重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终793号 上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯志，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：重庆市江津区市场监督管理局，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道723号，统一社会信用代码11500000MB1631621X。 负责人：邱树旗，该局局长。 委托诉讼代理人：李锡荣，男，该局职工。 委托诉讼代理人：杨子江，重庆渝府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市山奇诚臻实业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配综合楼A幢，统一社会信用代码91500116709449219A。 法定代表人：郭定昌，该公司执行董事兼总经理。 上诉人大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）因与被上诉人重庆市江津区市场监督管理局（以下简称江津区市场监管局）、被上诉人重庆市山奇诚臻实业有限公司（以下简称山奇实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭,于2020年1月16日公开开庭进行了审理。审理中，浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）申请替代大连银行重庆分行承担诉讼，本院审查后裁定准许浙商资产公司作为本案上诉人参加诉讼，大连银行重庆分行退出诉讼。上诉人浙商资产公司的委托诉讼代理人冯志、洪海林，被上诉人江津区市场监管局的委托诉讼代理人杨子江，到庭参加诉讼。山奇实业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 浙商资产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江津区市场监管局的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由江津区市场监管局承担。事实与理由：1.江津区市场监管局在一审中举示的2004年2月11日的《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》系复印件，2016年11月8日的《承诺书》、2018年5月28日的《关于重庆市工商行政管理局江津区分局在我公司购买房屋的情况说明》、2018年9月11日的《关于重庆市工商行政管理局江津区分局购房款支付情况的说明》均系申请强制执行后由山奇实业公司单方出具的证据，浙商资产公司对其真实性不认可，一审判决采信上述证据明显错误。2.江津区市场监管局为证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋仅举示了2018年5月28日的《关于重庆市工商行政管理局江津区分局在我公司购买房屋的情况说明》，而未举示其他实际占有使用的证据，不能证明其已实际占有使用案涉房屋。3.根据江津区市场监管局在一审中举示的证据可以证明其存在逾期付款行为，且其在合同签订后的十余年时间内未采取合法有效的方式维护其权益，足以说明未付清购房款是造成未办理过户登记的重要原因，一审判决认定案涉房屋未能办理过户登记并非江津区市场监管局原因是错误的。4.大连银行重庆分行对案涉房屋享有抵押权，浙商资产公司受让债权后，对案涉房屋亦享有抵押权，而江津区市场监管局对案涉房屋仅享有普通债权，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条之规定认定江津区市场监管局可以排除强制执行。5.即使可以适用《执行异议规定》第二十八条，江津区市场监管局与山奇实业公司签订的买卖合同亦违反了不动产不得分割拆零买卖的规定，是不能履行的，且江津区市场监管局将剩余房款支付给重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院），而非重庆市江津区人民法院（以下简称江津区法院），市五中法院并非执行法院，故不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，江津区市场监管局不享有足以排除执行的民事权益。 江津区市场监管局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 江津区市场监管局向一审法院提起诉讼请求：中止对重庆市江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X楼XXX平方米房产的执行。 一审法院认定事实：重庆市渝北公证处于2017年3月1日作出（2017）渝北证字第2482号《执行证书》，载明：2016年6月14日，贷款人大连银行重庆分行与借款人重庆市大山化工有限公司（以下简称大山化工公司），抵押人山奇实业公司，保证人山奇实业公司、重庆大山燃气设备有限公司、陶兴容、郭一穆签订了《综合授信协议》《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《流动资金借款合同》。重庆市渝北公证处于同日对上述《综合授信协议》《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《流动资金借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。