广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2188号 原告（反诉被告）：林先霖，男，1972年7月10日出生，汉族，经商，住所地福建省福清市三山镇白鹤村南区34号，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：孙贵文，广西贵文律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林滔，男，1969年６月11日出生，汉族，经商，住所地福建省闽侯县。 被告（反诉原告）：张河华，女，1967年10月14日出生，汉族，无业，住所地福建省厦门市海沧区。 被告（反诉原告）：吴仁冬，男，1969年5月1日出生，汉族，无业，住所地福建省厦门市海沧区。 被告（反诉原告）：郑爱红，女，1977年4月10日出生，汉族，无业，住所地福建省福州市晋安区。 被告（反诉原告）：刘礼斌，男，1976年11月23日出生，汉族，建设工程承包商，住所地福建省福州市晋安区。 被告（反诉原告）：陈光英，女，1969年４月７日出生，汉族，无业，住所地福建省闽侯县。 以上六被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 以上六被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄富叶，广西国海律师事务所执业律师。 第三人：凭祥市鑫强商贸有限公司，住所地广西凭祥市浦寨商业城[凭祥市（浦寨）卓越物流配载服务有限公司102室]，统一社会信用代码91451481692795763Ｌ。 法定代表人：王玮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄伟玲，广西贵文律师事务所执业律师。 原告林先霖(反诉被告，以下简称“原告”)诉被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英（六被告均为反诉原告，以下简称“六被告”）、第三人凭祥市鑫强商贸有限公司（以下简称“鑫强公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月25日，六被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，并依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告林先霖的委托诉讼代理人孙贵文，被告林滔、吴仁冬、刘礼斌及六被告的共同委托诉讼代理人梁进东、黄富叶，第三人鑫强公司的委托诉讼代理人黄伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林先霖向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告林滔于2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》及2018年9月12日签订的《房屋买卖合同补充》；二、判令六被告共同返还原告履约保证金200万元；三、判令六被告共同向原告支付违约金100万元；四、判令六被告共同赔偿原告损失6098000元[计算方式：6098.37m2×1000元/m2（参照六被告转让给第三人的商铺差价计算）＝6098000元]，以上三项共计9098000元；五、本案诉讼费、保全费由六被告承担。事实和理由：2018年7月30日，原告与被告林滔签订《房屋买卖合同》，约定：被告林滔将其位于广西扶绥县闽台商贸城二楼共计6098.37平方米的商铺产权以2500万元转让给原告;合同签署3日内原告向被告林滔指定账户转入履约保证金100万元，保证金到账后，合同生效，任何一方违约，应赔偿守约方违约金100万元整。2018年8月1日，原告依照合同约定向被告林滔支付履约保证金100万元，合同正式生效。2018年9月12日，原告与被告林滔对上述合同未尽事宜签订《房屋买卖合同补充》。2018年9月19日,原告依照该补充合同的约定，向被告林滔继续支付履约保证金100万元。2018年11月1日，原告得知六被告已将原告购买的位于扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼201-6与201-9号商铺（建筑面积：合计826.15平方米）转让给第三人鑫强公司。