上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15086号上诉人（原审原告、反诉被告）:百世物流科技（中国）有限公司,住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道588号23层2310室。法定代表人：周韶宁，经理。委托诉讼代理人：陶海荣，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘远冉，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海诺旋供应链管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇香车路269号1幢－1。法定代表人：吴冰儿，董事长。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻（上海）律师事务所律师。上诉人百世物流科技（中国）有限公司（以下简称百世物流）因与被上诉人上海诺旋供应链管理有限公司（以下简称诺旋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百世物流上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回诺旋公司要求其承担空置期租金损失的诉讼请求。事实和理由：1.涉案的尾号为0025合同明确约定其有权提前三个月单方通知解除合同，现其已经提前三个月通知诺旋公司解除合同，故不存在违约行为；2.其虽提前解约，但已经根据合同约定提前三个月通知诺旋公司以避免损失的扩大，一审在此基础上又判决给了诺旋公司四个半月的空置损失，则实际支持的空置期长达七个半月，缺乏依据，对其明显不公；3.房屋空置损失是物业出租企业自身应承担的一般经营风险，不能因诺旋公司曾与承租人建立过租赁关系，就将该风险转嫁给承租人。被上诉人诺旋公司答辩称，1.涉案合同并未赋予百世物流单方解除权，即使合同约定了百世物流提前解除合同须提前三个月通知，也并没有免除百世物流的违约责任，故百世物流提前解除合同仍应承担违约责任；2.对于违约金的数额，其有权按照实际损失主张；3.其并非房东，其根据百世物流要求承租的租期，找到了房东并根据百世物流要求的租期与房东订立租赁合同，现百世物流擅自提前解约，剩余的两年租期，出租的面积又大，其无法找到合适的承租人，故其损失巨大；4.即使其找到承租人，也要另行给予免租期，其可得利益损失为剩余租期的全部租金，故一审判令百世物流按照四个半月赔偿其空置期损失并不多。据此，其请求驳回百世物流的上诉请求，维持原判。百世物流向一审法院起诉请求：1.判令诺旋公司退还百世物流押金人民币（以下币种相同）567,890元；2.判令诺旋公司退回百世物流宿舍未使用部分租金5,040元（21间宿舍的租金支付至2019年4月9日,16,800元÷30天×9天=5,040元）；3.判令诺旋公司赔偿百世物流损失248,400元。诺旋公司不同意百世物流的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令百世物流支付诺旋公司22间宿舍的管理费17,600元（22间×4人/间×50元/人/月×4个月）；2.判令百世物流支付诺旋公司1间宿舍29个月的租金23,200元（800元/月）；3.判令百世物流赔偿诺旋公司免租期租金及物业费损失254,281元；4.判令百世物流赔偿诺旋公司招商费损失432,460元；5.判令百世物流赔偿诺旋公司改造费用损失146,128元；6.判令百世物流支付诺旋公司逾期付款违约金43,090元；7.判令百世物流赔偿诺旋公司空置期租金损失2,289,020元。一审中，诺旋公司将第三项诉讼请求变更为判令百世物流赔偿诺旋公司免租期租金及物业费损失254,039.90元（按约定租金及物业费标准计算出免租期内租金及物业费的数额，再乘以未租赁期间与约定租赁期间的比值）；将第四项诉讼请求变更为判令百世物流赔偿诺旋公司招商费损失532,600元（A库一个月租金158,670元+C库一个月租金373,930元）；将第七项诉讼请求变更为判令百世物流赔偿诺旋公司空置期租金损失3,306,540元（六个月的空置期租金损失，A库月租金和物业费163,035元+C库月租金373,930元+C库月物业费14,125元=551,090元）。