湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初76号原告:张某，男，1984年10月15日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住桂阳县。委托诉讼代理人：邓佑金，男，1962年7月30日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住桂阳县，系原告张某的岳父，代理权限：特别授权。原告（追加）：邓某某（邓激梨），女，1985年4月8日出生，汉族，教师，湖南省桂阳县人，住桂阳县，系原告张某之妻。被告：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地：桂阳县鹿峰街道豆腐冲13号。法定代表人:刘运海，该公司经理。委托诉讼代理人：朱云芳，女，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告张某、邓某某与被告郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称瑞通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月17日第一次公开开庭进行了审理，原告张某的委托诉讼代理人邓佑金到庭参加诉讼，被告瑞通公司经本院传唤无正当理由未到庭参加庭审，后本院依法追加邓某某为原告，于2020年3月9日第二次公开开庭进行了审理，原告张某、邓某某与被告瑞通公司的委托诉讼代理人朱云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、邓某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将原告购买的商品房（桂阳名汇国际1幢B座604号）及时交付给原告；2.请求判令被告支付原告因被告延迟交付房屋的房租补贴6600元（从2019年1月1日至2019年11月30日），2019年12月1日以后的房租补贴按每月600元计算至房屋交付之日止。（注：2019年1月1日至2019年3月1日已用于燃气开户费抵扣）；3.请求判令被告支付逾期交房的违约金1816.48元（从2018年6月30日至2019年11月30日），2019年12月1日以后的逾期交房违约金按合同计算至房屋交付之日止；4、案件受理费由被告承担。在庭审过程中，原告将诉讼请求2中的抵扣变更为从2018年7月1日至2018年12月31日的违约金用于抵扣2019年1月开具的燃气开户费1800元。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“名汇国际”1幢B座604号房屋，面积118.88平方米，价格每平方米2949.8元，总价款350672元，原告一次性支付350672元，被告交付房屋的日期为2018年6月30日。被告逾期交房后，于2018年7月20日出具《关于名汇国际城1栋B座工程规划》，附注“如2018年12月30日未交房，应从2019年1月1日开始每月按600元每户作为业主房租补贴”及由被告按合同支付逾期交房的违约金。时至原告起诉之日，被告仍未交房，之前承诺支付的逾期交房房租补贴亦未支付，为维护原告的合法权益，依法具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告瑞通公司辩称，1.迟延交房是事实，被告愿意按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期交房违约金，但房租补贴不同意支付；2.被告已为原告垫付燃气开户费1800元，原告要求以2018年6月30日至2018年12月31日的逾期交房违约金抵扣该笔费用与客观事实不符，该期间违约金算下来不足1800元；3.2019年11月30日在居委会的主持下全体业主代表与开发商签订的协议，应当对所有业主发生法律效力，该协议约定被告于2020年3月30日前交房，而原告在这之前就向桂阳县人民法院提起诉讼，并不具备起诉条件；4.因新冠××疫情不可抗力的原因，造成被告不能在2020年3月30日前交房，被告请求将交房时间予以顺延，同时因疫情原因造成的顺延期间的违约金请求予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3“关于名汇国际城1栋B座工程规划”，该规划由被告出具，上面加盖公司公章，法定代表人刘运海亦签字确认，能证明被告承诺如逾期交房自愿支付业主相应房租补贴的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，原告张某、邓某某与被告瑞通公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定由两原告购买被告开发的位于桂阳县交汇处的名汇国际城1幢6层Ｂ604号房，商品房总价款350672元，买受人于2017年7月26日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十一补充协议中第十条约定：为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起三个月内分批次安排业主收楼，出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。出卖人应在房屋竣工验收合格后两年内办理好产权手续。如出卖人逾期交房，按违约之日起向买受人支付已购房款的银行活期存款利率支付违约金。