上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40513号原告(反诉被告)：方业武，男，1966年10月19日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢润泽，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐栋炯，男，1981年11月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：徐迟元，上海市亚太长城律师事务所律师。原告方业武与被告徐栋炯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告方业武及委托诉讼代理人戚莉珏、被告委托诉讼代理人徐迟元到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告方业武向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年6月3日解除；2.判令被告返还原告2019年6月3日至2019年11月30的租金117,753.42元；3.判令被告返还押金20,000元；4.被告赔偿原告损失115,000元(方业武向案外人孙文兵支付的店铺内设备、物品、物料、物资、软装、硬装、装修等各项损失)。事实和理由：原、被告于2018年10月26日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告上海市静安区奉贤路XXX号底楼沿街房屋(以下简称系争房屋)用于开设茶饮店，租赁期限自2018年8月14日至2019年11月30日，每月租金20,000元，被告明确表示可以转租。当日，原告支付押金20,000元及租金310,000元。原告承租该房屋后委托儿子方涛涛将系争房屋转租给孙文兵用于经营同品牌茶饮店，并与孙文兵签订《转让协议》，对租赁期限、租金支付等均有明确确定。后因孙文兵经营不善，拟再次转租，并确定了意向的承租人MANNER咖啡，原、被告及孙文兵、MANNER咖啡于2019年4月对转租事宜进行了协商，被告表示只要不损害其利益，对再次转租并无异议。2019年6月3日，孙文兵告知方涛涛，被告已通知孙文兵要求限期搬离系争房屋，并收回系争房屋的电动卷帘门钥匙导致无法营业。次日，孙文兵向方涛涛发送了《通知和索赔函》，原告通过多种方式联系被告，被告均不予理睬。原告为解决问题，与孙文兵签订《店铺转让协议终止及和解合同》，向孙文兵支付195,000元(包括应返还的租金及押金、赔偿的损失)。后原告发现被告将房屋直接租赁给了MANNER咖啡。原告认为，被告以其行为明确表示不再履行合同，构成根本违约。2019年7月20日，原告向被告发送《关于奉贤路XXX号商铺租赁合同解除函及相关告知》，要求解除双方的租赁合同并协商解决纠纷，被告不同意协商。为维护自身的利益，原告向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告徐栋炯辩称，确实于2019年6月3日收回房屋，同意《商铺租赁合同》于该日解除。合同对于转租及违约责任有明确的约定。租金尚余117,753.42元无异议，扣除违约金40,000元后愿意返还原告。押金20,000元同意返还原告。反诉原告徐栋炯向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告支付反诉原告违约金40,000元。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》反诉被告未经反诉原告书面同意擅自将系争房屋转租，构成违约，为维护反诉原告的利益，遂提出反诉诉讼请求。反诉被告方业武针对反诉辩称：不需要作为反诉处理，不同意反诉请求。解约并非反诉被告原因，反诉原告无权根据合同第10条约定主张违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系公房，租赁户名为唐财元。唐财元向徐栋炯出具《协议书》，同意徐栋炯将系争房屋转租。徐栋炯办理便民饮食临时备案公示卡，经营地址为系争房屋，经营负责人为徐栋炯，经营品种和方式为热加工糕点、自制饮品，有效期截至2020年5月10日。