成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初480号 原告：四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市高新区高朋大道22号6楼。 法定代表人何前广，职务：董事长。 委托诉讼代理人秦勇，四川建投律师事务所律师。 被告：张莹婕，女，汉族，1987年11月26日出生，住四川省仁寿县。 原告四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“蜀鑫公司”）与被告张莹婕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理，原告蜀鑫公司委托诉讼代理人秦勇、被告张莹婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、判令被告于《四川省商品房买卖合同（预售）》解除之日起3日内将房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付因被告逾期偿还银行按揭，导致原告代被告向银行支付的贷款本金、利息及罚息，诉讼费等银行实现债权的费用共计443574.95元；4、判令被告在《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除之日起3日内协助原告到成都市郫都区不动产登记中心办理完毕本案商品房撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押登记手续、注销网签备案手续；5、判令被告支付违约金共计65087.2元并从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年3月11日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于房屋，房屋总价650872元。合同签订后，被告向原告支付了首付款200872元，并通过建设银行成都铁道支行贷款450000元支付了剩余房款。后因被告从2019年5月起到原告代偿完全部贷款本息之日止，被告未再归还过银行的购房贷款。期间，原告于2019年9月26日第一次代偿了被告拖欠银行的借款本息14275.68元。2019年11月18日，银行向成都市金牛区人民法院起诉要求被告立即归还全部借款本息，并要求原告承担担保责任。2019年12月20日，银行向原告发出履行保证责任通知书，原告在当日即代偿了被告的借款本息及诉讼费429299.27元。根据原被告合同约定，被告逾期偿还贷款本息导致原告承担担保责任，被告应承担房款总价10%的违约金，同时原告有权解除合同及要求被告协助注销商品房买卖合同备案登记，故诉至法院。 被告张莹婕辩称，其未按期归还贷款银行本息，导致原告履行保证责任，原告有权向其追偿，对原告代偿的款项共计443574.95元其同意向原告支付；但其已经全部履行购房付款义务，原告也已经将房屋交付，购房合同已履行完毕，原告要求解除合同有违诚信原则，故不同意原告解除合同的请求；双方合同约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 原、被告双方围绕诉讼请求及答辩当庭提交了原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、最高额保证合同、建设银行对账单、履行保证责任通知书、代偿证明、民事裁定书、房屋信息查询记录等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年3月，蜀鑫公司与张莹婕签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于房屋，总价650872元；首付款为200872元，其余价款由被告向建设银行成都铁道支行贷款支付。该合同附件四约定，出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代偿款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前还贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人除应归还出卖人代偿款项外，买受人还应承担总房价款10%的违约金；同时出卖人有权解除本合同，出卖人有权在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。同月，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同签订后，张莹婕向蜀鑫公司支付了首付款并通过按揭贷款方式支付了剩余房款，蜀鑫公司也向张莹婕交付了合同约定的房屋。该房屋（业务件号：2019090224Ｆ00088）于2017年9月4日办理抵押预告登记，抵押权人为建设银行成都铁道支行，债务人为张莹婕；现该房屋仍登记于蜀鑫公司名下。 2019年9月26日，蜀鑫公司代张莹婕向建设银行成都铁道支行归还贷款本息14275.68元。2019年12月20日，建设银行成都铁道支行向蜀鑫公司出具《个人贷款履行保证责任通知书》，载明因张莹婕未按约还款，要求蜀鑫公司承担连带保证责任，截止当日张莹婕拖欠本息425320.27元，诉讼费3979元，合计429299.27元。2020年1月8日，建设银行成都铁道支行出具《代偿证明》，载明因张莹婕未按约履行还款义务，蜀鑫公司作为担保人于2019年9月26日代偿贷款逾期本金、利息、罚息合计14275.68元。同日，建设银行成都铁道支行出具另一份《代偿证明》，载明因张莹婕未按约履行还款义务，2019年11月18日该行起诉张莹婕和蜀鑫公司，要求张莹婕立即归还全部借款本金等费用，要求蜀鑫公司承担连带担保责任；现蜀鑫公司已按约承担担保责任，代偿金额为425320.27元，代偿时间为2019年12月20日，该笔贷款已结清。 另查明，蜀鑫公司于2016年10月11日与建设银行成都铁道支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定蜀鑫公司为因购买该公司开发的犀浦镇国宁东路499号项目房产而与该银行发生借贷关系的债务人提供连带责任保证。建设银行成都铁道支行于2019年12月2日在成都市金牛区人民法院起诉张莹婕与蜀鑫公司，后建设银行成都铁道支行于2019年12月24日撤回起诉，该案案件受理费3979元由建设银行成都铁道支行承担。 本院认为，原、被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，被告未按约履行偿还住房按揭贷款的义务，导致按揭银行要求原告承担连带保证责任。对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告根据合同取得的房屋应予返还，并应配合原告办理涉案房屋的相关登记备案手续，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付其代为向银行清偿的贷款本息等费用共计443574.95元的诉请，因被告无异议，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金65087.2元的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告也应返还其根据合同取得的房屋价款650872元，两相品迭，原告还应向被告返还款项人民币共142209.85元。对张莹婕提出双方合同已履行完毕，且涉案房屋已被其他人民法院查封，故涉案合同不能解除的意见，因涉案房屋还未办理完毕过户登记，不能认为该合同已全部履行完毕；且因该房屋所有权还未变更登记至张莹婕名下，该房屋被有关司法机关采取的权利限制措施，依法不能构成该房屋不能返还的阻却事由，故对张莹婕的该意见本院不予采纳。对张莹婕提出违约金过高的意见，因该约定是双方在合同签订时的真实意思表示，非经法定事由不能变更，故对张莹婕的该意见本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司与被告张莹婕于2017年3月签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告张莹婕于本判决发生法律效力后十五日内向原告四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司返还位于的房屋，并配合原告四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司办理撤销该房屋备案及预告登记等相关手续； 三、原告四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内向被告张莹婕返还款项人民币142209.85元。 本案案件受理费人民币4443元，由被告张莹婕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹洪智 二〇二〇年三月十三日 书记员  刘 婷