原告认为六被告的行为属于“一房二卖”，己经构成根本违约，致使原告不能实现合同目的。此后原告多次向六被告主张退还已支付的履约保证金及赔偿损失，六被告均拒绝。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 六被告辩称：一、原告在诉状中称六被告将位于扶绥县闽台商贸城2楼201-6、201-9商铺转让给第三人的行为属于一房两卖，与客观事实完全不符。事实上，涉案的两个商铺的两份《存量房买卖合同》虽然形式上是六被告和本案第三人签订，但实际上是原告为了取得房屋抵押借款的目的而借用第三人名义与六被告签订并实际履行。因此，六被告的行为不构成一房两卖，不应承担一房两卖的任何法律责任。二、原告的诉请没有任何事实和法律依据，应当全部予以驳回。 第三人鑫强公司述称，第三人的法定代表人王玮与罗辉发是朋友关系，2018年9月初，中间人罗辉发跟王玮说有便宜的房产，可以向银行申请高额贷款，低价购入。2018年9月30日，第三人与罗辉发签订了劳务居间合同，购买了六被告位于扶绥县闽台商贸城的826.15平方米的房产，第三人也向罗辉发支付了居间费12万元，第三人已经合法取得了上述房产的不动产权证，上述房屋是第三人出资购买的，与本案原告没有任何关系。 六被告反诉请求：一、解除林滔和林先霖于2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》以及双方于2018年9月12日签订的《房屋买卖合同补充》；二、判决六被告无需返还履约保证金200万元给林先霖；三、判决林先霖向六被告支付逾期支付购房款的利息（利息以本金2180万元为基数，按照月利率1%，从2018年11月2日起计算到本案判决生效为止），暂计至2019年11月1日，利息2616000元;四、判决林先霖向六被告支付违约金100万元；五、本案诉讼费用全部由林先霖承担。反诉事实和理由:一、2018年7月24日，林先霖授权罗辉发与林滔等商洽《房屋买卖合同》的条款。2018年7月30日，林滔代表六被告与林先霖签订《房屋买卖合同》，约定:六被告将自有的坐落于广西扶绥县闽台商贸城2楼商铺6098.37平方米出售给林先霖，共12本产权证，总价款为2500万元;房屋交易过程中产生的税费全部由林先霖承担;部分购房款转入林滔指定的账户，其余部分转入双方与银行方所设立的三方共同监管账户;分两批次进行产权过户，并根据其交易进度，分三期支付购房款;合同签署3日内，林先霖向林滔指定账户转入履约保证金100万元，履约保证金到账后合同即生效，任何一方违约应赔偿守约方违约金100万元整。同时约定，第一批次产权过户面积为2709.01平方米，涉7本产权证，产权过户的当日，林先霖需向共管账户打入人民币1100万元，款到账后六被告协助林先霖到不动产交易中心办理过户手续，领到房产证的当日，该1100万元由监管银行向六被告支付;第二批产权过户389.36平方米，涉5本产权证，价款为1250万元，支付方式如前;办理房屋及物业、水电煤等过户手续当日，林先霖再向林滔等支付50万元。《房屋买卖合同》签订后，林先霖于2018年8月1日，将100万元履约保证金转入林滔指定的银行账户，2018年8月2日，林滔和林先霖指派的全权代表罗辉发到中国建设银行开立了一个共同监管账户，账户号为62×××22。 二、2018年9月12日，由于林先霖怠于履行合同，林滔与林先霖就《房屋买卖合同》未尽事宜又签订了《房屋买卖合同补充》，合同补充约定:补充协议签署当日，林先霖向林滔原指定账户追加100万元履约保证金，林先霖承诺于2018年11月1日前向六被告支付完全部购房款，如未能履行该承诺，从到期日当日(2018年11月1日)起，未支付的那部分购房款需向林滔等按月利率1％支付利息。补充协议签署之日至2018年11月1日止，在这期间除了履约保证金外，林先霖分文未向林滔等支付购房款，林滔等有权单方面解除房屋买卖合同，并没收履约保证金200万元。《房屋买卖合同补充》签订后，林先霖于2018年9月19日向林滔指定的银行账户转入追加履约保证金100万元，但是林先霖没有按照《房屋买卖合同补充》的约定在2018年11月1日前向林滔等支付完全部购房款。 