四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6267号 原告：陈亚东，男，生于1985年4月21日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：潘海帆，四川信和信律师事务所律师，系特别授权。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 原告陈亚东与被告广安丰润房地产开发有限公司（下简称广安丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亚东的委托诉讼代理人潘海帆，被告广安丰润公司的委托代理人文岗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈亚东向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告购买的住宅办理不动产登记证书，并按规定确保该住宅土地使用权为70年；2、判令被告赔偿逾期办证的违约金（自违约之日至一审判决之日以购房总价万分之一按日计算，并在正式办理住宅不动产登记证书后补足一审判决后至办证期间的违约金），诉讼中原告明确违约之日为2014年3月31日；３、判令被告因抵押所出卖房屋土地使用权造成原告申请担保贷款遭受的损失5180元；4、判令被告返还代收的网络初装费1000元，并按银行同期贷款利息支付原告的损失；及时完成其他税费代交工作并反馈票据；5、判令被告对其不诚信的行为以书面方式向原告及********全体业主赔礼道歉。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年6月29日与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），购买被告开发的位于广安市住房一套，该项目负责人陈刚全。原告依照《合同》约定于2012年12月29日至2014年4月26日期间分别交纳了购房款10000元、170000元、9087元、40000元，合计479087元。另于2014年4月26日交纳了被告代收的“网络初装费及其他”1000元。由于被告不诚信宣传、在合同中设置不公平条款以及逾期未办理不动产登记证，给原告带来了经济损失。具体事实和理由如下：第一，被告逾期办证，且住宅使用权年限应为70年。首先，根据原被告签订的《合同》，出卖人应当在2015年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，并应在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋所有权证书。结合案件事实看，被告已在2014年4月26日将涉案房屋交付原告，原告亦缴纳了相关税费、大修基金。故被告应在交房后的730日内即在2016年4月25日前完成涉案房屋所有权证书办理【根据广安区人民法院（2019）川1602民初****号民事判决书审理涉及小区类似案件确定的裁判规则计算时间】。截自原告2019年8月30是日起诉，被告已经逾期办证3年4个月零五天（合计1220天）。其次，虽然《合同》约定土地使用年限自2008年1月15日至2048年1月15日共计40年，但是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：居住用地土地使用权出让最高年限为70年。结合《合同》第一条约定“买受人购买的商品房所在土地用途为城镇混合用地”，第三条约定“该商品房的用途为住宅”，结合行业贯例、广安市当时的房地产交易市场价格、开发商代理人陈**口头承诺和发布的网上宣传信息（根据2003年3月《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人的允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约），应当按照土地使用权为70年办理不动产权登记证书。若开发商有特殊原因变更要约、按照40年产权出售，根据要约制度原理和《商品房销售管理办法》第二十三条之规定，被告应当向原告明示《商品房买卖合同示范文本》及《城市商品房预售管理办法》，并征得受要约人同意。被告没有尽此义务，作为买受人的原告权利未能得到保障，不利后果应当归责于被告，故应按照行业惯例及广安市当时的房地产行情即70年产权进行理解和履行合同。第二，违约金应当按日计算，根据《合同》附件八第四条约定，因被告责任，“未能在上述期限内完成约定义务，被告按照原告已付房款的万分之一支付违约金”。被告约定自身违约金责任时，刻意回避了计算时间。结合四川省建设厅和四川省工商行政管理局发布的《商品房买卖合同示范文本》第二十条及其《释义》来看，出卖方支付违约金应当结合己付款的万分比按日计算。原、被告签订的《合同》虽然约定了出卖方支付违约金为万分之一，被告却人为删除了示范文本中的“按日计算”之重要规定。对比《合同》附件八第五条约定的买受人违约责任来看，乙方（买受人）逾期交纳房款30至90天的，按照所买房屋总价万分之一按日向甲方支付违约金。逾期90日以上的，甲方有权另行出售该房屋，且乙方按所买售房屋总价款的10%向甲方支付违约金。根据行业指导范本、买卖双方公平原则，被告应当按原告已付房款的万分之一按日支付违约金（违约金为1220天＊47.9元／天＝58438元）。人民法院亦可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金。 第三，原告因寻找担保贷款的损失系被告欺诈行为所致，应由被告赔偿。根据原、被告签订《合同》第四条“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押”，第六条“买受人首付39.46%，其余价款向广安市住房公积金管理中心借款支付”，原告据此申请公积金贷款过程却被告知不能以所购住房抵押担保。经查询广安市住房公积金中心官方网站，得知“****楼盘的国有土地使用权证原件已在银行进行了抵押贷款，因此不能再进行住房公积金个人抵押贷款”。