甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初9745号原告（反诉被告）：魏秀玲，女，1978年2月9日出生,汉族，无固定职业，住新疆库尔勒。委托诉讼代理人：吕姗姗，甘肃经邦律师事务所律师。原告（反诉被告）：朱军亮，男，1976年7月28日出生，汉族，现役军人，住新疆库尔勒。委托诉讼代理人：吕姗姗，甘肃经邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐广品，男，1965年9月25日出生，汉族，户籍所在地为山东省曹县,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：麻英，甘肃勇盛律师事务所律师。反诉第三人：成印武，男，1973年2月25日出生，汉族，转业干部，户籍所在地为兰州市七里河区烂泥沟11号301，住甘肃省兰州市所2单元201。原告魏秀玲、朱军亮与被告徐广品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，被告徐广品提出反诉，本院依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭合并进行了第一次审理，原告朱军亮、魏秀玲及其委托诉讼代理人吕姗姗，被告徐广品及委托诉讼代理人麻英到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案后转为适用普通程序审理后公开开庭进行了第二次审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏秀玲、朱军亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告腾还位于甘肃省兰州市城关区雁乐家苑（以下简称“雁乐家苑”）7-1-2703号的房屋;2.请求判令被告每天按200元的标准向原告支付自2018年10月11日起至实际腾房之日止的房屋租金;3.判令被告结清腾退房屋前的物业、水、电等费用。事实和理由：原告朱军亮与原告魏秀玲系夫妻关系，双方于婚后购买了位于兰州市城关区的房屋。原告魏秀玲与被告于2018年8月10日签订了一份租房协议，约定将上述房屋租赁给被告，租期为2个月，被告应于2018年10月10日搬出该房屋，到期拒不搬出的，于2018年10月10日后按照每日200元的标准向原告支付租金。现房屋租期届满，经原告多次催告，被告拒不腾还房屋。为维护原告合法权益，依据相关法律规定向人民法院提起诉讼。被告徐广品辩称并反诉称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原、被告之间是房屋买卖合同关系，双方间不存在房屋租赁关系，关于物业费，因为原告所主张的物业费不存在，所以不成立。反诉请求:请求判令二原告向被告支付装修款20万元。事实和理由：2013年兰州军区司令部给职工分配住房，项目为兰州军区司令部雁滩职工经济适用房，小区名称雁乐家苑。被告经别人介绍认识第三人成印武，其承诺在雁乐家苑给被告介绍购买一套房屋。后成印武告诉被告，其同事高志华和朱军亮在雁乐家苑各有一套房屋。2017年12月29日，高志华与成印武签订出售雁乐家苑8号楼2单元2101号房屋的《房屋买卖协议》。因朱军亮想要大一些的房屋，2017年12月28日，高志华与朱军亮签订《房屋调换协议》，约定双方自愿将原兰州军区雁滩雁乐家苑7号楼1单元2703号(房主:朱军亮)与8号楼2单元2101(房主:高志华)房屋调换。朱军亮名下的房屋出售给徐广品。2018年3月19日，朱军亮又与成印武签订《房屋协议》:约定自愿将雁乐家苑7号楼1单元2703号(业主:朱军亮)更换为8号楼2单元2101号。2017年11月，成印武将朱军亮房屋(雁乐家苑7号楼1单元2703号)的钥匙交付被告，被告开始对房屋进行装修。因房屋还没有办理过户，被告装修时朱军亮的妻子在物业配合被告办理装修手续。被告共花费20多万元将房屋装修好并于2018年1月入住。2018年8月，成印武告诉被告，朱军亮反悔不同意换房，要求被告搬出。