山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1355号上诉人（原审被告）：闫燕，女，1988年2月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈延泉（系闫燕之夫），男，1966年12月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：亓爱民，山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐先俭，男，1978年12月5日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：徐先锋，山东纵观律师事务所律师。上诉人闫燕因与被上诉人徐先俭房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。闫燕上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由徐先俭承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。闫燕因怀有身孕无法到庭在一审诉讼开庭前已电话告知了一审法院，一审法院在知情的情况下进行开庭审理，驳夺了闫燕的答辩及质证权利，属程序违法。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据一审诉讼审理，徐先俭明确主张的租赁费系从2019年7月20日之后的租赁费。房屋租赁合同约定：乙方在租赁期未满时需解除合同，应提前一个月通知甲方，未经同意，单方解约应承担违约责任，并按照付给甲方一个月房屋租金标准计算。闫燕多次给徐先俭打电话要求解除租赁合同，但徐先俭一直不接电话，闫燕于2019年6月日以书面张贴解除通知的形式向徐先俭行使告知权利及解除权。所以，闫燕已按照合同条款履行了义务，双方的租赁合同自闫燕张帖解除通知时已经解除，故闫燕不应继续支付租赁费，也不存在违约行为，不应承担违约责任。另外，房屋租赁合同还明确约定：一次性向丙方支付居间服务费6000元，其中甲方负担3000元，乙方负担3000元，对于该费用，首先，该费用的收取人为济南顺祥房产经纪有限公司第六分公司，徐先俭没有收取该费用的权利，徐先俭也仅仅向济南顺祥房产经纪有限公司第六分公司支付了其应承担的3000元，并非全部6000元。其次，闫燕已经将该居间费用交付给济南顺祥房产经纪有限公司第六分公司。故，闫燕不应再承担该居间费用。基于双方之间的房屋租赁合同已经合法解除，徐先俭收取的闫燕支付的保证金6000元已无法律依据，应当返还。综上所述，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，依法支持闫燕的上诉请求。徐先俭辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、2019年10月17日，一审法院召开庭前会议，闫燕本人参加了证据质证，在11月8日开庭审理时，却拒不到庭。若闫燕确因怀孕无法参加庭审，也应向法庭提交延期庭审的申请或委托诉讼代理人参加诉讼。2、闫燕主张于2019年6月以书面形式向徐先俭告知解除合同与事实不符合，闫燕于2019年7月15日起在微信中向徐先俭承诺正在准备房租，直至8月3日。3、关于居间服务费用，根据合同约定，徐先俭、闫燕各负担3000元，若一方违约承担全部的居间费用。因闫燕违约，应承担徐先俭先前支付的3000元居间费用。徐先俭向一审法院起诉请求：1.判令解除徐先俭与闫燕签订的《房屋租赁合同》，并办理物业交割手续；2.判令闫燕将登记在本案涉案房屋名下的公司（山东富的同缘堂电子商务有限公司）迁出；3.判令闫燕支付房屋租金17,400元（自2019年7月20日至2019年10月17日）；4.判令闫燕支付违约金6000元及居间服务费3000元；5.判令闫燕支付燃气费221.10元、电费268.47元、水电费1037元、物业费1494.49元；6.本案受理诉讼费用由闫燕承担。一审法院认定事实：坐落于济南市历城区围子山路1111号银丰唐郡一区27号楼1单元402室房屋所有权人系徐先俭，该房屋由徐先俭与案外人共有。闫燕欲租赁该房屋用于经营。2019年1月15日，在济南顺祥房产经纪有限公司提供服务下，徐先俭与闫燕签订房屋租赁合同一份，合同约定：徐先俭同意将涉案房屋出租给闫燕使用，房地产租金为6000元/月，租赁期限自2019年1月20日至2022年1月19日，租金按季度结算，闫燕提前7日交付下季度租金。闫燕自租赁合同生效之日向徐先俭支付保证金6000元，合同期满，如闫燕无违约行为，徐先俭无息将保证金退还。闫燕在租赁期未满时需解除合同，应提前1个月通知徐先俭，未经同意单方面解约，应按给付徐先俭1个月房屋租金的标准承担违约责任。租赁期间的水费、电费、物业费等一切费用由闫燕承担。任何一方未能履行合同约定条款应在10日内赔偿对方违约金（按一个月房屋租金标准计算）。签订本合同一次性向居间方支付居间服务费6000元，徐先俭、闫燕各负担3000元。合同签订后，徐先俭向济南顺祥房产经纪有限公司支付居间服务费3000元，并于合同签订当日将涉案房屋交付闫燕。双方对涉案房屋的水、电、燃气及房内-设施进行了交接。闫燕在接收涉案房屋后，在涉案房屋所在地址以自然人独资方式成立山东富的同缘堂电子商务有限公司，并在上述地点从事经营。闫燕按照房屋租赁合同的约定支付租金至2019年7月20日，共计36000元。2019年7月20日之后的租金，闫燕未按约支付，闫燕与徐先俭通过微信聊天的方式表示其不再租赁涉案房屋。徐先俭索要租金并要求闫燕返还房屋未果，为此引起诉讼。另查明，1、闫燕在租赁涉案房屋期间欠缴燃气费221.1元；欠缴电费268.47元；欠缴水费1037元；欠缴物业费徐先俭主张1494.49元（截止2019年10月17日前的物业费闫燕均未缴纳）。2、徐先俭主张的房屋租金17400元，系在2019年7月20日至2019年10月17日之间，要求87天，按6000元/月：30天/月计算。一审法院认为，徐先俭与闫燕签订的房屋租赁合同，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，闫燕未按合同约定期限支付房屋租金，并以自己的行为表示不再履行合同，其行为构成违约，应对纠纷的发生承担全部责任，故对徐先俭要求与闫燕解除房屋租赁合同并办理物业价格手续的诉讼请求，一审法院予以支持；合同解除后，闫燕在涉案房屋所在地成立的企业亦应迁出。徐先俭主张的应付房屋租金、违约金、居间服务费、水费、电费、燃气费、物业费，其计算标准和依据均符合房屋租赁合同的约定，故对徐先俭的上述七项诉讼请求，一审法院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、徐先俭与闫燕于2019年1月15日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除，闫燕于合同解除后即时与徐先俭办理涉案房屋交接手续；二、限闫燕于判决生效之日起十日内将山东富的同缘堂电子商务有限公司企业登记地址自济南市历城区围子山路1111号银丰唐郡一区27号楼1单元402室迁出；三、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭房屋租金17400元；四、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭违约金6000元；五、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭居间服务费3000元；六、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭水费1037元；七、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭电费268.47元；八、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭燃气费221.1元；九、限闫燕于判决生效之日起十日内支付徐先俭物业费1494.49元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由闫燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫燕提交解除合同通知及照片5张，证实闫燕已于2019年6月10日将解除通知张贴到涉案房屋，合同已于当日解除。经质证，徐先俭对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不予认可。根据相关法律规定，该组证据不属于新证据，且该证据系闫燕单方制作，徐先俭多次向闫燕催要房租，闫燕以这种方式解除合同与常理不符。本院认为，该证据不足以证实闫燕的证明目的，不予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，徐先俭与闫燕签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，闫燕未按合同约定期限支付房屋租金，并以自己的行为表示不再履行合同，构成根本违约，一审法院判令双方签订的房屋租赁合同解除，并由违约方闫燕承担相应的法律后果，符合法律规定。综上所述，闫燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由上诉人闫燕负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二〇年三月三十一日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