宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初14536号 原告:谢海龙，男，1994年2月8日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：李善鹏，宁夏北民太德律师事务所律师。 被告:宁夏银川龙马房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人:倪吉乐，系公司董事长。 委托诉讼代理人：海明仓、伏宇昊，宁夏嘉睿律师事务所律师。 原告谢海龙与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢海龙的委托诉讼代理人李善鹏、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司委托诉讼代理人海明仓、伏宇昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢海龙向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决被告继续履行与原告签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》(合同编号为201600006138)，并将位于银川市金凤区某室房屋及时交付给原告；2.请求判决被告给原告退还在2016年3月5日缴纳的10000元会员费；3.请求判决被告给原告支付逾期交房违约金241705.5元，即2017年1月1日至2019年11月4日1037天，每天按双方约定已交房款466163元的万分之五的违约金，即466163元×0.0005×1037天=241705.5元;2019年11月5日之后的违约金，以466163元为基数，按日万分之五的标准计算至实际交房之日止;以上第二项、第三项共计251705.5元;4.请求判决本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2016年3月4日，原告欲购买被告开发的某房屋，确认购买某室房屋，并按照被告的要求交付了一万元的定金，在2016年3月5日原告按照被告的要求交纳了10000元会员费，并在2016年3月5日同日交纳了首付款146163元。2016年3月7日，原告与被告签订了书面的《银川市商品房买卖合同(预售)》(合同编号为201600006138)，合同约定被告位于银川市金凤区某室房屋出售给原告，面积共108.41平方米，商品房单价为4300元/平方米，总价款为466163元，付款方式为银行商业贷款方式付款。合同签订后，在2016年5月27日原告以银行商业贷款的方式给被告将320000元余款给被告全部付清。至此，原告按照合同约定履行了自身的合同项下全部付款义务。按照原、被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付该住宅房。约定到期后，被告没能履行约定义务，因被告自身原因延迟交房，时值今日，被告既没有履行交付合格商品房又没有给予相关赔偿。综上，双方的商品房买卖合法有效，被告应信守承诺但被告未积极履行合同项下义务，未按时交房，未兑现赔付承诺，致使原告遭受损失，给原告的生活和工作造成较大的影响，故诉讼至贵院请求判如所请。 被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司辩称，一、原告交纳10000元团购费系双方真实意思表示，且原告已实际享受购房优惠，不予退还。2016年3月4日、2016年3月5日，原告与被告分别签订了《龙马阳光城项目认购流程单》和《龙马阳光城项目签约流程单》，两份单据显示，某室住宅销售单价为5515元/平米，销售总价为597881元，签约单价为4300元/平米，签约总价为466163元。2016年3月5日，原告和银川星源房产经纪有限公司签订了《龙马会员优惠说明书》，该说明书申请人为原告本人，记载“2016年3月5日，申请人自愿缴纳10000元（大写壹万元）成为银川星源房产经纪有限公司（下称“本公司”）的会员，享受在龙马阳光城项目（下称“本项目”）房款优惠或9.1折的购房优惠”。第6条第（1）款约定“缴纳的会员费不抵扣房款，仅作为购买会员优惠使用。”原告交纳了10000元团购费，实际享受了131718元优惠，交纳团购费系原告在清楚了解情形下的真实意思表示，且该费用由第三方电商公司收取，若退还，原告需按原表单价格履行商品房买卖合同。二、原告诉讼请求第三项逾期交房违约金的数额没有事实和法律依据。2016年3月7日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告位于某室房屋，总价款为466163元。合同第四章第十一条第1款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”附件十一第四条第9款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”因此，根据合同约定，被告应于2017年4月2日起按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。 根据当事人陈述辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日原告与案外人宁夏星源房产经纪有限公司签订了一份会员优惠说明书，约定申请交纳10000元会员费的方式成为该公司的会员，在2016年3月5日-3月20日期间享受购房优惠价购买被告开发的某房屋，会员经与被告签订认购协议后，该费用不退还，也不抵扣房款。原告按约向该公司支付了会员费10000元。同日原告在被告处办理了《某项目认购单和签约流程单》，原告认购了被告开发的某室房屋，面积108.41㎡，优惠单价为4300元/㎡。2016年3月7日原、被告经协商签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，合同约定原告购买被告位于银川市某室房屋，面积108.41㎡，单价为4300元/㎡，总价466163元。原告当日支付首付款146163元，剩余32万元申请贷款支付。被告在取得建设工程竣工备案证明文件和测绘报告后，应于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋。被告如因自身原因逾期交房，原告给予被告90天宽限期，宽限期内合同继续履行，被告无需承担违约责任，宽限期满仍未交付的，自交付期满后第91日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了购房款466163元，但被告却未按期向原告交付房屋。2017年5月31日经原、被告双方协商签订了一份《某小区延期交房赔付协议》，协议约定被告将原定交房日延至2017年8月31日，被告按原合同约定对已购房客户从2017年1月1日至办理入住通知日（2017年8月31日）按已交房款万分之一的违约金赔付，在30日内现金付清。若不能在2017年8月31日交房，被告同意自2017年9月1日起按照已交房款万分之五给予现金赔付；若要求退房按照原合同约定条款执行，在30日内现金退还已交房款。2017年8月31日被告又单方发布了《延期交房赔付协议》，表示违约金可抵顶车位，车位价格10万元，抵顶储藏间按照1600/㎡计算，按赔付的违约金多退少补；既不买车位也不买储藏间业主要求现金赔付，按此前协议进行现金赔付；延期交房赔付日期截止为竣工交付使用证日期。后被告未按约履行赔付违约金，原告经追要未果遂诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当按约自觉全面履行合同的义务。原告按约向被告交付了购房款，但被告却未按约定期限交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告主张被告继续按约履行商品房买卖合同，并向其交付涉案房屋的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张被告退还其交纳的会员费的诉请，因原告是按照与案外人银川星源房产经纪有限公司签订的《会员优惠说明书》中约定，向该公司支付的会员费10000元，该款项由该公司收取，并非被告取得，故原告的该项诉请，本院不予支持。原告主张的逾期交房违约金，因双方在2017年5月31日签订的《龙马阳光城延期交房赔付协议》中对违约金的计算方式进行了变更，本院尊重并采纳双方的变更约定，被告应承担逾期交房违约金分为自2017年1月1日起至2017年8月31日按日万分之一计算，即房款466163元×0.1‰×242天=11281元；自2017年9月1日至2019年11月4日双方约定的逾期交房违约金为已交房款的日万分之五，该约定明显过高，根据公平原则和原告的实际损失情况，本院酌情调整为日万分之三，即房款466163元×0.3‰×794天（2017年9月1日至2019年11月4日）=111040元，以上共计122321元。2019年11月4日后的逾期交房违约金按此标准付至实际交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按约向原告谢海龙交付位于银川市某室房屋； 二、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢海龙逾期交房违约金122321元；2019年11月4日后的违约金仍按日万分之三支付至房屋实际交付之日止； 三、驳回原告谢海龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2538元，由原告谢海龙负担1165元，由被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担1373元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李建东 二〇二〇年三月十二日 书记员  沈天豪 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。