河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终1282号上诉人（原审原告）：马金华，男，1966年5月3日出生，汉族，农民，住河北省海兴县。委托诉讼代理人：张国军，河北海之光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司，住所地河北省海兴县城海滨路北。负责人：曹文占，职务经理。委托诉讼代理人：张志勇、贾如梦，河北恭惠律师事务所律师。上诉人马金华因与衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2019）冀0924民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马金华上诉请求：一、依法改判被上诉人多支付逾期不能办理不动产产权证违约金70154元。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决根据上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条第二款约定“买受人不退房，出卖人按照己付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金”，认定逾期办证违约金计算为总房款276692元×0.1%为276.69元，认定事实错误。逾期办证违约金的约定应当与逾期时间、造成买受人的实际损失相关联，如约定每逾期一日多少、一周多少、一月多少或者一年多少，而一审法院的判决等于认定无论开发商逾期办证多少年，逾期违约金都恒定为276.69元，是完全错误的，对买受人更是不公平的。被上诉人将未经验收的楼房交付上诉人，至今该房屋己经长达4年多，未来什么时候能够验收办理不动产产权证，依然还是一个未知数。一审判决凭借格式性合同的不明确约定或者歧义约定，认定近五年时间的逾期办证违约金连总房款一周的贷款利息都不够，并且再久也不会增加，于理不合，于法无据。二、一审判决适用法律错误。商品房买卖合同系被上诉人提供的格式性合同，合同第十四条对于违约金的约定可以理解为每日0.1%或者每年0.1%，属于有歧义或者约定不明确。有歧义的，可以根据《合同法》第41条理解为每日按照总房款的0.1%向购买方支付违约金；约定不明确的，属于实际损失无法确定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条规定，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定，即276692×4.75%÷360×1484×1.3倍＝70431.18元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特此向贵院提起上诉，请求依法改判。昆仑公司答辩称，一审法院判决第一项第一款“被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司给付原告马金华违约金276.69元”，认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，一审法院在查明案件事实的基础上作出了公正的判决。上诉人所述一审法院认定事实不清、适用法律错误，没有事实和法律依据，更没有证据支持。特请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。一、一审法院判决第一项第一款认定事实清楚、适用法律正确。根据昆仑公司在一审中提交的证据陈述事实如下：上诉人与被上诉人于2014年7月28日签订了商品房买卖合同，上诉人购买被上诉人开发建设的兴盛园小区第1幢2单元501室住宅楼一套、储藏间一间。合同约定，交房期限为2015年6月30日，交付条件为经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。昆仑公司在一审审理过程中提交海兴县住建局作出的003号行政处罚决定书、海兴住建局规划股行政事业性收费交款通知书、昆仑公司缴纳罚款746504元的发票两张、沧州市城乡规划局行政复议决定书、小区代表签字的意见及拆除现场照片六张、昆仑公司与沧州绿丰园艺有限公司海兴分公司签订的游园绿化工种施工合同、2019年1月17日中共海兴县委、县政府印发海兴县机构改革方案的通知、海兴住建局向海兴县政府出具的报告及农行海兴支行的支付凭证及案涉小区的楼房验收报告三份等证据，足以证实昆仑公司已积极组织小区综合验收，但是并非因为昆仑公司的原因导致该小区仍在验收过程中。一审法院判决昆仑公司系违约，判决昆仑公司应当依照合同第十五条第二款之约定按照已付房款的0.1%向上诉人支付违约金，并无不妥之处。二、上诉人的上诉请求并无事实和法律依据。