浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再35号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：彪马集团有限公司。住所地：浙江省临海市临海大道（中）2199号。法定代表人：沈邱建，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建煜，浙江尹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：严毛新，浙江尹天律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张海燕，女，1971年1月23日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王海芬，浙江昶日律师事务所律师。再审申请人彪马集团有限公司(以下简称彪马公司)因与被申请人张海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市中级人法院（2017）浙10民终2586号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月22日作出（2018）浙民申1184号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2019年3月6日公开开庭审理了本案。再审申请人彪马公司的法定代表人沈邱建及其委托诉讼代理人陈建煜，被申请人张海燕的委托诉讼代理人王海芬到庭参加诉讼。本案审理过程中，临海市自然资源和规划局拟对本案涉案土地进行处理，该处理结果与本案审理相关联，本院于2019年5月10日裁定本案中止诉讼。后中止诉讼事由消失，本院于2019年11月20日恢复本案审理。本案现已审理终结。彪马公司再审请求：撤销二审判决及一审判决第一项、第四项，改判驳回张海燕的全部诉讼请求，支持彪马公司的一审全部反诉请求。事实和理由：（一）原审判决以“涉案土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回完全处于不确定状态”为由认定张海燕有权解除涉案租赁合同，缺乏证据证明，且系适用法律错误。1.二审判决认定彪马公司未提供有效证据证明张海燕在合同签订当时就已经知晓租赁物存在被政府收储的风险，有悖客观事实。涉案租赁合同第4.2.9条清楚约定“厂区因不可抗拒的原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如因政府城市整体规划需要拆迁、收储的，乙方应无条件的服从，甲方无任何补偿义务，乙方可参与拆迁房谈判的过程。”可见，在涉案合同签订时张海燕即已明确知晓涉案房屋及土地存在“收储”之可能，二审法院对此明确的风险提示视而不见。2.既然合同已明确租赁物存在被政府收储之可能并约定了在此情形下的解决方案，原审判决认定张海燕有权援引不安抗辩权主张解约显属适用法律错误。根据我国合同法第六十八条、第六十九条的规定，不安抗辩权成立条件有四，一是双方当事人因同一双务合同而互负债务，二是负有先履行义务的一方当事人才能享有不安抗辩权，三是后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，四是后给付义务人未提供适当担保。本案显然不符合上述要件。首先，后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险必须要发生在合同成立之后，如果在订立合同时即已存在，先给付义务人明知却仍然缔约，则不能再行使不安抗辩权。涉案租赁合同签订时张海燕就明知涉案房屋及土地存在收储的可能，却依然选择缔约并同意在收储情形下彪马公司并不负有任何补偿义务，这是对其重大权利的预先处分。张海燕现在才以该等风险作为行使不安抗辩权的依据，有违诚实信用原则。第二，目前没有任何证据证明涉案土地使用权处于可能被土地管理部门无偿收回的不确定状态，原审法院作出毫无证据的主观臆测，导致判决出现根本错误。临海市人民政府作出临政复决字【2017】3号《行政复议决定书》，撤销临海市国土资源局作出的《国有建设用地使用权收回决定书》后，临海市国土资源局自知无偿收回涉案土地使用权没有事实和法律依据，至今未启动过新的收回程序。