江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初5949号原告：张翠兰，女，1968年12月1日出生，职员，住泗洪县。被告：泗洪红利来置业有限公司，统一社会信用代码91321324795350927Y，住所地泗洪县团结河南岸、嵩山路西侧。破产管理人：江苏大楚律师事务所。负责人：时华君。委托诉讼代理人：史玲，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆秀，江苏大楚律师事务所律师。原告张翠兰与被告泗洪红利来置业有限公司（以下简称红利来公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭审理，原告张翠兰，被告泗洪红利来公司委托诉讼代理人史玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除原告所有的银河国际广场A05幢1026号商铺前的配电设施；2.判令被告赔偿原告经济损失213500元（2014年6月1日至2019年6月30日，按照每年42000元计算，对之后的损失保留诉权）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月3日，原告购买被告红利来公司开发的位于泗洪县工人路银河国际广场A05幢1027号商铺，于2012年1月交付。后因红利来公司在其商铺门前盖了变压器房，致使原告的商铺无法营业。原告经与被告红利来公司协商未果，故曾提起诉讼要求被告拆除变压器房，被告承诺于2014年12月30日前拆除，经法院处理后，被告仍未及时拆除。被告之前返租时的租金为每年80000元，因变压器房的遮挡，导致出租困难，2019年6月30日之前，原告出租该商铺的租金仅为38000元，之后则无人租赁，故原告再次提起诉讼。被告红利来公司辩称：1.案涉配电房系于2008年8月银河国际广场工程项目施工时搭建，并获得了相关部门的审批手续。2.2015年1月，被告进入破产重整程序，公司缺乏资金，导致银河国际广场工程至今未施工完毕，目前即将进行土建验收，无资金新建配电房，仍需使用案涉配电房，故现无法拆除；3.原告主张的损失数额过高，其曾向法院提起诉讼，要求赔偿损失，法院已就前期损失作出判决，故应按生效判决确定的标准赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供两份案涉商铺的租赁合同及现场照片，被告对其真实性不予认可，但未提供反证，故本院对该组证据的真实性予以认定。上述证据能够证明案涉临时配电房位于原告商铺正前侧。原告商铺2018年6月30日至2019年6月30日的租金为38000元，2019年7月1日至2019年12月21日期间未出租，2019年12月22日再次出租，租期至2020年12月23日，租金为36000元。诉讼中，本院对与原告商铺同地段的商铺租赁情况进行了走访调查，并形成调查笔录，原、被告双方对本院制作的调查笔录真实性均无异议。调查内容能够证明泗洪县银河国际广场A05幢1010号商铺自2016年开始每年租金46000元；A05幢1014号商铺已租两年，每年租金50000元；A05幢1019号商铺已租三年，第一年租金46000元，第二年租金46000元，2019年租金52000元；A05幢1021号商铺自2016年开始承租，2016年半年租金20000余元，2017年租金45000元，2018年以及2019年租金均为50000元每年；A05幢1022号商铺2019年租金50000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月5日，被告红利来公司取得银河国际广场商品房预（销）售许可证，证号为（洪房）内销准字第002号。2009年3月3日，原、被告签订商品房买卖合同，原告张翠兰购买了由被告红利来公司开发的银河国际广场A05幢1027号商铺。2009年3月17日，原告与泗洪银河市场管理有限公司（以下简称银河管理公司）签订委托经营合同，原告将其所有的1027号商铺交由银河管理公司经营，经营期限为2年，自2009年12月31日至2011年12月30日止；银河管理公司一次性给付原告商铺回报收益165920元，并一次性从原告购房款中予以扣除。2011年12月19日，原告取得了案涉商铺所有权证，规划用途为商业，建筑面积41.61平方米，套内建筑面积40.32平方米，并于2012年1月1日领取了该商铺的钥匙。2008年8月，被告红利来公司因开发银河国际广场需要，向泗洪县供电公司办理了银河国际广场工程临时用电手续，并建成临时配电房。该临时配电房位于原告购买的1027号商铺正前侧约6米处，并形成通道通行。2014年12月，被告红利来公司以其资金周转困难，但其资产略有盈余，继续经营并有计划偿还债务，有利于保护债权人利益为由，向本院申请进行重整。本院经审查后，于2015年1月裁定受理重整申请，目前被告处于破产重整阶段。因银河国际广场尚有工程正在建设，仍使用该临时用电设施，被告红利来公司称目前没有经济能力拆除案涉临时配电房而新建配电设施。