江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终628号 上诉人（原审第三人）：南昌铜锣湾广场投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：徐红，董事长。 委托诉讼代理人：熊的超，该公司法务经理。 被上诉人（原审原告）：刘群，女，汉族，1971年7月4日出生，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：胡思娜，云南靖节律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涂宾，男，汉族，1990年8月9日出生，住江西省南昌市东湖区。 上诉人南昌铜锣湾广场投资有限公司（以下简称铜锣湾公司）因与被上诉人刘群、涂宾房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初8724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 铜锣湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项及第三项；2.本案二审案件受理费由刘群承担。事实和理由：1.一审法院在涂宾存在严重违约的情况下，判决我公司承担协助涂宾办理案涉房屋的不动产登记手续，无视我公司与涂宾之间签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，没有法律依据。因涂宾未还贷，导致我公司为其承担了阶段性连带保证责任，致使我公司遭受共计110余万元的损失，虽我公司已起诉涂宾且已申请强制执行，但至今只执行到257388.6元，我公司就案涉房屋实际取得的购房款低于购房款总额的50%，故我公司与涂宾签订的《南昌市商品房买卖合同》的目的未能实现，根据该合同的约定，我公司完全有权拒绝协助涂宾办理不动产登记，更何谈非合同主体、不具有产权登记请求权的刘群，其更无权且无任何法律依据要求我公司履行该义务。2.一审法院突破合同相对性原则，判决我公司协助涂宾办理案涉房屋的不动产登记手续，并将房屋登记到涂宾名下，没有任何法律依据。根据《合同法》第八条的规定以及最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2017年第3辑的意见，刘群与涂宾之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，只能约束合同签约主体，对我公司不产生法律约束力。同理，我公司与涂宾签订的合同对刘群不产生法律约束力，刘群无权代替涂宾直接向我公司主张合同权利。3.刘群明知案涉房屋交易过户存在极大风险，仍然与涂宾签约，导致的过户风险应由刘群自行承担。且因刘群怠于办理案涉房屋产权登记、偿还银行贷款、过户登记等事项，致使案涉房屋未办理好产权登记，导致案涉房屋被查封以及我公司承担阶段性连带保证责任，存在明显过错，应由其自行承担由此导致的后果。 刘群辩称：1.针对《南昌市商品房买卖合同》而言，涂宾并不存在违约的情形，因为涂宾已经向铜锣湾公司支付了全部购房款（首付+银行按揭），已经履行完付款义务，涂宾与铜锣湾公司之间未完结的债权债务系普通债权，与商品房买卖合同不属于同一法律关系，铜锣湾公司已经另案起诉进行追偿，并已获得部分执行款，铜锣湾公司主张未全部收到购房款，从而拒绝履行涉案房屋的登记义务没有任何事实和法律依据。2.一审法院并未突破合同相对性原则，铜锣湾公司作为开发商的角色，房产的初始登记在其名下，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条以及浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》第十一条的规定，一审法院判决铜锣湾公司协助涂宾办理涉案房屋的登记手续并将房屋登记到涂宾名下有事实和法律依据。3.铜锣湾公司在刘群交付执行的执行款中分配到了利益，对涂宾与刘群之间的房屋买卖合同的真实性、合法性是予以认可的，刘群在本案中不存在任何过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 刘群向一审法院起诉请求：1.请求依法确认刘群与涂宾签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效，判令涂宾继续履行合同；2.请求依法判令涂宾及铜锣湾公司协助刘群办理位于江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场4#住宅楼X单元XX室房屋的产权登记及变更过户到刘群名下；3.请求依法判令本案诉讼费由涂宾承担。 