北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2160号上诉人(原审原告)：吴继芝，女，1956年4月13日出生，汉族，住福建省政和县。上诉人(原审原告)：吴继荣，男，1962年12月13日出生，汉族，住福建省南平市。上诉人(原审原告)：魏华进，男，1971年7月24日出生，汉族，住福建省政和县。三上诉人之共同委托诉讼代理人：周央，男，1956年11月1日出生，汉族，政和县德正法律服务所法律服务工作者,住福建省政和县。被上诉人(原审被告)：余国启，男，1957年5月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。上诉人吴继芝、魏华进、吴继荣因与被上诉人余国启合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。三上诉人吴继芝、魏华进、吴继荣之共同委托诉讼代理人周央，被上诉人余国启的委托诉讼代理人杨伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴继芝、魏华进、吴继荣上诉请求：1.请求撤销原判第二项，改判确认吴继芝、吴继荣、魏华进和余国启之间签订的《合作建房协议》第五条和《投资建房交接合同》第六条无效，并判决余国启对坐落在北京市朝阳区管庄乡咸宁候村×××号宅基地上的房屋按其腾退安置协议第三条所领取的房屋及地上物补偿款390641元、租金补贴1321031.36元、其他补偿费31884.5元、空调拆装费4000元、三项奖金以五五分成232500元，合计1979867.86元归吴继芝、吴继荣、魏华进所有，判决余国启赔偿吴继芝、吴继荣、魏华进合同期内租赁经营损失166934.32元。2.一审和二审案件受理费由余国启负担。事实和理由：原判第一项符合双方当事人意志，应当予以维持。原判认定基本事实不清和错误，导致第二项判决错误。1、原判决仅仅以《合作建房协议》第五条和《投资建房交接合同》第六条作出的“后四年内拆迁甲方不再作任何补偿”规定认定吴继芝、吴继荣、魏华进已使用涉案房屋四年以上，余国启无需再做任何补偿、赔偿是根本的错误。该条款规定的仅仅是投资款，上诉人诉求的是投资款外的其他合法权益。该条款适用的前提政府征地拆迁，本案是集体土地回归腾退，性质不同、适用法律不同、补偿范围和计算补贴标准也不同。该条款只涉及甲方本身应承担对乙方投资的保底补偿责任，没有涉及政府补偿归谁的问题。该条款规定的补偿计算期间和合同期限不一致，本身存在合理计算的矛盾，补偿比例也没有任何基数为依据，是甲方任意作出的意志强加乙方接受的，不具有公平合理性，不足以作为认定事实的依据并应当认定无效。2、涉案协议与合同是具有原有的一层房屋拆旧建新的合作建房、二层以上由吴继芝、吴继荣、魏华进租地独资加层升建的租地建房和拆旧建新后房屋的房屋租赁等多重法律关系。涉案房屋的腾退，吴继芝、吴继荣、魏华进受法律保护的权益也是多方面的，不只是一个投资款与否补偿的问题。吴继芝、吴继荣、魏华进主张出资所建的房屋及地上物取得补偿款、政府对二层以上房屋租金补贴和其他补偿费以及空调拆装费是完全合理合法的。双方当事人具有八年的合同法律关系的存在，合同尚未到期。合同双方为支持政府的腾退工作而终止继续履行合同。余国启取得提前腾退奖、提前签约奖和综合整治配合奖完全是建立在吴继芝、吴继荣、魏华进合同利益遭受实际损失及共同支持与积极配合前提下取得的，故吴继芝等三人主张五五分得按时签约、腾退和配合政府部门工作所取得的奖金也是完全合理合法的。因合同未到期，吴继芝、吴继荣、魏华进房屋租赁经营遭受了1654900元损失。扣除政府的租金补贴1321031.36元后，其余损失333868.64元，吴继芝、吴继荣、魏华进主张与余国启各担一半合情合理。3、被上诉人在一审提交的收据和租赁合同等全部证据，都不是本案房屋的出租合同及相关收费单据，均与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。余国启辩称，同意一审判决，不同意吴继芝等三上诉人的上诉请求，且吴继芝等三上诉人一审并未提出合同条款无效问题，二审提出属超出一审诉求，诉讼金额也与一审不一致，没有法律依据，应予驳回。