河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6662号上诉人（原审被告）：洛阳特驰汽车销售有限公司，住所地：路央视孟津县城关镇桂花大道与龙马路交叉口南凯澳福邸南侧门面房。法定代表人：霍明军，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：杨良静，女，1981年3月16日生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：许延星，男，1979年7月19日生，汉族，住河南省孟津县，系杨良静丈夫。原审被告：侯乐乐，男，1990年5月16日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。上诉人洛阳特驰汽车销售有限公司（以下简称：特驰公司）因与被上诉人杨良静、原审被告侯乐乐房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人特驰公司法定代表人霍明军、被上诉人杨良静委托诉讼代理人许延星到庭参加诉讼，原审被告侯乐乐经本庭依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。特驰公司上诉请求：1.撤销原判决，发回重审或依法改判驳回杨良静的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由杨良静承担。事实与理由：（一）一审判决认定的基本事实不清，一审认定的“原告与二被告签订的租房协议系双方真实意思表示，不违背法律规定，是合法有效的”事实与客观事实相悖。实际上及特驰公司查明杨良静已于2017年9月15日前即租赁给第三人用以注册洛阳合勤汽车销售有限公司。而杨良静隐瞒该事实以致特驰公司注册公司的目的无法实现，因此，该租房协议是由于杨良静的欺诈而签订的可撤销合同。特驰公司在一审时提供了合勤公司的企业信息，信息上显示该公司与2017年9月15日以涉案房屋为主所登记注册，而一审法院就该事实未予审明。（二）特驰公司已经对涉案房屋进行装修，并购置安装了相关设备，但在2018年7月份，特驰公司发现涉案房屋门锁被人换掉，无法进入，又查明涉案房屋已经被案外人崔延飞占用，因此未交纳租金。杨良静在庭审中声称“在8月至10月期间多次所赐催要租金却并不清楚在此期间实际占用人为谁，也不清楚门锁是否换掉，直到10月份到点里才发现案外人崔延飞在实际占用，随机向崔延飞收取租金”。杨良静在不清楚对方身份的情况下，也未与其签订租房协议，即收其租金并给与其使用，不符合常理。而崔延飞正式合勤公司法定代表人的配偶，也是该公司监事。综上，望二审法院依法查明事实判如所请。杨良静辩称，（一）特驰公司成杨良静房屋显示出租给本案第三人合勤公司，合勤公司成立的时间是2017年9月15日，实际情况是上诉人在2017年9月29日才购买的房屋（附购买房屋合同），而后才与特驰公司签订的租房合同。不存在特驰公司所说的杨良静将房屋租赁给洛阳合勤公司的事实。（二）第三人崔延飞为特驰公司的监事，在杨良静到特驰公司讨要房租期间，当时崔延飞为特驰公司的经理。才认识崔延飞，后期到208年10月份杨良静到店内发现开始营业，经了解才得知，崔延飞与特驰公司以及其老板侯乐乐因经济纠纷关系破裂。杨良静为了减少损失才向崔延飞收取房屋。侯乐乐未到庭，没有发表答辩意见。杨良静向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的租赁协议；2.判令特驰公司、侯乐乐支付房屋租金14720元（实际要求计算至特驰公司返还所占用房屋之日）；3.判令特驰公司、侯乐乐支付迟延支付租金的违约金13579.20元；4.判令特驰公司、侯乐乐支付使用承租房屋产生的水、电及物业等费用（暂计）3006.90元（实际要求计算至特驰公司返还所占用房屋之日）；5.诉讼费由特驰公司、侯乐乐承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，杨良静（甲方）作为出租方与（乙方）侯乐乐签订了租房协议，协议主要约定：“甲方将自有的位于孟津县城关镇中央花园11-02号的门面房出租给乙方使用，面积约120平方米。租赁期限为3年，从2017年11月20日起至2020年11月20日。月租金为23元/平方米，交纳方式为按季度支付，计人民币8280元，由乙方在2017年11月20日前交纳给甲方，先付后用，以后每个季度付款一次，应在付款期末前10天支付。乙方拖欠租金超过15天的，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方必须遵守当地区域内的各项规章制度，按时交纳水、电、卫生及物业管理等费用。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金。该房屋乙方已与原房主签订协议，租金缴纳至2017年11月20日，本协议自签订之日起生效，原协议作废，租金自2017年11月20日起算。”