山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11628号上诉人（原审被告）：魏帅，男，1990年2月10日出生，汉族，济南泉景文卓置业有限公司置业顾问（劳务派遣），住山东平邑县。上诉人（原审被告）：贾蕊，女，1982年11月20日出生，汉族，济南泉景文卓置业有限公司员工，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：安树军，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）:邱小斌，男，1978年10月1日出生，汉族，山东健康药业有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：李婷，女，1984年9月4日出生，汉族，无业，住济南市。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苗登彪，北京市君致（济南）律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵丽娇，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。原审被告：济南泉景文卓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。原审被告：山东绿地泉控股集团股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人魏帅、贾蕊因与被上诉人邱小斌、李婷、原审被告济南泉景文卓置业有限公司（以下简称济南泉景公司）、山东绿地泉控股集团股份有限公司（以下简称山东绿地泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏帅、贾蕊上诉请求：一、撤销原判决第一项，改判驳回邱小斌、李婷全部诉讼请求，或撤销原判决将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由邱小斌、李婷承担。事实和理由：一、本案为邱小斌、李婷隐瞒事实提出的虚假诉讼，实际情况是，邱小斌、李婷并非直接向济南泉景公司购买的涉案房屋，而是在魏帅、贾蕊的协调下，购买的原房主转让的房屋，是通过与原房主在济南泉景公司办理更名手续后，邱小斌、李婷于2017年8月4日与济南泉景公司签订的购房合同。该段时间房屋的市场价格均在每平方米15000元之上，正是因为通过更名手续，其与济南泉景公司签订的合同上仍使用的原房主的价格每平方米10077.15元，合同价格与邱小斌、李婷实际支付的价格的差价为原房主售房所得，并非邱小斌、李婷所称的超付，该事实有聊天记录、更名申请表及转账记录能够予以证明。另外，在邱小斌与魏帅的聊天记录特别是语音记录及聊天记录中所附的魏帅列明的房屋价格明细中均能够明显看出，邱小斌、李婷是认可近200万的涉案房屋总价的，该聊天记录的真实性一审时邱小斌、李婷也是予以认可的。此外，商品房买卖交易中，一般情况下买受人不会存在超付购房款的现象。如果真存在所称的超付购房款，邱小斌、李婷2017年8月4日就签订了购房合同，确定了房屋价格，差额高达几十万，为何长达一年半的时间不主张权利，直到2019年才提出所谓的超付购房款？这也明显违反常理。二、原审法院以2018年12月邱小斌、李婷与济南泉景公司签订的商品房买卖合同在聊天记录之后，认定应当以商品房买卖合同为准不当。该份合同备案编号为销售（字）201722895827-1号，销售字号也是2017年的，是邱小斌、李婷与济南泉景公司因为顶层露台使用事宜对房屋价格进行了调整，与本案没有任何关系。双方实质上在2017年8月4日就签订了编号为销售（字）201722895827号的商品房买卖合同，通过魏帅提供的微信聊天记录也可以看出，邱小斌、李婷购买涉案房屋单价是15000元每平方米，与当时的市场价格相吻合。原审法院混淆了商品房买卖合同签订的时间与聊天记录时间的先后，做出了错误的推断，导致认定事实及适用法律错误。三、因本案为虚假诉讼，原审过程中，魏帅接到法院通知后，电话联系邱小斌，邱小斌开始说并不知道起诉这回事儿，都是李婷操作的。后魏帅找到邱小斌，其对更名买房一事认可，但就是不到庭向法院说明事实。无奈魏帅、贾蕊申请法院传唤邱小斌本人到庭与魏帅当庭对质，还原事实真相。