陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终100号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住 所地西安市灞桥区纺渭路。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏福林，男，1966年8月13日出生，汉族，山东省村民，现住西安市灞桥区。 第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人苏福林、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案， 不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019陕01民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人苏 福林、原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求1、撤销（2019）陕01民初1632号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、请求被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一、审法院认定被上诉人已经支付了全部房款事实错误。被上诉人在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据，编号No7063594载明：2011年5月24日，苏福林支付熙源·观澜天下2-12006定金10000元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No00027677载明：2011年6月20日，苏福林支付熙源·观澜天下2-12006室首付房款175250元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No1567765载明：2016年1月23日，苏福林支付熙源·观澜天下2-12006室房款176361元，收款单位为世纪熙源公司。按照收款收据内容可知，被上诉人向第三人支付全部购房款，但是上述收款收据却没有银行流水证明，无法直接确定被上诉人直接支付了上述款项。由此，被上诉人提供的收款收据有造假的可能。二、一审法院根据被上诉人出具的《西安市房屋情况查询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行错误。被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询。根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能过排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%；根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清。被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 被上诉人宋绍杰、原审第三人世纪熙源公司均未到庭，亦未提交书面答辩意见。 苏福林向一审法院起诉请求：1、判决停止对熙源观澜天下2幢1单元20层06号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。 执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。苏福林作为案外人向西安中院提出执行异议，主张该院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12006号室房产为其所有，请求解除查封。异议裁定经审查认为，《诚意认购书》不是商品房买卖合同，苏福林提交的证据不足以证明其支付全部购房款，亦未提交合法收房手续证明苏福林在人民法院查封之前合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续,仍登记在被执行人世纪熙源公司名下，故苏福林主张涉案查封房产为其所有，排除执行的理由不能成立，依法不予支持。西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异244号执行裁定：驳回案外人苏福林的执行异议请求。苏福林不服上述执行裁定，提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 再查，西安中院在执行异议审查期间进行现场勘查，涉案查封的房屋已装修，经向苏福林核实，苏福林称2016年3月30日取得装修许可证并装修了涉案房屋，现已入住。 又查，2011年6月20日,苏福林与世纪熙源公司签订《观澜天下诚意认购书》,约定苏福林购买世纪熙源公司开发建设的熙源•观澜天下2-12006房屋，建筑面积74.1㎡，单价为每平方米5000元，房屋总价370500元,付款方式为分期付款，2011年6月20日支付首付50%房款185250元，于房屋封顶时交纳111150元，于交房时交纳74100元，交房期限为2013年12月底，并附有房屋平面图与房屋装修标准及配套。后该认购书中房屋建筑面积更改为74.76平方米，交房期限更改为2016年1月23日，并在空白处注明现单价：4836.96元，现总价：361611元，更改处与注明处均加盖世纪熙源公司印章。苏福林提交的收款收据及银行流水等显示，苏福林于2011年5月24日向世纪熙源公司支付1万元，2011年6月20日支付首付房款175250元，2016年1月23日支付房款176361元，共计支付购房款361611元。之后苏福林在西安枫禾物业管理有限公司观澜天下管理处办理了装修施工许可证，并与物业公司签订小区住户档案登记表。2016年1月起，苏福林交纳了涉案房屋的大修基金、天然气初装费、装修保证金等相关费用。苏福林提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，苏福林名下无其他住房。 一审法院认为，本案为苏福林对(2019）陕01执异244号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，苏福林对该院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，苏福林与该公司签订的《观澜天下诚意认购书》，约定了涉案房屋的建筑面积、价款、支付方式及交房时间等，该认购书实际即为商品房买卖合同，该合同在该院查封涉案房屋之前已签订，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；苏福林支付了全部的购房款；根据苏福林提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，苏福林名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，苏福林对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。 本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人苏福林对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，被上诉人苏福林与世纪熙源公司在2011年6月20日签订《观澜天下诚意认购书》约定，苏福林购买世纪熙源公司开发建设的熙源•观澜天下2-12006房屋，房屋的建筑面积、单价，房屋总价、付款方式、交房期限均作出明确约定，并附有房屋平面图与房屋装修标准及配套，该合同虽名为认购书，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同，且该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。西安市灞桥区法院在2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包括被上诉人苏福林购买的案涉房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人苏福林与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。第二、被上诉人苏福林将全部购房款370500元支付给世纪熙源公司，世纪熙源公司也给其出具了购房款收据，显示上述款项为苏福林支付的购房款。故上诉人敬瑁公司主张苏福林没有支付全额购房款的理由不能成立，本院不予支持。第三、关于被上诉人苏福林名下无其他用于居住的房屋的问题。苏福林提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，是否足以证明苏福林在西安市辖区内没有住房。上述司法解释中，对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼谁主张、谁举证的证据规则，苏福林所举证据足以证明其在西安市辖区内没有住房，所购买案涉房屋是为满足基本居住需要。上诉人主张苏福林所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏证据证明，不能成立。被上诉人苏福林对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人敬瑁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 西 霞 审 判 员  张   工 审 判 员  贾 文 军 审 判 员  李   俊 审 判 员  赵   玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理   陈婧书记员张瑜莹-1-