一审法院经审理查明：2017年3月23日，涂宾（甲方、卖方）与刘群（乙方、买方）及案外人南昌我爱我家科技有限公司签订一份南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，合同约定：1、甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼X单元XX室的房屋出售给乙方；乙方通过丙方居间介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按本协议价格购买。2、该房屋为城市房屋，房屋权属证书编号合同编号1000433779，房屋用途住宅，房屋权属证书上记载的建筑面积116.84平方米，该房屋的相关资料以权属登记信息为准。3、甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权，无权属争议、无债务纠纷，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方，同时负责缴清该房屋出售前的相关税费。……该房屋如抵押，甲方应告知乙方和丙方房屋抵押的事实，同时与乙方就解押有关事项协商一致。如该房屋尚欠面积补差房款、契税、因继承或赠与取得而产生的税费等费用，则由甲方补交，以上税费款甲乙双方另有约定的从其约定。4、甲乙双方商定房屋买卖价款（含装饰装修和附属设施）1798000元整，甲乙双方同意乙方在贷款资料齐全的情况下，公积金贷款，贷款550000元。5、甲方同意在收到首付款当日内，与乙方正式办理房屋交接手续。6、经甲乙双方协商，该房屋交易过户费用（契税、验证、登记费等）、按揭费用（评估费、验证、他项权证费等）由乙方承担；不动产交易费由乙方承担；房屋交易过户、银行按揭、公积金贷款等手续由丙方代办，代办费用经协商为3350元由乙方承担；房屋交易时应交的房屋维修资金由甲方承担，个人所得税由乙方承担。7、本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金50000元，该定金由丙方代管……8、其它约定事项：甲、乙双方商定在2017年4月20日前乙方支付600000元首付给甲方，付款当天办理公证手续、交房手续，月供继续由甲方月供。乙方支付50000元定金后，甲乙双方任何一方违约都须赔偿守约方50000元违约金。乙方支付600000元给甲方后，甲乙双方任何一方违约都须赔偿守约方600000元违约金。产证下发时间以发证为准，下发后的七个工作日内甲方须解除此房的贷款（由甲方出资解除）并在解除后三个工作日内办理按揭过户手续等。合同签订后，刘群于2017年4月20日通过银行转账向涂宾支付了首付款600000元。同日，涂宾办理了公证委托书，内容为：现因我不能亲自前往办理坐落在南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼X单元XX室不动产的相关手续，现委托刘群为我的代理人，全权代表我办理上述不动产属于我的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；代为到开发商处领取不动产权证；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、房屋信息改错相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关的一切事宜并签署相关协议和文件；4、代为办理不动产过户、离婚产权变更及领证等相关手续，代收房款等事项；5、代为到税务部门办理缴纳相关税费及相关事宜；6、若买受人选择银行按揭方式，受托人有权协助买受人办理银行按揭等相关手续；7、代为办理上述房屋的拆迁及收取房款等相关事宜；8、代为查询、复制、领取婚姻档案及相关材料；9、代为接受登记机构的询问。受托人在办理上述事项范围内所签署的文件及发生的费用，我均予以承认，并承担一切法律后果。委托期限：自签订之日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。委托人涂宾。之后涂宾按约向刘群交付了涉案房屋，但因涉案房屋未取得产权证故双方未办理房屋过户手续。2018年3月12日，因涂宾欠案外人赵艳借款，案外人赵艳向南昌市西湖区人民法院提起诉讼并申请了财产保全，涉案房屋被依法查封。2018年3月15日，刘群（乙方）与涂宾（甲方）签订了一份补充协议，约定：经过甲乙双方友好协商，双方商定过户前乙方把甲方房屋余款具体金额减去乙方帮甲方涂宾已出的费用核算后为准，打入常国涛代管直到乙方拿到已过户给自己名下的不动产证，当日常国涛把代管金额支付给涂宾父亲涂长根的账户上……，如乙方还清涂宾贷款拿到不动产证后过户过程中被查封导致不能过户则打入常国涛代管的房款如数退还给乙方刘群，该产权过户后乙方不再追究甲方涂宾任何责任。2018年3月16日，刘群代涂宾垫付契税21819.25元，房屋维修基金15273.50元，另刘群于2018年3月15日、3月21日还为涂宾代为支付了银行按揭款17709.31元，以上金额共计54802.06元。