江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16390号 原告：卢海，男，1968年4月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：赵月亮，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。 被告：沭阳县广厦置业有限公司，统一社会信用代码91321322763588295Y，住所地沭阳县广州路45号。 法定代表人：张静。 委托诉讼代理人：叶亚军，该公司法务。 委托诉讼代理人：周再平，该公司员工。 原告卢海与被告沭阳县广厦置业有限公司（下简称“广厦公司）”商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要转为普通程序，组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告卢海委托诉讼代理人赵月亮、被告广厦公司委托诉讼代理人叶亚军、周再平两次庭审均到庭参加诉讼，原告卢海及其委托诉讼代理人丁伟第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告双方返还原告购房款700000元。事实和理由：被告因资金不足向原告借款350000元，后被告无力偿还，便与原告于2014年3月6日签订石桥-无锡花园房屋认购书，并出具房款收据一份。后被告在未经原告许可的情况下被被告出售给第三人，原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告广厦公司辩称：原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。在法院调解后，经查账，2010年3月份，被告向原告借款本金200000元，约定月息3.5分，款项部分现金交付，部分银行转账，两种交付方式的具体金额无法核实。2014年4月，复息计算本息结算为781900元，被告以其开发的包括案涉房屋在内的两套房屋分别作价350000元，两个车库分别作家40000元抵给原告，后来交付了其中一套，案涉房屋被公司另行销售，并未实际交付。原、被告之间名为商品房买卖，实际为民间借贷，不同意原告的诉讼请求。 针对被告答辩，原告补充发表意见发表意见。 2010年1月19日，原告卢海向被告出借280000元，现金交付（其中200000元当日从银行提取，80000元自有现金），约定月息3分。2014年3月6日，原、被告结算本息700000元整，经协商，被告以其开发的位于原十字小学石桥无锡花园11号楼甲单元301、401二套房屋清偿债务。双方对之前债务已经进行了结算，民间借贷行为已通过协议转化为新的法律关系即商品房买卖合同。 本案经审理查明事实如下：卢海与张静为夫妻关系。2014年3月6日，被告与案外人张静签订石桥·无锡花园房屋认购书，约定乙方（张静）认购甲方开发建设的石桥·无锡花园11栋甲单元401室。同年6月26日，被告向原告出具收据一份，载明“收据，交款单位卢海，收款方式：借款转购房款，人民币：叁拾伍万元整，350000，收款事由：购石桥无锡花园小区11号楼甲单元401室约113.8平方米，以房管处测绘为准，多退少补。2014年6月26日”，加盖沭阳县广厦置业有限公司财务专用章。后该套房屋被被告广厦公司另行出售。 本案在审理过程中，本院于2019年11月26日组织原、被告调解，被告在调解笔录中关于借款本金交付情况称被告于2012年按照月息3.5分借现金280000元，后又称其于2009年3月从原告卢海处借款280000元，约定月息3分，截止2014年3月份本息合计784000元。 另查明，本案在审理过程中，张静表示相关合同权利均由卢海主张，其本人不参与本案的诉讼。 本案的争议焦点为：原、被告之间有无成立商品房买卖合同；合同解除后，被告应否向原告支付350000元、应否向原告承担惩罚性赔偿责任。 本院认为：原、被告于2014年3月6日对借款本息结算，约定被告开发的案涉房屋冲抵欠款，属于债务履行期限届满后达成物抵债协议，该协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且未发现存在恶意损害第三人合法权益等情形，合法有效，本院予以确认。再者，被告与原告签订的认购书、房款收据均具备商品房买卖合同的主要内容，原、被告之间的商品房买卖合同已经成立。由于案涉商品房已经被被告另行销售，合同目的不能实现，符合解除的法定条件，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求于法有据，应获支持。 关于原告主张支付350000元的诉讼请求，本院认为，原告称借款本金为280000元，被告先认可实际收取借款本金280000元，后又陈述本金为200000元。本院认为，民事诉讼应遵循诚实信用原则，当事人在适当的场合对对方提出的不利于自己的事实或证据进行承认后，不得随意撤销，或者主张与承认事实相反的事实。被告在本案审理过程中，先后对于借款本金作出不同的陈述，违反了民事诉讼的禁反言规则，本院不予采信，故本院认定双方的借款本金为280000元，且双方系按月息3%结算。 关于原告主张的惩罚性赔偿责任，本院认为，买卖双方在订立商品房买卖合同后，出卖人又将商品房出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，应当向买受人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该制度目的主要在于保护购房消费者，比较典型表现如出卖人为了获取非法的高额利润而“一房数卖”情形，主观上存在违约的故意。而在以物抵债的情况下，债权人的根本目的并非为了转移标的物的所有权，而是实现债权，在商品房买卖合同无法继续履行的情况下，其既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行，故不适用商品房买卖合同的惩罚性赔偿规则，故原告主张被告双倍返还350000元诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于卢海与张静为夫妻关系，且张静认可由卢海处分相关权利，系当事人对自身民事权益的处分，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原、被告之间关于石桥无锡花园小区11号楼甲单元401室的商品房买卖合同； 二、被告沭阳县广厦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢海支付350000元； 三、驳回原告卢海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元、保全费4020元，共计14820元，由原告卢海负担4250元，被告沭阳县广厦置业有限公司负担10570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元。 审 判 长  于在会 人民陪审员  熊建东 人民陪审员  单月香 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  孙嘉璐 书 记 员  孙千千 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××47（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。