吉林省图们市人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉2402执异2号案外人：池明南，男，1977年3月20日出生，朝鲜族，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：李春吉。申请执行人：时建安，男，1956年11月13日出生，汉族，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：潘佳璇。被执行人：延边春林房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：李逢春。被执行人：崔权，男，1962年9月29日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被执行人：李逢春，男，1952年6月18日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。在本院执行时建安申请执行延边春林房地产开发有限公司（以下简称春林公司）、延吉市俞辰电脑平面设计室、李逢春民间借贷纠纷一案中，案外人池明南对本院查封位于延吉市延南路509号园林小区7号楼6层6001号、6002号，7层7001号、7002号共4套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人池明南称：1.2015年,池明南以包工包料方式承建了春林公司开发的位于延吉市延南路509号园林小区5号楼6号楼的施工建设，工程竣工后因春林公司未能按约定支付工程款，双方达成顶账协议，春林公司将自己所有的园林小区7号楼6001号、6002号、7001号、7002号共4套房屋作为工程款顶账给申请人，于是双方于2016年10月8日签订了商品房买卖合同，并开具了收款收据的同时将上述房屋交付给了申请人。因此，申请人与春林公司在图们市法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同。申请人在春林公司处承包工程，春林公司以涉案房屋抵顶其拖欠工程款的行为来看，申请人已支付全部购房款。另外，因上述房屋至今未能完工，没有房门，且楼梯也无法使用，致使无法交付房屋钥匙，但申请人作为承建商，房屋一直处于申请人的控制管理状态下，应视为其已合法占有涉案房屋，且申请人未办理备案登记手续的原因是法院查封涉案房屋在内的春林公司名下的部分房屋所致，并非申请人自身原因。2.贵院依据申请执行人时建安的申请出具了图们市人民法院（2018）吉2402执保264号民事裁定书，查封了上述4套房屋。对此，申请人已向贵院提出了书面异议，贵院的（2018）吉2402执异11号执行裁定书驳回了申请人的异议请求。在收到该裁定书后15日内向图们市人民法院提起了执行异议之诉，图们市人民法院2018年12月4日受理后进行了审理，于2019年6月4日向申请人送达了（2018）吉2402民初1850号民事裁定书，以针对轮候查封提出的执行异议之诉不予受理为由裁定驳回了起诉。并明确告知申请人轮候查封变为正式查封后重新提起执行异议之诉。现延吉市人民法院全部解除了诉争标的物的查封，图们市人民法院的查封已变为首次查封并发生效力，故申请人具有对图们市人民法院的（2018）吉2402执异11号执行裁定书提起执行异议之诉的权利，于是又向图们市人民法院提起了执行异议之诉，但图们市人民法院（2019）吉2402民初765号民事裁定书无视这一事实，剥夺了这一法律赋予的合法权利，也无视申请人已在收到执行裁定书后15日内提起过执行异议之诉的事实，认定起诉期限应自2018年11月21日签收（2018）吉2402执异11号执行裁定书之日起计算已过起诉期限为由裁定驳回了申请人的起诉。3.现延吉市人民法院（2017）吉2401执3516号之一执行裁定书、（2017）吉2401执3405号之七执行裁定书、（2017）吉2401执3405号之八执行裁定书、（2017）吉2401执3405号之九执行裁定书、（2017）吉2402执3405号之十执行裁定书已解除了诉争标的物的查封，图们市人民法院的查封已变为首次查封并发生效力，故特依法向贵院提起执行异议申请，请求人民法院撤销图们市人民法院（2018）吉2402执保264号民事裁定书、图们市人民法院（2018）吉2402执异11号执行裁定书，解除对位于延吉市延南路509号园林小区7号楼6层6001号、6002号、7001号、7002号共4套房屋的查封并停止执行。本院查明：1.2016年10月8日，案外人池明南与春林公司签订了《商品房买卖合同》，购买了春林公司开发的位于延吉市延南路509号的园林小区7号楼六楼6001、6002、七楼7001、7002室，房屋建筑面积分别为473.75、413.09、473.75、413.09平方米,价款分别为189.4万、165.2万、189.4万、165.2万，总价为人民币709.2万元。虽然春林公司开具了四份收款收据，但买受人池明南并没有实际交付房款，而是与李逢春口头约定用上述房屋抵工程款，当时也没有签订相关以物抵债协议书。在听证时池明南提交了2015年6月20日由春林公司与池明南签订的林科院办公楼工程承包协议书、发包方为春林公司、承包方为延边兴达建设有限责任公司盖章的延边林业科学院办公楼竣工结算书（竣工结算价为6657787元），2016年12月25日由春林公司和施工方代表池明南签名的林苑名郡小区5号楼工程决算书（决算总金额为808000元）。2.2018年2月7日，本院作出（2017）吉2402民初914号民事调解书，调解协议内容为：“一、被告延边春林房地产开发有限公司于2018年5月1日前偿还原告时建安借款本金218万元及利息（从2015年11月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、被告延吉市俞辰电脑平面设计室、被告李逢春对上述债务承担连带清偿责任。”2018年5月8日，时建安向本院申请强制执行。2018年7月27日，本院作出（2018）吉2402执264号执行裁定书，查封春林公司名下位于延吉市延南路509号园林小区7号楼3层3001号（489.15平方米）、3002号（400.26平方米）；4层4001号（489.15平方米）、4002号（400.26平方米）;5层5001号（489.15平方米）、5002号（400.26平方米）；6层6001号（473.75平方米）、6002号（413.09平方米）；7层7001号（473.75平方米）、7002号（413.09平方米）房屋产籍。2018年9月17日，案外人池明南对延吉市延南路509号园林小区7号楼6001、6002、7001、7002号四套房屋向本院提出书面异议。我院于2018年11月20日作出（2018）吉2402执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人池明南的异议申请。池明南不服，在该执行裁定书指定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年5月25日作出（2018）吉2402民初1850号民事裁定书，以本院查封为轮候查封为由，裁定驳回池明南的起诉。3.本案诉争6001、6002、7001、7002号房屋没有房门，楼梯无法使用，春林公司未能向池明南交付房屋钥匙。4.现延吉市房屋产权管理中心综合信息显示，延边朝鲜族自治州中级人民法院和延吉市人民法院对延吉市延南路509号园林小区7号楼6001号、6002号、7001号、7002号的期房限制管理登记均为注销。5.2018年5月16日，延吉市市场和质量监督管理局核准注销延吉市俞辰电脑平面设计室。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人池明南在本院查封前与春林公司签订了《商品房买卖合同》，但未实际支付购房款。对此，案外人池明南称自己挂靠延边兴达建设有限责任公司承建了春林公司开发的延吉市延南路509号园林小区5号楼6号楼，工程竣工后春林公司未能按约定支付工程款，双方达成顶账协议，春林公司将园林小区7号楼6001号、6002号、7001号、7002号共4套房屋作为工程款顶账给了自己。但池明南未能提供与春林公司达成顶账协议的相关证据材料，且根据池明南提供的延边林业科学院办公楼竣工结算书，结算双方并无池明南，池明南主张以其施工工程款抵房屋价款，依据不足，本院不予支持。诉争房屋没有房门无法交付钥匙，楼梯无法使用无法实际管理房屋，池明南主张对诉争房屋进行了控制管理，没有事实依据，本院不予支持。综上，案外人池明南的请求不符合能够排除执行的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人池明南的异议申请。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 林 美审判员 董 勇审判员 卜宪吉二〇二〇年三月三十一日书记员 程佳宁