江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初3135号原告（反诉被告）：无锡盛业海港股份有限公司，统一社会信用代码913202005939904325，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳北环路938号519-4（地铁西漳站区）。法定代表人：董强，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜辉，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董长珍，江苏法舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司，统一社会信用代码9144030072177249XQ，住所地深圳市南山区招商街道南海大道与东滨路交汇处美年广场二栋201房。法定代表人：陈湘明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡盛业海港股份有限公司（以下简称盛业公司）诉被告（反诉原告）深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年公司）前期物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛业公司的委托诉讼代理人董长珍及被告（反诉原告）花样年公司的委托诉讼代理人刘翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）盛业公司向本院提出诉讼请求：1、解除盛业公司与花样年公司签订的《前期物业服务合同》；2、本案诉讼费用由花样年公司承担。事实及理由：盛业公司与花样年公司于2015年9月15日签订了《前期物业服务合同》，约定由花样年公司为万荟商业广场项目提供前期物业管理服务。后万荟商业广场项目因故长期搁浅。盛业公司更换股东后，无法与花样年公司联系。盛业公司准备解除合同并通过EMS快递按合同预留地址及工商登记地址向花样年公司邮寄函件，但相应快递均被退回，无法送达。盛业公司无奈与绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）签订《前期物业服务合同》并委托该公司进驻现场提供前期物业服务。鉴于本案物业项目已实际由绿城公司提供服务，故诉至本院。被告（反诉原告）花样年公司辩称：花样年公司一直按约积极履行义务，不存在违约行为。花样年公司不仅有盛业公司员工的微信、电话，还多次到万荟商业广场项目上进行前期介入，商谈售楼处专项服务等，不存在无法联系的情况。双方约定，物业服务期限自2015年9月11日起至业主大会选举的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的后期物业服务合同生效时止，因此，本案合同尚未到期。双方未就解除合同达成一致意见，也无法定解除情形，盛业公司要求解除合同无事实及法律依据。盛业公司与花样年公司间的合同经过招投标、公证等程序，并向相关部门备案，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。在双方未能就解除合同达成一致的情况下，合同继续有效，花样年公司与绿地公司签订合同，严重损害了花样年公司的合法权益。双方间的合同非委托合同，物业服务合同的签订和解除在物权法、物业管理条例等法律法规中有明确规定。本案所涉房屋已全部出售，不仅有盛业公司一个业主，还有数百上千个小业主，根据物权法第七十六条规定，解聘物业管理企业应经全体业主人数及面积过半通过才可以，盛业公司单方解除案涉合同未征得其他业主同意，于法不符。为此，被告（反诉原告）花样年公司提出反诉，请求：1、判令盛业公司继续履行其与花样年公司于2015年9月15日签订的《前期物业服务合同》；2、判令花样年公司与绿城公司签订的《前期物业服务合同》无效；3、判令盛业公司立即向花样年公司提供万荟商业广场物业管理用房；4、本案诉讼费由盛业公司承担。诉讼过程中，花样年公司撤回第2项诉讼请求。