吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终92号上诉人(一审原告)：时某1，男，1961年2月16日生，汉族，无固定职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：时某2，女，1993年9月20日生，汉族，学生，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：冯某，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：刘某1，女，1965年11月26日生，汉族，敦化市永强环保设备有限公司工人，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：李某，吉林敖东律师事务所律师。上诉人时某1因与被上诉人刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时某1上诉请求：撤销吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403民初3012号民事判决;依法改判支持时某1的诉请，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清。1、时某1与刘某1存在同居关系，已提交确实证据证明而非口头辩称。正是基于同居关系存续期间刘某1的要求时某1才将房屋过户给刘某1而并未收取购房款。时某1与刘某1于2013年2、3月经人介绍开始交往，2013年6、7月因为刘某1要求时某1在正在居住的房子上添名产生矛盾分开，四年后于2017年2月继续交往、同居，期间时某1将涉案房产过户给刘某1，过户后每个月还要给刘某11500元生活费(2019年春节后因为收入减少变为每月800元)直至2019年5月30日解除同居关系，此非上诉人口头辩称而有录音证据证明。时某1照顾患病卧床妻子七年妻子还是不幸因病过世。2013年2月，经同乡时培相介绍，时某1与刘某1相识并且相处，2013年6月，刘某1提出如果想登记结婚,需要时某1先将自己所居住的位于实验中学附近风尚阳光城一楼的60余平米的房产添上刘某1的名字，说儿子还没结婚将来想给儿子留点财产。因双方未就此事谈妥，刘某1便拒绝与时某1继续相处下去。此后的近四年时间里时某1一直一个人过着独居空巢生活，其女时某2在外求学。2017年2月，因心有牵挂，也想着没准刘某1能降低要求，时某1主动与刘某1恢复联系，两人继续交往。因为时某1本身没有单位，没有养老保险，刘某1提出没有养老保险可以,那就还是将时某1位于实验中学附近风尚阳光城楼的60余平米的房产添上自己的名字，要么把时某1位于××区的47平方米的房产完全过户给自己才能继续相处及结婚（时某1共只有这两套房产)。因为真的很倾心于刘某1，担心刘某1再度拒绝与自己相处,也根据同居中的表现以为刘某1会与自己共度余生，时某1同意根据双方约定和敦化市政务大厅房产管理部门的办理要求成立房屋买卖合同关系,将位于××区的47平方米的房产过户到刘某1名下。时某1于2017年4月17日在未约定房屋价款数额、未收到房屋价款的情况下签订由敦化市政务大厅房产管理部门出具的存量房网签合同,出于对刘某1之后会与自己共同生活、会在生活过程中慢慢给付价款的合理信任，协助办理过户手续。2、涉案房屋过户前后刘某1向时某1要走现金十一万三千元，同居生活期间要求时某1每月交1500元生活费。2017年被上诉人刘某1的工资为每月1800元，刘某1不具有真实交付购房款的能力。在相处的过程中,对时某1说儿子袁森买车欠饥荒两万，袁森新买的房子装修让时某1出六万，自己上一年生病没交上养老保险,还有三金的钱合计三万三,时某1将大半生出劳力挣来的定期存款积蓄全部取出给了刘某1。刘某1在今年两人解除同居关系后时某1主张购房款和钱款时一会说“你给我的你找我来要吧”,一会绝口不承认此事:“你凭什么给我你有病啊你还说给了我200万呢，你说给了我200万多好啊。’在时某1将房屋过户给刘某1、将现金给刘某1后刘某1只与时某1事实同居了三四个月，之后一直维持共同生活的同居关系。刘某1为了照顾儿子，自己在开发区永强环保设备有限公司上班方便,同居期间要求双方只能在位于敦化站前市场综合楼的刘某1家生活，时某1为了二人共同生活装修的房屋也自白浪费。时某1早饭晚饭在刘某1家吃，午饭回自己家做饭吃。在维持同居关系的两年多时间里，刘某1要求时某1每个月交1500元生活费，时某1因已经将房子过户将钱给刘某1，担心如果不顺从产生矛盾分手，人财两空，于是每个月给刘某11500元生活费,为维持同居及共同生活的关系也未向刘某1主张房屋价款。