河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终193号上诉人（原审原告）：杨青华，男，1981年3月1日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：黄晓华，河南君盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：商丘市天赐置业有限公司，住所地河南省商丘市归德路路西市一高斜对面，统一社会信用代码914114006871473234。法定代表人：韩华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宽宽，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩华，男，1962年3月23日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。上诉人杨青华与上诉人商丘市天赐置业有限公司（以下简称天赐公司），被上诉人韩华商品房预约合同纠纷一案，商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初7296号民事判决，杨青华、天赐公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理本案后，依法组成合议庭于2020年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人杨青华及其委托诉讼代理人黄晓华，上诉人天赐公司的委托诉讼代理人刘宽宽到庭参加诉讼，经合法传唤被上诉人韩华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨青华上诉请求：1、依法撤销商丘市睢阳区人法院（2019）豫1403民初7296号民事判决，改判天赐公司按双倍返还杨青华购房款320000元；2、韩华对上述款项承担连带清偿责任；3、一、二审案件受理费由天赐公司、韩华负担。事实及理由：1、天赐公司、韩华没有按照合同约定履行，将房产抵押给他人，该房屋一直处于停滞状态，且无相关手续，导致合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定应当按双倍返还购房款；2、杨青华将购房款支付韩华，韩华应当对上述款项承担连带清偿责任。天赐公司答辩称：1、天赐公司与杨青华签订的认购协议应为商品房预约合同，天赐公司只应承担返还购房款，同意按同期银行贷款利率支付利息。天赐公司上诉请求：依法撤销商丘市睢阳区人法院（2019）豫1403民初7296号民事判决，改判或发回重审。事实及理由：双方签订的认购协议为预约合同，天赐公司只应承担返还购房款，利息同意按同期银行贷款利率计算。杨青华答辩意见同上诉意见。韩华辩称：韩华系天赐公司法定代表人，其收款行为系职务行为，不应当承担连带赔偿责任。杨青华向一审法院起诉请求：判令天赐公司、韩华双倍返还购房款320000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2017年2月14日，杨青华与商丘市天赐置业有限公司签订一份房屋认购协议书，该协议书约定所购房屋为尚品福城项目3号楼2单元6层601号，建筑面积127.44平方米，销售单价为4100元/平方米，总房价522504元。杨青华并向天赐公司交付了160000元认购款，天赐公司为杨青华出具加盖由公司印章和法定代表人韩华印章的收据。此后天赐公司所建该房屋处于在建状态，不能向杨青华交付房屋，杨青华向天赐公司、韩华催要已交付的160000元认购款，但天赐公司、韩华也未能一直给付。一审法院认为，杨青华与天赐公司签订《认购协议书》，该认购协议中双方虽然明确了当事人名称或者姓名、房屋基本状况、销售方式、价款确定方式、总价款、付款方式等，但是协议中缺少房屋交付使用条件及日期，也缺少装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的认购协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购协议无法认定为商品房买卖合同。根据认购协议的约定内容，该协议应为商品房预约合同，双方均应按协议诚信履行各自的合同义务。而天赐公司由于自身原因使该在建工程处于停滞状态。同时，双方签订的认购协议中没有约定签订《商品房（预售）买卖合同》的明确具体日期，杨青华合同目的实现亦处于时间不确定的状态。综上，对杨青华与天购公司签订的《认购协议书》应予解除。关于杨青华要求天赐公司返还购房款160000元的诉讼请求，予以支持。关于杨青华要求天赐公司赔偿已付购房款160000元一倍损失的诉请，因双方签订的认购协议不是商品房买卖合同，故对杨青华的该项诉请，不予支持。但是因天赐公司的自身原因，致使认购协议目的不能实现，给杨青华造成因支付购房首付款而带来的相应损失，根据当前经济领域中经济主体民间筹集资金的利率现状，应当按年利率24％向杨青华支付占用资金期间的相应利息损失为宜。因韩华是天赐公司的法定代表人，其在该房屋买卖行为中履行是职务行为，故杨青华诉请让其承担赔偿责任明显依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：“一、被告商丘市天赐置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告杨青华房屋认购款160000元及利息（利息按照月息2分自2017年2月14日计算到付清时至）；二、驳回原告杨青华的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元，由被告商丘市天赐置业有限公司负担。”本院二审期间，杨青华提交其与韩华、李洪宽的录音光盘一个，证明天赐公司隐瞒未取得案涉房屋的预售许可证的事实，违法销售案涉房屋，其目的是为了吸收买受人的资金，存在欺诈行为。天赐公司质证意见，录音中陈述的不是事实，不能证明其目的。韩华未质证。根据各方当事人的质辩意见，本院对双方无争议的天赐公司未取案涉房屋预售许可证的事实予以认定。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实相一致。本院认为，本案属于商品预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对杨青华、天赐公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：1、杨青华与天赐公司签订的认购协议是否有效；2、杨青华要求天赐公司双倍返还购房款有无事实及法律依据；3、杨青华要求韩华承担连带清偿责任有无事实及法律依据；4、天赐公司主张按同期银行贷款利率支付利息有无事实及法律依据。本案中杨青华与天赐公司签订的认购协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议无法认定为商品房买卖合同，应为商品房预约合同。该协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉在建工程一直处于停滞状态，双方签订的认购协议中没有约定签订《商品房（预售）买卖合同》的明确具体日期，杨青华购买案涉房屋处于时间不确定的状态，不能达到其购房目的，该认购协议应予解除，天赐公司应当返还杨青华购房款160000元。双方签订的认购协议未约定双倍返还购房款，对定金数额未约定，该认购协议不是商品房买卖合同，杨青华要求天赐公司双倍返还购房款，于法无据，不予支持。因天赐公司的自身原因，致使认购协议目的不能实现，给杨青华造成因支付购房首付款而带来的相应损失，天赐公司应予赔偿。杨青华未提供有效证据证明其损失数额，天赐公司应当按照同期银行贷款利率或贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息，一审判决按年利率24%支付资金占用期间的利息，于法无据，予以纠正。韩华系天赐公司的法定代表人，其在双方签订认购协议中的行为系职务行为，杨青华诉请韩华对本案债务承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初7296号民事判决；二、上诉人商丘市天赐置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还上诉人杨青华房屋认购款160000元及利息（2019年8月20日前利息按照同期银行贷款利率计算，之后按同期贷款市场报价利率计算，自2017年2月14日计算到付清时至）；三、驳回上诉人杨青华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3050元，由上诉人商丘市天赐置业有限公司负担；二审案件受理费6100元，上诉人杨青华负担3050元，上诉人商丘市天赐置业有限公司负担3050元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年三月二十七日书记员  杜欣欣