四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初202号 原告：洪长青，男，1970年5月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭安碧，北京安博（成都）律师事务所律师。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段454号3栋1层454号。 法定代表人：杜蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，该公司工作人员。 原告洪长青诉被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪长青的特别授权委托诉讼代理人韦海军、彭安碧，被告尚缘公司的特别授权委托诉讼代理人贺随俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪长青向本院提出诉讼请求：1.判令尚缘公司归还借款本金10000000元及违约金（违约金计算方式：以10000000元为基数，按年利率24%从2012年12月4日起计算至清偿之日止，暂计算至2019年12月4日为16800000元）；2.诉讼费由尚缘公司承担。诉讼中，洪长青增加以下诉讼请求：判令洪长青对已网签协议房屋的拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年12月4日，洪长青分别与尚缘公司签订《商品房买卖合同》56份，约定由洪长青向尚缘公司购买位于金堂县，价款共计10000000元，并约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房，逾期交房，按已付房款日万分之五计算违约金。上述56份合同签订的当日，尚缘公司向洪长青出具56份收据，确认收到洪长青认购案涉房屋的房款，并于当日办理56份合同备案。2014年6月30日，尚缘公司违约。2015年，洪长青以房屋买卖合同纠纷向成都市中级人民法院起诉，要求尚缘公司按合同履行义务，成都市中级人民法院驳回其全部诉讼请求，洪长青上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院维持原判。洪长青向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为，当事人双方并无真实的房屋买卖意思表示，原审判决认定双方法律关系为民间借贷而非房屋买卖法律关系，并无不当，最高人民法院裁定撤销该案一、二审判决，驳回洪长青的起诉。综上，洪长青认为，尚缘公司逾期未归还借款，侵害了洪长青的合法权益。 尚缘公司辩称，洪长青所主张的借款系其与该公司前法定代表人之间的个人借贷，该公司的项目承接人对此并不知情；洪长青转入该公司账户的款项暂时无法查明，需要核实。 本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，洪长青分别与尚缘公司签订《商品房买卖合同》56份，约定由洪长青向该公司购买位于金堂县（房屋具体情况附后），共计价款10000000元；并约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房，逾期交房，按已付房款日万分之五计算违约金。上述56份合同签订的当日，尚缘公司向洪长青出具了56份收据，确认收到洪长青认购的案涉房屋的房款。当日还办理了56份合同备案。2012年12月4日，洪长青（乙方）与尚缘公司（甲方）签订《协议书》，其中载明：（一）甲乙双方已于2012年12月4日订立《商品房购销合同》。乙方购买甲方开发的位于金堂县，建筑面积共计6006.24平方米。合同订立后，乙方已按《商品房购销合同》一次付情了全部购房款。现甲乙双方共同商定一致，同意按本协议的约定解除前述合同。（二）甲方双方共同商定，甲方应于本协议订立后3日内返还乙方购房款10000000元，若甲方未按时返还上述购房款，则甲方应按500000元每月的标准向乙方支付补偿金。该补偿金从乙方向甲方付购房款之日起算，直至实际付清全部购房款和补偿金之日止。甲方按前款约定向乙方返还全部购房款，并付清全部补偿金后，由甲方收回房屋另行处置。届时，乙方应配合甲方向房产主管机关注销商品房购销合同登记备案，发生的全部税费甲方自愿全部承担。（三）若甲方未按协议第（二）条的约定付款，则双方订立的《商品房购销合同》继续履行，甲方须无条件向乙方支付违约金500000元。乙方有权单方面处理和出售已购商品房。 2014年12月5日，洪长青分三次通过网上银行向尚缘公司的银行账户共计转入10000000元。 另查明，一、叶谷妹、江涛（甲方、项目退出方）、杜蓉、李家矾（乙方、项目承接方）、尚缘公司（丙方、项目公司）签订《项目承接合同》，载明：甲方系丙方的股东，持有丙方100%的股权；丙方名下现有“尚缘国际”房地产开发项目；甲方愿意退出该项目的开发，乙方愿意承担该项目的开发。各方就乙方承接“尚缘国际”项目及相关事宜达成本合同。该合同对项目退出方式、承接方式、债务的处理等进行了约定。该合同所附项目债务清单中载明有洪长青作为债权人，原债务金额为10000000元。二、2015年，洪长青向成都市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.洪长青与尚缘公司签订的56份《商品房买卖合同》有效；2.尚缘公司向洪长青交付案涉56套房屋；3.尚缘公司承担逾期交房的违约金；4.尚缘公司支付洪长青实现债权支出的律师费400000元；5.尚缘公司承担本案的全部诉讼费。审理中，成都市中级人民法院就该案法律性质即名为房屋买卖实为借贷向洪长青进行了释明，但洪长青未变更诉讼请求，成都市中级人民法院于2017年5月27日判决驳回洪长青的诉讼请求。洪长青不服，上诉于四川省高级人民法院。2018年6月27日，四川省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。洪长青向最高人民法院申请再审，最高人民法院经审理认为，原一审法院已向洪长青释明本案真实法律关系是民间借贷法律关系，但洪长青拒不变更其诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应裁定驳回其起诉。2019年8月28日，最高人民法院裁定：一、撤销四川省高级人民法院（2018）川民终393号民事判决及四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1162号民事判决；二、驳回洪长青的起诉。 上述事实，有协议书、收款收据、转款凭证、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，案涉法律关系已在（2019）最高法民再266号民事裁定中认定为民间借贷关系而非房屋买卖关系，故本案适用民间借贷相关法律规定进行处理。根据本院查明及发生法律效力的裁判文书所认定的事实，案涉借款发生在洪长青与尚缘公司之间，双方形成借贷关系，尚缘公司抗辩为该公司前法定代表人与洪长青之间的个人借贷，与查明的案件事实不符，本院不予采纳。洪长青以民间借贷法律关系提起诉讼要求尚缘公司偿还借款本金10000000元，有事实及法律依据，本院予以支持。尚缘公司与洪长青在《协议书》中约定于该协议订立后3日内返还上述款项，否则按每月500000元的标准给付补偿金，该约定在民间借贷法律关系中属于逾期利息的范畴，但双方未约定借期内利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持”、第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，洪长青主张以10000000元为基数，按年利率24%计算逾期利息，符合法律规定，但起算日应为2012年12月8日。洪长青与尚缘公司在签订56份《商品房购销合同》并办理相应合同备案后，即于当日签订协议解除上述房屋买卖合同，可见双方并无真实房屋买卖意思表示，而是以商品房买卖合同作为借款合同的担保，但房屋备案登记并非法定的物权变动公示方式，洪长青请求就上述房屋的拍卖或者变卖所得价款优先受偿，既欠缺必要的物权变动公示要件，亦不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后”的前提条件，本院不予支持。尚缘公司至今未清偿涉案借款，故洪长青为保障实现债权申请诉前财产保全而支出的保全费应由债务人尚缘公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十九第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款规定，判决如下： 一、四川尚缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内偿还洪长青借款本金10000000元，并支付违约金（违约金的计算方式：以借款本金10000000元为基数，从2012年12月8日起以年利率24%的标准计算至本判决确定的借款本金给付之日止）； 二、四川尚缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向洪长青支付保全申请费5000元； 三、驳回洪长青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87900元，由四川尚缘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王泽波 二〇二〇年三月十六日 法官助理 庄 丽 书 记 员 杨夏莹 附件：案涉56套房屋信息概要                            编             号                       备案号                       房号                       建筑面积             （平方米）                       编             号                       备案号                       房号                       建筑面积             （平方米）                               1                       42466                       15-1-8-3                       93.47                       29                       42426                       16-3-9-1                       113.01                               2                       42465                       15-1-8-2  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      42491                       15-1-14-2                       93.47                               7                       42459                       15-1-7-1                       