云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终371号上诉人（原审原告）：张法程，男，1990年2月21日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：崔娥，云南铭萃律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南高丰房地产开发有限公司，住所地：蒙自市护国路御龙苑小区B座1、2、3单元1层。法定代表人：喻辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏维，云南高丰房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：红河哈尼族彝族自治州水利局，住所地：蒙自市天马路67号州政府行政中心办公楼C区4楼。法定代表人：余玉龙，职务：局长。委托诉讼代理人：年位峰，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郑植今，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人张法程因与被上诉人云南高丰房地产开发有限公司（以下简称高丰公司）、红河哈尼族彝族自治州水利局（以下简称州水利局）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2019）云2503民初3045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张法程上诉请求：1、撤销云南省蒙自市人民法院（2019）云2503民初3045号判决书第一项判决中关于利息的起算时间及按银行同期贷款利率计算部分；改判从上诉人向二被上诉人支付购房款之日起按年利率6%计算支付资金占用利息至全部款项退还之日止（暂算至2019年8月27日起诉之日止的利息）利息合计为335509元。2、改判被上诉人州水利局承担连带返还购房款的责任。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.州水利局与高丰公司直到2014年12月22日才签署《泉丰苑项目建设补充协议》，明确红河州水利系统建房领导小组退出，高丰公司对泉丰苑小区项目进行开发商品房，且在退出之前，二被上诉人共同发出了《通知》。上诉人按二被上诉人《通知》的要求在时限内于2014年9月10日是前向二被上诉人提出《退房申请》，因此，在补充协议之前被上诉人州水利局是涉案房产开发项目的委托开发主体，与被委托方高丰公司属于利益共同体，应当承担连带返还购房款的责任。2.上诉人将购房款交给二被上诉人之日起，就产生了资金占用的事实，应当从实际占用资金之日起计算资金占用期间的利息，分别计算为：第一笔购房款175000元从2009年1月2日起算，利息111588元；第二笔购房款250000元从2012年3月9日起算，利息112068元；第三笔购房款250000元从2012年4月10日起算，利息110753元。3.上诉人依据民间借贷司法解释关于未明确约定利率的，按利率6%支付资金占用利息的相关规定，本案一审判决仅按同期贷款利率计算远远不能弥补上诉人的损失。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人高丰公司辩称，1.其公司与上诉人签订过《泉丰苑职工住房认购协议书》，州水利局已于2012年将前期收取的购房款全部转入高丰公司账户。2.高丰公司已通知过上诉人退款，退款必须交回原始收据并且告知银行账户才退款，但上诉人至今没有将原始收据交给高丰公司，只有申请所以就没有退款；至于退款的问题，因类似情况退款的都只退本金，故只能退还上诉人所交本金。3.高丰公司原法人高洪光具体与州水利局于2010年10月达成《委托协议》，委托高丰公司代建涉案房产项目，后因政策原因，州水利局不能开发商品房，故于2012年3月左右由高丰公司实际开发涉案房产，按市场价格重新确定房款单价。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人州水利局辩称，1.州水利局不是本案适格被告，在本案中不应承担连带责任。早在2012年3月6日被上诉人高丰公司即发出了《关于职工个人认购商品房相关事项的通知》，载明了泉丰苑小区的建设主体为高丰公司以及开发商地址、项目暂定名称、建房参考价、付款方式、要求等内容；上诉人按照该通知的要求向高丰公司缴纳了购房款，与高丰公司达成购房合意，并与高丰公司签订了《泉丰苑小区住房认购协议书》。之后，上诉人与高丰公司协商解除了《泉丰苑小区住房认购协议书》，由于高丰公司原因至今未退款。由此可见，州水利局并非上述认购协议书的合同相对人，对高丰公司自身原因未能退款的事宜不存在任何过错。