上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15859号上诉人（原审原告、反诉被告）:苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区泰山路2号。法定代表人：严伟虎，董事长。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海卧宏生物科技有限公司，住所地上海市金山区亭林镇林宝路39号9幢J15室。法定代表人：陆爱军，总经理。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈汇贤，上海融力天闻律师事务所律师。原审第三人：上海浦东星火开发区联合发展有限公司，住所地上海市星火开发区民乐路88号。法定代表人：张天荣，董事长。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称火炬公司）因与上诉人上海卧宏生物科技有限公司（以下简称卧宏公司）及原审第三人上海浦东星火开发区联合发展有限公司（以下简称星火公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初21032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火炬公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四和五项，改判支持火炬公司的全部一审诉请。事实和理由：1.本案合同系解约律师函送达卧宏公司之日解除。卧宏公司逾期拖欠租金及水电费，火炬公司根据合同约定向卧宏公司发送解约函通知解除合同，该律师函于2018年4月2日送达，因此本案合同应于该日解除。2.一审对于卧宏公司租赁的位于星火开发区XX路XX号8号楼101-A，合计建筑面积为1,153平方米房屋（以下简称涉案房屋）的用途及服务费的约定等合同履行过程认定错误。（1）根据合同约定，卧宏公司可以开展的经营范围最终以主管部门的审批为准，在其未向有关部门提出企业登记及环评申请之前，没有证据证明卧宏公司承租涉案房屋的目的是生产，没有依据认定卧宏公司使用涉案房屋进行经营存在障碍。（2）合同约定的服务费由物业服务费及孵化服务费两部分组成，其中物业服务费包括保安保洁及垃圾清运等服务，孵化服务包括培训讲座宣传服务等，根据合同约定，无论卧宏公司是否请求享受孵化服务，均不影响及调整服务费的收取。（3）卧宏公司拖欠租金水电费的违约行为早于其得知环评审批停办的时间，卧宏公司没有行使抗辩权的事实及法律依据。3.卧宏公司拖欠水电费及租金，火炬公司有权按照合同约定解除合同并据此主张相应权利。合同解除后，卧宏公司继续占用涉案房屋至2019年才归还，期间产生的租金及占用费应全部由卧宏公司承担，火炬公司有权要求卧宏公司承担相应的滞纳金和违约金并没收保证金。上诉人卧宏公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判火炬公司赔偿卧宏公司各项损失1,055,795.43元（人民币，下同）。事实和理由：本案合同无法继续履行完全是火炬公司导致的，火炬公司应承担违约责任。涉案房屋登记的用途是仓库堆栈，不符合双方约定的办公生产用途，且涉案房屋属虚拟地址，而虚拟地址无法办理生产型企业的入园、工商登记及环评。因此涉案房屋自始无法符合合同约定的要求，但火炬公司签订合同时故意隐瞒上述事实作出不实承诺，导致卧宏公司无法正常使用租赁物。综上，一审认定本案合同无法履行是国家政策原因导致，与事实不符。原审第三人星火公司述称，同意火炬公司的上诉请求，不同意卧宏公司的上诉请求。火炬公司及卧宏公司均不同意对方的上诉请求。火炬公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《企业入驻合同》已于2018年4月2日解除；2.判令卧宏公司支付房屋综合管理费（租金加服务费）70,876.1元，按年24%标准支付自2018年4月2日起至实际支付日止迟延交付的滞纳金（暂计至2019年1月11日，计12,077.29元），按日租金两倍的标准支付自2018年4月5日至2019年1月11日止迟延交还房屋的违约金492,740.99元，电费40,214.1元，按年24%标准支付自2018年4月2日至实际支付日止迟延支付电费产生的滞纳金（暂计至2019年1月11日，计6,852.48元），水费595.08元，按24%标准支付自2018年4月2日至实际支付日止迟延支付水费产生的滞纳金（暂计至2019年1月11日，计101.4元），违约金56,064.8元，上述费用暂合计679,522.25元；3.判令没收卧宏公司入驻保证金26,302.9元。卧宏公司向一审法院提起反诉请求：1.确认星火公司与卧宏公司双方签订的《企业入驻合同》于2018年1月23日解除；2.判令星火公司赔偿卧宏公司因提前解除合同所造成的各项损失1,055,795.43元（装饰装修损失622,536.01元以及拆除装修费用96,730.55元，搬迁损失75,940元，停产停业损失200,000元，公证费4,020元，律师费50,000元，保全费5,000元，保函费1,568.87元）。一审庭审中，卧宏公司增加反诉请求：要求火炬公司返还入驻保证金26,302.9元。一审法院认定事实：星火开发区XX路XX号8号楼、9号楼房屋登记权利人为星火公司。房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，火炬公司与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将XX路XX号8号楼、9号楼租赁给火炬公司。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。星火公司允许火炬公司在租赁期内将上述房产进行经营性转租。租户需符合星火开发区产业导向定位，且第三年起每年亩均产不低于30万/亩。2016年12月18日，卧宏公司（乙方）与火炬公司（甲方）签订《博济科技园企业入驻合同》，约定：甲方同意将位于星火开发区XX路XX号8号楼101-A，合计建筑面积为1,153平方米房屋租赁给乙方使用。乙方承诺所租赁物业仅作为办公、生产用途，若入驻期内改作其他用途的，需事先书面报经甲方同意，乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准。入驻期为6年，自2017年1月18日起至2023年1月17日止。装修期自2016年12月18日起至2017年1月17日止。房屋月综合管理费为28,032.4元（其中月租金为26,302.9元、月服务费为1,729.5元。租金每两年递增5%。租金服务费支付方式为季度一付，先付费后使用，提前30日支付下一期费用。签订合同后7日内，乙方应向甲方支付首期房租78,908.7元，入驻保证金26,302.9元，保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金甲方予以没收。