山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终12号 上诉人（原审被告）：鲁统一，男，1979年5月20日出生，汉族，居民，住山东省莒县。 委托诉讼代理人：朱先涛，山东沭章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张志远，男，1969年8月2日出生，汉族，居民，户籍地河北省衡水市安平县，现住山东省莒县。 委托诉讼代理人：李迎道，莒县道德法律服务所法律服务工作者。 上诉人鲁统一因与被上诉人张志远房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2019)鲁1122民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案已审理终结。 鲁统一上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“涉案房屋一直由被告实际占有使用，原告并未对包括涉案房屋在内的租赁物占有使用，亦未与被告签订转租合同”错误。2014年9月1日，上诉人与高建德签订转租合同，自该合同成立时起，包括涉案房屋在内的房屋租赁费等权益转移给上诉人享有和行使，在原租赁方包括被上诉人对该事实知晓之时该交纳租赁费的对象己因债权转移而应向上诉人履行，并不存在还需要解除重新签订合同的必要性，即维持原租赁秩序不变的情况下，上诉人因债权转让而享有租赁经营收益，故被上诉人应向上诉人履行交纳租赁费的义务。二、一审认定“原告虽曾向被告主张收取租赁，但在原告在场的情况下，被告并未向原告交纳，而是向高建德交纳，并由高建德出具了租赁费收条，表明原告对该租赁费由高建德收取，被告向高建德缴纳是明知的认可的，应认定其与高建德的转租合同涉及被告所租房屋部分并未履行”错误。事实为在收取该次租赁费时，被上诉人对于涉案房屋转租给上诉人并由上诉人享有租赁权益是明知的，被上诉人要求上诉人和高建德都在收条上签字已经表明被上诉人对于以上转租事实是明知的，根据《合同法》第八十条规定，涉案债权转让已经生效，且未经上诉人作为新债权人同意撤销事由外，被上诉人应当向上诉人履行交纳租赁费义务。涉案租赁费在上诉人多次催要并告知其风险的情况下，被上诉人还向高建德履行义务，两人存在恶意串通的重大嫌疑。三、一审认定“高建德于2019年6月3日再次收取了被告的后期租赁费，表明高建德不认可其已与被告解除了租赁关系或已将债权转让给了原告”错误。2014年9月1日，上诉人与高建德签订转租合同的效力已由日照市中级人民法院(2019)鲁11民终70号判决书认定，即使高建德不予认可，但在该生效法院判决被撤销前，涉案转租合同是具有最高法律效力的，“不认可”是其个人主张，在暂时无法推翻该转租合同效力的情况下，涉案房屋租赁权益转让是成立的，高建德和被上诉人必须按此履行。四、一审认定“本院向原告释明追加高建德参加诉讼的情形下，原告表明不追加，原告与高建德之家如有纠纷，可另行依法处理”认定。本案上诉人所诉为房屋租赁合同债权转让纠纷，上诉人所提供的证据足以证实涉案租赁费权益转让效力问题，且上诉人多次电话告知被上诉人向其履行交纳租赁费义务，被上诉人在明知有诉讼风险的情形下擅自向高建德交纳应视为故意或具有重大过错，应对造成的损失承担责任。至于上诉人是否按照原转租合同向高建德主张权利是上诉人自由选择诉讼案由和诉讼主体的权利，上诉人直接以债权转让为由起诉被上诉人并无不当。综上，一审认定事实不清、证据不足，导致判决结果错误，请求二审法院查明本案事实，对本案公正裁判。 