江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9437号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉非凡之星文化发展有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区静安路7号凯旋名邸9-10栋3层5、6室。法定代表人：李娅，董事长。委托诉讼代理人：程瀚捷、佘航远，湖北若言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄中明，男，1978年2月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳市雁峰区，现住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李薇，女，1981年4月23日出生，汉族，户籍所在地山东省烟台经济技术开发区，现住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵桂花，女，1955年1月6日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市临淄区，现住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周春磊、陆青青，江苏蓝之天律师事务所律师，代理黄中明、李薇、赵桂花。上诉人武汉非凡之星文化发展有限公司（以下简称非凡之星公司）、上诉人黄中明、李薇、赵桂花因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初33号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人非凡之星公司上诉请求：1.依法判令黄中明、李薇、赵桂花对其违约给非凡之星公司造成的经济损失5576625.92元承担连带赔偿责任；2.黄中明、李薇、赵桂花承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定“直接损失第2项固定资产部分，除电脑及净水器租费7990元予以认定外，其余均为非凡之星公司购置的可移动物品，由非凡之星公司自行处置”明显有误。厨房设备102820元、中央空调70万元、监控广播48563元、考勤设备10547元，该四项设备不属于可移动的物品。同时，上述物品是根据房屋结构特点而专门订制，其尺寸大小、安装位置都与房屋相契合，若将上述设备强行拆除，将会导致上述物品基本无使用价值。黄中明、李薇、赵桂花应当对上述物品共计861930元依法予以赔偿。二、一审判决认定“直接损失第8项、第11项、第13项、第15项，均系发生在围栏拆除后，该损失由非凡之星公司自行承担”明显有误。其中第8项广告制作25500元，广告制作、宣传均系发生在围栏拆除前，仅开票时间在2018年1月20日；第11项防水工程3.9万元、第13项局部加固工程6万元、第15项三楼教室拆除后垃圾清运、墙体恢复砌筑、地面及墙面防水处理等工程8.5万元系发生在围栏拆除后，但上述3项损失的产生是因为租赁房屋二楼顶层南侧及西侧（而非室外场地）未取得建设工程规划许可证进行建设，后被执法人员拆除，因此导致租赁房屋产生巨大安全隐患，非凡之星公司多次与黄中明、李薇、赵桂花沟通，但黄中明、李薇、赵桂花置之不理。非凡之星公司从安全角度出发，采取相应补救措施，才产生了第11项以及第13项费用，第15项费用。故黄中明、李薇、赵桂花应承担上述四项损失共计209500元。三、一审判决对直接损失第17项营业损失不予支持明显有误。在围栏被拆除后，非凡之星公司一直积极与黄中明、李薇、赵桂花沟通，希望其完成提供室外公共场地的合同义务以便于非凡之星公司继续经营。只要黄中明、李薇、赵桂花取得室外公共场地共有权人同意，并完成相应行政审批手续，该租赁合同便可以继续履行，但黄中明、李薇、赵桂花一直拒绝履行合同明确约定的义务，才导致合同目的无法实现，故应当以《房屋租赁合同》解除时间作为判决合同目的无法实现的时间截点，并以此来认定非凡之星公司的营业损失。第17项营业损失具体包含：工资487482.05元、福利费140元、社保费29577.04元、教学开支102442.47元、办公费372939.62元、宣传费29685元、培训费3757元、招待费34722元、通讯费2748.53元、交通费19201.84元、财务费用2268.83元、工作餐52080.94元、诉讼费及律师费36500元，共计1173545.32元。上诉人黄中明、李薇、赵桂花上诉请求：1.依法撤销一审判决并发回重审，或依法改判驳回非凡之星公司全部诉请，支持黄中明、李薇、赵桂花全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费用全部由非凡之星公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.《房屋租赁合同》第一段以及第四条第一款只是对涉案房屋地理位置的描述、而非租赁标的。《补充协议》明确了租赁标的为苏州市宝带西路1199号2幢103-115室房屋，因此本案租赁标的不包括内外场地。即使《房屋租赁合同》中约定的租赁标的包括了内外场地，《补充协议》也对原合同条款进行了变更，应当以《补充协议》为准。2.《房屋租赁合同》系非凡之星公司提供的格式文本，双方洽谈时非凡之星公司工作人员明确表示必须将“内外场地”和“独家使用权”条款加进去，否则无法通过公司审批。