江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终181号 上诉人（原审原告）：鹰潭市新旺房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市余江区中大道广场商住小区，统一社会信用代码913606227872706797。 法定代表人：吴国新，职务：董事长。 委托诉讼代理人：赵华文，江西玉臬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾松平，江西玉臬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：祝红香，女，1974年9月1日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：方群录，江西首达律师事务所律师。 上诉人鹰潭市新旺房地产开发有限公司（以下简称新旺公司）与上诉人祝红香因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市余江区人民法院（2019）赣0622民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新旺公司上诉请求：一、请求在原审判决基础上，判令祝红香向新旺公司支付2019年5月1日至2019年9月1日期间房租8万元；二、判令祝红香向新旺公司支付恢复房屋原状所产生的设备拆除费、运输费、储存费等费用共计6万元；三、本案一、二审诉讼费用由祝红香承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。1.祝红香停业后并未向新旺公司提出解除合同，所以自2019年5月1日至2019年9月1日双方之间的房屋租赁合同仍有效存续，故祝红香作为承租方应当向新旺公司支付此间4个月的房屋租金，原审法院认定租赁合同于2019年5月1日解除属认定事实错误。2.祝红香停业后尚有部分设施设备没有拆除，新旺公司为拆除这些遗留设施设备花费了6万元，上述费用系祝红香违约产生，故应当由祝红香承担。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 祝红香答辩称：1.原审法院认定合同解除时间为2019年5月1日与事实相符。祝红香已交纳租金至2019年5月1日，2019年4月6日停止营业时，已明确告知新旺公司一年租期届满后不再交纳租金。新旺公司要求祝红香继续支付4个月的房屋租金没有事实与法律依据。2.根据双方签订的房屋租赁合同约定，租期结束后祝红香不得破坏、拆除房屋装饰装修，因此我方没有这个义务，也就不应承担拆除责任。 祝红香上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项；二、撤销原审判决第三项，改判驳回新旺公司的其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由新旺公司承担。事实与理由：1.祝红香所经营的KTV系人口密集场所，设有五个消防通道，新旺公司致使其中两个消防通道无法正常通行，严重危及经营场所内人员的安全。祝红香基于安全考虑，于2019年2月向新旺公司提出解除合同于法有据。2.原审判决祝红香向新旺公司支付损失（违约金）160000元与事实及法律不符，应当予以撤销。首先，案涉房屋租赁合同第六条、第七条约定，当一方违约时，守约方可以没收保证金，根据上述约定，原审既已将保证金判给新旺公司，不应再判决祝红香承担160000元违约金的责任。其次，本案租赁合同的解除系新旺公司所致，造成的实际损失也应当由新旺公司承担。祝红香于2019年4月6日停止营业后，新旺公司不但不积极配合，还将房门上锁阻挠祝红香腾空房屋。为此，祝红香于2019年5月17日向鹰潭市公安局余江分局邓埠派出所报警求助。可见，案涉房屋至今闲置是由于新旺公司自身原因所致，祝红香已在合理期限告知新旺公司解除合同，对其并未造成任何实际损失。再者，本案双方合同约定租赁期限为十年，现已实际履行六年，尚有四年仍未履行。案涉房屋装饰装修共花费超过300万元，装修残值超过100万元。现双方租赁合同解除，新旺公司将免费获得房屋装修剩余年限的残值，明显属于合同受益方，而不是损失方。最后，新旺公司于一审庭审结束前，都未能举证证明合同解除后对其造成实际损失的具体数额，此为举证不能，应当承担不利后果。综上所述，原审判决第三项与事实法律不符，应予撤销，请求二审法院支持祝红香的上诉请求。 新旺公司答辩称：1.双方签订的租赁合同第十二条明确约定了违约责任，违约造成的经济损失理应赔偿，合同法也规定了单方违约应承担违约责任。本案合同双方约定的租赁期限为十年，现祝红香单方违约，应当承担相应的违约责任。2.