四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初2676号 原告：李国梅，女，1982年1月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：杨梅，四川乐山沙湾区正大法律服务所法律工作者。 被告：四川申阳置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市。 法定代表人：杨红武。 委托诉讼代理人：李晓玲，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗仁乔，女，系公司员工。 原告李国梅与被告四川申阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国梅及其委托诉讼代理人杨梅、被告四川申阳置业有限公司委托诉讼代理人李晓玲、罗仁乔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李国梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》并返还21万购房款及利息；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一是被告在九宾湿地项目的销售部经理等在原告购房之时，没有如实告知原告房屋购买及办理贷款的真实情况，致使原告未能办理按揭贷款；二是被告九宾湿地项目在网页等文宣材料上所描述与承诺的3500亩原生湿地、项目自带1000亩商业、中国首列空轨2019年开建（项目自带“九宾湿地站”）、项目自建水厂电厂等都与实际不符。在项目规划中也没有这样的设施及规划，其实质就是欺骗消费者。而据原告调查，申阳置业九宾湿地项目，其规划只有2052亩，其余原本租赁集体的土地。现已被政府收回并归集体管理。开发商申阳置业隐瞒真相，以要建高尔夫球场、乌镇、空轨作为噱头。致使当事人受到欺诈购买了申阳置业九宾湿地的房产。基于不能办理按揭贷款以及原告合同目的不能实现，故提出上述请求。 被告四川申阳置业有限公司辩称：原告不能办理按揭完全是其自身原因所致，是原告有意的违约行为；广告宣传只是要约邀请，并非合同组成部分，原告诉称请求解除合同的理由不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告未能订立商品房担保贷款合同的原因，本院依职权进行了调查。据此，本院认定事实如下： 被告系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流内容。 2018年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的九宾（一期）项目房屋。原告通过办理银行按揭方式支付了21万的购房款后，最终未能订立商品房担保贷款合同。本院依职权到兴业银行股份有限公司乐山分行对原告办理按揭贷款情况进行了调查，该行出具的情况说明载明“李国梅向我行申请住房按揭贷款用于购买九宾湿地住房，因所提供资料不符合我行贷款审批要求，未获审批”。 2018年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第三条“对付款方式的补充约定”项下第2条载明“……按揭贷款最终审定权在银行，由银行具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其原意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不能作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款。……” 因违背国家相关政策，被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除。被告同博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在博睿特外国语学校就读权利，被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，被告根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设。至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。原告认为，未订立商品房担保贷款合同系被告误导所致，且被告宣传的楼盘在居住环境、交通位置及配套设施等方面均发生变化，导致原告购房目的不能实现，构成根本违约，故诉至法院，酿成本案纠纷。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于原告是否可依法行使合同解除权。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，本案原告未能订立商品房担保贷款合同系原告提供资料不符合银行贷款审批所致，既不符合该条司法解释规定的可以归责于对方当事人的情形，又不符合不可归责于当事人双方的事由，况且，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“按揭贷款最终审定权在银行，由银行具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其原意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不能作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款”，因此，原告以不能办理按揭贷款为由请求解除合同主张，缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。 其次，《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。那么，本案中被告宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”是否是合同内容，从而构成被告的合同义务呢？ 第一，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》原、被告签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定，宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”并不构成被告的合同义务。 第二，原告诉称，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和承诺”以及“买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款”的约定应属无效的理由不能成立。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。被告作为房产开发商并不具备垄断地位，是否购买被告所售房屋决定权在于原告，在签订合同时被告也不具有优势地位，因此，原、被告间所签订《商品房买卖合同(预售)》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同原告所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；原告作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 第三，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。原、被告所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，原告仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 综上所述，原告主张被告构成根本违约并要求解除合同及承担违约责任，缺乏事实依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李国梅的全部诉讼请求。 案件受理费133元，由原告李国梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  梅云 审判员  张玲 审判员  余娟 二〇二〇年三月十一日 书记员  周容