湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终407号上诉人（原审原告）：刘艳君，女上诉人（原审原告）：刘小明（刘艳君之夫），男二上诉人共同委托诉讼代理人：陈增元，湖南真诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹三元，男被上诉人（原审被告）：湖南万昌房地产开发有限公司，住所地湖南省祁东县莲花路南侧。法定代表人：肖勇，该公司执行董事。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龙新春，祁东县洪城法律服务所法律工作者。上诉人刘艳君、刘小明因与被上诉人邹三元、湖南万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2019）湘0426民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘艳君、刘小明上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋不但买卖成交、受领交付，且已办理了产权证，根据物权法规定的登记要件主义，案涉房屋面积应以产权登记为准，一审对房屋进行测绘鉴定，并根据测绘鉴定认定案涉房屋的面积，不但不合法且有违程序公正，请求依法纠正。邹三元、万昌公司辩称，本案是先有商品房买卖，才有物权确认。合同法及相关司法解释的规定均没有涉及产权面积，只有实际面积与约定面积，本案所涉房屋的实际面积大于约定面积的事实是不能改变的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确。刘艳君、刘小明向一审法院起诉请求：1．请求确认双方所签《商品房买卖合同》中第四条“面积计算方式”中的第2、3、4款为无效条款；2．判决邹三元、万昌公司返还面积误差的购房款共26506.97元，并以其中的7842.3元为基数自2018年3月16日起按年利率6%计算利息；3．判决邹三元、万昌公司返还所收取的装修押金2200元；4、本案诉讼费由邹三元、万昌公司承担。在诉讼过程中，刘艳君、刘小明增加了一项诉讼请求：判决邹三元、万昌公司交付不动产权证书。一审法院认定事实如下：刘艳君、刘小明系夫妻关系。邹三元挂靠万昌公司开发三旺花园小区。邹三元曾于2011年成立祁东县三旺房地产开发有限公司，该公司于2015年5月19日撤销。2018年3月5日，邹三元（甲方）以“湖南万昌房地产开发有限公司三旺花园小区（邹三元）项目部”的名义与刘艳君（乙方）签订《商品房买卖合同书》，合同第三条约定乙方购房的建筑面积为144.6㎡，总价为378000元。第四条“面积计算方式”中约定：1．该套房、门面、车库、杂房等建筑面积包括套内面积和公摊面积；2．房屋交付时，约定成交面积与产权登记面积差异在±3平方米范围内，甲、乙双方互不找补差价，超出±3平方米的按购房单价多退少补方式处理；3．因设计变更造成面积差异，乙方不得以此要求解除本合同，并应按变更后的面积，约定的单价计算房款；4．因设计变更造成面积的增大，成交时以实际建筑面积计价，在办理房产证时，为节省双方费用，对超出144㎡的套间，双方已协定办理产权证为每套143㎡以下，小于144㎡的套间按实际面积办证，特殊情况的可将内阳台减半面积办证，双方不得异议。第十条“关联费用的计算及办理方式”第二款：水电开户费及表外管道、线路设施及安装费，办理不动产权使用证费、电视开户费总计18000元，此款作为办理土地证、房产证的押金，待交证时由乙方支付给甲方…。合同签订后，刘艳君、刘小明依约交付了购房款。邹三元、万昌公司为刘艳君、刘小明办理了不动产权证书，产权证上登记的面积为138.03㎡，刘艳君、刘小明为房屋的共同所有权人。2018年4月20日，“万昌第三城三旺花园小区物业管理部”收到刘艳君、刘小明交来的装修押金2200元，该押金收据抬头为“祁东县三旺房地产开发有限公司”。2019年7月1日，邹三元、万昌公司向三旺花园小区业主发送《告知书》，通知业主缴纳办证相关费用，如不按合同约定缴纳，则将采取停水、停电等措施，并声明按实际建筑面积对购房款进行多退少补。后因刘艳君、刘小明拒绝缴纳办证相关费用，邹三元、万昌公司将刘艳君、刘小明的水表拆除。诉讼过程中，邹三元、万昌公司于2019年8月6日向该院申请对案涉房屋实际面积进行鉴定，因邹三元、万昌公司在另外两件同类案中亦申请对房屋面积进行鉴定，故该院委托湖南光大不动产评估规划测绘咨询有限公司对三案的案涉房屋建筑面积进行测绘鉴定。