四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终578号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗梓航，男，1992年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳新世界百货有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路东段72号。 法定代表人：谢惠芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王琴，四川真道律师事务所律师。 上诉人罗梓航与上诉人绵阳新世界百货有限公司（以下简称：“新世界百货”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6506号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗梓航的委托诉讼代理人钟相坤、何连辉，新世界百货的委托诉讼代理人王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗梓航上诉请求：1.撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6506号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判支持罗梓航的全部诉讼请求并驳回新世界百货的反诉诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由新世界百货承担。事实及理由：一、罗梓航与新世界百货之间未签订书面租赁合同，双方因实际履行行为成立事实租赁合同关系，一审判决对双方合同的形式和内容认定错误，适用法律错误；二、罗梓航与新世界百货在履行事实租赁合同中，仅就房屋租赁、装修期免租、开业时间、保证金金额、租金标准等主要合同条款达成合意，未就“品牌授权”、“恢复原状义务”及“违约责任”等事项达成一致，不应以新世界百货提交的《租赁合同》认定双方的权利义务；三、新世界百货应退还罗梓航缴纳的全部保证金。1.新世界百货主张保证金不予退还所依据的不是双方合意的合同，不应作为双方履约依据。根据罗梓航在一审中提交的《杜维恒与肖杨微信记录截图》和《杜维恒与肖杨邮件记录及邮件附件》显示，罗梓航的代表杜维恒与新世界百货工作人员肖杨在2018年10月12日-10月20日期间以及2019年2月14日-3月8日期间，多次就《租赁合同》中部分条款需要修订进行沟通，但双方最终未达成一致意见。双方拟修改的争议条款达14条，其中涉及违约责任条款以及保证金退还条款等。因此，双方实际上对于新世界百货主张的“违约责任条款”以及“保证金退还条款”并未达成合意，不能作为确定双方权利义务的依据。2.双方关于保证金的实际履行情况与新世界百货提交的《租赁合同》约定的保证金金额、交付时间等不一致。一审判决用于品迭的保证金数额与实际交纳的保证金数额不一致，应按实际交纳金额进行品迭。四、一审判决认定罗梓航承担的违约金数额超出新世界百货的反诉诉讼请求。 新世界百货答辩称：罗梓航与新世界百货签订了书面《租赁合同》，双方应按合同内容履行义务，罗梓航在承租期间违约应承担违约责任。罗梓航撤场后，未按合同约定恢复承租场地，新世界百货安排第三方恢复场地所支出的费用，应由罗梓航承担。罗梓航缴纳的保证金数额以票据为准。 新世界百货上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6506号民事判决书第三项;2.改判罗梓航向新世界百货补交免租期的租金41588.1元，并支付违约金86400元；3.诉讼费、上诉费由罗梓航承担。事实及理由：一、一审认定合同约定的违约金过高不当。罗梓航的违约行为对新世界百货造成的损失重大。根据双方签订的《租赁合同》罗梓航承租期间自2018年9月19日至2021年9月18日，月租金为27360元，管理费每月1440元。因罗梓航的违约行为，致使双方签订的租赁合同于2019年5月6日终止，如合同继续履行，剩余租赁期内新世界百货预期租金及管理费收益共计为818880元，罗梓航的违约行为使新世界百货的预期利益遭受严重受损。一审法院按照案涉商铺年租金的30%计算罗梓航应承担的违约责任明显偏低。二、一审适用法律错误。 新世界百货与罗梓航签订的《租赁合同》所约定的违约责任并未过高，不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条对违约金进行调整。 罗梓航答辩称：从新世界百货解除《租赁合同》到罗梓航撤场、新世界百货接手恢复场地，总共未超过一个月时间，一审虽对违约金下调，但仍然过高。 罗梓航向一审法院起诉请求：1.判令新世界百货返还罗梓航保证金87768元；2.诉讼费由新世界百货承担。 新世界百货向一审法院反诉请求：1.判令罗梓航向新世界百货支付租金等费用10389.04元；2.判令罗梓航向新世界百货支付撤场拆除费26500元；3.判令罗梓航向新世界百货补交免租期的租金41588.1元；4.判令罗梓航人向新世界百货支付违约金86400元；5.诉讼费由罗梓航承担。 一审判决认定如下事实：2018年9月19日新世界百货作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的罗梓航签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方商场1层1号商铺（72平方米），用于经营“法味朵风”西餐；期限为三年，即自2018年9月19日至2021年9月18日；甲方给予乙方装修免租期为45日，自2018年9月19日起至2018年11月3日；固定租金支付标准为，每日12.66元/平方米，每月租金为27360元/月；采用先付后用、按月支付的方式支付，实际租期不足一月的，则按实际天数计算；租赁保证金87768元；商场管理费每月20元/平方米，每月共计1440元；商场管理费保证金，按首年月平均商场管理费的3倍支付，即4320元。