遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初38号原告：范倩兰，女，1986年12月8日出生，汉族，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李元杰，贵州藏龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王郢，贵州藏龙律师事务所律师。被告：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会三楼，统一社会信用代码91520302675437390R。法定代表人：马宇，总经理。委托诉讼代理人：杨龙坤，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗祖微，贵州名城律师事务所实习律师。原告范倩兰与被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日作出（2018）黔0302民初5288号民事判决。被告不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）黔03民终6975号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李元杰、王郢，被告聚鑫房开公司委托诉讼代理人杨龙坤、罗祖微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范倩兰向本院提出诉讼请求：1．请求确认被告构成违约，并支付违约金（2016年1月13日起至2018年4月30日止，共838天）26499元，由被告支付违约费用10000元，以上两项合计36499元；2．判令被告履行交房义务；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年购买被告修建的位于遵义市红花岗区秀家园经济适用房一套，双方约定房屋总价款为316225元，同时原告办理了房屋按揭贷款，由银行将购房款全部支付给被告。原、被告双方在购房合同中约定被告应于2015年8月1日前交付房屋，如延期交房达60日以上，则被告自合同约定的交房期限届满之次日起按日计算向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。时至今日，被告仍未交房给原告，原告多次找被告解决交房事宜未果，后被告承诺于2016年10月30日正式交房，如不能交房则另行赔偿原告违约费用10000元。至原告起诉之日，被告仍未履行交房义务，故原告诉至法院，要求被告支付违约金及违约费用。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求将计算违约金截止时间从原来主张的2018年4月30日止变更至2019年7月18日止。被告聚鑫房开公司辩称，逾期交房是事实，但逾期交房的原因不在被告。本次诉讼的案件中已有66户接房入住，应视为被告已经履行了交房义务，且其中有60户亲笔书写了承诺书，知道房屋未达到交付条件而自愿入住，认可并接受房屋现状，愿意自行承担一切后果，被告不另承担违约责任。被告有不承担逾期交房责任的免责事由，不应承担赔偿责任，双方《商品房买卖合同》的《补充协议》中有约定：“如国家、地方政策影响或者市政建设导致出卖人无法正常施工的，出卖人可据实延期并不承担逾期交房的任何违约责任及赔偿责任”。被告未及时交房是因为原本向小区供电的电网设施容量不足，需要新建市政供电设施，架设专线向南秀家园小区供电，因此责任不在被告，市政供电设施未完善以前，被告也采取了措施，提供有临时供电，部分业主也已经装修入住了，因此，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告修建的位于贵州省遵义市红花岗区秀家园经济适用房，建筑面积113.75平方米，房屋总价款316225元，合同载明房屋交付时间为2015年8月1日。合同还约定逾期交房则从逾期之日起按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约金。同时《商品房买卖合同》附件12-《补充协议》中关于逾期交房责任约定，如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可拒实延期并不承担违约责任及赔偿责任：（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的；（2）买受人未付清合同约定的应付全部款项、政府部门规定费用的；（3）法律法规、规章以及各级政府及其职能部门规范性文件规定其他情形。此后，原告等业主要求被告交付房屋，被告遂于2016年6月30日向原告等南秀家园业主出具《承诺书》，承诺正式交房时间定为2016年9月30日。之后被告又于8月9日再次向原告等业主出具《承诺书》，承诺在2016年10月30日正式交付，如公司不能在2016年10月30日交房，赔偿每户业主2016年8月10日至2016年10月30日之间的违约金费用10000元，并在30个工作日内付清，公司在2016年6月30日给业主承诺的时间相应顺延至2016年10月30日。