安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初6042号 原告（反诉被告）：许德杰，男，1973年6月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。 特别授权代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨光丽，女，1977年3月4日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告（反诉原告）：易登祥，男，1976年4月17日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告（反诉第三人）：易园，男，1999年2月7日出生，汉族，住址。 三被告共同委托诉讼代理人：汪雪强，青海鑫辰律师事务所律师。 原告(反诉被告)许德杰与被告（反诉原告）易登祥、杨光丽、易园（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）皖1503民初3141号民事判决，原告(反诉被告)许德杰不服提起上诉，六安市中级人民法院以许德杰对易登会向抵押权人抵押典当贷款时单方委托评估的房屋市场价值鉴定意见不予认可，在二审庭审中当庭申请鉴定房屋价值鉴定。该房屋价值鉴定对案件处理有实质影响，为此发回重审，由原审法院启动鉴定程序，遂以（2019）皖15民终1178号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年10月10日受理后，依法另行组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告许德杰及其代理人吴晓香，被告易登祥，被告易登祥、杨光丽、易园共同特别授权代理人汪雪强均到庭参加诉讼。本案在庭审中依法向原告许德杰释明房屋价值鉴定问题；向被告易登祥释明合同撤销后财产处理问题。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许德杰向本院提出的诉讼请求：一、判令被告杨光丽、易登祥支付购房款人民币280万元及利息（利息以280万元为基数，以银行同期贷款利率为标准，从2018年3月31日起算至判决之日止）；二、判令被告返还原告垫付的房屋转让税费人民币4.7万元；三、判令被告易登祥、易园对被告杨光丽、易登祥的上述欠款承担连带清偿责任；四、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年3月21日，许德杰与杨光丽、易登祥签订《二手房买卖合同》，约定杨光丽、易登祥购买许德杰位于安徽省六安市裕安区房屋一套，房屋总价款326万元，相关过户费未超出11万元部分由杨光丽、易登祥承担，购房款须在2018年3月30日前全部付清，易登祥、易园同时作为无限连带责任保证担保人在合同上签字担保。合同签订后，许德杰将房屋过户给杨光丽、易登祥，但两人一直拖欠许德杰购房款280万元及过户税费4.7万元，许德杰多次向两人催要购房款并要求易登祥与易园同时承担保证责任，至今未果。为此诉至法院。 被告（反诉原告）杨光丽、易登祥、易园辩称：原告许德杰以欺骗方式与被告杨光丽、易登祥签订了房屋买卖合同，房屋价款显失公平，依法应予以撤销。合同撤销后，自始无效担保，合同无效，担保人无需承担担保责任，请求驳回原告许德杰的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨光丽、易登祥，第三人（本诉被告）易园提出的反诉请求：1.撤销杨光丽、易登祥、易园与许德杰签署的《二手房买卖合同》；2.反诉费用由被反诉人许德杰承担。 事实和理由：2018年3月，易登祥经人介绍与许德杰认识。许德杰自称能掌控青海红厦建设工程有限公司，愿意帮忙讨要回所欠3000万元左右东润国际项目工程款。许德杰提出的条件是反诉人与许德杰签署购房协议作为担保，由反诉人购买许德杰位于安徽省六安市裕安区房屋，并以高出房屋价值200多万元的价格购买，先交定金36万元，余款290万元由许德杰协助易登祥收回3000万元左右工程款后从收回的工程款中给付。