贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初48号原告：朱维仙，女，汉族，1969年12月28日出生，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄春泰，男，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄玮镜，男，汉族，1988年12月27日出生，住福建省南靖县。系该公司员工。原告朱维仙诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告朱维仙及被告的委托诉讼代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金374880元（暂从2017年7月30日起计算到2019年12月30日，共计880天，房屋总价款2860000元×6.18%／365天×880天＝374880元）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商房转移登记违约金，从2020年元月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并办付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县商铺门面，该合同约定商品房面积为106.12平方米，房屋单价26950.62元每平方米，房屋总价2860000元。合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：现在要求违约金的购房业主过多，被告承担违约金太高，被告已经没有实际履行的能力，请求法院考虑实际情况酌情调整违约金。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告已经按照合同要求履行完合同义务，被告却未将房屋转移登记有关文书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、借款借据复印件，证明原告已将购买房屋款项向银行申请贷款并支付给被告；4、收款收据复印件，证明原告已经交清购房房款；5、维修基金收据复印件，证明原告已经交清维修基金。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的5份证据没有异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2014年1月8日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县商铺门面，该合同约定商品房面积为106.12平方米，房屋单价26950.62元每平方米，房屋总价2860000元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款2860000元，并已交纳维修基金28600元。另查明，原告购买房屋所在的9、10幢楼目前还未符合办理不动产权证的条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款、维修基金等费用，但被告却未能在约定的期限将房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及支付后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行主张起诉。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故被告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金应从2017年7月31日起计算至原告请求的2019年12月30日，被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书有883天，原告诉求880天是其对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：2860000元×6.18%÷365天×880天＝426132元，原告诉求374880元是其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告朱维仙逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金374880元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6922元，减半收取3461元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇二〇年三月二十六日书记员  石丹丹