广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1585号 上诉人（原审被告）：广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：广西北海市北部湾60号柒柒玖财富中心16层1602-1609房，统一社会信用代码：91450500MA5KCHF36J。 法定代表人：李彦秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鄢玉菲，女，汉族，2011年5月9日出生，住四川省成都市青羊区。 法定代理人：张某，女，汉族，1979年9月6日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 原审第三人：广西亿海房地产开发有限公司，住所地：广西北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部，统一社会信用代码：914505006998808488。 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人鄢玉菲、原审第三人广西亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世华公司的委托诉讼代理人赖勇强、被上诉人鄢玉菲的委托诉讼代理人韦雄、原审第三人亿海公司的委托诉讼代理人曾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世华公司上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的（2019）桂0502民初2025号民事判决，在查清事实的基础上依法发回重审或者改判；2.一审、二审诉讼费用由鄢玉菲承担。事实和理由：一、世华公司与鄢玉菲之间不存在商品房买卖合同关系，世华公司诉讼主体不适格，一审法院应依法驳回鄢玉菲的起诉。二、涉案的90153元并非鄢玉菲交给世华公司的居间费用，而是世华公司代亿海公司收取的房款。综上，恳请二审法院支持世华公司的上诉请求。 鄢玉菲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亿海公司述称，案涉的90153元，包括世华公司的部分居间费用以及亿海公司的部分房款，一审法院把90153元全部认定为居间费用是错误的。故一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回鄢玉菲对世华公司的诉讼请求。其他意见与世华公司意见基本一致。 鄢玉菲向一审法院起诉请求：判令广西世华中鑫房地产代理有限公司退还多收的购房款90153元。 一审法院认定事实：鄢玉菲及其法定代理人张某通过世华公司的居间服务，2017年7月20日，鄢玉菲及其法定代理人张某（甲方）代鄢玉菲与第三人亿海公司（乙方）签订了《澜泊湾小区认购协议书》，约定甲方自愿向乙方购买坐落于北海市，单价为6480元/平方米，总价为864559元。优惠后的单价为人民币5900元/平方米，总成交为759861元。甲方应于2017年7月21日前向乙方支付定金人民币贰万元整。甲方自愿选择付款方式为全款分期。甲乙双方约定本协议自双方签字并加盖乙方单位印章之日起生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。 2017年9月2日，由张某代鄢玉菲（买受人）与第三人亿海公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00085758），约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，单价为每平方米人民币5200元，总价款为669708元，由买受人于2017年9月5日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币509847元，应当于2017年8月25日前支付。 鄢玉菲于2017年7月21日向第三人亿海公司支付房款20000元，于2017年7月22日支付定金30000元，于2017年7月27日支付房款259847元，于2017年8月25日支付房款200000元，于2017年9月4日支付房款159861元。2017年7月27日，世华公司向鄢玉菲出具《收据》，载明“今收到张君宇、鄢玉菲转来亿海澜泊湾1-2-1701号房房款90153元整”。 另查明，2017年6月21日，第三人亿海公司（委托方、甲方）与世华公司（受托方、乙方）签订了《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方销售位于北海市亿海澜泊湾项目部分房屋，委托销售总建筑面积、套数及底价按甲方不定期以书面签章委托书交付给乙方。乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。本合同期限为4个月，自2017年6月20日至2017年10月20日。甲方给乙方代理销售商品房的底价详见每次甲方交付乙方的委托书，客户购买后按底价签订《商品房买卖合同》，如客户要求按实际销售价格开发票及签合同，需按底价与销售价的差额支付16%的费用给甲方。如乙方销售价格超出底价500元/平方米以内，超出部分作为乙方销售佣金；如乙方销售价格超出底价500元/平方米以上部分，甲方支付超出部分的50%作为溢价提成给乙方。甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。2017年6月21日，世华公司与第三人亿海公司共同确认方案并制作出格式版本《房款确认书》。2017年10月23日，世华公司（乙方）与第三人亿海公司（甲方）签订《亿海澜泊湾销售代理合同补充协议》，约定：甲乙双方就2017年6月20日签订的《亿海澜泊湾销售代理合同》，作出以下补充：原合作条款不变，就原《亿海澜泊湾销售代理合同》第二条第二点，合作时间由2017年10月20日延长至2018年2月20日。 一审法院认为，鄢玉菲通过世华公司的居间服务，与第三人亿海公司就北海市房屋签订了《商品房买卖合同》，鄢玉菲与世华公司之间成立事实上的居间合同关系。世华公司与第三人亿海公司签订的《销售代理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。鄢玉菲与世华公司之间无书面的居间合同，对居间费用亦无书面约定，世华公司已促成鄢玉菲与第三人亿海公司签订了《商品房买卖合同》，世华公司有收取报酬的权利，鄢玉菲应支付合理的居间费用。《销售代理合同》约定“甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。”世华公司收取的90153元，虽然在《收据》中载明为“房款”，但根据《销售代理合同》的上述约定及世华公司已事实上提供了居间服务，其收取的90153元应为居间费用。参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》[桂价费（2013）33号]，“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准有双方协商确定。收费单位应按规定到当地价格主管部门办理《服务型收费许可证》，并做好收费公示工作。实施收费时，使用税务部门统一印制的票据，依法纳税，并自觉接受价格、税务主管部门的监督检查。严禁房地产中介服务机构依托有关行政部门的行政权力强制服务，强制收费。”《销售代理合同》约定“乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。”世华公司收取的居间费用最高不超过成交价格的3%。世华公司可以按成交价总额的3%收取居间费用，世华公司应收取合理的居间费用为759861元×3%＝22795.83元，世华公司应返还给鄢玉菲90153元-22795.83元＝67357.17元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：广西世华中鑫房地产代理有限公司返还给鄢玉菲67357.17元。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，张某代鄢玉菲于2017年7月20日、2017年9月2日先后与亿海公司签订的《澜泊湾小区认购协议书》和《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。《澜泊湾小区认购协议书》第十七条约定“本协议自双方签字并加盖乙方单位印章之日起生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”该条款对双方有约束力，因此，双方应按照《商品房买卖合同》的约定，确定涉案商品房总价款为669708元。一审判决参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》的规定，认定世华公司可以按成交价总额的3%收取居间费用于法有据，但一审判决以759861元为成交价总额来计算居间费用不当，本院予以纠正，居间费用应按《商品房买卖合同》约定商品房总价款669708元为基数计算。世华公司收取的90153元，除可以按成交价总额的3%收取合理居间费用20091.24元（669708元×3%）外，世华公司应返还给鄢玉菲多收的70061.76元（90153元-20091.24元）。而一审判决以759861元为成交价总额来计算居间费用,判决广西世华中鑫房地产代理有限公司返还给鄢玉菲67357.17元，鄢玉菲无异议，请求二审维持原判，是其自由处分民事权利，本院予以准许。 综上所述，上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2053.82元，由上诉人广西世华中鑫房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