许德杰同时还要求杨光丽及易园承担连带担保责任。反诉人因急于索回工程款，无奈之下答应了许德杰的条件，与其签订了涉案房屋买卖合同。合同签订后，反诉人支付了定金、购房款及费用共计579320元，其中包括替许德杰向案外人支付的16000元，许德杰也办理过户登记交付了房屋。此后，许德杰没有为反诉人要回一分钱工程款并拒绝承认曾经答应帮忙要回工程款。许德杰以欺诈方式骗取反诉人签订价格高出市场价200多万元的二手房买卖合同，该合同显失公平，依法应予撤销。易园担保的金额是60万元，被担保金额变成了326万元未征得易园同意，增加了易园的担保责任，易园有权拒绝承担担保责任。 原告（反诉被告）许德杰辩称：1.本案不符合撤销合同的条件，反诉原告杨光丽、易登祥从起诉到现在未将抵押权涤除，并恢复过户至杨光丽名下，反诉原告杨光丽、易登祥已将房屋转让给他人，该房因设置抵押现处拍卖状态，反诉原告杨光丽、易登祥系恶意行使撤销权；2.反诉原告杨光丽、易登祥只是对于合同是否符合撤销的条件进行陈述，然而无证据证实存在符合合同撤销的相关要件，故请求驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）许德杰向法庭举证如下： 1、原、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体身份； 2、二手房买卖合同，证明原、被告买卖合同关系； 3、纳税发票、银行流水等，证明原告收款情况、垫付税款41720元，该房交易情况； 4、情况说明，证明易登祥已经受让该房屋，并已交付。 5、通话录音，证明易登祥诉讼3900万工程款不属实，易登祥利用许德杰认识不足，致使房款无着落。 补充证据:鉴定书、民事判决书，证明诉争合同签订于2018年3月，本案应适用民法总则，易登祥无证据证明许德杰利用其处于危困状态、缺乏判断能力，结合判决书恰证明易登祥利用了许德杰缺乏判断能力。鉴定报告产权登记部分评估予以认可，实际交易超过登记面积部分未反映。 被告（反诉原告）杨光丽、易登祥质证意见： 对证据1无异议；对证据2合同真实性予以认可；对证据3纳税发票真实性予以认可，但发票开具时间在合同备案时间前，系许德杰为了取得产权而交的税费，与本案无关。对证据3增值税（2018年4月23日），显示纳税义务人系许德杰，金额是41720元，该笔钱实际系由易园通过建设银行账户转账至六安地税；对银行付款凭证及收条复印件,银行汇款凭证予以认可，未收取1.6万元也予以认可，并已核实；对税费的银行流水，非原件且未显示对方账户名，无法证明真实性；对证据4情况说明真实性不认可；对证据5通话录音真实性不认可。 被告（反诉原告）杨光丽、易登祥对补充证据的质证意见：对判决书认为未生效；对鉴定报告认为应将两份评估报告平均价来确定案涉房屋的单价。 被告（反诉原告）杨光丽、易登祥向法庭举证如下： 1、二手房买卖合同、电话录音、企业信用信息公示报告，证明易登祥、杨光丽之所以愿意购买许德杰的房屋，是因为许德杰称青海宏厦公司的法定代表人欠许德杰钱，许德杰能帮助易登祥要回互助东润国际项目拖欠的工程款。 2、存量房买卖合同、网络询价报告2份、阿里拍卖一拍品详情，证明该房屋备案价格是60万元，最高评估价为130.1375万元，最低评估价为878569元，第二次司法拍卖以80万元起拍，但已流拍。证明案涉房屋实际价值低于80万元，双方签订的房屋买卖合同显失公平； 3、收条1份、建设银行个人活期交易明细、工商银行交易流水单、邮政银行凭单、微信转账记录，证明易登祥与杨光丽以及实际支付604320元，其中包括2018年4月23日易园替许德杰向六安地税支付的41720元的增值税。 原告（反诉被告）许德杰质证意见如下： 对证据1，买卖合同真实性无异议，但对关联性不认可，双方交易事实是易登祥为了让许德杰相信其有付款能力，所以提出有外欠工程款可以支付房款，同时为了保证交易安全，由易园、易登祥承担连带责任；电话录音真实性、关联性不认可，无法反映其所证明的内容，许德杰后期向易登祥讨要房款不成，许德杰为了能够拿到房款，也希望能够助其讨要工程款，但据许德杰后期了解，并无其所述的3000万工程的事实；对证据2不认可，60万元评估价系其单方委托，不具有合法性及关联性；二次拍卖的80万元，其评估时间在后，也不能反映真实的市场交易价值，目前市场二手房交易明显下跌，不能以此作为显失公平的证据；对证据3，许德杰只认可收条2张分别所在的26万与21万，系一次性支付，其后所载流水金额不能一一对应，系双方其他业务往来。