浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10084号 原告（反诉被告）:麦科(宁波)磁业有限公司(统一社会信用代码为91332127843152456)。住所地:宁波市鄞州区下应街道(鄞州投资创业中心内）。 法定代表人:周怀申，该公司董事长。 委托诉讼代理人:徐海霞，浙江正清和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 被告（反诉原告）:宁波云隆进出口有限公司(统一社会信用代码为913302047993232)。住所地:宁波市鄞州区金谷中路西399号。 法定代表人：陈辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人:金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司（以下简称麦科公司或原告）与被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司（以下简称云龙公司或被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐海霞、董亚红，被告法定代表人陈辉、委托代理人金学忠到庭参加了诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 麦科公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日解除，被告立即从坐落于宁波市鄞州区金谷中路西399号房屋内腾退并返还全部房产及配套设施；2.被告支付自2019年7月1日起至实际归还房屋日止的房屋占有使用费(按100万元/年标准支付)，并支付自2019年4月至2019年6月期间的水、电费12842.6元；3.判令被告支付违约金25万元；4.被告支付原告各项损失78000元。审理中，麦科公司以云隆公司已实际腾退为由，撤回要求腾退并返还全部房产及配套设施的诉讼请求。事实与理由：原、被告于2016年7月1日签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于宁波市鄞州区金谷中路西399号房屋及配套设施租赁给被告使用，租赁期为10年，租赁面积为7005.80平方米，第1至5年租金100万元/年，并约定被告在租赁期间不得转租等。被告于2017年12月起至2019年5月在未经原告同意的情况下擅自将房屋转租。2019年5月28日被告向原告提出提前解除租赁合同，2019年5月31日，原告回复被告同意解除租赁合同。原告认为被告擅自转租及提前解除租赁合同的行为已违反《厂房租赁合同》的相关约定，应承担违约责任，另因双方已在2019年5月31日就解除租赁合同达成一致意见，故《厂房租赁合同》于2019年5月31日解除，被告理应腾空房屋将租赁物及配套设施返还原告。 云隆公司答辩并反诉称：云隆公司因经营需要，向麦科公司承租了位于宁波市鄞州区金谷中路西399号的厂房以及写字楼。承租时涉案租赁房屋均是白坯，为此，麦科公司给了答辩人三个月的装修免费期。后答辩人出资500余万元对涉案厂房进行了装修，大部分用于自己经营，其他多余部分在征得麦科公司办公室吴主任同意后逐步转租。其中转租给郑州麦茶德餐饮管理有限公司于2017年10月起租，对此，麦科公司完全认可同意，2019年的转租也是鉴于麦科公司的默认而进行的。2019年4月，答辩人有意变更经营场所，考虑到双方租赁协议尚剩7年，为减少损失，原告跟第三方宁波鄞州云隆商业管理有限公司商谈，拟委托其管理涉案厂房，对此也与麦科公司的法定代表人周怀申进行过洽谈，初步意向是等麦科公司法定代表人自美国回国后直接跟宁波鄞州云隆商业管理有限公司签订协议，但周怀申未在当年清明节回国。原告遂于2019年4月18日直接与宁波鄞州云隆商业管理有限公司签订了委托管理协议。2019年5月28日，答辩人法定代表人陈辉与宁波鄞州云隆商业管理有限公司法定代表人苏洪波根据周怀申的邀请，一起至周的朋友陈明伟经营的紫林坊会所共同商谈答辩人退出涉案厂房租赁事宜，各方最终达成以下一致意见:1.同意宁波市云隆商业管理有限公司管理涉案厂房，但是希望有一个年长一点的宁波本地人作为担保人签字；2.答辩人不承担违约责任；3.500余万的装修损失由新进入的宁波鄞州云隆商业管理有限公司从收益中予以适当补偿；4.