贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初264号原告：张宏琳，女，1987年9月12日出生，土家族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所律师。被告：贵州省凤冈有机食品城实业有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇三坝工业园区，统一社会信用代码：91520327560947694L。法定代表人：白应忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王崇印，系该公司员工。被告：贵州建勘房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码：9152032768399551XG。法定代表人：周牮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙先波，系该公司员工。原告张宏琳与被告贵州省凤冈有机食品城实业有限公司(以下简称有机食品城公司)、贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称建勘房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宏琳委托诉讼代理人张宦、被告有机食品城公司委托诉讼代理人王崇印、被告建勘房开公司委托诉讼代理人孙先波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告承担违约责任，向原告支付违约金91545元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年8月10日，二被告将位于凤冈县龙泉镇凤凰御都6号楼一单元15层4号房屋出售给原告。原告于2013年8月5日、8月10日分两次向二被告交付购房首付款50308元并签订《商品房买卖合同》，合同约定余款197000元由公积金贷款支付。2013年8月12日，原告向二被告支付维修基金4946元，2013年8月24日，支付契税、登记费、交易费、测绘费共计4182元，并提交办理产权证委托材料后将房屋交付，2013年8月28日，将公积金贷款由公积金中心支付给二被告。后在原告的催促下，被告于2019年12月10日才将不动产权证办理完毕并交付给原告。根据合同约定及相关法律规定，二被告应当在房屋买卖合同签订之日起90日内将房屋产权证书办理并交给原告，二被告的办证起止时间为2013年8月11日起至2013年11月10日止，二被告的违约时间是从2013年11月11日起至2019年12月9日止，共计2221天，违约赔偿共计91545元。特诉至法院，请求人民法院依法判决。有机食品城公司、建勘房开公司辩称，一、原告诉讼请求已过诉讼时效。2013年8月24日，被告向原告交付房屋，并协助办理了按揭贷款，截止原告起诉时，已经超过六年，原告请求支付逾期办理房屋产权证违约金已超过诉讼时效；二、房屋产权证延迟办理的过错在于原告。被告通知原告携带无房证明、补缴差价后办理房屋产权证，因原告截至2019年12月3日才补缴，致被告于2019年12月9日才办理完毕房屋产权证；三、原告购买房屋的目的已实现，原告已及时入住房屋，对原告未造成实际损失；四、原告再行主张被告违约缺乏事实基础，在被告未能协助原告办理房屋产权证时，原告未提出异议并补缴房屋差价，反而继续履行合同，应视为原告同意补缴房屋面积差价后，再办理房屋产权证；五、原告在没有实际损失的情况下诉请高额违约金，已经超过房屋总价款的百分之二十，有违诚实信用，且不符合相关法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对建勘房开公司当庭提交的再次通知一份，因并未出具原件予以核对其真实性，且无其他证据证明已进行了张贴或已送达给了原告方，故对该证据的证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：二被告公司合作开发凤凰御都项目。2003年8月10日，张宏琳作为买受人与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二被告将凤冈县龙泉镇凤凰御都6号楼一单元15层4号面积为89.93㎡的商品房以总价款247308元的价格出售给原告；合同第五条、第六条对面积差进行了补充：产权登记面积是自测绘部门实测后由房屋产权部门认可的套内建筑面积，发生差异时，双方以多退少补，根据结算的原则进行差异处理。若为买受人应当向出卖人补充房款的情况，买受人应在出卖人通知买受人办理产权证之日起三十天内按本条规定补足面积误差部分的房款；出卖人应在接到产权部门办理产权通知后的10日内，以电话形式及时通知买受人办理；买受人不按时交纳维修基金、契税等费用造成产权登记或办理产权证不能实现的，由买受人承担相应的责任，其产权证办理期限应顺延；合同第十九条第二款约定:出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年8月5日支付购房款15000元、2013年8月10日支付购房款35308元，于2013年8月12日缴纳了房屋维修基金4946元，2013年8月24日，缴纳物管费、装修垃圾清运费1304元，契税、登记费、交易费、测绘费4182元，同日二被告将案涉房屋交付给原告。2013年8月28日原告办理了公积金贷款，将剩余房款197000元付清。原告于2019年12月3日支付补面积款7367元。2019年12月10日二被告为原告就案涉房屋办理了房产证［不动产权证号：黔（2019）凤冈县不动产权第××号；权利人：张宏琳；共有情况：单独所有；房屋建筑面积94.15㎡］。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属于有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》及《补充协议》履行各自的义务，享有各自的权利。本案争执焦点为：原、被告签订《商品房买卖合同》后的履行情况；原告主张的违约金是否超过诉讼时效；责任如何承担。（一）原、被告签订《商品房买卖合同》后的履行情况。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约定向被告履行了支付房款的义务，二被告于2013年8月24日交付了房屋，原告已结清合同约定的所有款项。双方未对办理产权证时间作约定；按照《补充协议》约定，被告有通知原告将办理产权所需资料及相关费用提供给被告的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”之规定，原、被告在签订《商品房买卖合同》时案涉房屋已竣工，二被告应当自合同订立之日起９０日内为原告办理权属登记。在庭审中，二被告未提供证据证明已将办理产权所需资料及相关费用向原告履行了通知义务。由此，可认定由于二被告的原因导致房屋所有权登记延迟。故原告关于二被告构成违约的主张成立，本院予以支持。（二）原告主张的违约金是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本案被告的违约行为系持续发生，故违约金属于继续性债权，因此以按日形成的每个债权应分别单独适用诉讼时效。原告于2020年1月2日向本院起诉，其权利保护范围应为2017年1月3日起至原告起诉之日。因涉案房屋于2019年12月9日办理产权登记手续，故原告起诉的受法律保护的违约天数为1069天（2017年1月3日至2019年12月9日），超过部分不受法律保护。二被告关于原告的违约金请求已超过上述时效的抗辩主张，理由不充分，本院不予支持。（三）责任如何承担。原、被告在《商品房买卖合同》中未约定办理房屋权属证书的时间，二被告也未按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条规定的期间将办理房屋产权登记所需材料交产权登记机关备案，造成原告延迟取得房屋权属证书，二被告违反了合同约定，应当承担违约责任。原告不要求退房，因双方未对违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，综合本案实际情况，按已付房款的日万分之0.3计算，更有利于维护原告的合法权益及保护市场交易的有序进行。因本案原告起诉受法律保护的违约天数为1069天，以已付房款247308元为基数，违约金应为7931.16元，应由二被告共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州省凤冈县有机食品城实业有限公司、贵州建勘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张宏琳支付违约金共计7931.16元；二、驳回张宏琳的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2088元，减半收取1044元，由张宏琳负担500元，贵州省凤冈县有机食品城实业有限公司、贵州建勘房地产开发有限公司负担544元（此款原告已预交，被告在兑现本案案款时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  华嵩二〇二〇年三月三十一日法官助理万有波书记员宋皇甫