吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终2017号上诉人（原审被告、反诉原告）：松原市住康房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：林峥嵘，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡友珉，福建闽律律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳荣，女，1956年8月22日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张殿彬，男，1958年10月25日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：吴大伟，吉林捷盈律师事务所律师。上诉人松原市住康房地产开发有限公司（以下简称住康房地产公司）因与被上诉人张艳荣诉房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人住康房地产公司的委托诉讼代理人蔡友珉，被上诉人张艳荣的委托诉讼代理人吴大伟、张殿彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住康房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回张艳荣的全部诉讼请求；3.改判张艳荣支付住康房地产公司购房款42,358.17元及违约金（以购房款42,358.17元为基数，自2015年3月1日起至给付之日止每日按照万分之三的标准计算）；4.张艳荣承担一审和二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律明显错误，无视双方在《商品房买卖合同》第四条第一项中关于以建筑面积计价的明确约定，毫无法律和事实依据地认定房屋为整体整套出售，还毫无法律依据地认定合同中关于面积差异处理的约定无效。一、双方签订的《商品房买卖合同》第四条第一项已经明确约定按照建筑面积单价计算房款。一审判决无视合同的明确约定，竟然以主观猜测作为裁判理由，认定事实和适用法律错误。根据双方签订《商品房买卖合同》第四条第一项约定，案涉房屋“按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5,678.04元，总金额壹佰肆拾伍万元整。”双方并没有选择第四条第三项按套计价的约定。可见，合同中已经明确约定以建筑面积单价计算房款，而非整体出售。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳相反证据的，人民法院应当确认该证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。张艳荣在签订合同时对该计价方式是明知且认可的，是真实意思表示，其称该房屋为整体出售的单方陈述与直接证据相矛盾。然而一审判决对合同如此明确的以建筑面积计价的条款视而不见，公然违背最高人民法院对民事诉讼证据认定规则，令人遗憾且费解。此外，该房屋完成初始登记之后，住康房地产公司要求张艳荣按照房屋单价补足房屋面积差价款，张艳荣同意将其《商品房买卖合同》中的合同约定面积255.37平方米变更为房屋初始登记面积262.83平方米，并按照合同第五条第四款中“按该商品房面积以房产测绘核定面积为准多退少补。”的约定，将原价款145万元变更为1,492,358元。因此，即使根据张艳荣提交的《商品房买卖合同》，也应当认定其对房屋按照建筑面积计价始终是认可的，否则其不可能同意变更合同，张艳荣应当补足房屋差价款。一审判决认定房屋销售单价计算到元、角、分，与当地房地产销售价格实际情况不符。张艳荣购买的是别墅，时间是2013年1月，合同中单价是每平方米5,678.04元，与松原市当地房地产销售价格实际情况没有任何不符。一审判决中所谓当地房地产销售价格实际情况不符，理由依据何在，明显是主观臆测的理由，毫无事实依据。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中在合同已经明确约定了按建筑面积计价，法律上根本不存在其它牵强附会，不按照合同明确约定履行的余地。二、合同签订时，房屋测绘报告虽然已经存在，但尚未经房屋主管部门核定，所以当时住康房地产公司不能以测绘报告上面积出售房屋，只能以预售时暂时确定的面积收取房款，然后在合同书中约定，以房产处测绘核定面积为准多退少补，既符合法律规定，也符合常理。本案房屋买卖时施行的《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（六）房屋测绘报告。根据《房屋登记办法》第二十条规定，房屋登记机构还需对申请人提交的房屋测绘报告进行审核之后，才能进行初始登记，也就是说，在初始登记完成之后，房屋测绘报告的面积尚未经房屋登记机构确认，不能作为确定房屋面积的依据，更不能以该面积进行销售。