江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1248号上诉人（原审被告）：吴学勇，男，1968年4月3日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：曹庆合，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州天创世纪置业发展有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城街道中山北路风尚米兰LOFT1号楼二楼物业服务中心。法定代表人：徐莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。原审被告：胡艳华，女，1975年12月20日出生，汉族，住徐州市。上诉人吴学勇因与被上诉人徐州天创世纪置业发展有限公司（以下简称“天创公司”）、原审被告胡艳华房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0300民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴学勇的委托诉讼代理人曹庆合、被上诉人天创公司的委托诉讼代理人倪磊，原审被告胡艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴学勇上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判；维持第二、三项；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案是房屋租赁合同纠纷，被上诉人明知上诉人租赁房屋的使用用途为经营医药、社区门诊及激光美容，其理应提供合格的租赁物交付上诉人使用。在被上诉人交付房屋之初，上诉人尚能对房屋正常使用，也能正常缴纳租金，但在2016年6月份，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，私自利用上诉人承租房屋的两块门头作广告（这原本是上诉人准备进行激光美容宣传使用的），广告牌名称为番茄田艺术，主要进行少儿艺术培训，直接影响到了上诉人的正常经营，给人们造成的误会是上诉人处仅是少儿艺术培训，不是中医门诊部。该侵权行为发生后，上诉人及上诉人妻子多次口头、电话、微信通知被上诉人的负责人要求处理，曾经告知不予处理和赔偿的话，上诉人将暂时停止交付租金直到恢复原状。但至今，被上诉人都没有处理。后在2016年8月，上诉人及其他业主租赁的上诉人的房屋漏水严重，毁坏了上诉人的机器一台，中、西药材料若干，至今租赁房屋的墙皮还严重脱落。在上诉人反映给物管却没人理睬。后经营者大多都拒付物业管理费，至今也未处理好。2、2018年2月26日，被上诉人在未通知上诉人的情况下私自将涉案房屋断电，导致上诉人无法经营，给上诉人造成了很大的损失。3、2018年6月1日，被上诉人将涉案房屋上锁，拒绝上诉人继续经营使用，扣留上诉人全部医疗设备、中、西药品及办公用品至今，给上诉人造成了很大损失。加上上诉人的装潢及宣传费用，被上诉人给上诉人造成的损失远远大于上诉人没有支付的房租，现在因被上诉人锁门的行为导致上诉人损失仍在继续扩大中，尤其是部分西药及中药己经过了保质期。4、一审仅凭被上诉人的诉说计算租金错误。上诉人租金己经缴到2017年的上半年，至被上诉人2018年2月26日断电时上诉人就无法正常经营，故一审法院认定的拖欠租金519020元计算有误。一审法院既然认可房屋租赁合同的有效性，且合同没有解除，理应按照《合同法》及司法解释规定来处理，判决被上诉人按协议履行完义务后，方可要求上诉人履行支付租金义务。故一审法院对于租金、物业管理费、电费及违约金的判决有误。天创公司辩称：上诉人的上诉主张均不属实。1、被上诉人严格按照合同的要求提供了适租的标的物供上诉人使用，不存在任何违约行为。上诉人在一审中已提出该理由，但并未提供相应证据予以证实。该理由不能成为其长久以来拒付租金的理由。即使上诉人存在经济损失，也可以通过另案诉讼方式维护权益。因此，上诉人关于不适合租赁的理由在本案中应不予理涉。2、上诉人提出的关于租金数额问题，被上诉人在一审中已经提交了缴费通知单，该通知单由上诉人的相关负责人签字确认。长久以来，上诉人从未提出异议，且一审中予以认可。关于上诉人提出的违约金问题，被上诉人按照双方合同约定计算并无不妥。胡艳华辩称：同意上诉人的上诉。天创公司向一审法院起诉请求：判令吴学勇、胡艳华支付租赁费519020元、违约金165062元（逾期支付租金违约金81282元、提前解除合同违约金83780元）、物业管理费156602元、电费1333元.