在2019年春节之后由于收入减少变为每个月给刘某1800元，刘某1嫌弃时某1挣钱少交不起生活费:“你挣不来钱你去捡破烂啊，一个大老爷们连生活费挣不出来怎么过日子!”将时某1从家中撵出，双方感情破裂，于2019年5月30日解除共同生活的关系。在解除共同生活关系之后时某1向刘某1主张购房款时刘某1拒绝支付购房款,说自己给了时某1购房款但连购房款的大致数额都说不出。上诉人提供给法庭的3份录音证据中可以清晰完整地证明上述事实，被上诉人对于证据的真实性予以认可。一审法院认为上诉人只是口头主张因与被上诉人存在同居关系忽略了重大证据及被上诉人自认，属事实认定不清。3、一审判决只认定了房地产买卖契约的合法性，未能就契约的形成过程进行判断。多处证据证明上诉人与被上诉人的买卖关系区别于一般的买方和卖方，该买卖合同是出于双方的同居关系，时某1以实现过户和维持同居为目的订立。全部税款均由卖方缴纳不合常理。作为买方理应缴纳买房的契税和过户登记费，但事实是时某1帮助刘某1缴纳了契税和登记费,这种与常理不符的交易行为正是因为时某1与刘某1在房屋过户时存在非同于普通房屋买卖双方的亲密关系。刘某1认为既然两个人处对象，这个钱就应该是男方来出，让一切费用都由时某1缴纳。房屋的成交价属于明显低于市场价格的不合理低价。涉案房屋位于敦化市××区兴旺阳光城，2017年的市场价格起码在3000元一平米以上，一审庭审中刘某1自己主张该房屋为学区房。单价1680元一平米、总价78960元明显低于市场价格，有零有整不符合正常买卖的常理。这种显失公平的价格正是基于双方同居关系的存在，刘某1要求买方契税、过户费等均由时某1来缴纳，时某1为了过户备案过程中少缴纳税款,也觉得既然之后共同生活给多点给少点都无所谓才认可敦化市政务大厅房产管理部门按照最低价评估形成的。4、一审判决第3页:“案涉房屋已于签订合同当日变更登记到刘某1名下，并由刘某1管理使用至今”，事实认定不清。涉案房屋过户前后均由时某1管理出租，刘某1在该房屋内看房交款拿钥匙并从过户当天开始管理使用与事实不符。根据第一次开庭庭审笔录第7页，刘某1主张涉案房屋在过户当天起就由自己管理使用,而时某1在庭审中已向法院说明该房屋自过户之日起很长一段时间仍由自己管理，由租户使用。2016年9月10日至2017年9月10日该房屋一直处于出租状态，租户为王静（由原租户冯雪经时某1同意后转租）,三方为了方便于2017年1月在原有合同基础上签订房屋租赁合同，王静实际居住时间为2017年1月至2017年8月，上诉人按照法院的询问在中午休庭后于下午开庭时提供了房屋租赁合同和租户王静的证人证言予以证明。上述证据证明:一、在租期还远未到期之时,时某1不可能有向公众出卖房屋的意向和行为，刘某1经旁听席人员提醒后撒谎说自己在报纸上看到的时某1出售房屋的广告于是联系时某1买房是编造的，无法举证证明，在法庭上进行虚假陈述。二、在租户王静租赁期间没有人去看房,不与租户打招呼就带人去看房卖房不符合常理，刘某1说4月17号跟时某1去看房、在房屋内交付现金更是无稽之谈，房屋没有丝毫有人来过的痕迹。在租户王静居住期间没有人打扰其生活，没有人让王静搬走，王静在8月份买了自己的房子主动搬走,庭审中说明搬走的时候直接联系时某1告知,根本不认识被告。刘某1所主张的于2017年4月17日开始管理使用，是在不了解实际情况而仅接受房屋过户情况下的谎言,第二次开庭王静作证后刘某1便改口说自己知道房子里有人租住,同意租户租期满后再使用房子,一谎接一谎。一审判决中“案涉房屋已于签订合同当日变更登记到刘某1名下，并由刘某1管理使用至今”属忽略重大证据，与庭审事实不符，事实认定不清。5、一审法院未能合理辨明被上诉人刘某1在庭审过程中的诸多自相矛盾之处。刘某1在时某1将房屋过户给自己而未收价款、另给其十一万三千元现金后对时某1态度逐渐变差,在解除同居关系后时某1主张权利时不承认时某1将房屋过户给自己而未收价款、另给其十一万三千元现金和每个月1500元生活费的事实，存在以侵占房屋和侵占钱财为目的才与时某1生活的主观恶意。庭审过程中刘某1主张自己不认识时某1女儿时某2,与时某1也只是买了房子的关系，极力否认双方的同居关系，在时某1提出证据，刘某1无法圆谎的情况下才不得不承认双方的同居关系。刘某1主张双方不存在同居关系，买房前是“陌生人”,从不认识时某1，因为看到广告买房子才主动联系，,在这种前提下买房既不签订买卖合同，也不索要收据，与常理背道而驰。