四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终438号 上诉人（原审原告）：泸州市茂华电器有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区汇金路银盘山社9号。 法定代表人：商孟华。 被上诉人（原审被告）：段志辉，女，1972年9月8日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈代红，男，1964年1月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部，住所地四川省宜宾市翠屏区西城慈善路98号附418号。 经营者：崔得龙,男，1982年3月17日出生，汉族，现住北京市大兴区。 上诉人泸州市茂华电器有限公司（以下简称茂华电器）因与被上诉人段志辉、陈代红、原审被告宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部（以下简称顺元电器）申请执行人执行异议之诉，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初5722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉茂华电器的法定代表人商贸华、被上诉人陈代红、段志辉的共同委托诉讼代理人黄家红、梁开春、原审被告顺元电器的经营者崔得龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茂华电器的上诉请求：1.撤销一审判决，2.请求继续执行（2018）川1502执18号执行裁定对登记于崔得龙、郭琳娜名下的位于宜宾翠屏区房屋［产权证号：川（2017）宜宾市不动产权第××号］的查封;3.一二审诉讼费由段志辉、陈代红承担。事实和理由：1.崔得龙与段志辉签订的购房合同不成立，付款人不实，金额和实际付款用途不符；2.本案法院保全时间、起诉时间都早于办证时间和实际成交时间；3.案涉房产物业费、水电费交费的名字都是崔得龙，与段志辉、陈代红无关；4.双方交易价格严重低于市场价格。5.一审房产中介公司未到庭，公证书委托人刘勇、刘琳系段志辉、陈代红的亲戚，他们的证言不能作为定案依据。 段志辉、陈代红辩称，一、段志辉、陈代红享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适应法律正确；1.陈代红与郭琳娜、崔得龙在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.陈代红、段志辉在人民法院查封之前已经合法占有、使用该不动产；3.陈代红、段志辉已经支付了案涉房屋的全部价款，具体支付的房屋符合当时市场交易价；4.案涉房屋未能办理变更登记的原因不在陈代红、段志辉。二、陈代红、段志辉与崔得龙不存在恶意串通、逃避债务、损害第三人利益的行为，本案合同有效。1.案涉房屋是陈代洪、段志辉的母亲徐洪芳购买的，徐洪芳当时本来打算用拆迁款购买案涉房屋的，但拆迁款一直没有下来，所以前期首付款是由陈代红夫妇支付，徐洪芳拆迁款下来后把银行贷款支付完毕；2.2016年1月份房价低迷，因此本案房款不存在低价的问题；3.茂华电器申请执行的款项只有14余万元，不存在崔得龙要将房屋降价40万元、50万元进行变卖的问题。 顺元电器辩称，无意见。 茂华电器向一审法院起诉请求：1.请求继续执行（2018）川1502执18号执行裁定对登记于崔得龙、郭琳娜名下的位于宜宾翠屏区房屋［产权证号：川（2017）宜宾市不动产权第××号］的查封;2.确定崔得龙、郭琳娜与陈代红、段志辉签订的买卖合同无效；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月4日，案外人宜宾正和房地产投资集团有限公司（出卖人，以下简称正和地产公司）委托销售代理机构与郭琳娜、崔得龙（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｂ-8-2405）,约定：出卖人将位于翠屏区商品房售卖给买受人，出卖人于2014年5月31日前向买受人交付该商品房。 2016年1月2日，卖方崔得龙、郭琳娜与买方陈代红及经纪方宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司（以下简称安乐窝公司）签订《房地产买卖经纪合同》（合同编号：8880350），约定：一、1.