湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终166号上诉人（原审被告）：湖南新康园房地产开发有限公司，住所地湖南省新化县梅苑开发区梅苑北路。法定代表人：康志平，该公司总经理。上诉人（原审被告）：湖南新康建材有限公司，住所地湖南省新化县经济开发区梅苑北路。法定代表人：王小华，该公司经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陶楚伟，湖南正君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹棠莲，女，1969年3月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：邹雄鹏，男，1968年10月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省新化县，系被上诉人邹棠莲之夫。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾颖，湖南如顺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：胡琼芳，女，1988年3月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省新化县。上诉人湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司因与被上诉人邹棠莲、邹雄鹏、胡琼芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2019）湘1322民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判由胡琼芳返还邹棠莲、邹雄鹏的款项168725元及违约金45442.3元，驳回邹棠莲、邹雄鹏对湖南新康园房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、撤销一审判决第四项，改判由胡琼芳返还邹棠莲、邹雄鹏的款项8503元，驳回邹棠莲、邹雄鹏对湖南新康建材有限公司、湖南新康园房地产开发有限公司的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、胡琼芳对湖南新康园房地产开发有限公司没有代理权，也不构成对湖南新康园房地产开发有限公司的表见代理，一审法院认定该事实错误和适用法律错误。首先，根据湖南新康园房地产开发有限公司与胡琼芳所在公司订立的合同中，未授权胡琼芳及其公司有权对外以湖南新康园房地产开发有限公司的名义订立合同；其次，邹雄鹏、邹棠莲在本次合同案件发生之前，从未与湖南新康园房地产开发有限公司发生过任何关系，更没有委托胡琼芳及其公司代表湖南新康园房地产开发有限公司与邹雄鹏、邹棠莲发生过合同关系；同时，胡琼芳所在公司的营销中心与湖南新康园房地产开发有限公司的项目部在不同区域，是两个不同的机构。这些事实不可能使邹雄鹏、邹棠莲相信胡琼芳有代理权的表象。再次，在邹雄鹏、邹棠莲支付款项过程中，明显存在重大过错。根据表见代理的要求，邹雄鹏、邹棠莲在合同交易过程中应当不存在过错，否则不能构成表见代理。二、一审法院判决湖南新康建材有限公司与胡琼芳共同承担支付邹雄鹏、邹棠莲8053元是错误的。如前述，胡琼芳对湖南新康建材有限公司没有代理权，也不符合表见代理；同时没有任何人以湖南新康建材有限公司的名义收取了邹雄鹏、邹棠莲的合同款项，即使合同成立，但因邹雄鹏、邹棠莲没有履行相应支付义务而无权要求湖南新康建材有限公司返还其未交款项。三、一审法院判决由湖南新康园房地产开发有限公司对湖南新康建材有限公司与胡琼芳共同承担支付邹雄鹏、邹棠莲8053元承担连带责任是错误的。湖南新康园房地产开发有限公司与湖南新康建材有限公司是两家独立的公司法人，其间没有任何法律上的关系，一审法院判决湖南新康园房地产开发有限公司承担连带责任没有法律依据。综上所述，一审法院的判决是错误的，请求二审依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。邹棠莲、邹雄鹏辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立。在一审提供的证据《新康·天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》中约定，胡琼芳所在的湖南帝亨房地产投资顾问有限公司系湖南新康园房地产开发有限公司的商品房买卖的委托代理人，因此胡琼芳有权以湖南新康园房地产开发有限公司名义与邹棠莲、邹雄鹏签订房屋买卖合同及补充协议，其法律后果应由湖南新康园房地产开发有限公司承担。