贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再152号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵大平，女，1967年3月19日出生，白族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师,执业证号：15201199110281653。被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵森垚，男，1982年11月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原审第三人：贵州瑞都易家不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组136栋2号。法定代表人：彭晓莉，该公司总经理。再审申请人赵大平因与被申请人赵森垚、原审第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2018)黔01民终5066号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）黔民申700号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵大平的委托诉讼代理人王德毅、被申请人赵森垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵大平申请再审称，1、本案纠纷不是赵大平的故意违约所致。赵大平需要收到首期款归还银行按揭，合同第三条3.2款约定不是赵大平的真实意思，不能实现出售房屋的合同目的。2、二审以赵大平对一审关于违约的认定未提出上诉，认为赵大平认可原审法院关于首付款支付方式及是否违约的认定无事实与法律依据，涉案房屋首付款为68万元，赵森垚应当先支付、后过户。3、被申请人仅支付2万元定金及1.4万元中介费外，未提交证据证明其产生了其他经济损失，二审要求申请人承担该举证责任错误。因赵森垚未支付68万元首付款，赵大平有权解除合同，原审判决向赵森垚支付违约金28万元错误。故请求撤销二审判决，维持一审判决，二审诉讼费由被申请人承担。赵森垚辩称：1、房屋买卖合同是三方共同签订的，所有合同上均注明了在过户当日才付首付款，该条款对付款时间的约定明确，中介公司的经办人也证明被申请人没有违约。如申请人就付款时间有异议可在一个月内提出做相应调整，而申请人是在签订合同后拖延七个月才拒绝出售房屋，七个月后房屋涨了六十多万，赵大平是因房屋涨价找借口不卖房子。电话录音中证明申请人是知道合同条款，只是觉得合同约定价款低，才明确说不卖房。2、被申请人提供汤某房屋的单价确实能反映观山湖区同类型房屋单价，房屋各方面均类似。3、赵大平拒绝出售房屋后，一直在房产交易网站上挂有该房出售，价格一直到240万，所以赵大平只是嫌当时所签合同价低才不出售。请求维持二审判决。赵森垚向一审法院起诉请求：1.判令解除原告、被告及第三方于2016年8月22日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房定金20000元；3.判令被告支付原告违约金280000元；4.判令被告支付原告因被告故意拖延原因导致《房屋买卖合同》目的不能实现，房屋溢价损失300000元；5.判令被告返还原告的房屋中介费28000元；6.判令被告承担原告未按期得房所产生的房租30000元（从2016年9月至2017年9月）；7.判令被告承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2016年8月22日，原告赵森垚与被告赵大平、第三人贵州瑞都不动产公司签订由第三人提供的格式化填充式《房屋买卖合同》，赵森垚为乙方（买受方）、赵大平为甲方（出售方）、贵州瑞都不动产公司为丙方（居间方）。合同约定，甲方（即被告）将位于中铁逸都国际Ａ组团二期Ａ56栋2单元1楼2号的房屋售予乙方（即原告），该房屋已设定抵押，甲方承诺于签约该合同七日内向银行提出提前还款办理完成该房屋他项权注销。关于房价款，由甲乙双方商定，该房屋按套计价，总价为人民币1400000元。乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币20000元，该购房定金于房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款。关于首付款，合同载明“即人民币￥680000.00元（大写陆拾捌万元整），乙方在过户当日直接支付，乙方先支付￥680000.00，后过户，支付给甲方”。同时，甲乙双方应在甲方产权证办理下来后前往房管部门办理过户手续。关于违约责任，合同约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户每逾期1日，违约方应按该房屋成交价的千分之三向对方支付违约金。同时，甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的20%向对方支付违约金。另查明，原告已于2016年8月21日向被告支付20000元定金，并于合同签订当日向第三人贵州瑞都不动产公司支付中介佣金14000元。同时查明，合同签订后，被告赵大平虽已于2016年12月12日委托贵阳金诚房地产咨询服务有限公司办理涉案房屋的产权证，但迟迟未办结。