上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1970号上诉人（原审原告、反诉被告）：马劲松，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：程欣，上海峰京律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹义，男，1991年4月20日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县,现住上海市闵行区。上诉人马劲松因与被上诉人邹义房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初34316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马劲松上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项、第五项，改判支持其一审诉讼请求，驳回邹义一审反诉请求。事实与理由：1.一审法院已认定合同解除的责任在于邹义，但又否定邹义对马劲松应当承担的赔偿损失的责任，显然违反《合同法》的相关规定。2.一审法院对房屋装修损失的价值判断没有依据。3.2019年7月1日双方合同解除后，上海市闵行区XX路XX小区（弄）XX栋店铺-2室（以下简称讼争房屋）虽由马劲松占有，但马劲松无法使用，且邹义不配合导致无法完成房屋交接，故合同解除后的房屋使用费不应由马劲松负担。被上诉人邹义辩称，不同意上诉人马劲松的上诉请求，要求维持原判。马劲松向一审法院起诉请求：1.确认马劲松与邹义签订的房屋（商铺）《租赁合同》解除；2.判令邹义退还租赁押金人民币13,800元（以下币种相同），退还马劲松已付三个月租金41,400元（2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金），合计55,200元；3.判令邹义赔偿马劲松租赁房屋装修装饰损失43,090元以及中介费、营业等损失59,000元，合计102,090元；4.诉讼费由邹义承担。一审庭审中，马劲松明确为：1.确认马劲松与邹义签订的房屋（商铺）《租赁合同》于2019年7月1日予以解除；2.判令邹义退还租赁押金13,800元，赔偿其租金损失41,400元（2019年3月17日起至2019年6月16日止的租金），合计55,200元。一审中邹义提出反诉并主张：1.判令马劲松支付讼争房屋自2019年6月17日至2019年7月22日的房租，共计17,020元；2.判令马劲松支付租赁期间的使用水电费合计2,365.03元（其中电费2,072.02元，水费293.01元）；3.判令马劲松支付违约金13,800元。一审庭审中邹义明确反诉诉请2为：判令马劲松支付租赁期间的使用水电费合计2,346.13元（其中电费2,072.02元，水费274.11元）.一审法院认定事实：2019年3月4日，邹义作为出租方（甲方）与马劲松作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX小区（弄）XX栋店铺-2室签订《租赁合同》。合同约定，乙方向甲方租赁该房屋仅作为商业使用。该房屋租赁期为10个月。在2019年3月17日起至2020年1月16日止。该房屋的月租金为13,800元，租金以转账方式支付。双方议定首期付叁月，另附13,800元押金，以后按每3月结算一次，提前5天支付下一次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据予乙方）。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金13,800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。合同补充条款手书：“门店合同期内不得转租，不能做餐饮。门店到期优先续租权由乙方。甲方提供资料供乙方办理营业执照，水电由乙方自行承担。”合同另约定双方其他相关权利义务，双方亦于落款处签名。同日，马劲松向邹义转账支付55,200元。同日，案外人上海XX事务所向马劲松出具5,000元的中介费收据一张。2019年3月7日，马劲松作为发包方（甲方）与案外人张某作为承包方（乙方）就讼争房屋签订《房屋装修合同》。