北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终27号上诉人（原审原告、反诉被告）：张学明，男，1961年10月21日出生。委托诉讼代理人：闫会东，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建民，男，1963年10月26日出生。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人张学明因与被上诉人李建民租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张学明上诉请求：1.撤销一审判决，改判张学明无需向李建民支付租金和使用费，并且支持张学明一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李建民承担。事实和理由：一、一审法院认定导致双方签订的合同解除并非李建民违约造成的，属于认定事实错误。首先，导致本案合同解除是北京市朝阳区雷庄经济合作社（以下简称雷庄经济合作社）要收回土地，其与李建民解除合同收回土地，是作为企业的经济合作社的民事行为，这种行为与政府拆迁腾退有本质的区别。租赁合同的解除并非由于政府集体拆迁腾退引发，而是由于李建民无法提供符合使用条件的房屋造成的。其次，张学明曾就回收集体土地实施方案、回收集体土地指导意见、回收集体土地资金使用工作程序向金盏乡政府提起政府信息公开。金盏乡政府称：雷庄经济合作社的企业经济行为政府无权干涉，相关文件也无需报送。由此可见，收回集体土地完全是雷庄经济合作社的单方行为，不具备政府政策因素。双方之间签订的租赁合同的解除，并不是由于政府的集体拆迁腾退行为导致。再次，所谓政府政策也不包含在合同所约定政府集体拆迁腾退的事项范围之内。本案中，除了雷庄经济合作社与李建民签订的解除承包合作协议，并无其他如评估报告等相关文件，亦无相关搬迁费、补助费等补偿，解除协议上也仅有地上物的补偿。最后，一审法院所称“疏解整治促提升”来源于2019年1月25日雷庄经济合作社发出的一份通知，该通知是案件诉讼过程中形成的，明显是李建民为了推脱责任所作，不应作为认定事实的证据。二、一审法院对房屋交接的时间认定有误，导致对于租金和使用费的判决部分有误。2018年6月涉案房屋被断电后，张学明就已经将一部分设备搬离房屋，后涉案房屋被消防部门张贴封条，完全不具备生产条件。张学明经与相关部门协商后，将所有设备搬离至河北另租场地进行经营。一审庭审中，张学明已将该情况向法院说明，法院也告知李建民可以接受房屋。李建民未按时接收房屋，其后果应自行承担。三、一审法院未认定李建民提供的房屋不符合使用条件构成违约的事实。据一审法院向朝阳区公安消防支队调查涉案房屋被查封的事项，消防支队出具的情况说明载明，涉案的生产车间及工人宿舍顶部使用聚苯乙烯泡沫夹心的彩钢板材料作为建筑构件，存在建筑构件的燃烧性能和耐火极限不符合国家标准，故采取临时查封措施。故李建民提供的房屋不符合使用条件，构成违约，但对此事实一审法院未予认定。四、李建民未履行书面告知义务，而是任由房屋被断电，构成违约，对此一审法院未予认定。五、一审法院判决的房屋租金及使用费依据不足，对证据存在违法认定之处。在涉案房屋被张贴封条后，张学明迫于众多客户催单的压力，向相关部门申请，将所有生产设备紧急搬出。后虽然封条解除，但是房屋已经完全丧失了使用价值。应一审法院要求，张学明2019年7月已经腾空房屋，未交接房屋的原因是李建民未予接收，之后租金及使用费也不应当由张学明承担。合同解除的依据及房屋租金、使用费的计算依据一审法院未予严格审核证据，存在对证据违法认定的情形。六、李建民的违约行为导致张学明遭遇巨大的经济损失，依据合同应当予以赔偿。李建民辩称：同意一审判决，不同意张学明的上诉请求，其上诉请求没有法律依据和事实依据，应当予以驳回，请求维持原审判决。第一，关于一审判决认定的房屋实际交接的时间。一审数次庭审过程中，双方当事人对租赁物的占有使用状况进行了明确的陈述。一审法院最后将合同解除时间确定为2019年10月15日，这一时间是张学明的代理人在庭审过程中明确承认和认定的事实，不存在一审判决认定错误的问题。关于乡政府的信息公开答复的意见，李建民认为与本案没有关联关系，而且该答复意见也没有撤销或者改变土地所有权人，也就是雷庄村经济合作社所作出的因疏解整治发出的解除合同的通知及解除合同的行为，这不能证明是李建民单方违约导致的。张学明上诉状中所述的上诉理由均不成立。事实上，2019年的10月份张学明仍然在利用租赁的房屋场地进行生产，并没有任何的停业或者是停止生产的行为。本案中，合同的终止以及不能履行、标的物的拆除、土地的回收等等一系列的行为，均是土地所有权人即雷庄经济合作社的行为，而非李建民一方的行为，李建民不存在任何的违约行为，所以张学明的上诉请求是不成立的。张学明向一审法院起诉请求：1.李建民赔偿张学明因李建民违约导致张学明支出的出场费107048元；2.李建民赔偿张学明因房屋断电导致的财产损失135075元；3.李建民支付张学明三年经营收益972287元；4.案件受理费由李建民负担。李建民向一审法院反诉请求：1.解除李建民和张学明于2013年4月17日签订的《房屋场地租赁合同》；2.张学明立即将《房屋场地租赁合同》项下的房屋场地腾退交还给李建民；3.张学明按照年租金551250元的标准向李建民支付自2018年6月1日至实际腾退之日止的租金和使用费；4.张学明以551250元为基数按照日千分之五的标准向李建民支付自2018年6月1日至实际腾退之日止的逾期付款滞纳金；5.