河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终39号上诉人（原审原告）：刘长江，男，1967年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李红耀，河南同立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南宝视达眼镜（连锁）有限公司，住所地郑州市管城区西大街76号10层30号。法定代表人：张鸿林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亚乐，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人刘长江因与被上诉人河南宝视达眼镜（连锁）有限公司（以下简称宝视达公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2019）豫1702民初12244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘长江及其委托诉讼代理人李红耀，被上诉人宝视达公司的委托诉讼代理人张亚乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘长江上诉请求:1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院(2019）豫1702民初12244号民事判决，依法支持其全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、合同不应解除。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，在合同未到期的情况下，宝视达公司作为违约方不具有合同解除权，合同不应解除。2、违约金不应调整。合同明确约定了违约金的数额，宝视达公司应当按照合同的约定向其支付违约金。宝视达公司辩称，合同履行过错中，因被上诉人无法提供房屋产权证明，影响其经营以至被迫停业2018年5月8日，上诉人以其单方解除合同为由提起诉讼，向其请求一年租金和解约违约金，法院判决其支付房屋损失和解除合同违约金。判决生效后，其积极履行了义务，并通过执行人员转交房屋钥匙，但上诉人拒不接收。后其再次通知解除合同，但上诉人再次基于同一事实和理由起诉主张租金和违约金。案涉房屋一直闲置，双方矛盾不可协调，房屋租赁合同存在履行障碍，双方已经形成合同僵局，无法继续履行，一审法院判决解除合同，适用法律正确。上诉人所称的因合同解除的“现实既得利益”通过既有判决可得到弥补，上诉人无权再行重复要求租金损失。上诉人在明知其解约意思后，对上诉人自认原因导致的损失扩大应当自行承担不利后果。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘长江向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2019年5月1日至2020年4月30日壹年租金340341元整；2.依法判令被告支付违约金170000元。一审法院认定事实：2017年2月14日，原告刘长江（甲方）与被告宝视达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“经甲乙双方友好协商，甲方自愿将位于驻马店××与风光路交叉口西南角门面房面积约82平方出租给乙方使用，根据《合同法》有关规定达成如下协议：一、租赁期限叁年，2017年5月1号至2020年4月30号止，房屋租赁金每年308700元整（大写叁拾万捌仟柒佰元，逐年递增5%）；二、付款方式：先付款后使用房；三、在承租期间乙方对房屋只有使用权，没有所有权；四、乙方在承租期间在确保消防安全和房屋安全的前提下对房屋进行必要的装修、装饰，不得擅自改变房屋的主体结构。五、在本合同有效期内如乙方经营不善难以为继，则应提前告知甲方，经甲方同意后方可转让，由甲方出面将房屋租赁给第三方。合同到期后同等条件下乙方有优先使用的权利……七、在承租期间甲方有义务协调因房屋产权方面引起的纠纷，确保乙方正常的经营活动。八、乙方在经营期间的国税、地税、工商管理、水电费由乙方负责，房屋租赁期间，凡因房产租赁产生的税费，由甲方承担。甲方提供该房有效房产证明及本人身份证复印件作为附件。九、甲乙双方本着诚实、信用、公正的原则，共同遵守不得随意终止以上条款，如有单方撕毁本合同违约，违约方向对方支付一年租金作为违约金赔偿”等条款。在该合同甲方落款处有原告刘长江的签名及捺印，在合同乙方落款处加盖被告“河南宝视达眼镜（连锁）有限公司合同专用章”。合同签订后，原告刘长江依约将房屋交付给被告宝视达公司使用，被告宝视达公司于2017年5月1日前向原告刘长江交付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金308700元。2018年4月，被告宝视达公司搬离涉争房屋。另查明，2018年7月10日，原告刘长江以被告宝视达公司不按合同约定交纳租赁费构成违约为由诉至一审法院，请求：1.被告宝视达公司继续履行2017年2月14日所签订的《房屋租赁合同》，并支付自2018年5月1日起至2019年4月30日一年的租金324135元；2.被告宝视达公司向原告刘长江支付违约金324135元。诉讼中，原告刘长江明确第一项诉讼请求这：被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年4月30日一年租金324135元。经审理，驻马店市驿城区人民法院于2019年3月21日作出（2018）豫1702民初6507号民事判决书，判令：1.限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于判决生效后十日内向原告刘长江支付租金324135元；2.限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于判决生效后十日内向原告刘长江支付违约金20000元；3.驳回原告刘长江的其他诉讼请求。2019年5月20日，被告宝视达公司因不服（2018）豫1702民初6507号判决，上诉于驻马店市中级人民法院。2019年5月31日，驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终1977号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月27日，被告宝视达公司作出通知一份，内容为：“刘长江先生：人民法院关于贵我双方关于驻马店市解放路与风光路交叉口西南角82平方米门面房（驻马店军用饮食供应站所属一楼门面房）租赁合同纠纷已经作出生效判决，我方经积极履行判决内容。