四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终181号 上诉人（原审被告）：田智安（曾用名田季），男，1983年10月25日出生，汉族，初中文化，农民，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：王鸿安，剑阁县柳沟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广元市兴和建设有限公司，住所地四川省广元市利州区西路18号。 法定代表人：郭万平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴金燕，四川捷哲律师事务所律师。 上诉人田智安因与被上诉人广元市兴和建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田智安上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定被上诉人将涉案房屋出租给上诉人个人与本案客观事实不符。虽《房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人签订的,但签订该合同时,被上诉人明知该房屋是上诉人与那文周、何莉、孙吉贵、刘伯泉等四人共同承租的,被上诉人当场表示同意五人共同承租,共同给付租金,而且已经给付的租金都是那文周、何莉、孙吉贵、刘伯泉等四人支付的。上述事实充分说明,涉案房屋是上诉人与那文周、何莉、孙吉贵、刘伯泉等四人共同承租的,而非上诉人个人承租的,房屋租金理应由上诉人和合伙人共同承担,在上诉人于2014年退出合伙后的房屋租金理应由那文周、何莉、孙吉贵、刘伯泉等四人承担,上诉人不应承担,一审判决由上诉人一人承担是错误的。一审未依职权追加涉案房屋共同承租人为本案共同原审被告,违反法定程序。即使上诉人应当给付租金,但上诉人的诉讼主张已超过诉讼时效期间,依法不受法律保护,其诉请不应支持。 被上诉人广元市兴和建设有限公司一审诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2015年11月15日至2016年11月14日欠付的房屋租金121000.00元；2.判令被告按合同约定，以年利率24%为计算标注向被告支付违约金，直至款清为止；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院审理查明的事实：原审原告广元市兴和建设有限公司（甲方）、原审被告田智安（乙方）于2013年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有完全产权的剑阁县普安镇“兴和·山水人家”小区7-1-1-1、7-1-1-2号门面（面积为336.11平方米）租给乙方，承租期共60个月，自2013年11月15日至2018年11月15日，因乙方未按时足额交纳房租，承租期限甲方可以提前通知终止，不受此限；承租费以每月30.00元/每平方米计算，双方约定第一年租金优惠后实际交100833.00元，第二年租金壹拾贰万壹仟元，第三年起上涨幅度由公司根据市场行情决定后书面通知乙方；房租一次缴纳一年租金，先付租金后使用；乙方应向甲方交纳的履约保证金壹万元，于本合同期满，甲方应在乙方退还承租门面后结清应缴承租金，物业管理费和其他费用之日起与乙方完善手续，最迟不得超过90天，但不计息。乙方所承租的门面只能用于国家法律法规允许范围内的经营活动。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，按违约处理乙方：3.拖欠租金壹个月或空关壹个月的（乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按每天3%的罚息向甲方支付违约金。据逾期时间在二十九天之内的）；4.违约金由乙方所交纳的履约保证金直接抵扣，同时向违约方追偿由此造成的其他损失及责任。解除合同时室内装修乙方不能自行拆除及损毁，甲方不补偿其任何装修费用。合同还约定了税收和保险、装修与广告宣传、免责条件等其他事项。原审被告交纳了第一、第二年房租，未交纳第三年即2015年11月15日至2016年11月14日的房租。现合同已到期，原审被告至今未交还租赁房屋。 另查明，原审原告自认原审被告向其支付了保证金10000.00元。 原审法院认为，双方当事人基于真实意思表示签订了《房屋租赁合同》，该合同不违反法律法规强制性规定，合同成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审原告广元市兴和建设有限公司交付了租赁物，原审被告使用了租赁物，即应按约定支付租金，故原审原告要求原审被告支付租金的诉讼请求，依法应予以支持。原审被告田智安逾期未交纳房租，构成违约，原审原告要求其支付违约金的诉讼请求，依法应予以支持。关于违约金的金额，原审原告主张以年利率24%的标准计算，不违反法律法规的规定，本院予以支持，同时，根据合同约定，违约金由乙方所交纳的履约保证金直接抵扣，同时向违约方追偿由此造成的其他损失及责任，故原审被告交纳的10000.00元保证金应在总的违约金范围内予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原审被告田智安于本判决生效后十日内支付原审原告广元市兴和建设有限公司租金121000.00元，违约金按年利率24%计算后扣减10000.00元予以支付直至租金付清之日止。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720.00元，减半收取计1360.00元，由原审被告田智安负担（此费用已由原审原告预交，原审被告田智安于本判决生效后十日内直接支付给原审原告）。 二审期间，双方未提交新证据。 二审查明，关于违约金的计算，案涉合同第七项第3款约定“拖欠租金壹个月或空关壹个月的（乙方逾期交付租金，除仍应补缴欠租外，并按每天3%的罚息向甲方支付违约金。据逾期时间在二十九天之内的）”。据此，双方对逾期二十九天之内的利息约定按每天3%计算违约金，而超过二十九天的利息则未作约定。其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反任何法律、行政法规强制性规定，故合同成立并有效，对双方当事人具有法律效力。上诉人田智安关于本案由那文周、何莉、孙吉贵、刘伯权四人承担租金支付义务的上诉理由。经查，案涉房屋租赁合同签订时，承租方只有田智安一人签字，根据合同相对性原则，合同也仅对签订合同的当事人产生法律效力，对合同当事人之外的其他人则不具有法律效力。因此，上诉人田智安的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人田智安称与那文周、何莉、孙吉贵、刘伯权四人的合伙人关系，应追加四人为原审共同被告的上诉理由。因为其所称合伙关系不属于本案房屋租赁合同法律关系所涉范围，本案不予审理。因此，上诉人田智安的这一上诉理由不能成立，本院予以驳回。关于上诉人田智安称本案已过诉讼时效的诉讼理由，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，因田智安在一审中未提出诉讼时效的抗辩，故对于其在二审中提出的诉讼时效已过的抗辩，本院不予支持。 综上，田智安的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但违约责任计算不符合合同约定，本院依法予以纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省剑阁县人民法院作出的（2019）川0823民初1489号民事判决； 二、上诉人田智安于本判决生效后十日内支付被上诉人广元市兴和建设有限公司租金121000.00元，自2015年11月15日起二十九日内的违约金按年利率24%计算，第三十日开始至付清租金之日为止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，保证金10000.00元在违约金中予以扣减。 一审案件受理费2720元，减半收取计1360元，由上诉人田智安承担；二审案件受理费2720元，由上诉人田智安承担。 审 判 长 张光银 审 判 员 胡 毅 审 判 员 贺 斌 二〇二〇年三月三十日 法官助理 吴冠男 书 记 员 邓 贤