北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1417号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘保家，男，1985年8月26日，住北京市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙刘建，男，1971年5月1日出生，户籍地为河南省夏邑县。上诉人刘保家因与被上诉人孙刘建房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘保家上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一审、二审诉讼费用和反诉费用全部由孙刘建承担。事实与理由：一、一审法院判决认定的诸多事实错误，证据严重不足，适用法律错误。双方协商后已于2018年11月6日达成解除合同的合意，一审法院判决刘保家向孙刘建支付2018年12月8日至2019年5月1日的租金属事实认定不清。涉案房屋已于2019年春节前后被新租户使用，不存在刘保家长期锁门的事实。二、一审判决称关于违约金，鉴于刘保家违约在先，孙刘建主张违约金于法有据，予以支持，一审法院完全是判定事实错误。一审法院判决刘保家支付违约金缺乏合同依据。三、一审法院判决认定孙刘建退还刘保家12425元，其中包括房屋押金及刘保家提前支付的2018年11月15日至2019年8月15日的水电维修管理费及租金增长费用，相当于认定了双方合同已于2018年11月15日前解除和刘保家完成退租撤店的事实。一审判决第二项，事实不清，前后矛盾。孙刘建二审答辩称:不同意刘保家的上诉请求,认可一审判决。孙刘建向一审法院起诉请求：1.请求判决刘保家向孙刘建交房租，从2018年12月8日至2019年6月7日的租金为32500元；2.合同违约金19500元；3.暖气费3600元，计算自2018年11月15日至2019年3月15日；4.房屋装修设施破坏严重，预计修复费用为22000元，分别是：外门钥匙不交换电动门锁1000元、玻璃被砸碎800元、室内门窗7000元、墙壁修复6000元，砖被砸碎60平方米合计7200元；5.上水拆坏、下水管道故意堵死，预计修理费5000元。扣掉刘保家交的押金5000元，总合计77600元。刘保家向一审法院提起反诉请求：要求孙刘建返还12425元（包括押金5000元、水电管理费1800元、提前支付的租金增长费用5625元）。一审法院认定事实：2018年8月15日，孙刘建（作为甲方）与刘保家（作为乙方）签订《合作房屋协议》，约定孙刘建将坐落在老君堂的一间房屋（以下简称涉案房屋）租给刘保家使用，租期从2018年6月8日至2020年6月7日。一年内，年租金65000元，一年后根据情况有递增。付款方式为每半年付房租。刘保家在经营过程中房屋内的水、电、暖气、物业、卫生费由刘保家负担，押金5000元。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方终止合同，收回房屋，乙方应无条件搬出房屋，并承担由此给甲方带来的损失，并按剩余合同租金的30%承担违约金，甲方已收取的任何费用不给退还。1.欠各项费用1000元以上的，擅自改变房屋用途的，提前一个月不按时支付房租金达5日的合同自动作废，到期房内物品三日内不搬走的，乙方自动放弃，甲方有权处理。2.签合同本人必须在店经营，如一个月不在店经营，必须找一个负责人重新签订合同。3.擅自将房屋转租给第三人经营或与他人合伙经营的，冬季不能利用煤火取暖。同日，涉案房屋交付刘保家，刘保家支付租金30000元、押金5000元以及其他费用9900元。关于9900元费用的用途，刘保家自述为“12个月共计2400元的水电管理费、每个月625元的租金增长费乘以12个月共计7500元”，孙刘建自述为转让费。关于腾退时间，刘保家自述为2018年11月15日，孙刘建自述钥匙仍然在刘保家手中，新租户于2019年5月或6月搬入涉案房屋。一审庭审中，孙刘建提交涉案房屋照片数份，用以证明刘保家损坏房屋的事实，刘保家未予认可。一审审理中，刘保家提交如下证据：1.刘保家与孙刘建的微信聊天记录，内容包括：（刘保家）孙大哥，我是刘保家，老君堂这家店，我打算退房了，生意不好，这位置人气不旺，保不了本钱。12月8号之前，我计划清空我的设备，给你腾房出租。（孙刘建）你可以转让。2.照片，用以证明涉案房屋门框玻璃在租房时已被破坏，房屋墙壁主体未被破坏等。孙刘建认可上述证据一的真实性，未认可其他证据的真实性。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘保家未经孙刘建同意，要求解除合同，并擅自搬离涉案房屋，违约在先。孙刘建自述新租户于2019年5月之后搬入涉案房屋，双方之间的合同应于此时解除。对于合同的解除的具体时间，鉴于负有举证责任的孙刘建并未提交证据予以佐证，法院以2019年5月1日为准。刘保家虽然主张其已将房屋交还业主，其与孙刘建的合同已经解除，但业主并非合同相对方，其与业主之间的约定不具有对抗孙刘建的效力。对于本诉诉讼请求，法院认定如下：关于房租，孙刘建要求刘保家支付租金，于法有据，但其计算期间及数额有误，法院予以调整；关于违约金，鉴于刘保家违约在先，孙刘建主张违约金，于法有据，法院予以支持，但其主张数额过高，法院予以酌定。对于暖气费，并无证据证明，且刘保家未予认可，法院不予支持。对于房屋装修损失及上水、下水管道修理费用，依据不足，法院不予支持。