四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20191号 上诉人（原审原告）：路天恒，男，1996年3月31日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：何建萍，四川友成律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张光友，男，1951年2月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**昭，女，1953年12月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杨杰，男，1982年11月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审第三人）：李睿睿，女，1983年11月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨杰，系李睿睿丈夫。 上诉人路天恒、张光友、**昭因与原审第三人杨杰、李睿睿房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2892号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人路天恒及其委托诉讼代理人何建萍、上诉人张光友及张光友与上诉人**昭共同委托诉讼代理人程胜华、原审第三人杨杰及作为李睿睿委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人路天恒上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持路天恒的全部诉讼请求；2、判令张光友、**昭、杨杰、李睿睿承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、张光友、**昭应当支付违约金50400元，一审判决支付16800元违约金存在错误。租赁合同约定按年度支付违约金，因此，违约金的计算应当按照三个年度，每一年度2个月租金的方式计算，共50400元。2、张光友、**昭的行为严重侵害了路天恒的合法权利，对路天恒造成的损失应当赔偿。张光友未经路天恒同意，强行将路天恒承租的案涉房屋物品搬出，且搬离物品时为下雨天，张光友未对物品做好相应保护措施，导致物品后续基本无法使用，而一审法院以路天恒拒绝清点财务的片面行为不支持该项赔偿主张，系对物品实际损失的忽略，路天恒拒绝清点系因派出所大致估算两三千元作为物品损失，路天恒拟通过诉讼方式对物品清点。违约金是对张光友、**昭违约行为的惩罚，而不是对路天恒的损失补偿。3、杨杰、李睿睿应当承担连带责任。李睿睿知晓案涉房屋租赁情况，其对房屋租赁情况没有尽到完全的注意与审查义务。根据《城市房屋租赁管理办法》第11条，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，李睿睿违反了“买卖不破租赁”有关法律规定，存在过错。一审法院未查清相关事实。4、张光友、**昭应当赔偿路天恒营业损失89676元。张光友在路天恒租赁期间，未经路天恒同意将物品搬出并强行让路天恒的客户搬离房屋，导致路天恒无法继续营业，且当时为旅游旺季，给路天恒造成了巨大损失，应当参照2018年11月的营业收入进行赔偿。即使没有证据证明经营收入与利润，亦应当参照行业标准计算损失。 对于路天恒上诉请求，张光友、**昭答辩意见与张光友、**昭上诉内容一致。 对于路天恒上诉请求，杨杰、李睿睿陈述，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、杨杰、李睿睿虽然看过案涉房屋但未进入，亦从未与路天恒有过接触。2、杨杰、李睿睿虽然知道路天恒与张光友的租赁关系，但杨杰、李睿睿与卖方的记录显示杨杰、李睿睿要求张光友与承租人提前解约，且杨杰、李睿睿与张光友签有协议，7天内不清空交房，杨杰、李睿睿要求张光友支付违约金，按1900元一天计算。3、杨杰、李睿睿虽然知道路天恒与卖方租房协议违约金系2个月租金，但至一审第二次开庭才知道有14万多的店面转让协议存在。 上诉人张光友、**昭上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回路天恒全部诉讼请求；2、判令路天恒承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、张光友同意蔡日菊将房屋转租给路天恒没有事实依据。蔡日菊与路天恒之间不存在转租，蔡日菊与路天恒达成的是《店面转让协议书》，转让的是店铺现有装修、装饰及其他所有设备等，不是转租房屋，张光友、**昭对《店面转让协议书》亦不知情。