江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初160号 原告（反诉被告）：徐水兰，女，1972年4月3日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 委托诉讼代理人：李洪华，瑞昌市城区法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：封孝慧，女，1976年12月8日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 被告（反诉原告）：章晓勇，男，1975年1月16日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。 两被告共同委托诉讼代理人：李智、余卉，江西省常足律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐水兰与被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐水兰及其委托诉讼代理人李洪华，被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇及其委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐水兰向本院提出诉讼请求：1、判决两被告退还原告购房款本金40000元，意向金10000元，共计人民币50000元；2、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉请：要求解除合同。事实和理由：被告和原告在2018年10月18日签订了一份意向性房地产买卖协议，房产位于瑞昌市锦绣学府9栋4单元408号，总房价款91万元。签订买房协议时原告支付了意向金10000元整，2018年10月24日原告根据被告的要求提前支付了部分首付款40000元整，被告同意原告下欠首付款33万元延期至2019年10月底付清，在此期间原告多次要求被告签订示范文本，即《瑞昌市房地产买卖合同》，进一步明确双方的权利和义务及33万元首付款延期至2019年10月底付清的具体时间。被告收到原告40000元首付款后，一直拒绝与原告签订正式房屋买卖合同，并否认曾经答应33万元首付款延期至2019年10月底的事实。原告认为被告当时如果没有答应33万元首付款延至2019年10月底，原告当时就不会支付40000元部分首付款，10000元意向金也可以退回。2019年上半年原告多次与被告协商无果，被告既不与原告签订正式购房合同，也不如数退回原告支付的首付款和意向金。经查实被告于2019年7月份未经原告同意将交易房产私自租给第三人居住，现原告无奈诉至法院，并提出如上诉请。 被告封孝慧、章晓勇辩称：一、根据双方订立的《房地产买卖协议》第三条第1、2款的约定，交意向金并订立本协议的，意向金转为定金。故10000元的性质是定金，另外40000元是部分购房款。二、违约责任在原告。协议第三条第7款约定，本协议最后履行期限为2018年11月5日，证人何某证实是原告的老公没有时间不能来订立正式的瑞昌市房地产买卖合同，原告同意延期至2019年元月。但到期后原告首付款330000元还未凑齐，双方又延长至2019年5月份，原告的首付款仍然没有凑齐。足以证明，在2018年11月5日之前，原告借口没有时间不能来订立正式的瑞昌市房屋买卖合同，实质是原告没有凑足330000元的首付款，故违约责任在原告。三、原告陈述双方同意延至2019年10月交首付，被告是否认的，证人也没有证实。原告为什么要交40000元购房款，那是被告说原告要是有心买就先付一部分房款，不是被告答应原告先付40000元，承诺余下首付在2019年10月。再者，原告的陈述不符合常理，双方约定的房屋总价为910000元，原告只付50000元后就要求被告将房屋交付，谁也不会同意。四、是原告在约定的时间内没有凑足首付款，是原告没有时间订立正式瑞昌市房屋买卖合同。导致双方最后交易没有成功。五、房屋买卖协议是合法有效的，是经过房屋中介的，是双方自愿订立的，协议内容没有违反法律、法规强制性、效力性的规定。六、原告违约导致房屋买卖没有成交，根据协议第八条的约定，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付房价的20%的违约责任。 反诉原告封孝慧、章晓勇向本院提出诉讼请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人违约金152000元；2、案件受理费、反诉费由被反诉人负担。庭审中，反诉原告增加一项诉讼请求：请求解除合同。事实和理由：2018年10月18日，反诉人与被反诉人经过瑞昌市卓轩房产中介订立了一份房地产买卖协议，反诉人将位于瑞昌市锦绣学府9栋4单元408的房屋转让给被反诉人，总房价为910000元。依据协议第3.3条、3.4条的约定，被反诉人在约定的时间内没有与反诉人订立瑞昌市房地产买卖合同，是被反诉人违约。依据协议第8条的约定，守约方有权要求违约方支付房价20%的违约责任。反诉人认为，是因反诉人要买被反诉人的房屋，反诉人才借款将按揭贷款300000元提前偿还，现被反诉人不买，造成反诉人巨大损失。依据协议约定，被反诉人应承担182000元违约责任，被反诉人交的50000元，其中，先交的10000元作为定金，反诉人怕被反诉人反悔，要求补足50000元作为定金，但将40000元写成预付款。故被反诉人应当向反诉人支付违约金152000元。综上，反诉人提出如上反诉请求。 