四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17770号 上诉人（原审原告）：饶卫华，男，1977年8月14日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：曾红波，四川智解律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华益房地产有限责任公司。住所地：四川省成都市二环路东四段24号附20号。 法定代表人：刘力辉，总经理。 委托诉讼代理人：卜殿东，男，1975年11月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区，系公司员工。 委托诉讼代理人：冯新平，女，1989年3月4日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。 上诉人饶卫华因与被上诉人成都华益房地产有限责任公司（以下简称华益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 饶卫华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判华益公司向饶卫华支付逾期交房违约金42786.95元；3.本案一、二审诉讼费均由华益公司承担。 事实和理由：1.一审判决认定华益公司向饶卫华逾期交付案涉房屋的时间共计为54天，没有事实依据，属于认定事实错误。双方合同约定2018年6月30日前交付房屋，但到期因华益公司自身消防不符合规定原因交付不能，即处于未如期向饶卫华交付房屋的违约状态，虽然华益公司其后进行整改，达到交房条件，但并没有向饶卫华作出任何交付房屋的意思表示，也没有做出任何其他纠正或改变其违约状态的行为，导致逾期交房持续至今。因此，一审判决认定逾期交房时间为54天，没有事实根据，为明显的事实认定错误。2.一审判决认为案涉小区及房屋整改完毕，即使未书面通知收房，饶卫华也应积极联系华益公司办理交房手续，不应据此长期未办理房屋交接手续，并以此观点将华益公司违约后果判由饶卫华承担，完全没有事实和法律依据。饶卫华在本案商品房合同纠纷中为买受人，买受人通过合法途径了解房屋各种状况，在合同约定交房时间到期后出卖人书面通知交房前，向出卖人催收交房是合同及法律赋予的权利而非义务，买受人行使权利为当然。合同中，没有任何条款约定，出卖人不交付房屋的情况下，买受人应当积极联系出卖人交付或催促交付，否则就应当承担未联系或未催促的后果，法律对此亦无规定。而一审判决的前述认定，免除了华益公司合同约定及法律规定的书面通知义务，将饶卫华催促交付房屋权利变成了必须积极联系华益公司交房的义务，罔顾事实和法律，错误判决。3.从华益公司因消防问题交付不能后至开庭前，华益公司从未就房屋消防问题及交付问题向饶卫华进行沟通或协商，也未向饶卫华作出任何书面或口头的意思表示。反而饶卫华多次与华益公司工作人员联系，希望解决交付问题，但华益公司一直未作出明确的答复，致使房屋拖延至今未交付。华益公司应当按约承担逾期交房违约责任。 华益公司辩称，1.本案争议点在于消防验收是否导致延期交房。根据合同第16条2款5项的约定，消防等公共服务和配套设施交付的条件是达到竣工条件，而非备案。根据消防法第13条规定，消防工程需要验收合格才投入使用，而非备案。华益公司提交的竣工验收报告，其中消防设施工程一栏内明确写明专项验收合格，这是经过五方主体签字确认并经建设局备案的正式报告，竣工验收合格时间是2017年12月26日。此外，在青白江公安消防大队对案涉房屋所在项目进行的消防备案检查中，建设工程竣工验收消防备案检查记录表明确载明经资料审查以及现场公共测试，综合评定该消防验收工程合格，该检查记录表载明的时间是2018年7月31日，且明确写明是对消防备案进行回访检查，而非消防验收，回访检查的结论依然是合格的。2018年7月3日，青白江消防大队对华益公司作出的行政处罚，其理由明确是因未进行竣工消防备案，而非未经过验收，更不是验收未合格，根据消防法第13条的规定和合同第16条2款5项的约定，案涉房屋在2018年6月30日前已经达到竣工验收合格的交付条件，不存在饶卫华所称的未达到竣工交付条件。2.