江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2982号 上诉人（原审被告）：南通市中冶文化发展投资有限责任公司，住所地如皋市。 法定代表人：丁俊华。 委托诉讼代理人：范青，江苏敏政律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：单细芳，女，1975年4月7日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：祁春华，如皋市高新区法律服务所法律工作者。 上诉人南通市中冶文化发展投资有限责任公司(以下简称中冶文化公司)与上诉人单细芳因商品房销售合同纠纷一案，均不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中冶文化公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：单细芳曾收到其公司违约金11896元,应予扣除。 单细芳辩称，中冶文化公司有转账依据，其认可收到了。 单细芳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：对于2018年1月23日至2018年12月30日期间的违约金，中冶文化公司应予支付。合同约定的交房条件是商品房经验收合格，即便中冶文化公司于2018年1月15日邮寄了“通知函”，但告知的是案涉房屋已于2015年12月21日通过竣工验收，该验收是工程验收，不是合同约定的商品房验收。中冶文化公司也未能提供合同约定的“验收合格证”、“住宅质量保证书”等文件说明，其作为买房人有权拒绝交接。截至目前，案涉房屋仍未取得相关合格证明。单细芳要求中冶文化公司提供该商品房经过消防等行政主管部门验收合格的相关文件。 中冶文化公司辩称，1.单细芳未在规定期间内缴纳上诉费用，本案应当按照自动撤回上诉处理。2.单细芳认为其有权拒绝接受房屋没有事实和法律依据。首先，案涉房屋买卖合同第八条明确规定商品房交付条件为经验收合格，该验收合格应当理解为建设工程竣工验收合格，该交付标准属于单体验收。同时相关法律规定，交付的条件也为工程竣工验收合格，且案涉工程已经进行三通，即通水、通电、通气，符合房屋交付的条件。其次，消防手续等不属于交房手续的必要条件之一，也不是法律规定的必要程序，合同中没有约定。第三，其公司在具备交房条件后，多次督促单细芳领取房屋，并通过物流方式发送交房通知，但是对方拒不履行交房手续，现在主张其公司手续不全没有事实依据。一审法院判决违约金支付至2018年1月23日合法有据。综上，请求二审法院将本案按自动撤回上诉处理。 单细芳一审诉讼请求：判令中冶文化公司立即支付自2015年12月30日至2018年12月30日的违约金71963元。 一审法院认定事实如下：单细芳从中冶文化公司处购买如皋市中国长寿城第18幢1101室商品房，双方于2014年10月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋总价为657239元，于2014年10月20日付清全部房款；交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格，并符合本合同约定的条件后交付买受人使用。如出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，单细芳向中冶文化公司交纳了657239元的购房款，于2014年10月20日开具了销售不动产统一发票；案涉房屋住宅楼于2015年12月21日竣工验收合格，但中冶文化公司并未能按照合同约定期限向单细芳交付房屋。2016年7月4日中冶文化公司向单细芳方发出《承诺函》：因公司供电方面原因，导致高层物业暂时未能进行规划验收，原定于6月28日进行的交房工作无法正常开展。南通市中冶文化投资发展有限责任公司为包头市中冶置业有限责任公司的子公司，对于高层延期交房的问题，包头总部领导极为重视，现正积极推动、协调公司内外相关部门着手解决此问题。承诺如下：1.包头市中冶置业有限责任公司与南通市中冶文化发展投资有限责任公司共同承诺9月28日以三通标准交付中国长寿城11#、18#；2.包头市中冶置业有限责任公司与南通市中冶文化发展投资有限责任公司共同承诺8月25日付款并开始供电施工；3.前期违约金将于近期高层业主信息统计完整后统一核发。 2018年1月15日，中冶文化公司通过EMS1081500837327向单细芳方邮寄《通知》：我司已经通知过阁下到物业办理收楼手续，长寿城11、18#楼已于2015年12月21日通过了竣工验收，早已达到合同约定的交房条件，目前大部分业主已经拿到钥匙并装修入住。而阁下经过我司多次通知至今为止仍未办理收楼手续。现我公司为您发出最后的收房通知书，请你在接到本通知书7日内，至长寿城12号204室办理交房相关手续，如逾期不予办理，我司将根据合同约定处理。我方将以EMS挂号信函发出通知单，7天期限以您签收信函当天开始计算。如您拒绝签收或因您个人原因导致信函无法送达，我方将以发出信函日期顺延3天开始计算期限。如有疑问，可致电我方物业部，电话0513-879××××6。快件于2018年1月16日投递并签收。