苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7494号原告（反诉被告）：沈玲，女，1961年2月19日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：龚信、郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：董丛秋，女，1987年5月29日生，汉族，户籍所在地黑龙江省巴彦县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：乔憾、殷凯凯，北京市中银（苏州）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地苏州市旧学前105号。负责人：张国良，行长。委托诉讼代理人：赵婧，法务。原告沈玲诉被告董丛秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。审理中，原告申请追加中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称农行姑苏支行）为第三人参加诉讼，被告提起反诉，本院依法予以准许。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈玲及其委托诉讼代理人龚信、郑铭，被告董丛秋及其委托诉讼代理人殷凯凯，第三人农行姑苏支行委托诉讼代理人赵婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈玲向本院提出诉讼请求：确认其与被告就苏州市吴中区车库签订的《房屋买卖定金合同》（合同编号：2019745）合法有效；被告继续履行《房屋买卖定金合同》并协助其将前述房屋及车库产权登记在其名下的过户手续；被告腾空并向其交付前述房屋及车库；被告赔偿其支出的中介费损失25000元；第三人在其代偿案涉房屋的按揭贷款后配合办理抵押权注销手续。事实与理由：2019年6月9日，其与被告由苏州市天扬房地产代理有限公司提供居间服务就位于苏州市吴中区车库签订《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745），并于6月21日签订《补充协议》。根据约定，房屋成交价格为232万元，于《房屋买卖定金合同》生效后7日内签订网上存量房买卖合同，45日内办理资金托管手续，于2019年7月15日由其支付给被告补偿款100万元。后，其按约向被告支付购房定金5万元。2019年7月14日，被告通过居间方向其明确表示不愿办理后续过户手续，并要求居间方通知其无需再将补偿款100万元转账至其账户；且在其已将100万元准备妥当并要求居间方通知被告配合办理资金托管手续时，被告拒绝配合。2019年7月29日，其委托律师致函被告，要求被告于接函次日向其提供银行账户，并携带身份证、托管银行卡联系居间方，配合其办理资金托管及过户手续，但被告仍置之不理。另，案涉房屋在第三人处有抵押贷款。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告董丛秋辩称，首先，其虽向中介表达过不继续履行合同的意思，但并未采取实际行动。其次，其后续也向中介表示继续履行合同，但中介多次向其表示原告无法在2019年7月15日前向其支付房款100万元，致其无法及时置换其他房屋。另，原告的5万元定金是通过支付宝支付给其的，故100万元房款也完全可以通过支付宝支付即100万元不存在履行障碍。再者，当地于2019年7月24日出台了新的限购政策致其在卖掉涉案房屋后无法再购房。由上，其请求驳回原告的诉讼请求。被告董丛秋向本院提起反诉请求：解除反诉原告与其就案涉房屋及车库签订的《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745）及《补充协议》；反诉被告向其支付违约金348000元。