河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终554号上诉人（原审原告）：张勇士，男，汉族，1989年3月3日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李亚博，河南汇恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南开心置业有限公司，住所地：漯河市源汇区汉江路未来公寓6幢401号。法定代表人：周伟平，该公司总经理。上诉人张勇士因与被上诉人河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初4669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张勇士上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋不动产证的违约金，暂定10000元（违约金以202206元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍的标准从2018年6月25日起计算至不动产证办理完毕之日止）;2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人协助上诉人办理房屋所有权转移登记期限未届满，属认定事实错误。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条对于房屋的交付时间有非常明确的约定，即2017年5月25日前，同时第二十一条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的……买受人同意给予180个工作日的顺延期……”，从上述合同约定可以看出，被上诉人承诺的办证期限是房屋交付之日起365日（2018年6月25日），即使给予180个工作日的顺延期，被上诉人也应在2019年3月13日前协助上诉人办理房屋所有权证书。张勇士向一审法院请求：1判令开心置业公司支付逾期交房违约金暂定20000元，违约金自2017年6月26日起计算至2019年2月23日止；2．依法判决开心置业公司向张勇士支付逾期办理房屋所有权证的违约金暂定10000元，违约金以202206元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍的标准从2018年6月25日起计算至不动产证办理完毕之日止；3．诉讼费由开心置业公司承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，开心置业公司作为出卖人，张勇士作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张勇士购买开心置业公司开发的位于漯河市××区××与××路交叉口西南角的长江国际楼盘1幢29层2907号住宅房屋一套，预测建筑面积94.38平方米，房屋总价款446606元。第九条商品房交付条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月25日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人同意给予180个工作日的顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记材料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房的，出卖人承担已付房款1%的违约金。附件十一补充协议5．关于房屋交付的补充约定5.1：如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b．有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的；d．遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……等等。合同签订后，张勇士按照合同约定交付了购房款。对有争议的证据和事实，法院认定如下：开心置业公司提供有漯河市大气污染防治办公室证明一份；河南省育兴建设工程管理有限公司证明一份；政府环境治理文件及监理日志；2016年至2018年降水量气象资料一份；停工明细表一份、天气原因提供确认单、春节停工时间统计。欲证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议5.1之规定，开心置业公司不承担责任。张勇士经质证对开心置业公司提供的证据不认可，要求法院核实。法院经审核后认定：开心置业公司提供的有关天气因素的证据不能证明符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的情形，开心置业公司要求因天气原因造成工期顺延，法院不予认定。法定节假日系应当可以预见的事件，开心置业公司应当在签订合同时合理预见，且开心置业公司因春节停工要求顺延没有合同依据，不予支持。开心置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，法院认定如下，经法院审核开心置业提交的文件，其中（1）漯环委办［2017］31号（2017年10月16日至18日，3天）；（2）漯环委办［2017］40号（2017年10月26至30日，5天）；（3）漯环攻坚办［2017］133号（冲刺60天，60天）；（4）漯环委办［2018］4号、豫环攻坚办［2018］9号（2018年1月12日至23日，12天）；（5）漯环委办［2018］14号（2018年3月9日至16日，7天）；（6）漯环委办［2018］20号（2018年3月23日至29日，7天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，开心置业公司要求对该94天期间不承担逾期责任的主张，法院予以支持。一审法院认为：张勇士与开心置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。张勇士已经按照合同约定支付了购房款，开心置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。案涉合同约定的逾期交房违约金为按已支付房款的日万分之零点一计算，明显偏低。经法院向价格评估机构咨询，逾期交房违约金以同地段同类房屋三居室按每月1000元的租金标准计算为宜。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年6月25日前，开心置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工94天，交房日期应向后顺延，开心置业公司抗辩有理，予以采信。法院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2017年9月27日。开心置业公司辩称逾期交房违约金应当计算到其通知交房截止日期2018年10月1日。对此法院认为，首先，开心置业公司未提供证据证明上述时间节点；其次，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人有权拒绝接受不符合合同约定交付条件的房屋，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。故开心置业公司请求违约金计算至2018年10月1日，法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。庭审中张勇士自认2019年2月23日已领取钥匙，在买受人已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。故开心置业公司逾期交房违约金计算期间确定为自2017年9月27日至2019年2月23日。张勇士自认交房时间为2019年2月23日，双方签订的合同约定，自商品房交付之日起545日内开心置业应协助张勇士办理房屋所有权转移登记，现该期限并未届满，故张勇士请求开心置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告河南开心置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张勇士支付逾期交房违约金16867元，逾期交房违约金按每月1000元标准自2017年9月27日起计算至2019年2月23日止；二、驳回原告张勇士的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告张勇士负担120元，被告河南开心置业有限公司负担155元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一审庭审中张勇士自认2019年2月23日已领取钥匙，在买受人已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付。张勇士自认交房时间为2019年2月23日，双方签订的合同约定，自商品房交付之日起545日内开心置业应协助张勇士办理房屋所有权转移登记，现该期限并未届满，故张勇士请求开心置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉请，本院不予支持。对于2017年9月27日至2019年2月23日这一期间，一审法院已经以判决开心置业公司支付逾期交房违约金的方式对上诉人张勇士进行了补偿，该期间不能再进入办证期限计算期间内。办证期限应从2019年2月23日起开始计算。综上，一审法院认定开心置业公司协助张勇士办理不动产证期限并未届满，认定事实正确。上诉人张勇士的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张勇士负担。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  张素丽审判员  林晓光二〇二〇年三月十二日书记员  杨 阳