云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终404号上诉人（原审被告）：高明辉，男，汉族，1978年7月16日生，宣威市人，现住宣威市（宣威市峰润酒店）。委托诉讼代理人：杨能昌，男，云南辰铭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：柴冬华，女，汉族，1980年4月12日生，宣威市人，现住宣威市。被上诉人（原审原告）：崔同泰，男，汉族，1979年4月3日生，宣威市人，现住宣威市。上诉人高明辉因与被上诉人柴冬华、崔同泰租赁合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2019）云0381民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高明辉上诉请求：一、请求依法撤销宣威市人民法院作出的（2019）云0381民初5269号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。被上诉人与上诉人签订房屋《租赁合同》前，被上诉人已将房屋抵押给银行。这一情况被上诉人并没有告知上诉人，致使上诉人作出承租该房屋经营酒店的错误决定，倘若被上诉人如实告知该房屋已抵押的情况，上诉人就不可能承租上述房屋。一审法院判决由上诉人承担违约金不符合客观事实，本案中被上诉人违约在先，不应当判决由上诉人承担违约金。二、一审法院判决解除合同，应当由被上诉人赔偿给上诉人酒店装修投资款，上诉人租赁房屋后，对酒店进行装修和购买设备，花去人民币2126637元。一审中，上诉人已向法院提交了全部证明材料，一审法院理应考量这一因素。三、一审法院认定事实不清，致使判决结果显失公平。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。柴冬华、崔同泰二审未作答辩。柴冬华、崔同泰向一审法院起诉请求判令：1、请求依法判决解除原告柴冬华与被告高明辉于2014年9月19日签订的《租赁合同》，并由被告高明辉立即将其向原告租赁的房屋（位于宣威市美奂酒店旁边证号为宣房权证市区字第××号房屋）交还原告；2、请求依法判决由被告高明辉支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日起至起诉之日止的房屋租金人民币268000元＋268000元／365天×21天＝283419元，并计算至被告实际返还房屋之日止；3、请求依法判决由被告高明辉支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日起至起诉之日止的违约金268000元×3‰／天×386天＝310344元，并计算至租金全部付清之日止；以上合计为283419元＋310344元＝593763元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告柴冬华与崔同泰系夫妻关系，2014年9月19日二原告决定由原告柴冬华与被告高明辉签订《租赁合同》,合同约定：将登记在原告崔同泰名下位于宣威市美奂洒店旁证号为宣房权证市区字第××号房屋出租给被告高明辉经营酒店使用，房屋租赁期限为10年，从2014年9月19日至2024年9月18日止，10年内租金不变，为268000元／年，租金每年9月19日前支付，逾期则按日千分之三支付违约金，超过一个月未付租金，原告方有权终止本合同。被告高明辉以各种理由拖欠原告自2017年9月19日至2018年9月18日期间的部分租金，后原告起诉到法院案号为（2019）云0381民初192号，该判决书确认被告拖欠原告租金15万元，判决被告高明辉在判决书生效后15日内支付原告租金人民币147260元，该案现已经进入执行阶段。此后，被告又以各种理由拒绝支付之后的租金，经原告多次催要无果。被告应依法履行合同约定的义务，被告拖欠支付租金义务的违约行为已经长达一年多，严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益。2019年10月11日，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的房屋租赁合同，对房屋租赁期限、租金数额和支付时间及违约责任作出明确约定，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规禁止性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，经双方当事人平等自愿协商对房屋租金进行了变更，由原合同约定的268,000元/年降低为250,000元/年，是双方对合同的自愿平等协商，原告要求房租每年总额为268,000元的主张不能成立，每年的租金总额应以变更后的250,000元认定。被告高明辉以房屋已经抵押但原告未将房屋抵押情况告知自己，存在瑕疵，并认为自己不支付租金是行使不安抗辩权，对此，我国《担保法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释并未禁止房屋所有权人将设定抵押权的房屋进行出租，本案租赁合同有效成立。“房屋抵押和未书面告知”的瑕疵并不构成高明辉拒付租金的理由，故高明辉的前述主张不能成立。因此，被告高明辉未按合同约定时间和金额支付租金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，被告高明辉迟延支付租金，已经以自己的行为，表明不履行主要债务，在原告起诉后，至今未履行本院（2019）云0381民初192号民事判决书确定的义务，致使不能实现合同目的。故原告柴冬华、崔同泰的诉讼请求依法成立，本院予以支持。综上所述，原告柴冬华、崔同泰要求解除与被告高明辉签定的《租赁合同》并返回房屋，支付租金、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项，第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告与被告签订的《租赁合同》。二、由被告高明辉于判决生效后十五日内腾空租赁房屋并交还原告柴冬华、崔同泰。三、被告高明辉于本判决生效后十五日内支付原告柴冬华、崔同泰自2018年9月19日至2019年12月19日，租金人民币312500元（250000＋250000÷12×3＝250000＋62500＝312500）；自2018年9月19日至2019年9月19日，违约金273750元（250000×3‰×365），合计586250元。案件受理费人民币9838元，减半收取4919元，由被告高明辉负担。二审中，当事人各方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，在租赁合同中，承租人享有的系租赁物的使用权、收益权。本案的出租房屋虽已抵押，但并不影响承租人高明辉对房屋使用、收益权的行使，且法律并不禁止房屋所有权人将设定抵押权的房屋进行出租，故上诉人高明辉以被上诉人未告知房屋已经抵押的事实而拖欠租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。因上诉人高明辉未按双方签订的租赁合同履行支付租金的义务，构成违约，且经法院判决后仍不主动履行支付租金的义务，故被上诉人柴冬华、崔同泰作为出租人，有权要求解除租赁合同，并主张由高明辉承担相应违约责任。针对上诉人高明辉要求由被上诉人柴冬华、崔同泰赔偿其酒店装修投资款的主张，因高明辉在本案一审中未就此提起反诉，其有权依法另行起诉处理。综上所述，上诉人高明辉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9838元，由上诉人高明辉负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  刘跃昌审判员  李强明二〇二〇年三月二十六日法官助理赵丽娟书记员亢敏璇