同时，在房屋买卖合同及补充协议中均有湖南新康园房地产开发有限公司的公章及法定代表人的签章，且邹棠莲、邹雄鹏签订合同及支付房屋款项的行为均是在其设立的房屋营销中心作出的，邹棠莲、邹雄鹏有足够的理由相信胡琼芳有相关的代理权，这是很明显的表见代理行为。因此，邹棠莲、邹雄鹏不存在任何的过错行为，湖南新康园房地产开发有限公司与邹棠莲、邹雄鹏签订的房屋买卖合同及补充协议均是有效的，现本案所涉房屋已由湖南新康园房地产开发有限公司另行出售，因而导致本案中房屋买卖合同实际不能履行，那么邹棠莲、邹雄鹏向胡琼芳交付的房屋款项，湖南新康园房地产开发有限公司应退还给邹棠莲、邹雄鹏，并按照合同约定承担违约责任，胡琼芳应对上述责任承担连带责任。二、湖南新康建材有限公司应返还邹棠莲、邹雄鹏因签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》而支付的8503元。现因邹棠莲、邹雄鹏与湖南新康园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无法履行，导致上述两个合同也无法履行，这不是因为邹棠莲、邹雄鹏的原因导致的，因此，湖南新康建材有限公司应对上述款项承担返还责任。同时，湖南新康园房地产开发有限公司是上述两个安装合同中以担保人的身份在合同中盖章，并且湖南新康园房地产开发有限公司又与胡琼芳签订了委托代理协议，胡琼芳代收该款项的行为后果应由湖南新康园房地产开发有限公司承担，胡琼芳也应当承担连带返还责任。三、关于湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司在二审提交的新化县公安局经济犯罪侦察大队出具的证明，该证据不属于二审程序中的新证据，现该案件正处于复查阶段，而不是正式立案调查，不影响民事案件的审理，故邹棠莲、邹雄鹏的损失应由湖南新康园房地产开发有限公司予以赔偿，即使胡琼芳构成诈骗罪，也应先由湖南新康园房地产开发有限公司予以赔偿，再由湖南新康园房地产开发有限公司向胡琼芳进行追偿。四、邹棠莲、邹雄鹏的损失已经不单单只是违约金的问题了，为了这个案件付出了很大的精力，也向亲朋好友借了息钱，损失已经大于了违约金，现在的房价也上涨了很多。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡琼芳辩称：1、湖南帝亨房地产投资顾问有限公司与湖南新康园房地产开发有限公司签订了《新康·天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》，因湖南新康园房地产开发有限公司不配合营销费用的结算，导致我公司运营困难，不得已才收取了邹棠莲、邹雄鹏的房屋首付款项168725元及门窗购置款8503元，用于营销部的开支、运营。对其收取的这两笔费用，胡琼芳愿意承担偿还责任，但对违约金，不承担责任。2、在天河新村项目营销策划代理期间，也多次由我公司收取购房客户的购房诚意金、定金、房款等，再由我公司转交湖南新康园房地产开发有限公司。故本案构成表见代理。3、胡琼芳承诺分期分批偿还邹棠莲、邹雄鹏购房款和门窗购置费共计177228元，并根据银行定期利息、按照本金12万元一次性支付其两年利息5000元。邹棠莲、邹雄鹏向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与被告湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告湖南新康园房地产开发有限公司返还已支付168725元的房款并按照原告已累计支付的房价款按银行同期贷款利率向原告支付违约金50618元；3、请求判决解除原告与被告湖南新康建材有限公司签订的合同，并返还原告支付的8503元及按照原告已累计支付的房价款按银行同期贷款利率向原告支付违约金2550元；4、要求被告及第三人承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、被告湖南新康园房地产开发有限公司成立于2005年10月9日，其经营范围为从事房地产（壹级）开发、销售；自有场所租赁服务。2、2011年11月16日，被告湖南新康园房地产开发有限公司（甲方）与湖南帝亨房地产投资顾问有限公司（乙方）签订《新康．天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》。合同约定主要有：第一条，委托代理主要事项。1.1委托事务标的名称：由甲方投资开发的湖南新康园房地产开发有限公司天河新村商住小区项目。．．．1.3代理事务：独家全程代理本项目营销策划、销售、招商事务。．．．第二条，代理期限。2.1本合同签署后15天内正式入驻本项目售楼部。2.2代理期限为自取得预售许可证之日起24个月。