吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）吉24民终2010号上诉人（原审第三人）：马某1，男，1972年7月17日出生，汉族，无职业，住吉林省。委托诉讼代理人：于某（马某1之妻），1970年6月21日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某2，男，1965年3月24日出生，回族，无职业，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市友谊路26号。法定代表人：孙某，该公司经理。破产管理人：吉林达公伟业律师事务所。负责人：张某1，该所主任。委托诉讼代理人：路某，吉林达公伟业律师事务所律师。原审第三人:钟某1,女,1975年11月19日出生,汉族，无职业,住吉林省龙井市。原审第三人:张某2,女,1958年3月16日出生,汉族，无职业,住吉林省龙井市。原审第三人:延吉市智能设备厂,住所地吉林省延吉市长白路288。法定代表人:崔某，该厂负责人。上诉人马某1因与被上诉人马某2，延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）及原审第三人钟某1、张某2、延吉市智能设备厂之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马某1及其委托诉讼代理人于某、李某，被上诉人马某2，被上诉人宇航公司的委托诉讼代理人路某，原审第三人钟某1到庭参加诉讼。原审第三人张某2、延吉市智能设备厂经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。马某1上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁判；2.诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定马某1与马某2之间基于债权债务关系将案涉房屋概括转让给马某2属于认定事实错误。首先，马某1与马某2之间的法律关系为民间借贷关系。马某1为还清马某2借款用涉案房屋进行了抵押担保。马某1与马某2并未真实发生房屋买卖关系,亦未达成房屋买卖合意，马某2也未向马某1实际支付对价。从二者发生上述行为的时间也可作出合理推断。马某1与马某2的借款时间为2015年4月18日,约定还款日为2015年6月30日,但所谓的房屋买卖关系发生时间却为2015年4月22日。在借款仅4天,借款并未到期情况下，二者的“房屋买卖”真实意思表示非常值得考量。其次，马某1与马某2关于案涉房屋的买卖行为不符合正常的房屋买卖合同所应具备的要件特征。商品房购买者在未办理房屋所有权证的情况下将房屋再行出售,通常是在开发公司进行改底,即开发公司将原购买者的合同及收据收回,重新与新购买者签订合同并开具收据,而不是在原合同及收据上直接以涂改方式更名。因此,一审认定“马某2、宇航公司及马某1基于此概括转让在原房屋买卖合同中将买受人马某1变更为马某2,该行为应认定为马某2与宇航公司重新订立了房屋买卖合同”，这一评判错误。第三，一审认定事实与已生效裁判确认事实相左。《最高人民法院适用民事诉讼法解释》第93条规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。据此,关于案涉房屋无法确定被上诉人马某2权属、与被上诉人宇航公司签订过房屋买卖合同、无法认定其房款交付等事实认定,已由吉林高新开发区法院(2008)吉0291执异2号执行裁定书确认并生效。2.一审适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”马某1与马某2之间以担保目的签订的房屋买卖合同不能认定双方之间存在房屋买卖关系。马某2主张的马某1“以房抵债”亦有违法律规定,二者之间所谓的房屋买卖关系因违反法律强制性规定而无效。本案中,马某2并非房屋直接买受人,其主张马某1从宇航公司购买后,又转卖给了自己。关于马某2要求宇航公司协助过户的请求,亦不应得到支持。3.马某2占有案涉房屋是在2015年5月未征得马某1同意亦未告知的情况下,伙同他人强行侵入诉争房屋,自行更换门锁并毀坏房屋内的装修,私力强行占有该房屋。4.一审程序错误。因案涉房屋已被吉林高新区法院查封且进入评估拍卖程序,依据《最高人民法院关于立案、审判与执行工作协调运行的意见》(法发(2018)09号)第8条“审判部门在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,需要确权的财产已经人民法院查封、扣押、冻结的,应当裁定驳回起诉,并告知当事人可以依照《民事诉讼法》第227条的规定主张权利”的规定,应裁定驳回原告马某2起诉,告知其按照民诉法第227条的执行异议程序处理。马某2诉请确认房屋买卖合同效力,并要求协助办理房产过户登记,直接涉及案涉房屋的权属确认问题,因案涉房屋已被查封并进入评估拍卖,协助办理过户的诉请明显履行不能,为避免本案审判程序与吉林高新开发区法院执行程序的冲突,依法定程序应裁定驳回马某2诉请。马某2辩称：马云锋从2014年7月23日到2015年初向马某2借款1250万元，出具1050万元的借条，马某1夫妻共同签字捺印，还有马某2给马某1的汇款凭证。2015年4月21日马某2夫妻和马某1夫妻共同找到宇航公司协商用涉案房屋抵顶借款1050万元，说马某1以后有钱再还给马某2，当时签订了房屋买卖合同，收款收据都更名了。