上海市浦东新区人民法院行 政 判 决 书（2019）沪0115行初1029号原告上海龙建实业发展有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人秦伟华。委托代理人郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。被告上海市黄浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市黄浦区。法定代表人张振宇。委托代理人费斯峻。委托代理人张琳，上海市善法律师事务所律师。被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处，住所地上海市黄浦区。行政负责人邵泉，主任。委托代理人和法礼，上海欧森律师事务所律师。委托代理人贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。原告上海龙建实业发展有限公司(以下简称龙建公司)诉被告上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(以下简称黄浦房管局)、被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处(以下简称豫园街道)征收补偿合同纠纷一案，于2019年9月2日向本院提起行政诉讼。因诉前调解未成，本院于2019年11月1日立案。本院依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告龙建公司的委托代理人郭志敏，被告黄浦房管局的委托代理人费斯峻、张琳，被告豫园街道的委托代理人和法礼、贺佳谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙建公司诉称，本市黄浦区药局弄110号公房(以下简称案涉房屋)承租人系原告。2002年原告为帮助豫园街道救济辖区内孤老，同其签订了《上海龙建房产购房合同》(以下简称《购房合同》)，有偿转让案涉房屋的承租权以供孤老居住。后在履行该协议时发现案涉房屋无法办理过户登记，原告即同豫园街道口头约定该协议不再履行，待孤老去世后由豫园街道返还案涉房屋。案涉房屋被决定征收后，原告即向黄浦房管局致函要求同其签订征收补偿协议，但黄浦房管局仍同豫园街道签订了案涉房屋的征收补偿协议。原告认为，因《购房合同》不再履行，案涉房屋的承租人并未变更，原告一直支付案涉房屋的租金，在孤老去世后原告已经实际取回了案涉房屋，豫园街道并未取得案涉房屋的承租权。根据案涉房屋的租赁凭证记载，原告为承租人，豫园街道无签约资格。黄浦房管局在租赁凭证上记载仍为原告的情况下，仅凭豫园街道出示的《购房合同》等材料即认定豫园街道为案涉房屋的承租人，超越了职权。综上，请求确认黄浦房管局同豫园街道签订的关于案涉房屋的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：94031，以下简称系争协议)无效。被告黄浦房管局辩称，原告虽系案涉房屋租赁凭证上记载的承租人，但是豫园街道在征收时向其提供了案涉房屋转让租赁权的整套资料，且原告同豫园街道从未就《购房合同》进行过诉讼，相关物业部门也知道案涉房屋的租赁权转让行为，故其同豫园街道签订系争协议并无不当。系争协议尚未通过被告盖章确认，故尚未成立。同时，系争协议系征收开始后第一时间签约，征收补偿利益得到了最大化保护，内容符合法律规定。故请求驳回原告诉讼请求。被告豫园街道辩称，2002年其为解决孤老居住问题同原告签订了《购房合同》，原告把案涉房屋的租赁权有偿转让给豫园街道。其支付了转让价款，原告向其交付了案涉房屋钥匙及案涉房屋租赁凭证。后原告谎称案涉房屋因政策原因不能进行过户变更登记，故未变更承租人。因租赁凭证上承租人非豫园街道，出于审计原因其无法以承租人名义缴付租金，故未曾缴付过租金。其未同原告口头约定过《购房合同》不再履行，未承诺过待孤老去世后交还案涉房屋。豫园街道作为实际承租人，是合法的签约主体。故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2019年6月3日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征〔2019〕5号《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》，对包括本市黄浦区药局弄110号房屋(即案涉房屋)在内的东至巡道街，南至俞家弄、黄家路，西至光启南路，北至西唐家弄、东梅家弄、引线弄的房屋进行征收。在征收过程中，豫园街道向黄浦房管局提交了《购房合同》、案涉房屋租赁凭证等材料并向黄浦房管局出具了情况说明，主张其是实际承租人。2019年6月29日，豫园街道以原告龙建公司名义，作为乙方同作为甲方的黄浦房管局签订了系争协议，豫园街道在系争协议盖章并经经办人签字确认，黄浦房管局及房屋征收事务所未加盖印章，但落有经办人员机打姓名及编号。协议主要内容为：甲方：黄浦房管局，乙方：龙建公司。乙方房屋坐落于药局弄110号，房屋类型旧里，性质公房，用途居住，公房租赁凭证记载居住面积8.3平方米，换算建筑面积12.782平方米，认定建筑面积12.782平方米。经上海申杨房地产土地估价有限公司评估，居住部分房地产市场单价为人民币45,472元/平方米(建筑面积)(本案币种皆为人民币)，房屋征收范围内被拆除房屋均价为51,636元/平方米。被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格。房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为21,000元/平方米(建筑面积)。根据相关规定及基地征收补偿安置方案，案涉房屋价值补偿款总计1,500,552.49元，其中评估价格528,009.08元(51,636×12.782×0.8)、价格补贴198,003.41元(51,636×12.782×0.3)、套型面积补贴774,540元(51,636×15)。