江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终425号上诉人（原审被告)：黄金来。上诉人（原审被告)：邓盼盼。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：陈丽洁，江苏博事达（苏州）律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：张国明。委托诉讼代理人：姚志刚，苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。上诉人黄金来、邓盼盼因与被上诉人张国明房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄金来、邓盼盼上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.张国明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审中张国明的相关陈述与事实不符。签订房屋买卖合同当天颜立平并未当场给张国明打电话确认张国明授权其代理买房。颜立平去黄金来、邓盼盼家看过一次房，但看房时邓盼盼并不在家，也从未与颜立平见过面，故对于卖房事宜并不知晓。2.案涉房屋系黄金来、邓盼盼共同共有，黄金来仅占50%的份额，对案涉房屋的处分应经全体共有人同意。黄金来出售案涉房屋未经邓盼盼同意，房屋买卖合同中邓盼盼的签名并非其本人所签，黄金来的无权代理行为事后亦未得到邓盼盼的追认，故案涉房屋买卖合同无效。3.一审中张国明未到庭，黄金来、邓盼盼对张国明买房是否系其真实意思表示存疑，黄金来一直未收到张国明追认颜立平代理行为的书面手续，且到目前为止张国明是否具备购房资质，黄金来、邓盼盼并不知晓，故案涉合同无效，也未生效。张国明购买房屋，但本人不看房、不亲自签字，显然不合常理。据黄金来反映，颜立平系自己买房但不具备购房资格，试图规避国家强制性规定利用张国明身份买房。4.即使案涉合同有效，张国明主张的损失也明显过高。一审判决黄金来支付违约金80000元，仍然过高。5.一审庭审结束时，一审法院明确告知将通知张国明、颜立平到法院就相关情况进行询问，并通知黄金来、邓盼盼一并参加。但至判决前黄金来、邓盼盼未得到相关通知，可见一审法院未再向张国明、颜立平进行询问，黄金来、邓盼盼也未能与张国明、颜立平就相关事实进行对质。一审法院在未能完全查明事实的情形下即仓促作出判决，显然有失妥当。张国明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.颜立平与张国明系亲戚关系，作为张国明的代理人有权与黄金来签订该合同，且事后张国明对颜立平的代理行为也予以认可。黄金来出具的《收据》明确记载“卖方黄金来、邓盼盼已收到买方张国明……购房定金共计人民币20000大写：贰万元整”，邓盼盼出具的《通知书》中也十分明确买受方为张国明，故本案合同的相对人明确为张国明和黄金来。黄金来、邓盼盼述称的颜立平借名买房的情况与事实不符，黄金来、邓盼盼也没有提供相应证据证实，张国明不予认可。案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。2.黄金来收取定金后拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任，一审判决适用法律正确，认定违约金金额也较合理。张国明向一审法院起诉请求：1.黄金来、邓盼盼返还张国明定金2万元以及支付张国明违约金238000元；2.本案诉讼费用由黄金来、邓盼盼负担。一审中，张国明增加一项诉讼请求：请求确认张国明与黄金来、邓盼盼之间的《房屋买卖（居间）合同》于2019年6月29日解除。一审法院认定事实：2019年6月1日，黄金来、邓盼盼（作为甲方、售房人）、张国明（作为乙方、购房人）与苏州众成世纪房地产营销策划有限公司（以下简称众成公司）（作为丙方、居间方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：“甲方同意将本人坐落在苏州市相城区太平街道元春路8号春天璟墅64幢108室房屋出售给乙方，建筑面积77.69平方米，房屋所有权证书编号苏（2019）苏州市不动产权第7006690号，甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任。乙方对上述房屋以充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。房屋为毛坯状态。甲乙双方协议上后的实际成交价格为：人民币壹佰壹拾玖万元整（大写），税费由乙方承担；乙方于2019年6月1日向甲方交付定金20000元。甲乙双方须在2019年6月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；本合同经三方签字盖章后生效”。三方还作了其他约定。黄金来在甲方处签名并代表邓盼盼一同签名，颜立平在乙方处签名，众成公司在丙方处加盖合同专用章。同日，颜立平通过微信转账向黄金来支付了定金20000元，黄金来出具了收据。2019年6月28日，邓盼盼向张国明寄送《通知书》一份，明确其未曾委托黄金来代其签名，其没有意愿出售案涉房屋。张国明于2019年6月29日签收。2019年7月4日，黄金来通过微信向颜立平转账20000元，因颜立平在24小时内未接收，该款已退回黄金来。一审另查，黄金来、邓盼盼系夫妻关系。一审中，张国明向一审法院明确，如法院认为本案中的《房屋买卖（居间）合同》对于邓盼盼不发生法律效力，则其在本案中主张解除该份合同。以上事实，有当事人举证的身份证复印件、结婚证复印件、《房屋买卖（居间）合同》、收据、微信截屏、《通知书》以及当事人陈述等附卷作证。