安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1321民初4410号原告：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇芒砀北路18号201室，统一社会信用代码91341321093160133R。法定代表人：肖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：许虎，该公司法务。被告：王志强，男，汉族，1970年2月1日出生，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：孙雷明，安徽序力律师事务所律师。原告砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界房地产公司）与被告王志强商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七彩世界房地产公司的委托诉讼代理人许虎、被告王志强的委托诉讼代理人孙雷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七彩世界房地产公司诉称：2018年8月31日，七彩世界房地产公司与王志强签订《安徽砀山奥园广场认购书》（以下称认购书），由王志强认购七彩世界房地产公司开发的位于砀山县科技路与梨花路交汇处【安徽砀山奥园广场】12栋111号房屋，总价款为875078元。根据《认购书》的约定，王志强应于签署《认购书》时向七彩世界房地产公司交纳定金10000元，于2018年8月31日与七彩世界房地产公司签署《商品房买卖合同》并交纳首付款270078元（含定金）。王志强于2018年8月31日交纳首付款270078元（含定金），后于2018年11月16日支付168000元购房款，合计438078元。但时至起诉日止，余款尚未付清，王志强也未与七彩世界房地产公司签署《商品房买卖合同》。另，案涉房屋已于2017年7月12日交付给王志强，王志强已装修。根据双方签订的《认购书》约定，王志强应于2018年8月31日向七彩世界房地产公司支付房款首付款、签订《商品房买卖合同》并按银行要求备齐办理按揭贷款的全部资料，且在签订《商品房买卖合同》之日起90日内付清。但王志强迟迟不与七彩世界房地产公司签订《商品房买卖合同》，导致七彩世界房地产公司无法取得全部购房款。因该房屋已交付王志强，且王志强已装修，返还房屋已无法实现，故七彩世界房地产公司要求王志强继续履行认购书并承担逾期付款违约责任。综上，王志强未按期签署《商品房买卖合同》及支付房款，严重损害了七彩世界房地产公司的合法利益，现提起诉讼，请求：1、判令王志强与七彩世界房地产公司签订砀山县与梨花路交汇处（安徽砀山奥园广场）一期第12栋111号商品房的商品房买卖合同；2、判令王志强向七彩世界房地产公司支付房款437000元及逾期付款违约金288750元（自2018年12月1日起按日千分之一标准暂计算至2019年10月31日），共计725750元；3、由王志强承担本案的诉讼费用。王志强辩称：一、王志强同意与七彩世界房地产公司签订12幢111号商品房买卖合同；二、七彩世界房地产公司要求王志强支付违约金，没有法律依据。王志强与七彩世界房地产公司在2018年8月31日签订认购协议书，支付了定金及购房首付款，并提交了房屋按揭需要的资料，七彩世界房地产公司并没有要求王志强在当日签订商品房买卖合同。之后，余下购房款银行按揭无法办理，王志强并没有收到任何通知以及要求签订商品房买卖合同的书面材料。七彩世界房地产公司已经提前将涉案房屋111以及211、210提前交付给王志强，并已装修，王志强同意补齐余下购房款。由于后来增加了212号商品房，按揭贷款无法办理，超出了王志强的经济支付能力，王志强要求退还212号房屋，七彩世界房地产公司不同意，导致双方未能签订商品房买卖合同。根据认购协议第三条付款方式第4项第3目后段“若认购方未能以按揭方式支付全部余额楼款的，则须于出售方通知认购方缴交剩余房款之日起30日内日一次性付清全部楼款，逾期支付该余额楼款的，按《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定承担违约责任”。首先，王志强未收到七彩世界房地产公司的任何书面通知，要求王志强在何时付清全部楼款，所以不存在逾期的问题。其次，双方当事人没有签订《商品房买卖合同》及补充协议，根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方就违约金的数额还没有约定、签署，七彩世界房地产公司要求王志强承担违约责任，没有法律依据；三、认购协议约定的购房款以按揭方式支付，没有办理按揭的主要原因不在王志强，王志强不应承担违约责任。认购协议约定认购方如违约按照协议第五条承担违约责任，王志强认为其已经履行认购协议义务。涉案认购协议约定的违约金过高，如法院认为王志强应承担违约责任，也应依照法律规定予以酌情减少。综上，涉案商品房买卖合同没有签订系因七彩世界房地产公司不同意王志强退购212房屋，导致双方不能达成一致意见造成，该结果完全由七彩世界房地产公司造成。王志强同意与七彩世界房地产公司签署《商品房买卖合同》，补交剩余购房款。请求驳回七彩世界房地产公司的其余诉讼请求。经审理，本院查明如下案件事实：七彩世界房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营。2017年7月王志强与七彩世界房地产公司达成买卖涉案商品房的口头协议，购买该公司开发的12幢111、210、211商品房，并于2017年7月开始进行了装修。2018年8月31日，王志强与七彩世界房地产公司签订《安徽砀山奥园广场认购书》，约定：涉案111房屋成交价875078元，认购方须于签订本认购书时付清定金10000元，于2018年8月31日前付清首期楼款270078元（包含定金），并到出售方指定地点签署《商品房买卖合同》等相关法律文书，按揭款楼款605000元，由认购方选择中国银行按揭方式支付，并于签署商品房买卖合同等相关法律文件之日起90日内付清。