广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初506号 原告：中国农业银行股份有限公司北流市支行，住所北流市二环西路163号。统一社会信用代码：91450981619748020N。 法定代表人：罗海华，该行行长。 委托诉讼代理人：钟鹄前、罗勇，该行员工。 被告：周文，男，1987年8月18日出生，汉族，住北流市。 被告：广西精通房地产开发有限公司，住所北流市城南二路。统一社会信用代码：914509817630835373。 法定代表人：黎虎，总经理。 委托诉讼代理人：甘雯雯，广西曾纪淼律师事务所律师 案由：金融借款合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年1月15日。 开庭日期：2020年3月16日。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告周文返还原告贷款本金175114.38元及利息2874.31元（计至2019年10月25日止，以后利息继续按合同约定计算至还清之日止）；2、判决原告对被告周文所购房屋有优先受偿权利；3、判决被告广西精通房地产开发有限公司承担连带保证担保责任，清偿上述债务；4、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实：2014年3月31日，原告与两被告共同签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款合同编号：45020120130112284，约定原告借款191000元，借款期限自2014年03月31日起至2044年03月30日止；执行借款年基准利率1.0倍。原告于2014年3月31日发放借款191000元给被告周文。被告周文没有按合同约定归还借款本息，构成违约，截至2019年10月25日止，尚欠借款本金175114.38元及利息2874.31元。在本合同有效期内，合同第十二条12.3款订明：发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。情形包括：(2)借款人未按约定按期足额偿还借款本息。 2012年1月17日，原告农行北流市支行与被广西精通房地产开发有限公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，协议书主要内容：第一条，乙方为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款所产生的债务提供连带责任保证；第二条，在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还。即：被告广西精通房地产开发有限公司为购房人因购买本合作项目下房屋而依借款所产生的债务提供连带责任保证；同时，根据原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：被告广西精通房地产开发有限公司保证担保为阶段性担保，担保期间为：借款人(被告周文)取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。同时，第三十四条约定，借款合同约定本合同的担保抵押物为原告用其借款所购精通富贵新城10幢3单元702号。 被告周文辩称：对原告起诉的事实和请求无异议，愿意按期还款。 被告广西精通房地产开发有限公司答辩意见：1、被告周文债务履行期限还没到期，故原告不能行使担保物权；2、对被告周文的债务不应承担连带责任，根据合同中的约定，被告精通公司对被告周文的房屋办理抵押预告登记时连带担保责任已截止；3、原告对被告周文的房屋是没有优先受偿权的。 查明事实：原告是依法成立并领取了营业执照、金融许可证的金融机构，被告广西精通房地产开发有限公司经工商登记核准领取了企业法人营业执照。2013年11月30日，原告与两被告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，借款合同编号：45020120130112284,约定原告借款191000元，借款期限自2013年11月3日起至2043年11月29日止；执行借款年基准利率1.0倍。原告于2013年11月3日发放借款191000元给被告周文。被告周文没有按合同约定归还借款本息，构成违约，截至2019年10月20日止，尚欠借款本金175114.38元及利息2687.54元。在本合同有效期内，合同第十二条12.4款订明：发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。情形包括：(2)借款人未按约定按期足额偿还借款。 同时，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第三十七条约定：被告广西精通房地产开发有限公司保证担保为阶段性担保，担保期间为：办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续。同时，第三十四条约定，借款合同约定本合同的担保抵押物为被告用其借款所购精通富贵新城10幢3单元702号房屋。 2014年1月21日，本案抵押房产办理了预售商品房抵押权预告登记抵押手续，登记证号：北流市房预塘岸镇字第20140191号，尚未办理正式抵押登记手续。 本院意见：原告与被告周文、广西精通房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立有效，依法予以保护。原告已经依约发放了借款，被告周文没有按约定归还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告周文应归还借款本金175114.38元及利息2687.54元（利息暂计算至2019年10月20日止，以后借款利息按合同约定计收借款利息）的诉讼请求，理由成立，证据充分，本院依法予以支持。 原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第三十七条约定：被告广西精通房地产开发有限公司保证担保为阶段性担保，担保期间为：办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续。2014年1月21日，本案抵押房产办理了预售商品房抵押权预告登记抵押手续，登记证号：北流市房预塘岸镇字第20140191号，至此被告精通公司保证担保期限届满。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条、第二十六条的规定，被告精通公司不应再承担保证担保责任。原告主张被告广西精通房地产开发有限公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，理由不成立，证据不充分，本院依法不予以支持。 被告周文以精通富贵新城10幢3单元702号房为本案借款设定抵押，原、被告双方只办理了预告抵押登记手续，尚未办理抵押登记手续。预告抵押登记情形属于抵押权预设，属于一种可期待的权利。预告抵押登记并不等同于抵押登记，作为抵押人有可能因最后未取得该房的所有权，而不能办理抵押登记，因此，在该房确定物权前，本案的抵押权并没有设定，即原告目前并非抵押权人，无权主张抵押权人的优先受偿权，故原告该主张理由不成立，证据不充分，依法不予支持。 判决主文：一、被告周文归还原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款本金175114.38元； 二、被告周文支付原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款利息（利息的计算办法：计至2019年10月20日止利息为2687.54元；以175114.38元为基数，从2019年10月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按照《个人购房担保借款合同》中约定计收借款利息）； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司北流市支行的其他诉讼请求。 上述判决金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、第二十六条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条。 诉讼费：案件受理费3860元，减半收取1930元（原告已预交），由被告周文负担。 上诉权利：如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 林惠志 二〇二〇年三月十六日 法官助理 邓水金 书 记 员 黎倍兰