山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2086号 上诉人（原审被告）：黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店，个体工商户，住所地：青岛市黄岛区隐珠街道办事处凰墩路16号。 经营者：张星。 委托诉讼代理人：张金樱，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永真，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胶南市明佳汽车修理厂，个体工商户，住所地：青岛市黄岛区隐珠街道办事处凰墩路16号。 经营者：逄锦红。 委托诉讼代理人：况宗昕，山东康耀律师事务所律师。 原审被告：张星，女，1985年6月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张金樱，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永真，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店（以下简称小龙虾店）与上诉人胶南市明佳汽车修理厂（以下简称明佳汽修厂）、原审被告张星房屋租赁合同纠纷一案，小龙虾店、明佳汽修厂不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4824号民事判决书，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。后明佳汽修厂依法申请撤回对本案的上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 小龙虾店向本院提出上诉请求：一、请求法院依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4824号民事判决书，并依法改判驳回明佳汽修厂的全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由明佳汽修厂承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，致使判决错误，应当依法予以撤销。第一、小龙虾店作为转租租赁合同的承租方，在收到实际权益人发送的《停止支付租金通知书》后，暂缓缴纳租金的行为系为防止损失扩大行使不安抗辩权的救济行为，不构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条规定的不安抗辩权的适用情形及行使方式，旨在保护先履行义务人在面临对方面临可能违约、无法履行合同义务时的自救措施，小龙虾店在已交付五万元租金的情况下，于履行支付后续租金义务前收到涉案厂房的实际权益人发出的《停止支付租金通知书》，小龙虾店当即向明佳汽修厂发送书面通知，但明佳汽修厂未给予任何履约保证，而径行提起诉讼，在此情况下，一审法院认定小龙虾店行使不安抗辩权的行为构成违约违反法律规定。第二、明佳汽修厂与青岛和鹏建材有限公司的租赁合同已解除，明佳汽修厂已丧失向小龙虾店追索租金的权利，其诉请已无权利基础，依法应当予以驳回。一审法院仍判令小龙虾店向其支付租金属违背事实基础、错误适用法律作出的错误判决。小龙虾店在一审庭审中已提交青岛和鹏建材有限公司于2019年5月11日向明佳汽修厂发出的《解除合同通知书》，明佳汽修厂于2019年5月14日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《合同法解释二》第24条的规定，解除合同通知自通知到达明佳汽修厂时生效，且在三个月之内明佳汽修厂亦未针对解除合同事宜起诉提出异议，故明佳汽修厂与青岛和鹏建材有限公司的租赁合同已于2019年5月14日解除，而小龙虾店已支付至2019年6月3日的租金五万元，明佳汽修厂已无权要求小龙虾店支付剩余租金或占用费。相反，小龙虾店有权要求明佳汽修厂退还多付的2019年5月15日至2019年6月3日期间的租金。第三、因明佳汽修厂与青岛和鹏建材有限公司的租赁合同已解除，小龙虾店与明佳汽修厂之间的商业租赁合同已无法履行。且青岛和鹏建材有限公司已于2019年8月15日将包括涉案厂房在内的黄岛区院整体出租给小龙虾店，小龙虾店对涉案厂房享有合法的使用权，且租赁相对方并非明佳汽修厂，无需再向明佳汽修厂支付任何费用。第四、一审法院超越审理范围，无权就青岛和鹏建材有限公司与明佳汽修厂的合同是否解除在本案中进行裁决，在青岛和鹏建材有限公司未参加诉讼的情况下，径行裁决合同未解除是对青岛和鹏建材有限公司权利的剥夺。综上，一审判决无视法律规定，错误认定事实，判决内容自相矛盾，无事实及法律依据，应当予以撤销。故小龙虾店上诉至贵院，望判如所请。 明佳汽修厂答辩称，上诉人的不安抗辩不成立，构成违约。且违约金在合同中有明确约定，一审法院不应擅自调整。且我方与青岛和鹏建材有限公司的合同仍在继续履行当中。 明佳汽修厂一审中提起诉讼：1、判令小龙虾店支付租金及相关费用148000元及自2019年3月10日至实际给付之日止按照合同总金额的0.5％计算的违约金；2、判令小龙虾店承担明佳汽修厂实现债权的律师费14000元；3、本案诉讼费由小龙虾店负担。