河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1397号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山利伯佳房产经纪有限公司，住所地：河北省唐山市古冶区胜利道金山首府底商5-8号。法定代表人：刘双江，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋子君，河北东明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁五洲鑫达贸易有限公司，住所地：唐山市古冶去唐林路东、公交车场北。法定代表人：周治合，该公司经理。委托诉讼代理人：周树雨，男，1968年2月6日生，汉族，该公司副经理，现住滦县。委托诉讼代理人：李榛，河北日月新律师事务所律师。上诉人唐山利伯佳房产经纪有限公司因与被上诉人中铁五洲鑫达贸易有限公司合同纠纷一案，不服河北省唐山市古冶区人民法院（2019）冀0204民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐山利伯佳房产经纪有限公司上诉请求：依法改判，支持上诉人在一审中的诉讼请求“依法判令被告继续履行双方于2019年4月29日签订的《协议书》，将约定的5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋登记在原告名下，并由被告承担本案诉讼费用”。事实和理由：1.双方于2019年4月29日所签协议书，就通过以房抵帐的形式，由上诉人购买了被上诉人五套房屋。其中，第一条是对被上诉人拖欠上诉人款项金额的确认，第二条是涉案五套房产分别冲抵的价款，不是每销售一套房屋被上诉人应偿还上诉人欠款的金额。原审判决认可被上诉人的抗辩，是对合同的曲解。2.整体分析，协议书并不是为了达到被上诉人偿还上诉人欠款的目的，而是对被上诉人如何实现回购权做出的约定。3.协议书签订时，涉案房屋存在烂尾的风险，所以价格偏低属于正常，这是双方自愿，并无违规之处，故一审法院主观认定涉案五套房屋的市场价格明显高于所对应的金额，缺乏事实依据。4.被上诉人可以通过金钱交易的方式出售房屋，也可以通过以房抵帐的形式将房屋出售给上诉人，一审法院认定不具备履行的可能性，与事实不符。5.涉案房屋属于期房，上诉人完全认知，并未要求被上诉人办理不动产权证，是请求将涉案房屋登记在上诉人名下，办理网签备案。土地抵押并不影响预售房屋。6.签订协议书之前，双方对被上诉人拖欠上诉人745489元是认可的，一审法院也已经查明。通过协议书，上诉人已经丧失了向被上诉人追索上述欠款的权利。现一审判决驳回上诉人诉请，上诉人即收不回欠款，又得不到涉案房产，权利无法救济。中铁五洲鑫达贸易有限公司答辩称，唐山利伯佳房产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。唐山利伯佳房产经纪有限公司向一审法院起诉请求：依法判令被告继续履行双方于2019年4月29日签订的《协议书》，将约定的5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋登记在原告名下，并由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月18日，原告利伯佳经纪公司作为乙方与被告中铁鑫达贸易公司作为甲方签订《古冶特产大世界项目销售代理合同》，约定被告委托原告为被告的古冶特产大世界项目提供营销策划及（独家）代理销售的服务事宜。2019年4月29日，原告利伯佳经纪公司作为乙方与被告中铁贸易公司作为甲方，案外人任子祥等人作为丙方签订一份《协议书》,协议书约定“……1.经三方确认，甲方拖欠乙方房屋销售租金233989元（如有客户退房，乙方退出相应佣金），售楼处装修及家具家电费用55万元并扣除7%税额3.85万元，上述款项合计745489元。2.本协议签订时，由甲方用自己开发的古冶区中国古冶特产大世界项目荣华西街4号商业（77.94平方米，15万元）、5号商业（77.94平方米，15万元）、6号商业（77.94平方米，15万元）、7号商业（77.94平方米，15万元）、8号商业（77.94平方米，145489元）商业房冲抵上述甲方拖乙方的欠款745489元并开具房款收据。3.本协议签订之时，上述商业房屋归乙方所有。甲方需销售时，3日之内乙方出具书面材料，甲乙双方拿钱换收据，如3日内乙方未出具书面材料，则视为乙方同意此房屋销售，并在3日内支付给乙方相应收据金额。4.本协议签订后5个月内，在甲方向乙方支付上述房屋的回购款745489元后，甲方有权将上述商业房屋另行出售他人。5.本协议签订五个月内，乙方不得销售此房屋，如甲方未能按时还款，则乙方可另行销售，并且甲方无条件配合乙方办理网签手续。