河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终78号上诉人（原审被告）：王毛，曾用名王世军，男，1967年7月23日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：何素林，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶小安，男，1965年7月19日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。上诉人王毛因与被上诉人陶小安房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王毛的委托诉讼代理人何素林，被上诉人陶小安及其委托诉讼代理人潘成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王毛上诉请求：1、撤销河南省正阳县人民法院（2019）豫1724民初3784号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、其与被上诉人陶小安之间的房屋买卖合同合法有效。2015年3月17日其与被上诉人陶小安口头约定将位于正阳县××兰青村万通分校大门东侧的二间二层楼房，该楼房价款360000元（含过道上面的一间房屋），249600元房价不含过道上面的一间房屋，且为了减少过户费用，被上诉人陶小安支付了部分房款145000元，其将该房屋交付给被上诉人陶小安简单装修居住，其卖给被上诉人陶小安的房屋有国有土地使用证及房产证，因被上诉人陶小安没有付清全部价款，该房产证件手续没有交给被上诉人陶小安，没有办理房屋过户手续，不影响合同的效力，双方应当遵守；2、该房屋（含过道上面的一间房屋）原约定价款是380000元，因双方系亲戚关系，其少要人情费2万元，即房屋价款为360000元，被上诉人陶小安只支付145000元，不是245000元，被上诉人提交的100000元的收条，该条是被上诉人陶小安伪造的，其没有收到该100000元；3、驻马店中亚资产评估事务所的评估报告不能作为定案的依据。因该评估其不知情，在测量时其没有到现场，剥夺了其参与评估的权利，且该房屋价款过低，装修价值过高；4、对于房屋增值部分，该增值部分应归其所有；二、一审法院程序违法，适用法律错误。1、一审法院只电话向其通知开庭，没有书面的开庭传票等手续，造成其没有参加诉讼；2、原审法院适用《城市房地产管理法》第三十八条及《合同法》第五十二条、第五十八条错误。其卖给被上诉人的房屋没有损害国家、集体及第三人的利益，也不违反法律规定，应适用合同法第四十四条及《民法通则》第五十五条的规定，该房屋买卖合同应当合法有效。陶小安辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陶小安向一审法院起诉请求：1、确认原告陶小安与被告王世军签订的房屋买卖合同无效；2、被告向原告返还购房款254600元；3、被告向原告支付装修款70000元；4、被告向原告支付房屋溢价款20000元；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告陶小安系被告王毛妻弟。2015年3月17日，原告陶小安与被告王毛口头约定被告将位于正阳县××基地大门东侧（××正阳县××兰青村变电站斜对面）的两间两层房屋一套以249600元的价格出售给原告。口头约定当日，原告陶小安即向被告王毛支付房款100000元，被告王毛遂向原告出具收条一份。收条内容为：“收到陶小安买电厂对面房子一套，总价值二十四万九千六百元整，现交壹拾万元整（100000元整），2015年3月17日，王毛”。2015年4月12日，原告又向被告支付房款100000元，被告向原告出具收条一份。收条内容：“收到陶小安买房子钱壹拾万元整（100000元整），2015年4月12日，王毛”。2015年6月24日，原告又向被告支付房款40000元，被告亦向原告出具收条一份。2018年11月10日，原告陶小安按照被告王毛短信提供的刘卫红的河南正阳农村商业银行股份有限公司的账号(账号为62×××98)汇款5000元。以上，原告陶小安向被告王毛支付购房款共计245000元（100000元+100000元+40000元+5000元）。后因上述房屋被法院查封，原告与被告产生纠纷，要求处理。诉讼中，原告通过该院于2019年8月27日向驻马店中亚资产评估事务所申请对涉案房屋及室内装修进行评估。该所于2019年9月18日作出驻中亚资评报字[2109]第230号资产评估报告，结论为：经评定估算，委托评估的房地产及室内装修的市场价值为399003元。其中：房地产市场价值为338873元，室内装修市场价值60130元。原告花费评估费用为4000元。涉案房屋的市场价值现增加了89273元（338873元-249600元）。原告在法庭辩论前变更第二项诉讼请求为被告向原告支付装修款为60130元。上述事实，有原告提交的身份证明、被告向原告出具的收条三份、汇款收据、银行交易清单、驻马店中亚资产评估事务所评估意见书、评估费票据、短信截屏照片及原告当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则无效。参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记的领取权属证书的……”，被告王世军将其建设的位于正阳县××兰青村万通驾校分校训练基地东侧的两间两层房屋出售给原告，但该案房屋并未取得相关建设、权属证书等手续，原告陶小安与被告王世军之间对该涉案房屋的买卖行为无效，故对原告请求确认原、被告双方口头约定的上述房屋买卖合同无效，予以支持。