浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终86号上诉人（原审被告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。法定代表人：张康，总经理。委托诉讼代理人：杜曙光，公司员工。被上诉人（原审原告）：金华市柳湖花园小区业主委员会，住所地：金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园小区。负责人：李伟梁，主任。委托诉讼代理人：汪涛，浙江明其道律师事务所律师。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业，原金华市辛迪物业管理有限公司，以下简称辛迪物业）因与被上诉人金华市柳湖花园小区业主委员会（以下简称柳湖花园业委会）物权保护纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒定物业上诉请求：撤销原判，依法改判驳回柳湖花园业委会的起诉。事实与理由：1、一审认定事实错误。柳湖花园小区建成时间是在2004年，其主体建筑陆续完成于2003年底，故涉案所指的场地在小区建成时不是公共空地，已经是移动信号发射塔。2、一审法律适用错误。一审以民法通则117条侵害财产权判决恒定物业败诉，不符合法律规定。该土地的财产权不属于柳湖花园业委会，而是属于开发者恒兴公司，且财产权人恒兴公司将此利益转让给了恒定物业。柳湖小区的建筑不完全是业主所有的住宅，除此之外还包括政府所有的小学、幼儿园，这些建筑和移动发射塔一样，其所有权（建筑和土地）属于建筑物所有者，不属于住宅的业主。柳湖小区开发时这部分的土地属于开发者恒兴公司，中国移动通信集团浙江有限公司金华分公司（以下简称移动金华分公司）经政府同意设立移动塔，由其自建，是移动公司的产权，不是小区业主所有的公共建筑。由于移动公司没有向恒兴公司支付土地款，恒兴公司鉴于土地所有者的权利，收取移动公司土地使用的费用，并将这些钱给恒定物业。此后，移动公司将此款误付给金发房地产开发公司，金华市政府曾多次协调，要求金发房地产公司退回此款，移动公司重新付款给恒兴公司。3、一审法律关系错误。一审法院按照侵权立案，柳湖花园业委会若作为土地的权利人，由于占用土地的是金华移动公司，柳湖花园业委会应当向其起诉，柳湖花园业委会起诉告错了对象。4、一审错误的用民事裁判干预行政权。金华市政府对柳湖花园遗留问题做过多次协调处理，移动公司发射塔土地占有使用费问题是其中之一。当时会议决定移动公司发射塔的土地占有使用费由开发者恒兴公司收取，会议当事人都健在，可以调查。5、关于协议的说明。双方采用场地租赁费的不规范的表述，实际上双方约定的是对2003年占用土地的一次性补偿，以后不再支付。即使是租赁，移动公司向开发者的委托人承租，与小区业主及其代表者业委会没有关系。柳湖花园业委会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，诉争的有关租赁场地，位于柳湖花园小区的中心地区，是属于小区的公共使用场地，一直由柳湖花园业委会负责管理，依据“谁管理，谁受益”的原则，该场地出租的收益应属全体小区业主所有。无论小区的土地属性系国有划拨还是出让，小区的全体业主对于小区的公共部分（空地）有权行使管理包括相应收益的权利。其次，本案属于物权保护纠纷而非财产权纠纷，恒定物业在未取得柳湖花园业委会授权的情况下，径行与案外人签订租赁协议并收取租赁费。恒定物业在收取该租赁费用后，并未主动向柳湖花园业委会报告租赁情况，也未向柳湖花园业委会移交该费用。并且，恒定物业所收取的费用，绝大部分是其撤出小区后至租赁协议终止期间的租赁费。显然，恒定物业无权收取该笔费用。综上，恒定物业收取的租赁费于法无据，其行为侵害了全体小区业主的权利，柳湖花园业委会代表小区全体业主有权收回该笔租赁费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。柳湖花园业委会向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告归还场地使用费150000元并支付利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍，自2014年7月1日起计算至实际支付之日止）；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定：2003年，辛迪物业进驻位于金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园小区从事前期物业服务；2016年1月27日，辛迪物业经核准后变更为恒定物业，2015年7月1日恒定物业撤离柳湖花园小区。