北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终946号上诉人（原审被告）：北京穆恩楼清真饮食有限责任公司，住所地北京市朝阳区中纺街5号。法定代表人：何军，总经理。委托诉讼代理人：杨翰林，北京赵天庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：付克强，北京赵天庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园13号。法定代表人：杜新望，总经理。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪嘉，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人北京穆恩楼清真饮食有限责任公司（以下简称穆恩楼公司）因与被上诉人北京海天一色餐饮有限公司（以下简称海天一色公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初8012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。穆恩楼公司之委托诉讼代理人杨翰林、付克强，被上诉人海天一色公司之委托诉讼代理人郭杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。穆恩楼公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判驳回海天一色公司关于违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由海天一色公司承担。事实和理由：2017年4月6日，穆恩楼公司与海天一色公司签署房屋租赁协议，穆恩楼公司将租金预付至2018年1月5日，同时支付押金407340元。后因租赁房屋被朝阳区公安消防支队查封，双方合同于2017年12月11日解除。合同解除后海天一色公司向法院起诉，一审法院判令穆恩楼公司支付海天一色公司装修期租金611010元、2018年1月6日至2018年1月23日房屋占有使用费120528元，违约金400000元。穆恩楼公司认为，合同解除后，海天一色公司控制和占有了房屋，故一审法院按照海天一色公司的主张要求穆恩楼公司支付合同解除后的房屋占有费，明显不公。双方租赁合同关于押金不退、支付违约金、支付装修期租金的约定，实质上均是违约条款的范畴，故一审法院同时要求穆恩楼公司支付装修期租金、支付违约金（未将押金予以抵扣），过分高于海天一色公司的损失。海天一色公司辩称，同意一审判决，不同意穆恩楼公司的上诉请求，穆恩楼公司的上诉请求、事实与理由不成立，请求二审法院在查明事实的基础上驳回穆恩楼公司的上诉请求，维持一审判决。合同是经过双方同意签署的，合同中明确约定了按照年租金的30%支付违约金，结合实际损失，一审法院认定的违约金数额并不高，在合同基础上已经减少非常多了，穆恩楼公司再主张免除违约金，没有任何事实依据。海天一色公司向一审法院起诉请求：判令穆恩楼公司支付海天一色公司自2017年4月6日至2017年7月5日装修期内租金611010元；穆恩楼公司支付海天一色公司自2018年1月6日至2018年1月23日租金120528元；穆恩楼公司支付海天一色公司合同违约金733212元。一审法院认定事实：2017年4月6日，海天一色公司（甲方）与穆恩楼公司（乙方）签订《合作协议》，约定穆恩楼公司向海天一色公司承租涉案房屋，建筑面积2480平方米。合同第七条费用条款约定，乙方需于本合同生效之日起＿天内向甲方缴纳履约保证金（押金）407340元，及首期（半年）场地使用费1222020元，乙方自入场之日起每半年须提前一个月向甲方支付场地使用费。合作期限为十年三个月（2017年4月6日至2027年7月5日），其中2017年4月6日至2017年7月5日为装修筹备期，装修筹备期内不计场地使用费。两年内因乙方自身原因解除合同的，乙方应另行支付甲方三个月租金。付款方式押二付六；入场费递增标准：每三年递增9%。本合同约定的履约保证金在整个合作期内保持不动，乙方无权要求将拖欠甲方的任何费用从履约保证金中冲抵，乙方所欠承租人的费用均应另行支付。合同第七条约定，合作期内，如乙方违约导致合同解除的履约保证金将不予退还。此外在本合同中止或解除时，若乙方清结各项费用并交还甲方经营场地之日起30日内，由甲方将该保证金如数退还给乙方。如因乙方原因导致本协议提前终止或解除，甲方不对乙方的装修进行任何形式的赔偿或补偿。若乙方不按本合同约定履行，或违反上述相关条款的，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还并按照当年场地使用费的30%向甲方补齐剩余违约金并即时交还房屋。否则甲方有权收回房屋使用权，所产生的损失由乙方承担。乙方未履行的剩余场地使用费、物业费、采暖费等各项费用不予退还。合同第九条约定，二次消防报建及验收等责任和费用均由乙方承担。上述合同签订后，双方均按照租赁合同履行，穆恩楼公司向海天一色公司交付租金至2018年1月5日。2017年12月11日因涉案房屋未通过二次消防验收，北京市朝阳区公安消防支队将涉案房屋查封。