河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再827号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王盈，女，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：郭一帆、曹延军，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南中新置业有限公司。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭少慧，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南昊中律师事务所实习律师。再审申请人王盈因与被申请人河南中新置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终4758号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月15日作出（2019）豫01民申1709号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王盈的委托诉讼代理人郭一帆，被申请人中新置业的委托诉讼代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王盈申请再审称，一、不动产首次登记的相关规定已在2016年8月20日予以明确，本案中，王盈与中新置业公司签订《商品房买卖合同》的时间在2016年8月20日之后，即中新置业公司应当已对办理房屋“首次登记”的时间合理预估。在发生政策调整的情况下，中新置业公司有天然的注意义务，其自身过错明显，应当承担违约责任。原判决认为中新置业公司客观上无法按约办理房屋首次登记，于法无据，对王盈显失公平。二、本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原审仅从初始登记变更为首次登记，就判决免除中新置业公司违约责任，违背合同法及双方约定。中新置业公司提交《郑州市房屋面积测绘报告书》显示该公司取得房屋面积测绘报告的时间为2018年2月28日，能够充分证明即使房屋登记政策不发生变更，中新置业公司也无法按约办理权属登记，中新置业公司的违约行为已是客观事实，不因政策的变更而发生变化。综上，原审判决中新置业公司免除违约责任无证据证明，请求撤销二审判决第二、三项，依法改判或发回重审。中新置业公司答辩称：一、行政机关发布通告自2016年8月20日起停止办理初始登记，政策发生变化，导致合同约定的客观情况发生变化，关于办理初始登记的约定履行不能，且申请初始登记与申请不动产首次登记所需材料变化较大。二、如果既要中新置业公司承担逾期交房违约金，又要求承担逾期办理产权登记违约金，会使中新置业公司因一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。且逾期初始登记未给王盈造成任何损失，要求中新置业公司承担两项违约金过高。故逾期初始登记的违约金不应得到支持。请求驳回王盈要求初始登记违约金的请求。王盈向一审法院起诉请求：1、中新置业公司向王盈支付逾期交房违约金41105.2元；2、中新置业公司向王盈支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金65170.5元（暂计至2018年5月15日）；剩余违约金计算至房管部门受理被告报送的房屋初始登记资料之日止；3、由中新置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年3月6日，王盈与中新置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王盈购买中新置业公司开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】8【层】814号房。总金额1494736元；付款方式及期限为：约定金额754736元，付款方式现金，约定付款时间2017年3月6日；约定金额740000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2017年4月5日；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；中新置业公司应当在2016年10月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给王盈；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；中新置业公司应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，王盈向中新置业公司缴纳购房款，中新置业公司分别于2017年4月18日向王盈开具发票，金额为754736元；于2018年2月2日向王盈开具发票，金额为740000元。王盈提交的银行个人活期明细信息显示其于2017年2月28日汇入中新置业公司账户20000元，2017年3月6日汇入中新置业公司账户724469元。中新置业公司提交的客户明细对账单显示王盈2017年6月1日汇入中新置业公司账户740000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，中新置业公司报送备案。2017年12月4日，中新置业公司取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，中新置业公司与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。案件受理后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王盈、中新置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王盈按照合同约定支付全部购房款，中新置业公司未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。中新置业公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，中新置业公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天等相关事项全部或者部分发生在王盈、中新置业公司签订合同之前，即中新置业公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对中新置业公司该辩称，不予采信。关于交房时间，合同中明确约定中新置业公司应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给王盈，故中新置业公司将未取得竣工验收备案的房屋交付王盈既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，中新置业公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，现王盈已交付全额购房款，第二期房款逾期57天，合同约定中新置业公司应当于2016年10月30日前向王盈交付商品房，但因合同签订日期2017年3月6日晚于合同约定交房日期，故中新置业公司应于2017年5月2日（即2017年3月6日向后顺延57天）前向王盈交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，中新置业逾期216天，逾期交房违约金为29057.67元（1494736元×0.09‰×216）。关于逾期初始登记违约金，中新置业公司应以1494736元为基数按日0.09‰自王盈付清房款之日2017年6月1日起计算至中新置业公司报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南中新置业有限公司向王盈支付逾期交房违约金29057.67元，于判决生效后十日内付清。二、河南中新置业有限公司以购房款1494736元为基数按日0.09‰支付王盈自2017年6月1日起至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于判决生效后十日内付清。三、驳回王盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2425元，减半收取1213元，由王盈负担113元，河南中新置业有限公司负担1100元。本院二审查明，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业公司申请不动产首次登记提交的相关材料；其他事实与一审法院相同。本院二审认为，王盈与中新置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定中新置业公司应当于2016年10月30日前向王盈交付商品房，但因合同签订日期2017年3月6日晚于合同约定交房日期，王盈第二期房款又逾期57天，故中新置业公司应于2017年5月2日（即2017年3月6日向后顺延57天）前向王盈交付房屋，但中新置业公司2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，一审判决认定涉案房屋于2017年12月4日交付，中新置业公司承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是王盈与中新置业公司签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除中新置业公司交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故中新置业公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2016年6月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。中新置业公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故中新置业公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对中新置业公司也显失公平。故王盈关于中新置业公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。综上所述，中新置业公司的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决实体处理欠妥，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19725号民事判决第一项，即：“河南中新置业有限公司向王盈支付逾期交房违约金29057.67元，于判决生效后十日内付清”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19725号民事判决第二、三项；三、驳回王盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2425元，减半收取1213元，由王盈负担113元，河南中新置业有限公司负担1100元；二审案件受理费2425元，由河南中新置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与二审查明事实一致。本院再审认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”约定：出卖人应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。经查，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，客观情况发生变化，中新置业公司已不能按照合同约定履行房屋初始登记，且中新置业公司由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。从上述要求可以看出，2016年8月20日之后确实存在登记机关、登记所需提交的材料、相关办理程序等均发生变更的客观因素，不能归责于中新置业公司，在此情况下如果仍要求中新置业公司依照合同约定在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对中新置业公司亦显失公平，故王盈关于中新置业公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终4758号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇二〇年三月九日书记员  刘俊丽