四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9296号 上诉人(原审被告):四川南欣房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区上沙河铺街202号。 法定代表人：余亨，经理。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈邹，男，1968年7月25日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：贾曰友，男，汉族，1956年7月14日出生，住成都市成华区。 原审第三人：成都明之星休闲娱乐有限公司。住所地：成都市锦江区佳宏北路39号7栋3层301号。 法定代表人：敬大兴。 上诉人四川南欣房地产开发有限公司（以下简称南欣公司）与被上诉人陈邹、原审第三人成都明之星休闲娱乐有限公司（以下简称明之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南欣公司上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初474号民事判决，依法驳回陈邹的全部诉讼请求。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，认定南欣公司承担80%的责任错误。南欣公司和陈邹签订的《租赁合同》被认定无效，陈邹主观上存在重大过错，由此造成的损失应由陈邹自行承担。从陈邹与第三人签订的转租合同发现，转租合同的租金高于南欣公司与陈邹签订的《租赁合同》，且两份合同签订的时间均在案涉房屋交付之前，由此可证明陈邹租赁案涉房屋的目的是为赚取租金差价，并非经营KTV，南欣公司不应承担KTV装修损失。退一步说，案涉房屋用途为经营KTV，陈邹作为经营者未尽到审慎的审查义务，其也未经南欣公司同意擅自转租，由此造成的损失应由陈邹自行承担。2.第三人未取得任何合法经营资质证照及装修审批前擅自装修，由此造成的扩大损失南欣公司不承担责任。根据两份租赁合同8.2条及8.4条的规定，装修方案应取得南欣公司的认可，应获得政府相关部门的批准。如果第三人在装修之前，先办理相关审批手续，就清楚知道不能开办KTV，不会进行装修，也会避免产生装修扩大损失。 陈邹辩称，1.在租赁合同中，南欣公司作为开发商在取得环境报告书时就知道不能开KTV，但是却在招商的时候就进行KTV招商，这是南欣公司误导了应招人，而且两份合同已被生效判决书确认为无效。南欣公司认为陈邹不是经营KTV而是赚取差价，但是从一开始陈邹没有收取差价费，因为明之星公司没有向陈邹缴纳任何租赁的费用，所以南欣公司应承担房屋装修费和评估费。2.陈邹与南欣公司签订的租赁合同以及明之星公司与陈邹签订租赁合同，都是在南欣公司诉明之星公司的案件中被确认为无效合同，明之星公司起诉陈邹的纠纷案件中，是因为一审法院凭陈邹与南欣公司签订的补充协议，房屋租赁合同都被确认无效了，那么补充协议也随之无效。所以陈邹诉南欣公司应该承担全部装修费和评估费的时候，一审法院判决陈邹承担20%也是不合理的。原因是装修是附着在南欣公司开发的房屋上面，然而南欣公司全额收取了明之星公司的房屋使用费，陈邹在其中没有收取一分钱的利益，所以房屋装修费和评估费应该由南欣公司全额承担。 明之星公司述称，南欣公司招商时通过大量的广告宣传招商，明确招的KTV，在这种情况下自己作为KTV的经营方就开始装修。南欣公司所说的，在装修之前要把行政手续办理下来，南欣公司的工作人员都应该清楚，一个空房屋是不可能办证的。最后去办理的时候，南欣公司提供的是环境报告书，中间有一段是改动的，是假的资料，在这种情况下自己作为第三方的损失没有赔偿，从装修开始之后都没有进行过任何的经营。 陈邹向一审法院起诉请求：1．南欣公司向陈邹支付装修赔偿款770064元、鉴定费10000元、（2017）川0104民初4501号案件受理费12000元；2．南欣公司向陈邹支付资金占用损失，以792064元为基数，自2018年6月29日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；3．本案诉讼费由南欣公司承担。 一审法院认定事实：2013年2月22日，南欣公司与陈邹签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》，约定南欣公司将位于成都市锦江区商业用房出租给陈邹，预测建筑面积为1246.01平方米，租赁房屋的规划用途为商业，经营业态为ＫＴＶ。租期为十年。 2014年2月12日，陈邹与谢某平签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》，约定陈邹将位于成都市锦江区商业用房出租给谢某平，预测建筑面积为1246.01平方米，用途为商业，经营业态为ＫＴＶ。