贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初5463号原告（反诉被告）:古蔺县兰曾物业服务有限公司，住所地古蔺县古蔺镇雅兰馨城2号楼1号门面，统一社会信用代码91510525MA6226X31D。法定代表人：曾美英，该公司经理。委托诉讼代理人：罗祖贵，古蔺县乐鸿法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:重庆同泽房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区两路双龙大道43号，联系地址贵州省习水县东皇街道矿中路“同泽新时代营销中心”，统一社会信用代码91500112765907210P。法定代表人：余志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵娟，贵州黔北律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗胜文，贵州黔北律师事务所律师。原告古蔺县兰曾物业服务有限公司（以下简称兰曾物业）与被告重庆同泽房地产开发有限公司（以下简称同泽公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序审理。被告同泽公司于2019年12月2日向本院提起反诉，本院依法合并审理。本案于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告兰曾物业（反诉被告）的法定代表人曾兰英及其委托诉讼代理人罗祖贵、被告同泽公司（反诉原告）的委托诉讼代理人赵娟、罗胜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰曾物业向本院提出如下诉讼请求:1.请求判令被告支付原告习水县同泽新时代6、8号楼空置房的物业管理费用共计963460.18元。2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告选聘原告为其提供位于习水县“同泽新时代6、8号楼”前期物业管理服务事宜,双方于2016年10月6日签订了《同泽新时代6、8号楼前期物业服务合同》,合同第九条第一款约定:“停车场位属于甲方所有,委托乙方经营管理,其收入暂定全部作为乙方未收取甲方空置房的物业管理及其他等费用的补偿,一年后可根据收入的实际情况重新协商补偿标准”。原告认为,被告应按相关政策支付空置房屋的物业管理费用。特向法院起诉。被告同泽公司辩称，根据双方签订的《物业服务合同》第七条约定，6、8号空置房的物业管理费是免收的。反诉原告同泽公司向本院提出如下反诉请求:1.判令反诉被告立即支付反诉原告电梯用电和公共照明部分的电费、公共用水部分的水费合计9829.35元。2.判令反诉被告立即支付反诉原告为反诉被告垫付的同泽新时代6、8号楼电梯保养费2865.00元、电梯检验费725.96元,小计3590.96元。3.判令反诉被告立即支付反诉原告2018年8月31日至2018年9月26日期间，反诉被告擅自撤场后反诉原告代管期间产生的打扫前期遗留垃圾费用120.00元、临时代管人员工资6760.00元、前期建筑垃圾清运费2340.00元,小计9620元。4.判令反诉被告立即支付给反诉原告违约金19019.76元(38039.52平方米×0.5/平方米=19019.76元)。5.反诉被告立即支付反诉原告未按照约定向反诉原告提供季度工作总结和工作计划的违约金8000元(1000元/次×8次),未按照约定提交每月的财务报表的违约金24000.00元，小计32000元。(以上一至五项诉讼请求合计金额为74060.07元)。6.请求决定反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月9日，双方签订《同泽新时代6、8号楼前期物业服务合同》（含附件一前期物业服务管理服务质量标准和附件二物业管理监督协议），选聘反诉被告为同泽新时代6·8号楼提供前期物业服务。但反诉被告接收后存在诸多违约行为，具体为：1.反诉被告工作人员配备不足。2.因卫生问题被习水县环境卫生站通报。3.因服务质量问题在2018年5月12日被习水县电视台曝光。4.未尽到到电梯维护保养义务。5.违约反诉原告解除合同擅自离场强行终止物业服务，给广大业主造成不便。6.2018年8月30日单方面强行终止服务后未履行物业管理的相关移交手续。7.未按照约定履行提交工作计划、工作总结等义务。按照约定，按照0.5元/平方米标准，6·8号楼总建筑面积38039.52平方米，经计算违约金为19019.76元。公共部分的水电费22597.68元，按物业服务合同约定，应由反诉被告承担，扣除（2019）黔0330民初5328号民事调解书中已抵扣的12768.33元，尚欠9839.35元未付。