湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初318号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，住所地宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人：李定忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：汤晓宜，女，1989年1月31日出生，汉族，住。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司与被告汤晓宜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）于2020年1月19日、3月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告委托诉讼代理人唐彩利、被告汤晓宜到庭参加了诉讼。原告委托诉讼代理人唐彩利到庭参加了第二次庭审，被告汤晓宜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费4887元，车位费480元，合计5367元；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金537元（违约金计算标准为拖欠物业服务费金额的10%，其中物业服务费违约金489元，车位费违约金48元）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年9月30日，原告与被告签订物业服务协议，协议约定原告向被告位于兆基·君城6栋1701室的房产（建筑面积为135.75㎡）提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元/月的标准向原告缴纳物业服务费，地下车位20元／月／个。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳服务费，从2017年1月至2018年12月被告共欠原告物业服务费4887元、车位费480元。原告曾以多种方式向被告催缴，但被告一直未予支付，故原告特向法院提起诉讼。被告汤晓宜辩称：1、被答辩人诉称的事实与客观事实不符，其提交的证据《物业服务合同》（2014年9月30日）乙方签名“汤晓宜”并非答辩人所签，该证据为虚假证据。对此，答辩人向人民法院申请对该份证据中乙方签名“汤晓宜”作笔迹鉴定。答辩人与被答辩人之间未成立物业合同关系，答辩人无履行合同的义务。2、被答辩人主张对答辩人车位收取费用没有法律依据。依据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务收费按业主房屋产权面积收取。答辩人使用的车位并未取得不动产权，被答辩人无权主张该车位物业费用，且被答辩人未提交相应证据证明该车位每月产生了照明电费，以及相关电力部门委托其代收电费。3、被答辩人主张违约金没有事实和法律依据。依据《合同法》和《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》的相关规定，被答辩人无权主张违约金。4、被答辩人以及业主委员会没有履行先行催收义务，被答辩人虽提交了所谓的催交通知，但未提交证据佐证其向答辩人送达了催交通知。事实上，被答辩人并未向答辩人送达催交通知。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。依据上述行政法规和司法解释的规定，物业服务合同纠纷案件起诉的前置程序是业主委员会督促业主限期缴纳，且经物业服务企业书面催交。本案中，涉案业主委员并未督促答辩人缴纳，被答辩人亦未向答辩人送达书面催交通知。故被答辩人无权直接向人民法院提起诉讼。综上所述，请求人民法院查明事实，依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月7日，长沙锦程房地产开发有限公司（出卖人）与被告汤晓宜（买受人）签订《宁乡县商品房买卖合同》。合同第二条约定，被告汤晓宜购买坐落于宁乡县（兆基君城）6栋1701号房屋，面积135.75㎡。第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙兆基物业管理有限公司，资质证号为长住建物证第1030号；前期物业服务期间，物业服务收费方式为按年收取，收费价格为1.5元／月·㎡（建筑面积），买受人应当在每年的1月15日前缴费；物业服务期限自2014年10月1日至2023年9月30日止，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；买受人已详细阅读前物业合同和临时管理规约，同意出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约；业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。被告汤晓宜购买该房屋后至今都没有装修入住，但按原告要求缴纳了2017年前的物业服务费和车位服务费。后因被告认为其房屋为空置房，原告收取的物业服务费用过高，双方协商不成，被告一直未缴纳自2017年1月至2018年12月的房屋物业服务费4887元（135.75㎡×1.5元／月×24个月）及车位服务费480元（20元／月／个×24月×1个）。2019年11月4日，原告通过维旭信息客户端平台向被告的手机号码（152××××1397）发送了短信，对往年及2019年度的物业服务费用进行了催交。2014年10月22日长沙锦程房地产开发有限公司（甲方）与长沙兆基物业管理有限公司（乙方）签订《兆基·君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》。合同第九条约定，前期物业服务期限自本项目交付之日起至业主委员会选聘物业公司并交接完成止。第十三条约定前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，其中多层住宅1.5元／月·㎡，车位服务费20元／个·月。第二十四条约定，所有权归属甲方所有的地下停车场车位而使用权由业主购置的，车位使用人应按地下车库车位20元／个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。原告系长沙兆基物业管理有限公司的派出机构，对宁乡市兆基·君城A区项目提供物业服务。被告在庭审中陈述:2017年前的物业服务费和车位服务费已缴清；原告提交的2014年9月30日与被告签订的物业服务协议和地下车位转让合同两份证据中的被告签名系其母亲代签，其不认可；对房屋物业服务费无异议，对车位服务费有异议，认为车位没有不动产权证，原告亦无证据证明该车位产生了照明费，故原告无权收取车位服务费用。原告在庭审中陈述：涉案小区于2018年9月26日成立了业主委员会，业主委员会于2019年9月22日与原告重新签订了物业服务合同；因被告一直未装修入住，本案的房屋物业服务费和车位服务费愿意按90%收取。上述事实，有前期物业服务合同、兆基·君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一、宁乡县商品房买卖合同、不动产权信息登记表、短信催收信息及到庭当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，被告对房屋物业服务费无异议，故本案的争议焦点为：1、是否需要鉴定；2、被告是否需要缴纳车位服务费；3、原告是否履行了先行催收义务。关于焦点1。本案物业服务费用发生在前期物业服务期间，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，长沙锦程房地产开发有限公司与长沙兆基物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》、《兆基·君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律拘束力。前述合同对房屋物业服务费、车位费的收取标准有明确约定，故《物业服务合同》（2014年9月30日）乙方签名处的“汤晓宜”是否为其本人所签，不影响本案的处理，故本院对被告的鉴定申请不予准许。关于焦点2。《兆基·君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》第二十四条明确约定，所有权归属甲方所有的地下停车场车位而使用权由业主购置的，车位使用人应按地下车库车位20元／个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费，且2017年前的车位服务费被告已缴清，故本院对被告第二点答辩意见不予采纳，被告应当向原告缴纳2017年1月至2018年12月的车位服务费480元。关于焦点3。2019年11月4日，原告通过维旭信息客户端平台向被告的手机号码（152××××1397）发送了短信，对往年及2019年度的物业服务费用进行了催交，原告已履行了书面催交义务，故本院对被告第四点答辩意见不予采纳。因被告一直未装修入住，本案的房屋物业服务费和车位服务费原告愿意按90%收取，即4830.3元（4887元+480元）×90%，本院予以准许。需要指出的是，因原告提供物业服务难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告汤晓宜支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告汤晓宜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告汤晓宜于本判决生效之日起十日内支付原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司房屋物业服务费、车位物业服务费共计4830.3元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司负担3元，被告汤晓宜负担22元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年三月十六日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。