河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1421民初5567号原告：贾国华，女，1993年2月17日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：刘胜，河南宇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：伏宸钰，河南宇博律师事务所实习律师。被告：李通，男，1990年9月20日出生，回族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：苏醒，河南宇博律师事务所律师。原告贾国华与被告李通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾国华及其委托诉讼代理人苏醒，被告李通及其委托诉讼代理人刘胜、伏宸钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾国华向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告的房屋买卖合同以及从合同；2．依法判决被告李通返还给原告购房合同款165,000元；3．依法判决被告李通支付原告违约金69,000元；4．请求判令被告赔偿原告经济损失76,886元；5．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告贾国华、被告李通与民权恋家房地产经纪有限公司就房产买卖事宜，于2019年3月17日签订了《房屋买卖合同补充协议》，于2019年3月20日签订了《房屋买卖定金协议》，于2019年3月25日签订了《民权县房屋居间买卖合同》。原被告就房屋买卖行为达成了一致意思表示，并详细约定了违约金支付条件和支付比例、支付金额等。被告李通签约前隐瞒了房产没有房产证的实际情况，并在签约后违反约定不履行办理房产过户的义务。被告在缔约过程中，违反诚实信用原则，隐瞒合同标的物的真实情况且不履行弥补合同瑕疵的义务，造成合同目的无法实现，给原告造成重大经济损失。李通辩称，原告主张解除权，不应支持，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，涉案房屋买卖合同及协议系原告与被告的真实意思表示，合法有效。被告李通欲出售其位于怡景二号院1号楼1单元304室房产，通过民权恋家房地产经纪有限公司平台，与原告贾国华就涉案房产买卖事宜达成一致，双方签订了房屋买卖合同。在签订合同前，被告及中介已向原告详细介绍了涉案房产的现状，该房产系按揭购买，没有房屋所有权证书，具体办理房产证需要开发商协助办理。原告对房产详细了解后并实地看了房产，愿意购买，与被告签订了买卖合同。合同签订后，被告按照合同约定向原告交付了房产，并按合同约定向按揭银行结清了房款，提供了办理房产过户的相关手续。合同签订后原告占有、使用涉案房产。由此可见，被告就涉案房产向被告履行了详细的告知义务，并实际履行了合同义务。原告要求解除合同，没有事实与法律依据。涉案合同的签订及履行并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十四条之规定，原告要求解除合同，依法不应支持，应驳回原告的诉讼请求。第二，原告要求返还房款、违约金、经济损失没有法律依据。首先，涉案合同符合《中华人民共和国合同法》要求的形式要件和实质要件，是合法有效的合同；其次，被告已按照约定履行了合同义务，没有违约行为；再次，原告计算违约金、经济损失没有法律依据，数额过高；故原告诉讼请求没有法律依据，且违背契约精神。综上所述，请法院依法驳回原告贾国华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告提交的《房屋买卖定金协议》、《民权县房屋居间买卖合同》、《＜房屋买卖合同＞补充协议》，能够证明双方约定原告购买被告坐落于民权县怡景贰号院1号楼1单元304室房屋的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的微信转账记录及汇款回执单，能够证明原告已经按照合同约定交付定金及部分购房款，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的民权怡居物业管理有限公司《证明》、造价鉴定报告，能够证明原告经被告许可对案涉房屋进行室内装修，鉴定报告系本院委托有鉴定资质的鉴定机构、并由双方参与做出，能够证明案涉房屋室内装修造价为57,886.36元的事实，来源和形式符合法律规定，其证据效力本院予以确认；原告提交的房租收款人证明系间接损失，与本案无关联性，其证据效力本院不予确认。被告提交的《情况说明》，公司非办理房屋产权证书的有关单位，其证据效力本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告贾国华与被告李通签订《房屋买卖定金协议》、《民权县房屋居间买卖合同》，双方约定原告购买被告坐落于民权县怡景贰号院1号楼1单元304室房屋，建筑面积128.96平方米，房屋总价505,000元，付款方式为按揭贷款，原告于2019年3月20日交付定金20,000元，该定金由被告收取10,000元，民权恋家房地产经纪有限公司暂时保管10,000元，首付款165,000元，贷款额度340,000元；关于过户日期及交付房屋，双方约定在2019年3月25日起30日内，共同到政府有关部门办理相关手续并同时支付房款，但如因测量、缴税、落宗等政策原因不能在合同期内履行的，手续办理时间相应顺延，本合同继续履行。