2018年10月26日，徐栋炯(出租人、甲方)与方业武(承租人、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，用于经营茶饮店；租期自2018年8月14日起至2019年11月30日止；租金每月20,000元，租金310,000元已全额付清，押金20,000元；租赁期内除甲方书面同意乙方转租、转让，乙方不得擅自将该房屋部分或全部转租、转让他人，严禁门口张贴出租或转让，包括以联谊、承包经营和合作经营等名义，都视为违约，乙方将承担违约的全部责任；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，或甲方未按合同约定履行相关义务，视为甲方违约，赔偿乙方月租金的两倍；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方月租金的两倍的违约金；乙方对该商铺只有使用权，没有所有权，未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让该商铺，若乙方经营不善，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方转租、转让该商铺；在乙方合法经营的情况下，甲方保证乙方通过经营许可(即《便民饮食临时备案》，备案证号：静(南西)餐备字2018第0002号)使用两年。合同签订后，方业武支付押金20,000元，租金310,000元。2018年10月29日，方涛涛(甲方)与孙文兵(乙方)就系争房屋签订《转让协议》，约定，甲方将系争房屋的店铺经营权转让给乙方；甲方转让包括店铺的软装、硬装、全套设备，剩余物料等全部转让给乙方使用；乙方需支付甲方240,000元，合同生效日起一次性结清；自合同签订日起，乙方享有该店铺的经营权，全部收益归乙方所有，甲方不得无故干涉乙方的经营；合同签订之日起，甲方不得以任何形式收回该店铺以及该店铺的经营权；乙方将以押二付三的形式支付给甲方房租每月20,000元，乙方不得以任何形式拒绝支付或拖欠，如遇上述情况，甲方将有权将店面收回，不予退还任何费用；在租赁期13个月后，甲方将协助乙方同房东签订租赁合同；房屋使用权从2018年11月1日至2019年11月30日；押金40,000元，合同到期日无违反合同条款情况下全额退还。2019年6月4日，孙文兵向方涛涛发送通知和索赔函，载明：你方与我方签订《转让协议》，你方屡次保证你方享有店铺的经营权以及店铺所在场地的合法使用权，并且转让后不会以任何形式收回店铺和店铺的经营权。在我方于2018年10月20日至店铺查看并要求见系争房屋的产权人时，你方声称产权人系政府部门人员不方便见面。后我方屡次要求你方出示你方享有经营权和租赁权的资料和证据后，你方携一名自称是房东父亲的老人与我方见面，并向我方承诺享有店铺的使用、租赁和经营权，并有权将该店铺转让给我方。我方于2019年5月29日收到徐栋炯签署并发出的书面收房通知，要求于2019年5月31日下午18时前收回店铺，并告知我方徐栋炯才是系争房屋产权人的授权代表，其并未同意你方将系争房屋转租给我方，且并未派过任何人代表其与我方见面，你方未经他同意擅自转租的行为及协议是无效的，其要把店铺收回。我方与徐栋炯商量后其同意宽限我方三天时间，并要求我方在2019年6月3日18时前清场搬离店铺。我方于2019年6月3日电话联系你方，你方谎称已经与徐栋炯协商好让我方继续经营和使用店铺。但在2019年6月3日你方、我方及徐栋炯协商解决纠纷未果。当日下午徐栋炯将店铺(包括店铺内装修、添附物、设备、用品、物料等)收回。你方在我方查看店铺、协商和签署《转让协议》的过程中存在重大欺诈、虚假陈述并且违反诚实信用原则的行为,并且在履行《转让协议》的过程中严重违约,并因此直接导致了房东将店铺收回，我方无法继续经营店铺。你方的行为导致我方蒙受了巨大经济损失。我方发此函要求你于本函之日起三日内即2019年6月7日之前赔偿我方因此遭受的全部经济损失,并退还我方支付的钱款。2019年6月12日，方涛涛(甲方)与孙文兵(乙方)签订《店铺转让协议终止以及和解合同》，载明，甲乙双方签订《店铺转让协议》，因甲方严重违约等行为导致店铺于2019年6月4日被徐栋炯收回并导致乙方无法继续经营店铺。甲乙双方经协商一致就《转让协议》的终止及其他事宜达成如下协议：双方签订的《转让协议》于2019年6月4日终止；甲方一次性赔偿乙方的经济损失和退还乙方的店铺转让费及预付的租金和押金195,000元；尽管甲方向乙方支付了上述赔偿和退款，店铺内的所有设备、物品、物料、物资、软装、硬装及装修等均应全部归乙方所有和处理。后方涛涛向孙文兵支付195,000元。2019年7月21日，方业武向徐栋炯发送《关于奉贤路XXX号商铺租赁合同解除函及相关告知》，告知：我方承租系争房屋，用于经营茶饮店。租赁期限自2018年8月14日至2019年11月30日，我方支付了押金，并一次性支付租金。在贵、我双方签订《商铺租赁合同》当面沟通时，你方明确可以进行转租，我承租用于经营鹿角巷奶茶，之后，我方委托儿子方涛涛对该商铺进行了转租。下家孙文兵接手了该商铺以及全部设备后也是用于经营鹿角巷奶茶，没有对该店铺的使用造成任何影响。