江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终44号上诉人（原审原告）：蔡圆娥。委托诉讼代理人：曹占妮，江西惟民(南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余恒达实业有限公司，住所地江西省分宜县钤山西路综合楼701室。统一社会信用代码9136052176975555XK。法定代表人：黄剑辉，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：黄永军。被上诉人（原审被告）：彭付平。二被上诉人委托诉讼代理人：龙蔚，江西辰盛律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：简建鹏，江西辰盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄剑辉。上诉人蔡圆娥因与被上诉人新余恒达实业有限公司（下称恒达公司）、黄永军、彭付平、黄剑辉租赁合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2019）赣0521民初1587号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡圆娥的委托诉讼代理人曹占妮，被上诉人黄永军、彭付平的委托诉讼代理人龙蔚、简建鹏到庭参加诉讼。被上诉人新余恒达实业有限公司、被上诉人黄剑辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡圆娥上诉请求：1.发回重审或变更一审判决第一项，改判恒达公司向蔡圆娥支付店铺租金457010元，违约金12390.3元，利息88392.9元，合计557793.2元（利息暂计算至2019年7月4日，2019年7月5日起的利息仍以457010元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部租金清偿完毕之日止；2.变更一审判决第二项内容，改判黄永军、彭付平对2015年7月27日至2018年7月30日期间的租金本息、违约金合计411381.46元承担连带清偿责任；3.一、二审诉讼费用由恒达公司、黄永军、彭付平承担。事实和理由：一、一审法院认为蔡圆娥非涉诉2号商铺的唯一产权人存在认定事实不清。根据已生效的判决书、调解书及多次庭查查明的事实可知，案外人夏智勇是临街1号商铺的产权人，蔡圆娥是2号商铺的产权人无任何争议。没有证据证实2号商铺包含案外人钟青香的商铺面积。在案外人钟青香商铺尚未租赁的情况下，恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》中明确租赁1号、2号临街商铺102平方米，每月支付2号商铺的租金9000元；步步高公司与蔡圆娥就2号商铺签订的《租赁合同》，每月按9000元租金支付至今，2号商铺不可能包括钟青香的面积。该1号、2号临街商铺对应为新余市房地产交易登记中心政府网站《新余房产信息网》明确公示的金地广场综合楼一楼的15号和16号商铺，15号即为1号商铺面积为54.69㎡，16号即为2号商铺面积为47.97㎡，两间商铺约102㎡，不可能包含钟青香的17号商铺43.6㎡。涉诉2号商铺未办理产权证，一审认定蔡圆娥的商铺面积为36.86㎡没有任何依据。二、恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉应当按照9000元/月向蔡圆娥支付租金。恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》约定租赁1号、2号商铺第1-3年整体租赁费用为18000元/月，从第4年开始按每3年9%的幅度递增。1号商铺的产权人夏智勇已通过法院生效调解书确认其商铺租金为9000元/月，那么涉案2号商铺租金同样为9000元/月，现步步高公司也是按9000元/月的标准与蔡圆娥签订合同并支付租金至今。三、一审法院以合同未约定利息为由，不予支持逾期付租利息存在法律适用错误。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。蔡圆娥与恒达公司签订的《委托租赁协议》虽未约定利息，但约定了付租时间，租金的拖欠对蔡圆娥造成了一定经济损失，蔡圆娥诉请逾期利息从每年的应付之日起以所欠租金为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息至实际清偿之日止并未违反法律规定，理应得到支持。恒达公司、黄剑辉书面答辩称，1.恒达公司与蔡圆娥签署的《店铺拆迁协议》约定：对蔡圆娥的原店铺在临街按当时的顺序以“拆一补一”的原则进行置换，后经测绘，蔡圆娥的店铺面积为36.86㎡。在双方此后就置换后的店铺面积没有签署《补充协议》的情况下，恒达公司交付给蔡圆娥置换后的店铺面积为36.86㎡符合双方约定，未办理产权证的原因系蔡圆娥所致。2.