山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1285号上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司，住所：寿阳县朝阳街1号。负责人：梁永强，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨成才，山西杏梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁翔宇，山西杏梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷强，男，1967年10月6日生，汉族，现住寿阳县。委托诉讼代理人：杜征平，山西慧科律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司（以下简称“邮政寿阳分公司”）因与被上诉人雷强租赁合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政寿阳分公司上诉请求：1、依法撤销（2018）晋0725民初993号民事判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，应当予以撤销。1、原审法院认为上诉人没有为被上诉人供暖，认为被上诉人改造取暖设备是经上诉人同意的，以及上诉人应当承担锅炉购置安装费、取暖费，均属于认定事实错误。首先，根据被上诉人于2005年3月16日就供热问题向上诉人提交的申请可以看出，被上诉人自行改造取暖设备是其认为上诉人供暖设备老化，锅炉负荷过大，而不是原审法院认定的上诉人没有履行供暖义务。事实上，上诉人在2005年至2011年的租赁期间一直负责标的房屋的冬季取暖工作，而2011年以后由于国家政策调整开始集中供热，因此也并非上诉人不再供暖，原审法院认定上诉人没有供暖是没有依据的。其次，上诉人的负责人虽然在申请上签字，但因为申请内容及答复已经超出租赁合同约定的内容，不属于上诉人应当履行的义务，在没有公司明确授权及盖章确认的情况下，领导的个人行为也不能代表公司的意愿，而且双方在签订合同时均加盖了公章及签字确认，被上诉人对于合同生效的形式要件是明知的，因此在该申请只有负责人签字、没有公章确认时，不能认为被上诉人是善意的，也就不能视为上诉人同意合同事项的变更。另外，上诉人的负责人虽然在申请上答复“合同到期后一次性解决”，但原审法院也不能想当然的认为“解决”即是由上诉人同意支付被上诉人供暖费。上诉人认为该“解决”的含义包括同意支付、不同意支付、到期协商解决等几种概念。结合本案中房屋的年度租金、年度供暖费的金额分析，一个上千平方米的门面房，除去供暖费、维修费，房屋租金仅剩余不到三万元，完全不符合市场行情和常理，故该解决认定为协商解决更为适宜。原审法院想当然的认为上诉人同意承担取暖费属于无证据的认定，因此，导致一审判决错误，也导致国有资产的流失。再者，被上诉人认为供暖不足，完全是其主观臆断，在没有证据证明上诉人供暖不足的情况下，被上诉人改造取暖设备完全是其单方行为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因此，对于锅炉购置安装费理应由被上诉人承担。2、原审判决认为上诉人应当支付被上诉人取暖费属于认定事实错误。依据双方签订的租赁合同约定，“上诉人负责被上诉人冬季的取暖，不另行收取费用”。在2005年到2011年以及2012年到2017年期间，上诉人并没有收取被上诉人的取暖费用，该费用是由被上诉人自行产生和直接交付供热公司的，而费用产生原因是被上诉人自身因素和国家供暖政策的调整。原审判决认定上诉人承担被上诉人自己发生的费用不符合合同约定。其次，被上诉人主张的2005年至2011年期间产生的取暖费在原审中没有直接的证据予以证明，因而无法确认被上诉人是否实际产生了该部分费用。原审法院在明知上述事实的情况下，参照寿阳县其他公司的冬季供暖承包协议计算上述期间的取暖费是没有任何事实依据的，而且原审法院在计算2005年取暖费时依据的是下一年度的标准，但在计算2008年以及2010年至2011年取暖费时，却分别参照了上一年度的标准，可见，原审法院以参照方式计算取暖费完全不符合客观实际。再者，原审判决认定2009年到2011年的取暖费用是酌定费用，上诉人认为该酌定范围不符合合同交易的惯例和常理。上诉人收取被上诉人的房屋租金每年82000元，如按照每年40000元取暖费计算，再除去支付税金、维修等费用，上诉人得到的房屋租金只有两三万元，该标准远远低于市场行情，造成的结果是上诉人利益的损失，更是国有资产的流失。上诉人认为原审判决中“酌情每年支持40000元”没有事实和法律依据，而且该认定导致一审判决错误。