四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终835号 上诉人（原审被告）：白沛，男，1965年4月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：绵阳兴达物业服务有限公司,住所地：四川省绵阳市游仙区游仙路东段89号，统一社会信用代码91510704797852381T。 法定代表人：嘉鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗明经，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑宏，四川久太律师事务所律师。 上诉人白沛因与被上诉人绵阳兴达物业服务有限公司（以下简称兴达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人白沛、被上诉人兴达物业公司的委托诉讼代理人罗明经、郑宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人白沛上诉请求：一、撤销原判；二、判决被上诉人和川西北地质队签订的《前期物业服务合同》无效；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、建设部《前期物业合同招标管理暂行办法》第一百四十九条规定：通过招投标选定前期物业管理企业的，招标人应按以下规定时间完成物业招标工作：一、新建现售商品房项目应在现售前30日内完成；二、预售商品房项目应在取得《商品房售许可证》前完成；三、非出售的新建物业项目应在交付使用前90日内完成。地质大厦于2009年开始售卖，而案涉合同是在售卖8年后的2017年才招标签订的。从时间上来说案涉合同从招标之日起已违反了相关规定，因此是无效的。二、根据《四川省物业管理条例》第三十七条的规定，建设单位在取得商品预售许可和现房销售前，应参照城乡建设主管行政部门制定的示范文本制作临时管理公约，将《前期物业服务合同》和《房屋使用说明书》作为销售附件，并向房地产行政主管方面提交以下材料：1.临时管理公约样本；2.通过招标投标等法定方式选取物业服务企业的证明件；3.前期物业合同；4.物业服务用房和业主原会议室活动用房的配置图纸及证明文件和《房屋使用说明书》。该条款明确规定了前期物业服务合同招标和签订都必须在房屋开始销售前完成，并向主管部门提交。本案中，建设单位并未向主管部门提交通过招标方式选取前期物业服务企业的证明文件和前期物业合同。地质大厦的房屋买卖合同是2013年1月签订的，而案涉合同是2017年开始招标签订的，因此在签订房屋买卖合同时，建设单位没有向买受人明示前期物业服务合同。三、被上诉人和川西北地质队串通，将地质大厦中川西北地质队所属物业排除在案涉合同之外，造成川西北地质队既享受物业服务又未交物业费的事实，损害地质大厦其余业主的利益。根据合同法第五十二条的规定，应认定物业服务合同无效。四、一审以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条作为判决的法律依据，明显适用法律不当。该条中规定业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，本案中上诉人从始至终没有以并非合同当事人为由提出过抗辩。另外，关于垃圾清运费，上诉人从未有过异议，是物业公司不收。 被上诉人兴达物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；上诉人以合同无效为由进行上诉，但本案并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，请求驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人主张未按2003年建设部颁布的《前期物业合同招标管理暂行办法》进行招标。首先，案涉物业并非商品房，而是属于由建设单位与上诉人共同修建的集资房，不能适用该办法中关于建设单位何时招标的相关规定。其次，被上诉人与地质大队已将经过招投标的物业服务合同向主管行政机构进行了备案，并取得了相关备案证书，应当属于合法有效。二、关于建设单位是否向上诉人明示前期物业服务合同，与本案没有关联。无论建设单位是否公示物业合同并不影响合同效力。三、关于上诉人诉称恶意损害第三者利益与事实不符。案涉小区的服务协议已将建设单位办公区域和住宅区域分别签订了物业服务协议，并不存在建设单位享受服务却未缴纳物业费的事实。 兴达物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令白沛支付拖欠的2017年4月至2018年12月期间的物业服务费1930.95元、生活垃圾费126元，合计2056.95元；二、判决白沛支付违约金96元；三、本案诉讼费、律师费由白沛承担。 一审法院认定事实：白沛系地质大厦1-3-17-02号房屋实际使用者，房屋建筑面积91.95平方米。 2017年3月31日，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为甲方与兴达物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》并交住建局备案，该合同约定甲方通过公开招标方式选聘乙方为地质大厦住宅区提供前期物业服务，物业坐落位置为绵阳市涪城区剑门路西段88号，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，乙方服务期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，物业服务费由各业主按其拥有的物业面积交纳，标准为1元/平方米/月，业主或物业使用人违反合同未能按时足额交纳物业服务费，除补交应交纳物业服务费外应另按应交物业服务费的5%标准向乙方支付违约金。合同签订后，兴达物业公司为案涉小区提供物业服务，并按6元/月/户的标准代缴了2017年4月至2018年12月的垃圾清运费。2018年12月28日，四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为甲方与兴达物业公司作为乙方又签订了《地质大厦住宅区前期物业服务合同解除协议》，约定乙方于2018年12月31日终止地质大厦住宅区物业服务工作。 另查明：1.四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队与兴达物业公司签订《前期物业服务合同》前，由四川省地质局川西北地质队物业中心为案涉住宅区提供物业服务，白沛亦向其支付了相应的物业服务费和垃圾清运费。2.兴达物业公司分别于2017年3月31日、2018年2月6日与四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队（甲方）就地质大厦办公区签订《物业服务合同》，约定甲方将地质大厦办公区委托乙方进行物业服务。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兴达物业公司与案涉住宅区建设单位签订的《前期物业服务合同》对白沛具有约束力，兴达物业公司依约为案涉小区提供了物业服务，白沛应当按照合同约定标准支付物业费。白沛抗辩该合同无效，并未提供证据予以证明，一审法院不予采信。至于四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队就地质大厦办公区与原告签订《物业服务合同》及其履行情况，与本案无关，白沛申请法院调取相关证据，不予准许。由此，兴达物业公司主张白沛支付2017年4月至2018年12月的物业服务费1930.95元（91.95平方米×1元/月/平方米×21个月）、垃圾清运费126元（6元/月/户×21个月），与合同约定一致，与法不悖，一审法院予以支持。白沛无正当理由拒不支付上述费用，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，兴达物业公司要求白沛支付违约金96元（1930.95元×5%），不超过合同约定金额，与法不悖，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、白沛于本判决生效之日起五日内向兴达物业公司支付2017年4月1日至2018年12月31日止的物业服务费1930.95元、垃圾清运费126元；二、白沛于本判决生效之日起五日内向兴达物业公司支付违约金96元。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由白沛负担。 二审查明：案涉房屋至今未办理房屋权属证书，该住宅区域未成立有业主委员会。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队与兴达物业公司签订《前期物业服务合同》是否有效，白沛应否向兴达物业公司支付所欠的物业服务费和垃圾清运费。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，案涉地质大厦系四川省地质矿产勘查开发局川西北地质队作为建设单位经职工集资修建，业主入住后并未成立业主委员会，为解决物业服务问题，2017年建设单位通过公开招标方式选聘兴达物业公司为地质大厦提供物业服务，与兴达物业公司签订了《前期物业服务合同》，并将物业服务合同报住建局备案，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，也无合同法第五十二条所规定的其他应认定合同无效的情形，故应当认定为有效。合同签订后，兴达物业公司实际提供了物业服务，白沛作为物业服务接受者，应当交纳物业服务费。白沛未交纳2017年4月至2018年12月期间的物业服务费和垃圾清运费，兴达物业公司现主张上述费用，一审法院予以支持，符合事实和法律规定。 综上，上诉人白沛的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人白沛负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖小军 审判员  兰大波 审判员  陈兴旺 二〇二〇年三月二十五日 书记员  毛玉红