陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15452号上诉人（原审被告）：西安览胜餐饮娱乐管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：衡亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭军刚，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悟子，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安市临潼区XX会所，经营场所西安市临潼区。经营者：刘晓军，男，1966年6月9日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：陕西生力置业集团有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：杨贵合，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：高川，男，1984年4月5日出生，汉族，住陕西省汉中市洋县。被上诉人（原审第三人）：刘晓军，男，1966年6月9日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX单元XX室。被上诉人（原审第三人）：安耀辉，男，1969年9月25日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。委托诉讼代理人：米东炜，陕西意新律师事务所律师。上诉人西安览胜餐饮娱乐管理有限公司（以下简称览胜公司）、西安市临潼区XX会所（以下简称座标会所）因与被上诉人陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力公司）、高川、刘晓军、安耀辉租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。览胜公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判览胜公司不承担任何责任；2．本案一、二审诉讼费由生力公司、座标会所、高川、刘晓军、安耀辉负担。事实与理由：1．案涉租赁合同实际履行双方始终是生力公司与座标会所，览胜公司不应承担任何责任。一审中，刘晓军曾表示签合同时座标会所没有主体资格，但从2012年8月24日案涉租赁合同签订时起，该房屋一切事宜，均由座标会所负责。生力公司收取租金全部来自刘晓军的座标会所，览胜公司从未缴纳房租，也未参与座标会所的经营等。同时，一审法院查明2013年7月17日，刘晓军以经营者身份申领了会所营业执照，座标会所已具备独立民事主体资格，座标会所在欠缺主体资格时，借助览胜公司名义与生力公司签订房屋租赁合同，合同主体实为座标会所与生力公司，租金应由座标会所承担，览胜公司不承担连带责任。2．览胜公司转让前产生的债务，应由原股东共同承担责任，览胜公司于2016年5月15日进行变更登记，其法定代理人由高川变更为衡亮，且双方于2015年12月3日签订《转让合同》中约定“乙方自接手经营前该店铺及营业执照上所载企业一切债务由甲方负责承担，与乙方无关。”同时，受让股东衡亮与转让股东高川、刘晓军、安耀辉签署《览胜公司股权转让协议》第3条约定：“甲方保证其所转让给乙方的公司股权，是甲方合法持有且具有完全处分权，该股权没有进行出质登记，没被司法机关冻结，无股权纠纷，否则，由此引起的所有法律责任，由甲方承担。”故公司转让前产生的所有债务，应由高川、刘晓军、安耀辉承担。生力公司辩称，览胜公司系租赁合同相对人，应当依照合同约定承担相应义务；览胜公司所称应由转让前股东承担责任，系其股东内部转让问题，对生力公司没有约束力，故应驳回览胜公司上诉请求。座标会所及刘晓军辩称，不同意览胜公司上诉请求，案涉租赁合同系览胜公司与生力公司签订，责任也应由览胜公司承担。览胜公司从未与生力公司解除合同，刘晓军作为览胜公司的股东成立座标会所系履行职务行为，合同主体仍为览胜公司。安耀辉辩称，览胜公司作为合同相对方应独立承担合同责任，股东之间股权转让是内部纠纷，与对外责任承担无关，不同意览胜公司上诉请求。高川未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。座标会所上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持座标会所抗辩请求；2．本案一、二审诉讼费由生力公司、览胜公司负担。事实与理由：一审认定事实缺乏依据，截至2017年XX月XX日生力公司临潼分公司收到租金系览胜公司缴纳，座标会所及刘晓军均系履行职务行为，览胜公司注册时股东为高川、刘晓军、安耀辉，2017年XX月XX日前刘晓军、安耀辉股东身份被剥夺，股权被转让并不知情，其缴纳租金时认可案涉租赁合同法律关系，览胜公司系合同相对方并非座标会所，2019年XX月XX日生力公司向览胜公司发出催缴欠款函亦可证明，生力公司认可的合同相对方亦系览胜公司而非座标会所，一审判决将览胜公司义务转嫁给座标会所确属错误；本案审理时安耀辉、刘晓军发现并知晓其作为览胜公司的股东身份被剥夺，一审对此未予查明，安耀辉及刘晓军均系览胜公司股东，安耀辉签署租赁合同是职务行为，刘晓军成立座标会所亦属职务行为，营业执照系为确定生力公司和览胜公司在租赁合同中约定的品牌名称，实际收益由览胜公司享有，览胜公司应履行合同约定的权利义务；一审程序违法，览胜公司原股东权利被剥夺，尚未确定权利义务承受人且股权变更撤销之诉未审理终结，此系本案中止事由，但一审法院未中止审理；本案认定事实错误，导致适用法律错误，租赁合同双方当事人系览胜公司和生力公司，一审未查明权利义务转让的证据事实，本案并不存在债权转让及转让的通知义务，一审法院判决座标会所承担责任显属有误。