宇航公司辩称：2017年9月吉林达公伟业律师事务所被延边中院指定为宇航公司破产管理人，宇航公司进入破产程序，至今为止宇航公司没有向管理人移交文件及财务账册，管理人对于宇航公司过去的经营行为不清楚。关于本案的事实，管理人也不是很清楚，请求依法裁判。钟某1述称：2011年宇航公司因为资金周转问题向钟某1借款，如果还不上用涉案房屋的1层抵顶借款，在房产局已经备案。张某2未向本院提交书面陈述意见。延吉市智能设备厂未向本院提交书面陈述意见。马某2向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认马某2与宇航公司之间签订的房屋买卖合同有效；2.要求宇航公司协助马某2办理房屋产权证书。事实与理由：2011年3月20日，马某1与宇航公司签订房屋买卖合同，购买了诉争房屋。马某1从2014年7月起陆续向马某2借款，共计借款1050万元。2015年4月22日，马某1将该房屋买卖合同中约定的诉争房屋又转卖给马某2，马某2用出借款支付了购房款，并在宇航公司处重新签订了房屋买卖合同。重新签订买卖合同时，马某1及其妻子、马某2及其妻子、宇航公司的法定代表人孙某均在场。因宇航公司至今未能为马某2办理房屋产权登记手续，故诉至法院，要求确认合同有效并办理房屋产权登记手续。一审法院经审理查明：2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日，千日辉给马某1出具收到300万元购房款的收据（当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同）。2011年4月1日，千日辉与马某1签订房屋买卖合同，千日辉将涉案房屋以672万元的价格卖给马某1，并约定当日千日辉向马某1交付诉争房屋。2011年3月20日，马某1与宇航公司签订房屋买卖合同，约定：马某1购买宇航公司开发建设的位于延吉市××路第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋即诉争房屋，房款总额为8799000元。合同还约定宇航公司应当在房屋交付后780日内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的0.01%赔偿买受人损失。签订合同后，宇航公司为马某1出具了收到现金8799000元的购房款收据。2015年4月18日，马某1给马某2出具“今借到马某2人民币大写壹仟零伍拾万元整（1050，0000.）”的借据，并注明还款日期为2015年6月30日。2015年4月22日，马某2与马某1签订房屋买卖合同，约定：马某1将其在宇航公司处购买的位于延吉市××路第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋出售给马某2，房屋价款为8799000元。付款时间为同年4月22日，马某1于同年8月22日将合同约定的房屋交付给马某2。签订合同后，马某2与马某1于同日到宇航公司处，将前述马某1与宇航公司之间签订的房屋买卖合同及购房款收据中的买受人马某1变更为马某2，购房款以马某1拖欠马某2的借款相互折抵。2015年马某2交付水费、房屋维修基金、清洁费等费用。现诉争房屋一层由马某2出租给案外人全某使用，诉争房屋二层、三层由马某2占有、使用至今。由于相关行政部门对诉争房屋未验收完毕，致宇航公司未能协助马某2办理诉争房屋的产权登记手续。2015年5月6日，马某2以马某1涉嫌诈骗其1050万元为由向吉林市公安局船营分局报案，该公安机关于次日立案，现此案处于侦查阶段；2015年6月4日，马某1就案外人钟某2和马某2涉嫌非法侵入住宅罪，向吉林市公安局船营分局报案，该局于同年6月6日立案侦查，该案经吉林市船营区人民法院判决：被告人钟某2犯故意伤害罪，判处有期徒刑7个月。另查明，因宇航公司向钟某1借款410万元，宇航公司用诉争房屋一层作抵押担保，双方于2011年1月28日签订商品房买卖合同，合同约定钟某1购买宇航公司7幢0112号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为4198900元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给钟某1出具购房款收据。2011年1月30日，张某2与宇航公司签订商品房买卖合同，合同约定张某2购买宇航公司7幢0302号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为2519340元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给张某2出具购房款收据。一审法院认为:诉争房屋原系设备厂的回迁房。设备厂原负责人千日辉与马某1签订商品房买卖合同，将诉争房屋出售给马某1并向其进行了交付，马某1与宇航公司在设备厂的同意下签订了商品房买卖合同，设备厂退出原商品房买卖合同关系，马某1对诉争房屋享有处分权。马某2与马某1基于双方之间存在的债权债务关系，马某1将其与宇航公司订立的房屋买卖合同转让给马某2，马某1与马某2之间形成房屋买卖合同概括转让关系，即马某1将其与宇航公司之间订立的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给了马某2，马某2、宇航公司及马某1基于此概括转让在原房屋买卖合同中将买受人马某1变更为马某2，该行为应认定为马某2与宇航公司重新订立了房屋买卖合同，马某1基于该概括转让的法律关系已退出本案诉争房屋买卖合同关系。