协议落款处杨良静在甲方签字确认，侯乐乐在乙方签字确认并加盖了被告特驰公司的公章。协议签订后，特驰公司通过侯乐乐向杨良静支付了两个季度的租金，之后未再支付过租金，杨良静认可该事实，一审法院对此予以确认。杨良静代特驰公司、侯乐乐交了2017年6月至2018年9月期间的水、电及物业管理费用，共计3006.9元。庭审中，特驰公司称其签订租赁协议后，一直在购买设备、装修房屋，但至今为止并未实际占用、使用涉案房屋。2018年7月份特驰公司将涉案房屋装修完毕，设备放置到租赁房屋内，后来发现房屋钥匙被换了，经其调查发现涉案房屋已经被洛阳合勤汽车销售有限公司占用了，因此认为杨良静未经其同意将房屋租赁给他人使用，遂未再向杨良静交纳过租赁费。杨良静称不清楚房屋钥匙被换一事，杨良静于2018年8月、9月曾向特驰公司、侯乐乐催要房租，10月份左右因联系不到被告侯乐乐，杨良静去店里才发现案外人崔延飞在占有使用涉案房屋，随即要求崔延飞支付房租，崔延飞自2018年11月至今已向杨良静交纳了房租，但双方并未签订任何协议。经询问，特驰公司称案外人崔延飞系其监事，同时也是洛阳合勤汽车销售有限公司的监事，杨良静及特驰公司均不认可崔延飞交纳房租行为与特驰公司有关。杨良静与特驰公司均表明双方签订的租房协议无法再实际履行。庭审后，为进一步查清事实，一审法院对案外人崔延飞进行询问，崔延飞称其系特驰公司的监事，但是否是洛阳合勤汽车销售有限公司的监事不清楚，其2018年10月初进驻涉案房屋时特驰公司已经将房屋装修完毕，其在涉案房屋内经营洛阳合勤汽车销售有限公司，并自2018年11月开始向杨良静交房租至今，但并未与杨良静签订租房协议。崔延飞认可其交房租行为系个人行为，与本案特驰公司、侯乐乐无关。一审法院认为，杨良静与特驰公司、侯乐乐签订的租房协议系双方真实意思的表示，不违背法律规定，是合法有效的，双方均应按照协议全面行使权利、履行义务。关于特驰公司、侯乐乐责任承担问题，因侯乐乐缺席，未提出抗辩意见，其是否系职务行为，在特驰公司不能明确的情况下，其作为合同相对方，应与特驰公司共同承担责任。侯乐乐缺席，视为放弃举证、质证、辩论及最后陈述的权利，不利后果由其承担。特驰公司称2018年7月之后涉案房屋钥匙被换无法再进入，但未提供相关证据予以证明，结合案外人崔延飞的证言及被告特驰公司提供的微信截图，一审法院认定侯乐乐及特驰公司实际租赁涉案房屋的时间为2017年11月20日至2018年9月底，因其具体日期难以确定，一审法院以2018年9月20日作为特驰公司、侯乐乐实际租赁涉案房屋的截止日，特驰公司支付了2017年11月20日至2018年5月20日的租金，剩余租金（2018年5月21日至2018年9月20日，共计123天）至今未支付给杨良静，构成违约，根据合同约定，杨良静有权解除合同，特驰公司、侯乐乐应支付杨良静剩余租金、水电费、物业管理费及逾期交纳租金的违约金。特驰公司称杨良静在将房屋租赁给其之前未告知此房屋已租赁给他人，该事实证据不足，其拒绝交纳房租的辩解意见一审法院不予采纳。特驰公司、侯乐乐至今尚欠杨良静租金数额为11040元（23元/月/平方米×120平方米×4个月），逾期违约金数额为113.16元（23元/月/平方米×120平方米÷30天×123天×1%），水电费、物业管理费数额为3006.9元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨良静与侯乐乐、特驰公司2017年11月2日签订的租房协议于本判决生效之日解除。二、侯乐乐、特驰公司于判决书生效后十日内，支付杨良静剩余租金11040元。三、侯乐乐、特驰公司于判决书生效后十日内，支付杨良静迟延支付租金的违约金113.16元。四、侯乐乐、特驰公司于判决书生效后十日内，支付杨良静垫付的租赁房屋的水、电及物业管理费用3006.90元。五、驳回杨良静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元，由杨良静负担320元，侯乐乐及特驰公司负担260元。侯乐乐、特驰公司承担的部分，限其于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期不交纳本院将移交执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，杨良静与特驰公司、侯乐乐签订的租房协议系双方真实意思的表示，不违背法律规定，合法有效，特驰公司、侯乐乐也实际支付了6个月的租金，二审中，特驰公司法定代表人霍明军虽表示签订协议是侯乐乐私下行为，但亦对于该租赁协议知情认可，因此，原审法院认定合同效力正确，本院予以维持。特驰公司拖欠租金违反合同在先，应当承担违约责任。综上所述，特驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由洛阳特驰汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年三月二日书记员 张 慧