况且，《闲置土地处置办法》第二条规定“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。而涉案土地已开发部分占总面积三分之二以上，未开发部分也是因为政府原因导致，不符合闲置土地的构成要件。第三，在张海燕未履行法定前置程序的情况下，无权直接要求解除涉案租赁合同。即便张海燕有权行使不安抗辩权，在张海燕未通知，也未给予彪马公司合理期限以提供担保的情况下，迳行向法院起诉要求解除涉案租赁合同，缺乏法律依据。（二）原审判决对彪马公司要求赔偿因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元不予支持，理由不能成立。原审法院均查明，张海燕擅自拆除房屋，理应予以赔偿。如张海燕对损失存在异议，应由其承担相应举证责任。（三）关于恢复原状的请求，彪马公司并未要求改判，我们认为是继续履行合同，在履行中恢复。两层结构的房屋是违章建筑，需要张海燕拆除，租赁合同关于标的物性质写的非常清楚，土地性质为工业用地，涉案租赁物实际用途为经营高档会所，张海燕在履行合同过程中违规经营，从这个角度讲也应该自行恢复。张海燕辩称：（一）彪马公司已经不具备再审的利益。彪马公司提起再审之前，已在2018年8月3日向一审法院申请执行，其行为认可了二审判决的效力，要求原审法院执行该判决内容，且在执行过程中，张海燕已经按照一审法院下达的通知执行了该内容，已将原先隔成二层的装修、装饰物拆除，灯饰墙体内的隐蔽工程都已不存在，因此租赁合同已不具备继续履行的可能。（二）彪马公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明，该主张不成立。原审中双方均提供了大量的证据，双方均发表了充分的质证意见，原审法院认定的基本事实均有证据佐证。二审法院询问彪马公司对于事实认定部分有无异议，彪马公司代理人答辩明确对事实部分没有异议，对于基本事实的由来演变其实还是彪马公司提供的大量证据来说事的，请求法院审查原审案卷材料时充分考虑张海燕的意见。（三）彪马公司认为原审法院适用法律错误，该主张不成立。张海燕提供的证据以及彪马公司提供的证据，足以说明本案所涉地块一直处于收储状态，彪马公司在张斌案件二审庭审提供的2018年5月31日的闲置土地调查通知书，能够证明本案进一步进入实体状态。彪马公司认为通知主体为彪马公司，其就具有所有权主体资格，在此需要强调，就因为彪马公司是原业主，所以下达对象为彪马公司，而实际所有权应该以物权登记为准，涉案地块物权登记是无主登记。张海燕在投资过程中发现这个事实，总不能坐以待毙或者继续大量投入去经营，其在2015年初接到政府部门让其停止运营的通知后，马上以彪马公司为诈骗罪进行报案，在临海市大洋派出所的主持下，彪马公司坚持不愿意提供担保，也未提供证据证明彪马公司是有能力让收储不要进行下去，因此张海燕认为，彪马公司既未提供担保，也不能证明自己的履行能力，在多次协商未果的情况下才进行诉讼，张海燕已完全具备了前期的通知行为。即便如此，一审法院依然主张彪马公司进行担保，双方进行协商解决，但彪马公司依然不作出担保，该事实可以到原审法院核实，因此本案完全符合不安抗辩权的条件，原审法院适用法律正确。（四）彪马公司认为二审法院认定彪马公司未提供有效证据证明“张海燕在签订合同当时就已经知晓租赁物存在被政府收储的风险”有悖客观事实，该主张缺乏客观性。张海燕认为，原审中彪马公司多次纠结于租赁合同第4.2.9条约定，认为该条款能够证明张海燕知道收储事实的存在，该条款里面用的是一个“如”字，是一种假设，收储前提是不存在的，是假设以后有收储行为发生，不能证明张海燕明知。案涉租赁合同系彪马公司提供，其公司有常年的法律顾问审核，假设张海燕是明知的，那么相信彪马公司会将2008年度已进入收储的事实写在合同上，当然，如果是这样，彪马公司这个地块是租不出去的，因为张海燕不可能将大额资金投资于风雨飘摇状态。（五）另有一份最高院的生效判决书记载的内容明确涉案地块收储的事实是铁定的事实，暂且不论不安抗辩权成立与否，即使是法定解除权也成立了，彪马公司对于涉案地块已不享有权属的事实能够在该份判决中充分体现。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回彪马公司的再审请求。