天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初8894号原告：天津音乐街服务中心，住所地天津市河东区八纬路与北十五经路交口。法定代表人：高长江，该中心主任。委托诉讼代理人：褚桂民，天津锐尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，天津锐尚律师事务所律师。被告：天津天美鸣人乐器有限公司，住所地天津市河东区天津音乐艺术街32号。法定代表人：郑文山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑军，男，该公司经理。原告天津音乐街服务中心（以下简称音乐街）与被告天津天美鸣人乐器有限公司（以下简称天美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后,依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。音乐街的委托诉讼代理人褚桂民、王娟，天美公司的委托诉讼代理人郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。音乐街向本院提出诉讼请求：1.天美公司腾空交还位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋；2.天美公司支付租金、占有使用费183750元（暂计算至2019年9月6日，实际要求计算至天美公司履行之日）；3.天美公司支付违约金144281.25元（按每日所欠租金3‰暂计算至2019年9月6日，实际要求计算至天美公司履行之日）；4.诉讼费由天美公司负担。事实与理由：天美公司自2009年8月开始租赁音乐街所有的天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋。双方最后一次签订《天津音乐街服务中心房屋租赁合同》的时间为2018年1月1日，起租日为2018年1月1日，租赁终止日为2018年12月31日。天美公司未按约定支付租金，拖欠2018年3月至今的租金共计183750元，且租赁合同到期后，天美公司未按约定腾房，经多次协商未果，故成讼。天美公司辩称，天美公司守法经营十年之久，实际经营人郑军为残疾人，自食其力。天美公司与音乐街每年签订的合同都是对以前工作的小结，2019年7月前的租金已付清，如欠付2018年之前的租金，音乐街不可能与天美公司续签2018年租赁合同。三年前的纠纷到现在解决，存在时效问题。综上，音乐街的起诉理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：音乐街与天美公司系房屋租赁合同关系，音乐街系出租人，天美公司系承租人。涉案位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋系由音乐街管理，天美公司自2009年起承租。双方于2018年1月1日最后一次签订《天津音乐艺术街房屋租赁合同》，约定：“甲（音乐街）、乙（天美公司）双方同意按照本合同的约定出租和承租位于天津市河东区天津音乐艺术街32号房屋；乙方承租房屋用于经营乐器、制造、销售、维修、租赁；租赁期限为一年，起租日为2018年1月1日，租赁终止日为2018年12月31日；月租金9375元，年租金112500元，乙方在租赁期内分4次向甲方交付租金。每次提前15天，（即2017年12月15日前，2018年3月15日前，2018年6月15日前，2018年9月15日前）预付下一季度租金28125元；乙方拖欠租金等乙方应支付的任何费用，每日应按照拖欠费用3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实付日止；本合同租赁期限届满，乙方需要续租该房屋的，应于租赁期限届满之日前3个月向甲方提出续租要求，甲方将该房屋继续出租的，在同等条件下乙方对该房屋有优先承租权。甲方应自收到乙方续租要求后的10日内给予乙方书面答复，逾期未予答复的，视为甲方同意乙方续租要求。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新签署续租合同。在重新签署租赁合同前，甲、乙双方的权利义务按照原租赁合同执行。如乙方未在上述期间提出续租要求的，本合同自租赁期间届满之日起终止”。上述租赁合同签订后，天美公司继续使用涉案房屋进行经营，并在租期届满后占有至今。2018年2月1日至2019年7月1日间，天美公司合计向音乐街支付150000元，音乐街共向天美公司开具增值税发票16张，票面金额合计150000元，上述发票均未载明租金所对应租期。本院认为，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，租期届满后双方未续签书面合同，天美公司未按约定返还涉案房屋，系违约行为，应承担本案的民事责任。音乐街要求天美公司腾空返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于音乐街要求天美公司支付租金、占有使用费的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，天美公司在租期届满后仍占有使用涉案房屋，系违约行为，故应支付占有使用费。关于欠付费用金额问题，通过已查明的事实分析，双方虽约定租金为每季度预付，但实际交易习惯为天美公司按月交纳，音乐街对此并未提出异议，而音乐街开具的增值税发票亦未载明具体对应租期，由此应视为天美公司支付的费用系对应发票出具当期的租金和占有使用费，故2019年7月前已结清，天美公司应自2019年7月1日起按涉案租赁合同约定的月租金9375元（折合312.50元/日）标准向音乐街支付占有使用费。关于音乐街要求天美公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的日3‰计算标准显然过高，违反了我国民法违约金制度补偿性为主，惩罚性为辅的立法本意，依照上述法律规定，本院将违约金标准酌情调整为按年利率24%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、天津天美鸣人乐器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天津市河东区服务中心；二、天津天美鸣人乐器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津音乐街服务中心支付自2019年7月1日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，按312.50元/日计算；三、天津天美鸣人乐器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津音乐街服务中心支付违约金（分别以每日欠付的占有使用费为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；四、驳回天津音乐街服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由天津音乐街服务中心负担3920元，天津天美鸣人乐器有限公司负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 铁审 判 员  祖爱华人民陪审员  孙丽雅二〇二〇年三月六日书 记 员  宋 丹