浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10728号 上诉人（原审被告）：柳连云，男，1974年10月4日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：梅凯，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈阿翠，女，1970年1月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：许方良、叶烨，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原审被告：杭州万保路网络科技有限公司，统一社会信用代码91330109MA27YRN10P，住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道望京商务中心3幢2单元16层。 法定代表人：柳连云，总经理。 委托诉讼代理人：梅凯，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人柳连云与被上诉人陈阿翠、原审被告杭州万保路网络科技有限公司（以下简称万保路网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初8898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，出租方（甲方）陈阿翠与承租方（乙方）柳连云、居间方（丙方）杭州犇犇房地产代理有限公司签订落款时间为2016年9月19日的《杭州房屋租赁合同》一份，约定：该房屋坐落于杭州市萧山区。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共433平方米。该房屋的装修及设施状况：完好；乙方租赁该房屋作为办公使用；该房屋租赁期为自2016年9月20日起至2021年10月19日止。甲方给乙方的免租期为自2016年9月20日起至2016年10月19日止；甲方于2016年9月20日前交付给乙方使用；该房屋第一年月租金计18438元，合计年租金为221263元。该租金不含租金发票，如需发票税点由乙方承担。租金支付方式为先付后用，每6个月支付一次，首次支付租金计110631元，于合同签订3个工作日内支付，下棋租金于到期前7天支付。租房押金计18438元，于签订合同1个工作日内支付给甲方。待租赁期满乙方结清各项费用且公司注册地址迁出或注销后，甲方于结清当日将押金全额无息退还给乙方，乙方如未按规定结清水、电、物管费等使用费用及公司注册地址未迁出或注销，则甲方有权拒还押金，待乙方办理完毕后甲方再予退还；在租赁期限内，物业管理费、能耗费、水费、电费、电视费、宽带费等使用费用由乙方承担，由乙方向相关部门缴纳：于2016年9月20日起计算；甲方的违约责任：1.甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的4%支付给乙方作为违约金。2.在租赁期内，甲方提前将房屋收回的，应向乙方支付一个月租金作为违约金。3.若甲方同意乙方使用此地址注册公司的，甲方拒绝提供乙方办理营业执照及其他相关的证件所需资料应当赔偿乙方损失。4.在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，如乙方已经进行装修，则甲方还应当赔偿乙方折损后的装修费用；乙方的违约责任：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，且乙方应支付一个月租金作为违约金，若乙方已经对房屋进行装修的，且需将硬装修保留。1.若乙方未按相关部门规定擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正。2．擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的。3．拖欠租金累计半月以上的。4．在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。5．其他违约责任。（1）在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、物业费筹费用达1个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。（2）租赁期满，如乙方逾期归还或公司注册地址未迁出（或注销），则每逾期一天，乙方应按月租金的4%支付给甲方作为违约金；协议终止：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，且若已经用此地址注册公司的应提前15天办理好公司注册地址迁出或注销。