张海燕于2015年8月4日向浙江省临海市人民法院起诉请求：1.判令解除张海燕与彪马公司签订的租赁合同（合同编号为BMZLx-2014-005）；2.判令彪马公司返还张海燕租赁费用363868.50元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）；3.判令彪马公司赔偿张海燕经济损失11748597元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）。在诉讼过程中，张海燕自愿撤回第3项诉讼请求。彪马公司反诉请求：1.判令张海燕继续履行合同；2.判令张海燕将改变了租赁房屋主体结构的739.56平方米恢复原状；3.判令张海燕赔偿彪马公司因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元。一审法院认定事实：彪马公司于2006年、2007年取得临海市东方大道293号的房屋所有权证（证号：临海市房权证城关镇字第××号）及国有土地使用证（证号：临城国用（2007）第0898号），土地使用面积8112.67平方米。2008年，临海市国土资源局经临海市人民政府批准后，收回了彪马公司该宗地块中的5172.86平方米土地使用权及地上房屋、构筑物、附属设施等，用于中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目。2009年1月，临海市国土资源局将上述收回的土地使用权划拨给临海市天和置业有限公司，该公司于2009年3月取得该地块的国有土地使用证（证号：临城国用（2009）第0568号）。2014年3月20日，张海燕与彪马公司签订租赁合同一份，约定彪马公司将位于临海市东方大道293号中的土地面积约2333平方米的部分厂区出租给张海燕使用，租赁期限为2014年6月1日至2028年12月30日止；2014年6月1日至2015年12月30日的租金为345000元，2015年12月30日至2017年12月30日的租金为483000元，之后每期租金按上二年租金为基础上调5%，租金每期（二年）支付；双方还对其他权利义务等作了约定，其中租赁合同第4.2.8条约定：乙方（张海燕）在不破坏原房结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营的需要，进行装修或者增设附属设施和设备。但该租赁物的土地使用权登记在临海市天和置业有限公司名下。签订合同时，彪马公司向张海燕提供了其为土地使用权人的临城国用（2007）第0898号国有土地使用证复印件。合同签订后，彪马公司向张海燕交付了租赁物，张海燕进场装修，并将部分厂房在室内由一层改造为二层，并拆除了34.72平方米的废弃厕所。2014年4月2日，张海燕向彪马公司支付363868.50元，其中345000元系租金，其余为水电费等其他费用。2014年10月22日，临海市国土资源局对彪马公司作出临土调字（2014）1号闲置土地调查通知书。2016年12月1日，临海市国土资源局依照《闲置土地处置办法》的有关规定，在经过闲置土地调查、认定和告知等程序后，对临海市天和置业有限公司作出临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回临海市大洋街道办事处东方大道293号包括本案涉案土地在内的0.5173公顷国有建设用地使用权。2016年12月15日，彪马公司不服该具体行政行为，向临海市人民政府提起行政复议。2017年3月15日，临海市人民政府作出临政复决字[2017]3号行政复议决定书，决定撤销临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》。现本案涉及的租赁物仍由张海燕占有、使用。一审法院认为，本案要解决的主要争议焦点有以下几点：一、租赁合同的效力问题。本案双方均未主张租赁合同无效。虽然张海燕主张双方在签订租赁合同时，彪马公司向张海燕提供了部分注销前的国有土地使用证，以欺诈方式使张海燕在违背真实意思的情况下签订租赁合同。但根据合同法第五十四条第二款的规定，该行为并不导致合同无效，而是张海燕因此获得变更或撤销合同的权利，该撤销权的行使期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。