福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终453号 上诉人（原审原告）：罗道银，男，1980年4月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈火木，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 上诉人罗道银因与被上诉人福建仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗道银上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗道银一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定缴纳剩余购房款为先履行义务，是错误的。1.罗道银已支付购房款3816208元，剩余购房款依约应办理按揭贷款手续，罗道银亦已依约向银行办理按揭贷款手续，但因福建仁文建设有限公司自身原因导致无法办理按揭贷贷款。依照合同及补充协议约定，罗道银缴纳剩余购房款应在福建仁文建设有限公司书面催告7天后支付，但根据一审查明的事实，福建仁文建设有限公司未向罗道银通知办理银行按揭贷款手续或变更付款方式。2.合同及附件均未约定交房应在支付全额购房款之后，合同约定的交房时间是2014年12月31日，显然交房才是先合同义务。3.一审判决认定罗道银停止支付剩余购房款未通知福建仁文建设有限公司，视为未行使不安抗辩权，是错误的。罗道银提起本案诉讼，应认定为通过法院审理的方式向福建仁文建设有限公司履行了通知义务，但至本案诉讼期间，福建仁文建设有限公司均未催告要求支付剩余购房款，也未对此提出反诉。二、福建仁文建设有限公司未能依约在2014年12月31日前将商品房交付罗道银，应承担立即交房及支付逾期交房违约金等违约责任，一审判决罗道银支付剩余购房款后再交房，是错误的。三、福建仁文建设有限公司从未要求罗道银支付剩余购房款，亦未对此提出反诉，一审判决罗道银支付剩余购房款，违反了不告不理原则。 福建仁文建设有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗道银的上诉请求。一、在认定双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效的基础上，一审判决罗道银依约支付全部购房款后福建仁文建设有限公司才应当依约向罗道银交房，是正确的。1.关于案涉房屋的首付款问题。福建仁文建设有限公司与罗道银签订《商品房买卖合同》实际上是为了履行福建仁文建设有限公司与沈建红之间的《店面买卖协议》，罗道银从未向福建仁文建设有限公司支付任何款项，福建仁文建设有限公司也未指示罗道银向沈建红或其他第三方付款，罗道银在一审提交的银行交易流水也体现了其支付的3816208元均非转至福建仁文建设有限公司账户，不能视为罗道银向福建仁文建设有限公司付款的证明。福建仁文建设有限公司给罗道银出具的发票亦是根据沈建红的指令开具，并不能证明罗道银已向福建仁文建设有限公司支付首付款。福建仁文建设有限公司对一审认定罗道银已支付首付款3816208元仍持有异议，福建仁文建设有限公司保留继续通过法律途径主张该笔款项的权利。2.先付款后交房是商品房销售领域众所周知的交易习惯，福建仁文建设有限公司作为房地产开发商，在商品房交易过程中主要的权利和义务分别是收取购房款和交付房屋，在未收取全额购房款的情况下就要求福建仁文建设有限公司交付房屋，违反权利义务相对等的原则。此外，根据案涉《商品房买卖合同》及附件六第二条第一、二、四、七款的约定，罗道银应在约定时间内（2014年9月3日、2014年10月3日）向福建仁文建设有限公司支付相应购房款，且应在约定时间内（2014年9月10日）向银行办理按揭贷款并向福建仁文建设有限公司支付购房款，但罗道银至今未支付任何款项，也未办理按揭贷款。而合同约定的交房时间是2014年12月31日，明显晚于合同约定的付款时间，亦体现了“先付款后交房”的交易次序。二、一审判决驳回罗道银要求福建仁文建设有限公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求正确。罗道银主张其与福建仁文建设有限公司之间系商品房买卖合同关系，但其至今尚未付清合同约定的购房款项，福建仁文建设有限公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定及案涉《商品房买卖合同》约定，拒绝向罗道银交付房屋，更无需承担逾期交房的违约责任。三、一审判决罗道银支付购房款是正确的，并未违反不告不理原则。罗道银一审诉讼请求第1项为交付房屋，且一审已查明罗道银并未按合同约定支付所有购房款，本应驳回罗道银要求交房及支付违约金的全部诉讼请求，但一审根据罗道银的诉讼目的，基于权利义务相对等的原则，判决罗道银支付购房款后福建仁文建设有限公司再交付房屋，系出于定纷止争的司法理念，从而减少各方诉累，并一揽子解决双方争议。该判决也与2019年最高院公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于不机械适用不告不理原则的要求一致，并无不当。 