山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0304民初3471号原告：王汝镇，男，1963年1月1日出生，汉族，住博山区。被告：张凤英，女，1955年10月22日出生，汉族，住博山区。被告：李明钰，女，1987年7月13日出生，汉族，住淄川区。两被告共同委托诉讼代理人：李晶晶，山东秀坤律师事务所律师。第三人：胡俊昌，男，1944年3月26日出生，汉族，住博山区。原告王汝镇与被告张凤英、李明钰，第三人胡俊昌所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月12日、2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告王汝镇，被告张凤英、李明钰的共同委托诉讼代理人李晶晶，第三人胡俊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汝镇向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告系位于博山区房屋东临两间平房的实际权利人；2、判令两被告停止侵权，将该两间平房的产权过户登记至原告名下。事实与理由：2000年4月18日，经夏家庄煤矿矿上同意，原告与第三人胡俊昌协议转让夏家庄煤矿三宿舍20号楼东单元101号房屋，双方并签订房屋产权内部转让协议书一份。根据该协议书约定，胡俊昌将夏家庄煤矿20号楼东单元101号房屋转让给原告，协议书第二条同时约定，该房屋东头的平房两间及门头房一间亦全部归原告所有。故原告应为该两间平房的所有权人。但原告发现，夏家庄煤矿三宿舍20号楼东单元101号房屋的前房主李金禄与其妻（即本案被告张凤英）在2000年8月18日已将该两间平房的产权登记至他们名下，登记产权证号为05-0008146号。李金禄和张凤英的该行为严重损害了原告的合法权益。现李金禄已经死亡，其法定继承人为张凤英及被告李明钰。两人拒绝将该两间平房的产权过户登记至原告名下。原告为此提起诉讼，望人民法院判如所请。被告张凤英、李明钰共同辩称，涉案两间平房系被告张凤英与李金禄夫妻经夏家庄煤矿批准后于1988年自筹资金建设，后于2000年取得了房屋产权证书。第三人胡俊昌并非该两间平房的产权人，无权处置该两间平房。胡俊昌将该两间平房转让给原告不符合法律规定，故原告并非该两间平房的所有权人。此后，原告在未经两被告允许的情况下私自占有使用该两间平房，该行为侵害了两被告的合法权益，两被告有权要求原告停止侵权并赔偿由此给两被告造成的相关损失。故请人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人胡俊昌述称，1995年，我从夏家庄煤矿购买了位于博山区的房屋一处，后来李金禄在我购买的房屋滴水范围内建设了涉案两间平房，我认为这两间平房是101号房屋的附属设施。我搬到101号房屋中居住后就和李金禄及被告张凤英协商该两间平房如何处理，一开始我提出以5000元的价格从其两人处购买该两间平房，当时他俩不同意出售该两间平房。2000年9月4日号左右，我通过矿上领导多方协调，最终与李金禄和张凤英商定以3500元的价格购买该两间平房，我们为此还签订过一份协议书。协议书签订后不久我就将该3500元款项通过一个叫王家生的人给了李金禄和张凤英了（李金禄原是矿上的主管矿长，王家生是矿上开车的，是李金禄的专职司机）。2000年三四月份的时候，我因为经商欠了别人钱就将101号房屋及该两间平房都出售给原告了。