本案中的房屋测绘报告于2012年5月10日作出，根据松原市不动产登记中心出具的房屋查询证明，该房屋初始登记时间为2014年12月31日，商品房买卖合同签订时间是2013年1月28日，因此，双方签订合同时，房屋测绘报告正在审核过程中，尚未完成初始登记，住康房地产公司当时不能以房屋测绘报告的面积销售房屋，既符合相关规定，也符合常理，没有任何不妥。一审判决无视《商品房买卖合同》第五条第一款该商品房面积以房产处核定面积为准多退少补的约定，令人费解。合同第五条第一款约定该商品房面积以房产处测绘核定面积为准多退少补的约定合法有效，一审判决认为该条款无效，没有任何法律依据且违背常识。综上，因张艳荣至今未补足房款，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，张艳荣应当补足房款，先行违约，住康房地产公司不能也无法办理房屋产权登记，张艳荣应当按照合同约定补足42,358.17元购房款并支付违约金。张艳荣辩称，一、一审判决认定事实清楚，张艳荣已经按照合同约定交纳了购房款，住康房地产公司违反《商品房买卖合同》的附随义务，即出具购房发票并配合张艳荣办理房屋产权登记的义务，已经构成根本违约，一审法院依据事实判决住康房地产公司履行合同附随义务并承担违约责任依据充分。住康房地产公司上诉称一审判决认定事实和适用法律明显错误，无视双方在《商品房买卖合同》第四条第一项中关于以建筑面积计价的明确规定，认定涉案房屋是整套出售没有依据的上诉观点，代理人经查找相关案例，吉林省高级人民法院（2019）吉民申3117号民事裁定书，就这个问题已经给予很权威的回答。结合本案住康房地产公司与张艳荣2013年1月28日签订《商品房买卖合同》，建筑面积原来约定为255.37平方米，在签订合同之前即2012年5月10日，住康房地产公司委托的测绘单位松原市广厦房地产测绘有限公司作出了测绘报告，测绘报告早于《商品房买卖合同》的订立时间，这充分说明张艳荣与住康房地产公司签订合同时，住康房地产公司已经知道案涉房屋的实际测绘面积，况且合同上载明房屋面积也与测绘面积及房屋登记面积一致。再结合合同中约定的房屋单价5,678.04元平方米，而总房款145万元，该约定单价乘以约定面积得出的价格均不等于出售价格145万元。况且双方签订的合同约定房屋单价为5,678.04元平方米，与松原地区的销售的价格实际情况不符，房屋价格计算元角分的约定恰恰说明房屋售价确定后，为了完备合同条款通过总房款除以面积而得出房屋单价。所以一审法院认定案涉房屋为按套购买后计算单价是符合常理的，二审人民法院应依法维持一审判决。二、关于住康房地产公司的第二个上诉观点，即因房屋测绘报告正在房产部门审核，而未能以房屋测绘报告面积销售房屋。松原市中级人民法院生效判决（2019）吉07民终1001号判决已经就该问题进行了论述，该抗辩不足以支持住康房地产公司关于涉案房屋以面积计价，而非以套计价的主张。张艳荣向一审法院诉讼请求：1.住康房地产公司给张艳荣出具购房发票并配合张艳荣办理房屋产权证；2.住康房地产公司迟延办理房照应付张艳荣违约金以全部房款145万元为本金，自2014年1月27日起至住康房地产公司实际履行办理产权登记之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。住康房地产公司向一审法院反诉请求：张艳荣向住康房地产公司补交所欠的房款42,358.17元及自2014年3月1日起至实际给付时止的按照日万分之三计算的违约金。一审法院审理查明事实：2013年1月28日张艳荣与住康房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳荣购买住康房地产公司开发的滨江一号32栋101室商品房一幢，总房款145万元。合同约定建筑面积为262.83平方米，房屋单价为5,678.04元/㎡。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1.双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。并约定合同签订当日一次性付清房款145万元。双方另约定了逾期付款的违约责任等。该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府的原因，可延期办理。房屋交付期限在2013年5月1日前等。协议签订当日即2013年1月28日张艳荣向住康房地产公司交纳购房款145万元，住康房地产公司同时向张艳荣交付了房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。张艳荣向住康房地产公司要求出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，至今未开具发票，也未办理产权变更登记。一审法院认为，张艳荣与住康房地产公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。