湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初39号 原告刘新远，男，住新化县。 原告廖平平，男，住新化县。 二原告共同委托诉讼代理人肖先龙，新化县泰和法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。 被告邹定生，男，住新化县。 被告郭勇华，男，现住新化县。 原告刘新远、廖平平与被告邹定生、郭勇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新远及二原告共同委托诉讼代理人肖先龙，被告邹定生、郭勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新远、廖平平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决两被告支付两原告2019年11月15日起至2020年9月14日止的房租租金434,700元；2、请求依法判决两被告支付两原告违约金20,000元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告将位于新化县上渡街道学府路龙达尚品商铺租给两被告使用。2018年9月3日，双方签订了租赁合同，约定双方的权利和义务。按照合同第四条第二项租金标准和缴纳时间约定：“第二租赁年度自2019年9月15日起至2020年9月14日止，租金为579,600元，在2019年8月18日前一次性交清。”但到2019年9月8日，两被告仍然没有向原告缴纳第二租赁年度的租金，原告方多次催讨，被告仅支付了9月至11月三个月的房租，尚欠原告房租434,700元。两被告找各种理由推脱，不缴纳房租，其行为构成违约，造成原告的经济损失。故此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告邹定生、郭勇华辩称：当时我们去签的2300平米的店面实际是我们5个不同的业主分5个店面，各自经营的，后由于经营不善，导致其中有两个门面经营不下去，那两个门面的老板连店面都不要就走了。因此，我们要求解除原来的合同，我们在经营的门面愿意继续付租金，没有经营的店面退还给原告，但与原告就此一直未协商好。至于租金，我们已交了一个季度，后与原告协调，同意我们去年底交清剩余租金的。但因疫情爆发，店铺关门歇业至今，现无力支付租金，请求减免疫情期间的租金，并免除已关闭店铺的租金。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实； 1、2018年4月29日，原告廖平平及其妻廖辉艳与湖南龙达置业有限公司签订《商铺销售合同》，出资购买龙达尚品第二层第210、211两个商铺。同日，原告刘新远及其妻何翠莲与湖南龙达置业有限公司签订《商铺销售合同》，出资购买龙达尚品第二层第209号商铺。2018年5月2日，原告廖平平及其妻廖辉艳与原告刘新远及其妻何翠莲签订《商铺合伙出租协议》，约定将其各自购置的龙达尚品第二层第209、210、211号三个商铺共同招商出租，期限暂定10年，从2018年5月2日至2028年5月1日止。 2、2018年9月3日，原告刘新远、廖平平（甲方）与被告邹定生、郭勇华（乙方）签订《龙达尚品商铺租赁合同》，合同主要内容为：第一条，租赁物业概况：乙方租赁甲方物业位于湖南省新化县龙达尚品第二层物业编号为209、210，建筑面积2300平方米，并以此作为计算租金等有关费用的标准。第二条，租赁期限：本合同租赁期限合计为6年，起租日期自2018年9月15日起至2024年9月14日止。……第四条，合同履约保证金和租赁费用标准及缴纳时间的约定：1、合同履约保证金，为维护龙达尚品全体业主的共同利益和公平交易秩序，签订本合同时，乙方向甲方交纳人民币48,300元租赁合同履约保证金。……2、租金标准及缴纳时间的约定，（1）租金标准：21元/平方米/月。从第三年起，每年递增6%（不含税），……。租金缴纳时间约定：第一租赁年度：自2018年9月15日起至2019年9月14日止，租金为579,600元，在2018年2月12日前一次性交清。第二租租赁年度：自2019年9月15日起至2020年9月14日止，租金为579,600元，在2019年8月1日前一次性交清。……第五条，甲乙双方的权利义务，一、甲方的权利与义务，5、甲方有权按本合同的约定向乙方按期收取租金等费用，如乙方不向甲方按时交纳或故意拖欠时，甲方有权要求甲方委托的物业管理公司采取下列措施：（1）有权要求乙方按拖欠费金额每日5%的滞纳金；（2）有权停止保安、保洁、维修、供水、供电等服务，并且不承担因此给乙方造成损失偿责任；（3）乙方拖欠时间超过1个月，甲方有权终止本合同，收回租赁的物业，并要求乙方赔偿因违约给甲方造成的损失。二、乙方的权利与义务，……2、乙方应按合同的规定，按时向甲方支付租金、及其他约定的各项费用。……第九条，违约责任。