四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终57号 上诉人（原审原告）：李林双，男，汉族，生于1971年9月30日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：鲁晓丽，四川兴蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董礼娜，女，汉族，生于1976年9月29日，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：罗伟，绵阳市涪城区上智法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王琪，男，汉族，生于1968年9月25日，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人李林双与被上诉人董礼娜、王琪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院作出的(2019)川0703民初1468号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李林双及其委托诉讼代理人鲁晓丽，被上诉人董礼娜的委托诉讼代理人罗伟，被上诉人王琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李林双提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，依法改判董礼娜双倍返还购房订金5万元，并从支付之日起按同期银行贷款利率计算利息；改判董礼娜支付违约金20万元，王琪返还购房中介款5000元，并从一审诉讼之日起按同期银行贷款利率计算利息；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下，一、一审法院认定事实错误。1、上诉人在一审出示了与王琪的微信往来，证实董礼娜要求房价上涨，通知上诉人暂缓支付房尾款。该事实证实是董礼娜违约提高房价后，在未与上诉人和王琪解除三方签订的购房合同，又以140余万元价格将房卖与第三人郭金蓉。因此应予董礼娜违约，应当双倍返还订金和支付违约金20万元；2、在购房中，王琪向中介支付费用1万元，其中李林双5000元，王琪5000元，事后中介将1万元退与王琪，该款中5000元应由王琪退还上诉人李林双。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。 被上诉人董礼娜答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求不当，请求予以维持。 被上诉人王琪答辩称，一审认定事实清楚，请求予以维持。 一审原告李林双向法院提出诉讼请求：1.判令被告董礼娜返还原告先期支付的定金5万元，并从诉讼之日开始按照银行贷款利息承担资金利息；2.判令被告董礼娜按照合同约定赔偿原告违约金20万元；3.请求判令被告王琪返还原告垫资款（含中介费）5.5万元，从2018年11月1日开始至支付完全部款项之日止的资金利息（截止至诉讼之月825元）；4.由二被告承担诉讼等费用。法庭辩论结束后，原告李林双书面申请变更诉讼请求第一项为：判令被告董礼娜双倍返还原告定金10万元，并从诉讼之日开始按照银行贷款利息承担资金利息；放弃第二项诉讼请求；第三条诉讼请求不蛮；第四项增加了调查等费用的诉讼请求。事实和理由：被告王琪约原告合伙购买被告董礼娜在绵阳市涪城区门面（星河湾小区）。2018年9月13日，原、被告在大唐庆园房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定董礼娜以92.6万元价格将跃进路北段168号星河湾小区8幢1层22号122.07平方的门面出卖。2018年9月14日，原告按约定将5万元定金打入董礼娜的银行账户。9月25日下午，王琪去银行转款50万元，一个多小时左右，银行又通知王琪要重新办理汇款手续，原告与王琪立即到银行询问，得知王琪汇款单错了一个字，因此第二天上午王琪又重新办理汇款手续，原告当天下午给王琪转账5万元。国庆节期间，董礼娜告知自己的老公不同意92.6万元卖房，提出每平方在一万五至二万元重新协商。原告与家人商量决定退出。而王琪却认为退出就只有打官司追钱，要原告同意变更房价继续买房。原告因此与王琪产生意见分歧，王琪便提出独自买房要求原告退出。2018年10月16日，王琪与原告签订《商铺购买放弃协议》，原告放弃购买权由王琪单独购买该房。大唐庆园房地产经纪服务有限公司工作人员赖某也将原告支付的1万元中介费退给了被告王琪（其中我帮王琪垫资5000元），原告要王琪退回原告的五千元钱，王琪不承认赖某退钱的事，因此原告开始怀疑王琪有欺诈行为。2018年10月底开始，原告就多次要求王琪归还10.5万元，被告王琪先是推诿说现在没钱，后来又说汇给董礼娜的钱要找董礼娜，再后来就不接电话。迫使原告在2019年1月29日锁王琪购买的门面。派出所告知双方属于经济纠纷，要双方到法院起诉。通过110协助，2019年1月31日上午11点40,王琪才将与董礼娜的《房地产买卖合同》以及董礼娜与其老婆郭金蓉的房屋买卖合同复印件交给原告。现在，原告迫不得己提起诉讼，请求人民法院查明事实公正判决，维护原告的合法权益。 一审反诉原告王琪反诉称：2018年9月13日，王琪与李林双协商后，共同自愿达成口头合伙购买被告董礼娜在绵阳市涪城区门面，价格926000元，购门面费用和税费由双方各出一半资金。后王琪与李林双共同在大唐庆园房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：由王琪和李林双签订合同当日给董礼娜交付购房定金10万元，同年9月25日交首付款50万元，同年10月10日共同付清购房尾款326000元。