上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1650号上诉人（原审被告）：黄子浩，男，1973年6月10日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审被告）：包骏洲，男，1967年7月8日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：刘珂，男，1986年8月11日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：郭晓娜，女，1986年11月22日出生，汉族，住上海市长宁区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：朱守侠，上海众华律师事务所律师。上诉人黄子浩、包骏洲因与被上诉人刘珂、郭晓娜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初15325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄子浩、包骏洲上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判黄子浩返还房价款人民币（下同）300万元，黄子浩支付违约金（以300万元为本金，自2019年3月25日起至实际返还房款之日止按银行贷款利率计算的利息）。事实和理由：被上诉人未按约在2019年5月15日前支付剩余款项180万元，且之后也未在合理期限内要求上诉人提供担保，导致查封不能及时解除，系被上诉人违约。上诉人以远低于市场价的方式出售上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）是为了回笼资金，偿还债务。被上诉人贪图低价，也未通过预告登记方式回避可能存在的风险，相应后果应由被上诉人自行承担。上诉人黄子浩在向案外人中国民生银行股份有限公司上海分公司（以下简称民生银行）申请贷款时，向上诉人包骏洲借用了其四分之一的产权，并承诺所有后果由上诉人黄子浩承担，本案中上诉人包骏洲也未收到房款，不应承担返还责任。被上诉人刘珂、郭晓娜答辩称：上诉人恶意隐瞒其对外欠债的情况，致涉讼房屋被查封，且此后也拒绝解决房屋查封事宜，导致涉讼房屋至今无法过户。两上诉人之间借用产权之事系其内部事宜，且与本案买卖合同无关，两上诉人作为出售人，应共同承担责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，故要求驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。刘珂、郭晓娜向一审法院起诉要求：1、解除刘珂、郭晓娜与黄子浩、包骏洲签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》；2、黄子浩、包骏洲共同返还首付款3,000,000元并支付违约金2,200,000元。一审法院认定事实如下：2012年10月8日，刘珂、郭晓娜登记结婚。2013年7月11日，涉讼房屋被核准登记至黄子浩、包骏洲名下，共有方式为按份共有，其中黄子浩占3/4、包骏洲占1/4。2017年5月4日，涉讼房屋被设置抵押权人为民生银行，最高债权限额为13,000,000元的最高额抵押。2019年3月15日，黄子浩、包骏洲作为出卖方（甲方）、刘珂作为买受方（乙方），上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为居间方（丙方），签订《房地产买卖居间协议》，约定：涉讼房屋总房价款11,000,000元，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》当天内补足定金至650,000元。2019年3月15日当天，刘珂向黄子浩转账交付650,000元，黄子浩向刘珂出具该金额的收款收据，并确认系定金。其后，刘珂又分别于2019年3月16日、3月17日、3月19日及3月22日，向黄子浩转账交付850,000元、500,000元、500,000元及500,000元，黄子浩分别于2019年3月16日、3月17日及3月22日，向刘珂出具850,000元、500,000元及1,000,000元的收款收据，并确认系房价款。以上全部款项共计3,000,000元。2019年3月17日，黄子浩、包骏洲作为卖售人（甲方）、刘珂、郭晓娜作为买受人（乙方），签订《上海市房地产买卖合同》，约定有如下内容：乙方受让甲方自有的涉讼房屋；转让价款9,500,000元；甲、乙双方确认，在2019年5月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按照本合同约定期限交接涉讼房屋的，自甲方根据约定应办理涉讼房屋交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首付款2,000,000元（含已付定金650,000元）；乙方应在2019年5月15日前支付甲方第二期房价款1,300,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请6,000,000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于办理产权交易过户当日以现金或转账方式将其补足并支付给甲方；待上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第三期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；甲、乙双方应在乙方银行贷款划入甲方指定的收款账户后三日内对涉讼房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将涉讼房屋交付乙方，同时乙方应支付甲方房价尾款200,000元。2019年3月17日当天，黄子浩、包骏洲作为甲方（出售方）、刘珂、郭晓娜作为乙方（购买方），另签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定有如下内容：甲、乙双方确认涉讼房屋成交总价为11,000,000元，为甲方到手价；买卖合同第二条约定的房价款9,500,000元不包含涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装修的价格；甲、乙双方同意涉讼房屋内的附属设施、设备及室内装修的转让价为1,500,000元，该笔转让款乙方应于2019年5月15日前支付给甲方。2019年3月20日，涉讼房屋因财产保全被上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）查封，案号为（2019）沪0109民初7377号。