恒达公司与步步高公司所签订的《租赁协议》、恒达公司与步步高公司、黄永军、彭付平所签订的《三方协议》以及恒达公司与蔡圆娥所签署的《委托租赁协议》中均未明确约定所谓的“2号商铺”系蔡圆娥单独所有，蔡圆娥也无任何证据证明相关协议中明确约定所谓的“2号商铺”系其单独所有，如果按蔡圆娥的说法，用102㎡减去夏智勇的店铺面积54.69㎡后为其店铺面积而无需支付对价明显不符合市场经济规律。3.蔡圆娥的店铺租金系按面积给付而非按间给付。首先，恒达公司与蔡圆娥双方《委托租赁协议》第四条约定了租金随行就市，参照同面积同路段的店铺租金就高不就低；其次，恒达公司与所有的原产权登记人签订《拆迁协议》时也是按原面积置换的；最后，与蔡圆娥店铺相邻的夏智勇和钟青香的店铺功能和作用与其店铺一样，仅仅是面积不同，租金存在明显差距。4.原审判决黄剑辉不需承担本案的任何偿还责任系认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。黄永军、彭付平辩称，一、一审法院认定蔡圆娥店铺建筑面积为36.86㎡正确。1、本案中，蔡圆娥并未与恒达公司就购买增加面积部分签订补充协议，也未就增加面积支付相应对价，不存在增加面积的问题。恒达公司根据与蔡圆娥签订的《店铺拆迁协议》中“拆一补一”原则，按蔡圆娥原店铺产权面积进行置换补偿符合双方约定。2、编号为1号、2号的商铺，面积102㎡是根据原设计图纸显示的长宽计算而来，属于步步高公司与恒达公司基于租赁合同关系的约定。蔡圆娥应得的置换补偿面积，应当依据与恒达公司签订的《房屋拆迁协议》来确定。法院审理的（2018）赣0521民初810号案是合同解除之诉，并未审理租金标准及确认店铺产权面积，恒达公司对《租赁合同》约定的1、2号商铺指向的位置为夏智勇及蔡圆娥原店铺所处位置这一事实不持异议，并非是对蔡圆娥应得的置换补偿面积的确认。3、在（2019）赣0521民初46号案以及本案一审中，黄永军、彭付平均针对租金争议（委托租赁协议约定租金随行就市，参照同面积同路段店铺租金就高不就低），对蔡圆娥店铺的实际产权面积进行了举证，证明蔡圆娥原店铺面积为36.75㎡，拆迁后店铺产权编号为店16，面积为36.86㎡。根本不存在蔡圆娥所称“此前被上诉人也未就涉诉2号商铺并非归蔡圆娥一人所有提出过任何异议”的事实。二、蔡圆娥主张按9000元/月支付租金，没有事实和法律依据。1.《委托租赁协议书》约定的是租金随行就市，参照同面积同路段店铺租金就高不就低，步步高公司与恒达公司《租赁合同》中的租金标准，只能是参照的标准之一，并不能直接适用于蔡圆娥。2.《租赁合同》注明两个商铺面积为102㎡，整体租赁费用为18000元每月，并未明确约定每个店铺按9000元每月计算。并且，《租赁合同》还对租赁面积少于约定面积租赁费用应予核减进行了约定。因此，步步高公司与恒达公司之间并非按店铺个数计算租金，而是按面积计算。3.恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》约定租赁临街两个商铺102㎡，恒达公司2013年7月1日向步步高移交整体租赁物业时，已将钟青香的店铺面积一并移交，实际上交付步步高公司的是临街三个商铺135.15㎡，但步步高公司仍然按两个商铺102㎡计付租金给恒达公司（2015年7月由黄永军、彭付平承接）。因此，蔡圆娥的租金标准应当根据《委托租赁协议书》约定按其店铺的实际面积计算。4.一审法院参照夏智勇店铺的每平方米每月的租金标准乘以蔡圆娥店铺的产权面积计算租金，符合蔡圆娥与恒达公司之间《委托租赁协议》的约定。三、一审判决驳回蔡圆娥主张的逾期付租利息，适用法律正确。双方的《委托租赁协议书》第七条第4款已明确约定了违约金的计付标准，不存在参照金融机构逾期贷款利息标准计算付款违约金的问题。蔡圆娥与黄永军、彭付平、黄剑辉之间另有纠纷，导致恒达公司在按约支付了2009年12月-2012年11月期间前三年租金后未再支付租金。蔡圆娥违约在先而引发本案诉讼是无可争议的客观事实。一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求二审依法驳回蔡圆娥的全部上诉请求。蔡圆娥向一审法院起诉请求：1.判决恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉向其支付店铺租金457010元，违约金12390.3元，利息88392.9元，共计557793.2元；2.本案诉讼费用由恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉承担。一审法院认定事实：蔡圆娥在位于分宜县城钤山路的分宜县老汽车站拥有一间店铺（面积36.75㎡）。2009年，老汽车站进行拆迁改造，同年12月10日，在分宜县建设局的见证下，蔡圆娥与恒达公司签订了《店铺拆迁协议》，协议约定：恒达公司根据房屋拆一补一的原则，在临街按现有顺序为蔡圆娥提供店铺进行置换；恒达公司自拆迁之日起开始租用蔡圆娥店铺，租赁期限为五年，第一、二年租金为每年人民币贰万元，第三、四、五年租金每年人民币贰万贰仟元；恒达公司在拆迁之日支付第一年的租金，次年的同一日支付第二年租金，以此类推；未按约定期限转付租金，按欠交租金3%支付违约金，超过30日未付租金可解除合同。