北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2017号上诉人（原审被告）：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司法务部职员。被上诉人（原审原告）：北京凯撒国际旅行社有限责任公司，住所地北京市东城区东水井胡同5号楼7层810号。法定代表人：迟佳培，总经理。委托诉讼代理人：钱丽丽，女，北京凯撒国际旅行社有限责任公司法务经理。上诉人北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）因与被上诉人北京凯撒国际旅行社有限责任公司（以下简称凯撒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初61582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人政泉公司的委托诉讼代理人王泽波、被上诉人凯撒公司的委托诉讼代理人钱丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。政泉公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项中逾期交房违约金的判决内容，发回一审法院重审或改判为驳回凯撒公司针对逾期交房违约金的诉讼请求；2.由凯撒公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在涉案租赁物业是否已经交付这一基本事实上认定错误。1.一审法院对政泉公司提交的《租赁物业交付确认书》的证明效力认定有误，直接导致一审法院对租赁物业是否交付的事实认定不清。就是否已向凯撒公司交付租赁物业这一基本事实，政泉公司在一审中提交了签章时间为2015年3月10日的《租赁物业交付确认书》作为证据。凯撒公司在确认书中加盖了公章，并在确认书中明确认可政泉公司已按照双方租赁合同的约定向其交付了租赁物业，且凯撒公司在一审庭审中认可该证据的真实性。因此，该份证据足以证明政泉公司已于2015年3月10日将租赁物业交付给了凯撒公司。但一审法院先是在《租赁物业交付确认书》上是否注明签章时间的事实上认定错误，在其判决书第八页中违背事实，径行认定“被告虽提交双方签字确认的《租赁物业交付确认书》，但双方均未注明签章时间”。继而，一审法院无视政泉公司和凯撒公司在《租赁物业交付确认书》中所作出的明确的意思表示，以“被告提交的《租赁物业交付确认书》对于其证明目的来说成为孤证，从常理判断，不足以证明被告实际向原告交付了涉案房屋”为由，认为政泉公司没有提供进一步的证据证明已向凯撒公司交付了租赁物业。一审法院在《租赁物业交付确认书》的证明效力的认定上出现了严重的判断错误，这也直接导致一审法院对于租赁物业是否交付这一基本事实认定不清。2.一审法院错误分配举证责任，也导致了一审法院对租赁物业是否交付的事实认定不清。一审庭审中，凯撒公司在已经认可《租赁物业交付确认书》真实性的情况下，却声称“当时并未实际交付，而强制要求所有租赁的门店签署确认书”。凯撒公司仅就该主张进行了口头陈述，未提交任何证据予以佐证，一审法院也没有再要求凯撒公司进一步提供证据证明其主张。另外，双方对于《补充协议》签订的时间各执一词，政泉公司主张签订于2015年2月，凯撒公司主张签订于2015年6月。在政泉公司已经提交载有“2015年3月10日”的签章日期、且完全能够证明政泉公司已经交付租赁物业的《租赁物业交付确认书》的情况下，根据谁主张谁举证的原则，如果凯撒公司不认可租赁物业已经交付的事实，就应由凯撒公司来证明《补充协议》的签订时间晚于《租赁物业交付确认书》的签章日期或提交其他反证，否则就应承担举证不能的不利后果。但一审法院竟然不顾民事诉讼法明文规定的证据规则，错误地分配举证责任，认为政泉公司应当对此承担举证责任，即政泉公司应当在《租赁物业交付确认书》这一一审法院认为的所谓“孤证”的基础上再行补充其他诸如政泉公司曾收取“租金、物业费、水电费”的证据。一审法院对举证责任的错误分配，也导致了其对租赁物业是否交付的事实认定不清。二、由于一审法院在对租赁物业是否已经交付的事实上认定不清，直接导致一审判决在政泉公司是否应当支付逾期交房违约金上适用法律错误。1.一审法院混淆了“交付”和“经营”两个概念，适用法律错误。双方签订的涉案合同中明确约定“甲方未按照本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，每逾期一日，按乙方已付款项之万分之二向乙方支付违约金”。从该约定可看出，只要政泉公司交付了租赁房屋，即无需承担逾期交房的违约责任，而至于凯撒公司是否实际经营，政泉公司是否实际收取租金、物业费、水电费等，与政泉公司是否应当支付逾期交房违约金没有任何关系。故一审法院不应将合同双方明确约定的事项进行扩大解释，将“交付”解释为“经营”。2.一审法院在逾期交房违约金的计算上，没有考虑租赁期限届满这一情节，属适用法律错误。