湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终264号上诉人（原审被告）：陈晓锋，男，1982年5月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省安化县。委托诉讼代理人：伍志宝，湖南省新化县孟公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓艳军，女，1970年10月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘桂花，女，1949年2月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省安化县。（邓艳军之母）委托诉讼代理人：刘良科，湖南迪坤律师事务所律师。上诉人陈晓锋因与被上诉人邓艳军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2019）湘1322民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈晓锋的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人的表弟曾合伙从事小额贷款投资公司，彼此关系较好，且上诉人尚欠被上诉人表弟的钱，被上诉人表弟便介绍其姑妈刘桂花的女儿邓艳军到上诉人处购买门面，上诉人遂同意将原价为每平方米8823元的门面以每平方米13800元的价格、总价30万元卖给邓艳军，为防止其他人在价格上有攀比，上诉人与被上诉人于2015年1月21日签订了《商铺买卖合同》，名义上约定门面每平方米13800元，总房款为469200元，但实际只按30万元支付购房款。合同签订后，被上诉人的母亲刘桂花仅代被上诉人支付了4万元购房款，剩余款项由被上诉人表弟口头担保，但为了让其他买房者相信买房都必须付清全款，上诉人给被上诉人开具了一张449200元的收据，被上诉人表弟还口头承诺若被上诉人未还清房款，可以折抵上诉人欠其的欠款。2、被上诉人未能提交支付449200元购房款的资金来源、银行的取款凭证或转账凭证，一审法院在未对被上诉人的款项交付、经济能力、当事人财产变动情况进行审查的情况下，仅凭被上诉人提交的收据及与其有利害关系的证人证言即认定被上诉人分三次共支付给上诉人购房款449200元，并判决上诉人予以返还缺乏事实依据。且如果被上诉人分三次支付购房款，每次应该分别出具收据，但其无法提供前两次的收据复印件。加之刘桂花系年满70岁的年迈老人，无固定收入，没有足够的资金来源，无任何证据表明刘桂花在购房前拥有40余万元的资金。上诉人虽与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，但被上诉人仅支付了4万元购房款，一审法院在没有足够证据证明的情况下判决上诉人返还449200元购房款错误。3、被上诉人的母亲刘桂花在一审中陈述其在签订合同时支付购房款4万元，被上诉人提交的证人证言亦予以证实，上诉人也表示认可，一审判决认定其在签订合同时支付购房款5万元错误。4、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定错误，本案中，被上诉人未按合同约定付清购房款，上诉人没有义务将产权交付给被上诉人，上诉人不存在违约情形。即使上诉人违约，也应按双方约定的违约条款承担违约责任，双方在2016年12月18日就违约责任达成一致意见，约定违约金为5万元，且该5万元违约金已在被上诉人妹妹的购房款中予以扣除，上诉人不再承担任何违约责任。加之涉案门面登记在刘旭光名下，上诉人未将该房屋出卖给第三人，一审判决上诉人赔偿违约金440000元系适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人邓艳军辩称：1、一审判决认定事实清楚，上诉人向被上诉人出具的收据系书证，上诉人虽对此提出异议，但并未提交相反证据予以反驳，应确认其证明力，且上诉人在出具收据后又向被上诉人出具承诺书，承诺为被上诉人办理房屋过户手续，该事实及上述收据足以证明被上诉人已向上诉人支付购房款449200元；2、涉案门面于2016年1月20日办理房产证，登记在案外人刘旭光名下，并非登记在上诉人名下，且刘旭光于2016年6月13日将该房产抵押给新化县农村信用合作联社，并办理了抵押登记，故一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓艳军向一审法院的诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款469200元，并支付原告自2015年1月21日起至退清购房款之日止的利息（以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告支付原告逾期交付商铺的违约金491752元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2015年1月21日，被告陈晓锋（出卖方暨甲方）与原告邓艳军（买受方暨乙方）签订《商铺买卖合同》，合同约定：“第一条商铺的基本情况甲方自愿将坐落于娄益街二期Ｃ栋信义豪庭7号商铺出售于乙方，商铺建筑面积为34平方米；第二条计价方式甲乙双方按该商铺的建筑面积计算价款，该商铺单价为13800.00元／平方米，总金额为469200元整；第三条付款方式乙方应于本合同签订之日起十日内付款449200元，余款20000.00在甲方为本合同的商铺办好房产证及国土使用证后一次性付清；