嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4840号原告：胡培凤，女，1984年6月17日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：钱万平，浙江钱万平律师事务所律师。被告：湖州银行股份有限公司嘉兴分行，住所地浙江省嘉兴市中山西路250号1-3楼，统一社会信用代码91330401565861959R。负责人：赵维群。委托诉讼代理人：查宇东、薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。第三人：嘉兴市天昌贸易有限公司，住所地浙江省嘉兴市江南新天地商业中心1幢1204室-2，统一社会信用代码91330411MA29H0MP6J。法定代表人：李书健，经理。第三人：胡华山，男，1983年9月14日出生，汉族，住浙江省庆元县。第三人：王净，男，1972年4月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。第三人：胡光凤，女，1981年5月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告胡培凤与被告湖州银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称湖州银行嘉兴分行）及第三人嘉兴市天昌贸易有限公司（以下简称天昌公司）、胡华山、王净、胡光凤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告胡培凤及其委托诉讼代理人钱万平、被告委托诉讼代理人查宇东到庭参加诉讼。第三人天昌公司、胡华山、王净、胡光凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.排除对案涉房屋嘉兴市的强制执行措施；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告于2019年3月1日申请执行（2018）浙0411民初5835号民事判决，法院于2019年3月4日向原告等人发出执行通知书，查封原告租赁的第三人王净、胡光凤所有的坐落于嘉兴市，又于2019年3月18日张贴了查封公告和腾退公告，责令原告于2019年4月17日将房屋腾空。原告不服，提出执行异议。后收到（2019）浙0411执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，1.该裁定书认为“案涉房屋的相关水电费的缴费人均为王净，而非异议人”，与事实不符；2.原告不知道该裁定书所称“第三人王净在订立案涉房屋抵押合同前出具房屋未出租声明书”这件事；3.该裁定书认为案涉房屋实际居住人为第三人胡光凤及其小孩，原告夫妇及两个小孩，这也不符合事实，第三人胡光凤及王净之前一直居住在其皇马公寓15幢601室，该房屋被拍卖后，经原告同意才去案涉房屋居住，但每年的物业费都是原告交的；4.被告在执行异议中认为原告对房屋抵押未提出过任何异议，但被告也未就房屋抵押一事询问过原告有否租赁该房屋，且原告与第三人王净存在合法的租赁关系，房屋抵押与否与原告无关。原告为证明其诉称事实，提交证据如下：一、生活缴费凭证打印件三份，证明原告用自己的支付宝支付案涉房屋的电费300元、394.42元、79.89元；二、生活缴费凭证打印件二份，证明原告用自己的支付宝支付案涉房屋的燃气费91.19元和101.32元；三、生活缴费凭证打印件二份，证明原告用自己的支付宝支付案涉房屋的水费97.35元和115.05元的事实；四、历月电费明细复印件一份，证明原告用自己的支付宝支付案涉房屋的电费；五、用气明细复印件一份，证明原告用自己的支付宝支付案涉房屋的燃气费；六、嘉兴市嘉地润园物业服务有限公司出具的收款收据和证明复印件各一份，证明原告支付了案涉房屋2013年以来的卫生值班费；七、嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411执异7号执行裁定书复印件一份，证明秀洲区法院驳回了原告的执行异议；八、《个人房屋租赁合同》一份，证明原告与王净就案涉房屋存在租赁合同关系；九、银行卡历史交易清单复印件一份，证明原告于2008年4月24日领取17万元现金的事实。被告辩称，法院的执行程序合法，原告的诉讼请求无事实和法律依据。一、2015年12月15日，天昌公司向被告贷款120万元，抵押人王净与被告于2014年12月8日签订《最高抵押合同》，合同中16.1条及抵押物清单，抵押人王净已确认抵押时房屋未设定租赁。且2014年12月11日，抵押人王净又出具《抵押财产未出租声明书》，再次确认抵押时房屋未出租的事实。二、原告作为上述贷款的担保人，对房屋抵押一事早已知情，却从未提出任何异议，故抵押时，该房屋不存在任何租赁关系。原告提交的租赁合同只是条款中约定租赁期限在抵押前，在执行异议中经执行法官核实该房屋的租金支付人均为王净本人，原告提供的支付凭证不能证明原告实际租赁的事实。