2018年8月10日，原告魏秀玲带领其亲戚强迫被告在其写好的租房协议上签字，被告签字后原告在租房协议上添加了租住人、房主、物业代表、见证人等字。综上原告的行为侵犯了被告的合法权益，为维护被告的合法权益，依法提起反诉。原告魏秀玲、朱军亮针对反诉辩称，1.被告的陈述与事实不符，且自相矛盾，原告与高志华根本不相识，也未与其签订过任何协议，被告与第三人于2017年11月以非法手段取得了原告的房屋钥匙，开始对房屋进行了装修并入住，2018年7月，原告经与被告协商签订了《租房协议》，但合同约定的租期届满，被告拒不按照合同履行腾房义务；2.被告要求原告向其赔偿装修费用的理由不成立，被告在未确认该房屋权属的情况下就对该房屋进行装修所支出的装修款是由其自身过错而产生的，应当由其自行承担；3.原告与被告所签订的《租房协议》合法有效，不存在该协议系被告受胁迫所订立的事实，协议明确约定“徐广品于2018年10月10日无条件搬出2703号房子”，被告已承诺无条件搬出该房屋；4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”，被告要求原告向其支付装修款的理由不能成立。综上所述，原告认为被告非法占用原告房屋在先，拒不履行《房屋租赁协议》所约定的义务在后，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回被告的反诉请求。第三人成印武述称，1.涉案房屋当时是由部队内部分房所得，换房是在双方当事人均在场的情况下协商同意的，2018年8月10日签订了租房协议;2.装修许可证是在2017年12月7日魏秀玲与其亲属在物业上合法取得,装修许可证是魏秀玲本人签字同意被告装修；3.我总共给原告打过三笔钱，事实存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.魏秀玲、朱军亮提供的《租房协议》一份。针对该份证据，徐广品对证据的真实性有异议，但在协议上有徐广品本人签字并捺指印，且未提供证据证明签订《租房协议》时曾受到胁迫。故本院对该证据予以采信。2.徐广品提供的《房屋调换协议》、《房屋协议》。徐广品称与魏秀玲、朱军亮就涉案房屋形成买卖法律关系，但上述证据均无原件予以核对。本案审理中，魏秀玲、朱军亮申请对徐广品提供的《房屋调换协议》、《房屋协议》上的签名“朱军亮”及签名处的指纹是否为朱军亮本人所写和所捺进行鉴定。2019年7月12日，甘肃政法学院司法鉴定中心以被申请方徐广品未提供检材原件致使鉴定工作无法继续进行，分别作出甘政司2019（文书）鉴字第286号和甘政司2019（痕迹）鉴字第058号终止鉴定告知书。故本院对该两份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱军亮与魏秀玲系夫妻关系。2018年7月30日，朱军亮（乙方）、魏秀玲（乙方配偶）与兰州军区职工经济适用住房建设管理办公室（甲方）签订《兰州军区雁乐家苑职工经济适用住房预售合同》（合同编号：兰雁预字第596号），约定：甲方出售的房屋位于兰州市城关区，房屋总建筑面积125.5平方米，预售价格为427777元，竣工交付使用前付清全部房款，房款付至兰州军区住房资金管理中心。同日，成都蜀信物业服务有限公司雁乐家苑物业客服中心出具证明一份，内容为：根据兰州军区雁乐家苑房屋分配表，雁乐家苑七栋一单元二十七楼三号房分配于朱军亮（身份证号：6101241976××××××××）、魏秀玲（身份证号：6529231978××××××××）。2017年12月7日，徐广品取得涉案房屋《雁乐家苑装饰装修施工许可证》，证载内容显示：施工房号、户型为7栋1单元2703号，负责人为徐广品，装修时间为2017年12月7日起2018年8月30日止，办证时间为2017年12月7日，许可证上有徐广品签字及魏秀玲代朱军亮的签字。2018年8月10日，魏秀玲委托魏秀英与徐广品签订涉案房屋的《租房协议》，协议约定：一、徐广品于2018年10月10号无条件搬出2703号房子（两个月期限为准）；二、搬房过程中尽量保持房屋现状；三、二个月租金共计陆仟元整，如到期搬不出，从2018年10月10日后每天租金200元，并有租住人徐广品、房主魏秀英、物业代表李泽民,见证人成印武均在协议上的签字捺印。