湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异24号案外人：王衡，女，1975年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任辉，湖南博言律师事务所律师。委托诉讼代理人：向巍妮，湖南博言律师事务所实习律师。申请执行人：湖南雷锋建设有限公司。住所地湖南省长沙高新开发区。法定代表人：刘泽奇，执行董事。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。被执行人：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司。住所地湖南省长沙市望城区经济技术开发区。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人李幼德，男，1976年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯蕾，女，1993年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区，该公司工作人员。在本院执行湖南雷锋建设有限公司与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王衡向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年1月7日举行了听证。案外人王衡委托诉讼代理人任辉，申请执行人湖南雷锋建设有限公司委托诉讼代理人张淑元，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司委托诉讼代理人李幼德、侯蕾，参加了听证。现已审查终结。案外人王衡向本院提起异议称，2019年11月15日，异议人收到（2019）湘01执762号执行案件被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的通知函，内容明确：因其与申请执行人湖南雷锋建设有限公司建设工程施工合同纠纷执行案件，长沙市中级人民法院裁定将于2019年12月20日公开拍卖湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下一批房产（其中包括异议人于2015年3月20日已经交付全款购买的第××号房）并在通知函上告知异议人向人民法院提出执行异议，否则其责任和损失由异议人自行承担。异议人作为房屋买受人2015年就与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了奥莱小镇-奥莱公馆××房(以下简称案涉××房)定购书，并于2015年3月20日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。因异议人与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司有商业上的往来，2015年3月16日以以房抵债的方式将购房款全额支付。2015年10月29日，异议人收到被执行人《收房通知书》，并于2015年12月27日办理了该房的交房手续并签订《前期物业服务协议》缴纳物业费。异议人认为：一、涉案××房的所有权已实际发生转移，异议人在申请执行人采取查封、冻结、拍卖等司法措施之前，已签订了商品房买卖合同并全额支付购房款，并合法占有该房屋，其房屋所有权已属于异议人；二、导致异议人房屋被执行拍卖是因为被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按照合同约定办理合同备案登记和办理房屋产权证书，异议人不存在任何过错。综上，异议人特依法向贵院提出执行异议，请求贵院依法中止对案涉××房的执行，立即停止拍卖并解除对该标的物的查封、冻结等强制执行措施。申请执行人湖南雷锋建设有限公司称，异议人王衡的异议理由不成立。抵付欠款的单位并非被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，而是长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司，被执行人并不欠长沙奥莱服装贸易有限公司相关款项，异议人王衡并未实际支付所有价款，且不能确定异议人名下是否还有其他可居住的房产。被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司称，王衡已已支付了全部购房款，办理收房手续，可以排除执行。本院查明，原告湖南雷锋建设有限公司与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，湖南雷锋建设有限公司承担工程造价审计费100万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司需支付湖南雷锋建设有限公司总工程款22500万元，截止至今日，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠湖南雷锋建设有限公司工程款69474646元。二、对于上述欠付工程款69474646元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司按以下方式支付给湖南雷锋建设有限公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元。三、湖南雷锋建设有限公司为此次诉讼花费的律师费30万元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿承担15万元，此款由收款单位向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司自愿赔偿给湖南雷锋建设有限公司。以上两项共计237600元，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给湖南雷锋建设有限公司。四、如湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，湖南雷锋建设有限公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向湖南雷锋建设有限公司支付违约金。五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担，湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将湖南雷锋建设有限公司垫付的受理费支付给湖南雷锋建设有限公司。六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，湖南雷锋建设有限公司尚欠38825354元的建安发票，湖南雷锋建设有限公司在2019年3月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，湖南雷锋建设有限公司应当在付款日十日前向湖南裕田奥特莱斯置业有限公司提交足额发票，否则湖南裕田奥特莱斯置业有限公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，湖南雷锋建设有限公司不得冻结查封处置湖南裕田奥特莱斯置业有限公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋。八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结被申请人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司银行账户存款7236万元或查封、扣押湖南裕田奥特莱斯置业有限公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封湖南裕田奥特莱斯置业有限公司位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。该调解书发生法律效力后，因湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未履行调解书确认的义务，湖南雷锋建设有限公司向本院申请强制执行申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司名下位于长沙市望城经济技术开发区共计31套房产。案外人王衡不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。另查明，2015年3月20日，案外人王衡与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20××01），购买案涉101房，该商品房为预售商品房，规划用途为住宅，建筑面积235.27平方米，套内建筑面积223.85平方米，单价5800元/平方米，总房价1364566元；采用一次性付款方式，于合同签订之日支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。因长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司欠付长沙奥莱服装贸易有限公司招商费、装补费等费用，2015年3月16日，长沙奥莱服装贸易有限公司致函长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司，确认长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司欠付长沙奥莱服装贸易有限公司的费用为1379815元，长沙奥莱服装贸易有限公司指定购买人王衡购买“奥莱小镇”住宅样板区房屋即案涉101房，总房款1364566元以长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司欠付长沙奥莱服装贸易有限公司的招商费、装补费等予以抵扣。2015年12月27日，王衡与长沙裕田奥莱物业管理有限公司办理了房屋交付手续。再查明，被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司尚未为案涉101房办理房屋产权初始登记。本院认为，本案涉及对房屋消费者物权期待权的保护问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据本案已查明的事实，本院查封案涉101房的时间是2018年11月28日，案外人王衡与被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司虽然此前已于2015年3月20日签订了商品房买卖合同，但案外人王衡并未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且案外人王衡购买涉案101房的购房款系用于长沙裕田奥特莱斯企业管理有限公司欠付长沙奥莱服装贸易有限公司招商费、装补费的抵扣，案外人王衡实际上并未向被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司支付相应购房款，其权利不能排除本案的执行。需要说明的是，从充分保护当事人权利的角度出发，本案亦可考虑选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在该条规定的四个条件中，如前所述，因案外人王衡未向被执行人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司支付相应购房款，其不符合该条规定中的第（三）个条件，案外人王衡据此亦不享有能够排除本案执行的民事权益。综上，案外人王衡提出的异议理由不能成立，本院不予采纳，其异议请求应当予以驳回。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人王衡的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年三月二十七日书记员  陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。