2013年4月，原告以该配电房遮挡其商铺，影响其使用价值为由，提起排除妨害之诉，本院受理后依法作出（2013）洪民初字第0716号民事判决，判决被告赔偿原告经济损失18000元（2012年1月1日至2013年7月1日），对原告要求拆除配电设施的请求未予支持。原告不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。宿迁市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判决。2014年4月，原告再次提起排除妨害之诉，经本院组织原、被告调解，双方达成调解协议，被告同意于2014年7月3日前一次性给付原告损失11000元（自2013年7月1日计算至2014年6月1日止，按每月1000元计算），本院出具（2014）洪民初字第1573号民事调解书对该协议予以确认。另查明，与原告所有的银河国际广场A05幢1027号商铺同地段的A05幢1010号、1014号、1019号、1021号、1022号商铺每年租金约为50000元。原告商铺在2019年6月30日前年租金约为38000元，2019年7月1日至2019年12月21日期间未出租，2019年12月22日再次出租，租期1年，租金为每年36000元。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉配电房是否应予拆除；2.若不能拆除是否应当赔偿，赔偿数额如何确定。关于争议焦点一，相邻关系的双方，应当按照有利生产、方便生活的原则，正确处理好相邻关系。临时配电房系被告因银河国际广场工程建设需要而建立，在原告购买商铺之前就已存在，并且办理了合法的审批手续。被告目前正处于破产重整阶段，银河国际广场工程尚未经过综合竣工验收，正式的配电房尚未建成，广场内包括案涉商铺在内的广大商铺业主均在使用该临时配电房进行经营，如立即拆除，势必对整体市场的经营造成重大影响。故对原告请求拆除案涉配电房的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，不动产权利人使用不动产应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当予以赔偿。本案中，临时配电房的使用，给被告开发项目带来便利和利益，但其对原告商铺的遮挡，已实际影响到原告商铺的正常经营使用。被告作为受益人应当给予原告相应的赔偿。原告主张以案涉商铺委托经营合同约定的每年8万元租金与出租商铺实际所得租金的差额部分作为损失的数额。被告辩称应以之前法院确认的每年12000元作为赔偿标准。原告商铺受临时配电房遮挡而产生的损失，应根据原告商铺所在商圈同地段商铺同期的经营收益情况、该商铺所处地势位置及临时用房对该商铺的视阔面的遮挡情况等因素综合确定。2009年3月，银河管理公司与原告签订经营期限为2年的案涉商铺委托经营合同，并一次性以抵除购房款的形式给付原告商铺回报收益。因该商铺在委托经营期间尚在建设中，并未实际产生租金收益，故原告以此为依据计算该商铺交付后的租金差额损失无事实依据，本院不予支持。原告因案涉临时配电房的问题，曾于2013年和2014年两次诉至本院主张权利。因当时银河国际广场工程并未全面完工，被告亦表示限期拆除，本院从整体利益角度考虑，酌定被告赔偿原告的短期损失。后期商铺收益损失应根据后期具体情况确认。被告辩称依据之前法院确认的赔偿标准作为计算商铺收益损失依据，本院不予采纳。2014年至今已5年时间，银河国际广场工程已基本完工，但被告因资金周转困难，进行破产重整，未建立正式配电房，而迟迟不拆除案涉临时配电房，已明显超出合理期限。此系其自身原因造成。原告购买案涉商铺主要考虑其所处商业繁荣地段，抱有能取得较高收益的期待，但因案涉配电房及其周边设施的遮挡，导致商铺难以出现在消费者的视线内，使用价值降低。原告主要系通过出租商铺收益，其商铺的租金明显低于同地段其他商铺的租金，经济损失实际存在。此外，案涉商铺及其周边商铺长期被遮挡，久而久之影响周边商圈的繁荣度，从而影响商铺价值，对原告造成困扰。综合考虑上述因素，本院酌定由被告每年赔偿原告30000元，期间按原告主张的自2014年6月1日计算至2019年6月30日，损失共计152500元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项之规定，判决如下：一、被告泗洪红利来置业有限公司赔偿原告张翠兰经济损失152500元（自2014年6月1日起至2019年6月30日止），于本判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回原告张翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告泗洪红利来置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  何 涓人民陪审员  臧庆军人民陪审员  杨全文二〇二〇年三月二日法官 助理  朱丹丹书 记 员  王 洋附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)继续履行；(八)赔偿损失；(九)支付违约金；(十)消除影响、恢复名誉；(十一)赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。