福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初656号 原告：连城乾景房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市连城县莲峰镇莲中路明珠城A幢5层508室，统一社会信用代码91350825MA2Y0F475K。 法定代表人：张端彬，职务执行董事。 委托诉讼代理人：童文煌，福建启赞律师事务所律师。 被告：华丽玲，女，1983年12月5日生，汉族，住福建省连城县。 原告连城乾景房地产开发有限公司与被告华丽玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连城乾景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童文煌到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 连城乾景房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除连城乾景房地产开发有限公司与华丽玲签订的合同编号为201800262号和201900667号的《商品房买卖合同（预售）》，连城乾景房地产开发有限公司收回乾景花园1号楼11层1101室及其附属-1层Ｚ008号杂物间；2.请求判令华丽玲支付连城乾景房地产开发有限公司违约金71.6万＊7%＝50120元；3.请求判令华丽玲承担连城乾景房地产开发有限公司为本案诉讼所支付的律师费计人民币8000元整；4.本案诉讼费用由华丽玲承担。事实和理由：2018年2月3日，华丽玲与连城乾景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）合同》合同编号为201800262号，合同约定：华丽玲购买连城乾景房地产开发有限公司开发建设的坐落于连城县西城文教片区ｌ号楼11层1101室商品房（房屋建筑面积预测约133.98平方米，房屋总价款为71.1万元。合同第七条第二项3约定：华丽玲应当于签订《商品房买卖合同》前支付首付款人民币221000元，余款人民币490000元向银行申请贷款。该合同附件十一《补充协议》第二条约定，商品房预售的，在买受人华丽玲按规定付清首付购房款后，由连城乾景房地产开发有限公司向连城县住房和城乡规划建设局申请备案登记，连城乾景房地产开发有限公司已为华丽玲办理了预售备案登记。因乾景花园（一期）项目，连城乾景房地产开发有限公司有“买房赠送杂物间”优惠活动，华丽玲以抽签方式获得乾景花园项目地下第8号杂物间，因无购房价款，无法办理产权证书，双方事前约定从原购买该房价款71.6万元中，扣除预留5000元价款作为杂物间购房款，作为杂物间合同价，并签订一份《商品房买卖合同（预售）合同》合同编号为201900667号用于办理产权证书之用。华丽玲在2019年8月10日因银行查询其个人征信不符合准入标准，银行已于2019年9月5日退回其贷款申请。连城乾景房地产开发有限公司也于2019年9月4日依据《商品房买卖合同（预售）合同》第一章合同当事人中确认的通讯地点，以邮政快递的方式送达了催告通知书，要求其在接到通知之日20日内全额付清剩余房款49万元，但华丽玲不予签收，连城乾景房地产开发有限公司员工因为华丽玲贷款事宜从2019年5月开始，就一直以电话、微信方式向其催办提供资料，从2019年8月也通过以电话、微信方式催告华丽玲交付剩余房款事宜。该催告支付房款的文书，根据合同附件十一《补充协议》第八条：“买受人以本合同所填写的通讯地址、通讯方式作为买受人接受通知的地址和方式，出卖人按照该地址寄发通知即视为送达”的约定，连城乾景房地产开发有限公司已尽通知义务，且又多方电话、微信催告，但是华丽玲却迟迟不履行合同义务，并以各种理由推辞。连城乾景房地产开发有限公司认为，自银行于2019年8月10日查询被告的个人征信不符合准入标准后，又于2019年9月5日退回其贷款申请，连城乾景房地产开发有限公司又于2019年9月4日前多次电话、微信方式催告，根据约定于2019年9月4日书面以邮政快递的方式进行催告，华丽玲实际已获知其不能贷款，根据合同附件四第二条第2点（2）买受人选择贷款方式付款的，无论何因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意继续履行本合同。买受人应自出卖人通知之日起20日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人须向出卖人支付该商品房总金额5%的承担违约责任。逾期超过六十日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额7%的违约金、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）的约定，华丽玲未能在约定的时间内，履行付款义务，逾期付款已超过60日，连城乾景房地产开发有限公司有权单方解除合同。因主购房合同解除，附属杂物间合同因主合同解除，亦应依法予以解除。根据合同附件四第二条第2点合同附件十一《补充协议》第十三条约定，因买受人违约导致合同解除时，买受人除按合同相关条款的约定承担违约责任外，还应承担相应产生的一切费用，含诉讼费、律师费。为维护连城乾景房地产开发有限公司的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，连城乾景房地产开发有限公司特向贵院提起诉讼，请依法支持连城乾景房地产开发有限公司的诉讼请求。 华丽玲未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，连城乾景房地产开发有限公司（出卖人）与华丽玲（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同壹），合同编号：201800262。连城乾景房地产开发有限公司将位于连城县西城文教片区商品房（预测建筑面积133.98㎡、套内面积115.77㎡、分摊面积18.21㎡）以716000元的价格出售给华丽玲。为办理“买房赠送杂物间”活动的杂物间不动产权证书，从总购房款716000元中预先扣留5000元，作为杂物间（一、二期地下室，房号Ｚ008号，预测建筑面积27.41㎡、套内面积11.97㎡、分摊面积15.44㎡）的购房款，并另行签订了一份合同编号为201900667号的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同贰）。