湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初10284号原告：武汉奇步房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区团结大道融海杰座1幢1层11号。法定代表人：邓建林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖竹，女，1989年5月23日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师，特别授权代理。第三人：施韵，女，1996年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：施磊，男，1969年11月11日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，系施韵父亲，特别授权代理。原告武汉奇步房地产经纪有限公司（以下简称奇步公司）诉被告肖竹、第三人施韵合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员向真担任审判长，与人民陪审员王建明、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2019年2月21日、2019年6月13日两次公开开庭进行了审理。2019年2月21日原告的委托诉讼代理人胡蕊、王璐，被告的委托诉讼代理人官民君到庭参加诉讼，2019年6月13日原告的委托诉讼代理人王璐，被告的委托诉讼代理人官民君与第三人施韵的委托诉讼代理人施磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告奇步公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务费114000元及违约金（以114000元为基数，以月息2%为标准，自起诉之日计算起至全部居间费用支付完毕之日止）；2、被告承担本案全部的诉讼费用、保全费、担保费等费用。事实与理由：2018年5月1日，经原告奇步公司居间介绍，被告肖竹（买方）与原告奇步公司、第三人施韵（卖方）签订了一份《房屋买卖居间合同》（合同编号为0000997）。合同约定第三人施韵将其位于武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期12栋2单元4层2-401室的房屋出售给被告肖竹，房屋建筑面积178.04平方米，购房总价款为5700000元。三方约定原告一旦促成被告肖竹及第三人施韵签订合同本案《房屋买卖居间合同》，则可收取居间服务费用，居间服务费用为114000元，由第三人施韵承担，但如因单方违约导致合同无法履行的，由违约方支付居间服务费，延迟支付的就未支付部分按照每日1%的标准支付违约金。合同签订当日，被告并未按照合同约定向第三人支付购房定金，在原告多次催促下，被告通过微信聊天和书面来函方式明确告知原告不再购买涉案房屋，后原告数次向被告要求支付居间费被拒绝。现原告为了维护自身利益，根据相关法律规定，依法诉至法院。被告肖竹辩称：首先，原告奇步公司与被告肖竹在签订居间合同时，被告不具有武汉市户口，也没有缴纳两年期限的社会保险，当时并不具有购房资格，不符合武汉市限购、限贷的强制性规定；其次被告确实因个人资金原因无法支付合同所约定的首付款；第三、本合同约定的居间费用为114000元是必须要办理相关登记、房屋交付等居间工作。而被告与第三人施韵仅仅签订了中介合同，原告没有办理任何其他事项和工作，不应支付114000元的居间费用。即使被告承担违约责任，被告没有给原告造成任何损失，故支付114000元的中介费用过高。第三人施韵述称:居间事实是真的，第三人的产权证现仍在原告奇步公司处，因为被告肖竹违约第三人权益至今仍受到侵害。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，包括：《房屋买卖居间合同》，《看房确认书》，微信截图，《告知书》，房屋所有权证，国有土地使用证，常住人口登记表，武汉市社会保险参保缴费证明，邮政快递详情单，短信记录，土地使用权证、房屋所有权证、收条等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，第三人施韵（售房人、甲方）与被告肖竹（购房人、乙方）以及原告奇步公司（居间方、丙方）订立了《房屋买卖居间合同》，约定：1、甲方将坐落于武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期12栋2单元4层2-401室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买；2、房屋建筑面积为178.04平方米，房屋成交价格为5700000元整，合同签订当日，乙方向甲方交付购房定金800000元；3、丙方促成甲乙双方之间签署《武汉存量房购房合同》后，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，经甲、乙双方约定，由甲方支付全部佣金114000元；4、在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间服务费114000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担居间服务费57000元；5、甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。合同签订当日，被告未向第三人支付800000元定金。2018年6月17日，被告通过微信告知原告由于被告个人资金周转原因不能再购买涉案房屋，原告可将该房产售卖他人。2018年8月2日，被告向原告寄送《告知书》，载明：原告由于被告个人资金周转原因不能购买涉案房屋，原告应将本次交易扣留的相关文件及证件尽早归还第三人施韵，可将该房屋另售他人，如因拖延归还对交易双方造成损失，由原告承担责任。另查明，被告肖竹与第三人施韵确认，2018年3月双方通过案外自然人了解房屋信息，2018年4月，双方通过武汉创亿家房地产咨询有限公司（以下简称创亿家公司）多次看房沟通协商，双方在创亿家公司的介绍下达成初步的缔约意向，后因创亿家公司中介费用过高，第三人施韵的父亲施磊与被告协商更换中介公司为本案原告武汉奇步公司。本案的争议焦点：1、原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》中是否存在居间合同法律关系；2、原告请求被告支付报酬的事实依据及金额。首先，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》是否存在居间合同法律关系。《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间可分为两类：一类是指示居间或者报告居间，此类居间人只单纯提供订立契约的机会，寻找可与委托人订约的相对人，居间人不直接与相对人进行交涉。另一类是媒介居间，即居间人不仅为委托人报告订约的机会，而且在委托人与第三人之间翰旋、介绍、撮合，周旋于委托人和第三人之间，积极地促成他们订立契约。无论是哪一种居间，居间合同订立前，对委托人而言，不应事先知悉有订约的机会。因为如果委托人在订立居间合同时，知悉了订立合同的机会，则委托人与居间人订立合同的行为在法律上毫无意义，居间人的服务客观上成为不必要。本案中，经被告肖竹与第三人施韵确认，2018年3月双方已通过案外自然人了解房屋信息并看房，2018年4月，为确保交易的安全，双方又通过创亿家公司多次看房沟通协商，在创亿家公司的介绍下达成缔约意向，后因创亿家公司中介费用过高，第三人施韵的父亲施磊与被告协商更换中介公司为原告奇步公司。由此可见，原、被告及第三人在签订《房屋买卖居间合同》前订立合同的机会是客观存在的，其行为难以被认定为奇步公司在履行居间义务。故本案所涉《房屋买卖居间合同》不符合《合同法》规定的居间合同应有的法律特征，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》中不存在居间合同法律关系。其次，原告请求被告支付报酬的事实依据及金额。本案中三方在合同中约定“丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。”虽然原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》中不存在居间合同法律关系，但符合合同法律关系的法律特征，原告未履行合同中约定的协助办理登记、房款交割、房屋所有权交付等合同主要义务，但在签订合同、保障交易的安全性中履行了部分合同义务。结合本案中合同履行时间、合同履行程度等因素，本院酌情调整报酬金额为5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肖竹于本判决书生效之日起十日内向原告武汉奇步房地产经纪有限公司支付服务费5000元及违约金（以5000元为基数，自2018年10月25日起计算至全部款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告武汉奇步房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告武汉奇步房地产经纪有限公司负担2467元，被告肖竹负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  王建明人民陪审员  吴小蕊二〇二〇年三月二十日书 记 员  祝姗姗