以上费用共计842017元。天创公司收取的保证金不予退还。一审法院认定事实：2014年10月7日，天创公司（甲方）与吴学勇（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方同意将位于徐州市中山北路庆云桥以北300米处的米兰商业门面Ａ区商铺出租给乙方作为商业使用，面积633.79平方米。该出租房屋仅限于经营医药、社区门诊及激光美容，经营品牌为米兰医疗门诊部。2.租赁期限自2014年11月1日起至2020年6月30日止。A区1-116、117自2015年7月1日至2018年6月30日，11600元/月；2018年7月1日至2019年6月30日止，12180元/月；自2019年7月1日至2020年6月30日止，12790元/月。A1-118、119、120单元，自2015年7月1日至2018年6月30止，30290元/月；自2018年7月1日至2019年6月30日，31800元/月；自2019年7月1日至2020年6月30日，33390元/月。租金按3个月为一个支付期，前两年执行支付三个月租金使用半年政策，第三年无优惠，第四年起每年递增5%。3.为确保出租屋及附属设施完整，乙方同意支付46200元保证金。4.物业费由乙方承担，2015年1月1日至2015年12月31日，5元/平方米/月，3169元/月；2016年1月1日至2020年6月30日，8元/平方米/月，5070元/月。水费按4.5元/吨，电费1元/度。5.甲、乙双方因有特殊原因，经协商达成书面一致，甲方提前收回房屋或乙方提前退回部分或全部租赁房屋；变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方书面提出。6.租赁期间，乙方逾期支付租金，每逾期一天，应支付相当于未支付款项3%的违约金；甲、乙任何一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金。7.涉案租赁房屋A-116商铺门头上顺延3米区域，可以做品牌形象展示。8.租赁期间，甲、乙一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付相当于月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足低付对方经济损失的，违约方还应付赔偿。合同签订后双方按照约定履行义务，后天创公司将涉案房屋二楼门头租赁给他人使用双方产生纠纷，后吴学勇于2018年6-7月份间搬离涉案房屋。但双方未谈及租赁合同解除问题。另查明，吴学勇缴纳了2016年7月1日至2016年9月30日涉案房屋租金，2016年10月1日至2016年12月31日优惠免交，2017年1月后未再缴纳租金。2015年11月1日至2018年6月30日拖欠物业费156602元、电费1333元，庭审中吴学勇、胡艳华对所欠房租、电费、物业费等事实不持异议，但主张天创公司诉讼吴学勇、胡艳华个人错误，应由徐州风尚米兰中医门诊部承担责任，双方各执己见。还查明，吴学勇于2015年11月4日成立徐州市风尚米兰中医门诊部有限公司，法定代表人吴学勇，2017年7月27日办理徐州风尚米兰中医门诊部工商登记，法定代表人吴学勇，主要负责人胡艳华，地址均登记在徐州市中山北路风尚米兰一期商铺A116-120室。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。天创公司与吴学勇签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。双方在合同中约定该出租房屋仅限于经营医药、社区门诊及激光美容，经营品牌为米兰医疗门诊部。作为徐州风尚米兰中医门诊部法定代表人与天创公司签署租赁合同目的为了经营徐州风尚米兰中医门诊部，天创公司在签署租赁合同时应当明知，因此作为徐州风尚米兰中医门诊部法定代表人吴学勇签署租赁合同的目的是为筹备经营徐州风尚米兰中医门诊部，根据吴学勇签订的合同义务可由徐州风尚米兰中医门诊部履行。但该合同系吴学勇以自己的名字与天创公司签订的，即使其系设立公司的发起人，合同相对人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》，仍有权选择由合同上载明的吴学勇承担责任，该选择符合法律规定，应予支持。吴学勇应按双方合同约定履行合同义务，故天创公司主张要求吴学勇支付租赁费519020元、物业管理费156602元、电费1333元，有事实及法律依据应予支持，吴学勇未按合同约定支付相关租赁费用，存在违约，应承担违约责任，天创公司要求吴学勇按合同约定支付违约金，有事实及法律依据予以支持，按照合同约定乙方逾期支付租金，每逾期一天，应支付相当于未支付款项3%的违约金，现天创公司要求按照同期银行贷款年利率的24%，低于上述合同计算数额，故对天创公司主张的违约金81282元有事实及法律依据，予以支持。