安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终221号上诉人（原审被告）：舒城县众得利商贸有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇梅河路138号，统一社会信用代码913415237430850091。法定代表人：董会，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王铭，该公司业务经理（监事）。被上诉人（原审原告）：赵兵，男，1969年11月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：魏建华，安徽舒洲律师事务所律师。上诉人舒城县众得利商贸有限公司（以下简称众得利公司）因与被上诉人赵兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人众得利公司委托诉讼代理人王铭、被上诉人赵兵及其委托诉讼代理人魏建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众得利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判；2.本案上诉费用由赵兵负担。事实和理由：一、根据赵兵与舒城县民政局签订的合同约定，2010年5月31日赵兵与众得利公司签订转租合同以来，一直没有告知舒城县民政局，舒城县民政局内部疏于管理，无人关心此事，也一直不知道转租之事，直到2019年10月舒城县人民政府找舒城县民政局要房，舒城县民政局才得知此事，故舒城县民政局才起诉要求解除与赵兵的合同。此完全可以证明，舒城县民政局根本不知道赵兵有转租事实存在，同时也证明转租合同无效。二、根据众得利公司与赵兵的转租合同第四条约定，转租合同到期后，赵兵既没有告知舒城县民政局转租事宜，也没有告诉众得利公司其一直没有告知舒城县民政局转租事宜。至此，众得利公司处于不知情中。特别是转租合同到期时，众得利公司电话联系赵兵要求续签合同时，赵兵回话说“转租合同到期了，你自己直接找民政局签，我不管了”，但众得利公司去舒城县民政局咨询时，因无人知晓租房之事，也没人过问，后就回去等待舒城县民政局来找时再签合同，结果一等就是6年，一直无人问津，导致众得利公司垫付维修费138065元（有单据费用证明），故进一步证明：1、赵兵转租合同到期后已放弃了与众得利公司转租协议，且转租期限也超过了承租人的租赁期限，赵兵没有主体资格也无权向众得利公司主张和索要租金，而应当由舒城县民政局主张。2、转租合同到期已满6年，房屋租金延付已达6年，赵兵一直也没有提起房屋租金一事，时效也不符合法律规定。三、一审法院适用法律错误。1、一审法院无视案件事实，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释》第15条、16条，违法认定转租合同继续有效。2、民法通则第136条和民法总则第188条都有明确规定，一审法院视而不见。赵兵辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、众得利公司上诉称舒城县民政局不知转租事宜，应认定转租合同无效且众得利公司一直不知情，此与事实不符。赵兵是在合同租赁期间内将房屋转租给众得利公司的，在转租时，赵兵已经告知舒城县民政局转租事宜，且转租协议中也明确告知众得利公司不干涉众得利公司与原房主签订租赁合同。由此可见，众得利公司和原房主知道房屋的租赁事宜。舒城县民政局与赵兵房屋租赁合同纠纷一案的判决书也明确说明众得利公司在合同到期后与舒城县民政局协商继续租赁事宜，但一直未能达成一致意见。由此可见，众得利公司不是不知情。该案中，舒城县民政局自始至终没有提出转租合同无效，实际是认可了赵兵的转租事实。很明显，众得利公司不是转租无效合同的适格当事人，其行为应是越俎代庖。2、众得利公司称诉讼时效已过，无事实和法律依据。赵兵与众得利公司的房屋租赁关系是建立在赵兵与舒城县民政局之间的房屋租赁合同之上的。赵兵在舒城县民政局起诉后才知道众得利公司并没有与舒城县民政局签订续租协议，在此之前赵兵没有收取众得利公司任何租赁费用，也不知道舒城县民政局是否收取租赁费，一直认为众得利公司与舒城县民政局达成续租协议。按照合同法的规定，租赁合同到期后，承租方应当履行归还租赁物的义务。当赵兵要求收回租赁物时，众得利公司称正在和原房东协商租赁事宜，但众得利公司一直没有告知赵兵未能和原房东签约事实，也未履行归还租赁物义务且仍然占用该租赁物，以至于舒城县民政局以赵兵为被告提起诉讼。