山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初179号原告：王强，男，1988年1月12日出生，汉族，住日照市。委托诉讼代理人：厉宗彩，山东澎湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢博，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。原告：张薇，女，1989年7月6日出生，汉族，住日照市。委托诉讼代理人：厉宗彩，山东澎湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢博，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。被告：韩忠松，男，1984年10月13日出生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：杨昆，山东博翰源（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦子豪，山东博翰源（日照）律师事务所实习律师。原告张薇、王强与被告韩忠松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王强、张薇的委托诉讼代理人厉宗彩、卢博，被告韩忠松的委托诉讼代理人杨昆、焦子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强、张薇向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告一个月房租1458元及押金1000元；2.赔偿原告设备设施拆除费、损坏费、营业损失、搬家费、新房装修费、律师费等各项损失共计40700元；3.起诉费、评估费、鉴定费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年11月，原告夫妻二人合伙接手了胡静静的汗蒸房从事个体工商经营，登记店名为：日照经济技术开发区蒸尚房汗蒸养生馆，登记经营者：胡静静，地址为日照市经济技术开发区润生佳苑小区19号楼2单元1604室。2017年11月25日原告与被告（即房东）重新签订房屋租赁合同，约定原告承租被告房屋，租期三年，租金年付。在租期内，被告以卖房为由擅自解除房屋租赁合同，要求原告尽快搬出。原告搬出之后要求被告退还一个月房租及押金被拒绝，被告的违约行为给原告造成了重大经济损失。被告韩忠松辩称，一、被告不存在擅自解除房屋租赁合同的违约情形，原告要求被告退还其一个月房租及押金没有法律依据，应予驳回。2019年9月，在第二年租期届满前2个月，被告提前向原告提出因故要出售房屋。同年9月16日，原告张薇微信表示同意，并于同年10月16日告知被告可以交接房子。最终于2019年11月25日双方实际交接房屋。故双方房屋租赁关系于2019年11月25日协商变更后自然解除。二、被告收到过胡静静1000元押金，未收取原告1000元押金，原告要求被告赔偿其相关损失无事实及法律依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，案外人胡静静与被告韩忠松签订房屋租赁合同一份，主要内容为：韩忠松将其自有的位于日照市东港区房屋出租给胡静静使用；租期自2016年11月25日至2019年11月25日止；该房屋第一年租金为16500元，第二年租金为17000元，第三年租金为17500元；合同一经签订，出租方不得以任何理由任意调整租金；租金按年结算，每年11月25日前支付全年租金等。该合同签订时，韩忠松收取胡静静押金1000元，并承诺退租后押金返还。经韩忠松同意，胡静静自2017年11月25日起不再租赁韩忠松上述房屋，由王强、张薇租赁该房屋使用。王强、张薇系夫妻。2017年11月25日，原告王强与被告韩忠松签订房屋租赁合同一份，约定：“房屋位于日照市东港区房屋；租赁期共叁年，自2017年11月25日至2020年11月24日止；房屋的年租金为17500元，合同一经签订，出租方不得以任何理由任意调整租金；租金按年结算，每年11月25日前支付；租赁期间，如遇房屋买卖，不能影响租赁，由房屋买卖给王强造成的经济损失，由即韩忠松负责赔偿；日常的房屋维修费用由王强承担，因王强管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由王强承担并负责赔偿损失。租赁期间，王强不得随意损害房屋设施，如需装修或改造，需先征得韩忠松同意，并承担装修改造费用；租赁结束时，王强需将房屋设施恢复原状；租赁期间的水电费、煤气费、供暖气费、物业管理费由王强承担；在房屋租赁期间，韩忠松不得以任何方式提出终止合同，王强若提出终止合同则需提前1个月书面通知对方，经双方协议后，签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同规定，须向对方缴纳本年租金的百分之十作为违约金。”