2.3合同期满若甲方未书面通知乙方终止合同，则本合同自动顺延至本项目销售完毕止。．．．第七条，甲方的权利和义务。7.2配合乙方的销售工作，负责收取定金及房款。7.3提供装修好的售楼部，配备电话和必要的办公用品。．．．7.7在合同有效期内，委派专人对该项目有关客户的资料统一保管，不得遗失，乙方可以随时调阅。．．．第八条，乙方的权利和义务。8.8未经甲方书面同意，不得代收任何销售物业的款项。8.9乙方指定专人负责与客户签订《认购书》和《房地产买卖合同》（预售与销售）。《认购书》和《房地产买卖合同》（预售与销售）必须报经甲方审批签字、盖章后才能生效，甲方未签字、盖章的《认购书》和《房地产买卖合同》（预售与销售）均属无效，由此造成的相关民事法律、经济责任由乙方承担。第三人胡琼芳系湖南帝亨房地产投资顾问有限公司的法定代表人。3、2014年6月10日，原告邹棠莲、邹雄鹏到被告湖南新康园房地产开发有限公司建设的商品房项目“天河新村”营销中心看房，欲购买该处3栋2006室的商品房。同日，两原告在该营销中心向第三人胡琼芳交纳定购诚意金20000元；2014年6月23日，两原告在被告湖南新康园房地产开发有限公司营销中心签订《商品房买卖合同》、“合同补充协议”及“相关事项代办费用收取协议（住宅）”、《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，两原告向第三人胡琼芳交纳购房款、铝合金窗购制款、入户防盗门购置款共计77228元；2014年7月10日，两原告又向第三人胡琼芳交纳购房款80000元。上述款项共计177228元，均由第三人胡琼芳采取在交款收据上盖假的“湖南新康园房地产开发有限公司天河新村项目部财务专用章”和签署上述合同、协议的方式收取，该款项至今未缴付给被告湖南新康园房地产开发有限公司，一直由第三人胡琼芳私自占有使用。4、2014年6月23日，原告邹棠莲、邹雄鹏（买受人）与被告湖南新康园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其主要内容有：第三条，买受人所购商品房的基本情况，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第3栋20层06号房。该商品房建筑面积共143.1平方米，其中套内建筑面积115.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.26平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）3175.56元，总金额454423元。．．．．．．第六条，付款方式及期限，买受人按下列第二种方式按期付款：2、按揭方式，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，向出卖人支付总房款30%大写（人民币）壹拾肆万肆仟肆佰贰拾叁元整（144423），余款310000元，由买受人申请办理按揭付款，待办好银行按揭贷款手续后，按买受人与银行签订的《按揭抵押借款合同》付清。买受人须在签订本合同后7日以内提交完整的办理银行按揭所需资料给出卖人，办理相关按揭手续费用由买受人自理。若因买受人原因签订合同后，7日内未提交完整办理银行按揭资料则按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理；若因买受人原因签订本合同15天以内未通过银行按揭贷款，或不符合银行按揭贷款条件的，则买受人按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期在30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之三的违约金。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过180日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期不超过180至240日内，出卖人按买受人已付房价款按银行同期贷款利率向买受人支付违约金，合同继续履行；（3）逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人支付累计已付房价款按银行同期贷款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限第180天之日起至实际交付之日止，出卖人按买受人支付累计已付房价款按银行同期贷款利率向买受人支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。．．．．．．