房产证、土地证、契税证由恒达公司统一办理，工本费由蔡圆娥方承担。后经分宜县房屋测绘队测绘，蔡圆娥的店铺面积为36.86㎡，但该店铺至今未办理产权凭证。2011年1月21日，恒达公司（出租方）与步步高公司（承租方）签订《租赁合同》（租字【2010】第16号）。合同约定：恒达公司将位于分宜县城钤山西路即金地广场的一楼、二楼、三楼及南侧临街店面102㎡共计建筑面积10322㎡的房产与配套场地、附属设施出租给步步高公司使用；租赁期限从2012年6月1日至2032年5月31日止；租赁费按季度支付，步步高公司每季度的第一个月内15日前付清该季度租赁费；就南侧临街1、2号店面102㎡，租赁20年，该两店面第1-3年整体租金为18000元/月，从第4年起按每3年9%的幅度递增。合同还约定了其他事项。该合同中“南侧临街1、2号店面”，1号店面（面积54.69㎡）系夏智勇所有，已经通过诉讼调解由夏智勇与步步高公司发生租赁关系，蔡圆娥店面在2号店面位置。2014年7月3日，同路段的业主钟青香以店面（面积45㎡）与黄永军签订店面租赁合同，约定前二年租金80000元，第三年起每年上涨7%。2011年3月3日，蔡圆娥与恒达公司就拆迁的店面签订《委托租赁协议》，该协议约定：蔡圆娥委托恒达公司将店铺与其相邻的店铺“捆绑”一体共同对外租赁，委托租赁期限为18年；第四条约定“租金随行就市，参照同面积同路段店面租金就高不就低，甲方在每年的12月1日之前向蔡圆娥转付租金”；同时约定：蔡圆娥在委托租赁期间内不承担诸如税金等他项费用；恒达公司未在约定的期限内向蔡圆娥转付租金，按欠交租金的3%向蔡圆娥（乙方）支付违约金，但以30日为限，超过30日蔡圆娥可以解除委托……。2015年7月27日，恒达公司（甲方）、步步高公司（乙方）、黄永军和彭付平（丙方）签订《三方协议》，约定：甲乙双方于2011年1月21日签订的《租赁合同》（租字【2010】第16号），双方在合同履行过程中，甲方于2015年2月将合同所属物业转让丙方，乙方同意甲方将租赁合同所属物业协让给丙方，甲乙双方签订的租赁合同和相关补充协议中甲方的权利与义务由丙方全面承继，并在甲丙双方的产权转让手续办妥后由丙方继续执行原租赁合同和相关补充协议的全部权利和义务。因恒达公司拖欠蔡圆娥2009年12月10日至2018年7月30日期间的店铺租金，引发本案诉争。另查明，蔡圆娥的丈夫甘昌林（2010年1月办理死亡注销户口）于2008年2月24日在原新余农村合作银行分宜支行借款280万元，以位于分宜县钤山西路487号（老汽车站）一间店面（涉案拆迁之前的店面）作抵押，该款于2011年2月18日到期，在银行的工作人员撮合下，恒达公司股东黄剑辉、黄永军、彭付平愿意购买店面，并于2013年3月29日至30日三人分别向银行存入人民币10万元共30万元用于偿还甘昌林的贷款。后因种种原因，黄剑辉、黄永军、彭付平未能与蔡圆娥就店面买卖达成协议，双方也未就30万元偿还进行处理。在《店铺拆迁协议》签订后，恒达公司向蔡圆娥支付了第一、第二、第三年的租赁费共6.2万元。双方就签订的《委托租赁协议》发生纠纷，2018年5月17日分宜县人民法院作出（2018）赣0521民初810号民事判决书判决解除双方该合同。其后，蔡圆娥与步步高公司另行签订租赁合同。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。蔡圆娥与恒达公司在自愿协商的基础上签订《店铺拆迁协议》、《委托租赁协议》，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一是蔡圆娥的店面面积、涉诉店面租金标准和数额问题；二是恒达公司、黄剑辉、黄永军、彭付平是否应当支付违约金；三是恒达公司、黄剑辉、黄永军、彭付平对拖欠租金是否承担责任问题。一、蔡圆娥的店面面积、涉诉店面租金标准和数额问题1.蔡圆娥的店面面积问题。本案中，蔡圆娥与恒达公司签订了《店铺拆迁协议》，协议约定，恒达公司根据房屋拆一补一的原则，在临街按现有顺序为蔡圆娥提供店铺进行置换；经测绘蔡圆娥所有的店铺面积36.86㎡，因此，恒达公司置换给蔡圆娥的店面面积应当为36.86㎡，蔡圆娥主张南侧临街1、2号店面102㎡除去夏智勇的面积外就归自己所有，蔡圆娥未提供相应证据证实该2号店面为自己所有，故蔡圆娥的该主张的证据不足，不予采纳，一审法院依法确定蔡圆娥涉诉店面面积为36.86㎡，恒达公司、黄永军、彭付平主张蔡圆娥店面面积为36.86㎡的辩解意见，符合事实和法律规定，予以采纳。2.关于租金标准问题。本案中，2011年1月21日，恒达公司（出租方）与步步高公司（承租方）签订《租赁合同》（租字【2010】第16号）约定：恒达公司将位于分宜县城钤山西路即金地广场的一楼、二楼、三楼及南侧临街店面102㎡共计建筑面积10322㎡的房产与配套场地、附属设施出租给步步高公司使用；其中南侧临街1、2号店面102㎡，租赁20年，该两店面第1-3年整体租金为18000元/月，从第4年起按每3年9%的幅度递增。