四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17386号 上诉人（原审被告）：四川天麓国际贸易有限公司，住所地:中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号4栋21层15号。 法定代表人:邓沙沙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田彦祥，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川瑞世通实业有限公司，住所地：成都市成华区建业路46号2层。 法定代表人：杨凤玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高念，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯棋，四川公生明律师事务所律师。 上诉人四川天麓国际贸易有限公司（以下简称“天麓公司”）因与被上诉人四川瑞世通实业有限公司（以下简称“瑞世通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天麓公司上诉请求：一、请求撤销一审民事判决第一、二、四项判决内容。事实与理由：一、天麓公司并无逾期缴纳租金的行为，并未违约，双方对租金的支付及支付时间都是达成一致的，在瑞世通公司向一审法院提起诉讼时，天麓公司也将案涉房屋的租金足额支付至2019年6月18日。二、天麓公司不存在违约行为，瑞世通公司不享有合同约定解除权，本案也不涉及合同法定解除的情形，双方签订的合同应当继续履行，天麓公司也不应承担因合同解除而腾退房屋和承担相应违约责任，瑞世通公司在2019年2月28日出具的解除合同的通知明确表明瑞世通公司不再履行合同义务的意愿，即便合同解除也是因为瑞世通公司违约所导致，相应的违约责任应当由瑞世通公司承担。 瑞世通公司辩称，一、瑞世通公司从未授权邓茜与天麓公司协商变更租金支付时间，邓茜的授权仅仅是代为签署《房屋租赁合同》，且天麓公司从未与邓茜就房屋租金支付时间变更事宜进行协商。天麓公司应按合同约定的时间支付租金。但其从未按时支付，天麓公司已违约。天麓公司应支付违约金，以及按照租金标准向瑞世通公司支付逾期腾退房屋的占用使用费。二、天麓公司多次逾期支付租金且逾期超过20天，按照《房屋租赁合同》的约定瑞世通公司单方解除《房屋租赁合同》的条件已成就，瑞世通公司有权解除合同。 瑞世通公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除瑞世通公司与天麓公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》；二、依法判决天麓公司将位于成都市高新区办公用房腾退并返回给瑞世通公司，并向瑞世通公司支付自2019年5月5日起计算至天麓公司将上述房屋实际腾退并返回给瑞世通公司之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准346.67元／天计算；三、依法判决天麓公司向瑞世通公司支付自2018年8月1日起暂计算至2019年3月31日止的物业管理费、生活垃圾清运费共计人民币10522.88元；四、依法判决天麓公司向瑞世通公司支付违约金人民币37440元。 一审法院认定事实：2018年，瑞世通公司（甲方）与天麓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方承租甲方所有的案涉房屋，租赁期为2.5年，自2018年3月19日起至2020年9月18日止；租金每月为人民币4797.60元（单价30元/月/平米），房租半年支付一次，每半年房租到期提前二十日支付下次房租，首次房租于签订本合同之日起三日内乙方需向甲方支付，应付租金时间具体为2018年2月28日、2018年8月30日、2019年2月28日、2019年8月30日、2020年2月28日；第五条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等有关费用由乙方承担且乙方应按时缴纳；第七条第7.1款约定，乙方应按本合同约定，准时足额向甲方支付租金和保证金；7.8款约定，由于乙方原因导致以上第七条7.1至7.5款不利情况发生时，将被视作乙方违约，乙方应向甲方支付年租金30%的违约金，同时乙方逾期二十日未支付租金及保证金的，甲方有权单方面解除租赁合同并收回房屋。 