重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初21328号原告:重庆鼎正物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区丁家街道璧南商都。统一社会信用代码9150022766356730XN。法定代表人：谭夕琳，执行董事。委托诉讼代理人：杨巧玲，四川开山（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹婷，四川开山（重庆）律师事务所实习律师。原告：重庆铜梁华冠碳素有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路67号1-2-2，统一社会信用代码91500224203744333W。法定代表人：刘章毅，执行董事。委托诉讼代理人：杨巧玲，四川开山（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹婷，四川开山（重庆）律师事务所实习律师。被告:江北区豪天宾馆，经营地重庆市江北区邦渝花苑9号L座三楼。注册号：5001056011972391-1-1。经营者：熊德尹，男，1970年2月7日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：范晓玲，重庆高顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷超峰，重庆高顾律师事务所律师。原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司与被告江北区豪天宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆鼎正物业管理有限公司和重庆铜梁华冠碳素有限公司的委托诉讼代理杨巧玲、实习律师邹婷、被告江北区豪天宾馆的委托诉讼代理人范晓玲、殷超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告江北区豪天宾馆向二原告返还重庆市江北区邦渝花苑X号物理层第三层房屋；2、判令被告江北区豪天宾馆支付2018年4月1日至2019年2月28日房屋占用费381615元；3、判令被告支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日至的房屋占用费，按每月49782.9元计算。事实和理由如下：原告与重庆五斗粮饮食文化有限公司签订房屋租赁合同，约定由重庆五斗粮饮食文化有限公司承租位于江北区邦渝花苑L座地上一、二、三层房屋，原告同意重庆五斗粮饮食文化有限公司将该房屋予以部分转租。2014年2月27日，重庆顺水鱼饮食文化有限公司在重庆五斗粮饮食文化有限公司的授权委托下，以自己的名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定熊德尹承租上述房屋中的第三层，熊德尹将租赁房屋作为经营地登记注册了江北区豪天宾馆。租赁期限为2014年3月1日至2022年2月28日，月租金为40元/㎡，每年递增6%，按季度支付租金，提前半月支付下一季度的租金，逾期支付租金，按日支付月总租金5%的违约金，每月3元/㎡向重庆顺水鱼饮食文化有限公司缴纳管理费。2014年4月1日，双方签订《补充协议》，确定被告承租的面积为930㎡。后被告与重庆顺水鱼饮食文化有限公司发生纠纷，双方解除了租赁合同。被告未另行与重庆顺水鱼饮食文化有限公司或重庆五斗粮饮食餐饮文化有限公司签订合同，仍继续使用涉案房屋至今，被告向原告重庆鼎正物业管理有限公司支付了135000元房屋占有使用费，未向重庆铜梁华冠碳素有限公司支付房屋占有使用费。故提出上述诉讼请求。被告辩称：同意原告关于从2018年4月1日至今仍在使用涉案房屋，愿意返还；我方已缴纳2018年4月1日至2018年12月31日期间的房租13.5万元给重庆正鼎物业管理有限公司，每月1.5万元；但二原告无权依据被告与重庆顺水鱼饮食文化有限公司之间的房屋租赁合同向被告主张权利。双方举示的证据，经本院依法审查，对于原告举示的不动产登记证明、《邦兴大厦商业物业租赁合同》、授权委托书、《房屋租赁合同》、补充协议、（2017）渝0105民初10864号民事判决书、《通知书》、工商档案查询结果、（2019）渝0105民初21328号民事裁定书、《协议书》、（2018）渝0105民初3633号民事调解书、营业执照、（2018）渝0105民初134号民事判决书、收条、银行流水，双方对真实性均予以认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系重庆市江北区邦渝花苑9号物理层第三层的房屋所有权人。2013年3月18日，两原告与重庆五斗米饮食文化有限公司签订《邦兴大厦商业物业租赁合同》，约定由重庆五斗粮饮食文化有限公司承租位于江北区邦渝花苑L座地上一、二、三层房屋，原告同意重庆五斗粮饮食文化有限公司将该房屋予以部分转租。2014年2月2日，重庆五斗粮饮食文化有限公司出具《授权委托书》，授权重庆顺水鱼饮食文化有限公司以自己的名义出租上述房屋中的3楼。2014年2月27日，重庆顺水鱼饮食文化有限公司与熊德尹签订《房屋租赁合同》，约定熊德尹承租上述房屋中的第三层，熊德尹将租赁房屋作为经营地，登记注册了江北区豪天宾馆，经营者为熊德尹。租赁期限为2014年3月1日至2022年2月28日，月租金为40元/㎡，每年递增6%，按季度支付租金，提前半月支付下一季度的租金，逾期支付租金，按日支付月总租金5%的违约金，每月3元/㎡向重庆顺水鱼饮食文化有限公司缴纳管理费。