买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。．．．．．．第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。原告邹棠莲、邹雄鹏在该合同上签名并按指印，被告湖南新康园房地产开发有限公司及其法定代表人康叔南均在该合同上盖章，但该合同签署时间双方均未填写。同日，原告邹棠莲、邹雄鹏（乙方）与被告湖南新康园房地产开发有限公司（甲方）签订《合同补充协议》的主要内容有：四、对合同第六条补充协议：1、乙方选择以按揭付款的方式付款，乙方须付清首付房款并签署《商品房买卖合同》。乙方未支付之剩余房款，由乙方在《商品房买卖合同》签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款。乙方委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付甲方指定的账户。乙方已明确知道按揭银行规定的申请前述金额贷款所需的条件和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在规定时间内提交相关资料，否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的责任由乙方承担。．．．．．．十四、本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的10%承担违约责任。．．．．．．十七、本协议自双方签订之日起生效。原告邹棠莲、邹雄鹏在该协议上签名并按指印，被告湖南新康园房地产开发有限公司及其法定代表人康叔南均在该协议上盖章，但该协议的签署时间双方均未填写。同日，原告邹棠莲、邹雄鹏（乙方）与被告湖南新康园房地产开发有限公司天河新村项目部（甲方）签订《相关事项代办费用收取协议（住宅）》，约定甲方为乙方代为办理水、电、燃气落户手续等事项，乙方向甲方缴纳相关费用。湖南新康园房地产开发有限公司天河新村项目部系被告湖南新康园房地产开发有限公司内设机构，无独立法人资格。同日，原告邹棠莲、邹雄鹏（需方）与被告湖南新康建材有限公司（供方）、被告湖南新康园房地产开发有限公司（担保人）签订《铝合金窗购制安装合同》，约定：供方为需方订制铝合金外窗，金额6923元。同日，原告邹棠莲、邹雄鹏（需方）与被告湖南新康建材有限公司（供方）、被告湖南新康园房地产开发有限公司（担保人）签订《入户防盗门购置安装合同》，约定供方为需方订制入户防盗门，金额1580元。被告湖南新康建材有限公司系被告湖南新康园房地产开发有限公司的子公司，具有独立法人资格。5、2015年4月9日，湖南新康园房地产开发有限公司天河新村项目部工作人员向新化县公安局经济犯罪侦查大队重案侦查中队报警称：胡琼芳私刻项目部财务专用章骗取购房户购房款140余万元，请求查处。2015年4月14日，新化县公安局作出新公（经）立字〔2015〕0914号《立案决定书》，决定对胡琼芳诈骗案立案侦查。后经侦查，新化县公安局作出新公（经）诉字〔2018〕0785号起诉意见书，移送新化县人民检察院提起公诉，原告邹棠莲、邹雄鹏的上述购房款177228元亦列入在犯罪嫌疑人的犯罪金额中。6、2015年4、5月份，原告邹棠莲、邹雄鹏去被告营销中心询问购房情况时，才知晓被告湖南新康园房地产开发有限公司并没有收到其购房款，其款被第三人胡琼芳私自开具收据盖假章骗取。后公安、检察机关处理胡琼芳涉嫌诈骗罪一案时，第三人胡琼芳、被告湖南新康园房地产开发有限公司及该案所有受害人就所骗取购房款进行调解处理。原告邹棠莲、邹雄鹏因没有钱交，不同意再多交30%的购房首付款继续履行购房合同的调解方案，而未参与调解，其他受害人均已达成调解协议。本案所涉房屋亦已由被告湖南新康园房地产开发有限公司另行处置出售。7、2017年10月10日，原告邹棠莲、邹雄鹏以被告湖南新康园房地产开发有限公司未按期交房为由，向法院提起诉讼，提出请求：1、请求法院依法解除原告与被告湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还已支付177228元的房款；3请求法院依法判令被告支付违约金138237.84元；4、本案诉讼费由被告承担。后因该案涉及刑事案件，2018年11月20日，一审法院裁定：驳回原告邹棠莲、邹雄鹏的起诉。8、2019年2月29日，新化县人民检察院作出新检公诉刑不诉〔2019〕15号《不起诉决定书》，决定对胡琼芳不起诉。原告邹棠莲、邹雄鹏遂于2019年5月15日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、原告方与被告湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效？