三、2018年11月1日12点25分，林先霖通过本案第三人法定代表人王玮的账户向共同监管账户转入320万元，同时林先霖授意罗辉发向六被告提出用第三人名义与六被告签订《存量房买卖合同》，由六被告将两本商铺产权证(第一批)过户到本案第三人名下，林先霖用本案第三人名义拿两本商铺产权证作抵押向银行借款后支付完第一批购房款，然后再办理第二批商铺产权过户，以后各批次的商铺产权都按这种“蚂蚁搬家”的方式操作，直到完成涉案全部商铺的交易。2018年11月2日，林先霖用本案第三人名义与六被告签订两份《存量房买卖合同》，两份《存量房买卖合同》约定:六被告将扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼201-6和201-9两个商铺产权出售给本案第三人，两个商铺的建筑面积合计为826.15平米，转让价款合计为4130700元(实际单价为每平方米4100元，实际成交价为3387215元)。扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼201-6和201-9两个商铺产权(两本产权证)被过户到本案第三人名下后，林先霖以案外人名义通过崇左市小微企业融资担保有限公司担保向银行借款(又用第三人名义分别拿两个商铺产权证作为借款的反担保)，但林先霖借到款后却将借款挪作他用，没有将借得的款项用于支付完第一批购房款。2019年1月31日，林滔和林先霖在手机微信上商量准备办理第二批商铺产权过户事宜，林先霖答复林滔:过完年才能办理。2019年2月13日，罗辉发在手机微信上告诉林滔，他们将在2019年农历正月十五过后办理过户第二批商铺产权。2019年2月26日，罗辉发与林滔在手机微信上确认过户第二批商铺的面积为533平方米，应支付的差价款(第一批房产过户和第二批房产过户的总价减去已付购房款320万元)为240万元。2019年2月27日，林先霖通过本案第三人法定代表人王玮的银行账户将83万元转入林滔与罗辉发开立的共管银行账户。2019年2月28日，林先霖在手机微信通话中告诉林滔:他已经转了83万元作为购买第二批商铺的部分价款，但由于银行监管太严，怕被银行发现挪作他用，遂要求林滔把83万元转回去给他。2019年3月1日（林滔应林先霖要求将82万元(扣除1万元差旅费)转回本案第三人法定代表人王玮银行账户并将82万元转账凭证在手机微信上发给罗辉发。2019年10月8日，林滔在手机微信上催促林先霖继续履行《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充》，林先霖回复称:“现在贷款很难了，商铺抵押贷款根本没有办法，打6折都很困难，具体跟罗辉发联系。”2019年10月8日以后，林滔试图在手机微信上联系林先霖，催促其履行合同义务，但林先霖均不予理睬。2019年10月22日，林先霖突然向扶绥县人民法院起诉，要求林滔等六人承担“一房两卖”违约责任，同时向扶绥县人民法院申请冻结了林滔等六人的银行账户。2019年10月28日，林滔在手机微信上联系罗辉发，希望协商解决此事，但罗辉发告诉林滔:已经闹翻了，协商不了了。2019年11月6日17时30分，罗辉发在与林滔的手机通话录音中承认:(1)他、老高、林先霖在这个项目上是合伙关系，罗辉发和老高各占20％，林先霖占60％。(2)本案第三人的法定代表人王玮其实是林先霖的外甥。林滔等人认为，林滔等六人和林先霖签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖合同补充》是双方意思的真实表示，符合法律规定，应当认定有效。上述事实证明，两份《存量房买卖合同》形式上是林滔等六人和本案第三人签订，但实际上是林先霖为达到取得房屋抵押款的目的而用第三人名义与林滔等六人签订，实际履行支付购房款的是林先霖，将房屋抵押借款后挪作他用的也是林先霖，两个《存量房买卖合同》的交易全部由林先霖掌控，因此林滔等六人的行为不构成“一房两卖”。林先霖于2018年11月1日通过本案第三人法定代表人王玮的个人账户向共同监管账户转入320万元，而此时两份《存量房买卖合同》未签订，第三人也无从得知林滔等与林先霖共管的银行账号，可以认定为林先霖按照《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充》的约定支付了部分购房款，也证明了林滔等不存在“一房两卖”的行为。