云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初180号原告：郁慧，女，汉族，1976年6月8日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南尚居地产有限公司，住所云南省昆明市西山区广福路陆家社区云南红星广场商业区7号楼8层809号。法定代表人：曹颖。委托诉讼代理人：王石诚，该公司员工，特别授权代理。原告郁慧诉被告云南尚居地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人饶曙辉、被告委托诉讼代理人王石诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即退还购房款10万元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年10月1日到交叉处的滇池龙岸售楼中心看房，被告服务员热情接待原告，并吹嘘所售楼房如何如何的好，不买会后悔一辈子。原告看房后也有点心动，被告抓住了原告的购房心理，就迫不及待介绍各种优惠措施，要原告马上签订购买滇池龙岸5区-Ｇ65幢02单元的《滇池龙岸商品房认购书》，原告看了《滇池龙岸商品房认购书》后就告知被告自己在昆明已经有了商品房，问被告自己是否还可以购买。被告听了马上就回复可以购买，原告不放心就让销售员去问一下领导，销售员去问了销售主管得到了肯定答复，原告就准备向被告交纳购房定金，而被告却说定金不交了，你直接交10万元购房款就行了，原告没有多想就在当天交了购房款10万元。而在第三天即2019年10月3日，被告告知原告，昆明有政策不能购买第二套住房，让原告来退款。原告不想退款，就求被告想办法给予解决，几天以后被告又提出，如果要买这套房子唯一的办法就是要原告把在江苏的户口迁来昆明才可以购买，因户口涉及整个家庭和家族，原告家人不同意为此将户口迁到昆明，为此，原告多次与被告协商，被告均以昆明有规定不能购买为由拒绝给予原告签订正式的《商品房购销合同》，原告认为，被告作为专业的房地产商，明知外地人不能购买二套商品房，却强行故意给原告推销，其行为明显具有欺骗性，而当原告提出退款和赔偿损失时，被告则一反常态，不予退还购房款，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，原、被告签订的《滇池龙岸商品房认购书》已约定了相应的权利义务，原告一直未向被告出示其在昆明已购买房屋的证明，且昆明的限购政策已实行多年属生活常识，故据认购书的约定不予退还相关款项。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其他证据，本院认证如下：对于被告提交的通知单、律师函及快递信息，因该证据复印件内容与原件内容一致，对其真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月1日，原告与被告签订《滇池龙岸商品房认购书》，双方约定乙方即原告自愿向甲方即被告认购位于滇池龙岸楼盘五区-Ｇ65幢02单元的商品房，房屋建筑面积共216.88平方米，套内建筑面积211.05平方米，按建筑面积计算单价为26395.08元／平方米，按套内建筑面积计算单价为27124.21元／平方米，交付标准为毛坯。原告同意签署本认购书时支付2万元作为定金，并选择按揭付款的方式付款，原告须于2019年10月10日前支付首期房款1134565元，同时签订《商品房买卖合同》，余款457万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年10月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；原告必须在约定的付款方式和期限内到滇池龙岸销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。同日，原告向被告支付10万元，被告出具收据载明收到原告支付的购房款10万元，并备注“首期（含定金）”。此后，因原告未能按期与被告签订商品房买卖合同，被告向原告邮寄了通知书及律师函。另一，原告户籍所在地为江苏省海门市；另二，昆明市人民政府于2011年发布《昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（昆政办【2011】24号），该实施意见载明：“……在昆明市主城区四区及呈贡县度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策……对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）内向其销售住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”本院认为，原、被告签订的《滇池龙岸商品房认购书》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。对于第一项诉请，原告认为，被告明知前述房屋限购政策，在原告明确告知被告自己系在昆明市拥有一套房屋的非昆明市户籍人员的情况下，非但没有向原告示明该限购政策，反而积极促使原告与其签订认购书，其行为具有明显的欺骗性，应当返还原告支付的10万元；被告主张对原告在昆明市已有一套房屋的事实并不知情，且限购政策已实行多年，对于长期在昆明居住的原告而言应属生活常识，现原告违约未能与被告签订商品房买卖合同，依据认购书的约定，原告无权主张返还已经支付的款项。对此，本院认为，首先，根据认购书及交费收据可认定，原告支付的购房款中包含定金2万元，因原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同，本案中原、被告签订的认购书在本质上系商品房预约合同，定金承担着担保订立本约的责任，即在未签订正式的商品房买卖合同之前，定金并不能直接转化为购房款，故原告已支付的10万元包含2万元定金和8万元购房款。其次，为了防止房地产开发商利用其优势的缔约地位侵害商品房买受人的合法权益，法律设置了一些特别的保护措施以强化对商品房买受人合法权益的保护，但这并不意味着房地产开发商应当在商品房买卖交易过程中承担所有的风险防范责任。为了维护商品房买卖交易秩序，商品房买受人也应当为防范交易风险作出必要的努力。本案中，昆明市现行的房屋限购政策并不属于难以为外人悉知的交易信息，且商品房买卖涉及到的财产金额比较大，买卖双方均应当尽到审慎交易的义务。对于买受人而言，这种审慎交易的义务包括从权威机关或者权威渠道获取相应商品房交易信息、了解当地政府关于房屋买卖的相应政策，具体到本案就是原告应当充分地了解昆明市关于房屋限购政策的相关内容，然而原告在未充分了解昆明市现行房屋限购政策的情况下即草率地与被告订立了认购书并承诺在一定期限内与被告签订商品房买卖合同，最终导致商品房买卖合同无法订立的行为已构成违约，应当承担违约责任，即依据定金罚则，原告无权要求被告返还已支付的定金2万元。对于原告支付的购房款8万元，因原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同，被告收取购房款无依据，且原告仅是违反了商品房预约合同的内容，其违约责任已通过适用定金罚则的方式处理，故本院依法确认由被告向原告返还购房款8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、由被告云南尚居地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郁慧返还购房款80000元；二、原告郁慧的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告云南尚居地产有限公司负担，其余1150元依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年三月三十一日书记员  汪建娇