安徽省六安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖15执复6号复议申请人（异议人、案外人）：王树生。复议申请人（异议人、案外人）：王永生。被执行人：方林生。复议申请人王树生、王永生不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。舒城县人民法院在执行被执行人方林生追缴违法所得一案中，裁定查封、拍卖被执行人方林生名下位于舒城县房地产。案外人王树生、王永生向该院提起书面执行异议，对上述房地产主张实体权利。王树生、王永生异议称，二人系夫妻关系，方林生的妻子王娟系王树生的胞姐；被执行人方林生因组织、领导黑社会性质组织罪一案，名下多套房地产被司法机关查封，方林生被判处没收个人全部财产；登记在方林生名下位于舒城县房产也在被查封之列。该房地产虽然登记在方林生、王娟名下，但实际所有人为王树生、王永生，且多年来由其家庭占有并使用，应当属于案外人所有，人民法院应该解除查封。2015年5月20日，方林生、王娟将其所有的涉案房地产出售给王树生、王永生，总价58万元，当时王树生、王永生给付价款30万元，该30万元中部分属于从亲友处筹借，余款28万元在2017年年底前分期付清，其中包括一笔12万元。该12万元，系王树生、王永生在丹阳开奶茶店与朱丽娜合伙，退伙时朱丽娜给付的退伙费用现金12万元，当天（2017年10月10日）交付给方林生，由方林生存入当地一家建行。上述房屋，一直由王树生、王永生、王明仓（王树生的父亲）、王宝晨（王树生、王永生的婚生子）居住。当时未过户的原因，在购买时过户费用需要6万元，因为资金周转困难，没有及时过户；2017年王树生等请求过户，该房地产已经在王树生等不知情的情况下被抵押，方林生承诺等到2018年4、5月份时再办理变更登记手续，但到2018年4月份时，方林生已经被采取刑事强制措施。上述房屋，系王树生、王永生唯一住房，二人常年在外地务工，自始至终不知道方林生违法犯罪的事实，也不知道上述房地产的具体情况，为了规避大额的税费，没有及时过户，但购房款已经全部给付，房屋也一直由王树生、王永生家庭占有并使用。请求中止对涉案房地产的执行，并将该房地产发还异议人。舒城县人民法院查明：方林生与王娟系夫妻，王树生与王永生系夫妻，王娟系王树生的胞姐；2015年5月17日，方林生、王娟与王树生、王永生签订房屋买卖合同，合同约定方林生、王娟将登记在其名下位于舒城县房地产出售给王树生、王永生，总价款58万元，先给付30万元，余额28万元分期给付，5年内付清，房屋买卖合同签订后两年内办理过户手续；2015年5月20日，王树生给付方林生30万元；2016年6月起至2017年5月2日止期间，王树生分9笔通过支付宝或者微信方式给付方林生或者王娟计11.3万元；2017年10月10日，王树生、王永生给付方林生现金12万元。王树生、王永生目前在舒城县境内无经过登记的房地产物权，无其他住房。自2015年8月以来，上述房屋一直由王树生、王永生及其家庭占用并使用至今，由王树生及其家人（王明仓）缴纳物业费、水电费。上述房屋首次被查封的时间为2018年4月9日；2018年6月6日，被舒城县公安局轮候查封，后又多次被舒城县人民法院轮候查封。舒城县人民法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王树生、王永生与方林生、王娟之间签订的书面房屋买卖合同合法有效且在人民法院查封之前；在人民法院查封之前，王树生及其家庭已经合法占有该不动产；上述价款已经全部交付。本案的争议焦点为，未办理过户登记的原因是否可以归责于买受人王树生、王永生。王树生、王永生称，当时未过户的原因一是当时过户费用需要6万元（满2年后过户费用仅仅要2万元）而其母亲生病，家庭经济困难；二是2017年其请求过户，可是方林生在其不知情的情况下将上述房屋予以抵押；三是方林生承诺2018年4-5月份办理过户登记，可2018年4月1日方林生已经被刑事拘留或者逮捕。依据王树生、王永生的上述辩称，其未及时办理过户登记的原因系为了少交税费等而故意不及时办理过户登记，属于消极不行使登记权利，对未办理过户登记有责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的规定，裁定如下：驳回异议人王树生、王永生的异议请求。