河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0705民初16号原告：王秀梅，女，1954年7月25日出生，汉族，住张家口市宣化区。原告：赵东吉，男，1979年12月28日出生，汉族，住张家口市宣化区。二原告委托诉讼代理人：赵东燕，系王秀梅女儿，住址。二原告委托诉讼代理人：胡万斌，河北海龙律师事务所律师。被告：任考，男，1955年2月28日出生，汉族，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：胡文，河北经华律师事务所律师。原告王秀梅、赵东吉与被告任考确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀梅、赵东吉的委托诉讼代理人赵东燕、胡万斌，被告任考及其委托诉讼代理人胡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认与原、被告双方2009年签订的购房协议书无效；2、请求人民法院判决被告返还房屋拆迁款1998940元（两套房屋的拆迁补偿款共计3957880元，另外两套房屋还有4万元团结互助奖，按总额的50%返还）。事实和理由：二原告系母子关系。2005年11月，原告与宣化区河子西乡兽医站签订了购房协议，原告购买了兽医站的房屋，并办理了相应的宅基地手续（宣区集用2009第425号和426号宅基地使用证书）。同年二原告以15万元的价格将上述房屋通过周明证明出卖给被告。因被告不是河子西村民，原、被告双方签订的购房协议书违反了相关法律规定，系无效协议。原告因此提起诉讼。任考辩称，2005年11月15日，王秀梅以9万元价格购买了原河子西乡兽医站的房屋及院落。王秀梅购买院落的目的就是为了倒手卖给答辩人。2006年2月26日，王秀梅、赵东吉以15万元的价格将上述房屋及院落转卖答辩人，赚取差价6万元。2009年8月20日，答辩人以王秀梅、赵东吉的名义办理了《集体土地使用证》。2011年王秀梅、赵东吉听说河子西村要拆迁，又向答辩人索要现金16万元，答辩人给付8万元，因没有拆迁，剩余的8万元未给付。现在答辩人愿意给付剩余的8万元。2013年答辩人对房屋进行了翻新重盖，对院落进行了修理，完善上下水，花费几十万元。答辩人认为王秀梅、赵东吉名下有自己的宅基地和房屋，答辩人只是借用两人的名字办理《集体土地使用证》，至今也没有办理宅基地证，不属于“一户一宅”出让宅基地范围，没有违反国家的强制性规定，因此双方的购房合同属于有效合同。王秀梅、赵东吉违反诚实信用原则，在答辩人将获得拆迁利益的情况下才主张合同无效，不应得到法律支持。从2006年二原告出售房屋至今已经14年的时间，原告主张已经超过诉讼时效。同时，本案涉及土地使用权争议，应当由人民政府处理，不属于人民法院受案范围，应当驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于2005年11月15日河子西乡兽医站与王秀梅签订的购房协议复印件及购房款收据复印件、2006年王秀梅、赵东吉与任考签订的购房协议书复印件及收款收据复印件、任考的户口复印件、赵东吉宣区集用（2009）第425号集体土地使用证复印件、王秀梅宣区集用（2009）第426号集体土地使用证复印件、河子西乡人民政府与任考签订的（附条件）宅基地房屋征迁补偿与安置协议书复印件（H4Z-51J号协议和H4Z-52J号协议），可以证明双方购房过程和征迁补偿情况，本院对上述证据的效力予以认定。对于原告证人周明的当庭证言，其陈述原被告协商平分征迁款，仅为孤证，且就如何协商及是否最终确定平分征迁款的情况均不能证明，被告亦不予认可，本院对此不予认定。本院经审理认定事实如下：王秀梅、赵东吉系母子关系，均为张家口市宣化区河子西乡河子西村村民。任考系张北县村民。2005年11月15日，王秀梅以9万元价格购买河子西乡兽医站北院房屋十间及院落。2009年8月20日，王秀梅、赵东吉取得上述房屋和院落的集体土地使用权，使用权类型是批准拨用宅基地。王秀梅和赵东吉的使用权面积均为167平方米。该土地的所有村民集体。上述房屋和院落王秀梅、赵东吉早已于2006年2月26日出售给任考，当时价格为15万元。