浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3327号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴其达，男，1959年8月14日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：鲍瑜明，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯婷，浙江君安世纪（台州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：屈再华，男，1974年10月28日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：项子昇、叶炜，浙江新台州律师事务所律师。 上诉人吴其达因与被上诉人屈再华房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院(2018)浙1082民初10139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意后以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴其达上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审程序错误导致事实认定错误。1.经被上诉人申请，要求对涉案房屋进行评估，一审法院委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司玉环分公司进行评估，但是在评估的过程中，上诉人未被通知到现场实地勘验。根据《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》第十五条规定，受理估价委托后，房地产估价机构应当委派至少一名注册房地产估价师与委托人或当事人、相关利害关系人一同进行实地勘验。2.上诉人于2019年10月25日收到浙江国信房地产土地估价咨询有限公司玉环分公司出具浙国房估玉字(2019)第0050号房地产价值评估报告，上诉人对此报告持有异议，于2019年1月7日向一审法院提出重新鉴定申请，但是一审法院置之不理，并于2019年1月14日作出判决。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”本案鉴定机构程序严重违法，未通知上诉人对涉案房屋进行实地勘察。一审法院对此违法程序，不但不予及时纠正，反而及时作出判决。综上，一审法院程序错误，从而事实认定错误。二。浙国房估玉字(2019)第0050号房地产价值评估报告结论严重偏离市场价格，显示公平。1.涉案房屋位于临海市，该房屋的土地性质是属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地禁止转让及市场流通。而评估报告的估价原则中替代原则是指要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差合理范围内的原则。但评估报告未阐明同等条件下的类似房地产的价值。既然按照同等条件下的类似房地产的价值，为何出现如此大偏差，这显然是偏离市场，显示公平。2.评估方法按照近期该区域内类似土地性质为国有出让房地产的转让成交实例较多的实际状况，选取比较法作为估价的方法。涉案房产的土地性质是集体土地，与该区域内类似土地性质为国有出让房地产不能相提并论，更不能将土地性质为国有出让的房产作为参照物。评估报告中的替代原则与估价方法形成鲜明的矛盾，既然是按照类似房地产在同等调价下估价，为何又将国有土地出让的房地产作为涉案房产的参照物。涉案房产系不能转让，且转让无效，那么该房产在市场的价格会远远低于国有土地出让的房产。据上诉人调查得知，周边的房产及本村的房产交易价格在100万左右。故上诉人认为评估报告严重显失公平。综上所述，一审法院程序错误，且依据错误的评估报告作为判决，导致事实认定错误，显失公平，请求二审法院判如所请。 屈再华答辩称，吴其达的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吴其达向一审法院起诉请求：1.确认吴其达与屈再华之间关于临海市（三号路西边第一排第一座西灿）一套房屋的买卖合同无效（房屋估值220000元）；2.判令屈再华立即将山前村1-32号（三号路西边第一排第一座西灿）腾退给吴其达。在诉讼过程中，屈再华提起反诉请求：1.判令吴其达退还宅基地价款218000元，并赔偿以218000元为基数的从2005年2月7日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息损失；2.判令吴其达赔偿屈再华损失2582000元；3.评估费由吴其达承担。 一审法院认定事实：吴其达与屈再华于2003年7月9日签订房屋预售合同，约定吴其达将位于山前村三号路西边（即粮食汽校厂房后面）第一排第一座西灿。建筑土地面积约118平方米，宅基地作价218000元出卖给屈再华；吴其达无条件协助届再华办理房产证及土地使用证的过户手续，费用由屈再华承担。合同签订后，屈再华在涉案宅基地上建造了房屋并陆续向吴其达支付了宅基地价款共计218000元，吴其达向屈再华交付了集体土地使用证。2005年10月4日，吴其达向屈再华出具保证书一份，载明“大田山前村吴其达与屈再华房屋买卖已结束，余额已付清。吴其达已将土地使用证、房产证交给屈再华，如果在办过户时，保证及时配合，房产处置权等一切权属归届再华”。后吴其达于2018年重新办理涉案房屋证号为浙（2018）临海市不动产第0000748号不动产登记证书。本案审理过程中，屈再华向该院申请对涉案房屋的现有市场价值进行评估，该依法委托司法评估。浙江国信房地产土地估计咨询有限公司玉环分公司作出浙国房估玉字（2019）第0050号房地产价值估价报告，估价结果：估价对象使用权面积117.37m，房屋建筑面积300.29m（地下室未计算建筑面积），估价对象房地产在价值时点（2019年8月7日）现状总价值（含地下室价值）为2800000元，评估房屋价值采用比较法。吴其达、屈再华各支付评估费4000元。 一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得。本案中，屈再华系城镇居民，并非临海市大田街道山前第村集体经济组织成员，而涉案房屋所属土地为临海市集体土地。在房地一体的格局下，吴其达向不具备购买资格的屈再华出售宅基地，使未经法定程序批准农村村民住宅用地的屈再华实际上取得了大田街道山前村农村村民住宅用地，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。