宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初6186号   原告：陈某，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：李某，宁夏兴业律师事务所律师。   被告：银川市西夏区北京西路街道办事处建设巷社区居民委员会。   法定代表人：路某。   委托诉讼代理人：巩某，宁夏善知律师事务所律师。   被告：宁夏明顿物业服务有限公司。   法定代表人：王某。   原告陈某诉被告银川市西夏区北京西路街道办事处建设巷社区居民委员会（以下简称建设巷社区居委会）、宁夏明顿物业服务有限公司（以下简称明顿物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人李某，被告建设巷社区居委会的主任路某及委托诉讼代理人巩某，被告明顿物业公司的法定代表人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将文沁园小区的户外停车场承包权返还给原告，并由原告依照合同继续经营；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月17日原告与原文沁园小区业主委员会签订《承包合同》，约定由原告承包经营其管理区域内的位于文沁园小区户外停车场，承包期限自2018年8月1日至2023年7月31日，每年承包费5万元分两次交清。每年8月1日前预交3万元，每年12月31日前交2万元。2019年9月28日被告建设巷社区居委会代表文沁园小区业主大会通知原告，文沁园小区业主大会同意引进被告明顿物业公司为文沁园小区提供物业服务，要求原告在2019年10月1日前将涉案停车场交给被告明顿物业公司管理经营。2019年10月1日，被告明顿物业公司派人占有了涉案停车场，并将原告及其工作人员驱赶出了涉案停车场。   综上所述，原文沁园小区业主委员会与原告签署的《承包合同》合法有效，被告建设巷社区居委会在代行业委会职责时应当依照合同约定继续将涉案停车场交由原告继续经营，被告明顿物业公司的侵占行为严重侵害了原告的合法权益,故原告诉至本院。   被告建设巷社区居委会辩称，原告与原文沁园小区业主委员会签订的《承包合同》是在该小区上一届业主委员会任期届满下一届业主委员会未选举成立期间签订的，原告起诉被告主体不适格。建设巷社区居委会所辖文沁园小区现有住宅228户，共254户，第一届业主委员会于2010年11月到期，到期后原文沁园小区业主委员会并未按照《业主大会和业主委会指导规则》第三十二条，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任的规定，在原文沁园小区业主委员会任期届满后，必须通过选举的方式选任新一届业主委员会。2010年11月，原文沁园小区业主委员会任期届满，业主委员会委员的任期也应届满，委员资格自行终止，各委员无法行使其委员职责，按照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。在新一届业主委员会未选举成立之前，原文沁园小区业主委员会应无对外进行民事活动的权利。而原文沁园小区业主委员会的各委员违反法律规定，任期届满后不及时组织换届，仍以个人名义进行民事活动，显然违反法律规定，也损害了广大业主的权利。现原文沁园小区业主委员会还未将相关的财务账簿及文件资料交由被告建设巷社区居委会，被告建设巷社区居委会只是暂时代为行使换届及选聘物业公司的权利，上一届业委会的各委员还实际控制原文沁园小区业主委员会的财务账簿，并且《承包合同》也是原文沁园小区业主委员会的委员私自与原告所签，按照合同相对性原则，原告应起诉原文沁园小区业主委员会或者原文沁园小区业主委员会的各委员，原告与被告建设巷社区居委会之间没有合同相对性。原文沁园小区业主委员会任期已届满，原文沁园小区业主委员会成员私自以业委会名义与原告签订的《承包合同》属于无效合同。原文沁园小区业主委员会任期期间的主任为王春民，姜克军只是委员之一，作为业委会成员其没有资格私自与原告签订《承包合同》，并且其明知原文沁园小区业主委员会任期已经届满，还与原告签订合同，所以不难排除原文沁园小区业主委员会成员姜克军为了谋取私人利益，其与原告串通签订该《承包合同》，共同实施侵害广大业主合法权益的行为。原文沁园小区业主委员会任期届满后，一直未组织换届，原文沁园小区业主委员会不履行职责，小区环境卫生脏乱差，2018年为响应自治区创建全国文明城市的要求，2018年7月1日，被告建设巷社区居委会根据街道办事处的要求，在小区张贴了公告选举新一届业主委员会。