甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13147号原告:段西萍,女,1955年11月6日出生，汉族,住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人:腾胜青，甘肃君谙律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司兰州分行，住所地兰州市城关区庆阳路75号。负责人:袁伟，该分行行长。委托诉讼代理人:吴若瑜，女，系该分行员工。委托诉讼代理人:刘光，男，系该分行员工。原告段西萍与被告兴业银行股份有限公司兰州分行返还原物纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段西萍的委托诉讼代理人腾胜青、被告兴业银行股份有限公司兰州分行的委托诉讼代理人吴若瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段西萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从原告购买的位于“兰州市城关区”办公商品房内搬出；2、判今被告向原告赔偿非法占用面积为386.56平方米的房屋租金损失1248588.80元（租金从2018年4月1日起按每月每平米170元计算至返还房屋为止，现暂时计算至2019年11月1日19个月房租共计1248588.80元）;3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告通过合法方式购买了位于兰州市城关区.72平方米）和415号房（面积216.84平方米），出卖人甘肃中科房产开发有限公司于2018年4月1日将该两间商品房交付予原告，原告依法取得该两间商品房占有、使用、受益、处分的权利。被告在原告接受该两间商品房前，与开发商甘肃中科房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，租期四年即自2014年4月1日至2018年3月31日止。原告接受该两间商品房时也是前租赁合同届满之日，被告应与原告（新产权人）签订《房屋租赁合同》才具有合法占用该两间房屋的权利。然而原告与被告多次交涉，要求被告与原告签订房屋租赁合同并支付租金，但被告以各种理由拖延或不予理睬，仍继续非法占用原告的该两间房屋，至今仍然在非法占用，故原告诉至法院。被告兴业银行股份有限公司兰州分行辩称，2014年4月1日甘肃中科房地产开发有限公司与被告签署了《房屋租赁合同》，约定中科房地产将位于甘肃省兰州市城关区，总面积9800平方米（其中一层2300平方米、二层2400平方米、三层2400平方米、四层2700平方米）的房屋出租给被告，租赁期限为四年，自2014年4月1日至2018年3月31日。后因甘肃中科房地产开发有限公司与李育军涉及诉讼，法院判决将被告原租赁房屋的一层1-2轴142.18平方米产权判归李育军所有，因此甘肃中科房地产开发有限公司与被告签署《之补充／变更合同》将租赁房屋楼层变更为“一层至四层（每层1-18轴／Ａ-Ｈ其中1-2轴除外）”，租赁面积变更为“一层至四层总面积9657.82平方米，其中一层2157.82平方米、二层2400平方米、三层2400平方米、四层2700平方米。”2017年12月28日甘肃省高级人民法院下发（2016）甘执29号之三《执行裁定书》，根据该《执行裁定书》甘肃中科房地产开发有限公司名下位于甘肃省兰州市城关区中科大厦房产共计38830.51平方米房屋所有权、对应的土地使用权及相应的其他权利归属于永登县农村信用合作联社，上述房屋包括甘肃中科房地产开发有限公司与被告签署的《之补充／变更合同》中所述租赁面积。关于段西萍所主张的位于“兰州市城关区”房屋在甘肃中科房地产开发有限公司与被告签署的《租赁合同》及《之补充／变更合同》中均无此表述，即该房屋并不在被告租赁房屋范围之内。根据第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，但截至今日被告未收到甘肃中科房地产开发有限公司任何关于房屋产权变更的说明或通知。且根据甘肃省高级人民法院下发（2016）甘执29号之三《执行裁定书》，中科房地产与被告签署的《之补充／变更合司》中所述租赁房屋已归属于永登县农村信用合作联社，被告已与永登县农村信用合作联社签署租赁合同。综上所述被告不存在非法占用“兰州市城关区”房屋行为亦无支付该房屋租金义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，甘肃中科房地产开发有限公司与被告兴业银行股份有限公司兰州分行签订了《房屋租赁合同》，约定甘肃中科房地产开发有限公司将中科大厦的壹层至肆层（每层1-18轴／Ａ-Ｈ），房屋面积:壹层至肆层总面积为9800㎡，基中壹层2300㎡，贰层2400㎡，叁层2400㎡，肆层2700㎡（实际面积以产权证为准）的房屋出租给兴业银行股份有限公司兰州分行，租赁期限为四年自2014年4月1日起至2018年3月31日止。后甘肃中科房地产开发有限公司与被告兴业银行股份有限公司兰州分行又签订了《之补充／变更合同》将上述租赁房屋楼层变更为“一层至四层（每层1-18轴／Ａ-Ｈ其中1-2轴除外）”，租赁面积变更为“一层至四层总面积9657.82㎡，其中一层2157.82㎡、二层2400㎡、三层2400㎡、四层2700㎡。2017年12月28日，甘肃省高级人民法院作出了（2016）甘执29号之三执行裁定书，裁定第二项：甘肃中科房地产开发有限公司名下位于甘肃省兰州市城关区.29平方米；二层1-18轴1148.35平方米；三层1-18轴3196.62平方米；四层1-18轴2622.79平方米；六层5413.12平方米；七层4917.4平方米；八层4856.22平方米。