2016年11月17日，遵义市住房和城乡建设局向市人民政府的《关于协调解决“南秀家园”经济适用住房项目10KV供电线路市政配套工程有关事项的请示》（遵市住建呈（2016）140号）载明，南秀家园经济适用房项目分三期工程实施，该项目于2013年10月完成报建审批手续，分别于2013年12月和2014年11月一、二期相继开工建设，因南秀家园项目建设单位向其反应由于南秀家园项目地处南关镇南岭村东联线片区市政配套供电容量不足，小区生活用电不能就近搭接供电，希望市人民政府协调解决小区外市政供电配套工程建设问题，以化解小区建成后无生活用电的社会矛盾，鉴于以上情况，特请示市人民政府协调解决该小区外市政配套供电工程的建设和资金。遵府专议[2017]2号《市人民政府关于南部新区南秀家园经济适用房住房项目有关问题的会议纪要》明确，由市住房城乡建设局牵头，南部新区管委会配合，抓紧编制南秀家园经适房项目10KV市政供电配套工程建设实施方案，并报遵义供电局审批，同时，抓紧组织实施，并及时组织验收。2018年5月31日，南秀小组专议[2018]1号《南秀家园项目突出问题处置工作专题会议纪要》载明，遵义市聚鑫房地产开发有限公司开发建设的南秀家园经济适用住房项目现供水、供气、供电管网已全部铺设完毕。2016年11月2日，原、被告双方办理了涉案房屋的交接手续，被告向原告交付了房屋钥匙。此外，南秀家园系由被告聚鑫房开公司开发的经济适用房项目，目前一、二期基础设施尚未完善，房屋至今未竣工验收。在本案庭审过程中，双方对签订合同时房屋尚不具备交付条件的事实均不持异议。本院认为,根据原告陈述以及被告答辩意见，本案主要涉及如下三个问题：一、案涉房屋交付时间问题；二、被告是否违约；如果违约，违约金数额如何计算问题；三、原告主张的交付房屋问题。关于涉案房屋交付时间问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中虽约定了房屋交付时间，但合同签订时间晚于《商品房买卖合同》中载明的交房时间，说明《商品房买卖合同》中载明的交房时间并不真实，应当视为双方未约定房屋交付时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合原告诉称被告向包括原告在内的一期业主所作的两次承诺，应当视为双方对房屋交付时间进行了补充约定，按最后一次《承诺书》所载明的内容，本院认定南秀家园一期房屋交付时间为2016年10月30日。关于被告是否构成违约问题。被告辩称双方约定因市政设施建设原因导致逾期不承担责任。首先，虽然双方《补充协议》中有约定因市政设施建设导致出卖人无法正常施工，被告不承担违约责任和赔偿责任的条款，但《补充协议》属于格式条款，对其中的免责条款被告未举证证明其已尽到了合理说明义务。其次，南秀家园项目系2013年开始建设，建设之初，被告作为房地产开发企业理应将涉及该项目供水、供电、供气等相关基础设施的配套情况以及相关设施是否能满足小区需求进行评估，及时发现问题积极向政府主管部门反映、协调，供水、供电、供气的相关基础设施的建设并非不可以和该项目建设并行施工，而本案中被告在2016年才向遵义市住房和城乡建设局反应相关问题，怠于履行其合同义务，存在过错。因此，对被告前述辩解不予采信。结合本院前述对交付房屋时间的认定以及双方实际履行情况，被告未按约定内容交付房屋构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任。关于原告主张的违约金数额问题。从我国合同法的具体规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，虽然双方约定了违约金计算方式，且被告事实上也构成违约，但本案中违约并不完全归责于被告自身，一方面确有受市政供电配套工程滞后等因素的影响；另一方面，南秀家园系政府经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理。同时，即使涉案房屋尚未竣工验收，被告交付房屋不符合法律规定，但原告已实际占有涉案房屋。因此，本案违约金计算应当截止到原告实际占有房屋之日止。结合该案属于集体诉讼案件，所涉及当事人人数众多，综合考虑被告违约时间、违约原因、涉及同类案件诉讼数量等因素，本院依法对违约金数额予以调整，酌情由被告自逾期之日起按已付房款的日万分之一支付原告违约金至原告实际占有房屋之日止，即被告应支付原告2016年10月30日至2016年11月2日违约金316225元÷10000×3天=94.87元。关于原告主张的交付房屋问题。因原告已现实占有该房屋，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、由被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告范倩兰违约金94.87元。二、驳回原告范倩兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由原告范倩兰、被告遵义聚鑫房地产开发有限责任公司各负担355元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长  韩 帅人民陪审员  刘维学人民陪审员  何成伟二〇二〇年三月三十一日法官助理杨静书记员张杰