山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终3264号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏建东，男，1973年12月16日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：奈剑平、高海娟，山西平略律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨利民，男，1957年9月21日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨益民，男，1959年11月11日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区，系杨利民弟弟。委托诉讼代理人：王军，北京华祺律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：晋中市东润家居有限公司,住所地：山西省晋中市山西示范区汇通产业园区迎宾西街银海心悦9号B座三层。法定代表人：苏建东，该公司总经理。原审第三人：北京博航一统装饰材料有限公司，住所地：北京市朝阳区将台乡驼房营路8号新华科技大厦B座13层1377室。法定代表人：唐伏林，该公司经理。上诉人苏建东、杨利民因与原审原告、反诉被告晋中市东润家居有限公司及原审第三人北京博航一统装饰材料有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏建东上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.依法驳回被上诉人一审反诉请求；4.依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，杨利民违约在先，苏建东不应给付杨利民租金、违约金、占用费。双方在租赁合同第十一条约定了10天的交纳租金的宽限期,如超过10天不给付租金才构成违约，但是在宽限期的第五天即2019年3月5日杨利民就擅自停水、停电、停电梯，使得苏建东被迫停业，造成了重大损失。2019年3月30日杨利民给苏建东致律师函一份，要求解除租赁合同，腾空房屋。2019年4月3日苏建东接到律师函后就积极与杨利民协商处理此事，并腾空房屋，但是杨利民却于2019年4月18日将租赁房屋的大门锁住,扣留价值一百四十余万元的家具和二十余万元的饰品。在一审庭审时，苏建东也曾表示为了减少双方的损失，希望双方配合将房屋腾空，但杨利民没有同意。本案是杨利民违约在先，杨利民要求苏建东支付租金、承担违约责任、承担逾期搬离占用费没有任何依据；2.杨利民应当支付苏建东装修费、营业损失、保证金。租赁合同第九条约定杨利民保证苏建东在承租期间可以正常合理使用案涉房屋。杨利民擅自停水、停电、停电梯，导致苏建东无法经营,并造成了重大损失。合同第十一条约定杨利民违约苏建东解除本合同,杨利民双倍返还租赁保证金，并承担相应的装修损失。苏建东仅主张返还保证金即可。装修房屋花费90万元，预计使用10年期限，实际仅使用半年，杨利民应当承担相应的装修损失；3.关于证据适用问题。苏建东与韩某3月5日的通话录音及苏建东妻子车晓玲与杨利民雇佣人员白师傅的通话录音，明确表明杨利民在3月5日断水、断电、关闭电梯间。另外还有两名证人出庭作证证明杨利民停电、停电梯的行为，可以充分证明杨利民的违约行为。但一审法院未采纳苏建东提供的上述证据认定杨利民违约在先；4.一审判决对于租赁合同部分条款的法律效力认定错误。案涉租赁房屋的所有权人是案外人张元跃，杨利民与张元跃的租赁期间是2017年8月1日至2029年12月31日，而杨利民与苏建东签订的本案的租赁合同的租赁期限却截止2030年2月28日，明显超出杨利民承租的剩余租赁期限，超过2029年12月31日的部分依法应当认定无效；5.一审判决遗漏了对物业服务协议中杨利民违约行为的审查，且认定事实部分与判决结果自相矛盾。本案双方都是个人，所谓签订的物业服务协议，实际上是从物业方面单独约定的租赁双方的权利义务，并不是法律意义上的物业服务关系。租赁合同第十五条约定本案合同之附件为本合同有效组成部分，与本合同一并执行。其中附件4就是物业服务协议，违反物业服务协议的约定，就是违反租赁合同的约定，应当按照租赁合同承担违约责任。一审判决将物业服务协议与租赁合同分割看待，认为物业服务问题是另一法律关系，本案不予处理，但一审判决第一项却又判决物业服务协议于2019年4月5日解除，一审判决就处理不处理物业服务协议的问题上是自相矛盾的。