湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终633号上诉人（原审原告）：欧阳运华，女，1978年2月2日出生，汉族，居民，住湖南省宁远。委托诉讼代理人：柏雪松，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告）：宁远县永新房地产开发有限责任公司，住所地宁远县舜陵街道九嶷中路120号。法定代表人：樊永清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭剑，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权）。上诉人欧阳运华因与上诉人宁远县永新房地产开发有限责任公司(以下简称永新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳运华上诉请求：一、依法改判（2019）湘1126民初1901号民事判决书第一项判决内容，改判由原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司支付原审原告欧阳运华逾期交房违约金及逾期办证违约金共计3万元；改判第二项内容中限期办证时间为一个月；二、一、二审诉讼费由原审被告永新公司承担。事实与理由：1、一审认定“逾期违约金应该计算到2016年11月21日为宜，即逾期753天”，明显错误，按照合同第十一条约定，应该计算至2017年2月2日；2、逾期办证违约金按照合同约定应予支持，逾期办证是事实存在的，其责任不在原审原告一方，一审判决中描述“且逾期办理房屋权属证书并非被告宁远县永新房地产公司不作为所致”，此理由无事实根据，按合同约定，永新公司应该依法承担违约责任；3、一审判决中由被告永新公司90日内办理不动产权证书的限期办证时间过长；4、欧阳运华逾期交纳购房款系担心烂尾楼，为维护自家的利益行使的不安抗辩权。永新公司辩称：1.逾期交房应计算至2016年11月21日止，因“永新”在此时已具备交房条件，是原审原告自己不收房;2.办证不是“永新公司”能左右时间，一审已认定延期办证不是“永新”不作为所致。因此，不能判决规定永新办证时间;3.原审原告欧阳运华逾期交购房款，已违反合同的约定，既然原审原告欧阳运华按合同的约定，要求永新承担逾期交房的违约责任，那么，原审原告欧阳运华也应承担自己逾期交购房款的违约责任。永新公司上诉请求：一、依法撤销（2019）湘1126民初1901号民事判决第一项、第二项，改判由原审原告欧阳运华承担逾期交房款的违约金5683元，或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审认定“逾期办理房屋权属登记证书并非被告宁远县永新房地产有限公司不作为所致”，就不应该判决由原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在一审判决发生法律效力90日内，为原审原告欧阳运华办理产权证。办证时间不是宁远县永新房地产开发有限责任公司决定的，而是相关办证部门确定，限时办证超出了原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司能力；一审法院判决原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司承担逾期交房违约责任，而不判决被原审原告欧阳运华承担逾期交房购房款的违约责任，明显偏袒原审原告欧阳运华，判决错误。欧阳运华辩称：一、逾期办证是永新公司自身所致，其应当按合同约定为我方办证，并支付逾期办证违约金1626元；二、原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司上诉称：“一审法院判决原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司承担交房的违约责任，而不判决原审原告欧阳运华承担逾期交房购房款的违约责任，为错误判决”依法不能成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第232条规定，提起反诉应该在法庭辩论前提出。本案中，原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在一审未提起反诉，此诉请不在审理范围内；从本案事实层面来讲，原审被告宁远县永新房地产开发有限责任公司因经营状况恶化停工2年之久，导致无法交房，我方推迟支付部分房款是行使不安抗辩权，不应承担违约责任。欧阳运华向原审法院提出诉讼请求：1、要求被告因逾期交房、逾期办理不动产权属证书、擅自更改商品房建筑规划设计等向原告支付违约金人民币30,000元；2、要求被告立即为原告办理该商品房的不动产权属证书；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审经审理查明，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司经相关部门批准于2011年投资建设位于宁远县印北路的税苑小区，之后取得房屋预售许可证。2012年11月24日，原告欧阳运华与被告宁远县永新房地产开发有限责任公司签订了《宁远县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买被告开发建设的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房一套，房屋建筑面积152平方米（单价2148.48元每平方米），房屋总价款326,569元。原告采取其他方式付款，首付款（含定金）166,569元于合同签订之日支付，其余房款160,000元的支付于2012年年底一次性交清。该合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，第十条约定了出卖人应当于2014年10月30日前交付符合该购房合同约定的商品房给买受人使用等及其相关违约责任。合同第十一条约定了房屋交接及相关违约责任：1、明确了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因逾期交房的，逾期未超过30日，按购房合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过20日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等及其他相关责任。合同第十二条还约定了出卖人须按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。如确须变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人等及相关违约责任。合同的第十八条关于产权登记的约定还明确约定了出卖人应在商品房交付使用后210日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内协助买受人办理房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内协助办理土地使用权证等及其他相关的违约责任。合同签订后，原告欧阳运华于2012年11月24日当天分别缴纳购房款106,569元、60,000元，2015年2月3日缴纳购房款60,000元，2017年2月2日缴纳购房款98,775元，合计共缴纳购房款325,344元。此后，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司并未按合同约定的时间2014年10月30日履行交房义务，税苑小区的工程于2016年11月21日竣工验收。