南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5097号 原告（反诉被告）：李华林，男，1980年4月8日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市含山县。 委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈婉萍，女，1957年3月21日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告（反诉原告）：商娜，女，1982年9月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：李亮，江苏锦隆律师事务所律师。 第三人：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码113201133024350186，住所江苏省南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。 法定代表人：刘文刚，该办公室主任。 委托诉讼代理人：孙畅、罗逸，江苏欣达律师事务所律师。 原告（反诉被告）李华林与被告（反诉原告）陈婉萍、商娜及第三人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月31日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华林及其委托诉讼代理人叶立斌，被告陈婉萍、商娜的共同委托诉讼代理人李亮，第三人区征收办的委托诉讼代理人孙畅、罗逸参加了第一次庭审；原告李华林及其委托诉讼代理人叶立斌，被告陈婉萍、商娜的共同委托诉讼代理人李亮，第三人区征收办的委托诉讼代理人罗逸参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告李华林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告承担给付原告因在租赁期内租用的建筑物应由原告所获得的拆迁补偿利益：征收营业用房的停业补偿费（陈婉萍600152元、商娜226601元）、搬家补助费（陈婉萍300076元、商娜113300元）、拆迁建筑物及附着物补偿费（固定电话、有线电视、空调拆装、宽带拆装、太阳能热水器拆装、装修补助，陈婉萍301629元、商娜94556元，）、雇佣工人解除劳动关系损失费7万元、非住宅房屋设施搬运费（陈婉萍240061元、商娜90640元）。原、被告约定46开，上述总和原告方占60%合计1222209元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月14日，原告与两被告签订了《门面房租赁合同》，约定租期自2011年12月8日至2019年12月8日。在租赁期间2018年8月，因红山路和燕路快速化改造工程南京市栖霞区人民政府作出征收决定，原告承租的房屋在征收范围内。因政府征收，原告受到了停产停业等各项损失。2018年11月20日，原被告双方就原告应享有的拆迁利益协商一致并形成《协议书》。后两被告不对原告进行补偿，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告陈婉萍、商娜辩称，原告以两被告分别与第三人签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》）中的各项金额作为拆迁利益的依据，但两被告至今尚未领取《补偿协议》中的拆迁款，故《补偿协议》不能作为原、被告双方分割拆迁利益的依据。就原告主张的征收营业用房的停业补偿费用，该项费用是补偿作为产权人的两被告的，并非补偿给实际占有人，并且原告至今仍在经营，原告也未将承租房屋返还给两被告或第三人，故原告并未产生停业损失。就原告主张的搬家补助费，系《补偿协议》中的提前搬家奖励费，因《补偿协议》中没有搬家补助费的补偿项目，而提前搬家奖励费系拆迁部门为促使被拆迁人或承租人配合拆迁主动腾房给予的奖励，但原告至今拒绝返还承租房屋，故原告无权要求两被告支付该费用。就原告主张的拆迁建筑物及附着物补偿费，该项费用系对两被告的补偿，与原告无关，且因原告拒不返还，第三人尚未对附着物进行拆除，故原告无权主张。就原告主张的雇佣工人解除劳动关系损失费，因原告仍在经营，该主张无事实依据，两被告不予认可。就原告主张的非住宅房屋设施搬运费，该费用系两被告所有，与原告无关，且原告拒不返还，也未实际产生搬运费。就2018年11月20日《协议书》，系被告陈婉萍与原告之前签订的，被告商娜未同意也没有事后追认，《协议书》的约定仅在被告陈婉萍与原告之间发生法律效力，同时《协议书》中明确被告陈婉萍仅在搬迁费、营业损失、装修设施补偿费与原告进行约定，其余补偿项目与原告无关。 第三人区征收办辩称，第三人系红山路和燕路快速化改造工程项目的征收部门，第三人已和作为产权人的两被告就征收房屋达成一致意见并签订《补偿协议》，第三人已对征收房屋全部足额补偿，原、被告之间的纠纷与第三人无关。 被告（反诉原告）陈婉萍、商娜向本院提出诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）向两被告（反诉原告）支付拖欠的2018年9月8日至2019年9月8日的房屋租金32万元；2、原告（反诉被告）承担诉讼费用。