但原审法院未予理睬。根据济南泉景公司提交的更名申请表以及魏帅提交的聊天记录，可以看出邱小斌、李婷本案中所述是不真实的，原审法院并未查明本案事实。一审法院按不当得利立案，后在庭审过程中邱小斌、李婷改为商品房买卖合同关系主张权利，一审法院按商品房买卖合同纠纷重新确认案由，但魏帅、贾蕊与邱小斌。李婷之间不存在商品房买卖合同关系，一审法院按商品房买卖合同关系审理不能由魏帅、贾蕊承担相应的合同责任。邱小斌、李婷辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，魏帅、贾蕊的上诉请求无事实及法律依据。邱小斌、李婷与济南泉景公司签订了商品房买卖合同，对于商品房买卖合同价款济南泉景公司多次确认且经过了网签备案，一审法院认定魏帅、贾蕊多收取邱小斌房屋款项的事实清楚，请求驳回上诉。济南泉景公司、山东绿地泉公司辩称，原审判决认定济南泉景公司及山东绿地泉公司不承担责任正确，但认定事实部分错误，涉案房屋是李朝水于2017年2月认购，并缴纳了首付款259241元，后邱小斌、李婷通过更名的方式购买涉案房屋，所以合同约定的单价仍然是李朝水购买时每平方米10077元，而且当时李朝水支付的259241元也转换为了邱小斌房款的一部分，该部分邱小斌并未实际支付。邱小斌、李婷向一审法院起诉请求：1、济南泉景公司、魏帅、贾蕊向邱小斌、李婷返还购房款648120元并支付利息（以648120元为基数，自2017年8月4日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、山东绿地泉公司对济南泉景公司的上述给付义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：一、济南泉景公司成立于2015年3月5日，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），法定代表人刘民，股东为山东绿地泉公司，股东类型企业法人。二、2017年8月4日，（买受人）邱小斌、李婷与（出卖人）济南泉景公司签订销售（字）201722895827号商品房买卖合同，约定邱小斌、李婷购买济南泉景公司开发建设的位于济南市104国道东南侧，马武寨山西侧绿地国际城二期1号楼1单元25层2501号商品房，建筑面积129.62平方米，每平方米10077.15元，总价款1306200元。付款方式为银行按揭，买受人应于本合同签订之日起5日内向出卖人交清贷款银行要求的首付款786200元，剩余52万元办理银行纯商业贷款或公积金组合贷款按揭。三、2018年10月10日，（乙方）邱小斌、李婷与（甲方）济南泉景公司签订合同补充协议，约定双方于2017年8月4日签订《济南市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的涉案房屋价款变更前单价为10077.15元，总价款1306200元；现经双方协商一致，变更后商品房单价为8676.72元，总价款1124677元，变更前后商品房价款差价为181523元。该款项济南泉景公司于2018年11月2日返还邱小斌。四、2018年12月5日，（买受人）邱小斌、李婷与（出卖人）济南泉景公司签订商品房买卖合同，合同编号泉景公司签订销售（字）201722895827-1号，约定邱小斌、李婷购买济南泉景公司开发建设的位于济南市104国道东南侧，马武寨山西侧绿地国际城二期1号楼1单元25层2501号商品房，建筑面积129.62平方米，每平方米8676.72元，总价款1124677元。付款方式为银行按揭，买受人应于本合同签订之日起5日内向出卖人交清贷款银行要求的首付款786200元，剩余52万元办理银行纯商业贷款或公积金组合贷款按揭。五、邱小斌以银行转账方式分别于2017年7月9日、7月15日、7月16日向魏帅转账20000元、贾蕊转账929014元、103347元，向济南泉景公司转账526959元，共计1579320元。另有银行贷款520000元，邱小斌因购买涉案房屋及车位支付款项共计2099320元（其自述实际交付车位款14.5万），其自认扣除车位款后房屋款共计交付1954320元。2017年7月15日，魏帅出具收到条，载明收到邱小斌、李婷定购绿地国际城二期1－1－2501房屋，房款929014元。同日，邱小斌签署国际城商品房买卖合同交接单，记载房屋面积129.62平方米，房屋单价10077元/㎡，房屋总房款1306200元。