浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18383号 原告：宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会。住所地：宁波市鄞州区甬港北路92弄5-9号。 代表人：陈君，该委员会主任。 委托诉讼代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜晨辉，浙江铭生律师事务所律师。 被告：宁波华泰股份有限公司（统一社会信用代码为9133020025408884XB）。住所地：宁波市鄞州区百丈东路37号。 法定代表人：全益军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会为与被告宁波华泰股份有限公司返还原物纠纷一案，于2019年12月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理立案，依法由审判员邝荣适用简易程序审理。本案于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告的代表人陈君及委托诉讼代理人阮文良、颜晨辉、被告的委托诉讼代理人仰长斌均到庭参加诉讼。审理中，原、被告自行申请庭外和解但未能达成协议。本案现已审理终结。 原告宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会向本院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告物业维修基金987443.6元；2、被告支付原告物业维修基金占用费（按照中国人民银行同期贷款利率自2001年1月1日起算至实际付款之日止，暂计算至2018年12月31日为710959.4元）。事实和理由：原告系宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会，怡景花园小区业主在购买房屋时按照28.6元/平方米缴纳物业基金,被告作为建设单位代为收取以上物业专项资金后一直占用该笔资金。2017年5月17日，原告发函给被告要求查询怡景花园小区物业基金使用、流向及结余情况，被告收函后以各种理由推脱，经原告多次催讨后，被告仅告知因财务人员离职等原因该笔物业基金无法查询。根据相关法律规定，怡景花园小区业主有权决定管理专项物业基金，现小区业主书面授权原告通过诉讼解决该笔物业基金相关事宜。被告应该向原告返还相应物业专项基金。 被告宁波华泰股份有限公司答辩称：1、本案诉讼时效已过，从原告提供的证据可知涉案怡景花园小区业主是在1998年、1999年缴纳的物业专项基金，至今已经20余年，早已超过诉讼时效。2、原告主体不适格，业主委员会应经全体业主共同选举产生，原告提供的证据不足以证明其产生合法。3、原告主张的物业专项基金金额有误，被告收取的金额并非原告主张的金额，被告因企业转制等原因无法提供原始票据，但至少需要扣除112平方米物业用房面积。4、被告收取的物业专项基金已经全部使用或移交相关部门，无可返还费用。1998年6月1日，被告向宁波市江东区住宅小区物业管理办公室移交涉案小区物业专项基金255333.2元，2006年因小区水系统改造需要，被告支付了物业专项基金586320元。综上，要求法院驳回原告诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1、任命书、业主委员会备案情况说明、业主授权书各1份，用以证明原告经过备案并取得小区全体业主授权提起本次诉讼的事实； 2、收据3份，用以证明被告按照28.6元/平方米向小区业主收取物业基金的事实； 3、宁波市房地产开发项目综合验收合格证书复印件1份，用以证明怡景花园小区住宅建筑面积为43526平方米的事实； 4、要求查询怡景花园物业基金的函1份，用以证明原告于2017年5月17日发函要求被告配合办理物业基金相关事宜的事实。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交下列证据材料： 1、《报告》、《承建工程项目合同书》、报价单、工程联系单、决算单、《工程验收单》、建筑业安装专用发票、支付凭证1组（其中工程联系单、《工程验收单》为复印件），用以证明因怡景花园小区水系统改造需要，被告支付物业基金586320元的事实； 2、《移交协议书》、支票存根、行政事业性收费统一票据各1份，用以证明被告向宁波市江东区住宅小区物业管理办公室（以下简称江东物业办）移交物业基金352960.6元的事实。 上述证据均经庭审出示，原、被告的质证意见及本院认证意见如下： 对原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。 对被告提交的证据1，原告对真实性有异议，认为小区维修应经过业主委员会通过决议，相关的合同也应该由业主委员会对外签订而非被告。