湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初4366号原告：十堰市世纪安途进出口有限公司。住所地：湖北省十堰经济开发区港澳台工业园5号园区。法定代表人：方继平，该公司执行董事。委托代理人：李文明，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：**旭，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰君耀工贸有限公司。住所地：湖北省十堰经济开发区白浪街办马路村九组。法定代表人：吴军贤,该公司总经理。委托代理人：张道胜，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。原告十堰市世纪安途进出口有限公司（下称世纪安途进出口公司）与被告十堰君耀工贸有限公司（下称君耀工贸公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪安途进出口公司的委托代理人**旭，被告君耀工贸公司法定代表人吴军贤及其委托代理人张道胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪安途进出口公司提出以下诉讼请求：1.判令君耀工贸公司支付世纪安途进出口公司垫付的土地款764793.25元；2.判令君耀工贸公司支付世纪安途进出口公司逾期付款违约金229437.98元；3.诉讼费用由君耀工贸公司承担。事实与理由：2010年8月9日，世纪安途进出口公司和十堰经济开发区管委会签订《世纪安途外贸工业园建设投资协议》，约定由管委会向世纪安途进出口公司提供用地300亩（其中一期供地200亩，二期供地100亩，以实际征用土地证面积为准），用以建设十堰市世纪安途外贸工业园项目。2011年12月17日，世纪安途进出口公司和君耀工贸公司签订《土地协议》，约定世纪安途进出口公司将前述项目占地中的13亩（以实际征用土地证面积为准）提供给君耀工贸公司，土地费用（含土地的办证费用）每亩15.5万元由君耀工贸公司分批支付，但必须在开发区规定的最后期限内缴清。2013年4月26日，双方又签订《协议书》，确认君耀工贸公司土地款由世纪安途进出口公司垫付，君耀工贸公司承诺自接到办妥土地证的通知之日起10日内向世纪安途进出口公司付清全部土地款，否则按所欠土地款的30%向世纪安途进出口公司支付违约金。2015年12月14日，市政府就君耀工贸公司实际用地核发了十堰市国用（2015）第0004925号国有土地使用证书，确定君耀工贸公司用地面积9956.1平方米，计14.93415亩。依据双方约定，君耀工贸公司应支付世纪安途进出口公司土地费用2314793.25，扣除已支付的155万元，尚欠世纪安途进出口公司764793.25元。世纪安途进出口公司认为，双方约定合法有效，君耀工贸公司应将剩余764793.25元款项支付给世纪安途进出口公司并支付逾期付款违约金。被告君耀工贸公司辩称：1.涉案土地属国家所有，世纪安途进出口公司无权私自出卖国家的土地，双方签订的协议无效。2.协议约定由世纪安途进出口公司为君耀工贸公司办理产权证，但世纪安途进出口公司始终未办理，君耀工贸公司只得自行办证，办证时缴纳各项税费240592.5元及其他费用20万元；协议还约定世纪安途进出口公司依照相关政策为君耀工贸公司落实应有的优惠政策，但世纪安途进出口公司将君耀工贸公司应享有的每亩退办证费用3.5万元据为己有，上述行为构成违约。3.双方约定世纪安途进出口公司为君耀工贸公司办理产权证后，将办好的产权证抵押在世纪安途进出口公司处，君耀工贸公司十日内付清全部土地款，但产权证是君耀工贸公司自己办理的，且开支了巨额费用（该费用应由世纪安途进出口公司支付），世纪安途进出口公司至今未按照约定给君耀工贸公司办理产权证，君耀工贸公司未违约。综上所述，请求依法驳回世纪安途进出口公司的诉讼请求。