大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初7003号原告（执行案外人）：李明，男，1978年10月31日出生，满族，无业，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：张志密，系辽宁公理律师事务所律师。被告（申请执行人）：蔡学勤，男，1956年7月7日出生，汉族，系大连市普兰店区第三人民医院退休职工，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：李丹，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。第三人（被执行人）：大连广城房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区城子坦街道兴城街32号11，统一社会信用代码：912102825820181974。法定代表人：王传安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟庆敏，男，1983年5月31日出生，汉族，系该公司员工，住大连经济技术开发区。原告李明与被告蔡学勤、第三人大连广城房地产开发有限公司（以下简称广城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明的委托诉讼代理人张志密、被告蔡学勤及其委托诉讼代理人李丹、第三人广城公司的委托诉讼代理人孟庆敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行大连市普兰店区城子坦镇兴城街58-5号一层房产，并解除查封等执行行为；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年至2014年，原告承建了第三人开发的普兰店区城子镇兴城街钻石城楼盘的部分房屋（包括该小区58号楼）。第三人应付原告工程款约1200万元，已给付工程款4776299.5元，其余约800万元工程款第三人无力支付。2014年8月25日，原告与第三人签订《抵房合同》，第三人将钻石城12套房屋作价800万元工程款抵给原告，其中包括该楼盘的58-5号一层商网。合同签订后就交付了房屋。2015年12月12日，依据《抵房合同》原告与第三人签订了58-5号一层商网的《商品房买卖合同》。2018年7月30日，被告蔡学勤起诉第三人要求支付拆迁补偿款，法院于2018年12月8日作出（2018）辽0214民初3913号民事判决。被告蔡学勤申请强制执行后，法院于2019年8月9日作出（2019）辽0214执1888号执行裁定，将位于大连市普兰店区查封。原告向普兰店区法院提出案外人异议申请书，法院于2019年10月28日作出（2019）辽0214执异260号裁定书，驳回原告的异议请求。原告作为建设工程施工人，对在建工程具有法定的工程款优先受偿权。根据相关法律规定，原告与第三人可以就承建工程折价抵付工程款，原告抵付工程款的行为是行使优先受偿权，该优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告已依法购买并实际占有案争房屋，具有排除执行权力。在2019年8月9日，法院查封钻石城58-5号一层商网前，原告已经通过抵付工程款的方式购得前述房屋，并签订了买卖合同，进行了网签，实际占有该房屋。只是由于第三人的原因无法办理产权登记。根据法律规定，原告作为买受人有排除执行权。（2019）辽0214执异260号裁定认为原告没有排除权，理由是“广城公司未向李明开具案涉房屋购房发票，案外人未实际交付购房款，而是工程款抵付购房款”。原告认为，法律没有规定必须开具发票，开发票不是原告的义务而是第三人的义务。以房屋抵付工程款，相当于广城公司将工程款给付原告，原告用工程款买受了房屋，且法律没有规定必须以现金交付购房款，没有限制以房屋抵付工程款等其他付款方式。故原告诉至法院，希判如所请。被告蔡学勤辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：第一，本案被告同第三人之间因为动迁补偿纠纷一案，经普兰店区人民法院处理，作出（2018）辽0214民初3913号民事判决书，判决第三人给付本案被告补偿款304790元。该判决书产生法律效力后，被告蔡学勤向法院申请执行。贵院执行局在执行过程中到房产部门查询案涉房屋登记在本案第三人名下，并不存在买卖、以物抵债或法院查封的情形，故贵院执行局依照法律规定对案涉房屋进行了查封。法院的查封具有事实及法律依据，并无不当之处。第二，第三人在城子坦镇从事的案涉房屋所在小区的工程是棚户区改造项目，本案被告和第三人之间存在动迁、回迁关系。作为第三人房屋建成后应优先对回迁户包括本案的被告进行回迁安置，至今第三人只向本案被告支付了10万元的补偿款，并且未对被告进行房屋回迁安置，导致从2012年至今被告在外租房居住，无家可归。第三人广城公司述称，同意原告的诉讼请求，与原告之间以房抵债及网签均是属实的，我们已经给被告预留了两套回迁安置房，具体没有办理回迁手续的原因我不清楚，第三人猜测可能是因为动迁给付款没谈妥，没有给付，所以没有办理回迁手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告提供的本院（2019）执异260号执行裁定书、大连广城房地产开发有限公司商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供其与第三人签订的《抵房合同》、《商品房买卖合同》、《商品房交房协议》各一份，拟证明案涉房屋包含在该以房抵债合同中，第三人已经向原告交付了案涉房屋。被告的质证意见是对上述证据的真实性均有异议，认为上述证据系虚假的，是原告与第三人为了本案而伪造的。因为第三人原法定代表人李明波同本案原告李明系叔侄关系，李明从案涉小区进行开发建设以来一直在李明波处从事管理工作，其只是第三人的一个工作人员。原告称其在第三人处承揽工程，案涉房屋属于以房抵债，并没有向法院提供相关证据予以佐证。关于交房协议在执行异议听证会时，原告并未提供，也就是当时并不存在。根据房屋开发公司与购房者之间交房的通常习惯不应出具交房协议，而是出具一定格式的入住通知书。