四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终102号 上诉人（原审被告）：拉萨地方建设集团有限公司，住所地：拉萨市江苏路4号，统一社会信用代码915401007109053221。 法定代表人：曾庆富，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐智，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张帅，男，1965年4月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：曹学俊，四川齐飞律师事务所律师。 上诉人拉萨地方建设集团有限公司（以下简称拉萨建设公司）因与被上诉人张帅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2018)川0703民初7672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 拉萨建设公司上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初7672号民事判决第一项，即“被告拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内将红星金座负2楼31号车位产权证办理至原告张帅名下，将红星金座1单元19楼4号房屋产权证办理至原告张帅及张艺虹林名下（共有人张艺虹林产权份额为90%）,办证费用由被告承担。”改判驳回张帅的该项诉讼请求。2.撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初7672号民事判决第二项，即“被告拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告张帅支付逾期办理产权证的违约金，计算方法为：自2013年12月10日起按每日50元计算；若被告未在本判决确定期限内办理产权证，则违约金继续计算至产权证办理完毕之日止。”改判驳回张帅的该项诉讼请求。3.维持绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初7672号民事判决第三项，即“被告拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张帅搬家费500元。”及第四项，即“驳回原告张帅的其他诉讼请求。”4.判决本案一审、二审诉讼费由张帅承担。事实与理由：一、基本事实。2011年4月4日，拉萨建设公司作为甲方，张帅作为乙方签订了一份编号为2010第021号的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》。约定甲方对乙方位于绵阳市涪城区房屋按产权调换方式进行补偿安置。协议第三条第3项约定：“张帅对拉萨建设公司修建的车库，享有优先购买权，拉萨建设公司按市场销售价给予张帅3％的优惠。”协议第六条第4项约定：“张帅往新房搬家时拉萨建设公司给予一次性搬迁费500元／户。”协议第七条第2项第（2）款约定：“拉萨建设公司对出资修建的地下停车场拥有所有权，享有使用、收益和处分权利。”2011年4月4日，拉萨建设公司与张帅还签订了一份《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》，并申请四川省绵阳市国信公证处于2011年4月7日出具了（2011）绵国信证字第2366号《公证书》。该补充协议第二条约定：“张帅调换的三室两厅两卫（建筑面积不低于107平方米）户确定后，拉萨建设公司同意向张帅提供地下室负二层车位一个（位置张帅自选）；并在本协议签订时一次性补偿张帅现金人民币5万元，作为房屋产权调换后面积差异的补偿。”第三条约定：“拉萨建设公司同意对张帅选定的新房源给予装修补偿，补偿金额为6万元，此费用在领取新房钥匙时一次性支付。”第四条约定：“张帅选定新房源和车位的办证费用全部由拉萨建设公司承担，若张帅将新房源赠送子女，张帅必须向拉萨建设公司提供经过公证的赠予协议，产权变更费用由拉萨建设公司承担，除此以外的变更费用由张帅承担，相关法律手续，由拉萨建设公司律师在张帅配合下完成。”第六条约定：“拉萨建设公司在张帅入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给张帅，办证费用由拉萨建设公司承担，若逾期则按50元／天的标准给张帅补偿。”上述《房屋拆迁补偿安置协议》及《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》签订后，拉萨建设公司按约向张帅支付了房屋调换面积补差款5万元。