湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终35号上诉人（原审被告）：孙选艳，女，1973年3月4日出生，土家族，住恩施市。委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：汪敏，女，1966年10月26日出生，土家族，住恩施市。委托诉讼代理人：向力煌，湖北今天（恩施）律师事务所律师。上诉人孙选艳因与被上诉人汪敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙选艳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，由汪敏承担本案诉讼费。事实和理由：1.双方当事人已于2018年10月达成解除房屋租赁合同的合意，此后孙选艳接受汪敏的委托代其出租房屋。孙选艳向汪敏交纳的2018年10月至2019年2月28日的房租足以弥补汪敏门面的空置损失。汪敏接收案涉房屋时已与孙选艳就房屋的租赁事宜结算清楚，仅仅没有退还押金。现在汪敏向孙选艳主张房屋空置损失费用没有事实依据和法律依据；2.案涉当事人系协议解除租赁合同，房屋无损坏，孙选艳也没有拖欠租赁费用，不具有违约行为，孙选艳推迟交付房屋钥匙的原因系汪敏的要求，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条处理本案是错误的。汪敏辩称，1.孙选艳使用涉案房屋直至2019年2月26日，自2018年11月15日至2019年2月19日一直在为门面经营作广告宣传；2.孙选艳是2019年2月26日下午五点才将案涉房屋交付给汪敏，在此之前汪敏一直要求孙选艳继续履行合同，且在交付房屋时汪敏要求孙选艳交清物业、水电等相关费用；3.孙选艳并非因身体原因不继续承租案涉门面，2019年3月7日，孙选艳在大帝新居1栋1单元28楼05房重新开业经营；4.涉案房屋在2019年6月中旬重新出租出去，事实上存在三个月的空置期；5.孙选艳在租赁期间并未对所承租的房屋装饰装修。汪敏向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2017年12月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告三个月的门面空置费27500元；3.判令被告按照每天550元的标准承担自2019年3月1日起至租金实际支付之日止的逾期付款违约金。一审法院认定事实：2017年12月22日，原告汪敏（甲方、出租方）与被告孙选艳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××路文化摩尔城1147号、1148号的门面房租给乙方使用；租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止；年租金11万元，按年支付，先交租金后用房，承租方应于每年2月28日前支付租金，逾期未支付的，每逾期一日按逾期支付金额的日千分之五支付违约金；甲方收取乙方押金1万元，租赁期满房屋无损坏，乙方无拖欠费用，甲方全额退还乙方；在租赁期内，任何一方要求提前终止合同的，另一方有权拒绝并有权要求对方继续履行合同，若一方同意另一方提前终止合同的，另一方应支付3个月的租金作为损失补偿，支付补偿后本合同终止。同日，原告汪敏收取了被告孙选艳第一年度租金11万元及押金1万元，并向被告孙选艳出具了收据。被告孙选艳自2018年10月开始向原告汪敏提出提前解除租赁合同，原告汪敏要求被告孙选艳一边经营一边发布转租广告。此后，被告孙选艳继续租用房屋至2019年2月26日，期间被告孙选艳未能将房屋转租出去，遂将房屋钥匙交还给原告汪敏并腾退了房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告孙选艳要求提前解除租赁合同，原告汪敏为避免扩大损失及时接收了房屋，除去正常的租金之外，被告孙选艳还应按合同约定赔偿原告汪敏3个月门面空置产生的租金损失。被告孙选艳实际租用房屋至2019年2月26日，而租金已付至2019年2月28日，多付的两天租金及1万元押金均可抵扣门面空置损失，抵扣后被告孙选艳还应支付原告汪敏16897元。3个月的租金足以弥补原告汪敏的门面空置损失，在此基础上，对原告汪敏额外主张逾期付款违约金不予支持。本案租赁合同的承租人为被告孙选艳，其合伙人与原告汪敏并无租赁合同关系。被告孙选艳称双方已于2018年9月底达成了解除房屋租赁合同的意向，但并未及时腾退房屋，而是继续租用至2019年2月26日，故被告孙选艳应据实支付租金。期间，原告汪敏虽同意被告孙选艳转租，但无证据证明原告汪敏明确放弃了主张门面空置损失的权利，被告孙选艳若能成功转租，避免门面空置产生损失，则原告汪敏自无主张权利之必要，反之，原告汪敏仍可按约定的损失赔偿额计算方法要求违约方承担违约责任。至于3个月的租金是否过分高于门面空置损失，被告孙选艳未举证证实，故不予调整。被告孙选艳的前述抗辩理由均不能成立，一审法院不予采纳。判决：一、原告汪敏、被告孙选艳订立的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；二、被告孙选艳于判决生效后十日内支付原告汪敏门面空置费16897元；三、驳回原告汪敏的其他诉讼请求。案件受理费487.5元，减半交纳243.75元，原告汪敏负担93.75元，被告孙选艳负担150元。二审中，汪敏围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：孙选艳对汪敏提交的孙选艳于2018年11月15日、2019年2月19日、2019年3月7日在微信朋友圈发布的相关信息截图及孙选艳与汪敏于2019年2月26日的微信聊天记录截图的真实性不持异议，本院对前述证据的真实性予以认定。因一审法院对孙选艳交付房屋钥匙的时间及在此之前一直使用房屋的事实已作了认定，故本院对于前述证据所证明的该部分事实不再予以重述；在无其他证据证实的情况下，仅凭孙选艳在微信朋友圈发布的相关信息不足以证实孙选艳另行投资开办了美容场所，故对汪敏主张的孙选艳解除租赁合同是为了在其他地方开设美容场所的事实不予认定。因孙选艳对汪敏于2019年3月13日在微信朋友圈发布的信息截图及谭荣于2017年8月4日在微信朋友圈发布的信息截图的真实性持有异议，且该两份信息截图均属复印件，无原件核对，无法确认证明内容的真实性，故本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，生效合同是当事人享有权利和履行义务的依据。孙选艳和汪敏在《房屋租赁合同》第13条中明确约定“若乙方同意另一方提前终止合同的，另一方应支付3个月的租金作为损失补偿，支付补偿后本合同终止。”该条约定是双方协议解除租赁合同的约定，在协议解除合同时双方应当履行该条约定的内容。孙选艳于2019年2月26日才向汪敏交付房屋钥匙，说明此前其一直在使用占有房屋，一审法院据此认定双方解除房屋的时间是2019年2月26日是正确的。孙选艳上诉称汪敏委托其转租房屋，并推迟要求其交付房屋钥匙的时间，但对此没有提交充分的证据予以证明，故本院根据现有证据认定汪敏在与孙选艳的微信聊天中要求孙选艳发布门面转租信息，是为了让孙选艳转租房屋以减少损失。无论孙选艳承租房屋期间是否对房屋造成损害，均不影响孙选艳根据合同约定承担违约责任，因此孙选艳关于其没有对房屋造成损害，不应支付门面空置费的理由不能成立。综上，孙选艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由孙选艳负担。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇二〇年三月十九日书记员 欧顺恩