浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终71号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖州市残疾人劳动就业服务管理中心，住所地：湖州市凤凰路177号。 法定代表人：汪明福，该中心主任。 委托诉讼代理人：马国良，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴兴区夕阳红托老所，住所地：湖州市龙溪北路1033号。 经营者：管仲琴，女，1969年11月9日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：梁苏苏，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人湖州市残疾人劳动就业服务管理中心（以下简称市残疾人服务中心）为与被上诉人吴兴区夕阳红托老所（以下简称夕阳红托老所）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年2月25日公开开庭进行了审理，上诉人市残疾人服务中心法定代表人汪明福及其委托诉讼代理人马国良、被上诉人夕阳红托老所的经营者管仲琴及其委托诉讼代理人梁苏苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市残疾人服务中心上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回夕阳红托老所的全部诉讼请求，支持市残疾人服务中心反诉请求；2.本案案件受理费由夕阳红托老所负担。事实与理由：一、原审法院对夕阳红托老所在涉案租赁合同解除过程中发生的相关损失认定缺乏事实和法律依据。1.夕阳红托老所未提供确凿证据证明在2016年2月5日因其营业场所搬迁，劝退、转移16位老人的事实，其提供的由5位证人出具的相关证明材料不具备证据的法定形式要件，无法起到相应的证明作用。相反，在案证据表明夕阳红托老所在原经营场地实际经营一直持续至2016年6月底，故其所谓因搬迁、劝退、转移16位老人之借口与客观事实不符。原审法院据此核定该部分运营损失不仅随意，同时也缺乏足够的依据。2.原审法院将夕阳红托老所相关搬迁费用计63660元认定为因市残疾人服务中心违约导致的损失亦有失公允。因涉案出租房屋已被界定为危房，即便市残疾人服务中心不在合同租赁期内解除合同，至合同正常届满时亦应不再续约，夕阳红托老所同样应另行寻址搬迁。故该笔搬迁费用并非因市残疾人服务中心违约而导致的必然损失，而系夕阳红托老所正常应支出的合理搬迁费用。3.涉案租赁合同本身缺乏相应对价。市残疾人服务中心基于对养老行业提供相关扶持的初衷，每年向夕阳红托老所仅仅收取3万元租金，而按夕阳红托老所在原审中计算标准，则其一年正常运营的收入至少在100余万元以上。现因市残疾人服务中心违约却要承担24万余元的经济损失，该损失的认定显然违反了合同法第一百一十三条的规定，即对因违约造成的损失赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原审裁判结果严重失衡。二、原审法院驳回市残疾人服务中心要求夕阳红托老所承担因延迟支付租金应承担的违约责任及支付相应占用费的主张于法不符，应予以纠正。1.原审判决依据合同法第六十六条认为夕阳红托老所在涉案租赁合同履行过程中享有同时履行抗辩权，该认定缺乏事实和法律依据。涉案租赁合同的履行，是市残疾人服务中心先交付租赁标的，夕阳红托老所后履行缴纳租金义务，该合同履行不适用同时履行抗辩权，原审法院据此驳回市残疾人服务中心原审该项反诉请求于法不符。2.夕阳红托老所自始至终未能举证其已将涉案租赁标的返还市残疾人服务中心。尽管夕阳红托老所于2016年6月30日将其经营场所搬迁至新址，但该节事实并不能就此证明其已将原租赁物交还市残疾人服务中心，市残疾人服务中心据此主张期间占用费并无不当，原审法院驳回市残疾人服务中心该项诉讼请求同样系错误裁判。 夕阳红托老所答辩称，一、市残疾人服务中心作为出租人，应保证出租房屋的质量安全，满足承租人租赁该房屋的用途。在合同履行期间内，市残疾人服务中心发出书通知，称案涉租赁物为C级危房，要求夕阳红托老所定期搬迁。合同的履行期限尚未届满，因市残疾人服务中心提供的房屋存在安全隐患，致使合同目的不能实现，市残疾人服务中心构成根本违约，夕阳红托老所因此所造成的损失包括搬迁费用、经营损失，都应由市残疾人服务中心承担。