江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终24号 上诉人（原审原告）：荆婕，女，1986年9月29日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，现居住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：乔凤珍（荆婕的母亲），女，1963年10月10日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市通河县。 被上诉人（原审被告）：吴鑫鑫，男，1989年2月10日生，汉族，住江苏省如皋市。 被上诉人（原审被告）：南通市磊鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：吴鑫鑫，执行董事。 上诉人荆婕因与被上诉人吴鑫鑫、南通市磊鑫房地产开发有限公司（以下简称磊鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初8188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人荆婕上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人负担；判决被上诉人退还剩余房款54318元及损失费15000元，并赔偿一倍损失520000元；一审法院对合同诈骗罪由漏审，请求二审法院对合同诈骗罪进行审查判决。理由如下：磊鑫公司一房二卖，在与荆婕签订房屋买卖合同之前已将房屋出售给他人，依法应承担双倍赔偿责任。一审法院遗漏荆婕在第一次开庭时提出的双倍赔偿主张，未依法要求磊鑫公司退还剩余房款54318元及赔偿损失15000元，对磊鑫公司一房二卖的行为未进行审查，损害上诉人的合法权益。被上诉人将合同骗走，声称合同已解除，却没有与荆婕签订解除合同协议书。双方之间的微信对话不能作为被上诉人推脱责任的依据。 被上诉人吴鑫鑫、磊鑫公司未答辩。 荆婕向一审法院起诉请求：1、判令吴鑫鑫、磊鑫公司退还购房款54318元；2、吴鑫鑫、磊鑫公司支付荆婕车费、住宿费、误工费15000元；3、吴鑫鑫、磊鑫公司负担本案的诉讼费用。 一审法院查明事实如下：磊鑫公司在位于如皋市地块开发锦鑫花园，2014年4月30日锦鑫花园取得商品房预售许可证，现延期至2019年12月31日。吴鑫鑫系公司法定代表人。 经中介介绍，荆婕现场察看后，与磊鑫公司在2018年5月24日签订商品房买卖合同，约定荆婕向磊鑫公司购买锦鑫花园3号楼1单元301室房屋，建筑面积131.776平方米，单价2800元／平方米，总价款368972元。此后，荆婕共交给磊鑫公司263134元（含契税、物业费、开户费、维修基金等，也包括自2018年5月至2019年3月分期付款的9笔款项）。同年7月，磊鑫公司将上述房产及钥匙交付荆婕。此后，荆婕在与吴鑫鑫的微信沟通中也多次提出“产证”早日办下来。 2019年4月10日，荆婕向磊鑫公司出具了一份退房申请，内容为：“本人荆婕于2018年5月24日购买锦鑫花园小区3号楼301室，现因本人月供还款压力过大、资金周转困难，无法按照分期付款协议进行还款。特向贵公司申请退房，希望可以尽快解决。申请人：荆婕2019年4月10日”。当天，双方协商退房事宜，荆婕将购房合同、分期付款协议、房屋交接书、承诺书、四张收据及房屋钥匙一把交给吴鑫鑫，吴鑫鑫出具了收条。 此后，双方通过当面或微信方式就退房事宜多次沟通，但就退房事宜一直未签订书面协议。 2019年5月20日及8月10日，磊鑫公司指示他人分别汇款108816元、100000元至荆婕银行卡中，合计汇款208816元。荆婕分别出具了收条，确认收到磊鑫公司退房款108816元、收到苏州宏伟公司退还的购房款10万元。 2019年8月15日之后，荆婕要求磊鑫公司退回下余款项，未果。于2019年9月5日诉至法院。 另查，在荆婕与吴鑫鑫的微信沟通中，2019年4月10日晚，荆婕发信息：“谢谢帮安排退款期待尽快退款……下周开会具体退款额度到时候也告诉我，你方公司大概能退给我11万左右、我那笔144028元能退的额度下周你们开会后确定好也告诉我，总共退款额度大概21万多，我损失大概5万。我心理有个底……”。 2019年5月10日，荆婕发微信：“我同意第一笔退房款以108862元（拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）结算；我同意第二笔退房款以100000元（拾万元整）结算。共计：208862元（贰拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）。我所有退房款以以上数额为准。请安排尽快退款至本人的中国农业银行账户……，户名：荆婕。谢谢。退款人：荆婕”。吴鑫鑫表示同意。 6月4日，荆婕发微信：“我现在重新写一下我的卡号信息发给你微信吧。您帮我和对方沟通安排。我同意第二笔退房款以10万元（拾万元整）结算。共计：208862元（贰拾万捌仟捌佰陆拾贰元整）。我的所有退房款以以上数额为准。请安排尽快退款至本人的中国银行账户……。退款人：荆婕”。 7月25日，荆婕发微信：“第二笔退房款100000元安排退款至中国银行账户，等待8月10日5点前退款到账，感谢在父亲生病医治关键时刻为我退款等等”。 2019年8月15日，荆婕发微信：总共需要退263134元，目前……，共退了208816元。