广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3151号原告：广州祥力物业管理有限公司，住所地广州市天河区金穗路3号2001之四房，统一社会信用代码91440106552357155M。法定代表人：梁越刚。委托诉讼代理人：朱穗生，该公司职员。委托诉讼代理人：杜英学，该公司职员。被告：王丽施，女，1984年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原告广州祥力物业管理有限公司（以下简称祥力公司）与被告王丽施物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥力公司的委托诉讼代理人朱穗生、杜英学到庭参加诉讼，被告王丽施经本院合法传唤，被告王丽施及其委托诉讼代理人王启星均无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告祥力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币3482.7元（自2019年1月暂计至2020年3月），公摊费298.2元（自2019年1月暂计至2020年2月止）；2、判令被告给付自2019年1月5日起至实际缴清之日止所欠物业管理服务费的滞纳金，按物业管理费欠费总额的每日千分之三计为人民币1966.33元（暂计至2020年3月6日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。以上合计5747.23元。事实与理由：被告与广州市广医堂投资有限公司于2013年11月6日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定购买了由广州市广医堂投资有限公司开发的位于广州市花都区芙蓉度假村专用道19号祥利上成花园6栋1302号房的房屋，并在《商品房买卖合同》（预售）中选定了原告作为前期物业管理公司。广州市广医堂投资有限公司向被告发出《楼宇交付通知书》后，原告与被告于2017年4月7日正式办理了相关的收楼手续，同日，在被告向原告出具了《祥利上成（班芙小镇）收楼确认书》并签订《入住合约》后，原告正式将该房屋交付给被告使用。同时原告与被告于2017年4月7日签订了物业服务协议——《前期物业服务协议临时管理规约》，协议约定由原告向被告位于广州市花都区芙蓉度假村专用道19号祥利上成花园6栋1302号房的房产提供物业服务，该房屋建筑面积为92.87㎡，约定物业服务费收费标准为2.5元/月/平方米，每月的物业管理费为232.18元。签订协议后，原告依约提供了良好的物业服务，被告亦按期缴纳物业费，双方正常履行该协议。但自2019年1月起，被告开始拒绝缴纳物业服务费，在此期间，原告曾多次去电通知被告及时缴清所欠物业费等相关费用，亦于2019年9月18日向被告发出物业费催缴函，督促被告在原告指定的期限内缴清所欠费用，但被告至今均未有任何回应。根据原、被告双方签订的物业服务协议——《前期物业服务协议临时管理规约》第四条第一项规定，“甲方或物业使用人应于每月5日前按月缴纳当月物业服务费，如在应付款项到期后到当月最后一日仍未缴纳，每逾期一日被告按欠款总额的千分之三支付违约金。”同时，根据该条第二项特别提示规定，“以上各类型房屋的物业管理费收费标准中均不包含楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的共用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电分摊费用按政府规定另行分摊。如物价部门批准新的物业收费标准的，乙方有权依照物价部门批准的最新标准来收取物业费。”被告自2019年1月起至2019年11月30日止，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，已构成违约，共拖欠物业管理服务费2553.98元，公摊费218.74元，滞纳金1170.19元，合计人民币3942.91元。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。原告祥力公司为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》预售1份，证明案涉房屋建筑面积92.87平方米，被告系该房屋业主；2、《前期物业管理服务协议》1份，证明双方成立物业管理合同关系，物业费标准2.5元/月/平方米、违约金标准逾期当月5日起至实际缴费之日按千分之三/日计算;3、《收楼确认书》、《楼宇交付通知书》，证明原告已于2017年4月7日将房屋交付给被告使用；4、入住合约、消防安全责任书，证明被告已于2017年4月7日入住该房屋；5、物业费缴费收据，证明被告于入住当月一次性缴纳了三个月的物管费，每月的物业费标准为232.18元/月；6、催收函、快递底单以及妥投证明，证明原告已催交物业管理费；7、公摊费发票、公摊费收费依据，证明原告已代被告缴纳2019年1月-10月的公摊费；8、物业管理费及滞纳金计算表，证明被告共拖欠2019年1月-11月的物业管理费共2553.98元，滞纳金1170.19元；9、公摊费收据1份，证明被告有缴纳2017年6月-2018年12月的公摊费；10、电子回单及缴费通知单（2019年2月-10月），证明原告原告已代小区业主垫付小区公摊部分费用；11、发票及缴费通知单（2019年11月-2020年2月），证明原告已代小区业主垫付小区公摊部分费用。