山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终236号上诉人（原审被告）：张雪民，男，汉族，1963年12月21日出生，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：庞爱国，滨州经济开发胜地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：魏静，女，汉族，1965年8月25日出生，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：李小旭，山东民颂律师事务所律师。上诉人张雪民因与被上诉人魏静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪民上诉请求:1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1511号民事判决，改判驳回魏静的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由魏静承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、判决错误。1.一审确定的案由是房屋租赁合同纠纷，并非侵权之诉。双方之间系出租人与承租人之间的房屋租赁合同法律关系。根据《房屋租赁合同》的约定：因不可抗力原因致使合同无法履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。本案中，导致该合同解除的原因系遇政府规划拆迁，属不可抗力，故双方均不构成违约，双方互不承担损失责任。2.一审法院认定面积为97.98平方米的涉案房屋系魏静所建证据不足。一审起诉时涉案房屋已经实际拆除，并未保留任何原始证据，魏静也未提供建房时的相关证据，其诉讼主张我方并不认可，魏静应当承担举证不能的法律责任。3.即使涉案房屋确系魏静所建其所有权也应当归张雪民所有。其一，从法律角度讲，魏静在承租期间，在张雪民享有使用权的出租院落内搭建房屋，由于房屋与土地使用权是不可分离的，根据房地一体原则，所建房屋的所有权应当与土地使用权归属张雪民同一方所有，其房屋拆迁补偿款应当归张雪民所有。其二、从公平角度讲，魏静在承租期间，未经张雪民允许，在张雪民出租的院落内擅自加盖建筑物，客观上扩大了出租房屋的使用面积，在对扩建的建筑物长期占有和使用过程中已经获得了巨大利益，而张雪民并未对扩大的房屋面积增加租金，这本身就是对张雪民利益的损害。涉案的“房屋拆迁补偿款”不仅包含了房屋自身的价值，更涵盖着土地补偿等诸多因素，如果涉案房屋不是建在张雪民需要拆迁的院落内，魏静搭建房屋的成本大约在一万元左右，而一审法院判决全额归魏静所有，显失公平。二、魏静不应获得涉案院落拆迁补偿10％的费用。魏静在未经张雪民允许更未办理建房规划和建设手续的前提下擅自建房，违反了相关法律规定，属于违法行为。如果法院判决支持魏静的诉讼请求，无形中保护了魏静的违法行为，使魏静通过合法途径，获得了法外不当得利。魏静辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。一、答辩人的诉讼请求是要求上诉人将拆迁补偿款中属于被上诉人的部分支付给被上诉人，并未要求上诉人承担违约责任，上诉人的第一条上诉理由与本案无关。二、答辩人一审中已经申请证人出庭为答辩人加盖房屋一事作证，再结合双方签订的租赁合同中载明的租赁房屋概括及面积，以及拆迁部门的拆迁补偿明细表中的房屋明细及面积，足以证实答辩人在租赁期间加盖房屋的事实，并非上诉人主张的答辩人未提供建房证据。三、针对答辩人所加盖的房屋和栽种的果树，拆迁部门的补偿明细表中有着明确的拆迁补偿费用数额，故一审判决认定该部分拆迁补偿款归答辩人所有正确。四、在拆迁之时，答辩人仍在使用着涉案房屋，因拆迁也产生了搬家费、安置费，因停业造成了损失，故所补偿的搬家补助费、临时安置补助费、停业停产补助费中也应当有答辩人的份额。五、关于上诉人提到的其他不实之处：1.当时因所租赁的房屋面积不能满足经营需要，答辩人问上诉人是否能再盖几间房，上诉人自己不盖，要求答辩人自己盖，所以答辩人是在经过上诉人许可后加盖的房屋，并非未经许可；2.答辩人并非加盖房屋未支付房租，也没有获得巨大利益，事实是当时相同地段的房租都下降了，但是上诉人并未降低房租标准，与答辩人同租上诉人房屋的租户也因为房租贵而不再租赁，所以，虽然房租总数额没变，但因房租均价下降，答辩人为加盖的房屋也支付了相应的租赁费；3.上诉人称房随地走，但上诉人是否有涉案土地的合法证书？魏静向一审法院起诉请求：1.判令张雪民支付扩建费及拆迁补偿款100000元；2.