宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终40号 上诉人(原审被告、反诉原告)：张士强，男，1979年8月24日出生，汉族，个体户，住宁夏彭阳县。 委托诉讼代理人：庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：安克锋，男，1986年9月27日出生，汉族，农民，住宁夏彭阳县。 上诉人张士强因与被上诉人安克锋房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2019）宁0425民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张士强的委托诉讼代理人庞公乾，被上诉人安克锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张士强上诉请求：1、依法撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2019）宁0425民初1900号民事判决第一项、第三项，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同并没有明确约定租金的支付方式及支付期限，被上诉人一审提供的证明，系其妻子到店内经常吵闹影响生意，上诉人无奈才签的字，不是上诉人真实意思表示，且该证明是由被上诉人妻子出具，其不是合同相对方，故上诉人签字的证明不构成补充合同，不具有合同的性质，双方签订的租赁合同不存在解除的约定事由及法定情形，一审判决解除合同属事实不清、证据不足。二、一审判决确定由上诉人负担的诉讼费用违反了民事诉讼处分原则，被上诉人诉讼请求并未要求上诉人承担诉讼费用。 安克锋辩称，上诉人的上诉请求不成立，该合同应当解除，根据合同约定上诉人严重违约，房费一拖再拖，这种结果是上诉人造成的，我没有过错，对一审判决没有意见。 安克锋向一审法院起诉请求：1．要求解除与张士强之间签订的房屋租赁合同；2．张士强支付所欠2019年8月31日前所欠房屋租赁费18331元及违约金5000元，燃气费6080元；3．张士强于2019年9月1日前搬出租赁安克锋房屋。诉讼过程中，安克锋申请变更第三项诉讼请求为：双方合同解除后，张士强搬出租赁房屋，并按照房屋月租金标准支付房屋占用费（占用费从2019年9月1日起算至实际搬出之日止）。 张士强向一审法院反诉诉讼请求：1.继续履行张士强与安克锋之间签订的房屋租赁合同；2.如安克锋主张解除房屋租赁合同，要求安克锋返还张士强转让费110000元、赔偿房屋装修费200000元。 一审法院认定事实：安克锋与张士强于2018年1月26日签订《个人商品房屋出租合同》。合同约定，安克锋将其所有的的位××县营业房（面积为300平方米）出租给张士强使用，租赁期限5年（自2018年2月1日至2023年1月31日），月租金7500元（年租金90000元）。合同第三条约定：租金支付方式为转账支付，先付后用。此后，在每期付款期届满前10日支付下一期租赁费；第五条第1项约定：乙方应按照本合同规定的日期和金额交纳租金，逾期按照所欠租金0．5％计算滞纳金。超过15日未付清，视为提前终止合同，甲方有权收回房屋；第七条约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可对承租房屋进行维修，但应事先得到甲方和物业公司同意后方可施工，租赁期满后乙方不得拆除已装修部分，不得向甲方索取装修费用。该房屋租赁合同签订过程中，安克锋将其之前用于经营火锅的餐具、厨具、桌凳等设施、设备一并转让给张士强，并在双方签订的该房屋出租合同第九条第1项中约定：转让费110000元，签订合同之日一次性付给甲方，剩余房费100000元于2018年3月1日付清。合同签订后，安克锋给张士强交付了房屋及转让的设施、设备，张士强按照合同约定支付了安克锋2018年全年房租及餐饮设备转让款。合同履行期间，张士强未按合同约定在2019年2月1日前支付2019年全年房租。2019年4月19日，张士强给安克锋出具证明一份。该证明内容系安克锋妻子书写，张士强签字确认。证明主要内容：“由于本人张士强资金周转困难，签订的房屋租赁合同未能按约定的时间付给安克锋房费，合同签订2018年2月1日，租赁期限为5年，于每年2月1日前十天付给房费，由于本人未按合同约定的时间2019年2月1日付给安克锋房租，经本人与安克锋协商达成协议，于2019年6月21日把本年房费交给安克锋（房费每年一交），如果不能按协议约定的时间付清房屋租金，本人张士强同意解除与安克锋签订的房屋租赁合同。”该补充协议约定的支付租金期限届满后，张士强仅支付安克锋2019年度部分房屋租金40000元，其余房屋租金至今未支付。张士强对其在房屋租赁期内因使用燃气产生费用6080元的事实表示认可，并同意支付。租赁合同签订后，张士强经安克锋同意对该租赁房屋重新进行过装修。 一审法院认为，安克锋与张士强之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于涉案合同是否解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，安克锋与张士强签订房屋租赁合同第三条约定，先付后用，在每期付款期满前10日支付下一期租金。第五条第1项约定：“……超过15日未付清，视为提前终止合同，甲方有权收回房屋……”及安克锋提交张士强签字确认的证明，该证明中写明：“由于本人（张士强）未按合同约定的2019年2月1日前付给安克锋房租，经本人与安克锋协商达成协议，于2019年6月21日把本年房费交给安克锋（房费每年一交），如果不能按协议约定的时间付清房屋租金，本人张士强同意解除与安克锋签订的房屋租赁合同。”张士强在该证明上签字确认，安克锋也对证明内容表示认可。该证明内容应视为双方对2019年房屋租金的支付期限及双方签订的房屋租赁合同解除附加条件进行了补充约定，具有补充合同性质，对双方均具有约束力。