福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初96号 原告：云霄县联兴物业服务有限公司，住所地福建省云霄县后汤村献宝山，统一社会信用代码913506225729675163。 法定代表人：方泽斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴文德，福建法益律师事务所律师。 吴永亮，男，1954年12月18日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告云霄县联兴物业服务有限公司（以下简称“联兴物业公司”）与被告吴永亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联兴物业公司委托诉讼代理人吴文德，被告吴永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴永亮向联兴物业公司支付拖欠的渡头嘉园A4幢804号房屋物业管理费4867元及拖欠的公摊水电费1320元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）并支付逾期付款日3‰的违约金6905.86元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算支付违约金。2.判令吴永亮向联兴物业公司支付拖欠的渡头嘉园B1幢607号房屋物业管理费1387元及拖欠的公摊水电费292元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）并支付逾期付款日3‰的违约金2353.17元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算支付违约金。事实与理由：吴永亮向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧波头安置区渡头嘉园A4幢804号房屋一套(建筑面积157.33平方米)及B1幢607号房屋一套(建筑面积73.38平方米)，上述二套房屋吴永亮分别于2016年6月29日及2016年8月29日接管使用至今。根据吴永亮认可的该房屋《前期物业服务合同》第七条约定:该房屋的物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1元，公共用水电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用按规定标准由用户分摊承担并按季度支付。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费。该《前期物业服务合同》第十四条约定:业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。详见该《前期物业服务合同》。吴永亮接收上述房屋后，联兴物业公司按规定通知吴永亮缴交物业服务费及公摊水电费，吴永亮拒不缴交。为此联兴物业公司多次公示通知用户缴交物业服务费及公摊水电费，逐户递送缴费通知单遭到吴永亮拒收，多次通过邮政投寄缴费通知单仍遭到吴永亮拒收。截止2019年8月1日吴永亮上述二套房屋拖欠物业服务费计6254元，公摊水电费计1612元，依合同约定吴永亮应当支付逾期缴交物业服务费等违约金计9259.03元。2016年1月29日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同是吴永亮与云霄县房地产综合开发公司购买合同的附件，证明吴永亮认可该物业服务合同，后由于云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除了该合同。2016年12月29日云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，联兴物业公司承接了渡头嘉园片区的物业服务，联兴物业公司有权依照《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业服务费及公摊水电费，吴永亮经联兴物业公司多次催缴，拒不缴交物业服务费及公摊水电费是严重违约，应当依法承担违约责任。由于吴永亮等用户的严重违约行为已造成联兴物业公司垫付大量水电费，影响职工工资发放。故联兴物业公司诉至本院，主张上述诉讼请求。 吴永亮辩称，1.根据物业管理条例、物权法的规定，物业公司不能把小区管理项目整体转让，答辩人没有与联兴物业公司签订过任何物业合同，联兴物业公司系单方进入；云霄县房地产综合开发公司系联兴物业公司的大股东，之间隶属上下级关系，双方签署的合同无效。三年来答辩人没有享受到任何物业服务。2.答辩人为渡头村原拆迁户，2012年11月在拆迁动员大会时，县领导及指挥部领导曾承诺过以后原渡头村拆迁户的物业费每平方按0.35元缴纳，这是渡头村所有拆迁户都听到的，我们也响应县政府的号召在规定时间内签约、搬迁。安置后我们也曾多次到县政府协商物业费之事，县领导、云陵镇领导安排我们在云陵镇政府会议室协商渡头嘉园原拆迁户的物业费问题，当时联兴物业公司也派出代表参加了会议，并向我们表示物价上涨每平方0.35元已不现实，最后承诺以每平方0.5元收取。3.交房时联兴物业公司为了牟取不正当利益、超越职权，按房屋的产权平方数强制收取答辩人装修所用的沙、土费和垃圾清理费，答辩人是按室内面积的平方数进行装修的，联兴物业公司多收取答辩人费用。4.自2017年1月交房至今，联兴物业公司违约在先，未履行合同服务的责任，管理不到位、服务质量差，违建突出，公共卫生脏、差，配套绿化没养护，车辆乱停放，只收钱不管理，大门进出口没管理，外来人员出入自由，存在极大安全隐患等严重问题，经光大业主多次反映都得不到完善和改进，导致小区三年多来脏、乱、差、堵现象极其严重。