四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17343号 上诉人（原审原告）：吕向勤，女，1965年2月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。 上诉人（原审原告）：韩贵阳，男，1965年8月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。 被上诉人（原审被告）：成都市中天盈房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道300号3栋19楼。 法定代表人：蔡风佳。 委托诉讼代理人：魏玲，女，系公司员工。 上诉人吕向勤、韩贵阳因与被上诉人成都市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吕向勤、韩贵阳上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判或重新处理；2.支持吕向勤、韩贵阳解除定金合同，中天盈公司双倍返还定金5万元；3.本案一、二审诉讼费用由中天盈公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误并出现明显误判，导致判决结果与事实真相严重不符，属裁判不当，吕向勤、韩贵阳与中天盈公司签订的认购书同时含有定金合同和买卖合同的内容，吕向勤、韩贵阳于2018年11月25日向中天盈公司缴纳了5万元定金并于当日签订订购书。中天盈公司在向吕向勤、韩贵阳宣传销售案涉楼盘时，其销售人员承诺案涉案涉住房“售后包租，月租3000元以上”保本收益，因此，吕向勤、韩贵阳出于投资型购房与中天盈公司签订认购书并缴纳定金5万元。根据住建部《商品房销售管理办法》第十一条规定，中天盈公司宣传的售后包租与承诺违反法律规定，且中天盈公司在未解除合同之前将房屋另行销售给他人，存在违约行为。因此，鉴于中天盈公司的违法违约行为导致合同目的无法实现，故请求法院判决解除定金合同，并由中天盈公司双倍返还定金。另，中天盈公司在订立合同的时候，承诺有12万元的精装修，但在吕向勤、韩贵阳签订认购书时没有体现该12万元精装修内容，由于吕向勤、韩贵阳在签认购书的时候没有仔细看，事后才发现认购书中缺乏12万元精装修的内容；根据双方协商的内容，签订正式合同是2018年12月12日，吕向勤、韩贵阳在2018年11月27日发现认购书的问题并开始与对方进行协商后，对方于2018年12月8日向吕向勤、韩贵阳发送了《关于终止（成都誉峰）认购书事宜的通知书》，里面确认签约时间是2018年12月1日，吕向勤、韩贵阳认为中天盈公司单方提前了签约合同的时间。 中天盈公司辩称，1.中天盈公司不存在售后包租，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕向勤、韩贵阳的上诉请求，维持原审判决。一审庭审中吕向勤、韩贵阳申请的出庭证人赵某1和陈某均可以证明其购买房屋时公司已告知是与酒店方签订合同，租金也是酒店给，公司与酒店没有任何关联关系，也印证了中天盈公司不存在售后返租和返本销售的问题。即使中天盈公司公司销售人员说有房屋可以租赁给酒店，吕向勤、韩贵阳也陈述了他们是可以选择出租的楼层也可以选择不出租的楼层，一审证言中证人也陈述了客户在购买房屋都是可以选择出租和自住，所以这只是置业顾问给购买该房屋客户推荐可以和其他方合作以增加房屋的使用价值，至于是否出租是房屋交付业主后其自行选择，业主对房屋的正常自主处置，也说明公司销售人员从没有诱导客户开发商会售后返租，也没有承诺公司代为出租房屋。中天盈公司宣传的项目租金可达到3500元是按照周边房屋的租金的实际情况的描述，不存在虚假宣传的问题，一审中天盈公司提交了周边房屋的租金价格情况，均在3500元以上，该宣传是属于市场的合理描述，吕向勤、韩贵阳发送的广告宣传是形象宣传，广告宣传只是针对不特定人的邀约，不是对特殊个人的承诺，不能认定为中天盈公司承诺吕向勤、韩贵阳有收益。 吕向勤、韩贵阳向一审法院起诉请求：1.解除吕向勤、韩贵阳与中天盈公司的定金合同；2.中天盈公司承担已缴纳定金50000元的双倍返还责任。 一审法院认定事实：2018年11月25日，中天盈公司（甲方）与韩贵阳、吕向勤（乙方）签订【成都誉峰-十期（L3L4）】认购书，约定乙方购买甲方房屋，建筑面积39.98平方米，套内建筑面积为30.20平方米，成交价为768742元。