浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6489号上诉人（原审原告）：叶进，男，1988年4月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：吴志伟、金佳琦，浙江红太阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赖桂胜，男，1970年12月5日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：吴旭，浙江八婺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王志雄，男，1977年5月22日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。被上诉人（原审被告）：苏正星，男，1977年12月1日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。原审被告：谢礼花，女，1971年11月19日出生，汉族，住浙江省庆元县。上诉人叶进、赖桂胜因与被上诉人王志雄、苏正星及原审被告谢礼花房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初24802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶进上诉请求：撤销一审判决第二项违约金部分，改判赖桂胜、王志雄支付违约金965615元；撤销一审判决第四项，改判苏正星共同支付叶进合同解除后房屋占有使用费633717元（按年租金45万元从2017年5月5日计付至2018年9月30日止）。事实与理由：1、赖桂胜、王志雄在履行租赁合同的过程中存在未按约支付租金的违约行为，应当承担违约责任支付违约金，违约金应当根据租赁合同约定按照剩余租期未付租金的50%进行计算。一审法院调整为剩余租期未付租金的20%明显错误。根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据租赁合同第九条违约责任，乙方如中途停租，乙方要赔偿所剩租期50%的违约金。合同双方对违约金的计算标准进行了明确的约定，应当按照合同约定进行计算。2、苏正星是房屋的次承租人且实际占有使用房屋，应当与赖桂胜、王志雄共同承担房屋的部分占有使用费。一审判决认定叶进要求苏正星对部分占有使用费承担共同支付责任依据不足错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”2017年3月27日，叶进以赖桂胜、谢礼花、苏正星为被告诉至义乌市人民法院。2017年5月4日，义乌市人民法院向赖桂胜送达了起诉状副本材料，涉案租赁合同于2017年5月4日解除。涉案租赁合同解除后，苏正星应当腾空房屋，但其直至2018年9月30日方才腾空。在此期间，苏正星一直是房屋的实际占有使用人。故叶进请求苏正星支付房屋占有使用费并无不当，应予支持。赖桂胜答辩称：叶进的上诉理由不能成立，一审判决违约金错误。一审判决租金第一笔是2017年1月1日至2017年5月4日，在5月4日后起诉副本送达给赖桂胜就认定解除，自2017年5月5日到2018年9月30日判决占用使用费，占用使用费和租金是合同解除前后的称呼问题，本质上都是租金，2018年9月30日判决占用使用费，同时将2017年5月5日到2019年12月30日的违约金按照剩余租金20%计算。2017年5月5日至2018年9月30日这一段属于重复计算。2017年8月7日叶进把门锁掉了，即收回房子的意思，一审还判决租金，存在错误。主体方面，判决赖桂胜承担也存在错误，赖桂胜是可以代表义乌市茂盛宾馆签订合同，转让之前义乌市茂盛宾馆就已经存在，义乌市茂盛宾馆租金2011年6月30日和2011年12月30日租金前任房东都已经支付，叶进也应该知道转让主体是义乌市茂盛宾馆。