一审判决的经营损失计算合理，因市残疾人服务中心的行为，从2016年1月起，夕阳红托老所原居住的老人从46位缩减到30位，该情况一直持续到2016年9月底，市残疾人服务中心也提供了相关老人及家属的证据证明该事实。搬迁费也是因为出租人违约造成承租人的损失，夕阳红托老所提供了相应的证据证明。夕阳红托老所在市残疾人服务中心处承租案涉房屋已经长达18年，对上述经济损失，市残疾人服务中心能够预见。二、夕阳红托老所在2016年6月30日已搬迁，并将钥匙等物件交市残疾人服务中心的相关管理人员。因市残疾人服务中心未按合同约定履行合同义务，夕阳红托老所有权拒绝相应的履行交付租金的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 夕阳红托老所向一审法院起诉请求：1.市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所经营损失223200元；2.市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所房租费100000元，消防改造费185000元，水电改造费32000元，厨、厕改造费21000元；3.市残疾人服务中心返还房屋租金60000元；4.市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所运行补助经费54720元；5.市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所搬迁费用57000元；6.市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所空调拆装、加制冷液费用6660元；7.本案诉讼费由市残疾人服务中心承担。在审理过程中，夕阳红托老所将诉讼请求第2项调整为市残疾人服务中心赔偿夕阳红托老所房消防改造工程252500元。 市残疾人服务中心向一审法院起诉请求：1.夕阳红托老所将尚欠房屋租金30000元和水电费27132.86元立即支付给市残疾人服务中心；2.夕阳红托老所自2016年2月1日起至房屋租金付清之日止，按每日万分之五向市残疾人服务中心支付逾期付款违约金，暂计算至庭审日为18165元；3.夕阳红托老所立即将湖州市青年路9号办公楼（2号楼）腾空并交还市残疾人服务中心，并自2017年1月1日起按每日100元支付逾期腾房占用费，暂计算到庭审日为87600元。 一审法院认定事实：夕阳红托老所长期向市残疾人服务中心租用湖州市青年路9号（2号楼）房屋作为养老院经营使用。2013年，因自身经营需要，其对案涉房屋进行消防改造升级。2015年8月24日，双方补充签订《房屋租赁合同》一份。合同约定租期为两年即2015年1月1日起至2016年12月31日止，房屋租金为年租金30000元，2015年度租金在合同签订一周内一次性交付，2016年度租金在2016年1月底前一次性交付。合同还对房屋使用方式、违约责任、合同解除的方式等事项进行了约定。合同签订后，夕阳红托老所于2015年9月9日支付了30000元租金。2016年1月15日，经市残疾人服务中心委托，浙江科鉴检测校准有限公司对湖州市青年路9号（2号楼）房屋结构进行了评估，评估结果为工程安全性等级为C级，即：房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用性要求。2016年1月29日，市残疾人服务中心向夕阳红托老所发出通知，认为夕阳红托老所租住的房屋有随时发生安全事故的可能，不再适合作为养老机构使用，要求其在2016年4月30日前停止使用并完成搬迁工作。政府相关部门组织市残疾人服务中心、夕阳红托老所就解决夕阳红托老所安全问题召开了协调会，同时，湖州市办（2016）1号《会议纪要》明确在2016年2月2日召开协调会时居住了46位老人的事实。夕阳红托老所收到通知后，通过各种方式与市残疾人服务中心协商合同履行及搬迁过程中损失的问题。嗣后，夕阳红托老所在2016年6月30日将湖州市青年路9号（2号楼）中的人、财、物搬迁至湖州市龙溪北路1033号，并以湖州市龙溪北路1033号为经营地址重新办理了营业执照。夕阳红托老所在搬迁过程中共花费搬迁费用57000元，空调拆除安装费6600元。另查明，夕阳红托老所未缴纳2016年度房屋租金，且拖欠水电费27132.86元未缴纳。 一审法院认为：本案中夕阳红托老所向市残疾人服务中心租赁湖州市青年路9号（2号楼）房屋做养老机构场所使用，双方为此签订了《房屋租赁合同》。在《房屋租赁合同》的履行过程中，双方应按照《中华人民共和国合同法》的规定，全面履行自身的合同义务。