呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终33号上诉人（原审被告）：内蒙古维多利商业（集团）有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：卢小娟,该公司董事长。委托诉讼代理人：福成,该公司法务主管。被上诉人（原审原告）：张桂芬，女，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：李礼，男，住呼和浩特市。上诉人内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）因与被上诉人张桂芬、李礼物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维多利公司上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的(2019)内0103民初3163号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由张桂芬、李礼承担。事实与理由：一、原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。涉案商铺系虚拟产权式商铺,性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，涉案商铺系购买的同时就将涉案商铺与申请人签订了《委托经营合同》，该合同明确约定涉案商铺委托给维多利公司统一管理、统一代租、整体经营。因此，张桂芬、李礼在购买商铺时就已经知晓商铺的现状及统一经营的模式，其应当知道商铺的所有权形式不能等同于独立商铺，权利的行使必然要受到一定的限制，故其应当承担所有权行使受限的相应风险。现有情况下，业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。况且张桂芬、李礼的商铺继续交由维多利公司经营并不妨碍其出租权的实现,也未损害其实体权益。二、原判决适用法律确有错误。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定,判决维多利公司返还涉案商铺,系适用法律错误。根据《房屋登记办法》第十条:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”的规定，作为可以登记的房屋，应当具有固定的界止，可以独立使用等特性。因此，物权法中规定的不动产房屋指的就是具有固定的界止，可以独立使用的房屋。案涉房屋虽然有房屋权属登记并记载了面积,但这种记载所表示的只是平面权利,在空间上难以区分，不具备独立使用的客观条件。按照我国法律的规定,凡持有房屋产权证书的人，一般应当被认定为证书上所记载的房屋的所有权人。在建筑物区分所有权中，业主的房屋产权证书表示该业主在建筑物中享有属于自己的专属部分的所有权。从张桂芬、李礼持有的房屋产权证书上看，其购买的商铺的权利与建筑物区分所有权中的专有权相似，但是仍与一般意义上的建筑物区分所有权有区别。商场中,由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连,在空间中没有分割的墙体,导致业主们之间的空间权利处于交织状态,无法区分,不具备使用上的独立性。故当首府广场1层所有业主的面积所有权相结合时,其空间意义可以得到充分体现；而独立开来,其空间的个体独立性很难界定。张桂芬、李礼购买的面积亦是如此。因此，商场所有业主购买的面积总体上才具有大房层的特征，总体加以使用没有权利冲突问题，但如果个体独立，则无法将单个业主的空间权利与其他业上的空间权利进行区分。张桂芬、李礼虽持有商铺的产权证书,但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺。如果进行分割返还,势必会影响商铺整体功能的发挥,损害各商铺业主的利益。只有由申请人对商铺的整体利用才能最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，以达到利益最大化。按照《中华人民共和国合同法》第236条的规定,自合同期满至原告起诉之日止，原租赁合同继续有效。张桂芬、李礼应当按照原合同约定和交易习惯,向维多利公司提供符合约定的发票，维多利公司可以向张桂芬、李礼支付租金。张桂芬、李礼辩称，要求要回商铺，并从去年7月1日起至归还之日按原合同支付租金。张桂芬、李礼向一审法院起诉请求：1、判决维多利公司归还张桂芬、李礼位于××区商铺，两个商铺价格合计为500000元；2、判决维多利公司赔偿强行占用张桂芬、李礼商铺的租金损失，时间从2019年7月1日起到实际归还商铺之日止，标准按张桂芬、李礼委托经营合同书规定每个商铺年租金119459元计算；3、请求法院依法判令本案诉讼费由维多利公司承担。一审法院认定事实：1、位于××区商铺、1F-48号商铺，建筑面积均为51.07平方米系张桂芬、李礼共同所有，张桂芬、李礼取得该两套房屋的房屋所有权证。2、张桂芬、李礼与维多利公司曾签订了委托经营合同书，张桂芬、李礼将位于××区商铺，委托内蒙古维多利商业集团有限公司经营，每个商铺年租金119459元，两个商铺合计年租金为238918元。该合同到2019年4月30日到期。3、张桂芬、李礼在庭审中认可维多利公司按照《委托经营合同书》约定标准给付租金至2019年6月30日。涉案商铺目前由维多利公司占有使用。4、维多利商业管理有限公司于2018年9月7日经呼和浩特市工商管理局回民区分局准予注销登记，其权利义务继受主体为内蒙古维多利商业（集团）有限公司。一审法院认为，本案系物权保护纠纷，张桂芬、李礼为首府广场1号楼1层1F-47号商铺和1F-48号商铺的所有权人，其物权受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，张桂芬、李礼与维多利公司签订的委托经营合同书中约定的委托经营期限已届满，维多利公司已无权占用商铺。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。对于张桂芬、李礼诉请的租金损失，维多利公司对于张桂芬、李礼的主张的金额予以认可，故该院对于原告的该项主张依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：一、被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张桂芬、李礼返还位于呼和浩特市××区商铺、1F-48号商铺。二、被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿占用原告商铺的租金损失，时间从2019年7月1日起到实际归还商铺之日止，标准按照年租金238918元（119459元/年×2）计算。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计4700元，由被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司承担4700元。二审中，维多利公司向本院提交三份证据：1、内政办发电（2020）5号通知，欲证明返还商铺不利于开展疫情防控工作，不利于公众利益。2、建筑图，欲证明涉案商铺在权利证书中记载的地理位置和商场中的位置。3、经营现状图，欲证明返还商铺存在现实困难。张桂芬、李礼的质证意见为不认可该三份证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，位于××区商铺、1F-48号商铺，建筑面积均为51.07平方米系张桂芬、李礼共同所有，张桂芬、李礼取得该两套房屋的房屋所有权证。该房屋所有权证真实有效，没有被撤销。维多利公司上诉认为涉案商铺系虚拟产权式商铺，但没有提交充分证据否定张桂芬、李礼对案涉商铺的所有权。张桂芬、李礼与维多利公司签订的委托经营合同书中约定的委托经营期限已届满，维多利公司已无权占用商铺，应当予以返还。维多利公司对于委托经营合同终止后占用张桂芬、李礼商铺期间的租金应当予以返还。综上所述，内蒙古维多利商业（集团）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由内蒙古维多利商业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇二〇年三月十日书记员 韩 晶