四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终34号 上诉人（原审原告）：雅安润瑜商业运营管理有限公司。住所地：四川省雅安市雨城区滨江东路68号。 法定代表人：刘涛，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈继彬，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭真理，男，1987年6月22日出生，汉族，住四川省内江市隆昌县。 上诉人雅安润瑜商业运营管理有限公司（以下简称润瑜公司）因与被上诉人郭真理房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润瑜公司上诉请求：1.变更原审判决第二、三条，改判郭真理于判决发生法律效力之日起十日内付给润瑜公司2019年度应交租金409833.97元及以该租金为基数自2018年12月16日起按每天千分之三计算至款清之日止的违约金，并支付装修期租金89483.40元及免租期租金715867.20元（合计1400839.36元）；2.由郭真理承担一、二审的全部诉讼费。事实和理由：原判认定事实部分错误。原判关于客观上因诉争事宜郭真理已经不能使用商铺，酌定违约金40000元的认定脱离案件事实、案涉租赁合同约定和法律规定，是认定事实错误。理由：1.郭真理的违约行为导致润瑜公司诉讼解除案涉租赁合同，并非“客观上因诉争事宜郭真理已经不能使用商铺”；2.郭真理的行为构成“无故退租”，并非润瑜公司“无证据证明郭真理在租赁期内存在无故退租的状况；3.案涉租赁合同约定的滞纳金、履约保证金具有违约金性质，且不违反法律规定；4.郭真理交纳的履约保证金40000元依约不应冲抵2019年度租金。综上，润瑜公司认为，原判决认定事实部分错误，致判决确有错误。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条一款、第一百七十条一款（二）项的规定，特此申请，请求二审法院依法改判。 郭真理辩称：1.是润瑜公司违约在先，一审应当驳回润瑜公司的全部诉讼请求。2.郭真理与润瑜公司签订了房屋租赁合同后，因润瑜公司出租的房屋漏水无法使用，不符合合同的要求，给郭真理造成的损失至今没有赔偿。3.由于润瑜公司出租的房屋不符合要求，郭真理按照合同的要求在90天之内已经向润瑜公司发出了书面函件要求解除合同，而润瑜公司置之不理。4.关于房屋租赁合同不符合使用条件长期漏水，有影像资料记载，在一审开庭过程中郭真理申请办案法官现场勘查，一审法院法官没有采纳到现场勘查，这才出现一审法院法官认为郭真理不交租金是违约行为。如果一审法院法官现场勘验后就知道违约方是润瑜公司而不是郭真理。对于郭真理的损失将另案主张权利。综上：请二审法院驳回润瑜公司的全部诉讼请求。 润瑜公司在一审中的诉讼请求为：1.解除润瑜公司和郭真理于2015年9月21日签订的四份《商铺租赁合同》；2.判令郭真理依约支付2019年度应付租金409833.97元及滞纳金（自2018年12月16日起按每天千分之三计算至款清之日止，截止2019年5月15日，逾期151天计滞纳金185654.79元），并补缴装修期租金89483.40元及免租期租金715867.20元（合计1400839.36元）；3.本案诉讼费由郭真理承担。 一审法院认定事实如下：2015年9月21日，甲方润瑜公司就承租和受托管理的商铺与乙方郭真理签订了《商铺租赁合同》4份，合同约定（摘要）：甲方将位于四川省雅安市雨城区商铺（建筑面积分别为192、244、219.26、339平方米）出租给乙方；商铺交付标准为：钢混结构清水房；租赁期限：六年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止；乙方装修期为3个月（即2015年10月1日至2015年12月31日止，装修期不计入租赁期内），乙方免租期为24个月，装修期、免租期只免除乙方租金，不免除物业费用等其他费用；2016年1月1日至2017年12月31日免租；2018年1月1日至2018年12月31日租金单价（元／月／㎡）为32.1；2019年1月1日至2019年12月31日租金单价（元／月／㎡）为34.35；乙方在签约时须向甲方交纳经营保证金73956元、93984元、84456元、130584元，共计382980元（于2017年12月31日开始自动转为2018年1月1日至2018年12月31日租金）；甲乙双方同意在上述租赁期内，租金按12月为一期进行预付结算，每一期租金由乙方在上一期租赁期届满前15日内向甲方一次性支付，第一期租金在合同签订之日支付；履约保证金：乙方在签约时须向甲方交纳履约保证金10000元、10000元、10000元、10000元，共计40000元；如乙方在装修期、租赁期内无故退租，应全额一次性补缴装修期租金（装修期计租标准按照首年租金单价计算）和免租期租金（免租期计租标准按照免租当年的租金单价进行计算），且甲方不退还乙方交纳的履约保证金；合同的变更和终止：租赁期间，任何一方需要提前变更或终止合同的，应提前90日书面通知对方，经双方协商一致的，签订变更或终止合同的协议，新的协议生效之日，本合同自动失效；违约责任：在租赁期内，如因乙方未能按时足额结算清当期租金，甲方有权就当期应付租金总额，自应付清之次日起，按每天千分之三向乙方收取滞纳金。