浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终982号 上诉人（原审被告）姚平，女，1973年2月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人周杭明，浙江天峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江新峰物业管理有限公司，住所地浙江省淳安县千岛湖镇万成商业中心6幢606号。 法定代表人宋超凡，总经理。 委托诉讼代理人郭力、王星星，浙江雄略律师事务所律师。 上诉人姚平因与被上诉人浙江新峰物业管理有限公司（以下简称新峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初3532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2015年8月12日，案外人杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁物业公司）作为出租方与承租方姚平签订《房屋租赁合同书》一份，约定：租赁房屋位于杭州市江干区，德珠商务中心3幢第3层（301-302间）、建筑面积约647平方米，明珠街261-267号2幢第3层（301-302间）、建筑面积约406平方米，2幢第1层（101间）、建筑面积约101平方米，共1154平方米；租赁用途为商业使用，姚平不得擅自改变该租赁物用途；租赁期自2015年8月16日至2025年12月30日；在租赁期间使用的水、电、能源损耗费、物业管理费由姚平承担，等等。 2016年2月2日，新峰物业公司与杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠投资公司）签订了《德珠商务中心物业服务合同》一份，约定，新峰物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同约定的各项义务；物业类型：商业、酒店；委托管理期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日；商业用房按2.8元/月平方米向业主收取物业费，能耗费按每月每平方米0.6元另行收取；物业服务费按年交纳，收费时间从每年三月份开始预收，业主应在当年的12月底前履行当年物业服务费交纳义务，逾期交纳的，由业主按照每日千分之三支付违约金，等等。新峰物业公司管理期间，与姚平未另行签订物业服务合同，有关水电费姚平每月支付给新峰物业公司，由新峰物业公司统一代为交纳。 因姚平未按期交纳物业费，新峰物业公司经催缴无果后，于2018年3月向杭州市江干区人民法院提起诉讼，要求姚平支付2016年3月1日至2017年12月1日按2.8元/月每平方米计算的物业服务费71192.34元及相应的逾期付款违约金。姚平未到庭参加诉讼，该院经缺席审理后判决姚平支付物业费71192.34元及按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的相应利息。姚平未提起上诉，该判决生效后通过强制执行已履行完毕。 2019年6月13日，新峰物业公司委托浙江雄略律师事务所向姚平再次发出《通知缴费及责任告知函》，通知姚平于2019年6月23日前缴纳2018年1月1日至2019年2月28日的物业费及相应的能耗费、水电费共计72850.4元。姚平收到通知后，对其计费标准及计算期限提出了异议，认为不欠交物业费和水电费，其能耗费扣除新峰物业公司多收的物业费，实际应付16106.88元。双方意见不一，由此成讼。新峰物业公司的一审诉讼请求：1、判令姚平立即支付欠交的物业服务费45236.8元、公摊能耗费23541.6元、水费616元、电费3456元，合计72850.4元；2、判令姚平支付至实际支付之日止的违约金（2018年欠交的物业费38774.4元自2018年3月1日起算，2019年欠交的物业费6462.4元自2019年3月1日起算，暂计至2019年5月31日，按合同约定的千分之三标准计算，违约金为46664.99元）。 