贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终449号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：郭锦昌，男，1951年3月21日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人（原审原告暨反诉被告）：梅国荣，女，1946年12月5日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：陈才方，男，1954年5月23日生，黎族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：梁斌，贵州泳清律师事务所律师。 原审第三人：兴仁市人民政府，住所地：贵州省兴仁市城北街道办事处民主路20号。 法定代表人：方先红，系兴仁市市长。 上诉人郭锦昌、梅国荣因与被上诉人陈才方、原审第三人兴仁市人民政府（以下简称“兴仁政府”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2019）黔2322民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭锦昌、梅国荣上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持郭锦昌、梅国荣的诉讼请求。事实及理由：一、案涉《房屋转让》协议中约定的是“将郭锦昌的房屋转让给陈才方使用”，而不是将房屋出卖给陈才方；该协议中约定“从即日起房屋的所有事宜，由陈才方自理”意思是将居住房屋的水、电、垃圾、电视、物管费等由陈才方自理，并不包含办理房屋产权变更登记的费用。因此，一审判决以协议抬头认定郭锦昌、梅国荣将案涉房屋卖给陈才方错误。二、郭锦昌提供的《按成本价补足全产权购房申请表》中载明，1998年的成本价为每平方米320元，市场价为每平方米400元，该房屋52平方米，成本价为16000元，因此交4798元，是因为郭锦昌享有了单位的福利。而一审法院以陈才方支付10000元符合当时房屋转让对价错误。三、郭锦昌将房产证交给陈才方保管是因为郭锦昌外出打工，为方便陈才方办理水电、电视收视费以及对房屋进行管理等事宜且有陈才方管理房屋，所以没有实际管理。四、案涉房屋的产权仍然登记在郭锦昌名下，物权不因为郭锦昌长期未管理而发生转移。 陈才方答辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当，郭锦昌、梅国荣上诉理由没有事实和法律依据，请求二审维持原判。 兴仁市人民政府未作陈述。 郭锦昌、梅国荣向一审法院起诉请求：1、判决撤销陈才方与郭锦昌所签订的房屋转让协议，确认郭锦昌位于兴仁市（产权证上地址：贵州省兴仁市，房屋面积52.04㎡，价值为124200元，拆迁价格2300元／㎡）房屋的产权所有人；2、诉讼费由陈才方承担。审理过程中，郭锦昌、梅国荣变更诉讼请求第一项“判决撤销陈才方与郭锦昌所签订的房屋转让协议”为“判决陈才方与郭锦昌签订的房屋转让协议不成立、未生效”。 一审法院认定事实：郭锦昌与梅国荣系夫妻关系。郭锦昌原系兴义汽车运输总公司职工，1998年8月1日，郭锦昌与兴义汽车运输总公司签订《住房制度改革职工住房买卖合同》，郭锦昌向该公司购买得位于原“兴仁县城关镇师范路1号2幢5楼128号”住房一套，建筑面积为52.04㎡，价款为4798元，并办理了房屋产权证。2002年5月15日，郭锦昌与同在兴义汽车运输总公司工作的陈才方签订了房屋转让协议，内容“职工郭锦昌将房屋转让给职工陈才方使用。从即日起，房屋的所有事宜，由陈才方自理。”协议签订后不久，陈才方对该房屋进行了装修及部分扩建，案涉房屋一直由陈才方居住至今。现该房屋被纳入兴仁市人民政府棚户区改造的征收范围，因郭锦昌与陈才方对该房屋产权产生争议，第三人兴仁市政府未与任何一方签订征收补偿安置协议。扩建后的房屋面积共计70多㎡。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、郭锦昌与陈才方签订的房屋转让协议实质是对房屋进行转让还是租赁；二、房屋转让协议是否成立、是否生效；三、案涉房屋的所有权归属。 关于争议焦点一，首先，房屋转让协议系郭锦昌亲笔书写，抬头为“房屋转让”，而不是“房屋租赁”。其次，郭锦昌自认收到陈才方支付的价款为10000元，但辩称这10000元不是房屋转让款，而是房屋不定期租赁款，结合2002年当地经济情况及1998年郭锦昌购房款为4798元的事实，10000元更符合房屋转让对价；对于郭锦昌辩称的不定期租赁款，即租赁时间长短不固定，租赁款却固定为10000元，与常理不符，故不予采信。