广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初480号 原告：玉林银丰中药港投资发展有限公司，住所地：广西玉林市江南区金港路388号2幢3楼，统一社会信用代码：914509007943262399。 法定代表人：陈洋，董事长。 委托诉讼代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永聪，广西桂南律师事务所律师。 被告：蔡玉扬，男，1968年8月25日出生，汉族，户籍所在地：福建省仙游县，现住广西玉林市玉州区。 被告：文晓燕，女，1985年6月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司（以下简称银丰公司）与被告蔡玉扬、文晓燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告银丰公司的委托诉讼代理人周国辉到庭参加诉讼，被告蔡玉扬、文晓燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年4月8日签订的《银丰中央首府认购协议》（编号：0000883）和2019年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YL2019004488），并判令被告协助原告撤销备案证明；二、判令被告蔡玉扬、文晓燕支付违约金50000元给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司；三、本案的诉讼费用由被告蔡玉扬、文晓燕承担。 事实和理由：2018年6月29日，原告玉林银丰中药港投资发展有限公司取得位于玉林市玉州区的《玉林市商品房预售许可证》（玉房预售证2018-75号）。原、被告于2019年4月8日签订《银丰中央首府认购协议》（编号：0000883）并交了50000元的定金，认购原告开发的位于玉林市玉州区；后又于2019年6月15日签订了该商品房的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YL2019004488）。双方在合同中约定商品房的总价款为820000元，首期164000元，余款656000元申请贷款支付；买受人逾期超过45天支付房款的，出卖人有权单方解除合同且买受人已交的定金作为违约金支付给出卖人，出卖人不予退回。合同签订的当日，被告方支付了114000元的房款，原告于2019年6月21日开具了首期款164000元的增值税普通发票并到有关部门办理了商品房买卖合同的备案登记手续。 但由于被告蔡玉扬“负债多，收入不足以偿还贷款”，按揭银行玉林市农村信用合作联社营业部告知无法办理银行贷款，被告方未能依约付清购房余款656000元给原告，经原告书面催收也未果。为维护原告的合法权益，要求判如所请。 被告蔡玉扬、文晓燕未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提供的证据：证据1玉林银丰公司的营业执照；证据2蔡玉扬、文晓燕的居民身份证；证据3商品房预售许可证（玉房预售证2018-75号）；证据4《银丰中央首府认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》和收据（两份）以及增值税普通发票；证据5商品房买卖合同网上登记备案证明；证据6《证明》、《关于敦促严格履行合同的函》、邮件交寄单（两份）。本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2019年4月8日，原告与被告签订《银丰中央首府认购协议》（编号：0000883），约定被告认购原告开发建设的位于玉林市玉州区，当日，两被告支付了定金50000元给原告，协议还约定，定金在签订《商品房买卖合同》时抵作房款。2019年6月15日，原告与被告就认购的商品房签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YL2019004488），合同约定，该商品房预测建筑面积120.69平方米，单价每平方米6794.27元，房屋总价款820000元，其中首付款164000元，余款人民币656000元申请银行贷款支付。合同第八条逾期付款责任内容约定：买受人逾期支付房款的，每逾期一天，按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过45天的，出卖人有权单方解除本合同，且买受人已支付的定金作为违约金支付给出卖人，出卖人不予退回。附件四约定，买受人应在签订本合同后七日内按银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在接到银行或出卖人通知签订《个人购房借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续和交纳所需的费用，否则，视为买受人逾期付款，并按本合同第八条追究买受人逾期付款责任。 2019年6月15日，被告支付首付款114000元给原告。被告共支付首付款164000元（含定金50000元）给原告。2019年6月21日，原告为涉案房屋办理了《商品房买卖合同网上登记备案证明》（合同编号：YL2019004488），并将被告申请按揭贷款材料提交按揭银行审批。2019年8月30日，玉林市农村信用合作联社营业部就蔡玉扬、文晓燕所购买的涉案房屋出具证明：“因其负债多，收入不足以偿还贷款，依据我行的有关规定，无法办理银行贷款。”2019年10月30日，原告向两被告分别邮寄《关于敦促严格履行合同的函》，其中载明：“根据《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，贵方应在签订合同当日申请办理银行按揭贷款手续并在十五个工作日内办理完结，否则，视为贵方逾期付款。但截至2019年10月29日，贵方尚未办理好银行按揭贷款手续，银行至今尚未发放贷款。为此，请贵方在接到本函后五日内办理好按揭贷款手续并敦促银行发放贷款，或用一次性付款方式支付余下房款656000元，否则我公司将依约依法追究贵方的违约责任，包括解除与贵方签订的《商品房买卖合同》，要求贵方支付违约金。”被告蔡玉扬、文晓燕分别于2019年11月20日、10月31日收到该函。至起诉之日，两被告仍未交付除首付房款外的余款656000元给原告。原告遂诉至本院。 本院认为，原告银丰公司与两被告之间的房屋买卖合同关系，没有违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。原、被告双方应按合同的约定履行各自的权利义务。 关于涉案《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。本院认为，合同签订后，原告银丰公司已依约进行了商品房预售登记工作，履行了应尽的义务，两被告就余下的购房款656000元因自身原因未能按揭贷款，经原告催告后，两被告至今仍未以其他方式付清余下购房款。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在合同中约定了合同的解除条件即“买受人逾期支付房款的，每逾期一天，按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过45天的，出卖人有权单方解除本合同，且买受人已支付的定金作为违约金支付给出卖人，出卖人不予退回。”现两被告已逾期超过45天未付清余下购房款，合同的解除条件成就，原告作为解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同。合同解除后，两被告应协助原告撤销《商品房买卖合同网上登记备案证明》（合同编号：YL2019004488）。因此，原告请求解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、两被告协助原告撤销《商品房买卖合同网上登记备案证明》符合合同的约定及法律规定，本院依法予以支持。鉴于双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，两被告支付的50000元定金已转为购房款，双方签订的《银丰中央首府认购协议》已履行完毕，原告现请求解除该认购协议已无必要。 关于两被告应否支付违约金及违约金如何计算问题。本院认为，涉案合同的解除系两被告的违约行为导致，两被告应对此应承担违约责任。合同第八条对违约责任已作了约定，即按逾期应付款的万分之三支付违约金，该违约金约定支付明显过高，依据公平原则和诚实信用原则，对当事人约定的违约金作适当调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告的逾期未付购房款为约定的按揭款656000元，因此，违约金应以未付的按揭款656000元为基数，从2019年11月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止，以不超50000元为限。 《商品房买卖合同（预售）》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告不必交付涉案商品房给两被告，对于被告已付购房首付款164000元的返还，由被告另择途径解决。 综上，原告请求解除与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、两被告协助原告撤销《商品房买卖合同网上登记备案证明》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告请求两被告支付违约金的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告玉林银丰中药港投资发展有限公司与被告蔡玉扬、文晓燕于2019年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YL2019004488）； 二、被告蔡玉扬、文晓燕应协助原告玉林银丰中药港投资发展有限公司撤销《商品房买卖合同网上登记备案证明》（合同编号：YL2019004488）； 三、被告蔡玉扬、文晓燕支付违约金给原告玉林银丰中药港投资发展有限公司（违约金计算方法：以656000元为基数，从2019年11月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止，以不超50000元为限）。 本案受理费12500元，由被告蔡玉扬、文晓燕负担。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  李 红 人民陪审员  陈美贞 二〇二〇年三月十日 法官 助理  甘雨田 书 记 员  吕雪梅