诉讼中，明佳汽修厂变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《商业租赁合同》；2、判令小龙虾店按照日租金465.75元为标准，支付自2019年2月16日起至实际腾房之日止的实际占用使用费；3、判令小龙虾店支付给明佳汽修厂依据拖欠租金120000元为基数，以日0.5％为标准的违约金，直至实际腾出房屋之日；4、判令小龙虾店支付明佳汽修厂律师费14000元；5、诉讼费由小龙虾店承担。事实与理由：2019年2月27日，明佳汽修厂、小龙虾店双方签订《商业租赁合同》，合同约定明佳汽修厂将位于黄岛区向车间约600平方米出租给小龙虾店使用；租赁期为一年，合同期限为2019年2月16日至2020年2月15日止，租金为17万元，小龙虾店应于2019年2月27日支付房屋租金5万元，剩余148000元于2019年3月10日前全部交清。合同对双方的权利义务做了约定。合同签订后，明佳汽修厂依约履行了合同义务，现经明佳汽修厂催要，小龙虾店在支付5万元后，仍未按照合同支付剩余款项。 小龙虾店、张星一审中辩称，我方收到房屋所有权人以及房屋实际所有权人彭伟洺、张业彪的通知，要求被告停止支付租金，并告知青岛和鹏建材有限公司与明佳汽修厂已经解除租赁合同，所以我方未支付租金，是在行使不安抗辩权；我方已经书面通知了对方并告知其停止支付租金的原因。明佳汽修厂起诉没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。 一审法院查明，2018年3月22日，明佳汽修厂（合同承租方）与青岛和鹏建材有限公司（合同出租方、以下简称和鹏公司）签订商业租赁合同一份，约定，出租方将其所有的位于黄岛区院内包括北侧二层楼房（面积约400平方米）及东向车间600平方米、西南向办公室约340平方米（整个16号院）出租给承租方使用，出租方保证对该土地拥有完整的所有权及出租的权利；租赁期共五年，出租方从2018年4月30日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年4月29日止；承租方承租该厂房用于汽车维修及相关事项；第一年租金为16万元，从2019年4月30日起每年租金在上一年度租金水平基础上递增5%；承租方有权就部分厂房、场所进行转租，合同期满后，如出租方仍然继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。 2019年2月27日，明佳汽修厂（合同甲方、出租方）与小龙虾店（合同乙方、承租方）签订商业租赁合同一份，约定，出租方将位于黄岛区向车间约600平方米，出租给承租方使用；租赁期共一年，出租方从2019年2月16日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年2月15日止，到期若需续租，需于2020年1月15日前交齐下一年的租金及相关费用，若乙方到期不想续租，需提前三个月通知出租方；承租方承租该厂房用于餐饮及相关事项；租金17万元，加上门卫部分工资，共计198000元，于2019年2月27日支付5万元，于2019年3月10日交清剩余全部租金，若承租方到期没有交清剩余的全部款项，本合同自行终止，且承租方已经交纳的相关费用，不予退还，归出租方所有，承租方无条件搬出，若承租方不按出租方要求限时搬出，每拖延一天按合同总金额的5%支付违约金给出租方，出租方可采取停水停电关门等方式，因此产生的一切损失由承租方承担，甲方不承担任何责任，限时搬出时间为2019年3月15日前；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应每日按欠付租金金额的千分之五支付违约金。合同签订当日，小龙虾店支付给明佳汽修厂租金5万元。 2019年3月6日，彭伟洺、张业彪向小龙虾店发停止支付租金通知书，内容为：“根据2015年5月18日张业彪、崔岩、彭伟洺的三方协议约定，和鹏公司位于胶南市开发区东侧的厂房、土地归张业彪、彭伟洺所有（其中，张业彪占80%、彭伟洺占20%），出租收益也归张业彪与彭伟洺，并由张业彪与彭伟洺收取，明佳汽修厂与和鹏公司于2018年3月22日签订的商业租赁合同属无效协议，请你方收到本通知之日起，停止向明佳汽修厂支付租金。”小龙虾店将该信息发给明佳汽修厂经营者之女彭佳慧，彭佳慧曾代表明佳汽修厂签订与小龙虾店的租赁合同。 2019年5月11日，和鹏公司向明佳汽修厂发解除合同通知书，认为双方签订的租赁合同约定租赁用途为汽车维修及相关事项，而明佳汽修厂将其转租后用于经营饭店，已构成根本性违约，据此要求解除双方于2018年3月22日签订的租赁合同。明佳汽修厂对此不予认可，明确表示不同意解除合同。 另查明，青岛和鹏建材有限公司系有限责任公司，其法定代表人为崔岩，股东为崔岩和彭伟洺，其中，崔岩持股80%，彭伟洺持股20%。庭审中，小龙虾店提交一份案外人张业彪提供的协议书复印件，内容为，崔岩将其拥有的80%份额的和鹏公司位于凰墩山路东侧的厂房和土地作价1550万转让给张业彪，且协议签署生效后，上述厂房出租给第三方的全部收益归属张业彪，由张业彪收取，崔岩与张业彪均同意在股权转让纠纷中张业彪已支付的股权转让款1000万抵减受让款，彭伟洺同意以其拥有的和鹏公司10%的股价作价300万抵减受让款，剩余受让款再分期支付。同时，因涉案厂房及土地已抵押给银行贷款，崔岩方需将涉案厂房及土地抵押给张业彪方，若无法办理抵押登记，崔岩需将相关的房屋所有权证及国有土地使用证原件交付给张业彪方。一审法院经查询，张业彪曾于2014年12月15日以股权转让纠纷为由将崔岩诉至青岛市中级人民法院，后于2015年5月25日撤诉。