合同中“南侧临街1、2号店面”中1号店面（面积54.69平方米）为夏智勇所有，租金为9000元/月，从第4年起按每3年9%的幅度递增。且2014年7月3日，同路段的业主钟青香以店面（面积45㎡）与黄永军签订店面租赁合同，约定前二年租金80000元，第三年起每年上涨7%。由此可见，涉诉店面系按面积计算租金，而非按店面个数计算租金。现夏智勇店面的租金为9000元/月，其店面面积为54.69㎡，夏智勇店面租金为164.56元/㎡/月；钟青香的租金为80000元/年,其店面面积为45㎡，钟青香租金为148.1元/㎡/月，根据2011年3月3日蔡圆娥与恒达公司签订的《委托租赁协议》关于“租金随行就市，参照同面积同路段店面租金就高不就低”的约定，一审法院确定蔡圆娥店面租金参照租金高的夏智勇店面标准计算租金，即为：36.86㎡×164.56元/㎡/月=6065.68元/月。蔡圆娥主张南侧临街1、2号店面除去夏智勇的面积外就归自己所有，租金应按9000元/月计算的意见于法无据，不予支持。3.关于拖欠租金数额问题。蔡圆娥所有的店铺面积为36.86平方米，根据2011年3月3日蔡圆娥与恒达公司签订的《委托租赁协议》约定及蔡圆娥的诉请相关主张，一审法院确定恒达公司拖欠蔡圆娥2009年12月10日至2018年7月30日的租金为：382354.05元【其中：2009年12月10日至2014年11月30日止租金为104000元；2014年12月1日至2018年7月30日止的租金为278354.05元[其中2014年12月1日至2016年10月31日为：6065.68元/月×23月=139510.64元；2016年11月1日至2018年7月30日为：6065.68元/月×（1+9%）×21月=138843.41元]】，现恒达公司已支付了62000元，还拖欠320354.05元未付，故一审法院支持蔡圆娥主张的恒达公司还应向其支付租金320354.05元，超出部分，不予支持。二、关于违约金和利息问题。根据双方关于未按约定期限转付租金，按欠交租金3%支付违约金的约定，蔡圆娥主张违约金9610.62元（320354.05元×3%），符合事实和法律规定，一审法院予以支持。蔡圆娥主张按银行利息支付利息的诉请，因当事人双方未作相应的约定，蔡圆娥的该部分诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。三、关于恒达公司、黄剑辉、黄永军、彭付平支付责任的问题。本案中，蔡圆娥与恒达公司签订《委托租赁协议》，恒达公司应按协议约定向蔡圆娥支付拖欠的租金；虽然2015年7月27日，步步高公司与恒达公司、黄永军和彭付平签订《三方协议》时，将蔡圆娥的店面委托租赁权转让给黄永军和彭付平，此协议不涉及蔡圆娥，黄剑辉、黄永军、彭付平对涉案租金并不承担付款责任。但本案审理过程中，黄永军、彭付平主动承诺对2015年7月25日至2018年7月30日期间拖欠的参照同面积同路段店面标准计算的租金承担付款责任，黄永军、彭付平行为属自愿加入行为，一审法院予以认可，故一审法院确定黄永军、彭付平对2015年7月27日至2018年7月30日期间拖欠的租金229828.61元（2015年7月27日至2016年10月31日为：6065.68元/月×15月=90985.2元，2016年11月1日至2018年7月30日为6065.68元/月×（1+9%）×21月=138843.41元）承担连带付款责任，超出部分，不予支持。对于黄剑辉与蔡圆娥之间就店面买卖的款项问题，黄剑辉可以另行主张。庭审中，黄剑辉虽委托宋瑛到庭为其代理，但因宋瑛不符合作为其委托诉讼代理人条件，其无代理权，故认定黄剑辉经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己权利的处分，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、新余恒达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡圆娥支付店面租金320354.05元、违约金9610.62元，共计329964.67元；二、黄永军、彭付平对2015年7月27日至2018年7月30日期间的租金229828.61元承担连带清偿责任；三、驳回蔡圆娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9378元，蔡圆娥负担3081元，由新余恒达实业有限公司、黄永军、彭付平负担6297元。本院二审期间，蔡圆娥围绕上诉请求依法提交了四组证据，黄永军、彭付平依法提交了四组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：1.2018年，蔡圆娥与步步高公司签订的《租赁协议书》1份及步步高公司支付租金转账凭证2份、专用发票2份。蔡圆娥拟证明其为临街2号商铺的唯一产权人。恒达公司、黄剑辉质证认为，真实性无法确认，与本案不具有关联性，恒达公司没有参与该合同的签订，步步高公司租赁了蔡圆娥位于分宜县金地广场综合楼南面临街的16号商铺用作超市通道属实。