合同约定工期自2019年3月10日起至2019年3月30日止，工程价款34,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名。后，马劲松以微信转账形式向案外人张某支付8,000元。案外人张某于2019年3月14日出具8,000元收条一张，于2019年3月25日出具12,000元收条一张，于2019年4月10日出具14,000元收条一张。2019年7月15日，马劲松的工作人员通过微信向邹义发送《关于解除合同的通知》。上载：“……由于你签订合同时隐瞒了出租房屋的真实情况，合同签订后至今你也未能履行约定的义务，导致我在承租商铺无法办理营业执照，无法开展正常合法经营，致使租赁合同目的无法实现。为避免和减少损失进一步扩大，本人现通知你解除租赁合同，希望你接通知后，尽快与本人商讨处理善后事宜。”该《关于解除合同的通知》上落款时间为2019年7月1日。同月16日，邹义回复称：“你们现在怎么说？要办营业执照明天可以带你过去办。你们房租已经过期一个月了，押金都用完了。”对方未回复。同月22日，邹义向马劲松的工作人员发送微信称：“我看你们搬完了，钥匙在哪里？”，在得到回复“隔壁修锁那里”后，邹义回复：“好的，谢谢。”一审另查明，承租后马劲松委派工作人员多次通过微信方式催促邹义协助办理营业执照事宜。邹义表示由于上家没有注销，其会尽快办理。马劲松的工作人员于2019年4月12日、4月18日、5月6日发信息告知邹义，有相关的工商部门工作人员上门检查营业执照。一审又查明，2016年6月14日，案外人上海市闵行区XX店的营业执照办理登记于上海市闵行区XX路XX弄XX号店铺2B内。至本案一审民事判决书出具之日止，该店铺的经营状态仍为存续。一审再查明，讼争房屋已另出租他人，屋内原有装修已存在拆除、添附等情形，无法还原装修情况。经双方确认，马劲松承租后不可移动装修范围包括：地板损坏部分的修补、套间隔墙的分隔（包括大厅以及两个美容隔间）、灰色墙纸以及美容室墙纸张贴、部分电路排线（包括大厅大灯排线、隔间排线）。一审中马劲松提供的有争议证据有：1.《装修合同》、装修费支付凭证和收据、广告牌制作费用的收据、XX网购货记录一组，旨在证明其租赁房屋装修装饰损失43,090元。对此邹义质证认为对于《装修合同》和三张收条均不认可，对于广告牌制作费用的收据不认可，XX网购货记录的关联性真实性均不清楚，故不认可。仅认可微信截图转账8,000元。一审法院对于《装修合同》、微信截屏转账8,000元、金额为8,000元的收条三性予以认可。对于另外两张收条，马劲松虽陈述以现金方式支付，然并无其他相关证据可予以佐证，对该两张收条的证明目的一审法院难以认同。至于广告牌制作费用的收据、XX网购货记录一组，一审法院认为该组证据与本案之间所存在的关联性不足，亦无法证明马劲松的证明目的。2.房租租赁中介费收据，旨在证明马劲松租赁房屋支付的中介费损失5,000元。邹义则质证认为，马劲松具体付了多少钱的中介费不清楚，虽然该中介公司是其就职的中介公司，但是5,000元中介费并非由其收取，所以也不应由其退还。对此，一审法院认为对于该证据三性予以认可。一审中邹义提供的提供的有争议证据有：水、电费发票一组，旨在证明马劲松欠付其水、电费金额。马劲松则质证认为，对于真实性认可，但对于其证明目的不予认可。双方在租赁合同中没有约定水电费的承担问题且在房屋交接时候没有水电费的抄表记录，故该证据无法证明该水电是其使用的，且该费用是否是其承担的合同中也没有依据。对此一审法院认为，一审庭审中邹义明确该水电费发票所指向的102室房屋被分隔成上下两层，讼争房屋仅为102室中的下层部分房屋，且该上、下两层房屋亦无分表，水电费发票所指向的金额并非单指讼争房屋。据此，一审法院对于该组证据不予采信。一审法院认为，马劲松与邹义签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。现双方对于讼争合同解除、马劲松于2019年7月22日搬离讼争房屋后邹义收回房屋一节事实以及马劲松的已付款情况并无争议。双方的争议焦点在于：一、合同解除的过错方以及合同解除日；二、合同解除后的后果应如何处理？针对争议焦点一：马劲松认为，合同解除的原因在于前手承租人未及时迁出营业执照导致其无法合法经营最终导致合同解除，对此邹义应承担合同解除的责任。