湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7582号 原告：湖南秀龙地产置业集团有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。 法定代表人：肖玉军，董事长。 委托诉讼代理人：罗刚，湖南南燕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐婷婷，湖南南燕律师事务所律师。 被告：李啸，男，1992年10月10日出生，汉族，住汨罗市。 原告湖南秀龙地产置业集团有限公司（以下简称“秀龙公司”）与被告李啸商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日、2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告秀龙公司的委托诉讼代理人罗刚、乐婷婷，被告李啸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秀龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为201501442504号的《长沙市望城区商品房买卖合同》及合同补充协议；2、判令被告协助原告办理注销商品房预告登记的手续及备案手续，将望城区月亮岛街道润和星城·润和长郡X栋XXXX号房屋登记恢复至原告名下；3、判令被告按总房款的5%支付违约金25465.75元；4、判令被告承担本案的律师费20000元；5、判令被告承担全部本案诉讼费用及财产保全费用。在庭审中，原告秀龙公司增加一项诉讼请求，即请求判令被告在合同解除后腾空房屋恢复原状返还给原告。事实与理由：2015年8月2日，被告购买了由原告开发建设的润和星城·润和长郡X栋XXXX号房屋，签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201501442504），房屋建筑面积124.76㎡，商品房单价4082.36元/㎡,总房价509315元。付款方式为签订合同当日被告支付首期房款159315元，剩余350000元向银行申请按揭贷款。被告于2015年8月21日与渤海银行股份有限公司长沙分行签订了《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款年限20年，以等额本息方式偿还贷款本息，每月15日之前偿还本息。根据《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》第3条第4款约定，原告作为贷款的阶段性担保人。现被告逾期还款，2019年9月10日，渤海银行股份有限公司长沙分行一次性扣划了原告作为保证人资金313676.37元用于代替被告履行还款义务。2019年9月16日，渤海银行股份有限公司长沙分行回单至原告，将该笔贷款的债权以及相关抵押物的权益转让给原告，由原告向被告追偿，被告无法一次性归还原告被银行划扣的本息及违约金，侵害了原告的合法权益。且原告为维护自身权益聘请律师已产生律师费用20000元。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求查明事实依法判决。 被告李啸辩称，不同意解除合同，因为自身原因造成银行的违约，但房屋已经使用并装修，能够接受通过法院拍卖程序还款，违约金当时未作约定，不同意承担律师费和违约金。在本案审理过程中，经本院释明，李啸提出如果要解除合同，请求原告秀龙公司返还贷款本息13万元，首付款16万元，契税1.2万元，房屋维修基金2万元，房屋装修（包括家具家电）费用35万元，房屋的升值金额30万元，共计97.2万元。 经审理查明：2015年8月2日，原告秀龙公司（出卖人）与被告李啸（买受人）签订合同编号为201501442504号《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的坐落于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积124.76㎡，商品房单价4082.36元／㎡,总房价509315元；付款方式为签订合同当日被告支付首期房款159315元，剩余350000元向银行申请按揭贷款；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定：出卖人在承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。造成出卖人其他损失的，买受人应承担赔偿责任；出卖人因买受人违约解除合同的，买受人应当赔偿出卖人损失，并应当按照合同约定向出卖人支付房屋总价款5%的违约金；如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除商品房买卖合同后，从应退房款中直接扣除前述款项，出卖人对前述款项享有优先权，因买受人违反法律法规规章等规定、合同正文和补充条款约定导致出卖人采取不限于公告、书面催收、聘请律师维权等措施而发生的费用由买受人承担。 2015年8月21日，李啸作为借款人同，渤海银行股份有限公司长沙分行作为贷款人，秀龙公司作为保证人签订了《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款年限20年，以等额本息方式偿还贷款本息，每月15日之前偿还本息。借款用途为购买案涉房产，秀龙公司提供连带责任保证担保。保证范围包括应向贷款人偿还或支付的所有债务本金、利息、违约金等。