租期为十年。上述两份《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》还约定，无论装修装饰是否对房屋形成添附，当租赁关系终止或变更时都不会要求南欣公司、陈邹作出补偿或赔偿，但陈邹、南欣公司在合同履行期限内单方面违约擅自解除合同的除外。陈邹、谢某平进行装修时，还应按规定获得政府相关部门的批准，且不得侵犯相邻各方的权利。并不得侵犯破坏住宅楼、商业楼内的消防等公共设施，否则，引发的一切行政、刑事、民事责任均由陈邹、谢某平自行承担。无论何种情况导致租赁合同终止，陈邹、谢某平须在合同终止后两日内，根据南欣公司、陈邹的书面通知，根据本合同约定的原状标准，对租赁房屋恢复。 后陈邹、谢某平又签订《房屋租赁补充协议》，约定双方就案涉房屋转租事宜，陈邹承诺在南欣公司向其交付房屋之时，陈邹将该房屋交付谢某平。陈邹保证谢某平在经营期间不会受到开发商的任何干预和影响，如陈邹同开发商之间发生纠纷，陈邹同样保证不会影响谢某平的正常经营，如因以上因素影响到谢某平，陈邹承诺对谢某平的损失给予全部赔偿（含工资、经营收入等）。若谢某平在经营期间因营业扰民致其投诉、违法经营导致相关部门责令整改、关闭除外。陈邹同意向谢某平提供一份商铺租赁合同以及办理营业执照相关资料，并授权、配合谢某平办理经营的一切手续。 2014年9月15日，南欣公司将案涉商铺于交予陈邹，陈邹又将商铺交予谢某平，随后谢某平装修为KTV由明之星公司使用，谢某平系明之星公司投资人之一。后由于明之星公司未取得《娱乐经营许可证》，被要求停业整顿而引发三方纠纷。 2016年6月23日，南欣公司提起诉讼，要求解除与陈邹签订的租赁合同，经一审法院审理后，于2017年1月16日作出（2016）川0104民初5088号民事判决书，认为南欣公司作为商铺的所有权人，通过出租方式转让使用权时应当符合法律法规的限制性规定，陈邹、明之星公司作为商铺的租赁人及使用人，亦应遵守法律法规的限制性规定而选择适当的租赁物实现投资经营目的。判决南欣公司与陈邹于2013年2月22日签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效，明之星公司向南欣公司腾退位于成都市锦江区（预测编号7-301）商业用房；明之星公司自2014年9月18日起至实际腾退之日止，以1247.24平方米为准按月租金54元／平方米的标准向南欣公司支付房屋占有使用费。南欣公司不服，提出上诉，成都市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）川01民终6071号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，明之星公司提起诉讼，要求确认明之星公司与陈邹签订的租赁合同无效，陈邹、南欣公司赔偿经济损失，一审法院于2018年6月6日作出（2017）川0104民初4501号民事判决书，认为明之星公司投入的装修款项，应根据合同无效的原因、过错大小进行合理分担。酌情确定由陈邹承担40%的责任，判决明之星公司与陈邹于2014年2月12日签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效；陈邹向明之星公司支付装修赔偿款770064元、鉴定费10000元，陈邹承担诉讼费12000元。判决生效后，明之星公司于2018年11月12日申请强制执行，执行标的为792064元，2019年1月15日，一审法院向陈邹发出（2018）川0104执4830号限制消费令。现尚未执行终结。 一审法院认为，经法院生效判决确认，陈邹与南欣公司于2013年2月22日签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》、陈邹与明之星公司于2014年2月12日签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》无效，因此而导致陈邹对明之星公司的损失承担了40%的责任，赔偿明之星公司装修款770064元，鉴定费10000元，并因该案诉讼而承担诉讼费12000元，共计792064元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，南欣公司作为商铺的所有权人，通过出租的方式转让使用权，应当符合法律法规的限制性规定，而陈邹所为商铺的租赁人，亦应当遵守法律法规的限制性规定而先选择适当的租赁物实现投资、经营目的。因此双方对合同无效均存在一定程度的过错。一审法院依据租赁各方的具体情况及合同无效原因，酌情确定由南欣公司承担80%责任，陈邹承担20%责任。故陈邹因与明之星公司之间合同无效而由其承担的损失792064元，应由南欣公司承担80%的赔偿责任即633651.2元。