天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7685号上诉人（原审原告）：天津金地康成投资有限公司，住所地天津市南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼403室。法定代表人：朱汉亚，执行董事。委托诉讼代理人：岳巍，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津广友物业服务有限公司，住所地天津市南开区东马路与水阁大街交口东北侧玉鼎大厦地下室负101、负102。法定代表人：蔡光野，总经理。委托诉讼代理人：张倩，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美珏，天津益清律师事务所律师。原审第三人：天津融易达资本管理有限公司，住所地天津开发区第二大街12号华纳豪园1门503。法定代表人：**国，总经理。委托诉讼代理人：郑秉君，男，该公司法务专员。上诉人天津金地康成投资有限公司因与被上诉人天津广友物业服务有限公司及原审第三人天津融易达资本管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津金地康成投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：本案争议在于玉鼎商业楼与玉鼎大厦是否属于同一物业管理区域。《天津市物业管理区域划分管理办法》规定区域划分由市国土房管局在前期物业管理备案时最终认定，不属于人民法院裁判范围。《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。由在案证据可知，玉鼎商业楼和玉鼎大厦分别成立了业主大会，不属于同一物业管理区域。天津广友物业服务有限公司辩称，不同意天津金地康成投资有限公司的上诉请求。其主要答辩意见为：《天津市物业管理区域划分管理办法》生效于2008年12月20日，双方签订合同在此之前，本案不适用该办法。玉鼎大厦和玉鼎商业楼成立两个业主大会不能反推属于两个物业管理区域。全国范围内存在大量判决认定物业管理区域的情形。玉鼎大厦和玉鼎商业楼共用设施，属于同一物业管理区域。在天津金地康成投资有限公司的要求下，天津广友物业服务有限公司与所有承租人签订了物业服务合同，承租人并未给予差评，不符合约定或法定解除合同的条件。天津广友物业服务有限公司同意一审判决。天津融易达资本管理有限公司述称，尊重法院判决，希望保证其作为业主享受物业服务的权利。天津金地康成投资有限公司向一审法院起诉请求：1．解除天津金地康成投资有限公司与天津广友物业服务有限公司于2008年10月27日签订的《天津市前期物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》）；2．判令天津广友物业服务有限公司依法向天津金地康成投资有限公司移交《物业合同》项下的物业服务用房和相关设施，物业服务所必需的相关资料；3．判令天津广友物业服务有限公司退出《物业合同》项下的物业服务区域、撤离天津市南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼物业管理项目现场；4．本案诉讼费由天津广友物业服务有限公司负担。一审法院认定事实：2008年10月27日，天津金地康成投资有限公司（甲方）与天津广友物业服务有限公司（乙方）签订《物业合同》一份，约定天津金地康成投资有限公司将东马路现代商贸区东马路35号、45号、55号、65号、75号、85号委托天津广友物业服务有限公司进行前期物业管理服务。委托物业基本情况：公建，坐落位置天津市南开区东马路，四至为东崇仁宫大街、南水阁大街、西东马路、北大狮子胡同，占地面积为15439.8平方米，建筑面积为44769.39平方米，地上31483.09平方米。合同期限自2008年10月29日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同第五条为乙方权利义务，合同第六条物业管理服务标准中第十款约定业主对天津广友物业服务有限公司的满意度达到80%以上。合同第十条违约责任中第三款约定天津广友物业服务有限公司违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，天津金地康成投资有限公司有权要求天津广友物业服务有限公司在30日内整改，逾期未整改的，天津金地康成投资有限公司有权终止合同。合同附表一物业构成细目第一项房屋建筑细目中注明东马路35号建筑面积6273.1平方米，总层数6层；东马路45号建筑面积3848.22平方米，总层数4层；东马路55号建筑面积5362.5平方米，总层数4层；东马路65号建筑面积5510.5平方米，总层数4层；东马路75号建筑面积4979.5平方米，总层数4层；东马路85号建筑面积5509.27平方米，总层数3层。第二项设备细目中注明电梯型号三菱电梯6ＥＨＶ-亚7台、扶梯三菱电梯ｓｅｒｓｅｓｊ2台。第三项设施细目中注明消防设施1套、安防设施1套、通风设施1套、排烟设施1套、变电站1套、人防设施1套。该合同已在天津市南开区备案。2008年11月3日，天津金地康成投资有限公司作为合同甲方与作为合同乙方的天津广友物业服务有限公司签订《物业合同》一份，合同约定天津金地康成投资有限公司将玉鼎大厦委托天津广友物业服务有限公司进行前期物业管理服务。委托物业基本情况：公建，坐落位置天津市南开区东马路，四至为东崇仁宫大街、南水阁大街、西东马路、北大狮子胡同，占地面积为5480.90平方米，建筑面积为30206.61平方米。合同期限自2008年11月4日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同附表一物业构成细目第一项房屋建筑细目中注明玉鼎大厦，建筑面积3.02万平方米，总层数27层。第二项设备细目中注明电梯型号三菱电梯ＬＥＨＶ-Ⅱ七Ｉ台；生活水泵房高区给水加压泵7.5ＫＷ三台、高区中水加压泵4ＫＷ三台、中区给水加压泵5.5ＫＷ三台、中区中水加压泵4ＫＷ三台；消防泵房消火栓系统加压泵55ＫＷ三台、喷淋系统加压泵55ＫＷ两台、加密喷头系统加压泵两台；换热站高区供暖水泵22ＫＷ两台、中区供暖水泵7.5ＫＷ两台。