湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初9113号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。被告：上海炬星文化传媒有限公司，住所地在上海市奉贤区东海村路115号第3幢305室。法定代表人：陈帅乾，总经理。委托诉讼代理人：黄成，湖南金州律师事务所律师。第三人：黎清清，女，1982年2月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告湖南德思勤商业管理有限公司（以下简称原告）诉被告上海炬星文化传媒有限公司（以下简称被告）及第三人黎清清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月26日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人尹荣荣、宋寅虎，被告的委托诉讼代理人黄成、第三人黎清清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金167219元和违约金3354.86元（每笔应付租金的违约金分段计算，每段暂计一个月，后续违约金按照年利率24%的标准计算至欠付租金付清之日止），共计170573.86元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：第三人黎清清（房屋所有权人、委托人）与原告（受托人）于2015年5月15日签订的三份《德思勤城市广场ＴＡＳＫＩＮ宝格丽商务公馆物业托管协议》（简称“托管协议”），将位于长沙市雨花区房屋（简称“托管房屋”，面积共243.13平米）委托原告经营管理。托管协议约定：托管期限五年，自2016年1月31日起至2021年1月30日止；托管期限内前三年固定回报款共653952元（其中1924房294596元、1925房128366元、1926房230990元）在托管协议签订后5个工作日内由原告一次性支付给第三人黎清清，原告以招租或其他模式经营获得租金收入或收益归原告所有；第四、第五年由房屋实际承租人向第三人黎清清支付租金。托管协议签订后，原告按约定向第三人黎清清支付了托管期限内前三年固定回报款共653952元。被告（承租人）与原告及第三人黎清清于2017年9月3日签订《Ｂ4Ｂ5栋三方物业租赁合同》，承租托管房屋用于办公，租赁期限自2017年9月3日起至2021年1月30日止，租金为2.3元／平米／天，免租期自2017年9月3日至2017年9月8日止，租金从2017年9月9日起算，按季度支付，首期租金为计租日起前3个月期间的租金（租赁合同签订后5个工作日内支付）；支付第二期租金时截止日期调整至自然季度末，此后的租金均按每三个完整的自然月为一个交费期支付，应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），一次性足额支付下个交费期租金；逾期支付租金的，每逾期一日，应当按逾期租金的千分之五支付违约金。租赁合同签订后，原告按约定将托管房屋交付给了被告，履行了约定义务。根据前述托管协议、租赁合同意指，被告应当向原告支付2017年9月9日至2019年1月30日的租金。但被告未能按照合同约定及时足额交纳租金，经原告多次催缴，被告仍未缴清所欠租金。被告共拖欠自2018年4月1日至2019年1月30日期间的租金167219元和违约金3354.86元（每笔应付租金的违约金分段计算，每段暂计一个月，后续违约金按照年利率24%的标准计算至欠付租金付清之日止）,共计170573.86元。根据租赁合同第十条约定,被告延迟支付租金应当向原告支付违约金，原告酌情主动将合同约定的违约金标准每日千分之五降低为年利率24%。被告辩称，1、被告没有与原告签订物业租赁合同，其所加盖合同专用章系他人伪造，被告申请法院对合同上加盖的被告公章进行鉴定。2、被告未授权给史光伟进行合同签订，史光伟也并非被告公司员工。3、被告从未支付过合同保证金给原告。4、被告从未支付过对应租金与租赁服务费用。综上，被告从未签订、承认和履行《B4B5栋三方物业租赁合同》，由此不应承担对应义务。请求驳回原告的诉讼请求。第三人黎清清无述称。经审理查明，2015年5月15日，第三人黎清清与案外人湖南德思勤投资有限公司（以下简称德思勤投资公司）分别签订三份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201406361924、201406361925、201406361926），约定第三人黎清清向德思勤投资公司分别购买位于湖南省长沙市雨花区房屋。同日，第三人黎清清与原告分别签订三份《德思勤城市广场ＴＡＳＫＩＮ宝格丽商务公馆物业托管协议》（合同编号分别为：ＴＡＳＫＩＮ湘投-ＣＳＣＰ-（2015）合-ＳＧ-111、ＴＡＳＫＩＮ湘投-ＣＳＣＰ-（2015）合-ＳＧ-112、ＴＡＳＫＩＮ湘投-ＣＳＣＰ-（2015）合-ＳＧ-113），分别约定第三人黎清清将上述案涉房屋全权委托原告经营管理，原告有权以自己名义对外招租或自行经营使用，托管期限均为五年，从2016年1月31日起至2021年1月30日止；原告托管的第1-3年回报款固定，第4-5年由承租人按季度为周期向第三人黎清清支付租金，并由原告向第三人黎清清支付额外的租赁补贴；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。