且在庭审过程中一会说不认识时某1，一会说两人在家拟定的合同;一会说一分钱一分货，一会又说这个房子是学区房，自相矛盾。二、一审法院据以判决的证据不足:1、基于由敦化市政务大厅房产管理部门出具的房地产买卖契约，双方成立买卖关系，但不能据此认定买方已交付购房款。首先，本案涉及的房地产买卖契约是由敦化市政务大厅房产管理部门出具的，属网签合同，示范合同。房管部门办理手续时不负责查明买方是否已支付购房款，只是将买卖契约空白处填完整让时某1签字就行,时某1自然按照房管部门的要求签字,只是为实现将房屋过户给刘某1后可以有一个人和自己共度余生的心愿，当时并不在意是否真正收到购房款。因担心女儿阻拦甚至连女儿都没有告诉，是基于对刘某1的感情和信任一时办了糊涂事。其次，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条款意在确定合同性质以及规定买卖双方的义务，买卖合同的成立与买受人是否已支付价款无关。同理,涉案房地产买卖契约中只是约定购房款的交付时间和交付方式,是一种代表双方合意的应然状态而非实然情况，合同中并未说明己收到购房款,根据买卖合同成立认为买受人已支付价款是对法律的误解，也是对证据的忽视。第三，一个简单的道理，该买卖契约于2017年4月17日签订，约定“2017年4月17日前一次付清”含本日，当然可以先签合同再交付购房款,购房款不必要在订立合同之前交付，不能据合同签订证明已交付购房款,事实上被上诉人刘某1自始至终从未交付购房款。房屋是否过户与是否交付购房款无关，以物权变动来证明债务履行于法无据。一审法院据以判决的证据不足。2、被上诉人无法说明购房款资金来源。被上诉人出具的取款证明与买卖合同及过户行为相隔一年多，无关联性。被上诉人方证人为其亲姐姐，属近亲属且在作证过程中存在欺骗法庭和自相矛盾的言论，其证言不能作为判决依据。刘某1出具的2016年1月的取款证明与2017年4月双方的买卖合同及过户行为相隔一年多，无法证明该款项为购房资金来源。被上诉人方证人刘某2为刘某1的亲姐姐，属近亲属，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定:“证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。”被上诉人在一审过程中让其亲姐姐刘某2作证向自己借款又还款，无相关证据证明。且刘某2否认认识时某1;又说十万的借款没有借条;2017年4月刘某1突然告知自己要买房让还钱，而自己的秋耳就等着刘某1要钱的时候一次性卖掉;秋耳卖了近二十万元这一基于敦化社会经济状况的巨大金额却丝毫描述不出与之产生二十万元交易的小贩何样。这一切都与常理不符,存在自相矛盾之处。其证人证言实际上就是为了帮助伪造刘某1主张的现金购房款的来源。刘某1无证据证明已交付购房款。3、一审判决书第3页“时隔两年多，时某1一直未向刘某1主张过任何权利，不符合房屋买卖常理以及市场交易习惯”的推论忽视了时某1对刘某1的感情和双方的同居关系。时某1曾经真的很想与刘某1共度余生，否则也不会答应刘某1的一切要求，将房产过户给她，给她十一万余元现金，还每个月交生活费。未在同居期间提出主张是因时某1老实，抱着能过就将就过的想法想尽力维护同居关系，更担心提出后产生矛盾人财两空。一审法院认为因有同居关系而不主张权利不合理是站在强者的角度上忽视了老实人的心理和感受。事实上在这份感情中双方早就不对等了，时某1将感情和财产都付出给了刘某1后失去了退路。在2019年5月30日被刘某1从家中赶走，无奈解除同居关系后时某1多次向刘某1主张权利，且未过诉讼时效。三、一审法院法律适用错误:1、对合同是否履行发生争议的应由负有履行义务的当事人承担举证责任，一审判决要求上诉人证明未发生之事，证明不了就要承担败诉的不利后果是片面理解和运用“谁主张谁举证”规则，认为一切都应由原告来举证，不恰当地免除了被告方对自己主张的证明责任，错误适用法律。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定:“买受人应当按照约定的数额支付价款。”被上诉人刘某1未履行支付价款的义务，应当承担继续履行的责任。《民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，当事人对自己提出的主张,有责任并且应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人已履行交付房屋的义务，对此没有争议，争议焦点在于被上诉人是否履行交付购房款的义务。上诉人不应承担证明被上诉人未支付价款的举证责任,是否支付价款的证明责任应由负有履行义务的当事人即被上诉人承担。