江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终65号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：左丹，女，1988年7月17日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：左甜，男，1990年8月10日出生，汉族，住江西省贵溪市。系左丹弟弟。 被上诉人（原审原告）：何辉，男，1987年7月15日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人左丹、何辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国四冶兴业房地产开发有限责任公司上诉称，一审法院认定部分事实不清、部分事实认定错误、适用法律错误。1.一审法院认定的交房时间为2018年3月10日，与事实不符，交房时间应认定为2016年9月。2016年9月，上诉人就已经发出了书面通知，且实际上2016年9月已经实际交房十余套。2.该案已经超过了诉讼时效。根据《商品房买卖合同》，双方明确约定交房时间为2016年5月1日。诉讼时效应该从2016年5月1日起算，已经过了三年诉讼时效。3.一审认定的“逾期交房超过60日，而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金……”，与事实不符。在合同中双方约定的此部分违约金为“万分之无”，上诉人不用承担违约金。4.即使上诉人需要承担违约金，按照全部价款的日万分之一点五的比例仍然过高。被上诉人实际损失仅仅是房屋租金费用，根据房屋租赁市场租金情况可知，被上诉人的房屋租金费用最多不超过600元/月。即使按照一审认定的收房时间、130%月租金计算，违约金也不超过17000元。5.违约金基数应该是9万元。被上诉人的购房款中，有21万元是由上诉人担保向银行按揭借贷的，不应计入违约金基数。请求：一、依法撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2054号民事判决，改判驳回左丹、何辉的诉讼请求或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由左丹、何辉承担。 左丹答辩称：1.一审判决认定的交房时间是正确的。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当以书面通知的方式通知买受人收房。而上诉人并没有证据证明其按照合同要求履行了通知义务。且一审中上诉人提交的收房验收清单可以确定交房时间为2018年3月10日。2.因为逾期交房的违约行为一直处于连续状态，并没有超过诉讼时效。3.《商品房买卖合同》确实是格式合同，该合同符合格式合同的全部特征。4.《商品房买卖合同》明确约定了出卖人逾期交房的违约金计算标准为日万分之三。且日万分之一点五的违约金比例偏低。 何辉未做答辩。 左丹、何辉向一审法院起诉请求：1．判令被告四冶兴业房地产公司向原告承担逾期交付的违约责任101340元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年，原告左丹、何辉向被告四冶兴业房地产公司购买兰亭苑-Ⅱ2#2单元2202室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GX2015015523）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：“第三条：房屋预测建筑面积共81.71平方米。第六条：出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3671.52元，总价款为300000元。第七条：买受人采取下列方式付款：贷款方式付款（商业贷款）。买受人应当于2015年12月31日前支付首期房价款90000元，占全部房价款的30%，余款210000元向中国银行申请贷款支付。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告左丹、何辉按照合同约定支付了购房款300000元。被告四冶兴业房地产公司于2018年3月10日向原告左丹、何辉交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。被告四冶兴业房地产公司至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 原告左丹、何辉认为被告四冶兴业房地产公司至今无法交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，存在违约，故诉至本院，要求判如所请。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告左丹、何辉与被告四冶兴业房地产公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告左丹、何辉已按合同约定的方式支付全部价款，被告四冶兴业房地产公司未按合同约定方式交付房屋，构成违约。原、被告对《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）款的理解存在分歧。本院认为，该条款约定：出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房且逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该条中“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”可以作出如下两种解释：1、违约金的计算比例为万分之无，视作没有约定，则不计算违约金；2、违约金的计算比率不低于本条第1（1）项中的比率，即日万分之三的比率。从合同内容、条款文字叙述、逻辑判断，出卖人交房逾期60日后，“按日计算全部房价款万分之无违约金”的约定显然不符合常理，并且显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，被告系《商品房买卖合同（预售）》格式条款的提供方，针对该条约定，应当作出不利于被告一方的解释。综上，应认定合同约定被告逾期超过60日后，应当按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。关于被告的违约责任，本院作如下认定。根据合同约定，被告应于2016年5月1日之前向原告交付房屋，但被告未交付。至2018年3月10日房屋实际交付之日，被告的违约行为已逾60日，因被告未能交付符合合同约定条件的商品房，导致原告无法自主决定商品房的使用权，给原告造成直接的经济损失，被告应当承担违约责任。因原告未能举证证明因被告违约交付商品房所造成的实际损失，根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，酌情按全部房价款的日万分之一点五计算，违约金可计算为300000元×678日（2016年5月2日至2018年3月10日）×0.015%/日=30510元。原告于2018年3月10日接收了商品房，实现了商品房的使用功能，尽管被告在房屋交付时存在瑕疵，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋的交付已经实现。且至法庭辩论终结前，尚无证据证明原告实际收房后的经济损失情况，故对原告要求被告支付2018年3月10日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效，本案中，合同仅约定了被告四冶兴业房地产公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告四冶兴业房地产公司明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告四冶兴业房地产公司认为原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。依照相关法律规定，一审法院作出如下判决：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告左丹、何辉支付违约金30510元；二、驳回原告左丹、何辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2327元，减半收取计1163.5元，由原告左丹、何辉负担813.5元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担350元。 本院二审期间，上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司提交新证据：1.补充一审证据“通告”原件，兰亭苑服务中心交房收费明细表原件予以核对，证明一审提交“通告”、交房收费明细表的真实性。2.九份其他业主装修验收意见书。证明2016年8月份已经实际通知了所有业主收房。3.中国股份银行有限公司个人一手住房贷款合同，证明左丹、何辉买房款中有21万元是上诉人提供的担保。被上诉人左丹对以上三份证据三性均有异议，他们并没有收到书面通知；向银行贷款和中国四冶兴业房地产开发有限责任公司无关。本院认为，证据1，已经在一审中提交，不属于新证据。证据2，并非是本案被上诉人所签，与本案并无关联，对该份证据不予采信。证据3，结合《商品房买卖合同（预售）》等其他证据，本院确认其真实性。 本院二审审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。按照合同的约定，上诉人应于2016年5月1日前履行交房义务，但上诉人直至2018年3月10日才将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人应承担逾期交房的违约责任。关于交房时间的问题。上诉人主张交房的时间应认定为2016年9月，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定的交房时间并无不当。关于诉讼时效的问题。《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。一审法院对诉讼时效的认定并无不当。关于逾期超过60日的违约金比例问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。一审法院据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。关于违约金基数问题。本院认为上诉人该项主张与本案认定的事实不符，本院不予支持。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费562.75元，由上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月十一日 书记员  徐浩成