北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3257号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京翔龙伟业电炉销售中心，经营场所北京市通州区宋庄镇白庙村南街27号。经营者：古学玉，负责人。委托诉讼代理人：张虹娟（古学玉之儿媳）,1981年2月18日出生。委托诉讼代理人：张大卫，北京市长济律师事务所律师。上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）因与被上诉人北京翔龙伟业电炉销售中心（以下简称电炉销售中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初35045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人物美超市之委托诉讼代理人郎爽，被上诉人电炉销售中心之委托诉讼代理人张虹娟、张大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美超市上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、三、六项，改判驳回电炉销售中心的一审全部诉讼请求并支持我方一审的反诉请求；2.本案诉讼费用由电炉销售中心承担。事实和理由：1.电炉销售中心在承租涉案租赁场地时，双方并未约定我方有义务为其办理营业执照。双方之间仅为租赁合同关系，电炉销售中心承租场地后，有义务依法独立自主经营，包括依法办理经营所需相关证照。合同法并未规定出租人有办证的保障义务，因此不应苛求。2.一审判决要求我方退还电炉销售中心已经支付的履约保证金及装修押金是错误的。电炉销售中心未依约按时足额支付租金，我方有权要求其支付违约金，且有权不退还其已付的保证金。3.一审判决要求我方赔偿电炉销售中心经营损失30000元是错误的。我方在不违反法律及合同约定的情况下，并无义务赔偿对方的经营损失。且在电炉销售中心未能提供其主张的各项损失的相关发票的情况下，要求我方赔偿其损失不合理。电炉销售中心辩称：同意一审判决，不同意物美超市的上诉请求。租赁合同第八条约定，甲方须按本合同相关规定为乙方提供经营场地及相关经营条件，且物美超市也一直承诺能够办理营业执照，但却无法提供办理营业执照的相关证件，其行为已构成违约，给我方造成重大财产损失，应当返还我方已交纳的租金并赔偿损失。电炉销售中心向一审法院起诉请求：1.依法确认本案双方之间的租赁合同于2019年8月8日解除；2.判令物美超市赔偿我方装修费57057元、退还装修押金10000元、装修管理费600元、宣传推广费2000元、租金52991元、物业费2000元、押金40500元、加盟服务费60000元、烟道安装费3000元、购电费2000元、收银系统机器费8460元、货款12898元、员工工资5526元、加盟商员工差旅费2384元、办照费2000元、地板费4000元；3.诉讼费由物美超市承担。物美超市向一审法院提出反诉请求：1.判令电炉销售中心支付欠付我方的租金62500元、物业管理费2500元；2.判令电炉销售中心承担违约金37500元；3.判令本案诉讼费用由电炉销售中心承担。一审法院认定事实：2019年4月20日，物美超市（甲方，出租方）与电炉销售中心（乙方，承租方）签订《专柜租赁合同》，主要约定：一、租赁场所及经营项目：1、乙方租赁甲方位于北京市通州区梨园店B1层，编号为1279-B1-B005的营业场地及甲方同意的附属设施，建筑面积为40.8平方米/使用面积为20平方米，以下称“商铺”。2、乙方对甲方商铺现状（包括不限于房屋及其设备用途、质量以及办理各种证照条件）均已详细知悉，并同意现状情况下签订本合同承租该商铺用于自身经营。如乙方因证照问题不能办理或被吊销，甲方对此不承担任何责任。该商铺内，乙方经营的范围限为：休闲食品。二、租赁期限：1、本合同租赁期限为自2019年5月1日起至2021年4月30日止。三、租金：每年递增8%。第一个租赁年度的月租金为12500元。3、租金交付为预付制。乙方按季度交纳租金，每期租金金额为37500元。四、乙方应付费用：1、乙方应向甲方交纳物业管理费，交付时间同租金交付时间的约定。2、乙方承担商铺内的水电暖及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数??字或实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费11.3元/吨；电费1.5元/度，交费时间为每月月底9日前交纳。