根据主合同第17条2款5项关于“第5项未按时达到交付条件的详见补充协议第4页第7大条第17小条”的约定，即便华益公司就消防交付使用条件存在相关瑕疵，仍然有60日的整改期限，只有在60日届满之后仍然未整改完毕的，才应承担相应违约责任，即在2018年6月30日消防达到竣工条件再加上60日的整改期，应自2018年8月30日才产生相应违约责任，而华益公司早在2017年12月26日已完成消防竣工验收，并于2018年8月1日正式取得了青白江房管局颁布的《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》，因此无论从合同约定还是备案的客观事实，都明确表明华益公司不存在任何的违约责任，不应承担违约责任。相反，饶卫华所谓的延期交房，因消防工程备案所造成的延期交付，完全是其单方拒绝收房所致，华益公司在此承诺，自始至终，饶卫华随时可以收房，至今不存在任何交付房屋及接收房屋的障碍。3.根据约定，华益公司在2018年6月30日前已经达到交房条件，2018年8月1日房管局颁布的《新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》，系对华益公司达到交房的条件的再次确认，饶卫华在明知房屋符合交付条件且知晓交付时间和地点的情况下，仍然不办理接房手续，主观上存在恶意，其任由自身权利受损的行为，华益公司不应对此承担任何迟延交房的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 饶卫华向一审法院起诉请求：1.判令华益公司向饶卫华交付位于青白江区房屋；2.判令华益公司向饶卫华支付逾期交房违约金42786.95元（暂计算至2019年5月7日，2019年5月8日起的违约金以855739元为基数，按每日万分之二计算至房屋实际交付时止）；3.本案诉讼费由华益公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月24日，饶卫华与华益公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房买卖合同”）及《商品房买卖合同附件与补充协议》（以下简称“补充协议”），约定由饶卫华购买华益公司开发的青白江区房屋一套，预测建筑面积为94.73平方米，房屋总价款855739元，付款方式为贷款方式付款。关于房屋交付条件，商品房买卖合同第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”商品房买卖合同第十六条约定：“……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到竣工条件……”关于房屋交付时间和手续，商品房买卖合同第十八条约定：“（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点……”关于逾期交房责任，商品房买卖合同第十九条约定：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在六十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行……”补充协议第七条第17项约定：“该房屋交付给买受人时，未达到《主合同》第十六条第（二）款约定中的任意一项交付使用条件时，买卖双方同意，出卖人在60日内整改完毕，如出卖人未能在前述期限内整改完毕的，合同继续履行，出卖人赔偿买受人因此遭受的损失。”关于送达，补充协议第七条第4项约定：“出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种……无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日或出卖人通知的其他时间前往合谊同华项目现场办理房屋交付手续……” 2017年12月26日，中铁二十三局集团有限公司、四川省城市建设工程监理有限公司等单位出具了“合谊.同华”小区项目的竣工验收报告。2018年6月26日，成都怡城房产测绘有限公司出具房产测绘成果报告书，对“合谊.同华”小区商业、住宅（号楼及地下室）进行了产权面积实测。 2018年7月5日，成都市青白江区公安消防大队出具行政处罚决定书，载明：“……2018年7月3日，成都市青白江区公安消防大队消防监督员张幼平、王炯依法对投诉举报的成都华益房地产开发有限责任公司建设的“合谊.同华”小区进行消防监督检查时，发现该项目未进行竣工消防备案，该违法行为违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项之规定……”，并对华益公司给予了罚款一千元的行政处罚。 2018年7月31日，成都市青白江区公安消防大队对“合谊.