四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终11269号 上诉人（原审被告）：北京紫金长天传媒文化有限公司，住所地：北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座18层1801-1810号。 法定代表人：俞全林。 委托诉讼代理人：戚兆波，北京市天睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴绍力，男，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都市劳动人民文化宫，住所地：成都市青羊大道129号。 法定代表人：杨跃俭。 委托诉讼代理人:屈绥，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘昌军，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都紫金长天文化发展有限公司，住所地：成都市锦江区大业路6号。 法定代表人：钱文喜。 委托诉讼代理人：文延，男，系公司员工。 原审第三人：成都扬华教育咨询有限公司，住所地：成都市高新区汇川街166号。 法定代表人：肖利。 原审第三人：成都七彩缤纷文化娱乐有限公司，住所地：成都市锦江区大慈寺路54号。 法定代表人：黄勇。 原审第三人：成都市瑞思教育咨询有限公司，住所地：成都市青羊区青羊大道129号1楼。 法定代表人：肖旺。 原审第三人：成都笙歌娱乐有限责任公司，住所地：成都市青羊区清江中路59号劳动人民文化宫电影娱乐城二楼。 法定代表人：郭鹏。 原审第三人：成都万达国际电影城有限公司，住所地：成都市锦江区大业路6号。 法定代表人：张霖。 委托诉讼代理人：张志明，男，系公司员工。 上诉人北京紫金长天传媒文化有限公司（以下简称北京紫金）因与被上诉人成都市劳动人民文化宫（以下简称文化宫）、原审第三人成都紫金长天文化发展有限公司（以下简称成都紫金）、成都扬华教育咨询有限公司（以下简称扬华公司）、成都七彩缤纷文化娱乐有限公司（以下简称缤纷公司）、成都市瑞思教育咨询有限公司（以下简称瑞思公司）、成都笙歌娱乐有限责任公司（以下简称笙歌公司）、成都万达国际电影城有限公司（以下简称万达公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 北京紫金上诉请求：请求依法对一审判决进行改判，改判驳回文化宫对北京紫金的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院仅以成都紫金当庭主张的与北京紫金仅仅系委托关系认定双方法律关系违背客观事实：1、成都紫金与北京紫金之间前述的协议书、备忘录等均载明双方就案涉租赁合同进行转让，并非委托代理关系；2、成都紫金于2011年11月以自己的名义与案外人品客印象酒吧签订了租赁合同，该合同中成都紫金确认其根据2009年3月31日北京紫金发出的商务函和文化宫回复为依据，取代北京紫金成为了文化宫的承租方；3、成都紫金以自己的名义与第三人瑞思公司、扬华公司签订合同并收取租金；4、成都紫金以自己的名义向文化宫缴纳租金，且以自己的名义与文化宫就租金、水电费收取等租赁事项多次磋商，形成会议纪要。二、一审判决对文化宫的复函片面和割裂理解，该复函清楚的表明文化宫同意北京紫金将租赁合同转让给成都紫金，且文化宫在实际履行中也事实上同意了该转让，文化宫在出具复函后，未再向北京紫金催要租金，也未与北京紫金协商租赁事宜，2017年10月19日，文化宫与成都紫金达成会议纪要，确认笙歌公司将房屋退还了文化宫，这实质就是对租赁合同关系进行变更；三、文化宫直接向各次承租人收取租金，意味着文化宫与各次承租人之间建立了事实上的合同关系，就各个次承租人欠付的租金，文化宫应当自行直接向次承租人主张；四、北京紫金与四川利丰公司之间的租赁关系与本案的租赁合同关系属不同的合同关系，北京紫金公司起诉四川利丰公司解除合同不代表北京紫金公司认可其与文化宫之间的租赁合同关系存续，一审法院混淆了法律关系，属于法律适用错误；五、一审对北京紫金主张的因为市政建设影响，租金应当减免的主张没有进行审理，严重影响北京紫金的权益；六、一审判决遗漏了四川利丰公司、刘建国、吴光黔，未能查明其是否在后续又支付了租金及水电费；七、一审法院认定水电等公用事业费1003966.96元事实不清，根据文化宫与成都紫金之间的协议，利丰公司所欠的水电费应向利丰公司收取后再支付给文化宫，其次一审水电公用事业费实际差价仅仅18万元，不存在一百万余元，且水电费应当由成都紫金或者实际承租人支付，要求北京紫金支付缺乏依据。 