江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1796号 原告：相某某，男，1972年7月12日出生，汉族，住江苏省连云港市东海县。 委托诉讼代理人：张雷、王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。 被告：连云港立盛化工科技有限公司，统—社会信用代码913207000941476358,住所地江苏省连云港经济技术开发区大浦工业区临洪大道12号。 法定代表人：曹广红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈锦红，该公司监事。 第三人：徐某某，女，1980年9月24日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 原告相某某与被告连云港立盛化工科技有限公司（以下简称立盛化工公司）、第三人徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行审理。原告相某某委托诉讼代理人王某、被告立盛化工公司委托诉讼代理人沈锦红、第三人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告相某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告的租赁合同；2、被告及第三人给付原告房屋租金、保证金、转让费共计8万元及利息。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原告与被告签订《厂区建材仓库及家院租赁合同》，约定被告将其拥有的位于连云港市大浦工业园区立盛化工公司内建材仓库及家院租赁给原告，用于加工网格布。租赁期限自2019年4月2日至2024年7月2日止，年租金为60000元，保证金4000元。因第三人徐某某在涉案租赁场地建造两间房屋计16000元，故合同签订后，被告指示原告向第三人徐某某账户汇入80000元，其中包括年租金60000元、保证金4000元、建房费16000元。原告于2019年4月1日下午15时许向徐某某账户汇入80000元。2019年5月7日，合同履行过程中，被告向原告发出《停水停电通知》，要求原告4月30日前搬离并停水停电。鉴于原告租赁房屋无法正常使用，租赁合同目的无法实现，原告多次要求二被告退还房租均无果，现诉至法院，请求判如所请。 被告立盛化工公司辩称,2019年3月3日，被告与徐某某签订的房屋租赁合同，租期五年，房租每年50000元。2019年3月29日，徐某某提出转租，被告同意转租，原告交纳的第一年租金60000元直接向徐某某支付，并约定第二年及之后的租金由立盛化工公司收取。后大浦区实行污染整治，有污染的企业要求在2019年5月10日之前搬离，没有污染的企业未要求搬离。原告直到2019年6月20日才提出要解除合同,要求退还租金60000元，被告同意终止合同，后因租金退还的数额没有达成一致意见。原告至今未将仓库的钥匙交给被告。第三人收取原告建房费用系其双方之间协商结果，被告已明确告知第三人新增的附属设施是无偿的,该费用与被告无关。 第三人徐某某辩称，其不同意退还多收取的租金差价10000元及建房费16000元。房屋转租给原告系经被告立盛化工公司同意，原告与被告重新签订租赁合同，其已退出租赁，现原告与被告解除合同与其没有关系。因其在租赁房屋后面投资搭建了卫生间及厨房，房屋转租给原告后，新建的房屋也卖给原告，故建房费不应再退还原告。 本院经审理查明事实如下： 2019年3月3日,被告立盛化工公司(出租方、甲方)与第三人徐某某(承租方、乙方)签订《厂区建材仓库及场地租赁合同》,甲方立盛化工公司将位于连云港市大浦工业园区立盛化工公司内建材仓库及家院（东边仓库最后一排）租赁给乙方徐某某，仓库面积约449平方米，家院面积约787平方米，租赁物用于仓储使用。合同约定租赁期限自2019年3月6日起至2024年5月6日起,租金每年50000元,保证金2000元,甲方让出2个月房租款约为8333元，用于乙方装修仓库用。乙方不得随意改变或损坏房屋场地及设施，如乙方新增建筑，须经甲方书面同意，费用由乙方自理；合同期满时，乙方不得拆除新增建筑、不得移走乙方添加的混凝土结构性地坪等不动产及水电设施、房屋装修以及绿化树木，甲方也无须对乙方以上设施进行补偿，无偿归甲方所有。合同签订后，第三人徐某某向被告立盛化工公司缴纳了第一年租金50000元及保证金2000元。 第三人徐某某接收租赁场地后在仓库旁搭建了两间平房。后徐某某欲退租，联系上寻租人原告相某某，经原、被告及第三人磋商，第三人徐某某将涉案仓库及场地承租权转让给原告。2019年4月1日，被告立盛化工公司（出租方、甲方）与原告相某某（承租方、乙方）签订了《厂区建材仓库及场地租赁合同》，约定甲方将上述房屋及场地租赁给乙方用于加工网格布，甲方让出3个月房租款约为15000元，用于乙方装修仓库等；租赁期限自2019年4月2日起至2024年7月2日止；年租金为60000元，租金按年支付，每年按照先交租金后使用的原则。并约定保证金为4000元，在签订合同时一并支付，水电费及公摊水电费及损耗、卫生费、通讯费等费用由乙方缴纳。