河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终138号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔援红，男，1968年7月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王建明，河南愚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李核新，男，1970年3月10日出生，汉族，住济源市。原审第三人：聂海周，男，1974年10月2日出生，汉族，住济源市。上诉人孔援红因与被上诉人李核新、原审第三人聂海周房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孔援红及委托诉讼代理人王建明，被上诉人李核新到庭参加诉讼，原审第三人聂海周经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔援红上诉请求：1、撤销一审判决,改判李核新给付孔援红2014年至2016年三年应付款12万元,驳回李核新对孔援红的一审反诉请求。2、一、二审诉讼费用由李核新承担。事实与理由:一、一审判决认定部分事实错误。一审以济源市公安局询问王稳成的调查笔录认定至2013年7月,河南锦汇金正置业有限公司（以下简称锦汇公司）经理杜晓欠济源市百信典当有限公司（以下简称百信典当公司）本金及利息共587.024万元,杜晓将锦汇花苑的20套商品房以售卖的方式抵押给百信典当公司(其中包括本案诉争房屋),陆续签订了商品房买卖合同。即使王稳成的陈述真实,这也能够说明锦汇公司与百信典当公司就案涉房屋之间是一种未进行登记的抵押关系,并不是买卖关系,这种关系的形成最早也是2013年7月。因此,一审认定的“2012年10月18日,锦汇公司与百信典当公司签订商品房买卖合同,经本案诉争房屋以19万元的价格出卖给百信典当公司”是错误的。双方进行抵押最早时间是2013年7月,何来2012年10月18日签订商品房买卖合同。结合2012年10月19日锦汇公司给朱建贞出具加盖财务专用章的收据,收到朱建贞房款278964元，该公司经济已经非常紧张,放着278964元不收,却去还19万元的借款,明显不符合常理。再者,锦汇公司也不会在还有其他房产可以出售的情况下,在18日与百信典当公司签订买卖合同,19日就收取朱建贞278964元,涉嫌诈骗犯罪;而且从锦汇公司2013年12月16日给李核新签订商品房买卖合同并在房管局进行备案登记,2014年1月3日收取煤气开口费、2014年3月3日收取有线电视费用,也能说明锦汇公司当时是在积极履行合同,也能反证出锦汇公司当时并没有将该房屋出卖给百信典当公司。从大数据检索,百信典当公司是一家专业放贷的公司,多次因为恶意催贷涉嫌刑事犯罪，在李朝霞与锦汇公司案件中,王稳成又作为锦汇公司的代理人出现,也能说明百信典当公司实际控制着锦汇公司,与锦汇公司存在恶意串通的可能，该商品房买卖合同肯定是虚假,在没有其他证据印证的情况下不应采信,该房屋应属于李核新所有。原审第三人聂海周取得该房产是在无权处分人百信典当公司取得,权力来源没有合法依据,在其开始装修时李核新已经告诉聂海周该房产属于李核新所有,但聂海周执意装修,也是本案酿成诉讼的原因之一，聂海周可以向百信典当公司主张违约责任,要求退还购房款并赔偿损失。二、一审判决确定的案由错误。孔援红与李核新之间的关系是一种合同权利义务转让关系,并不是房屋买卖合同关系，孔援红在2012年10月19日从朱建贞处得到的只是锦汇公司同意将朱建贞缴纳的房款转给孔援红的权利,也就说孔援红就该套房产可以不交钱与锦汇公司签订商品房买卖合同的权利。因为,最终孔援红没有与锦汇公司签订商品房买卖合同,因此孔援红就涉案房产并没有所有权,也没有再行出售的权利。孔援红与李核新之间不能够形成房屋买卖合同,也就不可能产生房屋买卖合同纠纷。实质上2013年12月16日李核新与锦汇公司签订商品房买卖合同,是孔援红把2012年10月19日从朱建贞处得到的不再交钱购房的权利转让给了李核新，此时,孔援红与李核新之间形成的法律关系是孔援红将从朱建贞处得到的不向锦汇公司交钱可以签购房合同的权利转给李核新,李核新支付对价30万元，基于一审法院对案件案由定性错误,导致一审归纳的焦点和确定的法律关系错误。