江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终4511号 上诉人（原审原告）：钟义群，男，1962年2月17日生，汉族，住江西省龙南县。 委托诉讼代理人：白**，江西大榕树律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：吕传盛，江西大榕树律师事务所律师，一般授权代理。 被上诉人（原审被告）：赖祝全，男，1964年4月30日生，汉族，住江西省龙南县。 委托诉讼代理人：钟秋平，江西江龙律师事务所律师，一般授权代理。 上诉人钟义群因与被上诉人赖祝全租赁合同纠纷一案，不服江西省龙南县人民法院(2019)赣0727民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人钟义群上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持上诉人在一审所提的诉请，驳回被上诉人的诉请；3、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人赖祝全承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果明显不妥。上诉人虽然于2019年3月27日和龙南县土地房屋征收办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，但由于被上诉人拖延搬迁，导致其继续占用该房屋至今。不仅如此，被上诉人还擅自占用租赁合同外的土地1581.06m达三年之久。一、原审判决认定上诉人丧失收取案涉房屋被征收后租金的主体资格，是认定事实及适用法律错误。上诉人认为，在房屋被政府征收的情况下，同样应当适用《物权法》第九条、第十五条的规定，即应当经过登记，原房屋所有权人的物权才消灭。本案《房屋征收补偿安置协议书》第四条第2款约定：被征收房屋搬迁弃房并经验收后，拨付实际应付金额的20%；第六条第1款约定：乙方未按协议搬迁弃房的，乙方不再享有按时弃房奖。同时，2019年4月23日、2019年7月17日再次订立的《房屋征收补偿安置协议书（补充）》，两次顺延搬迁期限，要求上诉人于2019年7月30日之前完成搬迁即可。这说明龙南县土地房屋征收办公室允许上诉人推迟搬迁，且以上诉人搬迁之日为弃房之日。那么在上诉人搬迁弃房之前（实际上是被上诉人搬迁，因为该房已全部租赁给其使用)，上诉人对该房的所有权在法律和事实上就都没有消灭，上诉人当然可以要求被上诉人继续按照《租赁合同》约定的标准支付租金或者占用费。否则，就会造成被上诉人无偿使用案涉房屋（还存在转租牟利的情况）。退一步说，对于从2019年4月1日起至被上诉人搬离之日起的房屋使用费，也应当根据公平原则在上诉人与被上诉人之间进行合理分配。二、原审法院判决上诉人返还保证金3万元，与合同约定不符。《租赁合同》第二节第3款约定：租赁期满后乙方没有违反法律、法规以及本合同约定的情况下退回；第五条第1款约定：乙方未按合同约定支付各种费用的，甲方可单方面解除合同，扣留保证金。乙方累计拖欠各项费用达到1000元以上的，乙方所交纳保证金不予退还。本案中，被上诉人赖祝全在继续使用案涉房屋，明知无权无偿使用该物业，仍应交纳相关费用给上诉人的情况下，却以房屋已被征收为借口，拖延支付租金或者使用费给上诉人，理应承担相应责任。上述合同约定的不退还保证金的条件已经成就，上诉人可以不予退还该费用。三、被上诉人应交纳《租赁合同》外的1581.06㎡集体土地的占用费404751.36元给上诉人。一审法院认定上诉人将后院的1581.06㎡集体土地在合同约定范围内是认定事实错误。虽然《租赁合同》补充条款约定了“其余房屋及围墙内场地均在本合同范围内”，但未明确围墙是指哪道围墙。事实上，案涉房屋后院曾有两道围墙，一道是内墙，一道是外墙。这点可以从一审法院所作《勘验笔录》得到佐证，该笔录第6条载明：后院围墙残痕为界，分为前坪和后坪，被告原有铁皮棚安装在后院前坪（已被原告拆除），原告拆除矮墙新建铁皮棚于后坪。这说明后院内本身就有一道围墙(内墙)，只不过是被上诉人擅自拆除该墙，并将上诉人原所有的铁皮棚拆除，新建了一个横跨前后院的大铁皮棚罢了。所以，该补充条款的意思本身就不明确，无法据此就认定上诉人将前后院一并交付给了被上诉人使用。实际上，后院是集体土地，前院是国有土地，且后院是上诉人用来堆放建材的，上诉人不可能把后院一起交付给被上诉人使用。如果要将整个3000多㎡的房地产出租给被上诉人，房租不会是区区1万元每月。