北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2897号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨学功，男，1979年7月21日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于光华，男，1967年12月13日出生。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。上诉人杨学功因与被上诉人于光华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨学功上诉请求：1.撤销一审判决，在查清案件事实的基础上改判双方的协议已解除或者发回重审；2.判决驳回于光华的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由于光华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，双方合同早已解除，一审法院对证据的审查判断和采信没有事实和法律依据。因重大经营变化导致租赁房屋的合同目的无法实现，杨学功实际并没有使用该房屋。本案的客观事实是杨学功与于光华没有根本矛盾，只存在利益冲突，双方由共同朋友中间介绍于2019年5月18日签订《北京市房屋租赁合同》，因当时杨学功租用涉案房屋是想办教育机构，结果因客源少、地理位置偏僻等客观原因，无法实现经营目的，此外杨学功并未实际使用该房屋。杨学功于2019年7月8日、2019年7月28日分别告知于光华依照合同的条款退租，于光华得知后虽未书面回复，但双方已通过租房中间人协商退多少钱，因于光华只愿意退两个月的房租，双方未达成一致，故杨学功起诉至法院要求解除合同及退还剩余租金。杨学功的诉讼请求有相应的证据支撑，双方签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应当全面遵守，合同中亦约定了违约条款，双方也应当遵守。一审法院应当根据合同第十条第二款的规定，判决解除双方的合同，由于光华退还杨学功剩余的房租，而非采纳合同第九条第三款作出判决。二、双方早已达成解除合同的一致意愿，仅对违约金部分存在争议，杨学功愿意承担违约责任，一审判决仅依照合同法第九十三条、第九十四条，以及房屋租赁合同第九条第三款作出判决错误。首先，《合同法》的条款是概括条款，其中有一条是法律规定的其他情形。一审中杨学功明确说明应该适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条，该条明确支持了违约方起诉解除房屋租赁合同的情形。杨学功在一审中一再表示愿意向于光华支付违约金，不存在恶意违约，如果继续履行该涉案合同，则对杨学功来说是不公平的，因为自租赁后杨学功并未使用该房屋，并且于光华从第三人处租赁的房屋一年租金19万元，而转租给杨学功半年就获得19万元租金，如按照一审判决执行，于光华并没有损失，反而因一审判决而获利，对杨学功来说显失公平。且一审中于光华拒绝按照双方签订的合同条款解除合同，违反了诚实信用原则。其次，房屋租赁合同是双方自愿签订，如果发生纠纷就应按照合同的条款解决，双方合同第十条第二款亦属于合同解除条款，杨学功已经按照该条约定提前30日（即2019年7月8日）通知了于光华，并且明确表示愿意向于光华支付违约金，于光华就应退还杨学功剩余的租金。涉案房屋非优势资源，市场需求小，杨学功已明确表达退租意愿并实际未装修占用，通知于光华退租意愿后杨学功多方寻求转租减少双方损失，态度积极，而于光华故意拖延时间、态度消极不作为，不按合同解决冲突反而转嫁风险，增加杨学功利益损失。合同违约应当适用填损规则，不能因一方不同意解除合同而获利，如一审判决被执行，于光华因该判决而获利，损失全部由杨学功承担。且杨学功从7月30日就起诉至一审法院要求解除合同，一审法院直到12月份才开庭，这期间的风险不能全部由杨学功承担。三、因遇到新型冠状病毒肺炎疫情，本案情形满足行使法定解除权的情形，即因不可抗力致使不能实现合同目的，双方合同已无法继续履行。四、于光华违背诚实守信原则，未尽到合同义务。依照双方协议及合同目的和违约条款要求，于光华至今没有迁出涉案房屋已注册的营业执照，导致杨学功无法注册新营业执照，无法开展经营活动，无法达到合同的商业目的。同时，于光华未清理房屋交付，至今一些桌椅杂物存放，于光华亦未尽到维修义务，对外安全玻璃在合同起始后长时间不给予维修。于光华的行为构成违约，应当适用双方合同第十条违约责任，否则有失公平。五、杨学功没有恶意违约，已通知于光华愿意承担他的合理损失，依照合同第十条第二条款支付于光华违约金作为赔偿，请求退还剩余房租。杨学功实际未重新装修占用涉案房屋，于光华于2019年7月中旬自行打开房门维修了玻璃，证明于光华已收回房屋，于光华随时可以转租涉案房屋减少双方损失。六、租赁合同建立在双方自愿并双赢基础上才可长久履行，明知杨学功无法达到合同目的，继续履约将对杨学功造成极大损失，于光华反诉主张对杨学功显失公平。七、合同违约条款是对双方利益的维护，公正合理，于光华接到杨学功退租通知后未明确表明不退租意愿，而是请中间人转达退租只退两月租金或起诉法院判定退还多少，意为同意退租，并已开始重新转租事宜。请二审法院据此判定合同已解除，支持杨学功诉请。