甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终391号上诉人（原审被告）：李永伟，男，1982年3月18日生，汉族，甘肃省岷县人，居民，住岷县。被上诉人（原审原告）：罗志兵，男，1955年6月4日生，汉族，浙江省宁海县人，农民，住宁海县。被上诉人（原审原告）：罗明春，男，1975年8月20日生，汉族，浙江省宁海县人，农民，住宁海县。上诉人李永伟因与被上诉人罗志兵、罗明春租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2019）甘1126民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李永伟上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院存在事实认定不清、证据不足、适用法律不当。由于该地需要整体拆迁，故被上诉人与上诉人协商，租金到期后可以暂时不按照约定时间支付，待给予上诉人停业停产补偿款之后双方再进行折抵。2018年9月30日，被上诉人在没有与上诉人就租赁合同何时终止、营业损失如何补偿进行协商的情况下擅自与岷县岷阳镇人民政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，之后被上诉人便将市场内管理人员撤走，拆除了监控设备，导致上诉人无法正常经营，上诉人便于2018年10月10日雇人将货物搬离并停止经营。租赁费应该从2018年5月1日起计算至2018年9月30日（185000元÷365天×150天）共计76027元。二、上诉人与被上诉人从未约定违约金，《联营协议书》中约定的为滞纳金而非违约金，一审判决违约金没有法律依据。罗志兵、罗明春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗志兵、罗明春向一审法院起诉请求：1.依法判令李永伟返还位于岷县岷峰家具会展中心366.1平方米、215平方米的商铺房；2.判令李永伟给付2018年5月1日至2019年4月30日的铺面租金185000元；3.判令李永伟赔偿违约金337625元；4.判令解除罗志兵、罗明春李永伟签订的岷峰家具市场“联营协议”；5.本案诉讼费由李永伟承担。一审法院认定事实：罗志兵、罗明春、罗六兵三人共同出资于2010年11月26日注册成立岷县岷峰家具汇展中心（岷县岷阳镇岷峰市场院内），法定代表人罗六兵。后因罗六兵退出，三人协商决定将汇展中心的债权债务全部转让给罗志兵、罗明春。2017年4月12日，岷县岷峰家具汇展中心与李永伟签订了《联营协议书》，合同约定岷县岷峰家具汇展中心将岷峰家具汇展中心366.1㎡、215㎡的场地出租给李永伟经营家具店，每年房租185000元，房租按每年4月1日前交清，逾期每天按房租的千分之五收取滞纳金，双方签字确认。合同履行期间，李永伟按约定交纳了2017年5月1日至2018年4月30日的租金185000元。后岷县岷峰家具汇展中心被县政府列为棚户区改造项目需要整体拆迁，2018年9月30日，罗志兵与岷县岷阳镇人民政府签订《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议确定岷县岷峰家具汇展中心经评估机构评估，补偿款计9808816元。同日罗志兵承诺于2018年11月15日前拆除清场，并向各位承租户发出搬迁通知，要求于2018年11月15日前完成搬迁，否则法律后果由承租户自行承担。后因承租户与岷县岷峰家具汇展中心就装修补偿款等事宜未达成协议，李永伟对2019年5月1日后的房租未向原告交付，也未搬离汇展中心。岷县岷阳镇人民政府于2019年2月2日向岷县岷峰家具汇展中心拨付补偿款300万元，后陆续拨付500万元，因未及时拆除，剩余拆迁补偿款180万元至今未拨付。一审法院认为，原、李永伟签订的《联营协议书》、《协议附件》是双方当事人的真实意思表示，协议内容对双方均有约束力，当事人应当按照协议自动履行自己的义务。因租赁房屋涉及政府整体拆迁，属不可抗力，双方签订的《联营协议书》、《协议附件》不能继续履行实现合同目的，应予解除。原告的各种损失费用经评估已包含在征收补偿款中，自签订征收协议之后不再产生其他损失。因李永伟占用房屋，却未按约定支付房屋租赁费，形成违约，故应承担相应的民事责任。李永伟应当支付实际占用房屋期间的租赁费。故本案租赁费应从2018年5月1日起，计算至第一笔补偿款拨付之日即2019年2月2日，共计277天，租赁费为140397元（185000元÷365天×277天）。罗志兵、罗明春请求李永伟支付租赁费的主张符合法律规定，本院予以支持。协议中双方约定的违约金按照日3%计算，明显超出法律规定及给原告造成的实际损失，本院不予支持。违约金应当按照李永伟缴纳房屋租赁费140397元为基数，按照年利率24%计算资金占用期间的利息，即违约金为25571.49元（140397元×24%×277天÷365天）。原告要求李永伟返还商铺房的请求主张，因该房屋已拆除，故不予支持。综上所述，原告请求与李永伟解除《联营协议书》及《协议附件》，并由李永伟支付租赁费、违约金的请求，本院予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除岷县岷峰家具汇展中心与李永伟签订的《联营协议书》及《协议附件》；二、由李永伟支付罗志兵、罗明春房屋租赁费140397元，违约金25571.49元，合计165968.49元；三、驳回罗志兵、罗明春的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9026元，因适用简易程序审理，减半收取4513元，由李永伟承担。二审中，当事人未提交新的证据。二审认定的事实及证据与一审一致，二审予以确认。本院认为，本案主要争议焦点有两个，一是李永伟应付租赁费截止日期如何计算。二是李永伟是否应当支付罗志兵、罗明春违约金。李永伟主张双方租赁合同于2018年9月30日由于拆迁事宜已经终止，故一审判决由李永伟承担2018年9月30日以后至2019年2月2日的租赁费无事实及法律依据。本院审查认为，首先，因罗志兵与岷县岷阳镇人民政府签订《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》时，其与李永伟之间就装修补偿款等事宜未达成协议。李伟未搬离并交付租赁物属于正当的抗辩事由，不存在违约行为。其次，罗志兵、罗明春向各承租户于2018年11月15日发出搬迁通知后，停止对商场的一切管理和服务，此时已经不具备继续正常经营的条件。根据公平原则，一审法院将李永伟应付租赁费计算至2019年2月2日有失妥当。经本院综合认定，租赁截止日期应计算至罗志兵向各承租户发出搬迁通知之日，租赁费期间为2018年5月1日起至2018年11月15日，共计198天，租赁费为100356元(185000÷365天×198天)。按照合同约定，李永伟应于2018年4月1日前预交下年度的租赁费，此时岷县岷阳镇人民政府拆迁公告已经发布，如李永伟预交租赁费后，罗志兵不能保证李永伟正常使用租赁物，故李永伟不预交下年度的租赁费系行使正当抗辩权，不存在违约行为，故不应当承担违约责任，李永伟关于不支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，李永伟的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院处理结果不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持岷县人民法院（2019）甘1126民初2331号民事判决第一项、第三项；二、变更岷县人民法院（2019）甘1126民初2331号民事判决第二项为李永伟于本判决生效后二十日内支付罗志兵、罗明春租赁费100356元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4513元，由李永伟负担1809元，由罗志兵、罗明春负担2704元。二审案件受理费3619元，由李永伟负担2307元；由罗志兵、罗明春负担1312元，限于判决生效后15日内向本院缴纳，如不按期缴纳，将由法院强制执行。李永伟多交的6719元予以退还。本判决为终审判决。审判长  王利宏审判员  王 兆审判员  张建文二〇二〇年三月三十日法官助理梁莉娟书记员王莉莉