江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11422号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司。委托诉讼代理人:张红兵，公司员工。被上诉人（原审原告）：李国相。委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小琴。委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普公司）因与被上诉人李国相、王小琴商品房销售合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0509民初12314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧普公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决按照日万分之四的标准计算违约金于法无据。欧普公司主张违约金过高提出调整请求，李国相、王小琴就逾期交房实际损失未提供任何证据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。一审法院直接判决以日万分之四标准计算违约金与上述司法解释精神相悖，远超过当地同类房产月租金标准。二、2016年10月17日双方办理交房手续构成对原合同交房条件的变更，自此房屋转移给李国相、王小琴实际占有使用，一审判决认定欧普公司在2016年10月17日交房后仍承担违约责任错误。李国相、王小琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李国相、王小琴向一审法院起诉请求：欧普公司支付其截至2018年1月17日的逾期交房违约金223278.57元(李国相、王小琴已经支付的价款887787.56元×0.05%/日×503日)。一审法院认定事实：2016年7月9日，李国相、王小琴与欧普公司签订《商品房买卖合同》，约定李国相、王小琴购买欧普公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积116.59平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7612元，总计款887483元。该合同第六条约定，付款方式为2016年7月5日前，李国相、王小琴向欧普公司支付首付款187483元，贷款金额700000元，在该合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普公司应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给李国相、王小琴使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。李国相、王小琴已付清了房款总额887787.56元（按实测建筑面积116.63平方米计算）。欧普公司在2016年10月17日向李国相、王小琴交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有李国相、王小琴提供的商品房买卖合同及购房发票原件、商品房交付使用通知书复印件，欧普公司提供的估价咨询报告复印件、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明复印件、交房材料复印件、（2016）最高法民申2693号民事裁定书打印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人于2016年7月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普公司应于2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给李国相、王小琴使用，虽然欧普公司于2016年10月17日向李国相、王小琴实际交房，李国相、王小琴也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间欧普公司所应承担的违约责任。李国相、王小琴实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出李国相、王小琴实际接收房屋视为免除欧普公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。欧普公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普公司应当向李国相、王小琴支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。李国相、王小琴主张按合同约定的日万分之五计算。欧普公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明李国相、王小琴因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给李国相、王小琴造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2016年9月1日起至2018年1月17日止，计503天，应为178622.86元（887787.56元×0.04%/日×503日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向李国相、王小琴支付自2016年9月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金178622.86元。案件受理费减半收取2325元，诉讼保全费1636元，合计3961元，由李国相、王小琴负担389元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，欧普公司上诉认为合同约定的逾期交房违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准予以调整，一审法院调整后的违约金已经超过逾期交房造成的租金损失30%，不符合上述标准。对此，本院认为，当事人认为合同约定的违约金标准过高的，可以申请调整，但应当举证证明约定违约金过分高于违约造成的实际损失。合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金的规定仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。而逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失。一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金标准调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。关于欧普公司主张不应承担实际交房之后的逾期交房违约责任的上诉意见，本院认为，虽然欧普公司已向李国相、王小琴实际交房，但房屋交付时并不符合合同约定的商品房交付条件，双方也未明确约定免除欧普公司在实际交房之后至完成备案登记、取得《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约责任，故欧普公司认为其在实际交房后不应再承担逾期交房违约金的观点不能成立，不予支持。综上所述，欧普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650元，由苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年三月十日书记员 陈闵悦