江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9334号上诉人（原审被告）：昆山雷钜创鑫达塑胶制品有限公司，住所地昆山市玉山镇丁泾路33号3号房，统一社会信用代码:9132058369937905XD。法定代表人：褚义春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周婷、李巧，江苏君中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山三合鑫精密机械科技有限公司，住所地昆山市巴城镇定东路361号3号房，统一社会信用代码:91320583MA1ME2FU1F。法定代表人：陈志英，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐罕琦，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。上诉人昆山雷钜创鑫达塑胶制品有限公司（以下简称雷钜创鑫达公司）因与被上诉人昆山三合鑫精密机械科技有限公司（以下简称三合鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初19039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人雷钜创鑫达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人解除合同是依据租赁合同第7条的约定，且已履行通知义务，不存在违约行为，无需赔偿被上诉人租金差价损失和装修损失。2.如果存在租金损失和装修损失，应当以评估结果为准。被上诉人经一审法院释明，明确不申请评估，一审法院按被上诉人与案外人签订的合同确定租金差价损失以及根据发票金额即认定为装修损失无依据。被上诉人三合鑫公司答辩称：1.上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。上诉人作为出租方在租赁期间擅自调高租金，在被上诉人不同意的情况下，上诉人单方提出解除合同，已构成根本违约。2.因出租人违约行为导致租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。本案上诉人违约造成被上诉人多支付的租金损失应由上诉人承担。3.被上诉人在一审中提交了发票和收据等证据证明其装修损失，从证据的高度盖然性角度而言，是可以认定发票所载款项用于涉案厂房的装修。原审原告三合鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令雷钜创鑫达公司赔偿三合鑫公司租房损失228800元、装修损失160000元，合计388800元；2.本案诉讼费用由雷钜创鑫达公司承担。一审法院经审理查明：2016年2月，三合鑫公司（乙方）与雷钜创鑫达公司（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：一、乙方向甲方租赁昆山市玉山镇丁泾路33号，面积为一楼厂房800平方米；二、租赁日期从2016年2月15日至2020年3月9日。三、租金标准为每月18元/平方米，计14400元。五、合同期满后，乙方有优先续租该厂房之权利。乙方入住厂房可自主进行装修。退租后，除装修不可拆除外，其它资产均可搬迁，但均不得损坏房屋的主体结构，不可抗力因素导致的房屋损坏与乙方无关，甲乙双方各自承担损失。七、甲乙双方任何一方，如因故需要提前终止本协议，须提前半年书面通知另一方。2017年11月5日，雷钜创鑫达公司向三合鑫公司发送解除合同通知书，内容为：贵我双方于2016年2月签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为四年，即从2016年2月15日至2020年3月9日，租金为每月每平方米18元。因我司房屋系从昆山城北毛条租赁，出租方昆山城北毛条厂公司鉴于租赁市场行情价格的重大变化，将原来的租赁价格进行了调整，即从原来的每月每平方米18元调整至28元，经我司与贵司多次商量后，贵司不愿意按市场行情调整合同内容，导致厂房租赁合同无法继续履行。根据厂房租赁合同第七条约定，我司提前半年通知贵司以下解除合同事宜：1.贵我双方于2016年2月签订厂房租赁合同书，于2018年5月6日解除。2.请贵司于2018年5月2日前前往我司办理相关解除结算手续并搬离租赁房屋，如逾期，我司将存放在租赁房屋的物品将作为遗弃物由我司自行处理。如贵司未按时搬迁的，则我司将按照市场行情收取贵司使用期间的房屋占用费。涉案房屋的所有权人为昆山市毛条厂。三合鑫公司向雷钜创鑫达公司支付房租至2018年7月31日。2018年7月31日，三合鑫公司搬离涉案房屋。另查明：2018年8月，三合鑫公司和昆山市中威服装厂（以下简称中威服装厂）签订厂房租赁合同，约定：一、三合鑫公司承租昆山市中威服装厂位于昆山市的厂房,租赁建筑面积1541.1平方米。二、租赁日期从2018年8月1日至2021年7月31日。三、厂房租金标准为每月31元/平方米，月租金47771元，年租金573252元。针对其诉称的装修损失，三合鑫公司提交了收据和发票为证，其中收据金额为213700元，发票金额为102568.50元。雷钜创鑫达公司对收据的真实性不予认可，对发票的真实性认可，但对其关联性不予认可。