文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初5303号本诉原告（反诉被告）：黄奕山，男，1975年9月17日生，汉族，住江苏省高邮市。本诉原告（反诉被告）：周春红，女，1977年4月17日生，居民身份证号码321084197704172121，汉族，住址同黄奕山。本诉两原告（反诉两被告）共同委托诉讼代理人：盖小军，江苏民泰律师事务所律师。本诉两原告（反诉两被告）共同委托诉讼代理人：王敏，江苏民泰律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：扬州瑞华物业服务有限公司，住所地江苏省高邮市屏淮路136号。法定代表人：刘小茜，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲荣，男，1966年5月29日生，汉族，住江苏省高邮市，系公司员工。委托诉讼代理人：张能能，江苏制衡律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）黄亦山、周春红与本诉被告（反诉原告）扬州瑞华物业服务有限公司（以下简称瑞华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序于2019年11月6日、2019年12月20日公开开庭进行了审理，黄亦山、周春红的委托诉讼代理人王敏及瑞华公司的委托诉讼代理人仲荣、张能能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄奕山、周春红向本院提出如下诉讼请求：请求依法判令被告瑞华公司赔偿原告财产损失87796元并承担本案的诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，共同购买了高邮市加州豪庭13幢3单元206室住房并装修完毕，被告瑞华公司系该小区的物业服务公司。2019年6月，原告回家时发现家中污水横流，造成财产损失，原告索赔未果，诉至法院。本诉被告瑞华公司答辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求判决驳回原告全部诉请。原告家中受损是因为下水公共主管道堵塞，致厨房下水管满溢反水所致，但原告未提交任何证据证明主下水管道堵塞的具体原因，无论从物业合同的角度或者侵权的角度，其要求由被告赔偿全部损失，无事实和法律依据。原被告之间系物业服务合同关系，被告已经按照物业合同的约定履行了相应的义务，且在发现事故时已作出了应急处理，并积极主动的安排专业的疏通人员对堵塞的下水道进行了疏通，并安排保洁人员对原告家中进行及时清扫。被告已经履行了相应的义务，对原告所造成损失无任何过错，不应承担责任。原告家中长期无人居住，也是溢水泛滥的成因，导致其家中水管满溢，未及时发现，造成损失扩大。发现现场后，原告坚持以保护现场为由，拒绝抢修，原告对自身财产的损失应当承担责任。反诉原告瑞华公司（本诉被告）向本院提出如下诉讼请求：请求判令反诉被告黄亦山、周春红返还原告垫付的吃饭、住宿费用2000元,并承担反诉费。事实和理由：事发后，原告第一时间安排人员抢修，为被告垫付了吃饭、住宿费用2000元。反诉原告认为，对该起事故的发生，不应承担任何责任，被告应当将上述垫付费用返还原告。反诉被告黄亦山、周春红答辩称：被告家中溢水受损，无法居住，其在外居住、吃饭所形成的消费，是必要费用。事故发生后，原告主动垫付这2000元的行为，也应当理解为，被告亦认为该费用的支出是必要的。该2000元费用，已经实际消费完，不应返还。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本诉原告黄亦山、周春红系夫妻关系，2012年夫妻二人共同购买了位于高邮市房屋一处，并装修完毕。涉案的本诉原告系高邮市加州豪庭业主，本诉被告瑞华公司为高邮市加州豪庭小区物业服务公司。本诉原告入住后，与本诉被告签订《前期物业管理服务协议》。该协议第2.2条载明，房屋共用设施设备的维护和管理范围中共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道等设施设备。第3.2条共用部位、共用设施设备的维护和管理中第一点载明，共用部位无破损，共用设施设备运行正常；第二点载明定期维护保养，第三点载明专人维护保养。2019年6月11日瑞华公司所属的扬州瑞华物业服务有限公司加州豪庭物业服务中心出具《事故情况说明》：“加州豪庭13幢3单元（6室侧）下水主管道堵塞，造成206室厨房下水管满溢，造成业主严重损失。专业疏通人员用专用工具对弯头、下水道垂直管及入井水平管进行疏通后，堵塞排除。”庭审中，当事人双方对涉案排水管道堵塞的部位以绘制的草图予以确认。同时对下水主管道堵塞是导致涉案房屋厨房下水管满溢的成因，并造成室内物品遭污水浸泡的事实，一致确认无异议。本诉原告亦当庭自认，因其夫妇长期在外地打工，家中正常无人居住的事实。