山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2093号 上诉人（原审被告）：周加明，男，1968年11月6日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：赵林海，男，1967年3月21日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘淑林，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包志明，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。 上诉人周加明与被上诉人赵林海房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7290号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周加明向本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018鲁0211民初7290号民事判决书第一项，依法改判或发回重审；二、全部诉讼费用由赵林海承担。事实与理由：涉案合同已于2017年2月协商变更，周加明按照变更后的合同支付了租赁期间的租金。一审法院判决周加明支付赵林海房屋租金18572.37元没有事实和法律依据。周加明与赵林海于2013年6月20日签订了为期三年的房屋租赁合同，约定周加明租赁赵林海位于黄岛区的建筑面积约110平米的房屋用于经营三轮摩托车。2016年6月20日，合同到期后，周加明继续租赁该房屋。2017年2月，赵林海以自己使用该房屋买卖五金为由，仅将该房屋中的10平米租赁给周加明，并口头约定周加明每年支付租金2000元即可。2018年3月，周加明搬离涉案房屋并支付了3000元的租金。从租赁面积110平米到变更租赁面积为一桌一沙发的10平米，从年租金19000元变更为年租金2000元，符合常理。一审中，周加明申请的四位证人到庭作证，证明周加明租赁使用的房屋面积也就10平米，在一楼的其他地方放置着摆放五金建材管件的铁架子。摆放五金管件的铁架子能够与同一地址上注册的、由赵林海经营的胶南市鑫海建材经营部相互印证，证实该涉案房屋中的铁架子是赵林海的，除10平米外的面积是赵林海在使用，赵林海也不可能允许周加明在同一地址上经营与自己相同的业务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第108条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定，周加明的说法和证据符合客观事实和常理，应依法确认周加明提交证据的真实性和证明力。所以，周加明已经按照租赁的面积足额支付了租金。一审法院没有查明该事实，因此导致认定事实有误，判决错误。综上所述，一审法院判决周加明支付赵林海房屋租金18572.37元没有事实和法律依据。请二审法院查清事实，依法予以改判，支持周加明的上诉请求。 赵林海二审中提出答辩意见：周加明主张于2017年2月与赵林海变更租赁合同，此与事实不符，租赁合同未曾变更。原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.关于赵林海注册的胶南市鑫海建材经营部该经营部于2013年3月注册，早于案涉房屋出租时间3个月。经营部注册地址为铁撅山路3388号，案涉房屋地址为铁撅山路3386号，并非周加明所称同一地址。经营部位于案涉房屋上层，有独立的门和楼梯出入。因而，经营部与案涉房屋在物理构造上是相对独立的，在经营过程中也与案涉房屋无涉。因而，周加明因此经营部的存在而主张铁架子属于赵林海设置，纯属狡辩，无任何依据。2.关于周加明于2018年5月4日向赵林海支付3000元的性质此3000元属于支付周加明拖欠的2016年6月21日至2017年6月20日年度租金19000元。按照租赁合同的约定及交易惯例，承租人负有在租期开始前后及时交付租金的义务。对于2016年6月21日至2017年6月20日年度租金，租期开始前后，周加明未及时支付。赵林海向其索要，上诉人以购买了双珠路K2海棠湾的房产资金紧张为由要求延至2016年年底支付。后至年底，又以销售回款未到位为由再次延付。赵林海多次索要，赵林海才于2018年5月4日支付了此3000元。同时，按照房屋租赁市场交易惯例，出租人与承租人首次签订的租赁合同到期后，合同权利义务若无实质性变更，极少存在再次签订租赁合同的情形。赵林海与周加明于2013年6月20日首次签订租赁合同，租期三年，第一年租期租金为18000元，后两年租期租金为19000元。该租赁合同于2016年6月20日履行完毕。按照上述房屋租赁市场的交易惯例，如果确实存在租金由19000元变更为2000元的事实，对于此种对合同主要权利义务的变更，双方不可能草率从事，不签订书面协议。