2019年1月7日单细芳诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方于2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未有违反法律强制性规定的情形，合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方在合同中约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格，并符合本合同约定的条件后交付买受人使用。但直至2018年1月15日才通过EMS1081500837327向单细芳邮寄《通知》，限定在接到本通知书7日内，至长寿城18号1101室办理交房相关手续。客观上已经构成了违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的违约责任，双方约定如出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。审理中，双方均确认按照“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”的标准即65.72元/天计算违约金，一审法院无异。 关于逾期交房天数，双方在合同中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。中冶文化公司于2018年1月15日通过单号为1081500837327的EMS向单细芳邮寄《通知》，限定在接到本通知书7日内，至长寿城18号1101室办理交房相关手续。单细芳虽辩称未签收该通知，但既未提交相反证据，也未提交证据证明出卖人出示的证明文件不齐全或者房屋未达到交付条件。快件显示签收时间为2018年1月16日，故本案的交房时间在现有证据状况下应计算至2018年1月23日。自2015年12月30日起计算至2018年1月23日，中冶文化公司的延期交房时间共计755天，中冶文化公司应当承担的逾期交房违约金应为49618.6元（755天×65.72元/天）。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：南通市中冶文化发展投资有限责任公司于判决生效后立即向单细芳支付逾期交房违约金49618.6元。如果中冶文化公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取800元，由中冶文化公司负担（该款单细芳已垫付，中冶文化公司在履行上述义务时一并支付给单细芳）。 二审中，中冶文化公司向本院提交银行回单两张，证明其公司分别于2016年4月8日向单细芳支付违约金5849元、2016年7月11日支付6047元，合计11896元。单细芳质证认为，对该银行回单的真实性无异议，但认为不应当作新证据被采信。本院经审查认为，双方对该证据真实性均无异议，上述证据可以证明中冶文化公司支付违约金的事实，对该证据本院予以采信。 单细芳向本院提交通话录音一份，证明到通话时案涉商品房仍未验收合格。中冶文化公司质证认为，通话人员身份无法确认，且谈话内容中涉及的消防验收与本案没有直接关联性。本院经审查认为，该通话记录中的通话人员身份无法确认，不能实现其证明目的，对该证据本院不予采信。 经审理查明，一审查明的案件事实基本属实，本院予以确认。 另查明，中冶文化公司已经向单细芳支付违约金11896元。 本院认为，本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件，单细芳主张中冶文化公司承担2018年1月23日至2018年12月30日期间迟延交房的违约责任是否成立。本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。经查，案涉住宅楼于2015年12月21日验收合格。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故中冶文化公司逾期交房的违约责任应计算至其通知交房之日，单细芳以案涉商品房工程未通过消防验收为由拒绝接受并主张中冶文化公司承担此后逾期交房的违约责任，依据不足，不能成立。综上，中冶文化公司应当向单细芳承担的逾期交房违约金应为49618.6元，扣除其公司已经支付的11896元，尚需支付37722.6元。 综上，中冶文化公司的上诉理由成立，但其一审中怠于举证，仍应承担相应的案件受理费。单细芳的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初238号民事判决； 二、南通市中冶文化发展投资有限责任公司于本判决生效后十日内向单细芳支付逾期交房违约金37722.6元。 三、驳回单细芳的其他诉讼请求。 如果南通市中冶文化发展投资有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取800元，由南通市中冶文化发展投资有限责任公司负担；二审案件受理费456元，由上诉人南通市中冶文化发展投资有限责任公司负担97元，由上诉人单细芳负担359元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年三月二十三日 书记员 何梦玲