山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1322民初3324号 原告：新沂市新东方置业有限公司郯城分公司，住所地郯城县郯城街道城里二街，组织机构代码913713226832009325。 负责人：赵维生，总经理。 委托诉讼代理人：谭宗慧，山东师郯律师事务所律师。 被告：申洪亮，男，1968年7月10日出生，汉族，住郯城县。 原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司与被告申洪亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司的委托诉讼代理人谭宗慧、被告申洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新沂市新东方置业有限公司郯城分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止侵权，从原告所有的郯城银河花园融苑1号楼2单元101室房屋搬出，并让出楼下120㎡仓库；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告申洪亮现居住的郯城县银河花园融苑1号楼2单元101室房屋及使用的楼下仓库均系原告2009年开发建设并出售的，被告仅支付了部分购房款未经原告同意便擅自搬进入住。后原告多次找被告催要购房款，被告以价格高不予交纳购房款，亦不与原告签订购房合同，拒不让出涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原、被告双方未签订购房合同，入住原告的楼房没有依据，侵犯了原告的合法权益，被告理应让出房屋及仓库，恳请法院依法予以支持。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求法院依法判令被告按照3300元/㎡的价格支付银河花园融苑1号楼2单元201室的房款共计197609元（扣除已支付的280000元），并支付每日万分之三的违约金（自2011年10月1日起至付清之日止）。 被告申洪亮辩称，我已经支付了280000元的购房款，后因双方对购房价格达不成一致意见，我才没有支付剩余房款。与我同时期购买且户型相同的购房价格是3010元/㎡，我同意按此价格支付房款。当时售楼部跟我约定的就是这个价格，不是我违约的，我拒付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司为证明其主张，提交以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，据以证明其诉讼主体资格。被告未提出异议。2.郯城远大物业服务有限公司于2019年5月8日出具的证明一份，据以证明被告申洪亮自2011年1月2日入住银河花园融苑小区。被告申洪亮未提出异议。3.郯城远大物业服务有限公司于2019年10月11日出具的证明一份，内容为“自2012年至2019年，每年新沂市新东方置业有限公司郯城分公司都让我们物业公司通知申洪亮、黄台田交购房余款”。证明原告曾向被告主张过权利。被告否认，称没有物业经理或业务人员来找过自己。4.商品房现售合同签约证明和商品房现房买卖合同各一份，据以证明案外人丁姗姗、杨琨购买了银河花园小区1幢2单元202室房屋，建筑面积113.68平方米，购房单价3320.84元/平方米，逾期付款违约金为每日万分之三，合同签订时间为2014年5月28日，该房屋与涉案房屋1幢2单元201室系对门，故涉案房屋价格应参照该房屋价格。被告质证认为，案外人丁姗姗、杨琨购买的1幢2单元202室与其购买的房屋是对门，但两套房屋的购买时间、房屋面积、户型都不一样，不能参照该户的价格。被告申洪亮为证明其主张，提交以下证据：1.收据三张和临商银行现金交款单（回单）一张，据以证明被告申洪亮已交房款280000元。原告予以认可。2.商品房合同签约证明和合同备案申请书照片两张（被告自称拍摄于房管局），据以证明案外人张鑫洋于2011年购买的2幢1单元102室价格为3010元/平方米、案外人高俊伦于2010年购买的2幢1单元1702室价格为3015元/平方米，这两户与其户型相同，张鑫洋与其情况一样，都是买一楼赠架空间，高俊伦是买17层赠阁楼。原告质证认为，2幢1单元1702室是17层，且不赠送储藏室，与被告购买的房屋没有可比性；2幢1单元102室与被告购买的房屋也没有可比性。本院依法从郯城县房产和住房保障服务中心调取了银河花园融苑小区1幢的楼盘表、该小区2幢1单元102室商品房买卖合同登记备案证明及调查记录，证明涉案房屋银河花园融苑小区1幢2单元201室原期房房号为2幢2单元101室，该房屋与1幢1单元202室（期房房号为2幢1单元102室）位于同一楼层，相邻，建筑面积、户型相同。1幢1单元202室房屋的买受人为案外人张鑫洋，合同签订时间为2011年7月26日，购房价格为3010元/平方米。原、被告对以上证据未提出异议。 本院经审理认定事实如下：2009年原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司开发建设了位于郯城县的银河花园融苑小区。2010年3月10日，被告申洪亮向原告缴纳20000元购房定金，购买该小区1幢2单元201室（期房房号为2幢2单元101室），建筑面积为144.94㎡。2010年10月11日，被告申洪亮向原告缴纳购房款130000元，2011年4月8日又缴纳130000元。2011年1月2日，被告申洪亮入住该房屋。原、被告双方一直没有签订商品房买卖合同，亦未对房价进行明确约定。后原告以被告拒不支付剩余房款为由，诉至本院。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司与被告申洪亮虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告向原告支付了280000元房款，已经履行主要义务，被告接受并将涉案房产交付被告实际占有使用，足以证明双方具有订立商品房买卖合同的合意，本院依法确认原、被告之间成立商品房买卖合同关系。 《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。因本案不属于执行政府定价或者政府指导价的情形，原、被告对房屋价款约定不明确，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据原、被告提供的三套房屋信息和本院调取的证据，案外人丁姗姗、杨琨于2014年5月28日购买的银河花园小区1幢2单元202室价格为3320.84元/平方米，虽与涉案房产对门，但户型、面积不同，且比涉案房产的购买时间晚三年；案外人高俊伦购买的2幢1单元1702室（期房房号）价格为3015元/平方米，与涉案房产楼层不同；案外人张鑫洋于2011年7月26日购买的2幢1单元102室（即1幢1单元202室）价格为3010元/平方米，与涉案房产位于同一楼层，相邻，户型、面积相同，且与被告申洪亮购房时间相近，在双方未提供其他证据的情况下，根据交易习惯，涉案房屋交易时的市场价格应当参照同时期购买的同楼层、同户型的购房价格即3010元/平方米为宜。故该房屋的总价值为436269.40元，扣除已经支付的280000元，被告还应支付156269.40元。 《合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。商品房买卖合同是双务有偿合同，在双方无约定情形下，根据交易习惯，原告将房屋交付被告，被告应当支付房款，逾期付款应当承担违约责任。本案原、被告均未提供证据证明涉案房屋的交付时间，但双方均认可的入住时间为2011年1月2日，结合《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定精神，原告要求被告自2011年10月1日起支付违约金并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”考虑本案房屋价款约定不明的实际情况，根据公平原则，被告支付原告的违约金应以未付购房款总额为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付为宜。原告要求被告按每日万分之三支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 一、被告申洪亮于本判决生效之日起十日内向原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司支付房款人民币156269.40元及违约金（以156269.40元为基数，支付自2011年10月1日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。） 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4255元，由被告申洪亮负担3365元，原告新沂市新东方置业有限公司郯城分公司负担890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  葛 倩 审 判 员  郑海港 人民陪审员  谢士娟 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  冯 厦