事实与理由：因反诉原告未按《补充协议》约定及时向其支付补偿款100万元致其相中的盘蠡花园49幢402室被他人买走，并因2019年7月24日出台的限购政策致其丧失再购房的资格。据此，其提起反诉，请求维护其合法权益。反诉被告沈玲辩称，反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。第三人农行姑苏支行述称，被告即反诉原告于2016年8月11日就案涉房屋向其贷得购房贷款105万元并办理了抵押登记手续。截至2019年12月11日未到期本金991181.22元，如法院判了被告即反诉原告交付房屋给原告即反诉被告，需要涤除案涉房屋抵押权；如原告即反诉被告代为清偿贷款，其可以涤除抵押权。经审理查明，2019年6月9日，沈玲（乙方，买方）与董丛秋（甲方，卖方）在苏州天扬房地产代理有限公司的居间下签订《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745），主要内容为：甲方将座落于苏州市吴中区的房屋出售给乙方。房屋总价款232万元，由乙方于2019年6月9日前支付定金5万元（最终冲抵房款）。甲、乙双方约定本合同生效后7日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及45日内办理资金托管手续；办理转让手续所产生的相关税、费由乙方提供。甲方应于款清将上述房屋正式交给乙方，于款清前将上述房屋名下的户籍迁出，于交房之日前将该房屋内水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业费等相关费用全部结清。若本合同签订之前，该房屋已抵押他人，甲、乙双方决定采取解决抵押的方式为甲方自己解决。甲、乙双方如有一方不能遵守本合同约定的条款，则视作违约；如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额50%的佣金；如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金，居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。同时，该合同的其他约定处还手写有：甲、乙双方应积极配合所有交易流程，如有一方违约赔偿守约方总房款的15%作为违约金以及双方中介费；如遇新政策按新政策执行；此房内包含16幢50号车库一只。该合同落款处有沈玲、董丛秋的签名，苏州天扬房地产代理有限公司的合同专用章及经办人左仁兵的签名。审理中，双方一致确认违约条款以合同中手写内容为准。同时，董丛秋还表示手写内容中的违约条款是只要存在违约就适用的，而无需区分具体的违约情形。同日，沈玲通过支付宝向董丛秋转账定金5万元。2019年6月21日，沈玲（乙方）与董丛秋（甲方）签订《补充协议》，记载：甲、乙双方就坐落在华村苑16幢404室补充约定具体如下：1、经甲、乙双方协商同意该套存量房买卖合同的成交价为120万元，乙方支付甲方补偿款112万元，共计房款为232万元；待双方过户手续办理完毕，由甲方到资金托管中心领取总房款120万元；补偿款支付方式为已支付定金5万元冲抵补偿款，2019年7月15日支付补偿款100万元，于交房当天支付7万元。2、甲、乙双方同意存量房买卖合同协议价格为申报过户时的转让价格；若申报过户价格与评估价格不一致，需根据房地产交易管理规定，两者取高征税，不动产发票价格即为网签价格。3、甲、乙双方及中介方积极配合交易过程中的一切手续。4、交房前甲方结清该房屋内水、电、煤气、网络、物业等相关费用，交房后产生的生活费由乙方承担。5、此价格包含电动车库一只。同日，沈玲向苏州市天扬房地产代理有限公司支付中介费25000元。2019年7月14日，董丛秋向左仁兵发微信称，同一小区的大面积毛坯房都卖到了一万八，左仁兵给其卖低了十多万，并要求左仁兵跟沈玲说一下，过户不办了；第二天也不用给其转账了，且其会去取消银行申请。同时，董丛秋还要求左仁兵将其的房产证快递还给其。