北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3199号上诉人（原审原告、反诉被告)：北京延熙堂观光采摘园，住所地北京市密云区河南寨镇新兴村(村委会北50米)。投资人：张凤成，园长。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：张凤成，男，1963年5月17日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告)：延少冬，男，1963年8月26日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京延熙堂观光采摘园（以下简称延熙堂采摘园）、张凤成因与被上诉人延少冬租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭本案进行了审理。本案现已审理终结。延熙堂采摘园、张凤成上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判支持延熙堂采摘园、张凤成的全部诉讼请求；二、全部诉讼费由延少冬负担。事实和理由：一、一审判决认定延熙堂采摘园、张凤成与延少冬之间是房屋租赁关系法律定性错误，延熙堂采摘园、张凤成与延少冬签订的名为租赁协议，实际应定性为农村土地承包经营权出租合同关系。二、一审判决认定合同无效错误，延熙堂采摘园、张凤成与延少冬之间的土地经营权出租不违反法律规定，一审判决以偏概全适用房屋租赁司法解释错误。密云县人民法院（2013）密民初字第3851号民事判决，认定双方签订的租赁协议是合法有效的合同。同一法院对采摘园租赁做出了完全相反的判决。三、一审判决未处理延少冬拖欠租赁经营期间的土地租金错误。一审法院已查明，延少冬未支付自2018年4月1日至2018年11月13日合计227天的租金，即使租赁协议无效，延少冬也应当支付经营期间的占用费。四、一审判决未要求延少冬赔偿1377棵葡萄树损失错误。延少冬承租了整个采摘园，按约定应当对采摘园内包括葡萄树等地上附属物履行保管义务，否则应当赔偿损失。延少冬辩称，同意一审判决，不同意延熙堂采摘园、张凤成的上诉请求和理由。延熙堂采摘园、张凤成向一审法院起诉请求：1.判令解除延熙堂采摘园与延少冬于2015年3月6日签订的租赁协议；2.判令延少冬给付延熙堂采摘园、张凤成租金282150元（按每月37500元计算，自2018年4月1日起至2018年11月16日止）；赔偿延熙堂采摘园、张凤成1389棵葡萄树损失136239元；支付违约金10万元；3、诉讼费及评估费12500元由延少冬承担。延少冬向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2015年3月6日签订的租赁协议；2.判令延熙堂采摘园赔偿我财产损失23.05万元（详见损失清单）；3.判令延熙堂采摘园赔偿我经营损失550987元；4.判令延熙堂采摘园赔偿我员工工资损失120000元；5.判令延熙堂采摘园支付我违约金100000元；6.判令张凤成与延熙堂采摘园承担连带给付责任；7.由延熙堂采摘园、张凤成承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月6日，延少冬（承租人、乙方）与北京闻山泉观光采摘园（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方出租北京市闻山泉观光采摘园房屋、家具、电器以及附属设施（具体数额见双方点库清单），出租面积83.5亩（附平面图一份）。租赁用途：旅游式养老。双方就下列土地租赁达成如下协议。第一条：房屋基本情况，乙方租甲方位于北京市密云县河南寨镇新兴村（村委会北50米观光采摘园使用面积83.5亩，附平面图一份）；第二条：租用期限12年，租赁起止日期为2015年4月1日，终止日期为2027年3月31日；第三条：租金，租赁期间内前三年，土地租金每年40万元，具体付款方式，2015年4月1日至2018年3月31日租金每年40万元整；2018年4月1日至2021年3月31日租金每年45万元整。2021年4月1日至2024年3月31日租金每年50万元整；2024年4月1日至2027年3月31日租金每年55万元整。此租金不含水费、电费、暖气费等费用。第四条：付款方式及付款时间。租金付款方式：1.第一年每6个月一付分两期付清，第二年以后为年付，一次性付清每年租金；2.