张艳荣作为买受人已经履行了交付房款的义务，住康房地产公司作为房地产开发企业和涉案房屋的出卖人有给买受人张艳荣出具购房发票的义务。房屋买卖合同的出卖人协助房屋买卖合同买受人办理房屋所有权转移登记，是买卖合同的附随义务。因此张艳荣要求住康房地产公司出具购房发票并配合办理房屋产权变更登记的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于双方买卖房屋的方式各自陈述不同，张艳荣称系整体购买的，住康房地产公司称系合同约定。依据双方争议的房屋系联体别墅性质的商品房，双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价为5,678.04元/平方米，与当地房地产销售价格实际情况不符，通过该价格已经计算到元、角、分的约定，可以反映出张艳荣的陈述更符合常理。并且住康房地产开发有限公司在2013年1月28日与张艳荣签订《商品房买卖合同》之前的2011年11月26日就已经委托松原市广厦房地产测绘有限责任公司现场测绘，松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出测绘报告，可以认定在房屋买卖时，住康房地产公司就已经知晓涉案房屋测绘面积的实际情况，同时合同上载明的面积也与登记面积一致。综上可以认定双方买卖房屋是以整体出售的方式进行的，双方签订的商品房买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定不是当事人的真实意思表示，是无效的，因此张艳荣无需向住康房地产公司补交房款。住康房地产公司以张艳荣没有交齐房款不给予张艳荣开具购房发票的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中张艳荣和住康房地产公司约定了办理房屋所有权登记的期限是365工作日，住康房地产公司于2013年1月28日交付房屋，2014年1月23日办理产权登记至住康房地产公司名下，案涉房屋已具备办理房屋所有权证的条件，而住康房地产公司未协助张艳荣办理，依双方约定，住康房地产公司应向张艳荣支付违约金。关于违约金数额，本案约定的违约责任包括买受人逾期付款违约金、出卖人逾期办理产权登记违约金等，上述约定中，如系张艳荣逾期付款，需按日向住康房地产公司支付应付款万分之三的违约金，如系住康房地产公司逾期办理产权登记，则需向张艳荣支付已付房款万分之十的违约金，双方需承担的违约责任明显不对等，且住康房地产公司应支付的违约金明显过低。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”之规定，张艳荣主张增加违约金的请求符合法律规定。结合双方合同的履行情况，酌情认定住康房地产公司支付的违约金数额应为张艳荣的实际损失，该损失为以已付购房款数额为本金，自2014年1月28日起至住康房地产公司为张艳荣开具发票之日止。住康房地产公司的反诉请求没有事实依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，判决：一、本诉被告住康房地产公司于本判决生效之日立即为本诉原告张艳荣出具购房发票并协助张艳荣办理位于松原市宁江区**小区32栋101室房屋的产权登记；二、本诉被告住康房地产公司于本判决生效之日立即给付本诉原告张艳荣逾期办理房屋产权登记违约金，数额为以145万元为本金，自2014年1月28日起至住康房地产公司为张艳荣开具购房发票之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回反诉原告住康房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,900元，反诉案件受理费692元，均由住康房地产限公司负担。本院二审期间住康房地产公司提交了新的证据：1.住康房地产公司售楼统计表。证明住康房地产公司在销售楼房时有按照面积出售，也有按照整套出售的，本案中与张艳荣之间就是按照合同约定按照面积出售。2.13份《商品房买卖合同》。证明沈莹等13人与住康房地产公司签订商品房买卖合同约定是按照面积出售，楼房单价有元、角、分的事实。张艳荣质证认为上述证据与本案没有关联性，不能证明本案中张艳荣与住康房地产公司是按照面积出售的楼房。张艳荣提交新的证据：1.住康房地产公司在网络上的宣传网页。证明住康房地产公司出售楼房价格信息：滨江1号房价：3,800元每平方米（平均单价）；滨江1号价格说明：联排别墅145万元。张艳荣正是按照该网页宣传的内容与住康房地产公司签订的商品房买卖合同。2.滨江1号业主白玉华和鲍淑丽的《证明材料》和《商品房买卖合同》。证明白玉华和鲍淑丽与张艳荣一样，是按照整套价格与住康房地产公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定的内容一致。住康房地产公司对白玉华和鲍淑丽的证明材料质证认为证人应出庭接受法庭的质询；对《商品房买卖合同》无异议，但提出白玉华和鲍淑丽已经按照增加的面积，补足了差价款。