买卖双方在经纪方的帮助下交易位于宜宾市中坝正和金帝庄园Ｂ区的房地产，该房产建筑面积122.76平方米；2、卖方名下的房地产权证尚在办理中，卖方与房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》编号为：Ｂ-8-2405。二、房款及支付方式：买卖双方约定上述房地产转让价格为人民币柒拾伍万伍仟元整（￥755000.00）……买卖双方约定按下列方式付款：1.定金：人民币伍万元整（￥50000.00），此定金在结算中抵扣房款。其支付时间如下：买方在签署本合同时向卖方支付第一部分定金贰万元整；买方应在本合同签署之日5日内向卖方补足定金叁万元整。2.剩余部分房款（不含定金）为柒拾万零伍仟元整（￥705000.00）,买方应在2016年1月30日前一次性支付给卖方（含银行按揭款）。四、房屋交接买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（除了履约保证金外）3天内或……，双方约定房款中随房附带的设施设备一并移交。合同尾页载明：“兹收到陈代红按本合同约定交来定金￥20000.00（大写贰万元整）卖方签收：崔得龙2016年1月2日”。2016年1月7日，黄ＸＸ手写一份收条载明：“今安乐窝房产收到陈代红购金帝庄园8栋24层5号房屋定金30000.00元（叁万元整），托管于本公司，由本公司交由房屋产权人崔得龙。收款人：黄ＸＸ（代）2016年1月7日”，欠条上有黄ＸＸ（字迹潦草，无法识别签名）的签名捺印并附有电话号码。2016年2月11日，安乐窝公司向陈代红出具11325元收款收据（ＮＯ：8880852），载明陈代红交纳的信息服务费。 2016年3月11日，郭琳娜、崔得龙委托案外人刘勇为其二人的代理人并签订委托书，委托刘勇代为偿还案涉房屋的按揭贷款或提前一次性还款、办理抵押注销手续及领取房屋相关证书、代为签署房屋买卖合同、收取售房款及办理房屋交接事宜或者协助买方办理房屋按揭等事宜、协助买方办理案涉房屋过户相关手续等事宜。同日，二人与刘勇将该份委托书在四川省宜宾市忠信公证处进行公证［公证书号：（2015）宜市忠证字第511号］。同日，陈代红通过银行（账号：62×××97）向郭琳娜（账号：62×××77）转款265000元；崔得龙出具的收款收据载明：“本人崔得龙身份证号……是宜宾市翠屏区金帝庄园（以下简称该物业）的产权人，兹收到陈代红购买该物业的房款：人民币（大写）贰拾陆万伍仟肆佰元（小写￥）265400。以此为据！收款人：崔得龙2016年3月11日”。一审法院就公证事宜于2019年11月27日对案外人刘勇依法进行询问并制作《询问笔录》，刘勇陈述：我与刘琳是亲兄妹，陈代红是我亲舅舅，段志辉是我亲舅妈；陈代红、段志辉在2016年购买案涉房屋时，当时金帝庄园整个小区的房产证都没办理下来，并且卖家在卖了房屋以后就离开宜宾，所以才办理公证，我们是在今年办理房屋过户的时候才知晓房屋被查封了。 2016年6月9日，陈代红分两次向崔得龙建设银行账户（账号：62×××46）现金存款100元、4000元；2016年6月29日，陈代红再次向崔得龙建设银行账户现金存款4000元。后陈代宏分别于2016年8月31日、2016年10月1日、2016年10月31日、2016年11月30日、2016年12月31日、2017年2月27日、2017年3月30日、2017年5月1日通过银行（账号：62×××97）向崔得龙（账号：62×××46）分别转款4100元、4100元、4100元、4100元、3900元、4000元、4050元、3000元。 2017年5月8日，案外人徐洪芳通过四川省农村信用社的账户（账号：59×××96）向案外人刘琳的账户（账号：62×××14）转款413536.64元；同日，刘琳通过建设银行（账号：62×××14）向郭琳娜贷款账号（51001072870800000000841339）归还贷款406695.28元（交易流水号：2719539008000068），陈代红陈述该笔还款系刘琳代其支付的房屋按揭款。同日，中国建设银行股份有限公司宜宾分行出具《个人贷款结清证明》，证明郭琳娜在该行的个人贷款总额50万元已于2017年5月8日结清。