山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1040号 上诉人（原审原告）：孙本胜，男，1949年12月31日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：赵秀英，女，1953年6月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴永练，男，1962年10月13日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：吴坤，男，1989年7月31日出生，汉族，系吴永练之子，住山东省胶州市。 被上诉人（原审第三人）：孙超，男，1995年4月6日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人孙本胜、赵秀英与被上诉人吴永练、孙超确认合同无效纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人孙本胜、赵秀英的委托诉讼代理人王世福、被上诉人吴永练的委托诉讼代理人吴坤、孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙本胜、赵秀英上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判确认上诉人孙本胜与被上诉人吴永练于2013年10月2日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、撤销原审判决，依法改判确认上诉人孙本胜与被上诉人吴永练于2013年10月6日签订的《协议书》无效；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决严重违反法定程序。原审判决载明使用普通程序，本案仅在2019年6月10日由法官助理赵文倩个人组织庭审调查，而整个庭审也仅有赵文倩一人自审自记。整个调查过程没有见到审判员、人民陪审员和书记员。审理、记录均由赵文倩一人担任。按照民诉法一审普通程序的相关规定，一审普通程序，审判人员必须参加庭审，未规定一审普通程序可以书面审理，原审判决严重违反法定程序，应予以撤销；二、原审判决适用法律错误。本案上诉人诉求的是依法确认协议无效。法院应审查该两份协议是否违反法律强制性规定，涉案房屋为农村宅基地房屋，被上诉人吴永练并非孙家村村民。我国实行房地一体的原则，房屋的转让必然涉及到宅基地的转让。土地管理法规定农村宅基地属于村集体所有，只有本村村集体经济组织成员才可以使用宅基地。农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人吴永练并非胶州市孙家村村民，其无权购买孙家村宅基地使用权，故上诉人与吴永练签订的房屋买卖协议书和协议书违反了法律的强制性规定，应为无效。被上诉人孙超不构成善意购买人；三、原审判决查明认定事实错误。1、被上诉人吴永练没有任何证据证明就涉案房屋在2013年与上诉人签订过买卖协议，上诉人更没有将涉案房屋出售给被上诉人吴永练。尤其是在上诉人不认可的情况下，原审判决依据被上诉人吴永练的单方陈述认定案件事实不当。被上诉人主张2013年之前签订的买卖协议因上交而无法查找，明显与常理不符。如果上交到有关部门，完全可以依法调取，因此被上诉人主张在2013年之前签订过买卖协议不能成立。本案的事实是因上诉人一家在外居住，将涉案房屋租给被上诉人吴永练，其在上诉人不知情的情况下，将上诉人的涉案房屋办理了集体土地使用权证。但胶州市自然资源局的房屋档案显示涉案房屋仍登记在上诉人名下，根据物权法的规定，涉案房屋应属于上诉人所有。原审判决认定被上诉人孙超系善意取得，该认定不但系认定事实错误，而且违反法律规定，而被上诉人就涉案房屋签订的买卖合同无效。被上诉人吴永练的妻子与被上诉人孙超的父亲系亲姐妹关系，孙超未成家，不具有购买本村宅基地房屋的资格，根据中华人民共和国土地管理法的规定，农村宅基地的转让必须具备以下四个条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）或放弃本村宅基地；2、同一集体经济组织内部成员转让；3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4、农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。