六、2017年7月16日，济南乐开文化传媒有限公司出具收据，交款单位邱小斌、李婷，金额人民币14万，收款事由国际城二期B1456车位款。2017年7月16日，济南泉景公司出具两份收款收据，分别载明，收取259241元，备注更名；收取526959元，交款单位为邱小斌、李婷。2017年9月5日，济南泉景公司出具收款收据，载明收取520000元，交款单位为邱小斌、李婷。2018年10月10日，济南泉景公司出具收款收据，交款单位邱小斌、李婷，金额1124677元，付款内容国际城二期1-1-2501房款，备注顶层换收据。济南泉景公司收取邱小斌房款共计1306200元，后经协商退其房款差价为181523元，实际收取房款1124677元。七、济南泉景公司提交2017年7月至12月商品房买卖合同5份，证明在邱小斌签订商品房买卖合同时，小区房屋单价均在15000元以上。八、魏帅与邱小斌微信聊天记录（2017年7月8日至2018年9月17日），载明双方对涉案房屋交易过程中洽谈的经过。主要内容如下：邱小斌询问魏帅房源，魏帅告知其有几套限购清退房，价格在1.7万元至1.65万元之间，邱小斌对顶楼带花园房子进行询问，魏帅告知房子首付高、差价大。邱小斌询问涉案房屋有无网签，魏帅告知无网签。后邱小斌欲调换房屋，魏帅称其购买房屋为15000元，换成居住型公寓不合适。魏帅对涉案房屋价款的构成于2018年9月17日向邱小斌进行了书面说明（单价10077；总价1306200；首付259241＋526959＋638119；房子售价15000元／平方米×129.62＝1944300元）并告知邱小斌付款没错，除差价部分无收据和凭证，其他款项都能对起来。邱小斌对该证据真实性无异议，但认为魏帅出具计算明细与房屋买卖合同存在出入，且未经单位盖章确认，多收取的款项没有依据。九、济南泉景公司提交2017年2月16日收款收据以及POS小票复印件，收据载明交款单位李朝水，金额259241元，付款内容国际城二期1-1-2501房款。邱小斌对收据真实性不予认可，且与本案无关。对POS单真实性无异议，但证明目的有异议，案外人向济南泉景公司支付的款项与邱小斌无关，而且支付款项的时间与签订合同的时间相差甚远，与本案无关，对于其关联性不予认可。山东绿地泉公司、魏帅、贾蕊对该证据无异议。十、魏帅、贾蕊提交绿地集团合同更名申请表、录像资料各一份。更名申请表载明，2017年2月17日，邱小斌、李婷及案外人李朝水签署更名申请表，房屋座落国际城二期1号楼1单元2501室车位B1456，签约时间2017年2月17日，建筑面积129.62平方米，单价10077元，总价1306200元，原客户李朝水，现客户邱小斌、李婷，原客户与现客户之间关系亲属关系，更名原因变更权益人。合同更名后，若发生任何的经济纠纷与济南泉景公司无关。已付房款259241元，车位款29000元。录像内容为济南泉景公司工作人员魏帅询问邱小斌关于合同更名事实并向其出示纸张一份。邱小斌认为该证据系复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。邱小斌对录像的真实性无异议，但合法性有异议，录像中未对更名单进行展示，无法核实与本案提交更名单是否一致。山东绿地泉公司、魏帅、贾蕊对该证据无异议。另查明，魏帅、贾蕊系济南泉景公司售房置业顾问。一审法院认为，邱小斌、李婷与济南泉景公司签订的商品房买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。当事人应按合同约定履行义务。邱小斌、李婷虽主张济南泉景公司、魏帅、贾蕊、山东绿地泉公司返还超付房款，但依据合同约定及济南泉景公司向其出具的收据、购房发票，可证实济南泉景公司按约实际收取购房款1124677元。邱小斌、李婷向魏帅、贾蕊个人名下支付款项共计929014元，但其未提交证据证实上述款项魏帅、贾蕊全部交付济南泉景公司，结合庭审中魏帅、贾蕊自认收取款项系受原购房人委托与公司无关的陈述，均可证实超付款项未交付济南泉景公司。邱小斌、李婷虽主张魏帅、贾蕊收取款项系履行职务行为，但济南泉景公司、魏帅、贾蕊对此均不予认可，依据其与魏帅微信聊天记录、邱小斌付款途径、济南泉景公司出具收据所载金额，不能证实邱小斌的主张，一审对此不予采纳。故济南泉景公司不应返还邱小斌、李婷超付款项。同理，山东绿地泉公司亦无向邱小斌、李婷返还超付款项义务。