刘琳于2019年8月26日向一审法院提交一份书面情况说明，说明其受其舅舅陈代红、舅妈段志辉委托到建行宜宾分行用自己的建行借记卡（账号：62×××42）代为支付案涉房屋最后一笔贷款406695.28元，并领取了郭琳娜的《中国建设银行个人贷款结清证明》。一审法院于2019年11月27日依法就406695.28元还款对刘琳进行询问并制作《询问笔录》，刘琳陈述：该笔款项是我外婆徐洪芳下江北发电厂房屋的拆迁款，是我外婆转到我建行卡上用于给我舅舅陈代红归还案涉房屋的按揭款，转账时我和我外婆一起去的。 茂华电器于2016年因买卖合同纠纷将顺元电器起诉至本院。一审法院受理后，茂华电器向法院申请财产保全，本院于2016年11月23日作出（2016）川1502民初6317号民事裁定书，裁定查封崔得龙所有的宜宾市翠屏区建筑面积122.79平方米房屋中价值23万元的部分。因当时案涉房屋并无房产档案，无法调取房屋信息进行查封，无法通过预售房系统查封，故保全措施未实施到位。2017年7月17日，一审法院作出（2016）川1502民初6317号民事判决书，判决：顺元电器于判决生效之日起10日内向茂华电器支付货款145482元；并以尚欠货款为基数，从2015年4月1日起按月利率2%支付违约金至货款本金付清之日止。由于顺元电器未履行生效判决确定义务，茂华电器申请强制执行，一审法院于2018年7月2日作出（2018）川1502执18号民事裁定书，载明：宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部是个体工商户，经营者崔得龙应以个人财产为宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部的债务承担责任。故该裁定查封了顺元电器经营者崔得龙名下位于翠屏区［产权证号：川（2017）宜宾市不动产权第××号］房屋一套。一审法院在执行该案过程中，陈代红、段志辉对执行标的（即该案涉房屋）向一审法院提出书面异议，一审法院审查认为，陈代红在法院查封案涉房屋之前已与崔得龙、郭琳娜就案涉房屋签订了《房地产买卖经纪合同》，已付清了合理价款并合法占有案涉房屋，且案涉房屋未办理过户登记不应归责于陈代红、段志辉，故二人对案涉房屋享有的权利能够排除本案执行，故一审法院于2019年9月5日作出（2019）川1502执异109号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。茂华电器不服该裁定，酿至本案诉讼。 2019年11月25日，安乐窝公司职工刘刚宏向一审法院提交一份情况说明，证明宜宾市国土资源局于2017年12月22日向崔得龙、郭琳娜颁发了川（2017）宜宾市不动产权第××号不动产权证，而安乐窝公司在协助办理案涉房屋过户手续时，因翠屏区西城街道门牌号××年前后进行了大范围调整，需要崔得龙、郭琳娜至相关部门开具证明，以证实不动产权证书确定的房屋与商品房买卖合同确认系同一套房屋，但安乐窝公司一直无法联系上崔得龙，致使房屋迟迟未能办理过户登记手续。该份证明上加盖有安乐窝公司的公章以及公司经办人刘刚宏的签名捺印。 另，陈代红、段志辉为证明其二人已占有使用案涉房屋，向本院提交了该房屋所涉：宜宾华润燃气有限公司预存天然气费缴费票据7张、宜宾市二次供水服务有限公司二次居民供水的缴费票据7张、宜宾市清源水务集团有限公司水费缴费票据8张、四川省有线广播电视网络股份有限公司宜宾分公司预存电视费缴费发票8张、国网四川省电力公司宜宾供电公司电费缴费发票3张、宜宾经典物业服务有限公司收款收据3张；以上缴费票据出具时间均在2016年4月至2019年10月期间。 另查明，段志辉与陈代红系夫妻关系；刘勇与刘琳系兄妹关系，二人系陈代红的外甥、外甥女；徐洪芳系陈代红之母，系刘勇、刘琳二人的外祖母；崔得龙与郭琳娜系夫妻关系。 一审法院认为，本案的争议焦点为陈代红、段志辉是否享有足以排除强制执行的民事权益。 陈代红与崔得龙、郭琳娜于2016年1月2日签订的《房地产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，陈代红、段志辉之后按约支付全部购房款并完清银行贷款，该购房价格并未明显低于市场价格，且崔得龙、郭琳娜在2016年3月将案涉房屋交付陈代红、段志辉使用至今，双方均按照合同约定履行义务，故该份合同合法有效，本院予以确认。