福建省南平市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽07行终9号 上诉人（原审原告）肖平，女，1973年6月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托代理人颜世锦、郭锋锋，福建大佳律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）罗灼旺,男，1956年6月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托代理人王盛贵，男，1982年2月17日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审被告）建瓯市自然资源局，住所地福建省建瓯市城关樟树下25号。 法定代表人陈志强，局长。 委托代理人陈强，建瓯市不动产登记中心副主任。 委托代理人徐正，福建武夷律师事务所律师。 原审第三人建瓯市群升置业有限公司，住所地福建省建瓯市中山东路中环广场。 法定代表人游恩和，董事长。 上诉人肖平、罗灼旺因房屋行政登记一案，不服延平区人民法院（2019）闽0702行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖平及其委托代理人颜世锦、郭锋锋，上诉人罗灼旺及其委托代理人王盛贵，被上诉人建瓯市自然资源局的委托代理人陈强、徐正到庭参加诉讼，原审第三人建瓯市群升置业有限公司（以下简称群升公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审判决查明，2013年12月5日，原告肖平与建瓯群升公司签订《商品房买卖合同》五份，购买建瓯群升公司开发的座落建瓯市建州商贸城的房产共计12套，建筑面积合计1262.29平方米，购房总金额合计人民币6000242.00元。前述共计12套房产，原告于2013年12月6日在建瓯房产登记中心进行了《商品房买卖合同》备案，并进行了预告登记，取得5本预告登记证。 2016年1月22日，被告作出《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》、《申请书》、《承诺书》三份文件并签署原告的名字及捺印，注销了备案登记和预告登记在原告名下的12套房产的5本《商品房预告登记证》，改为登记在罗灼旺、江尚裕、郭灼秀、陶雅秀四人名下。其中，改登记在本案第三人罗灼旺名下的房产共三套，分别为建瓯市建州商贸城Ａ1地块3＃幢18层1801室（本案所涉房产）、Ａ1地块6幢18层1807室、Ａ1地块6幢18层1808室；所涉商品房买卖合同编号分别为ＭＦ-2007-01-1304757、ＭＦ-2007-01-1304786（本案所涉合同编号）；预告登记证编号分别为房预建瓯字第××号（本案所涉预告登记证编号）、房预建瓯字第××号。原告对被告改登记前述3套房产预告登记在第三人罗灼旺名下的行政行为，提供了罗灼旺的《商品房买卖合同》3份（复印件）、《现金交款单》3份（复印件）、《建瓯市预购商品房预告登记设立申请书》3份（复印件）予以证明。因原告提供了第三人罗灼旺的预告登记材料，被告以原告提供的材料为准，未再重复提供。《建瓯市预购商品房预告登记设立申请书》3份的询问内容，没有询问人和被询问人的签字，没有询问日期。被告的原工作人员叶建军与第三人群升公司的法定代表人游恩和因犯行贿罪、受贿罪、伪造国家机关证件罪等罪行，被追究刑事责任［详见建瓯市人民法院作出的（2017）闽0783刑初207号《刑事判决书》］。 2016年11月8日，原告肖平以建瓯国土局为被告、以群升公司、郭灼秀、罗灼旺、陶雅秀、江尚裕为第三人向该院提起行政诉讼（在诉讼过程中，被告申请追加原登记机关建瓯市规划建设和旅游局为第三人），请求判决确认被告注销登记行政行为无效，并责令被告立即恢复12套房产备案登记和预告登记在其名下。2016年11月6日，该院作出（2016）闽0702行初89号《行政判决书》，判决：1.确认被告建瓯市国土资源局（原建瓯市规划建设和旅游局）作出的注销原告肖平12套房产备案登记和预告登记（预告登记证编号为房预建瓯字第201306340、201306341、201306342、201306343、201306344号）行政行为无效。2.驳回原告肖平的其他诉讼请求。 2018年12月4日，原告向被告提出《关于要求恢复12套房产备案登记和预告登记至肖平名下的函》，要求被告根据该院作出的生效的（2016）闽0702行初89号《行政判决书》判决被告注销其房产备案登记和预告登记行政行为无效，恢复上述房产的备案登记和预告登记至原告名下。