四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1623民初2805号 原告：程双华，男，1977年8月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：钟贤统，邻水县柑子法律服务所法律工作者。 被告：吴银洪，男，1976年8月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：王文英，女，1976年9月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 二被告共同委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。代理权限，特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：何超强，四川顿开律师事务所律师。代理权限，特别授权。 原告程双华与被告吴银洪、王文英合伙协议纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程双华及委托诉讼代理人钟贤统、被告吴银洪、王文英及共同委托诉讼代理人邓健、何超强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程双华向本院提出诉讼请求：1.要求二被告支付合伙建房的工程款1047187元；2.要求二被告返还房屋装修款3万元；3.要求二被告从2014年起按年利率6%支付工程款资金占用利息至该款清偿时止；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2012年12月26日，原被告签订《合资建房协议》约定，原被告在位于邻水县吴银洪家的旧房地址上合资建房。并约定被告作为甲方出房屋手续和地基，不出资金，原告作为乙方出资修建并完善房屋手续及相关费用。协议签订后，原告出资在二被告父亲房屋的原址修建占地近200平方五楼房屋。2013年底修好五楼房屋时，由于二被告未按协议约定返还原告保证金，原告于2017年1月16日起诉，要求二被告返还保证金，庭审中查明，原告系城镇居民，被告系农村居民，合资建房的土地是农村集体土地，协议约定原告出资修建后，其该建筑的底楼和第四层及以上房屋归原告所有，原告有权再分配及转让。该约定违反了土地管理法及相关政策的强制性规定，认定该协议系无效协议，并判令二被告返还保证金15万元。然而，在认定合资建房协议无效之前，原告已按协议先拆二被告之父的旧房，重新挖孔打基，并且扩大原面积，由于当时的政策原因，扩大的面积挖孔打好基础圈梁被毁，才建的现在占地近200平方五楼房屋。综上，原被告签订的《合资建房协议》被认定无效，原告出资修建的五楼砖混结构房屋，原告不可能取得用以抵修建该工程房款，为维护原告合法权益，望判如所请。 被告吴银洪、王文英辩称，1.原告第一项诉讼请求应当予以驳回。2012年下半年，原告多次找被告协商合资建房事宜，说政府里面有关系，他自己去办理建房手续，在原告多次劝说下，被告才勉强同意，并签订了合资建房协议。但被告在2012年12月26日签订协议前取得的合法房产是两楼一底，每层楼的面积220平方米，共计660平方米。虽然合资建房协议是无效协议，但该协议能够反映当时的情况，该协议第二条第六项约定，原告还给被告的房子只有第二层、第三层，即使按照当初约定按占地400平方米修建，还给被告的房屋只有800平方米，与被告原有660平方米相差不大。充分说明原告修建7+1模式，就是想利用被告的房屋牟利，就是一种投资行为。投资就有风险，原告作为投资者，应当意识到风险。因此，投资风险应当由投资人自己承担，原告想把投资风险转嫁至被告，没有法律依据。2.原告要求被告返还房屋装修款没有事实依据。原告根本没有进行装修，在原告离场后，被告自己出资二十万元左右用于房屋装修、搞搓沙、刷白、安装防盗门、院坝硬化、砌堡坎、安门窗、雨棚、修下水道、污水池管道、缴纳罚款等，并且原告修建房屋主体所欠电费都是由被告缴纳。另被告原有房屋内有装修，现已拆除，原告要求返还装修款没有事实和法律依据。因此，应驳回原告第二项诉讼请求。3.原告2012年多次找被告要求合作建房，2012年12月26日签订合资建房协议后，2013年1月1日就进场施工，将被告的房屋拆除，致使被告没有地方居住，无奈之下，被告只有租房居住，2013年1月16日，被告才租到房屋。