北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3164号上诉人（原审原告）：宋迪佳，女，1986年10月30日出生，汉族。上诉人（原审原告）：代京坡，男，1987年3月2日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：柴学英，黑龙江音河律师事务所律师。上诉人代京坡、宋迪佳因与被上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛顺鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代京坡、宋迪佳上诉请求：撤销一审判决，改判金盛顺鑫公司按照已付房价款的2%支付违约金2.14万元及利息（2016年12月23日至2019年1月23日，按照中国人民银行同期贷款利率4.6%计算）。事实与理由：2017年1月11日，金盛顺鑫公司与代京坡、宋迪佳签订合同及附件，购买顺义区后沙峪镇安平街北侧×办公楼×房屋，按照合同约定，金盛顺鑫公司应于2018年10月31日前将绿港花博中心×号楼×的房子交付代京坡、宋迪佳，直至2019年1月19日，代京坡、宋迪佳才收到通知，将于2019年1月22日办理入住手续。合同约定逾期超过60日，代京坡、宋迪佳可以申请退房，并按照买受人全部己付款的2%向买受人支付违约金及利息。2019年1月起，代京坡、宋迪佳多次要求退房及退还首付款、利息和违约金，2019年1月28日，开发商退还了1073251元。退款前，开发商工作人员以公司正常程序为由打印《解除协议》《退房承诺书》《国门智慧城购房款退款申请单》要求宋迪佳签字，并没有给出任何解释。出于对开发商的信任，为了马上得到退房款，宋迪佳在不知情的情况下签字。金盛顺鑫公司利用自身优势，在宋迪佳没有经验的情况下，签订上述协议中设定了明显对自己不利的内容条款，使双方利益失衡，违背了公平原则。《解除协议》中“乙方由于无力支付剩余房款”与客观事实不符，代京坡的贷款早已经申请通过，且《解除协议》中代京坡的签字非本人所签，退房当天代京坡未到场。金盛顺鑫公司辩称，同意一审判决，不同意代京坡、宋迪佳的上诉请求和理由。代京坡、宋迪佳向一审法院起诉请求：1.依法判令金盛顺鑫公司支付代京坡、宋迪佳已付房款价2％的违约金2.14万元；2.判令金盛顺鑫公司支付利息损失（以1073251元为基数，自2016年12月23日付款之日起至2019年1月23日双方解除合同之日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率4.6%（不低于该利率）计算）；3.诉讼费由金盛顺鑫公司承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，金盛顺鑫公司（出卖人）与宋迪佳、代京坡（买受人）签订合同编号为×的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件，购买顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）×商务办公楼×层×房屋。合同约定:合同约定：……第六条、计价方式与价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米46395.19元，总价款2133251元……第七条、付款方式和期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款……第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时出卖人还应提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当于2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理；（一）按照逾期时间，分别处理……2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金……合同还约定了其他权利义务。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人自愿购买出卖人开发建设并销售的绿港花博中心×号楼×号商品房，买受人承诺按以下第三种方式向出卖人支付该商品房的房价款……三、按揭方式：商业银行贷款。1、买受人于签署预售合同前向出卖人全额支付不少于该商品房总房款的50%的首付款（最终首付款比例以贷款银行的要求为准），即1073251元。