经本院审理查明事实：2013年1月28日张艳荣与住康房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张艳荣购买住康房地产公司开发的**小区32栋101室商品房一幢，房屋建筑面积255.368平方米，其中套内建筑面积244.681平方米、公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.687平方米，总房款145万元。后住康房地产公司在张艳荣持有《商品房买卖合同》上关于面积和单价部分更改为面积262.83平方米，总房款为1,492,358元，并加盖了住康房地产公司公章。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该房屋价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5,678.04元，总金额1,492,358元。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定：（无具体内容空白）。第六条房款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。合同签订当日一次性付清购房款145万元整。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.由于政府的原因，可延期办理。2013年1月28日张艳荣向住康房地产公司交纳购房款145万元及其它费用，住康房地产公司向张艳荣交付了房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在住康房地产公司名下。住康房地产公司于2012年经测绘涉案房屋面积为262.83平方米。张艳荣要求住康房地产公司出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，住康房地产公司未向张艳荣出具购房发票，张艳荣未能办理产权登记，张艳荣也未按照住康房地产公司要求补足差价款42,358.17元。另查，住康房地产公司已经于2019年开具了该房屋购房发票，金额为145万元，未交给张艳荣。本院认为，张艳荣与住康房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经履行完毕，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，即张艳荣应按照合同约定向住康房地产公司支付案涉房屋购房款，住康房地产公司应向张艳荣交付案涉房屋并履行合同附随义务。本案双方争议焦点是：对于张艳荣未能办理产权登记，住康房地产公司是否构成违约，也即涉案房屋是按照合同约定的面积出售，还是按照整套出售。住康房地产公司与张艳荣签订《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5,678.04元，总金额人民币145万元整。从张艳荣实际支付购房款145万元看，该单价为145万元除以255.37平方米得出5,678.04元。《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。该合同虽约定案涉房屋按面积计价，但与实际履行不符。结合《商品房买卖合同》的整体内容，以及房屋单价计算到角和分的约定，原审认定案涉房屋应为按套145万元计价有事实依据。关于住康房地产公司提出其与张艳荣签订《商品房买卖合同》时，因房屋测绘报告正在审核中，而未能以房屋测绘报告面积销售房屋，该抗辩不足以支持住康房地产公司关于案涉房屋为以面积计价，而非以套计价的主张。故对住康房地产公司的案涉房屋为按照面积出售，且张艳荣应按照测绘报告书的面积补足差价款的主张，本院不予支持。依前所述，张艳荣已按照合同约定交纳购房款，住康房地产公司未按照合同约定为张艳荣出具购房发票和办理案涉房屋的产权登记构成违约，应承担相应违约责任。因商品房买卖合同约定住康房地产公司应在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原审判决认定违约金利息自2014年1月28日起计算不当，应自2014年7月28日起计算违约金，对此本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5944号民事判决第一、三项；二、变更松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5944号民事判决第二项为：本诉被告住康房地产公司于本判决生效之日立即给付本诉原告张艳荣逾期办理房屋产权登记违约金，数额为以145万元为本金，自2014年7月28日起至住康房地产公司为张艳荣开具购房发票之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二审案件受理费11,184元，由松原市住康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年三月三十日书记员  邹仕尧