此外，诺旋公司明确放弃第五项反诉请求。一审法院认定事实：一、2016年9月6日，百世物流与诺旋公司签订编号为BFRF2016090106的《租赁合同》，约定诺旋公司将位于上海市松江区XX镇XX公路XX号房屋出租给百世物流等。2016年12月22日，百世物流与诺旋公司签订编号为BFRF2016090106-1的《租赁合同》，就百世物流向诺旋公司扩租事宜作了相应的约定。2017年3月30日，百世物流与诺旋公司签订编号为BFRF2016090106-2的《合同终止协议》，约定于“2016年8月31日”解除上述编号为BFRF2016090106的《租赁合同》和编号为BFRF2016090106-1的《租赁合同》，且互不承担违约责任，双方就租赁事宜已另行签署一份编号为BFRF2017030025的新合同。该协议还约定，上述两份解除合同项下已付押金依次分别为388,055元和163,035元,均转入双方已签署的新合同继续有效，按新合同约定押金数额多退少补。期间，百世物流与诺旋公司于2017年3月30日签订编号为BFRF2017030025的《仓储租赁服务合同》。该合同约定，诺旋公司出租给百世物流位于上海市松江区XX镇XX公路XX号A库、C库房屋；C库租期自2016年9月1日至2021年10月31日（其中，租赁费免租期三十天、物业费免租期六十天）；A库租期自2017年1月1日至2021年10月31日（免租期十六天，自2016年12月16日至31日止）；C库月租金为37,390元、月物业费为14,125元，A库月租金为163,035元（含物业费4,365元）；诺旋公司应于每期前二十日内（遇节假日顺延）向百世物流出具下期租金的付款通知书和合法有效的发票，百世物流应自收到上述有效发票之日起二十个工作日内（遇节假日顺延），按照诺旋公司合同中指定账户以转账方式向诺旋公司支付租金及物业费；租金、物业费的支付以半年为一结算期（即每年10月1日和4月1日），先付后用，A库首期支付三个月租金即489,105元；A库及C库履约保证金金额为551,090元，百世物流承诺于合同签订后十个工作日内（遇节假日顺延）将履约保证金支付给诺旋公司；百世物流在结束租赁并付清应支付的一切费用，且根据合同第四条第十一款的约定将厂房移交给诺旋公司，并在七个工作日内将注册地址迁出，经诺旋公司书面确认后，将履约保证金无息归还；诺旋公司应于下个付款周期前二十个工作日向百世物流开具发票，百世物流应于收到发票后二十个工作日内向诺旋公司缴纳下半年度的租金及管理费，逾期一日，百世物流应承担应付款金额千分之四的逾期付款违约金；合同终止或提前解除后，百世物流应在规定期限内将房屋按当初交付时状态返还诺旋公司（自然损耗除外），并由诺旋公司进行验收后书面确认等（第四条第十一款）；除本合同另有约定外，双方任何一方违反约定，致使本合同无法继续履行或履行目的无法实现的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担相当于一个月租金加一个月物业管理费总和的违约金（第六条第一款）；租赁期间，任何一方不得擅自单方解除本合同，若需提前解除本合同的，提前三个月书面通知的情况下，租金等费用按实际使用天数结算，未使用部分租金及押金需全额返还（第六条第二款）。该合同另对其他有关事项作了约定。二、2016年11月9日，百世物流与诺旋公司签订编号为BFRF2016110144的《宿舍租赁协议》，约定诺旋公司将位于上海市松江区XX镇XX公路XX号的员工宿舍楼第二层共计二十二间宿舍出租给百世物流,租期自2016年10月10日至2021年10月9日，入住人员按50元/人/月缴纳管理费（包括但不仅限于所有公共设施维保、公共厕所和浴室的水费等）。2017年3月30日，百世物流与诺旋公司签订编号为BFRF2016110144-1的《合同终止协议》，约定于“2016年10月9日”解除上述编号为BFRF2016110144的《租赁合同》，互不构成违约，双方就宿舍租赁事宜已另行签署一份编号为BFRF2017020016的新合同。该协议还约定，上述解除合同项下已付押金17,600元,转入双方已签署的新合同继续有效，按新合同约定押金数额多退少补。