后在与第三人贵州瑞都不动产公司员工通话过程中，赵大平明确表示因原告未先向其支付首付款，违约在先，其拒绝将涉案房屋售予原告赵森垚。在多次催促其办理房屋过户手续未果后，原告赵森垚将被告赵大平诉至一审法院。一审法院认为：原告赵森垚与被告赵大平及第三人贵州瑞都不动产公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，依据该合同，赵森垚与赵大平之间成立房屋买卖合同关系，赵森垚、赵大平与贵州瑞都不动产公司之间成立居间代理服务合同关系。该合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的发生，系双方当事人对《房屋买卖合同》第三条“付款期限及付款方式”第二款“首付款”载明：“即人民币￥680000.00元（大写陆拾捌万元整），乙方在过户当日直接支付，乙方先支付￥680000.00，后过户，支付给甲方”内容理解发生分歧引起的，对于该条款约定的理解，被告主张该条文约定为涉案房屋首付款支付时间已更改为过户前，即原告付款后，方办理过户手续；原告主张该条文并未直接删除“过户当日直接支付”的约定，只是补充了“乙方先支付￥680000.00，后过户”的约定。经审查，该《房屋买卖合同》第三条第二款形式上反映为补充书写，且未删除或否定“过户当日直接支付”，形式上与被告主张不一致，且庭审中经询问第三人，第三人亦明确表示“乙方先支付￥680000.00，后过户”为补充约定，且合同签订时当事人意思表示是在办理过户手续当日，原告先行支付首付款，方办理过户手续。该陈述与原告主张一致，故对原告的上述主张，法院予以支持，对被告的主张，法院不予支持。基于此，根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条“房屋过户及物业交割”第一款“甲乙双方应在甲方产权证办理下来后前往房屋管理部门办理过户手续”约定，被告应在产权证办理结束后协同原告办理房屋过户，目前涉案房屋仍在抵押中，产权证亦未办理完结，暂无法过户，且被告已明确表示不再将涉案房屋售予原告，拒绝履行合同约定的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，原、被告之间的《房屋买卖合同》已符合解除条件。另第三人贵州瑞都不动产公司经释明同意解除合同，并表示不在本案中提出独立诉请，另案诉讼处理。综上，对于原告要求解除其与被告赵大平、第三人贵州瑞都不动产公司签订的《房屋买卖合同》的诉请，法院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定、《房屋买卖合同》第七条“违约责任”第五款“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的20%向对方支付违约金”之约定，被告已构成违约，应承担违约责任，其应按照合同约定向原告支付违约金1400000元×20%=280000元，但鉴于原告仅向被告支付了20000元定金，且合同签订后不久双方即发生争议，且被告明确表示不再履行，因此其要求被告支付280000元违约金金额过高，法院酌情支持其20000元。再者，根据法院查明事实，原告已向被告支付20000元定金、向第三人贵州瑞都不动产公司支付14000元中介佣金，因被告拒绝将涉案房屋继续售予原告，构成违约，致使合同目的不能实现，因此对于原告要求被告返还20000元定金诉请，法院予以支持。鉴于原告仅向第三人支付14000元中介费，因此对于其要求被告返还28000元中介费的诉请，法院支持14000元；对于原告赵森垚诉请中提及的房屋溢价损失，因该损失并未实际发生，且房屋交易的市场价格涨跌受市场调节，具有不确定性，因而该损失并非必然可得利益，且原告未提交证据予以证明，对于其要求被告支付300000元房屋溢价损失的诉请，法院依法不予支持；对于原告赵森垚要求被告支付其因未按期交房而产生的房租30000元的诉讼请求，首先，该支出属于原告的生活支出,并不因买卖合同的履行而必然不产生；其次，原告对该费用的发生未充分举证证明，故对原告赵森垚要求被告赵大平承担其未按期得房所产生的房租30000元的诉请，法院依法不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵森垚与被告赵大平、第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵大平于本判决生效之日起五日内返还原告赵森垚定金人民币20000元；三、被告赵大平于本判决生效之日起五日内偿还原告赵森垚房屋中介费14000元；四、被告赵大平于本判决生效之日起五日内向原告赵森垚支付违约金共计人民币20000元；五、驳回原告赵森垚的其他诉讼请求。案件受理费5190元，由被告赵大平负担575元，由原告赵森垚负担4615元。赵森垚不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销原判改判支持我方全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为：被上诉人赵大平是否应当按照合同承担违约责任。当事人通过意思表示外化从事民事行为，意思表示外化的表现形式可分为口头形式和书面形式。口头形式的民事行为大多适用于及时清结或标的数额小的交易，书面形式可以促使当事人深思熟虑后才实施法律行为，使权利义务关系明确化，并可保存证据，有助于预防和处理争议。