一审关于张光友、**昭将物品搬出致使租赁合同不能履行存在违约行为认定错误，张光友、**昭不存在将案涉物品强行搬出的行为，2019年1月3日房屋过户后的租赁合同不能履行不是张光友、**昭违约造成。2、一审判决存在适用法律错误。路天恒一审要求解除与张光友、**昭的房屋租赁合同关系诉讼主体不适格。一审查明案涉房屋2019年1月3日过户后，应当驳回路天恒的诉讼请求，但一审未驳回，还判决张光友、**昭承担2019年1月15日之后的违约责任及损失赔偿，适用法律错误。3、一审判决前后自相矛盾。2019年1月3日案涉房屋所有权已经转移，张光友、**昭与路天恒之间已不存在房屋租赁合同关系，一审判决解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁合同关系，却判决路天恒承担违约责任自相矛盾，存在错误。4、一审判决主动为路天恒变更诉讼请求违反法律规定，损害了张光友、**昭利益。路天恒一审诉请为解除路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》，但一审法院判决变更为解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁合同关系，违反了法律规定。5、既然认定路天恒与杨杰建立租赁合同关系，则应当判决驳回路天恒的起诉。因为张光友、**昭不存在租赁关系，路天恒诉讼主体不适格，不应当作为本案适格主体。 对于张光友、**昭上诉请求，路天恒辩称，1、关于诉讼主体不适格的问题，一审已追加杨杰、李睿睿作为第三人，并明示我方解除的租赁合同是与杨杰、李睿睿之间的租赁合同。2、张光友、**昭出售房屋后，不应免除张光友、**昭应承担的违约责任，依据《房屋租赁合同》第6条，原房主给路天恒保证过案涉房屋上没有任何权利义务。 对于张光友、**昭上诉，杨杰、李睿睿辩称，路天恒应当起诉张光友、**昭，因《房屋租赁合同》产生的权利义务与杨杰、李睿睿无关。 路天恒向一审法院起诉请求：1、判令解除路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》；2、判令张光友、**昭返还路天恒房屋租赁押金10000元及返还路天恒已付租金29400元；3、判令张光友、**昭支付路天恒违约金50400元（计算6个月房租）；4、判令张光友、**昭赔偿路天恒财产损失等共计144044.30元（12万元转租费用＋2万余元物品损失）；5、判令张光友、**昭赔偿自2018年12月至合同解除之日止期间的营业损失（以29890元/月计，暂计至2019年2月，共计89676元）；6、判令杨杰、李睿睿对张光友、**昭的上述义务承担连带责任。 一审法院认定事实：位于成都市武侯区房屋（建筑面积300.79平方米，权0XXX5）原所有权人登记为**昭。张光友与**昭系夫妻关系。该房屋原由案外人蔡日菊承租用于青年旅社经营。2018年9月17日，蔡日菊与路天恒达成《店面转让协议书》，约定蔡日菊将该房屋租赁使用权、经营权益及全套设备、相关平台所有权以12万元的价格转让给路天恒，并保证路天恒同等享有蔡日菊在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，转让后店铺内现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，营业设备等全部归路天恒所有；2018年9月16日至2018年10月31日的房租12600元由路天恒支付给蔡日菊。协议签订后，路天恒向蔡日菊支付了12万元转租费及12600元房租。 同日，路天恒（乙方）与张光友（甲方）在案涉房屋内签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将成都市武侯区房屋租赁给乙方，租赁期限2018年11月1日至2021年10月31日，用途办公；租金8400元/月，6个月一期，一次支付50400元，合同签订后第一期租金于2018年10月15日付清，第二期租金于2019年4月15日前付清，之后每隔6个月支付一次租金，提前半个月交付一次租金；乙方于签订合同之时缴纳给甲方1万元押金，租期满房屋及设施若无损坏及水电气费、电话费、卫生费、物管费等结算完毕，甲方于当日将1万元无息退还给乙方；租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳2个月租金作为违约金。 租赁合同签订后，路天恒向张光友缴纳了押金1万元及第一期6个月（2018年11月1日至2019年5月1日）租金50400元。2018年9月27日，路天恒向成都市锦江区市场和质量监督管理局申请办理了“成都三巷一号文化传播有限公司”营业执照（自然人独资），经营范围有酒店企业管理、餐饮企业管理、物业管理、住宿、棋牌服务、清洁服务、旅游信息咨询、摄影服务、广告设计、自行车汽车租赁等，注册经营场所为成都市锦江区锦华路，实际办公地点为案涉房屋。 张光友、**昭于2018年9月将案涉房屋委托房屋中介链家在网络平台上发布出售信息，10月中旬始，中介人员陆续带购房者看房，路天恒询问张光友，得知张光友、**昭准备卖房。 