云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初219号原告：黄应龙，男，1988年7月26日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，财政局干部职工，住昌宁县。原告:李光凤,女,1989年12月25日生,汉族,云南省云县人,大学文化,昌宁天和医院医生,住昌宁县。系原告黄应龙之妻。委托代理人：张胜臣，男，新纪法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：龚文卷,女,1989年8月20日生,汉族,云南省昌宁县人,大学文化,无业,住昌宁县。委托代理人：张云龙，男，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。未到庭。委托代理人：冯星力，男，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告黄应龙、李光凤与被告龚文卷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年02月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄应龙、李光凤及其委托代理人张胜臣、被告龚文卷的委托代理人冯星力到庭参加诉讼，被告龚文卷及其委托代理人张云龙未到庭。本案现已审理终结。原告黄应龙、李光凤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告签订的合同编号为ＣＴＦＣ001号的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书；2、请求人民法院依法判决被告返还原告已付购房款200000元，并支付垫付的中介服务费21600元及违约金108000元（总房款的10%），并按同期银行贷款利率（按银行贷款利率年利率6%计算）向原告支付已付购房款200000元自2019年11月2日至2020年2月2日止的利息3000元，以上合计332600元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告龚文卷于2016年7月27日与昌宁昇源房地产开发有限公司购得昌宁县福惠华庭10幢10单元第1-4层10-103号商品房，合同总金额1091968元，首付款221968元。2019年11月2日原告、被告双方及昌宁县昌拓房地产经纪有限公司在经纪公司签订了编号为ＣＴＦＣ001的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书，合同对房产的基本情况、价款支付、过户费用承担、权属过户、居间报酬、承诺、责任及风险转移、违约责任等条款进行了约定。该合同约定：原告购买被告昌宁县福惠华庭10幢10单元第1-4层10-103号房，该房屋产权证号为ＣＮ××20，建筑面积268.31平方米，目前在农业银行昌宁支行设定抵押。该商品房成交总价款为人民币108万元。合同签订当天应被告的要求，原告通过银行转账的形式向被告支付了购房款20万元，被告向原告出具了借条及收据各一份。另外，根据合同约定，被告应于2019年12月31日前办理房屋抵押解除手续，并办理房屋产权过户手续。到期后被告因无法履行义务又向原告出具承诺书一份，承诺在2020年1月18日办理房屋买卖手续，如果未在规定时间办理，退还本金及损失22万元并承担全部中介服务费。承诺时间到期后，被告依然无法履行合同义务。2020年1月19日应中介服务机构的要求，原告向中介支付了中介服务费21600元。被告的行为已违背了合同约定，构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告认为，被告用已进行抵押备案登记，且自己无处分权的房屋出售给原告，其行为是虚构事实、蓄意诈骗、骗取原告的购房款。所签订的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书从一开始被告就无法履行。不但如此，被告还以此为由向原告出具所谓的借条，而此借条对于原告购房及办理手续没有任何意义。现被告无法办理房屋抵押解除手续及房屋产权过户手续，无法交付原告购买的商品房，也未退还原告已付的购房款，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》等相关法律规定，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院起诉，请求人民法院判决如诉讼请求。被告龚文卷辩称，被告方认可与原告签订的《房产买卖居间合同》，同意解除该合同，现因资金周转困难无法及时返还原告预付的购房款，至于原告主张的除20万元购房款外的各项费用，无事实和法律依据，被告方不认可。