后黄中明、李薇、赵桂花意识到风险，故与非凡之星公司签订了《补充协议》。《补充协议》第二条明确了非凡之星公司在使用租赁房屋及地下室以外部分时必须提前经黄中明、李薇、赵桂花确认，因使用不当造成的损失由其自行承担。该条款实际上是对“内外场地”和“独家使用权”条款的否定及变更。3.黄中明、李薇、赵桂花无任何违约行为，不应承担违约责任。非凡之星公司未经黄中明、李薇、赵桂花确认，违法使用内外场地及三楼露台，按照约定应由其自行承担全部损失。二、非凡之星公司在未获得办学许可及主管部门审批的情况下就对涉案租赁标的进行设计、装修所产生的各项费用，是其对自己投资行为的盲目自信，属于经营风险，应由其自行承担。非凡之星公司开始装修前未按照规定进行图纸报审及消防报审、未按照规定申领施工许可证，未通过消防设计审核的违法事实，一审判决遗漏认定。三、一审判决对非凡之星公司主张损失的认定存在严重错误。一审法院未去现场核实，仅凭非凡之星公司提供的合同及票据就单方认定了所谓的损失金额，而且也没有区分哪些是内外场地的费用，哪些是三楼露台的费用。原审原告非凡之星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年5月17日为开办幼儿园所签署的房屋租赁合同及补充协议；2.判令黄中明、李薇、赵桂花严重违约应向非凡之星公司承担18591113元的损失赔偿连带责任；3.判令黄中明、李薇、赵桂花向非凡之星公司承担300万元违约金的连带责任；4.判令黄中明、李薇、赵桂花承担本案诉讼费和保全费。反诉原告黄中明、李薇、赵桂花向一审法院反诉请求：1.依法确认黄中明、李薇、赵桂花与非凡之星公司签订的房屋租赁合同及补充协议已经于2019年1月27日解除；2.判令非凡之星公司立即迁出租赁房屋并将租赁房屋交还给黄中明、李薇、赵桂花；3.判令非凡之星公司支付黄中明、李薇、赵桂花欠付的租金1147945元及房屋占有使用费（租金计算至2019年1月27日，自2019年1月28日起至房屋交还之日止的占有使用费按房屋租赁合同约定的标准计算）；4.判令非凡之星公司支付黄中明、李薇、赵桂花欠付的物业管理费627782元、房屋占有使用物业管理费及利息（物业管理费暂计至2019年1月27日，自2019年1月28日起房屋占有使用物业管理费以3.5元/平方米/月的标准计算至实际交还之日止，利息自起诉之日起，以62782元为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；5.判令非凡之星公司支付黄中明、李薇、赵桂花违约金105500元（暂计至2019年1月27日，自2019年1月28日起，以1253445元为基数，按照日息万分之五计算至实际付款之日止）；6.判令非凡之星公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，黄中明、李薇、赵桂花增加反诉诉讼请求：1.判令非凡之星公司支付黄中明、李薇、赵桂花欠付的水费411元、电费2303.83元及利息（自申请之日2019年5月20日起按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.判令非凡之星公司支付黄中明、李薇、赵桂花违约金300万元。一审法院认定事实如下：2017年5月17日，甲方黄中明、李薇、赵桂花与乙方非凡之星公司签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁甲方位于苏州市宝带西路1199号2幢103-115室（及内外场地）房屋计2610.66平方米（详见本合同附件中幼儿园的规划图示，具体附图纸，房屋建筑面积以实测为准，内外场地面积以图纸为准），该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；租期从2017年5月1日起至2032年12月31日止，为期15年零8个月，甲方同意租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为乙方免租装修期，在此期间内，乙方需自行缴纳水、电、天然气等能源费用和垃圾清运费等排污费用；租赁第1-3年租金为200万元/年，……，租金每半年为一个支付周期，采取先付款后使用的方式，第一期租金100万元，乙方在向甲方支付保证金时一并支付，第二期租金100万元于2018年6月30日前10个工作日内支付，如租金最后支付日为国家法定节假日，则该届满日期顺延到下一个工作日；甲乙双方在签订房屋租赁合同之日后10个工作日内，乙方向甲方支付100万元作为履行合同保证金，此保证金在甲乙双方合同终止日的10个工作日内由甲方无息退还给乙方；物业费按照3.5元/平方米/月由乙方支付给甲方，超过部分由甲方承担，支付周期与租金支付周期相同。合同第八条第3项约定：乙方为开展幼儿园教育对房屋户外的场地需要做一个安全性的围栏，将房屋的周围停车场地围作幼儿园幼儿日常的活动场地。此户外场地由甲方提供独立完成围栏建设，并保证租赁期间乙方对该场地的使用权。建围栏产生的费用由乙方承担，与甲方无关（围栏面积规划详见本合同附件中幼儿园的规划图示）。第八条第5项约定：乙方享有本物业户外操场、停车位、后花园、楼顶的独家使用权。第十二条第1项约定：甲方若没有如期交房，提前收回房屋，未经乙方同意将房屋另行出租给他人，房屋质量存在问题或甲方因与他人纠纷及政府相关部门因出租房产、配套设施、场地等原因而导致房屋被采取法律等手段，影响乙方正常开展幼儿园教育的，乙方有权解除合同，甲方应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补乙方损失（如房屋装修损失、因生源流失导致的收费损失、因重新寻找租赁场所而需的花费及增加的租赁费、因无法继续办学导致的合种损失等直接或间接损失），甲方还应承担赔偿责任。