甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初59号 原告：天水宏欣饮食服务有限公司。 法定代表人：霍某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：金某，甘肃昊泰律师事务所律师。 被告：岳某，住天水市。 原告天水宏欣饮食服务有限公司(以下简称宏欣公司)与被告岳某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏欣公司委托诉讼代理人金某，被告岳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏欣公司的诉讼请求为：1.请求判令二被告搬离所租原告的房屋并恢复原状；2.请求判令二被告支付所拖欠房屋租金4万元，并按中国人民银行同期贷款利率4.35%向原告支付延期付款利息为2320元（从2018年10月1日起至2020年1月31日），本息共计42320元；3.请求判令二被告支付违约金共计120833元；4.请求判令二被告按每日794.52元的租金标准支付自2019年10月15日起至搬离前的房屋占有使用费，自2019年10月15日起至2020年1月31日的房屋占有使用费为85808.16元；5.请求判令二被告承担律师费12000元；6.请求判令本案诉讼费、诉讼保全费、保险费500元由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，被告岳某因准备成立天水清雅装饰工程有限公司与原告签订房屋租赁合同。合同约定：“出租房屋位于天水市××区，房屋建筑面积为736.91㎡，租赁期间自2017年10月15日至2019年10月14日止；如被告需要继续承租的，应于租赁期满前3个月向原告提出书面续租要求，经原告同意后应在租赁期满前1个月重新签订租赁合同；合同约定房屋年租金为29万元，被告应于每年10月1日前一次性支付一年房租，若被告未能在合同规定的期限内足额缴纳租金，应按中国人民银行同期存款利率向甲方支付迟延付款利息。”合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告也按约向原告支付了第一年房屋租金。但自2018年10月起，被告未按时交付第二年房屋租金，原告多次向被告催告后，被告自2018年11月2日至2019年8月29日分四次共交付房屋租金25万元，剩余4万元租金至今未付。根据租赁合同的约定，被告除应向原告支付剩余租金4万元并支付迟延付款利息外，还应当承担违约金120833元。在2019年10月14日起算的三个月前被告未向原告提出书面续租要求，原、被告也未就该房屋重新签订租赁合同。租赁期限到期后，被告仍欠原告房租4万元，而且没有与原告续签合同，被告无故占用房屋。原告向被告送达关于被告应限期搬离房屋的通知后被告仍占用原告房屋，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告岳某辩称，被告没有续交房租是有原因的，被告于2017年6月19日进场进行装修，当时协商门头字是嗒嗒装饰6F，截止目前被告的门头字还没有挂全。期间被告和宏欣公司的霍总、张总沟通，他们将被告推到物业，被告和物业协商无果。2019年3月17日，原告答应与被告共同和物业公司协商解决物业问题和被告门头问题，仍协商无果。宏欣公司委托物业公司把被告的电给停了，一直停到2019年4月3日，被告一天的房租加人员工资是5049元。当时被告和原告商量五年租期，合同是被告岳某前夫和原告签订的，当时原告的法人口头承诺说合同签订两年便于管理，他们的合同都是两年的，但被告的装修是以五年预算的。2018年10月该交2019年房租的时候被告犹豫了，原告作为房东物业上的问题应当由他们去解决。小区的主出入口安装了电子门，但原告只交给被告6把钥匙，被告雇人专门给员工开门，被告的员工和客户进不来，2018年8月之后导致被告公司亏损。被告公司人员与原告协商时说小区门锁了客户进不来，费用太高要求降低一半，原告不答应，被告说他们不答应被告就撤场，原告的副总张小林说房租可以少1万元。