四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初4034号 原告：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：肖恩，系公司董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，系该公司员工。 被告：钟炳华，女，1965年2月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师。 被告：徐邦华，男，1973年2月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师。 原告成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺公司）与被告钟炳华、徐邦华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中顺公司委托诉讼代理人高辉和被告钟炳华、徐邦华的委托诉讼代理人邓铠文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中顺公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房补充协议》；2、判决钟炳华、徐邦华立即协助原告前往房产管理部门办理注销恒大银海湖第X幢X单元X层XXX号房屋的商品房买卖合同备案登记及预告登记等解除合同所涉的全部手续；3、判决钟炳华、徐邦华立即支付中顺公司按合同购房款总价10%的违约金147,449.2元；4、承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年4月27日，中顺公司与钟炳华、徐邦华签订《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房补充协议》，约定钟炳华、徐邦华购买第27幢1单元6层602号房屋，总价款1,474,492元。钟炳华、徐邦华支付首期房价款444,492元，余款1,030,000元向银行按揭贷款。根据补充协议第二（二）第3条的约定，若钟炳华、徐邦华按揭贷款未被审批通过，应当在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则视为逾期；逾期20天以上视为钟炳华、徐邦华单方解除合同，钟炳华、徐邦华购房款总价10%向中顺公司支付违约金。在合同履行过程中，钟炳华、徐邦华因信用卡呆账被银行系统拒贷，钟炳华、徐邦华在收到农业银行通知和中顺公司催款通知后仍未按期支付剩余尾款。中顺公司于2019年6月8日向钟炳华、徐邦华邮寄送达解除通知，并要求钟炳华、徐邦华办理相关手续。但钟炳华、徐邦华截至目前仍未配合办理相关手续。 钟炳华、徐邦华答辩称，1、中顺公司请求的违约金过高，约定的违约金高于实际损失的30%，二被告请求人民法院予以适当减少；2、违约金的承担当以实际损失为主，惩罚为辅，在关于违约金的调整中应当以实际损失为基数，兼顾合同履行情况以及当事人的过错，计算至合同解除之日2018年6月10日止我方只应承担44天的资金占用利息；3、在合同签订后，我方已经支付了444,502元部分履行合同，故不应当承担全部违约责任。4、由原告承担诉讼费。 中顺公司为证明其主张，提交以下证据： 1、《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房补充协议》，拟证明原被告双方就案涉房屋签订了品房买卖合同及双方权利义务的约定，补充协议第二（二）3条明确约定，二被告应当支付按合同总价款的10%的违约金。 2、农业银行情况说明，拟证明因为二被告存在信用卡呆账，被银行拒贷。 3、2018年5月31日四川致高律师事务所律师函，拟证明在银行拒贷后我司要求被告一次性支付剩余购房尾款。 4、《关于解除商品房合同的通知》及快递底单，拟证明在我司催款后被告仍未按照约定支付购房尾款，按照补充合同的约定我司行使了解除权，并要求二被告按照合同总价款的10%向我司支付违约金。 5、成都市中级人民法院（2019）川01民终20780号判决书，拟证明因被告申请银行贷款被拒贷，且未按照合同约定付清房屋尾款，导致房屋买卖合同已于2018年6月10日解除，被告因自身征信被银行拒贷，导致被告违约。 二被告对第1组证据中《商品房买卖合同》有异议，对《成都恒大银海湖商品房补充协议》真实性认可，对合法性及关联性不认可，该份合同中并未明确约定按揭贷款的银行，原告单方决定向其合作的农业银行申请贷款，剥夺了被告贷款的选择权。格式合同违反提请示注意义务的，该格式条款不生效。 二被告对第2组证据农业银行的情况说明真实性认可，合法性、关联性不予认可，不能达到原告的证明目的。向与原告合作的农业银行贷款，是原告的单方行为，并未取得我方的授权。 二被告对第3、4组证据有异议，该证据是原告单方面提交，并且是根据其霸王条款的规定来实施的，我方不认可其效力。 二被告对第5组证据成都市中级人民法院（2019）川01民终20780号判决书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目的，中院判决上载明由于原告发送律师函导致合同解除，并不是我方有任何过错，在中院审理中并未对双方的过错性进行审理。 二被告为证明其主张，提交2020年3月13日钟炳华、徐邦华的个人征信报告，拟证明在签订合同之前我方并不知道我方有呆账存在，没有任何主观恶意性，且该笔呆账可以立刻解决，到目前我方征信没有问题。 中顺公司对原告提交的上述证据真实性、合法性无异议，但该证据不能证明二被告在办理涉案房屋按揭贷款时其个人征信没有问题。 成都市中级人民法院（2019）川01民终20780号判决书是生效判决，本院依法予以采信。 中顺公司提交的第1组、第2组、第3组、第4组均已被生效判决采信，其真实性、合法性、关联性本院予以采信。