湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6513号原告：周荣晖，男，1971年8月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：**明，湖南新星律师事务所律师。被告：雷久书，男，1972年1月19日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。委托诉讼代理人：蒋江湘，湖南君义律师事务所律师。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。被告：周芳定，男，1969年9月1日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。原告周荣晖与被告雷久书、周芳定执行异议之诉一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周荣晖的委托诉讼代理人**明，被告雷久书及其委托诉讼代理人蒋江湘、于志明，被告周芳定的委托诉讼代理人屈德刚等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周荣晖向本院提出诉讼请求：准许执行登记在被执行人周芳定名下位于永州市冷水滩区的房产【不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第0012608号】。事实和理由：永州市冷水滩区人民法院在执行原告（申请执行人）诉被告（被执行人）周芳定民间借贷纠纷一案中，被告（案外人）雷久书于2019年11月19日对执行标的即登记在被告周芳定名下位于永州市冷水滩区的房产提出书面异议。永州市冷水滩区人民法院于2019年12月2日作出（2019）湘1103执异176号执行裁定书，中止对前述房产［不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第0012608号］的执行。原告认为，被告雷久书没有交付全部购房款，没有在人民法院查封前实际占有涉案房产，对没有办理过户登记手续存在严重过错，依法应当准许执行前述房产。被告雷久书辩称，1.被答辩人诉称答辩人没有交付全部房款，不能排除被答辩人权利，明显错误；答辩人已按照与被告周芳定签订的《购房协议》约定支付了大部分价款，并于2019年11月29日将剩余价款按照执行法院的要求交付执行；2.被答辩人诉称答辩人在法院查封前未实际占有涉案房产，明显错误；答辩人在2018年8月31日前已实际占有使用了涉案房产，并缴纳了2018年7月至2019年12月的物业费；3.被答辩人称答辩人未办理过户登记手续存在严重的过错，明显与事实不符；《购房合同》约定过户日期为2019年9月1日前，而该房产于2018年8月31日被法院查封，致使答辩人无法在过户期内完成过户，故涉案房屋未办理过户登记并非答辩人自身原因造成的。综上，被答辩人诉请的事实与理由均不成立，依法应驳回其诉讼请求。被告周芳定辩称：被告雷久书的执行异议理由成立，其依法享有排除执行的权利，其理由是：周芳定与雷久书之间成立了合法的买卖合同法律关系，二者之间成立的是物权法律关系，而周芳定与周荣晖之间是普通的民间借贷关系，属于普通债权关系，而法律规定，物权优先于个人债权，故被告雷久书的执行异议依法成立，请求驳回周荣晖的诉讼请求。本院经审理查明，本院在审理原告周荣晖与被告周芳定民间借贷纠纷一案中，于2018年8月28日作出（2018）湘1103民初3183号民事裁定书，裁定查封了周芳定位于永州市冷水滩区价值约35万元的房产［不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第0012608号］。2018年8月31日，永州市不动产登记中心依据该民事裁定书和（2018）湘1103执保221号协助执行通知书协助本院进行了查封。由于被执行人周芳定未按执行通知书的要求履行本院于2018年10月9日作出的（2018）湘1103民初3183号民事调解书确定的金钱给付义务，本院于2019年6月17日作出（2019）湘1103执1138号执行裁定书，裁定的第一项内容是：查封被执行人周芳定所有的位于永州市冷水滩区的房产［不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号］和位于冷水滩区（所有权证号：00083731）。2019年11月19日，被告雷久书作为案外人对该案的执行提出了异议。本院审查后，于同年12月2日作出（2019）湘1103执异176号执行裁定书，中止对登记在被执行人周芳定名下位于永州市冷水滩区【不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第0012608号】的执行。原告不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2017年7月9日，卖方谭玉云与买方周芳定签订了一份《房屋买卖合同》，约定谭玉云将位于冷水滩区.65平方米作价31.248万元，首付9.3744万元、月按揭6076元出售给周芳定；该房屋过户到买方名下，房屋按揭到位一个月内首付30%，其余分三年按月支付给卖方，月按揭金额6076元；房屋买卖按月供36个月，若月供中断，卖方有权收回房屋所有权。