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周加明提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 赵林海一审中提出诉讼请求：1、判令周加明支付赵林海房租18797元；2.判令周加明支付赵林海滞纳金1089.85元；3.判令周加明支付赵林海水费43.2元；4.判令周加明支付赵林海将房屋恢复原状的费用3800元；5.本案诉讼费由周加明承担。事实与理由：周加明于2013年6月20日开始租赁赵林海位于黄岛区吉安小区的房屋，从租赁期的第二年起租金为每年19000元，租金按年支付。周加明于2017年2月25日开始拒交房屋租金，赵林海多次讨要均未果，直至周加明2018年4月16日搬出该房屋时仍未支付租金，共计21797元（19000+1583.33+1213.88）。后经赵林海多次催缴，周加明于2018年5月4日支付给赵林海3000元，截止起诉之日，周加明仍欠付赵林海房屋租金18797元。根据双方签订的《房屋租赁合同》，周加明拖欠房租一个月，赵林海有权增收5%的滞纳金1089.85元（21797*5%）。周加明承租该房屋时私自改换城管统一制作的门面颜色，且搬出该房屋时，房屋状态较差，导致赵林海不能正常使用，因此周加明应支付赵林海恢复房屋原状的费用3800元。 周加明一审中辩称，赵林海所述与事实不符，周加明早已付清租金和其他费用，不再拖欠赵林海任何费用。2013年6月份双方签订《房屋租赁合同》，周加明租用赵林海位于吉安小区的110平的门头房用于卖三轮摩托车，年租金18000元，先交租金后使用。周加明如约按时交租金正常使用。2017年1月，周加明以转账方式支付给赵林海租金13000元。2017年2月赵林海以自己要使用该房屋卖五金为由，变更原来的租房约定，要求周加明腾出房屋，经双方协商口头约定：留给周加明10平米的空间，安一办公桌和沙发，自2017年3月起，周加明每年交租金2000元。2018年3月周加明全部搬出该租用房屋，2018年5月周加明用微信支付给赵林海房租3000元。周加明先付租金后使用房屋，足额支付了租金，不存在拖欠房租的行为。周加明在租用该房租期间，与赵林海共用一水表，其所有水费全部由周加明支付，周加明不欠赵林海水费。周加明没有违章违规改换门面，所改换部分门面的颜色并未违反城管等部门的规定。周加明在承租期间，没有改动房屋的结构、内墙、门窗、地面，一直保持着房屋原有状态，赵林海所称“支付赵林海恢复房屋原状的费用”与周加明无关。 一审查明，赵林海与周加明于2013年6月20日签订房屋租赁合同，约定租期为三年，自2013年6月20日至2016年6月20日。合同约定，该房屋第一年的租金为18000元，第二年第三年为19000元；租赁期间，如若周加明拖欠租金，赵林海有权增收5%的滞纳金；租赁期满后，周加明归还该房屋时房屋应当符合正常使用状态。合同约定的租赁期间届满以后，周加明继续使用该房屋，至2018年4月份搬离。周加明在原租赁合同到期后仍使用租赁房屋期间，赵林海代其缴纳水费金额为43.2元。 本案争议事实一、对赵林海主张的恢复房屋原状的费用3800元应否支持。赵林海称周加明搬离租赁房屋后，房屋状态脏乱不能正常使用，赵林海为清理房屋支付了800元保洁费，对此，赵林海提交胶南市好运来家政服务部开具的保洁费收据予以证明。另，赵林海称按照城管统一要求该地区门头装修颜色应为绿色，但周加明自行改装为白色，且搬离房屋时未将门头颜色进行改换，赵林海为恢复原状拆除周加明留下的门头装修花费3000元。周加明则称该房屋在其接手时本就是那个样子，屋内房屋结构没有变动，门头是城管统一制作的，结构没有改动，一直是原样。一审法院认为，根据赵林海提供的证据，不能证明周加明搬离房屋时房屋状态脏乱不能使用，亦不能证明周加明私自改换承租房屋的门面颜色，故，对赵林海主张的恢复房屋原状的费用3800元一审法院不予支持。本案争议事实二、对房租和滞纳金如何认定。赵林海与周加明于2013年6月20日签订《房屋租赁合同》，双方约定租期为三年,自2013年6月20日至2016年6月20日。双方自合同到期后未继续签订房屋租赁合同，但根据赵林海提交的周加明在搬离租赁房屋后，留存在赵林海租赁房屋内的部分收款单据及相关业务往来凭证、视频监控录像等证据，可以证明自租赁合同期满以后至2018年4月，周加明一直使用该房屋，赵林海对其使用未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，可以认定双方自2016年6月21日起建立起了不定期租赁关系。周加明称2017年2月赵林海以自己要使用该房屋卖五金为由，变更原来的租房约定，要求周加明腾出房屋，经双方协商口头约定：留给周加明10平米的空间，安一办公桌和沙发，自2017年3月起，周加明每年交租金2000元。