杨杰、李睿睿看到中介发布的房屋出售信息后与中介联系，出售信息里有“385万尽收（客户还要给1.8万违约金给租客）”等内容。2018年11月30日，李睿睿询问中介，租客是否签了解约协议，中介回答业主（张光友、**昭）说已经谈好了。同日，**昭与杨杰、李睿睿签订1份《房屋买卖合同》，约定杨杰、李睿睿以385万元的价格向**昭购买案涉房屋，付款后7日内交房。同日双方签订补充协议，约定因**昭要提前解除租约，杨杰、李睿睿在解除租约当天帮助**昭支付18000元。 2018年12月5日起，张光友要求路天恒腾空房屋搬出，双方就赔偿费问题协商数次，未达成一致意见。 2019年1月3日，案涉房屋过户至杨杰、李睿睿名下。 因杨杰、李睿睿未能收房，杨杰通过中介催促张光友。2019年1月15日，张光友、中介人员、李睿睿等人换掉房屋门锁。2019年1月18日、19日、22日，张光友找来搬家公司将案涉房屋内路天恒的物品搬至张光友以600元／月租赁的成都市武侯区车库堆放。期间，双方发生争执并数次报警，公安机关派人到现场查看、调解并传唤各方当事人进行了询问。 2019年1月25日，在晋阳派出所民警要求下，张光友带民警与路天恒到成都市武侯区车库存放物品地方，路天恒认可物品系案涉房屋内东西，但拒绝接收亦不做清点。2019年3月19日，民警在街办工作人员见证下带领张光友再次来到车库，发现1月25日检查后物品还在，经过清点，共有7台空调、10多张床、6张床垫、1张桌子、1个沙发、3把吉他、还有各种凳子椅子等零碎物品。 另查明，庭审中，路天恒出具了物品损失清单及网络购物截屏，转账凭证，拟证明路天恒为经营旅店所购买物品价值以及在2018年11月经营期间的营业情况以及收入情况。张光友、**昭、杨杰和李睿睿均不予认可。 一审认定上述事实，有房屋档案信息、《店面转让协议书》、《房屋租赁合同》、工商档案信息、网页截屏、微信聊天记录、《房屋买卖合同》及补充协议、《询问笔录》、《检查笔录》、《房屋出租合同》、收据、物品损失清单及网络购物截屏，转账凭证及各方当事人陈述笔录等予以佐证。 一审法院认为，路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。双方合同约定租赁期为3年，在2018年11月30日，张光友、**昭即将房屋出售给第三人杨杰、李睿睿，并承诺让租客搬离。但双方并未达成一致意见，案涉房屋于2019年1月15日换锁，路天恒不能再租住房屋，合同目的不能实现，故对路天恒要求解除租赁合同的诉讼请求，一审予以支持，因案涉房屋于2019年1月3日过户至第三人杨杰、李睿睿名下，杨杰、李睿睿自然承接了原租赁合同的权利义务，故路天恒解除的是与杨杰、李睿睿的租赁关系。 因张光友将案涉房屋物品强行搬出，致使租赁合同不能履行，存在违约行为。租赁合同因此解除，合同解除后，张光友、**昭收取的房屋押金及房屋租金应当退还，张光友、**昭应退还路天恒押金1万元及3个半月房租29400元（2019年1月16日至2019年5月1日）。双方合同约定“租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳2个月租金作为违约金”，故张光友、**昭应向路天恒赔偿违约金16800元，对于路天恒主张的超过部分，一审法院不予支持。对于路天恒主张的财产损失，路天恒租赁房屋进行经营支付了12万元的转租费用，在仅租赁4个月后即因张光友、**昭违约行为解除合同，该12万元转租费用系路天恒直接损失，张光友、**昭应当赔偿。 路天恒主张2万余元的物品损失，因路天恒拒绝对搬出的物品进行清点，不能确定损失物品的具体范围及价值，故一审法院不予支持。路天恒还主张营业损失，但其出具的转账凭证不能证明此款系经营收入，亦不能证明利润，且前述支持的违约金及财产损失已做弥补，故一审法院不予支持。路天恒要求第杨杰、李睿睿对张光友、**昭支付义务承担连带责任，因杨杰、李睿睿作为购房者无违约行为，亦无过错，一审法院不予支持。 张光友称，合同约定路天恒租赁房屋用途是“办公”，但路天恒实际经营民宿属违约，因房屋租赁给蔡日菊就用于旅社经营，蔡日菊将房屋转租给路天恒，张光友同意且在案涉房屋内与路天恒签订《房屋租赁合同》，房屋内的物品、设施等状态即能知晓房屋用途，故张光友对路天恒租赁房屋用于经营民宿是明知的，在其将案涉房屋出售给杨杰、李睿睿之前张光友从未提出过异议，现张光友以此主张路天恒违约，一审法院不予支持。案涉房屋是否能用于对外经营民宿，属于行政机关管辖范围，张光友不能因此免除其应承担的民事责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁合同关系；二、张光友、**昭于判决生效之日起三日内退还路天恒押金10000元及租金29400元，共计39400元；三、张光友、**昭于判决生效之日起三日内向路天恒支付违约金16800元；四、张光友、**昭于判决生效之日起三日内向路天恒赔偿损失120000元；五、驳回路天恒对杨杰、李睿睿的诉讼请求；六、驳回路天恒的其他诉讼请求。