让上诉人证明未发生之事的未发生是不合理分配给上诉人举证责任。一审法院片面依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，忽视该条“当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任加以证明”的规定，以与被上诉人主张相同的“他也证明不了我没给”的思路判案，属非常明显的法律适用错误。2、契税和过户登记费是法律规定的被上诉人的纳税义务，上诉人提供充分证据证明且庭审过程中明确已由时某1缴纳，法院仍要求上诉人证明此部分费用应由被上诉人缴纳，未理解契税相关的法律规定，分配给上诉人不合理的举证责任。《中华人民共和国契税暂行条例(2019修正)》第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”根据双方签订的房地产买卖契约第七条“上述房地产办理过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”已作出明确约定是按“规定”各自承担。由时某1保存的税收证明和过户登记费收据上写明纳税人和缴费人为刘某1，且在一审庭审笔录第4页、第7页刘某1亲口承认该由自己缴纳的契税和过户费已由时某1缴纳。上述证据证明两方面的内容:第一,上诉人时某1与被上诉人刘某1在房屋过户时存在非同于普通房屋买卖双方的亲密同居关系,正是基于此种关系时某1才在房屋价款远低于市场价的情况下还帮刘某1缴纳了本应由刘某1缴纳的契税和过户登记费;第二，买方缴纳契税和过户登记费是市场交易习惯，也是双方的合同约定，更是国家规定的房屋买受人的纳税义务,时某1已提供充分的证据证明该费用由自己替刘某1承担并且获得了刘某1的承认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十二条:“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”一审法院认为的“时某1未提供证据证明该部分费用应由刘某1负担”的观点属于事实认定不清，法律适用错误，分配给上诉人不合理的举证责任。四、一审法院审理程序存在瑕疵:在庭审过程中，存在如下有违法庭规则的事实:一、被上诉人旁听席人员多次大声提醒、被上诉人经提醒后回答法庭提问，法官未予以制止。二、被上诉人借需要喝水为由离开被告席与旁听席人员共四人商议，法官未予以制止。三、被上诉人发言时多次使用攻击、侮辱性词语攻击上诉人及其代理人，法官未予以及时制止。上述事实请二审法院调取一审庭审视频监控为证。综上，一审法院事实认定不清，据以判决的证据不足，法律适用错误，程序存在瑕疵。请求二审法院全面、合理地审查事实，认定证据，正确适用法律，依法改判或发回重审。刘某1辩称：原审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确，请依法维持原判。具体理由如下，本案涉案的争议系双方之间的买卖合同关系，并不是因解除同居而发生的财产析产，和相应的争议。至于在诉讼当中双方涉及的有关同居等问题，与本案没有直接必然的因果联系。即使双方存在同居关系，但是在房屋买卖交易过程当中，与同居根本没有相应的牵连关系；第二点，原审采信证据正确，双方是在房地产交易部门共同选用了房地产交易部门的示范文本，并在交易的窗口双方共同签字予以确认，合同当中也对双方的买卖的标的进行了约定，包括有关付款的情况。而且合同当中约定的非常清楚，一次性交接并偿付货款，合同当中并没有约定拖欠或者赊欠货款等事实，而本案的真实事实已经给列明了，事隔了两年多之后，在两年之内，上诉人并没有主张要求给付卖房款，如果认为交易价款明显低于市场的价格，也没有在法定的期间内主张撤销权，因此上诉人的主张是依法不能成立的；第三点，上诉人主张被上诉人应当负责举证责任，证明被上诉人购买房屋以后，已经实际向上诉人交付了购房款是事实。按照民诉法包括最高院的有关司法解释，民事案件实行谁告诉谁举证的原则，既然原告是原审启动的本案的之诉，那么举证责任显然应当是原告负有举证，至于被告应否举证，根据原审法庭归纳的争议焦点和举证责任，被告已经完成了举证责任，也就是说双方在房屋交易之后两、三个月又开始正式同居，是这样一个事实。至于被上诉人在原审当中也提供了提供给法庭了相应的证据，也就是说被告有能力购买涉案的房屋，也有资金。第这个证据链予以证实。这个已经向原告支付了相应的费用，因为这属于即时清结，一手交钱一手交房，这种情况。