原、被告双方因无效合同取得的财产应当予以相互返还。关于原告要求被告返还购房款的254600元的请求，因原告没有充分证据证明其向被告王世军之妻支付过9600元，该院依据原告提交的证据可以认定原告给付的房款数额为245000元，故对原告该项请求，被告王毛应予返还给原告245000元。关于原告陶小安请求被告向原告支付涉案房屋的装修款60130元，因原告的装修系对涉案房屋价值的添附，被告在原告向其返还涉案房屋后应一并向原告返还装修的价值。经鉴定涉案房屋的装修的市场价值为60130元，故对原告该项诉求，予以支持。现因被告未有相应房产手续而导致合同无效，原告向被告返还房屋后，因涉案房屋的市场价值增加了89273元，其必然受到一定的损失，考虑到原告在签订合同中亦有过错，原告现要求被告向其支付涉案房屋溢价款损失20000元，理由正当，对于该项请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认原告陶小安与被告王毛对位于正阳县××兰青村万通驾校分校训练基地东侧的两间两层房屋的购房合同无效；二、被告王毛应于本判决生效后30日内向原告陶小安返还购房款245000元；三、被告王毛应于本判决生效后30日内向原告陶小安支付房屋装修款60130元；四、被告王毛应于本判决生效后30日内向原告陶小安支付房屋溢价款损失20000元；五、原告陶小安应于本判决生效后30日内向被告王毛返还位于正阳县××兰青村万通驾校分校训练基地东侧的两间两层房屋一套；六、驳回原告陶小安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6469元减半收取3235元，原告承担147元，被告承担3088元。二审中，上诉人王毛提交两组证据：1、其持有的国有土地使用证、房屋所有权证各一份，拟证明其出售的房屋符合法律规定，该房屋买卖合同应为有效合同；2、被上诉人陶小安于2019年5月30日对叶亚民的起诉状，拟证明被上诉人陶小安对该房屋简单装修，而评估价60130元过高。被上诉人陶小安质证认为，上诉人王毛提交两组证据均不属于新证据，对其该土地使用证的真实性无异议，但该土地使用证显示用途属于划拨土地，且该土地面积两千多平方米较大，所以上诉人王毛在开发商品房之前必须办理土地性质变更及土地出让金手续、有关部门进行规划对该土地的使用，并办理同时使用证，该房产证上先是填发日期为2007年8月11日，涉案的房屋是2015年建成的，显然房产证上房屋与本案诉争的房屋不是同一房屋，与本案无关联性；对叶亚民起诉状的真实性无异议，鉴定装修并不等于装修价值达不到60130元的市场价值，因涉案房屋已被法院作为上诉人王毛的财产进行执行情况下，其得不到房屋情况下才提起诉讼，其所购买房屋合同已经被法院确认为无效。被上诉人陶小安提交两份证据：1、光盘一份并提供纸质录音内容笔录一份，拟证明2018年4月19日上诉人与被上诉人的手机通话录音，上诉人明确地向其陈述该房款已经结清；2、河南省正阳县人民法院通知一份及邮政回执单一份，拟证明按照王毛向法院提交的答辩状的地址，一审法院向其邮寄了相关手续。上诉人王毛的委托诉讼代理人质证认为，对通话笔录没有异议，但内容不属实，因王毛今天未到庭，不能确认，也不能证明房款全部结清；法院签发稿有异议，该签发稿只显示通知评估机构，并没有王毛的地址，王毛从未收到开庭传票。对此，被上诉人陶小安辩称，其仅提供法院技术室送达的相关手续，一审法官的送达的手续在本案卷宗里。本院确认如下：陶小安与王毛房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年8月19日立案，8月22日向王毛专递送达开庭传票，9月29日向王毛专递送达驻中亚资评报字[2109]第230号资产评估报告，2019年10月13日，王毛提交答辩状一份，2019年11月29日向王毛专递送达（2019）豫1724民初3784号民事判决书。上述事实，均有“法院专递邮件清单回执”及王毛的答辩状在卷印证，足以认定。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为：1、双方的房屋买卖合同是否有效；2、一审法院程序是否合法。根据查明的事实，陶小安购买王毛的房屋，分三次支付购房款共计245000元，王毛收到房款后均出具有收条，因涉案房屋未有产权登记手续，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，一审法院认定双方之间的房屋买卖合同无效，并无不当。二审中，王毛虽提交其持有的国有土地使用证、房屋所有权证各一份，但该土地使用证显示土地用途属于划拨土地，且该土地面积显示2001.12平方米，王毛在开发商品房之前没有办理土地性质变更及土地出让金手续、也没有有关行政部门进行规划对该土地的使用，该房产证上填发日期为2007年8月11日，房屋为一层三间砖混210平方米，涉案的房屋是两间两层房屋，显然房产证上记载的房屋与本案诉争的房屋不相符。对该土地使用证和房屋使用证不予采信。关于一审法院程序是否合法问题。从一审立案到结案，一审法院均按程序向当事人专递邮寄送达了相关法律文书，符合法律规定。王毛上诉称一审法院程序违法未向其送达开庭传票，缺乏证据。故，王毛的上诉理由不足，不予采纳。综上所述，王毛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6177元，由上诉人王毛负担。本判决为终审判决。审判长  文德群审判员  董永通审判员  杨振松二〇二〇年三月十三日书记员  王贞懿