原告与答辩人正式签订退租协议后答辩人方才退出。最后，在周怀申的再三要求下，陈辉在一张小纸条上书写了一份意欲退租的申请书。2019年5月31日，麦科公司依据陈辉出具的书面材料要求次承租人腾退，并在答辩人大门口张贴《违约说明》、《房屋租赁收回通告》。后答辩人迫于其他承租户的压力，于2019年6月23日向麦科公司发送《关于不退租并继续履行承租协议》，明确告知对陈辉出具的书面材料不予追认。同时，为安抚各承租户，答辩人在厂房门口张贴了《关于继续承租厂房的公告》，另于2019年6月27日再次向麦科公司发送《告知函》再次表明在未谈妥补偿方案的情况下不会同意退租的意愿。然麦科公司自2019年5月29日起多次采用断网、锁门等方式，扰乱答辩人正常经营秩序，给答辩人及其他次承租人造成了损失。原告认为，麦科公司在没有就退租补偿达成一致的前提下提出解除合同缺乏依据，《厂房租赁合同》应继续履行，理由在于：《厂房租赁合同》签约后，答辩人投入了大量设计装修成本。其次，2019年5月28日三方会谈基本达成共识：答辩人即使退出租赁，也是有条件退出。再次，答辩人已书面向被告表达过继续履行合同意向。同时，麦科公司采取违法手段致使答辩人及其他此承租人无法正常经营，依法应当承担赔偿责任。综上，请求判令：1.《厂房租赁合同》继续履行；2.反诉被告赔偿经济损失25万元；3.反诉被告支付强行阻拦原告经营的违约金25万元。审理中，云隆公司鉴于所有承租户无法上班办公的既成事实，变更反诉诉请为:1.确认双方于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日为反诉被告单方解除；2.反诉被告返还2019年6月租金83333元；3.反诉被告赔偿损失120.8万元(26.6万元*2年1个月+13.3万元*5个月)；4.反诉被告支付单方解除合同的违约金25万元。上述各项总计金额154.1333万元。 当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下： 1.麦科公司提供厂房租赁合同一份，房屋产权证一组，证明其将位于宁波市鄞州区金谷中路西399号房屋及其配套设施出租给云隆公司使用，合同约定了租赁期限为10年，租赁面积为7005.8平方米，第1至5年租金为每年100万元等事实，合同明确约定不得转租，以及装修费用为200万元的事实。经质证，云隆公司对该组证据的真实性予以认可，但主张转租经过麦科公司现场管理办公室吴主任的同意，且也加盖过麦科公司公章。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.麦科公司提供《提前解除合同通知书》、《房屋租赁收回通告》及邮寄面单各一份，证明云隆公司于2019年5月28日向其提出提前解除租赁合同，麦科公司于2019年5月31日回复云隆公司同意解除租赁合同，双方就解除合同达成一致，涉案房屋租赁合同已解除的事实。云隆公司对证据的真实性无异议，但认为其法定代表人陈辉出具的书面材料未经公司同意，仅表达了解除的意向，并非正式的通知。麦科公司在双方未达成一致的条件下收回房屋，其合法性不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。 3.麦科公司提供水电费清单一份，证明涉案租赁房屋2019年4月至2019年6月期间共产生水电费12842.60元的事实。云隆公司认为水电费金额有待进一步核实，愿意据实结算。 4.麦科公司提供聘请律师合同、发票及支付凭证各一份，用以证明其本案维权支付律师费5万元的事实。经质证，云隆公司对该组证据的真实性无异议，但认为律师协助清退涉案租赁房屋次承租人，行为缺乏合法性，故主张律师费缺乏依据。本院对该组证据真实性予以确认。 5.麦科公司提供临时安保合同一份，发票一组，安保明细一份，用以证明其为阻止云隆公司破坏厂房内设施，维护厂房内正常办公秩序，实际支出安保费用22972元的事实。经质证，云隆公司对证据的真实性有异议，认为真实性难以查证属实，且聘请保安清退涉案租赁房屋次承租人，行为缺乏合法性，故主张费用缺乏依据。经审查，该组证据可相互印证，故本院对其真实性予以确认。 6.麦科公司提供照片一组、视频一份，用以证明涉案房屋内部设施已被破坏的事实。云隆公司质证认为，照片中部分为装修实况并非破坏，对证据三性均不予认可。本院将结合其他证据再行认证。 7.