北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3293号上诉人（原审被告）：冯楠，男，1987年6月4日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：董禹斯，男，1987年12月10日出生，汉族，住北京市宣武区。上诉人（原审被告）：李根，男，1987年8月8日出生，汉族，住北京市西城区。三上诉人之委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚秋武，男，1970年10月13日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：王志华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佩玲，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张剑锋，男，1976年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人冯楠、董禹斯、李根因与被上诉人姚秋武、张剑锋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭本案进行了审理。本案现已审理终结。冯楠、董禹斯、李根上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回姚秋武、张剑锋的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费由姚秋武、张剑锋负担。事实和理由：一、一审法院增加张剑锋为原告，没有依法通知冯楠、董禹斯、李根，应当裁定发回重审，一审法院没有向冯楠、董禹斯、李根告知张剑锋的诉讼地位及参加诉讼的理由，没有告知冯楠、董禹斯、李根具有对张剑锋的诉讼请求进行答辩的权利。二、一审法院存在诸多认定事实错误。一审法院没有对房屋悬挂广告牌、独立门头标识、排清管道、独立通道的事实进行调查，就认为冯楠、董禹斯、李根解除合同没有依据，构成违约。没有查清房屋产权及登记信息情况，仅凭姚秋武、张剑锋提交的证据复印件和没有到庭的证人证言，就认定姚秋武、张剑锋具有出租房屋的权利。一审法院认定冯楠、董禹斯、李根2018年7月20日搬离房屋，《租赁协议》于2018年7月20日解除，属于认定事实错误。认定冯楠、董禹斯、李根支付物业费6228元属于认定事实错误，免租期内的物业费不应由冯楠、董禹斯、李根承担，冯楠、董禹斯、李根已于2018年5月初搬离房屋，只应承担2018年4月1日至5月15日期间的物业费。认定冯楠、董禹斯、李根支付供暖费21000元也属认定事实错误。姚秋武、张剑锋没有解决漏水事宜，交付房屋不合格导致无法使用暖气，因此暖气费不应由冯楠、董禹斯、李根承担。租赁协议提前解除，不是冯楠、董禹斯、李根单方违约造成的，是姚秋武、张剑锋交付的房屋不具有合法的出入口，不具有上下水条件，不具有380伏商业用电等因素，是姚秋武、张剑锋违约造成的，让冯楠、董禹斯、李根承担6万元违约金属于事实错误。姚秋武、张剑锋辩称，同意一审判决，不同意冯楠、董禹斯、李的上诉请求和理由。姚秋武、张剑锋向一审法院起诉请求：要求冯楠、董禹斯、李根支付2018年5月1日至7月31日的房屋租金12万元、2017年8月1日至9月30日、2018年4月1日至7月31日的物业费7544元、供暖费21000元、水电费2000元、违约金96000元；上述款项均向姚秋武支付。一审法院认定事实：2017年8月1日，姚秋武、张剑锋作为出租方（甲方）、冯楠、董禹斯、李根作为承租方（乙方）签订《租房协议》。约定：甲方将其拥有的座落于北京市朝阳区的房屋出租给乙方用于商业经营使用，具体面积以租赁协议的附件平面图为准；在法律、法规许可的情况下，乙方可对标的物进行的改造或改建为：标的物上下水的申报、投资、建设和管理等均由乙方承担；东门正门处的扩展、装饰和更换大门均由乙方承担，上述行为如需以甲方名义进行，甲方向乙方提供必要的帮助；租期2017年8月1日至2022年9月30日，免租期2017年8月1日至2017年9月30日；第一年租金48万元，每年租金在上一年的基础上递增5%，租金提前1个月内支付，每半年支付一次，先付款后使用房屋；第一次缴费时间2017年8月1日，缴费金额20万元；第二次缴费时间2018年3月31日，缴费金额28万元；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、供暖费、电话费、燃气费以及其他由乙方居住或使用而产生的费用由乙方自行承担；甲方必须保证出租给乙方的标的物能够从事商业经营；乙方按照本合同约定使用标的物，在经甲方书面同意后，可对标的物门面进行诸如扩展、延伸等改造，并对标的物门面进行必要的装饰，包括但不限于装修、装饰、标注名称等行为；乙方在不破坏标的物原主体结构的基础上，有权根据营业需要对标的物进行装修；乙方负责每年按时向物业公司、供暖企业如期缴纳物业费、供暖费；第十条：乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上（含30天）的，甲方有权解除合同；乙方承租期间，如甲方因该标的物或标的物范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