湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初501号原告：严来鹏，男，1974年8月21日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告：刘建红，女，1974年9月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。被告：长沙银河置业有限公司，住所地宁乡市金洲镇关山社区16组青年湖集居点19栋。法定代表人：陈恢荣。委托诉讼代理人：熊君，湖南湘晋律师事务所。委托诉讼代理人：邓平辉，系公司员工。原告严来鹏、刘建红与被告长沙银河置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建红及两原告的委托诉讼代理人唐成豹、被告长沙银河置业有限公司的委托诉讼代理人熊君、邓平辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严来鹏、刘建红向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《宁乡市商品房买卖合同》，立即向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记；2、判决被告履行《宁乡市商品房买卖合同》，将原告所购买的达到竣工验收备案条件并符合合同约定交付条件的金洲国际社区第76栋（-1-2层）101号房屋立即交付给原告；3、判令被告按供水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络每一项每逾期一天20元的标准向原告支付2019年6月30日起至设备设施实际交付使用之日止的逾期交付违约金（从2019年6月30日算至2019年11月30日的逾期交付违约金为：20元×6项×153天＝18360元）；4、判令被告以2961990元为基数，按日万分之一向原告支付2019年6月30日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（从2019年6月30日算至2019年11月30日的逾期交房违约金为：2961990元×0.0001×153天＝45318.45元；5、判令被告以2961990元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率（0.35％）向原告支付2018年6月12日至被告向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记之日止的逾期违约金（从2018年6月12日算至2019年12月12日的违约金为15550.45元）6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月12日，被告与原告签订《宁乡市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于金洲国际社区76栋（-1-2层）101号房屋出售给原告，该房屋建筑面积为329.11㎡，单价为9000元／㎡，总房价为2961990元。合同第八条“交付时间及条件”约定：“（一）、出卖人应当在2019年6月30日具备交付条件。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；…”；合同第九条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定：“（一）城市基础设施1、供水：2019年6月30日达到接通条件；2、供电：2019年6月30日达到接通条件；3、燃气：2019年6月30日达到接通条件；4、电话通讯：交付时线路铺设到户；5、有线电视：交付时线路铺设到户；6、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：…（3）上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金。…”；合同第十一条“逾期交房责任”第1款第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金”。合同第二十条“产权登记的约定”：“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记…如因出卖人的责任未能在约定期限内办理上述登记。出卖人按买受人已付购房款按人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金…”。合同签订后，原告已交清了全部购房款。然而，被告严重违约，至今未替原告办理合同备案和预告登记，也未将竣工验收备案并符合合同约定的房屋交付给原告，涉案项目至今道路未修通，施工场地杂草丛生，一片荒废景象，且施工场地现已无人施工。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为了保护原告的合法权益，特依法起诉，恳请法院查明事实，判如所请。被告长沙银河置业有限公司辩称：一、被告逾期交房系因非出卖人所能控制的其他行为所致，属于合同约定的免责事由，被告不应承担逾期交付的违约责任。《宁乡市商品房买卖合同》补充协议第四条第2款约定：出卖人如遇突发性公共事件等特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付（不计利息或违约金）。基于宁乡市人民政府关于城乡统筹的政策安排，被告取得200亩国有建设用地及500亩集体建设用地用于开发金洲国际社区项目。但在涉案项目开发过程中，因政府未按约定妥善解决当地村民的社保问题，导致村民到施工现场阻工，持续时间长达四五年。正是由于上述非出卖人所能控制的当地村民阻工等行为，严重影响了正常施工建设，导致涉案项目无法按期竣工、按期交付房屋，因此，被告逾期交付房屋存在合同约定的免责事由；二、原告主张逾期办理合同备案违约金于法无据。合同第20条约定的产权登记事宜，应是对逾期办理房屋所有权证、土地使用权证所需承担违约责任的约定，而非逾期办理合同备案的违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，原告严来鹏、刘建红与被告长沙银河置业有限公司签订编号为20150020101的《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于（金洲国际社区）第76栋-1-2层101号房屋，预售许可证号为2015-0020，总价款为2961990元。该合同就交付房屋及相应违约责任的约定为：1、出卖人应当在2019年6月30日具备交付条件，交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、燃气达到接通条件且电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；2、如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当出面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同就产权登记及相应违约事项约定为：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应以买受人已付购房款为基数，按人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款2961990元。2019年5月23日，被告向原告出具一份承诺函，载明：“…现面临无法按照《长沙市商品房买卖合同》2019年6月30日交房的约定，…项目于2019年12月30日实现交房……”。现原、被告双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》尚未在宁乡市房屋登记机构进行备案，涉案房屋未办理预告登记，未进行竣工验收备案，亦未交付给原告使用。上述事实，有原告提交的《宁乡县商品房买卖合同》及补充协议、认购协议书、收据、湖南增值税普通发票、《关于东能西麓郡项目的承诺函》及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、关于原告要求被告办理合同备案和预告登记并要求支付相应违约金的问题。双方在《宁乡市商品房买卖合同中》明确约定被告应在合同签订之日起30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记，如因被告的原因致使在约定期限内未办理前述登记，则被告需以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率向原告支付违约金。现被告在庭审中自认，涉案房屋因设定了在建建筑物抵押而暂未办理前述备案和登记，即其认可因其自身原因导致未在约定期限内办理前述手续，故原告有权要求其尽快办理相关手续并按约定支付违约金。则以原告已付购房款2961990元为基数，按年利率0.35％的标准，从2018年6月13日暂计算至2019年12月12日的违约金为15522元。二、关于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，另《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案”，即根据前述规定可知,取得建筑工程竣工验收备案表是商品房交付的法定条件。现根据庭审查明的情况，涉案房屋所在项目尚未竣工，亦未进行验收备案，即既未达到法定交付的条件，也不具备交付的事实基础，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但根据合同约定，向原告交付房屋属于被告的应尽义务，在涉案房屋达到交付标准后，被告应当及时向原告交付；三、关于被告所需支付逾期交房违约金的问题。综合原、被告双方所签合同及被告出具的承诺函，可知双方约定的交房时间为2019年6月30日，被告至今未交房的行为已构成违约，原告有权要求被告按约定支付违约金。则以2961990元为基数，按0.01％/日的标准，从2019年7月1日暂计算至2019年11月30日的违约金为45022元。三、关于原告要求被告支付供水、供电等项的逾期违约金的问题。本院认为，根据双方合同的约定，供水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络于2019年6月30日达到接通或辐射到户属于房屋交付的条件之一，现涉案房屋尚未交付，则单独主张该项违约金的条件尚未成就，原告可在将来条件成就之时再另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起三十日内办理编号为20150020101的《宁乡市商品房买卖合同》的备案手续，并于本判决生效之日起三十日内协助原告严来鹏、刘建红办理位于（金洲国际社区）第76幢-1-2层101号房屋的预购商品房预告登记；二、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严来鹏、刘建红逾期办理合同备案及预告登记的违约金15522元（已计算至2019年12月12日，后段违约金按年利率0.35％的标准继续计算至被告将合格的商品房交付给原告之日）三、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严来鹏、刘建红逾期交房违约金45022元（已计算至2019年11月30日，后段违约金按0.01％/日的标准继续计算至被告将合格的商品房交付给原告之日）；四、驳回原告严来鹏、刘建红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费890元（已减半收取），由被告长沙银河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  傅海燕二〇二〇年三月二十六日书记员  汤海燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。