北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终289号上诉人（原审被告）：郭艳武，男，1965年2月3日出生，户籍地北京市平谷区，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：马换荣，女，1968年8月29日出生，由北京市平谷区平谷镇赵各庄村民委员会推荐，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：马换荣，女，1968年8月29日出生，户籍地北京市平谷区，住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：张书兰，女，1959年3月4日出生，户籍地河北省承德市兴隆县，住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：张永江，男，1960年1月5日出生，户籍地河北省承德市兴隆县，住北京市平谷区。上诉人郭艳武、马换荣因与被上诉人张书兰、张永江农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初14999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。郭艳武、马换荣上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回张书兰、张永江的诉讼请求或将案件发回重审；2．一、二审诉讼费、评估费由张书兰、张永江负担；3．当庭选定评估机构，重新评估。事实和理由：一审法院认定事实错误：1．评估应依据涉案房屋证据保全日期前的实际现场情况进行，涉案房屋宅基地与张书兰、张永江没有任何关系，涉案北正房也没有变动，均无评估的必要性；评估机构不是一审法院当庭选定的。2．关于评估的内容，一审法院、评估机构前后说法不一致；证据保全后，当事人私自扩大的损失不应支持；评估报告中亦未列明相关明细；3．一审法院判令郭艳武、马换荣赔偿损失70万元，没有说明具体数额构成及依据；4．宅基地物权没有转移。张书兰、张永江辩称，不同意郭艳武、马换荣的上诉主张，亦不同意重新评估的意见。造成此次购房合同无效的责任全部归郭艳武、马换荣。请求法院依法驳回郭艳武、马换荣的上诉请求。张书兰、张永江共同起诉请求：1．判令郭艳武、马换荣赔偿因房屋买卖合同无效给张书兰、张永江造成的经济损失961689元；2．诉讼费、评估费由郭艳武、马换荣负担。一审法院认定事实：2014年11月4日，郭艳武以农村房屋买卖合同纠纷为由将张书兰、张永江及第三人崔永政诉至北京市平谷区人民法院（案号：（2014）平民初字第06476号），要求确认其与张书兰、张永江于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。2015年4月28日，北京市平谷区人民法院作出判决：崔永政代张书兰、张永江与郭艳武于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。在该案诉讼中，郭艳武于2014年11月4日申请法院进行现场勘查并采取证据保全措施。同日，法院对涉案房屋进行现场勘查，涉案宅院东、西厢房正在施工中，法院告知张书兰、张永江停止施工并保持现状。张书兰、张永江不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院。2015年7月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第08196号民事判决书，维持原判。张书兰、张永江、崔永政不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2016年12月28日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申658号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审。2017年9月8日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民再65号民事判决书，维持（2015）三中民终字第08196号民事判决。此后，郭艳武、马换荣将张永江、张书兰诉至北京市顺义区人民法院，请求张永江、张书兰腾退房屋（案号：（2018）京0113民初1523号）。2018年8月22日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民初1523号民事判决书，判决张永江、张书兰于本判决生效之日起三十日内将位于北京市平谷区平谷镇赵各庄北小街23号宅院及内有房屋腾空后返还郭艳武、马换荣。张永江、张书兰不服该判决，提起上诉。2018年10月18日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12696号民事判决书，维持原判。2014年11月4日，北京市平谷区人民法院进行证据保全，现场勘查情况记录为：涉案宅院东西厢房正在施工中，东西厢房除基础外砖墙已垒至47层，无门窗。马换荣称：2014年11月4日保全时，原有北正房五间仍然存在，原有两间厢房已经拆除，东西厢房外墙正在施工中，没有窗户。张书兰、张永江称：购置涉案宅院后对原有北正房五间进行了改造和装修，2014年新建了面积为72．80平方米的两排房屋并进行了装修，将前后房屋用玻璃钢顶相连封闭，形成现有格局，本案诉讼中，张书兰、张永江申请对现有涉案房屋、附属物重置成新价及区位补偿价进行评估。经随机确定，一审法院委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对上述内容进行评估。