湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6649号原告：金剑，男，1986年10月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：陈欢，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞霞，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：望林华，男，1981年10月31日出生，汉族，住湖北省秭归县，委托诉讼代理人：吴梦麒，湖北共合律师事务所律师。原告金剑与被告望林华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金剑的委托诉讼代理人陈欢、李飞霞，被告望林华及其委托诉讼代理人吴梦麒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金剑向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告望林华立即支付原告房屋租金895651.7元及利息（自2019年3月15日起计算至房屋租金付清之日止，截止2019年9月15日利息为19480.4元）；2、请求人民法院依法判令被告望林华立即支付原告垫付的电费49068.72元及利息（自2019年3月15日起计算至房屋租金付清之日止，截止2019年9月15日利息为1067.2元）3、请求人民法院依法判令被告望林华赔偿违约金317856元；4、本案全部诉讼费用由被告望林华承担。后变更为1、请求人民法院依法判令被告望林华立即支付原告房屋租金913030.4元及利息（自2019年3月15日起计算至房屋租金付清之日止，截止2019年9月15日利息为19480.4元）；2、请求人民法院依法判令被告望林华立即支付原告垫付的电费49068.72元及利息（自2019年3月15日起计算至电费付清之日止，截止2019年9月15日利息为1067.2元）；3、请求人民法院依法判令被告望林华赔偿违约金317856元；4、本案全部诉讼费用由被告望林华承担。事实及理由：2016年11月18日，原告金剑与被告望林华签订《房屋租赁合同》，双方约定，金剑将位于武汉市洪山区光谷街11号加州阳光C02栋1单元1层12、13号房屋出租给望林华使用。房屋建筑面积为173.14平方米，租期为5年，自2017年1月5日起至2022年1月4日止，房屋的经营用途为对外营业、办公。租金每3个月支付一次，租金自租赁日起每年递增8%，租赁期间的税费、物业管理费、水电费、卫生费等由望林华自行承担。合同还对违约责任做出了约定，承租方在本租赁期间内，擅自终止本合同，应向出租房支付违约金317856元。出租方的损失超过违约金的，承租方还应就超过部分向出租方赔偿。2019年3月15日，望林华在未提前告知及征得金剑的同意下，擅自终止《房屋租赁合同》，搬离租赁房屋。望林华自2017年起就不按时足额支付及拖延支付租金，截止2019年3月15日，望林华拖欠金剑租金895651.7元。同时望林华还拖欠金剑自2017年1月5日至2018年3月15日的电费49068.72元。金剑多次找望林华要求支付租金及电费，但望林华均不予答复，拒绝支付租金和电费。被告拖欠房屋租金和电费的行为严重违反了双方《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的相关法律规定。故起诉，望判如所请。被告望林华辩称，1、原、被告之间于2019年3月13日已经协商解除了本案所涉的租赁合同，随后金剑发短信告知望林华，截止到2019年3月14日，共欠房租及电费364153元，在扣除200000元押金的情况下，还欠164153元。后又于2019年的5月再次明确了欠付的金额，但望林华因为资金困难，只支付了20000元，因此截止到现在，实际欠付的租金为144153元。而金剑主张的电费是没有任何事实依据和证据支持的，对于所欠电费，金剑已经自认望林华欠付的电费是18513元，而在望林华搬离房屋后，不会再产生其他电费，所产生的电费应当是由金剑自行负担。2、原、被告双方关于违约金的约定过高，应当予以调整。根据第二十九条有明确的规定，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，可以认定过分高于造成的损失，而本案中双方是协商解除了租赁合同，并不存在任何的损失或者违约金，因此金剑在本案中主张违约金没有事实依据和法律依据的。而且即便存在违约金，这个违约金也明显过高，高于了金剑的损失。金剑如果要主张违约金应当证明其遭受的损失，具体金额再来进行核算。综上，请求法院驳回金剑的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于武汉市洪山区光谷街11号加州阳光C02栋1单元1层12、13号房屋出租给被告使用。房屋建筑面积为173.14平方米，租期为5年（2017年1月5日起至2022年1月4日止）。租金自租赁日起每年递增，年租金在上一年的租金基础上递增8%，2017年1月5日至2018年1月4日租金为1271424元，2018年1月5日至2019年1月4日租金为1373138元，以此类推计算后期租金。租金支付方式为季付，承租方到期前一个月向出租方支付下一季度租金，押金为200000元，承租方应于签订合同后3个工作日内向出租方支付押金，并在2016年12月4日前一个月支付3个月租金。出租方负责提供水、电等基本设施。同时负责房屋内及其附属设施的维修义务，水、电、物业管理费用由承租方自付。违约责任：承租方在本租赁期内，擅自终止合同，应当向承租方支付违约金317856元。出租方的损失超过违约金的，承租方还应就超过部分向出租方赔偿，承租方违反本合同“承租方应当按照合同约定期限向出租方支付租金”的规定，每逾期支付一日，应当按年租金的0.1%向出租方支付违约金。在合同履行期间，因修地铁等因素，双方同意下调租金。被告从2018年1月开始按月租金85000元向原告支付租金。但被告因经营原因仍未按时支付租金。2019年3月13日，被告通知原告要搬走，原告要求与被告进行协调处理。2019年3月15日，被告搬离店铺。同日，原告向被告发短信称：截止到2019年3月14日，被告还需支付租金353300元及电费10853元，共计364153元，扣除200000元的押金，还差164153元。此后原告多次向被告催索，被告于2019年5月6支付20000元后，便再未支付所拖欠的租金。2019年7月13日，原告向被告发信息称，本周之内还没有回款所欠房租，将依据合同追讨被告所欠房租、电费和违约金，不再协商。因被告仍未支付拖欠的租金，原告遂诉至本院。本案在诉讼中，双方认可合同于2019年3月15日解除，但原告认为系被告违约解除，被告认为系双方协商解除。经本院主持调解，双方未达成调解协议。本院认为，本案争议焦点在于案涉合同是否系双方协商解除。根据当事人提交的证据，原、被告已就合同解除后被告欠付租金及电费的金额达成了一致意见，故本院认定案涉合同系双方协商解除。关于违约责任，鉴于被告在双方协商解除合同后未及时支付欠付的租金及电费，已构成违约，应承担相应违约责任。根据欠付租金及电费的实际情况，本院酌定被告按同期银行贷款利率支付欠付租金及电费的利息。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告望林华于本判决生效之日起十日内支付原告金剑租金及电费共计144153元及利息，利息以144153元为基数，从2019年3月15日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；二、驳回原告金剑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8174元（已减半收取），由被告望林华负担（此款原告金剑已垫付，被告望林华于本判决生效之日起十日内支付给原告金剑）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长  郝虹二〇二〇年三月二日法官助理陈光书记员李彩霞