四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终250号 上诉人（原审被告）：文顺华，女，1973年7月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：殷建晖，四川极宇律师事务所律师，执业证号：15104199010764443。 被上诉人（原审原告）：攀枝花金城物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段489号1栋1单元8号，统一社会信用代码：91510402775842027H。 法定代表人：杨大勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许锋，男，系该公司员工。 上诉人文顺华因与被上诉人攀枝花金城物业管理有限责任公司（以下简称金城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 文顺华上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初4669号民事判决，依法改判文顺华无需支付金城物业公司服务费、垃圾清运费、滞纳金等费用；2.本案一二审诉讼费用由金城物业公司承担。事实和理由：1.一审法院已查明金城物业公司与良康花园业主委员会签订的《良康花园物业管理服务合同》为一年一签，双方最后一次签订合同的时间为2015年。对于2015年后产生的物业管理服务合同范围外的费用，因金城物业公司未能举证证明双方存在合同关系，故金城物业公司无权向文顺华主张；2.金城物业公司的一审诉讼请求已过诉讼时效。金城物业公司提交的催收通知单、照片等证据不能证明其向文顺华催收过物业费及其他费用的时间、地点，不能达到诉讼时效中断的法律后果，因此金城物业公司的起诉已超过诉讼时效。 金城物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 金城物业公司向一审法院起诉请求:1.判令文顺华支付从2014年1月1日起至2018年1月20日止的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元、车位费2427元、滞纳金3028.3元，以上合计13122.7元；2.本案诉讼费由文顺华负担。 一审法院认定事实：文顺华系良康花园10-6#房屋所有权人，其房屋建筑面积为151.55平方米。2012年8月1日，良康花园业主委员会（甲方）与攀枝花金城物业管理有限责任公司（乙方）签订《良康花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方按所拥有的房屋建筑面积1元/月/平方米向乙方缴纳物业管理服务费。住宅半年一交，应于每半年第一月十日前履行交纳该半年的物业管理服务费用义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限为1年。自2012年8月1日起至2013年7月31日止。合同中还对双方权利义务、物业管理公共服务质量等进行了约定。2015年11月21日，良康花园业主委员会（甲方）与金城物业公司（乙方）签订《良康花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方按所拥有的房屋建筑面积1元/月/平方米向乙方缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限为1年。自2015年12月1日起至2016年11月30日止。合同中还对双方权利义务、委托管理服务事项等进行了约定。2010年5月27日至2018年1月20日期间，金城物业公司一直在良康花园小区提供物业管理服务。文顺华2014年1月1日至2018年1月20日期间未缴纳物业服务费共拖欠物业服务费7375.4元（48个月×1元/月/平方米×151.55平方米+20天/30天×1元/月/平方米×151.55平方米）。按照攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所给金城物业公司出具的授权委托书，依照攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》的规定，城市居民生活垃圾缴费每户每月6元，文顺华从2014年1月1日至2018年1月20日，共计拖欠垃圾清运费292元（48个月×6元/月+20天/30天×6元/月）。金城物业公司向文顺华催收物业服务费及垃圾清运费，文顺华仍未缴纳拖欠的费用。 另查明，2014年11月3日，经攀枝花市工商行政管理局核准，攀枝花市金城物业管理有限公司企业名称变更为金城物业公司。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，良康花园业主委员会与金城物业公司签订《良康花园物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。 《良康花园物业管理服务合同》约定的委托管理期限到期后，虽然双方未签订物业服务合同，但金城物业公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，业主应参照已签订的《良康花园物业管理服务合同》约定的标准向金城物业公司交纳未签订合同期间的物业管理费、垃圾清运费。金城物业公司按合同约定为良康花园小区提供了物业管理服务，文顺华作为该小区物业所有人，实际享受了金城物业公司为其提供的物业服务，理应按约向金城物业公司支付相应的物业管理费用。文顺华未在合同约定的期限内缴纳物业服务费，金城物业公司要求文顺华支付2014年1月1日至2018年1月20日期间的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持；金城物业公司要求文顺华支付车位费2427元，但其未提交证据证实文顺华在良康花园小区拥有车位的情况，金城物业公司应自行承担不利的法律后果，故金城物业公司的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；对金城物业公司主张的滞纳金3028.3元，因文顺华未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但金城物业公司主张的滞纳金过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对金城物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：737.5元，超出部分，一审法院不予支持。 文顺华辩称对金城物业公司提供的物业服务不满意，主要体现在金城物业公司未退还其交纳的保证金以及其车辆轮胎在小区被扎等方面，但物业管理涉及小区公共建设与管理，金城物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使金城物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，文顺华不能因为金城物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定金城物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。金城物业公司提交的证据能证明其在不同时间就文顺华所欠的费用进行了催收，文顺华辩称金城物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的意见，一审法院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第二十三条、第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、文顺华于判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花金城物业管理有限责任公司2014年1月1日至2018年1月20日期间的物业服务费7375.4元、垃圾清运费292元、滞纳金737.5元，共计8404.9元；二、驳回攀枝花金城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，金城物业公司在一审中提交的《良康花园物业管理服务合同》《欠费一栏表》、攀枝花市东区炳草岗街道办事处学园路社区出具的《证明》、通知函、攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》及攀枝花市东区炳草岗环境卫生所出具的《授权委托书》、物业服务合同备案表等证据，结合双方陈述能够相互印证，证明金城物业公司自2012年8月1日起至2018年1月20日退场时止一直在为良康花园小区业主提供基本物业服务，双方虽然在2015年签订的物业服务合同到期后未再签订书面的物业服务合同，但良康花园业主委员会并未依法请求金城物业公司退出良康花园小区、移交物业服务用房和相关设施等，而金城物业公司仍然按照之前所签订合同的标准提供物业服务，为此，金城物业公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，文顺华作为良康花园小区业主事实上也接受了金城物业公司物业服务。故文顺华提出金城物业公司无权向其主张2015年后物业费用的主张不能成立，本院不予支持。 关于金城物业公司的起诉是否已过诉讼时效的问题。本院认为，金城物业公司在一审中提交的证据显示对于欠缴物业服务费的业主，金城物业公司采取在小区公告栏统一张贴《告示》的方式进行通知，并且在各欠费业主大门上张贴《催费通知单》进行催缴物业费，综合能够证明金城物业公司在不同时段向文顺华就欠交的物业服务费等费用进行了催收，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定。故，文顺华提出金城物业公司的起诉已过诉讼时效的上诉主张依法不能成立。 综上所述，文顺华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由文顺华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 蔡林玲 审 判 员 董 敏 二〇二〇年三月十六日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