如果张光友、**昭未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6153元，财产保全费2138元，共计8291元，由路天恒负担3676元，张光友、**昭负担4615元。 本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、本案程序上是否应当驳回路天恒对张光友、**昭的起诉。2、路天恒诉请解除与张光友签订的《房屋租赁合同》是否成立；3、张光友、**昭是否应当返还路天恒押金、租金并向路天恒支付违约金及违约金数额认定，是否应当赔偿路天恒损失及金额认定；4、杨杰、李睿睿是否应当对张光友、**昭上述义务承担连带责任。本院对此评述如下： 关于是否应当驳回路天恒对张光友、**昭起诉问题。本案存在两个法律关系，即路天恒与张光友、**昭之间的租赁合同关系，张光友、**昭与杨杰、李睿睿的房屋买卖合同关系。路天恒基于租赁合同关系起诉张光友、**昭符合法律规定，不存在主体不适格应当驳回起诉的情形，对于张光友、**昭关于驳回起诉的主张因缺乏法律依据，本院不予支持。 关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，房屋租赁合同在租赁期间对房屋受让人产生法律约束力，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。本案中，虽然案涉房屋所有权于2019年1月3日从原房主**昭转移至新房主杨杰、李睿睿名下，但杨杰、李睿睿受让房屋后，并未以所有权变动否定路天恒与张光友签订的案涉租赁合同效力。相反，受让人杨杰在签订《房屋买卖合同》时即要求张光友先行解除租赁关系。结合《房屋买卖合同》约定付款后7日内交房，**昭应提前解除租约，杨杰、李睿睿帮助**昭因解约支付18000元，张光友自2018年12月5日起要求路天恒腾空房屋搬出，张光友、中介人员、李睿睿等人换掉房屋门锁等事实，能够印证杨杰、李睿睿签约时并未有承接原租赁合同的意思表示。案涉纠纷产生的根本原因系张光友、**昭为履行房屋买卖合同的义务而违反其与路天恒的租赁合同约定。张光友实施换锁、搬离物品等行为导致合同目的不能实现。路天恒作为守约方，有权解除其与张光友签订的《房屋租赁合同》。一审以房屋所有权转移至杨杰、李睿睿而直接判令解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁关系不当，应予纠正。 关于张光友、**昭是否应当承担违约金和赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因《房屋租赁合同》解除，张光友、**昭应当返还路天恒押金10000元及剩余租金29400元。本案基于张光友、**昭的恶意违约，其应当承担相应的违约责任。一审认定按照“租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳2个月租金作为违约金”之约定判令张光友、**昭承担16800元违约金正确。对于路天恒主张的12万元转租费用损失，因路天恒实际支出该费用，系张光友恶意违约行为导致的直接损失，张光友应当负有赔偿义务。对于路天恒主张的物品损失，因没有对物品进行清点不能确定损失情况，营业损失亦无充分证据证明利润情况且是否盈利存在不确定性，在本案已经支持返还租金、支付违约金及全额赔偿转租费用情况下，对该两项费用，本院不予支持。 关于杨杰、李睿睿是否承担责任的问题。杨杰、李睿睿对案涉《房屋租赁合同》的解除及路天恒的损失产生并无过错，路天恒主张杨杰、李睿睿对张光友、**昭赔偿义务承担连带责任的无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原判查明事实清楚，但是判令解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁合同关系不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2892号民事判决书，第二项、第三项、第四项、第五项、第六项； 二、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2892号民事判决书第一项“解除路天恒与杨杰、李睿睿的租赁合同关系”为“解除路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》”。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费12306元，由路天恒负担6153元，张光友、**昭负担6153元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月九日 书记员 丁昱凡