湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终74号上诉人（原审被告）：龙永强，男，1974年9月27日出生，汉族，住株洲市天元区，现住株洲市。被上诉人（原审原告）：赵菊花，女，1977年4月8日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：莫崇辉，男，1973年2月8月出生，汉族，户籍地湘潭县，现住湘潭县。被上诉人（原审第三人）：湘潭市新荣诚房地产经纪有限公司，住所地湘潭县易俗河镇云龙中路225号。法定代表人：喻争荣。原审第三人：湘潭裕都置业有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路1449号。法定代表人：文亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：张炯，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。上诉人龙永强因与被上诉人赵菊花、莫崇辉、湘潭市新荣诚房地产经纪有限公司（以下简称新荣诚公司），原审第三人湘潭裕都置业有限公司(以下简称裕都公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院作出的（2019）湘0321民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人龙永强上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。1、赵菊花、莫崇辉不按照合同的约定支付首付款，违约在先，但是上诉人并没有提出解除合同，还是很积极地协助办理相关变更手续。在合同履行的过程中，因为裕都公司的一些客观原因导致合同没有履行下去，错不在上诉人，原审法院判决上诉人承担违约责任属于认定事实不清、适用法律错误。2、从赵菊花、莫崇辉在一审中提交的收据、《关于合作开发土地建商住小区的协议》这两份证据可以看出，赵菊花、莫崇辉很清楚其与龙永强之间的房屋买卖相关手续都是由裕都公司办理，而且与上诉人一起到裕都公司处缴纳了4万元房屋代建费。但赵菊花、莫崇辉还将违约责任归责于龙永强，不合法。二、赵菊花、莫崇辉通过新荣诚公司向龙永强购买了两个门面房，并缴纳了居间费用。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。案涉《房屋买卖合同》无法正常履行，依据上述法律规定，新荣诚公司需退回已收取的居间费用。另外，一审法院以证人张某的片面证词作为定案依据，不符合法律的规定。被上诉人赵菊花答辩称,一、案涉购房合同签订后，本人多次催上诉人龙永强到裕都公司办理变更手续，但上诉人龙永强一再拖延，还提出必须增加23万元购房款才会配合过户、交房。龙永强的上述行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。根据法律的规定，我方有权解除合同，维护自身合法权益。二、裕都公司系本人购买房屋的开发商。2017年至2018年，裕都公司无法与我方签定电子合同，因此首付款一直没有支付。2019年，裕都公司可以与我方签订电子合同了，但龙永强拒绝配合签约，且龙永强提出来必须增加23万元购房款才会配合办理过户手续。被上诉人新荣诚公司答辩称，新荣诚公司作为守约方付出了劳动，没有违约，应受法律的保护。龙永强作为违约方，应该向新荣诚公司赔付全额佣金，包括赵菊花应付给新荣诚公司的佣金。原审第三人裕都公司陈述称，一、裕都公司与赵菊花、莫崇辉并无房屋买卖合同关系，无权要求裕都公司承担合同义务；二、裕都公司并未收取赵菊花、莫崇辉的任何款项。从裕都公司出具的相关代建费收取凭证可知，赵菊花、莫崇辉是代龙永强缴纳款项。缴款受益人是龙永强，故此款只能向龙永强主张。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人莫崇辉未作答辩。赵菊花、莫崇辉向一审法院起诉请求：1、判决解除赵菊花、莫崇辉和新荣诚公司于2017年8月17日签订的《房屋买卖合同》；2、判决龙永强双倍返还赵菊花、莫崇辉购房定金80000元；3、判决龙永强赔偿赵菊花、莫崇辉居间佣金损失9400元；4、判决龙永强和裕都公司共同返还赵菊花、莫崇辉代建费40000元；5、请求判令本案诉讼费用由龙永强承担。一审法院认定事实：龙永强从裕都公司购得位于湘潭县门面用地使用权，产权登记于裕都公司名下。2014年8月29日，龙永强与裕都公司签订《关于合作开发土地建商住小区的协议》，龙永强与裕都公司合作建设商住楼，建设费用由裕都公司负责，龙永强向裕都公司支付了70000元每个门面的税费，建成后的64号、65号楼一、二楼复式门面归龙永强所有，三至六楼归裕都公司所有，2017年8月17日，赵菊花、莫崇辉通过新荣诚公司向龙永强居间购买了该两个门面房，并签订了《房屋买卖合同》，赵菊花、莫崇辉支付了定金40000元，龙永强向赵菊花、莫崇辉出具了定金收条。合同签订后，赵菊花、莫崇辉向新荣诚公司支付了居间佣金9400元，赵菊花、莫崇辉、龙永强与新荣诚公司一同到裕都公司告知其房屋买卖事宜。2017年9月5日，赵菊花、莫崇辉代龙永强向裕都公司交纳了40000元代建费，裕都公司收款后向出具了收条。此后，赵菊花、莫崇辉多次催龙永强履行《房屋买卖合同》到裕都公司完成变更手续未果，赵菊花、莫崇辉以龙永强要求赵菊花、莫崇辉增加购房资金为由导致所购房屋无法过户、交付、《房屋买卖合同》的合同目的无法实现为由，故诉至原审法院。一审法院认为，赵菊花、莫崇辉与龙永强签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法、有效；赵菊花、莫崇辉已按合同的约定向龙永强交纳了定金40000元，向裕都公司代龙永强交纳了代建费40000元，龙永强未按合同约定以要求涨价为由未为赵菊花、莫崇辉在裕都公司办理相关房屋转让手续，造成赵菊花、莫崇辉与龙永强签订的《房屋买卖合同》无法履行。