一审中，张国明述称，颜立平系其舅妈，因其上班没空，故要求颜立平代其看房及签订合同，看房时黄金来、邓盼盼均在场，邓盼盼未提出不同意售房；在签订合同时，颜立平虽未携带张国明出具的委托手续，但签字前曾与张国明电话确认过，张国明对颜立平代其签订合同的行为均予认可，案涉合同应为有效合同。张国明另明确，其损失包括看房、签订合同所产生的交通费、误工费以及购房差价损失，案涉房屋已经涨价了，具体涨了多少不清楚，其不要求对差价损失进行鉴定。黄金来、邓盼盼认为，张国明买房自己不看房、不签字，不合常理，据了解颜立平才是实际购房人，因其不具备购房资格，利用张国明的身份买房，试图规避国家强制性规定。颜立平看房时邓盼盼并不在场。张国明所主张的交通费及误工费损失有限，关于房屋差价，我方认为在限购政策出台后，有的房屋不能卖，有的人不能买房，故房屋跌价都有可能，即使存在差价也不可能在短期内达到本案诉请金额。案涉合同为无效合同，如法院认定合同有效，则要求调低违约金。一审法院认为，本案中，颜立平代张国明与黄金来签订《房屋买卖（居间）合同》，张国明在庭审中亦明确表示认可颜立平的代理行为，该合同内容并未违反法律强制性效力性规定，应属合法有效，对张国明及黄金来均发生法律效力。黄金来虽代表邓盼盼在合同中签名，但邓盼盼已于2019年6月28日明确向张国明表示对该签名不予追认，且现有证据尚不足以证明张国明有充足理由相信黄金来在签订合同时有代理权，故该合同对邓盼盼不产生效力，应由行为人黄金来承担责任。至于黄金来及邓盼盼主张颜立平系借名买房，规避国家限购政策的抗辩意见，其并未予以举证证明，张国明亦不认可，一审法院不予采信。合同解除后，黄金来应向张国明返还定金20000元。由于上述合同中明确约定黄金来已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。然而，黄金来在签订合同并收取定金后，现又以房屋共有权人不同意出卖为由拒绝履行合同，其行为已构成违约，并导致张国明购买房屋的合同目的不能实现。现张国明主张解除合同并由黄金来支付违约金，合法有据，应予支持。关于违约金的认定，一审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾双方的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。黄金来主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调低。一审法院认为，虽然本案中张国明没有举证相关证据证明其房屋差价等损失的构成，但是首先，合同中明确约定的违约金标准系双方当事人意思自治的体现，双方在订立合同时应知晓违约行为发生时可能承担的赔偿金额；其次，黄金来的违约行为也的确导致张国明丧失本次交易机会，在本地楼市政策多番调控后也不排除其再次购房成本增加的可能，况且对于违约金的调整，应在弥补守约方损失的同时，也一定程度上体现对违约方的惩戒作用。一审法院综合本案实际情况，酌情认定黄金来应支付张国明违约金80000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、张国明与黄金来签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、黄金来返还张国明定金20000元并支付违约金80000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回张国明其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取为7755元，由张国明负担1755元，黄金来负担6000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉《房屋买卖（居间）合同》的效力。首先，颜立平代表张国明与黄金来签订案涉《房屋买卖（居间）合同》，张国明已明确表示认可该代理行为，故颜立平的代理行为系有权代理。其次，黄金来虽代表邓盼盼在该合同中签名，但邓盼盼已于2019年6月28日明确向张国明表示对该签名不予追认，且张国明并未提供充分证据证明在签订合同时有充分理由相信黄金来有代理权或邓盼盼对该房屋买卖事宜知晓，故黄金来代邓盼盼在案涉合同上签名的行为系无权处分，对邓盼盼不产生效力。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，案涉《房屋买卖（居间）合同》系张国明、黄金来的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对张国明及黄金来发生法律效力。黄金来、邓盼盼主张黄金来出卖案涉房屋未经邓盼盼同意，案涉《房屋买卖（居间）合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。黄金来、邓盼盼还主张颜立平系借用张国明购房资格买房，但未提供证据予以证实，本院不予采信。关于黄金来应支付的违约金数额。本院认为，黄金来以房屋共有权人不同意出卖为由拒绝履行合同，已构成违约，应向张国明支付违约金。黄金来主张案涉合同约定的违约金标准过高，一审判决综合案涉《房屋买卖（居间）合同》关于违约金标准的约定、合同的履行情况、黄金来的过错程度、张国明的预期利益等因素，酌情调整违约金数额为80000元，尚属合理范围，本院予以维持。综上所述，黄金来、邓盼盼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15510元，由上诉人黄金来、邓盼盼负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年三月二十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。