文化宫辩称，一、北京紫金的商务函内容明显包含两层意思，即告知其已委托成都紫金管理北京紫金承租的物业和内部与成都紫金的权利义务分工，文化宫的回复是明确的，即同意成都紫金受托管理物业，并将予以配合，同时要求北京紫金遵守其与文化宫签订的租赁合同的约定，一审对此认定准确；二、成都紫金与北京紫金之间的法律关系不能约束文化宫，即便双方达成了权利义务的转让合同，也只能约定双方；三、北京紫金在商务函发出后，仍向次承租人利丰公司主张权利，并提起诉讼，明显与其商务函中将权利义务概括转让给成都紫金的表述不符；四、文化宫收取次承租人及次次承租人的租金，实际属于成都紫金在履行其与北京紫金的委托管理关系时与文化宫协商的租金支付方式，并未改变文化宫与北京紫金之间的租赁关系；五、成都紫金系北京紫金的受托方，其以自己的名义将空置房屋出租，系履行代理职责，不改变文化宫与北京紫金之间的合同关系；六、北京紫金欠付水电费金额清楚明确，文化宫主动提出了应收、已收、减免等事实，北京紫金已经起诉利丰公司收取租金，不应再苛求文化宫必须等待北京紫金实际收取了利丰公司的水电费后再支付；七、一审中北京紫金未提出市政工程对租赁物使用的影响，成都紫金虽然提出，但其系第三人，不影响案件审理，同时地铁施工并未阻断标的物通信，不影响经营条件，不符合法律规定的减免事实和理由；八、关于法律程序，一审法院追加了第三人参加诉讼，减轻了北京紫金的举证责任，但是次承租人及次次承租人是否全部追加，不影响案件的审理和程序。 成都紫金述称，一审认定事实存在不清，笙歌公司的房屋在2017年10月即退还文化宫，但该部分租金计算至了2018年5月31日；根据生效的判决显示，各个次承租人多年来直接向文化宫交纳租金，变更了租金交纳方式，因此紫金公司不再负有租金支付义务；一审未处理地铁打围造成的损失问题；水电费的收取文化宫应当自行找利丰公司承担。 万达公司述称，万达公司足额支付了租金、水电费，且完成了对账，水电费2017年后向文化宫直接支付。 七彩公司述称，其已支付了全部费用，且一审判决后已经腾退了房屋。 扬华公司、瑞思公司、笙歌公司未发表陈述意见。 文化宫向一审法院起诉请求:1.判决解除文化宫与北京紫金双方签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋和设施设备移交的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋空调系统的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋装修改造和设施设备确认的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁设施设备清单及造价的补充协议》《关于文化宫电影娱乐城租赁房屋范围的补充协议》《关于电影娱乐城相关问题的补充协议》，北京紫金于合同解除后30日内将其承租的位于成都市文化宫电影娱乐城的全部房屋及设施设备腾退给文化宫；2.北京紫金立即向文化宫支付截止至2017年5月31日拖欠的租金10463634.19元，公用事业费用1192741.05元，违约金1046363.42元；3.北京紫金向文化宫支付自2017年6月1日起至租赁物实际腾退之日止的租金或使用费（按每月482343.75元标准计算）；4.本案案件受理费及其他诉讼费用由北京紫金承担。 一审法院认定事实：2007年8月16日，文化宫（甲方）与北京紫金（乙方）签订《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》（以下简称租赁合同）以及《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋和设施设备移交的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋空调系统的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋装修改造和设施设备确认的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁设施设备清单及造价的补充协议》《关于文化宫电