反诉被告徐水兰辩称：一、双方签订协议的时间是2018年10月18日，主体为卖方和买方，中介机构为居间方（丙方），整个协议分为十三大条，属于格式条款，意向性合同。不是最终房屋买卖合同。三方在该协议第三条3.3项目中明确提出为：签订示范文本，甲乙双方应当在本协议签订后20日内共赴丙方处或当地房管局签订示范文本的《瑞昌市房地产买卖合同》。并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。但是，示范文本合同一直没有签订，无法计算该协议3.4项目中的交首付房价款38万元的具体时间。由此可以看出该协议发生纠纷的时间应当是2018年10月18日后的第20日为纠纷最后日，双方没有到丙方或当地房管局签订示范文本合同，无法计算示范文本的日期，更无法计算十日内向甲方交纳首付款38万元。此条款没有履行，其他条款毫无意义。二、2018年10月24日原告经与被告协商提前支付部分首付款40000元得到了被告的同意，原告是基于当时手中的首付款不足要等2019年10月份才能支付，所以才提前支付40000首付款给被告，当时被告也急需原告所支付的50000元对其老房屋进行装修，所以才答应原告的要求，没有想到被告旧房装修后一直不与原告签订示范文本的《瑞昌市房地产买卖合同》，后经原告多次与被告及丙方协商无果。被告于2019年7月份将房屋租给了第三人居住。被告单方面解除合同违反了该协议第十一条，即争议解决：甲、乙、丙三方在履行协议过程中发生争议，若通过协商未能解决，应向房地产所在人民法院起诉，终止或解除该协议。三、10000元的意向金，只有双方签订了《瑞昌市房地产买卖合同》时，才能将这10000元意向金转为定金。正因为双方没有签订正式合同，所以这10000元意向金无法转为定金。四、原告先后支付给被告50000元用于装修旧房后乔迁居住，而后被告将协议房出租给第三人，获取更多租金，被告不但没有损失，而且获得更高的租金。被告的反诉与事实不符，违背社会良俗，而原告支付给被告的50000元至今已有1年5个月，没有要求被告支付一分钱的利息，而被告反诉要求原告再支付给其人民币152000元，没有天理可言。综上，原告和被告的房屋买卖纠纷发生的时间为2018年10月18日后的第20日最后日期。纠纷产生后任何一方可以向法院起诉解决，被告没有起诉终止该协议，反而单方将协议房产出租给第三人，实属违约。 在庭审中，原告（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，提供的证据有：证据一、原告身份证、被告婚姻信息，证明原被告主体资格；证据二、房地产买卖协议以及2018年10月18日收据，证明双方于2018年10月18日签订意向性房地产买卖协议书，原告于签订当日交付意向金10000元；证据三、2018年10月24日收据，证明原告付首付款40000元，并且被告答应原告首付款330000元延迟至10月底的事实；证据四、房屋登记信息、抵押权登记信息，证明被告在房屋买卖协议时没有告知房屋的实际居住面积，被告2019年3月20日才有权利对房屋进行对外交易，被告对原告有欺骗行为，是无效的。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一的三性均无异议，对证据二、三、四的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。 反诉原告为支持自己的诉请，提供的证据有：证据一、房地产买卖协议，证明根据协议第3.2条以及协议第8条的规定，载明了违约责任；证据二、租赁合同原件，证明2019年7月9日被告将房屋租赁给第三人；证据三、银行还按揭的证明，证明被告在2019年3月4日将房屋按揭贷款全部还清。 原告(反诉被告)对被告（反诉原告）提交的证据的质证意见如下：对证据一的证明目的持相反意见，认为此协议书是意向性的，内容已经讲明要签订正式买卖合同，至今都没有签订。被告说意向金转为定金我们不赞同。房地产买卖协议是一个格式合同，是中介机构制作的，用打钩的形式告知房屋抵押情况，按照常识讲，要用明显大于其他字体的形式明确表示告知，用打钩的形式告知不符合法律规定。证据二与本案没有关系，是在意向性合同之后交的，反证明在签订意向协议的时候没有交清贷款，不能买卖。证据三，由于第三人没有到庭，不能分辨真假。 本院对上述证据综合认定如下：对原告（反诉被告）提供的证据一，被告无异议，本院予以确认。对原告（反诉被告）提供的证据二、三、四的关联性，被告（反诉原告）提出异议，本院将综合予以认定。对于被告（反诉原告）提供的证据一的证明目的及证据二的关联性，原告（反诉被告）均有异议，本院将综合予以认定。对于被告（反诉原告）提供证据三的关联性，原告（反诉被告）提出异议，但因该事实原告（反诉被告）在起诉书中已予以自认，故本庭予以确认。 经审理查明，2018年10月18日，原告（反诉被告）徐水兰(协议乙方)与被告(反诉原告)封孝慧、章晓勇(协议甲方)、瑞昌市卓轩房产中介（协议丙方）三方签订房地产买卖协议，协议约定将封孝慧、章晓勇所有的位于瑞昌市锦绣学府9栋4单元408号房屋转让给徐水兰，转让价格共计910000元，建筑面积109.87平方米（以房地产产权证为准）。协议第3.3条约定，甲乙双方应当在本协议签订后二十日内共赴丙方或当地房管局，签订示范文本的《瑞昌市房地产买卖合同》（下称“示范文本”），并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。协议第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后十日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计人民币380000元（含已支付的全部定金）。