如果认定君耀工贸公司构成违约，则约定的违约金按欠款金额30%计算过高，不应超过银行同期贷款利率。对双方没有争议的以下事实，本院予以确认：2010年8月9日，十堰经济开发区管委会（甲方）和世纪安途进出口公司（乙方）签订《世纪安途外贸工业园建设投资协议》。双方约定：甲方在港澳台工业园三期向乙方提供工业用地300亩（其中一期供地200亩，二期供地100亩，以实际征用土地证面积为准），用以建设十堰市世纪安途外贸工业园项目；对入驻企业数量，园区建设目标是外贸生产企业12家，外贸经营企业15家。关于园区优惠政策，双方约定：乙方按每亩5万元标准向甲方缴纳建设用地基础设施建设费用（乙方自行承担契税），甲方为督促乙方所征用土地尽快发挥效益并在规定时间内完成效益所拟定的固定资产投资额，将应兑现给乙方的每亩3.5万元土地办证费用作为考核指标，先由乙方缴纳；乙方完成承诺的固定资产投资和税收目标后，向甲方申请验收，甲方组织专班验收确认后，在一个月内将乙方所缴办证费用一次性返还给乙方；甲方权限范围内应收取的行政规费严格按照优惠政策给予减免；乙方有权享受国家规定的对山地平整土地使用税减免的优惠政策。2011年12月17日，世纪安途进出口公司（甲方）和君耀工贸公司（乙方）签订《土地协议》。双方约定：乙方在甲方外贸工业园区投资建设，乙方入驻园区后依法享有开发区所有同等企业应该享受的各项优惠政策，甲方应尽力协助乙方享受到该政策；乙方项目占地13亩（以实际征用土地证面积为准），土地费用（含土地的办证费用）每亩15.5万元。关于项目优惠措施，双方约定：甲方根据乙方投资规模及产出效益确定对乙方项目的优惠措施，甲方为确保所提供乙方土地尽快建成投产并达到约定的效益目标，土地费用（含土地的办证费用）每亩15.5万元由乙方分批支付，但必须在开发区规定的最后期限内缴清；协议签订之日起三日内乙方首付甲方100万元定金；甲方权限范围内应收取的行政规费严格按照优惠政策给予减免，乙方须依法缴纳土地使用税，甲方积极争取，力求减免或少交，土地证办证时间按白浪开发区的规定执行。双方还约定，甲方为乙方办理计划、规划、征地、建设等手续时给予协调，提供方便快捷的服务，并依照相关的政策为乙方落实应有的优惠政策。2013年4月26日，双方又签订《协议书》。约定：君耀工贸公司所建项目土地款由世纪安途进出口公司垫付，君耀工贸公司承诺将已办好的土地证暂抵押在世纪安途进出口公司；世纪安途进出口公司办妥土地证后通知君耀工贸公司，君耀工贸公司自接到办妥土地证的通知之日起10日内向世纪安途进出口公司付清全部土地款，否则按所欠土地款总金额的30%向世纪安途进出口公司支付违约金；君耀工贸公司将土地款全部支付给世纪安途进出口公司后，世纪安途进出口公司将土地证返还给君耀工贸公司。2014年3月3日，十堰市国土资源局出具《成交确认书》，确认君耀工贸公司竞得十堰市国有建设用地使用权网上挂牌出让成交公告2014第1号十政储出【2013】65号地块，出让土地面积为9956.1平方米，成交价格为254万元。登记机关曾在2015年12月14日核发君耀工贸公司为土地使用权人的十堰市国用（2015）第0004925号国有土地使用证书，证载土地使用权面积9956.1平方米。后该证书被注销。君耀工贸公司在十堰市国土资源局领取了2017年8月3日核发的鄂（2017）十堰市不动产权第0023407号不动产权证书，证载宗地面积为8724.3平方米、房屋建筑面积4428.95平方米。君耀工贸公司已支付世纪安途进出口公司土地款155万元。双方有争议的事实包括：1.世纪安途进出口公司是否履行了为君耀工贸公司办理土地使用权证书的义务。世纪安途进出口公司主张是自己办理的，提交已注销的十堰市国用（2015）第0004925号国有土地使用证书予以证明；君耀工贸公司主张是君耀工贸公司办理的，提交鄂（2017）十堰市不动产权第0023407号不动产权证书予以证明。2.土地使用权登记契税和印花税等是否是君耀工贸公司缴纳。