被告王丽施没有到庭，亦没有提供书面答辩意见。因原告所举证据和所作陈述无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经核证后对以上证据和如下事实予以认定：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉度假村专用道19号祥利上成花园6栋1302房，系被告王丽施向广州市广医堂投资有限公司购买，合同约定建筑面积为92.87平方米。原告祥力公司成立于2010年3月8日，经营范围为物业管理。原告祥力公司（乙方）与被告王丽施（甲方）于2017年4月7日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，收费标准为2.5元/月/平方米，物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之三收取违约金。被告王丽施于2017年4月7日收楼。原告主张被告至今尚欠原告2019年1月至2020年3月6日期间的物业服务费及其违约金和2019年1月至2020年2月期间的水电公摊费298.20元未付。被告王丽施所欠上述费用，经原告祥力公司向被告王丽施快递催缴函等方式通知未果，原告祥力公司遂向本院提起诉讼。庭审中，原告对其诉讼请求的违约金的计算方式明确为：以每月拖欠的管理费为本金，以每日千分之三分段计算，截止至2020年3月6日。另查明，原告祥力公司曾因被告王丽施拖欠物业管理费于2019年2月18日起诉至本院，后申请撤诉，本院于2019年4月17日依法作出（2019）粤0114民初2491号民事裁定予以准许。本院认为：原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。原告祥力公司依约对物业进行了物业管理，被告王丽施作为涉案房屋的权属人，享受了原告祥力公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告王丽施理应向原告祥力公司支付物业服务费及公摊水电等费用。现被告王丽施不按时缴费，构成违约。根据双方约定，被告如在应付款项到期后至当月最后一日仍未缴纳，才应支付违约金，因此，至本案开庭审理时，被告2020年3月份的物业管理费的交付时间尚未超期，故原告主张2020年3月物业管理费不符合上述约定，本院对此不予支持；对原告请求被告王丽施支付原告2019年1月至2020年2月期间的物业服务费3250.52元（232.18元×14个月），有理有据，本院予以支持。同理，原告主张被告欠交物业管理费的违约金亦应从上述期间每月应交付而未付的物业管理费的次月1日起计算至其主张的2020年3月6日止，对原告超出上述期间违约金请求，本院不予支持。至于约定的违约金标准，因被告并未提出异议，诉讼中原告明确为按每月物业管理费为基数，按每日千分之三，分段计算，在双方约定的范围内且不违反法律规定，本院予以支持，但具体逾期天数计算应从欠交当月物业管理费之次月1日开始，并且每月的违约金总额以不超高当月的物业管理费为限，故此，被告应向原告支付上述期间的物业管理费违约金为1898.77元，对原告该诉求超出部分，本院不予支持。关于公摊费。原告主张2019年1月至2020年2月期间的水电公摊费298.20元，向本院提交了相关证据及计算明细，证据充分，事实清楚，本院予以支持。被告王丽施经本院传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下:一、被告王丽施于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州祥力物业管理有限公司支付2019年1月至2020年2月的物业管理费3250.52元；二、被告王丽施于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州祥力物业管理有限公司给付2019年1月至2020年2月的物业管理费的逾期违约金1898.77元（计至2020年3月6日止）；三、被告王丽施于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州祥力物业管理有限公司支付2019年1月至2020年2月期间的水电公摊费用298.20元；四、驳回原告广州祥力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王丽施负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年三月十二日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。