吴继芝、吴继荣、魏华进向一审法院起诉请求：1、确认我们与余国启于2013年1月24日签订的《合作建房协议》，2013年2月23日签订的《投资建房补充协议》及于2013年10月27日签订的《投资建房交接合同》均于2018年12月10日解除；2、余国启支付房屋及地上物补偿款390461元、租金补贴1321031.36元、其他补偿费31884.5元、空调拆装费4000元；3、余国启支付232500元（即提前腾退奖26000元、提前签约奖100000元、综合整治配合奖300000元总和的50％）；4、余国启赔偿投资经营损失827450元（2018年11月至2021年12月经营收入损失）。一审法院经审理查明事实如下：2013年1月24日，吴继芝、吴继荣、魏华进（乙方）与余国启（甲方）签订《合作建房协议》，约定甲方决定对案涉宅基地用于与乙方合作开发为公寓式出租房，乙方负责投入建设本项目所需用的建设资金；双方拟建四层半……其中第四层半的半层也由乙方出资但归甲方无偿使用，甲方给乙方八年免租金，乙方第一年到第七年每年付给甲方6万元地块租金，第八年地块租金为10万元，八年合同期满后，乙方所投建的楼房归还给甲方所有，甲方不做任何补偿；如租赁期八年内政府征地拆迁，当年建好房屋拆迁甲方全额补偿乙方建房投资款，第一年年底拆迁甲方补偿80%投资款，第二年年底拆迁甲方补偿70%投资款，第三年年底拆迁甲方补偿50%投资款，第四年年底拆迁甲方补偿25%投资款，后四年内拆迁甲方不再做任何补偿；待房屋建好达到入住标准，甲方给乙方两个月招租期后再开始算八年合同期，到时再签一补充协议。2月23日，双方签订《投资建房补充协议》，对建房款预付方式、交房时间等相关事宜进行了约定。合同签订后，吴继芝、吴继荣、魏华进进行了建房投资，投资建房款1077300元。余国启主张第五层扩建由其出资。10月27日，双方签订《投资建房交接合同》，约定：乙方已于2013年11月30日对投资建筑的楼房已完工，合同期为8年，另加2个月招租期，即自2013年12月1日至2022年2月1日止；如租赁期八年内政府征地拆迁，当年建好房屋拆迁甲方全额补偿乙方建房投资款，第一年年底拆迁甲方补偿80%投资款，第二年年底拆迁甲方补偿70%投资款，第三年年底拆迁甲方补偿50%投资款，第四年年底拆迁甲方补偿25%投资款，后四年内拆迁甲方不再做任何补偿。后，吴继芝、吴继荣、魏华进开始使用房屋。2018年11月24日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》，称咸宁侯村住宅腾退工作于2018年10月26日正式启动。吴继芝等主张于2018年12月10日腾退房屋，余国启则主张为2018年12月11日。吴继芝、吴继荣、魏华进提交自行制作的成本明细、收入明细表等以证明投资总额、损失等。余国启不予认可。余国启提交了收据、租赁合同等，以证明吴继芝、吴继荣、魏华进合同履行五年期间收入不低于377万元。吴继芝、吴继荣、魏华进不认可证明目的。一审法院认为，吴继芝、吴继荣、魏华进与余国启签订合同，以出资的方式与余国启合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，事实上已经解除。双方均认可合同于2018年12月10日解除，一审法院不持异议。吴继芝、吴继荣、魏华进已使用案涉房屋四年以上的时间，根据双方合同的约定，余国启无需再做任何补偿、赔偿。故，对于吴继芝、吴继荣、魏华进主张余国启支付各项补偿和赔偿款的请求，一审法院不予支持。判决：一、确认吴继芝、吴继荣、魏华进与余国启于2013年1月24日签订的《合作建房协议》、于2013年2月23日签订的《投资建房补充协议》及于2013年10月27日签订的《投资建房交接合同》均于2018年12月10日解除；二、驳回吴继芝、吴继荣、魏华进的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。询问中，吴继芝等三上诉人主张《合作建房协议》第五条以及《投资建房交接合同》第六条无效的理由在于，上述条款中对于投资款补偿的约定与《合作建房协议》中合同到期后所建房屋方归余国启所有的约定相互矛盾，以及该两个条款中关于投资款的补偿期限和合同履行的整个期限不一致。另，吴继芝等三上诉人主张前述条款仅约定了拆迁补偿情形，不适用于本案所涉腾退情形；余国启则认为拆迁腾退属同一概念范围，都是政府占地，双方是基于对于此类事项的预期所做的总体约定。