2019年3月25日，刘珂在得知涉讼房屋被查封后，开始通过中介就相关事宜与黄子浩进行沟通。2019年4月10日，刘珂向黄子浩、包骏洲发送催告函，要求黄子浩、包骏洲于2019年4月18日18时前解除涉讼房屋限制交易信息。2019年4月30日，在刘珂、黄子浩及中介的微信群聊中，中介向黄子浩发送如下内容：“黄总，基于目前虹桥万博的房子依然处于查封状态，且相对方陕西公司不肯解封，你与买家刘珂签署的买卖合同里面附件三第2条约定的乙方应在2019年5月15日前支付甲方第二期房价款1,300,000元，其中买家已于3月19日和3月22日支付三笔共计1,000,000元，现剩余300,000元买家决定暂不予支付，望知悉”。2019年5月8日，刘珂、郭晓娜向黄子浩、包骏洲发送催告函，要求黄子浩、包骏洲于2019年5月12日前解决司法查封事宜，并表示在司法查封解除前，将暂停支付余下的款项。因包骏洲未到庭，致本案调解不成。一审法院认为，刘珂、郭晓娜与黄子浩、包骏洲签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在上述合同履行过程中，涉讼房屋被虹口法院司法查封，客观上已无法过户至刘珂、郭晓娜名下，故刘珂、郭晓娜在此情况下有权中止履行支付房价款的义务。刘珂、郭晓娜已将中止履行债务的意思通知黄子浩、包骏洲，并要求黄子浩、包骏洲及时解决司法查封事宜，但黄子浩、包骏洲至今未能解决，且未提供适当担保，故刘珂、郭晓娜有权解除上述合同，要求黄子浩、包骏洲返还已支付的房价款并依约承担违约责任。法院向黄子浩、包骏洲发送的诉状副本最后签收日期为2019年7月21日，故上述合同应于该日解除。刘珂、郭晓娜已支付黄子浩、包骏洲的房价款3,000,000元，黄子浩、包骏洲应予返还。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，合同解除后，黄子浩、包骏洲应支付的违约金金额为总房价款的20%，黄子浩、包骏洲提出该标准过高。鉴于刘珂、郭晓娜并未提供证据证明其因黄子浩、包骏洲违约所造成的实际损失，一审法院结合上述合同的履行情况及当事人的主观过错程度，兼顾公平、诚实信用原则，酌定黄子浩、包骏洲应向刘珂、郭晓娜支付违约金500,000元。包骏洲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，一审法院于二○一九年十月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决：一、刘珂、郭晓娜与黄子浩、包骏洲就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于2019年7月21日解除；二、黄子浩、包骏洲应于判决生效之日起十日内返还刘珂、郭晓娜房价款3,000,000元；三、黄子浩、包骏洲应于判决生效之日起十日内支付刘珂、郭晓娜违约金500,000元；四、驳回刘珂、郭晓娜的其余诉讼请求。一审案件受理费48,200元，因本案适用简易程序审理，减半收取计24,100元，由刘珂、郭晓娜负担6,700元，由黄子浩、包骏洲负担17,400元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提供证据：1、黄子浩的承诺书，证明包骏洲已将涉讼房屋25%的产权份额出借给黄子浩抵押给银行，包骏洲在涉讼房屋买卖合同以及协议上的签名仅是形式需要，不应承担法律责任；2、涉讼房屋评估报告、拍卖成交确认书，证明涉讼房屋的成交价格远低于市场交易价格，上诉人已经告知被上诉人可能存在的买卖风险。被上诉人对证据1承诺书的真实性无法确认，且认为与本案无关联性，对证据2的真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的。本院认证认为，证据1与本案无关联性，本院不予采纳，双方均认可证据2的真实性，且与本案有关，本院予以采纳。二审另查明，2019年11月，评估公司根据法院委托对涉讼房屋出具评估报告，确认涉讼房屋的市场价值为1,295万元。2020年3月5日，涉讼房屋以1,235万元的价格在网络拍卖成交。黄子浩自认其于2017年5月向民生银行做过最高额抵押后，实际向民生银行借款900余万元，但均未偿还；虹口法院判决黄子浩应偿还案外人127万余元，现尚在执行中；自有房屋出售后不足清偿上诉人外欠的债务2,000余万元。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否违约、违约金是否过高、责任承担主体。根据合同约定，被上诉人应当在2019年5月15日前支付第二笔房价款130万元以及室内装修款150万元，但在2019年3月20日涉讼房屋因上诉人对外欠债而被法院查封，被上诉人与上诉人多次联系，敦促其在付款截止日前解除查封，但上诉人至今未予解决。鉴于涉讼房屋上尚有民生银行的1,300万元最高额抵押，现上诉人又因外债被起诉，涉案交易确有不能继续履行之虞，被上诉人暂停支付余款，当属行使不安抗辩权。二审中，上诉人也确认售房款不足以清偿外欠债务。被上诉人为履行合同，给予上诉人解除查封的期限，但上诉人均未能解决，系上诉人自己的过错。上诉人主张被上诉人未要求上诉人提供担保、未申请预告登记等存在过错，系将上诉人保证房屋产权无瑕疵的义务转嫁给被上诉人，本院难以认同。涉讼房屋的房价虽然比法院委托拍卖的价格稍低，与估价时点、买卖双方的博弈、市场行情等均有关联，不能由此推出上诉人已经告知售房是为还债的结论。如上诉人告知其外欠2,000多万债务之事实，被上诉人是否愿与上诉人签订买卖合同并支付300万元房款，亦属难定之事。上诉人的不诚信导致涉讼房屋买卖合同无法继续履行，应对被上诉人承担违约责任。至于上诉人提及的违约金过高问题。合同约定上诉人违约应承担总房价20%的违约责任即190万元（被上诉人主张220万元），一审法院综合合同履行情况、当事人的过错程度等，酌定调整为50万元，包含了被上诉人本次购房、另行购房的交易费用、律师费用、整个事件当中耗费的时间成本、已付资金的孳息损失、适度的惩罚等，甚至可能包含房价上涨的额外成本支出。上诉人要求按照银行利息损失予以赔偿，没有事实和法律依据，本院不予准许。关于责任承担主体问题。无论黄子浩所写的承诺书是否属实，包骏洲是否收到买方钱款，均属于黄子浩与包骏洲两个共有权人内部的关系，对于被上诉人而言，合同相对方为黄子浩与包骏洲，被上诉人向其中一人的付款视为对出售方的支付，故合同解除后的责任也应由出售方二人共同承担。综上所述，上诉人黄子浩、包骏洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币48,200元，由上诉人黄子浩、包骏洲负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年三月三十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……