上诉人认为，一审判决应当对物业服务协议约定的内容一并处理。针对苏建东的上诉，杨利民辩称，1.根据租赁合同第4.3.1条的约定，苏建东应当在2019年2月28日前支付租金180675元，但是到目前为止苏建东也没有支付该项租金及任何费用，显然是苏建东违约。苏建东称：“在宽限期的第五天即2019年3月5日杨利民就擅自停水、停电、停电梯”。事实上，2019年2月28日之前，韩某曾经多次与苏建东沟通缴付房租事宜，因为苏建东房租来源于北京一统家居总部，据苏建东讲北京一统家居和苏建东合作不愉快，回款不及时，要求韩某配合苏建东向总部要求尽快把房租费用返还到苏建东的账户，具体建议为下发催款通知、停水停电等措施。韩某把催款通知下发过，但是停水停电措施没有实施，因为苏建东所租用场地的水电阀门都在苏建东所租用的场地之内，韩某也没有苏建东所租用场地的钥匙，韩某无法自行关闭其水电阀门。此事有韩某作证。并且根据物业服务协议第15条“乙方逾期未交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务”的约定，苏建东拖欠物业费用后，物业有权停止部分物业服务；2.对于苏建东述称的“使得杨利民被迫停业，给苏建东造成了重大损失。2019年3月30日，杨利民给苏建东致律师函，要求与苏建东解除租赁合同，腾空房屋。2019年4月3日，苏建东接到律师函后，就积极与杨利民协商处理此事”。苏建东所称与事实不符，苏建东到目前为止从未与杨利民协商过腾空房屋的事宜。杨利民在4月13日发微信给苏建东要求确认是否继续经营但没有收到苏建东的任何答复；对于苏建东述称的“并按照杨利民的要求腾空房屋，但是杨利民于2019年4月18日将租赁房屋的大门锁住”与事实不符。银海心悦B座商务楼一共6层只租用2层部分和3层全部。如按苏建东所诉其它楼层也将无法通行。封住的是无人看管，很少有人通行的旁门。目的是为保护苏建东的物品免遭丢失和预防发生火灾等事故，这些苏建东是清楚的。对于苏建东辩称的：“扣留苏建东价值一百四十余万元的家具和二十余万元的饰品。”根据租赁合同第10.2条“本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电暖等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或者未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内同等价值的物品”之规定，杨利民有权留置苏建东的物品。在一审庭审结束后调解时，苏建东曾表示“希望将家具拉走腾空房屋，但是杨利民没有同意。”需要说明的是，苏建东在一审庭审时，没有涉及此问题。对于苏建东所称“本案是杨利民违约在先，杨利民要求苏建东支付租金、承担违约责任、承担逾期搬离占用费没有任何法律依据。”租赁合同第10.1条“如乙方逾期搬离应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费。逾期超过10日后甲方有权自行处置。而不予乙方任何赔偿或补偿。”中明确规定，需支付占用费。显然，苏建东的上诉请求理由是完全不成立的。关于苏建东陈述的“杨利民应当给付苏建东装修费、营业损失、保证金；关于证据适用的问题”是缪论。苏建东既没有交付租赁费，又没有交付物业费，构成违约。不能主张“装修费、营业损失、保证金”，苏建东所用证据完全歪曲物业负责人韩某的通话，并用有利害关系人出证人证言，涉嫌伪证，至少证据的证明效力极低。综上所述，苏建东故意将租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷相互混淆，用物业的约定主张租赁的权利。并且虚假陈述，扰乱法庭。法律适用问题方面，一审判决法律适用准确。本案是租赁合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，就是双方在租赁合同上的合意，杨利民从房屋所有人处租来房屋是到2029年12月31日，跟苏建东的租赁期限是到2030年2月28日，超出了2个月，这是双方当事人当时的合意，是按照2018年5月15日-2030年5月15日算的，这个不是刻意的，且2019年2月28日你已经交不了房租了，就不用说之后的。另外，上诉人讲的物业是租赁的履行是错误的，租赁就是租赁，就是把房屋交给承租人，必须交租金，这个有具体法律约定，租赁合同不等同物业服务协议，物业服务协议提供的是提供物业方面的服务、打扫等方面的，物业服务协议和租赁合同不能混同，即便在合同第十五条说了一并执行，但是执行是不能混同的，上诉人想混同是因为想说4月18日封门是杨利民违约了，但是这不能推翻物业服务协议和租赁合同。