安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终398号 上诉人（原审原告）：张帅，男，1983年4月17日出生，汉族，住六安市叶集区。 委托诉讼代理人：张传江，男，1954年12月25日生，汉族，住安徽省六安市叶集区，系张帅父亲。 被上诉人（原审被告）：安徽永达置业投资有限公司，住所地六安市裕安区平桥工业园，统一社会信用代码91341500560669327B。 法定代表人：周胜祥,该公司总经理。 委托诉讼代理人：毕为民，安徽皖西律师事务所律师。 上诉人张帅因与被上诉人安徽永达置业投资有限公司不当得利纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初6555号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张帅的上诉称：一、一审判决双方签订制式《商品房买卖合同（预售)》是为网上备案需要，不符合事实与法律。依照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业与买受人应当订立书面的商品房买卖合同，且合同应当明确十三项主要内容。而《外商俱乐部商品房认购协议书》中基本围绕商品房价款及支付时间进行约定，大部分主要内容均未作约定，同时该认购协议也多次提及双方须签订商品房买卖合同。因此，双方签订《商品房买卖合同(预售)》是商品房买卖的必然要求，是为使双方权利义务更加全面化、规范化、具体化，确定化，也是履行双方在认购协议书中的约定，并非是双方为备案需要签订。二、双方在《商品房买卖合同(预售)》中对购房款数额及支付时间进行约定，不属于虚假的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的虛假意思表示须以双方“通谋”为构成要件，须双方明知意思表示的虚假性而且均不希望该虚假的意思表示发生法律效力。从一审诉辩意见看出，原告主张《商品房买卖合同(预售)》签订时关于购房款支付及房屋交付的约定合法有效，被告辩称是可撤销，双方均没有主张该约定属于虚假意思，一审认定该约定属于虛假意思表示违背双方真意，无事实和法律依据。三、双方在《商品房买卖合同(预售)》中对购房款数额及支付时间进行约定是签订合同的必然要求，相关权利义务应当以该合同约定为准。前已提及，双方在认购协议书中已约定须签订正式商品房买卖合同，而《商品房买卖合同(预售)》是国家住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局共同制定，并由被上诉人提供的。该格式合同中第七条“付款方式及期限”属于主要条款，应当进行约定。同时，《商品房买卖合同(预售)》在认购协议签订之后，属于当事人正式、最终、确定的意思表示，且该合同已经政府机关监管并备案登记，获得行政机关认可，作为缴纳税款等各项费用的依据，故应当以该合同约定的内容为准。被上诉人主张签订该合同属于重大误解，但无证据证明，且其是格式合同提供方，应当承担不利后果。此外，商品房买卖合同(预售)》已经在房管部门正式备案，而备案手续是房地产开发企业在商品房买卖合同签订后负有的单方法定义务，如果认定《商品房买卖合同(预售)》中内容为虚假的，那么被上诉人将虚假的合同登记备案，显然属于欺骗行政机关，应当追究其相应责任。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，改判被上诉人返还上诉人不当得利款38000元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人安徽永达置业投资有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，被上诉人收取了购房款，认购协议书是真实有效的，上诉人对于59.8万元的购房款是明知的，约定的56万元是我方失误，可以进行重新更正，商品房约定的56万元不是双方真实意思表示；请求二审法院驳回上诉、维持原判。 上诉人张帅在一审提出的诉讼请求：请求判令被告返还原告不当得利款38000元及按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息；被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月7日，原、被告签订商品房认购协议书，原告支付10万元定金，认购被告开发的位于六安市与永达路口的“外商俱乐部”5栋109／209号房。后原告根据协议书的约定，自2017年1月至2019年1月陆续付款598000元。