上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1720号上诉人（原审被告，反诉原告）：周吉，男，1985年12月1日生，汉族，户籍地安徽省安庆市望江县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张千哲，男，1989年12月25日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王静，上海创美律师事务所律师。上诉人周吉因与被上诉人张千哲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周吉的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项，改判驳回张千哲的一审全部诉讼请求，支持周吉一审全部反诉请求。事实与理由：一、周吉因用电负荷问题行使抗辩权拒付租金的证据确凿；二、双方租赁合同解除的原因在于用电设施不符合约定，一审法院支持张千哲的租金计算至2018年11月5日没有依据；三、签署租赁合同时是以公司的形式签约的，并非周吉的个人行为。被上诉人张千哲不同意周吉的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。张千哲向一审法院提起诉讼，请求：1、判令张千哲、周吉之间的合作租赁合同书解除；2、判令周吉支付房租费用暂计人民币（以下币种相同）174,000元（自2018年9月1日至判决日止）；3、判令周吉支付水费1,920.04元，电费53,076.56元；4、判令周吉支付违约金20万元；5、判令周吉支付逾期付款违约金104,400元（自2018年12月1日至判决生效日止）；6、本案诉讼费由周吉承担。一审庭审中，张千哲明确诉请2主张自2018年9月1日至2018年11月5日止的租金，按每月58,000元标准；同时，张千哲申请撤回诉请3，但保留向周吉另行主张的权利。周吉向一审法院提出反诉请求：1、判令张千哲归还周吉押金174,000元，赔偿周吉装修损失、设备搬迁损失、房租差价损失等356,420元；2、本案诉讼费由张千哲负担。一审庭审中，周吉变更诉请为：1、要求判令张千哲归还周吉押金174,000元；2、判令张千哲赔偿周吉违约金20万元。一审法院认定的事实：租赁房屋为上海市浦东新区XX路XX号号一二三楼（一楼不包含XX麻辣烫部分约80平方米）（以下简称系争房屋）及一楼其余部分房屋系周吉自案外人上海A有限公司（以下简称A公司）处承租而来，系争房屋一楼其余部分房屋由周吉转租给他人经营“XX麻辣烫”。但两处租赁房屋水电表并未单独分列。2018年7月5日，周吉（甲方）与张千哲（乙方）签订《合作租赁合同书》一份，合同约定项目合作期限自2018年7月15日至2021年12月26日，合作项目为上海B有限公司旗下XX烘焙学校；合作校址为上海市浦东新区XX路XX号一二三楼（一楼不包含XX麻辣烫部分约80平方米），合同第五条约定，乙方提供的上海市浦东新区XX路XX号（现XX咖啡店）作为甲方培训场地，不得从事其他行业，乙方需提供甲方经营的足够的电量。甲方需将用电量于2018年7月15日之前告知乙方，乙方交付时需提供甲方要求的用电量。合同第九条约定，自交付之日起，甲方负责除房租外产生的其他任何费用，水费电费需按照乙方要求按时打到指定帐户。合同第十条约定，付款方式为押三付一，第一次付款日期为此合同的签订日期的第二天，支付押金2万元；第二次付款日期为2018年7月15日支付剩余押金154,000元，第三次付款日期为2018年7月31日前，支付8月份房租58,000元；后期正常每月月底前支付下一个月租金；……若甲方未按时交付租金，需支付每日千分之五的违约金，若甲方30天内未支付房租，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求赔偿；交付日为2018年7月15日，免租期至2018年7月31日。合同第十条约定，合同期内，无论甲乙任何一方违约，违约方需赔偿对方二十万元整。自2018年8月1日起，经营产生的所有问题由甲方承担。合同落款处由张千哲、周吉签名。一审庭审中，张千哲、周吉均确认该合同系双方之间租赁合同。合同签订当日，周吉向张千哲支付租赁押金2万元。2018年7月14日，张千哲将系争房屋交付给周吉。2018年7月15日，周吉向张千哲支付租赁押金154,000元。周吉对系争房屋进行装修。