贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终686号上诉人（原审原告）：谭绍萍，女，1967年3月7日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李创，贵州君磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光美，贵州君磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冉凯，男，1986年9月2日出生，土家族，贵州省道真县人，户籍地贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：王艳，贵州义遵律师事务所律师。上诉人谭绍萍因与被上诉人冉凯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2019)黔0302民初9398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。谭绍萍上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判冉凯立即赔偿谭绍萍房屋租金损失234864元及利息12042.21元，并由冉凯承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、案外人聂军停止营业后，并未将房屋钥匙交还给上诉人，而是交给了案外人，故一审认定聂军于2018年3月中旬将房屋钥匙交付给上诉人系事实认定错误。2、根据遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初2641号民事判决书查明认定的事实，并没有认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同已解除，故一审认定上诉人与被上诉人的租赁关系于2018年3月1日解除系事实认定错误。3、根据涉案《房屋租赁合同》第九条的约定，上诉人与被上诉人之间的合同解除或终止，被上诉人无理由拒迁或迁出后仍留有物品在场地内的才视为弃权处理，虽然双方签订的租赁合同对合同解除后的遗留物品进行了约定，但实际双方并未按合同约定履行。根据被上诉人于2018年6月23日向上诉人作出《承诺书》，其认可在2018年6月23日占用上诉人房屋的事实，该承诺实际已经变更《房屋租赁合同》关于遗留物品处理的约定。而一审却在认定房屋内的物品在2018年6月23日仍归属于被上诉人的情况下，仍然依据租赁合同对遗留物品的约定来驳回上诉人的诉讼请求，系事实认定错误。4、上诉人的一审诉讼请求是基于租赁合同要求被上诉人支付租金，系合同之债，一审法院查明上诉人与被上诉人的租赁合同已于2018年3月1日解除，此时，被上诉人在2018年3月1日至2018年6月25日期间就属违法占有上诉人的房屋，上诉人要求的赔偿应为侵权之债，但一审法院在发现本案法律关系由合同之债变更为侵权之债后，却未依法向上诉人释明相关法律关系，也未告知上诉人变更诉讼请求，而是直接判决驳回了上诉人的诉讼请求，系程序违法。冉凯二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谭绍萍向一审法院起诉请求：1.判令冉凯立即支付谭绍萍房屋租金234864元及利息12042.21元（从2018年6月25日至2019年7月24日，合计12042.21元，2019年7月24日起以234864元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，至款项付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费由冉凯承担。一审法院认定事实：2014年3月28日，谭绍萍（甲方）与冉凯（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方所持物业遵义市民主路龙华*老城新街项目A1-3-1，场地面积1206.76平方米；租期从2014年9月20日起至2019年9月19日；第一年（2014年9月20日-2015年9月19日）每月租金67168元、第二年（2015年9月20日-2016年9月19日）每月租金69183元、第三年（2016年9月20日-2017年9月19日）每月租金71258元、第四年（2017年9月20日-2018年9月19日）每月租金73395元、第五年（2018年9月20日-2019年9月19日）每月租金77064元；乙方按六个月支付租金，在下个半年前30日前向甲方支付租金；乙方须于签署本合同之日内向甲方支付保证金100000元，待合同期满时，乙方没有违反本合同任何条款并已履行本合同项下的各项义务包括缴交一切有关租金及杂费之情况下，甲方应当于收回场地及一切有关费用后一个月内免息发还乙方缴付的保证金，如乙方违约，保证金无条件归甲方所有，乙方不得要求返还保证金；如乙方未按照约定提前30日缴纳下一半年度租金，延期，每日按贰仟伍佰元整交付违约金，可以从保证金中扣除。若乙方拖欠租金或其他费用超过30天（无论是否正式通知或行文追讨）皆足以构成违约，甲方有权提出立即解除本合同，收回场地，追讨欠款及利息，因此而造成的一切后果皆由乙方负责；本合同租期届满终止或解除合同后或提前终止后3日内，除去乙方自行安装的隔墙外，乙方必须依时迁出并将属于乙方的财产全部搬走……若无理由拒迁或迁出后仍留下物品在场地内则视为弃权处理，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议等内容。合同签订后，谭绍萍按约将房屋交付冉凯使用。2018年6月23日，冉凯向谭绍萍出具《承诺》一份，载明：“本人冉凯于2018年6月25日晚上12点以前将重庆大队长火锅店(A1-3-1)老城新街店所有物品设备全部处理完毕，如未能及时按规定时间处理店内所有物品，本人冉凯将放弃店内所有物品的处理权力，并由房东及老城物管公司进行处理后产并抵扣物管费和水电费。”，承诺人署名冉凯。另查明，案外人聂军于2017年9月27日与大队长火锅店签订《承包经营协议》。