山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1771号上诉人（原审原告）：董法柱，男，1976年10月20日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：王秀红，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王萍，女，1974年8月26日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审被告）：王存升，男，1975年1月10日出生，汉族，住山东省商河县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所律师。上诉人董法柱因与被上诉人王萍、王存升所有权确认纠纷一案，不服山东省商河县人民法院(2019)鲁0126民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董法柱上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认董法柱与王萍、王存升签订的《商品房转让协议》有效，确认位于济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室归董法柱所有，依法改判王萍、王存升协助办理产权登记手续，将王萍名下的位于济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室登记至董法柱名下；2.一、二审诉讼费用由王萍、王存升承担。事实和理由：一、《商品房转让协议》的签订系王萍、王存升真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议真实有效。1、《商品房转让协议》的签订时间为2017年5月18日，且没有证据证实王萍、王存升受董法柱的胁迫签署，系其真实意思表示，且经双方协商达成一致。一审庭审中王萍、王存升主张《商品房转让协议》的签订日期是2017年6月20日以后，该《商品房转让协议》是在张小娟、马学青非法集资案正式刑事立案之后在董法柱的一再逼迫下签订的，但是并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。2、一审认为董作清向王萍转账或现金交付的33万元系董作清向新生活集团（中有）有限公司的投资款，与事实不符。2017年2月12日王萍从董法柱之父董作清处借到现金3万元，2017年3月9日董作清转入王存升账户22万元，2017年4月28日董作清转入王存升账户8万元，合计33万元，双方在《商品房转让协议》中确认，董法柱向王萍提供借款时使以其父亲董作清的名义。另，王萍系张小娟集资诈骗罪、马学青非法吸收公众存款罪一案中所属团队经理，王存升不属于团队工作人员，董法柱以董作清的名义将其中30万元转入王存升账户，进一步证明双方存在民间借贷关系。至于王萍、王存升将借到的钱投入何处，不是出借人所能控制。在张小娟、马学青刑事案件中，董法柱对该33万元签字而不是董作清签字，也能证明该33万元是出借给王萍、王存升，而不是董作清的投资款。3、董法柱通过董作清向王萍、王存升出借33万元，该33万元系合法财产，不是非法所得，且双方在张小娟、马学青刑事案件案发前，已就民间借贷关系自愿签订《商品房转让协议》，退一步讲，即使认定该33万元系投资款，也不影响双方对各自权利义务的行使与处分。二、董法柱依据《商品房转让协议》的约定合法占有涉案房屋，并按时偿还涉案房屋贷款，已实际履行协议。1、双方于2017年5月18日签订《商品房转让协议》，对涉案房屋作价460,600元，不低于市场价格，以房屋实际价值抵顶借款33万元、贷款130,600元由董法柱偿还。签订协议当天，双方签订房屋交接单，王萍、王存升将房屋交接给董法柱，并将《商品房买卖合同》、购房发票联、购房办证联、还贷银行卡交付给董法柱。2、董法柱实际占有涉案房屋，并自2017年6月份开始至今，每月偿还贷款，王萍、王存升当庭对该事实予以确认。王萍、王存升作为完全民事行为能力人，将涉案房屋的权利义务一并转让后，至今两年多的时间里认可且无异议，系对《商品房转让协议》履行行为的确认，进一步证明双方签订《商品房转让协议》系真实意思表示，本着尊重当事人意思自治的原则，及维护守约当事人的信赖利益和权益，董法柱的诉讼请求应得到支持。3、王萍、王存升因无力偿还借款，以房抵债，系其真实意思表示，与董法柱签订《商品房转让协议》符合法律规定，应予支持。双方签订《商品房转让协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的法定情形，应当认定《商品房转让协议》有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，一审判决认为董法柱与王萍签订的《商品房转让协议》并非双方的真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋转让关系，系认定事实错误，没有事实与法律依据。