2018年7月17日，周吉向张千哲出具《承诺书》，内容为：上海市浦东新区XX路XX号（XX除外）自2018年7月15日接手之日起，之前所有的债务与法律责任，劳动纠纷关系等事宜与上海B有限公司无关；自2018年7月15日之后，安全、租金、水电费、工资、债务与相关的法律责任，劳动纠纷关系等事宜全权由上海B有限公司负责。在该份承诺书落款处，由周吉作为上海B有限公司的法定代表人签名。2018年7月28日，周吉开业。2018年8月3日，周吉向张千哲支付租金58,000元。之后，周吉未再支付租金。2018年10月12日，周吉向张千哲发出《通知》，内容为：因周吉拖欠2018年9月、10月房租及水电费，如周吉不能于2018年10月12日付清，要求周吉于2018年10月13日清场并把场地交还张千哲，并13日晚上会停止供电。一审法院另查明，2018年6月26日，周吉方工作人员向张千哲方工作人员微信询问系争房屋用电量，称大概需要100个千瓦；张千哲方工作人员于2018年6月28日回复，称物业说大概有70千瓦，如用电量大的话后面可以再加；周吉方工作人员于2018年6月30日再询问70千瓦是否包含楼下麻辣烫，张千哲方工作人员回复不包含。另，张千哲、周吉及双方工作人员微信建立了“合作共赢”群，其中，2018年7月28日、2018年8月19日、2018年9月3日，因系争房屋发生断电，双方往来微信；2018年10月10日，张千哲工作人员称付了增加电量的钱就来人安装，并称物业都沟通好了。2018年10月14日，周吉工作人员称桌椅在外面放着，走之前和其盘点一下东西，并询问几天可以搬完。2018年10月23日，双方工作人员约好办理交接。但当日双方并未办理完毕交接手续。另，微信群中张千哲工作人员多次向周吉工作人员催讨房租及水电费。本案一审审理过程中，一审法院至A公司处调查，A公司工作人员向一审法院提供了其与本案张千哲等的《解除协议》，内容为：A公司与张千哲等签订的相关租赁协议于2019年1月3日解除，张千哲等应于2019年1月9日将租赁物业以清洁良好的状态返还给A公司。一审庭审中，张千哲陈述：系争房屋电表跳闸发生过3、4次，跳闸原因很多，周吉对系争房屋进行过装修，张千哲提出可能是周吉装修问题，周吉检测过后也没有再提出；其于2018年11月初至系争房屋看到周吉已搬走，2、3天后张千哲将房屋门锁换了；2018年10月23日，双方工作人员见面，当时系争房屋内没有搬空，故双方无法办交接。周吉则陈述系争房屋电表跳闸发生过4、5次，其与张千哲交涉，张千哲也派人过来，与“XX麻辣烫”沟通；第二次是张千哲买了空气开关，叫人来换的，换的是“XX麻辣烫”；第三次是周吉自己买了空气开关，换了楼上的，还是不能解决；后来还是一直无法正常使用，电工说是总电量不够，周吉只能轮流开设备；2018年9月底周吉将房屋内有用物品搬走；2018年10月23日，双方工作人员见面，周吉称房屋内剩余东西不要了。一审法院认为：张千哲、周吉签订的《合作租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因周吉未按约支付租金，构成违约，故张千哲发送《通知》解除合同，符合合同约定，且根据双方的微信群聊天记录，双方于2018年10月14日起已在协商搬离事宜，表明双方对解除通知的效力并无异议，故双方之《合作租赁合同书》于《通知》载明的解除日期即2018年10月13日解除。至于周吉主张因张千哲提供的电量未符合约定致使其合同目的无法实现而应由其解除合同的辩解意见，一审法院认为，双方合同中约定周吉应于房屋交付前将用量电告知张千哲，张千哲在房屋交付时应提供周吉要求的用电量。事实上，双方工作人员确在房屋交付前对用电量问题进行了沟通，周吉在房屋交付时并未对用电量提出异议，且还于2018年7月17日向张千哲出具了《承诺书》；虽之后系争房屋于2018年7月28日发生断电，但因系争房屋由周吉进行过二次装修，且周吉所有设备用电量最大荷载多少由其掌握，现周吉并无证据证明当日断电及之后的断电系张千哲原因造成的情况下，擅自停止支付房租并不构成合法抗辩，且根据双方微信往来记录及双方自认，每次断电并不具有持续性；更何况张千哲工作人员在交房时亦明确提出电量不够可以再加，在2018年10月10日的微信聊天记录中亦告知电量问题有办法解决，在此情况下，周吉仍未支付租金，导致双方租赁合同解除，系周吉之责，故周吉认为合同解除系张千哲造成，一审法院不予采信，对周吉要求张千哲赔偿违约金之诉请，一审法院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因双方合同解除，作为合同解除后果，张千哲已收取的租赁押金应予返还。