上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终943号上诉人（原审被告）：蔡智斌，男，1968年3月9日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：上海联吉合纤有限公司,住所地上海市星火开发区明城路195号。法定代表人：曹恺，执行董事。委托诉讼代理人：唐慧员，上海市联诚律师事务所律师。上诉人蔡智斌因与被上诉人上海联吉合纤有限公司（以下简称联吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡智斌主要上诉理由及请求：1.本案系争房屋是单位内部建房，相关房地产纠纷不属于法院主管工作的范围。现在被上诉人提起诉讼，法院应不予受理或驳回起诉。2.本案系争房屋属于采用租借方式的福利分房，就系争房屋签订的《租房协议》就是福利分房的证据。原审法院以“未办理该房屋的租赁凭证”为由认定系争房屋不是福利分房，没有法律依据。系争房屋属于自管公房，所以没有直管公房的租赁凭证，且没有办理租赁凭证完全是被上诉人违法所致。3.本案《租房协议》是特殊时期的租赁合同，签订合同时双方是不平等主体，不能按照简单的租赁来处理。原审法院套用合同法错误，且认定合同条款时断章取义。被上诉人的歇业停产造成上诉人被迫离职，故本案不适用归还系争房屋的条款。4.公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，本案上诉人没有违反相关法律法规情形，被上诉人终止租赁关系的行为是违法的。5.原审法院对相关事实的认定偏袒被上诉人。6.相关法律法规和裁判案例也说明原审法院没有依法判决。要求撤销原审判决，改判驳回起诉或不予受理。联吉公司辩称：1.本案是房屋租赁合同关系，不属于单位内部建房分房，应属于法院受理的范围。依据租赁合同，上诉人作为公司员工，在离开公司后应将房屋归还公司。2.本案合同明确系争房屋是暂借给上诉人的，在案证据中没有调配单，故系争房屋不是福利分房，双方之间不发生所谓的福利分房关系。要求维持原判。联吉公司向原审法院起诉请求：1、判令联吉公司与蔡智斌之间位于上海市奉贤区XX镇XX路XX村XX弄XX号XX室房屋（以下简称XX村XX号XX室房屋）的《租房协议》解除；2、依法判令蔡智斌迁出上海市奉贤区XX镇XX路XX村XX弄XX号XX室房屋，将房屋腾空交还给联吉公司。原审法院认定，系争的坐落于XX村XX号XX室房屋于2014年4月11日经原上海市奉贤区房地产登记处登记，权利人为联吉公司。蔡智斌自1992年5月起进入联吉公司工作。1996年8月27日，联吉公司（甲方）与蔡智斌（乙方）签订《租房协议》一份，主要内容为：乙方因改善住房困难，向甲方提出借房，经公司领导同意暂借XX路XX园XX幢XX号XX室二室一厅新工房1套；甲方①按照有关房改政策，结合本公司情况贯彻《职工住房分配暂借暂行办法》实施，借房对象必须是甲方符合借房条件的公司员工，产权归甲方所有；②维护员工住房正当权益，组织安排自然损坏维修。人为损坏材料费、人工费由乙方承担。乙方保证遵守公司关于住房管理的规定，不移作与住房不相适应的内容，保护住房结构建筑不受损坏，按月准时交纳房租、水、电费，房租从借房签约之日算起。甲方承诺，符合借房条件并经公司领导批准，甲方员工有所借房的居住权，但因乙方原因跳槽、离职或违反本公司职工守则内容，而被除名、开除者必须将所租住房归还公司（但因组织调动工作或自然退休等不受上述条件限制）。上述协议落款处由甲乙双方签字。合同签订后，蔡智斌开始使用系争房屋并向联吉公司交纳租金。2000年4月，蔡智斌因自购房屋向联吉公司提出书面申请，双方为此签订《出资解决住房协议》1份，主要内容为：蔡智斌（乙方）为本公司员工，自购浦东新区XX路XX弄XX号XX室建筑面积93.90平方米住房，要求联吉公司（甲方）给予经济帮助以改善住房条件；根据市有关房改政策，结合本公司情况，经公司研究决定给予乙方一次性购房补贴款20,000元；乙方同意购房补贴受惠后，自愿为公司服务十年（自出资解决住房协议签订之日起），期间因乙方本身原因离开公司，补贴款应全额退还；乙方原借住XX小区的房屋要求续借，甲方同意乙方要求，乙方表示遵守公司借房有关规定，支付借房定金2,000元，房租暂定每月80元，并支付房子相关水、电、电视等费用。