文书内容江苏省高邮市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1084执异4号异议人（被执行人）：江苏海潮科技股份有限公司，住所地高邮市。法定代表人：杨玉连。委托诉讼代理人：杨高怀，男，1969年9月26日出生，汉族，住高邮市，该公司员工。申请执行人：陈旭东，男，1955年6月27日出生，汉族，住高邮市。被执行人：杨高怀，男，1969年9月26日出生，汉族，住高邮市。被执行人：张萍，女，1967年12月14日出生，汉族，住高邮市。本院在执行陈旭东与杨高怀、张萍、江苏海潮科技股份有限公司（以下简称海潮科技公司）民间借贷纠纷一案中，异议人海潮科技公司对本院拍卖异议人所有的位于高邮市卸甲镇周邶墩村运东组的工业房地产及配套附属设施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人海潮科技公司向本院提出请求事项：暂缓将上述涉案标的物过户给买受人；暂缓或中止拍卖海潮科技公司所有的设备设施；暂缓将拍卖款交付给债权人陈旭东；重新委托评估公司对涉案不动产、动产进行评估。事实和理由：2018年12月25日法院作出终结执行程序的裁定文书后依法应撤回拍卖委托，而同年12月30日法院仍在淘宝网上拍卖了上述涉案标的物，拍卖程序和法律适用错误；扬州一元土地房地产评估咨询有限公司（以下简称一元公司）出具的扬州一元房地估字【2018】第0349-J号房地产估价报告（以下简称估价报告）存在漏评、估价过低等问题；估价报告送达程序存在问题。请求法院支持异议人的异议。经审查查明，2017年11月24日，本院作出（2017）苏1084民初4745号民事判决，判决杨高怀、张萍于判决生效后十日内共同给付陈旭东借款400万元及利息（利息计算方式：自2016年12月30日起至实际偿还之日止，按月利率2%计算），律师代理费2万元；杨高怀如不能给付前款确定的款项，陈旭东有权以海潮科技公司设立抵押的财产（以江苏2017高邮市不动产证明第0002006号不动产登记证明登记为限）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在前款确定的数额范围内优先受偿。因杨高怀、张萍、海潮科技公司未履行判决确定义务，陈旭东向本院提出强制执行申请。本院受理后，于2018年4月27日作出（2018）苏1084执797号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人杨高怀、张萍银行账户存款4106838元（迟延给付利息顺加）；如其银行账户存款不足或无款，则查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人杨高怀、张萍同等价值的财产；拍卖、变卖海潮科技公司抵押给陈旭东的财产（以江苏2017高邮市不动产证明第0002006号不动产登记证明登记为限），所得价款在前款确定的数额范围内优先受偿。2018年6月7日，本院查封了涉案标的物。2018年7月26日，本院委托一元公司对涉案标的物进行评估。一元公司于2018年8月13日出具估价报告，估价报告认为：估价对象为海潮科技公司所属的位于高邮市××甲镇××邶××村××东组的房地产，包括土地使用权、地上建筑物（含装修）及直接配套建设的与估价对象建筑物不可分割的满足其使用功能的道路、围墙等基础设施费用，但不包含未取得不动产权证的房产、土地、自建彩钢棚等及可移动设施的价格。涉案标的不动产权证为江苏（2016）高邮市不动产权第0028106号，权属人海潮科技公司，土地使用权面积4001平方米，评估价1212303元；房屋建筑面积为3295.65平方米，评估价为3173698元，配套附属设施评估价为113977元，合计4499978元。2018年11月1日，本院前往海潮科技公司住所地送达估价报告、公告，该公司工作人员接收估价报告和公告，但拒绝签字，本院将估价报告、公告留置于其住所内，执法记录仪进行了同步录像。2018年11月16日，本院作出（2018）苏1084执797号之一执行裁定，裁定拍卖涉案标的物。