左仁兵回复买卖双方没处理好，不能将房产证还给董丛秋，并问董丛秋是怎么想的，知不知道违约要赔多少钱。董丛秋表示法院会处理的；赔偿房款的15%？一年打官司，其可赔偿就认了。左仁兵问确定要解约了吗？如果是其就和沈玲说了。董丛秋回复确定了。左仁兵称这样真的不划算的。董丛秋表示没办法，少卖那么多。2019年7月17日，董丛秋又向左仁兵发微信问沈玲的房款有无拿到。左仁兵回复就这几天就拿到了。董丛秋问不是说15号吗？左仁兵回复买家钱可能还没到位，并问董丛秋不是八月底才能交房吗？后，董丛秋又问左仁兵有没有和沈玲说她要违约。左仁兵回复没有呢。董丛秋问咋没说？左仁兵回复等董丛秋考虑清楚再说。后，董丛秋要左仁兵，想办法让沈玲加上去点。左仁兵表示其来问问。董丛秋让左仁兵向沈玲说卖低了，不配合。2019年7月29日，沈玲委托江苏孚佑律师事务所纪慧律师向董丛秋发《催告函》，要求董丛秋于接函次日向律师或沈玲提供补偿款的银行账户，沈玲将通过转账方式支付；另，沈玲已准备好办理资金托管手续的全部材料及托管款项，请董丛秋于接函次日携带身份证、托管银行卡联系居间方，配合沈玲办理资金托管等过户手续。另查明，位于苏州市吴中区车库为董丛秋单独所有。董丛秋为支付案涉房屋的购房款于2016年8月11日向农行姑苏支行105万元并就案涉房屋办理抵押登记。截至2019年12月11日，前述购房贷款未到期本金尚有991181.22元。对此，董丛秋明确表示其不同意清偿贷款涤除抵押权。沈玲表示可以代董丛秋清偿贷款以涤除抵押权。审理中，董丛秋称案涉房屋已由其出租。沈玲因此不再主张交付房屋的诉讼请求，由其与承租人自行处理。以上事实，有沈玲提供的房屋买卖定金合同、补充协议、支付宝记录及收条、收据、不动产登记证书、微信聊天记录，农行姑苏支行提供的个人购房担保借款合同、借款凭证及截屏、贷款发放通知单、不动产登记证明以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，关于《补充协议》的签订背景。沈玲陈述：双方的真实成交价是232万元，但网签和资金托管只托管120万元，故120万元是网签价格；差额是因为董丛秋要拿去办其他事情。董丛秋则陈述：沈玲是为了要避税而与其签订的《补充协议》，真实的成交价为232万元。另，董丛秋为证明其主张还提供了如下证据：1、刘希春出具的证明、苏州市区参保个人企业养老保险缴费明细记录、苏州市区职工社会保险个人参保情况证明、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中证明记载董丛秋在6-7月份和中介我爱我家刘希春看过很多房子，并对盘蠡花园49幢402室很中意；经与中介几次协商达成一致187万全款购买，但要等到董丛秋的卖房款到账；后，房款未到账，房东因此于7月20日左右将前述房屋卖掉。苏州市区参保个人企业养老保险缴费明细及苏州市区职工社会保险个人参保情况证明记录显示董丛秋从2018年4月开始缴纳养老保险。董丛秋据此证明因沈玲未及时将100万元房款交付给其而致其看中的房屋于2019年7月20日被他人买走；其在房地产新政策出台后已无法再购房。2、董丛秋与左仁兵的微信聊天记录，显示董丛秋在与左仁兵沟通过程中有谈及要再购房屋；另，董丛秋还在2019年7月18日及此后数日多次向左仁兵发微信称其谈的一套房子，因为没有在15日拿到钱，所以不敢签合同等等。左仁兵表示其来问一下沈玲什么时候给钱，并称董丛秋可以把看中的房子先定下来。董丛秋仍表示没有在2019年7月15日拿到100房款不敢。后，左仁兵向董丛秋发微信约董丛秋在2019年7月21日去做资金托管。董丛秋回复要求对方就拖延的时间给说法。2019年7月22日，左仁兵再问董丛秋有没有空于23日办资金托管。董丛秋仍问误了其这么大的事怎么办？左仁兵问董丛秋现在把100万给她吗？沈玲回复给不给也没用了。2019年7月23日，董丛秋向左仁兵发微信要求左仁兵约沈玲见面谈事情如何处理。2019年7月24日，左仁兵向沈玲发微信称合同规定的资金托管时间这两天好像就过了，让沈玲找人先借100万给董丛秋。董丛秋仍表示15日没用拿到房款导致看中的房子被他人订走。