该案生效判决认定赵兵与舒城县民政局的租赁关系为不定期租赁。同理，赵兵与众得利公司之间的租赁关系也为不定期租赁，现舒城县民政局要求解除租赁关系，众得利公司作为次承租人应当解除与赵兵之间的不定期租赁关系。根据民法总则的规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。故，本案未超过诉讼时效。3、众得利公司提到的装潢费用问题，租赁合同已经明确约定，装修费用由众得利公司自行承担。4、关于众得利公司提到的损失问题，系因众得利公司在租赁期间届满后未与原房主达成续租协议，也未将该事实告知赵兵，且未归还租赁物所致，应由众得利公司自行承担。赵兵向一审法院起诉请求：1.判令解除赵兵与众得利公司之间的不定期房屋租赁合同；2.判令众得利公司给付赵兵租金24万元并支付赵兵违约金1万元；3.判令众得利公司立即返还租赁的房屋并恢复原状。一审法院认定事实：2007年1月18日，舒城县民政局与赵兵签订了《军休楼房屋出租合同》，合同约定舒城县民政局将其所有的位于舒城县经济技术开发区安合路与金墩大道（注：现为三里河路）交叉口处的房产出租给赵兵，租赁范围为整幢楼房及其附属院落，租赁期限自2007年5月8日起至2013年5月8日止，租金3万元/年，并约定了其他事项；2010年5月31日，赵兵与众得利公司签订了房屋转租合同；合同约定，赵兵将位于舒城县城关镇三里河路与合安路交叉口处房屋六间及一处院落转租给众得利公司，租赁期限为三年即自2010年6月8日起至2013年5月8日止，租金标准为4万元/年；“转租合同到期后由众得利公司与房屋房主（舒城县民政局）签订该房屋的租赁合同，赵兵不得干涉”；“众得利公司在租赁期间不得私自转租已承租的房屋并在租赁期间妥善保管好原房屋的设备、设施，装修所涉及费用，由众得利公司自行承担，赵兵概不承担装修折旧费用”，“未经双方协商一致，任何一方不得擅自更改、废除本合同，若一方违约，应赔偿另一方违约金一万元，并承担相应损失”。上述合同履行完毕后，众得利公司继续占有并使用租赁物，众得利公司此后未再给付租金或者占有使用费。（2019）皖1523民初3887号民事判决确定，舒城县民政局与赵兵之间的租赁关系自2007年5月8日起至该判决生效之日止。一审法院认为，本案的争议焦点为，一、赵兵与众得利公司之间的转租合同是否有效，2013年5月9日后双方是什么关系；二、众得利公司是否有给付赵兵租金或者房屋占有使用费的义务？标准是多少？是否应支付违约金？三、赵兵的其他诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与出租人另有约定的除外；第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，结合本案认定的法律事实，赵兵与舒城县民政局之间的租赁合同约定的租赁期限为自2007年5月8日起至2013年5月8日止，赵兵与众得利公司之间的转租合同约定的租赁期限为自2010年6月8日起至2013年5月8日止，转租期限并未超过赵兵与舒城县民政局之间租赁合同的期限；本案中，在转租合同期限内以及租赁合同、转租合同约定的租赁期限外，出租人（租赁房屋的所有人）舒城县民政局自始至终并未主张转租合同无效，特别是出租人（租赁房屋的所有人）舒城县民政局在知道或者应当知道赵兵转租后六个月内未作表态，故舒城县民政局不得以承租人赵兵未经其同意将房屋转租为由，主张解除其与赵兵之间的租赁合同，或者主张认定赵兵与众得利公司之间的转租合同无效。2013年5月9日，舒城县民政局与赵兵之间的租赁合同期限届满，但是赵兵未将租赁的房屋返还给舒城县民政局，视为继续使用租赁物，舒城县民政局未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，舒城县民政局与赵兵之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同样，2013年5月9日，众得利公司与赵兵之间的转租合同期限届满，但众得利公司未将租赁物返还给赵兵，视为众得利公司继续使用租赁物，实际上众得利公司确实在继续使用租赁物，赵兵也未提出异议，应依法认定众得利公司与赵兵之间的原转租合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，赵兵与众得利公司于2010年5月31日签订的房屋转租合同有效，2013年5月9日后，舒城县民政局与赵兵之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，赵兵与众得利公司之间的原转租合同继续有效，租赁期限为不定期。