合同还约定，入驻期间所发生的水电费、电话费、网络使用费等有关费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水费：按每月实际用水量收取为5.22元/方。电费：按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费，甲方有权根据供水、供电部门的调整比例对水、电费等收取标准进行相应的调整。还约定，乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费等，若乙方不能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费累计超过1个月，视为违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第七条第2款（甲方的义务）第3项约定，应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。合同第十三条（免责条款）第1款约定，因不可抗力（包括但不限于洪水、雷雨、火灾等）、国家政策原因（包括但不限于国家拆迁或征地）等致使本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，卧宏公司缴纳了至2018年1月17日的综合管理费及入驻保证金26,302.9元。2017年10月15日，园区内其他租户与火炬公司签订《情况说明》言明，火炬公司有义务办理入驻星火开发区及提供相关资料办理企业入园手续，由于火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。火炬公司员工徐某签收。2017年11月25日，园区内其他租户再次做出书面《企业入园申请报告》，请求火炬公司指导或者协助办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。火炬公司员工徐某签收。2017年12月8日，星火公司与火炬公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与火炬公司签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由火炬公司具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由火炬公司承担。2018年1月，杭州湾公司向卧宏公司发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对卧宏公司进行现场检查，发现卧宏公司在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。2018年4月1日，火炬公司向卧宏公司发送律师函，言明卧宏公司应予2017年12月17日前支付2018年1月18日至2018年4月17日的租金服务费，但卧宏公司没有支付，且拖欠水电费，严重违约，故通知卧宏公司双方签订的合同于2018年4月1日解除，要求卧宏公司在3日内搬离涉案房屋，并支付拖欠费用及违约金。2018年5月27日，卧宏公司及其他承租户与火炬公司进行会谈，但协商未果。2018年8月20日，卧宏公司及其他承租户与火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。火炬公司、杭州湾公司均表示，要求承租户提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，承租户表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”火炬公司律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”2018年9月17日，卧宏公司签署《承诺书》，言明由于火炬公司隐瞒涉案地区停办环评的事实，卧宏公司已经诉至法院，现在杭州湾公司要求搬离，鉴于诉讼立案的不确定性，承诺在2018年11月30日前搬离完毕。2018年11月14日、12月10日，火炬公司两次向卧宏公司邮寄电费催缴通知单。2019年1月9日，双方签署《验收交接单》。卧宏公司搬离前拆除了装饰装修。还查明，根据调取的工商内档资料显示：星火公司XX路XX号9幢6层房屋分割成1001室至3000室，将8幢3层分割成89间房屋，租借给注册公司做办公使用。由星火公司与企业签订租赁合同。又查明，上海市环境保护局沪环保评[2015]468号文件，文件要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，在法院他案审理中，星火公司表示在6月左右知悉，并告知了火炬公司，火炬公司表示在9月底10月初得知该信息。一审诉讼过程中，经卧宏公司申请，法院委托了上海第一测量师事务所有限公司对卧宏公司于承租房屋内的装饰装修进行残值评估，该公司于2019年8月26日出具了《工程造价鉴定意见书》，工程造价为871,334.95元。一审法院认为，火炬公司与卧宏公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，卧宏公司迟延支付租金、水、电费，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；卧宏公司主张，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。法院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由卧宏公司提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。卧宏公司未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务。二、合同对火炬公司应当为卧宏公司办理环评手续未作约定，卧宏公司也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约。三、鉴于上述法院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评无因果关系。故法院对卧宏公司主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，卧宏公司作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以卧宏公司迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，法院认定于双方办理房屋交接之日即2019年1月9日合同解除。