江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5253号原告：庄永祥,男,汉族,1972年11月26日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠敏，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。被告：刘生芳，女，汉族，1958年1月23日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：徐驰，江苏天察律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宜银（系被告刘生芳丈夫），男，汉族，1956年8月31日出生，住江苏省南京市栖霞区。原告庄永祥与被告刘生芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告庄永祥的委托诉讼代理人武子健，被告刘生芳的委托诉讼代理人徐驰、徐宜银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庄永祥诉称，2013年4月6日，原、被告签订了《租房协议》，约定由原告租用被告位于栖霞区南二门面房用于商业销售，租期自2013年4月12日至2018年4月12日止。原告承租宾馆的房屋后，对房屋进行了装潢和装修，添附了用于经营的设备和设施。原告经营的烟草专卖店一直都在正常经营。2017年8月26日，栖霞区人民政府发布了房屋征收公告。应被告的要求，原告向其提供了营业执照、烟草零售许可证等后，拆迁办到现场核验并量房，原告均在场确认。现拆迁办与被告签署了拆迁补偿协议，原告多次与被告联系，主张拆迁补偿，被告不予理睬。原告认为，在合法使用被告的房屋期间，政府公告征收，应当依照相关的规定给予损失补偿，包括装潢、经营损失、添附物以及搬家费、移机费等补偿，且被告使用原告烟草零售许可证可另行获得较大补偿。因此，原告有权要求被告给予相应补偿费用。现原告诉至法院，请求判令被告支付其租赁的位于栖霞区南二门面房的征收补偿款190602.8元（装修补助费20000元，提前搬家费51920元，材料回收费4616.8元，营业补助20610元，搬运费41536元，停业补偿51920元）以及利息（自被告领取补偿款之日起至实际支付止，以银行同期贷款利息为准），本案诉讼费由被告承担。被告刘生芳辩称，被告作为案涉房屋的所有权人，案涉房屋被征收拆迁，拆迁部门支付的各项费用系拆迁部门依据拆迁文件规定对被征收对象给予的补偿，补偿对象为被征收人即被告，并非原告。原告租赁使用案涉房屋至租赁期满，双方签订的房屋租赁合同已履行完毕。被告是在租赁期届满后与南京市栖霞区房屋征收办公室（以下简称栖霞区征收办）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，征收拆迁没有影响到原告的相关合法权益。原告系征收补偿协议之外的第三人，其以租赁合同法律关系为基础主张要求被告支付因出租房屋拆迁而产生的征收补偿款等，违反法律规定，原告无权向被告要求拆迁补偿。在《租房协议》中，双方对遇征收拆迁时如何分配或处理相应的补偿费用没有作出明确约定。对于原告主张的征收补偿款，根据规定，征收补偿款的对象是被征收房屋的所有权人，该款项与承租人无关。对于原告主张的装饰装修补助费，案涉房屋在出租前即有装修，原告在签订《租房协议》之后，对案涉房屋未添置附着物，也未进行装修，故原告的诉请依据不足。对于原告主张的设备拆除补助费，原告不存在因政府征收案涉房屋地址租赁合同不能履行，其不存在另寻房屋经营客观上协议获得适当的搬迁及恢复经营费用的问题，被告获得该费用与原告的搬离无关。对于原告主张的经营损失，原告在案涉房屋经营，直至租赁合同到期满后才交房，故不存在停业损失；合同到期导致原告无法继续正常经营，其停产停业与拆迁无关；原告未能提供证据证明其停产停业损失的具体情况，其要求于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月6日，原告庄永祥与被告刘生芳签订了《租房协议》1份，协议主要内容为：乙方（庄永祥）租用甲方（刘生芳）红山路十字街70号17-1幢南二门面房壹套（含两个卷闸门及后面套房）（以下简称案涉房屋）用于商业销售；租用期为五年，时间从2013年4月12日至2018年4月12日止；年租金，前三年为伍万元，后贰年为伍万伍仟元整；付款方式，在租用之日起先付壹年房租，下年度提前一个月付款（一年房租）；乙方在承租期内，不能私自拆除和损坏现有设施和进行结构性改造，乙方确需装修时须经甲方同意后方可进行，但合同期满后应无偿留给甲方，不得拆除与损坏（大件电器及移动商品除外），屋面漏水甲方负责维修；水电费和有线电视费乙方自理，但甲方收取乙方水电费押金壹仟元，待合同期满后退还给乙方；出租房纳税甲乙双方各自承担50%，甲方违建拆除，房租租金不变；乙方办理证照时需甲方提供帮助时，甲方应积极配合。