河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再826号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴翠花，女，1973年10月25日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南中新置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号。法定代表人：刘军，董事长。委托诉讼代理人：郭少慧，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南昊中律师事务所实习律师。再审申请人吴翠花与被申请人河南中新置业有限公司（以下简称中新置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终4764号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月15日作出（2019）豫01民申1693号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吴翠花的委托诉讼代理人郭一帆，被申请人河南中新置业有限公司的委托诉讼代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴翠花申请再审称，1.吴翠花的申请符合民事诉讼法第二百条第（二）项规定的情形，具体表现为：原判决认为中新置业客观上无法按约办理房屋首次登记，于法无据，有悖常理，且对申请人显失公平。原判决认为中新置业不能在约定时间内准备不动产首次登记所需材料，无任何法律依据，且在中新置业明知政策变化又未提供任何证据证明无法准备登记材料的情况下，以政策变化掩盖中新置业违约的客观事实，对完全无违约行为的吴翠花显失公平。2.吴翠花的申请符合民事诉讼法第二百条第（六）项规定的情形，具体表现为，原判决确定的民事责任明显违反法律规定和合同约定。本案的商品房买卖合同中明确约定了合同双方的义务，办理初始登记申请主体、期限及违约责任。中新置业违反合同约定，逾期办理房屋初始登记是不争的事实，并且在政策调整后，房屋首次登记的业务只是转由了郑州市不动产登记中心办理，并非停止办理，不存在商品房买卖合同附件四第六条约定因政策变化而无效的情形，也不存在合同不能履行的情况。原判决从字面上认定初始登记变更为首次登记后，中新置业无需承担逾期办理房屋初始登记的违约责任，回避了客观事实，免除中新置业的违约责任，明显违背了合同法即商品房买卖合同的约定并且房屋面积测绘报告书是办理无论初始登记还是首次登记必须的材料之一。本案中，中新置业提交的郑州市房屋面积测绘报告书显示，中新置业取得房屋面积测绘报告的时间是2018年2月28日，这充分能够证明即使是房屋登记政策不发生变化，中新置业也无法按约办理权属登记。另外郑州市不动产登记制度实施时间是2016年的8月20日，中新置业向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋首次登记材料，并未受理的时间是2019年1月16日，此时距郑州市不动产登记制度实施已经两年零五个月之久，即便是政策变化导致相关部门职能转换，也不可能达两年零五个月之久。原判决片面地将逾期办理房屋首次登记的不利后果全部确定由吴翠花承担，免除了中新置业逾期办理房屋登记的所有责任，对中新置业客观违约的行为置若罔闻，明显违背了法律规定及合同约定。综上，请求依法撤销郑州市中级人民法院2019年4月24日作出的（2019）豫01民终4764号民事判决书第二项、第三项，发回重审或依法改判。河南中新置业有限公司辩称，首先商品房买卖合同第15条规定出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同附件四第六条也约定出卖人应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市房管局。上述两处合同约定中均有规定，出卖人应当在房屋交付使用后60日办理初始登记的相关规定。现因房屋实际交付时间已经发生了变更，故应当以原审认定的实际交房日即2017年12月4日往后推60日确定为本案的初始登记日。其次，在合同约定的产权初始登记日，被申请人实际应当为申请人办理初始登记日这个期间内，若既要求被申请人承担交房违约金又要求被申请人承担初始产权登记违约金，则会使被申请人因为一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。再次，郑州市房管局2016年8月10日发布通知2016年8月20日起停止办理初始登记。此时双方关于办理初始登记的约定履行不能。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，合同约定的客观情况已经发生了变化，房屋初始登记履行不能。被申请人依据现行房地产登记政策需要，由向郑州市房管局申请产权初始登记转为向郑州市不动产申请首次登记。申请房屋初始登记与首次登记所需要的材料发生了较大变化。现原审判决已认定本案房屋交付时间为2017年12月4日，我公司也已承担了逾期交房违约金。此时郑州市房屋初始登记已经发生了变更，故如果要求被申请人依据合同约定交房后60日内向不动产登记提交相关资料，客观上也无法实现。最后申请人要求的两项违约金金额过高，已经高于其实际损失，且被申请人已向申请人支付了本案的逾期交房违约金，逾期初始登记也并未给申请人造成任何损失。若再要求被申请人承担初始登记违约金，则显失公平，故申请人请求的初始登记违约金不应得到支持。综上申请人请求的初始登记违约金无事实与法律依据，也不应当由被申请人承担。吴翠花向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金27149元；2、被告向原告支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金31797.8元（暂计至2018年5月15日）；剩余违约金计算至房管部门受理被告报送的房屋初始登记资料之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月11日，原告与中新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）［幢］［座］X［单元］6［层］615号房。总金额464880元；付款方式及期限为：约定金额234880元，付款方式现金，约定付款时间2015年12月11日；约定金额230000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年1月10日；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2016年4月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；被告中新置业应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01％违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，原告向中新置业缴纳购房款，中新置业于2015年12月19日向原告开具发票，金额为234880元。