新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初175号原告：畅伟伟，男，汉族，1985年2月21日出生，现住河南省原阳县。委托代理人：张建强，河南恒升律师事务所律师，特别授权。被告：河南省正方源置业有限公司，住所地:新乡市万仙街欧洲名郡2号楼裙房2楼，统一社会信用代码：9141070356103629XE。法定代表人：李守明，经理。委托代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师，特别授权。被告：河南省伯马股份有限公司，住所地：新乡市人民路45号，统一社会信用代码：91410700170000249U。法定代表人：吕培中，董事长。委托代理人：张光军，河南国豪律师事务所律师，特别授权。委托代理人：赵群智，男，汉族，1965年4月27日出生，住新乡市，系该公司员工，特别授权。原告畅伟伟诉被告河南省正方源置业有限公司（以下简称正方源公司）、河南省伯马股份有限公司（以下简称伯马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告畅伟伟及委托代理人张建强，被告正方源公司的委托代理人王清芳，被告伯马公司的委托代理人张光军、赵群智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月26日，我与被告伯马公司双方达成合意，我购买由被告伯马公司开发的《伯马欧洲名郡》1号楼2单元305号，签订了预约合同，约定房屋单价每平方米2910元，建筑面积85.32平方米，交纳诚意金6万元，到取得商品房预售许可证之后，签订正式商品房买卖合同，2012年12月26日，我按照约定支付了人民币6万元。2017年3月8日，被告正方源公司取得了该楼盘的商品房预售许可证（预字第：20170025号）后。二被告并未在约定的时间内通知我签订商品房买卖合同，使我的合同目的不能实现，构成预约合同根本违约。我和被告伯马公司签订的《房源确认单》是双方已经对《伯马欧洲名郡》1号楼2单元305号房屋的认购事宜达成了明确的合意，二被告违背诚实信用原则，未履行合同义务，使我丧失购买该房屋的机会，导致我信赖利益的损失。根据合同法的相关规定，为维护我的合法权益，诉至法院，要求1.请求判令被告退还诚意金人民币6万元，赔偿原告信赖利益损失人民币28.07万元；2.本案诉讼费由被告承担。被告正方源公司辩称：我们认为我们不是适格的被告，原告购房信息我们公司不知情，案涉房屋已经按照被拆迁人裴玉莲和伯马公司拆迁签订拆迁安置协议书，且已经履行完毕。案涉房屋和原告无关。被告伯马公司辩称：2015年1月9日包括涉案房屋在内整个楼盘已经转交给正方源公司；涉案房屋系安置房，双方签署的房源确认单已经无效，原告要求的损失没有合法依据，同时原告明知是小产权房也予以购买，其主张按商品房信赖利益损失不能成立。原告向本院提交的证据材料有：1.2012年12月26日房源确认单一份，证明原告和被告伯马公司在2012年签订合同系双方真实意思表示，虽然楼盘是安置楼盘，但安置惯例政府在批项是也含商品房，不能说该合同无效。2.收据两份，证明被告伯马公司收到60000元的购房诚意金。3.楼盘销售宣传单一份，证明原告起诉期间楼盘销售价是6280元；下面注明的开发商是正方源公司，证明两被告对于原告损失以及返还确认够房金60000元承担共同损失。4.正方源公司预销售许可证，证明被告正方源公司销售的房产有商品房也有安置房。被告正方源公司向本院提交证据材料有：1.安置房补缴手续（该协议书正方源公司留存的是复印件，系被告伯马公司移交时，对原件进行拍摄，原件应该在伯马公司和裴玉莲手里边），证明2013年5月29日被告伯马公司已经将案涉房屋补偿给职工裴玉莲，双方签订协议书，经手人为杨秀云。2.案涉房产证一份（该房产证在裴玉莲手里边），证明被告正方源公司已经将案涉房屋按照拆迁补偿协议书交给裴玉莲的儿子，直接过户到裴玉莲儿子的名下。以上证据证明被告正方源公司在接受项目后已经履行了该项目的债务。被告伯马公司提交的证据材料有：2015年1月9日《河南省伯马棚户区改造项目》转让协议一份，证明被告伯马公司在2015年将涉案楼盘以及楼盘的债权债务转让给正方源公司。经庭审质证：被告正方源公司对原告提交的证据1、2认为不是其公司出具，与其无关。被告伯马公司对原告提交的证据1无异议，但认为确认单上明确显示的是对房源的确认，并不是商品房买卖合同；对原告提交的证据2认为需要核实一下真实性，并于开庭后三个工作日书面回复法院。本院未收到被告伯马公司对于原告证据2的回复意见，应当承担不利后果。本院结合原被告的陈述以及举证责任的分配，对原告提交的证据1、2均予以确认。被告正方源公司对原告提交的证据3、4真实性无异议，但认为原告提交的宣传单是4号楼和6号楼的宣传单，而非本案1号楼。被告伯马公司认为其不是涉案楼房的投资商。本院将结合案件的其他证据对该证据予以综合确认。原告对被告正方源公司提交的证据1有异议，认为不具有证据资格，与本案原告的主张没有关联性。被告伯马公司对被告正方源提交的证据1要求法院核实其真实性。本院将结合案件的其他证据、原被告当庭的陈述以及涉案房屋目前实际状况，对该证据予以综合确认。原告和被告伯马公司对被告正方源提交的证据2无异议，本院予以确认。原告对被告伯马公司提交的证据真实性无异议，但认为根据协议的第三项约定明确整体转让就包括了涉案的房屋，第四项转让的债权债务也是转让给被告正方源公司，根据这份协议，两被告应当承担共同责任。被告正方源公司对被告伯马公司提交的证据无异议。