张海燕至今未主张撤销权，其撤销权已经消灭。张海燕还主张彪马公司非租赁标的物的所有权人，系无权出租。但该情形仍不符合法律规定的合同无效情形。故张海燕与彪马公司签订的租赁合同应认定为系双方真实意思表示，且不违反强制性法律、法规的规定，应为有效合同。二、本案的租赁合同是否需要解除？本案双方在租赁合同中除约定如张海燕未按约支付租金及其他费用超过30天、彪马公司有权终止合同外，未约定其他解除合同的条件；双方也未就解除合同协商一致；故张海燕要求解除合同的主张是否予以支持主要看履行合同过程中是否具有符合法定解除的情形出现。本案双方在签订租赁合同后，张海燕支付租金，彪马公司也按约交付租赁物，双方都已经履行了各自的基本义务。但彪马公司除交付租赁物的义务外，还应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案租赁合同约定的租赁期限截止2028年12月30日止，但在2014年开始，临海市国土资源局就对案涉土地使用权进行闲置土地调查，并于2016年12月1日作出《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回案涉国有土地使用权。虽然该决定书被临海市人民政府以程序违法为由撤销，但并未在实体上予以否定。故案涉国有土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回仍处于不确定状态。保证剩余十多年租赁期限内张海燕可以按约定用途使用租赁物系彪马公司的义务，现在种种情形表明彪马公司有可能丧失该能力，且彪马公司亦未向张海燕提供相应担保。在此情况下，张海燕引用不安抗辩权的规定要求解除租赁合同符合法律规定，该院予以支持。据此，对于彪马公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，该院不予支持。三、张海燕已支付的363868.50元是否需要彪马公司返还？张海燕已支付的363868.50元，其中345000元系支付2014年6月1日至2015年12月30日的租金，其余为水电费等其他费用。由于本案租赁物张海燕一直使用至今，该租金及其他费用张海燕应当支付，故彪马公司不需要返还张海燕363868.50元并赔偿利息，对张海燕的该项诉讼请求该院不予支持。四、张海燕是否需要对其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状？根据租赁合同4.2.10条约定，租赁期满，彪马公司有权收回出租厂区，张海燕应按期归还搬出；如彪马公司要求张海燕恢复原状的，张海燕应予以恢复。故在解除租赁合同后，张海燕应当根据彪马公司的要求将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状。故对该反诉请求，该院予以支持。五、彪马公司要求张海燕赔偿因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元的反诉请求是否予以支持？本案双方对于该房屋是废弃厕所无异议。张海燕对该废弃厕所系其拆除也予以认可，但认为其已经事先征得彪马公司的同意，由于彪马公司予以否认，故张海燕应当对此承担证明责任。综合张海燕提交的证据，其不能证明其拆除行为已经征得彪马公司的同意，故其应当承担举证不能的法律后果，对由此造成的损失应当承担民事赔偿责任。对于损失具体数额，彪马公司主张为104160元，张海燕对此表示异议，故彪马公司应当对此承担证明责任。但彪马公司未提交任何损失数额方面的证据，其在该院征询是否需要申请对损失进行评估鉴定时，明确表示不申请评估鉴定，故其应当承担举证不能的法律后果。对该反诉请求该院不予支持。对于张海燕自愿撤回要求彪马公司赔偿经济损失及利息损失的诉讼请求，系其对自身权益的合法处分，该院予以准许。一审法院经审判委员会讨论决定，于2017年10月16日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十六条之规定，作出（2015）台临民初字第2751号民事判决：1.解除张海燕与彪马公司于2014年3月20日签订的编号为BMZLx-2014-005的租赁合同；2.张海燕于判决发生法律效力之日起60日内将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状；3.