江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5283号 上诉人（原审原告）：叶正伦，男，1971年12月29日生，汉族，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：王国柱，如皋市九华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：丁东兵，男，1964年12月13日生，汉族，住如皋市。 被上诉人（原审被告）：周荣莲，女，1964年9月10日生，汉族，住如皋市。 原审被告：桂如金，男，1964年8月15日生，汉族，住苏州市相城区。 上诉人叶正伦与被上诉人丁东兵、周荣莲、原审被告桂如金房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初6403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人叶正伦上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判丁东兵、周荣莲赔偿损失4万元，一二审诉讼费用由丁东兵、周荣莲负担。理由如下：一、解除合同时，双方均不知道房屋质量存在问题。房屋质量问题不应成为减轻被上诉人赔偿责任的理由。叶正伦另租房屋是为减少经营损失，而在一审主张被上诉人赔偿的是转让损失和装修损失，与本案无涉。二、签订转让合同时，叶正伦支付了转让费2万元，接手房屋后进行了一定的装修，虽然未能提供有效票据证明装修数额，但损失绝不低于2万元。一审法院酌定赔偿2500元明显过低。 被上诉人丁东兵、周荣莲未答辩。 原审被告桂如金未答辩。 叶正伦向一审法院诉讼请求：判决丁东兵、周荣莲赔偿解除合同损失4万元，诉讼费用由丁东兵、周荣莲负担。 一审法院查明事实如下：丁东兵、周荣莲系夫妻关系。2018年6月1日，丁东兵与桂如金签订《店面房租赁合同》，载明：“甲方：丁东兵……根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经甲乙双方协商，甲方将其拥有的人民路160号最南面店面房底层出租给乙方用于经营，租期为3年，即从2018年6月8日至2021年6月7日止，自愿达成协议如下：一、租金及支付方式：年租金为贰万捌仟元整，先交后租，每年一交。合同当日付清一年的房租。以后每年需在6月1日前交下年的全额租金，如乙方不交，甲方有权收回租房，本合同终止。乙方需在5日内全部搬走，如有不搬，甲方有权强制执行。二、水电费及经营性费用由乙方自负。三、甲乙双方的义务1.乙方在租赁期间，如需装修由乙方负责，但不影响房屋整体结构，不得对原房屋墙面大面积破坏，并且要与甲方协商才行。需负责店面的安全管理，包括甲方现有的装潢出现安全隐患，乙方应立即自行维修。原有物品如有损坏，应予以修复。到期不租，应对店面粉刷出新。2.乙方租赁期满，如乙方不续租，可动产部分乙方可搬走，不动产部分不可以拆除，并不可计费，无条件交给甲方。3.如果甲方在合同期满后确定收回店面房，应在提前3个月通知乙方。四、违反责任如甲方违约收回本门面房，退当年房租并赔偿乙方一切损失。如一方中途停租则租房不退，且押金不退。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效”。 2019年4月1日，叶正伦与桂如金签订《店面转租赁合同》，载明：“房主：丁东兵转租人：桂如经承租人：叶正伦经房主、转租人、承租人三人共同协商，丁东兵同意桂如经租赁的店面转租给叶正伦经营（包括二楼住房一间），房屋地址：江安镇人民路160号。时间从2019年4月1日至2019年6月7日止。协议如下：1.桂如经店里生活用品全部转给叶正伦，桂如经空手走人。2.转让费贰万元整（20000元）。3.转让费一次性付清。4.桂如经必须交清2019年4月1日前的水、电费。5.桂如经必须交清2019年6月7日前的房租。6.桂如经在2019年4月1日前的一切费用包括2019年6月7日前的房租与叶正伦无关。”叶正伦和桂如金在合同右下方签名，合同右下方“房东”处的签名“丁东兵周荣莲代”由周荣莲的堂妹周荣芬所签。叶正伦于当日将上述转让费2万元给付桂如金，桂如金出具收条交叶正伦收执。 同日还形成《店面房租赁合同》，载明甲方为丁东兵，乙方为叶正伦，租期从2019年6月8日至2021年6月7日，合同其余内容与丁东兵、桂如经于2018年6月1日签订的《店面房租赁合同》一致。叶正伦在合同右下方签名，合同左下方“甲方”处“丁东兵周荣莲代”亦系周荣芬所签。 庭审中，对于上述合同中周荣芬代签名的情形，叶正伦与桂如金一致陈述：事先已与周荣莲电话沟通好，因签合同当日周荣莲在上海，故由其堂妹周荣芬代签，周荣莲对此知情且同意。桂如金并提供其与周荣莲的通话记录，显示其与周荣莲于2019年3月29日19时37分通话4分11秒，19时45分通话6分58秒，于2019年4月1日12时16分通话20秒，13时18分通话1分10秒。周荣莲陈述：其与桂如金通话是事实，但其在通话时表示不同意转租，周荣芬也未将签字的情况告诉其，其是在6月8日回来之后才发现这个情况。 