山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1384号上诉人（原审原告）：济南信昌物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘增贤，总经理。委托诉讼代理人：孙吉东，济南市中东华法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：闫兴秋，女，1967年10月7日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：王宗阁，山东齐创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭继强，男，1969年9月23日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：王宗阁，山东齐创律师事务所律师。上诉人济南信昌物业有限公司（以下简称信昌公司）因与上诉人闫兴秋、郭继强物业服务合同纠纷一案，均不服山东省平阴县人民法院(2019)鲁0124民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信昌公司上诉请求：依法改判支持信昌公司对郭继强、闫兴秋的违约金给付主张，本案的诉讼费用由郭继强、闫兴秋承担。事实与理由：一，事实部分。原审庭审调查已证实郭继强、闫兴秋在双方合同项下违背约定的行为，未按合同约定履行物业费支付义务，故判决郭继强、闫兴秋支付拖欠的物业费。郭继强、闫兴秋在原审答辩中也认可违约条款的约定，只是认为违约金约定过高，但没有举出约定违约金过高的不当事实及法律依据。另外，原审判决中对郭继强、闫兴秋的抗辩理由均不予支持，可见，本案的基本事实是信昌公司是守约方，郭继强、闫兴秋是违约方。但原审判决却以信昌公司物业服务没有重大瑕疵为由驳回了信昌公司对违约金的诉讼主张，也未说明事实及法律依据。二，适用法律部分。原审法院判决适用了《中华人共和国合同法》第七章违约责任条款第107条，第109条，上述条款均对不履行合同义务的一方承担继续履行义务，守约方可以要求支付赔偿价款做出明确规定。但原审法院判决确认了郭继强、闫兴秋为违约方，理应就信昌公司依双方合同约定的违约条款支持信昌公司对违约金的诉讼主张，原审判决虽适用了相关违约责任条款，但并未就郭继强、闫兴秋的违约行为支持信昌公司的请求。三，类案同判原则。类案同判是现代法制社会应恪守的一项基本原则，也是国家治理体系和治理能力现代化在司法领域的具体体现。信昌公司为物业公司，承担着为千家万户提供物业服务责任，之前，信昌公司就业主不履行物业服务合同的行为，均是通过诉讼在原审法院起诉，原审法院就信昌公司请求(包括物业费，违约金等)均给予了支持，而本案原审法院却不予支持，且没有说明理由。郭继强、闫兴秋对信昌公司的上诉意见辩称，一、郭继强、闫兴秋一审即抗辩不应承担违约责任，日千分之三的违约金计算标准已经严重超出法律规定，在假设违约的情况下对违约金过高的答辩并不代表自认违约。二、郭继强、闫兴秋并不认同类案同判原则为基本原则，且该原则并无法律规定。我国并不是实施判例法的国家，每个案件的事实不一致，当事人维护自己权益的方式、力度不一样会导致不同的结果。闫兴秋、郭继强上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁0124民初2579号民事判决；2.依法改判驳回信昌公司对郭继强的诉讼请求；3.依法改判闫兴秋按照0.75元/月·平方米的标准支付信昌公司的物业服务费；4.判令信昌公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审人民法院认定事实错误，二审人民法院应在查明事实的基础上依法改判。1.郭继强不是前期物业服务协议的当事人，应当驳回信昌公司对郭继强的诉讼请求。一审人民法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”认定“郭继强虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其买受物业后实际概括承受了物业服务合同项下的权利义务，已经构成物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者”是属于认定事实及适用法律错误。根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”的规定，应当按照服务合同的约定确定合同的相对人，在业主也就是闫兴秋与信昌公司已经签订了前期物业服务协议的前提下，不应当再适用开发商济南瑞诚置业有限公司与信昌公司签订的《瑞诚星港湾前期物业服务合同》的约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的适用情形应当是业主尚未与物业服务企业签订物业服务合同。在业主已经签订了物业服务合同的情形下，应当适用特别优于一般的原则，根据业主与物业服务企业签订的物业服务合同约束双方当事人，否则，业主与物业服务企业签订的物业服务合同毫无作用可言。因此，在信昌公司以该合同作为证据的情形下，应当根据闫兴秋与信昌公司签订的前期物业服务协议的约定作出判决，郭继强并不是合同的一方当事人，应当驳回信昌公司对郭继强的起诉。2.一审人民法院认定物业费标准为每月每平方米1.5元错误。(1)一审人民法院认定“关于物业服务费标准，虽然《前期物业服务协议》载明的房屋类型为“住宅”，但因该协议为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，合同双方在对合同内容中的房屋类型发生分歧时，应以案涉房屋的实际类型来核定物业费标准更符合常理。”是错误的。理由有三：A、自愿原则优于“符合常理”的自由裁量权。《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》(以下简称“合同法”)第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。