山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8407号 上诉人（原审被告）：王秀爱，女，1953年8月5日出生，汉族，住所地青岛市李沧区东大村78号，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：臧臣强，山东克维律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：赵时伦，男，1974年10月23日出生，汉族，住所地胶州市里岔镇黄家阿洛村120号，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张鑫，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：许征，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐山英，女，1969年12月4日出生，汉族，住所地青岛市李沧区枣园路，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：臧学勤，山东瑞滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世峰，山东瑞滨律师事务所律师。 上诉人王秀爱、上诉人赵时伦与被上诉人徐山英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秀爱上诉请求，一、撤销一审判决，驳回徐山英的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由徐山英承担。事实和理由：一、重审法院认定事实不清。徐山英支付定金时存在违约行为，一审法院未认定。双方签订买卖协议时，徐山英明知涉案房屋没有房产证依然购买，对其中的风险是明知的，存在明显过错。二、重审程序违法。赵时伦应为有独立请求权的第三人，重审法院所列主体错误。重审法院审理内容超出诉讼请求。三、重审法院适用法律错误，在没有否定王秀爱与赵时伦合同效力及赵时伦已经取得涉案房产的物权情况下，判令继续履行合同，于法无据。重审法院违反了物权大于债权的基本法律规定。重审法院判决王秀爱协助徐山英办理过户手续不能成立，双方之间的合同不可能继续履行。 赵时伦上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、上诉费用由徐山英负担。事实和理由：一、重审法院认定事实不清。赵时伦已取得房屋所有权，重审法院在未否定赵时伦对房屋的所有权的情况下判令将房屋过户给徐山英是错误的。赵时伦与王秀爱的房屋买卖合同已经履行完毕，徐山英与王秀爱的买卖已经实际不能履行，法院应依法驳回其诉讼请求。购房前，赵时伦根据中介机构披露的信息及到房产中心查询、实地看房等，并查看了房产证，不存在瑕疵。二、重审法院适用法律错误。王爱秀一房二卖，我方已经过户取得涉案房屋物权，实际占有人徐山英也无权对抗物权。赵时伦未能进屋仅是瑕疵，在无任何证据显示赵时伦与王秀爱之间存在恶意串通的情况下，不应判令协助过户。三、重审法院程序违法。徐山英的诉请中并未要求赵时伦配合过户，重审法院超请求判决。 徐山英辩称，一审判决认定事实请求，适用法律正确，请求予以维持。 徐山英向一审法院起诉请求：1、判令徐山英、王秀爱于2004年12月26日签订的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行该合同；2、判令王秀爱立即协助徐山英办理房屋房产证过户手续等相关事宜；3、诉讼费用由王秀爱承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，一审法院认定事实如下： 1、2004年12月26日，徐山英（乙方）、王秀爱（甲方）就坐落于李沧区户房屋（以下简称涉案房屋）签订定金协议和房屋买卖协议书各一份。定金协议约定，房屋售价333800元，定金60000元，甲方违约的定金由乙方和中介公司各占50%。