辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7330号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，统一社会信用代码912102818236189440，住所地瓦房店市大宽街二段314号。 负责人：矫智，系该行行长。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，汉族，系中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行职员，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告：邹耀红，女，1974年3月9日出生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。 被告：大连天亿房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210281550639474Y，住所地辽宁省瓦房店市岗店办事处南共济街三段93号3号网点。 法定代表人：车殿忠，系该公司经理。 委托诉讼代理人：田玉婷，女，1989年8月30日出生，汉族，系大连天亿房地产开发有限公司的出纳，住辽宁省瓦房店市。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工行瓦房店支行）与被告邹耀红、大连天亿房地产开发有限公司（以下简称天亿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行瓦房店支行的委托诉讼代理人哈群、王洪山，被告天亿公司的委托诉讼代理人田玉婷到庭参加诉讼，被告邹耀红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告工行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告邹耀红提前偿还银行贷款人民币244111.58元及积欠利息合计人民币12228.78元，合计256340.36元（截止2019年4月21日）；2、请求法院依法判令被告邹耀红按合同约定偿还自2019年4月22日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利；3、请求被告天亿公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任；4、请求法院依法判令原告对被告邹耀红提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋享有优先受偿权；5、诉讼费、保全费二被告连带承担。 事实与理由：2012年11月14日，被告邹耀红因购房同原告签订书面《个人购房借款担保合同》，合同约定贷款金额296000.00元，年利率5.895%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定。被告邹耀红用购买的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋作抵押等。原告按合同约定于2012年11月15日向被告邹耀红发放全部款项，后被告邹耀红仅偿还部分款项，自2018年4月21日起至2019年4月21日止被告邹耀红已违约13期，积欠本金合计13143.28元，积欠利息合计12228.78元。被告邹耀红的行为符合《个人购房借款担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理预抵押登记手续，应优先受偿。因贷款前被告天亿公司与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告天意公司为被告邹耀红提供偿还贷款本息等费用的阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告天亿公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告没有还款，原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告邹耀红未提交答辩意见。 被告天亿公司答辩称，我公司开发的案涉房屋于2018年初就可以办理房照，因为被告邹耀红没有主动办理房照，我公司找原告协商过先把邹耀红的房照办理下来，再办理他项权证，这样我们就不需要承担连带责任了，银行答复因为邹耀红欠房屋贷款未还，银行不能出手续办理房照。因为原告和被告邹耀红之间存在借款还款的问题，在我们能够办理房照的时候原告不出具相关手续导致不能办理，所以不应让我们承担连带责任。如果是因为我公司的原因无法办理房照，我公司应该按照按揭合作协议承担连带责任，但是我们公司具备能力办房照，并非是我们原因导致不能办理房照，我公司不应承担连带责任。我公司于2018年初就可以办理房照了。我公司开发的楼盘，除了本案的被告邹耀红之外还有许多业主都在工商银行办理过贷款，都办理了房照，原告应当知道案涉楼房什么时候办理房照。关于案涉房屋我公司通知原告办理房照的相关证据我没有。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、邹耀红身份证、离婚证、婚姻状况声明、查询婚姻登记记录证明，用以证明被告邹耀红的身份及被告邹耀红贷款时的婚姻状况。 被告天亿公司对原告提交的证据1没有异议。 证据2、个人购房借款/担保合同，用以证明2012年11月14日原告与被告邹耀红签订了个人购房借款/担保合同，约定了借款金额、违约的责任及将房屋抵押给原告等相关约定。 被告天亿公司对原告提交的证据2没有异议。 证据3、商品房买卖合同，该商品房买卖合同首页加盖了瓦房店市房屋管理办公室的抵押登记业务专用章，可以说明被告邹耀红用购买的房屋办理了预抵押登记。 被告天意公司承认在这份合同第3页写的房屋行政街号岗店办事处南共济街三段110号2单元6层2号和原告起诉状中提到的被告1抵押的瓦房店市南共济街三段110号2—6—2号房屋是同一处房屋，只是表述方式不一样。