赵菊花、莫崇辉请求解除与龙永强签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，因龙永强同意解除该合同，故对赵菊花、莫崇辉的该项诉讼请求原审法院予以支持；赵菊花、莫崇辉请求判令龙永强双倍返还赵菊花、莫崇辉定金80000元的诉讼请求，因龙永强违约，致使合同无法履行，该请求符合法律的规定，故对赵菊花、莫崇辉的该项诉讼请求原审法院予以支持；赵菊花、莫崇辉要求龙永强和裕都公司共同返还赵菊花、莫崇辉代建费40000元的诉讼请求，因裕都公司与赵菊花、莫崇辉没有合同关系，赵菊花、莫崇辉是代龙永强交纳的代建费，受益方为龙永强，且龙永强同意与赵菊花、莫崇辉解除合同，故代建费应由龙永强予以返还；赵菊花、莫崇辉要求龙永强赔偿赵菊花、莫崇辉支付居间佣金损失9400元的诉讼请求，因该佣金系赵菊花、莫崇辉因房屋买卖合同而支付的，现因龙永强违约而致使《房屋买卖合同》无法履行，故造成赵菊花、莫崇辉的该项损失，应由龙永强赔偿；裕都公司、新荣诚公司在本案中不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，原审判决：一、解除赵菊花、莫崇辉与龙永强、新荣诚公司签订的《房屋买卖合同》；二、由龙永强在判决生效后十日内双倍返还赵菊花、莫崇辉定金80000元；三、由龙永强在判决生效后十日内返还赵菊花、莫崇辉房屋代建费40000元；四、由龙永强在判决生效后十日内赔偿赵菊花、莫崇辉居间佣金损失9400元；五、驳回赵菊花、莫崇辉对新荣诚公司、裕都公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2888元，减半收取1444元，由龙永强负担。经本院二审审理查明，二审中，龙永强明确表示同意将40000元代建费返还给赵菊花、莫崇辉。除上述事实外，一审认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是龙永强应否向赵菊花、莫崇辉双倍返还定金并赔偿居间佣金损失9400元。本案中龙永强与赵菊花、莫崇辉、新荣诚公司签订的《房屋买卖合同》所指向的标的物为湘潭县朱雀路裕都名苑64号、65号楼一、二楼门面，该房屋系预售商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至赵菊花、莫崇辉起诉之日，龙永强作为该房屋的出卖人，无法取得商品房预售许可证明，依照上述法律规定，龙永强与赵菊花、莫崇辉、新荣诚公司签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。本院根据《最高人民法院关于印发的通知》(法[2019]254号)第36条“第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判”的规定，判决确认上诉人龙永强与被上诉人赵菊花、莫崇辉、新荣诚公司于2017年8月17日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于龙永强应否双倍返还定金的问题，本院认为，龙永强明知自己无法取得商品房预售许可证明，还向外销售房屋，存在过错；赵菊花、莫崇辉明知其购买的房屋系预售商品房，却未审核房屋出售方是否具有商品房预售许可证明，与龙永强签订《房屋买卖合同》，对合同无效亦存在过错。综上，本院认定龙永强与赵菊花、莫崇辉具有同等过错。赵菊花、莫崇辉要求龙永强双倍返还定金并赔偿佣金损失，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。但鉴于案涉《房屋买卖合同》为无效合同，龙永强应将赵菊花、莫崇辉支付的40000元定金返还给赵菊花、莫崇辉。对于赵菊花、莫崇辉提出的要求龙永强向其返还代建费40000元的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系。鉴于龙永强明确表示愿意将40000元代建费返还给赵菊花、莫崇辉，一审法院对此一并进行处理并无不妥。综上，龙永强的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于印发的通知》(法[2019]254号)第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初2057号民事判决第三项；二、撤销湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初2057号民事判决第一、二、四、五项；三、确认上诉人龙永强与被上诉人赵菊花、莫崇辉、湘潭市新荣诚房地产经纪有限公司于2017年8月17日签订的《房屋买卖合同》无效；四、上诉人龙永强于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵菊花、莫崇辉定金40000元；五、驳回被上诉人赵菊花、莫崇辉对被上诉人湘潭市新荣诚房地产经纪有限公司、原审第三人湘潭裕都置业有限公司的诉讼请求；六、驳回被上诉人赵菊花、莫崇辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2888元，减半收取1444元，由上诉人龙永强负担722元，被上诉人赵菊花、莫崇辉负担722元，二审案件受理费2888元，由上诉人龙永强负担1444元，被上诉人赵菊花、莫崇辉负担1444元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇二〇年三月三十一日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于印发的通知》(法[2019]254号)第36条……第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……