吉林省吉林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉02执异44号案外人：胡亚兴，男，1990年9月14日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。申请执行人：刘桂琴，女，1966年8月16日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被执行人：吉林润发房地产开发有限公司，住所地：吉林省永吉县北大湖镇五里河大街西侧建商贸楼6号门2-9-4-70-1。法定代表人：冯艳学，该公司经理。本院在执行申请执行人刘桂琴与被执行人吉林润发房地产开发有限公司（以下简称润发公司）民间借贷纠纷执行一案中，案外人胡亚兴针对执行标的向本院提出书面异议。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。案外人胡亚兴称，请求裁定中止对被执行人润发公司名下的位于吉林省永吉县北大湖镇五青路北瑞丰静苑小区10号楼1单元402室房屋的执行。事实及理由：申请执行人刘桂琴与被执行人润发公司民间借贷纠纷执行一案中，贵院拟评估拍卖的280套房屋中的10号楼1单元402室房屋实际权利人为案外人，贵院执行行为侵犯了案外人的合法权益，故依法提出案外人执行异议，请求对上述房屋中止执行。因润发公司欠姜薇莉借款2800万元、工程款21233984元，2015年10月12日在诉讼过程中姜薇莉与润发公司达成和解协议，将上述房屋抵偿给姜薇莉，并将上述房屋备案至姜薇莉名下，和解协议签订后，润发公司将房屋交付给姜薇莉，姜薇莉已经实际接收上述房屋。案外人于2016年10月10日从姜薇莉处购买上述抵账房屋，支付全部房款并已实际装修入住，姜薇莉联系房屋登记部门将房屋备案至案外人名下，但是由于开发商的原因并未进行房屋更名。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上述房屋符合不予执行的条件。本案不能适用该规定第29条。因此请求人民法院依法支持案外人的请求。为证实其主张，胡亚兴向本院提交了和解协议、房屋买卖合同、商品房买卖合同、银行流水、房屋接收证明、（2018）吉02民初244号民事判决书等证据。申请执行人刘桂琴在法律规定的期限内向本院提交了答辩状，称不同意案外人胡亚兴的异议申请。胡亚兴实际是与姜薇莉达成了买卖关系，并非是润发公司房产的买受人。一、润发公司没有收到购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第三款规定；二、胡亚兴没有因姜薇莉的异议案件而获得异议权利或有借鉴之处。首先，（2018）吉02民初244号判决没有对胡亚兴等人异议的房屋是否属于姜薇莉以房抵债而来作出认定，此部分房屋实际上并未审理，对本案无借鉴作用。其次，根据最新的九民会议纪要理解与适用，姜薇莉通过以物抵债协议对抗金钱之债的执行已没有法律基础，该案已在最高人民法院启动再审，案号为（2019）最高法民申6074号；三、胡亚兴等人并未提交有效证据以证明其合法占有房屋，仅凭与姜薇莉的交接证明而没有任何实际控制房屋的证据，显然不能认定其是房屋的占有人。四、本案是案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当按照是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条审理。综上所述，胡亚兴等人的房屋买卖相对方是姜薇莉，并非润发公司。根据合同相对性原则，应当向姜薇莉主张合同违约责任，在未向润发公司支付购房款并实际占有房屋的情况下，胡亚兴等人的执行异议申请应予驳回。本院查明，刘桂琴与润发公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2018）吉02民初字31号民事调解书，内容为：一、被告润发公司自本调解书生效后15内给付原告刘桂琴借款本金28834550元及计算至2018年2月28日止的利息14889515元；二、被告润发公司自本调解协议生效后15内给付原告刘桂琴自2018年3月1日至实际给付之日的利息（按照本金28834550元、月利率2%计算）；三、原告刘桂琴放弃其他诉讼请求。本案在诉讼过程中，经刘桂琴申请，本院于2018年3月20日作出（2018）吉02民初31号民事裁定书，查封了润发公司的瑞丰静苑小区2号、3号、5号、9号、10号、11号、14号、15号、16号楼的房产共计343套。