江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4823号 上诉人（原审原告、案外人）：郑永光，女，1956年8月12日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘萍，黑龙江高盛律师集团事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周建群，男，1968年10月31日出生，住江苏省海安市。 委托诉讼代理人：冯香琪，江苏伯策律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南东兰投资有限公司，原住所地海南省三亚市，现地址海南省三亚市。 法定代表人：魏泽诚。 原审第三人（被执行人）：魏泽诚，男，1970年4月29日出生，户籍所在地广东省海丰县，现在海南省三亚监狱服刑。 上诉人郑永光与被上诉人周建群、原审第三人海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、魏泽诚案外人执行异议之诉一案，不服江苏省海安市人民法院（以下简称海安法院）（2019）苏0621民初2364号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院查明，2013年8月30日，周建群诉至海安法院，请求判令东兰公司、魏泽诚归还其借款本金200万元、200万元、200万元、200万元和200万元等。同日，海安法院分别立案，案号分别为（2013）安商初字第0446、0447、0448、0449、0450号，周建群向海安法院申请财产保全，该院裁定对东兰公司、魏泽诚进行财产保全，于2013年9月3日预查封了包括案涉房产在内的11套房产，并予以公告，经海南省三亚市房地产交易管理所查询，案涉三套房产于2012年4月23日已办理商品房预售备案登记至海南恒利源投资有限公司（以下简称恒利源公司）名下。（2013）安商初字第0446、0447、0448、0449、0450号案件审理查明：2011年10月9日、20日、21日，恒利源公司与东兰公司签订了一份短期投资合同，由恒利源公司分别投入1000万元、500万元、500万元给东兰公司，东兰公司以拥有预售权且未出售的滨海豪庭（新浪国际公馆）商品房按售楼价9.5折的50%的价值，以预售备案的方式对投资进行担保；2012年4月17日，恒利源公司与东兰公司、魏泽诚又签订一份投资合同，对上述三份短期投资合同延期，并以经有权部门办妥预售备案的11套商品房作为投资延期的抵押担保；2013年4月16日，周建群被引入投资，与恒利源公司、东兰公司、魏泽诚签订抵押投资合同，投资款项用于经营项目；2013年6月3日，周建群、恒利源公司与东兰公司签订补充协议，恒利源公司将东兰公司未能偿还的到期投资款1400万元整体转让给周建群。海安法院作出（2013）安商初字第0446、0447、0448、0449、0450号民事判决，判决东兰公司、魏泽诚归还周建群上述相应的借款及利息。 因东兰公司、魏泽诚未履行生效法律文书确定的给付义务，2016年2月23日，周建群向海安法院申请强制执行。同年3月7日，该院作出（2016）苏0621执750-754号执行裁定书，裁定查封被执行人东兰公司名下的位于海南省三亚市“滨海豪庭”新浪国际公馆房号为1-1801、1-1802、1-2001、2-2102的房屋。 郑永光为证明自己的主张，向海安法院提交了三份商品房买卖合同及九份汇款凭证，商品房买卖合同均约定：本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋；出卖人为东兰公司，买受人为郑永光；出卖人以出让方式取得位于海南省三亚市河西区的地块的土地使用权；买受人购买的是商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为三亚市住房和城乡建设局。一份合同中载明：买受人购买的商品房是第东幢2-2102号房，买受人于2011年1月1日一次性付清全款2102200元整。另一份合同中载明：买受人购买的商品房是第西幢1-1802房，买受人于2011年1月1日一次性付清全款1932400元整。第三份合同中载明：买受人购买的商品房是第西幢1-1801房，买受人于2011年1月1日一次性付清全款1918200元整。魏泽诚在出卖人东兰公司法定代表人处签字并捺印，郑永光在买受人处签字并捺印。合同落款时间2017年4月9日，并在合同尾部备注相应的房号。