浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12950号 原告：彭程鹰，女，1992年2月18日出生汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：林小云,浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告：宋根长，男，1982年3月5日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李石岩,浙江和义观达律师事务所律师。 原告彭程鹰为与被告宋根长房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判。审理过程中，被告宋根长向本院提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告彭程鹰委托诉讼代理人林小云，被告宋根长及其委托诉讼代理人李石岩到庭参加诉讼。原告以被告提供的房屋无法实现合同目的为由，诉请：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告租金55000元；3.被告返还原告履约保证金5000元；4.被告赔偿原告装修损失153966元；5.被告支付原告违约金10000元。被告以原告违规装修为由，提出诉请，后又撤回该诉请，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 被告宋根长答辩称：被告交付的出租房屋符合出租用途，合同目的能够实现，原告不能够擅自解除合同。涉案房屋虽然通往小区的大门被行政执法人员封闭，但还有通往民安东路的正门可以使用，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2019年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于宁波市鄞州区民安东路862号-1的房屋出租给原告使用，用途为艺术培训；租赁期限36个月，自2019年8月1日起至2022年7月30日止；房屋租金不包括物业费、公共能耗费、水电使用费、生活垃圾清运费，自2019年8月1日至2020年7月30日第一年租金为110000元，自2020年8月1日至2021年7月30日第二年租金为120000元，自2021年8月1日至2022年7月30日止第三年租金为120000元；租金半年一付，原告需要提前30天支付租金；原告应在签订本合同并交纳首期租金时支付被告5000元作为履约保证金，合同期满或终止、解除，原告应按本合同约定将租赁房屋完整归还被告，被告在15天内把该款项本金（不计息）全额退还给原告；被告应为原告提供门头广告位，原告在租赁期间如需增租周边房屋被告须优先考虑并进行相应协助；被告未按合同规定的时间将有效性、合法性的房屋提供原告使用的，每逾期一天，被告应按月租金0.5%向原告支付违约金，逾期7天仍不履行，原告有权终止合同，被告应向原告支付相当于年租金10%的违约金，并退还原告支付的房租、保证金；租赁期间，若原告中途擅自退租，原告应按当年年租金10%向被告支付违约金，原告剩余租金与房屋押金不予退还。 合同签订后，原告依约向被告汇付租金55000元、履约保证金5000元。被告将涉案房屋交付原告使用，交付时房屋大门正对小区门口。为使用涉案房屋进行少儿培训，原告与案外人宁波惠帮装饰工程有限公司签订《宁波市装饰装修施工合同》一份，约定：案外人宁波惠帮装饰工程有限公司以包工包料的方式承包涉案房屋的装修工程，工期自2019年7月8日至2019年8月10日，工程总价款153966元；工程进场首付50000元，余款工程结束后一次性付清。后原告向案外人宁波惠帮装饰工程有限公司法定代表人胡宗军支付工程首付款50000元，案外人宁波惠帮装饰工程有限公司开始对涉案房屋进行装修。至2019年8月中旬，装修基本结束，原告在涉案房屋正对小区门口的大门上悬挂印有“澄彩少儿艺术中心”的标牌，准备开始营业。案外人宁波惠帮装饰工程有限公司出具《结算函》一份，称装修基本完成，扣除未安装及已搬走的可移动物品工程款合计为148318元，原告已支付77375元，尚欠70943元。 2019年8月15日，宁波市鄞州区综合行政执法大队出具《责令限期改正通知书》一份，载明：“你于2019年8月15日在民安东路862实施了破坏草坪、绿篱、花卉、树木、植被的行为，涉嫌违反了《浙江省城市绿化管理办法》第二十条的规定，请你于2019年8月22日前整改完毕恢复原状，并接受复查。2019年8月16日，宁波市鄞州区明楼房屋管理所、宁波市鄞州区综合行政执法大队东部新城直属中队出具《告知书》一份，载明：“您在民安东路862实施的擅自破墙开门的装修行为，已经涉嫌违反了《浙江省房屋使用安全管理条例》第十条‘住宅房屋装修不得拆除、变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙等建筑主体或者承重结构，不得超过原设计标准增加房屋使用荷载’。