也未注明系房款。关于41720税款，许德杰所提供的缴税凭证与其并不冲突，因其无法调取的POS刷卡明细，庭后申请法庭调取与该流水对应的税款明细。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 对原告（反诉被告）许德杰提供的证据，被告（反诉原告）对证据1、2无异议，本院予以采信；对证据3有异议，本院将结合案件事实予以考虑；对证据4、5有异议，本院将结合案件事实予以考虑。 对原告提供的补充证据真实性予以采信。 对被告（反诉原告）杨光丽、易登祥提供证据，原告（反诉被告）许德杰对证据1无异议，本院予以采信；对证据2有异议，证据3部分认可，本院予以采信。 经审理查明的事实：杨光丽、易登祥系夫妻关系；易登祥、易园系父子关系。2018年3月21日，许德杰（出卖人）与杨光丽、易登祥（买受人）签订《二手房买卖合同》约定：杨光丽、易登祥购买许德杰所有的坐落于安徽省六安市裕安区建筑面积约208平方米的房屋一套；房屋总价款为326万元，此款为净得款，买卖双方办证过户费由杨光丽承担，办证税费超过11万元的由许德杰承担；合同签订后两日内买受人向出卖人付定金26万元，买受人自本合同签订后三十日内再付定金10万元。二个月内出卖方无法将本合同所涉房屋过户给买受人杨光丽，出卖人自愿双倍返还定金72万元，如在合同约定的期限内履行过户手续，此款则抵买受人的购房款，如果因受让人的原因造成不能过户，则定金36万元不退。该《二手房买卖合同》约定付款方式：“买受人应在2018年3月30日前支付全部购房款326万元，除定金外余款290万元。此款由受让人杨光丽的老公易登祥，从易登祥、及蒋国斌、吴富春在互助东润国际青海宏厦建筑公司项目上的工程款中给付。易园、易登祥，愿为杨光丽此购房款承担无限连带责任保证担保”。该合同还约定了“合同的生效、变更、终止、解除”。被告杨光丽（2018年4月24日）在该合同上注：“本协议是双方实际履行的协议，房产部门过户时所签订的存量买卖合同协议内容与本协议不一致时，均以本协议为准”。 2018年4月23日，被告杨光丽（买方）与原告许德杰（卖方）签订《存量房买卖合同》（即网上备案合同）约定六安市裕安区城南镇腾逸水岸名城8幢601室（产权证号90××56）成交价60万元。该合同还约定了其他事项。 2018年4月4日许德杰出具收条，载明“收到易园购房定金合计26万元整，及办理水岸名城8#601办证综合费用51600元整（共计311600元）”。2018年6月12日许德杰再次出具收条，载明“收到易登会代杨光丽支付六安市裕安区腾逸水岸名城8#601室购房款银行转账210000元整（大写贰拾壹万元整）”。 庭审时被告易登祥提供银行转账为：2018年3月23日转给许德杰140000元；2018年3月26日转给许德杰60000元；2018年4月4日转给许德杰111600元；2018年4月23日转六安地税41720元；2018年6月12日易登会转许德杰210000元；2018年4月15日微信转许德杰30000元，2018年5月4日微信转许德杰10000元；2018年4月19日微信转许德杰1000元，合计604320元。 许德杰将上述房屋交付给易登祥、杨光丽且将房屋过户登记至杨光丽名下。现上述房屋登记所有权人已经由杨光丽变更为易登祥的姐姐易登会，且设定了抵押权，抵押权人为六安市汇安典当有限责任公司。易登会向上述抵押权人抵押典当贷款时，委托六安市华昇房地产评估有限责任公司对涉案房屋房地产市场价值进行了评估，经评估，涉案房屋价值时点在2018年7月19日市场价值总价为118万元。 因本案系许德杰在二审时申请案涉房屋的价格鉴定，六安市中级人民法院认为该主张涉及许德杰利益，为此本院依法释明许德杰申请鉴定。