2011年8月1日，张帅向拉萨建设公司申请将其女儿张艺虹林增加为新房共有人，拉萨建设公司签字表示同意。2013年5月13日，张帅委托其妻子田瑛按照《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第二条约定，选择了位于红星金座负2楼编号为31号的车位一个（紧邻电梯旁）。2013年6月9日，拉萨建设公司按约向张帅交付了位于红星金座1单元19楼4号新房一套，并向其支付了装修补偿金6万元。2016年2月15日，张帅向物业公司支付了红星金座负2楼31号车位2016年2月15日至2017年2月14日的车位管理费480元。2018年2月24日，张帅向物业公司支付了红星金座负2楼31号车位2018年2月14日至2019年2月14日的车位管理费480元。二、争议焦点。1.关于张帅是否应当向拉萨建设公司支付车位价款的问题。上诉人认为根据《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》第三条第3项，以及第七条第2项第（2）款约定，拉萨建设公司对出资修建的地下停车场拥有所有权，享有使用、收益和处分权利。张帅对拉萨建设公司修建的车库仅享有优先购买权，张帅要取得所选车位的产权必须按市场价购买，同时拉萨建设公司必须按市场销售价给予张帅3％的优惠。根据《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第二条约定，拉萨建设公司同意提供一个车位，是指提供车位位置而非产权，提供车位位置的目的是供其优先选择而非无偿赠送。根据《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第四条约定，第六条约定，拉萨建设公司承担的办证费用是指办证涉及的契税、交易费、工本费、资料费等：而不是新房源和车位本身的价款，张帅要将选定车位的产权证办理到自己名下，就必须与拉萨建设公司签订车位买卖合同，并支付相应价款。虽然《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》没有明确约定办证前是否需要支付以及支付多少车位价款，但是根据《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》第二条，第三条第3项，以及第七条第2项第（2）款约定，拉萨建设公司与张帅的房屋拆迁产权调换并不包含车位产权调换，拉萨建设公司对所建全部车位拥有所有权，张帅仅享有对选定车位的优先购买权，以及按市场销售价3％的优惠。张帅接收车位后一直使用至今，每年仅向物业公司支付车位管理费480元，拉萨建设公司未提出任何异议不是事实。事实是张帅选定车位后，一直不与拉萨建设公司签订车位买卖合同并交付价款，拉萨建设公司基于张帅对选定车位享有的优先购买权，在张帅未明确表示放弃购买选定车位前，不便让其腾退，只能以拒绝为其办理房产证的方式对抗至今。如果张帅明确表示放弃购买所选车位，拉萨建设公司将依法向其主张车位占用费。一审判决曲解事实，由此推断拉萨建设公司存在无偿赠送车位产权给张帅的合同义务，缺乏事实和法律依据。2.关于拉萨建设公司至今没有为张帅办理房屋及车位产权登记证书是否构成违约的问题。上诉人认为根据《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》第二条，第三条第3项，以及第七条第2项第（2）款约定，房屋拆迁产权调换不包含车位产权调换。根据《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第四条，第六条约定，办证费用是指办证涉及的契税、交易费、工本费、资料费等，而不是新房源和车位本身的价款。既然拉萨建设公司没有无偿赠送车位产权给张帅的合同义务，则更不存在违约之说。拉萨建设公司允许张帅2013年5月13日选定车位，6月9日接收安置房屋是诚信履约行为。张帅选定占用车位后拒不与拉萨建设公司签订车位买卖合同、交付价款，这是导致拉萨建设公司拒绝为张帅办理新房源和车位产权证的根本原因。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，拉萨建设公司拒绝为张帅办理新房源和车位产权证，是依法行使同时履行抗辩权的合法行为，不应承担任何违约责任。 张帅辩称，补充协议第二条约定的提供地下室负二层车位一个给被上诉人，是作为拆迁安置补偿协议的甲方即上诉人的附随义务，而不需要被上诉人付出任何对价。且补充协议第九条约定，与补充协议有冲突的，以补充协议为准。 张帅向一审法院起诉请求：1.依法判决拉萨建设公司履行《房屋拆迁补偿安置协议》约定的义务，立即办理绵阳市涪城区房屋及红星金座地下负二层第31号车位的不动产权属登记证书至张帅及张艺虹林名下（产权份额为张帅10%、张艺虹林90%），所有相关税费由拉萨建设公司承担；2.