对其主张的事实周加明并未提供证据加以证明。根据证人证言亦不能证明案涉房屋内的铁架子系赵林海设置的。故，一审法院认为双方自2016年6月21日至2018年4月16日建立起了不定期租赁关系，周加明应当按照原合同中约定的租金标准支付此期间的租金。根据周加明提交的13000元银行转账记录，可以证明周加明尚欠赵林海2017年2月26日至2018年4月16日的房屋租金。因双方建立了不定期租赁关系，故对赵林海主张的因迟延交付房租而产生的1089.85元的滞纳金一审法院不予认定。 一审法院认为，赵林海与周加明自原房屋租赁合同期满后至2018年4月16日建立了不定期租赁关系，2017年1月26日，周加明通过银行转账向赵林海支付2016年6月21日至2017年2月25日的房屋租金，故，周加明尚欠赵林海2017年2月26日至2018年4月16日的房屋租金，共计一年零一个月零十九天。按照原合同中约定的租金标准支付此期间的租金（每年19000元），共计19000+1583.33+989.04=21572.37元。扣除周加明在2018年5月4日通过微信转账向赵林海支付的2017年房屋租金3000元，周加明尚欠赵林海房屋租金18572.37元。另，周加明在原租赁合同到期后仍使用租赁房屋期间，赵林海代其缴纳水费金额为43.2元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周加明于判决生效之日起十日内支付赵林海房屋租金18572.37元。二、周加明于判决生效之日起十日内支付赵林海水费金额43.2元。三、驳回赵林海其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费393元，由赵林海负担133元，由周加明负担260元。 二审中，双方各提交对方的工商登记信息，欲证明对方在涉案房屋中经营使用，对此本院认为，工商登记信息与房屋的使用情况无必然关联性，故对上述两份证据的证明内容均不予认可。 上诉人周加明另提交通话录音一份，证明赵林海自己主张租金为每月1000元，每年12000元。赵林海质证后认为，对真实性有异议，认为存在剪辑的可能。同时不能证明双方存在变更租赁合同价格调控的合意。录音中被上诉人所述“一个月一千块钱，一年一万两千块钱”是上诉人多次延迟支付租金后，被上诉人不得不减免其租金的无奈之举，并不能代表被上诉人与上诉人协商一致变更租赁合同价格条款，也不能因此而排除被上诉人依据租赁合同主张权益的权利。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。赵林海与周加明签订的租赁合同到期日为2016年6月20日，之后双方转为不定期租赁合同。本案的争议焦点在于双方是否对租金的约定进行变更。对此本院认为，结合一审中周加明申请出庭的各证人的证言，与二审中周加明提交的录音，可以认定上诉人周加明并未完全使用涉案房屋。录音中，双方虽未对房屋租金达成一致意见，但录音中赵林海多次陈述“一月一千”、“一年一万二”，应视为对自己权利的处分，因此，涉案房屋租金应以12000元每年为宜。赵林海虽对录音的真实性有异议，但未对录音中赵林海的身份提出异议，同时结合录音内容，赵林海多次陈述一年一万两千元的意思表示清晰、明确，故对赵林海的质证意见本院不予采纳。 因周加明支付房屋租金至2017年2月25日，故，周加明尚欠赵林海2017年2月26日至2018年4月16日的房屋租金，共计一年零一个月零十九天。按照12000元/年计算，应为12000+1000+633=13633元。扣除周加明在2018年5月4日通过微信转账向赵林海支付的2017年房屋租金3000元，周加明尚欠赵林海房屋租金10633元。关于水费，因周加明未对计算提出异议，不属于二审审查范围，本院依法予以认可。 综上，上诉人周加明的上诉请求部分成立。一审判决认定事实有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7290号民事判决第二项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7290号民事判决第三项。 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7290号民事判决第一项为：周加明于本判决生效之日起十日内支付赵林海房屋租金10633元。 四、驳回赵林海的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 一审案件受理费393元，由赵林海负担217元，由周加明负担176元。二审案件受理费264元，由周加明负担150元，由赵林海负担114元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月三十日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