河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终513号上诉人（原审被告、反诉原告）：漯河市华中化工有限公司。住所地：漯河经济技术开发区解放路南段。法定代表人：姜华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范静静，漯河市郾城区方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：柏铁军，男，汉族，1983年5月20日生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：王文学，河南强人律师事务所律师。上诉人漯河市华中化工有限公司（以下简称华中公司）因与被上诉人柏铁军租赁合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人华中公司的委托诉讼代理人范静静，被上诉人柏铁军及其委托诉讼代理人王文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华中公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求或者发回重审；2.依法改判上诉人不承担返还被上诉人任何款项；3.本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院没有支持上诉人的一审反诉请求，判决结果显示不公。双方的租房合同未到期，双方并未办理解租手续，被上诉人属于单方解除合同，被上诉人违约在先，且被上诉人私自将房屋钥匙交付给其他人，并未告知上诉人，上诉人是在收到骚扰电话问被上诉人为啥关门，办的卡还没有用完如何处理，上诉人才得知被上诉人私自关门，后上诉人去收水电费，才确定被上诉人的确私自关门停止营业，被上诉人的行为造成上诉人的房屋一直闲置，给上诉人造成损失，因此在房屋再次出租之前所有损失被上诉人均应承担，上诉人一审仅诉请30000元损失，一审法院认定了被上诉人有过错却未支持，判决结果明显不公平，二审法院应当予以纠正。2.上诉人不应返还被上诉人49911元。原审法院未查明被上诉人是否交付或者向谁以何种形式交付过50000元钱，被上诉人提供的收据上，字迹色彩不一致，加盖的章有两枚，显示的日期与被上诉人租房的日期也不一致，对此被上诉人应当承担证明责任予以证明，原审法院仅仅凭一份收据，就判决上诉人承担全部责任，判决结果错误。另，被上诉人一审中提供的租房价格证明，就已经暴露了被上诉人是颇有用心的，但是其忽略了其提供的证据所要证明的房屋租房价格与上诉人的租房价格是一致的，上诉人并没有违背市场行情多收被上诉人的房租，因此不排除，被上诉人拿出一张有更改且加盖多枚印章的收据，且没有证据证明其实际交付过五万元钱，也不能排除被上诉人是别有用心，请求二审法院查明事实，依法公平公正判决。柏铁军二审答辩称：1.一审法院不支持上诉人一审时的反诉请求，合理合法、完全正确。双方解除租赁台同，是经过该公司租房经办人党娟（法定代表人姜华儿媳）同意的，双方的微信聊天记录清楚证明柏铁军在—个月前，已经向党娟提出提前解除合同的请求，党娟在微信上也表示同意，但迟迟不与柏铁军办理房屋交接手续。由此可见本案违约一方是华中公司，柏铁军并不存在违约行为。该公司涉案房屋租不出去．是因其索要房租过高（一审证据证明是市场价的2-3倍）造成的，其损失不应当由柏铁军承担。柏铁军享有经营自主权，因房租过高而关门也是无奈之举，其和消费者之间的纠纷与上诉人无关。2.上诉人应当退还柏铁军49911元押金，其上诉主张不予返还的上诉理由不能成立。上诉人没有证据证明柏铁军在使用其房屋期间对房屋造成了损害。上诉人拖欠的89元电费，一审法院已经从50000元押金中予以扣除，其他押金应当予以返还。上诉人开具的收据上，不但有上诉人两枚印章，还有上诉人法定代表人姜华的签字，表示其已经收到50000元租房押金。柏铁军作为承租人和该债权凭证的合法持有人，有权向上诉人主张返还。合同解除后．上诉人依据约定应当向柏铁军返还50000元租房押金这也是合同法上明确规定出租人给付义务。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的各项上诉理由均不成立。故请二审法院依法驳回上诉，维持原判。柏铁军向一审法院起诉请求：1.依法判令华中公司立即返还柏铁军租房押金5000元，2019.1.1-6.30多收取的房租7200元，并支付延期给付利息至实际款项支付完毕之日止(利息暂定3088元，以57200元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年7月1日起暂计算至2019年9月30日)。2.本案诉讼费全部由华中公司承担。华中公司向一审法院提出反诉请求：1.