该贷款数额仅为认购方申请的意向，认购方申请该笔贷款的年限、金额、利率以银行批复为准，出售方无义务保证认购方一定能够获得该笔贷款的部分或者全部。认购方须于签署商品房买卖合同等相关法律文件之日前备齐办理按揭的所需材料，并于签署商品房买卖合同等相关法律文件的之前或者当日办妥按揭贷款手续，否则按本认购书第五条承担违约责任。若银行批准的按揭款不足余额数额，则认购方同意在取得银行最终批复后甲方通知之日起10日内日补足按揭差额部分楼款。若认购方未能以按揭方式支付全部余额楼款的，则须于出售方通知认购方缴交剩余房款之日起30日内一次性付清全部楼款，逾期支付该楼款的，按《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定承担违约责任；（第四条认购条款）认购方须于2018年8月31日或之前，携带本认购书、定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文书，并交纳首期购房款。同时认购方应按银行要求备齐办理按揭的全部资料，办妥按揭相关手续，缴交相关费用。认购方在前述签约日期前未按上述要求提交资料及缴交相关费用的，按本认购书第五条承担违约责任；（第五条违约责任）认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已交付的定金不予退回，出售方有权另行处置该商品房且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失。如出售方同意认购方继续履行本认购书，认购方需按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金。本认购书自各方签署且认购方付清定金之日即时生效。同日，王志强与七彩世界房地产公司签订《砀山奥园广场购房合同审批表》，对购买涉案房屋及房屋价款再次进行了确认。前述协议签订当日，王志强给付购房首付款270078元，后又于2018年11月16日支付168000元。之后，王志强因故未能办理银行按揭贷款，王志强与七彩世界房地产公司未签订《商品房买卖合同》，也未再向七彩世界房地产公司给付涉案房屋的余下购房款项。上述案件事实，有《安徽砀山奥园广场认购书》、收款收据、及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：涉案认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。认购协议签订后，王志强于当日向七彩世界房地产公司交付270078元，履行了涉案认购协议约定的交付先期付款的义务。七彩世界房地产公司向王志强交付了涉案房屋，之后，七彩世界房地产公司又陆续收取王志强部分购房款（168000元），双方实际履行了房屋买卖协议，本院予以确认。为进一步明确双方的权利义务及避免纠纷，双方应按照相关法律规定签订（由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定、并由宿州市工商行政管理总局批准备案的合同文本）涉案商品房买卖合同；王志强因故没能按照认购协议的约定办妥购房余款的按揭贷款手续并及时付清全部购房款，违反了认购协议关于付款的约定，其应承担继续给付余下购房款的义务，并承担违约责任。涉案协议第五条‘认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约。如出售方同意认购方继续履行本认购书，认购方需按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金’，应视为系弥补出售方因买受人未按约定交付购房款部分的财产利益损失的约定。王志强认为该违约金的约定过高，不同意支付。结合本地区同行业商品房销售合同市场备案文本的相关同类条款约定及相关法律规定、以及本案的实际情况，审理认为涉案认购协议的该逾期付款违约金的约定过高，基于民法公平原则应予调整，以逾期应付款为基数按日万分之二的标准给付逾期付款期间的违约金为宜。七彩世界房地产公司要求认购方需按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金的请求，本院不予支持。七彩世界房地产公司的其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；王志强的前述不予承担违约责任的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、砀山县七彩世界房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内提供（由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定的、并由宿州市工商行政管理总局批准备案的合同文本）涉案商品房买卖合同文本，由王志强（到该公司办公地点）与砀山县七彩世界房地产开发有限公司（补）签订涉案商品房买卖合同；二、王志强于本判决生效后十日内支付给砀山县七彩世界房地产开发有限公司（涉案）12幢111室商品房余下购房款437000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以下欠的购房款项437000元为基数自2018年12月1日起按日万分之二计算至付清款之日止）；三、驳回砀山县七彩世界房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5529元，由王志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年三月二十七日书记员  张郅臻附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。