辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终879号上诉人（原审被告）：张立伟，男，汉族，1966年8月13日出生，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：王伟，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹鸣鹤，辽宁铭迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳海业汉元酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区砂阳路926号。法定代表人：田军，该公司经理。委托诉讼代理人：曲春梅，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。原审第三人：沈阳鑫恒元科技有限公司，住所地沈阳市沈河区万寿寺街121号341室。法定代表人：田庆荣。上诉人张立伟因与被上诉人沈阳海业汉元酒店管理有限公司（以下简称“海业汉元公司”）、原审第三人沈阳鑫恒元科技有限公司（以下简称“鑫恒元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张立伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，予以改判或者发回重审；2.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人对案涉房屋没有转租权。一审被上诉人和原审第三人未提交《房屋租赁合同》原件，被上诉人提供的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，且内容不完整，没有签名和时间，是虚假的。二、3.7万元房租上诉人合同期内向被上诉人股东支付完毕，产生本案诉讼原因是被上诉人内部管理混乱，并非上诉人怠于履行付款义务。三、被上诉人未能及时为上诉人修租赁房屋前的道路，影响上诉人对房屋的正常使用，应减免房屋租金。租房时徐绍海是被上诉人股东、法定代表人，租赁事务承办人，其承诺为上诉人修房屋前的道路，被上诉人没有及时修路，影响上诉人正常营业。上诉人行为违反合同约定构成违约，给上诉人造成一定损失，应减免租金。综上，一审法院主要事实认定不清，上诉人为维护自己的合法权益提起上诉，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。海业汉元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院为查明事实将房屋所有人列为第三人参加诉讼，第三人明确房屋可转租，租赁协议中的转租条款提交给法庭，证明有转租权。上诉人租用房屋有给付租金义务，不能以各种借口怠于履行。二、租赁合同约定第二年租金于1月15日前给付，上诉人没有在2019年1月15日前给付2019年房租，被上诉人2019年1月16日起诉没有错误。三、租赁合同并未约定上诉人修门前道路，但为上诉人生意兴旺给上诉人将门前道路进行修整，即便不给上诉人修整，被上诉人也没有违约，因为租赁合同没有此款约定。鑫恒元公司未到庭参加诉讼。海业汉元公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告给付2018年7月15日-2019年1月15日期间拖欠的房屋租金3.7万元(全年房租费用6.7万元-已付房租款3万元)；二、判令被告立即腾空租赁房屋并支付占用期间的房租(房租款自2019年1月16日起计算至实际腾房之日止)；三、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告立即腾空租赁房屋并支付占用期间的房租(房租款自2019年1月16日起计算至实际腾房之日止；)三、判令被告给付滞纳金5000元，是估算的；四、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2018年1月15日，原告海业汉元酒店(出租方、甲方)与被告张立伟(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定“租赁房屋坐落于沈阳市和平区砂阳路926号一楼，面积60平方米。用于乙方酿名斋之用。房屋租金第一、第二年每年租金为6.7万元(大写：陆万柒仟元)，从第三年起，以后每年租金在上年基础上递增5%。租金实行上打租，按年结算。自本协议签订之日起日内，乙方将第一年6.7万元全额租金一次性支付给甲方。从第二年起每年1月15日前一次性支付下一年租金……”该合同由沈阳海业汉元酒店管理有限公司加盖公章、张立伟签字确认。合同签订后，被告张立伟履行了2018年1月15日至2019年1月15日期间的租金给付义务。2019年1月10日，原告海业汉元酒店向被告张立伟发出《催款通知书》，内容载明“现通知酿名斋(张立伟)地址：沈阳市和平区砂阳路926号1楼，面积是60平方米……缴纳2019年房租款(2019年1月15日一2020年1月15日)，如乙方继续以各种理由拖欠房租款，我方将向人民法院提起诉讼……”现被告张立伟未给付原告2019年1月16日后的房屋租金，故原告诉至法院。另查明，涉案房产的所有权人为第三人沈阳鑫恒元科技有限公司(出租方，甲方)，其与本案原告海业汉元酒店(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》约定“……租赁期12年，自2016年7月1日(约定交付日)起至2028年6月30日。