如乙方欠租达20天，甲方有权单方面解除合同并收回商铺予以处臵而无须事前知会乙方，乙方在收到解除合同通知书之次日无条件退场，否者，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。润瑜公司在合同上盖章，郭真理在合同上签字并捺印。合同签订后，郭真理按照约定向润瑜公司交纳经营保证金共计382980元，履约保证金共计40000元。郭真理违反合同约定，未按约交纳2019年租金409833.97元，酿成本案纠纷。 一审法院认为：润瑜公司和郭真理签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主要条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法部分对各方均具有约束力。针对双方当事人争议的焦点，作如下审定：第一，关于解除《商铺租赁合同》的问题。双方当事人对解除合同均具合意，予以支持。第二，关于2019年租金的交纳问题。依照约定应当一次性支付租金。虽然客观上因讼争事宜郭真理已经不能全年使用商铺，但合同的约定合法有效，故润瑜公司请求支付2019年的租金409833.97元，予以支持。郭真理交纳的履约保证金40000元在应付租金中冲抵，即郭真理应付给润瑜公司2019年的租金为369833.97元。第三，关于装修期和免租期的租金问题。因润瑜公司无证据证明郭真理在租赁期内存在“无故退租”的状况，故润瑜公司要求郭真理给付此间的租金无事实依据，对该诉请不予支持。第四，关于每天千分之三的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。本案中，双方约定的比例远高于法定的百分之三十，按照2019年度租金409833.97元为基数,违约天数计151天，参照年利率24%计算违约金，酌定违约金为40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除润瑜公司与郭真理于2015年9月21日签订的四份《商铺租赁合同》；二、郭真理于判决发生法律效力之日起十日内付给润瑜公司租金369833.97元及违约金40000元，共计409833.97元；三、驳回润瑜公司的其他诉讼请求。案件受理费8704元，由润瑜公司负担4000元，由郭真理负担4704元。 二审期间，郭真理提交了11张照片和光盘，拟证明润瑜公司出租的房屋存在漏水问题，并存在虚假宣传的情况。润瑜公司质证认为郭真理提交的证据所涉及的租赁物与润瑜公司无关，不属于本案新证据。 本院认为，11照片大部分在一审中已进行提交，对于一审中已提交的不属于二审新证据，对于新提交的证据及光盘载明的情况，将结合双方陈述进行综合认定。 二审中润瑜公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：润瑜公司和郭真理签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均同意解除《商铺租赁合同》，依法应准予解除。根据合同约定，郭真理应于2018年12月16日一次性向润瑜公司交付2019年房租，但其未按照约定交纳，故润瑜公司请求支付2019年的租金409833.97元，符合合同约定。2019年9月润瑜公司起诉要求解除《商铺租赁合同》，双方同意解除，一审判决确定郭真理交纳的履约保证金40000元在应付租金中冲抵，即郭真理应付给润瑜公司2019年的租金为369833.97元，符合合同约定和法律规定。润瑜公司主张不退还郭真理交纳的履约保证金40000元，没有事实和法律依据。因双方同意解除《商铺租赁合同》，判决也确定郭真理支付2019年房屋租金，润瑜公司关于郭真理无故退租要求郭真理给付装修期和免租期的租金的主张无事实依据，一审判决对润瑜公司的该诉请不予支持，并无不当。原判根据郭真理迟延支付租金的具体情况，酌定违约金为40000元，符合本案实际和法律规定。 综上所述，润瑜公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13710元，由雅安润瑜商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 屹 审 判 员  郭康燕 审 判 员  郑菲菲 二〇二〇年三月二十五日 法官助理  刘 青 书 记 员  杨 锦