陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书（2018）陕01民初1666号 原告：陕西和利房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市新城区房。法定代表人：张治国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张昕苗，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊鑫娟，陕西静远新言律师事务所律师。被告：陕西黄河工程建设有限公司，住所地西安市曲江新区房。法定代表人：王海强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卫永鹏，北京市万商天勤（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方明阳，北京市万商天勤（西安）律师事务所实习律师。第三人：西安众联军置业有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：魏浪浪，总经理。原告陕西和利房地产信息咨询服务有限公司（以下简称和利公司）与被告陕西黄河工程建设有限公司（以下简称黄河公司）、第三人西安众联军置业有限公司（以下简称众联军公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年5月29日庭审，原告和利公司委托诉讼代理人张昕苗、樊鑫娟，被告黄河公司委托诉讼代理人卫永鹏、方明阳到庭参加诉讼。因被告黄河公司当庭提交追加当事人申请书，申请追加众联军公司作为第三人参加诉讼，众联军公司亦当庭提交参与诉讼申请书，申请作为第三人参加诉讼，法庭予以准许。2020年1月19日庭审，原告和利公司委托诉讼代理人张昕苗、樊鑫娟，第三人众联军公司法定代表人魏浪浪到庭参加诉讼。被告黄河公司在申请延期开庭未被法庭准许后，出庭人员不符合法律规定，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告和利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年10月18日签订的《委托管理协议》解除；2、判令被告黄河公司向原告和利公司支付代理费20730678元及利息（自2018年6月9日至实际给付之日按月利率2%计算）；律师代理费10万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月18日，被告黄河公司与原告和利公司签订《委托管理协议》，主要内容为黄河公司对《西北政法大学后勤服务综合大楼》具有35年使用权，委托和利公司对该项目使用权销售、招租，按照收入的25%向和利公司支付代理费，同时对双方在履行合同过程中各自权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，双方即按照合同约定履行，对每笔转让、招租价格进行确认，并对应付代理费予以计算核对。2018年6月5日，经原、被告协商一致解除上述合同，各自权利义务终止履行。双方对前期履行情况进行了确认，明确被告黄河公司尚欠原告和利公司的代理费为总收入的15%，即人民币贰仟零柒拾叁万零陆佰柒拾捌元整（￥20，730，678.00元），被告黄河公司承诺于3日内一次性向原告支付，但至今未按协议履行。原告现依据《民事诉讼法》、《合同法》之相关规定，提起诉讼，请求人民法院判如所请，维护原告的合法权益。被告黄河公司辩称，和利公司所陈述事实片面有误，理由也不能成立，其诉讼请求不能成立。一、关于签署《委托管理协议》与《三方合同》的前因后果。黄河公司于2016年承建开发“西北政法大学后勤服务综合大楼”项目，由于当时建设资金较为短缺，该项目由西安众联投资管理有限公司（下称“众联公司”）实际控制人魏浪浪进行内部承包。