河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终186号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋要利，女，1984年10月21日生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审被告、反诉原告）：白朗，男，1983年2月18日生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：常伊华，河南绿洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何诺亚，男，1975年2月8日生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈燕丽，女，1979年5月18日生，汉族，住河南省汝阳县委托诉讼代理人：李军辉，河南继春律师事务所律师。原审第三人：洛阳腾耀房产中介有限公司，住所地河南省伊川县城关镇滨河新区人民大街东段北侧圣府嘉苑5幢1027。法定代表人：邢博雅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏玉航，男，系该公司工作人员。上诉人宋要利、白朗因与被上诉人何诺亚、陈燕丽，原审第三人洛阳腾耀房产中介有限公司（以下简称腾耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人宋要利、白朗的委托诉讼代理人常伊华，被上诉人何诺亚、陈燕丽的委托诉讼代理人李军辉，原审第三人腾耀公司的委托诉讼代理人苏玉航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋要利、白朗上诉请求：撤销原判，改判何诺亚、陈燕丽违反合同约定并承担违约金10.4万元，或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案关键在于违约方的认定，一审判决认定宋要利、白朗违约，明显与事实不符。陈燕丽、何诺亚签订合同后，多次反悔，导致宋要利、白朗多次从居住地浙江返回处理购房事宜，每次来回路费都要花费3000元。陈燕丽、何诺亚出具的承诺书真实有效，其表示愿意继续购买房屋，如再发生退房或不积极配合办理过户手续，宋要利、白朗有权解除合同并要求20万元违约金。一审判决认为宋要利、白朗在过户前提出变更合同条款的新要求导致合同不能履行，又提出加价并要求买方承担合同之外的费用，构成违约，与事实不符。宋要利、白朗之所以在2019年6月24日要求出具新的承诺，是因为洛阳市实行房屋资金监管，全部首付款要进入房管局指定账户，极大提高了交易风险，宋要利、白朗的行为不能认定构成违约。因陈燕丽、何诺亚拒绝在承诺书上签字，直接确认其再次表示不愿购房后，宋要利、白朗于当天中午订购高铁票返回浙江。下午接到中介电话称陈燕丽、何诺亚同意购房，宋要利、白朗已无法返回。二、一审法院未能查明事实。对陈燕丽、何诺亚前后出现几次反复，出现反复的原因，因政策原因需要修改支付方式时其为何不签字，其已表示愿意承担一万元交通费，开庭时又提出交通费系不当要求的原因，以及仅凭陈燕丽、何诺亚的陈述就认定宋要利、白朗要求加价6万元等事实，二审法院应查清。三、一审判决认定宋要利、白朗违约证据不足。陈燕丽、何诺亚辩称：一、陈燕丽、何诺亚前期的确存在过犹豫，但从来没解除过买卖合同。2019年5月3日签署承诺书，设定高达20万元的违约金作为补充约定，可见原房屋买卖合同持续有效，各方应当继续履行。二、出具承诺后，陈燕丽、何诺亚积极配合，从未再对购房一事提出过异议，直至2019年6月24日履行过户手续时宋要利、白朗无理要求签订新的承诺书。陈燕丽、何诺亚拒绝后，宋要利、白朗当天离开伊川，其拒绝履行合同义务的意思表示已经十分明显。三、2019年6月24日之后，陈燕丽、何诺亚一直在请求继续履行合同，宋要利、白朗先是要求支付一万元路费，又要求增加5到6万元房款方配合过户，构成根本违约。四、陈燕丽、何诺亚直至起诉仍要求购买涉案房屋，一审法院调解时宋要利、白朗明确拒绝出卖房屋，陈燕丽、何诺亚才变更诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。腾耀公司述称，对一审判决没有意见，宋要利、白朗与陈燕丽、何诺亚双方均有违约责任，各占50%。何诺亚、陈燕丽向一审法院起诉请求：判令宋要利、白朗继续履行《房地产买卖合同》。后变更诉讼请求为：1．依法解除合同，判令宋要利、白朗退还首付款28万元，并支付违约金10.4万元；2．判令宋要利、白朗支付居间费用15000元。宋要利、白朗反诉请求：判令何诺亚、陈燕丽支付违约金20万元。一审法院审理查明：何诺亚和陈燕丽于2019年3月12日办理结婚登记手续，白朗和宋要利系夫妻。经腾耀公司介绍，何诺亚和陈燕丽（乙方）共同出资购买白朗和宋要利（甲方）名下位于伊川县××××路中段南侧中中国际1幢2单元东203的一套房屋，房屋建筑面积125.16平方米。2019年3月17日，三方当事人签订《房地产买卖合同》，合同约定：房屋总价款为52万元，付款方式为签订合同2日内乙方付款28万元，剩余款项在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项24万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付甲方。合同生效次日起90个工作日内到交易中心指定地点签订网签合同并办理过户手续。