2019年8月30日，该评估公司出具报告显示：估价对象于价值时点2019年7月26日宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修和附属物重置成新总价961689元，其中宅基地区位补偿价778500元，房屋重置成新价、房屋装修和附属物重置成新价值183189元。张永江支付评估费5000元。郭艳武、马换荣申请对2014年11月4日证据保全时照片显示的正在建设的房屋价值进行补充评估。2019年9月23日，鉴定单位复函：根据现有照片情况无法进行评估。一审法院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效，故双方均应将因该合同所取得的财产返还给对方。考虑到张永江、张书兰在签订合同后，对涉案宅院房屋进行了新建和整修，其所作添附已附着于郭艳武所有的原物上，难以识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此，在张书兰、张永江向郭艳武、马换荣返还原物的同时，郭艳武、马换荣应就添附价值向张书兰、张永江进行补偿。但对于2014年11月4日法院进行证据保全之后，张书兰、张永江继续进行的增建、整修部分，属于其自行扩大损失，法院对此部分不予支持。根据已生效判决，郭艳武与张书兰、张永江在签订涉案宅院房屋买卖合同过程中有通谋虚伪的主观故意，尤其是郭艳武作为出卖人因反悔而提起诉讼，故对于涉案宅院房屋买卖合同无效的后果应承担主要责任，应赔偿张书兰、张永江因合同无效而产生的经济损失。张书兰、张永江作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行房屋交易，在确认合同无效后双方互相返还价款和房屋时，房屋的周边环境因城市化建设的推进而发生了较大变化，房屋价格相比交易价格已发生较大变化；如按房屋的原值互相返还，双方的利益将会重大失衡。据此，根据公平原则、双方过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格及同类房屋市场价格，并结合商品房市场价格以及双方既得利益等因素，酌情确定张书兰、张永江的实际损失数额。房屋的重置成新价中已包含购房款，故对此不再重复计算。判决：一、郭艳武、马换荣于判决生效之日起七日内赔偿张永江、张书兰损失共计700000元；二、驳回张书兰、张永江的其他诉讼请求。二审诉讼中，双方均未提交新证据。另查，一审诉讼中，法院委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋宅基地上的区位补偿价款和2014年11月4日前存在的地上物重置成新价和诉讼时存在的地上物（房屋）重置成新价进行评估。评估单位制作评估报告后，一审法院组织当事人进行了质证。郭艳武、马换荣认为鉴定机构按照现在标准评估房和地的价格不准确，主张应按照其起诉时评估房屋价值。此后，一审法院致函评估单位，提出马换荣申请对2014年11月4日证据保全时照片显示的正在建设的房屋价值（料钱和工钱）进行补充评估，询问评估单位能否就此出具补充评估意见，2019年9月23日，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司复函表示：我公司已查看照片，根据现有照片情况，我公司无法进行评估。本院查明案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。本案中，郭艳武、马换荣上诉请求当庭选定评估机构，重新评估。经审查，一审鉴定程序并无不当，郭艳武、马换荣未能举证证明符合以上司法解释确认的重新鉴定申请条件。对郭艳武、马换荣的该项上诉请求，本院不予支持。张书兰、张永江通过崔永政代与郭艳武签订房屋买卖合同，目的为取得涉案房屋的居住使用权。该合同设定的权利包括对房屋所处宅基地的使用内容，故涉案房屋及房屋所处宅基地价值均属于当事人合同约定交易标的，合同内容的履行具有实际转移涉案房屋所在宅基地使用权的内容和后果。生效判决之所以确认双方买卖房屋的合同无效，正是基于当事人买卖内容涉及农村集体经济组织的宅基地的事实。基于以上考虑，应确认涉案房屋买卖的对价包括涉案房屋的所有权及房屋所在宅基地的使用权。生效判决已确认该合同无效，并基于合同无效的法律后果判令张书兰、张永江腾退、返还该房屋，郭艳武、马换荣亦应相应返还其所取得的对价，包括房屋价值及宅基地使用权价值。一审法院委托评估范围包括涉案房屋宅基地上的区位补偿价款，并无不妥。郭艳武、马换荣上诉提出宅基地与张书兰、张永江没有任何关系，宅基地使用权未转移，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。关于评估内容，郭艳武、马换荣上诉主张评估应依据涉案房屋证据保全日期前的实际现场情况进行；证据保全后，当事人私自扩大的损失不应支持；且一审评估报告中未列明相关明细。就以上意见，郭艳武、马换荣在一审诉讼中已经明确表达。一审法院致函鉴定单位后，鉴定单位回复意见为无法评估。一审法院考虑到张永江、张书兰在签订合同后对涉案宅院房屋进行了新建和整修，该部分添附已附着于原物上，难以识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损的客观现状，判令在返还原物的同时，郭艳武、马换荣应就添附价值向张书兰、张永江进行补偿。该处理并无不妥。对于法院证据保全后，张书兰、张永江继续进行的增建、整修部分，属于其自行扩大损失，一审法院对此部分并未支持。一审法院是综合考虑本案双方过错程度、买卖合同的约定、房屋价格相比交易价格已发生较大变化的事实，结合评估报告认定的数额，基于公平原则对张书兰、张永江的实际损失数额进行酌定，最终确认70万的赔偿损失数额，并无不当。郭艳武、马换荣主张70万元损失数额没有依据的上诉主张不能成立，本院亦不予采信。综上所述，郭艳武、马换荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人郭艳武、马换荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年三月三十一日法官助理 何 平法官助理 王苗苗书 记 员 李 峥