原告提交的银行个人活期明细信息显示其于2015年12月11日汇入被告账户231604元。被告提交的贷款回执显示原告吴翠花2016年6月16日汇入被告账户230000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，被告报送备案。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，被告与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。被告提交的装修许可证显示，被告于2017年2月20日涉案房屋交付给原告。本院受理后，经多次调解未果。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定被告应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给原告，故被告将未取得竣工验收备案的房屋交付原告既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故本院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，现原告吴翠花已交付全额购房款，第二期房款逾期158天，合同约定中新置业应当于2016年4月30日前向吴翠花交付商品房，故被告中新置业应于2016年10月5日（即2016年4月30日向后顺延158天）前向原告交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，被告逾期425天，逾期交房违约金为17781.66元（464880元×0.09‰×425）。关于逾期初始登记违约金，被告应以464880元为基数按日0.09‰自2016年7月1日起计算至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司向原告吴翠花支付逾期交房违约金17781.66元，于本判决生效后十日内付清。二、被告河南中新置业有限公司以购房款464880元为基数按日0.09‰支付原告吴翠花自2016年7月1日起至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告吴翠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减半收取637元，由原告吴翠花负担37元，被告河南中新置业有限公司负担600元。河南中新置业有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理河南中新置业有限公司申请不动产首次登记提交的相关材料；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，吴翠花、河南中新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，河南中新置业有限公司应当在2016年4月30日前，将具备合同约定条件的房产交付给吴翠花，但河南中新置业有限公司2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，一审判决认定涉案房屋于2017年12月4日交付，河南中新置业有限公司承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是吴翠花与河南中新置业有限公司签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除河南中新置业有限公司交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故河南中新置业有限公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。河南中新置业有限公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故河南中新置业有限公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对河南中新置业有限公司也显失公平。故吴翠花关于河南中新置业有限公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。综上所述，河南中新置业有限公司的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19737号民事判决第一项，即：“被告河南中新置业有限公司向原告吴翠花支付逾期交房违约金17781.66元，于本判决生效后十日内付清”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19737号民事判决第二、三项；三、驳回吴翠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1274元，减半收取637元，由吴翠花负担37元，河南中新置业有限公司负担600元。二审案件受理费1274元，由上诉人河南中新置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，申请人吴翠花与被申请人河南中新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。申请人按合同约定支付全部购房款，但被申请人未按合同约定的时间交房，也未按约定将办理房屋初始登记所需的资料报送房地产主管部门，构成违约，应承担违约责任。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19737号民事判决认定事实清楚，判决被申请人承担逾期交房违约金和逾期初始登记违约金正确。二审以被申请人无法实现交房后60日内向不动产登记中心提交相关材料为由，驳回申请人要求逾期初始登记违约金不当，本院予以纠正。综上所述，申请人吴翠花的再审请求成立，本院予以支持。原审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19737号民事判决及本院（2019）豫01民终4764号民事判决；二、河南中新置业有限公司向吴翠花支付逾期交房违约金17781.66元，于本判决生效后十日内付清。三、河南中新置业有限公司以购房款464880元为基数按日0.09%支付吴翠花自2016年7月1日起至河南中新置业有限公司报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于判决生效后十日内付清。四、驳回吴翠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1274元减半收取637元，由吴翠花负担37元，由河南中新置业有限公司负担600元；二审案件受理费1274元，由河南中新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年三月三日书记员 刘怡琳