浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13418号 原告（反诉被告）：王静芬，女，1963年8月29日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：李跃旭，男，1971年9月11日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。 原告王静芬为与被告李跃旭房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判。审理过程中，被告李跃旭向本院提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并进行审理，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告王静芬，被告李跃旭及其委托诉讼代理人张禹行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王静芬起诉称：2017年10月15日，原、被告签订房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于宁波市中山东路888弄37号房屋出租给被告使用，期限5年，自2017年8月11日起至2022年8月10日止；每月租金3500元，每半年一付。原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年2月起以各种理由拒付租金及相关物业费用，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告李跃旭立即腾退承租的房屋；2.被告支付原告欠付的自2019年2月11日起至2019年8月10日止的租金21000元，并支付自2019年8月11日起至实际腾退日止按每日租金117元计算的房屋占用费；3.被告支付原告违约金3500元；4.被告支付原告欠付的物业费1364元；5.被告负责修复房屋中间承重墙（1米左右）。 被告李跃旭答辩并反诉称：2017年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告按约支付租金至2019年2月11日。自2018年开始，涉案房屋出现严重漏水情况，被告多次修缮，共计花费12000元。2019年1月前后，该房屋又开始发生漏水，被告多次要求原告维修房屋，原告均未履行。被告无奈再次对房屋进行修缮，材料花费2000元，工人工资花费2000.88元。请求判令：原告支付被告违约金3500元及房屋维修损失14000元，上述款项抵扣2019年6月11日至2019年11月10日期间的房屋租金。 针对被告李跃旭的反诉，原告王静芬答辩称：涉案房屋交付被告时是完好的，租赁期间发生漏水应由物业或被告自行维修。实际物业也已在2019年1月对房屋漏水进行了修缮，被告所称的维修费用实际上是为进行经营而对租赁房屋的装修，并不是维修房屋漏水，故请求驳回被告的反诉诉请。 本院经审理认定以下事实： 2017年10月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于宁波市鄞州区中山东路888弄37号的店面房出租给被告使用；租赁期限5年，自2017年8月11日起至2022年8月10日止；房租每月3500元，每半年付一次，先付后住；租房押金3500元，到期结算后归还，不计息；被告不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；水、电、电话的使用费及卫生费、物业管理费等由被告负担；被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金；如发生违约情况，违约方应支付给守约方一个月房租，并按实结算房租。 合同签订后，被告按合同约定向原告交纳房租押金3500元，并开始租用房屋堆放物品。2018年底，涉案房屋发生漏水，被告通过微信要求原告维修，并将漏水情况通过视屏发送给原告，称：“房子这样漏水你都不快点修好，无法正常使用，装修都破坏了，还这样轻描淡写推来推去，要赔损失和扣房租的”。原告在微信中回复称：“房子不是我可修好，要物业管理人员来修，已到年底，叫谁来修？你去叫人修，钱叫物业出”；“房子租给你时漏水吗？使用过程中漏水自己修理，与我无关，你去问边上的人家”；“漏水他们会修的，你把房租先付好”。2019年1月，物业人员上门对屋顶进行补漏，但直至2019年3月，房屋仍有漏水现象。2019年4月，被告委托装修工人将房屋装修粉刷完毕。2019年6月，物业人员再次对屋顶进行补漏。但自2017年开始，被告一直未交纳物业费。2019年2月以来，被告又开始未向原告交纳租金。 2019年12月27日，宁波迪繁物业服务有限公司好运苑管理处出具《好运苑补漏情况》一份，载明：“好运苑小区店面房37号，2019年1月7日补漏30平方米，2019年6月17日补漏120平方米，合计补漏150平方米，每平方米50元，共计7500元”。 