合同第7.1条“租赁期内，乙方应合理使用甲方所提供的所租商铺及其附属设施和设备，乙方应保证所租商铺及内部设施和设备处于可租用及良好状态，……。”第12.2条“无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对所租商铺进行了装修的、增建或改建，乙方必须在返还时自费拆除有关灯箱、广告招牌等（如有），及将所租商铺恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如乙方未能将所租商铺恢复原状，则甲方有权代其恢复原状，因此而导致的有关费用，由乙方负责。……。”第20.4条“发生下列情形之一，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用。同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，且甲方不予返还乙方已支付的保证金，如前述违约金不足弥补甲方损失的，乙方须据实向甲方赔偿。……（9）乙方没有其经营品牌商品合法有效的商标（自有）或品牌授权书（非自有），经甲方或商场管理公司催告后仍未提供的。”合同签订后，新世界百货依约将商铺交付罗梓航装修使用，2018年11月3日法味朵风餐厅开业。2018年12月20日、2019年2月2日、2019年3月20日，新世界百货在三次安全检查中均发现商铺内的预付费电表有被损坏的情况。2019年4月9日，新世界百货以“法味朵风餐厅”涉嫌偷电为由而报警。双方虽经涪城区城北街道人民调解委员会调解，但未达成一致意见。次日，新世界百货函告“法味朵风餐厅”要求其纠正违约行为。同年4月29日，法味朵风品牌所有权人向新世界百货寄发律师函，称发现罗梓航在新世界百货经营的“法味朵风餐厅”未经其授权，要求协助拆除商标及图片等。新世界百货要求罗梓航提供品牌授权文件，但其仅提供了一份英文的品牌代理合同复印件，未能提供品牌授权文件。同年5月6日，新世界百货给罗梓航寄送电子邮件，告知其因电表损害、未取得品牌授权以及拖欠租金及应付费用等问题，双方签订的《租赁合同》自2019年5月6日起解除，赔偿电费损失，支付违约金以及搬离场地并恢复原状等。此后，罗梓航安排人员搬离了餐厅设备设施，但未将场地恢复原状。此后，新世界百货公司委托四川诗嘉建筑装饰工程有限公司对“法味朵风餐厅”进行了拆除，并支付了工程款26500元。还查明，双方合同解除前，罗梓航拖欠了新世界百货2019年5月1日至6日的租金5397.04元、2019年2月至4月的商场管理费，以及2019年2月至4月的水费。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一是双方是否签订了书面《租赁合同》；二是罗梓航的行为是否构成违约；三是如果罗梓航的行为构成违约，其请求对违约金进行调整是否支持。 首先，关于双方是否签订了书面《租赁合同》的问题。罗梓航在申请“法味朵风餐厅”工商注册时提供了双方签订的书面《租赁合同》，且合同内容完整。罗梓航未提供证据否定该份合同的真实性，理应承担举证不力的法律后果。其辩称双方之间未签订书面《租赁合同》，形成的是不定期租赁关系的意见，本院不予采纳。双方签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。 其次，关于罗梓航的行为是否构成违约的问题。根据合同约定，罗梓航应就经营的品牌取得合法的授权。从庭审查明来看，罗梓航所使用的“法味朵风”品牌未取得品牌所有权人的授权。其行为违反了合同约定。反诉原告据此解除双方的合同关系，并主张其支付搬离前拖欠的租金5397.04元、管理费4320元、水费185元，并承担违约责任的请求成立，本院予以支持。反诉原告主张其承担通讯费487元的请求，与双方约定不符，本院不予支持。合同解除后，罗梓航未按约定将场地恢复原状。反诉原告委托第三方对场地进行了恢复原状施工。其主张因此产生的工程款26500元由罗梓航承担的请求，与双方约定相符，于法有据，本院予以支持。 最后，罗梓航主张对违约金予以调减的问题。合同约定的违约金虽仅为月租金及商场管理费的3倍，但同时还约定了不返还保证金及补交免租期租金等措施。本院认为，不返还保证金及补交免租期租金均是对其违约的惩罚措施。故综合来看，按合同约定罗梓航承担的违约金共计214388.1元。而案涉商铺年租金仅328320元，显著高于其损失。故本院酌情对罗梓航所承担违约金调减至年租金的30%即98496元，品迭保证金后，罗梓航还应支付反诉原告违约金12096元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：罗梓航于判决生效后十日内向绵阳新世界百货有限公司支付租金5397.04元、管理费4320元、水费185元；罗梓航于判决生效后十日内向绵阳新世界百货有限公司支付撤场费用26500元；罗梓航于判决生效后十日内向绵阳新世界百货有限公司支付违约金12096元；驳回罗梓航的诉讼请求；驳回绵阳新世界百货有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1888元，由本诉原告罗梓航负担。反诉案件受理费1799元，由绵阳新世界百货有限公司负担1293元，由罗梓航负担506元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.罗梓航与新世界百货之间是否订立了书面租赁合同；2.罗梓航在租赁合同履行过程中是否存在违约行为；3.若罗梓航违约，应如何承担违约责任。 