河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀01民终488号上诉人（原审原告）：金某，女，1978年7月8日生，汉族，住石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：焦某（系金某丈夫），男，1973年3月9日出生，汉族，自由职业，住石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：张智栋，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄美庐房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区山尹村龙凤湖北岸环湖路19号。法定代表人：梁小建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建奎，河北时代经典（元氏）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄市鹿泉区自然资源和规划局，住所地石家庄市鹿泉区北斗西路7号。法定代表人：崔玉斌，该局局长。委托诉讼代理人：范翠利，河北英陆律师事务所律师。上诉人金某因与被上诉人石家庄美庐房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）、石家庄市鹿泉区自然资源和规划局（以下简称“鹿泉区自然资源和规划局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人金某委托诉讼代理人焦某、张智栋，被上诉人房地产公司委托诉讼代理人李建奎、原审被告鹿泉区自然资源和规划局委托诉讼代理人范翠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某上诉请求：1、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院(2019)冀0110民初2520号《民事判决书》第二项后半部分“利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清原告款止”和“案件受理费33363元由原告负担9963”的判决内容，依法改判为“利息自上诉人每笔付款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清上诉人款止；案件受理费33363元全部由被上诉人负担”；2、本案一、二审诉讼费和财产保全费、财产保全保险费均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定部分事实错误。上诉人在签订商品房买卖合同时并不知道所购房屋被上诉人未办理商品房预售许可证，上诉人诉前得知后依法起诉。故上诉人无过错，依照我国法律规定，因合同无效给上诉人造成的损失，应当由过错方被上诉人石家庄美庐房地产开发有限公司承担。1、一审法院判决认定“根据被告提供的原告家人焦某与被告的微信通话记录，说明原告对购买的房屋因政府原因未办理商品房预售许可证，是早己知情的”的事实是错误的。2011年6月，被上诉人公开销售案涉房屋，当月19日双方签订正式的《商品房买卖合同》，上诉人购买了被上诉人开发建设销售的石家庄市鹿泉区龙凤湖北岸天下财富湾C区85幢D1-I户型案涉房屋，合同价500万元，随后分批次付款500万元。而被上诉人提交的微信通话记录时间是2017年，是在双方签订《商品房买卖合同》六年后发现案涉房屋存在证件不全与被上诉人所作的交涉内容，故不能认定为上诉人对房屋未办理预售许可证早已知情，更不能认定上诉人存在过错。因此一审法院判决认定事实错误，应当予以纠正。2、一审法院判决“因签订合同时，原告系完全民事行为能力人，应当知道所购房屋是否证件齐全，故对双方造成的损失应当各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿截止起诉日利息暂计为2846462元（原告主张被告向原告支付自2011年6月19日起至实际履行完毕止全部利息，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）的诉讼请求，依据不足，本院不予支持”的认定和判断是毫无事实依据且是错误的。2011年6月双方签订《商品房买卖合同》时，被上诉人出具建设部制式的商品房买卖合同文本，且被上诉人在该合同上明确写明了案涉龙凤湖北岸天下财富湾C区85幢D1-1户型商品房预售许可证第200704号。因此，上诉人和财富湾C区多名业主一道与被上诉人签订了的《商品房买卖合同》，上诉人作为买受人对被上诉人隐瞒未取得房屋预售许可证的行为毫不知情，上诉人也不存在任何过错。因此，根据《合同法》第58条的规定，因被上诉人的过错造成的上诉人的损失应当由被上诉人石家庄美庐房地产开发有限公司承担赔偿责任。二、本案《商品房买卖合同》第十条是关于规划、设计变更的情况下买受人退房时的条款，而该合同是无效的合同，与商品房规划、设计变更的情况下解除合同的性质毫不相同，不能适用。一审判决称“参照双方签订的商品房买卖合同第十条”作出的“应自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清原告款止”的判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以改判。