北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2315号上诉人（原审被告）:李桂发，男，1958年2月8日出生。委托诉讼代理人：李婧玮（李桂发之女），住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：张茂胜，男，1948年10月21日出生。委托诉讼代理人：张静涛（张茂胜之子），住北京市平谷区。上诉人李桂发因与被上诉人张茂胜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李桂发上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张茂胜的一审诉讼请求。事实和理由：一、李桂发在房屋买卖过程中不存在欺诈行为，房屋买卖是双方的真实意思表示，因其内容违反法律规定而被依法认定无效。位于北京市平谷区×2号（以下简称涉案房屋）系农村宅基地上建造的房屋，张茂胜系居民。李桂发出卖房屋的价格远低于周边商品房屋的价格，且签订合同时李桂发已经将代表房屋权属的（2002）平民初字第2022号民事判决书交付给张茂胜，该判决书中详细列明了房屋及其土地性质，明确表明了诉争房屋为农村房屋。双方在房屋卖合同签订之时均已知晓房屋状况、权属性质等事实，李桂发在房屋买卖过程中并不存在隐瞒和欺诈行为。双方在交易时曾去村委会办理过户手续，村委会也明确告知房屋的产权情况，未予办理。二、原房屋买卖合同第六条不属于独立存在的有关解决争议方法的条款。房屋买卖合同因违法而无效，并非李桂发原因导致，故合同中关于出卖人违约的条款与本案无任何关联性，该条亦属无效。三、一审判决认定的经济损失无事实根据和法律依据。双方对诉争房屋所有情况全部知晓，李桂发并未违反诚实信用原则，更不存在缔约过失责任。诉争房屋属农村宅基地房屋，无论其区域位置均不能改变房屋性质，其所在地域区划为农村宅基地，并非城区。一审认为诉争房屋坐落于城区的区域内与客观事实严重相悖，以此酌定所谓的房屋、土地增值与客观事实以及北京高院关于宅基地房屋买卖的会议纪要严重相悖。前案评估结果均被生效文书认定不具有参考意义，在此情况下一审法院酌定高额损失于法无据。四、张茂胜的经济损失已经由生效判决判定，本案违反了一事不再审原则；且张茂胜一方多次以相同理由进行起诉、撤诉，涉嫌重复起诉与恶意诉讼。张茂胜辩称，同意一审判决，不同意李桂发的上诉请求。关于赔偿数额，如按照现有拆迁政策或相关指导意见，李桂发作为失信人获益至少700余万元，如不涉及拆迁，从同样位置的房屋价格来看李桂发至少获益300余万元。生效判决中已经明确李桂发一方要承担主要责任，李桂发存在故意隐瞒房屋相关事实的情况，属于恶意欺诈。张茂胜向一审法院起诉请求：判令李桂发赔偿张茂胜经济损失2900000元。一审法院认定事实：张茂胜系北京市平谷区居民。2007年3月11日，张茂胜、李桂发签订《房屋买卖合同》，双方约定：张茂胜购买李桂发所有的位于北京市平谷区×2号的房屋，房屋价款为350000元。该合同第四条约定：“……李桂发欠2007年（含2007年）以前取暖费，张茂胜扣除10000元，将剩余340000元付给李桂发，待李桂发将所欠各项费用付清后，将收费单开具的正规发票交给张茂胜，张茂胜付清剩余10000元。”合同第六条约定：“……因李桂发声称产权证、地契及相关证明材料丢失，保证向张茂胜出售房屋的行为符合法律规定，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如有虚假内容或出售房屋的行为不符合法律规定，视同李桂发违约，由李桂发承担一切责任；李桂发出卖的房屋和使用权如存在产权纠纷，由李桂发担全部责任；日后，李桂发须协助张茂胜办理相关过户手续；本契约生效后，李桂发不得撤销合同；如因李桂发违约致使本合同终止，李桂发须赔偿张茂胜全部损失并按合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给张茂胜违约金。”合同签订后，双方依约各自履行了合同的主要义务，但未办理相关过户手续。2009年2月，李桂发以张茂胜拖欠房款并毁坏财物为由提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。同年4月29日，一审法院驳回了李桂发的诉讼请求。李桂发不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2009年6月19日，经北京市第二中级人民法院判决：1、撤销一审法院（2009）平民初字第1275号民事判决；2、李桂发与张茂胜签订的《房屋买卖合同》无效；3、驳回李桂发的其他诉讼请求。2010年5月，李桂发以《房屋买卖合同》被确认无效为由，再次提起诉讼，要求张茂胜返还并腾退房屋。张茂胜同意腾退房屋，但要求李桂发返还购房款340000元并支付利息；赔偿经济损失2000000元。李桂发同意返还原购房款及能够确认的装修价值，不同意支付利息和赔偿损失。后经北京龙泰房地产评估公司对诉争房屋进行评估，其房屋建筑面积245.75平方米、平房建筑面积44.94平方米，重置成新价、院内装修及附属物价格为265381元。2011年3月23日，一审法院判决李桂发返还张茂胜购房款340000元、房屋装修款46525.33元；张茂胜将涉案房屋返还给李桂发。因张茂胜暂不主张区位补偿价，该案对此不予考虑。判决后，张茂胜上诉于北京市第二中级人民法院，该院认为:考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。因双方交易行为已完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。鉴于双方当事人对赔偿标准无法达成一致，原审所做鉴定亦未对此数额予以确认，故该案对此不予处理。原审综合实际情况所做判决并无不当，予以维持。判决生效后，李桂发给付张茂胜案款395747.03元，张茂胜未将房屋返还李桂发。