浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再373号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杭州如家快捷酒店有限公司,住所地浙江省杭州市下城区体育场路16号。法定代表人：梁日新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文慧，上海市浦栋律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江东海石油实业有限公司,住所地浙江省杭州市余杭区临平街道西大街61-64号。法定代表人：沈铮，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。再审申请人杭州如家快捷酒店有限公司（以下简称如家酒店）因与被申请人浙江东海石油实业有限公司（以下简称东海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院(2018)浙01民终9218号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年6月26日作出（2019）浙民申1508号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人如家酒店的委托诉讼代理人钟磊，被申请人东海公司的委托诉讼代理人徐骏、汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如家酒店再审请求：1、撤销浙江省杭州市中级人民法院(2018)浙01民终9218号民事判决及浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初8067号民事判决；2、改判支持如家酒店一审诉讼请求；3、本案一审、二审及再审诉讼费均由东海公司负担。事实和理由：双方当事人签订的房屋租赁合同明确约定讼争房屋被拆迁时，如家酒店有权按照国家和当地政府的补偿方案获得相关补偿。而根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国家征收经营性房屋时，有关装修、搬迁及停产停业损失，应由承租人享有。原判以没有证据证明如家酒店有权享有上述拆迁补偿为由驳回如家酒店的诉请，适用法律错误。东海公司答辩称：一、如家酒店明确其系基于合同纠纷起诉要求东海公司作出相应赔偿，但是东海公司在房屋租赁合同项下既无任何违约行为，也无其他过错情形，如家酒店的诉请显然没有合同依据；二、东海公司已经根据房屋租赁合同的约定，将拆迁信息告知如家酒店，如家酒店可按国家和政府补偿方案获得相应的补偿，但本案国家和政府制定的拆迁方案对如家酒店不予补偿，相应的后果应当由如家酒店自行承担，与东海公司无关；三、如家酒店既非政府拆迁补偿对象，在本次拆迁中也不享有被补偿的实体利益，如家酒店所主张的四项赔偿内容明显缺乏事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回如家酒店的再审请求。如家酒店向一审法院起诉请求：东海公司赔偿如家酒店6562443元。一审法院查明：2011年11月18日（25日），上海如家酒店管理有限公司（乙方、承租方）和东海公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：乙方向甲方租赁杭州市余杭区临平街道将军殿弄3号（房屋所有权证显示为临平镇将军殿弄）房屋，建筑面积4154.85平方米；租赁期限为10年零四个月，从2011年12月1日起至2022年3月31日止；在租赁期限内，发生政府拆迁或者征地的，则参照国家和当地政府关于动拆迁的相关规定执行，甲方应在了解动拆迁相关信息后及时通知乙方，乙方可按国家和当地政府的补偿方案获得相关补偿，否则乙方有权不予配合动拆迁；发生政府征收、征用等原因或不可抗力事件或者其他不可预计的客观情形导致本合同无法继续履行，经任何一方提出终止本合同，双方互不承担责任；本合同终止或提前终止时，除本合同约定外，甲方不对乙方在该房屋内的装修或装潢、搬迁和资产等各种投入、以及其它各种损失予以赔偿，所有损失由乙方自行承担；本合同终止后，乙方应在15日内，按房屋正常使用现状交还房屋；除本合同另有约定外，乙方应在本合同终止后15日内与甲方结清本合同约定的相关费用后，方可拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构；对于乙方交还房屋但在上述期限内未拆除或者取回有关物品的，或者甲方自行或指定其他公司收回、使用房屋的，则甲方应当催告乙方拆除或者取回乙方物品，经甲方催告后乙方仍未及时拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。