2019年6月初，本诉被告发现本诉原告门缝处有臭味溢出，遂通知回家处置。在本诉被告工作人员和本诉原告委派人员同时到场打开大门时，本诉被告工作人员发现室内墙体发霉，瓷砖上已经长满青苔，室内的水龙头处于关闭状态。嗣后，本诉被告派员对排水管道进行疏通，室内污水进行清理。审理中，本诉原告申请对涉案房屋因污水浸泡产生的损失数额进行司法鉴定。我院委托江苏安信土地房地产评估规划咨询有限公司对物损部分进行市场价值评估。2019年9月18日江苏安信土地房地产评估规划咨询有限公司以安信估法字（2019）第005号房地产司法鉴定估价报告，给出估价结果：依据科学的估价方法（成本法），在符合设定的价值定义与估价假设和限制条件下，确定估价对象在价值时点2019年8月23日因污水浸泡产生的部分物损价值为70796元（不含隐蔽工程，不含电器等可移动财产。），本次鉴定费用为4000元。同时原告主张，除已鉴定的物损外，尚有沙发、衣物、被子的损失。因时间已久，相关物品的发票丢失，但实际损失确已发生。其中沙发损失1000元，衣物、被子损失10000元，上述损失合计70796+4000+1000+10000+2000=87796元。反诉原告当庭出示时间为2019年6月9日的收条一张，在该收条说明项下载明，收取瑞华公司吃饭、住宿费用2000元，收款人黄亦山，以此要求反诉被告予以返还。反诉被告对这一事实予以确认，但当庭出示开票日期为2019年10月28日的高邮市新感觉宾馆住宿费发票一张，票面金额为1350元。以此证明，涉案房屋因污水浸泡后，家中无法居住，在宾馆住宿9天，实际形成住宿、餐饮等损失计2000元的事实。以上事实有原、被告的当庭陈述，原被告提交的房屋所有权证、前期物业管理协议、事故情况说明、房地产司法鉴定估价报告、鉴定费发票、住宿费发票，收款收据等予以证实。庭审中，经本院主持调解，因分歧较大，致本案调解不成。本院认为，原被告间签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，系双方当事人真实意思表示。双方应按协议的约定，享有权利，承担义务。按该协议的约定，本诉被告瑞华公司系涉案业主住宅楼共用下水管道的维修、养护和管理人。应该承担共用下水管道的维修、养护和管理义务。因管道堵塞致原告家中溢水，应视为被告未履行相关的管理职责。物业服务公司保证共用下水管道畅通的义务，以及由此应承担的责任不因管道堵塞原因及业主是否在家居住而减轻或免除。故涉案管道堵塞给业主造成损失，应由瑞华公司承担赔偿责任。鉴于本案中，本诉原告家中长期无人居住，疏于对自己财产的管理，导致室内物品遭污水长期浸泡，损失进一步扩大的实际情况，本诉原告对此亦应承担相应责任。经鉴定机构估价，本诉原告的物损价值为70796元，本院依法予以认定，根据双方在案涉漏水事件中的过错程度，本院酌定本诉被告应承担本诉原告物损价值的80%，即56636.8元。对本诉原告主张的其他物品损失（沙发损失1000元，衣物、被子损失10000元）11000元，因无相关证据予以佐证，本诉被告亦不予认可，本院依法不予支持。对反诉原告瑞华公司主张的要求反诉被告黄亦山、周春红返还2000元诉讼请求，反诉被告抗辩，因家中遭污水长期浸泡，无法居住，暂时居住宾馆所产生费用是必要的，物业公司已主动垫付，那么物业公司也认为该费用是必要的，且该费用已全部消费掉，不应再返还给物业公司。本院认为，涉案房屋因污水污染影响居住的情形是客观存在的，但在外居住应有合理的期限。综合本案的实际情况，反诉被告2000元住宿、餐饮的实际损失，在合理范围。反诉原告的主张，于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告扬州瑞华物业服务有限公司应于本判决生效后十日内，赔偿本诉原告黄亦山、周春红损失56636.8元。二、驳回本诉原告黄亦山、周春红的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告扬州瑞华物业服务有限公司的诉讼请求。如赔偿义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1995元，本诉原告黄亦山、周春红承担710元，本诉被告扬州瑞华物业服务有限公司承担1285元。反诉案件受理费25元，由反诉原告扬州瑞华物业服务有限公司承担。鉴定费4000元，由本诉原告黄亦山、周春红承担775元，由本诉被告扬州瑞华物业服务有限公司承担3225元。(案件款及诉讼费、鉴定费可汇入本院账户，本院开户行为工商银行高邮海潮支行；户名为高邮市人民法院；账号为95×××34）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院（开户银行：工商银行扬州分行汶河支行，帐号：11×××57）。审 判 长  韩兆平人民陪审员  薛 勇人民陪审员  徐庆坚二〇二〇年三月二十五日书 记 员  王国鑫附本判决所依照的法律和司法解释条款：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。