湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终124号上诉人(原审原告、反诉被告）：边菊新，男上诉人(原审原告、反诉被告）：边冬红，女二上诉人共同委托诉讼代理人：阳常辉，衡东县凌云法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南富盈房地产开发有限公司，住所地湖南省衡东县城关镇衡岳北路。法定代表人：邓水余，该公司总经理。委托诉讼代理人：文建华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：颜伟，湖南衡州律师事务所律师。上诉人边菊新、边冬红因与被上诉人湖南富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院（2019）湘0424民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。边菊新、边冬红上诉请求：撤销原判，改判富盈公司向其支付燃气开通费2160元，退回多收的代交款970元，承担逾期办证违约金52962元。询问中，边菊新、边冬红增加上诉请求：改判驳回富盈公司要求其补交房款1875元的诉请。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，边菊新、边冬红诉请返还款项没有超过诉讼时效。双方于2013年9月22日签订的《商品房买卖合同》中明确约定房价中已包括燃气开通费，边菊新、边冬红接收房屋后缴纳了燃气开通费2160元，后因房屋产权证办理一事于2018年向当地政府相关职能部门反映情况，才知道根据相关文件精神该笔费用应由富盈公司承担，故本案燃气开通费的诉讼时效应从2018年起算。对于富盈公司收取边菊新、边冬红的代交款970元的诉讼时效，边菊新、边冬红按合同约定支付了代交款970元，富盈公司于2018年11月30日办理好房屋产权证书后既未与边菊新、边冬红结账，也未对该笔费用的去向做出合理解释，边菊新、边冬红通过业主委员会三次发函要求处理有关事宜时富盈公司又置之不理，故代交款的诉讼时效一直处于延续状态，原审认定该款项已超过诉讼时效不当。二、《商品房买卖合同》属格式合同，富盈公司在该合同约定的逾期办证违约责任条款中故意去掉“日”字，将逾期办证违约责任写成了“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，此处应是“按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金”，如按合同约定计算逾期办证违约金只有54.56元，明显违背社会公平正义。三、富盈公司要求边菊新、边冬红补交购房款1875元已超过诉讼时效。富盈公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，边菊新、边冬红要求退款的请求已超过诉讼时效，其未提交证据证明本案诉讼时效存在中断、中止的情形。《商品房买卖合同》（含附件一、二）、补充协议内容约定明确，双方签订合同时已尽到审查义务，应合法有效，原审按照合同约定的“已付房价款的0.01%”计算富盈公司逾期办证的违约责任合理合法，且《商品房买卖合同》系行政机关颁发的格式合同，因其内容不能更改，只能通过补充协议、附件形式变更合同内容。富盈公司根据合同约定，按照房屋产权证登记面积要求边菊新、边冬红补交房款，没有超过诉讼时效。故请求驳回上诉，维持原判。边菊新、边冬红向一审法院起诉请求：1.富盈公司支付边菊新、边冬红燃气开通费2160元；2.富盈公司退回多收的代交款970元；3.富盈公司承担逾期办证违约金52962元（545584元×0.0001×970天）。富盈公司向一审法院反诉请求:1.边菊新、边冬红支付富盈公司剩余房款1875元并支付违约金1875元；2.边菊新、边冬红赔偿富盈公司名誉损失费10万元，承担富盈公司律师费5000元。一审法院认定事实：1.