书面形式是要式民事行为的一种形式，是否采用由法律或行政法规规定，主要适用于履行期限较长、交易规则复杂、标的数额较大的交易行为。故在当事人因从事民事合同签订的合同是探求当事人的真实意思的重要依据，合同的权利义务应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。本案中，上诉人赵森垚与被上诉人赵大平及原审第三人瑞都公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。《房屋买卖合同》第三条“付款期限及付款方式”第二款“首付款”载明：“即人民币￥680000.00元（大写陆拾捌万元整），乙方在过户当日直接支付，乙方先支付￥680000.00，后过户，支付给甲方”。一审根据已经查明的事实将首付款支付方式解读为“在办理过户手续当日原告先行支付首付款方办理过户手续”，并据此认定被上诉人赵大平违约。虽然被上诉人赵大平在二审过程中坚持认为首期款付款方式为上诉人赵森垚应当向支付68万元用于归还银行贷款后再行过户，强调其并未违反合同约定，但是鉴于被上诉人赵大平的意见与一审认定并不一致且没有上诉，说明被上诉人赵大平认可一审法院关于首付款支付方式及是否违约的认定，故二审不采纳被上诉人赵大平在二审时的抗辩意见。二审根据一审判决认定被上诉人赵大平在合同履行过程中存在违约行为。《房屋买卖合同》约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的20%向对方支付违约金。由于被上诉人赵大平并未提供证据证明合同约定的违约金超过上诉人赵森垚的实际损失，故应当按照约定向上诉人赵森垚支付违约金28万元。上诉人赵森垚已经通过约定的违约金得到了补偿，亦没有提供证据证明违约金过低，故对于其诉讼请求关于违约金之外的赔偿金额本院不予支持。鉴于一审法院已经判决被上诉人赵大平向上诉人赵森垚支付14000元中介费，该费用亦是损失的一部分，上诉人赵森垚获得的损失补偿不能超过合同的约定，故二审将被上诉人赵大平应对支付的违约金调整为280000元-14000元=266000元。对于上诉人赵森垚的上诉请求二审部分支持。综上，一审判决适用法律错误，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，二审法院判决：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初946号第一项即：解除原告赵森垚与被告赵大平、第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》；第二项即：被告赵大平于本判决生效之日起五日内返还原告赵森垚定金人民币20000元；第三项即：被告赵大平于本判决生效之日起五日内偿还原告赵森垚房屋中介费14000元；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初946号第五项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初946号第四为：被告赵大平于本判决生效之日起五日内向原告赵森垚支付违约金共计人民币266000元；四、驳回赵森垚的其他诉讼请求。一审案件受理费5190元，由赵森垚负担2823.74元，由赵大平负担2366.26元；二审案件受理费5190元，由赵森垚负担2823.74元，由赵大平负担2366.26元。本院再审审理过程中，被申请人赵森垚提交了以下证据：1、2017年4月汤某与中国电建地产集团贵阳有限公司签订的商品房买卖合同原件、该商品房预售合同备案登记表（Ｙ0194682）原件、收款收据原件，同时申请了证人汤某到庭，拟证明赵大平拒绝履行合同原因是因房屋价格上涨。赵大平质证意见：该组证据与本案无关，对证明目的不认可，对证据真实性无异议。2、近期二手房中介公司成交的一套与赵大平房屋相似的房产信息复印件，拟证明房价一直在上涨，按目前市场价值，涉案房屋是225万元。赵大平质证意见：该证据是复印件不予认可。证据1的各项证据相互印证，本院予以采纳；因被申请人赵森垚提交的证据2是复印件，且申请人不予认可，本院不予采纳。再审查明的事实与二审认定的事实基本一致。本院再审认为，赵大平因出让房屋与赵森垚签订的房屋买卖合同约定的首付款68万元支付情况为“乙方（赵森垚）在过户当日直接支付，乙方（赵森垚）先支付￥680000.00，后过户，支付给甲方（赵大平）”，该条款对购房首付款68万元支付情况的约定并无歧义，双方约定在付款及过户均在同日先后进行办理。因此，申请人赵大平在拟变更合同条款未得到赵森垚同意的情况下，于与赵森垚签订房屋买卖合同七个月后，明确拒绝出售合同约定的房屋，依法应当承担违约责任。申请人与被申请人在房屋买卖合同中明确约定双方任何一方违约，违约金按照该房屋成交价格的20%支付，结合申请人违约情况、当时贵阳市观山湖区市场存量房屋交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能等因素综合考量，二审判决申请人应按照合同约定支付违约金符合法律规定，再审予以维持。综上所述，再审申请人赵大平的再审请求不能成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院(2018)黔01民终5066号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  陈红审判员  刘梅二〇二〇年三月九日法官助理李瑞康书记员王元鑫