甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终318号上诉人（原审被告）：瓜州县国龙房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9162092277343875X1。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：赵某2，甘肃祁连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃瓜州农村商业银行股份有限公司三道沟支行，统一社会信用代码91620922712739049N。负责人：袁某。委托诉讼代理人：罗某。委托诉讼代理人：葛某。原审被告：赵某3，住甘肃省酒泉市瓜州县。原审被告：马某，住甘肃省酒泉市瓜州县。上诉人瓜州县国龙房地产开发有限责任公司（以下简称国龙公司）因与被上诉人甘肃瓜州农村商业银行股份有限公司三道沟支行（以下简称瓜州农商银行）及原审被告赵某3、马某金融借款合同纠纷一案，不服甘肃省瓜州县人民法院（2019）甘0922民初2035号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由国龙公司承担补充清偿责任即一般保证；2.上诉费由瓜州农商银行承担。事实与理由：一审认定抵押合同未办理抵押登记、未生效，抵押权未设立，国龙公司承担连带清偿责任错误。1.国龙公司同意为案涉借款提供担保的前提是赵某3与瓜州农商银行之间的抵押关系有效且抵押权成立。国龙公司提供担保的真实意思系抵押权价值不足清偿债务情形下的补充清偿责任，而非连带清偿责任。2.赵某3与瓜州农商银行签订房地产抵押物清单、抵押物协商价值协议书后，未到相关部门办理抵押登记，从而导致抵押合同未生效、抵押权未有效设立，其过错责任在赵某3和瓜州农商银行。3.因赵某3和瓜州农商银行的过错导致抵押权未有效设立，而由国龙公司承担连带清偿责任违背民法总则规定的诚信、公平基本原则。瓜州农商银行辩称，一审判决国龙公司对赵某3、马某借款本息承担连带清偿责任正确，国龙公司的上诉请求不能成立，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。1.国龙公司为赵某3、马某借款提供的是连带责任保证担保，《个人购房借款/担保合同》第二十一条及国龙公司向瓜州农商银行出具的董事会决议第二条明确约定保证方式为连带责任保证，国龙公司诉称提供补充清偿责任，而非连带清偿责任，违背合同约定，该主张不能成立。2.未办理抵押登记，导致抵押合同无效的责任方是国龙公司而非瓜州农商银行，国龙公司出具的承诺函中明确记载，取得房屋产权证、办理抵押登记并向瓜州农商银行移交他项权证是国龙公司的义务，本案没有办理抵押登记的责任完全在国龙公司。3.一审判决国龙公司承担连带清偿责任符合法律规定。4.赵某3把借款32万元全部支付给了国龙公司，其是借款的实际获得者，完全有能力承担连带清偿责任。赵某3述称，我贷款的首付和瓜州农商银行的32万元贷款全部支付给了国龙公司，现在房子不在我的名下，我不能还钱。马某与赵某3的陈述意见一致。瓜州农商银行向一审法院起诉请求：1.判令被告赵某3、马某偿还原告借款本金60597.71元、利息1582.95元（计算至2019年8月13日），合计62180.66元，由被告国龙公司承担连带清偿责任；2.判令被告赵某3、马某按年利率11.52%清偿自2019年8月13日至本息还清之日的借款利息，由被告国龙公司承担连带清偿责任；3.判令原告对被告赵某3、马某位于××县的商铺享有抵押优先受偿权。一审法院认定事实：2013年10月27日，原瓜州县农村信用合作联社（现为甘肃瓜州农村商业银行股份有限公司，以下简称甲方）与国龙公司（以下简称乙方）签订《个人住房（商铺）按揭贷款业务合作协议》，约定甲方向购买由乙方开发的“同顺源住宅小区”房产的购房人提供个人住房按揭贷款，甲方与购房人签订《个人购房借款担保合同》，乙方为所有的购房人向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供担保，担保方式为抵押+阶段性保证担保，在借款人取得所购房屋产权证，乙方负责办理抵押登记取得他项权证书后，保证担保责任随之解除。同日，国龙公司出具授权委托书，委托卢德荣为其代理人，办理瓜州县三道沟镇同顺源住宅小区项目销售楼房按揭贷款的相关事宜。2015年1月16日，赵某3与国龙公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某3向国龙公司购买位于瓜州县三道沟镇同顺源小区1号楼宾馆北2号的房屋，建筑面积130.44平方米，单价为4980元/平方米，总价款649591元，付款方式为签订合同时支付329591元，剩余320000元在银行办理按揭。后赵某3向国龙公司支付购房首付款329591元。2015年1月30日，赵某3、马某、国龙公司与原瓜州县农村信用合作联社三道沟信用社（现为原告瓜州农商银行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定赵某3向原告借款320000元，用于购买位于瓜州县三道沟镇同顺源小区1号楼宾馆北2号的房屋，借款期限自2015年1月30日至2020年1月29日，借款年利率为7.68%，用按月等额本息还款法的方式偿还借款本息，如未按合同约定日期偿还借款本息，原告有权对逾期借款从逾期之日起在借款合同约定利率水平上加收50%的利息，由赵某3提供抵押担保，国龙公司提供连带责任保证。同日，赵某3、马某签署房地产抵押物清单、抵押物协商价值协议书，约定用位于瓜州县三道沟镇同顺源小区1号楼宾馆北2号的房屋对上述借款提供抵押担保，但未在相关部门办理抵押登记；马某签署夫妻共同债务连带责任保证担保书、配偶同意抵押担保书，承诺对该债务共同承担偿还责任。