王萍、王存升辩称，董法柱的上诉请求没有任何法律及事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、本案董法柱所诉《商品房转让协议》基于的33万元并非所谓的借款，而是董法柱父亲向新生活化妆品（中国）有限公司的投资款，该款项已在张小娟集资诈骗、马学青非法吸收公众存款罪一案生效判决（2019）鲁01刑终301号中予以确认，董法柱也进行了投资，在该刑事案件中与其父投资款数额分开确认。2、双方不存在真实的借款关系，所谓的借款转化为房屋买卖关系也就谈不上是双方的真实意思表示无效。协议无效，所谓的确认所有权、协助办理过户也就没有事实依据了。3、董法柱也并非适格诉讼主体。4、济南中院作出的（2019）鲁01民终1122号民事判决中，对301号刑事案件中确认过的款项均不认定为借款，基于所谓的借款产生的《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，判决无权占有人返还房屋。上诉状中所谓的“董法柱”以“董作清”的名义向王萍借款，没有证据，《商品房转让协议》中确认的事实无董作清的授权，或其他协议安排，更进一步证明董法柱的诉讼主体不适格。其所谓的王存升并非新生活团队的人员，故以此证明30万元借款关系真实存在是错误的。在301号刑事案件中，是否是涉案款项依据的并非接受账户，而是银行流水以及投资人的投资凭证、投资款登记等证据，最终由第三方审计机构予以确认，本案中董作清对其33万元均自愿登记为投资款，审计报告中也予以确认。董法柱所谓的“在张小娟、马学青刑事案件中，董法柱对该33万元签字而不是董作清签字”无任何证据。房屋的合法占有、交付必须建立在真实有效的《商品房转让协议》之上，明显本案是非法占有，因此占有、交付、实际履行不能作为认定物权转移的依据。董法柱向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认董法柱与王萍签订的《商品房转让协议》有效，确认位于济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室归董法柱所有；2.依法判令王萍办理涉案房屋的产权登记手续，并将济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室转移登记至董法柱名下；3.诉讼费用由王萍、王存升承担。一审法院认定事实：王萍与王存升是夫妻关系，董作清与董法柱系父子关系。2017年2月12日，董作清向王萍支付现金30000元，2017年3月9日、4月29日董作清通过其所有的齐鲁银行账户(账号：6223795315006295755)向王存升所有的齐鲁银行账户(帐号：6223795315005716223)分别转款80000元、220000元，上述三笔款项王萍分别出具收到董作清现金30000元、80000元、220000元的收到条。2015年4月24日王萍与商河县鑫隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王萍购买商河县鑫隆房地产开发有限公司开发的位于商河县商中路以东、长青路以南的商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室办公用房一套，该房屋建筑面积为80.54平方米，单价为4050元/平方米，房屋总价款为326187元。王萍于签订合同当日缴纳首付款163187元，剩余房款163000元在中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款。在该房屋贷款的偿还情况中，2015年4月至2017年5月期间的贷款由王萍偿还，2017年6月之后的贷款由董法柱偿还。董法柱与王萍签订《商品房转让协议》一份。该协议内容为：“甲方：王萍后因甲方无力偿还上述借款，决定以位于商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼中的房产一处进行抵顶。为此，甲乙双方签订房屋转让协议如下：1.用于抵顶的房产位于商河县城鑫隆帝景城D区4号办公楼七层713室，面积80.54平方米。由甲方于2015年4月24日与开发商商河县鑫隆帝景房地产开发有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》，甲方通过按揭贷款已经全额支付了房款；至本协议签订时甲方尚欠房贷130600元；甲方尚未办理房屋权属登记。2.甲方共欠乙方借款33万元整，上述用于抵顶的房屋整体作价460600元(大写：人民币肆拾陆万零陆六百元整)，去除未还之房贷后房屋的实际价值33万元。