王树生、王永生申请复议称：（一）复议申请人系涉案房地产的实际购买人、占有和使用人，并按约缴清了全部购房款（陈述购房经过与异议请求一致，此处不再叙述），其在原审中提交的13份书证足以证实。（二）原审已经查明复议申请人购买涉案房地产在法院首次查封之前，并已支付了全部购房款，且在法院查封前早已合法占有该房地产。其在2017年要求方林生办理房地产过户登记时，才得知涉案房地产被抵押，虽方林生承诺过户，但一直未履行。房屋买卖中的营业税、个人所得税等依法应由出卖人承担，由于方林生隐瞒了房地产抵押的事实，即便缴纳税费也无法办理过户登记，房地产未过户的过错和责任应全部由方林生承担。舒城县人民法院异议裁定中认定复议申请人为少缴税费故意不及时过户，属于消极行使登记权利，对未办理过户登记有过错，属于认定事实错误，适用法律错误。请求撤销舒城县人民法院的异议裁定，对涉案房地产解除查封。本院查明：方林生犯组织、领导黑社会性质组织罪、强迫交易罪等犯罪一案，舒城县人民法院于2019年5月14日作出（2019）皖1523刑初22号刑事判决书，其中判决主文第一项：被告人方林生犯组织、领导黑社会性质组织罪，判处有期徒刑九年，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产；犯聚众斗殴罪，判处有期徒刑九年；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑五年；犯非法拘禁罪，判处有期徒刑三年；犯敲诈勒索罪判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币一万元；犯强迫交易罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币五万元；犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币十万元；犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币十五万元；犯高利转贷罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币三十万元；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币二十万元，决定执行有期徒刑二十四年六个月，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产。第二十项：追缴被告人方林生组织、领导的黑社会性质组织犯罪聚敛的全部财物及其收益；没收供其犯罪使用的工具。后附“随案移送财物清单”中列明了涉案的房地产。该刑事判决主文的查明事实部分第121页载明：（六）强迫交易事实。2014年6、7月份，应方林生要求，由彭志高提供担保，方林生向刘奎高利放贷110万元。后方林生为索要非法高利放贷本息，在小区殴打彭志高及其妻子杨红梅、妻弟杨涛，并拘禁彭志高数日。2015年5月7日，彭志高、杨红梅被迫筹集现金48万元，并将小区22栋106室住房以52万元的价格转让给方林生，以向方林生代偿刘奎的100万元借款本金。经评估，该住房当时市场价格为65.68万元。方林生不服一审刑事判决向本院提出上诉，本院于2019年8月8日作出（2019）皖15刑终217号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。上述刑事判决生效后，舒城县人民法院于2019年8月20日立案执行方林生没收个人全部财产、追缴违法所得一案。本案执行中，舒城县人民法院向方林生送达了执行通知书及报告财产令，于2019年8月21日作出（2019）皖1523执1729号之一执行裁定，查封、拍卖“随案移送财物清单”中列明的方林生名下的财产，包含涉案的房地产。2019年9月18日，复议申请人王树生、王永生即向该院提交书面执行异议，对涉案房地产主张所有权。另查明：舒城县不动产登记中心于2019年11月18日出具的涉案房地产的权属信息资料载明，他项权人中国邮政储蓄银行股份有限公司舒城县支行（以下简称邮储银行舒城县支行），抵押类型最高额抵押，最高债权数额1385739元，债权确定期间2015年7月16日至2025年7月16日；查封信息：第一顺位舒城县人民法院，查封期限2018年4月9日至2021年4月8日，查封文号（2018）皖1523执保71号；第二顺位舒城县公安局，查封期限2018年6月6日至2018年12月6日，查封文号舒公（刑）[2018]1号，属轮候查封；第三至第五顺位均为舒城县人民法院的相关执行案件进行轮候查封。