江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3857号上诉人（原审原告）：孙启伟，男，1986年1月20日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：岳海洋，男，1988年8月29日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：白雪刚，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌飘，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜洪彬，男，1972年12月30日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：**，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹堃，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人孙启伟、岳海洋因与被上诉人颜洪彬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2018)苏0302民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙启伟、岳海洋上诉请求：1.依法撤销江苏省徐州区人民法院（2018)苏0302民初5078号判决书第二项判决；2.改判被上诉人向上诉人支付违约民币210733.33元；三、依法改判被上诉人向上诉人支付2017年1月份租金人民币24166.67元；四、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.关于被上诉人应支付违约金的问题。一审法院以上诉人主动提交了被上诉人单方出具的所谓“终止协议”为由，推定上诉人认可该“协议”的内容，是歪曲事实，更是适用法律不当。上诉人向法庭提交该证据，是为了证实被上诉人主动、书面明确违约的事实，涉案的“终止协议”为被上诉人在欠交数月房租后，单方向原告出具的说明，仅有被上诉人自己的签字，并未得到上诉人任何形式的认可。在租赁合同对违约责任有明确约定的情况下，上诉人不可能放弃向被上诉人主张违约金。且，即使判定上诉人认可该“终止协议”，按照该“终止协议”的内容，也并不能排除上诉人向被上诉人追索违约金的权利，协议中的“所有费用”、“一切费用”包括因被上诉人违约按照合同应该支付的违约金。此外，即使租赁双方对违约责任没有明确约定的情况下，依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条之规定，被上诉人应支付上诉人6个月的房租损失，更何况涉案租赁合同中对违约责任有明确的约定。2.关于2017年1月份租金问题。在本次涉案的租赁合同中，上诉人之所以给予了被上诉人免除一个月租金的优惠（即2017年1月份），是鉴于双方续签的为五年期的长期租赁合同，才做出的如此大的租金优惠，且在双方上一个租赁合同中，上诉人己经给过被上诉人一次免租期的优惠。在被上诉人违约、仅支付了1年5个月租金的情况下，上诉人不会在租金上如此优惠。涉案租赁合同第二条首先明确约定了租赁期为五年，而后在同一条款中约定给予被上诉人一个月的免租期，从合同条款的设置上能明确的看出这一个月的免租期是以履行五年期的租赁合同为前提的。被上诉人颜洪彬辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。维持原判。具体理由如下:1.被上诉人与上诉人以书面协商一致终止了租赁合同，上诉人再行主张违约金的请求没有事实和法律依据。上诉人称其实一审提交的被上诉人单方出具的终止协议，是为了证实被上诉人主动书面明确违约的事实，是对该协议的曲解。终止协议并非是被上诉人单方主动出具的，而是在上诉人到店后现场口述的情况下，被上诉人按照上诉人的意思表示出具的，如果上诉人不认可终止协议的内容，不会将协议原件带走并作为证据向法庭提交。况且被上诉人将钥匙交给上诉人指定人员手中，直到起诉之日前，上诉人均未以任何形式提出任何异议。现上诉人在终止协议出具一个月之后向法院提起诉讼，是上诉人对终止协议出尔反尔，索要更多费用。双方在签订终止协议时已协商一致解除了合同，并对善后事宜作出了明确安排的事实。因此被上诉人认为本案双方已经协商一致终止了合同。根据合同的相关约定，被上诉人不应向上诉人支付任何违约金。2.免除2017年1月份租金既是双方合同约定也是租赁行业的惯例，上诉人向被上诉人主张该租金无事实和法律依据。在2016年12月31日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，明确约定甲方免除乙方装修期租金1月，即2017年1月，在这条约定中没有附加任何条件。故上诉人称其之所以免除2017年1月份的租金是鉴于双方续签了为期五年的长期租赁合同的说法，没有事实依据，况且在装修期内免除一个月至数月房租是租赁行业的惯例，属于交易习惯。双方在租期长达五年的合同中仅约定了一个月的装修期，已经属于是最短的装修期限，具有合理性，因此上诉人该项主张也不应得到支持。孙启伟、岳海洋一审诉请：1、判令颜洪彬支付2018年6、7、8月租金及利息合计73950元（具体利息：6月租金2018年3月15日到期，24166.67*6%*6/12=725元；7、8月租金2018年6月15日到期，24166.67*6%*3/12=362.5元，暂计算至2018年9月15日，应当计算至相关款项清偿之日）；2、判令颜洪彬支付2017年1月租金24166.67元；3、判令颜洪彬支付违约金210733.33元。