浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2875号原告：沈虹，女，1967年2月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告：徐凯，男，1994年4月29日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。二原告共同委托代理人：宋军飞，浙江开发律师事务所律师。被告：徐金华，女，1964年4月12日出生，汉族，住海盐县。被告：徐金明，男，1967年2月1日出生，汉族，住海盐县。被告：张雪芳，女，1959年5月2日出生，汉族，住海盐县。被告：徐勋，男，1982年11月27日出生，汉族，住海盐县。被告徐金华、张雪芳、徐勋共同委托诉讼代理人：郁加慧。浙江海赛律师事务所律师。原告沈虹、徐凯与被告徐金华、徐金明、张雪芳、徐勋合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2019年1月15日以（2019）浙0424立预10号予以受理，并于2019年2月18日依法组织证据交换。原告沈虹及二原告共同委托代理人宋军飞、被告徐金明、徐勋以及被告张雪芳、徐勋的共同委托代理人郁加慧到场参加证据交换，被告徐金华经本院通知未到场。在上述案件审理过程中，根据原告沈虹、徐凯以及被告徐金华、张雪芳、徐勋的申请，本院依法委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对涉案房屋价值进行评估。上述评估完成后，本院于2019年6月13日以（2019）浙0424民初2875号对该案正式立案受理，并依法适用简易程序于2019年7月22日进行证据交换，原告沈虹及二原告共同委托代理人宋军飞、被告徐金华、张雪芳、徐勋以及三被告的共同委托代理人郁加慧均到场参与证据交换，被告徐金明经本院传唤无正当理由未到场。后因本案的审理结果需以另一案件审理结果为依据，本院依法裁定中止审理。上述中止事由消除后，本院于2020年3月10日对本案进行开庭恢复审理。原告沈虹及二原告的共同委托代理人宋军飞，被告徐金明、徐金华、张雪芳、徐勋以及三被告徐金华、张雪芳、徐勋的共同委托代理人郁加慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈虹、徐凯起诉称：2011年3月7日，因被告徐金明帮人担保等原因身负巨额债务，未经原告沈虹及徐凯的许可，擅自将原告沈虹及徐凯位于嘉兴市（83平方米）、位于海盐建新小区305幢202室（80平方米）等两套房子（共计163平方米）贱卖、抵押给担保公司，导致房产损失及每月房租2000元以上损失。后签订《房屋补偿协议书》《生活费补偿协议书》，约定被告徐金明及徐金华、徐金良在徐家厂房的拆迁补偿款到账后，于2013年3月6日前为原告沈虹及徐凯在嘉兴市同等地段购买100平方米及以上面积的商品房一套并办妥所有房产权证。工资收入最低3000元作为补偿原告沈虹房租收入及抚养儿子徐凯生活费支出，直至徐凯成家为止。2016年3月11日，被告徐金华、徐金良再次承诺，原2011年3月7日签署的协议书真实、继续有效，并且约定如至2018年12月31日前房产未实际拆迁的，将给予原告2011年3月7日前签订的协议中的房产的赔偿金额50%，另外的50%于拆迁赔偿款到账之日起七天内全部付清。2018年5月原告听闻，徐金华私房及徐金良厂房已拆迁，故于2018年5月3日函告被告要求其履行《房屋补偿协议书》与《生活费补偿协议书》的内容，但直至今日被告未向原告赔付。另查被告张雪芳、徐勋是徐金良的法定继承人。