山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2081号 上诉人（原审被告）：刘德秋，男，1961年3月1日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：闫浩，山东瀚生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李培玉，山东瀚生律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：莱西市日庄镇前李格庄村民委员会，住所地山东省莱西市日庄镇前李格庄村。 法定代表人：李天岐，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：李培合，男，1964年7月13日，住莱西市，系莱西市司法局日庄司法所推荐。 上诉人刘德秋因与被上诉人莱西市日庄镇前李格庄村民委员会（以下简称前李格庄村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初3526号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘德秋上诉请求：1.撤销(2019)鲁0285民初3526号民事判决,发回重审或依法改判;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审判决中对于“租赁期限届满后,上诉人继续使用案涉房屋,被上诉人亦未提出异议,原租赁合同继续有效”的事实认定错误。1.一审中被上诉人主张上诉人至今仍在管理使用案涉房屋,与事实不符,实际情况是上诉人从1998年之后就从未管理使用过案涉房屋,该房屋已经废弃了近二十年,房屋内也并没有上诉人的个人物品和任何有价值的东西。2.被上诉人一审中提供的证据并不足以证明房屋租赁合同到期后上诉人刘德秋继续使用案涉房屋。被上诉人在一审中提交的证据,只能证明案涉房屋破败不堪,无人管理的现实状况,无论哪一项证据都证明不了案涉房屋近十几年正在被上诉人刘德秋管理使用。3.房屋租赁期限从1996年8月20日到2001年8月20日止,共计五年。合同在2001年已经到期,从2001年至2019年期间,被上诉人从未向上诉人索要过任何租金,更未主张过任何权利,早已过诉讼时效。在此期间,作为出租人的被上诉人竟然不向承租人收取任何租金,免费给上诉人房屋使用长达十几年之久,太不符合常理,很显然是有原因有问题的,因为上诉人实际管理使用房屋的时间仅有不到三年时间,并且还是在免费期限内,之后就不再管理使用该案涉房屋了,所以被上诉人并无任何理由向上诉人索要租金。二、租赁期限内,上诉人曾向被上诉人明确表示过不再承租案涉房屋。事实上,早在1998年,上诉人就在村里“三提五统”会议上向时任莱西市日庄镇前李格庄村书记刘华朋明确表示过不想继续承租案涉房屋了。刘华朋表示其现在没空,等合同到期了再说,先等等,该次会议与会人员还有村会计刘文雷,村主任刘某3,以及七八个镇政府的工作人员。租赁期中上诉人向被上诉人明确表示了合同到期后将不再承租案涉房屋,因此,即使合同在2001年8月20日到期后上诉人未作出不再续租的意思表示,合同也不产生顺延的效果。 前李格庄村委辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回其上诉，维持原判。1.原审法院认定，双方于1996年8月20日签订房屋租赁合同一份，在合同中约定了租赁期限及交纳承包费有的方式。被告在承包期限内并未按约定支付原告租金。合同到期后继续使用该租赁房屋，但从未向原告付过租金。2019年日庄镇响应莱西市政府安排，要求对村委与村民至今的不良债务以及村委的财产、房屋租赁出去的进行清理，原告村委于2019年5月20日召开“村西企业房屋租赁户专题会议”，传达开会的目的，而上诉人刘德秋妻子刘翠杰也参加了会议，并同意村委的意见，在会议记录中签字，也未提出过任何异议。这充分证明上诉人认可对该财物的占有。2.2017年上诉人在承包租赁的房屋院内栽种了果树，并向上级部门申报了补助，上诉人在2019年从村委会领取了栽树补助费，这充分说明其一直占有该租赁物，上诉人称原审法院妄判其一直租赁该房屋认定事实错误与事实不相符。3.关于诉讼时效问题，上诉人在原审中接到了法院开庭传票，但其未到庭应诉，也未答辩，应视为放弃答辩、质证权利，视为放弃对诉讼时效抗辩权，对其主张不应支持。 前李格庄村委向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.刘德秋支付房屋租赁费22800元；3.诉讼费用由刘德秋负担。 一审法院经审理查明：1996年8月20日，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方将坐落在密封件厂西12间房屋以每年100元价格租赁给乙方经营使用，租赁期限为5年，自1996年8月20日至2001年8月20日，每年租赁费为1200元；甲方不收乙方第一、二、三年的租赁费，后二年的租赁费则必须在1999年8月20日前及2000年8月20日前一次性交齐。合同签订后，被上诉人将房屋12间交付上诉人使用，但上诉人未按约定支付租金。租赁期限届满后，上诉人继续使用上述12间房屋，但仍未支付租金。2019年5月20日，被上诉人召开“村西企业厂房租赁户专题会议”，主要内容为：“根据政府布置安排，村西厂房区属建设用地，拟将利用，合同都已到期。各租赁户听从村委对厂房的安排，同意该会议的签字。”上诉人之妻刘翠杰参加该会议并签字同意。 一审法院认为：被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同成立并生效，双方均应自觉履行合同义务。上诉人未按合同约定支付租金，属于违约行为，应承担继续履行的责任。