2017年7月27日，周芳定办理了位于永州市冷水滩区的不动产登记，1304室登记的房屋建筑面积51.34平方米、专有建筑面积43.64平方米、分摊建筑面积7.70平方米，不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号；1305室登记的房屋建筑面积44.14平方米、专有建筑面积37.52平方米、分摊建筑面积6.62平方米，不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号。2018年7月7日甲方周芳定与乙方雷久书签订了《购房协议》，约定甲方愿意将北斗苑4号楼1304、1305号房屋卖给雷久书，总价款45万元，乙方在签订此草协议之日付甲方定金2万元，付款方式在正式签订合同时协商。2018年7月7日，雷久书向被告周芳定支付了2万元定金，周芳定向雷久书出具了收条。2018年7月18日，甲方周芳定与乙方雷久书签订了《永州市冷水滩区河西传芳路北斗苑4号楼1304号房、1305号房购房合同》，约定甲方将1304号房屋［不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号，建筑面积51.34平方米］和1305号房屋［不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号，建筑面积44.14平方米］出售给乙方雷久书，总价款45万元；合同签订之日支付购房款18万元，待买卖双方和第三方证人黄某到永州市潇湘公证处办理公证后，乙方支付甲方80%购房款，即再支付18万元，剩余20%购房款9万元待甲方在2019年9月1日前办理好房屋过户登记手续后一次性支付；不动产证过户时产生的个人所得税由甲方负责，乙方负责其他费用和契税。黄某作为中间人在合同上签了字。2018年7月19日，周芳定、雷久书到湖南省永州市潇湘公证处办理了双方签订的《永州市冷水滩区河西传芳路北斗苑4号楼1304号房、1305号房购房合同》公证，公证书编号为（2018）湘永潇证字第3874号。2018年7月18日，雷久书通过黄某分别转账支付了周芳定18万元、1.4万元、2万元，支付现金6000元。2018年7月19日，雷久书通过黄某转账支付谭玉云12万元。周芳定向雷久书出具了一份收据，内容为：今收到雷久书购房款36万元，房号1304、1305号。2018年8月16日，北斗苑4号楼物业管理单位（经手人俞满生）向雷久书出具了一份收据，内容为：今收到1304、1305房交来物业费1610元（2018年7月至2019年12月底止）。2019年11月29日，案外人雷久书将购房款7万元交付至本院执行标的款专户，并提出按照买卖合同约定，办理过户产生的个人所得税和过户费用应由卖方承担，卖方还应当承担延迟办证的损失，故请求暂扣2万元，待过户完成后，余款如数交至法院。上述事实，有原、被告陈述、（2018）湘1103民初3183号民事调解书、（2019）湘1103执异176号执行裁定书、永州市冷水滩区人民法院执行局对俞满生的调查笔录，涉案房屋2019年8月至今的电费缴费记录、周芳定的中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国工商银行、永州农商银行交易明细清单、《永州市冷水滩区河西传芳路北斗苑4号楼1304号、1305号房购房合同》、《公证书》、《不动产权证书》、《收条》、银行转账凭证、《收据》、（2018）湘1103执保221号《协助执行通知书》《房屋买卖合同》、雷久书及黄某的银行交易明细等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点问题是被告雷久书对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.在本院2018年8月31日查封涉案房屋之前，被告雷久书已与被告周芳定于2018年7月18日签订了《永州市冷水滩区河西传芳路北斗苑4号楼1304号房、1305号房购房合同》；2.被告雷久书于2018年8月16日交纳了2018年7月至2019年12月底的物业管理费，应当认定自2018年7月起，雷久书已合法占有了该房屋，此亦在本院查封之前；3.截止2018年7月19日，被告雷久书通过黄某支付了合同约定的购房款36万元，虽然付款人不是雷久书本人，但出卖人周芳定对此出具了收据予以认可雷久书的付款行为，且雷久书将剩余的价款9万元在暂扣2万元作为个人所得税和过户费用后，按照本院的要求已将购房款7万元交付至本院执行标的款专户；4.由于在买卖双方约定的办理过户登记手续期限届满前，涉案房屋已被本院于2018年8月31日查封，未办理过户登记非因买受人雷久书自身原因。综上所述，被告雷久书就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求不予支持；对被告的抗辩主张予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第九十一条第（一）项、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告周荣晖的诉讼请求。本案受理费300元，由原告周荣晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军人民陪审员  邹智林人民陪审员  邓凤云二〇二〇年三月二十三日法官 助理  胡榆洁代理书记员  胡斯琛