河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终243号上诉人（原审被告）：衡水隆泽房地产开发有限公司。住所地：河北省衡水市桃城区胜利中路38号（腾达地产大厦）。法定代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：赵伟伟，女，1990年5月19日出生，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：康梅菊，女，1987年8月19日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。上诉人衡水隆泽房地产开发有限公司（以下简称隆泽公司）与被上诉人康梅菊商品房预约合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隆泽公司上诉请求撤销原审判决，发回重审或者查清事实后改判。事实与理由：一、双方已签订《解除协议》并明确约定退款数额，一审判决认定原被告未就解除认购书、退还购房款达成一致意见，属认定事实不清、适用法律错误。2019年2月20日，被上诉人因无力支付剩余房款向上诉人书面申请退房，经协商，双方同意解除《商品房买卖合同》、《商品房认购书》并确定退款金额为132568元，被上诉人在上诉人出具的《退房审批表》上签字、捺印，上诉人代理人陈松等人签字确认，后双方签订《解除协议》，被上诉人提供收款账户。因被上诉人在一审诉状中已自认与上诉人签订解除协议的事实，即便《解除协议》非被上诉人本人签字，签字人也是其授权并认可的，《解除协议》仍然对其有效，双方已就解除合同、退款数额达成一致意见。被上诉人撤回退房申请的意思表示应在其退房申请到达上诉人前或者退房申请同时到达，本案被上诉人在双方签订《解除协议》后撤回退房申请于法无据；另《退房审批表》、《解除协议》经双方签字、捺印、盖章即已生效，对双方均有约束力，任意一方非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除，上诉人始终未同意被上诉人撤回退房申请，故双方签订的《退房审批表》、《解除协议》仍然有效。二、双方已签订《商品房买卖合同》，即便认定双方未就解除合同、退还购房款数额达成一致意见，也应按《商品房买卖合同》约定判令被上诉人承担已付房款50%的违约金，一审判令被上诉人承担定金罚则无合同及法律依据。双方签订的《商品房认购书》第一条约定，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，本案双方已签订《商品房买卖合同》，故定金已不存在。依据《商品房买卖合同》补充协议第二条第（二）款约定，被上诉人无正当理由要求终止合同，应按已付款的50%作为违约金赔偿给上诉人，即便双方未就解除合同、退款数额达成一致意见，一审法院也应当按《商品房买卖合同》补充协议约定判令被上诉人承担已付款的50%的违约金，而不是承担定金罚则。康梅菊答辩称，一审被上诉人已经明确表示商品房买卖合同签字非被上诉人本人签字，上诉人仍以此为由扣除被上诉人所付房款，于法无据。关于上诉人所说退房申请，被上诉人在协商时已经将书面退房文件带回，双方就退款金额未达成一致。要求驳回上诉，维持原判。康梅菊向一审法院起诉请求：1、请求认定本人与被告之间签订的商品房认购书协议无效，返还购房款206016元；2、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月31日，原告购买被告开发的衡水恒大绿洲楼盘19号写字楼1108室商品房一套，双方签订商品房认购书一份（编号：0020323）。原告于当日给付被告房款10000元。2018年6月2日，原告向被告支付首付款63448元。2018年10月31日，原告向被告交付房款132568元。原告共向被告支付购房款206016元。现原告认为该商品房认购书为瑕疵合同，甲方（出卖人）处为空白，而且商品房的规划用途载明为住宅与商品房认购书所表明为写字楼不符。另外，合同无签订日期。原告认为依据买卖自由原则，签订商品房购买合同前，本人有权选择是否继续购买房屋。现原告请求法院认定所签署的衡水恒大绿洲项目认购书的协议无效，要求被告返还购房款。原告已向被告提出退房申请并与被告签订衡水恒大绿洲项目解除认购书的协议，被告至今未退还购房款。隆泽公司辩称，双方已签订解除协议，认购书已协商解除。2018年5月31日双方签订认购书，约定原告购买被告房屋，总房款1468967元，付款方式分期付款。原告如期交纳定金10000元，首付房款63448元，第二笔房款132568元。后原告向被告提出退房申请要求解除认购书。经协商双方达成解除协议，约定被告退还原告购房款132568元，除此之外再无其他费用。现解除协议已成立并生效，双方应按解除协议约定退款，且原告在诉状中已承认与被告签订解除协议。原告当庭变更诉状内容仅为庭前已知晓被告的答辩意见，临时做出的变更，与事实不符，且违反诚实信用原则。原、被告已签订商品房买卖合同，该合同已对土地用途做出明确约定为商业用地，故认购书约定仅为笔误。