租赁期限届满后，上诉人继续使用案涉房屋，被上诉人亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被上诉人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知上诉人。现被上诉人已于2019年5月20日通过会议形式履行了通知义务，故其主张解除房屋租赁合同，并要求上诉人支付1999年8月20日至2018年8月20日的租金22800元，理据充分，法院予以支持。上诉人经传票传唤，既未到庭应诉，又未答辩，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除莱西市日庄镇前李格庄村民委员会与刘德秋于1996年8月20日签订的房屋租赁合同；二、刘德秋于判决生效之日起10日内支付莱西市日庄镇前李格庄村民委员会租金22800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由上诉人负担。 刘德秋于二审中提交证据材料如下： 第一组证据：1.涉案房屋照片证明，涉案房屋自1998年上诉人提出不再承租并且将房屋内属于自己的所有东西全都收拾清理完毕后，多年来一直处于无人管理使用状态，年久失修，早已破败坍圮；2.证人证言，证明上诉人于1998年在租赁免费期内提出不再承租后，即终止对涉案房屋进行使用管理；3.原村主任刘某3录音文件，证明上诉人1998年租赁免费期内已经明确表示不再承租，原村主任刘某3予以确认。 第二组证据：1.两份新的录音证据，分别是刘某3和刘某2的通话录音，证明被上诉人提交的会议记录是后期伪造的，并非是事发当年所记录。刘某3和刘某2的书面证言实际上是此二人按照村主任李天岐的要求所写，涉案相关情况二人早已记不清。因此证人证言不具备任何证明效力；2、提交村里会议记录照片一张，证明被上诉人提交的会议记录格式与以往的会议记录格式不同。 对刘德秋二审中提交的证据材料，前李格庄村委质证意见为：对其真实性及证明目的不予认可。 前李格庄村委提交证据材料如下：1.前李格庄村委会议记录；2.证人刘某1、刘某2、刘某3的书面证言；3.土地承包合同，三组证据证明刘德秋一直占有、使用租赁房屋。 对前李格庄村委二审中提交的证据材料，刘德秋质证意见为：1.针对会议记录，两份不同时期的会议记录笔迹相同，且均为复印件，格式与以往会议记录完全不同，无法确定该会议记录确切形成时间，故对该两份会议记录真实性不予认可；2.针对证人证言，2020年3月16日数名村民在村委会看到三名书面证言提供者和李天岐、村委会计一同在村委办公室，三份书面证言形成时间均在上诉人提交录音证据以后，该组证据在何种情形下所写，具体何时所写，上诉人有异议，上诉人1998年合同免费期内就表示不再承租，若1999年村里要求收回，上诉人根本不可能拒绝。其中刘某3的书面证言与之前其录音所说的自相矛盾，故对三份书面证言真实性均不予认可；3.针对土地承包合同，该份证据上诉人之前已经提交过，房屋租赁和土地承包分属两个合同，被上诉人提交的该份土地承包合同与本案涉案房屋问题无关，不予质证。 二审中，本院委托莱西市人民法院对原前李格庄村委主任刘国明予以询问，刘国明对上诉人提交的上诉人与其之间的电话录音的意见为：对话内容不完整，不能反映其真实意思，不予认可。 对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的关于其在合同未到期前即不再使用租赁房屋的证据材料，被上诉人均不予认可，不能证明其业已将租赁房屋交还被上诉人，故对上诉人提交的证据材料，本院不予采信。 本院经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。本案房屋的租赁期为1996年8月20日至2001年8月20日，出租人不收承租人第一、二、三年的租赁费。上诉人上诉称其实际管理使用房屋的时间均在免费期限内,自1998年之后从未管理、使用过案涉房屋并于同年村“三提五统”会议上明确表示过不再承租，但被上诉人不认可。对此，双方对此存在争议，应以合同约定和证据为准。 首先，上诉人虽主张其于租赁期满前的1998年即主张解除合同，但未提供证据证明其已与被上诉人协商一致或该解除符合法定条件，因此其解除合同的请求缺乏合同及法律依据，不能成立。2001年8月20日租赁合同到期后，上诉人负有返还租赁房屋的义务，因上诉人提供的证据材料不能证明其业已将租赁房屋返还被上诉人，故一审法院关于租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，上诉人应支付1999年8月20日至2018年8月20日的租金22800元租金的认定，并无不当。 其次，关于上诉人主张的租赁房屋破败不堪、无人管理，足以证明上诉人近十几年未对租赁房屋进行过管理的主张。本院认为，租赁合同签订时房屋即需要维修以达到正常状态，被上诉人为此免除前三年的租金，在本案一、二审过程中，上诉人并未提交相关证据证实其将涉案房屋交还给被上诉人的证据，亦未提交证据证实其就房屋的状态向被上诉人提出异议，且上诉人之妻在被上诉人村委会召开的相关房屋处理的会议上签字同意相关安排，综合上述事实，本院认为，上诉人的该上诉理由，不能成立。 再次，关于诉讼时效问题。上诉人主张自2001年至2019年,被上诉人从未向其索要租金,更未主张过任何权利,其主张诉讼时效抗辩。如前所述，租赁房屋未返还，租期租金继续计算，被上诉人请求支付租金的诉讼时效应从全部租金到期之日起算。上诉人的该项主张，适用法律有误，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费370元，由上诉人刘德秋负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年三月三十日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静