张志远辩称，一、上诉人自2014年6月25日即承租了高建德的房屋，并按照约定将房租按时足额支付给高建德，一审时被上诉人提交的高建德收取房租出具的收据也足以证明被上诉人与高建德之间的租赁关系，现上诉人要求被上诉人将房租交由其所有没有事实和法律依据，被上诉人没有将房租交付给上诉人的义务；二、涉案房屋一直由被上诉人占有使用，上诉人并未对包括涉案房屋在内的租赁房屋占有使用，亦未与被上诉人签订转租合同，对上诉人要求将租赁费交由其所有的请求不应予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 鲁统一向一审法院起诉请求：1.依法判令张志远支付给鲁统一2019年6月25日至2020年9月1日期间的房屋租赁费28274元；2.诉讼费由张志远承担。 一审中，鲁统一为证明其主张向一审法院提交如下证据： 1.鲁统一与高建德于2014年9月1日签订的转租合同复印件1份，用以证明高建德一次性收取鲁统一200000元转让费； 2.收款凭证复印件1份，用以证明鲁统一于2017年6月1日交给东关一街经济合作社院落使用费160000元； 3.（2018）鲁1122民初4598号、（2019）鲁11民终70号民事判决书复印件2份，用以证明鲁统一有收取租金的权利； 4.鲁统一与张志远的电话录音2份，用以证明鲁统一向张志远索要租赁费的情况。 张志远经质证认为：对证据1有异议，其形成日期是2014年9月1日，但张志远将2015、2016年的房租都给了高建德，这与鲁统一陈述有矛盾；对证据2有异议，合同签订仍是高建德签的，鲁统一是代交。在转租合同中第一、二条说法不一致，从该协议看是后期加补，未涉及张志远现在所租房屋；对证据3民事判决书本身无异议，两份民事判决书虽认定了转租合同，但是该转租合同未涉及张志远所租房屋；对证据4无异议，与张志远陈述并不矛盾。 张志远为证明其主张向一审法院提交如下证据： 1.2017年6月14日的收到条复印件1份，用以证明张志远缴纳了2017年6月24日至2019年6月24日的租赁费； 2.2019年6月3日的收到条复印件1份，用以证明张志远缴纳了2019年6月25日至2020年6月24日的租赁费。 鲁统一对张志远提交的证据经质证认为：对证据1无异议，鲁统一与高建德一起去收取的租赁费，租赁费归鲁统一所有；对证据2有异议，张志远将租赁费交给高建德没有合法依据，双方之间也没有租赁合同。 一审法院经审理认定如下事实：2005年11月20日，高建德（乙方）与原城阳镇东关一街村委会（甲方）签订租赁合同一份，载明：“经竞标，乙方取得农场东院的租赁权，该院落南北长52米，东西取中间长45米，其中门面房4户8间（南北宽12米，东西长48米），为砖混结构，钢结构屋；租赁期共15年，自2005年12月28日至2020年12月27日；租赁费每三年一缴，本着先缴纳后使用的原则，于合同签订之日先缴纳前三年的租赁费十二万元，后十二年的租赁费按每三年递增一万的方式缴纳，即2008年6月1日前缴纳13万元租赁费，2011年6月1日前缴纳14万元租赁费，2014年6月1日前缴纳15万元租赁费，2017年6月1日前缴纳16万元租赁费；租赁期内，经甲方同意，乙方有转让、转租的权利。” 高建德将其承租的门面房等租赁物转租给包括张志远在内的多家租户，2014年6月份起，张志远从高建德处转租涉案院落北沿街房东起第一间并经营至今。 2014年9月1日，鲁统一与高建德签订转租合同一份，载明：甲方（出租方）高建德乙方（承租方）鲁统一；甲方将莒县鹏程物流大院租赁给乙方经营，经营收益归乙方所有，租期为6年，一次性付贰拾万元正，乙方在2014年9月1日前一次性付给甲方当年的房租；租赁期间，双方不得无故解除合同，甲方长期租赁给乙方经营，但乙方如有特殊情况要将大院转租他人，无需征得甲方的同意；本合同自签订之日起生效，有效期6年；甲方高建德（高建德签字捺印）乙方鲁统一（鲁统一签字）日期2014年9月1日。合同签订后，鲁统一向高建德支付现金200000元，但鲁统一并未占有使用合同约定的租赁物中的涉案房屋，该房屋仍由张志远占有使用，鲁统一亦未与张志远重新签订租赁合同。 