合同签订后，被告刘生芳将案涉房屋交付给原告庄永祥使用。原告庄永祥接收后，将案涉房屋用于酒类经营，并向被告刘生芳交纳了相关的租金。因红山路-和燕路快速化改造工程的建设需要，南京市栖霞区人民政府于2017年8月26日发布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》。案涉房屋在征收范围之内。征收公告发布之后，原告庄永祥仍然在案涉房屋内经营，直至《租房协议》期限届满。2018年4月13日后，原告庄永祥陆续从案涉房屋搬走，将案涉房屋交付给被告刘生芳。2019年7月8日，被告刘生芳与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议约定乙方（刘生芳）于2019年7月15日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方（栖霞区征收办），甲方支付被征收房屋货币补偿金额1038402元，支付含装修补助费等附着物补偿费为209231元、设备搬运费用41536元、停业补偿费用103840元。因主张被告刘生芳应给予相应的征收补偿费用，在协商补偿事宜无果后，原告庄永祥诉至法院，要求处理。庭审中，原告庄永祥认为原被告双方租赁关系自征收公告发布之日终止，此时其作为承租人所能获得的相应拆迁利益，公告已经确定；关于停产停业补偿费用，其符合停产停业补偿条件，有权获得停产停业补偿，且房屋自围挡后，其经营行为本身具有损失，其主张50%的停产停业损失符合公平原则；关于营业补助费，征收部门按照征收公告中每平方米1000元给予被告补助，该费用是因为其提交了营业执照而获得；关于装修补助，其装修了房屋，有装修票据，其仅主张80%装修补助费，且被告也并未提供自行装修的证据；关于搬家费用，其不是合同期满后自行搬出，而是根据征收公告限期搬出，其作为实际搬迁的主体，并配合搬迁，应当获得此费用；综上，其坚持诉讼请求。被告刘生芳主张原告在房屋租赁期届满之时才搬离房屋，原告迫于征收公告要求搬离不成立；关于房屋搬迁费用，其房屋本身是商业性用房，该部分补偿与原告没有任何关系；原告称征收有围挡，对营业有影响，目前案涉房屋还没有拆除，还在实际营业中，周围环境没有对商业经营有任何的改变，原告所述的影响不成立；原告要求50%的停产停业损失费用，是依据其与栖霞区征收办签订的协议，该协议是约束其与栖霞区征收办之间的行为，与原告无关，原告没有任何的法律依据索要50%的停产停业损失费用，故请求驳回原告的诉讼请求。由于双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。另查明，根据被告刘生芳提供的1999年5月24日《南京市房屋所有权登记申请表》中显示，案涉房屋使用现状为商业。上述事实，有双方当事人的陈述，《租房协议》、《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、案涉房屋的产权证及照片、相关营业执照、《南京市房屋所有权登记申请表》、装修清单、录音资料、证人证言、本院庭审、质证笔录等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告庄永祥与被告刘生芳签订的《租房协议》系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，该协议合法有效。由于原告庄永祥在使用案涉房屋的过程中，栖霞区人民政府发布了征收公告，对包括案涉房屋在内地段进行征收。根据相关法律规定，自征收公告发布后，原告庄永祥与被告刘生芳签订的《租房协议》应终止履行。但在征收公告发布之后，原告庄永祥仍然在案涉房屋内经营，直至《租房协议》期限届满，后将案涉房屋交付给被告刘生芳。因原告庄永祥在征收公告发布之后仍在案涉房屋内经营，直至《租房协议》期限届满；考虑到征收工作的实施确实给周边的经营环境带来一定影响，也考虑到原告庄永祥为了经营确实需要对案涉房屋进行装饰装修，以及需要搬迁物品，因此，本院酌情认定被告刘生芳给予原告庄永祥装修补偿费3000元、停业补偿费10000元、搬迁补偿费2000元，合计15000元。原告庄永祥主张的其他请求，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告刘生芳于本判决生效之日起十日内支付原告庄永祥各项补偿费计人民币15000元；二、驳回原告庄永祥其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4112元，减半收取2056元，由原告庄永祥负担1968元，被告刘生芳负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年三月二日书记员  郑佳玲