充分说明拆除被告房屋，原告有过错。本案不是建设工程施工合同纠纷，是原告的投资行为，投资风险应由原告自己承担，原告要求被告承担资金占用利息无法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告程双华系城镇居民，被告吴银洪、王文英夫妇系邻水县农村居民。2012年12月26日，被告吴银洪、王文英（甲方）与原告程双华（乙方）签订《合资建房协议》，双方约定对位于邻水县吴银洪家的旧房进行改建。《合资建房协议》第二条“所改建房屋项目及内容：1.甲方出房屋手续和地基，不出资金。2.乙方出资修建，完善房屋手续及费用由乙方支付。3.房屋的座向朝向由双方协商，本协议签字生效。4.房屋改建面积按实建面积计算。5.房屋改建、修建共计楼层为8楼，按乙方要求和能力决定，甲方无任何异议。6.分配方法：甲方分配拥有住房为以地面计算第二楼层和第三楼层。…”第六条“遇国家政府要求补办、补领每户房产手续…，如遇国家需要拆迁，所赔偿按本协议（或再分配后结果）分配，所产生费用由各住户自行解决。”第八条“乙方为保证房屋拆除后尽快修建好，乙方缴保证金壹拾伍万元给甲方，基础打好后，返还伍万元，乙方从进场拆房开始六个月内，如因乙方原因、责任，房屋未修建至二楼楼顶盖板（因政府压力和雨天除外，时间顺延），此保证金不予退还，乙方在顺利情况下，六个月内能把房屋修建至二楼把水泥板安好，甲方即还余下拾万元保证金，并不得拖延，钱不计息。”第九条“房屋修好后，进户门、窗均由乙方装好。”第十条“违约责任：本协议签订后，若一方违约，违约方赔偿对方违约金壹拾万元违约补偿金。”原、被告双方均在《合资建房协议》上签字。 《合资建房协议》签订后，程双华按照约定支付吴银洪保证金和装修费共计18万元，吴银洪于2012年12月28日给程双华出具收款收据一份载明“今收到程双华现金150000元人民币（大写壹拾伍万元整）另装修费现金30000元（大写叁万元整），收款人吴银洪2012.12.28”。2013年1月，程双华出资并组织人力对被告家原有房屋予以拆除，并按两个单元、每个单元一梯两户的设计标准进行修建。在修建过程中，其中一个单元的桩基础因邻水县“双违”治理被拆除，另一单元房屋主体修建至五层共计10套房屋（下称涉案房屋）现由二被告占用或出租。2013年12月13日，吴银洪、吴启洋（吴银洪之父）缴纳违法用地违法建设罚款6750元，另交纳违法建设拆除保证金24600元，但涉案房屋至今尚未确权。 2017年1月16日，程双华以2012年12月26日，原告与二被告达成并签订在二被告旧房地址（邻水县）上建房的合资建房协议。协议第二条第一款约定“二被告出房屋手续和地基，不出资金”，第二款约定“原告出资修建和完善房屋手续及费用”；协议第八条约定“为保证房屋拆除后尽快修建，原告缴纳保证金15万元给二被告（有收条为证），基础打好后返还5万元给原告，原告从进场拆房开始六个月内将房屋修建至二楼并把水泥板安好，二被告即还余下10万元保证金”。二被告在原告打好基础后，未按协议约定退还保证金5万元，进场后6个月顺利将房屋修建至二楼并安好水泥板，二被告也不返还剩余的10万元保证金，甚至原告顺利将房屋修建至五楼后，二被告仍未返还保证金。后多次协商退还保证金和其他事宜无果为由，向本院提起诉讼，请求确认原被告之间签订的合资建房协议有效，并要求二被告返还保证金15万元。2017年3月9日，本院作出（2017）川1623民初137号民事判决：一、原告程双华与被告吴银洪、王文英签订的《合资建房协议》无效；二、本判决生效后10日内，由被告吴银洪、王文英返还原告程双华保证金15万元。 同时查明，二被告用于合资建房的房屋于1992年10月7日取得《集体土地建设用地使用证》［邻北集建（1992）字第20102021号］，土地使用者为吴啟阳，土地地址：，用地面积99平方米，四至为：北东吴胜海荒山、南东吴建明荒山、南西坝上吴胜跃荒山、北西晒坝。据（93）邻证字第2905号公证书记载，吴银洪在该集体土地上原自建有占地面积116平方米石木结构房屋六间。原被告合资建房除拆除被告原有房屋外，另包含有吴银河（吴银洪）2006年5月向邻水县城北镇经济发展办公室申请批准的用于养殖业（养猪）的100平方米用地。 诉讼中，本院应原告程双华申请，依法委托［（2019）邻水法技委字第5号司法鉴定委托书］四川朋诚建设工程管理咨询有限公司对原被告在城北镇建造的五层改扩建房屋（含已修建占地200平方米的房屋地基及另一处已局部修建至5层的房屋）的工程造价进行鉴定（采用2013年相关建筑适用标准）。