三、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，被上诉人在签订《商品房买卖合同》时存在隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，双方签订的《商品房买卖合同》无效，上诉人依法有权要求被上诉人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预证明的，可以认定有效。”第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。因此，上诉人主张被上诉人返还已经支付的购房款500万元及利息损失，利息自每笔购房款交纳之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清上诉人款止的诉讼请求合情合理、合法有据，应当支持。综上，上诉人认为：依据我国法律和司法解释规定，被上诉人隐瞒未取得商品房预售许可证的事实与上诉人签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，而上诉人对此不知情无过错，故因合同无效导致的损失应当由被上诉人承担赔偿责任。一审法院判决认定部分事实不清且存在错误；适用法律错误，导致判决第二项有误。上诉人恳请二审贵院依法撤销一审判决第二项中“利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清原告款止”及“案件受理费33363元由原告负担9963元”的判决内容，依法改判支持上诉人的全部上诉请求。房地产公司答辩称，一、关于本案房屋手续问题，是美庐公司按照原鹿泉市人民政府会议纪要缴纳相应土地款项后，因鹿泉政府部门人员更迭、办事拖沓原因导致的房产手续遗留问题，最高法院2018年有相关的判例，“因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑。在行政机关没有充分证据证明无证房屋属于违法建筑情况下，应当将该房屋视为合法建筑”。本案中，并无生效的法律文书认定本案房屋属于违法建筑，目前省、市、区三级政府正在评估、认真研究天下财富湾项目的解决方案，政府部门至今尚未形成法定结论。二、被答辩人金某与焦某系一家人，二人又购置两套房，当时焦某就在鹿泉区龙凤湖购买土地、建设有其他别墅项目，其对龙凤湖区域的土地、房产状况和国家法律规定十分清楚，被答辩人作为正常民事行为能力人不可能没有了解到涉案房产的相关手续情况就出资。被答辩人的“不知情，无过错”的说法与事实不符，其说法不能成立。三、在涉案房屋买卖合同第十五条中，双方明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：双方协商，确定办理办理期限”。为什么双方要在合同上写这句话，为什么买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方要协商确定办理呢？该条足以证明被答辩人对本案房屋的手续情况是知情的。四、被答辩人金某家人焦某在给美庐公司法定代表人梁小建发的微信就说，“这么多年来说心里话就是这个房子，我一直想要的就是这方面儿，就希望老兄尽快办事，……办好之后，咱们皆大欢喜啊，但是这个，这个不在于你，不在于我，都（在于）这个这个政府，这块来讲咱们左右不了，确实左右不了你为难之处，你一搞运动似得，容易都拆完了，我什么都没有了……”由此可见，被答辩人早就清楚地知道，涉案房产手续不是双方所能左右的事；政府一搞运动，他的房子容易被拆，说明其对涉案房屋手续的状况是明知的，同时也说明被答辩人已经得到了房。被答辩人金某家人焦某在给美庐公司人员微信上说，“这几年专项整治每年都在推进、政策力度越来越大，一大批项目通过整治提供的‘绿色通道’合法转身；……”，并给美庐公司人员发送的河北省委、省政府《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》，也可证明被答辩人对此房产遗留问题是明知的。五、被答辩人金某关于贷款利息等上诉主张，没有任何依据，而且答辩人美庐公司也不应当对被答辩人承担该等责任，金某的上诉主张不能成立。综上，请求贵院驳回被答辩人金某上诉。鹿泉区自然资源和规划局答辩称，一审法院依法驳回被上诉人对答辩人的诉讼请求，事实认定清楚，适用法律正确。被上诉人将商品房预售给原告违反法律规定，该违法行为与答辩人无关。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而被上诉人却在其还不具备预售条件的情况下，私自将房产出售给他人，该行为违反了上述的规定。被上诉人这种违法行为不是答辩人导致的，与答辩人无关。综上所述，请二审法院维持原判。金某向一审法院起诉请求：1、依法判决确认金某、房地产公司双方签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令房地产公司返还金某已交付的购房款500万元；3.依法判令房地产公司赔偿金某已交房款的利息损失，截止起诉日利息暂计为2846462元（金某主张房地产公司向金某支付自2011年6月19日起至实际履行完毕止全部利息，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；4.本案诉讼费和财产保全费、财产保全保险费由房地产公司、鹿泉区自然资源和规划局承担。