湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5990号原告（反诉被告）：恩施市远兴物业管理有限公司，住所地恩施市航空大道二巷（世纪花园），社会统一信用代码91422801751032177F。法定代表人：田宗远，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾勇，该公司员工。被告（反诉原告）：李国梅，女，生于1973年4月16日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施市远兴物业管理有限公司与被告李国梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，被告李国梅提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告恩施市远兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴林霖、艾勇，被告李国梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恩施市远兴物业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1.判令被告给付2013年8月1日至2018年3月15日物业管理费7234.59元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告系原告原所管理的小区恩施州司法局机关小区的业主，其房屋面积为：163平方米。恩施州司法局与原告于2010年8月1日签订《物业服务合同》，约定由原告对恩施州司法局机关小区进行物业管理，委托管理期限自2010年8月1日起至2018年3月31日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，但被告以不可归责于原告的原因为由，拒依约向原告缴纳物业管理费，自2013年8月1日至2018年3月15日，被告共欠物业费7234.59元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重违反了双方签署的物业管理协议，严重侵犯了原告的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁判。被告李国梅辩称，1.原告在答辩人所住区内的物业管理行为违反了《物业管理条例》第四十五条、四十九条、五十二条、五十五条。《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告在小区3-202业主私搭乱建、霸占采光井的违建违法过程中，没有巡视监督、没有及时制止、没有按规定向有关行政管理部门进行上报追究处理，让其顺利的完成了破坏承重墙、铺砖、搭棚等装修工程，2017年5月对方又重新补修了棚子，当时该公司管理人员也睁一只眼闭一只眼，不闻不问小区内的违建违规行为和现象。也从来没有对业主就此事进行过调解。合约期的多年内，没有任何证据证明其按规定向任何管理部门报告过，也没有任何上级管理部门和人员到本小区了解、处理过该问题。因为该公司包庇、隐瞒、故意纵容业主违规违建行为，导致3-203房与3-202房之间的采光井的主体承重墙上开了门，地上铺了地砖，上面用棚子遮得严严实实，里面牵的晾衣架，堆满废物杂物，顶棚脏乱黑暗无法打扫。严重侵害了小区全体业主享有采光井的权益，严重影响了答辩人的生活起居，让答辩人的房子没有安全保障、没有隐私、没有光线、臭味冲天、洗衣机和热水器噪音充斥等长期隐患，造成了小区不安全、不卫生、不和谐的环境，并且造成邻里不和睦的人际关系。2.原告多方面违反了所签订的《物业服务合同》（以下简称合同）原告违反了合同第五条第二项“乙方权力和义务”第（二）、（三）款、第五条第二项第（六）款、第五条第二项第（十二）款，第六条第六项第（一）款，第六条第二项第（一）至（四）款。本人多次书面、口头反映采光井被占、本人无法正常生活的情况，诉求公司按合同和《物业管理条例》的规定上报上述违规违建问题，方才缴纳物业管理费，而驻本小区管理者康姓经理看了采光井后就说“你看不得乱七八糟的采光井就把自家窗户找暗色布遮死遮严”（该窗户是3-203房的唯一采光源）。3-202业主也说当时占用采光井、从墙上开门、铺砖、搭建棚子等行为是原告公司康经理同意的，为了感谢康经理还给其送过礼品。该公司一直回避上述违规违建问题，不仅不履行合同义务，不提供相应服务，还直接充当了违法行为的保护伞。3.原告物业管理行为违反《物业服务合同》在先。根据《合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告起诉中“协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务……”也说明，原告在协议生效后应提供完善的物业管理服务后方能收取物业管理费。答辩人的合法权益因原告拒不履行最基本的物业服务义务而受到直接损失，故答辩人有权利拒交物业费。4.原告诉求事实存在欺骗不实情况。合同第八条第（五）款……因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担全部责任并负责善后处理。原告的违约和失职行为直接导致答辩人一直处于侵权受害无法正常生活的状态。并且由于原告在3-202业主私搭乱建的初期过程中，没有及时制止、上报，造成了后期违法违建物体难以撤除、解决的困难。故原告起诉中“……但被告以不可归责与原告的原因为由，拒依约向原告缴纳物业管理费……”中可以看出，原告一直不承认自己违约违规、失职的物业管理行为，还故意歪曲答辩人拒交物业费的理由。5.原告不具有主张诉求的权利。《条例》第六十四条，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。而本案《合同》中的业主委员会从未对答辩人提出过口头或书面的相关督促。故原告起诉案由不成立。综上，请求贵院查明本案事实、公正审理，依法驳回原告的诉讼请求，判决答辩人无需向原告缴纳物业管理费，并由原告承担本案全部诉讼费。