所以我认为现在这两间平房的实际权利人就是原告了，两被告应将该两间平房的产权过户登记到原告名下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月18日，原告王汝镇与第三人胡俊昌签订房屋产权内部转让协议书一份，该房屋产权内部转让协议书载明主要内容为，胡俊昌将位于夏家庄煤矿三宿舍20号楼3单元1楼的房屋一处及该房屋东头房屋两间和门头房一间以40000元的价格出售给王汝镇，王汝镇应在三日内将购房款付清。王汝镇据此主张，其在2000年4月18日即已从胡俊昌处购买了涉案两间平房，其系该两间平房的实际权利人，但经其查询，该两间平房现登记在李金禄与被告张凤英名下，为此诉来本院，要求处理。王汝镇为证实其主张，另向本院提交2000年9月6日，李金禄与第三人胡俊昌又签订的协议书复印件一份，主张该协议书系胡俊昌与李金禄签订协议书后给付其，胡俊昌用于证实其有权处理该两间平房。协议书载明主要内容为，李金禄于1987年在单位宿舍外空闲地基建设平房两间自己使用，后在1995年将该两间平房移交胡俊昌使用，为解决产权使用问题，李金禄同意将该两间平房以3500元的价格出售给胡俊昌，胡俊昌应在2001年年底前将购房款给付李金禄，购房款支付后，房屋产权归胡俊昌所有。该协议书落款除由李金禄和胡俊昌作为买卖双方分别签名捺印外，另由丁昌树和蒋方强作为中人并代笔人均分别签名，该协议书并明确注明一式三份，除李金禄和胡俊昌各持一份外，丁昌树和蒋方强作为中人并代笔人亦持有一份。另查明，房屋产权内部转让协议书约定的40000元购房款原告王汝镇已实际给付第三人胡俊昌，房屋产权内部转让协议书载明的位于夏家庄煤矿三宿舍20号楼3单元1楼的房屋亦已于2018年9月19日登记至王汝镇名下，现登记坐落位置为博山区，不动产权证号为：鲁（2018）淄博博山区不动产权第0007362号。但房屋产权内部转让协议书载明的东临两间房屋现登记所有人为李金禄，共有人为被告张凤英，登记时间为2000年8月15日，坐落位置为博山区煤矿三宿舍1幢1号，产权证号为：05-0008146号。还查明，李金禄已于2018年6月10日死亡，被告张凤英系李金禄之妻，被告李明钰系李金禄之女，李金禄除张凤英和李明钰外无其他第一顺序法定继承人，李金禄生前对其遗产未留有遗嘱或遗赠扶养协议。张凤英和李明钰否认李金禄曾与第三人胡俊昌签订转让涉案两间房屋的协议书，亦否认收到胡俊昌给付的3500元购房款，为此主张胡俊昌并非两间房屋所有权人，其无权将该两间房屋转让给原告王汝镇，该两间房屋系李金禄和张凤英所建，并在2000年8月15日已办理产权登记，故权利人应为李金禄和张凤英，李金禄死亡后，该两间房屋的权利人应为张凤英和李明钰，不同意配合王汝镇办理该两间房屋的产权过户登记手续。胡俊昌对王汝镇的主张无异议，认可其已将涉案两间房屋转让给王汝镇，现王汝镇应为该两间房屋的实际权利人。对于协议书约定的3500元购房款，胡俊昌主张其已实际给付，给付方式为协议书签订后大约十几天，李金禄安排其曾经的司机王家生从其家中取走现金。为核实案件相关情况，本院依职权于2019年12月13日对协议书上载明的中人并代笔人丁昌树作调查笔录一份，丁昌树陈述，其和李金禄、第三人胡俊昌原均在夏家庄煤矿工作，系同事关系，2000年9月6日晚上，其和李金禄、胡俊昌、蒋方强、被告张凤英等人一起到了原告王汝镇位于博山区夏家庄煤矿三宿舍20号楼3单元101号房屋的家中，胡俊昌与李金禄和张凤英最终商定以3500元的价格购买涉案两间房屋，后由其起草了协议书，胡俊昌和李金禄作为买卖双方分别签名捺印，其和蒋方强作为中人并代笔人亦均签名，张凤英虽未在协议书中签名，但全程在场参与了协商，对转让房屋并无异议，胡俊昌协议书签订当时并未给付李金禄购房款，但此后其听李金禄说过该3500元购房款胡俊昌已经给付。丁昌树并向本院提交其作为中人并代笔人所持有的协议书原件一份，内容与王汝镇提供的协议书复印件一致。