江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3274号 上诉人（原审被告）：章泰生，男，1943年9月9日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审被告）：胡多英，女，1948年12月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：章泰生，与胡多英为夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：闵三根，男，1957年6月25日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：熊慧兰，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：樊福珍，与闵三根为夫妻关系。 原审第三人：章小春，女，1958年2月7日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人章泰生、胡多英因与被上诉人闵三根及原审第三人章小春物权保护纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人章泰生，被上诉人闵三根及其委托诉讼代理人熊慧兰、樊福珍到庭参加诉讼，原审第三人章小春经本院传票合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。 章泰生、胡多英上诉请求：1、请求撤销原审法院第一、二项判决，依法改判；2.维护章泰生、胡多英的合法租赁，交租，居住权。3.依法优先同等价格受让房产权。4.诉讼费由闵三根承担。其理由是：法律规定租赁物在租赁期间发生所有权更的，不影响租赁合同的效力，原审法院判决有承租权的人腾退涉案的房屋错误，并判决由章泰生、胡多英从2018年10月9日起算至清房之日止支付每月1000元占用费给闵三根错误。另章泰生、胡多英作为承租人对涉案的房屋亨有优先购买权，闵三根属于强迫章小春出卖涉案的房屋，办理涉案房屋的产权证弄虚作假。 闵三根辩称：请求维持原判，驳回章泰生、胡多英的上诉请求，诉讼费均由章泰生、胡多英人承担。其理由是，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决章泰生、胡多英将涉案的房屋腾退给闵三根符合法律规定。章泰生、胡多英与章小春不存在承租关系，章小春碍于兄妹关系无奈让章泰生、胡多英住在涉案房屋内。2012年该公房使用权人赵春香将该公房使用权转让给了章小春，并征得公房管理部门同意，涉案房屋于2013年在章小春名下进行了房改，故章泰生、胡多英以其与李辉签订了《公房使用权转移协议书》并支付给李辉6万元住房转让费享有承租权，且一直居住占有，使用该房屋至今拒绝搬离。 章小春未到庭亦未提供书面陈述意见也未提交有关的证据。 闵三根向一审法院起诉请求：1、两被告立即停止侵权行为，立即从南昌市西湖区桃苑住宅二区*栋*单元*室搬出；2、被告从起诉之日起每月支付原告房租费3000元至清房之日；3、被告支付原告精神抚慰金2万元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，原告闵三根与樊福珍系夫妻关系。被告章泰生、胡多英所居住的坐落于江西省南昌市西湖区桃苑住宅二区*栋*单元*室房屋，原系被告章泰生妹妹章小春所有，章小春因资金周转向原告夫妇借款，将涉案房屋抵押给樊福珍并公证委托樊福珍办理涉案房的买卖、过户、领证等一切相关手续。后章小春无力偿还欠款，2018年7月16日樊福珍与章小春签署双方协议，确认章小春向樊福珍借款70万元，章小春在约定的时间内偿还;未在约定时间内偿还的，欠款作为买房款一次性买断涉案房屋，如章小春在约定时间偿还了20万元，则协议作废。后章小春未如约还款，樊福珍于2018年8月23日用已公证的全权委托书将涉案房屋过户至原告闵三根名下，现该房屋产权人为原告闵三根。原告要求被告腾出该房屋，被告拒不搬出，故原告诉至一审法院，提出如前之诉。 另查明，被告章泰生与章小春系兄妹。两被告章泰生、胡多英系夫妻。李辉系章小春前夫，赵春香系李辉母亲。坐落于南昌市西湖区桃苑住宅二区21栋3单元307室房屋原系赵春香承租的公租房。2002年11月28日，被告胡多英（乙方）与李辉（甲方）签订《公房使用权转移协议书》一份，该协议书约定：“1、甲方同意将桃苑二区*栋*单元*室住房承租使用权转移给乙方永久使用和处置。并负责提供该房使用证。2、乙方接收甲方转移住房使用和处置权后，同意在应缴房租金外，在三至四年内另支付甲方转让费共计人民币陆万元整。3、如乙方需办理住房过户或变更承租权或购买产权时，甲方应负责为乙方提供过户，变更承租或购买产权的有效证明（所需费用由乙方自理）。”