苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8119号原告：邱冶，女，1995年8月13日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：孙海洋，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：徐春清，女，1981年6月26日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：吴卫忠，男，1971年8月18日生，汉族，住苏州市虎丘区。二被告共同委托诉讼代理人：霍志杰、周民磊，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告邱冶诉被告徐春清、吴卫忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱冶及其委托诉讼代理人孙海洋，被告吴卫忠及其与被告徐春清共同委托诉讼代理人周民磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱冶向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金446000元。后,原告增加诉讼请求：判令确认双方间的《房屋买卖（居间）合同》于2019年8月3日（向法院提交诉讼材料之日）即解除。事实与理由：两被告系夫妻。2019年6月7日，其与被告在吴中经济技术开发区意然堂房产中介服务部居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定其购买被告位于苏州吴中经济开发区房屋，成交价为2230000元，于2019年6月7日支付定金20000元，于2019年7月30日前办理资金托管；任何一方解除或拒绝履行合同，违约方支付房屋成交价格20%作为违约金。同日，其即支付定金20000元，但因被告未偿还房贷而致无法办理网签及资金托管手续。2019年7月12日，被告明确不再出售房屋并强行退还定金。2019年7月31日，其委托律师向被告邮寄律师函，催促办理房屋交易手续，但被告仍不配合。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告徐春清、吴卫忠共同辩称，案涉合同没有继续履行的原因在于需要在交易前将房屋所附带的车库增加至房产证内，并因此需要提前归还银行贷款，注销他项权。该新情况改变了双方在签订合同时有关房屋交易的基本流程即原告先向银行申请办理贷款手续，其在原告的贷款银行审批通过后归还房屋的贷款，再办理房屋交易的资金托管及过户手续。因此，案涉合同未能继续履行系情势变更所致且双方就此无法达成新的一致意见，并致合同最终无法继续履行。况且原告已另购房屋。由上，其二人在合同履行过程中不存在违约行为，不应承担违约金。对于解除合同，其二人则无异议。经审理查明，2019年6月7日，邱冶（购房人，乙方）与徐春清、吴卫忠（售房人，甲方）在吴中经济技术开发区意然堂房产中介服务部的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容为：甲方同意将位于苏州吴中经济开发区房屋（含固定装修及现有配套家具家电、汽车库1个、自行车库1个）（建筑面积为104.15平方米+49.12平方米）出售给乙方；成交价为2230000元，由乙方于2019年6月7日交付定金20000元（于资金托管当日存入房管局资金监管账户）；双方须在2019年7月30日前提供相应原合法（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；甲方须于2019年9月30日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生约定的违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价20%作为违约金。同时，该合同还约定其它事宜：甲方承诺：该房屋没有债务纠纷，可以正常交易过户；该房屋满2年，若不满2年所产生的增值税由甲方承担。