付款时间：第一笔付款20万元在合同签订日付款，第二笔20万元于2015年10月1日前付清，以后付年租金款提前一个月给付租金（每年3月1日前），乙方超期两个月未付租金，甲方有权收回观光采摘园，出现一切后果乙方自负。第五条：违约条款及责任：1.乙方应按合同约定实现（时限）交付租金，如发生拖欠视为违约，连续两个月甲方有权收回租赁的土地及地上一切附属建筑物，并终止合同；2.乙方需按经营范围合法经营，由乙方自身原因所造成的经济损失、人员伤害以及法律责任均由乙方承担，甲方不承担并有权终止合同；3.乙方在经营活动中所用人员应符合北京市有关规定办理相关手续；4.乙方在租赁甲方北京市闻山泉观光采摘园期间，采摘园的一切附属建筑物由乙方无偿使用，如果甲方的建筑物未通过国家审批而受到国家执法单位查处罚款及拆除一切经济损失及法律责任由甲方承担；5.乙方在租赁期间负责管理房屋及设备的维修；6.合同期间，除不可抗拒的因素外，甲乙双方不能任意解除合同，基于国家征用土地拆迁时，必须让出，乙方承租的房屋土地及设施甲方应提前2个月通知乙方，甲方不承担任何责任，如发生拆迁补偿以及经济损失，补偿时的一切损失与乙方无任何关系同时租赁合同终止；7.双方如有违约，违约方向守约方赔偿一万元整；第六条：关于修改和改变土地和附属物的约定：1.乙方对承租方的土地及上面的附属物应负责保管，爱护使用。注意防火防冻，如果保护不周或使用不当造成的损坏，乙方负责自行修复或赔偿一切损失，自租赁场地移交给乙方之日起，场地所有的安全、卫生、防疫及有关责任均由乙方负全责；2.乙方不得私自拆改承重结构及电器、水、暖设施，改动时需与甲方协商，由甲方出具书面材料后方可动工。乙方用此地需立项养老用地时，甲方需配合乙方协助办理。北京闻山泉观光采摘园（以下简称闻山泉采摘园）在合同尾部加盖印章，张凤成签字。延少冬作为乙方在合同尾部签字。合同签订当日，延少冬向张凤成支付租金20万元；后分别于2015年10月4日、2016年3月9日、2016年3月14日、2017年3月8日、2017年4月6日、2017年4月15日，分6次向张凤成支付租金共计100万元。张凤成认可延少冬租金交至2018年3月31日。张凤成认可延少冬所交租金均交给其个人，没有进采摘园的账户。双方签订合同后，张凤成将涉案土地房屋交付给延少冬。北京闻山泉观光采摘园亦交给其经营。2015年4月30日，经延少冬申请，北京市工商行政管理局密云分局核准，北京闻山泉观光采摘园变更名称为北京延熙堂观光采摘园。2015年6月2日，延少冬与张凤成签订补充协议，甲方原北京闻山泉观光采摘园现更名为北京延熙堂观光采摘园，乙方延少冬，内容为：原北京闻山泉观光采摘园与乙方所签订的合同更名以后依然有效，更名后所有工商营业执照、代码证、税务登记证、公章及所有手续交由乙方使用，乙方不能以租赁甲方的场所进行贷款或违法经营，在租赁期间所产生的一切债务由乙方承担。张凤成作为甲方签字；延少冬的代理人在乙方处签字；乙方签字下面加盖了延熙堂采摘园的印章。双方一致认可，至本案争议发生前，延熙堂观光采摘园一直由延少冬经营。2018年5月14日晚10点左右，延少冬组织车辆准备从延熙堂采摘园向外面运送物品，门卫谷春民打电话给张凤成，告知其延少冬拉东西的情况，张凤成到达延熙堂采摘园，从门卫谷春民处拿走大门钥匙，将大门锁住，延少冬的车辆无法外出，两三天后，民警到现场，张凤成确认延少冬的车上没有自己的物品后，经民警协调，延少冬将车上物品卸下，张凤成放车辆离开。另查明，谷春民原系张凤成雇用在原闻山泉采摘园看门及打理果树，张凤成向其支付工资。2015年延少冬经营延熙堂采摘园后，谷春民继续在延熙堂采摘园从事同类工作。谷春民认可延少冬为其发工资至2018年3月。再查明，2007年4月7日，案外人张文国与密云县河南寨镇新兴村经济合作社（以下简称新兴村合作社）签订农村集体土地承包(使用权)流转合同书，承租涉案土地83.5亩，流转期限自2007年3月31日至2028年3月31日。张凤成称其与张文国合作，以该土地为基础投资建设原闻山泉观光采摘园，后二人终止合作关系。张凤成继续经营原闻山泉观光采摘园。2008年5月15日，新兴村合作社、密云县河南寨镇人民政府（以下简称河南寨镇政府）出具证明，内容为：北京闻山泉观光采摘园租赁新兴村土地，根据密云县农委关于观光采摘园区的要求经新兴村委会同意，在园区内建餐饮、住宿用房及其它设施。在本案审理过程中，法院于2018年11月13日进行现场勘验，组织双方清点各自的物品，明确了延少冬的物品。2018年11月16日，在法院的组织下，延少冬将2018年11月13日清点确认的物品搬走，涉案土地、房屋交付给张凤成。