湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7956号 原告：文卓，男，1992年8月9日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。 法定代表人：吴志成，董事长。 委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 原告文卓与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文卓的委托诉讼代理人孙虎，被告湖南省熙日实业投资有限公司的委托诉讼代理人郭效雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文卓向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告熙日公司向原告支付迟延交房违约金20507.18元（自2016年8月1日至2017年9月14日，共计409天）；2、请求法院判决被告支付原告房屋面积差价4875.98；3、本案诉讼费用由被告熙日公司承担。事实与理由:2015年9月2日,原、被告协商一致,签订编号201500982608号的《长沙市望城区商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的长沙市望城区房屋,房屋建筑面积109平方米,单价每平方米4599.98元，总金额501398元。合同签订后，原告依约付款且没有违约行为。合同第九条约定,被告应于2016年7月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用,但被告未在约定期限内交付合格的房屋，一直到2017年9月14日才交付房屋。原告认为被告逾期交房的行为构成违约,应承担违约责任。根据合同第十二条规定,被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，故而诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告熙日公司辩称：1、计算逾期交房违约金的逾期期限应当核减90天的宽展期，逾期期限的截止时间应为2017年1月24日；2、被告在合同约定交房日前刊登了交房通知，于2019年1月22日再次刊登交房通知，已完成通知原告收房的义务，原告未在公告刊登后3天内提出异议，应当视为同意收房。原告未及时实际办理收房手续，该期间责任应由原告自担；3、涉案房屋在2017年1月24日已经竣工验收合格及消防验收合格，达到合同中约定的交付条件，违约期限应计算至该日止；4、原告未按合同约定履行缴纳物业维修基金义务，即使被告存在逾期交房行为，计算违约金时也应扣除自竣工验收合格之日起至原告缴纳物业维修基金之日止的时间；5、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整；6、对原告诉请补面积差价无异议。 经审理查明：2015年9月2日，原告文卓与被告熙日公司签订合同编号为201500982608的《商品房买卖合同》。合同约定：1、文卓购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积109平方米，单价为每平方米4599.98元，总房价501398元。2、付款方式和期限为：合同签订当日支付首期房款151398元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。3、交付时间及条件：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。 同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、由于出卖人原因造成该商品房未在《商品房买卖合同》约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展届满后出卖人仍未能将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。4、出卖人采用报纸公告方式送达的，报纸公告刊登后的第3日视为已送达。5、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，文卓按约支付了全部购房款。2016年10月30日，被告熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知洲岛长滩11号栋业主于2016年10月31日携带身份证、购房合同、购房发票及维修基金票据等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；2017年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2019年1月22日，被告熙日公司在《长沙晚报》再次刊登《催交房通知》，通知星月绿洲住宅小区1栋-11栋业主到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。2017年5月14日，文卓缴纳物业维修基金。2017年9月14日，文卓办理收房手续。 另，2019年5月23日，被告办妥涉案房屋不动产权证，房屋建筑面积登记为107.94平方米（比合同约定面积少1.06平方米）。 上述事实，有原告文卓提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、不动产权证书、被告熙日公司提交的长沙晚报2016年10月30日的交房通知公告、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房的问题。关于逾期交房，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年7月31日前向原告交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，被告虽然提交了2016年10月30日《长沙晚报》刊登的《交房通知》，但被告通知交房时涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件，被告存在逾期交房的违约行为。涉案商品房验收合格后被告应再次及时履行通知收房义务，但被告于2019年1月22日才向原告公告送达交房通知，在此之前没有证据证实被告履行了通知收房义务，故对原告主张其实际收房时间为2017年9月14日，本院予以采纳。 关于逾期交房违约金。《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容相矛盾，应以补充协议为准，根据补充协议约定，被告在约定交房日期90日内无需向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算。原告诉讼请求中主张的逾期交房期间为2016年8月1日至2017年9月14日，本院认为合同约定的交房时间2016年7月31日，按照补充协议约定应当扣减90天宽展期，计至2016年10月29日，应当自2016年10月30日开始计付逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，原告未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给原告，交房时间相应顺延；同时，因此产生的逾期交房责任由原告承担，熙日公司不承担责任。因此，原告实际收房日期为2017年9月14日，扣除竣工验收合格至原告缴纳物业维修基金的期间后（2017年1月25日至2017年5月14日，该期间共计110天），共计逾期210天。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，原告按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，不宜以此金额对被告进行过度惩罚；因此被告请求降低违约金标准的抗辩理由，本院予以采纳。本院根据被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合本院同类型案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，确定逾期交房违约金为3159元（501398元*210天*0.3÷10000，四舍五入后取整）。 关于面积差问题。被告对原告诉求的面积差价无异议，本院予以认可，即被告应补偿原告房屋面积差价4875.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告文卓支付逾期交房违约金3159元； 二、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向原告文卓支付房屋面积差价4875.98元； 三、驳回原告文卓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，因适用简易程序减半收取为217元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  张 蕾 二〇二〇年三月十七日 代理书记员  唐朝慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。