山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初3026号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书(2019)鲁1091民初3026号原告：齐志民，男，1978年7月18日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王倩明，山东业诺律师事务所律师。被告：威海威高房地产开发有限公司，住所地威海市世昌大道312-22号，统一社会信用代码91371000793926814J。法定代表人：周淑华，董事长。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原告齐志民与被告威海威高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐志民之委托诉讼代理人王倩明、被告威海威高房地产开发有限公司之委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐志民向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿阳台封闭费9600元；2、被告将其占用原告储藏室空间的管道移除。事实和理由：原、被告于2012年10月23日签订《威海市商品房预售合同》（合同编号：2012119310），原告购买被告开发的位于威海市高区房屋，房屋价款共计70万元。原告已于2012年11月23日将房款交清，房屋业已交付给原告，《威海市商品房预售合同》亦在威海市住房保障和房产管理局备案。该合同第一条第四款约定，该商品房阳台是南封闭北非封闭，但被告交付给原告的房屋南阳台并未封闭。原告多次找被告交涉，被告均拒绝对南阳台进行封闭，后原告自行将南阳台封闭，支付费用9600元。另外，案涉房屋附有一储藏室，被告未经原告允许，将大量管道从该储藏室通过，严重影响原告对储藏室的使用。现诉至法院，请求依法裁决。威海威高房地产开发有限公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求已过诉讼时效。原告所主张的债权请求权产生时间是2015年10月，至提起本次诉讼之时已四年有余，期间不存在任何诉讼时效中断的事由，原告的该项诉讼请求已经超过了民法通则和民法总则规定的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；2、原告提出的案涉房屋阳台是否应该封闭以及储藏室管道这些对案涉商品房交付条件的异议，已经经过了合理的异议期。案涉房屋自2014年原告接收至今已近六年时间，根据合同法及最高院买卖合同司法解释的规定，异议期最长的合理期间是两年，且该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定；3、原告提出第一项诉讼请求的理由是因为双方2012年10月23日签订了威海市商品房预售合同，合同第一条第四项约定阳台是南封闭北非封闭，但该处文字显然是一处笔误。因为在合同的附件一即案涉房屋的平面示意图中显示，案涉房屋的南阳台是非封闭阳台。由威海市房地产测绘中心有限公司出具的案涉房屋的测绘图以及设计单位出具的设计图中也清楚地显示案涉房屋的南阳台为非封闭阳台，被告按照设计规划对案涉楼栋进行建设，未作任何变更。原告在接收房屋至今近六年的时间里未对此提出过任何异议，并在2015年自行对南阳台进行了封闭，其在自行封闭后四年多的时间内也未提出过任何异议，显然其对房屋交付时的现状是认可的，没有任何误解的；4、双方预售合同中的这一笔误没有对原告造成任何损失。案涉房屋南阳台设计规划为非封闭阳台，双方预售合同中的房屋平面图显示南阳台为非封闭阳台，更重要的是被告计算房款时，也是按照非封闭阳台，即阳台投影面积1/2向原告计收房款，原告没有任何损失。如原告认为被告向其交付的房屋南阳台应为封闭阳台，那么在被告承担了其封闭阳台的费用后，原告应当按照封闭阳台的计费标准，也就是按整个阳台面积而不是一半来计算购房款，并向被告补齐该部分购房款；5、原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。储藏室中穿过的管道是整个楼栋必要的设施，无法移除，原告的这一诉讼请求不具备任何可履行性。被告按照建筑规范和设计要求对案涉楼栋进行建设施工，储藏室中有管道的穿越是正常且无法避免的，也是建筑规范中允许存在的。