陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终114号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李伟，男，1979年1月17日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人饶禹、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人李伟委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1618号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、请求被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人李伟已经支付了全部房款事实错误。被上诉人李伟在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据，编号No7290945载明：2012年12月10日，收到李伟刷卡支付熙源·观澜天下2-11805室房款358000元，但上述收款收据没有对应的银行流水，无法直接确定是李伟支付的。李伟仅提交的两笔转账流水金额与收据金额和时间均不相同。由此可见，被上诉人李伟提供的收款收据有造假的可能。二、本案最初是王某某与世纪熙源公司签订的买卖合同，王某某没有转卖该房屋的资格，王某某是否实际支付给了世纪熙源公司358000元房款没有证据。三、一审法院仅以《西安市房屋情况查询结果证明》认定李伟名下无其他用于居住的房屋错误。李伟提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询。根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能过排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，一审法院对于被上诉人李伟已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，被上诉人李伟并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 李伟答辩称，王某某是2012年12月10日签订的购房合同，2016年9月10日把该房屋转给李伟，李伟把钱转给了王某某，并在开发商处办理了更名手续。在更名时，李伟要求世纪熙源公司把收款收据换成了李伟的收据，时间以王某某的交款的2012年12月10日为准。李伟在一审中已举证证明自己转账给王某某373000元，该证明上备注为王某某更名。因为房屋当时尚未办理预售登记，只要双方同意就可以转让。故上诉人敬瑁公司主张王某某无权转让的理由不成立。李伟已经按照合同约定支付了大部分的购房款，且世纪熙源公司开具收款收据予以确认，上诉人如果认为不应予以采纳就应该提出相反的证据予以佐证，如果不能提供相应的证据就应该承担举证不能的责任。一审中李伟已提交了《西安房屋信息登记查询表》，该查询表能直接证明李伟名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同有效，且答辩人已经支付了大部分购房款且名下无其他用于居住的房屋。答辩人的条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。 李伟向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·观澜天下2幢1单元18层05号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担。 一审法院审理查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决，该裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向该院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下包括涉案的2号楼2-11805号房屋在内的77套房产(预售证号:201XXXX），查封期限为三年。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。李伟作为案外人提出执行异议，主张被查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元18层05号房产为其所有，请求解封。执行异议裁定审查认为，李伟虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，但其在人民法院查封之前未合法占有涉案房，且涉案房产至今未办理过户登记手续，李伟主张涉案被查封房产现登记在世纪熙源公司名下，李伟主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持。该院于2019年5月16日作出(2019）陕01执异267号执行裁定，裁定：驳回案外人李伟的执行异议请求。李伟不服提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查明，西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。该院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 再查明，2012年12月10日，王某某与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积89.5平方米，单价为4000元/每平方米，总金额为358000元。2016年9月10日王某某与李伟签订房屋更名协议，将该房屋转让给李伟，观澜天下营销部负责人罗某某也在该协议上签字。世纪熙源公司2012年12月10日向李伟出具收款收据载明收到李伟观澜天下2-11805室房款358000元，并备注原王某某更名。李伟提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李伟在西安市不动产信息档案管理中心无住房信息。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为李伟就位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，李伟与世纪熙源公司在涉案房屋查封之前已签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；李伟支付了全部购房款；根据李伟提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李伟名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，李伟对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。 本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人李伟对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，最初购买熙源·观澜天下第2幢1单元18层05号房的商品房买卖合同是王某某于2012年12月10日与世纪熙源公司签订的，该合同约定王某某购买案涉房屋，房屋总价款为358000元，合同签订后王某某一次性支付了全部购房款。2016年9月10日，王某某与李伟签订房屋更名协议，约定将该房屋转让给李伟，观澜天下营销部负责人罗某某在该协议上签字见证，李伟通过转账方式支付了购房款，世纪熙源公司随后向李伟出具收款收据证明收到李伟观澜天下2-11805室房款358000元。上述更名行为应视为李伟与世纪熙源公司达成了案涉房屋的买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在此之后，西安市灞桥区法院于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中2-11805即是被上诉人李伟购买的房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。上诉人敬瑁公司主张法院查封房屋中没有饶禹所购房屋与事实不符。 其次，李伟提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，是否足以证明李伟在西安市辖区内没有住房。对于上述司法解释中“买受人无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼谁主张、谁举证的证据规则，李伟所举证据足以证明其在西安市辖区内没有住房，所购买案涉房屋是为满足基本居住需要。故上诉人主张李伟所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏证据证明，不能成立。被上诉人李伟对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人敬瑁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 张 工 审 判 员 赵 玲 审 判 员 李 俊 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 晨