3、乙方须于本合同签订时一次性向甲方付清装修期管理费600元。4、乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交纳宣传推广费2000元。五、保证金：1、乙方应在签订合同之日起3日内向甲方交纳履约保证金40500元（履约保证金金额为本合同约定的租赁期限届满前最后一个月的租金的3倍）本合同终止之日起6个月后，如乙方无其他未向甲方支付的款项等，持保证金收据原件向甲方申请退还保证金。七、商铺装修：1、乙方同意按下列方式对商铺（柜台）进行装修：乙方可对商铺进行设计装修，但在施工前必须报消防备案，并将相关的消防批文及电路图复印件交付甲方，且必须将装修施工合同和具备设计施工资质的设计单位出具的店铺装修图纸包括：施工图、效果图、立面图、平面图及材料（乙方须确保所使用的装修材料安全环保，对人体及周围环境无毒无害无污染，且符合消防规范）使用说明等在进场施工之日14天前，报送甲方审核存档后方可施工。甲方审核不减免乙方责任，甲方也不因此承担任何责任。如按照法律规定应当将装修报政府部门批准的，乙方应自行办理所需的有关消防和其他主管部门的审批手续。如乙方未经合法审批，擅自装修改建扩建，受到政府部门的处罚，给甲方或第三方造成损害或恶劣影响的，由乙方承担赔偿责任并负责消除影响；造成本合同无效或解除的，由此引起的全部赔偿责任由乙方承担。2、乙方需在进店装修之前交纳装修押金10000元，该押金用于①对乙方违反现场施工要求及规定的罚款；②装修垃圾清运费；③对因乙方施工拖延影响开店进程的罚款。装修押金在开业两个月后乙方如无违规行为甲方凭乙方提交的装修押金原件无息返还。十二、商铺的交还1、交还期限及状态①合同期满以及其他各种原因导致合同解除或终止，乙方均应在合同期满、解除或终止之日起3日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿，乙方由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。3、交还期占用费①因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前解除或终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前解除，在交还期内，乙方应按合同解除时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。②无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起至实际交还之日止。4、结清欠款：乙方应在交还期内付清应付租金及其他应付款项。十三、通知1、通知的形式根据本合同需要发出的通知采用书面形式，甲方发出的通知需加盖甲方或商铺所属门店的公章；乙方发出的通知需加盖乙方公章，乙方是自然人的，须由本人签字按手印；2、通知的送达通知通过以下方式送达均为有效：①以挂号信或快递方式邮寄至本合同约定地址；②通过邮件、微信或手机短信发送给乙方签约人等。合同签订当日，物美超市依约将涉案房屋交付电炉销售中心，房屋交付之时为毛坯状态。电炉销售中心对涉案房屋进行装修，并于2019年4月18日转账支付82100元，于2019年4月27日转账支付13000元，上述两笔款项包括2019年5月1日至8月31日期间的租金、四个月物业费共计2000元、宣传推广费2000元、保证金40500元及装修管理费600元，2019年4月18日支付装修押金10000元。2019年5月1日起，电炉销售中心开始经营北京吴家铺密云三烧小吃，并举证提交张虹娟与北京吴家铺密云三烧餐饮管理有限公司于2019年4月17日签订的《特许经营合同书》。电炉销售中心表示在2019年5月9日，北京市通州区食药局检查发现没有营业执照，要求其停止经营，故其于当日停业。电炉销售中心表示在2019年5月9日后，即开始办理营业执照。6月26日，向工商登记机关提交工商登记申请，7月9日至7月12日提交办理营业执照的手续，7月11日，市场监督管理局答复地下室没有备案，其举证提交的北京怡家豆豆小吃店设立登记审查退回的意见是产权人没有地下一层的备案信息等。电炉销售中心表示其通过梨园店物美外租商户群反映过地下室备案问题，并举证提交了微信群聊天记录。其中7月17日早上9:25分，张虹娟在微信群发送微信，内容为办照的审批意见里，产权人没有地下一层的备案信息，希望领导们给我们解决一下，万分感谢，并＠李静雨-招商、毛志全、孙国栩、袁荣臣、果果。