2017年6月1日，鲁统一代高建德向莒县城阳街道东关社区东关一街经济股份合作社缴纳鹏程物流土地房屋使用费（2017年6月1日-2020年5月30日）共计壹拾陆万元整（160000元）。 鲁统一及高建德均向张志远主张收取自2017年6月24日至2019年6月24日的房屋租赁费。2017年6月14日，张志远在鲁统一及高建德均在场的情况下向高建德缴纳了租赁费，高建德给张志远出具了收条，鲁统一应张志远要求亦在该收条上签字，收条载明：“收条今收到房租45000，大写肆万伍仟，从2017年6月24日至2019年6月24日（原付10000.00元，现收现金35000.00元）收款人高建德2017年6月14日鲁统一”。 2019年6月3日，在鲁统一及高建德均要求张志远向其缴纳下一年度租赁费的情况下，张志远将租赁费缴纳给了高建德，高建德向张志远出具收条一份，载明：“收条今收到张志远租金￥23000.00元，大写贰万叁仟元正，日期2019年6月25日至2020年6月24日，鹏程物流沿街最东头一间，长12米宽6米，租赁期间如有纠纷高建德承担一切损失，收款人高建德3728261975032××××3电话139××××9171，2019年6月3日，见证人何某。 2018年8月8日，高建德曾以其与牛桂军的租赁合同到期后牛桂军未续交租赁费为由向一审法院起诉要求解除与牛桂军的租赁合同并要求牛桂军停止侵害、排除妨碍、立即搬离房屋，一审法院于2018年9月14日作出（2018）鲁1122民初4598号民事判决书，判决驳回其诉讼请求，高建德提出上诉，二审作出（2019）鲁11民终70号民事判决书判决维持一审判决。查明，牛桂军曾向高建德承租(未签订书面合同)涉案院落北侧沿街房屋一间用于经营恒源日化。在高建德与鲁统一签订转租合同后，2017年6月1日，鲁统一（甲方）与牛桂军（乙方）签订房屋租赁合同一份，载明：甲方将位于莒县鹏程物流院落北边西起第三家恒源日化的平房出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年6月1日至2020年9月1日；本房年租金为40000元，共计租金123000元，乙方分两次支付租金，第一次定于2017年6月1日支付43000元，第二次定于2018年6月1日支付80000元。2017年6月5日，高建德与鲁统一一同到牛桂军处收取下一年度的租赁费时，牛桂军将租赁费交给鲁统一，并由鲁统一向牛桂军出具收条一份，载明：收条今收恒源日化房租43000元正大写肆万叁仟元正（2017.5.30至2018.5.30止）收款人鲁统一2017.6.5。在鲁统一告知牛桂军下一年度的租赁费仍由其收取的情况下，高建德未提出异议。 一审法院认为，高建德将其承租的涉案房屋等转租给包括张志远在内的其他租户并交付使用后，在未解除转租关系的情况下，又于2014年9月1日与鲁统一签订转租合同转租给鲁统一。鲁统一虽向高建德支付了转租费，后又代高建德向租赁物所有者缴纳了2017年6月1日至2020年5月30日的租赁费，但涉案房屋一直由张志远实际占有使用，鲁统一并未对包括涉案房屋在内的租赁物占有使用，亦未与张志远签订转租合同。 高建德向张志远收取2017年6月24日至2019年6月24日的租赁费时，鲁统一虽曾向张志远主张收取该租赁费，但在鲁统一在场的情况下，张志远并未向鲁统一缴纳，而是向高建德缴纳，并由高建德向张志远出具了租赁费收到条，表明鲁统一对该租赁费由高建德收取、张志远向高建德缴纳是明知的认可的，应认定其与高建德签订的转租合同涉及张志远所租房屋部分并未履行。 张志远请求鲁统一在高建德出具的收到条上签字，目的是避免日后出现其他纠纷，并非认可鲁统一与其形成新的租赁关系。该收到条未形成三方就涉案房屋租赁主体、时间、价格等事宜重新约定的内容，无法认定鲁统一、张志远之间形成了租赁关系或高建德与鲁统一之间形成了债权转让关系。鲁统一主张该租赁费由其收取，张志远予以否认，鲁统一的该主张与事实不符，一审法院不予采信。