且根据合同电梯保养、检验费用也应由反诉被告承担，该费用计算到2019年9月26日为3590.96元。按照合同附件二规定，反诉被告应按照季度提交工作总结和工作计划。但反诉被告至今未交，按次数应承担违约金32000元。从2018年8月31日至9月30日期间，反诉被告未办理移交擅自离场，反诉原告不得不代为提供物业管理服务。由此产生垃圾清洁2340元、代管人员费用6760元、打扫前期遗留垃圾清洁费120元，上述费用应由反诉被告承担。反诉被告兰曾物业答辩，反诉原告首先违约，在反诉被告没有与反诉原告解除合同前，反诉原告擅自在小区张贴公告解除与公司的物业服务合同，导致业主不交费，且在没有解除合同时反诉原告擅自收取物业管理费，反诉被告不存在违约，不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，被告同泽公司选聘原告兰曾物业为同泽新时代6、8号楼提前前期物业管理企业，双方就服务事宜订立了《同泽新时代6、8号楼前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）。物业名称为同泽新时代6、8号楼，类型为高层商住楼，地址在习水县，建筑面积37500平方米。在物业管理区域内，原告兰曾物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共有部分的维修、养护和管理。2.物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理。3.物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、维护管理。4.公共绿化的养护和管理。5.车辆停放管理。6.公共秩序维护、安全防范等事项的管理。7.装饰装修管理服务。8.物业档案资料管理。在物业管理区域内，原告提供的其他服务包括可代收代缴各项公用事业费及水、电、气、网络、电视、卫生费等。原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量标准见附件一）以及物业管理监督协议（见附件二）。本物业管理区域物业服务收费方式为物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.2／月／平方米，商业物业1.5／月／平方米。服务费主要开支为管理服务人员工资、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用等。业主应于达到交房条件通知接房或者业主要求提前接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告同泽公司原因未能按时交给物业买受人的物业，原告兰曾物业免收物业管理费。收费时间双方另行协商。停车场位属于被告所有，委托原告兰曾物业经营管理，其收入暂定全部作为原告兰曾物业未收取被告空置房的物业管理及其他等费用的补偿，一年后可根据收入的实际情况重新协商补偿标准。被告同泽公司应按本合同约定，协助原告兰曾物业的管理服务达到本合同约定的服务内容和质量标准，否则视为被告同泽公司违约。除前条情况外，原告兰曾物业的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，应按0.5元／平方米的标准向被告同泽公司、业主支付违约金。合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力等内容。与该份合同一起在骑缝处盖有原告兰曾物业公司公章的附件一《期间物业管理服务质量标准》中约定，无重大投诉，业主对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上等内容。在附件二《物业管理监督协议》中约定原告兰曾物业须每季度末向被告报送本季度工作总结以及下一季度工作计划（含组织机构人员名单、分工、岗位职责）和当月财务报表，每延迟一次1000元等内容。2016年7月30日，被告同泽公司告知原告兰曾物业6、8号楼电梯已验收合同，准予试运行。2016年8月1日，被告同泽公司授权原告兰曾物业使用6、8号楼5台电梯。2016年8月22日，原告兰曾物业接收同泽公司移交的电梯4台。原告兰曾物业在2018年7月24日通知业主，接质监部门的通知，因电梯多处损坏，无法使用，户头是开发公司的，年检验已到期，物业公司无钱交纳年检、维修、维保、电费，明天电梯停止运行，验收合格后方能使用。2018年7月18日，被告同泽公司与东莞市群立电梯有限公司签订《电梯保养合同》，约定保养27层电梯2台，约定年保养费12000元（2台/12个月），代缴代办年检费2000元/台/年。