事实和理由：原告（反诉被告）承租两被告（反诉原告）名下房屋，截至两被告（反诉原告）提起反诉之日，原告（反诉被告）尚欠租金32万元未付。故两被告（反诉原告）诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）李华林辩称，两被告（反诉原告）的诉请没有事实和法律依据。因红山路和燕路快速化改造工程，南京市栖霞区人民政府张贴了拆迁公告，原、被告双方的房屋租赁关系自公告之日就已终止。后两被告（反诉原告）直到2019年7月8日才和第三人签订《补偿协议》，但两被告（反诉原告）拒不支付原告（反诉被告）应享有的拆迁补偿，故请求驳回两被告（反诉原告）的反诉诉请。 第三人区征收办辩称，反诉诉请与第三人无关。 经审理查明，陈婉萍与商娜系母女关系，商娜系南京市栖霞区和燕路388-3号房屋产权人（建筑面积63.36平方米），陈婉萍系南京市栖霞区和燕路388号-4房屋产权人（建筑面积175.15平方米），和燕路388-3号、388号-4房屋相邻且相隔墙面被拆除，两房屋贯通。2011年11月14日，李华林与陈婉萍就上述和燕路388-3号、388号-4房屋签订《门面房租赁合同》及《门面房租赁合同补充协议》各一份，其中《门面房租赁合同》内容为“出租方（甲方陈婉萍），承租方（乙方李华林）；甲方将坐落在南京市和燕路388号门面房出租给乙方使用；甲乙双方约定年租金贰拾贰万元人民币，双方约定一年一付，转让费壹拾陆万元人民币由乙方在本合同签订日付给甲方（房屋及设施安全使用保证押金需另付贰万元人民币，在乙方租赁期满后交回甲方房屋时，甲方在确认房屋没有损坏和水电费用交清的情况下，甲方退还房屋及设施安全使用保证押金贰万元人民币）。每年房租须提前一个月交付，先付后租，否则甲方有权终止合同；乙方有下列情形之一的：一、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，二、未经甲方同意擅自将房屋转租的，三、不按期交付房租或拖欠租金的，甲方可以随时终止合同并且收回房屋，一切后果由乙方自负；甲乙双方约定租赁期自2011年12月8日至2019年12月8日；在双方合同存续期间，如遇政府拆迁，补偿按政府政策执行；甲乙双方签订合同后第二日，乙方将一年房租贰拾贰万人民币以及押金贰万人民币、转让费壹拾陆万人民币，共计肆拾万元人民币付给甲方”，《门面房租赁合同补充协议》内容为“出租方（甲方陈婉萍），承租方（乙方李华林）；甲乙双方认定，乙方于合同签订后付给甲方的四十万元人民币构成如下：1、第一年租金贰拾贰万元人民币，2、房屋转让费拾万元人民币，3、房屋押金贰万元人民币，4、最后三年房租每年增加的贰万元人民币，共计陆万元人民币”。后李华林在上述承租的和燕路388-3号、388号-4房屋经营南京市栖霞区仙富宁宾馆（系个体工商户，经营者为李华林）至今。 2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，案涉和燕路388-3号、388号-4房屋在征收范围内。2018年11月20日，李华林与陈婉萍签订《协议书》一份，内容为“今有陈婉萍、李华林就门面房拆迁、房租问题双方协议如下：一、搬迁费及营业损失费双方协商按肆：陆分成，李华林分陆成，陈婉萍分肆成；二、装修设施补偿费双方各半；三、李华林欠产权人陈婉萍、商娜八个月房租，共计壹拾陆万元整，李华林先付陆万元，余下壹拾万元待拆迁款下来给付；四、九月份开始余下房租全部从拆迁款中扣除，结算给房东陈婉萍。此协议为证！以前所有协议全部作废、以此协议为准”。 经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对和燕路388-3号、388号-4房屋评估，2019年7月8日，商娜就和燕路388-3号房屋与第三人区征收办签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方：征收部门（第三人区征收办）、乙方：被征收人（商娜）；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计2266007元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有限电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费400元（2台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费200元（1台），9、电增容补助费11480元（48千瓦），11、装修补助费92746元，12、提前搬家奖励费113300元，13、货币安置奖励费226601元（10项、14项至20项为0），上述合计445937元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用90640元、征收营业用房的停业补偿费用226601元，上述合计317241元；乙方同意于2019年7月20日前将被征收房屋搬迁完毕交由甲方；如乙方不按约定履行搬迁完毕交由甲方，应当以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金；被征收房屋结构为砖混，用途为商业，属于私有非住宅；乙方放弃申购该征收项目提供的征收安置房，全额办理提现手续，本协议中征收营业用房的停业补偿费按10%计算”。