山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终530号上诉人（原审被告）：张宗礼，男，1966年6月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）:杨杰，男，1979年10月17日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁广涛，山东誉岳诚恩律师事务所律师。原审第三人：张强，男，1992年7月13日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。上诉人张宗礼因与被上诉人杨杰、原审第三人张强房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。张宗礼上诉请求：判决杨杰赔偿经济损失55000元并承担相应诉讼费用。事实和理由：张宗礼自2001年4月1日起租赁杨杰的案涉房屋，双方之间的合作一直很好。2016年4月1日，张宗礼经杨杰的同意将案涉房屋的二楼转租给他人，租期两年。2018年2月，案涉房屋的二楼转租到期，张宗礼又与杨杰协商将一楼出租、二楼留用，杨杰表示同意。此后，因张宗礼的经营遇到困难，张宗礼在2019年4月1日前就把案涉房屋的二楼腾空，并通过微信通知杨杰到张强处取回房屋钥匙。杨杰取回钥匙后，更换了门锁，从杨杰更换门锁之日起就不应再计算房租，一审法院对此的判决是错误的。张宗礼租赁案涉房屋期间，对房屋进行了装修，二楼装修花费了两万六千多元，直到2019年3月份才装好，其中，花费五千多安装了空调、滚动屏幕，花费五千元加固了楼梯并安装了护栏及扶手，花费一万四千多元硬化了门口广场地面，同时花费五千元在厨房内添置了冰箱、油烟机、微波炉等电器，上述费用一共五万五千多元。这些投入都是近两年的事，如果终止了租赁合同就等于白给了杨杰，张宗礼要求杨杰用房租抵扣上述费用；如果终止房屋租赁合同，则杨杰必须予以赔偿。杨杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张宗礼的上诉请求。杨杰向一审法院起诉请求：1、解除杨杰、张宗礼于2016年3月31日签订的房屋租赁合同。2、确认张宗礼与第三人之间的租赁合同无效，张宗礼及第三人腾迁并向杨杰交还房屋。3、张宗礼及第三人向杨杰支付房屋占有使用费（以55000元/年为基数，自2019年3月31日起实际腾房之日止）。4、张宗礼向杨杰支付迟延交付租金的滞纳金82500元及违约金2000元。5、诉讼费由张宗礼承担。一审法院认定事实，杨杰、张宗礼于2016年3月31日签订房屋租赁合同，合同约定：杨杰将福河路34号网点、自有房产150平方米出租给张宗礼使用，租赁期为4年，自2016年3月31日至2020年4月1日，租赁费每年为55000元，张宗礼应提前1个月以现金方式交付房租，如不能按时交纳租赁费，杨杰有权收取滞纳金，每延期1日，滞纳金按租金的5%收取。如张宗礼逾期30天未缴纳下一年房租，杨杰有权收回该房产。租赁期内的水、电、税金等其它费用由张宗礼承担。房屋租赁期内，张宗礼未经杨杰同意，不得私自转租，否则杨杰有权收回该房产。任何一方未能履行本合同规定的条款，或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，并承担违约金2000元交付对方。合同签订后，双方即依约履行。后张宗礼和第三人张强签订房屋租赁合同，合同约定：张宗礼将福河路34号网点、自有房产70平方米出租给第三人张强使用，租赁期为5年，自2018年3月16日至2023年3月31日，租赁费每年为45000元，第三人张强应提前1个月以现金方式交付房租，如不能按时交纳租赁费，张宗礼有权收取滞纳金，每延期1日，滞纳金按租金的5%收取，如第三人张强逾期30天未缴纳下一年房租，张宗礼有权收回该房产。租赁期内的水、电、税金等其它费用由第三人张强承担。房屋租赁期内，第三人张强未经张宗礼同意，不得私自转租，否则张宗礼有权收回该房产。任何一方未能履行本合同规定的条款，或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，并承担违约金2000元交付对方。合同签订后，张宗礼收取第三人张强2019年到2020年3月15日的租金45000元。因张宗礼未交纳2019年3月份以后的租金，杨杰于2019年5月26日以快递方式向张宗礼送达了腾迁及解除房屋租赁合同律师函。现杨杰状诉来院请求解决。庭审中，杨杰称主张的滞纳金按照合同第4条的约定，张宗礼应于2019年3月1日前支付租金55000元，若不能按时交付，每逾期1日应按租金5%支付滞纳金计2750元，逾期30日共计82500元；违约金按合同第8条约定，因张宗礼违约，应承担违约金2000元。张宗礼称其转租房屋已征得杨杰同意，但对此不能举证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨杰、张宗礼就烟台市芝罘区福河路34号网点房签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。在张宗礼未按约定交纳租金及未经杨杰同意对外转租的情况下，杨杰向张宗礼送达了腾迁及解除房屋租赁合同律师函。现杨杰状诉来院请求判令解除杨杰、张宗礼于2016年3月31日签订的房屋租赁合同，确认张宗礼与第三人张强之间的租赁合同无效，张宗礼及第三人张强腾迁并向杨杰交还房屋，判令张宗礼及第三人张强向杨杰支付房屋占有使用费（以55000元/年为基数，自2019年3月31日起实际腾房之日止），并支付违约金，理由正当，一审法院依法予以支持。杨杰、张宗礼关于滞纳金的约定标准过高，应酌情支持相应的利息。张宗礼称其转租房屋已征得杨杰同意，但对此不能举证。一审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、解除杨杰和张宗礼于2016年3月31日就烟台市芝罘区福河路34号网点房签订的房屋租赁合同。二、张宗礼和第三人张强就烟台市芝罘区福河路34号网点房签订的房屋租赁合同无效。三、限张宗礼、第三人张强于本判决生效之日起30日内将烟台市芝罘区福河路34号网点房完好无损地交付给杨杰。四、限张宗礼于本判决生效之日起10日内按年租金55000元自2019年3月31日起，至实际腾房之日止向杨杰支付房屋占有使用费，并按年利率6%给付杨杰滞纳金。五、限张宗礼于本判决生效之日起10日内给付杨杰违约金2000元。六、驳回杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取957元，由张宗礼负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，张宗礼与杨杰在租赁合同中明确约定未经杨杰同意，张宗礼不得私自转租，否则杨杰有权收回案涉房产的证据充分，现张宗礼将案涉房屋转租给张强的事实清楚，张宗礼虽主张其在转租前已征得杨杰的同意，但并未提供充分证据佐证，杨杰对此也予以否认，本院也查无实据，根据当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果之原则，张宗礼认为其将案涉房屋转租给张强的行为已经杨杰同意的主张，证据不足，本院依法不予支持，且张宗礼未按合同约定支付杨杰租金，故构成违约，杨杰据此要求解除与张宗礼间房屋租赁合同的主张，于法有据，与约相符，本院依法予以支持。庭审中，张宗礼称其虽将案涉房屋二楼的钥匙交还给了杨杰，但自认其在房屋内存放有部分价值较大的玉器等物品，故杨杰虽收回了二楼房屋的钥匙，但并不能实际使用二楼房屋。张宗礼主张在租赁期间对案涉房屋进行了部分装修，要求杨杰赔偿上述物品及装修的损失，杨杰对此不予认可，且张宗礼的相关上诉请求与本案非同一法律关系，故本案对张宗礼的上述请求不予审理。综上所述，张宗礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1913元，由上诉人张宗礼负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年三月二十六日书记员  张 筱