判令柏铁军赔偿华中公司损失暂定30000元(实际支付至涉案房屋再次出租之日止)。2.本案诉讼费由柏铁军承担。一审法院认定事实：一、柏铁军和华中公司签订《租赁合同》，由柏铁军承租华中公司的位于湘江路和解放路交叉口门面房三间。合同的落款日期为2013年12月1日。实际上，该三间房屋系从原租赁人韩某某处接租的。韩某某向漯河华中化工公司缴纳了五万元租房押金。华中公司出具收据，收据显示“今收到韩书军（加：柏铁军）交来租房人民币五万元整，系租房押金，同意转让”。该收据上加盖华中公司的印章。在柏铁军接租房屋后，韩某某将收据的原件交给了柏铁军。二、原定三间房屋房租3000元/月，后来逐年上涨。2019年年初，华中公司将房屋涨至4200元/月。柏铁军一方于2019年1月10日向党娟预付2019年上半年的租赁费25200元。三、2019年6月中旬，因上半年房租即将到期，需要交纳下半年的房屋租金了。柏铁军一方通过微信向华中公司经办人提出不再租赁该房屋，华中公司表示同意解租，并称方便的时候写个解租手续。后柏铁军一方将房屋的钥匙留给了邻居，由邻居转交华中公司。四、自2019年7月至庭审，涉案的房屋一直空租。华中公司以“原告柏铁军单方解除租赁合同违约”为由，要求其赔偿损失，并提出反诉。五、柏铁军离开时，有89元电费未结清。庭审时，柏铁军表示愿意负担，愿意扣减。一审法院认为，柏铁军和华中公司之间存在房屋租赁合同关系的事实，双方当事人不持异议，且有租赁合同在卷佐证，法院予以确认。一、双方约定半年缴纳一次房屋租金，实际履行过程中，也是按照约定半年一交，法院予以确认。双方签订的合同中并无关于解除合同的明确约定，柏铁军在一阶段六个月的租赁期间届满前，提前告知华中公司经办人不再续租，并征得对方同意，故双方已经达成了关于解约的合意。房屋租期届满以后，柏铁军搬走时，将房屋的钥匙交给邻居转交，虽然交接方法欠妥，但是无大的恶意，不应过分予以指责。房屋租赁关系解除以后，华中公司收取的租赁户的五万元租房押金，应当予以退还。因五万元押金的收据原件在柏铁军处，且上面标注“同意转让”，故该笔5万元的房屋押金，应由华中公司退还给柏铁军。二、2019年1-6月多交的7200元，系在华中公司提出涨租要求后，柏铁军已经支付给华中公司的。柏铁军实际上默认了该涨租的事项并已经支付完毕。其请求判令退还7200元租金的诉求，无事实依据和法律依据，法院不予支持。三、房屋实际上于2019年6月30日在柏铁军搬离以后处于闲置、空租状态，其闲置、空租的原因可能有多重，但不能归咎于柏铁军不再租赁。故华中公司反诉判令柏铁军赔偿30000元，无事实依据和法律依据，法院不予支持。四、89元电费。华中公司答辩时称有89元电费柏铁军未结清，柏铁军庭审时予以认同并同意扣减，法院予以确认。综上，华中公司应退还柏铁军租房押金49911元。柏铁军的其他诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决：“一、被告漯河市华中化工有限公司于本判决生效后10日内退还原告柏铁军房屋租金49911元。如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告柏铁军的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告漯河市华中化工有限公司的反诉请求。案件受理费1240元，减半收取620元，由漯河市华中化工有限公司负担；反诉费275元，由漯河市华中化工有限公司负担。”二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一是一审判决未支持华中公司的反诉请求是否正确；二是华中公司是否应当返还柏铁军房屋押金。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，当事人双方在租赁合同到期前，已经进行了沟通，达成了解除租赁合同的合意，合同到期后，柏铁军将房屋钥匙交给了邻居，由邻居转交给华中公司，该交付方式有瑕疵，但并无重大过失，另，基于当事人双方之前达成的合意，应当视为柏铁军在合同履行期间届满返还了租赁的房屋，故华中公司请求柏铁军赔偿房屋未能及时出租损失的反诉请求一审判决不予支持并无不当。关于争议焦点二：华中公司收取了柏铁军的房屋押金50000元，并向柏铁军出具了收款收据，该收据上有华中公司法定代表人姜华签名，并加盖了华中公司的印章，且在柏铁军名字处亦加盖了该公司的印章，故在房屋租赁合同解除后，华中公司应当扣除柏铁军未支付的电费后，返还该剩余房屋押金。综上，上诉人华中公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1048元，由上诉人漯河市华中化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕茹辛审判员  张素丽审判员  林晓光二〇二〇年三月四日书记员  李晶晶