2019年6月21日，江苏瑞利山河建设工程质量检测有限公司作出《房屋鉴定报告》，载明：“委托人：丁东兵鉴定类别：房屋危险性鉴定查勘时间：2019年6月17日一、概况丁东兵房屋位于如皋市，因房屋年久，为了保证居住场所安全、正常使用，委托人于2019年6月17日与我公司签订《房屋鉴定委托书》……四、鉴定结论丁东兵房屋鉴定等级为D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。五、处理建议1.待报相关部门同意、批准后，对丁东兵房屋进行翻修或翻建。” 一审法院认为，本案的争议焦点可归纳为以下三点：1.周荣芬的签字行为能否代表周荣莲。2.三原审被告应否赔偿叶正伦的损失。3.叶正伦主张的赔偿是否合理。 关于争点1，周荣莲辩称其对堂妹周荣芬的代签行为不知情，法院认为其辩称难以成立。首先，根据叶正伦和桂如金的陈述以及桂如金提供的其与周荣莲的通话记录，基本可以认定案涉《店面房租赁合同》《店面转租赁合同》系三方协商之后的结果；其次，周荣莲堂妹周荣芬事先未经周荣莲同意，事后也不告知周荣莲签字的情形，贸然在涉及他人房屋出租等重大事项的合同上代他人签字，有违常理。因此，可以认定周荣芬的签字行为能够代表周荣莲。 关于争点2，对于桂如金，其已经履行《店面转租赁合同》中约定的义务，在本案中没有过错，故桂如金在本案中不应承担责任。对于丁东兵、周荣莲，其与叶正伦在2019年4月1日的《店面房租赁合同》中约定租赁期间自2019年6月8日至2021年6月7日，而叶正伦仅承租案涉房屋两月，租赁关系就难以维持，丁东兵、周荣莲对此具有一定过错，考虑到叶正伦目前已经另寻址开店，且案涉房屋安全性堪忧，故丁东兵、周荣莲应对损失承担相应赔偿责任。 关于争点3，叶正伦主张损失金额为4万元，并陈述其构成为转租费2万元，房屋装潢的材料费和人工费。对于叶正伦主张的转租费，包含了桂如金将房屋转让给叶正伦的费用以及空调、冰柜等财物，因桂如金已履行其义务，故叶正伦要求赔偿该2万元依据不足。对于叶正伦主张的开店的装潢及人工费用等，虽系合理支出，但并未举证予以证明，为平衡双方权益，法院酌定由丁东兵、周荣莲赔偿2500元。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、丁东兵、周荣莲于判决生效后十日内赔偿叶正伦2500元。二、驳回叶正伦其他诉讼请求。案件受理费400元，由叶正伦负担300元，由丁东兵、周荣莲负担100元（该款已由叶正伦垫付，丁东兵、周荣莲在履行本判决义务时一并给付）。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院另查明，2019年5月底，因丁东兵、周荣莲拒绝将房屋出租给叶正伦，双方已发生争议。叶正伦发信息给丁东兵、周荣莲要求缴纳房租，未得到回应。叶正伦请求调解人员调解，遭到拒绝。2019年6月2日，案涉房屋被锁，致叶正伦方无法正常经营。江苏瑞利山河建设工程质量检测有限公司于2019年6月21日出具的《房屋鉴定报告》指出案涉房屋两处问题：一是房屋地基基础构造不满足规范要求；二是房屋砌体结构构件不满足规范要求，故房屋整体处于危险状态。2019年6月26日，叶正伦搬离，但尚有部分店内物品未搬走。桂如金陈述转让给叶正伦的店内物品由两台空调、三个冰柜、桌子凳子及厨具等。 本院认为，《店面房屋租赁合同》《店面转租赁合同》均系当事人真实意思表示，合同合法有效。当事人均应按照合同的约定履行义务。丁东兵、周荣莲拒绝继续履行，属于违约行为。嗣后丁东兵方提供《房屋鉴定报告》作为其不履行合同义务的理由。因房屋质量问题只构成一时性履行不能，房屋整改后仍可继续履行，丁东兵方以此为由拒绝履行合同，显系其主观拒绝履行。根据《房屋鉴定报告》记载的内容，房屋存在的质量问题属于设计及施工问题，自房屋建造时起就存在。丁东兵、周荣莲作为房主对此应当明知。故因房屋质量造成的履行不能应归责于丁东兵方。丁东兵、周荣莲对此应承担违约责任。 叶正伦在本案中主张的因丁东兵、周荣莲违约造成的损失包括转让费2万元及装修损失。2万元的转让费包括了两个月的房租、店内物品、装修及经营权。叶正伦已使用房屋两个月，店内物品可由其取回，装修及经营权损失无法挽回。一审法院认为2万元转让费仅指两个月的租金和店内物品，未考虑原有装修及经营权的问题，认定事实有误，本院予以纠正。故综合考虑上述情况，以及叶正伦接手后的装修事实、丁东兵方的过错程度等，本院确定由丁东兵、周荣莲赔偿损失15000元。一审法院酌定赔偿2500元数额过低，与叶正伦的损失不符，本院予以纠正。 据此，叶正伦的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项,判决如下： 一、撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初6403号民事判决。 二、丁东兵、周荣莲赔偿叶正伦15000元，于本判决生效后立即履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费400元，由叶正伦负担248元，丁东兵、周荣莲负担152元。二审案件受理费800元，由叶正伦负担496元，丁东兵、周荣莲负担304元。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年三月二十三日 书记员  施惠惠