同日，原告将该函邮件给被告，被告未给予答复。 2019年2月25日，原告以第三人群升公司与第三人罗灼旺实际上是假借商品房买卖之名，利用被告建瓯国土局拥有的房屋登记职能，各方恶意串通，注销原告已备案登记及预告登记的权利，从根本上侵害了原告的权益为由，诉至该院。请求依法判决：1、确认被告将建州商贸城A1地块3#幢18层1801室房产备案登记和预告登记给第三人罗灼旺的行政行为无效；2、被告应立即撤销第三人罗灼旺名下的该套房产的备案登记和预告登记，重新备案登记至原告肖平名下。 另查明，涉案的行政行为系建瓯房产登记中心作出的，因政府职能转变，从2016年10月31日起，建瓯市辖区内的房屋等建筑物的所有权、抵押权的相关登记职权转由建瓯国土局履行；2018年底，建瓯国土局改为建瓯市自然资源局，国土资源局的职能由自然资源局承继。 原审认为，根据福建省高级人民法院《关于部分行政案件实行跨行政区域管辖的若干规定（试行）》规定，自2015年9月21日起，福建省辖区内的行政案件集中管辖，南平市辖区内的十个县市区人民法院的行政案件，分别集中在南平市××、建阳区两个人民法院管辖。其中，延平区人民法院集中管辖顺昌县、建瓯市、建阳区、政和县的行政案件。因此，该院对本案具有管辖权。 涉案的行政行为系建瓯房产登记中心作出的，因政府职能转变，从2016年10月31日起，建瓯市辖区内的房屋等建筑物的所有权、抵押权的相关登记职权转由被告履行。根据《行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，被告具有主体资格，予以确认。 本案争议的焦点为：一是原告是否具有提起行政诉讼的主体资格；二是被告在违法作出注销原告备案登记和预告登记的12套房产的同日，将其中案涉该套房产备案登记给第三人的行政行为是否有效。 关于第一个焦点问题，该院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》法释[2010]15号）第四条“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”的规定，原告肖平符合本条规定的（一）、（二）、（四）项的情形，具有原告主体资格。 关于第二个焦点问题，该院认为，建瓯市人民法院作出的生效刑事判决书认定被告人游恩和将伪造的68本《房屋预告登记证明》交由被告人叶建军，用假证违规将相关的商品房买卖合同备案注销，之后，又将该房产备案给其他人，重复融资。被告人游恩和与叶建军恶意串通违法注销原告12套房产的备案登记和预告登记，同日，又将案涉该套房产预告登记给第三人罗灼旺，达到非法融资的目的，因此，该转移预告登记的行政行为无效。 根据原告提供的第三人罗灼旺的预告登记材料即《建瓯市预购商品房预告登记设立申请书》（复印件），该设立申请书的“询问内容”中，没有询问人和被询问人的签字，也没有询问时间，该设立申请书也不符合《不动产登记暂行条例》的相关规定。综上，被告作出的将原告已备案登记和预告登记的房产转移登记给第三人的行政行为无效。 原告肖平请求立即撤销第三人名下的该套房产的预告登记；诉请该套房产重新备案登记至其名下。该院认为，原告请求撤销的诉请已被确认无效的诉请所包含，诉请重复；原告诉请被注销该套房产重新备案登记至其名下，是否重新恢复登记及如何恢复，是行政机关的职责，应由行政机关作出判断，人民法院的审判权不能代替行政权。故对此诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款的规定，判决：1.确认被告建瓯市自然资源局将建瓯市建州商贸城A1地块3#幢18层1801室房产预告登记给第三人罗灼旺的行政行为无效；2.驳回原告肖平的其他诉讼请求。 上诉人肖平不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审未就案涉房屋的权属作出认定，适用法律错误。请求二审法院判决:1.撤销延平区人民法院（2019）闽0702行初23号行政判决书第二项判决，改判支持将坐落于建瓯市建州商贸城A1地块3#幢18层1801室房产重新恢复登记在上诉人名下的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 上诉人罗灼旺不服一审判决，向本院提起上诉，认为1.本案民事争议尚未解决，一审法院不应直接作出行政行为无效的判决。且一审法院未审查罗灼旺是否属于善意取得，属于认定事实不清，适用法律错误，程序违法；2.肖平是否是建瓯市群升置业有限公司的合法债权人无法确定，行政机关工作人员违规注销肖平的商品房买卖合同备案行为不会导致肖平债权消灭，其不具备原告主体资格；3.