宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2019）宁0181民初6540号   原告：马少明，男，1986年8月30日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：王丽，宁夏天纪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王荣，宁夏天纪律师事务所律师。   被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。   法定代表人：杨智祥，公司董事长。   委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵莹莹，北京大成（银川）律师事务所律师。   原告马少明与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马少明的委托诉讼代理人王丽、被告鑫祥公司的委托诉讼代理人杨艳艳、赵莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   马少明向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》义务，给原告办理灵武市家和苑B区XXX室房屋产权登记手续；2.被告向原告支付违约金49198.32元（按年利率4.75%计算，以购房款361660元为基数，自2016年5月3日至2019年2月28日）；之后的违约金按年利率4.75%计算，自2019年3月1日至办理房屋产权证之日；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋一套，价款361660元。合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告于2016年2月3日将房屋交付给原告。被告因规划验收等原因迟延至今未按合同约定向原告提供办理权属登记需要的资料，导致原告未能取得房屋权属登记证书。   鑫祥公司辩称，原告的诉求已过诉讼时效。鑫祥公司出售的涉案房屋手续合法，且已将房屋交付马少明。虽未办理房产证，但不影响原告对房屋的使用，也未对原告造成损失。涉案房屋暂时未办理产权证，是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，被告不应承担任何责任。原告主张被告支付违约金无合同和法律依据。原告购买的系顶账房，被告不是房屋买卖合同的一方当事人，不承担支付违约金的法律责任。现涉案小区已取得了房屋初始产权登记证，并于2019年8月8日以公告的形式张贴于小区住宅楼、物业办公室、售楼部等地方。现在已有部分住户办理了不动产登记证。   本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2014年2月11日取得商品房预售许可证。2015年12月31日，鑫祥公司与马少明签订《灵武市商品房买卖合同》，约定马少明购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋一套，单价为每平方米3380元，房屋总价款为361660元，马少明付清首付款111660元，余款25万元办理按揭贷款于2016年2月2日前付清。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。3.（无内容）。2016年1月6日、4月1日鑫祥公司分别给马少明出具金额为111660元和25万元的销售不动产统一发票。2016年2月3日灵武市华兴物业服务有限公司与马少明签订进驻协议，将涉案房屋交付马少明使用。2016年5月30日、8月16日，银川市公安消防支队给鑫祥公司出具家和苑Ｂ区住宅楼及综合楼建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该工程竣工验收消防备案复查合格。   另查明，马少明购买涉案房屋后，多次催促鑫祥公司给予办理房产证，但鑫祥公司未予答复。2018年11月8日，家和苑B区住户马少军向信访部门反映住户无法办理房产证，信访部门于2018年11月24日进行答复。2019年6月4日，灵武市自然资源局为鑫祥公司办理了家和苑B区建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证，后又于2019年8月7日为鑫祥公司办理了家和苑Ｂ区14号楼产权初始登记手续。现涉案房屋已具备办证条件，小区部分住户也已经办理了不动产权证书。鑫祥公司与马少明等业主就迟延办理房屋产权证等事宜进行协商，双方未达成一致，遂涉讼。   本院认为，鑫祥公司与马少明签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，鑫祥公司虽在2016年2月3日将房屋交付马少明使用，但未在合同约定的期限内协助马少明办理房屋权属证书，其行为构成违约，应当按照约定向马少明支付违约金。鑫祥公司于2019年8月7日办理了涉案14号楼的不动产产权初始登记，现马少明主张由鑫祥公司于交房次日90日后支付逾期办证违约金，不违反法律规定。诉前，马少明曾以各种方式要求鑫祥公司给予办证，且小区其他业主也为此向政府相关部门进行信访，鑫祥公司逾期办证的违约行为一直处于连续状态，应认为马少明一直在积极主张权利，故本案未超过诉讼时效。鑫祥公司辩称本案已过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。鑫祥公司抗辩其未能按期为马少明办理产权证系因政府变更规划所致，属于不可抗力，不应承担违约金的辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。对马少明主张的违约金计付期限，本院支持自2016年5月4日至涉案房屋能够办证之日即2019年8月7日止。对于马少明主张的违约金数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从损失方面看，马少明未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋在马少明起诉时已能正常办理房屋产权证，鑫祥公司能够积极协调解决包括马少明在内几千户业主的办证问题。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及公平原则，本院酌定鑫祥公司按马少明已付房款，按每日万分之零点三的比例向马少明支付逾期办证违约金12922.11元（361660元×0.00003×1191天）。   综上，原告马少明的诉讼请求成立，本院予以支持，但超出部分不予支持。被告鑫祥公司的抗辩不能成立，不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告马少明办理灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋产权登记；   二、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马少明支付逾期办证违约金12922.11元；   三、驳回原告马少明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费515元，由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担135元，原告马少明负担380元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审  判  员     李 霞     二○二○年三月二十四日   法 官 助 理    王晓婷   书  记 员    荀晓静   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。