广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25162号上诉人（原审原告）：刘俊强，男，1986年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市之一。委托诉讼代理人：张健，广东深律政律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文哲，广东深律政律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐正香，女，1971年1月14日出生，汉族，身份证住址湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）：胡小彬，男，1979年11月27日出生，汉族，身份证住址四川省仁寿县。上诉人刘俊强因与被上诉人徐正香、胡小彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘俊强上诉请求：1．撤销原判，依法改判支持刘俊强的全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人负担本案一审、二审案件受理费、保全费等费用。主要事实及理由：一、《房屋租赁合同》约定租赁用途为商业，被上诉人承租后，将房屋以个人名义分租给了其他人，被上诉人从中赚取了租赁差价而获益，此种行为是合法的，这就是商业行为。商业不一定非要以成立公司的表现形式，况且双方在签署合同时，被上诉人并没有要求要注册公司。事实上，被上诉人承租后，始终以个人名义对外招租，被上诉人从未进行过工商注册登记。被上诉人徐正香作为长期从事地产中介的服务人员，非常清楚房屋租赁的风险控制。因此，一审判决认定被上诉人因不能申请办理营业证照而导致被上诉人合同目的不能实现，属事实认定错误。被上诉人在签署租赁合同时，并没有要求一定备案，事后也没有要求上诉人配合办理备案手续。事实上被上诉人实际承租并使用了所租赁的房屋，上诉人要求其依约依法履行合同的事实依据和法律依据清楚。二、原判关于被上诉人是否存在违约行为的事实认定错误。依据《房屋租赁合同》1.2条约定“被上诉人改变用途需经上诉人书面同意”，被上诉人转租行为并没有经上诉人书面同意；3.1条约定被上诉人应当于每月10日前向上诉人缴纳当月租金，而被上诉人自租赁开始就始终拖欠租金；3.2条约定被上诉人应当于合同签署后两日内向上诉人缴纳首期租金130000元，而被上诉人始终未交；3.4条约定租赁期间，被上诉人负责物业管理费等费用，而被上诉人从未缴纳；4.1条约定被上诉人有义务在2018年11月7日前向上诉人缴纳210000元的租赁保证金，但被上诉人始终未缴纳。三、关于上诉人是否有强制收房的问题。一审判决认定2018年12月10日上诉人凭一条短信就实际完成了强制收房的行为，明显与事实符合，也不符合日常经验法则。被上诉人提交的只是一条短信，该短信是有前后背景的，是在被上诉人一再违约，上诉人说的一句气话，并未实际发生强制收房的行为。四、原判认定因强制收房导致双方当事人在东门人民调解委员会进行调解系认定事实错误。东门人民调解委员会出具的《民间纠纷申请受理调解登记表》清楚记载了当事人是被上诉人徐正香、胡小彬，在纠纷“纠纷简要情况”一栏，清楚记载为徐正香与胡小彬因合伙租赁罗湖商业大厦7楼发生纠纷，与上诉人没有任何关系。该证据反而证明原判认定上诉人于2018年12月10日凭一条短信强制收房是错误的。五、关于被上诉人是否有权行使不安抗辩权。本案所涉《房屋租赁合同》依法有效，是双方真实意思表示。被上诉人承租后，从未提出过房屋租赁备案的请求，也从未主张过要进行工商注册登记，其分租给其他人的行为足以表明其已经实际开业运营，其不享有不安抗辩权。六、原判依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”支持了上诉人主张解除合同的诉求。也就等于认定被上诉人存在迟延履行债务或其他违约行为导致上诉人合同目的不能实现，但一审判决又认定被上诉人没有违约、被上诉人合同目的不能实现、被上诉人有权行使不安抗辩权，存在明显的事实认定不清和事实认定错误的情形。既然赋予了上诉人合同解除权，既然是权利，上诉人就有权决定何时行使解除权，什么时候解除，被上诉人就要支付到解除时间的租金，至于被上诉人经营是否亏损，与上诉人无关，其合伙人内部矛盾也与本案无关。被上诉人徐正香、胡小彬二审答辩称，均认可一审判决。刘俊强向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签署的《房屋租赁合同》解除；2.判令原告有权没收被告支付的租赁保证金210000元；3.判令被告向原告支付2018年11月7日起至两被告实际返还房屋之日止的租金，租金计算依据《房屋租赁合同》的约定标准支付；至原告起诉之日，租金暂计300000元；4.判令被告向原告支付违约金210000元，并赔偿原告可得利益损失300000元；5.判令被告于《房屋租赁合同》解除之日向原告交还房屋；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实，一、2018年11月7日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于深圳市××路××商业大厦××楼、建筑面积1012.66平方米、房地产证号为20××00的房地产（以下简称租赁房地产）及其设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方使用。租赁房地产用途为商业，租赁期限自2018年11月10日至起2028年3月17日止。甲方应结清完所有费用后于2018年11月6日前将租赁房地产交予乙方使用，并办理有关移交手续。租金每月为人民币105000元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方应于本合同签署后两日内支付的首期租金，金额为人民币130000元。