请贵方于收到本通知之日起5日内告知收款账户，并可联系本案法院执行局领取钥匙。我方指定联系人及联系方式：联系地址：郑州市金水区经三路财富广场3号楼4楼宝视达；联系人：陈伟；联系电话：131××××8666；我方门店于2018年4月已实际搬离，现判决生效后房屋已由贵方实际控制，贵方有权自由转租或以其他方式处置该房屋。房屋空置造成的损失扩大，我方概不负责。特此通知！”，并将该通知张贴于涉争房屋的门店上。同时原告将涉争租赁房屋钥匙及通知交与驿城区人民法院执行人员。2019年8月28日，被告宝视达公司将生效判决确定的费用及执行费用共计354657元转至驻马店市驿城区人民法院执行款专户。同日，驿城区人民法院执行人员对原告刘长江制作执行笔录一份，原告刘长江拒绝接收涉争房屋钥匙及《通知》，2019年8月29日，驿城区人民法院执行人员将涉争房屋钥匙交还与被告宝视达公司。后原告刘长江以诉称理由诉至一审法院成诉。一审法院认为，一、原告刘长江与被告宝视达公司签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同成立后，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。2018年4月，被告宝视达公司实际搬离涉争房屋。2019年8月27日，被告宝视达公司将《通知》张贴于涉争房屋门店，告知原告刘长江有权自由转租或以其他方式处置该房屋，该《通知》的实质是解除涉案租赁合同。本案中，被告宝视达公司在合同履行期限届满之前，明确表示并以自己的实际行为表明解除房屋租赁合同，不履行合同义务。且被告宝视达公司已于2019年8月28日将房屋钥匙交由执行法官转交原告刘长江，故涉争房屋租赁合同已经于2019年8月28日实际解除。因2019年5月1日至2019年8月28日期间，涉争房屋由被告宝视达公司占有使用，故被告宝视达公司应当向原告刘长江支付2019年5月1日至2019年8月28日共计120天的租金计款111892.93元（340341元÷365天×120天）。原告刘长江请求超出该部分的数额，于法无据，不予支持。二、因被告宝视达公司提前解除房屋租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任；又因双方合同第九条约定“甲乙双方本着诚实、信用、公正的原则，共同遵守不得随意终止以上条款，如有单方撕毁本合同违约，违约方向对方支付一年租金作为违约金赔偿”，双方约定违约金为一年租金，该约定标准过高，基本合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定被告向原告支付违约金20000元。原告请求超出该部分的数额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于本判决生效后十日内向原告刘长江支付租金111892.93元。二、限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于本判决生效后十日内向原告刘长江支付违约金20000元。三、驳回原刘长江的其他诉讼请求。如被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费8904元，由原告刘长江负担6604元，被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担2300元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同应否解除；2、一审法院调整违约金是否适当。刘长江与宝视达公司签订的房屋租赁合同为有效合同，该合同对双方具有约束力。根据一审查明的事实，2018年4月宝视达公司已实际搬离涉争房屋。2018年7月10日，刘长江以宝视达公司不按合同约定交纳租赁费构成违约为由诉至一审法院，经法院判决，宝视达公司将生效判决确定的费用及执行费用共计354657元转至一审法院执行款专户。2019年8月27日，宝视达公司作出解除合同的通知一份，并将该通知张贴于涉争房屋的门店上。同时宝视达公司将案涉租赁房屋钥匙及通知交与驿城区人民法院执行人员。驿城区人民法院执行人员对刘长江制作执行笔录一份，刘长江拒绝接收涉争房屋钥匙及《通知》，后驿城区人民法院执行人员将涉争房屋钥匙交还与宝视达公司。从以上事实可以看出，宝视达公司以实际行动不愿继续履行合同，双方已经形成合同僵局，一审法院认定双方合同已于2019年8月28日实际解除，并无不当。刘长江上诉称合同不应解除的理由不足，本院不予支持。但合同的解除系因违约方宝视达公司行为所致，在合同解除的情况下，应当保证守约方刘长江的损失进行充分赔偿，确保守约方的履行利益得到实现。但守约方对违约方违约后未采取适当措施，致使损失扩大的部分不得要求赔偿。根据双方合同约定、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，以宝视达公司向刘长江支付三个月的房屋租金作为赔偿为宜，该赔偿金数额为85085.25元（340341元÷12月×3月）。一审法院酌定20000元过低，本院予以纠正。刘长江上诉称宝视达公司应当按照合同约定向其支付一年的违约金的上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，刘长江的上诉请求部分成立，对成立的部分，予以支持，对不能成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持河南省驻马店市驿城区人民法院(2019）豫1702民初12244号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；撤销河南省驻马店市驿城区人民法院(2019）豫1702民初12244号民事判决第二项；限河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于本判决生效后十日内向刘长江支付85085.25元的赔偿损失；驳回刘长江其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二审案件受理费8900元，刘长江负担6675元，河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担2225元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年三月十六日书记员  邱营峥