湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终71号上诉人（原审被告）：阳毅（曾用名阳云），男，1989年11月21日生，汉族，辰溪县人，居民，现住辰溪县。被上诉人（原审原告）：陈华华，女，1977年7月2日生，汉族，辰溪县人，居民，住辰溪县。委托诉讼代理人：彭国强，湖南丹山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈向阳，男，1975年8月14日生，汉族，辰溪县人，居民，住辰溪县。系陈华华之夫。上诉人阳毅因与被上诉人陈华华、陈向阳确认合同无效纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阳毅上诉请求：撤销原判决第一项、第二项及诉讼费用承担，依法改判驳回被上诉人陈华华的诉讼请求。事实和理由：1、《房地产估价报告》后没有附评估人员资质，且评估的是606号住宅，并不是案涉已经转移登记的601号房。同时陈向阳向阳毅借款时，阳毅并不知道有该《房地产估价报告》，在房屋过户时才知此事。陈向阳与阳毅签订《个人房产抵押借款合同》约定的抵押房号也是601号房，一审法院认定怀化财富房地产价格评估有限公司评估的606房，与事实不符。2、借条上清楚写明房屋属于个人所有，包括购房所有手续都是陈向阳个人，在签订《个人房产抵押借款合同》、《不动产转移合同》及房屋办理过户手续中所签订的合同，也不存在缺乏经验下和不在危难急迫的客观事实，所签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，不构成显失公平。如陈华华不知情，怎能办理过户？在诉至法院主张权利之前怎能还多次调解，陈华华清楚该房屋已经过户给阳毅，而且已经清楚阳毅与陈向阳签订《不动产转移合同》一事，故一审法院认定阳毅主观存在故意，陈华华不知情认定错误。3、房屋转让系双方真实意思表示，符合二手交易的习惯，如阳毅与陈向阳有恶意串通，陈向阳为何开庭不来？正是因为陈向阳偿还不了借款，才自愿将房屋过户给阳毅，且双方约定作为房屋抵押，清偿债务。如不是善意所得，陈向阳怎会陪同办理过户？因此，阳毅所取得的房屋应属于善意所得。同时案涉房屋已经办理登记到阳毅名下，阳毅已经享有了所有权，即使过户有错，也应由办证部门予以纠正，应提起行政诉讼而不是民事诉讼来维权。被上诉人陈华华辩称，1、《房地产估价报告》评估的房产证号和土地证号与涉案房屋为同一产权号，证明陈华华对涉案房屋抵债的行为知情责任在阳毅，阳毅没有证据证明应当承担不利后果，事实是一直都承认自己同陈向阳避开陈华华的情况下合谋偷取产权证。2、恶意串通的法律适用准确。一是阳毅与陈向阳在主观上具有恶意：阳毅与陈向阳签订合同之前曾多次到陈华华家里，阳毅与陈向阳明知房屋为陈向阳与陈华华的夫妻共同财产；二是阳毅与陈向阳之间具有串通性：为了达到房屋私自转移的目的，两人合谋拿走房产证并办理过户手续；三是阳毅与陈向阳串通实施的行为损害了陈华华的利益；四是阳毅与陈向阳交易的房屋价格明显低于实际价格。3、阳毅不能善意取得的法律适用准确。阳毅与陈向阳交易的房屋合同价格明显低于实际价格，而且自始至终阳毅都未支付一分钱的房款。陈向阳未予答辩。陈华华向一审法院起诉请求：1、请求依法确认2018年10月10日被告陈向阳与被告阳毅签订的《不动产转移合同》无效。2、判令由被告阳毅返还财产，位于辰溪县双溪口街的房屋变更到原告陈华华与被告陈向阳名下。一审法院认定事实：原告陈华华与被告陈向阳于2002年9月6日在辰溪县民政局登记结婚，原告陈华华与被告陈向阳婚后于2004年5月26日购买涉案房屋，该房屋坐落于辰溪县，房屋所有权证号为：辰房权证新城字第××号，房屋所有权登记在被告陈向阳个人名下，房屋属于夫妻共同财产。2017年8月16日，怀化财富房地产价格评估有限公司接受被告陈向阳的委托，对该房屋进行价值评估，并出具《房地产估价报告》，该报告载明该房屋市场价值为35.8万元。2017年9月1日，被告陈向阳向被告阳毅出具一张借条，约定将被告陈向阳名下该套涉案房屋作为质押向被告阳毅借款20万元，并写明家人、老婆无权分割此房屋权，如合同到期后被告陈向阳未能偿还借款，则被告阳毅有权处理该涉案房屋，该借款未约定利息。