现原告茂华电器以被告顺元电器未按生效判决履行义务，其经营者崔得龙在双方诉讼及执行期间为了逃避债务而与陈代红、段志辉签订《房地产买卖经纪合同》为由主张该份合同无效，既无事实依据也不符合法律规定，不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”之规定，陈代红、段志辉二人在法院查封之前已经与崔得龙、郭琳娜签订合法有效的《房地产买卖经纪合同》并已合法占有案涉房屋，陈代红、段志辉所举银行流水以及银行就案涉房屋出具的个人贷款结清证明足以证明二人已经支付全部购房款。虽然案涉房屋至今未办房屋过户手续登记在陈代红、段志辉名下，系因双方办理过户时需要崔得龙、郭琳娜至相关部门证明房屋门牌号，房屋中介安乐窝公司也证明其××年协助办理过户过程中多次联系崔得龙请求办理过户，但至今无法联系上二人，并非陈代红、段志辉自身原因导致房屋未办理过户登记。故陈代红、段志辉所举证据符合上述法律规定，该二人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综合前述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就……该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，现原告茂华电器诉请根据（2019）川1502执18号执行裁定书继续执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决：驳回原告泸州市茂华电器有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由泸州市茂华电器有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈代红、段志辉系通过房产中介公司向崔得龙购买的房屋，现无证据证明陈代红、段志辉与崔得龙、郭琳娜有串通行为。即使如茂华电器二审陈述案涉房屋平均销售价为6841元，陈代红、段志辉购买的单价为6150元（755000元÷122.76平方米），陈代红、段志辉购房单价也非明显不合理的低价。陈代红、段志辉付款部分由其母亲徐洪芳转给其侄女刘琳后由刘琳支付，付款人均是陈代红、段志辉的家人，均是有理由、有可能为陈代红、段志辉付款的人员，除3万元系房产中介公司黄XX代收，其余款项均是崔得龙收取或转入崔得龙或郭琳娜账户，收款人明确。故茂华电器称陈代红、段志辉与郭琳娜、崔得龙签订的《房地产买卖经纪合同》不成立的上诉理由不能成立。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定“单位向人民法院提出的材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”，宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司出具的《情况说明》属于单位出具的材料，该材料加盖了公章，制作证明材料的人员签名，一审将其作为证据采用并无不当。 根据《房地产买卖经纪合同》第三条的约定，房产中介公司宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司协助办理房产过户手续，宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司已证实段志辉、陈代红要求其协助办理房屋过户手续，故陈代红、段志辉对未办理过户登记无过错。 陈代红、段志辉与崔得龙、郭琳娜签订《房地产买卖经纪合同》的时间是2016年1月2日，一审法院出具查封裁定的时间是2018年7月2日，即是在查封前已签订了合法有效的合同。陈代红、段志辉持有交纳水费、气费、电气的原始票据，本院有理由相信该费用是由陈代红、段志辉交纳，陈代红、段志辉已在查封前合法占有案涉房屋。陈代红、段志辉已提供证据证明已完清所有房款。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故一审法院驳回茂华电器诉讼请求并无不当。 综上所述，茂华电器的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人泸州市茂华电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 郭美宏 审判员 龙 雨 二〇二〇年三月十七日 书记员 杨雯洁