合同第十三条第1项约定：如乙方逾期支付当期租金，则每逾期一日按应付租金的万分之五支付违约金，乙方逾期支付租金超过90天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方已支付的保证金不予退还。合同第十三条第2项约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金的10%向甲方支付违约金。合同还对其他事项作了约定。合同附件苏宴楼一层围墙红线图、围栏钢结构立面图有非凡之星公司盖章及黄中明、李薇、赵桂花签字确认。同日，甲方黄中明、李薇、赵桂花与乙方非凡之星公司签订补充协议，“就原合同附图中约定的该房屋租赁面积之外的部分相关事宜”，约定：甲方同意，原合同附图中约定的该房屋租赁面积及地下室之外的部分提供乙方使用，但具体使用方式应提前经甲方确认。乙方在使用该多出的部分空间时应当正确使用并承担管理职责，否则因乙方使用不当或者管理不善，引起投诉造成乙方无法继续使用该多出的部分或造成原合同的履行出现障碍的，由乙方自行承担损失；同时，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。非凡之星公司于2017年5月27日、6月6日分别向李薇转账支付房屋租赁合同保证金100万元、第一期租金100万元、第一期物业费54823.86元。2017年12月11日，由黄中明施工的幼儿园围墙改造工程（包括合同内的所有施工项目）全部完成，非凡之星公司验收合格。竣工验收单中载明合同价格30万元，承包方式为总包。2017年12月25日，苏州市姑苏区城市管理行政执法局向黄中明发出责令停止违反城市管理行为通知书，该通知书载明因宝带西路1199号2幢未取得建设工程规划许可证进行建设，责令接受调查。2018年4月30日，因擅自占用城市道路，苏州市姑苏区城市管理行政执法局向非凡之星幼儿园发出责令停止违反城市管理行为通知书。2018年6月28日，因宝带西路1199号2幢门前公用场地内及二楼顶层南侧及西侧未取得建设工程规划许可证进行建设，苏州市姑苏区城市管理行政执法局再次向非凡之星儿童之家发出责令停止违反城市管理行为通知书。非凡之星公司庭审中陈述，2017年12月在执法人员监督下，拆除了围栏。非凡之星公司曾于2018年8月起诉黄中明、李薇、赵桂花，要求继续履行房屋租赁合同并赔偿损失，后撤诉。一审另查明，宝带西路1199号2幢103室、104室原系曾丹与配偶王水芳共同共有，出售给赵桂花（共有人）；宝带西路1199号2幢105室、106室、112室、113室系李薇与配偶黄中明共同共有；宝带西路1199号2幢107室、114室、115室系李薇单独所有；宝带西路1199号2幢108室、109室原系孔凡与配偶王莉龚共同共有，于2016年12月6日出售给赵桂花；宝带西路1199号2幢110室、111室原系蒋亚辉与配偶刘莹共同共有，于2016年11月15日出售给赵桂花。上述房屋性质均为非居住。2018年11月15日，李薇、黄中明发函非凡之星公司，要求支付拖欠租金。该邮件于2018年11月16日投递并签收。2019年1月22日，李薇、黄中明发函非凡之星公司，要求在2019年1月27日17时前一次性付清欠付的租金、物业管理费、逾期违约金，否则双方签订的房屋租赁合同即为解除。该邮件于2019年1月23日投递并签收。黄中明、李薇、赵桂花向供电部门支付了2018年7、8月份至2019年5月左右期间的电费2303.83元。关于2018年7月至2019年4月期间的水费计411元，黄中明、李薇、赵桂花主张系其支付，并提交了银行流水以证明该事实，非凡之星公司认为水费系其交纳，提供了其中金额为41.1元、20.55元的电子发票及缴费凭证的手机截图。目前，涉案房屋仍由非凡之星公司占有使用。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、华夏银行电子回单3张、竣工验收单及完工照片4张、责令停止违反城市管理行为通知书3份及围栏拆除照片8张、起诉状、房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同、催款函及邮件查询记录、电费发票、银行流水、水费发票、当事人的陈述等证据予以证实。非凡之星公司主张的直接经济损失12798793元，具体为：1.围墙费用损失30万元，提供华夏银行电子回单3张，证明非凡之星公司分别于2017年9月22日、10月20日、2018年1月3日支付黄中明围墙施工款12万元、12万元、6万元。2.固定资产投入。其中钢琴9300元，提供支出报销单及武汉盛兴乐达商贸发展有限公司发票（2017年12月21日）各1张；监控安装费48563元，提供华夏银行电子回单1张（2018年1月29日），收款人武汉市威普声电子科技有限公司；考勤设备费10547元，提供华夏银行电子回单1张（2018年7月26日），收款人深圳市鹏城宏道科技有限公司；幼儿园玩具269204元，提供华夏银行电子回单2张（2018年2月13日8万元、7月26日189204元），收款人武汉市江岸区熊本玩具商行；厨房设备97679元，提供华夏银行电子回单2张（2017年10月20日28740元、2018年2月9日68939元），收款人付胜杰，2017年9月25日非凡之星公司与吴中经济技术开发区美富酒店用品商行订购合同及厨房设备价格清单（总金额95800元，付款户名付胜杰）；电脑及净水器租费7990元，提供华夏银行电子回单1张（2018年3月14日），收款人武汉百盈科技有限公司；中央空调款70万元，提供非凡之星公司与苏州其乐电气设备有限公司签订的大金中央空调供应及安装合同书及附件（总价70万元）、网上银行交易电子凭证3张（2017年9月1日14万元、9月22日38.5万元、2018年1月3日1.4万元）、华夏银行电子回单1张（2018年1月5日12.6万元），收款人苏州其乐电气设备有限公司。