吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终5002号上诉人（原审原告）：长春市恒益物业管理有限公司，住所地长春市绿园区正阳小区9-113号。法定代表人：朱健，经理。委托诉讼代理人：申显富，吉林惠胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘忠亚，女，住长春市绿园区。被上诉人（原审被告）：宋红宇，男，汉族，1983年12月10日出生，住长春市朝阳区。原审第三人：长春市绿园区卫生健康局（原长春市绿园区卫生和计划生育局），住所地长春市和平大街2288号。负责人：王柏，局长。委托诉讼代理人：石磊，副局长。委托诉讼代理人：明岩，吉林坤山律师事务所律师。上诉人长春市恒益物业管理有限公司（以下简称恒益物业公司）因与被上诉人刘忠亚、宋红宇、原审第三人长春市绿园区卫生健康局物权保护纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2017）吉0106民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒益物业公司的法定代表人朱健、委托诉讼代理人申显富，被上诉人宋红宇，原审第三人长春市绿园区卫生健康局的委托诉讼代理人石磊、明岩到庭参加诉讼。被上诉人刘忠亚经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。恒益物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认刘忠亚、宋红宇侵占恒益物业公司锅炉房及土地违法；3.判令宋红宇停止侵权，腾迁侵占的锅炉房和土地；4.判令宋红宇按侵占锅炉房及土地期间的收益支付恒益物业公司赔偿金（自2012年10月19日至腾迁完毕之日）；5.判令刘忠亚赔偿侵占锅炉房及土地给恒益物业公司造成的经济损失，对宋红宇支付的赔偿金承担连带责任；6.确认恒益物业公司对涉案锅炉房享有用益物权，确认恒益物业公司享有办理产权的主体资格；7.本案诉讼费用依法由刘忠亚、宋红宇承担。事实和理由：一、2008年1月16日协议书依法未生效。刘忠亚、宋红宇侵占恒益物业公司锅炉房及土地违法。2013年5月8日一审法院作出（2012）绿民一初字第1044号民事判决，确认《绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给长春市恒益物业管理有限公司的协议》（以下简称《整体移交协议》）合法有效。这证明2008年1月16日《整体移交协议》还没有被确认合法有效。2008年1月16日刘忠亚以保存不是合法有效的《整体移交协议》原件为条件，要求与恒益物业公司签订抵押协议书，但刘忠亚又因故没有在该协议书上签名，所以2008年1月16日协议书未依法生效，刘忠亚、宋红宇侵占恒益物业公司锅炉房及土地是对恒益物业公司的违法侵权行为。二、刘忠亚、宋红宇应停止侵权，迁出涉案锅炉房及土地，赔偿恒益物业公司的经济损失。《整体移交协议》中约定整体移交项目：宿舍楼2栋，锅炉房1座。恒益物业公司与刘忠亚从未签订过其可以“收回绿园区卫生局泰来街宿舍锅炉房”内容的协议。刘忠亚单方违法擅自侵占锅炉房及土地给恒益物业公司造成经济损失，刘忠亚、宋红宇应依法停止侵权并迁出，赔偿恒益物业公司的经济损失。三、一审判决对恒益物业公司申请确认用益物权、腾迁、办理产权主体资格、认定恒益物业公司与刘忠亚对锅炉房抵押等是认定事实错误，适用法律错误。四、一审判决认定恒益物业公司与刘忠亚对锅炉房进行抵押，认定事实错误，适用法律错误，违反法律强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是禁止流押的强制性规定，以防止损害抵押人利益，在实质上保证对抵押人的公平。综上所述，恒益物业公司与刘忠亚签订协议书的行为依法未生效；刘忠亚、宋红宇侵占锅炉房及土地违法；刘忠亚、宋红宇应停止侵权并迁出，赔偿恒益物业公司的经济损失；一审判决事实不清，自相矛盾，判决违法；一审判决认定恒益物业公司与刘忠亚对锅炉房进行抵押，认定事实错误，适用法律错误，违反法律强制性规定。对恒益物业公司要求确认用益物权、腾迁，均认定事实错误，适用法律错误，违反法律强制性规定。宋红宇辩称，一、宋红宇于2012年8月15日从翟凤楼手中兑下祥顺宾馆，价格为88万元。