四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16195号 上诉人（原审被告）：安晓宇，男，1972年11月8日出生，回族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：唐艳，四川建投律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许尔祥，男，1989年8月11日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：廖俊，四川信和信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑敏，男，1987年5月30日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：王洪武，北京威诺（成都）律师事务所律师。 原审被告：成商集团控股有限公司盐市口春天超市分公司，住所地：成都市锦江区东御街19号-1层。 负责人：李莉。 原审被告：成商集团控股有限公司，住所地：成都市锦江区上东大街6号。 法定代表人：高宏彪，董事长。 以上共同委托诉讼代理人：曹伟，系公司员工。 上诉人安晓宇、许尔祥因与被上诉人郑敏、原审被告成商集团控股有限公司盐市口春天超市分公司（以下简称“成商集团春天超市分公司”）、成商集团控股有限公司（以下简称“成商集团公司”）、房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 安晓宇上诉请求：撤销一审民事判决第二项，驳回郑敏的该项诉讼请求。事实和理由：一、安晓宇与郑敏不是租赁合同关系，而是合作关系，由安晓宇提供商铺，郑敏负责“芙蓉树下”品牌经营，每月按经营收入向安晓宇支付经营分成。安晓宇与郑敏签订的《商铺租赁合约》并未实际履行，一审仅凭该合同认定双方为租赁合同关系与事实不符。二、安晓宇与郑敏是合作关系，安晓宇是商铺合法承租人，并不存在违法转租行为，不应承担违约责任。即使安晓宇与郑敏存在租赁关系，但郑敏在签订租赁合同时对商铺的所有权归属未尽到合理审查的注意义务，具有明显的过错，应当适用过失相抵规则。三、郑敏主张预期利益损失仅提供了其单方出具的盈利证据材料，没有其他客观证据加以印证，一审据此认定安晓宇存在预期利益损失，并直接以租金标准计算损失数额没有事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。 许尔祥辩称，其同意安晓宇关于预期利息损失的上诉理由，其他答辩意见与上诉意见一致。 许尔祥上诉请求：撤销一审民事判决第一项，驳回郑敏的此项诉讼请求。事实和理由：一、许尔祥与郑敏的合同关系和郑敏所起诉的租赁合同关系并非同一法律关系，许尔祥不是案涉租赁合同的相对人，并非适格被告，不应向郑敏承担任何违约责任及支付任何款项。二、许尔祥与郑敏签订的是转让合同，许尔祥收取的10万元为商铺经营权的转让费，该转让合同已经随着许尔祥将装修剩余价值、设施设备、客源及品牌特许经营权交付给郑敏和郑敏支付转让费而相互履行完毕，许尔祥无违约行为，郑敏无权要求许尔祥返还10万元转让费。且郑敏接受交付内容后，已经实际经营了一年的时间，10万元的交换价值早已融入郑敏的经营中，产生实际收益，因此不能认定10万元是郑敏的损失。三、一审在租赁合同纠纷中判决许尔祥向郑敏支付款项违背了合同相对性原则，属于适用法律错误。在许尔祥与郑敏之间的转让合同关系中，许尔祥也不存在违约情形，一审判决许尔祥向郑敏支付10万元没有法律依据。 安晓宇辩称，其同意许尔祥的上诉请求及其陈述的事实和理由。 郑敏辩称，安晓宇、许尔祥的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。一、《商铺租赁合约》明确约定安晓宇对案涉商铺拥有所有权，郑敏对商铺所有权的审查没有过错。《商铺租赁合约》依法成立，安晓宇与郑敏之间存在房屋租赁合同法律关系，且安晓宇每月向郑敏收取租金9000元，其认为与郑敏系合作关系的说法，违背客观事实。二、许尔祥并非“芙蓉树下”品牌的所有权人，对该品牌不具有独家经营权，郑敏是经该品牌所有权人许可取得的品牌经营权，而非许尔祥的转让。因此，许尔祥认为收取转让费是因其将品牌独家经营权在内的商铺经营权转让给了郑敏，没有事实和法律依据。三、安晓宇违法转租导致商铺被提前收回，应当赔偿因违约给郑敏造成的预期利益损失。商铺转租时，许尔祥与安晓宇之间是合作关系，许尔祥作为合作经营者身份收取了10万元商铺转让费，现安晓宇违约，许尔祥应当返还该笔转让费损失。