判决拉萨建设公司向张帅支付自2013年12月10日起至起诉日（2018年10月10日）迟延办理房屋及地下车位产权证书的违约金87000元，并从起诉次日起按50元／日向张帅支付违约金至办理房屋及地下车位权属证书至张帅及张艺虹林名下止；3.判决拉萨建设公司支付张帅房屋面积差额补偿款10764元；4.判决拉萨建设公司支付合同约定的搬家费500元；5.本案诉讼费用由拉萨建设公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月4日，拉萨建设公司（以下简称甲方）与张帅（以下简称乙方）签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，将张帅位于绵阳市涪城区房屋按产权调换方式拆迁补偿安置。该协议约定：“……三、房屋拆迁还房方式：1.该重建项目完成后，甲方在院还房给乙方；六、拆迁安置及补偿：4.乙方往新房搬家时甲方给予一次性搬迁费500元／户；十二、违约责任：4.甲方向乙方交付新房钥匙之日起，应在180日内办好房屋所有权证，360日内办好国有土地使用证；逾期由甲方按10元／天向乙方支付超期违约金……”。 同日，双方签订《补充协议》，约定：“……二、乙方调换的三室两厅两卫（建筑面积不低于107平方）户确定后，甲方同意向乙方提供地下室负二层车位一个（位置乙方自选）；并在本协议签订时一次性补偿乙方现金人民币50000.00元（大写伍万元整），作为房屋产权调换后面积差异的补偿；三、甲方同意对乙方选定的新房源给予装修补偿，补偿金额为人民币60000元，此费用在领取新房钥匙时一次性支付；四、乙方选定新房源和车位的办证费用全部由甲方承担……；六、甲方在乙方入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给乙方，办证费用由甲方承担，若逾期则按50元/天的标准给乙方补偿；九、原协议约定与本补充协议相冲突的条款，以本补充协议约定为准。”2011年4月5日，张帅向其妻田瑛出具《授权委托书》，委托田瑛办理相关产权变更手续事宜。2011年4月7日，田瑛出具《收据》，收到拉萨建设公司支付的房屋调换面积补差款5万元。 2011年8月1日，张帅向拉萨建设公司提交《申请》一份，载明：“兹有原业主张帅，原房屋因灾后重建项目拆迁，在办理还建新房房产证时，申请将女儿张艺虹林增加为共有人，其共有份额为90%（百分之玖拾）。”拉萨建设公司在该申请上签字盖章表示同意。 2013年5月13日，张帅之妻田瑛书面告知拉萨建设公司，自愿选择红星金座负2楼31号车位一个。2013年6月9日，张帅之妻田瑛领取了装修补偿款6万元并接收了红星金座1单元19楼4号安置房屋（建筑面积105.44平方米）。2016年2月15日，张帅向物业公司支付了红星金座31号车位2016年2月15日至2017年2月14日的车位管理费480元。2018年2月24日，张帅向物业公司支付了红星金座31号车位2018年2月14日至2019年2月14日的车位管理费480元。 另查明：拉萨地方建筑工程有限公司已变更登记为拉萨地方建设集团有限公司。 一审法院认为，张帅与拉萨建设公司签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守诚实信用原则依约行使权利、履行义务。拉萨建设公司向张帅交付红星金座1单元19楼4号房屋及红星金座负2楼31号车位后，至今未按照协议约定为张帅办理房屋与车位的产权登记证书。根据双方当事人的诉辩意见和本一审法院查明事实，本案争议焦点为：拉萨建设公司提供由张帅自选的红星金座负2楼31号车位是否应当支付购买价款？拉萨建设公司至今没有为张帅办理房屋及车位产权登记证书是否构成违约？拉萨建设公司是否还应向张帅支付房屋面积补差款？ 关于张帅应否支付红星金座负2楼31号车位价款的问题，张帅主张拉萨建设公司应无偿提供负二层车位一个，不需要另行支付价款。根据双方所签订《补充协议》第二条“……甲方同意向乙方提供地下室负二层车位一个（位置乙方自选）……”、第四条“乙方选定新房源和车位的办证费用全部由甲方承担……”、第六条“甲方在乙方入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给乙方，办证费用由甲方承担，若逾期则按50元/天的标准给乙方补偿。”约定来看，拉萨建设公司同意为张帅提供负二层自选车位一个，且在入住后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给张帅并承担办证费用，并未明确在办证前是否需要支付以及支付多少车位价款，结合张帅接收车位后一直使用至今每年仅向物业公司支付车位管理费480元，拉萨建设公司未提出任何异议的事实，应当视为拉萨建设公司无偿向张帅提供车位，张帅无需支付车位价款更符合情理。