吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉05执异51号异议人（被执行人）：通化六合盛房地产置业有限公司，住所地通化市通化开发区。法定代表人：汪传坚，董事长。委托诉讼代理人：杨志伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈维国，吉林升圆律师事务所律师。申请执行人：陈颜民，男，汉族，个体工商户，住吉林省通化市东昌区。本院在执行申请执行人陈颜民与被执行人通化六合盛房地产置业有限公司（以下简称六合盛公司）合同纠纷一案中，六合盛公司提出执行异议，本院经审查后作出（2018）吉05执异72号执行裁定，裁定驳回六合盛公司的异议请求。六合盛公司提出复议后，吉林省高级人民法院以（2019）吉执复166号执行裁定，撤销本院前述执行异议裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。六合盛公司向本院提出执行异议请求：认定梅河口市方鼎房地产评估测绘有限公司（以下简称方鼎评估公司）出具的《关于通化市东昌区六合盛公司所属的法兰西印象-塞纳左岸项目的数处房地产司法鉴定征询意见书》（以下简称《鉴定征询意见书》）无效，对该地块房屋重新评估。事实与理由：一、《鉴定征询意见书》对案涉房地产的评估价格过低，偏离正常市场价格。1.2016年4月5日六合盛公司与通化市棚户区改造领导小组办公室签订《政府组织购买商品房用于货币化安置棚改居民协议书》中所确定的该地块控制价为：多层2,900元／平方米、高层3,000元／平方米。以上价格是通化市政府采购中心依法采用竞争性磋商的方式，选取房地产专家及相关评估机构所确定的，充分体现了该地块的市场价格。并且该项采购项目是根据市委、市政府的安排部署，为加快本市棚户区改造进程而进行的，为落实该惠民政策，六合盛公司对该地块的房屋在市场价格的基础上还作了一定的让利。2.与本楼盘紧邻的金河湾小区现房销售单价4，000／平方米，2018年6月份实际成交价格为3,600元－3,700元／平方米。二、《鉴定征询意见书》无具体的评估方法、估价人员及详细的评估参数，系方鼎评估公司故意规避自身错误，逃避法院审査，更使六合盛公司无法在合理期限内对该意见书的合理性进行取证和论证。此外，方鼎评估公司未对案涉103户房屋进行现场踏查（本院注，六合盛公司后在听证会中称对住宅进行了踏查，对别墅未踏查），踏查记录中使用了推测性语言，评估程序违法；六合盛公司收到的《鉴定征询意见书》无方鼎评估公司公章，属于无效文件。陈颜民辩称，通化市中级人民法院司法辅助办公室依照对外委托司法辅助工作程序，召集双方当事人随机拍选，在专业监督人员现场监督下，公开、公正拍选的鉴定机构。鉴定机构按照程序先出示了预评报告，执行法官在2018年7月3日送达给六合盛公司，预评报告中明确说明，若当事人双方对报告有异议，可在接到本报告之日起七日内提出书面异议，过时视为接受本评估结果，并留有联系方式。六合盛公司在法定期限内未提出异议，故评估合法。另外，评估人员及法院工作人员组织了现场踏查，而且是对各个楼层全部进行了查验，双方当事人在笔录上均已经签字。请求驳回六合盛公司的异议请求。本院查明：陈颜民与六合盛公司合同纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2016）吉05民初13号民事判决，判决内容是：一、六合盛公司给付陈颜民工程款34,696,639元；二、陈颜民对其施工建设的《法兰西印象－塞纳左岸项目》G1至G5号楼折价或者拍卖的价款优先受偿。案件受理费215,283元，由六合盛公司负担。判决生效后，六合盛公司未能履行生效判决确定的给付义务，本案进入执行程序。2018年5月28日，陈颜民申请对六合盛公司的103户房屋及项下土地进行评估拍卖。本院司法辅助部门于2018年6月14日组织双方当事人确定受委托机构，本院监察室派员现场监督，最后确定由方鼎评估公司进行评估。2018年6月30日，方鼎评估公司作出《鉴定征询意见书》，4户别墅单价为4,189元／平方米，其他99户住宅单价为2,536元-2,856元／平方米。估价对象103户房屋及项下土地使用权的市场总价值为39,207,729元。该意见书载明，若有异议，可在接到之日起七日内提出书面异议，过时视为接受本估价结果，并告知了联系电话。2018年7月3日本院将《鉴定征询意见书》送达给六合盛公司，并于同日作出（2016）吉05执98－1号执行裁定，裁定拍卖《法兰西印象－塞纳左岸项目》案涉103户房屋及项下的土地。六合盛公司收到《鉴定征询意见书》后七日内未提出异议，方鼎评估公司于2018年7月16日作出梅方鼎鉴字第（18－120）号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告载明了估价对象概况、估价时点、估价依据、估价原则、估价人员等内容，并附有估价机构营业执照、估价机构备案证书、估价机构估价师注册证等。该报告中的估价结果与《鉴定征询意见书》中的估计结果一致。2018男7月18日本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对103户房屋进行拍卖，降价20%后起拍价为31,336,183.20元。在拍卖公告期间，因其他债权人对103户房屋中的B11栋06室、B16栋01室、B17栋01室享有工程价款优先权，陈颜民于2018年7月29日申请解除对该3户别墅的拍卖，并得到本院准许。本院对其余房屋继续进行拍卖，第一次拍卖流拍后，陈颜民向本院申请以物抵债，本院于2018年9月26日作出（2016）吉05执98-2号执行裁定，裁定将流拍的100户房屋按流拍价27,494,207.20元交付陈颜民抵偿工程款，房屋所有权自裁定送达陈颜民时起转移等，六合盛公司迄今未对该执行裁定提出异议。另查明：在本次审查中，方鼎评估公司针对六合盛公司的异议出具了书面答复意见，在本院组织的听证会中也回答了六合盛公司的质疑。关于六合盛公司主张评估价格相比周边地块价格低及是否对评估房屋全部入户踏查的问题，方鼎评估公司回复，评估时进行了大量走访调查发现，评估对象所在小区尚未完工、小区配套不完善、小区出售价格远远不及周边建成小区价格。六合盛公司所举文件中涉及的房价是基于小区达到竣工、小区配套齐全、绿化规整有序、物业管理到位的情况下的价格。本案房屋是未完工程，均入户踏查，笔录已记载“均为毛坯房”。并提供了2018年6月22日本院司法辅助部门工作人员、方鼎评估公司评估人员及陈颜民、六合盛公司杨志伟共同到评估现场踏查时，方鼎评估公司制作的笔录。该笔录记载，“尚未进行竣工验收”“估价位置较偏……距商业中心远，周边服务业差，部分楼栋处于铁路线旁，有一定噪音感染，但预计未来会解决”“均未毛坯”等内容。本案双方当事人已在踏查笔录签字，故本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案执行过程中，依照法定程序通知了各方当事人选择评估机构；被执行人六合盛公司收到《鉴定征询意见书》后未在7日内提出异议；方鼎评估公司后作出的司法鉴定估价报告，其评估结果与《鉴定征询意见书》一致，均为39,207,729元；六合盛公司提出执行异议后，在本院原执行异议听证笔录中异议理由表述为“仅对鉴定价格过低”有异议，但案涉房屋降价20%后仍流拍；六合盛公司在本次审查中陈述了其他异议理由，但所举证据不足以证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形，故六合盛公司要求重新评估，不符合申请重新评估的法律规定，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款之规定，裁定如下：驳回通化六合盛房地产置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省高级人民法院申请复议。审判长  王文立审判员  黄吉国审判员  王玉杰二〇二〇年三月二十七日书记员  袁楹凯