故，安晓宇应当依法赔偿预期利益损失27000元，许尔祥应当依法返还转让费10万元。 成商集团公司、成商集团春天超市分公司辩称，一、安晓宇、许尔祥的上诉请求与成商集团公司、成商集团春天超市分公司无关。二、成商集团春天超市分公司发现安晓宇非法转租后按《配套项目租赁合同》约定解除合同，且安晓宇未提出异议，成商集团春天超市分公司解除合同行为合法。其余答辩意见与一审一致。 郑敏向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令安晓宇、成商集团春天超市分公司、成商集团公司、许尔祥承担连带责任，赔偿因共同违约造成郑敏转让费损失100000元；二、依法判令安晓宇、成商集团春天超市分公司、成商集团公司承担连带责任，赔偿因共同违约造成郑敏预期经营利润损失140000元；三、依法判令安晓宇、成商集团春天超市分公司、成商集团公司承担连带责任，赔偿因共同违约造成郑敏辅助装修费损失5000元。 一审法院经审理查明，2015年7月29日，成商集团春天超市分公司（出租方，甲方）与安晓宇（承租方，乙方）签订《配套项目租赁合同》，约定：乙方租赁场地位置、经营范围、租赁期限与装修期：乙方租赁场地位于成都，建筑面积为140平方米。乙方租赁场地经营范围限于主题餐饮配套-芙蓉树下项目。乙方租赁经营期限自2015年8月10日起至2018年6月9日。甲方于2015年8月20日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方30天的装修期。乙方装修期自租赁场地交付之日起至2015年9月19日止。如果乙方在装修期结束后仍在修未营业的，则视同乙方装修期结束，乙方应按合同约定自装修结束次日起每月按时交纳相关费用。装修期内乙方无需交纳租金及设施服务费，但应承担本合同约定的或实际产生的其他费用。乙方同意采取以下方式交纳租金：乙方在租赁期间每月向甲方交纳租金7000/月，从第2年起，每年按每月租金的5%上调递增，按月缴清租金。乙方在进场装修之日，以现金或转账形式向甲方缴纳：第一个月租金7000元。乙方在经营期间与第三者所发生的债权债务纠纷、诉讼等概与甲方无关。乙方不得将经营设施、场地等向任何第三人作担保或转让、整体或部分转租、转借。非经甲方书面同意，乙方不得将承租的场地全部或部分转租、转让或借给他人使用，不得擅自与他人合用。如有违反，甲方有权单方面解除合同，且不向乙方退还租赁保证金，并有权对乙方遗留在场地内的物品进行处置，对场地进行重新招租。如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠费用仍需交纳，并向甲方支付当年租赁年度六个月租金作为违约金。违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方并保留进一步向乙方追究法律责任的权利：擅自将经营场地或设施作担保、转租、转借、转包、转让。 2016年5月17日，安晓宇（出租方，甲方）与郑敏（承租方，乙方）签订《商铺租赁合约》，约定：租赁房屋位置及用途：甲方同意将坐落在成都市锦江区，建筑面积60平方米，房屋所有权证号为（购房合同备案号）的物业（以下简称“该物业”）出租给乙方，该物业以装修状态在良好状态下租给乙方作为商业使用。租赁期从2016年7月19日至2018年7月10日。在有效合同期内每月租金人民币为9000元。租金支付周期为季度付款。租金以每三个月一期之方式交付，每次交付租金须于上期租金到期前提前10天交付甲方；第一期租金人民币27000元。押金人民币18000元。甲方出租该物业，甲方保证对该物业拥有合法产权证明及享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业，该物业的共有人或第三人（权利人）同意出租该物业，并且甲方保证向乙方提供的有关该物业的资料全部真实合法，如因此而导致的一切法律责任及经济赔偿，由甲方承担。 2016年5月18日，许尔祥（转让人）与郑敏（承接人）签订《转让协议》，内容有：今许尔祥（513029XXXXXX）将锦江区商铺转让给郑敏（510823XXXXXX），经协商转让费100000元，押金转让 18000元。2016年5月20号至2016年7月19号房租18000元，共计136000元，并已一次性付清。附件：许尔祥出具《收条》，内容有：今收到郑敏所付转让费100000元，押金转让18000元，2个月房租18000元，共计136000元。 同日，安晓宇将涉案商铺交付郑敏使用。 