陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕09民终39号 上诉人（一审被告）：谢继民，男，1984年5月18日出生，汉族，住白河县。 委托诉讼代理人：朱先涛，湖北天颐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：贺吉成，男，1979年1月6日出生，汉族，住白河县。 委托诉讼代理人：樊国顺，陕西省白河县148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘礼琴，陕西省白河县148法律服务所法律工作者。 一审被告：裴祖良，男，1958年1月15日出生，汉族，住白河县。 上诉人谢继民因与被上诉人贺吉成、一审被告裴祖良物权保护纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院作出（2019）陕0929民初1319号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢继民及其委托诉讼代理人朱先涛，被上诉人贺吉成及其委托诉讼代理人樊国顺、刘礼琴，一审被告裴祖良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢继民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贺吉成的诉讼请求；诉讼费依法承担。事实和理由：1.一审认定门前空场属于公路用地、公路建筑控制区和建筑物全体业主共有，事实不清。建筑区划内的公共场所属于业主共有，基本前提是场所属于建筑区划内，一审认为场地属于建筑区划内的公共场所，缺乏证据证实。相反，有证据证实该场所不在建筑区划内。根据白河县不动产登记中心核发的不动产登记证书记载，土地权利人为裴祖良住宅楼全体业主的宗地代码为610929XXXXXXXXXXXXX的宗地面积为222.5平方米，故建筑区划的宗地面积应为222.5平方米，门前空场不在建筑区划内，不是建筑区划内的公共场所，而是公路用地和公路建筑控制区。公路建筑控制区的土地，既未被征收，亦不能纳入建筑区划，土地的性质仍然未变，仍属于集体所有的裴祖良享有使用权的旧房宅基地。2.门前空场不属于共有部分，也就不能适用建筑物区分所有权的相关法律规定。谢继民基于与裴祖良签订协议，占有使用裴祖良的宅基地，不构成对被上诉人权益的侵害。综上，请求支持上诉请求。 被上诉人贺吉成辩称，一审认定双方争议场地属公路用地及公路控制区正确。被上诉人与上诉人购买的房屋在城市规划区范围内，其建筑物使用土地性质已转为国有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的通道；（二）其他不属于业主专有部分。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 一审被告裴祖良述称，门前院场是他的老宅基地，门面房前场地被占用就没法做生意了。 贺吉成一审诉讼请求：1.谢继民、裴祖良停止侵权，贺吉成享有正常使用楼下共用的场地的权利；2.谢继民、裴祖良公开向贺吉成赔礼道歉。3.确认裴祖良与谢继民签订合同中关于场地内容无效，并解除合同。 一审法院经审理查明：2011年底，裴祖良经批准在白河县XX镇XX村XX组XX公路旁建设房屋。2013年6月24日，贺吉成与裴祖良达成房屋买卖合同，购买位于XX村XX组XX路XX房XX层右边房屋一套，约定楼梯间共用，不准堆放杂物，门前场地公用。2015年1月26日，谢继民与裴祖良达成房屋买卖合同，购买位于XX村XX组XX路外靠下河门面房两间，约定门前场地到二级路路边为止，门面前场地永久性使用。两处房屋已经办理产权登记手续。诉争门前空场距十天高速二级公路六米，未办理土地使用登记手续。公路外侧边沟外缘起一米内属公路用地，公路外侧边沟外缘起五米内属公路建筑控制区。贺吉成因停车使用诉争门前场地，与谢继民发生争议。 一审法院认为，贺吉成、谢继民购买裴祖良建设的房屋，并办理房屋产权证书，双方形成建筑物区分所有权法律关系。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国公路法》第三十四条之规定，本案诉争门前空场属于公路用地、公路建筑控制区和建筑物全体业主共有。整栋建筑物内的业主对该建筑物共有部分享有权利、承担义务。