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前1月内向甲方提出书面意向，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，重新签订租赁合同；其他条款：1.乙方于2016年9月19日付甲方29000元，剩余首期租金于3日内付于甲方账户。2.甲乙协商第二年不递增，从第三年起每年递增5%等内容。柳连云已支付陈阿翠至2019年4月20日的租金，其余租金未付。 陈阿翠于2019年4月3日通过EMS快递向柳连云邮寄送达《解除合同告知函》一份：贵我双方于2016年9月19日签订《杭州房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落于杭州市萧山区房屋，建筑面积为433平方米，租赁给乙方作为办公使用，租赁期为5年，自2016年9月20日起至2021年10月19日止。合同就租赁费用、付款方式及违约责任等方面作了详细全面的约定。根据合同约定，租金支付方式为先付后用，每6个月支付一次，下期租金于到期前7天支付，在租赁期限内物业管理费、水费、电费等使用费由乙方承担，未经甲方同意乙方不得将承租房屋部分或全部转租给他人。但贵方未在2019年3月13日前向我方支付下期租金，至今已超过半个月，且一直拖欠物业服务费、公共能耗费超过一个月以上，同时还将该房屋转交由其他公司实际使用，现也已被杭州市萧山区人民法院依法查封，已严重影响了我方的合法权益，损害了房屋形象。按合同约定，贵方应承担房屋实际归还之前的正常租金和滞纳金，并承担相当于一个月租金的违约金及其他合同约定的违约责任，且我方有权单方面提前终止合同，收回房屋。鉴于贵方现今由于经营不善，经营存在大量困难，我方望能与贵方尽快协商解除《杭州房屋租赁合同》，现向贵方发表如下声明：1.请贵方在收到本函后3日内与我方协商解除于2016年9月19日签订的《杭州房屋租赁合同》，并签订《合同解除协议》；2.若贵方未能根据第1项履行，本函亦视为解除合同的通知，本函送达贵方之日即我方向贵方主张单方面解除合同之日，后续事宜处理如下：（1）请贵方立即支付拖欠的房屋租金、水电费、物业费等相关费用（至实际腾空之日止），同时向我方支付违约金即一个月房屋租金19359.9元（第三年起每年递增5%）；（2）贵方交纳的18438元押金，鉴于贵方暂无能力将租赁房屋恢复原状，我方不予退还，作为我方缴纳物业管理费、综合能耗费及清理、恢复租赁房屋所需花费；（3）贵方滞留在房屋内的办公用品、家具等，因目前处于杭州市萧山区人民法院执行程序中，由贵方自行与萧山法院对接处理，我方不承担保管责任；（4）请贵方立即要求杭州万保路网络科技有限公司的注册地址从上述房屋中迁出，否则每逾期一天，应按月租金的4%向我方支付违约金；（5）若贵方拖延撤场致使我方后期招租工作无法进行，由此造成的损失由贵方承担；我方保留根据原合同约定向贵方追究违约责任的权利，并要求贵方承担我方因维权产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费损失等）；3.我方将立即另行开展招租工作。特此函告。请贵方权衡利弊，避免不必要的法律程序。EMS快递签收单显示：2019年4月5日，他人代收《解除租赁合同告知书》。浙江省杭州市西湖公证处于2019年4月8日出具（2019）浙杭西证民字第2733号《公证书》一份：申请人陈阿翠，公证事项保全证据。申请人陈阿翠称为固定证据，于2019年4月3日向本处申请对其向被送达人柳连云邮寄《解除合同告知函》的行为进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，本公证员与工作人员王亮于2019年4月3日，与申请人陈阿翠来到杭州市中国邮政沈塘桥邮政支局，陈阿翠以全球邮政特快专递方式向柳连云（地址：浙江省缙云县壶镇镇山河村西山沿228号）邮寄《解除合同告知函》原件一份共二页（复印件见附件1），并现场取得编号为1009662324825的国内标准快递单一份（复印件见附件2）。兹证明与本公证书相粘连的《解除合同告知函》复印件一份与邮寄原件内容相符；与本公证书相粘连的国内标准快递单复印件一份与原件内容相符。附件：1．《解除合同告知函》复印件一份，共二页。2.国内标准快递单复印件一份，共一页。 又查明：南都物业服务股份有限公司杭州萧山分公司于2019年2月25日向陈阿翠出具代收电费2018年8月26日至2019年2月15日金额为5022.43元的浙江增值税普通发票一份（备注：望京商务中心写字楼3幢2单元1602）。 望京商务中心物业服务中心出具《南都物业服务股份有限公司付款通知书》一份：房号望京商务中心写字楼3幢2单元1602，面积433.09平方米，用量/面积为433.09平方米。计费周期为2019年1月1日至2019年12月31日。物业服务费单价为6.5元/平方米，应缴金额为33781.08元，未缴金额为33781.08元。代收公共能耗费单价为2元/平方米，应缴金额为10394.18元，未缴金额为10394.18元。