2018年8月17日，被告同泽公司与东莞市群立电梯有限公司签订《电梯保养合同》，约定保养27层电梯2台，保养费6000元（2台/12个月）、代缴代办年检费2000元/台/年。合计8000元/2台/年。2018年8月17号，被告同泽公司交2018-2019年电梯（同泽时代广场2台27层）50%保养费6000元。2019年8月6日，被告同泽公司交2018-2019年3台电梯50%保养费9000元。2018年8月17日，被告同泽公司交2018-2019年电梯（4号电梯新启用）50%保养费3000元。2018年9月3日被告同泽公司交特种设备安全技术性能检验收费1935元。2019年1月15日被告同泽公司交特种设备安全技术性能检验收费（27层）2790元。2018年9月7日，被告同泽公司在小区内张贴名为《关于拟解除与兰曾公司物管合同的公告》，内容如下：6、8号楼业主，近日，兰曾物业向公司提出解除6、8号楼前期物业服务合同，我司要求兰曾物业依法解除合同，但兰曾物业单方撤走管理人员。故我公司研究决定：1.公司法律顾问和负责人与兰曾公司作最后谈话，也希望业主站出来维权。2.兰曾物业放弃不管的服务立即由我公司派员接手管理。公司决定依法起诉解除与兰曾物业的服务合同等内容。2018年9月21日，被告同泽公司制作了《同意解除前期物业服务合同的通知》，鉴于兰曾物业2018年8月30日擅自离场，置小区管理于不顾，同意曾兰物业提出的解除物业服务合同的要求。同时要求曾兰物业承担相应的违约责任。且要求原告于2018年9月25日前全部移交物业管理区域和设备设施及资料档案。被告同泽公司通过邮寄的方式向原告兰曾物业邮寄了该通知。原告兰曾物业认可2018年9月26日收到该邮件。2019年11月6日，原、被告在本院主持下达成调解协议，本院制作了（2019）黔0330民初5328号民事调解书，确认同泽公司应退还给兰曾物业履约保证金100000.00元，该款由同泽公司直接抵扣兰曾物业应承担的兰曾物业2017年7月7日借款20000.00元、兰曾物业所收取海尔门面、刘巧巧等五户的电费5019.00元、（2019）黔0330民初1508号民事判决所确定兰曾物业应承担的停车场租赁费计算为61666.67元及诉讼费546.00元、电梯用电及公共照明、公共用水部分的费用12768.33元共计100000.00元等内容。2018年10月24日，同泽公司交电费54615.22元。在东皇供电所客户抄表结算复核单上载明，抄表日期2018年10月9日，上次抄表日期10月7日，金额11471.60元。另查明，同泽时代6、8号楼预售房屋建筑面积为38039.52平方米。原告兰曾物业从2016年9月开始收取了6、8号楼业主物业管理费。2018年7月13日，被告同泽公司收取了刘巧巧2017年8月9日至2019年8月9日物管费2741.76元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告兰曾物业所举的合同尾页时间为2016年9月18日、2016年10月6日两张复印和彩印件，由于该份材料不是完整的合同，无法体现完整的合同内容，对该两页的证明目的不予采信。场地租赁协议、（2019）黔0330民初1508号判决书与本案不具有关联性，不予采信。对于反诉原告同泽公司所举的调查问卷，由于系公司单方面组织调查，结合调查数量无法客观反映整个小区业主对原告服务的满意度问题，对该证据不予采信。2018年10月11日习环管通（2018）8号通报及图片，系被告同泽公司通知原告解除合同后时间发生事实，无法证实与本案具有关联性，不予采信。对于收条、领条，反诉被告兰曾物业不予认可，且从收条、领条上落款时间无法证实与反诉被告有关，不予采信。对于反诉原告同泽公司当方单方制作的工资发放表，反诉被告兰曾物业未予认可，不予采信。反诉原告同泽公司所举的水费单据被告不认可，且票据时间为2018年12月27日和2019年1月14日，无法证实与反诉被告有关，不予采信。对于反诉被告兰曾物业所举证言，反诉原告不认可，且证人未到庭作证，不予采信。本院认为，原、被告双方所签订的《前期物业合同》，真实合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告同泽公司举出完整的2016年9月9日所签订合同，该份合同中包含了两个附件。对于原告兰曾物业提出2016年9月18日、2016年10月6日盖有双方公司印章的两张复印和彩印件合同尾部页，当中没有了附件约定，且被告同泽公司合同中两个附件未经原告兰曾物业签字，故两个附件不具有效力的辩称意见。经查，原告兰曾物业未能举出该两份完整合同，仅能出具最后一页盖章页面，无法达到双方没有两个附件的约定证明目的；其次，被告同泽公司所举2016年9月9日签订的完整合同和附件，整份合同骑缝处盖有原告兰曾物业公司公章，应视为原告兰曾物业对两个附件属于合同内容的认可，故对两个附件是合同约定内容予以确认。