尾款最迟于10月10日付清，但从10月10日后按月利率1分补偿给卖方。如卖方违约则双倍返还买方定金，如买方在10月10日，最迟在10月16日末将尾款交付给卖方，买方有权终止合同，不退给定金10万元。在履约过程中，王琪与李林双各向卖方支付5万元定金。但在9月25日应给卖方支付首付款50万元时，李林双说自己只拿得出5万元，剩余20万元叫反诉人帮忙垫付20万元，并按1分给反诉人计付利息，反诉人帮忙垫交了20万元首付款，在10月10日应付卖方购房尾款326000元时，李林双称拿不出钱购房，提出不合伙购房了，便于2018年10月16日双方商量后，李林双给王琪出具了“商铺购买放弃协议”一份后，因李林双放弃合伙购房，导致王琪与李林双无法继续履行购房而违约后，卖方未退还购房定金10万元，中介也未退还中介费1万元。由于李林双违约放弃合伙购房行为，给反诉人造成了5万元购房定金和5000元中介费及垫付20万元的资金利息，共计56400元损失费用，应当由李林双承担。 一审法院认定事实：李林双与王琪商定共同合伙购买被告董礼娜在绵阳市涪城区门面。2018年9月13日，李林双、王琪、董礼娜在绵阳大唐庆园房地产经纪服务有限公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告董礼娜将位于绵阳市涪城区门面以926000元出售给李林双和王琪。合同第四条约定：交易定金在签订本合同时，买方向卖方支付购房定金人民币10万元……第十二条第1项约定：如因卖方原因导致本协议不能履行则视卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方，并赔偿买方违约金人民币20万元……第2项约定：如因买方原因（包括但不限于购买意图改变，延迟付款、不履行合同约定的内容）导致本协议不能履行，则视买方违约，买方支付给卖方的定金不退还……第5项约定：由于经纪方为促使买卖双方达成买卖协议，已付出辛苦和努力，在签订本合同后，买卖双方任何一方违约导致该买卖不能成交，经纪方所收的中介服务费均不得退还。合同第五条的付款方式的第三项约定：买方在十月十六日必须将尾款付清，付清后卖方必须在一周内将户转到买方名下，如一周内没有将户转到买方户上，卖方退还定金的两倍；如果十月十六日内买方没将余款交与卖方卖方有权不退给定金十万元。 2018年10月16日，李林双与王琪签订《商铺购买放弃协议》，载明：甲、乙双方于2018年9月13日在绵阳市大唐庆园房地产经纪服务有限公司签署的合伙购买绵阳市涪城区门面，建筑面积122.07平方米，现乙方自愿放弃购买，让甲方单独购买。今后乙方（李林双）不得以任何理由和借口阻止甲方的使用权，如由此发生争议，由乙方全权负责，并赔偿甲方一切经济损失。 2018年10月26日董礼娜与被告王琪的妻子郭金蓉签订了《绵阳市存量房买卖合同》，董礼娜将该房以1406000元出售给郭金蓉并办理了相应的过户手续。 一审法院认为，原告李林双与被告王琪经协商后为共同合伙购买被告董礼娜的商业门面而签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人真实意思表示，且合同内容符合法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应按合同约定的内容履行。《房地产买卖合同》对购房定金的数额、交付方式、交付时间及违约后定金的处理方式均作出了明确的约定。本案中，原告李林双与被告王琪应当按照《房地产买卖合同》的约定于2018年10月16日向出卖方董礼娜付清购房尾款，虽在2018年10月16日李林双与王琪之间签订了《商铺购买放弃协议》，约定李林双放弃购买该商铺，这仅是李林双与王琪之间的意思表示，该行为只能约束李林双与王琪之间的行为，对《房地产买卖合同》的合同的相对人董礼娜不产生效力。因李林双与王琪的延迟付款和购买意图改变的原因，且未按照约定按期向被告董礼娜支付购房尾款的行为已经构成违约，被告董礼娜按照《房地产买卖合同》的约定不退还购房定金既有合同的约定，也符合法律规定。原告主张被告董礼娜存在违约行为没有事实依据及相应的证据支持，故原告主张董礼娜违约的理由一审法院不予采信；原告请求被告董礼娜双倍返还定金10万元及从诉讼之日开始按照银行贷款利息承担资金利息的请求不成立，一审法院不予支持。 在李林双与王琪签订的《商铺购买放弃协议》后，原告李林双退出了购房行为，被告王琪基于《房地产买卖合同》而收取了原告李林双应当支付董礼娜的5万元购房款，该款因李林双退出购房应由董礼娜退还，因后来王琪的妻子郭金蓉购买该房时王琪用该款抵了房款，对该事实被告王琪予以认可，故王琪应当返还，并承担从一审法院立案之日起至款付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的资金利息。 关于原告诉讼请求的中介费的问题，在《房地产买卖合同》第十二条第5项约定：“由于经纪方为促使买卖双方达成买卖协议，已付出辛苦和努力，在签订本合同后，买卖双方任何一方违约导致该买卖不能成交，经纪方所收的中介服务费均不得退还。”本案因李林双和王琪的原因导致二人与董礼娜签订的《房地产买卖合同》不能实现，其责任不能归结于被告王琪一人，中介公司依据合同收取了中介费，在原告不能证明绵阳大唐庆园房地产经纪服务有限公司已将中介费全部退还了被告王琪的情况下，被告要求原告王琪承担方返还义务没有事实和法律依据，故原告请求要求被告王琪退还5000元中介费的理由不成立，其诉讼请求一审法院不予支持。 关于反诉原告王琪请求反诉被告李林双赔偿购房定金损失5万元及垫付购房款20万元的利息问题。本案反诉原告王琪和反诉被告李林双基于双方的信任而与董礼娜签订了《房地产买卖合同》，该合同的定金条款适用于作为合伙共同购买方的王琪和李林双与出卖方的董礼娜之间的合同关系。