云隆公司提供《厂房租赁合同》、《退租意向书》（与麦科提供的《提前解除合同通知书》同）、《违约说明》、《房屋租赁收回通告》，证明云隆公司系有条件的退出租赁合同，并非故意违约，麦科公司蓄谋已久，在骗得其出具的《退租意向书》后，立即行动驱赶次承租人的事实。经质证，麦科公司对该组证据形式上的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对证据的真实性予以确认。 8.云隆公司提供《关于撤回“5.28提前解除合同”意向的函》、《关于继续承租厂房的公告》，证明陈辉出具意向书未经公司决议程序，其撤回提前解除合同意向并继续履行合同的事实。经质证，麦科公司对该组证据不予认可，认为该组证据为云隆公司当庭在证据上盖章，真实性存疑，且未能提供向其送达的证据。此外，陈辉系云隆公司法定代理人，也是持股90%的股东，有权做出决定，故对云隆公司撤回主张不予认可。本院认为，陈辉系公司法定代表人，故其以书面形式作出的意思表示对云隆公司具有法律上的约束力，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。 9.云隆公司提供利润表两份，证明其房租付至2019年6月30日以及麦科公司强制清退给其造成的损失。经质证，麦科公司认为该组证据系云隆公司自行制作，故对其真实性、关联性均有异议。本院对该组证据的证明力不予确认。 10.云隆公司申请证人出庭作证，本院经审查予以准许。证人陈述：证人系宁波鄞州云隆商业管理有限公司（以下简称证人公司）法定代表人，公司主营业务为房屋包租出租。2019年3月底，有中介向证人推荐了涉案房屋。4月，证人与陈辉公司商谈委托出租事宜，期间与陈辉、麦科公司吴主任一起商谈过房屋分割事宜，也与麦科公司谈过直接接受涉案房屋，但麦科公司想让证人提供担保人才肯。因一房东（麦科公司法定代表人周怀申）在国外，清明节回来，故证人公司先与云隆公司签订委托代管出租协议。2019年5月28日，周总、陈辉、证人及证人公司的两个员工在紫林坊就涉案房屋租赁合作事宜进行洽谈。因为之前陈辉公司是租金100万元一年，一房东觉得太低了，故证人方提出租金5毛一平方，年租金130万元。对于陈辉公司的装修损失，至商谈结束还未确定是一房东弥补，还是证人直接弥补。第二天，麦科公司依据陈辉出具的书面材料前来清退租赁场地。经质证，麦科公司认为，证人系云隆公司委托代管租赁事宜的第三方，与本案有厉害关系，不应予以采信。2019年4月云隆公司与证人公司签订的代管协议未经原告同意，5月28日的三方洽谈未得出如何处分的方案，云隆公司陈述三方就补偿协议达成一致与事实不符。云隆公司对证人证言予以认可。本院对证人证言将结合本案其他证据综合认证。 11.云隆公司提供图纸及证明各一份，用以证明其与证人公司达成委托协议后，证人公司根据需要拟对涉案租赁房屋进行装修分割，装修公司出图后，图纸由证人公司工作人员杨淼淼交予麦科公司员工吴某，经吴某同意后，证人公司随即对涉案租赁房屋2、3、4楼进行装修改造。经质证，麦科公司对该组证据的证据三性均不予认可，认为图纸显示出图时间为2019年8月6日，本案已进入诉讼程序。本院认为，云隆公司未能对出图时间作出合理解释，故该组证据的真实性、关联性，本院不予确认。 12.云隆公司提供报警记录一份，证明麦科公司强制清退涉案租赁房屋的事实。麦科公司对该证据的关联性有异议，认为其与云隆公司存在纠纷是客观事实，但腾退是基于云隆公司擅自转租，即使给次承租人造成损失，也与其无关。本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理，认定与本案有关的事实如下： 2016年7月1日，麦科公司（甲方）与云隆公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宁波市鄞州区金谷中路西399号厂房/办公楼及电梯在良好状态下出租给乙方。总建筑面积约7005.80平方米，租赁用途为办公和展厅，不得擅自改作他用。租赁期限自2016年10月1日至2026年9月30日，其中装修期为2016年7月1日至2016年9月30日。第1-5年，年租金100万元，6-7年105.84万元，第8-10年按市场价协商。租房押金10万元于合同签订当日支付，合同期满押金3日内退还。租金先付后用，每3个月支付一次。