重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初7564号 原告：重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司，住所地重庆市渝中区石油路102号7幢1-2，统一社会信用代码91500103MA5U65N65J。 法定代表人：张媛媛，重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司总经理。 委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡午阳，重庆中耀律师事务所律师。 被告：重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村石堰组，统一社会信用代码915001060503682333。 法定代表人：张文英，重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆腾达，重庆普恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浪，重庆普恩律师事务所律师。 原告重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司（以下简称洲鹏驾驶培训公司）与被告重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司（以下简称和瑞驾驶培训公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法由审判员刘原独任审判，适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告洲鹏驾驶培训公司的委托诉讼代理人彭黄丹、蔡午阳，被告和瑞驾驶培训公司法定代表人张文英及其委托诉讼代理人陆腾达、李浪到庭参加诉讼；于2019年7月2日公开开庭进行了审理，原告洲鹏驾驶培训公司的委托诉讼代理人蔡午阳以及被告和瑞驾驶培训公司委托诉讼代理人李浪到庭参加诉讼；于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告洲鹏驾驶培训公司的委托诉讼代理人彭黄丹以及被告和瑞驾驶培训公司委托诉讼代理人李浪到庭参加诉讼。扣除双方和解期限，本案现已审理终结。 原告洲鹏驾驶培训公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《场地租赁合同》；2、被告退还原告保证金200000元；3、被告退还原告租金160000元；4、被告支付原告违约金200000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月9日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村石堰组共计15000平方米的场地出租给原告用于经营驾校，并对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作出了约定，同时约定被告配合原告到运管所对该场地进行相关备案。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了保证金200000元并提前支付了部分租金160000元，但被告一直不配合原告到运管所对该场地进行备案，后原告得知，该场地被告早已备案到自己名下，故无法备案到原告名下。原告多次找被告协商处理此事，但被告均不予配合，故原告诉至法院，望判如诉请。庭审中，原告洲鹏驾驶培训公司以涉案租赁土地用于驾驶培训违反了土地管理规定为由，将诉讼请求变更为：1、确认原、被告签订的场地租赁合同无效；2、被告退还原告保证金200000元；3、被告退还原告租金160000元；4、被告支付原告违约金200000元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告和瑞驾驶培训公司辩称，对签订租赁合同的基本事实无异议，原告9月入场后，被告作为出租方履约了相关合同义务，而原告未按时支付前期租金250000元，原告作为合同违约方，无法定或约定的合同解除权，故其无权解除场地租赁合同，相关费用被告无需退还，请求法院依法驳回原告全部诉请。针对原告变更后的诉讼请求，被告和瑞驾驶培训公司辩称：1、涉案租赁场地已被征收，双方签订的场地租赁合同真实有效；2、（如果）合同无效，则不应要求被告支付违约金；3、（如果）合同无效，但原告使用了被告的租赁场地，应该按照合同约定租金标准支付场地使用费，故请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月9日，原告洲鹏驾驶培训公司（乙方）与被告和瑞驾驶培训公司（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方承租经营甲方位于重庆市沙坪坝区和瑞驾校之场地。甲方提供予乙方承租经营的驾校场地位于重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村石堰组，面积共计15000平方米；乙方承包经营期限为2018年9月15日至2021年9月15日，租期3年；租金及保证金：双方协定该场地项目租金、物业管理费及水电费，场地清洁费以及门卫工资支付的部分，合计费用为第一年人民币伍拾万元整（500000元），第二年人民币伍拾伍万元整（550000元），第三年人民币陆拾万元整（600000元），缴付方式为半年交。保证金为人民币贰拾万元整（200000元），支付方式：本合同签订生效始，乙方在3个工作日内支付给甲方人民币贰拾万元整（200000元），乙方进场后5个工作日内支付给甲方人民币贰拾伍万元整（250000元），后期租金乙方需在租金到期前十日内支付给甲方；违约责任：在合同有效期内，若无不可抗拒之因素发生，甲乙双方均不得无故终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金共计人民币贰拾万元整。