魏浪浪要求代理销售该项目楼盘，并以楼盘销售招租收入优先用于支付承包款项，双方就此与黄河公司达成共识。黄河公司于2016年9月初启动楼盘销售招租工作，并在项目场地搭建招商咨询中心。期间，张治国经中间人介绍找到黄河公司，表示其可向黄河公司提供2000万投资款，投资条件是黄河公司需将项目楼盘委托其代理销售，并要求黄河公司支付远远超过行业比例的销售代理费。黄河公司基于对投资款的渴望，同意与张治国合作，并对合作条件达成共识。由于张治国本人并无资金，需要持双方合作协议从外部融资，其要求协议中不体现投资款相关内容，黄河公司接受其建议。2016年10月初，张治国与汪某某共同注册成立“陕西和利房地产信息咨询服务有限公司”，并以和利公司名义与黄河公司签订《西北政法大学后勤服务综合大楼>委托管理协议》（下称“《委托管理协议》”），约定黄河公司将项目楼盘委托给和利公司进行销售招租，销售招租收入两亿元以内的代理费为实收到账款项的25%。《委托管理协议》签订后，和利公司并没有向黄河公司提供任何投资款，该协议自始至终未实际履行。由于和利公司没有楼盘销售经验，XX组XX楼盘销售团队，但黄河公司基于对张治国所承诺投资款的期待，并未立即解除与和利公司之间的《委托管理协议》，而是与和利公司共同将该项目委托给众联公司代理销售和招租，三方为此签订了《使用权转让、招租代理合同》（以下称“《三方合同》”），约定众联公司代理费为销售招租实到到账款项的10%，和利公司收取该代理费后转付给众联公司，和利公司并不享有差额15%的代理费收益。二、关于楼盘实际销售招租与代理费结算的客观事实。《三方合同》签订后，众联公司独立负责楼盘销售和招租工作，黄河公司按销售进度向众联公司结算代理费。楼盘销售结束后，三方于2018年6月4日签订了《解除合同协议书》，约定终止楼盘销售以及后续清算事项。由于和利公司自始至终既未组建销售团队，亦未参与销售策划宣传，更没有参与任何销售工作，《解除合同协议书》（落款于2018年6月4日）只字未提和利公司享有差额15%的代理费收益。关于楼盘销售招租代理费结算的操作流程为，首先由众联公司根据当期销售情况制作《佣金结算单》或《招租代理费结算单》，然后由众联公司与和利公司共同盖章确认后提交给黄河公司，最后由黄河公司核对并由负责人签批后向众联公司直接付款。黄河公司以代理费结算单为依据向众联公司支付代理费，结算单原件仅制作一份并存放于黄河公司。和利公司为证明其享有房屋认购合同额15%的代理费权益，和利公司非法制作39份代理费结算单以及《解除合同协议书》（落款于2018年6月5日），黄河公司对此予以否认，并提请法院委托司法鉴定。综上，和利公司既未提供投资款，亦未参与楼盘销售代理工作，其所主张的诉讼请求于法无据，所陈述事实虚假有误，所依据的部分证据更涉嫌伪造，恳请法院依法驳回和利公司的诉讼请求。第三人众联军公司述称，众联军公司认为和利公司起诉状中所述“事实与理由”部分内容与事实真相不符。2016年，黄河公司承建“西北政法大学后勤服务综合大楼”项目，众联公司参与该项目建设。由于黄河公司对外结算工程款比较困难，众联公司提议用楼盘销售收入优先对外结算工程款，并要求代理销售该项目楼盘，与黄河公司达成了将楼盘收入10%作为销售代理费的原则性共识。同年9月份，众联公司开始搭建售楼部，启动房屋代理销售招租工作，并着手筹备人员招募、营销宣传等工作。之后，黄河公司为了吸引投资，在未经众联公司同意的情况下，单方与和利公司签订《委托管理协议》，将楼盘销售委托给和利公司。众联公司得知后对此提出异议，表示无论黄河公司与和利公司如何合作，楼盘销售代理工作必须交给众联公司实施，用以确保工程款和销售代理费顺利结算。随后由黄河公司、和利公司与众联公司三方共同签订了《使用权转让、招租代理合同》，约定众联公司的代理费为销售招租收入的10%。合同签订后，众联公司单方组建专业房屋销售团队，制作营销宣传策划方案，自2017年3月到2018年4月期间共销售四百余套房屋。