2017年被告进场后被告给原告法人霍某和张小林打电话打不通。被告给霍某和张小林提交过一份书面材料，是被告进场后所有的东西。2019年一年原告公司和物业给被告停电停了五次，且原告在没有通知被告的情况下将被告的门锁换了。 原告宏欣公司围绕诉讼请求提交了如下证据材料：1.天水宏欣饮食服务有限公司营业执照复印件一份，拟证明原告的主体资格适格；2.岳某身份证复印件一份、天水清雅装饰工程有限公司营业执照复印件一份，拟证明被告的主体资格适格；3.原、被告于2017年9月25日签订的房屋租赁合同一份，拟证明原告与被告关于房屋租赁合同约定了各自的权利义务；4.收款收据四张、工商银行进账单一份，拟证明被告向原告支付租金共计25万元，按照合同约定租金总计为29万元，剩余租金4万元未支付；5.2019年8月13日通知一份，拟证明原告向被告催要拖欠租金。2019年10月16日通知一份，拟证明原告在房屋租赁合同期限届满后催告被告搬离房屋并处理后续事宜。2019年10月16日原告给被告发通知的照片，拟证明原告将通知已经发到被告手中；6.2019年12月31日拍摄现场照片9张，拟证明被告在没有向原告移交房子的情况下私自搬走了室内物品，对所租赁房屋的现场进行了破坏性的拆除，对相关设施进行了损坏，给原告的房屋造成了损害；7.永生物业公司麦积分公司出具的证明一份，拟证明物业是永生物业公司麦积分公司统一管理，证明2019年12月24日被告所租赁房屋已基本搬空，被告拖欠物业费4421元；8.律师费发票一张、保险费票据一张，拟证明按照合同约定，律师费、保险费应当由被告承担。 经质证，被告的质证意见是，证据1、2无异议。证据3房屋租赁合同内容是原告和被告前夫张旭东商量的，协商好后张旭东将合同拿来给被告，被告在合同上签了字。合同第三部分第二条房租支付方式与事实不符，被告在2017年6月进场的时候交了一部分、2017年10月交了一部分，原告口头承诺的事宜在合同中并未体现。协商时说租五年，但是签订合同时原告法定代表人霍某说为了便于管理合同两年一签。第一次协商的租金是29万元，没有指明被告要交电梯使用费。2019年6月原告方的副总张小林口头承诺房租减免1万元，租金28万元一年。证据4无异议。证据5通知被告收到了，对10月16日的通知有异议，被告在10月9日也给原告提交过一份材料，但原告对被告提出的问题没有解决。证据6照片现状无异议,是被告的供货商在拆除他们的东西。证据7不认可，只有小部分材料是晚上搬的。证据8真实性无异议，但被告不承担。 被告针对其答辩提供的证据材料有：1.便函一张，拟证明宏欣公司委托天水永生物业公司停了哒哒装饰公司的用电,哒哒装饰公司就是清雅公司;2.2017年6月21日被告岳某给原告法人霍某发的短信一份，拟证明被告反映的所有问题其都没有回复，被告进场物业公司将电停了，停电理由是霍某拖欠物业2017年6月19日之前的电费，被告和物业公司协商的时候物业公司说让宏欣公司去和他们协商，被告没有宏欣公司的授权，他们不认被告，后被告交了3万元的电梯使用费才能正常使用；3.2019年10月9日被告给原告提交的书面材料一份，拟证明被告将2017年6月进场后发生的所有事宜告知原告，但没有给被告解决；4.2019年3月17日被告给原告法人霍某发的短信一份，拟证明清雅公司装修总额230万元，被告没有交清房租是由于第一年的事情原告没有给被告处理完，被告要求霍某面谈但没有处理。2019年11月被告给原告法人霍某发的短信一份，要求面谈但他没有回复。以上短信能够证明原告一直躲着不见被告，不跟被告协商问题如何解决，拖欠房租的原因是原告造成的；5.准予注销通知书一份，拟证明清雅公司从2018年8月开始一直亏损无法继续经营，被告申请注销；6.录音资料(岳某手机当庭播放)：（1）2019年3月18日岳某和霍某谈话录音及电话录音3段，拟证明被告对原告提出的问题没有置之不理，每次被告都谈到电子门不应上锁、停电、车位、门头字安装、物业费、电梯使用费问题。（2）2019年12月23日岳某和永生物业公司保安队长谈话录音3段，拟证明小区的电子门原来不是在现在的位置安装，同时证明被告搬离东西是在白天而非晚上。