青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初565号原告：青海嘉洁物业管理有限公司（统一社会信用代码：），住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：韩斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄升，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告：青海天诚融资担保有限责任公司（统一社会信用代码：），住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：王斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李红海，青海普兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈良。原告青海嘉洁物业管理有限公司与被告青海天诚融资担保有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海嘉洁物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄升，被告青海天诚融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人李红海、沈良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海嘉洁物业管理有限公司（以下简称“嘉洁公司”）向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方之间的物业服务合同关系；2.判令被告支付物业费（计算至2019年12月31日）、水电费（计算至2019年10月10日）、空调使用费（计算至2019年度），共计209275元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系西宁经济技术开发区东川工业园区经发大厦（昆仑东路148号）提供物业服务的物业公司，因被告与第三人青海润东塑料编织有限公司（以下简称“润东公司”）追偿权纠纷一案，被告向西宁市中级人民法院申请执行，并对第三人润东公司抵押的××路进行评估拍卖，但在该院组织的司法拍卖中无人报名竞拍，导致两次流标，该院于2018年6月6日作出（2018）青01执恢89号之一《执行裁定书》，裁定将第三人润东公司名下位于西宁市××区房产以第2次拍卖的保留价即4,661,358.00元交付被告抵偿等额债务，该房产所有权自此转移给被告，被告即应当承担该房屋的物业费、水电费、空调使用费，但被告经原告多次催告后，仍不履行上述费用的支付义务。为此诉至贵院，请求贵院查明事实，判令支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权利。原告嘉洁公司为支持其诉求提交如下证据：1.经发大厦物业服务合同2份，用于证明原告与涉案房屋原业主青海润东塑料编织有限公司存在物业服务合同关系；合同约定了物业费、空调使用费等费率标准的事实。2.协议，用于证明因润东公司与被告之间的追偿权纠纷案中，润东公司未履行《民事调解书》义务，被告申请执行并对涉案房屋进行评估拍卖，为确保物业费等相关费用的承担，原被告及润东公司于2017年8月24日签订《协议》，约定自润东公司按法定程序将涉案房屋交付被告后，物业费等费用由被告承担的事实。3.司法拍卖信息，用于证明涉案房屋评估完成后，西宁市中级人民法院分别于2017年12月12日和2018年1月22日两次进行网络拍卖的事实。4.（2018）青01执恢89之一号执行裁定书，用于证明涉案房屋经两次拍卖流拍后，西宁市中级人民法院于2018年6月6日作出裁定，将涉案房屋以第二次拍卖的保留价交付被告抵偿等额债务，被告基于该裁定取得了涉案房屋的所有权，成为涉案房屋业主，自该日期应当承担涉案房屋的物业费等费用的事实。5.关于催缴水电物业费的函，用于证明原告向被告索要物业费等相关费用无果的事实。被告青海天诚融资担保有限责任公司（以下简称“天诚公司”）辩称，对裁定书确认的内容没有异议，但该房屋至今未办理产权变更登记手续、未实际交付使用、原告公司亦未向被告公司提供相应的物业服务，因此不该收取物业费；另外要求在举证时明确费用明细。针对是否应当缴纳原告主张的费用，请求法院依法裁判。被告天诚公司未提交证据。经庭审质证：被告天诚公司对原告嘉洁公司提交的经发大厦物业服务合同、协议的真实性不持异议，但对证明方向持有异议，认为原告嘉洁公司与案外人润东公司之间的物业服务合同与被告天诚公司无关联关系，认为《协议》约定该房屋按法定程序交付天诚公司后费用由天诚公司承担，但该房屋至今未交付；本院认为，上述证据分别能够证明原告嘉洁公司与案外人润东公司订立物业服务合同的事实，以及原告嘉洁公司、案外人润东公司、被告天诚公司就该楼层评估拍卖期间产生费用如何承担达成协议的事实，本院认定为有效证据；被告天诚公司对原告嘉洁公司提交的司法拍卖信息、（2018）青01执恢89之一号执行裁定书等证据的真实性及证明方向不持异议，本院认定为有效证据；被告天诚公司对原告嘉洁公司提交的催缴函持有异议，认为属原告嘉洁公司单方制作后并未告知被告，被告对催收费用事项不知情，本院认为，原告提交的该组证据并不足以证明该份由其单方制作的催缴函已到达被告处、被告已确认知悉的事实，本院不予采信。