本院认为，被告提供《报告》、《承建工程项目合同书》、报价单、决算单、建筑业安装专用发票、支付凭证均为原件，无明显瑕疵，且能相互印证，本院对真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告移交的并非业主向其缴纳的物业基金，而是被告自身应该承担的前期物业费。本院对真实性予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。 根据原、被告的诉辩意见及本院对有效证据的认证，本院认定本案事实如下： 宁波市鄞州区怡景花园小区由被告负责进行开发建设，1999年6月29日，该小区验收合格，正式交付使用，总建筑面积为37549平方米，其中住宅建筑面积34526平方米，其他用房建筑面积3023平方米。1998年至2000年间，被告在收取房款时按一定比例向购房者收取物业基金。1998年6月1日，被告（甲方）与江东物业办（乙方）签订《移交协议》一份，约定对甲方开发承建的怡景花园小区地段房屋共2幢，建筑面积37549平方米商品房280套进行移交。协议第一条物业管理约定：根据甬政〈96〉11号关于《推进市区住宅小区物业管理的若干意见》的通知精神物业管理用房比例为小区总建筑面积的0.3%，即为112平方米（此房性质为直管公房，使用权归管委会，管理用房中除保障管委会专职人员办公用房外，全部由物业管理公司免租使用）。物业管理基金按小区当年大、小配套费（以每平方米）的1%标准计算，即为97627.4元，作为物业前期和初期管理费用，交于属地区物业管理主管部门，然后按一定比例划给物业管理公司。第二条善后维修服务约定甲方移交的房屋善后维修服务由甲方承担（自交付之日起）住宅单体土建，保修期为一年，水、电安装保修半年，屋面保修三年，从交付日起至2001年6月15日止。为统一管理，甲方必须委托乙方进行保修（然后，乙方根据实际情况委托当地物业管理公司进行保修），其年保修费为每平方米建筑安装工程造价1%（优质工程为0.8%），合计255333.2元，一次性付给乙方，由乙方下拨物业管理公司等。同日，被告按照该协议书向江东物业办支付了前期物业费97627.4元，保修费255333.2元，合计352960.6元。2006年6月15日，怡景花园小区物业管理公司宁波耐森物业管理有限公司向被告提交《报告》一份，载明因小区供水存在问题需要重新铺设供水立管，并称业主代表大会已经作出决议，启用小区专项维修基金60万元左右用于重新铺设供水立管，要求被告予以支持。2006年6月18日，被告与案外人宁波朗迅楼宇设备有限公司（以下简称朗迅公司）签订《安装工程项目合同书》一份，约定朗迅公司承包怡景花园小区水系统改造工程，承包方式为包工包料，工程总造价为560000元，工程于2006年9月20日前全部完工等。因施工过程中增加部分施工内容，朗迅公司于2006年11月22日提交《工程增补决算单》一份，载明增加内容为电梯口水管包角装饰、减压阀铜配件、水泵房止回阀，增加工程款为26320元。后朗迅公司向被告开具了金额为586320元的宁波市建筑安装专用发票一张。被告先后于2006年6月21日、9月4日、10月11日、11月27日向朗迅公司支付工程款224000元、168000元、112000元、53004元，2007年12月7日，被告向朗迅公司退还质保金29316元。2017年5月17日，原告向被告发送《要求协同查询怡景花园小区物业基金的函》，要求查询怡景花园小区业主缴纳的物业基金使用、流向及结余情况，被告于同日收到该份函件。 审理中，原告确认涉案小区确于2006年进行过水系统改造。被告确认其收取的物业基金为972674元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告主体是否适格；3.原告主张返还的物业维修基金金额是否准确。关于诉讼时效问题，本案为返还原物纠纷，不受诉讼时效限制，被告关于本案已过诉讼时效的辩称缺乏依据，本院不予采信。关于原告主体是否适格的问题。首先，业主委员会可以归入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主并维护全体业主的利益。业主委员会由业主大会选举若干委员组成，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，其亦具一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和支配权，故业主委员会可以归入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。其次，业主委员会可以就物业维修资金产生的纠纷向房地产开发单位提起诉讼。