黄永军、彭付平质证认为，因其未参与合同的签订，真实性由法院核实；该合同对黄永军、彭付平等人不产生法律拘束力，银行转账凭证、专用发票涉及的是签订该协议之后的租金，与本案所涉租金争议没有关联性；步步高公司与黄永军、彭付平就《租赁合同（租字[2010]第16号）》中所涉2号商铺的租赁条款至今未予解除，步步高公司仍负有按约向彭付平、黄永军支付所涉2号商铺租金的义务。本院认为，《租赁协议书》系步步高公司与蔡圆娥签订，步步高公司在蔡圆娥开具专用发票后，按照协议约定通过银行转账方式向蔡圆娥支付租金是客观事实，对该组证据的真实性本院予以确认。因恒达公司、黄永军、彭付平等不是该协议书的签订方，对其不产生法律拘束力，且与本案所涉租金争议没有关联性而不予采信。2.（2015）分民一初字第112号民事调解书及夏智勇收租发票。蔡圆娥拟证明夏智勇为临街1号商铺产权人，该商铺租金为第1-3年9000元/月，第4年开始按每3年9%的幅度递增；临街1、2号商铺租金合计18000元/月，蔡圆娥为临街2号商铺的唯一产权人。恒达公司、黄剑辉对证据的真实性予以认可，认为步步高公司实际租赁了15号、16号、17号商铺，该调解书没有约定剩余9000元/月租金系蔡圆娥一间商铺享有，实际上步步高公司对16号、17号商铺支付了租金。恒达公司与步步高公司签署的《租赁合同》与蔡圆娥和恒达公司签署的《委托租赁协议书》中就该商铺租金有差异不违背双方真实意思表示。黄永军、彭付平质证认为，该民事调解书在本案一审中已提交，夏智勇租金发票的真实性由法院核实。证明目的有异议，确定蔡圆娥拆迁店铺的应补偿的面积应当依据拆迁协议；恒达公司与夏智勇父子2011年3月1日签订的《委托租赁协议书》中约定也是“租金随行就市，参照同面积同路段店铺租金就高不就低”，调解书所涉租金标准9000元/月系夏智勇父子与恒达公司自行协商后确定的标准，调解书所涉的其他内容系经夏智勇父子与恒达公司、步步高公司三方共同协商的结果，且调解书严格地遵循了合同相对性原则，与蔡圆娥店铺的实际产权面积之间没有必然的关联性，不能以此证明蔡圆娥为2号商铺的唯一产权人。本院认为，调解书已经发生法律效力，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.新余市房地产交易信息网就1号、2号商铺面积公示信息1份。蔡圆娥拟证明1号、2号商铺面积公示和值，与涉案《租赁合同》中面积和值吻合为102平方米；该《租赁合同》约定的“另租赁两个”也可说明按个租赁，与面积无关。恒达公司、黄剑辉质证认为，蔡圆娥至今没有就该商铺办理产权登记手续，《店铺拆迁协议》约定按1：1置换，当实际面积与公示面积不一致时，以实际面积为准。黄永军、彭付平质证认为，恒达公司的原设计图纸中，涉及到蔡圆娥这一排的临街商铺均设计为大小基本一致（夏智勇的1号4米宽，其余为3.5米宽，长度基本一致），并按设计图纸中载明的面积47.97㎡向房管局申报预售许可，也就是房管局网站显示为店16至店23的面积均为47.97㎡的原因，但具体到每个临街商铺权利人应得的产权面积，应当根据与恒达公司所达成的协议，再以房管局测绘为准；《租赁合同》依据的原设计图纸中显示的位置和面积102㎡，约定了整体租赁费用18000元每月，并非按个租赁。本院认为，对该份证据的真实性予以确认，但网站上公示的面积信息不能作为定案依据，面积的确定应以房地产管理局颁发的房权证登记的面积为准。4.分宜县房地产交易所留存的涉诉临街2号商铺（16号）相邻店面17号至23号原产权面积、拆迁还房面积统计表及相关材料。蔡圆娥拟证明和16号店面相同位置、同一时间、同一批次的拆迁店面，拆迁补偿面积和原产权面积均不一致；一审法院推定蔡圆娥拆迁补偿面积与原产权面积一致并按该面积计租没有任何依据。恒达公司、黄剑辉对该组证据的真实性予以确认，认为拆迁置换后的办证面积与原产权面积不一致的，恒达公司与相关原产权人协商并签署了《拆迁补充协议》，由原产权人就增加部分面积支付了相应对价，但蔡圆娥未与恒达公司签订相关类似协议，恒达公司按照原协议约定“拆一补一”没有违反合同约定义务。黄永军、彭付平质证认为，分宜县金地广场临街店铺“拆一还一”安置情况统计表，为蔡圆娥自制的图表，不具有证据效力。表中钟青香原商铺面积为43.44㎡，并非36.75㎡，最终办证面积为43.6㎡。对店21的拆迁相关原始材料真实性没有异议，关联性有异议。证明目的有异议，店21的权利人黄秋发与恒达公司签订拆迁补充协议，按1万元每平方米的价格购买，因此，其原产权面积增加至现有面积。况且，其他商铺权利人的面积是否增加，与蔡圆娥应得的商铺面积没有任何关联性。对法院调取的证据材料的真实性、合法性没有异议。确认蔡圆娥店面补偿面积的依据是拆迁协议。证明目的有异议，店16及其相邻店面是按照约定的“拆一补一”原则进行拆迁补偿，部分原临街商铺权利人增加的面积是通过与恒达公司签订《房屋拆迁补充协议》，并支付相应对价的方式，才能达到现有产权面积，并非无偿获得增加面积部分的产权。店17（钟青香）未与恒达公司签订拆迁补充协议，其商铺原面积为43.44㎡，拆迁后面积为43.6㎡，体现了“拆一补一”原则。