同时，双方签订的《＜房屋买卖合同＞补充协议》中第一项第1条约定，原告首付款165,000元（含定金20,000元）汇款于恋家公司账户；第一项第2条约定被告在收到首付款后，于2019年4月5日前完成银行解压和相关注销手续；第一项第3条约定，若被告违反上述第一项第1条约定，除应如数归还原告所出资金外，还应缴纳原告所出资金的30%违约金，若甲方使用上述资金完成解压和相关注销手续后违约，按违反上述第一项第1条处理。上述合同民权恋家房地产经纪有限公司作为丙方与甲方即被告李通、乙方即原告贾国华一同签订，民权恋家房地产经纪有限公司在上述合同加盖印章。另查明，案涉房屋已经做了预购商品房预告登记，被告李通已经还清银行按揭贷款。2019年3月20日，原告如约交付定金20,000元，2019年3月26日，原告如约向房屋中介交付首付款145,000元。被告在庭审确认其收到10,000元定金及140,000元房款。再查明，原告经被告同意后，对案涉房屋进行了室内装修，经鉴定装修造价为57,886.36元，花去鉴定费5,000元。原告因装修向民权怡居物业管理有限公司交纳装修押金1,000元、电梯吊料管理费50元，装修垃圾清运费387元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告与被告签订的《民权县房屋居间买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除房屋买卖合同及从合同并返还购房款165,000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告签订的《民权县房屋居间买卖合同》第五条明确约定：“过户日期及交付房屋：双方应在2019年3月25日起30日内，共同到政府有关部门办理相关手续并同时支付房款，但如因测量、缴税、落宗等政策原因不能在合同期内履行的，手续办理时间相应顺延，本合同继续履行。”被告在未依法登记领取权属证书的情况下转让房屋，在合同约定的履行期届满时即2019年4月24日内仍未取得房屋所有权，致使原告至今不能实现办理房屋所有权转移登记的合同目的，原被告房屋买卖合同已经达到解除条件，原告主张解除合同的诉讼请求，于法有据。合同解除后，原告有权要求被告返还购房款，被告自认收到原告购房款共计150,000元，原告未提交交付被告其余购房款的相关证据，故被告应返还原告购房款150,000元。下余购房款原告可另行主张。关于违约金，因当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。双方签订的《＜房屋买卖合同＞补充协议》中第一项第3条约定，若被告违反上述第一项第1条约定，除应如数归还原告所出资金外，还应缴纳原告所出资金的30%违约金，若甲方使用上述资金完成解压和相关注销手续后违约，按违反上述第一项第1条处理。被告认为约定违约金过高，请求适当减少，结合本案实际情况，被告已经履行了银行解压和相关注销手续，积极交付房屋并协助原告办理案涉房屋装修事宜，被告并非恶意拒绝协助办理过户手续，而是案涉房屋所在1号楼未达到办理过户手续的条件，且原告签订合同时未审慎审查被告房屋登记状况，亦未按照合同约定条款督促被告出示房屋所有权证书或复印件，具有一定的过错，应当承担房屋未能如约办理过户手续的部分风险，故本院酌定被告按照原告交纳购房款所产生的资金占用期间的利息损失支付违约金，利息损失应自履行期届满之日（2019年4月25日）开始计算，2019年8月19日之前的利息损失应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。2019年8月20日起中国人民银行同期同类贷款利率这一标准取消，故此后的利息损失按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率计算。关于经济损失，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的应当负赔偿责任。本案中，原告经原告同意后对案涉房屋进行装修，装修物添附于案涉不动产且不可分，故被告应当赔偿原告装修造价57,886.36元，原告因装修向民权怡居物业管理有限公司交纳电梯吊料管理费50元，装修垃圾清运费387元，该费用系装修导致的实际花费，被告应当予以返还。装修押金1,000元系原告向民权怡居物业管理有限公司交纳，并非交付给本案被告，且并非装修导致的损失，原告应向民权怡居物业管理有限公司主张返还。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、依法解除原告贾国华与被告李通分别于2019年3月17日、2019年3月20日、2019年3月25日签订的《房屋买卖定金协议》、《民权县房屋居间买卖合同》、《＜房屋买卖合同＞补充协议》；二、被告李通于本判决生效后五日内返还原告贾国华购房款150,000元及违约金（以150,000元为基数，自2019年4月25日至2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以计算。自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告李通于本判决生效后五日内赔偿原告贾国华经济损失58,323.36元；四驳回原告贾国华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,964元，减半收取2,982元，鉴定费5,000元，合计7,982元，由被告李通负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  崔振江二〇二〇年三月十六日书记员  常文杰