以上事实，由原告提供的房产证、《房屋租赁合同》、银行卡交易明细清单、物业费收款收据、《好运苑补漏情况》，被告提供的微信聊天记录、视屏资料，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除涉案《房屋租赁合同》；二、因涉案房屋漏水，被告是否有权要求减免租金；三、被告应承担的法律责任。 关于争议焦点一，根据涉案《房屋租赁合同》第六条第6款的约定，被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议。租赁期间，被告自漏水发生之前就已经开始欠付2017年、2018年的物业费，故无论被告是否能够因房屋漏水而减免租金，原告均有权依照上述合同条款约定以被告拖欠支付物业费解除合同。同时，涉案房屋自2018年底开始发生漏水后，漏水情况并未严重到承租房屋不能使用，且物业人员也曾上门维修，被告在微信中也称损失要在房租里扣，而不应是拒付租金。2019年6月开始，涉案房屋屋顶已由物业公司全部补漏完毕，被告依然未向原告交纳之后的租金。被告长期未缴纳物业费、租金的行为，显属违约，原告有权据此解除合同。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修,出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告自2018年12月开始在微信中要求原告对房屋漏水进行维修，而原告要么要求被告自行维修，要么要求物业公司维修，未尽到及时维修的义务。期间，物业公司于2019年1月上门维修，但根据聊天记录中的视屏，至2019年3月底，涉案房屋仍然存在漏水现象，物业公司遂又于2019年6月上门大面积补漏。因租赁期间房屋漏水，影响被告的正常使用，被告有权相应减少租金。关于减少租金，根据庭审中双方的陈述，房屋漏水期间，被告使用涉案房屋存放物品，考虑到漏水对此影响较小，本院酌情将漏水期间即自2018年12月底至2019年6月6个月的租金每月减少500元，合计减少3000元。关于维修费用，根据物业公司出具的《好运苑补漏情况》，物业公司两次上门补漏才将房屋漏水修缮完毕，而被告在此期间对涉案房屋进行装修，其提供的2018年11月的汇款凭证并不能证明是为漏水而支出的费用，且被告在2018年12月、2019年1月才开始要求原告维修房屋，说明2018年11月所汇付的款项与漏水并无关联。结合被告提供的2019年4月的视屏资料，被告对全屋的墙面进行粉刷，实际是为经营需要而对房屋进行的装修，超出了必要的范围。考虑到在物业公司对屋顶补漏完毕后，房屋内还会有相应的水渍等需要清理、粉刷，本院酌情将被告为此支出的费用定为1000元，对该笔费用，原告应予负担。 关于争议焦点三、根据涉案《房屋租赁合同》的约定，2019年2月11日至2020年2月10日期间，被告应付租金42000元，扣减押金3500元，因房屋漏水减少的租金3000元，维修费用1000元，被告应支付截止2020年2月10日之前的租金34500元。被告逾期腾退，还应按月租金3500元向原告支付房屋占用费。原告要求被告支付拖欠的物业费1364元，符合合同约定，本院予以支持。原告在收取上述物业费后，应及时向物业公司缴纳。关于违约金，由于原告未及时履行租赁房屋的维修义务，被告亦未按时交纳物业费、租金，双方均存在过错，故对于双方要求的违约金，本院均不予支持。原告要求被告修复房屋中间1米左右的承重墙，其并未提供相应证据加以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王静芬与被告（反诉原告）李跃旭于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》；限被告（反诉原告）李跃旭于本判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区中山东路888弄37号的房屋； 二、被告（反诉原告）李跃旭支付原告（反诉被告）王静芬拖欠的自2019年2月11日起至2020年2月10日止的租金34500元（已扣减相关费用），并支付自2020年2月11日起至实际腾退日止按每月3500元标准计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）李跃旭支付原告（反诉被告）王静芬拖欠的物业费1364元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）王静芬的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李跃旭的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 本诉案件受理费447元，减半收取223.50元，由原告（反诉被告）王静芬负担30元，由被告（反诉原告）李跃旭负担193.50元。反诉案件受理费238元，减半收取119元，由原告（反诉被告）王静芬负担10元，由被告（反诉原告）李跃旭负担109元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  赖 伟 二〇二〇年三月二日 代书记员  孔文静