在房屋销售招租过程中，和利公司张治国定期到售楼部复印售房合同并核对确认代理费结算单，但没有委派人员参与任何销售工作，也没有出资对该项目进行营销宣传，自始至终没有参与房屋销售工作。在楼盘销售过程中，众联公司按进度定期制作一份代理费结算单，在和利公司盖章确认后，众联公司将结算单提交给黄河公司，要求支付代理费，黄河公司按进度向众联公司结算了代理费。楼盘销售结束后，三方于2018年6月4日签署了《解除合同协议书》。最后，众联公司从未盖章确认过和利公司15%代理费的任何书面材料，因此对和利公司的诉讼请求不发表意见。经审理查明，2016年10月18日，被告黄河公司与原告和利公司签订《委托管理协议》，约定：黄河公司委托和利公司对西北政法大学后勤服务综合大楼的使用权销售、招租事宜；委托期限为协议生效后24个月；本项目销售、招租总收入在未达到2亿元人民币时，每笔销售、招租收入（包括定金）以黄河公司统一开具的正规销售发票或收据为准，按黄河公司75%、和利公司25%的比例分配，分别打入双方确定的账户；本项目销售、招租总收入达到2亿元人民币后，每笔销售、招租收入（包括定金）以黄河公司统一开具的正规销售发票或收据为准，按黄河公司80%、和利公司20%的比例分配，分别打入双方确定的账户；黄河公司对本协议所约定的公寓、商铺拥有35年（2018年4月23日至2053年4月22日）的经营管理及使用权；和利公司在委托期限内，全权负责本项目的策划销售、招租等。被告黄河公司、原告和利公司、西安众联投资管理有限公司（后更名为西安众联军置业有限公司，即本案第三人）签订《使用权转让、招租代理合同》，约定：黄河公司、和利公司委托众联公司对西北政法大学后勤服务综合大楼的使用权销售、招租事宜；委托期限为合同生效后12个月；众联公司的代理费为在合同期内，本项目的使用权转让、招租收入的10%；黄河公司对本协议所约定的公寓、商铺拥有35年（2018年4月23日至2053年4月22日）的经营管理及使用权；众联公司在委托期限内，全权负责本项目的策划销售、招租等。该合同无落款时间。2017年3月6日，被告黄河公司、原告和利公司、西安众联投资管理有限公司签订《使用权转让、招租代理合同补充协议》，约定三方签订的《使用权转让、招租代理合同》项目转让、招租工作调整为2017年3月10日正式开始，上述合同中的转让、招租期限予以顺延等。2017年3月9日，被告黄河公司、原告和利公司、西安众联投资管理有限公司签订《付款确认书》，约定众联公司在本项目的代理费由黄河公司应从向和利公司支付的代理费中先行代为和利公司支付，众联公司应向和利公司开具所收代理费的收款凭据，和利公司同时应向黄河公司开具相应的收款凭据等。2018年6月4日，被告黄河公司、原告和利公司、西安众联投资管理有限公司签订《解除合同协议书》，约定本协议签订之日，三方签订的《使用权转让、招租代理合同》中止履行；本协议签订后十日内，三方办理委托销售的清算手续，按原协议约定的履行方式给付代理费用等。原告和利公司提交2018年6月5日黄河公司与和利公司《解除合同协议书》1份，载明双方确认黄河公司尚欠和利公司代理费为总房款（购房合同款）的15%，计人民币20730678元，黄河公司于本协议签订之日后3日内，一次性向和利公司支付（见双方确认的认购价格确认书及《长安星座》招租代理费结算单等，和利公司、黄河公司均在《解除合同协议书》上加盖公司印鉴。和利公司同时提交《〈长安星座〉招租代理费结算单》39份，欲证明黄河公司与和利公司协议解除合同，黄河公司应按照《解除合同协议书》付给和利公司诉请的代理费20730678元及利息。上述39份《〈长安星座〉招租代理费结算单》为单页，内容分为上下两部分，上部分为具体的房屋销售明细及众联军公司佣金情况；下部分为黄河公司欠和利公司代理费具体金额，其文字内容除具体金额不同外，其余文字表述一致，其内容为：“按甲、乙、丙三方代理费的约定，本次结算甲方代乙方向丙方支付其代理费为总房款（购房合同款）的10%，金额为******元（大写******），甲方本次结算欠乙方的代理费为总房款（购房合同款）15%，金额为******元（大写******）  截止本次结算甲方累积欠乙方代理费为******元（大写******），待甲、乙双方所签《委托管理协议》到期后，甲方承诺无条件一次性支付给乙方”。