山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终4807号上诉人（原审被告）：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，职务：董事长委托诉讼代理人（特别授权）：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹某，女，1975年3月25日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐言军，山东圣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：于春勇，男，1974年7月19日出生，汉族，住汶上县。曹某丈夫。上诉人济宁龙灏置业有限公司与被上诉人曹某因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁龙灏置业有限公司上诉请求：一、撤销汶上县人民法院作出的（2019）鲁0830民初2987号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人交付房屋及储藏室是错误的。上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，双方更没有履行房屋买卖合同，涉案房屋是对民间借贷的担保。上诉人与案外人贾梅良、李惠之间存在民间借贷关系，上诉人应贾梅良、李惠的要求向被上诉人出具认购协议书、收据是作为对借款的担保。现上诉人与贾梅良、李惠、王宪秋之间的债务已经偿还完毕，一审法院仅仅凭上诉人出具了1219178元的收据就认定上诉人已经足额收取了涉案房屋的购房款是错误的。一审法院没有查清楚王宪秋是如何向上诉人支付的购房款，属于认定事实不清。事实上，王宪秋、被上诉人均没有向上诉人支付购房款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，本案应当裁定驳回起诉。上诉人向王宪秋出具认购协议书、收据不是双方买卖房屋的合意，不是买卖房屋的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，涉案的认购协议书应当认定无效。本案涉及民间借贷等其他法律关系，必须查明和认定各方真实的法律关系，才能作出正确公正的判决。如上所述，上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，而是上诉人与案外人贾梅良、李惠之间存在民间借贷关系，上诉人根据贾梅良的要求向其出具了《隆兴华府认购协议》作为借款担保，至于贾梅良与王宪秋直接存在何种法律关系上诉人不得而知，但上诉人与贾梅良之间的借贷已全部还清，贾梅良也承诺将持有的用于担保的《隆兴华府认购协议》收回，但至今未完全履行。一审法院认定被上诉人将81万元房款支付给了王宪秋，但王宪秋与上诉人龙灏公司之间并不存在任何直接或间接的法律关系，因此要作出正确公正的判决就必须查明上诉人龙灏公司与贾梅良、李惠之间的法律关系，贾梅良、李惠与王宪秋之间的法律关系，王宪秋与被上诉人之间的法律关系，否则不仅不能查明案件事实，还有可能借助本案诉讼帮助他人获得非法利益。被上诉人主张从王宪秋处购买的涉案房屋，根据合同相对性原则，被上诉人只能向王宪秋主张交付房屋，一审法院判决上诉人向被上诉人交付房屋是没有依据的，是错误的。涉案房屋没有登记到王宪秋名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，王宪秋没有取得涉案房屋的物权，无权出卖涉案房屋。一审法院根据被上诉人与王宪秋签订的房屋买卖合同判决上诉人交付房屋违反了法律规定。一审法院在认定认购协议书是预约合同的情况下，判决上诉人交付房屋是错误的。一审法院认定涉案认购协议书为预约合同，认购协议书既然是预约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，在没有签订本约合同的情况下，一审法院不能强制上诉人交付涉案房屋。预约合同的标的是签订本约的行为，该行为属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的除外情形，不宜继续履行。一审法院判决上诉人交付房屋违反了该规定，同时违反了意思自治法律原则。一审法院以上诉人出具认购协议书和收款收据的行为来认定上诉人认可王宪秋收取房款的行为，来认定上诉人已经足额收取了购房款，被上诉人已经履行完毕了支付购房款的义务是错误的。认购协议书显示的购房款为1219178元，被上诉人与王宪秋约定的购房款为960000元，按照被上诉人的主张现在也只支付了810000元。王宪秋、被上诉人均没有向上诉人支付购房款，也没有证据证明王宪秋、被上诉人向上诉人支付了购房款。一审法院认定被上诉人履行完毕了支付购房款的义务是错误的。涉案房屋没有进行整体验收，不符合交房条件，一审法院强制判决上诉人交付房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。一审判决应当撤销。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第三十七条是错误的。法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中商品房买卖合同书（本约合同）并没有签订，只有上诉人出具的认购协议书（预约合同）；被上诉人也没有履行完毕支付房款的义务；被上诉人向王宪秋交付房款的行为没有得到上诉人的认可，上诉人出具认购协议书、收据只是作为借款的担保。双方对认购协议书的性质、涉案房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等事宜均未达成协议，没有证据能够证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”的事实，双方的商品房买卖合同并未成立，所以，一审法院认定本案适用该条款认定商品房买卖合同成立属于适用法律错误。