左仁兵问是要加钱吗？加多少？董丛秋回复要看还要等多久。左仁兵表示八月底能拿到房款。董丛秋表示要面谈。2019年7月26日，左仁兵向董丛秋发微信称沈玲的100万元拿到了。董丛秋表示不要跟其说。2019年7月28日，左仁兵向董丛秋发微信问，房子现在怎么说，让董丛秋说一个解决方案，继续走流程怎么弄，解约怎么弄。董丛秋回复继续走流程按现在房价来重新签合同，解约押金5万元不退，中介费2.5万元退给其，再给其一定的补偿。2019年7月29日，左仁兵向董丛秋发微信表示沈玲让看看多少价格能签合同，继续走流程。董丛秋未予以明确回复，并于2019年8月2日表示沈玲要是起诉了就不用谈了。左仁兵问撤（诉）掉呢？补偿多少？董丛秋回复要求补偿12万元。左仁兵表示沈玲的意思是把2万元诉讼费给董丛秋。双方至此未能沟通一致。经质证，董丛秋对证据1中的证明不予认可；对证据1中其他证据真实性无异议，但认为不能阻却案涉房屋买卖合同的履行。对证据2的真实性认可，但认为是董丛秋违约在先，根据合同约定资金托管时间是2019年7月24日，中介方在2019年7月21日、22日通知董丛秋办理资金托管并明确于2019年7月24日向董丛秋支付100万元房款；另左仁兵在2019年7月14日就告知其董丛秋不继续履行合同了，但左仁兵为促成交易，安抚董丛秋，仍告知董丛秋未将不继续履行合同的意思告知其；而其也想要继续以原合同价格购买案涉房屋，故请左仁兵催促董丛秋继续办理手续的资金托管手续。农行姑苏支行对上述证据的真实性均无异议。又，沈玲为证明其主张还提供了如下证据并申请左仁兵出庭作证：1、房屋买卖合同、借记卡账户历史明细清单、范铖与朱郁的结婚证复印件、不动产权证复印件，其中房屋买卖合同记载范铖在苏州天扬房地产代理有限公司的居间下购买了王银根、沈玲位于房屋，总价款为278万元；范铖于2019年6月8日前支付定金10万元，于合同生效后5日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同即35日内办理资金托管手续。借记卡账户历史明细清单显示朱郁的工商银行账户在2019年7月15日的余额为1212517.28元。不动产权证复印件记载于2019年8月16日登记在范铖名下。对此，沈玲称，其是出售了位于房屋才购买的案涉房屋；如董丛秋没有在2019年7月14日通知其不再履行合同的话，其可以随时让范铖将要支付给董丛秋的100万元转过来。2、沈玲与左仁兵的微信聊天记录，显示沈玲于2019年7月1日向左仁兵发微信问“我那边好像还没动静，你要叫我13号给他们钱，我拿什么给呀”。左仁兵回复“我们讲的是7月15日左右啊，……那个客户说差不多7月15日左右有钱了，有钱到时候他就给你了”。沈玲表示“大家都盯着点，因为这个时候你说好的15号左右，到时候不给人家变成我这边不守信用了，对不对”。2019年7月29日，左仁兵向沈玲发了微信聊天截屏，并称“我这边有这个记录，我们应该没有违约责任了”。沈玲回复“对，给他，他不要，正好在15号前，14号，对不对”。3、左仁兵陈述：董丛秋在2019年7月初就告知其不想卖了，但其当时向促成双方成交而没有告诉沈玲；后，董丛秋又于2019年7月14日向其表示让沈玲100万元不要打了，房子不卖了。当天下午，其就去沈玲经营的油漆店里告知她，100万元董丛秋不收了，但未告知房子不卖了。沈玲表示母亲、兄弟姐妹处有钱，都准备好了。几天后，其约双方到其店里面谈。见面后，其告知沈玲董丛秋不卖了。当天，董丛秋表示因新政策致其无法另购房屋，而要找人将户口转到苏州会有费用；沈玲则表示费用由其承担；但董丛秋不同意，要求加价30万元。双方因此没有谈成。之后，在沟通一段时间仍未果的情况下，沈玲就起诉了。董丛秋质证称对证据1的真实性无法核实，且借记卡内的钱是朱郁的钱，并未转给沈玲，故对沈玲的主张不予认可。对证据2无异议，并认为从2019年7月1日的聊天记录中可以看出沈玲是没钱给的。对左仁兵的陈述没有异议。农行姑苏支行对证据1、2及左仁兵的陈述均无异议。