山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2529号上诉人（原审被告）：卢金余，男，1968年8月28日生，汉族，住祁县。上诉人（原审被告）：徐雪丽，女，1972年4月7日生，汉族，住祁县。上诉人卢金余、徐雪丽共同委托诉讼代理人：程爱桃，山西昭余律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢俊林，男，1961年8月12日生，汉族，住太谷县。委托诉讼代理人：杨虹，祁县贾令镇法律服务所法律工作者。上诉人卢金余、徐雪丽因与被上诉人邢俊林租赁合同纠纷一案，不服山西省祁县人民法院（2018）晋0727民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢金余、徐雪丽上诉请求：撤销山西省祁县人民法院（2018）晋0727民初976号民事判决，依法改判驳回邢俊林的一审诉讼请求。事实和理由：2006年7月18日，卢金余与邢俊林签订《租赁合同》，邢俊林将其位于祁县新元商贸大厦一层北门厅（123平方米，内有大厦的统一走道）、三层（1553平方米）、四层（1367平方米）共计建筑面积3043平方米整体出租。卢金余承租后与徐雪丽注册了祁县南国购物中心招商营业。租赁到期后的2013年9月1日，卢金余与邢俊林续签《租赁合同》，主要内容为：租赁期限自2013年9月1日至2020年8月31日止，共计七年。共计租金柒佰柒拾万元整，每年租赁费壹佰壹拾万元整（110万元），签合同之日前上诉人预付邢俊林租金壹佰壹拾万元整（110万元），以后每年的租金在上一年租期结束前一个月，上诉人预付邢俊林租金壹佰壹拾万元整（110万元），否则合同立即终止。出租方的权利义务明确：负责安装好相赁物内的消防设施等。因上诉人经营不善，经上诉人向邢俊林申请，2015年8月29日双方签订补充协议，达成共识：1、上诉人2015年定于9月3日、9月10日收取租金，但必须在邢俊林的监管下收取，所收租金必须进入邢俊林账户。2、2014年7月8日至2015年7月8日租金100万元，因上诉人经营不善，经上诉人向邢俊林申请，邢俊林同意从2015年7月8日开始，上诉人承租的一楼门厅、三层、四层的租金由原来的110万元下降20万元，现租金为90万元。3、上诉人2015年9月10日前缴纳给邢俊林当年租金110万元（其中90万元为当年租金，20万元为还2014年7月8日至2015年7月8日所欠邢俊林租金），以后每年8月10日前向邢俊林缴纳租金，在未交清邢俊林110万元以前，未经邢俊林同意上诉人不得私自收取商户租金，否则邢俊林有权终止合同。4、上诉人必须给邢俊林提供所有商户的租赁协议。5、如上诉人中途退出，退出前必须交清邢俊林的所有欠款，否则邢俊林有权扣押上诉人的所有财产作抵押。6、如因上诉人违约仍执行原合同本补充协议同时作废。7、本协议双方签字后生效。2018年4月20日，上诉人租赁的商铺遭遇火灾，大火导致整个商场无法经营，因邢俊林未严格安装放置消防安全设施被相关执法部门查封至今停业。因此自2018年4月20日起至2018年8月31日的租赁费（年租金按照90万元计算）323013元应当扣减。双方约定从2015年7月8日开始，上诉人承租的一楼门厅、三层、四层的租金由原来的110万下降20万，下降至90万元，一审法院仅以因其未按照补充协议约定交纳租金，而认定扣减事由已经作废，与法无据。事实上，租金下降20万元是直接给三层四层经营户下降的，邢俊林为此专门组织经营户开会，在会上由邢俊林宣布，并且已经实施，此项一审法院多计算60万元。上诉人租赁的商铺遭遇火灾，给上诉人造成巨大损失，并且火灾后，邢俊林没有和上诉人商讨，私自拆除上诉人和商场里的吊顶、电线电路空调电梯等设施，给上诉人造成更大损失。被上诉人邢俊林辩称：卢金余、徐雪丽的上诉请求没有事实依据，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，对上诉人的上诉请求应予驳回，维持一审判决。涉案房屋坐落于祁县××路广场东侧，房屋所有权人为邢俊林，规划用途为商业，房屋产权证为祁房权证祁县字第××号，附记电梯、楼梯走道须为整个大厦伙走伙用，一层门庭内有整个大厦共用走道。该房屋的建设施工以及产权证照等相关手续齐全，均有国家相关部门的证件。2006年7月18日，邢俊林与卢金余签订租赁合同，双方就租赁约定相关权利义务，卢金余承租后与配偶徐雪丽注册登记了祁县南国购物中心招商营业。租赁期满后，2013年9月1日，双方又续签订了租赁合同。在租赁合同履行过程中，上诉人未能按照约定交纳租金，构成违约。