影娱乐城租赁房屋范围的补充协议》《关于电影娱乐城相关问题的补充协议》六份补充协议，约定文化宫将位于成都市，含半地下一层、第三层夹层，总面积为12080平方米，实际面积以房屋产权证面积为准）的文化宫电影娱乐城的房屋和设施设备出租给北京紫金，租赁期限为10年，免租期为180天，租金从2008年6月1日起算，租金计算及缴纳方式为：第1年至第4年，每年500万元，自第5年开始，每两年递增1次，每次递增5%；租金每半年预缴一次，北京紫金应在每半年租赁期满前15日内支付下半年租赁期的租金；同时约定北京紫金若拖欠租金，在30日内的，应按照中国人民银行延期付款的规定向甲方支付延期付款的滞纳金；超过30日以上或累计拖欠租金超过60日的，甲方除有权要求乙方按当期应付租金总额的10%支付违约金外，同时有权单方面解除合同，收回出租房屋。合同签订后，北京紫金以其名义向文化宫转账共5000000元，成都紫金以自己名义向文化宫转账2063225.4元。 2007年8月18日，北京紫金（甲方）与四川利丰汇鑫投资发展有限公司（乙方，以下简称利丰公司）签订《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于成都市，1-2层（含半地下一层），总面积不低于6000平方米（实际面积以实际测量为准）的文化宫电影娱乐城的房屋和设备转租给乙方；2.甲方给予乙方180天装修免租期，装修免租期从甲方向乙方移交房屋的次日起计算，租赁期限为10年，自装修免租期届满之次日起计算。2007年11月26日，北京紫金将文化宫电影娱乐城的租赁房屋和设施设备交付给利丰公司。北京紫金就该租赁合同的履行于2013年向本院提起诉讼要求解除与利丰公司的租赁合同，该案经一、二审判决双方解除租赁合同，该判决于2016年4月27日发生法律效力。 2008年6月5日，利丰公司与刘建国签订一份租赁合同，约定将文化宫电影娱乐城月牙型建筑转租给刘建国，租赁期从2008年9月16日至2018年9月15日，前三年每年租金为500000元。刘建国已按合同约定将2010年3月31日前租金缴纳给利丰公司，从2010年4月1日起按合同约定标准由刘建国直接缴纳给文化宫，2010年4月1日至2013年9月30日期间总共向文化宫缴纳租金2062500元。 2008年8月8日，利丰公司将电影娱乐城第一层（面积1322平方米）转租给吴光黔经营香榭大道音乐酒廊，吴光黔已按合同约定向利丰公司缴纳房租至2010年3月25日。从2010年3月26日起吴光黔按原合同标准直接向文化宫缴纳租金，2010年3月26日至2011年9月30日期间总共向文化宫缴纳租金2090794元。 2009年3月19日，利丰公司与第三人缤纷公司签订一份租赁合同，约定利丰公司将文化宫电影娱乐城一楼和夹层（面积约2800平方米）转租给缤纷公司，月租金为106400元。第三人缤纷公司2010年3月24日前租金均已向利丰公司缴纳，2010年3月25日后向文化宫缴纳。自2010年3月25日至2017年11月8日期间，第三人缤纷公司向文化宫总共缴纳租金7735360元。 2009年4月20日，利丰公司与第三人笙歌公司签订一份租赁合同，约定利丰公司将文化宫电影娱乐城二层（面积约3042平方米）转租给笙歌公司，租赁期从2009年5月26日起计算，租金为45元/月/平方米。2009年8月26日，双方签订补充协议，将租金45元/月/平方米调整为35元/月/平方米，笙歌公司已按合同约定向利丰公司缴纳租金至2010年6月4日。从2010年6月5日起按合同约定标准向文化宫缴纳，自2010年6月5日至2015年5月26期间，文化宫收到第三人笙歌公司缴纳的租金共计6915800.80元。 2007年11月24日北京紫金与万达公司签订一份租赁合同，约定北京紫金将文化宫电影娱乐城的第三层及夹层（总面积4500平方米）转租给万达公司，年租金为135万，自第5年开始递增，每两年递增1次，递增幅度为每次5%。2010年12月1日前万达公司将租金缴纳给北京紫金，从2010年12月1日直接向文化宫缴纳，2010年12月1日至2017年12月31日期间实际向文化宫缴纳10346640.28元。 2009年3月31日，北京紫金向文化宫发出《商务函》，载明：“经我方集团研究决定，……，自2009年4月1日起，2007年8月16日所签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》项下的权利义务均由成都紫金公司享有和承担”。