反诉案件受理费由张学明负担。一审法院认定事实：2007年11月28日，李建民与雷庄经济合作社签订了一份《租赁合同》，约定由李建民承租雷庄经济合作社的一处45亩土地用于仓储物流，租赁期限自2007年12月31日至2027年12月30日。2013年4月1日，李建民给案外人许某出具了委托书，委托许某出租×6号博艺兴园园区内部分房屋场地（上述《租赁合同》中涉及的部分场地）的出租事项。2013年4月17日，许某代表李建民与张学明签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定由张学明承租李建民出租的位于北京市朝阳区×6号博艺兴园园区内占地面积约为5000平方米、其中建筑面积4000平方米的场地和房屋，租赁期限自2013年6月1日至2027年6月1日年租金为50万元，此后每两年递增百分之五。该合同第八条第2款约定：“在合同履行期间，如遇政府集体拆迁腾退，本协议自行终止，乙方（张学明）按期需无条件腾退，腾退评估项目中甲方（李建民）原有部分归甲方所有，涉及乙方的搬迁费补偿的各项补偿由甲乙双方共享。甲方得补偿费33％，乙方得补偿费67％。补偿到甲方账户后在付乙方乙方不能因此拒不退场。评估单位需是政府指定的。甲乙双方不能另行聘请评估单位评估。”该合同第十条约定：“（一）本合同生效后，甲方违反本合同约定导致本合同中止履行，即视为违约，甲方应当向乙方支付进场费、出场费、房屋等各项改造费和三年经营收益。（二）乙方违约，导致本合同终止履行，乙方按剩余年度租金总额的50％向甲方支付违约金。”上述合同签订后，李建民向张学明交付了租赁标的物，张学明让案外人北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司使用涉案的租赁标的物从事生产经营。张学明按时向李建民支付至2018年6月1日以前的租金，此后张学明未再向李建民支付租金。一审庭审中，张学明称涉案房屋在2018年6月断电，场地、房屋无法正常使用。2018年6月29日，涉案房屋被公安消防部门查封直至2018年11月。一审案件审理过程中，法院向北京市朝阳区公安消防支队调查涉案房屋查封事项，该支队于2019年9月19日向法院作出了《关于对北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司临时查封的情况说明》，该说明载明：“2018年6月29日，金盏乡政府组织朝阳消防支队、金盏派出所、安监、食药等多部门对北京市朝阳区金盏乡雷庄村进行联合检查。在对位于北京市朝阳区×6号的北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司进行联合检查时，发现该单位生产车间及工人宿舍顶部使用聚苯乙烯泡沫夹心的彩钢板材料作为建筑构件，存在建筑构件的燃烧性能和耐火极限不符合国家标准。鉴于现场隐患无法及时消除，发生火宅有可能严重威胁公共安全，为保护人民生命财产安全，支队监督人员现场对北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司采取临时查封措施，以保障公共安全。”一审庭审中，张学明、李建民对上述说明的真实性均无异议。后张学明就该查封行为提起行政诉讼，2018年11月23日，张学明撤回该行政诉讼的起诉，张学明称撤诉原因系因为该查封行为在2018年11月被撤销。2019年1月25日，雷庄经济合作社给李建民发出了一份《通知》，该通知载明：“按照北京市《关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017－2020）年的实施意见》精神，为完成疏解非首都功能的政策目标，落实相关规划，我单位相关民主决策程序决议决定解除全部集体土地使用合同（协议），收回集体土地资源。……”该通知要求李建民安排有关人员与雷庄经济合作社签订解除协议并尽快腾退租赁标的物。2019年4月22日，李建民与雷庄经济合作社签订了一份《解除承包（租赁）合同协议》，约定解除双方于2007年11月28日签订的《租赁合同》，对于李建民自行构建的29211.75平方米的房屋和相关附属配套设施，雷庄经济合作社给付李建民收回土地及地上物补偿款18654510元。张学明向法院提交了北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司自2016年6月1日至2018年12月31日期间增值税等税收的完税凭证，证明张学明近三年的业务收入和三年的营业损失。李建民对上述完税凭证的真实性无异议。张学明向法院提交了物品搬运费用的收据，以此证明搬运损失。李建民对收据的真实性不认可。张学明向法院提交了定单，证明因未能生产导致的损失135075元，李建民对该证据的真实性不予认可。张学明向法院提交了电线杆的照片，证明断电的时间。李建民对该证据的真实性不予认可。另查，一审案件审理过程中，张学明、李建民双方均认可，涉案的租赁标的物已于2019年10月15日交还给李建民。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。张学明、李建民双方签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，张学明、李建民双方应当按照合同的约定履行各自的义务。案件的争议焦点系李建民与雷庄经济合作社签订《解除承包（租赁）合同协议》致使张学明、李建民双方签订的上述合同无法继续履行，李建民是否存在违约行为。