合同签订后，原告张某、邓某某依约支付了全部房款350672元。被告并未依约于2018年6月30日交房，2018年7月20日，被告出具了《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》，规划注明：交房时间为2018年12月30日前，如未交房，则从2019年1月1日开始每月按600元／户作为业主房租补贴。2019年11月30日，瑞通公司与名汇国际城1栋Ｂ座业主代表在桂阳县字塘社区人民调解委员会主持协调下签订《关于名汇国际城1栋Ｂ座楼盘交房延迟问题的协议书》，瑞通公司承诺于2020年3月30日前完成电梯安装使用、房屋交付装修入住。自协议签订后，被告瑞通公司至今仍未将案涉房屋交付给原告张某、邓某某,也未支付两原告逾期交房违约金及逾期交房房租补贴。另查明，自2020年1月下旬起，我国爆发新冠××疫情，受疫情影响，各类企业停工停产，被告瑞通公司日前尚未就涉案工程开工建设。再查，原、被告双方签订合同时，中国人民银行活期存款基准利率为年利率0.35%。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告瑞通公司向原告张某、邓某某交付房屋的时间；二、逾期交房违约金如何计算的问题以及被告是否应向原告支付房租补贴，如需支付，房租补贴如何计算的问题。至于被告辩称的业主代表与被告最终协商约定的交房时间2020年3月30日之前起诉不具备起诉条件，被告未能按商品房买卖合同约定交房违约在先，而原告在庭前曾向本院反映，被告所开发的桂阳名汇城房产项目工地施工自2019年年底一直处于停工状态，在庭审过程中，被告方亦自认因资金周转原因工地无法正常施工，导致工期拖延。被告的行为已构成预期违约，原告可依法在履行期限届满之前要求被告承担违约责任，故对被告的该项辩称本院不予支持。关于第一个问题，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律与行政法规等强制性规定，应视为合法有效，双方均应履行合同义务。现原告已向被告支付了全部房款，被告亦应依约向原告履行交付房屋等义务。原告诉请要求被告瑞通公司及时交付案涉房屋，被告瑞通公司辩称经与业主代表最终协商约定的交房期限为2020年3月30日前，现因新冠××疫情不可抗力原因，导致工期延误，请求顺延交房期限，并减免疫情期间产生的违约金等。本院认为，新冠××疫情作为突发公共卫生事件，对社会生产生活的影响确实存在，属于不可抗力，故对被告要求顺延交房期限的辩称本院予以采信，综合疫情因素及被告的工程进度等情况，本院酌定被告最迟应于2020年5月30日前交房。关于第二个问题，被告瑞通公司未按房屋买卖合同约定的期限交房，构成违约，应当从违约之日即2018年7月1日起向原告支付以已付房款为基数，按银行活期存款利率计算的违约金，因双方签订合同时中国人民银行活期存款基准年利率为0.35%，故从2018年7月1日暂算至2019年11月30日的违约金为1738.7元（350672元×0.35%÷12个月×17个月），另考虑到新冠××疫情影响，本院根据房屋顺延交付时间对被告违约责任的承担相应扣减两个月，故2020年2月1日之后的违约金按合同约定计算至房屋交付之日止。关于房租补贴，从在案证据来看，虽然《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》出具的时间为2018年7月20日，但系对名汇国际城1栋Ｂ座所有业主的承诺，并未区分不同的购房户，故被告应依约定支付两原告房租补贴，房租补贴亦考虑新冠××疫情影响，扣除被告两个月的违约责任。房租补贴自2019年1月1日计算至2019年11月30日为6600元（600元／月×11个月），之后的房租补贴按上述标准自2020年2月1日起计算至房屋交付之日止。另查，被告已为原告垫付燃气开户费1800元，并向原告出具了票据，对此原告亦表示认可，原告诉请将2018年7月1日至2018年12月31日的逾期交房违约金抵扣该费用，经核算，该期间的违约金尚不足以抵扣，基于被告瑞通公司的其他同类案件中均对燃气开户费1800元在租房补贴中予以抵扣，为减少当事人的诉累，在本案中本院亦酌定在被告应支付的房租补贴中抵扣燃气开户费1800元，故抵扣之后被告瑞通公司还应支付两原告从2019年1月1日至2019年11月30日的房租补贴为4800元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于2020年5月30日前向原告张某、邓某某交付名汇国际城1幢6层B604号房；二、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张某、邓某某延迟交房的房租补贴4800元，后续房租补贴自2020年2月1日起按每月600元计算至房屋交付之日止；三、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张某、邓某某逾期交房违约金1738.7元，后续违约金自2020年2月1日起按《房屋买卖合同》补充协议的约定计算至房屋交付之日止；四、驳回原告张某、邓某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告郴州瑞通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  龙琼二〇二〇年三月二十四日法官助理洪美丽书记员雷伟燕附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。