湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初250号原告：中国建设银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道雪花社区交通中路216号。负责人陈湘鸿，该行行长。委托诉讼代理人：王星纲，男，1970年11月27日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县。系该行员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘乐文，男，1965年10月30日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：王菊英，女，1965年2月5日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谢波，男，1991年3月14日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系被告刘乐文及王菊英的女婿，代理权限：特别授权。被告:湖南劲泰房地产开发有限责任公司，住所地：攸县联星街道高岭社区丽水山庄小区。法定代表人：李启劲。委托诉讼代理人：谭国翔，男，1958年4月25日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系公司员工。代理权限：特别授权。原告中国建设银行股份有限公司攸县支行（以下简称建设银行攸县支行）与被告刘乐文、王菊英、湖南劲泰房地产开发有限责任公司（以下简称劲泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周志民、被告劲泰房地产公司委托诉讼代理人谭国翔、被告刘乐文、王菊英的委托诉讼代理人谢波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告建设银行攸县支行与被告刘乐文、王菊英、劲泰房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘乐文、王菊英偿还原告中国建设银行股份有限公司攸县支行的借款本金151281.3元，借款利息（含罚息、复利）580.57元，本息合计151861.87元（利息、罚息及复利暂计至2019年11月14日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；三、判令被告刘乐文、王菊英承担原告为实现上述债权所支付律师代理费9112元；四、判令原告建设银行攸县支行对被告刘乐文、王菊英向原告提供抵押的位于攸县城关镇永佳江桥上云桥镇高岭村交界处35栋703号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；五、判令被告劲泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；六、判令被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实和理由：原告与被告刘乐文、王菊英、劲泰房地产公司于2016年6月27日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告刘乐文、王菊英发放贷款人民币24.2万元，借款期限为8年。借款合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告刘乐文、王菊英未依约履行还款义务，截至到2019年11月14日，被告刘乐文、王菊英已拖欠本金2443.54元、拖欠利息（含罚息、复利）580.57元，已构成违约。根据合同约定，如借款人不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，合同还约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。为确保借款合同的履行，被告刘乐文、王菊英以其位于攸县35栋703号房产设定抵押，并办理了抵押预告登记。同时，被告劲泰房地产公司作为保证人为借款合同项下全部债务提供阶段性连带责任保证。现被告刘乐文、王菊英未按合同约定履行还款义务，故原告诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明、身份证明复印件3份，拟证明原告主体资格；2、被告身份证、户籍资料、婚姻证明资料、企业信用信息公示报告复印件4份，拟证明被告主体资格；3、个人住房（商业用房）借款合同复印件1份，拟证明原、被告之间的借款、担保合同关系；4、借款借据复印件1份，拟证明原告向被告放款的事实；5、房屋抵押预告登记复印件1份，拟证明抵押事实；6、个人贷款对账单复印件1份，拟证明借款人欠款、违约的事实；7、委托代理协议及增值税普通发票复印件各1份，拟证明原告为实现债权产生律师费的事实。被告刘乐文、王菊英辩称，其于2016年5月30日在丽水山庄售楼部购买了35栋703号商品房，在中国建设银行贷款，贷款金额为24.2万元，在丽水山庄售楼部签署的合同，合同约定365天内办理土地使用权证及其他手续，其停止还贷系因被告劲泰房地产公司未办理上述权证及手续。如被告劲泰房地产公司能够及时把手续办理下来，贷款可以还清，如不能，则要求退房。被告刘乐文、王菊英就自己的辩称主张向本院提供了如下证据：商品房增值税税票复印件、商品房契税发票复印件、房屋购买合同复印件、个人购房借款合同复印件各1份；拟证明其在被告劲泰房地产公司购买商品房所产生的费用，因被告劲泰房地产公司没有及时办理手续，不能自主进行处置，才停止还贷的事实。被告劲泰房地产公司辩称，1.被告刘乐文、王菊英欠原告的贷款是事实；2.其公司建设商品房是合法的，有建房许可证及其他手续，被告刘乐文、王菊英购买的商品房签订了商品房合同，贷款部分是被告刘乐文、王菊英与原告方的法律关系，与其公司没有直接关系；3、其公司对被告刘乐文、王菊英的本案债务仅承担一般保证责任，不承担连带清偿责任。本院在庭审中组织了当事人对各方的证据进行了质证，各方当事人发表的质证意见如下：被告刘乐文、王菊英对原告提供的证据1、2、3、4、6、7的三性没有异议；对证据5的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为其停止还贷系因被告劲泰房地产公司未及时办理产权手续及土地手续。被告劲泰房地产公司对原告提供的证据均无异议。原告对被告刘乐文、王菊英提供的证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。被告劲泰房地产公司对被告刘乐文、王菊英提供的证据的合法性、真实性没有异议，但对关联性有异议，认为提供的证据与本案无关，产权手续及土地手续没有办理下来的原因系因购房者需自行到银行缴纳房产局的房屋维修基金、缴纳契税，只要把这两项费用缴纳了，证件随时可以办理下来。本院结合当事人的质证意见对本案证据作如下分析认定：原告建设银行攸县支行提供的证据，符合证据的有效要件，应作为本案证据予以采用；被告刘乐文、王菊英提供的证据，原告建设银行攸县支行及被告劲泰房地产公司对其真实性无异议，本院对真实性予以认可，对其证明目的结合全案事实进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，原告建设银行攸县支行与被告刘乐文、王菊英、被告劲泰房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：“……第二十八条借款人应将借款用于购置以下房产，……房屋坐落：丽水山庄二期35栋703室……第二十九条借款人借款本金为人民币（大写）贰拾肆万贰仟元整。