八、于光华提供房屋合法性证据不足，房屋坐落位置不清，建筑面积不符，规划书、图纸等证据存在过期、不清和手改现象，教育公司要求房屋产权清楚，这样的房屋对杨学功的经营风险很大。九、于光华违背诚实守信原则，不认真协商解决利益冲突，而且故意拖延不按合同约定执行，逼迫杨学功选择法律维权，时间长、费用高，对双方造成无法计算的巨大损失。杨学功做事诚实守信，并合理捍卫自身合法权益，请二审法院支持杨学功的诉讼请求，并合法判定于光华给予杨学功合理赔偿。于光华辩称，同意一审判决，不同意杨学功的上诉请求。第一，杨学功在2019年8月16日还在发信息要求与于光华商量，并没有明确告知于光华要退租的消息。第二，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，三个条件是缺一不可的，必须同时满足的。第三，转租之后所有的物品均已处理，于光华现在无法恢复原来的经营，损失也比较大。第四，虽然疫情属于不可抗力，但不影响合同的履行。第五，关于违反合同义务的问题，一审中杨学功并未提出，而且于光华也不存在违反合同义务的问题。即使于光华的营业执照存在，也不影响杨学功营业执照的注册。第六，2019年5月18日于光华已经交付了房屋，杨学功接收则视为房屋已经符合了交付条件，于光华已经维修过玻璃了。综上，请求法院驳回杨学功的上诉请求。杨学功向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年8月8日解除；2.判令于光华返还杨学功房屋租金140000元；3.案件受理费由于光华承担。于光华向一审法院提出反诉请求：1.依法判令杨学功继续履行合同，支付于光华租金140000元（自2019年12月1日至2020年5月31日）；2.反诉费由杨学功承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，于光华与王某签订《房屋出租协议》，约定王某将位于北京市通州区×××7号房屋租给于光华，租期为2017年5月16日至2022年5月15日。2019年5月18日，经王某同意，杨学功与于光华签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：于光华将位于北京市通州区×××7号房屋租给杨学功，房屋租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止，共计3年；合同第一年年租金28万元整，合同第二年年租金30万元整，合同第三年年租金30万元整，杨学功每12个月交纳一次租金，杨学功应提前30日支付下年房租；第一年的租金，由于杨学功资金短缺，经于光华同意，杨学功先支付半年租金140000元，即自2019年6月1日至2019年11月30日；下半年租金140000元，最晚支付日期为2019年11月1日。合同签订后，杨学功如约向于光华交纳半年租金140000元。杨学功分别于2019年7月9日、7月28日告知于光华按照涉案合同第十条违约责任（二）内容解除合同，但于光华未作答复。对于涉案房屋的下半年租金，杨学功至今未能支付。一审法院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。于光华与王某所签租赁合同约定的租期为2017年5月16日至2022年5月15日，而杨学功与于光华所签租赁合同约定的租期为2019年6月1日至2022年5月31日，故于光华将涉案房屋转租给杨学功的租赁期限部分超出了原租赁合同的租赁期限，但于光华与杨学功的租赁期限经出租人王某书面同意，故该院予以认可。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该案中，杨学功与于光华并未共同协商解除合同，杨学功也没有上述涉及合同法定解除权的情形。依照杨学功与于光华所签的《北京市房屋租赁合同》第九条第三款约定：“甲方（于光华）有下列情形之一的，乙方（杨学功）有权单方面解除合同：1.延迟交付房屋达30日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”根据杨学功所提供的证据，其不符合上述任何一种情况，故其没有依照合同约定行使解除权的权利。故对于杨学功请求判令确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年8月8日解除的诉求，该院不予支持。杨学功以未实际使用涉案房屋，请求判令于光华返还其房屋租金140000元的诉求，没有事实和法律依据，该院难以支持。对于于光华反诉杨学功要求继续履行合同，支付于光华租金140000元（自2019年12月1日至2020年5月31日）的诉讼请求，因涉案合同约定“杨学功每12个月交纳一次租金，杨学功应提前30日支付下年房租”，第一年的租金，由于杨学功资金短缺，经于光华同意，杨学功先支付半年租金140000元，即自2019年6月1日至2019年11月30日；下半年租金140000元，最晚支付日期为2019年11月1日。