广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初20号 原告（反诉被告）莫玉华，女，1986年1月16日出生，汉族，农民，户籍住址广西壮族自治区灌阳县；现居住广西壮族自治区灌阳县。 原告（反诉被告）唐志龙，男，1987年1月20日出生，汉族，户籍住址广西壮族自治区灌阳县；现住址同上。系原告莫玉华之夫。 被告（反诉原告）灌阳县碧玉房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇新华路24号501室。 法定代表人龚先玉，该公司董事长。 委托代理人邓海生，男，1972年10月18日出生，汉族，灌阳县发展和改革局干部，住广西壮族自治区灌阳县。 原告（反诉被告）莫玉华、唐志龙与被告（反诉原告）灌阳县碧玉房地产开发有限公司（以下简称碧玉房产公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫玉华、唐志龙、被告（反诉原告）碧玉房产公司的委托代理人邓海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫玉华、唐志龙向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办理灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302室的不动产权证。事实和理由：2014年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买盛世百年2-1-302号房屋，并陆续按合同要求付完所有款项。现因办理产权证时，须补交房屋实测面积增大相关费用，原告同意补交办证的相关费用，也交契税发票原件给被告。但被告以原告还需交纳水电初装费，物业管理费，印花税等费用为由拒收，并拒绝帮原告办证。为此双方产生了分歧。为证明上述事实，原告提供的证据有：1、商品房买卖合同及附件四；2、房产证代办费1000元收据。 被告（反诉原告）碧玉房产公司提起反诉的诉讼请求：1、判令反诉被告补面积差房款1934.4元给反诉原告；2、判令反诉被告将拖欠的水电初装费1000元交给反诉原告；3、判令反诉被告将拖欠4年的物业费共897元交给反诉原告；4、判令反诉被告将办证须交的印花税127.28元交给反诉原告；5、判令反诉被告将少缴的住宅专项维修资金970.4元交给反诉原告；6、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 反诉事实和理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的规定及附件四第二条关于交房、使用的约定，双方签订合同面积为92.73㎡，单价为2724.4元/㎡，办证面积为93.44㎡，面积差0.71㎡，须补1934.4元房款给反诉原告。二、反诉原告的盛世百年小区现售房90套，各购房户除反诉被告外均已交纳水电初装费1000元。反诉被告曾为反诉原告的售楼业务员，负责销售商品房、填写合同、到相关部门办理合同备案手续，反诉被告在为其他购房户填写合同时，水电初装费一栏均按1000元标准填写，履行了自己的职责。但是，反诉被告在为自己所购的商品房填写的4本《商品房买卖合同》时，利用手中职权及便利，在其中一本合同中的水电初装费只填写了600元，而另3本合同包括到房管部门备案的合同中，水电初装费一栏没有填写，并以此来对抗反诉原告，拒交水电初装费。反诉被告至今仍未交付水电初装费，违反了双方签订的合同，应承担违约责任。三、反诉原告的盛世百年小区的物业管理区域，经灌阳县房管所批准并进行了备案。小区有人管理有人清扫，每月电费、人员工资支出近四千元。反诉被告入住超过四年之久，不按合同第十九、第二十条的约定交纳0.2元/㎡的物业服务费，至今拖欠反诉原告物业服务费897元。四、反诉被告自2014年4月签订合同至今，仍没将127.28元印花税款交给反诉原告，违反了合同附件四第五条。没有交纳印花税，反诉原告就不能办理不动产权证书。五、向房管部门交纳的住宅专项维修资金，本就属于反诉被告的资金，交纳标准为60元/㎡，反诉被告应交5606.4元，反诉原告已代为交纳，反诉被告实际交款4636元，尚欠反诉原告970.4元。 此外，被告碧玉房产公司还辩称关于接收契税发票的问题，其没有义务接受原告契税发票。因原告所购商品房的契税，原告要求自己交纳，并没委托被告代交，原告自己的发票，应由自己管理，也应由其自己交到相关部门。 反诉原告碧玉房产公司为证明上述事实，提供的证据即书证（复印件）有：1、两本商品房买卖合同；2、县房管所给碧玉公司下达的物业管理区域划分意见书；3、桂林桂辉物业公司营业执照、组织机构代码证、资质证书；4、吕皓云客户单据、发票和谭明客户单据、发票及谭明的不动产权证，证明吕皓云、谭明与反诉原告碧玉公司的结算清单中包括补面积差款、契税、印花税、住宅专项维修基金等费用及吕皓云缴纳契税、印花税；5、房屋测绘报告书，证明反诉被告唐志龙、莫玉华所购房实测面积为93.44㎡；6、短信，证明反诉原告碧玉公司曾向反诉被告莫玉华催缴、协商水电初装费、契税等。 