上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17196号原告(反诉被告)：翁文俊，男，1969年2月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赖厚平，上海申康律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹连顺，上海申康律师事务所律师。被告(反诉原告)：**，男，1974年12月29日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。原告(反诉被告)翁文俊与被告(反诉原告)**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月7日、12月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)翁文俊的委托诉讼代理人赖厚平，被告(反诉原告)**的委托诉讼代理人向诗图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翁文俊向本院提出本诉请求：一、解除双方之间签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)**退还租赁意向金100,000元并支付自2019年7月4日起至实际返还之日止的利息，按年利率4.35％计算。事实和理由：双方于2019年7月签订了《租赁合同》,约定被告(反诉原告)将位于上海市松江区叶榭镇民发路XXX号,建筑面积约1,250平方米的厂房(以下简称“系争厂房”)出租给原告(反诉被告)做生产、办公使用;因房屋产权问题导致原告(反诉被告)无法正常经营的,原告(反诉被告)有权单方面解除合同;原告(反诉被告)应在签订合同的当日向被告(反诉原告)支付100,000元作为租赁意向金。合同签订后,原告(反诉被告)依约向被告(反诉原告)支付了100,000元的租赁意向金,并向相关部门办理注册手续。然办理手续时,原告(反诉被告)被告知该厂房并无产权无法办理注册,最终因产权问题导致原告(反诉被告)无法正常经营。后原告(反诉被告)多次与被告(反诉原告)沟通未果，诉至法院。被告(反诉原告)**针对本诉辩称：被告(反诉原告)在2019年11月6日首次接到法院电话通知才得知原告(反诉被告)要求解除合同，故合同解除的时间应为2019年11月6日。从原告(反诉被告)于2019年7月4日支付租金开始，被告(反诉原告)即对先承租户好米动力设备有限公司进行了清场，并以低于先承租户的租金标准将系争厂房出租给原告(反诉被告)，因原告(反诉被告)的违约行为导致系争厂房空关至今，给被告(反诉原告)造成了损失。被告(反诉原告)**向本院提出反诉请求：原告(反诉被告)翁文俊支付自2019年7月4日起至2019年11月6日止的房屋占用费150,000元。原告(反诉被告)翁文俊针对反诉辩称：被告(反诉原告)并未将系争厂房交付给原告(反诉被告)，不存在房屋占用费的问题。且被告(反诉原告)与先承租户好米动力设备有限公司的租赁期至2019年8月31日止，故被告(反诉原告)主张房屋占用费的起算时间不合理，原告(反诉被告)于2019年10月16日诉至法院，因此被告(反诉原告)计算房屋占用费的截止时间也没有依据。本院经审理认定事实如下：被告(反诉原告)**(出租方、甲方)与原告(反诉被告)翁文俊(承租方、乙方)签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于上海市松江区叶榭镇民发路XXX号，建筑面积约1,250平方米的厂房出租给乙方作生产、办公使用。租赁时间：2019年9月1日至2025年8月30日止，共计6年，该厂房免租期为：合同生效日起第二年第一个月免半个月房租和第三年第一个月免半个月房租。租金、支付方式：年租金不含税总计450,000元(含物业费)，首次房租支付方式为付六押一。租赁协议签订,乙方应在当日向甲方支付100,000元作为租赁意向金,剩余100,000元意向金的收取时间为甲方收到先承租户的按时搬迁承诺书时。合同第四条第一款约定：甲方保证于本合同生效后按即时现状房屋交给乙方使用,保证对租赁物享有合法的产权。此外，合同还对其他内容作出了约定。2019年7月4日，原告(反诉被告)通过案外人王某某的中国农业银行账户向被告(反诉原告)支付意向金100,000元。审理中，被告(反诉原告)向本院提供如下证据：1、厂房租赁合同，证明2015年4月12日其向上海速连登集团有限公司租赁上海市松江区叶榭镇民发路XXX号内建筑面积3,400平方米的厂房(实际交付的面积为2,500平方米)，租赁期为10年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止。2、厂房租赁合同书，证明被告(反诉原告)以上海江拓展柜道具有限公司的名义将2,500平方米的厂房出租给案外人好米动力设备有限公司，租赁期限为2019年6月25日起至2019年8月31日止，月租金为109,000元；3、厂房租赁合同书，证明上海江拓展柜道具有限公司与案外人好米动力设备有限公司第二次签订厂房租赁合同，约定租赁面积为1,125平方米，租赁期限为2019年9月1日起至2019年9月30日止，月租金为49,050元，两次租赁合同中减少的租赁面积用于出租给原告(反诉被告)；4、短信截图，证明2019年10月25日被告(反诉原告)的委托诉讼代理人函告原告(反诉被告)要求明确告知厂房如何处理，但未收到回复；5、2019年10月25日拍摄的现场视频，证明系争厂房目前处于空关状态。原告(反诉被告)对证据1-3的真实性，均不予确认；对证据4，确认短信已收到，双方之前协商解除合同事宜但未能达成一致；对证据5，系争厂房不包含在上海市松江区民发路XXX号8幢有证建筑物之内，无法确认拍摄地点。根据上海市不动产登记簿的记载上海市松江区民发路XXX号内包含8幢有证建筑物，权利人为上海速连登集团有限公司。双方确认本案系争厂房虽然在上海市松江区民发路XXX号范围内，但未取得产权证，双方签订《租赁合同》时原告(反诉被告)已知晓上述情况。据此，原告(反诉被告)变更第一项诉请为：要求确认双方签订的《租赁合同》无效。被告(反诉原告)认为原告(反诉被告)明知系争厂房没有产权证，仍然坚持租赁，存有较大过错。另查明，双方签订《租赁合同》后，被告(反诉原告)未通知原告(反诉被告)交纳第二期租赁意向金，系争厂房未实际交付。上述事实，有原告(反诉被告)提供的《租赁合同》、王某某出具的情况说明、上海市不动产登记簿，被告(反诉原告)提供的工业厂房租赁合同、厂房租赁合同书、短信、2019年10月25日拍摄的现场视频、中介公司的录音、居间服务协议及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争厂房未取得产权证，被告(反诉原告)也未提供证据证明系争厂房的建设取得了相应的建设许可，故双方就系争厂房签订的《租赁合同》无效。因合同无效，原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)返还收取的租赁意向金100,000元，于法有据，本院予以支持。原告(反诉被告)明知系争厂房没有产权证，仍与被告(反诉原告)签订《租赁合同》，自身存有过错，故其主张的利息损失，本院不予支持。双方签订《租赁合同》后房屋未交付，合同未实际履行，被告(反诉原告)主张房屋占用费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)翁文俊与被告(反诉原告)**就位于上海市松江区叶榭镇民发路XXX号内1,250平方米厂房所签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)**于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)翁文俊租赁意向金100,000元；三、驳回原告(反诉被告)翁文俊的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)**的反诉请求。如果被告(反诉原告)**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，反诉案件受理费3,300元，减半收取1,650元，合计受理费2,800元，由被告(反诉原告)**负担2,800元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  凌莉二〇二〇年三月十七日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。