黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3300号原告（执行案外人）：马国庆，男，1989年7月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升（被告丈夫），男，1971年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务经理。第三人（被执行人）：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告马国庆与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马国庆及委托诉讼代理人于恩学、被告王雨秋及委托诉讼代理人迟东升到庭参加诉讼，第三人鑫源公司、杨显龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告马国庆向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告申请执行第三人开发的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室房屋所有权归原告所有，并停止对上述财产的执行。诉讼过程中原告变更诉讼请求不得对诉争房屋进行执行，并放弃依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室房屋所有权归原告所有的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月5日，原告收到肇源县人民法院送达的（2019）黑0622执异104号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为法院作出的裁定是错误的。理由是，原告于2015年9月22日与第三人鑫源公司签订商品房买卖合同，购买鑫源公司位于肇源县鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室房屋，并全额交付了购楼款和入网费，鑫源公司将房屋交付给原告。原告将房屋装修后入住至今，居住期间交纳物业费、取暖费、水电费等各种相关费用。故原告已实际取得该房屋的占有、使用、收益、处分权。原告购买案涉房屋时间虽在肇源县人民法院2015年4月30日查封房屋之后，但原告在购买前对案涉房屋被查封的事实毫不知情，原告购买系善意取得，不存在任何过错。综上，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执异104号裁定书，裁定驳回原告的异议请求是错误的，请求法院依法作出判决，支持原告诉讼请求。被告王雨秋辩称，原告的诉讼请求错误，按照民事诉讼法第227条的规定，案外人执行异议之诉应是排除强制执行，原告诉讼请求提出的是中止执行，只是针对某些特殊情况导致无法执行，与排除执行不符。诉讼请求中要求确认涉案房屋所有权，本案争议的是房屋买卖合同，按照物权法14条规定，房屋所有权确认方式只有通过登记，因为房屋所有权变动是以买卖的形式发生的，属于依据法律行为产生的后果，只有依据非法律的行为，即事实行为产生的后果，方可适用物权法第28条，第28、29、30条针对的都是非发法律行为。另外案外人执行异议程序前提是对涉案标的享有实体权利，足以排除强制执行。原告称其与鑫源公司签订房屋买卖合同，合同产生的权利仅仅是债权不是物权，该合同是不合法的，应确认无效，无效合同不可能产生合法的法律后果，所以原告对本案争议房屋不享有实体权，不存在足以排除强制执行的效力。按照法律规定房屋买卖合同签订时间在肇源县人民法院作出查封裁定后形成，不符合最高人民法院关于执行案件执行异议和复议的规定，本人就同样的诉讼请求也曾向肇源县人民法院申请过相似诉讼，但是没有得到法院的支持。原告的房屋买卖协议是否合法是本案的关键，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房买卖合同应该认定无效。刑法第314条规定，变卖法院查封的房屋，是犯罪行为，形成的买卖协议无效，其占有是非法的，无权提出执行异议之诉。综上，肇源县人民法院（2019）黑0622执异131号裁定书的结论正确，应驳回原告的诉讼请求。第三人鑫源公司、杨显龙均缺席，未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马国庆举证如下：1、买卖合同2份、收据1张、购房户交纳水费、电费、取暖费票据30张，欲证明2015年9月22日，案外人邱某购买涉案房屋与鑫源公司签订商品房买卖合同，向鑫源公司交纳购房款142,845元。2018年5月5日邱某将涉案房屋转卖给马国庆，价款19万元。原告入住后支付了各项费用。被告王雨秋质证称，合同及收据的真实性有异议，合同是复印件，不能作为证据使用。买卖协议是查封之后签订的，合同无效。没有购房收款收据，所有的票据不能对抗法院查封。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的商品房买卖合同及收据加盖鑫源城建开发公司印章，对该合同及收据的真实性本院予以确认。原告出示的房屋买卖合同有合同双方签字确认，对该协议的真实性本院予以确认。经审查，原告出示的水费票据、2017年11月7日缴纳取暖费票据为正规票据，本院对真实性予以确认。其他非正规票据，具有较大的随意性，故对其真实性本院将结合其他证据予以确认。2、建设工程施工合同书及保证协议书各一份，欲证明2014年1月10日第三人鑫源公司、杨显龙与张某签订施工合同书、双方合作开发鸿运家园9-12号楼，由张某包工包料，并约定将9-12号楼部分房屋归张某所有，本案涉案房屋抵顶给张某所有后由原告购买。该涉案楼房不属于第三人所有，故不应查封执行。被告王雨秋质证称，真实性有异议，合同的法人没有出庭，不能证明该合同的真实性。合同与案涉房屋无关，案涉房屋的物权归开发公司，在没有合法手续的情况下，原告对案涉房屋没有处置权。法院保全的是开发商所有权的房屋，被告及开发商之间的债务纠纷与法院保全行为无关。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，因该组证据系复印件，本院待结合其他证据综合认定。3、肇源县人民法院（2019）黑0622民初3301号案件庭审笔录一份，欲证明笔录第6页下数第六行至第七页上数第九行，鑫源公司及杨显龙对其2014年1月10日与张某签订的施工协议书、保证协议书均没有异议。第9页上数第15行至16行证明杨显龙与张某为9-12号楼大包工程合作关系。合作时将部分住宅交付张某所有，杨显龙庭审时认可。同时证实法院2015年4月30日查封裁定书，杨显龙没有看到，在两年之后才知道查封裁定。被告王雨秋质证称，开发公司应该出示书面的证据证实其与杨显龙是合作关系。被告不认可开发公司及杨显龙以外其他人处置案涉房屋的效力。案涉楼房没有开发的相关手续，没有销售许可证，开发公司及开发商杨显龙没有处置房屋的权利，其他人也没有权利。原告称杨显龙不知道法院查封，不能对抗法院查封的效力。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的庭审笔录系本院审理的另案中当事人陈述相关庭审事实的记载，故对原告出示的笔录的真实性，本院予以确认。4、肇源县人民法院（2018）黑0622民初3664号民事判决书一份，欲证明被告自认申请保全提供的担保物已经在银行抵押，法院没有将担保物进行查封，法院认定杨显龙欠被告2,951,520元，被告申请查封的房产近千万元属于超标的查封。查封裁定书没有体现被告担保物的名称，所以房产处无法协助执行，查封无效。被告王雨秋质证称，杨显龙欠款数额不属实，是原告单方陈述，欠款近千万元。房屋超千万没有法律评估及认定。被告对没有手续的房屋价值估算近500万左右，法院查封手续合法有效。当时开发公司及开发商所建房屋手续不齐全，法律规定没有合法的手续建的房屋，法院有权查封。当时已经核实了杨显龙建设的房屋与案涉房屋是一致的。