甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14245号原告：郭万兵，男，1975年5月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：何钰辉，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海心，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：兰州顺泰房地产开发有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区雁南路18号创新大厦20楼2006室。法定代表人:冷文斌,该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人:魏莹，女，1983年4月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区，系该公司职工。委托诉讼代理人：丁俊彦，甘肃恒亚律师事务所律师。原告郭万兵与被告兰州顺泰房地产开发有限公司(以下简称“顺泰房地产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告郭万兵及其诉讼代理人何钰辉、张海心到庭参加了诉讼。被告兰州顺泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏莹、丁俊彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭万兵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告赔偿因商品房层高不足造成的损失1825434.7元。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年6月30日至2019年11月26日止的逾期交房违约金29246.21元；2019年11月27日至实际交房之日止的逾期交房违约金以购房款1962833元为基数按每日万分之一向原告计付。3、本案的诉讼费、保全费、诉责保险费等由被告承担。上述合计1854680.91元。事实与理由：2018年5月4日原告与被告签订《商品房头卖合同》。该合同主要约定:原告向被告购买位于城关区，高速路高架桥以西“兰州名城广场”第Ｄ98001001幢1层，建筑面积37.19平方米，层高6.6米的“ＬＯＦＴ”结构商品房，用途商业；房屋单价为每平方米52496.2元，总价为1962833元;交房时间为2019年6月30日前。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了全额购房款;但到了合同约定的交房时间被告突然告知原告:购买的房屋上半部分被管道占用且不能拆除，只能按层高3.4米给原告交房。原告多次要求被告拆除管道按合同约定的层高6.6米交房均遭拒绝。原告认为被告违反合同约定房屋层高减少比例超过48%，根本无法按照其销售时所称的“ＬＯＦＴ”结构进行双层装修使用,双层使用功能丧失,房屋价值减半，给原告造成了巨大的经济损失。顺泰房地产公司辩称，1、原告关于赔偿因商品房层高不足造成其损失诉请，没有事实和法律依据，不能成立。2018年双方签订的《商品房买卖合同》虽然第三条约定，该商品房层高为6.6米，但根据《合同补充协议》第十五条其他条款第2项中约定：根据建筑结构安全和消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁…房屋内可能有风机、风机管道…等公用设施设备。前述情况最终以交房实际为准，乙方（即原告）对此没有异议，乙方承诺不因此向甲方提出任何主张和要求；同时，该条16项也约定：本合同约定的该房屋的层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准，如实际层高与本合同约定不一致，只要层高不违反国家及地方强制性规定，乙方同意按照实际层高收房，不向甲方提出索赔或退房要求。现该房屋内出现合同约定的以上情形，天棚局部有地下室通风管道，该管道系整栋楼房公共设施，无法独立拆除。但是该房屋层高并没有减少，仍为6.6米，符合《商品房买卖合同》约定标准，也不影响原告作为商铺正常使用。原告购房时并没有向被告提出该房屋应当具备双层改造和使用的功能，被告也没有作出该房屋为“LOFT”结构可以进行双层装修使用的承诺。所以，被告交付的房屋完全符合合同的约定及法律规定。2、原告关于被告承担逾期交房违约金诉求，不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房的交付条件为验收合格，《合同补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定第2项中约定，双方一致同意将房屋的交付条件明确为验收合格。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求…为由拒绝接受房屋，…否则甲方对此不承担延期交房责任。被告在该涉案楼房经竣工验收并备案登记后，即通知原告交接房屋，但原告以该房屋公共管道导致无法间隔成两层使用为由，拒绝接收房屋至今。被告认为，对层高不符合约定提出的异议，并非拒收房屋的理由，逾期交房责任不在被告，所以原告要求被告承担逾期交房的违约金，没有事实及法律根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审时当庭进行了举证和质证。对双方提供的《商品房买卖合同》，本院对真实性予以确认；对原告提供的工商银行转账凭证、收据，证明原告已经按合同约定于约定的期限内向被告支付了全额房价款，履行付款义务，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的房屋照片以及与被告销售公司人员的通话录音，证明房屋层高被占用的事实，本院最终以现场勘查的情况为准。