2009年5月11日，文化宫向北京紫金复函，载明：“表示同意该函中贵司的处理意见，并将全力予以配合支持。希望贵司恪守与我方签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》之约定”。 2010年8月20日，北京紫金、成都紫金与万达公司签订《关于万达影城租金的补充协议》，约定北京紫金将《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城影院功能房屋和设施设备转租合同》项下的经营管理及相关的经济、法律事宜均授权成都紫金全权管理和处置，权利义务均由成都紫金享有和承担。 后成都紫金与瑞思公司、扬华公司签订租赁合同，从2014年12月30日至2015年12月14日期间，文化宫收到瑞思公司、扬华公司缴纳的租金共计746800元。 以上文化宫在2017年12月31日前从各方实际收到租金共计36961120.48元。 《会议纪要》（2010年第一期）中文化宫表示愿意免除北京紫金2009年租金共计800000元。 水电公用事业费用在2017年1月1日前由成都紫金向租赁房屋的实际使用人收取后，再支付给文化宫，文化宫先行垫付。审理过程中，文化宫与成都紫金以及租赁房屋、设施设备的实际使用人缤纷公司、瑞思公司、扬华公司、万达公司对该费用金额进行了核对，确认截止2016年12月31日文化宫尚有1003966.96元已垫付的水电公用事业费用未收到。 2017年10月19日，成都紫金与文化宫达成会议纪要，确认2017年12月27日笙歌公司将房屋退还文化宫，双方办理正式交接手续。 从2008年6月1日起至2017年5月31日止文化宫未收到的租金合计1046363.54元。 北京紫金为证明其已经将租赁合同项下全部权利义务转让给成都紫金向本院提交如下证据，一审法院认定如下： 1.《协议书》《商务函》《复函》、（2013）青羊民初字第2385号民事判决书。《协议书》中北京紫金表示将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给成都紫金。2009年3月31日北京紫金向文化宫发出的《商务函》中表示自2009年4月1日起，由成都紫金全权管理和处置《租赁合同》项下的经营管理及相关的经济、法律事宜，并且《租赁合同》项下的权利义务均由成都紫金享有和承担。关于《复函》，北京紫金认为文化宫的《复函》中的第一句话：“同意该函中贵司的处理意见，并将全力予以配合支持。”系对租赁合同项下全部权利义务转让的认可，（2013）青羊民初字第2385号民事判决书对此进行了确认。文化宫主张该复函中第二句话：“希望贵司恪守与我方签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》之约定”即明确表示不同意权利义务关系的转让。一审法院认为从北京紫金与成都紫金订立的《协议书》中内容来看，主要分两层意思：第一层意思系自2009年4月1日起，成都紫金全权管理和处置北京紫金与文化宫所签订《租赁合同》中所涉房屋的相关经营、法律事宜；第二层意思系自2009年4月1日起，北京紫金将《租赁合同》项下的权利义务均由成都紫金承担。《复函》中仅有的两句宜理解为分别对第一层和第二层意思的回复，即文化宫同意由成都紫金代北京紫金管理，但合同项下权利义务仍由北京紫金承担，否则前后两句话意思相互矛盾，意思表示不明确。（2013）青羊民初字第2385号民事判决书中对“同意该函中贵司的处理意见，并将全力予以配合支持。”的确认仅系对客观表述的确认，并非对法律关系的确认。 2.北京紫金提交《关于万达影城租金的补充协议》以证明已将权利义务转让给成都紫金，文化宫对其真实性、关联性均不予认可。一审法院认为，该协议仅系北京紫金、成都紫金、万达公司之间的协议，不能约束第三方，且文化宫亦未予认可，故不能达到其证明目的。 3.北京紫金提交《备忘录》《付款凭证》《发票》，文化宫认为以上证据与本案缺乏关联性。一审法院认为，以上证据能反映北京紫金与成都紫金之间发生过资金往来，真实性予以采信，关联性应结合其他证据予以评判。 4.北京紫金为证明文化宫已与次承租人形成新的租赁关系，提交（2010）青羊民初字第1685号民事判决书、（2012）成民终字第4144号民事判决书，文化宫对其关联性不予认可。