上诉人提到的补充协议，由于其没有按照补充协议履行，因此补充协议已作废。如果其按照约定履行了义务，那么，也就不会产生本案。关于上诉人提到的减免租赁费，其提出的减免理由不成立，缺乏事实依据，也不具有合法性，邢俊林也没有义务为其减免，一审判决根据查明的法律事实，依法作出判决结果，合理合法。邢俊林向一审法院起诉请求：1、卢金余、徐雪丽给付租金170万元及违约金（按约定以年租金1%计付违约金至付清之日止，暂计算违约金22000元）；2、诉讼费由卢金余、徐雪丽负担。一审法院认定事实：2006年7月18日，邢俊林将自己位于祁县新元商贸大厦一层北门厅、三层、四层，共计建筑面积3043平方米整体出租给卢金余经营使用。双方约定了租赁期限、租金等权利义务。卢金余承租后，卢金余的配偶徐雪丽注册登记祁县南国购物中心招商营业。2013年9月1日，邢俊林、卢金余又续签订了租赁合同，约定邢俊林将自己位于祁县新元商贸大厦一层北门厅、三层、四层，共计建筑面积3229平方米整体出租给卢金余经营使用，租赁期限为2013年9月1日至2020年8月31日，共计七年，每年租金110万元，先付租金后使用，并约定了承租方未按约交纳租金承担年租金1%的违约金，出租方有权收回租赁物并要求承租方赔偿损失等内容。续签租赁合同后，卢金余与徐雪丽继续将承租的场所用于招商营业。在租赁合同履行过程中，2015年8月29日，双方曾签订补充协议，约定了在邢俊林监管下收取租金，并同意从2015年7月8日开始，租金由原来的110万元下降20万元，租金为90万元，卢金余2015年9月10日前交纳邢俊林当年租金110万元，其中90万元为当年租金，20万元为还2014年7月8日至2015年7月8日所欠租金，以后每年8月10日前向邢俊林交纳租金，在未交清邢俊林110万元以前，未经邢俊林同意，卢金余不得私自收取租金，否则邢俊林有权终止合同。卢金余必须给邢俊提供所有商户的租赁协议。如因乙方违约仍执行原合同本补充协议同时作废等内容。承租期间已交纳的租金基本均是徐雪丽通过自己的银行账户，向邢俊林交纳。卢金余未能按照补充协议约定交纳租金，邢俊林因卢金余拖欠租金催要未果，以双方签订的租赁合同向法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案当事人签订的合同为双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，本案卢金余在签订补充协议后，未能按照约定交纳租金，构成违约，邢俊林要求按照租赁合同约定的年租金110万元给付租金合理合法，依法予以支持。根据涉案合同的实际履行事实，徐雪丽应当与卢金余承担共同偿还责任。卢金余辩称应扣减60万元的理由，因其未按照补充协议约定交纳租金，双方约定的扣减事由已经作废，故不予采信。关于卢金余反驳称邢俊林没有安装任何消防措施，以及应当减免四个月租金的意见，综合本案事实，卢金余的反驳意见不成立，不予采信。对邢俊林要求给付违约金的请求，按照租赁合同的约定及本案卢金余违约事实，卢金余、徐雪丽应当向邢俊林给付违约金，对邢俊林主张的违约金依法予以支持。徐雪丽经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其享有诉讼权利的处分，不影响本案审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：卢金余、徐雪丽于本判决生效后十日内给付邢俊林租金170万元，并按年租金110万元的1%计付违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20298元，减半收取10149元，由卢金余、徐雪丽负担。二审中，上诉人卢金余、徐雪丽提交：1、祁县公安消防大队火灾事故认定书、晋中市公安消防支队火灾事故认定复核决定书、祁县公安消防大队火灾事故重新认定书，欲证明上诉人所承租的租赁物因2018年4月20日发生的火灾关门至今；2、优盘一枚（内附视频资料），欲证明：因承租的租赁物没有消防设施，发生火灾，导致上诉人出租商户的货物受损，被上诉人对大厦消防重建，对上诉人承租的租赁物装修予以拆除，因为火灾发生导致合同不能履行，违约方不在上诉人；3、南国购物中心租赁合同一份，欲证明：2015年8月29日补充协议签订之后被上诉人作为出租方与商户李林斌、殷鹤签订合同，商户直接将租赁费支付给被上诉人；4、收款收据，欲证明：2015年9月10日至2016年9月5日支付被上诉人93万元租赁费，2016年9月12日至2017年1月21日支付被上诉人80万元租赁费，2017年9月14日至2017年10月27日支付被上诉人70万元租赁费，以上合计243万，另外支付68000元，被上诉人没有开具发票。