福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异12号 案外人（异议人）：卓佐群，男，1973年7月30日出生，汉族，住福建省福鼎市。 申请执行人福鼎市农村信用合作联社，住所地福建省福鼎市太姥商厦A幢，统一社会信用代码：91350982157516697M。 法定代表人郑锦峰，该社理事长。 委托代理人:周建松，男，系该社员工。 被执行人：福建龙之梦茶业有限公司，住所地福建省福鼎市前岐照兰工业园区1号，组织机构代码：66689749-1。 法定代表人：简守党，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人福鼎市农村信用合作联社（以下简称信用联社）与被执行人简守党、夏丽晶、福建龙之梦茶业有限公司（以下简称龙之梦公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人卓佐群对（2019）闽0982执异61号执行裁定提出书面异议，要求恢复（2019）闽0982执恢300号案件拍卖公告中的租赁事项（带租拍卖）。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人卓佐群称：首先，2014年1月1日，其与被执行人龙之梦公司签订《厂房车间租赁协议》，协议约定租赁期限12年，每年80000元，租金合计960000元。合同签订后，其依约分两次三笔付清租金，其已履行了租赁厂房的义务，且出租方也将厂房车间交付异议人使用至今；而出租人龙之梦公司以其名下国有土地使用权作为抵押物为简守党向信用联社借款与信用联社签订《抵押合同》时间在后，且异议人所租赁的厂房车间并非是抵押物。故根据“买卖不破除租赁”原则，法院在执行拍卖抵押土地的过程中不能完全忽略在设立抵押权时本身就已存在的建筑物厂房车间及已经租赁的基本事实。其次，福鼎法院作出的（2019）闽0982执异61号执行裁定书认定的相关事实与客观事实不符，其观点均系主观臆断的结果，如：认定《厂房租赁合同》在《金融借款合同》之后签定的事实有违客观事实等。 异议人向本院提供如下证据：执行裁定书一份、厂房车间租赁协议、收条、银行交易明细、收款收据，予以证明其向龙之梦公司租赁厂房时间先于龙之梦公司向信用联社设立抵押贷款时间。 申请执行人信用联社称，1、卓佐群提出书面执行异议申请缺乏事实和法律依据；2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，承租人卓佐群与龙之梦公司若有订立租赁合同的，其订立的合同也属无效合同；3、恶意炮制虚假证据，提起虚假诉讼，应该驳回异议人的请求，并追究其刑事责任。 被执行人龙之梦公司称，2015年抵押贷款时厂房已经出租，但确实未将带租抵押告知信用联社，希望法院尽早将土地拍卖成功。 本院查明，福鼎市××××号地块国有土地使用权的所有权人登记在被执行人龙之梦公司与张明雪名下。2015年4月23日，龙之梦公司、张明雪与信用联社签订《组合担保合同》，约定龙之梦公司、张明雪为简守党向信用联社的借款提供连带责任保证，同时龙之梦公司、张明雪提供名下位于福鼎市××××号地块国有土地使用权【国有土地使用权证号：鼎国用（2015）第000293号】及福鼎市前岐镇海滨南路3号房产【房屋所有权证号：鼎房权证ＱＱ字第××号，国有土地使用权证：鼎国用（2000）字第02768】作为借款抵押物，并办理了抵押权登记；在订立抵押合同的2015年4月23日，龙之梦公司出具承诺函给信用联社，承诺所抵押土地上的所有建筑物也一并抵押给信用社。因龙之梦公司未自动履行（2016）闽0982民初1559号民事判决书所确定的义务，本院在执行过程中依法查封案涉地块的土地使用权，后作出（2016）闽0982执1619号之二执行裁定书裁定依法拍卖福鼎市××××号地块土地使用权。执行过程中，卓佐群反应其于2014年1月4日与福建龙之梦茶业有限公司签订《厂房车间租赁协议》，承租位于福鼎市××××号地块的厂房，面积约为5000平方米。信用联社认为龙之梦公司与卓佐群签订的《厂房车间租赁协议》是虚假的，拍卖公告标的物存有租赁情况的记载影响了抵押物的拍卖变现，遂向本院提出执行异议。2019年12月27日，本院作出（2019）闽0982执异61号执行裁定，撤销（2019）闽0982执恢300号案件拍卖公告中的租赁事项。案外人卓佐群认为其对上述厂房享有租赁权未到期，法院在执行拍卖所抵押地块土地使用权及地上厂房时应带租拍卖，遂向本院提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，仅凭卓佐群提供的厂房车间租赁协议、收条、银行交易明细、收款收据，不能充分证明卓佐群与龙之梦公司间于2014年1月1日订立厂房车间租赁协议》。其一，2015年4月23日张明雪与信用联社为简守党向信用社贷款而签订《抵押合同》中的第三条“本合同签订前，如抵押物已全部或部分出租、已设立抵押，抵押人须事先书面告知抵押权人。”；况且同日，龙之梦公司出具承诺函给信用联社，承诺所抵押土地上的所有建筑物也一并抵押给信用社，据此说明作为龙之梦公司所提供的抵押土地及土地之上建筑物若有出租应事先告知信用社，但本案中，信用社和简守党均承认其事先未提供《厂房车间租赁协议》或告知信用联社在2015年4月23日前有出租厂房的事实；其二，从卓佐群与简守党的农村信用社帐户往来款记录看，2014年3月12日至2015年4月10日间，卓佐群转账给简守党7笔，金额达83万（帐户尾号：4709）；2013年6月9日至2014年1月4日间卓佐群转账给简守党6笔，经额达94.5万（帐户尾号：0032），合计177.5元，据此可说明，厂房车间租赁前后时间，其与简守党有13笔经济款项往来，不能从其中三笔款项往来（96万）就认定是付租金，且转帐时也没说明用途是租金。故卓佐群关于租金已交付的主张缺乏充分证据证实；其三，异议人卓佐群作为承租人与被执行人龙之梦公司签订的《厂房车间租赁协议》长达12年，且双方约定三个月内付清96万元厂房租金支付方式明显与本地交易习惯不符，不排除系双方的其他经济往来。故卓佐群提交的证据不足以证明其于设立涉案房产的抵押权之前取得租赁权，其请求法院在执行拍卖所抵押地块土地使用权及地上厂房时带租拍卖缺乏依据，其执行异议请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第三十一条，《最高人民法院》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人卓佐群的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  金成铃 审判员  林小玲 审判员  许海燕 二〇二〇年三月二十三日 书记员  袁丽婷 附相关法律条文及司法解释： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 3、《最高人民法院》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 官方