四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终276号 上诉人（原审被告）：罗天俊，女，汉族，生于1971年4月10日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人:万刚，四川良序律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄秀梅，女，汉族，生于1972年11月22日，住四川省江油市长城新村一号东区。 委托诉讼代理人：王树林，江油市中坝法律服务所法律工作者。 黄秀梅诉罗天俊商铺租赁合同纠纷一案，上诉人罗天俊不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5089号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后，经审查，决定对本案二审当事人进行询问审理。上诉人罗天俊及其委托诉讼代理人万刚，被上诉人黄秀梅及其委托诉讼代理人王树林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人罗天俊向本院上诉称：一、涉案商铺和相邻的四个商铺一体出租的，本案的证人何某已于2018年将商铺交付给了黄秀梅，原审法院未将这一事实查明；二、本案一审中证人何某已证明，涉案商铺是被上诉人同意转租给其经营，且2018年前的大部分租金是由何某支付给被上诉人的，证人语言和转款行为可证明被上诉人是将涉案商铺转租给何某，一审法院认定转租行为不成立是错误的；三、合同转租后，上诉人不再承担租赁合同义务，上诉人不存在违约，一审法院认定上诉人违约不合法。综上，请求本院在查明事实后撤销一审判决并依法改判。 被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求本院驳回上诉，维持原审判决。 原告黄秀梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告恢复租赁商铺（江油市怡园新天地Ｄ栋28号商铺）原状并返还租赁商铺；2.判令被告支付原告商铺租金13589.4元（自2018年4月1日起至2019年9月30日止），并支付违约金5000元，共计18589.4元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月26日,原、被告双方经协商约定原告将位于江油市怡园新天地Ｄ栋28号商铺出租给被告，用作商业经营，并于同日签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为五年，租赁期从2014年10月1日起至2019年9月30日止，租赁面积为31.9平方米，第一年的租金按每月每平方米20元的标准计算，年租金为7656元，第二年的租金在前一年每月每平方米的基数上增加一元，以此类推，付款时间应在每年的9月30日前一次性付清一年的租金，同时合同还对解除条件及违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁商铺交付被告使用，被告也按约支付租金，但在2018年3月31日被告仅支付该年度半年的租金，后经原告多次催要，被告均置之不理，其行为已构成违约，且合同现已逾期，被告不但不与原告重新签订商铺租赁合同，也不交纳租赁费用，到期后，被告长时间将该商铺关闭不经营也不返还该租赁物，违反了双方约定，严重侵犯了原告的财产所有权。 一审法院经审理认定事实如下，2014年9月26日，原告黄秀梅（甲方）与被告罗天俊（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将其位于江油市怡园新天地Ｄ栋28号商铺出租给乙方用于商业经营，商铺建筑面积31.9平方米；2.租赁期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；3.商铺第一年度租金7656元，第二年的租金在前一年的基础上每月每平方米增加1元……；5.租赁期间，乙方不得转租转让商铺。如乙方私自将该商铺转让转租给他人，则视为乙方违约，乙方承担违约责任，违约责任按5000元计，同时甲方有权单方面立即终止本合同，并无条件将商铺收回，而乙方将承担由此产生的一切法律、责任后果和承担相关的一切损失；若乙方拒交本商铺，甲方可以用任何强制方式收回本商铺，且甲方不退还乙方所交纳的房屋租金和保证金，而且甲方同时进一步保留其他事项的追诉权……；9.甲方收回本商铺时，乙方投入本商铺的装饰、装修及设施设备部分，除可移动设备但不影响商铺（结构）和使用和装修完整性外，其余所有装饰、装修以及设施、设备，其权属归甲方所有，乙方不得拆除，同时乙方在搬迁过程中所造成的一切结构、设施、设备的损坏损毁必须由乙方进行恢复和赔偿，否则甲方将从乙方所交纳的费用中扣除以抵消相关费用，如果乙方交纳费用不足必须由乙方补足，同时甲方保留进一步的追诉权；甲方在收回该商铺时，经甲方相关人员检查验收确认商铺无损坏后，且乙方在已交清各项费用的前提下，甲方收回；若乙方不能按时移交本商铺，则视为违约，至合同到期之日起至乙方交房之日止，按500元／天计算违约金。