最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“……,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：“（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用。”本院认为，依据最高人民法院的上述复函及有关规定，业主委员会可以就公用设施专项费、公共部位维护费即住宅专项维修资金等向房地产开发单位提起诉讼。本案中，原告经宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心于2017年11月17日登记备案依法成立，可以就物业基金产生的纠纷提起诉讼。关于原告主张返还的物业维修基金金额是否准确的问题。首先，根据《物业管理条例》的规定，物业维修基金属全体业主共同所有，被告占有缺乏依据，应该向原告返还。其次，根据原告提供的证据证明涉案小区业主确向被告缴纳了物业维修基金，对于缴纳的总金额双方存在争议。原告向本院提交了三份收款收据，其中2000年4月26日业主姓名为陈宝富的收款收据上明确载明物业基金是按照28.6元/平方米缴纳，另外两份收款收据虽未明确注明按该标准收取，但结合房屋面积计算与该标准一致。被告虽辩称原告主张的标准与事实不符，但未能提供相反证据，故应以原告主张的28.6元/平方米为计算标准。怡景花园小区住宅建筑面积为34526平方米，扣除按规定应该保留的物业管理用房面积112平方米，被告收取的物业维修基金应为984240.4元（34414平方米×28.6元/平方米）。对于尚余物业维修基金金额，被告提供的证据显示其于1998年6月1日向江东物业办移交了前期物业费97627.4元及保修费 255333.2元，双方在移交协议书中明确上述费用的移交是根据甬政〈96〉11号关于《推进市区住宅小区物业管理的若干意见》的通知精神作出，而该通知第七条关于物业管理资金筹集和管理规定，新住宅总体移交时，由开发建设单位在建筑施工单位质量保证金中一次性向管委会拨付建筑安装工程造价1%（优质工程为0.8%）的保修费，管委会应将该项资金金额拨付给物业管理公司包干使用。在保修期内，房屋由物业管理公司按规定负责保修。开发建设单位应按住宅区总建筑面积，以每平方米相当于当年大、小配套费标准11%的标准（镇海、北仑区按相应金额，）拨付物业管理经费，其中1%用于前期和初期物业管理，在实施前期物业管理时拨付，10%在新住宅区总体移交时拨付，作为物业管理专项资金。物业管理经费作为成本外独立费，列入房屋价格。根据前述规定，结合原告关于业主仅向被告交付一笔物业维修基金的陈述，本院认为被告移交的前期物业费应属于被告向业主收取的物业维修基金的一部分。保修费按照前述规定由被告负担，与本案无关，不应计入物业维修基金。对于2006年怡景花园小区水系统改造费用，被告提供的证据证明怡景花园小区物业管理公司向原告提交报告要求使用物业维修基金进行水系统改造，被告也实际向施工单位朗迅公司支出了工程款586320元，原告庭后亦确认涉案小区确进行过该次水系统改造，且结合施工时间可知，当时已经超过房屋保修期，不属于被告保修范围，使用物业维修基金支付工程款合理合法。综上，扣除被告向江东物业办移交前期物业费97627.4元及因小区水系统改造支出物业维修基金586320元，尚结余物业维修基金300293元，对于该款项，被告未提供证据证明款项流向，应向原告予以返还。对原告要求被告支付自2001年1月1日起的资金占用费的主张，本院认为，双方未约定返还期限，原告虽于2017年5月17日发送了《要求协同查询怡景花园小区物业基金的函》，但其中仅表明查询之意，未表示要求被告返还物业维修基金之意，另因中国人民银行贷款基准利率已经取消，故本院依法调整为自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付占用利息。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《物业管理条例》第五十三条之规定，判决如下： 一、限被告宁波华泰股份有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会返还物业维修基金300293元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）支付自2019年12月24日起至实际付清之日止的占用利息； 二、驳回原告宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费20086元，减半收取1140.5元，由原告宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会负担8691元，被告宁波华泰股份有限公司负担1352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  邝 荣 二〇二〇年三月三十一日 代书记员  余晓霞