号楼04联排住宅，建筑面积313.9平方米，其中附件四载明由福州融侨物业管理有限公司提供前期物业服务。2015年5月20日，案涉房屋办理入伙手续。福州融侨物业管理有限公司提交一份业主签名为“杨景彪”的《前期物业管理服务协议》，载明：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（不含附属间）交纳，每月4.8元/平方米；建筑面积313.9平方米（以实际竣工建筑面积为准）；业主应于每月10日前交纳当月物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，福州融侨物业管理有限公司可以按照每日万分之五收取违约金；公共水电费用单独按实由业主分摊，水电公摊应按季或年预交，物业服务企业每半年应在小区醒目处公布公共水电分摊详细情况；合同为期三年，自2015年6月10日至2018年6月9日止。审理中，双方确认案涉房屋由出卖人赠送三年物业费，除赠送部分外业主已交纳物业费6111.2元；但双方对于物业费的起算时间存在争议，福州融侨物业管理有限公司主张自2015年4月1日起算，杨景彪主张自2018年5月21日起算。杨景彪委托诉讼代理人杨景明陈述其系实际业主，案涉房屋系由其办理收楼手续，《前期物业管理服务协议》等相关材料也由杨景明签署。 另查明，案涉房屋经闽侯县房地产管理所于2014年5月16日出具的房屋产权初始登记材料载明产权建筑面积为318.3平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福州融侨物业管理有限公司为案涉房屋提供物业服务，该房屋登记于杨景彪名下，其应当交纳相应的物业费。杨景明以杨景彪名义办理相关收楼手续，签订《前期物业服务管理协议》，并交纳部分物业服务费，构成表见代理，签订的《前期物业服务管理协议》对杨景彪具有法律效力。杨景彪抗辩其主体不适格，收楼手续由杨景明办理，不应由杨景彪承担物业费，该抗辩理由，本院不予采纳。 福州融侨物业管理有限公司主张杨景彪支付2018年8月1日至2019年9月的物业费21389.2元的诉讼请求。因案涉房屋于2015年5月20日办理入伙手续，福州融侨物业管理有限公司主张案涉房屋交房时间为2015年4月1日，物业费应于当日起算，但其提交证据不足以证明已通知杨景彪于2015年4月1日收房，故物业费自入伙之日即2015年5月20日起算。庭审中双方均确认案涉房屋由出卖人赠送三年物业费，故杨景彪应自2018年5月20日起开始交纳物业费。物业费每月4.8元/平方米，根据闽侯县房地产管理所出具的房屋产权初始登记材料载明案涉房屋建筑面积为318.3平方米，故每月物业费1527.8元，2018年5月20日至2019年9月30日的物业费为24954.1元，扣除杨景彪已交纳的物业费6111.2元，还应交纳物业费18842.9元，福州融侨物业管理有限公司主张超出的部分，本院不予支持。杨景彪抗辩福州融侨物业管理有限公司怠于履行物业服务，无权收取物业服务费，但其提交证据不足以证明其主张，该抗辩理由，本院不予采纳。 福州融侨物业管理有限公司主张杨景彪支付自2015年4月至2017年12月的面积差物业费补价696.3元的诉讼请求，庭审中双方均确认案涉房屋由出卖人赠送三年物业费，故本院对该诉讼请求不予支持。福州融侨物业管理有限公司主张杨景彪支付2016年4月1日至2019年9月的水电公摊费9371.6元，但其提交证据不足以证明水电公摊费实际支出情况，故本院对该诉讼请求不予支持。福州融侨物业管理有限公司主张杨景彪按每日万分之五标准支付逾期违约金的诉讼请求。本院认为，福州融侨物业管理有限公司未能举证证明其实际损失，故本院对该诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杨景彪应于本判决生效之日起十日内向福州融侨物业管理有限公司支付物业费18842.9元(计至2019年9月30日)； 二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费731元，减半收取计365.5元，由福州融侨物业管理有限公司负担230元，由杨景彪负担135.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈菁菁 二〇二〇年三月三十一日 法官助理洪烨 书记员吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。