据此，原告不得不于2013年10月30日与四川****置业担保有限公司签订借款担保协议，并支付担保费及相关费用共计5180元。 第四，被告向原告代收取网络初装费1000元却未开展相关工作，应返还费用并赔偿损失。根据原、被告签订《合同》第十五条第（三）项约定，被告代收电视网络上户费相关税费。原告于2014年4月26日向被告交纳了相关契税、大修基金、网络初装费用等共计14684元，其中“网络初装费及其他”1000元。签订合同至今，没有相关网络公司联系原告开展相关工作，原告与被告提供的电信工作人员联系得知，其已经调离了广安，原告遂自费完成了网络入户。原告现已没有网络初装之必要，请被告返还代收的该笔费用，并自代收次日起，按照同期银行借款利息支付原告之损失（就低按5%/年利率计算，1000元*5%*5.5年=275元）。对于被告代收的契税、大修基金等费用，被告应及时交入主管单位，并将凭证和发票反馈于原告。 第五，被告应当对其不诚信的行为向原告及全体业主道歉。被告一是在《合同》中隐瞒土地被抵押的事实，二是宣传、承诺土地使用权70年但《合同》载明仅40年，三是在违约责任中人为删除重要规定而设置损人利已的不平等条款，上述行为不道德、不诚信，给原告及涉案小区全体业主带来了财产损失，是对社会主义市场经济秩序的破坏，为广安房地产市场抹黑，有辱伟人故里商人形象，根据《民法总则》第一百七十九条第（十一）项之规定，应当在法庭上向原告赔礼道歉，并出具书面道歉书，在*****小区显著位置公示。 第六，被告应当承担本案全部诉讼费用。原告及*****业主委员会成员多次与被告的项目委托代理人陈**交涉沟通，有效安抚全体业主的情绪，没有给党委政府添乱抹黑，但被告方态度不诚恳、行动不积极，致使矛盾不断升温，应当承担诉讼活动的全部费用。 综上，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具诉状至贵院，诚望判如所请。 被告广安丰润公司辩称，1、关于办理不动产权属证书并确认70年产权的请求，按规定，他公司应该办理不动产证书，但是原告提到的产权未有70年，原被告于2013年6月29日签订的合同第一条中明确约定了使用年限，他公司并未欺瞒原告；2、关于违约金的请求，合同附件八第四条约定了办理产权的时间，被告还未完成房屋竣工验收备案，因此现不具备办证条件；3、对于原告损失5800余元，原告损失是不存在的，原告提到被告的土地已经抵押，实质上被告的土地是没有抵押的，原告贷款被告承担损失不符合法律规定，合同中并未约定被告协助原告贷款，附件八第三条第二项及第三项所有的一切费用均由购房人自己承担；4、对于第4项请求，原告要求退款，我方收的费用是包含网络初装费、印花税等，不存在未对原告网络进行安装的问题；5、本案合同是双方真实意思平等互利的情况签的，不是不平等合同。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院结合采信的证据，对本案事实认定如下： 被告广安丰润公司以出让方式取得四川省广安市****片区地块国有土地使用权，经批准被告在该地块上建设商品房********。 2013年6月29日，原告（买受人、乙方）与被告广安丰润公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于广安市****片区地块的国有土地使用权。买受人购买的商品房所在土地用途为：城镇混合用地，土地使用年限自2008年1月15日至2048年1月15日止；买受人购买的商品房为************（商品房买卖合同备案表载明为****）住宅，建筑面积100.06平方米，单价4788元，总价为479087元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价的39.46%，其余价款可以向广安市住房公积金管理中心银行或住房公积金管理机构借款支付；第十一条交付条件出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付商品房。该商品房交付的应符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第二十条产权登记初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有有权证书的，双方同意按照附件八第四条“甲方在房屋竣工验收备案完成后730个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金，如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责”。 原告向被告支付了合同约定的购房款共计479087元（具体支付情况为：2012年12月29日支付10000元，2013年3月2日支付170000元，2013年7月2日支付9087元，2014年4月26日支付40000元；2013年10月30日通过四川****置业担保有限公司广安分公司担保在广安市住房公积金管理中心贷款250000元予以支付。因四川****置业担保有限公司广安分公司提供贷款担保，原告为此向****置业担保有限公司广安分公司支付担保费4500元、资料费100元、评估费500元、抵押费80元，共计5180元）。 2014年4月26日，原告接房。同日，原告向被告支付了契税9582元、大修理基金3502元、工本费600元、网络初装及其它1000元，合计14684元。被告未向原告交付相关主管部门出具的税、费票据。 同时查明，********于2013年12月30日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，但未在主管部门进行竣工验收备案，被告未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理原告所购房屋产权转移登记；《土地登记卡》载明：地号0205048，宗地面积：6770平方米，用途：城镇混合住宅用地，座落：广安市广安区****地号0205048，权属性质：国有，权利人：陈**，单位性质：个人，使用权类型：出让；终止日期：2078.1.15（住）2048.1.15（商），2008年3.30设立登记，2012.4.19该宗地6770.00办理抵押登记，抵押权：****股份有限公司广安分行，抵押人：陈**，抵押期限2012年4月18日至2014年4月17日至。