关于争议焦点二。根据上述关于争议焦点一的论述，在定期转租合同租赁期限届满后，众得利公司继续使用租赁物，赵兵没有提出异议的，原转租合同继续有效，租赁期限为不定期，故原转租合同对双方继续具有约束力，双方均应该按照原转租合同约定履行义务。具体的说，众得利公司有义务给付租金，租金按照原转租合同约定的标准确定，即每年4万元。依据已经生效的（2019）皖1523民初3887号民事判决，①舒城县民政局与赵兵之间的租赁合同已经于2019年10月4日解除；②众得利公司等作为次承租人，应于2019年10月14日（判决生效后10日内）前腾退房屋。另，赵兵与众得利公司之间的转租合同，已经于2013年5月9日转为不定期租赁合同，而不定期租赁合同，双方当事人都有权请求随时解除合同，出租人赵兵解除合同应当在合理期限之前通知承租人众得利公司。在本案中，众得利公司陈述，2013年5月8日前一段时间，其试图直接与舒城县民政局建立租赁关系，但未果。根据上述情况，赵兵、众得利公司、舒城县民政局均知道或者应当知道，各方之间的租赁合同自2013年5月9日后即均处于不定期租赁状态，2019年10月4日，赵兵和舒城县民政局之间的租赁合同解除后，赵兵即无权占有（间接占有）租赁物，丧失对租赁物的租赁权，其与众得利公司之间的转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，即赵兵与众得利公司之间的转租赁合同于2019年10月4日终止。众得利公司应向舒城县民政局支付自2019年10月4日起至其实际腾房之日止期间的房屋占有使用费。另，根据众得利公司与赵兵之间的转租合同约定的内容看，众得利公司知道赵兵系转租，合同期限内的装修费用，双方约定由众得利公司负担；2013年5月9日后的不定期租赁期间，法律规定，双方随时可以请求解除合同，在此期间，即使众得利公司因经营需要需要装修，其应该考虑到装修费用难以获得回报的风险，对其风险应该由其自行负担。至于，众得利公司是否应给付赵兵违约金1万元的问题。从案件事实看，众得利公司未经出租人赵兵同意擅自将租赁物转租给他人，确系违约；但是，赵兵自2013年5月9日至今，始终未履行维修义务，双方互有违约，根据《合同法》第120条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故双方均应给付对方违约金1万元，为减轻双方当事人诉累，该1万元违约金应相互抵销。故对赵兵诉请众得利公司给付1万元违约金的请求，该院不予支持。关于争议焦点三。赵兵的诉请第1、2项能否得到支持，前文已经论述。赵兵诉请众得利公司返还租赁物并恢复原状，在已经生效的（2019）皖1523民初3887号民事判决中，众得利公司已经被赋予向舒城县民政局腾退房屋的义务，故在本案中，赵兵请求众得利公司向其返还租赁物，无法律依据，该院不予支持。因赵兵未举证证明众得利公司有擅自改善或增设他物的行为或结果，故赵兵诉请众得利公司恢复租赁物原状，无事实依据，该院不予支持。另，众得利公司在本案中辩称，租赁期间赵兵未履行维修的义务。合同法规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。但本案中，众得利公司未举证证明需要维修及维修的费用，也未提出反诉，故其该项辩称不足以对抗或者抵销、部分抵销赵兵请求给付租金的诉讼请求。众得利公司还辩称，租赁期间其产生装修费、搬迁费、停业损失等，但双方之间的合同明确约定，装修所涉及费用由众得利公司负担，赵兵概不承担装修折旧费用，故定期租赁内的装修费已经因众得利公司正常承租而得到回报，其无权请求赵兵负担；不定期租赁期间，因双方均有权请求随时解除租赁合同，众得利公司应该审慎对待装修，其擅自装修，对装修费损失应该自行负担（前文已经详细论述，不再赘述）；至于搬迁、停业损失，众得利公司在本案中未提出反诉，并请求另案处理，不违反法律规定，该院依法予以准许，即本案不予处理。综上，赵兵与舒城县民政局之间的租赁合同，已经于2019年10月4日确定解除，自该日起，赵兵即丧失租赁权，其与众得利公司之间的租赁合同也于当日终止；且，众得利公司应该于2019年10月14日前履行腾房义务，故现赵兵请求解除其与众得利公司之间的租赁合同并请求其返还租赁物，于法无据，不予支持，但该院可以确认双方之间的租赁合同于2019年10月4日终止。