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：联兴物业公司提供的证据1商品房买卖合同（预售）、证据2渡头佳园入住通知书、证据3物业费催缴通知书、证据4欠费业主清单、证据5备案证明、《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》、前期物业服务合同解除协议、证据6录音录像一份，经审查，上述证据内容客观真实、形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。吴永亮提供的证据录音录像两份，无法证明联兴物业公司未提供物业服务，本院对其关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴永亮与云霄县房地产综合开发公司分别于2016年7月28日、2016年12月29日签订《商品房买卖合同（预售）》（A4幢804号房屋）、《商品房买卖合同（预售）》（B1幢607号房屋），合同约定吴永亮向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧波头安置区渡头嘉园A4幢804号房屋(建筑面积157.33平方米)及B1幢607号房屋(建筑面积73.38平方米)各一套。《商品房买卖合同（预售）》附件九为《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》，约定云霄县房地产综合开发公司将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托给云霄平安物业服务有限公司进行管理，吴永亮在承诺书上签字确认同意遵守临时管理规约并承担相应的责任，根据临时管理规约第三十条约定，若业主未能按时支付物业服务费，则物业服务企业可按所欠费用每日加收3‰滞纳金。2016年12月28日云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除前期物业服务合同。2016年12月29日云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托给联兴物业公司进行管理，合同期限为2年，自合同签订之日起至2018年12月31日止，同时约定物业费按1.0元/月·平方米计算，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，业主应于每月5日前向联兴物业公司支付物业服务费。另查明，2016年6月29日联兴物业公司向吴永亮发出渡头嘉园入住通知书（A4幢804号房屋），2016年8月29日联兴物业公司向吴永亮发出渡头嘉园入住通知书（B1幢607号房屋）。吴永亮结欠联兴物业公司自2017年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费4867元及自2016年9月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费1320元（A4幢804号房屋），及自2017年3月1日起至2019年7月31日止的物业服务费1387元及自2017年3月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费292元（B1幢607号房屋）。经联兴物业公司多次催缴，吴永亮至今未履行缴费义务。 本院认为，联兴物业公司与云霄县房地产综合开发公司签订的《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。吴永亮系云霄县渡头嘉园小区的业主及居住使用人，《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》依法对吴永亮具有约束力，联兴物业公司依约提供物业管理服务后，吴永亮应当依约履行交纳物业服务费的义务，吴永亮未按合同约定交纳物业服务费及公摊水电费属违约，依法应向联兴物业公司支付尚欠的物业服务费及公摊水电费。吴永亮辩称联兴物业公司存在管理不到位、服务质量差导致小区多年来处于脏乱差，联兴物业公司在小区物业服务管理上确实存在瑕疵，现联兴物业公司主张吴永亮按所欠费用每日加收3‰的滞纳金，本院不予支持。吴永亮辩称没有与联兴物业公司签订过任何物业合同，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订的《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》系无效合同，于法无据，本院不予采纳。吴永亮辩称联兴物业公司曾经承诺物业服务费按0.5元/月·平方米计算，联兴物业公司不予认可，吴永亮也未提供证据证明，本院不予采信。 综上所述，联兴物业公司主张吴永亮支付物业服务费及公摊水电费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴永亮应于本判决生效后十日内偿还云霄县联兴物业服务有限公司自2017年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费4867元及自2016年9月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费1320元（A4幢804号房屋）。 二、吴永亮应于本判决生效后十日内偿还云霄县联兴物业服务有限公司自2017年3月1日起至2019年7月31日止的物业服务费1387元及自2017年3月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费292元（B1幢607号房屋）。 三、驳回云霄县联兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228.1元，减半收取计114.1元，由云霄县联兴物业服务有限公司负担89.1元，吴永亮负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄秋龙 二〇二〇年三月三十一日 法官助理郑明太 书记员汤怡 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。