昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0103民初674号原告：李黎，女，1984年2月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周加武、李硕，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南路建集团投资开发有限公司，住所：昆明市盘龙区茨坝镇花园路立欣洲小区-1层车库。法定代表人：邓酩耀，系该公司董事长。原告李黎与被告云南路建集团投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李黎的委托诉讼代理人周加武到庭参加诉讼。被告云南路建集团投资开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告云南路建集团投资开发有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李黎向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求法院判令被告向原告返还首付款773994元；并支付自2019年1月20日起至款项付清日止按照年利率6%计算的利息；（其中2019年1月20日至2019年11月13日暂计利息38699.7元）；3、请求法院判令被告向原告支付已付房款一倍的赔偿责任，即被告承担773994元的赔偿责任；4、请求法院判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年1月20日签订了《商品房买卖合同(预售)》一份。合同约定：“原告向被告购买位于昆明市盘龙区茨坝镇街道办事处花园路路建大楼1幢1层102号商铺一个，商铺面积为41.85平方米。合同约定商铺总价为1283994元，约定首付款为773994元，余款510000向银行申请贷款支付。”合同第十一条第一项约定：“出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条第二项约定：“出卖人逾期交付商品房的，买受人有权解除合同，出卖人自买受人付款之日起支付买受人利息及违约金。”合同签订后，原告按约向被告支付了773994元的首付款。在支付首付款后，原告要求被告按约进行备案登记，被告一直推诿未办理。在合同约定的交房期限2019年4月30日到期后，被告也拒不交付房屋。原告在多方打听后，才知道被告销售的该套房屋早在2018年8月27日被昆明市中级人民法院查封。原告多次找被告协商退还首付款，但被告均予拒绝。被告在销售房屋时故意隐瞒了涉案房屋被查封的事实，存在欺诈行为，导致合同目的不能实现。现原告要求被告退还房款并承担赔偿责任。原告根据《民事诉讼法》等相关法律的规定，向本院提起诉讼，请求本院判如诉请。被告云南路建集团投资开发有限公司未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的收款收据，形式合法，内容真实，本院予以采信，3、原告提交的昆明市中级人民法院执行情况表，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，合同约定：原告购买由被告开发建设的位于昆明市盘龙区茨坝镇街道办事处花园路路建大楼第1幢1层102号商业用房，套内建筑面积25.84㎡，总价款为1283994元。买受人应当于2019年1月20日前支付首期房款人民币773994元，剩余价款510000元向富滇银行申请贷款支付。被告应于2019年4月30日前向原告交付案涉房屋。除不可抗力外，出卖人未在约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在30天内，自约定交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一点二的违约金，合同继续履行。逾期超过30天后，出卖人按买受人支付已付房款的1%支付违约金，合同继续履行。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在房屋交付之日起1095日内取得房屋所有权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二条预售依据载明“该商品房已由昆明市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许昆字2017230。”第四条抵押情况载明“与该商品房有关的抵押情况为未抵押。”经审查，原告李黎于2019年1月20日向原告云南路建集团投资开发有限公司支付首期房款773994元，同日，被告云南路建集团投资开发有限公司出具《收款收据》：今收到李黎交来云南路建大楼首付款（1-102#）773994元。再查，涉案房屋于2018年8月27日被昆明市中级人民法院查封，2020年1月6日被昆明市中级人民法院二次查封。涉案房屋因被查封未取得商品房买卖合同登记备案，亦未办理银行抵押贷款。涉案房屋尚未进行交付。针对原告要求解除原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告在与原告签订合同时已知该涉案房屋被法院查封却故意隐瞒，未向原告如实告知房屋的真实状况，其违约行为致使原告购买房屋的合同根本目的无法实现，故原告有权依法解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示达到对方时视为解除之日，本院于2020年3月11日向被告云南路建集团投资开发有限公司送达诉状，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除。合同解除后，被告应当向原告返还房屋首付款773994元。针对原告主张被告支付首付款利息及一倍赔偿的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原告主张上述法条为一倍赔偿的请求权基础，对此，本院认为，出卖人出卖抵押房屋的处分行为属于可撤销的民事法律行为，在买受人尚未请求撤销之前仍为有效，或者在买受人同意继续履行并行使涤除权的情况下可以取得房屋，但在买受人行使涤除权之前，由于该房屋已被设定抵押，因此，房屋所有权始终受到抵押权追及效力的限制。而在实践中，因房屋买卖金额较大，买受人往往也没有足够的财力行使涤除权，所以，买受人对抵押房屋的所有权也自始处于不稳定状态，这对买受人极为不利。再加上房地产开发经营投资数额巨大，商业风险也相应增大，一旦出卖人不按约履行或者无力偿还抵押权人的贷款，抵押权人即可行使抵押权请求折价、变卖抵押房屋而优先受偿，这时买受人的利益将无法得到保护，买卖房屋的目的无法实现。对于绝大多数买受人来讲，房屋是其赖以生存的根本，虽然买受人可以请求撤销合同予以救济，但其订立合同的根本目的也就无法得以实现，严重地损害了买受人基本生存权益。而合同撤销后，出卖人承担的责任也仅仅是返还已收取的购房款和赔偿损失，这远远不能弥补买受人因此所遭受的损害。故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条通过列举式的方式将将故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤销的行为，明确规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。而本案中，涉案房屋被司法查封，出卖被司法查封房屋不同于出卖抵押房屋，因抵押权的存在而使得抵押权人和房屋购买人的受偿的顺序不同，而司法查封仅作为一种债的保全手段，不存在受偿顺序不同的问题，故原告的据以为此的请求权基础在本案中不能适用。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，基于前述被告的行为已然构成违约，其给原告造成的损失以及惩罚性违约金的问题，本院分析如下：其一，合同解除后，被告应当立即返还原告支付的首付房款，故被告从解除之日至实际履行完毕之日止的期间内还应当承担实际未返还房款的资金占用费，参照中国人民银行同期贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故在本案中，被告应向原告支付以未返还房款为本金自2020月3月11日起至实际返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的利息；其二，被告隐瞒房屋被司法查封事实的行为，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及前述处理的部分等综合因素，参照双方合同补充协议中第十七条第二款约定的违约金标准，本院酌情认定被告应当向原告支付77399.4元（已付购房款773994元×10%）违约金，故被告应当向原告支付违约金77399.4元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李黎与被告云南路建集团投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除；二、被告云南路建集团投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李黎房屋首付款773994元；三、被告云南路建集团投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李黎支付以未返房屋首付款为本金自2020月3月11日起至实际返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的利息；四、被告云南路建集团投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李黎支付违约金77399.4元；五、驳回原告李黎的其他诉讼请求。案件受理费人民币19080元，由原告李黎承担6380元，由被告云南路建集团投资开发有限公司承担12700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年三月三十日书记员 金 玉 洁