北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1734号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洋，女，1981年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鱼海洋（刘洋之夫），男，1977年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：百年城堡（北京）国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：司懿，董事长。委托诉讼代理人：刘清旺，北京市涌金律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪强，北京市涌金律师事务所实习律师。上诉人刘洋因与被上诉人百年城堡（北京）国际物业管理有限公司（以下简称百年城堡公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘洋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回百年城堡公司的诉讼请求；判令百年城堡公司或者纠正其违约过错，即负责拆除小区内由案外人建造的大型违建物（刘洋承诺，在该违建物被彻底拆除之日起5个工作日内，刘洋向百年城堡公司支付50%的2012年10月9日至2017年10月7日期间物业服务费，即30940元）；或者赔偿刘洋因房屋遭该违建物遮挡而产生的折价损失和房屋居住质量下降损失25730元（估算为10元/天×2573天=25730元）；2.撤销一审判决第二项，改判为判令百年城堡公司向全体业主书面公布2009年10月至2017年10月的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；3.请求判令百年城堡公司向全体业主书面公布2009年10月至2017年10月的公共维修专项资金提取、适用情况；4.请求判令百年城堡公司向全体业主书面公布2009年10月至2017年10月的利用物业共用部位、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等；4.撤销一审判决第三项，改判为驳回百年城堡公司全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对合同履约事实认定错误。核心是研判物业公司实际提供的服务，与所承诺的服务内容和标准是否一致。百年城堡公司承诺的小区物业服务绝非一般基础性物业服务，而是专门定制的高标准物业服务。百年城堡公司在物业服务过程中犯有重大过错且至今未纠正：百年城堡公司至今未按照合同约定负责拆除违建物，造成刘洋房屋被违建物遮挡，房屋价值折损。同时，百年城堡公司提供的服务与约定的服务内容和质量标准存在明显差距：小区消防设施虚设无效、电梯故障事故不断、楼宇破损高空坠物屡屡发生、地面及地下车库漏水积水严重、地面公共设施严重失修、垃圾乱堆乱放、绿化缺失等。2.一审法院认定物业服务“不存在重大瑕疵”、只是“存在不及时、不到位的情况”，属于对案件性质确定错误。3.一审法院对案件适用的法律规定不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国合同法》相关规定中均无“主要义务”“根本性”、“根本性违约”等关键词。故一审法院的法律依据不明。此案中，百年城堡公司存在重大过错且拒不纠正，同时提供的服务明显不达约定标准、质量低于基本要求，百年城堡公司违约。并且，百年城堡公司合同违约在先，刘洋被迫终止履行合同在后。一审法院片面依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，无视百年城堡公司先违约、未纠正错误和承担赔偿的事实，判令合同另一方履约。4.刘洋依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》之规定，要求百年城堡公司向全体业主公布每年利用物业共用部位、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等。百年城堡公司称，同意一审判决，不同意刘洋的上诉请求和理由。理由：1.违章建筑与百年城堡公司无关，不应由百年城堡公司承担赔偿责任。2.百年城堡公司在提供物业服务中，并不存在根本违约或重大瑕疵。3.合同具有相对性，刘洋无权要求百年城堡公司向全体业主公布物业管理年度计划等。4.刘洋要求百年城堡公司向全体业主公开授权第三方经营情况等，缺乏合同及法律依据。百年城堡公司向一审法院起诉请求：判令刘洋支付百年城堡公司2012年10月8日至2017年10月7日期间的物业服务费61914元、卫星电视费6500元，并支付自2012年10月8日起至付清物业费之日止的违约金。刘洋向一审法院提出反诉请求：1.判令百年城堡公司向包括刘洋在内的小区所有业主公开经过审计的2005年至今各年度财务预算、决算情况、物业管理年度计划、物业管理费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；2.判令百年城堡公司向包括刘洋在内的小区所有业主公开其2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等。一审法院认定事实：刘洋系案涉房屋业主，双方确认房屋建筑面积206.38平方米。2009年10月9日，百年城堡公司与刘洋签订《物业管理服务协议》，约定百年城堡公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费具体标准为5元/月/平方米，该费用需预先交纳；百年城堡公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；物业管理服务费用按（年/季）交纳；其他有偿服务费用中卫星电视费用1300元/端/年，有线电视费用216元/端/年；对于逾期交纳物业管理服务费的，协议约定百年城堡公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，百年城堡公司为涉案房屋提供物业服务至今。百年城堡公司称物业费系按年收取。刘洋已交纳2012年10月8日之前的物业费，此后的物业费尚未交纳。百年城堡公司提交提醒函一组，以证明其向刘洋催缴物业费的事实。刘洋对该证据不予认可。百年城堡公司称每年都会向业主贴条，并打电话催缴物业费，后期还向业主发过律师函。刘洋提交物业管理服务协议及物业管理公约，证明双方应按照约定履行各自义务。刘洋提交录像资料，证明小区存在电梯故障，百年城堡公司对该证据的真实性不予认可，称即便是真实的，也不能证明很长时间没有维修的事实，电梯需要正常维修时间，停业也可能是正在维修。刘洋提交录像资料，证明小区垃圾乱堆放、小区地面及地下积水漏水严重、地面公共设施失修、消防设施虚设无效等，百年城堡公司未按约提供服务。百年城堡公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可，称不能证明拍摄地点系涉案小区，时间也无法确定，无法证明其未尽合同约定的义务。刘洋提交照片一组，证明小区存在高空坠物及潜在坠物风险、绿化缺失、地面公共设施失修，就此百年城堡公司不予认可，称不能显示拍摄时间及地点。刘洋提交图纸、照片及录像等，证明违章建筑施工、违章建筑对相邻房屋遮挡、占用小区公共区域等问题。