包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初9号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：唐文臣，男，1958年3月9日出生，汉族，工人，住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告唐文臣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人苏磊、庄园，被告唐文臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2019年3月15日欠缴的物业费853.90元；2.判令被告向原告支付违约金85.40元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2019年3月15日共欠缴物业费853.90元。依据《准物业合同》第十五条第三款“违反合同第六条约定，逾期未能按时足额交纳物业服务费，应按物业服务费用10%的标准支付违约金”的约定，被告应给付违约金85.40元。 被告唐文臣辩称，新如意物业公司进驻振翔小区未经过全体业主同意，是居民委员会主任私自指派。新如意物业公司没有兑现进驻前的承诺事项，其安保服务不到位，小区南门和北门没有保安，南门在夜间不关闭，保安人员配备不足，救护车无法从西门进入，只能从东门进入小区。楼道卫生打扫不达标。被告骑自行车从东门进出时，保安人员有时抬杆放行不及时。物业服务费标准高，实际服务仅达到0.35元/㎡的收费标准。此外新如意物业公司把原有的老干部活动室取消，作为物业办公室。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳，逾期未能按时足额交纳物业服务费用，按物业服务费用10%的标准支付违约金。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准及违约责任约定与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。唐文臣系振翔小区*号房屋业主，于2007年收房，房屋面积90.36㎡，2018年2月1日至2019年3月15日期间的物业服务费没有交纳。唐文臣在庭审中明确拒付物业服务费的事由为：1.新如意物业公司的安保服务不到位，小区四个通道有三个没有保安人员，南门没有配置保安室；2.新如意物业公司在楼道清扫方面不达标；3.唐文臣骑自行车从东门通行时，新如意物业公司的保安人员有时抬杆放行不及时；4.物业服务费标准高，应当按照0.35元/㎡的标准收取。唐文臣对其物业服务不达标的抗辩主张提交了拍摄于2020年1月的相关照片。唐文臣同时主张新如意物业公司进驻振翔小区开始服务的时间为2018年3月末，对该主张未提交证据证实。 本院认为，本案的争议焦点为：1.新如意物业公司进驻振翔小区程序是否规范；2.新如意物业公司向振翔小区开始服务的时间；3.本案物业服务费标准是否具备事实依据和法律依据；4.新如意物业公司提供的物业服务是否符合约定。 一、关于新如意物业公司进驻振翔小区程序规范性问题，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，代履行业主委员会的职责，就振翔小区物业服务事宜征求业主意见，组织业主投票选聘物业公司，然后在此基础上与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》。振翔社区居民委员会的上述工作有相应的通知、公告能够予以证实。在合同附件中，包头市九原区人民政府沙河街道办事处在2018年8月23日向包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心出具的函中，也对振翔社区居民委员会代履行业主委员会的程序和选聘物业公司的情况予以了确认。《准物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，新如意物业公司根据合同约定进驻振翔小区提供服务符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》的相关规定，本院对于唐文臣关于新如意物业公司进驻未经业主同意的主张不予采纳。业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。 二、关于新如意物业公司开始服务的时间。2018年2月1日《准物业服务合同》第十一条第（三）项约定，物业服务合同期限自2018年2月1日起至2018年8月31日止。在本院审理的新如意物业公司就振翔小区物业服务费用所提起的其他民事案件中，相关业主表示新如意物业公司在2018年2月已进驻小区并进行了相应的准备整理工作，例如焊接大门、路灯刷漆等。在已有合同约定，同时服务事实能够确认的前提下，唐文臣关于新如意物业公司于2018年3月进驻小区的抗辩主张未提交证据证实，因此本院不予采纳，新如意物业公司于2018年2月1日开始起算物业服务费并无不当，本院予以支持。 三、关于物业服务费标准是否具备事实依据和法律依据问题。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条第一款第二项规定：“普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；”本案《准物业服务合同》对于物业服务费的标准已有明确约定，因此唐文臣应当按照《准物业服务合同》约定的标准和时间履行给付物业服务费义务，唐文臣关于物业服务费标准高的抗辩主张不能成立。 四、在新如意物业公司提供的物业服务是否符合约定这一问题上，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，唐文臣提交的照片并未显示出物业服务存在严重瑕疵，照片拍摄时间与新如意物业公司诉请的物业服务费期间亦不具备关联性。唐文臣就物业服务未达到约定标准，以及存在不合理性的当庭陈述，也未反映出定新如意物业公司的物业服务存在严重瑕疵，所反映出的问题尚不能成为业主当然拒交、少交物业服务费的事由。新如意物业公司应当在今后的服务当中对存在的不足进行改进，不断提升物业服务的能力和水平。 唐文臣关于新如意物业公司将老干部活动室作为物业办公室使用的抗辩意见，不在本案物业服务合同法律关系调整的范围之内，因此不能成为拒交物业服务费的事由，故本院不予采纳。唐文臣作为接受物业服务的业主，应当根据合同约定按时履行给付物业服务费用义务，本院对新如意物业公司主张的物业服务费853.90元（2018年2月1日至2019年3月15日期间）予以支持。新如意物业公司关于违约金的主张，因唐文臣并未恶意拒交物业服务费，且物业服务存在不足，因此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告唐文臣于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年2月1日至2019年3月15日期间的物业服务费共计853.90元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担2元，被告唐文臣负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年三月七日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。