重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1258号上诉人（原审原告）：冯杰，女，1988年2月21日出生，汉族，住重庆市万盛区。被上诉人（原审被告）：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：彭善荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，住重庆市涪陵区，系公司员工。上诉人冯杰因与被上诉人重庆同景宏航置地有限公司合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初23083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯杰，被上诉人重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人陈恺迪通过网上庭审方式参加了询问。本案现已审理终结。冯杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院事实认定不清。一审法院认定《告知书》内容合法有效，但并未认定被上诉人违反《告知书》约定义务的事实。二、一审法院适用法律错误，举证责任应由被上诉人承担。一审法院认为上诉人变更后的诉讼请求对被上诉人不产生效力属于法律适用错误；在上诉人提出《告知书》中约定义务履行的优选方案时，重庆同景宏航置地有限公司仍坚持不能进行区隔、分开管理，对此应由该公司负举证责任。综上，请求依法判决支持上诉人的请求。重庆同景宏航置地有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。冯杰向一审法院起诉请求：1.依法判令重庆同景宏航置地有限公司继续履行《告知书》第一条、第二条的内容，对四、五组团别墅与高楼（含洋房）区域用绿植方式进行区隔，分开管理，对四、五组团别墅交界的消防通道进行景观升级；2.由重庆同景宏航置地有限公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月22日，冯杰与重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：该商品房项目名称为同景优活城项目（四组团），案涉房屋坐落为重庆市沙坪坝区，该房屋为预售商品房，重庆同景宏航置地有限公司应于2018年12月30日之前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付冯杰使用。上述《重庆市商品房买卖合同》还对双方的违约责任、房屋质量标准、基础设施等进行了约定。另查明，2017年5月19日，重庆同景宏航置地有限公司出具《告知书》，其主要内容为：“感谢全体业主同意我司规划方案调整，按照业主要求，我司配合工作如下：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋房）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔；二、四五组团别墅交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级；三、在符合法律法规政策的前提下，确保楼下地库两个车位由别墅业主同等条件下优先购买。如暂时不能销售，确保优先租用；四、保证四组团别墅已认购未签约的客户陆续进行签约工作，明细详见现场公告”。之后，由于冯杰要求重庆同景宏航置地有限公司按照《告知书》内容整改未果，冯杰遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。本案审理中，冯杰明确诉讼请求如下：1.将四组团中每一家的别墅入户处修建门头，并修建围墙（围墙样式为0.4米左右的砖墙做底，上面修建铁栅栏，风格为法式，外立面由重庆同景宏航置地有限公司维护，内部由业主自己负责）做成独家独户的封闭式；2.将四组团、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石）；消防通道路面用大理石铺设；将四、五组团之间的消防通道靠四组团一侧的12、14、16幢别墅和消防通道之间的绿色植物予以拆除并修建法式喷泉景观，将10、18、19幢别墅和消防通道之间的绿色植物，升级为：在路边沿修建花坛，花坛内根据花坛长度修建2-3个法式高立花盆，花盆内的植物根据季节更换为不同颜色绚丽的鲜花，花坛内种植不低于60厘米的常青植物，并配以名贵花卉，花期一年不少于两季。靠五组团一侧，31、35幢别墅之间的区域修建一个半径不低于1.5米、高度不低于2米的圆形的中心对称造型的喷泉景观。针对冯杰变更后的诉讼请求，重庆同景宏航置地有限公司认为，冯杰只能代表四组团部分业主的意见，冯杰前述方案，涉及到侵犯其他业主权益，且该方案并没有任何合同依据，实际上也没有办法落实。《告知书》上要求别墅采用绿植等方式进行区域分割，且实际情况上，别墅也采用了绿植进行分隔。冯杰变更后的诉讼请求，超出了《告知书》和《重庆市商品房买卖合同》约定的范畴，请求法院依法判决。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，冯杰自述，《告知书》是参加重庆同景宏航置地有限公司变更规划听证的业主领取，并根据《告知书》第一条和第二条来确定本案诉讼请求。该《告知书》虽然从形式上看系重庆同景宏航置地有限公司单方承诺，但因《告知书》明确表达了意思表示，相对方即冯杰也表示接受。因此，《告知书》对本案双方发生法律效力。但《告知书》的内容，“分开管理”、“绿植”、“景观升级”等约定较为主观和模糊，双方在审理中也无法就上述问题达成补充协议，应视为约定不明。冯杰变更后的诉讼请求，对《告知书》中的内容进行了细化，属于对合同内容的解释。一审法院认为，首先，在审理中，冯杰上述解释内容未取得重庆同景宏航置地有限公司的同意。其次，根据《告知书》的内容，结合《告知书》所使用的语句、有关条款、合同目的、交易习惯等，均无法得出冯杰变更后的诉讼请求的内容。因此，冯杰对《告知书》的解释、变更后的诉讼请求，对重庆同景宏航置地有限公司不发生法律效力。其次，冯杰变更后的诉讼请求，即要求将四组团、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石），消防通道路面用大理石铺设。一审法院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。冯杰上述要求，不仅超出双方之间的房屋买卖合同以及《告知书》的约定，且违反消防法相关规定。冯杰的请求，不符合法律规定，也不够明确，缺乏可操作性。再次，冯杰的要求，涉及到小区公共区域，涉及其他业主的权益，冯杰的要求需要按照规定和程序征求其他业主的意见。综上，冯杰的诉讼请求不成立，应予驳回。一审法院判决：“驳回原告冯杰的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半缴纳40元，由原告冯杰负担（已交纳）。”二审中，冯杰举示一张照片，拟证明涉案房屋修好时的状况。因该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，本院对该证据不予审查。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于被上诉人是否存在违反《告知书》约定义务的事实。现评析如下：首先，《告知书》对双方具有拘束力，被上诉人应当履行其约定义务。《告知书》有明确的意思表示，上诉人据此确定本案诉讼请求，即上诉人对《告知书》已予以接受，故《告知书》对本案双方发生法律效力。其次，《告知书》约定不明，且双方无法达成补充协议。本案中，《告知书》就“分开管理”、“绿植”、“景观升级”的内容约定模糊，双方在诉讼中也无法就上述争议问题达成补充协议，应视为约定不明。再次，上诉人对《告知书》内容陈述的意见属于单方意思表示，在未得被上诉人认可的情况下，不对被上诉人发生效力。上诉人的请求系对《告知书》中对应内容作出的细化，属于对合同内容的单方理解，但上诉人的相应解释未取得被上诉人的同意，对被上诉人不发生法律效力。另，上诉人的请求亦超出其与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，涉及到涉案小区公共区域及其他业主的权益，上诉人亦未举证证明其诉求得到了其他业主的同意或授权。综上，《告知书》对被上诉人的履行内容约定不明确、不具体，且双方事后未就争议事项达成一致意见，现有证据尚不能判定被上诉人是否存在违反《告知书》约定义务的事实，依法应由上诉人承担举证不利的法律后果。一审法院据此对冯杰的相应请求不予支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法均不予支持。综上所述，冯杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由冯杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年三月二十五日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