湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终77号上诉人（原审被告）怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师。委托诉讼代理人杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）杨汶臻，男，汉族，1992年4月23日出生，住所地湖南省芷江侗族自治县。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人杨汶臻商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，维持第二项；2、改判驳回杨汶臻的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方合同对办证时间、逾期办证违约金等均未填写和约定，上诉人仅负有协助办证义务，上诉人已多次催促业主收房和办证。出现被上诉人陈述的迟延办证的原因是被上诉人自身拖延所致，上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。杨汶臻向一审法院起诉请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房的损失1392元(逾期20天)；2.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失80060元(以432629元为基数，自2016年10月20日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止)；3.请求被告为原告办理房产证；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第3幢1307号房，建筑面积116.99平方米，总购房款432629元，首付款132629元于合同签订日支付，余款300000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2016年2月29日和2016年4月1日付清了全部购房款，双方于2016年7月20日办理了房屋交付，原告于2015年11月2日缴纳契税8652.58元和缴纳了专项维修资金11465元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月18日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，原告向被告交纳了办证费980元，2019年4月4日原告的不动产权证书已经办理完毕。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，故本院对被告提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对被告辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。但原告已于2016年7月20日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2016年7月20日前的延期交房违约责任。但原告于2019年7月20日才向法院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告要求被告承担2016年7月1日至2016年7月20日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，本院不予支持。虽然《商品房买卖合同》的约定不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。但根据原、被告提交的被告办证《通知》和通知短信及原告向被告交纳办证费用的事实，可以确定被告负有办证义务。原告已于2015年11月2日缴纳契税和维修资金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故被告应自交房后90日的次日起即2016年10月19日起向原告承担逾期办证的违约责任至不动产权证办理完毕之日即2019年4月4日止。关于违约金的计算标准，本院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，计算至2019年4月4日的逾期办证违约金应为：432629元×897（天）×0.1‰=38806.82元。故对原告请求被告支付延期办证违约金38806.82元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因本案原告的不动产权属证书已经办理完毕，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨汶臻逾期办证损失38806.82元；二、驳回杨汶臻的其他诉讼请求。案件受理费1836元，减半收取918元，由原告杨汶臻负担533元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担385元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。虽然双方《商品房买卖合同》对办证违约问题未进行明确约定，但一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，确定上诉人应自交房后90日的次日起即2016年10月19日起向被上诉人承担逾期办证的违约责任至不动产权证办理完毕之日即2019年4月4日止，酌情确定为逾期办证违约金按被上诉人已付购房款的每日万分之一计算并无不当。上诉人上诉提出迟延办证的原因是被上诉人自身拖延所致，但未提交充分有效的证据予以证明，故不能采信。湘中房地产公司所提其仅有办证协助义务，该主张不符合上述法律规定，亦不能支持。综上所述，湘中房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年三月十九日书记员  戴蚁玲