浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再540号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：嵊州市异域风情宾馆，住所地浙江省嵊州市三江街道惠民街18号。经营者：周敬华。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：浙江奥力电机股份有限公司，住所地浙江省嵊州市浦口街道浦南大道288号。诉讼代表人：周利雅，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王燕红，浙江越光律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：姜青峰，男，1967年12月13日出生，汉族，住浙江省台州市天台县。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：嵊州市当代阳光商务酒店有限公司，住所地浙江省嵊州市三江街道惠民街18号。法定代表人：姜青峰，该公司执行董事兼总经理。再审申请人嵊州市异域风情宾馆（以下简称风情宾馆）因与被申请人浙江奥力电机股份有限公司（以下简称奥力电机公司）、姜青峰、嵊州市当代阳光商务酒店有限公司（以下简称阳光酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终177号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月30日作出（2019）浙民申2621号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年3月16日公开开庭审理了本案。再审申请人风情宾馆的委托诉讼代理人应胜南、被申请人奥力电机公司的委托诉讼代理人王燕红到庭参加诉讼。被申请人姜青峰、阳光酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。风情宾馆申请再审请求：1.撤销浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4974号民事判决和浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终177号民事判决；2.改判风情宾馆在2017年5月19日起至实际腾退日止按每年50万元的标准计算房屋占有使用费，扣减已支付的138万元后，对剩余部分房屋占有使用费与姜青峰共同向奥力电机公司承担支付责任。事实和理由：1.原审判决确定的占有使用费错误。风情宾馆与姜青峰签订的租赁合同约定的承租范围为5楼-8楼及1楼南侧大厅，建筑面积约6000平方米，而姜青峰实际交付的房屋仅为6楼-8楼的部分房屋，交付总面积仅为4340平方米。即使按双方租赁合同的租金支付占有使用费，风情宾馆也无须按照每年138万元标准支付租金，按建筑面积最多只需支付99.82万元，若考虑楼层因素，风情宾馆应承担的租金还应低于该数额。2.破产处置的房屋占有使用费最多不高于原租金的50%。风情宾馆与姜青峰签订的租赁合同约定的租赁期限长达8年，若正常履行，风情宾馆将充分利用承租房屋开展经营活动并将获取较大利益。在奥力电机公司破产、租赁合同解除并需要随时腾空搬迁的情况下，风情宾馆无法利用承租房屋发挥原有效用。奥力电机公司辩称，原审判决对风情宾馆实际占有面积和租金的认定正确。风情宾馆实际占有使用的案涉房屋，应当支付房屋占有使用费。原审法院考虑到本案的实际情况，参照原租赁合同的标准，酌情将占有使用费调整为原合同租金的90%，尚属合理。请求驳回风情宾馆的再审申请。奥力电机公司于2018年6月19日向浙江省嵊州市人民法院起诉请求：1.判令姜青峰腾退坐落于嵊州市广场；2.判令姜青峰支付奥力电机公司自2016年5月12日起至腾退日止，按每日12448元计算的场地占用费，约933.6万元。一审期间，奥力电机公司向法院申请追加阳光酒店公司、风情宾馆为本案的第三人参加诉讼，并请求：1.阳光酒店公司立即腾退其实际占有的面积为12938.73平方米的租赁房产，并对自2016年5月12日起至腾退日止按每日9336元计算的场地占用费承担连带支付责任。2.风情宾馆立即腾退其实际占有的面积为4340平方米的租赁房产，并对自2016年5月12日起至腾退日止按每日3112元计算的场地占用费承担连带支付责任。一审法院认定事实：1.绍兴市中级人民法院于2016年2月25日作出（2016）浙06民破3号民事裁定书，裁定受理债务人奥力电机公司破产清算一案，并于26日作出（2016）浙06民破00003号决定书，指定浙江世纪方正律师事务所、浙江越光律师事务所（联合管理人）为奥力电机公司的破产管理人的事实。