贺吉成享有诉争门前场地共有的权利，在未侵害其他共有人共用权的情况下使用诉争共用场地，依法应当允许。贺吉成请求被告谢继民停止侵权，享有使用楼下共用场地的请求，应予支持。谢继民购买裴祖良建设的房屋可以约定共有部分归购买人永久性使用，并未明确约定其他共有人不得使用，谢继民及其他共有人均享有共有的权利。贺吉成请求确认裴祖良与谢继民约定永久性使用门面前场地无效，并解除合同的意见，根据合同相对性原则，不宜一并裁判。贺吉成请求赔礼道歉，无证据证实，不予支持。建筑物区分所有权所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利于使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理共有关系。本案当事人毗邻而居，对建筑物区分所有权共有部分享有权利、承担义务。各方在行使共有权时，既要依法考虑自己的合法权利，又要考虑其他共有人依法合理使用共有部分的权利，只有相互兼顾、互利互商，才能和平相处、共有共享。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第三十三条、第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、贺吉成享有居住房屋一楼门前场地共有使用权，谢继民停止对贺吉成对该房屋门前场地共有使用权的侵害。二、驳回贺吉成的其他诉讼请求。案件受理费100元，因适用简易程序审理，减半收取50元，由谢继民负担。 二审中，谢继民提交：两组照片，拟证明被上诉人一直占用楼梯道前的公用场地。贺吉成质证认可真实性，不认可证明目的。贺吉成提交了《房屋买卖协议》和案涉地点三张照片，拟证明其买房时约定门前场地共用，而实际上门前场地一直是上诉人在使用，影响被上诉人通行。谢继民质证认为协议真实，第一张照片一审已提交，后面两张照片不属实。裴祖良质证认为贺吉成协议门前场地就是楼梯道前场地。对上述证据的认证意见为：协议及照片客观真实，与待证事实具有关联性，予以确认。 本院认为，贺吉成与谢继民系同一栋楼房的房主，贺吉成因楼下场地的使用问题起诉，故本案的法律关系应为相邻方就相邻土地利用引发的纠纷，案由应确定为相邻土地、建筑物利用关系纠纷。一审将案由确定为物权保护纠纷不当，予以纠正。 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。贺吉成认为，他与裴祖良签订的《房屋买卖协议》写明“门前场地公用”，所以他有权使用门前场地；谢继民认为，他与裴祖良签订的《购房合同》写明“门前场地到二级路路边为止，门面前场地永久性使用”，所以他有权使用门前场地。经查，门前场地从房屋至十天高速二级公路约六米，未办理土地使用登记手续。截止二审庭审辩论终结前，各方当事人均未能提供证据证明讼争场地的权属。谢继民上诉认为争议场地不属于建筑区划内的共有部分，其提供的不动产权证上载明共有宗地面积222.50平方米，不包含门前场地，故该上诉理由成立，一审适用建筑物区分所有权法律规定不当，本院予以纠正。从场地利用现状看，该场地位于贺吉成、谢继民购买房屋与公路之间，除双方就场地利用发生纠纷外，尚无其他权利人主张该土地权属，故双方可按现状继续利用。 谢继民上诉认为讼争场地属裴祖良老宅基地，而裴祖良在协议中允许其永久性使用，首先其一审中提交的社区证明不符合证据法定形式要件，其次该证明不是证明宅基地的法定文书，最后该证明不能证明场地现在的权属情况。裴祖良也未提供证据证明修建公路时是否对该场地一并征收，应承担举证不能的法律后果。故谢继民不能依据其与裴祖良的约定排除其他人对该场地的合理使用。 综上，贺吉成主张其对楼下场地可以正常使用，合情合理，具有法律依据。谢继民关于争议场地不属于建筑区划内的土地的上诉理由成立，但其上诉请求驳回贺吉成诉讼请求的理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销陕西省白河县人民法院作出（2019）陕0929民初1319号民事判决； 二、贺吉成对其居住房屋楼下门前场地可合理使用； 三、驳回贺吉成的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取50元，由谢继民承担；二审案件受理费100元，由上诉人谢继民负担。 本判决为终审判决。 审判长  海明玉 审判员  李 丹 审判员  王 佩 二〇二〇年三月二十七日 书记员  张 敏