湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终48号上诉人（原审被告）：刘素俭，女，1984年4月10日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李衡湘，湖南安必信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨花仁，女，1957年3月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：杨继红，女，1962年11月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：陈金泽，男，1962年5月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审被告：陈大立，男，1959年11月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人刘素俭因与被上诉人杨花仁、陈金泽，原审被告陈大立确认合同无效纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘素俭上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：刘素俭与陈大立于2019年2月23日签订《房屋租赁合同》。合同签订后，刘素俭花费了58000元对房屋进行装修，杨花仁、陈金泽系该房屋的共有人。房屋装修后，商业价值提升，在刘素俭使用房屋一个月左右，杨花仁、陈金泽觉得租金偏低,到社区调解无效后才向法院起诉请求确认合同无效。根据三方家庭协议书约定，陈大立对房屋有居住和管理权，陈大立有权出租房屋，故房屋租赁合同有效，一审认定合同无效错误。另合同约定“甲方（陈大立）保证房屋无产权纠纷”，一审判决合同无效后，陈大立要承担违约责任，承担装修损失。综上，请求依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨花仁、陈金泽共同答辩称，陈大立未经其他共有人同意私自与刘素俭签订房屋租赁合同属于无权处分。根据家庭协议书约定：其房屋暂由陈大立及其子孙居住和管理。其中的管理仅指使用权，而非处分权。且房屋租金价格明显低于湘潭市同时期同区域范围内价格，其中合同约定租期长达七年，有转租或转借权等不合理条款，是刘素俭与陈大立串通的欺诈，侵害了杨花仁、陈金泽的利益。请求二审维持一审判决。陈大立答辩称，上诉意见中关于赔偿损失的理由不可采信，违背了合同的本意。杨花仁、陈金泽向一审起诉请求：1、请求确认被告陈大立与被告刘素俭签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告刘素俭十五日内腾退房屋。一审法院认定：2013年4月26日，原告杨花仁、陈金泽与被告陈大立三人签订《家庭协议书》。协议内容为“一、岳塘区宝塔街道江边商贸一条街269号的房产一栋（其结构、面积）详潭房权证湘潭市字第××号；和国土证潭国用（2002）字第2300441号为据。经研究决定为：其产权陈飞龙原配杨花仁占30%，陈大立占30%（其中陈浩英10%），陈金泽占40%。其房屋暂由陈大立及其子孙居住和管理。除房产外，其余财物系陈大立所有。其他异动，均由三方（杨花仁、陈大立、陈金泽）议定为准。其房产证、国土证、规划证，暂由易跃吾老伯保管，任何乙方不得拿动……”。原告杨花仁、陈金泽、被告陈大立在该协议上签字捺印，案外人蒋志平、易耀吾、陈贤汉以见证人身份在该协议上签字确认。2019年2月23日，被告陈大立与被告刘素俭签订《房屋租赁合同》。合同约定“甲（出租方、被告陈大立）乙（承租方、被告刘素俭）双方经友好协商，乙方为设立公司而租用甲方房屋，并就此租房事宜达成如下协议：“一、甲方同意供给乙方经营用房整栋房屋，用于该公司经营之用，该房屋坐落于湖南省湘潭市岳塘区；二、该房屋租金经双方商定为第一年3000元／年，前三年6000元／年（不含第一年），三年后房租8000元／年，乙方按照季度交纳租金，押金1000元……三、房屋租赁期从2019年3月1日至2026年3月1日……五、承租期间，乙方有权转租或转借该房屋……六、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助……”。