期间，百世物流与诺旋公司于2017年2月28日签订编号为BFRF2017020016的《仓储租赁服务合同》。该合同约定，诺旋公司将位于上海市松江区XX镇XX公路XX号的员工宿舍楼第二层及第三层共计二十一间宿舍出租给百世物流；租期为五年，自2016年10月10日至2021年10月9日；租赁期间，如单方面提前解约，必须提前两个月通知对方，否则需支付对方相当于两个月租金的违约金作为赔偿;每年租金为201,600元，支付周期为六个月（即100,800元）一付，先付后用，并开增值税发票；合同签订后，百世物流应在十五天内交纳押金一个月（即16,800元）作为保证金给诺旋公司，租赁期满或按照合同法解除本合同时，因百世物流原因损坏的宿舍建筑设施及物品等由百世物流修缮，不能维修时可以双方协商议价赔偿，百世物流维修好后诺旋公司退回保证金给百世物流。在该合同中，双方明确取消以下内容：“入住人员按50元/人/月缴纳管理费（包括但不仅限于所有公共设施维保、公共厕所和浴室的水费等）”。三、上述合同签订后，百世物流按约向诺旋公司支付押金计567,890元、A库、C库至2019年3月31日止的租金以及二十一间宿舍至2019年4月9日止的租金。期间，百世物流于2018年11月9日和12月13日先后向诺旋公司发出五份“提前解除租赁合同通知函”。其主要内容如下：1.因百世物流运营调整原因，故其按约定提前向诺旋公司提出解除上述编号为BFRF2017030025和BFRF2017020016的合同；2.最后确定的退租日期为2019年3月31日。2019年3月5日，诺旋公司委托律师致函百世物流，称百世物流2018年12月13日的解约通知已收到，百世物流应向诺旋公司承担履约保证金被没收以及对租赁物恢复原状的违约责任等。2019年3月10日，百世物流与诺旋公司签订《租赁物维修赔偿协议》，“对2019年3月31日”退租后对租赁物的损坏修复问题达成如下协议：1.百世物流一次性赔偿诺旋公司维修费180,000元；2.以上款项于2019年3月29日前转入诺旋公司指定账户，如逾期支付诺旋公司有权向百世物流收取5%/天的滞纳金；3.诺旋公司需在2019年3月20日前向百世物流提供上述维修费发票，逾期提供的，百世物流有权不予支付上述维修费等。2019年4月15日，百世物流向诺旋公司支付上述约定的维修费。此外，百世物流于2019年6月27日向诺旋公司支付2019年2月26日至3月10日期间的水电费13,150.80元。后百世物流向一审法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，而诺旋公司则提出前述反诉请求。四、一审中，就合同解除的责任问题，百世物流认为，其已按合同约定，提前三个月通知诺旋公司解除合同，而且诺旋公司未按合同法相关司法解释的规定在三个月的期限内向法院提起诉讼，故其无需向诺旋公司承担违约责任。诺旋公司认为，按合同约定，百世物流无单方解除权，故不能免除百世物流的违约责任。就房屋返还问题，百世物流认为，A库、C库和宿舍最迟于2019年3月31日返还。诺旋公司认为，A库、C库于2019年3月31日返还，宿舍因百世物流自2019年4月9日始未支付租金，故其视为2019年4月9日返还。百世物流对其主张的损失，提供了五页明细清单，欲证明诺旋公司扣留百世物流运输车辆长达三日所造成的损失。诺旋公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并认为上述均系百世物流单方制作，故对其证明内容亦不予认可。诺旋公司对其主张的宿舍管理费与租金，提供了2016年10月13日的交房记录以及2018年8月4日的微信聊天记录、宿舍分配表，欲证明百世物流实际使用了二十二间宿舍、每间宿舍最多可以住八人的事实。同时，诺旋公司依据2016年11月9日签订的编号为BFRF2016110144的《宿舍租赁协议》中关于“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”的约定，要求百世物流支付宿舍管理费。百世物流对宿舍交房记录、微信聊天记录、宿舍分配表的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，并认为上述证据不能证明其实际使用了二十二间宿舍，而且从双方无争议的租金的给付情况看，诺旋公司从未对百世物流仅支付二十一间宿舍租金提出过异议。