拉萨建设公司关于张帅拒不与公司签订车位买卖合同和支付价款，非法占用车位至今，公司无合同义务将车位产权证无偿办理到张帅名下的辩解，一审法院不予采信。 关于拉萨建设公司至今没有为张帅办理房屋及车位产权登记证书是否构成违约的问题，根据双方所签订《补充协议》第四条“乙方选定新房源和车位的办证费用全部由甲方承担……”、第六条“甲方在乙方入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给乙方，办证费用由甲方承担，若逾期则按50元/天的标准给乙方补偿。”约定，张帅于2013年5月13日选定车位，6月9日接收安置房屋，拉萨建设公司应当依约于2013年12月10日前为张帅办理房屋及车位产权登记证书，至今未办理产权登记违反协议约定，已构成违约，应按协议承担违约责任。故张帅要求拉萨建设公司自2013年12月10日起至产权证办理之日按50元/日支付违约金，符合双方协议约定，于法有据，一审法院予以支持。 关于拉萨建设公司是否还应向原告支付房屋面积补差款的问题，根据双方所签订《补充协议》第二条“乙方调换的三室两厅两卫（建筑面积不低于107平方）户确定后，甲方同意向乙方提供地下室负二层车位一个（位置乙方自选）；并在本协议签订时一次性补偿乙方现金人民币50000.00元（大写：伍万元整），作为房屋产权调换后面积差异的补偿。”约定，拉萨建设公司已于2011年4月7日支付原告房屋调换面积补差款5万元，张帅要求拉萨建设公司再支付不足107平方米面积差1.56平方米的补偿款10764元，不符合双方协议的约定，其请求一审法院不予支持。 张帅要求拉萨建设公司支付搬家费500元的主张，拉萨建设公司予以认可。对于该项请求一审法院予以支持。 一审法院遂判决：一、拉萨建设公司于一审判决生效后三十日内将红星金座负2楼31号车位产权证办理至张帅名下，将红星金座1单元19楼4号房屋产权证办理至张帅及张艺虹林名下（共有人张艺虹林产权份额为90%），办证费用由拉萨建设公司承担。二、拉萨建设公司于一审判决生效后三十日内向张帅支付逾期办理产权证的违约金，计算方法为：自2013年12月10日起按每日50元计算；若拉萨建设公司未在一审判决确定期限内办理产权证，则违约金继续计算至产权证办理完毕之日止。三、拉萨建设公司于一审判决生效后三十日内支付张帅搬家费500元。四、驳回张帅的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5840元，由张帅负担100元，拉萨建设公司负担5740元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，二审中张帅陈述：“2013年5月选定车位后没有管，2016年2月14日提车位的时候才开始交车位管理费480元，上诉人公司的销售负责人陈阳认可我提车位，2016年2月他给我开了一个拥有车位所有权的条子，我凭借该条子去提车位，我提了车位后交车位管理费每年480元，说明我拥有车位所有权，如果是临时停车则不用交车位管理费。……我本应选择125平方米的，但是我就想要107平方米的，所以要求给我不低于107平方米并补充支付给我5万元并且一个车位。目前我的房屋是105点几平方米的面积。” 另查明：张帅在一审中提交的微信聊天记录显示，张帅数次与物业管理人员沟通表示希望涉案房屋的产权证能够尽快办理，否则会影响其女购房事宜。 经二审审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.张帅是否应当支付涉案车位价款；2.拉萨建设公司是否存在违约及违约金计算标准。 关于张帅是否应当支付涉案车位价款的问题。2011年4月4日的《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》中第二条约定“……甲方同意向乙方提供地下室负二层车位一个（位置乙方自选）……”，第四条约定“乙方选定新房源和车位的办证费用全部由甲方承担……”以及第六条约定“甲方在乙方入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给乙方，办证费用由甲方承担，若逾期则按50元/天的标准给乙方补偿。”拉萨建设公司虽然主张合同中的“提供”二字仅是指向张帅提供车位位置供其优先选择，但协议明确约定拉萨建设公司在张帅入住新房源后180个工作日内将新房源及涉案车位产权证办理交付给张帅，且拉萨建设公司与张帅双方并未在该《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》中约定张帅应支付涉案车位价款或就涉案车位另行签订买卖合同。即从前述协议内容来看，拉萨建设公司不具有出卖涉案车位的意思表示。 