河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫11民终462号 上诉人（原审被告）：河南中汇商业发展有限公司，住所地：漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯跃莹，河南国银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟芳芳，河南国银律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：周桂梅，女，1962年9月14日出生，汉族，住漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：宋天毅，河南长风律师事务所律师。 原审被告：漯河千盛购物广场有限公司，住所地：漯河市源汇区交通路与人民路交叉口。 法定代表人：韩振文。 原审被告：河南华东实业有限公司，住所地：漯河市源汇区人民路中汇广场4-2#楼4A幢2层201号。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯跃莹，河南国银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟芳芳，河南国银律师事务所实习律师。 原审被告：漯河市华东房地产开发有限公司，住所地：漯河市郾城区黄河路中段。 法定代表人：郭鑫鑫，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：薛丽涛，该公司法务。 上诉人河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人周桂梅、原审被告漯河千盛购物广场有限公司（以下简称千盛公司）、河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）、漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中汇公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院判决上诉人承担增加租金明显证据不足，认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》中明确约定“如周桂梅与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，中汇公司在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整”。所以，只有在华东地产向中汇公司下发总价调整确认函次月,中汇公司才会调整租金。结合本案，一审法院在无其他证据的情况下，仅凭华东地产公司代理人口述就认定华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购、财务统一管理,更是忽视每个公司均是一个独立的经营个体,应独立承担各自的权利义务。从而在华东地产公司至今未向上诉人发送总价调整函的情况下,错误的认定上诉人应承担向被上诉人支付增加租金的义务，明显证据不足，认定事实错误。另，上诉人认为，华东地产公司迟迟未发送总价调整函是造成被上诉人租金损失的根本原因,应由华东地产公司承担向被上诉人支付增加租金的义务。2.一审判决认定中汇商业、华东实业公司共同承担租金事实认定不清,法律适用错误，判决有误。本案中的房屋租赁合同纠纷,是基于上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，合同主体为上诉人和被上诉人,并不涉及华东实业公司。而一审法院据以认定中汇公司与华东实业公司应共同承担租金的《协议》不论是签约主体(被上诉人未签字亦未进行委托、千盛公司未盖章等)、内容（未体现华东实业公司承诺共同承担租金等)均存在瑕疵，并不足以认定中汇公司、华东实业公司应共同承担租金。3.被上诉人未向上诉人代开发票,导致上诉人无法支付租金，被上诉人违约致使上诉人履约不能，故上诉人不应承担违约责任。 周桂梅二审答辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人与周桂梅签订的《商业用房委托投资经营管理合同》第六条第1款明确约定“《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的，以最终调整后的总价为准。”一审判决支付增加面积的租金的计算时间，是从房产证确定房屋实际产权面积后开始计算的，符合合同约定，判决增加面积部分的租金，并无不当。《商业用房委托投资经营管理合同》是上诉人与周桂梅双方的，“华东地产公司”不是合同当事人，双方无权给其设定义务，上诉人称调整租金组要“华东地产公司”向上诉人下发确认函，与周桂梅无关，对周桂梅没有约束力。“华东地产公司”对本案没上诉，视为对一审判决的认可，即认可了与上诉人之间被同一个实际控制人收购，同时三公司的财务陆续统一管理的事实，结合华东地产公司、华东实业公司、千盛公司签订的《三方协议》，华东实业公司对周桂梅负有付款义务，并且华东实业公司也一直在替上诉人履行合同义务，上诉人的上诉理由不能成立。2.上诉人应当承担本案的违约责任。上诉人与周桂梅签订的《商业用房委托投资经营管理合同》并未约定周桂梅需要向上诉人开具发票，如需要开具发票，势必增加房租费用，双方对此没有约定，上诉人无权要求周桂梅开具发票。合同履行过程中以及一审庭审中，上诉人从未要求周桂梅开具发票，是否违反国家关于营改增的相关税收政策，是税务部门的行政行为，与本案审理内容无关。