第四条商铺的交付1、甲方应于2015年2月17日前将本合同的商铺按照政府房产部门验收标准交付给乙方；……3、甲方保证本合同的商铺无产权和债权债务纠纷，如因该原因造成的该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由甲方承担全部责任和违约责任；第五条双方权利和义务1、甲方未按本合同约定时间交付商铺，甲方应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给乙方，逾期未交60日后，乙方有权解除合同，并由甲方于十日内支付乙方已付金额及已付金额的5%违约金；2、甲方应于本合同的商铺交付给乙方后6个月内办理好房产证和国土使用证，逾期未办理，甲方应支付本合同总金额的2%作为违约金给乙方；3、乙方支付10000.00给甲方，由甲方为其办理房产证及国土使用证，不够款项由甲方自理，乙方不再负责；……第六条本合同经甲乙双方签字盖章之日起生效。”2、2015年1月21日，被告陈晓锋向原告邓艳军出具收款收据：“今收到邓艳军购信义豪庭7号门面款肆拾肆万玖仟贰佰零拾零元￥449200.00收款人陈晓锋并加盖了信义豪庭管理有限公司财务专用章”。3、2016年4月16日，刘吉（继）伟出具收条，内容为：“收条今收到邓艳军买信义豪庭7号门面过户费贰万元整（20000.00元）代陈晓锋收刘吉伟2016年4月16号”。4、原、被告签订的《商铺买卖合同》中约定的买卖标的为坐落于娄益街二期Ｃ栋信义豪庭7号商铺，但7号商铺实际分为7Ａ和7Ｂ。5、2016年12月18日，被告陈晓锋出具承诺书，内容为：“承诺书关于信义豪庭7-Ｂ号门面因信义豪庭往上加层，陈晓锋承诺邓艳军在2017年12月底无条件办理过户手续，交办证违约金伍万元整（50000.00元），如未办理，违约金不退还。承诺人：陈晓锋2016年12月18日”。该50000元违约金，在原告邓艳军的妹妹邓艳琼在被告处买房时予以抵扣购房款50000元。6、涉案信义豪庭7-Ｂ号门面已于2016年1月20日办理房产证（房权证：新房字第××号），房产证显示：房屋所有权人刘旭光，房屋坐落苏新工贸区信义豪庭107Ｂ房，建筑面积31.28ｍ2；于2016年3月办理国有土地使用权证（新国用（2016）第ＸＧ0043-2号），显示：土地使用权人刘旭光，坐落于苏新工贸区信义豪庭107Ｂ房。2016年6月13日，刘旭光将该房产抵押给新化县农村信用合作联社（现改制为湖南新化农村商业银行股份有限公司），并办理了抵押登记，权证号为：房他证新字第××号。二、双方当事人有争议的事实。1、原告是否已按合同约定向被告支付购房款？共计支付数额？原告认为，其已分三次于2015年1月底前向被告支付购房款449200元，被告于2015年1月21日向其出具了449200元的收款收据；于2016年4月16日缴纳了过户费20000元，已按约足额支付了购房款。被告认为，原告仅支付购房款50000元，其主张的全额支付购房款无转账凭证或取款凭证证明，且被告于2017年12月底支付了原告50000元，该50000元在原告亲戚在被告处购房时抵扣了购房款。法院认为，原告主张其于2015年1月份分三次向被告支付了购房款449200元，有原告提交的被告出具的收款449200元的收据，另法院对刘继伟、夏漫平的调查笔录也可以证明原告于2015年1月份分三次向被告支付了购房款共计449200元，同时被告于2016年12月18日向原告出具承诺书，承诺在2017年12月底无条件为原告办理过户手续，并约定了违约金50000元，因被告违约，该违约金50000元以抵扣原告妹妹邓艳琼在被告处买房的购房款的方式进行了支付，亦可以佐证原告已支付449200元购房款，被告承诺过户的事实。被告仅以无转账、取款凭证来推翻其出具的收款收据显然依据不足，被告作为完全民事行为能力人明知出具收据会产生何种法律后果，如在原告未按约定缴纳购房款的情况下其仍出具收据，并在将近两年后再次书面承诺给未交大部分购房款的原告办理过户手续，明显不符合常理，故对被告的此种辩解，法院不予采信。原告主张其于2016年4月16日向被告缴纳了20000元过户费，并提交了刘吉伟出具的代被告收取20000元的收条，被告对此不予认可，因该20000元的收据并非被告出具，被告当庭否认委托刘吉伟收款，且结合原、被告购房合同中约定该过户费1万元系在办理好房屋产权证以及国土证后付清，而该房屋一直没有交付更没有为原告办理好相关权属证书的事实，法院认为原告已经交纳了20000元过户费的主张缺乏有效、充分的证据支持，故不予采信。综上，法院认定原告共计向被告支付的购房款为449200元。2、被告是否存在违约？是否存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形？原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？原告认为，被告未按约交房，应按约承担违约金。同时信义豪庭7号商铺实际存在7Ａ和7Ｂ商铺，7Ａ商铺已经登记在案外第三人名下，7Ｂ商铺登记在案外人刘旭光名下并已抵押给了湖南新化农村商业银行股份有限公司，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，诉求解除合同，并要求被告退还原告购房款并按银行同期贷款利率支付利息。被告认为，是原告没有按约支付购房款在先，涉案商铺一直空置，被告没有使用过，原告曾经使用过，被告不存在逾期交房的违约行为；同时，其不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形；故不承担返还购房款、购房款利息及相关违约责任。