邮储银行舒城县支行诉方林生、王娟金融借款合同纠纷一案，舒城县人民法院于2019年9月19日作出（2019）皖1523民初3165号民事判决：（一）被告方林生、王娟于本判决生效后三个月内偿还原告邮储银行舒城县支行借款本金970000元及其利息、罚息。利息按照年利率6.09%自2018年6月6日起计算至上述款项付清之日止。罚息按照年利率3.045%自2018年8月4日起计算至上述款项付清之日止。（二）原告邮储银行舒城县支行对被告方林生、王娟所有的房地权证的拍卖、变卖款享有优先受偿权。该案审理中方林生、王娟经传票传唤未到庭参加诉讼，上述民事判决现已发生法律效力，截止本复议裁定作出之日，该案尚未进入强制执行程序。再查明：本案异议审查期间，舒城县人民法院分别于2019年9月30日、2019年10月28日进行了两次执行听证，两次仅通知异议人王树生、王永生到庭参加听证，因被执行人方林生正在监狱服刑，并未通知方林生本人或告知其可以委托代理人参加听证。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第六条规定，刑事裁判涉财产部分的裁判内容，应当明确、具体。涉案财物或者被害人人数较多，不宜在判决主文中详细列明的，可以概括叙明并另附清单。判处没收部分财产的，应当明确没收的具体财物或者金额。判处追缴或者责令退赔的，应当明确追缴或者退赔的金额或财物的名称、数量等相关情况。第十一条规定，被执行人将刑事裁判认定为赃款赃物的涉案财物用于清偿债务、转让或者设置其他权利负担，具有下列情形之一的，人民法院应予追缴：（一）第三人明知是涉案财物而接受的；（二）第三人无偿或者以明显低于市场的价格取得涉案财物的；（三）第三人通过非法债务清偿或者违法犯罪活动取得涉案财物的；（四）第三人通过其他恶意方式取得涉案财物的。第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。作为原所有人的被害人对该涉案财物主张权利的，人民法院应当告知其通过诉讼程序处理。第十四条规定，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据前述司法解释的规定，具体到本案，涉案的房地产虽登记在被执行人方林生名下，但本案执行依据舒城县人民法院（2019）皖1523刑初22号刑事判决书中已认定该房产为方林生犯强迫交易罪的违法所得，不属于其名下所有的合法财产，舒城县人民法院执行立案的案由亦为追缴违法所得，而非金钱债权执行案由，故复议申请人王树生、王永生以案外人身份对涉案房产主张所有权，应依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条的规定审查判断王树生、王永生二人的主张能否成立，能否阻却本案执行，舒城县人民法院异议审查中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于适用法律错误。同时，依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条的规定，人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。舒城县人民法院在本案异议审查中，仅通知案外人王树生、王永生参加听证，未通知被执行人方林生，存在程序违法情形，本案应当发回重新审查。另外，根据涉案房地产的权属登记信息显示，涉案房地产已设定了最高额抵押登记，本案处理结果亦可能影响抵押权人邮储银行舒城县支行抵押权的实现问题，为保障各方当事人的合法权利，便于一次性解决涉案房产的争议，舒城县人民法院对本案重新审查时，可以通知邮储银行舒城县支行参与本案异议审查。综上，舒城县人民法院在本案异议审查中，存在程序违法和适用法律不当的情形，应当撤销异议裁定，发回重新审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523执异71号执行裁定。二、发回安徽省舒城县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  孙全明审判员  张 菊审判员  徐学文二〇二〇年三月五日法官助理龚江涛书记员陶兴苗附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。