湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初406号 原告：梁平福，男，1978年9月18日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：冯宇灵，湖南纲维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘治安，湖南纲维律师事务所律师。 被告：余汉林，男，1963年6月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：刘海飞，湖南常清律师事务所律师。 原告梁平福诉被告余汉林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁平福及其委托诉讼代理人冯宇灵，被告余汉林及其委托诉讼代理人刘海飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁平福向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《安置房指标及房屋转让协议》；2、被告向原告返还购房款242000元；3、被告向原告支付逾期交房的违约金171174元（以房款为本金，按照月利率2%的标准计算至2017年1月25日至起诉之日）；4、被告承担因违约导致购房延误期间涨价损失合计为317680元；5、被告承担因违约导致租房损失38400元；6、被告向原告支付律师费10000元；7、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年1月14日签订《安置房指标及房屋转让协议》，协议约定被告将其所有的长沙市开福区福鑫苑农民安置房项目一期第一批的一套建筑面积为80平方米的农民安置房指标（房屋所在具体单位位置以项目部安排抽签选房时的抽签结果为准）转让给原告，协议约定转让款为242000元，原告已经向被告支付了全部的款项，协议同时约定，如被告未在合同约定的期限内向原告交付房产，逾期超过30天，原告有权终止合同，被告将原告累计已付款全额返还给原告，并按照月息2%利率另行支付给原告利息。协议签订后，被告未按照协议的约定向原告交付房产，已构成违约，原告有权终止合同，要求被告返还已支付的购房款，并支付利息。另协议约定的被告向原告交付的拆迁安置房属于市政府项目安置房，按安置对象存在特定性，原告签订的协议本身为无效合同。现原告为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告余汉林辩称，当时双方买卖的是二手指标房，是预期的指标房。当时还没有开工，至于后来为什么违约，是因为安置房的开发商迟迟没有开工，无法交付。另外是房屋交付后有一个政策，房屋由政府回收了，所以不能交付，至于房屋租金的事情与被告的行为没有任何关系。律师费支付必须提供相关凭证。 经审理查明：2014年9月3日，长沙市城北投资有限公司向开福区国土分局出具《住房保障承诺书》，内容为“根据103号令和区人民政府相关文件的规定，我公司负责朝正垸城中村改造体育公园及桐子坡至鸭子铺大通道一期项目的被拆迁农民的安置。该项目位于鸭子铺社区，该地块面积为393亩，待安人数约为1480人，被拆迁农民确定在福鑫苑安置小区范围内予以安置。特此承诺”。 2017年1月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《安置房指标及房屋转让协议》一份，约定：1、甲方拥有长沙市开福区福鑫苑农民安置房项目一期第一批的一套建筑面积为80平方米的农民安置指标（房屋所在具体单位位置以项目部安排抽签选房时的抽签结果为准）。该房屋正在建设中，预计于2017年9月30日竣工。乙方对甲方所要出售的安置房指标北京及房屋情况均已了解，愿意购买该房屋指标及房屋；2、甲方保证号安置房的房屋产权为完全产权；3、甲方购买安置房屋费用为玖万陆仟元整，甲方在本合同签订之前已经缴纳了一半购买费用及肆万捌仟元整。未付房款48000元在项目方通知缴纳时由乙方自行缴纳；4、乙方另需直接支付给甲方242000元作为购房款。该房款需在2017年1月24日之前支付完毕；5、甲方应在交房当日2017年1月24日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其钥匙全部交付给乙方；6、甲方在上述房屋可办理房屋产权证、土地证及其过户手续条件成就时，应及时办理过户手续，乙方应配合甲方办理，关于过户手续产生的税费等相关费用由乙方负责承担；7、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按照本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权向甲方追究违约金。