2、剩余房款，即106万元，买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。合同签订后，2016年12月6日宋迪佳、代京坡向金盛顺鑫公司支付购房款300000元。2016年12月23日，宋迪佳、代京坡支付购房款773251元。2019年1月19日，金盛顺鑫公司向宋迪佳、代京坡发送通知，通知内容为“你购买的顺义区绿港花博中心×号楼×室精装修工程已经结束，将于2019年1月22日办理入住手续（补贴款计算至2019年1月30日止）。鉴于您所购买的房屋尾款1060000元还未付清或申请银行贷款还未到账，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件八补充协议第三条约定，您应立即向我司交齐购房尾款。在您购房尾款未交齐之前，该房屋暂不交付您实际使用。您交齐购房尾款后，请到北京御鼎顺物业管理有限公司办理该房屋入住手续。”2019年1月23日，宋迪佳、代京坡（乙方）与金盛顺鑫公司（甲方）就涉诉房屋达成解除协议，由宋迪佳代表代京坡与金盛顺鑫公司签订《解除协议》，协议约定：甲乙双方经协商达成如下协议：1、乙方由于因个人能力无力支付剩余房款，因而自愿提出退房，应乙方之申请，甲方同意乙方将已购得北京市顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪公共设施项目）二期绿港花博中心×商务办公楼×层×房屋退还甲方。2、自解除之日起，甲方对上述房产有权自由处置，乙方不得以任何理由予以干涉。3、乙方同意承担补偿金/元，印花税损失/元，工本费/元，共计/元。4、乙方需配合甲方共同前往主管部门办理商品房注销手续，手续办理完毕后，甲方于7个工作日内将乙方已交款项（扣除违约金后）计人民/元，退还乙方，并将/银行拨付贷款/元退还该行。5、双方认定本协议的处理方式为最终处理方式。本协议签订后，甲乙双方不得以任何理由向对方提出任何形式的其他补偿。6、本协议壹式叁份，甲乙双方各执壹份，交主管机关本案壹份。宋迪佳、代京坡表示该协议模板是金盛顺鑫公司拟定打印的，签署解除协议时，当时协议没有写任何数据和款项，我方签字后，金盛顺鑫公司盖章，在下划线处手写的“/”是金盛顺鑫公司后写上去的，该协议我方只有照片，一份是下划线处没有填写内容，一份是下划线处填写了“/”，最终用哪份我方不清楚，协议上的方式不明确，该份协议应当无效；双方当时没有达成统一意见，金盛顺鑫公司口头承诺立刻能退房，违约金等退款后统一支付，退房原因并非我方无力支付房款，而是金盛顺鑫公司延期交房，我方因着急拿到房款只能按照金盛顺鑫公司要求签字，我方如不签字，对方不同意退款，现在也拿不到首付款，并提交两张照片予以证明。对此，金盛顺鑫公司认可照片的真实性，并表示宋迪佳、代京坡提交照片上的协议内容与金盛顺鑫公司持有的是一致的，只是有一张上没有写“/”，但并未给宋迪佳、代京坡加重损失。当日，宋迪佳还代表代京坡签署了《国门智慧城购房款退款申请单》、《退房承诺书》各一份，《国门智慧城购房款退款申请单》记载：本人于2017年1月7日购买贵司国门一号二期国门智慧城×号楼×室，总计缴纳房款人民币壹佰零柒万叁仟贰佰伍拾壹元，由于个人原因，自愿申请办理解除与贵司签署的购房协议及结束相关权益手续，并要求贵司将此套房已付房款退还给本人……本人申明，退款之后，所享购房之权益自动终结，以后不会与贵司发生有关纠纷。《退房承诺书》记载：顺义区建设委员会房屋交易市场管理科：甲乙双方于2017年1月7日签订的顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪公共设施项目二期）绿港花博中心×商务办公楼×层×号的商品房（预售）合同，由于乙方无力承担剩余房款，经甲乙双方协商一致，现共同申请注销合同编号为×的商品房买卖合同，并承诺该房在办理合同注销登记前无任何债权债务关系，未做银行贷款、无查封、无抵押。如因退房出现任何法律纠纷，有甲乙双方共同承担。宋迪佳、代京坡称该两份文件签署情况与《解除协议》相同，退房原因与实际不符，退房并非宋迪佳、代京坡无付款能力，而是金盛顺鑫公司逾期交房，且该退房申请是为了解除网签在当天签署，实际2019年1月7日宋迪佳、代京坡便邮寄了退房通知书，退房通知书就是要求金盛顺鑫公司赔偿利息和违约金，但金盛顺鑫公司没有签字。对此，金盛顺鑫公司称没有收到宋迪佳、代京坡邮寄的退房通知书，我方现场接待了宋迪佳、代京坡的退房申请，经过双方协商解除购房协议，宋迪佳、代京坡提交的退房通知书也没有宋迪佳、代京坡的签字捺印，不予认可，应以建委备案的退房申请为准。