该《房屋租赁合同》签订后，被告刘素俭向被告陈大立之妻廖小红银行汇款3000元租金，该租金未与原告杨花仁、陈金泽进行分配。原告杨花仁、陈金泽对该合同有异议，向湘潭市岳塘区宝塔街道宝塔社区申请调解。经社区多次调解无果，原告杨花仁、陈金泽以被告陈大立未经过其同意将涉诉房产租赁给他人，侵害其合法权益为由，于2019年8月7日提起诉讼，请求撤销被告陈大立与被告刘素俭签订的《房屋租赁合同》。2019年8月8日，原告杨花仁、陈金泽向法院申请变更诉讼请求，请求将前述诉请变更为请求确认被告陈大立与被告刘素俭签订的《房屋租赁合同》无效，并要求被告刘素俭十五日内腾退房屋。另查明，涉诉房产坐落于湘潭市岳塘区（即《房屋租赁合同》中被告刘素俭承租位于湖南省湘潭市岳塘区的房产；产权证号：潭房权证湘潭市字第××号）。其产权证显示房屋状况为：两层楼，第一层为商业门面（面积为130.3平方米），第二层为住宅（面积为281.7平方米），面积共计412平方米。该房产实际还有一层地下室（面积为281.7平方米）。该涉诉房屋产权证上所有权人系黄泽珍。再查明，黄泽珍（已故）系陈飞龙（已故）、原告陈金泽、被告陈大立之母，原告杨花仁系陈飞龙之妻，陈浩英系被告陈大立之子，廖小红系被告陈大立之妻。一审认为：本案系确认合同无效纠纷。合同生效要件包括：主体适格、意思表示真实、内容不违反法律或社会公共利益、具备法律法规规定的合同生效必须具备的形式要件。所谓无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。本案中，《房屋租赁合同》欠缺主体适格及内容不违反法律或社会公共利益两项有效要件。其一，《家庭协议书》系原告杨花仁、陈金泽及被告陈大立签字捺印确认，内容未违反相关法律法规规定，合法有效，对该协议书予以认可。依据该合同约定，该涉诉房产被告陈大立占30%的份额（包含陈浩英的10%）、原告杨花仁占30%的份额、原告陈金泽占40%的份额。依据相关法律规定，上述四人对该涉诉房产系按份共有。财产所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。处分权是指依法处理所有物的权利，表现为所有权人对财产的消费或出卖等，所有权人通过出租等合同将财产使用权、占有权转移，亦是行使处分权。根据相关法律规定，处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，根据协议约定，该涉诉房产暂由被告陈大立及其子孙居住和管理，但是相关异动应由原告杨花仁、陈金泽及被告陈大立协商议定，即涉诉房产处分权由三方共同协商行使。因此，被告陈大立未经原告杨花仁、原告陈金泽同意，以其个人名义私自将涉诉房产租赁给被告刘素俭，构成无权处分。被告陈大立个人非签订《房屋租赁合同》的适格主体。其二，涉诉房产产权面积共计412平方米（加地下室实际面积693.7平方米），但《房屋租赁合同》约定租金第一年3000元/年，前三年6000元/年（不含第一年），三年后房租8000元/年，租期长达7年，租金价格明显低于湘潭地区同时期同区域范围内价格。且涉诉房产产权证系黄泽珍的名字，被告刘素俭对其承租房产应尽核实所有权人之义务。综上所述，被告陈大立未与涉诉房产其他共有人协商，私自处分共有财产，以明显不合理价格，与被告刘素俭签订《房屋租赁合同》，侵害了共有人杨花仁、陈大立的利益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应认定《房屋租赁合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告要求被告腾退房屋的诉请，予以支持。被告陈大立、刘素俭辩称，根据《家庭协议书》，涉诉房产暂由被告陈大立及其子孙居住和管理，对涉诉房产的管理即包括了被告陈大立享有出租权。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”之规定，本案《家庭协议书》上约定的房产的居住和管理，该“管理”应理解为不动产的使用权，而非处分权，即不改变涉诉房产的本质而依法加以管理的权利，例如对涉诉房产进行小修缮和维护、避免涉诉房产人为损害等等。被告陈大立辩称，涉诉房产出租前破旧不堪，且《房屋租赁合同》经过两原告同意，原告杨花仁亲临装修现场，未对出租行为提出异议。