经安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司评估：案涉房屋价值122.66万元（至评估基准日2018年3月21日）。 本院认为，本案争议焦点：1.合同履行问题；2、房产处理问题。 关于焦点1，首先从合同约定的付款方式看，“一次性付款：买受人应在2018年3月30日前支付全部购房款326万元，除定金外余款290万元。此款由受让人杨光丽的老公易登祥，从易登祥、及蒋国斌、吴富春在互助东润国际青海宏厦建筑公司项目上的工程款中给付”。原、被告均未举证证明该付款条件明确且已成就，故许德杰主张合同履行依据不足。其次案涉房屋交易价格是否显失公平问题：原告许德杰为首次购买，但其与被告杨光丽签订网签合同价60万元，而实际买卖合同价326万元，即许德杰对该房屋的真实价值知晓；而该房抵押借款时评估价118万元，本院委托司法评估价122.66万元。被告易登祥、杨光丽主张“合同价款显失公平”，请求撤销双方签订的二手房买卖合同，有依据，且自合同签订日(2018年3月21日)起至今未超过法律规定的撤销权行使期限。关于原告许德杰辩解杨光丽已将该房转让，其撤销权消灭问题，易登祥、杨光丽陈述受让该房后登记在易登会名下是为抵押借款，且许德杰出具收据也载明易登会代杨光丽支付购房款21万元，故许德杰辩解撤销权消灭理由不足。 综合上述，许德杰未举证证明案涉合同能继续履行，应承担举证不能责任；被告易登祥、杨光丽主张合同价款显失公平，主张撤销合同，有事实依据，该案涉合同被撤销，原告许德杰和被告杨光丽、易登祥均有过错。鉴于案涉房屋因设定抵押且在拍卖，无法恢复至原始状态，被告杨光丽应按照司法评估价返还剩余房屋价款。 关于焦点2，结合上述，案涉房屋因设定抵押现被拍卖，无法恢复至原始状态。被告杨光丽、易登祥应在该房司法评估价款范围内履行返还义务。关于本案房屋价款问题：许德杰认可收到52.16万元，即两张收条。从易登祥提供的交易流水看，原、被告争议数额主要是两笔：即易登祥主张微信给许德杰4.1万元和转六安地税4.172万元，首先关于转六安地税款4.172万元，许德杰主张其实际交税4.172万元，因案涉房屋交易涉及两次登记，即许德杰原始登记和易登会转让登记。因原、被告对二手房买卖合同被撤销均有过错，故登记费用各自承担；其次关于微信转账4.1万元问题，许德杰未提供其与被告易登祥存在其他交易，也未否认未收到该微信转款，该微信转款应为被告易登祥支付给许德杰购房款。综合上述，被告杨光丽、易登祥应返还许德杰剩余房款66.4万元（122.66万元-31.16万元-21万元-4.1万元）。 关于本案保证责任问题。首先易登祥、易园在合同约定“易园、易登祥，愿为杨光丽此购房款承担无限连带责任保证担保”，易登祥是共同买受人，又为担保人，故应对杨光丽返还剩余房款承担连带清偿责任；其次关于易园的保证责任问题，易园在合同约定愿为杨光丽承担无限连带责任，且从许德杰出具收条看收到易园支付定金，故易园对杨光丽返还剩余房款承担连带责任。 综上，案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告（反诉原告）易登祥、杨光丽与原告（反诉被告）许德杰于2018年3月21日签订的二手房买卖合同； 二、被告杨光丽于本判决生效之日起三十日内返还原告许德杰剩余房款66.4万元； 三、被告易园、易登祥对本判决第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）许德杰的本诉诉讼请求； 本诉案件受理费30150元、反诉案件受理费16440元，评估费5000元，合计51590元，由许德杰负担25795元；杨光丽和易登祥负担25795元。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  程 峰 审 判 员  张红梅 人民陪审员  徐善庆 二〇二〇年三月五日 书 记 员  张玲玉 附本案相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。 担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。