魏帅、贾蕊辩称受原购房人委托出卖涉案房屋，但未提交证据证实自己的主张，一审对该抗辩意见不予采信。邱小斌与魏帅聊天记录截止时间为2018年9月，邱小斌与济南泉景公司签订最后一份商品房买卖合同所载时间为2018年12月，购房价款应以后者为依据。故魏帅、贾蕊应向邱小斌、李婷返还超付房款648120元。魏帅、贾蕊未及时返还超付购房款，应向邱小斌、李婷承担违约责任，但邱小斌、李婷未提交证据证实曾向魏帅、贾蕊主张返还，故应自其起诉之日起计算利息损失，邱小斌、李婷超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、魏帅、贾蕊于判决生效之日起十日内返还邱小斌、李婷超付购房款648120元及利息（以648120元为基数，自2019年5月9日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回邱小斌、李婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10280元，由魏帅、贾蕊负担。二审中，魏帅、贾蕊提交以下证据：二审中，魏帅、贾蕊提交以下证据：一、魏帅与邱小斌的微信聊天记录，主要内容：2017年7月8日邱小斌通过微信向魏帅询问是否有性价比较高的房屋，魏帅答复其他的楼盘价格在18500到2万之间，他手头有几套房子价格在16500到1.7万之间；7月12日邱小斌明确询问这套房子原购买人是否有网签，魏帅答复没有网签；同一天魏帅告知邱小斌该房屋去掉车位总的首付款是1470819元，其中差价不变即为原购房主的获益部分，邱小斌答复OK；7月14日魏帅告知邱小斌总的付款数额，并把贾蕊的账号发给了邱小斌；之后双方的微信记录邱小斌均未对房屋单价表示不认可或超付，证明邱小斌对其房屋价款是明知的。二、贾蕊的转款记录，贾蕊在收到魏帅所转的2万元定金以及邱小斌转的1032361元后将该款项分两笔转出，一笔14万元转给了魏帅代邱小斌缴纳了房屋的车位款，其余951360元转入了李朝水交纳房屋首付款时的光大银行账户，户名是许云，作为退还原购房人交纳的房屋款项以及房屋转让收益部分，魏帅、贾蕊在本次交易中未获得任何收益。所转让的多出部分3.9万元系之前原购房户缴纳的2.9万元的车位定金以及1万元的车位电商费用。证明贾蕊把收到的钱都转给了李朝水。邱小斌、李婷质证称，对证据一微信聊天记录的真实性无异议，对其证明目的有异议，聊天记录中没有显示魏帅是案外人李朝水的代理人，魏帅在一审中陈述其身份是济南泉景公司的置业顾问，因此其不可能是其他购房者的代理人，该证据不能证实魏帅接受案外人李朝水的委托出卖房屋，涉案房屋的买卖双方是济南泉景公司与邱小斌、李婷，而非李朝水与邱小斌、李婷，更不是魏帅与邱小斌。魏帅主张李朝水可以获取收益无任何事实和法律依据。对证据二转款记录的真实性无异议，对其证明目的有异议。交易明细中显示的交易对手是许云，而非李朝水，不能证实魏帅系李朝水的代理人代李朝水出卖房屋，邱小斌从未见到过李朝水，双方更没有达成过任何关于差价的约定。济南泉景公司、山东绿地泉公司称，对以上证据真实性无异议，微信聊天记录与两公司没有任何关系。转款凭证中尾号8481的账号确实是2017年2月16日向济南泉景公司付款259241元的账号。另外，根据济南泉景公司留存的涉案房屋的更名申请表，上面确实载有2.9万元的车位款，济南泉景公司售房时一般是有1万元的电商费用，由电商收取。邱小斌、李婷提交网络下载的有关许云身份的新闻报道一宗，证明许云为山东绿地泉公司的高管，系绿地国际城营销总监，许云不是魏帅、贾蕊所述的购房者，60余万转到了许云的账户内，李朝水是虚构出来的。魏帅、贾蕊认可以上证据的真实性，但称两人与许云均不是济南泉景公司的员工，属于第三方公司，济南泉景公司委托其销售房屋，许云是其直接领导。2017年济南泉景公司有更名政策，允许员工或客户更名一次。许云虽负责销售，但与本案没有直接关系。济南泉景公司认可许云是济南泉景公司的销售人员，但无劳动关系，其所在单位与济南泉景公司应该都是山东绿地泉公司的子公司，魏帅、贾蕊与许云的性质一样。魏帅签订商品房买卖合同的行为是代表济南泉景公司，公司直接收取购房款，不会让销售人员代为收取购房款；本案中魏帅、贾蕊个人的收款不代表公司，是与案外人的其他法律关系。对于以上证据，本院认为，当事人对其真实性无异议，与本案事实有关联，本院予以采信。二审中，本院对邱小斌进行了调查。