因高建德并未将租赁物实际交付给鲁统一，即使高建德收取该租赁费后将该租赁费交给鲁统一，也仅是对鲁统一损失的补偿。 另，高建德于2019年6月3日再次收取了张志远的后期租赁费，表明高建德不认可其已与张志远解除了租赁关系或已将债权转让给了鲁统一。故在鲁统一未提供有效证据证实其与张志远存在房屋租赁关系及高建德已向其转让涉案房屋租赁收益权的情况下，鲁统一起诉要求张志远向其支付租赁费无事实和法律依据，一审法院不予支持；张志远辩称其与鲁统一之间不存在租赁合同关系，一审法院予以采信。高建德起诉牛桂军解除租赁合同关系一案，牛桂军缴纳租赁费时系高建德与鲁统一一同到牛桂军处收取，且由鲁统一出具的收条。在鲁统一告知牛桂军下一年度的租赁费亦由其收取的情况下，高建德未提出异议，应认定高建德认可其已与牛桂军解除了转租关系及鲁统一与牛桂军形成了转租关系，高建德与鲁统一之间签订的转租合同涉及牛桂军所租房屋部分已经履行。鲁统一依据该案事实向张志远主张租赁费，一审法院不予支持。在一审法院向鲁统一释明追加高建德参加诉讼的情况下，鲁统一表示不追加，鲁统一与高建德之间如有纠纷，可另行依法处理。 综上所述，鲁统一诉讼请求无理，一审法院不予支持；张志远辩称有理部分，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回鲁统一的诉讼请求。案件受理费253元，由鲁统一负担。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人主张，2017年10月份，因高建德提前收取了包括牛桂军在内的六租户的电费并挪用，且联系不上，电工找到上诉人要求缴纳2017年上半年的电费，后上诉人与牛桂军协商，由牛桂军牵头将电费交给电工，由上诉人在向牛桂军收取2018年房租时，从牛桂军的房租中扣除。被上诉人则主张，该电费系由牛桂军等租户协商，由租户凑上交给“老于”，当时牛桂军承诺该款在下次交给高建德房租时扣除，后由牛桂军返还给被上诉人。对于上述事实，双方均未提供证据证明，且与本案判决结果的认定无关，本院不予认定。 另外，鲁统一亦将另一租赁户唐佃臣诉至法院，要求其支付租赁费，一审亦判决驳回了鲁统一的诉讼请求，目前该案正在上诉中。 本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十五条第二款“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案高建德自原城阳镇东关一街村委会租赁案涉租赁物后，转租给张志远，双方至今未签订书面租赁合同，根据上述《中华人民共和国合同法》第二百一十五条第二款之规定，双方之间建立不定期租赁关系。高建德在转租给张志远后，又将包括租赁给张志远的租赁物在内的其他租赁物一并与鲁统一签订书面转租合同，从该合同的名称及内容看，该合同属于转租合同性质。高建德虽在一审法院（2018）鲁1122民初4598号和二审法院（2019）鲁11民终70号等民事案件中，主张该合同系其与高建德之间借贷关系的抵押担保，但提供的证据不足以证明其主张成立，且未被上述判决采纳。 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”之规定，在上述高建德与张志远和鲁统一之间转租合同关系均未解除的情况下，张志远先于鲁统一与高建德签订租赁合同且已经合法占有租赁物，即张志远应为合法的承租人，其将租赁费交于高建德有合同依据，鲁统一以张志远对鲁统一与高建德之间的转租关系知情为由要求其将租赁费交纳给鲁统一，无法律依据。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费506元，由上诉人鲁统一负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇二〇年三月五日 法官助理张锦秀 书记员刘畅