内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初609号原告：兴安盟优家不动产经纪有限公司，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市和平街德园商居商住楼。法定代表人：王佳亮，经理。委托诉讼代理人：赵莹，内蒙古锦盛鑫律师事务所律师。被告：鞠宏亮，男，1994年9月出生，汉族，个体，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原告兴安盟优家不动产经纪有限公司（以下简称优家公司）诉被告鞠宏亮委托合同纠纷一案，本院于2019年12月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年2月11日公开开庭进行了审理。原告优家公司的委托诉讼代理人赵莹；被告鞠宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告优家公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的房屋出售委托协议；2、要求被告向原告双倍返还保证金6000.00元；3、要求被告向原告支付违约金6500.00元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月2日，原告与被告签订房屋出售委托协议，约定被告委托原告以不低于325000.00元的价格居间出售被告所有的位于乌兰浩特市××苑房屋。委托期限自2019年11月2日至2020年1月2日。协议约定，原告向被告支付3000.00元保证金，如原告在委托期限内促成被告与房屋购买人签订房屋买卖合同或定金协议，被告应立即将保证金返还给原告。在委托期限内，被告擅自终止或变更委托的，应向原告双倍返还保证金，并按照协议约定的委托价格的2%向原告承担违约责任。上述协议签订后，原告向被告支付了3000.00元保证金，并开始对被告的房屋进行销售推广，积极为被告寻找房屋买受人。2019年11月13日，被告向原告发出解除协议通知函，明确提出要求解除双方签订的房屋出售委托协议。被告在委托期限内向原告发出解除协议通知函的行为不符合《合同法》规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到被告已不愿再继续履行协议，协议目的已经无法实现。因此，原告现诉请解除房屋出售委托协议。同时，鉴于被告不履行协议的行为已经构成违约，被告应按照协议约定向原告双倍返还定金并支付相应的违约金。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告鞠宏亮辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原、被告之间的委托合同已经于2019年11月14日解除。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。委托合同中双方都存在解除权。本案中，被告已经于2019年11月13日，发出书面通知，通知原告解除委托合同，原告在2019年11月14日接到解除通知，所以本案的委托合同已经解除。2、本案被告的解除权是法律赋予的权利，并不能说因被告解除合同即视为被告违约。委托合同双方均具有解除权，不能以一方解除认定为解除一方违约，继而承担违约责任，这是错误的。违约行为是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的行为。在本案中，被告方不存在不履行义务的行为。3、双方签订的房屋出售委托协议中第八条第四款的约定属于合同的格式条款，系原告拟定的不容被告方更改的条款，该条款限制了被告享有的法定的任意解除权，原告也没有对该条款进行特别的示意和解释，应认定为无效条款，故本条款不应作为判决依据。4、本案原告在合同履行过程中存在违约行为，委托合同可以解除。本合同是在2019年11月2日签订的，截止至被告发出解除合同通知到达原告处的期间，原告履行为被告推销房屋的实际工作不足一周。原告方工作人员在7号才开始进行业务培训，长达四五天。在履行合同过程中，原告工作人员在有人看房时不提前电话通知被告，直接拿钥匙开门进屋，给被告的妻子及年幼的孩子造成了极大的困扰，并且在第一次告知后第二次仍旧出现未提前通知的情况，所以原告方工作人员履行合同行为不适当，在居间介绍时给被告方家属造成困扰，故被告解除合同。5、本案中，被告解除合同未给原告造成损失，故返还双倍保证金无事实与法律依据。被告在书面通知原告方解除之前也到原告店内进行友好协商，并且也表示将保证金3000.00元退还后，支付1000.00元作为补偿，原告不同意。在本案中，被告解除合同未给原告造成实际损失，原告只在手机上发送过几条信息到朋友圈，并且带有意向买房子的人到被告家看过一两次。除前述做法外，无其他方式与做法，也未完全做到合同中第四条服务内容。所以原告要求被告双倍返还保证金无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年11月2日，鞠宏亮与优家公司签订《房屋出售委托协议》一份，该格式化协议由优家公司提供。协议约定鞠宏亮委托优家公司居间出售被告所有的位于乌兰浩特市××街房屋（面积75.14平方米）。委托期限自2019年11月2日至2020年1月2日。协议约定，房屋销售总价不低于325000.00元，若高于上述价格售出，高出部分的50%应作为优家公司的中介费用。