四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终6号 上诉人（原审原告）：严清福，男，1966年7月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾和正融资担保有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸绿茵路6号梦想和居6幢2楼1号。 法定代表人：黄敏，董事长。 委托诉讼代理人：李真，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘曾燕，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 原审第三人：宜宾市德峰装饰有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道蓝天花园6-1。 法定代表人：刘书群。 原审第三人：刘书群，女，1974年12月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 原审第三人：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日，汉族，住四川省宜宾市叙州区，由宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 上诉人严清福因与被上诉人宜宾和正融资担保有限公司（以下简称和正公司），原审第三人宜宾市德峰装饰有限责任公司（以下简称德峰装饰公司）、刘书群、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、冉寅吾案外人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人严福清的委托诉讼代理人袁正丽，被上诉人和正公司的委托诉讼代理人刘曾燕、李真，原审第三人寅吾房产公司、冉寅吾的共同委托诉讼代理人夏强均到庭参加诉讼，原审第三人德峰装饰公司、刘书群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。本案现已审理终结。 严清福的上诉请求：1.请求人民法院不得执行位于四川省宜宾市叙州区（原宜宾县新区阳光康郡3幢4单元6层1号房屋（产权证号：宜县房权证柏溪字第××号，以下简称涉案房屋）；2.诉讼费由和正公司承担。事实和理由：1.严清福符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项构成要件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权利。严清福签订《商品房买卖合同》的时间是2016年9月29日，而法院首查封的时间是2017年6月23日，严清福是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2016年12月26日寅吾房产公司将该房屋交付给严清福合法占有；严清福于2015年5月20日向寅吾房产公司转款25万元，2013年7月11日转款21万元，2013年7月11日转款9万，已按合同约定支付案涉房屋的全部价款。约定的房产过户登记时间是2019年12月30日，在查封前过户登记时间未到，该房屋虽有抵押但严福清按照房屋买卖合同的一般理解及普通购房者的合理预计，寅吾房产公司能在合同约定的办证时间涤除抵押顺利办证。故未办理过户登记严福清无过错；2.严福清对案涉房屋享有的生存利益属于物权期待权，应当优先于其他权利得到保护。 和正公司辩称，1.和正公司强制执行寅吾房产公司名下的案涉房屋，符合法律规定，和正公司对案涉房屋依法享有对抗案外人的抵押权；2.即使认定《执行和复议规定》第二十八条、第二十九条为第二十七条的“除外规定”，严清福也不符合两个条款的情形。 寅吾房产公司、冉寅吾共同陈述，无意见。 德峰装饰公司、刘书群未予陈述。 严清福向一审法院起诉请求：1.请求人民法院不得执行位于四川省宜宾市叙州区（原宜宾县新区阳光康郡3幢4单元6层1号房屋（产权证号：宜县房权证柏溪字第××号，以下简称涉案房屋）；2.请求法院判决确认四川省宜宾市叙州区（原宜宾县新区阳光康郡3幢4单元6层1号房屋产权属于严清福所有（价值60万元）；3.本案诉讼费由和正公司承担。 一审法院认定的事实：2015年7月31日，德峰装饰公司与和正公司签订《委托担保合同》，约定德峰装饰公司与和正公司为其向金江农商行贷款500万元及利息等提供连带责任保证；同日，和正公司与寅吾房产公司签订《最高额反担保抵押合同》，合同约定寅吾房产公司自愿以其自有的包括位于四川省宜宾市叙州区（原宜宾县新区阳光康郡3幢4单元6层1号房屋（以下简称案涉房屋）在内的8套房屋为以上《委托担保合同》提供反担保抵押。2015年8月4日，冉寅吾、刘书群、寅吾房产公司、德峰装饰公司分别与和正公司签订《反担保保证合同》，自愿为以上《委托担保合同》提供反担保，并在当日为该8套房屋在房地产管理部门办理了抵押登记（他项权证号：宜县房他柏溪镇字第××号）。2015年8月4日，德峰装饰公司与金江农商行签订《流动资金借款合同》后，金江农商行向德峰装饰公司发放贷款500万元。次日，和正公司与金江农商行签订《保证合同》，自愿为德峰装饰公司上述500万元贷款提供连带责任保证。贷款到期后，德峰装饰公司未偿还借款，和正公司为德峰装饰公司向金江农商行代偿了借款本息4997825.96元。一审法院受理和正公司诉德峰装饰公司、刘书群、寅吾房产公司、冉寅吾追偿权纠纷一案后，于2018年5月23日作出（2018）川1502民初2841号民事判决书，判令：一、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内偿还和正公司代偿款4997825.96元；二、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内支付和正公司逾期担保费389830.42元；三、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内支付和正公司代偿违约金（计算方法：截止2018年4月18日的代偿违约金为182420.65元，2018年4月19日起至代偿款付清之日止，以尚欠代偿款为基数，按每日万分之五计算）；四、寅吾房产公司、冉寅吾、刘书群对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、和正公司对寅吾房产公司名下的位于四川省宜宾县新区（阳光康郡）的8套住宅的变现款在500万元债权范围内享有优先受偿权。 