广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2645号 原告（反诉被告）：贺州市东升商业广场股份有限公司，住所地广西贺州市八步区铜锣湾商业广场第三楼夹层。 法定代表人：何余刚，总经理。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张玉梅，女，1977年10月10日出生，汉族，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，八步区法律事务中心法律工作者。 被告：唐丽群，女，1981年8月28日出生，瑶族，现住贺州市八步区。 原告贺州市东升商业广场股份有限公司（以下简称东升公司）与被告张玉梅、唐丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何余刚及委托诉讼代理人梁红霞，被告张玉梅的委托诉讼代理人杨桦、杨强到庭参加诉讼，被告唐丽群经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2020年3月10日，原告东升公司向本院提出撤回起诉的申请，本院予以准许并对反诉继续审理。现已审理终结。 被告（反诉原告）张玉梅向本院提出反诉请求：1.请求法院确认反诉原告与第一承租人唐丽群于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，判令反诉被告继续履行合同；2.请求法院判令贺州市东升商业广场股份有限公司返还反诉原告保全期间多交的8000元（该款为商铺转让费分期款）。 事实与理由：2016年4月17日，第一承租人唐丽群通过与反诉被告签订《铺面租赁合同》承租位于贺州市八步区回建地房屋对应楼层房屋。之后，唐丽群经反诉被告同意将上述回建地房屋及对应楼层房屋分租给魏书福及其他人。2018年7月1日，魏书福将其承租的贺州市八步区建安街灵峰花园规划二区133-136号对应楼层房屋底层商铺转让给反诉原告承租，并约定商铺转让费为4万元，分十期付清，每期（月）付款4000元，该商铺转让费魏书福委托唐丽群代收。之后，反诉原告与唐丽群签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租贺州市八步区建安街灵峰花园规划二区133-136号底层260平方米商铺，每月租金为22100元，租期为12年，即2018年7月1日起至2030年7月1日止，装修期为90天，自2018年10月1日起计租，租金每满二年递增一次，递增为5%,即递增月租金额度为1105元，并支付陆万元押金。月底交下月租金，采用先交租后使用方式交租。合同订立后，反诉原告对承租商铺进行装修并取名娜娜商行经营销售糖、烟、酒等。 2018年10月，反诉被告因与唐丽群发生租赁合同纠纷而向贺州市八步区人民法院提出诉讼并申请财产保全，请求查封冻结次承租人应缴纳的租金，据此，反诉原告依据贺州市八步区人民法院的查封要求，将应缴纳的租金和商铺转让费的其中两个月分期款8000元一并转入法院账户。2019年1月，反诉被告以第一承租人唐丽群未按民事调解书约定支付租金为由解除与唐丽群的租赁关系，全面接管原租赁合同权利义务，并通知相关次承租人，要求直接向其缴纳租金。2019年2月18日，反诉原告应反诉被告要求，由反诉被告重新对其与原第一承租人唐丽群签订的租赁合同加盖公章和法定代表人何余刚签名确认。之后，反诉原告依约向反诉被告缴纳租金至今。据此，反诉原告提起反诉，要求反诉被告继续履行反诉原告与唐丽群签订的《房屋租赁合同》，并退还反诉原告多缴纳的房租（商铺转让费分期款）8000元。 反诉被告东升公司辩称，1.认为第一承租人的《租赁合同》已经解除，次承租人的租赁基础不存在，因此反诉被告要求解除涉案的合同，且该合同只能解除而不是继续履行；2.不认可反诉原告阐述的4000元是转让费的说法，张玉梅打入法院是26000元，反诉被告认为这都是租金，法院出具的证明也注明是租金。唐丽群租给魏书福的时候是每平米100元，而且是分租的，租金在26000元至27000元之间；3.《租赁合同》是张玉梅直接和唐丽群签订的，并不是张玉梅和魏书福签订的，所以不存在魏书福转租的问题。因此，不是反诉被告退还该8000元，而是反诉原告需要向反诉被告补交每月4000元的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 东升公司通过与贺州市八步区灵凤村村民合作开发建房，取得案涉房屋及商铺的租赁权。