山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0404民初7号原告：李荣跃，男。委托诉讼代理人：张捃焱、宋然然，山东法扬律师事务所律师，一般授权代理。被告：周鹏，男。被告：宋倩，女。被告：李耀，男。原告李荣跃与被告周鹏、宋倩、李耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣跃及其委托诉讼代理人宋然然、被告周鹏、宋倩到庭参加诉讼，被告李耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣跃向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告周鹏、宋倩于2018年9月23日签订的《山东省二手房买卖合同》及补充协议有效；2、确认原告购买的峄城区滨河花园二期二号楼东四单元六层东户不动产归原告所有；3、判令被告周鹏、宋倩、李耀协助原告办理峄城区滨河花园二期二号楼东四单元六层东户不动产登记手续；4、判令被告周鹏、宋倩支付逾期配合办理不动产登记违约金（自2019年4月28日起，按每天500元的标准计算至履行完毕之日止）；5、案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年9月23日，原告与被告周鹏、宋倩及经纪公司签订《山东省二手房买卖合同》，购买被告周鹏、宋倩所有的位于峄城区滨河花园二期二号楼东四单元六楼东户房屋及储藏室，价款30万元。原告于合同签订当日付清购房款。同日，被告李耀作为房屋原房主与原告、被告周鹏共同签订《见证函》，确认原告购买涉案房屋事实，并承诺需办证及过户时，其积极配合办理有关事项。2019年3月，原告了解到所购房屋可以办理不动产登记及过户手续，自此，原告多次要求被告配合办理不动产转移登记手续，被告以种种理由推托。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告周鹏辩称，1、与原告之间的房屋买卖合同是通过东顺置业签订的《山东省二手房买卖合同》及协议，当时我买李耀房子的时候也不知道房产没有结清贷款。与原告签合同时，我及原告还有东顺置业都没有对房屋未结清贷款进行充分了解，导致后期房产买卖无法进行，我和李耀之间的买卖已经结清，当时在与原告签订协议时，我把李耀叫到现场签字了，我也是受害者；2、我在接到××李荣跃告知我可以办理房产手续，但是尚有房款未结清之后，我才得知房屋尚有银行欠款，在得知之后，我积极配合原告多次上门找李耀协商还款问题，并且电话告知。最后我们三方协商后，三方均同意于2019年10月1日前，把所欠房贷由李耀本人还清，中间我和李荣跃也去李耀之前开的店铺去找，已经找不到他了。××要求我起诉原房主李耀，我当时给原告解释清了，不是我不去起诉李耀，或者不配合办理房产，是因为我在2018年时候我做生意亏150余万元，没有钱去起诉。被告宋倩辩称，我与周鹏是夫妻关系，当时签合同时，让我签字了，我不认识李耀。被告李耀未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年6月10日，被告李耀与枣庄榴都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：李耀购买枣庄榴都房地产开发有限公司开发的峄城区滨河花园二期2号楼东四单元6层东户房屋一套，建筑面积为86.83平方米。2014年4月3日，被告周鹏与被告李耀签订《二手房屋买卖合同》，约定：李耀自愿将坐落在峄城区滨河花园二期2号楼东四单元6层东户房屋卖给周鹏所有，房屋建筑面积为86.83平方米，成交价格为250000元（贰拾伍万元整），李耀在2014年4月3日将上述房屋交付给周鹏；出卖的房屋如存在产权纠纷，由李耀承担全部责任。同日，周鹏向李耀支付购房款250000元，李耀出具房屋买卖收款收据一份。2018年9月23日，原告李荣跃（××）与被告周鹏、宋倩（××）、经纪机构枣庄市东顺置业有限公司签订《山东省二手房买卖合同》，约定：房屋坐落于峄城区滨河花园二期2号楼东四单元六层东户，建筑面积约86.83平方米，附属设施储藏室一间；房屋（含一并出卖的附属设施、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为300000元（叁拾万元整）；付款方式为一次性付款，自本合同签订之日起2个工作日内，××将购房总金额一次性付给××。买卖双方定于收到全款当日，正式交付房屋。