云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初183号原告云南华升房地产开发有限公司。法定代表人：高绍华，系该公司的总经理。地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。委托代理人周国劲、邓绪春，云南万青律师事务所律师，特别授权委托代理。被告张嵛，男，汉族，1986年8月1日生，四川省邻水县人，住四川省邻水县，现住云南省曲靖市师宗县。被告李艳，女，汉族，1987年7月28日生，云南省师宗县人，住云南省曲靖市师宗县。两被告共同委托代理人朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。原告云南华升房地产开发有限公司诉被告张嵛、李艳合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南华升房地产开发有限公司的委托代理人周国劲，被告张嵛、李艳的共同委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南华升房地产开发有限公司诉称：2015年7月20日，我们与被告就信合怡苑小区商品房签订了《商品房购销合同》。该合同约定被告购买原告开发的位于师宗县信合怡苑小区的商品房，合同总价款为341297元，合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日前，同时合同第十条也约定了逾期接房的违约责任。原告于2016年8月31日前电话通知了包括被告在内的业主接房，交房当时水电路畅通，物业公司（云南鑫翌物业有限公司）已经进驻信合怡苑小区，经原告电话通知也有29户业主已经于2016年9月3日至12月14日办理了接房证明等手续装修入住。被告等业主不愿接房一直拖着，为解决接房问题，2017年7月20日、21日原告再次在信合怡苑小区内、曲靖日报上刊载了接房公告。但被告一直不来接房，直到2019年1月23日被告才办理了接房手续，交清了物管费等费用。原告认为：原告与被告签订了就信合恰苑商品房屋的《商品房购销合同》，原、被告双方都应按照合同约定履行义务，原告按照合同约定于约定交房时间向被告交付房屋，但被告却不履行接房的合同义务，根据《商品房购销合同》第十条的约定，被告应向原告承担违约责任。鉴于此，原告为维护自身的合法财产权益，诉至法院，要求两被告支付我公司违约金68259.4元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告张嵛、李艳的共同委托代理人辩称：1.原告起诉已经超过诉讼时效，原告主张按照合同约定的日期为2016年8月31日应该接房，现在已经超过三年的诉讼时效；2.本案属于重复诉讼，原告主张的逾期接房的理由承担违约金在之前的案件处理过程中已经提出逾期交房解除合同的诉讼请求，我们有判决书为证；3.本案的事实是原告逾期交房在先，被告不存在违约情形；4.本案经过一审判决及二审调解，对于双方交接房以及违约责任已经做过处理。原告云南华升房地产开发有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料（以下证明材料均为复印件，被告表示不再需要核对原件）：1.云南华升房地产开发有限公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份、张嵛、李艳身份证复印件一份，欲证实原被告诉讼主体适格。2.商品房购销合同复印件一份，欲证实原告与被告就信合怡苑小区商品房签订了商品房购销合同，该合同约定了被告购买原告开发的位于师宗县信合怡苑小区商品房，合同总价款为341297元，合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日前，同时合同还约定了逾期接房的违约责任。3.主体结构工程验收记录复印件、前期物业公司办理接房手续统计表复印件、物业费等费用收费收据复印件、物业管理服务协议复印件、装修管理协议复印件、装修管理规定复印件、业主临时公约师宗信合怡苑业主登记表复印件、接房证明书复印件各一份，欲证实信合怡苑一期工程在2016年3月份之前已经全部主体验收合格，原告按照上述合同的约定在2016年8月31日前已经通知全体购房人按时接房，期间已有29户业主实际接房，并办理了接房相关手续。4.接房公告复印件一份，欲证实原告为解决接房问题，于2017年7月20日、21日再次在信合怡苑小区内、曲靖日报上刊载了接房公告。5.付款确认函复印件一份、网上银行电子回单复印件，欲证实2019年1月23日被告才办理了接房手续，交清了物管费用。被告经质证后认为，对证明材料1三性无异议，对欲证明内容无异议；对证明材料2三性无异议，对欲证明内容无异议；对证明材料3三性均不予认可，因为该证据是原告自行制作收集统计产生，对证明内容不予认可；对证明材料4三性予以认可，对证明内容不予认可2017年7月20日发布接房公告是事实，并不是为了解决问题，而是首次发布交房公告；对证明材料5三性无异议，证明内容也无异议。本院认为，原告所举证明材料1、2客观真实，本院依法予以采信。证明材料3、4的真实性予以采信，综合全案事实，对其欲证实目的不予采纳。证明材料5符合双方达成的调解协议的约定，对其真实性予以采信，欲证实目的不予采纳。被告张嵛、李艳针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.商品房购销合同复印件一份，欲证实被告约定交房日期为2016年8月31日，原告未如约交房，构成违约。2.师宗县人民法院（2018）云0323民初973号民事判决书复印件一份、曲靖市中级人民法院（2018）云03民终2046号民事调解书复印件一份，欲证实生效法律文书已确认原告逾期交房构成违约，双方就交接房时间进行了新约定，生效调解书已确认，新的接房时间为2018年12月31日。3.付款确认函复印件一份，欲证实被告在调解书确认的时间内按时接房并缴纳相关费用。原告经质证后认为，对证明材料1真实性、关联性、合法性均无异议，对其证明内容不予认可；对证据材料2因为该文书经过二审已经调解，该文书没有生效，对本案没有关联性，其并未生效，所以不能作为定案依据；对证据材料真实性、合法性予以认可，但是与本案无关，之前文书处理的是被告逾期交房，我们本案起诉的是约定交房的时间，而被告2019年1月23日才接房的违约责任，因此该份调解书与本案没有关系；对证明材料3的三性均无异议。本院认为，被告所举证明材料1、3，原告经质证后无异议，本院依法予以采信。