本院认为，沈玲与董丛秋签订的《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745）及《补充协议》，未违反法律强制性规定，属合法有效，理应由各方按约履行。但在合同履行过程中，董丛秋未按约定时间配合办理网签手续，还在100万元房款履行届满前的2019年7月14日明确要求左仁兵告知沈玲不要转账了，过户也不办了，原因为价格卖低了。左仁兵到庭作证时虽称未在2019年7月14日将董丛秋不履行合同的意思告知沈玲，但告知沈玲100万元董丛秋不要了。由此，沈玲未在2019年7月15日将100万元房款交付给董丛秋并不构成违约。至于沈玲在2019年7月15日能否拿出100万元款项已与此无关；且沈玲还提供了与范铖的房屋买卖合同及银行交易流水佐证其在2019年7月15日是可以备好100万元的；左仁兵也在作证时称沈玲在2019年7月14日告知其家人有钱，已准备好了。此后，虽在董丛秋与左仁兵的微信聊天记录中记载有左仁兵曾表示沈玲卖房的钱还没拿到，但董丛秋在左仁兵告知由其沟通沈玲找人借100万元交付给其并多次要求董丛秋办理资金托管手续时以7月15日未支付100万元房款致其无法另购房屋为由进行推托，并表示要加价。此后的面谈，双方仍因董丛秋要求加价30万元而协商未果，直至沈玲发催告函、提起本案诉讼。由上，董丛秋以沈玲未在2019年7月15日交付房款100万元致其无法另购房屋为由要求解除双方间的《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745）及《补充协议》并支付违约金34.8万元，无事实及法律依据，不予支持。同理，沈玲要求继续履行双方间的合同，合法有据，应予支持。也即，董丛秋应协助沈玲办理案涉房屋及车库的过户手续。又，案涉房屋在农行姑苏支行处还有抵押贷款尚未清偿。董丛秋明确表示不同意清偿贷款以涤除抵押权。沈玲则表示愿意代为清偿贷款涤除抵押权。农行姑苏支行也表示可以由沈玲代偿贷款，涤除抵押权。由此，案涉房屋在办理过户手续之前应先由沈玲向农行姑苏支行代偿抵押贷款，再由农行姑苏支行协助涤除案涉房屋的抵押权，最后由董丛秋协助办理过户手续。至于房屋的交付，因案涉房屋已被董丛秋出租，而沈玲也明确表示不在本案中要求交付房屋，故本院尊其所请。同时，沈玲还应将案涉房屋剩余价款227万元在扣除代偿贷款后剩余房款交付给董丛秋。至于沈玲有关要求董丛秋赔偿中介费2.5万元的主张。因双方一致确认违约条款以《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745）中手写约定为准；且董丛秋还明确只要存在违约情形就适用前述违约条款，故沈玲要求董丛秋承担中介费2.5万元，合法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告沈玲与被告董丛秋签订的《房屋买卖定金合同》（合同编号为2019745）合法有效。二、原告沈玲于本判决生效之日起十日内代被告董丛秋向第三人中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行偿还位于苏州市吴中区房屋项下的剩余抵押贷款本息等费用（以227万元为限）；第三人中国农业银行股份有限公司苏州姑苏支行于前述抵押贷款清偿之日起十日内协助涤除前述房屋的抵押权。三、被告董丛秋于上述房屋抵押权涤除之日起十日内协助原告沈玲办理房屋过户手续；同时，沈玲将227万元扣除代偿贷款本息等费用后的剩余房款支付被告董丛秋。四、被告董丛秋于本判决生效之日起十日内支付原告沈玲中介费人民币2.5万元。五、驳回反诉原告董丛秋的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本诉案件受理费25360元、财产保全费5000元，合计人民币30360元，由被告董丛秋负担。反诉案件受理费人民币12680元，由反诉原告董丛秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  俞兰珍人民陪审员  王佩珍二〇二〇年三月十二日书 记 员  周亚雅