安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初276号 原告:邹文,男,1977年6月29日出生,汉族,现住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，安徽椒陵律师事务所实习律师。 被告:全椒县汉一农贸市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区。 法定代表人:沈志锋，总经理。 被告:全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区。 法定代表人:崇润，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。 第三人:全椒县德海农贸市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇城南新区南一路西侧汉一农贸市场3号楼133号商铺。 法定代表人:**宝，执行董事。 委托诉讼代理人：张强，男，1989年10月16日出生，汉族，户籍地山东省枣庄市山亭区，现居住地全椒县，该公司员工。 原告邹文与被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司（以下简称汉一农贸公司）、全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一房产公司）、第三人全椒县德海农贸市场管理有限公司（以下简称德海农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹文及其委托诉讼代理人朱俤、张伟，被告汉一农贸公司、汉一房产公司的共同委托诉讼代理人王学翥，第三人德海农贸公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹文向本院提出的诉讼请求：1、判令解除与两被告签订的《商铺租赁合同》,两被告立即腾空商铺,恢复原状;2、判令第三人协助腾空商铺；3、判令两被告支付原告2018年1月至2019年12月的商铺租赁费22689元;4、判令两被告自2020年1月起按每天32元的标准支付占有使用费至腾空商铺,恢复原状之日止,暂计算至2020年1月10日为320元;5、判令两被告支付原告违约金14753元;6、判令两被告对本诉请的第1、3、4、5项承担连带责任;7、本案的诉讼费用等全部由被告承担。事实和理由：2013年02月25日,原告从汉一房产公司购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场CXXX号商铺。2017年5月19日,原告将该商铺出租给两被告,并签订商铺租赁合同,约定租期为5年及被告无正当理由逾期支付租金的,需提前付清次年房租。如违约,本合同终止,被告应赔偿原告合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金。截止起诉之日止,被告没有支付过任何租金,已经严重违约,双方的租赁合同已终止。在租赁期间,被告将商铺转租给了第三人全椒县德海农贸市场管理有限公司。因被告的违约,长期占有使用原告的商铺造成了原告损失,应支付占有使用期间的费用。为了维护原告的合法权益,请求法院依法处理。 汉一农贸公司、汉一房产公司辩称：原告与两被告的租赁商铺的事实存在，租金没有支付属实。案涉商铺合同租赁期限尚未届满，也已转租给德海公司经营管理，在德海农贸公司经营管理下已形成完整的农贸市场，如解除原被告之间签订的商铺租赁合同，势必破坏该市场整体经营效益，造成周边群众的生活不便，且引发被告与第三人之间房租租赁纠纷的连环诉讼，鉴于本案租赁合同的特殊性，从保护原、被告及第三人的预期利益出发，请求法院驳回原告解除商铺租赁合同的诉讼请求。对应支付的租金两被告将与第三人协商尽快解决；同时,请求法院考虑市场的前景和原告的长期利益,免除案涉商铺租赁合同的违约金。 德海农贸公司述称：第三人租赁商铺至今，被告一直告知商铺产权属于汉一房产公司，案涉商铺产权至今仍登记在汉一房产公司名下，第三人属于第一承租人；原告与两被告之间的纠纷只是债权纠纷，应由双方通过金钱价款的方式解决，不应损害第三人的商铺使用权；原、被告之间的售后返租行为违反法律禁止性规定，该行为应属于无效。 本院经审理认定事实如下：位于襄河镇南一路西侧、秦岗路北侧的汉一农贸市场系汉一房产公司开发，其用途主要是农副产品批发市场。其中部分商铺对外出售，部分商铺自用。 2013年2月25日,邹文从汉一房产公司购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场CXXX号商铺，建筑面积为17.17平方米，总房价为226974元，邹文实际支付172500元。该商铺与其他商铺分隔可独立使用，没有办理产权证，商铺至今登记在汉一房产公司名下。2013年2月25日，邹文与汉一农贸公司签订商铺委托经营管理协议，将案涉商铺委托汉一农贸公司经营，经营期限为2013年9月1日至2016年8月31日。 2013年12月，汉一房产公司与汉一农贸公司签订商业地产托管协议，汉一房产公司将约17000平方米商业性质房产委托汉一农贸公司管理，委托期限从2013年12月20日至2033年12月20日止。汉一农贸公司可以自己名义对外招商并出租受托管的房屋，汉一房产公司对汉一农贸公司以汉一农贸公司名义签订的租赁合同、招商合同均予以认可。 2017年5月19日，邹文与汉一农贸公司、汉一房产公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，将其购买的案涉商铺租赁给汉一农贸公司、汉一房产公司。