114.75                       35                       42490                       15-1-14-1                       114.75                               8                       42458                       15-1-6-4                       114.75                       36                       42489                       15-1-13-4                       114.75                               9                       42456                       15-1-6-3                       93.47                       37                       42488                       15-1-13-3                       93.47                               10                       42455                       15-1-6-2                       93.47                       38                       42487                       15-1-13-2                       93.47                               11                       42454                       15-1-6-1                       114.75                       39                       42486                       15-1-13-1                       114.75                               12                       42453                       15-1-5-4                       114.75                       40                       42485                       15-1-12-4                       114.75                               13                       42450                       15-1-5-3                       93.47                       41                       42484                       15-1-12-3                       93.47                               14                       42449                       15-1-5-2                       93.47                       42                       42483                       15-1-12-2                       93.47                               15                       42446                       15-1-5-1                       114.75                       43                       42482                       15-1-12-1                       114.75                               16                       42445                       15-1-2-4                       114.75                       44                       42481                       15-1-11-4                       114.75                               17                       42439                       15-1-2-3                       93.47                       45                       42480                       15-1-11-3                       93.47                               18                       42438                       15-1-2-2                       93.47                       46                       42479                       15-1-11-2                       93.47                               19                       42437                       15-1-2-4                       114.75                       47                       42478                       15-1-11-1                       114.75                               20                       42436                       16-1-7-4                       113.01                       48                       42477                       15-1-10-4                       114.75                               21                       42435                       16-3-10-1                       113.01                       49                       42476                       15-1-10-3                       93.47                               22                       42434                       16-3-4-1                       113.01                       50                       42475                       15-1-10-2                       93.47                               23                       42433                       16-3-5-1                       113.01                       51                       42474                       15-1-10-1                       114.75                               24                       42432                       16-3-5-4                       113.01                       52                       42472                       15-1-9-4                       114.75                               25                       42431                       16-3-6-1                       113.01                       43                       42471                       15-1-9-3                       93.47                               26                       42428                       16-3-8-1                       113.01                       54                       42470                       15-1-9-2                       93.47                               27                       42429                       16-3-7-1                       113.01                       55                       42468                       15-1-9-1                       114.75                               28                       42427                       16-3-8-4                       113.01                       56                       42467                       15-1-8-4                       114.75