山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1724号上诉人（原审被告）：朱冬梅，女，1986年12月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵杨（系朱冬梅之夫），男，1980年1月29日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：赵杨，男，1980年1月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东润华物业管理股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨立群，董事长。委托诉讼代理人：王志远，男，该公司职工。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。上诉人赵杨、朱冬梅因与被上诉人山东润华物业管理股份有限公司（以下简称润华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵杨、朱冬梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判润华物业公司减收赵杨、朱冬梅2018年1月1日-2019年12月31日期间产生的物业服务费，减收幅度为40%；3.赔偿赵杨、朱冬梅购买的济南市槐荫区梦世界?润园8号楼四单元302室房产实际价值减值的损失500元/平方米，共计59240元，房屋建筑面积118.48平方米；4.润华物业公司及法定代表人对违反《前期物业服务协议》合同约定，服务不达标做出书面道歉；5.上诉费由润华物业公司承担。事实和理由：一、物业服务存在多项重大问题是减免物业服务费的主要依据。一审判决润华物业公司服务存在瑕疵，公司也认可赵杨、朱冬梅举证的事实，承认服务存在问题，此点既可以作为减免物业服务费的依据，也符合相关法律规定。一审赵杨、朱冬梅提供的证据证明，润华物业公司的服务不单单是存在瑕疵的问题，更应该属于严重的过失和渎职，赵杨、朱冬梅2017年已按照《前期物业服务协议》中2.05元/平方米如数缴纳半年的物业服务费，2018年1月1日之后产生的物业服务费并非拒绝缴纳，而是因为公司未按照双方签订的《前期物业服务协议》履行合同，违反合同约定，赵杨、朱冬梅多次反映，要求其整改、加强管理和减免物业服务费无果，实属无奈之举。业主和物业本应该是相互依赖的关系，润华物业公司却让业主大失所望。1.房产面积。赵杨、朱冬梅出具的《济南市商品房买卖合同》中济南市槐荫区梦世界?润园8号楼四单元302室建筑面积118.48平方米，但是润华物业公司收取物业服务费是按照118.93平方米计算。2.商铺开设餐馆。梦世界商铺没有独立烟道，开设餐馆，污染环境和空气，楼体外墙污染严重，夏天不敢开窗，饱受污染的折磨。3.商铺门前的公共卫生差、污染严重、公共车位资源被占用。尤其是南门以西的几家汽修店面，机油污染地面，公共停车位摆放各种杂物据为己有。4.物业监管商铺不到位。南门以西第四间商铺，2018年开设超市，电焊焊接钢架结构存储仓库，未按照《消防法》办理用火申请和设置防护，且部分商铺消防意识淡薄，灭火器、消防栓前摆放杂物，不便于取用，物业有责任定期巡视，提醒商铺业主整改，消除安全隐患。未达到《前期物业服务协议》中附件三物业管理服务质量1-4标准。5.小区门禁。梦世界已然成为开放式小区，不分白天还是夜间，人员进出自如，门禁系统成为摆设，西门的门禁从2017年交房就是坏的，直至2019年下半年才修复(具体时间不清)，8号楼四单元共有三个通道可以进入。入住的两年半时间内，三个通道的门禁能够同时都有效的时间不超过半年，西侧单元门门禁损坏连续一年多无人修复，直至2019年10月才勉强简单修复，现又损坏，未达到附件三3-2标准。6.物业服务人员上门和问卷调查。物业服务人员上门不统一着装，挂牌上岗，以及南门地下车库出口减速带问题问卷调查，我从未接到电话，也无上门调查，调查结果竟然有1000名业主弃权。未达到附件三1-4和3-2标准。7.不开展服务满意度调查。自入住之日起至今，润华物业公司从未做过服务满意度调查，对业主提出的问题、意见和建议也是视而不见或避重就轻。业主尽管提，公司就是不回复、不解决、不改善，我行我素，摆出一副无所谓的姿态。未达到附件三1-4标准。8.公开账目。自2017年入住以来，从未见物业公开账目收支情况。未达到附件三1-4标准。9.公共卫生。园区内、楼道内、消防连廊随处可见垃圾，垃圾收集点清理不及时，就在2020年1月1日，润华物业公司将园区外的垃圾(包括餐饮、汽修等废弃物)运至园区内，声称垃圾运输车故障，遭到多数业主的强烈不满。未达到附件三2-8标准。10.公共设施。8号楼四单元步行梯三楼窗户从2017年入住就无纱窗。未达到附件三5-1标准；8号楼四单元无障碍通道扶手损坏，一年多的时间内，物业不作为，修复也是应付公事，用铁丝简单捆绑，不牢固、不美观、也不安全，直至一审判决后才得以修复。未达到附件三2-2标准。11.消防安全。消防栓不能每月巡视，未达到附件三5-8标准；烟感报警器丢失一年未安装及修复，未达到附件三5-8标准，直至一审判决后才修复；消防报警半小时无人到现场查看火情，未达到附件3-4标准；消防通道不畅，未达到附件三5-8标准。