乙方于签订本认购书时支付定金5万元。定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款。乙方于2018年12月1日前交付成交价的50.57%，即388742元，剩余款项由乙方向南洋银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为380000元，贷款期限为10年。认购书第四条第1项规定，乙方必须于2018年12月1日前向甲方交付首期款，并与甲方签订《商品房买卖合同》以及向甲方及贷款机构提交全部签约资料及按揭贷款资料。若乙方没有在上述约定的期限内交清本认购书第三条第1款约定的款项并签订《商品房买卖合同》或未向甲方及贷款机构提交全部签约所需资料及按揭贷款资料的，每逾期一日，应按成交价万分之三的标准向甲方支付违约金，同时甲方有权终止本认购书，该物业另行出售，所收定金不予退还。 认购书签订当日，吕向勤、韩贵阳向中天盈公司支付了案涉房屋的定金50000元，后吕向勤、韩贵阳未在2018年12月1日前向中天盈公司支付案涉房屋的首付款，也未与中天盈公司签订《商品房买卖合同》。2018年12月18日，中天盈公司向吕向勤、韩贵阳发出《关于终止事宜的通知书》,内容载明：因吕向勤、韩贵阳一直未按照认购书约定履行相关义务，已构成违约，中天盈公司亦多次致电促请吕向勤、韩贵阳履行认购书约定之义务，但截至本函发寄之日，吕向勤、韩贵阳仍未交付首期款并签署《商品房买卖合同》，吕向勤、韩贵阳的行为已经构成严重违约，现中天盈公司再次函告，按照认购书相关约定终止与吕向勤、韩贵阳签订的认购书，由此产生的法律后果由吕向勤、韩贵阳自行承担。一审庭审中，吕向勤、韩贵阳表示已经收到了中天盈公司发出的该通知书。 一审中，吕向勤、韩贵阳申请证人陈某、赵某2出庭作证。陈某作证称，吕向勤、韩贵阳的儿子系陈某客户，陈某曾作为瑞都的房产经纪人陪同吕向勤、韩贵阳一起到中天盈公司的售楼处了解过所售楼盘的情况，当时中天盈公司的置业顾问赵婷婷曾向吕向勤、韩贵阳表示所售房屋能够进行酒店返租，如果购买后不想出租了还可以收回物业，之后吕向勤、韩贵阳就缴纳了定金并签订了认购书。证人赵某2作证称：吕向勤、韩贵阳的儿子与赵某2是朋友，赵某2曾经陪同吕向勤、韩贵阳及其儿子一起到中天盈公司售楼处看房，售楼的置业顾问称，如果购买指定楼层的，可以将所购房屋返租给酒店，每个月租金3000元，以后每年递增。售楼处内有中天盈公司的五证等相关文件展示。吕向勤、韩贵阳签订认购书当日缴纳了定金。 吕向勤、韩贵阳质证认为二证人证言能够证明是中天盈公司公司的置业顾问向吕向勤、韩贵阳表达了“售后返租”的承诺，而非酒店的工作人员，因此中天盈公司存在售后返租的违法行为，双方签订的认购书应当依法予以解除；中天盈公司质证认为，首先，二证人身份无法核实，其次，即便二证人身份属实，也因与吕向勤、韩贵阳具有利害关系，不应采信其所做的证言，第三，证人证言已经表明中天盈公司在售楼处将五证等相关文件进行了公示，第四，中天盈公司没有做过售后返租的承诺。 一审法院认为，吕向勤、韩贵阳与中天盈公司之间签订的《成都誉峰-十期（Ｌ3Ｌ4）认购书》内容不违反法律规定，系当事人双方的自愿意思表示，一审法院予以确认。双方应当严格按照该认购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是中天盈公司是否存在“售后返租”的行为，以及吕向勤、韩贵阳能否以中天盈公司存在“售后返租”行为为由主张解除认购书，并要求中天盈公司双倍返还定金。根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为”。本案中，根据证人陈某、赵某2的证言以及在案证据不足以证明中天盈公司曾作出如果吕向勤、韩贵阳购买指定楼层，中天盈公司将代为出租或承租所售房屋的承诺，且双方签订的认购书中也没有关于售后包租的相关约定，故对吕向勤、韩贵阳所称中天盈公司存在“售后返租”的意见不予采纳。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，认购书签订后，吕向勤、韩贵阳未在认购书规定的期限内与中天盈公司签订商品房预售合同，也没有支付房屋的首付款，其行为已经构成违约，故对吕向勤、韩贵阳要求解除合同并双倍返还定金的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回吕向勤、韩贵阳的诉讼请求。