合同壹第七条约定：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于签订商品房买卖合同前支付首期房价款人民币221000元，占全部房价款的31%。余款人民币490000元，向银行申请贷款支付。合同壹第十九条约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同壹附件四第二条约定：（2）买受人选择贷款方式付款的，无论何因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意继续履行本合同。买受人应自出卖人通知之日起20日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人须向出卖人支付该商品房总金额5%的承担违约责任。逾期超过六十日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额7%的违约金、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。合同壹附件十一第八条约定：买受人以本合同所填写通讯地址、通讯方式作为买受人接受通知的地址与方式，出卖人按照该地址寄发通知，即视为送达。若买受人对出卖人寄发的通知内容有异议，买受人应在送达之日起7日内向出卖人书面提出异议。若因买受人地址错误无人收件或者买受人拒收而邮件退回，或邮件由买受人以外的其他人签收，视为已送达。若买受人通讯地址变更，应在变更之日起七日内将变更后的通讯地址书面通知出卖人，否则，出卖人按原通讯地址发送的文件，视为送达。二份合同签订后，华丽玲按约定分别于2018年2月25日及2019年8月18日向连城乾景房地产开发有限公司支付了首付款221000元及5000元（作为杂物间的购房款）。此后，因银行贷款审批未获通过，华丽玲未能支付剩余购房款490000元。连城乾景房地产开发有限公司于2019年9月4日向华丽玲发出全额付款《通知书》，该《通知书》于2019年9月7日因无人签收被退回，至起诉之日已逾期60日。 另查明，连城乾景房地产开发有限公司就本案诉讼支付律师费8000元。 上述事实，有连城乾景房地产开发有限公司提供的201800262号商品房买卖合同（预售）、201900667号商品房买卖合同（预售）、房屋登记信息证明、乾景花园地下杂物间抽签确认书、连城乾景房地产开发有限公司增值税普通发票两张、微信聊天记录、中国农业银行股份有限公司连城县支行的《证明》、全额付款《通知书》、EMS快递回单及改退批条、委托代理合同、律师代理费发票、中国工商银行网上银行电子回单及发票以及连城乾景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人童文煌在法庭上的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，连城乾景房地产开发有限公司分别与华丽玲签订的合同壹、合同贰二份《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同壹第十九条约定：（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同壹附件四第二条约定：（2）买受人选择贷款方式付款的，无论何因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意继续履行本合同。买受人应自出卖人通知之日起20日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人须向出卖人支付该商品房总金额5%的承担违约责任。逾期超过六十日后，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额7%的违约金、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。合同壹、合同贰二份《商品房买卖合同（预售）》签订后，连城乾景房地产开发有限公司按照合同约定对华丽玲购买的房屋向连城县住房和城乡规划建设局办理了房屋备案登记。此后，华丽玲未能取得银行贷款支付剩余购房款。经连城乾景房地产开发有限公司发出全额付款《通知书》后，华丽玲仍未能支付剩余购房款490000元且逾期超过六十日。华丽玲的行为已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。连城乾景房地产开发有限公司诉请解除与华丽玲的购房合同并要求华丽玲支付购房款716000元按7%计算的违约金50120元及律师费8000元，符合法律规定，本院予以支持。华丽玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。 综上所述，为维护债权人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除连城乾景房地产开发有限公司与华丽玲签订的合同编号为201800262号、201900667号的商品房买卖合同（预售），连城乾景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内收回“乾景花园”1号楼1101室商品房及其附属Z008号杂物间； 二、华丽玲应于本判决生效之日起十日内支付连城乾景房地产开发有限公司违约金50120元及律师费8000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11541.2元，减半收取5770.6元，由华丽玲负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈桥水 二〇二〇年三月十日 法官助理吴智盛 书记员邱香喜 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】由下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条【被告不到庭和中途退庭的处理】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。