……。请您立即停止上述违法行为，并于2019年8月19日之前自行整改，恢复原状。逾期本机关将依法强制执行，造成的一切后果，由您自行承担”。后执法人员将涉案房屋正对小区门口的大门封死，原告开办的少儿培训机构无法开业。 审理过程中，经本院现场查勘，涉案房屋内已装修完毕，但未曾开始营业。涉案房屋原大门悬挂印有“澄彩少儿艺术中心”的标牌，现已被石砖封死。涉案房屋另有一处宽度在1米左右的出口与被告宋根长正在经营的药店相通，药店大门正对民安东路。进入涉案房屋，现必须穿过该药店方能通行。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、银行汇款凭证、微信聊天记录、《宁波市装饰装修施工合同》、转帐凭证、收款收据、相片、装修清单、《结算函》、《告知书》，被告提供的《责令限期改正通知书》、相片、企业工商基本信息，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除涉案《房屋租赁合同》；二、被告应当承担的何种法律责任。 关于争议焦点一，本院认为，原告有权解除涉案《房屋租赁合同》，理由如下：一、根据《房屋租赁合同》第七条第1款第（1）项的约定，被告未按合同规定的时间将有效性、合法性的房屋提供原告使用的，视为违约。被告在将涉案房屋交付给原告使用时，该房屋实际已存在“破墙开门”的情形，根据执法部门出具的《告知书》，该行为已违反了相关行政管理条例。被告在签订合同后，将已擅自“破墙开门”，违反相关法律规定的房屋出租给原告使用，违反合同约定，且最终因为该原因导致涉案房屋大门被封堵，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告租赁涉案房屋的用途系开办少儿培训机构，在装修完毕后，其在大门口悬挂印有“澄彩少儿艺术中心”的标牌。在该大门被执法部门封堵后，进入该房屋只能通过民安东路的药店大门进入，穿过药店后再通过一处宽度在1米左右的入口进入，且必需与药店共用一个大门，并无单独的通行入口。本院认为，作为商业用途的店面用房，有无独立大门，在商业价值上会存在巨大差异。本案中，双方在签订合同时，涉案房屋存在独立大门，而在之后该大门被封堵，进出房屋已无单独通行入口，与合同约定的出租房屋已存在巨大差异，作为以开办少儿培训机构为用途的租用房屋，其商业价值必然大打折扣，本院在审理过程中多次协商调低租金，均未达成一致，原告有权以交付的房屋与签订合同时的房屋存在差异为由解除合同。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为，导致合同解除，原告有权要求被告返还已支付的租金55000元，履约保证金5000元。关于装修损失，原告为租用涉案房屋开办少儿培训机构，与装修公司签订装修合同，且根据本院现场查勘，装修已基本完工，但因大门封堵，原告并未能开始营业。根据原告提供的《宁波市装饰装修施工合同》、装修清单、《结算函》、汇款凭证，能够认定原告的装修损失为148318元，被告应予赔偿。关于违约金，鉴于原告已要求被告赔偿装修损失，原告并未举证证明还存在其他损失，本院酌情将违约金调整为5000元，对超出部分，不予支持。 被告辩称是由于原告在装修期间破坏草坪导致大门被封，根据查明的事实，执法部门先后于2019年8月15日、8月16日出具两份通知书，对破坏草坪、破墙开门分别要求整改，即使原告在装修过程中破坏草坪，根据2019年8月15日的通知书内容也只是被责令要求恢复草坪原状，而根据另一份通知书的内容，涉案房屋的大门被封的根本原因在于，在交付出租之前，涉案房屋已违反相关规定擅自“破墙开门”，与原告的装修并无关联，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告彭程鹰与被告宋根长于2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告宋根长返还原告彭程鹰租金55000元，履约保证金5000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告宋根长赔偿原告彭程鹰装修损失148318元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告宋根长支付原告彭程鹰违约金5000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告彭程鹰的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 案件受理费4659元，减半收取2329.50元，由原告彭程鹰负担120元，由被告宋根长负担2209.50元。财产保全费1640元，由被告宋根长负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  赖 伟 二〇二〇年三月三日 代书记员  孔文静