合同签订后，原告按约将商铺交付被告用于经营茶楼。原告收取商铺租金至2018年3月。 上述事实有原告身份证复印件、被告户籍信息、房产证复印件、土地使用权证复印件、商铺租赁合同、收条及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。 依据双方当事人提交的证据及诉辩意见，本案争议的焦点在于：商铺的房屋结构是否被改变且系本案被告所为？合同到期后，商铺是否归还原告？商铺转租行为是否成立？被告是否应承担违约金？ 本案中原告提交的证据不能证明案涉商铺结构被改变且系本案被告所为的事实，原告主张被告恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。被告关于没有改变商铺结构的辩解意见，一审法院予以采纳。 案涉《商铺租赁合同》已到期，按照合同约定，被告应当返还原告商铺，庭审中证人何某称已交付原告商铺钥匙，原告当庭予以否认，被告罗天俊系通过证人何某知悉商铺钥匙归还一事，因此，该证人证言系单方证据，不能采信，被告所称已归还原告钥匙的辩解意见，一审法院不予采纳，原告主张被告返还租赁商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。 经审理查明原告已按合同约定向被告交付了案涉商铺，现租赁合同已到期，被告辩称将商铺转租仅有证人何某的证言，无相关书面转租协议，亦无其他证据予以佐证，被告当庭提交的收条仅能证明原告收到2017年4月1日至2017年10月1日商铺租金的事实，同时庭审中原告对被告转租行为予以否认，因此一审法院认定被告转租行为不成立。被告所称将商铺转租给何某，之后的商铺租金均是何某向原告支付，证明原告对转租行为予以认可，剩余租金与被告无关的辩解意见，一审法院不予采纳。被告未向原告支付到期租金，原告主张被告支付商铺剩余租金13589.4元，一审法院予以支持。 一审法院已认定被告罗天俊转租行为不成立，因此违约金不适用案涉《商铺租赁合同》第五条的约定。租赁合同到期，被告未按时归还商铺，适用《商铺租赁合同》第九条的约定，被告已构成违约，应当支付原告违约金。原告主张违约金5000元，被告进行了免责抗辩而未主张调整违约金，一审法院已对当事人是否需要主张调整违约金进行了释明，因此，被告不应承担违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决一、被告罗天俊于本判决生效后五日内将位于江油市怡园新天地Ｄ栋28号商铺返还原告黄秀梅；二、被告罗天俊于本判决生效后五日内向原告黄秀梅支付2018年4月1日至2019年9月30日期间的商铺租金13589.4元；三、被告罗天俊于本判决生效后五日内向原告黄秀梅支付违约金5000元；四、驳回原告黄秀梅的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费265元，减半收取132.5元，由被告罗天俊承担。 二审中上诉人向本院提交了二份新证据，一份涉案商铺最新内部装修结构照片，照片中显示，涉案商铺在本案上诉期间和其它商铺中间砌了隔墙，拟证明被上诉人已实际从何某处收回了商铺，若商铺还是上诉人占有，商铺在上诉期间不可能被改造，一审法院判决上诉人向被上诉人归还商铺的判决错误；第二份新证据为证人张明善向法院书写的一份书面证词，证明何某于2018年3月28日已将涉案商铺的钥匙交给了张明善，拟证明上诉人现未占有商铺。对于上诉人提交的新证据涉案商铺最新内部装修结构照片，因涉案商铺和其它四个商铺分属四人所有，相邻商铺现砌了隔墙和涉案商铺分开使用是相邻权人的权利，被上诉人作为产权所有人，是否和砌墙人协商过没有证据可证明，故上诉人提出该证据无法达到证明目的。对于张明善的书面证词，因张明善未到庭作证，本院无法查明该份证词的真实性，且证词内容证明是何某将商铺钥匙转交给了第三人，并未交付给被上诉人，故本院不采信。本院在二审中查明的事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人和被上诉人签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。案涉《商铺租赁合同》已到期，按照合同约定，上诉人应当返还商铺，现无证据可证明上诉人已将商铺钥匙交付给了被上诉人。诉讼中上诉人认为现有证人何某的证词和支付租金的行为可证明涉案商铺是经被上诉人同意转租给了何某，但被上诉人认为何某只是上诉人的经营合伙人，代上诉人支付租金，并不能证明涉案商铺已转租给了何某。本院认为涉案商铺租赁在《商铺租赁合同》已签订并已在实际履行中，说明双方当事人是有法律意识的，若要转租，不管是法律规定还是《商铺租赁合同》中明确约定都需被上诉人的同意，按常理应有书面的转租协议或其证据佐证，以本案现有的证据是无法证明转租行为的存在，故一审法院认定上诉人应按合同履行义务并承担违约责任的判决合法。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费265元，由上诉人罗天俊承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年三月十二日 书记员 贾蕊帆