延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1541号上诉人（原审被告）：延边长荣房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市局子街。法定代表人：朱某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金某，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋某，男，1988年2月6日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：柳某，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边逢盛房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街。法定代表人：李某，该公司经理。上诉人延边长荣房地产开发有限公司（以下简称“长荣公司”）因与被上诉人宋某、延边逢盛房地产开发有限公司（以下简称“逢盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2019年7月30日作出的（2019）吉2401民初3559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长荣公司的委托诉讼代理人金勇民，被上诉人宋某及其委托诉讼代理人柳静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判长荣公司不承担本案法律责任。事实与理由：1.一审认定宋某以银行转账方式向逢盛公司支付了购房款41万元，剩余39880元以现金方式支付的事实认定错误。根据宋某提交的中国邮政储蓄银行《账户交易明细》中41万元款项转入的“对方账号/卡号/汇票号”来看，对方账号明显属于个人银行借记卡，而非逢盛公司的账户，更无法证明该41万元系购房款。因此，一审在未查清41万款项转入账号是否是逢盛公司账号情形下，就认定宋某以银行转账方式向逢盛公司支付了购房款41万元是错误的。关于剩余39880元以现金方式支付给逢盛公司的事实证据也明显不足。2.一审仅根据逢盛公司单方制作的统计结果认定逢盛公司共向包括宋某在内的33户违规售房户收取违规售房款8280216.90元明显缺乏证据支持，存在未审先定的问题。逢盛公司单方制作的《认购房屋合同移交书》根本没有取得上诉人的认可,移交书上也没有上诉人的公章确认,因此该证据从法律性质上仅是逢盛公司单方陈述，缺乏真实性、客观性。况且，一审也未对逢盛公司单方制作的移交书中所谓购房户证据材料进行核实。3.长荣公司所承担的逢盛公司827万元违规售房款的前提条件是该部分违规售房款应当是已经用于项目支出的款项,并非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预售款,逢盛公司负有举证证明购房款用于项目支出的责任。吉林省高级人民法院曾就与本案类似的案件作出裁判，即（2019）吉民申718号民事裁定书。在该民事裁定书中也明确长荣公司所承担的逢盛公司827万元违规售房款的前提条件是该部分违规售房款应当是已经用于项目支出的款项，并非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预售款。同时，该民事裁定书明确是否用于T2-21棚改项目支出的举证责任在逢盛公司而非长荣公司。由于宋某无法证明实际交纳购房款，且逢盛公司未提出证据证明购房款已经用于棚改项目上的证据,因此长荣公司不应承担返还责任。4.逢盛公司向延吉市地方税务局支付的457503.87元税款所对应的的实际上是其从回迁户收取的超面积款,而非违规售房款。由于延吉市税务局和延吉市房产交易中心已经联网,因此在逢盛公司未能取得T2-21棚改项目的预售许可证之前,根本无法以商品房买卖合同交易缴纳税款，这一事实通过项目转让协议中载明的逢盛公司占用回迁户超面积差价款671万元以及逢盛公司在一审中提交的《预售房款6307354元的已交税金明细》中数额基本吻合的事实得到印证。宋某辩称：请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：被上诉人有房屋买卖、房款转帐凭证和收据，足以证实房屋买卖合同成立。一审中，逢盛公司已经明确说明其与长荣公司交接清楚，项目转让协议中所涉及的违规售房款827万元包括被上诉人的款项。宋某向一审法院起诉请求：1.解除原告与逢盛公司的商品房买卖合同，长荣公司返还原告购房款449880元及利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付为止;逢盛公司对该款承担连带责任;2.判决二被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年6月30日原告在逢盛公司购买房屋并签订商品房买卖合同，合同约定:原告购买房屋坐落于延吉市铁南市场旁边的紫光家园（长福泰佳苑)6幢1单元502室，房屋面积为97.8平方米，房屋价格为449880元，付款方式为一次性付款，交付日期为2015年12月30日之前。原告在签订合同当日以银行转账方式向逢盛公司支付了购房款41万元，剩余39880元以现金方式支付给被告逢盛公司，被告逢盛公司为原告出具了收款收据,内容为收取原告长福泰佳苑6-1-502号房款，面积97.8平方米，总价为449880元，并盖有逢盛公司财务专用章予以确认。