2019年4月23日，张业彪再次以建设用地使用权出让合同纠纷为由将崔岩诉至青岛市崂山区人民法院，现该案正在审理过程中。故，庭审中，小龙虾店申请本院应以崂山区人民法院的案件结果为依据，要求本案中止审理。 一审法院认为，和鹏公司与明佳汽修厂以及明佳汽修厂与小龙虾店签订的商业租赁合同，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。1、虽然案外人张业彪与和鹏公司就涉案厂房存在权属争议，但是从小龙虾店提交的证据来看，产权尚未发生变动，即使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，也不应影响租赁合同的效力；2、和鹏公司虽向明佳汽修厂发解除合同通知书，但明佳汽修厂已明确表示不同意解除合同，合同中约定了涉案房屋可以转租，对于转租后是否必须从事汽修并无明确约定，因此如未出现解除合同的法定情形或约定情形，合同并非在解除通知书到达时必然解除；3、合同具有相对性，权利义务属于租赁双方，小龙虾店系与明佳汽修厂签订租赁合同，和鹏公司与明佳汽修厂的合同并未被认定无效或者解除时，小龙虾店仍应当按照合同约定支付相应租金，否则就构成违约。本案中，因小龙虾店不同意解除合同，考虑到维护合同交易的稳定性，一审法院认为合同应当继续履行为宜，故对明佳汽修厂要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。小龙虾店应当按照合同约定支付剩余租金148000元，因小龙虾店违约，还需承担逾期支付租金期间的利息，利息可参照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。对明佳汽修厂主张的律师费，因合同中并未约定，一审法院不予支持。关于小龙虾店申请中止审理的请求，因不符合中止审理的法定情形，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店于判决生效之日起十日内支付给胶南市明佳汽车修理厂租金148000元及利息（以本金148000元为基数，自2019年3月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付至给付之日止）；二、驳回胶南市明佳汽车修理厂的其他诉讼请求。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元，由黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店负担660元，胶南市明佳汽车修理厂负担100元。 二审中小龙虾店提交张星与青岛和鹏建材有限公司的租赁合同一份，证明张星与和鹏公司于2019年8月15日签订租赁合同，张星现系基于与和鹏公司的合同适用涉案原连云港路16号院落，与明佳汽修厂无关。明佳汽修厂质证后认为，我方与和鹏的合同还在履行中，涉案房屋及院落仍在我方占有支配使用中，对小龙虾店提供的合同真实性无法落实，即便真实，其与出租方恶意串通损害我方利益的行为无效。 明佳汽修厂二审提交照片一宗，证明涉案16号院落仍在其控制使用中，小龙虾店质证后予以认可，主张这是明佳汽修厂在履行与和鹏公司的合同。 二审中明佳汽修厂自述其与和鹏公司的合同，租赁费交至2020年4月29日。其与和鹏公司目前无诉讼及仲裁案件。小龙虾店自述因明佳汽修厂仍使用涉案部分场地，小龙虾店尚未向和鹏公司交付租金。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，合同的争议焦点在于小龙虾店是否存在违约行为，是否应向明佳汽修厂支付租金及违约金。对此本院认为，合同的相对方为明佳汽修厂与小龙虾店，权利义务属于租赁双方，和鹏公司与明佳汽修厂的合同并未被认定无效或者解除时，小龙虾店仍应当按照合同约定向明佳汽修厂支付相应租金，否则就构成违约。关于和鹏公司与明佳汽修厂的合同是否解除的问题，一审法院仅认定合同并非在解除通知书到达时必然解除，并未直接认定合同已解除或继续履行，认定正确，和鹏公司与明佳汽修厂之间的权利义务可另行处理，上诉人的上诉理由不成立。小龙虾店及张星在本案诉讼过程中擅自与和鹏公司签订租赁合同，但尚未交纳租金，对此本院认为，小龙虾店继续向明佳汽修厂支付租金并未损害其权利，也不会构成充分交纳，和鹏公司若对该租金收取人有异议，可直接向明佳汽修厂进行主张。关于小龙虾店是否应承担违约金或是否构成不安抗辩权，本院认为，小龙虾店使用涉案房屋，就应缴纳租赁费，其在不确定缴纳相对方、尤其在一方已提起诉讼的情况下，小龙虾店可以通过向法院提供担保等方式履行自己义务，现小龙虾店既未向法院提供担保，也未向任何一方履行支付租金的义务，确有违约行为，且一审已结合本案实际情况对其违约金进行酌减，认定正确，符合法律规定，本院依法予以维持。 综上，上诉人黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店的上诉，维持原判。 二审案件受理费胶南市明佳汽车修理厂预交3540元，减半收取1770元，由胶南市明佳汽车修理厂负担。黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店预交3540元，由黄岛区四喜小龙虾餐馆凰墩山路店负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月三十日 法官助理徐鹏 书记员王若怡