逾期不超过30天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，甲方以乙方已支付房款金额为基础，按月息2%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过30天，则视为甲方不履行合同，乙方有权终止合同，甲方须将乙方累计已付款全额返还给乙方，并按月息2%利率另行支付给乙方利息。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了242000元。 2019年6月17日，长沙市城北投资有限公司出具《长沙市城北投资有限公司回购朝正美苑安置户自愿处置富余安置房屋的实施公告》，载明“本次回购对象为朝正垸片区1-6期、福鑫苑1-2期、巡警大队、广电补征项目拆迁产生的安置在朝正美苑小区且拥有多套安置房屋的安置户。申请处置安置房屋的对象每户须至少保留一套自住房屋，方可向长沙市城北投资有限公司申请回购；本次回购均为朝正美苑现房，回购总套数原则上不超过1000套，回购户型为80平方米、120平方米、160平方米户型。回购时，按申请处置的先后顺序回购。处置申请时间自2019年7月1日9时起至2019年7月20日17时止，长沙市城北投资有限公司可根据回购实际情况随时终止回购；安置对象申请处置的富余安置房屋（包括对应经营性非住宅房屋所享有的全部权益），按照集体经济组织成员80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）、半边户80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）、世居非农（非集体经济组织成员）40平方米的基准分别计价。其中，集体经济组织成员80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）的房屋按42万元（不含预交购房款及利息）进行回购、半边户80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）的房屋按25万元（不含预交购房款及利息）进行回购、世居非农（非集体经济组织成员）40平方米的房屋按12万元（不含预交购房款及利息）进行回购。回购房屋及对应经营性非住宅房屋的全部权益转移至长沙市城北投资有限公司；由户主申领《安置户申请处置富余安置房承诺书》和《安置户申请处置富余安置房屋审批表》，认真填写相关信息后报所属社区、街道审核签字盖章。再向长沙市城北投资有限公司申请资格审查，经审查通过后，向长沙市城北投资有限公司申请面签《安置户富余安置房屋回购协议》，面签时由户主和处置房屋安置对象分别签字并捺手印，如户主和（或）处置房屋安置对象委托他人面签，须提供《授权委托书》公证书；《安置户富余安置房屋回购协议》签订后10个工作日内，由长沙市城北投资有限公司一次性将回购款转账支付至《安置户富余安置房屋回购协议》中指定的银行账户。对预交购房款的，对应的预交购房款全额退还，其预交购房款利息按交款时点央行定期存款利率计算。因各项目交款时点不一致，计息利率取近六年央行最高定期存款利率；预交1年以内按3%/年计息；预交2年以内按3.75%/年计息；预交3年及以上按4.75%/年计息。计息时间截至2019年7月20日止。预交不足一年的，按一年期利率和实际预交天数计息；满一年不足两年的按两年期利率和实际预交天数计息；满三年及三年以上按三年期利率和实际预交天数计息；以户为单位提出处置申请，须户主及处置房屋安置对象面签《安置户富余安置房屋回购协议》，面签时签字并捺手印。如户主和（或）处置房屋安置对象委托他人面签，须提供《授权委托书》公证书。申请处置富余安置房屋面签协议时，须携带以下资料：申购意向书原件及复印件、预交购房款收据原件、《安置户申请处置富余安置房屋承诺书》和《安置户申请处置富余安置房屋审批表》原件、户口本原件及复印件（户主及处置房屋安置对象）；委托人身份证原件及正反面的复印件和《授权委托书》公证书原件（如委托面签）、指定收款的银行卡原件及银行卡正反面复印件，复印件上注明户名和开户行名称”。被告据此于2019年9月份，以460000余元与长沙市城北投资有限公司签订《回购协议》，由长沙市城北投资有限公司回购其名下的安置房屋。 再查明，《开福区被征地农民保障住房建设和申购办法》规定为做好征地拆迁安置工作，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民居住条件，根据《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府第103号令）及《长沙市人民政府关于印发的通知》（长政发[2015]21号）等有关法律、法规、规章和政策的规定，结合我区实际，制定本办法……保障住房小区内的基础设施配套项目、社区服务功能等按照规划要求配套到位，保障住房参照长沙市经济适用房的标准，并根据市场情况进行建设和交房……保障住房的申购对象为实行货币安置的被征地的农村集体经济组织成员及其他经区人民政府征地办公室组织认定的人员。申购对象的确定，以征地方案公告规定的期限为限，之后新增加的人员不享受购房指标。