而2018年7月17日原告与原文沁园小区业主委员会委员串通签订了该《承包合同》，且约定违约金为100000元，在换届选举期间本来没有职权的原文沁园业主委员会就没有权利对外进行民事活动，但其不但违反法律规定对外私自进行民事活动，而且合同还约定高额的违约金，严重违反了合同法的相关规定，更不难排除原告与原文沁园小区业主委员会成员私自串通，试图谋取更大的利益，所以该《承包合同》存在恶意串通，损害集体或者第三人利益的情形，应属于无效合同。在整改创建文明城市期间原告对案涉停车场护栏进行了改造，所花费用为8000元，被告建设巷社区居委会已与原文沁园小区业主委员会成员沟通协调该费用由原文沁园小区业主委员会成员进行分担，原告不存在任何经济损失。被告建设巷社区居委会代为行使文沁园小区业主委员会职责的程序合法，内容符合法律规定，其与被告明顿物业公司签订的《物业服务合同》合法有效。   因新一届业主委员会委员候选人得票数未达到法律规定的票数，新一届业主委员会选举失败，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，被告建设巷社区居委会通过投票的合法途径选聘被告明顿物业公司为该小区提供物业服务，被告建设巷社区居委会与被告明顿物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，原告应依法返还其非法取得的停车场的管理权。   被告明顿物业公司辩称，其与被告建设巷社区居委会签订的《物业服务合同》合法有效，依法受法律保护。该物业服务合同根据文沁园业主大会议事规则相关内容，通过书面征求意见和公开投票的方式选举产生，并已在物业办备案，合法有效，被告建设巷社区居委会应依法履行与其签订的《物业服务合同》。被告明顿物业公司作为善意第三人并不知晓原文沁园小区业主委员会与原告陈某私自签订的《承包合同》，被告明顿物业公司作为新的物业服务主体，理应取得归文沁园全体业主所有的建筑面积内及公共停车场的物业服务，原告陈某应依法向被告明顿物业公司返还公共停车场的管理权。因原文沁园小区业主委员会的财务账目管理混乱，无法进行审计，至今为止其未向被告明顿物业公司移交财务账簿及其他文件材料，致使被告明顿物业公司无法正常开展工作，被告明顿物业公司要求建设巷社区居委会尽快督促文沁园业委会完成财务审计，移交财务账簿，使其能顺利为小区全体业主及物业使用人提供安心舒适的物业服务。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：   1.《营业执照》、《承包合同》、《收据》各1份，证明：原告自2009年起与原文沁园小区业主委员会签订承包合同，依法承包经营涉案停车场，并办理了相应的营业执照。2018年7月17日，原告与原文沁园小区业主委员会签订合同，合法取得了文沁园小区所有的户外停车场的承包经营权，承包期限自2018年8月1日至2023年7月31日，承包费每年5万元，合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年7月31日，原告依约支付了2020年度承包费给原文沁园小区业主委员会。被告建设巷社区居委会对该证据的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，并质证称2009年原告与原文沁园小区业主委员会签订的第一次承包合同而原文沁园小区业主委员会于2010年11月任期已届满，2018年7月17日原告与原文沁园小区业主委员会签订的合同期限为5年违约金为10万元，该份承包合同签订时原文沁园小区业主委员会任期已届满，双方约定高额的违约金显然存在恶意串通的情形，故该合同属于无效合同。被告明顿物业公司对该证据的真实性认可，并质证称该证据与被告明顿物业公司无关，被告明顿物业公司已合法取得涉案停车场的经营管理权。本院对该证据予以采信。   2.《通知》1份，证明：2019年9月28日，被告建设巷社区居委会单方下达通知，称文沁园业主大会决定引进被告明顿物业公司来管理小区物业，要求原告将其合法承包经营的涉案停车场交由被告明顿物业公司，随后明顿物业公司强行驱赶原告的工作人员，占有并管理涉案停车场。被告建设巷社区居委会对该证据的三性无异议对证明目的有异议，并质证称被告明顿物业公司在被告建设巷社区居委会代为行使原文沁园小区业主委员会职责期间通过合法投票选举的方式选聘被告明顿物业公司为文沁园小区提供物业服务，双方签订的物业服务合同合法有效，被告明顿物业公司依法取得了停车场的经营管理权，被告建设巷社区居委会限定原告在一定期限内将停车场移交给被告明顿物业公司进行管理符合法律规定。被告明顿物业公司对该证据的真实性认可，并质证称该证据与被告明顿物业公司无关，被告明顿物业公司已合法取得涉案停车场的经营管理权。本院对该组证据的三性予以采信，但不能达到原告的证明目的。   3.《残疾证》3份，证明：原告及其雇用管理停车场的工作人员均系残疾人，应当依法受到保护。被告建设巷社区居委会对该证据的三性及证明目的均不认可，并质证称与本案无关。被告明顿物业公司对该证据的真实性认可，并质证称该证据与被告明顿物业公司无关，被告明顿物业公司已合法取得涉案停车场的经营管理权。