甲方履行完本协议约定之义务后，视同甲方已经向乙方全额偿还了借款本息。3.本协议签订当日，甲方即将上述房屋交付给乙方，双方签署《房屋交接单》；甲方保证上述房屋权属没有争议。4.本协议签订后，甲方的剩余房贷由乙方按时偿还。在本协议签订后一个月内，由甲方负责将2015年4月24日与开发商签订《济南市商品房买卖合同》办理完变更手续，变更到乙方名下。5.本协议经甲乙双方签字后生效。甲方：王萍(摁印)乙方：董法柱(摁印)2017.5.18签署时间：2017年5月18日”同日双方签订《房屋交接单》一份，该交接单内容为：“交付方：王萍说明：上述房屋于2015年4月24日由交付方王萍与开发商商河县鑫隆帝景房地产开发有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》，王萍通过按揭贷款已经全额支付了房款；至交接时王萍尚欠房贷130600元；王萍尚未办理房屋权属登记。交接双方签字：交付方：王萍(摁印)接收方：董法柱(摁印)2017.5.18交付时间：2017年5月18日”。《商品房转让协议》、《房屋交接单》签订当日王萍将涉案房屋以及王萍购买涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票及办证联以及偿还银行贷款的银行卡均交付给董法柱，董法柱占有涉案房屋至今。另查明，张小娟，女，新生活集团(中国)有限公司第六事业社第七事业区理事，2017年6月23日因涉嫌非法吸收公众存款罪被商河县公安局刑事拘留，2017年7月28日经商河县人民检察院批准逮捕，同年7月29日由商河县公安局执行逮捕。商河县人民检察院于2018年7月11日以犯集资诈骗罪对张小娟提起公诉。马学青，女，新生活集团(中国)有限公司第六事业社第七事业区第四十六本部本部长，2017年6月29日因涉嫌非法吸收公众存款罪被商河县公安局刑事拘留，2017年7月28日经商河县人民检察院批准逮捕，同年7月29日由商河县公安局执行逮捕。商河县人民检察院于2018年7月11日以犯非法吸收公众存款罪对马学青提起公诉。2019年6月6日商河县人民法院作出(2018)鲁0126刑初89号刑事判决，判决：一、被告人张小娟犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年6月23日起至2029年6月22日止)，并处罚金人民币五十万元(罚金自判决生效之日起十日内缴纳)。被告人马学青犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年6月29日起至2024年6月28日止)，并处罚金人民币三十万元(罚金自判决生效之日起十日内缴纳)。二、在案扣押、冻结款项分别按比例发还集资参与人；在案查封、扣押的房产、车辆、货物等变价后分别按比例发还集资参与人，不足部分责令继续退赔并按照同等原则分别发还。马学青不服该刑事判决上诉于山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院于2019年10月17日作出(2019)鲁01刑终301号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。山东实信会计司法鉴定所关于张小娟涉嫌非法吸收公共存款案的司法鉴定意见书中记载，董作清投资金额为330000元，返还本息金额为8400元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。董法柱投资金额为216000元，返还本息金额为155700元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。王萍系张小娟、马学青下属的经理。一审法院认为，本案的焦点问题为董法柱与王萍、王存升之间是否存在房屋买卖关系。董法柱主张其姐姐与王萍是非常要好的朋友。2017年2月12日王萍以资金困难为由向董法柱借款，董法柱指示父亲董作清于2017年2月12日向王萍现金出借3万元，2017年3月9日、4月29日又通过董作清齐鲁银行账户(账号：6223795315006295755)向王存升齐鲁银行账户(账号：6223795315005716223)转款80000元、220000元，王萍出具收到条2张。2017年5月18日因王萍、王存升无力偿还借款，与董法柱协商将涉案房屋作价460600元，以房屋实际价值折抵欠款330000元，未偿还贷款部分130600元由董法柱偿还。并且王萍于2017年5月18日将涉案房屋交付给董法柱，同时将涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票及办证联、偿还银行贷款的银行卡均交付给董法柱。此时双方的民间借贷关系转换为商品房买卖关系。王萍自愿将民间借贷关系转换为商品房买卖，也充分体现了原被告双方变更该法律关系的意思表示，是基于自愿且不违反法律的强制性规定，因此应当认定为民间借贷关系存在，转换为商品房买卖关系合法有效。