案件受理费1150元，由吕向勤、韩贵阳负担。 二审中，吕向勤、韩贵阳为证明其上诉理由，提交以下证据：1.2018年11月25日中天盈公司销售陈某的微信聊天截图，拟证明在销售过程中中天盈公司向吕向勤、韩贵阳承诺最后的签约时间2018年12月12日；2、户型平面图，拟证明赵婷婷向吕向勤、韩贵阳宣传案涉楼盘可以出租和不能出租的楼层以及出租所享受的利益为每月租金3500元，租期10年，每三年递增5%；3.吕向勤、韩贵阳和赵婷婷的聊天对话，拟证明吕向勤、韩贵阳在2018年11月27日就开始与赵婷婷协商退房事宜，并非一直置之不理；4.录音，拟证明在吕向勤、韩贵阳与中天盈公司就退房的问题进行沟通时，中天盈公司的主管付佳（音）向吕向勤、韩贵阳表示不能退房，但是可以对精装修12万元的款项进行协商。 中天盈公司质证认为，对证据1，无法核实陈某本人的身份，陈某可能是第三方公司的工作人员，该聊天记录也只是说明可以申请延期，但没有承诺签约时间延期，应当以双方签订的书面文件为准；对证据2，该证据没有任何人签字，对其真实性有异议，该证据一审出示过，以一审意见为准；对证据3，赵婷婷是中天盈公司员工，该截屏部分一审也有提交，对于一审没有提交的内容，真实性无异议，但关联性有异议，这只是在说双方就退房问题进行沟通，没有作任何承诺，且该截屏没有时间显示；对证据4，录音的真实性和完整性无法核实，录音中付佳的对话中说明客户可以选择和酒店订立租约的楼层，也可以选择不订立租约的楼层。在2018年12月12日之前中天盈公司除了公示的合同之外还单独给吕向勤、韩贵阳发送过合同，该事实一审证人也予以确认，关于精装修的问题，该12万元在合同没有任何体现，该12万元是由装修公司来收取，不是中天盈公司收取，对话的人也说业主可以自行选择装修，这句话在录音中有体现。 对上述证据，本院认证如下：1.微信聊天截图，从该聊天记录的内容看，系反映吕向勤、韩贵阳申请延期签约，但中天盈公司并未没有承诺签约时间延期，因此，对该证据的证明力，本院不予采信；2.户型平面图，该平面图上并且载明任何关于吕向勤、韩贵阳主张的“售后反租”的内容，对该证据的证明力，本院不予采信；3.与赵婷婷的聊天对话，在该聊天记录中，确有申请退房的意思，但并出现达成一致的内容，且该聊天记录并未有显示时间，故，对该证据的证明力，本院不予采信；4.电话录音，从录音的对话内容，无法证明中天盈公司存在“售后返租”的情形，也不能证明双方就退房达成一致。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为吕向勤、韩贵阳主张解除本案案涉认购协议是否成立，对此本院评述如下： 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为”，从吕向勤、韩贵阳一、二审提交案涉楼盘的宣传单、广告、以及与中天盈公司公司工作人员的聊天记录，均未存在天盈公司承诺“一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为”的内容，而在诉讼中查明的事实，是由第三方公司对案涉楼盘进行承租，该行为并未违反《商品房销售管理办法》的规定，故，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，吕向勤、韩贵阳未提交有效证据证明其与中天盈公司签订的认购书违反法律规定而应当解除，故吕向勤、韩贵阳的该项上诉理由，本院不予支持。吕向勤、韩贵阳与中天盈公司之间签订的《成都誉峰-十期（L3L4）认购书》系双方的自愿意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，双方应当严格按照该认购书的约定履行各自的义务。吕向勤、韩贵阳因个人原因未能按照认购书的约定，与中天盈公司签订《商品房预售合同》，导致中天盈公司解除认购协议，应当承担违约责任，故对于吕向勤、韩贵阳主张中天盈公司双倍返还定金的请求，本院不予支持。 综上所述，吕向勤、韩贵阳的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由吕向勤、韩贵阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年三月十一日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