乙方违约的定金由甲方和中介公司各占50%。2004年12月26日，乙方付给甲方定金60000元。房屋买卖协议书约定，甲方将涉案房屋卖给乙方，建筑面积100.64平方米，成交价格为333800元，首付款6万元为定金，于2004年12月26日支付，第二次付款是发放钥匙时支付10万元，第三次付款是2005年3月31日支付5万元，尾款123800元待办理房产证过户手续后用贷款方式划入王秀爱账户；合同约定多的面积按照每平米3316元的价格，由徐山英承担。合同第七条约定：本合同签订后，徐山英中途悔约，应书面通知王秀爱，王秀爱应在当日内将徐山英已付款返还给徐山英，但买房定金归王秀爱所有。王秀爱中途悔约，应书面通知徐山英，并自悔约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给徐山英。徐山英不能按期向王秀爱付清房款，或王秀爱不能按期向徐山英交付房屋时，每逾期一日，由违约方向对方支付买房价款万分之十的违约金；过户费用和所需缴纳的税费由徐山英负担。合同还约定，甲方应送给乙方一个小煤屋（面积不知道）。 协议签订当日，徐山英向中介支付中介费2600元，向王秀爱支付定金60000元，徐山英于2005年1月19日支付购房首付款10万元，于2005年3月31日，支付购房款5万元。王秀爱于2005年1月19日将涉案房屋交付徐山英使用至今。 2、涉案房屋为王秀爱的拆迁安置房屋，王秀爱于2016年9月份办理了不动产权证。 3、2016年10月25日，王秀爱（甲方）与赵时伦（乙方）签订房地产买卖契约一份，约定，王秀爱将涉案房屋出售给赵时伦，建筑面积为100.98平方米，房屋所有权证号：鲁2016青岛市不动产第0115917，成交价为104万元。乙方向甲方支付20000元作为购房定金。双方同意房款分三次付清，第一次，乙方于2016年10月25日付给甲方购房定金20000元，第二次乙方于2016年月日（未载明具体日期）前付给甲方购房款84万元，第三次剩余房款20万元乙方于办理房产交接当日一次性付清。甲方应于乙方领取房产证后20日之内将房屋交付给乙方。合同补充条款约定，房款包括室内设施有：双气、固定装修、储藏室1个面积约10㎡左右。 2016年10月25日、2016年11月19日、2016年12月5日、2016年12月30日，王秀爱分别出具收到赵时伦交纳购房定金2万元、购房款50万元、购房款32万元及购房款20万元的收条4张。2016年11月19日，王秀爱赵时伦向仲妮娜账户转账50万元。 2016年11月21日，赵时伦缴纳涉案房屋相关税费；2016年12月5日，赵时伦取得涉案房屋不动产登记证（鲁2016青岛市不动产权第0134805号）。 王秀爱将涉案房屋卖给赵时伦后，带领赵时伦前往涉案房屋，因该房屋中仍有自徐山英处租赁房屋的租户居住，王秀爱持房产证通过开锁公司开锁，与租户及徐山英发生争执，王秀爱与赵时伦间的房屋交付履行不能。 4、赵时伦办理房产证记载的涉案房屋建筑面积为100.98m2，按每平方3316元计算面积差额款为1127.44元。 一审法院认为，本案涉及一房数卖的合同履行问题。第八次全国法院民事审判工作会议纪要关于一房数卖的合同履行给予了一般的参照指引，即：在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 本案中，王秀爱就其拆迁所得的李沧区户房屋，于2004年12月26日与徐山英签订房屋买卖合同，并于2005年1月19日将房屋交付徐山英占有使用，即履行了“交钥匙”的义务；2016年9月王秀爱取得涉案房屋的房地产权证后，于2016年10月25日又与赵时伦签订房屋买卖契约，于2016年12月5日将涉案房屋的产权变更登记至赵时伦名下，即履行了房屋过户义务。本案争议的焦点为，徐山英、赵时伦与王秀爱之间的房屋买卖权利保护顺位应如何确定。 一审法院认为，本案不具有一般共性。首先，徐山英在合同的履行中并无过错。徐山英与王秀爱签订的房屋买卖合同，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利及义务。