诉讼费由张雪民承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，魏静与张雪民签订房屋租赁合同，约定魏静租赁张雪民位于滨州市院落，其中包括北屋仓库9间，面积约820平方米；西屋办公室3间，面积约70平方米；厕所一处；院落面积约1560平方米。租赁期限自2014年3月10日至2015年3月10日；租赁费为63000元，现金支付；如魏静继续租赁，五年内可由魏静优先租赁，基本房租不动等。合同签订后，魏静按约向张雪民支付租赁费至2018年3月。因涉案房屋院落进行拆迁，自2018年4月至6月期间，魏静按月向张雪民支付租赁费，至魏静搬迁。租赁期间，魏静在该院落中加盖房屋两间，并栽植了冬枣树、无花果等果树。2018年6月17日，张雪民（被征收人、乙方）与滨州市滨城区市东街道办事处郭集居委会签订郭集工业园房屋征收货币补偿协议。该协议载明：乙方被征收房屋建筑面积3417.75平方米，补偿价4268508元；院墙66743元，其他附属物补偿382930元；搬家补助费68355元，临时安置费153799元，停产停业补助费341775元，合计5281660元。其中双方涉案租赁院落（标号24）补偿明细计算表载明：复合板顶砖屋（834.68平方米）1043350元，复合板顶砖屋（68.85平方米）37868元，复合板顶砖屋（97.98平方米）51929元；院墙6455元，简厕2138元，混凝土地面81116元，三相电700元，中果树380元，小果树150元，小乔木20元，无花果400元，香椿90元；搬家补助费20030元，临时安置补助费45068元，停产停业补助费100151元。以上总计1389845元。后魏静要求张雪民支付房屋补偿款等，张雪民不予认可。一审法院认为，张雪民与魏静签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。结合房屋租赁合同中载明的租赁房屋状况及拆迁补偿协议中载明的涉案院落房屋状况和证人证言，能够充分证实魏静在租赁期间加盖房屋（面积97.98平方米）及栽植果树的事实，上述部分的拆迁补偿款52969元，应归魏静所有。因涉案房屋院落需要拆迁，自2018年4月起，魏静按照实际租赁情况按月向张雪民支付租赁费，双方形成不定期租赁合同关系，魏静实际租赁使用涉案房屋院落至2018年6月18日，张雪民签订拆迁补偿协议后，魏静予以搬迁。因魏静搬迁前一直使用涉案租赁院落，且拆迁房屋中也包含魏静所加盖的房屋，对涉案院落拆迁补偿计算表中确定的搬家补助费、临时安置补助费、停产停业补助费（按房屋产权性质及面积计算），魏静应与张雪民共同享有。综合本案，确定魏静按10%享有，为16524.9元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、第一百七十九条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张雪民于涉案拆迁补偿款补偿之日起五日内支付魏静拆迁补偿款69484.9元；二、驳回魏静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，财产保全费用1020元，共计3320元，由魏静负担1000元，张雪民负担2320元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明，上诉人张雪民主张被上诉人魏静欠付租赁费7000余元，被上诉人魏静主张已付清租赁费，本院认为，本案系因租赁房屋征收补偿归属产生的争议，诉讼双方因租赁费问题产生的争议不影响本案权利义务关系，双方可另案处理，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，本案诉争的权利义务关系为租赁合同法律关系，魏静作为原告，并未主张张雪民承担侵权责任。其次，本案争议的房屋建设于魏静租赁期间，一审结合房屋租赁合同中载明的租赁房屋状况及拆迁补偿协议中载明的涉案院落房屋状况以及证人证言，认定魏静在租赁期间加盖房屋及栽植果树的事实，符合客观事实。再次，张雪民主张魏静未经其同意擅自加盖建筑物，但其在魏静租赁期间并未提出异议。魏静在租赁张雪民院落中增添房屋，现增添的房屋已经征收，诉讼双方对附属物如何处理无明确约定，一审法院按照拆迁补偿数额计算折价价值并判令该房屋补偿款归魏静一方所有，并无不当。最后，因搬迁前涉案院落由魏静经营使用，故一审判决魏静享有因搬迁而产生的费用包括搬家补助费、临时安置补助费、停产停业补助费的10%，并无不当。综上所述，张雪民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张雪民负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月三十一日书记员  战亚玲