该标的物或标的物范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过30天的，乙方有权解除合同；租赁房屋主体结构水电系统存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同；符合第十条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；非违约方要求解除合同的，自解除合同通知书到达对方时房屋租赁合同解除；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方除应按约定缴纳当期租金外，还应按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。在《租房协议》附件平面图显示：租赁房屋有2个通行楼梯。姚秋武、张剑锋主张北京市朝阳区房屋有二层，分别为地上一层和地下一层，地上一层有56.2平方米的门脸房，地下一层建筑面积总计1000平方米，冯楠、董禹斯、李根承租地下一层东侧房屋，承租面积为500平方米，地下一层西侧房屋由案外人承租。冯楠、董禹斯、李根认可承租房屋位于地下一层东侧。2017年8月1日，姚秋武、张剑锋（甲方）与冯楠、董禹斯、李根（乙方）签订《补充协议》。约定：甲方承诺乙方此标的物现状布局装修已通过消防环保部门审核验收，可取得消防许可证；甲方协助乙方，与物业城管部门协商允许乙方在标的物东侧外墙安装树立悬挂标志性招牌；甲方承诺乙方标的物东侧有独立通道以及门头标识；甲方协助乙方标的物东侧门外区域乙方进行规划清理，协同乙方与相关部门沟通；甲方承诺乙方将标的物东侧的独立通道内做简单装修（包括墙面粉刷、地面清理）；甲方交付乙方此标的物的设施管道以现状交付，租约到期后，乙方以交付状况交还；此补充协议条款，甲方应于签订合同之日起30日内完成。合同签订后，姚秋武、张剑锋向冯楠、董禹斯、李根交付租赁房屋；冯楠、董禹斯、李根于2017年8月至11月期间对租赁房屋进行了装修，之后使用租赁房屋经营茶馆。冯楠、董禹斯、李根分别于2017年8月1日、2018年4月1日、2018年6月给付姚秋武、张剑锋租金20万元、6万元、2万元，总计28万元。2018年7月20日，冯楠、董禹斯、李根向姚秋武、张剑锋提出解除合同。冯楠、董禹斯、李根主张租赁房屋不能悬挂广告牌、不能使用排污管道、没有独立的门头标识及通道、没有380度商业用电，姚秋武、张剑锋没有履行约定，故冯楠、董禹斯、李根提出解除合同，并于2018年7月20日搬离租赁房屋。姚秋武、张剑锋主张其同意安装广告牌，但冯楠、董禹斯、李根始终没有报安装方案；租赁房屋在地下一层，本应通过泵将污水排到一层的排污管道，但冯楠、董禹斯、李根将污水管道接入地下二层人防工程的废水池；门头标识可以安装；租赁房屋通向3个楼梯，楼梯通往地上一层；冯楠、董禹斯、李根没有提出380度商业用电要求，双方对此无约定，并主张双方租赁合同于2018年7月20日解除，合同解除后，其收回房屋并于2018年8月3日将房屋再次出租，新租户已将原装修拆除。姚秋武、张剑锋主张冯楠、董禹斯、李根和租赁西侧房屋的租户共同缴纳1056.2平方米房屋6个月的物业费15936.92元，冯楠、董禹斯、李根未交纳2017年8月1日至9月30日、2018年4月1日至7月31日的物业费7544元，物业费单价为每月每平方米2.51元。姚秋武、张剑锋向法院提交开票日期为2018年1月25日的物业费单据，其中显示已缴纳2017年10月至2018年3月的物业费15936.92元。冯楠、董禹斯、李根认可该物业费单价，主张其于2018年1月25日给付租赁西侧房屋的贾姓租户2018年1月1日至6月30日期间的物业费8387元。姚秋武、张剑锋主张北京市朝阳区房屋1056.2平方米面积的供暖费为44360.40元，冯楠、董禹斯、李根拖欠租赁房屋暖气费21000元。姚秋武、张剑锋向本院提交北京市热力集团有限责任公司供暖收费提示函。冯楠、董禹斯、李根主张2017年11月租赁房屋暖气管爆裂，因已超出保修年限，故未维修，其冬季一直使用空调供热，没有使用供暖。姚秋武、张剑锋对暖气管爆裂、停止供暖均不认可。另查，张剑锋与许瑾系夫妻关系。北京市朝阳区房屋的所有权人登记在案外人朱先旭名下，该房屋规划用途为商业用房。许瑾向朱先旭承租北京市朝阳区房屋后，于2016年12月将该房屋转租姚秋武。姚秋武主张其与许瑾均具有转租权，并提供有朱先旭、许瑾签字字样的确认函。审理中，许瑾到庭表示同意姚秋武、张剑锋对外转租。一审法院认为：姚秋武、张剑锋与冯楠、董禹斯、李根之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，冯楠、董禹斯、李根以租赁房屋不能悬挂广告牌、不能使用排污管道、没有独立的门头标识及通道、没有380度商业用电为由，未按约定支付租金，并于2018年7月20日搬离租赁房屋。结合查明的事实及双方约定，该院认为冯楠、董禹斯、李根对租赁房屋不能悬挂广告牌、无独立门头标识的主张未充分举证，且即使租赁房屋不能悬挂广告牌、无独立门头标识，但冯楠、董禹斯、李根已实际使用房屋从事商业经营，上述情形亦不构成冯楠、董禹斯、李根解除合同的法定理由；冯楠、董禹斯、李根主张之租赁房屋不能使用排污管道、无独立通道，证据不足；冯楠、董禹斯、李根主张之租赁房屋没有380度商业用电，因双方未约定用电标准，故冯楠、董禹斯、李根未因此享有合同解除权。