（3）2019年12月16日永生物业公司给岳某拨打的电话录音1段，拟证明被告告知物业2019年第四季度的物业费他们应当向宏欣公司要，被告已经不租房子了。（4）2019年12月9日永生物业公司给岳某拨打电话录音1段，拟证明宏欣公司授权物业公司给被告停电。（5）2019年12月24日岳某和霍某录音1段，拟证明清雅公司的门锁是他们换的。（6）2019年10月9日视频资料、照片一份，拟证明清雅公司员工朱洪亮给原告公司霍某、张小林送书面材料的事实。休庭后，要求被告提交上述录音资料光盘，其提交的光盘中仅有四段录音（1）2019年3月18日（时长10分15秒）岳某和霍某谈话录音1段。（2）2019年12月23日（时长3分53秒）岳某和永生物业公司保安谈话录音1段。（3）2019年12月24日（时长2分06秒）岳某和霍某通话录音1段，以上3段录音资料与开庭时播放录音资料一致，其余1段开庭时并未提交。 经质证，原告的质证意见是，证据1有异议，有无停电事实无法证实，该证据与本案无关联性。证据2无法显示出宏欣公司有意给被告停电。且在2017年6月21日原、被告双方尚未签订房屋租赁合同。证据3书面材料不能证明被告的主张，原告向被告出租房屋收取租金，但被告找各种理由拒绝交付租金，被告提出的各种问题不是原告能够解决的，也不是合同约定的原告的权利义务，且该证据与本案无直接关联性。证据4不认可，不能证明被告的证明目的。按照合同约定续租要提前三个月提交书面材料告知原告，但被告未告知原告续租也未缴纳租金。证据5真实性无异议，清雅公司是否应当承担责任，请法庭予以认定。证据6中2019年3月18日录音内容反映的是门禁问题，霍某给被告做了答复，物业费是给物业公司交的，证明门禁问题不是被告拒付房租的理由。2019年12月9日录音是物业公司答复停电是宏欣公司委托他们停电。如停电属实，也是为了督促被告支付拖欠的租金和物业费，停电是合情合理的。门禁问题与本案无关。12月24日的录音换门锁问题，霍某明确表示是原告锁门，锁门的原因是当时被告就没有门锁，为保障房子及内部设施不被进一步破坏造成损失，才找了物业公司的保安安装了门锁。2019年10月9日视频资料、照片只能看到视频截图看不到内容，即便书面材料原告收到了，原告也在10月16日向被告发出了书面通知，因为合同已经到期了。 经审查，对于原告提交的证据1、2、4、6及证据5中2019年8月13日的《通知》被告无异议，予以认定；证据3房屋租赁合同被告虽对合同部分内容有异议但对合同签字无异议，该证据与本案具备关联性，予以认定；证据5中2019年10月16日的通知，对于该通知由被告工作人员已签收的事实，被告并无异议，该证据与本案具有关联性，予以认定；证据7与当事人陈述及其他有效证据能互相印证的事实予以认定；证据8的真实性予以认定。对被告提交的证证据1便函系复印件，被告未能提交原件核对其真实性，不予认定；证据2系被告岳某向原告法定代表人霍某发送的短信原告并无异议，对该证据与当事人陈述能互相印证的事实予以认定；证据3中2019年10月9日被告工作人员送达书面材料的事实予以认定；证据4系2019年3月17日被告岳某向原告法定代表人发送短信的事实予以认定；据5原告无异议，予以认定。证据6，对原告提交的光盘中与庭审记录内容一致的录音资料，视为其已提交，对录音资料与当事人陈述或其他证据印证的与本案相关联的事实，予以认定。其余部分经本院多次告知被告未提交光盘在卷佐证的录音资料，视为未提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月15日，原告与被告岳某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区建筑面积736.91㎡的楼房出租给被告岳某，岳某用作开办天水清雅装饰工程有限公司营业场地。合同约定的租赁期限自2017年10月15日起至2019年10月14日止。房屋年租金为29万元，每月10月1日前一次性支付一年房租，被告未能在合同约定的期限内足额缴纳租金等相关费用的，应按中国人民银行同期存款利率向原告支付迟延付款利息。合同第八部分约定：“第1条任何一方未履行本合同约定的条款均被视为违约。