河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终216号上诉人（原审被告）：万凤菊，女，汉族，1969年8月14日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：宁威，河南展骥律师事务所。被上诉人（原审原告）：朱振东，男，汉族，1965年7月12日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。上诉人万凤菊因与被上诉人朱振东房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万凤菊的委托诉讼代理人宁威，被上诉人朱振东的委托诉讼代理人王艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万凤菊上诉请求：1、请求依法撤销召陵区人民法院(2019)豫1104民初4369号民事判决书并依法改判,将第一项判决内容依法改判为解除双方之间的买卖合同;撤销第二、三项判决内容。2、本案上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，涉案房产属于上诉人与配偶周建强的共同财产。2009年9月,上诉人将共有房产中的两间房屋(38.94平方米)出售给被上诉人,双方没有签订书面的买卖合同。2010年3月份,上诉人配合被上诉人到房管登记部门办理分割过户时,相关工作人员告知我们双方说宅基地上房屋不能办理此类分割过户,上诉人就说因无法办理过户,那房子就不卖了,把房款退还给被上诉人,但被上诉人一直拖着不归还房屋。此时,双方都知道无法办理过户的情形,且双方并没有签订书面的买卖合同,在上诉人通知被上诉人房子不卖时,双方的买卖合同已经解除，该状态持续到现在,也只是合同解除后双方相互返还房屋和房款的问题。期间,上诉人又多次联系被上诉人,要求归还房屋,退还房款。此事一直拖到2019年元月份,上诉人又去了一趟不动产交易中心,咨询能不能办理过户的问题,再次确认不能办理分割过户后,就继续联系被上诉人要求归还房屋并退还其房款,但被上诉人一直避而不见，不愿退还两间房屋。因双方没有签订书面的房屋买卖合同,上诉人无法得知被上诉人的住址等基本信息,无法通过诉讼来保护自己的合法权利，上诉人迫于无奈于2019年8月份将该两间房屋直接收回,来维护自己物权的权益。2、一审法院适用法律错误首先、双方因不懂城市房地产转让的相关规定,未经有批准权的人民政府批准,将划拨土地上的部分房屋进行买卖,违反了法律强制性规定,并且改变了土地用途性质即将宅基地住房作为门面房进行买卖,应认定为自始无效。因此不动产登记部门无法办理过户登记,买卖合同的目的已经不能实现,也没有继续履行的意义.一审法院判决继续履行买卖合同并要求协助过户,违反了法律规定。其次在案涉房屋共有权人周建强并不同意出售该房屋情况下,上诉人作为共有权人之一，对案涉房屋处分不符合《物权法》第97条规定。在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋并拒绝协助办理房屋权属变更登记手续的,法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求，但一审法院却依据“第三人善意取得”和“撤销权"判决继续履行合同，违反了物权优先于债权的原则,侵害了共有人的物权权益。并且本案中并没有完成不动产的过户,不符合善意取得的法定构成要件;房产共有人也不需要行使撤销权才能维护自己的物权权益。再者《城市房地产管理法》第38条第4项规定,未经其他共有人书面同意,不得转让共有房地产。该规范属于强制性规范。本案被上诉人请求继续履行合同,由于案涉房屋共有权人周建强不同意,故被上诉人诉请不符合《合同法》第110条关于“法律上或者事实上能够履行”的条件,一审法院应判决驳回刘某诉讼请求。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。朱振东辩称，1、上诉人称涉案房产是其丈夫周建强的夫妻共同财产的理由，并不影响本案合同效力的认定。首先，上诉人在上诉状中的陈述，已经无争议的证实出卖房屋是上诉人当时真实意思表示，而且涉案房屋出卖时产权证书共有情况一栏明确注明系“单独所有”。故被上诉人作为民事权利主体在其权利范围内尽到了民事交易时的合理注意义务，主观上是善意的。其次，上诉人至今未提供周建强夫妻一方的证据，且涉案房屋交付长达十年之久，又加盖了二层。上诉人没有任何形式阻挠过被上诉人行使权利，更没有以任何形式以自己不同意出卖为由要求撤销买卖或者认定买卖无效，故上诉人夫妻共同财产的理由不能混淆财产共有人不同意出卖房产的权利处分。2、上诉人称原判决适用善意取得制度违反《物权法》规定，房屋共有人不需要形式撤销权的理由，属于法律适用错误。根据《婚姻法解释一》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由详细其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”故上诉人对原判决的理解错误。其次，根据《物权法》的产权登记制度，周建强并未依法取得涉案房屋的物权登记，故其对屋顶所有权并不具备《物权法》中的对世权，因此上诉人关于“未经共有人书面同意”以及周建强是物权人无需撤销的理由不能成立。3、双方的买卖行为并没有违反法律效力性禁止性强制规定，双方买卖合同有效。4、划拨土地的房地产属于依法可入市流转的财产，一审法院判决协助过户，并无不当。