双方还就其他事项进行了约定。2012年8月27日，如家酒店临平西大街店（丙方，系如家酒店分支机构）、上海如家酒店管理有限公司（乙方）和东海公司（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》。乙方将上述《房屋租赁合同》中的权利义务转让给丙方，同时，乙方对《房屋租赁合同》项下丙方的全部责任、义务承担连带责任的保证。三方还就其他事项进行了约定。2017年7月18日，余杭区人民政府向东海公司送达《关于对临平街道西大街社区将军殿弄3号实施征收的通知》。2017年7月25日，东海公司向如家酒店方送达《关于政府征收将军殿弄3号房屋的通知》。2018年2月9日，东海公司向如家酒店方送达《关于配合政府拆迁腾退的函》，告知如家酒店方政府要求东海公司于3月15日前腾空，并将房屋移交给征收实施单位临平街道办事处的相关事宜。2018年4月4日，东海公司向如家酒店方送达《关于再次要求配合政府拆迁、尽快腾退房屋的函》，要求如家酒店方务必于2018年4月7日前完成腾空工作，如逾期未腾退的，由此引起的责任及损失均由如家酒店方承担。2018年4月10日，东海公司向如家酒店方送达《关于租赁合同终止及尽快腾退房屋的函》。2018年4月28日，东海公司向如家酒店方送达《关于退还4月份租金及尽快腾退房屋的函》。后案涉房屋拆迁，东海公司按补偿协议获得如下拆迁款：1.房屋补偿金额59622098元；2.临时建筑补偿金额418590元；3.装修附属物补偿金额2389362元；4.停产停业损失补偿金额2981105元；5.搬迁费124646元；6.临时安置费2044186元；7.ⅹ元；8.补助奖励14905525元，设备搬迁费1067330元。上述款项合计83552842元。如家酒店认为，在上述拆迁款项中，3.装修附属物补偿金额2389362元，4.停产停业损失补偿金额2981105元；5.搬迁费124646元；8.设备搬迁费1067330元，合计6562443元，归其所有。一审法院判决：驳回如家酒店的诉讼请求。本案案件受理费57737元，由如家酒店负担。如家酒店上诉请求依法撤销原判并改判。二审认为，当事人对其主张，应承担举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，如家酒店于二审中明确，其提出主张的合同依据为案涉租赁合同第11.1条，该条约定：“在租赁期限内，发生政府拆迁或者征地的，则参照国家和当地政府关于动拆迁的相关规定执行；甲方应在了解动拆迁相关信息后及时通知乙方，乙方可按国家和当地政府的补偿方案获得相关补偿，否则乙方有权不予配合动拆迁。”对于该条约定，东海公司主张其只要履行了通知义务即为已足，如家酒店是否能获得补偿与其无涉。二审根据租赁合同的条文，认为该主张不能成立，但如家酒店应就其按照国家和当地政府的补偿方案获得补偿的种类和数额承担举证责任，现如家酒店公司并未就此提交有效的证据，故对其主张，二审难以支持。综上，如家酒店的上诉意见依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57737元，由上诉人杭州如家快捷酒店有限公司负担。再审审理过程中，如家酒店向本院提交了以下证据材料：1.《关于租赁合同终止及尽快腾退房屋的函》一份，该函载明“（东海公司）将政府确认的征收补偿方案中涉及贵司所聘职工及终止后设施设备的补偿金额告知贵司”，进而证明东海公司对于如家酒店有权取得征收补偿款是明知的，东海公司关于“承租人无权取得征收补偿款”显然不能成立。2.土地证、房屋产权证各一份，拟证明涉案房屋整体由如家酒店租赁经营之事实。3.装修工程审价报告一份，拟证明如家酒店投入巨资对涉案房屋进行装修之事实。东海公司质证认为，对证据1和证据2的真实性没有异议，对证据3的真实性有异议，该份证据系由如家酒店内部制作用于结算审核的报告，无法证明其投入装修的具体金额。