三、一审遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法裁定撤销原判决，发回重审。本案并非简单的房屋买卖合同纠纷，中间掺杂着民间借贷等其他法律关系，法律关系极为复杂，但要查明案件事实就必须理清楚各方之间的法律关系及权利义务，要查明各方法律关系就必须通知其参加诉讼，否则不仅无法作出正确判决，而且还会侵害其他权利人的合法权益。上诉人在一审庭审中已经明确陈述，因为上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋已经出售给其他人并且已经早已交付，一审法院对此关键事实仅依据汶上县住房保障中心商品房网上备案系统查询无备案就不做审查是错误的，在明知涉及第三人合法权益的情况下应当通知其参加诉讼，但一审法院未通知，也属于遗漏必须参加诉讼的当事人。综上所述，一审判决对于本案的基本事实及基本法律关系的认定是错误的，并且遗漏了多个必须参加诉讼的当事人，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人曹某答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：答辩人与上诉人房屋买卖的事实是，2017年8月，答辩人通过鲁房中介公司介绍购买隆兴华府的商品房，中介公司介绍的房源位于隆兴华府小区15号楼2单元1102室，系济宁龙灏置业有限公司开发的楼盘，因开发商欠出售人王宪秋钱款将该房折价抵账，因王宪秋急用钱而挂牌转让。经答辩人、中介公司和王宪秋三方协商，该房屋总价960000元，由王宪秋协调开发商改名至答辩人名下后，再支付房款给王宪秋。2017年8月21日，王宪秋与答辩人到上诉人售楼处将该房屋改名至答辩人名下，上诉人与答辩人签订了认购协议书，并向答辩人出具了总房款为1219178元的房款收据，确定房号、建筑面积、单价，以及储藏室房号、单价、面积等，并约定等通知再行签订商品房销售合同。签订认购协议至答辩人起诉前，上诉人一直未通知答辩人签订商品房销售合同，该楼盘的其他业主陆续上房，但上诉人一直说让答辩人等等，答辩人才提起的诉讼。一审判决事实清楚，上诉人的上诉无事实和法律依据，答辩人虽然支付了王宪秋81万元，还差10万元房款，但这是王宪秋同意在上房后再支付，与上诉人无关，上诉人所称的与贾梅良、李惠等案外人的借款或者担保等答辩人不清楚，也与答辩人无关，上诉人与答辩人签订认购协议，就表示认可的事实是：（1）欠王宪秋的1219178元欠款用涉案房屋折价抵账，与王宪秋的债务消灭；（2）上诉人同意王宪秋将案涉房屋转让。如果按照上诉人的说法，案涉房屋是什么债务的担保，怎么可能与答辩人签订认购书，这明显是上诉人的虚假陈述，故意混淆事实，故意曲解法律规定，既消灭了120万元的外债，又不交付房屋，谋取非法利益。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同，且为有效合同，要求上诉人交付房屋，应该得到支持。综上，上诉人违背诚信，拒不履行合同义务，侵害了答辩人的合法利益，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人曹某向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《隆兴华府认购协议书》，与原告签订“隆兴华府”小区15号楼2单元1102室商品房销售合同，并交付该房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，案外人王宪秋曾与被告济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》。后案外人王宪秋将上述房屋委托中介出售。2017年8月18日原告（承购方）与案外人王宪秋（出让方）、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司（代理方）签订《购房意向书》，约定原告拟购买由鲁房置换有限公司所介绍的位于汶上县，购房总价960000元，包含储藏室，由出让方负责改名，原告交付定金壹万元，2017年8月23日前签订正式房屋买卖合同等内容。后原告与案外人王宪秋在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》约定王宪秋同意将其拥有的汶上县户房产出售给原告。2017年8月21日原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖方）就汶上县号房屋及储藏室签订《隆兴华府认购协议书》，将上述房屋认购协议书中的买受人由王宪秋变更为曹某，该认购协议约定被告济宁龙灏置业有限公司将其开发的位于汶上县户以1157078元的价格、储藏室2-119以62100元的价格出售给原告，约定的付款方式为一次性付款，全款金额为1219178元，还约定“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》，签订购房合同后准备相关贷款资料15日内积极配合甲方去银行办理按揭手续。如果乙方不予配合，甲方有权不再另行通知将该房屋另行出售，并扣除乙方所交首付款的20%作为违约金。剩余款项不计利息退还乙方。”同日，被告向原告出具收到原告购房意向金1219178元的收据一份。2017年8月21日，案外人王宪秋向原告出具收到涉案房屋购房款21万元的收条。2017年9月20日，案外人王宪秋向原告出具收到涉案房屋购房款25万元的收条。2017年9月22日，案外人王宪秋向原告出具收到涉案房屋购房款10万元的收条。2018年4月30日，案外人王宪秋向原告出具收到涉案房屋购房款25万元的收条。上述收条共计81万元。现被告未就涉案房屋与原告签订《济宁市商品房预售合同》。被告在庭审中主张涉案房屋已另行出售，原告不予认可，被告未提交证据证明其主张，经本院在汶上县住房保障中心查询，截止到2019年7月30日10：20涉案房屋在汶上县住房保障中心新建商品房网上备案系统无合同备案。