安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终214号上诉人(原审原告):王文祥，男，1968年2月22日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：田中喜，安徽寻求律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：六安市叶集区史河街道万佛村村民委员会，住所地安徽省六安市叶集区史河街道火车站西侧，统一社会信用代码54341504ME20388473。法定代表人：王大干，该村委会主任。委托诉讼代理人：何启伍，安徽金六州（叶集）律师事务所律师。上诉人王文祥因与被上诉人六安市叶集区史河街道万佛村村民委员会(以下简称万佛村委会)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王文祥上诉请求：一、撤销原判，依法改判被上诉人立即协助上诉人办理所购房屋的不动产权属登记；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由，一、原审判决认定事实不清。被上诉人出售涉案房屋的行为是经过村民代表会议表决通过并公开向社会出售的，上诉人在购买涉案房屋时，被上诉人出示了村民代表会议的会议记录，原审判决认定涉案房屋的出售未履行村民表决程序与事实不符。二、原审判决适用法律不当。原审判决适用现行《村民委员会组织法》第22条、24条，属于适用法律错误。现行《村民委员会组织法》分别于1998年、2010年、2018年进行了三次修订，上诉人购房行为发生在2007年，应适用1998年版《村民委员会组织法》，该法第19条规定为涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民委员会讨论决定，方可办理。可见当时出售村集体财产，须经村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理并非强制性规定。直至2018年版第22条第（八）项才规定以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的须经村民会议或村民代表会议讨论通过方可办理，也就是说直到2018年修订后，出售村集体财产须经村民会议讨论决定才上升为强制性规范。因此，即使被上诉人出售涉案房屋前未经村民委员会讨论通过，在当时也未违反《村民委员会组织法》的强制性规定，其行为同样合法有效。三、原审判决混淆了效力性强制规范与管理性强制规范。无论是1998年版《村民委员会组织法》第19条，还是2018年版《村民委员会组织法》第22条，显然都是村民委员会办理涉及村民利益相关事项的管理性规范，而不是效力性规范。被上诉人作为一个独立的民事主体，对外出售房屋，上诉人以合理的对价购买善意取得，双方意思表示真实，主体适格，合同即成立生效，因此即使被上诉人未履行内部表决程序，也不能对抗双方房屋买卖合同的效力。四、原审分配举证责任不当，被上诉人出售涉案房屋前，是否经村民委员会讨论，举证责任显然应由被上诉人承担。被上诉人作为村民自治组织，有严格的档案管理制度，为查清案情必要时，原审法院应依法进行调查，原审判决以上诉人未举证证明涉案房屋出售前，经村民委员会讨论通过为由，认定该出售行为违反法律强制性规定，合同无效有失公平。被上诉人万佛村委会辩称，1、《房屋买卖合同》签订后，被上诉人一直配合上诉人办理产权登记手续，向上诉人提供了办理产权登记所需资料，上诉人的诉请被上诉人协助其办理不动产登记证书不具有可诉性。2、六安市叶集区不动产登记中心是涉案房屋产权登记机关，如果涉案房屋具备产权登记条件，上诉人应以该不动产登记机关为被告，要求其办理房屋产权登记，而不是诉请被上诉人协助为其办证。3、根据村民委员会组织法相关法律规定，村民事务处置应当由该村民委员会年满十八周岁以上村民一半以上或以户为单位三分之二以上农户表决通过，涉案房屋的销售没有通过表决程序，违反法律强制性规定，故案涉《房屋买卖合同》系无效合同。4、双方签订合同时，上诉人是清楚涉案房屋未办理产权登记，也清楚上诉人不是房屋产权登记机关，故被上诉人承诺办理房屋产权登记是一种无效承诺。综上，上诉人的诉讼请求不具有可诉性，案涉《房屋买卖合同》属于无效合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王文祥向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告协助办理所购房屋的不动产权属登记；2、被告承担诉讼费。一审法院审理查明：2004年8月，被告万佛村委会(原霍邱县叶集镇万佛村民委员会)在叶集火车站西侧建村部10间，将其中7间面向社会出售，所得利润用于房屋建设和村部装修。2007年3月4日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告上述顺北第五间房屋，该房屋底上三层；原告首付购房订金10万元，被告在房屋验收后两个月内将房屋交付原告，原告一次性支付购房余款23.5万元；原告交付被告2万元办证费，由被告负责给原告办理房产证等合法买卖房屋手续，费用不足部分由被告承担，如有结余退还原告。签订合同时原告即向被告支付购房订金10万元，2007年6月12日被告向原告交付房屋，原告即支付被告购房余款23万元。原告另诉称将办证费2万元及购房尾款0.5万元交由购房介绍人朱国安保管，待被告为原告办理房产证时交付被告，该款后亦被被告使用（此节原告未提供证据证实）。另查明，涉案房屋所用土地原系被告所属农村集体所有土地，被告未取得合法用地手续将其用作建设用地。虽然涉案土地于2004年8月27日签订《征用土地补偿协议书》，并于2006年8月29日补办城镇建设用地批复、2008年1月17日补办《建设项目选址意见书》和《村镇建设工程规划许可证》，但因至今未缴纳土地出让金，未取得国有建设用地使用权证，致使涉案房屋无法办理房屋产权初始登记，也无法将房屋产权过户给原告。又查明，2007年3月4日原告与被告签订《房屋买卖合同》出售的涉案房屋系原告集体所有资产，至本次庭审结束时，原告与被告均未能提交原告处置涉案房屋依法履行村民会议表决程序的相关证据。一审法院认为，2007年3月4日双方签订《房屋买卖合同》出售的房屋系原告集体所有财产，依据相关法律规定，该资产处置涉及村民重大利益，应当经过村民会议讨论决定，同时村民会议应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，且村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。但至本案庭审结束，原告与被告均未提交原告出售涉案房屋依法履行村民表决程序的相关证据，因而原告与被告签订的上述《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同，原告据此要求被告协助其办理所购房屋的不动产权属登记，没有法律依据，本院不予支持，依法应予驳回，其他诉请一并驳回。据此，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：驳回王文祥的诉讼请求。案件受理费100元，由王文祥负担。二审期间双方当事人没有提供的新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，涉案房屋所用土地原系万佛村委会所属农村集体所有土地。王文祥与万佛村委会签订《房屋买卖合同》时，万佛村委会尚未办理《建设项目选址意见书》和《村镇建设工程规划许可证》，未缴纳土地出让金，未取得国有建设用地使用权证。因而王文祥与万佛村委会签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同，无效合同自始无法律约束力，且万佛村委会至今仍未缴纳土地出让金，未取得国有建设用地使用权证。王文祥据此要求万佛村委会协助其办理所购房屋的不动产权属登记，没有法律依据。一审法院没有支持王文祥的诉请，并无不当。综上所述，王文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王文祥负担。本判决系终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇二〇年三月六日法官助理陈坤柱书记员熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。