物美超市称负责招商的李静雨、原负责招商的孙国栩、负责商管及招商的袁荣臣都在上述微信群，其表示在电炉销售中心反馈上述情况之后也是一直在跟进解决，但后来没有提供任何其他手续。2019年8月8日晚上，张虹娟在梨园店物美外租商户群发送《解除租赁合同证明》，证明载有：2019年4月20日，电炉销售中心与贵司签订北京市通州区梨园店B1层，编号为1279-B1-B005营业场地的租赁合同。贵司承诺为我司办理经营该场地的合法营业手续，但贵司迟迟不能办理，且我司已于2019年5月9日收到北京市食品药品监督管理局通州分局禁止无照经营的通知，现我司已不能在该场地继续经营，合同目的不能实现，给我司造成了重大财产损失，请贵司退还本司交于贵司的租金、保证金，物业费和两年宣传费等，赔偿我司装修费用，加盟费，经营设备，烟道安装，办照费，营业原料，员工培训和停业期间工资等损失。故我司以书面形式告知贵司解除双方签订的租赁合同，赔偿我司损失，若贵司未能在2019年8月12日之前给予信息反馈，我司将诉诸法律。物美超市对此不予认可。2019年9月26日，张虹娟在梨园店物美外租商户群发送商铺图片，并说吴家铺安全撤店完毕。就电炉销售中心撤离的时间，电炉销售中心称其于2019年9月15日离场，在离场之前给物美超市李静雨打电话，李静雨说让我们联系马国兴，我方在马国兴提供的安全责任书上签字后离场。物美超市则认为电炉销售中心离场的时间为2019年9月下旬，其表示电炉销售中心离场之前没有通知我方，在离场之后才于9月25日左右在梨园店物美外租商户群发送离场通知，故向电炉销售中心主张2019年9月1日至2020年1月份期间的租金及物业管理费。物美超市称在电炉销售中心离场后，涉案商铺一直空闲，电炉销售中心则称涉案商铺已被出租，并提交微信记录、微信截图、2019年11月13日拍摄图片及11月23日涉案商铺所在地现场录像，物美超市认可录像中反馈的场地情况，录像中确为涉案摊位。就双方租赁合同中乙方经营范围约定的休闲食品为何手写修改的问题，物美超市表示涂改是双方认可的，电炉销售中心对此不予认可，其称我方租赁用途为经营小吃店，因为小吃店无法注册，合同签订后是被孙国栩拿走盖章了，是被物美超市单方修改的，小吃店属于餐饮服务，休闲食品属于销售，二者对于办照是有区别的。但物美超市未对改动问题作出说明。本案审理过程中，电炉销售中心称要求物美超市赔偿其花费的各项费用，电炉销售中心称于2019年4月17日向物美超市职员孙国栩现金支付了2019年4月24-30日共7天的租金2991元，并举证提交了取款记录及租金计算公式，物美超市对此不予认可，其表示涉案场地确实是在5月1日前交付给电炉销售中心，但是租金是从5月1日起算并收取的，且经和孙国栩本人核实，孙国栩述称没有收到过电炉销售中心的现金租金，况且将租金交纳给个人也是有违常识。电炉销售中心称2019年4月18日，根据孙国栩要求，微信支付给物美超市外租区卖钟表商铺4000元用于铺设其他店铺地板；4月29日，在物美超市刷卡买电花费2000元；6月3日，在物美超市梨园店地下一层支付被告职员蔡波现金2000元用于办理营业执照。物美超市称蔡波并未收取原告任何现金，就地板花费问题，物美超市表示地板费用实为一个让门店外租区商户帮忙联系施工队而向外租区商户支付的相关费用，并非物美超市收取。电炉销售中心要求物美超市赔偿其装修花费，并举证提交了装修后商铺照片及报价单，物美超市认可电炉销售中心对商铺进行了装修，但对报价单不予认可。电炉销售中心还要求物美超市赔偿其加盟服务费、烟道安装费、收银系统设备费用、货款、员工工资、加盟商员工差旅费，为此，其举证提交了《特许经营合同书》及相关花费凭证。上述事实，有专柜租赁合同、银行支付凭证、银行流水、授权委托证明、特许经营合同书、微信记录、照片、解除租赁合同证明及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的专柜租赁合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守履行各自义务。电炉销售中心租赁涉案商铺的用途为经营小吃店，其正常经营的前提是完成工商注册登记，根据电炉销售中心提交的注册审批退回材料及双方当事人陈述看出，因产权人没有地下一层的备案信息，电炉销售中心未取得通过工商注册登记，物美超市在电炉销售中心办理上述手续时，也未提供办理所需材料。在无法办理工商注册登记的情形下，电炉销售中心即无法正常经营，合同目的无法实现。