保证期间为合同签署之日至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件原件交贷款人收执保存为止。借款人出现未按时足额还款等违约事件，贷款人有权宣布所有已贷出款项立即到期，并要求借款人立即偿还全部已贷出款项本金、利息及其他应付款项，有权从保证人在贷款人或分支机构开立的任何账户中直接扣划合同项下保证人应付而未付的任何款项。借款合同签订后，渤海银行股份有限公司长沙分行将借款350000元根据约定汇入秀龙公司账户。李啸偿还了部分按揭借款。至2019年9月，李啸连续6期累计16期逾期还款。2019年9月10日，应渤海银行股份有限公司长沙分行要求，秀龙公司履行担保责任，为李啸偿还案涉借款合同项下全部借款本息合计313676.37元。 另查明，案涉房屋于2015年9月10日办理了预告登记。秀龙公司已将案涉房屋交付给李啸。李啸对案涉房屋进行了装修。至法庭辩论终结之日，案涉房屋办理了备案和预告登记，未办理不动产登记。上述事实，有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》、《不动产预告登记证明书》、渤海银行股份有限公司长沙分行贷款还款回单、渤海银行股份有限公司长沙分行贷款代偿证明、委托代理合同、律师费发票及当事人庭审陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告秀龙公司与被告李啸签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定，出卖人在承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。李啸在贷款合同履行过程中多次逾期，导致秀龙公司履行保证责任，基于前述合同约定，秀龙公司有权解除合同。秀龙公司未举证证明在起诉之前向李啸发出过解除合同的通知，故本院认定解除合同的时间为起诉状副本送达之日即2019年12月2日。对秀龙公司解除案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》及合同补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋已交付，李啸负有向秀龙公司返还房屋的义务。李啸收房后对房屋进行了装修，增加了房屋的价值，对装修部分秀龙公司应当给予李啸相应补偿而不能要求李啸恢复原状。秀龙公司请求判令李啸在合同解除后腾空房屋恢复原状返还，本院对该项诉讼请求中要求返还房屋的部分予以支持，对其要求恢复原状的部分不予支持。秀龙公司请求判令李啸协助办理注销商品房预告登记及备案手续，将望城区月亮岛街道润和星城·润和长郡X栋XXXX号房屋登记恢复至秀龙公司名下。本院认为，配合注销预告登记及备案手续，是返还房屋的附随义务，李啸有义务配合，对秀龙公司该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，秀龙公司因案涉合同收取的购房款及李啸偿还的贷款本息等应当返还给李啸，对房屋装修增加的价值部分也应当给予相应补偿。本案中，经本院释明，李啸提出了相应诉请，但未按本院要求在合理期限内提交证据，本院无法查明相应补偿款的金额，本院在本案中不予处理，李啸可以另行解决。 合同解除系李啸违约所致，秀龙公司有权请求李啸支付违约金。根据案涉《长沙市望城区商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定，李啸应向秀龙公司支付总房款5%的违约金，即为25465.75元。李啸认为其不应支付违约金。本院认为，违约金的功能主要在于补偿守约方的损失，并具有适当的惩罚性。根据李啸的违约程度、秀龙公司垫付资金的利息损失情况等，本院酌情将违约金调整为按秀龙公司向银行代偿金额的5%计算即15683.82元（313676.37元×5%=15683.82元）。对秀龙公司请求支付违约金25465.75元的诉讼请求，本院对其中的15683.82元予以支持，对超过部分不予支持。李啸未按贷款合同约定导致秀龙公司履行保证责任引发本案诉讼，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，李啸应当向秀龙公司支付律师费，且秀龙公司提起诉讼确有律师费的损失，对秀龙公司主张由李啸支付律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、湖南秀龙地产置业集团有限公司与李啸于2015年8月2日签订的编号为201501442504的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月2日解除； 二、李啸在本判决生效之日起十日内将长沙市望城区月亮岛街道润和星城·润和长郡X栋XXXX号房腾空并返还给湖南秀龙地产置业集团有限公司； 三、李啸在本判决生效之日起三十日内配合湖南秀龙地产置业集团有限公司办理长沙市望城区月亮岛街道润和星城·润和长郡X栋XXXX号房的备案、预告登记等的注销手续； 四、李啸于本判决生效之日起十日内支付湖南秀龙地产置业集团有限公司违约金15683.82元； 五、李啸于本判决生效之日起十日内支付湖南秀龙地产置业集团有限公司律师费20000元； 六、驳回湖南秀龙地产置业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9348元，因适用简易程序审理减半收取计4674元，由李啸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  胡 慧 二〇二〇年三月六日 代理书记员  雷紫薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。