王琪与李林双之间并没有就合伙共同购买房屋的内部违约问题及资金垫付的利息承担问题如何处理作出约定，且通过2018年10月16日签订的《商铺购买放弃协议》，双方对李林双放弃购买商铺达成了合议，王琪通过该协议自愿接受了李林双放弃购买商铺的行为，故李林双放弃购房对王琪来说不存在违约且得到王琪的书面同意，故王琪要求李林双赔偿购房定金损失5万元的诉讼请的理由不成立，一审法院不予支持。关于王琪帮李林双垫付购房款20万元的利息问题，在双方没有口头和书面约定利息的情况下，一审法院视为王琪的垫付行为出于实现共同的目的而自愿垫付，现反诉原告王琪向本院主张要求反诉被告李林双承担垫付期间的资金利息没有证据证实，一审法院不予支持。 关于原告李林双在法庭辩论终结后向本院提出了变更并增加诉讼请求的申请，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告李林双的增加诉讼请求申请不符合法律规定。原告李林双可就增加的诉讼请求另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告王琪于本判决生效后十日内返还原告李林双购房款5万元，并承担以5万元为基数从2019年3月5日起至款付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的资金利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李林双的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王琪的诉讼请求。本案本诉受理费2944元，由被告王琪负担490元，原告李林双负担2454元；反诉费605元由反诉原告王琪负担。 在二审审理期间，上诉人李林双提交证人赖某的身份证复印件、书面证明、微信转款记录和视频光碟，证明赖某在2018年9月13日通过微信收到王琪的1万元中介费后，在10月24日通过微信退回给王琪，并收回上中介费发票。 被上诉人王琪质证称，对赖某身份证复印件没有异议，是当时的中介人；书面证明的真实性不认可，不能确定是赖某本人书写；微信转款两份，只认可向赖某转款1万元那份，不认可赖某向王琪转款那份；对视频光碟中是赖某本人不持异议，但认为赖某所说情况不属实。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审的焦点在于，一、董礼娜是否存在违约行为，是否应当双倍返还定金及承担20万违约金责任。本院经审查，2018年9月13日，李林双、王琪作为买方与卖方董礼娜签订房屋买卖合同，以926000元买卖房产。双方约定尾款最终支付时间为2018年10月16日，“如果十月十六日内买方没将余款交与卖方，卖方有权终止合同。不退还定金十万”。签订合同当天支付定金10万元（李林双、王琪各5万元），9月25日支付50万元（其中李林双5万元）。后直至2016年10月16日，买方再未支付房款。因此，李林双、王琪签订合同后，在约定期限内未支付完房款，构成违约，董礼娜遂依合同没收定金。李林双于2018年10月16日与王琪签订商铺购买放弃协议，单方面放弃购买房屋，后王琪将李林双放弃购买信息告知董礼娜，又重新与董礼娜签订合同重新购买该房产。上诉人李林双提出未完成支付的原因是因为董礼娜提高房价，但提交的其与王琪的微信证据时间是2018年10月27日，已是在李林双在放弃购买后，并不能证实其所提在10月16日前董礼娜单方面提高房款的主张。因此上诉人李林双所提董礼娜违约，应当双倍返还定金的上诉理由不能成立。关于上诉人李林双在二审提出违约金20万元诉请，因其一审中对该诉请已予放弃，本院对此不予审查。 二、上诉人李林双提出，在购房中，与王琪共同支付的中介1万元，事后中介已将1万元退与王琪，该款中5000元应由王琪退还上诉人李林双。本院经审查，在二审中李林双提交双方购房合同中的中介人员赖某的视频光碟和书面证明及微信转款，证实赖某已将中介费1万元退还王琪，王琪应当将李林双支付的5000元予以退还。上诉人李林双请求从一审诉讼之日起按同期银行贷款利率计算利息，本院予以支持。 综上，因上诉人提交新证据致原判认定事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2019)川0703民初1468号民事判决第一、二、三项，即“一、被告王琪于本判决生效后十日内返还原告李林双购房款5万元，并承担以5万元为基数从2019年3月5日起至款付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的资金利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李林双的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王琪的诉讼请求。”； 二、被上诉人王琪于本判决生效后十日内返还原告李林双购房中介费5000元，并承担以5000元为基数从2019年3月5日起至款付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的资金利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费预交5888元，应当收取2417元，由上诉人李林双负担2000元，被上诉人王琪负担417元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 坚 审 判 员  马红科 审 判 员  严 炎 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  胡大利 书 记 员  朱玲玲