综上，原告认为被告迟延履行协议约定的义务，侵犯了原告的合法利益，现根据相关法律规定，特提起诉讼，诉讼请求（已变更）：1、四被告支付二原告购房赔偿款559650元（按11193元/平方米乘以50平方米计算）；2、四被告支付二原告生活补偿费用249000元（按合同规定从2011年3月7日开始每月补助房屋租赁费2000元暂时计算至2018年12月7日，合计186000元，要求计算至购房赔偿款款清之日；补偿抚养孩子生活费支出每月1000元自2011年3月7日计算至2016年6月7日，合计63000元）；3、上述第1、2项付款义务中，被告张雪芳、徐勋在继承徐金良遗产范围内承担支付责任；4、四被告承担本案诉讼费用。被告徐金明答辩称：原告诉请属实，其因对外欠债将本属于原告沈虹的房屋对外抵押，后被卖掉。徐金良及被告徐金华作为其哥哥、姐姐，为了保住其工作签订了上述协议。其与原告沈虹离婚分开两年后，因孩子还小，考虑到孩子的成长，故生活在一起。其对自己犯的错误愿意承担责任，具体由法院判决。被告徐金华、张雪芳、徐勋共同答辩称：一、本案在二原告起诉后，三答辩人向南湖区人民法院起诉要求撤销《房屋补偿协议书》及《承诺书》中的部分条款，案号为（2019）浙0402民初5552号。在该案一审、二审中，本案原告方也认可上述协议属于附道德义务的合同，答辩人认为此类合同可以不履行；二、在（2019）浙0402民初5552号案件二审中，原告沈虹自认其长期与被告徐金明生活在一起，故二人属于同居关系。涉案嘉兴南湖王安里的房屋系在二人同居期间购置，理应推断为共同财产。二人保持同居关系的状态应作为本案合同关系或三答辩人是否承担合同义务的主要因素。原告沈虹与被告徐金明没有解除同居关系，或从第三人角度看二人还是以夫妻名义生活在一起。而从产权过户时间、合同签订时间的跨度来讲，对于涉案房屋对外抵押、变卖的事实，原告沈虹在当时应是知晓的；三、本案各协议、承诺书签订时，原告沈虹、被告徐金明存在隐瞒、欺诈和威胁答辩人徐金华和徐金良的情形，故合同应属无效。三答辩人直到本案受理开庭后才知道二人同居至今。而在签订协议时，被告徐金明被原告沈虹弄伤住院，原告沈虹、被告徐金明没有告知三答辩人双方真实的婚姻状况以及同居情况，并隐瞒了涉案房屋的真实状态。另外，在签订承诺书时，徐金良已在癌症晚期；四、本案中徐金良、被告徐金华亦并非是债的加入。本案中的合同是基于同居关系产生，属于家事纠纷，不属于合同之债，具有人身依附性，故债权债务不具有可转让性，故三答辩人不需要履行；五、三答辩人不需要承担原告徐凯的生活费。原告徐凯是被告徐金明的儿子，且根据原告沈虹与被告徐金明的离婚协议，原告徐凯由被告徐金明抚养，该抚养权也没有变更过，原告沈虹不承担抚养费。生活补偿费也超过了诉讼时效，且原告徐凯已成年，可以自食其力。另，根据《生活费补偿协议书》，徐金良及被告徐金华只是证明人，并不是合同相对人；六、本案合同是附条件的合同，即徐家厂房拆迁购买房产，但至今厂房没有拆迁，条件并不成就，且按协议内容，本案并不涉及被告徐金华私房，也并非双方本意。即使合同有效，购房时间点也应为2013年3月。综上，请求法院驳回二原告对三答辩人的诉讼请求。本院经审理，认定案件事实如下：原告沈虹与被告徐金明原系夫妻关系，双方生育一子，即原告徐凯。双方于2001年协议离婚时，约定：海盐县武原镇（现为武原街道）建新小区305幢202室房产中的西面房间归沈虹所有；婚生子徐凯归被告徐金明抚养，被告徐金明自愿放弃原告沈虹的抚养费。2003年，徐金明将上述建新小区305幢202室房屋转让给他人。2010年6月，徐金明将其名下的嘉兴市房屋抵押给杨建芬用以借款，并办理了房屋抵押借款合同的公证。2010年7月27日徐金明出具声明一份，确认王安里15幢103室房产系2003年由沈虹出资，以徐金明的名义向杨某某购买，该房产实际所有权属于沈虹，房屋如果要出卖，须有沈虹签字才有效，等等内容。