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列事实予以确认：2013年12月31日，甲方嘉洁公司与乙方润东公司订立《经发大厦物业服务合同》，就润东公司的经发大厦第八层房屋提供物业服务事项达成协议，约定了物业管理服务项目、收费标准、双方的责任等内容，该合同期限为2014年1月1日至2015年12月31日；2016年3月1日，甲方嘉洁公司与乙方润东公司订立《经发大厦物业服务合同》，亦就润东公司的经发大厦第八层房屋提供物业服务事项达成协议，约定了物业管理服务项目、收费标准、双方责任等内容，该合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日；2017年8月24日，甲方天诚公司、乙方嘉洁公司、丙方润东公司订立《协议》，对润东公司仍然使用该楼层期间所产生的物业费、水电费等达成协议，约定自润东公司按法定程序将该房屋实际交付天诚公司后，相关费用由天诚公司承担等内容；2017年12月12日、2018年1月22日，西宁市中级人民法院就该房屋发布拍卖公告，两次拍卖均流拍；2018年6月6日，西宁市中级人民法院出具（2018）青01执恢89号之一执行裁定书，载明“将被执行人青海润东塑料编织有限公司名下的位于西宁市××区不动产以第二次拍卖的保留价4664358.00元交付申请执行人青海天诚信用担保有限责任公司抵偿等额债务；被执行人青海润东塑料编织有限公司名下的位于西宁市××区不动产所有权自本裁定书送达申请执行人之日起转移给申请执行人青海天诚信用担保有限责任公司；申请执行人青海天诚信用担保有限责任公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。另查，2019年1月30日，“青海天诚信用担保有限责任公司”名称变更登记为“青海天诚融资担保有限责任公司”。本院认为，原告青海嘉洁物业管理有限公司与青海天诚信用担保有限责任公司、案外人青海润东塑料编织有限公司三方就物业费等费用承担问题订立的《协议》，是各方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，被告青海天诚融资担保有限责任公司依据生效法律文书取得该房屋的所有权，自此与原告青海嘉洁物业管理有限公司形成了事实上的物业服务关系，加之三方就物业费等相关费用承担问题已经达成《协议》，故被告作为业主理应承担该栋房屋各楼层分摊的水电费、空调使用费等费用，原告青海嘉洁物业管理有限公司要求被告青海天诚融资担保有限责任公司支付2018年6月10日至2019年10月10日期间的水电费23232元、空调费102822元的主张有理，本院予以支持；关于原告要求被告支付2018年6月6日至2019年12月31日期间的物业费83221元的主张，鉴于原、被告双方对于该楼层至今空置未使用的情形均不持异议，依据相关法律规定，酌情支付70%的物业费58254.7元为宜；关于被告青海天诚融资担保有限责任公司对此所持该房屋并未实际交付、未办理产权转移登记、未实际使用的辩解意见，该楼层已由生效法律文书确定被告系所有权人，交付、变更登记及使用的义务并不在物业方，故对此辩解意见，本院不予采纳；关于原告要求确认双方之间的物业服务合同关系的主张，对于合同相对人之间的合同关系，双方并未形成合意一致订立书面或口头的合同，不具备合同成立的形式要件，原告青海嘉洁物业管理有限公司亦未提交双方订立书面或口头合同的证据，故对此主张本院不予支持，但依据三方就物业费等费用承担达成的《协议》，被告青海天诚融资担保有限责任公司自此应予承担物业费等相关费用，双方应及时订立物业服务合同，约定双方的权利义务，更有利于保障双方当事人的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《青海省物业管理条例》第五十九条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青海天诚融资担保有限责任公司于判决书生效后十日内支付原告青海嘉洁物业管理有限公司水电费23232元、空调费102822元、物业费58254.7元，合计184308.7元。二、驳回原告青海嘉洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2220元，由被告青海天诚融资担保有限责任公司负担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇二〇年三月二十七日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《青海省物业管理条例》第五十九条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。