福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初242号 原告:南平市建阳区永同昌物业管理有限公司,住所地南平市建阳区。 法定代表人:陈春富,总经理。 委托诉讼代理人:林庆雄,福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖丽娟,福建鼎才律师事务所律师。 被告:张小红,女,1978年11月7日出生,汉族,住南平市建阳区。 原告南平市建阳区永同昌物业管理有限公司(以下简称建阳永同昌物业公司)与被告张小红物业服务合同纠纷一案,本院于2020年1月15日立案,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告建阳永同昌物业公司的委托诉讼代理人林庆雄、肖丽娟到庭参加诉讼,被告张小红经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 建阳永同昌物业公司向本院提出诉讼请求:请求人民法院判令张小红缴纳自2017年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费2461元、公共费用公摊费525元及截止2019年12月31日止违约金664元,以上共计3650元。事实和理由:2017年9月20日,建阳永同昌物业公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同》一份,约定:一、南平市建阳区美墅温哥华业主委员会委托建阳永同昌物业公司对南平市建阳区西门外6号美墅温哥华小区提供物业管理服务,委托管理期限三年,自2017年11月1日起至2020年10月31日止;二、物业收费标准为:多层住宅0.4元／月／平方米;高层住宅0.8元／月／平方米（包含电梯维保费和年检费）;业主应于每季的第一个月的1-15号之前缴纳当季物业服务费。逾期交纳的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的日千分之二（2‰）交纳滞纳金。三、物业管理公共服务费中未计的共用设施设备运行、能耗费按住户实际用量共同分摊。张小红系南平市建阳区的业主，其房产面积为118.32平方米,自2017年11月1日至2019年12月31日止张小红应交的物业服务费为2461元,公共费用公摊费525元。因合同约定逾期缴纳物业费按日千分之二计算过高,南平市建阳区永同昌物业管理有限公司主张按日万分之六点七（月2%）主张违约金。截止2019年12月31日,违约金为664元。另2019年12月3日,经建阳永同昌物业公司与美墅温哥华业主委员会协商达成《物业服务合同补充协议》,双方同意将《物业服务合同》第四十八条“本合同在履行过程中如发生争议,双方协商解决,协商不成,双方同意按下列第一方式解决”改为:“本合同在履行过程中如发生争议,双方协商解决,协商不成,双方同意按下列第二方式解决”即因物业服务合同产生争议的,双方协商不成由建阳区人民法院管辖。上述款项经建阳永同昌物业公司多次催缴未果,为此,建阳永同昌物业公司现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,特向法院提起诉讼,请求依法判决。 张小红未作答辩。 建阳永同昌物业公司为证据其主张向本院提供证据:1.《物业管理服务合同》、业主（住户资料卡）,2.《催缴通知单》，3.公共费用公摊表及明细,4.物业费及违约金计算表,5.《补充协议》。张小红未到庭质证视为放弃质证权利,永同昌物业所举的上述证据真实、合法,与本案具有关联性,本院予以确认。 本院经审理认定事实如下:张小红系南平市建阳区的业主。2017年9月20日,建阳永同昌物业公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同》一份,约定:南平市建阳区美墅温哥华业主委员会委托建阳永同昌物业公司对南平市建阳区西门外6号美墅温哥华小区提供物业管理服务,委托管理期限三年,自2017年11月1日起至2020年10月31日止;物业收费标准为:多层住宅0.4元／月／平方米、高层住宅0.8元／月／平方米（不包含公共水电分摊费），业主应于每季度的第一个月的1-15号之前缴纳当季物业服务费，逾期交纳的,自逾期之日起按每天应交管理服务费的日千分之二交纳滞纳金;物业管理公共服务费中未计的共用设施设备运行、能耗费按住户实际用量共同分摊。张小红的房产面积为118.32平方米,自2017年11月1日至2019年12月31日止张小红应交的物业服务费为2461元,公共费用公摊费525元。2020年1月3日,建阳永同昌物业公司委托福建鼎才律师事务所向张小红发出《律师函》,要求其缴纳物业服务费及公摊费,但张小红仍未缴纳,为此建阳永同昌物业公司诉至法院。 本院认为,建阳永同昌物业公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订的《物业管理服务合同》,意思表示真实,未违反法律规定,对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约定力。建阳永同昌物业公司依据合同约定为张小红在内的全体美墅温哥华小区业主提供物业服务,张小红应按合同约定向建阳永同昌物业公司交纳物业服务费和公共费用公摊费。现建阳永同昌物业公司诉请要求张小红支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务费2461元、公共费用公摊费525元,有事实和法律依据,本院予以支持。张小红未按合同约定缴纳物业服务费已构成违约,建阳永同昌物业公司要求张小红支付违约金,于法有据,应予支持。本案中,张小红2017年11月至2019年12月拖欠的物业服务费逾期月数分别为25.5个月、22.5个月、19.5个月、16.5个月、13.5个月、10.5个月、7.5个月、4.5个月、1.5个月。关于违约金的计算，合同约定按日千分之二计算违约金,建阳永同昌物业公司自愿将该违约金调整为按日万分六点七(月2%），系对自己权利的处分。因此，张小红应承担违约金为690元[(118.32㎡×0.8元/月/平方米×2%×3个月)×(25.5+22.5+19.5+16.5……1.5)]，建阳永同昌物业公司主张664元,本院予以支持。张小红经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 张小红应于本判决生效之日起五日内向南平市建阳区永同昌物业管理有限公司支付物业服务费2461元,公共费用公摊费525元、违约金664元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由张小红负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  钟金凤 二〇二〇年三月十日 法官助理蒋佳慧 书记员黄艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。