针对被告（反诉原告）花样年公司的反诉请求，原告（反诉被告）盛业公司辩称：花样年公司提出的反诉请求超出举证期限，不应受理；《前期物业服务合同》属委托合同，盛业公司作为委托人有权单方解除合同；本案争议的是盛业公司是否有权解除合同，花样年公司提出提供物业管理用房与本案无关，且房屋还未通过综合验收，无法交接，因此，花样年公司的第3项诉讼请求不应理涉。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，盛业公司委托惠山区住房和城乡建设局对万荟商业广场项目的前期物业管理进行招投标活动。经评标委员会评分，无锡市梁溪公证处公证，花样年公司中标。2015年9月14日，盛业公司和惠山区住房和城乡建设局向花样年公司发送招投标中标通知书，通知其中标上述项目的前期物业管理。同日，无锡市物业管理中心将上述中标结果备案。2015年9月16日，无锡市惠山区堰桥街道办事处及无锡市惠山区住房和城乡建设局亦对上述情况进行了备案。两份备案表均载明盛业公司的联系人为王彬，花样年公司的联系人为韩功全。2015年9月15日，盛业公司与花样年公司签订《前期物业服务合同》。双方约定：物业名称为万荟商业广场；在物业管理区域内，花样年公司提供的前期物业管理服务包括1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序委维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因盛业公司原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费由盛业公司交纳，未销售的房屋物管费用由地产公司按政府规定缴纳；盛业公司应于2017年12月31日按有关规定向花样年公司提供能够直接投入使用的物业管理用房；物业管理用房建筑面积为300平方米，位于2号楼二层、三层；本合同期限自2015年9月11日起至业主大会选举的业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的后期物业服务合同生效时止，届时本合同自动终止。该合同在无锡市住房保障和房产管理局物业管理处进行了备案。2018年12月3日，盛业公司按花样年公司2016年营业执照及上述合同载明的地址向花样年公司邮寄《通知函》。该函载明：1、万荟商业广场项目因故被长期搁浅，双方未实际履行《前期物业服务合同》，盛业公司拟与花样年公司协议解除合同；2、盛业公司于2018年9月至10月期间多次联系花样年公司，望与花样年公司接洽《前期物业服务合同》解除事宜，但一直未得到有效推进；3、盛业公司郑重通知花样年公司，请花样年公司于2018年11月7日16:00前安排相关人员接洽解约事宜。相应EMS快递因原址查无此人被退回。2018年12月11日，盛业公司按工商登记地址再次向花样年公司邮寄《通知函》。该函载明：盛业公司于2018年12月4日前向花样年公司发送函件，通知该公司于2018年12月7日16:00前安排相关人员接洽解约事宜，但按该公司在合同上预留的送达地址的寄件被退回；因此，盛业公司再次郑重通知花样年公司，请该公司于2018年12月14日16:00前安排相关人员接洽解约事宜。该函件的其他内容同2018年12月3日《通知函》的第1、2点。相应EMS快递亦因原址查无此人被退回。2018年12月18日，盛业公司向深圳市花样年国际物业服务有限公司无锡分公司（以下简称花样年无锡分公司）发送《通知函》。该函载明：盛业公司按花样年在合同上预留的送达地址寄件被退回，按工商查询到的相关地址寄件亦被退回；盛业公司认为，在合同履行中出现问题找不到花样年公司的对接人、寄件均无法送达，实在令人匪夷所思，因此，也很难让人相信花样年公司具有诚信经营的能力和实力；虽花样年公司无锡分公司非合同当事人，但向其发函，希望其接函后立即向花样年公司汇报，并督促花样年公司派员（所派人员需持花样年公司授权）与盛业公司洽谈。该函件的其他内容同2018年12月3日《通知函》的第1、2点。相应EMS快递因拒收被退回。2019年4月4日，盛业公司再次按上述两地址向花样年公司邮寄《通知函》。