云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5575号原告：昆明圣鑫汽车维修有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区寺瓦路18号郭家凹村委会厂房。法定代表人：马林寿，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗德，云南朝熙律师事务所律师，特别授权代理。被告：杜其勇，男，1980年9月12日出生，汉族，四川省仁寿县人，户籍地址为四川省仁寿县，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄孟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。第三人：柴洪，男，汉族，1969年9月2日出生，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈立林，云南春城律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司与被告杜其勇、第三人柴洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司的委托诉讼代理人罗德、被告杜其勇及其委托诉讼代理人黄孟、第三人柴洪及其委托诉讼代理人陈立林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金400000元（从2019年5月1日起至2020年4月30日止）、逾期付款违约金20000元，合计人民币420000元；以及从2019年6月1日起至全部租金支付完毕日止按年利率6%计算的逾期付款利息；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月25日原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区寺瓦路18号房屋及厂房(不包括汽车美容和铺面)，面积2200平方米租赁给被告作汽车维修使用。合同约定的租赁期限为7年，自2014年5月1日起至2021年4月30日止。租金的支付前三年（即2014年5月1日起至2017年4月30日）被告一次性向原告支付租金115万元；第四年开始至第七年（即2017年5月1日起至2021年4月30日）被告每年一次性向原告支付租金40万元，期间无任何递增。同时合同还约定，按照先付租金再使用房屋的原则，被告逾期20天不向原告支付租金，原告将按全年租金的5%收取违约金；被告逾期30天不支付租金，原告将有权终止协议，所造成的损失全部由被告承担。合同签订后，被告均能按照合同约定按时向原告支付租金。但从2019年5月1日起，被告以各种理由拒绝向原告支付从2019年5月1日起至2020年4月30日止的租金40万元。原告认为，被告的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告杜其勇辩称，2017、2018年的租金是圣鑫公司的负责人马玲仙同意被告付给柴洪的，并且马玲仙签了字。2019年至2020年的租金因为原告与第三人之间有纠纷，并且经过村上的协调被告也曾交过15万元给柴洪，而且原告这边是找不到人，原告主张的租金被告已经于2019年5月16日通过银行转账的方式转到了柴洪指定的账户中，不存在拖欠租金。第三人柴洪述称，原告的诉讼主体不适格，原告对租赁物不享有任何权利，无承租权无出租权。第三人是从村上租到的土地，然后实施了改造、处理后出租给庞根，合同期限是十年（2011年8月1日到2021年7月30日止）。但庞根只交纳到2015年7月30日的房租，之后第三人就没有再收到过庞根的房租。后来通过村上的协调，由被告直接付租金给第三人。本案的原告从来没有付过租金给第三人，也没有履行过任何管理职责。庞根既不是原告公司的股东，也没有其他任何关系。按第三人与庞根签订的合同来说，如果庞根要出租或转租需要告知第三人。经审理，本院确认如下案件事实：一、1、案涉房屋“昆明市盘龙区寺瓦路18号郭家凹村委会厂房”，面积286㎡，此房屋产权属于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村居民小组所有。2011年7月28日，昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村股份合作社（甲方）与苏琼光、柴洪（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有，位置靠新寺瓦路边紧邻昆明监狱边围墙的土地（地宗号金马镇-420）约4亩土地出租给乙方经营使用，租期15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止。2、2011年7月9日，殷琼珍、柴洪（甲方）与唐建、庞根（乙方）签订《场地租用合同》，约定甲方将其承租的靠新寺瓦路边紧邻昆明监狱边围墙的场地（含砖砌石棉瓦仓库一座）租赁给乙方作为汽车修理使用，面积约4亩，租期十年，自2011年8月1日起至2021年7月30日止。本着先付租金再使用的原则，第一年乙方应于2011年8月10日前，将2011年8月1日至2012年7月30日的租金18万元交至甲方，以后每年付一次租金，在每年的8月10日前付清，租金逐年递增，最后四年每年租金按303750元交付甲方。二、2014年4月25日，昆明圣鑫汽车维修有限公司与本案被告杜其勇签订《房屋租赁协议》，合同主要内容：原告将昆明市盘龙区寺瓦路18号内房屋及厂房（不包括汽车洗车美容和铺面）出租给被告，面积2200平方米，租期自2014年5月1日起至2021年4月30日止共七年。