2018年，瑞世通公司（甲方）与天麓公司（乙方）签订《补充协议》，自愿协商调整租金标准，约定租赁物业的计租面积的租金为65.04元/平方米/月，其中30元/平方米/月为含税租金（甲方承担），35.04元/平方米/月为不含税租金（由乙方承担）；租金调整后，租金每6个月为人民币62400元；按照《补充协议》中租金计算表的约定，天麓公司应当支付租金的时间与《租赁合同》约定的付款时间相同，每期应付租金为62400元。 天麓公司的实际转账付款情况为：天麓公司于2018年3月9日转账14393元至收款账户为四川瑞世通实业有限公司、账号为44×××86的中国工商银行成都市沙河支行营业室银行账户（以下简称“瑞世通账户”），同日转账16807元至收款账户为杨凤玉、账号为62×××87的工商银行沙河支行银行账户（以下简称“杨凤玉账户”）；2018年6月29日转账15600元至杨凤玉账户，2018年7月2日转账15600元至瑞世通账户；2018年9月17日转账16807元至杨凤玉账户，2018年9月18日转账14393元至瑞世通账户；2018年12月17日转账13185.2元至瑞世通账户，同日转账18014.8元至杨凤玉账户；2019年3月19日转账10400元至瑞世通账户，2019年4月18日转账10400元至杨凤玉账户，2019年5月16日转账10400元至瑞世通账户。瑞世通公司与天麓公司均确认租金已缴付至2019年6月18日。 瑞世通公司人员邓茜从2018年3月起，通过微信聊天向天麓公司邓莎莎多次催收要求支付租金。天麓公司法定代表人邓沙沙分别于2019年3月19日、2019年4月18日向瑞世通公司负责收缴租金的人员邓茜表示鉴于瑞世通公司未把物业问题调节好，天麓公司暂时只支付一个月房租。 2019年2月28日，瑞世通公司向天麓公司发出《解除通知》，天麓公司已确认签收。 一审法院另查明，2018年12月26日，宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（以下简称“奥克斯公司”）向瑞世通公司送达了《关于催缴物业服务费的函》，告知瑞世通公司应于2018年12月31日前交纳2018年8月1日至2018年12月31日位于奥克斯广场4-2115、4-2116室欠缴的物业服务费、生活垃圾清运费、违约金共计8714.61元；2019年4月10日，奥克斯公司向瑞世通公司送达了《关于催缴物业服务费的函》，告知瑞世通公司应于2019年4月15日前交纳2018年8月1日至2019年3月31日位于奥克斯广场4-2115、4-2116室欠缴的物业服务费、生活垃圾清运费、违约金共计15481.68元。2019年4月23日，瑞世通公司通过银行转账方式向奥克斯公司支付物业费10522.88元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、瑞世通公司与天麓公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》解除条件是否成就，如果成就，解除时间是哪日；二、合同解除后，天麓公司应否支付从2019年5月4日起的房屋占有使用费直至案涉房屋实际返还给瑞世通公司，以及计算标准和金额；三、天麓公司是否应当向瑞世通公司支付代缴的物业费；四、天麓公司是否应当向瑞世通公司支付违约金以及金额是多少。围绕以上争议焦点，一审法院综合评判如下： 第一，关于争议焦点1相关问题的认定。 一审法院认为，瑞世通公司与天麓公司达成的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使权利履行义务。瑞世通公司向天麓公司交付其所有的案涉房屋后，天麓公司应当按照合同约定按时、足额交纳租金。《房屋租赁合同》、《补充协议》对租金支付期限及方式、约定解除条件都有明确清晰的约定。合同履行过程中，天麓公司不按合同约定期限按时交纳房屋租金，逾期交纳租金是构成本案纠纷的主要原因。