河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终940号上诉人（原审被告、反诉原告）李文彪，男，1973年7月1日出生，汉族，现住南阳市卧龙区。上诉人（原审被告、反诉原告）于孙慧，女，1979年5月28日出生，汉族，住南阳市卧龙区。二上诉人委托诉讼代理人：梁静杰，河南两相律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）向城，男，1992年8月31日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：徐强，河南南都律师事务所律师。上诉人李文彪、于孙慧因与被上诉人向城房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文彪、于孙慧的委托诉讼代理人梁静杰，被上诉人向城的委托诉讼代理人徐强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李文彪、于孙慧上诉请求：撤销原判第一、二项，改判双方签订的房屋买卖合同为无效合同，上诉人解除合同的行为有效；一、二审诉讼费由向城承担。事实和理由：1.本案争议的房屋为拆迁安置房屋，没有办理产权登记，并且存在产权争议，根据《城市房地产管理法》第38条规定，房屋买卖合同应为无效协议，一审判决认定合同有效错误。2.上诉人于2019年4月18日向向城送达的《解除合同通知书》应当为有效行为。向城未按合同约定支付房款，多次违约经催告后仍未履行，造成上诉人不能实现卖房筹款偿还债务的目的。根据合同法第九十四条的规定，向城的行为符合解除合同的条件，一审判决错误。向城辩称，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不存在产权争议，合同有效。《城市房地产管理法》是管理性规定，上诉人称合同无效不能成立。答辩人已经履行了绝大部分合同义务，且愿意继续履行，并不构成根本违约，不影响合同目的的实现，法定解除权的条件并未成就。上诉人的上诉理由缺乏法律依据，应予驳回。向城向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》。2、确认被告2019年4月18日《解除合同通知书》解除合同行为无效。3、诉讼费用由被告承担。李文彪、于孙慧向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》；2、责令被反诉人承担因违约给反诉人造成的直接经济损失人民币184032元；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年10月17日，在南阳市宛都公证处的公证下，李文彪、于孙慧作为甲方，向城作为乙方，签订《房屋买卖合同》一份，内容为“第一条乙方同意购买甲方坐落在独山大道南段中××城市广场××楼××室房产，建筑面积为150.5平方米；第二条，上述房产的交易价格为总价人民币53万元整（大写：伍拾叁万元正）；第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以分期方式付款，并约定在合同签订之日起，乙方支付甲方人民币壹拾万整，合同签订之日起十五日内，乙方支付甲方人民币贰拾万元整，合同签订之日起半年内乙方支付甲方人民币贰拾叁万元整。第四条，甲方保证该房产合法、全书清楚、无其他影响乙方使用的任何问题。第五条过户事宜由乙方负责，办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担。第六条，大修基金及水电暖气装修押金由乙方承担。第七条乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理公证事宜，待乙方支付全额款项后，甲方配合乙方进行更名过户事宜。在乙方支付的全额款项前该房屋销售合同由甲方保管。”2016年10月17日，于孙慧出具收条一份，内容为“今收到向城位于独山大道南段中××城市广场××＃××室购房款拾万元整。”2017年1月27日，李文彪出具收条一份，内容为“今收到向城现金伍万元整，系付房款。”2017年4月4日，李文彪出具收条一份，内容为“今收到向城现金拾万元整（100000.00），（系付购房款）。”2018年3月19日，于孙慧出具收条一份，内容为“今收到向城第四笔购房款壹拾伍万元整，含前三笔已付购房款共计肆拾万元整。”2019年4月18日，李文彪、于孙慧向向城送达《解除合同通知书》，内容为“向城，双方因房屋买卖于2016年10月17日签订了房屋买卖合同并与同日办理（2016）宛市证民字第5661号公证书，双方对付款方式及日期由明确的约定，你方最迟在2017年4月16日前付清房款，但你方未能严格遵守合同约定，在2017年4月16日前支付了壹拾伍元，至今我方卖房子及时收回款项转作他用的目的不能实现，故依据《合同法》的相关规定，特向你通知双方于2016年10月17日签订的房屋买卖合同，给我方造成的经济损失保留另行主张的权利。”向城收到通知后，通过短信向李文彪、于孙慧回复，内容为“李文彪转于孙慧：你们快递邮寄的《解除合同通知书》，我4月21日已收到，现特此声明：坚决不同意你们提出的“解除双方签订的房屋买卖合同”的主张，现我们通过银行转款支付剩余的购房款6万元，请你们提供银行卡号给我”。另查明，2018年7月11日，向城通过银行向于孙慧转款7万元，并备注“截止今日向城共支付于孙慧购房款47万元整”。一审法院认为，向城与李文彪、于孙慧所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，向城于2019年4月21日收到解除通知，李文彪、于孙慧于2019年5月6日提起诉讼，请求确认解除合同的效力。当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。