最后，我们从合同签订的背景和实际情况分析，让上诉人承担该取暖费是错误的。在双方签署合同时，房屋供暖方式为上诉人自有的锅炉供暖。在此种情况下，给被上诉人提供暖气对于上诉人来说，没有增加任何租赁成本，上诉人也可以得到82000元的实际房租收入。后来由于国家对环保要求的考虑，取缔了上诉人的自有锅炉，改为集中供热的方式供暖，发生该种情形是由于政策原因导致，属于双方不可预料的情形，那么在该种情况下考虑由谁承担取暖费用，应当结合房屋租金、供暖费用等各种情况综合分析，且被上诉人承租后并非自用，而是将房屋再次出租，该供暖费用最终是由实际承租人承担。在此种情况下，法院裁判由被上诉人承担取暖费应更为适宜。3、原判决认为上诉人应当支付被上诉人楼顶维修费属于认定事实错误。依据《合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”之规定，承租人应当首先证明租赁物出现影响其正常使用的情形确实需要维修。其次，承租人应当告知出租人租赁物出现瑕疵，要求其履行维修义务。第三，如果出租人不履行维修义务，承租人可以自行维修。本案中被上诉人没有任何证据可以证明标的房屋屋顶存在需要维修的情形，而且双方签订合同中明确约定上诉人负责楼顶的维修，被上诉人完全可以行使其权利要求上诉人履行义务，但在其进行两次维修时都没有告知上诉人。依据《合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，上诉人有理由认为被上诉人两次所谓的维修是在对标的房屋进行改善，但是前提需要经过上诉人的同意，很明显本案中被上诉人并没有征询上诉人的意见，而且对房屋的改善也不属于上诉人应当承担的合同义务。原审法院仅依据两份证人证言和价格评估结论书，而没有关于维修费用的支付凭证和合法票据等证据，是无法证明被上诉人已经实际支付了相关费用。因此，上诉人不应当承担被上诉人的楼顶维修费用。被上诉人雷强辩称：一、关于取暖设备改造与锅炉购置安装费。1、取暖设备改造是为正常供暖需要，且经上诉人同意。答辩人在上诉人无法满足答辩人正常供暖的情况下，以书面方式向上诉人提出解决取暖问题的申请。而上诉人明确同意答辩人自行安装锅炉解决取暖问题，取暖费“先行垫付”。可见，对于取暖设备改造问题，不存在上诉人所谓的认定事实错误。2、上诉人负责人的签注意见，是上诉人真实意思表示，且其内容正是为了履行《房屋租赁合同》的约定，因此不存在上诉人提出“超出租赁合同约定”的情形。至于负责人签注意见的法律效力，则属于简单的法律适用问题，上诉人不再赘述。3、对于上诉人负责人签注意见中到期后“一次性解决”中的“解决”的理解问题，上诉人完全是在玩文字游戏。该意见中明确由答辩人“先行垫付”，然后在期满后由上诉人“一次性解决”，显然，这么简单的文学语言，是不存在任何理解上的歧义的，上诉人该理由不能成立。4、对于上诉人供暖是否充足，是否需要改造取暖设施的问题，试问，如果正常情况下供暖充足，有谁会愿意无事生非、画蛇添足呢？更何况改造取暖设施本身不具有任何盈利性，反而还需要有支出，尽管支出应由上诉人承担，但十几年前的支出在十几年后才承担，对答辩人来说就是亏损，因此上诉人提出的上诉理由不能成立。二、关于取暖费问题。1、答辩人与上诉人《房屋租赁合同》明确约定，“出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用”，对此条文的理解应该是非常简单的，即出租方包供暖。但上诉人却认为，答辩人2005年至2017年发生的取暖费是答辩人“自行产生和直接交付供热公司的”，“上诉人并没有收取被上诉人的取暖费用”，其原因是答辩人“自身因素和国家供暖政策的调整”，显然这种理解让人匪夷所思。既然合同约定了由上诉人供暖，那么因供暖产生的费用自然就应由上诉人承担，这是非常简单的逻辑道理。2、对于2005年至2011年之间发生的取暖费，由于是答辩人自行供暖，需要购买原煤、雇佣工人烧锅炉、维护锅炉等，供暖成本比集中供暖高很多，但由于成本凭证不全（也不可能健全），因此答辩人参照了上诉人同时期的供暖费用，从2005年22336元到2011年的40000元，均比2012年集中供热后的49536.8元低很多，且均有相关依据证明，即便如此，与答辩人实际发生的取暖费相比还明显不够。因此，一审参照上诉人合同中的金额酌情确认取暖费，且原则上是就低不就高，不存在任何上诉人所谓的“不符合客观实际”情形。3、关于上诉人提出的取暖费偏高造成房租“低于市场行情”的说法，认为上诉人利益损失，国有资产流失。对此，答辩人认为，合同出现各种风险，既有可能出租方少收租金，也有可能承租方白掏租金，这种案例数不胜数，再正常不过。但是，我们不能因此就认为合同就不应当履行，依法订立的合同受法律保护。