2019年4月，孙文兵因经营不善，拟将该商铺再进行转租，并已物色了下家MANNER咖啡。当时，贵方、我方、孙文兵、MANNER咖啡四方一起在金鹰国际星巴克就后续租赁问题进行了当面协商，你方同意可以将该商铺再转租给MANNER咖啡。2019年5月29日你方告知孙文兵要求其于5月31日前搬离，孙文兵于2019年6月4日搬离且给我方发了律师函，要求我方进行赔偿。直到此时，我方才知道你方已强制收回该商铺，得知消息后我方立即与你方联系，但是你方避而不见，致使事情发展不断恶化，给我方带来损失。孙文兵委托律师与我方进行了多次交涉，而我方始终联系不上你方，为了防止事态进一步扩大造成不必要的损失，经多方考虑我方先行向孙文兵支付了赔偿。之后，我方又去了商铺现场进行查看，发现MANNER咖啡已经在装修了，事实上我方已经无法控制和使用该商铺了。鉴于以上情况，现通知书面告知：1.贵方与我方签订的《商铺租赁合同》于本告知函送达之日起解除；2.请你方于收到本函之日起三日内与我方联系，向我方返还押金及剩余租赁期限内的租金；3.请你方于本函收到之日起三日内与我方联系，协商解除我方已向孙文兵支付赔偿金的承担问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《商铺租赁合同》是真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。方业武委托方涛涛与孙文兵签订《转让协议》的行为视为方业武将系争房屋转租。本案的争议焦点为：方业武将系争房屋转租给孙文兵是否经过徐栋炯的同意。方业武认为，方业武在签订租赁合同后相隔三天就转租，其承租时的目的即为转租，承租时将“可以转租”作为重要的考虑因素。虽然《商铺租赁合同》条款明确约定转租需要徐栋炯的书面同意，但是双方通过口头协商变更了该条款的内容，条款还约定不损害徐栋炯的利益的情况下应当同意转租商铺，也进一步体现双方就商铺转租达成合意存在基础。徐栋炯实际上也是同意方业武将系争房屋转租的。徐栋炯认为，方业武将系争房屋转租未经徐栋炯书面同意，徐栋炯对此也并不知情，徐栋炯在2019年4月下旬得知实际经营人并非方业武。在与孙文兵的沟通过程中，得知方业武和方涛涛在承租和转租的过程中有很多隐瞒及欺骗的行为，因此为维护自身的利益，决定收回系争房屋。本院认为，方业武主张徐栋炯同意转租、通过口头协商变更了合同条款并无证据。根据其说法，承租系争房屋即为了转租，则双方在合同上应当明确“系争房屋可以转租”，或者在合同约定“除书面同意，不得擅自转租”条款的前提下，将系争房屋转租给孙文兵时应获得徐栋炯的书面同意。且甲方应同意乙方转租的情形应为“乙方经营不善，在不损害甲方利益的前提下”，但方业武所述承租系争房屋即为了转租，并不属于经营不善的情形。故本院认定，方业武转租系争房屋的行为并未经徐栋炯同意，构成根本违约，徐栋炯可以解除合同。徐栋炯以收回房屋的方式行使解除权，《商铺租赁合同》的解除时间应为2019年6月3日。关于解除合同的违约责任，合同因方业武违约而解除，方业武要求徐栋炯赔偿损失115,000元并无依据，本院不予支持。因方业武已经支付全额的租金，且方业武转租后系争房屋同样用于经营奶茶店，转租对租赁物也并未造成损失，故对于徐栋炯要求方业武支付违约金40,000元的诉讼请求，本院酌情调整为4,000元。合同解除后，方业武多支付的房屋租金117,753.42元及押金20,000元，徐栋炯应返还方业武，故方业武的该两项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)方业武、被告(反诉原告)徐栋炯就上海市静安区奉贤路XXX号底楼沿街房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年6月3日解除；二、被告徐栋炯应于本判决生效之日起十日内返还原告方业武房屋租金117,753.42元；三、被告徐栋炯应于本判决生效之日起十日内返还原告方业武房屋押金20,000元；四、反诉被告方业武应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐栋炯违约金4,000元；五、原告方业武的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,091元，减半收取计2,545.50元，由原告方业武负担1,158.20元，被告徐栋炯负担1,387.30元；反诉案件受理费400元，由反诉原告徐栋炯负担360元，反诉被告方业武负担40元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈伟俊二〇二〇年三月三日书记员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……