此外，双方在原宿舍租赁协议中虽约定“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”，但该协议业已经双方协商后终止。在重新签订的编号为BFRF2017020016的合同中，双方明确约定取消上述缴纳管理费的内容，而且上述两份合同约定的租期完全一致，足以证明其无需负担缴纳管理费的义务。诺旋公司对其主张的违约金，提供了2017年1月6日和3月13日文件交接登记表以及相应的发票复印件与银行单据，欲证明：1.2017年1月6日百世物流收到诺旋公司金额为4,891,056元（A库三个月租金）的发票，百世物流应于2017年2月8日前支付上述款项，但百世物流迟延至2017年4月14日才支付，逾期六十四天，合同约定每逾期一日按应付款额的4‰计算违约金，现其调低至按年利率24%计算，经折算为每天0.065753%，故百世物流应付违约金为20,582.60元。2.2017年3月13日百世物流收到诺旋公司金额为3,407,340元的发票，百世物流应于2017年4月12日前支付上述款项，但百世物流于2017年4月21日和26日分别支付3,306,540元（A库、C库六个月租金）和100,800元（二十一间宿舍六个月租金），分别逾期九天和十四天，按前述调低后的违约金计算标准计算，百世物流应付违约金分别为19,567.50元和927.90元。3.2019年3月29日百世物流应付维修费180,000元，但百世物流迟延至2019年4月15日才给付上述价款，逾期十七天，按前述调低后的违约金计算标准计算，百世物流应付违约金为2,012.10元。以上违约金，合计为43,090元。一审庭审后，诺旋公司于2019年9月10日书面致函一审法院，明确撤回上述要求百世物流支付逾期支付维修费180,000元部分相对应的违约金2,012.10元的诉讼请求。百世物流对上述文件交接登记表以及相应的发票复印件与银行单据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，并认为上述证据不足以证明其逾期付款的事实，同时明确登记表中的“沈某”确实系其公司员工，但该签名是否为其本人所签需要庭后核实等。庭审后，百世物流于2019年9月10日致函一审法院称，经百世物流核实，百世物流在签收后诺旋公司并非直接将发票交付给百世物流的工作人员，而是寄至百世物流处，且根据双方惯例及习惯，诺旋公司对此从未提出过异议，且延期付款并未给诺旋公司造成任何损失，故其不认可诺旋公司该项主张。此外，诺旋公司还提供了2016年9月8日的微信聊天截屏照片，欲证明其因百世物流要求，对仓库及园区进行了改造，现百世物流中途退租，其遭受严重损失。百世物流对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，因为根据合同约定，诺旋公司向百世物流交付的租赁物应具备一定的条件，诺旋公司改造园区系为履行租赁合同。一审法院认为，百世物流与诺旋公司之间就涉案租赁物签订的《仓储租赁服务合同》等相关协议均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。现当事人虽对上述《仓储租赁服务合同》的解除没有异议，但双方对百世物流应否向诺旋公司承担合同解除的违约责任，以及相关费用具体如何结算存有争议。对此，一审法院作如下阐述：一、关于合同解除的违约责任。按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。本案中，在编号尾号为0025的合同第六条第二款中，一方面以约定方式强调了不得擅自单方解除合同的内容。另一方面仅约定了若需提前解除合同，在提前三个月书面通知的情况下，对租金等费用进行按实结算。该款并未明确约定在此提前通知的情形下，可以免除擅自单方解除合同一方的违约责任。因此，百世物流应当对因其自身运营调整原因而导致上述合同解除的后果向诺旋公司承担相应的违约责任。此外，编号尾号为0016的合同，仅约定租赁期间如单方面提前解约，必须提前两个月通知对方，否则需支付对方相当于两个月租金的违约金作为赔偿，并未反向约定单方面提前解约方提前两个月通知对方后可以免除其应当承担的违约责任。