2019年3月16日，南昌市西湖区人民法院作出（2018）赣0103执2422号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。2019年4月12日，刘群向南昌市西湖区人民法院提出执行异议，同年4月23日，刘群将剩余购房款1143197.94元汇入南昌市西湖区人民法院账户。同年4月25日，南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异52号执行裁定书，认定“异议人刘群在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并已实际入住，且异议人刘群在支付了部分房款后，又将剩余房款转入了本院帐户交付执行，已履行完支付房款义务，且非因异议人刘群自身原因未办理过户登记……异议人提出的请求，理由成立，本院予以支持。”，裁定“中止本院（2018）赣0103执2422号案件对江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼X单元XX室房屋的执行。”2019年6月19日，南昌市西湖区人民法院作出（2018）赣0103执2422号“关于赵艳与涂宾民间借贷纠纷一案分配方案”，对刘群支付的剩余购房款作为涂宾的执行款依法进行了分配。2019年7月20日，南昌市西湖区人民法院解除了对涉案房屋的查封。刘群遂提起本诉。现涉案房屋处于备案登记、无查封状态，由刘群居住至今，且刘群也不属于限购对象。 另查明，涉案房屋系涂宾从铜锣湾公司购买的预售商品房，房屋总价款为1527348元，涂宾于合同签订当日向铜锣湾公司支付了首付款467348元，余款1060000元由涂宾向工商银行南昌市青山湖支行办理了按揭贷款并委托支付给了铜锣湾公司，双方签订的商品房买卖合同已办理了登记备案。因涂宾未按期足额偿还借款本息，工商银行南昌市青山湖支行要求铜锣湾公司承担连带保证责任，铜锣湾公司遂于2018年4月28日向该行代偿了本息1020164.20元。铜锣湾公司为追讨此款，于2018年8月3日向一审法院起诉，并对涉案房屋申请了财产保全，一审法院经审理于2019年1月30日作出了（2018）赣0102民初5636号民事判决书，判决生效后，铜锣湾公司又向一审法院申请了强制执行。2019年5月6日，铜锣湾公司向一审法院提交一份参与分配申请书，申请参与分配涂宾被南昌市西湖区人民法院保全并执行的涉案房屋及另外一套位于江西省南昌市红谷滩新区红谷北大道968号绿地外滩城18#商业办公楼2502室房屋。2019年6月25日、7月3日，铜锣湾公司分别出具收款收据，收到一审法院转账支付的执行款25679.91元和南昌市西湖区人民法院转账支付的执行分配款231708.69元。2019年8月14日，铜锣湾公司向一审法院出具情况说明，同意解除对涉案房屋的查封。同日，一审法院解除了对涉案房屋的查封。2019年9月17日，一审法院作出（2019）赣0102执1810号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 一审法院认为：刘群与涂宾签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。刘群代涂宾垫付契税21819.25元、房屋维修基金15273.50元、归还贷款17709.31元，代涂宾垫付执行款1143197.94元，垫付金额合计1198000元，事实清楚，一审法院予以确认，根据刘群与涂宾签订的补充协议，以上刘群垫付款可用于冲抵购房款，加上刘群按约支付的首付款600000元，刘群已支付了全部购房款。涂宾理应按约定协助刘群办理涉案房屋的产权转移登记手续。因涂宾尚未取得涉案房屋的不动产权证书，铜锣湾公司作为涉案房屋的预售方，在收取全部房款后，也负有协助涂宾办理涉案房屋产权登记手续的义务，铜锣湾公司述称其无法律上协助义务的意见，于法无据，一审法院不予采纳。铜锣湾公司述称被告存在严重违约情形，导致其遭受巨大的经济损失，其有权不予办理涂宾产权登记的意见，一审法院认为，涂宾虽然造成铜锣湾公司1020164.20元的经济损失，但与商品房买卖合同法律关系不属于同一法律关系，铜锣湾公司享有的是普通债权，也另案起诉进行了追偿，而刘群享有的是物权期待权。就本案而言，铜锣湾公司已就涉案房屋申请法院强制执行，且在刘群代涂宾垫付了执行款后，铜锣湾公司申请参与分配获得执行款231708.69元，同时申请法院解除了对涉案房屋的查封，至此，铜锣湾公司对涉案房屋已不得再主张任何财产权益，对尚未执行到位的债权，铜锣湾公司只能通过对涂宾的其他财产予以强制执行予以实现，故铜锣湾公司该意见，一审法院不予采纳。对刘群主张判令涂宾继续履行合同，由铜锣湾公司协助涂宾办理房屋产权过户手续，再由涂宾协助刘群办理房屋产权过户手续的诉请，刘群也自愿表示愿意承担过户费用，一审法院予以支持。