北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2326号上诉人（原审被告）：北京四季丰泰农业科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇天堂河汇林街南16号。法定代表人：刘景顺，总经理。委托诉讼代理人：李一民，北京市瑞天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京源泰翔基农业科技开发有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路甲1号5、6号平房。法定代表人：张志民，经理。委托诉讼代理人：赫英强，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京四季丰泰农业科技有限公司（以下简称四季丰泰公司）因与被上诉人北京源泰翔基农业科技开发有限公司（以下简称源泰翔基公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。四季丰泰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审，本案诉讼费用由源泰翔基公司承担。事实和理由：1.一审判决将我公司与源泰翔基公司于2011年12月16日签订的《协议书》（以下简称涉案协议）认定为有效的土地转租协议是错误的。首先，涉案协议性质是源泰翔基公司将其与土地出租人北京市天堂河劳动教养所（后更名为北京市天堂河教育矫治所，以下简称矫治所）签订的土地租赁合同中全部权利义务转移给我公司，由我公司以自己的名义直接履行源泰翔基公司与矫治所签订的土地租赁合同，其前提是必须得到矫治所的认可，涉案协议不是转租合同。源泰翔基公司没有举证证明其向我公司提供过其与矫治所之间的协议。2013年源泰翔基公司与矫治所重新签订新协议，并终止了前份土地租赁协议，我公司对此并不知情，因此我公司无法履行租金条款和租金增长幅度条款。其次，源泰翔基公司虚构其已经承租土地3年的事实，故意隐瞒其无权出卖转租土地上构筑物的事实，伪造矫治所同意我公司在土地上的投资建设产权归我公司所有的事实，促成我公司与其签约，欺骗我公司向其支付土地租金、购买设施款共694400元，该条款因源泰翔基公司无权处分地上物及附属设施，而应属无效。由于源泰翔基公司在签订涉案协议时有虚构事实的行为，涉案协议应属无效，我公司有权要求源泰翔基公司赔偿其虚构事实对我公司造成的损失。最后，涉案协议约定依照2011年源泰翔基公司与矫治所签订的土地出租合同执行的条款已经被2013年源泰翔基公司与矫治所新签订的合同所取代，故涉案协议的履行条款已经被终止，无法继续履行。2.一审判决认定我公司欠交数额错误。一审判决认定我公司欠交矫治所2015年4月1日至2018年3月31日土地使用费147972元，该期限和数额的依据为一审法院基于矫治所与源泰翔基公司之间土地租赁合同的约定作出的判决，与本案系两个法律关系，不能据此认定我公司承担上述责任。我公司已经向源泰翔基公司交纳了3年土地租金，共计134520元，案外人养鸡协会代我公司交纳了1年土地租金，故我公司已交纳4年租金，尚欠两年1个月租金，其余部分由于源泰翔基公司违约未向矫治所支付，不应由我公司承担。自2015年后，租金上涨部分亦不应由我公司承担。3.源泰翔基公司要求我公司向其交纳前3年租金，以取得矫治所同意其转让行为，但此事实纯属虚构，也不是土地租赁合同中的权利义务，应属无效。4.一审判决认定的无权处分不影响买卖条款效力这一原则，并不适用本案情况。5.因矫治所并不认可我们双方所签协议，故涉案协议并未成立。源泰翔基公司辩称，同意一审判决，不同意四季丰泰公司的上诉请求。理由如下：1.一审判决将涉案协议性质认定为土地租赁合同，我公司认为是准确的。2.本案系四季丰泰公司未按涉案协议约定向矫治所交纳租金，导致矫治所提起诉讼。法院判决认定我公司与矫治所存在租赁关系，四季丰泰公司与矫治所没有合同关系，故判令我公司向矫治所承担支付租金的义务。涉案协议中约定的矫治所烤箱场南侧22.42亩土地（以下简称涉案土地）自2012年12月16日双方签订涉案协议后就由四季丰泰公司实际使用，其理应承担支付使用费的义务。3.四季丰泰公司实际已经直接向矫治所支付过部分租金，后又不再交纳剩余租金，直到引发矫治所起诉我公司，涉案场地被矫治所收回。