穆恩楼公司称系海天一色公司实际控制人张宝承诺其经营的北京德水昌盛消防工程有限公司（以下简称德水公司）可以承接消防工程并办理二次消防验收手续，但在签订《消防工程承包合同》后消防还是没能通过验收。对此海天一色公司不予认可，称德水公司与其无关。2018年1月3日，海天一色公司向穆恩楼公司邮寄《通知/催告函》称鉴于穆恩楼公司在2017年12月12日未与海天一色公司达成解除《合作协议》情况下单方私下撤离涉案房屋，构成根本违约，要求穆恩楼公司在2018年1月15日联系海天一色公司并协商解除《合作协议》及涉案房屋返还等纠纷。庭审中，双方均认可《合作协议》已经解除。海天一色公司称穆恩楼公司在2017年12月12日自行搬离涉案房屋，但还遗留了大量的物品，就此海天一色公司提交了2018年1月19日的照片予以佐证。2018年1月23日海天一色公司自行收回涉案房屋。穆恩楼公司对此不予认可，称系海天一色公司在2017年12月12日将房屋上锁，导致其大量物品无法取出。海天一色公司主张穆恩楼公司支付2018年1月5日至2018年1月23日的房屋租金及装修期内租金。穆恩楼公司认为双方合同在2017年12月12日已经解除，海天一色公司无权要求支付上述两笔租金。海天一色公司另主张穆恩楼公司支付违约金，穆恩楼公司主张其并非故意违约，系海天一色公司未按承诺协助其办理消防验收，故不同意承担违约责任，同时主张违约金数额过高。另查，涉案房屋已经取得规划许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。该案中，海天一色公司、穆恩楼公司签订的《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。根据合同约定，涉案房屋的二次消防验收系穆恩楼公司义务，现涉案房屋未能通过消防验收且被消防支队查封，合同目的不能实现，双方合同应当解除，穆恩楼公司应当就此向海天一色公司承担违约责任。现有证据不能证明穆恩楼公司未通过消防验收系海天一色公司原因导致，故对于穆恩楼公司主张的海天一色公司承诺并未履行协助穆恩楼公司通过二次消防验收一节，该院不予采信。对于合同解除的时间，双方各执一词，该院确定以合同不具备继续履行条件即房屋被消防支队查封之日为双方合同解除之日。合同解除后，穆恩楼公司并未向海天一色公司返还房屋，穆恩楼公司虽主张系海天一色公司将房屋上锁，但未就此提交证据予以佐证，根据海天一色公司提交之证据，涉案房屋尚有电梯可以通行，故穆恩楼公司应当履行腾空并返还房屋的义务，穆恩楼公司逾期未返还房屋，应当支付房屋占有使用费，故对于穆恩楼公司要求海天一色公司支付2018年1月5日至2018年1月23日房屋租金的请求，该院调整为房屋占有使用费，海天一色公司主张的数额合理，该院予以支持。就装修期内租金一节，双方确有约定，海天一色公司主张该请求合理，该院予以支持。违约金一节，系海天一色公司合理主张，但考虑到海天一色公司的实际损失，其主张之数额确实偏高，该院予以酌减。穆恩楼公司经该院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，该院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，该院判决：一、海天一色公司与穆恩楼公司于二○一七年四月六日签订《合作协议》于二○一七年十二月十一日解除；二、穆恩楼公司于判决生效后七日内支付海天一色公司二○一七年四月六日至二○一七年七月五日装修期内租金六十一万一千零一十元；三、穆恩楼公司于判决生效后七日内支付海天一色公司二○一八年一月六日至二○一八年一月二十三日的房屋占有使用费十二万零五百二十八元；四、穆恩楼公司于判决生效后七日内赔偿海天一色公司违约金四十万元；五、驳回海天一色公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。穆恩楼公司向本院提交：证据一，北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初99440号判决书，证明根据该生效判决书，穆恩楼公司之前向海天一色公司交纳的履约保证金407340元已经无法退还。根据合同第八条第3款，穆恩楼公司支付违约金的前提是先将履约保证金进行扣除，不足的部分穆恩楼公司再进行补齐，但一审法院没有考虑到履约保证金不予退还的情况，履约保证金加上一审判决的违约金，已经超过了合同约定的30%的标准。证据二，2019年5月14日双桥法庭开庭笔录一份，证明涉案房屋已于2018年2月再次出租，空置期只有一个月。海天一色公司发表质证意见称，对证据一，真实性、合法性认可，该份判决书已经生效，在该份判决中已经确认了双方签订的合同有效，并驳回了穆恩楼公司的诉讼请求。穆恩楼公司主张是因为案由错误被驳回诉讼请求，海天一色公司不认可。穆恩楼公司违反合同约定，根据合同约定不应该退还履约保证金。合同第八条第3款也没有表述是违约金先从履约保证金中扣除，再支付剩余部分违约金，30%的违约金与履约保证金是同步履行的，不是补充的关系。对证据二，真实性、合法性认可，证明目的不认可，当时的代理人对相关情况不了解，实际上现在涉案房屋仍处于空置状态，即便涉案房屋已经出租了，空置期也不可能是一个月。一审判决的结果是2017年12月11日解除租赁合同，租金只计算到了2017年12月11日，2月份有春节，按照该庭审笔录计算，两个月的租金也是40多万元。