四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终895号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玉珊，女，1965年6月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨熠，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海艳，四川理创律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：周土申，男，1954年2月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨熠，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周海艳，四川理创律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：游宇，女，1981年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨红军，四川公生明律师事务所律师。 上诉人陈玉珊、周土申因与上诉人游宇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初5805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈玉珊、周土申上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.依法维持2017年5月19日至2017年8月3日的逾期付款违约金75332元，改判游宇支付从2017年8月4日至2019年3月22日止的逾期付款违约金467518元；3.诉讼费由游宇承担。事实与理由：游宇逾期付款违约时间是2017年5月19日起至2019年3月22日止。根据《房屋买卖合同》及补充协议的约定，陈玉珊、周土申于2017年5月15日还清了房屋的按揭贷款，游宇应当在此后三个工作日将剩余房款存入理房通资金托管账户，游宇未及时履行该义务，已构成违约。2017年7月13日追加定金补充协议，仅仅约定了新的定金金额和支付方式，并未对剩余119.7万元作出新的约定。游宇直至2019年3月22日才通过转账方式支付，其逾期付款行为是持续违约，违约时间应计算至实际付款之日止。违约金标准按照年利率24%计算，分两个阶段：2017年5月19日至2017年8月3日期间，共计75332元；2017年8月4日至2019年3月22日期间，共计467518元。 游宇答辩称，意见与其上诉状一致。 游宇上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持游宇原审反诉请求；2.本案全部诉讼费用由陈玉珊、周土申承担。事实与理由：一、游宇逾期付款的责任，应当截止于2017年7月13日以前。2017年7月13日双方签订了追加定金的补充协议，约定了再增加40万元定金，陈玉珊以此行为表明已放弃解除合同的权利，与游宇达成继续履行合同的新合意。直至8月3日，游宇已经准备好尾款等待履行付款的义务，在中介协调安排下，与陈玉珊协商沟通积极配合履行合同，不应当承担违约责任。二、陈玉珊起诉时是主张游宇在2017年7月13日以后期间承担6%资金占用利率，一审判决不应当超越陈玉珊的主张，按照24%判决明显加重了游宇应当承担的责任。三、按照链家公司安排及双方合意，陈玉珊本应于2017年8月3日与游宇同时办理过户交付手续和收取尾款手续，并于3日内交房，是因陈玉珊拒绝收房、拒绝办理交件手续、要求解除合同的原因导致房屋延迟交付，陈玉珊应当承担从2017年8月7日至2019年4月26日期间的逾期交房违约责任。 陈玉珊、周土申答辩称，一、游宇逾期付款的违约时间应为2017年5月19日至2019年3月22日。（2018）川01民终11821号民事判决中已经就游宇的逾期付款行为作出相应认定。2017年7月13日签订的补充协议，仅仅是约定了定金的金额及支付方式，并未对剩余的购房款119.7万元如何支付作出新的约定。游宇直至2019年3月22日才支付该款项，其逾期付款行为是持续的，因此应计算至2019年3月22日。二、关于陈玉珊、周土申是否存在逾期交房的问题，因游宇直至2017年8月3日未付清购房款，依照法律规定，陈玉珊、周土申享有拒绝交房的抗辩权。现游宇已通过执行程序将案涉房屋于2019年4月25日过户至其名下，故从案涉房屋产权过户和实际交房的时间来看，陈玉珊、周土申并不存在逾期交房的违约行为。 陈玉珊、周土申向一审法院起诉请求：1.判令游宇支付2017年5月18日起至2019年3月22日的逾期付款违约金577890元；2.诉讼费用由游宇负担。 游宇向一审法院反诉请求：1.判令陈玉珊、周土申支付逾期交房的违约金701426元；2.诉讼费用由陈玉珊、周土申负担。 一审法院认定事实：2017年4月17日，陈玉珊、周土申（甲方、出售方）与游宇（乙方、购买方）通过链家公司的居间签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市龙泉驿区建筑面积为142.54平方米的房屋及家具、家电、装饰装修、配套设施设备以总价169.7万元的价格出售给乙方，该房屋已经设定抵押；乙方未按约定时间付款的，每逾期1日，乙方按照成交总价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。同日，签订《补充协议》，约定：乙方在合同签订当日支付定金10万元，乙方在甲方银行还款后3个工作日内将剩余房款159.7万元存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，进行理房通资金托管解冻；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年7月15日前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意在符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；同日，签订了第二份《补充协议》，约定：购房定金为10万元，签订合同当日支付5万元，剩余定金5万元乙方在甲方结清银行按揭前3日内支付给甲方。在签订上述《房屋买卖合同》及其《补充协议》当日，游宇向陈玉珊支付购房定金5万元。 2017年5月4日，陈玉珊、周土申还清案涉房屋的按揭贷款。2017年5月15日，陈玉珊、周土申向链家公司提交了房屋产权证书及还清按揭代理的相关材料。当日，链家公司将陈玉珊、周土申已还清按揭代理的事宜告知游宇，游宇也于当日向陈玉珊支付了剩余的5万元购房定金。 2017年7月13日，又签订第三份《补充协议》，约定：“原合同约定乙方支付甲方定金10万元，现经买卖双方协商一致，乙方同意追加定金40万元，总共定金50万元……”当日，游宇向陈玉珊支付了40万元。 