广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终20号 上诉人（原审被告）：肖小玲，女，1976年3月2日出生，瑶族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 上诉人（原审被告）：虞汝彬，男，1974年10月7日出生，瑶族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 两上诉人的委托诉讼代理人：林崇征，蒙山县蒙山镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蒙山县永安物业服务有限公司，住所地：广西蒙山县蒙山镇湄江北路20号，统一社会信用代码：91450423340462543D。 法定代表人：黄胜军，公司经理。 委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 上诉人肖小玲、虞汝彬因与被上诉人蒙山县永安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区蒙山县人民法院（2019）桂0423民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 肖小玲、虞汝彬上诉请求：1.撤销广西壮族自治区蒙山县人民法院（2019）桂0423民初327号民事判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。物业服务合同是双务合同、要式合同，也是承揽合同，物业公司应就其管理职责进行举证，被上诉人只有完成了约定的服务内容，才有权向上诉人收取服务费。本案中，上诉人与被上诉人并没有达成服务收费协议，双方之间并没有就物业服务内容、收费标准达成一致意见，即使前期物业合同对上诉人具有约束力，被上诉人亦应举证其已经按照《前期物业服务合同》的约定履行了管理职责，被上诉人在未能充分举证的情况下，诉请按照0.8元/米²收取物业服务费，是不合法的。2.一审判决适用法律错误。上诉人于2016年2月入住永安小区，应适用国务院2016年2月6日修订颁布的《物业管理条例》第二十三条、第二十五条的规定，但一审判决却适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，是错误的。 被上诉人蒙山县永安物业服务有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 蒙山县永安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告给付物业费、公摊电费4787.17元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告肖小玲、虞汝彬系蒙山县耀华·永安花园10幢205号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.06平方米。原告于2015年9月1日与被告居住小区的房地产开发商蒙山县耀华房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，前期物业服务合同期限自2015年9月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；合同第七条约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米住宅房屋1.0元商业用房0.5元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水、公共照明等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积根据实际用量由业主分摊，业主应在每月10日前交纳。《前期物业管理服务合同》签订后，原告蒙山县永安物业服务有限公司于2015年9月入驻耀华·永安花园提供物业管理服务。因该小区一直未成立业主委员会确定新的物业服务企业，原告继续为该小区提供物业服务。被告肖小玲、虞汝彬自2016年1月起至2019年3月未向原告蒙山县永安物业服务有限公司交纳物业服务费、公摊电费，经原告催收后，被告仍未缴纳。为此，原告诉至该院，要求被告交纳从2016年1月至2019年3月，共39个月的物业费4338.67元（每月每平方米住宅房屋0.8元），公摊电费448.5元（共13季度，每季度应交34.5元）。另查明，《前期物业管理服务合同》第七条约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，按建筑面积每月每平方米住宅房屋1.0元商业用房0.5元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水、公共照明等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积根据实际用量由业主分摊，业主应在每月10日前交纳。原告实际上按建筑面积每月每平方米住宅房屋0.8元向小区业主收费。被告肖小玲、虞汝彬对欠缴公摊电费448.5元无异议。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。原告蒙山县永安物业服务有限公司和蒙山县耀华房地产开发有限公司于2015年9月1日签订的《前期物业管理服务合同》，约定由原告蒙山县永安物业服务有限公司为耀华·永安花园提供物业管理服务，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，被告肖小玲、虞汝彬作为耀华·永安花园的业主并于2016年1月入住了该小区，享受了原告在该小区为其提供的有关物业服务，因此，该合同对被告肖小玲、虞汝彬同样具有约束力，原告蒙山县永安物业服务有限公司是本案适格原告。原告蒙山县永安物业服务有限公司提供了物业服务后，被告应按照《前期物业管理服务合同》的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。被告辩称原、被告双方不成立物业服务合同关系，应向原告支付物管费的理由不能支持。被告提供的证据不能证明原告未按合同约定履行物业管理服务，被告不缴纳物业服务费没有事实和法律依据。此外，如小区业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经相应程序解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。《前期物业管理服务合同》约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米住宅房屋1.0元，但原告按建筑面积每月每平方米住宅房屋0.8元收取，没有违反法律规定，该院予以支持。因此，自2016年1月至2019年3月期间，被告肖小玲、虞汝彬应交纳的物业管理费用为0.8元/平方米×139.06平方米×39个月＝4338.67元，公摊电费34.5元/季×13季＝448.5元，两项合计4787.17元。故对原告蒙山县永安物业服务有限公司要求被告肖小玲、虞汝彬支付拖欠物业管理费用4338.67元和公摊电费448.5元的诉讼请求，该院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告肖小玲、虞汝彬于本判决生效之日起五日内向原告蒙山县永安物业服务有限公司支付自2016年1月至2019年3月期间拖欠的物业服务费4338.67元、公摊电费448.5元，共计4787.17元。案件受理费50元，由被告肖小玲、虞汝彬负担。 二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，证据确实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与小区房地产开发商蒙山县耀华房地产开发有限公司于2015年9月1日签订的《前期物业管理服务合同》是依法订立的，一审认定该合同有效正确，本院予以维持。上诉人是小区业主，根据上述法律规定，该《前期物业管理服务合同》对上诉人具有约束力。现上诉人以其与被上诉人没有订立前期物业管理服务合同，主张其不受服务合同约束，本院不予支持。被上诉人自2015年9月入驻小区后，提供了物业管理服务，本案没有确切的证据证实被上诉人不履行服务合同的义务，上诉人提供的小区建筑垃圾照片等证据，也不能证明被上诉人不履行服务合同的义务，因此，对上诉人关于被上诉人没有履行服务合同义务的主张，本院不予支持。上诉人作为小区业主，不缴纳物业服务费，显然违反服务合同的约定，被上诉人起诉要求上诉人支付物业服务费、公摊电费等有合法的理据，一审予以支持正确，本院予以维持。上诉人主张一审适用法律错误与本案事实不符，本院对上诉人的该主张不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人肖小玲、虞汝彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  任 军 审 判 员  李 勉 二〇二〇年三月二十五日 法官助理  杨永芳 书 记 员  卢 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。