山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初94号 原告：安丘中天商业经营有限公司，住所地：安丘市兴安街道人民路343号。 法定代表人：孙振东，经理。 委托诉讼代理人：李万清，律师。 被告：邹立亮。 原告安丘中天商业经营有限公司与被告邹立亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丘中天商业经营有限公司的委托诉讼代理人李万清，被告邹立亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安丘中天商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将租用的四套商铺原状退给原告并由被告承担履约保证金无权索回的法律后果；2、判令被告承担违约金总额10%的违约金79658元，后变更该项请求为：要求被告支付超免租期后占用的租金14400元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告为了租用商铺，在原、被告双方签订商铺租赁合同之前的2013年8月31日就向原告支付了履约保证金20000元。之后，原、被告双方于2014年1月23日签订两份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》。按照合同第一条规定，被告分别租用原告经营的编号为125、126和123、135号的四套商铺，共计320.02平方米，用于经营门业和橱柜、厨具；第二条约定租赁期限3年，自2014年8月31日起至2017年8月30日止；第三条约定被告缴纳履约保证金的标准及用途；第四条第3项约定被告应在原告统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向原告承担违约责任，履约保证金不予退还；第八条违约责任第7项约定，被告应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁商铺面积每天每平方米承担违约金2元。合同还约定其他一些条款。原告为培育市场，降低商户经营成本，声明对被告租用的的四套商铺在三个合同年度内不收租金。合同签订后，被告于2015年8月20日验收并接手了承租的四套商铺。原告于2016年6月6日盛大开业，但被告既未按照合同约定时间装修，也未开业，而且无租金使用期限已超期一年多，被告不续签合同、不退回商铺，给原告造成不良影响和经济损失。为维护原告的合法权益，特依据双方所签合同的约定提出上述诉讼请求，请依法判决。 被告邹立亮辩称，前期为了吸引商户入驻，翰沃城进行了各种宣传，存在虚假宣传。他租赁了原告四套商铺准备经营门业、橱柜，翰沃城承诺商铺租退自由。在交完保证金后，翰沃城延迟交房7个月，且变更了约定的商铺，他要求退保证金，翰沃城拒绝退还。2013年6、7月份，翰沃城承诺开通班车等事项，但一直没有兑现承诺。2015年8月份他才拿到钥匙，但是由于商场部分主体未建设，设施配套不完善，商铺无法使用。2015年8月份，他要求退保证金，翰沃城拒绝退还。他足额缴纳物业费等相关费用。6月份下大雨，翰沃城商铺漏水，损坏了他存放在商铺里的货物，价值30000元。因购买的商铺不具备条件，导致业主货物积攒，他多次找翰沃城协商，2019年9月他曾去办公室填写退房申请，也没有回应。他们之间的合同不成立，因为翰沃城违约在先，他承租的9-3111、113,9-5115、116变成了125、126和123、135，翰沃城并没有履行合同，并没有进行实际运营。他自2015年就开始要求退房，翰沃城不与他协商，责任应在翰沃城。签订合同时，翰沃城法人并没有签字，是原告的的一名员工在合同上签字，不具备法律效力。他请求原告提供具备市场开业的证据及培育市场的证据，要求法院判决原告赔偿他的各项损失，要求原告返还20000元保证金。 本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，原告作为甲方、被告作为乙方签订两份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，合同编号分别为AQZT201366809和AQZT201366810。编号为AQZT201366809的合同约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城门业馆123、125号商铺，经营门业商品。编号为AQZT201366810的合同约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城橱柜馆125、126号商铺，经营橱柜、厨具商品。两份合同除商铺号及经营商品不同外，其他内容均相同。租赁期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止，其中有36个月免租期，合同到期，乙方在同等条件下具有优先承租权。具体免租计算日以实际交房日期为准。签订本合同之日，乙方需缴纳履约及经营售后服务保证金共计￥10000元（两份合同共计20000元），履约保证金为确保乙方履行本合同而设，经营售后服务保证金为确保售后服务而设，乙方在合同期内违反本合同应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。合同期内发生违约赔偿，乙方应在赔偿发生之日起10个工作日内补足本合同约定的履约及售后服务保证金数量。合同期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后不计利息原额返还。