江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民初6648号原告：江苏某某融资担保有限公司，住所地建湖县城明珠西路999号。法定代表人：许某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张连臻，江苏张连臻律师事务所律师。被告：建湖县某某机械有限公司，住所地建湖县高作镇西站村三组西站工业园内。法定代表人：夏某某，该公司执行董事。被告：陈某某，男，1957年12月19日生，汉族，居民，住建湖县。原告江苏某某融资担保有限公司（以下简称某某担保公司）诉被告建湖县某某机械有限公司（以下简称某某机械公司）、陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某担保公司的委托诉讼代理人张连臻，被告陈某某到庭参加诉讼，被告某某机械公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告某某担保公司向本院提起诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告的房屋租赁合同关系，并判决被告返还原告坐落在建湖县工业厂房最北端车间一幢及所侵占的综合用房和办公楼用房；2、请求判决被告支付原告房屋租金45000元及2019年10月31日之后至实际返还租赁物之日租金（按原租金标准计算），并判决被告向原告支付违约金50000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告位于建湖县厂区内最北端车间一幢，年租金65000元，租期自2018年11月1日至2019年10月30日止。合同签订后被告仅向原告支付20000元租金。合同到期后被告既不支付尚欠的租金也不返还租赁房屋，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。对被告提出的各项费用，我公司不予认可。被告某某机械公司未作答辩，亦未提交证据。被告陈某某辩称，我在2006年就租了付秀连的厂房，2007年拿的营业执照。原告在2015年才在法院裁定得到这个厂房。原告与我之前没有合同，在2018年突然签了一份合同，原告要卖这个厂房，我在他告知书上写的不买这个厂房，但原告要跟我把所有账结了才行。崔总多次问我还有什么账要结，我说先把外围账结了，结完后再结内部账，如果让我搬家，再结搬家的账。要求与原告结算的账目有：1.建湖县高作镇政府于2014年统一规划的树木、花草本息计54000元；2.大门7400元；3.多收2年半租金162500元；4.修理费计42000元；5.原房主付秀连与我租金结到2015年底，还欠我89000元打了借条，月息3分，另又借2000元，2011年-2019年8年滚息计1040000元；6.变压器、配电盘等，其中误工补偿柜子14000元；7.全套设备都是过的付秀连的，账结到2015年底，大炉子50000元，水处理炉子15000元，小炉子5000元，基脚115000元；8.原告将我价值30000元的砖头用于浇路；9.搬家费50000元。不同意原告的诉讼请求，要求原告与被告把一笔笔账结清。经审理查明，2014年11月1日，某某担保公司（甲方）与某某机械公司、陈某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：原债务人付秀连所有的建湖县祥裕机械有限公司位于建湖县厂房和土地抵押给甲方，并经建湖县人民法院（2013）建商特字第0001号民事裁定，确认甲方的抵押权。因该厂房土地流拍，且根据乙方租赁需求，经双方协商达成协议：乙方租用该厂房的最北端车间一幢，年租金65000元，租期暂定三个月，自2014年11月1日开始，由乙方先支付租金16250元；在此期间甲方如将该厂房土地变卖，一个月内乙方无条件搬出，一切搬迁费用自理，甲方将按实收取租金；乙方在租赁期间不能损害房屋设备、破坏房屋结构，造成厂房土地任何损害，按实赔偿；如乙方违约立即终止本协议，并承担违约金50000元；满三个月乙方需要继续租赁，另行协议。2018年11月1日，某某担保公司（甲方）与某某机械公司、陈某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：经建湖县人民法院（2013）建商特字第0001号民事裁定，位于建湖县原付秀连所有的建湖县祥裕机械有限公司厂房、土地归甲方所有，现根据乙方租赁需求，经甲、乙双方协商一致，特制定如下协议：一、乙方租用该厂区内最北端车间一幢，年租金为人民币65000元，租期自2018年11月1日起至2019年10月30日止；二、乙方于2018年12月30日前向甲方支付租金32500元，2019年5月30日前向甲方支付租金32500元；乙方在租赁期间必须切实做好房屋的维护，不得破坏房屋结构，若造成任何损坏，则乙方必须按价赔偿；三、乙方在租赁期间，甲方如需出售该厂房、土地，则甲方需提前通知乙方，乙方在接到通知后的一个月内无条件搬出，一切搬迁费用由乙方自理，租金按实计算；四、如乙方违约，甲方则立即终止本协议，乙方并承担违约金50000元。协议签订后，陈某某向某某担保公司支付租金20000元。2019年9月9日，某某担保公司向某某机械公司、陈某某出具《告知书》，要对工业厂房进行出售，告知某某机械公司、陈某某在同等条件下享有优先承购买权，并在租赁期届满前交付所欠房租45000元；如不继续承租，将于到期日腾空物品返还房屋。同日，陈某某在《告知书》书写“告知书收到，此厂房我公司及本人不购买”。2019年9月27日，某某担保公司向某某机械公司、陈某某发书面《函》，要对工业厂房他用，租赁到期后不再出租厂房，告知某某机械公司、陈某某在9月30日前支付45000元房租，在10月30日前腾空物品，11月1日交还承租房屋。另查明，某某担保公司与付秀连实现担保物权纠纷一案，本院于2015年11月16日作出（2015）建执恢字第00200号民事裁定：一、将被执行人付秀连所有的坐落在建湖县房屋、土地以价格1758979.13元交付申请执行人某某担保公司抵偿相应债务，该房产和土地使用权本裁定书送达时转移。二、申请执行人可以持本裁定书到相关机关办理产权过户手续，过户所需费用由申请执行人负担。2019年9月24日，某某担保公司办理了《不动产权证书》，证号为苏（2019）建湖县不动产权第0016570号，权利人为江苏某某融资担保有限公司。又查明，某某机械公司于2007年4月26日设立，登记的股东为夏某某、陈某某。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告某某担保公司与被告某某机械公司、陈某某签订《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在租赁期限届满前，书面告知被告支付所欠房租45000元，在同等条件下享有优先承购买权，并于到期日腾空物品返还租赁物。陈某某表示公司及本人不购买。租赁期限届满，被告应负有腾空让房义务，向原告返还租赁物，逾期占用租赁物，应承担支付逾期腾房占有使用费。双方协议约定年租金65000元，已支付20000元，尚欠租金45000元，被告应予支付。原告请求按照协议约定由被告支付违约金50000元，不违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告返还侵占的综合用房和办公楼用房，双方在《房屋租赁协议》中对该项请求未有约定，且与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。被告陈某某提出要求原告将相关账目及搬家费用结算后再腾让房屋，被告辩称没有协议约定，亦未提供证据证明自己的事实主张，故本院不予支持。被告某某机械公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃了对原告的诉讼请求及证据进行答辩、质证的权利，应依法承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告建湖县某某机械有限公司、陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于建湖县工业厂房（权利人为江苏某某融资担保有限公司）最北端车间一幢腾空返还给原告江苏某某融资担保有限公司；二、被告建湖县某某机械有限公司、陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏某某融资担保有限公司租金45000元，违约金50000元，并承担从2019年10月31日起至实际返还租赁物之日止的逾期占用费（按年租金65000元标准计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告江苏某某融资担保有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2600元，由被告建湖县某某机械有限公司、陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  徐一峰人民陪审员  孟艳萍人民陪审员  高蕾蕾二〇二〇年三月二十日书 记 员  王春艳