故吴其达与屈再华之间签订的房屋预售合同虽系双方真实意思表示，但因违反国家法律及行政法规的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吴其达、屈再华对涉案合同无效均有过错，吴其达以其出卖时自身缺乏法律知识、现孩子长大了需要住房为由主张合同无效，应当是一种违反诚实信用的行为，对合同无效应承担主要责任。基于无效合同的处理原则，屈再华应向吴其达腾退临海市房屋，吴其达应向屈再华返还宅基地价款218000元。对于屈再华要求吴其达赔偿以218000元为基数的从2005年2月7日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息损失的主张，因合同无效屈再华本身即负有责任，故对该项主张该院不予支持。同时，由于物价上涨等因素，经评估机构评估，涉案房屋目前价值2800000元，扣除218000元宅基地价款之后，则其余款2582000元应为涉案房屋之增值。吴其达认为评估机构系分公司不具有资质、评估过程中没有通知原告到场、估价时选用比较法、评估价值过高等均不符合规定，故该评估结论不应予以参照，而应参照山前村其他村民类似案件的定价基准。该院认为，原、被告在案件审理过程中共同确认通过司法评估确认涉案房屋的现有价值，现因房屋价值高于吴其达内心期望值，对于其要求参考价格低于涉案房屋价值的其他同村村民的房屋价值来确定涉案房屋价值，该院不予采信，且其他村民的房屋的位置、面积、建造及装修的质量等与涉案房屋均不相同，不具备必然的参考价值；涉案房屋评估报告系该院委托有资质的评估机构出具的评估报告，该评估机构对评估对象的权属文件和资料进行了必要的审核和分析，并对估价对象房地产进行了现场勘察，经过周密细致的分析测算、并结合估价师的专业经验，综合评估出估价对象在勘察日期为估价时点的正常市场价格，评估时虽未通知原告到场，程序上略有瑕疵，但评估对象是涉案房屋实物，评估结论科学、合理，故本案应参照评估结论确定涉案房屋的增值部分。该院综合考虑本案双方当事人目前的居住情况、当地房价的实际水平及该房屋的评估价值等因素，酌情确定由吴其达向屈再华赔偿涉案房屋增值部分的损失2320000元。综上，吴其达的诉讼请求合理部分，该院予以支持；屈再华反诉请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认吴其达与屈再华于2003年7月9日签订的《房屋预售合同》无效；二、屈再华于判决生效之日起三十日内腾退位于临海市房屋；三、吴其达于判决生效之日起三十日内返还屈再华宅基地价款218000元，并赔偿屈再华损失2320000元，共计2538000元；四、驳回屈再华的其他反诉请求。一审案件受理费4600元，减半收取2300元，由屈再华负担。反诉案件受理费27456元，减半收取13728元，由吴其达负担12355元，屈再华负担1373元。评估费8000元，由吴其达负担7200元，屈再华负担800元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了以下证据：1.重新鉴定申请书一份，旨在证明一审鉴定程序违法，鉴定依据明显违法，故一审鉴定意见应不予采信。2.临海市大田街道山田村村委会出具的证明一份，旨在证明涉案房屋价格不超过170万元的事实。3.房屋转让协议书一份及房屋买卖证明四份，旨在证明类似房屋买卖价格仅100多万及评估报告中确定价格明显偏高的事实。4.EMS快递单一份，上诉人曾以邮寄方式向一审法院提交重新鉴定申请书，但被一审法院退回，旨在证明一审法院程序严重违法。被上诉人质证认为：1.关于重新鉴定申请书，一审主审法官已对双方制作了询问笔录，强调了双方不能够因为所谓程序上的不合法提起重新鉴定，双方签字确认表示同意。且一方当事人没到场不属于程序上严重违法的事项，故上诉人提出重新鉴定申请的理由不能成立，也不同意重新鉴定。2.大田街道山田村村委会的证明，从形式上说，没有相关的经办人员签字，不具有合法性，且对内容真实性及关联性有异议。3.该些证据与本案讼争房屋均不类同，不具备参考性，应不予采信。4.证据4的质证意见与证据1的相同。本院认证认为：1.关于重新鉴定申请书及EMS快递单，虽然鉴定时一方当事人没到场，但这并不影响鉴定机构确定现场并评估标的物的价值，故这不属于程序上严重违法的事项，上诉人提出重新鉴定申请的理由不能成立。一审法院虽然退回了该申请书，认为没有重新鉴定必要，从程序上说，于法不符，但并不影响评估报告的证明效力。2.大田街道山田村村委会的证明，从形式上说不具有合法性，且被上诉人对该内容真实性及关联性均有异议，故对其证明效力本院不予确认。3.该些证据与本案讼争房屋均不类同，不具备参考性，应不予采信。4.房屋转让协议书及房屋买卖证明因标的物不具有类似性，故对证明效力本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，屈再华作为非集体经济组织成员，与吴其达签订了房屋预售合同，实际上变相购买了临海市宅基地，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》关于禁止非集体经济组织成员取得农村宅基地的规定，该合同应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。为区分各自的责任，从而确定赔偿金额，一审法院委托浙江国信房地产土地估计咨询有限公司玉环分公司对涉案房屋进行价格评估，该公司作出了浙国房估玉字（2019）第0050号房地产价值估价报告。本案二审中双方争议的焦点集中于该估价报告书能否采信及本案是否应重新进行鉴定。对此，本院认为，涉案房屋评估报告系一审法院委托有资质的评估机构出具的评估报告，该评估机构对评估对象的权属文件和资料进行了必要的审核和分析，并对估价对象房地产进行了现场勘察，经过周密细致的分析测算、并结合估价师的专业经验，综合评估后得出估价对象在勘察日期为估价时点的正常市场价格。且二审时经上诉人申请鉴定人员出庭作证，鉴定人员已对如何得出评估报告进行了合理的解释说明，具有科学性和合理性。一审评估时鉴定人员虽未通知上诉人到场，但由于这并不影响鉴定机构确定现场及标的物的价值，不属于严重违法事项，故上诉人以鉴定机构鉴定程序违法为由要求重新鉴定的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定估价报告评估结论科学合理并参照评估结论确定涉案房屋的增值部分并无不当。上诉人上诉称涉案房屋应参考其他同村村民的房屋价值来判断，无科学依据，本院不予支持。 综上所述，吴其达的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27456元，鉴定人员出庭费用5000元，合计人民币32456元，由上诉人吴其达负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年三月二十四日 代书记员 胡正元