2017年5月18日，成商集团春天超市分公司因安晓宇擅自转租要求解除租赁合同，并收回涉案商铺。同日，郑敏停止经营，并搬离涉案商铺。 一审庭审中，郑敏、安晓宇、成商集团春天超市分公司明确《配套项目租赁合同》中“成都市”与《商铺租赁合约》中“成都市锦江区”系本案的涉案商铺，只是地址的表述不同。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郑敏与安晓宇签订《商铺租赁合约》，约定安晓宇将位于成都市锦江区房屋转租给郑敏使用并收取租金等相应的费用。郑敏与安晓宇形成了房屋转租合同民事法律关系，安晓宇为转租人，郑敏为次承租人。合同签订后，双方在履行《商铺租赁合约》中，出租人成商集团春天超市分公司因安晓宇无权转租行为依法解除其与安晓宇签订的租赁合同，并收回涉案商铺，最终导致郑敏与安晓宇之间签订的《商铺租赁合约》无法继续履行，后郑敏从租赁场地撤出。根据《商铺租赁合约》约定，安晓宇已构成违约，应当承担赔偿损失、退还转让费的违约责任。关于郑敏主张的各项诉讼请求及具体金额是否成立，一审法院作如下认定： 关于转让费。本案查明，郑敏向许尔祥支付转让费100000元。因安晓宇的无权转租行为导致合同无法继续履行，故郑敏要求许尔祥返还转让费100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。一审庭审中，安晓宇、许尔祥明确转让费100000元由许尔祥收取，故郑敏要求安晓宇、成商集团春天超市分公司、成商集团公司返还转让费100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于预期利益损失。一审法院认为，因安晓宇无权转租行为导致租赁合同提前终止，造成郑敏经营损失，其中包括预期利益损失，该损失是指因出租方违约造成的承租方可得利益损失即预期经营利润损失，安晓宇无权转租行为是导致郑敏不能按照合同约定的租赁期限在原租赁场地继续经营该餐饮店，并不是导致郑敏在剩余租赁期内不能继续从事餐饮经营业务，故确定预期经营利润损失，如果以餐饮年利润为标准，不应以未履行的租赁期间计算，应当以出租方违约导致的餐饮店停止经营期间计算经营损失，一审法院综合考虑郑敏的经营规模、场所选定、装修搬迁等因素，确定郑敏停止经营期间即预期经营利润损失的计算期间为3个月。参考郑敏与安晓宇签订的《商铺租赁合约》的租金标准，酌情确定郑敏预期利益损失为27000元（9000元/月×3个月=27000元）。本案中，因安晓宇无权转租行为导致租赁合同提前终止，造成郑敏经营损失，故郑敏要求许尔祥、成商集团春天超市分公司、成商集团公司赔偿预期利益损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于装修损失。郑敏未提供证据证明其装修损失，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、许尔祥于判决发生法律效力之日起十日内向郑敏返还转让费100000元；二、安晓宇于判决发生法律效力之日起十日内向郑敏支付预期利益损失27000元；三、驳回郑敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4975元，由安晓宇负担2579元，郑敏负担2396元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许尔祥提交了《芙蓉树下火锅冒菜特许连锁加盟合同》，拟证明其对“芙蓉树下”的经营权特许经营范围。安晓宇对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 郑敏对该证据发表质证意见称，对其真实性没有异议，但该证据与安晓宇、许尔祥违约给郑敏造成的损失无关，不能证明郑敏获得的经营权就是许尔祥在所有权人处取得的经营权。同时，郑敏向本院陈述，其系单独与“芙蓉树下”品牌建立的经营合同。 本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性与证明力，于本院认为部分结合争议焦点问题予以阐述。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉各方的法律关系问题。本案中，安晓宇认为其与许尔祥系合作关系，与郑敏亦系合作关系，尽管双方签订了《商铺租赁合约》，但双方并非真实的租赁合同关系，且该协议未实际履行；安晓宇则认为其与郑敏系经营权转让关系。