浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17774号 原告:马娜，女，1992年10月9日出生汉族,户籍所在地湖北省郧西县。 委托诉讼代理人:曹洁琼,浙江新中大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴沛炯,浙江新中大律师事务所律师。 被告:谢杭平，女，1983年1月19日出生汉族，户籍所在地浙江省嵊州市。 被告:徐昌,男,1990年9月22日出生汉族，户籍所在地浙江省天台县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：竺雷兴，浙江宁雷律师事务所律师。 原告马娜与被告谢杭平、徐昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹洁琼、吴沛炯，被告谢杭平及其与被告许昌共同委托代理人竺雷兴到庭参加了诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告变更后的诉讼请求为：1.请求判令两被告退还原告履约保证金4400元;2.两被告退还原告租金4024.10元;3.两被告赔偿原告90天营业损失48280.50元，菜品损失5000元、装修损失730元。事实与理由：2019年7月20日，原告与两被告签署《美食城档口经营合同》，约定原告向两被告租赁南部商务区欣达商务楼美食城五号档口，合同期限为2019年7月20日至2020年7月19日，原告在签订合同时应一次性缴纳履约保证金4000元，租金19200元/年先付后用，半年一付。2019年11月21日，原告突然收到被告通知，告知原告必须在11月30日前搬迁。同时，被告将其与宁波欣达投资有限公司（以下简称欣达公司）签署的《房屋租赁合同终止协议书》提供给原告，原告才知道被告与宁波市鄞州南部商务区南商饭店、欣达公司已签署终止协议，被告与宁波市鄞州南部商务区南商饭店的租赁合同已于2019年11月15日终止，被告还承诺于2019年11月30日将房屋交还给欣达公司并可由此取得欣达公司35万元的补偿。因被告临时终止合同的违约行为，原告无法继续经营店铺，且被告根本未给予原告合理期限另行寻找他处继续经营和转移库存食品、设施设备。并且原告以外卖作为主营，外卖平台要求店铺地址不能变更，搬迁将导致原告必须在外卖平台上重新开店，已有的外卖平台店铺信息、已做的推广及广告全部化为乌有，并且搬迁造成的客源变化以及因市场变化将导致原告无法继续从事原餐饮品种。2019年8月15日至12月1日期间，原告正常营业期间，每天的营业收入平均为588.4元。2019年12月1日，原告在未得到通知的情形下被断水、断电、断天然气。2019年12月2日，欣达公司以在美食广场大厅张贴通知函的形式向各商户告知:各商户租赁的房屋已于2019年12月1日终止，按房屋终止协议欣达公司将收回房屋。截止起诉之日，断水、断电、断气情况仍在继续。因断水断电断气和被告临时性终止协议的违约行为，原告产生菜品损失5000元。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 两被告共同辩称：认可原告第1、2项诉讼请求。答辩人与原告的租赁合同是因案外人宁波市鄞州南部商务区南商酒店整体装修改造经常停水停电影响正常经营而被迫解除的。答辩人已通知并提供给原告补救措施供其选择。原告在起诉状中已自认在2019年11月21日收到答辩人的搬迁通知，通知中已载明两种补救措施可供其选择。新联系的经营地址在宁波市鄞州区万达广场商业圈内，与原址相距一公里左右，原告经营的外卖业务在三公里范围内不会因地址变动而受影响，且线上平台数据不会变动。原告未采取适当措施致使损失扩大，应自行承担扩大部分的损失。原告经营期间每天的利润应为9.4元。其毛利润以平均每天收入516元的40％计算为206.4元，一名员工工资120元，水电气费用17元，物业费6.7元，房租53.3元，故实际利润每天为9.4元。自2020年1月20日至今，因众所周知的新冠疫情，原告的可得利益应当为负数。因租赁合同解除，其在疫情期间导致外卖业务无法营业，本应该支付租金、员工工资等经营成本无须支付，减少了其本应承受的巨大损失。根据相关规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。对于被答辩人提交的无购买时间的菜品订单与本案无关，对于在接到搬迁通知后购买的菜品成本由其自行承担损失，对于在接到搬迁通知之前购买的菜品经过营业也被用完。故答人无需赔偿原告的菜品损失。原告主张的装修损失730元无任何事实和法律依据，答辩人无需赔偿。2019年10月27日至2019年12月1日，被答人尚欠答辩人物业费、水电费、燃气费共计895元。本案中，原告实际利润每天为9.4元，其可得利益应为负数，尚欠答辩人895元。基于以上事实和理由，原告第三项诉讼请求缺乏依据，应予驳回。 当事人对以下与本案有关的事实无争议,本院予以确认： 2016年12月1日，欣达公司（甲方）与宁波市鄞州南部商务区南商饭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的位于宁波市天童南路746弄2、4、6、8、10号的部分房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年12月28日至2021年12月27日。后宁波市鄞州南部商务区南商饭店与被告徐昌签订《房屋租赁合同》，约定将其承租的宁波市天童南路746弄6-06房屋出租给被告徐昌，租赁期限自2017年5月15日至2021年11月14日。欣达公司同意被告徐昌分割对外出租。 2019年7月20日，被告谢杭平（甲方）与原告（乙方）签订《美食城档口经营合同》，约定乙方向甲方租赁南部商务区欣达商务楼美食城伍号档口，合同期限为2019年7月20日至2020年7月19日，原告在签订合同时应一次性缴纳履约保证金4000元，租金19200元/年先付后用，半年一付。