上述《〈长安星座〉招租代理费结算单》下方，和利公司、黄河公司、众联公司均加盖公司印鉴。原告和利公司另提交“房屋认购价格确认书”457份，载明认购房屋具体信息情况，和利公司、黄河公司、众联公司均加盖公司印鉴。被告黄河公司对于原告和利公司提交的“房屋认购价格确认书”真实性认可，对《解除合同协议书》、《〈长安星座〉招租代理费结算单》真实性不予认可，申请对《解除合同协议书》1份、《〈长安星座〉招租代理费结算单》39份以及《使用权转让、招租代理合同补充协议》1份、《付款确认书》1份所加盖的黄河公司印鉴与印文文字形成的先后顺序进行司法鉴定，因属于本案基本事实，对此鉴定申请法庭予以准许。西北政法大学司法鉴定中心受托进行鉴定，出具西法大司鉴中心［2018］文鉴字第635-676号共42份《西北政法大学司法鉴定中心文书鉴定意见书》，鉴定意见均为：检材中“陕西黄河工程建设有限公司”印文与印刷文字先后顺序是：先打字后盖印。被告黄河公司又申请对《解除合同协议书》1份、《〈长安星座〉招租代理费结算单》39份的所加盖的“陕西黄河工程建设有限公司合同专用章” 印文与样本中的同名印文是否一致，检材中的文字是否存在二次打印。陕西中金司法鉴定中心受托进行鉴定，出具陕中金司鉴中心［2019］文鉴字第300号《陕西中金司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、检材《解除合同协议书》3页及39份《〈长安星座〉招租代理费结算单》上“陕西黄河工程建设有限公司合同专用章” 印文与样本中的同名印文是同一枚印章盖印；2、检材《解除合同协议书》中，未发现二次打印的痕迹特征；3、23份《〈长安星座〉招租代理费结算单》上“按甲、乙、丙三方代理费……一次性支付给乙方”打印字迹为二次打印形成；4、16份《〈长安星座〉招租代理费结算单》中，没有发现明显反映2次进纸打印的痕迹特征，不能确定上述检材存在二次打印。西北政法大学与陕西黄河工程建设有限公司侵权责任纠纷一案，已经发生法律效力的本院（2018）陕01民终6741号民事裁定认定：西北政法大学为坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX号面积为176355平方米土地的土地使用权人，该地块的用途为教育，使用权类型为划拨。2007年，因西北政法大学经有关部门批准通过引资方式建设法律培训综合大楼，位置为北起西北政法大学雁塔校区XX号家属楼某某，南至校区小南门止，长度为145米，东起长安路沿街市XX线内，西至其校内39米处，占地面积5655平方米（以下简称“投资项目用地”），西北政法大学遂与陕西嘉亨实业发展有限公司（以下简称嘉亨公司）签订“两引一补协议”，由嘉亨公司为西北政法大学建设的法律培训综合大楼提供建设资金、原建筑物拆除及重新安置费等费用，项目竣工后建筑物及配套设施产权归西北政法大学所有，嘉亨公司享有对建筑物的占有、使用、收益等70年的经营管理权收益。2012年，因西北政法大学与嘉亨公司履行上述协议产生纠纷，其将嘉亨公司诉至西安市中级人民法院。2015年4月22日，西安市中级人民法院作出（2012）西民二初字第00019号民事调解书，双方继续履行“两引一补协议”，嘉亨公司的经营管理期限变更为自调解书签收之日起算35年。2016年，黄河公司以其与嘉亨公司签订的《协议书》中约定了案外人嘉亨公司将35年经营管理权限向黄河公司抵偿6200万元工程款为由在投资项目用地上继续施工建设。