广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4241号 原告（反诉被告）：某公司，住所地：临桂县城秧塘工业园区，统一社会信用代码：914503226724745598（1-1）。 法定代表人：杜某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董某，男，1988年12月9日生，汉族，住广西融安县，身份证号：452227198812091212。 被告（反诉原告）：唐某，女，1988年8月23日生，汉族，住广西融安县，身份证住址：广西灵川县，身份证号：450323198808231225。 以上两被告的委托诉讼代理人：崔耀丹，广西星汉律师事务所律师。 原告某公司与被告董某、唐某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，并于2019年12月11日公开开庭进行了审理。书记员邓慧琳担任记录。原告某公司的委托诉讼代理人莫冰松，被告董某及被告董某、唐某的委托诉讼代理人崔耀丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）某公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判决被告协助原告办理撤销该商品房合同备案手续，被告按原状返还房屋给原告；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担（包括诉讼费、律师费等费用）。事实与理由：两被告向原告购买商品房一套，于2013年12月27日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：两被告向原告购买原告开发的位于临桂西城大道东侧，秧一路西南侧“万象·芭堤雅”第X幢X单元X层X房，建筑面积84.61㎡,套内建筑面积67.92㎡。按套内建筑面积计价，该商品房单价为4596.75元/㎡，总价312211.00元。付款方式为在签订本合同时支付首期房款（占总房款30%)，计人民币玖万肆仟贰佰壹拾壹元，余下房款（占总房款70%)218000元在合同备案后十五日内办理完银行按揭所有手续（公积金贷款在合同备案后三十日之内，贷款额进入开发商指定的帐户），如因买受人自身原因无法贷款或者贷款额不足，应在七日内补足房款，逾期按本合同第七条处理。第七条买受人逾期付款的违约责任逾期超过70天，即视为买受人不履行合同，出卖人有权单方面解除合同，定金和实际已付房款不予退还，出卖人无须通知买受人并可对房屋另行出售；买受人不按合同约定的时间办妥银行按揭或公积金贷款申请手续的同样视为不按时付款。根据合同约定，两被告在该商品房合同备案后一直未按约定办理完银行按揭手续或公积金贷款手续，并不按约定补足应交房款，逾期已远远超过70天，根据合同约定，原告可单方解除合同并不退还已付房款。经反复沟通，被告未按合同约定支付房款，也不办理贷款支付房款。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请判如所请！ 被告（反诉原告）董某、唐某辩称：一、被告不存在违约行为，原被告签订了本案的《商品房买卖合同》后，被告在2014年9月9日接到原告通知，缴纳了备案登记的手续费用，随后被告即向公积金部门申请公积金贷款，不足部分向建设银行申请了商业贷款，两个金融部门均已批准了被告的贷款申请，但是在放款时，原告因自身原因致使公司账户被查封冻结，公积金部门无法往被冻结的账户上发放贷款，随后原告公司便因资金问题，本案涉案的房屋所在项目烂尾，原告无法完成项目并交房，在这种情况下，金融机构自然不会再接受被告的贷款申请，被告也无法放心地支付剩余房款；二、本案的合同不具备解除条件，涉案房屋已经完成备案登记，且被告已经实际入住并占有使用，本案涉案项目在2014年底烂尾后，被告被告知房屋无法交付，是项目的业主成立了临时业委会，发起了自救，在临桂政府住建局、临桂区法院的积极协调下，与原告的公司及项目的施工方七冶建设集团有限责任公司桂林分公司达成了自救协议，被告为此支付了35460.3元自救款至法院账户，才使得本案项目得以顺利施工完成、通水通电，可以说，被告已经完全履行了合同约定的所有义务，原告要求解除合同不合情不合理不合法；三、原告无权单独解除合同，根据合同约定的时间，被告完全在约定时间内完成了各项公积金贷款，原告账户无法收款不是被告过错，而本案也不符合合同法第97条的解除条件，请求法院驳回原告的诉讼请求；四、合同没有约定有律师费的支付，被告也没有违约，原告的诉讼行为由其自己承担所有费用。 反诉原告（本诉被告）董某、唐某向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告支付原告延期交房违约金26963.2元；2、请求反诉被告支付反诉原告未能办理房屋产权证明违约金14993.7元；3、请求判决反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与被告于2013年12月27日签订《商品房买卖合同》，反诉原告向反诉被告购买位于临桂西城大道东侧秧一路西南侧“万象·芭提雅”第X幢X单元X层X号房，总价款为312211元，反诉原告签订合同之后支付了首付款94211元。逾期交房违约金的计算方式以94211元为基数，按日利率的万分之二，从2015年12月26日起计算至2019年9月17日止，逾期办证的违约金计算方式为：以94211元为基数，按日利率的万分之一点五，从2016年12月31日起计算至房产证办结之日止，现暂计至2019年12月11日。合同约定，反诉被告应在2015年12月26日前，将反诉原告所购买的房屋交付使用，反诉被告应在2016年12月31日前，办结反诉原告所购买房屋所有权的初始登记。现已经四年过去了，反诉被告不仅没有能够办理五证，也没有按时按约定交付房屋。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间和办证时间来看，反诉被告已经严重违约，应当按照约定支付违约金。故向法院提起反诉，请求判决如诉请。 反诉被告（本诉原告）某公司辩称：双方对房屋的交付期限在双方签订的《商品房买卖合同》第八条有明确约定，如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、买受人未按时支付房款。