源泰翔基公司向一审法院起诉请求：1.判决四季丰泰公司给付我公司2015年4月1日至2018年3月31日期间的土地使用费147972元；2.判决四季丰泰公司向我公司补偿违约金等损失64300元；3.判决四季丰泰公司给付我公司自2018年4月1日起，按年土地使用费49324元计算，至实际腾退土地之日止的使用费,总计212272元;4.本案诉讼费用由四季丰泰公司承担。一审法院认定事实：2010年6月21日，甲方矫治所与乙方源泰翔基公司签订《协议书》，该协议载明有：“一、联办方式：1.甲方负责提供所管人员习艺就业基地建设所需的场地，并适当收取费用；2.乙方负责所管人员习艺就业基地的报批，建设等全部事宜，并承担全部费用。乙方自主经营、自主管理、自负盈亏。二、场地情况：场地位于甲方烤箱场南侧土地，涉案土地。场地四至界线以实际丈量结果确定界线为准。乙方应当按照国家规定的土地用途合法使用场地，并依法妥善管理场地范围内现有林木。乙方不得擅自改变场地用途。三、联办年限：期限为贰拾年，自2010年4月1日至2030年3月31日止，协议期满自动终止。四、场地使用及费用：1.双方一致确定：在协议有效期内，前5年期间每年年度使用费为人民币44840元。以后每5年在原有使用费44840元的基础上递增年使用费10%。具体如下：2010年4月1日至2015年3月31日，每年使用费为44840元；2015年4月1日至2020年3月31日，每年使用费为49324元；2020年4月1日至2025年3月31日，每年使用费为：54256.4元；2025年4月1日至2030年3月31日，每年使用费为59682.04元；2.乙方在本协议签订之日起30日内一次性支付第一年度的场地使用费44840元。自第二年度起至协议到期前，乙方应当于上一个年度到期日前30日内向甲方支付下一年度的场地使用费；3.在联办期间，若遇国家或北京市政策调整土地用途，场地使用费应当根据调整后的用途，由甲乙双方协商后予以调整。五、双方的权利和义务：（一）甲方的权利：1.甲方在收到第一年度的场地使用费后5个工作日内将上述用于建设所管人员习艺就业基地的场地移交给乙方占有、使用，双方办理场地移交及附属设施的清单；2.甲方有权按时足额收取场地使用费，不受乙方经济效益影响；3.甲方不干涉、不参与乙方正常合理经营，不承担乙方经营风险和经营费用，不分享乙方经营利益所得。乙方盈亏均与甲方无关。（二）乙方的权利义务：1.按协议约定期限，向甲方足额支付场地使用费。使用费不受乙方经营效益以及建设施工与否的影响；2.乙方应当依法从事经营活动，不得从事易燃易爆、有毒有害、污染环境和放射性生产等项目，不得从事违法经营活动；3.乙方独立经营，自负盈亏，自担风险。乙方独立承担经营管理活动中的债权债务及一切法律责任。乙方应按国家规定依法向有关部门缴纳各种税费；4.在联办期间，乙方只有上述场地使用权，不得利用上述场地与第三方合作、联营、投资入股，不得将上述场地转包、转租、转让，不得利用上述场地进行抵押担保。乙方不得随意改变场地的用途和现状。若确有需要，乙方应当报甲方书面同意后，并由乙方承担相关费用；5.乙方不得擅自在上述场地上新建或改扩建建筑物。如确有需要，必须事先取得政府相关部门的合法批准手续后报甲方书面同意。施工建设报批工作由乙方自行办理，甲方只负责协助提供相关资料以及报批手续。施工建设及办理手续的一切费用由乙方自行承担。七、协议的解除和期满：1.双方协商一致可以解除本协议，并签订书面解除协议；2.在联办期限内，乙方存在累计3次逾期支付使用费的或者连续2次逾期支付使用费的，甲方有权行使不安抗辩权，解除本协议，提前无偿收回场地（包括甲方土地、甲方原有建筑物及其设施、乙方新建建筑物及其设施和地上种植物），不需要向乙方支付任何补偿费用；3.协议解除或终止时，乙方应将场地及其附属设施、地上种植物等完好交给甲方，甲方无偿收回场地使用权。地上建筑物等不动产无偿归甲方所有。动产由乙方自行处置，但超过30日不处置的，视为乙方自动放弃处置权，该动产归甲方所有。八、特别约定：3.乙方在办理建筑物等不动产报建手续时应当使用甲方名义，建成后的建筑物等不动产的产权归甲方所有。在本协议履行期间内，乙方可以无偿使用这些不动产。不动产的建设资金由乙方负责，由此产生的债权债务由乙方承担。九、违约责任：1.本协议签字生效后，双方应认真、全面履行。任何一方违反本协议约定的，均应当承担违约责任，按照违约事实发生当年使用费的10%支付违约金；2.