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。一审法院查明的事实：原、被告签订《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0020323）一份，约定原告向被告认购衡水恒大绿洲楼盘19号写字楼1108室，建筑面积104.98平方米，单价为13992.83元/㎡，总金额为1468967元。原告同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为分期付款，原告须于2018年6月2日前支付首期房款63448元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年11月30日前付清293793元；于2019年5月31日前付清367242元；于2019年11月30日前付清367242元；于2020年5月31日前付清367242元。原告必须在约定的付款方式和期限内到衡水恒大绿洲支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。2018年5月31日，原告向被告交付10000元。2018年6月2日，原告向被告交付63448元。2018年10月31日，原告分别向被告交付50000元、20000元、62568元。以上共计206016元。在庭审中，原告不再主张案涉认购书无效，同意被告扣除定金，要求被告返还购房款196160元，并承认其不想再继续履行该认购书。一审法院认为，原、被告签订的《衡水恒大绿洲商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行各自的义务。现原告明确表示不再履行该认购书，故其主张解除认购书，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故被告无须返还原告定金10000元。被告辩称原、被告已经签订解除协议。但该解除协议并非原告本人书写，且原告因与被告就退还购房款数额无法达成一致意见，已撤回其书写的解除申请。故原、被告没有就解除认购书、退还购房款达成一致意见。故被告辩称按照解除协议载明的房款132568元予以退还，不予支持。被告应当返还原告购房款196016元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告康梅菊与被告衡水隆泽房地产开发有限公司签订的《衡水恒大绿洲商品房认购书》；二、被告衡水隆泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告康梅菊购房款196016元；三、驳回原告康梅菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，简易程序审理减半收取计2195元，由原告康梅菊负担107元，被告衡水隆泽房地产开发有限公司负担2088元。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院认为，《衡水恒大绿洲商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力合法、有效。该《认购书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的，属于预约合同。一审庭审笔录明确载明“隆泽公司陈述：如《商品房买卖合同》、《衡水恒大绿洲项目解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》经业务员反馈为康梅菊签字，则申请法庭对笔迹作出鉴定，如确实非康梅菊签字，则申请撤回上述两份证据，不再举证。并且就上述问题庭后三个工作日内应向一审法院提交书面答复，逾期不交，视为隆泽公司放弃该两份证据的举证权利”，在规定期限内隆泽公司并未提交相关书面答复，故视为隆泽公司逾期放弃《商品房买卖合同》、《衡水恒大绿洲项目解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》的举证权利。康梅菊主张上述合同中的“康梅菊”字样并非本人签字，且《衡水恒大绿洲项目退房审批表》为其公司内部申请退房审批所用并非合同性质，根据该审批表显示退房审批流程并未完结，现有证据无法证明《商品房买卖合同》、《衡水恒大绿洲项目解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》依法成立并生效，即未能就买卖或解除合同进一步达成一致意见，因此康梅菊有权请求解除该预约合同，一审法院支持康梅菊解除预约合同的诉讼请求正确，且扣除定金后，上诉人隆泽公司应当返还被上诉人购房款196016元。综上所述，上诉人隆泽公司的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由上诉人衡水隆泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  安 君审判员  张 晓二〇二〇年三月二十五日法官助理宋建伟书记员王晓娜