保障住房按建筑面积每人80平方米（含公摊面积）由申购对象购买，申购均价为1200元/平方米；按建筑面积人均5平方米非住宅房屋，可由原农村集体经济组织进行申购，申购价格按全口径成本价暂定为4500元/平方米计算，两年内未申购的视为放弃申购权利，由长沙市城北投资有限公司管理运营，其经营收入作为新社区的物业管理费用支出，保障小区的物业服务管理……保障住房的申购对象按照以下程序审核确定：……保障住房的申购实施阳光工程，保障住房的各类户型、购房对象、优惠面积及价格等按“公开、公平、公正”的原则全部予以公示，接受社会监督……。《长沙市征地补偿安置有关问题的规定》规定：关于住房安置的有关问题：各区县（市）人民政府和长沙高新技术产业开发区管理委员会是被征地农民住房安置的主体。鼓励各区县（市）积极探索被征地农民的住房安置模式，可以采取由各区县（市）人民政府组织建设保障住房或者组织团购商品房，按规定的价格销售给被征地农民；也可以采取货币补贴，由被征地农民自主购买商品房。团购商品房和货币补贴的实施办法由各区县（市）人民政府制定。保障住房建设，按以下规定办理：（一）保障住房建设的报批。保障住房建设按长沙市经济适用房建设的各项优惠政策执行。各级各部门要为保障住房建设的报批提供优质服务，开辟绿色通道，简化程序，限时办结。在各项手续的报批过程中，因人为因素影响保障住房建设审批造成建设延期的，将实行行政问责，追究单位及其责任人的行政责任。（二）保障住房建设用地指标的核定。保障住房用地指标由市国土资源局核定后报市人民政府批准下达，市辖区内用地指标按被征地农业人口每人55平方米核定。原已按《长沙市征地补偿安置条例实施办法》（市政府第60号令）规定审核且批准给各村集体经济组织的生活安置地，按该村原总人口与需要货币安置人口的比例，确定用地面积由区人民政府统一收回，保障住房建设采取高层建筑为主，使用国有划拨土地。（三）保障住房的分配及购买价格。购买保障住房必须是实行货币安置的被征地农民，以户为单位，由户主申请，经区县（市）人民政府征地办公室审查后确定，并予以公示。市辖区范围内，保障住房按建筑面积每人80平方米由被征地农户购买；另有原农村集体经济组织按建筑面积每人5平方米购买非住宅房屋，其经营收入作为新社区的物业管理费用支出。保障住房的购买均价按1200元/平方米计算。保障住房和非住宅房屋的申购、分配及具体实施细则由区人民政府根据各地实际另行制定。县（市）和望城区范围内住房的分配面积和购买价格由县（市）和望城区人民政府另行制定并报市征地办备案。 还查明，2019年5月至7月期间，被告曾电话、短信联系原告，要求原告另外追加购房款，否则其将房屋另行出售。 上述事实，有书证、视听资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：一、依据物权法上“房地一体”及“房随地走、地随房走”的原理，本案被征地农民保障住房的转让必然涉及土地使用权的转让。本案被征地农民保障住房建于划拨土地之上，因此处分房屋必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案被征地农民保障住房转让涉及划拨土地使用权的转让，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，案涉《保障住房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。另原、被告事实上系保障住房购买指标有偿转让关系。原、被告明知被征地农民保障住房是政府提供政策优惠，限定销售价格，按照合理标准建设，面向被征地农民等特定人员供应，具有保障性质的政策性住房，购买主体需政府审批，仍然私下交易案涉保障住房的购房指标，损害社会公共利益，案涉《保障住房买卖合同》亦应认定为无效。二、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，被告向原告收取购房款缺乏依据，故应向原告返还购房款242000元。被告明知被征地农民保障住房的性质仍私下交易，且明知有回购政策的前期下，还要求原告追加购房款，故对合同无效存在较大过错。结合被告的行为及原告的损失，本院酌情确认，被告应向原告支付损失100000元，对原告主张诉请超过的损失及违约金、律师费本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告梁平福与被告余汉林签订的《安置房指标及房屋转让协议》无效； 二、被告余汉林于本判决生效之日起十日内向原告梁平福返还购房款242000元； 三、被告余汉林于本判决生效之日起十日内向原告梁平福支付损失100000元； 四、驳回原告梁平福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9414元，因适用简易程序减半收取4707元，由被告余汉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇二〇年三月十八日 代理书记员  彭小波