《租赁合同》明确载明，面积四界详见产权证复印件，上诉人在签订合同时作为合同附件并交付给被上诉人的产权证复印件载明，使用权面积为1473.08㎡，且北临液化气供应站。结合上诉人在一审中提交的《龙南县2018年老城区棚户区改造项目国有土地房屋征收补偿金额计算表》“备注”一栏中载明的“该户购买的原龙南县液化气供应站用地868.38㎡原系集体土地……”的表述，充分说明上诉人并没有将液化气供应站所占的集体土地纳入合同范围一并交给被上诉人使用，除非被上诉人能够提供证据证明作为合同附件的产权证复印件包含了该液化气站的产权证复印件。特别要申明的是，现场勘验时，被上诉人擅自手写加注了一句话，该句和双方一致认为无争议的第6项相矛盾，一审法院却采信被告的单方陈述，且作为定案依据，明显违反证据采信规则。至于一审判决所述“原告未提异议，视为同意被告合理使用”，更是无稽之谈。就算上诉人默许被上诉人使用，也并不等同于不要被上诉人的租金。相关面积不在合同范围内，上诉人当然有权向其单独主张。 被上诉人赖祝全辩称：首先，关于所欠房屋租金问题。2019年3月27日，钟义群与龙南县土地房屋征收办公室签订了房屋征收补偿安置协议，将房屋的相关权属证书移交给了龙南县上地房屋征收办公室，因此从2019年3月27日起，本案所涉房屋与钟义群已没有任何关系，该房屋的所有权已不属于钟义群所有，该房屋已被征收，钟义群已领取了房屋征收补偿款，钟义群无权再要求赖祝全支付房租。赖祝全一直未搬迁是因为政府没有及时支付相关的补偿费用，一直停产停业，造成了赖祝全巨大的经济损失，所以也不存在不当得利的问题。如果说钟义群继续收房租，钟义群才是不当得利。其次，关于租赁房屋保证金。赖祝全根本不存在违约，赖祝全已按合同约定履行了支付房租的义务，现双方一致同意解除合同，钟义群应当返还租赁房屋保证金给钟义群。钟义群以赖祝全继续使用被征收的房屋没有支付房租为由认定赖祝全违约不予以返还保证金，理由不成立。第三，关于占用不在《租赁合同》范围的土地问题。《租赁合同》已约定很清楚，“房屋右侧围墙外约50平方米空地和一楼右侧两间房屋为甲方自留经营，不在本合同租赁范围。其余房屋及围墙内场地均在本合同范围”，所以赖祝全根本没有侵占钟义群的土地。后院围墙是钟义群自己拆除的，并砌了堡坎，并对土地进行了平整，赖祝全在此地上搭建铁皮棚，钟义群也没有提出异议，自签订合同后，赖祝全多次交付租金给钟义群，钟义群也从来没有说要求增租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 一审原告钟义群向一审法院起诉请求：一、判决被告支付所欠2019年3月至今的房屋租金计人民币66550元及违约金共计73205元（截止2019年8月）给原告，租金计算至租赁房屋移交给原告止；被告交纳的租赁房屋保证金30000元归原告所有。二、判决被告支付占用《租赁合同》以外原告土地的租金计人民币404751.36元（截止2019年8月止，计算式1581.06㎡×6元/㎡×32个月）。三、判决被告赔偿拆除原告的铁皮厂房损失68152元（340.76㎡×200元/㎡）。四、诉讼费由被告负担。 一审反诉原告赖祝全向一审法院反诉请求：一、依法驳回反诉被告的诉讼请求；二、判令由反诉被告退还30000元租房保证金给反诉原告；三、由反诉被告承担全案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月3日，原、被告双方经协商一致签订了《租赁合同》，原告将其坐落于龙南县105国道勤业公司对面房屋一栋出租给被告经营使用，租赁期限为六年，即自2017年1月1日起至2022年12月31日止（2016年10月1日年至2016年12月31日共3个月为装修期），约定保证金为30000元。其中，双方提交的《租赁合同》载明：“第四条权利和义务6、承租期满，乙方（本案被告）所装修的不动产部分归甲方（本案原告）所有。”“七、如因政府或开发商整体规划导致甲方出租的房屋需协商拆迁的，乙方应无条件同意终止本合同，甲方应将乙方多交的租金及租房押金退还给乙方，其他费用双方互不追究。”“补充条款：房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为甲方自留经营，不在本合同租赁范围。其余范围及围墙内场地均在本合同范围”。 因龙南县老城区棚户区改造项目建设需要，涉案房屋被纳入征收范围，2019年3月27日、2019年4月23日，原告与龙南县土地房屋征收办公室就涉案房屋签订了《龙南县国有房屋征收补偿安置协议书》，并将相关权属证书移交给了龙南县土地房屋征收办公室。原、被告签订的《租赁合同》中约定的解除条件已经形成。