杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初2091号 原告（反诉被告）：朱永林。 原告（反诉被告）：祝亚娟。 共同委托诉讼代理人：邱文强、王晓萌，浙江满江红律师事务所律师。 被告：李轶君。 委托诉讼代理人：吴玲华、蒋宇骐，浙江初册律师事务所律师。 被告（反诉原告）：象你文化艺术（杭州）有限公司。 法定代表人：李轶君，经理。 委托诉讼代理人：吴玲华、蒋宇骐，浙江初册律师事务所律师。 原告朱永林、祝亚娟与被告李轶君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法适用简易程序审理。朱永林、祝亚娟申请追加象你文化艺术（杭州）有限公司（以下简称象你公司）为本案共同被告，本院予以准许。象你公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱永林、祝亚娟的委托诉讼代理人王晓萌，被告李轶君、被告（反诉原告）象你公司的委托诉讼代理人吴玲华、蒋宇骐到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长六个月的普通程序审理期限。本案中止诉讼后现已审理终结。 朱永林、祝亚娟向本院提出诉讼请求：1.李轶君、象你公司向朱永林、祝亚娟支付自2018年12月24日至2019年6月23日期间的房屋租金计212292元；2.李轶君、象你公司向朱永林、祝亚娟支付逾期付款违约金15710元（以年租金424583元为基数，按日千分之一的标准，自2018年11月24日起暂计至同年12月31日共计37天，自2019年1月1日起至房屋租金实际支付之日止的违约金仍按前述标准计算），合计228002元；3.本案诉讼费由李轶君、象你公司承担。事实和理由：朱永林、祝亚娟系夫妻关系，系西湖区西溪银泰商业中心2号楼东楼134室（以下简称案涉房屋）的共同所有权人。2017年12月24日，祝亚娟委托朱永林与李轶君签订《房屋租赁合同》一份，约定：朱永林、祝亚娟将其名下建筑面积为89.48平方米的案涉房屋出租给李轶君使用；租赁期限自2017年12月24日起至2022年12月23日止；房屋租金第一年及第二年均为424583元，第三年开始每年在前一年基础上递增5%，租金每6个月为一期，每期需提前1个月支付；如逾期支付租金的，每逾期一日，按年租金的0.3%支付违约金；因履行本合同发生争议的，向房屋所在地人民法院起诉。合同同时对双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同履行后，李轶君在使用案涉房屋时提出让象你公司作为共同承租人承担部分房租，朱永林、祝亚娟表示同意。此后朱永林、祝亚娟与象你公司签订了《房屋租赁合同》并由税务局代开了部分租金的发票。合同履行期内，李轶君、象你公司作为共同承租人仅支付了第一年的房租，应于2018年11月24日前支付的第三期房屋租金212292元至今未付。为了维护自身合法权益，特提起诉讼。 李轶君辩称，依据案件事实，《房屋租赁合同》的承租人是象你公司，故李轶君作为本诉被告，诉讼主体不适格，理由如下：朱永林、祝亚娟是基于双方于2017年12月24日第一次签署的《房屋租赁合同》向法院提起诉讼，但却故意隐瞒该合同已作废的事实。当日，双方总共进行了两次合同签署。第一次签署时，由于李轶君以经办人的身份代象你公司签订租赁合同，却错将自己的名字签在了承租人处。同时，朱永林在合同第3.1条租赁期限处写错了时间并进行涂改，为避免日后产生争议，双方一致同意进行第二次合同文本的签署，确认承租人为象你公司，承租人处的经办人为李轶君。2018年1月，祝亚娟配合象你公司办理工商手续，在合同上补签章。象你公司凭借第二次签署的《房屋租赁合同》在工商局备案并于2018年1月16日顺利领取营业执照及公章。2018年6月，象你公司同样凭借该份《房屋租赁合同》在税务局备案并代开增值税发票。故，双方真正有效的房屋租赁法律关系是存在于象你公司与朱永林、祝亚娟之间，而非本诉的起诉状所陈述的象你公司与李轶君作为共同承租人。现朱永林、祝亚娟刻意隐瞒案件事实，以作废的合同为依据向李轶君主张合同权利，与法律及事实相悖，李轶君作为本诉被告，主体不适格。要求驳回对李轶君的全部诉讼请求。 