上诉人讲到的法律适用部分实际是没有法律依据的，是小题大做，颠倒黑白，把物业和租赁混同了，也不适用本案。综上，苏建东的上诉请求不能成立，应当驳回其上诉请求。晋中东润家居公司同意苏建东的上诉意见。杨利民上诉请求：1.苏建东应向杨利民支付违约金278543元;2.苏建东应向杨利民支付逾期搬离占用费403507.5元（从2019年4月6日至2019年6月11日共67天，每日按月租金60225元的10%计算）；3.依法责令苏建东于2019年4月5日租赁合同解除日后十日内腾出租赁物并将租赁物里的家具等腾空，否则，杨利民有权将租赁物里的所有家具等留置拍卖处理；4.反诉费6012.6元应由苏建东承担。事实和理由：2018年5月15日杨利民与苏建东签订了《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》和《物业服务协议》等契约，合同履行过程中，因苏建东自2019年2月28日前未按租赁合同约定交付从2019年3月1日至2019年5月31日的租金180675元而构成违约,杨利民多次催讨均无果。无奈于2019年3月30日委托律师向被上诉人苏建东发出律师函，追讨180675元的拖欠租金及2019年1月1日之后的物业费、电梯费、环卫费等69772.8元;限于2019年4月5日解除合同即合同终止。苏建东收到律师函后,依然不付租金和物业等费用。因苏建东自2019年2月28日前未按租赁合同约定交付租金而构成违约，应当承担违约责任，按照《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》第11.1条和第11.3条的约定，违约方应当承担至截止租赁合同解除日每日按逾期未交付租金总额180675元的1%计36天共65043元和乙方(被上诉人）违约后甲方（上诉人）解除本租赁合同时租赁保证金全额转为违约金即甲方（上诉人）不予返还乙方（被上诉人)213500元，所以，被上诉人苏建东应当交付上诉人杨利民违约金278543元。因被上诉人苏建东逾期搬离，依照《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》第10.1条第2款的约定，占用费从2019年4月6日至2019年6月11日（一审第一次开庭日）共67天以每日按月租金60225元的10%得6022.5元计403507.5元，应当由被上诉人苏建东向上诉人杨利民支付。另外，依照《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》第10.1条第2款“乙方（被上诉人苏建东）在本合同终止日始逾期超过十日后，甲方（上诉人杨利民）有权自行处置，并不予乙方（被上诉人苏建东）任何赔偿或者补偿”的约定上诉人杨利民申请贵院依法责令被上诉人苏建东于2019年4月5日租赁合同解除日即本合同终止日后十日内腾出租赁物并将租赁物里的家具等腾空，否则，上诉人杨利民有权将租赁物里的所有家具等留置拍卖处理。由于被上诉人苏建东未按约交付租赁构成违约，所以，反诉费6012.6元应当由被上诉人苏建东承担。针对杨利民的上诉，苏建东辩称，1.杨利民的上诉请求有四项，但是没有一项是要撤销一审判决的哪一项内容，我们认为其诉讼请求不明确；2.关于违约金，我们认为杨利民的主张没有事实依据和合同依据，应当驳回其上诉请求。理由是苏建东在2月28日前没有交付下一个季度的租金，原因是出租人杨利民严重违约在先，苏建东依法行使合同法规定的先履行抗辩权，所以在各方合同关系没有很明确的情况下担心租金交付后杨利民一方违约越来越严重，才导致苏建东一直与杨利民协商，没有交下一季度的租金。由于杨利民严重违约在先，所以其不符合租赁合同第11.3款的适用前提，杨利民无权对苏建东的保证金不予退还；3.逾期搬离这点，我们认为租赁合同第10.1条明显加重了苏建东的义务，依法应认定为无效条款，理由是本案租赁合同是格式合同，从合同内容可以看出不仅没有出租人杨利民违约，没有任何明确的违约情形的约定，更没有违约金的计算办法，而承租人苏建东违约，违约金的计算高达每日按月租金的比例支付相关费用，所以该租赁合同的条款明显是免除杨利民的责任，而加重苏建东的义务的不平等条款，从晋中银海房地产开发有限公司出具的证明可见，被上诉人杨利民是银海心悦9号楼B座商业负责人，其从房屋产权人处租赁整栋商业楼，再将不同的层次分租给不同的次承租人，本案中双方签订合同时除了租期，租赁面积和租金支付条款，其他条款杨利民根本没有与苏建东协商，基本全部是其提供的格式条款，尤其是10.1条约定，这条约定本次诉讼中苏建东才知道，根据该条内容看苏建东租赁杨利民1800多平米的房屋，投资巨大，这条却约定在合同终止日当天苏建东就必须搬离租赁场地，本案是商业租赁合同，如此大的店面，不论苏建东在此经营了多少年，该约定要求其一夜之间就搬空，严重脱离实际，明显加重了苏建东的义务。