该函载明：盛业公司按花样年公司在合同上预留的送达地址寄件被退回，按工商查询到的相关地址寄件亦被退回；基于花样年公司未派员洽谈合同解除事宜，而万荟商业广场项目即将于2019年9月开始交房，需物业公司进行前期介入相关事宜，故盛业公司郑重通知花样年公司，如该公司要求继续履行合同，请于2019年4月10日前派员与盛业公司工作人员协调处理前期介入事宜；为合同顺利履行及万荟商业广场项目因故搁浅可能存在历史遗留问题需及早核对、发现，请该公司务必在盛业公司通知时间内派员协调处理前期介入事宜，否则，从对业主负责角度出发，盛业公司将直接解除合同。该函件的其他内容同2018年12月3日《通知函》的第1、2点。其中按合同约定地址邮寄的快递被签收，另一份快递被退回。2019年4月8日，花样年无锡分公司向盛业公司发送《关于万荟商业观察项目物业管理事宜的复函》。该函载明：花样年无锡分公司于2019年4月8日收到盛业公司2019年4月4日致花样年无锡分公司的函件，花样年无锡分公司于2019年4月8日与盛业公司联系人江彪取得联系，并确定2019年4月9日前往盛业公司洽谈；盛业公司函件描述2018年9月至10日期间多次联系花样年无锡分公司接洽合同解除事宜，但一直未得到有效推进，且盛业公司参照合同预留地址送达寄件被退回、按工商查询相关地址寄件被退回，关于无法与花样年无锡分公司取得联系，花样年无锡分公司也深表遗憾；万荟商业广场项目因其它原因，项目建设停滞多年，此期间，花样年无锡分公司一直与项目方原对接人王彬有联系，并多次到现场查看跟进，项目复工后股东方陈永华与花样年无锡分公司陈湘明总裁取得联系，花样年无锡分公司迅速派员与其对接；期间，参照双方沟通要求，花样年无锡分公司指定了销配管理方案，该方案经盛业公司指定由综合部孙蕾与花样年无锡分公司华东区域项目管理中心丁热沟通协商，并汇报双方相关人员，最终双方拟定于2018年8月1日派员对项目进行销配服务；花样年无锡分公司在此期间已组建团队并在项目周边租赁房屋，后接到盛业公司通知因股权转让暂不同意进场，因此，花样年无锡分公司迟迟未能对项目开展物业管理；期间，花样年无锡分公司曾与盛业公司陈永华、阚磊、王斌、孙蕾等有过多次沟通与交流，双方均有电话及微信等联系方式；为表达花样年无锡分公司合作诚意，花样年无锡分公司主管副总裁尹智伟与华东区域负责人李望曾一同拜访丰盛集团孔中华，希望双方能全力合作做好项目物业管理，因此，就无法联系花样年无锡分公司深感意外；万荟商业广场项目于2015年9月11日参照相关法律经无锡市梁溪区公证处公开招投标由花样年无锡分公司中标并参照相关法律签订《前期物业合同》，期间，因项目建设停滞原因，花样年无锡分公司一直全力希望尽快达成实质性合作工作；项目复工后，盛业公司亦使用双方间的合同取得销售许可证，花样年无锡分公司参照法律规定，全力落实前期物业服务相关工作，并确定物业管理事宜相关联系人为丁热。2019年4月9日，盛业公司指定联系人江彪在该函件上写下以下内容“此函件为无锡分公司落款，与合同主体单位不同，我司不予认可”并签字。2019年4月9日，花样年公司向盛业公司出具《关于万荟商业广场项目物业管理事宜的复函》。该函载明：应盛业公司2019年4月4日《通知函》要求，花样年公司于2019年4月8日与该函指定联系人取得联系；2019年4月9日上午9:30，花样年公司华东区域负责人李望、区域项目管理中心丁热前往指定地点就物业前期介入事宜进行当面沟通；花样年公司声明，花样年公司属于深圳市美易家商业服务集团股份有限公司下属子公司，花样年公司无锡分公司为花样年公司分支机构，李望为分公司负责人；参照盛业公司函件及4月9日双方沟通要求，由花样年公司再次发函，4月8日由花样年无锡分公司的发函作为附件；万荟商业广场项目因开发原因造成建设停滞致使双方合同主体开展延后，期间，美易家集团公司及区域管理人员均多次尝试与盛业公司相关人员联系，希望随项目开发周期展开实质性物业管理工作，然盛业公司至今仍未能有取决定性作用的管理人员与花样年公司管理层达成实质性沟通与对接，花样年公司要求盛业公司尽快派可决策管理人员与集团高层管理人员约时间进行有效沟通，花样年公司希望盛业公司尽早提供进场履行合同的相关条件，以避免房屋交付的物业管理工作滞后；花样年公司授权本项目代表对接人为丁热。另查明：2018年12月17日，盛业公司与绿城公司就万荟商业广场项目签订《前期物业服务合同》，该合同约定的服务内容与盛业公司与花样年公司签订的合同约定的服务内容相同。