租金自2021年11月10日开始每三年递增8%。乙方应于2018年11月7日前向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金，即人民币210000元，甲方应向乙方开具收据。（剩下的钱2018年12月6日之前补齐）合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该租赁保证金内扣除）。签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方须支付相当于两个月租金数额的违约金予甲方。租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金过7天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币2万元或不按本合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。同时合同备注：签合同当天乙方支付13万元给甲方，剩余两押一租尾款于12月6日前结清支付给甲方，否则视为乙方违约，本合同失效。合同附件《租金递增具体时间及金额》中明确2018年11月10日至2019年11月10日每月租金105000元；合同附件《房屋内家俬家用电器确认表》，被告胡小彬在2018年11月7日签字予以确认。二、2018年11月6日，徐正香交付了定金3万元；2018年11月7日，徐正香向原告交付了10万元。该款项被告主张为首期租金13万元，与合同约定的首期租金金额一致，而合同备注中只注明支付13万元，但未写明该款项的性质。三、根据原告与徐正香的微信聊天记录，原告在2018年12月10日说：“徐正香女士：本人从早上九点到下午四点一直在博雅公寓等你过来解决拖欠租金问题，打了二十几个电话给你，你都不接电话，也没到现场来，本人现在正式通知你，你已构成违约，我今天要收回房屋，并追究你违约责任！请你们今天下午6点之前与我交接，否则我将采取强制措施收回房屋。四、2018年12月12日，因强制收回房屋等事情况，原告与两被告在东门人民调解委员会进行调解。五、涉案房产的权利人为陈某某，陈某某租赁涉案房产给原告，并且书面同意原告转租给本案两被告。另外，2018年4月23日，陈某某作为产权人与出租方和原告（承租方）、王某（代理方）签订了《房屋租赁合同的补充说明协议》，原告主张该协议是为了完善工商登记手续所需，与本案无关。六、被告主张涉案房产有挂深圳市博雅公寓管理有限公司的牌照，原告认为没有实际经营。七、根据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，深圳市博雅公寓管理有限公司的住所即为涉案地址，法定代表人为王某。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《房屋租赁合同》约定租赁用途为商业，之后，被告发现其租赁的房产已由原告办理了租赁备案，因被告租赁该房产的目的是为了经营公寓，现不能申请办理营业证照，故该合同的目的不能实现。被告虽未按照合同约定交纳租赁保证金，但该行为已构成履行不安抗辩权。原告要求解除该租赁合同，因该合同目的不能实现，也无法继续履行，故予以支持；鉴于被告并未违约，故原告要求没收违约金、要求被告支付违约金及赔偿损失的要求均不能成立，不予支持；关于原告主张被告应当支付自2018年11月7日起至实际返还房屋之日的租金，鉴于被告提供的证据可证明原告已于2018年12月10日强制收房，且双方签订的租赁合同约定起租时间为2018年11月10日、每月租金为105000元，而原告支付了首期租金13万元，故原告要求被告支付租金也无事实依据，亦不予支持；基于前述理由，原告主张被告应于合同解除之日向原告交付房屋的诉讼理由也不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告刘俊强与被告徐正香、胡小彬签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告刘俊强的其他诉讼请求。案件受理费人民币6990元，保全费人民币5000元，由原告自行负担。二审中，徐正香向法院提供一份录音记录，拟证明刘俊强明知涉案房子漏水，但是刘俊强还将房子租赁给她，导致房子无法使用。经质证，刘俊强认为证据不属于新证据，其真实性无法确认，且不清楚谈话人员具体身份，该房有无漏水不能凭借录音为证。胡小彬对该份证据无意见。其余当事人未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，刘俊强主张其于2019年2月将涉案房屋收回来的，没有办理移交手续。徐正香主张刘俊强于2018年12月10日收回房屋，双方口头办理了移交手续。本院认为，刘俊强与徐正香、胡小彬于2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。刘俊强上诉主张徐正香、胡小彬应向其支付租赁保证金、租金、违约金、可得利益损失，因根据《房屋租赁合同》的约定，租赁房产用途为商用，徐正香、胡小彬租赁该房产的目的是为了经营公寓，因涉案房产有挂深圳市博雅公寓管理有限公司的牌照，徐正香、胡小彬不能申请办理营业证照，导致该合同的目的不能实现，且通过刘俊强与徐正香的微信聊天记录显示双方的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日实际解除，徐正香已向刘俊强支付了13万元租金，故原判未支持刘俊强主张的保证金、租金、违约金、可得利益损失并无不当，本院予以维持。综上所述，刘俊强的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元，由上诉人刘俊强负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年三月二十日书记员 陈秀丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。