就像本案现在的情况，杨利民突然提出2019年4月5日解除合同，也就意味着4月5日苏建东就要搬离租赁场地，如果不搬离，则苏建东要每日按月租金的10%支付占用费，就等于占用一天要按三天的租金6022.5元支付租金，更有甚者超过十天后，不论苏建东的装修还有商品、个人用品、营业额是多少，杨利民有权自行处置，且不用支付苏建东任何赔偿或补偿，法律规定尚有合理期限和残值补偿，而杨利民提供的格式条款却这般不通情理，没有任何合理期限，苏建东在一天之内连找到一个能够放置物品的仓库都是不现实的，都不知道往哪里搬，加上租赁场地的现状是停电梯状况，怎么能在一天内搬离，我们认为这不是解除合同，终止合作，明显是在抢劫，根据合同法第40条规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。根据合同法第5条规定，当事人应当遵循公平原则，确定各方权利义务，该条款显然违背最基本的公平原则。另外，苏建东在一审中提交的照片以及此次开庭提交的公证书证明杨利民于2019年4月18日在苏建东所租二三层大门上不仅张贴了封条，而且用铁棍焊死，导致苏建东即使想将自己的物品搬离也很难做到，目的非常明显，因为苏建东只要不搬离，杨利民要不然能收取高额的占用费，要不然可以直接所有苏建东的全部装修商品，搬离时间拖得越久对杨利民越有利，根据合同法第45条第二款规定，当事人为了自己的利益不正当的阻止条件的成就，视为条件已成就，因此自2019年4月18日起杨利民的行为直接导致苏建东不能及时搬离，故其无权主张此后的占用费。杨利民从签订合同到履行合同的目的就是为了侵占苏建东的装修以及保证金，直至以留置的形式无偿占有苏建东店铺内的所有商品，合同约定的内容全部是杨利民的权利，义务是苏建东的。本案系杨利民增加第四次交付租金时200平米的租金和物业费而引起的纠纷，在合同宽展期限内，3月5日就停水停电，在委托律师发出律师函后，法律规定的3个月的答复期不予考虑，便停水停电直至封门。这些均能说明杨利民的目的就是无偿占有苏建东的财产而不考虑给苏建东造成的重大损失，其中包括加盟费、员工工资、经营损失。晋中东润家居公司同意苏建东的答辩意见。北京博航一统装饰材料有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。苏建东向一审法院起诉请求：1.依法解除苏建东与杨利民签订的《银海心悦9#B座商业楼租赁合同》;2.依法判令杨利民返还苏建东保证金213500元;3.依法判令杨利民支付苏建东装修费60万元;4.依法判令杨利民赔偿苏建东营业损失18万元;5.依法判令杨利民承担本案全部诉讼费用。杨利民向一审法院反诉请求：1.苏建东应当交付杨利民违约金278543元（租金逾期按逾期总额的日1%计36天即65043元和乙方违约甲方解除本合同租赁保证金抵违约金即213500元，甲方不予返还)；2.苏建东应当交付杨利民实际使用房屋36天的租金70698.91元；3.苏建东应向杨利民支付逾期搬离占用费403507.5元（从2019年4月6日至2019年6月11日共67天，每日按月租金60225元的10%计算）；4.责令苏建东将租赁场地恢复原状，立即拆除苏建东的装修；5.请求驳回苏建东的诉讼请求；6.请求裁定驳回晋中市东润家居有限公司起诉；7.苏建东应当交付杨利民2019年1月1日之后逾期的物业费、电梯费、环卫费等69772.8元的费用；8.诉讼费用应当由苏建东自行承担，同时,杨利民应诉而产生的律师费、诉讼费等亦应当由苏建东承担。一审法院认定事实：2018年5月12日苏建东与杨利民签订了《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》和《物业服务协议》等契约，2018年5月15日双方就上述契约进行了再次协议，约定苏建东租赁杨利民位于迎宾西街银海心悦9号楼B座二层部分和三层全部及厨房、大厅公摊等,总面积1800平方米。租赁期限自2018年5月15日至2030年2月28日。第一年租金722700元，分四次支付，每3个月支付一次。2018年5月15日支付首次租金,2018年8月31日前支付第二次租金,2018年11月30日前支付第三次租金，2019年2月28日前支付第四次租金。苏建东支付杨利民保证金213500元，守约无息返还，若违约，杨利民有权从保证金中扣除苏建东应承担的违约金,保证金不足以承担违约责任费用时，须苏建东补齐承担责任费用。