甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终119号上诉人(原审被告、申请执行人)：甘肃伊真建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区甘南路701-1号。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵洁，该公司职工。委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：马小林。原审第三人（被执行人）：甘肃英丰房地产开发有限公司，住所地甘肃省临夏州和政县城关镇横街7号。法定代表人：周志恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牟占英，该公司职工。上诉人甘肃伊真建设集团有限公司（以下简称伊真集团）与被上诉人马小林、原审第三人甘肃英丰房地产开发有限公司（以下简称英丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省临夏回族自治州中级人民法院（2019）甘29民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伊真集团的委托诉讼代理人赵洁、田国平，被上诉人马小林，原审第三人英丰公司的委托诉讼代理人牟占英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊真集团上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回马小林的诉讼请求。事实与理由：马小林并没有取得涉案房屋临夏市英丰家园3号楼3204#房产的房屋所有权，且房屋买卖合同不成立。法院执行临夏市英丰家园3号楼3204#房产的房屋所有权符合相关法律规定。一审判决以房屋交付并由马小林居住为由判不予执行是认定事实错误、适用法律错误应当纠正。马小林辩称，驳回上诉，维持原判。事实与理由：房屋是马小林真实购买已支付全部价款，并装修入住。英丰公司陈述称，维持一审判决，马小林已入住。马小林向一审法院起诉请求：1.确定马小林与周光灵、以及英丰公司与马正武以物抵债协议有效；2.撤销（2018）甘29执71号之四执行裁定书、（2019）甘29执异12号执行裁定书，终止对已属马小林房屋的执行。一审法院认定事实：2018年4月8日马小林以235000元从周光灵处购得临夏市英丰佳园3号楼3204#房产，并于当日付清房款。因伊真集团于2017年4月27日起诉第三人英丰公司，请求判令英丰公司给付修建临夏市英丰佳园商住楼工程拖欠的工程款及利息，并请求确认伊真集团对该工程享有优先受偿权。该案经审理，于2018年7月27日作出（2017）甘29民初18号民事判决，判决英丰公司给付伊真集团相应工程款及利息，伊真集团对涉案工程在给付工程款范围内享有优先受偿权。判决后，双方当事人均未提出上诉。该案进入执行程序后，甘肃省临夏回族自治州中级人民法院作出（2018）甘29执71号之四执行裁定，查封了临夏市英丰佳园3号楼3204#房产。马小林对查封的上述房产提出书面异议，认为被查封房产是马正武从英丰公司以折抵债务的方式获得的八套房产中的一套，后周光灵、王哈三共同从马正武处购得包括该房产在内的七套房产，其又从周光灵处购得，所以该房产所有权归其所有，请求解除对上述房屋的查封。甘肃省临夏回族自治州中级人民法院经对该异议进行审查后，于2019年1月30日作出（2019）甘29执异12号执行裁定，驳回马小林的异议请求，马小林遂向甘肃省临夏回族自治州中级人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为，根据双方诉辩及提交的证据，本案的争议焦点为：马小林对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中尽管马正武与被执行人英丰公司签订的以房抵债协议，以及马正武就涉案房产与周光灵签订买卖合同的真实性、合法性因证据不足不能确定，但马小林与周光灵签订了买卖合同，向周光灵支付全部房款后领取了涉案房屋钥匙，涉案房屋在被查封前马小林已经善意占有该房屋，对此涉案房屋所有人英丰公司并无异议，马小林与周光灵签订的买卖合同已实际履行，可以作为合法有效的书面购房合同；对于未办理过户登记是因为第三人英丰公司正在办理中，马小林对此无过错。故马小林对涉案房屋具有合法的足以排除强制执行的民事权利的主张，符合上述二十八条的规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：一、不得执行临夏市英丰佳园3号楼3204#房产；二、驳回马小林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由伊真集团有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：伊真集团提交（2019）甘民终708号民事判决书，用以证明整个建设工程在2017年竣工，2019年交付，本案涉案的房屋最迟在2015年交易，之前以物抵债都是早于竣工时间和交付时间，不存在房屋所有权交易的权利，没有效力。马小林、英丰公司均认为生效判决均与本案无关。本院认为，本案主要审查马小林是否享有足以排除强制执行的民事权益，生效判决对于该项事实无认定，本院不予采纳。二审经审理查明，马小林除案涉房屋外，还存在产权登记在其名下可用于居住的房屋。除此项事实外，一审查明事实与二审查明事实基本相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：马小林对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？关于马小林对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。伊真集团申请对案涉房屋强制执行，系因生效判决确认其享有英丰公司所欠付工程款依法享有优先受偿权。马小林认为其与周光灵签订的协议有效，已装修入住，能够排除强制执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据前述法律规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，才能发生所有权变动的效力。根据已查明的事实，案涉房屋现登记在英丰公司名下，因此，英丰公司仍为该房屋的所有权人。虽然马小林与周光灵签订合同，但周光灵没有取得案涉房屋的所有权，属于无权处分，马小林始终没有办理所有权变更转移手续，对案涉房屋不享有所有权，不能依据登记享有足以排除法院强制执行的实体权利。马小林对案涉房屋未办理所有权变更登记，不享有涉案房屋的所有权。而生效判决已确认伊真集团享有建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了申请执行人对执行标的享有对抗案外人的优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。同时，该条亦规定了排除优先受偿权执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述规定，只有消费者的购房者才可对抗建设工程价款优先受偿权，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”纵观本案，首先，应明确马小林是否属于对抗优先受偿权的主体即消费者。消费者是相对于经营者而言，只有从经营者处接受商品的人才能称为消费者。普通民事主体之间的二手房买卖，不属于保护范围。故，马小林不属于购房的消费者。其次，二审中马小林明确陈述其在购买本案涉案房屋前一直在景临佳苑居住，房产证登记在其名下，本案涉案房屋是给其岳父、岳母购买。依据马小林自认事实，其不符合上述第二十九条规定的第二项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综合以上几点马小林不符合消费者身份，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件，其诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定属适用法律错误，判决结果错误，本院予以纠正。综上所述，伊真集团的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省临夏回族自治州中级人民法院（2019）甘29民初17号民事判决；二、驳回马小林的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人马小林负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 芦 晨审判员 赵学平 二○二○年三月二十七日书记员 何 莉