蔡圆娥既未与恒达公司签订补充协议，也未支付增加面积部分的对价，只能按原商铺产权面积置换补偿，并不存在增加面积的问题。本院认为，蔡圆娥提供的安置情况统计表系其自制表格，不具有证据效力不予采信。对分宜县房地产交易所提供的17号至23号商铺的原产权面积、拆迁还房面积等相关资料的真实性、合法性、关联性予以确认。5.《房屋拆迁协议》《房屋拆迁补充协议》各1份。黄永军、彭付平拟证明分宜县老汽车站临街商铺权利人黄秋发、黄小平分别与恒达公司签订拆迁协议时按“拆一补一”原则进行置换补偿，双方通过签订补充协议约定对原商铺置换增加面积按每平方米1万元的单价销售。蔡圆娥质证认为两份拆迁协议的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，第一，根据2011年签订的《租赁合同》约定可知，因临街1、2号商铺刚好在超市的入口，步步高超市租赁的是临街1、2号2个商铺的租金为18000元/月，本案涉诉临街2号商铺即16号商铺租金与面积无关。第二，步步高公司至今都按照2011年约定在支付所有租金，并没有减少支付。对第一组的两份拆迁补充协议的三性均有异议，该协议系恒达公司和案外人签约的协议，案外人也未到场说明情况，真实性不予确认；其次，该证据和本案也没有关联。第三，即使确有签约，该证据恰恰证明了原有产权面积和实际产权面积存在不一致情况，和是否补差价是两回事，蔡圆娥涉诉临街2号商铺即16号商铺产权证尚未办理，不能想当然推断蔡圆娥产权面积多少以及租金必须相应调整。恒达公司、黄剑辉对该组证据的三性不持异议。本院认为，当事人对《房屋拆迁协议》的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。《房屋拆迁补充协议》系恒达公司与商铺原产权人就拆迁置换后增加的商铺面积支付相应对价达成的协议，符合市场经济规律，且有双方的签字盖章，对其三性本院予以确认。6.钟青香《店铺拆迁协议》1份、领条1份、收条1份、《今收到》1份、客户回单1份、钟青香与黄永军、彭付平于2019年6月16日《房屋租赁合同》1份、银行转账记录3份。黄永军、彭付平拟证明钟青香与恒达公司签订拆迁协议时按“拆一补一”原则进行置换补偿，恒达公司自拆迁之日开始租用商铺；钟青香与黄永军2014年7月31日签订《店面租赁合同》后收取租金的事实；黄永军、彭付平2019年继续租赁钟青香商铺及支付租金的事实。蔡圆娥质证认为，三性均有异议。第一，该材料为案外人提供的材料，银行转账凭证的转帐和收款主体不明、款项用途也不明，案外人钟青香也未到场说明情况，真实性不予确认；第二，从时间顺序上来看，《租赁合同》在2011年签订，租赁范围和步步高公司已完成交割。钟青香和黄永军租赁合同在2014年之后，收款收据落款时间也都是在2014年之后，因此，临街1、2号商铺明显不包含钟青香的商铺。第三，从面积大小来看，2011年租赁合同约定临街1、2号102㎡，正好是黄永军、彭付平举证图纸的店15的4米临街部分，和店16的3.5米临街部分，再次可知18000元租金不包含钟青香面积部分。第四，钟青香最终还房面积为43.6㎡，与其原产权面积36.75㎡并不一致，事实上钟青香并没有补偿差价。恒达公司、黄剑辉对《店铺拆迁协议》的三性不持异议；对《今领到》、客户回单的真实性有异议，无法客观反映支付款项的时间和用途，收款人也不是钟青香本人；对《领条》的真实性、合法性有异议，没有提交房屋租赁协议的原件，也没有提供转款凭证，即使有房屋租赁协议，因2014年10月9日-12月10日已经涵盖在恒达公司与钟青香于2009年12月23日所签订的《店铺拆迁协议》约定的5年期限内，该协议为无效约定；对钟青香与黄永军、彭付平于2019年6月16日签订的《房屋租赁合同》、银行转账记录认为与本案不具有关联性。本院认为，分宜县房地产交易所提供的钟青香的资料显示，钟青香拆迁时商铺面积为43.44㎡，拆迁后置换的面积为43.6㎡。钟青香与恒达公司签订的《店铺拆迁协议》真实性，本院予以确认。钟青香出具的收（领）条及银行转账凭证，能够与双方签订的《房屋租赁合同》相互印证，对其真实性本院予以确认。7.图纸1份。黄永军、彭付平拟证明步步高公司与恒达公司2011年签订《租赁合同》时依据该图纸确定租赁范围，租赁的两个商铺是按超市入口处自东向西的顺序编为1、2号，并依据图纸显示的长宽计算出建筑面积共计102㎡（小数点省略）；该图纸显示设计超市入口处自东向西的商铺除1号宽度为4米外，长度大体一致，但作为拟建设的面积并非确定商铺产权面积的依据，各拆迁商铺的权利人享有的产权面积应根据拆迁协议、拆迁补充协议约定，再由房管局测绘为准。蔡圆娥质证认为，真实性、合法性没有异议，该图纸恰恰证明了拟租赁的两个商铺，是按照图纸所示“超市入口处”自东向西的顺序编为1、2号，1号商铺宽度4米，即夏智勇的商铺位置，夏的面积为54.69（临街宽4米，长13.67米左右），另一个约47.3（紧挨着的商铺临街宽3.5米）即涉诉2号商铺，明显不含所谓的钟青香商铺。恒达公司、黄剑辉对该证据的三性不持异议。本院认为，当事人对该份证据的真实性合法性没有异议，本院予以确认。8.《物业交接面积确认函》1份。