上诉人提出的本案违约金的确定应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定之请求，昆仑公司不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，而本案中马金华与昆仑公司签订的商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式，且合同中并无违反法律和行政法规的强制性规定的条款，合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。第一，本案合同的主要权利义务已经履行完毕，房屋已经如期交付并入住使用，昆仑公司已经履行了合同的主要内容。第二，本案涉及商品房买卖是业主的重大决策，没有胁迫、欺诈等情形，合同内容合法有效。第三，上诉人所引用的司法解释是在双方没有约定违约金以及损失无法计算的前提下所适用的法律规定，而本案双方既约定了违约金的计算标准，同时上诉人也没有新的证据证明本案因昆仑公司的违约给上诉人带来的实际损失的客观证据，因此不符合调整违约金的条件和范畴。昆仑公司之所以至今未能办理房证，因属不能归责于昆仑公司的原因，一审法院认定昆仑公司确属违约，应当承担相应的违约责任。本案上诉人与昆仑公司在签订的商品房买卖合同中约定了逾期办证的违约责任，该违约条款明确、具体，不会产生理解歧义，是双方当事人真实意思的表示。且在此项约定中没有免除昆仑公司（提供合同一方）责任、加重上诉人责任或排除上诉人权利的内容，更不存在《合同法》第52条、53条规定的情形，因此该违约责任条款合法有效。上诉人与昆仑公司签订的《商品房买卖合同》标的额较大，作为买受人的马金华在签约时应慎重审查合同的具体内容，能够认定其已经对于违约条款充分理解并接受，其现在主张违约金约定过低，有违诚信原则。因此特请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。昆仑公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项第二款“并返还原告马金华取暖设备费4000元”，依法改判驳回被上诉人该项诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由马金华承担。事实与理由：一审法院对本案判决内容第一项第二款“并返还原告马金华取暖设备费4000元”，认定事实不清，证据不足，缺乏事实和法律依据。一、依据商品房买卖合同第十四条之规定，昆仑公司的合同义务是保证交付给马金华的房屋工程质量可以达到安装水、电、暖的条件，而非承担为被上诉人安装好水、电、暖等设备的义务。依据昆仑公司和马金华签订的商品房买卖合同第十四条之规定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安工程验收标准；2、燃气：燃气管道到厨房。昆仑公司和马金华合同中明确约定水、电、暖交付时达到建安工程验收标准，该条款应理解为昆仑公司交付房屋时应保证案涉房屋的工程质量可以达到安装水、电、暖的条件，而并非是由昆仑公司承担为马金华安装好水、电、暖等设备的义务。本案中，昆仑公司已经尽到自己的合同义务，保证案涉房屋达到合同约定的建安工程验收标准。二、一审法院判决壁挂炉费用由昆仑公司承担于法无据。壁挂炉并不是房屋的必备取暖设备，马金华作为房屋的所有权人，有权选择取暖的方式，壁挂炉的费用应当由被上诉人自己承担。一审法院依据本案商品房买卖合同第十四条之规定，判决由昆仑公司承担壁挂炉费用于法无据。合同中约定的仅仅是昆仑公司向马金华交付房屋时应当达到的条件，合同中未约定昆仑公司应当承担马金华安装壁挂炉的费用，且该条款也不是壁挂炉费用应由昆仑公司承担的依据。且马金华作为房屋的使用人和受益人，该费用理应由马金华承担。综上，一审法院判决第一项第二款并无事实和法律依据，特请求二审法院依法撤销一审判决第一项第二款的内容，并依法改判驳回马金华要求上诉人返还4000元的诉讼请求。马金华答辩称，一、双方签订的商品房买卖合同约定，取暖设备包含在商品房成本之中。双方签订的商品房销售合同第十四条规定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安验收标准；2、燃气…”该规定明确为达到正常使用条件，即取暖设施设备达到可以正常取暖的条件，设备可以简陋，如可以配备暖气片、地热管或者壁挂炉，但必须配备齐全，且壁挂炉在现在已经属于成本最低的取暖设备，绝非如开发商上诉所说的达到可以安装的条件。故此，取暖设备计入建筑成本，是商品房买卖合同自身约定。二、按照交易习惯，取暖设施设备亦应当属于交房必备设施设备。纵观河北省内各居民楼小区，无论使用暖气片供暖、地热供暖，还是上诉人提供的采暖炉供暖，所有小区业主入住时均能在缴纳取暖费后就能达到正常供暖，无需自行配装取暖设备，除非个别住户另有所求。三、本案被上诉人已经退还了本小区大部分购房户的壁挂炉款，这说明开发商本身亦知道壁挂炉款应当计入建筑成本，不应该另外收取。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，故请依法驳回其上诉请求。