上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终559号上诉人（原审被告）：朱炳生，男，1958年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区长岭路111号。法定代表人:张榕，副主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。上诉人朱炳生因与被上诉人上海市杨浦区住房保障中心（以下简称杨浦住房保障中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初71110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱炳生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人2013年签订了租期为3年的廉租房合同，约定租金为每月183元（人民币，下同），每三年复审一次。2015年底经过复审，被上诉人与上诉人签订第二份廉租房合同，租金上涨到487元。而被上诉人每月廉租房补贴有1,620元，上诉人要求被上诉人对租金上涨给出合理理由，但被上诉人并未进行合理解释，故上诉人停止支付租金。上诉人系孤老且无房产，并患有多种疾病，上诉人认为房租偏高，无力承担。被上诉人杨浦住房保障中心辩称，根据双方签订的两份租赁合同的约定，上诉人应当按照合同约定标准支付租金，并在房屋租赁期满后及时搬离，否则应当按照合同第十一条第五项的约定承担全额租金。故请求法院驳回上诉，维持原判。杨浦住房保障中心向一审法院起诉请求：1.判令朱炳生支付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）自2016年1月1日起至2019年3月31日止的房屋租金共计人民币18,081元；2.判令朱炳生按自行承担日租金的0.3%支付从2016年1月11日至实际支付日期间的违约金1,139.59元(暂算至2019年5月31日)；3.判令朱炳生按1,362元/月标准向杨浦住房保障中心支付从2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费共计2,724元(暂算至2019年5月31日)；4.本案的诉讼费由朱炳生承担。一审诉讼过程中，杨浦住房保障中心变更第2项诉讼请求为：判令朱炳生按自行承担日租金的0.3%支付自2016年1月11日起至判决生效之日止的违约金1,305.94元(暂算至2019年8月31日)。杨浦住房保障中心变更第3项诉讼请求为：判令朱炳生按1,362元/月标准向杨浦住房保障中心支付自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费共计7,218.60元)。一审法院认定事实：系争房屋系上海市公积金中心名下房屋，该房屋建筑面积58.91平方米，由杨浦住房保障中心安排用于廉租实物配租。2013年1月16日，杨浦住房保障中心（出租方、甲方）与朱炳生（承租方、乙方）签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》，约定杨浦住房保障中心将系争房屋出租给朱炳生使用；租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金为648元，其中朱炳生自付租金183元，政府补贴租金465元；朱炳生应于每月10日前向杨浦住房保障中心支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则朱炳生需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；朱炳生应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。合同还约定了其他事宜。合同签订后，杨浦住房保障中心依约向朱炳生交付系争房屋。朱炳生于2019年8月14日向杨浦住房保障中心支付了2016年1月至2016年3月的租金549元。2018年4月24日，杨浦住房保障中心（出租方、甲方）与朱炳生（承租方、乙方）签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》，约定杨浦住房保障中心将系争房屋出租给朱炳生使用；租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；每月租金为1,137元，其中朱炳生自付租金487元，政府补贴租金650元；朱炳生应于每月10日前向杨浦住房保障中心支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则朱炳生需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；朱炳生应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。因朱炳生未支付2016年4月起的租金，故杨浦住房保障中心诉至法院。一审审理中，杨浦住房保障中心提供以下证据：1.《关于市统筹调配廉租住房2017年租赁价格方案的批复》及2018年廉租房租金确认单、2019年廉租房租金确认单，证明上海市物价局于2018年1月15日发布廉租住房租赁价格方案的批复，据此确定系争房屋自2018年1月起至2019年12月止的租金标准为1，362元/月，上海市公积金中心与杨浦住房保障中心确认系争房屋2018起至今的租金标准变更为1,362元/月；经庭审质证，朱炳生对上述证据的真实性表示认可，但对1,362元/月的租金标准价不予认可。2.租金催缴书，证明杨浦住房保障中心自2016年3月30日至2018年12月30日期间曾多次向朱炳生催缴拖欠租金；经庭审质证，朱炳生对该份证据的真实性不予认可，表示从未收到过杨浦住房保障中心的租金催缴书。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨浦住房保障中心与朱炳生签订的两份《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。朱炳生未按约支付租金，并在租赁期到期后未及时申报续租，应承担相应的责任。关于租金，现杨浦住房保障中心要求朱炳生按487元/月的标准支付自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金17,532元，符合合同约定，于法不悖，法院应予支持。自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金，朱炳生已经向杨浦住房保障中心足额支付，杨浦住房保障中心要求朱炳生支付该期间的租金的诉讼请求，法院不予支持。关于支付房屋使用费，《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》到期后，朱炳生未及时申报续租，仍继续占有使用系争房屋，则应支付房屋使用费，故杨浦住房保障中心要求朱炳生向杨浦住房保障中心支付自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。按1,362元/月为标准计算自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费，并无不当，法院予以照准。关于违约金，杨浦住房保障中心与朱炳生在《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》中约定，朱炳生应于每月10日前向杨浦住房保障中心支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则朱炳生需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付。上述关于逾期付款违约金与违约金约定显属过高，朱炳生亦提出要求调低，法院综合杨浦住房保障中心的实际损失，兼顾合同的履行情况、朱炳生的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整。另，朱炳生在本案审理过程中支付了自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金，鉴于朱炳生并非恶意拖欠，故法院对杨浦住房保障中心关于该期间的违约金的诉讼请求不予支持。一审法院审理后作出判决：一、朱炳生于判决生效之日起十日内按487元/月标准支付上海市杨浦区住房保障中心自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金17,532元；二、朱炳生于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区住房保障中心自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金应缴当月11日起至判决生效之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款率计算）；三、朱炳生于判决生效之日起十日内按1,362元/月标准支付上海市杨浦区住房保障中心自2019年4月1日起至2019年9月9日止的使用费7,218.60元；四、驳回上海市杨浦区住房保障中心的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，减半收取174.50元，由上海市杨浦区住房保障中心负担14.50元，朱炳生负担160元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人分别于2013年和2018年签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。系争房屋自2013年便交由上诉人使用至今，而上诉人自2016年4月1日起拒绝缴纳租金，应当承担支付租金及违约金的法律责任。上诉人主张房屋租金上涨过高，收费不合理，但上诉人并未提供有效证据对其该项主张进行证明，且上诉人在与被上诉人于2018年签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同（试行）》中对于租金标准进行了明确约定，上诉人对此也签字进行了确认，故上诉人的该项主张，缺乏合同及法律依据，本院难以支持。上述合同于2019年3月31日届满后，上诉人未及时申报续租，双方并未订立新的租赁合同，被上诉人按照合同约定及上海市物价局的相关批复，要求被上诉人按照每月1,362元的标准支付自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费，具有合同及法律依据，本院予以支持。一审法院根据上诉人请求，综合被上诉人实际损失及合同履行情况，根据公平原则对违约金进行调低，于法不悖，本院予以支持。上诉人以其经济困难为由拒绝支付上述租金、占有使用费及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，朱炳生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币349元，由上诉人朱炳生负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月三十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……