3.装修设计费9万元，提供非凡之星公司与广州市资圆装饰设计顾问有限公司签订的建筑装饰设计协议（设计费9万元）及网上银行交易电子凭证4张（2017年6月20日31500元、8月3日31500元、10月10日18000元、2018年7月17日4500元）、华夏银行电子回单1张（2018年9月26日4500元），收款人广州市资圆装饰设计顾问有限公司。4.门头招牌费用6万元，提供2017年11月8日非凡之星公司与吴中经济技术开发区贰号线广告制作部签订的门头招牌设计制作安装合同（总价6万元）、预算单、效果图、户外广告安全责任书、华夏银行电子回单2张（2017年11月17日1.8万元、2018年1月5日4.2万元），收款人吴中经济技术开发区贰号线广告制作部。5.天然气安装费102147.85元，提供2018年3月29日非凡之星公司与苏州燃气集团有限责任公司签订的合同（项目造价202147.85元，已支付预付款2000元）及附件、网上银行交易电子凭证（2018年1月3日100147.85元），收款人苏州燃气集团有限责任公司。6.室外装修工程376398元，提供2017年7月28日非凡之星公司与武汉星辉佳艺装饰工程有限公司签订的建筑工程施工协议、报价表、工程签证单、造价编审确认表、结算汇总表、结算审核报告（工程审核金额376398.67元）、华夏银行电子回单（2018年2月9日338758元），收款人武汉星辉佳艺装饰工程有限公司。7.操场人工草坪铺设101600元，提供2017年11月非凡之星公司与武汉市江岸区熊本玩具商行签订的施工协议（合同总价101600元）、华夏银行电子回单（2018年2月9日96520元），收款人武汉市江岸区熊本玩具商行。8.广告制作25500元，提供支出报销单（2018年1月20日）及吴中经济技术开发区贰号线广告制作部发票。9.室内装修工程3015938元，提供2017年8月28日非凡之星公司与武汉星辉佳艺装饰工程有限公司签订的装饰工程施工合同（合同价款265万元）、招标控制价（2677195.82元）、建设工程造价编审确认表（3015938.82元）、华夏银行电子回单3张（2017年9月13日104万元、2017年9月28日66万元、2017年11月17日42万元）、网上银行交易电子凭证1张（2018年4月11日594344元），收款人均为武汉星辉佳艺装饰工程有限公司。10.房屋安全检测费105427元，提供非凡之星公司与苏州市房屋安全鉴定管理处于2017年12月18日签订的房屋鉴定检测委托协议书（105427元）、支出报销单2张（2018年1月29日5万元、2018年4月26日55427元）、苏州市房屋安全鉴定管理处发票2张（2018年1月29日5万元、2018年4月55427元）。11.防水工程3.9万元，提供2018年5月5日非凡之星公司与吴中区木渎慧冉兮防水材料经营部签订的防水工程合同（合同价款3.9万元，范围为幼儿园建筑室内装饰、室内给排水、强弱电路安装、监控及广播系统布线）、支出报销单1张（2018年6月14日35100元）、吴中区木渎慧冉兮防水材料经营部发票2张（2018年5月11日17500元、2018年6月12日21500元）。12.绿化种植10万元，系围栏拆除后绿化带的恢复，提供2018年4月26日非凡之星公司与苏州舒天景观绿化有限公司签订的绿化种植合同（10万元）、支出报销单2张（2018年5月6日8万元、2018年11月18日2万元）、苏州开乐绿化有限公司发票12张（2018年5月11日9张计8万元、2018年8月20日3张计2万元）。13.局部加固工程6万元，系二层钢结构加层局部加固、三层屋面局部钢结构加固，提供2018年4月8日非凡之星公司与苏州市卓铸建筑设计技术有限公司签订的合同书（6万元）、支出报销单1张（2018年4月18日6万元）、苏州市卓铸建筑设计技术有限公司发票（2018年4月11日6万元）。14.消防系统改造50万元，提供2017年7月10日非凡之星公司与上海华晖消防机电工程有限公司签订的消防改造项目施工合同书（50万元）、华夏银行电子回单2张（2017年7月17日15万元，收款人为上海华晖消防机电工程有限公司，2018年2月13日10万元，收款人为陆原成）。15.三楼教室拆除后垃圾清运、墙体恢复砌筑、地面及墙面防水处理等工程8.5万元，提供2018年8月21日非凡之星公司与苏州虹光防水建材有限公司签订的维修及防水工程合同（8.5万元）、华夏银行电子回单2张（2018年8月23日27200元、2018年9月28日49300元）。16.园服98884元，提供款式、服装明细表、招商银行账户历史交易明细表。17.营业亏损3392814.47元，提供自行制作的2017年、2018年经营支出表，包括工资、福利费、社保费、教学开支、办公费、宣传费、培训费、差旅费、招待费、通讯费、水电费、工作餐、诉讼费、财务费用及租金、物业费。其中员工前往总部和苏州之间的差旅费及为经营花费的合理费用主张103597.78元。