正常情况还剩余54318元。知道在我这件事上也亏钱，给了很大的帮助……。接下来这笔54318元，如果能退44000元左右就行，哪怕40000元都可以，让我尽量少些损失。房子在你们那，你们可以卖……。被告吴鑫鑫回复认为：在开始退款前已全部协商好了，目前已根据协商内容履行完毕，全部流程已经结束，并坚持认为总共两笔、没有余款一说。 又查，经如皋市住建和城乡建设局商品房备案查询，案涉锦鑫花园3幢301室商品房合同备案的买受人为张路军，备案归档时间是2014年9月19日。 本案审理中，荆婕申请保全吴鑫鑫、磊鑫公司价值7万元财产，一审法院依法作出民事裁定书，并采取了相关保全措施。审理中，因吴鑫鑫、磊鑫公司不同意调解，未能组织双方调解。 荆婕陈述：因迟迟未好办产权证，2019年4月9日我到房管科查了是一房二卖，向磊鑫公司提出退房，磊鑫公司否认一房二卖。根据吴鑫鑫的口述我写了退房申请。我们主要是当面协商，协商结果就是尽快退房、退款，争取全额退款，如不能全额退款，要减少我的损失，也就是说退还两笔钱后再返我部分钱。但两笔退款后再补一补剩余房款的承诺没有兑现，商议无果后，我报警、找记者、走司法来追回合法权益。退房申请以及微信中的金额确认都是吴鑫鑫让我这么写的，说是一个步骤。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，荆婕与磊鑫公司签订了商品房买卖合同，双方协商后就退房达成一致意见，但就退房及相关事宜双方未签订书面协议，致纠纷产生。双方均认可退房，表明双方对商品房买卖合同的解除达成协议。但对退款的协商，双方意见不一。荆婕为证明在两笔退款后磊鑫公司还应减少其损失，提供了对话录音、微信截屏等，并认为磊鑫公司因一房二卖而导致合同解除应赔偿其损失。磊鑫公司否认该事实，提供了退房申请、微信截屏等，拟证明双方在微信沟通中荆婕已确认了总的退房金额且磊鑫公司已履行完毕。本案双方协商方式包括当面协商与微信沟通，从双方所举证据来看，录音中磊鑫公司人员表示尽量减少荆婕损失，但未说明具体的退款数额；在微信沟通中，4月10日双方协商退房当天，荆婕曾表达了“总共退款21万多、我损失大概5万”的意思，后在5月10日、6月4日均对所有退房款数额为208862元予以确认，磊鑫公司表示同意且分别在5月20日、8月10日两次退款计208816元。荆婕对微信的真实性没有异议，其抗辩称“是吴鑫鑫告诉我这么写，给另一个合伙公司看的”，该抗辩缺乏依据，且与微信中的意思表示不相符合，法院难以采纳。综上可见，荆婕对退房后的总退款金额208862元清楚且明确予以确认，磊鑫公司也认可，应系双方协商一致的结果，双方均应按此履行。现磊鑫公司已给付荆婕208816元，尚余46元未给付，亦应返还。 本案中，荆婕在退房申请中所述事由为“还款压力过大、资金周转困难”，其抗辩解释是“根据吴鑫鑫的口述书写”，但该抗辩依据不够充分，荆婕作为一般的理性成年人，对其行为导致的后果应有充分清醒的认识。尤其在知晓网签情况后，更应充分注意。其主张系因磊鑫公司一房二卖且隐瞒网签情况而解除合同，与该退房申请不相符合，双方协商解除合同及退房退款应属于协商解除合同的情形，而非法定解除情形，荆婕就此主张退还剩余所有房款并赔偿损失，法院难予支持。 吴鑫鑫系磊鑫公司的法定代表人，磊鑫公司认可其行为系代表公司的职务行为，其行为产生的后果应由磊鑫公司承担。荆婕主张吴鑫鑫系公司法定代表人且对业主有欺诈等而要求其共同承担责任，无充分的法律依据，法院不予支持。 综上所述，双方协商确定了总退款金额，磊鑫公司还应返还荆婕46元。对荆婕其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南通市磊鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还荆婕46元。二、驳回荆婕的其他诉讼请求。案件受理费800元、保全费720元，合计1520元，由荆婕负担元1495元，南通市磊鑫房地产开发有限公司负担25元（荆婕已垫付，南通市磊鑫房地产开发有限公司于履行本判决时一并给付荆婕）。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，完全民事行为能力人，可独立实施民事法律行为，处分民事权利。荆婕明知自己购买的房屋已被磊鑫公司备案登记出售他人，涉嫌一房二卖，仍与磊鑫公司协议解除商品房买卖合同，并自愿将解除合同的理由商定为因自身付款原因，系荆婕对自身权利的处分，双方达成的解除合同的协议合法有效。荆婕与磊鑫公司协商退款总金额为208862元，磊鑫公司尚余46元未给付外，其余款项均已履行完毕。现荆婕要求磊鑫公司全额退款并赔偿损失，与其和磊鑫公司协商的内容不符，本院难以支持。协议分口头形式和书面形式。荆婕与磊鑫公司达成的解除合同协议由退房申请、收条、微信记录等组成，亦属书面形式。荆婕上诉认为微信记录不能作为认定事实的依据，于法无据，本院难以采纳。荆婕称磊鑫公司有欺诈行为，仅涉及磊鑫公司销售房屋的行为。在双方协商解除合同时，荆婕已清楚地了解事件的全部情况，不存在错误认识，在此情况下，与磊鑫公司达成解除合同及退款协议。磊鑫公司对此无欺诈行为。 据此，荆婕的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人荆婕负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年三月二十四日 书记员  施惠惠