驳回张海燕的其他诉讼请求；4.驳回彪马公司的其他反诉请求。本诉案件受理费94475元，该院收取6775元，由张海燕负担6695元，彪马公司负担80元；反诉案件受理费1191.50元，由彪马公司负担691.50元，张海燕负担500元；诉讼保全费5000元，由张海燕负担。张海燕、彪马公司均不服一审判决，向台州市中级人民法院提起上诉。张海燕上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判驳回彪马公司的一审反诉请求，彪马公司向张海燕返还租金363868.5元；上诉案件受理费由彪马公司负担。彪马公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，依法改判驳回张海燕的一审诉讼请求，支持彪马公司的一审反诉请求；一、二审案件受理费、诉讼保全费由张海燕负担。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据双方当事人诉辩主张，对本案争议焦点归纳并分析如下：一、涉讼租赁合同是否应当解除。虽然张海燕主张彪马公司欺瞒租赁物已被政府决定收回的事实，与张海燕签订租赁合同，但张海燕并未在法定期限内主张撤销租赁合同，则涉讼租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当按约履行。彪马公司作为出租人，应当负有向张海燕交付租赁物并保证承租人在租赁期内依约有效使用租赁物的合同义务。但自2014年开始，临海市国土资源局就对涉讼土地开展闲置土地调查，并于2016年12月1日作出了《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回涉讼土地的国有土地使用权。虽然该决定书事后因程序违法被临海市人民政府撤销，但涉讼土地使用权早在2008年就被临海市国土资源局收回用于中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目，其中涉讼土地部分在取得国有土地使用权后至今近七年时间里，既未动工建设，又未依法采取相应的处置措施属实，在临海市国土资源局已经对涉讼土地开展闲置土地调查的情形下，涉讼土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回完全处于不确定状态。而涉讼租赁物用途为经营高档会所，高档会所经营在前期需要投入巨额的装修、采购等成本，在后期还需要持续投入大量的维护、运营等成本，这些成本的收回均需要经过一定的经营周期，若在短期内突然结束经营，将使前期巨额投入付之一炬，这也是双方当事人在租赁合同中约定长达十五年的租赁期的原因之一。现涉讼土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回处于不确定状态，彪马公司无法保证剩余十多年租赁期内张海燕可以按约有效使用租赁物，亦无法提供担保，导致张海燕无法正常开展后续经营活动，其因此要求解除合同，应予支持。彪马公司主张张海燕在合同签订当时就已经知晓租赁物存在被政府收储的风险，涉讼租赁合同应当继续履行，但未能提供有效证据予以证明，故其主张不能成立，该院不予采信。二、张海燕已经支付的款项是否应当返还。张海燕已经支付的款项包括2014年6月1日至2015年12月30日期间的租金及水电费等费用，现张海燕在该段时间内正常占有、使用租赁物，则对该段时间的租金及因实际使用产生的水电费等应当予以支付，张海燕要求彪马公司返还款项的主张不能成立。张海燕以彪马公司欺瞒租赁物已被政府决定收回的事实，导致该段时间内未正常、有效使用租赁物为由，要求返还款项，但与张海燕在一审提交的彪马工地员工工资表等证据相互矛盾，故其主张不能成立，该院不予采信。三、张海燕是否应对临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋承担恢复原状的责任。租赁合同第4.2.10条约定，租赁期满，甲方有权收回出租厂区，乙方应按期归还搬出。如甲方要求乙方维持原状的，乙方应予恢复。该条款中关于恢复原状的约定既适用于合同约定租赁期满，张海燕返还租赁物的情形，也适用于租赁合同解除，张海燕返还租赁物的情形。