广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初198号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，经营场所：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxL（1-1）。 负责人：曾斌，行长。 委托诉讼代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶黎明，广西华志翔律师事务所实习人员。 被告：陈立东，男，汉族，1974年8月29日出生，住河北省迁安市，现住广西北海市。 被告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：广西北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：冯绵忠。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）诉被告陈立东、北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人胥军芳、叶黎明，被告陈立东到庭参加诉讼，被告逢时公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告陈立东签订的A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2017]年[0192]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告陈立东偿还借款本金391976.69元及利息（利息按合同约定利率从2020年1月16日计算至实际还清之日止）给原告；3、原告对被告陈立东名下的坐落于北海市房产的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、被告陈立东承担原告为实现债权而发生的律师费18280元；5、被告逢时公司对上述债务承担连带清偿责任，原告对逢时公司在原告处设立的保证金账户（账户名：北海市逢时实业开发有限公司；账号：21×××06)内的保证金享有质押权及优先受偿权。事实和理由：2017年2月7日，被告陈立东与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2017]年[0192]号《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：1.贷款金额为417000元，贷款用途为购买北海市房屋，贷款期限为25年，约定贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，并按月等额本息还款；2.如被告陈立东连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除本合同，并宣布合同立即到期，要求被告提前清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；3.被告陈立东以其名下坐落于北海市房屋为借款作抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等。合同签订后，原告与被告到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押登记手续。2017年3月6日，原告按约定将被告贷款417000元转入被告指定的账户。2017年3月21日，北海市房地产交易中心将房屋预告登记证明发放给原告，桂（2017)北海市不动产证明第0011674号预告登记证明载明预告登记义务人是被告陈立东，权利人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。但是被告从2017年3月6日借款至今，虽然有陆续还款，但一直都不能按时足额还款。截至2019年9月19日，被告己经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，其中多次因被告不能及时还款导致原告从北海市逢时实业开发有限公司保证金账户中划扣款，截至2020年1月15日，被告共欠贷款本金391976.69元及利息（利息按合同约定利率自2020年1月16日起计算至偿还全部借款本息之日止）。根据被告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项约定的“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”违约条款及原告己多次催收而被告置之不理的事实，原告有权根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第二款的约定，要求被告立即清偿未偿还款项并解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第二十一条的约定，被告依法将其借款所购买的北海市房屋抵押给原告，即原告对该房地产享有抵押权及优先受偿权。被告陈立东未能按照合同约定全面履行其还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括律师费在内均应由被告承担。被告逢时公司作为保证人与原告、被告陈立东共同签订了《个人购房借款/担保合同》，根据合同第十条以及《按揭贷款业务合作协议》第四条的约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，被告逢时公司对被告陈立东的上述债务承担连带清偿责任，因此原告对逢时公司在原告处设立的保证金账户内的保证金享有质押权及优先受偿权。原告为维护自身合法权益，特向本院提出上述诉讼请求。 被告陈立东辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。一、原被告签订《借款合同》时，由被告逢时公司作为担保人，如果被告无法正常还款，则由担保人进行偿还。至今，被告实际上并不存在欠付原告借款的事实，原告也未因此产生任何损失。被告虽存在迟延还款的情况，但事出有因，并非恶意。开发商逢时公司不按期交房和配合办理产权登记，且被告也未从原告处领取到《借款合同》，被告知道逢时公司作为担保人，需要向银行承担保证责任，希望通过这种方式督促其及时交房，同时也是对原告表达抗辩。被告从未想要终止合同的履行，只是希望自己的权益得到保障。二、原告始终未通知被告领取签订后的《借款合同》，且该合同签订的时间与事实不符，是原告违约在先，应当承担过错责任。被告与逢时公司于2017年2月22日签订《商品房买卖合同（预售）》并经房屋交易管理部门登记备案，之后与被原告签订《借款合同》，但原告向法院提交的借款合同，签订的时间却是在购房合同签订之前；同时，原告未当场让被告领取签订的《借款合同》且在填写合同时明确告知被告时间可以先不用填写，又是何用意？被告将通过证据证明原告与逢时公司存在恶意串通，在其审查放款过程中损害被告合法权益的违法行为。