剩余购房款2180万元，林先霖经林滔等多次催促拒不支付，已经构成根本违约，按照《合同法》第九十四条以及《房屋买卖合同》第五条的规定，林滔等六人可以解除《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充》。此外，林先霖还应当按照《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充》的约定承担违约责任，赔偿林滔等人的全部经济损失。因此，林滔等六人特依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律规定，依法提起反诉，恳请法院判如所请。 林先霖对六被告的反诉辩称：一、林先霖并未怠于履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》，具体理由如下三点：1.林先霖签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》后，均按合同约定向六被告指定的账户汇入履约保证金；2.根据六被告提交的证据13中第一项微信语音通话，林先霖明确向六被告表明了履约的安排，证明了林先霖履行合同的意愿。二、林先霖是基于不安的抗辩权，而未继续履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》。2018年11月1日，林先霖得知六被告已经将林先霖购买的闽台商贸城A、B、C栋中的201-6、201-9号商铺（建筑面积合计826.15平方米）转让给第三人，由于六被告的一房两卖导致林先霖拟购买的商铺已不能形成一个整体，致使林先霖无法实行本案合同的目的，故林先霖基于上述事实与法律规定，终止了合同的履行。三、六被告在本案中无权行使合同的单方解除权，且六被告行使单方面合同解除权，亦不符合法律规定。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，对主张解除合同的应当通知对方，通知到达对方时解除合同。1.在本案中，解除合同的条件并未成就，房屋买卖合同第2条约定，乙方（林先霖）承诺于2018年11月1日前向甲方支付完全部购房款，如未能履行该承诺，从到期当日（2018年11月1日起）未支付的那部分需向甲方按月利率1%支付利息，及第三条约定“本补充协议签署之日至2018年11月1日止”，在这期间除了履约保证金外，乙方（林先霖）分文未向六被告支付购房款，甲方有权单方面解除买卖合同，并没收履约保证金200万元整。如上所述，林先霖的履行期限应该终止于2018年11月1日，而六被告在2018年11月1日就已接受第三人的购房款，构成了事实上的违约。林先霖未继续履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》也是由于六被告的在先违约行为导致林先霖行使合同法上的不安抗辩权；2.即便六被告认为达到合同的单方解除条件，也应就解除事项通知林先霖，而六被告根本未就解除合同事项以任何形式通知林先霖，就擅自行使了所谓的合同单方解除权，将林先霖购买的房屋转卖给第三人，严重违反了合同法的规定。四、六被告将本案中居间人罗辉发为本案第三人代理的行为视为对林先霖的代理行为，是没有事实和法律依据的。根据本案第三人提交的居间代理合同可以看出，居间人罗辉发代理的是六被告与第三人之间的房屋买卖，而六被告却将其代理行为混淆为罗辉发对林先霖的代理行为，这是没有任何事实与法律依据的。 第三人鑫强公司针对六被告的反诉意见述称：一、反诉状中提到的内容与事实情况不符合，事实情况是320万是第三人的法定代表人王玮转入罗辉发与林滔共管的账号，该账号是罗辉发提供给第三人的；二、83万元也是第三人法定代表人王玮转入到罗辉发与林滔共管的账户的。其他的与第三人无关，第三人不作陈述。 林先霖围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： １.《房屋买卖合同》、《授权委托书》，证明2018年7月30日，原告与被告林滔签订《房屋买卖合同》，约定：六被告将其位于广西扶绥县闽台商贸城二楼共计6098.37平方米的商铺的产权以2500万元转让给原告，合同签署３日内原告向六被告指定账户转入履约保证金一百万元，保证金到账后，合同生效，任何一方违约，应赔偿守约方违约金一百万元； 2.