现张海燕将临海市房产权证城关镇字第××号房屋中的739.56平方米在室内改造成两层，显然改变了房屋原状，在双方解除租赁合同，张海燕应当返还租赁物的情形下，彪马公司主张恢复原状，张海燕应当依约应予恢复。张海燕主张恢复原状后将导致租赁物装修装饰现场灭失，致使赔偿诉讼无法客观进行，但这可以通过证据保全予以解决，并不影响张海燕恢复原状责任的承担。四、张海燕是否因拆除34.72平方米房屋应向彪马公司承担赔偿104160元损失的责任。双方当事人对于张海燕拆除34.72平方米房屋的事实均无异议，现彪马公司据此要求张海燕承担104160元的赔偿责任，则仍应就损失金额承担举证责任，但彪马公司在一审法院征询后明确表示放弃评估鉴定申请，则应当承担举证不能的不利后果，一审判决对其该项赔偿请求未予支持，并无不当。综上所述，张海燕、彪马公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院于2018年2月9日，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出（2017）浙10民终2568号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9158元，由张海燕负担6775元，由彪马公司负担2383元。本院再审中，再审申请人彪马公司向本院提供五组新证据：证据1.涉案房产的照片以及视频。拟证明涉案房屋至今仍被张海燕正常占有、使用。证据2.临海市天和置业有限公司出具的情况说明。拟证明临海市天和置业有限公司名下房屋，即涉案房屋属于彪马公司所有。证据3.（2018）最高法民再176号民事判决书。拟证明临海市天和置业有限公司与彪马公司之间系代建关系，彪马公司系涉案土地的实际控制人。证据2和证据3,相互印证，共同证明彪马公司是涉案土地的使用权人，也是所有权人，签订租赁合同的主体是适格的。证据4.电费明细3份和账目清单1份。拟证明张海燕仍在正常使用涉案房屋。证据5.行政复议申请书及受理通知书各一份。拟证明彪马公司对《国有建设用地使用权收回决定书》提起行政复议，彪马公司提出的复议理由与2016年提出的理由完全一致，2016年临海市人民政府撤销的是一份与2019年国有建设用地使用权收回决定书内容一致的决定书，这份决定书具有明显违法性。张海燕再审质证认为，证据1拍摄的是张斌继续履行的地块，关于大军广告，是彪马公司出租给张海燕之前就承租给大军广告的，张海燕承租后一开始收取点租金，因为进入诉讼，大军广告也不正常支付租金了，不能证明张海燕所涉地块尚在经营的事实。证据2系临海市天和置业有限公司与彪马公司内部的一个关系，不能对抗权属登记。关于委托代建彪马公司并没有告知张海燕，导致张海燕错误判断受欺诈签订了租赁合同。对该份证据的待证事实有异议，因为涉案土地权属登记是无主登记。证据3，对真实性没有异议，但对待证事实有异议。证据4有异议，英豪娱乐会所是张斌租赁的地块，关于张海燕承租部分，因为2018年1至6月份还在诉讼，为了保护现场，仍有员工在值班，相应的设备投资比较大，使用起来用量很大，如果正常营业的话，电费不可能只有这么一点，故不能证明张海燕还在营业的事实。证据5真实性无异议，2016年临海市人民政府作出的行政复议决定书只是针对程序违法，可以证明政府无偿收回涉案土地的决定是完全正确的。被申请人张海燕向本院提交八组新证据：证据1.台州银行客户回单1份。拟证明张海燕缴纳了台州中兴华资产评估有限公司的评估费8万元，双方因判决解除合同进入了下一个赔偿环节。证据2.执行通知书、执行传票、执行财产执行令、执行费缴纳票据等执行材料一组。拟证明彪马公司在2018年8月3日要求一审法院对本案判决合同解除后的恢复原状予以执行，彪马公司对二审判决是持肯定态度的，张海燕已拆除了装修装饰物。证据3.照片一组。拟证明张海燕已按判决履行将承租的房屋恢复原状的义务。证据4.（2018）浙1082民初12530号民事判决书。拟证明关联租赁地块的承租人张斌因转租已被诉讼，张斌与彪马公司同样存在租赁关系，在租赁过程中经彪马公司许可进行转租，2014年4月5日经彪马公司同意后张斌与张永波签订转租合同，张永波在履行合同过程中发现涉案地块被收回提起诉讼，认为张斌和彪马公司恶意串通侵犯其权益，主张转租合同无效并赔偿损失。证据5.照片一组。拟证明彪马公司5个地块均是工业用地，然而彪马公司均作为商业出租，辅助待证本案关联地块已有实际收储的事实，彪马公司有不能为对待给付的现实危险存在。