河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1444号上诉人（原审被告）：刘安刚，男，1970年11月9日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：偃师盛泽装饰有限公司，住所地河南省洛阳市偃师市伊洛街道办事处和顺广场2号楼3012室。法定代表人：周桂枝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王剑，男，该公司员工。上诉人刘安刚因与被上诉人偃师盛泽装饰有限公司（以下简称成盛泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘安刚、被上诉人盛泽公司的委托诉讼代理人王剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘安刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘安刚不返还盛泽公司9583.33元及利息2.一、二审诉讼费由盛泽公司负担。事实与理由：偃师市博世畜产品有限公司的股东为刘安刚、罗惠芹，于2018年5月注销。偃师市博世畜产品有限公司租赁的房屋是偃师市城关镇塔庄村村办企业的厂房，该房屋是上世纪80年代建设，一审认定刘安刚涉案房屋没有取得建设规划许可证，认定租赁合同无效不当，涉案房屋不是刘安刚建设的，是当时塔庄村村办企业所建，当时法律管理滞后，不需要办理建筑工程规划许可证，因历史原因不能用现行法律衡量之前的行为，以此认定租赁合同无效，判决刘安刚返还盛泽公司租金及利息错误，没有依据。盛泽公司辩称，房子其只用了7个月，剩余5个月的房租，我方不管刘安刚与政府之间的事情，当时是把钱交给刘安刚的媳妇了，剩余的租金应该退还。盛泽公司向一审法院起诉请求：1.判令刘安刚立即退还盛泽公司的房屋租金10000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从诉讼之日起算至还款之日止）；2.一切费用刘安刚承担。一审法院认定事实：2017年6月1日，盛泽公司（乙方）与原偃师市博世畜产品有限公司（甲方）签订了一份《房屋租赁协议》，该协议约定偃师市博世畜产品有限公司将位于偃师市商城街道办事处（××）的闲置房屋1间，面积100平方米，租赁给乙方使用。租赁期限1年，自2017年6月15日至2018年6月14日止，租赁费用为每年23000元，乙方在每年的6月15日前交纳全年租金，租赁期满乙方如继续使用，仍执行上述条款内容，甲方不得干涉等内容，该协议甲方由原偃师市博世畜产品有限公司的法定代表人刘安刚妻子罗惠芹代签“刘安刚”名字并加盖公司印章，乙方由偃师盛泽装饰有限公司法定代表人王剑签字并加盖公司印章。2018年5月14日，偃师市博世畜产品有限公司在工商行政管理部门办理了注销登记，双方未就租赁关系作出新的变更，盛泽公司继续租用上述租赁协议约定的房屋，2018年6月1日，盛泽公司法定代表人王剑通过其妻郑晓花用微信向刘安刚妻子罗惠芹转账23000元，交纳2018年至2019年度租金，由罗惠芹向盛泽公司出具收款收据一张，载明“今收到盛泽装饰房租（2018年6月15日—2019年6月14日）人民币贰万叁仟元整￥23000元，系付每年5月底付清下年房租，经手人罗偃师市博世畜产品有限公司（公章）”。至2019年1月15日，因该租赁房屋属违建建筑，被行政机关拆除，盛泽公司不能继续使用，为讨要剩余期间房屋租金，诉至本院。另查明，偃师市博世畜产品有限公司于2004年9月22日注册成立，法定代表人为刘安刚。企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。股东为刘安刚、罗惠芹。该公司于2018年5月14日在工商行政管理部门办理了注销登记。上述事实，由盛泽公司提交的2017年6月1日《房屋租赁协议》复印件1份（原件交工商行政管理局）、2018年6月1日的收款收据原件和被告提交的偃师市博世畜产品有限公司与王会霞签订的《租房协议》1份、偃师市博世畜产品有限公司与偃师市城关镇塔庄村第三村民组签订的《协议书》1份、私营企业基本注册信息查询单1份及双方陈述、庭审笔录等在卷资证。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，盛泽公司与原偃师市博世畜产品有限公司签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。由于该租赁合同属无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产依据相关法律规定，应当予以返还。偃师市博世畜产品有限公司在办理注销登记后，由原法定代表人刘安刚继续承接公司业务，收取盛泽公司第二年租金，并继续使用原公司印章向盛泽公司出具收款收据，由此产生的法律责任应由刘安刚个人承担；刘安刚的两点辩称意见，第一“盛泽公司所诉主体不当，拆除房屋的相应法律后果应当有偃师市城关镇塔庄村第三村民组承担”，因本案盛泽公司是与原偃师市博世畜产品有限公司签订的租赁协议，租赁物又系该公司享有使用权的房屋，租金也由刘安刚收取，故在租赁合同无效后由此产生的法律责任应由刘安刚承担；第二“政府的拆迁行为无论是否适当，对本案来说均属于不可抗力的因素”，该主张属认识错误，本案政府部门对违法建筑的拆除，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力因素，该辩称意见，本院不予采信；本案双方在租赁合同中约定一年的租金为23000元，承租人并已全额支付，但承租人实际使用出租房屋7个月，故盛泽公司请求刘安刚返还剩余5个月已付租金9583.33元及自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持；对盛泽公司超出部分的诉讼请求，本院不予支持。偃师市博世畜产品有限公司因在工商行政管理部门办理注销登记，已不具备本案诉讼主体资格，盛泽公司将其公司列为被告，主体错误。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘安刚于本判决生效之日起10日内返还盛泽公司金9583.33元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日即2019年5月29日起算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、驳回盛泽公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由刘安刚承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实原偃师市博世畜产品有限公司从案外人承租了涉案房屋，然后转租给盛泽公司，在原偃师市博世畜产品有限公司注销后，由该公司的法定代表人刘安刚收取盛泽公司一年租金23000元，因此，刘安刚与盛泽公司之间形成了租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得建设工程规划许可证房屋的，租赁合同无效。涉案房屋未取得规划许可证，因此，涉案的租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。盛泽公司实际使用涉案房屋7个月，剩余的5个月房租刘安刚应当予以返还。刘安刚关于其不应当返还租金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘安刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘安刚负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年三月二十三日书记员  李圆圆