一审法院认定转移预告登记的行政行为无效，缺乏法律、法规的根据。请求二审法院判决：1.撤销延平区人民法院（2019）闽0702行初23号行政判决书第一项判决，驳回被上诉人肖平的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人建瓯市自然资源局辩称，1.肖平与群升公司不存在真实房屋买卖合同关系，而是名为房屋买卖实为借贷关系，现其要求恢复其房屋的预告登记，不符合法律规定；2.答辩人作为行政登记机关，办理房屋的预告登记是答辩人的职责，但现肖平与罗灼旺均主张案涉房屋需预告登记至各自名下，那么案涉房屋权属存在争议，答辩人作为行政机关将案涉房屋的预告登记办理至谁名下，应根据群升公司与相关权利人之间的实体法律关系进行判断，目前暂不具备确定案涉房屋实际权利人的条件。因此，一审判决确认案涉房屋登记在第三人罗灼旺的行政行为无效，使得案涉房屋的权利人处于暂时“空白”状态，是符合本案的基本事实，也有利于后续案件事实的梳理和保护真正权利人的合法权益。综上，肖平和罗灼旺的上诉主张均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 各方当事人向原审法院提交的证据材料，已经原审庭审举证质证，证据名称、证明对象及质证意见均记录于原审判决书中，相应的证据材料亦随案移送本院，经审查，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是建瓯市自然资源局将诉争房产预告登记给罗灼旺的行政行为的合法性问题。根据建瓯市人民法院（2017）闽0783刑初207号刑事判决以及南平市中级人民法院（2018）闽07刑终188号刑事裁定认定的事实，本案行政机关工作人员利用职务之便收受贿赂，违法办理涉案注销及预告登记，已被依法追究刑事责任。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”的规定，被上诉人在注销及预告登记过程中严重违法，属于确认无效的情形。此外，本案诉争预告登记是以注销肖平的预告登记为前提条件，而根据延平区人民法院于2016年作出的生效判决[闽（0702）行初89号]，该注销登记已经被依法确认无效，其法律后果为该注销登记行政行为自始无效，以此为前提条件作出的后续行政行为也应归于无效。故，一审法院判决确认被上诉人建瓯市自然资源局为罗灼旺所作的预告登记行为无效并无不当。关于上诉人肖平要求将坐落于建瓯市建州商贸城A1地块1#幢28层2804室房产恢复预告登记在其名下的诉讼请求，因建瓯市自然资源局为罗灼旺所作的预告登记行政行为被确认无效，肖平原预告登记行为为登记在先的合法有效的行政行为，应恢复合法登记状态，故肖平要求恢复预告登记的诉讼请求有法律依据，本院予以支持。被上诉人建瓯市自然资源局应当按照法定程序依法恢复肖平的预告登记。本案属于行政行为被判定无效后的法律后果问题，应以法律规定为准，行政权不存在自由裁量空间，故判令被上诉人为肖平恢复预告登记并不违背司法权不能代替行政权的诉讼原则。一审法院判决驳回肖平该项诉讼请求不当，应予以纠正。上诉人罗灼旺认为其是善意第三人，应依法予以保护。本院认为，预告登记权利人并不属于物权法意义上的善意第三人范畴，上诉人主张适用善意第三人的有关规定审理本案的上诉理由没有法律依据。上诉人罗灼旺还认为本案应当先行解决民事争议，一审程序违法。本院认为，预告登记不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的情形，不存在先行解决基础民事争议问题，故该条款不适用于本案的审理，上诉人罗灼旺的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。 据此，原审认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、维持延平区人民法院（2019）闽0702行初23号第一项判决，即“确认被告建瓯市自然资源局将建瓯市建州商贸城A1地块3#幢18层1801室房产预告登记给第三人罗灼旺的行政行为无效”； 二、撤销延平区人民法院（2019）闽0702行初23号第二项判决，即“驳回原告肖平的其他诉讼请求”； 三、责令建瓯市自然资源局在30日内依法为肖平进行预告登记。 二审案件受理费50元，由上诉人罗灼旺负担。 本判决为终审判决。 审判长  许秀平 审判员  张文硕 审判员  吴良福 二〇二〇年三月三十日 法官助理黄飙 书记员陈虹 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。