宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终102号 上诉人（原审被告）：王某，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。 被上诉人（原审原告）：宁夏红宝农特产品有限公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：耿某，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人王某因与被上诉人宁夏红宝农特产品有限公司（以下简称红宝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2019）宁0521民初3628号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回红宝公司一审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由红宝公司负担。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审时，红宝公司未提供证据证实其损失情况，且涉案房产已经增值，解除合同后红宝公司不仅没有损失，反而还有增值收益。一审在红宝公司无损失甚至还有收益的情况下，判决王某承担违约金，属认定事实错误，判决又失公允；2.涉案房产已经办理产权登记手续，登记在王某名下。从2016年至今，王某一直占有使用，并花费70余万元将房屋装修，涉案房屋价值已经有了较大增长。一审判决解除商品房买卖合同，显然未充分考虑上述情况，不利于维护当地房产交易秩序，还会因解除合同引发交付房屋、退回房款、赔偿装修费用等系列诉讼，增加诉累，不利于化解矛盾；3.一审适用法律错误。红宝公司一审请求解除合同系依据合同法第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，一审法院判决解除合同系依据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。但根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，红宝公司行使合同解除权，应当通知王某，但红宝公司没有通知王某解除合同，显然本案合同不具备解除条件。一审判决解除合同，属适用法律错误。 红宝公司辩称：1.双方在商品房买卖合同中明确约定了合同的解除条件以及王某在未及时向银行偿还贷款导致红宝公司承担保证责任时王某应当承担的违约责任。本案中由于王某原因导致银行向红宝公司要求承担保证责任，并从红宝公司保证金账户扣款用于偿还王某贷款本息，符合双方约定的合同解除条件。案涉房屋价值1139236元，王某至今仅支付首付款212694元，偿还银行贷款88129元，累计付款300823元，已付房屋价款只占到房屋价款的26.4%，符合合同法规定的买卖合同解除的法定条件，故一审判决解除合同符合法律规定；2.关于违约金的计算，双方在合同中明确约定因买受人未按期偿还银行贷款导致出卖人承担保证责任的，出卖人除有权要求解除合同以外，同时要求买受人按照合同总金额的20%向出卖人支付违约金并赔偿全部损失。一审判决对双方约定的违约金计算标准进行了降低调整，判决确定的违约金低于双方约定的违约金，并无不当，红宝公司也予以认可；3.合同解除后扣除王某应承担的违约金以及诉讼费用后，余款红宝公司同意退还王某。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 红宝公司向一审法院起诉请求：1.判令解除红宝公司、王某于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同》，确认宁夏红宝综合批发市场3幢22号商铺属红宝公司所有；2.判令王某支付违约金227847.2元（1139236元×20%）；3.案件受理费由王某承担。 一审法院认定事实：2016年11月22日，红宝公司、王某签订了《商品房买卖合同》一份，约定王某以1139236元的价格购买红宝公司开发的位于宁夏红宝综合批发市商铺，其中的579236元是向红宝公司的借款，另外56万元是由红宝公司提供担保，王某向宁夏中宁农村商业银行股份有限公司的贷款，红宝公司、王某及宁夏中宁农村商业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份。《商品房买卖合同》同时约定因王某未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求红宝公司承担保证责任的，红宝公司在承担一期付款的担保责任时有权要求王某按照房款总金额的20%支付违约金，并有权解除《商品房买卖合同》。因王某未按时向宁夏中宁农村商业银行股份有限公司返还贷款，2019年3月31日，宁夏中宁农村商业银行股份有限公司从红宝公司保证金账户扣款471870.88元用于返还王某所欠按揭贷款。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。红宝公司、王某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方按照合同约定均完成了借款、贷款、担保及交房等义务，但王某未按约定及时向宁夏中宁农村商业银行股份有限公司返还贷款，导致该行从红宝公司账户扣除房款贷款共计471870.88元的事实有双方的陈述及红宝公司提交的证据予以证实，该事实成立，红宝公司按照合同约定主张解除合同，确认宁夏红宝综合批发市场3幢22号商铺属红宝公司所有的诉讼请求符合法律规定，予以支持。王某辩解不同意解除合同的意见不符合当事人约定及法律规定，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于违约金的规定，王某辩解红宝公司主张的违约金过高，应当进行调整的意见成立，予以采信。红宝公司主张解除购房合同的依据是王某违反《商品房买卖合同》中关于银行贷款的约定，且贷款银行实际扣划的金额为471870.88元，可以认定红宝公司解除合同理由成立的实际损失为471870.88元，故违约金应当以实际损失的20%为限，即94374元。一审判决：1.依法解除红宝公司与王某之间的《商品房买卖合同》，位于宁夏红宝综合批发市商铺属红宝公司所有；2.王某支付红宝公司违约金94374元。案件受理费减半收取2409元，由红宝公司负担1409元，王某负担1000元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，合同一方当事人因违约承担违约责任不必然以另一方有损失为前提，只要双方签订的合同合法有效，违约方即需向守约方承担合同约定的违约责任。一审只是将贷款银行实际扣划红宝公司的471870.88元作为损失金额，并参照该金额对红宝公司主张的违约金予以降低调整，确定王某应向红宝公司承担的违约金数额，并非判决王某赔偿红宝公司的损失。一审对该事实的认定符合法律规定，并无不当。 一审判决解除合同系基于王某的根本违约，王某主张涉案房屋其一直占有使用，产权也登记在其名下，并进行了房屋装修，解除合同会增加诉累，不利于化解矛盾，但上述事实并不能构成继续履行合同的理由。相反，王某虽陈述不同意解除合同，愿意继续履行合同，但自2019年3月31日红宝公司为王某的贷款承担保证责任至今长达一年，王某再未向红宝公司支付任何下欠购房款，王某的行为已表明了其不愿再履行合同或者不能再履行合同，如不判决解除合同，会对红宝公司的利益造成损害。一审判决解除双方之间的合同正是为了维护红宝公司的合法权益，建立当地房产交易的良好秩序。至于王某提出的退还购房款、赔偿装修费用等问题，因王某在一审中坚持履行合同，没有发表上述抗辩意见或提起反诉，二审中双方就上述问题也无法达成一致调解意见，王某可另行起诉主张。 关于一审适用法律是否错误的问题。王某认为根据合同法第九十六条的规定，红宝公司行使合同解除权没有通知王某，本案合同不具备解除条件。经审查，合同法第九十六条虽然规定一方解除合同应当通知对方，但该条法律同时也赋予了被通知方行使救济权的途径，即可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，红宝公司并未直接通知王某解除合同，而是以提起诉讼来行使解除权，应视为红宝公司通过诉讼的方式对王某进行了通知，同时，红宝公司就本案提起的诉讼也未影响王某的救济权。一审根据双方合同的约定，适用合同法第九十三条第二款解除双方签订的合同并无不当。 综上，王某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4718元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 娟 审判员 郭群杰 审判员 孙万红 二〇二〇年三月三十日 书记员 张 旭 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。