湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘07民初136号 原告：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处东湖巷社区人民中路水星楼4号楼5楼1号。 诉讼代表人：张建山，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：林江，该公司管理人工作人员。 被告：常德市益华影视服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处东湖巷社区人民路（水星楼城市购物广场2号楼401室）。 法定代表人：任红旗，该公司总经理。 原告常德市水星楼商业经营管理有限公司（以下简称水星楼商业公司）与被告常德市益华影视服务有限公司（以下简称益华影视公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水星楼公司的委托诉讼代理人林江到庭参加诉讼，被告益华影视公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告水星楼商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令益华影视公司向水星楼商业公司支付租金642820元、管理费231354元、水电费32945元，以上共计907119元（计算至2019年6月30日）；2.判令益华影视公司支付逾期交纳租金及管理费违约金629208.64元（计算至2019年8月28日，此后每日按应付租金费用总额的0.2%支付至清偿完毕之日）和擅自停业违约金467398.70元，以上共计1096607.34元；3.判令益华影视公司立即腾退商铺，按月66048元的标准从2019年7月1日起支付至腾铺之日止的房屋占有使用费；4.判令益华影视公司承担本案全部诉讼费用。在庭审中，水星楼商业公司称2019年10月10日水星楼商业公司管理人已收回商铺，将第3项诉讼请求变更为判令益华影视公司按上述标准支付房屋占有使用费。事实与理由：益华影视公司于2008年10月21日与水星楼商业公司签订位于水星楼购物广场二号楼四层部分商铺的《商铺租赁合同》，于2009年7月18日签订《补充协议》，并于2016年5月13日签订了《商铺租赁（展期）合同》及《备忘录》，使租赁物范围扩大至水星楼购物广场二号楼四层整层及五层物业。以上合同约定：原租赁期限自2008年11月1日起至2018年10月31日止，后展期至2026年10月31日；原签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》继续履行至2018年10月31日；益华影视公司应在2018年4月1日前缴纳2018年5月1日至7月31日期间的租金172894元，在2018年7月1日前缴纳2018年8月1日至10月31日期间的租金172894元，在2018年10月1日前缴纳2018年11月1日至2019年4月30日期间租金222774元及管理费173516元（含《备忘录》约定的管理费）。违约条款约定：逾期交纳的租金或者费用，每逾期一天，按应交纳租金或者费用总额的0.2%向原告支付违约金，中途擅自停业，停业时间长达三十天以上，应按合同总租金的5%向水星楼商业公司支付违约金等等。合同签订后，水星楼商业公司按照合同约定将商铺租赁给益华影视公司经营使用，但益华影视公司交纳租期至2018年4月30日止的租金及部分费用后，再没有按照合同约定向水星楼商业公司支付租金、管理费及水电费等。水星楼商业公司多次催收未果，于2019年6月24日，依据合同约定正式向益华影视公司送达了《解除租赁合同通知书》，终止了双方之间的租赁关系，并要求付清所有应付费用。益华影视公司仍以各种理由推脱，侵害了水星楼商业公司的合法权益，故具状起诉。 益华影视公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了《民事裁定书》、《民事决定书》、营业执照复印件、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺租赁（展期）合同》及《备忘录》、国内支付业务收款回单3份、《水星楼国际电影城水电费通知单》3份、湖南增值税专用发票、《终止租赁合同通知书》、《通知书》、微信聊天记录3页、快递查询单复印件等证据。经审核，原告提供的上述证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和认证的证据，本院确认如下事实： 2008年10月21日，原告水星楼商业公司（甲方）与被告益华影视公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。双方约定：甲方将坐落于人民路与青年路交叉口水星楼城市购物广场二号楼四层部分商铺出租给乙方，租赁期限总计拾年，自2008年11月1日至2018年10月31日止。第四层租金总计5747282元，租金先付后用，按季度支付，第十年租金为691574元，2018年4月1日前缴纳172894元，2018年7月1日前缴纳172894元。以上租金包括第五层免费使用权。水、电等能源费用及排污费乙方自行承担，由甲方按照政府部门核定的单价代收代缴能源费用，乙方须及时付清。