四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初386号 原告：彭骞，男，1987年7月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨美洲，巴中市南江县集州法律服务所工作者。 被告：南江县和平饭店有限责任公司，统一社会信用代码91511922660268563R，住所四川省南江县南江镇光雾山大道朝阳段100号。 法定代表人：任渊，公司董事长。 被告：黄义江，男，1975年9月15日出生，汉族，住四川省南江县。 被告：任渊，男，1980年9月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：程俊，女，1964年7月11日出生，汉族，公民身份号码513026196407117686住四川省南江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁久安，男，1960年7月28日出生，汉族，住四川省南江县。系程俊之夫。 第三人：陈晓东，男，1963年10月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社，统一社会信用代码91513200327119564L，营业场所汶川县威州镇中轴线11号楼。 负责人：龙升红，主任。 委托诉讼代理人：李可，四川矩衡律师事务所律师。 原告彭骞与被告南江县和平饭店有限责任公司（以下简称南江和平饭店）、黄义江、任渊、程俊，第三人陈晓东、阿坝州农村信用联社股份有限公司汶川信用社（以下简称汶川信用社）房屋租赁合同纠纷一案，在审理中，汶川信用社于2020年3月10日向本院申请作为第三人参加诉讼，经审查，本院准许其作为第三人参加诉讼。原告彭骞及其委托诉讼代理人杨美洲到庭参加诉讼。本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年3月13日公开开庭进行了审理。被告南江和平饭店的法定代表人任渊、被告黄义江、任渊、程俊的委托诉讼代理人袁久安到庭参加诉讼，第三人陈晓东、汶川信用社的委托诉讼代理人李可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭骞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效；2.本案诉讼费依法承担。事实及理由：2009年6月1日，第三人陈晓东与被告黄义江签订了《房屋买卖合同书》，约定将南江和平饭店主楼七层、八层全部楼层面积和楼层内的设施、设备以440万人民币价格出售给第三人陈晓东。为保证整体经营，被告黄义江又以每年44万租金价格予以返租十年。双方履行到2017年初，第三人陈晓东得知，被告黄义江将和平饭店股权、资产的50%转让给被告任渊、程俊，又以对外抵债方式将部分房屋出售给冯伟等人，加之外债太多，严重资不抵债。第三人陈晓东担心无法取得所购房屋的不动产权证，即找被告黄义江、任渊、程俊协商一致后，于2017年3月8日签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于南江县整层），建筑面积约4000平方米的自有房屋出租给原告用于酒店使用；房屋内的一切设施、设备及装修由原告自行负责承担；原告继续使用被告现有一切相关设备，被告配合原告办理经营所需的延期、变更手续；租赁期限为15年，即2017年3月6日至2032年3月5日；租金为原告之父第三人陈晓东应收回的2009年6月1日购买和平饭店主楼七、八层房款440万及2015年、2016年两年应分红款（即返租租金）88万元，合计528万元，属一次性交清15年租赁款。第三人陈晓东与被告黄义江原签订的房屋买卖合同解除。事后，原告按合同履行，与案外人任宗矩、袁久安合伙投资1003万元重新装修和平饭店，并经营至今。综上，为维护和明确合同双方的权利义务，进一步保证合同正常履行，原告特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告南江和平饭店辩称，原告所说的都是事实。 被告黄义江辩称，和平饭店是我修的，最初房屋是抵押的，原告是知情的，租赁是事实，但租赁合同是后面补签的。 被告任渊辩称，原告所说的都是事实。 被告程俊辩称，黄义江说的是真实的，彭骞要租赁，所以就解除了买卖合同。 第三人陈晓东辩称，对原告的事实及理由无异议。 第三人汶川信用社辩称，我方在3月10号才递交参加诉讼的申请，我方自愿放弃举证、答辩期限等诉讼权利。1.原、被告对事实均无争议，说明没有诉的意义，故原、被告存在虚假诉讼的嫌疑；2.我方认为，涉案合同的性质不是租赁合同，而是企业承包经营合同，原告诉请的基础法律关系错误；3.涉案合同，无论是租赁合同还是承包经营合同，均尚未生效，原告诉请主张不成立；4.无论涉案合同的性质如何，都不适用《合同法》第229条规定的买卖不破租赁；5原、被告倒签《房屋租赁合同》，是为了对抗我方与黄义江的执行程序，属恶意串通，根据合同第52条之规定，涉案的《房屋租赁合同》为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：2009年6月1日，黄义江与陈晓东签订《房屋买卖合同书》。该合同的主要内容：“1.黄义江将南江县和平饭店主楼七层、八层及其附属设施、设备出卖给陈晓东；2.购买的价格为肆佰肆拾万元整；3.陈晓东购买房屋后返租给黄义江统一经营，时间为10年，每年黄义江支付陈晓东租金肆拾肆万元整，每半年付一半租金。本次合同签订时，黄义江先付半年租金给陈晓东”。租金在该合同签订后，被告黄义江于同日向陈晓东出具“今收到陈晓东购房款肆佰肆拾万元（￥4400000.00）”的收条。后因双方未能完成所涉买卖房屋的产权变更登记，故作为甲方的黄义江与作为乙方的陈晓东于2017年3月1日签订了《解除房屋买卖协议》。该协议的主要内容有：“1.甲（黄义江）、乙（陈晓东）双方均同意解除2009年6月1日签订的《房屋买卖合同书》；2.购房款以及返租租金共计伍佰贰拾捌万（528万）由甲方及南江和平饭店有限责任公司在本合同生效后3日内付清”。