2、被告湖南新康园房地产开发有限公司是否应返还原告方已支付的购房款168725元，并按银行同期贷款利率支付违约金50618元？3、被告湖南新康建材有限公司是否应返还原告方已支付的购置款8503元，并按银行同期贷款利率支付违约金2500元？一、关于原告方与被告湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效问题。原告方认为，两原告是在被告湖南新康园房地产开发有限公司营销中心签订的购房合同，支付购房款等一切事宜均是在其营销中心工作人员指导下进行。因此，该《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。被告湖南新康园房地产开发有限公司认为，本公司并没有与原告方签订《商品房买卖合同》及补充协议，对第三人胡琼芳私刻假公章骗取购房款及与原告签订《商品房买卖合同》和补充协议之事根本不知情，本公司也没有收到原告方的任何款项，双方买卖合同关系并不成立；同时，该合同上仅有本公司的印章，没有法人代表签名，也无签署日期，该《商品房买卖合同》并没生效。一审法院审查认为，根据被告湖南新康园房地产开发有限公司与湖南帝亨房地产投资顾问有限公司签订的《新康·天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》约定，第三人胡琼芳所在湖南帝亨房地产投资顾问有限公司系被告湖南新康园房地产开发有限公司涉案商品房买卖的委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，第三人胡琼芳所在公司以被告湖南新康园房地产开发有限公司名义与原告邹棠莲、邹雄鹏签订的《商品房买卖合同》及补充协议所产生的法律后果，依法应由被告湖南新康园房地产开发有限公司承担。故该《商品房买卖合同》及补充协议应认定合法有效。至于合同及协议的签署日期，双方虽未填写，但原告方已按合同约定交付了购房首付款，履行了合同的主要义务，该合同已依法成立，其交款日期即应视为合同及协议的签署日期。故对被告湖南新康园房地产开发有限公司主张其双方买卖关系不成立及合同尚未生效的答辩意见，一审法院均不予采纳。二、关于被告湖南新康园房地产开发有限公司是否应返还原告方已支付的购房款168725元，并按银行同期贷款利率支付违约金50618元问题。原告方认为，两原告是在被告湖南新康园房地产开发有限公司营销中心签订的合同，并按其工作人员要求缴纳的款项，现因被告至今未交房，已严重违约，原告方有权解除合同，要求被告湖南新康园房地产开发有限公司返还已付购房款168725元，并按银行同期贷款年利率支付违约金50618元。第三人胡琼芳私自收取购房款存在过错，应对上述款项承担连带偿还责任。被告湖南新康园房地产开发有限公司认为，本公司营销中心的工作人员不能等同于本公司的员工；收取购房款项不属本公司的委托代理事宜；原告方刷卡交款时的收款凭证显示收款人是“木木食品商行”而非本公司，原告方未尽审慎义务，存在过错；原告所交款项，系第三人胡琼芳违反代理合同约定，伪造公章收取，第三人胡琼芳系该款项的实际占用者，故返还原告方所交款项及支付违约金义务，均应由第三人胡琼芳承担；本公司未实际收取该款项，无返还原告方所交款项及支付违约金义务。第三人胡琼芳认为，原告方所交的177228元是本人收取的，本人愿意承担返还原告方上述款项的责任；因收取该款项系被告湖南新康园房地产开发有限公司不支付本公司代理费用造成的，故支付该款项的资金占用费或违约金义务应由被告湖南新康园房地产开发有限公司承担。一审法院审查认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权限、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，第三人胡琼芳虽没有收取购房款的代理权，但其行为地发生在被告湖南新康园房地产开发有限公司营销中心，所签合同上有公司及法人代表盖章，原告方有理由相信第三人胡琼芳有收取相关款项的代理权。因此，依照前述法律规定，被告湖南新康园房地产开发有限公司负有返还原告方购房168725元的义务。对被告湖南新康园房地产开发有限公司以未委托第三人胡琼芳收款，该款系第三人胡琼芳伪造公章骗取并占用为由，要求由第三人胡琼芳承担返还责任的答辩意见，一审法院不予采纳。至于违约金的计算。原告主张被告延期交房、要求按银行同期贷款利率计算，由被告湖南新康园房地产开发有限公司支付违约金50618元。本案中，因被告湖南新康园房地产开发有限公司不是延期交房，还是将原告所购房屋另行出售处理，致合同不能履行，应按其“合同补充协议”第十四条之约定，由被告湖南新康园房地产开发有限公司按合同房款总额454423元的10%支付原告方违约金45442.3元。故对原告方要求被告湖南新康园房地产开发有限公司支付违约金45442.3元的诉求，一审法院予以支持，其超出部分不予支持，依法予以驳回。