被上诉人邢俊林质证称：1、第一组证据不认可，因为与本案无关，证据中体现的火灾事故起火点并非被上诉人所有的房屋；2、第二组证据真实性认可，但是与本案没有关联性；3、第三组证据中，被上诉人是作为证明人签字，由商户李林斌、殷鹤向卢金余支付租金后，卢金余交纳被上诉人，同样与本案没有关联性，不予认可；4、关于第四组证据，一审中双方已经对相关租金问题进行核算，卢金余认可被上诉人主张的租金170万元，对于收据的真实性无异议，但是在一审中被上诉人已将上诉人交纳的租金予以扣减。被上诉人邢俊林提交：1、祁县公安消防大队责令限期改正通知书一份，欲证明需要具体整改部分与被上诉人房屋内消防设施没有关系；2、上诉人向被上诉人提供的每年应缴纳租金情况表一份，欲证明：上诉人每年向商户收取租金金额远大于应当支付给被上诉人的租金，但其故意拖延支付，违反合同约定，应当承担违约责任。上诉人卢金余、徐雪丽质证称：1、对第一份证据真实性无异议，对证明内容有异议，虽然抬头是南国购物中心，但是被上诉人按照合同约定负责安装好租赁物内的消防设施，由于被上诉人所出租的租赁物没有安装好消防设施，导致失火之后上诉人承租的租赁物不能正常经营；2、对第二份证据不予认可，因为两份表格并无上诉人签字，并且无法证明被上诉人要证明的内容，另外本案中涉及到双方签订补充协议之后被上诉人实际已经将上诉人的出租权利全部占有，被上诉人已经向承租户收取租赁费。被上诉人邢俊林于二审中述称：2013年9月1日至2018年8月31日，上诉人应付租金为110万/年×5年=550万，已付380万元（含现金、转账等），尚欠170万元。上诉人卢金余、徐雪丽于二审中述称：2013年9月1日至2014年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日的租金已经付清，2014年9月1日至2015年8月31日欠租金100万元，2016年9月1日至2017年8月31日的租金支付80万元，2017年9月1日至2018年8月31日的租金支付70万元。本院认为，本案二审的争议焦点：上诉人卢金余、徐雪丽是否应当支付被上诉人邢俊林租金170万元并支付违约金。评判如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉2013年9月1日《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方对2015年8月29日《补充协议》中关于租金由110万元/年变更为90万元/年的约定是否仍对双方具有约束力，存在争议。该《补充协议》约定“如因乙方违约仍执行原合同本补充协议同时作废”，因卢金余、徐雪丽未按《补充协议》约定支付租金，该《补充协议》已经失效，现卢金余、徐雪丽主张2015年9月1日之后应按90万元/年计算尚欠租金，没有依据，不应支持。2、依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”2018年4月20日火灾发生后，卢金余、徐雪丽非因自己的原因不能使用案涉租赁物，邢俊林在本案中主张的2018年4月20日至2018年8月31日的租金，不应支持。即，卢金余、徐雪丽应支付邢俊林租金1299178.08元（170万-110万/年÷365天×133天）。3、依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉2013年9月1日《租赁合同》约定2013年9月1日以后每年的租金在上一年租期结束前一个月预付，又约定“按约交纳租金，否则出租方将收取年租金1%的违约金，三天后仍未交清，出租方有权收回租赁物，并要求承租方赔偿损失”，卢金余、徐雪丽未按约支付租金，应支付邢俊林违约金11000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省祁县人民法院（2018）晋0727民初976号民事判决；二、限卢金余、徐雪丽于本判决生效后十日内支付邢俊林租金1299178.08元及违约金11000元，共计1310178.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回邢俊林的其他诉讼请求。一审案件受理费20298元，减半收取10149元，由卢金余、徐雪丽负担7722元、邢俊林负担2427元；二审案件受理费20298元，由卢金余、徐雪丽负担15444元，邢俊林负担4854元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年三月五日书记员  刘沂岷