贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初174号原告：付某，男，汉族，生于1967年1月21日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖奇伦，贵州诚稳律师事务所律师。原告：张某，女，汉族，生于1962年8月13日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖奇伦，贵州诚稳律师事务所律师。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，地址遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼。统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人：金晓梅。委托诉讼代理人：罗某，女，公司员工。原告付某、张某与被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付某及其委托诉讼代理人陈光国、廖奇伦，张某的委托诉讼代理人陈光国、廖奇伦，被告的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求:一、依法判决被告继续全面履行合同：1.由被告取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,以便原告办理房地产权属登记（原告当庭将此句诉请变更为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记）；2.判令被告从2015年10月30日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金,共计12202⒈56元(暂计算至2019年10月30日)。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年10月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的御景山居第16-A幢7层7-2号住宅,建筑面积为122.17平方米的商品房以423686.00元卖给原告。被告应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。被告应于2015年10月30日之前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。若超过约定日期60日以后,未能按时办理商品房转移登记的有关文书时,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止,按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告仍然处于违约状态，依法不受到诉讼时效的限制，被告向原告出具一份收据,证明了在2014年12月11日被告收取原告交纳160元房屋预告登记费和抵押登记费。在2014年10月20日原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,内容不违反法律规定,合法有效,被告应当按照合同全面履行合同义务,原告已经交纳房款,并履行合同义务。被告虽然交付房屋,但未在约定期限(2015年10月30日)内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,导致原告未能办理房地产权属登记。被告的行为违反了合同约定,原告为了保护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条、《不动产登记暂行条例》第35条、第38条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等之规定特向法院起诉。被告的委托诉讼代理人辩称，原告的诉请不应支持，理由如下：1.被告已于2015年10月30日前为原告办理了备案登记和抵押权预告登记，原告要求被告交付有关文书的约定被告已经完成。2.如果本案被告违约，也是因政策变动导致，在双方签订合同时是先办理房屋初始登记后办理土地使用权证，但现在办理顺序变化，需先办理土地使用权证后再进行房屋登记，故存在政策变化，属于不可抗力情形，应免除被告违约责任。且由于案外房屋的土地出让金问题，房屋产权登记机关不接收被告提交的涉案房屋转移登记的相关文书，被告在本案中并无过错。3.被告并未给原告造成损失，原告的购房目的已实现，转移登记属于合同附随义务，双方均具有办理转移登记的义务。若人民法院认定被告存在违约，违约金也过高，应调整到1000元以内，且应受诉讼时效限制。本院经审理认定事实如下：2014年10月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的习水县东皇街道杉王路“御景山居”第16-A栋7层房号为7-2的住房，总价为423686元，采取首付127686元，银行按揭贷款296000元的付款方式。被告承诺2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2012年10月14日，原告付某向被告交房款10000元，10月24日交房款117616元。2014年10月23日，原告付某向被告交房款70元，12月11日再次交房款46000元，以上合计173686元。2015年2月11日，原告付某向中国工商银行按揭贷款250000元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、中国工商银行还款计划表，被告不持异议，予以采信。（2019）黔0330民初972号民事判决书与本案无关，不予采信。对于被告所举的土地使用权证，原告无异议，予以采信。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告主张被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的请求，符合法律规定，予以支持。对于被告辩称已办理了房屋的商品房所有权初始登记的意见，由于未举证证明，不予采纳。对于二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定计算的违约金，合同约定违约金从2015年10月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。对于被告辩称的诉讼时效问题，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。二原告2020年1月7日向本院提起诉讼，2017月1月6日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称不动产登记中心拒收资料，被告不存在过错不应承担责任，根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内取得原告付某、张某购买的位于习水县“御景山居”16-Ａ栋房号为7-2号房屋所有权初始登记，并将该房办理商品房转移登记需由其提供的有关文书交付原告付某、张某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日支付原告付某、张某违约金6000元（截止2020年1月6日）和向原告付某、张某交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2020年1月7日起按2000元/年计算）；三、驳回原告付某、张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1370元，由付某、张某负担1270元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  张小英二〇二〇年三月十九日书记员  王素杰