关于南欣公司辩解称，损失尚未实际产生，对此本院认为，生效判决已确定陈邹应当支付的赔偿款金额，并已进入强制执行程序，属于法定应当支付范围，故应视为损失已经实际产生。南欣公司的该辩解意见不能成立，一审法院不予支持。 关于陈邹起诉要求南欣公司支付资金占用损失(以792,064元为基数，自2018年6月29日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)，一审法院认为，虽然生效判决确定陈邹应向明之星公司支付损失赔偿款，但该案进入强制执行程序后，并未实际执行到位，即陈邹尚未支付执行款项，其要求南欣公司支付资金占用损失，不能成立，本院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、南欣公司本判决发生法律效力之日起十日内向陈邹支付赔偿款633651.2元；二、驳回陈邹的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5,917元，由南欣公司4,734元，陈邹负担1,183元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，本院已生效的（2017）川01民终6071号民事判决认为，案涉商铺系用于经营KTV，其所在住宅项目的环评报告亦明确商业用房不得引进（经营）高噪声的娱乐活动（如卡拉OK、KTV、歌舞娱乐和以操作游戏、游艺设备进行娱乐的各类游艺娱乐业项目），案涉商铺作为住宅楼的一部分，与居民楼层及整个住宅区紧密相连，该商铺用于经营KTV违反了国务院制定的《娱乐场所管理条例》第七条第一款等强制性规定，应当认定为无效，故一审法院（2016）川0104民初5088号民事判决书对此合同的效力判断正确，本院予以确认。 二审中，南欣公司与陈邹达成《债权转让协议书》，约定由南欣公司将（2017）川0104执3346号执行案件中对明之星公司（享有的债权部分转让给陈邹，转让债权金额780064元（截止2019年6月10日该案件中甲方享有的债权本金金额2484641.128元），陈邹放弃就案涉房屋产生的纠纷向南欣公司主张任何权利，并在本协议生效当日在成都中级人民法院（2019）川01民终9296号案件中撤回（2019）川0104民初474号案件的起诉；陈邹自协议生效之日起3日内向南欣公司指定的银行账户转账156012.8元。南欣公司应当以书面形式或其他形式（包含但不限于邮寄、公正送达等方式通知明之星公司，告知已将对明之星公司享有债权中780064元转让给陈邹。陈邹认可该协议的真实性，表明是自愿签订的，但需找执行法官了解情况后，再来申请撤回起诉。但陈邹至今未申请撤回起诉。 本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是一审判决南欣公司承担80%的赔偿责任是否正确。对此，南欣公司认为陈邹转租存在牟利行为，应有一定过错；明之星公司的无证经营的行为也应对合同无效承担责任。陈邹则认为，南欣公司提供的房屋本身的环境影响评估报告书中不允许从事KTV经营，但其坚持招商和签订合同，故南欣公司应承担全部赔偿责任。本院审查认为，第一，本院已生效的（2017）川01民终6071号民事判决认定，南欣公司提供的出租的案涉房屋违反了所在住宅项目的环评报告、国务院制定的《娱乐场所管理条例》第七条第一款等关于不得从事KTV的强制性规定，应认定其与陈邹签订的案涉合同无效。因该判决已经生效，故案涉合同应认定南欣公司存在主要过错，同时因陈邹作出承租人明知租赁房屋的用途为经营KTV，未尽到应有的审查义务，应承担一定过错。在此基础上，一审判决根据案涉合同履行中的具体情况及合同无效原因，酌情认定由南欣公司承担80%责任，陈邹承担20%责任并无不当，本院予以维持。第二，因上述（2017）川01民终6071号民事判决是对南欣公司与陈邹之间合同效力的直接认定，陈邹是否转租、实际使用房屋的明之星公司是否有经营KTV的经营资质均对案涉合同的无效并不影响，故南欣公司以此认为应减轻自身过错责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 针对二审期间南欣公司与陈邹所达成的解决案涉纠纷的《债权转让协议书》，因最终陈邹未按该协议的要求撤销一审起诉，同时该协议还包含有双方解决其他纠纷的约定，故该协议不影响本案的处理。双方因该协议履行所产生的纠纷，可另行协商解决或另案处理。 综上所述，南欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费11834元，由四川南欣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年三月六日 书记员  方丽雯