上述两条规定均是对自愿原则，也称为意思自治原则的法律根据，该原则赋予民事主体自愿约定合同内容，在不违背法律、行政法规强制性规定，信昌公司未收到欺诈、胁迫的的情况下，人民法院也不应当行使自由裁量权进行干预，依法适用自愿原则，才更符合常理，符合法理。B、对格式合同的解释，存在有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审人民法院认定涉案前期物业服务协议是“但因该协议为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同”，依照合同法第三十九条对格式条款的定义：当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。若根据一审人民法院的认定，那么涉案协议系格式合同。依照合同法第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，涉案协议是由信昌公司提供，在对标准的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，也就是应当作出不利于信昌公司一方的解释，就应该适用郭继强、闫兴秋主张的按照住宅的标准确定物业收费标准。C、信昌公司的诉讼行为对“住宅”标准进行了追认。在一审庭审过程中，关于物业服务标准郭继强、闫兴秋主张按照《济南市普通住宅三星级物业服务标准》确定信昌公司提供的服务是否已经达标。而信昌公司对于标准有不同主张，其主张应当按照由其举证的其与开发商签订的《瑞诚星港湾前期物业服务合同》附件确定其提供服务的标准。而根据附件可以确定其适用的标准为《执行(平政字【2013】101号)三星级标准》，郭继强、闫兴秋对适用该标准也无异议，并明确表示同意适用。而该标准就是适用于“住宅”的标准，而非“商业标准”，信昌公司的该举证行为，能够与合同约定的“住宅”标准相吻合，可以认定为其对合同约定“住宅”标准的追认。一审人民法院应当认定本案采用“住宅”标准缴纳物业服务费。既然双方都同意适用，且均无争议，一审人民法院应当认定适用该标准审理本案，但在认定事实时表述为“其提供的前期物业服务应达到三星级质量标准”，该事实认定含糊不清，不明确。(2)一审人民法院认定“合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，本院予以认可。”是错误的。理由有三：A、合同约定住宅用房物业费标准为每月每平方米1.1元，信昌公司按照每月每平米1.5元收取，不是自行下调收费标准而是上调收费标准，侵害了郭继强、闫兴秋的合法权益，对于该事实一审人民法院认定事实错误。B、一审中，郭继强、闫兴秋对合同第四条第三款后添加部分“按合同执行”作出了说明，信昌公司在此处，专门添加一句话，并不是画蛇添足，而是对合同前述“住宅”标准的确认。若不这样理解，那么信昌公司应当按照特别约定的“按合同执行”即按2.2元执行，但在实际履行过程中，信昌公司一直按1.5元要求，并未按合同执行，也就是说这句话并不是说按照2.2元的标准执行，而是有其他理解。因此，若不按重审“住宅”标准理解，此处解释不通。C、信昌公司提交的《执行(平政字【2013】101号)三星级标准》中公共性物业服务标准中的“四、财务管理”的第二款规定，对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行，那么为什么不能按照“住宅”标准执行呢?信昌公司执意上调标准岂不是违反合同约定。二、一审人民法院认定事实的证据不充分，适用法律错误。一审人民法院认定“信昌公司提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，郭继强、闫兴秋接受了信昌公司提供的物业管理服务，应当履行付款义务。”是错误的。参照《山东省物业管理条例》第七十一条“物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费”、《济南市物业管理办法》第三十七条“物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费”的规定，以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”之规定，信昌公司有义务提供证据证明其已经按照标准及约定履行了合同义务，但信昌公司提交的证据并不能够证实信昌公司已经完全履行合同义务的主张，因此，郭继强、闫兴秋有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳物业费。一审人民法院在认定郭继强、闫兴秋提交的证据时，说理内容为“郭继强、闫兴秋提交的证据能够反映案涉小区某一特定时间段信昌公司提供物业服务的局部状况，但不能全面、系统地反映全貌，物业服务的质量应从整体性和持续性综合衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，郭继强、闫兴秋以信昌公司提供的服务不符合合同约定为由行使先履行抗辩权的主张，依据不足，本院不予支持。”，根据一审人民法院的认定标准，那么信昌公司提供的证据也仅能够证实信昌公司暂时的、局部的提供了服务，并不能全面、系统地反映信昌公司提供服务的全貌。信昌公司提供的证据也达不到从整体性和持续性综合衡量已经达标的标准，因为其仅提供了一定期间的证据。郭继强、闫兴秋举例说明因此，一审人民法院在认定郭继强、闫兴秋和信昌公司的证据时，采取了不同的认定标准，这有失公平，信昌公司未能提供充分证据证实其已经完全履行义务，一审法院不能判令郭继强、闫兴秋向其交纳物业服务费。三、一审人民法院认定不能适用《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，是对事实的认定错误。1.合同约定了“住宅”的服务标准，因此，可以参照适用该办法，前文已详述，在此不再赘述。2.在认定物业服务三星级标准时，一审人民法院虽然未能明确是济南市标准还是平阴县标准，但两文件均为住宅标准，且本案中未出现商业用房三级标准，郭继强、闫兴秋也未查询到济南市关于商业用房的三级标准，可以推定为一审法院对住宅性质的确认，因此，在同一案件中，应当采用统一认定标准，也就可以参照适用该办法的规定。