2020年1月9日，本院又进一步对王家生进行了电话调查，王家生在调查时陈述，李金禄确曾安排其到胡俊昌家中取过钱，其取钱后即将钱给付了李金禄，但该部分钱的具体情况时间太长其记不清了。本院认为，原告王汝镇2000年4月18日与第三人胡俊昌签订房屋产权内部转让协议书一份，该房屋产权内部转让协议书部分内容涉及涉案现登记坐落位置为博山区煤矿三宿舍1幢1号房屋的转让，虽然2000年4月18日当时胡俊昌尚未从李金禄及被告张凤英处购买取得该处房屋，但根据法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，不影响买卖合同的效力。且根据本院依职权对丁昌树所作调查笔录、对王家生所作电话调查及胡俊昌相关陈述情况，能够证实胡俊昌在2000年9月6日确已与李金禄和被告张凤英达成了以3500元价格购买涉案房屋的协议，胡俊昌并已将3500元购房款实际给付李金禄，胡俊昌此后已取得对涉案房屋的处分权。故王汝镇与胡俊昌签订的房屋产权内部转让协议书合法有效，王汝镇已如约支付40000元购房款，故涉案房屋现实际权利人应为王汝镇。虽然李金禄和张凤英就涉案房屋在2000年8月15日办理产权登记，但其后两人已将该房屋转让给胡俊昌，胡俊昌并已支付约定购房款，故李金禄和张凤英已非该两间房屋的实际权利人，胡俊昌将该房屋又转让给王汝镇，现该两间房屋的实际权利人为王汝镇。由此，李金禄和张凤英应协助配合将房屋过户登记至王汝镇名下。李金禄已经死亡，其第一顺序法定继承人为张凤英和被告李明钰，故李金禄所负协助办理房屋过户义务由张凤英和李明钰承继。据此，王汝镇要求张凤英和李明钰协助办理房屋过户，符合法律规定，本院予以支持。张凤英和李明钰主张李金禄未将房屋出售给胡俊昌，亦未收到胡俊昌给付的购房款，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告王汝镇系现登记坐落位置为博山区煤矿三宿舍1幢1号房屋（现产权证号为：××号）的实际权利人。二、被告张凤英、李明钰于本判决书生效之日起十日内协助原告王汝镇将现登记坐落位置为博山区煤矿三宿舍1幢1号的房屋（现产权证号为：××号）过户登记至原告王汝镇名下。案件受理费100元，由被告张凤英、李明钰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  董军戈二〇二〇年三月十日法官助理陈晓凡书记员尹超群附证据目录：一、原告王汝镇提交如下证据：1、房屋产权内部转让协议书一份；2、协议书复印件一份；3、涉案两间平房的房屋所有权证复印件一份；4、不动产权证书一本；5、2019年12月7日原告及第三人共同与王家生的通话录音一段、2019年12月11日原告及第三人共同与王家生的通话录音一段；6、博山区城东街道珑山社区居民委员会出具的证明一份。二、被告张凤英、李明钰共同提交如下证据：1、票据八份；2、孙即茂、丁昌树书面证明各一份；3、淄博市博山区土地管理局回复意见一份、修建工程许可证一份；4、关于办理房屋产权证的申请书一份；5、房屋所有权证一本；6、居民死亡医学证明（推断）书及火化证明照片打印件各一份；7、常住人口登记卡及结婚证照片打印件各一份；8、情况说明一份。三、第三人胡俊昌提交如下证据：岳崇英书面声明（附身份证复印件）一份。四、本院依职权调取下列证据：1、第三人胡俊昌办理房产产权登记的档案资料一宗；2、李金禄办理房产产权登记的档案资料一宗；3、原告王汝镇名下房产的产权、产籍档案证明一份；4、李金禄名下房产的产权、产籍档案证明一份。本院另依职权于2019年12月13日对丁昌树作调查笔录（附丁昌树身份证复印件）一份，丁昌树并在本院向其调查时提交保存的协议书一份；本院还于2019年1月9日对王家生进行电话调查制作通话录音光盘一张。