同日，陈婉萍就和燕路388号-4房屋与第三人区征收办签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方：征收部门（第三人区征收办）、乙方：被征收人（陈婉萍）；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计6001515元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有限电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费4000元（20台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费600元（3台），9、电增容补助费8120元（36千瓦），11、装修补助费295819元，12、提前搬家奖励费300076元，13、货币安置奖励费600152元，17、其他一18990元（无证18.99㎡的营业营房补助），18、其他二5317元（无证18.99㎡的材料回收款）（10项、14项至16项、19项至20项为0），上述合计1234284元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用240061元、征收营业用房的停业补偿费用600152元，上述合计840213元；乙方同意于2019年7月20日前将被征收房屋搬迁完毕交由甲方；如乙方不按约定履行搬迁完毕交由甲方，应当以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金；被征收房屋结构为砖混，用途为商业，属于私有非住宅；乙方放弃申购该征收项目提供的征收安置房，全额办理提现手续，本协议中征收营业用房的停业补偿费按10%计算”。 因李华林以未获得拆迁利益为由拒不向商娜、陈婉萍及区征收办返还案涉和燕路388-3号、388号-4房屋并提起本案诉讼，致商娜、陈婉萍未能按《补偿协议》约定在2019年7月20日前向区征收办交付上述房屋。2019年9月17日，区征收办分别以商娜、陈婉萍为被告、以李华林为第三人诉至本院，要求陈婉萍、商娜、李华林分别将和燕路388-3号、388号-4房屋返还区征收办。上述两案本院分别判决陈婉萍、商娜、李华林返还房屋后，李华林上诉至南京市中级人民法院，经南京市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判决。 庭审中，就李华林已交纳的租金，陈婉萍、商娜称截至2018年9月李华林尚欠10万元租金未交，2018年9月之后李华林未再交纳过；李华林称以2018年11月20日其与陈婉萍签订《协议书》中载明的欠租内容为准。 就2011年11月14日陈婉萍将其所有的388号-4房屋与商娜所有的和燕路388-3号房屋共同与李华林签订《门面房租赁合同》及《门面房租赁合同补充协议》，但合同中商娜未列明为出租方，陈婉萍、商娜陈述因二人系母女关系，故陈婉萍代为处理。 李华林举证短信截图一张，内容为“李华林先生你好，我是和燕路388-3，-4的房屋产权人商娜，我母亲陈婉萍由于身体状况不好，由我全权处理房子拆迁事宜，有关事宜请与我联系。为配合和燕路快速通道改善项目的推进，请你配合于2019年7月15日之前搬出租用的房屋，否则由此产生的损失由你方承担”；陈婉萍、商娜质证真实性无异议，因李华林一直未配合搬迁，故李华林无权主张享有拆迁利益。 上述事实，有当事人的陈述、《门面房租赁合同》、《门面房租赁合同补充协议》、《协议书》、《补偿协议》、短信截图、（2017）苏0113民初3220号案件卷宗材料及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈婉萍与李华林签订《门面房租赁合同》及《门面房租赁合同补充协议》，将其所有的388号-4房屋与商娜所有的和燕路388-3号房屋共同出租给李华林。该合同系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，商娜虽未在合同中列明为出租方，但商娜对其所有的和燕路388-3号由其母亲陈婉萍出租给李华林不持异议，故《门面房租赁合同》及《门面房租赁合同补充协议》成立且生效。在合同履行过程中，2018年8月24日南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，案涉和燕路388-3号、388号-4房屋属于政府征收范围内，故《门面房租赁合同》及《门面房租赁合同补充协议》即应终止履行。2018年11月20日，就案涉房屋拆迁事宜，陈婉萍与李华林签订《协议书》一份，虽然商娜坚称其本人并未在《协议书》上签字，该《协议书》对其不产生约束力，但在李华林实际承租期间，一直由陈婉萍与李华林处理和燕路388-3号、388号-4房屋的相关事宜，且上述两处房屋实际已被人为打通，即和燕路388-3号、388号-4房屋在李华林承租经营宾馆期间实际为一整体使用，基于陈婉萍与商娜的母女关系，故本院对李华林主张该《协议书》系其与陈婉萍、商娜之间就案涉和燕路388-3号、388号-4房屋拆迁事宜的约定予以采信。因《协议书》已对拆迁事宜进行了约定，故李华林主张的拆迁利益应以《协议书》约定为准，《协议书》约定李华林可得拆迁利益为搬迁费、营业损失费、装修设施补偿费，上述费用应以陈婉萍、商娜与第三人区征收办签订的《补偿协议》为参考，结合李华林主张的各项诉请的计算方式：第一，就《协议书》中约定的搬迁费，李华林对应诉请即搬家补助费与非住宅房屋的设施搬运费，其主张按照《补偿协议》项下提前搬家奖励费计算搬家补助费，其还主张享有《补偿协议》项下非住宅房屋的设施搬运费。