即便不考虑租赁物业是否交付这一事实，双方租赁合同中约定的租赁期限在2018年7月17日就已经届满，在租赁期满后，政泉公司无论如何都已经没有义务再向凯撒公司交付租赁物业，更无需支付2018年7月17日以后的逾期交房违约金。但一审法院却支持了凯撒公司在租赁期限届满后的逾期交房违约金的主张，根本没有考虑到租赁期限届满的情况，是错误的。3.凯撒公司在合同签订的4年后才主张逾期交房违约金，属于扩大的损失，不应被支持，故一审法院支持凯撒公司全部逾期交房违约金的请求，属适用法律错误。双方在2015年就已签订租赁合同，在四年多的时间里，凯撒公司从未要求政泉公司交付租赁物业，反而在四年多后要求政泉公司支付逾期交房违约金，凯撒公司的行为明显违背诚信原则，且其主张的逾期交房违约金里的很大一部分属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条所规定的扩大的损失，不应予以支持。因此，一审法院支持凯撒公司全部违约金请求，属适用法律错误。综上，一审法院第三项判决认定基本事实不清、适用法律错误，应当予以撤销，并发回一审人民法院重审或依法进行改判。凯撒公司辩称，同意一审判决，不同意政泉公司的上诉请求。物业没有正式开业，众所周知出租方属于强势单位，强制要求所有承租人先在《租赁物业交付确认书》盖章确认，凯撒公司是被迫按照政泉公司的要求来做的，不能将《租赁物业交付确认书》作为交付的证据。凯撒公司向一审法院起诉请求：1.判令政泉公司立即返还凯撒公司租赁保证金43200元，物业管理费保证金11700元，公用事业费保证金600元，共计55500元；2.判令政泉公司支付自2015年2月12日至2019年7月31日前述保证金总额的同期银行贷款利息（以55500元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；3.判令政泉公司支付自2015年6月18日至2019年6月18日为止迟延交付物业的日万分之二的违约金（违约金依据租赁合同第18条违约责任，约定交付时间依据租赁协议的补充协议第一条）。一审法院认定事实：2015年1月30日，凯撒公司（乙方）与政泉公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：凯撒公司向政泉公司承租涉案房屋，租赁面积为60平方米，租赁期限2015年4月18日至2018年4月17日，“在乙方已缴纳租赁保证金的条件下，甲方应向乙方交付租赁物业。租赁物业交付时间以甲方书函通知为准，如因甲方原因未能于约定的交付日交付租赁物业的，乙方同意交付日可向后顺延，据此起租日亦随之相应顺延。装修期为租赁物业的交付日起30天。装修期内，乙方无须支付租金、宣传推广费，但公用事业费、物业管理费、装修管理费等其他一切费用仍须支付。乙方应当在装修期内按时完成全部装修工作，不得擅自延长装修时间。起租日为2015年4月18日。自起租日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统使用费（POS机使用费）等其他一切费用。乙方首月租金应于本合同签订后五日内一次性向甲方足额支付。从第二个月开始每月租金按照每月固定租金方式计算。除首月租金外，其后各月预付的固定租金，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付。为探证乙方忠实履行本合同的约定，乙方应于本合同签订后五日内向甲方足额交付相当于三个月固定租金金额的租赁保证金，共计人民币肆万叁仟贰佰元（RMB43200）。租赁期限届满时，乙方应办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。乙方出售的产品或提供的服务在租赁期限届满后3个月内未出现因质量问题的消费者投诉，且乙方按照本合同约定退还该租赁物业并完成相关注销、变更手续后且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括能不限于未结清物业管理费、公用事业费等应由乙方承担的任何费用）的3个月后，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。乙方应在每月支付租金时向甲方一并支付宣传推广费。宣传推广费标准为10元人民币/平方米/月，按本合同约定的租赁面积计算。乙方承诺按照，甲方及物业公司的规定支付以下费用：（1）向物业管理公司按月支付物业管理费。物业管理费标准为65元人民币/平方米/月，按本合同约定的租赁面积计算。首期物业管理费乙方应于物业交付日前交纳，之后乙方应于每月25日前交纳下月的物业管理费。（2）在租赁物业交付五日前，一次性向物业管理公司支付相当于三个月物业管理费金额的物业管理保证金。（3）在租赁物业交付日前，一次性向物业管理公司支付公用事业费保证金。公用事业费保证金标准为每平方米10元人民币，按租赁面积计算。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，支付水费、动力电费及照明电费、燃气费（如有）、供暖费（如有）等公用事业费。