同华”工程进行了消防备案检查，在建设工程竣工验收消防备案检查记录表中载明：“经资料审查及现场功能测试，综合评定该工程消防验收合格。” 2018年8月1日，成都市青白江区房产管理局出具成房（青）交付备案（2018）第003号成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，载明合谊?同华小区号楼的住宅附属设施设备符合《成都市物业管理条例》第十三条规定，依法予以备案。 2018年8月13日，成都市公安局青白江区分局向饶卫华出具《依法分类处理意见书》，载明：“……2018年7月3日，消防大队对合谊同华小区进行了消防监督检查，发现该小区存在消防未验收完成就已经投入使用的情况。消防大队立即约谈该小区开发商（华益公司）负责人，对该公司进行立案调查，根据相关法律规定对其违规行为进行处罚。同时，消防大队依照《中华人民共和国消防法》及省、市《消防条例》的相关要求，对其填写了《消防监督检查记录表》，下发了《责令限期改正通知书》，责令开发商立即停止使用，待完善相关消防手续后场所才能投入使用。目前，该小区已按照责令改正通知书要求整改完毕，通过了消防验收，可投入使用。” 2018年8月13日，成都市青白江区城乡建设局出具青城建信（2018）16号信访事项处理意见书，载明：“……1.您的房漏水问题，建设单位已安排施工单位整改处理完毕……”。 2018年8月16日，成都市青白江区房产管理局向饶卫华出具青房网信﹝2018﹞47号信访事项处理意见书，载明案涉房屋所在小区项目已整改到位。 截至本案一审辩论终结之日，饶卫华尚未办理案涉房屋的交付手续。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、房产测绘成果报告书、竣工验收报告建设工程竣工验收消防备案检查记录表、行政处罚决定书、依法分类处理意见书、信访事项处理意见书、备案证明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，饶卫华与华益公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，对合同双方均具有约束力。本案中，商品房买卖合同中虽约定了案涉房屋的交付时间为2018年6月30日前，但根据成都市青白江区公安消防大队作出的《行政处罚决定书》、《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》，成都市公安局青白江区分局作出的《依法分类处理意见书》，成都市青白江区房产管理局出具的《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》，已经形成证据锁链，能够证明案涉房屋所在的“合谊.同华”小区直至2018年7月31日才完成消防验收合格，并于2019年8月1日通过成都市青白江区房产管理局对于住宅附属设施设备的备案，故案涉房屋在2018年6月30日前并不具备交付条件，华益公司应在完成案涉小区的消防验收并于2018年8月1日通过成都市青白江区房产管理局备案后才具有通知饶卫华办理案涉房屋交接手续、向其交付案涉“合谊.同华”小区商品房的条件。由于本案中华益公司并未提供充分证据证明在2018年6月30日后再次通知了饶卫华前来办理房屋交付手续，故应给予饶卫华一定的合理期间用以了解相关情况并前来办理房屋交付手续。结合2018年8月13日成都市公安局青白江区分局向饶卫华出具《依法分类处理意见书》、成都市青白江区城乡建设局向饶卫华出具《信访事项处理意见书》，2018年8月16日成都市青白江区房产管理局出具青房网信﹝2018﹞47号信访事项处理意见书的内容，一审法院酌情确定2018年8月16日后应再给予饶卫华7日时间用于办理案涉房屋交付手续。综上，华益公司向饶卫华逾期交付案涉房屋的时间共计为54天。根据双方签订的商品房买卖合同第十九条约定，华益公司应依照已付房款每日万分之一的标准向饶卫华支付逾期交付房屋的违约金共计4620.99元（855739元÷10000×54日）。对于饶卫华提出的华益公司尚未履行交房义务，故应支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止的意见，一审法院认为饶卫华作为房屋买受人，已于2018年8月13日知晓案涉房屋所在的“合谊.