第2条任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在合理期限内对此确认提出书面异议或补充说明。若收到违约情况书面通知的一方不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。违约方按合同终止前最后一个月的月租金的五倍支付违约金，违约金不足弥补因此造成实际损失的，还应赔偿相应的赔偿金。” 同时查明，2017年6月17日，原告将租赁房屋麦积区滨河广场A座6楼交付被告，被告对房屋进行了装饰装修后投入使用。租赁期限内第一年的租金被告已付清，同时，被告交纳保证金１万元。租赁期间，被告所租房屋的1楼出入口由物业公司安装了电子门。2018年11月2日、2019年4月3日、2019年5月17日，被告分三次共计缴纳第二年租金21万元。因停电、停车位、租赁期限、物业服务、门头字的安装等问题，被告岳某向原告法定代表人霍某数次发送短信反映，均未得到回复。2019年8月13日，原告向被告送交了通知一份，内容为：“岳某，根据双方于2017年10月15日所签订的房屋租赁合同规定，你已拖欠应缴纳房屋租金80000元，请你于2019年8月30日前尽快缴纳，否则我公司将收回房产，你将承担由此引起的一切违约责任。”2019年8月2９日，原告收取被告缴纳的租金4万元，被告累计缴纳第二年度租金25万元，剩余4万元一直未付。2019年10月９日，被告就之前向原告法定代表人反映的停电、停车位、租赁期限、物业服务、门头字的安装等问题向原告提交书面材料。同年10月16日原告向被告送交书面通知，告知房屋租赁合同已到期，双方不再续签合同，要求被告在2019年10月30日前搬离所租房屋；被告应在10月16日起3个自然日内与原告协商将房屋装修及安装的设备、物品一次性折价转让原告事宜，逾期未能协商一致，限被告在2019年10月29日前自行拆除房屋内装修并恢复原状等，但原、被告并未协商。2019年11月1日、11月5日，被告岳某就其书面材料涉及问题等向原告法定代表人霍某发送短信，未得到回复。2019年12月23日，被告会同租赁房产所在物业公司人员将被告所租房屋六楼的楼层门上锁。 同时查明，天水清雅装饰工程有限公司于2017年11月23日成立，公司类型为自然人独资的有限责任公司，投资人为岳某，该公司于2019年11月21日由被告申请已办理注销登记。 另查明，全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告签订的房屋租赁合同，合同自原、被告签字后即生效，对原、被告均具有约束力，双方应依合同约定履行义务。 关于被告天水清雅装饰工程有限公司主体是否适格的问题。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，签订合同的主体为原告及岳某，故基于合同而享有权利承担义务也仅限于签订合同双方。其次，岳某虽系天水清雅装饰工程有限公司投资人，但签订合同时该公司尚未成立，其行为系岳某个人行为，且原告诉讼时该公司已注销，不能作为诉讼主体。综上，被告天水清雅装饰工程有限公司主体不适格，在本案中不宜将其列为被告。 关于原告各项诉讼请求能否支持。（一）原告要求被告搬离所租原告的房屋并恢复原状的请求。因双方对交付房屋时的房屋状况陈述不一，原告未能举证证明交向被告付房屋时所租房屋的原状，其恢复原状的请求无法确定。原、被告房屋租赁合同租赁期限已届满，在双方未续签合同的情况下，被告无合法事由使用涉案房屋，对原告要求被告搬离租赁房屋的请求，应予支持。（二）原告要求支付所拖欠房屋租金4万元，并按中国人民银行同期贷款利率4.35%向原告支付延期付款利息为2320元（从2018年10月1日起至2020年1月31日），本息共计42320元的请求。对于拖欠租金4万元的事实，原告提交的租赁合同及收款收据能证实，庭审中被告辩解原告副总张小林曾答应当年房租减少1万元，对此事实原告否认，被告亦未提交证据予以证明，对其辩解意见不予采纳，故对原告要求被告支付拖欠租金4万元的请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对原告主张的迟延付款利息，因原告同时又主张违约金，迟延付款利息不再重复计算。