任何一方不履行本合同任意一项约定而造成违约的，违约方应按已收/未付房款的日万分之五向守约方支付滞纳金，并继续履行合同。如逾期超过7日违约方仍未履行合同的，则违约方除向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，则违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。2019年3月17日，陈燕丽向宋要利支付定金10000元（支付第一笔房款后退回），向第三人支付中介服务费15000元。3月18日，陈燕丽通过中国邮政银行向宋要利银行账户转账两次共计28万元。合同签订后，何诺亚和陈燕丽就购房出现过买与不买犹豫和反复。2019年5月3日，何诺亚和陈燕丽为表示购房诚意向白朗和宋要利出具承诺书一份，表示愿意继续购买房屋，若再发生退房或者不积极配合办理过户手续，白朗和宋要利有权单方面解除房地产买卖合同，何诺亚和陈燕丽没有资格再继续购买此房屋，并愿意承担违约金20万元。2019年5月3日的承诺书出具后，何诺亚和陈燕丽积极向银行申请贷款，第一次因为两人意见不统一没有通过审批，第二次两人统一意见后，经第三人中介配合，于2019年5月30日通过了银行房屋贷款审批手续。2019年6月24日前，白朗和宋要利提出要何诺亚和陈燕丽出具新的承诺，腾耀公司认为白朗和宋要利提出的要求不合适，将白朗和宋要利意见修改后发给双方，双方达成一致。2019年6月24日，涉案三方约定网签过户当天白朗和宋要利提出重新修改合同的付款方式、房屋交付期限及违约责任，何诺亚和陈燕丽拒绝，后白朗和宋要利表示承诺书可以不签，但按原合同履行需要增加一条，内容为卖方配合买方办理完过户手续、不动产证办理后七个工作日内买方必须到银行办理抵押手续。何诺亚、陈燕丽表示白朗、宋要利让签订承诺书不合理，不同意再签，当天下午又给第三人打电话表示可以签，过户后不动产证办理后七个工作日内办理抵押，但是白朗和宋要利又不同意配合办理过户。直至2019年7月10日，何诺亚和陈燕丽仍表示继续买房，白朗和宋要利先要求增加10000元路费、误工费，何诺亚和陈燕丽不同意，后来何诺亚和陈燕丽同意增加10000元，白朗和宋要利又不同意履行合同，要求加6万元房款，白朗父亲要求加5万元，合同未继续履行引起纠纷。合同签订后涉案房屋已经升值。双方均不同意继续履行合同。何诺亚和陈燕丽为履行合同支付中介费用15000元。一审法院认为，三方当事人于2019年3月17日签订的房地产买卖合同是当事人在协商一致的基础上签订的，内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，当事人应该按照合同要求全面履行合同。本案中何诺亚、陈燕丽作为买方已按合同约定向白朗、宋要利支付了第一笔购房款28万元，并积极向银行申请贷款，并于2019年5月底通过贷款审批，全面履行了买方合同义务，白朗、宋要利作为出卖方应当履行协助办理房屋过户义务，白朗、宋要利在过户前向何诺亚、陈燕丽提出变更合同条款的新要求，导致合同不能履行，何诺亚和陈燕丽同意变更后的合同条款后，白朗、宋要利又提出房屋加价并要求买方承担合同之外费用的不当要求，白朗、宋要利未按约定履行合同构成违约，应负主要责任，应向何诺亚和陈燕丽承担违约责任。故何诺亚和陈燕丽主张白朗、宋要利返还购房款、支付违约金并解除购房合同符合法律规定，予以支持。何诺亚和陈燕丽要求白朗、宋要利返还购房款28万元的诉讼请求予以支持，但何诺亚和陈燕丽主张白朗、宋要利支付违约金10.4万元的诉求过高，应按实际损失计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定，何诺亚和陈燕丽除支付第三人中介费15000元外未提供其他损失的证据，结合何诺亚和陈燕丽在合同签订后客观上出现过就房屋买与不买的犹豫和反复，何诺亚和陈燕丽在合同履行过程中也存在一定的过错，一审法院认为白朗、宋要利支付违约金2万元较为适宜。对何诺亚和陈燕丽的其他诉讼请求，不予支持。白朗、宋要利的抗辩意见和反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除何诺亚、陈燕丽和白朗、宋要利及腾耀公司2019年3月17日签订的房地产买卖合同；二、白朗、宋要利于判决生效之日起十日内退还何诺亚、陈燕丽购房款28万元，并支付违约金2万元，共计30万元；三、驳回何诺亚、陈燕丽的其他诉讼请求；四、驳回白朗、宋要利的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3642元，由何诺亚、陈燕丽负担902元，白朗、宋要利负担2740元。反诉案件受理费2150元，由白朗、宋要利负担。二审审理中各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。何诺亚、陈燕丽与宋要利、白朗签订房地产买卖合同后，均应当依照合同约定履行义务。依据本案查明的事实，何诺亚、陈燕丽虽然对是否购买房屋有过反复，但何诺亚、陈燕丽于2019年5月3日出具承诺书后，是因白朗、宋要利提出新的要求致使合同未能继续履行。因此，一审法院认定由白朗、宋要利承担违约责任，责任划分恰当。关于违约金数额，一审法院依据双方在合同履行中的过错，酌定由白朗、宋要利向何诺亚、陈燕丽支付2万元违约金，处理并无不当。综上所述，宋要利、白朗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8180元，由上诉人宋要利、白朗负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年三月二十三日书记员  高会茹