兑前翟凤楼已经经营一年，兑后宋红宇对祥顺宾馆进行维护、改造、装修、添置物品并改成集中供热，共计投入30多万元。2012年10月10日与房东潘宝签订十年房屋出租合同，于2013年6月26日购买宾馆。从考察宾馆、兑下宾馆到购买宾馆两年多时间里，从各个方面了解到房东就是潘宝。而且房屋租金至始至终都是交给潘宝，潘宝也行使了房屋的管理权利。由于历史原因房屋不能办理产权，两年多时间里宋红宇在力所能及的范围内已经尽到了调查义务。在此期间，从未见过恒益物业公司，也从未听说过此房有产权纠纷。截止2019年宋红宇已经投入资金300多万元，即购房款130万元，兑费88万元，更换集中供热设备及维护装修等花费80余万元。宋红宇实际使用和占有房屋六年多，修缮、维护和装修已经花费大量金钱和心血。宋红宇按市场价格购得此房，并尽到了调查义务，为了经营宾馆购买此房，并没有恶意串通，是善意取得，应受到法律保护。二、依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。恒益物业公司自2008年1月22日至2013年8月27日正式起诉，超出行使请求权的法定期限。三、目前祥顺宾馆与恒益物业公司主张的锅炉房在功能、结构、户型、面积上已经彻底改变，恒益物业公司所说的锅炉房已经灭失。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，由于该房屋物权已经灭失，所以恒益物业公司的诉求不能成立。四、恒益物业公司提供的证据都是复印件，为举证不能，请法院驳回其诉求。五、恒益物业公司的起诉构成重复诉讼，从2013年至2019年多次诉讼，违反一事不再理原则。长春市绿园区卫生健康局述称，长春市绿园区卫生健康局2004年8月5日与恒益物业公司签订《整体移交协议》后，按照约定将案涉房屋管理权移交给恒益物业公司，恒益物业公司与刘忠亚、宋红宇之间的争议，长春市绿园区卫生健康局未参与，也不知情，与长春市绿园区卫生健康局无关。恒益物业公司向一审法院起诉请求：1.请求确认恒益物业公司与刘忠亚签署的抵押协议无效、刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权。2.请求确认恒益物业公司对该协议所涉锅炉房享有用益物权（一审庭审中，恒益物业公司明确了用益物权包括：协议里写的是整体移交，包括锅炉房，恒益物业公司享有原协议约定的权利，现锅炉房已经不再是公用设施，只是闲置的房屋，恒益物业公司应与住户一样享有产权转换的权利，即恒益物业公司享有办理房屋产权的权利，要求确认恒益物业公司具有办理产权的主体资格。恒益物业公司提出第二项诉讼请求包括：要求确认使用权；确认恒益物业公司办理产权的主体资格；要求刘忠亚、宋红宇腾迁)。3.请求宋红宇迁出该锅炉房。4.案件受理费由刘忠亚、宋红宇负担。一审法院认定事实：2004年8月5日，恒益物业公司与长春市绿园区卫生健康局（原为长春市绿园区卫生局）签订《整体移交协议》，约定长春市绿园区卫生局向恒益物业公司整体移交宿舍楼2栋（不含建筑图纸、资料）、锅炉房1座（含供暖和二次供水设备），长春市绿园区卫生局无力办理产权手续，可由恒益物业公司负责两栋宿舍楼（含锅炉房）办理产权手续等相关事宜。协议签订当日，双方发布通知：泰来街卫生局宿舍现已整体移交给恒益物业公司管理，请各住户携带相关手续到锅炉房登记。2012年，恒益物业公司以长春市绿园区卫生和计划生育局（原为长春市绿园区卫生局）为被告向一审法院提起诉讼，请求确认双方于2004年8月5日签订的《整体移交协议》合法有效，协议中的锅炉房（现祥顺宾馆）物权归恒益物业公司所有。2013年5月8日，一审法院（2012）绿民一初字第1044号民事判决书判决：恒益物业公司与长春市绿园区卫生局于2004年8月5日签订的《绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给长春市恒益物业管理有限公司的协议》合法有效。2008年1月16日，甲方朱健，乙方刘忠亚，落款处有恒益物业公司、其法定代表人朱健及中间人的签章。《协议书》（复印件）载明：朱健欠刘忠亚煤款人民币玖万零伍佰元正，定于2008年1月22日，先对人民币肆万元正。如到期不偿还，刘忠亚有权收回绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给（乙方）刘忠亚。