一审庭审后，新峰物业公司经核实，姚平已向杭州联成物业管理有限公司交纳了2015年8月20日至2016年8月19日的物业费27000元，因此据实计算（自2016年3月1日起至8月19日共172天，27000÷365天×172天＝12723.29元），同意减免12723.29元，并自愿下调违约金标准，主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原审法院认为：新峰物业公司与德珠投资公司签订的《德珠商务中心物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主和物业使用人。姚平作为案涉商业用房的承租人即房屋使用人，接受了物业服务后，应当按照合同约定支付物业服务费、公摊能耗费等费用。公摊能耗费的数额双方均无异议，予以采纳。关于物业服务费的收费标准，根据合同相对性原则，姚平与其他物业公司所作的约定，适用的对象也为姚平与其他物业公司，对本案当事人并不发生效力，姚平要求适用，缺乏依据，不予支持。本案姚平承租的房屋用于经营杭州鼎纯娱乐有限公司，系商业用房，新峰物业公司主张按合同约定的商业用房标准即2.8元/月每平方米计收，并无不当，且该标准也已为生效判决所确定，故予以采纳。关于新峰物业公司主张的水电费，姚平予以否认，新峰物业公司又未提供充分有效的证据证明，不予支持。审理中，新峰物业公司根据姚平交费的实际，自愿减少物业费的数额并下调违约金标准，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，予以支持。关于违约金的起算时间，新峰物业公司主张分别自2018年3月1日和2019年3月1日起算，因合同约定每年的物业费最后交纳时间为当年12月底，之后才为逾期，新峰物业公司的主张不符合约定，依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚平于判决生效之日起十日内支付新峰物业公司物业费32513.51元，并支付以26051.11为基数自2019年1月1日起至实际履行之日止的违约金（其中2019年1月1日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、姚平于判决生效之日起十日内支付新峰物业公司公摊能耗费23541.6元；三、驳回新峰物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1303元，减半收取651元，由新峰物业公司负担51元，由姚平负担600元。 宣判后，姚平不服，向本院提出上诉称：一、一审依据被上诉人与德珠投资公司签订的物业合同和生效判决确定案涉房屋按照商业用房2.8元/平米.月的标准计收物业费依据不足。首先，尽管从法律上讲前述物业合同的效力及于全体业主和物业使用人，但前提是应当要让上诉人知晓该合同内容，否则对上诉人不产生约束力。事实上，在被上诉人接手案涉物业管理业务之前和之后，上诉人均与物业公司签订物业管理协议，唯独未与被上诉人签订协议，期间被上诉人也未与上诉人联系核实和告知相关的物业管理服务情况，直至被上诉人提起本案诉讼才知晓物业公司更换的事实。因此，上诉人对于被上诉人与德珠投资公司之间签订的物业服务协议内容以及收费标准并不知情，该约定不对上诉人产生效力。其次，上诉人实际承租的房屋用于商业使用，但不等于商业用房，实际上是混合房源，租金计费标准分层计算。被上诉人与德珠投资公司之间的物业协议对与案涉物业也区分物业类型确定不同的计价标准。事实上，上诉人与其他物业公司签订的物业服务协议也是按照商住混合房屋分3类标准综合确定1.96元/月.平米的计价标准。被上诉人要求按照2.8元/平米.月的标准计收物业费不合理。前一生效判决确定按照该标准计算物业费，系在上诉人缺席的情况下做出的判决，并不代表上诉人认同该物业费标准。之所以未对该案提出上诉，主要是考虑到该案中两种计价标准的计算结果相差无几，避免诉累。二、一审认定上诉人承担违约金依据不足。违约金系根据违约事实而发生，本案双方当事人系因计价标准有争议而发生纠纷，责任在被上诉人一方，上诉人不存在拖欠物业费的情况。如果被上诉人在接手物业后及时与上诉人联系并签订物业服务协议，就不会发生案涉纠纷。因此，一审判定上诉人承担违约金显失公平。三、被上诉人虽从2016年3月1日接手案涉物业的管理工作，但应从8月19日开始计收物业费，也即实际收费期应为29.5个月，被上诉人对此也予以认可。按1.96元/月.平方米计价，上诉人实际应付的物业费为66724.80元，被上诉人通过法院执行从上诉人银行账户划扣了74159元，被上诉人多收了7434.20元。加上上诉人应承担的能耗费23541.60元，还应支付16107.40元。