因被告没有按合同约定时间交付房款，原告可以在被告付清房款以前拒绝交付房屋给被告。因双方互负义务，在被告方没有履行合同义务之前，原告可以拒绝履行，所以原告没有义务按约定时间为没有如期交付房款的被告办理房屋产权证明。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 经审理查明，原告某公司（出卖人）与被告董某、唐某（买受人）于2014年8月26日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的万象·芭堤雅第X幢X单元X层X号商品房，总房款312211元，付款方式为：在签订本合同时支付首期房款（占总房款30%），计人民币94211元整，余下房款（占总房款70%）计人民币218000元整。合同签订后，被告董某、唐某支付了94211元给原告。《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：2、逾期超过70天，即视为买受人不履行合同，出卖人有权单方面解除合同，定金和实际已付房款不予退还，出卖人无须通知买受人并可对房屋另行出售；买受人不按合同约定的时间办妥银行按揭或公积金贷款申请手续的同样视为不按时付款。因买受人原因造成出卖人解除合同的，买受人须于出卖人发出解除合同通知书之日起7天内到有关管理部门办理解除合同签证备案手续，由此产生的一切费用由买受人承担。”《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限：“出卖人应当在2015年12月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、买受人未按时支付房款。”《商品房买卖合同》第十五条对房屋登记作出了约定：“3、由于买受人未能及时提供办证所需资料、逾期支付房款与相应费用及逾期办理交房手续等买受人的原因，导致出卖人未能在规定期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”被告董某、唐某在支付完94211元后，至今仍未向原告支付剩余房款218000元。被告称，2014年底涉案项目工程烂尾，项目业主发起自救。涉案房屋所在小区成立的临时业委会，更换了涉案房屋的钥匙，于2018年10月1日发放给被告，被告便装修入住。同时被告还缴纳了自救款35460.3元到临时业委会所开的账户。后经原告多次催收后，被告仍未缴纳剩余房款，故原告诉至本院，形成本诉。 本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告某公司与被告董某、唐某签订《商品房买卖合同》，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效的合同，当事人双方均应依法按照约定履行自己的义务。被告董某、唐某在支付完94211元后，至今仍未向原告支付剩余房款218000元，其行为已构成违约，应按双方签订的《商品房买卖合同》第七条的规定承担逾期付款的违约责任，因其逾期付款已超过70天，故原告有权解除合同，原告请求解除原被告间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；又由于合同解除是由于被告的原因造成的，故原告主张被告协助办理撤销该商品房合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，由于原告并未提供证据证明该房屋的原状情况，故本院仅支持被告返还房屋给原告的诉讼请求；关于本案的律师费，由于双方签订的《商品房买卖合同》中并无约定，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。至于本案中被告称所缴纳的自救款35460.3元和已经支付给原告的首付购房款94211元，由于庭审中被告要求继续履行合同，为了维护被告的合法权益，在本案中对自救款和首付购房款不作处理，被告可另行起诉。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，买受人未按时支付房款的，出卖人可据实予以延期。被告董某、唐某在支付完94211元后，至今仍未向原告支付剩余房款218000元。故被告（反诉原告）董某、唐某请求原告（反诉被告）某公司支付延期交房违约金的诉讼请求不符合事实与法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，由于买受人逾期支付房款等买受人的原因，导致出卖人未能在规定期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，由买受人承担全部责任。由于被告（反诉原告）董某、唐某至今未支付完剩余房款，未能办理房屋产权证的责任应由被告承担，故被告（反诉原告）董某、唐某请求原告（反诉被告）某公司支付未能办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）某公司与被告（反诉原告）董某、唐某于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）董某、唐某协助原告（反诉被告）某公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 三、被告（反诉原告）董某、唐某返还涉案房屋给原告（反诉被告）某公司； 四、驳回原告（反诉被告）某公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）董某、唐某的全部反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4570元，依法减半收取2285元，反诉案件受理费848元，合计3133元，由被告（反诉原告）董某、唐某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4570元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇二〇年三月九日 书记员 邓慧琳