乙方承诺：符合苏州限购政策无征信不良，若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约；若商业贷款做不下来网签价70%，甲、乙双方互不违约。同日，邱冶向徐春清交付定金20000元。2019年7月12日，徐春清、吴卫忠通过支付宝将20000元定金退还给了邱冶。审理中，邱冶称，该20000元是徐春清、吴卫忠强行退还给其的。2019年7月31日，邱冶委托江苏蓝之天律师事务所孙海洋律师向徐春清、吴卫忠发《关于严格履行合同义务的律师函》，要求：1、徐春清、吴卫忠严格履行合同义务，及时配合办理房产交易手续。2、若拒绝履行合同义务，邱冶将授权律师启动诉讼程序追究徐春清、吴卫忠的法律责任；届时，由此引起的一切法律后果均由徐春清、吴卫忠承担。该《律师函》于2019年8月2日签收。2019年9月6日，邱冶在苏州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下与案外人郑正等人签订《房屋买卖合同》，约定邱冶以2130000元的价格购买郑正位于苏州市吴中区房屋（建筑面积为124.77平方米）。另查明，位于苏州吴中经济开发区房屋登记所有权人为徐春清；房屋所有权证还注明另有15幢28号车库。审理中，邱冶明确其所主张的违约金计算方式为房屋成交价的20%。对此，徐春清、吴卫忠则认为其二人即便存在违约，邱冶所主张的违约金也过高，应按定金来算违约金。以上事实，有邱冶提供的房屋买卖（居间）合同、房屋产权证、购房收条、律师函、房屋买卖合同，以及本院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。审理中，邱冶陈述：案涉合同中“若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约”的约定是因其当时要凑足30%的首付款，如未凑足，双方互不违约；后，其于一周之内凑足了首付款，但因徐春清、吴卫忠没有将房屋换证而致无法办理网签手续。“若商业贷款做不下来网签价70%，甲、乙双方互不违约”即指如果贷款做不下来，双方互不违约；当时，其是为了规避自身的风险（因为银行贷款审查严格，可能会因各种原因不放款）而与徐春清、吴卫忠协商一致的意见；但双方从未约定徐春清、吴卫忠在其的贷款到位后再偿还房屋贷款、涤除抵押权。至于商业贷款什么时间下来，双方未有明确约定，但徐春清、吴卫忠要求其承诺如在2019年9月30日前贷款不到位，支付违约金50000元；如在2019年10月30日前仍不到位，再支付违约金10000元并终止交易。其拒绝了该方案。同时，邱冶还称，双方并未谈及合同签订后的履行顺序，也未谈及徐春清、吴卫忠何时涤除抵押权及涤除抵押权的条件。徐春清、吴卫忠所称的新情况（需先还贷款，再换证）是后来遇到的。徐春清、吴卫忠在房屋的两证无法进行正常网签的时候，要求其保证商业贷款的到款时间，但其表示银行放款时间不受其控制。吴卫忠陈述：案涉合同中“若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约”是邱冶未凑足30%的首付款，要通过消费贷或借款等途径凑足；其则因在此时其仅无需履行除提供房产证及土地证外的其他义务而同意在邱冶未凑足首付款的情况下互不违约。另，“若商业贷款做不下来网签价70%，甲、乙双方互不违约”与“若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约”是一个意思；双方一开始谈的流程就是其在邱冶的银行贷款审批通过之后准备办理过户手续时再去还房屋的银行贷款，向房管部门交他项权证，办理过户手续；由此，虽未约定商业贷款办下来的具体时间，但其也因仍除提供房产证、土地证、身份证外不需履行其他义务，不需要提前偿还房屋贷款而接受商业贷款办不下来也不违约的约定。至于邱冶所称的违约金，是在出现需要其提前偿还房屋贷款的情况之后双方谈的处理方案之一，但邱冶未予同意。同时，徐春清、吴卫忠还称该约定是在降低邱冶的风险，而其二人之所以同意则也是因为即便房屋没有出售，也对其二人没有风险。