2014年6月10日，辛迪物业与移动金华分公司签订《通信场地租赁协议》，该协议原文内容如下：甲方：金华市辛迪物业管理有限公司地址：邮编：联系电话：开户行：中国银行金华经济开发区支行账号：39×××00乙方：中国移动通信集团浙江有限公司金华分公司地址：金华市光南路898号邮编：321000甲乙双方经充分协商，同意就下列场地使用权租赁事项，订立本合同，共同遵守。一、租用场地地点及范围：甲方自愿将位于金华市柳湖花园内80平方米场地的使用权出租给乙方使用。二、租用时间：租赁期限为自2014年6月10日至2023年12月31日止。三、租金及其他费用：甲乙双方议定的上述场地总租金为人民币150000元（含税）（大写：壹拾伍万元整）。租金支付方式为：1.甲方向乙方提供符合税务规定的发票后，乙方在30个工作日内将租金支付给甲方。四、甲方保证其拥有上述场地的所有权或已获得足够授权签署本合同，保证场地权属清楚；若发生与租赁场所有关的产权纠纷或债务纠纷，应由甲方负责解决。五、甲方责任：1.甲方应协助处理乙方在设备安装、使用、维护过程中遇到的各类问题，为乙方申请用电用水等正常、合理利用租赁物提供方便，同时甲方应保证乙方进出基站的道路畅通。2.甲方如需出卖或抵押上述场地使用权，应告知场地使用权的受让人或抵押权人本合同的相关条款，并应提前1个月书面通知乙方，确保租赁物所有权的转让或抵押不影响乙方的承租权。3.如果以上租赁的场地被国家征用，甲方应将未到租赁期限部分的租金退还给乙方。若今后该场地的管理支配权发生转移，甲方应保证在合同期限内乙方的相关权利得到保证。六、乙方责任：1.乙方自行负担设备供电的施工及材料费用。2.乙方在设备施工和维护中严格遵守甲方有关规定，保证甲方的正常工作秩序和安全。七、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同。所造成的损失由违约方承担，如双方协调提前解约，则甲方应将多收的租金退还乙方。八、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，由租赁物所在地的人民法院管辖。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议订，其补充协议经双方签字盖章后，与本合同具有同等效力。十、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份。双方签字盖章后生效。该协议最后有辛迪物业公章及授权代表杜曙光签名，还有移动金华市分公司及授权代表签字。2014年7月1日，移动金华分公司将场地租赁费150000元汇至上述协议中辛迪物业指定的银行账号。协议签订后，移动金华分公司使用场地至今。另查明，原告小区系政府安置小区。原告诉请当中所指的场地原系该小区内的公共空地，位于该小区湖的北面，物业服务中心的旁边。移动金华分公司曾于2003年左右在此建有一个移动信号发射塔，该塔下还有一矮小的附房。再查明，本案诉讼过程中，原告向一审法院提交一份由其与现为原告所在小区提供物业服务（于2018年11月1日入驻）的金华市安顺物业管理有限公司共同出具的《情况说明》，该《情况声明》称涉案场地移动发射塔及机房的租赁费非该物业公司的行为，且日常的维护管理工作由原告自主进行；该场地的使用及收益权等权属全体业主所有，该物业公司无权干涉；该物业公司与原告签订的物业管理合同中未约定涉案场地发射塔及机房由该物业公司管理并收费。同时，原告又向法院提交一份《情况说明》及《物业服务合同》，称自被告恒定物业撤出小区后，在现物业公司进驻前曾有珠海市凯宏物业管理有限公司为原告小区提供物业服务至2018年10月底，并称原告小区业委会也未委托该物业公司对讼争的出租场地进行管理。一审法院认为，本案的争议焦点为以下几个：一、原告有无权利向被告主张返还场地租赁费即原告是否是本案适格权利主体；二、若原告是本案适格权利主体，本案是否属于一案不能二次审理的情形；三、若原告系本案适格权利主体，原告向被告主张返还场地租赁费有无超过诉讼时效；四、若原告是适格权利主体且本案诉讼未超过时效，被告是否应返还给原告场地租赁费用及具体数额。关于第一个焦点问题，被告称原告没有涉案空地的土地使用权，因为原告小区是政府经济适用房小区，土地系国有划拨，未经出让，物权仍然属于国家，原告小区业主没有取得公用土地的使用权。原告则解释称涉案空地属于小区的公共使用场地，根据相关规定，小区内的公共使用部分是属于全体小区业主的，故原告有权代表全体业主对涉案空地行使权利，且自业主委员会成立后，一直由业主委员会负责管理，依据“谁管理、谁受益”原则，该空地出租的收益应属全体业主所有。一审法院认为，无论原告小区的土地属性系国有划拨还是出让，但该小区系政府安置小区，该小区的全体业主对于小区内的公共部分（空地）有权行使管理包括相应收益的权利。同时，原告也提供了被告撤出该小区后入驻的物业公司对涉案空地未曾有管理及收益的书面材料。