象你公司辩称，其确实曾与朱永林、祝亚娟存在房屋租赁关系，但双方的租赁关系已解除，朱永林、祝亚娟要求象你公司继续履行合同义务缺乏事实及法律依据，理由如下：2017年12月24日，象你公司与朱永林、祝亚娟签署《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋用于公司日常经营，双方确曾存在房屋租赁合同关系。然，2018年8月24日象你公司依据合同解除之约定，以微信方式向朱永林、祝亚娟发出解除合同的通知，整整三个月有余，朱永林、祝亚娟对解除通知未作出任何回应，也没有提出异议，期间象你公司为避免给朱永林、祝亚娟造成损失，积极寻求新的租客，但由于租金高于其他同类型的商铺，无人愿意承租。2018年11月30日，在朱永林、祝亚娟拒绝进行房屋交接的情况下，无奈象你公司只得自行腾空租赁房屋并结清水电等费用，将房屋钥匙交付给物业公司，由物业公司代为转交朱永林、祝亚娟。据此，案涉《房屋租赁合同》已于2018年8月24日正式解除。另，据中介反映，案涉房屋租金明显高于同期同类型商铺，过高的租金外加客流量少，导致象你公司入不敷出，亏损严重，继续履行合同的成本过高，如若判令象你公司继续履行合同义务，将会对象你公司的利益造成严重损害。综上，朱永林、祝亚娟要求象你公司支付2018年12月24日至2019年6月23日期间的房屋租金及逾期付款违约金的诉讼请求，违背事实真相，且不符合法律规定，要求依法判决。 象你公司向本院提出反诉请求：1.象你公司与朱永林、祝亚娟签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；2.朱永林、祝亚娟返还租金141527.7元及租赁保证金70600元共计212127.7元；3.本案本诉、反诉诉讼费由朱永林、祝亚娟承担。事实和理由：2017年12月24日，象你公司与朱永林、祝亚娟就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：象你公司向朱永林、祝亚娟承租房屋等内容。合同签订后，象你公司即按约分两期向朱永林、祝亚娟支付了第一年租金389201.1元（其中第一个月为免租期）及租赁保证金70600元共计459801.1元。至2018年8月24日，象你公司负责人林赛花以微信方式向朱永林、祝亚娟发出了解除合同通知。截止到2018年11月24日朱永林、祝亚娟对象你公司的解除通知未作出任何回应。鉴于朱永林、祝亚娟对合同解除无任何态度，且拒绝办理租赁房屋的交接手续，无奈象你公司只能于2018年11月30日腾空租赁房屋并结清水电等费用，将房屋钥匙交付物业公司转交于朱永林、祝亚娟。依据合同法的规定，象你公司依法行使合同解除权，合同自解除通知送达朱永林、祝亚娟之日起已经解除。同时，房屋也已腾退交付。根据约定，朱永林、祝亚娟应将租赁保证金全额退还象你公司，同时结算租金退还事宜。 针对象你公司的反诉，朱永林、祝亚娟辩称，一、象你公司与朱永林、祝亚娟签订的《房屋租赁合同》并不是2017年12月24日当天所签，而是在李轶君与朱永林、祝亚娟签订《房屋租赁合同》后，李轶君为了办理工商及税务登记手续的需要，要求将象你公司作为共同承租人承担部分租金并经朱永林、祝亚娟同意后，双方才签订的。根据合同法第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”及第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，变更合同内容须经当事人协商一致且必须做出明确的意思表示，朱永林、祝亚娟愿意配合办理象你公司开票事宜，不能推定为合同主体由李轶君变更为象你公司，且在后一份合同中也没有约定前一份合同作废或者终止。因此，李轶君和象你公司系案涉房屋共同承租人。二、根据两份《房屋租赁合同》第9.5条“乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方协商一致后方可终止合同”的约定结合我国合同法第九十三条、第九十四条以及第九十六条的规定，象你公司和李轶君均不具有合同的通知解除权限，二者需要提前解除或终止合同的，必须与朱永林、祝亚娟协商达成一致，所以两份《房屋租赁合同》至今并未解除，没有租金及保证金返还义务。三、因为根据合同及微信解除通知，需要提前三个月通知，所以象你公司请求解除日期也与合同不相符，但这并不代表朱永林、祝亚娟认可合同解除。 