因此，百世物流同样应当对因其自身运营调整原因而导致该合同解除的后果向诺旋公司承担相应的违约责任。基于此，一审法院对百世物流关于其已按约提前通知诺旋公司解除，故其不应承担合同解除的违约责任的意见，不予采纳。此外，百世物流关于未在三个月的期限内向法院提起诉讼，故其无需向诺旋公司承担违约责任的意见，与合同法相关司法解释规定的本意完全相悖，一审法院同样不予采纳。二、相关具体费用如何结算合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，结合百世物流已向诺旋公司返还租赁物，并已向诺旋公司给付不当使用租赁物所致损害的维修费及水电费等情形下，诺旋公司应当将押金返还百世物流。故一审法院对百世物流要求诺旋公司返还押金的诉讼请求，予以支持。至于百世物流主张的退回宿舍部分的租金，根据百世物流提前通知诺旋公司解除合同、诺旋公司委托律师回函内容以及双方签订《租赁物维修赔偿协议》等情况，结合当事人于诉讼中有关房屋返还问题的陈述内容，上述证据已经形成相互之间的关联，足以证明百世物流有关宿舍返还时间的主张，故诺旋公司应当向百世物流返还宿舍返还之后已付未用部分的相应租金5,040元。就诺旋公司反诉主张的宿舍管理费，编号尾号为0144的协议虽约定“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”，但该协议已经协商而终止，而且同时明确互不构成违约。在双方另行签署的编号尾号为0016的合同中又明确取消了上述缴纳管理费的内容。加之，上述编号尾号为0144的协议与编号尾号为0016的合同约定的宿舍租赁期间完全一致。因此，应当认定当事人协议变更的取消缴纳管理费的内容具有溯及力，百世物流已无需再向诺旋公司支付宿舍自租赁时始的管理费。故一审法院对诺旋公司该项反诉请求，不予支持。就诺旋公司反诉主张的宿舍租金，从约定情况来看，编号尾号为0144的协议虽约定出租的宿舍为二十二间,但该协议已经协商而终止。在双方此后另行签署的编号尾号为0016的合同中约定的出租宿舍为二十一间。从宿舍押金、租金给付情况看，百世物流原已付的押金为17,600元，其中16,800元按约转入新合同的押金，余款从百世物流上述主张返还押金数额的情况看，应已返还百世物流。另，当事人对百世物流仅按二十一间宿舍向诺旋公司支付至2019年4月9日的租金，在本次涉讼前并无争议。在百世物流向诺旋公司提出提前解约后，从诺旋公司律师函载明的内容判断，其亦未对百世物流未足额支付宿舍租金提出过异议。从诺旋公司开具发票的情况看，其亦仅向百世物流开具了二十一间宿舍租金的发票。而诺旋公司提供的2016年10月13日的交房记录系形成于编号尾号为0144的协议履行期间，此后在编号尾号为0016的合同中对租赁宿舍的数量又作出了变更。诺旋公司提供的微信聊天记录、宿舍分配表形成于2018年8月4日，该聊天记录形成的原因、背景又不甚明了。因此，一审法院对诺旋公司该项反诉请求，亦不予支持。就诺旋公司主张的免租期租金与物业费损失以及空置期租金损失。免租期通常是出租人与承租人为了履行租赁合同，而约定免除一定时间租金将房屋等交给承租人进行装修、改建等活动。租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务，当事人应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人按免租金约定进行装修或改建等，其享用了标的物的利益是不能返还的，故出租人要求承租人返还免租期利益应不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，当事人并未作出如承租人违约导致合同解除的，则承租人需要支付原免租期内免除的租金等费用的约定，故一审法院对诺旋公司提出的赔偿免租期租金与物业费损失的反诉请求，同样不予支持。至于百世物流单方违约导致租赁合同解除的，基于前述裁判理由百世物流应承担相应的违约责任。合同对违约责任有约定的，按约定处理；若认为该约定不公平不合理的，亦可通过请求人民法院予以调整的方式解决。本案中，编号尾号为0025的合同在第六条第一款约定，除本合同另有约定外，双方任何一方违反约定，致使本合同无法继续履行或履行目的无法实现的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担相当于一个月租金加一个月物业管理费总和的违约金。