反诉被告莫玉华、唐志龙辩称，其去地税局缴纳印花税，地税局复印文件即财税（2008）137号《通知》，于2008年11月1日对个人购买住房暂免征收印花税，并不是不交；物业管理费，其应该交给物业公司，不应该交给反诉原告碧玉公司；水电初装费，合同中没有规定需要缴纳水电初装费。为此，在质证过程中，反诉被告举出2018年4月12日税收缴款书、财税（2008）137号通知和短信记录三份证据。 经审理查明，2013年1月至2015年5月，原告莫玉华在被告碧玉房产公司任职业务员，从事“盛世百年”商品房销售工作。2014年4月25日，原告与被告达成预售商品房买卖协议。被告碧玉房产公司基于原告是本公司业务员，便将已加盖印章的格式合同即《商品房买卖合同》及附件交给原告，由原告自行填写合同，双方签订《商品房买卖合同》及附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》。原告（买受人）与被告（出卖人）约定：原告购买被告开发的盛世百年2栋1单元302号房，该房建筑面积92.73㎡，单价2724.4元/㎡，总价款252633元；付款方式为一次性付清购房款；双方在合同附件四《合同补充协议》第五条、第十二条约定：原告“必须在签订《商品房买卖合同》后30日内按相关规定向有关部门缴纳房屋各项税费，并按合同约定缴纳各项附属费用”；原告应交付被告的税费和附属费用为：“1、契税3789元，按国家规定标准缴纳；2、住房维修资金4636元，按国家规定标准缴纳；3、房屋所有权证代办费1000元，多退少补；4、印花税126元……6、水电初装费1000元/户，多退少补……”；双方在合同附件四《合同补充协议》第十一条还约定“买受人全权委托碧玉房产公司代理其办理所购商品房的如下手续：……3、房地产权属登记；4、房地产抵押登记手续；5、办理房产证登记手续；6、代缴纳所购房地产的相关税费，其法律责任由买受人负责”。尔后，被告发现由原告交给灌阳县房产管理所备案的合同之附件四《合同补充协议》第十二条“……6、水电初装费元/户，多退少补；7、楼宇防盗门对讲或视频系统费用元/户，多退少补”未填金额，遂补充填写为“……6、水电初装费1000元/户；7、楼宇防盗门对讲或视频系统费用900元/户，多退少补”；而原告所持自行填写的合同上述两项金额仍为空白划斜线即“/元/户”。双方就前期物业服务在合同第十九条、第二十条约定：“本物业由出卖人依法所聘的物业管理企业提供前期物业管理服务……收费价格为0.2/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费……”。“买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约”。 本案合同订立后，原告于2014年4月31日全额支付购房款252633元，原告没有按合同约定及时交付契税3789元和住房维修金、水电初装费、楼宇防盗门对讲或视频系统费等附属费用给被告。后原告于2016年7月14日交付住房维修金4636元、房屋所有权证代办费1000元，并自行缴纳契税，未交纳印花税；其将《税收缴款书》即税票交给被告办证时，被告不接收，至今尚未为原告办理房屋所有权证即不动产权证。被告为原告所购房屋实际安装了水表、电表及开关等配置；代为原告交纳住房维修金970.4元。 另查明，2019年3月20日，经广西锦图测绘有限公司测量，原告莫玉华、唐志龙所购房屋实测面积为93.44㎡；增加面积0.71㎡，按单价2724.4元/㎡计算，增加房价款为1934.30元，原告除交付252633元之外，还需要补交房价款1934.30元。原告莫玉华、唐志龙明确表示在已交房价款和住房专项维修基金的基础上，愿意补交差额部分。 又查明，财政部国家税务总局2008年10月22日下发了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号以下简称《通知》）规定：“为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施”。 还查明，原告莫玉华、唐志龙曾于2015年7月9日诉至本院要求解除与被告碧玉房产公司签订的《商品房买卖合同》，返还购房款并支付违约金、赔偿款合计41940元。本院作出2015年12月8日（2015）灌民初字第342号民事判决，判令被告支付2014年6月30日至2015年7月9日的违约金9448元给原告。莫玉华、唐志龙不服一审判决提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。 2016年7月14日，碧玉房产公司交房，莫玉华签名领取钥匙，接收了盛世百年2栋1单元302号房。