对原告提交的证据3没有异议。 证据4、中国银行个人贷款凭证，用以证明2012年11月15日向被告发放了29.6万元，收款人为被告邹耀红。 被告天亿公司对原告提交的证据4真实性没有异议。 证据5、自营贷款历史明细表，用以证明至2019年4月21日被告邹耀红连续违约了13期，要求被告偿还贷款余额及利息。 被告天亿公司对原告提交的证据5没有异议，被告邹耀红欠钱我们不知情。 证据6、按揭贷款业务合作协议，用以证明被告天亿公司在他项权证交付给银行之前承担连带责任。 被告天亿公司对原告提交的证据6真实性没有异议。但认为自2018年年初就具备办理房照的条件，并非是被告天亿公司的原因不给被告邹耀红办理案涉房屋的房照，被告天亿公司不应再承担连带责任。 本院对原告提交的上述证据进行了庭审质证，核实审查，证据真实有效，与本案原告主张的事实有直接的关联，本院予以采信确认并在卷为凭。 经审理查明，2012年9月29日，原告工行瓦房店支行和被告天亿公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，甲方为原告，乙方为被告天亿公司。约定甲方为壹美天城项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为100万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理产权的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交由甲方保管。 2012年11月2日，被告邹耀红与被告天亿公司签订商品房买卖合同，出卖人大连天亿房地产开发有限公司，买受人邹耀红，购买的房屋坐落于瓦房店市，丘地号211-019-002。建筑面积85.19平方米，总价款肆拾贰万肆仟贰佰肆拾陆元贰角整。首付款128246.20元于签约当时支付给甲方，余款于7个工作日内按揭贷款。合同备案部门意见处加盖“瓦房店市房屋管理办公司商品房合同登记专用章”。在该商品房买卖合同封面页加盖“瓦房店市房屋管理办公室抵押登记业务专用章”。 2012年11月14日，原告工行瓦房店支行与被告邹耀红签订《个人购房借款/担保合同》，原告是贷款人，被告邹耀红是借款人，合同约定被告邹耀红为购买坐落于辽宁省大连市瓦房店市，建筑面积85.19平方米的房屋向原告借款贰拾玖万陆仟元整，担保方式为抵押，贷款期限240个月（2012年11月14日-2032年11月14日）。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%。合同约定逾期还贷的罚息利率按本约定利率上浮50%。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所有产生的利息、罚息及其他费用。2012年11月15日原告向被告邹耀红履行放贷义务，收款人为被告天亿公司，中国工商银行个人贷款凭证载明的贷款年利率为5.895%。 原告信贷系统自动生成的数据表明，截止2019年4月21日，被告邹耀红尚欠原告借款本金244111.58元，自2018年4月21日起至2019年4月21日止，被告邹耀红已违约13期，积欠利息合计12228.78元，合计256340元。 本院认为，原告工行瓦房店支行与被告邹耀红签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告依合同约定向被告邹耀红提供贷款，被告邹耀红作为债务人应按合同约定的还款方式和期限如期如数还款，被告邹耀红未按约定清偿债务，已构成违约，原告有权依合同约定宣布合同到期，要求被告邹耀红立即清偿全部借款。因此，原告请求被告邹耀红偿还尚欠本金及利息、罚息、复利，本院予以支持。 原告与被告邹耀红签订《个人购房借款/担保合同》时，对被告邹耀红购买的坐落于瓦房店市南共济街三段110#2-6-2，建筑面积85.19平方米的房屋在原瓦房店市房屋管理办公室办理了预抵押登记，但尚未办理案涉房屋他项权证，尚未发生抵押效力，原告对该房屋并不依法享有优先受偿权。原告对预抵押物享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。 被告天亿公司自愿与原告工行瓦房店支行签订《按揭贷款业务合作协议》，被告天亿公司自愿为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。约定的保证责任范围和期限明确，本案被告邹耀红一直未办理所购房屋的产权证，被告天亿公司未能举证证明其阶段性连带责任已免除，依《按揭贷款业务合作协议》约定，被告天亿公司在被告邹耀红未办理正式抵押登记手续并将他项权证交给原告收押前为被告邹耀红借款提供阶段性连带责任保证，原告向被告天亿公司主张权利未超过保证期限，被告天亿公司应依该合同履行义务。原告请求被告天亿公司对被告邹耀红借款本金、利息、罚息、复利承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹耀红于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行截至2019年4月21日的借款本金244111.58元及积欠利息12228.78元，合计25884.76元； 二、被告邹耀红于本判决生效之日起十日内，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准，偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年4月22日起至还清之日止的利息、罚息和复利； 三、被告大连天亿房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5145元，保全费1802元，公告费300元，合计7247元，由被告邹耀红、大连天亿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。 审 判 长  孙志宏 人民陪审员  杨桂芝 人民陪审员  冷 敏 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  李江红