湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终148号上诉人（原审被告）：祁阳县自然资源局。法定代表人：甘小玲，该局局长。委托诉讼代理人：蒋建平，男，1978年4月3日出生，汉族，系该局员工。委托诉讼代理人：欧朝福，男，1975年11月14日出生，系该局员工。被上诉人（原审原告）：李秋宝，男，1967年10月7日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。上诉人祁阳县自然资源局因与被上诉人李秋宝建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祁阳县自然资源局上诉请求：依法撤销原审判决，并裁定驳回原告的起诉。事实及理由：一、上诉人已经履行了合同义务，不存在解除合同的法定事由，一审法院判决解除合同是错误的。二、一审中被上诉人提交的房地产估价报告及报告补充说明不合法，一审法院对该证据予以认可是错误的。三、本案不属于民事诉讼的受案范围，而应当属于行政诉讼的受案范围，一审法院对本案的审理在程序上不合法。被上诉人李秋宝辩称，一、本案合同标的存在严重的权利瑕疵，合同目的已无法实现，解除合同是必然的结果。二、一审法院委托的评估程序合法，结论客观真实，应当作为本案认定事实的依据。三、本案系民事合同纠纷，不属于行政诉讼的范围。李秋宝向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告按双方签订的《国有土地使用权出让合同》及祁国用（2002）字第XXXXX号《国有土地使用证》的内容交付891平方的国有土地使用权给原告；二、如被告无法履行上述交付土地义务，则请求判令解除双方签订的《国有土地使用权出让合同》，并赔偿原告损失4,400,000元。诉讼过程中，原告将赔偿金额变更为2,909,115元。一审法院认定事实：2002年4月17日，原告李秋宝与被告祁阳县自然资源局（原祁阳县国土资源局）在原祁阳县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（2002）祁土出字第YYY号，合同约定：被告将位于祁阳县黎家坪镇黎峰路2025平方米的综合用地的土地以每平方米370.37平方，总额为750,000元出让给原告李秋宝。原告在签订合同后3日内以现金或现金支票方式缴纳750,000元，逾期15日内未全部支付的，被告有权解除合同，并请求赔偿损失。同时约定，原告在支付全部出让金后3日内申请办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。原告取得土地使用权后未按合同规定建设的，应缴已付出让金10%的违约金；连续两年不投资建设的，被告有权无偿收回土地使用权。原告于合同签订之日缴纳了基础设施费734,812.5元，次日，缴纳了土地出让金15,188元和税收28,400元。同年5月10日，被告为原告办理了相应土地的权属证书，原告将其中的部分土地转让给他人，并办理了变更登记，将剩余的891平方米国有土地登记为原告本人（产权证号为祁国用（2002）字第XXXXX号）。原告在准备建房时，当地居民以该土地未被征用，尚为集体土地为由阻扰原告动工，原告多次向被告反映要求解决未果，原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，经原告申请，本院委托了湖南恒永房地产评估公咨询有限公司对涉案土地进行了评估，结论为：评估总价为2,909,115元，评估单价为3265元/平方米，同年9月15日经补充鉴定评估总价仍为2,909,115元。另查明，涉案土地无农用地转换为建设用地的审批手续。祁阳县国土资源局于2019年4月23日更名为祁阳县自然资源局。一审法院认为：涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效。根据我国《物权法》第一百三十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，国有土地使用权出让合同为调整物权关系的民事合同。现围绕双方争执的焦点被告是否已交付土地给原告和原告的损失如何承担作评断：（一）被告是否已交付土地给原告。涉案合同对土地交付方式没有约定。原告认为被告将没有征用的土地交付给原告，且交付行为存在瑕疵。被告辩称，土地交付应当以登记为准。被告已将土地登记在原告名下，故被告已交付土地。法院认为，土地的交付，应以转移占有为标准。理由：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定可知，房屋作为不动产的交付是以转移占有为标准的，那么，作为同样是不动产的土地，亦应以此为标准。2、从保护受让人权益的角度出发，受让人只有实际占有了土地才能对土地进行开发建设。若仅以形式交付或登记公示作为交付显然对土地受让方不公平，也可能变相地将征用、征收土地过程中的矛盾、风险转嫁给了土地受让方。3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定，“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；……”该规定明确将土地的交付与土地使用权变更登记区分开来，也可以看出土地使用权的变更与土地的交付不是一回事。综上，被告的辩称理由不能成立。（二）原告的损失应当如何承担。被告祁阳县自然资源局因未办理批准手续而导致不能交付土地，致使合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，原告有权请求解除合同。造成合同解除的原因在于争议地块未经批准，责任完全在于被告。依照我国《合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故对原告的损失依照2019年7月8日为基准日所作的土地市场评估结论，符合前述规定精神。此外，原告无明显怠于行使权利和不当扩大损失的行为，本案不产生减损原则的适用问题。综上所述，原告的诉请依法成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：一、解除原告李秋宝与被告祁阳县自然资源局于2002年4月17日签订的《国有土地使用权出让合同》；二、被告祁阳县自然资源局在本判决生效后十日内赔偿原告李秋宝损失2,909,115元。案件受理费42,000元，评估费27,772元，由被告祁阳县自然资源局负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。故国有土地使用权出让合同依法属于民事合同。本案争议的焦点即：上诉人是否履行了合同义务以及被上诉人的损失如何承担。本院认为，上诉人虽然按照合同约定为被上诉人办理了国有土地使用权证，但是涉案土地原系集体土地，国土局在未依法将其变更为国有土地的情况下，与被上诉人签订国有土地使用权出让合同纠纷,其有义务让被上诉人能够正常使用该土地，现上诉人祁阳县自然资源局因未办理批准手续而导致合同目的不能实现，被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定请求解除合同符合法律规定。而造成合同目的不能实现的主要责任在上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人应当承担被上诉人的损失。另外上诉人对被上诉人提交的房地产估价报告及报告补充说明有异议，但是鉴定机构是一审法院通过核实相应资质后，组织双方依法选择的，评估机构系从法院资产网所选，具有房地产评估资质。且上诉人既未提供证据证明其主张，也未向法院申请重新鉴定，故该诉讼理由本院不予支持。综上所述，上诉人祁阳县自然资源局的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42,000元，由上诉人祁阳县自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年三月二十七日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。