2019年12月19日，湖南光大不动产评估规划测绘咨询有限公司鉴定本案案涉房屋204室的建筑面积为151.24㎡。此次鉴定共支付鉴定费12000元，平均分摊后，该案鉴定费为4000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邹三元挂靠万昌公司名下开发三旺花园小区，双方之间形成挂靠关系，因本案不属于房屋质量责任纠纷，万昌公司无须为挂靠人承担因房屋质量侵权以外的连带责任。邹三元与刘艳君、刘小明签订《商品房买卖合同书》，双方之间形成房屋买卖合同关系。刘艳君、刘小明主张双方签订的《商品房买卖合同书》中关于“面积计算方式”的2、3、4款为无效格式条款，根据法律规定，若提供格式条款的一方违反了公平原则并未对免除或限制责任的条款尽到提示、说明义务，且该条款为免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定为无效格式条款。刘艳君、刘小明作为完全民事行为能力人，对将签订的《商品房买卖合同书》的所有条款尤其是涉及房屋价格、面积计算、面积差价如何处理等重要条款不可能不做详细阅读，其在知晓条款内容后仍选择签订合同，表明刘艳君、刘小明同意合同内容并愿意依约履行。且合同第四条第2款关于面积差价的处理约定未违反公平原则；合同第3、4款中为节约双方费用，双方约定在办理房产证时分情况减少部分房屋的登记面积，因双方对产权面积存在未据实登记的情形，故有关购房款以实际建筑面积计价的约定亦未违反公平原则。综上，上述条款均不属于无效格式条款的情形，故刘艳君、刘小明关于上述格式条款无效的主张缺乏法律依据，不予支持。刘艳君、刘小明认为合同约定的面积差异是指约定成交面积与产权登记面积之间的差异，在《商品房买卖合同书》中第四条第2款“约定成交面积与产权登记面积差异”，第4款又约定了产权登记时将根据情况减少部分房屋的登记面积，故产权登记面积可能存在与实际面积不符的情况，因此，双方再次在约定中强调房价以实际建筑面积计价。根据上述第2、4款约定，并结合订立合同的目的、交易习惯、诚信原则，认定双方所约定的面积差异应是指约定成交面积与实际建筑面积之间的差异。现案涉房屋经鉴定实际面积与产权登记面积确不一致，且高于合同约定面积，根据合同约定，邹三元、万昌公司无须返还购房款，故刘艳君、刘小明要求邹三元、万昌公司返还购房款的要求于法无据，不予支持。对于刘艳君、刘小明要求邹三元、万昌公司向其交付不动产权证书的诉讼请求，根据合同约定，刘艳君、刘小明应在向邹三元、万昌公司支付办理不动产权证的费用后要求邹三元、万昌公司交付不动产权证书，现刘艳君、刘小明尚未支付办证费用，故对于该项诉讼请求，不予支持。本案案由为房屋买卖合同纠纷，装修押金不属于本案的审理范围，刘艳君、刘小明可就此自行协商或另行起诉。综上所述，刘艳君、刘小明的诉讼请求于法无据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：驳回刘艳君、刘小明的诉讼请求。案件受理费517元，减半收取258.5元，鉴定费4000元，合计4258.5元，由刘艳君、刘小明共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张以及本案审理的情况，对本案二审争议焦点分析认定如下：关于刘艳君、刘小明诉请按案涉房屋产权证登记面积计算房价款有无依据的问题。首先，本案中，双方签订的《商品房预订合同》第四条明确约定计价面积按实际建筑面积计价，该约定内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，亦是双方的真实意思表示，该约定合法有效，双方均应受到该约定的约束。其次，双方《商品房预订合同》第四条第4项预先约定将房屋产权面积登记在143㎡以下，案涉房屋产权登记面积并非当事人双方的约定面积也非实际面积。再次，一审通过委托专门机构测绘出的房屋面积不仅大于产权登记面积，且大于《商品房预订合同》约定的面积。故刘艳君、刘小明上诉主张按房屋产权证登记面积计算房价款，与前述《商品房预订合同》中的约定内容不符，且于法无据，本院不予支持。综上所述，刘艳君、刘小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由刘艳君、刘小明负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年三月三十日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