后经遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初2641号判决书查明认定：谭绍萍向案外人聂军发送微信信息载明：“聂军你好，老城大队长火锅水电费，物业及其他费用要完善呦，到2018年2月28日，还要在税务报停营业，收到回复。”同时，谭绍萍在2018年3月3日在朋友圈发布广告，载明：“好消息好消息遵义市民主路龙华新区老城新街项目A1-3-1场地面积1206.76平方米。老城沃尔玛，黄慧玲-屈臣氏楼上三楼出租带出售有意者面谈联系我”，并在文字后附有“大队长主题火锅店”字样的门头照片。案外人聂军仅经营了五个月，因房租税费问题，谭绍萍要求收回房屋，所以聂军于2018年2月28日结束了营业，2018年3月1日正式关门，并于2018年3月中下旬交付房屋钥匙给谭绍萍。一审法院认为：谭绍萍与冉凯于2014年3月28日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。关于《租赁合同》解除的时间，根据庭审查明的事实，结合谭绍萍与案外人聂军的微信聊天记录、谭绍萍发布的朋友圈广告信息、证人证言、当事人当庭自认，足以认定双方《租赁合同》已于2018年3月1日经谭绍萍行使单方解除权而解除，另依据双方《租赁合同》中约定“本合同租期届满终止或解除合同后或提前终止后3日内，除去乙方自行安装的隔墙外，乙方必须依时迁出并将属于乙方的财产全部搬走……若无理由拒迁或迁出后仍留下物品在场地内则视为弃权处理，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议”，对于合同解除或者终止后房屋内遗留物品的处理已有明确约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故对谭绍萍要求冉凯支付2018年3月19日至2018年6月25日期间租金234864元及利息的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回谭绍萍的诉讼请求。案件受理费2495元，由谭绍萍负担。二审期间，上诉人向本院提供了如下证据：1、物管费和水费票据各1张，拟证明2018年6月25日，上诉人代被上诉人缴纳了涉案房屋2018年3月1日至2018年7月1日期间的物管费10000元及2018年2月4日至2018年4月4日期间的水费928元。2、租赁合同，拟证明上诉人于2018年8月将涉案房屋出租给案外人开设健身房。经质证，被上诉人对前述证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为恰好证明2018年3月1日至2018年6月25日期间都是由上诉人在实际管理涉案房屋，被上诉人未使用涉案房屋。二审中，双方一致确认根据涉案《租赁合同》的约定，被上诉人向上诉人交纳有保证金100000元。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：被上诉人冉凯是否应向上诉人谭绍萍支付2018年3月19日至2018年6月25日期间的租金234864元及利息。本案中，谭绍萍与冉凯签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方约定涉案租赁房屋仅用于经营餐饮，租赁期限为5年，即自2014年9月20日至2019年9月19日。2017年9月27日，红花岗区老城新街重庆大队长主题火锅店与案外人聂军签订《承包经营协议》，约定由聂军承包经营涉案租赁房屋内的“重庆大队长主题火锅店”，但后因涉案房租税费问题一直未能解决，谭绍萍向聂军发出信息，要求其报停营业，并于2018年3月3日在朋友圈发出出租涉案房屋的广告信息，聂军于2018年3月1日正式关门，并称其将涉案房屋钥匙交给了谭绍萍。对此，谭绍萍否认自己提出解除合同及收到钥匙，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”及第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，谭绍萍在明知涉案租赁房屋的经营已承包给聂军的情况下，直接向实际承租人聂军发出信息要求收回房屋并在朋友圈发出广告信息，应视为谭绍萍行使了涉案《租赁合同》的单方解除权。加之从谭绍萍支付了2018年3月至6月期间物管费、水费的情况来看，涉案房屋冉凯已未再管理。因此，一审认定谭绍萍与冉凯的租赁关系已于2018年3月1日解除，并无不当。虽然冉凯于2018年6月23日向谭绍萍出具了《承诺书》，但仅是针对涉案房屋内遗留物品的处理作出的承诺，并不足以证明租赁关系仍然存在。且根据双方签订的《租赁合同》第九条的内容，实际已对合同解除或终止后房屋内遗留物品的处理进行了约定。因此，谭绍萍主张冉凯应支付其2018年3月19日至2018年6月25日期间的租金及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。本案系因合同解除产生的纠纷，故一审按租赁合同纠纷审理本案并无不当，对谭绍萍关于一审程序违法的上诉理由，本院不予采纳。本案中，虽冉凯未经谭绍萍同意违反合同约定将涉案房屋以红花岗区老城新街重庆大队长主题火锅店的名义承包给案外人聂军，但谭绍萍对此并未提出异议，合同解除也并非此原因。但由于冉凯在谭绍萍2018年3月收回房屋后未及时搬走物品，客观上造成谭绍萍无法正常使用涉案房屋，故应承担相应赔偿责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，谭绍萍也应及时妥善处理物品避免损失扩大，结合本案证据及实际情况，本院认为，谭绍萍应在一个月左右即应采取措施，而非三个月之后，故酌情认定冉凯应承担100000元赔偿责任。因冉凯交纳了100000元保证金，为减少当事人诉累，故该100000元保证金可抵作赔偿款，谭绍萍无需再退还冉凯。综上，谭绍萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元，由上诉人谭绍萍承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年三月三十日书记员 余 飞