河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1416号上诉人（原审原告）：宋喆，男，汉族，1983年12月19日生，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）：曲佳丽，女，汉族，1986年6月12日生，住河南省洛阳市涧西区。共同委托诉讼代理人：孙刚，河南思宏律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：曹朋帅，河南思宏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：洛阳永嘉房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市高新开发区河洛路44号三楼306号。法定代表人：张靓轩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳福安，河南中冶律师事务所实习律师。上诉宋喆、曲佳丽因与上诉人洛阳永嘉房地产开发有限公司（以下简称永嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋喆、曲佳丽的委托诉讼代理人孙刚，被上诉人永嘉公司的委托诉讼代理人杨刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋喆、曲佳丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由永嘉公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决缺乏评估部门的评估依据。宋喆、曲佳丽在起诉时暂定损失5万元，具体损失评估后再予以明确，且向法院提交了申请书，但一审法院没有启动房屋租金损失的司法鉴定程序，直接酌定3万元，缺乏相关部门的鉴定结果为依据，容易造成宋喆、曲佳丽的合法权益得不到有效保护。虽然设计单位于2015年4月作出了维修方案，但是对维修方案的合理性没有做出说明，该方案也没有经过相关部门的认可，宋喆、曲佳丽对维修方案提出合理怀疑是正常。本案永嘉公司没有及时履行维修义务，造成的损失的扩大，应当由其承担更多的责任。宋喆、曲佳丽在一审时主张的违约金及赔偿损失的诉讼请求有事实依据和法律依据。永嘉公司辩称，宋喆、曲佳丽主张因房屋裂缝所造成的损失并不存在，房屋在出现裂缝后，是宋喆、曲佳丽拒绝由永嘉公司对房屋进行维修，且不采纳施工单位和永嘉公司的维修方案，导致房屋在一审判决时房屋才维修完毕，因此造成宋喆、曲佳丽房屋未能入住的主要原因在于宋喆、曲佳丽，而非是永嘉公司，故对房屋未能入住造成的损失应由其自行承担。宋喆、曲佳丽所主张的房屋租赁损失客观上不存在。宋喆、曲佳丽并未和其他人签订真实的租赁合同，未发生对外租赁房屋的事实，因此不存在应收取而未收取的租金损失。宋喆、曲佳丽也未发生对外租赁他人房屋的事实，也未产生因房屋未入住而额外支付租金的损失。综上，因房屋质量问题未能实际入住系宋喆、曲佳丽拒绝维修而造成的，因此，相关损失应当由其自已承担。永嘉公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回宋喆、曲佳丽的损失赔偿的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由宋喆、曲佳丽负担。事实与理由：一审法院判决永嘉公司赔偿宋喆、曲佳丽3万元房屋租金损失，与法院查明的事实相违背，明显错误，应予纠正。宋喆、曲佳丽的房屋租金损失客观上并不存在，涉案房屋没有装修，也没有出租他人，没有租金损失。宋喆、曲佳丽未装修入住原因是其本身的过错造成的，永嘉公司不应当承担由宋喆、曲佳丽过错导致的损失。设计单位给出维修方案后，宋喆、曲佳丽迟迟不同意维修，导致长时间不能装修，因此扩大的损失，不应由永嘉公司负担。宋喆、曲佳丽辩称，一审法院判决永嘉公司赔偿宋喆、曲佳丽损失既有事实依据也有法律依据，但一审法院认定的赔偿数额偏低。首先永嘉公司的上诉没有依据客观事实。永嘉公司交付的房屋存在严重的质量问题，导致涉案房屋无法进行装修使用。宋喆、曲佳丽为此事也曾多次要求维修，积极的行使了自己要求永嘉公司对涉案房屋进行维修的义务。其次，涉案房屋出现质量问题时，房屋需维修的部分尚在双方约定的维修范围和维修期内，永嘉公司有免费进行维修的义务，但永嘉公司并未对涉案房屋积极的进行维修。直到2015年4月3日永嘉公司才让房屋的设计单位出具了一份对涉案房屋的维修意见，对于该房屋的维修意见是否合理并未作出有效的说明，永嘉公明显属于怠于履行自己应尽的义务，给宋喆、曲佳丽造成的损失也是客观存在的。再次，永嘉公司不应推卸责任，对扩大的损失应当承担责任。宋喆、曲佳丽向一审法院起诉请求：1.判令永嘉公司立即对宋喆、曲佳丽购买的京熙帝景小区5幢1单元1-903号房屋进行维修；2.判令永嘉公司支付宋喆、曲佳丽各项损失（暂定5万元，实际损失待评估后再予以明确）；3.本案诉讼费由永嘉公司承担。本案审理过程中，宋喆、曲佳丽明确第2项诉求为：判令永嘉公司支付自交房之日起至实际修复之日止的房屋租金，以及按已支付购房款日万分之二的违约金。一审法院认定事实：2012年11月20日，宋喆、曲佳丽（××）与永嘉公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，标的物为京熙帝景5幢1单元1-903号房屋，总价款为47万元。2012年11月20日付清首付款27万元，剩余款项按揭贷款。房屋交付日期为2013年9月30日前。