上述证据从新旧程度来看，均是近期形成的，如果在2014年或2015年形成的，长达四五年之久不可能上述三份证据还能保持崭新的程度。《商品房买卖合同》中应该手签的部分全部是机打的，案涉房屋也没有办理备案并开具发票，所以上述证据不能证明原告的主张。第三人对上述证据的真实性均无异议，认为第三人公司无论是出售商品房和还是以房抵债均签订交房协议，而回迁安置的交房是签订另外一种协议。本院认为，上述证据的签订双方系原告与第三人，且第三人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2、原告提供租房协议书一份，拟证明原告于2018年5月将58-5、58-6两个房屋租赁给案外人孙红梅。被告质证意见是对真实性有异议，认为无法确定该协议真实性。租房合同应到房产部门办理备案，原告仅一份合同证明双方租赁关系成立、房屋的交付是不成立的。第三人对上述证据的真实性不清楚。本院认为，租房协议的签订双方系原告与案外人孙红梅，本案中无法核实该协议的真实性，本院对上述证据在本案中不予采信。3、君子海鲜坊营业执照副本、工商开业通知书、2018年8月和12月两张水费发票、2018年5月两张电费交费收据，拟证明案外人孙红梅承租房屋后申请君子海鲜坊个体工商户，并实际经营至今。被告质证意见是对营业执照和工商开业通知书的真实性无异议，但经营场所是在，并不是案涉房屋的所在地。被告对两份电费收据有异议，认为收据没有加盖公章，收据对应的用电地址也不是案涉房屋所在地址。被告对两份水费收据的真实性无异议，但认为不能证明是案涉房屋的用水收据。第三人对上述证据的真实性均不清楚。本院认为，被告对营业执照、工商开业通知书和水费收据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但原告无据证实上述证据中显示的地址与案涉房屋系同一地址，上述证据不能证明原告的主张，本院不予采信。对于电费收据，因该收据未加盖公章，无法核实其真实性，本院对该证据在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告蔡学勤与第三人广城公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月8日作出（2018）辽0214民初3913号民事判决，判令广城公司于判决生效之日起十日内向蔡学勤支付迁移房屋补偿款187430元、住宅房屋租金补偿72360元（2012年9月20日至2018年9月20日）、公建租金补偿45000元（2014年3月20日至2018年9月20日），合计304790元。一审案件受理费5872元，由广城公司承担。该民事判决发生法律效力后，蔡学勤于2019年6月11日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2019）辽0214执1888号。在执行过程中，本院于2019年8月7日作出（2019）辽0214执1888号执行裁定，查封广城公司所有的位于大连市普兰店区.21平方米的房屋一套。2019年8月9日，本院向大连市普兰店区不动产登记中心下达协助执行通知书。原告于2019年10月15日向本院提出异议。本院于2019年10月28日作出（2019）辽0214执异260号执行裁定书，驳回案外人李明的异议请求。另查，案涉房屋登记在第三人广城公司名下。2014年8月25日，第三人与原告签订一份《抵房合同》，约定：根据广城公司与李明签订的关于钻石城小区一期建筑安装工程协议书，广城公司以钻石城（小区名称）64#、62#、54#、58#（楼号）等商品房共计12套，总房款约800万元，抵顶以上合同的工程款800万元。合同还约定广城公司按抵顶工程款金额给李明指定的购房人开具发票、签订商品房买卖合同。2018年12月8日，原告与第三人针对案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，第三人未给原告开具购房款发票。2015年12月15日，原告与第三人针对案涉房屋签订了《商品房交房协议》，但原告在庭审中未提供证据证明其已经案涉房屋实际占有使用。庭审中，原告自认其仍有其他抵债房屋。本院认为：本案争议的焦点是原告是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，在证据采信标准上，对原告提交的证据应依据民事证据规则严格把握。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的问题。本案原告与被告广城公司于2015年12月12日《签订商品房买卖合同》，但经庭审查明，案涉《商品房买卖合同》系被告广城公司用以消灭其债务而与原告签订的以房抵债性质的合同。因此，原告并非一般意义上的商品房购买人。虽原告与被告广城公司于2015年12月15日签订了《商品房交房协议》，但原告没有证据证实其已经对案涉房屋进行了实际占有使用。（二）关于原告是否已经支付全部案涉房屋价款的问题。根据庭审查明可知，本案《商品房买卖合同》的订立是基于原告与被告广城公司之间的工程款抵债行为，原告并未向被告广城公司实际支付工程款，而是以签订以物抵债协议及商品房买卖合同的方式消灭原告与被告广城公司之间的债权债务关系。以房抵债协议约定的交付房屋，只是债务人广城公司履行债务的变通方式，在案涉房屋完成物权变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，也不必然引起权属的变动。原告只是享有债权请求权，而非享有物权。且从原告提供的抵房合同可知，原告并非仅有案涉房屋一处可供居住使用的房屋。故原告提供的现有证据不足以证明其对案涉房屋具有足以排除强制执行的民事权益。依据《最院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李明的诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告李明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 王 辉审判员 卢 芳审判员 林丽娜二〇二〇年三月二十六日书记员 于 翕附相关法律法规《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。