移交的条件是：在玖万元之内，其他无任何条件，并且不负责08年1月22日任何业务。另在08年1月22日在甲方给不上乙方钱的（肆万元）基础上有权将室内和库内剩余煤全部拉走，以上经双方同意签字。2008年1月16日（即同日）刘忠亚出具收条，载明：恒益物业公司与长春市绿园区卫生局签订的锅炉房移交协议书原件由刘忠亚保管。2013年6月26日宋红宇在潘宝手中购买已被改造为祥顺宾馆的长春市绿园区卫生局泰来街宿舍锅炉房，购买后，宋红宇对宾馆重新进行了装修，并添置了物品，现在一直由宋红宇在正常经营中。一审法院认为，关于请求确认恒益物业公司与刘忠亚签署的抵押协议无效、刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权及第二项诉讼请求中请求确认恒益物业公司对该协议所涉锅炉房享有用益物权要求确认使用权一节，一审庭审中，虽然恒益物业公司并未向法庭提交任何证明关于恒益物业公司与刘忠亚签署的抵押协议无效、刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权的证据。但是，根据本案一审庭审及（2014）绿民重字第26号案件重审庭审情况，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”、第一百三十八条“无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，2008年1月22日载有恒益物业公司及朱健签章的《协议书》虽为复印件，但（2014）绿民重字第26号案件重审庭审中恒益物业公司将《协议书》载明的内容作为证据使用，用以证明该协议没有到房产处进行抵押登记，所以该抵押无效。且乙方刘忠亚在该协议书上没有签字，该协议没有生效，抵押权根本不存在。可见恒益物业公司并未否认《协议书》中的意思表示，仅用《协议书》主张抵押无效、抵押权不存在。该《协议书》是具有相应民事行为能力、反映真实意思表示且并不违反法律、行政法规等强制性规定的有效民事法律行为。同日，刘忠亚出具的收条，根据（2014）绿民重字第26号案件重审庭审笔录记载情况看为原件，更加印证了协议书为恒益物业公司及朱健的真实意思表示的反映，收条亦是在履行《协议书》中的内容。故《协议书》属于有效民事法律行为，该协议对恒益物业公司及公司法定代表人朱健具有约束力。恒益物业公司及其法定代表人朱健并未在举证期内证明其已经将90500元煤款支付给刘忠亚，亦未证明其已经及时支付给刘忠亚40000元煤款。刘忠亚取得泰来街宿舍“管理权”是恒益物业公司及朱健未按约定支付煤款所致。《协议书》中提到的“刘忠亚有权收回绿园区卫生局泰来街宿舍整体移交给（乙方）刘忠亚”，即为恒益物业公司从长春市绿园区卫生健康局取得的“管理权”。因恒益物业公司将《整体移交协议》原件交给刘忠亚，可见恒益物业公司在约定移交“管理权”时并未将“管理权”扩大或缩小，而是整体移交。刘忠亚取得“管理权”是依据恒益物业公司及其法定代表人作出的有效民事法律行为取得。尽管恒益物业公司在一审庭审中提供了2005至2006年供暖情况调查表、水费名单、查水管（漏水情况）的表格、供暖明细表、小区平面图等证据材料用以证明长春市绿园区卫生健康局与恒益物业公司签订协议后，整体移交了管理权，且恒益物业公司积极履行了协议，履行了物业的职责，对业户进行供水、供热，检查各种管道等，但是恒益物业公司提供的上述证据均为复印件，且上述证据仅能证明《协议书》出现之前，恒益物业公司是管理者，无法否定《协议书》体现的内容。恒益物业公司应将与刘忠亚的债权债务关系理清后，方可主张对锅炉房的物权。故恒益物业公司主张的确认恒益物业公司与刘忠亚签署的抵押协议无效、刘忠亚对该锅炉房不享有抵押权及第二项诉讼请求中请求确认恒益物业公司对该协议所涉锅炉房享有用益物权要求确认使用权一节，不予支持。关于确认恒益物业公司办理产权的主体资格一节，依照《中华人民共和国物权法》第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行、政法规规定。”《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责……”不动产登记是针对已经享有所有权的不动产权利人的制度，且办理不动产权利证明的主体资格的确定是依据能否提供不动产登记部门需要的相关材料进行判定。本案中，恒益物业公司并非不动产权利人，且其主张确认办理产权主体资格的请求并不属于法院的裁判范围。