涂宾经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩及证据，视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利，不影响一审法院的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘群与涂宾于2017年3月23日签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》继续履行；二、南昌铜锣湾广场投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助涂宾办理位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场4#住宅楼X单元XX室房屋（建筑面积116.84平方米，备案合同编号1000433779）的不动产登记手续，将该房屋登记到涂宾名下；三、涂宾应自取得上述房屋的不动产权证书之日起十五日内协助刘群办理该房屋的转移登记手续，将该房屋过户至刘群名下，以上两次登记、过户手续所需税、费由刘群承担。本案由刘群预交的案件受理费20980元，由涂宾承担。 二审中，铜锣湾公司提交了两份承诺书，证明涉案房屋所在楼栋在2017年9月可以办理不动产权证。 刘群质证认为，对这两份承诺书的真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关，无法核实承诺人的身份信息，无法确定承诺人是否是业主，也无法核实承诺人对承诺书中的房产是否享有权利。 经举证、质证，本院认定如下：铜锣湾公司提交的这两份承诺书上承诺人的身份不明确，铜锣湾公司作为涉案房产的开发商，未能提交相应的购房合同、不动产权证书等相关证据予以佐证，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，刘群于2020年3月26日在南昌房信网上查询购房资格，显示其可新购房屋，铜锣湾公司对该查询结果不持异议。 本院认为，刘群与涂宾及案外人南昌我爱我家科技有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实，刘群通过支付首付款、契税、维修基金、偿还贷款、垫付执行款等形式，已经全额支付了合同约定的购房款，履行了其应尽的合同义务，涂宾应履行其协助办理房产过户的义务。因涂宾尚未取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋还登记在开发商铜锣湾公司名下，因此，本案争议的焦点是铜锣湾公司是否有义务协助将涉案房屋登记到涂宾名下。铜锣湾公司上诉称涂宾未还贷导致其承担阶段性连带保证责任，其实际并未全部收取涂宾的购房款，有权根据合同约定拒绝履行办证义务。本院认为，涂宾已通过支付首付款和银行按揭贷款的方式全额付清了房款，涉案房屋现已由刘群实际占有使用；虽因涂宾未按期偿还借款本息，导致铜锣湾公司承担阶段性连带保证责任，替涂宾代偿本息1020164.2元，但该行为不能改变铜锣湾公司作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给涂宾的事实；且铜锣湾公司已就该债权另案起诉涂宾，法院亦已判决涂宾偿还上述款项及相应的违约金、律师费，铜锣湾公司还通过申请法院强制执行获得部分执行款231708.69元，对其他尚未执行到位的债权，铜锣湾公司仍可继续通过申请强制执行的方式主张权利；因此，涂宾依法对涉案房屋享有物权期待权，铜锣湾公司应履行其与涂宾签订的商品房买卖合同中约定的义务，故铜锣湾公司该项上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于铜锣湾公司提出一审判决突破合同相对性原则的问题，本院认为，铜锣湾公司系涉案房屋前手出卖人，房屋产权目前仍登记在铜锣湾公司名下，刘群提起本次诉讼时已将铜锣湾公司列为第三人并提出相应诉请，涂宾亦具备领取权属证书的条件，故一审法院根据刘群的诉请判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，并无不当，本院予以维持。至于铜锣湾公司提出刘群对于涉案房屋未办理过户登记，具有明显过错的主张。本院认为，刘群与涂宾签订的合同并未违反相关法律规定，因涂宾未取得不动产权证导致该合同未履行完毕，责任不在刘群，铜锣湾公司也未举证证明系因刘群自身原因未办理过户登记，故对铜锣湾公司该项上诉理由，本院不予采纳。 综上，铜锣湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20980元，由上诉人南昌铜锣湾广场投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