现张士强未按合同及补充约定期限全面履行支付租金的义务的行为已构成了根本违约，严重影响安克锋合同目的的实现，且所附合同解除的条件也已成就。安克锋主张解除双方签订的房屋租赁合同，既符合法律规定，也符合双方合同约定，一审法院予以支持。安克锋未提供证据证明其已通知张士强解除合同，本应以其起诉之日（2019年8月14日）视为合同解除之日，但安克锋主张双方签订的合同自2019年8月31日解除，一审法院予以确认。张士强作为具有大专学历的完全民事行为能力成年人，对合同及证明文件的文字内容有一定的认知和理解能力，也能够预见签订合同及证明文件后在享有民事权利的同时，也应承担相应的合同义务及违反合同后产生的民事法律责任。张士强关于其虽然在证明上签字，但不是其真实意思的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。二、合同解除后如何处理的问题。双方当事人合同解除后，安克锋有权要求张士强支付所欠剩余租赁费，安克锋认可张士强已支付2019年度房屋租赁费40000元事实，一审法院予以确认。安克锋主张并要求张士强支付2019年2月1日至2019年8月31日尚欠房租18331元，该请求数额计算错误。双方合同明确约定月租金7500元，年租金90000元。经计算，2019年2月1日至8月31日（7个月）房租共计52500元，扣除已付40000元，尚欠12500元。超出部分，一审法院不予支持。自合同解除次日（2019年9月1日）起至实际搬出并交回租赁房屋之日止的房屋占用费，张士强应当按照月租金标准计算支付。关于安克锋要求张士强支付违约金5000元的诉讼请求。按照双方合同约定第五条第1项约定，张士强应按合同规定的日期和金额支付房屋租金，逾期按所欠租金0.5％计算滞纳金（违约金）。张士强未按合同约定期限支付2019年房屋租金的行为构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。经计算，违约金为450元（90000元＊0.5％）。超出部分，一审法院不予支持。关于安克锋要求张士强支付燃气费6080元的诉讼请求，张士强认可并同意支付，一审法院予以确认。三、关于张士强在反诉中要求安克锋返还房屋转让费110000元和赔偿装修费200000元的请求。双方在签订房屋租赁合同时，安克锋将其之前在该出租房屋经营餐饮业务购置的餐具、厨具、桌凳等设施、设备所有权一并转让给张士强，张士强也支付了相应价款。双方之间形成买卖合同法律关系，且该合同内容已履行完毕，双方之间并不存在转让房屋的所有权或某种特许经营权。现张士强要求安克锋返还房屋转让费无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中，张士强未按合同约定履行支付房屋租金义务的行为违约并使得双方约定的合同解除条件成就，安克锋作为守约方在享有合同解除权的同时主张解除合同。双方在合同第七条约定，“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可对承租房屋进行维修，但应事先得到甲方和物业公司同意后方可施工，租赁期满后乙方不得拆除已装修部分，不得向甲方索取装修费用。”对提前解除合同，双方也并未约定安克锋需对张士强租赁房屋装修费用进行赔偿等相关内容，其也没有提供证据证明因装修租赁房屋支出200000元的事实。因此，张士强要求安克锋赔偿其租赁房屋装修费的诉请无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。判决：一、解除原告安克锋与被告张士强之间于2018年1月26日签订的《个人商品房屋租赁合同》；二、被告张士强于本判决生效之日起10日内支付原告安克锋2019年8月31日前剩余房屋租金12500元、合同违约金450元、燃气费6080元；三、被告张士强于本判决生效之日起60日内搬出并交回租赁安克锋位于××县营业房，并按合同约定的月租金7500元标准计算支付自2019年9月1日起至实际搬出并交回租赁房屋之日止占用期间的房屋使用费；四、驳回反诉原告张士强的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费535元，减半收取计268元，由原告安克锋负担130元，被告张士强负担138元；反诉案件受理费2975元，由反诉原告张士强负担。 二审中，上诉人张士强提供收据一张，证明上诉人按照合同约定交纳了房屋押金5000元，一审判决在租金中未扣除的事实，被上诉人安克锋经质证对该证据无异议，本院予以确认。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的案涉《房屋租赁合同》虽未明确约定租金的具体履行期限，但该合同约定了租金的支付方式为先付后用，每期付款期届满前10日支付下一期租赁费。故无论是上诉人主张的按月支付，还是被上诉人主张的按年支付，上诉人未提前给付租金的事实客观存在，在双方为此发生争议后，上诉人基于如何履行租金已向被上诉人作出明确承诺，但上诉人仍未按承诺全面履行支付租金义务，该违约行为足以影响被上诉人实现合同目的。一审据此认定案涉合同应予解除符合双方约定及法定解除事由，本院予以确认。对合同解除后上诉人应当承担的法律后果，因上诉人无证据证实是否存在其所主张的房屋装修装饰损失，且合同解除系其违约所致，一审处理结果并无不当，亦符合法律规定。对被上诉人收取上诉人的5000元押金，因上诉人一审并未主张，上诉人可另行主张，但上诉人在搬离房屋后未造成房屋毁损的，被上诉人应予以返还或充抵欠付租金。 综上所述，张士强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费535元，由上诉人张士强负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  李凤玲 审判员  王喜军 二〇二〇年三月二十三日 书记员  成 宁