百年城堡公司以没有任何部门盖章对图纸不予认可，对照片及录像的真实性、证明目的亦不予认可。刘洋提交信息查询单，证明百年城堡公司、违建业主、开发商系失信被执行人，属利益相关方。百年城堡公司未确认该证据的真实性，对其证明目的及关联性均不予认可。刘洋提交公告、备案单、业主群讨论、通知，证明百年城堡公司提供的物业服务存在缺失、明显瑕疵。百年城堡公司对该证据均不予认可。刘洋提交《北京市物业服务收费管理办法（试行）》及照片，证明百年城堡公司未能每年向业主公开其经过审计的2005年至今的各年度财务预算、决算情况，未能每年向业主公开其2005年至今利用公共部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，所得收益未用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用，未对提供的有偿服务实行明码标价。百年城堡公司对办法的真实性认可，但不认可刘洋的证明目的，对照片不予认可。刘洋还提交了证人证言，证明百年城堡公司未履行协议。百年城堡公司以业主存在共同利益关系对其不予认可。一审经询，百年城堡公司表示其在业主室内提供了卫星电视端口，刘洋可以接入端口收看卫星电视，百年城堡公司代收卫星电视费，其已向服务商交纳费用，服务商是谁不清楚。就百年城堡公司为刘洋提供2012年10月9日至2017年10月7日期间的卫星电视服务，百年城堡公司未进行举证。刘洋称不清楚涉案房屋内有卫星电视端口，其并未看过卫星电视。一审经询，就刘洋反诉百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告的请求，百年城堡公司称已向业主公开，经一审法院要求，百年城堡公司未能向一审法院提供相应证据。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，百年城堡公司与刘洋签订了《物业管理服务协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照协议约定全面履行己方义务。现百年城堡公司为刘洋提供了2012年10月9日至2017年10月7日期间的物业服务，刘洋应当支付相应期间的物业服务费用。百年城堡公司主张物业费期间有误，一审法院依法予以调整。刘洋主张减免物业费，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。根据本案现有证据，尚不足以证明百年城堡公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。对于卫星电视费用，百年城堡公司未举证其为刘洋提供了2012年10月9日至2017年10月7日期间的卫星电视服务，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。百年城堡公司为刘洋提供的物业服务处于持续状态，物业服务协议亦一直在连续履行，结合在案证据及当事人陈述，对于刘洋提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。关于百年城堡公司主张的违约金，考虑到刘洋并非恶意拖欠，且根据刘洋提供的证据，能够显示百年城堡公司在物业服务提供过程中存在还存在不及时、不到位的情况，综合以上情况，一审法院对百年城堡的该项诉讼请求不予支持。关于刘洋提出的反诉请求。刘洋要求百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告。根据《物业管理服务协议》，百年城堡公司负有向业主公开上述事项的义务，百年城堡公司虽称已向业主公开上述事项，但经一审法院要求，百年城堡公司未能向一审法院提供相应的证据，对于刘洋要求向其公开上述事项的请求，一审法院予以支持，就公开的区间，一审法院综合本案情况酌情判处。关于刘洋请求百年城堡公司向包括其在内的小区所有业主公开2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等的诉讼请求，无相应依据，一审法院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘洋于判决生效后7日内支付百年城堡公司2012年10月9日至2017年10月7日期间的物业服务费61880元；二、百年城堡公司于判决生效后7日内向刘洋出示2009年10月至2017年10月期间的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；三、驳回百年城堡公司的其他诉讼请求；四、驳回刘洋的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点包括以下三个方面：一是案涉物业费是否应予减免；二是百年城堡公司是否应当向全体业主书面公布2009年10月至2017年10月期间的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；三是百年城堡公司是否应当向全体业主公开2009年10月至2017年10月期间利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况。一、关于案涉物业费是否应予减免一项。刘洋主张因百年城堡公司存在未依约拆除违章建筑等物业服务不到位的情形故应减免物业费。百年城堡公司不予认可。对此，首先，是否为违章建筑的认定、违章建筑的拆除等均非物业公司的管理范围。其次，根据现有证据，不足以证明百年城堡公司提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。因此，一审法院认定刘洋应交纳案涉物业费并核算数额，并无不当。二、关于百年城堡公司是否应当向全体业主书面公布2009年10月至2017年10月期间的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告。根据《物业管理服务协议》，百年城堡公司负有向业主公开上述事项的义务。本案系刘洋根据其与百年城堡公司签订的《物业管理服务协议》提起的诉讼，因此，一审法院认定百年城堡公司向刘洋公开上述事项，并无明显不当。三、关于百年城堡公司是否应当向全体业主公开2009年10月至2017年10月期间利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况一项。双方签订的《物业管理服务协议》并无相关约定，因此，刘洋主张百年城堡公司向全体业主公开2009年10月至2017年10月期间利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，关于刘洋二审提出的百年城堡公司拆除违章建筑、赔偿折价损失等一审中未予处理的诉讼请求，二审不予处理，可另行解决。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，物业公司应加大服务意识，不断提高物业服务水平，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，刘洋的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1347元，由刘洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年三月二十六日法官助理  刘茜倩书 记 员  赵婷婷