山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初513号原告：李琳，男，1982年6月9日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王国金，山东时中律师事务所律师。被告：山东海力城市发展有限公司，住所地山东省济南市历城区二环东路3966号东环国际广场B座2106室。法定代表人：丛日春，董事长。委托诉讼代理人：孙强，山东阔海大地律师事务所律师。第三人：威海泰浩建设集团有限公司，住所地威海市青岛中路188号。法定代表人：王建华，总经理。第三人：威海泰浩房地产开发有限公司，住所地威海市青岛中路188号。法定代表人：王浩，董事长。以上二第三人共同委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。以上二第三人共同委托诉讼代理人：徐大伟，山东胶东律师事务所律师助理。原告李琳与被告山东海力城市发展有限公司（以下简称海力公司），第三人威海泰浩建设集团有限公司（以下简称泰浩集团公司）、威海泰浩房地产开发有限公司（以下简称泰浩房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李琳及其委托诉讼代理人王国金，被告海力公司委托诉讼代理人孙强，第三人泰浩集团公司及泰浩房地产公司共同委托诉讼代理人徐国荣、徐大伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李琳向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行李琳所有的位于威海市文登区网点房；2、确认泰浩集团公司、泰浩房地产公司与荣成市义兴商砼有限公司（以下简称义兴公司）签订的协议书有效，确认义兴公司、李琳为泰浩房地产公司出具的承诺书有效；3、确认威海市文登区大水泊镇福新园小区4号楼甲4号网点房归李琳所有；4、判令本案的案件受理费等诉讼费用由海力公司负担。事实与理由：李琳与义兴公司有长期的混凝土外加剂买卖合同关系，因义兴公司资金紧张，无法以现金结清货款，双方于2015年3月18日签订以房抵款协议书，约定将涉案房产连环抵顶给李琳。随后李琳同第三人办理了房屋交接手续、签订了物业服务合同、缴纳了装修保证金，装修后对外出租至今。2018年，海力公司申请法院查封了涉案房产，李琳于2019年6月13日提出执行异议，法院于2020年1月15日驳回了李琳的异议申请。义兴公司与第三人之间的以房抵款协议及义兴公司与李琳之间的以房抵款协议均合法有效，李琳支付对价取得涉案房屋使用至今，且李琳在取得涉案房屋时系因第三人的原因没有办理产权变更登记手续，李琳系涉案房屋的产权所有人，有权要求中止对涉案房屋的执行。据此，李琳为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。海力公司辩称，本案系案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，案外人只有在同时满足人民法院查封之前案外人已经与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、所购买商品房系用于居住并且没有其他居住的房屋、付款超过总价款50%三个条件时才可以排除申请人的执行。本案中，李琳与第三人之间并没有签订合法有效的书面买卖合同，李琳也没有购买涉案房屋的原始意思表示，即三方之间并非是商品房买卖合同关系，而系以房抵款的普通债权债务关系，再加上涉案房产系店铺，并非居住用房，李琳的情形不符合上述法律的规定，不足以排除海力公司的强制执行申请。另，李琳诉请的第二、三项主张已经超过了执行异议之诉的审理范围。泰浩集团公司、泰浩房地产公司述称，涉案房屋为第三人抵顶给义兴公司的房屋，义兴公司和第三人已办理财务转账手续（义兴公司已经给第三人开具了收据），双方之间以房抵顶的协议已经履行，房屋产权虽然现在未变更到李琳名下，但是在海力公司作为申请执行人的案件中，在涉案房屋被查封之前第三人早已将房屋交付李琳使用，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李琳对涉案房产享有的权利能够排除执行。本院经审理，查明事实如下：本院在执行申请执行人海力公司与被执行人泰浩集团公司、泰浩房地产公司、荣成泰浩房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，李琳提出异议称位于威海市文登区产归其所有，要求解除对该房产的查封。本院审查后作出（2020）鲁1003执异5号执行裁定书，驳回了李琳的异议申请。李琳称，泰浩集团公司、泰浩房地产公司与义兴公司于2012年10月17日签订协议书，约定泰浩房地产公司以其名下的包含涉案房产在内的三套房屋的销售款偿还泰浩集团公司拖欠义兴公司的货款。因义兴公司拖欠李琳的货款，双方于2015年3月18日商定义兴公司将涉案房产抵顶给李琳用以偿还部分货款，并为泰浩房地产公司出具承诺书，承诺“…1、荣成市义兴商砼有限公司与李琳关于上述房产的商品房预售/现售合同，不实际履行，仅作为办理上述房产银行贷款和办理房证使用，他用无效。2、上述房产建筑面积找差：按房屋单价3980元/平方米，由李琳与威海泰浩房地产开发有限公司据实结算。…”。出具承诺书的当日，泰浩房地产公司为李琳出具了收款收据，李琳随后办理了验房、装修及物业的相关手续，装修后对外出租使用至今。为证实自己的主张，李琳提交了协议书、承诺书、房款收据、业主入住验房表、房屋装饰装修管理服务协议、前期物业服务合同、业主临时管理规约及物业费收据等，并申请义兴公司经理解雷出庭作证。解雷所做的陈述与李琳诉称的内容基本一致；解雷同时称，李琳接收涉案房屋后欲转卖给他人，为避免增加二手房交易的税费负担，故一直未办理涉案房产的过户登记手续。泰浩集团公司及泰浩房地产公司称，公司并未实际收取李琳的购房款，是以房抵债的形式将涉案房屋转让给了李琳；涉案房产于2015年3月19日交付李琳使用；涉案房产在被查封之前已经可以办理网签备案登记手续及产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定中的“商品房”应着重理解为该房屋是否系为满足居住需求而购置的商品房涉案房产为商用房，不具备居住属性，故本案不应参照适用该条规定，而应参照该规定的第28条，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院依法应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人的原因未办理过户登记。根据庭审查明的情况，李琳占有使用涉案房屋的原因为义兴公司无力支付货款，遂以涉案房屋进行抵顶；义兴公司之所以能够用涉案房屋抵顶货款的原因也是第三人无力支付货款，也采取以房抵债的形式偿还合同之债；且根据证人的陈述，李琳“取得”房屋后也一直在寻找买家以便转让房屋套现。即泰浩房地产公司与李琳之间并不存在房屋买卖的真实意思表示，李琳并非符合法律规定的涉案房产的“买受人”。且李琳系出于自身利益的考虑故而未办理涉案房屋的产权变更登记手续，因此，李琳对涉案房屋的权利不符合上述可以排除执行的情况。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回李琳的全部诉讼请求。案件受理费6823元，由李琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  李婉婉人民陪审员  于洪强人民陪审员  唐功文二〇二〇年三月九日书 记 员  马小倩