第三项设施细目中注明消防水池3个、消防监控室1个、变电站1套、消防设施1套、安防设施1套、通风设施1套、排烟设施1套。该合同已在天津市备案。天津金地康成投资有限公司与天津融易达资本管理有限公司于2017年12月14日共同出具业主决议书一份，内容为南开区东马路玉鼎商业楼（东马路35、45、55、65、75、85号）竣工后至今，业主已经稳定，且业主人数较少，现全体业主达成如下决议：一、本物业区域不成立业主委员会；二、全体业主成立业主大会，一致决议自即日起解除天津金地康成投资有限公司与天津广友物业服务有限公司签订的前期物业管理服务合同。本物业区域的物业管理公司另行选聘。一审法院经核实天津市南开区国土资源局和房地产管理局的不动产登记簿和天津市规划局南开区规划分局档案，诉争《物业合同》中约定天津广友物业服务有限公司进行前期物业管理服务的东马路现代商贸区东马路35号、45号、55号、65号、75号、85号，对应更名为南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼，其中1-5号楼产权所有人为天津金地康成投资有限公司，6号楼产权所有人为天津融易达资本管理有限公司。玉鼎大厦（原东马路现代商贸区）项目包括商业金融用地7幢，用地面积22708.90平方米，建设规模62901平方米。2019年10月10日，一审法院同双方前往南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼及玉鼎大厦现场，对天津金地康成投资有限公司诉讼请求中要求天津广友物业服务有限公司移交的物业用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料存放地点、要求天津广友物业服务有限公司退出的物业服务区域、撤离的南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼物业管理项目现场范围进行核实，现场情况如下：玉鼎商业楼1号楼现为两层楼的影院，并不存在物业办公用房；两份《物业合同》附表中载明的设施、设备（除电梯、扶梯以外）均位于玉鼎大厦及玉鼎大厦地下室，玉鼎商业楼及玉鼎大厦共用一个地下车库，由天津广友物业服务有限公司进行物业管理服务；天津广友物业服务有限公司称玉鼎大厦为商住混合型公寓，住宅业主人数为228名。另查，2016年至2019年，天津金地康成投资有限公司与天津广友物业服务有限公司互相举报对方涉及多起刑事案件，部分案件尚在侦查阶段。其中涉及玉鼎商业楼3号楼、4号楼、5号楼被涉嫌刑事犯罪拆除的电梯、扶梯及破坏的现场，天津广友物业服务有限公司称公安机关要求其以受害人身份负责保管。一审庭审中，天津金地康成投资有限公司未就天津广友物业服务有限公司未能达到约定的管理目标，天津金地康成投资有限公司要求天津广友物业服务有限公司在30日内进行整改提供相关证据。天津广友物业服务有限公司称天津金地康成投资有限公司通过各种非法手段阻止天津广友物业服务有限公司正常经营，致使其在2016年物业等级评定中被定为C级，但主管部门知悉天津广友物业服务有限公司受刑事案件影响，并未作出任何整改、处罚决定。一审法院认为，双方于2008年10月27日签订的《物业合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定的权利、义务内容全面履行。根据双方提供的证据，一审当庭陈述及一审法院查明的事实，2008年10月27日和2008年11月3日双方签订的两份物业合同四至相同，两份合同涉及的规划名称、用地均为玉鼎大厦，约定的物业管理区域属同一物业管理区域，且相关共用设施、设备（除电梯、扶梯以外）均为一体，不可分割。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：业主选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。由于双方自2016年至今一直存在矛盾，且双方多次涉及各类刑事案件，天津金地康成投资有限公司仅凭现有证据不能证明天津广友物业服务有限公司未达到约定的管理目标的责任应归责于天津广友物业服务有限公司，且无证据证明要求天津广友物业服务有限公司在30日内进行整改；天津金地康成投资有限公司现有证据亦不足以证明一个物业管理区域总人数过半数的业主决定解聘天津广友物业服务有限公司。故天津金地康成投资有限公司仅主张解除2008年10月27日签订的《物业合同》，既不符合约定解除的条件亦不符合法定解除的条件，一审法院不予支持。一审法院判决：“驳回原告天津金地康成投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津金地康成投资有限公司负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方于2008年10月27日签订的《物业合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定了物业管理服务标准（包括业主满意率80%以上）及解除条件，天津金地康成投资有限公司认为天津广友物业服务有限公司服务不达标，且其作为产权人持有80%以上项目面积，足以解除合同。天津金地康成投资有限公司未举证证明天津广友物业服务有限公司服务不达标，也未证明其按照合同约定通知天津广友物业服务有限公司整改。天津金地康成投资有限公司主张玉鼎商业楼与玉鼎大厦属于不同的物业管理区域，理据不足，本院对其事实主张不予采信，对其上诉请求亦不支持。综上，天津金地康成投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津金地康成投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年三月十六日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……