根据《综合授信协议》、《流动资金借款合同》的约定，大山化工公司向大连银行重庆分行贷款4900万元整，贷款起始日2016年6月14日，到期日2017年6月13日，年利率6.09%，以月为计息周期分段计收借款利息。抵押人山奇实业公司以其所有的位于重庆市江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X幢XX层X号、X号、江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X幢X层X号、江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X幢X层X号、江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X幢房产为上述贷款提供抵押担保，保证人山奇实业公司、大山燃气公司、陶兴容、郭一穆为上述贷款在6422万元最高额限额内提供最高额保证担保。上述抵押物已于2016年6月14日依法办理了房地产抵押登记。大连银行重庆分行于同日向大山化工公司发放贷款4900万元，但截至2017年1月12日大山化工公司未归还上述贷款利息。大连银行重庆分行发出《贷款提前到期通知书》，要求立即偿还全部贷款本息，但大山化工公司、山奇实业公司、大山燃气公司、陶兴容、郭一穆至今未能偿还。根据大连银行重庆分行的申请出具本执行证书，大连银行重庆分行可持本证书向重庆市有管辖权的人民法院申请强制执行。被执行人为大山化工公司、山奇实业公司、大山燃气公司、陶兴容、郭一穆，执行标的为：1.本金4900万元；2.截至2017年2月12日的利息及罚息1212675.36元。 大连银行重庆分行持该《执行证书》向市五中法院申请强制执行，市五中法院于2017年6月29日作出（2017）渝05执453号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，查封山奇实业公司位于重庆市江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X幢X层X号、X号房屋、X幢第X层X号房屋、X幢第X层X号房屋、X幢第X层房屋（共X套房屋），查封期限3年。 另查明，山奇实业公司（甲方）与重庆市江津区工商行政管理局（乙方，以下简称江津区工商局）于2004年2月11日签订《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》（附平面图），约定乙方购买甲方位于重庆市江津区东门转盘农贸汽配XX楼三楼办公区的房屋共393平方米，总价412650元，签订协议后10日内首付30万元，余款于2004年6月30日前付清，由甲方负责办理房屋的房产证和国土证。该协议签订后，江津区工商局于2004年3月1日付款30万元，于2004年8月5日付款8万元，尚欠余款32650元未付。 2007年10月30日，山奇实业公司与江津区工商局再次签订《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》，约定江津区工商局购买重庆市江津区东门转盘农贸汽配XX楼X楼办公区靠近东城工商所南边的房屋共计250.065平方米，总价615159.9元，协议签订后10日内首付50万元，在付清余款之日起十六日内山奇实业公司办理房产证。该协议签订后，江津区工商局于2007年12月3日支付房款30万元，尚欠余款315159.9元未付。 上述两份协议签订后，山奇实业公司将所出卖的房屋交由江津区工商局作为该局东城工商所办公用房使用至今。上述房屋均在山奇实业公司抵押给大连银行重庆分行的财产范围内。2007年，江津市山奇房地产开发有限公司更名为重庆市山奇房地产开发有限公司。2011年重庆市山奇房地产开发有限公司更名为重庆市山奇诚臻实业有限公司。 再查明，山奇实业公司于2012年5月7日取得包括案涉房屋在内的203房地证2012字第×号《重庆市房地产权证》，该房地产权证记事栏和重庆市江津区国土资源和房屋管理局不动产登记查询均载明案涉房屋在2012年6月20日即设定抵押，案涉房屋一直处于抵押和人民法院查封状态至今。 2015年4月7日，江津区工商局向山奇实业公司发出《催办通知》，要求山奇实业公司尽快为案涉房屋办理《房屋产权证》，山奇实业公司的工作人员敬国本在催办通知存根上签名。2016年11月8日，山奇实业公司向江津区工商局出具《承诺书》，承诺2017年7月将该宗房屋土地的产权过户手续办理完毕，同时结清购房尾款。江津区工商局已将房屋剩余价款347809.9元交付人民法院执行。 一审法院认为，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，江津区工商局在人民法院查封之前就案涉房屋与山奇实业公司签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有使用了该房屋，并支付了大部分购房款。山奇实业公司在2012年5月7日取得包括案涉房屋在内的203房地证2012字第01819号《重庆市房地产权证》后，即于2012年6月20日将案涉房屋持续设定抵押，后又被人民法院查封至今，客观上导致江津区工商局所购房屋不能办理过户登记。期间，江津工商局亦向山奇实业公司出具了催办通知，之后山奇实业公司也书面承诺其于2017年7月将案涉房屋权证过户手续办理完毕，江津工商局同时结清尾款。由此可以认定江津区工商局和山奇实业公司就合同约定的付款期限进行了变更。即便江津区工商局按照原房屋买卖协议付清购房款，山奇实业公司事实上也不能在双方约定期限内办理涉案房屋的过户手续。诉讼中，江津区工商局也已将案涉房屋剩余价款347809.9元交付人民法院执行。因此，案涉房屋未能办理过户登记的原因并非基于江津区工商局自身原因，而是基于案涉房屋设定的抵押权和之后发生的人民法院的查封所致。综上，江津区工商局对案涉房屋享有的权利符合《执行异议规定》第二十八条所规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。