三、关于楼顶维修费。一者法律有明确规定承租人自行维修后，维修费用由出租人承担；二者答辩人维修楼顶是基于正常使用房屋的目的（道理同供暖设施改造费），且楼顶维修后最终的受益人是上诉人，因此上诉人对该费用的负担有充足的法律和事实依据。对于上诉人提出的维修费用“支付凭证”和“合法票据”的说法，明显与客观现实不符。实践中，类似楼顶维修工程，大多均由自然人承揽施工，费用的产生与结算，基本上都是以白条方式出现，因此上诉人提出的理由明显不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的各项上诉请求和理由均不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。雷强向一审法院起诉请求：1、邮政寿阳分公司退还多收取的房屋租金99019元，庭审中变更为邮政寿阳分公司退还多收取的房屋租金7960元；2、邮政寿阳分公司支付锅炉购置安装费22400元，取暖费643974.4元，庭审中变更为555808.42元，供暖设施改造费30507.2元，庭审中变更为36102.6元，楼顶维修费40302元，以上四项共计654613.02元；3、本案诉讼费用由邮政寿阳分公司承担。一审法院认定事实：2002年3月26日雷强与邮政寿阳分公司（原寿阳县邮政局）签订《财产租赁合同》，邮政寿阳分公司将位于寿阳县朝阳街1号新开北路邮政综合办公楼共三层砖混结构除五间车库外出租给雷强，租赁期限为6年零6个月，即从2002年3月1日起至2008年2月28日止。合同第二条约定了出租方无偿提供承租方供暖并予以保障、第三条约定了租金的给付方式、第四条约定了出租方负责楼顶的维修保养，另外双方还约定了违约责任及争议解决方式。合同签订后，双方依照约定履行。2005年3月1日雷强、邮政寿阳分公司又签订了《房屋租赁合同》，邮政寿阳分公司将位于寿阳县朝阳街1号新开北路三层楼房（除五间车库外）整栋楼出租给雷强，租赁期限为十三年即从2005年3月1日起至2018年2月28日止。合同第四条约定出租方只负责楼顶的维修保养，承租方负责楼内水、暖、电及其它一切维修和保养。第五条约定出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用。合同签订后，双方依照约定履行，2005年3月16日，雷强以邮政寿阳分公司供暖设备老化、锅炉负荷过大，导致不能正常营业为由，向邮政寿阳分公司提出对雷强供热管网进行改造或由其自行改造解决取暖问题，发生的费用由邮政寿阳分公司承担的申请，邮政寿阳分公司时任领导批示根据实际情况，同意雷强自己安装锅炉解决取暖问题，取暖费用由雷强先行垫付，在合同期满后由邮政寿阳分公司一次性解决。之后雷强自行改造了锅炉供暖设施，产生22400元的锅炉及安装费用。2012年寿阳县实行集中供暖，雷强承租房屋也改为集中供暖，雷强支出了集中供暖材料费；2005年至2011年雷强自行供暖，邮政寿阳分公司未支付供暖费，2012年至2017年集中供暖，雷强支付了供热公司取暖费301244.82元。在雷强承租邮政寿阳分公司房屋期间，雷强对承租屋顶进行了维修，并支付了维修费用，经鉴定维修费为40314元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。雷强、邮政寿阳分公司依法订立《房屋租赁合同》后已经履行完毕，双方对合同内容无异议且该内容不违反法律规定，故双方应依据合同内容履行各自的义务。双方合同中明确约定邮政寿阳分公司负责承租房屋顶的维修保养以及出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用，故邮政寿阳分公司应依照合同承担雷强维修邮政寿阳分公司租赁房屋顶费用和取暖费用。虽然邮政寿阳分公司对雷强提供的供热改造申请有异议，认为时任领导意见是其个人行为，对合同的重大修改应公司集体决定并盖章确认，但其未提供相应证据反驳，应承担举证不利的后果，且邮政寿阳分公司当时负责人有权代表公司对外行使权利，合同重大事项变更是否经过有关程序，不能对抗善意第三人，故当时负责人的意见，应视为邮政寿阳分公司同意合同事项的变更，故邮政寿阳分公司应依据合同内容，承担出租物屋顶维修义务和承担取暖义务。雷强经邮政寿阳分公司同意改造了取暖设备并支付了取暖费用，邮政寿阳分公司没有为雷强供暖，故邮政寿阳分公司应依照约定支付取暖费、锅炉购置安装费、供暖设施改造费。邮政寿阳分公司对雷强主张的楼顶维修费不予认可，但其未提供证据证明其出租的房屋符合使用条件，也未对鉴定结论书申请重新鉴定，其应承担举证不利的后果，且双方合同明确约定楼顶维修由邮政寿阳分公司负责，雷强维修了楼顶并承担了维修费用，故邮政寿阳分公司应对雷强的该费用予以承担。