关于拖欠的租金，法院自卧宏公司拖欠2018年1月18日始计算至涉案房屋实际交还之日2019年1月9日止为309,497.38元，但考虑到自2017年11月1日始，火炬公司及星火公司已经对卧宏公司采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使卧宏公司使用房屋存在极大障碍，法院酌情对上述费用予以扣减，卧宏公司实际应支付火炬公司拖欠的租金92,849.21元。火炬公司还主张卧宏公司应支付服务费，法院认为，火炬公司未提供合同约定相应服务，法院对此费用难以支持。对于水电费金额，卧宏公司没有异议，法院予以支持。对于火炬公司要求卧宏公司支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，法院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金法院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。关于入驻保证金26,302.9元，火炬公司应予返还。对于卧宏公司反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责任条款，火炬公司不承担赔偿责任，法院对该反诉请求不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海卧宏生物科技有限公司于2016年12月18日签订的《企业入驻合同》于2019年1月9日解除；二、上海卧宏生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的租金92,849.21元；三、上海卧宏生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的电费40,214.1元、水费595.08元；四、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海卧宏生物科技有限公司入驻保证金26,302.9元；五、驳回苏州火炬创新创业孵化管理有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海卧宏生物科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,858.25元，诉讼保全费2,150元，由苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担10,549.69元，上海卧宏生物科技有限公司负担2,458.56元。反诉案件受理费7,269元，评估费33,080元，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担1,008.73元，上海卧宏生物科技有限公司负担39,340.27元。本院二审期间，卧宏公司向本院提交如下证据：1.案外人上海A有限公司的档案机读材料复印件，证明其注册地址不是XX开发区XX路XX号8号楼、9号楼房屋，上述房屋无法办理生产型企业的环评手续。2.案外人上海B有限公司、上海C有限公司等工商登记的内档材料复印件，证明租赁企业要注册登记，必须先入园，但入园手续火炬公司没有配合卧宏公司办理。火炬公司质证认为，对卧宏公司提交的案外人企业机读资料及内档材料的真实性予以确认，但无法证明卧宏公司的主张。本院审核上述证据后认为，卧宏公司提交的上述证据均非一审判决后形成，不属于二审新证据。且卧宏公司二审提交的案外人的档案机读材料及工商内档材料均与本案缺乏关联性，其内容也无法反映卧宏公司的证明目的。故对卧宏公司提交的上述证据效力，本院均不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，火炬公司与卧宏公司签订的《企业入驻合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方对于《企业入驻合同》的解除均不持异议，本案的争议在于合同解除的原因及责任，以及因此产生的相关损失应如何处理。对此，双方当事人均主张对方存在违约情形导致合同解除，火炬公司主张卧宏公司逾期支付租金及水电费，卧宏公司则主张火炬公司未提供适租房屋，涉案房屋自始无法办理环评手续，且火炬公司没有为其办理入园手续。对此本院认为，根据本案现所查明的事实，2017年6月相关部门出台政策，停止对涉案房屋在内的开发区项目开展环评工作，故双方无法继续履行合同的原因系政府暂停对星火开发区开展环评工作所致。卧宏公司主张火炬公司提供的涉案房屋不符合双方约定的办公生产用途，且涉案房屋属虚拟地址，而虚拟地址无法办理生产型企业的入园、工商登记及环评手续。但是，根据双方的合同约定，火炬公司仅在卧宏公司提出请求时，才负有指导或协助卧宏公司办理注册登记手续的义务，并无保证其在涉案房屋内办理生产型企业的注册登记及通过环评的义务，事实上卧宏公司已在他处办理了注册登记，而卧宏公司也并未提供充分的证据证明所谓“虚拟注册地址”与办理环评手续之间的必然联系，也未能举证证明涉案房屋登记的用途与办理环评手续之间的因果关系，故对其关于火炬公司未能提供适租房屋的主张，本院不予采信。另一方面，火炬公司在另案中表示其在2017年9月底已得知星火开发区暂停开展环评工作的信息，火炬公司理应将该信息及时告知卧宏公司，故无论从主观还是客观上，卧宏公司未支付后续的租金，事出有因，不存在主观上违约的故意，卧宏公司并不因此构成根本性违约。综合上述事实，一审认定本案应适用双方在合同中约定的因国家政策原因导致合同不能履行的免责条款，涉案合同的解除系不可归责于双方当事人，双方就此均不承担相应责任，并以双方办理房屋交接之日作为合同解除之日，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于双方当事人主张对方违约而解除合同的主张，本院均不予采信。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方在合同中免责条款的约定，对因国家政策原因致使合同无法履行或造成的损失，双方互不承担责任，故对于双方当事人以对方违约为由所提出的损失赔偿、违约金、没收保证金等请求，一审均未支持，并无不妥，本院予以认同。一审又根据本案合同解除的时间，结合2017年11月星火开发区开始对卧宏公司实施清退措施等事实，对卧宏公司欠付的租金酌情予以了扣减，于法不悖，本院予以支持。火炬公司主张卧宏公司在未经相关主管部门审批之前不能认定其为生产型企业，环评审批对其经营不产生影响的主张，显然与本案事实不符，本院不予采信。综上所述，火炬公司、卧宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,160元，由上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担10,858元，上海卧宏生物科技有限公司负担14,302元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月三十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……