针对原告提出的中介服务费，被告认为无事实和法律依据。根据原被告双方签订的《房产买卖居间合同》第4条权属过户第2款的相关规定，该中介服务费支付的前提是中介公司办理完毕房屋的产权过户手续，本案的实际情况，居间公司没有履行房产买卖合同的居间义务，所以中介服务费不应该支付。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，在房屋买卖合同法律关系下对应的是出卖人龚文卷和原告，与中介公司没有关系，中介公司并不是房屋买卖法律关系主体，即使原告已向中介公司支付了本不应该支付的中介费用，根据合同约定的居间报酬是原被告各向中介公司支付代理服务费10800元，而二原告擅自将原被告双方的中介服务费21600元支付给中介公司，是其个人行为，与被告无关。双方同意解除房屋买卖合同，更能说明昌宁县昌拓房地产经纪有限公司没有履行居间义务，那么中介服务费也不应产生。针对原告方提出的违约金，被告认为10%的违约金约定过高，且违约金在法律上的本意是弥补违约方给守约方造成的损失，我方认为二原告并未受到任何损失，至少二原告没有完成证明其遭受损失的举证责任。所以对违约金的诉讼请求不应得到支持。针对原告提出的按照年利率6%计算的银行贷款利率的利息，根据相关法律规定，从2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息必须以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且这个利率在2019年11月2日的年利率是4.2%，因此被告认为该项诉讼请求无法律依据，应予驳回。综上所述，被告认可被告向原告支付的20万元房款，待资金充裕后归还，但对其他费用被告不予认可。根据诉辩双方的陈述，本案争议焦点如下：1、被告是否应立即归还原告购房款20万元？2、原告主张的违约金108000元、利息3000元、中介服务费21600元，被告是否应承担？针对上述争议焦点，原告向法庭提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同登记备案表、被告龚文卷身份证复印件各1份，欲证实1、被告龚文卷于2016年7月27日与昌宁昇源房地产开发有限公司购得昌宁县福慧华庭10幢10单元第1-4层10-103号商品房，合同金额1091968元，首付款221968元。2、被告龚文卷的身份信息。经质证，被告对该证据的三性予以认可。证据2、合同编号为：CTFC001的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书各1份，欲证明1、CTFC001的《房产买卖居间合同》的签订主体为：卖方为被告龚文卷，买方为原告黄应龙、李光凤，经纪方为昌宁县昌拓房地产经济有限公司；2、合同约定条款内容及事实，合同对房产的基本情况、价款支付、过户费用承担、权属过户、居间报酬、承诺、责任及风险转移、违约责任等条款进行了约定，明确了被告应履行的合同义务，证明了被告存在违约行为；3、是原告计算要求返还购房款、垫付款及违约金的直接依据。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该房产买卖居间合同虽然对过户费用承担及违约责任作出了约定，但合同中对上述约定的条款不符合房产交易的习惯，且该份合同是房产买卖居间合同，即甲乙双方的买卖合同是在昌宁县昌拓房地产公司的居间下签订的，所以我方认为昌宁县昌拓房地产有限公司也应该承担责任，提请法庭注意原告是否遗漏了必要的当事人。证据3、名称为“借条”的单据、收据、富滇银行保山昌宁支行转账凭证各一份，欲证明2019年11月2日合同签订当天应被告的要求，原告就通过银行转账的方式向被告支付购房款200000元的事实。经质证，被告对该组证据无异议。证据4、被告出具的承诺书1份，欲证明被告承诺在2020年1月18日办理房屋买卖手续，如果未在规定时间办理，退还本金及损失220000元，并承担全部中介服务费的事实，证明被告再次违约。经质证，被告对该组证据无异议。证据5、2020年1月19日昌宁县昌拓房地产经济有限公司出具的收据1份，欲证明2020年1月19日在昌宁县昌拓房地产经济有限公司的强烈要求下，原告为被告垫付了中介费用21600元的事实，原告因此对该笔费用获得向被告追偿的权利。经质证，被告对该组证据无异议。证据6、昌宁县昌拓房地产经纪有限公司证明、公司职工杨某的证人证言（证人身份证复印件），证明：1、合同签订的情况及合同约定的基本事实。2、合同签订当天原告支付被告的200000元是购房款，不是借款。3、合同履行过程中被告存在未按约定时间办理房屋抵押解除手续及房屋产权过户手续的违约行为，被告无法履约合同义务。经质证，被告对该组证据的关联性不予认可。证据7、原告黄应龙与原告李光凤的结婚证复印件，欲证实两原告系合法的婚姻关系。