杨利民保证苏建东在承租期间可以正常合理使用租赁房屋。合同终止,苏建东应搬离租赁房屋，逾期搬离应每日按租金10%标准向杨利民支付占用费，逾期搬离超过10日后杨利民有权自行处置，而不予乙方任何赔偿或者补偿;苏建东应于终止日前结清租金水电暖等各种费用,未尽义务的，对方有权留置苏建东于该商铺内同等价值的物品;一方可以提前90日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除条款,承担提前解除合同的责任。苏建东逾期缴纳租金每日按逾期总额的百分之一向对方给付滞纳金，逾期超过十日，视同苏建东违约,对方有权解除本合同;因杨利民违约解除本合同，双倍返还租金保证金，并承担相应的装修损失;因苏建东违约解除合同，租金保证金抵违约金，装修无偿归杨利民。苏建东应按时交纳服务费、环卫费等，水电费在使用后次月1日前缴纳，如逾期缴纳同意按每日5%交付违约金，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金，同时有权停止部分物业管理服务。约成后,苏建东如约向杨利民支付了从2018年6月1日至2019年2月28日，共计三次542025元的租金及保证金213500元。第四次的租金，苏建东未支付杨利民。2019年3月5日，在未通知苏建东的情况下，杨利民停用电梯，至今未恢复，导致苏建东无法经营。杨利民于2019年3月30日委托律师向苏建东发出律师函，一、追讨180675.00元的拖欠租金;二、追讨2019年1月1日之后的物业费、电梯费、环卫费等69772.8元;三、限于2019年4月5日解除合同即合同终止。庭审中，苏建东表示杨利民停用电梯是因为逾期缴纳租金，并非逾期缴纳物业费用,之所以不缴纳物业费用是因为杨利民违反合同约定要按多出200平米收取。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，否则，应承担相应的违约责任。本案中，苏建东与杨利民签订的《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》、《物业服务协议》等协议系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。苏建东逾期支付租金的行为违背合同约定并造成杨利民损失,物业服务问题与本案所涉租赁合同纠纷非属同一法律关系，该院暂不予处理，苏建东因物业问题被杨利民停用电梯并不能成为苏建东拒付租金的正当理由,苏建东应依照合同约定承担违约责任，苏建东要求解除相关合同及杨利民赔偿营业损失、承担诉讼费用的诉讼请求均不能成立，该院不予支持，对杨利民反诉提出的第5、6项请求予以支持，对杨利民反诉提出的第8项请求具体数额以双方结算为准。东润家居并非本案所涉合同当事人,其基于上述合同提出的诉讼请求,该院无法支持，对杨利民反诉提出的第7项请求予以支持。综合全案事实，苏建东在本案所涉纠纷久拖不决的情况下,将争议诉请法院解决，并非无理挑起诉端，并非对诉讼权利的滥用，杨利民要求苏建东承担其律师费等费用的反诉请求无法支持,对杨利民反诉提出的第9项请求予以驳回。关于逾期支付租金的违约责任问题，按照合同约定,苏建东应在2019年2月28日前交付从2019年3月1日至2019年5月31日的租金180,675.00元，否则，杨利民可以要求苏建东每日按逾期总额的百分之一给付逾期违约金,并可以在逾期超过十日的情况下解除合同，鉴于杨利民已将2019年4月5日解除租赁合同的通知送达苏建东，故该合同于2019年4月5日解除，其要求苏建东支付未解除期间的租金70698.91元的主张可以成立，予以支持。关于杨利民主张的逾期违约金的计算基数一节，按合同约定的逾期总额180,675.00元为基数计算逾期违约金的前提是合同继续履行，在杨利民选择解除合同的情况下，计算基数应为实际租赁期间的租金即70698.91元，故该院对其主张的逾期违约金部分支持25451.61元。关于苏建东逾期搬离的占用费问题，合同约定，合同终止，苏建东应搬离租赁房屋，逾期搬离应每日按租金10%标准向杨利民支付占用费，该处的租金理解成日租金较为妥当，占用费按杨利民主张的共67天，以每日按日租金2007.5元的10%计，故对其该部分主张支持13450.25元。关于租赁场地恢复原状的主张，未达明确、具体标准，不具有可执行性，无法支持。关于租金保证金问题，合同约定，守约无息返还，若违约，杨利民有权从保证金中扣除苏建东应承担的违约金,保证金不足以承担违约责任费用时，须苏建东补齐承担责任费用;租金保证金抵违约金。