另，其认为合同解除日应当是2019年7月1日，其虽然没有相关证据可以证实当日邹义已经收到《关于解除合同的通知》，但邹义在一审第一次开庭时已予以承认。虽然在一审第二次开庭时邹义称其于2019年7月15日方收到《关于解除合同的通知》，但邹义的改口属于反言，不应得到采信。马劲松为保留证据，所以于2019年7月15日再次向邹义发出《关于解除合同的通知》。而邹义则认为，合同的解除系因为马劲松欠租且擅自搬离所致，其按约仅需要提供办理营业执照所需的材料即可，并不存在马劲松所称的违约情形。至于合同解除日，其于一审第一次开庭时因为时间较久，记不清楚。直至一审第二次开庭前，其才翻查到相关的微信记录，证实其于2019年7月15日方通过微信收到马劲松方发出的《关于解除合同的通知》。对此一审法院论证如下：从双方的往来微信可见，马劲松在房屋交接后实际经营过程中，持续要求邹义协助办理营业执照。而邹义亦承认系案外人上海市闵行区XX店未迁出营业执照导致马劲松方无法办理证照。而在此后数月中，该障碍终未解决，致使马劲松方无法合法经营。据此，一审法院认为讼争合同解除的过错方应为邹义，其应承担相应责任。至于合同解除日，一审法院认为根据“禁止反言”的法律原则，对反言人提出的不利其自身的陈述所产生的后果应由反言人自行承担。一审庭审过程中，邹义在第一次开庭时已认可于2019年7月1日收到了《关于解除合同的通知》，此后又对此予以否认，已构成反言，据此应当确认邹义对其于2019年7月1日收到《关于解除合同的通知》进行了自认，一审法院以该日作为合同解除日。针对争议焦点二：合同解除后，邹义应向马劲松返还押金13,800元。对于马劲松要求邹义赔偿相当于已付三个月租金41,400元的诉请，一审法院认为在此期间马劲松已然使用讼争房屋，此项诉请并无合同或法律之依据，一审法院难以支持。至于马劲松另要求邹义赔偿中介费以及营业损失等，一审法院亦认为其诉请无合同或法律之依据。虽邹义未能排除马劲松无法办理营业执照之障碍导致合同解除，但双方对于解除合同后中介费的承担并无约定。在双方合同将于2020年1月16日行将到期的情况下，马劲松实际已经使用讼争房屋至2019年7月22日的情况下，一审法院认为要求邹义赔偿中介费损失理据不足。至于其主张的营业损失更未向一审法院提交相关证据予以佐证，对此一审法院亦不予支持。对于马劲松主张的装修部分损失分为两项，固定装修部分34,000元以及广告、XX购买材料等9,090元。一审法院认为广告、XX购买材料部分均属于可移动设施，在合同解除后马劲松应自行搬走，该部分金额不属于邹义应赔偿的范畴。至于固定装修部分，鉴于现场已经灭失无法就装修进行审价，在一审庭审过程中双方均认可由一审法院依据马劲松提交的17张照片的情况以及一审当庭双方确认的施工范围酌定装修价值。一审法院参考双方确认的施工范围、照片显示的装修情况、马劲松提供的支付凭证，再考虑到双方约定的合同期以及马劲松实际使用房屋的时间段等因素，酌定讼争房屋的剩余装修价值为5,000元，该部分损失应由邹义予以承担。至于邹义主张马劲松承担自2019年6月17日起至2019年7月22日止的租金之诉请，鉴于马劲松亦确认其租金支付至2019年6月16日，且至同年7月22日将房屋交还给邹义，邹义此项诉请于法有据，应予以支持，然需强调2019年7月2日起至2019年7月22日止相关款项应为房屋占有使用费而非租金。且邹义主张的该笔租金金额计算有误应予以调整，一审法院最终支持邹义所主张的自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金应为6,900元（13,800元÷30天×15天），自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用费应为9,660元（13,800元÷30天×21天），以上合计16,560元。对于邹义主张的相关水、电费之诉请，由于其举证的水电费单据指向102室，然马劲松承租的仅为其中部分且邹义无法提供分表等信息。根据目前邹义的举证，一审法院暂难支持此项诉请。