安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初196号 原告：安徽映山红物业管理有限公司，住所地岳西县天堂镇建设西路117号，统一社会信用代码913408280709333168（1-1）。 法定代表人：汪鉴，经理。 委托诉讼代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。 被告：王飞，男，汉族，1989年6月4日出生，户籍地岳西县，现住岳西县。 第三人：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地岳西县天堂镇建设西路117号，统一社会信用代码9134082859573642XM（1-1） 法定代表人：刘和志，董事长。 委托诉讼代理人：高峰，男，汉族，1965年7月10日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。 原告安徽映山红物业管理有限公司（以下简称映山红物业公司）与被告王飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用简易程序进行审理。经被告王飞申请，本院依法追加安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇房地产公司）为本案的第三人。本院于2020年3月19日公开开庭进行审理，原告映山红物业公司的委托诉讼代理人金岳峰，被告王飞，第三人紫薇房地产公司的委托诉讼代理人高峰、俞浩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 映山红物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告王飞立即支付拖欠原告映山红物业公司自2017年4月28日至2019年4月27日止的物业费2630元；2、由被告王飞承担本案的诉讼费用。被告王飞从紫薇房地产公司购得岳西县房屋一套，房屋面积91.35平方米。2016年1月1日王飞与映山红物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定物业费用标准为1.2元／月·平方米。2016年4月28日紫薇房地产公司将房屋交付给王飞，王飞当日按双方约定的单价交纳了2016年4月28日至2017年4月27日一年的物业服务费用1315元。就2017年4月28日至今的物业服务费，虽经映山红物业公司多次催要，王飞拒不给付，不得已，现诉诸贵院，望求判如所请。 王飞辩称：1、第三人紫薇房地产公司与映山红物业公司管理、办公、财务、工作人员等均混同，王飞购的房屋后，2017年8月2日，紫薇房地产公司经召集业主代表、物业公司代表三方会议，形成会议纪要，紫薇房地产公司承诺“紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后正式收取，…没有验收前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费”，紫薇房地产公司实际验收日期是2018年8月10日，因而，之前的物业费应由紫薇房地产公司承担。该承诺在小区内公示，王飞才没有缴物业费。2、2016年底，紫薇房地产公司为变更其开发规划，用免除业主一年物业费的方式奖励同意变更规划的业主，王飞虽没有签字同意，但该优惠应享有同等待遇，免收一年的物业费。3、根据岳西县物价局文件规定，王飞购买的房屋属于C级小区，物业费标准应为0.8元/月·平方米基础上扣除60元/年·户，映山红物业公司并没有扣除该60元/年•户的费用。4、根据安庆市物价局安庆市住建局“安价房（2015）97号文件”规定，自2015年11月1日起高层二次供水电泵和电梯能耗费按0.4元/月·平方米收取，每半年结算一次，多退少补。王飞小区内只有能耗费，即电梯电费，应只收取0.2元/月·平方米。但映山红物业公司并没有进行结算，也没有公示，依然收取二次供水电费。综上，王飞只应缴纳2020年8月10日以后的物业费，能耗费待结算后补交。 紫薇房地产公司述称：物业服务合同是映山红物业公司与王飞之间签订的，紫薇房地产公司并非合同的当事人，根据合同的相对性原则，欠缴的物业费应由王飞承担，与紫薇房地产公司没有关系，请求法庭判决紫薇房地产公司在本案中不承担任何的责任。 本院经审理认定事实如下：2014年4月5日，紫薇房地产公司选聘映山红物业公司为其开发的紫薇山庄一期小区的前期物业管理服务，并与映山红物业公司签订“紫薇山庄一期小区前期物业服务合同”，合同相关条文为，第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制根据本物业管理区域物业服务费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.8元/月•平方米（以物价局、房管局核定的收费标准为准）。第二十六条约定：本合同期限为两年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十八条约定：甲方（紫薇房地产公司）在销售物业时，本合同有关物业管理约定的权利义务随之转移。