罗道银向一审法院起诉请求：1.判令福建仁文建设有限公司立即将坐落于福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文大儒世家D与洪光小学置换地3＃楼1、2层08商业网点08商业配套用房交付给罗道银使用，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等安全使用商品房的相关配套设备、文件和信息；2.福建仁文建设有限公司立即向罗道银支付逾期交房的违约金383147元[违约金以3816208元为基数按日万分之一标准计算至福建仁文建设有限公司交付讼争房产之日止，暂计至2017年10月1日为383147元]。 一审法院认定事实：2014年9月3日，罗道银与福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.罗道银向福建仁文建设有限公司购买福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼1层、2层08商业网点商业配套用房，总价款为7616208元。2.合同第六条付款方式及期限约定，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户，开户行：中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行，帐户：35×××95。3.合同第七条第1款第2项规定，买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。3.合同第八条约定，福建仁文建设有限公司应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付罗道银使用。4.合同第九条约定，逾期交房超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。5.合同附件六合同补充协议第二条约定：根据《合同》第六条的约定，买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，根据补充协议第二条第1款、第2款约定：罗道银应于2014年9月3日付房款计5万元；于2014年10月3日前付房款3766208元，其余购房款380万元由罗道银在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。 福建仁文建设有限公司于2014年8月19日向罗道银开具两张销售不动产统一发票，分别为1816208元与2000000元，罗道银已按合同约定时间向福建仁文建设有限公司交付购房款3816208元，罗道银按合同约定时间向相关银行办理余款的银行按揭贷款，但相关银行未审批通过，罗道银至今未交付剩余购房款3800000元。2014年9月10日，讼争房屋进行了预告登记（榕房ＹＲ字第××号），预告登记权利人为罗道银，预售合同号为：201134490102，该店面未被抵押或查封。目前该店面已符合交付条件，福建仁文建设有限公司至今未按合同约定交付上述房产。 从2016至2018年期间，因福建仁文建设有限公司开发的大儒世家地产项目存在未按合同约定时间向买受人交房，大量买受人向一审法院起诉要求福建仁文建设有限公司交付房产并支付逾期交房违约金。福建仁文建设有限公司开发的大儒世家地产项目因福建仁文建设有限公司与案外人黄明债务纠纷被省高院统一处置，经省高院主持，由福建仁文建设有限公司与案外人沈建红签订《店面买卖协议》，将福建仁文建设有限公司42间店面整体出售给沈建红，由沈建红或沈建红指定的购买人购买，总价251814055元。目前，沈建红已支付购房款1.1亿元，尚欠福建仁文建设有限公司9000多万元未支付，省高院委托南平市中级人民法院查封了其中21间店面。 一审法院认为，罗道银与福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》后，罗道银已支付购房款3816208元，福建仁文建设有限公司已为罗道银办理了案涉店面预售登记，未被查封或抵押，且时至今日，福建仁文建设有限公司并未因罗道银未支付剩余购房款3800000元而主张解除合同，因此，罗道银、福建仁文建设有限公司双方签订的《商品房买卖合同》成立并生效，双方当事人应按合同约定继续履行各自义务。 关于福建仁文建设有限公司是否有权因罗道银逾期交付剩余购房款主张先履行抗辩权的问题。综合本案事实，罗道银已按合同约定时间向相关银行申请剩余购房款按揭贷款，如罗道银所述，因福建仁文建设有限公司公司经营困难，与案外人黄明债务纠纷，导致其42间店面被省高院统一处置，帐户被监管，罗道银按揭贷款手续无法办理系因福建仁文建设有限公司经营状况，有一定事实依据。期间福建仁文建设有限公司也未向罗道银通知办理按揭贷款手续或变更付款方式，可据此认定罗道银无法办理按揭贷款、福建仁文建设有限公司逾期交房系因福建仁文建设有限公司自身原因所致。罗道银主张福建仁文建设有限公司至今未履行交房义务，其有权拒绝支付购房余款。