四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终95号 上诉人（原审被告）：叶鑫，男，1994年10月12日出生，汉族，住四川省绵阳高新技术产业开发区。 被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区涪城路48号银丰国际商业中心6楼，统一社会信用代码91510703678367842D。 法定代表人：胡正来，该公司总经理。 上诉人叶鑫因与被上诉人四川锦程物业服务有限公司（以下简称锦程物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2019)川0792民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶鑫上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由锦程物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、上诉人与绵阳科久置业有限公司（以下简称科久置业公司）在2013年8月20日签订《商品房买卖合同》，并未另行签订物业服务合同，锦程物业公司系科久置业公司选聘的物业服务公司，锦程物业公司与叶鑫之间无直接合同，不存在经济关系。二、科久置业公司在《商品房买卖合同》中承诺提供一级物业服务，但锦程物业公司为二级物业资质，明显无法达到要求，科久置业公司存在恶意违约。锦程物业公司超越资质等级承接物业管理服务，违反《物业管理企业资质管理办法》的规定。锦程物业公司与科久置业公司属直接的物业服务合同关系，应向科久置业公司收取物业费用。 被上诉人锦程物业公司未向本院提交书面答辩意见。 锦程物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令叶鑫给付2015年12月4日至2018年12月3日期间的物业费6197.47元；二、判令叶鑫给付拖欠的2015年12月4日至2018年12月3日期间物业费的滞纳金1859.24元。 一审法院认定事实：科久置业公司开发建设“铂金时代”小区（总建筑面积201104.86平方米）后，于2012年11月25日经公开招标方式与锦程物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：锦程物业公司为“铂金时代”项目商业住宅小区提供物业服务，服务标准需达到《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》中的一级标准，高层住宅物业服务费用标准为1.8元/月·平方米，业主应从接房之日起开始交纳物业服务费用，未按时交纳则按每日3‰的标准给付违约金，本合同期限从2012年11月25日起至业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2012年12月3日，行政主管部门对“铂金时代”小区的前期物业管理公开招标情况进行了备案。随后，锦程物业公司为“铂金时代”小区提供物业管理服务至今。2013年8月，叶鑫与科久置业公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买了“铂金时代”小区5栋2单元2楼5号的房屋（建筑面积95.64平方米），该合同及其附件载明：提供前期物业管理服务的企业为锦程物业公司，按《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》[绵价费（2004）56号]规定的一级标准提供物业服务，高层住宅物业服务费用标准为1.8元/月·平方米，行政部门规定的垃圾处理费由锦程物业公司代收，房屋交付时预交一年物业服务费，此后按季度交纳。2014年12月7日，叶鑫接收房屋并与锦程物业公司签订《铂金时代物业费用收缴协议》，协议载明叶鑫的房屋的建筑面积为95.64平方米，锦程物业公司按照政府相关规定代收生活垃圾清运费，逾期交纳则承担每日5‰的滞纳金。叶鑫接收房屋后，仅交纳截至2015年12月3日的物业服务费，此后至今未再交纳物业服务费用，期间，锦程物业公司曾多次向其催交。 另查明：1.绵阳市垃圾处理费收费标准为6元/月·户；2.锦程物业公司的物业服务资质等级为二级（可承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目物业管理业务）；3.锦程物业公司工商登记载明的经营范围包括物业管理。 一审法院认为，科久置业公司经公开招标与锦程物业公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，且商品房买卖合同已包含前期物业服务合同约定内容，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包含叶鑫在内的全体业主具有法律约束力，叶鑫应当按照前期物业服务合同的约定履行物业费交纳义务，故一审法院对叶鑫以双方不存在直接合同关系为由提出的抗辩理由不予采纳，依照物业服务纠纷解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，锦程物业公司要求叶鑫交纳2015年12月4日至2018年12月3日期间的物业费6197.47元的请求应当予以支持。 关于叶鑫以锦程物业公司仅具备二级物业管理资质为由提出的抗辩理由。叶鑫提出该抗辩理由所依据的《物业管理企业资质管理办法》已于2018年3月8日废止，且该办法仅对不同资质等级承接物业项目的面积进行限制规定，而未对物业服务企业提供物业服务的标准进行限定，物业服务标准的高低应通过合同进行约定，故物业公司的资质等级与物业服务标准并无必然联系，锦程物业公司虽仅具备二级物业管理资质等级，按照一级标准提供物业服务并收取物业费，并未违反法律、法规的规定。至于叶鑫以开发商未取得《建设工程竣工验收备案证书》即交房为由提出的抗辩理由，根据合同相对性基本原理，因此产生的违约责任与本案不属同一法律关系，不足以作为其拒绝履行物业服务合同义务的理由，故不予采纳。至于锦程物业公司所主张的违约金，为有利于物业服务公司与业主的和谐共处，以及督促锦程物业公司尽力提高自身服务质量，一审法院不予支持。综上，一审法院对锦程物业公司提出的部分诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、叶鑫于本判决生效之日起五日内给付锦程物业公司2015年12月4日至2018年12月3日期间的物业费6197.47元；二、驳回锦程物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由叶鑫负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉小区开发商科久置业公司与锦程物业公司签订的《前期物业服务合同》以及叶鑫与锦程物业公司签订的《铂金时代物业费用收缴协议》合法有效，对锦程物业公司和叶鑫均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务，即锦程物业公司应按物业服务合同约定和法律规定全面履行物业服务义务，叶鑫应按约定支付物业服务费。因《前期物业服务合同》签订后至今，案涉小区并未通过业主大会选聘新的物业服务企业，锦程物业公司一直在该小区提供物业服务，故叶鑫作为业主，与锦程物业公司由始至今一直存在物业服务合同关系。叶鑫自2015年12月4日后未交纳物业服务费，锦程物业公司多次催收后，叶鑫仍未交纳，锦程物业公司起诉主张叶鑫支付拖欠的费用，一审法院予以支持，符合事实和法律规定。 关于锦程物业公司资质等级与其所提供的物业服务等级的问题。原建设部曾于2004年3月17日发布《物业管理企业资质管理办法》，自2004年5月1日起施行，此后分别于2007年11月26日、2015年5月4日进行了修改，并更名为《物业服务企业资质管理办法》。《物业服务企业资质管理办法》根据物业服务企业的注册资本、管理专业人员、管理业绩等条件将物业服务企业资质等级划分为一、二、三级，相关资质的认定需企业提出申请，由相应的行政主管部门进行核定；《物业服务企业资质管理办法》规定了各级资质的物业服务企业可以承接的各种物业服务项目范围，其中规定“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。2018年3月8日，住房和城乡建设部对《物业服务企业资质管理办法》予以了废止，此后，行政主管部门不再对物业服务企业资质进行核定。而《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》根据物业企业服务的内容与标准将物业服务等级划分为一、二、三、四级，《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》根据企业服务等级确定了相应的收费指导标准。显然，企业资质等级与可承接的项目规模相关，而物业服务等级与服务内容、收费标准相关，资质等级与服务等级并非相对应的概念。本案中，锦程物业公司具有二级资质，而案涉住宅小区总建筑面积为20多万平方米，锦程物业公司承接该小区物业服务符合原《物业服务企业资质管理办法》的规定。锦程物业公司承接案涉小区物业服务后，可以根据合同约定提供一级服务等级的物业服务并按此收取物业服务费。如果叶鑫认为锦程物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，可以另行主张权利，要求锦程物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。叶鑫在本案中主张拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人叶鑫的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人叶鑫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 兰大波 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年三月十五日 法官助理 肖子熙 书 记 员 宗庆宇