览胜公司辩称，座标会所系案涉房屋的实际使用人，且具系独立主体，刘晓军代表的是座标会所而非览胜公司，览胜公司从未出具任何委托授权，对刘晓军的行为不予追认，与生力公司的租金支付及合同解除等往来均由座标会所完成，览胜公司不知情亦未参与，故不应当承担任何责任。生力公司辩称，座标会所系实际承租人，且租赁合同约定览胜公司承租后只能用于经营座标KTV，系览胜公司旗下品牌，一审判决认定事实清楚，应予维持；座标会所所称一审程序错误与事实不符。刘晓军述称，其与座标会所意见一致。安耀辉述称，租赁合同系生力公司与览胜公司签订，签订后成立座标会所，座标会所是刘晓军以个人名义成立，其同意座标会所上诉请求。高川未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。生力公司向一审法院起诉请求：1．判令览胜公司、座标会所共同清偿拖欠生力公司的租金合计5037611.5元，支付从欠款之日到付款之日的逾期付款的违约金；2．判令览胜公司、座标会所立即将其设备、家具等物品全部搬离，将承租房屋交付生力公司，并按合同约定的租金标准支付房屋实际交回之前的租金。一审法院认定事实如下：生力公司取得位于西安市临潼区XX路XX号XX广场XX层楼房的权利证书，览胜公司2010年8月领取营业执照，法定代表人高川，股东是高川、刘晓军和安耀辉。生力公司（甲方）与览胜公司（乙方）协商在生力广场建设完成后将其中四、五层东区租赁给览胜公司，双方于2012年8月24日签订《租赁合同》，合同的主要内容是：“承租房屋建筑面积3700平方米，承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业；租赁期限为12年，自移交之日起四个月为装修及筹备期，不计入租赁期限；第一年至第三年的租金标准为每年976800元，即每月每平方米22元，每三年递增5%，逐年类推即第四、五、六年每年租金1025640元，第七、八、九年每年租金1076922元，第十、十一、十二年每年租金1130768元，前述“年”均指租约年（自装修免租期日起，每连续12个月为壹个租约年）；租金按季度为一期支付，自第二期租金起，每次租金支付应于上期租金到期前半个月支付下一期租金；合同签订之日乙方缴纳合同保证金40万元，将在开业后转30万元转为房租，合同终止后60个工作日内，双方无任何经济手续甲方将剩余10万元无息退还乙方；在租赁期内，如果乙方未按约定的期限向甲方交纳租金，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额日万分之一的款项作为逾期付款违约金，如果延迟超过60个工作日，则甲方有权解除合同；本合同有效期内，可以将乙方在本合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方关联公司，前提是该受让方应继承和履行与乙方在本合同项下的一切权利和义务，接受甲乙双方在本合同项下包括劳动争议处理方式在内的全部约定，且乙方应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任等等”。安耀辉在合同中签名，览胜公司在合同中加盖公章。合同签订后，生力公司即向览胜公司交付房屋，座标KTV进行装修，当年年底开业经营，2013年7月17日，刘晓军以经营者身份申领了西安市临潼区XX会所的营业执照。生力公司设立了陕西生力置业集团有限公司临潼分公司，具体负责生力公司在临潼地区的业务。座标KTV经营期间，截至2017年XX月XX日，生力公司收到以览胜公司、座标会所、刘晓军等主体名义陆续交纳的押金及租金，合计1777400元。2019年XX月XX日，生力公司向览胜公司发出催缴欠款函件，同年6月25日，生力公司又向览胜公司发出解除租赁合同的函件，两份函件均以快递发至临潼区XX座XX。2019年6月6日，生力置业集团有限公司临潼分公司诉至我院，要求解除与览胜公司的租赁合同，法院以生力置业集团有限公司临潼分公司不符合起诉所具备的条件为由，裁定驳回起诉。7月8日、9日两天，座标会所与陕西生力置业集团有限公司临潼分公司对租赁房屋内的财物进行了清点和交接，座标会所搬离了租赁的房屋。8月14日，生力公司诉至法院。一审庭审时座标会所陈述开业半年后发现漏水，数次向生力公司反映需要维修，生力公司一直没有修缮，直至生力公司2017年在房顶加盖活动板房后，漏水问题得以缓解；生力公司认可2015年后座标会所反映房屋漏水，其进行过修理。座标会所陈述建造与高景影院的隔墙，改造中央空调，生力公司曾同意从房租中扣减二十余万元，生力公司表示隔断是自己的工程部做的，座标会所装修时根据经营需要进行空调系统改造，与生力公司没有关系，无人答应从房租中扣减。一审审理期间，览胜公司向一审法院提交股权变更的相关资料，证明览胜公司2016年5月原股东高川、刘晓军及安耀辉的股权全部转让给新股东衡亮和张昕，转让合同中涉及览胜公司的经营实体只有“猫扑娱乐”，新股东支付转让款110万元，申请追加原股东高川、刘晓军、安耀辉参加诉讼，承担览胜公司的法律责任。