云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0428民初12号原告：李和清，男，1974年出生，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：袁静，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：赵国文，男，1970年出生，户籍地云南省玉溪市元江县，现住元江县。委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。原告李和清与被告赵国文土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告李和清及其委托诉讼代理人袁静、被告赵国文的委托诉讼人李红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李和清向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赵国文及时退还尚欠其的土地租金195750元，并支付违约金58725元，合计254475元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告李和清将诉讼请求变更为：1.依法判决解除原、被告双方分别于2016年的6月28日和10月26日签订的两份《土地出让合同书》；2.依法判令被告赵国文及时退还尚欠其的土地租金195750元，并支付违约金58725元，合计254475元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，其与被告签订了一份《土地出让合同书》，合同约定被告自愿将位于甘坝X队的一片山地出让给其，出让费为59750元，付款方式为一次性付清，并约定了违约金。合同签订后，其即将土地出让费支付给被告，但被告以当时土地有另一个老人栽种，等老人交还土地就于2017年4月30日将土地交付给其为由未交付土地。2016年10月26日，其与被告另行签订了一份《土地出让合同书》，合同约定被告自愿将位于干坝XX垤（下面）XX塘的一片山地出让给其，地界以图纸为准，出让费为136000元，付款方式为一次性付清，并约定了违约责任。合同签订后，其将出让费136000元支付给被告，并按合同约定雇请挖机去平整土地时，被原栽种土地的老人阻止。其多次找被告要求被告协调处理好与他人的关系并将土地及时交付给其经营使用，但被告至今未将土地交付给其经营使用。其多次找被告协商，被告明确回复其无法将土地交付给其使用，于是双方协商一致后于2019年6月11日签订了一份《土地租金退还协议书》，协议约定：由于被告将土地出让给其后一直没有将土地交付给其使用，被告自愿退还全部租金195750元；如果被告在3个月内将租金一次性退还给其，其就不再追究违约金及这三年因土地不得使用的经济损失。被告还于当日向其出具了一份欠条，确认了欠其地租195750元的事实，并注明到2019年11月20日前付清。约定支付的期限届满后，被告未按双方签订的《土地租金退还协议书》履行。综上所述，被告的行为违背了诚实信用原则，严重地侵害了其的合法权益，为维护自身合法权益，特依照相关法律规定提起本案诉讼，提出上列诉讼请求，望判如所请。被告赵国文辩称，第一，对于原告当庭增加的诉讼请求，其认为自己并未干涉原告经营，不具备解除合同的条件，故其不同意解除合同。第二，原告主张的195750元地租中含有车辆转让款48000元和建房欠款59750元，该两笔款与本案无关联，应当不予支持。第三，双方签订合同后，其不存在未履行土地交付义务的事实，即其不存在违约事实，故其不应当支付违约金。第四，原告主张由其支付违约金58725元无约定和法律依据，故原告的主张不能成立。最后，双方签订的两份《土地出让合同书》在法律规定的年限内仍可继续履行。综上所述，双方签订的两份合同在法律规定的年限内仍然可以继续履行，其对原告的经营权并未实施干预，也未造成原告合同履行的障碍，其不存在违约，故为维护自身合法权益，根据相关法律规定，请求驳回原告的不合理诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：2016年以前，原告承建了被告现居住的位于元江县房屋，房屋建好并结算后，被告尚欠原告建房款59750元。2016年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）协商一致后签订了一份《土地出让合同书》，合同约定：1.甲方自愿将甘坝X队的一片山地出让给乙方（地界：公路以下，左边以箐沟为界，其他以公路为界）；2.出让费为59750元；3.付款方式为一次性付清；4.出让年限为永久性出让；5.双方签字后合同生效，若单方违约，违约方应支付对方80%的违约金，并负责因违约造成的实际经济损失。在该合同的左下方还注明：2017年4月30日乙方接手。合同签订后，土地出让费59750元用被告欠原告的建房款59750元进行了抵付，但被告一直未将合同所涉出让土地交付给原告使用。2016年10月26日，原告（乙方）与被告（甲方）协商一致后签订了一份《车辆转让协议》，协议约定由原告将自己所有的一辆牌号为云Ｆ×××××的普通轻型货车以48000元价转让给被告。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还协商一致后签订了一份《土地出让合同书》，合同约定：1.