下半年租金的给付期限已至，故于光华的反诉请求具有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该院判决：一、杨学功与于光华继续履行双方于2019年5月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、杨学功给付于光华自2019年12月1日至2020年5月31日的租金140000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回杨学功的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨学功提交证据有：证据一，中间人李某出具的证明一份，证明于光华已经同意合同解除，双方协议于光华需要在合同生效期前迁出已注册的营业执照，于光华没有履行清理房屋的义务。证据二，国家企业信用信息公示系统截图，证据三，微信聊天记录截图四张，共同证明于光华在涉案房屋内注册的营业执照仍未迁出，目前还在正常经营。于光华发表质证意见称：证据一内容不属实，且证人未到庭，不认可。证据二、证据三，真实性认可，如果杨学功需要，于光华可以随时注销营业执照。本院认证如下：对于证据一，证人李某未出庭作证，且于光华对该证据的真实性不予认可，本院对该证据不予采信。对于证据二、三，于光华对真实性不持异议，本院对真实性予以确认，因杨学功一审期间以其享有任意解除权主张权益，故本院对该证据的关联性不予确认。二审期间，本院补充查明以下事实：杨学功已向于光华支付了《北京市房屋租赁合同》约定的5万元押金。2019年7月9日，杨学功之妻通过微信将合同第十条部分内容用笔画圈后拍照发送给于光华之妻，并发送文字内容“按合同说的话，如果毁约押金不退，退剩下的房租，就按合同扣吧！我现在实在用不了这个地方”。本院庭审中，就《北京市房屋租赁合同》第十条第（二）项如何理解，杨学功称，系双方意愿的体现，为了规避风险而约定的条款，是一个任意解除的条款，以支付违约金为代价，可以解除合同；于光华称，是一个任意解除的条款，但是要满足两个条件，即应提前30天通知对方、按押金的100%支付违约金，杨学功不符合这两个条件，所以不能行使任意解除权。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，杨学功能否以其享有任意解除权为由主张解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杨学功与于光华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同第十条违约责任第（二）项约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金。上述条款虽然处于合同的违约责任部分，但双方在诉讼中均认可该条款系任意解除条款，故该条款约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。二审期间于光华认可一审法院查明的事实，即杨学功于2019年7月9日、2019年7月28日告知其按照合同第十条违约责任（二）的内容解除合同的事实，本院予以确认。根据杨学功之妻于2019年7月9日发送给于光华之妻的微信内容，其明确了按照相关约定解除合同的意思表示，并同意承担相应的违约责任，应当认定杨学功符合合同约定的解除权行使条件，双方签订的《北京市房屋租赁合同》应于杨学功解除合同的通知到达于光华30日后解除，即于2019年8月8日解除，双方应当按照合同约定进行清算。一审法院认定杨学功不享有合同解除权错误，本院予以纠正。于光华认为杨学功不符合解除权行使的条件，但杨学功已依约交纳了押金及半年的房屋租金，其于2019年7月9日提出解除合同时亦明确表示同意承担违约责任并由于光华按照合同从其交纳的钱款中扣除违约金和相应租金，杨学功在诉讼中亦同意以承担违约责任为代价解除合同，本院认定杨学功提出解除合同符合约定的解除权行使条件，应予支持，于光华的主张缺乏依据，本院不予采纳。依据合同第十条第（二）项约定，合同解除后，于光华收取的押金应视为违约金不予退还，其应当退还自2019年8月9日至2019年11月30日的租金共计87452元。故对于杨学功主张于光华返还租金的诉讼请求，对其诉求合理部分，本院予以支持。因双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年8月8日解除，故于光华关于继续履行合同、杨学功支付2019年12月1日以后房屋租金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杨学功的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34063号民事判决；二、确认杨学功与于光华签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一九年八月八日解除；三、于光华于本判决生效之日起七日内退还杨学功房屋租金87452元；四、驳回杨学功的其他诉讼请求；五、驳回于光华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1550元，由杨学功负担557元（已交纳），由于光华负担993元（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费775元，由于光华负担（已交纳）；二审案件受理费5500元，由杨学功负担4712元（已交纳），由于光华负担788元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年三月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