前述辩解意见，被告陈大立未提交证据予以证实，根据谁主张谁举证原则，对此辩解意见，不予采信。被告陈大立辩称其出租房产，增加家庭收入，系善意民事行为。法院认为，房屋出租后，原告杨花仁、陈金泽作为房产共有人，并未享受租金分配，更未获得其他利益，对该辩解意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认被告陈大立与被告刘素俭于2019年2月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘素俭于本判决生效之日起十五日内腾退位于湘潭市岳塘区（产权证号：潭房权证湘潭市字第××号）。一审案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈大立、刘素俭负担。二审期间，刘素俭申请证人梁某出庭作证，拟证明2019年2月28日，梁某到案涉房屋安装了三个门面的不锈钢卷闸门，看见陈大立和杨花仁均在现场。杨花仁质证认为，不知道这个事情。陈金泽质证认为，有没有装修因不在现场具体情况不知道，并不认识梁某，在一审开庭看到的刘素俭和赵亮的装修承包协议日期是2019年3月2日。陈大立质证认为，原有的门是好的，可以使用，刘素俭没有经其同意就把门拆了重装，不认同装门的费用。杨花仁、陈金泽、陈大立未向本院提交新证据。本院认证认为，对证人陈述的装门事实予以采信，其他证言不予采信。经审理查明，一审中杨花仁、陈金泽提交了一份房屋租赁合同复印件，其中合同签字的日期为2019年2月23日，甲方签名为陈大立，乙方刘素俭。陈大立提交了一份房屋租赁合同原件，其中合同签字日期为2019年3月1日，对比2019年2月23日的合同，该份合同中增加了一条约定“如遇政府拆迁，乙方（即刘素俭）要来修去丢，无任何赔偿”，甲方签名为陈大立，廖小红，乙方签名刘素俭。刘素俭在二审向法庭陈述因为进行了装修，所以于2019年3月1日重新签订了房屋租赁合同，对比此前的合同，只增加了一条，其他内容没有变动。因此应当以2019年3月1日签订的房屋租赁合同为准。除此之外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘素俭与陈大立签订的房屋租赁合同是否有效。案涉房屋系杨花仁、陈金泽、陈大立按份共有。三方于2013年4月26日签订的家庭协议书约定：其产权陈飞龙原配杨花仁占30%，陈大立占30%（其中陈浩英10%），陈金泽占40%。其房屋暂由陈大立及其子孙居住和管理。除房产外，其余财物系陈大立所有。其他异动，均由三方（杨花仁、陈大立、陈金泽）议定为准。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。根据法律规定，对共有物的管理有约定的从约定，故本案中根据家庭协议的约定，陈大立对案涉房屋有管理权。管理行为，是指日常生活中对于共有物的一般维护行为，如对房屋的看护、打扫、小额修补等，也包括出租、出借等发挥共有物使用价值的行为。因此，本院认为陈大立将房屋出租的行为属于管理行为，不属于处分行为。《中华人民共和国物权法》第九十七条中规定的处分共有物，是指导致物权变动的原因行为，如转让、抵押；但不包括出租、出借等设立债权的负担行为。因此一审法院认定陈大立出租房屋的行为属于处分行为不当，本院予以纠正。陈大立与刘素俭签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，且杨花仁、陈金泽未举证证明陈大立与刘素俭存在恶意串通损害杨花仁、陈金泽的合法权益，故该房屋租赁合同合法有效。刘素俭的上诉理由成立，本院予以支持。对于陈大立的出租行为，杨花仁、陈金泽可另行向陈大立主张权利。综上所述，刘素俭的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，处理不当。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2620号民事判决；二、驳回杨花仁、陈金泽的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费100元，均由杨花仁、陈金泽负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 曾波毅审判员 周 尧二〇二〇年三月三十一日法官助理刘娇琳书记员陈石