安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终428号上诉人（原审被告）：北京唯度健身工作室有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号A座8层09C。统一社会信用代码91110105MA00EHX18L。法定代表人：詹亚运，该公司经理。上诉人（原审被告）：詹亚运，男，1990年7月2日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张思皖，安徽庆同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:时泽宝，男，1980年7月8日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：张登明，安徽中仪律师事务所律师。上诉人北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运因与被上诉人时泽宝租赁合同纠纷一案不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两上诉人北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同委托诉讼代理人张思皖，被上诉人时泽宝委托诉讼代理人张登明到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同上诉请求：一、请求撤销一审判决第二、三、四项判决，依法改判上诉人继续支持被上诉人租金、违约金等合计8170.4元。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人承担5万元违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，计算违约金时应以被上诉人的实际损失为基础，兼顾综合因素衡量，结合本案事实，被上诉人损失有且仅有不到一个月的房屋空置期租金损失，一审已酌定损失为2万元，同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中上诉人应承担的违约金数额不应当超过20000元*30%=6000元。二、上诉人前期支付给被上诉人的押金47,829.6元应当在本案中一并处理，抵扣上诉人欠付被上诉人的租金及违约金等。一审法院对涉案房屋押金一事未作处理与理不合，涉案房屋押金本身就是按照双方《房屋租赁合同》约定的“押贰付叁”方式预支给被上诉人的租金，即使按照一般的交易习惯，租赁双方在结算房租时押金也应在结算范围内用于抵付未支付的租金，多退少补。本案房屋租赁合同纠纷，对于押金事宜本是本案审理的一部分，另案处理只会增加当事人的诉累。因此，本案中上诉人应当支付被上诉人的租金损失以及违约金合计金额为30000元+20000元+6000元-47,829.6元=8170.4元。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决显示公平，原审判决严重损害了上诉人的合法权益，故上诉人上诉至二审法院，望二审法院查清事实并依法改判。时泽宝辩称，1、我们认为原审判决上诉人承担5万元的违约金不是过高而是过低，是没有办法弥补被上诉人的损失。被上诉人和上诉人在合同中11条第5点中是双方真实意思表示。被上诉人实际损失是超出24万，被上诉人与上诉人签订合同后当天就将房屋交付，且给了六个月的免租期。被上诉人是与上诉人解除合同后才与第三人签订合同，给第三人三个月的免租期，如果不是因为上诉人解除合同，与第三人的三个月的免租期就不存在了，被上诉人的实际损失有近十个月。依据合同法等相关法律，被上诉人的损失既包括实际经济损失和实际预期收入，兼顾本案的过错情况，一审法院酌定上诉人赔偿5万元明显过低。2、关于押金问题。在涉案合同履行过程中会产生装修费，在实际经营过程中，会产生水费电等费用，如果因为租客产生费用而没有履行，被上诉人需要进行支付，押金在没有结算之前不宜一并处理。一审中法官问上诉人是否就押金问题进行反诉，原审被告答案是否定的，二审不应当予以审理。综上，维持一审判决，驳回上诉。时泽宝向一审法院起诉请求:1、解除原被告2017年12月12日签订房屋租赁合同；2、被告支付下欠租金3万元；3、被告支付租金损失97785元；4、被告支付违约金10万元；5、两被告对以上2、3、4项债务承担连带付款责任；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：被告北京唯度健身工作室有限公司，为被告詹亚运设立的自然人独资有限公司。2017年12月12日，原告时泽宝与被告詹亚运签订《房屋租赁合同》约定，出租人（甲方）：时泽宝，承租人（乙方）：詹亚运。该合同的第一条“房屋基本情况”约定，房屋坐落于六安市金安（区）皋城路万达广场金街9-1008/2008、9-1009/2009号，建筑面积约265.72平方米。第二条“房屋租赁情况”约定，租赁用途：北京唯度健身工作室有限公司用于健身房商业经营。第三条“租赁期限”约定，自2018年6月1日至2023年6月1日。甲方应于2018年3月3日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条“租金及押金”约定，（一）租金：第一年按每平方每月90元……（二）租金支付方式：第一年为押贰付叁，季度付……（三）签订正式商铺租赁合同前，乙方向甲方支付定金（大写）壹万伍千元整（人民币）。2018年6月1日为正式商铺租赁合同签订日，在签订正式合同期15日内，乙方交齐首次租金和押金，同时，甲方将定金冲抵乙方押金。第八条“合同解除”（四）款1项约定，乙方不按照约定支付租金达30天，甲方有权单方解除合同。第十一条“其他约定事项”第5项约定，甲乙双方任意一方违约，违约方在违约时间一周内，应付对方（大写）拾万元整，作为违约金。原告时泽宝、被告詹亚运分别在该合同尾部“出租人（甲方）签章”“承租人（乙方）签章”处署名，该合同尾部“承租人（乙方）签章”处，同时加盖被告北京唯度健身工作室有限公司印章。上述合同签订当天，原告向被告交付案涉房屋，被告向原告支付定金15000元。2018年2月12日，原告退还被告定金15000元。此后，被告按照“押贰付叁”的约定，向原告支付押金，即2个月的房租总计47829.6元，并按季度支付房租。被告与原告形成房屋租赁关系之外，还与案外人黄涛、聂其龙、卫庆分别形成房屋租赁关系。2019年5月5日，被告作为甲方，与乙方时泽宝、聂其龙、黄涛、卫庆签订《协议书》，协商解除以上四个房屋租赁关系。