北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3734号上诉人（原审被告）：北京京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路18、20、22号。法定代表人：陈清祥，董事长。委托诉讼代理人：余素花，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京生，男，1950年2月6日出生，港澳证件号码：K731068（4），北京京润房地产有限公司董事。被上诉人（原审原告）：北京金海燕物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园甲3号1层101。法定代表人：赵延军，执行董事。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵聪，北京紫垠律师事务所律师。上诉人北京京润房地产有限公司（以下简称京润公司）因与被上诉人北京金海燕物业管理有限公司（以下简称金海燕公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员邓青菁独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。京润公司向本院提出上诉请求：二审法院撤销原判，依法改判上诉人不支付被上诉人物业服务费570186元或发回重审。事实和理由：一、依据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。南湖物业管理中心依据合同负责向实际使用人收取物业费及租金，并每年定期向上诉人汇报收费情况，但南湖物业管理中心怠于履行合同义务，不向实际使用人收取上述费用，应当自行承担责任及损失。二、南湖物业管理中心已注销，法人资格已终止，与被上诉人并非吸收合并关系，被上诉人无依据承继上诉人与南湖物业管理中心的合同权利义务。三、朝阳区的将台乡、太阳宫乡拆迁上楼任务由朝阳区政府发文，将台乡政府负责完成，上诉人只负责出资，由朝阳区政府完成解决方案的全部流程，包括采购周转房、安排拆迁户上楼、安排物业管理公司等相关事项，上诉人自始至终只负责付款、配合提供相关手续。本案中涉及的房屋为拆迁周转房，政府曾承诺在一至二年内按照1:1:5的比例还建于上诉人，但至今未兑现承诺，造成现在这种现状，完全不是上诉人的责任。四、被上诉人无权也无从承继南湖物业管理中心的权利义务，又未经过合法程序进驻涉案小区，从未与上诉人签订过物业服务合同，故与上诉人无物业服务合同关系，非本案适格的主体。五、被上诉人主张的物业费标准从未与上诉人协商约定，其收费标准也未公示未通知上诉人。六、被上诉人存在重复收费行为，一审法院未依法查明。金海燕公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人京润公司的上诉请求和理由。金海燕公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令京润公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费570186元。2．判令京润公司支付利息（以570186元为基数，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：1996年4月23日，京润公司作为甲方，南湖物业中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书》，约定京润公司委托南湖物业中心代为进行物业管理。房屋坐落及情况：地址，朝阳区花家地西里14号楼中的1层-11层，建筑面积7399．39平方米。组合套数共109套。产权归属，甲方为该房屋的所有权人。委托物业管理费用标准：依据北京市委托管理房屋收费标准及有关文件交纳费用。物业管理费用交纳时限为每年的六月一日至六月十日为结算日期并预交下一年度的物业管理费。甲方有调剂、出售、转让、分配的权利，产权变更须书面通知乙方并办理好物业管理交接事宜。对乙方的物业管理行使监督和指导，在乙方有违约行为或收费过高时，可重新选择物业管理机构；按照国家有关房屋租金政策，适时调整租金标准；按协议约定时间和标准向乙方交纳物业管理费；协助乙方做好物业管理工作；对入住居民的状况及时向乙方通报。乙方应按照政府有关规定及实际情况和甲方协商收取物业管理费；按甲方要求安排住户顺利入住；按照政府的有关规定对居住人员进行物业管理；代甲方向居住人收取租金，其款按年度打入甲方指定银行账户；按照政府的有关规定和标准根据居住人需要提供有偿物业服务并收取合理费用；对甲方物业进行精心维护，修缮延长其使用寿命，使其保值增值；按约定物业管理费每年度进行一次财务结算，并将收支状况以书面形式提供给甲方；按照国家有关具体要求为居民提供良好的生活环境并日益提高其物业服务水平。本协议有效期为五年，终止前三个月，双方可协商签订新协议。该合同附件《房屋委托管理费用标准》载明费用明细如下：一、电梯运行维修费：主梯4．34元/平方米．年，备梯2．08元/平方米．年；二、高压水泵运行维修费：1．38元/平方米．年；三、公用电视天线维修管理折旧费：19．92元/端．年；四、房屋经营管理费1．13元/平方米．年；五、房屋小修费：2．02元/平方米．年；六、生活垃圾外运费：7元/户．年；七、化粪池清扫费：0．30元/平方米．年；八、小区公共设施维修管理费：2．05元/平方米．年；九、电梯代验费：850元/次部（按全楼总建筑面积含设备层均摊）；十、房屋中修费：3．78元/平方米．年，即27970元由甲方一次性支付。若发生中修费用需征得甲方同意，其费用未使用部分转入下一年度，不足部分协商补齐差额；十一、空房看管费：0．1元/平方米．年（一次性费用）；十二、房屋代验费：0．45元/平方米．年（一次性费用）。