对于反诉诉讼请求：合同签订时，除租金以外，刘保家另行支付孙刘建押金5000元及其他费用9900元，虽然孙刘建称9900元为转让费，但就此并无合同约定，刘保家亦未予以认可，故法院难以采信。现合同已经解除，孙刘建应将押金及其他费用一并退还。故对于刘保家要求孙刘建返还押金及其他费用的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、刘保家于判决生效后七日内给付孙刘建租金25763元、违约金3000元；二、孙刘建于判决生效后七日内返还刘保家12425元；三、驳回孙刘建的其他本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,当事人刘保家向本院提交以下新证据：证据1.2019年8月15日下午刘保家通过走访涉案房屋当时承租人京冠达门控五金店老板进行录音，京冠达门控五金店老板称其是2019年春节2月份前后接手租赁的涉案房屋，并且和孙刘建签订了合同，截止到2019年8月还在使用涉案房屋，可以证明孙刘建在一审中关于刘保家将门一直锁起来到2019年5月份的陈述不实。孙刘建恶意一房两租属于欺诈行为。一审判决合同解除日期为2019年5月1日是错误的，2018年11月6日双方已经通过电话、微信和面对面的方式正式解除了合同。证据2.涉案房屋所在街道的照片及微信记录。证明孙刘建在涉案房屋所在的街上有很多租赁的房屋，孙刘建是二房东，以高价出租房屋获得收益。证明孙刘建通过合同中的霸王条款变相不退换商户押金和各种费用牟取利益。针对上述证据，孙刘建称：证据1的真实性不认可，找孙刘建租房子的是一位女士，而且孙刘建有合同，涉案房屋是五月份租出去的。上述录音证据的关联性和证明目的均不认可，因为刘保家和孙刘建没结清楚，所以孙刘建找了个放货的低价出租，已经影响了孙刘建的收益。证据2和本案没有任何关系。照片真实性不认可，照片中有些房子不是孙刘建的，关联性和证明目的均不认可。照片中门控五金的门面是孙刘建租的房子，门控五金另一间房是二月底承租的，因为货放不下，所以五月份才租了另一件房子。合同是对方签字认可的，现在不能因为自己亏了就说孙刘建是霸王条款。本院认为，刘保家提供的证据1因录音对方身份无法确认，且没有其他证据予以佐证，故本院不予采纳；证据2真实性双方均不持异议本院亦不持异议，但该证据与本案无直接关联性，本院将结合其他证据综合予以认定。孙刘建向本院提交房屋租赁合同一份，证明涉案房屋是2019年5月10日才出租出去的。孙刘建租给京冠达五金店老板陈秀银用来放货。合同是2019年5月1日签订的。针对该证据，刘保家称真实性不认可，刘保家认为这是伪造的证据，孙刘建主张刘保家长期锁门是不存在的，孙刘建早就已经转租了，一审时候孙刘建曾陈述房子是三月份借给别人的。本院认为，孙刘建提供的该项证据系与对其自述相佐证，刘保家对真实性不认可，但未提供其他证据予以证明，故本院对该证据真实性不持异议，将结合本案其他事实综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《合作房屋协议》、涉案房屋照片、微信聊天记录、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明的事实,刘保家未经孙刘建同意，要求解除合同，并擅自搬离涉案房屋，鉴于刘保家违约在先，一审法院支持孙刘建关于违约金的主张，并根据本案中孙刘建的实际损失情况对违约金数额予以酌定,并无不当,本院予以确认。关于刘保家与孙刘建之间的合同解除的时间问题,本院认为,刘保家于一审中虽然主张其已将房屋交还业主，其与孙刘建的合同已经解除，但业主并非合同相对方，其与业主之间的约定不具有对抗孙刘建的效力,故一审法院对刘保家的该项主张未予支持,并无不当。刘保家上诉主张其与孙刘建协商后已于2018年11月6日达成解除合同的合意，涉案房屋已于2019年春节前后被转租新租户使用，但并未体提供充分的证据对其该项主张予以证明，故对于刘保家的该项主张，本院不予采纳。一审法院根据孙刘建自述新租户于2019年5月之后搬入涉案房屋的情况，以2019年5月1日为双方合同解除的日期并认定了刘保家应向孙刘建支付房租的数额，并无不当，本院予以确认。此外，刘保家上诉主张一审法院判决认定孙刘建退还刘保家押金及提前支付的2018年11月15日至2019年8月15日的水电维修管理费及租金增长费用，相当于认定了双方合同已于2018年11月15日前解除和刘保家完成退租撤店的事实。对此本院认为，一审中，刘保家称其向孙刘建支付押金5000元及其他费用9900元，并主反诉张孙刘建还其押金5000元、水电管理费1800元、提前支付的租金增长费用5625元，共计12425元。孙刘建虽称9900元为转让费，但就此并无合同约定，双方合同解除后，孙刘建应将合同约定以外的相关费用予以返还，一审法院根据刘保家的反诉请求判决孙刘建返还刘保家12425元并无不当，并不能据此推断一审法院认定了2018年11月15日前双方合同解除的事实。故对于刘保家的该项上诉主张本院亦不予采纳。综上，刘保家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由刘保家负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王东军审 判 员 解学锋二〇二〇年三月二十四日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 刘 欣书 记 员 田亚男