上述“租金保证金抵违约金”中的“抵”应为“抵顶”之意，不能据此将租金保证金直接变为苏建东应支付的某项独立的违约金，故对杨利民有关主张予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:（一）苏建东与杨利民签订的《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》、《物业服务协议》于2019年4月5日予以解除;苏建东于判决生效后十日内腾出租赁物返还杨利民并按双方约定交纳相关物业费用（具体数额以双方结算为准);（二）苏建东应付杨利民租金70698.91元，逾期违约金25451.61元，逾期搬离占用费13450.25元，共计109600.77元，从保证金213500.00中予以抵顶，剩余103899.23元，杨利民于判决生效后十日内返还苏建东;（三）驳回晋中市东润家居有限公司的诉讼请求;（四）驳回苏建东的其他诉讼请求;（五）驳回杨利民的其他反诉请求。二审中，苏建东针对其上诉主张向法庭提交了以下证据：证据一、晋中银海房地产开发有限公司出具的证明一份，欲证明杨利民是银海心悦9#B座商业负责人，有效管理及租赁期限为2017年8月1日-2029年12月31日，张元跃为房产所有人；证据二、《补充条款》一份，欲证明2018年5月19日苏建东与杨利民就租赁合同第四条第4.5款约定内容达成补充条款，该补充条款约定：乙方在给付甲方房租费用后，甲方以每平米0.1元的价格返还乙方，周期以双方正式合同有效期为准；证据三、佐拉2019年度物业缴费明细一份，欲证明2019年2月6日物业管理办公室向苏建东送达物业费用交费明细，杨利民一方擅自提高了物业费收费标准，超出租赁合同和物业服务协议约定的1800平方米收取物业费、电梯费和环卫费，严重违约；证据四、公证书一份，欲证明2019年9月6日苏建东向山西省鼎信公证处办理了证据保全公证，经该公证处公证，榆次区迎宾西街银海心悦9号楼B座二三层大门于2019年4月18日被银海心悦9号楼B座管理办公室（杨利民）张贴封条封住，并用铁棍焊死，自此苏建东不能进入租赁房屋；证据五、苏建东与杨利民微信聊天截图和苏建东与杨三宝通话详情各一份，欲证明2019年2月28日前，杨利民单方面提出增加200平方米物业费收费面积，苏建东立即多次与其协商房租交付事宜，但是杨利民以其在国外为由不与苏建东认真协商，推让其弟弟杨三宝协商，但是杨三宝一直不接电话导致房租事宜未达成一致，苏建东未能及时缴纳房租；证据六、证人张某出庭作证，欲证明杨利民2019年3月5日停水停电，关了电梯，导致苏建东无法营业，存在违约。杨利民对苏建东提交的以上证据质证称，对证据一的真实性无异议，但是对关联性有异议，该证据只能证明杨利民租给苏建东是合法的；对证据二的真实性无异议，但是关联性有异议，苏建东承租杨利民的房屋，真正承担租金的是苏建东的合作方北京博航一统公司，他们签订这个条款是苏建东支付房租后，要按一平米0.1元返还给苏建东，这个钱是返还过的，由于2月28日苏建东没有支付第四期的租金，所以杨利民没法提出一毛钱给他，不是杨利民违约，是苏建东违约；对证据三，物业费、电梯费、环卫费是物业服务协议的内容，不属于租赁合同的内容，不能把物业和租赁混在一起，且苏建东1800平米的物业费也没有缴纳，该明细与本案无关；证据四是怕苏建东东西丢了，封了侧门。杨利民在3月30日就委托律师发出律师函通知苏建东4月5日解除合同，就是为了催讨租金，4月13日杨利民和苏建东发微信催租金，其一直不交，杨利民在4月18日封了侧门无可厚非；证据五微信上没有说到平米问题，也没有说到他要交租金的问题；证据六不认可该证人证言，证人是虚假陈述。晋中市东润家居有限公司质证表示认可以上证据。杨利民亦围绕其上诉主张向法庭提交两份证据：证据一、杨利民与苏建东的微信截图，欲证明2019年4月13日杨利民向苏建东继续催要租金，苏建东不交租金，存在违约；证据二、证人韩某出庭作证，证称杨利民未对苏建东断水断电，关停电梯是因为发现有外来人员，给楼梯门贴封条封门是因为发现苏建东和他爱人雇佣的人搬走了卖场里的东西，但是事情没有解决，怕东西丢了说不清楚。苏建东对杨利民提交的以上证据质证称，对证据一的真实性没异议，但是对关联性有异议，这是断章取义的，从3月5日开始苏建东就不断与杨利民联系，期间有微信、电话，双方在没有统一意见的情况下所以一直拖着没交租金；对证据二证人说的停水停电内容和录音不一样，不认可其当庭陈述的，只认可录音中他的陈述。晋中市东润家居有限公司质证表示认可以上两份证据的真实性。经当事人举证质证，本院对以上证据审查后认证为，对苏建东提交的证据一、二、三、四、五及杨利民提交的证据一的真实性予以认定，对证明目的需结合本案案情综合认定；对苏建东提交的证据六及杨利民提交的证据二，对方提出异议，且无其他证据佐证，故本院不予采信。