2016年9月22日，西安市工程建设执法监察队发现黄河公司的施工进度至地上一层主体，遂向西北政法大学发出市建停字（2016）第2－030号《西安市城乡建设委员会违法建设工程停工通知》，提出因西北政法大学在XX路XX号建设（承建）的后勤服务综合大楼工程项目未办理《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等建设审批手续违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《建设工程质量管理条例》及《建筑工程施工许可管理办法》等法规之规定，属于违法建设，遂责令西北政法大学立即停止一切施工活动，并于2016年9月27日携带资料接受处理，待处理完后申请复工，否则后果自负。2017年4月6日，西安市城乡建设委员会向陕西省教育厅发出《关于西北政法大学后勤服务综合楼项目违法建设问题的函》，提出在日常巡查中，发现西北政法大学在XX路XX号的教育用地上和开发商合作建设商业项目，且尚未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的条件下，撞自销售、涉嫌违法，望教育厅督促责任单位对其违法行为进行整改。2017年4月14日，西安市规划局雁塔分局向西安市雁塔区城市管理局发出市规雁违建认函（2017）019号《关于西北政法大学后勤服务综合楼违法建设的催办函》，提出位于长安南路西北政法大学门口南侧的西北政法大学后勤服务楼综合楼未取得《建设工程规划许可证》，属违法建设，其局分别于2016年11月1日、2016年12月1日、2017年3月15日对该违法建设进行认定并函告区城市管理局，目前该项目仍在施工，已建至7-8层，请区城市管理局按照相关规定立即查封施工现场，制止该违法建设行为继续发生。2017年5月12日，西安市雁塔区安全生产委员会办公室向西安市雁塔区城市管理局发出雁安委办函（2017）15号《关于西北政法大学后勤服务综合楼项目存在安全隐患的函》，提出该项目位于长安南路西北政法大学大门南侧，名称为西北政法大学后勤服务综合楼项目，建设单位为西北政法大学，施工单位为陕西黄河工程建设有限公司。鉴于该项目无法提供相关土地、规划、建设等审批手续，经西安市规划局雁塔分局回复，依据《西安市规划局西安市城市管理局关于违法建设查处职责分工的通知》，城市管理部门负责违法建设的制止等具体执法工作，现将该情况函告区城市管理局，请予以处理。2017年6月15日，西安市雁塔区建设局向西北政法大学发出雁建函（2017）24号《关于西北政法大学法律培训综合大楼后续工程违法在建的函》，提出该校位于长安南路西的西北政法大学法律培训综合大楼项目存在未取得建设工程施工许可证擅自施工的违法违规行为，要求西北政法大学立即责成施工单位黄河公司停止一切违法违规施工建设行为，施工人员、施工机械全部离施工现场，此外，西安市住房保障和房屋管理执法监察队亦在黄河公司的售楼部张贴《关于未取得〈商品房预售许可证〉不得进行预售的通告》，告知该项目未取得《商品房预售许可证》，不得对外销售，不得以认购（包括认筹、登记、选号等）、收取预定款性质费用等方式变相销售。经询，黄河公司截止庭审时已将其建设的楼栋施工至27层并封顶，双方均未提交建设楼栋的建审手续等证据。2018年5月10日、6月22日，相关政府部门就案涉项目召开专题会议，就已售房屋清退等处置工作进行安排。2018年7月3日，西安市城乡建设委员会作出市建罚［2018］022号《西安市城乡建设委员会行政处罚决定书》，对案涉《委托管理协议》中约定的西北政法大学后勤服务综合大楼，因该项目存在未取得施工许可证，擅自施工的行为，决定给予责令停工，处罚3万元的行政处罚。案涉项目现处于停工状态，未交付使用。2018年9月5日，黄河公司以和利公司为被告提起反诉，请求：1、确认黄河公司与和利公司2016年10月18日签订的《委托管理协议》无效；2、确认2018年6月5日《解除合同协议书》无效；3、判令和利公司承担本诉与反诉的全部费用。2019年5月29日，黄河公司向本院提出撤回反诉申请。