江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3475号 上诉人（原审被告）：龚良军，男，1975年10月10日生，住江西省南昌市新技术开发区。 委托诉讼代理人：冯丽君(与龚良军为夫妻关系)，女，1985年6月21日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘群，江西事事律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西银行股份有限公司南昌铁路支行（原南昌银行股份有限公司铁路支行），住所地：南昌市站前路。 负责人：敖革新，该行行长。 委托诉讼代理人：黄昱心，该行员工。 委托诉讼代理人：李蕉，该行员工。 上诉人龚良军与被上诉人江西银行股份有限公司南昌铁路支行（以下简称江西银行南铁支行）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 龚良军的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判第三项为龚良军支付自2016年10月13日起至2018年4月13日租金266400元，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由江西银行南铁支行承担。事实与理由：1、2018年4月起，经江西银行南铁支行同意转租给案外人杨慧芳、程炘，现龚良军无法返还房屋。2、龚良军在签订合同之后已于2012年12月18日支付了租金10万元，应予扣除。3、双方当事人共用一个电表，电费均由龚良军支付，江西银行南铁支行未支付任何电费，2012年至2018年10月份的水电费15万余元应予以扣减。4、涉案房屋已经于2018年4月转租给案外人杨惠芳、程炘，江西银行南铁支行未在六个月内提出异议，一审遗漏必要共同诉讼人，程序违法。 江西银行南铁支行答辩称：根据合同约定，租赁期限届满后，合同自动终止，视为不定期合同。根据合同约定，转租需要经出租人同意，江西银行南铁支行未向龚良军出具同意转租书面说明，对转租一事不知情，且事后亦未追认该行为，故转租行为无效。 江西银行南铁支行向一审法院提起的诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同，被告及时清理房屋内物品，归还房屋；2.被告向原告支付租金、房屋占有使用费641700元（暂计至2018年9月30日，实际至被告归还房屋日）；3.被告支付原告滞纳金192510元（按损失的30%计算）；4.原告不返还被告履约保证金15000元；5.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：2011年5月20日，江西银行南铁支行（甲方）与龚良军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定，1.江西银行南铁支行将位于南昌市象山南路××号二楼576.09㎡及一楼右面通道出租给龚良军经营使用；2.租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日；3.合同签订时，龚良军支付1.5万元作为保证金，合同期满退还；4.租金为第一年12000元/月，第二年12700元/月，第三年13400元/月，第四年14100元/月，第五年14800元/月，每月28日前支付次月租金；5.龚良军拖欠租金、水费、电费1个月内，江西银行南铁支行有权收取日5‰滞纳金，超过1个月，江西银行南铁支行有权终止合同，并以龚良军交纳的履约保证抵偿上述费用，合同终止后，龚良军逾期不搬迁，应赔偿江西银行南铁支行损失。上述合同签订后，龚良军长期拖欠租金未付，截止租赁期满，共拖欠租金193700元未付。江西银行南铁支行于2017年11月30日向龚良军发送了《关于限期搬迁的函》，通知龚良军终止租赁合同，并限期1个月内搬出。龚良军在该函复印件上签字确认。之后江西银行南铁支行就此诉至一审法院。 一审法院认为，江西银行南铁支行与龚良军签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉《房屋租赁合同》于2016年5月31日到期，期满后龚良军继续使用房屋，江西银行南铁支行未提出异议，原合同继续有效，租赁期限转为不定期，江西银行南铁支行享有随时解除权，故自龚良军收到《关于限期搬迁的函》之日起双方《房屋租赁合同》即告解除。龚良军未依约履行付款义务，属违约行为，江西银行南铁支行据此要求龚良军支付租金并承担损失，按租金标准计算至房屋归还之日，一审法院予以支持。但根据江西银行南铁支行《租金情况表》，江西银行南铁支行主张租赁期满后按每年增加700元的增幅计算月租金，一审法院认为，双方仅就合同期内的5年租金作出约定，未就之后的计付方式，是否或增减多少作出约定，不能仅就租期内每年递增700元即推论后面也应按此方式递增，故对江西银行南铁支行该计付方式，一审法院不予支持，应按最后一年的租金标准计算合同期满后的租金和解除合同后的损失。至于滞纳金，江西银行南铁支行损失已以租金标准得到充分受偿，根据民事赔偿的填平原则，该项请求不再另行计算。另，根据双方对于保证金的约定，应优先抵充未付租金，江西银行南铁支行要求不予返还与双方约定不符，一审法院不予支持。