事实和理由：2016年12月31日，孙启伟、岳海洋与颜洪彬签订房屋租赁合同，约定颜洪彬承租孙启伟、岳海洋房屋经营饭店，租期5年，现颜洪彬在双方未达成一致意见的情况下，2018年9月初擅自搬离房屋，欠付孙启伟、岳海洋费用，故孙启伟、岳海洋诉至法院。一审法院审理查明：2016年12月31日，孙启伟、岳海洋与颜洪彬签订《房屋租赁合同》，约定孙启伟与岳海洋将其位于本市祥和小区3-1-101、3-1-102有关房屋租赁给颜洪彬经营饭店；租期五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，租金前两年每年290000元，后年租金为319000元，每季度第三个月15日交付下季度租金，孙启伟、岳海洋免除颜洪彬装修期租金1月（即2017年1月）；除非协商一致，任何一方不得擅自解除合同；如颜洪彬不按时付款，孙启伟、岳海洋有权终止协议，用履约保证金结算剩余房租，合同期间，如颜洪彬提前终止合同，应提前1月书面告知孙启伟、岳海洋，并按合同未履行部分的20%支付违约金，但双方协商一致终止的除外。合同履行中，2018年8月28日，颜洪彬写下《终止协议》，载明颜洪彬愿意终止租赁合同、交还房屋、承担房屋实际退还之日前的所有费用，该协议仅1份，孙启伟与岳海洋未在其上签字但持有。2018年8月31日颜洪彬搬离涉案房屋，2018年9月20日，颜洪彬将涉案房屋钥匙交给孙启伟、岳海洋指定人。另，诉讼中，孙启伟与岳海洋同意颜洪彬涉案合同之前所交2万元水电履约保证金充抵本案房租。一审法院认为，案涉房屋租赁合同基于孙启伟、岳海洋与颜洪彬双方真实意思表示，依法成立，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。结合查明事实，对孙启伟、岳海洋诉讼请求论证如下：1、关于2018年6、7、8月租金，颜洪彬同意支付无异议，孙启伟、岳海洋同意颜洪彬2万元水电履约保证金充抵房租，该院予以采纳，颜洪彬还应按同期银行贷款利率支付相关逾期付款利息；2、关于2017年1月租金，双方合同约定系颜洪彬装修免租期，且未约定附条件，如关联合同履行期限，故对孙启伟、岳海洋该诉求不予支持；3、关于违约金，关键在于《终止协议》的认定上，该协议形式上是颜洪彬书写、签名，孙启伟与岳海洋没有签名，但该协议仅有一份，并且由孙启伟、岳海洋持有，如果孙启伟、岳海洋不同意，完全可以置之不理，或要求颜洪彬重新出具，故孙启伟、岳海洋接收并持有该协议，应认定孙启伟、岳海洋认可、同意其上所载内容，即双方协商一致；另从内容本身考察，更符合是颜洪彬应孙启伟、岳海洋的要求而作出的承诺，是双方合意的表现，而非颜洪彬单方解除合同仅为告知孙启伟、岳海洋的通知；且孙启伟、岳海洋指定房屋钥匙接收人也印证了孙启伟、岳海洋与颜洪彬就合同解除达成了一致。综上，可以确认涉案合同经双方当事人协商一致于2018年8月28日解除，故孙启伟、岳海洋违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。一审法院遂判决：一、颜洪彬于判决生效后3日内一次性支付给孙启伟、岳海洋租金52500元（已扣除20000元水电履约保证金）及利息（以24166.67-20000=4166.67元为本金自2018年3月16日起；以24166.67*2=48333.34元为本金自2018年6月16日起，按同期银行贷款利率分别计算至相关款项清偿之日）；二、驳回孙启伟、岳海洋的其他诉讼请求。案件受理费5930元（孙启伟、岳海洋预付），由孙启伟、岳海洋负担4830元，颜洪彬负担1100元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人是否应向上诉人支付违约金210733.33元；二、被上诉人是否应向上诉人支付2017年1月份的房屋租金24166.67元。本院认为，一、关于违约金问题。双方签订的房屋租赁合同第六条第三款明确约定“合同期间，如被上诉人提前终止合同，应提前1月书面告知上诉人，并按合同未履行部分的20%支付违约金，但双方协商一致终止的除外。”由此可知，合同中约定了协商一致解除合同作为支付违约金的例外情形。本案中，上诉人虽未在终止协议上签字，但其接收该协议时未提异议，且单方持有并向法庭提交该份证据，应当认定为对协议内容的认可。而该终止协议中被上诉人已就解除涉案租赁合同做出明确的意思表示，且其承诺支付的相关费用中并不包含违约金。因违约金与租金、水电费、燃气费不属于同一性质，不能将违约金包含在“等一切费用”中。且终止协议出具后，被上诉人已按照上诉人指令向上诉人交还涉案房屋，双方之间的租赁合同已经实际解除，亦可说明双方已协商一致终止合同。因此，上诉人现又主张被上诉人支付违约金依据不足，本院依法不予支持。二、关于2017年1月的房屋租金。双方租赁合同中已经明确约定了免除房屋租金一个月（2017年1月）。上诉人虽主张房屋免租系基于长期租赁合同产生，但并未在合同中明确释明，合同中亦未有如合同提前解除，则不予免租的意思表示。因此，上诉人该主张没有事实和法律依据，本院依法亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5933元，由上诉人孙启伟、岳海洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇二〇年三月二十四日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