18.利息损失1039238.63元。以投入的直接损失金额为基数，按照10%利率计算。19.保证金100万元。黄中明、李薇、赵桂花对上述各项证据的真实性、关联性均不予认可。非凡之星公司主张的间接损失为可预期收益损失5792320元。参照苏州市沧浪新城实验幼儿园收费标准2250元/生/月，按15年的预期收益4344万元计算2年。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。本案中，黄中明、李薇、赵桂花与非凡之星公司签订的房屋租赁合同及补充协议是当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应恪守。对于非凡之星公司承租涉案房屋用于开办幼儿园的目的，双方均为明知，幼儿活动场地是幼儿园的必备要件，这是一般公众应有的常识。因黄中明、李薇、赵桂花承诺对涉案房屋户外操场、停车位、后花园、楼顶享有独家使用权，而事实上户外场地系公共场地，致使在按合同附件图纸将涉案房屋周围停车场地围作幼儿园活动场地后，被城管部门依法强制拆除围栏，涉案房屋开办幼儿园的目的无法实现，非凡之星公司据此要求解除房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。解除日期应以非凡之星公司起诉状副本送达之日为准，即2019年1月18日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，黄中明、李薇、赵桂花要求非凡之星公司迁出涉案房屋并交还的诉讼请求，应予支持。因房屋租赁合同中约定租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为免租装修期，活动场地围栏的拆除在2017年12月，在黄中明、李薇、赵桂花无法提供活动场地的情况下，非凡之星公司有权暂缓支付租金，黄中明、李薇、赵桂花以非凡之星公司不支付租金为由解除房屋租赁合同，不符合法律规定。关于非凡之星公司主张的损失赔偿，一审法院认为，非凡之星公司承租涉案房屋的目的是开办幼儿园，故对于活动场地的使用权应当尽到充分的审查义务，仅凭黄中明、李薇、赵桂花的承诺及所谓的栏杆即认定有使用权，导致最后合同目的无法实现，其自身亦存在过错，因此，一审法院依据双方的过错程度，酌定由黄中明、李薇、赵桂花承担70%的赔偿责任。2017年12月围栏被强制拆除后，非凡之星公司仍进行部分装饰装修，该部分损失系其自行扩大，由其自行承担。黄中明、李薇、赵桂花关于装修未向消防部门报审、未申领施工许可证，装修损失应由非凡之星公司自行承担的主张，无法律依据，一审法院不予采纳。据此，分述如下：1.直接损失第2项固定资产部分，除电脑及净水器租费7990元予以确认外，其余均为非凡之星公司购置的可移动物品，由非凡之星公司自行处置，对该损失一审法院不予认定。2.直接损失第1项、第3项、第4项、第6项、第7项、第9项、第10项、第14项均系围栏拆除前产生的装饰装修及房屋检测费用损失，一审法院予以确认，合计金额为4549363元。3.直接损失第5项天然气安装费虽发生在2017年12月围栏拆除之后，但因该项目无法拆除，此后使用人亦可再利用，故对该项损失102147.85元，一审法院予以确认。4.直接损失第8项、第11项、第13项、第15项，均系发生在围栏拆除后，该损失由非凡之星公司自行承担。5.直接损失第12项系围栏拆除后对绿化的恢复，应作为非凡之星公司的损失予以确认，计10万元。6.直接损失第16项园服系非凡之星公司自行购置的物品，可由其自行处置，一审法院不予确认。7.直接损失第17项营业损失，因2017年12月涉案房屋外场地外围栏被拆除，合同目的即已无法实现，幼儿园亦未营业，故对非凡之星公司自行制作并提供的经营支出表，一审法院不予认可，对该项损失不予确认。对于其中所涉租金、物业管理费系其履行房屋租赁合同的支付义务，不属于损失范围。8.直接损失第18项投入资金的利息，因无法律依据，一审法院不予确认。9.直接损失第19项保证金，因双方在合同中已对保证金作了约定，故该项不列入损失范围。上述损失合计4759500.85元，由黄中明、李薇、赵桂花赔偿3331650.60元。关于非凡之星主张的可预期收益损失及违约金300万元，一审法院认为，非凡之星公司参照苏州市沧浪新城实验幼儿园的收费标准主张该损失，依据不足，因黄中明、李薇、赵桂花的违约行为导致合同无法履行，非凡之星公司有权依据合同约定主张违约金300万元，该违约金亦能补偿非凡之星公司的预期收益损失，故一审法院对违约金300万元予以支持，非凡之星公司主张的可预期收益损失不再支持。关于黄中明、李薇、赵桂花主张的租金及房屋占有使用费、物业管理费，一审法院认为，因房屋租赁合同中约定租赁标的物交付之日起到2017年12月31日为免租装修期，2017年12月涉案房屋场地围栏被强制拆除，房屋租赁目的已无法实现，非凡之星公司应当及时返还房屋以止损，2019年2月20日第一次庭审中，一审法院已向双方明确告知腾空交接房屋，减少双方损失，但非凡之星公司至今仍占有涉案房屋未归还，因此，黄中明、李薇、赵桂花主张租金及房屋占有使用费有事实依据。鉴于该房屋已无法开办幼儿园，故一审法院确定2018年1月1日起至2019年2月20日止的费用按约定标准的70%支付，即年租金140万元，2019年2月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费按约定的租金标准200万元/年计算，非凡之星公司已支付的100万元租金、100万元保证金在上述应支付费用中予以抵扣。