天麓公司辩称其延期支付租金无主观恶意，且瑞世通公司收受租金的行为视为对支付期限的变更和认可。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，经双方当事人自愿协商，可以对合同条款予以变更。天麓公司辩称与瑞世通公司达成了变更租金支付期限的合意，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，天麓公司对主张的事实负有举证责任，但天麓公司提供的微信聊天记录无法充分证明其与瑞世通公司达成合同变更的合意，也无其他证据予以佐证，一审法院对变更合同这一抗辩理由不予采纳。瑞世通公司于2019年2月28日向天麓公司寄送的《解除通知》以天麓公司拖欠物业费用为由行使解除权，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同约定的解除条件，瑞世通公司对天麓公司拖欠物业费用的事实既不符合约定解除的条件，亦不属于法定解除的情形。因此，该《解除通知》不具有解除合同的法律效力。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方可以约定合同解除的条件，根据双方签订的《房屋租赁合同》第7.8条约定：天麓公司逾期二十日未支付租金及保证金的，瑞世通公司有权单方面解除租赁合同并收回房屋。天麓公司逾期交纳租金的事实与合同约定相悖，瑞世通公司依照合同解除合同条件成就，享有单方解除合同的权利。因此，对于瑞世通公司解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故一审法院将瑞世通公司提起诉讼，天麓公司收到起诉状副本之日视为通知到达之日，即确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月4日解除。 第二，关于争议焦点2相关问题的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，《房屋租赁合同》解除后，天麓公司应当将案涉房屋返还给瑞世通公司。就瑞世通公司主张的房屋占有使用费，一审法院认为，天麓公司应当在判决解除房屋租赁合同后合理期限内腾退案涉房屋，若逾期未腾退并交还给瑞世通公司，则应当支付房屋占有使用费，参照租金标准346.67元/天计算应付费用。 第三，关于争议焦点3相关问题的认定。 依据双方签订的《房屋租赁合同》第5条约定，物业管理等费用由天麓公司承担且应按时缴纳。一审经查明，天麓公司自2018年8月1日起，停止支付物业费给奥克斯公司，经瑞世通公司多次催促，至今未缴纳相关费用。经奥克斯公司两次催告瑞世通公司，瑞世通公司代为缴纳了物业管理费等费用。因《房屋租赁合同》中对于物业管理等费用的缴纳有明确约定，天麓公司应当承担按时缴纳物业管理等费用的义务，现因天麓公司未履行付款义务，由瑞世通公司代其缴纳了2018年8月1日至2019年3月31日的物业管理费10522.88元，且上述费用产生期间，天麓公司对案涉房屋处于实际占用、使用状态，故天麓公司应当支付瑞世通公司垫付的上述费用。对于瑞世通公司要求天麓公司支付其代缴的物业费的诉求，一审法院予以支持。 第四，关于争议焦点4相关问题的认定。 《房屋租赁合同》第七条第7.8款约定，由于天麓公司原因导致以上第七条7.1至7.5款不利情况发生时，将被视作天麓公司违约，天麓公司应向瑞世通公司支付年租金30%的违约金。一审法院认为，天麓公司逾期交纳租金的事实，已构成违约，应当承担支付违约金的民事责任。对于违约金数额，天麓公司违反合同约定逾期支付租金，瑞世通公司未举证证明合同解除后给其造成的具体损失，因此，合同履行期间和合同解除后，瑞世通公司在本案中所受损失主要为天麓公司延迟付款造成的资金占用利息收入和再次招租过程中空置期产生的租金损失。《房屋租赁合同》约定按年租金的30%即37440元计算违约金，略高于三个月的房租，综合本案具体情况，双方约定的违约金数额并无明显不当，故对瑞世通公司要求天麓公司按合同约定支付违约金的诉求，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、瑞世通公司与天麓公司签订的关于承租成都市高新区办公用房的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年6月4日解除。