同日被告陈向阳与被告阳毅签订《个人房产抵押借款合同》，合同约定被告陈向阳向被告阳毅借款20万元，借款期限自2017年9月1日起至2018年8月30日止，借款利息按月支付，但未约定具体的月利率，将该涉案房屋设定抵押，并办理了房屋抵押登记。2018年10月10日，被告阳毅与被告陈向阳签订《不动产转移合同》，约定该涉案房屋由被告陈向阳以20万元价格转移给被告阳毅。该房屋现已过户到被告阳毅名下，被告阳毅于2018年10月23日取得不动产权证书，证号为湘（2018）辰溪县不动产权第0003342号，并缴纳了相关税费，2018年10月11日国家税务总局辰溪县税务局代开的湖南增值税普通发票上载明商品住房价款为31.49万元。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案中,涉案房屋虽登记在被告陈向阳一方名下，但属于原告陈华华与被告陈向阳的夫妻共同财产。被告阳毅称被告陈向阳借款以及用涉案房屋抵债的行为原告陈华华知情，原告陈华华不予认可，且被告阳毅未提供证据予以证实，故对此抗辩理由本院不予采信。被告阳毅明知原告系被告陈向阳的妻子，在未经原告陈华华同意的情况下与被告陈向阳签订《不动产转移合同》，主观存在故意。被告陈向阳明知涉案房屋为夫妻共同财产，在未与原告就婚姻关系解除及夫妻共同财产归属作出处理之前，将该涉案房屋私自抵押出售，侵犯了原告陈华华的财产共有权。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的的解释（三）》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”关于该涉案房屋的善意取得要求符合以下条件：1、受让人取得该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定已经登记。本案中，被告阳毅应当知道被告陈向阳转移的房产属于夫妻共同财产这一事实，在没有获得房屋共同所有人即原告的同意，被告陈向阳与被告阳毅私下签订《不动产转移合同》，属恶意串通损害原告合法权益；涉案房屋评估价格为35.8万元，税务部门登记价格为31.49万元，被告阳毅仅以20万元的借款债权取得该涉案房屋也不属于合理价格，虽然该房屋转让已经进行不动产登记，但被告阳毅取得该涉案房屋的所有权的行为不符合善意取得的要件，该《不动产转移合同》属无效合同。故对原告陈华华要求被告阳毅返回房屋并协助变更登记的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告陈向阳与被告阳毅于2018年10月10日签订的《不动产转移合同》无效；二、被告阳毅于判决生效后十个工作日内协助原告陈华华恢复涉案房屋的所有权登记；三、驳回原告陈华华的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告陈向阳、被告阳毅各负担20元。二审中，阳毅向本院提交了银行交易明细、微信转账截屏、陈向阳个人视频、《协议书》等一组证据，拟证明陈向阳认可向阳毅借款的事实。经质证，陈华华认为银行交易明细与本案没有关联，不能体现具体收款人，微信转账截屏没有体现具体收款人，无法确认真实性，视频属阳毅与陈向阳恶意串通，真实性无法确认，《协议书》的真实性亦无法确认，合法性有异议。本院认定，《协议书》能够客观呈现与本案有关情况，应予采信；银行交易明细、微信转账截屏及陈向阳个人视频，结合原审证据，本院对双方发生了借款的事实予以认定，但对阳毅实际向陈向阳支付的具体借款数额不予认定，应由双方另行核实或另案诉讼确定。二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，陈向阳向阳毅出具的借条至今由阳毅持有。2018年10月1日，陈向阳与阳毅签订《协议书》，约定陈向阳至今未按合同期限如数还款，陈向阳在自愿、健康、公平公正之下，将个人名下位于辰溪县住房以总价20万元出售给阳毅。此外，备注：由于阳毅本人考虑到人性道德观，给予陈向阳三个月时间筹资，如若陈向阳在三个月内筹资20万元，阳毅愿将此住房以20万元总价变卖给陈向阳，如若三个月内陈向阳未能筹资，此协议备注内容自动失效。