物业费自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止，按109647.72元/年标准计算。关于上述费用的逾期支付违约金，因黄中明、李薇、赵桂花违约在先，非凡之星公司关于先合同履行的抗辩权成立，故对于该诉讼请求，一审法院不予支持。关于黄中明、李薇、赵桂花主张的电费2303.83元及水费411元，提供了相关证据证明该费用已由黄中明、李薇、赵桂花一方支付，故非凡之星公司应当承担该费用。对于其中两笔水费41.1元和20.55元，因苏州市自来水有限公司供水营业所自动扣款系在2018年10月17日、2018年11月13日，非凡之星公司提供的缴费凭证的手机截图无法显示日期，其提交的电子发票备注显示账务年月分别为2019年1月、2019年2月，无法证明两笔款项为同一笔，因此，对非凡之星公司主张该两笔系其支付的观点不予采信。退而言之，如同一项费用支付了两次，因扣款在先，非凡之星公司可另行向收费单位主张权利。因黄中明、李薇、赵桂花在2019年7月23日明确主张水电费金额，故其要求自主张之日按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至实际支付之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。因黄中明、李薇、赵桂花的违约行为导致合同无法履行，故其无权要求非凡之星公司支付违约金300万元，该诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、武汉非凡之星文化发展有限公司与黄中明、李薇、赵桂花签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年1月18日解除。二、黄中明、李薇、赵桂花于判决生效之日起十日内赔偿武汉非凡之星文化发展有限公司各项损失3331650.60元。三、黄中明、李薇、赵桂花于判决生效之日起十日内赔偿武汉非凡之星文化发展有限公司违约金300万元。四、武汉非凡之星文化发展有限公司于判决生效之日起十日内搬迁出苏州市姑苏区宝带西路1199号2幢103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、110室、111室、112室、113室、114室、115室并返还黄中明、李薇、赵桂花。五、武汉非凡之星文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付黄中明、李薇、赵桂花自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中2018年1月1日起至2019年2月20日止，按140万元/年计算；2019年2月21日起至实际返还房屋之日止，按200万元/年计算，已支付的100万元租金及100万元保证金从中扣除）。六、武汉非凡之星文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付黄中明、李薇、赵桂花自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的物业费（按109647.72元/年标准计算）。七、武汉非凡之星文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付黄中明、李薇、赵桂花欠付的电费2303.83元、水费411元，并支付自2019年7月23日起至实际支付之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。八、驳回武汉非凡之星文化发展有限公司的其他诉讼请求。九、驳回黄中明、李薇、赵桂花的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费181800元，由黄中明、李薇、赵桂花负担。反诉案件受理费20676元，由黄中明、李薇、赵桂花负担14362元，武汉非凡之星文化发展有限公司负担6314元。二审中，非凡之星公司提交了以下证据：证据一、公证书三份，编号分别为（2019）苏苏证经内字第2252号、2253号和（2019）鄂琴台内证字第10978号，用于证明：1.不可拆卸和定制的商品（包括厨房设备、中央空调、监控设备、考勤设备四类），公证书中的图片有明确的显示。2.其已于2019年8月31日、2019年9月5日发催告函要求黄中明等人收取房屋钥匙，完成交接义务，但黄中明等人拒不收取钥匙，扩大部分损失应由黄中明等人承担。证据二、关于2018年8月21日妥善解决违建房屋被拆除导致问题的联系函、房屋拆除时的录像资料光盘（2018年8月16日录制），用于证明非凡之星公司为维护房屋安全而花费的必要维修费用，该部分费用（具体为第十一、十三、十五项）应由黄中明等人承担。黄中明、李薇、赵桂花质证认为：对证据的真实性不予认可，具体由法院依法判断，涉案租赁标的和室内装修一直由非凡之星公司占用控制。2019年8月31日和2019年9月5日的催告函都收到了，已经书面回复非凡之星公司，要求非凡之星公司明确具体交接方案，但非凡之星公司没有回复。二审中，黄中明、李薇、赵桂花提交了以下证据：第一组证据：证据一、非凡之星公司无锡青山西路项目的《房屋租赁合同》复印件；证据二、扬州文汇西路项目的《房屋租赁合同》复印件、证据三、（2019）皖01民终4052号民事判决书复印件，该组证据用于证明：1.两份房屋租赁合同与本案房屋租赁合同主要条款均一致，是非凡之星公司的格式文本；2.