山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终678号上诉人（原审被告）：山东富安置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河二路671号。法定代表人：梁国辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文辉，山东昌智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三一汽车制造有限公司，住所地湖南省长沙市长沙经济技术开发区三一工业城。法定代表人：彭光裕，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐金锋，男，公司职工。委托诉讼代理人：常颖，男，公司职工。上诉人山东富安置业有限公司（以下简称富安置业）因与被上诉人三一汽车制造有限公司（以下简称三一汽车公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富安置业上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，被上诉人是否已向上诉人付清购房款缺乏证据证实。上诉人虽与被上诉人签订了《商品房买卖合同》并向被上诉人出具了收据，但被上诉人并未实际向上诉人支付相应的购房款，被上诉人一方存在违约情形，被上诉人应向上诉人支付相应的逾期付款的违约金。被上诉人在一审提交的《抵房协议》涉及三方当事人，通过该协议可以看出，乙方苏民荐的原债权人为三一重工股份有限公司，而非本案被上诉人，被上诉人并无权利义务继受的证据证实，即无法说明被上诉人为合法债权人。因该协议为三方协议，一审法院在未依法通知并追加合同一方苏民荐作为原审第三人的情形下，根本无法查明案件事实，无法确认三方之间的债权债务关系是否属实，被上诉人是否实际向案外人苏民荐交付了机械设备。因此，原审认定的事实不清，二审法院应依法查明该案件事实。三一汽车公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人已经完成付款义务。首先，上诉人向被上诉人出具了收据，再结合三汽车一公司、富安置业和苏民荐鉴定的三方协议，足以证明被上诉人完成了付款义务。其次，付款可通过现金、承兑汇票、银行转账、抵顶等方式，况且上诉人还出具了收据。再次，从房地产市场行为的一般交易习惯来看，房地产开放商也都是在购房人付款后才交付房屋，现房屋已经交付，从这个角度来说，也能证明被上诉人完成了付款义务。被上诉人有权利作为债权人。三方签订的协议已经写的很清楚，三一重工股份有限公司将债权转让给了被上诉人，上诉人已经在协议上签字予以认可。抵房协议约定的事实清楚，房屋已交付，没有必要追加苏民荐参加诉讼。三一汽车公司向一审法院起诉请求：1.判令富安置业协助办理涉案房屋的不动产权属证书；2.判令富安置业支付逾期交房违约金112472.21元和逾期办理不动产权属证书违约金60277.02元，合计172749.23元；3.本案的诉讼费用和保全费用由富安置业承担。诉讼过程中，三一汽车公司明确其逾期交房计算期限为2014年1月1日至2016年12月28日。一审法院认定事实：2013年6月21日，诉讼双方与案外人苏民荐签订抵房协议。协议约定，苏民荐欠付三一重工股份有限公司设备款，三一汽车公司同意苏民荐以富安置业开发的房产（房产4套、储藏室4间、车位4个）抵付2483342元设备款；富安置业承诺在2014年1月31日前将房屋交付三一汽车公司，2014年12月31日前办妥产权证；各方违约责任按本协议房产总金额每日万分之五计算违约金，从违约之日起计算；双方签订的商品房买卖合同条款如与本协议相冲突，以本协议为准。2013年7月4日，三一汽车公司（买受人）与富安置业（出卖人）签订商品房买卖合同四份。其中涉案编号201307040210的商品房买卖合同约定，三一汽车公司购买富安置业开发的位于滨州市黄河五路以北、渤海十一路以东富安国际广场第2幢1-1303号及储藏室，其中商品房面积135.68平方米，附属物面积16.54平方米，商品房总价为556934元。第六条约定，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四第一条约定，经确认，买受人购买第2幢2单元31号为附房。后，三一汽车公司（乙方、购买方）与富安置业（甲方、出售方）签订富安国际广场汽车车位（库）使用权买卖协议。协议约定，乙方自愿向甲方购买富安国际广场编号为116号的汽车车位（库）。乙方所购买车位价格为6万元，乙方须在签订本协议时一次性付清全部价款。2016年11月，三一汽车公司接富安置业通知，通知三一汽车公司交纳房屋大暖开口费、燃气开口费、有限电视开口费并附4套房屋费用明细。2016年12月28日，富安置业向三一汽车公司交付涉案房屋，并为三一汽车公司开具金额为616934元的房款收据，收款事由载明：房款（1-1303）、储（2-31#）、车位（2-116#）。另查，因滨州市中级人民法院滨州仁成众信房地产开发有限公司与张国勇、崔富国、山东富安置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，涉案房屋被（2018）鲁16执保16号民事裁定依法查封。一审法院认为，涉案协议及合同，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房产现被依法查封，不具备办理房地产权属转移登记的客观条件，对于三一汽车公司要求办理不动产权属证书的诉讼请求，不予支持。依据抵房协议约定，商品房买卖合同约定与抵房协议约定不符，以抵房协议约定为准。富安置业应于2014年1月31日前向三一汽车公司交付涉案房屋。诉讼双方均认可2016年11月富安置业通知三一汽车公司交房，但对具体日期双方均未提交有效证据予以证实。根据有利于富安置业原则，以2016年10月31日为逾期交房截止日期。依据抵房协议约定，富安置业逾期交房应承担违约责任。三一汽车公司要求以涉案合同购房款616934元为基数，按同期银行贷款利率计算违约金，符合抵房协议约定及法律规定，予以支持。富安置业应向三一汽车公司支付逾期交房违约金93411.52元（以616934元为基数，自2014年2月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。依据抵房协议约定，富安置业逾期办证应承担违约责任。三一汽车公司主张逾期办证违约金以616934元为基数，自2017年12月28日起计算逾期537天，按同期银行贷款利率计算违约金，符合抵房协议约定及法律规定，予以支持。富安置业应向三一汽车公司支付逾期办证违约金43712.34元（616934元×537天×中国人民银行公布的同期贷款利率）。富安置业的辩解意见，与事实不符，不予采信。综上，三一汽车公司的诉讼请求，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、山东富安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向三一汽车制造有限公司支付逾期交房违约金93411.52元、逾期办证违约金43712.34元，共计137123.86元；二、驳回三一汽车制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3754.98元，减半收取1877.49元，财产保全费1396元，由三一汽车制造有限公司负担577.19元，山东富安置业有限公司负担2696.30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案抵房协议系三一汽车公司、苏民荐、富安置业三方签订，富安置业对抵房协议的真实性不持异议。抵房协议明确载明了抵账的权利义务主体、内容，即三一重工股份有限公司将对苏民荐的债权及从属权利转让给三一汽车公司，富安置业将涉案房产抵账给苏民荐，苏民荐再抵付三一汽车公司的设备款。三一汽车公司通过抵账方式支付房款，富安置业已向三一汽车公司出具收据，事实清楚。富安置业主张三一汽车公司未支付房款，与事实相悖，其主张追加苏民荐的理由，不能成立。综上所述，山东富安置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3754.98元，由上诉人山东富安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月九日法官助理徐丽萍书记员战亚玲