云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初28号 原告：王小金，男，1984年1月12日生，彝族，住新平县。 原告：鲁曜仙，女，1983年4月18日生，彝族，住新平县。 被告：方胤人，男，1974年8月15日生，彝族，住新平县。 被告：李欣桧，女，1973年10月16日生，汉族，住新平县。 原告王小金、鲁曜仙与被告方胤人、李欣桧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小金、鲁曜仙，被告方胤人到庭参加诉讼，被告李欣桧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2018年2月8日签订的《房屋转让合同》合法有效；2.被告继续履行《房屋转让合同》，被告把坐落于新平县民族文化广场旁××室的房屋过户至原告名下，后三个月内由原告一次性向被告支付购房尾款190000元；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年2月8日签订的《房屋转让合同》，约定被告将其所有的新平县民族文化广场旁××室的一套商品房以490000元的价格出售给原告；原告在签订合同之日向被告支付了购房款300000元，被告向原告交付房产证、土地使用证；剩余购房款190000元在房产证、土地使用证过户到原告名下后三个月内交付给原告所有及使用；被告应当积极配合原告办理房屋过户手续，产生的过户费用由原告承担；签订转让合同前该房屋所涉及的债权债务由被告自行承担；房屋内电视柜、茶几留给原告；违约方承担违约金50000元。该合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款300000元，被告也把房屋交付给原告所有和使用，原告对房屋进行了装修居住至今。期间，原告多次找被告办理房屋过户手续，被告均以各种理由拖延和推诿，致使房屋过户未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼,请求支持其诉讼请求。 被告方胤人辩称，其对原告的两个诉讼请求均没有异议；原告在诉状中所述都是事实，原告确实是支付了被告300000元的购房款；被告没有协助原告办理过户手续是因为一些客观原因，本案涉及的房屋的房产证是被告用于在新平县者竜信用社办理抵押贷款，该贷款用于经营养猪厂，当时其与原告说好会把原告支付给其的购房款300000元用于偿还信用社贷款，后就把房产证拿出来，但后来被告养猪场经营不善，遭受了两次大的损失，被告就挪用了300000元用于经营养猪场，没有及时偿还信用社贷款，所以房产证就一直抵押在新平县者竜信用社没有拿出来，导致一直没有过户。 原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、四份身份证（复印件），证明原、被告的基本情况及合法的主体资格； 二、一份《房屋转让合同》（原件），证明2018年2月8日原告与被告签订《房屋转让合同》的事实； 三、一份《土地使用证》（复印件）、一份《房屋所有权证》（复印件），证明被告对出售给原告的房产拥有所有权，可以依法转让； 四、一份《收条》（原件）、一份《银行卡交易对账单》（复印件），证明原告以银行转账方式向被告支付了购房款300000元，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务； 五、六份《收据》、一份《收条》、一份《付款证明单》、两份《收款收据》、两份《销货清单》、一份《送货单》、一份《销售明细单》（原件），证明原告向被告购买了房屋后对房屋进行了装修，共支付装修款、改造费等100281.4元，及原告已经实际居住使用房屋近两年时间。 经质证，被告方胤人对原告提交的证据一、二、三、四均无异议，对证据五，房子是装修了，但是实际装修了多少钱其不清楚，其没有实际参与。 被告未向法庭提交证据。 本院依职权调取了下列证据： 一份《新平县不动产登记资料查询结果证明》（原件）、一份《新平县房产管理所档案摘抄表》（原件）、一份《新平县农村商业银行者竜支行关于李欣桧贷款抵押情况说明》(原件)、一份《新平县人民法院（2019）云0427民初1993号民事判决书》（复印件）、一份《新平县人民法院（2019）云0427民初1993号民事裁定书》（复印件），证明被告于2017年9月12日将涉案房屋抵押给了新平农村商业银行者竜支行，以及该房屋因另案被本院查封的事实。 经质证，二原告对证据中涉及抵押的内容无异议；对于涉及查封的内容有异议，查封的申请人在原告不知情的情况下向法院申请了查封，原告认为这是不合法的，因为申请人是知道原告购买了这个房屋，且多次来到原告家里，也并未告知原告要申请查封这个房屋，原告认为不应该查封这个房屋，该房屋是原告和被告的买卖在先。 对二原告提交的证据一、二、三、四，被告方胤人无异议，本院予以确认；二原告提交的证据五，与其主张的诉讼请求无关联性，本院不予确认；本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告李欣桧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。 本院经审理认定事实如下： 二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2018年2月8日，原告和被告签订的《房屋转让合同》，约定：第一条，被告将坐落在新平县民族文化广场旁××室房屋出售给原告，建筑面积为110平方米，两证齐全，被告保证该房屋拥有完整的所有权及使用权，无纠纷、无抵押、无担保。第二条，上述房屋交易总价为490000元，本合同签订之日，原告一次性支付被告300000元，被告交房产证、土地使用证给原告所有。第三条，签订合同之日起，被告必须一个月内交房给原告所有及使用，剩余房款190000元待房产证、土地使用证过户到原告名下后三个月内一次性支付给被告。第四条，被告应积极配合原告办理过户手续，产生的过户费用由原告承担。签订转让合同前该房屋所涉及的债权债务由被告自行承担；房屋内电视柜、茶几留给原告。第五条，自本合同签订之日起，原、被双方一方违约，应向另一方支付违约金50000元。该合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款300000元，被告在签订合同一个月后将该房屋交付给原告使用。 另查明，被告在将涉案房屋转卖给原告之前，被告于2017年9月12日已将涉案房屋抵押给了新平农村商业银行者竜支行用于办理贷款，并办理了抵押登记手续，以及该房屋于2019年12月6日因本院（2019）云0427民初1993号刘志荣与方胤人、李欣桧民间借贷纠纷一案被查封。 本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告与被告于2018年2月8日签订的《房屋转让合同》，系双方的真实意思表示，原、被告买卖涉案房屋未经抵押权人新平农村商业银行者竜支行同意，不能办理物权登记即房屋的转移登记，但不影响该合同的效力，合同的有关内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，对原告主张确认原告与被告于2018年2月8日签订的《房屋转让合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原告已按合同约定履行了向被告支付购房款300000元的义务，被告本应履行协助原告办理涉案房屋产权过户的义务，但涉案房屋现存在抵押登记及被法院因另案查封，现原告主张被告协助办理过户手续存在法律上的不能履行，经本院向原告释明是否变更诉讼请求即是否主张解除合同并要求被告承担相应的违约责任，但原告明确表示坚持主张被告继续履行合同并协助其办理过户手续，故对原告主张继续履行合同并要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告李欣桧经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照上述法律之规定判决如下： 一、确认原告王小金、鲁曜仙和被告方胤人、李欣桧于2018年2月8日签订的《房屋转让合同》有效； 二、驳回原告王小金、鲁曜仙的其他诉讼请求。 案件受理费4100元，减半交纳2050元，由被告方胤人、李欣桧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判员  王雅莹 二〇二〇年三月九日 书记员  李竹梦