安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终172号 上诉人（原审被告）：孙跃先，男，1966年10月21日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：王明成，安徽梅山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市皖西路以北（原皖西宾馆地块）六州首府6号304室，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。 负责人：周明维，系该分公司经理。 委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。 上诉人孙跃先与被上诉人上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称深生公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙跃先上诉请求：请求撤销一审判决，改判上诉人不承担付款义务。事实和理由：被上诉人诉讼主体错误，上诉人不是本案适格主体，应依法驳回被上诉人诉请。被上诉人与胜利社区居委会签订的物业承接合同违反了物业管理条例的规定且没有尽到物业管理服务的义务，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 深生公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 深生公司向一审法院起诉请求：请求判令孙跃先补缴2018年11月28日至2019年8月31日的物业服务费2291.2元。 一审法院认定事实：六安市叶集区史河街道金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区，2017年11月28日金河小区所属基层群众组织胜利社区居委会与深生公司签订了《物业承接合同》，约定由深生公司对金河小区提供三级物业管理服务，深生公司的承接时间为2017年11月28日至2022年11月28日。深生公司进场后胜利社区居委会应将其代管期间未使用的卫生清洁费用及账目全部移交公司，深生公司于2018年11月28日开始收取业主物业服务费并约定进场前小区存在的问题包括非机动车停放、安全门、监控系统、天然气、供水、排水排污、消防等由胜利社区居委会负责或协助解决。为便于深生公司进场开展工作，同日胜利社区居委会与深生公司另行签订一份《物业承接合同补充协议》，就深生公司进场前小区存在的相关具体问题约定由胜利社区居委会负责或协助解决。后深生公司于2017年11月28日按合同约定进入小区进行物业管理，并经六安市叶集区发展和改革委员会批准，该小区物业服务收费标准为0.65元/平方米。因小区部分业主包括孙跃先认为金河小区业主未与深生公司签订物业服务合同，深生公司进入小区没有经过业主认可，拒绝交纳物业服务费。另查明，金河小区共有576户业主，孙跃先在金河小区的物业共有4#楼2单元301室、302室、11#楼301室及三间车库，共计376.38平方米，2018年11月28日至2019年8月31日应交物业服务费2291.2元。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，基于对住宅小区业主的物业利益，由建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。案涉小区系因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区，胜利社区居委会作为建设单位叶集区人民政府的基层群众组织，为落实建设单位责任，基于金河小区业主的物业利益，在小区业主大会成立并选聘物业公司之前，委托深生公司对金河小区进行前期物业管理，符合前述规定的法律精神。因此金河小区所属胜利社区居委会与其选聘的深生公司依法签订的《物业承接合同》对金河小区业主具有约束力。深生公司根据价格部门的批复，按0.65元/平方米向金河小区业主收取物业服务费，具有合法依据。根据部分业主已经交纳物业服务费的事实，可以证明深生公司已实际为金河小区业主提供了物业服务。孙跃先作为金河小区的物业所有人，辩称其并非物业服务合同当事人、物业服务聘用主体不合法、深生公司未经其同意进入小区收取物业服务费、且收费不合法等无法律依据，不予采纳。物业服务合同依法成立即具有法律约束力，深生公司应按合同约定提供相应的前期物业服务，业主接受深生公司提供的物业服务即应按合同约定依法交纳物业服务费。孙跃先拖欠深生公司2018年11月28日至2019年8月31日物业服务费2291.2元，事实清楚，应予认定。现深生公司诉请孙跃先支付上述拖欠的物业服务费，理由充分，符合法律规定，应予支持。孙跃先辩称深生公司没有尽到物业管理服务的义务无证据佐证，更不能证明深生公司根本性违约，不予采纳。深生公司应根据《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》的约定，逐步提升物业服务质量和水平，提升业主的满意度，加强与业主良性互动与交流，构建和谐融洽的双边关系。如深生公司的物业服务质量与《物业承接合同》约定的内容不符，不能达到孙跃先及小区其他业主的要求，可待小区成立业主大会及业主委员会后另行依法选聘物业服务企业，但此节不是本案审理范畴，不予赘述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：孙跃先支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2019年8月31日物业服务费2291.2元，于判决书生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孙跃先负担。 二审中，孙跃先向本院提交六组新证据，证据一：深生公司收据一份，证明案涉小区业主拿房时向胜利社区缴纳了费用，深生公司收取了胜利社区的费用，该笔费用由业主交付，其免费服务一年的承诺没有兑现；证据二：胜利社区收据一份，证明案涉小区业主在拿房取钥匙的时候已经向胜利社区按照0.5元/平方缴纳了一年物业费；证据三：百代名城物业费收据一份，证明与案涉小区相近的百代名城小区物业费系0.399元/平方；证据四、案涉小区业主告知书八份，证明案涉小区业主对深生公司收费标准持有异议；证据五、小区图片，证明深生公司没有提供与其收费标准相匹配的物业服务，服务质量较差；证据六：金叶燃气公司负责人证明一份，证明深生公司违规收取费用导致燃气至今一直无法安装，侵害了业主的合法权益。 深生公司质证意见为：证据一、二、三与本案不具有关联性，证据四达不到其证明目的，证据五与事实不符，证据六证据三性均有异议。 本院对孙跃先提供的证据认证意见为：证据一、二、三与本案不具有关联性；证据四真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据五真实性予以认定，亦认可其证明目的；证据六不能达到其证明目的。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为一审判决孙跃先支付深生公司物业服务费有无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，同时基于对住宅小区业主的物业利益保护，受建设单位委托单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。孙跃先经深生公司多次催交仍未能交纳物业管理费，应当承担支付所欠物业管理费的民事责任。深生公司在提供物业服务过程中存在管理服务不到位、小区环境卫生脏乱差、其收费标准与服务不相称等情形，本院酌定孙跃先应支付深生公司物业管理费1832.96元（2291.2元×80%）。 综上所述，上诉人孙跃先的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销六安市叶集区人民法院（2019）皖1504民初1371号民事判决； 二、孙跃先于民事判决书送达之日起十五日内一次性支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2019年8月31日期间的物业服务费1832.96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由孙跃先负担；二审案件受理费50元，由孙跃先负担25元，由上海深生物业管理有限公司六安分公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年三月六日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；