再次，郭锦昌在签订房屋转让协议后，便把房屋产权证书交给陈才方，且从签订协议后17年内从未回兴仁对该房屋进行过管理。综上，对陈才方提出房屋转让协议的实质为房屋转让的主张予以采信，对郭锦昌、梅国荣提出房屋转让协议的实质是租赁的主张，不予采信。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，郭锦昌亲笔书写房屋转让协议给陈才方持有，收取了转让价款，并把房屋产权证书交与陈才方，并由陈才方居住17年之久，双方之间的房屋转让协议已经成立、并已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，郭锦昌、梅国荣已在诉状上自认梅国荣知晓房屋转让协议的情况，而案涉房屋的转让内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，案涉房屋转让协议合法有效。 关于争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，本案中，案涉房屋转让协议合法有效，虽然案涉房屋未办理过户登记，仍登记在郭锦昌名下，但陈才方系案涉房产的实际权利人，故对陈才方要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣与被告（反诉原告）陈才方之间的房屋转让协议合法有效；二、现登记于原告（反诉被告）郭锦昌名下位于贵州省兴仁市的房屋（房产证号：仁房权证城关镇字第××号）归被告（反诉原告）陈才方所有；三、驳回原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣的诉讼请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由原告（反诉被告）郭锦昌、梅国荣负担。 二审中，当事人没有提供新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：郭锦昌、梅国荣是否已将案涉争议房屋出卖给陈才方。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，在民事案中法院采用的是证据盖然性证明标准。而证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度，举证责任是否完成，一方面看其前后陈述是否一致，是否符合常理，另一方面也要分析当事人所陈述的事实是否成立。本案中，案涉房屋转让协议系郭锦昌亲笔书写，应为其真实意思表示，现郭锦昌、梅国荣称该房屋系出租给陈才方使用，并没有出卖给陈才方。首先，郭锦昌自认收到陈才方10000元系无固定租赁期限的租金，即无论陈才方租用多久，均应支付10000元的租金，如此租金固定而租期不定，不符合逻辑，这也与一般生活常识相悖。其次，郭锦昌、梅国荣以“转让”、“出让”、“出租”词意相近为由，认为协议中的“转让”即为“租赁”与法律层面的解释不符。最后，一次支付价款，即享有自理合同标的物的所有事宜，符合所有权转让的一般特征，本案中，陈才方基于享有自理案涉房屋所有事宜的权利，而支付价10000元，与郭锦昌取得该房屋的价款相比较，并无明显不公。因此，案涉房屋已出卖给陈才方具高度盖然性，一审法院结合案涉《房屋转让》协议、房屋的管理使用情况、双方的陈述及一般生活常识，判决郭锦昌、梅国荣已将案涉争议房屋出卖给陈才方并无不妥。郭锦昌、梅国荣所提“一审判决认定郭锦昌、梅国荣已将案涉房屋卖给陈才方错误”的上诉理由不能成立，不予采纳。 关于案涉房屋产权登记的问题。首先，案涉协议签订之时，《中华人民共和国物权法》尚未实施，因此，不能以未登记认定本案所涉房屋不发生物权转移的效力。故本案不适用该法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定；其次，即便依照《中华人民共和国物权法》，该法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故双方所签的协议亦合法有效，郭锦昌、梅国荣也有协助办理过户登记的义务。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条等规定，判决案涉房屋转让协议合法有效，陈才方系案涉房产的实际权利人，并无不当。 综上所述，郭锦昌、梅国荣上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理200元，由郭锦昌、梅国荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 简 坤 审判员 付 君 审判员 石 鑫 二〇二〇年三月二十四日 书记员 罗金义