租金从2014年5月1日至2017年4月30日的租金（包括设备）被告一次性付清共计1150000元。2017年5月1日至2021年4月30日被告每年一次支付租金400000元，期间无任何递增。逾期20天不支付租金原告将按5%收取违约金，逾期30天不支付租金，原告有权终止协议，造成所有损失由被告自行承担。三、2017年6月6日，柴洪出具《收条》，收到杜其勇支付2017年5月1日到2018年4月30日租金250000元，注马玲仙同意此款付至柴洪账上，马玲仙、见证人马林寿在收条上签字。2018年5月16日，柴洪出具《收条》，收到杜其勇支付2018年5月1日至2019年4月30日租金400000元（其中300000元付至柴洪账户，剩余100000元付至马林寿账户，备注：马玲仙同意此收条全部内容），该《收条》上有原告昆明圣鑫汽车维修有限公司签章。案涉房屋现仍由被告杜其勇使用。审理中还查明，1、原、被告提交的《房屋租赁协议》一致，双方均认可案涉《房屋租赁协议》的有效性。关于原告第一项诉讼请求主张的租金400000元（2019.5.1-2020.4.30），被告杜其勇称已经支付给第三人柴洪，即2019年5月16日柴洪出具的《收条》载明：收到杜其勇转账支付2019年4月30日到2020年4月30日租金400000元。对此原告还提交了网上银行电子回单予以佐证。杜其勇认可其向柴洪支付的上述400000元即系本案原告上述诉请主张的一年租金，第三人柴洪亦认可其收到的该笔款项系被告原应向原告支付的租金。2、昆明圣鑫汽车维修有限公司成立于2012年2月24日，营业场所为云南省昆明市盘龙区寺瓦路18号郭家凹村委会厂房，杨蕊菁、刘丽娟曾担任过该公司法定代表人，现公司法定代表人为马林寿，唐建、庞根曾为该公司股东，唐建于2012年8月27日退出股东身份，庞根于2012年8月27日退出部分股份、于2012年10月30日退出股东身份。3、昆明圣鑫汽车维修有限公司于2019年6月18日被盘龙区市场监督管理局依据《中华人民共和国公司法》第二百一十一条关于逾期开业、停业、不依法办理变更登记的法律责任之规定吊销营业执照。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、柴洪写的一份说明；被告提交的《租赁合同》、《场地租用合同》、《房屋租赁协议》、收条2份、收条1份、转账凭证2份；第三人提交的《租赁合同》、《场地租赁合同》、《证明》、《内资企业登记基本情况表》、《委托书》、《借款合同》、《收条》两份等证据在卷佐证以及原告、被告、第三人的当庭陈述、本院所作询问笔录二份予以证实。本院认为，关于原告是否具有诉讼主体资格的问题，根据最高人民法院法经（2000）23号《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函法规标题最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》、法经（2000）24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函法规标题最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，企业民事诉讼主体资格依然存在，可以自己的名义进行诉讼活动。故第三人陈述称原告不具有诉讼主体资格的答辩意见本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告、被告签订的《房屋租赁协议》内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应按合同履行各自义务。被告占有使用原告出租的房屋及厂房，被告就应按《房屋租赁协议》的约定向原告支付租金。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张的诉讼请求要求被告支付2019年5月1日-2020年4月30日期间的租金，从本院查明的事实看，被告在收到本案诉状副本前已将该笔租金付给第三人柴洪，被告称其是基于已连续两年原告同意将租金直接付给第三人柴洪的情况下所为，根据现有证据，本院认为被告并非故意而为，第三人柴洪认可收到此款且认可此款系被告应向原告支付的租金，加之原告与第三人均称之间的租金债权债务纠纷尚未结清，原告没有向法庭提交殷琼珍、柴洪（甲方）与唐建、庞根（乙方）在履行《场地租用合同》中乙方已付清当下租金的相关证据，本院根据本案以上实情，依公平和诚实信用原则，予以衡量，为避免诉累，认定案涉被告2019年5月1日-2020年4月30日期间的租金，被告通过向第三人柴洪支付已结清。故原告的诉讼请求，本院不予支持。至于原告与第三人柴洪之间的债权债务纠纷，系另一个合同关系，非属本案审理范围，相关权利人可另行诉讼主张。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院法经（2000）23号《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函法规标题最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》、法经（2000）24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函法规标题最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告昆明圣鑫汽车维修有限公司的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告昆明圣鑫汽车维修有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  王国光人民陪审员  杨玉蓉二〇二〇年三月十六日书 记 员  刘艳艳