但是在合同当中并没有约定，双方之间的买卖存在一个定金交易，因此上诉人补充又收到有关定金条款，该内容不存在。上诉人的整个上诉状被上诉人认为的真实目的，系将双方之间的同居关系和房屋的买卖关系混杂在一起来混淆事实。双方之间的买卖合同是客观真实的，房屋已经交付，并由被上诉人一直在占有和掌控的事实是不能否认的。基于以上前提，原审判决认定是正确的，请依法维持原判。时某1向一审法院诉讼请求：1.判令刘某1向时某1支付房屋价款78960元；2.判令刘某1向时某1支付所拖欠房屋价款78960元自2017年4月17日起至起诉之日止的利息9330元[利息＝本金×（同期同类贷款基准利率÷365天）×天数，即78960元×（4.75%÷365天）×908天＝9330元]，自起诉之日起至法院判决确定的履行之日按照本金78960元，日利率0.13‰（4.75%÷365天）计算利息；3.判令刘某1返还时某1为其支付的存量房（商品住房买卖）契税789.6元，不动产登记费80元，共计869.6元。一审法院认定如下事实：2017年4月17日，时某1（甲方）与刘某1（乙方）签订《房地产买卖契约》（存量房网签备案号：CL201701003）合同约定“一、甲方自愿将房屋所有权证号FQ00132885座落在胜利街南湖社区的房地产（房屋建筑面积47平方米）出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币￥78,960.00元（大写柒万捌仟玖佰陆拾元整）。乙方由（于）2017年4月17日前1（一）次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次性付款……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担……”。双方于当日到敦化市房屋产权管理中心办理房屋变更登记手续，将案涉房屋变更登记在刘某1名下，不动产权证书号为吉（2017）敦化市不动产权第XXXX号。存量房（商品住宅买卖）契税789.6元及不动产登记费80元由时某1支付。另查明：案涉房屋坐落于敦化市××楼中厅，现由刘某1管理、使用。一审法院认为：2017年4月17日，时某1与刘某1签订《房地产买卖契约》（存量房网签备案号：CL201701003）一份，双方均认可该合同系各自真实意思表示，该房屋买卖合同依法成立并生效。《房地产买卖契约》明确约定房屋价款78960元，刘某1于2017年4月17日前一次性付清房款，且案涉房屋已于签订合同当日变更登记到刘某1名下，并由刘某1管理使用至今。此前，时隔两年多，时某1一直未向刘某1主张过任何权利，不符合房屋买卖常理以及市场交易习惯。时某1除口头辩称其与刘某1原系同居关系，为了维护同居关系，才在刘某1未支付房款的情况下，将房屋变更登记到刘某1名下外，并未提供确实、充分的证据证明刘某1未支付房屋价款。时某1要求刘某1支付存量房（商品住宅买卖）契税789.6元及不动产登记费80元，对于契税以及不动产登记费，双方在合同中没有明确的约定，时某1亦未提供证据证明该部分费用应由刘某1负担。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对时某1的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回时某1的诉讼请求。案件受理费2029元，减半收取计1014.5元，由时某1负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：一审判决意见正确，具体理由本院不再赘述。另即使时某1所述属实，即其自认其与刘某1原系同居关系，为了维护双方的同居关系，才在刘某1未支付房款的情况下，将房屋变更登记到刘某1名下。因双方同居关系并不违反法律及社会公序良俗，时某1基于其个人目的自愿将其名下房屋变更登记至刘某1名下，属于其个人对其财产的自愿处分（赠与）行为，该处分行为并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该处分（赠与）行为已履行完毕达两年多之久，现时某1又以双方之间存在房屋买卖关系为由要求刘某1支付房屋买卖价款及相关交易税费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，时某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2029元，由时某1负担。本判决为终审判决。审判长  张新颜审判员  张玉石审判员  咸柱英二〇二〇年三月三日书记员  薛 超