湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初138号原告：杨小林，女，汉族，1970年11月21日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：姚平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：益阳金旅运通房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区迎宾路中南电子商务产业园第三栋八层。法定代表人：杨查，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告杨小林（以下简称原告）与被告益阳金旅运通房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姚平、被告委托诉讼代理人李科、曹晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金54797.43元。事实和理由：2011年10月9日，原告与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》。原告购置被告开发的位于学府花园6幢804号房屋一套，面积135.75平方米，房价为452124元，交房日期为2013年1月31日前。在合同中约定交房后90日内完成初始登记，初始登记后360日办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证，即被告应当于2014年1月8日前为原告所购房屋办理房屋所有权证书。但直至2018年8月27日原告才取得房屋所有权证书。被告延迟办证的行为构成违约，根据合同约定，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之一的违约金。原告多次向被告主张违约金，但被告一直拒不履行。被告辩称，对于原告主张的逾期办证，应支付相应违约金的诉讼请求，我方认为已超过诉讼时效，即使原告的主张没有超过诉讼时效，违约金的计算标准过高，请求法院予以核减。经审理查明，2011年10月8日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，合同编号为20110153804号。合同约定，原告购买被告位于益阳市商品房，价款为452124元，首付款152124元，余下300000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2013年1月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用。另外该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定上述期限内办理上述登记手续，双方同意按照下列1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。因被告资金链出现问题，相关配套设施未完工，未完成竣工验收，导致涉案房屋无法在约定日期内办理房屋产权证。2017年9月，原告签署一份《业主谅解备忘录》，第五条约定，被告力争在2018年5月1日前完成所有业主产权证的办理完成（若因政府或政策原因导致延误，办理时间顺延），第八条约定业主愿意对前期产权证延期的办理等给予免责和谅解。被告进行股权重组后，开发趋于正常，并在2018年8月27日为原告所购买的房屋办理了不动产权登记证书并已交付。以上事实，有益阳市商品房买卖合同、湖南增值税普通发票、不动产权证书、业主谅解备忘录及当事人陈述等在卷予以证实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在民法总则实施之日，即2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，原告与被告签订的商品房销售合同约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起810日内取得房屋及其国有土地使用权的产权证书，原告不解除合同的，自原告应当取得产权证书期限届满之次日起至实际取得产权证书之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2013年1月31日，原告取得房屋产权证书的时间应为2015年4月21日，现原告直至2018年8月27日才取得房屋产权证书。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提起诉讼的时间为2020年1月6日，且原告无具体证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故2017年1月6日前的违约金已超过诉讼时效，2017年1月6日后的违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效。本案的争议焦点之二为被告是否应当向原告支付违约金及违约金金额的问题。《商品房销售合同》、《业主谅解备忘录》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付购房款，但被告直至2018年8月27日才为原告办妥房屋产权证书，已构成违约，合同约定的日万分之一的违约金标准并未过高，本院予以认定。被告辩称原告通过业主谅解备忘录放弃了向被告主张违约金的权利，本院认为，在谅解备忘录中双方协定的办证截止期限为2018年5月1日，原告对该期限之前被告延期办证予以谅解和免责，则被告免于向原告支付2017年1月6日至2018年5月1日的违约金，自2018年5月2日起至2018年8月27日的违约金，被告仍应支付，按照日万分之一的标准，该期间的违约金为5289.85元，对原告要求被告支付违约金54797.43元的诉讼请求，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、被告益阳金旅运通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨小林逾期办证违约金5289.85元（以452124元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年5月2日起计算至2018年8月27日止）。二、驳回原告杨小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由原告杨小林负担526.5元，由被告益阳金旅运通房地产开发有限公司负担58.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  孙黎丽二〇二〇年三月十八日法官助理邓芬艳书记员贺春晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。