法院认为，双方签订的《房屋场地租赁合同》第八条第2款虽然是关于“政府集体拆迁腾退”的约定，但在该案中，涉案场地因政府政策（“疏解整治促提升”）原因致使李建民丧失租赁物出租的权利，应当包含在上述“政府集体拆迁腾退”的事项范围内。在此情况下，根据合同的该条约定，张学明、李建民双方签订的合同解除并非系因李建民违约造成，张学明按照合同中李建民违约条款的约定要求李建民支付出场费、财产损失和三年收益损失的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于张学明、李建民双方合同解除的时间，法院认为应当以李建民与雷庄经济合作社签订《解除承包（租赁）合同协议》的时间予以确定。因张学明已于2019年10月15日将租赁标的物返还给李建民，故李建民要求张学明腾退房屋和场地的反诉请求没有事实依据，法院不予支持。关于李建民要求张学明支付2018年6月1日以后租金的反诉请求，法院认为，因涉案租赁标的物在2018年6月以后曾被公安消防部门查封，影响了标的物的使用，法院将按照合同约定的租金标准酌情减少2018年6月1日至2019年10月14日期间的租金和使用费。李建民要求张学明支付逾期付款滞纳金的反诉请求没有事实依据，法院不予支持。综上判决：一、确认张学明与李建民于二〇一三年四月十七日签订的《房屋场地租赁合同》于二〇一九年四月二十二日解除；二、张学明于判决生效之日起七日内给付李建民二〇一八年六月一日至二〇一九年十月十四日期间的租金和使用费三十三万元；三、驳回张学明的全部诉讼请求；四、驳回李建民的其他反诉请求。如果张学明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张学明提交证据：北京市朝阳区雷庄经济合作社出具的公告复印件和金盏乡政府在另一案件中提交的证据目录，以证明解除租赁合同是基于企业经济行为，而不是政府的拆迁腾退行为。雷庄经济合作社向李建民发出公告，称双方要解除租赁关系。该解除行为导致李建民丧失出租人身份，其无权主张解除租赁关系之后的租金，也不具备解除租赁关系后的主张权利的主体身份。李建民发表质证意见称：该证据不属于新证据。第一，乡政府作出答复的时间是2019年7月23日，而本案一审在2019年10月进行过庭审，在2019年11月6日作出判决，上述材料不是新证据，二审不应当予以受理和采纳。第二，该份材料是跟本案没有关联关系的第三方单位之间的案件。信息公开只是政府对其制作或者保存的相关政府信息予以公开的一个行政行为，即便政府没有公开或者没有持有相关的材料，也不能证明张学明所要证明的证明目的。第三，张学明申请公开的公告中一系列的文件，从标题上可以看出都有雷庄村疏解非首都功能收回集体土地这一个关键词。从这个关键词可以看出，张学明与李建民之间租赁合同的终止、解除，是因为雷庄村实施了疏解非首都功能收回集体土地这个行动，也就是简称的疏解整治提升行动。这个行动不是金盏乡政府，也不是雷庄村的，而是北京市所制定的2017到2020年一个大行动。本案中，合同不能履行的原因是因为政策原因和土地所有权人要收回集体土地的原因导致的，而非李建民的原因，所以不认可张学明的证明目的。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。本院补充查明，关于涉案租赁房屋，双方未向法院提交建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据。李建民自述其建设的房屋是原有土地的基础上修建的，不需要办理审批手续。张学明认为涉案房屋没有建房手续，合同本身是无效合同，一审判决解除合同属于判决错误。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，涉案土地系李建民自雷庄经济合作社处租赁，承租后李建民自行建设了部分房屋。李建民未能提供涉案土地用途证明，亦未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据。因此，张学明与李建民之间签订《房屋场地租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张学明以李建民未能提供符合合同约定使用条件的房屋构成违约为由，起诉请求李建民赔偿因违约导致其支出的出场费、财产损失及三年经营收益，李建民反诉请求解除《房屋场地租赁合同》、支付租金及逾期付款滞纳金等，请求权基础错误，对其相应的诉讼请求，本院均不予支持。对于合同无效的后果问题，双方可另寻法律途径解决。综上所述，张学明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院对于《房屋场地租赁合同》的合同效力认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4209号民事判决；二、驳回张学明的全部诉讼请求；三、驳回李建民的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费15730元，由张学明负担（已交纳12264元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费3406元，由李建民负担（已交纳）。二审案件受理费19136元，由张学明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇二〇年三月三十一日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