截止2016年5月31日，龚良军尚欠租金178700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江西银行股份有限公司南昌铁路支行与龚良军2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除；二、龚良军于本判决生效之日起十日内即刻清空位于南昌市象山南路××号二楼576.09㎡及一楼右面通道的房屋内其物品，并搬离该房屋；三、龚良军于本判决生效之日起十日内支付江西银行股份有限公司南昌铁路支行所欠租金及房屋被占用期间的损失（截止2016年5月31日为178700元，并自2016年6月1日起至清退房屋之日止，按每月14800元计付）；四、驳回江西银行股份有限公司南昌铁路支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由预交的本诉案件受理费12292元，诉前财产保全费5000元，合计17292元，由江西银行南铁支行自行承担3707元，龚良军承担13585元，限随上述款一并计付。 江西银行南铁支行未提交新证据且对一审查明的事实无异议。龚良军对一审查明的事实有异议认为截止到2018年4月13日已经支付租金770300元（670300元+100000元）。龚良军在二审期间提交补充材料：一、10万元支付凭证，证明一审法院遗漏了10万元的事实；二、龚良军、杨惠芳、程炘签订的转让协议，2018年5月31日程炘与龚良军配偶的电话录音；2019年7月12日程炘与龚良军配偶的电话录音，证明2018年4月起，涉案房屋已转租。南昌市中院民事裁定书及绿色水吧的房屋租赁协议书，证明杨惠芳与龚良军的合同合法有效；三、租赁合同，证明江西银行南铁支行同意龚良军转租给熊先勇；四、2018年9月龚良军配偶与江西银行南铁支行负责人的电话录音，及江西银行南铁支行的缴费凭证，证明龚良军已缴付电费，但未抵扣租金的事实。2019年9月20日龚良军和江西银行秦明的录音，证明自电表户主变更后，江西银行于2018年10月断了承租人电路的事实，租金明细表，证明截止租赁合同到期即2016年5月31日，龚良军尚欠租金21700元，一审判决书认定的金额错误，实际上我方并未逾期支付租金。 江西银行南铁支行质证意见：对10万元租金予以认可，同意抵扣。2011年12月挂账单和销挂账单是同一笔款项，是因为上诉人每个月以现金的方式足额缴纳月租金12000元，所以我方已挂账的形式半年入一次账。第二组证据与本案没有关系，不予质证。第三组证据合同是我方在空白合同中盖章，并没有签。上诉人只是对空白合同进行了拍照。第四组证据我方只认可双方共用电表，其他内容不予认可。 经双方举证质证，本院对证据一龚良军已付租金10万元的事实予以确认；证据二龚良军与案外人程炘的合同与本案无关联性；证据三无江西银行南铁支行及熊先勇的签字，不予采信；证据四超出本案审理范围，不予处理。 本院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 另查明：2012年12月18日，龚良军通过中国农业银行向江西银行支付店租100000元。江西银行南铁支行提供的支付凭证中挂账单和消挂账单号码均为S25200000101142，金额均为72000元，该两张单据指向的是同一笔租金72000元。 本院认为，江西银行南铁支行与龚良军签订的案涉《房屋租赁合同》合法有效，合同到期后龚良军仍在使用涉案房屋，双方租赁合同转为不定期合同，因此龚良军应按约足额支付租金。 本案中，龚良军主张其交付2011年6月至2011年12月的租金72000元与挂账单72000元属两笔款项，应一并计算的理由，江西银行南铁支行称龚良军每个月以现金的方式足额缴纳月租金12000元，故银行以挂账的形式半年入一次账的抗辩意见。本院认为，龚良军提交的证据不能证明其在2011年6月至2011年12月共缴纳租金144000元，且江西银行南铁支行仅认可龚良军支付该期间租金72000元，故本院对龚良军的上述理由不予支持。龚良军主张其替江西银行南铁支行缴纳电费应当抵扣租金的上诉理由。本院认为，江西银行南铁支行在一审法院起诉时未主张该诉请，龚良军亦未提起反诉，对电费抵扣问题本院不予处理。龚良军主张在2018年4月13日之后经江西银行南铁支行同意转租给案外人至不能返还房屋的理由，本院认为，根据合同约定转租应经出租人书面同意，现龚良军并未提交证据证明转租经出租人书面同意，且根据合同相对性原理，龚良军应承担合同项下的返还房屋及支付租金义务，故对龚良军的上述理由不予支持。龚良军从2011年6月1日至2016年5月31日应付租金为792000元（2011年6月为免租期），扣除其已支付款项713300元（一审认定租金598300元+二审期间双方认可租金100000+保证金15000元），其尚欠江西银行南铁支行租金78700元。龚良军至今未返还涉案房屋，应从2016年6月1日起按每月14800元支付占用费至返还之日止。 综上，龚良军的上诉请求不成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初1643号民事判决第一、二项； 二、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初1643号民事判决第三、四项； 三、龚良军于本判决生效之日起十日内支付江西银行股份有限公司南昌铁路支行所欠租金及房屋被占用期间的损失（截止2016年5月31日为78700元，并自2016年6月1日起至返还房屋之日止，按每月14800元计付）； 四、驳回江西银行股份有限公司南昌铁路支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费5296元，由龚良军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗云奇 审 判 员 周中瑞 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 邓 映 书 记 员 史雅文