证据6.临海市国土资源局临土资信访告【2018】9号信访事项受理告知单1份，临土信访复字【2018】18号信访事项处理意见书1份，浙江省统一政务咨询投诉举报平台办理流程单1份，实名举报信1份。拟证明案外人张斌已实名举报彪马公司，彪马公司违法用地必将会受到惩处，涉案地块系违法用地，政府收储是必然的。证据7.（2019）最高法民再176号民事判决书1份。拟证明涉案地块在最高院的审理过程中确认政府收储的现实存在。证据8.2019年10月21日临海市自然资源和规划局作出的临自闲收字（2019）2号《国有建设用地使用权收回决定书》一份。拟证明涉案土地已收回的事实，彪马公司对涉案土地已无权利。彪马公司再审质证认为：证据1的形式真实性无异议，内容真实性不予认可，无法证明张海燕的待证事实，评估费与本案无关。证据2系双方履行判决书确定的法定义务，恰恰证明彪马公司对生效判决认可以及遵守法律的行为，但不能证明张海燕的待证事实。证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据4与本案无关联性，张海燕主张彪马公司违法出租标的物是不存在的。租赁合同写明土地为工业用地，承租人改变土地用途违规经营，就要为这种违法行为承担法律后果。证据5与本案无关联，也不能证明张海燕的待证事实。证据6是案外人张斌的个人行为，与本案无关。证据7，张海燕提到收储的风险，收储分两种，一种是有偿的，一种无偿的，如果有偿的话，不会增加对方履行合同的风险。证据8的真实性无异议，但该证据不合法，对证明目的有异议。根据租赁合同4.2.9条约定，彪马公司不涉及合同补偿。涉案土地被收回，彪马公司无任何过错，涉案土地被批准建造经济适用房是政府批准，虽转给临海市天和置业有限公司，但仍由彪马公司所有，最高院的民事判决也证明所有权不存在任何争议。涉案土地至今由张海燕使用。彪马公司已于2019年11月13日向临海市人民政府提起行政复议。本院审查认为，对彪马公司提供的证据1真实性予以认定，但无法全面反映张海燕实际占有使用租赁标的物的情况，故对关联性不予认定。证据2、证据3的真实性、合法性予以认定，能够证明临海市天和置业有限公司代为开发建设彪马人才公寓以及临海市天和置业有限公司认可彪马公司对案涉土地具有实际使用和控制权的事实，本院对证据2、证据3予以采纳。证据4，张海燕对真实性未提异议，其中关于户名为张海燕的账单信息，能够反映2018年1月至2019年2月期间承租的房屋尚有水费支出，但该待证事实与本案争议事实无关联。户名为临海市英豪娱乐会所的电费明细，张海燕认为系案外人张斌所承租，与本案不具有关联性。本院对该证据不予采纳。证据5的真实性予以认定，与本案具有关联性，本院予以采纳。张海燕提供的证据1，与本案争议事实的认定不具有关联性，本院不予采纳。证据2的真实性、与本案的关联性可以认定，本院予以采纳。彪马公司再审中对申请执行作了合理解释，张海燕拟证明彪马公司对二审判决予以认可的待证事实不能成立。证据3的真实性可以认定，但该组证据的待证事实与本案争议事实的认定缺乏关联，故本院不予采纳。证据4的真实性、合法性予以认定，但该民事判决涉及案外人与彪马公司之间的纠纷，本院对关联性不予认定。证据5的真实性予以认定，但照片中除标注“彪马1号地块”以外的地块，均与本案缺乏关联，且该组证据亦不能证明张海燕的待证事实，本院不予采纳。证据6的真实性予以认定，能够证明案外人张斌曾实名举报彪马公司，但与本案争议的事实不具关联性，本院不予采纳。证据7与彪马公司提供的证据3系同一份证据，本院对真实性、合法性予以认定，但案涉土地是否由政府收储，不属于（2019）最高法民再176号一案审查的范围，张海燕的待证事实不能成立。证据8的真实性、合法性、关联性均予以认定，本院予以采纳。本院再审对二审查明的事实予以确认。另查明，临海市人民政府作出的临政复决字【2017】3号行政复议决定书，认为彪马公司是中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用住房建设项目业主，也是实际投资主体，与临海市天和置业有限公司属委托开发关系，是案涉东方大道293号土地的直接利害关系人。再查明，2019年10月21日，临海市自然资源和规划局对彪马公司、临海市天和置业有限公司作出临自闲收字（2019）2号《国有建设用地使用权收回决定书》，决定如下：1.