湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初128号原告：某有限公司，住所地。法定代表人：邓某，总经理。委托诉讼代理人：刘炜伦，湖南清枫律师事务所律师。被告：某社（原某报业集团），住所地。法定代表人：李某，社长。委托诉讼代理人：尹莉，湖南湘晟律师事务所律师。原告某有限公司（以下简称某大酒店）因与被告某社（以下简称某社）发生房屋租赁合同纠纷，于2017年4月12日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。经本院审判委员会讨论决定，本院于2018年6月29日作出（2017）湘0102民初2967号民事判决。某大酒店、某社不服该判决，均向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。2018年11月15日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终9662号民事裁定，撤销本院作出的（2017）湘0102民初2967号民事判决，将本案发回本院重新。本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某大酒店的法定代表人邓某及委托诉讼代理人刘炜伦，被告某社的委托诉讼代理人尹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某大酒店向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿各项装修损失1960万元；2、判令被告赔偿原告经营损失及预期经营利益损失500万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2002年起至今一直整栋承租了被告位于某大道259号综合楼用于酒店经营，双方已签订了三期租赁合同，每期五年，按照被告招商时的承诺及双方交易惯例，书面合同都是到期续签。在租赁过程中，为解决综合楼配套缺陷，完善酒店功能性经营项目，原告多次申请扩建加层，被告于2015年开始扩建加层，并承诺验收后将加层区域交付原告使用。在被告承诺续签租赁合同的前提下，原告重新投入1500多万元将酒店全面装修提质改造，并积极配合扩建。但原告于2017年3月22日收到被告的腾房通知要求原告于3月30日前交还租赁房屋，并于4月8日擅自采取停水停电的野蛮措施强行关停原告的酒店经营。原告认为，基于双方的签约惯例、原告享有的优先承租权利以及被告的续签承诺，原告才在第三期合同即将到期的情况下重新投入巨资对租赁房屋进行装修改造，而被告的缔约过失行为以及野蛮终止合同的方式给原告造成了巨大的经济损失，侵害了原告合理的经营预期利益。被告某社辩称：一、某社与某大酒店之间的《综合楼租赁合同》已于2017年3月15日到期终止，某社作为房屋出租人有绝对的自由和权利决定是否与某大酒店续签合同；二、某社未承诺加层后一定交付某大酒店使用，也未曾向某大酒店做过任何到期续签的承诺；三、某大酒店要求赔偿装修损失、经营损失没有事实和法律依据；四、鉴定机构作出的鉴定意见不能作为定案依据，理由为：鉴定所依据的施工资料不合法，不具备真实性、合法性；鉴定意见书将部分可移动、拆卸的设备设施计算在装修工程造价内是不合理的；鉴定结论中的金额是某酒店所有装饰装修的原始造价并非残值；鉴定机构选定2016年9月26日作为鉴定基准日存在错误；五、某社请求驳回某大酒店的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：原某报业集团于2019年6月更名为某社。长沙市芙蓉区某大道259号培训综合楼登记在某社名下。2002年8月2日，原某报业集团（甲方）与某大酒店（乙方）签订了《综合楼合同书》，合同约定甲方将其位于长沙市芙蓉区综合楼服务楼（除中信银行阳光支行以外）出租给乙方使用，首期租赁期限自2001年7月8日至2006年7月7日止。2006年11月9日，双方续签了《综合楼租赁合同》，整体租赁期限为五年，具体租赁合同一年一签，本合同为第一年租赁期限，自2006年11月8日至2007年11月7日，本合同期满后，乙方无违约行为，可续签租赁合同（或自动续约）。