编号尾号为0016的合同则约定，租赁期间，如单方面提前解约，必须提前两个月通知对方，否则需支付对方相当于两个月租金的违约金作为赔偿。上述约定可以作为考量百世物流应当赔偿诺旋公司损失的依据之一。此为其一。其二，合同约定的租期近五年，现因归责于百世物流的原因导致合同解除，其实际履行期间尚不足约定期间的百分之五十，且尚有长达近两年半的租期未履行。其三，在百世物流已提前三个月通知诺旋公司解除合同的情形下，诺旋公司应尽可能的采取一定的合理措施避免损失扩大，期间亦可能存在为了尽快将房屋出租出去，诺旋公司会再次给予后一承租人包括但不限于一定期限的免租期优惠，以及由此必将再次产生一些必要的缔约费用等。基于此，并结合诺旋公司关于房屋至今未能出租所受损失巨大的辩称意见，综合本案案情，一审法院酌定百世物流赔偿诺旋公司四个半月租金（不包括物业费在内）的空置期损失，计2,396,700元[（A库月租金158,670元+C库月租金373,930元）×4.5个月]。就诺旋公司主张的招商费损失,一方面一审法院酌定上述空置期损失时已予以适当考量再次出租时的必要支出。另一面，仅凭诺旋公司提供截屏照片等，尚不足以充分证明其所称的改造完全系为百世物流“量身定做”。因此，一审法院对其该项反诉请求，难以支持。诺旋公司放弃要求百世物流赔偿改造费用损失的请求，属于对自己权利的处分，并无不当，可予准许。就诺旋公司主张的逾期付款违约金，首先，2016年9月6日签订的编号尾号为0106的合同，以及2016年12月22日签订的编号尾号为0106-1的合同，因双方于2017年3月30日签订编号尾号为0025的合同而终止。在协商终止上述合同的过程中，双方于2017年3月30日签订了编号尾号为0106-2的协议，约定解除上述编号尾号为0106和0106-1的合同时互不承担违约责任。若按诺旋公司关于2017年1月6日百世物流收到金额为4,891,056元的发票，故百世物流应于2017年2月8日前支付上述款项，然百世物流迟延至2017年4月14日才支付的意见，则上述款项明显在双方签订于2017年3月30日签订编号尾号为0025的合同以及于2017年3月30日签订编号尾号为0106-2的协议时业已逾期。然而，在2017年3月30日签订的编号尾号为0106-2的协议中明确约定解除上述编号尾号为0106和0106-1的合同时互不承担违约责任。因此，一审法院对诺旋公司反诉要求百世物流支付逾期支付4,891,056元部分相对应的违约金20,582.60元部分的请求，不予支持。其次，按编号尾号为0025的合同约定，该合同项下租赁物的租金及物业费的支付系以半年为一结算期（即每年10月1日和4月1日），先付后用，诺旋公司应于付款周期前二十个工作日向百世物流开具发票，百世物流应于收到发票后二十个工作日内向诺旋公司缴纳相应的租金及管理费，逾期一日，百世物流应承担应付款金额千分之四的逾期付款违约金。现百世物流于2017年3月13日收到诺旋公司金额为3,407,340元（其中涉及A库、C库的为3,306,540元、涉及二十一间宿舍的为100,800元）的发票，其应于2017年4月12日前向诺旋公司支付涉及A库、C库部分的租金及物业费为3,306,540元。然百世物流迟延至2017年4月21日才支付上述价款，故其应按约定向诺旋公司承担逾期付款的违约责任。现诺旋公司在主张逾期付款违约金时，主动将违约金的计算标准由约定的日4‰调低至按年利率24%折算后的日0.065753%，并无不当。因此，百世物流应当向诺旋公司支付逾期支付3,306,540元部分相对应的违约金19,567.50元。再次，双方在2017年2月28日签订的编号尾号为0016的合同中约定，租期自2016年10月10日至2021年10月9日；二十一间宿舍每年租金为201,600元，支付周期为六个月（即100,800元）一付，先付后用，并开增值税发票。因此，百世物流在收到诺旋公司开具的发票后，应于每年的10月10日前和4月10日前向诺旋公司相应价款。现百世物流于2017年3月13日收到诺旋公司上述涉及二十一间宿舍的金额为100,800元的发票，然百世物流迟延至2017年4月26日才支付上述价款，迟延了十六天。现诺旋公司仅主张迟延了十四天，并无不当。