四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20722号 上诉人（原审被告）：江洪生，男，1976年7月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 委托诉讼代理人：唐烽，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏丐猛，男，1964年11月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师。 上诉人江洪生因与被上诉人夏丐猛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 江洪生上诉请求：1.依法撤销四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初6329号民事判决第一项判决内容；2.改判驳回夏丐猛全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由夏丐猛承担。事实与理由：案涉房屋系原拆原建房屋，江洪生建房经过清流镇人民政府批准修建，且在庭审前取得合法手续，双方的租赁合同应当依法有效，江洪生提交的《国有土地使用权证》、《建房备案书》应当被采信和适用，一审法院认定事实错误。夏丐猛违约给江洪生造成巨额经济损失，夏丐猛支付的定金远远不能弥补江洪生的实际损失，江洪生的合法权益应当得到保护。 夏丐猛辩称，1.在一审辩论终结前，案涉房屋确实没有取得规划许可证。2.江洪生主张的损失不应该在本案中处理。3.在2016年12月15日所签的案涉合同中，合同里所签的“订金”不适用定金罚则。 夏丐猛向一审法院起诉请求：1.解除夏丐猛、江洪生签订的《租房合同》；2.江洪生向夏丐猛退还定金100000元；3.案件受理费由江洪生承担。 一审法院认定事实：2016年12月15日，夏丐猛与江洪生签订《租房合同》，约定：“江洪生将清流镇大约225平方，过道大约69平方和后面一栋1楼大约351平方租给夏丐猛经营。”合同另对租金标准、支付方式、递增方式、租期、租期起算时间等作了约定。《租房合同》签订当日，夏丐猛向江洪生交付50000元，该金额载明于《租房合同》。 《租房合同》签订后，夏丐猛与江洪生达成补充协议并记载于户型图纸上，其内容如下：江洪生租房给夏丐猛一楼，按红线为准划分面积，租给夏丐猛时以实际平方数计算，价格按最初约定的价格，但递增改为按每二年递增12%计算。2018年1月27日，夏丐猛向江洪生支付50000元。 2018年4月，江洪生通过微信要求夏丐猛签正式合同及支付1年租金，夏丐猛回复“我们这里几个股东意见一致认为清流镇压力太大了，你有更好的项目就安排！大家都是生意人前期就当我支持你的工作，我现在把卡号发给你抽时间把钱打给我！拜托望谅解！” 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、夏丐猛与江洪生签订的《租房合同》及补充协议是否有效；二、如上述《租房合同》及补充协议无效双方是否均有过错。针对争议焦点一，一审法院认为本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，江洪生就案涉房屋在一审法院法庭辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证，双方当事人所签订的《租房合同》及补充协议应当认定无效。争议焦点二，从《租房合同》所载内容、夏丐猛诉状所载事实与理由部分及景仁福的证人证言看，江洪生出租给夏丐猛的房屋系在建房屋，且夏丐猛两次交付定金的时间跨度长达一年之久，一审法院有理由相信江洪生修建房屋依据了夏丐猛的经营需要而进行了专门修建，另通过双方的微信聊天记录看，夏丐猛没有实际使用房屋是因为“几个股东意见一致认为在清流镇压力太大了”，未租赁使用的原因也在夏丐猛，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对此因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在双方签订《租赁合同》及补充协议过程中双方均有过错，一审法院认定过错比例均等，夏丐猛交付的100000元应由江洪生向夏丐猛退还50000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、江洪生在判决发生法律效力之日起10日内退还夏丐猛50000元；二、驳回夏丐猛的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由江洪生负担1150元，夏丐猛负担1150元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 江洪生提交证据，案涉房屋的《国有土地使用证》、《建房备案书》和《门（楼）牌号证明》，拟证明案涉房屋是合法建房，案涉合同是有效的。 夏丐猛质证称，对于《国有土地使用证》证据三性无异议，但是该证据不能证明江洪生取得了《建设工程规划许可证》，或者经房屋主管部门批准建房的；对于《建房备案书》，该备案书载明“按照政府相关部门的要求施工和建设，项目建设必须按照法律法规取得相关许可”，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审辩论终结前案涉房屋并未取得《建设工程规划许可证》，或者经房屋主管部门批准建房的，该证据仅是备案书，不能证明相关主管部门已批准建设；对于《门（楼）牌号证明》的其关联性不予认可。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，江洪生为证明其系合法建房、案涉合同有效应提供建设工程规划许可证，而其二审提交的证据不能替代建设工程规划许可证的效力，故其提供的证据与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》合同是否有效；二、江洪生是否应当退还夏丐猛50000元。现将争议阐述如下： 关于《租赁合同》合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，江洪生未提交建设工程规划许可证，故一审法院认定《租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。 关于江洪生是否应当退还夏丐猛50000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉合同无效后，江洪生应退还夏丐猛交付的100000元，但在江洪生已按夏丐猛的要求对房屋进行修建、且房屋未被使用系夏丐猛过错的情况下，夏丐猛应向江洪生赔偿相应损失，同时在江洪生未提供证据证明其为修建房屋花费的具体金额的情况下，一审结合本案客观事实，认定江洪生只需向夏丐猛退还50000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，江洪生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由江洪生负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月十一日 书记员 丁昱凡