后金盛顺鑫公司向宋迪佳、代京坡发出《国门智慧城购房款退款通知单》，通知购房款退款申请单已经收到，将于收到购房款退款申请单之日起30个工作日内退款1073251元。2019年1月28日，金盛顺鑫通过银行转账方式退还宋迪佳、代京坡购房款1073251元。庭审中，宋迪佳、代京坡表示金盛顺鑫公司逾期交付房屋，合同中对于违约金及补偿有明确约定，我方有权依据合同提出退房并在15日之内拿到房款，金盛顺鑫公司退还房款是应该承担的法律责任，我方也应该获得赔偿，金盛顺鑫公司拒绝赔付也是违背诚信；关于批贷情况，我方是在北京农商银行顺义支行办理的，2017年9月30日就已经批贷，因金盛顺鑫公司逾期交房，我方想退房，故于2019年1月7日通知银行暂时不放贷款；我方有能力支付房款，在退了涉诉房屋之后，我方又另外购买了一套房屋，也办理了贷款手续，退房责任不在我方。宋迪佳、代京坡提交退房通知书打印件、代京坡收入证明原件、贷款合同原件两份予以证明。金盛顺鑫公司表示代京坡收入证明、贷款合同真实性由法院核实，该证据是退房之后发生的行为，与本案没有关联，同时表示没有收到宋迪佳、代京坡的退房通知书；退房申请单、解除协议、退房承诺书不是空白的，协商退房的业主签署协议内容都是一致的，且双方互不追究过错，当时能够协商退房的客户都是自愿放弃了银行利息和违约金的客户，这也是退房的前提，我方已按照退房协议履行义务，现宋迪佳、代京坡起诉是有违诚信原则和协议约定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，双方在签署《北京市商品房预售合同》后，在2019年1月23日签署《解除协议》、《退房承诺书》，宋迪佳、代京坡还签署了《国门智慧城购房款退款申请单》提交给了金盛顺鑫公司，根据上述材料的内容，可以确认双方就涉诉《北京市商品房预售合同》已协议解除，且就解除后果一并进行了约定，金盛顺鑫公司应退款为1073251元，结合《解除协议》第五条以及《国门智慧城购房款退款申请单》中“本人申明，退款之后，所享购房之权益自动终结，以后不会与贵司发生有关纠纷”，在金盛顺鑫公司退完上述款项后，双方就该解除协议已经履行完毕，宋迪佳、代京坡主张金盛顺鑫公司口头承诺退还房款后支付违约金，金盛顺鑫公司对此不予认可，宋迪佳、代京坡未能提供证据予以证明，法院难以采信。故宋迪佳、代京坡请求支付违约金及利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决：驳回宋迪佳、代京坡的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另，对于代京坡、宋迪佳提出的关于到银行就其有能力办理贷款的事实进行调查取证之申请，因是否有相应贷款能力并非本案争议核心，也不能据此推翻双方在《解除协议》、《退房承诺书》及《国门智慧城购房款退款申请单》中的约定内容，故对于其调查取证申请，本院不予准许。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。代京坡、宋迪佳与金盛顺鑫公司签署《北京市商品房预售合同》后，于2019年1月23日签署《解除协议》《退房承诺书》《国门智慧城购房款退款申请单》，就《北京市商品房预售合同》进行解除，一并约定了解除后果。代京坡、宋迪佳上诉主张签订上述协议时金盛顺鑫公司利用自身优势，违背了真实意思表示，属于乘人之危且显失公平，但代京坡、宋迪佳未提交充分证据予以证明，故对该上诉主张，本院不予支持。代京坡、宋迪佳上诉主张代京坡未在《解除协议》上签字，本院认为，宋迪佳在一审期间认可《解除协议》中第一行“代京坡”系自己代签，考虑到代京坡、宋迪佳的身份关系，且《解除协议》《退房承诺书》《国门智慧城购房款退款申请单》均系同一天所签，故《解除协议》的效力应予确认。上述协议中明确载明“本人申明，退款之后，所享购房之权益自动终结，以后不会与贵司发生有关纠纷”，金盛顺鑫公司已退还代京坡、宋迪佳的购房款。代京坡、宋迪佳请求支付违约金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，代京坡、宋迪佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由代京坡、宋迪佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 蒙 瑞审 判 员 龚勇超二〇二〇年三月三十一日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