一审法院认为，（2010）青羊民初字第1685号民事判决书第17页中载明：“因次承租人缤纷公司、笙歌公司、刘建国、吴光黔分别从2010年3月25日、2010年6月5日、2010年4月1日、2010年3月26日起将其各自承租房屋的租金向第三人文化宫缴纳，原告紫金公司对此代缴行为予以认可……”（2012）成民终字第4144号判决书对此再次确认，仅能表明次承租人代北京紫金向文化宫缴纳租金，且得到了北京紫金的认可，并不能证明文化宫与次承租人之间形成了新的租赁合同关系。 对其它有争议的事实及证据，一审法院认定如下： 1.文化宫提交《律师函》及邮寄凭证，证明其向北京紫金催收过租金。北京紫金认为该律师函没有提供授权委托书，不能证明是原告作出，且内容与事实不符。一审法院认为，结合《律师函》所载内容、落款及邮寄凭证，能够证明文化宫向北京紫金催收租金的事实，故对该组证据予以采信，至于内容中拖欠租金表述是否系事实应结合其他证据予以评判。 2.文化宫提交2015年12月19日《专题会议纪要》，北京紫金认为该证据是文化宫与成都紫金之间达成的会议纪要，与其无关，一审法院认为，该证据能够证明文化宫于2015年12月29日催收租金及水电费等事宜，与本案具有关联性，故予以采纳。 以上事实有《租赁合同》及补充协议、民事判决书、《会议纪要》、《律师函》、邮寄凭证、银行转账凭证、当事人身份信息及陈述在案为证。 一审法院认为，本案的争议焦点为北京紫金是否已经将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给成都紫金，《租赁合同》项下的全部权利义务是否应由成都紫金承担。对此一审法院认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，合同具有相对性，北京紫金与次承租人及成都紫金之间的协议并不当然影响其与文化宫间签订的《租赁合同》项下的权利义务，北京紫金将合同项下权利义务进行概括转让须经文化宫同意，未经同意不发生转移。2009年5月11日的回函中文化宫并未明确表示认可对合同项下权利义务的概括转让，同时(2013)成民终字第2385号民事判决书仅就“同意该函中贵司的处理意见，并将全力予以配合支持”的客观表述进行确认，但并非对法律关系的认定。其次，成都紫金也否认受让了北京紫金的合同权利义务，而主张其与北京紫金仅系委托关系。第三，北京紫金分别在2010、2013年以次承租人为被告向一审法院提起诉讼，要求解除与次承租人之间的关于案涉房屋的转租合同，并要求次承租人向其支付房屋租金和房屋使用费，能证明北京紫金一直认可其与文化宫间的租赁合同关系存续；再结合北京紫金在2010年8月20日与成都紫金、万达公司所签订的《关于万达影城租金的补充协议》中向成都紫金转让对次承租人权利义务的意思表示亦应能印证。综上，对北京紫金于2009年5月11日已将其与文化宫所签订的《租赁合同》项下全部权利义务转让给第三人成都紫金的抗辩不予支持，北京紫金应当继续履行《租赁合同》项下全部义务。 关于文化宫诉请解除租赁合同的问题，根据《租赁合同》的约定，拖欠租金超过30日以上或累计拖欠租金超过60日的，文化宫有权单方解除合同。而北京紫金未按合同约定支付租金，已远超过约定的30日期限，经文化宫催收后，北京紫金仍然未支付，故北京紫金行为已构成根本违约，且本案在审理中作为次承租人的第三人表示愿意继续租赁案涉房屋，但未明确表示愿意替承租人支付所欠租金。故文化宫依照《租赁合同》约定有权解除合同。合同解除后，第三人缤纷公司、万达公司、瑞思公司、扬华公司作为实际使用人应当协助北京紫金履行房屋及设施设备腾退义务。 关于文化宫诉请北京紫金向其支付拖欠的租金、违约金、公用事业费用以及支付自2017年6月1日起至租赁物实际腾退之日止的租金及使用费的问题。1.文化宫主张北京紫金向其支付拖欠房屋租金及使用费，符合合同约定，一审法院予以支持。关于拖欠的租金及使用费的金额，应当按照合同约定计算：（1）关于租金部分：2008年6月1日至2012年5月31日按每年5000000元计算，2012年6月1日至2014年5月31日按每年5250000元计算，2014年6月1日至2016年5月31日按每年5512500元计算，2016年6月1日至2017年12月31日按每月482343.75元计算，以上共计50689531.25元。但应扣除以下部分：文化宫在2017年12月31日前已实际收到的36961120.48元，文化宫自愿减免的800000元。