以上条件缺一不可，吴永练并非本村村民，该宅基地归上诉人所有，故吴永练无权转让宅基地。孙超不符合分配宅基地的条件，无权购买宅基地，也没有经过相关单位的审核批准，没有取得集体土地使用权证，因此二被上诉人签订的房屋买卖合同无效。上诉人曾多次要求被上诉人为自己办理涉案宅基地及房屋的不动产权证，该局于2018年12月5日出具不予受理告知书。孙超明知涉案房屋存在纠纷，其不构成善意取得，吴永练明知存在2013年的协议书，仍与孙超签订房屋买卖合同，应属于恶意转让。 吴永练辩称：一、孙本胜与吴永练2013年10月2日补充签订的房屋买卖协议书有效，应依法驳回上诉人的诉讼请求。1、胶州李哥庄镇孙家村地号H9-20-52号宅基地使用权及地上房屋系吴永练从孙本胜处合法购得，双方在1993年签订过原始的房屋买卖协议书，被上诉人一次性向上诉人支付购房款4800元，上诉人交付相关手续，买卖已经完成，2013年签订的房屋买卖协议书是对1993年双方房屋买卖事实的追认。吴永练于2000年完成涉案房屋的登记过户手续，获得了集体土地使用权证，涉案房屋和土地由吴永练合法居住和使用。2、2018年11月16日，吴永练与孙超达成房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给孙家村集体经济组织成员孙超，孙超已经付清购房款26万元，双方的房屋买卖行为已经履行完毕。孙本胜要求确认协议无效，违反了诚实信用原则，严重侵害了善意第三人的合法权益；二、孙本胜与吴永练2013年10月6日签订的拆迁利益分配协议书无效，应依法改判该协议书无效。1、双方在签订该协议书之前约定孙本胜配合吴永练办理完成农村集体土地使用权重新确权登记为该协议书生效的条件，后孙本胜反悔，未配合重新确权登记，故该协议书应为无效。2、胶州法院和青岛中院在行政案件的审理过程中已经查明上述利益分配协议的目的是配合土地使用权确权登记，但孙本胜并未配合，且孙本胜自己也主张无效，故协议书无效。3、因吴永练已经将涉案房屋出卖给孙家村集体组织成员孙超，如果该协议书有效，将严重侵害善意第三人的合法权益。 孙超辩称：本人为胶州市村集体经济组织成员，且已经于2018年11月16日与吴永练签订房屋买卖合同并履行完毕，本人已经合法取得涉案房屋的所有权，请求法院依法确认吴永练与孙本胜签订的房屋买卖协议书及吴永练与孙超签订的房屋买卖合同有效，依法确认孙本胜与吴永练签订的利益分配协议书无效，维护本人的合法权益。事实依据：一、本人为孙家村村民，已经25周岁，因面临成家立业，从吴永练处购买涉案房屋，且已经支付了26万元购房款，吴永练也在2018年12月2日向本人交付了涉案房屋。二、在签订房屋买卖合同之前，孙超已经详细查看了吴永练提供的集体土地使用权证、吴永练和孙本胜签订的房屋买卖协议书，因此能够确认吴永练系孙超购买涉案房屋时的房屋所有权人。三、孙本胜与吴永练签订的利益分配协议书严重侵害了孙超的合法权益，请求予以确认无效。 孙本胜、赵秀英向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认孙本胜与吴永练于2013年10月2日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、请求法院依法确认孙本胜与吴永练于2013年10月6日签订的《协议书》无效；3、本案诉讼费、公告费用等由吴永练承担。 一审法院认定事实：涉案房屋四间，面积为154.8平方米，位于胶州市，地号为H9-20-52，房屋原所有权人系孙本胜，孙本胜将该房屋出售给吴永练并签订了房屋买卖合同，吴永练向孙本胜交付购房款4800元，涉案房屋出售后，一直由吴永练实际居住使用。 2000年1月，胶州市政府为吴永练颁发了涉案土地的集体土地使用证，2013年，因农村集体土地使用权确权换证工作，孙本胜、吴永练于2013年10月2日补签了房屋买卖合同（因之前的房屋买卖合同在2000年办理集体土地使用权证时上交，现无法查找），内容为“甲方为原告胶州市村民孙本胜，乙方为被告胶州市马店镇吴家庄村村民吴永练；房屋地点为胶州市，房屋四间，面积为154.8平方米，北邻胡同，东临殷兆堂，南邻胡同，西邻空地；交款方式为签订合同时，乙方一次性全款交给甲方人民币4800元整；交款时甲方把房屋的所有权证件全部交给乙方。”