2017年12月27日，原告张薇（乙方）与案外人胡静静（甲方）签订了店铺转让协议书，载明：“就转让润生佳苑19号楼2单元1604室的汗蒸养生馆达成以下协议：一、甲方店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房主履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、乙方在2017年12月27日前一次性向甲方支付转让费和一年房租共计人民币43600元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。”2019年9月，被告韩忠松以其要对外出售案涉出租房屋为由口头告知原告王强、张薇要停止出租。同年9月16日，原告张薇微信告知被告韩忠松“我们找着房子了，你挂中介卖吧，我那边先装修，差不多这边到期我也就能搬了”“然后你卖房的时候让中介给问问有没有要蒸房的，要是要的话给加点钱，不要的话到时候我们就给拆了”“加个两万或者一万六七的都行给卖卖试试，行吧？”同年10月16日，原告张薇微信告知被告韩忠松“我们这边收拾完了，今天或明天来交接房子吧”。同年10月18日，在案涉出租房屋内，王强、韩忠松、胡静静有如下内容的谈话：“韩（韩忠松）：他要求我退他一个月房租，押金也退王（王强）：你说卖房子，什么补偿没有，合同写的明明白白的胡（胡静静）：合同怎么签的根据合同怎么走韩：这个房子我要卖了，去换个户型胡：这个买卖房子很正常韩：完了以后我提前两个月告诉他的，他跟他媳妇给打电话，我说明年，冬天都太忙，我说明年开春，你再找地方方搬，然后没几天给我打电话说要搬了胡：韩哥其实跟你提前说了，也给你缓时间了，缓到明年五月份，是吧王：对啊，但他继续租的话，我有必要再租房子吗：我有必要拆这些东西吗，这期间我是赔钱的”。期间，双方还就赔偿事宜进行协商，但未达成一致意见。同年10月18日，原告王强又向韩忠松发送如下内容的微信：“韩哥有空你把你的账号发一下，我等把明年的房租打给你”。韩忠松回复：“不用了！咱们已经没有租赁关系了！到下个月二十五号前把钥匙还给我就行！”王强回复：“不可能合同期还不到，我不会搬”。韩忠松回复：“那就重新立合同，把所有条款全部约定好！现在就可以过来签合同！”王强回复：“啥都你说了算？说改就改？反正房子我不会退，我还要追究我的损失你公司地址告诉我一下吧，律师函给我发哪里你能收到？”韩忠松回复：“律师函我不收，让你的律师直接让法院传票给我！”当日，王强还给韩忠松发送微信，内容为“把一千块钱给我转过来，电费剩的190多，和水费还有燃气费都有剩余，我三个月的物业费300多我也没交，我也不想再跟你叨叨，行就叫你伙计过来拿。不行就继续吧”。韩忠松未同意该意见。同年10月19日，原告王强再次向韩忠松发放微信告知被告韩忠松“要钥匙就抓紧时间来拿，我今天办理事就没走，明天走了可别再乱说我不给你哈”。被告韩忠松微信回复“好的！你把钥匙给我朋友就行！”。同年10月23日，张薇与韩忠松通话告知韩忠松其已搬走，把案涉出租房屋的钥匙放在物业或派出所，不同意解除合同。2019年11月25日，原告王强、张薇将房屋钥匙交给被告韩忠松。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告双方签订的房租租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告提交的录音内容，被告提交的微信聊天内容可以看出，被告韩忠松在合同履行过程中即2019年9月初以其要出售房屋为由向合同相对方原告提出是否可以解除房屋租赁合同，原告张薇分别于同年9月16日、10月14日，被告王强于同年10月19日表示同意解除房屋租赁合同，且原告已实际搬出案涉出租房屋并于2019年11月25日将房屋钥匙归还被告韩忠松。原、被告间关于案涉出租房屋的租赁合同系双方协商一致解除的，本院予以确认。原告根据原房屋租赁合同第十条、第十一条的约定，认为被告应当承担违约责任，赔偿原告各项经济损失共计40700元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告于2019年11月25日才将案涉房屋的钥匙归还被告，原告要求被告退还一个月房租的诉求，于法无据，本院不予支持。根据合同的相对性原则，合同的效力仅对合同签订双方有效。原告与被告韩忠松签订的房屋租赁合同中，并未约定押金一事，原告也未向被告韩忠松交纳押金，故原告要求被告韩忠松退还1000元押金的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百一十二条的规定，判决如下：一、驳回原告王强、张薇要求被告韩忠松退还其一个月房租1458元的诉讼请求。二、驳回原告王强、张薇要求被告韩忠松退还其1000元押金的诉讼请求。三、驳回原告王强、张薇要求被告韩忠松赔偿其设备设施拆除费、损坏费、营业损失、搬家费、新房装修费、律师费等各项损失40700元的诉讼请求。案件受理费879元，减半收取439.5元，由原告王强、张薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  吕咏梅二〇二〇年三月二十九日法官助理秦子茜书记员丁文