则北京紫金还应向文化宫缴纳2008年6月1日至2017年12月31日期间的租金12928410.77元（50689531.25元－36961120.48元－800000元）；（2）关于房屋使用费部分：2018年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费按每月482343.75元计算（房屋实际使用费参照租赁期间最后一个月的租金标准），扣除笙歌公司于2017年12月27日腾退所租房屋后该部分房屋产生的房屋使用费。2.文化宫主张北京紫金向其支付截止2017年5月31日拖欠租金总额（计算方式：2008年6月1日至2017年5月31日应收租金47313125元－自愿减免的8000000元－已实际收到的36961120.48元－万达公司缴纳的2017年5月31日以后的租金911630.9元）的10%即1046363.42元作为违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。3.关于水电等公用事业费用，成都紫金主张公用事业费用中的728603元系利丰公司欠下的，应由文化宫向利丰公司主张，但利丰公司与文化宫并无合同关系，根据《租赁合同》的约定，应当由承租人北京紫金承担，故对成都紫金的抗辩不予支持。庭审中文化宫表示仅主张截止2016年12月31日前已垫付的部分，符合法律规定，一审法院予以认可，故对文化宫要求北京紫金向其支付1003966.96元水电等公用事业费用的诉讼请求予以支持。 关于第三人主张因市政建设施工打围造成经营困难应减免租金的问题，不属于本案审理范围。 综上所述，一审法院对文化宫主张解除《租赁合同》及相关补充协议的诉讼请求，以及主张北京紫金腾退房屋并支付欠付房屋租金、水电等公用事业费用、违约金的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，缺席判决：一、解除文化宫与北京紫金签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋和设施设备移交的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋空调系统的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁房屋装修改造和设施设备确认的补充协议》《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城租赁设施设备清单及造价的补充协议》《关于文化宫电影娱乐城租赁房屋范围的补充协议》《关于电影娱乐城相关问题的补充协议》；二、北京紫金在判决发生法律效力之日起30日内，将位于成都市文化宫电影娱乐城的1-3层（含半地下一层、第三层夹层，总面积为12080平方米，实际面积以房屋产权证面积为准）的房屋和设施设备腾退给文化宫；三、第三人缤纷限公司、扬华公司、瑞思公司、万达公司对上述第二项内容履行协助义务；四、北京紫金在判决发生法律效力之日起十日内向文化宫支付拖欠的房屋租金及房屋使用费：（1）从2008年6月1日至2017年12月31日止的租金为12928410.77元；（2）从2018年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费按每月482343.75元计算，扣除笙歌公司于2017年12月27日腾退所租房屋后该部分房屋产生的房屋使用费；五、北京紫金在判决发生法律效力之日起十日内向文化宫支付违约金1046363.42元；六、北京紫金在判决发生法律效力之日起十日内向文化宫支付水电等公用事业费用1003966.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费98016元，保全费5000元，共计103016元，由北京紫金承担。 二审另查明，2011年11月1日，成都紫金作为出租人，与承租方青羊区品客印象酒吧签订文化宫租赁合同。该合同载明成都紫金根据北京紫金2009年3月31日发出的商务函和文化宫的同意函，取代北京紫金成为文化宫租赁合同的租赁方。2017年12月15日，利丰公司起诉吴光黔、青羊区品客印象酒吧、成都紫金公司、北京紫金公司，要求解除解除其与吴光黔签订的租赁合同，吴光黔支付租金、占用费及违约金，青羊区品客印象酒吧、成都紫金、北京紫金承担连带责任。在其事实理由部分载明，北京紫金2009年2号商务函成都紫金承接管理和处置北京紫金依据与利丰公司签订房屋租赁合同所享有的权利义务，2010年1月因利丰公司与北京紫金发生争议，根据北京紫金的要求暂时由香榭酒廊将应交给利丰公司的租金直接交给文化宫代为收取。 