河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀01民终665号上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地行唐县胡家庄新村一号楼门面房。法定代表人：刘三元，执行董事。委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左某平，女，1968年3月14日出生，汉族，住行唐县。上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人左某平物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人物业公司委托诉讼代理人郭振轩、被上诉人左某平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：一、依法撤销行唐县人民法院作出的（2019）冀0125民初2011号民事判决，发回重审或改判被上诉人给付上诉人2019年度的物业费、公共照明费和拖欠水费共计622元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际支付清之日止）。二、一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决仅支持上诉人起诉之日止被上诉人拖欠的物业费（包括公共照明维修费）的请求，驳回上诉人对被上诉人2019年7月份以后物业费的诉讼请求属事实认定错误。一、上诉人提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在物业公司指定的时间交纳物业服务费”是对物业费如何收取所作的明确约定。上诉人在一审中也提交了被上诉人上年度的交费票据存根和上诉人的催费通知等，证明物业费收取的相关事实情况，即每年3月份上诉人开始向被上诉人收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际履行多年。一审判决以物业服务合同也未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对于被上诉人自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。二、退一步讲，假设上诉人诉求2019年7月份以后上诉人起诉时尚未提供服务部分的物业费有所不当，但一审法院开庭审理时，对于8-10月份上诉人在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分，按原审法院判决理念未予支持也属不当。一审判决违背当事人的意思自治原则，脱离客观事实擅自改变双方约定收取物业费的时间将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他广人业主的合法权益，应为错误判决，应依法纠正。左某平答辩称，我2019年没有入住，所以没有交。我不认可物业公司，房子漏雨对方也不修，收费也不合理，收费应按空置房收取，不应按全款收。一审法院认定事实正确，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉人上诉请求。物业公司向一审法院起诉请求：一、判令左某平向物业公司支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计622元及占用资金期间的利息。（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）二、判令左某平承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：左某平居住的小区原为行唐县胡家庄新村，后改名为行唐县某小区小区，2015年1月物业公司开始接管该小区的物业管理服务业务。2015年12月31日物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同，由某小区业主委员会将某小区小区委托物业公司实行物业管理，合同约定：甲方某小区业主委员会，代表丁和泉，乙方行唐县元霞物业服务有限公司，代表刘三元。一、物业地：行唐县南外环西路路南某小区小区；二、乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任；三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定；五、其他委托事项；六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月31日起至2025年12月31日至；七、双方权利义务；八、收取物业管理服务费用；九、公共、共用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取；十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜再商议。同日，某小区业主委员会与物业公司签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”左某平是某小区2-4-701室的业主，房屋面积为103.97平方米。其2018年物业费已交纳，2019年以没有入住、房子漏雨无人维修及收费不合理为由，至今未予交纳。物业公司称已按物业管理服务合同约定为该小区提供了服务，尽到了义务，左某平所述关于物业公司拆除锅炉、占用绿化带、私搭乱建等不是事实，左某平无故拖欠物业管理费、水费和取暖费，没有法律依据，法庭应支持物业公司的诉求。上述事实，有物业管理服务合同、物业收费协议、某小区业主资料登记表、垃圾清运协议、收款收据等证据以及当事人当庭陈述在案为证。一审法院认为，物业公司与某小区业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，物业公司作为从事物业管理服务的企业法人，基于业主委员会的委托对左某平所居住的某小区小区进行了物业管理，物业公司有权对小区业主收取物业服务费，其与业主委员会订立的合同对全体业主均具有效力。左某平居住的2-4-701室的物业费已交到2018年，当事人双方陈述一致，并有左某平的交费收据所证实，足以证明左某平对物业公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务。故物业公司要求左某平支付至物业公司起诉之日止左某平拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。左某平辩称2019年没有入住，应当按空置房收取物业费，左某平没有证据证明，不予采信。左某平2-4-701室，2019年1月至物业公司起诉之日止（2019年8月）的物业费为291.12元（103.97平方米×0.4元/平方米每月×7个月），公共照明维修费为58.33元（100元/年÷12个月×7个月），水费23元（23立方米×1元/立方米），以上共计372.45元。物业公司主张利息，因双方并无约定，不予支持。关于左某平提出的在绿化带和消防通道私建车库、车位、供暖设备卖掉等问题与本案不是同一法律关系，本案不议。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、左某平于本判决生效之日起五日内给付行唐县元霞物业服务有限公司2019年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费共计372.45元。二、驳回行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人物业公司与被上诉人左某平所居住的某小区小区业主委员会签订物业服务合同后，上诉人物业公司已实际接管了某小区小区的物业服务，被上诉人左某平也交纳了上年度的物业服务费，原判认定双方之间已形成物业服务合同关系，认定事实正确。被上诉人左某平接受了物业公司的物业服务，理应交纳物业服务的相关费用。关于物业公司所称的收费期限问题，因物业公司提交的《物业服务收费协议》上，并没有明确约定具体的收费时间，原判被上诉人向对方支付2019年7月份诉至法院时拖欠的物业服务费用，比较符合公平原则。双方合同对拖欠费用的利息并无约定，原判对上诉人关于支付利息的主张未予支持，并无不妥。如果上诉人对后期已实际提供了服务而应收取相关物业费用，可另诉主张权利。综上所述，上诉人行唐县元霞物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人行唐县元霞物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  杨根山二〇二〇年三月三十一日法官助理梁阔书记员李然