对此，本院认为，判断本案当事人之间的法律关系应以双方实施法律行为时的意思表示为准，并应以案涉证据作为认定依据，而非以当事人事后对双方关系的解释作为依据。本案中，安晓宇与郑敏签订了《商铺租赁合约》，对房屋、租金等均作了清楚的约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，应当认定双方已形成了租赁合同关系。对于安晓宇认为双方系合作关系的问题，本院认为，双务合同因涉及权利义务，本即蕴含合作的基本意思，但不得以此否定其属于租赁合同，故本院对其该上诉主张不予采纳。鉴于双方已签订了《商铺租赁协议》，且该租赁协议中的租赁标的物，即案涉房屋仅系成商集团春天超市分公司出租给安晓宇的部分，故一审认定安晓宇构成转租正确，本院予以确认，故全案中成商集团春天超市分公司系出租人，安晓宇系承租人，郑敏系次承租人。对于许尔祥，结合其与郑敏签订的《转让协议》之内容，许尔祥应系案涉商铺的原承租人；依许尔祥原取得案涉商铺的占有根据，其亦系次承租人。另，对于许尔祥认为其与郑敏系经营权转让关系的问题，本院认为，从双方签订的该转让协议的具体内容来，转让的标的物系“商铺”，且双方对许尔祥的剩余房租亦纳入了结算；故，该转让协议清楚约定的内容及之后郑敏承受次承租人的法律地位接手案涉商铺从事经营活动等事实来看，双方该《转让协议》的标的物系该商铺之承租权，而该转让费亦系以此为对价。另，对于许尔祥所称的“芙蓉树下”品牌及经营权等房屋以外的其他标的物，因双方并未详细列明于该转让协议，亦未说明其价值，故不作为该10万元转让费的对价予以认定，亦与本案涉争的该款项缺乏必然关联。 关于许尔祥是否应当返还10万元转让费的问题。鉴于许尔祥与郑敏签订的该《转让协议》系案涉商铺的承租权转让，且郑敏亦实际依该《转让协议》获得案涉商铺的占有，双方价款亦已结算给付完毕，故该转让协议已因权利义务履行完毕而终止，故郑敏不得再依已终止的转让协议主张返还合同项下的转让款。同时，本院认为，依据《最高人民法院关于租赁合同法律适用问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中，出租人成商集团春天超市分公司系2017年5月18日系主张解除与安晓宇的合同，但本案并无足以采信的证据证实安晓宇向许尔祥转让该商铺时上述出租人曾请求认定转租合同无效，故许尔祥占有案涉商铺期间仍属合法占有，其让渡该占有利益而获得的转让对价并不违反法律规定。于此，许尔祥对基于该转让行为所获得的10万元转让费于法有据，且双方该转让协议已履行完毕，故郑敏不得再向许尔祥主张返还。一审对此认定有误，本院予以纠正。 关于安晓宇是否应当赔偿损失的问题。本院认为，一审系依安晓宇违反合同约定给郑敏造成损失作为判令赔偿的依据。对此，本院认为，造成郑敏无法利用案涉商铺继续进行营业的根本原因在于出租人成商集团春天超市分公司解除了与安晓宇的房屋租赁合同，并进而导致郑敏丧失了继续合法占有案涉房屋的根据。鉴于造成转租合同无法继续履行的根本原因在于安晓宇一方，故对于其在约定租赁期内无法继续按转租合同约定向对方提供案涉房屋，须承担违约责任。鉴于一审对郑敏主张的违约损害仅涉及预期经营利润损失，故本院仅就安晓宇提起上诉的部分予以审查。一审中对该损失系以3个月为限，并以9000元/月的租金标准进行认定。对此，本院认为，一审已综合考虑郑敏的经营规模、场所选定、装修搬迁等因素确定该预期利益的计损期间并无不当；同时，郑敏与安晓宇签订合同中约定的租金系郑敏为经营而投入的成本，当事人以该合同方式所预期获得的收益应高于该成本投入，故一审按此租金标准计算可得利益损失并无不妥。 综上，许尔祥的上诉请求成立，安晓宇的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1728号民事判决第二项“安晓宇于判决发生法律效力之日起十日内向郑敏支付预期利益损失27000元”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1728号民事判决第一项“许尔祥于判决发生法律效力之日起十日内向郑敏返还转让费100000元”、第三项“驳回郑敏的其他诉讼请求”； 三、驳回郑敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费4975元，由安晓宇负担500元，由郑敏负担4475元；二审案件受理费合计9950元，由安晓宇负担4975元，由郑敏负担4975元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年三月十二日 书记员  刘昱君