房屋交付日期到期后,逢盛公司不仅没有向原告交付房屋,就连基本施工都没有开始进行，原告要求与逢盛公司解除合同返还购房款，但逢盛公司拒绝返还购房款只能交付给原告房屋，2016年原告向逢盛公司再次主张权利时，逢盛公司称负责不了该房屋任何问题，原告到长荣公司处要求解决返还房款问题，但长荣公司拒绝认可原告与逢盛公司签订的商品房买卖合同。原告多次找到二位被告要求解决返还房款问题，但二被告均置之不理，原告认为逢盛公司开发项目由长荣公司承继，应当对债权债务均都承继，长荣公司应当与逢盛公司一并承担返还房款义务。原告为维护自身合法权益特向人民法院提起诉讼。一审法院认定的事实：2014年6月30日,原告与逢盛公司签订商品房买卖合同,约定原告购买逢盛公司开发的坐落于延吉市铁南市场旁边的长福泰佳苑6幢1单元502室，房屋面积为97.8平方米,房屋价格为449880元，付款方式为一次性付款，交付日期为2015年12月30日之前交付。原告在签订合同当日以银行转账方式向逢盛公司支付了购房款41万元，剩余39880元以现金方式支付给被告逢盛公司，逢盛公司为原告出具了收款收据。2016年3月14日，逢盛公司与长荣公司签订了《T2-21A》项目转让协议,约定坐落在延吉市延南街、铁南路南侧、长胜胡同西侧，土地使用面积12015平方米，已批准建筑面积地上32803平方米、地下5000平方米项目由于逢盛公司无资金投入、严重资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁户补助资金,现将该项目转让给乙方长荣公司;经甲、乙双方确认现《T2-21A》项目债务合计为5192.4万元,由乙方承担;在本协议生效后1个月内，乙方应将项目转让款项中3854.4万元，支付给借款人朴某、魏某、金某、玄某,包括借款投入项目的资金3127.4万元,拖欠工程款567万元和朴某、魏某、金某、玄某等人为逢盛公司承担的债务160万元;乙方承担甲方占用回迁户超面积款671万元和甲方违规售房827万元;乙方同意在政府相关部门的监管下使用征地和拆迁补偿专项资金995万元，用于项目建设;协议第十条约定:1.乙方承担用于项目投入的借款3127.4万元，甲方占用回迁户超面积购房款671万元，逢盛公司违规售房款827万元（其中包括B区违规售房款95万元),甲方所欠该项目施工款567万元共计5192.4万元债务;甲方承担逢盛公司为与本项目无关的李春龙和延边延兴房地产开发有限公司旧债务提供连带保证担保部分6551万元;2.除本项目之外形成的全部债务由甲方自行承担,包括但不限于甲方原有债务、对外提供担保形成的或有负债、违规售房取得的房屋预售款、甲方法定代表人及股东自身债务、所欠税金、劳务费、工程款等债务;3.甲方同意将征地和拆迁补偿款返还给乙方，乙方在政府相关部门监管下用于项目建设。逢盛公司至今未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。后经逢盛公司统计，逢盛公司共向包括原告在内的33户违规售房，收取违规售房款8280216.90元。2015年6月，逢盛公司向延吉市地方税务局支付营业税、城建税等税款457503.87元。一审法院认为：原告与逢盛公司签订的房屋买卖合同，因逢盛公司并未取得商品房销售许可证,属于违规售房，该商品房买卖合同无效，本应由逢盛公司返还原告的购房款并支付利息。但逢盛公司与长荣公司签订了项目转让协议时明确约定，逢盛公司的违规售房款827万元由长荣公司承担，且逢盛公司对33户违规购房人进行了界定。因此长荣公司应按照其与逢盛公司的协议,在包括原告在内的该33户购房人及房款827万元范围内承担责任。况且逢盛公司在收取原告的房款后向延吉市地方税务局支付了税款457503.87元，而长荣公司未能提供证据证明原告的房款未用于《T2-21A》项目。逢盛公司对原告的诉讼请求及依据的事实和理由均无异议，原告主张2016年后原告多次找到二位被告要求解决返还房款问题。可见原告并未间断向二被告主张权利，故对长荣公司主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。故对原告要求长荣公司返还房款并支付为法定孳息的利息的诉讼请求，本院予以支持。因已经有长荣公司向原告承担责任，原告要求逢盛公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:一、被告延边长荣房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告宋某返还购房款449880元及利息（从2014年6月30日起至实际给付为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。二、驳回原告宋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告宋某已预交),减半收取4400元,由被告延边长荣房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：2014年6月30日,宋某与逢盛公司签订商品房买卖合同,约定购买逢盛公司开发的坐落于延吉市铁南市场旁边的长福泰佳苑6幢1单元502室，房屋面积为97.8平方米,房屋价格为449880元，付款方式为一次性付款，交付日期为2015年12月30日之前交付。