因委托方及当事人提供的图纸仅为（1）孔桩示意图，无法计算孔桩直径、深度及土层性质等工程量；（2）已建房屋平面、立面示意图，无法计算土石方、钢筋混凝土、砖砌体等所有实物工程量，导致无法对该工程造价进行鉴定。四川朋诚建设工程管理咨询有限公司于2019年5月13日终止鉴定。 后本院应被告吴银洪、王文英申请，委托四川省名扬建设工程管理有限公司对案涉房屋即城北镇占地200平方米五层楼房的工程造价进行鉴定。鉴定机构接受委托后，针对该工程的具体情况，组织相关专业技术人员及委托人、当事人于2019年9月9日及9月10日上午在城北镇房屋现场进行座谈并勘查现场，工程总概况：本工程为个人自建房屋，人工挖孔桩基础，上部砖混结构。建筑面积约1357平方。房屋无施工图纸等建设资料。现场勘查情况：根据现场勘查完成的实际工作内容，主要情况如下1.桩基础及基础连系梁已完成；2.主体部分5层楼及楼顶彩钢棚已完成，屋顶楼梯间对应的彩钢棚为申请人施工；3.外墙无任何装饰；4.内墙抹灰已完成，其中由申请人完成的共计5套；5.厨卫楼板、楼梯间梯段为现浇混泥土，其余楼板为预制；6.外墙排水管已完成；7.厨卫排水管局部已完成。并于2019年11月25日出具名扬鉴字［2019］2164号鉴定意见书，对城北镇建造的占地200平方米5层楼房的工程造价进行鉴定的意见为：1.5层的楼房造价人民币382337.12元，不含孔桩基础，不含已拆除部分；2.人工挖孔桩单价人民币808.88元／米。吴银洪、王文英为此支出鉴定费45000元。该鉴定意见书四、分析说明载明：…（四）计价分析4.费率及税费：案涉房屋为个人施工，未见安全文明施工施工费评分表，本次计算未记取安全文明施工费、规费、税金；5.因未见基础部分相关资料，故本次计算暂未计算基础连系梁以下的造价；本次根据现场收集的数据，仅计算人工挖孔桩综合单价；6.本次鉴定根据委托内容对“城北镇建造的占地200平方米5层的楼房的工程造价进行鉴定”，故不对已拆除部分进行鉴定；7.本次鉴定按照相关定额计算了管理费及利润。当事人提出的临时用水、用电，停工损失、修建赞助费等其他费用，未见相关材料，本次未计算。 与此同时，本院应原告程双华申请，委托四川神州福星房地产地价评估有限公司对案涉位于邻水县砖混结构房产及顶层彩钢棚市场价值进行评估。2019年11月6日，鉴定机构经实地勘察：1.估价对象建筑年代为2013年，砖混预制板结构1-5层，顶层为钢架棚结构，1-5层为一梯二户，户型为三室一厅一厨两卫，层高约2.78米，承重墙为24墙，非承重墙局部12墙，顶棚女儿墙高约1.45米。2.估价对象评估范围为1-5层房屋主体及顶棚钢架棚，不含装饰装修，不含门窗，其中五套房屋搓沙抹平，剩余五套未搓沙抹平。3.估价对象建筑面积以法院提供的造价鉴定载明的面积为准。2019年12月24日，四川神州福星房地产地价评估有限公司出具川神州福星房评咨（2019）第402号房地产估价报告，房地产总价评估结果为118.31万元［其中：住宅建筑面积1087.55平方米总价115.28万元（不含土地使用权价值、不考虑折旧）,彩钢棚面积189.40平方米总价3.03万元（不考虑折旧），价值时点2019年11月6日］。程双华为此支出鉴定费11800元。四川省名扬建设工程管理有限公司、四川神州福星房地产地价评估有限公司对案涉房屋进行的造价及市场价值评估仅属原告修建部分，不含被告后期自行完善部分。 以上事实有原告提交的身份证复印件，二被告户籍证明，《合资建房协议》，吴银洪出具的收款收据，（2017）川1623民初137号民事判决书，川神州福星房评咨（2019）第402号房地产估价报告及鉴定费票据；被告提交的身份证复印件，（93）邻证字第2905号公证书，《集体土地建设用地使用证》，邻水县城北镇经济发展办公室出具的四川省非经营性结算票据，《合资建房协议》及案涉改建房屋照片一张，四川省行政执法当场处罚罚没票据及四川省政府非税收入通用票据各一份，名扬鉴字[2019]2164号鉴定意见书及鉴定费票据，以及原被告各方在庭审中的相关陈述在卷印证。 本院认为，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份，禁止城镇居民在农村购置宅基地。案涉集体土地建设用地使用证（邻北集建（1992）字第20102021号）项下及被告吴银洪2006年通过审批取得的用于养殖业的地块，系农村集体所有的土地，其性质是宅基地，按照法律规定只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。