鉴于和原告借款合同履行过程中出现的种种问题，被告小区曾有业主作为代表向中国银行业监督管理委员会广西银监局进行了反映，我们于2018年3月30日得到了最终回复，即《信访复查处理意见书》，该意见书第五条对原告未及时提供《借款合同》的事实予以了确定，确认原告借款合同领取环节不规范，未及时将《借款合同》发放至借款人手中，责成原告及时将借款合同发放至每一位借款人，追究相关责任人责任。在此之后，被告及小区其他业主才陆续从被告逢时公司处领取到《借款合同》。所以事实上是原告与被告逢时公司共同串通，损害了被告的合同权益。原告违约在先，现有何权利指责被告违约？又有何权利要求解除合同？三、因目前与被告逢时公司的房屋预售合同纠纷已经逐渐明朗，被告早已开始正常按月还款，没有出现拖延、拖欠的情况。目前被告本人均在正常还款，并且原告也在继续接收被告的还款，合同处于继续履行的状态，双方未发生合同不能根本履行的情况，解除合同的条件并不成就；并且，在原告提交的《个人购房借款／担保合同》第十四条条款，双方约定的贷款人所能采取的措施中，解除合同并非唯一选项，直接选择解除合同不合理。在拖延还款情形消失后，双方均继续履行合同的情况下，原告主张解除合同的条件不成就，因此被告反对解除合同。四、原告从未向被告以合同约定的方式进行过提醒或催收，也未就《借款合同》履行中存在的问题与被告进行过协商，如果直接因本次诉讼解除合同，对被告是严重不公平的。五、原告主张的律师代理费没有事实依据，不应得到法院的支持。首先，在与原告履行《借款合同》中，原告未及时将《借款合同》发放给原告而是交给了被告逢时公司，其本身存在履行过错，应当承担相应的过错责任；其次，原告并未在诉讼之外向被告主张过该合同权益，而是直接向法院提起诉讼，造成司法资源的浪费，对于其所谓实现债权的费用，应由其自身承担。再者，原告提交的《案件委托代理协议》并非针对本案，也未列明金额，其主张的律师代理费不属实；最后，原告目前并未因被告曾经的迟延履行还款行为受到任何损失，被告也未出现无力偿还的情况，因此原告的该项主张不应得到法院的支持，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护市场交易的稳定，维护被告的合法权益。 被告逢时公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及提交证据。 综合全案证据，本院确认的事实如下： 2013年4月18日，原告工行云南路支行（甲方）与被告逢时公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，主要约定：经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的“逢时海景广场”项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：第一条经双方协商，同意由甲方作为“逢时海景广场”项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为1600万元,最高贷款成数70%,最长贷款期限不超过30年,贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房……第四条借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项,作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收……合同还约定其他事项。 2015年7月6日，原告工行云南路支行（甲方）与被告逢时公司（乙方）签订一份《保证金质押合同》，主要约定：为确保购买“逢时海景广场”项目的借款人在与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的义务得到切实履行，乙方愿意在为上述借款人承担连带保证责任的基础上，向甲方提供保证金质押担保。乙方为所有与甲方签订借款合同的借款人提供担保，而不仅仅是为任何一个或几个借款人提供担保，尽管乙方按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保。乙方质押担保的范围包括：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现借款合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）和所有其他应付费用。乙方必须在甲方开立保证金专用账户，该账户仅用于保证金的存放，乙方不得支取款项或对外转账、不得将其他用途款项存入保证金账户，不得开通网上银行，该保证金账户的户名为北海市逢时实业开发有限公司,账号为21×××06。借款人发生《个人购房借款/担保合同》约定的违约事项时，甲方有权要求乙方承担担保责任，乙方同意并授权甲方从保证金账户中直接扣收担保贷款剩余本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用，保证金账户的存款不足以清偿贷款本息的部分由乙方以其他账户资金清偿，以确保甲方债权获得优先受偿。合同还约定其他事项。 2017年2月7日，原告工行云南路支行（贷款人）与被告陈立东（借款人、抵押人）、被告逢时公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号Axxxxxxxxx号），主要约定：被告陈立东向原告贷款417000元用于购买坐落于北海市房屋，贷款期限为25年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率4.9%上浮5%确定，还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或解除合同；如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现合同项下债权而产生费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；被告陈立东以其购买的北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2栋2单元3002号房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；阶段性保证人为逢时公司，其对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权依法决定清偿顺序。合同还约定了其他事项。 2017年3月6日，原告依约将417000元贷款转入了被告陈立东指定的银行账户。 2017年3月21日，原告领取了编号为桂xxxxxxxx1号不动产登记证明。