1996年7月12日，京润公司作为甲方，南湖物业中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书附件二》，约定：甲乙双方曾于1996年4月23日订立了就花家地西里14号1-11层的房屋委托管理协议书，就甲方所购的花家地西里14号楼1-11层的房屋委托给乙方进行管理的权利和义务作了明确的约定，现甲方又于1996年7月初又购置了该楼第15层，甲方同意就该层委托乙方进行管理并达成协议如下：第15层的委托管理的一切事宜完全适用双方于1996年4月23日所订立的房屋委托管理协议书的规定。甲方应于1996年7月15日前向乙方支付1996年7月1日至1997年6月1日共计11个月的委托管理费11340．70元，自1997年6月初起，双方就物业管理费用的交纳时限适用协议书第四条规定。本附件与原协议书具有同等法律效力。1996年8月19日，京润公司作为甲方，南湖物业中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书附件三》，约定：甲方又于1996年8月又购置了该楼的第17、18层，甲方同意就该两层委托乙方进行管理并达成协议如下：第17、18层的委托管理的一切事宜完全适用双方于1996年4月23日所订立的房屋委托管理协议书的规定。甲方应于1996年8于25日前向乙方支付1996年8月15日至1997年6月1日共计9个半月的委托管理费15213．49元，并支付第15层、17层、18层的房屋中修费7605．66元。有关房屋中修费的使用适用房屋委托管理协议书第三条及附件房屋委托管理费用标准第十条的规定，自1997年6月初起，双方就物业管理费用的交纳时限适用协议书第四条的规定。另查，就上述房屋1997年7月1日至2016年6月30日期间的物业费，金海燕公司曾向朝阳区人民法院起诉京润公司，该院于2018年5月31日作出（2015）朝民初字第54783号民事判决书判决京润公司向金海燕公司支付2013年10月17日至2016年6月30日的物业服务费529961元。京润公司不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京03民终14222号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中，京润公司表示金海燕公司与南湖物业中心无任何关系，在南湖物业中心注销后，其无权承继南湖物业中心的权利，故其并非本案适格原告。金海燕公司对此不予认可，其表示在南湖物业中心注销后由其承继南湖物业中心的权利，并表示（2015）朝民初字第54783号民事判决书和（2018）京03民终14222号民事判决书认定其享有原告的主体资格，根据上述判决显示：北京南湖物业管理中心于2007年11月9日名称变更为北京南湖物业服务有限公司。2012年1月12日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会作出京国资[2012]4号《关于北京金隅集团有限责任公司2012年度劣势国有企业退出项目计划的批复》，同意北京金隅集团有限公司将北京南湖物业服务有限公司以注销的方式退出。2012年2月10日，北京南湖物业服务有限公司向北京金隅股份有限公司报送《北京金海燕物业管理有限公司关于区域性整合和分公司制改造的请示》，该公司拟将所属企业进行区域性整合和分公司改造，成立北京金海燕物业管理有限公司南湖物业管理分公司接管北京南湖物业服务有限公司和北京金隅物业管理有限责任公司金隅国丽分公司业务，原北京南湖物业服务有限公司和北京金隅物业管理有限责任公司金隅国丽分公司2012年进行工商注销。2012年6月19日,北京南湖物业服务有限公司召开股东会,决定注销该公司。2012年6月27日，北京南湖物业服务有限公司经工商登记予以注销。南湖物业中心根据指示要求被吸收合并为金海燕公司，《房屋委托管理协议书》及相应附件中的权利义务由金海燕公司概括承受，金海燕公司系本案适格主体。关于物业费标准，金海燕公司表示（2015）朝民初字第54783号民事判决书和（2018）京03民终14222号民事判决书认定了收费标准为《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，具体为绿化费为0．55元/㎡/年、化粪池清掏费0．3元/㎡/年、一般住宅管理费2．4元/㎡/年、一般住宅小修费2．36元/㎡/年、小区公用设施维修费1元/㎡/年、生活垃圾处理费用30元/户、电梯运行费10．04元/㎡/元、电梯代验费0．14元/㎡/年、高压水泵运行维修费2元/㎡/年及营业税。京润公司对此不予认可，表示双方未签订书面协议，也未约定物业费标准，且金海燕公司也未与其协商物业费收费标准，上述标准无任何依据，且《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》的规定已经废止，不应当再适用该标准。一审庭审中，京润公司表示金海燕公司如果认为双方存在合同关系，应当全面履行，其有义务向物业使用人收取租金并交付京润公司，但是至今未向京润公司告知租金的收支状况，也未交付过租金。经询，金海燕公司表示自1996年7月至今共计向物业使用人收取了房屋租金460413．4．4元。一审庭审中，京润公司表示金海燕公司向物业使用人收取了治安费，又向京润公司收取物业费，属于重复收费，金海燕公司对此不予认可，表示其自2016年7月1日之后并未再向物业使用人收取过管理费或者治安费。关于提供服务情况，金海燕公司表示南湖物业中心注销后其一直为涉诉小区提供物业服务至今，并提供《停车管理及公共秩序维护服务承揽合同》、《保洁服务合同》、《绿化养护服务合同》、《北京市电梯日常维护保养合同》、《化粪池清淘合同》等证明其提供了物业服务。京润公司对此不予认可，表示金海燕公司未提供证据证明其服务达到了法律规定的服务标准。一审庭审中，双方均认可位于北京市朝阳区花家地西里14号楼1—11层、15层、17层、18层均登记在京润公司名下。