孔援红与李核新之间没有房屋买卖关系,不存在房屋交付是否完成的问题,李核新与锦汇公司签订商品房买卖合同并备案登记,之后又缴纳煤气开口费、有线电视费等,积极履行合同，说明锦汇公司同意将孔援红从朱建贞处受让的权利转让给李核新，孔援红对李核新的合同义务已经完成。后来因为锦汇公司与百信典当公司之间的纠纷导致李核新不能履行与锦汇公司之间签订的商品房买卖合同,是李核新与锦汇公司商品房买卖合同产生的纠纷,与孔援红无关，李核新应该向百信典当公司和锦汇公司主张权利。三、本案遗漏了百信典当公司,应该追加百信典当公司作为第三人参加诉讼。本案涉案房屋按照聂海周的陈述及举证,聂海周是与百信典当公司签订买卖合同后实际居住，但是百信典当公司是否有权利转让该房产,百信典当公司与聂海周之间的购房合同是否真实有效,是否实际履行,百信典当公司因为锦汇公司的行为与李核新之间对同一房产存在着争议,到底谁应该享有该房屋的合同权利,均需要百信典当公司到庭陈述、接受调查。李核新辩称，其花钱是为了买房，并不是为了买合同，现在买不了房，应该退款，一审判决正确，应予维持。孔援红向一审法院起诉请求：李核新给付房款12万元。李核新向一审法院反诉请求：1、判令孔援红返还购房款10万元及利息；2、孔援红赔偿给李核新造成的损失3040元。一审法院认定事实：2012年10月19日锦汇公司给朱建贞出具加盖财务专用章的收据，载明“今收到朱建贞房号1﹟-2-1101的房款278964元”，朱建贞在该收据的复印件下方批注“同意转入孔援红名下。朱建贞。11月1日”。2013年12月16日，锦汇公司与李核新签订商品房买卖合同，约定将位于天坛办事处锦汇花园一号楼2单元1101房以价格30万卖给李核新，房屋交付时间为2014年5月1日，并在济源市房地产管理局进行备案登记。2014年1月3日锦汇公司收取李核新煤气开口费2450元。2014年1月15日孔援红出具收据，载明“今收到李核新购房首付款壹拾万元整，锦汇花园1﹟2单元1101房，收款人：孔援红，2014.1.15，151××××4012”。2014年3月3日锦汇公司收取李核新有线电视费用240元。孔援红作为乙方与李核新作为甲方，于2014年9月14日签订协议：“经双方协商，甲方欠乙方购房款贰拾万元整，达成以下还款协议：“1、2014年12月1日前还款肆万元；2、剩下壹拾陆万元分四次，每年的12月1日前分别还肆万元，于2018年12月1日前还清。”同日李核新给孔援红出具欠房款20万元的欠条。因锦汇公司的售楼部已无人办公，当天孔援红找人开锁后，并进行换锁，将钥匙交给李核新。2015年元月份李核新准备装修时，发现门打不开，通知孔援红到场，因百信典当公司的人员阻拦，孔援红报警后，公安机关以属于合同纠纷，不予处理。另查明，2015年4月14日济源市公安局询问王稳成（时任百信典当公司总经理）的笔录，证实2012年6月份，杜晓到百信典当公司借款，百信典当公司多次借款给杜晓，杜晓出具有借据，有的归还了本金和利息。到2013年7月份，杜晓欠百信典当公司本金及利息共587.024万元，其中本金531万元，杜晓将锦汇花苑的20套商品房以售卖的方式抵押给百信典当公司（其中包括本案诉争房屋），陆续签订了商品房买卖合同。2014年年初，发现该20套房产中的部分房产已售卖给他人。本案诉争房屋不在济源市人民检察院查明案外人锦汇公司法定代表人杜晓的诈骗范围内。2012年10月18日，锦汇公司与百信典当公司签订商品房买卖合同，将本案诉争房屋以19万元的价格出卖给百信典当公司。2015年4月10日百信典当公司与第三人聂海周签订售房协议，将诉争房屋以209223元的价格卖给第三人聂海周。聂海周称，当天百信典当公司将房屋钥匙交给其，其经过两个月的装修后，实际居住至今。一审法院认为：锦汇公司与李核新签订了商品房买卖合同和孔援红与李核新签订的还款协议，均是当事人的真实意思表示，属于有效合同，一审法院予以确认。本案中孔援红、李核新的争议焦点是诉争房屋的交付是否完成。诉争房屋济源市天坛办事处锦汇花园一号楼2单元1101号房系锦汇公司以抵账的形式抵给孔援红，孔援红并未占有，孔援红又将该房屋以30万元的价格转让给李核新，由锦汇公司与李核新签订了商品房买卖合同，进行了合同备案，并约定交房日期。李核新作为商品房买卖合同买受人的目的是取得诉争房屋的所有权，而交付房屋并转移房屋所有权是出卖人即孔援红的最基本的义务。因此孔援红要求李核新支付房款的前提是李核新收到交付的房屋。