3.依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，信昌公司管理的区域内包含住宅物业，因此，可以参照适用该办法。四、一审人民法院适用行政法规的条文引用错误，用语不规范。一审人民法院在说理部分“参照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定”作出判决，此处的引用的条款序号是错误的，《物业管理条例》自2003年6月8日公布后，共经过三次修订，判决中所引用的条款序号是2007年8月26日第一次修订后的条款序号。而最后一次修订是2018年3月19日，修订后的条款序号与判决中的条款序号均不一致。作为判决书，此处用参照也有不规范之处，根据《立法技术规范(试行)一》的第18条第1款的“以法律法规作为依据的，一般用“依照””规定，《物业管理条例》属于行政法规，此处应当使用“依照”而非“参照”。上述错误及不规范之处，虽然对判决结果无影响，但作为法律文书，应当保证其严谨性，二审法院应当予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误，未能依法依约认定“住宅”标准是对郭继强、闫兴秋与信昌公司意思自治原则的不当干涉，二审法院应当查明事实，依法改判，维护郭继强、闫兴秋及广大业主的合法权益。信昌公司对郭继强、闫兴秋的上诉意见辩称，郭继强、闫兴秋未按约支付物业服务费系违约行为，应支付违约金。信昌公司向一审法院起诉请求：1.依法判令郭继强、闫兴秋向信昌公司支付物业服务费7537.49元及违约金12306.26元（自逾期之日至付清之日，以7537.49元为基数，按照每天千分之三计算）；2.诉讼费用由郭继强、闫兴秋承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订《瑞诚星港湾前期物业服务合同》，约定由信昌公司提供平阴县星港湾小区项目前期物业管理服务，其提供的前期物业服务应达到三星级质量标准。物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，高层住宅1.10元/月.平方米，商业用房2.20元/月.平方米，信昌公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余亏损由信昌公司享有或承担。合同期限自2014年5月16日起至2018年5月15日止。2018年5月16日，双方再行续签物业服务合同，期限延至2022年5月15日。平阴县房屋管理服务中心在该两份合同尾部中间位置加盖“物业合同备案专用章”确认。自合同签订至今信昌公司一直为案涉小区提供物业管理服务。2016年5月7日，信昌公司（甲方）与闫兴秋（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定1.前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2.本物业名称：瑞诚星港湾小区，乙方所购房屋基本情况，类型：住宅，坐落位置瑞诚星港湾商业一分区104号，建筑面积168.06平方米。3.物业管理服务的内容有：房屋共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生，组织专业环境卫生队伍对小区规划红线以内、业主户门以外的公共场所进行环境保洁，生活垃圾日产日清，对小区内绿化、园林进行养护和管理，按景观要求维护，花草长势良好，无病害和枯死；24小时公共秩序员执勤，24小时智能化监控，巡逻检查，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内交通秩序维护，车辆出入检查，设立交通导向标志，车辆按位停放，无占用消防通道、绿地草地的现象；共用设施设备的维护和管理，小区内路面整洁、无破损24小时对小区内的消防进行监控，定期进行消防培训和演练。4.物业服务费用，业主办理入住时预收半年的物业服务费及停车服务费，计费起始日为2016年7月4日，之后每年6月20日至6月30日和12月20日至12月30日分别收取下半年物业服务费。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中公共性物业服务费：0.55元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米；商业用房按建筑面积每月每平方米2.2元，按合同执行。物业服务费用标准按政府主管部门指导价格进行调整。5.广告牌设置及权益，广告收益用于弥补小区物业管理经费不足。6.违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日缴纳以所欠费用为基数每天3‰的违约金。郭继强、闫兴秋于协议签订当日入住瑞诚星港湾小区，并按每月每平方米1.5元标准预交了半年物业费。信昌公司为案涉小区提供物业服务管理的过程基本能够履行合同约定义务，但也存在部分业主在楼道安全出口处堆放生活物品，车辆随意出入、乱停乱放，垃圾处理不及时，路面损坏未及时维修等问题。郭继强、闫兴秋自2017年1月3日至今的物业费未有交纳，信昌公司于2019年9月17日起诉来院，要求郭继强、闫兴秋按每月每平方米1.5元标准交纳2017年1月3日至2019年6月30日即2年5个月零27天（约29.9个月）的物业费7537.49元及违约金。一审法院认为，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订的《瑞诚星港湾前期物业服务合同》、信昌公司与闫兴秋签订的《前期物业服务协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应恪守履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，郭继强虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者，但其买受物业后实际概括承受了物业服务合同项下的权利义务，已经构成物业服务合同的实质当事人，即成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，郭继强辩称其不是前期物业服务协议的当事人，不是本案适格被告，于法无据，不予采纳。