虽然双方在《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》第三条第三款约定：“……乙方对甲方修建的车库，享有优先购买权，甲方按市场销售价给予乙方3%的优惠……”，第七条第二款约定：“……（2）甲方对出资修建的地下停车场拥有所有权，享有使用、收益和处分权利……”，但2011年4月4日的《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第九条明确约定：“原协议约定与本补充协议相冲突的条款，以本补充协议约定为准”，且该补充协议已经过公证，其证明力大于《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，故本院以2011年4月4日的《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》的内容为准。 综合现有的证据来看，本院合理推断涉案车位系由拉萨建设公司无偿向张帅提供的事实具有高度可能性。拉萨建设公司的该项上诉理由与实际的合同内容相互矛盾，据此，拉萨建设公司要求张帅支付涉案车位价款的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决拉萨建设公司办理涉案房屋及涉案车位产权证，有事实依据，本院予以维持。 关于拉萨建设公司是否存在违约的问题。2011年4月4日的《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》中第六条约定“甲方在乙方入住新房源后180个工作日内将新房源和地下车库产权证办理交付给乙方，办证费用由甲方承担，若逾期则按50元/天的标准给乙方补偿。”拉萨建设公司称因张帅拒不与其签订涉案车位买卖合同及交付相应价款，故拒为张帅办理产权证，但拉萨建设公司要求张帅签订涉案车位买卖合同及交付相应价款，并无合同依据。涉案房屋和车位的产权证可分开办理，即便是双方对涉案地下车位的所有权归属存在争议，但对涉案的房屋的所有权归属并无异议，拉萨建设公司未按照协议将涉案房屋的产权证办理交付给张帅，已属违约。拉萨建设公司不能以张帅未支付涉案车位价款为由抗辩其办理涉案房屋产权证的义务。据此，拉萨建设公司关于其拒为张帅办理产权证系行使同时履行抗辩权的上诉理由，事实和法律依据不足，本院不予支持。 关于违约金计算标准的问题。拉萨建设公司上诉主张其不存在违约行为，亦不应支付违约金。根据查明的事实，拉萨建设公司迟迟未履行办理产权证的行为客观上违背了双方的约定以及诚实信用原则，应依约支付违约金。一审已查明张帅于2013年5月13日选定车位并于6月9日接收安置房屋，一审判决依照2011年4月4日的《＜房屋拆迁补偿安置协议＞补充协议》第六款的约定以2013年12月10日作为计算违约金的起始时间，并无不当。本案中的违约金系具有补偿性质的损害赔偿，一审法院判决拉萨建设公司自2013年12月10日起按每日50元计付违约金明显过高，本院予以纠正。本院综合双方当事人履约情况，酌定拉萨建设公司自2013年12月10日起按每日15元计付违约金直至产权证办理完毕之日止。 综上所述，拉萨建设公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院(2018)川0703民初7672号民事判决第一项、第三项，即：“被告拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内将红星金座负2楼31号车位产权证办理至原告张帅名下，将红星金座1单元19楼4号房屋产权证办理至原告张帅及张艺虹林名下（共有人张艺虹林产权份额为90%），办证费用由被告承担”、“被告拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张帅搬家费500元”； 二、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2018)川0703民初7672号民事判决第四项； 三、变更四川省绵阳市涪城区人民法院(2018)川0703民初7672号民事判决第二项为“拉萨地方建设集团有限公司于本判决生效后三十日内向张帅支付逾期办理产权证的违约金，计算方法为：自2013年12月10日起按每日15元计算；若拉萨地方建设集团有限公司未在本判决确定期限内办理产权证，则违约金继续计算至产权证办理完毕之日止”； 四、驳回原审原告张帅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5840元，由张帅负担1752元，拉萨地方建设集团有限公司负担4088元。二审案件受理费11680元，由张帅负担3504元，拉萨地方建设集团有限公司负担8176元。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苑 审 判 员  陈兴旺 审 判 员  于红霞 二〇二〇年三月三日 法官助理  潘怡佳 书 记 员  毛玉红