银行流水，证明2018年8月1日，原告依照合同约定向六被告支付履约保证金100万元整； ３.《房屋买卖合同补充》，证明2018年9月12日，原告与六被告对上述合同未尽事宜签订《房屋买卖合同补充》； ４.银行流水一份，证明2018年9月19日，原告依照《房屋买卖合同补充》的约定，向被告继续支付履约保证金100万元整； ５.《存量房买卖合同》两份、凭祥市鑫强商贸有限公司的《营业执照》、《中国工商银行境内汇款电子回单》，证明2018年11月1日，原告得知六被告已将原告购买的部分商铺以每平方米5000元转让给第三人凭祥市鑫强商贸有限公司； 6.罗辉发的《声明》（影像资料），证明六被告提供的罗辉发录音证据不是其本人的真实意思表示，是罗辉发酒后所说的。 林滔等六被告向本院提交了如下证据： 1.《房屋买卖合同》，证明2018年7月30日，林滔和林先霖签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定：六被告将自有坐落于广西扶绥县闽台商贸城2楼商铺6098.37平方米出售给林先霖，共12本产权证，总价款为人民币2500万元，房屋交易过程产生的税费全部由林先霖承担，部分购房款转入林滔指定的账户，其余部分转入双方与银行方所设立的三方共同监管账户，分两批次进行产权过户，并根据其交易进度，分三期支付购房款，合同签署3日内，林先霖向林滔指定账户转入履约保证金100万元，履约保证金到账后合同即生效，任何一方违约应赔偿守约方违约金100万元整； 2.《授权委托书》，证明林滔等六被告一致同意出售涉案共有房产，六被告特委托林滔作为全权代表办理签订买卖合同及资金共管等事宜； 3.银行流水，证明林先霖于2018年8月1日，将100万元履约保证金转入林滔指定的银行账户； 4.中国建设银行客户回单，证明林滔和林先霖指派人全权代表罗辉发一起到中国建设银行开立共同监管账户，账户号为62×××22； 5.《房屋买卖合同补充》，证明2018年9月12日，林滔与林先霖就《房屋买卖合同》未尽事实签订《房屋买卖合同补充》约定：补充协议签署当日，林先霖向林滔原指定账户追加100万元履约保证金，林先霖承诺于2018年11月1日前向林滔支付完全部购房款，如未能履行该承诺，从到期日当日（2018年11月1日）起，未支付的那部分购房款需向林滔按月利率1%支付利息，补充协议签署之日至2018年11月1日止，在这期间除了履约保证金外，林滔有权单方面解除《房屋买卖合同》，并没收履约保证金200万元； 6.银行流水，证明《房屋买卖合同补充》签订后，林先霖于2018年9月19日向林滔原指定账户转入追加履约保证金100万元； 7.工商银行境内汇款电子回单，证明2018年11月1日，林先霖通过本案第三人法定代表人王玮的账户，向共同监管账户转入320万元，而此时，《存量房买卖合同》尚未签订，按照常理，第三人法定代表人王玮不可能知道原、被告开立的个人账户。原告转入320万元是通过第三人转入的，如果不转入他将丧失200万元的保证金； 8.林先霖证据目录，证明林先霖在提交法院的证据目录中，自认其2018年11月1日就已经得知六被告将部分商铺以每平米5000元转让给本案第三人，而此时《存量房买卖合同》尚未签订。证明《存量房买卖合同》实际上是林先霖以本案第三人名义与林滔等人签订； 9.《存量房买卖合同》，证明两份《存量房买卖合同》的内容及签订的时间（2018年11月2日），在合同履行中，罗辉发的身份既是原告的代理人，又是第三人的代理人； 10.林滔与林先霖的手机微信聊天记录，证明：（1）林滔与林先霖于2018年7月14日在手机微信上相互通过验证，开始通过微信商谈房屋买卖事宜；（2）2018年7月24日，林先霖在手机微信上授权罗辉发与林滔商量《房屋买卖合同》条款的具体事宜；（3）2019年10月8日，六被告在手机微信上催促林先霖支付购房款并办理房产过户，林先霖回答说商铺贷款根本没有办法办理； 11.林滔与罗辉发的手机微信聊天记录，证明：（1）2018年7月21日至2018年7月30日，罗辉发全权代理林先霖与林滔在手机微信上协商签订《房屋买卖合同》的具体事宜；（2）2018年9月11日至2018年9月14日，罗辉发全权代理林先霖与林滔在手机微信上协商签订《房屋买卖合同补充》的具体事宜；（3）2018年11月1日，罗辉发在手机微信上将房产委托公证给林滔；（4）2019年2月13日，罗辉发在手机微信上告诉林滔，他们将在2019年正月十五过后办理过户第二批房产；（5）2019年2月26日，罗辉发与林滔在手机微信上确认过户第二批房产的面积以及支付的补差金额；（6）2019年2月27日，罗辉发在手机微信上将本案第三人法定代表人王玮银行账号发给林滔；（7）2019年3月1日，林滔应林先霖要求将83万元（扣除1万元辛苦费实际转回82万）转回本案第三人法定代表人王玮账户后，林滔将82万元转账凭证在微信上发给罗辉发； 12.