关于房屋面积和套数，（2015）朝民初字第54783号判决书和（2018）京03民终14222号民事判决书显示共计139套房屋，建筑面积共计9411．47平方米。该院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。南湖物业中心与京润公司签署的《房屋委托管理协议书》及相应附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。关于南湖物业中心和金海燕公司的关系问题，根据该院查明的事实和（2015）朝民初字第54783号判决书和（2018）京03民终14222号民事判决书的认定，南湖物业管理中心被吸收合并为金海燕公司，上述协议的权利义务应由金海燕公司概括承受，且金海燕公司实际为京润公司所属房产所在小区提供了物业服务，故金海燕公司为本案适格的主体。京润公司虽否认金海燕公司提供物业服务，但是未提供充分、有效证据予以证明，该院对其抗辩意见不予采纳。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。金海燕公司提供了物业服务，京润公司应当支付物业费，关于京润公司主张双方未签订书面合同，未协商确定物业费标准，无权收取物业费的抗辩意见，因（2015）朝民初字第54783号判决书和（2018）京03民终14222号民事判决书明确认定了物业费的收费标准，京润公司虽然对上述标准不予认可，但未提供证据证明上述判决书不再具有法律效力，而《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》虽然废止，但金海燕公司并未提高物业收费标准，故该院对其该项抗辩意见不予采纳。关于京润公司主张的金海燕公司未履行相应义务，未向其公开租金收支情况，未支付租金给其造成损失一节，与本案不属于同一法律关系，金海燕公司可以另行主张。关于京润公司主张金海燕公司已经向物业使用人收取了治安费，属于重复收费一节，金海燕公司表示自2016年7月1日之后未收取过该笔费用，京润公司亦未提供其他证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见亦不予采纳。现金海燕公司提供了物业服务，京润公司所属房屋接受了物业服务，故京润公司应当支付上述期间的物业费，根据法院认定的建筑面积和物业收费标准，经该院核算，对于金海燕公司要求京润公司支付物业费570186元的诉讼请求予以支持。关于金海燕公司主张的利息损失，鉴于金海燕公司未提供证据证明其进行了年度财务结算，亦未提供充分证据证明将收支情况以书面形式提供给京润公司，故对于金海燕公司主张的利息损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、北京京润房地产有限公司于该判决生效之日起七日内给付北京金海燕物业管理有限公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费570186元；二、驳回北京金海燕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人京润公司向本院提交如下证据：1．京润产权房明细表，证明由被上诉人在北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54783号案件中提供的上诉人所有房屋的面积、实际居住人缴费情况的明细表。有部分实际居住人缴纳了房租至2015年，被上诉人一审中陈述只在1996年收取过房租。上诉人有理由认为被上诉人持续收取部分实际居住人的房租至今。2．收费清单、收据，由被上诉人在北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54783号案件中提交的实际使用人缴纳房租、煤气、水、电、卫生费、治安费的清单、收据。证明截至2015年被上诉人一直重复收取物业管理费范畴的卫生费、治安费。上诉人有理由认为被上诉人持续收取实际居住人的卫生费、治安费至今。该部分收费无法律依据，被上诉人属于重复收费。被上诉人金海燕公司认为上述证据均不属于二审新证据。其主张的物业费是2016年-2019年期间的，上诉人提交的证据与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于京润公司主张金海燕公司非本案适格主体一节，对此，首先，京润公司与北京南湖物业管理中心签订了《房屋委托管理协议书》及相应附件，约定京润公司委托北京南湖物业管理中心代为进行物业管理，故京润公司与北京南湖物业管理中心之间成立物业服务合同关系；其次，根据相关证据显示，金海燕公司在北京南湖物业服务有限公司注销后，接管了该公司的物业服务对象。南湖物业管理中心被吸收合并为金海燕公司，上述协议的权利义务应由金海燕公司概括承受；最后，金海燕公司实际为京润公司所属房产所在小区提供了物业服务，京润公司虽否认金海燕公司实际提供物业服务，但并未提供充分证据予以证明，故一审法院认定金海燕公司具有向京润公司主张物业费用的适格主体资格并无不当。上诉人京润公司的此项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于京润公司主张金海燕公司构成重复收费一节，京润公司未提供充分证据予以证明，金海燕公司亦对此不予认可，故京润公司的此项主张缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人京润公司主张的涉及拆迁周转房等相关问题与本案不属于同一法律关系，则本案不予处理。综上所述，北京京润房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9502元，由北京京润房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 邓青菁二〇二〇年三月二十六日法官助理 郭 莹书 记 员 徐 曼