一审判决上诉人承担违约责任，是因为上诉人拖欠周桂梅房租，与是否开具发票无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。 华东实业公司二审述称：华东实业公司不是本案的合同相对人，所以一审不应当判决华东实业公司承担责任，请求依法改判。 华东地产公司二审述称：原审判决认定事实清楚，证据充分，判决客观公正。首先，中汇公司在一审的答辩意见中，认可了2012年1月10日-16日其与包括周桂梅等41位小业主签订的《商业用房委托投资经营管理合同》的法律效力，依据合同法的规定，中汇公司作为案涉商业用房投资经营管理的被委托人，依据该合同取得了案涉商业用房的投资经营管理权利，并将房屋整体交付予千盛公司开展经营活动，中汇公司就应当严格按照合同约定向包括周桂梅在内的41位小业主（房屋实际所有权人）履行按期支付租金的合同义务。其次，华东实业公司系原“漯河市华东房地产开发有限公司”的企业股东，两家公司的实际控制人均为王富贤，中汇公司原实际控制人也为王富贤。之后，河南东之盛房地产开发有限公司以股权转让的形式收购了华东实业公司和中汇公司的股权，取得两家公司的经营管理权，同时取得了案涉商业用房的经营管理权，华东地产公司自此成为一家新的“漯河市华东房地产开发有限公司”。因此，原“漯河市华东房地产开发有限公司”系华东实业公司的前身，与现“漯河市华东房地产开发有限公司”没有任何形式上的法律关系。2012年1月10日-1月16日期间，签订《商业用房委托投资经营管理合同》时的中汇公司系在王富贤实际控制之下，该合同第六条租金支付1.租金标准等约定（包括“在产权面积调整之前已支付租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整”的内容），因合同签订时的“漯河市华东房地产开发有限公司”的经营管理权已由华东实业公司承继，现华东地产公司丧失了对案涉商业用房的相关权利，不可能再按照合同约定向中汇公司发出什么总价调整确认函。中汇公司应当按照合同约定和已能够确定的登记面积，本着公平公正原则，对案涉商业用房的租金进行相应的调整，而不应推卸自己应承担的向周桂梅等众多小业主支付合理租金的合同义务，更不应该由华东地产公司向周桂梅承担支付应增加租金的合同义务和法律责任。最后，上述相关公司股权转让变更的事实，华东地产公司在一审中已提交华东地产公司和华东实业公司工商登记部门存档的公司变更信息等证据予以充分证明，且一审中汇公司与华东实业公司共同委托两位诉讼代理人出庭参加本案诉讼这一事实，也可以证明华东地产公司上述所述事实的真实性，即中汇公司和华东实业公司的现实际控制人并非华东地产公司和王富贤。综上，原审判决依据上述事实和其它相关证据，客观公正的作出判决，认定事实清楚，证据充分。中汇公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判，以维护包括本案周桂梅在内众多小业主的合法财产权益和社会经济秩序。 周桂梅向一审法院起诉请求：1．解除周桂梅与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司、华东地产公司向周桂梅支付拖欠的房租59032元（暂计至2019年12月份）及违约金，全部房租至合同解除之日；3．判令千盛公司自周桂梅与中汇公司解除委托关系之日起向周桂梅支付租金；4．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年1月12日，周桂梅（甲方）与中汇公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：第一条委托标的甲方购置的位于河南省××交通路与××交叉口××广场内××楼××号，建筑面积35.33平方米。甲方《商品房买卖合同》的编号：2005-242。甲方就其拥有的中汇广场商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升整个被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。第五条委托期限委托经营期限为10年，即从2012年1月1日起止于2021年12月31日。甲乙双方同意在本合同约定的时间内，本合同为不可撤销合同。第六条租金支付1．租金标准：在本合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的9%作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10%作为年租金。如甲方与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。2．支付日期（1）乙方2012年1月1日至2017年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金3929元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清；乙方2018年1月1日至2021年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金4366元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）乙方在委托经营期间，总共存入期数为120期。第七条甲方的权利和义务1．委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。3．甲方不得单方面解除本合同。第十一条违约责任3．乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按实际逾期金额及天数每日万分之一向甲方支付违约金。 2017年1月10日，千盛公司（甲方）、华东实业公司（乙方1）、华东地产公司（乙方2）与周桂梅等业主（丙方）签订《三方协议》，协议载明：1．2007年6月3日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司与乙方1（原名漯河市华东房地产开发有限公司）签订了《租赁合同》，乙方1将位于交通路与××交叉口处的现“千盛百货”商场大楼整栋出租给甲方。2．鉴于1中所述租赁物业包含有丙方49户个人业主的房产，丙方将个人所有的房产委托给乙方代为租赁，并由乙方支付丙方租金。3．2014年7月8日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司将租赁物业全部交给甲方经营并由甲方向乙方支付整栋大楼的租金。协议约定：一、2016年6月至2017年1月份，甲方应支付乙方租金总额7412392元，其中，税款419610.4元，源汇区人民法院已执行6063517.6元，剩余929264元，为甲方应向乙方支付的租金，乙方同意并认可甲方将剩余的929264元租金直接支付给丙方1。二、丙方1推举一名代表滕凤霞代为收取甲方支付的租金，并向甲方提供全体丙方1的委托书等必要资料。甲方向滕凤霞支付完毕剩余的929264元租金后，视为甲方履行完毕本协议全部义务。丙方内部分配与甲方无关，丙方1及丙方2保证不因此向甲方主张权利。三、甲方将租金直接支付给丙方1的部分，乙方视为甲方已向乙方履行了该部分租金支付义务，乙方不再向甲方主张任何权利。四、除本协议约定的由甲方直接支付给丙方1的租金外，其他丙方1及丙方2应得的租金，仍由乙方支付，丙方不再向甲方主张任何权利。 2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订《协议》一份，协议内容如下：1．千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。2．本月千盛公司按时支付于华东实业公司租金，华东实业公司支付小业主80万元整（对于额外部分所发生的费用由华东实业公司自行承担），下欠小业主租金余款下个月千盛公司支付于华东实业公司，华东实业公司将其租金余款支付给小业主，以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。3．千盛公司所支付的租金，如华东实业公司不专款专用，千盛公司每月租金将不再支付于华东实业公司。另查明，2016年6月20日，华东地产公司收取周桂梅43929元补交房款。2016年7月1日，周桂梅取得案涉房屋所有权证。以上事实有《商业用房委托投资经营管理合同》、《三方协议》、《协议》、收据及当事人的陈述等在卷佐证。 一审法院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：一、合同是否应当予以解除；二、租金及违约金承担主体的问题；三、租金及违约金的计算。根据本案查明的事实、证据，对上述焦点问题分析评判如下：一、关于合同是否应当解除的问题。周桂梅与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，关于周桂梅不得单方解除该合同的约定，违反了法律强制性规定，该约定应认定无效，但不影响合同其他条款的效力。中汇公司以周桂梅不具有单方解除权的抗辩理由不能成立。但《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。周桂梅在订立合同时应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与最终租户订立租赁合同。现千盛公司使用面积不仅包括周桂梅所有面积也涵盖了其他业主的产权面积。故本案不具备解除合同的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于周桂梅请求解除商铺租赁合同的请求不予支持。二、关于租金及违约金承担主体的问题。法院认为，中汇公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，逾期未支付租金，应当按照合同的约定支付违约金。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。庭审中，各方均认可支付周桂梅等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主。华东实业公司辩称，其是代中汇公司向业主支付租金。对此，法院认为，《协议》已明确约定该租金专款专用于支付业主，且华东实业公司承诺以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付，至于中汇公司与华东实业公司之间如何约定，是何关系，不影响周桂梅向华东实业公司请求支付租金的权利。但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。2017年1月10日，千盛公司、华东实业公司、华东地产公司与周桂梅等业主签订的《三方协议》，该《三方协议》仅约定了2016年6月至2017年1月份，法院未执行的剩余租金由千盛公司直接支付给周桂梅等业主。周桂梅请求千盛公司、华东地产公司支付租金没有合同依据，法院不予支持。周桂梅请求与中汇公司解除委托关系之日起由千盛公司向其支付租金，千盛公司虽是案涉房屋的实际使用人，但双方并无合同关系，对于周桂梅该项请求，法院不予支持。