黄永军、彭付平拟证明2013年7月1日，步步高公司与恒达公司就承租物业办理交接，步步高公司按照规划设计部提供的红线图实际测绘，面积为10350㎡，同时备注“具体面积以当地房管局测绘结果为准”。蔡圆娥质证认为，三性均有异议，第一，交接主体并非合同签约主体。第二，交接确认书手写部分内容,手写的主体、书写的时间不明。第三，2011年租赁合同2.1.1约定，计租面积以租赁红线范围内租赁房屋的建筑面积为准。交接函交接时间显示为2013年7月，总交付面积约10350㎡。但根据目前发证情况来看，“租赁合同”中所列明的：三楼总面积为4192.02㎡，二楼总面积为2994.77㎡，一楼面积为2050.34㎡，合计9237.13㎡，与租赁合同约定的交付面积差距很大，但因为红线范围内的总建筑面积没有变化，所以步步高公司自始至终支付租金的标准和总额没有发生变化。恒达公司、黄剑辉对该证据的三性不持异议。本院认为，对该份证据的真实性予以确认。二审查明，17号商铺（钟青香），原产权面积为43.44㎡，拆迁置换办证面积43.6㎡；18号商铺，原产权面积为48.45㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡；19号商铺，原产权面积为32.2㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡；20号商铺，原产权面积为48.45㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡；21号商铺（黄秋发），原产权面积为36.75㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡；22号商铺（黄小平），原产权面积为36.75㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡；23号商铺，原产权面积为47.83㎡，拆迁置换办证面积47.85㎡。2009年12月23日，黄秋发、黄小平分别与恒达公司签订《房屋拆迁补充协议》，协议约定：恒达公司同意黄秋发（黄小平）店铺进深加长，加长后增大面积约为10平方米左右，所增加的面积恒达公司按每平方米壹万元整的单价销售给黄秋发（黄小平），黄秋发（黄小平）将出租给恒达公司店铺五年的总租金壹拾万零陆仟元支付给恒达公司作为增大面积的房款，以实际增大的平方面积产生的总价多退少补。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、蔡圆娥店铺面积为多少平方米，其是否为涉诉2号商铺的唯一产权人？二、恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉应支付的租金数额？三、蔡圆娥主张逾期支付租金造成的利息损失应否得到支持？针对上述焦点问题，本院评述如下：关于蔡圆娥店铺面积为多少平方米，其是否为涉诉2号商铺的唯一产权人的问题。本院认为，分城房权证（2007）字070064号（甘昌林）房产证记载蔡圆娥店铺面积为36.75㎡。2009年12月10日，蔡圆娥与恒达公司签订《店铺拆迁协议》，该协议第2条约定：恒达公司根据房屋“拆一补一”的原则，在临街按现有顺序为蔡圆娥提供店铺进行置换，补偿面积根据现有店铺的实际建筑面积进行补偿（以房管局实际测绘面积为准）。蔡圆娥拆迁置换后的店铺至今未办理房权证，和蔡圆娥店铺并排的同一时间、同一批次拆迁的黄秋发、黄小平等人的店铺，因与恒达公司签订了拆迁补充协议，支付了相应对价后办理了房权证，其拆迁补偿面积与原产权面积不一致，符合市场经济规律和法律规定。恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉主张按分宜县房屋测绘队测绘的面积36.86㎡来确定蔡圆娥置换后的店铺面积，未违反双方签订的《店铺拆迁协议》约定的“拆一补一”原则，本院予以支持。蔡圆娥认为其拆迁置换后的商铺产权面积为36.86㎡与事实不符的上诉理由不成立，本院不予支持。蔡圆娥上诉认为其为涉诉2号商铺的唯一产权人。本院认为，恒达公司与步步高公司所签订的《租赁合同》、恒达公司与步步高公司、黄永军、彭付平所签订的《三方协议》以及恒达公司与蔡圆娥所签署的《委托租赁协议》中均未明确约定所谓的“2号商铺”系蔡圆娥单独所有，且恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》中关于“租赁1号、2号临街商铺102㎡”的表述，是恒达公司与步步高公司按设计图纸来确定步步高公司租赁商铺的位置和面积，指向的是图纸上显示的位置和面积102㎡。1号商铺系夏智勇所有，其商铺面积为54.69㎡，用102㎡减去夏智勇的商铺面积54.69㎡后，2号商铺的面积为47.31㎡，蔡圆娥的拆迁置换后的商铺在2号商铺位置，但蔡圆娥无任何证据证明所谓的“2号商铺”系其单独所有，既未提供证明其为增加置换面积支付了相应对价的证据，也未提供证明其拆迁置换后的商铺面积为47.31㎡的房权证，因此，蔡圆娥认为恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》中表述的2号商铺，其是唯一产权人与事实不符，本院不予支持。