按照本合同约定的租赁物业交付期限，甲方应提前三个工作日通知乙方进行租赁物业实物交付；乙方应在甲方通知的日期，前往租赁物业对租赁物般进行接收和验收，验收完成后双方签署租赁物业移交记录单等，其内容即为交付状态证明，其签署日期即为租赁物业交付日。如果乙方未按甲方通知的日期与甲方办理交付手续，除非甲方同意延期交付，否则，甲方书面通知中记载的交付日期即为交付日。在乙方完全履约的情况下，甲方未按本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，每逾期一日，按乙方已付款项之万分之二向乙方支付违约金。逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同。”就各项费用的支付，2015年1月26日，政泉公司向凯撒公司发出《缴费通知单》载明：“根据贵我两方签订合同的约定，请贵方于2015年2月4日前交纳下述费用：租金2015.4.18-2015.4.30金额6154.2元，宣传推广费2015.4.18-2015.4.30金额257.4元，租赁保证金43200元，物业管理保证金11700元。”2015年1月27日，政泉公司指定的物业公司向凯撒公司发出《付款通知单》，要求凯撒公司支付公用事业费保证金600元和2015.4.18-2015.5.17物业服务费3900元。2015年2月12日，凯撒公司分别向政泉公司和政泉公司指定的物业公司支付54900元和600元。之后双方又签订《补充协议》，约定：“……一、双方同意：交付日由原合同约定的2015年03月18日变更为2015年06月18日；开业日由原合同约定的2015年04月18日变更为2015年7月18日；起租日由原合同约定的2015年04月18日变更为2015年7月18日；租赁期限由原合同约定的自2015年04月18日至2018年04月17日止变更为自2015年07月18日至2018年07月17日止。”凯撒公司、政泉公司均认可该份协议的真实性，但凯撒公司称该份协议签订于2015年6月，此后政泉公司一直未交付涉案房屋；政泉公司则称该份协议签订于2015年2月，此后政泉公司已于2015年3月交付了涉案房屋。就此，政泉公司提交2015年3月10日凯撒公司（乙方）与政泉公司（甲方）签订的《租赁物业交付确认书》，载明：“……二、经甲、乙双方对上述租赁物业的清点、验收和交接，乙方确认所承租的租赁物业内外的各项设施一应完善，租赁物业内外的各项设备及工程均己符合双方《租赁合同》及其附件约定的交付条件/标准，乙方对租赁物业的交付条件/标准及现状无异议。三、根据甲、乙双方签订的《租赁合同》，除国家规定及《租赁合同》约定的甲方应承担的对租赁物业的保修义务外，乙方确认甲方在铺位交付过程中己全面、适当地履行完毕合同约定的甲方应承担的义务，并无任何不当之处。乙方今后将不以任何方式提出异议。四、乙方特此确认已接受甲方的租赁物业交付。”凯撒公司认可证据的真实性，但称当时政泉公司没有实际交付，而强制要求所有租赁的门店签署确认书，该确认书与后签订的《补充协议》是相冲突的。经询，政泉公司主张已在合同约定期限内向凯撒公司交付涉案房屋，则之后履行期间凯撒公司是否向政泉公司继续缴纳过房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用，政泉公司称交过一些，但未举证。凯撒公司称没有交过。就合同期限届满后凯撒公司向政泉公司交接涉案房屋，政泉公司也未举证。另，政泉公司表示双方约定违约金过高，要求法院调整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，凯撒公司、政泉公司签订的《租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。现合同约定期限已经届满，凯撒公司主张政泉公司退还租赁保证金43200元，物业管理费保证金11700元和公用事业费保证金600元，政泉公司均予以认可，该院不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现凯撒公司、政泉公司在合同中约定，“乙方出售的产品或提供的服务在租赁期限届满后3个月内未出现因质量问题的消费者投诉，且乙方按照本合同约定退还该租赁物业并完成相关注销、变更手续后且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费等应由乙方承担的任何费用）的3个月后，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。”可见，该条款从文意上看，在政泉公司确认凯撒公司对其不再构成可能的经济责任情况下，政泉公司应向凯撒公司退还的不仅有租赁保证金，还应包括物业管理费保证金和公用事业费保证金，故该院认定物业管理费保证金和公用事业费保证金应退还期限与租赁保证金相同。根据双方在《补充协议》中的约定，合同于2018年7月17日届满，故政泉公司应于2018年10月17日向凯撒公司退还上述三项保证金。现政泉公司未予退还，故凯撒公司主张政泉公司支付逾期退款的利息应自2018年10月18日起算。