河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫11民终261号 上诉人（原审被告）：漯河市泰捷茶业有限公司，住所地漯河市郾城区淞江路食品批发市场A区142号。 法定代表人：周四恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周红恩，男，1965年5月6日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋超美，女，汉族，1959年11月22日出生，住河南省漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：宋燕京，河南长风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾向禹，河南长风律师事务所律师。 原审被告：周红恩，男，1965年5月6日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。 上诉人漯河市泰捷茶业有限公司(以下简称泰捷公司)因与被上诉人宋超美、原审被告周红恩房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院(2019)豫1103民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰捷公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定本案租房合同成立并生效是不正确的。理由如下：1.泰捷公司与宋超美签订租房合同时，故意隐瞒了该房屋已经被漯河市政府国土局罚没并移交财政局国库的事实真相，以欺骗方式签订租房合同并收取房租。2.一审法院不顾漯河市房管局公布的2015年第六号购房警示，认定宋超美购房合同有效认定事实错误。3.泰捷公司在签订租房合同后缴纳了2015年以前的房租，2016年泰捷公司通过郾城区政府市场中心的领导知道漯河食品批发市场整体项目被区政府拍卖给漯河泰捷置业有限责任公司的情况后，找到该公司查看了罚没移交国库的文件后，向宋超美提出了异议，并明确拒绝向宋超美缴纳房租，一审判决上诉人支付所谓的“合法”房租于法无据，适用法律错误。4.一审法院不采纳泰捷公司反映给法院涉案房屋被罚没的事实，仅以宋超美提交的租房合同进行判决错误。 宋超美二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1.对涉案房屋有出租权。2011年7月28日宋超美与漯河市郾城区市场发展服务中心、漯河市中达房地产开发有限责任公司（以下简称“中达公司”）签订房屋预定书，并一次性支付全部购房款90万元购买涉案房屋，该中心和“中达公司”出具有收款收据。2013年，漯河市郾城区市场发展服务中心、“中达公司”将涉案房屋交付给宋超美，有房屋预定书及收据予以证明。2.宋超美与上诉人签订的《租房合同》合法有效。2015年5月，宋超美与上诉人签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反《合同法》第52条的规定，并且已经实际履行，合法有效，应受法律保护。3.上诉人拖欠宋超美涉案租金48500元。宋超美与上诉人自2015年1月1日建立租赁关系后，上诉人向宋超美支付了2015年的租金18000元。上诉人支付宋超美2016年租金10000元，下欠租金8000元。上诉人未支付宋超美2017、2018年度的租金。截止到2019年3月，上诉人累计拖欠宋超美涉案租金48500元。二、一审判决适用法律正确。宋超美与上诉人签订的《租房合同》合法有效，上诉人长期拖欠租金，构成根本违约。一审判决根据《合同法》第52条、第94条、第236条的规定，支持宋超美的诉讼请求，适用法律正确。三、上诉人的上诉请求和理由不能成立。1.宋超美不存在隐瞒涉案房屋已被罚没并移交财政局的情形。2011年7月宋超美签订房屋预定书，支付买房款，2013年宋超美接收开发商交付涉案房屋，2015年宋超美将涉案房屋出租给上诉人，到本案开庭之前，宋超美根本不知道有所谓的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》等文书存在。宋超美在一审法院开庭时，上诉人作为证据出示才知道有所谓的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》等文书。因此，宋超美根本不存在上诉人所称的隐瞒房屋已经被罚没并移交财政局的情形。2.漯河市房管局的购房警示，不能作为认定购房合同无效的依据。上诉人所称的“购房警示”系漯河市房管局于2015年发布，而且时间在宋超美购买涉案房屋之后。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。根据上述法律规定，上述人所称的“购房警示”明显不能作为认定合同无效的依据。上诉人上诉称“一审法院没有依据漯河市房管局的购房警示，认定宋超美的购房合同有效，认定事实错误”，明显是对法律的认识错误，故上诉人关于购房合同无效的理由不能成立。3.上诉人依据所谓的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》、拍卖文书等拒付租金，没有法律依据。首先，上诉人提供的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》成立时间是2011年8月，如果涉案房屋已经如上诉人所称被“罚没”，那么开发商根本无法在之后的2013年向宋超美交付房屋。