2013年9月，徐金明办理委托赵长春出售王安里房产的公证书，赵长春遂于11月27日以徐金明的名义将该房出售给他人。2011年3月7日，沈虹、徐凯作为甲方，徐金明、徐金良、徐金华作为乙方签订《房屋补偿协议书》、《生活费补偿协议书》各一份，其中《房屋补偿协议书》中的“一、事由”部分确认：由于乙方徐金明因帮人担保等原因身负巨额债务，未经甲方沈虹及徐凯许可，擅自将沈虹和徐凯位于嘉兴市（83平方米）、位于海盐建新小区305幢202室（80平方米）等两套房屋贱卖、抵押给担保公司。经海盐县公安局查实，原属沈虹、徐凯的两套住房所有权已归属他人，同时造成两人每月房租收入2000元以上损失。“二、补偿约定”：（一）乙方徐金明及家人（哥徐金良、姐徐金华）为避免甲方起诉徐金明而导致其被单位除名，请求甲方不因房屋损失等问题向法院起诉徐金明；（二）作为补偿，徐金明及家人（哥徐金良、姐徐金华）郑重承诺：在现有徐家厂房的拆迁补偿款到账后，于2013年3月6日前为沈虹及徐凯在嘉兴市区同等地段购买100平方米及以上面积的商品房壹套并办妥房屋所有权证。等等。上述协议由原告沈虹在甲方处签字，被告徐金华、徐金明及徐金良在乙方处签字。在《生活费补偿协议书》中，约定，因上述事实，徐金明每月补偿沈虹及徐凯生活费等，其中“二、补偿请求及约定”：（一）乙方徐金明及家人（哥徐金良、姐徐金华）为避免甲方起诉徐金明而导致其被单位除名，请求甲方不因房屋损失等问题向法院起诉徐金明；（二）作为补偿，徐金明及家人（哥徐金良、姐徐金华）郑重承诺：徐金明以个人月工资收入（最低3000元以上）作为补偿沈虹房租收入及抚养儿子徐凯生活费支出，徐金明个人工资卡由甲方沈虹及徐凯保管及使用，直至徐凯成家为止，徐金明不得擅自将工资挪为他用。上述协议甲方处由原告沈虹签字，乙方处由被告徐金明签字，被告徐金华及徐金良在“证明人”处签字。2016年3月11日，徐金良、被告徐金华出具《承诺书》一份，承诺：一、原2011年3月7日签订的协议书真实、将继续有效（等待徐金华现居住的私房拆迁、徐金良原森奇羊毛衫厂厂房拆迁。涉及其他共有人权利事项由承诺人负责说明并解决）；二、如至2018年12月31日前上述房产仍未实际拆迁，承诺人徐金良、徐金华保证先付给沈虹2011年3月7日签订的协议中约定房产（嘉兴市王安里同等地段的100平方米以上的商品房一套）的赔偿金额的50%资金，另外50%则至拆迁赔偿款到账之日起七日内支付。本案在审理过程中，经原告沈虹、徐凯申请，本院依法委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对涉案嘉兴市房屋及车库的市场价值进行评估，评估价值时点为2018年12月31日。经被告徐金华、张雪芳、徐勋申请，本院同时委托上述评估机构按照评估价值时点2013年3月6日对上述房屋价值进行评估。经上述机构评估认定：涉案房屋评估价值时点为2018年12月31日的住宅单价为11193元/平方米，车库为1000元/平方米；涉案房屋评估价值时点为2013年3月6日的住宅单价为5401元/平方米。因上述鉴定，原告沈虹支出鉴定费3300元，被告徐勋支出鉴定费1500元。另查明，1、徐金良现已病逝，被告徐勋、张雪芳分别是其子、妻，为法定继承人；2、原告徐凯于1994年4月29日出生，于2016年7月8日大学本科毕业；3、涉案协议中涉及的“徐家厂房”原、被告确认至今尚未拆迁；4、徐金明、沈虹认可二人离婚两年左右后又在同一处居所生活，但二人陈述并非以夫妻名义，不属于“同居生活”。2011年3月7日的补偿协议签订后，被告徐金明将工资卡交付给原告沈虹，前3个月原告沈虹从该卡取出10000元左右作为徐金明给付的生活费。