……以上房产总计38830.51平方米。该38830.51平方米房产所有权、对应的土地使用权及相应的其他权利归永登县农村信用合作联社所有。后于2019年12月13日，兴业银行股份有限公司兰州分行与永登县农村信用合作联社签订了《房屋租赁合同》，约定永登县农村信用合作联社将其所有的位于甘肃省兰州市城关区中科银座壹层至肆层（每层1-18轴／Ａ-Ｈ）出租给兴业银行股份有限公司兰州分行，房屋面积:2018年4月1日至2020年3月31日面积如下:壹层至建层总面积8673.05㎡，其中壹层1705.29㎡、二层1148.35㎡、三层3196.62㎡、四层2622.79㎡；2020年4月1日至2023年3月31日面积如下:壹层至肆层总面积8373.05㎡，其中壹层1405.29㎡、二层1148.35㎡、三层3196.62㎡、四层2622.79㎡。租赁期限为伍年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2018年3月21日，原告段西萍与甘肃中科房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，双方约定：段西萍分别购买位于兰州市（建筑面积169.72平方米，房屋价款：1374732元）、兰州市（建筑面积216.84平方米，房屋价款：1756404元）的商品房两套，合同附件一房屋平面图中显示上述两套商品房分别为414、415（以下称涉案房屋），并于2019年1月28日在兰州市房地产交易中心将上述涉案房屋买卖合同进行了备案登记。2018年4月1日，原告段西萍与甘肃中科房地产开发有限公司签订了《房屋交接确认书》，称段西萍购买的上述房屋房号414、415号，现在房款已全部交清，符合交房条件，双方对交接事宜达成以下确认:“1、甘肃中科房地产开发有限公司将该房产从2018年4月1日起交付段西萍……。2、……。3、本房屋交付状态情况:本房屋由甘肃中科房地产开发有限公司于2014年4月1日起至2018年3月31日止租赁予兴业银行股份有限公司兰州分行使用，甘肃中科房地产开发有限公司确认自2018年4月1日起再不向兴业银行股份有限公司兰州分行签订房屋租赁协议，再不收取本房屋的租金。段西萍有权自2018年4月1日起的租赁费事宜直接向兴业银行股份有限公司兰州分行收取，相关租赁事宜段西萍直接与兴业银行股份有限公司兰州分行协商办理。……4、5……。”原告认为其购买的涉案房屋（即前述由甘肃中科房地产开发有限公司出租给被告使用）现由被告占有使用，被告应腾交涉案房屋并赔偿房屋占有使用费，双方协商未果，故原告诉至法院。另查，2019年1月30日，兰州比科新房地产开发有限公司向兴业银行股份有限公司兰州分行发出了关于租赁房屋事项函，内容为“我公司分别于2018年6月12日、2018年10月31日致函贵行尽快办理‘中科银座’第四层西侧轴线11-15轴、H-F轴面积为325.61平方米房屋租贷事宜，现该房屋所有权我公司已转让给段西萍女士，自2018年4月1日起该房屋租赁费用均归段西萍女士所有。并请贵行尽快派人与段西萍女士代理人员联系办理房屋租赁手续”。再查，2018年12月10日，甘肃中科房地产开发有限公司向兴业银行股份有限公司兰州分行发出了《关于贵行租赁办公面积的告知函》，函称“贵行租赁我司的中科银座大厦裙楼1至4层(1-18轴、H-F)，经兰州房地产测绘中心2012年10月15日出具的兰房十界字(2012)预更041号《房屋面积预测绘成果报告书》统计的建筑面积共为11450.83㎡，1-18轴、A-H轴。我公司因巨额债务清偿经甘肃省高级人民法院主持调解已将上述面积抵顶给相应权利人，现将具体权利人、所处位置、相应面积情况告知如下:1、一楼:1847.47㎡(附图1)……4、四楼:3528.55㎡（附图4)①兰州比科新房地产开发有限公司(以下简称:比科新公司)325.61㎡，轴线11-15轴、H-F轴。②赵亚芬580.15㎡，轴线1-8轴、H-G轴。③永登联社2622.79㎡，除去比科新公司、赵亚芬的面积后1-18轴、A-H剩余全部面积。请贵行于2018年4月1日起将上述面积的租赁事宜与新的所有权人进行对接特此告知。另附:1、房屋面积预测绘成果报告书复印件1份;2附图1-4;3中科银座大厦1-4层面积分配表”。本院认为，本案为返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中原告段西萍与甘肃中科房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》系双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的约束力，该合同在签约双方之间仅产生债权债务关系，合同签订后双方尚未在房产部门办理过户登记手续，原告对涉案房屋并未取得房屋产权证书，故根据法律规定未经登记，不发生物权效力，涉案房屋的物权并未发生转移，故原告对涉案房屋不享有物权，因此对原告要求被告立即从其购买的位于“兰州市城关区”办公商品房内搬出及向原告赔偿非法占用面积为386.56平米的房屋租金损失1248588.80元的诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告段西萍的诉讼请求。案件受理费8019元（已减半），由原告段西萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  苏克鸿二〇二〇年三月十二日书记员蒋阳阳