而且，该支付凭证均在抵押合同之后，原告陈述的租赁时间2008年4月24日，与租赁合同上的期限2014年2月6日至2034年2月5日也是互相矛盾的。另外，在执行中，经执行法官多次核实，原告夫妻和孩子只是寄居在案涉房屋中，并不存在租赁事实，租赁合同是不真实的，原告提出抵押权存在租赁关系不是事实。三、原告提出与抵押人王净存在借贷关系，不管借贷关系是否存在，与案涉房屋的执行无关，不影响该房屋的执行。因此，原告的起诉理由不成立，应予驳回。被告为证明其辩称事实，提交证据如下（均系盖章的复印件）：一、《最高额抵押合同》一份，证明抵押的事实；二、《抵押财产未出租声明书》一份，证明王净抵押时出具抵押财产未出租的声明，故案涉房屋没有出租；三、调查笔录一份，证明执行法官向案涉房屋小区物业调查的情况。第三人天昌公司、胡华山、王净、胡光凤未作答辩，未提供证据，也未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。质证及本院认证意见：对原告提交的证据一至三，被告认为是复印件，真实性无法判断，从缴费凭证本身看不出缴费人和住宅位置，缴费时间是2017年和2019年，是零星的缴费，如果是原告所缴，也不能证明房屋租赁关系，原告是暂时居住而并非租住在案涉房屋中；对证据四至五，认为电费、燃气费系王净所交；对证据六，认为不能证明卫生值班费是原告所交；对证据七的真实性没有异议；对证据八的真实性有异议，认为不符合常情，该合同涉嫌伪造；对证据九，认为与本案没有关联性，也无法证明租赁关系。对被告提交的证据，原告认为均与本案无关。本院为查明案件事实，自本院（2019）浙0411执异7号案件中调取以下证据：一、本院于2019年3月18日作出的查封公告及腾退公告各一份，内容为本院因执行湖州银行嘉兴分行与天昌公司、胡华山、胡培凤、王净、胡光凤金融借款合同纠纷一案，依据（2019）浙0411执724号执行裁定，查封王净名下位于嘉兴市屋及车库，责令王净及相关人员于2019年4月17日前腾退房屋；二、本院于2019年7月3日对胡华山、2019年8月1日对王净的父亲王元玮所作调查笔录各一份，胡华山陈述其与原告一家人住在嘉兴市已经八年左右，对于原告与王净签订租赁合同的事情不清楚，对于王净以案涉房屋抵押贷款的事情是清楚的，当时其与原告作为担保人一起去银行签字的，王净说房屋无租赁、自住；王元玮陈述嘉兴市产是王净所购二手房，购买时带装修，之后未装修过，对王净与胡培凤之间的借款及房屋租赁情况均不清楚；三、嘉兴市嘉源给排水有限公司出具的方舟园2幢二单元104室水费缴纳历史明细一份。原告对本院调取的证据一的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；对证据二，认为与本案没有关联性；对证据三的真实性没有异议，但认为之前几年其都是给现金的。被告对本院调取的证据的真实性均无异议。本院认为，原告提交的证据一至三，住宅位置及支付账号均已隐去，无法证明原告的待证事实，因此不予采纳；原告提交的证据四至六，从证据本身无法确定费用系原告所交，因此不予采纳；原告提交的证据七，被告质证无异议，本院予以采纳；原告提交的证据八，是否采纳本院将结合本案裁判理由予以阐明；原告提交的证据九，与本案并无关联性，不予采纳。被告提交的证据一、二，系本院（2018）浙0411民初5835号民事判决（已生效）中认定的证据，予以采纳；被告提交的证据三，系本院对案外人所作调查笔录，真实性可以认定。本院调取的证据，原、被告对其真实性均无异议，本院均予采纳。根据上述采纳的证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2014年12月8日，湖州银行嘉兴分行与王净签订《最高额抵押合同》一份，约定王净以其名下坐落于嘉兴市产及车库作为抵押物，为天昌公司自2014年12月8日至2017年12月8日期间依据借款合同等融资文件对湖州银行嘉兴分行所负的债务在547500元的最高余额内提供担保，王净在合同中承诺“抵押物上迄今为止未设定租赁权利、未被他人合法占有、流通、变现，不存在法律与合同上的障碍”，胡光凤作为抵押物共有人在合同落款处签名。2014年12月10日，双方办理了抵押登记。2014年12月11日，王净出具《抵押财产未出租声明书》一份，声明“在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租……在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意；否则，租赁无效”。2015年12月15日，天昌公司向湖州银行嘉兴分行借款120万元，双方签订《流动资金借款合同》一份，约定利率和借款期限等。同日，胡华山、胡培凤、王净与胡光凤分别与湖州银行嘉兴分行签订《保证合同》，为天昌公司的上述借款提供保证。后天昌公司取得借款后未按时还本付息。2018年12月7日，湖州银行嘉兴分行向本院起诉，要求天昌公司归还借款，胡华山、胡培凤、王净与胡光凤承担连带责任，并主张对抵押物享有优先受偿权。