上述协议落款处由甲乙双方签字。合同签订后，蔡智斌仍继续占用系争房屋。2014年7月31日，蔡智斌在填写《离职人员审批表》后，联吉公司向蔡智斌开具《上海市单位退工证明》，载明蔡智斌自1992年5月1日进联吉公司工作，于2014年7月31日合同解除，《劳动手册》交给蔡智斌。之后，蔡智斌仍不交出系争房屋。联吉公司遂于2019年1月4日向原审法院提起诉讼，请求判令蔡智斌迁出系争房屋并将房屋腾空交给联吉公司。原审法院以排除妨害案由予以立案[案号为：（2019）沪0120民初1473号]，后联吉公司于2019年4月申请撤诉。因联吉公司与蔡智斌之间的纠纷仍不能协商解决，联吉公司遂于2019年6月4日提起本案诉讼。原审另查明，1、沪房地奉字（2014）第006031号房地产权证坐落于上海市XX开发区XX村XX花园XX幢XX号XX室，现更名为上海市奉贤区XX镇XX路XX弄XX号XX室。2、蔡智斌的户籍未在系争房屋内。原审审理中，1、联吉公司确认：2014年7月31日向蔡智斌出具退工证明时，未向蔡智斌书面告知终止涉案《租房协议》，仅仅是口头告知要求搬离系争房屋。2、蔡智斌确认：最近三年，蔡智斌很少居住系争房屋，所以没有水电费缴费单。1994年公有住房出售政策出台后，蔡智斌从未向联吉公司主张要求将系争房屋作为公有住房买下来。蔡智斌支付租金至2005年，之后未再向联吉公司支付租金。2014年7月因为联吉公司要停产，与联吉公司协议解除劳动合同，双方不存在劳动争议，合同签订后，联吉公司给予蔡智斌补偿款。原审法院认为，涉案房屋系蔡智斌以员工身份向联吉公司提出申请并由该公司租赁给蔡智斌居住使用，双方经协商一致后签订《租房协议》，该协议系合法有效，原审予以确认。合同签订后，蔡智斌向联吉公司交纳房屋租金并使用房屋多年，但未办理该房屋的租赁凭证，因此蔡智斌认为系争房屋系联吉公司对其的福利分房，缺乏事实依据，双方之间应为房屋租赁合同关系。现蔡智斌业已于2014年7月31日与联吉公司协议解除劳动合同关系，根据《租房协议》中“员工因离职必须将所租住房归还公司”的约定，蔡智斌应将系争房屋归还给联吉公司。因联吉公司在蔡智斌办理离职手续后未书面通知蔡智斌解除《租房协议》，原审据此确认该协议的解除日为蔡智斌在（2019）沪0120民初1473号一案中收到诉状后向原审法院提交答辩状之日即2019年1月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故联吉公司要求蔡智斌返还租赁房屋于法有据，原审予以支持。据此判决：一、确认联吉公司与蔡智斌于1996年8月27日签订的《租房协议》于2019年1月23日解除；二、蔡智斌于本判决生效之日起十日内返还联吉公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋。案件受理费50元，由蔡智斌负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人蔡智斌与被上诉人联吉公司双方就本案涉案房屋签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。根据本案查明的事实及证据，本院难以认定涉案房屋系被上诉人对上诉人的福利分房，不能支持上诉人的相关主张。原审法院受理本案并认定双方当事人之间应为房屋租赁合同关系具有事实和法律依据。本案《租房协议》未明确约定租赁期限，依相关法律规定，被上诉人可以解除合同，但应当在合理期限之前通知上诉人。原审法院根据本案事实，特别是该《租房协议》履行过程中的情事以及租赁合同的约定内容，认定本案《租房协议》的合同解除日为上诉人在（2019）沪0120民初1473号一案中收到诉状后向原审法院提交答辩状之日，符合本案实际情况，本院亦予以确认。本案房屋租赁合同解除后，上诉人作为承租人当然应向被上诉人返还涉案房屋。综上所述，蔡智斌的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蔡智斌负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年三月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……