经质证，被告对该组证据无异议。原告的证人昌宁县昌拓房地产经纪有限公司员工杨某到庭作证，证词为：被告委托我公司销售房屋，原告方去看了房屋也跟被告见面洽谈，当时谈的价格是108万元，被告让原告预付购房款，在2019年11月13日，原被告双方约定打款，原告到银行打了20万元购房款。经质证，被告对该证人的证言无异议。被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提供的证据1、证据3、证据7，被告无异议，能证明本案事实，本院予以采信；原告提供的证据2、证据4、证据5、证据6及证人杨某的当庭证言，来源合法、内容真实，能证明本案部分事实，本院予以部分采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告龚文卷于2016年7月27日与昌宁昇源房地产开发有限公司购得昌宁县福惠华庭10幢10单元第1-4层10-103号商品房，合同总金额1091968元，首付款221968元。2019年11月2日原、被告双方及昌宁县昌拓房地产经纪有限公司签订了编号为ＣＴＦＣ001的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书，该合同约定：原告与被告购买位于昌宁县福惠华庭10幢10单元第1-4层10-103号房，该房屋产权证号为ＣＮ××20，建筑面积268.31平方米（在农业银行昌宁支行设定抵押）,成交价为人民币108万元,约定违约金为房产成交价的10%，合同签订当天应被告的要求，原告通过银行转账的形式向被告支付了购房款20万元，被告向原告出具了“借条”及收据各一份。另外，根据合同约定，被告应于2019年12月31日前办理房屋抵押解除手续，并将房屋产权过户给原告。到期后被告未履行义务，又向原告出具承诺书一份，承诺在2020年1月18日办理房屋过户手续，如果在规定时间未办理，退还原告本金及损失共计22万元并承担全部中介服务费。承诺时间到期后，被告依然未履行合同义务。2020年1月19日原告向中介公司支付了中介服务费21600元。原告于2020年2月11日起诉来院，要求解除原、被告签订的合同编号为ＣＴＦＣ001号的《房产买卖居间合同》及房屋买卖承诺书；请求人民法院判令被告返还原告已付购房款200000元，并支付垫付的中介服务费21600元及违约金108000元（总房款的10%），并按同期银行贷款利率（按银行贷款利率年利率6%计算）向原告支付已付购房款200000元自2019年11月2日至2020年2月2日止的利息3000元，以上合计332600元；同时要求被告承担本案诉讼费用。本院认为，原告请求解除房屋买卖合同和退还已付购房款200000元的主张，被告无异议，本院予以认定。被告认为原告按合同约定主张违约金108000元过高，违约金的本意是弥补损失，但原告未提供其所受损失的证据，故原告主张的违约金只应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，该中心在2019年11月2日的报价利率为4.2%。“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2003年中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）写明:逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的借贷款利率水平上加收30%-50%。2020年2月的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为5年期以上是4.75%，因此，原告的损失计算至起诉时止应为3918.7元〔200000×（4.75%+4.75%×50%）÷12×3+200000×（4.75%+4.75%×50%）÷12÷30×9=3918.7〕。原告要求被告承担21600元中介费的主张，属另一层法律关系，不属本案调整范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十四条、“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十八条第二款之规定，判决如下：一、准许原告黄应龙、李光凤与被告龚文卷解除编号为CTFC001号的《房产买卖居间合同》；二、被告龚文卷应归还原告黄应龙、李光凤购房款人民币200000元，赔偿原告经济损失人民币3918.7元，合计人民币203918.7元，限判决生效后五日内付清；三、驳回原告黄应龙、李光凤的其他诉讼请求。案件受理费人民币3145元，由被告龚文卷负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  杨洪安二〇二〇年三月十八日书记员  杨雅婕