故一审法院认为原告的主张合理有据，有权向被告主张返还场地租赁费。关于第二个焦点问题，被告称原告于2015年起诉被告物业交接的案件（案号：2015金婺民初字第3300号，2016浙07民终3239号）已结案，本案属于交接纠纷，一案不能二次审理。经一审法院查明，在该（2015）金婺民初字第3300号一案诉讼中，原告未就涉案空地租赁费的交接问题向被告主张过，法院也未作处理，故不构成一案不能二次审理的情形。关于第三个焦点问题，原告向被告主张返还租赁费有无超过诉讼时效。被告称本案已过诉讼时效，按原告提供的证据及陈述，被告是2014年6月实施的侵权行为（签合同），至今已超过5年，已过诉讼时效。移动发射塔于2003年建成，原告一直四处举报被告拿钱，早就“知道或应知道”所谓的被告“侵权行为”，但原告未在诉讼时效期间主张权利，已失去胜诉权。原告则解释其只知道被告将该空地租出去，但是不知道租赁时间等，直到拿到租赁协议后，才知道租赁时间10年；其次，原告一直以为被告撤出小区后，接替的珠海市凯宏物业管理有限公司有收取该场地租金，后经核实，该公司并未收取；第三，场地租赁协议现仍处于履行期，故本案不存在诉讼时效的问题。一审法院认为，因被告（原辛迪物业）系该小区的前期物业公司，在被告撤出该小区之前，原告未通过法院向被告主张场地租赁费，合乎情理；在被告与移动金华分公司签订租赁协议后（至少在撤出该小区前），被告就应已将该场地的租赁情况及被告已实际取得的租赁费向原告作出交接或明确说明，但被告至本案起诉止也未向原告对该笔费用的走向进行说明及作出交接；若如被告所称原告一直在向其主张，时效也一直产生中断的法律效力；同时，原告所称其最近才拿到租赁协议，才知道租赁10年，且租赁协议现仍处于履行期，故及时向法院主张。同时，正如被告所称的诉讼时效应从权利人“知道或应知道”起开始计算，诉讼时效的立法旨意是敦促权利人及时行使权利。一审法院认为权利人这种“知道或应知道”，不仅仅是指权利人知道其权利受到何人侵害，更为正确且完整的理解应该是权利人“知道或应知道”其权利受何人侵害的具体内容包括受侵害的具体情形以及受侵害所产生的具体损害金额，以便于权利人向侵害人主张。就本案而言，在租赁协议非原告直接参与或能轻易获得的情况下，原告未能尽快知晓被侵害的具体情形及受侵害的具体损害金额合乎情理，现原告获取协议后即向法院起诉，可见原告并非故意怠于行使权利。故综合考虑以上情况，原告的上述解释合理有据，一审法院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。第四个焦点问题，被告称在原告小区从事物业服务十三年，亏损五百万元以上，被告的所有收入，全部用于小区物业服务，没有一分钱盈利，原告没有理由占有被告公司的收入；另外，原告侵占被告其他收入几十万元，还以莫须有的权利起诉被告，实在过分。但被告并未针对上述抗辩特别是其收取的涉案空地租赁费系已全部用于小区的合理管理等支出的充分证据，故被告应返还其侵占的涉案空地的租赁费。关于返还具体数额的问题，原告主张全部返还，但考虑到被告系于2015年7月1日之前仍在管理小区，故一审法院调整为自2015年7月2日起至租赁协议终止时间即2023年12月31日期间的租赁费由被告返还给原告。经计算，该期间的租赁费用为133391.52元。一审法院认为，综合全案情况来看，被告于原告小区提供管理与服务期间，在未取得原告（小区全部业主）授权的情况下，径行与第三人签订租赁协议，将原告小区的公共部分即空地租赁给第三人使用并收取租赁费，且在收取后（至少在撤出小区前）并未主动向原告报告租赁情况以及向原告移交该项费用（或对该费用的走向作出合理说明），故被告对其撤出后至租赁协议终止期间的租赁费的取得没有法律依据，应当及时返还给原告。另，诉讼过程中，原告称自原告本次向法院起诉被告返还涉案场地租金时，自然就认可被告与移动金华分公司签订的租赁协议，并追认其效力。关于原告主张逾期利息损失（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍自2014年7月1日起计算至实际支付之日止）的诉请，根据本案实际情况，一审法院调整为以133426.2元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自本案起诉之日起计算至实际返还之日止。综上，原告诉请中合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告金华市恒定物业管理有限公司于本判决生效后15日内，返还原告金华市柳湖花园小区业主委员会场地租赁费133426.2元，并支付资金占用期的利息损失（以133426.2元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2019年7月5日起计算至实际返还之日止）。