马金华向一审法院起诉请求：一、判决被告返还多收取的设备费4000元；二、判决被告支付逾期不能验收房屋办理产权证违约金70431元；三、判决诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2014年7月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的兴盛园小区第1幢2单元501室住宅楼一套、储藏间一间。合同约定：该住宅楼建筑面积97.84平方米，每平方米2828元，总价款为276692元，最后交房期限为2015年6月30日，交付条件为经验收合格；该合同第十四条出卖人承诺，关于基础设施、公共配套建筑达到正常运行，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到以下使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安工程验收标准。2、燃气管道安装到厨房。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按期交付首付款136692元，当日办理银行按揭贷款，银行于2014年9月19日发放贷款14万元给被告。2015年5月19日，被告将楼房交付原告，但至今该楼房未达到办理不动产产权证的条件。另查明，2014年7月27日被告向原告收取了取暖设备费4000元。以上事实由原、被告陈述、《商品房买卖合同》、收费票据等证据所证实，并已当庭质证。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人理应依约全面履行合同义务。原告已经履行了交付楼款的合同义务，被告应按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未履行该义务，使原告至今未能办理权属登记，被告的行为属违约行为。依照《商品房买卖合同》第十五条的规定，被告应给付原告违约金276692元×0.1%计276.69元。原告主张由被告支付违约金70431元，理据不足，一审法院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，基础设施、公共配套建筑，水、电、暖交付时达到建安工程验收标准。根据该条的约定，被告负有安装水、电、暖的义务，被告不应再收取用于取暖的燃气炉安装费4000元，应退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司给付原告马金华违约金276.69元，并返还原告马金华取暖设备费4000元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付款项限本判决生效之日起十日内汇至指定账户，开户行：中国建设银行海兴支行；开户名称：海兴县人民法院；账号13×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取830元，由被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担50元，由原告马金华负担780元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。本院认为，马金华与昆仑公司签订《商品房买卖合同》后，马金华履行了给付房款的合同义务，昆仑公司虽然交付了房屋，但由于其自身的原因，致使马金华在合同约定的期限内不能取得房地产权属证书，已构成违约，理应承担相应违约责任。本案《商品房买卖合同》是昆仑公司提供的格式合同，双方在合同中约定了逾期办证的违约责任，此违约条款明确、具体，不会产生理解歧义，是双方当事人真实意思的表示；且在此项约定中没有免除昆仑公司责任、加重马金华责任或排除马金华权利的内容，更不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，因此该违约责任条款合法有效。马金华与昆仑公司签订的《商品房买卖合同》标的额较大，作为买受人的马金华在签约时应慎重审查合同的具体内容，能够认定其已经对于违约条款充分理解并接受，其现在主张违约金约定过低，有违诚信原则。鉴于双方在《商品房买卖合同》中就逾期办证违约金进行了明确约定，且马金华不能举证证明其因逾期办证所造成损失的具体情况，故对马金华要求调整逾期办证违约金的上诉请求不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，基础设施、公共配套建筑，水、电、暖交付时达到建安工程验收标准。根据该条的约定，昆仑公司负有安装水、电、暖的义务，昆仑公司不应再收取用于取暖的燃气炉安装费4000元，原审判决昆仑公司将该费用退还给马金华并无不当。综上所述，马金华、衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由上诉人马金华负担1554元，由上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘晓莉审判员  穆庆伟审判员  张兆阳二〇二〇年三月十八日书记员  徐菲菲