二、天麓公司于判决生效之日起十日内向瑞世通公司腾退并返还房屋；逾期未腾退返还的，自应当腾退返还房屋到期日第二日起至实际腾退返还房屋之日止，按照346.67元／天的标准向瑞世通公司支付房屋占用使用费。三、天麓公司于判决生效之日起十五日内向瑞世通公司支付瑞世通公司垫付的2018年8月1日至2019年3月31日的物业管理费共计10522.88元。四、天麓公司于判决生效之日起十五日内向瑞世通公司支付违约金37440元。五、驳回瑞世通公司的其他诉讼请求。一审案件受理费712元，由瑞世通公司负担186元，天麓公司负担526元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天麓公司提交证据，证据1.委托授权书、证据2.身份证复印件，拟证明邓茜作为瑞世通公司的授权委托代表，有权代表瑞世通公司与天麓公司签署有关房屋租赁合同的相关事宜，瑞世通公司给天麓公司出具的授权委托书是全权委托邓茜处理房屋租赁合同的相关事宜。 证据3.房屋租赁合同、证据4.房屋租赁合同补充协议、证据5.营业执照、证据6.法定代表人身份证明、证据7.代表人身份证、证据8.房屋租赁合同（天麓公司）、证据9.房屋租赁合同补充协议（天麓公司）、证据10.房屋租赁合同（天麓公司）、证据11.房屋租赁合同补充协议（天麓公司），拟证明：1、天麓公司、七友公司分别与瑞世通公司签订了《房屋租赁合同》，两公司法定代表人均为邓沙沙。后为方便支付租金，双方协商将两份合同合并后重新进行签订；2、两份合同的变更也是由邓茜负责与天麓公司沟通协商后签订的；3、邓茜有权签订、变更案涉合同的相关内容。 证据12.微信聊天记录，拟证明瑞世通公司授权人员邓茜与天麓公司已经协商一致对原合同约定的付款时间进行了变更，变更后的房租支付方式为按季度进行支付。瑞世通公司于2019年2月28日已违约解除合同。 证据13.租金支付明细表及租金支付凭证，拟证明：1、公司并未逾期支付过房租；2、即便在瑞世通公司单方违约的情况下，天麓公司也向瑞世通公司支付了房租。3、瑞世通公司变更后的支付时间没有异议。4、瑞世通公司在一审法定辩论时已经认可天麓公司将房租交至2019年6月18日，目前截至本次开庭已经缴纳至2019年9月18日。 证据14.关于解除《房屋租赁合同》通知，拟证明：1、天麓公司并不存在逾期支付房租的情形，包括瑞世通公司发送的该解除通知也并未提及天麓公司有过逾期付款的行为，天麓公司也并无其他任何违约行为；2、瑞世通公司先行违约，强制解除合同。 证据15.瑞世通公司单方解除合同相关视频，拟证明：1、邓茜有权对案涉相关合同内容进行变更；2、按照合同约定瑞世通公司应当督促物业公司提供相应的服务，但在出现物业纠纷后，瑞世通公司不但没有督促物业提供相应的服务、纠正错误，反而与物业一起提出无理请求，瑞世通公司存在严重的违约行为。3、视频里面的邓茜也承认其有权处理案涉房屋的相关事宜。 证据16.物业费发票，拟证明截止到天麓公司搬离案涉房屋，天麓公司已经把2019年4月1日至2019年9月30日的物业费全部交完。 瑞世通公司发表质证意见称，对第1、2组证据三性均认可，但不能达到天麓公司的证明目的；该份授权委托书明确载明全权委托邓茜代为签署与天麓公司关于成都奥克斯财富广场4栋21层15号房屋租赁合同事宜，邓茜的授权仅是代为签署房屋租赁合同，邓茜并没有变更房屋租赁合同的授权。针对第3、4、5、6、7组证据，对其三性均不认可，该份租赁合同系瑞世通公司与七友公司签订，与本案无关。针对第8、9组证据，对其真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。天麓公司与瑞世通公司于2018年就案涉房屋租赁事宜重新签订了新的房屋租赁合同及补充协议，该份合同已终止且与本案无关。针对第10、11组证据，因为其证据并不是新证据，对其三性予以认可，但不能达到天麓公司的证明目的。