按照合同约定锦汇公司有向李核新交付房屋的义务，孔援红亦有协助交付义务，孔援红未提供锦汇公司交付房屋的证据，且孔援红、李核新均认可2014年9月14日孔援红找人将涉案房屋的开锁后，并进行换锁，将钥匙交给李核新的事实，也证明李核新未能合法占有诉争房屋，故孔援红不能证明协助李核新合法收取房屋，其要求李核新支付房款12万元的请求，一审法院不予支持。孔援红因为锦汇公司未按约定期限向李核新交付房屋，造成不能通过合法程序将房屋交付李核新，且涉案房屋现被第三人实际占有，造成李核新的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，孔援红应当向李核新承担违约责任，而孔援红与锦汇公司之间的纠纷，可依照法律规定解决。所以李核新要求解除与孔援红之间的商品房买卖合同，孔援红返还其购房款10万元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。李核新主张孔援红赔偿给其造成的损失3040元的请求，因李核新提供实际向锦汇公司交纳的煤气开口费2450元、有线电视费240元的收据，系实际支出的费用，一审法院予以支持，其余损失因未提供证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除孔援红与李核新之间房屋买卖合同；二、驳回孔援红要求李核新支付房款12万元的诉讼请求；三、孔援红于判决生效后十日支付李核新10万元及利息（自2015年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、原告孔援红于判决生效后十日支付李核新的损失2690元；五、驳回李核新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，反诉费1230元，合计3930元，由孔援红负担3880元，李核新负担50元。二审期间，孔援红提供证据如下：提交6份判决书，证明百信典当公司实际控制锦汇公司，百信典当公司和锦汇公司之间存在恶意串通的可能，郑州中原的两份终审判决可以证明百信典当公司与锦汇公司之间对本案所涉的房产只是一种未进行登记的抵押关系，并没有买卖关系。百信典当公司对该房产没有所有权，也没有对外再行出售的权利。李核新对孔援红提供证据的真实性无异议。本院认证如下：李核新对孔援红提供证据的真实性无异议，孔援红提供的证据均系法律裁判文书，对孔援红提交证据的真实性，本院予以确认。本院经审理查明：聂海周提供锦汇公司和百信典当公司签订的《商品房买卖合同》及其与百信典当公司之间的售房协议，其称百信典当公司和锦汇公司签订协议后，百信典当公司于2015年4月10日与其签订售房协议，将诉争房屋以209223元的价格卖给聂海周，聂海周已经交付房款10万元，剩余房款没有交付，没有贷款。百信典当公司于2015年和聂海周签订合同完毕后将房屋交付聂海周，其经过两个月的装修，实际居住至今；其余查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为：本案纠纷系基于李核新和孔援红签订的协议书产生，协议内容显示李核新欠付孔援红购房款及如何支付的问题，故一审法院将本案案由定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。孔援红称本案房屋系案外方抵顶给其的房屋，但从其陈述及举证情况来看，抵顶的该房屋并未实际交付孔援红，孔援红也未实际占有该房屋，孔援红将该房屋转卖给李核新，其负有将出售的房屋通过合法程序交付李核新并协助完成房屋登记的义务，现本案诉争房屋已被他人装修入住，孔援红作为出卖方无法完成交付房屋及转移房屋所有权的义务，李核新作为买受人无法实现获取诉争房屋所有权的合同目的，综合上述情况，一审法院判令解除孔援红和李核新之间的协议，并判令孔援红返还李核新已支付的购房款及赔偿部分损失符合法律规定，本院予以维持。关于孔援红上诉提出的聂海周取得房屋是否合法及百信典当公司和锦汇公司之间是否存在恶意串通的问题，不属于本案的审理焦点，本院不予涉及。百信典当公司在本案中不属于法律规定的应当参加诉讼的第三人，孔援红关于追加百信典当公司为本案第三人的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人孔援红负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年三月三十日书记员 李建桥