郑永光所提交的九份凭证，证明其于2010年已通过银行转账的方式付款给东兰公司。凭证有：广州市滨广运输服务有限公司哈尔滨分公司（以下简称滨广公司）于2010年1月15日通过哈尔滨银行向东兰公司的银行账户汇款12216200元、汇款人（银行凭证中未载明具体姓名）分别于2010年11月3日、4日、6日通过中国工商银行汇入魏泽诚个人银行账户的100元、1000000元、550000元；郑永光于2010年11月2日通过中国工商银行向魏泽诚个人银行账户汇款1400000元；郑永光分别于2010年11月4日、5日通过中国农业银行向魏泽诚个人银行账户汇款1200000元、1050000元；郑永光于2010年11月1日通过中国建设银行向魏焕斌个人银行账户汇款900000元、100000元。同时说明郑永光系滨广公司法定代表人，并附滨广公司的证明一份，所汇款项均用于购买新浪国际公馆1-1801、1-1802、2-2102等的房屋，当时几个朋友一块儿向东兰公司团购买房的。 周建群认为，对商品房买卖合同，根据一般交易习惯应该有东兰公司的公章、法定代表人签字、经办人签字及购买人的签字，所以对于商品房买卖合同不予认可；对于汇款凭证，有的汇款及收款人并非商品房买卖合同的当事人，对这些凭证不予认可。东兰公司及魏泽诚对商品房买卖合同及汇款凭证均无异议，所汇款项已经收到，并说明魏焕斌是魏泽诚的侄子，当时郑永光几人团购了13套房，其对是否在2011年签订过商品房买卖合同已经忘记了。 郑永光另提交城郊法院于2018年11月14日作出的（2017）琼0271民初6059、6060、6061号民事判决书，判决确认郑永光与东兰公司于2017年4月9日签订的案涉3套房产的买卖合同均合法有效。 周建群认为，三份判决书是2018年作出的，但案涉的三套房产在2011年已经与恒利源公司签订买卖合同，并在三亚市房管局进行备案，城郊法院在审理时应通知恒利源公司参加诉讼，城郊法院在没有查明上述房产已经被查封的情况下进行判决，对该判决不予认可，而且该房产并未实际交付郑永光。东兰公司及魏泽诚对该判决书无异议。 郑永光还提交了海安法院作出（2013）安商初字第0447、0448、0449号民事判决书打印件，证明查封案涉房产所依据的判决书并没有生效。周建群对三份判决书没有异议，对郑永光的证明目的不予认可。东兰公司、魏泽诚对该三份判决结果没有意见。 一审庭审时，郑永光向法院陈述：1、2010年1月15日，东兰公司仅出具收据，并不是协议书，直至2011年才签订的购房合同，但该合同并没有给我；2、我本人名下无房产，在海南也没有购买其他房产。 魏泽诚陈述：1、2013年12月10日我因诈骗罪被关押，郑永光提交的三份商品房买卖合同是我2017年4月9日在三亚监狱里签订的；2、案涉三套房产备案登记在恒利源公司名下，但备案时间记不清了；3、对（2013）安商初字第0447、0448、0449号民事判决书，因没有收到过这三个案件的任何应诉等材料，对该判决不予认可。 原审法院另查明，据三亚市不动产登记中心出具的房地产权属登记记载，郑永光名下登记有位于海南省三亚市河东区（复式）的房产，该房产发证时间为2010年12月30日，并于2013年6月5日变更登记至他人名下；郑永光名下另登记有位于海南省三亚市河东区的房产，产权证号为三土房（2014）字第××号，发证时间为2014年8月11日。 原审法院再查明，海安法院系海南省三亚市滨海豪庭新浪国际公馆1-1801、1-1802、2-2102的房屋的首次预查封法院，因该小区的房产尚未具备权属登记的条件，三亚市不动产登记中心无法出具相关书面证明材料。 原审法院认为，东兰公司系房地产开发企业，案涉争议的房地产系东兰公司开发的商品房，该商品房并未登记到郑永光名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，买受人要对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时满足该三款规定，才符合阻却人民法院对该房产强制执行的条件。本案中，郑永光所提交的商品房买卖合同于2017年4月9日签订，法院分别于2013年9月3日、2016年3月7日对案涉三套房产进行查封，并送达至房产登记部门要求协助办理预查封登记，该预查封裁定送达后，房产登记部门予以协助预查封。郑永光与东兰公司签订商品房买卖合同时，仅有尚在服刑的魏泽诚签字，其效力存疑，签字的时间又在人民法院查封之后，也没有办理商品房预售登记至郑永光名下，郑永光在三亚市还登记有其他房产，所以郑永光所主张的商品房买卖合同的合同权利等，不能阻却法院对该三套房产的强制执行措施。