在2011年还有部分租给匆忙客，2011年8月22日转租的过程中叶进的代表人叶福有在上面签字，上面还有王志雄，义乌市茂盛宾馆在转让后变更为王志雄，叶进应该知道是王志雄与赖桂胜合伙经营宾馆。发生合同关系应当是义乌市茂盛宾馆。从生活常理推测，2012年赖桂胜退出，2012-2016年叶福有或者叶进方应该知道赖桂胜退出合伙。不管合伙是否退出，外部关系就是义乌市茂盛宾馆，义乌市茂盛宾馆有法人资格，法院只认定叶福有代表叶进，没有认定赖桂胜、王志雄代表义乌市茂盛宾馆，在处理上有欠缺。情理上来说，本案争议标本来只有二三十万，后来变成一百多万，这个事情发生在诉讼期间，双方都有律师，应该知道存在损失扩大，应该及时止损。赖桂胜在诉讼期间就提出其退出合伙，义乌市茂盛宾馆的东西也不是他的，叶进想解除，赖桂胜也同意，完全可以把货物提存，争议标的就会减少。损失扩大叶进存在更大的责任。违约金不应支持，违约金应考虑违约方和平衡整个案件进行计算，一审没有综合各方实际情况，平衡利益。综上，请求驳回上诉。苏正星答辩称：1、一审判决认定叶进要求苏正星对占有部分的使用费承担责任的依据不足，该认定正确。其一，苏正星是与赖桂胜、王志雄签订的房屋租赁合同，经房屋所有人叶进同意，合同合法有效，按照转租合同约定，合同到期时间是2019年8月30日。苏正星也已交清至2017年8月30日的租金。苏正星可以按照合同约定享有使用案涉房屋的权利。其二，苏正星多次要求向叶进交纳至2018年8月30日的租金，但叶进不予理睬，并在2017年8月7日强行锁门，导致苏正星无法正常经营。叶进强行关门后造成的租金损失以及给苏正星带来的装修损失，因经营利益损失，均应由叶进来承担。因为这些损失都是由于叶进无理强行关门的行为造成的。一直以来，苏正星都是以能止损恢复经营为目的，希望叶进与赖桂胜、王志雄能尽快达成和解，但至今未果。2018年7月7日，在金华中级人民法院法官的调解下，为防止损失进一步扩大，要求苏正星配合。苏正星在保留主张损失赔偿的权利的情况下，配合搬出物品，并由叶进收回承租房。苏正星诚实守信的履行合同，无任何过错，不应当承担共同支付责任。由于叶进强行关门，给苏正星造成的损失，苏正星保留另案起诉的权利。2、一审认定苏正星腾空的时间有误，实际的腾空时间应当是2018年7月7日。综上，被上诉人认为，一审法院关于苏正星责任的认定正确，请求驳回叶进的上诉。谢礼花答辩称：没有意见。王志雄未发表答辩意见。赖桂胜上诉请求：撤销原判，依法改判驳回叶进的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、赖桂胜在本案中不应作为承担责任的主体。赖桂胜确实于2011年6月30日和叶福有签订了《租房合同》，与叶福有代表叶进一样，赖桂胜实际代表义乌市茂盛宾馆，义乌市茂盛宾馆系从第三人转让过来，登记经营者是王志雄。涉案《租房合同》约定的出租方是叶福有，承租方是赖桂胜，和本案出租方是叶进而不是叶福有同样的道理，本案承担责任的主体应是王志雄及相关的其他主体。赖桂胜提交的《股份转让协议》载明，赖桂胜已于2012年6月30日将其所持有股份全部转让给王志雄，之后的所有行为均与赖桂胜无关，从租赁双方交付租金的账目凭证等证据来看，均与赖桂胜没有任何联系。王志雄又于2014年8月份将涉案房屋的权利义务转让给胡新明等人，之后苏正星的房租向胡新明交付。胡新明收取苏正星的房租后在欠租的情形下跑路。叶进向一审法院起诉赖桂胜和王志雄，后感觉王志雄也跑路没有履行能力，就单独起诉赖桂胜，将所有的责任推给赖桂胜，明显不诚信。赖桂胜转让股权后不参与房屋租赁的任何事宜，也多次通知过叶福有，叶福有称不知道明显与常理不符。宾馆股权转让涉及原房东，情况特殊，本案股权转让的情形符合宾馆行业的通常作法，赖桂胜转让股份至今已有7年多，至叶进初次起诉也有5年，让失信的跑路者脱责，让赖桂胜承担本案责任不符合民事行为的公平正义。2、一审法院没有明确赖桂胜在本案中承担什么责任。本案的最终房屋使用人及欠付租金的主体是胡新明等人，如叶进不认可王志雄的宾馆转让行为，对叶进承担责任的主体是王志雄。退一步讲，即使法院认为赖桂胜应承担责任，此责任承担的前提也应是赖桂胜没有明确向叶进披露赖桂胜退出宾馆经营的事实。