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文件系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。5、肇源县人民法院（2019）黑0622执异104号执行裁定书、送达回证各一份，欲证明法院驳回原告的异议请求，理由是查封后购买，但原告在本案审理过程中有证据证明本案涉案房屋在查封之前已归张某所有，房屋与第三人无关，所以肇源县人民法院查封属于张某的财产是错误的，驳回原告的异议是错误的。被告王雨秋质证称，房屋归张某所有没有法律依据，房屋所有权是开发公司和开发商的。第三人鑫源公司、第三人杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，对该裁定书的真实性本院予以确认。被告王雨秋举证情况1、肇源县人民法院（2015）源民初字第315号等三份民事判决书，欲证明开发公司、杨显龙欠被告钱，法院判决后被告保全的房屋。原告马国庆质证称，三份判决书的判项均为杨显龙欠被告的款项，与本案无关。因为本案涉案房屋原告系从张某手中购买，张某与杨显龙是合作开发关系，涉案房屋是张某的财产，与杨显龙无关，所以被告不应申请扣押张某的财产。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，其真实性本院予以确认。2、肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各1份，欲证明2015年4月30日肇源县人民法院查封涉案房屋，时间早于原告签订的买卖合同。裁定指定由该案申请人及王雨秋保管被查封的房屋，在未经过王雨秋同意下实际入住是非法占有。按照法律规定查封后的财产不得转让，否则转让行为无效。原告马国庆质证称，真实性没有异议，证明问题有异议。驳回原告的申请是错误的，原告提出执行异议时没有向法院提交完备的证据，造成审查时出现偏差，驳回原告的请求。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，真实性本院予以确认。3、肇源县人民法院（2016）黑0622民初3241号民事判决书、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2156号民事判决书、黑龙江省高级人民法院(2018)黑民申1784号民事裁定书各一份，欲证明涉案房屋在没有预售许可的情况下销售无效，故原告的买卖合同无效。原告马国庆质证称，真实性均无异议，证明问题有异议。涉案房屋系鑫源公司、杨显龙和张某合作开发，开发后由张某取得该房屋的物权，张某具备开发与建筑的资质，由张某出售或者抵顶该涉案房屋与鑫源公司及杨显龙无关。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的文书系人民法院依法作出的裁判文书，内容客观真实，真实性本院予以确认。本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第0XX1号。被告王雨秋与第三人鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371,520元，本息合计2,951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告马国庆就本案所涉房屋XX号楼XX单元XX室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异104号执行裁定书，裁定：驳回案外人马国庆的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同加盖被告鑫源公司公章，约定该公司将本案所涉鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室住宅出售，房屋价款142,845元，合同记载买受人为案外人邱某，签订时间为2015年9月22日。涉案房屋系邱某从建筑商张某处购买，直接与开发商签订的买卖合同。2018年5月5日邱某与本案原告马国庆签订房屋买卖合同，邱某将其购买的案涉房屋XX号楼XX单元XX室出售给原告，总价款19万元。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源公司及杨显龙与案外人张某签订建筑工程施工合同书，约定案外人张某以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张某所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源公司及杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张某）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的大包工程承包给乙方（张某），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其他一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源城建开发公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源城建开发公司对张某承包鸿运佳苑小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张某调查核实，张某亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵军、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张某为鸿运佳苑小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源城建开发公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，其与实际承建人张某明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了顶低房屋明细。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细中，故自鑫源公司及杨显龙与张某签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对案涉房屋不再享有权利，案外人张某以抵顶工程价款的方式取得了案涉房屋的所有权，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款的合同无效的情形，故张某对本案所涉房屋享有的权利应受到法律保护。2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋所有权已转移至张某处，该房屋不属于第三人鑫源公司及杨显龙有权处分的财产，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张某的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张某后，张某又对外进行转让，案涉房屋也已经装修并由原告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告的过错，故原告马国庆要求不得执行肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼XX单元XX室房屋。案件受理费3,157元（缓交），由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  张镁妍人民陪审员  杨淑娟二〇二〇年三月十八日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。