江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初6504号原告:王培，男，1987年12月2日出生，住泗阳县。被告：宿迁恒大置业有限公司，统一社会信用代码91321323661751717B，住所地泗阳县众兴镇淮海东路19号。法定代表人：夏孟依，该公司董事长。委托诉讼代理人：张美和，该公司员工。第三人：泗阳恒大四季酒店有限公司，统一社会信用代码91321323MA1MKPX49K,住所地泗阳县众兴镇淮海东路19号恒大国际广场二期。法定代表人：胡光辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓青，该公司员工。原告王培与被告宿迁恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人泗阳恒大四季酒店有限公司（以下简称恒大四季酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王培、被告恒大公司的委托诉讼代理人张美和、第三人恒大四季酒店的委托诉讼代理人胡晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王培向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金13377元。事实与理由：原告于2017年4月购买被告开发的某某商品房一套，价款455000元。双方约定，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产权登记证的，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记证之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之零点五的违约金。房屋于2017年7月1日前交付原告使用，因被告的原因至2019年5月8日未取得不动产权证，被告应按约定支付2017年9月28日起至2019年5月8日期间的违约金13377元。请求支持原告的诉讼请求。被告恒大公司辩称，原、被告于2017年12月13日签订《商品房买卖合同》，合同备案时间为2017年12月18日，原告缴纳契税时间为2018年6月25日，原告主张被告自2017年9月28日起违约不能成立。原告购买的是带租约期房，租期为8年，原告按时领取了租金，租期届满后房屋才能正式交付原告。本案工程于2017年1月30日完工，2017年3月16日泗阳县城乡规划局出具《建筑工程规划验收意见书》同意竣工验收，2018年12月4日政府相关部门全面验收通过。原告没有提供与被告及物业的三方房屋交付手续。故被告没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。第三人恒大四季酒店述称，酒店从2017年开始筹备，开业时间是2018年2月8日，开业的时候才接收房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下。2017年4月，原告支付被告购房款5000元。2017年5月9日，原告支付被告购房款223000元。2018年1月23日，被告收取原告购房款227000元。2018年6月25日，被告开具购房款发票，金额为455000元。同日，原告缴纳了契税。2017年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于泗阳县某某商品房。双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房；房屋价款为455000元，买受人于《商品房买卖合同》签订之日支付房款首付款228000元，剩余房款由买受人申请银行按揭贷款，并自合同签订之日起15日内把银行按揭贷款手续办理完毕；出卖人应当在2017年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用，交付时须取得《工程竣工验收备案表》；商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产登记证的，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记证之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。2018年2月26日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《酒店委托经营管理合同》，甲方将案涉房屋出租给乙方经营酒店。双方约定：合同期限自2017年5月1日至2024年12月31日；第一年租金为21233元，第二年租金为31850元，第三至第七年每年租金为36400元；租金支付方式为预付半年；甲方取得房屋的所有权是本合同履行的基础，因此，甲方应当按约履行房屋购买义务，并保证房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事责任。同日，甲、乙双方达成《补充协议》，约定乙方一次性预付一年零八个月租金53083元。2018年4月4日，原告收取租金53083元。2019年1月4日，原告收取租金18200元。2018年12月13日，案涉房屋进行首次登记，登记所有权人为被告。2019年5月8日，案涉房屋进行转移登记，登记所有权人为原告及案外人孙某某。本院认为，本案的主要争议焦点是：被告是否违反约定未全面履行协助原告办理不动产权证义务；如被告违约，原告主张的违约金如何确定。一、本案被告的行为构成违约。从本案《商品房买卖合同》的内容看，原告的主要合同义务是支付房屋价款455000元，其中首付款为228000元。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”原告于2017年5月9日支付被告购房款223000元，原告已经履行了合同主要义务，被告接受，那么此时合同就已经成立。故本案《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2017年7月1日前，在合同成立之后，该约定合法有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”根据原、被告之间的约定，本案被告既有交付房屋的义务，又有协助办理不动产权证的义务，如被告全面履行合同义务，被告应在2017年7月1日前交付房屋，并在交付房屋后90日内进行首次登记。因被告未能提供证据证明房屋实际的交付时间，故原告自认房屋的交付时间为2017年7月1日，本院予以确认。被告履行协助办理产权登记的期限应为2017年9月30日前，自2017年10月1日起，被告应承担违约责任。二、原告主张的违约金如何确定。因案涉房屋首次登记时间为2018年12月13日，故本案违约金应计算至2018年12月12日止。根据约定，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”，结合原告支付购房款的时间，本院确定违约金自2017年10月1日起至2018年1月22日止，以228000元为基数，自2018年1月23日起至2018年12月12日止，以455000元为基数，按照每天万分之零点五计算，以上违约金数额为8636.45元（113×0.00005×228000+323×0.00005×455000）。综上，原告主张被告违约的事实成立，被告应按照约定支付原告违约金。被告辩称未违反约定不承担违约责任，辩解不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告宿迁恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王培违约金8636.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由原告王培负担84元，被告宿迁恒大置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐 勇人民陪审员  胡继龙人民陪审员  刘厚昶二〇二〇年三月十日法官 助理  陈小明书 记 员  葛天民附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。