综上，请求：1、撤销一审判决，改判上诉人支付给被上诉人物业费16107.40元；2、案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人新峰物业公司答辩称：一、被上诉人系德珠商务中心物业管理公司，服务期间为2016年3月1日到2019年2月28日，上诉人承租面积共计1154平方米，其与房屋出租人签订的合同中约定物业费用由上诉人承担。虽然上诉人与被上诉人之间没有单独签订物业服务合同，但是依据有关法律和司法解释的相关规定，德珠投资公司作为案涉商业用房的建设单位，与被上诉人签订的前期物业服务合同合法有效，上诉人作为案涉商业用房的承租人即房屋使用人接受物业服务，在约定物业费用由其承担的情况下，理应按照合同约定支付物业服务费，一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人承租的房屋属于商业用房，并实际用于经营杭州鼎纯娱乐有限公司作为开设KTV使用，上诉人与房屋出租人签订的《房屋租赁合同书》第2.1条也约定案涉房屋作为商业使用，明确了该房屋的商业用途。（2018）浙0104民初2976号生效判决也已认定上诉人承租的房屋系商业用房及其交费标准。因此，无论从上诉人与房屋出租人的约定还是其实际用途而言，上诉人均应按照商业用房2.8元/平米.月的标准支付物业费，一审法院认定事实清楚，证据充分。二、上诉人应按照合同约定承担未按期支付物业费的违约责任。上诉人早前因拖欠2016年、2017年期间的物业费被被上诉人起诉至法院，被法院强制执行，现又因拖欠2018年、2019年期间的物业费被再次起诉，主观恶意明显，客观上存在违约行为，应依照合同约定的违约条款承担相应的违约责任。根据合同约定，当年12月底为物业费最后缴纳时间，一审法院已经驳回了被上诉人要求从2018年3月1日起算违约金的诉讼请求，判决从2019年1月1日起计算违约金，一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人在一审中主张已向杭州联成物业管理有限公司缴纳了2015年8月20日到2016年8月19日的物业费，被上诉人主动减免了相应时间段的物业费12723.29元并自愿在本案中扣除，已经充分考虑到了案件实际情况。上诉人作为KTV房经营者，是用电用水的大户，但是基于水电费欠费的取证难度，被上诉人未能提供相应的证据，一审法院也未支持被上诉人要求上诉人支付其代缴的水费616元和电费3456元的诉讼请求，对于被上诉人而言，这些都是经济损失。上诉人在此提出各种上诉理由，不但不符合法律，也不符合情理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人姚平提交杭州荣洁物业管理有限公司出具的证明一份，欲证明上诉人承租的房源是商住混合型房源，物业收费应当按照房源类型收费，而不是按照用途收费。经质证，被上诉人新峰物业公司对该证据的三性均有异议，认为出具证明的单位没有人员出庭接受质询，不能证明上诉人主张的证明目的。本院认为被上诉人的质证意见成立，故本院对该证据不予采信。被上诉人新峰物业公司未向本院提交证据材料。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为建设单位的德珠投资公司与新峰物业公司签订的物业服务合同，对该物业全体业主和物业使用人均具有约束力。姚平主张其不知晓更换物业服务企业的事实，也不知晓该物业服务合同内容，故前述合同不对其产生约束力的意见，既缺乏法律依据，也与其在一审中抗辩的每月水电费均通过微信转账给新峰物业公司出纳的陈述不符，故本院不予采纳。根据姚平与荣洁物业公司签订的房屋租赁合同的约定，结合案涉物业实际用于商业经营的实际，新峰物业公司要求按照合同约定的商业用房2.8元/平米.月的标准计取物业服务费，理由正当，原审予以支持并无不当，本院予以确认。姚平要求按照1.96元/月.平方米计算物业费，依据不足，本院不予支持。姚平未按照合同的约定及时支付物业费，经新峰物业公司催缴后仍未支付，构成违约，原审依法判令姚平承担支付相应违约金的违约责任，有事实和法律依据。姚平主张其不应承担违约金的上诉意见，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费799元，由上诉人姚平负担。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇二〇年三月三十日 书记员  童晓波