本院对伯马公司提交的证据真实性予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2012年12月26日，原告畅伟伟作为买方和被告伯马公司作为卖方签订一份《伯马欧洲名郡》房源确认单，该确认单上载明：“客户姓名：畅伟伟，通讯地址：河南省新乡市，证件号码：，确认房源：1号楼2单元305户，建筑面积：85.32㎡，单价：人民币贰仟玖佰壹拾零元/平方，￥2910，诚意金￥60000.00，特别约定1、买方确认其对该物业情况已有充分了解和认同，房源确认后不得更改。2、买方购买房源的付款方式及优惠：一次性10%，分期7%，按揭6%。3、卖方于提前5个工作日通知买方交付房款时间，买方应携带本内部团购房源确认单、产权登记名义人之身份证明、印章和其它相关资料及应付款（含诚意金）至伯马欧洲名郡销售部，否则视为放弃该物业及诚意金，卖方可另行处理该物业。4、卖方收下诚意金后，不得将该物业再出售他人，否则诚意金双倍返还。5、本确认单为双方的房源确认，双方具体权利义务以另行签订的《新乡市商品房买卖合同》为准。此单一式三份，买方持一份，卖方持两份，法律效力相同。6、上述商品房面积为图测面积，最终面积以《商品房买卖合同》为准。7、此认购单和收据一并使用有效。”当日原告即向被告伯马公司交纳30000元。被告伯马公司出具收据，载明：“交款人：畅伟伟，摘要：认筹诚意金。金额（大写叁万元整，￥30000）。”2013年1月29日，原告再次向被告伯马公司交纳30000元，被告伯马公司再次向原告出具认筹诚意金30000元的收据。2013年5月29日被告伯马公司就欧洲名郡1号楼3层305和他人签订《拆迁安置补偿协议书》。后他人办理上述房产的不动产登记，房产登记坐落在人民西路××号××郡××楼××单元××室。2015年1月9日被告伯马公司和被告正方源公司签订《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》，被告伯马公司将包括原告所诉1号楼在内的楼盘项目转让给被告正方源公司。正方源公司取得的涉案1号楼楼盘的商品房预（销）售许可证显示预（销）售范围为地面以上16层住宅用房（安置房不得预售）。另查明：原被告均认可涉案1号楼只有一个门洞口；原告所主张的《伯马欧洲名郡》1号楼2单元305户和被告伯马公司与他人签订的《拆迁安置补偿协议书》上的1号楼3层305以及目前在房产登记部门的人民西路××号××郡××楼××单元××室为同一地理位置房产。本院认为：本案所涉的诚意金不是法律意义上的概念，其实为开发商的一种营销手段，在收取诚意金的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取诚意金，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。原告畅伟伟和被告伯马公司签订《伯马欧洲名郡》房源确认单中约定了房源确认、诚意金及相关的后果。本院认为该房源确认单为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。原告按照确认单上的约定向被告伯马公司交纳了60000元的诚意金。被告伯马公司在接收原告60000元诚意金之后，又与他人就涉案的房产签订了《拆迁安置补偿协议书》，且也已经由他人办理涉案房产的不动产登记手续。该房源确认单出现了涉案房源另售他人的情况。原告主张被告退还诚意金60000元并赔偿信赖利益的损失，被告伯马公司认为该确认单是无效的，但未否认收到60000元的客观事实。从原告和被告伯马公司签订的房源确认单上约定的意思表示上来讲，原告为了能够顺利得到涉案房产向被告伯马公司交纳了60000元的诚意金；被告伯马公司为了表达将涉案房源确认给原告的意愿，作出了若涉案房产再出售他人，其双倍返还诚意金的承诺。这样实质上既是附条件解除的合同约定，又是合同解除后赔偿损失的约定；从原告方面来讲，即为若未得到该房产信赖利益损失的约定。本案的客观情况是被告伯马公司确实已经将涉案房源另售他人，根据双方的约定，附条件解除合同的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原告和被告伯马公司确认单上的约定，被告伯马公司应当向原告返还双倍的诚意金即120000元。综上，本案中双方约定的双倍返还诚意金包含了对未能达成购房目的的一种信赖利益损失的意思表示。故原告要求按照“从2012年12月26日到2019年11月22日，原来房屋总售价248281元，现在是535809元，差价是287528元，我们现在主张的是280700元。”计算信赖利益损失，本院不予采纳。原告明确要求正方源公司和被告伯马公司承担共同责任，本院认为，首先，原告是与被告伯马公司就涉案房源签订的确认单，主体上具有合同的相对性；其二，被告伯马公司是在收到原告诚意金之后即2013年5月29日，又与他人签订的《拆迁安置补偿协议书》，被告正方源公司是在2015年1月9日和被告伯马公司签订《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》。从事件发展的时间顺序上以及本案证据未能显示涉案债务已经发生转移的情况，原告要求被告正方源公司共同承担责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告河南省伯马股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告畅伟伟返还120000元。二、驳回原告畅伟伟要求被告河南省正方源置业有限公司与河南省伯马股份有限公司共同承担责任的诉讼请求。如被告河南省伯马股份有限公司不能按本判决确定的期限向原告履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6410元，减半收取3205元，由被告河南省伯马股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 范梅红二〇二〇年三月十二日书记员员 荣 莉