2016年9月29日，严清福与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：该商品房为寅吾房产公司以出让方式取得坐落于的地块上的第3幢4单元6层1号房屋，与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型、抵押权人、抵押登记机构；债务履行期限：以实际登记为准，房屋总价款为:600000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币60万元。同日，寅吾房产公司向严清福出具收到购房款60万元的收款收据。2016年12月26日，寅吾房产公司向严清福出具2份《收款收据》，其中ＮＯ.0000988号《收款收据》上载明：严清福向寅吾房产公司缴纳阳光康郡3-4-601代收费12849.6元；ＮＯ.0000989号《收款收据》上载明：严清福向寅吾房产公司缴纳阳光康郡3-4-601维修基金7166.4元。 庭审中，严清福在庭审中陈述：案涉房款60万元是2013年严清福想买寅吾房产公司开发的房子，转款依据在购买案涉房屋时退给寅吾房产公司，购房前50万元的利息寅吾房产公司支付给严清福了，后严清福又陆续转款共计30万元给冉小玲，至此，严清福共计转款80万元给冉小玲，用于购买案涉房屋和车位。购房时，寅吾房产公司称是将严清福预付的购房款去清偿抵押贷款，具体情况不清楚。后严清福提供了于2013年7月11日转款90万元至冉小玲账户的转账依据，寅吾房产公司出具证明，该证明内容为：“严清福于2013年7月11日转入冉小玲工商银行尾号7485账上的玖万元系我司委托冉小玲代收；2013年5月2日转入刘烈彬农村信用社尾号3515账上的25万元系我司委托刘烈彬代收；另外严清福向我司支付了60万元现金”。 2016年9月29日，寅吾房产公司向严清福出具《收款收据》，载明：“收到严清福阳光康郡3-4-601房款60万元”，在收款单位处有寅吾房产公司财务专用章。 另查明：一、案涉房屋于2014年6月25日登记在寅吾房产公司名下，四川省宜宾市中级人民法院在执行周岚申请执行寅吾房产公司一案中，作出（2017）川15执155号执行裁定，于2017年6月23日查封案涉房屋。一审法院（2018）川1502民初2841号民事判决书发生效力后，德峰装饰公司、寅吾房产公司、冉寅吾、刘书群未履行生效判决所确定的义务，和正公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年7月6日轮候查封了阳光康郡3幢共计8套房屋（案涉房屋包含其中），因和正公司系案涉房屋的第一顺位抵押权人，一审法院于2018年8月27日向四川省宜宾市中级人民法院出具（2018）川1502执2567号《商请移送执行函》，请将该8套房屋移送一审法院执行。一审法院于2019年1月7日作出（2018）川1502执2567号之二执行裁定，拍卖该8套房屋。执行过程中，严清福就案涉房屋向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年5月28日作出（2019）川1502执异53号《执行裁定书》，认为案涉房屋已设定抵押，案外人应当知晓，在抵押权未涤除前，客观上不能实现将案涉房屋过户登记到自己名下。案外人也没有举证证明已采取措施保证其已付房款用于清偿抵押债权，导致抵押权成为过户登记的障碍，故案外人对案涉房屋未办理过户登记存在过错。故该裁定书裁定：驳回严清福的异议请求。 一审法院认为，本案系严清福在和正公司诉寅吾房产公司、德峰装饰公司、冉寅吾、刘书群金融借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点为严清福对案涉房屋是否享有阻却强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。案涉房屋于2015年8月4日办理了抵押登记，他项权利人系和正公司，房屋所有权人系寅吾房产公司，严清福向一审法院提交的《商品房买卖合同》及相应《收款收据》等，均在抵押权设立之后，同时，案涉房屋存在抵押的情况，已在买卖合同中予以明确载明，严清福亦认可购房时知晓该抵押情况，故严清福作为买受人在购房时忽略了他人在先权利可能导致的转移登记障碍，未能尽到合理的注意义务。加之严清福提供的房款支付凭证时间（2013年）与《商品房买卖合同》、《收款收据》载明的时间（2016年）相差甚远，且严清福在庭审中陈述的付款情况与其提供的付款凭证亦不一致，加之严清福提前三年时间向房产企业超额支付大额款项但却未能确定所购房屋位置的方式也有违常理，故对于严清福是否实际支付购房款不能排除合理怀疑。综上，严清福请求判决不得执行案涉宜宾市叙州区（原宜宾县）柏溪镇城北新区阳光康郡3幢4单元6层1号房屋以及判决确认房屋归严清福所有，因证据不足，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回严清福的诉讼请求。案件受理费9800元，由严清福负担。 二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是本案是否因严清福的原因导致案涉房屋未办理过户登记。本院认为严清福忽视案涉房屋上存在他人权利障碍，属于归责于严清福自身原因未办理过户登记。理由如下：严清福与寅吾房产公司签订的合同中已载明案涉的房屋存在抵押，即严清福明知案涉房屋存在抵押仍购买。严清福称按照商品房买卖合同的约定及普通购房者的合理预期，相信寅吾房产公司能在约定的过户登记前涤除抵押顺序办证，系其盲目乐观及对寅吾房产公司的过分亲信，而疏忽案涉房屋存在抵押的风险，最终案涉房屋因抵押权人行使抵押权导致本案诉讼，这属于严清福自身的过错，故严清福上诉称其对办证无过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。 适用商品房消费者的权利大于抵押权规则的消费者应是符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，现无证据证明在本市内严清福名下无其他用于居住的房屋，不符合适用该条款的前提条件，故严清福称其消费者的生存权大于抵押权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，严清福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人严清福负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 聂华竟 二〇二〇年三月十日 书记员 徐 莲 书记员 李 雪