签订借款合同后，原告当日向赵某3发放借款320000元，随后赵某3将320000元支付给国龙公司。后赵某3未按期向原告偿还借款本息。截止2019年8月13日，赵某3欠原告借款本金60597.71元、利息1582.95元，合计62180.66元。故原告诉至法院。一审法院认为，被告赵某3在原告处办理房屋按揭贷款后逾期未还的事实，由原告提交的《个人购房借款/担保合同》、借据等证据证实，且赵某3亦认可，现原告要求其还清全部借款本息的诉讼请求符合双方在合同中的约定，予以支持。被告马某应按双方的约定对该债务承担共同偿还责任。被告国龙公司系本案借款的保证人，原告要求其承担保证责任符合法律规定及双方的约定，应予支持。但原告与国龙公司签订的《个人住房（商铺）按揭贷款业务合作协议》约定，国龙公司的担保方式为抵押+阶段性保证担保，在借款人取得所购房屋产权证，并办理抵押登记取得他项权证书后，保证担保责任随之解除。现涉案房屋何时能取得房屋产权证，并办理抵押登记无法确定，故原告要求国龙公司对2019年8月13日至借款本息还清之日的利息承担连带清偿责任的诉讼请求，与双方在合同中的约定不符，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的相关规定，用房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，涉案房屋并未办理抵押登记，抵押权未予设立，故原告主张对该房屋享有抵押优先受偿权不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉及的抵押房屋并未办理抵押登记，抵押合同未生效，抵押权也未设立，故国龙公司提出的只有抵押的房屋变卖价值不能清偿债务的情况下，其公司才承担担保责任的意见，与法律规定相悖，该院不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条规定，判决：一、被告赵某3、马某偿还原告甘肃瓜州农村商业银行股份有限公司三道沟支行借款本金60597.71元、利息1582.95元（截止2019年8月13日），合计62180.66元，由被告瓜州县国龙房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任，限于本判决生效后七日内付清；二、被告赵某3、马某按年利率11.52%偿还上述借款自2019年8月14日至本息还清之日的利息；三、驳回原告甘肃瓜州农村商业银行股份有限公司三道沟支行的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，已减半收取案件受理费677元，由被告赵某3、马某、瓜州县国龙房地产开发有限责任公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人瓜州农商银行提交2015年1月30日国龙公司出具的承诺函一份，以证明涉案房屋未办理抵押登记，抵押权未设立的责任在国龙公司。经质证，国龙公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不属于新证据，国龙公司只是协助赵某3办理抵押登记，抵押登记未设立的主要责任在赵某3与瓜州农商银行；赵某3、马某对该证据的真实性无异议。本院对以上证据的真实性予以认定，对其证明力将结合本案其他证据综合分析认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。据以定案的证据经原审开庭质证又经二审核查，其来源合法，内容真实有效，足以证实查明的事实。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为国龙公司是否应对案涉债务承担连带清偿责任。瓜州农商银行与国龙公司、赵某3、马某所签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。瓜州农商银行已依约向赵某3支付全部贷款，履行了合同义务，故赵某3应当依约按时足额还款。瓜州农商银行与国龙公司签订的《个人住房（商铺）按揭贷款业务合作协议》约定国龙公司的担保方式为抵押+阶段性保证担保，在借款人取得所购房屋产权证，国龙公司负责办理抵押登记取得他项权证书后，保证担保责任随之解除。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是瓜州农商银行获得借款人的房屋抵押担保之时，属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案在借款合同中虽然约定了以赵某3所购房产作抵押，但是赵某3和瓜州农商银行未办理抵押登记，抵押权未设立，且自《个人购房借款/担保合同》签订之日起至借款到期之日止，借款人尚未取得房地产权利证书，涉案房屋一直未能办妥抵押登记，瓜州农商银行也未领取涉案房屋的他项权证，国龙公司解除保证责任的条件未成就，故其应当承担保证责任。《个人购房借款/担保合同》约定国龙公司的保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，故瓜州农商银行要求国龙公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，应予支持。一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。综上，上诉人瓜州县国龙房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由上诉人瓜州县国龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张秀荣审判员 李庆丰审判员 胡国丽 二〇二〇年三月十九日书记员 陈彩霞