湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终91号上诉人（原审原告）：黄强辉被上诉人（原审被告）：衡阳市华达房地产综合开发公司被上诉人（原审被告）：衡阳市雁峰区罗门婚纱摄影楼经营者：罗震上诉人黄强辉因与被上诉人衡阳市华达房地产综合开发公司（以下简称华达公司）、衡阳市雁峰区罗门婚纱摄影楼（以下简称罗门婚纱）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄强辉上诉请求:撤销一审判决，改判支付其一审诉讼请求。事实和理由：华达公司与罗门婚纱恶意串通，明知案涉房屋系黄强辉所有仍倒签租赁合同，且租金低于原租赁合同，严重损害了黄强辉的合法权益，依据合同法第52条规定应当认定为无效。黄强辉就案涉房屋依据执行裁定依法享有所有权。华达公司辩称，华达公司与罗门婚纱签订的租赁合同是正常经营合同。黄强辉未办理产权证，未取得案涉房屋合法产权，不能享受租金，不应由华达公司承担其损失。罗门婚纱辩称，黄强辉对该房屋存在租赁合同是知情的，一审法院已告知黄强辉该房屋系带租约的，黄强辉的诉讼请求没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。黄强辉向一审法院起诉请求：1.华达公司、罗门婚纱所签《房屋租赁合同》无效；2.华达公司、罗门婚纱赔偿黄强辉经济损失172617.80元（暂计算至2019年11月份止）及资金利息；3.本案诉讼费及因该损失隐去的一切费用由华达公司、罗门婚纱承担。一审法院认定事实：黄强辉与华达公司因买卖合同纠纷一案，衡阳市蒸湘区人民法院于2016年6月2日依据已经发生法律效力的（2015）衡蒸鹰民二初字第22号民事判决书作出（2016）湘0408执99号之二号裁定书，依法查封华达公司所有的坐落于衡阳市城南区中山南路83-87号房屋。2018年2月8日，衡阳市蒸湘区人民法院委托淘宝网络平台拍卖该房屋，因该处房产无人竞买而流拍。2018年3月9日，黄强辉接受该标的物以物抵债。2018年11月1日，衡阳市蒸湘区人民法院出具（2017）湘0408执恢18号之二号民事裁定书，裁定解除对华达公司所有的坐落于衡阳市城南区中山南路83-87号房屋的查封，并认定该房屋归黄强辉所有，所有权自裁定书送达黄强辉时起转移，黄强辉可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。2018年11月12日，衡阳市蒸湘区人民法院向衡阳市不动产登记中心下达（2017）湘0408执恢18号协助执行通知书，要求将上述房产过户给黄强辉。2019年4月1日，黄强辉缴纳了该房屋的契税109859.14元，因该房屋涉及到土地变性的问题导致房屋产权证一直没有办理下来，而黄强辉在同意接受该房屋以物抵债时已被告知该房屋被华达公司租赁给衡阳市雁峰罗门婚纱摄影楼，租赁期限自2007年12月10日至2017年12月9日届满。2016年12月8日，在合同租期尚未届满时，因罗门婚纱经营者由杨建平变更为罗震，华达公司与罗门婚纱又重新签订了一份房屋租赁合同，租赁期限从2016年12月10日至2026年12月9日止。2017年8月25日，衡阳市雁峰罗门婚纱摄影楼变更为衡阳市雁峰区罗门婚纱摄影楼。由于该房屋被衡阳市蒸湘区人民法院执行交付了黄强辉，华达公司于2018年10月份开始便不再收取罗门婚纱的租金。2019年6月18日，黄强辉向罗门婚纱下达法律意见书，要求华达公司与罗门婚纱停止侵权行为，并要求罗门婚纱与黄强辉以市场价20元/㎡的租金价格重新签订房屋租赁合同，并补缴2018年9月份起的租金，罗门婚纱要求按原合同的租金价格履行合同，双方协商未果，故黄强辉诉至该院。一审法院认为：华达公司在原租赁合同期限尚未届满因承租人发生变更而与新承租人（罗门婚纱）签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合同合法有效，应受法律的保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，黄强辉以债权人的身份申请执行取得华达公司租赁给罗门婚纱的房屋，不影响华达公司与罗门婚纱签订的《房屋租赁合同》的有效性，故黄强辉诉请判处华达公司与罗门婚纱签订的《房屋租赁合同》无效，该院不予支持。虽然衡阳市蒸湘区人民法院出具的（2017）湘0408执恢18号之二号民事裁定书中认定，坐落于衡阳市城南区中山南路83-87号房屋所有权归黄强辉所有，黄强辉也缴纳了相关契税，但至今黄强辉也未办理好相关产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，故黄强辉尚不能取得对该房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利，故黄强辉诉请华达公司、罗门婚纱赔偿其经济损失172617.80元及资金利息的诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第十四条之规定，判决：驳回黄强辉的诉讼请求。本案受理费1876元，由黄强辉承担。本院二审期间，罗门婚纱提交照片22张，拟证明案涉房屋同地段房租的价格情况。黄强辉对此不认可；华达公司对证据无异议。因证据待证事实与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋被查封前签订的租期为2007年12月10日至2017年12月9日的合同约定月租金为4300元，每两年房租上涨10%。本院认为，二审争议焦点：1.案涉《房屋租赁合同》的效力应如何认定；2.黄强辉诉请华达公司、罗门婚纱赔偿损失有无依据，如果有，损失应如何认定。分述如下：关于合同效力的问题。案涉房屋被查封前的租赁合同不存在效力争议，该合同内容可作为认定本案事实的依据。查封后签订的租赁合同虽违反了有关司法查封方面的法律规定，但并未被法律或者行政法规明确规定为无效，且合同签订的时间发生在房屋拍卖变卖之前，不存在黄强辉主张的该合同签订时损害了其受让房屋利益的情形。据此，一审驳回黄强辉确认案涉合同无效的诉请，并无不当；黄强辉以华达公司与罗门婚纱恶意串通损害其利益而诉请二人连带赔偿损失，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于房屋权属的问题。黄强辉通过以物抵债执行裁定受让案涉房屋，可根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及物权法解释（一）第七条关于“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，取得案涉房屋的物权。一审认为黄强辉未能取得房屋物权不当，应予纠正。根据物权第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，黄强辉就案涉房屋享有收益的权利，故其诉请房屋使用人罗门婚纱赔偿损失（房屋占用损失），于法有据；由于华达公司自黄强辉受让房屋后未向罗门婚纱收取租金，黄强辉诉请华达公司赔偿损失（房屋占用损失），于法无据。关于房屋占用损失的问题。黄强辉主张按20元/㎡计算损失，与罗门婚纱主张以查封后租赁合同约定的4600元/月计算损失，均缺乏事实和法律依据，依法不予采纳，本院参照案涉房屋被查封前租赁合同中关于“租期为2007年12月10日至2017年12月9日，月租金为4300元，每两年房租上涨10%”的约定内容，认定黄强辉自2018年11月1日取得房屋物权时起至其诉请暂计算至2019年11月30日止的房屋占用损失（租金损失）为6450元/月，计13个月合计83850元。至于黄强辉诉请的利息损失，应包含于其诉请的房屋占用损失之中，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1985号民事判决；二、衡阳市雁峰区罗门婚纱摄影楼于本判决生效之日起十日内向黄强辉支付房屋占用损失83850元；三、驳回黄强辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1876元，二审案件受理费3752元，合计5628元，由黄强辉负担2894元，衡阳市雁峰区罗门婚纱摄影楼负担2734元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  张 健二〇二〇年三月二十四日法官助理  张华清书 记 员  陈 浅