张河华与罗辉发的手机微信聊天记录，证明2018年11月1日，罗辉发的手机微信上将本案第三人的营业执照和法定代表人王玮的身份证发给张河华； 13.光盘（附文字翻译），证明：（1）手机微信语音通话1，证明《房屋买卖合同补充》签订之后，2018年9月17日15时49分，林先霖在与林滔微信通话中答应尽快付清购房款；（2）手机微信语音通话2，证明林先霖于2019年1月31日08时01分在微信通话中承认刚办完两笔房产过户，其余的房产要过完春节才能办理过户；（3）手机微信语音通话3，证明2019年2月26日21时29分，在罗辉发与林滔微信通话中，罗辉发要求第二批过户533平方米，并询问第一批房产过户（827平方米）和第二批房产过户（533平方米）的总价减去已付购房款（320万元）后的差价是多少；（4）手机微信语音通话4，证明2019年2月26日21时29分，在林滔与罗辉发微信通话过程中，罗辉发答复第一次过户（827平方米）和第二次过户（533平方米）的总价减去已付购房款（320万元）后的差价是240万元；（5）手机微信语音通话5，证明2019年2月28日17时04分，在林先霖与林滔微信通话过程中，林先霖承认第一批过户的两笔房产所抵押的钱已经被他用掉，并告诉林滔已经转了83万元作为购买第二批房产的部分价款，但由于银行监管太严，怕被银行发现挪作他用，要求林滔把83万元转回给他；（6）手机通话6，证明2019年11月6日17时30分，在罗辉发与林滔手机通话过程中，罗辉发承认：①他、老高、和林先霖在这个项目上是合伙关系，他和老高各占20%股份，林先霖占60%股份；②本案第三人法定代表人王玮其实是林先霖的外甥； 14.不动产登记资料查询结果，证明扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼201-1号、201-2号、201-3号、201-5号、201-8号、201-10号、201-11号、201-12号、201-13号、201-15号总共十个商铺的产权，现共同登记在六被告名下； 15.不动产登记资料查询结果，证明扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼201-6号商铺产权，现登记在本案第三人名下；2018年12月28日办理首次抵押登记，2019年1月4日办理第二次抵押登记；201-9号商铺产权，现登记在第三人名下，2019年1月28日办理抵押登记； 16.《工商银行电子回单》，证明2019年2月27日，林先霖通过本案第三人法定代表人王玮的银行账户将83万元转入与林滔等人的共同监管账户； 17.2019年11月29日罗辉发与林滔电话录音，证明《劳务居间合同》是伪造的； 18.王玮在工商银行的《工银借记卡账户历史明细清单》，证明林先霖使用王玮的账户，鑫强公司支付的购房款实际是林先霖支付。 第三人鑫强公司向本院提交了如下证据：1.《劳务居间合同》及中国工商银行电子回单，证明2018年9月30日第三人与罗辉发签订劳务居间合同，罗辉发介绍第三人向六被告购买位于崇左市扶绥县闽台商贸城826.15平米房产，第三人向罗辉发支付居间费用12万元；2.不动产权证，证明2018年11月16日第三人已经合法取得崇左市扶绥县闽台商贸城826.15平方米房产不动产权证。 对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院综合全案证据及庭审笔录予以认定。 经审理查明，2018年7月24日，林先霖通过罗辉发与六被告商洽有关房屋买卖事宜。2018年7月30日，林滔受六被告的委托与林先霖签订编号为20180730号《房屋买卖合同》，合同约定主要内容为:一、六被告将共同所有的坐落于广西扶绥县闽台商贸城2楼商铺6098.37平方米出售给林先霖，出售房产对应产权证号分别为扶房权证字第××号、20××33号、20××41号、20××42号、20××43号、20××44号、20××45号、20××46号、20××47号、20××48号、20××49号、20××50号等共计12本产权证；二、房屋交易总价款为2500万元，房屋交易过程产生的税费全部由林先霖承担；三、付款和权属转移具体程序为：1.