关于天创公司主张吴学勇支付提前解除合同违约金并要求保证金不予退还，合同中约定吴学勇缴纳保证金的目的是为了保证出租房屋附属设施的完整。天创公司未能举证证明出租屋及附属设施存在损毁，双方虽因租金产生纠纷，但双方就涉案房屋租赁合同解除问题没有达成一致意见，现天创公司并未提供证据证明吴学勇有提前解除合同的情形，天创公司要求吴学勇承担解除合同的违约责任、并要求保证金不予返还的事实依据不足，因此对天创公司该部分主张不予支持。胡艳华未参与合同的协商与订立并非合同当事人，因此天创公司诉请胡艳华承担支付租金的诉讼请求事实依据不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、吴学勇于本判决书生效后十五日内支付徐州天创世纪置业发展有限公司租赁费519020元、物业管理费156602元、电费1333元.合计人民币676955元，同时支付违约金81282元；二、驳回徐州天创世纪置业发展有限公司对胡艳华的诉讼请求；三、驳回徐州天创世纪置业发展有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二审中，天创公司、胡艳华未向本院提交新的证据。吴学勇2019年10月9日拍摄的照片打印件六张，拟证明在双方没有解除合同之际，天创公司将吴学勇经营的门诊部门头强行拆除，构成违约。天创公司质证认为，上述证据不能证明天创公司提供的租赁物不符合经营使用的目的，且吴学勇在2018年6月1日先期搬离，若是违约也是其先行违约。胡艳华质证认为，对上述证据无异议。二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，本案二审庭审时，双方当事人均确认双方之间的房屋租赁合同尚未解除。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一审判决吴学勇向天创公司支付租赁费、物业管理费、电费、违约金及相关数额是否正确。本院认为，关于吴学勇应否向天创公司支付租赁费、物业管理费、电费、违约金的问题。吴学勇称天创公司在2016年6月份私自利用涉案商铺两块门头作其他的广告影响到其正常经营，因双方签订涉案商铺租赁合同时间为2014年10月7日，吴学勇并未提供证据证明其在涉案商铺门头作其他广告以及后续时间里向天创公司提出过阻止或异议，其也未提供证据证明其因此无法正常经营以及遭受的损失情况，且胡艳华分别在天创公司2017年6月26日、2018年5月28日出具的《缴费通知单》中对2016年7月1日至2017年6月30日、2017年1月1日至2018年6月30日的涉案商铺的租金进行签字确认，二审中，因双方当事人对双方之间的房屋租赁合同尚未解除予以确认，故吴学勇以上述理由为由主张涉案商铺不是合格的租赁物而拒付租金、物业管理费、电费等，一审法院不予支持，并无不当。因吴学勇未按约支付房租，天创公司根据《商铺租赁合同》的约定要求吴学勇支付违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持亦无不当。吴学勇称涉案商铺因漏水损坏了其机器一台、药材若干，且天创公司对涉案商铺断电、上锁，对其经营造成损失，因其并未提供证明予以证实，本院不予采纳，如其有充足证据，可另行主张。关于租赁费、物业管理费、电费、违约金数额是否正确的问题。对于租赁费，如上所述，因双方当事人对双方之间的房屋租赁合同尚未解除予以确认，且胡艳华在天创公司2018年5月28日出具的《缴费通知单》中对2017年1月1日至2018年6月30日的涉案商铺的租金519020元进行签字确认，一审法院据此予以支持并无不当。对于物业管理费，根据双方签订的《商铺租赁合同》中物业费的计算方式，在2015年11月1日至2018年6月30日期间，物业费应为158438元（3169元/月×2月+5070元/月×30月），天创公司主张156602元未超出此数额，一审法院对此予以支持，并无不当。对于电费，一审中，吴学勇对天创公司提供的载明有电费1333元的物业缴费通知单真实性无异议，也未对该电费数额提出异议，一审法院予以支持，并无不当。对于违约金，因吴学勇未按约支付房租，天创公司以低于《商铺租赁合同》中违约金计算标准主张，且不违反相关法律规定，一审法院予以支持并无不当。综上，吴学勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费12220元，由上诉人吴学勇负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年三月三十日书记员 李昱莹