中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15555号原告：梅雪蕾，女，1977年11月22日出生，住址：xxxxxx,NEWYORK,NY10016USA，现住美国。委托诉讼代理人：梅文康，系梅雪蕾父亲。原告：梅文康，男，1943年1月10日出生，汉族，住广东省广州市。被告：徐佩贞，女，1958年11月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告梅雪蕾、梅文康诉被告徐佩贞物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梅雪蕾的委托诉讼代理人即原告梅文康、被告徐佩贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告徐佩贞向两原告腾退房屋；2、被告向两原告支付自2018年12月1日至实际腾退之日期间的使用费8390元（每日按55.93元计算（1678/30=55.93），暂计至2019年4月30日）。事实和理由：荔湾区十八甫南63号、65号房屋是以谭德聪名义登记的房屋，谭德聪已于1956年死亡。1958年该屋由国家经租，2004年7月发还给谭德聪房屋的继承人管业。两原告是该屋的业权人之一。房屋发还后，2009年6月部分业权人将其产权份额的房屋赠与王云甫，2012年10月业权人之一谭秀英将其产权份额的房屋赠与广州市安江百货连锁有限公司（以下简称安江公司）。自2009年6月开始被告徐佩贞没有向业权人支付房屋使用费。后两原告向法院提起诉讼，广州市中级人民法院做出终审判决（2018）粤01民终15737号民事判决书，判决被告徐佩贞向两原告支付房屋使用费，至今徐佩贞拒绝支付，并称每月仅能支付300元的房屋使用费，涉案房屋十八甫63号302房的建筑面积为45.1平方米，考虑到徐佩贞的支付能力，可以将其现安置到建筑面积为24.76平方米的304房作为临时过渡，待徐佩贞找到合适的房屋后再退回304房。被告徐佩贞答辩称，被告已在2019年6月6日一次性向原告梅文康支付（2018）粤01民终15737号民事判决书所确定的2013年1月1日至2018年11月30日止的10%待补缴租金共计11964元。租金的计算应按该判决书为准。原告梅文康于2019年6月曾向被告承诺原告所占有的10%的租金可每年合缴一次，因此2019年度的租金被告会在当年12月支付给原告。因此两原告认为被告没有能力继续租住302房的说法没有事实依据，另304房现在已经有其他租客入住，把被告安置到304房不符合客观显示，请求法院驳回原告关于被告腾退302房的请求。经审理查明，原告梅雪蕾、梅文康于2018年4月10日向广州市荔湾区人民法院起诉请求：判令徐佩贞向梅雪蕾、梅文康支付2013年1月1日至判决生效之月的房屋使用费[（租金按31元/平方米计算，暂计至2018年4月30日即64个月×1.2倍×45.1平方米（建筑面积）×31元×份额（159+99）/2592）]。整间房屋每月租金为1678元。广州市荔湾区人民法院做出（2018）粤0103民初2964号判决：一、自该判决发生法律效力之日起十五日内，原告梅雪蕾、梅文康与被告徐佩贞共同委托有资质的评估机构，参照广州市房屋租金参考价，对广州市荔湾区十八甫南63号302房（建筑面积45.1平方米，以下简称涉案房屋）在同时段的月租金进行评估，评估费用由两原告及被告各负担一半。二、自取得评估结果的十五日内，被告徐佩贞按照评估的月租金金额，按原告梅雪蕾所占房屋159/2592产权份额，原告梅文康所占房屋99/2592产权份额，计算支付2013年1月至判决生效之月的房屋使用费给原告梅雪蕾、梅文康。若评估结论高于每月1678元，以每月1678元为限。三、驳回原告梅雪蕾、梅文康其他诉讼请求。被告徐佩贞不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院做出（2018）粤01民终15737号判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决于2018年11月8日生效。根据已生效（2018）粤01民终15737号判决一、二审查明的事实，荔湾区十八甫南路63号、65号、65-1号房屋原是谭德聪夫妻共有房产。谭德聪于1956年死亡。关于该房屋产权继承及变更情况，广州市荔湾区人民法院作出的（2008）荔法民再初字第4号民事判决确定该房屋分别由谭德聪继承人谭圳东占522/2592产权份额,谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭秀英各占269/2592产权份额,郭婉明占240/2592产权份额,谭建平、谭洁雯各占141/2592产权份额，梅雪蕾占137/2592产权份额，梅文康占66/2592产权份额。