上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25416号原告：上海绿安物业管理发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张耀，职务董事长。委托诉讼代理人：颜敏芳。被告：徐林泉，男，1955年2月27日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海绿安物业管理发展有限公司(以下简称绿安物业公司)与被告徐林泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿安物业公司的委托诉讼代理人颜敏芳、被告徐林泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿安物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付上海市长宁区平塘路XXX弄XXX号XXX室房屋2018年1月1日至2018年12月31日欠付的物业服务费共计人民币498元。事实与理由：原告系上海市长宁区虹福小区的物业服务单位，被告则为虹福小区51号102室业主。被告未向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计人民币498元，故要求其支付。物业服务合同已经过法院判决确认有效，封面及使用说明无实质内容故未向法院提供，具体服务内容和标准沪房管规范物[2012]29号文件已经写明且合同中也有相应条款；老的物业服务合同到期后，因新的业委会迟迟未选出，故无法签订新合同，2018年4月1日至2018年12月31日原告继续对虹福小区提供了物业管理服务，故其有权收取物业服务费；被告房屋系动迁安置房，物业服务合同约定物业服务费收费标准为0.8元/平方米建筑面积/月；原告不存在物业服务不到位情况，动迁安置房小业主从未交过维修基金，且此事已在物业服务合同中写明，故有些维修项目无法实施非原告责任；被告妻子生病与原告无关。请求法院支持原告诉请。徐林泉辩称，对欠付物业服务费的事实及欠付数额无异议。其之所以未支付物业服务费，系因：1、物业服务合同未经业主大会表决系无效合同，且无封面及使用说明、无具体服务内容和标准；2、2018年4月1日至2018年12月31日期间没有物业服务合同，原告无收取物业服务费依据；3、小区商品房与动迁安置房物业服务费收费标准不一致；4、原告物业服务不到位，存在保安形同虚设、建筑垃圾长期不清运、小区下水道严重堵塞、监控录像无法调取等情况；另被告妻子因小区内车辆长按喇叭致生病就医。因原告未能尽到物业管理服务义务，其有权拒付物业服务费，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告与上海市长宁区虹福小区业主大会签订了《物业服务合同》，约定由原告对虹福小区进行物业管理服务，期限自2017年4月1日至2018年3月31日止。上述合同约定：多层住宅物业服务费为人民币0.8元/平方米建筑面积/月，业主按季或按年交纳。物业服务费实行包干制，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。签约后，原告对虹福小区进行了物业管理服务。2018年3月31日合同到期后，双方未续签物业服务合同，但原告仍对虹福小区提供物业管理服务至2018年12月31日。被告系虹福小区51号102室业主，房屋权证上注明产权为王顺秀、徐林泉、徐肖铖共同共有，房屋建筑面积为51.89平方米，系多层房屋，用途为居住，权证核准日期为2004年3月13日。被告未支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费(51.89平方米×0.8元/平方米建筑面积/月=41.50元/月×12个月=498元)，累计欠费共计人民币498元。上述事实，有当事人提供的被告户籍资料、房屋状况及产权人信息、《物业服务合同》、九虹居委会情况说明、催缴通知单及邮寄收据、关于虹福小区小业主承担的维修资金归集申请、(2017)沪0105民初26709号及(2018)沪01民终10520号民事判决书、沪房管规范物[2012]29号及沪容环协(2017)57号文件、合同封面及使用说明等证据以及当事人陈述为证。本院认为，原告与上海市长宁区虹福小区业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，且已经过法院生效判决予以确认，故对作为虹福小区业主的被告具有约束力。《物业服务合同》封面及使用说明并无实质内容也非合同不可或缺部分，并不影响合同的完整性及有效性，具体服务内容和标准在合同中已有条款约定且政府文件也有相应规定，故被告就此提出的异议不成立。合同到期后自2018年4月1日至2018年12月31日期间，原告继续对虹福小区提供物业管理服务，小区业主也未就此提出异议，应视为双方就物业管理服务事项达成合意，形成事实契约。被告称原告无收取物业服务费依据的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。原告按照物业服务合同履行了物业服务义务，被告则应当履行支付物业服务费的义务。被告未向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，原告要求被告支付，符合法律规定，本院予以支持。原告与上海市长宁区虹福小区业主大会签订的《物业服务合同》明确约定，小区多层住宅物业服务费为人民币0.8元/平方米建筑面积/月，现原告按照该收费标准向被告主张物业服务费并无不当，可予支持。被告称保安形同虚设、建筑垃圾长期不清运、监控录像无法调取等情况，因证据不充分，本院难以采信。至于被告以小区下水道堵塞原告未能修缮为由拒绝给付物业服务费的抗辩，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”且原告与上海市长宁区虹福小区业主大会签订的《物业服务合同》中约定：物业服务费实行包干制，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。按照上述规定及合同约定，小区下水道系物业共用设施，如非人为损坏，其修理费用应在专项维修资金中列支，不应计入物业服务费中。可见，本案原告向被告主张的物业服务费构成中并不包含小区下水道的修理费用，故被告以小区下水道堵塞未能修缮为由拒付物业服务费的理由不能成立。被告认为其妻患病系小区管理不善导致，但未提供其妻患病与小区内车辆长按喇叭之间存在因果关系的相应证据，故本院对被告此项主张无法采信。综上所述，被告应当给付原告所欠物业服务费人民币498元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：被告徐林泉应于本判决生效之日起十日内给付原告上海绿安物业管理发展有限公司上海市长宁区平塘路XXX弄XXX号XXX室房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币498元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币25元，由被告徐林泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周荧二〇二〇年三月二十五日书记员  吴琼附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，但法律另有规定的除外。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。