物业费200元/月，按月支付。甲、乙双方协商一致可以变更或解除合同。2019年8月1日，被告徐昌（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于宁波市天童南路746弄6-06（5）房屋10平方米出租给乙方餐饮使用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，该合同用于原告办理证照手续。 2019年11月18日，宁波市鄞州南部商务区南商饭店（甲方）、被告徐昌（乙方）、欣达公司（丙方）达成《房屋租赁合同终止协议书》，约定2019年11月15日终止履行甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》，乙方于2019年11月30日将该合同项下的租赁房屋返还给丙方。丙方同意补偿乙方35万元，协议签订后三个工作日内丙方支付给乙方20万元，待乙方将租赁物交给丙方后的三个工作日内再支付剩余10万元。乙方在2019年11月30日与甲方办理房屋交接手续，并在2019年11月30日前与甲方做好水电费的结算工作。 2019年11月21日，被告谢杭平向各商户发送《关于轰趴美食汇搬迁的通知》称：因欣达商务楼的整体升级改道，为避免给商户带来影响，经研究决定于11月30日整体搬迁至联安文体大厦美食城，联安位处万达、高教园区、南部商务区的中心点。愿意跟随搬迁的商户享以下优惠：1.新美食城的装修费用，安装水电的费用，搬迁费用由我方承担。2.合作模式多选择化(商户可以重新选择以下模式):1)保持原合同期的原有面积租金不改，不抽点；2)也可以选择和其他商户的租赁面积升级到30平方左右，租金与其它商户一样。3.电费，水费，水电公推，公共维修费用根据物业的实际收取计算商户自行承担!4、物业费不变，垃圾费由我方承担，但是由于垃圾分类，投放问题而引起的罚款等后果各个商家自行承担。5.合同时间多元化选择(二选一)：1)合同时间可以重新一年起签至二年，免租一个月，保证金不变。2)合同时间也可以继续老合同的时间，剩余合同时间3个月至6个月的免租15天超过6个月的免租一个月，保证金不变。6.此次搬迁需要营业执照的变更或新办均可选择由我方统一代办。对于放弃跟随我方搬迁的商户我们给予以下承诺:1.签订合同终止协议书的当天退还11月30号之后多付的租金;2.11月30日前搬完自己的设备和材料，凭注销营业执照的证明，结清11月30号之前的水电气和抽点等费用，三个工作日内凭押金单当场无息退还押金。3.对于交接结束的商户我方额外补贴2000元。 2019年12月1日，涉案租赁房屋的水、电、气供应中断。 2019年12月2日，欣达公司向各商户发送《通知函》，告知各商户在2019年12月5日前搬迁完毕，否则在房屋交接期间如发现未搬迁物品将对房屋内设备进行清理，费用由商户承担。 本院认为，原告与被告谢杭平之间达成的《美食档口经营合同》，尚无证据表明存在无效情形，对合同双方具有法律约束力。原告主张两被告为合同相对一方，被告徐昌为涉案租赁房屋上一手承租人，在合同履行过程中亦与原告就涉案房屋另行签订合同用以办理营业用证照，且与被告谢杭平共同答辩，未就其合同地位提出异议，故本院认定两被告同为涉案租赁合同一方当事人。 关于涉案租赁合同提前终止原因，根据被告的陈述,系因酒店装修改造停水、停电影响正常经营导致搬迁,被告向各商户发送《关于轰趴美食汇搬迁的通知》,提出各商户可以变更承租地点并给予各种优惠条件,也可以解除合同。但该合同变更或解除情形超出了原、被告之间的合同约定，双方就此未能达成一致，故被告单方终止或变更合同行为，无论是否可行，均构成违约，应承担违约责任。两被告对退还租金及押金无异议，本院予以确认。 关于原告损失的认定。1.营业损失52956元（以90天计）。原告为证明其存在这部分损失，提供“饿了么”及“美团”后台数据打印材料一组。被告对此不予认可，认为原告实际利润仅为9.4元/天。经审查，该部分证据不能完整地反映合同订立至合同提前终止时的经营状况，无法据此进行成本收益分析，故原告以此主张损失，本院难以采信。2.菜品损失5000元。原告提供的淘宝订单、视频录像等证据虽可反映其2019年12月4日尚有部分存货以及部分原材料的采购价格，但截至当日存货数量无法量化，故原告依据采购订单计算存货损失，依据不足。3.装修损失730元。原告提交的微信付款记录不足以证明其存在该部分支出，本院难以采信。然而，原告虽无法详尽、准确证明其具体损失金额，但合同提前终止超出了原告预期，原材料剩余及合同正常履行的期待利益损失在所难免，鉴于被告于2019年11月21日已经向原告发出了通知，原告对其存货损失应当有所预见并采取必要措施，结合原告对损失的举证及本案合同期限、已履行期间、经营模式、计租面积及租金标准等具体实际，综合其他关联承租商户与两被告的纠纷化解情况，并参考餐饮业从业人员平均收入状况，本院酌定由两被告向原告赔偿损失共计10000元。被告主张物业、水电、燃气费在本案中应予抵扣，但未提交相关计算依据，本院仅对合同约定计算的物业费600元予以抵扣。 综上，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢杭平、徐昌退还原告马娜保证金4400元、租金4024.10元，赔偿损失10000元，扣除原告马娜应付物业费600元，被告谢杭平、徐昌尚应支付原告马娜17824.12元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告马娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件受理费1360元，减半收取680元，由被告谢杭平、徐昌共同负担194元，原告马娜负担486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  熊兴华 二〇二〇年三月三十日 书记员  朱浩荣