2.2013年11月28日，奥力电机公司与姜青峰签订《租赁合同》一份，双方约定：奥力电机公司将坐落于嵊州市厂房的房屋出租给姜青峰，建筑面积17278.73平方米，租赁期限至2022年3月31日止；租金自2014年4月1日开始计算，以年租金454.3597万元为基数按物价指数增减，税金、保险费由姜青峰另行向有关部门缴纳。租赁期满或因其他任何原因导致租赁终止的，姜青峰应将房屋、场地和相关物品按合同附件（资产正常折扣外）交还给奥力电机公司。姜青峰应于租赁合同终止后10天内办理移交手续，逾期未办理移交手续的，姜青峰应按每天房屋租金的五倍标准向奥力电机公司支付赔偿金。3.2014年5月18日，姜青峰与第三人风情宾馆签订《房屋租赁合同》一份，经奥力电机公司同意，将租赁的位于嵊州市南侧大厅转租给风情宾馆，租赁期限自2014年6月31日至2022年3月31日，双方约定给予承租方一定时间装修期，装修期不算租金，租金起算时间从承租方宾馆正式开业日起算，开业双方签开业确认书予以确认。第一年租金138万元在2014年6月31日前已经付清，下一年度起到租期满的租金以第一年租金为基础按上一年度国家物价指数增减幅度增减房租的价格，租金按年支付，第二年起提前15天付清下一年的租金，最后一年租金不满年的按照实际租赁时间计算。4.绍兴市中级人民法院于2018年5月29日作出（2017）浙06民终2920号二审终审判决，认定奥力电机公司、姜青峰签订的《租赁合同》已于2016年4月25日起解除，并对姜青峰拖欠的2016年4月25日之前尚未支付的租金及归属作出判决。5.《租赁合同》解除后，阳光酒店公司于2017年12月22日向管理人支付房屋使用费20万元。6.第三人风情宾馆因消防审批等原因于2017年5月19日才正式开始营业。姜青峰对风情宾馆于2017年5月19日开始计算租金，并风情宾馆已付清了一年租金138万元的事实予以认可。7.阳光酒店公司的股东为姜青峰与嵊州市欣龙贸易有限公司，法定代表人为姜青峰，风情宾馆的经营者为周敬华。8.租赁房产总建筑面积17278.73平方米，其中阳光酒店公司占有使用面积12938.73平方米，风情宾馆占有使用面积4340平方米。9.合同解除后，奥力电机公司、姜青峰间至今未办理房屋腾退交接手续，租赁房屋仍由阳光酒店公司、风情宾馆占有使用。10.阳光酒店公司、风情宾馆均向管理人承诺，愿意在租赁房屋在拍卖成交后15日内腾空，交付给管理人。一审法院认为，奥力电机公司、姜青峰双方签订的《租赁合同》已于2016年4月25日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。虽然奥力电机公司、姜青峰双方签订的租赁合同租赁期限尚未届满，但合同解除后，作为承租人的姜青峰和次承租人的第三人，仍有义务向奥力电机公司返还租赁物。姜青峰未将租赁物返还奥力电机公司的，应向奥力电机公司支付占有租赁物期间的使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，第三人阳光酒店公司、风情宾馆作为次承租人，在合同解除后，仍实际占有使用租赁物，故应依法向奥力电机公司支付逾期腾退房占有使用费。对于占有使用费的支付标准，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。但考虑到本案中合同的解除原因系奥力电机公司破产清算所致，且租赁期限远未达到租赁合同中双方约定的期限，合同的解除客观上也造成了姜青峰及第三人不能正常开展相应的经营活动，对姜青峰及第三人正常使用租赁物带来一定影响，故第三人要求酌情减少占有使用费的理由成立，该院将占有使用费的标准予以酌情调整为原合同约定的租金标准的90%计算。对于次承租人的占有使用费用，由于阳光酒店公司与姜青峰间没有书面转租合同，故可按阳光酒店公司实际占有使用的租赁物面积比例予以计算；对风情宾馆可按姜青峰与风情宾馆签订的转租合同约定的租金标准予以计算。对已经支付的占有使用费应从中予以扣减。姜青峰关于其非房屋实际占有使用人，不应承担房屋占有使用费，且因奥力电机公司已破产清算，停止经营，房屋已不能对外出租，没有实际损失产生的辩称，于事实与法律不符，不予采信。综上，对奥力电机公司诉请中的合理部分，依法予以支持，其余部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：一、姜青峰于判决生效后三十日将位于嵊州市房屋腾空，并将上述房屋及前后停车场、绿化、广场等相关配套设施归还给奥力电机公司。二、姜青峰支付奥力电机公司自2016年4月26日起至实际腾退房屋之日止按每年454.3597万元的90%计算的房屋占有使用费，款限于判决生效后三十日内付清。三、阳光酒店公司于判决生效后三十日配合姜青峰将位于嵊州市房屋中由其实际占有使用的面积为12938.73平方米房屋腾空，并将上述房屋及相关配套设施归还给奥力电机公司。