任何一方提前中止合同，除本合同其他条款已有约定外，违约方除了应赔偿对方因此所受全部损失外，还应承担惩罚性违约金人民币叁万元整，并赔偿对方包括但不限于律师费等实现债权的费用。 3、原、被告签订租赁合同后，两原告将所租赁商铺分隔成5个店铺，由5个老板分别经营，并按约支付了第一租赁年度租金579,600元。后因其中两个店铺经营不下去了，店铺老板关闭店铺，终止经营，并拒绝缴纳应付租金；被告方因此要求对两个终止经营店铺退租，双方协调未果，因此，两被告对第二租赁年度的租金亦未按时支付。2019年9月8日，原告方委托新化县泰和法律服务所向两被告去函，限两被告3日内支付原告方第二租赁年度租金579,600元。2019年9月11日，两被告向原告方支付了一个季度的租金144,900元，余额经与原告刘新远协调，约定于年底支付。后因年底新冠病毒疫情爆发，被告方所租赁商铺关门歇业至今，上述租金余额434,700元亦未按约支付。两原告催讨未果，遂诉至法院。 法律适用争议 本案原、被告双方争议的焦点是：被告方疫情期间的房屋租金是否可以减免？ 原告方认为，根据租赁合同约定，被告方应于2019年8月1日前一次性交清第二租赁年度的房屋租金，当时并未发生疫情；其后发生疫情并不能免除此前被告方应尽缴纳房屋租金的义务。被告方认为，原告方的房屋租金包含了疫情期间的房屋租金，因疫情爆发导致被告所租赁商铺关闭，经济损失惨重，依法应予减免疫情期间的房屋租金。本院审查认为，被告方应缴纳的房屋租金，系2019年9月15日起至2020年9月14日期间的房屋租金。根据合同权利与义务相一致原则，被告方履行缴纳房屋租金义务后，即享有在上述期间内对租赁商铺的使用权。但2019年1月下旬至今，因新冠病毒疫情爆发，其疫情及防控措施的直接和间接影响，导致租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务客观上不能履行等情形客观存在。此等情势变更，应适用公平原则，对此疫情期间租赁房屋的合理经济损失，原、被告双方应当共同承担；且根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”之规定，爆发新冠病毒疫情系不可抗力，被告方以此为由，要求减免疫情期间租赁商铺租金的答辩意见，具有事实和法律依据，本院应予采纳。综上，被告方在疫情期间的房屋租金应予适当减免。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《龙达尚品商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。但因原告方第二租赁年度租金系2019年9月15日至2020年9月14日期间的商铺租金，而在此期间内爆发新冠病毒肺炎疫情，此系不可抗力情形，被告方以此为由，要求原告减免疫情期间租赁商铺租金的答辩意见，具有事实和法律依据，本院应予采纳。根据本县防疫指挥部有关文件精神和疫情对商铺经营的直接和间接影响情况，本院酌情确定被告方免除租金时间为2个月，即原告方2019年12月15日起至2020年9月14日止租金434,700元，应减免疫情期间租金96,600元，还应支付租金338,100元。据此，对原告方要求被告方支付2019年11月15日起至2020年9月14日止房屋租金338,100元的诉讼请求，本院予以支持；其超过部分，本院不予支持，依法驳回。因原、被告双方在租赁合同中仅就提前中止合同情形约定承担违约责任，故对原告方要求被告支付违约金20,000元的诉讼请求，本院不予支持。被告方要求减免已关闭商铺租金的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。基此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、由被告邹定生、郭勇华支付原告刘新远、廖平平2019年11月15日起至2020年9月14日止的房租租金338,100元； 二、驳回原告刘新远、廖平平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,121.0元，因适用简易程序审理，减半收取4,060元，由原告刘新远、廖平平负担1,260元，被告邹定生、郭勇华负担2,800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  罗振东 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  胡 庆 代理书记员  王雄紫 附：本判决所适用的相关法律法规 一、对《中华人民共和国民法通则》的适用 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 二、对《中华人民共和国合同法》的适用 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。