湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初83号 原告：付艳云。 委托诉讼代理人：李建群，湖南湘晖法律服务所法律服务工作者。 被告：湖南省荣达房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇迎春路。 法定代表人：贺振兴，该公司董事长。 原告付艳云与被告湖南省荣达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李建群到庭参加诉讼，被告荣达公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理不动产权证；2.判令被告返还办证费720元、契税款4983元，合计5703元；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金2172元，逾期办理房产证违约金58562元（暂计算至2020年1月24日），逾期办理土地使用证违约金35448.7元（暂计算至2020年1月24日），合计支付违约金96182.7元，并按上述标准继续支付违约金至本案判决之日止；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月28日，原告购买了东坪镇水韵山城项目中的第4栋24层48号房，双方签订了合同编号为201200084-24-48的《安化县商品房买卖合同》，房子建筑面积104.69平方米，单价每平方米2380元，总金额249612元。原告支付了购房款249612元、办证费720元、契税款4983元。合同约定：出卖人应当在2016年6月28日前交房，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金。在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后270日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理即双方另行协商处理。被告未按合同约定如期交房和办理房屋产权证，存在违约行为。实际交房双方确认签字时间是2016年9月24日，逾期87天，按每日房价款万分之一计算，应支付违约金2172元，被告应于2017年6月25日前办好房产证，逾期940天，应支付违约金58562元，被告应于2018年6月30日前办好土地使用证，逾期569天，应支付违约金35448.7元，合计违约金96182.7元。现原告自己去办产权证，要求返还办证费、契税款合计5703元。 被告荣达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提交的证据来源合法、客观真实、与案件相关联，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及采信的证据，本院确认如下案件事实： 2015年8月28日，原告付艳云作为买受人与作为出卖人的被告荣达公司签订《安化县商品房买卖合同》，合同编号201200084-24-48，约定原告付艳云购买被告荣达公司开发的水韵山城项目中的第4幢24层48号房，该商品房建筑面积104.69平方米，单价为每平方米2380元，总金额249162元。合同约定出卖人应当在2016年6月28日前交付涉案商品房，由于出卖人原因未按约定期限交付商品房的，逾期未超过90日，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后270日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：1.买受人解除合同,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款(含同期银行利息)退还给买受人,并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。” 合同签订后，原告向被告支付了购房款249612元、办证费720元、契税款4983元，被告荣达公司于2016年9月24日将涉案商品房交付原告，逾期交房87天，被告荣达公司至今未为原告付艳云办妥商品房权属证书。 另查明，2016年5月31日安化县人民政府发布《安化县人民政府关于不动产统一登记的通告》（安政通【2016】17号文件），规定从2016年6月25日起安化县实施不动产统一登记制度，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一，统称为不动产所有权证。 本院认为，原告付艳云与被告荣达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。原告依约支付了购房款、契税等，被告荣达公司应当按照约定履行如期交付商品房、办证等义务。被告荣达公司未如期交房、办证，也未提交证据证明其收取的办证费与契税款已经交给相应的收费部门，原告请求自行办证，要求被告退还办证费720元、契税4983元的诉讼请求，本院予以支持。但是涉案的商品房权属登记，系相关行政机关的职能行为，故原告要求被告协助办理不动产产权证的诉讼请求，本院不予支持。被告逾期87天交付商品房，应按合同约定按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合计2167元（249162×0.0001×87天）。 关于被告荣达公司逾期办理商品房权属证书违约金数额的确定。2016年6月25日起安化县实施不动产统一登记制度，房屋所有权证和土地使用权证两证合一。被告实际交付商品房的日期以及原、被告约定办理房屋所有权证、土地使用证的日期均晚于该日期，被告无法再为原告办理房屋所有权证及土地使用证，应当为原告办理不动产权证，双方关于逾期办证的违约金只应计算一项，即逾期未办理不动产权证的违约金。根据双方签订的《安化县商品房买卖合同》第十七条规定，如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记手续的法律后果，第1项是买受人解除合同条款，当事人未选择；第2项为不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人支付违约金的条款，当事人亦未选择；第3项为双方另行协商处理，当事人在合同中选择该项，原告向本院起诉，应视为双方协商处理未果，故违约金的起算应从原告向本院起诉之日即2020年1月6日起计算，原告要求计算至判决之日即2020年3月19日，共计73天。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行自2015年12月24日起一年期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院酌定按此基准利率的1.5倍计算违约金，即年利率6.525%，故被告荣达公司应向原告付艳云支付逾期办证违约金3297元（249162元×6.525%÷360×73天）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南省荣达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告付艳云办证费720元、契税款4983元，合计5703元； 二、被告湖南省荣达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告付艳云逾期交房违约金2167元、逾期办理不动产权证违约金3297元，合计5464元； 三、驳回原告付艳云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2338元，减半收取计1169元，由原告付艳云负担1033元，被告湖南省荣达房地产开发有限公司负担136元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 龚小燕 二〇二〇年三月十九日 法官助理 蒋 悠 书 记 员 夏晔妮