乙方逾期支付场地使用费的，按照拖欠费用总额的每日1%向甲方支付违约金。逾期180日以上的，甲方有权解除协议并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的各种款项；3.乙方违反本协议第四条第（二）款第4项之约定的，应当承担违约责任，按照当年使用费的每日1%向甲方支付违约金。违约时间超过90日的，甲方有权解除本协议，并不承担任何法律及赔偿责任。”等内容。2011年12月16日，源泰翔基公司作为甲方与乙方四季丰泰公司签订涉案协议，该协议载明有：“一、土地位置、面积、四至、用途：1、甲方将上述位于北京市大兴区天堂河劳教所小楼东侧及烤箱厂南侧两块土地交由乙方使用；2、上述两块土地其中小楼东侧面积为115亩、烤箱厂南侧面积为22.42亩，四至以实际丈量或测绘图为准；3、乙方使用上述土地的用途为甲方和出租方约定为准。三、使用年限：其中小楼东侧115亩为5年，自2009年3月10日起至2014年3月10日止、烤箱厂南侧22.42亩为20年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止。四、相关费用及支付方式：1、乙方替甲方向其出租方支付本协议生效之日前三年的租金其中115亩使用期限为5年计103500元、和22.42亩使用期20年计134520元、两块地合计238020元。乙方向甲方买断甲方在上述土地建造的围墙，1036米按每延米400元计算合计为414400元、三套大门及三间小房、95米电缆、7.5千瓦水泵相关的设施四项共计价为41980元。上述三项合计为694400元（以实际测量为准），具体支付方式分三批支付，本协议生效之日7日内支付200000元，于2012年1月22日前支付147200元、剩余款项于2012年5月1日前支付给甲方；2、由乙方按甲方与其出租方所签协议的约定，直接向甲方的出租方支付租金，本协议生效后，自2012年3月起。七、特别约定：1、乙方在上述土地上新建、改建的建筑物、构筑物归乙方所有。本协议期满，该土地由他人使用时，上述建筑物、构筑物经评估作价，由甲方或新土地使用人一次性向乙方支付上述建筑物、构筑物价款，届时双方（或与新土地使用人）另行签订协议；2、遇国家或有关部门征用或占用上述土地，对土地的补偿归甲方所有，对建筑物、构筑物、种植物的补偿归乙方所有。”等内容。于协议签订当日即2011年12月26日，源泰翔基公司将涉案土地交付四季丰泰公司。后，四季丰泰公司依约向源泰翔基公司支付了涉案土地2010年4月1日至2013年3月31日期间的租金134520元。关于双方之间的协议是否经矫治所同意，源泰翔基公司称经过了矫治所领导的口头同意，并向四季丰泰公司出示了其和矫治所之间的协议书；四季丰泰公司主张涉案协议未经过矫治所同意，源泰翔基公司未向其出示其与矫治所之间的协议书，其亦未核实源泰翔基公司是否有权转租，但认可在承租之时知晓系矫治所的土地。2018年6月5日，北京市大兴区人民法院立案受理原告矫治所诉被告源泰翔基公司及第三人四季丰泰公司土地租赁合同纠纷一案。2018年12月4日，法院依法作出（2018）京0115民初11770号民事判决书。该判决书依法认定有“源泰翔基公司与天堂河矫治就涉案土地承租事宜在2010年6月21日、2013年4月2日两次签订协议书，协议书内容基本一致；现涉案土地由四季丰泰公司实际占有使用，涉案土地自2015年4月1日至2018年3月31日期间未交纳租金”等事实，并依法判决：解除矫治所与源泰翔基公司2013年4月2日（2010年6月21日）签订关于涉案土地的协议书，源泰翔基公司、四季丰泰公司腾退涉案土地，源泰翔基公司给付矫治所2015年4月1日至2018年3月31日期间的使用费147972元，源泰翔基公司按49324元/年标准给付矫治所自2018年4月1日起至实际腾退土地之日止的使用费，源泰翔基公司给付矫治所违约金60000元，源泰翔基公司承担诉讼费4300元。源泰翔基公司已履行的判决数额为3000元，双方均认可涉案土地的腾退日期为2019年11月29日。一审审理中，源泰翔基公司主张2014年4月1日至2015年3月31日的租金系四季丰泰公司直接向矫治所缴纳；四季丰泰公司主张其从未向矫治所缴纳过租金，源泰翔基公司所述的2014-2015年租金系养鸡协会以四季丰泰公司名义误交，并提交了收据复印件两份。