该合同甲乙双方均签字捺印，证明人孙峻波签字捺印。2013年10月6日，孙本胜、吴永练再次签订协议书一份，约定房屋四间，地号H9-20-52，使用面积154.8平方米，如果拆迁分得房屋两套，面积大的归甲方所有，面积小的归乙方所有，如果得房屋一套95平方米，吴永练需给孙本胜100000元整。 另查明，吴永练并未完成2013年农村集体土地使用权确权换证工作，但吴永练提交的案外人殷兆堂2013年12月办理的集体土地使用权证书的宗地图上显示，其西侧，即涉案土地使用权为吴永练。 2018年11月16日，吴永练与孙超签订房屋买卖合同，将包含涉案房屋在内的正房四间、厢房六间出售给孙超，约定该院落的相关附属物全部转让，包括门窗、太阳能、一体式橱柜、抽油烟机、燃气灶、空调等；转让价款共计260000元，孙超在合同生效时一次性付清；吴永练应在15日前将房屋交付给孙超，届时该房屋应无任何担保、抵押、无欠账等；本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或者按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元违约金；合同生效后，吴永练配合第三人办理相关产权证照转移义务，如因政府原因无法办理产权转移手续，吴永练须将相关证件交给孙超保管，如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归孙超所有等。该合同签订后，孙超于2018年12月2日向吴永练支付购房款260000元。 一审法院认为，本案争议的焦点有二，一是孙本胜与吴永练之间系房屋买卖关系还是房屋租赁关系；二是双方之间签订的《房屋买卖协议书》和《协议书》的效力如何认定。 针对本案争议的焦点一，一审法院分析如下：本案中，赵秀英在诉状中称在其不知情的情况下，孙本胜将涉案房屋出售给吴永练，但其又在庭审中称涉案房屋是于2000年左右出租给吴永练，租赁时间为20年，租赁费为4800元，赵秀英所述前后矛盾且与常理不符，一审法院不予采信。吴永练在庭审中陈述的涉案房屋的买卖过程较为合理，涉案房屋登记于孙本胜名下，孙本胜有处分权，再结合2000年涉案房屋的集体土地使用证已经办理在吴永练名下且涉案房屋一直由吴永练居住使用的事实，一审法院认为，即使涉案房屋为夫妻共同财产，涉案房屋出售时，孙本胜和赵秀英系夫妻关系，赵秀英对其配偶孙本胜将涉案房屋出售给吴永练的事实知情，涉案房屋已经于2000年前出售给了吴永练，双方系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。 针对本案争议的焦点二，一审法院分析如下：农村房屋买卖必然涉及宅基地的处分，根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，在此前提下，农村私有房屋买卖合同一般应认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，孙本胜为胶州市村民，将涉案房屋出售给非本村村民吴永练，虽违反规定，但吴永练在取得涉案房屋后又将其出卖该村同一集体经济组织成员，即孙超，不但存在协议，还存在出卖款项的支付行为，鉴于最终的买受人仍为本村村民，孙本胜和吴永练签订的《房屋买卖协议书》应属有效。对于孙本胜和吴永练于2013年10月6日签订的《协议书》，系双方针对于《房屋买卖协议书》签订的补充协议，该协议书并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法律情形，孙本胜主张该《协议书》无效，无事实与法律依据。另，孙本胜在庭审中称，吴永练与孙超之间签订房屋买卖协议书期间，其已经向胶州市人民法院提起行政诉讼，吴永练与孙超系恶意串通损害孙本胜的利益，应属无效，但经一审法院审查，孙本胜提起行政诉讼的时间为2019年1月7日，而吴永练与孙超于2018年12月就已经完成涉案房屋及购房款的交付，故孙本胜在其与吴永练之间的房屋买卖协议书已实际履行多年后，在房产增值的情况下，以转让农村房屋违反法律为由，要求确认双方之间的协议书无效，其行为违背了诚实信用原则，侵犯了善意取得第三人的合法权益，综上，对于孙本胜、赵秀英的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回孙本胜、赵秀英的诉讼请求。