合计应缴金额为44175.26元，未缴金额为44175.26元；电费单价0.916元/度。9月用电3121度，应缴金额2858.84元，未缴金额2858.84元。10月用电1066度，应缴金额976.46元，未缴金额976.46元。11月用电1114度，应缴金额1020.42元，未缴金额1020.42元。12月用电14度，应缴金额12.82元，未缴金额12.82元。2019年1月用电168度，应缴金额153.89元，未缴金额153.89元。代收电费合计应缴金额为5022.43元，合计未缴金额为5022.43元。上述费用合计应缴金额为49197.69元（备注：2019年2月无电费产生）。 南都物业服务集团股份有公司萧山分公司于2019年8月6日向陈阿翠3-1602出具代收公共能耗费金额为5869.42元的浙江增值税普通发票一份（备注：望京商务中心写字楼3幢2单元1602室）。 南都物业服务集团股份有公司萧山分公司于2019年8月6日向陈阿翠3-1602出具物业服务费2019金额为19705.63元的浙江增值税普通发票一份（备注：望京商务中心写字楼3幢2单元1602刷卡）。 另查明：杭州市萧山区人民法院于2019年3月7日出具（2019）浙0109执1032号执行裁定书一份：被执行人：杭州尤米优库智能科技有限公司。（2019）浙0109民初1039号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人逾期未履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条之规定，裁定如下：查封杭州尤米优库智能科技有限公司名下财产（位于杭州市萧山区内办公设备及家具））。 拍卖人杭州尤米优库智能科技有限公司管理人与买受人陈阿翠签订落款时间为2019年7月31日的《拍卖成交确认书》一份：买受人2019年7月26日在淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价竞得下列拍卖标的。双方签订本成交确认书予以确认，具体内容如下：买受人于2019年7月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物杭州尤米优库智能科技有限公司的办公设备、家具一批（详见明细），成交价为61330元；买受人于2019年7月31日到杭州市萧山区签署《拍卖成交确认书》，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物等内容。 再查明：浙（2018）萧山区不动产权第××号房产证载明：权利人陈阿翠，单独所有，坐落于萧山区××中心××幢××单元××层，土地使用权面积16.5平方米/房屋建筑面积433.09平方米。 2019年8月14日，杭州市萧山区市场监督管理局向杭州万保路网络科技有限公司颁发营业执照，载明该公司成立日期为2016年10月10日，营业期限自2016年10月10日至长期，住所为浙江省杭州市萧山区民和路481号联合中心南区1幢1701室-7（自行分割）。 陈阿翠向法院提出诉讼请求：1.判令确认陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》已于2019年4月5日解除；2.判令柳连云腾退位于杭州市萧山区的房屋；3.判令柳连云支付陈阿翠占用房屋期间的使用费（自2019年3月21日起至实际腾退之日止，按市场价每平方米每天3.8元计算，暂计算至2019年5月26日止合计为108596.4元）；4.判令柳连云支付陈阿翠违约金即1个月租金38970元（433×3×30）；5.判令柳连云支付陈阿翠垫付的水电费5022.43元；6.判令柳连云支付陈阿翠物业费44175.26元；7.判令杭州万保路网络科技有限公司将注册地址从上述房屋内迁出或注销；8.判令柳连云支付陈阿翠未及时迁出或注销注册地址的违约金（自2019年4月6日起至实际迁出或注销日止，每逾期一天按月租金38970元的4%计算，暂计算至2019年5月26日共计50天为77940元）；9.案件受理费由柳连云、万保路网络公司承担。庭审中，陈阿翠变更诉讼请求：1.判令确认陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》已于2019年4月5日解除；2.判令柳连云腾退位于杭州市萧山区的房屋；3.判令柳连云支付陈阿翠占用房屋期间的使用费（自2019年4月21日起至实际腾退之日止，按市场价每平方米每天3元计算，暂计算至2019年5月26日止合计为77940元）；4.判令柳连云支付陈阿翠违约金即1个月租金38970元（433×3×30）；5.判令柳连云支付陈阿翠垫付的水电费5022.43元；6.判令柳连云支付陈阿翠物业费44175.26元；7.判令杭州万保路网络科技有限公司将注册地址从上述房屋内迁出或注销；8.