虽然合同约定了乙方对甲方商铺现状包括办理各种证照条件等均已详细知悉，如乙方因证照问题不能办理或被吊销，甲方对此不承担任何责任的条款，但结合电炉销售中心经营范围、双方合同签订情况等因素来看，不能据此条款排除电炉销售中心因无法办理营业执照导致无法经营的合同单方解除权，故电炉销售中心于2019年8月8日通过梨园店物美外租商户群发送《解除租赁合同证明》的行为发生合同解除的效力，法院对电炉销售中心主张确认双方合同于2019年8月8日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，电炉销售中心应依约在交还期内交还涉案房屋，逾期未交还的，依据合同第十二条第三款第二项约定按合同终止时两倍日租金的标准，支付占用费。因电炉销售中心搬离涉案房屋之时未交接，电炉销售中心称搬离涉案房屋的时间为2019年9月15日，物美超市对搬离时间不予认可，电炉销售中心亦未充分举证证明其搬离时间，因电炉销售中心在搬离后于2019年9月26日在梨园店物美外租商户群发送搬离后商铺照片并发送吴家铺安全撤店完毕的微信消息，故法院结合本案案情，确定2019年9月26日作为电炉销售中心搬离的时间点。故电炉销售中心应支付合同解除后至搬离期间的占用费。故对于物美超市反诉要求的租金，予以支持，过高部分不予支持。关于交还期内的占用费标准，依据合同约定应按合同解除时的日租金标准计算。因电炉销售中心在合同履行过程中已将租金支付至2019年8月31日，故对此费用法院予以扣除。同理，电炉销售中心应支付房屋占用期间的物业管理费，对于物美超市过高的主张，法院不予支持。因电炉销售中心在合同履行过程中已将物业管理费支付至2019年8月31日，故对此费用法院予以扣除。对于电炉销售中心主张返还已付租金和物业管理费的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。电炉销售中心表示孙国栩现金收取5月1日前租金2991元，物美超市辩称起租日为5月1日起，且电炉销售中心未举证证明孙国栩收取2991元的事实，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，物美超市应将保证金40500元、装修押金10000元退还电炉销售中心。就合同解除后造成的损失问题，应考虑双方的过错程度。物美超市作为出租方，明知涉案商铺租赁用途为商业经营，商业经营的前提是办理营业执照，但在承租人电炉销售中心办理营业执照过程中因产权人没有地下一层的备案信息等而无法办理营业执照时没有提供必要的材料，其对合同的解除存在过错，但应当指出的是，合同解除的过错方并不完全归责于物美超市，电炉销售中心明知其租赁涉案商铺的用途为小吃，经营的前提是具备营业执照，但是其在签订合同之时未审查涉案商铺办理证照的条件，故电炉销售中心对合同的解除也存在过错。法院根据双方的过错程度及本案案情确定双方对合同解除的后果，确定由电炉销售中心承担30%的责任，物美超市承担70%责任。关于电炉销售中心主张的加盟服务费、烟道安装费、收银系统费用、货款、员工工资及加盟商员工差旅费，由于未能办理营业执照，电炉销售中心仅经营数日被迫关门，合同目的无法实现，给电炉销售中心带来了预期利益损失（电炉销售中心因信赖合同能够正常履行投入的经营费用），物美超市应当对电炉销售中心遭受的经营损失承担赔偿责任。电炉销售中心未就上述损失进一步举证证明，故法院根据上述因素及本案案情等予以酌情确定经营损失为30000元，对电炉销售中心的过高损失，法院不予支持。关于电炉销售中心主张的装修费，因合同第十二条第一款约定合同解除或终止，乙方均应在合同期满、解除或终止之日起3日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿，故对于电炉销售中心的该项诉讼请求，法院不予支持。关于电炉销售中心主张的装修管理费，因物美超市已对原告的装修进行实际管理，故对于电炉销售中心的该项主张，法院不予支持。关于物美超市反诉主张的违约金，依据不足，法院不予支持。关于电炉销售中心主张的宣传推广费，因电炉销售中心已实际入住并经营，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于电炉销售中心主张的办照费，物美超市否认收取该费用，且其未充分举证证明给付情况，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于电炉销售中心主张的电费，因其已入住涉案商铺，且其未举证证明电费结余情况，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于电炉销售中心主张垫付4000元地板费的问题，因其主张该费用系替他人垫付，与本案并非同一法律关系，法院不予处理。