后徐金明因债务被法院强制执行，沈虹每月从徐金明工资卡中取出1200元直至2017年11月，之后未再从被告徐金明处收取其他款项；5、本案在审理过程中，本案被告徐金华、张雪芳、徐勋在嘉兴市南湖区人民法院起诉本案原告沈虹、徐凯以及被告徐金明，要求撤销本案房屋补偿协议以及承诺书中的部分条款，并认为上述合同属于赠与合同，南湖区人民法院以（2019）浙0402民初5552号予以立案受理，经审理后，该院判决驳回了徐金华、张雪芳、徐勋的诉讼请求。后该案经嘉兴市中级人民法院二审，该院作出（2019）浙04民终3353号民事判决书，该判决认同一审中对“徐金良、徐金华作为徐金明的亲人（哥、姐）与徐金明作为乙方赔偿沈虹等甲方的损失的金额、实现方式达成一致，即为甲方购买符合一定标准的商品房，实质上是已同意与徐金明一起，对沈红等遭受损失的赔偿”的认定，并判决维持了一审判决。本院认为，涉案《房屋补偿协议书》《生活费补偿协议书》《承诺书》均为当事人自愿签订，属双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效。本案中，被告徐金明处分的两处房产，一是海盐县武原镇（现为武原街道）建新小区的房屋，根据离婚协议，该房屋中其中一间归属原告沈虹所有，二是嘉兴市王安里的房屋系原告沈虹以被告徐金明的名义购得，实际根据被告徐金明的声明，该房屋归属原告沈虹所有。而庭审中原告沈虹亦明确对其而言房屋系其与儿子即原告徐凯共有。现根据房屋补偿协议确认的事实，乙方补偿的原因是徐金明擅自处分属于沈虹以及徐凯的房屋，给两人造成了损失；乙方同意不因房屋损失而向法院起诉徐金明，以防止徐金明被工作单位除名。由此可见，作为乙方之一的徐金明本身对其擅自处分行为应承担责任；徐金良、徐金华作为徐金明的亲人（哥、姐）与徐金明作为乙方赔偿沈虹等甲方的损失的金额、实现方式达成一致，即为甲方购买符合一定标准的商品房，实质上是同意与徐金明一起，对沈虹等遭受损失的赔偿。2016年的承诺书也再一次确认了徐金良等应当承担的义务。而与本案相关联的（2019）浙0402民初5552号、（2019）浙04民终3353号生效民事判决已经确认了上述房屋补偿协议、承诺书并不符合赠与合同的特征，故对被告徐金华、张雪芳、徐勋请求撤销上述协议及承诺书部分条款的诉请已依法予以驳回。徐金良以及被告徐金华系完全民事行为能力人，理应对自己在协议上的签字行为负责。综上，涉案《房屋补偿协议书》《承诺书》应属合法有效，当事人应根据约定履行自己的义务。另，对于《生活费补偿协议书》，本院认为，首先，该协议中提及的“生活费”主要为房租损失及孩子生活费支出，上述损失与被告徐金明擅自处置房屋的行为存在直接关联性，被告徐金明理应是上述损失的直接承担者；其次，根据协议约定的具体内容看，有关生活费补偿的支付主体为被告徐金明，而非徐金良及被告徐金华；最后，从协议所签订的位置看，徐金良及被告徐金华系在“证明人”处签字，故不能认定该二人为履行义务者。因此，上述《生活费补偿协议》的合同相对方应为原告沈虹、徐凯和被告徐金明，该合同是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，属合法有效，被告徐金明应当按照相应约定履行自己的义务。对于原告沈虹、徐凯主张由徐金良、被告徐金华共同承担生活费补偿的请求，其依据不足，理由亦不充分，本院不予支持。对于原告方的各项诉请，本院分析认定如下：一、有关原告方要求被告方赔偿购房损失的诉请，本院认为：根据2011年3月7日签订的《房屋补偿协议书》的约定，徐金良及被告徐金华、徐金明同意在徐家厂房拆迁补偿款到账后，于2013年3月6日前为原告沈虹、徐凯购买嘉兴市区同地段100平方米以上的商品房。根据2016年3月11日徐金良及被告徐金华的《承诺书》，徐金良、被告徐金华承诺上述协议继续有效，并承诺如2018年12月31日前相关房产仍未实际拆迁的，则先支付原协议中约定房产的赔偿金额的50%；根据原、被告的庭审陈述，协议中提及的“徐家厂房”至今仍未拆迁。