判令柳连云支付陈阿翠未及时迁出或注销注册地址的违约金（自2019年4月6日起至实际迁出或注销日止，每逾期一天按月租金38970元的4%计算，暂计算至2019年5月20日共计44天为68587.2元）；9.案件受理费由柳连云、万保路网络公司承担。庭审后，变更第一项诉讼请求为判决解除陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》。 原审法院认为，审理中，陈阿翠变更诉讼请求，法院予以准许。陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应全面履行合同。合同约定租赁期自2016年9月20日起至2021年10月19日止，第一年月租金18438元，第二年不递增，从第三年起每年递增百分之五。先付后用，每6个月支付一次，首次支付租金110631元于签订合同后3个工作日内支付，下期租金于到期前7天支付。柳连云已支付截至2019年4月20日的租金，其余租金未按约支付，已构成违约。关于陈阿翠要求确认陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》已于2019年4月5日解除的诉请问题。该院认为按合同的约定在租赁期限内，承租人累计拖欠租金半个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，且承租人应支付一个月租金作为违约金。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈阿翠通过EMS邮寄送达的解除函非柳连云本人签收，陈阿翠寄送的解除函对柳连云不发生解除效力，故法院对陈阿翠请求确认陈阿翠与柳连云签订的《杭州房屋租赁合同》已于2019年4月5日解除的诉请不予支持。鉴于陈阿翠实际已于2019年7月31日收回案涉租赁房屋，陈阿翠与柳连云的租赁合同关系自2019年7月31日解除。庭审后，陈阿翠请求判决解除合同已无必要。关于陈阿翠请求判令柳连云腾退位于杭州市萧山区的房屋的诉请问题。该院认为按《合同法》的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中已经查明，案涉房屋内的动产已于2019年7月31日由陈阿翠接收，陈阿翠于该日已接收案涉房屋，陈阿翠再要求柳连云腾退位于杭州市萧山区房屋的诉请，法院不予支持。关于陈阿翠请求柳连云支付陈阿翠占用房屋期间的使用费（自2019年4月21日起至实际腾退之日止，按市场价每平方米每天3元计算，暂计算至2019年5月26日止合计为77940元）的诉请问题。该院认为案涉房屋已于2019年7月31日由陈阿翠接收，故柳连云应按合同约定的租金标准支付陈阿翠自2019年4月21日至同年7月31日的租金。合同约定2016年9月20日至2017年9月19日第一年年租金标准为221263元/年，第三年即2018年9月20日至2019年9月19日的年租金增加5%为232326.15元，故柳连云应付陈阿翠2019年4月21日至同年7月31日的租金为232326.15元/年÷365天×102天=64924.02元。法院对陈阿翠合理的诉请予以支持。关于陈阿翠请求判令柳连云支付陈阿翠违约金即一个月租金38970元（433×3×30）的诉请问题。该院认为按合同约定柳连云未按支付租金应支付陈阿翠一个月的租金作为违约金，柳连云应支付陈阿翠违约金为221263×105%÷12=19360.51元，法院对陈阿翠主张合理违约金的诉请予以支持。关于陈阿翠请求柳连云支付垫付的水电费5022.43元的诉请问题。柳连云对此无异议，法院对陈阿翠该诉请予以支持。关于陈阿翠请求判令柳连云支付物业费44175.26元的诉请问题。合同约定在租赁期限内，物业管理费、能耗费等使用费由承租人承担，由承租人向相关部门缴纳，于2016年9月20日起计算。根据陈阿翠举证，陈阿翠已为柳连云垫付2019年1月1日至同年7月31日的能耗费5869.42元、2019年1月1日至同年7月31日的物业费19705.63元，陈阿翠主张柳连云支付能耗费、物业费25575.05元，理由正当，法院予以支持。关于陈阿翠请求判令万保路网络公司将注册地址从上述房屋内迁出或注销的诉请问题。庭审中，柳连云已举证万保路网络公司的注册地已变更，且该诉请内容非民事案件受案范围，法院不作审理。关于陈阿翠请求判令柳连云支付陈阿翠未及时迁出或注销注册地址的违约金（自2019年4月6日起至实际迁出或注销日止，每逾期一天按月租金38970元的4%计算，暂计算至2019年5月20日共计44天为68587.2元）的诉请问题。