该两份收据均系矫治所在（2018）京0115民初11770号案件中所提交，落款日期为2010年6月21日的收据载明有“今收到北京源泰翔基农业科技有限公司交来2010年6月-2011年5月占地费44840元”内容，落款日期为2015年3月30日的收据载明有“今收到北京养鸡协会（北京四季丰泰农业有限公司）交来2014.4.1-2015.3.31土地租金（22.42亩+181亩）343490元”的内容。经一审法院询问，四季丰泰公司称其未依约履行自2012年3月起直接向矫治所支付租金义务的原因为：一、矫治所不承认其承租人身份；二、源泰翔基公司虚构其自2008年起承租涉案土地的事实，四季丰泰公司发现被骗后一直找其协商。四季丰泰公司另称养鸡协会误以四季丰泰公司名义向矫治所交纳涉案土地租金的原因为：四季丰泰公司向养鸡协会借钱用于向矫治所交纳另外180亩土地租金，因养鸡协会担心借款被挪作他用就直接替四季丰泰公司向矫治所交纳，养鸡协会在交纳租金时因存在误解而交纳了两块土地的租金。经询，四季丰泰公司称其和养鸡协会没有任何关系，工作人员也不存在交叉情形，借款亦没有利息。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案协议的性质，源泰翔基公司主张为土地租赁协议，四季丰泰公司主张系土地使用权转让协议。法院认为涉案协议明确载明有“土地位置、面积、四至、用途、使用期限、租金标准、租金支付方式”等约定，符合土地租赁合同的内容要求，法院依法认定涉案协议系土地转租协议。四季丰泰公司虽主张系土地使用权转让协议，但其并未提交相应证据证明，对其该项主张，法院依法不予采信。关于四季丰泰公司所持“源泰翔基公司在涉案协议签订时虚构其自2008年起承租涉案土地”的抗辩意见，涉案协议所约定的涉案土地使用期限与矫治所及源泰翔基公司所签订协议中约定的涉案土地使用期限完全一致，并约定“由乙方按甲方与其出租方所签协议的约定，直接向甲方的出租方支付租金”，四季丰泰公司在与源泰翔基公司签订涉案协议之时即已获悉涉案土地来源于矫治所，在此情形下，其“未审查源泰翔基公司和矫治所之间的协议书”的陈述明显违背生活常理，据此，对四季丰泰公司的该项抗辩意见，法院依法不予采信。关于四季丰泰公司“以其公司名义向矫治所交纳的2014-2015年涉案土地租金系养鸡协会误交”的抗辩意见，法院认为按照生活常理，在四季丰泰公司存在两块土地需要交纳租金的情形下，若存在四季丰泰公司向养鸡协会借款并要求其直接将款项交付给矫治所用于支付181亩土地租金的事实，四季丰泰公司应当事先明确告知养鸡协会借款数额及需要交纳租金的具体地块。在2015年3月30日的收据中明确载明有22.42亩及181亩两块土地的情形下，四季丰泰公司仅以养鸡协会误交作为抗辩理由明显不符合常理，对四季丰泰公司的该项抗辩意见，法院依法不予采信。结合该收据中明确载明有“北京四季丰泰农业有限公司”的事实，法院依法认定2014年4月1日至2015年3月31日期间涉案土地的租金系四季丰泰公司向矫治所支付。关于四季丰泰公司所持“涉案协议未经矫治所同意应属无效”的抗辩意见，首先关于土地租赁内容，在矫治所已经收取四季丰泰公司就涉案土地所交付的租金并向其出具相应收据的情形下，四季丰泰公司的该项抗辩意见没有事实根据。其次，关于地上构筑物买断内容，在矫治所与源泰翔基公司就涉案土地所签订的土地租赁协议明确约定有“地上建筑物无偿归矫治所所有”的情形下，源泰翔基公司将地上物作价出售给四季丰泰公司的行为应属于无权处分，但无权处分并不影响买卖条款的效力。综上，四季丰泰公司的该项抗辩意见没有事实和法律根据，法院依法不予采信。根据现有证据可以认定，源泰翔基公司与四季丰泰公司就“四季丰泰公司直接向矫治所支付土地使用费”事宜达成了一致，且取得了矫治所认可，故四季丰泰公司负有依约直接向出租方矫治所支付土地使用费的义务。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任，违约责任的承担形式包括继续履行、赔偿损失等。现四季丰泰公司并未依约向矫治所交纳2015年4月1日后的涉案土地租金，故源泰翔基公司作为债权人有权要求四季丰泰公司给付土地使用费并赔偿相应损失。经核算，自2015年4月1日至2018年3月31日期间的土地使用费数额为147972元，自2018年4月1日至实际腾退之日即2019年11月29日期间的土地使用费数额为82071.90元。