其中，原被告确认：被告于2019年5月31日前退租、清场、交付房屋；被告赔偿原告损失总计7万元，2019年7月12日前付清余欠房租3万元，2020年4月30日前付清违约金4万元；如被告未能按时执行或不执行协议内容，则按照双方2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》内容执行等。2019年5月31日，被告搬离案涉房屋，遗留空调2019年8月中旬拆除。2019年6月25日，原告与案外人葛然冉签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给葛然冉，租期自2019年10月1日至2024年9月30日，原告于2019年6月24日前将房屋按约定条件交付葛然冉；免租期为2019年6月24日至2019年9月30日等。此后，被告未能于2019年7月12日之前，支付余欠房租3万元致讼。本案当事人争议的焦点问题：一、原告诉请的实际损失是什么？数额多少？二、约定违约金10万元，是否应予调整？如何调整？一审法院依法分析认定如下：一、原告诉请的实际损失是什么？数额多少？原告诉请被告赔偿2019年6月至10月的房租损失97785元。被告认为2019年6月至10月，系原告与租客葛然冉约定的免租期，该约定与其无关。一审法院认为，2019年6月至10月，系原告与案外人葛然冉约定的房屋租赁免租期，而合同具有相对性，原告与案外人免租期的约定对被告并无拘束力。原告诉请该项损失，实为案涉房屋出租空置期损失，被告2019年5月31日搬离案涉房屋，原告2019年6月25日与案外人签订《房屋租赁合同》，约定2019年6月24前交付案涉房屋，被告虽遗留空调2019年8月中旬拆除，并未影响原告出租，案涉房屋空置期不足1个月，一审法院酌定原告空置期损失2万元。二、约定违约金10万元，是否应予调整？如何调整？原告认为被告应依约支付违约金10万元，被告认为违约金过高，要求调低。一审法院认为，违约金依法以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以认定和调整。案涉《房屋租赁合同》约定租期5年、免租期3个月，而被告实际承租1年，违反了合同约定。原告出让免租3个月的可得利益，却未获得约定5年的租金收益，综合衡量被告未履行租期占约定租期的比例，以及被告应付的房屋空置期损失2万元，确认约定违约金10万元过高，应调整为5万元。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，对原被告双方均具有拘束力。被告欠付租金3万元逾30天，原告要求解除合同，并要求被告支付租金3万元，具有事实和法律依据，予以支持。被告要求原告返还押金47829.6元，并要求原告承担违约责任，系反诉请求，非抗辩意见，而被告未能在本案中依法提起反诉，本案不予处理。被告未依约承租5年，原告要求被告赔偿损失、承担违约责任，一审法院酌定原告房屋空置期损失2万元，调整违约金数额为5万元。被告北京唯度健身工作室有限公司系依法成立的法人，应独立承担民事责任。而该公司属一人有限责任公司，被告詹亚运作为该公司的唯一股东，未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产，原告要求两被告承担连带还款责任，于法有据，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告时泽宝与被告北京唯度健身工作室有限公司于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告时泽宝租金3万元；三、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告时泽宝房屋空置期损失2万元；四、被告北京唯度健身工作室有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告时泽宝违约金5万元；五、被告詹亚运对被告北京唯度健身工作室有限公司以上第二项、第三项、第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告时泽宝其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，减半收取计4475元，由原告时泽宝负担1550元，被告北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同负担3225元。二审期间双方当事人没有提供的新证据。各方所举其他证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审法院认定上诉人承担5万元违约金是否明显过高；二、上诉人前期支付给被上诉人的押金47829.6元能否在本案中抵付上诉人欠付的租金及违约金。关于焦点一，由于双方签订的《房屋租赁合同》的租期为5年，自2018年6月1日至2023年6月1日，并给以免租期3个月，同时上诉人2017年12月12日签订合同当天已经实际接收了房屋。被上诉人从接收房屋至开始交纳租金，已经实际占有案涉房屋半年多，此期间上诉人并未交纳房租。被上诉人向上诉人让与一定期限的租金是在租赁期为5年的前提下给予上诉人的优惠，现双方租赁合同仅维持一年，被上诉人对双方租赁合同未来租期的合理预期利益已经无法实现。基于此，一审法院综合衡量上诉人未履行租期占约定租期的比例以及上诉人应付房屋空置期损失2万元，将合同约定的10万元违约金调整为5万元，并无不当，本院对此予以确认。北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运上诉认为一审认定违约金过高的理由不能成立。关于焦点二，一审中，北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运要求时泽宝返还押金并承担违约责任，属于反诉请求，上诉人一审中未提起反诉，且上诉人没有提供案涉房屋退租期水电费及物业费已经结清的相关证据，故一审法院不予处理并无不当，上诉人该点上诉理由不成立。综上所述，北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运上诉请求不成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950元，由北京唯度健身工作室有限公司、詹亚运共同负担。本判决系终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇二〇年三月十九日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。