广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复96号 复议申请人（利害关系人）：樊峰，男，1981年8月17日出生，身份证住址河南省获嘉县。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人：王业，行长。 被执行人：王桂英，女，1971年7月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。 樊峰不服深圳市中级人民法院（2019）粤03执异991号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）与被执行人王桂英金融借款合同纠纷一案过程中，拟对被执行人王桂英名下位于深圳市罗湖区沿河南路锦花大厦吉星阁4-B房[不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第0106984号，以下简称涉案房产]带租约拍卖，申请执行人建行深圳分行不服，向深圳中院提出书面异议。 异议人建行深圳分行请求对涉案房产去除租约拍卖。其主要理由为：根据《不动产抵押登记查询表》，2017年6月29日抵押物即涉案房产已进行抵押登记，抵押人为王桂英，抵押权人为异议人。而根据《房屋租赁合同》，2017年12月18日被执行人王桂英与樊峰签订租赁合同，对抵押物进行出租，租赁时间为2017年12月18日至2027年12月17日。显然，本案抵押登记在先,租赁合同在后，无论租赁关系是否真实存在、异议人是否同意出租，也不得对抗已登记的抵押权。 深圳中院查明，关于申请执行人建行深圳分行与被执行人王桂英金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会于2019年1月8日作出（2018）深仲裁字第2284号裁决书，裁决被执行人王桂英偿还申请执行人建行深圳分行贷款本金人民币2519854.81元及相应的利息、罚息等，申请执行人建行深圳分行有权依法处理涉案抵押房产并就处置所得价款优先受偿。因王桂英未履行生效裁决确定的义务，建行深圳分行向该院申请执行，执行案号为（2019）粤03执721号。 在执行过程中，深圳中院于2019年5月28日作出（2019）粤03执721号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人王桂英名下涉案房产以清偿债务。利害关系人樊峰向该院提交《房屋租赁合同》、《房屋租赁凭证》等材料，主张其与被执行人王桂英于2017年12月18日签订租赁合同，承租涉案房产，租赁期限自2017年12月18日至2027年12月17日，其已一次性付清租金人民币36万元。 2019年11月27日，深圳中院向罗湖区南湖街道租赁所查询涉案房产的租赁资料，其中中国建设银行股份有限公司深圳东湖支行于2017年12月8日出具的《同意出租函》载明：“鉴于我行与贵方王桂英签订的编号为2017-0038-065380的《个人住房借款合同》，已由王桂英提供涉案房产作为抵押物。我行作为抵押权人，享有抵押权人的专属权益。现根据王桂英的申请，我行同意王桂英出租上述抵押物，王桂英须严格履行上述《个人住房借款合同》项下的还款义务及其他义务，如有违约行为，我行将终止本函的效力，王桂英不得继续出租上述抵押物，我行保留作为债权人及抵押权人采取进一步行动的权利。”2017年12月18日，樊峰与被执行人王桂英签订房屋租赁合同，并办理了房屋租赁登记备案手续。 深圳中院另查明，涉案房产于2017年6月29日办理抵押登记手续，抵押权人为建行深圳分行。 深圳中院认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，利害关系人樊峰承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，申请执行人建行深圳分行出具的《同意出租函》，系抵押权人对抵押人使用抵押物收益的意见，但并不能证明抵押权人对其抵押权的部分放弃或限制。该《同意出租函》亦明确载明，如王桂英违反还款义务，建行深圳分行将终止该函的效力，王桂英不得继续出租该抵押物。即利害关系人樊峰在承租涉案房产时知晓涉案房产上的权利负担，即应接受抵押权人所提出的限制条件，涉案房产的租赁关系不得对抗该房产上的抵押权。樊峰承租涉案房产，并一次性付清租金36万，该行为影响了抵押权的实现，在拍卖时应对该房产上的租约予以去除。综上，异议人的异议请求成立，应当予以支持。深圳中院遂于2019年11月28日作出（2019）粤03执异991号执行裁定书，裁定对被执行人王桂英名下位于深圳市罗湖区沿河南路锦花大厦吉星阁4-B房（不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第0106984号）去除租约拍卖。 樊峰向本院申请复议，请求撤销（2019）粤03执异991号执行裁定书；依法裁定对案涉房屋带租约进行拍卖。其主要理由为：1.复议申请人为善意第三人，已依法尽到合理审慎的义务。其已履行完毕支付租金的义务，并合法占有案涉房屋，办理了租赁登记备案等必要手续，与被执行人王桂英签订的《房屋租赁合同》应受法律保护。房屋抵押权人于2017年12月8日向被执行人王桂英出具《同意出租证明》，并由王桂英向复议申请人出示。复议申请人在签订租赁合同前已尽到承租人所能履行的形式审查义务。2.复议申请人无法获知此后被执行人是否严格履行还款义务及其他义务。这些都超出了复议申请人的能力范围，违反合理预测原则。复议申请人和被执行人签订的租赁合同，与被执行人与债权人之间的借款合同，相互之间没有交集。复议申请人无法获知王桂英偿还借款的具体情况，其作为承租人不应对该事实承担责任或损失。3.抵押权人在明确同意王桂英出租的前提下，从未向复议申请人告知解除《同意出租证明》的效力，应为无效行为。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。单方行使合同解除权应当先履行通知义务。复议申请人作为利害关系人合法出租房屋，抵押权人应当履行告知义务。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为在抵押权人同意出租之情况下，执行程序中能否去除租赁以实现抵押权。 根据查明的事实，涉案房产于2017年6月29日办理抵押登记手续，抵押权人为建行深圳分行即本案申请执行人。抵押权的设立经合法登记后，已经生效。复议申请人系于2017年12月18日与王桂英签订房屋租赁合同，办理房屋租赁登记备案手续，承租案涉房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同的抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”显然，复议申请人主张的租赁关系成立在抵押权设定之后，根据上述法律规定，不得对抗已登记的抵押权。本案抵押权人确曾同意抵押人出租抵押财产，但在《同意出租函》中明确表示“我行同意王桂英出租上述抵押物，王桂英须严格履行上述《个人住房借款合同》项下的还款义务及其他义务，如有违约行为，我行将终止本函的效力，王桂英不得继续出租上述抵押物，我行保留作为债权人及抵押权人采取进一步行动的权利。”由此可见，抵押权人同意出租抵押物并非是放弃抵押权的实现。同意抵押人出租抵押物有利于实现物的使用价值，是抵押权人对抵押人释放善意的表现，不能因之而成为实现抵押权的限制。王桂英出租该房时，已向复议申请人出示过《同意出租函》，复议申请人对可能出现的风险有所知悉，这只能是其承担风险的缘由，而不是其转嫁风险的理由。 从执行角度而言，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，深圳中院异议裁定认为在本案执行中不带租约拍卖有明确的法律依据。复议申请人认为其由此而受到的损失应另行向出租人主张。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。复议申请人的请求及理由没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人樊峰的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2019）粤03执异991号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇二〇年三月三十一日 书记员  潘 兴