福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终312号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：曾丽彬，女，1966年11月22日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：傅祚江，男，1968年7月30日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人曾丽彬房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾丽彬全部诉讼请求，一、二审案件受理费由曾丽彬承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于合同约定的交房日前通知曾丽彬收房，曾丽彬于2017年10月2日接收房产，应视为自愿将交房时间延期至2017年10月2日，曾丽彬以实际行动认可了碧桂园公司的交房行为，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，曾丽彬也未能提供因逾期交房行为给其造成损失，且一审判决亦认定曾丽彬实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，并无法律依据；3.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；4.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误；5.关于“交付”问题，在本案中只应存在一种理解，即符合合同约定条件的交付。如2017年10月2日曾丽彬接收房屋并不符合合同约定的交房条件，应以取得竣工验收备案表即2017年11月6日作为符合合同约定条件的交付日，则应从2017年11月6日起届满90日的次日作为逾期办证的起算点。而本案中一审判决对于“房屋交付事实”作出了两种不同理解的认定，相互矛盾。 曾丽彬辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能在2017年9月30日前将符合交付条件的房屋交付曾丽彬使用，也未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致曾丽彬不能在交房后90日内取得房屋权属证书。应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 曾丽彬向一审法院起诉请求：1.碧桂园支付曾丽彬逾期交房违约金10,737.8元（2017年10月1日至2017年11月6日，逾期36天）；2.碧桂园支付曾丽彬逾期办理商品房权属登记的违约金8,300元（该违约金按50元/天，从2017年10月2日起至2018年6月15日止，共计256天，扣除90天，实际逾期166天）。 一审法院认定事实：案涉房屋的房号、房屋价款及交付、交房日期为2017年10月2日、案涉房屋于2017年11月6日取得竣工验收备案表、案涉房屋于2018年6月15日完成首次登记（总确权）、曾丽彬于2018年6月15日收到碧桂园不定期权属证书办理通知书、逾期交付房屋违约金计算标准为已付购房款的日万分之三，逾期办理房屋权属登记证书违约金计算标准为每日50元等事实。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园是否应承担逾期交房违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，碧桂园虽于2017年10月2日向曾丽彬交付了案涉房产，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，仍应认定为逾期交付。碧桂园向曾丽彬交付房屋后于2017年11月6日才取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案文件，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，曾丽彬要求碧桂园支付2017年10月1日起至2017年11月6日期间逾期交房违约金的诉讼主张，合法有据，予以支持。碧桂园辩解认为曾丽彬无实际损失，本案逾期交房违约金过分高于实际损失为由，要求调整违约金，本院认为，碧桂园迟延取得竣工验收备案证明文件并未影响曾丽彬接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，但碧桂园向曾丽彬交付房屋时并未告知曾丽彬涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，侵犯了曾丽彬的知情权及选择权，为弘扬诚信原则，维护交易安全，对碧桂园的辩解意见，不予采纳。从利于维护交易稳定、减少纠纷的角度出发，结合本案实际情况、开发商的过错程度，根据公平原则，本院酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即994,245元×0.0003×36天×80%＝8,590.28元，曾丽彬诉讼请求超出部分，不予支持。 2.碧桂园是否应承担逾期办证违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条中约定若因碧桂园的原因，曾丽彬未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意，碧桂园每逾期一天应向曾丽彬支付人民币50元的违约金；第二十八条中约定对合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由碧桂园承担的责任，或不合理加重曾丽彬责任、排除曾丽彬主要权利内容的，仍以合同为准。而《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》有关办理权属登记的约定，明显含有免除《商品房买卖合同（预售）》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定的补充协议中不得含有的情形，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故《补充协议》及《委托办理权属登记协议书》中，对产权登记事项的约定应当认定为无效，碧桂园应按《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，办理房屋权属登记事宜。碧桂园未按《商品房买卖合同（预售）》约定办理商品房权属登记，致使曾丽彬未能在实际接收房屋后的90日内取得房屋权属证书，构成违约，应承担违约责任。曾丽彬要求碧桂园支付2017年10月2日起至2018年6月15日期间166天的逾期办证违约金的诉讼主张，合法有据，予以支持。按每逾期一日支付50元计算，违约金为8,300元（50元/天×166天）。综上、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾丽彬支付逾期交房违约金8,590.28元；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾丽彬支付逾期办证违约金8,300元三、驳回曾丽彬的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，因适用简易程序减半收取138元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年9月30日前，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年6月15日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司虽于2017年10月2日向曾丽彬交付了案涉房产，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故应至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完涉案房产的交付义务。逾期交房违约违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之日2017年10月1日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之日2017年11月6日止。鉴于曾丽彬已实际接收房屋，并结合本案实际情况、根据公平原则，一审判决酌情确定碧桂园承担80%的逾期交房违约责任，并无不当。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，曾丽彬不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向曾丽彬支付人民币50元的逾期办证违约金。且本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给曾丽彬时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，逾期办证违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司按合同约定交付商品房之日（2017年11月7日）起第91日即2018年2月6日至碧桂园公司履行通知义务前一日即2018年6月14日止，期间共128天，按每逾期一日支付50元计算，违约金应为6400元（50元/天×128天），一审判决对此计算有误。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初501号民事判决第一项； 二、撤销三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初501号民事判决第二项、第三项； 三、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾丽彬支付逾期办证违约金6,400元； 四、驳回曾丽彬的其他诉讼请求。 一审案件受理费276元，因适用简易程序减半收取138元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担113元，曾丽彬负担25元。 二审案件受理费276元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担226元，曾丽彬负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  吴良盛 审判员  徐 浩 二〇二〇年三月三日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。