在2018年11月13日法院现场勘验时，张凤成提出，其原有的1389棵葡萄树，在延少冬经营期间，因延少冬管理不善造成死亡。但未提供交接清单。在本案审理过程中，延熙堂采摘园申请对1389棵葡萄书的价值产值损失进行评估鉴定。法院委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称评估公司）进行评估。2019年6月17日，评估公司向法院出具评估报告，评估结论为：经评定估算评估标的在评估基准日2018年12月18日的评估结论为：136239元，其中无异议部分评估结论为129496元，有异议部分评估结论为6743元。关于评估标的，评估报告称，涉诉的葡萄树栽种于延熙堂采摘园院内，共计1377棵，其中1309棵为无异议项，68棵有异议项。对于评估鉴定，延少冬表示不同意进行鉴定，理由为双方在签订合同时没有明确葡萄树的管理义务，亦没有就葡萄树存活情况进行清单交接，主张其接受采摘园时葡萄树已死亡。在本案审理过程中，延少冬向法院提出申请，要就对租赁期间4幢平房内外及屋顶粉刷及装饰装修费、上下水管道、暖气、水池、换被褥床单等、厨具、煤气等改造、监控、热水器20个投资损失进行价值评估。但于2019年10月14日撤回了鉴定申请。上述事实，有双方当事人陈述，租赁合同、现场勘验笔录、评估报告、收条、转账记录、流转合同、证明、证人证言等证据材料在案佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。国家土地管理法同时规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，延熙堂采摘园所占用的土地本为农用地，地上建筑物未取得相应的规划审批手续，故延熙堂采摘园与延少冬签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。因合同无效的法律后果与合同有效的法律后果不同，经该院释明，双方均表示不变更诉讼请求，且双方所提诉讼请求、反诉请求以合同有效为依据，故对张凤成、延熙堂观光采摘园的诉讼请求，该院不予支持；对延少冬的反诉请求，该院不予支持。但是，本案的处理结果并不影响双方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条判决如下一、驳回北京延熙堂观光采摘园的诉讼请求；二、驳回张凤成的诉讼请求；三、驳回延少冬的反诉请求。鉴定费一万二千五百元，由北京延熙堂观光采摘园负担（已交纳）。案件受理费八千九百八十四元，由北京延熙堂观光采摘园负担，其中一千一百五十元已交纳，剩余七千八百三十四元，限判决生效之日起七日内交纳。反诉费六千九百零七元，由延少冬负担（已交纳）。本院二审期间，延熙堂采摘园、张凤成向本院提交以下新证据：2013密民初字3851号生效判决，以证明生效判决已经认定了观光采摘园对外租赁经营属于合法的租赁。延少冬对该证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。经询，延少冬称涉案租赁场地上的房间共有60多间，延熙堂采摘园、张凤成称确实有五、六十间，但具体间数不清楚。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据我国土地管理法的相关规定，我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，延熙堂采摘园所占用的涉案租赁土地本为农用地。据查明的事实，涉案租赁土地上建设的住宿房间达数十间之多。结合当事人在本案中的陈述，土地的租赁用途实际已经由农用转为其他，但本案当事人并未就此办理相应的农用地转用审批手续。故延熙堂采摘园与延少冬签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而应认定无效。因合同无效的法律后果与合同有效的法律后果不同。经一审法院释明，双方均表示不变更诉讼请求，且双方所提诉讼请求、反诉请求以合同有效为依据，故一审法院对张凤成、延熙堂观光采摘园的诉讼请求以及延少冬的反诉请求均未予支持，并无不当。双方可另行主张权利。综上所述，延熙堂采摘园、张凤成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8984元，由延熙堂采摘园、张凤成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二〇年三月三十日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园