一审法院为查明事实，于2019年6月24日向三合鑫公司制作调查笔录一份，询问三合鑫公司针对其诉请的租金损失和装修损失，是否申请评估，三合鑫公司陈述三合鑫公司已另行租赁房屋，租房损失是客观存在的。关于装修损失，三合鑫公司认为已经提供了相应的票据予以证明，故三合鑫公司对租金损失和装修损失均不申请评估。上述事实有厂房租赁合同、解除合同通知书、发票以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为：雷钜创鑫达公司将其从房屋所有权人昆山市城北毛条厂租赁的房屋的部分转租给三合鑫公司，三合鑫公司、雷钜创鑫达公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于租金，双方签订的《厂房租赁合同》有明确约定，雷钜创鑫达公司作为出租方，应按照合同约定收取租金。租赁期间，雷钜创鑫达公司单方提出要调高租金，不符合合同约定，在三合鑫公司不同意租金上调的情况下，雷钜创鑫达公司单方提出解除合同的行为已构成违约。鉴于三合鑫公司已于2018年7月31日搬离，故双方的《厂房租赁合同》实际已经解除，但合同的解除是因雷钜创鑫达公司的违约行为导致的，故雷钜创鑫达公司系违法解除合同。在此基础上，三合鑫公司主张租金损失符合法律规定。对于租金损失，在一审法院向其释明的情况下，三合鑫公司不申请评估，一审法院认为，应以三合鑫公司和案外人中威服装厂签订的厂房租赁合同中约定的31元/月/平方米的标准计算差价，即三合鑫公司的租金损失为200720元[（31-18）*19.3个月（2018年8月1日至2020年3月9日）*800平方米=200720元]。对于装修损失，三合鑫公司不申请评估，一审法院结合三合鑫公司提供的证据予以认定。对于三合鑫公司提供的收据，雷钜创鑫达公司不予认可，一审法院对其不予认定。对于发票，雷钜创鑫达公司认可其真实性，不认可关联性。一审法院认为，发票内容为装修建材、五金配件等，从证据的高度盖然性角度而言，可以认定发票上所载款项用于涉案厂房的装修。根据发票金额，一审法院认定三合鑫公司实际支付的装修费用为102568.50元，又根据三合鑫公司实际承租的期限，一审法院酌定三合鑫公司的装修损失为38463元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：昆山雷钜创鑫达塑胶制品有限公司于判决生效后十日内赔偿昆山三合鑫精密机械科技有限公司房租差价损失200720元、装修损失38463元，共计239183元。一审案件受理费7132元，由昆山三合鑫精密机械科技有限公司负担3566元，昆山雷钜创鑫达塑胶制品有限公司负担3566元。二审中，雷钜创鑫达公司向本院提交与三合鑫公司承租中威服装厂同地段厂房2019年6月出租信息网上打印件三份及2019年11月出租信息网上打印件两份，证明与中威服装厂同地段厂房租金价格为25元至26元/月/平方米，远低于三合鑫公司主张的31元/月/平方米。三合鑫公司发表质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审中，三合鑫公司向本院提交向中威服装厂支付房租的银行转账凭证一份、中威服装厂法定代表人签收的承兑汇票四份以及中威服装厂出具的房屋租金收据一份，以上证据均为复印件，以证明三合鑫公司向中威服装厂按31元/月/平方米支付租金，通过银行转账或承兑方式合计支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金573252元，中威服装厂出具了收据。雷钜创鑫达公司发表质证意见为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审另查明：三合鑫公司在一审庭审中陈述：其于2018年7月31日搬离涉案房屋，向雷钜创鑫达公司支付至2018年7月31日的租金，其中按合同标准支付至2018年5月6日，2018年5月7日至2018年7月31日按31元/月/平方米的标准支付。雷钜创鑫达公司确认三合鑫公司支付租金至2018年7月31日，对三合鑫公司陈述的租金标准未持异议。以上事实，由一审庭审笔录在卷佐证。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，雷钜创鑫达公司与三合鑫公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，雷钜创鑫达公司要求调高租金，三合鑫公司不同意，雷钜创鑫达公司即单方解除合同，构成违约，三合鑫公司有权向雷钜创鑫达公司主张因合同提前解除产生的损失。关于租金损失，根据已查明的事实，三合鑫公司在搬离前已按31元/月/平方米的标准向雷钜创鑫达公司支付租金，可证实三合鑫公司按31元/月/平方米与18元/月/平方米之间的差价为基础主张租金损失符合当时市场行情，具有合理性。对于装修损失，三合鑫公司诉讼中提交了装修材料发票以证明其装修情况，现因租赁合同提前解除，装修损失客观存在，一审法院结合三合鑫公司的承租期限酌定三合鑫公司的装修损失为38463元，并无不当。综上，上诉人雷钜创鑫达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7132元，由上诉人昆山雷钜创鑫达塑胶制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年三月十一日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。