大连银行重庆分行称江津区工商局并未举示充分证据证明其购买协议所指房屋即案涉房屋、江津区工商局对未办理过户登记存在重大过错等抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：停止对重庆市江津区几江街道东门转盘山奇农贸汽配XX楼X楼办公区XXX平方米房屋的执行。案件受理费26000元，由大连银行重庆分行负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。浙商资产公司举示了如下证据：1.《房屋面积分户汇总表》，拟证明山奇农贸汽配XX楼X层房屋为整体、单独的一户，系销售的基本单元，不能擅自拆分销售；2.《房屋竣工验收意见书》，拟证明案涉房屋于2004年1月12日进行了竣工验收，应当在验收后90日内办理房地产权证；3.（2017）渝05执453号《移送执行函》、（2019）渝0116执异78号《执行裁定书》，拟证明2018年9月后市五中法院将案件移送江津区法院执行，本案的执行法院为江津区法院而非市五中法院。本院认为，浙商资产公司举示的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。江津区市场监管局举示了如下证据：1.《装修协议》《装修款尾款进账单》《装修款发票》《装饰工程验收报告》，拟证明江津区市场监管局于2004年对案涉房屋进行了装修，并竣工验收合格。2.物业管理费、水电费收据和发票，拟证明江津区市场监管局于2004年7月便将案涉房屋投入使用，交纳了相应的物业管理费、水电费。本院认为，江津区市场监管局举示的上述证据能够证明江津区市场监管局对案涉房屋占有使用的情况，本院予以采信。 本院认为，结合双方在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：江津区市场监管局对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案相关事实，本院评述如下： 首先，原江津区工商局与山奇实业公司分别于2004年2月11日、2007年10月30日签订了两份《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》，约定原江津区工商局向山奇实业公司购买案涉房屋，该两份协议均签订在人民法院采取查封措施之前，江津区市场监管局提交的2004年2月11日的购房协议虽系复印件，但山奇实业公司已在该协议上确认“此复印件与原件一致”，且内容可以与原江津区工商局向山奇实业公司支付购房款、原江津区工商局占有使用案涉房屋等事实相印证，本院对其真实性予以确认，应当认定符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的规定。 其次，结合江津区市场监管局在一审中举示的证据，原江津区工商局在签订2004年2月11日《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》后向山奇实业公司支付了购房款38万元，剩余32650元未支付，在签订2007年10月30日《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》后向山奇实业公司支付了购房款30万元，余款315159.9元未支付，合计347809.9元未支付。在一审中，江津区市场监管局已将上述剩余款项347809.9元交付给一审法院，应当认定符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。因执行案件系由市五中法院移送江津区法院，根据《执行异议规定》第四条之规定，当事人提出的执行异议仍由原执行法院审查处理，江津区市场监管局根据人民法院要求将剩余款项交付市五中法院符合法律规定，浙商资产公司的相应上诉理由不成立。 再次，原江津区工商局与山奇实业公司签订两份《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》后，即将案涉房屋交给原江津区工商局使用，江津区市场监管局在一审中举示了山奇实业公司出具的《情况证明》，在二审中还举示了《装修协议》《装修款尾款进账单》《装修款发票》《装饰工程验收报告》以及物业管理费、水电费收据和发票等证据，足以证明原江津区工商局于2004年便占有使用案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。 最后，原江津区工商局、山奇实业公司于2004年2月11日签订的《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》虽约定由山奇实业公司负责办理房地产权证，但并未约定具体的办证时间，2007年10月30日签订的《关于购买山奇房地产开发公司房屋的协议》亦未约定具体的办证时间。山奇实业公司于2012年5月7日取得包括案涉房屋在内的房地产权证后，即于2012年6月20日将案涉房屋设定抵押，其后又被人民法院查封，客观上导致不能办理房地产权证，且原江津区工商局亦向山奇实业公司发函催促山奇实业公司为其办理房地产权证，山奇实业公司亦承诺于2017年7月办理，但山奇实业公司逾期未办理，应当认定非因江津区市场监管局的原因未办理房地产权证。 综上，可以认定江津区市场监管局对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，浙商资产公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2.6万元，由浙江省浙商资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  廖晓莹 审判员  姜圆圆 二〇二〇年三月二十七日 书记员  庞雪梅