乙方不得随意改变或损坏房屋场地及设施，如乙方新增建筑，须经甲方书面同意，费用由乙方自理；合同期满时，乙方不得拆除新增建筑、不得移走乙方添加的混凝土结构性地坪等不动产及水电设施、房屋装修以及绿化树木，甲方也无须对乙方以上设施进行补偿，无偿归甲方所有。 被告立盛化工公司与第三人徐某某约定，原告交纳的第一年租金60000元由第三人徐某某收取，徐某某已缴纳的租金50000元不再退还。合同签订当日，原告经被告指示，向第三人徐某某银行账户汇入首年租金60000元及保证金4000元。原告另向第三人徐某某支付新增建筑的建房费16000元。第三人徐某某将保证金差价2000元退还给被告，其余款项留存。 后因连云港经济技术开发区管理委员会在辖区范围内进行环境综合整治，对立盛化工公司的厂区实行环境风险管控，被告立盛化工公司于2019年5月7日在厂区张贴停水停电通知，通知厂区内租户限期搬迁，拟定2019年5月10日停水停电。2019年7月1日，立盛化工公司在厂区门口竖立告示，内容为：“本地块为原连云港市第二农药厂厂址，为实施环境风险管控，目前已实施封闭。未经允许，不得入内，否则后果自负”。 原告相某某因无法正常使用租赁物，于2019年6月起与被告立盛化工公司协商解除合同事宜，双方因退租问题未达成一致，原告将仓库落锁，未向被告交还租赁物。 在2019年11月18日本案开庭审理过程中，被告立盛化工公司同意解除合同，合同即日解除。原告于庭审后将仓库开锁，被告于2019年12月下旬自行接收房屋。 以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的租赁合同、网银电子回单、银行卡交易明细、停水停电通知、通告、厂房照片，被告提交的租赁合同、租金及保证金收据等证据予以证明，经原、被告及第三人举证、质证，本院予以确认。 本院认为，第三人徐某某经出租人立盛化工公司同意后，将房屋承租权转让给原告相某某，第三人徐某某退出租赁关系，原、被告重新签订租赁合同，建立了新的租赁合同关系，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方理应恪守。然在合同成立以后，因政府环境管控要求，立盛化工公司厂区内租户被要求限期搬离，并被采取断水断电、道路封闭措施，致使原告不能正常使用租赁物。经原告主张解除合同，被告立盛化工公司在庭审中同意解除租赁合同，合同已于2019年11月18日合意解除。 关于租金的返还。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告支付了一年租金60000元及保证金4000元，其在前三个月免租期内即遭遇断水断电、道路不通、房屋不适租的状况，本可立即退租终止合同。但原、被告双方对退还租金问题未能协商一致，原告因而将厂房落锁，拒不交还租赁物，造成房屋空置8个月，直至2019年12月被告才得以接收房屋。原告没有采取适当措施防止损失扩大，对房屋空置损失应承担相应的责任。被告立盛化工公司在房屋不适租情况下，未及时退还租金解决纷争，任由房屋空置，具有相应过错。本院综合双方过错责任及衡平利益，酌定原告负担四个月房租即20000元，被告立盛化工公司应退还原告租金40000元、保证金4000元。对于原告主张第三人徐某某共同承担租金返还责任，以及被告辩称第三人徐某某获取转租差价10000元应优先退还的意见。本院认为，原、被告系租赁合同相对方，原告按照被告指示将租金汇入第三人徐某某账户，视同向被告交付，被告理应承担合同解除后租金返还义务。至于第三人与被告之间对租金的分配及分担，与原告不具有关联性。故本院对原、被告主张第三人承担相应租金返还责任的意见不予采纳。 关于第三人徐某某收取的16000元建房费应否返还的问题。本院认为，徐某某非涉案土地使用权人，未办理合法建设手续，其在场地内自行搭建的房屋不享有独立产权。且根据第三人与出租人立盛化工公司合同约定，场地内新增建筑在租赁到期后无偿归出租人所有。因此，第三人徐某某对添附的房屋仅享有租期内使用权，无权进行买卖交易，其与原告之间房屋转让行为无效，因无效合同取得的财产应予以返还。现原告已将租赁场地交还出租人立盛化工公司，依附于租赁场地的新增建筑也随之腾退，第三人应将收取的建房费用退还原告。鉴于新增建筑的使用价值应在5年租期内摊销完毕，原告实际占有使用新建房屋9个月，原告应摊销房屋使用费用为16000元÷60个月×9个月=2400元。第三人应退还原告建房费13600元。 综上，原告部分诉讼请求合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告相某某与被告连云港立盛化工科技有限公司签订的《厂区建材仓库及家院租赁合同》已于2019年11月18日解除； 二、被告连云港立盛化工科技有限公司于本合同生效后十日内退还原告租金40000元、保证金4000元； 三、第三人徐某某于本合同生效后十日内退还原告建房费13600元。 四、驳回原告相某某其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，减半收取3500元，原告相某某已预交，由原告相某某负担1500元，被告连云港立盛化工科技有限公司负担1930元，第三人徐某某负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二〇年三月二十日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。