乙方不符合居住困难条件。案涉房屋装潢补偿为6,391元(500×12.782)。签约奖励费、家用设施移装费、搬迁费、无搭建补贴、均衡实物安置补贴、临时安置费共计1,183,000元。系争协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付上述款项共计2,689,944元。另查明，案外人陆某某为豫园街道辖区内孤老，2000年12月25日，陆某某同豫园街道签订了遗赠扶养协议，后陆某某居住的公房被拆迁。为解决案外人陆某某的居住问题，2002年1月16日，豫园街道同原告龙建公司签订了《购房合同》，龙建公司向豫园街道转让其一套公房的承租权。合同约定：甲方豫园街道认购乙方龙建公司坐落于本市黄浦区药局弄112号底室房屋一套，面积以卡为准。合同约定房屋售价为66,000元，合同签订2日内，甲方一次性付于乙方。乙方于2002年1月18日腾出房屋并通知甲方进行验收交割，在房屋转移占有前未支付费用(物业管理费，水、电煤、电讯等其他费用由乙方承担)，转移占有后使用该房屋所发生的费用均由甲方承担。甲乙双方确认，自合同签订之日起15日内由乙方向房屋所在交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在办理过程中应积极给予协助并提供相关材料。乙方在办理手续过程中若遇不可抗拒原因(如市政动迁、户口冻结、地块批租等)应及时向甲方说明，并退还预付款总额，合同自行终止。后龙建公司称在办理承租人变更手续过程中，因合同所涉房屋系集体宿舍公房，无法变更承租人，双方最终未变更承租人。《购房合同》签订后，豫园街道即支付了66,000元，龙建公司将案涉房屋交付豫园街道并随同移交了案涉房屋租赁凭证。2013年，龙建公司以租赁凭证遗失为由补办了案涉房屋的公房租赁凭证，随后在未通知豫园街道的情况下凭补办的租赁凭证从案涉房屋所在区域居委会取回了豫园街道交由居委会保管的案涉房屋的钥匙。至案涉房屋被征收之日，龙建公司未返还豫园街道66,000元。2016年至2018年间的案涉房屋的租金系龙建公司支付。庭审中，原告及豫园街道对系争协议中约定的案涉房屋同《购房合同》指向的房屋系同一房屋不持异议。原告主张在变更承租人未果后，即和豫园街道口头约定，待孤老陆某某去世后，案涉房屋交还原告，被告豫园街道否认两者之间有过该口头约定。再查明，龙建公司得知案涉房屋被纳入征收范围后，于2019年6月26日向征地事务机构上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司邮寄公函，告知其为法定的承租人，应同其协商案涉房屋征收补偿事宜。被告黄浦房管局主张上述函件地址错误，征地事务机构未收到过该公函。2019年7月8日，龙建公司致函黄浦房管局，黄浦房管局随后回函原告，告知其案涉房屋的征收补偿协议已经签订，建议其通过诉讼途径解决。原告遂诉至本院。上述事实由原告提交的公房租赁凭证(2013年补发)、租金收据(三份)、致征地事务机构公函及邮件交寄单、致黄浦房管局函及不予受理告知书等证据材料，被告黄浦房管局提交的黄府征〔2019〕5号房屋征收决定及房屋征收补偿方案、房屋拆迁货币化安置协议、遗赠扶养协议书、城乡居民社会救助申请表、《购房合同》、情况说明、案涉房屋租赁凭证(2001)及房籍摘录资料、房屋征收评估分户报告、系争协议等证据材料，被告豫园街道提交的《购房合同》、房款支付凭证、购房发票等证据材料并结合原被告各方陈述等证实。本院认为，本案的争议焦点在于豫园街道能否作为案涉房屋的实际承租人与黄浦房管局签订系争协议。征收开始后，豫园街道向征地事务机构提交了《购房合同》、案涉房屋的租赁凭证等材料并出具了情况说明，黄浦房管局有理由相信豫园街道为案涉房屋的实际承租人。原告虽主张向征地事务机构邮寄了书面声明申明主张，但不能证明征地事务机构收到其声明。被告从尊重历史，实质解决征收争议的角度同豫园街道签约，并无不当。系争协议以龙建公司作为乙方，仅具有形式意义，对协议效力无实质影响。虽然原告在征收开始前以案涉房屋租赁凭证遗失为由进行了补办，并自行从居委会取回了案涉房屋的钥匙，但该行为仅是原告系案涉房屋承租人的主张的延伸。现原告仅以案涉房屋租赁凭证未变更，故其应为法律意义上的承租人的理由主张系争协议无效，尚显不足。审理过程中，原告坚持认为应以租赁凭证记载为准确定案涉房屋承租人，未另行提起民事诉讼。原告须从根本上解决《购房合同》是否有效的基础民事法律关系，以进一步确定其是否具有承租人资格。本院认为，依法成立的合同受法律保护。系争协议业经作为乙方的豫园街道盖章，并有经办人签字确认，在甲方经办人一栏中，留有甲方经办人员的姓名及对应编号，应视为双方已经达成合意。且在被告对原告作出的回函中，黄浦房管局亦确认了系争协议已经签订的事实。对于黄浦房管局辩称的需要内部进一步审核盖章后合同才成立的意见，本院认为经办人员具有签订系争协议的权利，被告内部审核程序不能对外产生阻却系争协议成立的效力。系争协议的约定符合法律规定和征收补偿方案要求，并无其他无效情形。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，参照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条、依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告上海龙建实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，由原告上海龙建实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵忠元审 判 员  **龙人民陪审员  徐爱华二〇二〇年三月十二日书 记 员  付 鹤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条……依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。