附件二补充协议：本房屋不具备办理产权证及过户手续，在具备办理产权证及过户手续时××无条件配合办理，同时产生的办理产权证及过户的费用由××承担，××在接到房产管理部门或××办理不动产权证的通知后20个工作日之内，××需积极到场配合办理不动产权证及过户手续，若××拖延配合办理手续，需按500元/日向××支付违约金；××承诺，此房屋在出售给李荣跃前房屋尾款已全部结清，后期若有关房款欠款问题由××周鹏承担，××李荣跃不承担任何房屋欠款问题。同日，李荣跃将购房款300000元支付给周鹏、宋倩。被告周鹏、宋倩将房屋交付给原告李荣跃。2018年9月23日，李荣跃、周鹏、李耀签订《见证函》一份，载明：兹有峄城区滨河花园二期2号楼东4单元6楼东户住房一套，此房原始手续房主系李耀所有，现任房主周鹏在2014年4月购买，在2018年9月23日以叁拾万元整的价格出售给李荣跃，李耀在此见证此房屋出卖给李荣跃，并承诺后期本标的物需要办证以及过户，原房主李耀积极配合办理与本房屋有关事项，办证及过户一切费用由李荣跃承担。2019年3月底，案涉房屋可以办理不动产权证书，原告将该情况告知被告周鹏。另经在枣庄市不动产登记中心峄城分中心查询，案涉房屋无查封、无抵押。本院认为，原告李荣跃与被告周鹏、宋倩于2018年9月23日签订《山东省二手房买卖合同》及补充协议，约定被告周鹏、宋倩将案涉房屋卖与原告李荣跃，李荣跃全额交付了购房款，被告周鹏、宋倩将房屋交付李荣跃居住使用，李荣跃是善意买房人。该《山东省二手房买卖合同》及补充协议系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。关于原告请求三被告协助办理房屋不动产过户登记的问题。原告李荣跃与被告周鹏、宋倩签订的《山东省二手房买卖合同》及补充协议、与被告周鹏、李耀签订的《见证函》中明确约定了办理不动产登记及过户手续的相关事宜，根据当事人买卖房屋的真实意思，原告李荣跃购买房屋是为了获得房屋产权，只有办理不动产转移登记，不动产物权才能发生转移，原告李荣跃购买房屋的目的才能真正实现。依据三方约定以及房屋买卖合同的交易习惯，被告周鹏、宋倩、李耀有义务协助原告李荣跃办理产权过户手续，故原告李荣跃请求三被告协助办理案涉房屋不动产过户登记手续应予支持。关于原告请求被告周鹏、宋倩支付逾期配合办理不动产过户登记违约金的问题。原告李荣跃与被告周鹏、宋倩之间签订的《山东省二手房买卖合同》及补充协议中明确约定了被告周鹏、宋倩配合办理不动产权证及过户手续的义务及违约条款，故被告周鹏、宋倩应承担相应的违约责任。被告周鹏抗辩称违约金约定过高的意见，本院予以采纳，本院酌情支持以总房款300000元为基数，自原告向被告周鹏、宋倩发出办理不动产权证通知满20个工作日后即2019年4月30日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至房屋产权过户手续履行完毕之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。关于原告请求确认购买的峄城区滨河花园二期2号楼东4单元6层东户不动产归其所有的主张，本案系房屋买卖合同纠纷，关于物权确认以不动产登记为准，故原告该主张本院不予处理。综上所述，原告李荣跃请求确认其与被告周鹏、宋倩签订的《山东省二手房买卖合同》及补充协议合法有效，要求被告周鹏、宋倩、李耀协助办理案涉房屋不动产过户登记手续，请求被告周鹏、宋倩支付相应逾期配合办理不动产过户登记的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告李耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李荣跃与被告周鹏、宋倩于2018年9月23日签订的《山东省二手房买卖合同》及补充协议合法有效；二、被告周鹏、宋倩、李耀于本判决生效后十日内协助原告李荣跃办理峄城区滨河花园二期2号楼东4单元6层东户房屋不动产过户登记手续；三、被告周鹏、宋倩于本判决生效后十日内向原告李荣跃支付逾期配合办理不动产登记的违约金（以总房款300000元为基数，自2019年4月30日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至房屋产权过户手续履行完毕之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回原告李荣跃其他诉讼请求。案件受理费5845元减半收取2923元、保全费2770元，计款5693元由被告周鹏、宋倩、李耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二〇年三月三十一日书记员 王文英