如甲方将上述房屋另行出售他人，乙方可以向公安机关举报甲方及丙方合同诈骗罪的犯罪行为。6.丙方作为甲方对乙方履行本协议各项义务的保证人，在本协议履行过程中，对上述全部款项承担连带保证责任（包括但不限于佣金、装修费用、家具费用、违约金等款项），保证期限为本协议履行期满后的2年……”。2019年5月7日，上述甲、乙、丙三方签订协议书更正，记载“协议书第1条……大写金额有误，更正为：款项合计745489（柒拾肆万伍仟肆佰捌拾玖元整）”。另查明，被告中铁鑫达贸易公司于2017年8月28日就古冶区南外环北侧、东南楼南侧土地使用权取得（2017）古冶区不动产权第0005389、0005390号土地使用权证书，证书附记记载“该不动产2017年11月9日至2018年11月8日抵押于河北滦州农村商业银行股份有限公司，展期到2019年10月14日。该不动产于2019年12月10日至2021年12月9日抵押于河北滦州农村商业银行股份有限公司”。2018年12月14日，被告中铁鑫达贸易公司就古冶特产大世界项目（1号地块）取得（唐古）房预售证第14号商品房预售许可证、古冶特产大世界项目（2号地块）取得（唐古）房预售证第15号商品房预售许可证。被告中铁鑫达贸易公司开发的古冶特产大世界项目至今尚未竣工，亦未取得房屋产权登记证书。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告利伯佳经纪公司和被告中铁贸易公司均认可双方及案外人任子祥等人于2019年4月29日签订《协议书》时，双方于2018年1月18日签订的《古冶特产大世界项目销售代理合同》同时解除。《协议书》中的第一条可以显示在《古冶特产大世界项目销售代理合同》解除时被告欠原告房屋销售佣金、售楼处装修及家具家电费用等合计745489元。原、被告对《协议书》中第二条“2.本协议签订时，由甲方用自己开发的古冶区中国古冶特产大世界项目荣华西街4号商业（77.94平方米，15万元）、5号商业（77.94平方米，15万元）、6号商业（77.94平方米，15万元）、7号商业（77.94平方米，15万元）、8号商业（77.94平方米，145489元）商业房冲抵上述甲方拖乙方的欠款745489元并开具房款收据”的理解存在分歧，原告认为是每套房后面对应的金额是被告向原告冲抵欠款的房屋价款，被告则认为是每销售出去一套房屋被告偿还原告欠款的数额。本院认为，原告作为房产项目的销售商、被告作为房产项目的开发商均具备对《协议书》所涉房屋当前市场价格的认知能力，而该五套房屋的市场价格明显远高于所对应的金额，再结合其他涉及原、被告双方权利义务的第三、四、五条《协议书》条款，除第三条第一句之外均为双方相互敦促、相互制约来销售该五套房屋以达到被告尽快实际偿还原告欠款目的的内容，故从双方的主体和《协议书》的整体及目的等几个方面来讲，被告对于《协议书》第二条的解释更符合双方签订《协议书》的本意。《协议书》第三条第一句“本协议签订之时，上述商业房屋归乙方所有”与《协议书》的上述条款相冲突，不符合合同的整体解释、目的解释，故不应作简单的字面解释。此外，上述五套房屋存在尚未竣工、土地已被案外人设立抵押权等情况，原告要求被告将该五套房屋登记在原告名下并不具备事实和法律上的可履行性。综上所述，原告要求被告将约定的5套（荣华西街4号、5号、6号、7号、8号）商业房屋登记在原告名下的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告唐山利伯佳房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费11255元，减半收取计5628元，由原告唐山利伯佳房产经纪有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人唐山利伯佳房产经纪有限公司主张涉案协议书是以房抵帐协议，但相应的收款收据上记载的并非房款，而是协议款。且协议书中对涉案五套房产分别对应价款的约定，与一般的以房抵账协议中抵账房屋对应整体债权数额的形式并不一样。故一审法院根据上诉人唐山利伯佳房产经纪有限公司与被上诉人中铁五洲鑫达贸易有限公司双方对涉案房屋市场价格的认知能力，再结合协议书的整体及目的等，认可被上诉人对协议书第二条的解释，即每套房屋后面对对应的金额系每销售一套房屋被上诉人应偿还上诉人欠款的金额，并无明显不妥。上诉人主张协议书是对被上诉人实现回购权做出的约定，该主张理据不足，本院不予支持。上诉人应当按照双方实际的债权债务关系，向被上诉人主张拖欠款项。综上所述，唐山利伯佳房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11255元，由上诉人唐山利伯佳房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董媛媛审判员 徐万启审判员 刘群勇 二〇二〇年三月二十日书记员 王 玫