浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0212民初11691号 原告（反诉被告）：宁波宏泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302006620673275）。住所地：浙江省宁波市鄞州区姚隘路1035号5幢106室。 法定代表人：萧如净，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴克，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈唯娜，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李婷，女，1974年4月21日出生汉族，无固定职业，住广东省湛江市坡头区。 委托诉讼代理人：岳东风（系被告李婷妹夫），男，1975年10月1日出生汉族，公司员工，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：刘元昌，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）为与被告李婷房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月2日向本院起诉，请求判令：1.被告李婷支付原告租金164053元（自2017年3月18日起计算至2019年4月12日）、占有使用费5120元（按租金标准自2019年4月13日起计算至2019年4月29日）、物业费83922.50元（自2017年3月18日起计算至2019年4月12日）、水费1383.06元（截至2019年4月）、电费13332.74元、厨余垃圾清运费1308元、宣传推广费10500元（自2017年3月18日起计算至2019年4月12日）、清场费452元；2.原告已收取的租赁保证金9733元作为违约金不予退还。 反诉原告李婷请求判令：反诉被告赔偿反诉原告137951.50元（因反诉被告强制清理反诉原告案涉租赁标的物内的设备设施、装饰装修及强制关店造成的损失）。 本院查明的事实如下： 原告宏泰公司开发建设了位于宁波市鄞州区宁穿路1336号的宏泰商业广场。2017年2月25日，原告宏泰公司与被告李婷签订《租赁合同》一份，双方约定的主要内容有：原告宏泰公司将宏泰商业广场H99楼B1层*商铺出租给被告李婷，套内面积为64平方米，被告李婷按照该套内面积支付租赁费用、租赁保证金及合同约定的各项费用；被告李婷在该物业内经营品牌为设计书牛肉搞面，经营类别为餐饮，租赁期限内，未经原告宏泰公司书面同意，被告李婷不得擅自改变该物业的租赁用途；租赁期限自2017年3月18日起至2020年3月17日止；暂定于2017年2月28日前将该物业交付被告李婷，具体交付时间以书面通知为准。暂定营业日期为2017年3月18日。以上时间以实际开业时间为准，原告宏泰公司延期开业的，租赁截止时间和计租时间相应顺延；租期内固定租金为第一年6489元/月，第二年8111元/月，第三年9733元/月。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。以后被告李婷必须在每个支付期开始前7个工作日内全额付清下一支付期租金，原告宏泰公司在收到租金后应开具发票给被告李婷；原告宏泰公司作为广场的运营管理方提供保障广场的品牌形象，规范运营，行销推广，整合服务和商业环境的运营管理系统。原告宏泰公司向被告李婷收取1000元/月的推广费，与租金一同收取；被告李婷于签署本合同之日向原告宏泰公司支付29200元，其中9733元作为租赁保证金，在本合同到期后无息退还，19467元用为预付租金，用于抵扣被告李婷第一期的应付租金。租赁期间，如果被告李婷有违反不履行本合同的行为或违反原告宏泰公司的相关规定，给原告宏泰公司造成损失或者损害，在原告宏泰公司要求被告李婷纠正该行为并赔偿原告宏泰公司损失的书面通知后7天内，被告李婷拒不纠正该行为并不赔偿原告宏泰公司损失，原告宏泰公司有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款或违规违约金。本合同因被告李婷违约而提前终止的，则原告宏泰公司有权没收本合同项下之租赁保证金；除租赁期限届满合同正常终止外，如双方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前解除的，则被告李婷应当在合同提前解除或终止之日交还该物业。被告李婷自费将该物业内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该物业，商铺装修的顶、地、墙面等附属设施/设备不可拆除的部分归属原告宏泰公司所有，原告宏泰公司无须给予被告李婷补偿。被告李婷自费将商铺内的所有物品搬离该物业，否则，原告宏泰公司可以将商铺内的物品作为遗弃物进行任意处置而无需承担任何责任。如果该物业交还时之状况不符合前项规定，原告宏泰公司有权要求被告李婷采取一切措施或自行采取措施，使得该物业之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由被告李婷负担；在租赁期限内，被告李婷累计3次逾期交付租金、管理费、运营推广费、水、电、空调及其他费用或一次性逾期达30天以上的，原告宏泰公司有权提前解除合同，因此造成的一切后果由被告李婷自行承担等等。 同日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定第一年度租金为77867元（每季度均为19467元），第二年度租金为97333元（第一、二季度分别为19467元，第三、四季度分别为29200元），第三年度租金为116800元（每季度均为29200元）。 上述租赁合同签订后，原告宏泰公司向被告交付了案涉商铺。被告李婷向原告宏泰公司交纳了租赁保证金9733元和预付租金19467元，后未再支付租金和宣传推广费。被告李婷对上述商铺进行了装修后开始试营业，但宏泰商业广场一直未正式开业。2018年初，原告宏泰公司通过微信公众号、发告知函等方式对外宣布宏泰商业广场于2018年2月1日正式开业，并于2018年2月1日举办了开业活动。