关于源泰翔基公司要求四季丰泰公司赔偿损失64300元的诉讼请求，其诉求依据为（2018）京0115民初11770号民事判决书判令其向矫治所赔付的60000元违约金以及其承担的4300元案件受理费。该60000元违约金系因四季丰泰公司未交纳土地租金而产生，属于应当赔付的直接损失范畴。然损失赔偿责任的承担应以实际损失的存在为事实基础和前提。本案中，生效的（2018）京0115民初11770号民事判决书虽然判令源泰翔基公司负有向矫治所给付违约金的义务，但该义务并不必然导致源泰翔基公司产生实际损失。源泰翔基公司只有先行履行了该生效判决所确定的违约金给付义务，其实际损失才能产生。现源泰翔基公司仅履行了3000元的土地使用费给付义务，并未履行违约金给付义务，其要求四季丰泰公司赔偿其被判令向矫治所给付的60000元违约金，没有事实根据，法院依法不予支持。源泰翔基公司可在履行违约金给付义务后再依法向四季丰泰公司主张实际损失。案件受理费并不必然因未交纳租金的行为而产生，且非直接损失，不属于应当赔付的损失范畴，故源泰翔基公司要求四季丰泰公司赔付其在生效（2018）京0115民初11770号民事判决书被判令承担的4300元案件受理费用，于法无据，法院依法不予支持。据此，一审法院判决：一、北京四季丰泰农业科技有限公司于判决生效后十日内给付北京源泰翔基农业科技开发有限公司自2015年4月1日至2018年3月31日的土地使用费147972元；二、北京四季丰泰农业科技有限公司于判决生效后十日内给付北京源泰翔基农业科技开发有限公司自2018年4月1日至实际腾退土地之日即2019年11月29日的土地使用费82071.90元：三、驳回北京源泰翔基农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，四季丰泰公司认为一审判决查明事实部分记载的当事人陈述意见有误，但就其所述异议并未提供证据；四季丰泰公司还主张其早于2019年11月29日搬离涉案土地，但认可其搬离时并未与源泰翔基公司就涉案土地进行交接。经本院就四季丰泰公司所述异议逐一与一审庭审笔录进行核对，确认一审判决记载的相关内容均出自庭审笔录中双方当事人的陈述，并无不实之处；且因四季丰泰公司虽自述早于一审判决认定的腾退时间搬离涉案土地，但认可其并未将涉案土地交还源泰翔基公司，故应以一审判决认定的腾退时间为准。同时，因双方当事人均未提供新证据，源泰翔基公司对一审判决认定的事实无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另，双方一致确认，本案双方争议仅涉及涉案土地。本院认为，民事主体从事民事活动,遵循公平原则和诚实信用原则，合理确定各方权利和义务。四季丰泰公司与源泰翔基公司签订了涉案协议，系双方真实意思表示，双方应自觉按照约定履行各自的义务。现四季丰泰公司认为源泰翔基公司欺骗其签订涉案协议，但并未就此提供详实的证据，本院对其所述难以采信。本案系源泰翔基公司基于涉案协议及已发生法律效力的（2018）京0115民初11770号民事判决书，起诉要求四季丰泰公司支付涉案土地自2015年4月1日至2019年11月29日期间的土地使用费。根据已查明的事实可以认定，四季丰泰公司在上述期间内实际占有使用涉案土地，且并未发生因合同效力问题影响其正常使用的情形，故无关涉案协议效力，其作为涉案土地实际使用人，理应承担此期间的土地占用费。源泰翔基公司的诉讼请求，理由充足，应予支持。至于四季丰泰公司上诉提出的，涉案协议中约定的其向源泰翔基公司支付的前3年租金及构筑物等转让费属无效条款，所交费用应该在本案中折抵或返还一节。一审判决虽然已经认定源泰翔基公司无权转让涉案土地上构筑物的所有权，但因四季丰泰公司在一审程序中并未就此连同其已支付的3年租金问题形成反诉，本案并不涉及相关纠纷的处理，双方可另行解决。综上所述，四季丰泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判令四季丰泰公司支付实际占用涉案土地期间的使用费，并无不当，对此判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4484元，由北京四季丰泰农业科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年三月二十七日书记员 韩 铮书记员 刘 荧