河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初667号原告:王小华，女，住新郑市。委托诉讼代理人：张红远，系王小华之夫。被告:河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：杨国良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，河南昭惠律师事务所律师。原告王小华与被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小华到庭参加诉讼，被告河南成益置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告王小华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金4826.64元；2、判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完毕所有相关房屋产权首次登记手续，逾期的，按日以合同约定房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月向原告支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止）；5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令被告在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电方式；整改完成前，原告的水电费由被告承担，整改完毕后向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区的房产一套出售给原告。其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部款项，履行了全部合同义务。被告于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房产权属管理部门移送办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致原告至今不能取得房屋产权证，给原告造成极大经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及核实移交正式水电的问题，但被告态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来了不便，被告拒不履行承诺向物业公司交纳水电费、物业费，还指使纵容物业停了原告家的水电还偷取了原告家的水管，失信的被告不遵守承诺的行为给原告的生活造成了巨大的生活困扰，移交给原告一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄原告不懂水电，现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。原被告之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对原、被告均有法律约束力并受法律保护。合同签订后原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务，但被告未按照约定日期办理产权初始登记及为原告办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，原告曾多次要求被告遵守合同、履行承诺，被告态度蛮横、拒不履行，无奈，原告为维护自己的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告河南成益置业有限公司书面辩称，一、被告未能在合同约定的时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，为情势变更，被告的行为不应当认定为违约。本案当事人双方在签订合同时虽然约定了“办理产权登记提交资料备案时间”，但是在具体履行过程中，2016年8月，国家政策的变化，提交办理产权登记所需资料的行政部门由房管局变更为不动产局，房管局不再受理“初始登记”业务，接受办理产权登记手续的机关为不动产局，新成立的郑州市不动产登记中心与郑州市房管局不属于同一行政机关，其受理的房屋权属“首次登记”与“初始登记”并非同一行政行为，两者审核的资料、所需时间并不一致，提交资料所需前置流程亦有所增加。政府部门权责调整及被告提交办理产权登记所需的资料内容及程序、提交部门的变化，非被告所能预料及控制，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。二、原告关于要求被告限期内办理首次登记和转移登记以及支付逾期利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、关于首次登记办理的事宜，原、被告双方在《商品房买卖合同》中没有约定。2、根据郑州市现有政策办理不动产需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心首次登记，在上述两项登记完成后，还需要原告的配合，才能向不动产登记中心申请转移登记，为原告办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当有住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕，原告本身是否符合办理转移登记条件等均属行政机关事务，并非被告所能掌控。因此，原告的该项诉讼请求并不明确，客观上也不具备限期内办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。3、本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，因此，原告要求被告另行按照其他计算方式累计向原告支付利息或违约金，没有事实和法律依据，依法应当驳回。三、原告第4至7项诉讼请求没有事实和法律依据，被告没有义务向原告提供其所主张的各类证书，也没有义务向其支付赔偿。1、对于原告所要求的消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、电网并网证明及入户编号等，首先，被告并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，没有合同义务也没有法律义务向原告出示；其次，原告如认为需要知悉上述证书内容，可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询；根据已有判决已经认定被告为原告提供的水电均为市政供水供电，无需进行整改；2、对于原告在上述诉讼请求中所罗列的情况，本案《商品房买卖合同》中没有约定被告需要支付违约金，因此，原告在上述请求中关于要求被告支付违约金的请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月4日，河南成益置业有限公司（出卖人）与王小华（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定王小华购买河南成益置业有限公司建设的卡·风情二期房产，房屋总价款482664元整，付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺于商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为，出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为买受人取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同履行中，原告王小华向被告支付了购房款，约定的交房时间在2016年3月3日前。合同中约定的商品房现已建成，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。原告在诉状中认可房屋已在2016年8月实际交付使用。另查明，1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。4、郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：1、不动产登记申请审批表后附清册；2、申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；3、授权委托书及受托人身份证明；4、不动产权属证书或者土地权属来源材料；5、建设工程规划许可证；6、规划核实意见书；7、房屋竣工验收备案证书；8、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，购房发票等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款1%向买受人支付违约金。原告均认可被告已于2016年8月实际交房，被告未提交相关证据反驳该主张，本院对此予以采信。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，现据合同约定的期限已逾期1年以上，原告至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，被告亦未举证证明其已依约为原告履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，属被告过错，故被告应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，被告需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期1年以上，被告未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。被告应按照合同约定按已付房价款1%向原告支付违约金。原告请求被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。该项诉讼请求并不明确，且原告要求被告办理完毕首次登记，但被告仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，但房屋的首次登记有关房屋产权登记的办理，被告有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的，法院应判令其在期限内及时办理。但本案中，原、被告也未提交相关证据证明该涉案楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就期限下，被告履行上述义务的期限尚不能确定，原告要求限期办理不动产首次登记，因客观上不具备办证条件，应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，被告应履行办理案涉不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求被告自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金，至原告取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告并未提交相关证据证明因被告违约给原告造成的损失高于合同约定的违约金，证据不力。因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，原告请求协助办理转移登记的条件尚未成就，客观上不具备履行条件，应不予支持。待具备办证条件后，被告应履行协助义务，原告可另行主张。原告请求被告向其出具的消防验收备案意见书、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票等均不是《商品房买卖合同》中约定的被告的义务和法定义务，原告的该项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水电费由被告承担，直至达到市政供水、供电止。但原告未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而被告提交的证据证明龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供；原告不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，原告不能以此证明非市政供水、供电；且《商品房买卖合同》和承诺书中对市政供水、供电的方式并没有约定，故原告的该项诉讼请求，证据不力，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王小华支付违约金4826.64元；二、驳回原告王小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈河淼二〇二〇年三月三十一日书记员  李 培