协议第8条约定，一方未按本协议履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金……。签订合同当日，原告（反诉被告）徐水兰向被告（反诉原告）支付了10000元意向金。2018年10月24日，原告（反诉被告）徐水兰向被告（反诉原告）支付了40000元的部分首付款。协议约定的签订示范文本时间到达后，原告（反诉被告）徐水兰因其丈夫在工地上班没有时间、首付款未凑齐等原因要求延期，双方就签订合同及支付首付款事宜进行多次沟通，但没有以文字形式明确约定时限。至2019年5月，原告（反诉被告）徐水兰仍表示首付款没有凑齐。2019年7月9日被告(反诉原告)章晓勇将该房屋租赁给第三人。原、被告双方就房屋买卖意向金及首付款退还、违约金等问题协商未果，故诉至法院提出如上诉请。 另查明，被告（反诉原告）章晓勇于2019年3月4日还清了房屋银行按揭贷款，并于2019年3月20日办理了土地及房屋抵押权注销登记。 本院认为：原告（反诉被告）徐水兰与被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇签订的《房地产买卖协议》，虽作为约定订立示范文本合同的意向性合同，但在协议中已经约定了合同的内容，并约定在未来特定时间内订立正式合同，具备了合同的要件，包含了当事人的合同义务。且该协议系原、被告之间真实意思表示，不违反法律法规规定，故协议真实有效，受到法律保护，对原、被告均有约束力，双方应该按照协议全面履行各自的义务。原告（反诉被告）徐水兰以该协议系意向性合同为由提出该协议无效的主张，本院不予支持。本诉原告与反诉原告均主张解除双方于2018年10月18日签订的房地产买卖协议，本院予以照准。 本案的争议焦点是买卖双方最终未能签订正式房地产买卖合同的责任承担问题。原告（反诉被告）徐水兰在2018年10月18日缴纳意向金10000元，根据协议约定，在被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇签署该协议后，该笔意向金转为定金，目的在于保证订立正式合同，表示其愿意促成交易成立的积极愿望，也反映出原告(反诉被告)以行为表示愿意遵守诚实信用原则。被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇接受定金后，应当承担促成房屋买卖合同订立的义务。2018年10月24日，原告（反诉被告）徐水兰再支付40000元首付款，表明此时双方都仍有达成房屋买卖的愿望。根据协议约定，双方应该在协议签订后20日内签订正式房地产买卖合同，但根据房产中介工作人员证人证言，到签订合同期限时，原告（反诉被告）徐水兰以老公在外地工作忙、未凑齐首付款为由要求延期签订合同及支付首付款，此后双方也就签订合同及首付款支付期限进行多次协商，最后一次是被告（反诉原告）同意延期至2019年4-5月份，并未有证据显示其同意延期到当年10月。且被告（反诉原告）章晓勇已于2019年3月还清了该房屋按揭贷款，2019年4-5月准备签订合同，符合正常交易习惯，可以与证人证言相互印证。根据原告本人的自认，其是在2019年7-8月份才凑足了首付款，根据房地产买卖交易习惯，卖房也不可能一直无限期等待，因此对于该买卖合同未能如约签订，原告（反诉被告）存在较大过错，应承担60%的违约责任。被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）多次磋商过程中未明确告知最后的履行期限并在未通知对方解除协议的情况下将房屋租赁给第三人造成履约的困难，亦存在过错，应承担40%的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”被告(反诉原告）主张原告（反诉被告）承担违约责任，不能同时适用定金条款。根据原、被告双方签订的房地产买卖协议第8条约定，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。双方的违约责任，应根据当事人的过错程度分担。本案中，原告（反诉被告）承担60%的违约责任即109200元（910000*20%*60%），被告（反诉原告）承担40%的违约责任即72800元（910000*20*40%）。原告（反诉被告）已支付的购房本金40000元、意向金10000元，由被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）。相抵后，被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇应返还原告（反诉被告）徐水兰13600元（72800元＋50000元-109200元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）徐水兰与被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇于2018年10月18日签订的房地产买卖协议； 二、被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）徐水兰13600元； 三、驳回原告（反诉被告）徐水兰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取525元，反诉案件受理费减半收取1670元，合计2195元，由原告（反诉被告）徐水兰负担1317元，由被告（反诉原告）封孝慧、章晓勇负担878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员 魏 湘 二〇二〇年三月三十一日 书记员 黄小媖