山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异46号 异议人（案外人）：日照市宏德房地产开发有限公司管理人。 申请执行人：兖矿东华煤焦有限公司 被执行人：日照冠华国际贸易有限公司 本院在执行申请执行人兖矿东华煤焦有限公司（以下简称“兖矿公司”）与被执行人日照冠华国际贸易有限公司（以下简称“冠华公司”）买卖合同纠纷【（2019）鲁02执恢48号】一案过程中,异议人日照市宏德房地产开发有限公司管理人（以下简称“宏德公司管理人”）向本院提出书面异议，本院受理后经审查于2019年11月20日作出（2019）鲁02执异542号执行裁定书，裁定驳回了宏德公司管理人的异议，宏德公司管理人不服提起复议。2020年1月10日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执复483号执行裁定书，以法律适用错误为由，裁定撤销本院（2019）鲁02执异542号执行裁定，将案件发回本院重新审查。本院于2020年3月9日立案后，依法重新组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人宏德公司管理人称，请求法院依法撤销（2019）鲁02执恢48号之一执行裁定书（以物抵债），不得将位于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢01单元（01）106号房屋占有范围内的土地（证号：鲁（2018）日照市不动产权证第0015189号）（以下简称“涉案土地”）交付申请执行人抵偿债务。事实与理由：1.日照市宏德房地产开发有限公司（以下简称“宏德公司”）系涉案土地的使用权人，法院无权将使用权归属于宏德公司的土地替债务人冠华公司抵债；2.即使依照房地一体原则将涉案房屋及土地使用权抵债，兖矿公司对涉案土地无优先受偿权，涉案土地对应的价值应当优先清偿冠华公司对宏德公司的债务；3.法院应当为宏德公司及其管理人预留冠华公司拖欠的购房款。 申请执行人兖矿公司答辩称，宏德公司与冠华公司之间的债权债务关系与本执行案件无关，应当对（2019）鲁02执恢48号之一执行裁定书予以维持。1.申请执行人与被执行人之间的债权债务经过生效法律文书裁决，申请执行人对涉案房屋享有抵押权；2.宏德公司与冠华公司之间的商品房买卖合同明确约定该房总价款是指该房屋的所有权和该房屋占有范围内的使用权的总价款，同时在合同的第六条约定签订本合同时买受人一次付清全部房款，并开具了全额购房发票；3.虽涉案土地现登记在宏德公司名下，但并未纳入破产财产之列，由于二地未合一所有业主都不能办理土地证分割，与冠华公司是否缴纳购房款无关；4.宏德公司在法院问询回复函中亦明确指出涉案土地归冠华所有；5.即使冠华公司与宏德公司之间的债权债务与涉案土地有关联，则对于双方之间的购房欠款协议的真实性有异议；6.即使双方存在真实的债权债务关系，则其应当另案解决纠纷，即使宏德公司主张的债权成立，也不对涉案土地享有优先受偿权。 为证明其主张，异议人宏德公司管理人向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同复印件2份，证明被执行人向异议人购买涉案房屋，总价款为8048629元；2.协议书复印件1份，证明被执行人尚欠购房款本金3188475元，且约定在被执行人交清剩余房款后才予以协助办理土地产权证；3.承诺函复印件1份及欠款证明复印件1份，证明被执行人欠款之事实；4.催款通知书复印件3份，证明被执行人欠款之事实及异议人催告还款之事实。申请执行人兖矿公司质证称，对证据1的真实性无异议，对提出的其他证据不予认可。 为证明其主张，申请执行人兖矿公司向本院提交以下证据：1.回复函复印件1份，证明2018年10月31日宏德公司向青岛中院出具回复函阐明，占用范围内的土地应当归日照冠华所有；2.宏德公司第一次债权人会议会议资料1份，证明涉案土地系购物中心项目用地，该项目已经全部销售，业主暂未办理土地使用权手续，土地使用权暂登记在破产企业名下；3.商品房买卖合同复印件1份及发票复印件2份，证明涉案房屋总价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价款，且签订本合同时买受人已一次性付清全部房款；4.宗地图1宗，证明涉案土地项目在建设初期是坐落在两块合法的出让地上。异议人日照市宏德房地产开发有限公司管理人质证称，对证据1的真实性无异议，但不能达到申请执行人的证明目的，该回复函第2条、3条表明了因为被执行人未支付房款因此异议人未协助办理土地过户手续，并且在2019年3月22日宏德公司被法院裁定破产，宏德公司在2018年10月31日向青岛中院就涉案土地应当归冠华公司所作出的回复是在破产受理前6个月作出的，侵害了其他债权人的合法权利，应为无效；对于证据2的真实性无异议，但是不能达到申请执行人的证明目的；对证据3的真实性无异议，正是因为异议人与被执行人之间存在商品房买卖法律关系，被执行人才会欠付异议人购房款，异议人开具发票的行为只是为了协助被执行人办理房屋过户手续，不能否认被执行人欠付购房款的事实；对证据4的真实性无异议，对该证据内容不予认可，该证据进一步证明涉案土地的使用权人是宏德公司。 本院查明，兖矿公司与冠华公司、第三人徐杰买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁02民初1693号民事调解书，该调解书确认：一、被告在调解书生效后7日内偿还原告货款本金24528032.17元，计算至2016年11月1日的逾期付款违约金9565932元。自2016年11月2日起至本案欠款付清之日的违约金，仍按合同约定的日万分之五计算。二、原告对被告位于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢01单元（01）106号房产享有优先受偿权。三、徐杰在处理涉案抵押房产过程中予以配合。四、诉讼费212270元，减半收取106135元，由被告日照冠华国际贸易有限公司承担。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人兖矿公司向本院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执240号。2018年1月12日作出（2017）鲁02执240号之三执行裁定书，裁定准予兖矿东华煤焦有限公司撤回对徐杰的强制执行申请。2018年5月23日终结本次执行程序。2019年3月5日恢复执行，执行案号为（2019）鲁02执恢48号。2019年9月29日作出（2019）鲁02执恢48号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人日照冠华国际贸易有限公司名下位于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢01单元（01）106号的房屋（所有权证号为第××号）及其占用范围内的土地（证号为鲁（2018）日照市不动产权证第0015189号，房屋占用范围之外仍有该证号之下的土地）作价2750万元，交付申请执行人兖矿东华煤焦有限公司抵偿全部债务（上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人兖矿东华煤焦有限公司时起转移）；二、解除对被执行人日照冠华国际贸易有限公司名下上述第一项涉及房产和土地的查封；三、申请执行人兖矿东华煤焦有限公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续（但在法院向登记机构送达本裁定书及协助执行通知书之前不得办理）；四、撤销设定在被执行人日照冠华国际贸易有限公司名下上述第一项涉及房产和土地的抵押权；五、不再为日照市宏德房地产开发有限公司及其管理人预留其主张的日照冠华国际贸易有限公司拖欠的购房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人宏德公司提出异议的主要理由是涉案土地的使用权为其所有，法院无权将其财产裁定抵债，因此，本案应作为案外人异议进行审查。根据上述司法解释规第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中涉案土地登记在案外人宏德公司名下，其是涉案土地的权利人，其权利具有合法性和真实性，在宏德公司未书面明确同意（实际上是其向法院出具的复函中同意处置的条件未成就）情况下，法院将涉案土地作为被执行人的财产予以执行，没有法律依据，宏德公司的权利足以排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢01单元（01）106号房屋占有范围内的土地（证号：鲁（2018）日照市不动产权证第0015189号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  陈显江 审判员  赵 建 审判员  伍亚荣 二〇二〇年三月二十日 书记员  陈春阳