2012年3月19日，双方又续签了《综合楼租赁合同》，租赁范围为综合楼服务楼（除中信银行阳光支行以外）一至八楼建筑面积约9000平方米，租赁期自2012年3月16日至2017年3月15日，本合同期满，在同等条件下，乙方有优先承租权，年租金为216万元。合同还约定：二次装修设计需经甲方房产经营公司和后勤服务中心等审批并报消防部门审定后方可施工。2013年10月20日，某大酒店致函原某报业集团，拟对酒店全部装修，进行提质改造，希望给予租金减免。原某报业集团当日收到该汇报材料。承租房屋后，某大酒店一直向原某报业集团申请酒店加层。原某报业集团后同意其申请，决定在综合楼加建2层，扩建后裙房5层。2015年4月16日，长沙市城乡规划局颁发了建设工程规划许可证。2015年7月2日，某大酒店致函原某报业集团，拟对酒店一楼大堂进行装修升级，原某报业集团当日收到该汇报材料。2015年11月13日，房屋扩建工程经长沙市公安消防支队消防验收合格。2015年下半年开始至2016年12月8日，某大酒店即着手对酒店大厅、门店、总台咖啡厅、跑道工程、三楼ＫＴＶ娱乐城、酒店客房部五、六、七楼进行了装修。在租赁过程中，某大酒店与原某报业集团之间因计租面积、空调使用费、设备故障等原因发生纠纷。某大酒店据此开始拖欠租金。截至2016年6月底，某大酒店共欠原某报业集团租金3124640.2元。2016年8月2日，原某报业集团起诉至本院要求某大酒店支付拖欠租金，某大酒店提起反诉。本院经审理后认为：原某报业集团在租赁面积争议、热水设备故障、扩建漏水造成损失等问题的处理上存在一定过错，应退还部分租金、空调使用费并赔偿某大酒店损失；某大酒店欠缴租金应予缴纳。2017年3月2日，本院就此作出（2016）湘0102民初4192号民事判决：一、某大酒店向原某报业集团支付租金3124640.2元；二、原某报业集团向某大酒店退还多收取的租金及中央空调费1560000元；三、原某报业集团向某大酒店赔偿损失（因扩建加层及漏水）600000元。在此案的审理过程中，原某报业集团于2016年12月8日致函某大酒店称：合同期满不再续签合同并要求某大酒店在期满之日起15日内，将租赁房屋腾空并交付。合同到期后，某大酒店仍未搬离涉案租赁场地，也未支付租金。2017年4月8日，原某报业集团对涉案租赁场地开始停水停电。2017年4月10日，原某报业集团又起诉至本院，要求某大酒店交还涉案租赁房屋、支付拖欠的租金、违约金及其他费用，本院经审理后作出（2017）湘0102民初2824号民事判决：某大酒店将涉案租赁房屋交还原某报业集团并支付欠缴的租金153462元、空调费434700元、电费422681元、冷水费46955元、煤气费67230元及违约金186932.94元（违约金计算至2017年3月15日，之后的利息以2025028元为基础按照年利率24%的标准计算至支付之日止）等。该判决生效后，原某报业集团向本院申请强制执行。2018年1月17日，本院将某大酒店从涉案租赁场地清退。现某大酒店以原某报业集团承诺续租后又反悔为由，要求原某报业集团赔偿装修损失及经营损失，遂提起本案诉讼。在本案审理过程中，本院于2017年6月19日委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对某大酒店的装修（包括酒店大厅、门店、总台、咖啡厅、跑道、酒店3楼ＫＴＶ、酒店4、5、6、7楼客房的装修）的工程量及造价进行鉴定。该公司出具的湘华信造鉴字（2017）第397号《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见为：某大酒店的酒店大厅、门店、总台、咖啡厅、跑道等装修工程造价为2423937.49元；3楼ＫＴＶ装修工程造价为4320594.2元；4楼客房装修工程造价为1203389.52元；5、6、7楼客房装修工程造价为3859751.4元，合计金额为11807672.56元。某社认为：该鉴定意见不具备真实性、合法性不能作为定案依据；鉴定意见将部分可移动、拆卸的设备设施也计算在装修工程造价中不合理；鉴定结论中的金额是原始造价并非残值。鉴定机构对此回复称：鉴定机构依据法院提供的相关图纸和其他检材，按照相关标准进行计算，对于价格也征求了当事人意见并合理进行了修改，残值应由后续评估公司根据装修使用年限进行折扣计算，不在鉴定机构的鉴定范围。2017年10月17日，本院另行委托中联资产评估集团湖南华信有限公司对某大酒店设施设备的价格进行鉴定。