本院经审核认为，对于证据1，其中第2点载明“关于征收补偿事项，我司已按合同约定及时向政府汇报该房屋出租经营情况、向贵司通知政府征收情况，并将政府确定的该房屋征收补偿方案中涉及贵司所聘职工及终止后设施设备的补偿金额告知贵司。贵司作为承租经营方对可获得的拆迁补偿如有异议的，应自行与政府方商谈”，上述内容表明东海公司认可讼争房屋拆迁补偿方案部分金额涉及到如家酒店职工安置及设备设施搬迁，故对该部分事实，本院予以确认。对于证据2，因原审判决对如家酒店承租讼争房屋之事实已经予以认定，故该份证据无再次确认之必要；对于证据3，仅能表明如家酒店曾为讼争租赁房屋进行过装修，但无法证明租赁房屋拆迁时所剩残值，故对该组证据不予认定。东海公司未向本院提交证据材料。庭审中，本院责令东海公司提交其持有的《房地产估价结果函》一份，双方当事人经质证对该份证据的真实性均无异议，故本院对该份证据予以认定，能够证明东海公司依据补偿协议所获得的装修附属物补偿金额2389362元的详细组成情况。本院经再审审理，对一、二审判决认定的事实予以确认。另查明，在讼争房屋拆迁安置补偿过程中，经杭州市余杭区住房和城乡建设局委托，杭州中意房地产评估咨询有限公司对讼争房屋拆迁时装修及附属物的价值进行了评估，评估结论为2389362元，同时列明了各单项项目及金额。又查明，东海公司于2018年4月9日向如家酒店出具《关于租赁合同终止及尽快腾退房屋的函》，载明：“关于征收补偿事项，我司已按合同约定及时向政府汇报该房屋出租经营情况、向贵司通知政府征收情况，并将政府确定的该房屋征收补偿方案中涉及贵司所聘职工及终止后设施设备的补偿金额告知贵司。贵司作为承租经营方对可获得的拆迁补偿如有异议的，应自行与政府方商谈。”本院再审认为，本案争议焦点在于如家酒店是否有权获得拆迁补偿。案涉《房屋租赁合同》第13.1条约定，发生政府征收、征用等原因或不可抗力事件或者其他不可预见的客观情形导致本合同无法继续履行，经任何一方提出终止本合同的，本合同终止，双方互不承担责任。第14.5条约定，本合同终止或提前终止时，除本合同约定外，东海公司不对如家酒店在该房屋内的装修或装潢、搬迁和资产等各种投入以及其它各种损失予以赔偿，所有损失由如家酒店自行承担。而第11.1条关于“政府征收与补偿”条款约定，在租赁期限内，发生政府拆迁或者征地的，则参照国家和当地政府关于动拆迁的相关规定执行，东海公司应在了解动拆迁相关信息后及时通知如家酒店，如家酒店可按国家和当地政府的补偿方案获得相关补偿，否则如家酒店有权不予配合动拆迁。考虑到第11.1条系双方当事人针对房屋征收与补偿事宜所作出的特别约定，理当属于第14.5条中“除本合同约定外”之情形，故在确定如家酒店能否享有拆迁补偿利益时，应当优先适用第11.1条的约定。从第11.1条有关“如家酒店可按国家和当地政府的补偿方案获得相关补偿”的约定来看，可以确定双方当事人在签订房屋租赁合同时一致认可如家酒店可以按照拆迁补偿方案获得相应的补偿。况且，东海公司于2018年4月9日向如家酒店出具的《关于租赁合同终止及尽快腾退房屋的函》再次表明，东海公司认可案涉房屋征收补偿方案中部分补偿项目和金额涉及到如家酒店职工安置和设施设备的搬迁，该部分补偿金额应属如家酒店享有。故东海公司关于如家酒店无权获得相关补偿的主张，与房屋租赁合同的上述约定不符，难以成立。至于如家酒店能够享有的拆迁补偿具体金额，本院结合本案租赁合同的剩余租期、租赁房屋的装修状况以及停产停业和设备搬迁等实际情况，酌情确定为70万元。综上，如家酒店再审请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院(2018)浙01民终9218号民事判决及浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初8067号民事判决。二、浙江东海石油实业有限公司于本判决生效后十日内支付杭州如家快捷酒店有限公司70万元。三、驳回杭州如家快捷酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费57737元，由杭州如家快捷酒店有限公司负担51577元，浙江东海石油实业有限公司负担6160元；二审案件受理费57737元，由杭州如家快捷酒店有限公司负担51577元，浙江东海石油实业有限公司负担6160元。本判决为终审判决。审判长  杨灵方审判员  孙光洁审判员  陆秋婷二〇二〇年三月三日书记员  钟晓韵