郑永光称：“2011年双方已签订了买卖合同，但签订后东兰公司并未提交给对方”，对于该辩解郑永光未能提交相关证据加以证明，东兰公司、魏泽诚也对2011年是否签订过买卖合同不置可否，另双方没有在2011年办理相应的商品房销售合同备案登记，故法院目前对于2011年双方是否签订过商品房买卖合同的事实无法确认。 郑永光依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张权利，但该规定是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围，郑永光将该条作为审理本案的法律依据，认为其对案涉房屋享有所有权，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，法院不予支持。即便适用该规定，郑永光所提交的银行汇款凭证中没有载明汇款用途为购房，也未能举证证明向东兰公司汇款的用途系用于购买房产，而周建群诉东兰公司、魏泽诚债务纠纷案件中，恒利源公司、周建群都是以投资借款的形式，由东兰公司将相关商品房预售备案登记给恒利源公司、周建群作为担保，难免使人对郑永光当时的汇款用途产生怀疑，无法得知东兰公司当时是否有将案涉房产出卖给郑永光的真实的合法的意思表示；其次案涉三套房产已于2012年4月23日备案登记至恒利源公司名下，该登记具有公示效力，法院于2013年9月3日对该房产进行了查封并公告，郑永光均未提出异议，现其主张2012年案涉房产已交付，又未办理备案登记，也未提交相应证据加以证明，很难认定郑永光没有过错，也无法确认交付的事实。 城郊法院虽然对2017年4月9日郑永光与东兰公司签订的关于案涉三套房产的商品房买卖合同确认有效，但买卖合同有效并不必然产生物权效力，难以达到阻却执行的目的。如商品房买卖合同最终不能履行，郑永光仍可要求东兰公司承担违约责任。综上，郑永光的诉讼请求，法院不予支持。遂判决驳回郑永光的全部诉讼请求。案件受理费53470元，由郑永光负担。 宣判后，郑永光不服，向本院提出上诉称：1、原审法院认定事实错误，上诉人与原审第三人东兰公司之间具有买卖案涉房屋的真实的、合法的意思表示，亦实际履行了买卖合同。东兰公司及其法定代表人魏泽诚在庭审中明确承认在周建群对东兰公司享有债权之前，郑永光已经购买了案涉的三套房产，并在2012年进行了交付。海南省三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初6058号、6059号、6061号民事判决中对上述事实也予以确认。2、原审法院适用法律错误，上诉人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，请求纠正执行程序中错误的执行行为并无不当。3、周建群据以执行的海安法院（2013）安商初字第0446、0447、0448、0449、0450号民事判决没有依法送达魏泽诚，上述判决未生效，应当立即停止对案涉三套房屋的强制执行，并解除查封。4、周建群涉嫌套路贷，系职业放贷人，其向不特定人群发放贷款，并与借款人明确约定砍头息。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销(2019)苏0621民初2364号民事判决，依法改判。 被上诉人周建群答辩称，郑永光向法庭提供的汇款凭证不能证明用于购房，也未举证证明案涉房屋已经交付或已实际占有适用。周建群与借款人约定砍头息不是事实，本案中借给第三人的款项没有得到任何清偿。至于公告送达问题，是因为当时东兰公司人去楼空。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人郑永光为证明其主张向本院提交以下证据：1、王晖诉东兰公司（2017）琼0271民初2384号民事判决及2011年4月12日签订的商品房买卖合同，锡娅诉东兰公司（2017）琼0271民初2383号民事判决及2012年5月30日签订的商品房买卖合同。证明案涉房屋是团购房屋，除案涉房屋外还有案外人王晖及锡娅等房屋，购买时间在周建群对东兰公司享有债权之前，并在2012年进行了交付，三亚市城郊法院的生效判决确认了上述事实。2、物业入住手册。证明上诉人郑永光对案涉房屋占有并使用。3、户名为梁彪的产权证、房屋买卖合同及上诉人郑永光的照片。证明上诉人郑永光为治病已将名下的其他房屋出售。 周建群对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性。