2009年5月，谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭圳东、谭建平、谭洁雯、郭婉明将各自占有上述房屋的产权份额赠与了王云甫。2012年，谭秀英把其产权份额赠与安江公司。2013年8月15日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法审监民抗再字第1号《民事判决书》判决重新确认荔湾区十八甫南路63号、65号房屋由谭圳东占522/2592产权份额,谭秋凤、谭锡鸿、谭锡莊、谭秀珠、谭秀英各占258/2592产权份额,郭婉明占240/2592产权份额,谭建平、谭洁雯各占141/2592产权份额,梅雪蕾占159/2592产权份额,梅文康占99/2592产权份额。该判决书已于2013年11月15日发生法律效力。2017年8月3日原告领取了不动产权属证书[(2017)广州市不动产第00242370号]，上面记载原告梅雪蕾占137/2592份额,梅文康占66/2592份额,王云甫占2120/2592份额,广州市安江百货连锁有限公司占269/2592份额,广州市国土和房屋管理局占65号之一的66.77平方米。其中，关于原告梅雪蕾、梅文康所占份额的问题，由于生效判决（2013）穗中法审监民抗再字第1号《民事判决书》已确认荔湾区十八甫南路63号、65号房屋由原告梅雪蕾占159/2592产权份额，原告梅文康占99/2592产权份额，（2018）粤01民终15737号判决对此予以确认。在本案庭审中，被告确认现正使用涉案房屋，而且没有与两原告或涉案房屋的其他产权人签订过租赁合同，也没有交过租给两原告。同时，原、被告均确认，同意按照每月1678元的标准计算涉案房屋的使用费，被告称其在本案诉讼过程中已经按照每月1678元的标准，按两原告所占产权份额向两原告交纳了2018年12月至2019年10月的房屋使用费，两原告对此予以确认。本院认为，因本案原告梅雪蕾经常居住地位于美国，故本案为涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”由于涉案不动产位于广州市荔湾区，故本院适用不动产所在地法即中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。两原告通过继承、发还取得涉案房屋的产权，是上述房屋的合法产权共有人之一，依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”涉案房屋原由被告向房管部门承租居住，2004年6月28日撤管发还后，两原告没有与被告签订租赁合约，也没有收取被告租金，现原告要求被告支付房屋使用金及搬迁退房合法合理，本院予以支持。被告搬迁时不得损坏房屋结构及配套设施，包括屋内水电、门窗等固定设施。被告在腾空交还之前应向两原告支付房屋使用金，两原告及被告在庭审中均表示按照每月1678元的标准计算涉案房屋的使用费，现因被告已按两原告所占涉案房屋的产权份额向两原告支付了2018年12月至2019年10月的房屋使用费，故被告仍应以每月1678元的标准，按两原告所占涉案房屋的产权份额向其支付自2019年11月至实际腾空涉案房屋之日期间的房屋使用费。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告徐佩贞迁出广东省广州市荔湾区十八甫南63号302房房屋，将该屋腾空退回给原告梅雪蕾、梅文康；二、从本判决发生法律效力之次日起至被告徐佩贞腾空交还时止的房屋使用费，被告徐佩贞仍应按每月1678元的标准，按原告梅雪蕾所占房屋159/2592产权份额、原告梅文康所占房屋99/2592产权份额，按月支付自2019年11月至实际腾退房屋之日止的房屋使用费给原告梅雪蕾、梅文康；三、驳回原告梅雪蕾、梅文康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告徐佩贞负担。如不服本判决，原告梅雪蕾可在判决书送达之日起三十日内，原告梅文康、被告徐佩贞可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  徐燕琼人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年三月十六日法官助理刘嘉琳法庭记录李剑宇