针对象你公司的反诉，李轶君没有意见。 针对本诉，朱永林、祝亚娟举证如下： 1、《浙江省商品房买卖合同》、《商品房交接书》。证明朱永林、祝亚娟向杭州西溪银盛置地有限公司购买案涉房屋；杭州西溪银盛置地有限公司于2017年12月24日将案涉房屋交付给朱永林、祝亚娟。 2、编号为NoD33103187111的不动产权证书、编号为NoD33103187112的不动产权证书。证明朱永林、祝亚娟系案涉房屋的所有权人。 3、《房屋租赁合同》、授权委托书。证明朱永林、祝亚娟与被告之间存在房屋租赁的合同法律关系，且朱永林、祝亚娟已于2017年12月24日将案涉房屋交付给被告使用，被告应于2018年11月24日前支付第三期房屋租金212292元。 经质证，李轶君、象你公司对朱永林、祝亚娟提供的本诉证据发表质证意见如下：证据1、2，真实性、合法性、关联性无异议。证据3，《房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性均有异议，2017年12月24日签署过两份合同，朱永林、祝亚娟提交的是第一次签署的，因书写错误已作废，不具有法律效力。授权委托书，真实性、合法性、关联性没有异议，签署当日出租人仅有朱永林一人。 针对本诉，李轶君、象你公司举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明朱永林、祝亚娟与李轶君之间不存在房屋租赁关系，本案被告不适格及朱永林、祝亚娟与象你文化签订合同的事实。 2、NO.00363048浙江增值税专用发票、工商备案的《房屋租赁合同》查档件、象你公司营业执照。证明朱永林、祝亚娟与象你公司有房屋租赁关系；象你公司租赁房屋经营使用并代开租赁费发票。 3、双方微信聊天记录打印件。证明朱永林、祝亚娟知悉并配合象你公司办理工商及税务登记。 4、解除通知的微信聊天记录。证明象你公司在2018年8月24日发出解除通知，朱永林、祝亚娟已经收到但不予回应。 5、《函》扫描件、顺丰速运信封照片。证明2018年12月18日象你公司发函给朱永林、祝亚娟要求返还保证金及部分租金。 6、《业主钥匙委托管理承诺书》、水电费用结算证明。证明象你公司已于2018年11月30日腾退交付房屋，已将钥匙交至物业管理公司，并结清相应水电费。 经质证，朱永林、祝亚娟对李轶君、象你公司提供的本诉证据发表质证意见如下：证据1，证明对象有异议，该合同并非2017年12月24日当天所签，且该合同仅能证明象你公司系共同承租人。证据2，其中浙江增值税专用发票，证明对象有异议，从开票日期及开票金额恰恰证明了象你公司承担了案涉房屋的部分租金，其是案涉房屋的共同承租人；工商备案《房屋租赁合同》，是2017年12月24日之后象你公司为了办理工商及税务登记手续，要求将象你公司作为共同承租人，朱永林、祝亚娟同意后双方所签；象你公司营业执照，恰恰证明象你公司作为共同承租人实际使用了案涉房屋。证据3，因为是复印件，且微信名称均不是真实的姓名，真实性无法确定；退一步讲，即便是真实的，也仅能证明朱永林、祝亚娟同意象你公司作为共同承租人，所以愿意配合办理相关的税务登记手续，并没有合同主体从李轶君变更为象你公司的意思表示。证据4，没有提供手机核对，也不是真实姓名，真实性无法确认。退一步讲，即便是真实的，从微信内容来看，发微信的主体应该是李轶君的母亲，通知的主体并非李轶君、象你公司；另一方面，这种通知解除的方式也不符合案涉合同约定的解除方式。证据5不是原件，真实性无法确认，且没有提交送达回执，无法证明朱永林、祝亚娟收到过。证据6，其中《业主钥匙委托管理承诺书》，业主姓名记载的是象你公司和李轶君，更加证明了二者是共同的承租人；水电费用结算证明是物业公司出具的，真实性无法确定。 针对反诉，象你公司举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明象你公司与朱永林、祝亚娟之间签订房屋租赁合同。 2、NO.00363048浙江增值税专用发票。证明象你公司承租房屋供经营及前往税务局开具房屋租赁发票。 3、工商备案的《房屋租赁合同》。证明象你公司与朱永林、祝亚娟签订租赁合同并在工商登记备案。 4、解除通知的微信聊天记录。证明在2018年8月24日象你公司发出解除通知，朱永林、祝亚娟已经收到但不予回应。 