证明材料2对文书的真实性予以采信，对被告向法院起诉要求原告承担逾期交房违约责任的事实，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：原告云南华升房地产开发有限公司是师宗县信合怡苑小区的开发商，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系原告云南华升房地产开发有限公司的分支机构。2015年7月20日，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司作为甲方，被告张嵛、李艳作为乙方，双方签订了商品房购销合同，被告购买位于师宗县商品房。合同第七条约定了交付期限为2016年8月31日前。合同第九条对原告逾期交房的违约责任作了约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期交房90日以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”该合同第十条对交接作了约定:“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲方按合同第九条承担违约责任。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，乙方应于合同第七条约定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的，自通知交房之日起，由乙方承担房屋空置损毁的风险及拖欠的、维修基金、税费、物业费等，按照同期银行贷款利率的4倍，计收利息，乙方超过一年未接房的，甲方有权随时选择解除本合同，甲方据此选择解除合同的，乙方应增加赔偿甲方总房款的20%的解除合同违约金，甲方在扣除乙方违约金和甲方代缴款项后，不计息退还收取的乙方剩余房款，已经发生相关交易税费，由乙方承担。”后云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋。张嵛、李艳于2018年6月27日向本院起诉，要求云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行商品房购销合同；立即将合同标的房屋交付张嵛、李艳使用，并在180个工作日内为张嵛、李艳办理房屋产权登记；支付逾期交房违约金44367元；云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提出反诉，逾期交房超过90日，按照合同约定均可主张解除合同，故要求解除双方签订的商品房购销合同。本院于2018年8月30日作出（2018）云0323民初973号民事判决：一、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与张嵛、李艳签订的商品房购销合同，并于本判决生效后十日内将位于师宗县的房屋交付给张嵛、李艳管理使用；二、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内依合同约定向张嵛、李艳支付违约金43276.46元；三、驳回张嵛、李艳的其他诉讼请求；四、驳回云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不服该判决，向曲靖市中级人民法院提出上诉，在审理过程中，经中院主持调解，双方自愿达成了协议，中院于2018年11月30日作出（2018）云03民终2046号民事调解书，协议内容为：一、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在2019年3月1日前向张嵛、李艳支付违约金43276.46元；二、张嵛、李艳在2018年12月31日前到云南华升房地产开发有限公司师宗分公司售楼部办理师宗县房屋的接房手续，并按规定缴纳相关费用，物业管理费从2019年1月1日开始收取；三、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在2021年12月31日前为张嵛、李艳办理房屋的相关产权手续，届时张嵛、李艳按办证相关规定缴纳公共维修基金、交易税费、办证费用等税费。2019年1月23日，双方履行了调解书第一、二项内容，并出具了付款确认函，主要内容为：兹有信合怡苑小区4栋1单元1201号业主张嵛，确认以下费用：物管费1727元，垃圾费120元，二次加压费120元，电梯费360元，广电入户费360元，燃气安装费2500元，装饰垃圾运费576元，装修保证金2000元，以上费用合计7763元，业主张嵛同意将（2018）云03民终2046号民事调解书确认的43276.46元违约金扣减上述合计金额，共计35513.16元由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司或其委托的第三方支付至张嵛提供的个人账户，相关款项足额支付至该账户的，视为云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司已全部履行上述民事调解书的全部付款义务。云南华升房地产开发有限公司认为张嵛、李艳未按商品房购销合同第十条的约定接房，已构成违约，向本院起诉，要求两被告支付原告违约金43276.46元，并承担本案的诉讼费用。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点为逾期接房的原因是原告方还是被告方造成的，责任应当由谁来承担。从双方提交的证明材料来看，原告云南华升房地产开发有限公司在2016年8月31日前没有交房，被告张嵛、李艳已通过诉讼向原告云南华升房地产开发有限公司主张过违约责任，且原告认可已按民事调解书的约定向被告张嵛支付了逾期交房的违约金，说明逾期接房的主要原因在于原告方，按合同约定逾期接房的责任应当由原告方来承担，原告应当按合同第九条、第十条的约定向被告承担相应的违约责任。故原告主张被告应支付逾期接房违约金的请求没有事实依据，亦不符合双方的合同约定，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告云南华升房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1506元，减半收取753元，由原告云南华升房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  周宗明二〇二〇年三月二十七日书记员  徐娜屏