安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖12民终93号上诉人（原审被告）：康国兴，男，1968年6月26日出生，汉族，住安徽省阜南县。上诉人（原审被告）：张国玲，女，1969年6月9日出生，汉族，住安徽省阜南县。二上诉人共同委托诉讼代理人:刘梅,安徽众商律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李坤鹏，安徽众商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽阜南农村商业银行股份有限公司,住所地安徽省阜南县经济开发区陶子河路，统一社会信用代码91341200152188129Y。法定代表人：王金强，该公司董事长。委托诉讼代理人：任锋，该公司员工。上诉人康国兴、张国玲因与被上诉人安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初8146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。康国兴、张国玲上诉请求:撤销原判、依法改判。事实与理由：安徽阜南农村商业银行股份有限公司主张的逾期利息，系在原利率的基础上增加50%，该利率显然过高。康国兴和张国玲虽然用涉案房产进行抵押担保，但该房产价值较高，依法认定安徽阜南农村商业银行股份有限公司对该房产的一部分享有优先受偿权就足以清偿涉案借款。一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实。安徽阜南农村商业银行股份有限公司向一审法院请求：1、依法判决康国兴、张国玲偿还安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款本金2200000元，利息72354.75元(借款年利率9.36%，逾期年利率14.04%；利息算至2019年7月3日，以后利息按合同约定计算)，本息合计为2272354.75元；2、康国兴、张国玲对该借款承担连带清偿责任；3、依法确认安徽阜南农村商业银行股份有限公司对康国兴、张国玲提供的抵押物（他项权证登记证号：皖房地产他证南房字第××号、面积1217.16m2、房权产权证号09A00695）享有优先受偿权；4、案件诉讼费用由康国兴、张国玲承担。原审法院查明：2016年6月3日，安徽阜南农村商业银行股份有限公司与康国兴签订个人借款合同一份，约定：康国兴向安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款2200000元，用途：进购材料，借款期限自2016年6月3日至2019年6月3日；借款额度的使用采取循环方式，借款的提款有效期自2016年6月3日至2019年5月3日，借款年利率为9.36%，担保方式为抵押，还款方式为按季结息、到期一次性还本。逾期还款，罚息利率为合同约定的借款利率上浮50%，自借款到期日次日起适用逾期罚息利率。同日，安徽阜南农村商业银行股份有限公司（甲方）与康国兴、张国玲（乙方）签订最高额抵押合同，康国兴、张国玲用其位于阜南县鹿城镇淮河西路北侧、房地产权证号为09××95号的房屋为该笔借款抵押担保，并办理了房屋他项权证。合同约定：该房屋作价4614000元。抵押担保的范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、逾期利息、违约金、赔偿金、债务人应向甲方支付的其他款项、甲方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。抵押项下担保债权的最高限额为2200000元。基于主合同而产生的借款、垫款、利息、费用或甲方的任何其他债权的实际形成时间即使超出债权确定期间，乙方同意这部分债权仍然属于本最高额抵押的担保范围。主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。甲方就拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。2018年5月20日、2018年5月21日、2018年5月22日，安徽阜南农村商业银行股份有限公司共向康国兴发放借款2200000元。后康国兴、张国玲偿还了部分了利息，至2019年7月3日，康国兴、张国玲尚欠安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款2200000元、利息72354.75元。原审法院认为，安徽阜南农村商业银行股份有限公司与康国兴、张国玲签订的借款合同及抵押合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，康国兴、张国玲应按合同约定履行义务。安徽阜南农村商业银行股份有限公司按约定向康国兴、张国玲交付了借款，康国兴、张国玲未按约定偿还借款及利息，应承担违约责任。至2019年7月3日，康国兴、张国玲尚欠安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款2200000元、利息72354.75元，现安徽阜南农村商业银行股份有限公司要求康国兴、张国玲偿还符合规定，应予以支持。同时，安徽阜南农村商业银行股份有限公司与康国兴、张国玲签订了抵押合同，并办理了抵押权登记，安徽阜南农村商业银行股份有限公司依法享有该房屋抵押权，在康国兴、张国玲未履行主债务时，有权对房屋行使抵押权，就上诉主债权在该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款中优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条之规定，判决如下：康国兴、张国玲于本判决生效之日起十五日内共同偿还安徽阜南农村商业银行股份有限公司借款2200000元、利息72354.75元（利息计算至2019年7月3日，以后利息按合同约定计算），本息合计为2272354.75元；逾期依法处置被告康国兴、张国玲用于抵押的位于阜南县鹿城镇淮河西路北侧、房地产权证号为09××95号的房屋;安徽阜南农村商业银行股份有限公司优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12489元（原告预交），由康国兴、张国玲负担。二审期间，当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点是：一审法院支持安徽阜南农村商业银行股份有限公司对220万元借款适用罚息以及涉案全部房产享有优先受偿权的事实主张是否正确。本院认为，合法的借贷关系受法律保护，借贷双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，安徽阜南农村商业银行股份有限公司与康国兴签订个人借款合同，约定借款金额为220万元，年利率为9.36%，逾期利息为合同约定利息上浮50%。安徽阜南农村商业银行股份有限公司依据该合同向康国兴出借了220万元。康国兴、张国玲与安徽阜南农村商业银行股份有限公司签订了最高额抵押合同，为涉案借款提供房产抵押担保。中国人民银行规定银行贷款罚息利率按照借款合同载明的贷款利率基础上浮动30%-50%”，各商业银行可以在此范围内自主浮动罚息利率。安徽阜南农村商业银行股份有限公司依据涉案个人借款合同约定,要求康国兴、张国玲在原合同约定利率基础上上浮50%支付逾期利息，符合法律规定。康国兴、张国玲认为罚息过高的主张不能成立。康国兴、张国玲与安徽阜南农村商业银行股份有限公司签订的最高额抵押合同中明确约定将房地产权证号为09××95号的房屋作为涉案借款的抵押担保，并办理了抵押权登记。依据《担保法》第三十六条的规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，房屋系不动产，必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础。涉案房产依附于一处土地之上，即使该抵押房产的价值远远高于借款本息，也必须一同抵押。在涉案220万元债务履行期届满，康国兴、张国玲没有履行清偿义务时，安徽阜南农村商业银行股份有限公司可以与其协议以该抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款进行清偿。折价后的价款高于借款本息的部分，归康国兴、张国玲所有。康国兴、张国玲主张诉称抵押房产价值过高，仅抵押部分一楼房屋即可清偿债务的主张，本院不予采信。康国兴、张国玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1609元，由康国兴、张国玲负担。本判决为终审判决。审判长 孙 颖审判员 姚 莉审判员 叶志强二〇二〇年三月二十三日书记员 张星星附本案适用法律条文：《中华人民共和国担保法》第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖给抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。