尔后，2016年10月18日，原告莫玉华、唐志龙又以被告碧玉房产公司违约交房，且未交付《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》为由，诉至本院。本院作出2016年12月21日（2016）灌民初字第647号民事判决，依法判令被告碧玉房产公司支付从2015年7月10日起至2016年7月13日止违约金9322.15元，交付《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》给原告莫玉华、唐志龙。 原告莫玉华、唐志龙还因向被告碧玉房产公司索要安装铝合金玻璃窗价款、索赔延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金损失等项主张，于2018年2月11日向本院起诉。本院作出2018年4月26日（2018）桂0327民初122号民事判决，依法判令被告碧玉房产公司支付原告窗户安装铝合金玻璃窗价款4930元；驳回原告自己违约未及时缴纳契税而需要交付滞纳金，却以被告延期开具购房发票造成原告不能按时交纳契税所产生的违约金(金额×违约天数×比率)的无理诉请和原告没有向被告交付楼梯门款项却无理要求由被告支付楼梯门费用的诉请。一审宣判后，双方均不服原判，提起上诉；案经二审驳回双方上诉，维持原判。 本院认为，上述事实，有经过法庭质证、核实的证据证实。就原、被告双方举出的证据认证如下：（一）书证《商品房买卖合同》及附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》，这是双方提交的证据，证明：1、原、被告订立合同及附件，买卖盛世百年2栋1单元302号房及房价、付款方式；2、双方约定原告除房价外应交付给被告的税费和附属费用，其中契税3789元、印花税126元，住房维修资金4636元，水电初装费1000元/户，多退少补等；3、原告购买房地产的相关税费由被告代为缴纳等事实。其中被告碧玉房产公司提交的合同文本，与原、被告双方达成买卖盛世百年商品房的协议相符，本院予以采纳；原告提交的合同文本在水电初装费和楼梯门费用两项金额未填写，属原告利用其任职便利自行填写合同时故意违背双方买卖商品房的合意之行为，本院不予采纳。（二）原告提供的书证复印件即收据，证明原告交付住房维修资金4636元和1000元房屋所有权证即不动产权证的代办费之事实，对此，被告方亦当庭承认，故本院予以采纳。（三）原告提供的书证复印件即财税[2008]137号《通知》，证明于2008年11月1日起对个人购买住房暂免征收印花税，原告不需要交纳印花税，本院予以采纳。（四）被告即反诉原告举证即盛世百年小区的吕皓云《税收缴款书》即税票（含交纳印花税），证明反诉被告依合同约定需要交纳印花税，并否定财税（2008）137号《通知》在本案合同履行期间的有效性，因被告未举证证明财税（2008）137号《通知》已失效，故本院对被告的上述书证不予采信。（五）被告举证即《房屋测绘报告书》，证明原告唐志龙、莫玉华所购房实测面积为93.44㎡。对此，原告方同意补交房价款1934.4元并当庭认可这一证据，故本院予以采纳。（六）被告主张由原告交纳拖欠4年的物业费共897元，并举出物业管理区域划分意见书、桂林桂辉物业公司营业执照、组织机构代码证、资质证书和盛世百年小区的物业开支等证据材料，这些书证不能证明被告已聘用物业公司之事实，本院不予采纳。（七）被告举证即《城北五金店商品销售清单》，证明其为原告唐志龙、莫玉华所购房安装电表的开关等配置，原告认可其住房安装了水表、电表及开关等配置。（八）本院调取的书证即（2018）桂0327民初122号民事判决书，双方已确认，本院予以采信。另外，原告主张被告拒收2018年4月12日税收缴款书，拒不办证，对此，被告方亦当庭承认；被告主张其曾向原告催缴水电初装费等税费，对此，原告方亦当庭承认。对一方当事人认可之事实，不需对方举证本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的本案《商品房买卖合同》(含附件)是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应按合同的约定履行义务。在本案中，原、被告双方在订立合同、履行合同过程中的行为，违背了《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”和《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，双方均存在故意违约，履行合同不存善意，钻空子为难对方，甚至损害对方，以致纠葛不断，至今已先后进行四次诉讼，双方在法庭上仍言语呛人，当庭调解时原告仍不愿协商和解，可见，原、被告仍互相较劲。在此，本院劝告双方当事人要顺利发展就应该汲取多次诉讼之教训，做人做事要秉持诚实，恪守承诺，利人即利己；发生争议要善对他人，宽容对方，尊重对方；解决纠纷要言语平和，互谅互让，力求公平合理。 