至少在2017年8月25日一审法院对本案审理时，赖桂胜明确告知叶进，赖桂胜己将义乌市茂盛宾馆的所有股份转让给王志雄，王志雄又转让给胡新明，后续的宾馆经营、房屋租赁均与赖桂胜没有任何关系，赖桂胜没有权利和义务腾退涉案房屋，之后造成的损失与赖桂胜无关。即退一步讲，赖桂胜不应承担其告知叶进本案股权转让之后的任何损失。3、本案合同解除时间点的认定不符合当事人的主张及法律规定，请二审法院依法作出认定。在具备合同解除条件的情形下，解除通知到达对方时合同解除，本案叶进在法院审理本案时提出了数个合同解除的时间点，法院应对该事实予以查清及作出符合法律和事实的认定，并根据事实作出相应的处理。4、一审法院认定本案主体向叶进承担的责任适用法律错误，违背了基本的民事诉讼规则。首先，王志雄和胡新明均跑路，赖桂胜明确告知叶进赖桂胜没有权利腾空涉案房屋的情况下，叶进应及时止损，比如将宾馆房屋内的物品提存，或其自行清理后由实际使用人支付清理费。其未作出上述止损行为，对本案扩大的损失无权要求其他主体承担责任，对诉讼期间房屋租赁的损失没有依据让其他主体承担。其次，在本案苏正星经营的匆忙客餐厅正常经营情形下，叶进于2017年8月7日将该餐厅锁门阻止苏正星经营，叶进不能既要租金，又不让别人使用房屋；其显然不能再主张锁门之后的房屋占有使用费，一审法院又予以支持，明显错误；2018年苏正星已腾退涉案房屋，原审法院仍支持该部分的房屋占有使用费明显错误。再次，本案一审判决让相关主体同时承担违约金支付与损失赔偿责任错误，一审法院将2017年1月1日至2017年5月4日的租金及2017年5月5日至2018年9月30日的占有使用费判决给赖桂胜及其他主体承担外，又将2017年5月5日至2019年12月30日的违约金按照租金的20%计算由赖桂胜及其他主体承担，属重复计算，也明显违反了违约金与损失不能同时适用的诉讼规则。最后，本案判决与法院处理房屋租赁合同纠纷的实践相违背，承租人有违约解除房屋租赁合同的权利，有诸多相关判例表明，在承租人无法经营的情形下，承租人支付3个月左右的租金的前提下，可以解除合同，本案判决明显与审判实践不符。叶进答辩称：与一审起诉状和上诉意见一致。苏正星答辩称：赖桂胜上诉请求并未涉及苏正星的权利，与针对叶进上诉的答辩意见一致。谢礼花答辩称：没有意见。王志雄未发表答辩意见。叶进向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告赖桂胜于2011年6月30日签订的《租房合同》，解除时间为原告起诉之日即2017年3月27日；2、被告赖桂胜、谢礼花、王志雄共同支付租金227500元（按年租金70万从2017年1月1日计付至2017年3月27日）、及电梯维护费用38000元并承担违约金965616元（按剩余租期2017年3月28日至2019年12月30日全部租金1931232元的50%计算）；3、被告赖桂胜、谢礼花、王志雄承担合同解除后房屋占有使用费1056712元（按年租金70万从2017年3月28日计付至2018年9月30日）；被告苏正星承担其中680548元的共同支付责任（按年租金45万从2017年3月28日计付至2018年9月30日）以上共计2287828元。一审法院认定：义乌市江东街道篁园路217号房屋系原告个人所有。2011年6月30日，原告委托其父叶福有（甲方）与被告赖桂胜（乙方）签订了《租房合同》一份，约定甲方将篁园路217号房屋出租给乙方开宾馆酒店使用，年限自2011年6月30日至2019年12月30日止，为期8年6个月；第一年的租金：2011年6月30日至2011年12月30日租金由王加茂付清；2011年12月30日至2019年12月30日每年租金为人民币柒拾万圆整，付款日期为每年的12月1日前，一次性付清；甲方于2011年5月30日前收取乙方房屋的维修和电梯检查维护押金人民币伍万元整，合同到期或非正常终止后，经甲方进行电梯维护检查合格后，退还乙方；乙方在房屋使用期间应自负水费、电费、城市卫生费、物业管理费及本房内城市所需的一切费用，并负责缴纳房租税；乙方如经营不善或将部分转租转包，除新疆和青海二省的人及改变本房用途不租外其余转租转包在合同期内甲方同意本合同及房屋的转租（转包）但须告知甲方换主；租赁方如中途停租，租赁方要赔偿所剩租期房租的50%的违约金；出租方中途反悔不租，要赔偿所剩租期房租的50%的违约金；双方还对其他权利义务等内容进行了约定。