后因，徐广品未能在租房协议到期后搬出涉案房屋，魏秀玲、朱军亮遂起诉至法院。本案审理过程中，经徐广品申请，本院委托甘肃金城信房地产估价有限责任公司对涉案房屋的装修价值进行鉴定，甘肃金城信房地产估价有限责任公司于2019年7月29日作出甘金工鉴字（2019）字第181号工程造价鉴定意见书,结果:装修工程总价款为135241.98元,2019年6月的折旧后价格为109546元。被告对该鉴定意见书提出异议，请求对工程造价鉴定意见书中遗漏部分和价格偏低部分进行重新鉴定。2019年9月29日，甘肃金城信房地产估价有限责任公司对被告徐广品的异议作出回复,对遗漏的地暖价格鉴定为5855.24元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方于2018年8月10日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。2018年10月10日租赁期间届满后，魏秀玲、朱军亮提出徐广品应立即搬离涉案房屋，徐广品作为承租人应当返还租赁物。故魏秀玲、朱军亮主张请求徐广品腾还涉案房屋并向物业公司付清相物业服务费的请求，本院予以支持。关于原告魏秀玲、朱军亮主张请求判令徐广品按每天200元的标准支付自2018年10月11日起至实际腾房之日止的房屋租金。因徐广品在租房协议到期后，未从涉案房屋中搬离，至今仍在占有使用涉案房屋，徐广品的行为已侵害了两原告的合法权益，造成了两原告的损失，徐广品应当按照协议向两原告给付房屋租金。关于房屋租金的标准，双方虽约定按每天200元标准给付,但该标准明显过高,协议中约定徐光品搬离两个月期间的租金标准为6000元,本院结合涉案房屋所处地段的房租行情，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止，酌定徐广品按每月3000元的标准向两原告支付房屋租金,考虑到2020年的疫情情况,免除四个月的租金。关于徐广品要求魏秀玲、朱军亮给付装修款20万元的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该条规定明确了对于双方没有约定时,房屋租赁期限届满后，装饰装修物的处理意见，即承租人无权要求出租人补偿装修费。但本案纠纷的起因并非简单的房屋租赁引起的,涉案房屋系住宅房屋,徐光品装修房屋的目的为长期居住使用,从魏秀玲在装修许可材料上的签字行为看，两原告是知道徐广品装修并居住使用的,从民法的公平原则以及综合考虑徐广品对涉案房屋装修、入住时间与租房协议签订时间，及本院对魏秀玲、朱军亮同意徐广品对涉案房屋进行装修的事实予以认定。故此，徐广品要求魏秀玲、朱军亮赔偿房屋装修损失，本院部分予以支持。本院根据评估机构作出的鉴定意见书确定的折旧后的工程总价款，增加地暖造价费用，考虑税金未实际发生应予扣除，魏秀玲、朱军亮应向徐广品支付装修款101998.88元（109546+5855.24-11302.44-2099.92）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告徐广品自本判决生效之日起二十日内腾空位于兰州市城关区房屋，并交清相关水、电、暖等相关物业费用后交付给原告魏秀玲、朱军亮；二、原告魏秀玲、朱军亮向被告徐广品支付装修款101998.88元；三、被告徐广品按每月3000元的标准向原告魏秀玲、朱军亮支付房屋租金，自2018年10月11日起至实际腾出并返还房屋时止,核算时因疫情原因免除四个月的租金12000元；四、驳回原告魏秀玲、朱军亮的其他诉讼请求；五、驳回被告徐广品的其他反诉请求。上述二、三项相抵后，于本判决生效后二十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告徐广品负担；反诉费2150元由原告朱军亮、魏秀玲负担1075元，被告徐广品负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 柴 宗 海人民陪审员 ?刘小霞人民陪审员 ?蔡兰萍二〇二〇年三月三日书记员黄微