贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1220号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：林伟，男，1979年8月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：胡江南，女，1978年1月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人林伟、胡江南商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款503468元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2017年5月20日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款503468元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月16日起计算至2018年11月16日止。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南返还三通费3285元及支付利息，利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月21日起至上述费用返还完毕之日止。四、驳回原告林伟、胡江南的其他诉讼请求。案件受理费256元，由原告林伟、胡江南负担56元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，调减逾期办证违约金至10%；2.撤销一审判决第三项，驳回被上诉人主张返还三通费和支付利息的请求。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，上诉人应于被上诉人提交完毕资料后的360日内履行办证义务，本案被上诉人提交完毕资料的时间为出具委托书的时间，自被上诉人出具委托书之日至今尚未超过360日，故上诉人未违约，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。三、被上诉人主张返还三通费的诉讼请求已超过诉讼时效，上诉人不应返还。同时，三通费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。四、一审判决仅明确上诉人支付违约金的期间，但未明确具体金额，可能存在超诉讼请求判决的情形，应予纠正。被上诉人林伟、胡江南未做答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵州碧阳恒通置业有限公司是否存在逾期办证违约情形？2.案涉逾期办证违约金应否调减？3.贵州碧阳恒通置业有限公司应否返还“各项开户费”并支付利息？4.一审是否超诉讼请求判决？关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2017年5月20日办理入住手续，但上诉人未举证证明其向被上诉人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是上诉人履行办证义务的前提，在上诉人未取得商品房初始登记的情况下，要求被上诉人提交办证资料并无实际意义，而上诉人于2019年1月11日才向被上诉人开具购房发票，被上诉人在取得购房发票之前并不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方就上诉人持有代收费用期间的利息未进行约定，被上诉人主张支付利息于法无据。一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正。上诉人关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。关于焦点4，一审中，被上诉人就其主张的违约金明确了计付标准和期间，一审结合当事人的诉求与本案查明的事实，判决上诉人以双方合同约定的方式计付违约金，并未超出当事人的诉讼请求范围。上诉人称一审超诉讼请求判决，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13581号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款503468元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月31日起计算至2017年5月20日止；被告贵州碧阳恒通置业有限公司本于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南支付逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款503468元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月16日起计算至2018年11月16日止；驳回原告林伟、胡江南的其他诉讼请求；”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13581号民事判决第三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内向原告林伟、胡江南返还三通费3285元及支付利息，利息以3285元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月21日起至上述费用返还完毕之日止；”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内退还被上诉人林伟、胡江南各项开户费3285元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费256元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担180元，被上诉人林伟、胡江南负担76元；二审案件受理费512元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担472元，被上诉人林伟、胡江南负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月三十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青