州水利局仅参与了前期部分开发事务，早在高丰公司发出《关于职工个人认购商品房相关事项的通知》之前，双方就已达成了州水利局退出涉案房产项目的合意，且本案参与集资的人员名叫张宏，州水利局的通知仅针对张宏，州水利局不清楚张宏与上诉人转让认购名额等情况。州水利局与高丰公司于2014年12月22日签订的《泉丰苑项目建设补充协议》系双方就项目转让的部分善后事宜达成的补充协议，与本案的处理无关联性。因此，州水利局不是本案的适格被告，不应在本案中承担任何连带责任。2.本案不是民间借贷纠纷，上诉人要求参照民间借贷司法解释主张利息损失，无事实依据，被上诉人高丰公司未履行退款义务，应适用《合同法》第一百零七条、第一百二十一条的规定，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，请求二审维持一审判决。张法程向一审法院起诉请求：1、请求依法判令二被告共同承担退还原告购房诚意金675000元的连带责任，并按年利率6％支付资金占用利息至全部款项退还之日止（第一笔购房诚意175000元从2009年1月12日起暂计算至2019年8月27日为111588元；第二笔购房诚意金250000元从2012年3月9日起暂计算至2019年8月27日为112068元；第二笔购房诚意金250000元从2012年4月10日起暂计算至2019年8月27日为110753元；合计335509元）；本息合计1010509元。2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2008年，被告州水利局进行全州水利系统集资建房，在蒙自市南侧建设“泉丰苑小区”，并成立了红河州水利系统建房领导小组。2010年州水利局委托被告高丰公司办理该建房项目，2014年12月22日红河州水利系统建房领导小组退出该项目建设，由被告高丰公司对“泉丰苑小区”项目进行商品房开发，二被告对该项目款项进行了结算。原告以他人（张宏）名义认购联排住房一套，并于2009年1月12日通过母亲崔娥账户将175000元款项转给红河州水利系统建房领导小组，后又于2012年3月9日、2012年4月10日二次向被告高丰公司蒙自分公司交纳购诚意金各250000元，三次共计675000元。“泉丰苑小区”项目在建设过程中，二被告于2014年8月21日发出《通知》，告知已交诚意金需继续购房的住户在2014年9月10日前与高丰公司按双方协商确定的购房价重新签订购房协议，需退房的购房户请在2014年9月10日以前将退房申请交到高丰公司汇总，退款工作将在2014年年底前完成，具体时间另行通知。不在规定的时间内交退房申请或签订购房有关手续的，该住房由高丰公司全权处理，由此产生的费用和法律责任由住房户承担。原告的母亲崔娥于2014年9月10日委托州水利局职工曹自福向被告代交了《退房申请》，该《退房申请》内容为根据红河州水利系统建房领导小组和高丰公司下发的购房交款通知，申请人先后三次交纳了购房款675000元，并与高丰公司签订了《泉丰苑职工住房认购协议书》。现因第一次交款后至今已近六年之久尚未开工建设…申请人对此项丧失信心，故特提出退房申请，要求本月底前退还房款及占用利息。目前，“泉丰苑小区”房屋已售完，因各种原因，原告一直未收到退款，故提起诉讼。一审法院认为，原告先后三次将“诚意金”675000元汇给州水务局、高丰公司的目的是为了购买州水务局、高丰公司开发的“泉丰苑小区”房屋，原、被告双方已达成买房、卖房的意向，是双方在将来一定期限内签订《商品房购销合同》的意向性意思表示。本案中关于州水利局是否是适格的被告，是否应与高丰公司连带返还原告主张的购房诚意金的责任的争议焦点，因“泉丰苑小区”项目虽然前期虽是州水务局开发，原告所交的第一次房款虽也是由红河州水利系统建房领导小组收取，但州水务局后来与高丰公司达成意向即退出了该项目的开发，原告在退房申请中自认《泉丰苑职工住房认购协议书》是与高丰公司签订，且高丰公司亦承认由其退还原告所交购房的“诚意金”675000元，故州水利局不是适格的被告，不应承担与高丰公司连带返还原告主张的购房诚意金的责任。原告与被告达成房屋买卖意向，原告按要求向被告交纳了675000元的购房意向金，但“泉丰苑小区”房屋已售完，原告提出退房申请，原告的购房意愿已不能实现，因而被告高丰公司应向原告返还购房意向金675000元。对于原告主张的按年利率6%计算资金占用费是否应当得到支持的问题，原告与被告高丰公司虽是因购房发生的纠纷，但被告于2014年8月21日发出《通知》，告知需退房的购房户请在2014年9月10日以前将退房申请交到高丰公司汇总，原告于当日提交《退房申请》，双方形成不再进行房屋买卖意向，此后高丰公司未在其承诺的退款期限内将款项退还原告，使原告造成损失，故原告主张的资金占用期间的利息请求应予支持，但计算的时间因被告承诺的退款完成时间为2014年年底前，故应从2015年1月1日按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：“一、由被告云南高丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张法程购房款675000元及利息（自2015年1月1日起以本金675000元按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告张法程的其他诉讼请求。