该院认为合同约定租赁期满，如承租人逾期归还或公司注册地址未迁出（或注销），则每逾期一天，承租人应按月租金的4%支付给出租人作为违约金，但双方并未就合同提前解除情形下的注册地迁址的违约责任进行约定，故陈阿翠要求柳连云支付未及时迁出或注销注册地址的违约金的诉请，缺乏事实依据，法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、柳连云在本判决生效之日起十日内支付陈阿翠自2019年4月21日起至2019年7月31日的租金64924.02元；二、柳连云在本判决生效之日起十日内支付陈阿翠违约金19360.51元；三、柳连云在本判决生效之日起十日内支付陈阿翠水电费5022.43元；四、柳连云在本判决生效之日起十日内支付陈阿翠能耗费、物业费25575.05元；五、驳回陈阿翠的其余诉讼请求。如柳连云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，减半收取2710元，由柳连云负担1249元，陈阿翠负担1461元。陈阿翠于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；柳连云于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，柳连云不服上述判决，向本院提起上诉称：本案事实存在错误。上诉人一直在与案涉房屋被被上诉人实际掌控时间，与案涉房屋物业服务中心的工作人员沟通，据物业服务公司的工作人员反馈，陈阿翠于2018年12月期间，在租赁期间内，将案涉房屋上锁，致使该房屋自2018年1月以后上诉人即无法实际使用案涉房屋。根据一审法院事实认定，上诉人实际缴纳房屋租金至2019年4月20日。上诉人未缴纳房屋租金，系因被上诉人在被上诉人的合法租赁期间内，擅自将案涉房屋上锁后，上诉人无法实际使用。对于该案件事实，因物业监控等记录上诉人无法获取，上诉人将一并向法院申请向案涉物业服务中心申请调取2018年12月期间，被上诉人将案涉房屋上锁的证据等。上诉人为避免损失进一步扩大，故2019年4月20日以后的租金未付。被上诉人实际收回房屋的实际应认定为2018年12月，而非2019年7月31日。对于2019年1月1日至2019年4月20日的房租损失及被上诉人对上诉人对案涉房屋装修同意利用装修部分的残值价值，上诉人将分别通过另诉维权处理。另，被上诉人在原审法院提交的物业费代付凭证，该物业费金额，上诉人与物业服务中心有争议，一直在协商过程中，被上诉人擅自缴纳，上诉人对此不予认可。综上所述，萧山区人民法院做出的原审判决，认定事实不清，对关键案件事实认定错误，故上诉至杭州市中级人民法院，请求贵院依法撤销一审判决的判决一、二、四项，改判上诉人无需支付租金、违约金、能耗费以及物业费。判令被上诉人承担本案诉讼费。 被上诉人陈阿翠答辩称：一审法院认定事实清楚，被上诉人并未违约，能耗费以及物业费应该由上诉人缴纳。上诉人自己经营不善，涉及违法，因诉讼为了躲避债权人，办公室被查封相关物件被拍卖，导致无法缴纳租金，并非被上诉人上锁。2018年12月被上诉人并未实际收回房屋。2019年3月，法院依法对案涉房屋的公司办公室查封。如果被上诉人已经收回了房屋，怎么还会被法院查封。2019年7月，法院拍卖结束，所以被上诉人至少是在2019年7月31日之后收回房屋。一审法院适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告万保路网络公司进行答辩称：万保路网络公司已经变更了注册地址，而且与被上诉人之间并无直接的租赁合同关系。 二审期间，上诉人柳连云提交2020年2月27日柳连云的代理人与物业公司郑丽华的微信聊天记录、支付宝实名认证信息，证明陈阿翠于2018年12月份将房屋上锁的事实。 被上诉人陈阿翠没有提交证据。对上诉人柳连云提交的证据质证意见如下：这不是新证据。证据的真实性没有异议，合法性以及关联性有异议。无法确认无边落木的身份，所以对证据内容的待证事实有异议。 原审被告未提交证据，对上诉人柳连云提交的证据的三性均认可。 对上诉人柳连云提交的证据，本院认证如下：对证据的真实性本院予以确认，对证明目的本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，上诉人柳连云上诉主张2018年12月期间，被上诉人陈阿翠对案涉房屋上锁，但柳连云所提交的证据无法充分佐证其主张的该事实，其应承担举证不能的不利后果，故本院对柳连云该主张不予采纳。现柳连云未支付2019年4月21日之后的租金事实清楚，已构成违约，故柳连云应承担相应的违约责任。因此柳连云上诉所称其无需承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人柳连云上诉所称能耗费、物业费25575.05元无需支付的主张，现柳连云在本院调查时明确没有支付过该笔能耗费、物业费25575.05元的证据，故本院对柳连云上诉所称无需支付该笔费用的请求不予采纳。综上，上诉人柳连云的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2497元，由上诉人柳连云承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年三月十九日 书记员  何英杰