湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6644号原告：武汉盛华微系统技术股份有限公司管理人，住所地：武汉市江汉区常青三路金雅大厦505室。负责人：李勇，武汉盛华微系统技术股份有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈汉俊，湖北卓道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春燕，湖北卓道律师事务所律师。被告：武汉光谷光电中小企业产业协会，住所地：武汉东湖新技术开发区关山大道1号软件园A3栋5层。法定代表人：杨春华，该协会秘书长。委托诉讼代理人：谭洁，该协会员工。原告武汉盛华微系统技术股份有限公司管理人（以下简称原告）与被告武汉光谷光电中小企业产业协会（以下简称被告）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈汉俊，被告及其委托诉讼代理人谭洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与武汉盛华微系统技术股份有限公司于2014年5月30日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告腾退武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层（现为C3栋）房屋，并交付给原告；3、判令被告结清适用房屋期间产生的水、电、电话、网络、物业等全部费用1000元（以实际发生金额为准）；4、本案全部诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：武汉东湖新技术开发区人民法院于2018年2月12日作出（2018）鄂0192破申3号民事裁定书，裁定盛华微系统技术股份有限公司（以下简称盛华微公司）重整，并于2018年4月17日作出（2018）鄂0192破申3号决定书，指定武汉市思戴文清算服务有限公司担任管理人。2019年2月，被告向原告申报债权，提交《房屋租赁协议》、工商银行业务回单作为证据，要求继续履行《房屋租赁协议》。该《房屋租赁协议》为盛华微公司与被告于2014年5月30日签订，协议约定被告承租盛华微公司位于武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层（现为C3栋）房屋，租赁期限为30年，租赁费用为500000元，盛华微公司承担物业管理费、水电费、网络维护费等。2014年6月19日，被告通过银行向盛华微公司支付500000元。但经原告调查，被告所支付的500000元为货款，且通过询问物业管理公司，上述房产仅30年的物业费就达1527720.48元，远超租赁费用，而30年的租赁期限远超法律规定的20年最长租赁期限。且杨春华既是光电协会负责人，又是盛华微公司法定代表人，故原告认为该《房屋租赁合同》系盛华微公司虚构租赁而向被告转移利益，变相抽逃财产的行为，应当认定无效。故起诉，望判如所请。被告辩称，1、原告主体不适格，属滥用权力，严重违反法律规定；2、原告的诉讼请求无法无据，被告属合法成立的社会团体，是非营利性机构组织，负责人等均是通过会员代表大会选举产生，本组织秘书长与盛华微公司的法定代表人属同一人纯属巧合。且被告向原告支付500000元租金的汇票凭证上标明货款是财务人员失误操作所致，被告作为非营利性社团服务组织，并不需要为会员支付货款。3、原告以光谷软件园物业费来类比租金纯属逃避履行房屋租赁合同义务，恶意滥用诉讼权利；4、盛华微公司与被告所签订的《房屋租赁合同》是在双方自愿平等条件下实施的，且被告接受盛华微公司的捐赠也是合法合规的，是国家法律赋予协会赖以生存和发展的基础，而被告也为此象征性支付了500000元租金。综上，请求法院判决盛华微公司与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月30日，被告与盛华微公司签订《房屋租赁协议》一份，协议内容为：被告租赁盛华微公司位于武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层（现为C3栋），建筑面积为1632.18平方米的房屋作为办公使用，租赁期限自2014年7月1日起至2044年6月30日止，共30年，租赁费用为500000元。租赁期间，凡涉及房产相关税费及租房所产生的水电费、物业费、网络费、维护费等，均由盛华微公司承担。2014年6月19日，被告通过银行向盛华微公司支付500000元，但未注明用途为租金,而是货款。2018年2月12日，本院作出（2018）鄂0192破申3号民事裁定书，裁定盛华微公司重整，并指定武汉市思戴文清算服务有限公司担任管理人，李勇为负责人。后被告依照与盛华微公司签订的《房屋租赁协议》向原告申报债权，要求继续履行《房屋租赁协议》。原告认为该协议属盛华微公司为逃避债务而虚构债务、转移财产的行为，严重侵害盛华微公司债权人的权益，遂诉至本院，要求确认该《房屋租赁协议无效》。另查明，盛华微公司法定代表人以及被告负责人均为杨春华。还查明，案涉租赁房屋目前由被告实际使用，其他租户已搬离。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否为适格的诉讼主体以及盛华微公司与被告签订的《房屋租赁协议》是否有效。关于原告主体资格是否适格问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第九条“管理人依据企业破产法第三十一条和第三十二条的规定提起诉讼，请求撤销涉及债务人财产的相关行为并由相对人返还债务人财产的，人民法院应予支持。”的相关规定，原告作为盛华微公司重整一案的管理人，具有诉讼主体资格，故被告关于原告不是本案适格的原告的抗辩,依法不能成立,本院不予采纳。关于盛华微公司与被告签订的《房屋租赁协议》效力问题，被告与盛华微公司于2014年5月30日签订的《房屋租赁协议》中约定由被告承租盛华微公司位于武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层（现为C3栋），建筑面积为1632.18平方米的房屋作为办公使用，租赁期限为30年，但租赁费用仅为500000元，且盛华微公司还需承担涉及房产相关税费及租房所产生的水电费、物业费、网络费、维护费等，根据该房屋所处地段的实际租赁费用以及其他费用来看，该合同约定的租金支付方式、租金支付标准明显低于合理的市场行情，违背市场规律；且被告所提供的于2014年6月19日通过银行向盛华微公司支付500000元的支付凭证不足以证实该款项是用于支付租金，履行该租赁协议的给付义务；而盛华微公司的法定代表人杨春兰还为被告现任负责人，且盛华微公司自2014年5月开始已涉多起诉讼，其银行账户名下资产已被多家法院查封，且逐步停止生产，故本院认为盛华微公司与被告签订《房屋租赁协议》的行为不排除其为了逃避公司债务而虚构租赁合同,以达到转移公司财产的目的。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条“涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的”的规定，原告要求确认盛华微公司与被告签订的《房屋租赁协议》无效的理由成立,对其诉求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告要求被告返还房屋的请求，应予支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，原告要求被告支付水、电、电话、网络、物业费的请求，缺乏法律及事实依据，不予支持。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项、第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉光谷光电中小企业产业协会与武汉盛华微系统技术股份有限公司于2014年5月30日签订的《房屋租赁协议》无效；二、武汉光谷光电中小企业产业协会于本判决生效之日起十日内腾退武汉东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园A3栋5层（现为C3栋）房屋，并交付给武汉盛华微系统技术股份有限公司管理人；三、驳回武汉盛华微系统技术股份有限公司管理人其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由武汉光谷光电中小企业产业协会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝虹二〇二〇年三月一日法官助理陈光书记员李彩霞