2017年9月3日，原告（丙方、托管方）与被告（乙方、承租方）及第三人黎清清（甲方、出租方）签订一份《Ｂ4Ｂ5栋三方物业租赁合同》，约定：甲方将湖南省长沙市雨花区房屋出租给乙方办公，在本合同生效之日起3日内，丙方代表甲方将租赁物及附属物按现状交付乙方使用；该租赁物的建筑面积为243.13平方米，租赁期限自2017年9月3日起至2021年1月30日止，租赁物的免租期从2017年9月3日至2017年9月8日止，租金从2017年9月9日起算；该租赁物的租金标准为2.3元／平方米??天（69元／平方米／月），即每月的标准为16776元，乙方按季度支付租金，首期租金为计租日起前3个月期间的租金（本合同签订后5个工作日内支付，应交租金为50328元），支付第二期租金时截止日期调整至自然季度末，此后的租金均按每3个完整的自然月为一个交费期支付，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交费期租金；乙方应在签订本合同之日向甲方一次性支付3个月的标准租金即50328元作为租赁合同保证金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应当按逾期租金的千分之五向甲方或丙方支付违约金；此外，三方还对其他相关事项进行了约定。该合同中乙方有史光伟作为委托代理人签字，并加盖了被告公司的合同专用章。租赁合同签订后，原告按约定将托管房屋交付给了被告，被告于2017年9月8日通过案外人柳赋向原告转账支付了178286元，其中租赁保证金50328元，2017年9月至2018年3月的租金127958元，原告开具了《收据》和增值税发票。2019年1月31日，第三人黎清清将上述租赁房屋收回租赁给他人使用。因被告拖欠原告租金未付，原告多次催收未果，遂于2019年8月12日诉至本院，请求判如所诉。庭审中，原告明确主张租金从2018年4月1日起计算至2019年1月30日止，违约金按年利率24%的标准分段计算至租金实际付清之日止。另查明，原告于2019年5月26日通过银行转账向第三人黎清清支付了房屋租金（固定回报款）共计653952元，第三人黎清清对此予以认可。本案审理过程中，被告陈述其公司未刻制合同专用章印章，并向本院申请对上述《B4B5栋三方物业租赁合同》中被告的合同专用章进行鉴定，但未在本院规定的期限内提供鉴定检材。以上事实，有：《长沙市商品房买卖合同》、《德思勤城市广场TASKIN宝格丽商务公馆物业托管协议》、《B4B5栋三方物业租赁合同》、银行转账凭证、《收据》、湖南增值税普通发票、催款通知单、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与第三人黎清清签订的《德思勤城市广场TASKIN宝格丽商务公馆物业托管协议》和原告、被告及第三人黎清清签订的《B4B5栋三方物业租赁合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告辩称其没有与原告签订上述租赁合同，合同专用章系他人伪造，虽向本院申请鉴定，但其在本院规定期限内未提供鉴定鉴材，本院不予采信。原告及第三人黎清清按约定向被告交付了涉案房屋，被告应按约履行支付租金的义务，但其拖欠自2018年4月1日起至2019年1月30日的租金，经原告催告后仍未支付，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告支付拖欠的租金并承担违约责任。截至2019年1月30日，被告尚欠原告租金共计167219元未付，扣除被告已交纳的租赁保证金50328元，还应支付116891元，对原告主张超出部分，本院不予支持。合同约定逾期支付租金的违约金按拖欠金额5‰每天计算，该违约金标准约定过高，原告自愿调整为按年利率24%的标准计算，不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于每季度最后一个月的20日交纳租金，故本院认定上述抵扣的保证金50328元视为被告已交纳2018年4月1日至2018年6月30日的租金，因此被告应按年利率24%的标准向原告支付违约金，分别以50328元为基数，从2018年6月20日起计算；以50328元为基数，从2018年9月20日起计算；以16235元为基数，从2018年12月20日起计算；均计算至租金实际付清之日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海炬星文化传媒有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司租金116891元及违约金（违约金按年利率24%的标准，分别以50328元为基数，从2018年6月20日起计算；以50328元为基数，从2018年9月20日起计算；以16235元为基数，从2018年12月20日起计算；均计算至租金实际付清之日止）；二、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3771元，公告费260元，合计4031元，由被告上海炬星文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐战胜人民陪审员  周仲泉人民陪审员  朱楷人二〇二〇年三月三十一日书 记 员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。