边菊新、边冬红与富盈公司于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定，边菊新、边冬红向富盈公司购买“金领100”小区1＃楼的商品房,建筑面积145.49㎡，按建筑面积计算，单价每平方米3750元，总房款为545584元；管道天然气预埋到户费用和“居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费”已计入房价内；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，据实结算房价，多退少补；富盈公司应在2015年3月30日前将商品房交付边菊新、边冬红使用，在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因富盈公司的责任，边菊新、边冬红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，边菊新、边冬红可选择退房或不退房，不退房的，富盈公司按已付房款的0.01%向边菊新、边冬红支付违约金。该合同有二个附件，在附件二中载明天然气管道开通费用自理。合同附件与合同具有同等法律效力。后双方于当日签订《合同补充协议》，约定边菊新、边冬红除按约定支付房款外还须按照“代收代缴费用表”缴纳购房代收费用。2.合同签订后，边菊新、边冬红于当日向富盈公司支付房款545584元和代收费970元。3.富盈公司将房屋交付边菊新、边冬红使用后，边菊新、边冬红发现天然气需自己交费开通，便于2015年6月24日到燃气公司交纳2160元开通费。4.富盈公司因绿化率和计容率问题，导致办证推迟。边菊新、边冬红于2018年11月30日取得案涉商品房的不动产权证书，记载房屋建筑面积145.99㎡。5.边菊新于2019年3月29日在衡东县信访局信访，反映富盈公司将金领100物业交付边菊新、边冬红使用后存在包括燃气开户费及推迟办证等在内的问题，需开发商面对和解决。一审法院认为，《商品房买卖合同》合法有效。边菊新、边冬红关于富盈公司支付燃气开通费及退回多收的代交款的诉讼请求，富盈公司提出了诉讼时效抗辩，故首先需要明确上述诉讼请求是否超过诉讼时效。边菊新、边冬红在收房后因发现天然气未开通于2015年6月24日向燃气公司自行缴纳了开通费，边菊新、边冬红此时便知晓该权利受到侵害，诉讼时效期间开始计算，边菊新、边冬红诉请的诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》施行前即满二年，故适用二年诉讼时效期间的规定，至2017年6月24日届满，边菊新、边冬红现无证据证明期间届满前存在向富盈公司主张权利等诉讼时效中止、中断的情形。边菊新、边冬红于2019年3月29日向信访局反映情况发生在诉讼时效期间届满后，不产生诉讼时效中断效力。故边菊新、边冬红起诉请求富盈公司支付燃气开通费因超过诉讼时效，该院依法予以驳回。同理，代交费系2013年9月22日交纳，边菊新、边冬红请求富盈公司退回多收的代交费亦超过二年诉讼时效期间，该院依法予以驳回。富盈公司提出的诉讼时效抗辩事由成立，该院予以采纳。边菊新、边冬红关于富盈公司承担违约金的诉讼请求，根据合同约定，富盈公司因延迟办证需向边菊新、边冬红按已付房款0.01%支付违约金54.56元（545584元×0.0001），边菊新、边冬红请求数额超出合同约定，故对合同约定部分予以支持，超出部分不予支持。富盈公司关于延迟办证原因的辩解意见，不属于不可抗力，该院不予采纳。富盈公司反诉请求边菊新、边冬红支付剩余房款1875元，因合同中双方对面积差异有约定，应按照合同履行，现产权登记面积比合同面积多出0.5㎡（145.99㎡-145.49㎡），边菊新、边冬红应向富盈公司补交房款1875元（3750元×0.5㎡），故对该反诉请求予以支持。边菊新、边冬红关于未欠房款的辩解意见，与事实不符，该院不予采纳。富盈公司关于支付违约金、名誉损失及律师费的反诉请求，因证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决：一、富盈公司支付边菊新、边冬红延迟办证违约金54.56元；二、边菊新、边冬红向富盈公司补交房款1875元；三、驳回边菊新、边冬红的其他诉讼请求；四、驳回富盈公司的其他反诉请求。上述第一、二项判决数额相抵后，确定边菊新、边冬红应支付富盈公司1820.44元。前述款项自本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1202元，减半收取计601元，反诉受理费1237.5元，由边菊新、边冬红负担601元，富盈公司负担1237.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。边菊新、边冬红申请了证人出庭作证，本院予以准许。边菊新、边冬红提交了以下证据：证据1.金领100业主委员会出具的《协商函》，拟证明：金领100业主委员会就富盈公司违约问题分别于2018年12月24日、2019年3月25日、2019年4月24日向富盈公司发函要求处理的事实；证据2.