辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初15642号 原告：沈阳比瑞门窗有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：王崇民，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王泽，男，1994年4月27日出生，汉族，系该公司副经理，住所地沈阳市铁西区。 被告：辽宁民亿房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：关保民，系该公司经理。 被告：沈阳韩建大成府置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：关崇民，系该公司经理。 被告：沈阳莱蒙物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：曹广义，系该公司经理。 三被告共同委托诉讼代理人：阎政，系辽宁金正律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：孙岩，男，1977年7月13日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告沈阳比瑞门窗有限公司（以下简称：“比瑞公司”）诉被告辽宁民亿房地产开发有限公司（以下简称：“民亿公司”）、被告沈阳韩建大成府置业有限公司（以下简称：“韩建公司”）、被告沈阳莱蒙物业管理有限公司（以下简称：“莱蒙公司”）建设工程合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告比瑞公司法定代表人王崇民及委托诉讼代理人王泽、被告民亿公司、被告韩建公司、被告莱蒙公司共同委托诉讼代理人阎政、孙岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判定工程款顶账房违约赔偿金537082.8元；2.请求法院判定对X#楼XX号房恢复供电；3.请求法院对X#楼XX号顶帐房进行价值评估；4.案件受理费由被告承担。 事实和理由：在民亿苹果树住宅小区的塑钢门窗工程中，被告由于资金严重缺乏，我公司垫付了大量的工程款。在2014年10月24日被告顶付X#楼X-X-X住宅，面积73.97平方米，每平方米5430元，总房款401657.1元。在2015年5月25日顶付了楼41号房所谓网点，面积124.95平方米，每平方米10000元，总房款1249500元。被告是房地产企业向我公司转移房屋所有权的顶账房，顶账房协议书签订之日，被告就将全部购房款从我公司工程施工款中全部扣出。应认定为是商品房的买卖合同。但由于被告至今四年多，没有取得商品房的预售许可证，因被告的原因顶账房一直不能使用。房屋无水、无电、无供暖无法使用被告违反物业法，以楼XX号房办理入住时，即无水、无电、无采暖、无煤气根本无法使用，交涉多次答应办而迟迟不办，无奈我公司自费自行采购材料、施工安装及人工费，合计13105元。至今没电，没有产权证，此房一直处于闲置状态。1、由于X#楼XX号房四年多，没有合法手续，不能变现，房屋一直处于闲置状态，我公司继续垫付工程款，给我公司造成的损失应该按照银行贷款利息，最低4.9%利息计算；给付违约金：1249500元×4.9%×4=244902元；2、被告给我公司顶账的两套房产均为全款顶付，在顶账房协议书中规定被告负责为原告提供办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同，准住通知单及发票等），但被告一直没有兑现承诺，理应追补违约金。按商品房销售法34条享有办理房产证的合法权益，按照法律规定、推迟办理房产证的违约金为每日1/10000计算，给付违约金X#楼门市41号房入住时间2015年11月9日至今1550天1249500元×1/10000×1550(天）=193672元；X#楼1-1-3号入住时间2015年2月14日至今1800天；401657.1元×1/10000×1800(天）=72298元，合计为：193672元+72298元=265970元。直到房产证办下为止；三、要求恢复供电。由于我公司起诉被告给付工程余款，2018年3月5日开庭，被告十分恼怒，沈阳莱蒙物业公司经理关健于2018年3月8日将顶付的X#楼XX号房切断电源至今不给供电，房屋无法居住、无法办公使用，要求恢复供电。四、请求法院对顶账房进行价值评估。理由一：被告无力支付工程款才顶房支付，不同意顶房。就解除合同，价格偏高。理由二：顶付的X楼XX号房，没有安装水、电、供暖、煤气的基本设施，顶账后自行解决，不是完整的建筑商品房，不能按照成品房价格顶付给我们。理由三：顶付的X#楼XX号房，根本不是门市房，门前没有道，也没有路是一个死胡同，不应该按照标准门市房的价格顶付。