湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异25号案外人：王大春，男，1970年10月24日出生，汉族，住湖南省望城区。委托诉讼代理人：王欢，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，湖南天地人律师事务所律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司。住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。组织机构代码：184170708。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司。住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。组织机构代码：685012118。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王大春向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年1月7日举行了听证。案外人王大春委托诉讼代理人王欢、吴婷，申请执行人湖南雷锋建设有限公司委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，参加了听证。现已审查终结。案外人王大春向本院提起异议称，贵院在执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，裁定公开拍卖湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下长沙市望城区高塘岭镇裕田·奥莱小镇B区第P077栋101房(以下简称案涉101房)。然而案涉101房被贵院司法查封之前，王大春与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已签订了书面的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定王大春向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司购买案涉101房用于居住，且王大春已经支付了全部合同价款，并已实际合法占有了案涉101房，但因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未取得案涉101房的初始登记导致案涉房屋未能过户至王大春名下。为维护合法权益，特向贵院提出执行异议，请求贵院依法中止对案涉101房的执行，撤回对前述房屋的拍卖委托，并解除对前述房屋采取的查封等执行措施。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，异议人应当要提交无房产信息证明，现有证据不能查清异议人名下是否有其他住房，其也不一定符合长沙市的限购政策，其异议理由不能成立。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，王大春已支付了全部购房款，办理收房手续并且正在装修，形成了事实占有，可以排除执行。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区。案外人王大春不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2017年6月23日，案外人王大春与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20120122101），购买案涉101房，该房屋为预售商品房，规划用途为住宅，建筑面积236.48平方米，套内建筑面积223.86平方米，单价8081.22元/平方米，总房价1911047元；采用一次性付款方式，于合同签订之日支付。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。因被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司欠付望建（集团）有限公司工程款，经协商，望建（集团）有限公司介绍案外人王大春购买湖南裕田奥特莱斯置业有限公司案涉101房，王大春应付湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的购房款相应抵销湖南裕田奥特莱斯置业有限公司应付望建（集团）有限公司的工程款。湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2017年6月23日向王大春开具了金额为980000元和931047元的购房款增值税普通发票以及办理产权登记、预告登记等代收费用830元的收据。2017年11月14日，案外人王大春与长沙裕田奥莱物业管理有限公司办理了房屋交付手续。再查明，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司尚未为案涉101房办理房屋产权初始登记。本院认为，本案涉及对房屋无过错买受人物权期待权的保护问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，本院查封案涉101房的时间是2018年11月28日，案外人王大春与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司此前已于2017年6月23日签订了商品房买卖合同；其次，案外人王大春与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2017年11月14日办理了房屋交付手续后，已开始对房屋进行装修，案外人王大春在人民法院查封之前已合法占有案涉101房；第三，虽然案外人王大春并未将购房款直接支付至被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司账户，但案外人王大春是按照湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与其债权人望建（集团）有限公司的约定，将应付湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的购房款相应抵销湖南裕田奥特莱斯置业有限公司应付望建（集团）有限公司的工程款，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司对此并无异议并于合同签订当日向王大春开具了购房款增值税普通发票以及办理产权登记、预告登记等代收费用的收据，应当视为案外人王大春已经依约支付了全部购房款；第四，因被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司尚未为案涉101房办理房屋产权初始登记，案涉101房未办理过户登记非因案外人王大春自身原因。因此，本院执行案涉101房缺乏法律依据，案外人王大春提出的异议理由成立，本院予以采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市望城经济技术开发区的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年三月二十七日书记员  陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。