因《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》与《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》明确“就非住宅房屋被征收人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价格5%的提前搬迁奖励费。征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费。”因李华林至今拒不返还房屋引发第三人区征收办的诉讼，故李华林主张的提前搬家奖励费并不能作为《协议书》中搬迁费的计算依据，因《协议书》中搬迁费的约定并不明确，考虑到《门面房租赁合同》原约定租期于2019年12月8日届满，虽该合同因政府征收于2018年8月24日终止履行，但李华林至今仍在经营，即经营期间超过了原约定租期，故本院对李华林主张其享有《补偿协议》项下非住宅房屋的设施搬运费亦不予支持；第二，就《协议书》中约定的营业损失费，李华林对应诉请为征收营业用房的停业补偿费，在《补偿协议》中陈婉萍享有征收营业用房的停业补偿费600152元，商娜享有征收营业用房的停业补偿费226601元，李华林主张按《协议书》约定其占60%，即为496051.8元，本院予以支持；第三，就《协议书》中约定的装修设施补偿费，李华林对应诉请为拆迁建筑物及附着物补偿费，李华林主张按照《补偿协议》中固定电话、有线电视、空调、宽带网、太阳能热水器的拆除拆装补助费及装修补助费计算。对此，李华林虽在案涉房屋进行经营，但李华林并未举证证明其对案涉房屋进行了装修并致形成附合的装修装饰物，且考虑到原约定的租期早已届满，故应以固定电话、有线电视、空调、宽带网、太阳能热水器的拆除拆装补助费为《协议书》中约定的装修设施补偿费，即3810元（陈婉萍5810元×50%+商娜1810元×50%）。除上述外，就李华林诉请的雇佣工人解除劳动关系损失费7万元，双方既无约定，李华林也未举证证明，故本院不予支持。综上，即李华林因案涉房屋拆迁可得499861.8元（496051.8元+3810元）。 就反诉诉请，基于原、被告双方陈述，陈婉萍、商娜称2018年9月前李华林欠租金10万元，之后李华林未再支付；李华林陈述以《协议书》内容为准，而《协议书》上载明“李华林欠产权人陈婉萍、商娜八个月房租，共计壹拾陆万元整，李华林先付陆万元，余下壹拾万元待拆迁款下来给付，九月份开始余下房租全部从拆迁款中扣除，结算给房东陈婉萍”，可见陈婉萍、商娜与李华林陈述一致，故本院以《协议书》作为双方核算租金的依据。因《门面房租赁合同补充协议》约定最后三年房租每年增加2万元即每年24万元（每月2万元），李华林依据《协议书》先付了6万元租金，自2018年4月8日起实际未再付过租金，即2018年4月8日至2018年9月7日欠10万元，亦为陈婉萍、商娜陈述的“2018年9月前李华林欠租金10万元，之后李华林未再支付”。而《门面房租赁合同》与《门面房租赁合同补充协议》因政府征收于2018年8月24日而终止，但李华林未将房屋返还给陈婉萍、商娜，李华林仍应按照合同标准每月2万元支付房屋占有使用费至陈婉萍、商娜与第三人区征收办签订《补偿协议》之日止。即李华林应向陈婉萍、商娜支付按照每月2万元自2018年4月8日计算至2018年8月24日的租金及按照每月2万元自2018年8月25日计算至2019年7月8日的房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费合计30万元）。至于李华林交纳的押金2万元应予退还，故该2万元应在上述费用中予以抵扣。同时，虽陈婉萍、商娜分别作为案涉和燕路388-3号、388号-4房屋的所有权人签订《补偿协议》，但李华林与陈婉萍、商娜之间的权利义务同为《门面房租赁合同》、《门面房租赁合同补充协议》与《补偿协议》项下，且和燕路388-3号、388号-4房屋也系因人为打通实际成为一处，陈婉萍、商娜亦作为共同反诉原告向李华林主张租金，故陈婉萍、商娜应共同向李华林支付拆迁费用，李华林也应向陈婉萍、商娜支付租金及房屋占有使用费。综上，综合本诉与反诉诉请，在扣除李华林应向陈婉萍、商娜支付的租金及房屋占有使用费合计30万元，抵扣陈婉萍、商娜应退的2万元押金，陈婉萍、商娜还应共同向李华林支付219861.8元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈婉萍、商娜于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）李华林219861.8元。 二、驳回原告（反诉被告）李华林的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）陈婉萍、商娜的其他诉讼请求。 案件受理费19823元，减半收取9911.5元，由原告（反诉被告）李华林负担6911.5元，由被告（反诉原告）陈婉萍、商娜负担3000元；反诉案件受理费3350元，由反诉原告陈婉萍、商娜负担350元，由反诉被告李华林负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