房屋售出前优家公司不收取任何居间费用，房屋成功售出（即签订房屋买卖合同）时，由付款方按出售房屋总价的1.5%向优家公司支付代理费，如优家公司将该房屋原价售出，优家公司承诺不收取中介费。优家公司向鞠宏亮支付3000.00元委托保证金。同时，协议第八条第4款约定，鞠宏亮收取保证金后，在委托期限内，有下列行为之一的均应向优家公司双倍返还保证金，并按照协议委托价格的2%向优家公司承担违约责任：1、擅自终止或变更本委托；2、自行成交或委托他方居间代理出售房屋；3、无理由拒绝与优家公司介绍的购买人签署定金协议或房屋买卖合同；4、违反协议其他约定的。上述协议签订后，优家公司向鞠宏亮支付了3000.00元保证金，优家公司随即开展了居间业务并带领有意向购买人前往看房，但未促成鞠宏亮与买受人签订买卖合同。2019年11月13日，鞠宏亮向优家公司邮寄发出《解除协议通知函》，通知优家公司解除双方签订的《房屋出售委托协议》，优家公司于2019年11月14日收悉该函件。鞠宏亮在解除通知发出后，同意退还优家公司保证金3000.00元，并在此基础上给予优家公司1000.00元的补偿款，优家公司认为鞠宏亮应双倍返还保证金并承担违约责任，双方未能就此达成一致意见，故优家公司诉至法院。诉讼中，鞠宏亮当庭表示同意向优家公司退还保证金3000.00元并赔偿损失1500.00元。上述事实有原告优家公司提供的房屋出售委托协议1份、委托保证金收据1枚、解除协议通知函1份；被告鞠宏亮提供的房屋出售委托协议1份、通话录音1份、微信聊天记录截图1份、邮寄单1份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原、被告双方签订房屋出售委托协议，约定被告委托原告居间售房。虽原告系提供房地产中介业务的企业，但日常房地产居间服务方并不是委托人的代理人，只是居于交易双方之间起介绍、协助作用，其服务范围有限制，不参与委托人与第三人之间的合同。本案中，被告委托原告售房，并由原告在基准价格以上决定出售价格，完成受托事务，涉案合同的性质应为委托合同。原、被告签订的房屋出售委托协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”原告向被告交付履约保证金后，双方于涉案合同中约定，被告如擅自终止或变更本委托，应双倍返还保证金，并按照协议委托价格的2%承担违约责任。原告认为涉案合同原告没有违约行为，被告单方发出的解除通知不发生解除合同效力。被告则抗辩因法律赋予其任意解除权，故涉案合同已经解除。对于合同是否已经解除问题以及限制解除条款效力问题，本院经审查认为，委托关系的形成是建立在双方特殊信赖关系的基础之上，一定程度上具有不可强制性。在委托合同双方丧失信任基础时，若继续勉强维持双方的委托关系，必然会增加合同履约成本，同时亦有悖于委托合同当事人缔约初衷，最终导致当事人利益受损，故法律赋予了合同双方享有任意解除权，使得合同双方能够从合同义务中解放出来。而任意解除权的行使并不意味着过错方损失赔偿责任免除，法律赋予当事人任意解除权的同时，亦对损失承担作出了规定。以损失弥补为救济手段，适时允许当事人解除合同，有利于合同当事人利益权衡保障。故若允许合同双方可以约定放弃任意解除权，意味着任何一方均只有在符合《合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定解除条件下才可以解除合同，不仅剥夺了合同双方当事人的自由，又使《合同法》第四百一十条的规定失去了存在的意义。因此，法定任意解除权的意思自治排除应当视情形加以限制。同时，按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案合同中的限制解除条款系原告单方提供的格式条款，排除了被告的法定权利，故该条款属无效条款，被告有权解除合同。原告要求解除涉案合同，但因被告发出解除通知原告已经收悉，涉案合同已经于2019年11月14日发生解除效力，故对原告该项主张，本院按照解除通知收悉的时间节点（2019年11月14日）确定合同已处于解除状态。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”虽被告行使了合同解除权，但涉案合同解除非原告方违约而导致，被告所收取保证金应予返还。原告要求被告返还保证金3000.00元的主张符合法律规定，本院予以支持。因涉案解除权限制条款无效，故被告单方解除合同的行为不构成违约，原告无权主张惩罚性定金及支付违约金，只享有主张损失赔偿的权利。鉴于原告在履约过程中，为从事委托事项消耗了相应的经营成本，且被告同意向原告赔偿损失1500.00元。结合双方履约过程，该项损失赔偿数额较为合理，本院对原告的主张按照此标准予以支持，超出部分主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第三百九十六条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、被告鞠宏亮于本判决生效后十日内给付原告兴安盟优家不动产经纪有限公司保证金3000.00元、赔偿款1500.00元，共计4500.00元；二、驳回原告兴安盟优家不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56.00元（已减半收取），其中31.00元由原告兴安盟优家不动产经纪有限公司负担；剩余25.00元由被告鞠宏亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 黄耀坤 二〇二〇年三月四日书记员 王城妍附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。