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，及本院查明的事实，本案二审争议焦点在于：一、双方签订的《合作建房协议》的性质，该协议第五条及《投资建房交接合同》第六条即“拆迁补偿”条款的法律效力。二、在前述条款有效的前提下，对条款适用范围及约定内容应作何种解释，进而吴继芝等三人应否取得涉案土地及地上物的腾退补偿、奖励等款项，并有权主张合同期限未能履行届满的投资经营损失。对于焦点一，双方签订的《合作建房协议》约定余国启提供土地，并收取土地租金，吴继芝等三人投入资金用于在该土地上建房，并负责合同期限内房屋的出租经营，合同到期后所建房屋归余国启所有。上述协议虽名为合作建房协议，但从合同内容及履行情况而言，余国启收取固定租金，并不承担经营风险，故该协议不具备合作协议中双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点，实为土地租赁合同性质。经审查，上述协议系双方真实意思表示，且未见违反国家法律、行政法规效力性禁止性规定之处，上述合同第五条以及附属的《投资建房交接合同》第六条，均系合同双方对于拆迁补偿的约定，吴继芝等三人认为上述条款无效，但其所提事由均非法律规定可导致合同无效之事由，故对其该项上诉主张，本院不予采纳。对于焦点二，《合作建房协议》第五条及《投资建房交接合同》第六条，均约定“如租赁期八年内政府征地拆迁，当年建好房屋拆迁甲方全额补偿乙方建房投资款，第一年年底拆迁甲方补偿80%投资款，第二年年底拆迁甲方补偿70%投资款，第三年年底甲方补偿50%投资款，第四年年底拆迁甲方补偿25%投资款，后四年内拆迁甲方不再做任何补偿。”吴继芝等三上诉人认为上述条款仅系对遇政府征地拆迁时建房投资款的补偿进行了约定，不适用于本案所涉土地腾退的情形，且条款内容亦并非就腾退补偿及奖励款项的分配。余国启则认为，上述条款系对因政府原因导致合同不能履行时吴继芝等投资损失处理的总体约定，适用于本案争议情形。对此，本院认为，对于上述条款的解释，不应简单地仅凭表面字义予以理解，而应结合缔结合同的背景，约定该条款的目的，以及双方对于拆迁、腾退等专有词汇的认知能力等案件具体情况综合作出判断。本案中，双方约定余国启提供其享有使用权的宅基地，由吴继芝等在此投资建房用于经营，基于本市诸多地区已开始较大范围拆迁、腾退的工作的背景，以及拆迁腾退行为对于土地使用人及地上物投资者的利益具有重大影响的事实，余国启作为土地使用权人、当地集体经济组织成员，吴继芝等作为建房这一长期投资行为的实施者，本院有理由认为其双方均了解知悉这一社会背景，对涉案土地可能面临因政策原因导致不能履行届满有所预期，再考虑到双方均非专业人士，对于拆迁、腾退等专有名词之间的区别不一定具有明确清晰的认识等因素，可以得出如下结论，即双方缔结前述争议条款的目的正是基于对合同履行期内可能面临的因政府原因导致合同不能继续履行时，对于吴继芝等三人投资风险的分配及投资损失的分担拟定处理规则。基于上述解释，上述争议条款适用于本案所涉腾退情形，按照条款约定，涉案土地腾退时双方合同已经履行四年以上，余国启无需向吴继芝等三上诉人支付任何投资补偿或赔偿相应投资损失。此外，从诉争腾退补偿款、奖励款等各项款项的性质及发放对象而言，均系腾退人依据相关腾退政策向被腾退人所支付，吴继芝等三上诉人主张分配上述款项缺乏法律依据及合同依据。综上，对吴继芝等三上诉人要求余国启向其支付腾退补偿款、奖励款等款项的上诉请求，本院不予支持。关于合同提前解除所致投资经营损失一节，一方面诉争合同提前解除的原因在于政府腾退行为，并非余国启违约所致，吴继芝等三上诉人要求余国启赔偿经营损失缺乏依据；另一方面，如前文所述，双方合同中亦已就因政府原因导致合同提前解除时投资损失的处理进行了约定，按上述约定，余国启亦无需赔偿投资损失。故对吴继芝等三上诉人该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，吴继芝、魏华进、吴继荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23974元，由吴继芝、魏华进、吴继荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  齐晓丹审判员  杨淑敏审判员  楚 静二〇二〇年三月二十六日书记员  何昕燏书记员  徐 曼