本院认为，根据本案已查明的事实，在陈向阳与阳毅原存在债权债务关系且陈向阳未履行还款义务的情况下，双方签订了《不动产转移合同》，约定陈向阳将涉案房屋转让给阳毅，阳毅应支付的房款即为陈向阳向阳毅的借款转化而来，阳毅并未实际支付房款，结合涉案房屋没有实际交付和阳毅至今持有借条的情况，以及双方签订的《协议书》所约定的房屋赎回内容，说明陈向阳与阳毅签订房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，实质是通过让与房屋所有权的方式担保债务的履行，而非一般的房屋转让行为，双方之间成立的是让与担保法律关系，不属于物权法规定的典型担保类型，为以非典型担保方式设立的担保。原审认定双方成立买卖合同法律关系不当，二审予以纠正。本案阳毅与陈向阳所签订的《不动产转移合同》效力认定以及涉案房屋是否恢复产权登记的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”具体到本案中，首先，本案案涉房屋系陈向阳在其与陈华华婚姻存续期间所购买，应为夫妻共同财产。案涉房屋虽属陈向阳与陈华华的夫妻共同财产，但产权证书上登记的权利人仅为陈向阳，并无共有人登记，阳毅基于物权登记信赖，足以相信陈向阳有权对该房屋行使处分权，应推定其主观上为善意，陈华华主**毅不构成善意，应当承担举证证明责任，并提供相应证据予证实，但陈华华提供的证据并不能证明阳毅为恶意；其次，阳毅依据对陈向阳申明的信息信赖，即陈向阳在借条中明确申明涉案房屋归陈向阳个人所有，家人、老婆无权分割，阳毅有理由相信陈向阳有权对涉案房屋行使处分权，已尽到适当审查义务，主观上并无重大过失；再者，阳毅依据对不动产权利登记和陈向阳申明的信息信赖，其与陈向阳共同办理了涉案房屋的抵押登记手续并取得他项权证书，在长达一年的时间内未有人提出异议，后其与陈向阳办理涉案房屋过户手续，办证机关依程序对涉案房屋现场测量时，未有人提出异议，直至阳毅取得涉案房屋产权证书，亦未有人提出异议。即使涉案房屋存在夫妻共有的可能，阳毅亦有理由相信陈向阳办理涉案房屋产权转移登记征得了陈华华的同意，况且陈华华作为陈向阳的妻子，长期与陈向阳居住并在一起共同生活，按普通人知道的一般生活习惯，陈华华对陈向阳处分家庭重要财产的行为应当知道，可以推定陈华华对涉案房屋产权转移登记的事项应当知道，而且未提出异议。因此，如前所述，陈向阳与阳毅之间为债权债务关系设定让与涉案房屋所有权的方式担保债务履行，保障债权得以实现，系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法定无效情形，双方签订的名为买卖实为担保性质的《不动产转移合同》应认定合法有效。虽然设定的担保方式不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”鉴于涉案房屋已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人阳毅名下，债权人阳毅并不享有所有权，实质上享有的仅是可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还债权的权利，其处于担保权人地位。担保物权因被担保债权的成立而成立，亦因担保债权的消灭而消灭。现因阳毅至今持有借条，其与陈向阳就双方之间的债权债务没有进行结算，无法确定债权债务是否归于消灭，故涉案房屋不能恢复登记至陈向阳名下。原审认定《不动产转移合同》无效并支持陈华华恢复涉案房屋的所有权登记不当，二审予以纠正。综上所述，阳毅的上诉请求成立，依法予以支持；原判决认定事实清楚，适用法律不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初1250号民事判决；二、驳回陈华华的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，共计120元，由陈华华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年三月二十五日代理书记员  龙星宇