2019年9月23日，双方签订商品房买卖合同，合同明确约定原告所购买房屋款项为56万元，原告当即要求被告返还38000元购房款，被告不置可否。原告认为被告拒不返还原告多付的购房款，侵犯了原告的利益，请求判如所请。 原审法院认定，2016年9月7日，张帅与安徽永达置业投资有限公司签订《外商俱乐部商品房认购协议书》一份。协议书约定：张帅认购安徽永达置业投资有限公司位于六安市裕安区房屋，房屋建筑面积104.64平方米，总房款56万元；认购书签署时付定金10万元，剩余房款分别于2017年1月18日前付40万元、2017年5月30日之前付6万元；若逾期付款，房款总价按照60万元计算签合同。协议签订次日，张帅支付了购房定金10万元、在2017年1月18日前未按约付款、2017年5月30日前又陆续付房款185000元、2019年1月29日前再陆续付房款313000元，以上合计已经支付购房款598000元。原告已经于2019年2月实际占有、使用案涉房屋。2019年9月23日，因网上备案需要，双方签订制式“商品房买卖合同（预售）”，该合同约定：张帅购买案涉房屋，房屋总价款56万元，张帅应于2019年9月23日支付首付款28万元、2020年12月30日之前付清余款28万元，原告应于2020年12月30日向张帅交付房屋，等等。 原审法院认为，一、原告明确主张不当得利返还，本案案由应为不当得利纠纷。二、原告主张案涉房屋交易价格应按2019年9月23日“商品房买卖合同（预售）”确定为56万元，被告主张应按照2016年9月7日认购协议书确定为60万元，本案争议焦点为上述两份协议效力的认定。本院认为认购协议是原、被告双方真实意思表示，依法成立生效，对双方具有约束力，理由：从协议内容看，该协议涉及房屋买卖合同应当具备的主要内容，包括合同当事人、房屋坐落位置、面积、房款、房款支付方式、违约责任等且约定明确；从协议履行情况看，原告按照协议约定支付了绝大部分的购房款且实际占有案涉房屋，该协议得到了实际履行，双方的合同目的基本实现。“商品房买卖合同（预售）”是双方为备案需要签订，双方在房款已支付、房屋也已经由原告占有的情况下，仍约定在此之后需要继续支付房款56万元、继续履行交付房屋义务，属于虚假的意思表示，该部分内容依法无效，对双方无约束力。综上，原告要求被告返还多付的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张帅的诉讼请求。案件受理费750元减半收取375元，由原告张帅负担。 二审过程中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：该案诉争的3.8万元是否属于不当得利。合同的形成是当事人互为意思表示，且具有双方当事人的意思表示达成一致的法律特征。2016年9月7日，上诉人张帅与被上诉人安徽永达置业投资有限公司签订《外商俱乐部商品房认购协议书》，从该认购协议内容看，该协议涉及房屋买卖合同应当具备的主要内容，包括合同当事人、房屋坐落位置、面积、房款、房款支付方式、违约责任等且约定明确，其中对于购房款支付的约定为：认购书签署时付定金10万元，剩余房款分别于2017年1月18日前付40万元、2017年5月30日之前付6万元；若逾期付款，房款总价按照60万元计算签合同。可见，双方对逾期付款约定了4万元的违约金，有履行过程中，上诉人张帅对于后两批购房款的支付未按协议约定的时间支付，上诉人张帅的购房委托人张传江在逾期支付时主动找被上诉人协商，被上诉人给予其违约金减免2000元，上诉人张帅的购房委托人张传江于2019年1月29日前陆续交清全部房屋价款56万元及38000元的违约金，并于2019年2月接收案涉房屋实际占有、使用。由此可见，《外商俱乐部商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方均已按照该协议履行了付款、交房的义务。商品房买卖（预售）受国家政策调控，商品房预售款受国家行政机关监管。房地产开发企业出售商品房需要到行政主管部门予以备案，为此双方于2019年9月23日签订制式“商品房买卖合同（预售）”，从该合同的内容看，双方在房款已支付、房屋已经交付反情况下，仍约定在此之后需要继续支付房款56万元、继续履行交付房屋义务，并不是双方当事人的真实意思表示。上诉人张帅据此认为被上诉人安徽永达置业投资有限公司构成不当得利的上诉理由难以成立，其要求返还38000元的上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人张帅负担。 本判决系终审判决。 审判长  张德兵 审判员  王 军 审判员  孙如意 二〇二〇年三月十七日 书记员  韩嫒嫒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。