“内外场地”条款以及“独家使用权”条款并非出租人与承租人商定，而是非凡之星公司格式文本当中的固有条款；3.非凡之星公司及其关联公司已经就围栏问题以及场地问题涉及多起诉讼，足以看出其将出租场地使用的风险转嫁给出租方的主观恶性。第二组证据：证据四、证明以及照片各一份，用于证明：1.翟新博系涉案租赁合同的中介方，参与了主要合同条款的谈判过程；2.涉案合同是非凡之星公司的格式文本，主要条款不能修改，否则无法通过审批；3.本案租赁标的不包括内外场地以及三楼平台；4.在签订涉案合同时黄中明就已经告知内外场地为公共用地，无权出租；5.双方商定用《补充协议》来变更主合同条款，并约定了非凡之星公司必须正当合法使用的义务。6.出租方已经明确告知承租方围栏建设有违章拆除的风险。第三组证据：证据五、情况说明、附件图纸、照片各一份，情况说明系2019年11月19日2号商业楼101-102室的业主顾燕出具，主要证明涉案商业楼与住宅区是相互独立，本案外部场地主要是指该商业楼门前的停车场地。商业楼共有两户业主，顾燕是101-102室业主，黄中明等人是103-115室业主，双方已经就停车场地使用达成一致，附件图纸显示部分为103-115室业主专用停车场地，事实上非凡之星公司可以独立地使用该外部的停车场地。第四组证据：证据六、扬州非凡之星项目的照片，用于证明非凡之星扬州项目幼儿园的围墙也被强制拆除，但是仍然能够正常办学营业。非凡之星公司质证认为：1.对证据一、证据二的真实性存疑，因为不属于原件；对证据三判决书真实性无异议，但该证据所对应的房屋租赁合同条款与本案不一致，因为其中的附件图纸存在错误；对证据四的真实性有异议，因为证明本质属于证人证言，而证人未出庭作证；对证据五的真实性存疑，因为盖章和画图示的顺序无法确定，可能是先盖章后补画的区域图示，同时该证据制作时间是2019年11月19日，恰恰证明在一审判决认定合同解除过程中，对方在有能力履行合同义务的前提下拒不履行合同义务，一审判决认定事实清楚；对证据六的真实性有异议，无法显示拍摄的时间和地点，未经公证。二审中，黄中明、李薇、赵桂花申请本院向苏州市姑苏区文化教育委员会调取其就非凡之星公司违法开办幼儿园、违法装修施工而作出的停工通知、调查笔录等文件资料。后黄中明、李薇、赵桂花委托诉讼代理人持本院调查令调取了以下证据：1.2017年7月10日苏州市姑苏区文化教育委员会作出的告知书；2.2017年12月18日苏州市姑苏区文化教育委员会作出的告知书；3.2017年12月18日苏州市姑苏区文化教育委员会对游慧所作的调查询问笔录；4.2018年1月29日苏州市姑苏区文化教育委员会对黄庭珍所作的调查（询问）笔录。5.2018年4月26日苏州市姑苏区文化教育委员会对黄庭珍所作的调查（询问）笔录。非凡之星公司质证认为，对两份告知书的真实性、合法性存异议，对关联性有异议。首先，非凡之星公司为开办幼儿园而进行装饰装修不属于姑苏区文化教育委员会管理的职能范围，该委员会无权认定非凡之星公司进行装修的行为违法，其作出的告知书无任何法律依据。其次，结合调查笔录，姑苏区文化教育委员会陈科长明确表述需要符合2011年省厅规定的省优质幼儿园标准，方能申办幼儿园，江苏省教育厅关于颁发《江苏省学前教育机构登记注册办法》也对开办幼儿园需满足的硬件条件予以明确规定，故如不进行装修，则不可能满足开办幼儿园的前提条件，综上，姑苏区文化教育委员会作出的告知书明显不符合省厅规定的省优质幼儿园标准的适用和《江苏省学前教育机构登记注册办法》的规定，也是违反正常逻辑的。非凡之星公司的装修损失属于为开办幼儿园而产生的合理损失，应当由对方承担。再者，姑苏区文化教育委员会针对被调查人黄庭珍的询问内容从实质上否定了告知书的内容，且该调查笔录时间产生于姑苏区文化教育委员会所作出的告知书时间之后，故告知书无论是从法律依据还是同一部门针对同一事件的回复上来说，均无实质上的法律效力。2.对两份由姑苏区文化教育委员会分别针对尤慧、黄庭珍作出的调查询问笔录的真实性、合法性存异议。该组证据恰恰证明了非凡之星公司为开办幼儿园而进行装修是既符合正常开办幼儿园流程，同时也符合《江苏省学前教育机构登记注册办法》的。二审中，经本院释明，非凡之星公司于2019年11月25日将租赁房屋的钥匙当庭交付给黄中明、李薇、赵桂花，并表示租赁房屋内所有物品、装修，不包含诉争物品，都由黄中明等人处置，损失认定由法院依法判决。黄中明、李薇、赵桂花表示，同意当天进行房屋交接，但是该交接仅仅是房屋交接，对于该房屋仍处于违法装修状态导致无法正常使用的损失，黄中明等人保留另诉的权利。后黄明中，李薇、赵桂花向本院提交书面说明称，非凡之星公司已经把监控设备、考勤设备和厨房设备全部搬走，吸顶式中央空调拒不搬走，其认为该中央空调完全可以拆除搬离，非凡之星公司拒不搬离的行为视为已经放弃该物品。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2017年5月17日黄中明、李薇、赵桂花与非凡之星公司签订的房屋租赁合同以及补充协议合法有效。房屋租赁合同首部及第四条约定的租赁标的物包括内外场地（内外场地面积以图纸为准）；房屋租赁合同第八条约定黄中明等人享有户外操场、停车位、后花园、顶楼的独家使用权，非凡之星公司为开展幼儿园教育对房屋室外的场地需要做一个安全性的围栏，将房屋周围停车场地围作幼儿园幼儿日常的活动场地，此户外场地由黄中明等人提供独立完成围栏建设，并保证租赁期间非凡之星公司对该场地的使用权（围栏面积规划详见合同附件中幼儿园的规范图示）；补充协议第二条约定，黄中明、李薇、赵桂花同意，原合同附图中约定的该房屋租赁面积及地下室之外的部分提供非凡之星公司使用，但具体使用方式应提前经黄中明等人确认。