关于恒达公司、黄永军、彭付平、黄剑辉应支付的租金数额问题。蔡圆娥上诉认为，租金应当按照9000元/月向蔡圆娥支付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。蔡圆娥收取租金依据的是2009年与恒达公司签订的《店铺拆迁协议》及2011年与恒达公司签订的《委托租赁协议》。《店铺拆迁协议》对租赁店铺面积、租赁期限（2009年12月至2014年12月）、租金支付金额作了明确约定；《委托租赁协议》对2014年以后的租金标准如何计付作了约定，即房屋租金随行就市，参照同面积同路段店铺租金就高不就低。本案中，蔡圆娥交付的店铺面积为36.86㎡，恒达公司与步步高公司签订的《租赁合同》第2.4.4条虽然表述为另租赁1号、2号临街两个商铺，但同时也明确该两个商铺第1-3年18000元/月的租金为整体租金，2号商铺47.31㎡面积中，包含蔡圆娥的商铺面积36.86㎡，因此，租金应该按面积来计算。夏智勇1号商铺的租金为9000元/月，其商铺面积为54.69㎡，夏智勇商铺租金为164.56元/㎡/月；2号商铺租金为9000元/月，商铺面积为47.31㎡，2号商铺租金为190.23元/㎡/月；钟青香的租金为80000元/年,其店面面积为43.6㎡，钟青香商铺租金为152.91元/㎡/月。按照租金随行就市，参照同面积同路段店面租金就高不就低的约定，蔡圆娥店铺租金应参照租金高的2号商铺标准计算，即每月租金为7011.88元（36.86㎡×190.23元/㎡/月）。恒达公司拖欠蔡圆娥2009年12月10日至2018年7月30日的租金共计365775.17元，其中：2009年12月10日至2014年11月30日租金为44000元；2014年12月1日至2016年10月31日为161273.24元（7011.88元/月×23月）；2016年11月1日至2018年7月30日为160501.93元[7011.88元/月×（1+9%）×21月]。一审审理过程中，黄永军、彭付平主动承诺对2015年7月25日至2018年7月30日期间拖欠的参照同面积同路段店面标准计算的租金承担付款责任，黄永军、彭付平行为属自愿加入行为，本院予以支持。黄永军、彭付平对2015年7月27日至2018年7月30日期间拖欠的租金265680.13元[2015年7月27日至2016年10月31日为：7011.88元/月×15月=105178.2元，2016年11月1日至2018年7月30日为7011.88元/月×（1+9%）×21月=160501.93元]承担连带付款责任。蔡圆娥主张临街1号、2号商铺除去夏智勇的面积外应归其所有，租金应按9000元/月计算的上诉理由不成立，本院不予支持。关于蔡圆娥主张逾期支付租金造成的利息损失应否得到支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，蔡圆娥与恒达公司签订的《委托租赁协议书》第七条第4款已经约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即“在约定期限内未转付租金的，按欠付租金的3%支付违约金。”一审在蔡圆娥既主张违约金损失又主张利息损失的情况下，依据双方的合同约定支持蔡圆娥违约金损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。对蔡圆娥主张的违约金10973.26元（365775.17元×3%），予以支持。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》适用的前提是合同当事人没有约定逾期付款违约金标准，本案合同双方对逾期支付租金造成的损失赔偿额的计算方法有明确的约定，蔡圆娥主张利息损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，蔡圆娥的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省分宜县人民法院（2019）赣0521民初1587号民事判决；二、新余恒达实业有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡圆娥支付店铺租金365775.17元、违约金10973.26元，共计376748.43元；三、黄永军、彭付平对2015年7月27日至2018年7月30日期间的租金265680.13元承担连带清偿责任；四、驳回蔡圆娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9378元，二审案件受理费7647元，合计17025元，由蔡圆娥负担5526元，新余恒达实业有限公司、黄永军、彭付平负担11499元。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  甘致易二〇二〇年三月三十日书记员  周美娟