对于祝红香声称用装修残值来抵充我方损失的说法，我方不予认同，装修残值对我方而言毫无价值。3.祝红香声称装修不拆除是因为双方合同约定不能拆除，属于对合同内容理解错误，合同并未约定这些设施设备不能拆除。当然，如果祝红香想要放弃这些设施设备，我方完全同意。4.祝红香未提供任何证据证明其于2019年5月1日主张了解除合同。相反，我方在祝红香一直未交房屋租金的情况下，于2019年9月1日提起诉讼，我方提起诉讼之日应当视为合同解除之时。5.本案双方签订的租赁合同期限为十年，现祝红香单方违约，且因案涉房屋面积大、装修风格特别（KTV），不利于我方再次出租，给我方造成了重大的经济损失，故原审法院认定8个月租金作为实际损失并无不当。 新旺公司向一审法院起诉请求：一、判令从2019年9月1日起解除本案房屋租赁合同；二、判令祝红香支付新旺公司租赁合同第一年、第二年租金共40万元及2019年5月1日至2019年9月1日期间房租8万元，共48万元；三、判令祝红香支付新旺公司恢复房屋原状发生的设备拆除费、运输费、储存费等费用6万元；四、判令祝红香支付新旺公司违约金24万元（按第七年一年租金标准计算）并没收祝红香保证金10000元；五、本案诉讼费由祝红香承担。 一审法院认定事实：2013年2月6日新旺公司与祝红香签订的《房屋租赁合同书》约定：……二、甲方（新旺公司）将位于余江新旺.御景都市8#、9#楼第三层营业房出租给乙方（祝红香），建筑面积约2685平方米，乙方享有一层至三层消防通道及楼梯的共同使用权，甲方不得对此收取任何费用。三、房屋经营性质：“KTV”，乙方如改变经营性质，必须经甲方同意后才能进行。四、双方商定房屋租赁期为10年，自2013年5月1日起至2023年5月1日止。五、租金及租金交纳方式：1、第一年因乙方装修，第二年因乙方出资建设安装消防水池、消防设施，免租金二年。第三年租金20万元；第四年租金为21万元；第五年租金22万元；第六年租金为23万元；第七年租金为24万元；第八年租金为25万元；第九年租金为26万元；第十年租金为27万元。2、乙方以现金或转账形式向出租方支付租金，租金为每年支付一次，并必须在每年的元月1日之前支付全年租金给出租方。3、乙方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的10%加收滞纳金。六、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋;1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租的房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、乙方拖欠租金累计达15天的，并没收全部保证金。七、房屋保证金：乙方在本合同生效时应向甲方缴纳房屋保证金10000元。乙方无违约，本保证金在房屋租赁期满时不计息一次性退还给承租方。八、租赁期间房屋修缮：……3、乙方出资建设安装消防水池、消防设施的费用由甲方以免除第二年租金资助乙方，消防水池必须确保整幢楼能正常使用。……十二、违约责任：以上合同条款供甲、乙双方共同遵守，不得违约，如违约，违约方应承担违约所造成的经济损失，并追究法律责任。……祝红香已交纳保证金10000元，租金已交至2019年5月1日。2019年4月6日祝红香停止营业，从而导致合同无法履行。另查明，新旺公司至今未将案涉租赁房屋出租出去。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。新旺公司与祝红香之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为祝红香是否应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依据本法第九十三条第一款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因祝红香未提供相关证据证明是双方合意解除合同，故属于祝红香单方解除租赁合同。新旺公司明知祝红香未经营KTV歌厅而导致租赁房屋闲置，应及时采取措施及时主张租金或要求继续履行，新旺公司未在合理期限内向祝红香提出上述主张，故祝红香违约导致双方租赁关系已经实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”祝红香违约解除租赁合同，应承担违约责任。因双方在租赁合同中并未约定单方解除合同的违约金或违约金的计算方法，应以新旺公司的实际损失为标准确定祝红香的违约责任。新旺公司要求祝红香支付违约金240000元的诉请，该院认为因祝红香于2019年4月份已停止营业，新旺公司应当知道祝红香单方解除合同，应积极采取措施避免损失的扩大，但新旺公司未采取积极措施，故导致损失扩大的部分，该院依法不予支持。