甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10367号 原告：周某，女，1979年1月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：朱某，甘肃森瑞律师事务所律师。 被告：张掖市房地产开发总公司，住所地甘肃省张掖市甘州区滨河新区建设大厦7楼，统一社会信用代码916207022252749777。 法定代表人：宋某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，该公司员工。 第三人：张某，男，1966年11月23日出生，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。 原告周某与被告张掖市房地产开发总公司（以下简称“房产总公司”）、第三人张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人朱某，被告房产总公司的委托诉讼代理人王某以及第三人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告办理××区房屋产权登记证；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月10日，原告通过张某向被告购买位于××区房屋一套，面积约92㎡，单价为3950元，总房款362400元。原告如约交付全部房款后，被告于2013年11月18日交付房屋。但原告居住至今，被告未给原告办理房屋产权登记手续。现为维护原告合法权益不受侵害，特提起诉讼。 被告房产总公司辩称：案涉房产系新墩镇青松村委会和张掖市房产总公司联合开发，具体房屋销售由青松村委会负责，青松村委会委托被告房产总公司办理产权证。业主交纳的房款均交付至青松村委会，并未交付给被告房产总公司。因原告未向青松村委会付清全部房款，村委会无法向被告房产总公司出具证明、售房合同以及销售发票，导致被告房产总公司无法为其办理产权证。 第三人张某述称：新墩镇青松村委会系案涉楼房开发商，第三人张某从青松村委会处购买了几套房屋后，又将其中一套房屋以350000元的价格出售给原告，出售单价为3950元/㎡。第三人张某从中赚取30000元手续费，共计从原告处收取了380000元。第三人张某仅负责出售房屋，不负责办理产权证。当时原告周某及其丈夫高荣共同向第三人张某交付房款后，第三人张某仅向青松村委会交付了300000元房款，将余款用于自己的资金周转，至今第三人张某仍未向青松村委会付清余款，所以青松村委会未向原告出具证明及售房发票。原告在诉状中称房款362400元包含专项维修基金和地下室等费用，这些费用应由原告向青松村委会支付，与第三人无关。现第三人张某下欠青松村委会的35000余元，暂时没有能力付清，若能付清，原告就可以正常办理产权证。 原告周某围绕其诉讼请求依法提供了以下证据及陈述：1.原告周某及其委托诉讼代理人朱某的当庭陈述；2.第三人张某向原告出具的收条三张；3.张掖市宁和园物业管理有限公司向原告出具的物业费发票两张、采暖费收款收据两张；4.原告周某与其丈夫高荣的结婚证复印件、户口本复印件各一份；5.张掖市不动产交易中心的信息截屏打印件一张；6.案外人周福荣、高金华的不动产权证复印件一份。 被告张掖市房地产开发总公司围绕答辩意见依法提供了下列证据及陈述：1.被告张掖市房地产开发总公司的委托诉讼代理人王某的当庭陈述；2.甘州区新墩镇青松村委会出具的情况说明一份。 根据上述证据及陈述，本院审理认定事实如下：新墩镇青松村民委员会系案涉甘州区宁和园A区48号楼盘的开发主体，被告房产总公司根据其与青松村委会签订的《联建协议》共同联建开发该楼盘，并收取配套费，楼房建成后，由青松村委会负责销售，被告房产总公司负责为符合条件的住户办理产权证。2013年，第三人张某从青松村委会处购买了××区住房一套，此后第三人张某将该套住房转售于原告周某。2013年11月10日，第三人张某向原告丈夫高荣出具内容为“今收到××园订金叁万元整，该楼房面积约92㎡，单价3950元/㎡，合计叁拾陆万贰仟肆佰元整，地下室、维修费由买主自理，下欠部分廿日内付清”的收条一张。2013年11月12日，第三人张某出具内容为“今收到高荣同志购楼款?220000元贰拾贰万元整”的收条一张。2013年11月18日，第三人张某出具内容为“今收到高荣购楼款壹拾叁万元整?130000元”的收条一张。第三人张某收到上述房款后，仅向青松村委会交付300000元，未全额交付。2014年4月，原告入住案涉房屋。现因青松村委会未收到案涉房屋的全部房款，致被告房产总公司未给原告办理房屋产权手续，双方因此发生争议，遂诉至本院。 另查明：2015年4月28日，原告周某向张掖市宁和园物业管理有限公司交纳2013年-2014年、2014年-2015年期间的采暖费。2017年1月15日、2018年1月29日，原告分别向张掖市宁和园物业管理有限公司交纳2016年、2017年的物业费。 再查明：2018年11月3日，经群众咨询，张掖市不动产交易中心官网回复称甘州区宁和园A区45号楼至49号楼不属于小产权房，办理初始登记后，即可办理不动产权证书。 本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案系尚未取得案涉房屋所有权的第三人张某将房屋出售于原告周某后，因未能办理不动产过户手续而引发的房屋买卖合同纠纷。关于原告要求被告房产总公司协助其办理不动产权过户手续的诉讼请求能否成立的问题，本院认为，首先，合同相对性原则要求合同的权利享受者和义务履行者必须是合同订立和履行的当事人。根据本案当事人的陈述以及第三人张某向原告出具的收条可知，案涉房屋先由青松村委会出售于第三人张某，再由第三人张某出售于原告周某，故案涉房屋交易过程中依次存在两个房屋买卖合同关系即青松村委会与第三人张某之间的房屋买卖合同关系，第三人张某与原告周某之间的房屋买卖合同关系，故原告与被告房产总公司之间并无房屋买卖合同关系，被告房产总公司并无协助办理房屋产权过户手续的合同义务。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故房屋等不动产是以登记而非占有作为公示公信方法，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。本案第三人张某从青松村委会处购买案涉房屋后，并未办理产权过户手续，故该合同行为不能产生相应的物权效力，第三人张某并未取得涉案房屋的产权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在合同法规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定为有效合同，故第三人张某在未取得房屋产权的情形下与原告达成的房屋买卖协议属合法有效合同。虽原告周某履行了支付房款的义务，但第三人张某收取房款后未将房款足额付至青松村委会，致原告的产权过户手续无法办理，第三人张某对此存在过错，原告可依据其与第三人张某之间的房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，向第三人主张违约责任。被告房产总公司在庭审中认可其有义务为住户办理产权登记手续，但条件是青松村委会收到足额的案涉房款并出具相关证明及票据，现因第三人张某的过错致案涉房屋无法办理产权过户手续且无证据显示被告房产总公司在本案中存在阻碍产权过户办理的过错。综上，对于原告要求被告为其办理案涉房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 另外，第三人张某称原告周某应当补交超出约定面积的房款并自行承担房屋维修基金等费用的主张，与本案并非同一法律关系，本院不予涉理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告周某的全部诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告周某负担。本院再给原告退还受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 曾丽娟 二〇二〇年三月九日 法官助理 丁 瑛 书 记 员 任玉虎