至于张千哲要求周吉支付的房屋租金，合同解除后应为房屋占有使用费，周吉虽辩称其已于2018年9月底搬出，但并未提供相应证据，而双方虽约定2018年10月23日办理交接手续，但最终交接未成原因不明，因房屋返还系周吉之义务，现周吉并未举证系张千哲原因造成房屋未予返还，应由周吉承担相应举证不能的后果，故张千哲主张租金（使用费）应支付至2018年11月5日，一审法院予以支持。至于张千哲主张的逾期付款违约金及合同解除违约金20万元，因合同解除系周吉未付租金导致，逾期付款违约金系基于合同履行期间的逾期支付租金的违约责任，在双方合同解除前，周吉应予支付；但张千哲现主张的逾期付款违约金起算日为2018年12月1日，已超过合同解除日，故一审法院对该项诉请不予支持；合同解除后，周吉应承担合同解除违约金。至于周吉提出违约金过高的主张，考虑到合同履行情况、违约方过错程度、张千哲实际损失、张千哲与案外人解除合同情况等因素，一审法院认为双方约定的违约金确属过高，由一审法院酌情调整为15万元。张千哲自愿撤回诉请3，系其自行处分诉讼权利，一审法院予以准许。一审法院于2019年11月2日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张千哲与周吉签订的《合作租赁合同书》于2018年10月13日解除；二、周吉应于判决生效之日起十日内支付张千哲租金（使用费）125,666.67元；三、周吉应于判决生效之日起十日内支付张千哲违约金15万元；四、张千哲应于判决生效之日起十日内返还周吉租赁押金174,000元；五、驳回张千哲的其余诉讼请求；六、驳回周吉的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,476元，减半收取计4,238元，由张千哲负担1,796元，周吉负担2,442元；反诉案件受理费人民币3,323元（已减半），由张千哲负担1,546元，周吉负担1,777元。二审期间,周吉向本院提供以下材料：一、上海B有限公司营业执照；二、租赁合同，证明签署人是公司；三、聊天记录，证明周吉与张千哲一直在谈电费赔偿问题；四、调解通知书，证明公司的老师于2018年9月20日撤离。张千哲质证称，营业执照真实性无异议，租赁合同的真实性不认可，聊天记录真实性不认可，调解通知书与本案无关。经审查，由于周吉未向本院合理说明逾期提供上述材料的理由，且上述材料亦不足以实现其证明目的，故本院依法对上述材料不认定为二审新证据。经审理查明，一审判决书第三页第三段第二行、第三行的“被告”应为“原告张千哲”，一审判决第五页第九行的“被告向原告”应为“原告张千哲向被告周吉”，其他事实一审法院认定无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，周吉在二审中抗辩称与张千吉对系争房屋建立租赁关系是其担任法定代表人的案外人公司，这与其在一审庭审中的陈述及证据质证意见不符，且周吉亦未作合理解释，基于禁反言原则，本院不予采信。周吉应当按照双方的租赁关系，按时支付租金，现周吉确未支付2018年9月起的租金，逾期已逾30日，故张千吉通知解除双方的租赁合同，具有合同依据，一审法院依法予以支持，并无不妥，本院依法予以维持。周吉辩称拒付租金系行使抗辩权，但根据租赁合同的约定，周吉在系争房屋交付时并未对用电量提出异议，视为系争房屋交付时符合合同约定。若周吉认为系争房屋交付后的用电量致使租赁合同无法实现合同目的，周吉有责任提供证据予以证明。一审法院在一审庭审中二次明确关于鉴定主体及责任，周吉亦表示“找不到这种鉴定公司”，并非周吉所谓的一审法院未作回应。更何况，综合双方对用电负荷的争议及处理、实际断电的次数、系争房屋装修等情况，用电量的争议不足以构成周吉拒付全部租金的理由或抗辩，因此，一审法院认定周吉存在违约行为并应承担违约金责任，张千哲无需向周吉承担违约责任，并无不妥，本院依法予以维持。另，虽然周吉自称于2018年9月下旬就自行搬离了系争房屋，但由于周吉并未举证证明其向张千哲履行了返还系争房屋的义务，故一审法院根据双方自述情况，判决周吉向张千哲支付租金（使用费）至2018年11月5日，并无不妥，本院依法予以维持。综上，上诉人周吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,935元，由上诉人周吉负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年三月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……