第八条合同的变更、终止与解除“2.合同期满，本合同自行终止；3.乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租商铺，并予以停电。⑸逾期30日未交纳按约定应当由乙方交纳的费用；⑹逾期交纳任何一期应付租金超过30日。”第九条违约责任“1.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金或费用，每逾期一天，乙方应按上述费用总额的0.2%向甲方支付滞纳金；2.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自停业，停业时间长达十天以上，乙方应该按合同总租金的5%向甲方支付违约金；3.租赁期满，乙方应按时返还承租商铺。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，超过15天的，甲方有权对其停水、停电，强制将其搬迁，并有权处置滞留在租赁商铺内的乙方财物。” 2009年7月18日，因商铺交付时间及工程质量问题发生争议，甲乙双方签订《补充协议》，约定第一年租金全部免除。 2016年5月13日，因乙方经营需要与甲方在原租赁合同的基础上签订《商铺租赁（展期）合同》，双方约定：展期租赁期限为捌年（从2018年11月01日至2026年10月31日止）。2018年10月01日前缴纳租金222774元、管理费148516元，合计371290元；2019年4月01日前缴纳租金222774元、管理费148516元，合计371290元。第八条商铺的收回验收“2.乙方应于本合同终止后三日内，将承租商铺及附属设施、设备交还甲方，逾期交还的，乙方应按当年租金标准的2倍支付甲方房屋占用费。”第九条合同的变更、解除与终止“3.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回本物业，追究乙方违约责任并予以停电：⑹逾期30日未交纳按约定应当由乙方交纳的费用；⑺逾期交纳任何一期应付租金超过15日；4.乙方在合同有效期内不得擅自撤离本物业、终止经营，否则，视为单方面解除合同。”第十条违约责任“1.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定租金或费用，每逾期一天，乙方应按应交纳租金或者费用总额的0.2%向甲方支付违约金；2.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自停业，停业时间长达三十天以上，乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担全额赔偿责任；3.租赁期满，乙方应按时返还本物业。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付当时日租金标准2倍的房屋占用费，同时甲方有权对其停水、停电，强制将其搬迁，并有权处置滞留在租赁商铺内的乙方财物；4.乙方单方面解除合同的，乙方所交保证金及未到期租金作违约金处理，甲方不予退还；乙方未提前一个月时间通知甲方而单方面解除合同的……或者擅自撤离本物业、终止经营的，除应当承担上述违约责任外，还应按当年租金标准向甲方支付6个月的租金作为对甲方的损失补偿。第十三条其他约定事项“6.本同一式四份，甲方执二份，乙方执二份，双方签署后生效；7.原甲乙双方于2008年10月21日签订的《商铺租赁合同》及2009年7月8日签订的《补充协议》继续履行至2018年10月31日。” 同日，甲乙双方签署《备忘录》，约定：水星楼商业广场2#楼五楼整层物业交由乙方作为办场所使用，期限为捌年，管理费为第一年50000元，每两年递增10000元。 合同签订后，2008年11月1日，水星楼商业公司将商铺交由益华影视公司经营影院。2018年1月29日、3月1日，益华影视公司向水星楼商业公司分别缴纳2017年其他费用2745元、2018年4月30日止的租金122894元、50000元，及水、电代扣代缴费用21161元。同年2月、3月，分别欠水电费24553.98元、8390.64元。同年5月，益华影视公司人员撤离该租赁物业，终止经营。 2018年7月5日，本院作出（2018）湘07破申4号民事裁定，受理水星楼商业公司的破产清算申请，并指定湖南鼎诺清算服务有限公司为管理人（以下简称管理人）。同年9月22日，本院以（2018）湘07破4号民事裁定，宣告水星楼商业公司破产。 2019年6月24日，管理人向益华影视公司送达了《解除租赁合同通知书》，要求终止水星楼商业公司与益华影视公司之间的租赁关系。益华影视公司前期与水星楼商业公司接洽的工作人员陈圆圆于当日通过微信收到该通知。2019年9月27日，管理人向益华影视公司送达《通知书》，要求该公司在2019年10月10日腾退水星楼2#楼四楼整层及五楼整层物业，交清租赁关系终止前应交而未交的全部租金、管理费、水电费等费用。益华影视公司未予支付，也未腾退商铺，于2019年10月10日，管理人收回出租的商铺。 本院认为，本案的案由为租赁合同纠纷。