本院对该证据不予采信。   4.《协议书》7份，证明：原告自2009年至2018年与原文沁园小区业主委员会签订承包合同，合法经营涉案停车场至今。被告建设巷社区居委会对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，并质证称该协议签订期限均为一年，约定的违约金均为5000元，而2018年7月17日原告与原文沁园小区业主委员会签订的承包合同期限为5年，违约金为10万元，明显存在恶意串通的情形。被告明顿物业公司对该证据的三性无异议，但是与被告明顿物业公司无关。本院对该证据予以采信。   对被告建设巷社区居委会提交的证据，本院认定如下：   1.证明2份，证明：2010年，原文沁园小区业主委员会任期届满后，自2010年至2019年文沁园小区一直未选举产生新的业主委员会。原告对该证据的三性及证明目的均不予认可，并质证称原文沁园小区业主委员会任期届满后被告建设巷社区居委会并未组织业委会换届，也未代行业委会职责，在2010年至2019年之间依旧由原文沁园小区业主委员会履行业委会职责。被告明顿物业公司对该证据的三性及证明目的均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。   2.公示及张贴公示照片各1份、通知及张贴通知照片各1份、关于文沁园小区业主大会筹备组组成人员名单公示及张贴公示名单照片各1份、文沁园小区业主大会决议及张贴决议照片各1份、文沁园小区业主大会选举结果公示及公示照片各1份、文沁园小区业主大会选举结果1份，证明：原文沁园小区业主委员会2010年到期后，一直未选举产生新一届业主委员会，2018年7月1日被告建设巷社区居委会在北京××路办事处的指导和监督下代行业主委员会职责，选举新一届业主委员会，对选举事项进行了公示，并召开业主大会进行唱票，会议以59%的有效票通过了《业主大会议事规则》和以58%的有效票通过了《管理规约》，以有效票135票同意选举被告明顿物业公司为文沁园小区进行物业服务。业主委员会候选人得票数未超过总票数的二分之一，新一届业主委员会选举失败。原告对该证据的三性及证明目的均不认可，并质证称，根据物业管理条例及业主大会和业主委员会的指导规则，只有在经过全体业主物业管理区域内，专有建筑面积总数超过半数且人数超过半数的才可以选定物业服务企业，并且对业主共有部分的涉案停车场进行处置，而在被告建设巷社区居委会组织的业主大会只是人数过半的投票形式产生的相应的决定，选取了被告明顿物业公司为文沁园小区提供物业服务，该决议违反法律规定，属于无效决议，且业主在参加业主大会时并不知道其签字认可视为对物业公司选择及公共财产处置的投票。被告明顿物业公司对该证据的三性及证明目的均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。   3.文沁园小区物业服务合同的公示公告1份、关于文沁园小区业主大会决议实施的请示1份、关于同意建设巷社区居委会代行文沁园小区业主委会职责的通知1份，证明：2019年8月23日北京××路居委会在下一届文沁园小区业主委员会产生之前代行业委会职责，被告居委会在小区门房处对《物业服务合同》文本和服务标准予以了公示，并与被告明顿物业公司签订《物业服务合同》，该合同合法有效，依法受法律保护。原告对该证据的三性及证明目的均不认可，并质证称根据法律规定应当在召开业主大会前对拟选定的物业服务企业及业主大会决议的内容进行公示，而被告建设巷社区居委会是在选取了被告明顿物业公司作为物业服务企业后才对这一结果进行公示，明显违反了物业服务条例规定，二被告签署的合同属于无效合同。被告明顿物业公司对该证据的三性及证明目的均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。   4.通知1份、移交文沁园小区公章的证明1份，证明：被告建设巷社区居委会通知原告在合理的期限内将小区公共停车场及相关手续移交至物业公司，原告未予移交，原文沁园小区业主委员会成员只向被告居委会移交了公章。被告建设巷社区居委会、被告明顿物业公司对该证据的三性及证明目的没有异议。本院对该证据予以采信。   对被告明顿物业公司提交的证据，本院认定如下：   1.物业服务合同及备案登记表，证明：被告明顿物业公司依法取得文沁园小区物业管理权和对外停车场的经营权。原告对物业服务合同的三性不予认可，并质证称因被告建设巷社区居委会在召开业主大会时并未取得建筑专有面积总数及人数双过半的业主投票支持，而作出的选取物业服务企业的决议，是无效决议，因此该合同也是无效的，对备案登记表的三性没有异议，证明目的不予认可。被告明顿物业公司对该证据的三性及证明目的无异议。本院对该证据的真实性予以认定。   