调解书生效后，刘桂琴向本院申请强制执行，本院立案受理后，于2018年7月10日，作出（2018）吉02执191号执行通知书，通知书载明：该案已进入执行阶段，准备于近期对上述房产进行评估、拍卖。如上述房产系你所有或与你有利害关系，请在接此通知后15日内向本院书面说明情况并向本院执行局监督处提出执行异议进行审查。逾期不提出执行异议的，则视为自行放弃权利主张，造成的损失自行承担。另查明：姜薇莉针对本院查封的润发公司名下的146套房屋（包括本案诉争房屋）、24个车库向本院提出书面异议。本院于2018年8月14日作出（2018）吉02执异155号执行裁定书，驳回了姜薇莉的异议请求。姜薇莉向本院提起诉讼，本院于2018年11月28日作出（2018）吉02民初244号民事判决书，判决不得执行坐落于吉林省永吉县北大湖镇五青路北瑞丰静苑小区的137套房屋及车库。刘桂琴不服，上诉至吉林省高级人民法院，该院于2019年4月25日作出（2019）吉民终129号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决查明，姜薇莉及姜薇莉为法定代表人的吉林恒宇门窗有限责任公司为润发公司开发的静苑小镇施工了部分工程，姜薇莉亦向润发公司出借了部分钱款。2015年7月27日，姜薇莉以润发公司为被告向本院提起告诉，要求润发公司给付工程款。2015年10月12日，双方达成和解协议，润发公司将瑞丰静苑小镇5#楼4753.79平方米、6#楼17户房屋2369.09平方米、9#楼4450.43平方米、10#楼2359.76平方米、1#楼六层所有房屋及五层一户房屋821.34平方米、2#楼六层所有房屋及五层一户房屋820.35平方米、15#楼一单元8户房屋424.74平方米；四单元10户房屋547.12平方米，包括商业网点及车库，面积16546.62平方米，抵账给姜薇莉。双方就和解协议中包含的本案涉诉房屋签订了商品房买卖合同，润发公司为姜薇莉出具了购房款收据，并办理了商品房买卖合同备案登记。姜薇莉申请撤回起诉，本院于2015年10月20日作出（2015）吉中民一初字第71号裁定书，准许姜薇莉撤诉。2016年11月8日润发公司将和解协议中约定的房屋钥匙交付给姜薇莉。姜薇莉与上述房屋的供暖单位吉林市炘昱供热有限公司签订了供暖协议书，并于2017年11月2日支付供热费6万元。姜薇莉主张其已将10号楼房号为0227G000033140101001、0227G000033140101002、0227G000033140102002、0227G000033140103002、0227G000033140104002、0227G000033140201001、0227G000033140202001、0227G000033140203001、0227G000033140203002的房屋出售给他人。2018年10月9日润发公司出具证明一份，载明：“关于姜薇莉与润发公司以商品房抵偿工程款和借款事宜，润发公司特作如下说明：一、该抵账房屋已经于2015年9月28日网签备案至姜薇莉名下，润发公司与姜薇莉之间的债务已经结清。二、该抵账房屋已经于2016年11月8日实际交付给姜薇莉。三、房屋交付后，姜薇莉要求将抵账房屋过户至其名下，因为润发公司欠付施工税没有缴纳（润发公司与施工单位约定垫资建房，约定施工单位缴纳的施工税由开发单位缴纳）及房屋没有最终验收无法办理，导致该抵账房屋至今没有过户至姜薇莉名下。直到目前为止，我单位开发的房屋仍无法办理产权证书。”又查，2016年9月1日，姜薇莉与胡亚兴签订房屋买卖合同，将吉林省永吉县北大湖镇五青路北瑞丰静苑小区10号楼1单元402室房屋以193248元的价格出售给胡亚兴，并于同年10月10日签署房屋接收证明。本院认为，姜薇莉与润发公司签订的《和解协议》及商品房买卖合同已被生效判决确认有效。依据生效判决查明的事实，润发公司在本院查封前已将《和解协议》中约定的房屋钥匙交付给姜薇莉，并未排除本案诉争房屋。胡亚兴与姜薇莉签订了房屋买卖合同，房屋接收证明，支付了相应价款，未办理产权变更登记非因其本人原因，从形式上具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其主张排除执行，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落于吉林省永吉县北大湖镇瑞丰静苑小区10号楼1单元402室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  刘海东审判员  金雨杰审判员  马毅韬二〇二〇年三月二十三日书记员  彭 悦