2011年，任考为此又给付王秀梅、赵东吉8万元。2019年12月30日，张家口市宣化区河子西乡人民政府与任考签订宣化区河子西村整体改造项目（附条件）宅基地房屋征迁补偿与安置协议书两份，协议约定给付任考征迁补偿总款中包括宅基地区位补偿款、房屋、装修、附属物补偿款、宅基地征迁补贴三项费用，还有搬家补助费、临时安置补助费、移机补助费、预签约奖、项目配合奖、支持交房奖、停产停业补助费、临街自改非住宅房屋补偿项目费用。团结互助奖根据补偿方案的规定，双方另行签订补充协议。H4Z-51J号协议约定给付任考征迁补偿总款为1529962元，其中宅基地区位补偿款501000元、房屋、装修、附属物补偿款431583元、宅基地征迁补贴133600元，三项费用共计1066183元；H4Z-52J号协议约定给付任考征迁补偿总款为2427918元，其中宅基地区位补偿款976950元、房屋、装修、附属物补偿款327495元、宅基地征迁补贴325650元，三项费用共计1630095元。本院认为，包括集体建设用地在内的农村集体土地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，属于村民集体所有，由村民集体经营、管理。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。这是法律的强制性规定。本案涉及的房屋土地所有村民集体，使用权类型是批准拨用宅基地，是批准拨用给河子西村村民王秀梅和赵东吉使用的宅基地，任考不属于该村村民，无权使用该宅基地。因此王秀梅和赵东吉将其宅基地及房屋出售给任考，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中的宅基地房屋已协议征迁，不能返还，应当以征迁补偿与安置协议书为依据确定折价补偿款。在协议书中，宅基地区位补偿款、房屋、装修、附属物补偿款、宅基地征迁补贴三项费用共计2696278元（H4Z-51J号协议三项费用1066183元+H4Z-52J号协议三项费用1630095元），应当作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。其他搬家补助费、临街自改非住宅房屋补偿项目费用、团结互助奖等费用属于给付任考的搬迁补偿、奖励和改造房屋的补偿款，不应作为本案房屋院落和所占土地使用权的折价补偿款。在合同无效纠纷中，原、被告双方明知涉及村集体建设用地和宅基地问题，仍然进行买卖，双方均有过错。考虑任考基于对双方买卖合同的合理信赖，对房屋修缮改造，居住十多年，且已经给付二原告购房款15万元及宅基地补偿8万元的事实，应得80%的折价补偿款，为2157022元。二原告在已取得23万元购房款的情况下，为拆迁利益而反悔，违反诚实信用原则，但其损失了宅基地利益，应得20%的折价补偿款539256元，已取得的23万元亦不必返还。诉讼时效制度是为了督促权利人尽快行使自己的权利，行使要求对方当事人为或不为一定的行为的权利，故该制度适用于请求权。本案是确认合同效力纠纷案件，属于确认之诉，不以对方当事人的行为作为前提条件，只需要权利人的单方主张然后由法院确认即可实现，且时间不能改变合同无效的法律性质，因此本案不受诉讼时效的限制。同时原被告之间不存在土地使用权争议，只是对使用权转让是否有效存在争议，属于人民法院受案范围。故对被告的答辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认王秀梅、赵东吉与任考于2006年2月26日签订的购房协议书无效；二、任考于本判决生效之日起十日内给付王秀梅、赵东吉房屋、院落及所占土地使用权的折价补偿款539256元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22790元，减半收取11395元，保全费1520元，王秀梅、赵东吉负担9428元，任考负担3487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙志光二〇二〇年三月二十三日书记员  赵 巍附相关法律规定：1、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。