贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1279号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（原审原告）：张以顺，男，汉族，1973年9月2日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：孙春，女，汉族，1974年2月24日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人张以顺、孙春商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张以顺、孙春逾期交房违约金3,094.70元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张以顺、孙春逾期办理房屋权属证书违约金8,202.83元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张以顺、孙春开户费共计3,285.00元及利息（利息以3,285.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2019年11月12日起计算至上述费用退还完毕之日止）；四、驳回原告张以顺、孙春的其他诉讼请求。案件受理费283.00元，由原告张以顺、孙春负担148.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担135.00元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，调减逾期办证违约金至820.28元；2.撤销一审判决第三项，驳回被上诉人主张返还三通费和支付利息的诉讼请求。事实及理由：一、根据双方合同约定，上诉人履行办证义务的时间为被上诉人向上诉人提交完毕办证所需资料之日起360日内，一审判决认定该事实正确，但被上诉人在办理入住手续时并未交齐办证所需资料，而是在上诉人通过多种途径通知之后才向上诉人提交资料，被上诉人提交完毕资料的时间系其出具委托书的时间，一审推定被上诉人办理入住手续时就已经提交完毕办证所需资料，与本案客观事实不符。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。三、被上诉人主张返还三通费的诉讼请求已超过诉讼时效，故上诉人不应返还，且不当得利之诉属于侵权之诉，不应在本案中一并处理。同时，三通费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。被上诉人张以顺、孙春未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定贵州碧阳恒通置业有限公司的逾期办证违约责任是否正确？2.逾期办证违约金应否调减？3.贵州碧阳恒通置业有限公司应否返还“各项开户费”并支付利息？关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2017年4月16日办理入住手续，但上诉人未举证证明其向被上诉人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是上诉人履行办证义务的前提，在上诉人未取得商品房初始登记的情况下，要求被上诉人提交办证资料并无实际意义，而上诉人于2018年12月27日才向被上诉人开具购房发票，被上诉人在取得购房发票之前并不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。对上诉人主张一审认定事实错误的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。上诉人代收的“各项开户费”，系基于双方商品房买卖合同的基础法律关系，在本案中一并处理并无不当。上诉人主张一审审理程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。因双方未就委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方未约定上诉人持有代收费用期间的利息，被上诉人主张支付利息于法无据。一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正。上诉人关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14993号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张以顺、孙春逾期交房违约金3,094.70元”；“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张以顺、孙春逾期办理房屋权属证书违约金8,202.83元”；“驳回原告张以顺、孙春的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14993号民事判决第三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张以顺、孙春开户费共计3,285.00元及利息（利息以3,285.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2019年11月12日起计算至上述费用退还完毕之日止）”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人张以顺、孙春“各项开户费”3285元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费283元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担115元，被上诉人张以顺、孙春负担168元；二审案件受理费566元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担526元，被上诉人张以顺、孙春负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月三十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青