在合同的结尾处有南江和平饭店股东程俊、任渊的签字并加盖有和平饭店的公章。在黄义江与陈晓东签订《解除房屋买卖协议》后，南江和平饭店（出租方）与彭骞（承租方）于2017年3月8日（实际签订日期为2019年5月或6月）签订《房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：“1.出租方南江和平饭店将位于南江县整层），建筑面积约4000平方米的自有住房出租给承租方彭骞用于酒店使用；2.租赁期限为15年，即2017年3月6日至2032年3月5日；3.租金为乙方2009年6月1日购和平饭店7、8两整层房款440万元及2015年、2016年应分红款88万元，合计528万元，属一次性交清15年租房款”。在合同的结尾处有南江和平饭店股东黄义江、程俊、任渊的签字（捺印）。2019年7月1日，四川省成都市蜀都公证处作出（2019）川成蜀内经字第113437号公证书，公证书的主要内容有：“1.南江和平饭店与彭骞签订《房屋租赁合同》的时间为2019年的5、6月；2.和平饭店的股东都明白，你们（汶川信用社）的抵押是优先的，他们（南江和平饭店的股东）都是知情的”。2017年10月9日，彭骞（甲方）、任宗炬（乙方）、袁久安（丙方）三方签订《合伙装修和平饭店经营协议》。2018年5月17日，彭骞、任宗炬、袁久安与黄义江签订《装修合同书》，约定将南江和平饭店的装修工程发包给黄义江。2018年10月15日，黄义江出具了“今领到南江和平饭店有限责任公司装修款壹仟零叁万元整（￥10030000元）”领条一张。在陈晓东的见证下，彭骞、任宗炬、袁久安三方于2018年10月26日签署了《合伙装修和平饭店经营结算备忘录》。同日，在陈晓东及南江和平饭店股东程俊、任渊的见证下，承包方黄义江与发包方袁久安、彭骞、任宗炬办理了结算，并签署了《和平饭店装修工程总承包结算备忘录》。 另查明，黄义江与程俊于2014年6月11日签订了《南江和平饭店有限责任公司转让协议》，将南江和平饭店的股东黄义江持有的25%股份转让给程俊，并于同日修改了《南江县和平饭店有限责任公司章程》。黄义江与任渊于2016年5月6日签订了《股权转让协议》，将南江和平饭店的股东黄义江持有的25%股份转让给任渊。另外，涉案租赁标的物（不动产权证号20170002243）系黄义江、黎琼所共有，并设立两个抵押权[川（2017）南江不动产证明第0004038号]、[川（2018）南江不动产证明第0002975]，抵押权的权利人均为汶川信用社，约定的履行期限分别为2017年7月27日至2020年7月26日，2018年6月6日至2021年6月5日。 本院认为，争议焦点是《房屋租赁合同》是否成立、生效的问题。在本案中，涉案房屋系彭骞与任宗炬、袁久安合伙经营南江和平饭店的载体，因此，作为合伙人之一的彭骞，有获得对涉案房屋占有、收益权利的现实性。就庭审查明的事实而言，涉案房屋系黄义江、黎琼所共有，作为南江和平饭店股东之一的黄义江亦未将涉案房屋的所有权移转登记到南江和平饭店名下。从签订的主体来看，南江和平饭店虽是以出租方的身份与彭骞订立的《房屋租赁合同》，但作为涉案房屋共有人的黄义江，在该合同的甲方处签字、捺印的行为，应视为对涉案房屋交付彭骞使用、收益的默认。在庭审中，黄义江虽辩称528万的租金，系其下差陈晓东的528万元债权，但黄义江并未否认其未收到彭骞向其支付的租金528万元。将下差陈晓东的528万元债权抵扣彭骞房屋租金的行为，不违反当事人的意思自治和法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，《房屋租赁合同》的实际出租方应是黄义江。第三人汶川信用社辩称《房屋租赁合同》是要式合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，该条文从文意解释的角度来看，未强制要求租赁期为六个月以上而未书面订立的合同不成立，不属于租赁合同成立的形式要件，故，从2017年10月9日起，彭骞、任宗炬、袁久安三人合伙经营南江和平饭店开始，就已实际使用该涉案房屋，虽未与黄义江签订书面的《房屋租赁合同》，但亦未影响该《房屋租赁合同》的成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，黄义江与彭骞之间订立的《房屋租赁合同》成立、生效。至于第三人汶川信用社辩称，原告彭骞与被告订立的《房屋租赁合同》损害了其利益的问题。就庭审查明的事实而言，《房屋租赁合同》的实际签订日期应为2019年5月或者6月，而汶川信用社在2017年就在涉案房屋上设立了抵押权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，黄义江与彭骞之间订立的《房屋租赁合同》并未阻碍汶川信用社对其抵押权的实现，故对其损害第三人汶川信用社的辩解，本院不予采信。再者，汶川信用社辩称，黄义江擅自将夫妻共有的房屋租赁给彭骞，属无权处分行为。在本案中，《房屋租赁合同》虽未经房屋共有人黎琼签字确认，但由于本案的涉案房屋的租赁行为，系双务合同调整的范畴，没有适用《中华人民共和国物权法》第九十七的空间，且根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第十七条之规定，黄义江作为夫妻共有人，对夫妻共同财产有平等的处理权，所以，黄义江将涉案房屋租赁给彭骞的行为，不影响合同的成立、生效。因此，对汶川信用社的辩称，本院不予采信。 综上所述，原告彭骞的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 原告彭骞与被告黄义江签订的《房屋租赁合同》有效。 案件受理费48760.00元，减半收取24380.00元，由原告彭骞负担12190.00元，黄义江负担12190.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 吴俐俊 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 朱晨瑜 书 记 员 王 娟