河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初7448号原告：张凯璇，男，汉族，1990年3月30日出生，住济源市。委托诉讼代理人：成霞，河南九威律师事务所律师。被告：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海办事处北海大道中段花园假日酒店二楼208室（济源市东方国际公馆商务楼A座6楼）。法定代表人：田多勤，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李佳超，系该公司员工。原告张凯璇与被告济源绿城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成霞、被告济源绿城置业有限责任公司的委托诉讼代理人李佳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张凯璇向本院起诉要求：1、判令被告立即将办理位于济源市东方国际花园（济源大道于愚公路交叉口东北角）第2幢1单元2501号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时为原告办理上述房地产权属证书；2、请求判令被告向原告支付因逾期提供备案资料致使原告无法办理房产证的违约金161714元（以785658元为基数，自2016年3月至2019年7月，按中国人民银行同期贷款利率即年息4.75%加收30%的标准计算），2019年8月至办理完房屋所有权登记证书之日的违约金仍按前述标准计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月25日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为785658元，付款方式为按揭贷款；同时合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相应责任。原告按照约定履行，但被告在合同约定及顺延期限内仍没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房地产权属证书。原告多次就此事与被告协商未果，故提起诉讼。济源绿城置业有限责任公司辩称，1、其与原告于2014年4月25日签订《商品房买卖合同》，合同附件四第七条约定，小区属于分期开发的，尚未全部开发完成导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人需自行承担责任。东方国际花园项目为分期建设项目，每期开发均经相关部门批准，2017年10月20日其经批准最后一批房屋开始规划建设，故该工程尚未开发完毕，属于分期建设工程，符合购房合同中的约定，因此其不应承担相应延迟办理房产登记的违约金；2、根据购房合同第15条第3款规定，在商品房交付使用后180日内由出卖人报备资料，如未在规定期限内办理，买受人应给予360个工作日进行顺延，并非原告诉状中所述180日后承担违约责任。经审理查明：2014年4月25日，原告张凯璇与被告济源绿城置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于东方国际花园第2幢1单元2501号房屋，建筑面积177.4平方米，套内建筑面积146.14平方米，商品房单价为4428.74元，总房款785658元，2014年4月25日前交首付款245658元，贷款金额为540000元；被告于2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五大责任主体验收后的商品房交付原告。合同签订后，原告按约支付了首付款，并办理了按揭贷款。原告于2015年6月20日接收了被告交付的房屋，但因被告未向有关部门提交相关资料，导致至今未办理房屋产权证书。庭审中，被告济源绿城置业有限责任公司提供分期开发备案登记资料和《商品房买卖合同》，认为根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……3.买受人同意给予360个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款万分之壹违约金。合同附件四（合同补充协议共18条6页）第七条约定：合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人负责将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案，即完成初始登记。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。出卖人在完成产权登记备案后，买受人自行办理产权登记，取得《房屋所有权证》，因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任：（1）……（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的……。原告对被告提供的相关证据本身无异议，但认为按照合同第十五条约定，买受人提出退房才承担违约责任，但原告并没有提出退房，只能说明对不提出退房承担违约责任约定不明，所以被告应当承担违约责任。针对附件四中的第七条约定，应当采用足以引起原告注意的文字符号字体等特别标识，本案中被告对免责条款没有足以引起原告注意的提示，该免责条款是无效的，附件四字体明显小于前面正文，且签订合同之时，被告并没有向原告对附件四的内容进行特别告知，该条明显是免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利的条款，所以该条款无效；对分期开发备案登记资料，认为是相关部门对被告的规划许可证，被告并没有向原告告知过，原告并不知道该小区其他楼盘是分期开发的。被告认为，合同附件四属于购房合同中的附属合同，其通过电话告知原告前来签订购房合同，并给原告充足的时间进行阅读，该合同附件上有出卖人和买受人签字盖章确认，其也做到了相应提示。合同附件四均属合同中重要条款，如全部明确标识则事实上等于没有标识。庭后原告表示在本案中要求被告按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，加收30%的利息部分不再主张。本院认为，关于原告的第一项请求，因为办理房产证须由被告向登记部门报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，因该项请求涉及到行政部门对被告报备资料审查权，故本院不予支持。关于原告的第二项请求是判令被告向原告支付因逾期提供备案资料致使原告无法办理房产证的违约金。因原被告签订的《房屋买卖合同》系被告提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称‘采取合理的方式’。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第七条约定，因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任：（1）……（4）本小区属于分期开发，尚未全部开发完成的……。该约定明显是免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利的条款，且所用字体比主合同的字体明显缩小，混淆了原告的注意力与理解力，被告也没有证据证明已尽到合理提示及说明义务，故根据相关法律法规定该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，由于被告未按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能取得房地产权属证书，被告构成违约，又因原被告在合同第十五条第三款仅约定了买受人退房时的违约金标准，合同附件四第七条的约定违反法律规定无效，应视为双方对该违约金没有约定，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条的规定承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十八条规定，判决如下：一、被告济源绿城置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张凯璇逾期办理房屋产权登记违约金97233.25元（以785658元为基数，自2016年12月21日至2019年7月31日，按中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%的标准计算），2019年8月1日至被告按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金仍按前述标准计算。二、驳回原告张凯璇的其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3534元，原告负担1000元，被告负担2534元；保全费1329元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  邓素云人民陪审员  王建平人民陪审员  苗 宁二〇二〇年三月六日书 记 员  朱 琳