被告李国梅向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物业管理条例》及《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿反诉人22234.59元；2.判令被反诉人按规定采取补救措施，做好善后处理；3.本案的诉讼费反诉费用均由恩施市远兴物业公司承担。事实与理由：被反诉人（远兴物业公司）包庇、隐瞒、故意纵容小区业主3-202住户私搭乱建霸占采光井，让反诉人的居住房主体承重墙被破坏、房子没有光线、没有隐私、没有安全保障、随时都有臭味噪音，给小区造成了长期不能解决的不安全、不卫生、不和谐、不稳定的隐患，其多方面的违约行为不仅损害了反诉人的权益，更损害了全体业主的合法权益。（证据:照片和视频）为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、一百ー十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、三十五条、四十五条、四十九条、五十条、五十ニ条、五十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条、一百零六条、一百一十、百一十ーニ、一百一十五条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十八条，《物权法》第七十条、七十ー条、七十三条之规定，特提起诉讼，恳请法院判如诉请!根据《中华人民共和国合同法》第一百ー十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。而被反诉人签订的《物业管理合同》第八条规定双方的违约金是1.5万元，加上物业管理费用7234.59元，故应赔偿反诉人22234.59元。2018新《物业管理条例》明确指出，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告恩施市远兴物业管理有限公司对被告李国梅提出的反诉辩称,反诉被告没有违反合同约定及相关法律规定，反诉原告要求反诉被告赔偿22234.59元没有法律依据及合同条款的约定，反诉被告没有强制执法权，不能强制他人拆除违建的权利。因此请求法院驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人的陈述及有效证据，认定本案事实如下：2010年7月27日，恩施土家族苗族自治州司法局（甲方）与原告（乙方）签订《恩施自治州司法局机关小区物业服务合同》，约定甲方将恩施自治州司法局机关小区委托给乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理服务事项：1.房屋、建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.小区绿地、花木、花池等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生的维护与管理；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.维护公共秩序；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10.根据州司法局的委托组织开展社区文化娱乐活动；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但费用由双方协商；12.对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施。委托管理期限为2年即2010年8月1日起至2012年8月1日止。装饰装修管理服务：装修申报备案管理，签订装饰装修管理合同；装修现场巡视管理，纠正违规行为；装修中的禁止行为及事项告知业主和装修企业；违规装修责任上报追究处理。物业管理服务费用：住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元计算向乙方交纳，每季度交一次。合同到期后，原告继续为恩施自治州司法局机关小区提供物业服务。2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日，恩施土家族苗族自治州司法局与原告连续签订了《恩施自治州司法局机关小区物业服务合同》，委托管理期限至2018年3月31日至，其他相关内容没有变化。被告李国梅系恩施自治州司法局机关小区3-203室房屋的业主，该房屋的面积为163平方米。2013年8月,被告入住该房屋。入住前，被告发现与其相邻的202号房业主占用了采光井，搭建棚子并堆放杂物，存在影响其采光及正常生活等。后被告多次向原告反映该问题并要求原告出面解决未果，故被告以该问题未得到解决为由拒绝向原告交纳物业管理费。截止2018年3月15日，被告欠交原告物业管理费7234.59元。本院认为，原告与恩施土家族苗族自治州司法局签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告系该小区业主，该合同对被告具有约束力。合同签订后，原告依照约定履行了相应义务，被告作为该小区的业主享受了物业服务，理应按合同约定支付物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费的理由成立，本院予以支持。原告作为物业服务机构，对业主之间的纠纷只能调处，不具有类似强制执法权的职能。被告所述其邻居202号房业主存在侵害其权益的问题，被告可以申请原告进行调处，当原告调处不能时，被告可以通过其他有效途径进行救济。原告调处不能的行为不构成违约，被告提出反诉以原告存在违约为由要求原告赔偿其损失等请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李国梅于本判决生效之日支付原告恩施市远兴物业管理有限公司物业管理费7234.59元。二、驳回被告李国梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费177.93元，合计202.93元，由被告李国梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  聂本军二〇二〇年三月三十日书记员  卢君璐