案件受理费100元，由孙本胜、赵秀英负担。 二审中，孙本胜提交《不予受理告知书》，证明目的为孙本胜在2018年之前多次要求原胶州市国土资源局对涉案房屋进行发证，国土资源局就发证问题向孙本胜和吴永练进行调查，孙超对涉案房屋办证过程中存在争议应予以知情，孙超并非善意第三人，吴永练与孙超签订的房屋买卖合同应为无效。吴永练提交（2019）鲁02行终575号行政裁定书，证明目的为吴永练与孙本胜签订的利益分配协议书的目的是配合吴永练办理涉案房屋的土地使用权确权登记手续，后因孙本胜未配合办理相关手续，吴永练未能完成涉案房屋的土地使用权确权登记手续，该协议应认定为无效。孙本胜提交的《不予受理通知书》载明：“孙本胜先生：您反映的村会计不给您上报材料，导致您不能办理宅基地土地使用权和房屋产权证问题，经核实，您反映的宅基地于1992年审批，地号为H9-20-52，面积为154.8平方米。2000年6月，地上房屋卖给吴永练（非孙家村村民），并签订买卖协议。2000年7月年检换证的时候将地号为H9-20-52的土地证变更登记为吴永练。在2013年换证时候，原买卖协议丢失，您与吴永练又补签了一份买卖协议。因换证需要老房主签字，您要求以后若房屋拆迁要分得一半的拆迁款，吴永练则主张分其三分之一的拆迁款给您。因未谈妥拆迁款问题，所以您一直不签字，导致吴永练未能更换新证”。吴永练提交的（2019）鲁02行终575号行政裁定书认定了吴永练于1993年在涉案房屋居住，并认定吴永练与孙本胜于2013年补签房屋买卖协议书和拆迁利益分配协议书的目的是配合吴永练办理涉案房屋土地使用权重新确权登记。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分。根据合同法司法解释，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，但现行有效的法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。在司法实践中，尽管出于对公共利益的考量，对非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同一般会认定为无效，但在处理具体个案时应根据实际情况综合加以判断。稳定现有的房屋占有状态，维护交易安全、市场秩序、善意信赖，禁止反言以及诚实信用原则也是法律追求的价值所在。 本案中，首先，已生效的（2019）鲁02行终575号行政裁定书认定：吴永练于1993年就已实际居住涉案房屋，并于2000年取得涉案胶集用（2000）字第9200044号集体土地使用证，并认定吴永练与孙本胜于2013年补签房屋买卖协议书和拆迁利益分配协议书的目的是配合吴永练办理涉案房屋土地使用权重新确权登记。孙本胜、赵秀英主张从未将涉案房屋出售给吴永练、2013年未签订过房屋买卖协议显然与事实不符，其所谓将涉案房屋出租给吴永练的说法亦无证据支持，更与常理不符。故，对于孙本胜、赵秀英该项主张，本院不予采信。孙本胜、赵秀英提起本案的诉讼实系反悔，有违诚实信用原则；其次，尽管吴永练确非李哥庄镇孙家村村民，但其曾就涉案房屋办理过集体土地使用证并实际占有使用涉案房屋多年，孙超作为涉案房屋所在地的同村村民对房屋的上述情况亦方便知晓，故其在进行房屋的买卖交易时有理由相信吴永练系有权处分，其属于善意的第三人。孙本胜、赵秀英主张孙超并非善意第三人，但未提交有效证据加以证明，故本院对孙本胜、赵秀英该项主张亦不予采信。孙本胜、赵秀英虽将分配给其的宅基地使用权及涉案房屋转让给非同村村民吴永练，但涉案房屋在2018年已流转回本村村民孙超，其集体经济组织及成员的利益并未受到损害。综上，孙本胜、赵秀英主张其与吴永练之间的买卖协议无效，进而主张吴永练与孙超的买卖协议无效，缺乏法律依据，且有违善意第三人合法权益的保护和诚实信用原则，一审法院对此不予支持，并无不当。孙本胜关于一审判决程序违法的主张，因无有效证据予以证明，本院对此不予采信。 综上，上诉人孙本胜、赵秀英的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙本胜、赵秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年三月六日 法官助理杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