福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初164号 原告：莆田市涵江区奥华物业管理有限公司，住所地福建省莆田市涵江区工业路第二实验小学对面，统一社会信用代码：9135030377964970XX。 法定代表人：黄丽青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益（涵江）律师事务所执业律师。 被告：陈碧钦，女，1973年3月18日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司（以下简称奥华公司）与被告陈碧钦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥华公司的委托诉讼代理人曾建峰、被告陈碧钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥华公司向本院提出诉讼请求：1.陈碧钦支付物业管理服务费2200元以及其中1100元自2018年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金，1100元自2019年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；2.本案的诉讼费用由陈碧钦负担。事实和理由：2007年起，奥华公司受莆田市涵江区华林家园业主委员会（以下华林家园业委会）委托对位于莆田市涵江区工业路178号华林家园小区实行物业管理。陈碧钦系上述小区的业主。奥华公司与华林家园业委会签订《物业管理委托合同》，约定奥华公司提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；由奥华公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、水电公摊费等；物业管理服务费为每户每年1100元，奥华公司在每年一月份向业主和物业使用人一次性收取一年的服务费；因业主和物业使用人未按合同约定交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交管理服务费每天的千分之二交纳滞纳金。合同签订后，奥华公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对陈碧钦居住的小区实施规范的物业管理，为陈碧钦提供了完善的物业管理服务。但陈碧钦自2018年1月份起一直拖欠物业管理服务费，至今共计2200元，经奥华公司催讨后仍拒不支付。 陈碧钦辩称，一、《物业管理委托合同》内容简单，核心部分是手写，且代表人处没有签名，不知道该合同是否真实有效。二、奥华公司未提供完善的物业管理服务：公共环境卫生未定期清理，未对老鼠、蟑螂进行定期消杀；公共绿化的养护和管理做得不到位，草坪变停车场；车辆未进行管理，车辆随意停放，外来车辆只要交费就可以停放小区内；下水道堵塞，未及时清理；消防器材不全；小区大门敞开，闲杂人员进出自由，业主家门口贴满了小广告；业主因东西丢失到物业公司查看监控，发现小区内的监控无法正常使用；因陈碧钦自2015年开始不在华林家园小区居住，根据《物业管理委托合同》第十八条第四款关于奥华公司权利义务的约定，“向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修房屋时，告知有关限制条件，并负责监督”，在楼上住户装修期间，物业公司不巡视、不监督，因楼上住户装修造成陈碧钦家中楼板开裂，奥华公司未及时告知陈碧钦楼上住户装修的情况，造成陈碧钦不能及时向楼上住户主张权利；未做好新冠肺炎疫情防控期间的卫生防护工作，未对出入人员测量体温，未对小区进行消毒。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥华公司向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明奥华公司主体适格；2.《物业管理委托合同》一份，证明奥华公司为华林家园小区提供物业服务的事实；3.《前期物业委托管理协议》一份，证明陈碧钦系华林家园小区11号楼A602室业主的事实。 陈碧钦向本院提交了以下证据：1.照片十四份，证明奥华公司提供的物业服务质量存在问题。 经质证，陈碧钦对奥华公司提交的证据1、3无异议。陈碧钦对奥华公司提交的证据2有异议，认为内容简单，核心部分是手写，没有代表人签名以及时间，对其效力存疑。奥华公司对陈碧钦提交的证据真实性没有异议，关联性有异议，认为照片不能证明物业公司履行物业服务中构成根本违约，陈碧钦不能据此拒交物业服务费。 经审查，奥华公司提交的证据1、3具备证据的真实性、合法性及关联性特征，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。奥华公司提交的证据2，代表人栏上未签名，未签订时间属证据瑕疵，不足以影响该合同效力，本院予以采信。陈碧钦提交的证据，奥华公司对其真实性没有异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 奥华公司与华林家园业委会签订《物业管理委托合同》一份，主要内容为：华林家园业委会将莆田市涵江区华林家园小区物业委托于奥华公司实行物业管理。奥华公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的养护和管理；公用设施、设备养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物的养护和管理；公用绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与收集住用户档案。委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。物业管理服务费每户每年为壹仟壹佰元整，奥华公司在每年的一月份期间向业主和物业使用人一次性收取一年的服务费；因业主和物业使用人未按上述规定交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交管理服务费每天的千分之二交纳滞纳金等。陈碧钦系莆田市涵江区工业路178号华林家园11号楼A602室的业主。陈碧钦因认为奥华公司提供的物业服务质量存在问题而拒不交纳相关物业服务费，双方引起纠纷。为此，奥华公司于2020年1月3日诉至本院。 本院认为，奥华公司与华林家园业委会签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。奥华公司为华林家园小区提供了物业服务，陈碧钦作为业主，享受了奥华公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持……”，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业主委员会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，亦不能以此作为拒交物业服务费的理由。故奥华公司要求陈碧钦支付物业服务费2200元的请求，予以支持。对于奥华公司主张的滞纳金问题，陈碧钦和部分小区业主对奥华公司提供的服务质量提出质疑，从而拒交相关物业服务费，从一定程度上反映了奥华公司在提供物业管理服务过程中存在某些问题，故结合本案具体情况，对奥华公司要求陈碧钦支付滞纳金的请求，不予支持。 综上所述，奥华公司提出的诉讼请求，符合本院上述认定部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈碧钦应于本判决生效之日起五日内支付莆田市涵江区奥华物业管理有限公司物业服务费2200元； 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回莆田市涵江区奥华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市涵江区奥华物业管理有限公司负担5元，陈碧钦负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄慧珊 二〇二〇年三月三十日 书记员  黄 琪 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。