2013.4.7该宗地内面积为6770.00㎡办理注销抵押登记，抵押权人：****股份有限公司广安分行，抵押人：陈**；《关于贷款担保的问题》（广安市住房公积金管理中心网页公积金答疑，发表时间2013-06-12）载明：因****1期、**地，***典等楼盘项目工程，其国有土地使用权证原件已在银行进行了抵押贷款，因此不能再进行住房公积金个人抵押贷款。****1期、**地，***典等楼盘项目不符合与广安市住房公积金管理中心签订合作协议的情况下，为了满足购房者申请办理住房公积金贷款的需求，经担保公司为借款人担保，职工申请住房公积金个人贷款，符合相关规定。 认定上述事实有《商品房买卖合同》、收据、竣工验收资料、商品房预售、建设用地规划、施工许可证等以及诉讼参与人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。 第一，关于办理房屋权属证书及土地使用权期限的问题。本案中，原告已按合同约定履行了向被告支付了购房款、税费、大修基金等约定义务，且被告已于2014年4月26日将涉案房屋交付给原告，被告应当按照《商品房买卖合同》第二十条的约定，在商品房交付之日起730日内即在2016年4月25日前为原告办理房屋所有权证书。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2014年3月31日前交房，交房时应取得建筑工程竣工验收备案表，被告未取得房屋工程竣工验收备案表已构成违约，被告辩称根据附件八第四条的约定，目前该房屋尚未完成竣工验收备案，因此不具备办证条件，此系以其自身的违约行为来抗辩原告的办证主张，不符合双方约定和法律规定，故对其辩解意见，本院不予采信。现原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据办证的进度与当地办证所需的通常时间，本院酌定被告为原告办理房屋权属证书的时间为六个月；对于土地使用权期限的确定，系不动产登记部门职权范围处理事项，不属于民事案件的受案范围，故对原告请求按规定确保该住宅土地使用权为70年的该部分诉讼请求，本院不予支持。 第二，关于逾期办证违约金的问题。被告已于2014年4月26日向原告实际交付房屋，根据合同约定被告应在房屋实际交付之日730内即2016年4月25日前办理完涉案房屋的所有权证书，被告至今未能为原告购买的房屋办理权属证书，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。对于违约金数额，合同约定被告按原告已付房款的万分之一支付违约金，原告主张的违约金的计算方式，非双方约定的计算方式，其主张的违约金明显高于合同约定的违约金，结合双方约定违约金明显过低实际情况，本院酌定逾期办证违约金按原告已付房款479087元的0.8%计算为3832.70元。 第三，关于原告主张的被告因抵押所出卖房屋土地使用权造成原告申请担保贷款遭受的损失5180元应否支持的问题。《关于贷款担保的问题》载明国有土地使用权证原件已在银行进行了抵押贷款,因此不能再进行住房公积金个人抵押贷款，而《土地登记卡》载明案涉楼盘的土地使用权于2012年4月19日办理抵押登记，并于2013年4月7日注销抵押登记。前述事实表明，案涉房屋不能进行住房公积金个人抵押贷款并非系被告所致。原告要求被告承担因其另寻担保公司提供住房担保贷款发生的费用5180元，无事实依据，故对原告要求的被告承担因抵押所出卖房屋土地使用权造成原告申请担保贷款遭受的损失5180元的诉讼请求，本院不予支持。 第四，关于原告要求被告返还代收的网络初装费1000元，并按银行同期贷款利息支付原告的损失；及时完成其他税费代交工作并反馈票据的问题。原告未提供因被告未完成网络初装，其另找他人安装并实际支付初装费的证据，故其该部分诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持；对于原告主张的及时完成其他税费代交工作并反馈票据的问题，原告的主张均系被告应当履行的合同附随义务，由于双方对这些附随义务未约定具体履行的时间，结合实际情况，本院确定被告在不动产管理局办理案涉房屋权属证书登记之次日即向原告交付相关税费票据。 第五，关于原告主张被告对其不诚信的行为以书面方式向原告及********全体业主赔礼道歉应否支持的问题。赔礼道歉系存有侵害他人人格权益的侵权行为的侵权纠纷中所采取的民事责任承担方式。合同纠纷中，对于不诚信行为或者违约行为，采取的民事责任承担方式为承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。故原告的前述主张无法律依据，故对其相关诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后六个月内为原告陈亚东办理位于四川省广安市广安区房屋的不动产权属证书； 二、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告陈亚东支付逾期办理权属证书违约金3832.70元； 三、被告广安丰润房地产开发有限公司在不动产管理局办理四川省广安市广安区房屋的不动产权属证书登记之次日向原告陈亚东交付税、费票据； 四、驳回原告陈亚东的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告广安丰润房地产开发有限公司负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  杨忠明 二〇二〇年三月十七日 书记员  黄晓琴 附判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。