综合以上事实，原告沈虹、徐凯可以主张被告方赔偿相应房屋的50%购买价款。对于款项计算标准，综合协议内容看，相应房屋本应于2013年3月6日前购得，故计算房屋单价以价值时点为2013年3月6日为标准计算较为合理。故根据鉴定意见，当时的房屋单价为每平方米5401元，乘以原告主张的50平方米，经计算，应为270050元。对于原告方超额部分主张，本院不予支持。二、有关原告方要求被告方支付生活费补偿的诉讼请求，经本院前述认定，该项补偿应由被告徐金明予以承担，徐金良及被告徐金华无需承担上述费用补偿责任。就上述费用的补偿标准，房租损失每月2000元、抚养徐凯的生活费支出每月1000元，被告徐金明予以认可。就补偿时间，原告方起诉就房租损失计算到购房损失款款项付清为止，就徐凯生活费支出计算到原告徐凯大学毕业，亦即2016年7月8日为止，被告徐金明均予以认可。现原告沈虹、徐凯当庭表示就房租损失和原告徐凯生活费支出，二人认可共同主张，故本院认定被告徐金明向原告沈虹、徐凯支付上述费用。综上，经计算，从协议签订之日（2011年3月7日）起暂计算到原告方诉请的2018年12月7日，被告徐金明应当支付原告沈虹、徐凯房租损失186000元，之后房租损失实际支付到购房损失款款项付清为止；从协议签订之日（2011年3月7日）起计算到原告方诉请的2016年6月7日，被告徐金明应支付原告沈虹、徐凯的生活费支出63000元。庭审中，原告沈虹陈述被告徐金明自2011年3月7日起，前三个月向其支付过10000元，之后每月支付1200元直至2017年11月，之后未再支付。经计算，被告徐金明共支付过103600元。对于被告徐金明支付的上述费用，其中前三个月支付的费用包含房租损失及生活费支出，之后每月支付的1200元中，应当优先扣除需支付给徐凯的生活费支出，直至徐凯大学毕业，剩余部分属于被告徐金明对房租损失的支付。因此，被告徐金明实际已支付徐凯生活费支出63000元，已支付房租损失40600元。综上，扣除被告徐金明已经支付的费用，被告徐金明尚需支付原告沈虹、徐凯暂计算至2018年12月7日的房租损失145400元，之后的房租损失，仍按每月2000元，支付到购房损失款款项付清为止。对于原告沈虹、徐凯的其他诉讼请求，本院不予支持。另，因徐金良已病逝，被告张雪芳、徐勋作为徐金良的法定继承人，应当在继承徐金良遗产的范围内与被告徐金华、徐金明共同向原告沈虹、徐凯支付购房损失。对于原、被告已支出的鉴定费用共计4800元，结合本案上述认定，本院酌定由原告沈虹、徐凯负担4000元，被告徐金华、张雪芳、徐勋共同负担800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张雪芳、徐勋在继承徐金良遗产范围内与被告徐金华、徐金明共同支付原告沈虹、徐凯购房损失人民币270050元，于本判决生效之日起十日内清偿完毕；二、被告徐金明支付原告沈虹、徐凯租房损失人民币145400元（暂算至2018年12月7日，之后按每月2000元支付至上述第一项款项付清为止），于本判决生效之日起十日内清偿完毕；三、驳回原告沈虹、徐凯的其他诉讼请求。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5943元，由原告沈虹、徐凯共同负担2890元，由被告徐金明负担3053元（其中1985元由被告徐金华以及被告张雪芳、徐勋在继承徐金良遗产范围内与被告徐金明共同负担）。本案鉴定费4800元，由原告沈虹、徐凯负担4000元，被告徐金华、张雪芳、徐勋共同负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  李亚平二〇二〇年三月三十一日书记员  陈冬琦??13?