2014年4月1日之前为免租期，2014年4月1日，双方签订《补充协议》，确定被告承租的面积为930㎡。2018年2月6日，重庆顺水鱼饮食文化有限公司起诉熊德尹房屋租赁合同纠纷，2018年8月7日，双方达成协议，本院出具的（2018）渝0105民初3633号民事调解书载明：一、双方于2014年2月27日签订的房屋租赁合同于2018年8月7日解除；二、熊德尹继续使用涉案房屋至两原告与重庆五斗米饮食文化有限公司房屋租赁合同纠纷（2018）渝0105民初134号民事判决书生效之日止；三、熊德尹使用期间按照双方合同约定的租赁标准在每月30日前支付次月使用费；......五、使用期间届满后，若重庆五斗米饮食文化有限公司不再享有涉案房屋承租权，熊德尹应于上述使用期限届满之日起十五日内办理涉案房屋。2018年8月17日，重庆市江北区人民法院判决两原告与重庆五斗米饮食文化有限公司签订《邦兴大厦商业物业租赁合同》于2018年1月22日解除，重庆五斗米饮食文化有限公司不服提出上诉，二审法院审理中，2018年11月5日，双方达成协议，并形成《协议书》，在协议书中载明：一、双方签订的合同于2018年11月2日解除；二、重庆五斗米饮食文化有限公司于签协议之时交还租赁房屋、车位。重庆五斗米饮食文化有限公司根据该协议撤回上诉，二审裁定书于2018年11月24日送达给重庆五斗米饮食文化有限公司。2018年10月27日，两原告向熊德尹送达《通知书》，告知其已与重庆五斗米饮食文化有限公司的租赁合同于2018年1月22日解除，将租金交给两原告。2019年2月22日，重庆五斗米饮食文化有限公司变更为重庆五斗粮饮食文化有限公司。审理中，两原告自愿撤回对宾馆经营者熊德尹的起诉。本院认为，合同具有相对性，熊德尹与重庆顺水鱼饮食文化有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约行使权利、履行义务，熊德尹有权利行使其与重庆顺水鱼饮食文化有限公司之间的合同约定的权利。按照（2018）渝0105民初3633号民事调解书，熊德尹可以使用涉案房屋至两原告与重庆五斗米饮食文化有限公司之间解除合同的判决书生效之日止。该判决书于2018年11月24日生效，即熊德尹合法使用涉案房屋的时间应当截止到该日。熊德尹利用涉案房屋经营江北区豪天宾馆，因此，在该日之前江北区豪天宾馆使用涉案房屋属于合法使用。由于两原告与重庆五斗米饮食文化有限公司之间解除了合同，根据该调解书，熊德尹应当自2018年12月9日前搬离涉案房屋。但熊德尹并未搬离，而是继续使用涉案房屋经营江北区豪天宾馆。鉴于江北区豪天宾馆企业性质属于个体，根据《最高人民法院关于适用的解释第五十九条的规定，应当以江北区豪天宾馆为当事人，故江北区豪天宾馆是本案适格被告，应当认定江北区豪天宾馆使用涉案房屋。由于被告使用涉案房屋没有法律和合同依据，应当返还，并应当支付占有使用期间的房屋占有使用费。由于江北区豪天宾馆并未与两原告签订房屋租赁合同，被告辩称双方口头约定每月租金为15000元，但两原告不认可，视为双方对租金的标准没有约定。鉴于江北区豪天宾馆系次承租人熊德尹开设，本院认为，租金标准以重庆顺水鱼饮食文化有限公司与熊德尹签订的房屋租赁合同约定的租金标准40元/㎡，每年递增6%计算为宜。被告向原告鼎正物业缴纳的13.5万元的行为，应视为被告缴纳房屋占有使用费的行为，其已缴纳的部分应当从应缴纳的数额中扣除。原告主张2018年4月1日至2019年2月28日共计11个月，共计金额为381615元，即原告主张此期间的使用费为37.3元/月/㎡，低于合同约定的标准，视为原告自动放弃权利，本院予以认可。据此，2018年12月10日至2019年2月28日，被告应付的使用费为93996元（37.3/㎡/月×930×2个月＋930×37.3÷31×22）；原告主张2019年3月1日以后的使用费按照每月49782.9元，即53.5/㎡/月，高于合同约定的标准，对于高出合同约定的部分本院不予支持，即2019年3月1日至2019年3月31日的使用费应为46500元（930㎡×50元/㎡）；2019年4月1日之后的使用费应按53/月/㎡计算。审理中，两原告自愿撤回对宾馆经营者熊德尹的起诉，系处分期诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江北区豪天宾馆于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区邦渝花苑9号物理层第三层的房屋返还原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司；二、被告江北区豪天宾馆于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司房屋2019年3月31日前尚欠的房屋占有使用费5496元；三、被告江北区豪天宾馆于本判决生效之日起五日内向原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司支付2019年4月1日至实际返还之日期间，按照53/㎡/月计算的房屋占有使用费；四、驳回原告重庆鼎正物业管理有限公司、重庆铜梁华冠碳素有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5301.56元，由被告江北区豪天宾馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年三月十一日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