本案原被告户籍分别在城镇和农村，原告没有集体组织成员身份，不能享有宅基地使用权。原被告签订《合资建房协议》约定原告出资，被告出房屋地基的方式合伙建造房屋，原告由此分得部分房屋，实际上是非法变相买卖宅基地，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，应认定为无效。 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告原有旧房已经拆除并进行了改建，难以恢复原状；原告所出建房资金已物化于新建房屋之中，亦无法直接返还。涉案新建房屋现被告占有、使用，出租收益，对原告所出建房资金，被告应当给予折价补偿。本案并非建设工程施工合同纠纷，原告请求被告支付建房工程款不当。 诉讼中，原被告就涉案五层楼房的市场价值和造价分别申请了鉴定。本案争执的焦点在于被告对原告的补偿按涉案房屋目前市场价值或者是按修建时的造价进行折算，以及补偿的比例。对此本院认为，首先，由于原被告均未能提供案涉房屋基础部分相关资料，导致四川省名扬建设工程管理有限公司对涉案房屋基础连系梁以下的孔桩基础，以及已拆除部分的孔桩基础造价不能作出鉴定，而仅对占地200平方米五层楼房的造价进行了鉴定。本案系因合伙建房合同无效涉及的返还财产纷争，而非建设工程施工合同引发的纠纷，如据四川省名扬建设工程管理有限公司对涉案五层楼房的工程造价结论作为被告补偿原告的计算依据，忽视涉案房屋基础连系梁以下的孔桩基础部分的实际价值，不综合考虑市场因素，以及双方合伙建房的行为与涉案房屋增值或贬值之间的关联性，将有失公允。其次，四川神州福星房地产地价评估有限公司对原告出资在被告原宅基地基础上修建的五层砖混结构房产（含顶层彩钢棚）的市场价值评估为118.31万元，客观上与涉案房屋所在地同类房屋目前市场价值相当，本案以涉案房屋的市场价值作为补偿的参考标准，不违背公平原则，更为合理。第三，《合资建房协议》约定“被告出房屋手续和地基，原告出资修建”，以及双方原计划修建两栋8层楼房，每栋按一梯二户修建，建好后被告分得第二、三层，原告分得其余楼层，该约定也能反映双方最初对各自出资及收益（分配房屋）的大致比例。案涉合资建房协议无效，双方不得因合同无效而获益，按诚实信用原则，结合评估机构对涉案房屋造价和市场价值作出的鉴定结论，双方最初约定的出资及分配房屋比例，以及合伙建房过程中因“双违”治理被拆除孔桩基础部分的实际损失等因素综合考虑，本院酌定由被告补偿原告合伙建房补偿款75万元。 关于原告请求被告承担资金占用利息问题。因本院酌定被告给予原告建房款补偿时已考虑房屋增值因素，本院对原告此项请求不予支持。关于原告主张返还3万元装修款问题。经庭审查明，原告交付被告的3万元房屋装修款系被告原有旧房装修部分进行的补偿，且双方约定不予返还，该约定系双方真实意思，对原告请求被告返还装修款3万元的请求，本院不予支持。 原被告均应知晓合资建房协议项下的地块性质是农村宅基地，对于合资建房合同无效，双方负有同等过错责任，由此造成的相应损失各自均应承担相应的责任。原被告合伙建房过程中因“双违”治理被拆除部分的桩基础损失，因双方均不能提供相关资料导致鉴定不能，其相应损失本案不予处理。本案产生的鉴定费由原被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告吴银洪、王文英于本判决生效后十五日内支付原告程双华合资房屋补偿款750000元； 二、本案产生的鉴定费56800元，由原告程双华、被告吴银洪、王文英各负担28400元； 三、驳回原告程双华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14494元，由原告程双华负担7247元，被告吴银洪、王文英负担7247元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  何 兵 人民陪审员  冯仁华 人民陪审员  袁学明 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  包沁平 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条第四款农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。