涉案房屋为王秀爱拆迁所得，其与徐山英签订房屋买卖合同时，尚未取得房地产权证，因此双方约定办理产权过户时徐山英支付王秀爱剩余尾款123800元，王秀爱在将房屋交付徐山英占有使用10年后方才取得房屋所有权证，徐山英、王秀爱双方在签订房屋买卖合同并已实际交付使用10余年的时间内未能办理产权变更登记手续是客观不能，徐山英对此并无过错。王秀爱明显具有主观恶意。其在2016年9月取得涉案房屋所有权证后，即与赵时伦再次签订房地产买卖契约，并于2016年12月5日将房屋产权变更登记至赵时伦名下，明显具有对抗先合同履行的主观恶意。 其次，赵时伦在涉案房屋买卖合同的签订及履行过程中均存在瑕疵。房屋为家庭重大财产，购房者一般应尽到审慎注意义务，赵时伦购买房屋时未进入现场进行实地察看，未对房屋现状进行充分了解，即与王秀爱签订买卖契约；依据王秀爱与赵时伦的陈述，赵时伦在不明确房屋现状，王秀爱亦未向其履行“交钥匙”的情况下，即付清全部购房款项；且双方就涉案房屋签订的房地产买卖契约，对于其中84万元购房款的交付时间及房屋交付的时间均未明确约定。赵时伦的购房行为并不符合一般交易习惯。 第三，王秀爱与赵时伦一致确认，赵时伦已完全履行了向王秀爱支付购房款104万元的义务。对于当事人的自认，在不损害国家、集体及其他赵时伦利益等情形下，可以免除对方当事人的举证责任，且对法院具有约束力。但本案王秀爱对于赵时伦已支付全部购房款的自认，则可能存在损害本案徐山英利益之情形，王秀爱的该项自认，并不当然免除赵时伦的举证责任。经一审法院释明，赵时伦仅提交了向仲妮娜账户转账50万元的银行转账凭证，未提交其他支付款项的资金流转证明，王秀爱关于已收到赵时伦购房款104万元的自认，赵时伦并未提交充分的证据予以证明，该自认对本案不产生法律效力。 综上，徐山英购买涉案房屋且占有使用已逾10年时间，赵时伦如尽到一般注意义务，即可避免于10年之后发生的二次房屋买卖行为。在徐山英购买房屋至王秀爱取得房地产权证的10余年期间，青岛市房地产市场价格大幅上涨，为维护市场交易秩序，保护无过错方权益，一审法院认为，本案应优先保护徐山英的房屋买卖权利。徐山英主张其与王秀爱签订的房屋买卖合同有效，并要求继续履行该合同一审法院予以支持。 因王秀爱已将涉案房屋的产权变更登记在赵时伦名下，故王秀爱及赵时伦均负有协助将涉案房屋产权变更登记至徐山英名下的义务。即赵时伦协助将涉案房屋产权变更登记至王秀爱名下，王秀爱协助变更登记至徐山英名下。第一次变更登记的费用由王秀爱承担；第二次变更登记的费用由徐山英承担。徐山英同意向王秀爱支付房屋尾款124927.44元（123800＋1127.44元），一审法院予以确认。 赵时伦就其与王秀爱之间的房屋买卖合同可另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：一、徐山英与王秀爱就青岛市李沧区户房屋签订的房屋买卖合同合法有效。二、王秀爱、赵时伦协助徐山英将青岛市李沧区户房屋的产权变更登记至徐山英名下。赵时伦于本判决生效之日起10日内协助将涉案房屋产权变更登记至王秀爱名下，所需费用由王秀爱承担；王秀爱于产权变更登记至其名下之日起10日内协助将房屋产权变更登记至徐山英名下，所需费用由徐山英承担。三、徐山英于取得上述房屋房地产权证之日起10日内支付王秀爱购房尾款124927.44元。案件受理费9335元，由王秀爱负担。王秀爱于判决生效之日起10日内支付徐山英9335元。 二审中，赵时伦提交如下证据：一、申请证人曹某、戴某出庭作证，证明两人做为涉案房屋交易的中介，参与了整个房屋买卖的过程，见证赵时伦将现金54万元支付给王秀爱的事实。分别在2016年10月25日支付定金2万元及房款32万元、2016年12月30日支付房款20万元。 王秀爱质证称，两位证人的证言内容能够证明王秀爱与赵时伦之间没有任何的亲属关系和其他的利害关系，证人对双方买卖合同的过程及细节都非常清楚，从而证明了双方买卖合同的真实性与合法性，并不存在双方所谓的恶意串通。 