2017年8月3日，陈玉珊及游宇按照链家公司的通知到达龙泉驿区房屋管理部门办理过户手续，陈玉珊在现场以游宇存在逾期付款的违约行为为由，要求游宇另行支付5万元，但双方未就此达成一致意见。2017年8月16日，陈玉珊、周土申向游宇发出《关于解除房屋买卖合同的函》，游宇于2017年8月19日收到该函件。事后，双方发生争议，游宇以要求陈玉珊、周土申办理案涉房屋过户为诉请，向一审法院提起诉讼，一审法院受理并作出案号为（2017）川0112民初5273号民事判决。后陈玉珊、周土申不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终11821号民事判决书。二审判决作出后，游宇于2019年3月22日以银行转账方式向陈玉珊、周土申支付了剩余房款119.7万元，并通过强制执行程序于2019年4月25日将案涉房屋办理了过户登记，陈玉珊、周土申于2019年4月26日将案涉房屋交付给游宇占有。事后，双方就合同履行期间是否存在逾期付款以及是否逾期交房，再次酿成本案诉讼。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述以及（2017）川0112民初5273号民事判决、（2018）川01民终11821号民事判决认定的案件事实在案为证。 一审法院认为：一、关于本案的审理程序问题。陈玉珊、周土申与游宇签订《成都市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》后，原一审、二审民事判决仅就双方争议的合同效力、房屋产权过户及剩余房款支付作出了裁决，对本案争议的是否存在逾期付款以及是否逾期交房未作审理，故本案双方当事人提出的本反诉争议，不属于“一事不再理”的情形，应当继续审理。 二、关于游宇是否存在逾期付款的问题。根据双方于2017年4月17日的补充协议约定，游宇应在陈玉珊、周土申偿还银行贷款三个工作日内将剩余购房款159.7万元存入理房通资金托管账户。后陈玉珊、周土申于2017年5月15日还清房屋按揭贷款，链家公司也于当日通知了游宇，游宇应当于此后三个工作日内即同月18日前将剩余房款全部存入理房通资金托管账户，但游宇未及时履行上述义务，已构成违约。对此，在（2018）川01民终11821号民事判决中已经就游宇的逾期付款行为作出相应认定。双方于2017年7月13日签订的追加定金补充协议，约定再增加40万元定金。因该补充协议仅仅约定了新的定金金额和支付方式，并未对剩余购房款119.7万元如何支付进行新的约定，根据交易习惯，游宇应当在2017年8月3日双方向房管部门请求办理过户登记时，将剩余房屋119.7万元支付给陈玉珊、周土申或者提存。因此，在2017年5月19日至2017年8月3日期间，游宇未支付剩余房款的行为，构成违约。在2017年8月3日当天，在陈玉珊、周土申要求游宇支付5万元违约金未果的情况下，双方产生争议并引发诉讼，在法院审理期间不能作为认定游宇逾期付款的行为期间。故陈玉珊、周土申主张游宇逾期付款的违约事实，部分成立，一审法院予以支持。游宇承担的逾期付款违约金分段计算为：（1）2017年5月19日至2017年7月13日期间，159.7万元×年利率24%÷365天×56天=58804元；（2）2017年7月14日至2017年8月3日期间，119.7万元×年利率24%÷365天×21天=16528元。 三、关于陈玉珊、周土申是否存在逾期交房的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方在《房屋买卖合同》第六条房屋交付中约定“在过户递件成功3日内，甲方将房屋交付给乙方”。游宇在2017年8月3日前未付清购房款，依照前述法律规定，陈玉珊、周土申享有拒绝交付房屋的抗辩权，2017年8月3日之后双方因履行合同引发诉讼，在法院审理期间不能作为认定陈玉珊、周土申逾期交房的行为期间。经法院终审裁决作出后，游宇通过强制执行程序将案涉房屋于2019年4月25日过户至自己名下，游宇在其反诉状中也陈述“陈玉珊、周土申实际交房时间为2019年4月26日”，故从案涉房屋产权过户和实际交房的时间来看，陈玉珊、周土申不存在逾期交房的违约行为，游宇提出的反诉请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、游宇在判决生效之日起三日内支付陈玉珊、周土申逾期付款违约金75332元；二、驳回陈玉珊、周土申的其他诉讼请求；三、驳回游宇的全部反诉请求。本诉受理费9579元，减半收取4790元。此款陈玉珊、周土申自行承担4000元，由游宇负担790元（游宇在履行前述义务时一并支付给陈玉珊、周土申）。反诉受理费10814元，减半收取5407元，由游宇自行承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审庭审中，陈玉珊、周土申与游宇均对一审判决2017年5月19日至2017年7月13日期间，159.7万元×年利率24%÷365天×56天=58804元无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、游宇是否应支付2017年7月13日之后的逾期付款违约金及违约金计算标准的问题；二、陈玉珊、周土申是否存在逾期交房的违约行为。现论述如下： 陈玉珊、周土申与游宇签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于游宇是否应支付2017年7月13日之后的逾期付款违约金的问题，根据查明事实，2017年7月13日双方签订的《补充协议》仅是对定金金额的变更，并未对购房余款的支付方式、支付时间进行约定。游宇主张7月13日之后，双方达成口头协议，陈玉珊、周土申同意其延迟给付购房余款未提交相应证据，且陈玉珊、周土申不认可双方有上述口头协议，故游宇应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定游宇第二段逾期付款时间为2017年7月14日至2017年8月3日并无不当。关于违约金的标准，一审法院按照年利率24%计算并未超过陈玉珊、周土申的诉讼请求，且在一审庭审中，游宇主动要求按照年利率24%计算，故游宇的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于陈玉珊、周土申是否存在逾期交房的违约行为，根据以上论述，游宇逾期付款的行为持续至2017年8月3日双方过户登记时，根据《房屋买卖合同》第六条约定“在过户递件成功3日内，甲方将房屋交付给乙方”，但因游宇的违约行为在先，陈玉珊、周土申可根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定拒绝交付房屋，故游宇的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按原审判决确定的方式执行；陈玉珊、周土申上诉二审案件受理费8312元，由陈玉珊、周土申负担；游宇上诉二审案件受理费10814元，由游宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年三月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