甲方自愿将干坝XX垤（下面）XX塘的一片山地出让给乙方，地界以图纸为准；2.出让费为136000元；3.付款方式为一次性付清；4.出让年限为永久性出让；5.双方签字后合同生效，若单方违约，违约方应支付对方80%的违约金。当日，被告将货车开走，被告应当支付给原告的车辆转让费48000元与原告应当支付给被告的相同金额的土地出让费相抵后，其余土地出让费88000元已由原告支付给了被告，但原告在雇请挖机去平整土地时受到他人阻挠，被告就一直未能将合同所涉土地交付原告使用。2019年6月11日，原、被告双方协商一致后签订了一份《土地租金退还协议书》，该协议约定：1.一块山地是2016年6月28日签订合同，租金59750元，另外一块山地是2016年10月26日签订合同，租金136000元，合计195750元；2.这两块地从2016年10月至2019年6月一直没有交给李和清使用，经双方协商，赵国文退还全部租金给李和清；3.如果赵国文在3个月内将租金一次性退还给李和清，李和清就不再追究违约金及这三年因土地不得使用的经济损失；4.本协议一式二份，双方各执一份。当日，被告还向原告出具了一张《欠条》，载明:今欠李和清地租款195750元，到2019年11月20日以前赔清。约定的退还租金期限届满后，被告仍未履行租金退还义务，故原告诉请解决。本院认为，本案的争议焦点有三个：1.双方所签订的两份《土地出让合同书》是否应当解除；2.若合同解除后，被告应当退还原告的土地租金如何确认；3.原告主张的违约金是否应当得到支持。针对焦点1，依照《合同法》第六条和第四十四条第一款的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。依照《合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方均为完全民事行为能力人，签订合同系双方的真实意思表示，所签两份合同除对出让年限的约定违反了《合同法》第二百一十四条第一款的规定而导致超过二十年租赁期限的部分无效之外，其余内容合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。两份土地出让合同签订后，原告用被告欠其的建房款和购车款抵扣了土地租金107750元，其余土地租金88000元也按约付清给了被告，但被告一直未将两个合同所涉土地交付给原告使用，且双方于2019年6月11日达成了退还租金协议，被告还向原告出具了欠条，承诺于2019年11月20日前将195750元租金退还给原告，但被告至今未履行退还租金义务，被告的行为违背了诚实信用原则，导致原告的合同目的不能得到实现，故双方所签订的两份《土地出让合同书》应当予以解除，现原告要求解除合同的诉讼主张合法有据，本院予以采纳；被告的辩解理由与查明的事实不符，本院不予采信。针对焦点2，按照《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告在与原告签订土地出让合同并收取土地租金后，却一直未能将土地交付给原告使用，双方即于2019年6月11日签订了1份《租金退还协议书》，被告还向原告出具了欠条，承诺于2019年11月20日前将195750元土地租金退还给原告，该租金退还协议是双方当事人的真实意思表示，但被告至今未履行退还土地租金的义务，故原告要求被告退还195750元土地租金的诉讼主张合法有据，本院予以采纳；被告提出的“用欠原告的建房款和购车款抵扣土地租金部分与本案无关，不应支持”的辩解理由不能成立，本院不予采信。针对焦点3，按照《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。按照《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告在与原告签订租金退还协议时已明确表示其无法履行交付出让土地的义务，同意退还其向原告所收取的土地租金195750元给原告；如被告在3个月内将租金一次性退还给原告，原告就不再追究违约金及这三年因土地不得使用的经济损失。由此可以看出，被告存在未交付出让土地的违约事实，且被告一直未履行退还租金的义务，被告占用原告资金至今已有三年多，因而被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付应退还土地租金30%的违约金的诉讼主张合法有据，本院予以采纳；被告提出的“其不存在违约事实，不应当承担违约责任”的辩解理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原告李和清的诉讼请求有据成立，本院予以支持。被告赵国文的辩解理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李和清与被告赵国文于2016年的6月28日和10月26日签订的《土地出让合同书》自本判决生效之日予以解除；二、由被告赵国文退还原告李和清土地租金人民币195750元，并支付违约金58725元，共计254475元，于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。如果被告赵国文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5117元，减半收取计2558.50元，由被告赵国文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  温春林二〇二〇年三月二十五日书记员  郭小凤