湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终318号上诉人（原审被告）：王雪元，1968年12月12日出生，汉族，无业，住永州冷水滩区。委托诉讼代理人：尹卫荣，男，1967年2月6日出生，汉族，中共党员,系王雪元丈夫。（特别授权）被上诉人（原审原告）：永州市渝州物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系该公司职员。（特别授权）上诉人王雪元因与被上诉人永州市渝州物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王雪元上诉请求：一、判决上诉人按五折支付物业费2591元;二、判决取消违约金;三、判决被上诉人承担本案二审的诉讼费。事实与理由:一、被上诉人没有按照合同约定的义务提供服务，管理不到位。如，小区未及时清理卫生，环境极差，绿化缺失；未实施封闭式管理，任人自由出入，业主家被盗，车被恶意划伤，找不到线索；水管破裂喷水未及时巡查发现和修补，导致300多元水费损失；未安装楼梯间灭火器，消防通道经常被堵，监控、健身器材、路灯等设施无人维修，存在安全隐患；楼顶乱搭乱建铁棚，未见物业阻止。以上问题反映多次，均没有得到解决，故要求物业处理完问题后，上诉人就交物业费。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人物业费收取于法有据，被上诉人2014年与业主大会签订了《舜德花园小区物业服务合同》，对业主具有约束力，并且被上诉人依约提供了物业服务，并在服务期间上诉人居住小区获得多个评比奖项。三、上诉人应该缴纳物业费并承担违约金。依法订立的合同受法律保护，任何一个合同没有违约责任或有违约责任不履行，合同的强制力就失去了意义。四、物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，需要物业服务公司与业主共同促进小区物业的有效管理，实现对业主物业的良好维护，凭借上诉人提供的证据尚不足以证明被上诉人所提供的物业服务长期存在严重瑕疵，需直接对物业费进行减免。为此，恳请二审法院维持一审判决。永州市渝州物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费5223元；2.判令被告缴纳违约金1566元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告王雪元为永州市冷水滩区舜德花园德明园B栋402房业主，该房为多层楼房住宅，房屋建筑面积152.71平方米。2014年12月31日，冷水滩区舜德花园业主大会作为甲方与原告永州市渝洲物业管理有限公司作为乙方签订了《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要约定：1、永州市渝洲物业管理有限公司为舜德花园小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日；2、收费标准为多层楼房住宅0.6元/平方米/月，高层电梯住宅为1.16元/平方米/月；3、物业服务费每季度交纳一次，交纳时间为每季度首月前15日内，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三缴纳违约金。该合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告以物业服务合同非法无效等理由拒交物业服务费，自2014年10月1日起至2019年6月30日止，被告欠交物业服务费为152.71平方米×0.6元×57个月＝5223元。但原告于2015年1月8日至2015年1月21日停止物业服务14天，应扣减该期间的物业服务费，即152.71平方米×0.6元÷31天×14天＝41元。故被告共欠原告物业服务费为5223元－41元＝5182元。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与舜德花园小区业主委员会签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告应当依照该协议的约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业管理费，被告共欠原告物业管理费为5182元，故原告诉请被告支付物业管理费5223元，法院依法部分予以支持;因被告未按合同约定的期限按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定从逾期之日起按每天千分之三的标准计收违约金，该滞纳金约定的计算方式超过法律规定，且原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成了1566元的实际损失，故法院综合考虑本案案情，酌情支持违约金518元。被告辩称其前期物业服务合同不是跟原告签订的，跟原告没有物业合同关系，但被告所居住的永州市冷水滩区舜德花园小区业主委员会代表业主与原告签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法对业主具有约束力，故该辩论意见法院不予采纳；被告辩称原告没有按照合同约定义务提供服务，管理不到位，导致家中水管漏水，造成一定的经济损失，并以原告扣压了其土地使用证等为由,拒交物业管理费，该抗辩既无合同约定,又无法律依据,法院不予支持。被告辩称因原告书面通告宣布从2015年1月8日后退出舜德花园小区物业管理，因此无权再收取物业管理费。法院认为，原告虽然书面通告停止对被告所在小区的物业服务，但在永州市房产局等有关部门的责令下，原告于2015年1月22日恢复了对该小区的物业服务，被告所在小区的业主委员会未提出异议并接受了原告的物业服务至2019年6月30日止。故被告的此辩论意见法院不予采纳；被告辩称原告超越权限收取费用，允许外来商贩在小区摆摊设点获取不当收益。法院认为，这与本案不是同一民事法律关系，被告可依据《物业管理条例》的规定寻求救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告王雪元在判决生效后三日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2014年10月1日起至2019年6月30日期间的物业管理费5182元；二、被告王雪元在判决生效后三日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司违约金518元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取计25元，由被告王雪元负担。本院二审期间，上诉人向本院提交湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初3395号民事判决书一份，拟证明永州市渝州物业管理有限公司在提供物业服务不到位的瑕疵。被上诉人发表质证意见认为，证据真实性没异议。但是是因为当时我方没有准备证据导致。在2019年我方起诉多家业主的结果和这次结果基本一致。本案一审我方已经提交相关证据。本院认证认为，上诉人提交的判决书是一审法院作出的，没有证据证明是生效判决，本院不予采信。被上诉人向本院提交永州市中级人民法院（2019）湘11民终2882号民事判决书一份，拟证明永州市渝州物业管理有限公司服务到位，业主必须按照合同约定缴纳物业费和违约金。上诉人发表质证意见认为，对证据的真实性、合法性没有异议。但对关联性有异议，该判决所涉业主与我们不是一栋楼，我们没有享受到此服务。本院认证认为，被上诉人提交的判决书加盖了法院公章，是终审生效判决，该案涉案小区与本案小区相同，均为被上诉人提供的物业服务，本院对该证据真实性、关联性予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人与被上诉人之间的物业管理费收缴数额问题。根据本案事实，2014年12月31日，冷水滩区舜德花园业主大会作为甲方与原告永州市渝洲物业管理有限公司作为乙方签订了《舜德花园小区物业服务合同》，约定了双方权利义务。该合同签订后，被上诉人按照协议约定履行了义务，但上诉人自2014年10月1日起至2019年6月30日止除被上诉人停止物业服务的14天外，均未按时缴纳物业管理费用，构成违约，其提出永州市渝洲物业管理有限公司存在服务不到位，但不能说明物业公司服务瑕疵状态持续存在，且未严重影响上诉人的生活，上诉人长期不缴纳物业费的行为损害了被上诉人的利益，上诉人应当依约履行缴纳物业费的义务，故本院对上诉人的上诉理由不予支持。综上，上诉人王雪元的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王雪元负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兰青审 判 员 陈久余审 判 员 宋争文二〇二〇年三月三十日法官助理 石瑞婷书 记 员 骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。