四、阳光酒店公司对自2016年4月26日起至实际腾退房屋之日止按每年454.3597万元的90%再乘以其占实际总房屋面积的比例（12938.73平方米除以17278.73平方米=74.88%）计算的房屋占有使用费，扣减已支付的20万元后，对剩余部分房屋占有使用费与姜青峰共同向奥力电机公司承担支付责任，款限于判决生效后三十日内付清。五、风情宾馆于判决生效后三十日配合姜青峰将位于嵊州市房屋中由其实际占有使用的面积为4340平方米房屋腾空，并将上述房屋及相关配套设施归还给奥力电机公司。六、风情宾馆对自2017年5月19日起至实际腾退房屋之日止按每年138万元的90%计算的房屋占有使用费，扣减已支付的138万元后，对剩余部分房屋占有使用费与姜青峰共同向奥力电机公司承担支付责任，款限于判决生效后三十日内付清。七、驳回奥力电机公司的其余诉讼请求。一审案件受理费77152元，由奥力电机公司负担7715元，姜青峰负担69437元。奥力电机公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。各占有使用人应按约全额支付占有使用费，奥力电机公司与姜青峰之间的租赁合同于2016年4月25日解除，但未腾退，应按照原合同约定支付占有使用费，一审法院只以90%的标准判决，没有事实和法律依据。风情宾馆应当按约按实际占用比例支付自2016年4月26日起至实际腾退之日止的占有使用费。一审判决认定其占有使用费的时间及标准错误。姜青峰辩称，1.涉案房屋租赁合同于2016年4月25日已解除，也即姜青峰与奥力电机公司就该房屋不存在法律上的关系。奥力电机公司知道实际使用人，姜青峰转租给风情宾馆的合同，奥力电机公司予以盖章认可，相应的租赁情况与转租情况、转租合同都经奥力电机公司确认。姜青峰没有实际使用占有涉案房屋，没有行使过任何权利，使用费不应该由姜青峰承担，对于腾退的义务，因姜青峰没有实际占有，所以无法腾退。2.关于占有使用费的标准。一审判决认定使用费的标准是以无效合同为前提，而涉案租赁合同合法有效，只是基于奥力电机公司破产才依法解除，解除之后租赁合同权利义务终止，双方不存在相应的法律关系。奥力电机公司不能以之前的租赁合同向姜青峰主张相应的占有使用费。风情宾馆辩称，奥力电机公司的上诉请求和理由均不能成立。对于占有使用费，嵊州市异域风情宾馆的上诉理由就是抗辩意见。对于时间问题，起算时间从宾馆正式开业起算。阳光酒店公司未发表答辩意见。风情宾馆的上诉请求：撤销一审判决中的第六项，改判风情宾馆对自2017年5月19日起至实际腾退之日止按每年50万元计算房屋占有占用费，扣减已支付的138万元后，对剩余部分房屋占有使用费与姜青峰共同向奥力电机公司承担支付责任。事实与理由：1.未查明按实际占有面积计算的原租金标准。合同约定的承租范围为5楼、6楼、7楼、8楼及1楼南侧大厅，建筑面积约6000平方米，而姜青峰交付的承租房屋仅6-8层，其中6层仅1380平方米，8层仅980平方米，只有7层是整层交付，为1980平方米。风情宾馆合计占有面积为4340平方米。合同约定的138万元年租金是按照6000平方米计算的，按实际占有面积风情宾馆至多支付99.82万元。2.一审判决未考虑租赁合同已解除、风情宾馆不能按原计划经营的因素。奥力电机公司破产、租赁合同解除并被告知随时搬迁，风情宾馆在此情况下无法利用承租的房屋发挥原有的效用。任何一个人都不会按正常租金的90%去承租一个随时被赶出的房屋经营宾馆。风情宾馆认为破产处置的房屋占有使用费最多不高于原租金的50%。奥力电机公司辩称，对于一审判决按占用面积为准支付占用费无异议，对于风情宾馆按照50万的标准有意见，一审判决认定风情宾馆支付占有使用费的起算点错误，详见奥力电机公司的上诉理由。姜青峰辩称，对于风情宾馆的上诉请求以及上诉理由没有意见。阳光酒店公司未发表答辩意见。姜青峰的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回对其的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认为姜青峰有义务返还租赁物错误。本案的案由应为排除妨害、损害赔偿纠纷。姜青峰与奥力电机公司的租赁合同已解除，姜青峰未实际占有租赁物，未行使占有、使用、收益和处分的权利。本案对租赁物造成妨害的并非姜青峰。2.一审法院认为奥力电机公司已破产清算，涉案房屋不能对外出租没有实际损失产生，依据不足。奥力电机公司在其主张的占有使用费起始日期前已被法院宣告破产，故其应依法停止生产经营活动。因此，涉案房屋不能对外出租或自用，一审第三人占有该房屋没有给奥力电机公司造成实际损失，奥力电机公司无须支付占有使用费。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，系适用法律错误。该条针对的是合同无效情形，而本案的合同系有效，因破产而解除。在此情形下，租赁费并无合意，占有使用费应按市场价确定，而本案约定的租金高于市场价。奥力电机公司辩称，1.