12.24小时电话值守。夜间打电话无人接听，报修项目无人处理。未达到附件三1-4标准。13.公共安全。楼顶装饰的方形钢管，长约3米，已有缺失，且固定简单，不牢固，螺丝严重锈蚀，易发生高空坠物事故，未达到附件三5-2标准；8号楼西户北侧卧室无空调外机放置台，29层的高层住宅设计有缺失，安装位置不统一，很多空调外机下对应的正是一层单元门，易发生高空坠物事故，未达到《前期物业服务协议》第三章第8条第11项；楼顶监控的电线落地且未固定，易发生摔伤、雷击和触电事故，不符合电工作业标准，未达到《前期物业服务协议》第二章第4条第1项；园区内电线私拉乱接，物业视而不见，易发生触电和火灾事故，未达到《前期物业服务协议》第二章第4条第1项。14.民宿。园区内有个别业主将房屋当民宿或员工宿舍出租，门禁不起作用，外来人员随意进出，严重影响广大业主的居住和人身财产安全，未达到《前期物业服务协议》第三章第8条第11项。15.绿化。园区内绿化较差，杂草不修剪，随处可见，8号楼四单元前的绿化，因个别业主素质较差，为了减少路程，随意踩踏，已然踩出一条小路，两年多的时间里，物业未采取任何管理和补救措施，未达到《前期物业服务协议》第三章第8条第10项。综上可见，润华物业公司的服务不单单是存在瑕疵，尤其是在公共安全方面，不仅存在严重的安全隐患，且有多项涉嫌违反《消防法》。二、赔偿赵杨、朱冬梅房屋减值的损失。1.润华物业公司不是简单存在瑕疵的问题；2.赵杨、朱冬梅并非拒交物业服务费；3.润华物业公司未按照《前期物业服务协议》履行义务，违约在先；4.润华物业公司已经损害了全体业主的利益。润华物业公司服务存在的诸多问题，尤其是多项涉及安全，看似未对业主造成直接损失，可一旦发生高空坠物或火灾事故，后果不堪设想。润华物业公司服务不到位，连基本的财产和人身安全都无法得到保障，何来“五星级”的服务，物业的服务质量更是造成梦世界房产价格低于周边房产价格和成交率低的根本原因。因此主张因润华物业公司服务存在重大问题，造成赵杨、朱冬梅房产减值的直接损失，500元/平方米的赔偿，面积118.48，共计59240元。三、一审判决审查证据不全。一审于2019年12月10日14时30分开庭，润华物业公司开庭时未提供诉讼书，拖延开庭时间，法官以需开会为由要求双方简要辩护，赵杨、朱冬梅对润华物业公司服务存在的问题举证时，主要问题、证据材料及法律依据没有一一阐述完毕，就匆匆结束庭审。庭审结束后，赵杨、朱冬梅提供的照片和证据法院并未调查核实，这一情节也未在判决中得到体现，导致法院认为润华物业公司服务仅仅是存在瑕疵。四、一审判决未能考虑案件的社会影响。根据《合同法》第六十七条的规定，不履行义务却想要堂而皇之享受权利的现象，法理不容，与法律相悖，人民法院应当站在弱势一方，判决大幅度减免物业服务费及赔偿金额，方能刹住物业服务的不正之风。润华物业公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。润华物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令赵杨、朱冬梅立即支付拖欠的物业服务费5851元；2.依法判令赵杨、朱冬梅向润华物业公司支付自拖欠之日起的滞纳金1604元；3.诉讼费用由赵杨、朱冬梅承担。一审法院认定事实：2015年4月26日，赵杨(买受人)与山东地平天昱置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于梦世界?润园小区8号楼4单元302室房屋，建筑面积118.48平方米。润华物业公司提交的“业主交房文件签署确认表”证明，出卖人于2017年1月15日将商品房交付给赵杨。2017年1月15日，润华物业公司(甲方)与赵杨(乙方)签订《前期物业协议》，约定：“第一条，乙方所购的物业位于梦世界?润园小区8号楼4单元302室，房屋建筑面积118.93平方米。第四条，甲方提供的服务包括以下内容：物业共用部分、共用设施、设备的维修、养护、管理、运行；物业共用部位、道路相关场所的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通等---。第五条，甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准。第十一条，甲方提供本协议第四条约定的服务内容，收取前期物业服务费。前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体如下：电梯住宅：2.05元/月.平方米；商业用房4元/月.平方米。第十六条，对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业(半年以上)，物业服务费按应收标准70%向乙方收取。第十七条，物业服务费每6个月预交一次，缴纳费用时间为每个缴费周期前一个月内，乙方或物业使用人应在约定交费时间内按时交费。第三十三条，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。第三十五条，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日1%支付违约金。乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费承担连带支付责任。