之后，东升公司与唐丽群签订《铺面租赁合同》，约定东升公司将坐落于贺州市八步区建鞍路东侧编号为133-143号回建地房屋租给唐丽群，租赁期限二十年，从2016年4月18日起至2036年4月17日止，一楼租金为每平方米80元每月，二楼三楼为每平方米30元每月，四楼五楼为每平方米15元每月，一楼铺面每两年递增10%，二至五楼每五年递增10%。开业前十五天缴纳六个月的租金1103000元，房屋租金从2016年10月1日起开始计算。 2018年7月1日，唐丽群与张玉梅签订《租赁合同》，约定唐丽群将承租的位于贺州市八步区建筑使用面积为260平方米的场地租赁给张玉梅使用，租赁期限为12年，从2018年7月1日起至2030年7月1日止，从2018年10月1日开始计收房租，月租金为22100元，租金每两年递增一次，递增金额为原定价格的5%。 2018年8月11日，东升公司以唐丽群拖欠租金为由诉至本院并申请诉讼保全，查封并提存部分次承租人租金。2018年11月6日，张玉梅向本院转入贺州市八步区娜娜百货超市2018年10月、11月房租共计52000元，由本院提存上述租金。 2018年11月21日，经调解本院作出（2018）桂1102民初2002号民事调解书，唐丽群应向原告支付自租赁合同开始至2018年12月31日的租金及水电费共计3440580元，和解之日至次日支付1000000元，调解之日起15日内付清2440580元（法院诉讼保全后租户交到法院部分租金直接由东升公司在法院领取并抵扣），如唐丽群未能按上述付款时间和金额足额支付应付款项，东升公司与唐丽群的租赁合同自动解除，租赁房屋返还东升公司。调解书生效后，唐丽群仅支付第一期租金100万元，第二期租金并未按时足额支付，东升公司已向本院申请强制执行。唐丽群与东升公司的《铺面租赁合同》于2018年12月5日自动解除，东升公司接管涉案铺面，并在唐丽群与张玉梅的《租赁合同》上出租方处盖章，其法定代表人签名，之后张玉梅直接向东升公司交纳租金。 本院认为：唐丽群通过与东升公司签订《铺面租赁合同》，取得案涉铺面的租赁权，之后，唐丽群与张玉梅签订《租赁合同》，该合同是唐丽群与张玉梅真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现东升公司在该合同的出租方处签章，该行为是对合同相对人的变更，东升公司从而取得了唐丽群在《租赁合同》中出租方的地位，成为了张玉梅的合同相对人，双方应当按照变更后的合同履行各自的义务。因此，东升公司应当继续履行变更后的《租赁合同》。同时，因唐丽群不能按时向东升公司交纳租金，东升公司行使解除权，张玉梅作为次承租人，主动提存租金，东升公司与唐丽群解除合同接管铺面后，张玉梅一直按月向东升公司交纳租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”之规定，张玉梅作为次承租人一直代承租人唐丽群支付该铺面欠付的租金，因此，张玉梅要求东升公司继续履行《租赁合同》，本院予以支持。2018年11月6日，张玉梅主动向本院提存了2018年10月、11月其应向唐丽群支付的租金共计52000元，现张玉梅认为其该两个月多支付了8000元租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”之规定，对该8000元，东升公司不同意折抵租金，故张玉梅可以向承租人即唐丽群追偿。张玉梅要求东升公司返还该8000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、反诉原告张玉梅与第一承租人唐丽群于2018年7月1日签订的《租赁合同》合法有效，反诉被告贺州市东升商业广场股份有限公司继续履行《租赁合同》； 二、驳回反诉原告张玉梅其他的诉讼请求。 案件受理费100元（反诉被告已预交），由反诉被告贺州市东升商业广场股份有限公司负担，反诉受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告张玉梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  樊伟彩 人民陪审员  李运党 人民陪审员  黎琼珍 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  杨 晓 书 记 员  何丽靓 黎洁