但随后出现了需要其先行清偿房屋贷款，注销抵押权，将车库与房屋登记在一起（即汽车库的土地面积一并加到房屋的不动产证上）并换证的新情况。而邱冶在出现该新情况后又不承诺在银行贷款审批不通过的情况下自筹资金支付房款，故其二人也不愿意提前归还银行贷款。另，邱冶为证明其主张还提供了2019年7月12日的谈话录音（在场人有邱冶及其父母，徐春清、吴卫忠，中介蒋姓及夏姓工作人员）。录音中，徐春清、吴卫忠一方表示不管邱冶乙方贷款下不下来，交易就保持到10月30日，从10月1日起按正常成交价格5个点补偿；如到10月30日还没有完成，到此结束。（房屋）贷款其去还，如（邱冶一方）贷款做不下来，损失其自己背；邱冶一方如果贷款做不下来，50000元定金没了，再加上一个月的补偿，即60000元。邱冶一方表示拿证不是其的义务，为何要加在其一方的头上，并要承担违约。徐春清、吴卫忠一方表示谈不拢就结束，其一方在一开始就说了房屋有贷款，并再三问清楚按现行政策是不需要还贷款的，现在弄成这样子。邱冶一方表示还贷款是徐春清、吴卫忠一方当时没有想到。徐春清、吴卫忠一方表示不是没有想到，是想到的，但按照当时的政策是不要其去还这个贷款的。邱冶一方表示那还是没有想到，当时，其一方也没有想到。徐春清、吴卫忠一方表示现在按照合同来说，就是走到这一步走不下去了，互不违约结束了呀。邱冶一方表示按照一开始的政策，你在拿到全款前也是要填进去的。徐春清、吴卫忠一方表示，现在也不想说什么了，要其一方去还贷款，其一方肯定要承担责任的，这是100%的。邱冶一方表示但是银行放款也不能让其一方承担呀，这个其一方也没办法管控。徐春清、吴卫忠表示那就结束呀。同时，徐春清、吴卫忠一方还表示协议上写的很清楚，其一方只要提供房产证、土地证，只要房产证不是假的就可以了。邱冶一方表示房产证是真的，但是是老的，肯定没办法用啊，合同上写提供有效证件。后，邱冶一方问想怎么样，银行放款其一方无法保证。徐春清、吴卫忠表示就按9月30日（贷款到账日，没到账即违约，违约定金50000元）、10月30日（有偿延期一个月，此后无论成不成都结束交易）两个节点结束。邱冶一方表示双方配合一点，尽量减少大家的损失。徐春清、吴卫忠一方表示其一方配合的，但要叫其一方先还贷款，必须有条件的；其可以还贷款，但有两个节点即9月30日、10月30日，如能接受就继续。邱冶一方表示（银行）放款不是放不下来，而是时间长短的问题。徐春清、吴卫忠一方表示时间节点必须要的，不可能无限制拖下去。邱冶一方表示徐春清、吴卫忠一方事先没有想到两证换一证需要先填款，双方可以协商，但不能把银行的责任转到其一方的身上。徐春清、吴卫忠一方表示还房屋贷款的事情不谈了，其一方去还掉，但后面的责任要邱冶一方承担。邱冶一方表示徐春清、吴卫忠退一步，从资金托管以后看放其一方多少时间让中介去跑（银行贷款），如在约定的时间内贷款没放下来，就超过的时间，双方再商量费用（利息）的问题。徐春清、吴卫忠表示这种事情没法商量。中介蒋姓工作人员此时表示，其不会劝任何一方就此签一个协议；另（银行）放款的时间应该是够了。邱冶据此证明徐春清、吴卫忠要求其承诺贷款到位时间，并提出2019年9月30日前贷款不到位，支付违约金50000元；2019年10月30日前贷款仍不到位的，再付10000元并终止买卖关系；其表示贷款到位前愿意补偿利息，但无法承诺贷款到位时间；徐春清、吴卫忠不同意并表示不再将房屋出售给其。经质证，徐春清、吴卫忠对谈话录音的真实性无异议，当时双方还有一个方案即如由邱冶承诺如银行贷款不成即自筹资金支付房款以打消其提前还贷的顾虑。徐春清、吴卫忠为证明其主张也提供了2019年8月18日的谈话录音（在场人为吴卫忠、邱冶父亲邱桂连、中介老板蒋文龙）。录音中，吴卫忠表示受政府政策影响房屋的两证必须要换，要换证就必须提前还贷款；但如其还了贷款，邱冶一方的贷款如果在审批过程中出现问题，导致合同进行不下去，其怎么办？所有的（风险）都在其这边；邱冶一方到最后就说首付款筹不齐，不违约；贷款批不下来，不违约，其怎么办？邱桂连表示首付款可以拉银行单子给吴卫忠看。吴卫忠表示如果卡上有223万元，其就一点都不担心，但现在还有银行这一关，银行最终没有放款前都是有可能的。邱冶表示银行贷款批不下来的几率应该是几乎没有的，这是瞎担心。