对被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》及《竣工验收备案登记表》，证明涉案房屋整体建筑符合国家标准，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日原告郭万兵与被告顺泰房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018预15837），该合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：“该商品房的用途为营业，属钢混结构，层高为6.6米”；合同第四条计价方式与价款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米52496.20元，总金额（人民币）壹佰玖拾陆万贰仟捌佰叁拾叁元整”；合同第八条交付期限：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”并在附件四：《合同补充协议》第四条中约定：“双方一致同意将本合同第八条约定的该房屋的交付条件明确为：该商品房经验收合格。上述“该商品房经验收合格”是指由勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《出具（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”合同签订后，原告已按照合同向被告履行了支付房屋价款1962833元的义务，待约定的交房日期2019年6月30日到期后，因涉案房屋存在层高被管道占用的问题，原告拒绝收房。双方多次协商未果后，遂诉至本院。本院认为，原告郭万兵与被告顺泰房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件应当遵循公平原则确定各自的权利和义务，行使权利、履行义务应当诚实守信。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第三条上明确载明所购商铺的层高为6.6米，经本院实际到现场测量，该房屋现上方被管道占用，占用面积达90%以上，房屋实际可使用高度约3.4米，高度误差比为48%。被告辩称《合同补充协议》第十五条第十六款中约定：“本合同约定的该房屋的层高非净高，该房屋具体层高以实际交付时为准。”本院认为，净高是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离,可理解为:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离,净高与层高的关系是净高=层高—楼板厚度，而楼板厚度一般是80-120mm之间,现实际交付的房屋高度明显超出正常的误差范围。本案中原告郭万兵与被告顺泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。对于《合同补充协议》的第十五条第十六款，排除了原告作为购买者的主要权益、加重了购买者的责任，本院认定该合同条款无效。被告顺泰房地产公司未按合同约定交付房屋，依法应当承担违约责任。因现行法律法规中没有对商品房买卖合同中层高的误差赔偿标准作出具体规定，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十四条中对房屋面积误差的返还标准进行计算。误差比在3%以内的购房款由出卖人返还买受人，超过3%的部分由出卖人双倍返还买受人。同时本院考虑到在房屋使用过程中，层高对使用者的作用要小于面积的作用，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但同比例的减少空间体积，层高减少要小于面积减少对使用者产生的影响。若房屋面积对房屋总价的影响权重是1，经过本院综合考量，涉案房屋层高对于房屋总价的影响权重系数为0.6。房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋总价×房屋层高误差比例×权重系数。故本案涉案房屋层高误差比在3%以内的由被告返还原告,金额为1962833×3%×0.6﹦35330.99元;层高误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告,金额为1962833×45%×2×0.6﹦1059929.82元,以上合计共1095260.81元。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院认为,根据合同第八条交付期限：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”并在附件四：《合同补充协议》中约定：“双方一致同意将本合同第八条约定的该房屋的交付条件明确为：该商品房经验收合格。根据被告提供的工程验收证明，能够证明商品房整体符合工程验收标准，且被告已在约定的时间前通知原告来收房。原告对层高不满意，并提出了赔偿，表明原告愿意继续履行合同，接收涉案房屋，被告不存在逾期交房的情形,原告该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十四条规定，判决如下：一、被告兰州顺泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告郭万兵支付误差比在3%以内的房价款35330.99元、误差比在45%的双倍房价款1059929.82元，以上合计1095260.81元。二、驳回原告郭万兵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10746元，由被告兰州顺泰房地产开发有限公司承担5373元、原告郭万兵承担5373元，此款项原告已预交，被告在本判决生效后十日内向原告付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  李春林二〇二〇年三月十九日法官助理乔梦甜书记员张丽