2019年3月29日，原告向被告发送了《律师函》要求解除双方于2016年10月3日签订的《租赁合同》，被告对于解除合同无异议，双方租赁合同已解除，被告涉案房屋租金支付至2019年3月31日。 本案审理过程中，经一审法院现场查看，涉案房屋后院围墙以残痕为界，分为前坪和后坪，原告自认后院堡坎是其所砌的，并对整个后院进行了平整后交给被告使用。 另查明，被告租赁期间拆除了原告原有铁皮棚一个，根据龙南县自然资源局航拍图测算面积为340.76平方米，该铁皮棚的损失，在一审法院审理的（2019）赣0727民初1330号案件已核算为68152元（340.76㎡×200元/㎡），已作出处理。 一审法院认为，原、被告经协商一致签订了《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告与龙南县土地房屋征收办公室于2019年3月27日签订了《龙南县国有房屋征收补偿安置协议书》，并将涉案房屋的相关权属证书移交给了龙南县土地房屋征收办公室，随后，原告向被告发送了解除合同律师函，被告对此并无异议，双方租赁合同已解除，被告房屋租金交至2019年3月31日并无不当，至于被告拒不搬迁涉案被征收房屋，应由相关职能部门进行协调处理，原告已丧失收取涉案房屋被征收后租金的主体资格，故对原告要求被告支付2019年4月1日至今的房屋租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还租房保证金的请求，一审法院予以支持。 关于原告要求被告支付占用《租赁合同》以外原告土地的租金的主张，一审法院认为，一、双方合同补充条款约定“房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为甲方自留经营，不在本合同租赁范围。其余范围及围墙内场地均在本合同范围。”被告使用的后院土地均在围墙范围内，不存在占用《租赁合同》以外的土地，原告认为补充条款为被告自行添加，一审法院认为，原、被告双方向一审法院提交的合同均有补充条款，即使均为被告书写，也应视为双方协商一致的结果，对此补充条款一审法院予以认定；二、原告将后院堡坎砌好，并对后院进行了平整，才交付被告使用，应视后院为一个整体交给被告使用；三、原告自留经营涉案的房屋、土地，《租赁合同》上采用了兜底条款，即房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为原告自留经营的范围。四、被告自2017年1月开始使用后院，在房屋征收之前已两年有余，原告均未提出异议，应视为同意被告合理使用。综上，对原告要求被告支付占用《租赁合同》以外土地租金的主张，一审法院不予支持。 对于原告要求被告赔偿拆除的铁皮厂房损失的主张，一审法院在（2019）赣0727民初1330号案件中已作赔偿，本案中不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由反诉被告钟义群于本判决生效之日起十日内退还保证金计人民币30000元给反诉原告赖祝全。二、驳回原告以及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向一审法院申请执行。案件受理费9837元（9562+反诉费275），由原告钟义群承担。 本院二审期间，上诉人钟义群向本院提交了以下新证据：一、《限期搬迁告知书》原件，欲证明被上诉人赖祝全至今仍占有案涉房屋，使上诉人钟义群未能全部领取征收补偿款，未能完全将案涉房屋交接于征收部门，案涉房屋物权并未完全转移，严重损害了上诉人的合法权益。二、照片，欲证明被上诉人赖祝全所经营的店铺截止2019年12月17日仍在正常经营，拖欠案涉房屋租金等费用。三、被上诉人赖祝全拖欠水费信息，欲证明被上诉人赖祝全经营的店铺截止到2019年12月17日仍拖欠上诉人水费。四、《钢结构厂房租赁合同》，欲证明案涉房屋周边的厂房及空地租赁价格约为每月11.7元/平方米，上诉人要求被上诉人按照6元/平方米计算《租赁合同》以外的土地租金完全合理，符合市场行情。五、龙南农商银行金水支行于2020年1月12日出具的《证明》，欲证明因被上诉人赖祝全至今仍占有案涉房屋，使上诉人钟义群未能全部领取征收补偿款，未能完全将案涉房屋交接于征收部门，案涉房屋物权并未完全转移，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人对证据一、三、四的真实性、合法性、关联性持有异议。被上诉人对证据二、五的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据一为原件，且加盖有龙南县棚户区改造项目指挥部办公室的公章，与本案的处理具有关联，本院对其证据“三性”予以认定。