水星楼商业公司与益华影视公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺租赁（展期）合同》及《备忘录》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依照合同履行约定的义务，否则应承担相应的违约责任。 本案的争议焦点为：一、水星楼商业公司与益华影视公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺租赁（展期）合同》及《备忘录》是否实际解除？二、益华影视公司欠缴的租金、管理费、水电费具体金额是多少？违约金如何确定？ 关于焦点一，合同解除分法定解除和约定解除，两者相较，实行约定解除优先。本案中，双方在《商铺租赁合同》、《补充协议》中约定，“租赁期限总计拾年，自2008年11月1日至2018年10月31日止。合同期满自行终止。”故至2018年10月31日合同期满时已符合双方约定终止的条件，该合同的权利义务已自行终止。此外，根据《商铺租赁（展期）合同》的第九条第4款的约定，益华影视公司已于2018年10月31日之前终止经营，此时展期合同尚未开始履行，即符合视为单方解除合同条件，《备忘录》是对《商铺租赁（展期）合同》的补充约定，故该两份合同已解除。管理人虽于2019年6月24日向益华影视公司送达了《解除租赁合同通知书》不发生合同解除的法律效力。综上，本案《商铺租赁合同》、《补充协议》已终止，《商铺租赁（展期）合同》及《备忘录》已实际解除，双方不再履行合同义务。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。 关于租金。《商铺租赁合同》约定，益华影视公司应按约定按时足额支付租金，益华影视公司未按约履行，构成违约。水星楼商业公司请求益华影视公司支付从2018年5月1月起至2019年6月30日止的租金642820元，计算欠缴租金的期限与合同终止时间不符，且《商铺租赁（展期）合同》未实际履行即解除，不应再计算租金，故本院对其诉请部分予以支持。依据合同终止及解除时间欠缴租金计算至2018年10月31日止，益华影视公司应支付水星楼商业公司租金345788元。 关于管理费。根据《商铺租赁（展期）合同》、《备忘录》的约定，益华影视公司应于2018年11月1日前向水星楼商业公司支付管理费，但因上述合同已于2018年10月31日实际解除，双方不再履行合同义务。故水星楼商业公司要求益华影视公司支付管理费231254元的理由不成立，本院不予支持。 关于水电费。根据《商铺租赁合同》第四条“乙方除租金外尚应交纳以下费用：能源费、水、电等能源费用及排污费由乙方自行承担。甲方按照政府部门核定的单价代收代缴能源费用，乙方须及时付清”的约定，益华影视公司于2018年2月、3月共欠水电费32945元，按照合同约定应由益华影视公司支付，故水星楼商业公司要求益华影视公司支付其代收代缴的水电费32945元的理由成立，本院予以支持。 关于违约金。上述合同约定了多项违约金条款，包括：逾期交纳租金及管理费违约金、擅自停业违约金、房屋占有使用费等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。结合本案中益华影视公司的确存在严重的违约行为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌定将违约金调整为益华影视公司向水星楼商业公司支付逾期交纳租金违约金108461元[以逾期租金为基数，自逾期之日起至水星楼商业公司提出的截止日2019年8月28日止，按年利率24%计算（172894元×24%÷365天×516天=59475元；172894元×24%÷365天×425天=48986元）]。同时，因益华影视公司单方解除合同，本院酌定其支付二个月房屋租金74258元（37129元/月租金×2月=74258元）作为违约补偿。以上共计182719元。 综上所述，对水星楼商业公司的部分诉讼请求予以支持。被告益华影视公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、常德市益华影视服务有限公司于本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司支付租金345788元及水电费32945元，共计378733元； 二、常德市益华影视服务有限公司于本判决生效之日起十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司支付违约金182719元（已计算至2019年8月28日，后续违约金以345788元为基数，按年利率24%，自2019年8月29日起计至付清日止）； 三、驳回常德市水星楼商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22830元，由常德市益华影视服务有限公司负担6849元，水星楼商业经营管理有限公司负担15981元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 肖丕国 审 判 员 文晓桃 审 判 员 刘宇学 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 高 芳 书 记 员 侯雨彤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。