甲方同意租赁期间，乙方因经营需要可以转租部分场所……”。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案中，第三人沈阳鑫恒元科技有限公司与原告海业汉元酒店，原告海业汉元酒店与被告张立伟签订的房屋租赁合同书，均系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于解除原告海业汉元酒店与被告张立伟之间签订的房屋租赁合同问题。本案中，原告虽系转租涉案房产，但其具有房产所有权人之转租授权，故其具有作为原告的诉讼主体资格。原告至一审法院诉讼时，其中一项诉讼请求为“判令被告给付2018年7月15日-2019年1月15日期间拖欠的房屋租金3.7元(全年房租费用6.7元-已付房租款3万元)”。经查，该笔费用被告张立伟已于合同期内向原告股东徐绍海支付完毕，原告在案件庭审过程中已予以确认。以上可说明，被告已按时如约履行了2018年度支付房屋租金之义务，产生本次诉讼的原因之一系原告内部管理问题所致，原告应进一步完善企业内部管理，避免同类诉讼发生。结合本案实际，同时为了维护稳定的市场秩序，对于原告提出的解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告海业汉元酒店提出的由被告张立伟支付2019年1月16日至实际腾房之日止的房屋占用款问题。本案中，在合同并未解除的前提下，不存在由被告腾退租赁房产事宜，被告使用租赁房屋应依据合同约定履行付款义务。租赁合同中明确载明“租金系按年交费，第二年的租金费用为6.7元”，即被告应向原告支付2019年的租金费用6.7元。关于原告海业汉元酒店提出的由被告给付滞纳金问题。本案中，原、被告签订的租赁合同明确约定“租金实行上打租，按年结算。从第二年起每年1月15日前一次性支付下一年租金”，即2019年的租金被告应于2019年1月15日前向原告支付完毕。现被告怠于履行付款义务，应承担延迟履约责任，故对于原告提出的由被告给付滞纳金的诉求，一审法院予以支持。该费用的标准，根据租赁合同的相关约定并结合案件实际，确定该项费用的计算标准以原告诉求为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告张立伟于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳海业汉元酒店管理有限公司房屋租金6.7万元及滞纳金(以6.7万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年1月16日起计算至实际给付之日止)；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳海业汉元酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1476元(已减半收取)，由原告沈阳海业汉元酒店管理有限公司负担738元，被告张立伟负担738元。二审期间，被上诉人提交以下证据：证据一、房屋租赁合同、工商登记变更情况查询卡，用以证明被上诉人有转租的权利，海业紫桥酒店是被上诉人的投资人之一。上诉人发表质证意见称：租赁合同承租方是海业紫桥酒店，不是被上诉人，被上诉人对房屋没有出租权。一审未提供合同原件，仅提供几条虚假条款。被上诉人作为大股东并不能证明有出租权。本院二审查明：2016年5月17日，原审第三人鑫恒元公司（甲方）与沈阳海业紫桥酒店管理有限公司（乙方）（简称“海业紫桥酒店”）签订《房屋租赁合同》第八条8.1款约定，租赁期间，乙方因经营需要可以转租部分场所。被上诉人海业汉元酒店于2016年5月31日成立，海业紫桥酒店是投资人之一，住所地为案涉租赁房屋所在地点。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，海业紫桥酒店与房屋所有权人原审第三人签订房屋租赁合同后，投资成立被上诉人使用租赁房屋实际经营，租赁合同约定承租方因经营需要可以转租部分场所，故被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，并不属于没有转租权的情况。本案原审第三人参加诉讼，并未提出被上诉人没有转租权的抗辩，且上诉人承租期间原审第三人并未提出转租权异议影响房屋使用。因此，上诉人提出被上诉人没有转租权的主张不能成立。上诉人提出已付2018年7月15日至2019年1月15日房租3.7万元，被上诉人庭审中予以确认，但上诉人未付2019年1月16日之后的房租，故上诉人提出本次诉讼的原因问题，并不影响一审法院对被上诉人诉请做出的判决。上诉人提出被上诉人未及时维修门前道路，影响房屋正常使用，要求减免房屋租金的主张。双方签订的房屋租赁合同，并未对门前道路铺设作出相关约定，上诉人张立伟提交的录音证据并无其他证据佐证，录音内容不能证明被上诉人承认签订租赁合同时做出了相关承诺。因此，上诉人主张被上诉人违反合同约定构成违约缺乏依据。在租赁合同没有相关约定的情况下，当事人可协商解决，并不能认定哪一方构成违约。因此，上诉人以被上诉人违约要求减免租金的主张不能成立。综上所述，上诉人张立伟的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由上诉人张立伟负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年三月二十五日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；