该合同第三条约定：租赁期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日。双方特别约定，在租赁期限内甲、乙双方不可单方面撤销合同。第五条约定：（一）甲乙双方自签订租赁合同起，乙方必须在约定支付租金期限内，以现金或银行转账方式按时足额支付租金；(二)该商铺租期为5年，共分四个阶段，第一阶段：2017年1月1日到2017年12月31日为甲方免租给乙方期限。第二阶段2018年1月1日，到2018年12月31日为乙方支付一年房租给甲方期限，租金标准为总房价的5%。第三阶段2019年1月1日到2019年12月31日为甲方免租给乙方期限。第四阶段2020年1月1日到2020年12月31日为乙方支付一年房租给甲方期限，第四年租金标准为总房价的6%，第五年租金标准为总房价的7%。（三）租金的支付方式：甲乙双方自签订售后返租合同，2年免租期截止，之后每年以签约日期7个工作日之内现金或转账的方式支付当年的租金。第六条约定，甲方不得单方面解除本合同。第九条约定……（四）乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，合同每年到期，乙方须提前30日付清次年房租。如违约，本合同终止。乙方应赔偿甲方合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金。合同签订后，汉一农贸公司、汉一房产公司未能按照合同的约定给付租金。 2017年3月24日，汉一房产公司与邹文在内的23户商铺业主签订《房屋抵押协议》，汉一房产用自己所有的住宅房一套作为抵押物，作为案涉租赁合同所涉商铺停租或者解租后恢复原状的费用担保。协议约定，租赁合同在规定时间范围内不能恢复原样，应支付每户20000元用于（业主）自行恢复，如不支付费用，汉一房产变卖抵押房用于冲抵费用。该抵押协议未予登记。 2017年3月1日，汉一农贸公司（甲方）与德海农贸公司(乙方)签订一份《全椒汉一农贸市场租赁合同》，合同约定将汉一农贸市场商业X区X-X层及屠宰区（现有XXX饭店占有使用）共计7914平方米（包含邹文等20多位业主商铺在内）出租给德海农贸公司，租赁期限为20年，自2017年3月1日至2037年2月28日止。双方还对租金支付标准、支付方式、市场改造与装潢以及相应费用承担等进行了约定。合同签订后，汉一房产公司、汉一农贸公司将部分商铺原有的隔墙拆除交付德海农贸公司。德海农贸公司对一层3565平方米进行统一规划，整体改造为菜市场，内设多个大小不一开放式的摊位，收取摊位管理费。2017年6月底汉一农贸市场开始运营。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《商铺租赁合同》能否解除；邹文请求支付租金22689元能否支持；邹文主张违约金14753元能否支持。 原、被告签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务，汉一农贸公司、汉一房产公司应按照合同约定及时支付租金。汉一农贸公司、汉一房产公司未及时支付租金的行为构成违约。邹文作为守约方请求解除合同，该请求能否支持，关键在于审查汉一农贸公司、汉一房产公司的违约程度是否显著轻微，是否影响邹文合同目的的实现。案涉《商铺租赁合同》的订立，对于邹文而言，是希望通过出租商铺收取租金；对于汉一农贸公司、汉一房产公司而言，是希望通过集中统一经营管理，最大化发挥商铺的价值从中获取利润。为实现合同目的，汉一农贸公司、汉一房产公司将案涉商铺在内的7914平方米商铺转租德海农贸公司，德海农贸公司经过改造后已运营，商铺的整体效益逐渐发挥。从本案实际现状分析，案涉商铺经过改造后已与整个汉一农贸市场融为一体，如解除双方签订的商铺租赁合同，商铺返还邹文，将破坏汉一农贸市场的整体效益，也影响其它商铺的收益。汉一农贸公司、汉一房产公司的违约行为对邹文权利的实现造成一定影响，但不影响合同目的的实现，双方合同具备继续履行的条件，依法应继续履行。邹文请求解除案涉商铺租赁合同，本院不予支持。根据案涉《商铺租赁合同》约定，2018年汉一农贸公司、汉一房产公司应支付邹文总房款5%的租赁费，2019年租金予以免租，因此2018年1月至2019年12月，汉一农贸公司、汉一房产公司应付租金为11349元（226974元×5%=11349元），邹文主张支付租金22689元，超出部分本院不予支持。汉一农贸公司、汉一房产公司逾期支付租金的行为，依法应承担违约金，邹文根据合同关于“如违约，本合同终止,合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金”的约定,主张支付违约金14753元，该约定的前提是终止合同，不适用合同继续履行情形下承担的违约金标准。鉴于违约金的主要性质是填补因违约方违约给守约方造成的损失，本院依法酌定案涉违约金以11349元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起支付原告邹文租金11349元及违约金（违约金以11349元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告邹文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序审理减半收取372元，由被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨甫源 二〇二〇年三月三十一日 书记员  宋家乐