根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的法律规定，请求法院对工程款顶付的X#楼XX号房的价值进行司法评估，并给付违约金赔偿金。请求法院公平、公正判决，维护我公司的合法权益。 被告民亿公司辩称，（一）关于顶账房违约赔偿金。1、本案被告民亿公司因欠原告工程款，双方于2015年5月25日签订协议，双方同意用41号网点，面积124.95㎡抵顶工程款124.95万元，合每平方米1万元。该房是商业网点、造价较高，当时按该房的正常价格应在2万元／㎡左右，但之所以按1万／㎡抵顶给原告，是由于当时该栋建筑整体虽然有水有电、但无暖气和煤气，因为当时该房处于违建状态，短期办不了产权证（该小区共计9栋楼，其中8栋属于违章建筑，办不了产权证，这是小区业主公知的事实），什么时候能补齐相关手续，政府给办证、办暖气和煤气，被告作为一个企业无法确定，被告又带领原告多次到该房实地观察，说明了房产的真实情况，在原告对该栋房产的真实情况十分清楚的情况下，原被告双方才签订了顶账协议，才确定了1万元／㎡的低廉价格，所以原告今天以此为理由说明被告违约，要求被告赔偿损失是无理要求。原告对无煤气和暖气办不了产权证早就知情，用1万元／㎡的低廉价格抵顶的就是这样的一个房产，煤气和暖气以及办证只能听从政府的规划和安排，不是本案被告力所能及的事。原告自行采购材料施工安装不是我方应做而未做的事务，其费用理应由其自己负担。2、原告诉称该房产因没有合法手续不能变现，一直闲置，要求我方赔偿该房款等值的利息，我方认为没有事实依据。首先，该房产在当时属于违章建筑，相关手续正在协调办理中，对此当时原告是知情的，也是认可的，所以才确定1万元／㎡的低廉价格，在该房产交付给原告后，原告已占有该房产并办理入住和装修，原告将该房产闲置也好，出卖也好，使用也好，完全是原告的权利，我方无权干涉，房产闲置是原告自己决定的，不应由我方承担所谓的损失。其次，该房产真实情况是闲置了还是使用了我方不知情，原告也没有向法院提供证据证明该房产闲置，故原告以房产闲置为由向我方提出赔偿，无事实依据。3、原告要求被告给付拖延办理房产证而产生的违约金，无事实和法律依据。被告顶账给原告的XX号网点和X＃X-X-X二处房产无论在当时还是在现在都属于违章建筑，整个大城府小区除X号楼以外的X栋建筑楼目前都属于违章建筑状态，这种状态的形成有着历史的和政策上的原因，其违章建筑的性质在原被告形成顶账协议时就是确定的，也是原告知情的，而违章建筑是不能办理房产证的，只能随着以后的与政府的协调妥善处理好这一历史问题（目前与政府已有解决方案），顶账时对于该顶账房产以后不能办理产权证被告是认可的，所以原告今天要我方办理房产证是无理要求，是对认可的事实的违背，其所计算的每日房款的万分之一损失赔偿更无法律依据。在此请求人民法院予以驳回。（二）关于原告请求对房产进行价值评估。首先、我方认为对房产评估既无目的又无意义，因为双方在签订顶账合同时对房产的价值是自愿认可的，也就是说无论房产的真实价值是多少，双方认可的是顶账合同上约定的价值，房产到底值多少钱，双方是不关心的。真实价值与双方无关。其次、原告在诉状中称，XX号网点门前无道路是个死胡同，不是完整的商业网点，不应按商业网点顶账等，我方认为，此话毫无道理。因为无论该房是商业网点也好还是住宅也罢，当时我方是带着原告仔细查验过该房的，包括该房门前门后的自然环境，地理位置，对此原告是了解的，当时就是基于这么个自然情况才确定了1万元／㎡的低廉价格，而现在原告又称这也不好那也不好，请问原告对于这么不好的房产，为什么当时原告同意签订顶账合同呢？原告的这种理由充分说明了原告对合同违背，请人民法院不予采信。 被告韩建公司答辩意见与被告民亿公司答辩意见一致。 被告莱蒙公司辩称，1、原告所述我公司将X号楼XX号房切断电源虽然是事实，但是具体情况是，原告长期不交电费，经多次催收也不缴纳，物业公司不得已才切断其电源，我方认为供电合同一方拒不缴纳电费，另一方有权停止供电，这是电业部门的合法做法，也是被告依照我国合同法的规定行使同时履行抗辩权的表现，有法可依。若原告否认欠费，请出示缴费收据。2、本案属于合同纠纷，这与原告请求供电不属于同一案由和法律关系，应另案处理，请人民法院予以驳回。鉴于以上情况，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月24日，被告民亿公司（甲方）与原告比瑞公司（乙方）签订《顶账房协议书》一份，约定将昆山西路南、大成火车站北侧大成府项目住宅一套作为以实物拨工程款的形式抵顶给乙方。总房款为401657.1元；一、具体房源如下：X#楼X-X-X（涉诉房屋），面积为73.97平方米（以最终测绘大队面积为准），单价5430元每平方米。房源一套总房款401657.1元，乙方已支付20000元整给甲方作为房源定金，剩余房款381657.1元抵顶给乙方，作为大成府项目X#、X#-XX#楼塑钢门窗制作、安装工程款，工程款在工程全部竣工结算后，超出抵顶的房款金额或是未到抵顶的房款金额部分，双方以现金形式多退少补。如果该工程验收不合格，该《抵账房协议》自动作废。