2013年、2014年成都紫金连续向文化宫发送报告，表示因地铁等市政施工影响，造成周边交通不便，对相应的娱乐经营项目造成极大的负面影响，2013年至2014年较之上一年度客流分别下滑30%-40%，营业收入下滑20%-40%，各商家均反映经营困难，电玩城更因通道封闭无法营业而退场，故请求减免租金。文化宫于2015年9月回函，表示地铁打围造成的影响，应由评估机构评估后再行协商。成都紫金提交的证据还显示，笙歌公司在2015年10月、11月连续向成都紫金及文化宫发文，表示因地铁打围造成其经营严重困难，请求降低租金，其所附的损益表显示2015年1-9月笙歌公司亏损25万余元；万达公司、缤纷公司亦在2015年发函成都紫金，均以地铁施工打围造成其经营严重困难为由，申请减免租金。成都市蜀都公证处（2016）川成蜀证内经字第186221号公证书显示，2016年11月29日文化宫外围青羊大道和清江中路因地铁施工打围，文化宫外侧商铺的人行道、行车道均被打围，人行道仅留两人并行通道，所拍摄的现场地铁施工平面图显示靠文化宫一侧施工打围区域呈半包围状。北京紫金提交的网络打印资料显示，华西都市报2012年4月6日报道，地铁4号线2012年4月4日已实现主体结构打围，蜀都大道清江东路一线缩窄为双向4车道，交警建议早晚高峰错峰出行或绕行；2016年1月1日地铁4号线开始运营，2017年9月27日四川在线新闻报道，地铁7号线开始空载试运行。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，文化宫与北京紫金签订的《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》及相应补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1、成都紫金是否已经概括转让北京紫金在案涉租赁合同中的权利义务；2、一审是否遗漏当事人；3、租金标准是否应当降低；4、水电费是否达到支付条件。 关于北京紫金及成都紫金之间的权利义务是否已经概括转移。本院认为，权利义务的概括转移，除合同中的权利义务出让方和受让方达成合意外，还需要合同中的另一相对方同意，以实现合同的变更。当事人作出变更的意思表示，应当清楚明晰。本案中，虽然北京紫金向文化宫发出了函件，请求将其在租赁合同中的权利义务全部转移给成都紫金，但文化宫的回函中，一方面表示同意对方的处理意见，另一方面明确要求北京紫金公司恪守其与文化宫签订的租赁合同的约定，因此，文化宫的回复并未就北京紫金关于权利义务概括转移的请求作出明确清晰的意思表示，应当视为双方未就此达成合意。同时，北京紫金在该商务函发出后，又以出租人身份起诉利丰公司要求其支付租金和占用费，说明其自身亦认可其与文化宫所订立的租赁合同的权利义务并未概括转移给成都紫金。虽然成都紫金也曾经认可自己概括受让了北京紫金的权利义务，但因文化宫对此并未明确确认，故成都紫金作出的相应意思表示不改变北京紫金与文化宫的租赁合同关系。同时，2010年2月2日成都紫金与文化宫形成的会议纪要中，双方明确确认成都紫金系北京紫金的受托方，租赁合同主体尚未发生变动。因此，成都紫金在2009年后以出租人身份对外签订租赁合同及与文化宫多次商讨租赁事宜的行为，应视为其履行受托事宜的行为。此外，虽然文化宫直接向部分实际房屋使用人收取了租金，但仅能视为在北京紫金和成都紫金未能收取并支付租金的情况下，文化宫的一种代位救济行为。综上，北京紫金与文化宫之间未就权利义务的概括转移达成合意，双方签订的租赁合同的主体未发生变动，北京紫金仍应履行其合同义务，本院对北京紫金关于合同主体发生变动，其不应再支付租金的主张不予支持。 关于一审是否遗漏当事人。本院认为，北京紫金作为承租方，其租金的支付情况应由其自行举证证明。一审为查明案件，追加了部分次承租人为本案第三人，但未追加的次承租人，并非本案必要诉讼参与人，一审法院未追加不影响本案的审理，故本院对北京紫金关于一审遗漏部分当事人的主张不予支持。 关于租金标准是否应当降低。本院认为，文化宫地处成都地铁4号线和7号线交汇点，2012年地铁施工打围后，虽然未完全封闭文化宫的出入口，但周边交通状况较之以往确实发生重大变化，车辆、行人的通行均出现相当程度的不便，由此带来的消费意愿的降低必然对文化宫内的商业服务行业，特别是影院、歌城、酒吧等休闲娱乐行业的日常经营造成较为重大的影响。