至于租金，赵兵与众得利公司之间的转租合同自2013年5月9日起变为不定期租赁合同，众得利公司应该按照原转租合同的标准给付租金，即4万元/年，计算至2019年10月4日止，为256328.77元（24万+40000元/年/365日*149日），赵兵诉请给付24万元，主动放弃余额16328.77元，符合法律规定，予以支持；其后的占有使用费，由舒城县民政局直接向次承租人主张，本案不予处理。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告赵兵与被告舒城县众得利商贸有限公司之间的转租赁合同于2019年10月4日终止；二、被告舒城县众得利商贸有限公司于判决生效后三十日内向原告赵兵支付租金24万元；三、驳回原告赵兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6050元，减半收取3025元，由原告赵兵负担。本院二审期间，众得利公司提供了一份垫付维修费收款收据（复印件），证明：在租赁期限内，众得利公司垫付了维修费用，维修费用应当由出租方承担。赵兵质证意见为：该证据为复印件，不符合证据形式。赵兵对于众得利公司是否进行维修并不知情，也没有收到任何维修通知，对证明目的有异议。因该证据系复印件，且赵兵不予认可，故本院对其真实性及证明目的不予采信。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，赵兵与众得利公司签订的《房屋转租合同》明确记载了案涉房屋系转租，转租期限自2010年6月8日至2013年5月8日。此说明赵兵在签订合同时已明确告知了众得利公司转租的事实，且转租期限在赵兵与舒城县民政局的合同期限内，另舒城县民政局在诉请赵兵支付租金一案中，也未主张赵兵的转租行为无效，故众得利公司现上诉认为转租合同无效，本院不予采纳。《房屋转租合同》约定“转租合同到期后由众得利公司与房屋房主签订租赁合同，赵兵不得干涉”，舒城县民政局在诉请赵兵给付租金一案中，也认可众得利公司在赵兵合同到期后不久曾找到舒城县民政局请求直接承租，此说明众得利公司对于转租合同到期后应与舒城县民政局协商继续租赁事宜系明知并认可的。在合同已约定“转租合同到期后……赵兵不得干涉”且众得利公司没有向赵兵交还房屋的情况下，赵兵没有义务对众得利公司与舒城县民政局的协商结果持续关注。此时，对于赵兵而言，其有理由认为其与众得利公司之间的转租合同已经到期，故其亦未再向众得利公司主张租金，直至舒城县民政局起诉其解除合同、支付租金时，其才知道众得利公司没有与舒城县民政局签订租赁协议。在生效判决认定舒城县民政局与其之间成立不定期租赁合同关系，并判令其向舒城县民政局支付18万元租金时，赵兵方才知道自己受到了损失。二审庭审时，赵兵也陈述系因生效判决认定其与舒城县民政局之间成立不定期租赁合同，并判令其向舒城县民政局支付租金，其才起诉众得利公司要求解除租赁合同并支付租金，故本案赵兵起诉主体适格，且未超过诉讼时效。如上所述，赵兵系因生效判决之故而提起本案诉讼，故虽然一审判决根据赵兵与众得利公司签订的《房屋转租合同》约定的租金标准并结合赵兵的诉请确定众得利公司应付租金24万元应属正确，但根据生效判决判令赵兵应向舒城县民政局支付18万元租金的事实，本院认为将众得利公司应付赵兵租金相应调整为18万元更为适当。众得利公司提及的维修费用问题，因提供的证据系复印件，且在本院已将租金调整为18万元的情况下，赵兵亦未能通过房屋维修获益（假若存在维修的话），故对众得利公司该项主张不予支持。众得利公司在未获舒城县民政局明确表态的情况下不退还房屋，在舒城县民政局起诉赵兵一案中不积极到庭应诉，以致引发本案诉讼，故本院决定本案一、二审诉讼费用均由众得利公司负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初6160号民事判决第一、三项，即一、原告赵兵与被告舒城县众得利商贸有限公司之间的转租赁合同于2019年10月4日终止；三、驳回原告赵兵的其他诉讼请求。二、变更安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初6160号民事判决第二项为：舒城县众得利商贸有限公司于判决生效后三十日内向赵兵支付租金18万元。一审案件受理费6050元，减半收取3025元；二审案件受理费4900元，均由舒城县众得利商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    军审判员 魏  晶  晶审判员 王    丽二〇二〇年三月三十日书记员 宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。