该合同有双方公司盖章，但甲乙双方签章栏均加盖刘和志的私章。 被告王飞从第三人紫薇房地产公司购得岳西县天堂镇城西社区紫薇山庄一期小区2号楼2单元1004室房屋一套，房屋面积91.35平方米。2016年1月1日王飞与映山红物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，相关条款约定如下，“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务”；第四条约定：物业管理服务费用本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费及房屋公共维修金有业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业服务费标准（含电梯运行费、二次供水能耗费）：1-7层1.1元/月·平方米，8层以上1.2元/月•平方米…；2、…物业服务成本主要用于以下开支：…3、物业管理区域清洁卫生费用；…第五条约定：业主应自甲方（映山红物业公司）交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。第十一条约定：本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。2016年4月28日紫薇房地产公司将房屋交付给王飞，当日，王飞按《前期物业管理服务协议》约定交纳了“一年的物业服务费及能耗费”1315元。之后，王飞没有再交纳物业费，2019年5月18日，映山红物业公司向王飞下发“物业费催缴通知书”，向王飞催缴2017年4月28日至2019年4月27日的物业费合计2630元。王飞仍没有交费，映山红物业公司遂诉至本院。 紫薇房地产公司于2017年8月2日在小区内张贴会议纪要，第三条第5款规定：紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后开始正式收取。目前紫薇业主的物业管理费都是紫薇山庄垫付的，没有验收之前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费。紫薇山庄项目规划实施过程中进行变更，映山红物业公司对赞成变更的业主给予一定优惠，王飞没有赞成，没有获得优惠。紫薇山庄一期工程2号楼于竣工验收日期为2016年2月15日，1#至4#楼的7-18层安装了二次供水，设备进行二次供水。 至本案辩论终结时，紫薇山庄小区尚没有成立业主委员会。 映山红物业公司的股东为安徽映山红旅游开发股份有限公司，安徽映山红旅游开发股份有限公司是刘和志、金焰琴、汪锦云，法定代表人是刘和志。紫薇房地产公司的股东是刘和志、储昭款、储荣生，法定代表人是刘和志。王飞没有提供其他两公司之间相关联的证据。 安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会“安价房〔2015〕97号”文件“安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设委员厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知”第二条规定：业主大会成立前的住宅小区物业综合管理服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，具体收费标准仍按市场价局、原房地产管理局安价房〔2006〕61号文件规定执行。高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米·月预收；带电梯多层能耗费按0.20元/平方米·月预收，每半年结算一次，多退少补。王飞提出映山红物业公司没有按照该文件规定实行每半年结算一次高层二次供水电泵和电梯能耗费用，没有公示。映山红物业公司没有就此举证。岳西县人民政府办公室“岳政办〔2015〕45号文件”“岳西县人民政府办公室关于印发岳西县物业服务收费管理办法的通知”第八条第三款规定：县价格主管部门应当会同县物业主管部门，每两年对物业服务等级的最高限价进行评估，并根据评估结果适时调整。第十二条规定：住宅小区的电梯及有物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共有设施设备运行所需电费除物业服务合同另有约定外，应纳入委托收代交费用，有物业服务企业单独列账，按实际支出费用和约定方式合理分摊。具体分摊方式由开发建设单位与物业服务企业在前期服务合同中约定或者由业主委员会与物业服务企业协商确定。该文件附“岳西县普通住宅前期物业公共服务收费标准表”载明最高限价C级高层物业费标准为0.8元/月·平方米。岳西县房地产管理局“关于紫薇山庄（一期）前期物业服务保障等级核准意见”规定“同意该一期物业服务标准为C级服务标准，并按《岳西县物业服务收费管理办法》物业服务收费标准执行”。岳西县物价局、财政局、城管执法局“岳价〔2017〕18号”“关于城镇垃圾处理费有关事项的通知”文件，第一条第二款规定：县城区居民住户垃圾处理费每户每月5元…实行前期物业管理的普通住宅小区，物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元（普通住宅前期物业公共服务费已包含垃圾处理费）。