2011年8月2日，被告赖桂胜及王志雄（甲方）与被告苏正星（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于整屋房屋出租给乙方使用；租期为2011年8月至2019年8月，租金为45万元/年，每年提前一个月付清；双方还对其他权利义务等内容进行了约定。由原告的父亲在合同中以房东名义签字，并注明同意转租给苏正星做餐饮使用。后因被告未按约交付2017年度的租金，2016年12月原告曾以赖桂胜及王志雄为共同被告诉来一审法院后撤回起诉。2017年3月27日，原告再次以赖桂胜、谢礼花、苏正星为被告诉来一审法院，一审法院于2017年5月4日向被告赖桂胜送达了起诉状副本材料。诉讼期间双方发生纠纷，原告锁上了被告苏正星经营的一楼房屋，被告苏正星于2017年8月7日停止营业，但未腾空房屋。2018年4月11日一审法院作出（2017）浙0782民初5034号民事判决书。叶进及赖桂胜均不服该判决向金华市中级人民法院提起上诉，在二审审理期间在中院法官主持下双方同意在2018年9月30日前腾空房屋。另查明，涉案房屋系用于开办义乌市茂盛宾馆使用，该宾馆的投资人原系王加茂，后投资人变更为王志雄，工商登记载明企业性质系个人独资企业。2015年5月25日，义乌市茂盛宾馆更名为义乌市茂盛旅馆。一审法院认为：原告与被告赖桂胜签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。双方应依合同全面履行合同义务。被告赖桂胜未依约支付2017年度的房屋租金，应认定为根本违约，原告有权要求解除合同。当事人一方按照法定解除主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，应当认定原告方与被告赖桂胜于2016年6月30日签订的《租房合同》已于2017年5月4日解除。被告赖桂胜应支付自2017年1月1日至2017年5月4日的租金241004元。双方在合同中约定的违约金过高，一审法院依法予以调整为371799元（剩余租期全部租金1858996元的20%）。合同解除后，被告未按约腾退房屋的，应支付占有使用费983996元（按年租金70万元从2017年5月5日计付至2018年9月30日止）。根据原告提供的转租合同，王志雄与赖桂胜系作为共同转租人在转租合同上签字，原出租方即业主叶进方也在转租合同上签字同意转租，可以证实王志雄系原租赁合同的共同承租人，叶进是明知也是认可的。据此，被告王志雄应对上述债务承担共同付款责任。原告要求被告谢礼花承担共同付款责任，依据不足，本院不予支持。原告要求被告苏正星对部分占有使用费承担共同付款责任，依据不足，不予支持。根据双方的租房合同约定，原告方于2011年5月30日前已收取了房屋的维修和电梯检查维护押金5万元，原告要求被告支付电梯维护费38000元，依据不足，不予支持。综上，原告诉请的合理部分，予以支持。被告赖桂胜辩称其系代表义乌市茂盛旅馆履行职务行为，依据不足，不予采信。被告苏正星辩称的合理部分，予以采信。被告谢礼花、王志雄经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告叶进委托叶福有与被告赖桂胜于2011年6月30日签订的《租房合同》于2017年5月4日已解除。二、被告赖桂胜、王志雄于判决生效之日起十五日内支付原告叶进租金241004元并支付违约金371799元。三、被告赖桂胜、王志雄于判决生效之日起十五日内支付原告叶进合同解除后房屋占有使用费983996元。四、驳回原告叶进的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25102元，由原告叶进负担7582元，由被告赖桂胜、王志雄负担17520元；公告费560元，由被告赖桂胜、王志雄负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，叶进于2017年8月7日锁掉了苏正星经营的餐饮前门。