该经营环境的变动以及由此带来的影响，在双方合同订立时是难以预计的，同时也无法避免或者克服。若双方在打围期间继续按照原有合同的约定履行，必将对承租方北京紫金造成明显的不公平。因此，在承租方北京紫金明确提出请求降低租金的情况下，法院应对此作出认定和处理，一审对此适用法律不当，本院予以纠正。关于降低标准，因租金的降低缺乏权威认定标准，故本院综合文化宫内各次承租人的实际经营业态，部分次承租人提供的财务报表、请求函等内容，综合日常生活经验，酌情确定在原租金基础上（含每年上涨部分），在2012年4月至2017年9月地铁打围期内减少租金20%。根据一审查明的租金标准，在2012年4月至5月期间，租金应减少166667元（5000000元÷6×20%）；2012年6月至2014年5月期间减少2100000元（5250000元×2年×20%）；2014年6月至2016年5月期间减少2205000元（5512500×2年×20%）；2016年6月至2017年9月期间减少1543500元（482343.75元×16月×20%），以上合计减少租金6015167元。此外，根据一审查明的事实，2017年5月31日后，万达公司还支付了租金911630.9元，该金额亦应从北京紫金的应付租金中予以扣除。综上，北京紫金还应支付租金6001613元（12928411-6015167-911631）。因北京紫金应付租金发生变化，故其应承担的违约金根据一审所确定的未付租金10%的标准，亦应调整为600161元。 关于水电费等公用事业费支付。北京紫金认为，根据2010年第一期会议纪要内容，北京紫金应当在收取利丰公司欠付的公用事业费后转交文化宫。对此，本院认为，虽然会议纪要中明确了应由北京紫金收取利丰公司欠付的公用事业费后再行转交，但在随后北京紫金向利丰公司提起的诉讼中，北京紫金并未将该内容作为诉讼请求提出。北京紫金还提出，当时其提出该主张后法院表示将驳回其相应诉讼请求或起诉，故其未实际提起该诉讼请求。对此本院认为，首先北京紫金公司对其陈述的事实并未举证证明；其次，即便利丰公司应付的公用事业费的债权人原为文化宫，在会议纪要实际已经明确了债权转移的情况下，北京紫金亦应在当时的诉讼中向人民法院提交相应证据证明其债权人身份。在北京紫金长期未履行催收义务的行为，属于不正当阻止付款条件成就的行为，应视为付款条件已经成就，因此本院对北京紫金关于部分公用事业费付款条件尚未成就的主张不予支持。关于差价18万余元，一审中，成都紫金明确表示了该部分应由商户分担，是指认可了该部分应由承租人负担，因案涉合同承租方系北京紫金，且北京紫金与成都紫金之间存在代理关系，故北京紫金应承担该部分费用。 综上所述，上诉人成都紫金长天文化发展有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5857号民事判决第一、二、三、六项； 二、变更成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5857号民事判决第四项为“北京紫金长天传媒文化有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向成都市劳动人民文化宫支付拖欠的房屋租金及房屋使用费：（1）从2008年6月1日至2017年12月31日止的租金为6001613元；（2）从2018年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费按每月482343.75元计算，扣除成都笙歌娱乐有限责任公司于2017年12月27日腾退所租房屋后该部分房屋产生的房屋使用费”； 三、变更成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5857号民事判决第五项为“北京紫金长天传媒文化有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向成都市劳动人民文化宫支付违约金600161元”； 四、驳回成都市劳动人民文化宫的其他诉讼请求。 一审案件受理费98016元、保全费5000元，合计103016元，由成都市劳动人民文化宫负担40000元，北京紫金长天传媒文化有限公司负担63016元；二审案件受理费98016元，由成都市劳动人民文化宫负担35000元，北京紫金长天传媒文化有限公司负担63016元。 本判决为终审判决。 审判长  赵韬 审判员  王果 审判员  李俊 二〇二〇年三月二十日 书记员  李丹