冯楠、董禹斯、李根自行从租赁房屋搬出，拒绝继续履行租赁合同，已构成违约。姚秋武、张剑锋主张《租房协议》于2018年7月20日解除，该院不持异议。结合查明的事实，冯楠、董禹斯、李根支付了截至2018年4月30日的租金，故对姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付2018年5月1日至7月20日欠付租金的诉讼请求，该院予以支持。姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付欠付物业费，该院对其合理部分予以支持。因冯楠、董禹斯、李根于2018年7月20日搬离租赁房屋，姚秋武、张剑锋亦认可《租房协议》于当日解除，故对姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付2018年7月20日之后租金、物业费的诉讼请求，该院不予支持。姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付供暖费，符合约定，冯楠、董禹斯、李根就暖气无法供暖的主张未向该院充分举证，故对姚秋武、张剑锋该项诉讼请求，该院予以支持。姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付水电费，证据不足，该院不予支持。姚秋武、张剑锋要求冯楠、董禹斯、李根支付违约金，数额过分高于其损失，故该院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、冯楠、董禹斯、李根于判决生效后七日内给付姚秋武租金十万五千八百零六元。二、冯楠、董禹斯、李根于判决生效后七日内给付姚秋武物业费六千二百二十八元。三、冯楠、董禹斯、李根于判决生效后七日内给付姚秋武供暖费二万一千元。四、冯楠、董禹斯、李根于判决生效后七日内给付姚秋武违约金六万元。五、驳回姚秋武、张剑锋其他诉讼请求。案件受理费4998元，由姚秋武、张剑锋负担837元（已交纳），由冯楠、董禹斯、李根负担4161元（于判决生效后7日内交纳）。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：综合本案双方的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、哪一方违约导致合同解除；二、冯楠、董禹斯、李根是否应向姚秋武、张剑锋给付违约金；三、冯楠、董禹斯、李根是否应向姚秋武、张剑锋给付物业费、供暖费。对于争议焦点一，哪一方违约导致合同解除。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守履行。本案中，姚秋武、张剑锋与冯楠、董禹斯、李根之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违悖公序良俗，应属合法有效。在合同履行过程中，冯楠、董禹斯、李根以租赁房屋不能悬挂广告牌、不能使用排污管道、没有独立的门头标识及通道、没有380度商业用电为由，未按约定支付租金，并于2018年7月20日搬离租赁房屋。首先，冯楠、董禹斯、李根对于房屋存在上述情形且严重影响实际使用房屋，未提交充分有效的证据予以证明；其次，根据法律规定，支付租金是租赁合同中承租人最基本的合同义务。本案中，涉案房屋交付后，冯楠、董禹斯、李根已实际使用房屋从事商业经营，故上述情形不能成为冯楠、董禹斯、李根拒付或延付租金的法定事由。冯楠、董禹斯、李根欠付租金，并自行从租赁房屋搬出，以其行为表示拒绝继续履行租赁合同，已构成违约。二、对于争议焦点二，冯楠、董禹斯、李根是否应向姚秋武、张剑锋给付违约金。如前所述，冯楠、董禹斯、李根在合同约定的租赁期内欠付租金并自行搬离租赁房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。在违约金的数额认定上，一审法院已结合本案实际情况予以综合考虑，对姚秋武、张剑锋主张的违约金数额酌情予以减少。一审法院的处理并无不当，应予维持。对于争议焦点三，冯楠、董禹斯、李根是否应向姚秋武、张剑锋给付物业费、供暖费。首先，对于物业费一节，冯楠、董禹斯、李根主张免租期内其不应承担物业费，该主张不符合双方签订的《租赁协议》约定，本院不予采纳。一审法院对姚秋武、张剑锋主张的物业费中的合理部分予以支持正确，本院予以维持。其次，对于供暖费一节，冯楠、董禹斯、李根主张暖气管道爆裂，无法使用，但冯楠、董禹斯、李根未举证证明就供暖设备无法使用曾向姚秋武、张剑锋予以反映，且供热单位通常并不以用户是否实际使用供热来确定是否收取当季供暖费。故冯楠、董禹斯、李根的该项抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，冯楠、董禹斯、李根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4998元，由冯楠、董禹斯、李根负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二〇年三月三十日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园-12--1-