2018年12月23日，盛业公司要求绿城公司于2018年12月29日前进场对万荟商业广场项目提供前期介入及销售案场介入服务工作。该项目的前期物业服务现由绿城公司提供。为证明其主张，盛业公司提供了备案系统查询截图、A1块总平面图1:500（规划图）、1、2、3幢办公用房销售及更换物业意见统计明细表及相应购房合同、物业合同、备忘录、交接单。用以证明：万荟商业广场项目共建设5#房屋，其中，4#、5#及1#、2#、3#的一至三层为商业用房，共1038套，均未出售，登记在盛业公司名下。1#、2#、3#的四层及以上为办公用房，共1924套，目前已售1271套，取得业主同意更换物业的达1065套。具体情况为：1#四层及以上的办公用房共676套，截至2020年1月12日已售621套，定于2019年11月27日交房，目前已交付并通过与绿城公司签订物业合同或与盛业公司签订备忘录方式同意更换物业公司的业主为528户；2#的四层及以上的办公用房共676套，截至2020年1月12日已售530套，同意更换物业公司的业主为417户；3#的四层及以上的办公用房共572套，截至2020年1月12日已售120套，同意更换物业公司的业主为120户。因此，已满足物权法第七十六条规定的双过半原则。对此，花样年公司认为：对备案系统查询截图及A1块总平面图1:500（规划图）的关联性无异议，真实性无法核实，请法院依法确认。对1、2、3幢办公用房销售及更换物业意见统计明细表的真实性、合法性及关联性均不予认可。从物权法第七十六条及物业管理条例第六条的规定可以看出，解聘物业管理企业是业主大会的权利，且业主大会的召开有严格的程序要求，业主需参加业主大会才可行使的投票权被盛业公司以一张纸代替。目前本案所涉项目尚未成立业主大会和业主委员会，盛业公司所做的仅是意见征询并非按程序召开业主大会，因此该意见征询是非法的、无效的；退一步讲，即使召开业主大会并决定解聘花样年公司，也不应由盛业公司解聘，而应由代表全体业主的业主大会解聘，并由业主委员会执行相关决议。本案中，盛业公司要求解除合同系因所谓送达不到书面文书，如此荒谬的理由与该组证据也无关联性。综上，无论从证据的真实性还是合法性上来说，盛业公司都没有理由也无权行使合同解除权，更无权代替业主行使解聘权。对购房合同、物业合同、备忘录及交接单的真实性及合法性不认可。盛业公司解除合同属违约行为已非常明确，花样年公司已按约履行义务，盛业公司恶意将物业管理权移交他人，属根本违约，法院应按法律规定及合同约定要求盛业公司承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失的相关责任，不能因其欲将案情发展为既成事实就放任其恶意违约。为证明其主张，花样年公司提供了如下证据：1、2018年6月至8月费用报销单、加油卡充值发票、过路费发票、住宿费发票、火车票、餐饮费发票等。用以证明，花样年公司一直在积极履行合同。对此，盛业公司认为：以上票据系花样年公司单方取得，不能证明上述费用系花费在案涉项目上；有些票据内容明显与无锡无关，有些票据非无锡本地票据；故以上证据与本案没有关联性，不能证明花样年公司的证明目的。2、丁热与孙蕾的微信聊天截图、阚磊及孔钟华的名片及通话记录截图。名片载明，阚磊为盛业公司执行董事，孔钟华为丰盛控股有限公司的助理总经理。微信聊天截图显示，2018年7月4日，丁热向孙蕾发送无锡万荟城销配编制及排班表一份，并于2018年7月30日要求盛业公司提供办公场所。用以证明：花样年公司一直与盛业公司的负责人保持联系，双方交换了名片；花样年公司已向盛业公司提供了销配服务方案；盛业公司于2019年4月4日主动拨打花样年公司员工电话。对此，盛业公司认为：真实性无异议，但只能证明双方有过沟通，花样年公司提供的销配方案未获批准，也未实施；以上联系均发生在发函解除之前；且相应人员非合同约定的盛业公司联系人。3、花样年无锡分公司负责人李望及花样年苏州分公司员工丁热的证人证言。李望陈述：2018年3月或5月，阚磊约李望谈话，问是否可以解除合同，如履行，如何履行；李望回复继续履行合同，阚磊说要汇报领导；2018年5月，阚磊告诉李望，盛业公司要解除合同，并愿意给一些补偿，让李望汇报集团；李望汇报后，集团要求继续履行合同，李望告知了阚磊，阚磊回复要汇报领导；后来，盛业公司就开始发送函件了；因公司人员变动未收到前几封函件，后盛业公司在快递上写了李望的手机号码，才收到函件。