判决：一、确认北京翔龙伟业电炉销售中心与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》于2019年8月8日解除；二、北京物美超市有限公司退还北京翔龙伟业电炉销售中心履约保证金及装修押金共计50500元，于判决生效之日起十日内执行清；三、北京物美超市有限公司赔偿北京翔龙伟业电炉销售中心经营损失共计30000元，于判决生效之日起十日内执行清；四、在扣除北京翔龙伟业电炉销售中心已支付的租金及物业管理费后，北京翔龙伟业电炉销售中心再给付北京物美超市有限公司2019年8月9日起至2019年9月26日期间的占用费及物业管理费共计29584元，于判决生效之日起十日内执行清；五、驳回北京翔龙伟业电炉销售中心的其他诉讼请求；六、驳回北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2640元，由北京翔龙伟业电炉销售中心负担1734元（已交纳）；由北京物美超市有限公司负担906元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1175元，由北京物美超市有限公司负担905元（已交纳），由北京翔龙伟业电炉销售中心负担270元（于判决生效之日起七日内交纳）完。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，依据双方的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、涉案《专柜租赁合同》未能继续履行的原因以及电炉销售中心发送《解除租赁合同证明》的行为是否产生合同解除的效果；二、电炉销售中心主张物美超市退还履约保证金、装修押金及赔偿经营损失的诉讼请求应否支持。关于焦点一，综合双方提交的证据及相关陈述，可以认定电炉销售中心在办理营业执照的过程中，因产权人没有地下一层的备案信息而导致其办理营业执照的申请被退回，进而导致电炉销售中心无法正常开业经营，双方签订涉案租赁合同的目的从根本上无法实现，因此，导致合同无法继续履行的原因在于出租方物美超市。物美超市上诉称因相关法律及合同中均未规定其有办理营业执照的义务，营业执照应由承租人独立完成，故其不提交备案材料的行为不构成违约。对此本院认为，租赁合同中，虽然出租方的主合同义务为提供符合合同约定的租赁物，承租方的主合同义务为按照约定支付租金，但本案租赁标的为用于经营食品的商铺，双方对经营商铺需要办理营业执照是明知的。物美超市作为出租方，为商铺承租人提供办理营业执照的相关材料是承租人办理营业执照进行合法经营的必要条件，属租赁合同的附随义务，物美超市未能履行该义务，应认定为违约行为，物美超市此项上诉意见本院不予采纳。电炉销售中心在物美超市不能提供办理营业执照的相关材料的情况下，于2019年8月8日通过梨园店物美外租商户群发送《解除租赁合同证明》，系依法行使合同解除权的行为，该行为发生合同解除的效力，本院予以确认。关于物美超市上诉主张《专柜租赁合同》第一条约定“如乙方因证照问题不能办理，甲方对此不承担任何责任”，经审查，双方签订的合同系物美超市为了对其承租商户重复使用而预先拟定，上述条款在内容上明显存在不合理地免除物美超市责任之嫌，现物美超市未提交有效证据证明其与电炉销售中心签订合同时对该条款进行过提示或重点说明，故该条款不应产生免除其责任之效力，物美超市仍应承担相应的违约责任。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，物美超市应向电炉销售中心退还其已交纳的保证金及房屋押金，物美超市拒绝退还的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于电炉销售中心主张的经营损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，电炉销售中心主张的加盟服务费、烟道安装费、收银系统费用、货款、员工工资及加盟商员工差旅费等损失共计92268元，并就此提交了证据予以证明，原审法院综合电炉销售中心举证情况，结合涉案合同目的、合同的履行情况及当事人陈述等，酌情确定电炉销售中心的经营性损失，处理妥当，本院不持异议。综上所述，物美超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5280元，由北京物美超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年三月三十日法官助理  黄 蕾法官助理  李 越书 记 员  李月明