法院认为，如前所述，法院认定原告已按《商铺买卖合同》的约定于2015年1月31日前支付购房款449200元，被告理应按照合同约定于2015年2月17日前将涉案商铺按照政府房产部门验收标准交付给原告，但被告未提交证据证明其已在此时间点前将涉案商铺交付了原告，同时未提交证据证明其主张的原告曾经使用涉案商铺，故对其关于未逾期交房的主张不予采纳。根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第1点的规定，被告未按合同约定时间交付商铺，被告应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给乙方。另，原、被告签订的《商铺买卖合同》中约定的买卖标的为坐落于娄益街二期Ｃ栋信义豪庭7号商铺，但7号商铺实际分为7Ａ和7Ｂ，根据被告于2016年12月18日出具的承诺书可以认定，双方就买卖标的已确定为信义豪庭7Ｂ号门面，但该门面已于2016年1月20日办理房产证，于2016年3月办理国有土地使用权证，登记权利人为刘旭光，2016年6月13日，刘旭光将该房产抵押给湖南新化农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告在与原告签订《商铺买卖合同》，原告按约支付购房款后，擅自将买卖标的物过户给刘旭光并办理抵押登记，导致《商铺买卖合同》目的不能实现，故根据该条法律规定，对原告主张解除与被告签订的《商铺买卖合同》，并要求返还已付购房款及利息的诉求予以支持。关于违约金的计算问题。根据《商铺买卖合同》关于交房时间和逾期交房违约责任的约定，以原告已支付的购房款449200元为基数，自2015年2月18日起按月利率2%计算支付至原告诉请法院判决解除《商铺买卖合同》之日即2019年7月24日止，计算为478248元，但该违约金超过了原告已交购房款的一倍，故法院酌情调整为440000元。关于购房款及购房款利息的认定及起止计算时间问题。原告主张返还购房款及购房款利息按同期银行贷款利率计算，法院结合庭审查明的事实，支持由被告返还原告购房款449200元，并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款全部返还之日止的利息。一审法院经审理认为：原告邓艳军与被告陈晓锋于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的权利和义务。该案中，原告按约向被告支付了449200元购房款，被告理应按约在2015年2月17日前将买卖标的物交付给原告，被告未按约交付，根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第1点的约定，被告应按月支付本合同已交付金额的2%作为违约金给原告，但该计算方式所得违约金478248元超过了原告已经交纳的购房款的一倍，法院合理认定为440000元。另，被告在与原告签订《商铺买卖合同》且原告按约支付购房款后，被告擅自将买卖标的物过户给刘旭光并办理抵押登记，导致《商铺买卖合同》目的不能实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告有权主张解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故支持由被告返还原告购房款449200元并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款返还之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邓艳军与被告陈晓锋于2015年1月21日签订的《商铺买卖合同》；二、由被告陈晓锋在判决生效后十五日内返还原告邓艳军购房款449200元，并支付自2015年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年期以上年利率4.85%计算至购房款返还之日止的利息；三、由被告陈晓锋在判决生效后十五日内支付原告邓艳军违约金440000元；四、驳回原告邓艳军其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13409元，由被告陈晓锋负担12692元，由原告邓艳军负担717元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为，陈晓锋与邓艳军在2015年1月21日签订《商铺买卖合同》后，又于2016年12月18日向邓艳军出具承诺书承诺在2017年12月底办证，在邓艳军起诉要求解除合同前，其并未向邓艳军主张交纳房款，如陈晓锋所述邓艳军未足额支付房款，则陈晓锋的上述行为不合常理，但陈晓锋却未能对此作出合理的解释，故一审法院对其所提出的邓艳军未足额支付房款的主张不予支持并依据本案的实际情况认定邓艳军已经实际支付购房款449200元是有道理的。案涉房屋现已登记在案外人刘旭光名下并办理了抵押登记，陈晓锋未能依约如期交付房屋并办理相应产权手续，一审法院认定陈晓锋的行为系违约并判令其承担违约责任符合法律规定。综上所述，上诉人陈晓锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费13745元，由上诉人陈晓锋负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  刘 威审判员  曾爱东二〇二〇年三月二十四日法官助理罗博航书记员邹丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。