一审判决第四项并非是海天一色公司的损失，而是违约金，一审判决的数额是合理的。本院认证如下：对证据一，真实性、合法性予以确认，可以证明穆恩楼公司以合同无效为由要求海天一色公司返还履约保证金的诉讼请求未得到法院判决支持的事实。对证据二，真实性、合法性、关联性予以确认，海天一色公司对于其在庭审中的不利自认，未能提交相反证据予以推翻，本院对穆恩楼公司的证明目的予以采信，认定涉案房屋已于2018年2月再次对外出租。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，一审法院判决穆恩楼公司赔偿海天一色公司40万元违约金是否适当。本案中，双方均认可一审法院系在确认履约保证金不予退还的情况下判决穆恩楼公司还应再支付违约金40万元，对此，穆恩楼公司主张履约保证金应当先行冲抵违约金，故一审判决确认的违约金总额不仅高于合同约定，也过分高于海天一色公司的实际损失，海天一色公司则主张履约保证金与违约金系平行关系，合同中不存在用履约保证金先行冲抵违约金的约定。双方的争议涉及对合同第八条第3款的理解，该条款的内容为“若乙方不按本合同约定履行，或违反上述相关条款的，视为乙方违约，乙方支付甲方履约保证金不退还，并按照当年场地使用费的30%向甲方补齐剩余违约金，并即时交还房屋”。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从上述合同条款的文字来看，对于乙方违约责任使用了“履约保证金不退还，并按照当年场地使用费的30%补齐剩余违约金”的表述，“补齐”表明违约金总额应为“当年场地使用费的30%”，“剩余”表明前述“履约保证金不退还”属于支付部分违约金，结合穆恩楼公司支付的履约保证金数额确实低于合同约定的任意一年场地使用费30%的事实，应当认定穆恩楼公司的主张符合对于合同条款的文义解释。如按照海天一色公司的理解，履约保证金与违约金系平行关系，则上述合同条款应当表述为“履约保证金不退还并按照当年场地使用费的30%支付违约金”而无需使用“补齐”、“剩余”的表述，故海天一色公司的主张不符合常理，本院不予采纳。因穆恩楼公司已通过不退还履约保证金的方式承担了部分违约责任，则一审法院判决穆恩楼公司还应支付40万元违约金就使得穆恩楼公司承担的违约金数额总计达到807340元，已超过合同约定的“当年场地使用费的30%”的违约金标准。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，海天一色公司并未提出增加违约金的请求，故一审判决确认的违约金数额确有不当，本院予以纠正。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，穆恩楼公司主张约定的违约金过高请求调整，海天一色公司不予认可，并认为其实际损失包括可得期待利益的损失、自2018年1月23日起至今的房屋空置损失。穆恩楼公司提交的证据能够证明海天一色公司已自认于2018年2月将房屋再次出租，现海天一色公司未能提交证据推翻上述自认，本院认定涉案房屋的空置期为一个月左右，据此应当认定合同约定的违约金存在过分高于实际损失的情形，穆恩楼公司关于调整违约金的请求应予支持。综合考虑合同约定、合同履行情况、穆恩楼公司的过错程度以及履行合同的预期利益等因素，本院认为，海天一色公司不予退还穆恩楼公司已交纳的履约保证金407340元已足以弥补其实际损失，故对于海天一色公司过高的违约金请求，本院不予支持。另，一审判决所载穆恩楼公司名称错误，本院一并予以纠正。综上所述，穆恩楼公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不当、适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初8012号民事判决；二、确认北京海天一色餐饮有限公司与北京穆恩楼清真饮食有限责任公司与二○一七年四月六日签订的《合作协议》于二○一七年十二月十一日解除；二、北京穆恩楼清真饮食有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京海天一色餐饮有限公司二○一七年四月六日至二○一七年七月五日装修期内租金611010元；三、北京穆恩楼清真饮食有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京海天一色餐饮有限公司二○一八年一月六日至二○一八年一月二十三日的房屋占有使用费120528元；四、驳回北京海天一色餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17982元，由北京穆恩楼清真饮食有限责任公司负担11115元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京海天一色餐饮有限公司负担6867元（已交纳）;二审案件受理费7300元，由北京海天一色餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年三月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