设施共计14项包括（酒店霓虹灯广告牌、电梯轿厢钛金豪华装饰、大堂高档水晶灯、ＫＴＶ灯具、窗帘及配件、客房床铺和床上用品、ＫＴＶ沙发、茶几、储物柜、钛金门、自动门、空调改造、雨棚工程、餐厅装饰及厨房设备、家具及库存物品）；设备共计11项包括（ＬＥＤ电子显示屏、酒店监控系统、酒店ＷＩＦＩ网络系统、程控交换机及电话系统、客房门锁机出卡系统、万象软件管理系统、ＫＴＶ点歌系统、ＫＴＶ音响功放、停车闸到系统、电视机）。该公司出具的中联湘价评报字（2017）第46号《价格鉴定结论书》的鉴定意见为537.48万元，评估基准日为2016年9月26日。某大酒店共支付鉴定费133000元。某社认为该鉴定意见书部分鉴定依据未经质证且选用鉴定基准日错误。鉴定机构对此回复称：鉴定机构在确定基准日前已经征询了委托人意见，同时秉承、遵循了经济行为的实现服务原则。另查明：2019年4月16日，原某报业集团下属房产经营公司原经理李某出具的经长沙市湘江公证处公证的证言证实：为加层工作，原某报业集团主管领导李某副总曾召集邓某和李某开过几次会；2013年5月16日，原某报业集团主管领导李某副总召集李某及某大酒店邓某协商加层事宜，要求酒店方拿出酒店加层安全性及投资效益分析报告，并对酒店加层增加面积的租金、酒店租赁期限届满的承租期限问题、酒店加层部分装修资金来源进行协商，加层装修资金集团要求承租方承担；2013年7月24日，李某副总再次召集李某和某大酒店邓某开会；会上，李某表示，经集团党委研究决定同意加层，并对合同续签等工作进行了安排；2015年11月18日，李某副总再次召集相关部门（某大酒店方、施工方、监理方、集团后勤、房产经营公司）开了一个加层进场协调会，加层扩建工程正式启动施工。本院于2020年3月16日对李某进行调查，李某称：“关于续租的问题我们报社的相关领导李总暗示过续租是没有问题的”、“邓某在我工作期间口头上提出过续租，因合同没有到期，我方未作出正式回复，续租不成的主要原因是因为更换领导”、“在报社未更换领导前，报社领导董某、李某都曾口头说过只要邓某把欠账还清，其他问题都好说”。李某通过原某报业集团表示其已经退休且时间太久诸多情况已记不清楚，不愿意出庭作证。某大酒店的法定代表人邓某自己书写的多次会议纪要记载，原某报业集团开会明确合同到期后继续由某大酒店续租，某大酒店才着手进行装修事宜。又查明：原某报业集团于2016年6月更换了法定代表人；证人李某已经内退；李某已经退休。涉案场地现已由原某报业集团出租给案外人经营酒店，原有的装饰装修已不存在，已无重新鉴定的可能。本院认为：本案的争议焦点是某社是否承诺在合同到期后由某大酒店继续承租。某社认为，其在合同期内就向某大酒店致函表示合同到期后不续租，也未口头承诺某大酒店合同到期后继续承租；某大酒店则认为，某社高层曾多次开会决定合同到期后继续由某大酒店承租，故某大酒店才会在租赁期还剩一年多的情况下投入巨额资金进行装修。对此本院认为，本案虽然没有书面合同或者书面文件等证明某社承诺续租，但有多份直接证据和间接证据相互形成了完备的证据锁链，结合日常经验法则以及某大酒店、某社之间的交易习惯等，可以证实某社同意续租。对此，本院分析如下：1、某大酒店自2002年起就承租涉案场地，双方之间多次续签合同，且双方2012年签订的合同明确约定：本合同期满，在同等条件下，乙方有优先承租权。根据双方的签约惯例和优先承租权，某大酒店有理由相信双方会继续续签合同。2、双方2012年签订的合同约定二次装修设计需经甲方房产经营公司和后勤服务中心等审批并报消防部门审定后方可施工。因而某大酒店后期的装修必定是经过某社同意的，尤其是2014年1月1日以后进行的装修，双方是经过专门协商的。某大酒店在合同约定的租赁期还剩一年多的情况下投入巨资进行装修，应已征得某社同意并获得了其续签合同的口头承诺下才进行的。3、证人某社房产经营公司原经理李某系某社的员工虽未出庭作证，但其证言已经公证机关公证并已接受本院调查。李某的证言与其他证据形成了完整的证据链，其明确表示报社的相关领导已经口头明示或者暗示双方存在续租的可能。同时，某社虽一再声称未同意续租，但其未能向本院提交李某的证言，李某也不愿出庭作证。因此，李某的证言具备客观性、合法性、与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。