一审法院认定事实：2011年6月房地产公司对外销售其开发建设的石家庄市鹿泉区龙凤湖北岸天下财富湾房屋，2011年6月19日金某与房地产公司签订了商品房买卖合同（合同编号为20110619-1），金某购买了房地产公司开发建设的石家庄市鹿泉区龙凤湖北岸天下财富湾C区85幢D1-1户型房屋，该商品房建筑面积约519.88平方米，总价款为500万元，约定出卖人应当在2012年5月31日前交付本合同约定的商品房。自2011年6月19日至2014年4月19日，金某与其家人焦某共同分多笔共计向房地产公司缴纳了977万元购房款，其中含本案500万元房款，房地产公司称金某已接收房屋多年无异议，金某不认可交房。金某称2019年3月向相关部门了解到房地产公司开发建设的“龙凤湖北岸天下财富湾”案涉房屋未取得商品房预售许可证，且合同上填写的建设项目文件及许可证号与案涉房地产不符。现金某要求房地产公司退还已付房款并支付利息损失。房地产公司曾多次请示鹿泉政府部门及相关领导，有鹿泉区自然资源和规划局和房地产公司双方提交的2007年1月31日市长办公会议纪要（第3次）以及房地产公司提交的市委领导议事纪要[2004]第21号和鹿泉区有关政府部门及领导的批复材料以及房地产公司按鹿泉区政府纪要精神缴纳的每亩10万元土地补偿金的缴费票据为证。房地产公司几年来多次催促政府相关部门办理相关手续，因政府相关部门负责人多次更换，至今未果。上述事实有金某、房地产公司、鹿泉区自然资源和规划局提供的上述证据为证。一审法院认为，金某与房地产公司2011年6月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，金某已交房地产公司购房款500万元，房地产公司称已交金某房屋，金某不予认可，根据房地产公司提供的金某家人焦某与房地产公司的微信通话记录，说明金某对购买的房屋因政府原因未办理商品房预售许可证，是早已知情的。房地产公司所建房屋办理了建筑总体规划批复手续，涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，房地产公司曾多次请示鹿泉政府部门及相关领导，催促办理相关手续，因负责人陆续的更换，至今未果。该合同应当认定为无效合同，房地产公司应当返还金某购房款500万元，因签订合同时，金某系完全民事行为能力人，应当知道所购房屋是否证件齐全，故对双方造成的损失应当各自承担相应的责任。金某要求房地产公司赔偿截止起诉日利息暂计为2846462元（金某主张房地产公司向其支付自2011年6月19日起至实际履行完毕止全部利息，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）的诉讼请求，依据不足，不予支持。房地产公司应当适当赔偿对方利息损失，参照双方签订的《商品房买卖合同》第十条，应自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清对方款止。故依照《中华人民共和国合同法》第52条、58条之规定判决如下：一、依法确认金某与房地产公司2011年6月19日签订的《商品房买卖合同》无效。二、自本判决生效后十日内，房地产公司返还金某购房款500万元及利息（利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清金某款止）。如果房地产公司未指定的期间履行给付金某款的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定加倍支付延期期间的债务利息。案件受理费33363元由金某负担9963元、房地产公司负担23400元，保全费5000元由房地产公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉案房产，在上诉人金某起诉前尚未取得商品房预售许可证明，双方对此事实无异议，故原审法院认定上诉人与被上诉人房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同》无效，妥当。依照相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人金某系完全民事行为能力人，其未尽到对《商品房买卖合同》中明确的商品房预售许可证号进行查验的审慎义务，且综合上诉人丈夫焦某与被上诉人的微信通话记录，亦不能排除对上诉人签订《商品房买卖合同》时已知晓涉案房屋未取得商品房预售许可证明的合理性怀疑，故原审法院认定上诉人与被上诉人房地产公司对涉案《商品房买卖合同》无效均存在一定过错，判令双方对合同无效造成的损失各自承担相应责任，并无不妥。上诉人主张自身不存在任何过错而无需承担损失责任，理据不足，不予支持。涉案《商品房买卖合同》中并无关于合同无效的处置条款，原审法院参照该《商品房买卖合同》第十条类似合同无效导致买受人退房、出卖人退款付息法律后果的条款约定，判令被上诉人返还上诉人购房款500万元及利息（利息自2014年4月19日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至付清上诉人款止），不失公允。上诉人主张利息应按照中国人民银行同期贷款利率计算，理由并不充分，不予采信。综上所述，上诉人金某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,363.0元，由上诉人金某负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  杨根山二〇二〇年三月二十七日法官助理梁阔书记员杨岚