马某2与宇航公司重新订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。现宇航公司未按合同约定履行协助马某2办理房屋产权登记手续的合同义务，其行为构成违约，应履行协助马某2办理诉争房屋产权登记的合同义务，故马某2要求确认诉争房屋买卖合同有效并要求宇航公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。因双方在诉争房屋买卖合同中对办理房屋产权登记所需费用未作出明确的约定，故办理产权登记所需费用应由双方按国家相关政策承担。钟某1提出的诉讼请求，本院认为，马某2、马某1与宇航公司签订房屋买卖合同后，马某2使用管理诉争房屋至今，视为马某1和宇航公司已把房屋交付给马某2。诉争房屋在没有房屋产权证时，应以房屋交付为准，故钟某1的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告马某2与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的位于延吉市××路第7幢1001、2001、3001号、建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效；二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决生效后协助原告马某2办理上述房屋产权登记手续，所需费用由双方按国家相关政策承担；三、驳回第三人钟某1的诉讼请求。原告马某2预交的案件受理费73393元、财产保全费5000元，合计78393元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担；第三人钟某1预交的案件受理费40391元，由第三人钟某1负担；第三人张某2预交的案件受理费26954元，由第三人张某2负担。二审中，马某1为证实自己的主张向本院提交如下证据。证据1：2018年2月5日宇航公司的证明材料一份，证明宇航公司证实马某2要求将马某1所持有的商品房买卖合同更改为马某2，系作为借款担保物，并非转让商品房。马某2质证称对真实性有异议，马某1已经先顶账给我，再顶账给别人与马某2无关。宇航公司质证称，没有异议。钟某1质证称没有异议。本院认为，因无法核实该证据的真实性，本院不予采信。证据2：马某2提供的债权清单一份，证明马某2在债权清单中第10项、11项中自认全部债权包括400万赌债及借高利贷偿还赌债所产生的巨额利息，以上两份证据均来源于吉林高新区人民法院（2018）吉0291民初218号案件卷宗。马某2质证称，对真实性没有异议，但对证明目的有异议，具体如何使用与马某2无关。宇航公司质证称，真实性无异议，其他情况不清楚。钟某1质证称，不清楚。本院对该证据的真实性予以采信。马某2为证实自己的主张向本院提交如下证据。证据1：2015年5月6日吉林省公安局受案登记表一份，证明马某1向马某2借款经过公安查实属实。马某1质证称，对真实性没有异议，这只是受理案件登记表不能证明任何问题。宇航公司质证称，真实性无异议，其他不清楚。钟某1质证称不清楚。本院对该证据的真实性予以采信。证据2：出院记录及入院通知书共三页，证明马某1故意拖延开庭。马某1质证称，对入院通知书的真实性有异议，对其他两份没有异议，但马某1确实住院两次。宇航公司质证称，对出院记录真实性无异议，其他不发表意见。钟某1质证称，不清楚。本院认为，该证据与本案无关，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：马某1与马某2之间虽然签订了案涉房屋买卖合同，但案涉房屋买卖合同并不是在马某1未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商并对账，将借款合同关系转换为房屋买卖关系，将借款本息转化为已付购房款，且双方也未对房屋交付、剩余借款支付、违约责任等权利义务作出了约定。双方的真实意思表示为为了履行借款合同，签订了案涉的房屋买卖合同，并在宇航公司办理了房屋买卖合同的更名手续。双方签订房屋买卖合同是为了借款而提供的担保，并非借款关系转化为房屋买卖合同关系，马某2要求宇航公司履行房屋买卖合同没有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，应驳回马某2的起诉，其可以另案主张民间借贷法律关系。关于第三人钟某1、张某2提出的诉讼请求，因本案实际上是民间借贷法律关系，其诉讼请求不宜在本案一并审理，其可以另案解决。综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条，第一百七十条第二款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初5237号民事判决；二、驳回被上诉人马某2的起诉；三、驳回原审第三人钟某1、张某2的起诉。一审案件受理费73393元，退还给马某2，上诉人马某1预交的二审案件受理费36000元予以退还；原审第三人钟某1预交的案件受理费40391元，退还给钟某1；原审第三人张某2预交的案件受理费26954元，退还给张某2。本裁定为终审裁定。审判长  朴美兰审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇二〇年三月二日书记员  李思思