房屋租赁关系中，出租人首先要保证其出租的房屋质量安全，能够满足承租人租赁该房屋的用途。本案中，市残疾人服务中心作为房屋的出租人，对房屋安全性负有责任，其在发现出租的房屋存在安全隐患时应当及时采取补救、整改措施，保证夕阳红托老所承租房屋的权利不受损害，如需修缮、改造房屋必须清空房屋内人员也应与夕阳红托老所协商。其以通知的形式要求夕阳红托老所限期完成搬迁工作，并提交了政府部门要求夕阳红托老所排除安全隐患、限期搬迁腾退的文件，想以此证明其要求夕阳红托老所腾退房屋，提前解除双方房屋租赁合同的合理性。该院不否认湖州市青年路9号（二号楼）房屋存在安全隐患，已不适合继续作为养老院经营场所。但该院认为，夕阳红托老所存在安全隐患的原因是夕阳红托老所的房屋存在质量问题，不能满足正常使用，而该问题房屋恰恰是市残疾人服务中心出租给夕阳红托老所的，是市残疾人服务中心的违约行为造成夕阳红托老所被行政机关要求限期搬迁腾退。夕阳红托老所因搬迁腾退所造成的损失应当由市残疾人服务中心承担赔偿责任，但具体金额以该院审核后为准。经该院审核认定，市残疾人服务中心违约对夕阳红托老所造成的损失为：1、搬迁、腾退期间的营运损失。在搬迁事项开始前，夕阳红托老所入住的老人为46人，2016年2月5日，夕阳红托老所因经营场所搬迁，劝退、转移老人16人。流失的16位老人的养老费用应属于夕阳红托老所的营运损失，在无法确切统计实际损失的情况下，该院综合考虑搬迁的时间，营运可能产生的成本及其他各自情况，认为将该营运损失核定为180000元较为妥当。2、搬迁产生的直接费用。夕阳红托老所在搬迁过程中直接产生人、物搬迁费57000元，空调拆卸、安装费6660元，合计63660元。以上两项合计243660元，为市残疾人服务中心应赔偿夕阳红托老所的损失。至于夕阳红托老所提出的其他诉讼请求，要求返还房屋租金，没有任何依据，该院不予支持。对于政府运营补贴，夕阳红托老所提交的证明尚不足以证明其未取得政府运营补贴是市残疾人服务中心违约造成的，故该院不予支持。至于夕阳红托老所在2013年进行的消防改造工程252500元，首先该工程发生在本《房屋租赁合同》签订之前，当时双方如何约定不清楚，其次该工程费用有无支付，谁支付也没有证据体现，故夕阳红托老所要求市残疾人服务中心赔偿该部分损失，缺乏证据支撑，该院不予支持。关于夕阳红托老所未交纳2016年度房屋租金的问题。该院认为，市残疾人服务中心出租的房屋存在质量问题不能满足正常使用，违约在先，夕阳红托老所可行使同时履行抗辩权。再者，合同约定的房租交付时间是2016年1月底前，而市残疾人服务中心在2016年1月29日向夕阳红托老所送达了《通知》要求其在2016年4月30日前腾房搬迁，该通知显然是市残疾人服务中心要求解除双方房屋租赁合同的意思表示，在双方未对合同解除事项达成一致前，夕阳红托老所当然可以暂缓支付租金。夕阳红托老所实际使用房屋至2016年6月30日，房屋租金也应计算至该时间节点，经计算，以年租金30000元计算，2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金为15000元。夕阳红托老所拖欠水电费实属不当，故对市残疾人服务中心要求夕阳红托老所支付水电费27132.86元的请求该院予以支持。综上，为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十条之规定，判决：一、市残疾人服务中心应赔偿夕阳红托老所各项经济损失合计243660元；夕阳红托老所应支付市残疾人服务中心房屋租金15000元，水电费27132.86元，合计42132.86元；两项折抵后，市残疾人服务中心应赔偿夕阳红托老所201527.14元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回夕阳红托老所的其他诉讼请求；三、驳回市残疾人服务中心的其他诉讼请求。案件本诉受理费4648元，由夕阳红托老所负担648元，市残疾人服务中心负担4000元，反诉受理费减半收取577元，由市残疾人服务中心负担77元，夕阳红托老所负担500元。 二审中，夕阳红托老所提交如下证据：证据1，夕阳红托老所2015年入住基本信息统计表，证明2015年1月起有46位老人在夕阳红托老所居住生活。证据2，夕阳红托老所2016年1月花名册，证明由于市残疾人服务中心的干扰阻挠，夕阳红托老所原居住的16位老人离开，只剩30位。证据3，管仲琴存折，证明夕阳红托老所支付搬迁费时用现金支付，2016年6月15日取出31000元，加上手上的现金，这是管仲琴的支付习惯。市残疾人服务中心质证认为，上述证据都不是新证据，不应被采纳。