福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终594号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蓝万红，女，1974年5月20日生，畲族，三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人蓝万红房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉、被上诉人蓝万红的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1741号民事判决，依法改判驳回蓝万红的一审全部诉讼请求；2.由蓝万红承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非碧桂园公司原因所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条和案涉商品房买卖合同的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人才应承担违约责任。如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，出卖人有足够证据证实的，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。本案造成蓝万红未能及时取得房屋权属证书系因国家政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，将原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理不动产权证书时，办证登记申报资料除字面内容与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即不动产权籍调查报告。不动产权籍调查报告是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产权登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证并非商品房买卖合同中所约定的出卖人义务，故办理“权籍调查成果”的30日时限应予扣除。双方在没有重新协商达成一致的情形下，政策调整之前的约定并不能约束政策调整之后出现的情形。因此，蓝万红未能在合同约定期限内取得房屋权属证书的责任不可归责于碧桂园公司，该责任不应由碧桂园公司承担。2.一审法院计算商品房逾期办证违约金明显错误，应予调整。按照合同约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理权属证书所需资料送交三明市不动产权登记中心，并自行将办理证书所需税费缴纳给相关部门。因此，出卖人在完成讼争房屋所属楼幢首次登记后，即已履行完毕产权登记合同责任和义务，故计算本案逾期办证违约金只能计算至涉案商品房办理不动产首次登记之日止。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持碧桂园公司的上诉请求。 蓝万红辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 蓝万红向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金52910元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2014年4月7日，蓝万红与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：蓝万红向碧桂园公司购买位于三明市梅列区；购房总价款为706651元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给蓝万红使用；碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付给蓝万红。如因碧桂园公司原因，蓝万红不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，蓝万红不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向蓝万红支付违约金。碧桂园公司于2017年1月6日将案涉商品房交付给蓝万红使用。碧桂园公司于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料。2.2017年6月22日，蓝万红与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：蓝万红向碧桂园公司购买位于三明市梅列区车位；总价款为9万元；碧桂园公司应于2017年6月30日前向蓝万红交付车位；如因碧桂园公司原因，蓝万红不能在商品房交付之日起90内取得车位的权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向蓝万红支付50元的违约金。碧桂园公司于2017年5月31日将案涉车位交付给蓝万红使用。碧桂园公司于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料。合同签订后，蓝万红依约支付了价款合计703151元，其中商品房价款613151元，车位价款9万元。 一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市于2016年10月19日起实施不动产登记，案涉合同约定的交付商品房和车位的时间分别为2016年12月30日前和2017年6月30日，且合同约定的办证权属登记期限是在房屋交付之日起90人内，在本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。蓝万红与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致蓝万红未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。二、关于违约金计算问题，商品房部分，《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年1月6日向蓝万红交付商品房，依照合同约定应于交房日之次日起第91日开始依合同约定向蓝万红计付违约金。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知蓝万红办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园公司于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料，至此碧桂园公司已尽相应合同义务，违约金计算至碧桂园公司通知蓝万红领取办证所需资料前一日为宜。车位部分：《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园公司于合同约定的交付日（2017年5月31日）前向蓝万红交付商品房，碧桂园公司履行协助办理房屋权属证书的履行期限，以合同约定的交房日之次日起计算较为适宜，碧桂园公司应于合同约定的交房日之次日起第91日开始依合同约定向蓝万红计付违约金。碧桂园公司主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知蓝万红办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园公司于2018年8月30日书面通知蓝万红办证，本案违约金计算至碧桂园公司通知蓝万红领取办证所需资料前一日为宜。蓝万红向碧桂园支付的车位价款为9万元，合同约定的违约金为每日50元，明显过高，应予以调整。一审法院酌情确定违约金的计算标准为银行同期同类贷款基准利率的130%。碧桂园公司未按期履行合同义务，导致蓝万红未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。商品房部分违约金，每日按已付购房款的0.01%计算，从2017年4月7日计算至2018年8月29日止（510日），违约金为613151元×1÷1万×510=31270.7元；车位部分违约金，按银行同期同类贷款利率的130%计算，从2017年9月29日计算至2018年8月29日止（335日），违约金为4.35%×130%÷365×9万元×335=4671.18元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决:碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向蓝万红支付房屋逾期办证违约金35941.88元。案件受理费1123元，减半收取562元，由碧桂园公司负担350，蓝万红负担212元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明： 1.三明市人民政府于2016年10月8日印发的明政（2016）24号《三明市人民政府关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》载明：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）有关规定，经市政府研究决定，自2016年10月19日起，在三明市市区（含梅列、三元）范围内实施不动产权统一登记。现将有关事项公告如下：一、三明市市区（含梅列、三元两区）的不动产登记工作由三明市国土资源局负责实施，三明市不动产权登记中心具体办理不动产登记相关事务¨¨¨三、自2016年10月19日起启用不动产登记簿证。三明市不动产登记中心统一受理三明市区（含梅列、三元两区）的房屋、土地类不动产登记业务，10月19日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。四、¨¨¨10月19日之前受理的各类土地、房屋等登记业务仍按原工作程序办法土地、房屋等权利证书。10月13日至18日进行不动产权登记系统对接调试、登记系统测试等工作¨¨¨ 2.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号23幢办理了首次登记（总确权）。 本院认为，蓝万红与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付蓝万红。如因碧桂园公司原因，蓝万红不能在商品房和车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，蓝万红不退房，碧桂园公司自逾期之日起按买受人已付款的0.01%向买受人支付商品房逾期办证违约金，按每日50元向蓝万红支付车位逾期办证违约金。本案中，碧桂园公司于2017年1月6日向蓝万红交付涉案商品房，于2018年8月30日交付车位，按照合同约定，碧桂园公司应在涉案商品房和车位分别交付使用后90日内协助蓝万红办理并取得房屋权属登记证书，但碧桂园公司于2018年8月30日才取得涉案商品房项目的首次登记（总确权）证明，并通知蓝万红领取办理房屋权属证书所需资料，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间，一审判决碧桂园公司按照已付购房款的0.01%，计算自蓝万红应当取得商品房权属证书期限届满的次日起至其通知领取办证所需资料的前一日的商品房逾期办证违约金，并无不当。一审法院以车位违约金每日50元的约定过高为由，对车位违约金计算标准调整为银行同期同类贷款基准利率的130%，并以此标准计算自蓝万红应当取得商品房权属证书期限届满的次日起至其通知领取办证所需资料的前一日的车位逾期办证违约金，亦无不当。碧桂园公司关于逾期办证违约金计算至涉案商品房取得首次登记证明之日止的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施，三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，涉案商品房实际交付时间为2017年1月6日，车位实际交付时间为2017年5月31日，均发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定取得权属证书的期限是在商品房和车位分别交付使用后90日内，该期限能够确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助蓝万红办理不动产权证。综上，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  徐 浩 审判员  吴有强 二〇二〇年三月三十日 书记员  张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。