江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1245号上诉人（原审被告）：胡璐，女，1990年6月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙进，徐州市云龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙新华，女，1970年9月21日生，汉族，住靖江市。委托代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。委托代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。原审第三人：鼓楼区美田房产中介所，住所地鼓楼区鼓楼晶典小区（A地块）商业B幢1单元117号。经营者：田可，鼓楼区美田房产中介所负责人。上诉人胡璐因与被上诉人孙新华、原审第三人鼓楼区美田房产中介所房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡璐的委托诉讼代理人孙进、被上诉人孙新华的委托诉讼代理人陆召旸到庭参加诉讼。原审第三人鼓楼区美田房产中介所经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡璐上诉请求：1.改判上诉人不赔偿被上诉人损失计15500元；2.被上诉人承担诉讼费。事实与理由：1、一审判决认定房屋租赁关系是否存续存在较大争议，系认定错误。房屋租赁协议不是上诉人所签，也没有委托任何单位或个人代签，即便上诉人曾经找过美田房产中介分租房屋，美田房产中介只是个中介组织，没有上诉人的授权委托书，也不能代表上诉人签订所谓的租赁合同，更谈不上租赁期限及租金。2.一审判决上诉人承担赔偿责任没有法律依据。上诉人与被上诉人之间没有书面合同，签订合同的是房产中介，被上诉人的损失应由房产中介承担。孙新华辩称：上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。双方2015年短信来往显示，胡璐：你不搬我就算你继续租，哪天搬房房租算到哪天。事实上孙新华2015年10月12日搬离房屋，所以租赁关系于该日终止。鼓楼区美田房产中介所未到庭亦未提交书面意见。孙新华向一审法院起诉请求：1.判令胡璐退还房租9500元、押金3000元；2.判令胡璐给付违约金3000元；3.判令胡璐支付因断水断电不能居住租赁房屋而租住宾馆等的损失700元；4.诉讼费由胡璐承担。一审法院认定事实：胡璐将其所有的坐落于徐州市鼓楼区的房屋在鼓楼区美田房屋中介所挂牌出租。2015年1月7日，经鼓楼区美田房屋中介所居间中介，孙新华与胡璐的母亲就上述房屋的租赁事宜达成《房屋租赁居间合同》一份，约定胡璐将位于徐州市鼓楼区房屋出租给孙新华居住使用，租期一年，自2015年1月10日至2016年1月9日，月租金2800元，每半年支付一次；合同签订时，孙新华支付押金3000元，合同期满，如孙新华不再续租，胡璐应在孙新华结清租赁期间应承担的各项费用或者扣除房屋其他损失后的剩余部分无息退还；胡璐应在2015年1月7日前将房屋交付给孙新华使用，孙新华承担租赁期间的水、电、煤气、暖气、有线电视费、宽带费、物业管理费；该合同同时约定，如有违约，违约方应向守约方支付3000元作为违约金。上述合同内容经鼓楼区美田房屋中介所与胡璐电话沟通，胡璐表示同意合同内容，因在外地，待其回徐州后补签字，并要求将房租直接支付至其银行卡上。孙新华及鼓楼区美田房屋中介所均在合同上签字盖章。上述合同达成后，胡璐依约将房屋交付给孙新华居住使用，孙新华依约支付了押金3000元及全年租金33600元，其中押金及上半年房租由鼓楼区美田房屋中介所代收后转交，下半年房租由孙新华直接汇至胡璐中国银行账户（卡号：62×××77）。2015年9月28日，胡璐给孙新华发短信表示要终止合同；10月初，胡璐母亲电话告知中介涉案房屋不再租赁给孙新华使用了；2015年9月30日，孙新华丈夫范彬向鼓楼分局铜沛派出所报案，称物业将风尚自由城6-1-201室的水电停了，经出警民警了解，系该房屋的业主通知物业把水电停掉的。2015年10月中旬，经鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨阳居中协商，孙新华与胡璐母亲达成《协议书》一份，约定因风尚自由城6-1-201室终止合同，现甲、乙双方达成以下协议：一、甲方退还乙方租金9500元；二、甲方负责交清乙方居住时的物业费，乙方负责交清居住时水电气费；三、乙方搬家后，如无人为损坏室内设施，甲方退还押金3000元；四、乙方于2015年9月14日将钥匙交于甲方；五、甲方承担3000元违约金给乙方；六、以上所有钱款于2015年9月14日结清。上述协议由孙新华签字、胡璐母亲代表胡璐签字。鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨阳出庭作证称，该协议第四条、第五条中存在笔误，两处“9月14日”均应为“10月14日”。协议签订后，杨阳带着胡璐母亲和孙新华一起验收了涉案房屋，经验收，房屋无人为损坏室内设施的情况。但在验收房屋后，胡璐及其母亲均无法联系上。2015年10月15日，孙新华将房屋钥匙交给中介所。后一审法院作出（2015）鼓民初字第3297号民事判决书，胡璐不服，提起上诉，后本院作出（2017）苏03民终5056号民事裁定书：撤销（2015）鼓民初字第3297号民事判决，发回一审法院重审。一审法院认为，关于孙新华、胡璐之间是否存在合法有效的租赁关系的问题。涉案房屋系胡璐本人到鼓楼区美田房屋中介所要求挂牌出租，即其本人有出租的意思表示。后期在租赁合同的洽谈过程中，虽然均是胡璐母亲出面，但合同内容亦在签订前取得了胡璐本人的同意，房屋租金亦是支付给胡璐本人。从上述情况能够确认，胡璐系涉案房屋租赁关系的相对人，系出租人的身份，其母亲在租赁关系期间的行为系经过胡璐追认认可的代理行为。同时，鉴于涉案房屋已经交付孙新华使用，孙新华亦已支付房租，租赁合同已经实际履行，故租赁合同上欠缺胡璐本人签字的形式瑕疵并不影响合同效力。综上，双方之间就风尚自由城6-1-201室房屋存在事实的租赁关系。该合同不违法法律规定，应当认定有效。关于孙新华、胡璐之间的租赁关系是否已经终止的问题。根据已查明事实，胡璐在2015年9月，已经通过短信联系和通知中介的方式明确表示要提前终止合同，且采取了对涉案房屋断水断电的行为。在此情况下，在中介的协调下，孙新华与胡璐母亲就终止涉案房屋租赁合同达成了一份《协议书》。鉴于胡璐是实际出租人，且因其长期在外地，涉案房屋租赁中的相关事宜均是其母亲出面处理，故孙新华有理由相信胡璐母亲与其订立该《协议书》时是代表了胡璐本人的真实意思。因此，孙新华与胡璐母亲订立的《协议书》合法有效，且该《协议书》的效力及于胡璐本人。根据《协议书》的约定，双方之间就涉案房屋形成的租赁关系已经双方协商一致终止。关于孙新华要求退还房租9500元、押金3000元，并支付违约金3000元的诉请。根据《协议书》的约定，胡璐在终止双方租赁关系的前提下，同意退还房租9500元、支付违约金3000元，且同意在房屋无人为损坏室内设施的情况下退还押金3000元，鉴于涉案房屋已经中介、孙新华、胡璐母亲三方共同验收，无室内设施损坏的情况，故退还押金3000元的条件亦已成就。故此，孙新华的上述诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于孙新华要求胡璐赔偿因断水断电造成的经济损失700元的诉请，鉴于孙新华对于物品种类、损坏情况、修复情况、损失构成均未提供证据，故其该项诉请证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十三条之规定，判决：一、胡璐于本判决生效后五日内一次性退还孙新华房屋租金9500元、押金3000元，并支付孙新华违约金3000元；二、驳回孙新华的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、一审判决胡璐、孙新华之间存在合法有效房屋租赁关系是否正确。二、一审判决胡璐支付孙新华相关钱款是否有依据。本院认为，一、关于一审判决胡璐、孙新华之间存在合法有效房屋租赁关系是否正确的问题。胡璐虽没有书面授权其母亲胡彩侠代理与孙新华签订涉案房屋租赁合同，但胡彩侠与胡璐系母女，基于此特定关系，孙新华有理由相信胡彩侠有代理权，且房屋租赁合同签订后，双方已实际履行。在2018年6月25日一审法院开庭时，在法庭询问涉案房屋是谁实际控制时，胡璐表示是其本人，且纵览胡璐认可为其所有的手机号与孙新华的短信聊天内容看，胡璐对双方之间存在房屋租赁合同关系是认可的，其虽在一审庭审中称其手机在发短信时一直由鼓楼区美田房屋中介控制，但并未提供相关证据证实。本案二审中，胡璐在补充意见时称“一审法院查明事实不清，双方的租赁合同应在到期之日终止”，综上，一审法院认定双方之间存在有效的房屋租赁合同关系，并无不当。二、关于一审判决胡璐支付孙新华相关钱款是否有依据的问题。孙新华提交的《协议书》系经鼓楼区美田房屋中介所工作人员杨阳居中调解所成，胡璐在一审时虽对其真实性不予认可，但称“协议书上写的是胡彩侠代，不能证明与被告有关联系”，同上所述，房屋租赁合同的效力及于胡璐，该《协议书》效力亦及于胡璐，故一审法院据此进行判决，亦无不当。综上，胡璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费210元，由上诉人胡璐负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年三月二十五日书记员 李昱莹