丁热陈述：丁热的雇佣合同是和花样年苏州分公司签的，但花样年无锡分公司的业务也由其负责；2018年6月、7月开始，丁热一直和盛业公司的孙蕾做工作对接；孙蕾让丁热提供销售配合的服务方案，到7月底，销售服务合同一直没有签下来，丁热就先给盛业公司发了一个书面材料，让盛业公司确认，然后花样年无锡分公司再进场；孙蕾告诉丁热，盛业公司不同意继续履行合同，丁热回复要求继续履行合同；双方一直都有联系，但没有结果。对此，盛业公司认为：李望、丁热与花样年公司有利害关系，故其证言可采信度低；两人的陈述有些与事实不符，盛业公司一直与花样年无锡分公司协商解除合同，但该公司一直称需向花样年公司汇报，并一直未反馈结果，盛业公司才向花样年公司发函的，快递上也留了李望的电话，但快递被退回，盛业公司遂又向花样年无锡分公司发函，快递被拒收；从上述情况看，花样年公司消极推诿，对重大事项无有效沟通机制；丁热是花样年苏州分公司员工，无证据证明其负责处理无锡分公司的业务，也无证明证据其在盛业公司提出解除合同后与盛业公司进行有效对接；因此，李望与丁热即使与盛业公司有过沟通也仅是无关紧要的小事，在盛业公司欲解除合同的情况下，两人无权代表花样年公司，也未积极反馈花样年公司意见；同时，也可以看出，花样年公司知晓盛业公司解除合同的意向，但一直未与盛业公司负责人进行沟通。庭审中，盛业公司陈述：根据合同法第四百一十条规定，委托合同的委托人可以随时解除委托合同；本案所涉项目为历史遗留项目，在后期的沟通中，盛业公司发现花样年公司效率低下，工商注册地及原联系方式经常无法联系；且花样年公司在无锡地区的口碑较差；所以，盛业公司要求解除合同。花样年公司陈述：交房前进行前期物业介入属于双方合同约定的义务；于2019年8月20日发函给盛业公司要求前期介入，该公司于2019年8月24日回复待法院判决后再进行下一步工作。以上事实，由招投标中标通知书、中标备案表、备案申请表、前期物业服务合同、通知函、复函、入场通知函、邮寄凭证、人员排班表、微信聊天记录、费用报销单、增值税发票及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：根据《江苏省物业管理条例》第十七条的规定，前期物业管理服务系针对物业交付使用前，物业交付使用后，业主或业主委员会应及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第四项和第六项规定的事项，应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即双过半规则。本案中，虽案涉小区的业主大会、业主委员会均未设立，但据盛业公司提供的购房合同、物业合同、备忘录等材料可以看出，部分业主同意更换物业公司，且该部分业主的人数和面积已达到双过半规则。另外，从合同目的来看，盛业公司聘请花样年公司的目的是由该公司提供销售时的前期介入服务及房屋交付后的前期物业服务，但从合同履行情况看，花样年公司尚未进场，绿城公司已实际提供上述服务，因此，盛业公司与花样年公司订立《前期物业服务合同》的合同目的已无法实现。综上，盛业公司有权解除合同。花样年公司可就解除合同后的损失另行诉讼。故本院对盛业公司提出的解除双方间《前期物业服务合同》的诉讼请求予以支持，对花样年公司提出的继续履行上述合同及提供物业办公用房的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《江苏省物业管理条例》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除无锡盛业海港股份有限公司和深圳市花样年国际物业服务有限公司间的《前期物业服务合同》；二、驳回深圳市花样年国际物业服务有限公司的反诉请求。案件受理费80元，反诉案件受理费80元，合计160元，由花样年公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 露人民陪审员  章亚娟人民陪审员  肖冠东二〇二〇年三月十六日书 记 员  王 旦