乙方在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业，出现以上行为的属无效，且乙方应承担相关法律责任和赔偿，并承担一切发生的法律费用。乙方如对房屋及配套设施损坏或损失的，须及时对房屋或设施进行弥补及修复，或赔偿相关经济损失。未经甲方书面同意，乙方不得擅自设置、安装或移动固定设施或设备，不得擅自改变房屋结构。租赁期间，如乙方需要办理营业执照，甲方应提供租赁资料。在合同期内，甲方或乙方擅自提前单方面终止本合同，则该方应提前3个月书面通知另一方，并支付相当于3个月租金（以提出违约时该月所定租金为准）的款项作为违约金。如因甲方原因违约且租赁期未满十年，甲方还须赔偿乙方固定装修费用，总装修费用200万元，第1-5年每年分摊26.6万元，第6-10年每年分摊13.3万元。 2019年4月18日，云隆公司（甲方）与宁波市云隆商业管理有限公司（乙方）就涉案房屋租赁相关事宜签订《委托协议》，约定乙方每季度向甲方支付费用32万元，协议有效期自2019年4月18日至2026年9月30日。甲方同意乙方以甲方名义对此物业进行转租、分租、装修（不影响房屋安全结构下）等事宜若因甲方原因致使乙方无法出租涉案房屋，甲方应赔偿乙方一个月租金作为违约金，并且赔偿乙方装修费用100万元，逐年递减15%。若乙方违约，需支付甲方一个月租金作为违约金。 2019年5月28日，麦科公司法定代表人周怀申、云隆公司法定代表人陈辉就涉案房屋租赁事宜进行磋商，期间陈辉出具了因云隆公司战略调整决定将涉案房屋提前归还给麦科公司、提前解除合同的书面材料。 2019年5月31日，麦科公司向云隆公司发送《房屋租赁收回通告》，载明：宁波云隆进出口有限公司为了经营需要向麦科(宁波)磁业有限公司求租办公经营场所，并于2016年7月01日签订了《租赁合同》，出租面积7005.8平方米，其中(1号车间第3-4层，2号车间第3层，4号车间第1层，调试测试生产楼1-5层，包括办公楼北面通道)租赁用途为:办公和展厅，不得擅自改作它用，合同规定，乙方宁波云隆进出口有限公司在租赁期间，不得转租、转借、转让、抵押、出卖物业等，租赁期间为10年，现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中，由于经营战略调整等原因，决定把办公场所提前退还给麦科(宁波)磁业有限公司，并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科(宁波)磁业有限公司提出申请，甲方麦科(宁波)磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理，提前解除《租赁合同》。 2019年6月5日，麦科公司与保全世纪（北京）保安服务有限公司宁波分公司签订《临时保安服务合同》，约定由后者为宁波鄞州创业园区金源路688号提供保安人力防范。2019年6月22日，宁波兴成物业服务有限公司向麦科公司提供了10人次的保安服务。 本院认为，麦科公司与云隆公司之间的租赁合同关系合法、有效，双方均应按照协议内容全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。 关于合同解除原因。本案中，云隆公司在未征得麦科公司协商一致的情况下出具解除合同意向书面材料，因其无合同解除权，该书面材料无合同解除效力。后麦科公司于2019年5月31日向云隆公司发函通告合同解除，现云隆公司已从涉案租赁房屋腾退，且云隆公司亦认可双方合同已实质解除，本院确认双方租赁合同关系于2019年5月31日解除。关于合同解除原因，麦科公司诉状陈述系云隆公司擅自转租及提前解除租赁合同违反合同约定，庭审中明确为双方协商一致解除合同，但同时又以云隆公司转租和提前退出租赁构成违约而要求其承担违约责任。云隆公司则主张系麦科公司采取强制清退等方式单方违约解除合同。对此，本院认为，云隆公司出具的书面材料仅表达了解除合同意愿，未明确解除时间、解除后果等清理结算内容，而对麦科公司发送的《房屋租赁收回通告》云隆公司始终未予认可，故以现有证据无法认定双方达成一致协议解除合同。合同解除为形成权，应以有解除权的当事人作出的解除合同意思表示确定合同解除的类型。麦科公司在《房屋租赁收回通告》中明确“……现因乙方宁波云隆进出口有限公司在合同履行过程中,由于经营战略调整等原因,决定把办公场所提前退还给麦科(宁波)磁业有限公司,并于2019年5月28日以书面形式向甲方麦科(宁波)磁业有限公司提出申请,甲方麦科(宁波)磁业有限公司现按《租赁合同》违约条款处理,提前解除《租赁合同》”，系以云隆公司提前退出租赁构成违约为由解除合同。