根据对雷强、邮政寿阳分公司证据的分析、认定，依法确定邮政寿阳分公司应支付雷强的费用如下：1、锅炉购置安装费21400元，2、取暖费519956.82元，3、供暖设施改造费2876元，4、楼顶维修费40302元，以上共计584534.82元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、邮政寿阳分公司于本判决生效之日起十日内一次性支付雷强584534.82元；二、驳回雷强的其它诉讼请求。上列义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12162元，由雷强负担3649元，由邮政寿阳分公司负担8513元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点：上诉人邮政寿阳分公司是否应当支付被上诉人雷强锅炉购置安装费21400元、供暖设施改造费2876元、取暖费519956.82元、楼顶维修费40302元。评判如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”另依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，基于邮政寿阳分公司自行供暖，《房屋租赁合同》约定“出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用”。履行过程中，雷强以邮政寿阳分公司供暖设备老化、锅炉负荷过大，导致不能正常营业为由，申请由邮政寿阳分公司对供热管网进行改造或由雷强自行改造解决取暖问题，邮政寿阳分公司时任负责人签注“雷强自己安装锅炉解决取暖问题，取暖费用由雷强先行垫付，在合同期满后由我局一次性解决”，应当认定双方将《房屋租赁合同》约定的“由邮政寿阳分公司供暖”变更为“由雷强自行供暖、邮政寿阳分公司支付取暖费”。雷强并实际购置锅炉自行解决取暖问题，现《房屋租赁合同》亦已期满，雷强因此产生的锅炉购置安装费及2015年至2011年的取暖费，邮政寿阳分公司应予支付。邮政寿阳分公司以没有其授权及盖章为由而否认合同变更的效力，依法不予支持。邮政寿阳分公司未对原判决认定的锅炉购置安装费21400元的数额提出上诉，予以确认。原判决结合雷强所举《邮电宿舍冬季供暖承包协议》、《寿阳网通综合办公楼冬季供暖承包合同》、《邮政局、联通公司冬季供暖承包协议》等证据，支持雷强2015年至2011年的取暖费218712元，并无不当。2、依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”2012年因政策原因取消自行供暖后，邮政寿阳分公司负有为雷强提供供暖条件的义务。雷强对供暖设施进行改造并接入集中供暖，双方并就因此产生的部分费用抵顶租金，对于供暖设施改造费2876元，邮政寿阳分公司亦应支付。雷强未提交双方对2012年集中供热以后取暖费如何负担协商一致的证据，并考虑案涉《房屋租赁合同》约定租金并不包括取暖费，对雷强请求判令邮政寿阳分公司支付2012年至2017年的取暖费，不应支持。3、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”案涉《房屋租赁合同》约定“出租方只负责楼顶的维修和保养”。邮政寿阳分公司对雷强维修楼顶的事实未提出异议，虽辩称未经其同意，但考虑到邮政寿阳分公司系雷强维修房顶的受益人，现有证据不能证明雷强通过维修楼顶扩大邮政寿阳分公司损失，故相应的维修费予以支持。原判决邮政寿阳分公司支付楼顶维修费40302元，亦无不当。综上，邮政寿阳分公司应支付雷强锅炉购置安装费21400元、取暖费218172元、供暖设施改造费2876元、楼顶维修费40302元，共计282750元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初993号民事判决第二项，即：“驳回原告雷强的其他诉讼请求。”二、变更山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初993号民事判决第一项为：限邮政寿阳分公司于本判决生效后10日内支付雷强锅炉购置安装费、取暖费、供暖设施改造费、楼顶维修费等共计282750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12162元，由邮政寿阳分公司负担4112元，雷强负担8050元；二审案件受理费12162元，由邮政寿阳分公司负担4112元，雷强负担8050元。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  胡 睿审判员  元晓鹏二〇二〇年三月六日书记员  刘沂岷