故恒益物业公司请求确认其具有办理产权的主体资格一节不予支持。关于是否腾迁一节，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十五条第二款：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”恒益物业公司并非泰来街宿舍的权利人，无主张腾迁的请求权基础，无权请求物的返还。且2008年以前其作为占有人请求占有物的返还，恒益物业公司于2013年8月27日诉至一审法院，超出了行使请求权的法定期间。故恒益物业公司诉请腾迁一节亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百三十八条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十条、第三十四条、第二百四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律的规定，一审判决如下：驳回长春市恒益物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1000元，公告费820元，均由长春市恒益物业管理有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1.《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”在（2012）绿民一初字第1044号案件中，人民法院认为《整体移交协议》仅涉及宿舍及锅炉房的管理权，并驳回了恒益物业公司对涉案锅炉房主张物权的诉请，该判决已经生效，具有法律拘束力，因用益物权系物权的法定类型，故恒益物业公司在本案中对涉案锅炉房主张用益物权的上诉请求亦不能得到支持。恒益物业公司对涉案锅炉房不享有物权，其上诉要求确认其对涉案锅炉房具有办理产权的主体资格，无事实及法律依据，不予支持。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，物权人享有要求无权占有人返还原物的物权请求权。本案中，恒益物业公司并非物权人，故其对涉案锅炉房不享有返还原物的物权请求权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物……”据此，原占有人享有要求现占有人将物予以返还的占有物返还请求权。本案中，虽然恒益物业公司并非涉案锅炉房的物权人，但在刘忠亚、宋红宇取得占有之前，恒益物业公司基于《整体移交协议》对涉案锅炉房享有事实上的管领力。也就是恒益物业公司作为原占有人，有权基于占有保护请求权要求现占有人将涉案锅炉房予以返还以恢复自己的占有状态。第二百四十五条第二款规定：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”据此，占有物返还请求权可因一定期间内不行使而消灭。本案中，恒益物业公司自认于2009年发现涉案锅炉房被人占有并装修，也就是侵占事实早于2009年，距恒益物业公司本次起诉（2013年）要求刘忠亚、宋红宇返还涉案锅炉房早已超过一年时间，恒益物业公司未积极行使权利导致其对涉案锅炉房的占有物返还请求权已经过一年的除斥期间而消灭。3.恒益物业公司上诉主张确认刘忠亚、宋红宇侵占其房屋、土地没有法律依据。如前所述，恒益物业公司并非物权人，且其对涉案锅炉房享有的占有物返还请求权已经消灭，恒益物业公司无权向刘忠亚、宋红宇主张返还，故刘忠亚、宋红宇占有、使用涉案锅炉房是否具有法律依据与本案无关，对此在本案中不予评判。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”恒益物业公司上诉主张宋红宇、刘忠亚赔偿经济损失，但未在一审时提出该项诉请，属于二审新增加的诉讼请求，在宋红宇明确表示不同意调解或在本案中一并审理的情况下，对该新增诉讼请求，本院不予审理。综上所述，恒益物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元由上诉人长春市恒益物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王君伟审判员  宫 平审判员  刘 畅二〇二〇年三月九日书记员  李 笑