此外，2013年开发商交付房屋至今，没有任何单位、组织向宋超美主张过涉案房屋的产权。其次，上诉人提供的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》、拍卖文书是复印件，不是原件，没有法律效力，并且上诉人也不能证明这些所谓的证据，是发生法律效力的法律文书。因此，《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》、拍卖文书等不具有任何证据效力。再次，上诉人提供的《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》、拍卖文书等与宋超美和上诉人均没有关联性。因为被“罚没”的对象是沙北街道办事处，不是宋超美，上诉人并没有证据证明其因政府行政机关的“罚没”及拍卖行为取得了对涉案房屋的所有权。因此，上诉人以《行政处罚决定书》、《非法财物移交书》、拍卖文书等作为拒付租金的证据，没有道理，不能成立。4.宋超美的购房合同到目前为止没有被法院判决确认无效，也没有被法院判决解除、撤销，依然具有法律效力，宋超美对涉案房屋有出租权。上诉人从宋超美手中接收的涉案房屋，应当返还原物。上诉人拒付房租的行为，既是违约行为也是失信行为，上诉人应当向宋超美履行支付拖欠租金的义务。5.上诉人在一审法院认可《租房合同》是真实的，上诉人在上诉状中又称《租房合同》是虚假的，明显存在矛盾，不能自圆其说。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 宋超美向一审法院起诉请求：1.解除宋超美与泰捷公司之间的租赁合同；2.泰捷公司支付租金48500元(租金暂计算至2019年3月)；3．周红恩对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由泰捷公司、周红恩负担。 一审法院认定事实：2015年5月8日宋超美与泰捷公司签订《租房合同》，约定将漯河市食品批发交易市场A区142号房屋租赁给泰捷公司；租赁期限为2015年1月1日起自2015年12月31日止；租金为一年18000元。泰捷公司自2015年至今使用涉案房屋，其已向宋超美支付涉案房屋2015年全部租金、支付2016年房屋租金10000元，剩余房屋租金未支付。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，本案的《租房合同》已经成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”宋超美按照《租房合同》的约定将涉案房屋交付给被告使用，合同到期后，泰捷公司仍继续使用涉案房屋，宋超美未提出异议，故《租房合同》继续有效，泰捷公司应按照合同约定履行支付房屋租金的义务，故对宋超美要求泰捷公司支付2016年至2019年3月房屋租金的请求法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中泰捷公司从2016年至今未支付房屋租金的行为，侵犯了宋超美的合法权益，故对宋超美要求解除与泰捷公司签订的《租房合同》的诉请，法院予以支持。周红恩并不是《租房合同》的相对人，也不存在宋超美主张的周红恩与泰捷公司人格混同的情形，故对宋超美要求周红恩支付租金的诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、原告宋超美与被告漯河市泰捷茶业有限公司于2015年5月8日签订的《租房合同》于本判决生效之日起解除。二、被告漯河市泰捷茶业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋超美支付截至2019年3月房屋租金48500元。三、驳回原告宋超美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，减半收取计510元，由被告漯河市泰捷茶业有限公司负担。” 二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为当事人双方签订的租房合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，当事人双方于2015年5月8日签订的《租房合同》并不违反前述法律规定，且当事人双方出租、租赁意思表示真实，故该合同合法有效。关于宋超美所购房屋未办理相关权属证书等问题，市政府已经通过会议纪要等方式逐步解决中，且与本案不是同一法律关系，不宜在本案中一并审理。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，当事人双方租赁合同到期后，泰捷公司继续使用涉案房屋，宋超美没有提出异议，当事人双方应当按照签订的原租赁合同履行。泰捷公司拒不支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”宋超美请求解除双方的租赁合同于法有据。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”泰捷公司应当返还租赁物并支付欠付租金。综上，上诉人泰捷公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1013元，由上诉人漯河市泰捷茶业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇二〇年三月十三日 书记员  李晶晶