第三十条借款期限为（大写）玖拾陆个月（即2016年6月20日至2024年6月20日）。第三十一条一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：…叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。……第三十四条一、约定还款日为：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款日……三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3024.11元；…第三十五条本合同项下担保方式为以下第壹和贰种：壹：保证；…贰：抵押……第三十六条关于保证期间的约定为以下第贰种：贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。……第三十七条本合同项下的抵押财产清单如下：处所丽水山庄二期35栋703室面积：127.84㎡抵押财产价值302597.00元……”。被告刘乐文、王菊英作为借款人、被告劲泰房地产公司作为保证人在该合同上签名及加盖公章。2016年6月23日，原告建设银行攸县支行与被告刘乐文、王菊英在房产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：攸房预字第××号。2016年6月27日，原告建设银行攸县支行向被告刘乐文、王菊英发放了24.2万元的贷款。后被告刘乐文、王菊英仅偿还了部分贷款。截至2019年11月14日，被告刘乐文、王菊英尚欠原告建设银行攸县支行借款本金151281.3元、利息580.57元。原告建设银行攸县支行多次催收未果，故诉至本院。另查明：1、2019年2月21日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行与湖南恒昌律师事务所签订《个人类贷款委外诉讼催收协议》，前者委托后者通过诉讼方式进行个人类贷款欠款催收事宜。2、被告未将本案所涉房产（抵押财产）的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对、收执，未办理抵押登记手续。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。1、原告建设银行攸县支行与被告刘乐文、王菊英以及被告劲泰房地产公司于2016年6月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，原告建设银行攸县支行与被告刘乐文、王菊英之间的金融借款合同关系及抵押合同关系、原告建设银行攸县支行与被告劲泰房地产公司之间的保证合同关系均成立并合法有效。2、原告建设银行攸县支行如约向被告刘乐文、王菊英发放贷款后，被告刘乐文、王菊英未按照合同约定的条款履行其还款义务，并且在催告后在合理期限内仍不履行，其行为已构成违约。原告建设银行攸县支行要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据查明的债务履行情况，本院对原告建设银行攸县支行要求被告刘乐文、王菊英偿还借款本金151281.3元以及截至2019年11月14日的利息580.57元，并自2019年11月15日起按照合同约定的逾期贷款利率支付至实际清偿日止的诉讼请求予以支持。3、被告刘乐文、王菊英与原告建设银行攸县支行于2016年6月23日在房产管理部门办理预购商品房抵押权预告登记（预告登记号为：攸房预字第××号），如果两被告不履行其上述偿付义务，则原告建设银行攸县支行对抵押房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。4、被告劲泰房地产公司在被告刘乐文、王菊英不履行债务时，被告劲泰房地产公司作为保证人，根据双方合同的约定，其提供的是阶段性连带责任保证，其应当对被告刘乐文、王菊英取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前的债务承担连带清偿责任，故对原告建设银行攸县支行要求被告劲泰房地产公司对被告刘乐文、王菊英的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院部分予以支持。5、关于律师费，案涉借款合同虽对律师费等费用的负担有所约定，且原告提供了律师费收费票据，但无明确的律师费收费标准和具体的计算方式，根据《湖南省律师服务收费行业指导标准》的相关收费标准，原告提供的票据律师费9112元，系按较高费率计算，有失公允及合理性。本院认为应结合本案的难易程度，按被告应偿还的借款本金及已产生的借款利息、罚息共计151861.87元为基数＊3%计收律师费为宜，即4555.86元。综上所述，本院对原告请求解除与被告刘乐文、王菊英、被告劲泰房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告刘乐文、王菊英偿还借款本金151281.3元以及截至2019年11月14日的利息580.57元，并自2019年11月15日起按照合同约定的逾期贷款利率支付至实际清偿日止，对被告刘乐文、王菊英位于攸县丽水山庄35栋703号已办理预购商品房抵押权预告登记的房屋拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院均予以支持；本院对原告请求被告支付律师费9112元、要求被告劲泰房地产公司对被告刘乐文、王菊英的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司攸县支行与被告刘乐文、王菊英、湖南劲泰房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告刘乐文、王菊英在判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司攸县支行的借款本金151281.3元以及截至2019年11月14日的利息580.57元，并自2019年11月15日起按照合同约定的逾期贷款利率支付利息至贷款付清之日止；三、由被告刘乐文、王菊英承担原告中国建设银行股份有限公司攸县支行为实现上述债权支付的律师费4555.86元；四、如果被告刘乐文、王菊英不履行其上述偿付义务，则原告中国建设银行股份有限公司攸县支行对座落于攸县丽水山庄35栋703号的房屋（预告登记号为：攸房预字第××号）拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告湖南劲泰房地产开发有限责任公司对被告刘乐文、王菊英购买的座落于攸县丽水山庄35栋703号的房屋取得房地产权属证书并为原告办理房屋抵押登记手续前对上述债务承担连带清偿责任;六、驳回原告中国建设银行股份有限公司攸县支行的其他诉讼请求。若上列被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3520元，由原告中国建设银行股份有限公司攸县支行负担92元，由被告刘乐文、王菊英、湖南劲泰房地产开发有限责任公司承担3428元,。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  王小红二〇二〇年三月十六日法官助理瞿梦西书记员丁艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。