第五条规定：该文件自2018年1月1日起执行。 上述事实，有紫薇房地产公司与映山红物业公司签订的“紫薇山庄一期小区前期物业服务合同”，王飞与映山红物业公司签订《前期物业管理服务协议》，缴费单，“物业费催缴通知书”，紫薇房地产公司会议纪要，竣工验收备案表，安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会“安价房〔2015〕97号”文件，岳政办〔2015〕45号文件，岳西县房地产管理局“关于紫薇山庄（一期）前期物业服务保障等级核准意见”，及庭审笔录等予以证实。 本院认为：映山红物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在紫薇山庄成立业主委员会之前，与开发商紫薇房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，合法有效，映山红物业公司享有在该小区业主委员会成立前的物业的管理权，对业主具有约束力。映山红物业公司随后与王飞签订《前期物业管理协议书》，亦明确约定了由映山红物业公司依据规定对紫薇山庄相应物业进行物业管理，王飞对该协议书未提出异议并签字予以确认，该协议应为合法有效，对相对的双方具有约束力。映山红物业公司为紫薇山庄一期业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。王飞作为紫薇山庄一期的业主，接受映山红物业公司的物业管理服务，有按时交纳物业服务费的义务。映山红物业公司主张王飞交纳2017年4月28日至2019年4月27日止的物业费的诉讼请求，本院予以支持。 关于王飞所提物业费标准问题。0.8元/月•平方米的物业费标准，双方均无异议，王飞提出异议的是高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米•月预收，但映山红物业公司始终没有进行结算。对此，本院认为，根据文件规定该款系预收，预交该费用系业主的义务，且王飞仅缴纳一年的物业费，同时，映山红物业公司与王飞签订的《前期物业管理协议书》已约定1.2元/平方米•月，故王飞应按该标准先行支付物业费。当然，映山红物业公司亦应依据规定定期对该项费用进行结算。 关于王飞所提紫薇房地产公司承诺减免部分物业费的问题。紫薇房地产公司对该会议纪要的真实性没有异议，该会议纪要中有关减免物业费的内容的真实性可予认定。但从王飞提交的证据看，虽然在股东组成人员上，紫薇房地产公司和映山红物业公司之间存在关联性，且在紫薇房地产公司和映山红物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的甲乙双方的签章栏均有刘和志的签章，但没有证据证明两个公司存在其他混同的情形，该两个公司在法律上还是两个独立的主体，每个公司对各自的公司行为负责，故紫薇房地产公司承诺的事项对映山红物业公司不发生法律效力，对王飞的此节质辩，本院亦不予采纳。 关于王飞提出紫薇房地产公司为变更其开发规划，映山红物业公司对同意变更规划的业主免除一年物业费的奖励，要求享有同等待遇，免收一年的物业费的问题。本院认为，此系合同双方的自行处分民事权利的协议行为，不具有普遍的约束力，王飞的此项质辩没有相应依据，本院亦不予采信。 关于王飞主张物业费中应扣除60元/年的垃圾费的问题。王飞与映山红物业公司签订的《前期物业管理协议书》约定的物业费包含垃圾费，“岳价〔2017〕18号”规定“物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元”的垃圾费，但映山红物业公司没有扣除相应费用，王飞的此项主张符合前述规定，本院予以支持。该文件自2018年1月1日起执行，故自2018年1月1日至2019年4月27日的物业费中应扣减5元/月的垃圾费，即映山红物业公司主张的2630元的诉求中应扣除该80元（16个月×5元/月）的垃圾费。 案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王飞于本判决生效后十日内支付原告安徽映山红物业管理有限公司2017年4月28日至2019年4月27日期间的物业费2550元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告安徽映山红物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计25元，由被告王飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。                                                                审 判 员 程为虎                                                                                                       二〇二〇年三月三十日                         书 记 员 王丽玲