安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终553号 上诉人（原审原告）：刘凯，男，1989年2月13日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人（原审原告）：柏美玲，女，1963年7月22日出生，汉族，住安徽省泗县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨涛，安徽法理律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：董龙，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部。 法定代表人：卜家富，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：卜家富，男，1952年4月2日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。 上诉人刘凯、柏美玲因与被上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程公司）、卜家富商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘凯、柏美玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由远程公司与卜家富负担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。一审法院已认定远程公司逾期办理案涉房屋产权证构成违约，又以刘凯、柏美玲逾期办证没有给其造成实际损失及双方约定违约金过高为由进行判决，没有法律依据。双方约定了逾期办证的违约时间及违约金计算方法，该约定是双方真实意思表示，不违反法律强制性规且违约金与损失是不同概念，违约金与损失可同时主张，一审没有按照双方约定的违约金支付标准计算违约金错误。2.一审法院生效的其他民事判决已对远程公司的违约进行了认定，并支持了购房者的逾期违约金请求。3.刘凯、柏美玲虽然主张与远程公司签订的商品房买卖合同第十五条有约定不明的情况，但没有提供证据证明，且该合同是制式文本，由远程公司提供，如对格式条款发生争议，应按通常理解或对不利于提供格式合同的一方解释。 远程公司、卜家富共同辩称，1.泗县人民政府的拆迁滞后是造成远程公司延期办理权属登记的因素之一，远程公司在7年的时间内才接收净地，远程公司于2015年4月30日才完成拆迁工作。上述情形具备案涉合同第十五条约定的因不可抗力或政府的原因导致的延期情况。2.刘凯、柏美玲认为一审法院不应主动干预违约金的数额，其曲解了合同法关于提高或降低违约金的立法精神，远程公司一审的抗辩理由是没有违约行为，不应当支付违约金，一审法院结合房屋已交付，当事人实际入住的情况，适当降低违约金符合法律规定。3.远程公司对前期的案件进行调解，对其中20-30件的调解结果予以接受，考虑到当时案件在发生前期，个别业主提起诉讼，对逾期交房的违约金与部分业主达成了协议。但由于远程公司现经营状况出现困难，加之逾期办证给本案业主造成的损失微乎其微，才提出违约金不应当支付或违约金过高。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘凯、柏美玲向一审法院起诉请求：1.判令远程公司、卜家富赔偿违约金27251.59元，并以308625元为基数，以每日万分之一计算自2019年4月30日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2.本案诉讼费由远程公司、卜家富承担。 一审法院认定事实：2012年2月23日，刘凯、柏美玲与远程公司签订一份商品房买卖合同。约定：刘凯、柏美玲购买远程公司开发的泗县房屋，总金额为308625元。刘凯、柏美玲于2011年10月3日交付首付款178625元，余款于2012年5月30日付清。远程公司应当在2012年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3.如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。2015年12月3日，远程公司将案涉房屋交付给刘凯、柏美玲使用。2018年11月22日，泗县不动产登记局对远程公司开发的泗县瑞兴花园所在单元进行国有建设用地使用权／房屋（建筑物）所有权进行首次登记。因刘凯、柏美玲认为远程公司在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，诉讼至一审法院。另查明，远程公司系卜家富独资的一人有限责任公司。其在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致泗县远程公司对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，案涉瑞兴花园工程总体竣工。 一审法院认为，刘凯、柏美玲与远程公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…，3.如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。但远程公司并没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应支付违约金。关于违约金的标准和数额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。刘凯、柏美玲并没有提供证据证明因远程公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且远程公司交付房屋后，刘凯、柏美玲已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形，予以调整，违约金酌定5000元为宜。关于卜家富是否应承担连带责任问题。远程公司系自然人独资的一人有限责任公司，卜家富作为公司的唯一股东兼法定代表人，未能提供证据证明公司财产独立于自己的财产，应对上述款项承担连带清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、远程公司于判决生效后十日内支付刘凯、柏美玲违约金5000元；二、卜家富对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回刘凯、柏美玲的其他诉讼请求。案件受理费240元，由刘凯、柏美玲负担40元，远程公司负担200元。 二审中，当事人没有提供新的证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，刘凯、柏美玲与远程房产公司签订的商品房销售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。按照约定，远程房产公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担相应的违约责任。对于存在逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的事实，远程房产公司并无异议，只是认为系因拆迁户原因造成工程延误。审理认为，二审中经询问，在签订案涉商品房销售合同时地块拆迁尚未完成，远程房产公司作为一家专业的房产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。无论是否因拆迁原因导致案涉纠纷的产生，在刘凯、柏美玲无过错的情况下，相应的法律后果都应由远程房产公司自行承担，其辩称理由无事实及法律依据，不予采信。双方约定的逾期违约金计算标准并不存在过高情形，一审法院进行调整无事实及法律依据，故对刘凯、柏美玲要求按照约定标准计算违约金的上诉请求予以支持。 因双方并未由远程房产公司负责为刘凯、柏美玲办理案涉房屋的权属证书，该公司只负责将办理权属登记所需资料报备案，由刘凯、柏美玲自行办理权属证书，权属证书办理时间远程房产公司无法掌控，故刘凯、柏美玲要求将违约金计算至权属证书办理完毕之日止的请求不予全部支持。远程房产公司于2018年12月22日完成资料的备案登记，此时已经具备办理权属证书的条件，远程房产公司并未提供证据证明将该事实通知各业主，从刘凯、柏美玲等业主提起诉讼请求及其二人陈述诉讼前到远程房产公司要求办理权属证书事实看，刘凯、柏美玲诉讼前已经知道案涉房屋具备办理权属证书的条件。考虑到上述因素，远程房产公司承担违约金计算截止日期应至2018年12月21日为宜。另，一审法院判决卜家富承担连带责任，其并未上诉，对此本院予以维持。 综上，刘凯、柏美玲上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律不当至判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初2740号民事判决第二项，即“驳回刘凯、柏美玲的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初2740号民事判决第一项，即“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于判决生效后十日内连带支付刘凯、柏美玲违约金5000元”为“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付刘凯、柏美玲违约金（自2016年11月28日计算至2018年12月21日，以308625元为基数，以日万分之一标准计算”； 三、驳回刘凯、柏美玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费240元，由刘凯、柏美玲负担36元，由泗县远程房地产开发有限公司负担204元；二审案件受理费356元，由刘凯、柏美玲负担53元，由泗县远程房地产开发有限公司负担303元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇二〇年三月二十三日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。