呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终199号上诉人（原审被告）：吕粉英，女，初中毕业，住包头市。委托诉讼代理人：王雪振，内蒙古卓能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩丰华，男，初中毕业，住包头市。委托诉讼代理人：王雪振，内蒙古卓能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔亮亮，男，初中毕业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王建华，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵爱清，女，初中毕业，住呼市。委托诉讼代理人：王建华，内蒙古盛乐律师事务所律师。原审第三人（第三人）：内蒙古金虎房地产有限责任公司，住所地呼市。法定代表人：刘治中,该公司总经理。委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。上诉人吕粉英、韩丰华因与被上诉人崔亮亮、赵爱清、第三人内蒙古金虎房地产有限责任公司（以下简称金虎房地产公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕粉英、韩丰华上诉请求：1、请求判令撤销(2019)内0103民初2315号判决书的第一项判决,依法改判驳回崔亮亮、赵爱清的诉讼请求或发回重审;2、请求判令本案一审、二审的全部诉讼费用由崔亮亮、赵爱清承担。事实与理由：1、一审判决事实认定不清、错误。一审判决遗漏对以下事实的认定:吕粉英与第三人所签订的《金河小区商品房内部认购协议》(以下简称《认购协议》)所涉标的××区，建筑面积112㎡，崔亮亮、赵爱清与金虎房地产公司所签订的《商品房买卖合同》所涉标的××区，建筑面积为109.05m。认定上述《认购协议》与《商品房买卖合同》所涉标的物是否为同一标的物是作出本案判决的事实依据之一，一审法院在未确认上述诉争标的物是否为同一标的物的情况下即作出支持崔亮亮、赵爱清诉讼请求的判决，显然无事实依据。《认购协议》签订时间为2016年10月4日,约定房产交付时间为2017年10月31日之前,吕粉英、韩丰华实际入住时间为2019年3月28日。《商品房买卖合同》签订时间为2017年11月22日、约定交房时间为2017年12月31日，崔亮亮、赵爱清虽然于2018年12月16日签订了《物业服务协议书》但未实际占有该房产。吕粉英、韩丰华房产买卖合同成立且生效的时间、房屋交付时间均早于崔亮亮、赵爱清。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”，即房屋的交付使用必须以实际占有为前提,双方均对诉争房产享有物权请求权,但吕粉英、韩丰华实际占有了该房产,而崔亮亮、赵爱清受领涉案房屋仅为意思表示,并未实际占有涉案房产,实际受领人实为吕粉英、韩丰华。2、一审判决适用法律错误。一审判决认定崔亮亮、赵爱清基于《商品房买卖合同》及受领涉案房屋而产生合法占有涉案房屋的法律效果属适用法律错误。吕粉英与金虎房地产公司签订的《认购协议》,应当认定为商品房买卖合同,即与崔亮亮、赵爱清与金虎房地产公司签订的《商品房买卖合同》有同等法律效果,法律依据如下:《合同法》第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十五条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。崔亮亮、赵爱清所出具的网签备案手续，其性质并非物权登记，仅具有公示债权的效果，并不能产生物权变动的法律效力，即崔亮亮、赵爱清并未取得争议房产的所有权，其享有的针对涉案房产的任何权利效力并不强于吕粉英、韩丰华。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”。另，崔亮亮、赵爱清所出具的《房屋网上签约备案信息查询结果证明》备注“该查询结果证明仅证明申请人在查询时点房屋网上签约及备案信息,不包括房屋权属登记信息”也可证明网签备案不具有物权变动的效力，并不能排除吕粉英、韩丰华对涉案房产合法占有的权利。吕粉英、韩丰华为事实上的受领涉案房屋人。一审法院事实认定不清、适用法律错误,恳请贵院查明事实，依法改判驳回崔亮亮、赵爱清的诉讼请求或发回重审，以维护吕粉英、韩丰华的合法权益。崔亮亮、赵爱清辩称，一审法院认定事实清楚，吕粉英、韩丰华的上诉请求没有合理依据。一审法院对崔亮亮、赵爱清受领案涉房屋的事实认定准确。崔亮亮、赵爱清是案涉房产的合法占有人，在侵占发生前对案涉房产享有事实上的管理权。吕粉英、韩丰华存在非法侵占案涉房屋的事实，具有违法性。吕粉英、韩丰华上诉所称的房屋权属情况与实际情况不符。金虎房地产公司述称，案涉房屋原属顶账房屋，后金虎房地产公司配合吕粉英签订了《商品房内部认购协议》。吕粉英、韩丰华系夫妻关系，2017年6月10日，韩丰华与金虎房地产公司联系，指示售楼部张镁将房屋出售，金虎房地产公司将房屋出售给崔亮亮。之后金虎房地产公司通知铝粉英前来领款，但其未来领款。