上述事实，有西安市中级人民法院（2018）陕01民终6741号民事裁定书、市建罚［2018］022号西安市城乡建设委员会行政处罚决定书、《西北政法大学后勤服务综合大楼》委托管理协议、“《西北政法大学后勤服务综合大楼》使用权转让、招租代理合同”、“《西北政法大学后勤服务综合大楼》使用权转让、招租代理合同补充协议”、付款确认书、2018年6月4日解除合同协议书、西法大司鉴中心［2018］文鉴字第635-676号共42份《西北政法大学司法鉴定中心文书鉴定意见书》、陕中金司鉴中心［2019］文鉴字第300号《陕西中金司法鉴定中心司法鉴定意见书》、庭审笔录、谈话笔录、质证笔录等在卷佐证。本院认为，生效法律文书认定案涉项目占用土地用途为教育，使用权类型为划拨，相关土地行政主管部门认定案涉项目未取得建设工程施工许可证擅自施工，责令停工，案涉项目违反了相关法律、行政法规的规定，在此情况下，黄河公司与和利公司在《委托管理协议》中约定的关于西北政法大学后勤服务综合大楼的使用权销售、招租的内容，不具有合法性。对于已售房屋，政府部门安排清退。黄河公司主张合同签订后，双方即按照合同约定履行，对每笔转让、招租价格进行确认，并对应付代理费予以计算核对，2018年6月5日，经原、被告协商一致解除上述合同，各自权利义务终止履行，双方对前期履行情况进行了确认，明确被告黄河公司尚欠原告和利公司的代理费为总收入的15%，即人民币20730678元，而经司法鉴定，原告和利公司提交的39份《〈长安星座〉招租代理费结算单》，其页面下部分关于黄河公司欠和利公司代理费情况的记载文字，除具体金额不同外，其余文字表述均一致，其中23份结算单的下部分文字的打印字迹为二次打印形成，不能证明结算单中关于黄河公司欠和利公司代理费额情况的记载文字系双方盖章确认的内容，原告和利公司提交的2018年6月5日《解除合同协议书》记载黄河公司尚欠和利公司20730678元代理费的计算依据即为该39份《〈长安星座〉招租代理费结算单》，上述结算单中关于黄河公司欠和利公司代理费情况的文字存在的不确定性，影响到该《解除合同协议书》中关于20730678元代理费的确定性。因案涉项目使用权销售、招租的内容不具有合法性，对于已售房屋，政府部门安排清退，双方应就《委托管理协议》的实际履行情况先行确认。本案中，原告和利公司径行依据2018年6月5日《解除合同协议书》诉请被告黄河公司支付20730678元代理费，依据不足，本院依法不予支持。反诉原告黄河公司于本案审理期间自愿申请撤回反诉，符合法律规定，本院依法准许反诉原告黄河公司撤回反诉。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陕西和利房地产信息咨询服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费145932元，原告陕西和利房地产信息咨询服务有限公司已预交，由陕西和利房地产信息咨询服务有限公司负担；反诉案件受理费72727元，反诉原告陕西黄河工程建设有限公司已预交，减半收取36363.5元，由陕西黄河工程建设有限公司负担。第一次鉴定费100000元，申请人陕西黄河工程建设有限公司已预交，由陕西黄河工程建设有限公司负担；第二次鉴定费100000元，申请人陕西黄河工程建设有限公司已预交，由陕西黄河工程建设有限公司负担50000元，由陕西和利房地产信息咨询服务有限公司负担50000元。陕西和利房地产信息咨询服务有限公司应负担的款项于本判决生效后15日内给付陕西黄河工程建设有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审    判    长        刘        琪审 判 员      秦  燕  燕人 民 陪 审 员       陈   知   贵      二〇二〇年三月四日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  段   蓓