5、《函》扫描件、顺丰速运信封照片。证明2018年12月18日象你公司发函给朱永林、祝亚娟要求返还保证金及部分租金。 6、《业主钥匙委托管理承诺书》、水电费用结算证明。证明象你公司已将钥匙交至物业管理公司，并结清相应水电费。 经质证，朱永林、祝亚娟对象你公司提供的反诉证据发表质证意见如下：证据2，发票是2018年7月份开具的，也就是说在一整年的房租已经交纳的情况下，开了3个月的房租发票，更加能印证象你公司是共同承租人，仅承担部分房租。证据4，不符合合同约定的解除方式。其次，通知是象你公司的负责人发的，微信中其用语是“我们”承租的房屋，更加印证了承租人是两人以上，也就是说是象你公司和李轶君。其他质证意见同本诉的意见。 针对反诉，朱永林、祝亚娟举证如下： 1、情况说明及身份证复印件、编号为NO19595098浙江增值税普通发票。证明杭州西溪银盛置地有限公司员工王成帅系案涉房屋租赁事宜的经办人；象你公司提交的《房屋租赁合同》并非双方于2017年12月24日所签。 2、《西溪银泰城商铺（写字楼）租赁意向协议》。证明从双方的交易习惯进一步证明朱永林和李轶君系2017年12月24日所签《房屋租赁合同》的签约主体。 经质证，象你公司对朱永林、祝亚娟提供的反诉证据发表质证意见如下：证据1，其中情况说明真实性、合法性、关联性均有异议，来源是否合法存有疑问，朱永林、祝亚娟曾向该公司支付代理费，双方之间存在利益关系，该公司员工出具的情况说明的真实性不予认可；浙江增值税普通发票真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性，该发票仅能证明朱永林与杭州西溪银盛置地有限公司存在代理关系。证据2，真实性没有异议，合法性和关联性存有异议，在双方签署正式的《房屋租赁合同》后，该意向协议即失去了法律效力，应当以正式签署的《房屋租赁合同》为准。 经质证，李轶君对反诉证据均不持异议。 本院认定案件事实如下：案涉房屋系朱永林、祝亚娟所有，建筑面积89.49平方米。2017年8月30日，朱永林与李轶君就该房屋签订了《西溪银泰城商铺（写字楼）租赁意向协议》。2017年12月24日，朱永林（甲方、出租人）受祝亚娟委托与李轶君（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方案涉房屋；租赁期限自2017年12月24日起至2022年12月23日止，免租期自2017年12月24日至2018年1月23日止共30天；第一年和第二年租金为424583元（不含税，如需开发票，税费乙方承担），第三年开始每年在前一年基础上递增5%；房租按先付后用原则，每6个月为一期，每期需提前1个月支付，即2017年12月24日前支付房租212292元，此后分别在每年5月24日前和11月24日前支付相应房租；租赁期间（包括免租期），乙方除支付租金外，还需承担因使用房屋所产生的物业管理费和公共能耗费，正常经营或办公产生的装修费、电费、电话费、网络、燃气费等，其中物业管理费用为5.5元/月/平方米，公共能耗费用为2元/月/平方米；乙方在签订本合同即日起，所支付的定金70600元转为租赁保证金；乙方在租赁期内违反物业制定的公共管理制度，或违反本合同和其他约定条款的，甲方有权在保证金内扣除乙方应缴纳的赔偿金、滞纳金、违规罚款等；乙方不得要求将支付甲方的保证金作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理费的抵扣、冲抵；乙方如逾期支付租金，每逾期一日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，超过30天的甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还；本合同违约金为70600元，由违约方赔偿守约方违约金；乙方不得无故提前终止合同，若乙另需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方协商一致后方可终止合同。该合同还就双方权利义务等作出约定。 另有一份落款日期为同一日的《房屋租赁合同》，其中载明的出租人为朱永林、祝亚娟并由二人签名捺印，承租人为象你公司，李轶君作为其经办人签名捺印并加盖公章。该合同与上述承租人为李轶君的合同内容一致。 