苏正星承租的房屋部分于2018年7月7日腾空。针对叶进的上诉理由，本院认为，叶进要求按照剩余租期未付租金的50%进行计算违约金，违约金过高，一审法院按照20%进行调整并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”叶进与赖桂胜签订的《租房合同》于2017年5月4日解除，苏正星作为次承租人，负有腾房义务。叶进主张负有腾房义务的苏正星支付逾期腾房相应的占有使用费，应予以支持。《租房合同》解除系因赖桂胜、王志雄违约导致，在《租房合同》解除后赖桂胜、王志雄也没有积极督促苏正星腾房，导致无法及时腾空房屋，故赖桂胜、王志雄对苏正星逾期腾房占有使用费承担连带责任。在认定苏正星逾期腾房占有使用期限上，在（2018）浙07民终2767号案件中，叶进认可苏正星已于2018年7月7日腾空，故逾期腾房占有使用期间认定为2017年5月5日至2018年7月7日。在计算苏正星逾期腾房占有使用费标准的问题上，可以参照苏正星承租的年租金45万进行计算。考虑到叶进于2017年8月7日锁掉了苏正星经营的餐饮前门，导致苏正星无法正常经营，本院酌定2017年8月7日至2018年7月7日的逾期腾房占有使用费按年租金50%进行计算。即苏正星从2017年5月5日至2017年8月6日的逾期腾房占有使用费，按年租金45万计算，为115890元；从2017年8月7日至2018年7月7日的逾期腾房占有使用费，按年租金45万元的50%计算，为206507元；合计为322397元。此外，赖桂胜、王志雄自持部分的房屋，由赖桂胜、王志雄向叶进支付逾期腾房占有使用费，按年租金25万元，从2017年5月5日计算至2018年9月30日，即352055元。针对赖桂胜的上诉理由，本院认为，叶进与赖桂胜签订的《租房合同》以及赖桂胜、王志雄与苏正星签订的《房屋租赁合同》均是以赖桂胜、王志雄个人名义签订，没有证据证明其系代表义乌市茂盛旅馆履行职务行为。赖桂胜称在事后将义乌市茂盛旅馆的股权转让给王志雄，不能改变赖桂胜为涉案《租房合同》、《房屋租赁合同》签订主体的事实，赖桂胜仍应在本案中承担主体责任。赖桂胜与王志雄的内部法律关系，以及其与胡新明之间的关联，其可依法另行主张。关于《租房合同》解除时间点的问题，一审法院确定以起诉状副本材料送达时间为解除时间，并无不当。关于逾期腾房占有使用费的计算问题，已经在前文中进行阐述，不再赘述。关于是否存在同时适用损失赔偿和违约金的问题，违约金是基于赖桂胜、王志雄违约导致合同解除的违约责任，房屋逾期占有使用费是基于租赁合同解除后赖桂胜、王志雄及苏正星无权占有房屋而产生的损失赔偿。两者基于不同的事由，不属于同时适用损失赔偿和违约金的情形。综上，叶进和赖桂胜双方上诉理由中合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初24802号民事判决第一、二项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初24802号民事判决第三、四项及诉讼费部分；三、赖桂胜、王志雄于本判决生效后十五日内支付叶进逾期腾房占有使用费352055元；四、苏正星于本判决生效后十五日内支付叶进逾期腾房占有使用费322397元，赖桂胜、王志雄承担连带责任；五、驳回叶进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25102元，由叶进负担11204元，由赖桂胜、王志雄负担10354元，由苏正星负担3544元，赖桂胜、王志雄对于苏正星负担的诉讼费由承担连带责任；公告费560元，由赖桂胜、王志雄负担。二审案件受理费25102元，由叶进负担11204元，由赖桂胜负担10354元，由苏正星负担3544元。本判决为终审判决。审 判 长 童耐萍审 判 员 郑林军审 判 员 韦红平二〇二〇年三月三十一日法官助理黄晖代书记员 徐秀英