协议签订后，被告对该屋进行装修并入住至今，2004年10月2日，被告付清六万元转让费。2012年7月赵春香经房管部门同意，将该公有住房承租权转让给了章小春。章小春将该公有住房以房改的形式办理产权，并于2013年11月14日取得了该房的房屋所有权。章小春要求两被告搬出此房被拒绝，并于2014年诉至一审法院，经审理后判决两被告自判决生效之日起30内将坐落南昌市西湖区桃苑住宅二区*栋*单元*室住房腾退给章小春。后两被告不服，上诉至江西省南昌市中级人民法院，在审理过程中，双方均同意诉讼外解决，章小春申请撤回起诉，江西省南昌市中级人民法院做出裁定，准许章小春撤回起诉。2018年2月28日章小春向章泰生出具承诺书：1、章小春认同被告章泰生、胡多英于2002年11月28日与赵春香、李辉所签订和履行的住房承租权转移协议有效，两被告继续履行承租该房享有的用益物权；2、今后不做伤害被告章泰生、胡多英的事，如需解除两被告的承租权给予其经济赔偿。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。本案所涉房屋原系章小春所有的房改房，章小春后因与樊福珍夫妻之间的欠款纠纷，双方办理公证委托，委托樊福珍全权办理涉案房屋的一切事宜。后因章小春无力偿还欠款，双方再次签订双方协议，章小春承诺约定期限内还款，违约则欠款转换成购房款由樊福珍一次性买断涉案房屋。该协议内容系双方真实意思表示，故原告闵三根据此受让了涉案房屋并已办理了房屋所有权登记，现为西湖区桃苑住宅二区*栋*单元*室（第三层）的合法所有人，有权依法行使自己不动产的占有、使用、收益、和处分的权利。针对被告章泰生、胡多英主张其享有合法使用权的问题，因涉案房屋在2013年已进行房改，2013年以前系公房，赵春香为该公房的合法使用权人，2012年该公房使用权人赵春香将该公房使用权转让给了章小春，并征得公房管理部门同意，后该公房在受让人章小春名下进行房改。故被告以其与李辉签订了《公房使用权转移协议书》并支付给李辉6万元住房转让费享有承租权，且一直居住占有、使用该房屋至今为由拒绝搬离，于法无据，一审法院不予支持。另，被告辩称原告强迫别人买卖房屋，该房屋产权证有问题等意见，无相关证据证明，一审法院不予采纳。对于原告要求被告支付从起诉之日起至清房之日止每月3000元房租费的诉讼请求，原告未提供相关房屋租金的计算依据，但因该房至今仍被被告占有、使用的事实，其损失是客观存在的，故一审法院参照本地同地段房屋租金的实际，对该费用酌定为1000元/月。对于原告要求被告支付精神抚慰金2万元诉讼请求，一审法院不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决：一、被告章泰生、胡多英自判决生效之日起三十日内将坐落于南昌市西湖区桃苑住宅二区21栋3单元307室住房腾退给原告闵三根；二、被告章泰生、胡多英应在本判决生效之日起十日内向原告闵三根支付住房占用费每月1000元（该费用从2018年10月9日起算至清房之日止）；三、驳回原告闵三根的其他诉讼请求。案件受理费3333元，由被告章泰生、胡多英承担3033元，由原告闵三根承担300元。 本院二审期间章泰生、胡多英、闵三根未提供新的证据，对一审法院查明的事实无异议。 本院二审对原审法院查明的事实予以确认。 本案的争议焦点：章泰生、胡多英是否应将涉案的房屋腾退给闵三根；章泰生、胡多英是否应支付每月占用费1000元给闵三根。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。闵三根根据有关的协议办理了涉案房屋所有权登记，闵三根现为涉案房屋的合法所有权人。针对章泰生、胡多英主张其享有合法使用权的问题，因涉案房屋在2013年已进行房改，2013年以前系公房，赵春香为该公房的合法使用权人，2012年该公房使用权人赵春香将该公房使用权转让给了章小春，并征得公房管理部门同意，后该公房在章小春名下进行房改，故章泰生、胡多英以其与李辉签订了《公房使用权转移协议书》并支付给李辉6万元住房转让费享有承租权，且一直居住占有、使用该房屋至今为由拒绝搬离，并称享有优先购买权，其提供的证据不能证明其主张，本院不予支持。另，章泰生、胡多英称闵三根强迫别人买卖房屋，该房屋产权证有问题的主张，其提供的证据不能证明其主张，本院不予采纳。一审法院参照涉案房屋地段房屋租金的实际，对涉案房屋酌定为1000元/月的占用费并无不当，本院予以支持。 综上，上诉人章泰生、胡多英的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3333元，由上诉人章泰生、胡多英承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 王革生 二〇二〇年三月三十日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文