二、驳回原告金华市柳湖花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元（已减半收取，原告已预交），由原告金华市柳湖花园小区业主委员会负担166元，由被告金华市恒定物业管理有限公司负担1484元。恒定物业向本院提交以下证据：1、国有土地使用权证。证明柳湖花园小区土地属于恒兴公司，后由恒兴公司转让给移动公司。2、协议书。证明恒兴公司是柳湖花园小区开发建设单位，且由其指定恒定物业为物业服务单位，恒兴公司可以补偿恒定物业。3、柳湖遗留问题协调会议备忘录。证明柳湖花园土地属于恒兴公司，移动公司发射塔属于柳湖花园小区开发建设中的遗留问题而不是小区建成后新加的建筑物。4、建设工程竣工验收单。证明柳湖花园小区主体工程最迟完成于2004年，移动塔建成于此阶段，证明移动塔是柳湖花园小区开发建设的项目，且未移交给柳湖花园业委会，故移动塔及其土地使用权不属于柳湖花园业委会。5、恒定物业2016年6月资产负债表。证明恒定物业从2012年服务柳湖花园小区，至2015年底亏损2807464.40元。6、关于柳湖花园小区电信发射塔土地占用使用费的情况说明。证明移动公司发射塔的土地是恒兴公司转让给移动公司的，相关费用由恒兴公司委托恒定物业收取，所以柳湖花园业委会不存在土地权益。柳湖花园业委会质证认为：1、对证据1，真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据仅是恒兴公司作为开发商进行开发拥有的使用权证，当时小区内大部分居民已经交纳土地出让金，获得了土地使用权证，因此该土地使用权不具有其证明，效力也与本案不具有关联性。2、对证据2，协议书是承建单位和开发商之间的协议，作为开发商对前期物业的指定，与本案没有关联性，因为本案诉争的是2013年之后的事情。3、对证据3，真实性没有异议，对证明目的和关联性有异议，该证据本身与本案诉讼不具有关联性，协议书所涉及内容与本案的开发商恒兴公司以及恒定物业与柳湖花园业委会都均没有关联性，因此与本案无关。4、对证据4，与本案没有关联性，其仅是房地产建设中有关诉争移动发射塔的建设具体问题。5、对证据5，与本案不具有关联性。6、对证据6，是恒兴公司的证明材料，恒兴公司对该诉争的发射塔土地不具有证明力，土地权属的证明是由国土局来证明的，且该证据只能证明前期物业是委托恒定物业进行管理，之后自业主委员会成立后开发公司是无权指定的。因此该证明是不具有法律效力的。本院认为：证据1、2、3、4均只能体现恒兴公司完整交付柳湖花园小区之前的土地使用权的权属情况，不能反映小区交付后的权属情况，故本院不予认定；证据5与本案无关，本院不予认定；证据6不能达到证明目的，本院不予认定。柳湖花园业委会未向本院提交新的证据。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案移动发射塔所在的空地位于柳湖小区内部，属于柳湖花园小区的一部分。在柳湖花园小区建成并完全交付之后，移动发射塔所在的空地作为小区的公共部分一并移交给了全体业主，柳湖花园小区全体业主对于涉案空地享有占有、使用、收益的权利。恒定物业在退出柳湖花园小区之后，无权继续收取退出之后时间段涉案空地的租赁费用。恒定物业收取退出柳湖花园小区后租赁费用的行为损害了柳湖花园业委会及柳湖花园小区全体业主的权利，柳湖花园业委会有权要求恒定物业返还。故一审判决返还相应租金并支付利息并无不当。另外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，人民银行贷款基准利率标准已经取消，故逾期付款利息在2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，此后则应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故本院对于一审利息的计算标准进行调整。综上，恒定物业的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初7629号民事判决；二、金华市恒定物业管理有限公司于本判决生效后15日内返还金华市柳湖花园小区业主委员会场地租赁费133426.2元，并支付资金占用期的利息损失（以133426.2元为基数，从2019年7月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。三、驳回金华市柳湖花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元（已减半收取，原告已预交），由金华市柳湖花园小区业主委员会负担166元，由金华市恒定物业管理有限公司负担1484元。二审案件受理费2968元，由金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑林军审 判 员 虞惠珍审 判 员 韦红平二〇二〇年三月二十三日法官助理黄晖代书记员 杨凯蝶