三、关于被告湖南新康建材有限公司是否应返还原告方已支付的购置款8503元，并按银行同期贷款利率支付违约金2550元问题。原告方认为，因被告湖南新康园房地产开发有限公司严重违约，未向原告方交付所购房屋，导致原告方与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》不能履行。因此，请求判决解除原告方与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，并由被告湖南新康建材有限公司返还原告方支付的8503元，并按银行同期贷款利率支付违约金2550元。被告湖南新康建材有限公司认为，本公司没有委托任何人与原告方订立上述购置安装合同，也没有收到该笔款项，无返还货款及支付违约金的义务，请求驳回原告方对本公司的诉求。第三人胡琼芳认为，原告方所交的购置款8503元是本人收取的，本人愿意承担返还原告方上述款项的责任；因收取该款项系被告湖南新康园房地产开发有限公司不支付本公司代理费用造成的，故支付该款项的资金占用费或违约金义务应由被告湖南新康园房地产开发有限公司承担。一审法院审查认为，被告湖南新康建材有限公司虽未委托第三人胡琼芳所在公司签订《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，但上述合同上均有被告湖南新康建材有限公司的盖章，原告方有理由相信第三人胡琼芳所在公司具有代理权。依据前述法律规定，原告方与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》均应为有效合同。对被告湖南新康建材有限公司认为，其公司未与原告方订立上述购置安装合同的答辩意见，一审法院不予采纳。现因原告方所购房屋已由被告湖南新康园房地产开发有限公司另行出售，致上述购置合同已实际不能履行，故对原告方要求解除与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》的诉求，一审法院予以支持。因原告方所交的铝合金窗、入户防盗门购置款8503元，亦系第三人胡琼芳收取。依据前述法律规定，其收款的代理行为产生的法律后果应由被告湖南新康建材有限公司承担。故对原告方要求被告湖南新康建材有限公司返还购置款8503元的诉讼请求，一审法院予以支持。但因被告湖南新康建材有限公司无违约行为，原告要求其承担违约责任并支付支付违约金2550元的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上，鉴于被告湖南新康园房地产开发有限公司已将涉案房屋另行出售处置，该《商品房买卖合同》已实际不能履行，故对原告方要求解除《商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。根据本案查明的事实，原告方有理由相信第三人胡琼芳有收取相关款项的代理权，被告湖南新康园房地产开发有限公司依法对第三人胡琼芳收取原告方的购房款168725元负有返还义务；因第三人胡琼芳对上述款项愿意承担返还责任，故可由其与被告湖南新康园房地产开发有限公司共同返还。被告湖南新康园房地产开发有限公司未与原告协商解除合同，即将原告方所购房屋另行出售，显属违约行为，故对原告方要求其支付违约金45442.3元的诉求，一审法院予以支持。因购房合同已解除，原告方为该房屋订制的铝合金窗及防盗门均无法使用，原告方与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》均已实际不能履行，故对原告方要求解除其与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，并返还原告支付的8503元的诉求，一审法院均予以支持；第三人胡琼芳对此款项愿意承担返还责任，故可由其与被告湖南新康建材有限公司共同返还；被告湖南新康园房地产开发有限公司系上述合同中的担保人，依法对该款项8503元负有连带返还义务。原告方要求被告湖南新康建材有限公司按银行同期贷款利率支付违约金2550元的诉求，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十八条，第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告邹棠莲、邹雄鹏与被告湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由被告湖南新康园房地产开发有限公司和第三人胡琼芳在判决书生效后十日内共同返还原告邹棠莲、邹雄鹏的购房款168725元，并支付违约金45442.3元，共计214167.3元。