4、某大酒店邓某自己记录的多次会议纪要以及相关的请示报告虽然没有某社的直接回应，但也能间接反映，双方就续租事宜进行了协商，某社明确承诺续租后，某大酒店才开始进行装修。综上，某大酒店应是在得到某社的续租承诺后进行的装修。现某社反悔不愿续租合同，违反了诚实信用原则，其行为构成缔约过失，故应对某大酒店的装修损失承担主要责任。某大酒店在某大酒店与某社之间因计租面积、空调使用费、设备故障等产生纠纷后拖欠租金以及在未签订书面续签合同的情况下，就在合同期仅剩一年多的情况下投入巨额资金进行装修，使自身面临风险。某大酒店对于其损失的产生也存在一定过错，对其装修损失也应承担次要责任。本院综合全案情况，酌情确定由某社承担65%的责任，某大酒店自行承担35%的责任。某大酒店的装修分两类，一类是工程造价类，一类是设备设施类。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的相关规定：“未形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。”本案中，某大酒店设备设施类装修均未形成附和，可由某大酒店自行拆除，自行进行处分，故本案中某大酒店的装修损失仅指工程造价类的损失。本院委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的湘华信造鉴字（2017）第397号《工程造价鉴定意见书》鉴定程序合法，鉴定结论正确。某社提出的鉴定材料不具备真实性、合法性的主张，因其未提供证据予以佐证，也未提交其他鉴定材料，本院不予采信。某社提出中联资产评估集团湖南华信有限公司选取鉴定基准日存在错误的主张，因该鉴定机构出具鉴定意见所涉的部分财产未纳入某社的赔偿范围，故本院对此不予采信。某社提出的鉴定机构将可移动、可拆卸设备计算在装修工程内的主张，因某社在质证意见中列出的吊灯、壁灯、夜灯、淋浴器等均已与房屋形成添附，本院不予支持。对于某社提出鉴定结论中金额系原始造价的主张，因某大酒店在装修期间内采用的边使用边装修的模式且双方均未能提出有效证据证明每一项装修的施工期间。某大酒店使用所有装修具体起始时间应为两个阶段。第一阶段：根据本案的具体情况，本院酌定某大酒店系在2016年5月15日开始使用全部装修，自2016年5月15日至2017年4月8日约为11个月，此阶段某大酒店完全的使用了所有装修；第二阶段：自2017年4月8日至2018年1月17日期间（约9个月）；在此期间，某大酒店虽占用了涉案租赁场地，但因某社对涉案租赁场地停水停电导致已无法正常经营；对此期间装修闲置产生的损失因双方均存在过错应由双方平均分担；因此，本院酌定在此期间某大酒店实际使用期限为4.5个月。综上，某大酒店在装修完毕后实际使用的时间为15.5个月。另外，根据双方上次续租的时间为五年，故本院认定某大酒店此次装修的使用期限届满之日应为2022年3月14日，从装修完毕之日起计算约为70个月（四舍五入）。因此，某大酒店此次装修因未能续租而产生的损失为9193116.5元［11807672.56元×54.5（70个月-15.5个月）÷70=9193116.5（四舍五入）］。某社应承担某大酒店的装修损失为5975525.7元（四舍五入）（9193116.5×65%）。对于某大酒店主张的经营损失，本院已经在（2016）湘0102民初4192号民事判决中对2015年12月23日至29日期间的营业损失及因综合楼扩建给其造成的损失进行了判决，某大酒店未提供证据证明存在其他经营损失，根据“一事不再理”原则，对其主张的经营损失，本院不予支持。对某大酒店主张的预期经营损失，因预期经营利益损失并非必然发生，故对某大酒店主张的预期经营损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告某社于本判决生效后十日内向原告某有限公司赔偿装修损失5975525.7元；二、驳回原告某有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157300，由被告某社负担102245元，原告某有限公司负担55055元。鉴定费133000元，由被告某社负担86450元，原告某有限公司负担46550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 强人民陪审员  刘精科人民陪审员  何显莲二〇二〇年三月三十日书 记 员  罗 冰