云隆公司自2019年4月起虽着手引入第三方宁波市云隆商业管理有限公司接入租赁，并寻求与麦科公司洽谈，其出具的书面材料明确提出决定将涉案房屋提前归还给麦科公司、提前解除合同，构成预期违约，应当依照合同约定承担违约责任，是故麦科公司要求云隆公司支付违约金25元，本院予以支持。 关于云隆公司是否应当支付房屋占有使用费并赔偿律师费、安保费、设施维修费。麦科公司在云隆公司2019年5月28日出具书面材料后，随即于2019年5月31日发出《房屋租赁收回通告》，并自2019年6月初开始对涉案租赁房屋派驻安保人员、实施清退，有违“在合同期内，甲方或乙方擅自提前单方面终止本合同，则该方应提前3个月书面通知另一方”的合同精神。同时，基于诚信原则，麦科公司也应当给予云隆公司腾退等处理合同解除善后事宜的合理时间。根据麦科公司2019年11月11日的庭审陈述，云隆公司已腾退涉案房屋。而麦科公司派驻安保人员并实施清退涉案房屋，客观上造成云隆公司2019年6月开始无法正常经营，另鉴于其要求云隆公司支付违约金25万元本院已予支持，云隆公司2019年6月已支付租金83333元麦科公司应予退还，水电费等租赁物业相关费用，安保费、律师费以及至实际腾退之日止的房屋占有使用费也应由麦科公司自行承担。至于设施维修费10000元，以麦科公司现有证据，无法证明该项损失系因云隆公司所致，以及具体损失的金额，本院难以支持。双方一致同意押金10万元在本案中一并结算予以退还，云隆公司对麦科公司单方制作的水电费清单未予认可，麦科公司在判决前未就费用明细进一步举证，另鉴于2019年6月5日后麦科公司已开始派驻安保人员并实施清退涉案房屋，本院酌定押金全额退还，不再扣除2019年4-6月水电费12842.60元。 关于云隆公司反诉主张的装修损失120.8万元(26.6万元*2年1个月+13.3万元*5个月)及违约金25万元。因双方仅对逾期付款、提前解约的违约金计算作出约定，故其他违约情形的违约金计算应以实际损失为限。云隆公司主张装修损失赔偿，因合同解除系因其预期违约所致，本院难以支持。麦科公司未给予合理腾退期间给云隆公司造成损失，本院本诉部分已作出考量，云隆公司未能证明其存在其他合理损失，故其主张的其他部分的违约金、违约损失本院难以支持。 综上，双方诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司与被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司支付原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司违约金25万元； 三、原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司支付被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司退还租金83333元、押金10万元； 以上二、三项给付义务相互折抵后，被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司支付原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司66667元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件受理费6413元，由被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司负担5050元，原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司负担1363元。反诉受理费18672元，减半收取计9336元，由原告（反诉被告）麦科(宁波)磁业有限公司负担1983元，被告（反诉原告）宁波云隆进出口有限公司负担7353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  熊兴华 人民陪审员  陈永红 人民陪审员  忻红娣 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  朱浩荣