5、涉案房屋已因双方买卖关系交付使用，上诉人无效的辩解不符合公序良俗的标准。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。朱振东向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同有效,被告协助办理涉案房屋的过户手续.2、被告返还收取的2019年4月至2020年3月的租赁费32400元。诉讼过程中变更请求被告返还租赁费28000元。3、诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2009年9月16日,被告万凤菊委托其姐姐万大霞,将位于漯河市光明路的两间门面房出售给原告朱振东。原告支付了购房款80000元,万大霞向原告出具了内容为“光明路门面房两间已出售给朱振东,房款已付清(捌万元),38.94平方。立字为居（据)万大霞2009、9、16”的字据，并5缝章将该门面房交付给了原告。原告开始占有使用案涉房屋并在之上加盖房屋两间。2010年3月份,双方曾到房管部门办理房屋过户手续。被告万凤菊名下位于光明路（××层××）的房屋仅有一处,产权证号为漯房权证召陵区字第××号,土地使用权取得方式为划拨,房屋建筑面积110.17平方米,其中包含被告出售给原告的两间房屋。产权证平面图显示被告出售给原告的两间房屋在被告住房南边。被告万凤菊于2019年4月1日将出售给原告的两间房屋以28000元出租给他人并收取了该费用。一审法院认为，原告与被告对涉案两间房屋于2009年9月出卖给原告并由原告占有使用以及原告在之上加盖房屋两间的事实无异议,被告万凤菊于2019年4月1日将出售给原告的两间房屋以28000元出租给他人的事实也无异议,上述事实法院应予认定。本案争议的焦点是房屋买卖合同是否有效,被告应否协助原告办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采取合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,负有共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,有擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中,被告万凤菊对涉案两间房屋于2009年9月出卖给原告并由原告占有使用无异议,因房产证登记所有权人为被告万凤菊,原告也支付了合理价款,所以,原告购买房屋的行为是善意的,双方买卖合同成立并生效。原告自2009年9月占用涉案房屋并加盖第二层房屋,被告的配偶应该知道,而其并未行使撤销权，所以其撤销权消灭。被告的配偶如有损失应向被告万凤菊主张赔偿。被告万凤菊作为合同一方,协助原告朱振东办理过户手续是其履行房屋买卖合同的附随义务,原告朱振东对被告的该项请求,法院应予支持。关于原告请求的损失,因涉案房屋原告支付了合同约定价款,被告将房屋交付原告后,原告享有占有、使用、受益权,房屋租金应由原告享有,而被告未经原告许可擅自对外出租房屋并收取租金,违反了诚实信用原则,且侵犯了原告对房屋的使用受益权,原告请求被告返还租金28000元,法院应予支持。但原告朱振东在长达10年间不办理产权过户手续,对引起本案诉讼有一定责任,应承担相应的诉讼费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、确认原告朱振东与被告万凤菊2009年9月16日的房屋买卖合同有效;二、被告万凤菊于本判决生效后十五日内协助原告朱振东办理位于漯河市光明路(天桥街62幢)两间房屋(被告万凤菊名下漯房权证召陵区字第××号产权证上平面图显示的被告万凤菊住房南边两间)的过户手。三、被告万凤菊于本判决生效后十日内返还赔偿朱振东租赁损失28000元。如未按上述指定期间履行,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1270元,原告朱振东承担600元,被告万凤菊负担670元二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，涉案房屋所有权证书明确记载为上诉人单独所有，在涉案房屋对外公示效力上并未有共有人的记载，因此，被上诉人在交易的过程中并不必然应当知道存在共有人的问题。本案上诉人也未举证证实被上诉人在购买涉案房屋时存在主观恶意，其应当承担举证不能的法律后果。被上诉人在支付合理对价后，实际占有和使用涉案房屋长达十余年，并对涉案房屋进行加盖，在此期间并未见上诉人所称共有人向被上诉人主张权利，这些客观事实亦与上诉人所称理由于理不通。本案诉争房屋为具有合法权属，双方的买卖行为并未违反法律、法规的效力性禁止性强制性规定，因此，一审法院认定合同有效并无不当。依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应当履行合同义务，行使合同权利。协助被上诉人办理过户义务属于买卖合同的附随义务，一审法院判决予以支持，符合法律规定，二审法院于以支持。由于物的占有、使用、受益等权利是物权人行使物权的体现，上诉人出卖了涉案房屋后就不再享有上述物权权利，其收取租金的行为侵害了被上诉人物的受益权，一审法院判决返还，符合法律规定，二审亦于以维持。综上所述，万凤菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540.00元，由万凤菊负担。本判决为终审判决。审判长 吕茹辛审判员林晓光审判员张素丽二〇二〇年三月二十三日书记员 杨             阳