广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终582号 上诉人（一审被告、反诉原告）：罗建忠，男，1970年7月29日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：虞乐之，男，1950年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：张勇昭，男，1955年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人罗建忠因与被上诉人张勇昭房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院(2019)桂0205民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 罗建忠上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人请求法院判令上诉人支付房屋租金8100元的诉讼请求；三、判决被上诉人返还上诉人支付的房屋押金1800元；四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2018年3月租用被上诉人的房屋，主要是为了使用房屋里的电。2018年5月由于上诉人与被上诉人因用电发生矛盾，双方闹到社区，社区工作人员及社区民警出面调解，双方和解，上诉人结清了2018年5月前的房租及5月前的电费，双方终止了房屋租赁关系。在房屋交接时，被上诉人提出上诉人搞坏了门锁，上诉人己更换新锁，并把钥匙交给被上诉人，双方共同检查验收了房屋。只是没有办理文字交接手续，通过第一次诉讼，双方心照不宣的默认协议解除。上诉人说钥匙交给了被上诉人，被上诉人说没有，为什么法院只相信被上诉人的说法而不采信上诉人的说法呢？二、租赁案第一次审判已结束，上诉人己履行完毕，被上诉人已得到足够赔偿，被上诉人没有任何损失，上诉人没有要求被上诉人返还押金1800元，被上诉人还第二次起诉上诉人，属无理取闹，让上诉人感到意外。三、被上诉人再次提起诉讼是疏于管理，恶意诉讼的不良行为。被上诉人从2018年9月起至2019年5月长达9个月对出租房屋的出租情况和租金的支付情况，不闻不问不予理睬，依据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，被上诉人没有采取适当措施防止损失扩大，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。四、一审法院判决上诉人支付房租是否公平公正，有待商榷。被上诉人在第一次庭审中陈述:“只要被告将6、7、8、9、10、11、12月的租金和电费、水费都结算清楚，我就不再租给他们。只有他将费用结清之后，我才解除合同。”也就是说，上诉人对主张上诉人支付全部费用的权利到2018年12月，这个时间也是双方签订的协议解除的时间，是被上诉人的真实意思表示。一审判决被上诉人支付房屋租金到2019年5月，与事实不相符。五、上诉人没有违约，被上诉人应当返还上诉人所支付的租房押金1800元。 张勇昭辩称，上诉人上诉的理由都在一审已经说过，没有证据，并无正当充分理由，请求维持一审判决，被上诉人服从二审法院作出的判决。 张勇昭向一审法院起诉请求：1.判令解除张勇昭与罗建忠双方于2018年3月1日签订的《房租租赁协议》；2.判令罗建忠支付张勇昭2018年9月起至2019年5月租金共8100元（每月租金为900元），原定金不退；3.本案诉讼费由罗建忠承担。 罗建忠向一审法院反诉请求：1.判令解除双方2018年3月1日签订的《房租租赁协议》；2.判令张勇昭返还罗建忠支付的租房押金1800元；3.判令张勇昭承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年3月1日，张勇昭与罗建忠签订《房租租赁协议》并约定：张勇昭将位于广西壮族自治区柳州市房屋出租给罗建忠作居住用途。租赁期自2018年3月1日起至2020年2月29日止。租金每月900元，罗建忠应于每月5日前向张勇昭支付租金，签订合同的同时向张勇昭支付定金1800元。每月的水电、物管垃圾费由罗建忠自付，罗建忠要保证维护地板、墙壁、水电的设施完好，否则损坏赔偿。若罗建忠违反此协议，则张勇昭不予退还定金。双方皆签字捺印确认事实。 自2018年6月起，因罗建忠未按时向张勇昭支付租金，张勇昭于2018年8月29日向一审法院提起诉讼，要求罗建忠支付2018年6月、7月、8月的租金、及2018年7月、8月、9月的水电费等费用。经法院释明后，因双方未提出解除合同，故一审法院于2018年12月24日作出（2018）桂0205民初3929号民事判决：罗建忠应向张勇昭支付2018年6月、7月、8月的租金及2018年7月、8月、9月的电费，以及上述费用的相应利息。2019年3月19日，一审法院向张勇昭及罗建忠出示《执行案件结案通知书》并载明：经罗建忠自动履行向张勇昭支付执行金额2859元，（2019）桂0205执565号执行案已结案。因罗建忠未支付2018年9月起至今的租金，故张勇昭向一审法院再次提起诉讼。 一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张勇昭与罗建忠在平等、自愿的基础上签订的《房租租赁协议》均有双方的签字捺印确认事实，系双方的真实意思表示，符合法律规定，且已实际履行，应受法律保护。在张勇昭与罗建忠达成合意一致的情况下，双方均主张解除租赁合同关系的诉讼请求合理、合法，一审法院予以支持。现罗建忠未按合同约定按时支付租金，这一行为已构成违约，也违反诚实信用这一基本原则，张勇昭主张罗建忠支付拖欠租金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。罗建忠向一审法院提起反诉，主张张勇昭应向其返还定金1800元，但因罗建忠违反上述协议约定，应承担相应的违约责任，故张勇昭无需向罗建忠返还定金，罗建忠的反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张勇昭与罗建忠于2018年3月1日签订的《房租租赁协议》；二、罗建忠支付张勇昭房屋租金8100元；三、驳回罗建忠的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元（张勇昭已预交），由罗建忠负担。反诉受理费25元（罗建忠已预交），由罗建忠负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2018年9月起至2019年5月的租金？被上诉人是否应返还定金1800元？ 上诉人与被上诉人于2018年3月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人未能按照合同约定按时向被上诉人支付租金，属违约行为，被上诉人诉请上诉人支付2018年9月起至2019年5月的租金，合法有据，应予以支持。上诉人称其结清2018年5月租金后双方终止了房屋租赁关系，但被上诉人对此不予认可，且在（2018）桂0205民初3929号张勇昭起诉罗建忠房屋租赁纠纷案件2018年12月21日的庭审中，被上诉人明确表示不主张解除合同，在（2018）桂0205民初3929号民事判决中亦认定了“经本院释明，原告（张勇昭）不主张解除双方的租赁合同”的事实。在本案中，上诉人亦未能提供充足证据证实其已将房屋钥匙交还给被上诉人，双方已解除案涉租赁合同的主张。因此，在双方租赁合同尚未解除前，按照双方合同约定，上诉人仍负有及时向被上诉人支付租金的义务。一审法院判决上诉人向被上诉人支付2018年9月起至2019年5月的租金，并无不当，本院予以维持。 由于上诉人未能按时支付租金，违反合同约定，导致双方租赁合同提前解除，依照双方租赁合同约定，被上诉人不需退还定金1800元，上诉人诉请被上诉人返还定金1800元，没有事实和法律依据。 综上所述，罗建忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（罗建忠已预交），由上诉人罗建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年三月十六日 书记员 覃 溪