邱小斌称，当时购买房屋的置业顾问是魏帅，应魏帅的要求将相关款项转给了贾蕊，但诉讼之前没有见过贾蕊；2017年7月9日向魏帅转账2万元的时候还没有确定要购买涉案的2501号房屋，出于对开发商的信任确定要买房屋，但是并没有确定要购买2501号房屋，2017年8月4日签订合同的时候才确定；洽谈过程中了解到房屋价格有一万六七的，也有七八千的，置业顾问说一房一价，签订合同的时候确定的单价是1万元左右；出于对开发商的信任，截止到2017年8月4日已经付出款项1579320元，是置业顾问魏帅要求其付这么多，没有询问款项的来由，再贷款52万余元也是置业顾问要求的；在签订买卖合同时以及签订以后没有向开发商提出多付了房款要求返还的问题，因为这里面的具体事项还没有落实清楚，此后一直到向一审法院提起诉讼，之前没有找过开发商；向一审法院起诉之前咨询律师才确切知道该事实的存在；2017年7月16日在原客户为李朝水的合同更名申请表上签名了，但其不认识李朝水，也从来没有见过他，魏帅当时让其签名的时候表上是空白的，出于对对方的信任，并没有询问该表的用途；与开发商就车位问题没有签订协议，开发商不签，14万元的车位款收据收到了；开发商在2019年4、5月份通知收房，但其一直没有接收，原因是房屋质量不好。对于邱小斌的陈述，魏帅、贾蕊称，邱小斌的陈述有很多与事实不一致的地方，邱小斌是在确认了2501号房屋经过慎重考虑之后认为没有问题才转的定金，不是在8月4日确定的；房屋单价在其转定金之前就告诉他了是1.5万元，当时七八千的房屋已经不存在；邱小斌所说的付款总额超过合同价格的原因与实际不符，其知道应该付款的数额；贷款不是魏帅要求的，是根据其付款情况需要另行贷款；更名申请表基本信息已填写清楚后，邱小斌先签的字，李朝水后签的字，因为是更名的房子，只能采取这种方式履行，邱小斌签字后更名申请表就交给公司了，至于到底是李朝水买的还是许云买的，实际情况只有公司的后台人员知道；邱小斌应该有车位使用权转让协议。济南泉景公司对邱小斌的陈述有异议，首先，涉案房屋在公司显示是通过更名的形式签订商品房买卖合同，当时房屋市场价均在每平方米1.6万元左右，如果不通过更名的形式邱小斌不可能以每平方米10077元与公司签订合同。其次，邱小斌向公司支付的每一笔购房款公司均向其出具收款收据，共3张，除银行贷款52万元的收据没有邱小斌本人签字，其余收据均有邱小斌本人签字确认，向公司支付多少钱，其明知且认可；最后，2018年年底邱小斌与公司就退楼顶露台签订了补充协议，双方在核算退费时也没有向公司提出超付房款的问题。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，邱小斌、李婷主张超付了购房款，该主张不能成立。首先，邱小斌、李婷作为购买人通过魏帅购买济南泉景公司开发建设的房屋，首先要确定欲购买房屋的楼层、户型、面积及单价，这是一般生活常识。根据各方提交的微信聊天记录、房屋买卖合同、付款单据，结合当事人的陈述，足以认定邱小斌在2017年7月9日向魏帅支付定金时，即已确定知晓其欲购买的涉案2501号房屋的单价及总价款，其后其陆续付款包括贷款在内共支付2099320元，该付款数额明显属于大额资金交易，邱小斌、李婷主张超付与基本生活常识不符。邱小斌、李婷系按照当时双方确定的价格支付了涉案款项。其次，根据微信聊天记录、更名申请表、收款收据及当事人的陈述，可以认定涉案房屋原由他人认购并缴纳首付款259241元，邱小斌、李婷系通过更名的方式购买涉案房屋，该事实与邱小斌向济南泉景公司或魏帅、贾蕊分别支付购房款相印证。邱小斌、李婷与济南泉景公司签订的购房合同，不能作为邱小斌、李婷应支付房款数额的依据。至于认购房屋者为李朝水还是许云，并不影响邱小斌的应付款数额。再次，本案中济南泉景公司所收取的房款与房屋买卖合同相对应，魏帅、贾蕊对其收款的去向已举证证明，并未占有涉案款项。综上，邱小斌、李婷要求济南泉景公司、魏帅、贾蕊返还房款无事实和法律依据，不应支持。一审判决不当，应予纠正。综上所述，魏帅、贾蕊的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4323号民事判决；二、驳回邱小斌、李婷的诉讼请求。一、二审案件受理费各10280元，均由邱小斌、李婷负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月二十三日书记员  邢春艳