同日，逢盛公司为宋某出具了449880元的房款收据，本案庭审中，逢盛公司自认已经收到宋某交付的上述房款。2016年3月14日，逢盛公司（协议甲方）与长荣公司（协议乙方）签订了《T2-21A》项目转让协议,约定坐落在延吉市延南街、铁南路南侧、长胜胡同西侧，土地使用面积12015平方米，已批准建筑面积地上32803平方米、地下5000平方米项目由于逢盛公司无资金投入、严重资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁户补助资金,现将该项目转让给乙方长荣公司;经甲乙双方确认现《T2-21A》项目债务合计为5192.4万元,由乙方承担;在本协议生效后1个月内，乙方应将项目转让款项中3854.4万元，支付给借款人朴某、魏某、金某、玄某,包括借款投入项目的资金3127.4万元,拖欠工程款567万元和朴某、魏某、金某、玄某等人为逢盛公司承担的债务160万元;乙方承担甲方占用回迁户超面积款671万元和甲方违规售房827万元;乙方同意在政府相关部门的监管下使用征地和拆迁补偿专项资金995万元，用于项目建设;协议第十条约定:1.乙方承担用于项目投入的借款3127.4万元，甲方占用回迁户超面积购房款671万元，逢盛公司违规售房款827万元（其中包括B区违规售房款95万元),甲方所欠该项目施工款567万元共计5192.4万元债务;甲方承担逢盛公司为与本项目无关的李春龙和延边延兴房地产开发有限公司旧债务提供连带保证担保部分6551万元;2.除本项目之外形成的全部债务由甲方自行承担,包括但不限于甲方原有债务、对外提供担保形成的或有负债、违规售房取得的房屋预售款、甲方法定代表人及股东自身债务、所欠税金、劳务费、工程款等债务;3.甲方同意将征地和拆迁补偿款返还给乙方，乙方在政府相关部门监管下用于项目建设。双方签订协议后，并未就协议中约定的由长荣公司承担的款项明细进行交接。逢盛公司至今未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。现逢盛公司主张项目转让协议中约定由长荣公司承担的827万元违规售房款即为包括宋某在内的33户的售房款（按照逢盛公司的统计共计为8280216.90元）。2015年6月，逢盛公司向延吉市地方税务局缴纳营业税、城建税等税款457503.87元，庭审中，逢盛公司未提供该部分营业税所包含的对外预售房屋所收房款明细。另查明，2014年5月21日，案外人高某与逢盛公司签订《商品房买卖合同》，约定购买逢盛公司开发的位于延吉市铁南市场旁边的紫光家园1号楼2单元302号房屋。高某于合同签订当日支付首付款15万元。后因紫光家园项目一直未开工，高某将逢盛公司、长荣公司起诉至人民法院，要求二公司向其返还首付款15万元及利息。该案经审理后认定，“……从上述约定看，长荣公司所承担的逢盛公司827万元违规售房款的前提条件是该部分违规售房款应当是已经用于项目支出的款项，并非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预售款。一审认为逢盛公司与长荣公司在项目转让过程中关于违规售房款的承担方面约定不明有误，本院予以纠正。根据上述约定，本案高某支付给逢盛公司的15万元购房款是否应由长荣公司承担，关键在于逢盛公司是否将该15万元用于项目支出。通过庭审调查，高某于签订合同当日即2014年5月21日向逢盛公司支付了15万元购房款，逢盛公司则于2014年5月22日向延吉市征收局支付了涉案项目动迁费30万元，从资金流动时间、金额等方面认定逢盛公司所主张的已将高某支付的15万元用于项目支出，较为符合常理。长荣公司虽主张逢盛公司支付给延吉市征收局的30万元中不包含高某支付的15万元款项，但并未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。”2018年11月26日，本院对该案作出（2018）吉24民终1844号民事判决。长荣公司不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年5月23日作出（2019）吉民申718号民事裁定，以相同的理由驳回了长荣公司的再审申请。再查明，本案一审庭审中，逢盛公司自认因项目产生的违规售房款在4600万元左右。本院认为：宋某与逢盛公司签订的房屋买卖合同，因逢盛公司并未取得商品房销售许可证,属于违规售房，一审因此认定该商品房买卖合同无效并无不妥，逢盛公司理应返还宋某的购房款及相应的利息。因案涉项目已转让给长荣公司，逢盛公司与长荣公司签订的项目转让协议中又约定逢盛公司收取的违规售房款827万元由长荣公司承担，长荣公司虽主张宋某在本案中所主张返还的购房款不在827万元的范围内，但对此并没有提供相关证据予以佐证，且作为案涉项目转让协议的签约方，长荣公司对双方项目转让协议中约定的827万元违规售房款亦负有说明的义务，其在庭审中仅以逢盛公司未移交827万元违规售房款明细为由，主张不承担返还义务，缺乏事实依据。基于此，一审参照逢盛公司提供的33户违规购房人明细，支持宋某在本案中的诉讼请求，并无不当。综上，长荣公司的上诉理由不应成立，应予驳回。一审判决结论正确，应予维持。经本院审判委员会二〇二〇年第二次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8048元，由延边长荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  池东波审判员  秦承兰二〇二〇年三月三十日书记员  滕 滕