福建仁文建设有限公司认为罗道银应先履行以上付款义务、办理按揭贷款并支付房款的义务，而罗道银至今未履行，福建仁文建设有限公司有权拒绝其要求交房或承担违约金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”和第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，先履行抗辩权、不安履行抗辩权是双务异时履行合同中后履行方、先履行方分别享有的抗辩权利。义务先履行方不履行、不适当履行合同义务时，合同义务后履行方可以行使先履行抗辩权，拒绝履行己方义务；义务后履行方将不会或不能履行合同义务时，义务先履行方可以行使不安抗辩权拒绝履行己方义务。本案中，合同履行过程中，福建仁文建设有限公司因经营不善致42间店面被省院集中处置，帐户被监管，罗道银有理由认定福建仁文建设有限公司的状况属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，罗道银为维护自身权利，停止支付剩余款项，可以行使法律规定的不安抗辩权利，但罗道银未通知对方，视为未行使不安抗辩权利，因此，缴纳剩余购房款是罗道银显而易见无需通知的先履行义务，罗道银逾期付款构成违约，福建仁文建设有限公司有权拒绝其要求交房或承担违约金的义务。现案涉店面已符合交房条件，罗道银明确表示愿意一次性缴纳剩余购房款380万元，一审法院确认罗道银应当依约支付剩余购房款，罗道银支付剩余购房款后，福建仁文建设有限公司应当依约向罗道银交房，罗道银主张福建仁文建设有限公司逾期交房应承担违约责任依据不足，一审法院不予支持。 综上，判决：一、罗道银于本判决生效之日起十日内向福建仁文建设有限公司支付剩余购房款3800000元；二、福建仁文建设有限公司在罗道银支付剩余购房款3800000元后十日内将坐落于福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文大儒世家D与洪光小学置换地3＃楼1、2层08商业网点08商业配套用房交付给罗道银；三、驳回罗道银的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 另查明，福建仁文建设有限公司在二审中确认案涉房产有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并同意在交付案涉房产的同时向罗道银交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 本院认为，从罗道银与福建仁文建设有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议关于付款和交房时间的约定来看，合同约定的支付首付款及申请办理按揭贷款的时间均早于交房时间，结合商品房买卖的交易习惯，一审法院认定在罗道银未支付全部购房款之前，福建仁文建设有限公司有权拒绝交房有理，予以维持。鉴于案涉店面已符合交房条件，罗道银也表示愿意一次性缴纳剩余购房款3800000元，结合先付款后交房的先后履行顺序，一审法院判决在罗道银支付剩余购房款3800000元后，福建仁文建设有限公司在十日内向罗道银交付案涉房屋，并无不当，予以维持。 关于一审判决是否违反了不告不理原则的问题。本案系罗道银诉请福建仁文建设有限公司交付房屋，而罗道银是否支付全部购房款是审查罗道银该诉请能否成立的前提，在罗道银愿意一次性缴纳剩余购房款的情况下，一审法院判决罗道银先支付剩余购房款3800000元并进而支持罗道银关于交付房屋的诉请，亦无不当，予以维持。 罗道银在一审诉请福建仁文建设有限公司交付案涉房屋的同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，福建仁文建设有限公司在二审中亦同意在交付案涉房产的同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故罗道银该诉请本院予以支持。 综上所述，罗道银的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10878号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初10878号民事判决第三项； 三、福建仁文建设有限公司在向罗道银交付福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文大儒世家D与洪光小学置换地3＃楼1、2层08商业网点08商业配套用房的同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 四、驳回罗道银一、二审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40394元，由罗道银负担6997元，由福建仁文建设有限公司负担33397元；二审案件受理费40394元，由罗道银负担40344元，由福建仁文建设有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年三月二十七日 法官助理龚蓉 书记员林婷