商铺装修：乙方就于甲方统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向甲方承担违约责任，履约保证金不予退还。违约责任：合同生效后，乙方五日以上(含五日)未进场装修或未正常营业；乙方应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁物业面积每天处违约金2元/平方米，无故连续停业10天，或1年内累计无故停业超过30天的，为乙方根本违约；……乙方构成违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用……本合同经甲方、乙方签字盖章之日起生效。附件：关于《安丘?翰沃城商铺租赁合同》中履约保证金部分根据双方友好协商，特作如下补充：1、乙方按时完成装修达到试营业标准，在试营业之日起十五个工作日内退还履约保证金的20%，剩余履约保证金转为售后服务保证金。2、合同期满后，如双方不再续约，甲方在乙方半年后无消费者质量投诉的情况下，甲方将全部售后服务保证金全额退还给乙方。 2013年8月31日，被告缴纳履约保证金20000元。 2015年8月20日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁合同补充协议》，协议约定：…经甲乙双方协商一致，就租金收取事宜达成如下协议：…2、乙方租赁区域的租金按第1条确定的商铺套数计算，租金标准为200元/套/月…3、乙方租赁区域须按每年度向甲方交纳租金…4、本补充协议仅就甲乙双方在租金收取方面进行补充约定，其他方面的权利、义务均以甲方与乙方签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》内容为准… 上述合同签订后，被告于2015年8月20日分别在四份《商户交房单》上签字，确认商铺强弱电、消防、水汽验收合格。 同日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《装修施工协议》，协议约定2015年8月20日至2015年9月30日为乙方在甲方市场的装修时间，乙方必须保证在约定时间内完成对商铺的装修工作，以保证甲方的正常经营。被告接手商铺后，至今未装修完毕。 原告曾于2016年6月6日举行开业仪式，但市场并未达到宣传的效果，且一直很萧条，被告所租赁的商铺也一直闲置，至今未经营使用。 本院认为，原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意、全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方合同约定的租赁期三年，合同到期后，原告要求解除合同，说明原告不同意继续租赁房屋，被告也没有提出续签合同，双方未达成续签协议，故原租赁合同因履行期限届满而失效，被告应当依约将租赁房屋返还原告。其次，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》第四条第四项约定，“乙方（被告）在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及附属装修物在本合同终止后应继续保留归甲方（原告）所有；若甲方要求将其移走，乙方应独立承担将上述装修物拆走及恢复租赁区域原状的全部费用。”被告接手商铺后根据经营的需要及合同要求进行了简单装修改造，现原告依据上述约定要求被告原状交回所租赁商铺，被告不同意恢复原状。原告未在本案中变更要求被告承担恢复原状所需费用，且未提交证据证明恢复原状所需费用的具体数额，故本院确定被告现状将商铺返还给原告，恢复原状所需费用原告可在确定后另行主张。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，被告未按合同约定的时间完成装修及开始营业，构成根本违约，合同到期后被告未按约返还原告租赁房屋，亦构成违约，依法应当承担违约责任。双方合同明确约定了履约及经营售后服务保证金，目的是确保被告履行本合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为。该履约保证金具有违约金的性质，因此，被告按照约定应当以此承担违约责任，且被告未提起反诉请求，故其无权要求返还。依据上述法律规定，被告承担上述违约责任后，不应再行承担违约责任。另外被告接手房屋后该市场并未实际运转，与原告先期的宣传、承诺存在一定差距，因此造成被告所租商铺未能实际使用，一直闲置至今。综合本案的实际情况，原告要求被告承担超免租期后占用费用14400元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告邹立亮现状返还租赁的原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城5-5-123、5-5-135、9-3-125、9-3-126号商铺四套，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告邹立亮无权要求原告安丘中天商业经营有限公司返还履约保证金20000元； 三、驳回原告安丘中天商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费896元（已减半），保全费820元，由原告安丘中天商业经营有限公司负担500元，被告邹立亮负担396元，保全费820元，被告邹立亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  初立江 二〇二〇年三月三十一日 法官助理李春丽 书记员刘晔