对2020年3月13日钟炳华、徐邦华的个人征信报告真实性、合法性予以采信，但该证据不能证明二人在办理涉案房屋银行按揭贷款时其在人民银行的个人征信没有问题。 根据上述本院采信的证据和双方当庭陈述认定事实如下： 2018年4月27日，中顺公司与钟炳华、徐邦华签订《商品房买卖合同》及《成都恒大银海湖商品房补充协议》，约定钟炳华、徐邦华购买第XX幢X单元X层XXX号房屋，总价款1,474,492元。第九条付款方式及期限：买受人于2018年4月27日前支付首期房价款444,492元，占全部房价款的30%，余款1,030,000元向中国农业银行股份有限公司成都总府支行申请贷款支付。《成都恒大银海湖商品房补充协议》第二（二）3条约定如下：如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。《买卖合同》《成都恒大银海湖商品房补充协议》签订当日，钟炳华、徐邦华支付首付款444,502元。 2018年5月16日，农行成都总府支行出具《情况说明》：兹有客户徐邦华、钟炳华，于2018年4月25日认购恒大银海湖27-1-602号房，在我行办理按揭，因其配偶信用卡“呆账”，系统拒贷。 2018年5月31日，中顺公司委托律师事务所向徐邦华、钟炳华发出《律师函》：因您的按揭购房申请未获银行、住房公积金管理机构最终审批同意，依据补充协议第二（二）3条的约定，您应于2018年5月1日前履行向委托人一次性付清房屋全部尾款的义务。经委托人多次电话、短信通知，您至今仍未履行相应义务。截止发函之日您已逾期3天，依据补充协议第二（二）3条的约定及我国相关法律法规的规定，您应承担责任。请您在收到本函后3日内与委托人联系（地址：崇州市；联系人：销售员-都营：电话：028-822××××9），并严格依照补充协议履行约定的义务，逾期既不履行也不与委托人联系的，委托人将依据相关合同的约定给予处理，委托人并保留通过诉讼追究您违约责任的权利。该函邮寄地址为徐邦华在《买卖合同》中所填写的通讯地址及联系电话。 2018年6月8日，中顺公司向徐邦华、钟炳华发出《解除通知书》：由于您的按揭申请未获银行最终审批同意，您应当于2018年5月28日前付清剩余房款。截止2018年6月6日，您已经逾期付款9日，且我司已于2018年5月31日委托四川致高律师事务所致函催促您及时付清剩余房款，迄今为止，您仍未按您承诺付清剩余房款。根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2018年4月25日所签之《买卖合同》及《补充协议》即行解除，我司有权向他人销售恒大银海湖XX幢X单元XXX号商品房且您应当按总房款的10%向我司支付违约金。请您收到本通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。直到双方生产诉讼前，钟炳华、徐邦华也未再支付过中顺公司购房款。 2020年2月19日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终20780号民事判决，该生效判决确定：一、钟炳华、徐邦华与中顺公司于2018年4月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已于2018年6月10日解除；二、中顺公司于判决发生法律效力之日起十日内返还钟炳华、徐邦华已付购房款444502元。 另查明，2018年5月8日，农业银行因审批贷款查询过徐邦华的个人征信；2018年6月8日，工商银行因审批贷款查询过徐邦华的个人征信。审理中，中顺公司放弃的第1项、第2项诉讼请求,对原告放弃的诉讼请求无异议。 法院认为，钟炳华、徐邦华与中顺公司签订的《买卖合同》《成都恒大银海湖商品房补充协议》，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。钟炳华、徐邦华支付首付购房款后，因其自身征信存在问题向农业银行申请的按揭贷款未获批准，农业银行拒绝钟炳华、徐邦华的贷款申请后，中顺公司书面提示催收和通知钟炳华、徐邦华，因钟炳华、徐邦华自身经济能力的原因导致未能支付与欠购房款。钟炳华、徐邦华未在约定的支付剩余的购房款，属违约行为，应当承担相应的违约责任，中顺公司依据合同约定有权单方解除合同。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，在合同解除后，非违约方可以依据合同约定的违约金条款主张违约责任，故，中顺公司主张违约金的请求，本院予以支持。 根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，本院兼顾合同履行情况，根据钟炳华、徐邦华自身经济能力，只能选择通过按揭贷款购买房屋，又因为自身经济能力无力支付购房尾款；鉴于钟炳华、徐邦华的违约因其对个人征信过于自信造成，主观过错程度较低，中顺公司依据合同约定可以另行出售本案涉诉房屋，中顺公司没有向本院提交该房的备案登记情况及变更备案登记情况，也没有提交证据证明涉案房屋是否另行出售，钟炳华、徐邦华违约金过高请求调整的理由部分成立。故对钟炳华、徐邦华应承担的违约金计算标准酌情调整为按双方合同总标的的2%计算为宜，即钟炳华、徐邦华应承担的违约金为29,489.84元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 钟炳华、徐邦华于判决发生法律效力之日起十日内支付成都市中顺城投投资有限公司违约金29,489.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1624元（原告已预交），由成都市中顺城投投资有限公司负担1200元，由钟炳华、徐邦华负担424元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢奎 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王兰