北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3849号上诉人（原审被告）：李奕，男，1976年12月5日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：林琳，女，1987年11月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。上诉人李奕因与被上诉人北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李奕上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求法院发回重审或依法改判李奕承担2016年10月15日至2019年4月30日期间的物业费92700.55元（包括抵用代金券人民币8000元），驳回信卫物业公司的其他诉讼请求；3.信卫物业公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审判决对李奕的户籍地记载错误。一审判决认定李奕的物业费缴纳至2016年9月30日是错误的，李奕缴纳物业费至2016年10月15日，有发票为证。除李奕在2017年5月接到信卫物业公司委托的律所出具的律师函外，自2016年10月以来从未接到过信卫物业公司相关工作人员就物业费的任何沟通的通知。信卫物业公司辩称，同意一审判决，不同意李奕的上诉请求及事实与理由。信卫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李奕向信卫物业公司支付2016年10月1日起至2019年4月30日期间的物业服务费94070元人民币；2.判令李奕向信卫物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为2671元人民币）；3.判令李奕支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由李奕承担。一审法院认定事实：2013年5月28日，出卖人宝苑公司与买受人李奕签订《商品房预售合同》（合同编号为Y1489368），约定由李奕购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平方米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为宝苑公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2．在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3．对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4．本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元／平方米／月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。2015年10月17日，李奕签署《物业管理确认函》载明：确认认可宝苑公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区X小区X号楼X层，建筑面积为384.12平方米。信卫物业公司提交业主资料登记表、交房手续证明李奕系涉诉房屋业主。信卫物业公司提交收据、发票、中国银行付款凭证证明李奕缴纳物业服务费截止到2016年9月30日。提交律师函及最后催款通知书证明其已经向李奕催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2016年10月1日至2019年4月30日合计94070元。信卫物业公司明确其主张的违约金为2671元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2016年12月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费为2000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案李奕经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。信卫物业公司依约为李奕提供了相应物业服务，李奕作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋的建筑面积以及收费标准，信卫物业公司要求李奕给付物业费共计94070元，该数额未超出按合同约定应缴纳的物业费数额，有事实依据和法律依据，故一审法院予以支持。因李奕无正当理由拒不交纳物业费，违反了《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，故李奕应按合同约定赔偿违约金，信卫物业公司主张的违约金数额具有合同依据，一审法院予以支持。关于信卫物业公司主张的律师费，系信卫物业公司为主张物业费发生的费用，在《临时管理规约》中有明确的约定，信卫物业公司的该项主张具有事实与合同依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李奕给付信卫物业公司2016年10月1日至2019年4月30日期间的物业费94070元，于判决生效之日起七日内执行；二、李奕向信卫物业公司支付逾期缴纳物业费的违约金2671元，于判决生效之日起七日内执行；三、李奕向信卫物业公司支付律师费2000元，于判决生效之日起七日内执行。如果李奕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明，李奕向信卫物业公司缴纳物业费至2016年10月14日，双方在庭审中对此均予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、李奕应向信卫物业公司支付的物业费金额；二、李奕是否应向信卫物业公司支付违约金及其金额；三、李奕是否应向信卫物业公司支付律师费。关于争议焦点一，李奕应向信卫物业公司支付的物业费金额。根据本院补充查明事实，李奕向信卫物业公司缴纳物业费至2016年10月14日，故一审认定李奕应给付信卫物业公司2016年10月1日至2019年4月30日期间的物业费94070元存在不当，李奕上诉主张其应给付信卫物业公司2016年10月15日至2019年4月30日期间的物业费92700.55元具有事实依据，本院予以支持。李奕主张其持有8000元物业费代金券要求抵扣，双方均确认前述代金券现已过期，信卫物业公司现不同意抵扣，对此本院认为李奕未提交证据证明其在代金券有效期内依约使用被信卫物业公司拒绝，李奕在代金券过期后再要求抵扣物业费缺乏依据，本院对其该项主张不予支持。关于争议焦点二，李奕是否应向信卫物业公司支付违约金及其金额。本案中，李奕签署《物业管理确认函》确认其认可《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，但李奕未依约按时缴纳物业费且没有证据证明其拖欠物业费存在正当理由，李奕拖欠物业费的行为构成违约，信卫物业公司按照合同约定主张违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的金额，按照信卫物业公司一审起诉请求，自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，自2016年12月15日计算至2018年11月30日应为2669元。关于争议焦点三，李奕是否应向信卫物业公司支付律师费。本案中，李奕无正当理由未按时缴纳物业费，信卫物业公司为维护自身合法权益聘请律师起诉李奕产生本诉，根据《临时管理规约》信卫物业公司主张律师费具有合同依据，一审对其该项诉讼请求予以支持并无不当，本院予以确认。综上所述，李奕的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22475号民事判决第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22475号民事判决第一、二项；三、李奕给付北京信卫物业管理有限公司2016年10月15日至2019年4月30日期间的物业费92700.55元，于本判决生效之日起七日内执行；四、李奕向北京信卫物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金2669元，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李奕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2269元和公告费560元，由李奕负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费50元，由李奕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇二〇年三月二十九日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