同华”小区消防验收合格以及案涉房屋已整改完毕，并于2018年8月16日接到成都市青白江区房产管理局出具的信访事项处理意见书，获悉案涉房屋所在小区项目已整改到位，即使华益公司未再就此通知收房，饶卫华也应积极联系华益公司，要求办理房屋交付手续，不应据此长期未办理房屋交接手续，并且饶卫华并未提供充分证据证明案涉房屋还存在其他不符合商品房买卖合同约定的房屋交付条件的情形，也未证明华益公司与其协商变更了案涉房屋交付时间、条件或刻意阻扰饶卫华接收房屋，故对此意见一审法院不予采纳。对于饶卫华要求交付案涉房屋的诉请，由于华益公司已当庭表示案涉房屋具备交付条件，同意交付案涉商品房，故一审法院予以支持，并酌情确定华益公司于本判决书生效后七日内向饶卫华交付案涉商品房。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、华益公司于判决生效后七日内向饶卫华交付位于青白江区的房屋；二、华益公司于判决生效后十五日内向饶卫华支付逾期交房的违约金4620.99元；三、驳回饶卫华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，由饶卫华负担335元，由华益公司负担100元。 二审中，饶卫华提交以下新证据：《合谊·同华项目房屋交付通知书》（落款时间为2018年6月8日），拟证明：华益公司在2018年6月8日向饶卫华发出该通知书，告知饶卫华在2018年6月27日前往办理交房手续，并明确需业主本人持该通知书原件方可办理；但在双方对收房条件是否齐备发生纠纷后，华益公司未再向饶卫华发出任何交房通知书，不能视为华益公司已履行了交房通知义务。 华益公司质证认为：华益公司于2018年6月8日已向饶卫华发送交房通知书，载明了具体交房日期，双方未能实际办理交房手续是因为饶卫华拒绝收房，才有后来所谓的交房纠纷；《交房通知书》不能推断只有一天收房时间，华益公司项目物业现场和营销现场都在持续不断为业主办理交房手续，不存在还需再次通知饶卫华的问题。 经审查，本院对该证据的真实性予以采信，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据约定，华益公司应在2018年6月30日前向饶卫华交付房屋。合同实际履行中，华益公司虽然在该约定期限前向饶卫华发出交房通知，但在约定的交房期限届满之时，案涉房屋所在房地产项目尚未完成消防验收检查，不符合交付使用的客观条件，故，在饶卫华拒绝收房的情况下，华益公司的该通知行为，并不发生视为房屋已交付的法律后果。一审法院据此认定华益公司应承担逾期交房的违约责任，并无不当。 关于逾期交房违约金截止时间点的认定。本案中，饶卫华虽至今仍未与华益公司办理收房手续，但根据庭审已查明事实，案涉房屋所在房地产项目于2018年7月31日已消防验收合格，并于2018年8月1日完成了行政管理部门对住宅附属设施设备的备案。此时，案涉房屋在客观上已符合交付条件。华益公司虽主张已通过电话通知方式再次告知饶卫华办理交房事宜，但对此并无有效证据佐证，在此情况下，一审法院认定应给予饶卫华合理期间以了解情况并前往办理房屋交付手续，具有合理性。根据成都市公安局青白江分局于2018年8月13日向饶卫华出具的《依法分类处理意见书》，和成都市青白江区房产管理局于2018年8月16日向饶卫华出具的《信访事项处理意见书》，可知案涉房屋所在房地产项目已经整改完毕，并通过了消防验收，符合交付使用条件。上述材料的告知对象是饶卫华，其在收到上述材料后应当明确知晓案涉房屋已符合交付条件。一审法院酌情确定在2018年8月16日之后再给予饶卫华七日时间用于办理交房手续，进而认定逾期交房的期限自2018年7月1日计算至2018年8月23日，共计54天的违约金数额为4620.99元，并无不当，本院予以维持。至于饶卫华在二审中提交的《合谊·同华项目房屋交付通知书》，其中载明办理房屋交付手续时需携带的资料中，并未将交付通知书列在其中，饶卫华主张因华益公司未再行发送书面通知才导致自己无法前往办理交房手续的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。饶卫华也无证据证明在案涉房屋满足交付条件后，华益公司存在拒绝交房或故意阻挠的情形。故，饶卫华在明知房屋已符合交付条件的情况下，怠于办理交接手续，不能认定应由华益公司对此承担逾期交房的违约责任。 综上，饶卫华的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费870元，由上诉人饶卫华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年三月二日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  王朝阳