江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初15485号原告：张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社，住所地张家港市乐余镇永利村。法定代表人：陈裕，该合作社总经理。委托诉讼代理人：夏正元，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓燕，江苏君桥律师事务所实习律师。被告：张家港深光农业发展有限公司，住所地张家港市乐余镇永利村。法定代表人：邵亮。原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社（以下简称永利合作社）与被告张家港深光农业发展有限公司（以下简称深光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告永利合作社的委托诉讼代理人夏正元、钱晓燕，被告深光公司的法定代表人邵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永利合作社向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《乐余镇永利村集体土地租赁合同》、《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付拖欠的土地租金236237元、房屋租金20583元，合计256820元；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金14473元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，因解除合同日期及利率规定调整，原告变更土地租金为234900元及违约金9273元、房屋租金（占有使用费）20527元及违约金3671元。事实和理由：2017年1月1日，原被告双方签订了《乐余镇永利村集体土地租赁合同》、《房屋租赁合同》，约定将原告位于永利千亩果品交易中心的集体土地46.66亩出租给被告进行果品种植，并将该交易中心的100平米的房屋出租给被告作生产、办公经营使用，租期从2017年1月1日至2019年12月30日止，三年土地租金为409715元，房屋租金为30000元，同时合同还就双方的权利义务进行了明确约定。2017年12月25日，双方因部分土壤不能满足正常种植需要，就土地租金重新协商并签订了《补充协议》。合同签订后，原告依约履行了义务，被告在承租期间，仅支付了土地租金13万元、房屋租金0.4万元，原告多次催要无果。原告认为，被告因经营管理不善甩手而去，截至目前为止尚结欠原告租金256820元，为防止损失扩大，现诉至贵院，判如诉请。被告深光公司辩称：我们没有义务支付租金到2019年11月份，因为合同是1年1签，我们是在2019年4月离开的租赁场所，而且我和原告的经办人口头约定过租期最多算至2019年9月。我们还有一部分的电瓶车、喷雾机、办公桌椅、以及农药肥料等，这些东西能折算些钱，之前国家的一部分的农业租赁补贴我们也没有拿到，如果要走法律程序我会找专业的律师来。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、2017年1月1日土地及房屋租赁协议，2017年12月25日补充协议（复印件）；2、原告财务系统中打印的应付明细及收款凭证（复印件）。上述证据经庭审质证后，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审及举、质证情况，认定事实如下：2017年1月1日，永利合作社(甲方)与深光公司（乙方），签订合同约定，甲方将位于永利千亩果品交易中心的集体土地46.66亩地，其中42.57亩为设施大棚(棚顶无膜)，4.09亩为道路及渠道，出租给乙方作果品种植使用。租赁期从2017年1月1日至2019年12月30日止。2017年1月1日至2017年12月30日，大棚租金3000元/亩，道路及渠道租金1500元/亩，年租金133845元。2018年1月1日至2018年12月30日，大棚租金3000元/亩，道路及渠道租金2000元/亩，年租金135890元。2019年1月1日至2019年12月30日，土地租金3000元/亩，道路及渠道租金3000元/亩，租金139980元，租金总额为409715元，(其中月租金额按每年租金总额除以12个月计算)。租金一律以现金或转账方式交纳，不得以任何实物相抵。交款时间为先租后用，按季结算，每年12月底前交清所有费用后方可续租。乙方逾期交付租金，除补交欠租外，每日按欠交租金的0.5%，以结欠天数计算向甲方交付违约金。双方还对其他事项进行了约定。2017年12月25日，双方签订补充协议确认，甲方出租给乙方的集体土地46.66亩，由于其中2.3亩地因土壤原因不能满足正常种植果蔬的需要，所以扣除2.3亩地的租金。因此甲方实际出租给乙方土地为44.36亩，其中40.27亩为设施大棚(棚顶无膜)，4.09亩为道路及渠道，出租给乙方作果蔬种植。2017年租金由原来的133845元修改为126945元。2017年1月1日，双方还签订房屋租赁协议，永利合作社（甲方）将所拥有的位于永利千亩果品基地，建筑面积100平方米房屋，出租给深光公司（乙方）作生产、办公企业经营使用。乙方享有房屋使用权，但不得作为财产抵押。租赁期从2017年1月1日至2019年12月30日止。房屋年租金为10000元，36个月租金总额为30000元，先租后用，按季结算，每年12月底前交清所有费用后方可续租。乙方拖欠租金数额超过2万元、且逾期超过半年的，甲方可以解除合同，收回房屋；甲方未按本合同在规定时间内向乙方交付符合要求的房屋的，甲方负责赔偿乙方租赁费的50%；乙方逾期交付租金，除补交欠租外，每日按所欠租金每日万分之五向甲方交付违约金。上述房屋未取得相应的产权证照。协议签订后，深光公司已支付永利合作社土地租金130000元、房屋占有使用费4000元。本院认为，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩称双方签订的土地租赁合同系一年一签，且认为租金最多计算至2019年9月，但未能提供相应证据，原告对此也不予认可。根据原告提供的证据显示原被告签订土地租赁合同约定期限为三年，即2017年1月1日至2019年12月30日，而且对土地面积、租金、支付方式及期限等均作出了详细的约定，被告应当按照约定支付土地租金。由于被告拖欠租金，原告起诉被告至法院要求解除双方签订的土地租赁协议，被告于2019年11月27日收到起诉状副本，故双方于2019年11月27日解除上述协议。对于原告主张的土地租金，根据合同约定的租金标准、支付情况及期限等，扣除被告已支付的部分，经核算原告主张的234900元，在合理范围之内，应当予以支持。对于原告主张的违约金，由于双方约定过高，原告调整为按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，根据被告支付情况及期限等，经核算原告主张的9273元在合理范围之内，应当予以支持。对于双方签订房屋租赁合同，根据规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因案涉房屋未取得相应产权证照，故双方2017年1月1日签订的房屋租赁合同无效。现原告要求被告支付租金即占有使用费，经核算其主张的20527元，在合理范围之内，应当予以支持。对于原告主张的占有使用费的违约金，缺乏相应依据，本院不予支持。对于被告的其他抗辩意见，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社与被告张家港深光农业发展有限公司2017年1月1日签订《乐余镇永利村集体土地租赁合同》（含2017年12月25日签订《补充协议》）于2019年11月27日解除。二、被告张家港深光农业发展有限公司支付给原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社土地租赁费234900元、违约金9273元，合计244173元。限于判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账号，或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）。三、被告张家港深光农业发展有限公司支付给原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社房屋占有使用费20527元。限于判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账号，或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）。四、驳回原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2685元，由原告张家港市乐余镇永利土地股份专业合作社负担50元；由被告张家港深光农业发展有限公司负担2635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 陈 新二〇二〇年三月十一日书记员 顾亚萍