金虎房地产公司与崔亮亮、赵爱清签订的《商品房买卖合同》合法、有效，系双方真实意思表示，且双方已经办理了网签登记备案和银行按揭手续，金虎房地产公司已经完全履行了合同义务。崔亮亮、赵爱清向一审法院起诉请求：一、请求判令吕粉英、韩丰华立即停止侵权，立即搬出崔亮亮、赵爱清所有的位于呼和浩特市××区房屋；二、请求判令吕粉英、韩丰华赔偿崔亮亮、赵爱清其占有该房屋的租金损失3000元（租金每月1500元，起算日2019年4月1日起至其搬出上述房屋之日止，暂计算至起诉之日）；三、请求判令吕粉英、韩丰华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、1998年1月10日，赵爱清与崔亮亮登记结婚。2、2016年10月14日，金虎房地产公司与吕粉英签订《金河小区商品房内部认购协议》，约定吕粉英购买金河小区1号楼18层1单元1801号房屋一套，房屋总价款为582400元，买受人于2016年10月14日一次性付款。同日，金虎房地产公司为吕粉英出具收据一份，载明收到吕粉英（1#-1#-1801）薛凯丽顶账房582400元。3、2017年11月22日，崔亮亮、赵爱清与金虎房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定金虎房地产公司向崔亮亮、赵爱清出售回民区县府街金河小区二期2号住宅楼××层房屋一套，建筑面积为109.05平方米。总价款为752445元，首付152445元，余款600000元申请贷款支付。2017年10月30日，崔亮亮、赵爱清按照约定支付全部房款。涉案房屋已办理了网上签约备案手续，现网上签约备案登记买受人为赵爱清。4、2018年12月16日，赵爱清与呼和浩特市金美物业服务有限公司签订关于金河小区二期2号住宅楼××层房屋的《物业服务协议书》，崔亮亮、赵爱清交纳装修保证金、物业费、垃圾清运费、预付水电燃气费并受领涉案房屋。5、2019年3月28日，金河小区二期2号住宅楼××层房屋由吕粉英、韩丰华占有。一审法院认为，本案系占有保护纠纷，争议焦点为崔亮亮、赵爱清的诉讼请求是否具有事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排查妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，崔亮亮、赵爱清基于《商品房买卖合同》及受领涉案房屋，对涉案房屋合法占有。故崔亮亮、赵爱清请求判令吕粉英、韩丰华向崔亮亮、赵爱清返还位于呼和浩特市××区房屋的诉请于法有据，该院予以支持。对于崔亮亮、赵爱清诉请房屋租金损失3000元，因未提交证据予以证明，故该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告吕粉英、韩丰华于本判决生效后十日内向原告崔亮亮、赵爱清返还位于呼和浩特市××区房屋一套；二、驳回原告崔亮亮、赵爱清的其他诉讼请求。案件受理费5680元，本院已减半收取，由被告吕粉英、韩丰华负担5657元，由原告崔亮亮、赵爱清负担23元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是吕粉英、韩丰华是否应向崔亮亮、赵爱清返还位于呼和浩特市××区房屋一套。本案中，崔亮亮、赵爱清于2017年11月22日与金虎房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定金虎房地产公司向崔亮亮、赵爱清出售回民区县府街金河小区二期2号住宅楼××层房屋一套，建筑面积为109.05平方米。2017年10月30日，崔亮亮、赵爱清按照约定支付全部房款。涉案房屋已办理了网上签约备案手续，现网上签约备案登记买受人为赵爱清。2018年12月16日，赵爱清与呼和浩特市金美物业服务有限公司签订《物业服务协议书》，崔亮亮、赵爱清交纳装修保证金、物业费、垃圾清运费、预付水电燃气费并受领涉案房屋。金虎房地产公司亦认可与崔亮亮、赵爱清签订的《商品房买卖合同》合法、有效，系双方真实意思表示，故崔亮亮、赵爱清基于《商品房买卖合同》及受领涉案房屋，对涉案房屋享有占有使用权。吕粉英、韩丰华与金虎房地产公司于2016年10月14日吕粉英签订《金河小区商品房内部认购协议》。关于该《内部认购协议》，金虎房地产公司述称案涉房屋原属系顶账房屋，虽然给吕粉英打了582400元的收条，但该笔费用系租赁塔吊的费用，不是现金。吕粉英、韩丰华在一审庭审时对该事实予以认可。金虎房地产公司未向吕粉英、韩丰华交付案涉房屋，吕粉英、韩丰华亦认可金虎房地产公司未向其交过房屋钥匙，故其占有使用案涉房屋的行为系侵占行为。吕粉英、韩丰华上诉认为其已经占有使用房屋就享有物权请求权的理由不能成立。一审法院判决吕粉英、韩丰华向崔亮亮、赵爱清返还案涉房屋并无不当。吕粉英、韩丰华与金虎房地产公司之间的纠纷可另案解决。综上所述，吕粉英、韩丰华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9620元，由吕粉英、韩丰华负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇二〇年三月二十六日书记员 韩 晶