合同履行中，承租人向出租人交纳了合同约定的保证金以及第一年租金，出租人将案涉房屋交付给承租人。象你公司于2018年1月16日成立，在案涉房屋开展经营活动，并将其作为承租人签订的《房屋租赁合同》进行了工商登记备案。2018年7月4日由税务局代开的3个月房租发票显示购买方为象你公司。 2018年8月24日，李轶君的母亲向朱永林发微信称“我们是西溪银泰2-东楼134的租户。经过大半年的经营，由于西溪银泰客流量少，进店画画的客人更少。我们也尝试通过各种方式和努力增加客源，但是从我们的营业额来看无法支撑房租费用，无法再继续经营下去。所有我们接下来不打算续租了，根据合同约定，现提前三个月告诉您。另外我们想通过物业帮忙转让店铺，事先和您打声招呼，希望您理解并同意。我们会尽量寻找下家，您这边若有意向客户也可以及时联系我们”。2018年11月29日，对方回复要求其支付2018年11月24日的应付房租，继续履行合同。2018年11月30日，李轶君委托他人将案涉房屋户门钥匙交予西溪银泰城物业服务中心托管，事由是商铺应急处置，当日还结清了水电费。2018年12月18日，象你公司发函给朱永林、祝亚娟，重申了上述通知解除、腾空房屋并交付钥匙、结清水电费等事实，认为合同已于2018年8月24日解除，限期要求出租人协商处理全额退还保证金并结算租金事宜。后有关各方就合同的履行及解除事项产生纠纷，故诉至本院。 经查，象你公司于2019年6月12日提起反诉，朱永林、祝亚娟收到反诉状副本的时间为2019年6月26日。 以上事实有朱永林、祝亚娟提供的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房交接书》、不动产权证书、与李轶君签订的《房屋租赁合同》及授权委托书、《西溪银泰城商铺（写字楼）租赁意向协议》，李轶君、象你公司提供的与象你公司签订并工商备案的《房屋租赁合同》、浙江增值税专用发票、象你公司营业执照、解除通知的微信聊天记录、《函》及顺丰速运信封、《业主钥匙委托管理承诺书》、水电费用结算证明结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，案涉两份《房屋租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认为有效合同。 根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点在于：一、承租人的主体认定问题。李轶君认为，当日双方进行了两次合同签署，第一份合同已作废，第二份合同是因第一份签名位置错误及日期涂改，为避免日后产生争议而与承租人象你公司重新签订的。朱永林、祝亚娟则认为，象你公司与朱永林、祝亚娟签订的《房屋租赁合同》并不是2017年12月24日当天所签，而是在2018年1月李轶君为了办理工商及税务登记手续，要求将象你公司作为共同承租人承担部分租金并经朱永林、祝亚娟同意后通过邮寄方式所签。对此本院认为，朱永林、祝亚娟的陈述更为可信，因为2017年12月24日象你公司尚未成立，为其成立办理相关登记而以其为承租人倒签租赁合同具有合理性，李轶君认为第一份其作为承租人的合同已作废，却未在当场收回该合同而仍由朱永林、祝亚娟持有，不符合常理，没有任何证据证明合同承租人主体已由李轶君变更为象你公司。因此，根据合同法第七十七条、第七十八条之规定，李轶君、象你公司均应作为承租人受合同约束。 二、对双方就解除合同效力的争议如何确认。首先，关于微信通知是否具备解除合同效力的问题。经庭后核对原始载体，2018年8月24日微信的真实性予以确认。合同约定，承租人应提前三个月以书面形式通知出租人解除合同，而根据合同法第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款“电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息”之规定，微信属于书面形式，符合合同约定的通知方式。虽然该微信是由李轶君的母亲发出的，但事后象你公司发函确认以微信方式发出的该解除通知，足以认定解除合同的意思表示是承租人作出的。至于送达的解除通知能否发生解除的法律后果，本院认为答案是否定的。理由如下：首先，合同法第九十四条中有关因一方当事人的违约行为引起的法定解除情形，解除权一般应归于守约方。