在商品房销售时，储藏室作为房屋的附属物均是按现状交付，这是行业惯例，包括被告的员工在案涉小区购买的储藏室，也均有此种情形。这些管道本身对原告使用储藏室储物没有任何影响；6、据被告了解，原告提起本诉的目的并非解决问题，而是挑起事端。起因是原告欠付威高物业公司物业服务费，物业公司起诉原告两次要求其支付物业费，原告对此心怀怨气，并以威高地产为被告提起本次诉讼。在收到原告起诉材料后，被告积极与原告进行协商沟通，但原告态度明确地告诉被告无法进行调解，并威胁被告，其联系了整栋楼所有类似情况的业主，这些业主等待本案的处理结果后亦会提起类似诉讼。因此，原告诉讼目的并非解决纠纷，而是制造矛盾。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年10月23日签订了编号为【预】2012119310的威海市商品房【预售】合同，约定原告购买被告开发的威高花园-44号-406室房产，建筑面积为104.81平方米，并附储藏室1个，房款总计70万元，房屋阳台为南封闭北非封闭，被告应于2013年12月31日前将符合约定的房屋交付原告。合同签订后，被告于2014年向原告交付了案涉房屋及储藏室，在被告向原告交付房屋时，房屋的南北阳台均为非封闭状态，储藏室内亦设有公共管道。根据被告提交的案涉房屋的设计图以及测绘图显示，案涉房屋南北两处阳台均为非封闭阳台。原告主张其于2015年10月自行封闭了南阳台，花费9600元，按照合同约定，南阳台应由被告在交付前进行封闭，在原告交涉未果后，原告自行封闭了南阳台，该封闭费用9600元应由被告支付给原告；被告则辩称，案涉房屋的商品房预售合同中关于阳台封闭的约定，系被告在套用其他合同时的笔误，根据规划及设计，该房屋的二处阳台均为非封闭阳台。在测绘房屋面积时，二处阳台亦是按照非封闭进行测绘，原告并未产生实际损失。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，原、被告之间存在较大争议。原告主张原、被告双方按照各自的真实意思表示签订了内容清楚、准确的房屋买卖合同，双方应按照合同约定严格履行各自义务。合同约定南阳台封闭，而被告交付的房屋未封闭，故原告自行封闭所产生的费用应由被告承担。被告未经允许占用原告的储藏室空间，也应将管道移除以排除妨害。在房屋交付后，原告一直向被告及被告所属的物业部门反映房屋的状况，被告与物业公司互相推诿，构成诉讼时效中断。另外，根据民法总则第一百九十二条第二款的规定，即便原告的诉讼时效届满，但作为义务人的被告已经同意报销阳台费用，履行相关义务，被告不得以诉讼时效届满为由进行抗辩；被告则辩称，原告在接受房屋后，未在法律规定的最长合理的异议期内对房屋的交付状况提出异议。在自行封闭阳台后，原告又在长达四、五年的时间内没有主张封闭阳台费用这一债权且未提交任何有效证据证明诉讼时效中断或者被告承诺履行，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。为证实其主张，原告向法庭提交其与被告工作人员的电话录音，其中最早的一段录音时间为2019年9月17日（原告主张）。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告赔偿阳台封闭费9600元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。按照原告提交的阳台封闭费收款收据，原告于2015年10月17日业已交纳了阳台封闭费用，故诉讼时效期间应从2015年10月17日开始计算，至原告2019年向本院提起诉讼时已过三年，原告未举证证明期间存在诉讼时效中止或中断的情形，故本案已超出诉讼时效期间，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告将储藏室中管道移除的诉讼请求，因案涉房屋、储藏室所属楼房已建设完毕并交付使用，储藏室内的管道属于该楼的公共管道，被告依据设计图纸设置了公共管道，拆除该公共管道必然影响房屋的使用功能，原告要求被告移除该储藏室内管道属于事实上无法履行的情形，原告的该请求理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、驳回原告齐志民要求被告威海威高房地产开发有限公司赔偿阳台封闭费9600元的诉讼请求；二、驳回原告齐志民要求被告威海威高房地产开发有限公司移除储藏室管道的诉讼请求。案件受理费25元，由原告齐志民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  徐玉超二〇二〇年三月二十五日书记员  时 颖