被告宁远县永新房地产开发有限责任公司于2017年1月23日将税苑小区工程交宁远县建设工程质量安全监督站备案。原告欧阳运华于2017年2月2日收房。2018年1月29日，宁远县住房和城乡规划建设局以被告宁远县永新房地产开发有限责任公司开发的税苑小区项目未按程序申请规划条件核实向其下发了督办函。另查明，2018年4月8日，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司取得了涉案土地的不动产权证书（权利类型：国有建设用地使用权）。还查明，2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，另《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日实施。一审法院认为，原、被告于2012年11月24日签订的《宁远县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，也不存在违反法律规定的内容，合同依法成立并且有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2014年10月30日，而本案原告欧阳运华虽然是2017年2月2日收房，但2016年11月21日已具备交房条件，逾期违约金应计算到2016年11月21日为宜，即逾期753天，故对于原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持；对于具体违约金金额的计算，因双方签订的《宁远县商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交接及相关违约责任：“逾期超过20日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”故违约金应为325,344元×0.0001元/天×753天=24,498元。对于原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司支付逾期办理不动产权属证书、擅自更改该商品房项目建筑规划设计等违约金的诉讼请求，因原告欧阳运华并未向该院提交逾期办证及其更改商品房项目建筑规划设计对其造成损失的相关证据，且逾期办理房屋权属证书并非被告宁远县永新房地产开发有限责任公司不作为所致，故对于原告欧阳运华的该项诉讼请求，该院不予支持。原、被告双方在合同中第十八条约定了办理房屋所有权证和土地使用权证，因从2016年1月1日起《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施，以后只办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，故对原告欧阳运华要求被告宁远县永新房地产开发有限责任公司办理其所购买的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房的不动产权证书的诉讼请求，该院予以支持。至于被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在庭审过程中提出“基于该合同是合法有效的，对原告欧阳运华也有约束力，合同约定被告承担逾期交房的违约责任，按合同的约定原告欧阳运华也应当承担逾期缴纳购房款的违约责任”的抗辩主张，因被告宁远县永新房地产开发有限责任公司并未提起反诉，该院暂不予处理，被告宁远县永新房地产开发有限责任公司可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告欧阳运华支付逾期交房违约金24,498元；二、由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后90日内为原告欧阳运华办理其所购买的位于宁远县税苑小区第2栋808号商品房的不动产权证书；三、驳回原告欧阳运华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告宁远县永新房地产开发有限责任公司负担。二审期间，欧阳运华提交了如下证据：证据一、宁远县不动产登记中心回复的网页截图，拟证明永新公司至今未向宁远县不动产登记中心提出不动产登记申请，永新公司的宁远县税苑小区至今尚未取得质监部门的建设工程竣工验收备案表及住建部门的规划核实合格书，暂不具备不动产登记申请条件。证据二、宁远县人民法院（2018）湘1126民初1923号《民事判决书》，拟证明永新公司在电视台公告要求所有买受人收房时间是在2018年3月10日前收房。宁远县永新房地产开发有限责任公司质证:对证据一的三性均有异议，这是从网站下载的，若不动产登记中心有此答复，不动产登记中心应有存档，该网页截图应有不动产登记中心的盖章；对证据二的关联性及其证明目的有异议，该证据不能证明2018年3月10日之前永新公司并未通知业主收房。本院认证：证据一，来源不合法，真实性无法确认，本院不予采纳；证据二，与本案没有关联性，两证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，宁远县永新房地产开发有限责任公司应在合同约定的期限内（2014年10月30日前）交付房屋，宁远县永新房地产开发有限责任公司未在此期限内交付房屋构成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为房屋交付时间。从本案看，房屋约定的交付时间为2014年10月30日，而房屋交付的具体时间为2017年2月2日，违约时间应从2014年10月30日计算至2017年2月2日。一审判决计算至2016年11月21日不当；二、宁远县永新房地产开发有限责任公司逾期交房的违约金计算问题。欧阳运华于2012年11月24日缴纳了166,569元，2015年2月3日缴纳了购房款60,000元，2017年2月2日缴纳了购房款98,775元，其中合同约定逾期交房违约金的计算标准为每日万分之一。2017年2月2日宁远县永新房地产开发有限责任公司交付房屋，按合同约定，违约金应以所交房款的违约天数进行计算，即（166,569＋60,000）元×0.0001元/天×826天=18,714.60元。三、关于逾期办证的违约金的问题。由于双方对逾期办证违约金没有约定，且欧阳运华没有证据证实逾期办证造成的损失。因此，欧阳运华提出给付逾期办证违约金没有事实和法律依据。四、关于宁远县永新房地产开发有限责任公司二审中提出要求欧阳运华承担逾期交房款的违约金5683元的问题。宁远县永新房地产开发有限责任公司在一审中并没有提起反诉，该上诉请求超出了二审的审理范围，本院不予审理。综上所述，上诉人欧阳运华及上诉人宁远县永新房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，均予以部分支持。一审认定事实清楚，适用法律准确，但处理欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126初1901号判决的第二、三项；二、变更湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126初1901号民事判决第一项为：上诉人宁远县永新房地产开发有限责任公司支付上诉人欧阳运华逾期交房违约金18,714.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二审案件受理费1100元，由上诉人欧阳运华与上诉人宁远县永新房地产开发有限责任公司各负担550元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年三月三十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。