湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初10108号原告：吴良胜，男，1973年9月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：蒋彬，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：符成，湖南湘天律师事务所律师。被告：熊和平，男，1953年10月1日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：熊望，男，1982年6月25日出生，汉族，住长沙市天心区，系熊和平之子。被告：熊望，男，1982年6月25日出生，汉族，住长沙市天心区。原告吴良胜诉被告熊和平、熊望租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴良胜及委托诉讼代理人蒋彬、被告熊望暨被告熊和平的委托诉讼代理人均到庭参加第一次庭审，原告吴良胜及委托诉讼代理人符成、被告熊和平、被告熊望暨被告熊和平的委托诉讼代理人均到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。吴良胜请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、熊和平、熊望赔偿租赁房屋装饰装修形成的附合损失15万元；三、熊和平、熊望承担本案诉讼费。熊和平答辩要点：一、涉案房屋系其所建，其与吴良胜商谈租赁合同租金问题，并收取保证金1000元，但其未在合同上签字。二、房屋租赁合同是吴良胜与我儿子熊望签订，我不知情，合同无效。三、与我们同一批建房的，有办到营业执照的。四、吴良胜自己不用心经营，导致生意不好，装修损失不认可。熊望答辩要点：一、涉案房屋从三层改建成七层，政府部门没有要求重新办理规划许可证，也没有要求整改，不是违章建筑。二、涉案房屋由其管理，租赁合同无房主签字无效。三、整改通知书不是工商部门发的，与办理营业执照无关，当时有些租户是办理了营业执照的。长沙县改天心区期间，有几十户同建的房屋都没有说要办相关证件，规划许可证只需要社区同意即可。四、装修损失不认可。经审理查明：2018年5月5日，熊望（甲方）与吴良胜（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：一、甲方将位于房屋（以下简称涉案房屋）二楼租给乙方经营，合同签订后，甲方收取乙方保证金一千元，该保证金不得用来抵减房屋租金..（略）。二、乙方在承租期限内妥善保管好甲方的各种设施，如有人为性损坏，照价赔偿，不允许对房屋整体结构进行改造，乙方需装修房屋时，应征得甲方同意，不能对房屋整体有变动。房屋装修必须保证质量，日后由于装修造成的任何责任事故由乙方负责。三、合同租期为十年，从2018年5月30日至2028年5月30日，前三年为3万元每年，租金为第一年按季度交，第二年起半年一交，合同期满乙方有权续签。合同尾部手写“甲方必须保证房屋不存在违法违章建筑，如果存在违章建筑造成乙方直接损失由甲方承担。”合同签订后，熊望向吴良胜交付房屋，吴良胜将房屋进行装修，店铺名称：525时代专业烫染美发精品店。吴良胜向熊和平缴纳保证金1000元，向熊望缴纳租金合计40000元。庭审中，吴良胜陈述在承租房屋后，因得知涉案房屋系违章高层建筑，不能在工商部门办理营业执照，遂与熊望协商并补充“甲方必须保证房屋不存在违法违章建筑，如果存在违章建筑造成乙方直接损失由甲方承担”，因熊望保证不是违章建筑，吴良胜才装修涉案房屋，后再去相关部门办理证件未果，双方协商不成，遂酿成此诉，诉请如上。2019年11月5日，吴良胜就长沙市天心区第二层房屋形成附和的装饰装修现存价值进行鉴定。经本院委托，湖南景册工程咨询有限公司（以下简称景册公司）于2020年1月13日出具《工程造价鉴定报告》，主要载明：因当事人双方均未提供全套施工图纸，景册公司仅对可见部分以及必然发生的装饰部分工程进行造价鉴定。本鉴定为装饰装修部分工程造价，暂未计算折旧。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，固定资产计算折旧的最低年限为5年。鉴定结论如下：长沙市天心区第二层房屋装饰装修总造价106106.1元。吴良胜为此垫付鉴定费3900元。另查明，一、涉案房屋土地使用权人为熊和平，于2013年11月7日取得土地使用权证，证件号码：长国用（2013）第718号，用途：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积：59.34㎡。二、熊和平提交的《房屋翻建申请书》主要载明：现住天心区，为避免安全事故，申请旧房改造，房屋结构：砖混结构三层，改建面积：东西向4.26米，南北向13.93米。2015年7月28日，长沙市天心区南托街道南托岭社区居民委员会在该申请书上批示“同意原拆原建”。三、涉案房屋重建后变成七层，截至一审辩论终结前，熊望、熊和平未提交办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设涉案房屋的证据。