四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初112号 原告：攀枝花新华印务有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区鑫华路29号，统一社会信用代码91510400204353246K。 法定代表人：杨福海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠，四川三才律师事务所律师，执业证号15104200310955153。 委托诉讼代理人：何香宜，四川三才律师事务所律师，执业证号15104201910125052。 被告：攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市仁和区，统一社会信用代码91510400563250601N。 法定代表人：罗西伟，该公司经理。 被告：李明红，男，1982年11月24日出生，住四川省会东县。 原告攀枝花新华印务有限公司（以下简称新华公司）与被告攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司（以下简称川中公司）、李明红租赁合同纠纷一案，四川省攀枝花市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）川04民辖7号民事裁定书，裁定本案由攀枝花市西区人民法院审理。本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托诉讼代理人张忠、何香宜、被告川中公司的法定代表人罗西伟、被告李明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告川中公司、李明红立即将租赁房屋返还给原告新华公司；3.判令被告川中公司立即支付原告新华公司自2013年8月1日至退还租赁房屋之日止的租金及水电费（暂时计算至2019年9月30日，租金为336,340元、水电费为25,671.9元）；4.判令被告川中公司按照每年7.25%的标准向原告新华公司支付自2019年10月1日至付清全部租金之日止的未付租金的逾期付款利息；5.判令被告李明红对上述租金、水电费及逾期付款利息承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：新华公司与川中公司自2013年8月1日起，长期具有租赁关系。2014年5月1日，新华公司作为出租方，川中公司作为承租方，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止，房屋租金每年度60,000元，川中公司在租赁期限内不得将房屋转租他人。租赁合同签订后，新华公司将租赁房屋交付给川中公司使用，但川中公司一直未按租赁合同约定支付租金和水电费。租赁合同约定的租赁期限到期后，川中公司迟迟不予归还房屋。经查，2015年3月3日，该房屋被李明红实际占有使用。新华公司多次要求二被告归还该房屋，但二被告一直拒不归还，也不支付租金和水电费。二被告的行为给新华公司造成了巨大损失。新华公司有权解除租赁合同，要求川中公司将租赁房屋腾空，并予以返还。李明红实际占有使用该房屋，应对房屋租金及水电费承担连带责任，并负有协助腾退房屋的义务。为维护自己的合法权益，遂提起诉讼。 被告川中公司辩称，2014年5月1日，川中公司的法定代表人何俊与新华公司签订了房屋租赁合同，租赁该房屋作为办公室。按合同约定，房屋租金每月5000元，一年租金60,000元。何俊并未在2013年8月1日的房屋租赁协议上签名。对于2014年5月1日之前的房租，川中公司不予认可。房租和水电费，确实未支付。川中公司确实在新华公司提供的欠费清单上加盖了印章。何俊因向李明红借了钱，后来李明红就占用了该租赁房屋。何俊也提供了说明以及支付李明红部分款项的凭证。涉案房屋第一层已由新华公司收回，李明红在该房屋第二层堆放了东西。该房屋第二层也堆放了川中公司的办公用品，并由李明红锁着。2019年12月，何俊已解除了租赁合同关系。对于合同解除，川中公司无异议。解除合同后，房屋应该返还。川中公司同意新华公司提出的支付拖欠的房租及水电费共计150,000元。现在何俊没有能力支付李明红的欠款，也没有能力支付新华公司房租及水电费。 被告李明红辩称，2014年5月29日，何俊向李明红借款500,000元，川中公司作为担保人。借款到期后，何俊没有还款，李明红没有房屋居住。之后，何俊与李明红协商，何俊同意李明红在涉案房屋中居住，并不是李明红强行占有。当时，还经过派出所处理。何俊还承诺如果不还清借款，李明红可以永远居住在该房屋中。期间，新华公司的法定代表人杨福海也来询问，并未要求搬走。李明红开始半年使用涉案房屋第一层，之后搬到第二层。2017年，仁和区五十一涨水时，新华公司收回了该房屋第一层，并换了第一层的房屋钥匙。李明红在涉案房屋第二层的四间房中堆放了办公桌、沙发、床。