对于合同解除的问题，由于原告兰曾物业已于2018年8月30日客观上单方撤离了6、8号楼，被告同泽公司通过邮件方式将同意解除合同通知于2018年9月26日送达原告兰曾物业，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”，本案中，被告同泽公司认可原告兰曾物业法定代表人口头通知解除合同的意思表示，且原告兰曾物业在2018年8月30日擅自离开物管服务场所，以其实际行为表明不再继续履行合同。在此情况下，被告同泽公司有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，解除合同通知于2018年9月26日到达原告兰曾物业，双方之间的合同于到达之日起解除。对于原告兰曾物业主张被告支付物业费963460.18元的诉讼请求。首先，结合双方签订的《前期物业合同》第六条约定，原告兰曾物业主张的物管收费标准系原告兰曾物业向业主收费标准，而非向被告同泽公司收费的标准。其次，《前期物业合同》第七条约定被告同泽公司空置房屋原告兰曾物业免收物管费。收费时间双方另行协商。就此原告兰曾物业并未举证证明双方对此有了新的收费约定。再者，对于原告兰曾物业提出被告同泽公司起诉向其收取停车费违反《前期物业合同》第九条规定，故应另行支付物管费。原告兰曾物业与被告同泽公司的停车费纠纷不是本案审理范围，且原告兰曾物业亦未对停车场案件的判决提起上诉，由此产生的法律后果自行承担。综上，原告兰曾物业诉请被告支付物业费963460.18元的诉讼请求，不予支持。对于反诉原告同泽公司的第1项诉请，双方所签订的合同于2018年9月26日解除，从反诉同泽公司原告所交电梯用电、公共照明部分用电、公共用水水费的时间，无法证实是否与反诉被告兰曾物业管理期间所产生的费用有关以及相对应的具体金额，由此举证不力的后果由负有举证责任的反诉原告同泽公司自行承担，对该项诉请不予支持。对于反诉原告同泽公司的第2项诉请，在双方《前期物业合同》未解除前,按照约定电梯保养、维护费用应由反诉被告兰曾物业承担，故对原告同泽公司主张的电梯保养费2865元、电梯检验费725.96元，合计3590.96元，予以支持。对于反诉原告同泽公司的第3项诉请，对于垃圾费120元，由于收条的收款人处无人签名，不予支持。对于垃圾清运费2340元，从收条落款时间和反诉被告离场及合同解除时间无法证实收条上载明的金额与反诉被告兰曾物业管理期间有关，不予支持。对于临时代管人员工资6760元，反诉被告兰曾物业未予认可，就此反诉原告同泽公司仅举出自制工资单，无其他证据予以佐证，不予支持。对于反诉原告同泽公司的第4项诉请，反诉被告兰曾物业提出由于反诉原告同泽公司首先违约才迫使反诉被告离场，违约责任应在反诉原告同泽公司。对于违约，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。反诉被告兰曾物业在未解除双方所签订的《前期物业合同》之前擅自离场的行为必然系违约行为，应承担相应的违约责任。依据双方所签订的《前期物业合同》第二十七条约定，结合反诉原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为5000元。对于反诉原告的第5项诉请，反诉被告兰曾物业无法举证证明已履行了双方约定的该项内容义务，属违约，应支付违约金，结合反诉被告兰曾物业的过错，反诉原告同泽公司损失等，酌情将违约金调整为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告古蔺县兰曾物业服务有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告古蔺县兰曾物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付反诉原告重庆同泽房地产开发有限公司电梯保养费2865元、电梯检验费725.96元，合计3590.96元；三、反诉被告古蔺县兰曾物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付反诉原告重庆同泽房地产开发有限公司违约金7000元；四、驳回反诉原告重庆同泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13435元，由原告古蔺县兰曾物业服务有限公司负担。反诉费1642元，由反诉原告重庆同泽房地产开发有限公司负担1000元，反诉被告古蔺县兰曾物业服务有限公司负担642元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张小英人民陪审员  吴兵梅人民陪审员  袁昌容二〇二〇年三月十一日书 记 员  王素杰