四、庭审中，熊望陈述其知道吴良胜租赁房屋作美容美发店，知晓吴良胜对涉案房屋进行了装修；五、2019年10月，吴良胜交回涉案房屋。六、熊和平所收保证金1000元暂未退还。七、涉案房屋从2018年6月18日开始计租，截至2019年10月18日，应付租金为40000元。以上事实，有当事人身份信息、租赁合同、视频、《房屋翻建申请书》、《工程造价鉴定报告》、照片以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案的争议焦点为租赁合同主体及效力问题。《中华人民共和国合同法》第四百零贰条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，熊望系熊和平的儿子，两人具有特殊关系，熊和平虽未出具书面授权，但熊望一直为熊和平管理涉案房屋事宜，代其实现房屋收益，吴良胜在签订合同时知晓其二人关系，且吴良胜实际占有、使用房屋一年有余，熊和平未对熊望的代理行为提出异议，故熊望以自己名义出租熊和平名下涉案房屋的行为应为有权代理行为，本案租赁合同直接约束被代理人熊和平，熊望出租行为的后果应当由熊和平承担。涉案房屋原为三层，重建后变成七层，熊和平将七层房屋出租，但未向本院提交取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的证据，且在一审辩论结束前，仍未提交，依据《最高人民法院》（以下简称《租赁合同的解释》）第二条的规定，本院认定熊和平与吴良胜订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《租赁合同的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，从2018年6月18日至2019年10月18日期间，吴良胜实际占有涉案房屋，应付租金40000元，实付租金40000元，本院予以认定。根据《租赁合同的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。庭审中，吴良胜陈述在承租房屋后，因得知涉案房屋系违章高层建筑，不能在工商部门办理营业执照，遂与熊望协商并补充“甲方必须保证房屋不存在违法违章建筑，如果存在违章建筑造成乙方直接损失由甲方承担”，因熊望保证不是违章建筑，吴良胜才装修涉案房屋，且庭审中，熊望陈述其知道吴良胜租赁房屋作美容美发店，知晓吴良胜对涉案房屋进行了装修，可见熊和平对吴良胜装修一事是认可的，吴良胜在明知涉案房屋办证存在风险的情况下仍订立租赁合同，进行装饰装修，自身对装修损失存在过错，因鉴定包含的装修项目均已与房屋形成附合，如要求吴良胜拆除则无法实现装修物使用价值，熊和平亦不同意利用，则由双方按照过错大小分担装修的现值损失。景册公司的鉴定报告系本院委托，程序合法，鉴定报告事实清楚，本院予以采信。涉案房屋装修总造价106106.1元，租期10年，固定资产计算折旧的最低年限为5年，现已使用一年四个月，故装修残值为77811.14元【106106.1元÷60个月×（60-16）个月】。对于装修损失，吴良胜在明知涉案房屋可能系违章建筑的情况下，仍进行承租并装修，其主观上存在过错。涉案房屋从三层重建后变成七层，熊和平将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，亦存在过错，综合本案案情，本院酌情认定装修损失由双方平均分摊，故熊和平应赔偿吴良胜装修损失38905.57元（77811.14元×50%），吴良胜自行承担装修损失38905.57元。吴良胜为本案鉴定垫付的鉴定费3900元，由双方各承担一半即1950元，故熊和平应向吴良胜支付鉴定费1950元。因房屋装修价值已按价值保存原则处理，则装修物随房屋一并由熊和平处分。另，熊和平所收的房屋保证金1000元，应当予以退还。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告吴良胜与被告熊和平于2018年5月5日订立的关于承租位于的房屋租赁合同无效；二、限被告熊和平于本判决生效后十日内向原告吴良胜支付鉴定费1950元、赔偿装修损失38905.57元；三、限被告熊和平于本判决生效后十日内向原告吴良胜退还保证金1000元；四、驳回原告吴良胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，减半收取1650元，由原告吴良胜承担825元，被告熊和平承担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年三月十六日书记员  余银春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百零贰条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认为有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。