本案中，承租人在租赁期限内无正当理由要求解除合同，显属违约方，就其发出通知并单方搬离租赁房屋的行为，不构成行使法定解除权。其次，本案中承租人是以向出租人发出通知的形式要求解除合同，但合同明确约定“乙方不得无故提前终止合同，若乙另需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方协商一致后方可终止合同”。因此，本案情形属于双方当事人协商一致解除合同。承租人在2018年8月发出解除通知后，出租人明确要求其继续履行，可见双方就解除合同事项存在争议，此时承租人的书面通知并不产生合同解除的效力。根据合同法第九十六之规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。但承租人明知己方提前终止合同且对方要求继续履行合同，此种情形下，本院认为，承租人明显更应该及时提起确认合同解除效力的诉讼，才能达到合同解除的目的。但承租人一直怠于提出主张，导致合同是否解除的争议一直悬而未决，直至2019年3月5日出租人起诉，6月12日象你公司才反诉要求确认合同已于通知之日解除。综上，鉴于承租人单方搬离租赁房屋并交付钥匙的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院根据案件具体情况确认反诉状送达出租人即2019年6月26日作为合同解除的具体时间。 三、案涉房屋的租金、保证金结算问题以及违约责任的承担。根据已查明的事实，承租人已付房租至2018年12月23日，鉴于2019年6月26日为双方合同解除之日，故对于本诉要求承租人支付第三期半年租金的请求，本院予以支持。但反诉要求出租人退还第一年剩余4个月租金的请求，因该期间内租赁合同尚未解除，故本院不予支持。对于保证金70600元，可以与上述应付半年租金进行抵扣，而无须予以返还，这也符合保证金的性质及合同约定。至于违约责任，本院认为，根据我国合同法相关规定，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，同时出租人作为守约方，也负有减少损失扩大的义务。本案中，本院虽确认双方合同于2019年6月26日解除，但不应回避的客观事实是承租人在2018年11月30日即已搬离租赁房屋并交付了钥匙，之后并未实际经营使用房屋，也已发函通知出租人。出租人虽是守约方，但此时一味强调继续履行合同势必会使造成房屋空置和承租人的经营损失，这与合同履行应兼具可行性和合理性的要求相悖。由此，本院认为，出租人在明知双方对合同履行及解除事项存在争议的情况下，未及时采取积极、适当的措施防止损失的扩大，因此就其主张的逾期付款损失也应自负一定责任。综合全案，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，对本诉主张的违约金不再予以支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、朱永林、祝亚娟分别与李轶君、象你文化艺术（杭州）有限公司签订的关于西溪银泰商业中心2号楼东楼134室房屋的两份《房屋租赁合同》于2019年6月26日解除。 二、李轶君、象你文化艺术（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱永林、祝亚娟房租141692元。 三、驳回朱永林、祝亚娟的其他诉讼请求。 四、驳回象你文化艺术（杭州）有限公司的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4720元，财产保全申请费1660元合计6380元，由朱永林、祝亚娟负担2415元，李轶君、象你文化艺术（杭州）有限公司负担3965元。反诉案件受理费减半收取2241元，由象你文化艺术（杭州）有限公司负担。 朱永林、祝亚娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李轶君、象你文化艺术（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 吴 凯 人民陪审员 王 皓 人民陪审员 林秀明 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员 赖 芳