就本案双方当事人争议问题、是非责任而言，现予以评判认定、阐述如下： 一是关于反诉被告是否应当交纳印花税问题。按照双方的合同约定反诉被告应当交纳印花税，但根据财税[2008]137号《通知》之规定，自2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，反诉原告提出由反诉被告交纳印花税127.28元，这一主张与国家减轻个人住房交易的税收负担之政策不符。反诉被告因国家免税而不需要向国家交纳印花税，可见，反诉原告按合同约定为国家代收印花税亦无必要，显然其目的在于将国家对个人购房免收印花税的优惠归于自己，谋取更多利润，这一诉讼理由不成立，故本院对反诉原告的这一诉讼请求不予支持。 二是关于被告是否应当为原告办理住房的不动产权证问题。在原告购房交付房价款，并早已交付不动产权证的代办费1000元，且同意按房屋实测面积补交房价款、将契税发票原件交给被告后，毫无疑义被告应当履行合同义务，及时为原告办理住房的不动产权证。被告辩称原告违约至今没有交纳印花税，就不能为原告办理不动产权证书。这一辩解理由不能成立，被告拒绝为原告办理住房的不动产权证，属于履行合同无善意，故被告因没有履行该项义务，而应当依法承担民事责任。故原告起诉主张由被告为其办理住房不动产权证，该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。 三是关于反诉被告是否应当交付物业费共897元给反诉原告问题。本案双方在合同中约定物业由出卖人（反诉原告）依法所聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，由物业管理企业按年（半年、季）收取。买受人（反诉被告）同意由出卖人依法选聘物业管理企业。经查现在盛世百年小区并无反诉原告所聘的物业管理企业提供前期物业管理服务。可见，反诉被告辩称其应当交费给反诉原告选聘的物业公司，而不应该交给反诉原告，这一辩解理由成立。因反诉原告提出由反诉被告交付物业费，不符合双方签订的合同约定，反诉原告为该项主张提起诉讼，不具有主体资格。故本院对反诉原告的这一诉讼请求依法应当予以驳回。 四是关于反诉被告是否应当交付水电初装费1000元问题。经查反诉原告开发的盛世百年小区，各购房户与反诉原告订立合同均约定须交纳水电初装费1000元。反诉被告莫玉华曾担任反诉原告的售楼业务员，负责销售“盛世百年”商品房、填写格式合同以及到相关部门办理合同备案手续，反诉被告莫玉华在从事售楼业务为其他购房户填写合同时，水电初装费一栏均按1000元标准填写，履行了自己的职责。但是，反诉被告莫玉华在为自己所购的商品房填写《商品房买卖合同》时，利用任职便利，借自行填写已加盖印章的格式合同之机会，仅在其中一本合同上填写水电初装费600元，而自己持有的合同文本和递交房管部门备案的合同文本中，水电初装费一栏没有填写数额。后反诉原告发现合同填写问题后，更改了合同，填写了水电初装费1000元，反诉被告莫玉华却拒不更改自己所持有的合同文本。现反诉被告以此来对抗反诉原告，拒交水电初装费，纯属无理纠缠。由此可见，反诉被告莫玉华与反诉原告订立合同(含附件)时，利用反诉原告疏于管理、轻信员工的漏洞，不讲职业道德，填写合同弄虚作假，确实贪小利而失诚信。反诉原告要求反诉被告交付水电初装费，有合同约定和实际安装水表、电表及开关等配置为依据，事实清楚，合法合理。反诉被告应当履行交付水电初装费1000元之义务，却故意违约没有履行该项义务，故依法应当承担民事责任。据此，本院对反诉原告主张水电初装费的这一诉请予以支持。 此外，反诉被告在法庭上明确表示在已交房价款和住房专项维修基金的基础上，愿意补交差额部分，但是需要反诉原告和房管所出具发票。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内为原告莫玉华、唐志龙所购买的灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房办理不动产权证。 二、反诉被告莫玉华、唐志龙于本案判决生效之日起十日内为灌阳县灌阳镇盛世百年2栋1单元302号房交付人民币3904.70元（含水电初装费1000元、补交房价款1934.30元、住宅专项维修资金970.40元）给反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司。 三、驳回反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费100元（原告莫玉华、唐志龙已预交），因适用简易程序审理减半收取50元，由被告灌阳县碧玉房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告灌阳县碧玉房地产开发有限公司负担20元，反诉被告莫玉华、唐志龙负担30元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 时祖义 二〇二〇年三月三十日 法官助理 文 芳 代书记员 孙荣娟