部分购房款转入林滔指定的账户，其余部分转入双方与银行方所设立的三方共同监管账户；2.分两批次进行产权过户，并根据其交易进度分三期支付购房款；第一批次产权过户面积为2709.01平方米，对应的产权证为扶房权证字第××号、20××43号、20××45号、20××46号、20××47号、20××48号、20××49号，共计7本产权；第二批产权过户3389.36平方米，対应的产权证为扶房权证字第××号、20××41号、20××42号、20××44号、20××50号，共计5本产权证；3.林先霖向三方共管账户汇入1100万元款当日，六被告协助林先霖到不动产交易中心办理第一批过户手续；林先霖向三方共管账户汇入1250万元款当日，六被告协助林先霖到不动产交易中心办理第二批过户手续；4.办理房屋及物业手续、水电煤等过户当日，林先霖再向六被告支付50万元；5.合同签署3日内林先霖向林滔指定账户转入履约保证金100万元，履约保证金到账后合同即生效；任何一方违约应赔偿守约方违约金100万元整；6.违约责任：若因六被告房屋产权存在问题不能过户，六被告应无条件退回林先霖的履约保证金并无条件向银行出具退款确认函，由监管银行向六被告划拨退回林先霖己转入的购房进度款；若因林先霖方原因不能继续履行合同，六被告有权解除合同；任何一方违约，应赔偿守约方违约100万元整。《房屋买卖合同》签订后，2018年8月1日，林先霖将100万元履约保证金转入林滔指定的中国邮政储蓄银行股份有限公司扶绥县支行的账户62×××59。2018年8月2日，林滔和案外人罗辉发到中国建设银行开立了一个共同监管账户，账户号为62×××22。2018年9月12日,六被告的共同委托人林滔（甲方）与林先霖（乙方）就《房屋买卖合同》未尽事宜签订编号为20180912号《房屋买卖合同补充》，《房屋买卖合同补充》约定:“一、本补充协议签署当日，乙方向甲方原指定账户追加人民币壹佰万元整（1000000.00元）履约保证金；二、乙方承诺于2018年11月1日前向甲方支付完全部购房款，如未能履行该承诺，从到期当日（2018年11月1日）起，未支付的那部分购房款需向甲方按月利率1%支付利息；三、本补充协议签署之日至2018年11月1日止，在这期间，除了履约保证金外，乙方分文未向甲方支付购房款的，甲方有权单方面解除《房屋买卖合同》，并没收履约保证金人民币贰佰万元整(2000000.00元）；四、乙方未付完全部购房款，乙方同意房子所有租金归甲方所得（包括已过户的部份产权租金）；五、甲方同意按照乙方的需要，由乙方自行安排每次过户的房屋面积，甲方不得干涉；六、本协议生效后，即成为合同编号为20180730号《房屋买卖合同》不可分割的组成部分，与原有签定的《房屋买卖合同》具有同等的法律效力；除本协议中明确所做修改的条款之外，原《房屋买卖合同》的其余部分应完全继续有效。”《房屋买卖合同补充》签订后，林先霖于2018年9月19日向林滔指定的中国邮政储蓄银行股份有限公司扶绥县支行的账户62×××59转入追加履约保证金100万元。林先霖与六被告就上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》的协商过程均通过案外人罗辉发与六被告的代表人林滔协商，最后林先霖与林滔签订。 2018年11月1日，第三人鑫强公司法定代表人王玮向林滔和案外人罗辉发在中国建设银行开立的共同监管账户62×××22转入320万元。2018年11月2日，第三人鑫强公司的委托代理人罗辉发与六被告的代表人林滔签订两份《存量房买卖合同》(合同编号：FC20181102003号及FC20181102004号），两份《存量房买卖合同》约定:六被告将扶绥县闻台商贸城A、B、C栋2楼201-6和201-9两个商铺产权（六被告共同所有的坐落于广西扶绥县本产权证中的其中两本，对应房产证号：扶房权证扶绥县字第××号、扶房权证扶绥县字第××号）出售给本案第三人，两个商铺的建筑面积合计为826.15平米，转让价款合计为4130700元（鑫强公司实际支付320万元)。