案件受理费13895元，减半收取计6947.50元，保全费5000元，计11947.50元，由被告云南高丰房地产开发有限公司负担10000元，原告张法程负担1947.50元”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，州水利局于2008年10月15日下发建房（2008）1号《关于成立红河州水利系统建房领导小组的通知》后，成立了红河州水利系统建房领导小组，同年12月31日，蒙自市人民政府（甲方）与红河州水利局（乙方）签订《土地意向使用协议书》，2012年3月15日，高丰公司与红河州公共资源交易中心签订《成交确认书》，该确认书主要内容为：高丰公司在红河州公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得编号为GHT-11-07号宗地的国有建设用地使用权。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、利息的起算时间及利率的标准问题；2、州水利局在本案中应否承担连带责任。针对上述争议焦点，本院评判如下：（一）利息的起算及标准问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条分别规定了合同协议解除与合同法定解除事由。本案中，上诉人张法程依照2014年8月21日《通知》的内容选择退房，于2014年9月10日向高丰公司书面提交《退房申请》，明确表明其曾与高丰公司签订有《泉丰苑职工住房认购协议书》，并提出退房申请。被上诉人高丰公司认可双方认购协议书已于张法程提交退房申请后解除，认可按《通知》载明内容所涉退款应于2014年年底前完成。据此，双方解除认购协议书的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，其法律性质为合同订立双方当事人自愿协议解除合同。高丰公司未在《通知》承诺的时间内退还房屋诚意金，已违反双方约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张法程有权自协议解除之日（即2014年9月10日）起主张退还房屋诚意金，同时自高丰公司承诺退款时限界满之日（即2015年1月1日）起要求高丰公司赔偿占用房屋诚意金期间内的利息。因本案上诉人张法程与被上诉人高丰公司在协议解除认购协议书时未明确约定赔偿损失的具体标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定。一审以中国人民银行同期贷款利率作为未退还款项期间的损失符合本案事实及法律规定，但因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以更正。（二）州水利局应否担责的问题。由于政策原因，州水利局退出本案房产开发项目，高丰公司于2012年3月15日竞得涉案宗地的国有建设用地使用权，州水利局与高丰公司已对前期交纳房款进行结算。自2012年3月后，高丰公司按房地产开发的市场规律运作涉案房产开发项目，州水利局已不再对涉案房产项目享有定价决定权；且从张法程与高丰公司签订的《泉丰苑职工住房认购协议书》及向高丰公司两次缴纳购房诚意金，向高丰公司书面提交退房申请等行为，上诉人是明知涉案房产开发工作系由高丰公司全权负责。综上，州水利局并非本案的适格被告，不应承担高丰公司返还购房诚意金及利息的责任。综上所述，上诉人张法程的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但利率标准与现行规定不符，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、维持（2019）云2503民初3045号民事判决第二项，即“驳回原告张法程的其他诉讼请求”；二、变更（2019）云2503民初3045号民事判决第一项为：“由被告云南高丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张法程购房款675000元及利息（利息以675000元为基数自2015年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。二审案件受理费13895元，由上诉人张法程负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年三月十五日书记员 赵玉婷