广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2830号原告：林翘雁，女，1991年9月10日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈波，广东凯扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺彩兰，广东凯扬律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司员工。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房，统一社会信用代码91440101669954252C。法定代表人：何建信。原告林翘雁与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云国际机场公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，由审判员何丹依法适用简易程序于2020年2月26日公开开庭进行审理，原告林翘雁的委托诉讼代理人贺彩兰，被告白云国际机场公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼，被告颐和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林翘雁向本院提出诉讼请求：1.原、被告签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》无效；2.两被告返回已付购房款380000元及利息9310元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为年利率4.15%，自2019年6月17日暂计至2020年1月11日，此后利息计至购房款全部付清之日）给原告；3.两被告赔偿380000元及律师费30000元给原告。事实与理由：2019年6月9日，原、被告双方签署了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定原告认购被告开发的花都颐和山庄E区M2栋902号住宅，面积约126.45平方米，价格为1390950元，付款方式为一次性付款，七天内交付380000元，剩余房款1010950元于2019年9月9日前交付，并约定在签署认购书后七天内签署《商品房买卖合同》。签署认购书后原告依约支付了首期购房款380000元，付款后原告多次要求被告按照约定签署正式的《商品房买卖合同》，但被告迟迟未能履行，后来被告工作人员告知是因为该房屋尚未取得商品房预售许可证，不能签署正式的《商品房买卖合同》。原告认为虽然原被告双方签署的是认购书，但该认购书已符合商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收取了原告380000元购房款，应认定为商品房买卖合同。被告在原告已经支付购房款后方才告知原告该房屋尚未取得商品房预售许可证，属于故意隐瞒该事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证的买卖合同应认定为无效合同。同时根据该解释第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告白云国际机场公司公司辩称：1.关于预售证的问题，我司已经按照规定的程序申请办理，但是由于政府相关部门的政策调整，导致证件未能在预定的时间办理下来，并非我司责任。2.双方并未正式签订买卖合同，且认购书中没有约定利息、赔偿等，所以原告关于利息、赔偿、律师费的诉请没有事实及法律依据。被告颐和公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和山庄E区M2栋902房，权属人是白云国际机场公司，截止至法庭辩论终结前，白云国际机场公司未能取得涉案房屋的商品房预售许可证。2019年6月9日，白云国际机场公司（甲方、发展商）、颐和公司（代理方）与林翘雁（乙方、认购方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，乙方选择一次性付款方式付款，优惠后总房价为1390950元。乙方于签署认购书时交付定金20000元，签署认购书之日起柒日内，即2019年6月16日前付清全部房款，即人民币1390950元。乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明，未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。由于乙方原因导致合同解约的，甲方不予退还乙方交付的全部款项，并收取成交总房价的20%作为违约金，由乙方承担由此而引起的一切责任和费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、税费等）。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2020年12月30日前交付乙方使用。在该认购书第三条后面空白处有手写内容：7天内支付38万房款，剩余房款1010950元于9月9号前支付。肖楠，2019.6.9。白云国际机场公司未在该认购书落款处加盖公章，但有经办人柳秀芳的签名。林翘雁认为柳秀芳是白云国际机场公司的工作人员，该签名代表白云国际机场公司。白云国际机场公司与颐和公司是委托代理关系。白云国际机场公司认可其与颐和公司是委托代理关系，但是认为合同中的备注条款并非经过其同意添加进去，柳秀芳也并非其公司员工。认购书签订当天，林翘雁通过其配偶肖楠向颐和公司转账支付了订金20000元及部分房款330000元。