2017年5月之后，李明红未在此居住，该房第二层中仍堆放着上述物品，由李明红锁着房门。李明红与新华公司没有关系。川中公司所欠房租和水电费，与李明红无关。何俊要求李明红到涉案房屋居住，只要何俊还清借款，李明红就搬走，否则，不同意搬走。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月14日，攀枝花市房地产管理局颁发攀房权证仁字第××号房屋所有权证，该证记载：“房屋所有权人：新华公司，房屋坐落：仁和区鑫华路x＃，产别：有限公司。房屋状况：幢号：6，结构：混合，房屋总层数：2，所在层数：1-2，建筑面积：330.6平方米，设计用途：办公。”仁和区鑫华路x＃房屋有二层，每层有单独的大门可以进出。2014年5月1日，新华公司作为出租方（甲方），川中公司作为承租方（乙方），双方签订了房屋租赁协议。该协议约定：“甲方结合企业改革工作，本着搞活第三产业的思路，现将部分房屋租给乙方经营。经甲、乙双方平等协商，现将有关租赁事项达成的一致意见记录如下，作为租赁协议，双方必须共同遵守，违者责任自负。一、租赁期限：从2014年5月1日起至2015年4月31日止。租赁期满后，甲方有权收回房屋（场地），乙方如需继续租赁房屋（场地）须甲乙双方共同商议再重签协议。二、租赁事项：甲方将其房屋（原公司办公楼二层楼整体租给乙方经营，乙方有自主经营权，但不得从事有工业污染或噪声较大的生产或经营活动，并确保守法经营。三、乙方一次性向甲方交纳押金／元（在租房期满前一个月冲抵房租，如有余额在租房期满后退还），并按年度交纳房租60000元。（水4元／吨，电1.3元／度。随市场价格变化将相应调整）。四、乙方如要改变房间结构，必须征得甲方同意，如未经同意，擅自改变房屋结构，由此造成的一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。同时，甲方有权追究其相关责任。五、乙方在承租期间，是安全工作的第一责任人，必须自身做好安全管理工作，不能超负荷用电。对失盗、意外火灾、斗殴等造成的责任和经济损失，以及因违犯国家法律、法规或违规经营而造成的后果，均由乙方自行承担。乙方须爱护甲方设施、财物，损坏物品照价赔偿。六、乙方在承租期内，不得将房屋转租他人。否则，甲方有权收回房屋，本协议自然解约。七、甲方保证乙方的水电供应，对主线、主水管道和房屋的漏水现象由甲方负责维修。其它日常维护由乙方自行负责。八、若甲方或乙方不能履行本协议时，应提前30日通知对方，彼此不承担任何违约责任。九、未尽事宜，甲、乙双方协商解决。十、此协议一式三份，甲方两份，乙方一份，双方签字后生效。”谢征强在该协议尾部的甲方代表人栏签名，并加盖了新华公司的印章。何俊在该协议尾部的乙方代表人栏签名，并加盖了川中公司的印章。之后，新华公司将仁和区鑫华路29-6＃房屋移交给川中公司使用。2015年，李明红搬入该房屋居住。之后，李明红搬入该房屋第二层。2017年9月，新华公司收回该房屋第一层。该房屋第二层一直由李明红使用至今。2019年6月3日，新华公司向川中公司送达通知一份，该通知记载：“你公司于2014年5月1日租用的我公司原办公楼（二层）由于一直未交房租，故我公司拟将该办公楼收回，请尽快安排好有关事宜，将办公楼移交我公司。”2019年8月16日，川中公司在新华公司提供的2017年4季度房租、水电费欠费清单上加盖印章，该清单记载：“川中昌红房地产开发公司，时间13.8-17.12月，房租231340.00；时间13.8-17.11月，水电25671.90，合计257011.90，5000／月。另：2018年1-12月：5000／月×12个月＝60000；2019年1-8月：5000／月×8个月＝40000。小计：100000。”之后，川中公司在新华公司提供的仁和区鑫华路x＃房屋大门图片上加盖印章，并在新华公司提供的向仁和区公安分局大和中路派出所报送的《关于我公司原办公楼被人强占无法收回的报告》上加盖印章。2019年12月6日，川中公司向新华公司出具说明一份，该说明记载：“我公司2014年5月1日租用的你公司原办公楼（二层）由于一直未交房租，故现同意你公司从即日起将该楼收回去自行使用。”该房屋第二层现仍堆放着川中公司的物品以及李明红的物品，该层大门仍由李明红锁着。 另查明：何俊系川中公司的股东，原系川中公司的法定代表人。2014年5月29日，李明红作为甲方（出借方），何俊作为乙方（借款方），川中公司作为丁方（连带责任保证方），签订了借款保证合同。借款期限届满后，何俊多次向李明红出具情况说明或承诺。2017年1月12日，何俊向李明红出具承诺，该承诺记载：“本人何俊承诺在2017年1月18日一定付还李明红，在何俊未还清李明红借款以前，新华印务何俊所租的办公室由李明红住到所有借款还清为止。决不会叫他们搬走……”2017年1月18日，川中公司向李明红出具欠条一份，罗西伟作为证明人在该欠条上签名。2017年底，川中公司的法定代表人变更为罗西伟。