无偿收回临海市天和置业有限公司位于临海市的国有建设用地使用权，面积0.5173公顷（7.76亩）；2.自本《国有建设用地使用权收回决定书》送达之日起三十日内，你们单位应到我局办理国有建设用地使用权注销登记，并交回土地使用权证和房屋所有权证。逾期主动不履行注销登记义务的，我局将对相关权证予以公告注销。本院再审认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、张海燕是否应对临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋承担恢复原状的责任；三、张海燕是否应赔偿彪马公司擅自拆除34.72平方米房屋所产生的104160元损失。关于第一个争议焦点，根据双方签订的租赁合同，租赁期限自2014年6月1日起至2028年12月30日止。张海燕一审起诉要求解除租赁合同，主要基于欺诈和无权处分，二审中同时主张不安抗辩权。经查，临海市天和置业有限公司于2009年1月22日以划拨方式取得涉案土地的国有建设用地使用权，土地用途为中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目，双方签订租赁合同时，案涉土地使用权虽非登记在彪马公司名下，但根据在案证据，可以确认彪马公司与临海市天和置业有限公司系委托开发关系，彪马公司是案涉土地的直接利害关系人。同时，根据临海市天和置业有限公司出具的情况说明，明确东方大道及案涉土地的土地使用权和控制权均为彪马公司所有。因此，张海燕关于彪马公司无权出租、构成欺诈的主张不能成立。双方签订租赁合同后，彪马公司已按照合同约定向张海燕交付租赁标的物，张海燕亦能正常占有和使用租赁物。虽2014年起临海市国土资源局开始对案涉土地进行闲置土地调查，但本案一、二审期间，案涉土地仍由彪马公司实际控制，案涉土地使用权并未被土地管理部门收回。张海燕再审中亦陈述，其没有收到过行政机关要求其腾退或停止营业的书面通知。因此，原审中双方就案涉租赁合同的履行并不存在障碍。原审法院以张海燕可行使不安抗辩权为由判决解除租赁合同，有所不当。再审期间，临海市自然资源和规划局于2019年10月21日作出《国有建设土地使用权决定书》，决定无偿收回案涉土地的国有建设用地使用权。彪马公司虽已向临海市人民政府提起行政复议，但目前行政复议尚未有结论。根据再审中出现的新情况，案涉租赁合同事实上已不可能继续履行。另，案涉租赁合同租期长达十四年，张海燕于2015年就提起本案诉讼，诉讼中张海燕坚持要求解除合同，自此双方合同履行就陷入僵局，僵局时间已达四年多，双方矛盾较深，也没有任何磋商解决的可能。综上，原审法院判决解除案涉租赁合同的实体处理应予维持。本院对彪马公司关于继续履行合同的再审请求不予支持。案涉租赁合同解除后，彪马公司与张海燕就合同解除后的违约责任及赔偿问题，可另行理直。关于第二个争议焦点，彪马公司再审时对原审法院判决张海燕将讼争739.56平方米房屋恢复原状的实体处理不持异议，而张海燕基于合同解除对彪马公司的该项反诉请求也未提异议，现双方争议的是恢复原状的原因。本院认为，案涉租赁合同予以解除，结合案涉租赁合同4.2.10条约定，彪马公司要求张海燕恢复原状，张海燕应予以恢复。据此，原审法院对彪马公司要求张海燕将承租房屋恢复原状的反诉请求予以支持，并无不当。关于第三个争议焦点，彪马公司本案中主张张海燕赔偿拆除34.72平方米房屋的损失104160元，虽该部分房屋系由张海燕拆除，但彪马公司对于具体损失金额并未提供证据证明。一审法院曾征询彪马公司的意见，彪马公司明确表示放弃评估鉴定申请，再审时彪马公司亦未举证证明该部分损失金额，故本院对彪马公司的该部分损失请求，不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，虽适用法律存有不当，但实体处理可以维持。彪马公司的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条之规定，判决如下：维持浙江省台州市中级人民法院（2017）浙10民终2586号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 君审判员 黄培良审判员 陆秋婷二〇二〇年三月十八日书记员 方 鹏