（三）原告要求支付违约金共计120833元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由此可知，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告应依照合同约定履行义务，被告迟延缴纳租金已违反合同约定，应当承担违约责任。违约金的承担与实际损失应当相当，被告迟延缴纳租金给原告造成的实际损失，于本案而言就是资金占用费损失。原告主张以5个月房租由被告承担违约金明显过高。故对原告主张的违约金宜以拖欠租金4万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，参照《中国人民银行关于人民币贷款罚息利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“对2004年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来按照日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％－50％。”在全国银行间同业拆借中心2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率4.25%的基础上加收30％为5.525%，以此标准计算违约金为宜。关于违约利息的起始时间，原告于2019年8月13日向被告送交书面通知，要求被告于同年8月20日期缴纳拖欠的租金8万元，被告之后缴纳4万元，原告收取视为双方在合同履行过程中对合同约定的缴纳租金期限的变更，故利息的起始时间应从2019年8月21日计算。综上，对违约金计算如下：40000元×5.525%÷365天×164天（2019年8月21日至2020年1月31日）﹦993元。（四）请求判令二被告按每日794.52元的租金标准支付自2019年10月15日起至搬离前的房屋占有使用费的请求，原、被告房屋租赁合同租赁期限已于2019年10月14日届满，在双方未续签合同的情况下，被告无合法事由使用涉案房屋，故原告要求其支付合同期满后的房屋占用费的请求与法有据，应应予支持。对于房屋占用费的起止时间，因原告已于2019年12月23日将租赁房屋楼门上锁，被告未再使用该房屋，故原告主张的房屋占用费自即日起截止，计算为：290000元÷365天×69天(2019年10月15至2019年12月23日)﹦54821.9元。（五）原告要求被告承担律师费12000元的请求，原告仅提交了诉讼代理甘肃省增值税普通发票一张，对于该费用是否已实际支出未能进一步举证，故对其主张的律师费12000元，不予支持。（六）请求判令本案诉讼费、诉讼保全费、保险费500元由被告承担。诉讼费、诉讼保全费属于诉讼费用范畴，由人民法院依据案件实际依法裁判。保险费支出的目的在于对申请保全人提出的诉前财产保全申请进行担保，属于原告为其提出的诉前财产保全提供担保的一种方式，原告请求由被告承担该部分费用于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、由岳某腾空交付天水宏欣饮食服务有限公司位于××区全层，面积736.91㎡)； 二、由岳某支付拖欠天水宏欣食服务有限公司的房屋租金4万元； 三、由岳某支付天水宏饮食服务有限公司违约金993元； 四、由岳某支付天水宏饮食服务有限公司房屋占用费54821.9元； 五、驳回天水宏欣食服务有限公司的其他诉讼请求。 以上判决一、二、三、四项于本判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3954元，适用简易程序减半收取1977元，保全费1865元，合计3842元，由天水宏欣饮食服务有限公司负担1921元，岳某负担1921元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 李惠芳 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 宋 晶 书 记 员 蔡中梅