二、在房源正式备案前，甲方可免费为乙方更名一次。甲方负责给乙方提供办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同、准住通知单及发票等），但所需费用由乙方自行承担。合同签订后，原告比瑞公司向被告民亿公司支付定金20000元。 2015年5月25日，被告民亿公司（甲方）与原告比瑞公司（乙方）签订《顶账房协议书》一份，约定将昆山西路南、大成火车站北侧大成府项目41号网点一套作为以实物拨工程款的形式抵顶给乙方。总房款为1249500元；一、具体房源如下：XX#网点（涉诉房屋），面积为124.95平方米（以最终测绘大队面积为准），单价10000元每平方米。房源一套总房款1249500元，作为大成府项目X#、X#-XX#楼塑钢门窗制作、安装工程款，工程款在工程全部竣工结算后，超出抵顶的房款金额或是未到抵顶的房款金额部分，双方以现金形式多退少补。如果该工程验收不合格，该《抵账房协议》自动作废。二、在房源正式备案前，甲方可免费为乙方更名一次。甲方负责给乙方提供办理商品房买卖的一切合法手续（如商品房买卖合同、准住通知单及发票等），但所需费用由乙方自行承担。 另查明，沈阳市规划和国土资源局2014年7月28日作出《市规划国土局关于取消2012-037号秦沈线北地块竞得人资格的函》（沈规国土函[2014]166号），于洪区政府：沈阳市土地交易中心已于2014年6月4日解除《秦沈线北地块挂牌交易成交确认书》（沈土交字[2012]36号），取消沈阳韩建大成府置业有限公司宗地编号2012-037号秦沈线北地块的竞得人资格，竞买保证金不予返还，并已在《沈阳日报》连续公告3日（6月4日-6月6日）。 再查明，案涉5#楼1-1-3、41#网点两处房屋已向原告交付，并办理了入住手续，但由于未缴纳土地出让金，案涉房屋五证全无，现无法办理相关房产手续。 审理过程中，原告撤回第2项对X#楼XX号房恢复供电的诉讼请求，并撤回对被告莱蒙公司的起诉。原告撤回对X#楼XX号顶帐房进行价值评估的请求。原告变更诉讼请求为：1.请求判令X号楼X-X-X顶账房协议有效，给付不能办理房产证的违约金73302元；2.请求判令X号楼XX号网点顶账房无效返还房屋房款，给付不能办理房产证违约金、迟延交房的总房款利息及赔偿金463780元；3.诉讼费由被告承担。 本院认为：公民及法人的合法权益应受到法律保护。 关于本案案由，原、被告之间达成的以物抵债协议系基于原合同的履行问题而产生，可以视为原合同的补充协议，因此发生争议，应以原合同的种类性质来确定案由。本案原、被告之间原系建设工程合同关系，本院确认本案案由为建设工程合同纠纷。 关于两份《顶账房协议书》效力问题，本案中，原告比瑞公司为被告民亿公司开发的楼盘施工，因被告民亿公司无力支付原告比瑞公司到期工程款，双方经过结算后原告比瑞公司与被告民亿公司签订了两份《顶账房协议书》，约定以案涉房屋抵顶欠付的工程款，同时约定由被告民亿公司提供办理商品房买卖的合法手续。双方应系以物抵债合同法律关系。案涉两份《顶账房协议书》系双方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。 关于原告提出关于案涉X#楼XX号房屋签订的《顶账房协议书》，因顶账时原告不知道土地被收回，且顶账的X#楼XX号房屋不属于网点，属于欺骗，应确认顶账协议无效的主张。因原告系案涉房屋建设工程的施工方之一，故签订协议时，原告对抵债房屋状况应当清楚，且抵债债权数额系经双方结算确认，故不存在欺诈的问题。因取消被告土地竞得人资格的时间为2014年6月4日，在顶账协议签订之前，故原告提出顶账时原告不知情的意见，本院不予采信。对于原告请求8#楼41号网点顶账房协议无效返还房款，并支付违约金、赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告提出案涉X号楼X-X-X抵账房屋不能办理房产证，应由被告赔偿违约金的主张，本案中，2014年6月4日被告土地竞得人资格被取消，2014年10月24日签订案涉X#楼X-X-X房屋抵账协议，因此签订抵账协议时，双方均应清楚涉案X号楼X-X-X房屋不具备办理房屋所有权证的条件，虽协议约定由被告提供办理商品房买卖的合法手续，但双方亦未就履行期限、违约后果进行约定。故本院对原告该项诉讼请求，不予支持，在具备办理房屋所有权证的条件后，原告可再行主张。 关于原告在审理过程中提出撤回对被告莱蒙公司的起诉,不违反有关法律规定,本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条之规定，判决如下： 驳回原告沈阳比瑞门窗有限公司的诉讼请求。 案件受理费9171元，由原告沈阳比瑞门窗有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李响 人民陪审员  常艳 人民陪审员  姜浩 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  高娜