一、关于罗梓航与新世界百货之间是否订立了书面《租赁合同》的问题。 合同，是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，书面合同是对当事人合意内容的记载。本案中，双方当事人对双方之间是否签订书面《租赁合同》争议较大的原因在于，新世界百货要求按照《租赁合同》所记载的权利义务，约束双方在承租期内的行为，而罗梓航主张双方未签订书面《租赁合同》，强调双方仅存在事实合同关系，双方仅就场地租赁费用、开业时间、保证金数额等事项达成一致，但未就违约责任等事项达成协议。对新世界百货从市场监管部门调取的有双方签字的《租赁合同》，罗梓航认可系其在申办“法味朵餐厅”时向市场监管部门所提交。罗梓航作为市场经营者，其向市场监管部门提交的开业申请材料应当确保其内容真实。现罗梓航与新世界百货就履行《租赁合同》发生争议后，主张其本人向市场监管部门提交的《租赁合同》内容不真实，缺乏事实依据。罗梓航在诉讼中所提“其在履行合同过程中多次与新世界百货磋商修改合同内容，但最终双方未就合同条款的修改达成一致”。合同履行过程中，双方当事人有权通过协商一致变更合同内容，但若未能达成一致的修改意见，则双方应当按照已签署的协议内容继续履行。罗梓航以双方对合同内容进行过修改磋商为由，否认双方之前已经签订过《租赁合同》不符合逻辑和事实，皮之不存毛将焉附，若双方没有已成的合同内容，又何来磋商修改之说。故，罗梓航所提，其与新世界百货之间未签订书面合同，双方仅系事实租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于罗梓航在租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。 罗梓航在承租新世界百货场地经营“法味朵风餐厅”期间，法味朵风品牌所有权人于2019年4月29日向新世界百货寄发律师函，称发现罗梓航在新世界百货经营的“法味朵风餐厅”未经其授权，要求协助拆除商标及图片等。新世界百货要求罗梓航提供品牌授权文件，但罗梓航未能提供品牌授权文件。根据罗梓航与新世界百货所签《租赁合同》第20条第4款第9项、第10项“发生下列情形之一，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金。（9）乙方没有其经营品牌商品合法有效的商标（自有）或品牌授权书（非自有），经甲方或商城管理公司催告后仍未提供的；（10）乙方所销售的商铺为假冒伪劣商品或乙方有侵犯他人注册商标、设计、版权或其它知识产权以及合法权利的行为”。罗梓航未就其所经营的商业品牌向新世界百货提交合法有效的品牌授权文件，其行为已构成违约，新世界百货有权根据合同解除双方签订的租赁合同，并要求罗梓航承担相应违约责任。 三、关于罗梓航应如何承担违约责任的问题。 如上所述，罗梓航的行为已构成严重违约，新世界百货有权解除双方所签《租赁合同》并要求罗梓航承担违约责任。首先，罗梓航在承租期间拖欠的租金、管理费、水费共计9902.04元，属罗梓航在租赁场地期间应履行的合同义务，罗梓航应对拖欠的费用承担补缴义务。 其次，根据双方所签《租赁合同》第12条第2款“无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对所租商铺进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费拆除有关灯箱、广告招牌等（如有），及将所租商铺恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如乙方未能将所租商铺恢复原状，则甲方有权代其恢复原状，因此而导致的有关费用，由乙方负责。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就所租商铺进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求”的约定，罗梓航退场后有义务将其所租赁的场地恢复原状，但其怠于履行该后合同义务，新世界百货聘请他人对场地恢复所支出的2.65万元应由罗梓航承担。 再次，根据双方所签《租赁合同》中的违约责任条款，违约人除按月租金及商场管理费的3倍承担违约金责任外，还要承担补缴免租期内的租金和不返还保证金等责任。上述责任均是基于合同当事人违约这一基础事实所产生的违约责任，均具有弥补守约方损失的功能。新世界百货虽提出若罗梓航未违约，双方继续履行《租赁合同》到约定的租赁期满，新世界百货能获得的预期租金及管理费收益为818880元。但新世界百货恢复场地后，可以将场地另行出租重新获取场地的租金收益，其预期利益损失能够得到一定程度的弥补。一审根据案件实际情况，对违约金的调整兼顾了当事人双方的合理利益，调整方式和幅度得当。 最后，罗梓航所提一审判令罗梓航承担的违约金数额超过新世界百货的反诉请求，系罗梓航对新世界百货的反诉诉请理解不当所致，新世界百货除主张违约金86400元外，还主张罗梓航补交免租期的租金41588.1元以及没收罗梓航的保证金87768元，三项共计215756.1元，均是新世界百货要求罗梓航因违约所应承担的责任，一审对该违约金数额予以下调，判令罗梓航承担违约金98496元并未超过新世界百货的诉请。一审在品跌罗梓航应承担的违约金数额时存在笔误，罗梓航应向新世界百货支付的违约金金额为10728元，该错误一审法院已通过（2019）川0703民初6506号民事裁定书进行了纠正。 综上所述，罗梓航和新世界百货提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7648元，由罗梓航承担4788元，由绵阳新世界百货有限公司承担2860元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  邱学南 审判员  宋 岩 二〇二〇年三月二十六日 书记员  刘 骏