2019年1月30日，本院作出（2018）浙0411民初5835号民事判决，判令天昌公司归还湖州银行嘉兴分行借款本金50万元、支付利息、复利，并赔偿实现债权的费用26000元；确认湖州银行嘉兴分行就上述债权对王净所有的坐落于嘉兴市产及车库的折价或拍卖、变卖所得款项在抵押担保范围内享有优先受偿权；胡华山、胡培凤、王净、胡光凤就上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，天昌公司、胡华山、胡培凤、王净、胡光凤均未履行，湖州银行嘉兴分行向本院申请强制执行，本院于2019年3月1日立案，案号为（2019）浙0411执724号。2019年3月18日，本院作出（2019）浙0411执724号执行裁定书，查封王净所有的坐落于嘉兴市产及车库，并于同日张贴了查封公告和腾退公告，责令上述房屋内的相关人员于2019年4月17日前腾退房屋。2019年8月13日，原告以对案涉房屋享有租赁权为由向本院提出执行异议。本院于同日立案后，经审查，于2019年9月5日作出（2019）浙0411执异7号执行裁定，驳回了原告提出的异议。2019年9月19日，原告向本院提起案外人执行异议之诉，本院经审查后于9月26日受理。另查明，2019年10月14日，天昌公司法定代表人由胡华山变更为李书健。原告胡培凤与第三人胡华山系夫妻关系，于2009年1月登记结婚。第三人王净与胡光凤于2007年8月8日登记结婚，2016年5月20日登记离婚。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原、被告对于借款及担保的事实没有异议，双方争议的焦点在于：原告与王净签订的《个人房屋租赁合同》是否真实有效以及原告实际占有使用案涉房屋的时间是否早于被告取得抵押权的时间？原告主张其于2012年对案涉房屋进行装修，后入住，2014年2月6日与王净签订《个人房屋租赁合同》，被告认为原告主张与王净之间存在的借贷关系无法确认，即使是真实的，双方签订期限为20年、17万元租金一次性付清的租赁合同也不符合常理，该合同系为抗拒本案执行措施而事后签订的。本院认为，《个人房屋租赁合同》并未注明签订日期，虽然原告主张签订日期为租赁期限的起始日2014年2月6日，但该合同并未经过房屋登记管理部门备案，其签订时间应结合双方提交的证据综合认定。首先，王净在与湖州银行嘉兴分行签订的《最高额抵押合同》中承诺“抵押物上迄今为止未设定租赁权利”，之后又出具了《抵押财产未出租声明书》，声明“在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租”。2015年12月15日，原告在为天昌公司向被告借款提供保证时，已经知道案涉房屋被抵押，但并未提出异议。其次，原告称其于2014年前已入住案涉房屋，并缴纳水电及物业费等，但案涉房屋水费缴纳明细显示2011至2016年的水费均系从王净的银行账户中扣取，原告亦未提交其与王净现金结算的凭证，原告提交的支付宝生活缴费凭证即使是真实的，其缴费时间也均为2017年之后。第三，关于租金支付方式。《个人房屋租赁合同》中载明以原告于2008年4月24日出借给王净的17万元本金及利息作为20年的房屋租金并已结清，而仅凭原告提交的2008年4月24日取款17万元的交易明细不足以证明该款项系出借给王净的借款，即便借款是真实的，双方签订《个人房屋租赁合同》的目的也是以案涉房屋的租金抵偿17万元借款本金及利息，虽名为租赁，实为预期租金抵债协议，本质上仍为债权协议。第四，原告称与第三人胡光凤为姐妹，原告与王净系姻亲关系，因原告户籍不在嘉兴，其小孩于2015年上小学，原告希望就读于案涉房屋所在学区的友谊小学，因此不能排除双方签订《个人房屋租赁合同》及原告在案涉房屋所在地办理居住证有方便小孩就读的可能。第五，案涉房屋所在警务室工作人员称，根据2017年至2019年多次走访的情况，方舟园2幢104室内有原告胡培凤夫妇及两个小孩、胡光凤及其小孩居住，原告也表示2017年后胡光凤及其小孩在案涉房屋内居住一年左右，因此，即便在2017年后，原告也并非独自占有、使用案涉房屋。综上，原告提供的证据不足以证明其于2014年12月前租赁并实际占有案涉房屋，故对《个人房屋租赁合同》的真实性、有效性，本院不予确认。原告主张其租赁案涉房屋的时间早于抵押权设立时间的理由不能成立，其主张的房屋租赁权，依法不得对抗已登记的抵押权。原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。第三人天昌公司、胡华山、王净、胡光凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告胡培凤的诉讼请求。案件受理费2900元，由原告胡培凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  沈宝庆审 判 员  林幸宇人民陪审员  吴晓亮二〇二〇年三月四日书 记 员  王贇洁1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。