边菊新与富盈公司代表文建华的聊天记录，拟证明：双方协商处理代收费的事实；证据3.2019年5月6日，金领100业主委员会到衡东县政府信访，富盈公司代表文建华的答复记录（无富盈公司签名、盖章确认），拟证明：金领100业主委员会到衡东县政府信访，富盈公司代表文建华就相关问题所作的答复。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：边菊新、边冬红提交的证据1、2与证人成金其的证言相印证，可证明其与富盈公司曾经协商过，但能否证明本案存在诉讼时效中止、中断情形，本院在文书说理部分进行阐述；证据3系金领100业主委员会单方出具，富盈公司不予认可，其真实性无法核实，本院不予认定。经审理查明，证人成金其陈述，金领100业主委员会于2018年12月15日成立，边菊新、边冬红在二审询问中提交的证据2是其与文建华的微信记录，微信中记录所说的“代收费”是指业主向富盈公司交纳的由富盈公司代为办理房屋产权证书所需的费用。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于边菊新、边冬红诉请的燃气开通费、代交费是否超过诉讼时效的问题。对于开燃气开通费的诉讼时效。双方在2013年9月22日签订的《商品房买卖合同》及附件二对天燃气开通费的负担均有不同约定，其中附件二第6条明确约定“天燃气管道：到户（开通费用自理）”改变了《商品房买卖合同》中房价已包括了天燃气开通费的约定，边菊新、边冬红签订《商品房买卖合同》时对此应是明知的。边菊新、边冬红接收房屋后于2015年6月24日自行交纳了天燃气开通费后，即使按照《商品房买卖合同》的约定，边菊新、边冬红主张该项权利的诉讼时效期间亦应自2015年6月24日起算两年至期间届满之日即2017年6月24日。边菊新、边冬红该日之后就该费用的负担问题向信访局反映情况不能产生诉讼时效中止、中断的法律后果。边菊新、边冬红在二审询问中提交的证据1、2与证人成金其的证言只能印证双方在诉讼时效届满后进行过协商，不能证明边菊新、边冬红在诉讼时效期间届满前向富盈公司主张过权利，况且从证据2载明的内容看，微信内容不全面，现有微信内容不能反映双方当时的协商情况，富盈公司亦未通过微信明确表示其同意承担该费用，不产生诉讼时效重新计算的法律后果，原审认定该项请求已超过诉讼时效，并无不当。边菊新、边冬红主张应从2018年起算诉讼时效故未超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。对于代交款970元的诉讼时效。富盈公司系基于代为业主办理房屋产权证书才向边菊新、边冬红收取代交款970元，边菊新、边冬红在二审询问中陈述房屋产权证书是富盈公司代为办理及证人成金其的证言可佐证该事实，故该款性质应认定为代办费，即富盈公司因代办房屋产权证书所产生的工本费、材料复印费、人工费等费用，该费用除去必要费用如有剩余款项，边菊新、边冬红主张返还应承担相应的举证责任。边菊新、边冬红未提交充足证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。同时，该请求亦超过诉讼时效。原审认定该项请求已超过诉讼时效并无不当。关于富盈公司逾期办证的违约责任问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定不存在违反法律禁止性而无效的情形，应合法有效。边菊新、边冬红主张富盈公司只是在该条约定中故意去掉一个“日”字，无事实和法律依据。原审按合同约定计算富盈公司逾期办证的违约责任并无不当。关于富盈公司主张的补交购房款是否超过诉讼时效的问题。本案中，双方约定购房款一次性付清，面积按产权登记面积为准，据实结算房价，多退少补。边菊新、边冬红于2018年11月30日取得产权证书。按照合同约定，富盈公司主张补交购房款的诉讼时效期间自2018年11月30日起算，本案一审受理时间为2019年8月16日，该请求未超过诉讼时效。边菊新、边冬红主张该请求已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，边菊新、边冬红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人边菊新、边冬红负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年三月三十日法官助理  许建中书 记 员  刘婉君