福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0322民初217号 原告：中国建设银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省仙游县八二五大街549号，统一社会信用代码91350322855553276A。 主要负责人:洪志军，行长。 委托诉讼代理人：李勋，男，该行职员，特别代理。 被告：陈海平，男，1991年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：仙游兴隆房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道城内一中路78号，统一社会信用代码91350322569254689K。 法定代表人：谢向资。 原告中国建设银行股份有限公司仙游支行（以下简称“建行仙游支行”）与被告陈海平、仙游兴隆房地产开发有限公司（以下简称“兴隆房地产公司”）因金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告建行仙游支行的委托诉讼代理人李勋到庭参加诉讼，被告陈海平、兴隆房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建行仙游支行向本院提出诉讼请求：1.判令陈海平立即偿还建行仙游支行借款488258.71元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算方式：以借款488258.71元为基数，自2019年12月27日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止）；2.判令建行仙游支行对陈海平所有的坐落在仙游县鲤南镇温泉村城南东路2888号13号楼308室的房地产［不动产权证号：闽（2017）仙游县不动产权第××号、不动产登记证号：仙房预2016字第××号］拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3.判令兴隆房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令陈海平、兴隆房地产公司承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：陈海平于2016年7月20日向建行仙游支行借款55万元整，双方约定借款有效期限为20年，由兴隆房地产公司提供阶段性连带保证责任，并以陈海平所有的坐落在仙游县地产作抵押，合同约定内容详见《个人住房借款合同》（合同号为：2016年建莆仙个房借字××号）。借款合同约定借款人未按合同约定还本付息并支付相关费用的，建行仙游支行有权停止向陈海平发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物。截至2019年10月28日，陈海平已累计超过30期未能按期归还借款本息，共欠建行仙游支行借款493116.15元及利息1933.53元，经建行仙游支行多次催讨，陈海平于2019年12月26日偿还借款本息10660.53元，之后未依约履行还款义务，现尚欠借款488258.71元及相应的利息、罚息、复利。故诉至法院，提出上述诉讼请求。 陈海平、兴隆房地产公司未向本院提交书面答辩，也未在举证期限内提交证据。 建行仙游支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，因陈海平、兴隆房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。建行仙游支行提供的证据，来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可证明贷款人、借款人、担保人的主体资格，借款及担保的约定情况，尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，本院予以确认并在卷佐证，至于建行仙游支行提交的证据能否证明其对涉案房地产享有优先受偿权，待后分析。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，陈海平向建行仙游支行申请个人住房借款55万元。2016年7月12日，建行仙游支行与陈海平、兴隆房地产公司签订合同编号为2016年建莆仙个房借字××号《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额为55万元，借款期限为240个月，自2016年7月12日起至2036年7月12日止，借款年利率为基准利率水平上下浮5%，还款方式为等额本息还款法，每月归还本息约3525.76元；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息和约定的结息方式计收罚息和复利；有权行使担保权利；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，兴隆房地产公司为本案债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；陈海平以其所有的坐落在仙游县屋及其项下土地使用权［不动产权证号：闽（2017）仙游县不动产权第××号］作为抵押担保。2016年7月14日，双方就该抵押物办理了抵押权预告登记手续（房屋预告登记证号：仙房预2016字第××号），但至今未办理抵押登记。2016年7月20日，建行仙游支行依约向陈海平指定的账户发放贷款55万元。借款发放后，陈海平于2016年10月20日起未按约定偿还借款本息，已构成违约，致建行仙游支行于2020年1月3日诉至本院请求处理。本案审理期间，陈海平未再还款，截至2020年3月6日，陈海平共偿还借款61741.29元并足额支付利息至2019年12月26日，尚欠建行仙游支行借款488258.71元及自2019年12月27日起以借款本金488258.71元为基数按合同约定的标准计算的利息、罚息、复利。 本院认为，本案所涉的《个人住房借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。建行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护，陈海平未按照合同约定的等额本息还款法每月足额偿还借款本息，已构成违约，建行仙游支行有权依合同约定宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。兴隆房地产公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因涉案抵押物未办理抵押登记，故兴隆房地产公司的阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故保证人的保证责任不能免除。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此建行仙游支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，建行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。因此，建行仙游支行请求其对抵押物行使处分并享有优先受偿的权利，本院不予支持。综上所述，建行仙游支行诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。陈海平、兴隆房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈海平应在本判决生效后十日内返还给中国建设银行股份有限公司仙游支行借款488258.71元并支付利息、罚息、复利，利息、罚息、复利计算方式：以借款488258.71元为基数，自2019年12月27日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止，以上利息、罚息、复利合计不超过按年利率24%计算的金额； 二、仙游兴隆房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 三、驳回中国建设银行股份有限公司仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8624元，由陈海平、仙游兴隆房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  颜 洁 人民陪审员  王奇伟 人民陪审员  陈建萍 二〇二〇年三月十日 法官助理郑晓琳 书记员杨婷婷 附：1.引用的主要法律条文内容： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。