非凡之星公司在使用该多出的部分空间时应当正确使用并承担管理职责，因使用不当或者管理不善，引起投诉造成无法继续使用该多出的部分或造成原合同的履行出现障碍的，由非凡之星公司自行承担损失；同时，因此给黄中明、李薇、赵桂花造成损失的，非凡之星公司负责赔偿。黄中明、李薇、赵桂花上诉认为，补充协议第二条实际上是对房屋租赁合同中“内外场地”、“独家使用权”条款的否定及变更，对此本院认为，从补充协议第二条的内容来看，并未否定房屋租赁合同约定的黄中明、李薇、赵桂花提供户外场地给非凡之星公司使用，只是强调非凡之星公司要正确使用和妥善管理，再结合非凡之星公司承租涉案房屋的目的是开办幼儿园，而户外活动场地是开办幼儿园的必备要件，黄中明、李薇、赵桂花称租赁标的物不包括户外场地，与合同约定不符，亦不符合常识，本院不予采信。因黄中明、李薇、赵桂花提供的户外场地实际系公共场地，场地围栏被城管部门依法强制拆除，导致非凡之星公司租赁房屋开办幼儿园的合同目的无法实现。非凡之星公司据此要求解除房屋租赁合同及补充协议，合法有据，应予支持。一审判决认定双方合同于2019年1月18日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄中明、李薇、赵桂花不享有户外场地的独家使用权，却将户外场地出租给非凡之星公司，因此导致合同解除，黄中明、李薇、赵桂花负有明显过错；非凡之星公司仅凭黄中明、李薇、赵桂花的承诺就轻信其享有户外场地的独家使用权，未尽充分的审查义务，对合同解除也负有过错。一审法院根据双方的过错程度，酌定黄中明、李薇、赵桂花对非凡之星公司的损失承担70%的赔偿责任，属合理裁量，可予维持。黄中明、李薇、赵桂花上诉认为，非凡之星公司未获得办学许可及主管部门审批，对涉案租赁标的物进行装修所产生的各项费用，应由其自行承担。对此本院认为，黄中明、李薇、赵桂花对非凡之星公司租赁涉案标的用于开办幼儿园是明知的，非凡之星公司为开办幼儿园对涉案标的进行装修，符合租赁合同的目的和双方的预期。开办幼儿园所需的行政审批属于另一法律关系，并非非凡之星公司对涉案标的进行装修的前提条件。非凡之星公司因合同解除所遭受的装修损失，应由黄中明、李薇、赵桂花按过错承担相应的赔偿责任。关于非凡之星公司上诉主张的相应损失，其中厨房设备、中央空调、监控广播、考勤设备，均为非凡之星公司购置的可移动物品，合同解除后非凡之星公司可自行处置，非凡之星公司主张该部分损失，不应支持；关于广告制作、防水工程、局部加固工程、三楼教室拆除后垃圾清运、墙体恢复砌筑、地面及墙面防水处理等工程费用，均发生在围栏拆除后，属于非凡之星自行扩大的损失，应由其自行承担；关于营业损失，2017年12月场地围栏被拆除后，非凡之星公司的合同目的已无法实现，幼儿园亦未营业，非凡之星公司主张营业损失，依据不足，本院碍难支持。本案租赁合同解除主要系黄中明、李薇、赵桂花提供的租赁标的物与合同约定不符所致，故黄中明、李薇、赵桂花要求非凡之星公司赔偿违约金，本院不予支持。关于非凡之星公司向黄中明、李薇、赵桂花主张的违约金300万元，本院认为，本案中非凡之星公司主张的违约金与损失系基于同一事项，而非凡之星公司的损失经核定已经超过合同约定的违约金，在依法支持损失后，不应再支持违约金。故一审判决黄中明、李薇、赵桂花赔偿非凡之星公司违约金300万元，属于适用法律有误，本院予以纠正。另，因非凡之星公司已于2019年11月25日将租赁房屋返还给黄中明、李薇、赵桂花，故非凡之星公司的房屋使用费应支付至2019年11月25日。且考虑到黄中明、李薇、赵桂花无权出租场地，而租赁合同中约定的租金包含场地部分，故合同解除后的房屋占有使用费本院酌定按原租金标准的90%即180万元/年计算。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初33号民事判决主文第一、二、四、六、七、九项；二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初33号民事判决主文第三、五、八项；三、武汉非凡之星文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄中明、李薇、赵桂花自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（其中2018年1月1日起至2019年2月20日止，按140万元/年计算；2019年2月21日起至2019年11月25日止，按180万元/年计算，已支付的100万元租金及100万元保证金从中扣除）；四、驳回武汉非凡之星文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费181800元，由武汉非凡之星文化发展有限公司负担30800元、黄中明、李薇、赵桂花负担151000元。一审反诉案件受理费20676元，由黄中明、李薇、赵桂花负担14362元、武汉非凡之星文化发展有限公司负担6314元。武汉非凡之星文化发展有限公司预交的二审案件受理费181800元，由武汉非凡之星文化发展有限公司负担30800元、黄中明、李薇、赵桂花负担151000元；黄中明、李薇、赵桂花预交的二审案件受理费181800元，由黄中明、李薇、赵桂花负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年三月二十三日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。