陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终488号 上诉人（原审原告）：陕西高鸿房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610000675113791M。 法定代表人：冯宁社，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘喜军，咸阳市“148”法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郭强，男，1992年11月27日出生，汉族，住陕西省旬邑县，公民身份号码：61042XXXX211273375。 被上诉人（原审被告）：王莹，女，1993年1月9日出生，汉族，住陕西省旬邑县，公民身份号码：61042XXXX30109336X。 上诉人陕西高鸿房地产开发有限公司与郭强、王莹商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省彬州市人民法院（2019）陕0482民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，因二审无新证据，经征得双方当事人同意，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陕西高鸿房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销陕西省彬州市人民法院（2019）陕0482民初2118号民事判决，并重新作出公正裁决；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：依据双方当事人签订合同约定，被上诉人应在收到出卖人通知后10日内到出卖人指定银行办理按揭手续，逾期未办理者视为违约。上诉人与被上诉人签订合同后，积极为被上诉人办理银行按揭手续，致使银行无法办理按揭是被上诉人的个人原因导致，应由其承担责任。且上诉人从2018年12月13日起多次通知被上诉人补交剩余房款，逾期解除合同，但截止上诉人起诉之日，被上诉人仍未交纳剩余房款。综上，一审法院基于对基础事实认定的错误而作出不公平判决，适用法律相应错误，应予改判或发回重审。 郭强、王莹辩称：被上诉人无法办理银行按揭手续只是因答辩人综合评分不够，此乃客观原因所致，答辩人在缔约时并不知情。双方对于因意志以外的原因不能办理按揭贷款时，后续房款如何交付并未约定，上诉人在未与答辩人协商的情况下向答辩人发送逾期交款退房通知，明显不利于合同目的实现，不能作为答辩人违约的依据。2019年5月20日的通知，未与答辩人协商，亦未给答辩人预留足够的准备时间，不能据此认定答辩人构成违约。一审法院以有利于实现合同目的为法律依据，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陕西高鸿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原告与被告于2018年2月10日签订的商品房买卖合同，并由被告支付原告违约金3800元；2.本案所引起的一切诉讼等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月10日，原告与二被告签订商品房买卖合同书（编号：GF-2000-0171），合同约定，原告将其开发建设的彬州市泾河新区“公园时光”小区2号楼1单元19层1-1902号房屋一套出售给二被告，房屋面积100.13平方米，单价3320元。二被告支付房屋首付款142432元，剩余房款190000元办理银行按揭。合同签订当日，二被告向原告支付首付款142432元，原告向二被告出具收据一张。后因无法办理按揭，2018年12月13日，原告向被告郭强发送退房通知短信，内容为：“致购房人：郭强，由我陕西高鸿房地产开发有限公司开发建设的，彬县泾河新区“公园时光”小区，2018年2月与你签订的认购协议，截止目前你购得房号2-1-1902房因个人原因按揭无法办成，根据之前签订的协议，你已违约，已通知你本人数次，无动于衷。最后一次通知你请于本月15日之前来售楼部办理退房手续。过后将按退房处理，此房将对外销售。为此产生后果你应自负全责。”短信发送后，原、被告双方协商未果。2019年5月20日，原告再次向被告郭强邮寄送达陕高房发{2019}5号文件，内容为“致购房人：郭强，由陕西高鸿房地产开发有限公司开发建设的彬县泾河新城“公园时光”小区，2018年与你签订了购房协议，且2019年4月30日已开始办理交房手续，但截至目前你所购房款迟迟未交清。根据协议你已严重违约，现通知你于2019年5月25日交清尾款，过后将按照退房处理，为此产生后果你应自负全责。”后被告郭强、王莹未交付房款。 一审法院认为：原、被告签订商品房买卖合同书，合法有效，被告已按照合同约定支付首付款，对于剩余190000元房款，双方约定办理银行按揭，但因被告综合评分不够，致使无法办理按揭。无法办理按揭虽是由于被告的原因造成，但原、被告在缔约时被告并不知情，双方均无缔约过失。对于因意志以外的原因不能办理按揭贷款时，后续房款如何交付，双方在合同中未进行约定，故双方应当按照有利于合同目的实现的方式进行协商解决，一方不能把已方意思强加于对方。原告于2018年12月13日在未与被告协商一致的情况下，向被告发送逾期交款退房通知，该通知明显不利于合同目的实现，不能作为二被告违约依据。原告于2019年5月20日通知被告于2019年5月25日前交清剩余19万元，因该时间系原告单方面规定，并未与二被告协商，且并未给二被告预留足够的准备时间，故对原告要求解除原、被告于2018年2月10日签订的商品房买卖合同并支付违约金3800元的主张，不予支持。被告同意继续履行合同，并愿意自2019年5月26日起按照月息2分支付剩余19万元房款的利息至实际支付之日，因被告的主张有利于合同目的的实现，公平合理，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郭强、王莹于本判决生效后五日内给付原告陕西高鸿房地产开发有限公司剩余房款190000元，并自2019年5月26日起按照月息2分支付该笔款项的利息至实际给付之日；二、驳回原告陕西高鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6343元（实收3172元），减半收取3172元，由被告郭强、王莹承担 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实正确，予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：双方之间的商品房买卖合同应当继续履行还是予以解除？上诉人陕西高鸿房地产开发有限公司上诉认为因被上诉人个人原因导致未能办理银行按揭，且被上诉人在经合理催告后仍未交清剩余房款，故双方之间的商品房买卖合同应予解除。但，被上诉人未能办理银行按揭手续的原因在于其综合评分不够。对此，上诉人作为专业的房地产销售公司对此情况未能预见，在其提供的《商品房买卖合同》中就此种情形下合同如何履行未进行约定，导致纠纷的产生。作为买受人的被上诉人并无过错，不构成违约。在无法办理银行按揭手续的事实发生之后，对下余房款的交付方式和期限，双方未能达成一致意思表示，上诉人两次单方出具的《退房通知》严重损害了被上诉人的合法利益，不利于合同目的的实现，对被上诉人不产生法律约束力。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，从有利于实现合同目的角度出发，判决被上诉人自上诉人通知交清房款的最后期限之日起至实际给付之日止按月息2分支付利息，兼顾了双方的利益平衡，判决适当，实现了法律效果和社会效果的有机统一。 综上所述，陕西高鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人陕西高鸿房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  樊国强 审判员  张作儒 二〇二〇年三月三十日 书记员  郑 洁