福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初89号 原告：云霄县联兴物业服务有限公司,住所地：福建省云霄县后汤村献宝山，统一社会信用代码913506225729675163。 法定代表人：方泽斌，任经理。 委托诉讼代理人：方建祥，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴文德，福建法益律师事务所执业律师。 被告：吴木全，男，汉族，住福建省云霄县。 原告云霄县联兴物业服务有限公司（以下简称“联兴物业公司”）与被告吴木全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联兴物业公司委托诉讼代理人吴文德、方建祥，被告吴木全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴木全即时向联兴物业公司支付拖欠的渡头嘉园B1#401号房屋物业管理费3780元及拖欠的公摊水电费802元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）及支付逾期付款日3‰的违约金4455.58元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算支付违约金。事实与理由：吴木全向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧波头安置区渡头嘉园B1#401号房屋套(建筑面积135.73平方米)，上述房屋吴木全于2016年12月23日接管使用至今。根据吴木全认可的该房屋《前期物业服务合同》第七条约定:该房屋的物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1元，公共用水电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用按规定标准由用户分摊承担并按季度支付。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费。该《前期物业服务合同》第十四条约定:业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。详见该《前期物业服务合同》。吴木全接收上述房屋后，联兴物业公司按规定通知吴木全缴交物业服务费及公摊水电费，吴木全拒不缴交。为此联兴物业公司多次公示通知用户缴交物业服务费及公摊水电费，逐户递送缴费通知单遭到吴木全拒收，多次通过邮政投寄缴费通知单仍遭到吴木全拒收。截止2019年8月1日，吴木全上述房屋拖欠物业服务费计3780元，公摊水电费计802元，依合同约定应当支付逾期缴交物业服务费等违约金计4455.58元。2016年1月29日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》作为渡头嘉园片区物业服务合同，是吴木全与云霄县房地产综合开发公司购买合同的附件，证明吴木全认可该物业服务合同，后由于云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除了该合同，于2016年12月29日云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订了《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务及收取物业服务费及公摊水电费，吴木全经联兴物业公司多次催缴，拒不缴交物业服务费及公摊水电费是严重违约，应当依法承担违约责任。由于吴木全等用户的严重违约行为已造成联兴物业公司垫付大量水电费，影响职工工资发放。故联兴物业公司诉至本院，主张上述诉讼请求。 吴木全辩称，1.答辩人于入住的第一年有缴纳公摊水电费104元。第二年有向联兴物业公司交涉减半收取物业费每平方米0.5元，物业不同意，后来就再也没有缴纳过物业费；2.物业公司的工作人员物业服务并不周到，并没有履行相应的服务管理职责，未能履行安全保障义务、公共卫生脏乱、电梯维护不及时，并擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，且未完整公布收支项目，服务质量达不到物业合同约定的标准；3.渡头嘉园拆迁时的王县长有向我们承诺收取的物业费为0.3-0.35元/平方米。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：联兴物业公司提供的证据1商品房买卖合同（预售）、证据2渡头佳园入住通知书、证据3物业费催缴通知书、证据4欠费业主清单，经审查，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。吴木全提拱的证据纸质版材料一份，录音录像两份，联兴物业公司质证音像资料真实性无异议，但音像资料显示的渡头嘉园小区卫生环境差只是个别时间点，物业服务有及时打扫清理，并非整天都存在卫生环境差的现象，纸质材料系答辩状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月5日，吴木全与云霄县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定吴木全向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园B1#401号房屋一套，预测建筑面积135.73平方米。根据《商品房买卖合同》（预售）附件九：由云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托云霄平安物业服务有限公司进行物业服务管理，吴木全在承诺书上签字确认同意遵守临时管理规约并承担相应的责任，根据临时管理规约第三十条约定，若业主未能按时支付物业服务费，则联兴物业公司可按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金。后由于云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司于2016年12月28日解除了该合同，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司于2016年12月29日签订了《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托联兴物业公司进行物业服务管理，合同期限为2年，自本合同签订之日起至2018年12月31日止，同时约定物业费按1.0元/月·平方米，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，业主应于每月5日前向联兴物业公司支付物业服务费。2016年12月23日，联兴物业公司向吴木全发出渡头嘉园入住通知书，吴木全入住该房屋。现吴木全尚欠联兴物业公司自2017年4月1日至2019年7月31日止的物业服务费3780元及水电公摊费802元。经联兴物业公司多次催缴，吴木全至今未履行缴费义务。另查明，渡头嘉园小区尚未成立业主委员会。 本院认为，吴木全系云霄县渡头嘉园小区的业主及居住使用人，联兴物业公司与云霄县房地产综合开发公司签订的前期物业服务合同依法对吴木全具有约束力，吴木全应当依约履行交纳物业服务费的义务。联兴物业公司已依约提供物业管理服务，吴木全未按合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，依法应向联兴物业公司支付自2017年4月1日至2019年7月31日止的物业服务费3780元及水电公摊费802元。吴木全辩称其有支付第一年公摊水电费缺乏依据，本院不予采纳。鉴于渡头嘉园小区物业管理服务尚存在瑕疵，且合同约定的滞纳金畸高，因此对联兴物业公司主张吴木全按所欠费用每日加收3‰滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，联兴物业公司请求判令吴木全支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴木全应于本判决生效后十日内偿还云霄县联兴物业服务有限公司截止至2019年7月31日物业服务费3780元及水电公摊费802元。 二、驳回云霄县联兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由云霄县联兴物业服务有限公司负担12元，吴木全负担13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  汤才龙 二〇二〇年三月三十日 法官助理张桂芳 书记员汤怡 附注执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。