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题为：本案合同解除系由哪方违约造成；杨利民应否向苏建东返还保证金并赔偿装修费、营业损失，若应支付，如何计算；苏建东应否向杨利民支付租金、违约金、逾期搬离的占用费，若应支付，如何计算；二上诉人上诉提出租赁合同部分条款效力、行使留置权、反诉费负担等其他问题如何认定。针对以上焦点问题逐一评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨利民与苏建东在租赁合同中约定租赁第一年第四次租金交纳时间为2019年2月28日前，苏建东未按此期限交纳第四次租金即已构成违约。租赁合同第11.1条约定“逾期超过10日，视同乙方违约，甲方有权解除合同”，依据上述法律规定，该条款应认定为系双方当事人对甲方（即杨利民）行使单方解除权的条件之约定，而非判断苏建东是否违约之约定。本院对苏建东提出“10天为交纳租金的宽限期，超过10天不给付租金才构成违约”的理由，不予采纳。在苏建东逾期不付租金的情况下，杨利民于2019年3月30日委托律师给苏建东发出律师函，向苏建东催缴租金、物业费并通知其限期2019年4月5日解除合同。至此，苏建东逾期不交租金已超过十日，双方约定的合同解除条件已经成就，杨利民通知苏建东解除合同，行使单方解除权，符合上述法律规定及合同约定，故一审判决认定苏建东与杨利民所签订的《银海心悦9#楼B座商业楼租赁合同》于2019年4月5日予以解除正确。对于苏建东向一审法院起诉主张因杨利民给其采取暂停电梯等部分物业服务的行为构成违约，要求解除本案租赁合同一节。本院认为，本案中，杨利民未事先通知苏建东，在苏建东逾期给付租金五天时即采取停止部分物业服务的措施，客观上会对苏建东经营造成不便，确有不当，但该行为系因苏建东逾期不交租金引发，且采取措施后苏建东亦未及时补交租金协商恢复物业服务。同时，此物业服务问题亦不足以成为苏建东拒付租金的正当理由，故苏建东主张的合同解除事由不成立。本院认为，本案合同解除系因苏建东的违约行为造成，苏建东仍应对此承担相应的违约责任。如前所述，应当认定本案租赁合同经杨利民通知苏建东后于2019年4月5日解除。该合同经杨利民通知解除后，对于苏建东又于2019年4月22日提起本案诉讼要求解除合同的诉讼请求，不应再予处理。关于租赁保证金213500元应否返还的问题。苏建东起诉要求杨利民返还213500元租赁保证金，杨利民则提出因苏建东违约故租赁保证金不予返还的抗辩并同时对此提出反诉。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，案涉租赁合同解除后，杨利民应当向苏建东返还其已收取的租赁保证金。同时，按照双方租赁合同第5.2条(“…在乙方违约的情况下，甲方有权从保证金中扣除乙方应承担的违约责任金，保证金不足以承担相应违约责任费用时，须乙方补齐承担责任费用”)、第11.3条(“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵违约金，甲方不予返还”)之约定，应当理解为出现乙方违约的情况时，保证金抵顶违约金，而非将租赁保证金作为一项独立的违约金予以扣除，故本院对苏建东要求杨利民返还租赁保证金的诉讼主张予以支持，并对杨利民反诉提出不予返还租赁保证金的主张不予支持。对于苏建东主张的装修费、营业损失的问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对已形成附合的装修物的处理，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，双方有约定应当按照双方的约定处理。本案中，双方在租赁合同对装修费作出明确约定，即第10.1条约定“本合同终止日，乙方应搬离该房屋可移动的物品，装修及不可拆除的固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有”、第11.3条“乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同…乙方装修无偿归甲方所有”。苏建东要求杨利民向其支付装修费的上诉主张，因不符合上述合同约定，故本院难以支持；对于营业损失，本案系因苏建东违约导致的合同解除，苏建东主张营业损失欠缺合同依据及法律依据，本院亦不予支持。对于杨利民主张的租金、违约金（逾期缴纳租金滞纳金）、逾期搬离占用费的问题。关于2019年3月1日至2019年4月5日期间的租金，苏建东应当予以支付。