徐山英质证称，两位证人只是证明了签署房屋买卖合同并交付了一定数额的现金。实际上这部分现金有可能返还。证人做为专业中介，应当带赵时伦到实地看房。涉案房屋是居住多年的房屋，不是毛坯房。因此，赵时伦提交的证人证言，不能弥补和掩盖赵时伦在买房过程中所存在的明显过错。 证据二、中介费收据一份，证明赵时伦购买王秀爱的房屋，是通过中介介绍，并支付了中介费2万元。这份证据上所载的欠条内容是赵时伦书写的，下面的收条内容是戴某书写的。 徐山英质证称，对证据二，无法确认存在真实的金钱交易，即便是真实的，相比本案100多万元的标的，也是微不足道的。 证据三：中国农业银行李沧支行南崂路分理处活期存款交易明细一份，证明2016年9月26日赵时伦将唯一住房，以75万元的价格进行出售，该明细显示72万元是通过银行转账支付，其中现金3万元是定金，该证据证实赵时伦有购买房屋的合理理由，和支付部分资金的资金基础，不存在与他人恶意串通的情形。 徐山英质证称，证据三系复印件，无法确认真实性，且与本案没有直接关联性。 本院认为，一房数卖案件中，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于该认识，属于一房数卖类纠纷的普遍性认识。一审法院在审理时参照了上述认识，应当根据该认识对本案进行认定。 根据一二审查明的事实，王秀爱于2004年12月26日与徐山英签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给徐山英，并于2005年1月19日将房屋交付徐山英占有使用。2016年9月王秀爱取得涉案房屋的房地产权证后，又于2016年10月25日与赵时伦签订房屋买卖合同，在2016年12月5日将涉案房屋的产权变更登记至赵时伦名下。王秀爱出卖房屋的行为，属于典型的“一房二卖”法律关系。徐山英为合法先占人，赵时伦为物权变更登记权利人。对于徐山英与赵时伦的权利保护顺位，应参照前述认识予以处理。因此，本案的焦点集中在赵时伦是否为恶意串通先行办理登记的买受人。 根据二审中房屋中介曹某、戴某的出庭证言，并结合赵时伦在一二审中提交的支付房款等其他证据。可以认定赵时伦在购买涉案房屋时，不存在与王秀爱恶意串通损害第三人利益的行为。其在房屋买卖的履行过程中，确实没有尽到审慎的注意义务，履行行为存在重大瑕疵，但该瑕疵行为并不能产生恶意串通的法律后果。赵时伦与王秀爱之间房屋买卖合同也并不因此而无效。因此，一审法院判决赵时伦将涉案房屋产权登记变更至王秀爱名下，缺乏相应的基础民事法律关系，认定不当。 徐山英与王秀爱之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，且徐山英占有使用涉案房屋已超过10年。徐山英对涉案房屋所享有的权利，并不因房屋变更登记至赵时伦名下而丧失。由于王秀爱“一房二卖”的违法行为，导致徐山英在实现物权变更登记的过程中出现履行障碍，但这并不影响其继续合法占有使用涉案房屋。 王秀爱在本案中“一房二卖”的行为，主观恶意明显，且其在开庭过程中对其不诚信的行为并无任何悔意，本院对其不诚信的行为予以负面评价。由于其恶意违约及欺瞒合同相对方的行为而导致徐山英与赵时伦均不能完整的实现物权权利，徐山英与赵时伦均有权向王秀爱追究相应的法律责任。徐山英虽然在一审中同意向王秀爱支付剩余房屋尾款，但由于徐山英尚不能实现其物权权利，因此，根据合同约定，尚不构成支付剩余房款的履行条件，徐山英无需向王秀爱支付剩余尾款。 综上，本院对于一审判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3384号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3384号民事判决第二、三项； 三、驳回徐山英其他诉讼请求。 一审案件受理费9335元，二审案件受理费18670元，均由王秀爱负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 孙向东 审判员 马 喆 二〇二〇年三月十二日 书记员 郑 昭 书记员 张 旭