三、关于租金及违约金的计算问题。庭审中，双方均认可租金已支付至2019年2月，自2019年3月份至今的租金未付，法院予以确认。诉讼保全是为了让生效的判决顺利执行而采取的强制性措施，中汇公司抗辩因诉讼保全而从2019年6月起算租金，没有依据，不予采纳。周桂梅请求按合同约定的每月4366元计算租金，中汇公司亦表示认可，法院予以确认。因2019年12月份租金并未实际产生，待产生后可另行主张。故自2019年3月份至2019年11月份9个月的租金计算为39294元。周桂梅与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》约定：如周桂梅与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，中汇公司在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。庭审中，中汇公司辩称一直未收到华东地产公司的总价调整确认函。华东地产公司称2016年华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购，同时三公司的财务陆续统一管理。法院认为，2016年6月20日，周桂梅补交房款43929元，有其提供的华东地产公司出具的收据为证，予以认定。华东地产公司应当在收到该款项后告知中汇公司以调整租金，而三公司在此期间处于财务统管，中汇公司以未收到华东地产公司的总价调整确认函为由拒绝调整租金的意见，不予采纳。周桂梅的租金应当自缴费后次月即2016年7月份起予以调整。按照合同约定2016年7月至2017年12月租金每月增加329元（43929×9%÷12）；2018年1月起每月增加366元（43929×10%÷12）。2016年7月至2019年11月合计应增加14340元（329元/月×18＋366元/月×23）。以上租金共计53634元。《商业用房委托投资经营管理合同》约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金。为简化法律关系，酌定统一从2019年8月31日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付周桂梅租金53634元；二、河南中汇商业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向周桂梅支付违约金，违约金计算方式以53634元为基数自2019年8月31日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回周桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元、保全费610元，合计1890元，由周桂梅负担170元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担1720元。 二审期间，当事人各方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案房屋增加面积租金应当如何认定；2.一审判决中汇公司、华东实业公司共同承担租金支付责任是否适当；3.周桂梅未开具租金发票是否是中汇公司无法支付租金的理由。关于争议焦点一：《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；……。”本案中，周桂梅补交了房屋面积增加部分房款并进行了房屋产权登记，有周桂梅提交的华东地产公司出具的收款收据以及周桂梅的房产证在卷佐证。华东地产公司在收到该款项后应当告知中汇公司调整租金，其未通知中汇公司，系华东地产公司、华东实业公司、中汇公司财务处于统管期间的内部管理问题，中汇公司以未收到华东地产公司的总价调整确认函为由拒绝调整租金的意见，不能对抗房屋差价收款收据及周桂梅的房产登记，故一审认定周桂梅的租金应当在其缴纳房屋增加面积对应价款后次月起予以调整，并根据双方合同约定计算并无不当。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，周桂梅与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》，约定周桂梅将涉案房产委托中汇公司进行经营，由中汇公司支付租金，逾期支付租金中汇公司承担违约责任，故中汇公司负有向周桂梅支付租金，并且在逾期支付租金情况下有支付违约金的义务。在该合同履行过程中，千盛公司整体承租了包括周桂梅涉案房产在内的整栋房产，2017年12月19日，周桂梅等业主代表与千盛公司、华东实业公司签订《协议》一份，约定千盛公司向华东实业公司支付租金后，华东实业公司保证向周桂梅等业主支付，故华东实业公司亦负有向周桂梅等业主支付租金的义务，但该《协议》并未约定违约金，故一审判决中汇公司、华东实业公司向周桂梅支付拖欠的租金，并由中汇公司支付违约金并无不当。关于争议焦点三：周桂梅与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》中，并未约定税务负担及发票问题，故中汇公司以周桂梅未开具发票，不能确定租金数额，无法支付租金的上诉理由不能成立。综上，上诉人中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1280元，由上诉人河南中汇商业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇二〇年三月二十七日 书记员  李晶晶