而邹义作为合同解除的过错方，亦无权向马劲松主张违约金，对于其此项诉请一审法院亦予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十六条第（一）款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、马劲松与邹义于2019年3月4日签订的《租赁合同》于2019年7月1日予以解除；二、邹义于判决生效之日起十日内向马劲松返还保证金13,800元；三、邹义于判决生效之日起十日内向马劲松赔偿装修损失5,000元；四、马劲松于判决生效之日起十日内向邹义支付自2019年6月17日起至2019年7月1日止的租金6,900元以及自2019年7月2日起至2019年7月22日止的房屋占有使用费9,660元，以上合计16,560元；五、驳回马劲松其余诉讼请求；六、驳回邹义其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,722.9元，由马劲松负担1,516.97元，由邹义负担205.93元。一审反诉案件受理费减半收取计314.82元，由邹义负担157.72元，由马劲松负担157.1元。二审审理过程中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，双方当事人对于本案所涉租赁合同因邹义的过错导致解除并无争议，但双方对于涉案租赁合同解除后的后果处理存有争议。故本案的争议焦点为，马劲松主张的邹义的违约行为造成的其已付租金的损失、营业损失、中介费损失、装修损失是否应当支持，邹义主张的租金及房屋占有使用费是否应当支持。关于马劲松主张的邹义应承担的赔偿损失责任的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故违约方是否应承担违约损害赔偿责任，不仅应考察违约方的违约行为，还应考察该违约行为是否造成了损失。1.关于马劲松主张的租金损失。马劲松主张邹义赔偿相当于已付三个月租金41,400元的诉请，对此，本院注意到在此期间马劲松已然使用讼争房屋，其并无证据证明其使用讼争房屋用于经营存在客观上的障碍，故鉴于马劲松已实际享有了讼争房屋三个月的使用利益，其当然应支付相应的租金，并不存在所谓的租金损失。2.关于马劲松主张的营业损失，未向一审法院提交相关证据予以佐证，对此一审法院不予支持，并不不当，本院予以确认。3.关于马劲松主张的中介费损失。本院认为，中介费系马劲松缔约过程中产生的成本，而并非履约过程中发生的费用，其支付中介费的目的系为在缔约过程中取得受托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故邹义履约过程中发生的违约行为并不会导致马劲松缔约过程中无法取得托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，马劲松该主张并无事实依据及法律依据，本院难以支持。4.关于马劲松主张的装修损失，一审法院鉴于现场已经灭失无法就装修进行审价，在一审庭审过程中双方均认可由一审法院依据马劲松提交的17张照片的情况以及一审当庭双方确认的施工范围酌定装修价值。一审法院参考双方确认的施工范围、照片显示的装修情况、马劲松提供的支付凭证，再考虑到双方约定的合同期仅10个月以及马劲松实际使用房屋的时间段等因素，酌定讼争房屋的剩余装修价值为5,000元，该部分损失应由邹义予以承担。一审法院上述认定并无不当，本院予以确认。关于邹义主张的租金及房屋占有使用费是否应当支持的问题，根据本案查明的事实，马劲松实际使用至2019年7月22日，一审法院将房屋租金、占有使用费计算至该日亦无不当。至于马劲松主张的合同解除后，邹义不配合导致无法完成房屋交接的问题。本院认为，由于租赁期间内，由马劲松实际占有控制房屋，故在双方租赁合同解除后，马劲松当然应承担交还房屋的义务。根据本案查明的事实，马劲松在2019年7月1日的解除通知中并未告知邹义何时交还房屋，邹义于同月16日询问合同相关事宜，但马劲松亦未告知何时返还房屋，直至2019年7月22日在邹义再次询问的情况下，马劲松方才告知房屋钥匙的掌控情况。故马劲松未及时履行返还房屋的义务，其应承担相应期间的房屋使用费。综上，上诉人马劲松的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决驳回其诉请并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,659.80元，由上诉人马劲松负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年三月二十五日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……