合同签订后，鑫强公司已支付给六被告购房款320万元（2018年11月1日鑫强公司法定代表人王玮向林滔和案外人罗辉发在中国建设银行开立的共同监管账户62×××22支付320万元），六被告于2018年11月16日将扶绥县闽台商贸城A、B、C栋2楼的201-6和201-9两个商铺产权(两本产权证)过户到第三人鑫强公司名下。 原告林先霖于2019年10月30日向本院申请了诉讼财产保全，本院于同日作出（2019）桂1421民初2188号民事裁定书，裁定：查封被申请人林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英名下价值9098000元的财产。保全申请费5000元。 本院认为，原告林先霖与六被告在罗辉发居间促成、签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充》中达成的条款均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案《房屋买卖合同补充》第二条关于“乙方承诺于2018年11月1日前向甲方支付完全部购房款，如未能履行该承诺，从到期当日（2018年11月1日）起，未支付的那部分购房款需向甲方按月利率1%支付利息。”及第三条关于“本补充协议签署之日至2018年11月1日止，在这期间，除了履约保证金外，乙方分文未向甲方支付购房款，甲方有权单方面解除《房屋买卖合同》，并没收履约保证金人民币贰佰万元。”的约定。在原告于2018年11月1日前未付清购房款的，六被告可选择要求原告继续履行支付购房款及利息，也可选择解除合同。六被告于2018年11月1日收取第三人购房款，并于次日与第三人签订合同，将涉案部分房屋另出售给第三人，涉案部分房屋已登记在第三人名下，涉案合同已无法按原约定履行，且六被告在诉讼中亦表示同意解除双方之间的买卖合同关系，表明六被告是选择解除与原告的房屋买卖合同。原告在合同约定的付款期限届满日前未曾向六被告支付购房款，于付款期限届满日也知道六被告将涉案部分房屋出售给第三人，表明原告知道六被告解除合同并未持异议。同时，鉴于原告在庭审之日亦表示解除双方之间的买卖合同关系为2018年11月1日，六被告在诉讼中亦表示同意解除双方之间的买卖合同关系。如前所述，视为原、被告双方于2018年11月1日协商达成了解除涉案房屋买卖合同，六被告在双方解除合同后才出售涉案部分房屋给第三人。因此，原告关于被告一房二卖构成违约的主张不成立，对于原告要求六被告支付违约金及赔偿原告损失的诉请，本院不予支持。合同约定付款期限届满日涉案合同已解除，六被告反诉主张原告逾期支付购房款构成根本违约无事实依据。因此，六被告抗辩的其他反诉要求,无法律依据,不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,原告林先霖要求六被告共同返还原告履约保证金200万元符合法律规定，本院予以支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、原告林先霖与被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20180730）及2018年9月12日签订的《房屋买卖合同补充》（合同编号：20180912）于2018年11月1日解除； 二、被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英于本判决生效之日起十日内退还原告林先霖履约保证金200万元； 三、驳回原告林先霖的其他诉讼请求； 四、驳回被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75486元，保全费5000元，共计80486元，由原告林先霖负担62793元，由被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英负担17693元；反诉费25556元由被告林滔、张河华、吴仁冬、郑爱红、刘礼斌、陈光英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  吴量民 人民陪审员  谢 滔 人民陪审员  滕振勇 二〇二〇年三月十日 书 记 员  黄鲁青 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。