湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终173号上诉人（原审被告）：唐赛，女，1989年2月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人唐赛因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人唐赛上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回天环物业公司的全部诉讼请求或按2-3折收取物业费；二、判令天环物业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：天环物业公司服务质量没有达标，对小区公共部分未履行职责，整个小区环境脏乱差；小区监控破损严重，电梯经常出现故障，门禁成摆设，地下室与楼栋间无门禁；电动车充电板无人修理、维护，摩托车、电动车位规划不足；小区公共照明成摆设，夜间出行存在安全隐患；小区地面无人维护，楼栋入户大厅墙面砖跌落，部分房屋存在外墙、窗缝渗水及墙体开裂情况；化粪池及下水道堵塞，严重影响业主生活；小区消防设施无专人管理和维护，消防设施配件缺失，消防栓无水，排污泵、控制箱等大量损坏；小区中央景区水体未维护管理等；小区装修时出现强买强买现象。小区对业主个人部分服务不到位。业务缴纳物业费只开收据拒绝开发票。被上诉人天环物业公司答辩称：天环物业公司与唐赛之间的物业服务合同合法有效，且已履行了合同约定的义务，上诉人唐赛享受以上服务后应按时、足额支付相应的物业费。上诉人所提房屋质量问题，与物业服务内容并无合同关系，应当向开发商主张权利。上诉人所提退还水费190元事宜，天环物业公司在2019年3月17日退场后，将小区业务预存水费全部移交给新的物业公司，且在小区进行了公示，不存在需退还水费的说法。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。天环物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令唐赛支付其拖欠的物业管理服务费用5124.56元、资金占用损失397.32元，合计5521.88元。一审法院审理查明：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、唐赛系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为124.95平方米。三、天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向唐赛收取物业费的依据为：盛世芙蓉（中央一品）前期物业服务合同。四、天环物业公司与小区开发建设单位签订前期物业合同，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、天环物业公司起诉要求唐赛缴纳物业费的期限2016年8月1日至2019年3月17日。六、唐赛拖欠天环物业公司2016年8月1日至2019年3月17日期间的物业费至今尚未缴纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，一审法院予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向唐赛提供了物业服务，唐赛应履行交纳相应物业服务费用的义务。唐赛自2016年8月1日起至2019年3月17日期间尚欠物业服务费5124.82元（124.95平方米×1.3元/平方米×31.55月），天环物业公司主张物业管理费5124.56元的诉请，一审法院予以支持。天环物业公司诉请资金占用费，因双方在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审判决如下：一、唐赛于本判决生效之日起五日内一次性支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费5124.56元；二、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由唐赛负担。二审中，唐赛向法庭提交证据材料：1．收楼资料签收表，拟证明唐赛是2015年10月购买的房屋，物业费却是从2015年8月就开始收，多收了两个月物业费；2．小区物业工作记录表，拟证明物业公司保洁、维修、安保等工作不到位。天环物业公司质证认为，对收楼资料签收表真实性有异议，没有原件核对；对小区物业工作记录表证明目的不予认可，该证据在一审中已经提交，均证明天环物业公进行了物业工作。天环物业公司庭后确认多收唐赛2个月物业费。天环物业公司向法庭提交证据材料：天环物业公司预收水费清单，拟证明多收业主的水费已经留在下一个物业公司了。唐赛对天环物业公司提交的证据无异议。本院认证认为，唐赛提交的证据材料可以证明其与德客隆盛世融城签订商品房买卖合同时间为2015年10月6日，但天环物业公司收取唐赛物业费的起始时间为2015年8月1日，故天环物业公司多收取唐赛两个月物业费，本院对天环物业公司预售水费清单予以认可。小区物业工作记录表一审已经提交，不属于新证据，本院不予认可。天环物业公司提交的预收水费清单，因唐赛对该证据无异议，本院予以认可。本院二审审理查明，因中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：唐赛是否应当全额交纳物业管理服务费。案涉房屋开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准履行物业管理义务，唐赛作为小区业主应履行交纳相应物业服务费用的义务。从照片、新闻报道、湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司出具的情况汇总表来看，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量方面存在瑕疵，唐赛应交纳的物业管理服务费应予核减。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，本院认为按70%的标准缴纳物业服务费用为宜。即：唐赛自2016年8月1日起至2019年3月17日期间尚欠物业服务费3587.37元（124.95平方米×1.3元/平方米×31.55月×70%）。另天环物业公司原多收取唐赛2个月物业费依法应当核减。故唐赛尚欠天环物业公司物业管理服务费3262.5元。（3587.37元-124.95平方米×1.3元/平方米×2个月）上诉人唐赛认为天环物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵，物业管理费应按2-3折交纳的上诉理由，因无足够的证据证实，本院不予支持。综上，上诉人唐赛的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决部分事实认定不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4290号民事判决；二、上诉人唐赛于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理服务费3262.5元；三、驳回上诉人唐赛其他上诉请求；四、驳回被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人唐赛负担17.5元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元；二审案件受理费50元，由上诉人唐赛负担35元，被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长  戴忠华审 判 员  肖伟胜审 判 员  赵 倩二〇二〇年三月三十日法官助理马泽华代理书记员  赵 铮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……