三、解除原告邹棠莲、邹雄鹏与被告湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》。四、由被告湖南新康建材有限公司和第三人胡琼芳共同返还原告邹棠莲、邹雄鹏支付的8503元。被告湖南新康园房地产开发有限公司对上述款项8503元承担连带返还责任。五、驳回原告邹棠莲、邹雄鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4756.0元，由原告邹棠莲、邹雄鹏负担156元，被告湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司、第三人胡琼芳负担4600元。二审期间，湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司向本院提交证据：新化县公安局经济犯罪侦察大队出具的证明原件一份，拟证明胡琼芳诈骗一案因新情况由新化县公安局进行复查，而邹棠莲、邹雄鹏系该案的受害人，如查实后胡琼芳可能构成诈骗罪，则邹棠莲、邹雄鹏应当按照刑事诉讼法的有关规定要求胡琼芳返还该款项，且根据最高法的有关司法解释的规定，胡琼芳的行为不构成表见代理，其行为后果不应由湖南新康园房地产开发有限公司承担。邹棠莲、邹雄鹏经质证后认为：该证据不属于二审程序中的新证据，现该案件正处于复查阶段，而不是正式立案调查，不影响民事案件的审理，故邹棠莲、邹雄鹏的损失应由湖南新康园房地产开发有限公司予以赔偿，即使胡琼芳构成诈骗罪，也应先由湖南新康园房地产开发有限公司予以赔偿，再由湖南新康园房地产开发有限公司向胡琼芳进行追偿。胡琼芳经质证后认为：同意邹棠莲、邹雄鹏的质证意见。对湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司提交的证据，本院结合一审中的证据及与本案事实的关联性，予以综合认定。本院二审经审理查明，确认一审查明的案件事实。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权限、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，胡琼芳虽没有收取购房款的代理权，但其行为地发生在湖南新康园房地产开发有限公司营销中心，且湖南新康园房地产开发有限公司与湖南帝亨房地产投资顾问有限公司签订的《新康·天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》约定，胡琼芳所在湖南帝亨房地产投资顾问有限公司系湖南新康园房地产开发有限公司涉案商品房买卖的委托代理人，《新康·天河新村商住小区项目策划营销全程代理合同》上有公司及法人代表盖章，邹棠莲、邹雄鹏有理由相信胡琼芳有收取相关款项的代理权。湖南新康园房地产开发有限公司负有返还邹棠莲、邹雄鹏购房的义务。现湖南新康园房地产开发有限公司已将涉案房屋另行出售处置，邹棠莲、邹雄鹏与湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已实际不能履行，故一审判决解除邹棠莲、邹雄鹏与湖南新康园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并由湖南新康园房地产开发有限公司和胡琼芳返还邹棠莲、邹雄鹏购房款168725元并支付违约金45442.3元并无不当。湖南新康建材有限公司虽未委托胡琼芳所在公司签订《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，但上述合同上均有湖南新康建材有限公司的盖章，邹棠莲、邹雄鹏有理由相信胡琼芳所在公司具有代理权。现因邹棠莲、邹雄鹏所购房屋已由湖南新康园房地产开发有限公司另行出售，致上述购置合同已实际不能履行，故一审判决解除邹棠莲、邹雄鹏与湖南新康建材有限公司签订的《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》，并由湖南新康建材有限公司和胡琼芳共同返还邹棠莲、邹雄鹏支付的8503元亦无不当。因湖南新康园房地产开发有限公司系《铝合金窗购制安装合同》、《入户防盗门购置安装合同》的担保人，故一审判决湖南新康园房地产开发有限公司对上述款项8503元承担连带返还责任，符合法律规定。综上所述，湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4640元，由湖南新康园房地产开发有限公司、湖南新康建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  刘 威二〇二〇年三月二十三日法官助理俞永清书记员张婷附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。