信昌公司提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，郭继强、闫兴秋接受了信昌公司提供的物业管理服务，应当履行付款义务。郭继强、闫兴秋提交的证据能够反映案涉小区某一特定时间段信昌公司提供物业服务的局部状况，但不能全面、系统地反映全貌，物业服务的质量应从整体性和持续性综合衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，郭继强、闫兴秋以信昌公司提供的服务不符合合同约定为由行使先履行抗辩权的主张，依据不足，不予支持。综上，信昌公司主张郭继强、闫兴秋支付拖欠的物业服务费，于法有据，予以支持。关于物业服务费标准，虽然《前期物业服务协议》载明的房屋类型为“住宅”，但因该协议为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，合同双方在对合同内容中的房屋类型发生分歧时，应以案涉房屋的实际类型来核定物业费标准更符合常理。郭继强、闫兴秋认可案涉房屋实际为商业用房，故一审法院认为应以商业用房的费用标准计算物业费。合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，予以认可。对于郭继强、闫兴秋拖欠的物业服务费数额，一审法院认定为7537.49元（168.06平方米×1.5元/月?平方米×29.9个月）。业主享有对物业共用部位、共用设施设备使用情况的知情权和监督权，信昌公司应当对上述情况进行公示，未予公示并不构成拒交物业费的理由。郭继强、闫兴秋主张依据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，案涉小区系分期开发、分批交付使用的，要求法院酌情降低10%的收费标准，法院认为，因郭继强、闫兴秋所使用的涉案房屋系商业用房，不能适用郭继强、闫兴秋陈述的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的有关规定，对其要求降低收费标准的主张，不予支持。鉴于信昌公司在履行合同的过程中存在一定瑕疵，在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善，但不足以认定其提供的物业服务存在重大瑕疵，故对信昌公司要求郭继强、闫兴秋支付违约金之诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，一审法院判决：一、郭继强、闫兴秋于判决生效后十日内支付济南信昌物业有限公司自2017年1月3日起至2019年6月30日止的物业服务费7537.49元。二、驳回济南信昌物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元减半收取148元，由济南信昌物业有限公司负担92元，郭继强、闫兴秋负担56元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭继强、闫兴秋提交照片一组，用以证明涉案小区内信昌公司的物业服务质量依然没有改善。信昌公司质证称，认可该组证据的真实性，但照片仅能证明物业服务有瑕疵，郭继强、闫兴秋不能据此不支付违约金。信昌公司提交（2019）鲁0124民初1226号民事判决，经质证郭继强、闫兴秋认为该判决针对的是住宅而非商业用房，涉及的小区与本案不同，该判决也显示信昌公司在该小区提供服务不合格，已经被业委会更换。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、物业费的支付标准应如何确定；二、郭继强应否承担责任；三、违约金应否支付。关于物业费的支付标准应如何确定。本案中，信昌公司与闫兴秋签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，双方当事人均应恪守履行。该《前期物业服务协议》为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，协议中载明房屋类型为“住宅”，但双方当事人都认可涉案房屋实际性质为商铺，因此一审法院认定以商业用房的费用标准计算物业费并无不当。合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，一审法院予以认可并无不当。郭继强、闫兴秋主张按照每月每平方米0.75元的标准支付物业费，于法无据，本院不予支持。关于郭继强应否承担责任。郭继强在买受物业后实际概括承受了物业服务合同项下的权利义务，一审法院认定其已成为物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者正确。因此，郭继强、闫兴秋主张郭继强不是前期物业服务协议的当事人，不应承担责任的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于郭继强、闫兴秋是否应支付违约金。根据郭继强、闫兴秋在一审、二审中提交的证据表明，信昌公司在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善。鉴于信昌公司在履行合同的过程中存在一定瑕疵，故其要求郭继强、闫兴秋支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，信昌公司、郭继强、闫兴秋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人济南信昌物业有限公司负担296元、上诉人郭继强与闫兴秋负担296元。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年三月二十三日书记员 王 娜