2019年6月17日，林翘雁向颐和公司支付房款30000元。白云国际机场公司确认其已经收到上述380000元购房款，亦表示同意退还该笔款项。2019年8月27日，林翘雁向白云国际机场公司提交退房申请：本人林翘雁于2019年6月9日认购花都颐和山庄E区M2栋902房，因此房迟迟未能办理预售证及个人资金原因不能购买，现申请退房退款，退款金额：38万元整。望贵公司批准。林翘雁与白云国际机场公司迄今未签订商品房买卖合同。林翘雁因本案纠纷聘请律师，支付了律师费30000元。诉讼中，林翘雁称签订认购书时白云国际机场公司、颐和公司隐瞒了涉案房屋未取得预售许可证的事实，并导致最终未能签订商品房买卖合同，因此给其造成了因房价上涨造成的溢价损失以及本案律师费。为此，林翘雁提交了两份聊天记录予以证明。林翘雁称其中一份是肖楠与柳秀芳在2019年6月16日的聊天记录。肖楠问：这个是不是还要签个合同的？对方回复：嗯，要等预售证下来后才能签合同的。肖楠问：你们预售证几时下来哇。对方回复估计要去到10月份左右了。另一份是其本人与颐和公司的郭总的聊天记录，该记录中对方给林翘雁发送了一份签约延迟告知函。该函的内容显示：……因本项目正进行重组，预计在2020年3月底前会取得阶段性进展。在此，对您所预定的房屋未能如期签约我司深表歉意！我司承诺2020年3月31日前办妥该单位相关手续。落款名称为：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，但未加盖公司公章。白云国际机场公司称广州市云梯山庄房地产开发有限公司是其合作方，但是该告知函并未经得其同意。诉讼中，本院向林翘雁释明，假如本院认定双方之间签订的认购书有效，其是否需要变更诉讼请求，其明确表示不需要变更诉讼请求。本院认为，根据林翘雁与白云国际机场公司的代理人颐和公司签订的认购书内容显示，该认购书是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，该合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷应为商品房预约合同纠纷。林翘雁与白云国际机场公司之间签订的认购书是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。林翘雁认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋未取得商品房预售许可证，因此认为认购书无效。对此本院认为，商品房预售许可证仅是订立商品房预售合同的强制性规定，而本案认购书并非商品房预售合同，因此林翘雁要求确认双方签订的认购书无效的请求不成立。由于涉案房屋迄今未取得商品房预售许可证，无法签订商品房买卖合同，且双方均同意不再继续履行该合同，白云国际机场公司亦同意退还林翘雁购房款380000元，因此林翘雁要求白云国际机场公司退还其购房款380000元的请求，本院予以支持。关于利息，由于白云国际机场公司占有上述购房款给林翘雁造成了利息损失，故白云国际机场公司还应向林翘雁支付利息，利息计算方式为以380000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年6月17日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，上述利息计算标准以年利率4.15%为限。关于林翘雁依据上述司法解释第九条的规定要求白云国际机场公司赔偿其损失380000元的主张，如前上述双方之间并未成立商品房买卖合同关系，林翘雁也并未举证证明白云国际机场公司具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，甚至在销售人员告知其商品房预售许可证可能要在10月份办好的情况下，仍继续支付购房款，更足以说明白云国际机场公司并不存在刻意隐瞒的事实，故林翘雁要求白云国际机场公司赔偿其该项损失的依据不足，本院不予支持。关于律师费，由于认购书并未约定白云国际机场公司违约的情况下应当赔偿林翘雁律师费，律师费也并非诉讼必然产生的费用，而且根据林翘雁提交的退房申请可知，双方未签订商品房买卖合同，除了白云国际机场公司未取得商品房预售许可证之外，林翘雁自身也因资金问题不愿购买，实际上林翘雁也没有按照合同约定支付剩余购房款，因此本案中双方均存在违约行为，故林翘雁要求白云国际机场公司赔偿其律师费的主张依据不足，本院不予支持。由于颐和公司只是白云国际机场公司的代理人，其实施行为的法律后果由白云国际机场公司承担，故林翘雁要求颐和公司共同承担退款责任于法无据，本院不予支持。颐和公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林翘雁返还购房款380000元；二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林翘雁支付利息，利息计算方式为以380000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年6月17日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，上述利息计算标准以年利率4.15%为限；三、驳回原告林翘雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8659元，由原告林翘雁负担6235元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担2424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年三月十六日书记员 刘雄燕陈晓敏