---。”合同还对其他事项进行了约定。于签订合同当日，赵杨还在润华物业公司出具的《承诺书》上签名、捺印确认。该承诺书第二条约定：同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约，同意授予物业服务企业在公约中规定的权利。第三条约定：本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。合同生效后，润华物业公司对赵杨提供了物业服务。赵杨认为，物业服务存在问题，包括商铺开设餐馆但没有独立烟道，污染环境导致其无法开窗；公共车位被占用；物业安全监管商铺不到位；门禁系统损坏，无人修复；物业人员调查问题不统一着装；从未见到物业公司账目公开；垃圾清理不及时，公共设施损坏只做简单修复；烟感报警器丢失未修复。润华物业公司主张赵杨共计拖欠自2018年1月1日起至2019年12月31日止期间，按赵杨、朱冬梅购买的房屋建筑面积118.93平方米，并按物业费标准2.05元/月.平方米计算的物业费合计5851元，经向赵杨催交物业服务费，至今仍未交纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。赵杨系济南梦世界.润园小区8号楼2单元302室业主，其于2017年1月15日与润华物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。赵杨作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。对于赵杨辩称，商铺没有独立烟道污染环境、公共车位被占问题，属于违反区分所有权法律规定的侵权问题，可另行处理，其他问题为一般服务瑕疵问题，不应成为拒交物业费的理由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，赵杨承认自2018年1月1日起至2019年12月31日期间未交纳物业费(此期间其仍然接受着物业服务)，事实清楚，违反了双方签订的《前期物业服务协议》约定，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，赵杨应当向润华物业公司支付欠交的物业费。经计算赵杨实际拖欠润华物业公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为：房屋建筑面积118.93平方米×2.05元/月平方米×24个月=5851元，故润华物业公司要求赵杨支付物业服务费5851元，证据确实充分，一审法院予以支持。润华物业公司要求朱冬梅、赵杨支付违约金的请求，虽润华物业公司提交部分物业服务的证据，但提交的证据不能证明其完全履行了物业管理合同所约定的义务。且根据赵杨提交的相关证据，经一审法院查明，润华物业公司的物业服务确实存在一般的不周到、不及时的瑕疵问题；对于业主逾期缴纳物业服务费负有一定责任，其工作尚存提高、改进之处。故润华物业公司要求赵杨支付违约金的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱冬梅、赵杨于判决生效之日起十日内支付山东润华物业管理股份有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5851元；二、驳回山东润华物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东润华物业管理股份有限公司负担10元；由朱冬梅、赵杨负担15元。二审中，赵杨、朱冬梅提交微信聊天记录、监控录像调阅申请，证明润华物业公司的物业服务存在问题，其向润华物业公司反映问题，润华物业公司人员对其进行辱骂，报警处理后，润华物业公司保安队长向其承认错误。润华物业公司对以上证据的真实性和关联性均有异议，不予认可。对于以上证据，本院认为，其真实性无法确定，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵杨与润华物业公司签订的物业服务协议，合法有效，双方均应按约履行。赵杨、朱冬梅主张，润华物业公司的物业服务质量存在严重瑕疵，要求减免物业费。物业服务质量严重瑕疵，是指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。本案中，赵杨、朱冬梅提出的商铺开设餐馆、商铺门前公共卫生差、公共车位被占用、物业监管商铺不到位、门禁损坏、物业人员调查问题不统一着装等问题，均不能认定润华物业公司提供的服务达到了“小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活”的程度，因此，对于赵杨、朱冬梅减免物业费的主张，本院不予采纳。对于赵杨、朱冬梅提出的要求润华物业公司赔偿房屋贬值损失、书面道歉的上诉请求，本院认为，赵杨、朱冬梅一审中未就此提出反诉请求，该请求不属于二审的审理范围，本院不予审查。综上所述，赵杨、朱冬梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱冬梅、赵杨负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月二十六日书记员  邢春艳