王萍、王存升主张《商品房转让协议》《房屋交接单》的实际签订时间是2017年6月20日。双方并非是真实的房屋买卖关系，真实情况是：1.涉案的330000元是董作清分三次通过新生活化妆品集团有限公司经理王萍支付的投资款，并且利息也是返还给了董作清及其配偶张美芳。在山东实信会计司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中将上述的款项认定在董作清名下，并且确认其收到利息8400元。董法柱也通过王萍投资过款项，在上述司法鉴定意见书当中将其投资款与其父亲董作清的投资款分开确认，其中确认董法柱的投资款为216000元，收到155700元。2.董法柱所诉《商品房转让协议》虽然书面上确定的日期是2017年5月18日，但是真正的签订日期是2017年6月20日以后，该《商品房转让协议》是在张小娟、马学青非法集资案正式刑事立案之后在董法柱的一再逼迫下签订的。该协议并非王萍、王存升的真实意思表示，且涉及刑事犯罪，违反法律强制性规定而无效。董法柱所诉的《商品房转让协议》归根结底是基于330000元投资款的基础之上，现在该330000元被确定为非法集资款项，借款不存在，那么上述《商品房转让协议》亦无存在的基础。3.本案即便是要认定为借款关系，那么收条及借款记录都存在于董作清与王萍、王存升之间，与本案董法柱无任何关联。本案董法柱没有得到董作清的授权或签订债权转让协议，所以本案董法柱主体不适格。董法柱作为与涉案款项毫无关联的第三人，王萍作为债务人擅自处分了董作清的债权，董法柱与王萍、王存升签订的《商品房转让协议》亦属于无效行为。一审法院认为，王萍、王存升主张涉案《商品房转让协议》的签订时间为2017年6月20日以后，系受董法柱的胁迫签署的，因王萍、王存升对其该陈述未提交证据予以证实，一审法院不予采信。一审法院认定涉案《商品房转让协议》的签订时间为2017年5月18日。对于董法柱主张的其向王萍借款330000元，双方存在民间借贷关系，一审法院认为，已生效的山东省商河县人民法院(2018)鲁0126刑初89号张小娟集资诈骗罪、马学青非法吸收公众存款罪一案刑事判决书认定，董法柱之父董作清向王萍转账或现金交付的330000元系董作清向新生活集团(中国)有限公司的投资款，并非董作清或董法柱向王萍的借款，故本案中董法柱与王萍基于商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼签订的《商品房转让协议》并非双方的真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋转让关系。据此，董法柱请求确认董法柱与王萍签订的《商品房转让协议》有效，确认位于济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室归董法柱所有以及依法判令王萍办理涉案房屋的产权登记手续并将济南市商河县鑫隆帝景城D区4号办公楼713室转移登记至董法柱名下的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条、第二百四十三条规定判决：驳回董法柱的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由董法柱负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，已生效的(2018)鲁0126刑初89号张小娟集资诈骗罪、马学青非法吸收公众存款罪一案刑事判决书认定，董法柱之父董作清向王萍转账或现金交付的330000元系董作清向新生活集团(中国)有限公司的投资款，且已返还本息金额为8400元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。董法柱投资金额为216000元，返还本息金额为155700元，所属团队本部、经理为马学青、**、王萍。王萍系张小娟、马学青下属的经理。并判决张小娟、马学青在案扣押、冻结款项分别按比例发还集资参与人；在案查封、扣押的房产、车辆、货物等变价后分别按比例发还集资参与人，不足部分责令继续退赔并按照同等原则分别发还。董法柱主张上述款项系董法柱以董作清名义出借给王萍的款项，但其仅提交王萍的收到条，未约定借款时间、利息等，不符合常理，董法柱在未提交其他证据证明的情况下，一审法院认定涉案《商品房转让协议》并非双方的真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋转让关系，并无不当。综上所述，董法柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董法柱负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年三月二十六日书记员  侯新新