庭审中，被告提交了案外人贾梅良、李惠出具的保证书，证明王宪秋将资金借给贾梅良、李惠，被告向贾梅良、李惠借款，涉案认购协议书、收据是被告应贾梅良、李惠、王宪秋的要求出具的，作为对贾梅良、李惠借款的抵押担保。原告认为被告提交的上述证据真伪不明且与本案无关。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该协议书仅对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容未进行约定。同时，结合该协议书明确载明的“乙方收到甲方通知3日内需携带相关资料（有效身份证件、认购协议书、缴款凭证等）前来售楼处签订《济宁市商品房预售合同》……”，能够认定该协议书并非商品房买卖合同的本约合同，而是预约合同。对于原告交付房款的问题，根据双方当事人陈述及举证，本案房款系由案外人王宪秋收取，虽然案外人王宪秋、贾梅良、李惠与被告济宁龙灏置业就涉案房屋之间的关系存在争议，但被告济宁龙灏置业向原告出具了涉案房屋的认购协议及收款收据，应认定被告济宁龙灏置业认可王宪秋收取房款的行为，且被告济宁龙灏置业有限公司按照其与原告签订的认购协议约定的房款总数向原告出具了收款收据，应认定被告济宁龙灏置业认可收到了原告房款1219178元，即对于被告济宁龙灏置业来说，被告济宁龙灏置业已足额收取了涉案房屋的购房款，原告已经履行完毕了支付购房款的房屋买卖合同义务。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告济宁龙灏置业在未按照认购协议的约定签订《济宁市商品房预售合同》（本约合同）时，双方就已经履行了本约合同，那么在原告与被告济宁龙灏置业之间事实上成立了商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同法律关系。原告已经以被告济宁龙灏置业有限公司认可的方式支付了购房款，支付房款的义务已履行完毕，被告济宁龙灏置业有限公司应履行向原告交付房屋的义务，对于原告要求交付房屋的诉讼请求予以支持。对于案外人王宪秋、贾梅良、李惠与被告济宁龙灏置业有限公司之间的关系不属于本案审理范围，各权利人可根据事实及法律规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条之规定判决如下：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告曹某交付汶上县及2-119储藏室。二、驳回原告曹某的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由被告济宁龙灏置业有限公司负担。二审中查明，2017年8月18日，王宪秋作为甲方（出售方）、曹某作为乙方（承购方）、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司作为丙方（代理方）签订一份《房屋买卖合同书》约定王宪秋同意将其拥有的汶上县户房产出售给曹某，购房总价960000元。2017年8月21日，曹某与济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，由曹某认购15号楼2单元1102户，价款为1219178元。2017年8月21日，济宁龙灏置业有限公司向曹某出具收据，收款事由为购房意向金。2017年8月21日、2017年9月20日、2017年9月22日、2018年4月30日，案外人王宪秋分别向被上诉人曹某出具收到购房款21万元、25万元、10万元及25万元的收条，以上款项共计81万元。另查明，案外人王宪秋于2019年12月10日因非法吸收公众存款罪被汶上县人民法院判处有期徒刑五年。二审中，龙灏置业有限公司（吴万龙）提交其与贾梅良、李惠之间借款及还款银行明细，银行转帐记录载明，龙灏置业有限公司自2013年11月17日至2014年5月21日共向贾梅良、李惠借款1504万元，其中2014年5月16日的一笔94万元，为借款100万元扣除利息6万元实际借款为94万元。龙灏置业有限公司自2013年12月17日至2019年5月29日共向贾梅良、李惠还款22644426万元，其中包含贾梅良、李惠转让给案外人的债权，2015年1月分别向王宪秋、赵培刚转让债权300万元、490万元，2019年5月29日向案外人刘淑英转让债权550万元。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，2017年8月18日，王宪秋与曹某签订的《房屋买卖合同书》是否有效，上诉人应否向被上诉人交付涉案房产。经审查，原审法院查明，案外人王宪秋曾与济宁龙灏置业有限公司就位于汶上县签订《隆兴华府认购协议书》，后案外人王宪秋将上述房屋委托中介出售。2017年8月21日，济宁龙灏置业有限公司向曹某出具收据，收款事由为购房意向金。双方在一审及二审中均认可在出具收据时该款项并没有实际交付。2017年8月21日、9月20日、9月22日、2018年4月30日，案外人王宪秋分别向曹某出具收到涉案房屋购房款21万元、25万元、10万元、25万元的收条。上述收条共计81万元。上诉人主张，涉案认购协议书、收据是为案外人贾梅良、李惠借款的抵押担保，因贾梅良、李惠不是本案当事人，上诉人没有提供证据证明涉案认购协议书和收据系借款抵押担保，且涉案房屋系案外人王宪秋出售与曹某，并签订《房屋买卖合同书》，结合上诉人于2017年8月21日向曹某涉案房屋的认购协议及收款收据的事实，足以认定王宪秋与曹某签订的《房屋买卖合同书》为有效合同，济宁龙灏置业认可王宪秋收取房款的行为，龙灏公司已向曹某出具了收款收据，应视为房屋买卖合同成立并生效，龙灏公司应向曹某交付涉案房屋。结合查明的事实，原审法院认定济宁龙灏置业有限公司向曹某交付汶上县及2-119储藏室，事实清楚，证据充分。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人济宁龙灏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年三月十三日书记员  翟梦若