此外，在上述合同中，双方并未对百世物流逾期支付二十一间宿舍租金的违约金或产生损失的赔偿额的计算方法作出如上述编号尾号为0025的合同中的约定。因此，不能按诺旋公司主张的标准计算该部分的违约金，一审法院按年利率6%的标准酌情确定，百世物流应向诺旋公司支付逾期支付上述价款的损失231.98元（100,800元×6%/年÷365天×14天）。最后，诺旋公司撤回要求百世物流支付逾期支付维修费部分的违约金2,012.10元的请求，并无不当，可予准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出判决：一、上海诺旋供应链管理有限公司于判决生效之日起十日内返还百世物流科技（中国）有限公司押金567,890元；二、上海诺旋供应链管理有限公司于判决生效之日起十日内返还百世物流科技（中国）有限公司宿舍未使用部分租金5,040元；三、百世物流科技（中国）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海诺旋供应链管理有限公司逾期付款违约金19,799.48元；四、百世物流科技（中国）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海诺旋供应链管理有限公司空置期租金损失2,396,700元；五、驳回百世物流科技（中国）有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海诺旋供应链管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12,013元，减半收取6,006.50元，反诉案件受理费20,108元，合计诉讼费26,114.50元，由百世物流科技（中国）有限公司负担14,307.50元（已付12,013元，余款2,294.50元于判决生效之日起七日内交付一审法院），上海诺旋供应链管理有限公司负担11,807元（已付）。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点在于：一、百世物流提前三个月通知解约是否违约？应否承担违约责任？二、诺旋公司要求百世物流承担空置期租金损失是否有依据？以及空置期租金损失应如何计算？针对争议焦点一，本院认为，双方在涉案的尾号0025合同中已经明确约定“租赁期间，任何一方不得擅自单方解除本合同”，即使双方还约定提前三个月通知对方解除合同可退还剩余租期租金，但并未免除提前解约方的违约责任，故百世物流主张其不存在违约，不同意承担违约责任，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，百世物流存在违约，诺旋公司有权要求百世物流承担违约责任。因双方在合同中并未约定此种违约情形应承担的违约金，故诺旋公司有权依法律规定要求百世物流赔偿其损失。诺旋公司主张其存在空置期租金损失，具有事实依据和法律依据，故一审法院予以支持并无不当。百世物流主张其提前三个月通知诺旋公司解约，该三个月应从空置期中扣除，不计入空置期租金损失，缺乏依据，本院难以支持。百世物流另主张诺旋公司在其提前解约后未能将涉案房屋另行出租给他人造成房屋空置期损失，不应都由其承担。对此本院认为，百世物流原与诺旋公司约定的租赁期限为五年，其提前解约时，租期尚未过半，诺旋公司原通过履约可以取得剩余租期的租金收益，有关物业管理费亦由百世物流承担，现因百世物流提前解约，致使诺旋公司不能取得上述预期利益，诺旋公司主张六个月空置期损失（包括租金和物业费），一审法院最终判令百世物流承担四个半月的空置期租金损失，且不包含物业费，就是考虑到了诺旋公司在百世物流提前解约后可以另行积极寻找承租人的实际情况，已经充分保护了百世物流的合法权益，故百世物流的上述主张同样不能成立。综上所述，百世物流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,974元，由百世物流科技（中国）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年三月二十五日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……