逾期交房超过30日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四，补充协议第十条载明：合同双方办理商品房交付时，除商品房存在主体结构质量问题之外，如××认为房屋质量存在瑕疵，出卖人应承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续；如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时××无权因此要求出卖人承担逾期交付责任。双方对商品房是否存在主体结构质量问题产生争议的，可以共同委托具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。经鉴定后属于主体结构质量问题的，出卖人承担逾期交付的责任；不属于主体结构质量问题的，视为出卖人已经按照合同约定履行了交付义务，××自行承担责任。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品住宅质量保证书使用说明书》载明：自项目竣工验收合格交付商品房××之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任。其中，地面空鼓开裂、大面积起砂，最低保修期是2年。2013年9月30日，永嘉公司向宋喆、曲佳丽交付了案涉房屋。宋喆、曲佳丽在装修房屋过程中，发现案涉房屋地面裂缝，有向楼下漏水的现象。2014年12月8日，洛阳市建委质监站组织包括宋喆、曲佳丽等、永嘉公司等，以及施工单位、检测单位，就京熙帝景5幢1单元903号和1203号房屋存在的问题进行了矛盾协调会，商定对房屋现浇板构件进行结构检测。2015年4月3日，设计单位北京奥思得建筑设计有限公司对包括案涉房屋在内的地面楼板裂缝问题出具了处理意见。主要内容：楼板存在超出规范允许的裂缝，产生裂缝的原因为温度、养护、混凝土收缩、施工缝及施工设备等因素。裂缝不会对主体结构安全及构件承载力造成影响，但由于超规范允许范围，需进行必要的修补处理。并给出了两种修补处理方案。但此后，双方就方案选择，以及赔偿问题始终不能协商一致，导致房屋一直未能进行维修。本案审理中，组织调解，宋喆、曲佳丽同意按照第一种修补方案进行维修，现现已维修完毕。宋喆、曲佳丽申请撤回第1项诉讼请求。另查明，案涉房屋的装修未完成，不具备实际居住条件，宋喆、曲佳丽也没有与他人签订房屋租赁合同。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立有效。永嘉公司交付的房屋在保修期内出现质量问题，理应按约定承担维修义务。但鉴于案涉房屋已经维修完毕，宋喆、曲佳丽也申请撤回该项诉求，故一审法院应予准许。永嘉公司交付的房屋存在严重的质量问题，已影响到正常的使用，属于违约行为，依法应当承担违约责任。支付违约金必须以合同约定为依据，而案涉房屋并非主体结构存在质量问题，按合同约定不影响双方办理商品房交付手续，不影响商品房已交付的法律效力。因此，宋喆、曲佳丽诉求按逾期交付房屋计算并支付违约金，不符合合同约定，故一审法院不予支持。永嘉公司虽已履行合同约定的维修义务，但依法对方有其他损失，仍应当赔偿损失。因违约造成的损失包括积极损失，即现实的财产损失；还包括消极损失，即可得利益的损失。宋喆、曲佳丽主张的房屋无法对外出租所造成的损失，属于可得利益的损失。宋喆、曲佳丽虽未与他人实际签订租赁合同，但该利益具有可期待性和一定的现实性，故永嘉公司有关该损失没有依据的辩称，一审法院不予采纳。另外，设计单位于2015年4月就作出了维修方案，就因方案选择和赔偿问题，而一直未能进行维修。直到本案审理中，在一审法院的多次调解下，案涉房屋才得以维修完毕。对房屋维修迟延，导致损失扩大，宋喆、曲佳丽亦有一定责任。鉴于目前难以准确确定可得利益的损失的现实情况，故只能综合考虑本地区平均房屋租金标准，房屋必要使用费用，双方对迟延维修的责任后予以估算，酌定该部分损失为3万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款和第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、永嘉公司于本判决生效之日起十日内赔偿宋喆、曲佳丽损失3万元。二、驳回宋喆和曲佳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元（已减半收取），宋喆、曲佳丽和永嘉公司各自负担一半。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，永嘉公司与宋喆、曲佳丽签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。依据合同约定永嘉公司应当向宋喆、曲佳丽交付质量合格的房屋，否则应当在保修期内承担维修义务。依据查明的事实，涉案房屋地面楼板存在裂缝，永嘉公司应当予以维修，并承担因房屋不能使用给宋喆、曲佳丽造成的损失，该损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。虽然，宋喆、曲佳丽未将涉案房屋出租，但是如果房屋能正常使用，出租房屋具有合理性和现实性，租金属于可得利益，因此，永嘉公司应当赔偿相应的租金损失。永嘉公司关于其不承担赔偿责任的上诉请求没有依据，本院不予支持。关于损失数额，在2015年4月3日，涉案房屋的设计单位对质量问题出具了维修意见，但是双方未能达成一致意见，致使房屋长时间没有维修，造成损失扩大，对此双方均有过错。虽然租金损失未进行评估，但一审法院综合考虑当地租金标准、双方过错等情况，酌定永嘉公司赔偿宋喆、曲佳丽3万元并无不妥，本院予以维持。综上所述，宋喆、曲佳丽与永嘉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由宋喆、曲佳丽负担300元，洛阳永嘉房地产开发有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年三月三十日书记员  李圆圆