湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终350号上诉人（原审原告、反诉被告）：衡阳市申泰置业有限公司上诉人（原审被告、反诉原告）：颜柯凡上诉人衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰公司）与上诉人颜柯凡商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申泰公司上诉请求:撤销一审判决第二项，判令颜柯凡支付剩余购房款利息242043元（其中30万元购房款利息从2015年5月1日至2019年11月1日按年利率6%计算为81000元；685291元购房款利息从2015年12月31日至2019年11月1日按年利率6%计算为161043元）及从2019年11月1日至全部购房款实际付清之日止的利息。事实和理由：申泰公司未按约办理登记备案，是因为颜柯凡未及时缴纳首期物业专项维修资金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案应按照上述规定计算欠付剩余购房款利息。颜柯凡辩称，申泰公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。颜柯凡上诉请求:撤销一审判决第一项、第三项，改判支持其一审反诉请求，驳回申泰公司的全部诉讼请求。事实和理由：申泰公司和长沙中汉房地产经纪有限公司签订的解除、终止《先锋银坐项目商业裙楼代理合同》及《南城雅郡尾盘销售协议》的协议书，该协议书内容证实申泰公司委托长沙中汉房地产经纪有限公司与购房业主解除临街门面的买卖合同，颜柯凡也已经同意解除合同。申泰公司向颜柯凡作出的催款通知书及再次催款通知书，要求支付余款，到期未支付余款的视为合同解除。申泰公司作为先履行合同一方，未按约办理登记备案，颜柯凡有先履行抗辩权。申泰公司至今未交付房屋，颜柯凡的合同目的已经不能实现。申泰公司辩称，颜柯凡诉请解除合同没有依据，请求驳回。申泰公司向一审法院起诉请求：判令颜柯凡支付购房款985291元及利息（分别以30万元、685291元为基数从2015年5月1日和12月31日按年利率6%计算至款项实际付清之日止）。颜柯凡向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2015年2月4日签订的HY2015005378号《衡阳市商品房买卖合同》；2.判令申泰公司返还已经支付的40万元首付款及利息（以未返还首付款为基数按年利率6%从2015年2月4日起计算至款项实际返还之日止）。一审法院认定事实：2015年2月4日，申泰公司（出卖人）与颜柯凡（买受人）签订《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HY2015005378），合同约定：颜柯凡购买申泰公司建设的位于衡阳市雁峰区先锋路31号的商铺，建筑面积29.03平方米，总价款1385291元，该房款分三期支付，2015年2月4日、5月1日、12月31日分别支付40万元、30万元、685291元；出卖人应当在2015年12月31日前，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同自双方签订之日起有效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向衡阳市房地产产权监理处申请登记备案。颜柯凡于合同签订当日向申泰公司支付购房款40万元，此后再未交纳购房款。2018年1月20日、4月25日，申泰公司先后向颜柯凡催收剩余购房款未果，故诉至法院。另查明，合同签订后，申泰公司一直未向相关职能部门申请办理该商品房预售合同的登记备案手续，亦未向颜柯凡交付房屋，案涉房屋于2016年6月15日初始登记至申泰公司名下。一审法院认为：申泰公司与颜柯凡签订的《衡阳市商品房买卖合同》（合同编号：HY2015005378）合法有效，双方均应按合同约定履行义务。颜柯凡按合同约定支付首付款40万元后，未再按期支付剩余款项，申泰公司要求颜柯凡支付剩余购房款985291元的诉请，符合法律规定，该院予以支持。申泰公司要求颜柯凡支付利息的诉请，该院经审查认为：申泰公司未按法律、行政法规规定向相关职能部门申请办理案涉商品房预售合同的登记备案手续，违约在先，颜柯凡未交付购房款违约在后，双方均有部分违约的事实，故该院对申泰公司的该项诉请不予支持。对颜柯凡要求解除合同的反诉请求，该院经审查认为，申泰公司虽未向相关职能部门申请办理案涉商品房预售合同的登记备案手续，但备案登记不是合同主要义务，现申泰公司已对案涉房屋进行了初始登记，只要颜柯凡支付余下的购房款，合同目的便可实现，申泰公司未申请房屋备案登记的行为未实际损害颜柯凡的利益，不符合法定解除合同的条件，故对颜柯凡的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、颜柯凡在本判决生效后10日内支付申泰公司购房款985291元；二、驳回申泰公司的其他诉讼请求；三、驳回颜柯凡的反诉请求。如果颜柯凡未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7923元，反诉案件受理费4480元，合计12403元，由申泰公司负担1303元，颜柯凡负担11100元。本院二审期间，申泰公司与颜柯凡围绕上诉请求均提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，因与本案争议焦点相关，本院将综合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：1.颜柯凡诉请解除案涉《衡阳市商品房买卖合同》有无依据；2.一审驳回申泰公司主张支付剩余购房款利息的诉请是否正确;3.颜柯凡就案涉剩余购房款的支付是否享有先履行抗辩权。分述如下：关于解除合同的问题。案涉解除、终止《先锋银坐项目商业裙楼代理合同》及《南城雅郡尾盘销售协议》的协议书的双方是委托方申泰公司和受托方长沙中汉房地产经纪有限公司，颜柯凡作为案涉房屋买受人，并非该协议书的当事人，协议内容对颜柯凡不发生效力。虽然颜柯凡的丈夫在该协议书上签了名，但该签名是代表长沙中汉房地产经纪有限公司而非颜柯凡。颜柯凡以该协议书中有终止案涉房屋买卖合同内容为由诉请解除合同，于法无据。其次，申泰公司向颜柯凡作出的催款通知书及再次催款通知书中，虽有如未清偿逾期欠付款项和违约金将根据《商品房买卖合同》第七条约定解除合同等内容，但因该催款通知系申泰公司的单方行为，属于申泰公司对其权利的选择行使，其中“如不立即付款便解除合同”的表述内容，也是意在促使颜柯凡支付剩余房价款，颜柯凡以此主张案涉《商品房买卖合同》已经解除，与单方通知解除合同不得附条件的法理不符。再次，申泰公司虽未按照案涉《商品房买卖合同》的约定在合同生效之日30日内向产权处申请登记备案，但房屋尚具有交付和办理不动产登记的现实可能，颜柯凡关于合同目的不能实现的主张，缺乏事实依据。据此，一审驳回颜柯凡解除《衡阳市商品房买卖合同》的诉请，并无不当。关于剩余购房款利息的问题。案涉《衡阳市商品房买卖合同》对此未作约定，申泰公司亦存在未按约办理登记备案的行为，且双方约定第二次付款时间在申泰公司办理登记备案之后。据此，一审驳回泰公司主张支付剩余购房款利息的诉请，亦无不妥。关于先履行抗辩权的问题。由于办理登记备案并非商品房买卖合同中出卖人的主要义务，而支付购房款却是买受人的主要义务，不能以对方未履行非主要义务而抗辩履行自己的主要合同义务。故一审未采纳颜柯凡以申泰公司未按约办理登记备案而就其应付购房款行使先履行抗辩权的主张，并无不妥。综上所述，申泰公司与颜柯凡的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40652元，由上诉人衡阳市申泰置业有限公司负担15846元，上诉人颜柯凡负担24806元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年三月二十七日法官助理 张华清书 记 员 陈 浅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。