两份合同的签署日期不一，不属于团购房的范畴。郑永光提供的案涉房屋买卖合同是2017年签订的。对证据2的真实性、关联性、合法性均不认可，该证据不具有完整性，不能看出签订的时间，也没有缴纳物业管理费的单据进行佐证，不能作为认定事实的依据。对证据3的房屋产权证、房屋买卖合同与本案的关联性有异议，不能确定房屋目前由谁实际占用。提供的照片与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实将在本院认为部分综合阐述。 本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，郑永光对海安法院执行东兰公司名下位于海南省三亚市“滨海豪庭”新浪国际公馆房号为1-1801、1-1802、1-2001、2-2102的房屋不服，向海安法院提出执行异议，该院（2018）苏0621执异44号执行裁定驳回郑永光的异议请求。郑永光不服，向海安法院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人郑永光与东兰公司之间的房屋买卖合同是否真实存在，案涉房屋有没有实际交付；2、本案执行依据是否已经依法送达，是否已生效；3、本案执行依据是否存在套路贷情形。 关于争议焦点一，案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上诉人郑永光主张案涉房屋在周建群的债权形成之前已被其购买并已实际交付使用，但其提供的证据不能证明其主张。首先，郑永光提供的案涉房屋买卖合同是与魏泽诚个人签订于2017年，该合同既未在相关行政部门备案登记，合同上也未加盖开发商东兰公司的印章。至于上诉人二审中提供的据称与其同期团购的案外人的房屋买卖合同，不是本案讼争房屋，不能由此推定案涉房屋买卖合同的签订时间。上诉人提供的其他法院的生效法律文书系在案涉房屋被采取强制执行措施后形成，不能在本案中作为证据使用。其次，关于案涉房屋的购房款缴纳问题，从上诉人郑永光提供的汇款凭证上看，汇款凭证上均未载明汇款用途，且只有一笔汇款是汇至东兰公司账户，其他汇款均汇至魏泽诚个人账户，汇款金额也无法与案涉房屋的购房款相对应。虽然滨广公司出具证明一份，称所汇款项均用于购买新浪国际公馆1-1801、1-1802、2-2102等的房屋。但因郑永光系滨广公司的法定代表人，在无其他证据佐证的情况下，认定上述汇款为案涉房屋的购房款依据不足。第三，关于案涉房屋是否实际交付入住，郑永光二审中提供的物业入住手册上无法看出物业协议的签订时间，其之后补充提供的1-1501、1-1502的缴纳物业管理费及水电费的单据与案涉房屋无关，故郑永光已实际占有使用案涉房屋的依据不足。综上，郑永光提供的证据不足以证明其与东兰公司之间就案涉房屋已签订合法有效的买卖合同，亦不能证明案涉房屋在被法院查封前已被其实际占有使用，其对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。 关于争议焦点二，本案执行依据是否依法送达，是否已经生效问题，不是本案案外人执行异议之诉的审理范畴。若被执行人认为执行依据未依法送达、判决未生效、法院不得执行，被执行人可向执行法院提出执行异议，由执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定依法审查处理。 关于争议焦点三，上诉人认为本案执行依据存在套路贷情形，但并未提供证据证明，本院碍难采信。 至于郑永光提出原审法院适用法律错误，应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对本案进行审理。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审理并无不当。即使依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对本案进行审理，因郑永光不能证明其已经支付案涉房屋的全部价款并已实际占有，仍然不得对抗法院的强制执行。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。上诉人郑永光的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53470元，由上诉人郑永光负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 骥 审判员 金建飞 审判员 倪红晏 二〇二〇年三月二十五日 书记员 陈 炜