而本案中，双方并未对解除合同事由进行约定，那么该解除通知的效力应当看是否符合合同法第九十四条所规定的情形，2016年10月17日，双方签订房屋买卖合同，约定总房款为53万元，现涉案房屋已经交付给向城，由于向城未按合同支付购房款现剩余尾款6万元，其行为已构成违约，但该违约行为并未达到《合同法》第九十四条中所有约定的情形，故李文彪、于孙慧于2019年4月18日送达的《解除合同通知书》，要求解除合同的行为无效，不予支持。双方应当继续履行2016年10月17日所签订的《房屋买卖合同》。关于李文彪、于孙慧主张损失问题的认定。双方2016年10月17日所签订的《房屋买卖合同》中针对付款时间及付款金额进行约定，而向城未按照该约定进行付款其行为已构成违约，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。在本案中，二被告出售涉案房屋的目的为偿还借款，而合同中的约定付款时间为合同签订之日起半年内乙方支付甲方人民币贰拾叁万元整即2017年4月16日向城付清全款53万元，而向城于2017年4月16日之前仅支付25万元，故其应当自2017年4月17日起以未付款项28万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，至2018年3月18日的逾期付款违约金。2018年3月19日，向城支付购房款15万元，自2018年3月20日起，以13万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，至2018年7月10日的逾期付款违约金。2018年7月11日，向城支付7万元，自2018年7月12日起，以6万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，至付清所有款项之日止的逾期付款违约金。故李文彪、于孙慧要求的部分诉讼请求依法不能成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、原被告双方于2016年10月17日所签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、确认被告李文彪、于孙慧于2019年4月18日向原告向城送达《解除合同通知书》的解除合同行为无效；三、本判决生效后十日内，原告向城向被告李文彪、于孙慧支付购房款6万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金，其中，自2017年4月17日起，以28万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.5倍为标准，计算至2018年3月18日。自2018年3月20日起，以13万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.5倍为标准，至2018年7月10日。自2018年7月12日起，以6万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.5倍为标准，至付清所有款项之日止的逾期付款违约金）。四、驳回反诉原告李文彪、于孙慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费3980元，原告向城承担3000元，被告李文彪、于孙慧承担1080元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：向城提交手机短信截屏一份，证明向城在给李文彪、于孙慧的短信中表示一直愿意履行合同，反对解除合同。李文彪、于孙慧质证认为，1.短信真实性无法核实，上诉人是否收到短信无法证实。2、短信是在解除合同以后才发出的短信，并不能证明向城愿意主动履行合同，短信是在根本违约之后。合议庭评议认为，该短信表达的继续履行合同的愿意与一审中向城提交的双方之间短信往来情况、接到解除合同通知后继续支付房款的事实能够相互印证，本院对此予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形，合同有效。该房产属拆迁安置房，虽未取得产权证书，但系对被拆迁人财产的整体补偿,具有对价性，于孙慧对该房产享有财产权益，有处分权。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产未取得产权证书并不影响房屋买卖合同的效力。故李文彪、于孙慧上诉称争议的房屋为拆迁安置房屋，没有办理产权登记，房屋买卖合同无效的理由无法律依据，本院不予支持。其另上诉称争议房产存在产权争议，但未提交有效证据予以证明，本院不予采纳。关于合同解除行为是否有效的问题。向城虽存在未按合同约定支付购房款的违约行为，但其已履行大部分合同义务，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定不履行、迟延履行主要债务的情形，其迟延履行行为也并不导致房屋买卖这一合同目的无法实现，故向城的违约行为并不构成根本违约，合同解除的法定条件并不成就，故一审判决据此认定李文彪、于孙慧要求解除合同的行为无效符合法律规定。李文彪、于孙慧上诉称向城的违约造成其不能实现卖房筹款偿还债务的目的，并非法律规定的房屋买卖合同的目的不能实现，故其称解除行为有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李文彪、于孙慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李文彪、于孙慧负担。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员罗军审判员张艳霞二〇二〇年三月二十五日书记员 杨            太