吴卫忠表示不瞎担心，并称可以邱冶一方给其430000元用于还贷款。邱桂连表示给了430000元，首付款怎么办？后，吴卫忠表示签合同时只要求其提供房产证、土地证、身份证等证件，由邱冶一方办完手续；再由其在办好资金托管后的2019年9月30日即邱冶一方的银行贷款审批结束等放款时偿还房屋贷款。邱桂连表示当时有一个误区即大家都不知道需要变更产证。同时，邱桂连还问吴卫忠想怎么更改合同？吴卫忠称如其先还贷款，就要有条件，即多少天之内办理资金托管，如没办就是违约。此时，蒋文龙向双方解释称，邱冶一方在吴卫忠偿还房屋贷款后的指定期间内未将房款进行资金托管的，邱冶一方构成违约；考虑到银行贷款比较漫长，可以协商延期（2个月、3个月、6个月都可以），但会有一个时间节点。邱桂连表示其无法保证银行贷款下来的时间，并称如果超过了底线（如3个月），可以协商补贴利息，但不能写入合同，因为这个时间不是其可以把控的。吴卫忠表示所有不写入合同的到最后都不算合同条款。邱桂连表示如果说超过几个月，按照利率要多少钱，这个责任其不背。徐春清、吴卫忠据此证明双方约定的交易流程为邱冶先准备好首付款，到房管部门先行办理资金托管手续及贷款审批手续，待银行贷款审批通过后再由其清偿房屋贷款，办理过户手续并交房。但双方在实际操作中出现了新情况并经沟通无法达成一致，并致合同未能继续履行；因此，双方应互不违约。经质证，邱冶表示此次谈话，其不在场，对其没有约束力。同时，邱冶还认为徐春清、吴卫忠在2019年7月12日即将定金当场退还给其即表明不出售房屋。对此，吴卫忠表示其是考虑到邱冶的资金压力退还的20000元且其收20000元也没意思，但并没有表示不出售房屋。后，邱冶也发函要求其继续履行合同且邱冶的父亲在2019年8月18日也与其进行了沟通。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，《房屋买卖（居间）合同》约定的其它事宜中有关“若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约”、“若商业贷款做不下来网签价70%，甲、乙双方互不违约”显然更有利于邱冶，即降低了邱冶的交易风险。对此，徐春清、吴卫忠称其之所以会同意该约定，是因为其在办理资金托管手续之前除提供房产证等证件外无需履行其他义务。对此，邱冶虽表示双方并未谈及具体的履行顺序，但根据《房屋买卖（居间）合同》有关在2019年7月30日前由双方提供合法证件并进行资金托管及在2019年9月30日前解除房屋抵押并注销他项权证的约定以及双方的谈话记录，本院对徐春清、吴卫忠的意见予以采信。然，在案涉合同签订后的履行过程中，案涉交易出现了房屋因需要换证而要提前清偿房屋贷款这一各方均未事先预见到的客观情况。如此，如继续履行合同，则会因案涉合同中“若首付贷款做不下来，甲、乙双方互不违约”、“若商业贷款做不下来网签价70%，甲、乙双方互不违约”约定的存在而会加重徐春清、吴卫忠的负担。此后，双方虽经多次沟通，但因各自对自身风险的考虑而未能达成一致，并致合同未能继续履行。此后，邱冶也于2019年9月6日另行购买了房屋。由此，根据双方在审理中对案涉合同解除的一致意见，本院确认双方签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，徐春清、吴卫忠已于2019年7月12日将定金返还给了邱冶，故案涉房屋买卖的定金20000元已无需裁判。至于违约金，因双方间的合同因出现了各方均未能预见的客观情况而致未能继续履行，且经协商未能达成一致，故邱冶要求徐春清、吴卫忠按合同所约定的成交价的20%承担违约金，依据不足，难以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告邱冶与被告徐春清、吴卫忠签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、驳回原告邱冶的其他诉讼请求。案件受理费人民币7990元，由原告邱冶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  张红梅人民陪审员  吴劲松二〇二〇年三月十六日书 记 员  张凤娟