本院依职权制作的现场勘验笔录一份，予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2005年11月，文沁园小区成立文沁园小区业主委员会，成员分别为王春民、姜克军、周建华，任期为五年，负责文沁园小区物业及文沁园小区户外停车场管理。任期届满后未选举产生新的业主委员会。   2009年7月23日，文沁园小区业主委员会与原告签订《协议书》，将文沁园小区户外停车场承包给原告经营，承包期限为一年，承包费为60000元。合同届满后至2017年，文沁园小区业主委员会与原告多次续签《协议书》，由原告继续经营该停车场。   2017年文沁园小区业主委员会与原告签订的《协议书》到期后，2018年7月17日，文沁园小区业主委员会与原告继续签订《承包合同》，约定承包期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日。每年承包费为50000元。   2018年7月1日，被告建设巷社区居委会，向文沁园全体业主发布公示，载明“根据国务院《物业管理条例》、《银川市物业管理条例》有关规定，本小区已符合成立业主委员会条件，现应小区部分业主要求，提议本小区成立业主委员会。”   2019年8月6日，文沁园小区业主大会筹备组出具文沁园小区业主大会决议，同意选聘明顿物业公司为小区提供物业服务。因业主委员会候选人得票数未超过总票数的二分之一，文沁园小区业主委员会选举失败。   2019年8月23日，银川市西夏区北京西路街道办事处出具《关于同意建设巷社区居民委员会代行文沁园小区业主委员会职责的通知》（【2019】125号），同意建设巷社区民居委员会在下一届文沁园小区业主委员会产生之前代行业委会职责。   2019年9月20日，被告建设巷社区居委会与被告明顿物业公司签订《物业服务合同》约定，由被告明顿物业公司为文沁园小区提供物业服务，并将文沁园小区户外停车场交由被告明顿物业公司管理。   2019年9月28日，被告建设巷社区居委会，向原告陈某发出通知要求，原告最迟于2019年10月1日起将小区停车场及相关手续移交给物业公司。2019年10月1日起文沁园小区户外停车场由被告明顿物业公司经营，原告陈某不再经营。   2019年11月6日，原文沁园小区业主委员会向建设巷社区居委会出具《移交文沁园小区公章的证明》载明：“建设巷居委会：原文沁园小区业主委员会已退出小区物业管理，现将业主委员会公章移交给你处，请签收。”移交人处盖有文沁园小区业主委员印章，并有王春民、姜克军、周建华签字。签收人处有建设巷社区居委会盖章予以确认，并有居委会主任路某签字确认。   本院组织原告陈某、被告建设巷社区居委会及被告明顿物业公司现场勘验，确定涉案文沁园小区户外停车场，北起米家水饺沿文萃南街营业房，南至名酒城沿文萃南街营业房，西起沿北京西路名酒城营业房，东至滚石足道沿北京西路营业房，共计68个停车位，其中62个车位有编号，6个车位未编号。上述停车场位于文萃南街以东，北京西路以北。   本院认为，原告与原文沁园小区业主委员会于2018年7月17日签订的《承包合同》合法有效。现因原文沁园小区业主委员会任期届满，未选举产生新的业主委员会，由被告建设巷社区居委会代行业主委员会职责，原告与原文沁园小区业主委员会于2018年7月17日签订的《承包合同》履行期未届满且未解除的情况下，被告建设巷社区居委会应继续履行该合同。故对原告要求被告建设巷社区居委会将文沁园小区的户外停车场承包权返还给原告，并由原告依照合同继续经营的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告明顿物业公司将文沁园小区的户外停车场承包权返还给原告，并由原告依照合同继续经营的诉讼请求不予支持，因本案系合同纠纷案件，合同具有相对性，被告明顿物业公司并非合同相对方，原告对被告明顿物业公司的该项诉讼请求无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告银川市西夏区北京西路街道办事处建设巷社区居民委员会于本判决生效之日起十日内将户外停车场（北起米家水饺沿文萃南街营业房，南至名酒城沿文萃南街营业房，西起沿北京西路名酒城营业房，东至滚石足道沿北京西路营业房，共计68个停车位）承包权返还给原告陈某，并由原告陈某依照《承包合同》继续经营；   二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。   案件受理费100元，均由被告银川市西夏区北京西路街道办事处建设巷社区居民委员会负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 宫胜利   人民陪审员 夏桂芳   人民陪审员 安秀红     二〇二〇年三月二十五日   书记员 颜 丽   附：与本案相关的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。