一审法院发出参加诉讼通知书，高川、刘晓军、安耀辉以第三人身份参加诉讼。刘晓军、安耀辉以股权转让登记中的材料系他人伪造，已经提起撤销之诉为由，提交中止审理的申请书，一审法院已经明确告知该案不符合中止审理的条件。一审法院认为，本案的争议焦点是生力公司的诉讼请求是否合法有据。法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据一审庭审查明的事实，览胜公司与生力公司签订租赁合同时，明确承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业，生力公司交付房屋后，该租赁场所也就是以座标KTV名义对外营业，之后，座标会所亦申报了营业执照，具有独立主体资格，故览胜公司实际将其与生力公司的租赁合同内容转让给座标会所履行，既符合合同约定，也符合法律规定；览胜公司在合同中承诺应对其关联公司履行本合同承担连带保证责任亦不违法，应履行其承诺。览胜公司变更后的法定代表人衡亮提交的股权变更相关资料，证明的是公司股东间的内部行为，不能对抗股权变更协议之外的第三人，不能以此为由拒绝承担公司对外的法律责任。座标会所提出因为生力公司拒绝对其多次提出房屋漏水进行修缮，故其不愿意交纳租金，其理由没有法律依据。生力公司向览胜公司发送催缴房租、解除合同的函件，座标会所认可2019年7月8日、9日对租赁房屋内财产进行了清点，已将租赁房屋及清单所列财产交付生力公司，解除了租赁合同，故生力公司要求座标会所清偿拖欠的租金，理据充足，应予支持。生力公司未扣减租赁合同约定减免4个月租金，未计算2019年5月24日至7月8日的租金，其主张拖欠的租金应作相应调整，生力公司认可座标会所从2015年后反映过漏水情况，自身存在过错，故其要求览胜公司、座标会所支付逾期付款违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，第八十九条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后15日内，西安市临潼区XX会所清偿拖欠陕西生力置业集团有限公司的房屋租金4813253元；二、西安览胜餐饮娱乐管理有限公司对西安市临潼区XX会所的清偿承担连带给付责任；三、驳回陕西生力置业集团有限公司主张违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52253元，由陕西生力置业集团有限公司负担8726元，西安市临潼区XX会所负担43527元。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，生力公司与览胜公司于2012年8月24日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定“承租场所主要从事KTV经营，在租赁场所统一以座标品牌对外营业”、“合同有效期内，可以将乙方在本合同项下的一切权利、义务和责任转让给乙方关联公司”等，合同履行过程中案涉场地用于座标KTV经营，2013年7月17日刘晓军即注册登记座标会所且登记的经营场所即为案涉场地，同时案涉场地的清腾亦系座标会所与生力公司办理交接，综合以上可以认定案涉租赁合同在座标会所注册登记成立后已由座标会所实际履行，且生力公司现对此并无异议，一审法院认定座标会所承继览胜公司在案涉租赁合同中的权利义务，据此判决座标会所向生力公司交纳欠付租金，符合本案审查情况。关于欠付租金金额，根据合同关于免租期及租金标准的相关约定，2012年8月24日至2015年8月23日应付租金为2604800元，2015年8月24日至2018年8月23日应付租金为3076920元，2018年8月24日至2019年7月8日应付租金为942306.75元，以上合计6624026.75元，扣减一审查明已付款项1777400元，欠付款项4846626.75元，一审判决座标会所清偿4813253元，生力公司对此未持异议，故本院不再予以调整，座标会所二审审理中称隔墙费、空调改造费等需于租金中予以抵扣但未能提交相关证据，本院不予采信。览胜公司上诉称其不应承担连带责任，并以股东变更等主张作为抗辩理由，对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，一审法院根据览胜公司与生力公司租赁合同关于责任承担的约定判决览胜公司承担连带责任，并无不当，至于览胜公司所称股东变更等亦属公司内部事宜，其以该主张作为本案抗辩理由，缺乏法律依据。座标会所上诉称座标会所及刘晓军相关行为系作为览胜公司代表履行职务，对此本院认为，座标会所是经注册登记的经营主体，同时本案一审审理中当事人提交的案涉场地移交清单交接人刘晓军签名且加盖的是座标会所而非览胜公司印章，故本院对座标会所前述上诉意见不予采纳。至于座标会所称一审程序问题，如前所述，股东变更等属公司内部事宜，与本案处理并无关联，一审法院未准许中止诉讼的申请，与法不悖。综上所述，览胜公司、座标会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90612元，由西安览胜餐饮娱乐管理有限公司负担45306元，西安市临潼区XX会所负担45306元。本判决为终审判决。  审  判  长    刘      琪审  判  员    秦 燕 燕审  判  员    师   婷 二○二○年三月二十六日书  记  员    程      姣   1