湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终322号上诉人（原审被告）：文娉婷，女，1980年8月27日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州中亚物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：杨明庚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐晓文，男，系被上诉人公司法律顾问（特别授权）。上诉人文娉婷因与被上诉人永州中亚物业管理有限公司（以下简称中亚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。文娉婷上诉请求：1.撤销一审判决中第一项“限被告文娉婷自本判决生效之日起十日内给付原告永州中亚物业管理有限公司自2014年3月1日至2019年9月30日止物业管理费3042元”。2.付物业管理公司近两年的物业费，要求有所减免。3.判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院基于长丰集团永州基地生活区业主委员会与被上诉人所签订的《物业管理服务合同》前，是否组织和召开业主代表大会，被上诉人在一审法院未给出有力的证据，依据《物业管理条例》的规定，上诉人有知情权，故此服务合同是否具备法律效力。二、被上诉人未能按照《物业管理服务合同》的约定提供相应的物业管理服务，如未及时清理公共区域卫生，未及时修补公共设施等，一审法院忽视了被上诉人的违约行为，其判决明显有损上诉人一方的合法权益，判决显失公正，应予纠正。三、一审中被上诉人所提出的多次催收物业管理费与事实不符，上诉人在一审开庭前至今只收到一次由业委会工作人员送来的书面催收单，之前电话短信来源不明，非业委会的正式书面通知，《民法通则》第135条规定，自法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉时，法院对其实体权利将不予支持，故被上诉人怠于行使权利。上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。中亚物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中亚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2014年3月1日至2019年9月30日欠缴的物业管理费3042元；2.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月27日，原告与长丰（集团）有限责任公司永州基地业主管理委员会签订了《长丰集团永州基地住宅生活区物业管理委托合同书》，该合同的主要内容为：一、中亚物业公司为长丰集团永州基地住宅生活区提供物业管理服务，包括提供房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；房屋共用部分的清洁服务、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括日夜巡视、门岗执勤，做好安全防范工作等；二、物业收费标准为0.493元/平方米/月；业主按月缴纳物业服务费用；三、物业服务期限自2014年1月27日至2015年1月27日止。合同签订后，原告中亚物业管理公司依约提供了物业管理服务。2015年1月28日，原告与长丰（集团）有限责任公司永州基地业主管理委员会续签订《长丰集团永州基地住宅生活区物业管理委托合同书》，合同内容不变，物业服务期限自2015年1月28日至2017年6月25日止。2017年6月26日，原告与长丰（集团）有限责任公司永州基地业主管理委员会再次续签订《长丰集团永州基地住宅生活区物业管理委托合同书》，合同内容不变，物业服务期限自2017年7月1日至2020年6月30日止。被告自2014年3月1日至2019年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，被告系长丰集团永州基地生活小区1-25栋403室业主，房屋面积为92.11平方米。一审法院认为，长丰集团永州基地生活小区为长丰集团的职工小区，长丰（集团）有限责任公司成立了永州基地业主管理委员会；根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同；因此，长丰（集团）有限责任公司永州基地业主管理委员会与原告中亚物业公司签订的《物业管理委托合同书》是有效合同，具有法律约束力，小区全体业主都应当依照该合同的约定履行义务，享受权利。原告依照物业服务合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费；因被告未按合同约定的期限按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费的责任。被告自2014年3月1日至2019年9月30日止未交物业管理费，共67个月，共欠缴物业管理费92.11平方米×67月×0.493元/平方米=3042元；对于被告提出原告物业管理不到位,管理存在脏乱差的现象,并以此为由拒绝缴交物业管理费的主张,对此,根据《物业管理条例》第三十六条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”以及第四十二条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定,原告对被告所居住使用的物业提供了相应的服务管理服务,被告理应依法、依规向原告缴交物业管理费,当然,从被告提供的视频所反映的物业管理不到位的问题,这些问题固然存在,但其责任不能完全归结到原告一方,这其中还涉及到住宅区居民的配合、守约等方面的文明行为,仅仅依靠一方的管理,而小区居民不配合,这也还是不能把小区的管理做到尽善尽美,因此,原告虽存在管理不到位的现象,但毕竟原告已尽其责任履行了其物业服务的职责,被告不能因为原告存在所谓的管理不到位就拒绝向原告缴交物业管理费。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十五条、第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：限被告文娉婷自本判决生效之日起十日内给付原告永州中亚物业管理有限公司自2014年3月1日至2019年9月30日止物业管理费3042元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减收取25元，由被告文娉婷承担。本院二审期间，上诉人提交一份近期小区照片，拟证明疫情期间下水道堵塞、东西丢失等问题，小区业主去沟通交涉仍存在该问题，物业公司不作为。被上诉人质证认为，对证据的三性均有异议，照片是他人转发，不能证明该照片的内容是发生在涉案小区，其次本案追索的是9月30日之前的物业费，该组照片据上诉人自称是近段时间拍摄，因此不能达到上诉人的证明目的。同时任何小区都有可能有突发事件，物业只要及时处理，就不存在不作为。本院认证认为，该证据不能证明被上诉人在上诉人欠缴物业费期间存在不作为，与本案不具有直接关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，上诉人与被上诉人之间的物业管理费收缴数额问题。根据本案事实，2014年1月27日，被上诉人与长丰（集团）有限责任公司永州基地业主管理委员会签订了《长丰集团永州基地住宅生活区物业管理委托合同书》，后双方两次续订了合同，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条“业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同”之规定，双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力，合同双方都应依约履行权利义务。该合同存续期间，被上诉人按照协议约定履行了义务，但上诉人自2014年3月1日至2019年9月30日止未交物业管理费，构成违约，其提出被上诉人存在服务不到位，但不能说明被上诉人服务瑕疵状态持续存在，且未严重影响被告的生活，业主长期不缴纳物业费的行为损害了被上诉人的利益，上诉人应当履行依约缴纳物业费的义务。至于上诉人提出被上诉人怠于行使诉讼权利，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且未提供充分证据证明被上诉人的诉请已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对该上诉理由亦不予认可。综上，上诉人文聘婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人文娉婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兰青审 判 员 陈久余审 判 员 宋争文二〇二〇年三月三十日法官助理 石瑞婷书 记 员 骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。