君耀工贸公司主张是君耀工贸公司缴纳的，提交复印自十堰市国土档案馆的税收缴款书予以证明；世纪安途进出口公司则认为上述证书不足以证明是君耀工贸公司缴纳的税款。对上述争议事实1，本院认为：十堰城区在2016年3月实行不动产统一登记，此前的房屋产权证可办理“二证合一”，即在注销原房产证和土地使用权证后，由登记机关核发包括房屋产权和土地使用权的不动产权证书。从登记机关后来向君耀工贸公司核发了不动产权证书的情况来看，世纪安途进出口公司提供的土地使用权证书被注销是必然结果，不能证明世纪安途进出口公司未履行办证义务。根据合同约定，土地使用权证由世纪安途进出口公司办理，君耀工贸公司不能证明被注销的土地使用权证是自己办理的，应认定世纪安途进出口公司履行了办证义务。对争议事实2，本院认为：君耀工贸公司提供的税收缴款书是从十堰市国土档案馆中复印，自己未持有该缴款书原件，也未提交其他缴款证据予以佐证，其主张土地使用权登记契税和印花税等是自己缴纳的不应采信。本院认为：在工业园区内引进企业是世纪安途进出口公司履行与人民政府所签订协议的义务，世纪安途进出口公司和君耀工贸公司签订的《土地协议》不违反法律法规的强制性规定，政府主管机关也按规定程序向君耀工贸公司核发了土地使用权证书，该协议应认定为有效。双方签订的《协议书》也不违反法律规定，亦应认定为有效。每亩土地3.5万元办证费用予以返还，是十堰经济开发区管委会督促世纪安途进出口公司尽快发挥征用土地效益并在规定时间内完成固定资产投资额所采取的激励措施，该措施针对的对象是世纪安途进出口公司。在《土地协议》中，世纪安途进出口公司和君耀工贸公司对该办证费用是否返还未作约定，君耀工贸公司也不能证明有相关优惠政策，主张该费用属于“甲方权限范围内应收取的行政规费”不能成立。土地使用权面积应依登记面积为准，世纪安途进出口公司提供的土地使用权证书已注销，不能证明君耀工贸公司有使用权的土地面积为9956.1平方米，君耀工贸公司应支付的土地费用应按不动产权证书载明的土地使用权面积计算，即2028950元（8724.3÷666.67×155000），减去已支付的155万元，还应支付478950元。《协议书》中约定“世纪安途进出口公司办妥土地证后通知君耀工贸公司，君耀工贸公司自接到办妥土地证的通知之日起10日内向世纪安途进出口公司付清全部土地款”，主旨是君耀工贸公司在知悉土地证办妥之日起10日内付清全部土地款。即便世纪安途进出口公司未通知土地证已办妥，君耀工贸公司在自行到登记机关领取不动产权证书后，也应向世纪安途进出口公司付清土地款。因此，君耀工贸公司拖欠土地费用构成违约，应承担违约责任。在君耀工贸公司拖欠土地费用的情况下，世纪安途进出口公司由此产生的直接损失是资金被占用的利息损失，君耀工贸公司关于约定的违约金过高的主张成立，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于资金占用期间的利息，另上浮30%的标准支持世纪安途进出口公司的违约金主张。由于君耀工贸公司未说明、证明领取不动产权证书的时间，结合土地登记审核、土地证制作到领取需要的合理时间和双方的约定，违约金可按上述标准从2017年9月1日起计算至土地费用清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告十堰君耀工贸有限公司支付原告十堰市世纪安途进出口有限公司土地费用478950元，并从2017年9月1日起以478950为本金，按年7.8%向原告十堰市世纪安途进出口有限公司计付违约金至土地费用清偿之日止；二、驳回原告十堰君耀工贸有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13742元，减半收取6871元，原告十堰市世纪安途进出口有限公司负担1858元，被告十堰君耀工贸有限公司负担5013元，退还原告十堰市世纪安途进出口有限公司6871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年三月三十一日书记员  彭 苗