2018年11月27日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《高邮市人民法院关于高邮市××甲镇××邶××村××东组的工业房地产及配套附属设施（第一次）拍卖公告》（以下简称拍卖公告）。拍卖公告第一条列明第一次拍卖竞价时间为2018年12月29日10时起至2018年12月30日10时止（延时的除外），起拍价3149985元，保证金60万元，加价幅度15000元。2018年12月25日，陈旭东向本院申请终结本案执行，要求法院继续拍卖涉案标的物，不解除对被执行财产的查封，如要恢复执行在二年内申请。同日，本院作出（2018）苏1084执797号之二执行裁定，裁定终结本院（2017）苏1084民初4745号民事判决书的执行程序。申请执行人陈旭东在二年内可以再次申请执行（再次执行，案号立“执恢”字）。2018年12月30日10时，案外人卢康年以3149985元竞得涉案标的物。2019年8月5日，本院针对海潮科技公司提出的估价报告存在漏评情况，要求一元公司对漏评部分进行补充评估。一元公司于2019年8月6日出具《关于高邮市人民法院咨询市场价格水平的司法协助回函》，认为海潮科技公司江苏（2016）高邮市不动产权第0028106号不动产范围内的航吊车、充电车棚等部分设施设备，在2019年8月6日市场价格水平为259935元。本院于2019年9月2日将上述材料张贴于海潮科技公司厂房。异议人海潮科技公司向本院提出异议，并提交其单方委托江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具的苏三师房估字（2019）YZ第1202号房地产估价报告。在本案审查过程中，一元公司针对海潮科技公司提出的书面异议，于2020年1月16日复函称：一元公司出具的估价报告的评估范围中已经明确包含地上建筑物（含装修），对装修价值的测算是在房屋价值中整体考虑，不存在异议人所说的没有测评装修部分价值的情况；评估对象范围依据法院司法鉴定委托书及经办法官现场指界，不包含未取得不动产权证的房产、土地使用权及自建彩钢棚等附属设施；一元公司评估的价值作为司法拍卖参考价，涉案标的物实际拍卖成交价格低于评估价值，（说明）不存在评估价值过低情形；异议人提交的苏三师房估字（2019）YZ第1202号房地产估价报告的估价目的、价值时点、委托方式等与司法鉴定存在很大差异，不宜作为司法鉴定评估价值参考。另查明，海潮科技公司内尚有无证建筑物的面积约为757平方米，用途为附属房，其所占用的土地位于海潮科技公司土地使用权范围之外，不属于登记的抵押物。本院认为，申请执行人陈旭东向本院提出终结执行申请时尚未完全实现其实体权利，本院依陈旭东的申请对执行标的物继续实施拍卖并无不当。一元公司及其估价人员具备法定资格，其采用重置成本法、比较法分别对建筑物及土地进行评估，系根据工业房地产的特点作出的合理选择，并不违反评估技术规范，其评估过程合规，评估结果与评估时点的市场价值基本相当。对异议人提出的估价对象的装修、附着物及其他附属设施漏评问题，经查，该次评估已经将装修及与建筑物不可分割的满足其使用功能的道路、围墙、供水、电路等基础设施包含在房地产的价值中，一元公司于2019年8月6日对异议人提及的其他漏评设施项目作出了补充评估报告，异议人的该异议申请已通过补充评估解决，无需另行选择机构重新评估。未取得不动产权证的建筑物所占土地不在异议人的土地用权范围之内，也不属于抵押物，评估机构未予评估理由正当。本院在向海潮科技公司送达评估报告和补充评估报告时，受送达人拒收和无人接收，本院采用留置和公告方式送达，并对送达过程进行了录像，送达程序符合法律规定。对异议人海潮科技公司的异议请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回江苏海潮科技股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向江苏省扬州市中级人民法院申请复议。审 判 长  钱 敏审 判 员  王 健审 判 员  韩兆平二〇二〇年三月二十七日法官助理  卜俊霞书 记 员  沈晓茜