该证明载明：证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，义务人为陈立东，坐落于北海市，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记，不动产权证明号为桂xxxxxxxx2号，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为417000元，债权起止时间为2017年3月3日起2042年3月3日止，债务人为陈立东。 另查明：被告陈立东一直陆续还款，但自2017年12月15日起被告陈立东便未足额偿还贷款，违约累计26期。截至2020年1月15日，被告陈立东共拖欠贷款本金391976.69元及利息，原告已从被告逢时公司保证金账户中扣款26期。 再查明：原告为本案诉讼支出律师代理费18280元。 还查明：2020年1月10日，原告工行云南路支行（甲方）与被告逢时公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作补充协议》，主要约定：甲乙双方同意就2013年4月18日签订的《按揭业务合作协议》签订补充协议，按揭贷款业务合作补充协议有效期与原按揭贷款业务合作协议有效期相同，原协议与补充协议不一致的以补充协议条款为准，补充协议未涉及的条款仍按原按揭贷款业务合作协议执行。自贷款发放之日起至借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交甲方收押至贷款结清之日止，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的全过程连带责任保证。合同还约定了其他事项。 本院认为：原告工行云南路支行与被告陈立东、逢时公司签订的《个人购房借款/担保合同》是三方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告已依约将借款发放给被告陈立东，履行了出借义务，被告陈立东未按合同约定履行还款义务，已构成违约。依据合同约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告陈立东立即清偿未偿还的贷款本息及其为实现本案债权支出的相关费用，故原告请求解除《个人购房借款/担保合同》及请求被告陈立东偿还贷款本金391976.69元及利息（利息从2020年1月16日起计算至实际清偿之日止）于法有据，本院予以支持。 关于原告要求对被告陈立东名下位于北海市房屋享有优先受偿权的问题。因被告陈立东对其名下所有的位于北海市房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，原被告虽已就涉案抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是为将来设立抵押权变动的请求权，虽然该请求权具有排他效力，但并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，故原告主张对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，对此本院不予支持。 关于原告主张的律师费18280元。因当事人已在《个人购房借款/担保合同》中对该费用的负担作了明确约定，且该费用并未超过相关收费标准，原告亦提交了律师费发票予以证明该费用已实际发生的事实，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于被告逢时公司是否应对涉案债务承担连带清偿责任的问题。原告工行云南路支行与被告逢时公司签订的《按揭贷款业务合作补充协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告逢时公司作为涉案债务的保证人，合同约定的保证期间为自贷款发放之日起至借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交原告收押至贷款结清之日止。现涉案抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，因此被告逢时公司仍需承担保证责任。根据双方约定的担保范围，被告逢时公司应对被告陈立东的全部债务（包括律师费）承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告逢时公司承担保证责任后，有权向被告陈立东追偿。 原告工行云南路支行与被告逢时公司签订的《按揭贷款合作协议》、《保证金质押合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。且原告工行云南路支行与被告逢时公司亦约定逢时公司必须在原告处开立保证金专用账户，该账户仅用于保证金的存放，逢时公司不得支取款项或对外转账、不得将其他用途款项存入保证金账户，不得开通网上银行。综上，本院认定保证金质押权成立，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原告请求对被告逢时公司在原告处设立的保证金账户（账户名：北海市逢时实业开发有限公司；账号：21×××06)内的保证金享有质押权及优先受偿权，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告陈立东、北海市逢时实业开发有限公司于2017年2月7日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：Axxxxxxxx号）； 二、被告陈立东偿还借款本金391976.69元及支付利息（利息按本案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准自2020年1月16日起计至还清借款之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告陈立东支付律师代理费18280元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海市逢时实业开发有限公司对本判决主文第二、三项内容确定的被告陈立东的上述债务承担连带清偿责任，被告北海市逢时实业开发有限公司承担保证责任后有权向被告陈立东追偿； 五、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对被告北海市逢时实业开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××06）内的保证金享有质押权，并在实现上述债权时对被告北海市逢时实业开发有限公司名下的中国工商银行账户（账号为21×××06）内的保证金享有优先受偿权； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费7500元，减半收取3750元，由被告陈立东负担，被告北海市逢时实业开发有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，二被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7500元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