乙方延迟交付租金的，超过一个月限期仍未支付的，甲方有权终止承包合同，保证金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，应当合理赔偿。甲方无故终止合同，除必须退还乙方承包押金外，还须赔偿乙方贰拾万元整的违约金。甲方配合乙方关于运管审核场地备案工作……。另外，还对合作纲领、内容以及甲、乙双方权利义务等进行了约定。 合同签订后，原告洲鹏驾驶培训公司于2018年9月12日向被告和瑞驾驶培训公司支付保证金200000元，同日，被告和瑞驾驶培训公司出具收据一份，载明：场地租赁保证金，贰拾万元整。原告洲鹏驾驶培训公司又分别于同年9月28日、10月13日、10月14日、10月16日、10月17日、10月23日、11月9日向被告和瑞驾驶培训公司支付租金共计160000元。 2018年12月13日，被告和瑞驾驶培训公司向原告洲鹏驾驶培训公司发出《解除合同通知书》，以原告未按约支付租金为由要求解除双方签订的《场地租赁合同》。原告洲鹏驾驶培训公司收到该《解除合同通知书》，但认为被告单方解除合同违约。 另查明，在原、被告签订合同前，涉案租赁场地作为被告和瑞驾驶培训公司的经营场地、教练场地在交通运管部门登记备案。 诉讼过程中，原、被告不能提供依法取得涉案租赁场地土地使用权的登记资料，且合同对涉案租赁场地具体范围约定不明确，因此，本院组织原、被告对涉案租赁场地的范围进行明确，双方在卫星地图截图上对涉案租赁场地进行了勾画和确认。就此，我院于2019年12月30日向重庆市沙坪坝区国土局出具《协助调查函》，请其核实涉案租赁场地的性质及用途。2020年1月7日，重庆市沙坪坝区规划和自然资源局出具《关于涉案土地用地情况的复函》，该函载明：1、涉案土地面积约17200平方米，其中200平方米为国有土地，17000平方米为集体土地；2、在沙坪坝区土地利用总体规划图（2006-2020年）中，涉案土地规划为集体建设用地17200平方米（其中规划为铁路用地17200平方米）；3、涉案土地用于驾驶培训违反了《土地管理法》第二条、第四十四条的相关规定。 就涉案租赁场地交付情况，被告和瑞驾驶培训公司申请证人张正良、张辉洋、王炬出庭作证，拟证明2018年9月初至12月底原告洲鹏驾驶培训公司入场并使用涉案租赁场地进行驾驶培训工作。对此，原告洲鹏驾驶培训公司认为该三人均为被告和瑞驾驶培训公司员工，且该证人证言系单方陈述，没有其他证据印证，对证人张正良、张辉洋、王炬证言未予认可。 上述事实，有原告洲鹏驾驶培训公司举示的《场地租赁合同》、收据、银行转账凭证、账户交易明细、备案登记资料、《解除合同通知书》，本院依职权调取的《关于涉案土地用地情况的复函》、双方认可的卫星地图截图以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”土地制度是我国的根本制度，关系到国家的根本利益，违反上述规定改变土地用途，将损害国家、集体和社会公共利益，因此上述规定属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，被告和瑞驾驶培训公司辩称涉案租赁场地已被征收，但并未提供相关审批手续予以证明，而重庆市沙坪坝区规划和自然资源局的《关于涉案土地用地情况的复函》证实，涉案租赁场地（原、被告在卫星地图截图上勾画的范围）面积17200平方米，其中17000平方米为集体土地，故被告的抗辩理由与审理查明事实不符，本院不予采纳。另外，《关于涉案土地用地情况的复函》明确载明涉案土地规划为铁路用地。被告和瑞驾驶培训公司将涉案租赁场地出租给原告洲鹏驾驶培训公司用于经营驾驶培训，明显改变了土地的用途，且未能依法取得用于经营驾驶培训的建设用地审批手续，故违反了上述效力性强制性规定。综上，原告洲鹏驾驶培训公司与被告和瑞驾驶培训公司签订的《场地租赁合同》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告双方签订《场地租赁合同》为无效合同，被告和瑞驾驶培训公司应当向原告洲鹏驾驶培训公司返还保证金200000元以及已支付的租金160000元。被告和瑞驾驶培训公司提出原告洲鹏驾驶培训公司使用了涉案租赁场地，要求其应该按照合同约定的租金标准支付场地使用费，因未在法定期间提出反诉，故本案不予处理，被告和瑞驾驶培训公司可另案起诉。 《场地租赁合同》无效的情况下，约定的违约金条款自然无效，故对原告洲鹏驾驶培训公司提出由被告和瑞驾驶培训公司支付违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司与被告重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司于2018年9月9日签订的《场地租赁合同》为无效合同； 二、被告重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司在本判决发生法律效力后三日内向原告重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司返还保证金200000元以及租金160000元，共计360000元； 三、驳回原告重庆洲鹏汽车驾驶培训有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费9400元，减半收取4700元（原告已预交），由被告重庆和瑞新绿机动车驾驶技术培训有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 刘原 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 方宇 书 记 员 张远