证据1、2是夕阳红托老所自制，对三性均有异议。证据3不符合证据的形式要件，也达不到证明目的，支出与本案的搬迁费用有无关联无法证明。 市残疾人服务中心二审无新的证据提交。 对夕阳红托老所提交的证据，本院经审查认为，证据1、证据2虽是夕阳红托老所自制，但在湖州市办召集本案双方当事人在内的多家有关单位负责人召开的协调会中，明确当时居住在夕阳红托老所的老人为46名，由于案涉房屋为危房，出于安全考虑，有关主体要求或在居老人自行搬离夕阳红托老所符合常理，关于搬离的人数，夕阳红托老所未提供充分证据证明，本院将结合其他在案证据综合分析认定，故本院对证据1予以采信，证据2不予采信。证据3与搬迁费收据不能对应，本院不予采信。 本院确认一审查明的事实。另查明，夕阳红托老所运营的主要成本为房租、水电费、护工工资、厨工工资、食材采购支出。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、市残疾人服务中心是否应赔偿夕阳红托老所营业损失和搬迁费用，若赔偿，两项损失的金额如何确定；二、夕阳红托老所是否应支付市残疾人服务中心2019年6月30日以后的租金。关于争议焦点一，根据庭审查明事实，夕阳红托老所运营的主要成本为房租、水电费、护工工资、厨工工资、食材采购支出，其中，只有房租不因人员变动而改变，夕阳红托老所称流失了16位人员，在人员减少三分之一的情形下，其他支出理应相应减少。夕阳红托老所称流失的16位人员的收入全是利润，按此说法如果托老所只有30位老人入住，则无法盈利，该陈述不合常理，本院不予采信。虽然夕阳红托老所未提供证据证明因托老人员流失造成的营业损失，考虑到该损失确实存在，本院将结合人员流失的时间和人数综合确定损失额。关于人员流失的时间，夕阳红托老所未提供充分证据证明人员离开和回归的时间，事实上，搬离前后，夕阳红托老所的经营并未间断，鉴于市残疾人服务中心于2019年1月29日通知夕阳红托老所搬离，双方确认夕阳红托老所于当年6月30日搬离，迁入新址后两个月内入住人员应当能恢复到之前的人数，故本院酌定人员流失时间为7个月。关于流失的具体人数，夕阳红托老所亦未提供充分证据证明，即便按照其所称的16人、每人每月收取1800元，该些人员7个月交纳的费用一共为201600元，夕阳红托老所的损失应除去经营成本，结合固定成本和变动成本支出，本院酌定损失为100000元。一审酌定损失180000元，超出合理范围，本院予以纠正。搬迁费系因市残疾人服务中心违约而产生的直接费用，与合同到期后夕阳红托老所是否搬迁无必然联系，市残疾人服务中心应赔偿该笔费用。关于搬迁费用的具体金额，虽然夕阳红托老所只提供了收据，未提供付款凭证，考虑到托老所老人、床位、器具、物品等整体搬迁的具体情况，收据上的金额未明显超出市场价格，本院对该金额即63660元予以认定。关于夕阳红托老所一审主张的其他损失，因其未提出上诉，不属于本案二审审理范围，本院对此不作评述。关于争议焦点二，双方确认夕阳红托老所于2019年6月30日搬离，市残疾人服务中心未提供证据证明夕阳红托老所该日后还占据案涉房屋，故对其要求夕阳红托老所支付该日后的租金本院不予支持。经计算，扣除一审认定的夕阳红托老所应支付给市残疾人服务中心的租金15000元和水电费27132.86元，市残疾人服务中心还应支付夕阳红托老所121527.14元（100000+63660-15000-27132.86）。 综上，上诉人市残疾人服务中心的上诉理由部分有理，一审认定事实清楚，实体处理欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初3187号民事判决； 二、湖州市残疾人劳动就业服务管理中心赔偿吴兴区夕阳红托老所各项经济损失合计121527.14元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回吴兴区夕阳红托老所的其他诉讼请求； 四、驳回湖州市残疾人劳动就业服务管理中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费4648元，由吴兴区夕阳红托老所负担3485元，湖州市残疾人劳动就业服务管理中心负担1163元，反诉受理费减半收取577元，由湖州市残疾人劳动就业服务管理中心负担428元，吴兴区夕阳红托老所负担149元；二审案件受理费4323元，由湖州市残疾人劳动就业服务管理中心负担2607元，吴兴区夕阳红托老所负担1716元。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年三月二十五日 书记员  周进方