鉴于本案租赁房屋面积大，短时间内难以租赁出去，且该租赁房屋至今闲置，给新旺公司造成了很大的经济损失，该院确定按2019年5月1日至2019年12月31日的租金标准作为新旺公司的合理损失，即160000元。新旺公司诉请祝红香支付第一年、第二年的租金400000元，因双方在合同中明确约定因装修及建设安装消防水池免除第一年、第二年的租金400000元，故该院对新旺公司的该项诉请不予支持；新旺公司诉请祝红香支付2019年5月1日至2019年9月1日的租金80000元，因祝红香于2019年4月份已单方解除合同，未实际租用，且新旺公司已主张了单方解除合同的违约金，对该诉请不予支持；新旺公司要求没收保证金10000元的诉请，因合同约定如承租方无违约，本保证金在房屋租赁期满时不计息一次性退还给承租方，现因祝红香单方违约而导致合同无法继续履行，故对该诉请予以支持；新旺公司诉请设备拆除费、运输费、储存费60000元，因新旺公司未提供相关证据，该院不予支持；祝红香在庭审中提出因生意不好，加上新旺公司封闭了KTV的一个消防通道，所以导致无法经营，但祝红香未提供证据证明该事实，该院对该事实不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、新旺公司与祝红香签订的《房屋租赁合同》自2019年5月1日解除，终止履行；二、祝红香交纳的保证金10000元，由新旺公司予以没收；三、祝红香在判决生效后十日内一次性支付给新旺公司损失（违约金）160000元；四、驳回新旺公司的其他诉讼请求。案件受理费11700元，诉讼保全费4470元，共计16170元，由新旺公司负担8085元，由祝红香负担8085元。 本院二审期间，祝红香向本院提交了《接处警登记表》一份，拟证明2019年4月祝红香就想腾退租赁房屋，新旺公司不同意。新旺公司对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联系有异议，认为不让祝红香拆除设施设备是因为祝红香单方违约后不赔偿相应的损失，是行使留置权，该证据不能达到祝红香的证明目的。本院认为，《接处警登记表》是由鹰潭市公安局余江分局邓埠派出所出具，显示双方在2019年5月就因房屋租金问题发生了纠纷，对该份证据的真实性，本院予以确认。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，新旺公司与祝红香签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限为十年，祝红香仅履行了六年合同，之后就拒绝交纳租金，其行为已构成违约，应根据合同约定及法律规定承担相应的违约责任。祝红香答辩称是因为新旺公司封闭了消防通道，导致其无法继续经营才停业的，其解除合同符合法律规定，但祝红香未提供证据证明其上述主张，对其该答辩理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。祝红香单方解除合同的行为已构成违约，应承担其违约行为给新旺公司造成的损失。本案中，新旺公司前期减免了两年的租金，祝红香实际只交纳了4年的租金，综合考虑本案剩余租期较长、租赁面积大、短时间内难以租赁出去等因素，祝红香的违约行为确实给新旺公司造成了较大的经济损失。因此，原审法院以8个月的租金160000元作为新旺公司的损失并无不当，本院予以维持。祝红香上诉称房屋保证金10000元应当具有履约担保功能，新旺公司收取保证金的同时不能再要求祝红香承担违约责任。本院认为，《房屋租赁合同书》第十二条明确约定，违约方应承担违约给对方造成的经济损失。原审法院判决祝红香向新旺公司支付160000元损失（违约金）符合合同约定，故对祝红香的该项主张，本院不予支持。 新旺公司上诉称，本案应以起诉的时间2019年9月1日作为合同解除时间，祝红香应继续支付2019年9月1日之前的租金。本院认为，合同约定的租金支付方式为每年元月1日前支付全年租金，而祝红香在2019年4月6日停止营业后，明确表示不再支付以后的租金，双方因此发生纠纷并报警处理，祝红香的上述行为表明其已单方解除合同，并将解除合同的意思表示通知了新旺公司，原审法院认定本案租赁合同于2019年5月1日解除，符合客观事实，本院予以确认。新旺公司还称拆除祝红香遗留的部分设施设备花费60000元应由祝红香承担，但未向法院提交相关证据，故对该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，祝红香、新旺公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6600元，由鹰潭市新旺房地产开发有限公司负担3100元，由祝红香负担3500元。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月二十七日 书记员  罗玉萍