吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0291民初65号 原告：吉林市百丰物业服务有限责任公司，住所地吉林市高新区工具小区11号楼1号。 法定代表人：赵文玉，董事长。 委托诉讼代理人：吕普昌，吉林佰峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢忠峰，该公司经理。 被告：李雪，女，1972年4月22日生，汉族，住吉林市高新区。 原告吉林市百丰物业服务有限责任公司（以下简称百丰公司）与被告李雪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百丰公司的委托诉讼代理人吕普昌、卢忠峰，被告李雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 百丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告物业服务费10189元及违约金7368元；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年2月签订了物业服务协议，约定原告为被告提供物业服务，并约定被告每月按照住宅面积1.3平方米于每年的12月31日前向原告支付下一年度物业服务费。原告认真履行相应物业服务，从2013年1月1日起至2019年12月31日，被告所有住宅93.31平方米未支付原告物业服务费10189元及违约金7368元，原告单位收费员多次上门催收，被告至今未付，已严重影响公司服务人员开支及物业服务的资金使用。依照《物业管理条例》第二章第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。为维护原告合法权利，更好履行物业服务并保证公司正常运转，特诉请人民法院判令被告给付原告物业费。 李雪辩称：当时我买房子的时候我就知道应该缴纳物业费是每个公民应尽的义务，我不缴纳物业费是有原因的：1.我是2012年买的房子，我家房子2013年每年到雨季开始渗水，而且很严重，渗水情况在年末的时候房管员催收物业费时我已经告诉为什么没有缴纳物业费，时至今日物业公司没有派任何一个人上我家看一眼什么原因，没人给我维修，已经好几年，物业服务理念都没有，应该上门看看什么原因导致，过去整整七年没人管。2.我本人向开发商预付2000元代办房证，剩余的房款开发商竟然给了物业没有给我个人，包括房产证，我找过物业公司，物业公司以我欠物业费为由压我的房证和代办的钱，到现在我不知道我剩余多少钱，什么时候还给我，房产证还是我有一次家里需要，我找到物业公司废了很大劲才给我，物业公司有什么权利扣押我的房产证和代办的钱，直到今天没有给我。3.物业在小区消防通道上设置地锁，严重违反了消防管理法，那个通道是我家的楼和其他楼唯一的消防通道，严重危害我们人身安全，我觉得物业公司最起码应该懂得这一点，我不知道物业有资质的话消防管理法应该懂，这样子怎么为小区服务呢。4.小区公共部分原来没有地上停车位，我觉得审批的时候也应该没有，现在未经过小区业主（小区没有业主委员会）私划了停车位，怎么收费我们不清楚，收了多少钱不知道，钱在哪里不知道。一开始规划的时候没有停车位，那就是我们的消防通道，侵害了广大业主的合法权益。5.我从来看不到小区保安他们在小区巡逻，我认为所谓的保安就是雇佣的打更的，保安室熄灯比住户熄灯都早，有时候10点多就熄灯了，小区大门敞开的，随便进出，没有安全感。6.小区内（是雨排不畅还是下水不畅导致的）一到冬季和春季开化的季节，人行道上全是冰（从小区正门一直到里面的主路，其他路面没有发现）年轻人出行也需要一步一步往出挪。以上原因让我对该物业服务企业的服务理念、服务质量、服务水平产生质疑我才没有缴纳物业费。 本院查明如下事实：原吉林民营科技园物业服务有限责任公司与李雪于2012年2月3日签订物业服务协议一份，约定由该公司向业主李雪所居住的盈胜7080小区提供物业服务。双方在协议中约定：“电梯住宅物业服务费按照建筑面积1.3元/平方米˙月”收取，“物业服务费按年交纳，业主应在每年12月31日前（到物业服务公司）履行交纳下一年度物业服务费的义务。”关于违约责任，双方约定：“乙方（业主）违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳物业服务费及其他相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，乙方应当每日按欠款总额的0.05%向甲方支付违约金。”李雪自2011年在该小区购买建筑面积为93.31平方米的住宅一套，2012年入住至今。自2013年1月1日至今，李雪一直未交纳物业费。百丰公司自2014年12月至2019年7月向李雪送达6份催款通知书，要求李雪限期补交2013年至2019年物业费共计10189元。 另查明，2015年6月17日，吉林市工商行政管理局核准吉林民营科技园物业服务公司名称变更为吉林市百丰物业服务有限责任公司。 以上事实物业服务协议、企业名称变更核准通知书、催款通知书、照片、吉林高新技术产业开发区物业管理办公室证明、庭审笔录为证。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中李雪对其自2013年至2019年欠付物业费这一事实并无异议，按照上述司法解释的规定，物业公司有权要求业主支付物业费，故本院对百丰公司要求李雪支付2013年至2019年物业费10185元（1455元/年×7年）的主张予以支持。 关于李雪在答辩意见中提出的，其购买的房屋自2013年开始严重渗水，物业公司未予处理，故其不应交纳物业费的主张，因李雪未提供证据证明其曾就房屋漏水一事要求物业公司予以处理，百丰公司当庭亦表示现在才知道房屋漏水的事，李雪此前从来未向公司提出过房屋漏水的问题，故本院对李雪的该项抗辩主张无法支持。如李雪认为物业公司就此问题未履行相应的义务，其可另行向物业公司主张权利，如漏水事实发生在房屋质量保证期内，其亦可向开发商主张权利。关于李雪在抗辩意见中提出的其向开发商交纳2000元代办房证，开发商将余款给付物业公司，因其欠交物业费物业公司扣押其房证及余款，故其不应交纳物业费的主张，因该项抗辩主张并非不交纳物业费的正当理由，故本院不予支持。如物业公司确实扣押其代办房证款，其可要求物业公司予以返还或在本案执行过程中一并处理。关于李雪在抗辩意见中提出的物业公司在小区消防通道上设置地锁，未经小区业主允许私划车位侵害广大业主的合法权益，故其不应交纳物业费的主张。百丰公司提出上述行为系防止小区业主私自在消防通道上停放车辆，且地锁随时可以打开，在小区内划停车位系考虑到小区业主方便停车，且该措施经业主申请经医科社区组织在小区内划的停车位，车位没有占用正常通道。因上述抗辩主张均非针对物业公司未履行或履行义务存在严重瑕疵所提出，且是否实际造成业主损害这一事实李雪未提供证据证明，故本院不予支持。关于李雪在抗辩意见中提出的小区保安未履行巡逻义务，熄灯时间比住户熄灯时间早，大门敞开随便进入没有安全感，故不应交纳物业费的主张，因未提供证据证明，本院不予支持。关于李雪在抗辩意见中提出的小区因排雨不畅或下水不畅，导致主路人行道上全是冰，小区物业服务不到位，故不应交纳物业费的主张，因未提供充分证据证明，故本院不予支持。 关于违约金的问题，百丰公司依照物业服务协议计算违约金，该计算标准及数额不违反法律规定，故本院对百丰公司要求李雪支付2013年至2019年欠付物业费违约金7368元的主张予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李雪于本判决生效后10日内支付原告吉林市百丰物业服务有限责任公司2013年1月1日至2019年12月31日物业服务费10185元及违约金7368元； 二、驳回原告吉林市百丰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101元，由被告李雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年三月十五日 书记员 宋泓莹