重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0104民初4666号原告：重庆聚家物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路22号16-12，统一社会信用代码91500000089137432R。法定代表人：杨洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王静，四川开山（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：漆明单，四川开山（重庆）律师事务所律师，一般代理。被告：重庆华邦置业有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路177号附2号，统一社会信用代码915001037688959722。法定代表人：邓毅。委托诉讼代理人：孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般代理。原告重庆聚家物业管理有限公司(以下简称“聚家物业公司”)与被告重庆华邦置业有限公司（以下简称“华邦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告聚家物业公司法定代表人以及委托诉讼代理人，被告华邦公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚家物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费202946.27元；2、被告向原告支付迟纳金50736.57元(物业服务费202946.27元的25%)；3、本案案件受理费由被告承担。事实及理由，2014年2月1日，原告与重庆市大渡口区缤纷时代业主委员会就位于重庆市大渡口区跃进路跃进村17号“缤纷时代”小区的物业服务签订了《重庆市物业服务合同》，约定:服务期限自2014年2月1日起至2017年2月1日止，合同期满，本合同自动延期3年。物业服务费按照住宅1元/月/平方米，门面2元/月/平方米。业主每月20至30日缴纳物业服务费用，享受了物业公司服务的业主，拒不缴纳物业费的，物业公司有权收取未缴纳物业费总额25%的滞纳金。原告履行了约定义务，但被告对AB栋附5号门市2014年2月1日至2019年7月31日期间的物业费7678.44元（庭审中变更为自2014年2月至2019年5月31日止期间费用7445.76元）、AB栋附8号门市2014年2月1日至2019年7月31日期间的物业费6099.72元（庭审中变更为自2014年2月至2019年5月31日止期间费用5914.88元）、AB栋一层附28号2014年2月至2016年7月期间的物业费33148.8元、AB栋2层附32号2014年2月至2016年7月期间的物业服务费86212.2元，C栋2层附33号2014年2月到2019年7月期间的物业费79184.16元，以上合计202946.27元，一直拖延未支付，经原告多次催收未果，特起诉来院，请依法裁决。被告华邦公司辩称，原、被告于2013年已达成口头约定，原告免收被告空置门面物业管理费，因为原、被告存在车库租赁关系，被告在租金优惠作为对价补偿，该客观事实双方一直按约定实际履行，现原告所主张2元/平米的物管费与客观事实相悖。另原告主张的C栋二楼门面物管费均不存在拖欠，其主张无事实依据。2019年6月1日开始，被告已经给原告缴纳了AB栋附5、8号房的物管费。原告的其他诉讼请求已过诉讼时效，其主张不应得到法院的支持。本院经审查认定事实如下：2014年2月1日，原告作为乙方（物业管理公司)与重庆市大渡口区缤纷时代业主委员会作为甲方（业主委员会）签订有《重庆市物业服务合同》，合同主要约定：1.物业基本情况：缤纷时代小区，位于重庆市大渡口区跃进路跃进村17号，56864平方米；2.物业服务费门面2元/月/平方米，业主应于每月20日至30日间缴纳物业服务费用，若逾期不交者，从次月的20日起每月按5%计算收取滞纳金，享受了物业公司服务的业主，拒不缴纳物业费的，物业公司有权上诉当地法院追讨物业费，并收取当时未缴纳物业费总金额25%的迟纳金；3.本合同有效期为叁年，自2014年2月1日起至2017年2月1日止，合同期未满，任意乙方没有提前1个月，作出书面通知，本合同自动延期3年。缤纷时代（座落于大渡口区跃进路17号）业主委员会于2012年8月14日在重庆市大渡口区人民政府跃进村街道办事处进行备案登记。位于大渡口区跃进村街道跃进路17号附5、8、28、32号商业房屋，建筑面积分别为58.17平方米、46.21平方米、552.48平方米、1436.87平方米；位于大渡口区跃进村街道跃进路19号附33号商业房屋，建筑面积为1339.19平方米，权利人均为重庆华邦置业有限公司。另查明，截止到2019年12月1日，位于缤纷时代C2-2号商业用房建筑面积为747.83平方米的物业管理费均已由社区医院向原告缴纳。庭审中，原告明确其主张的C栋2层附33号的物业费79184.16元的物业管理面积为599.88平方米，且不包含案外人詹瑞在该位置承租的517.39平方米部分物管费。再查明，2019年7月24日，聚家物业公司向本院递交本案的诉讼材料。以上事实，有聚家物业公司陈述、《重庆市物业服务合同》、业主委员会备案证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据双方的陈述和举证，本案双方争议的焦点一：案涉《重庆市物业服务合同》是否对被告据有约束力。原告作为乙方（物业管理公司)与重庆市大渡口区缤纷时代业主委员会作为甲方（业主委员会）签订有《重庆市物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，且业委会资质合法。被告庭审中抗辩与原告曾口头约定不计收空置房屋物管费，但并无证据予以证明，其抗辩理由不能成立。本院认为业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此，《重庆市物业服务合同》对本案原、被告具有法律约束力，双方均应按约定履行义务。本案争议焦点二：原告主张被告支付物管费的权利是否已超过诉讼时效。原告向本院提交本案诉讼材料时间为2019年7月24日，虽原告在审理过程中举示了相应证据欲证明其以现场张贴催费通知的方式向被告催收物管费，但本院认为其举示证据并不能充分证明其陈述的待证事实，故原告主张权利的时间就应为2019年7月24日。原告主张被告支付2014年2月至2016年7月期间AB栋一层附28号的物业费33148.8元和AB栋2层附32号的物业服务费86212.2元，因其未有证据证明权利存在诉讼时效中断的情形，原告行使的前述权利均已超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张自2014年2月至2019年5月31日止期间AB栋附5号门市物业费用7445.76元和AB栋附8号门市物业费用5914.88元，根据查明的事实，本院支持被告向原告支付2016年7月至2019年5月31日止期间的物业费用，其他期间费用因过诉讼时效不予支持。综上，被告应向原告支付的AB栋附5号门市物管费为4071.9元（35个月×116.34元/月）、AB栋附8号门市物管费为3234.7元（35个月×92.42元/月），合计7306.6元。本案的争议焦点三：原告主张C栋2层附33号2014年2月到2019年7月期间的物业费79184.16元有无相应法律依据。原告主张被告支付的物业费79184.16元的物业管理面积为599.88平方米，因被告在庭审中举示了交清该位置747.83平方米的物业管理费，原告还应当举证证明被告需缴纳该项费用，但原告未举示证据证明其诉讼主张，故本院不予支持。综上，被告应当向原告支付物业费用为7306.6元，因被告未及时向原告支付，构成违约，应当按照《重庆市物业服务合同》的约定向原告支付违约金，故本院根据查明事实，认为被告向原告支付的违约金为1825.9元（7303.6元×25%）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告重庆华邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆聚家物业管理有限公司物业服务费7303.6元及违约金1825.9元，合计9132.5元；二、驳回原告重庆聚家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2553元（已减半收取），由重庆华邦置业有限公司负担25元，其余2528元由重庆聚家物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 林海艳二〇二〇年三月十一日法官助理 夏 伟书 记 员 张 可