针对第3-11组证据，首先证据无法达到天麓公司的证明目的；其次，几份瑞世通公司的租赁合同有邓茜的签字，也仅仅只能证明邓茜负责租赁合同签订事宜，并不能证明邓茜有权变更租赁合同；最后从天麓公司提交的证据看，能够证明天麓公司与瑞世通公司就租赁合同变更事宜每次均签订了新的书面合同予以确认；在没有新书面合同予以确认的情况下，天麓公司与瑞世通公司之间的租赁合同的内容从未发生变更。针对第12组证据，该证据天麓公司在一审已经举证，其不应在将其作为新证据提交；该微信聊天记录达不到天麓公司的证明目的，该微信聊天记录是邓茜催要租金的记录，能够证明天麓公司逾期支付租金；从微信聊天记录无法证明天麓公司与瑞世通公司就租金支付时间由6个月变更为3个月；邓茜仅仅是负责收租金的员工，其没有得到瑞世通公司的授权，其无权与天麓公司就租金支付时间进行变更。针对第13组证据，对其三性予以认可，但达不到天麓公司的证明目的。该证据仅仅只能证明天麓公司缴纳租金的时间，并不能证明其是否逾期缴纳租金；从转款凭证来看，天麓公司从未在合同约定的租金交付日前支付租金，天麓公司每一期的租金支付的均延期，且延期超过几个月。针对第14组证据，对其真实性、合法性予以认可，关联性不认可，达不到天麓公司的证明目的。因该解除通知并未发生解除合同的效力，瑞世通公司是以起诉的方式要求解除租赁合同，该解除通知并不能证明天麓公司是否逾期缴纳租金，天麓公司是否逾期缴纳租金因以合同约定及支付情况进行认定。针对第15组证据，对其三性不予认可，达不到天麓公司的证明目的；从视频当中无法证明邓茜有权变更租赁合同；天麓公司在使用房屋的过程中，因其自身原因与物业发生纠纷，瑞世通公司也多次从中协调，但未能处理好，瑞世通公司仅仅是协助义务，物业纠纷能否处理好主要是在于天麓公司与物业之间的协商决定；相反，天麓公司在使用案涉房屋的过程中多次逾期拒绝支付租金，拒绝支付物业费，导致瑞世通公司被物业公司催要物业费及违约金，天麓公司存在违约行为；天麓公司的法定代表人邓沙沙多次在视频中强调按照合同约定履行。针对第16组证据：因瑞世通公司未主张2019年4月之后的物业费，该缴费凭证与本案无关，对其三性均不认可。 本院对上述证据1、2、8、9、13、15的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据12聊天内容中超出一审已提交的新增部分的真实性予以确认；对证据3至7及证据16,与案涉争议法律关系缺乏必然关联，对其关联性不予确认；对证据10、11、14及证据12中已在一审提交的部分，不作为二审的新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉合同是否变更以及是否构成逾期付款违约的问题。天麓公司认为瑞世通公司的授权代表邓茜有权变更合同约定的付款期限。对此，本院认为，尽管天麓公司提交的2017年《委托授权书》载明瑞世通公司曾全权委托邓茜代为签署租赁合同，但双方合同签订完毕后，该受托事项即应视为已完成，代理权限亦相应终止。同时，天麓公司提交的聊天记录及案外人七友公司签订的租赁协议、双方于本案涉争协议之前签订的租赁协议等证据，基于合同的独立性和相对性，亦不足以认定邓茜于本案租赁合同的履行中构成了变更合同的表见代理。鉴于并无足以采信的证据证实邓茜之后有权对案涉租赁合同及补充协议进行变更，故天麓公司应当承担举证不能的不利责任。故双方仍应按案涉租赁合同及补充协议中约定执行，承租人应当按照双方约定及时、全额的支付租金。从一审查明的事实来看，天麓公司确存在逾期支付租金且达到20日的情形，故出租人的该约定解除权成就，有权主张解除案涉合同。 关于案涉合同解除的认定问题。本院认为，尽管天麓公司起诉时系提起的确认解除之诉，但其于开庭时已变更其诉请为变更之诉，即请求判令解除案涉合同及补充协议，且一审系依该变更之诉进行审理，并认定天麓公司诉前发出解除通知的行为并不发生解除的法律效力。而本案认定的解除，系以天麓公司违反双方上述合同约定的租金给付条款导致合同解除权成就，故一审在审理查明解除权成就的基础上判令解除案涉合同及补充协议并无不妥。 综上所述，天麓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费736元，由四川天麓国际贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月十二日 书记员  刘昱君