一审判决对此期间的租金计算并无不当，本院予以维持；关于逾期缴纳租金的滞纳金，杨利民主张按照逾期额180675元的百分之一计算，本院认为，在合同解除的情况下，逾期额应当按照合同解除前实际产生的租金额作为计算基数。合同约定的计算方法为每日按照逾期额的百分之一计算，苏建东认为过高，本院经审查后认为合同约定的该项违约金已超过杨利民实际损失的30%，故酌情确定该项违约金按逾期额（即36天的租金70698.9元）的10%予以支持，计为7069.9元；关于杨利民主张的2019年4月6日至2019年6月11日共计67天的逾期搬离占用费，合同约定每日按月租金10%的标准计算，苏建东提出约定过高，本院经核算后认为该计算标准过分高于杨利民的实际损失，故酌情确定该项费用按照在租金（2019年5月31日前按照年租金722700元，2019年6月1日之后按照年租金788400元）的基础上加收10%的标准予以支持，计为148104元。对于杨利民主张对租赁物里的所有家具等留置拍卖处理的请求，本院认为，因租赁合同而发生的债权并不属于法定可以行使留置权的范围，杨利民的此项上诉主张欠缺法律依据，本院依法不予支持。关于案涉租赁合同与物业服务协议的关系问题，本院认为，本案所称物业服务的主体即为租赁合同的双方，双方在租赁合同第4.6条对物业费管理服务费的计费面积作出约定，第六条对物业管理作出约定，第十五条又明确约定物业管理协议作为租赁合同的附件，为合同的有效组成部分，与租赁合同一并执行。据此，本院认为，本案应将物业管理协议与租赁合同视为一个整体予以审查处理，一审判决裁判理由部分认为应将物业服务问题与租赁合同割裂处理确有不当，本院予以纠正。对于苏建东上诉提出的部分租赁期租赁合同无效的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。经审查，杨利民向案外人张元跃承租案涉房屋的租赁期限为2017年8月1日至2029年12月31日，而杨利民将该楼房部分面积转租给苏建东所约定的租赁期限为2018年5月15日至2030年2月28日，案涉租赁合同中超过杨利民剩余租赁期的部分租期（即2030年1月1日至2030年2月28日）约定应属无效。关于杨利民反诉主张的2019年1月1日至2019年12月31日的物业费、电梯费、环卫费问题。一审判决具体金额以双方结算为准，未明确具体金额，不便双方履行，处理不当，本院予以纠正。依据租赁合同的约定，该三项费用的计费面积应当按照租赁面积1800平米计算，依照合同约定的计费标准，该三项费用为：物业费1800平米×1.5元/月/平方米×12月=32400元；电梯费1800平米×1.1元/月/平方米×12月=23760元；环卫费1780平米×0.28元/月×12月=5980.8元；环卫费（20平米）60元/月×12月=720元。合计62860.8元。关于杨利民上诉提出反诉费均由苏建东负担的问题，本院认为，当事人诉讼费用的负担依法应由人民法院依据《诉讼费用交纳办法》的规定，根据案件的具体情况予以确定。综上，一审判决认定部分事实不清，判决不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2299号民事判决第三项。二、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2299号民事判决第一、二、四、五项。三、限苏建东于本判决生效后十五日内将位于榆次区迎宾西街银海心悦9号楼B座二层部分和三层全部及厨房、大厅公摊的案涉租赁房屋腾交杨利民。四、限杨利民于本判决生效后十日内返还苏建东租赁保证金213500元。五、限苏建东于本判决生效后十日内支付杨利民2019年3月1日至2019年4月5日的租金70698.9元及违约金7069.9元。六、限苏建东于本判决生效后十日内支付杨利民2019年4月6日至2019年6月11日的逾期搬离占用费148104元。七、限苏建东于本判决生效后十日内支付杨利民2019年1月1日至2019年12月31日的物业费、电梯费、环卫费62860.8元。八、驳回苏建东的其他诉讼请求。九、驳回杨利民的其他反诉请求。如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费13735元，由苏建东负担10783.4元，杨利民负担2951.6元；反诉费6012.6元，由苏建东负担2110.6元，由杨利民负担3902元；二审案件受理费24416元，由苏建东负担13224.9元，由杨利民负担11191.1元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年三月二十日书记员  张亚红