2020年3月12日，攀枝花市公安局仁和区分局大和中路派出所（以下简称大和中路派出所）出具情况说明一份，该说明记载：“2018年6月11日15时37分接110指令称：新华印刷厂老办公楼有一起纠纷。经了解，何俊与李明红两人有债务纠纷，今日15时许李明红找到何俊，要求按其约定时间归还债务，但对方表示无钱偿还，故双方在新华印刷厂老办公楼处发生纠纷。处警民警处理意见：建议通过协商或法院处理此事。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于合同解除问题。依据新华公司提供的攀房权证仁字第××号房屋所有权证的记载，仁和区鑫华路x＃房屋属于新华公司所有。新华公司对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2014年5月1日新华公司与川中公司签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效。对于新华公司提供的2013年8月1日房屋租赁协议，川中公司有异议，因该房屋租赁协议是复印件，记载的承租方并非川中公司，川中公司又不予认可，故对该协议本院不予采信。新华公司与川中公司签订的房屋租赁协议约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，结合2019年6月3日新华公司发出的通知、2019年12月6日川中公司出具的说明，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故新华公司与川中公司之间的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。新华公司作为出租人，已按约定将租赁的房屋交付川中公司。川中公司作为承租人，按约定支付租金是其应履行的主要合同义务。川中公司长期未按约定支付新华公司租金，新华公司有权解除租赁合同。在审理中，川中公司对于新华公司解除房屋租赁合同无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，川中公司应当向新华公司返还仁和区鑫华路29-6＃房屋。在审理中，新华公司的委托诉讼代理人陈述2017年9月新华公司已收回该房屋第一层，属于自认，本院予以确认，故川中公司应将该房屋第二层返还给新华公司。在审理中，新华公司要求支付租金及水电费共计150000元，放弃主张其他的租金、水电费及逾期付款利息，川中公司予以认可，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，对此本院予以确认。 关于李明红的责任问题。依据李明红提供的借款保证合同、承诺、欠条等证据，结合川中公司提供的何俊付款的凭证，李明红与何俊或川中公司之间存在债权债务关系，产生过纠纷，并经过大和中路派出所处理。李明红辩称何俊要求其到涉案房屋居住的，何俊不还清借款，不搬走。李明红与何俊或川中公司之间的约定，对于新华公司没有法律约束力。新华公司与川中公司之间的房屋租赁合同解除后，川中公司无继续使用仁和区鑫华路x#房屋的权利，李明红已无继续使用该房屋的基础。李明红现仍锁着该房屋第二层大门，并在该房屋第二层堆放了相应的物品，李明红负有相应的腾房义务，应协助川中公司将该房屋第二层返还给新华公司。新华公司与李明红之间并无合同关系，新华公司要求李明红连带支付川中公司拖欠的租金和水电费，本院不予支持。李明红与何俊或川中公司之间的纠纷不属于本案审理范围。李明红与何俊或川中公司可以协商处理，如达不成协议，各方均可以另案起诉，主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、解除原告攀枝花新华印务有限公司与被告攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同； 二、被告攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司、李明红在本判决生效之日起十日内将仁和区鑫华路x#房屋第二层返还给原告攀枝花新华印务有限公司； 三、被告攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花新华印务有限公司租金及水电费150,000元； 四、驳回原告攀枝花新华印务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6730元，减半收取计3365元，由原告攀枝花新华印务有限公司负担1971元，被告攀枝花市川中昌红房地产开发有限公司负担1394元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  杨发彬 二〇二〇年三月二十六日 书记员  张珊珊 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。