宏泰商业广场开业后客流量一直未达预期，原告宏泰公司未要求被告李婷按合同约定支付租金等费用，双方就租赁费用进行了协商，但未果。2019年1月12日，原告宏泰公司向被告李婷发送《租金、物业费等费用催缴函》一份，主要内容有：截止2018年12月31日，您已欠付租金、推广费累计78224.20元，欠付水电、物业费、垃圾清运费等累计37599.48元。您的根本违约行为已给我公司造成重大损失，请您在收到本函之日起5日内向我公司缴足上述费用，否则我公司将根据合同约定追究您的违约责任（包括但不限于解除合同、停止水电供应等）。该《租金、物业费等费用催缴函》于2019年1月14日由被告李婷签收。后被告李婷向原告宏泰公司申请减免租金，双方继续就租金等费用进行协商，仍未达成一致协议。2019年4月11日，原告宏泰公司向被告李婷发送《解除租赁合同函》一份，主要内容有：根据租赁合同约定，您应当按时缴纳相关费用，但截止2018年2月28日，您已欠付租金、推广费、物业费等费用累计二十余万元，相关《收费通知书》我公司也已向您寄送……您提出的减免收取的方案与我公司的政策相去甚远，我公司无法同意，故根据您的根本违约行为，我公司现正式行使合同解除权，您收到本通知之日，租赁合同及其补充协议或附件即解除，您缴纳的保证金将作为违约金不予退还。请您收到本函之日起3日内前来清理您铺位内物品，将铺位还原后交还我公司，并同时向我公司缴纳仍欠付的租金、推广费、物业费、水电费等费用，将以我公司铺位为注册地址的营业执照注销。若您逾期前来清理物品并缴纳欠款的，我公司将根据租赁合同约定自行清理，您的物品将被视为遗弃物处置，请您谨慎考虑，积极配合！该《解除租赁合同函》于2019年4月14日由他人代收。2019年5月16日，原告宏泰公司向被告李婷发送《清铺通知》一份，主要内容有：因您违约闭店、未缴纳费用等原因，我公司行使了合同解除权。截止发函日，您仍占用我公司的铺位，为了我公司广场经营目的的实现，现特通知您：您所占用铺位我公司将进行清理，您留于铺位内的物品我公司将搬离并存放于他处。该《清铺通知》于2019年5月21日由被告李婷签收。原告宏泰公司于2019年5月21日自行组织人员对案涉商铺进行了清退，并支付清场费452元。 另查明，2017年2月25日，被告李婷与案外人宁波宏泰商业广场管理有限公司（以下简称宏泰商管公司）签订《物业管理服务协议》一份，双方就物业服务有关事项、双方权利义务及有关物业费、水、电等收费标准作出了约定。2019年7月23日，宏泰商管公司将上述《物业管理服务协议》项下所享有的所有债权及对应的利息等全部概括转让给原告宏泰公司，但未通知被告张敏。 以上事实可由本院认定的租赁合同、补充协议、催缴函、解除租赁合同函、清铺通知、EMS面单及查询明细、人员事宜申请、网上银行电子回执、物业管理服务协议、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：原告宏泰公司虽未要求被告李婷按合同约定支付租金，但在2019年1月12日向被告李婷发送《租金、物业费等费用催缴函》，要求被告李婷在收到本函之日起5日内支付租金等费用，被告李婷未支付，已构成违约，且符合《租赁合同》约定的原告宏泰公司有权解除合同的条件，故本院对原告宏泰公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，因原告宏泰公司向被告李婷发送的《解除租赁合同函》于2019年4月14日送达被告李婷，故双方合同解除的时间应认定为2019年4月14日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”关于原告宏泰公司主张的租金，双方《租赁合同》约定“以上时间以实际开业时间为准，原告宏泰公司延期开业的，租赁截止时间和计租时间相应顺延”，本院认定宏泰商业广场的实际开业时间为2018年2月1日，故租金应从2018年2月1日开始计算，按双方约定的租金标准，计算至2019年4月12日为93406元，扣除被告李婷预付的租金19467元后为73939元，本院对原告宏泰公司多主张的部分不予支持。关于原告宏泰公司主张的占有使用费，按双方约定的租金标准计算16天应为3413元，本院对原告宏泰公司多主张的部分不予支持。原告宏泰公司主张的宣传推广费10500元和清场费452元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。上述租金、占有使用费、宣传推广费、清场费合计88304元。原告宏泰公司主张租赁保证金9733元作为违约金不予退还，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告宏泰公司主张的物业费、水费、电费、厨余垃圾清运费，因宏泰商管公司将债权转让给原告宏泰公司未依法通知被告李婷，且《物业管理服务协议》系双务合同，宏泰商管公司在行使权利的同时也负有相应义务，在未征得被告李婷同意的情况下不得单独转让债权，故原告宏泰公司在本案中无权主张上述费用，本院对其该部分诉讼请求不予支持。被告李婷的反诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。 综上，本院对原告宏泰公司合法合理的诉讼请求，对被告李婷合法合理的抗辩意见予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、限被告李婷于本判决生效后十日内支付原告宁波宏泰房地产开发有限公司租金73939元、占有使用费3413元、宣传推广费10500元、清场费452元，合计88304元； 二、驳回原告宁波宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告李婷的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱责任，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费5647元，由原告宁波宏泰房地产开发有限公司负担3926元，由被告李婷负担1721元。反诉案件受理费1530元，由反诉原告李婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 韩涛 二〇二〇年三月二十五日 代书记员 胡婕