湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终98号上诉人（原审原告）：娄底市湘泽房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新兴南路泓泽星城13楼1301号。法定代表人：张孟彪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘富强，湖南民声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省北泰实业有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区乐坪西街（金鼎集团办公楼4楼）。法定代表人：张校平，该公司总经理。上诉人娄底市湘泽房地产开发有限公司（以下简称湘泽公司）因与被上诉人湖南省北泰实业有限公司（以下简称北泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘泽公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案六份《商品房买卖合同》的房款共计3077152元，且被上诉人当庭称所有款项均是银行转账支付，但其无法提供支付房款的转账凭据，被上诉人拖欠上诉人大额房款是客观事实，该行为严重损害上诉人合法权益；2、本案系约定解除权，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，涉案《商品房买卖合同》约定，买受人若未按合同约定的时间付款，逾期超过90天后，上诉人有权单方面解除合同，现被上诉人已逾期付款超过五年之久，且违约事实一直在持续，双方约定的解除条件已经成就，上诉人享有合同约定的解除权；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定针对的是法定解除权，而非约定解除权，本案中，上诉人提出解除合同是因为被上诉人逾期付款，依据《商品房买卖合同》的约定解除权，被上诉人没有履约能力，签订合同后也不按合同约定支付全部购房款，导致上诉人遭受重大经济损失，应解除涉案合同，保障上诉人的基本权益，一审认定上诉人的解除权已超过合理期限而消灭错误。综上，请求依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人北泰公司辩称：涉案房屋是2012年购买的，房价是307万元，而被上诉人实际支付了300万元，只有7万元没有支付，被上诉人一审时已提交收款收据等证据予以佐证。湘泽公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号分别为20120700574、20120700580、20120700595、20120700601）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2012年，被告北泰公司向原告湘泽公司购买其开发的位于娄底市娄星区角“泓泽·星城”的预售商品房。2012年5月26日，原告湘泽公司向被告北泰公司出具了金额为180万元的购房款收款收据。2012年7月27日，原告湘泽公司向被告北泰公司出具了金额为100万元的购房款收款收据。2013年12月4日，被告北泰公司向原告湘泽公司通过银行转账支付了20万元，原告向被告出具了金额为20万元的购房款收款收据。2、2013年12月25日，原告湘泽公司与被告北泰公司签订了六份商品房买卖合同（备案合同编号分别为20120700574、20120700580、20120700588、20120700595、20120700599、20120700601），约定原告将位于娄底市娄星区角的预售商品房“泓泽·星城”1幢16层1-18号（1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1613、1614、1615、1616、1617、1618）共计18套房产出售给被告，单价为3380元／平方米，房款共计3077152元。合同均约定买受人在签订该合同时一次性付清房款，如买受人未按约定付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。3、2018年11月19日，娄底市中级人民法院就杭州劲达投资管理合伙企业（有限合伙）与娄底市泰丰农副产品配送有限公司、北泰公司等借款合同纠纷作出（2017）湘13执248号之二执行裁定书，将北泰公司名下位于娄星区新星南路与吉星路交叉处东北角001幢1604号、1605、1606、1613、1614、1615号房产（所涉《商品房买卖合同》备案合同编号为20120700580、20120700599）交付杭州劲达投资管理合伙企业（有限合伙）所有，以抵偿被执行人北泰公司应支付给其的部分债务110万元。另被告向原告购买了六个车位，该六个车位的车位款（或对应的六个车位）已被娄底市中级人民法院查封（被告购买的其他十二套房产原告称亦已被娄底市中级人民法院查封。）二、双方当事人有争议的事实。对于被告已支付给原告的房款，原告对2012年5月26日出具给被告的收款收据中的180万元以及2013年12月4日的20万元予以认可，但认为2012年7月27日的收款收据中的100万元被告并未支付，该收据也是原告根据被告先票后款的要求出具的，并非实际收款证明。被告则认为其已经支付给原告房款300万元，根据《置业计划表》，尚欠835471.50元。一审法院经审理认为：该案为商品房销售合同纠纷。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告认为被告拖欠其巨额房款导致其合同目的不能实现，要求解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该案中，双方在合同中均约定“买受人在签订该合同时一次性付清房款，如买受人未按约定付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”，根据该约定，双方没有对合同解除权的行使期限进行约定。同时，结合该案实际情况，原告并无足够有效的证据证明其已对被告进行了催告，且原告认可被告已付的房款中，最后一笔款项支付时间发生在2013年12月4日，原告作为解除权人，在被告逾期长达五年的时间后才行使解除权，应当认定其解除权已超过“合理期限”而消灭。因此，对原告的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告娄底市湘泽房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告娄底市湘泽房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为：湘泽公司与北泰公司于2013年12月25日签订六份《商品房买卖合同》，约定湘泽公司将位于娄底市娄星区角的预售商品房“泓泽·星城”1幢16层共计18套房产出售给北泰公司，且该合同已向房管部门备案，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述合同约定买受人在签订该合同时一次性付清房款，如买受人未按约定付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。现湘泽公司主张北泰公司拖欠其巨额购房款，符合约定解除合同的条件，要求解除上述合同。因双方当事人未对合同解除权的行使期限进行约定，湘泽公司亦未提供充分证据证明其已对北泰公司进行了催告，湘泽公司应该在解除权发生之日起一年内行使解除权，否则该权利消灭，故一审法院对湘泽公司的上述主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人娄底市湘泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人娄底市湘泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇二〇年三月十六日法官助理罗博航书记员康润心附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。