2012年10月，张茂胜提起诉讼，要求李桂发赔偿因房屋买卖合同无效造成的经济损失1670000元，并申请司法鉴定，经北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估，评估结果按有关规定和参照商品房市场价格两种评估方式，结果分别为138024元、1671727元。张茂胜为此支付鉴定费6700元。在审理期间，张茂胜申请对涉案房屋保全。经审查，符合法律规定，依法查封了该房屋。经一审法院判决：李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的其他经济损失1350000元。后李桂发上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为，原判决认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销原民事判决，发回重审。2014年3月19日，一审法院判决：李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的其他经济损失1600000元。李桂发不服该判决，上诉至本院。本院经审理，作出判决：驳回李桂发上诉，维持原判决。后李桂发向北京市高级人民法院申请再审，该院经审理认为，原一审期间，北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估。该案所涉土地使用权性质为集体建设用地，该评估报告按照商品房市场价格做出评估结果1671727元是否妥当；涉案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，被生效判决确认为无效，李桂发和张茂胜是否应根据各自的过错程度承担相应的责任。李桂发的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。2015年10月26日，该院裁定：一、指令本院再审该案；二、再审期间，中止原判决的执行。后本院以同样理由作出裁定：一、撤销本院（2014）三中民终字第06494号民事判决；二、撤销一审法院（2013）平民初字第5510号民事判决；三、该案发回一审法院重审。2016年9月18日，一审法院立（2016）京0117民初7808号案件予以重审。重审过程中，张茂胜于2019年1月28日以需要补充证据为由向法院提出撤诉申请。后一审法院准许张茂胜撤回起诉。2019年4月2日，张茂胜再次诉至一审法院。一审法院认为，张茂胜与李桂发签订的《房屋买卖合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定，已被生效判决确认无效，且认定李桂发作为出卖人应对合同无效承担主要责任。故李桂发应对因合同无效，给张茂胜造成的合理经济损失依责予以赔偿。涉案房屋宅基地的所有权人虽系农村集体组织，但该房屋宅基地位于城区的区域内，与城区外的房屋宅基地在诸多方面均有较大不同，现房屋及土地价值与双方交易时的价值相比已增长较大。如李桂发按原值返还，必将显失公平。故此，一审法院综合涉案房屋周边商品房市场价格等因素，酌情确定张茂胜的经济损失的数额。李桂发的抗辩理由，因无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，判决：李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的经济损失1472580元（于判决生效后10日内执行）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合查明事实和当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是李桂发是否应赔偿张茂胜因合同无效所受损失及损失数额的认定。张茂胜、李桂发于2007年3月11日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定被生效判决确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明事实，在李桂发起诉张茂胜腾退房屋一案中，法院判决李桂发返还张茂胜购房款及房屋装修款，张茂胜将涉案房屋返还给李桂发。对于因涉案房屋周边环境变化引起房屋及土地价值明显提升导致张茂胜所受的经济损失，该案并未处理。故张茂胜嗣后提起诉讼要求李桂发赔偿其经济损失系房屋买卖合同无效后损失赔偿的认定范畴，该诉请与前案诉请并不相同，不属于重复起诉。对于李桂发关于张茂胜因合同无效导致的经济损失已经由生效判决判定、本案属于重复起诉、违反了一事不再理原则的上诉主张，与事实不符，本院不予采纳。关于李桂发应赔偿张茂胜因合同无效所受损失数额的认定，首先，生效判决认定，考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人李桂发应对合同无效承担主要责任。其次，虽涉案房屋属农村集体经济组织宅基地上房屋，但房屋的地理位置、周边交通、商业环境等因素均对房屋价值产生影响，且法院判决相互返还时的房屋及土地价值与双方交易时的价值相比已增长较大。一审法院综合考虑双方过错程度、房屋升值情况、结合涉案房屋周边商品房市场价格等因素酌定李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的经济损失，并无不妥。李桂发上诉主张一审法院酌定的损失赔偿金额过高，但就此未能提交合理证据予以证明，本院对其相应上诉主张不予采纳。综上所述，李桂发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18054元，由李桂发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  贾 旭审 判 员  沈 放二〇二〇年三月三十一日法官助理  贾云航法官助理  李晓晴书 记 员  陈 玥