证据二、三、四与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。证据五证明上诉人钟义群已领取了绝大部分补偿款，与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。 被上诉人赖祝全向本院提交了以下新证据：《限期搬迁告知书》复印件，欲证明案涉房屋已被合法征收，上诉人无权要求被上诉人支付房屋租金，限期搬迁的对象也是征收部门要求赖祝全。上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，对其证明对象持有异议。本院认为，该证据能够证明被上诉人的证明对象，本院对其证据“三性”予以认定。 二审经审理查明：2019年9月2日一审法院勘验笔录第6条载明：涉案房屋后院围墙残痕为界，分为前坪和后坪，赖祝全原有铁皮棚安装在后院前坪（已被钟义群拆除），钟义群拆除矮墙新建铁皮棚于后坪。赖祝全在该笔录空白处加注：本页第二、三行矮墙拆除是钟义群拆除后填后坪土方后交付给赖祝全的。一审法院在一审庭审时对赖祝全的加注行为进行了说明，即因勘验笔录是钟义群先签字，赖祝全后签字，赖祝全签字时加的这行字是认为有出入，审判员允许其补充的（见原审卷第117页）。2019年4月30日，上诉人钟义群已领取征收补偿款14545743.14元，尚有40000元拆房保证金因被上诉人赖祝全未搬离案涉房屋而未领取。2019年5月10日龙南县棚户区改造项目指挥部办公室出具了277号《弃房证明》，其内容为：钟义群户已按项目征收补偿安置方案和龙南县相关文件规定，签订拆迁补偿安置协议，领取第一期补偿款，经拆除小组人员现场查看已经弃房，可随时拆除。龙南县棚户区改造项目指挥部办公室分别于2020年1月6日、1月14日向被上诉人赖祝全发出了两份《限期搬迁告知书》，要求被上诉人赖祝全在收到告知书的七日内完成腾房弃房搬迁工作。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本条是关于因生效法律文书和征收决定引起物权变动的规定。征收是指政府以行政命令的方式强制取得单位和个人财产所有权或使用权的行为，是一种行使公权力的行为，具有强制性，被征收人必须服从。依照本条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等法律行为以外的原因引起的物权变动，不经登记或交付，可以直接生效。本案中，上诉人钟义群于2019年3月27日与龙南县土地房屋征收办公室签订了两份《龙南县国有房屋征收补偿安置协议书》，合同约定了被征收房屋的补偿金额，人民政府的征收决定已经生效，案涉房屋的所有权人变更为龙南县人民政府，被上诉人赖祝全已付清2019年3月份的租金，上诉人钟义群在2019年3月27日不再拥有案涉房屋的所有权，故上诉人钟义群要求被上诉人赖祝全继续支付房屋租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人钟义群要求被上诉人赖祝全支付占用《租赁合同》以外上诉人土地的租金的问题。双方所签《租赁合同》补充条款约定，房屋右侧围墙外约50平方米空地和房屋一楼右侧两间房屋为上诉人钟义群自留经营，不在本合同租赁范围，其余房屋及围墙内场地均在本合同范围。上诉人在其上诉状中认为，案涉房屋后院曾有两道围墙，一道是内墙，一道是外墙，该约定未明确是指哪道围墙，所以补充条款的意思不明确，无法据此就认定上诉人将前后院一并交付给了被上诉人使用。本院认为，该补充条款不仅约定了被上诉人赖祝全的承租范围，也约定了上诉人钟义群的自留经营范围，从上诉人钟义群的自留经营范围及被上诉人赖祝全在2017年1月开始使用该土地至房屋征收之前两年多上诉人从未提出异议、亦未要求被上诉人增加租金的事实可以确认，该补充条款约定的“围墙”应为外墙内的场地，案涉土地为被上诉人的承租范围，上诉人钟义群要求被上诉人赖祝全支付该土地的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人钟义群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9561元，由上诉人钟义群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  傅 忠 审 判 员  罗 宁 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年三月十六日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