本案纠纷的起源是因为奥力电机公司的破产导致租赁合同解除而产生。在合同被依法解除之后，姜青峰并未按照法律规定腾退涉案房屋，因此其应当按照原合同约定支付相应的房屋使用费。2.奥力电机公司破产清算并不意味着要停止经营，姜青峰占用涉案房屋，应当赔偿相应的损失。风情宾馆辩称，对于姜青峰的上诉请求和上诉理由没有意见。阳光酒店公司未发表答辩意见。二审法院对一审法院认定事实予以确认。二审法院认为，本案二审的主要争议焦点为涉案房屋占有使用费的计取标准、起算点及相应的法律适用等问题。姜青峰与奥力电机之间的房屋租赁合同于2016年4月25日解除，但姜青峰并未履行相应腾退义务，而是由其掌控或经营的阳光酒店公司等占有使用。因此，姜青峰理应依法履行腾退义务及支付相应占有使用费。阳光酒店公司、风情宾馆等亦应依法履行腾退义务及支付相应占有使用费。鉴于涉案租赁合同解除的原因、原先约定的租赁期限等因素，一审法院判定以原合同约定的90%的标准计算占有使用费，并无不当。风情宾馆与姜青峰之间的房屋租赁合同主要以租赁范围而非仅以面积为计算租金的依据，一审法院综合考量消防审批等原因以2017年5月19日为计取占有使用费的起算点，亦无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，无效合同尚可参照约定的租金标准支持房屋占有使用费，对于有效合同解除之后的占有使用费则更可以参照合同约定的租金标准予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77152元，由奥力电机公司负担7715元，由姜青峰负担58671元，由风情宾馆负担10766元。本院经再审，对一、二审法院认定的事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为风情宾馆就案涉房屋的占有使用费应如何确定。奥力电机公司与姜青峰之间签订的房屋租赁合同已经生效判决予以解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，奥力电机公司有权请求作为次承租人的风情宾馆向其支付逾期腾房占有使用费。占有使用费是承租人（或次承租人）未及时返还租赁物，无权占有租赁物期间给出租人造成的损失，故占有使用费的标准应当为无权占有期间租赁物租金的公允价值。因此，在本案当事人未对无权占有期间使用费作出约定的情况下，可以参照风情宾馆与姜青峰之间签订的租赁合同的租金标准予以综合确定。根据该租赁合同的约定，风情宾馆承租的房屋面积为6000平方米，年租金为138万元，但从法院查明的情况看，姜青峰实际向风情宾馆交付的房屋面积仅为4340平方米，与租赁合同中约定的交付面积相差近30%。因此，如再要求风情宾馆按照原租赁合同租金标准支付占有使用费，显然有失公平，故本案应按照风情宾馆实际占有的房屋面积确定其占有使用费。至于风情宾馆再审主张的按原租赁合同租金的50%确定占有使用费的问题。本院认为，一审法院在将占有使用费酌定为原租赁合同租金的90%时，已经考虑了租赁合同的解除原因及对风情宾馆正常开展经营活动产生的影响等因素，故对该主张不予支持。综上，风情宾馆的再审请求部分成立。一、二审法院在确定占有使用费时，未全面考虑风情宾馆的实际占有使用面积，处理失当，应予调整。综合案情，本院将风情宾馆就案涉房屋的占有使用费酌定为每年89.84万元（即4340÷6000×138×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终177号民事判决和浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4974号民事判决第七项；二、维持浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4974号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；三、变更浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4974号民事判决第六项为嵊州市异域风情宾馆就自2017年5月19日起至实际腾退房屋之日止按每年89.84万元计算的房屋占有使用费，在扣减已支付的138万元后对剩余部分，与姜青峰共同向浙江奥力电机股份有限公司承担支付责任，款限于本判决送达之日起三十日内付清；四、驳回浙江奥力电机股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费77152元，由浙江奥力电机股份有限公司负担7715元，姜青峰负担69437元。二审案件受理费77152元，由浙江奥力电机股份有限公司负担9715元，由姜青峰负担58671元，由嵊州市异域风情宾馆负担8766元。本判决为终审判决。审判长  张福军审判员  方 晓审判员  谭飞华二〇二〇年三月二十日书记员  封 玲