至于凯撒公司主张应自2015年2月12日起算，从该案现有证据看，尽管凯撒公司主张政泉公司一直未实际交付房屋，但直至该案法庭调查终结时凯撒公司也未向政泉公司送达解除合同通知书，而双方均认可合同履行期限已届满不再履行，故凯撒公司主张政泉公司在合同约定的履行期限内即负有退还上述三项保证金之义务，于法无据，该院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。凯撒公司主张政泉公司实际未交付涉案房屋而要求政泉公司支付违约金，政泉公司虽提交双方签字确认的《租赁物业交付确认书》，但双方均未注明签章时间。现凯撒公司、政泉公司对于该确认书与《补充协议》签署的先后顺序各执一词。该院认为，一方面政泉公司未能就“交房”后凯撒公司实际经营期间，收取租金、物业费、水电费等履约行为举证；另一方面政泉公司也未说明合同到期后凯撒公司、政泉公司交接涉案房屋的情况，故政泉公司提交的《租赁物业交付确认书》对于其证明目的来说成为孤证，从常理判断，不足以证明政泉公司实际向凯撒公司交付了涉案房屋。故该院对于政泉公司该份证据不予采信，对于凯撒公司的主张予以采信，凯撒公司要求政泉公司支付逾期交房违约金，该院予以支持。但双方约定的标准过高，该院根据双方合同实际履行情况、凯撒公司实际损失、政泉公司过错程度等因素，该院酌定违约金金额以1万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、政泉公司于判决生效之日起七日内退还凯撒公司租赁保证金四万三千二百元、物业管理费保证金一万一千七百元、公用事业费保证金六百元。二、政泉公司于判决生效之日起七日内支付凯撒公司逾期退还上述保证金的利息（以五万五千五百元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月18日起计算至实际支付之日止）。三、政泉公司于判决生效之日起七日内支付凯撒公司逾期交房违约金一万元。四、驳回凯撒公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及本案查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，政泉公司是否存在逾期交房的违约行为并应向凯撒公司支付逾期交房违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，政泉公司主张已于2015年3月10日向凯撒公司交付租赁物业，政泉公司作为出租人应当对该项事实承担举证证明责任。政泉公司提交了《租赁物业交付确认书》予以证明，该确认书载明了租赁物业相关情况、交付日期等内容，并有凯撒公司签章，一般而言已足以证明政泉公司向凯撒公司交付租赁物业的事实。一审法院仅以该《租赁物业交付确认书》系孤证为由未予采信确有不当。凯撒公司对《租赁物业交付确认书》的证明目的不予认可，主张系应政泉公司要求签订，政泉公司实际未按照《租赁物业交付确认书》交付，就此，凯撒公司提交了《补充协议》作为反驳证据。双方对《补充协议》的真实性无异议，仅对签订时间存在分歧，凯撒公司主张签订时间为2015年6月，政泉公司主张签订时间为2015年2月。结合《补充协议》将《租赁合同》约定的租赁物业交付日、开业日、起租日均往后顺延三个月的内容，如按照政泉公司所述，《补充协议》于2015年2月签订、租赁物业于2015年3月10日交付，则履行《补充协议》对于政泉公司而言不符合正常的商业逻辑，就此政泉公司未能做出合理解释，亦未能进一步举证，相比较而言，凯撒公司关于《补充协议》签订时间的主张更符合情理，本院予以采信。因双方于2015年6月签订《补充协议》将租赁物业交付日顺延至2015年6月18日，故政泉公司关于2015年3月10日已交付租赁物业的事实主张即陷入真伪不明的状态，仅凭《租赁物业交付确认书》不足以认定该事实存在，政泉公司应当就其交付租赁物业的事实进一步举证证明。在此情况下，政泉公司既未能提交凯撒公司收房后交付物业费、水电费等凭证予以佐证，亦未能提交租赁期限届满后凯撒公司向其交割租赁物业的证据，本院认定政泉公司就其已依约向凯撒公司交付租赁物业的事实未能尽到举证证明责任。凯撒公司主张政泉公司承担逾期交房违约责任，具有事实与合同依据，本院予以采纳，政泉公司应当向凯撒公司支付逾期交房违约金。经政泉公司请求，一审法院结合本案实际情况对违约金标准予以调整，酌情确认政泉公司应支付1万元逾期交房违约金，依据充分，数额适当，本院予以维持。政泉公司上诉主张一审法院确认的逾期交房违约金属于扩大的损失，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，政泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律虽存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京政泉控股有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春香二〇二〇年三月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 杨艳娇