陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终109号 上诉人（原审被告）：西安天人商贸有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：任佐，该公司经理。委托诉讼代理人：班昌贵，陕西丰东律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧彬，陕西丰东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵娜，女，1983年6月14日出生，汉族，住西安市临潼区。上诉人西安天人商贸有限公司（以下简称天人商贸公司）因与被上诉人赵娜租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天人商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为由其退还赵娜11702元（二审争议金额1290元）；2.本案诉讼费由赵娜负担。事实和理由：赵娜虽在一审中提交了2019年7月9日和2019年7月12日的《告知书》，但事实上各方并未按《告知书》约定内容履行，其与陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力置业公司）之间的合同未在2019年7月9日解除，赵娜并未在2019年7月与生力置业公司签订租赁合同，且一审中赵娜亦承认自己与生力置业公司之间的租金起算日期为2019年8月1日。据此，一审将其应退还赵娜租金的截止日期计算至2019年7月9日明显错误，应当计算至赵娜实际使用商铺的截止时间即2019年7月31日，一审判令其多退还22天租金，无事实和法律依据。赵娜辩称，一审庭审中，天人商贸公司对其提交的两份《告知书》的真实性无异议，且《告知书》之一是由生力置业公司出具的，与天人商贸公司向其出具的《告知书》内容相互吻合、相互印证，均证明天人商贸公司与生力置业公司之间的租赁关系于2019年7月9日正式解除，不能因为二者之间的其他纠纷就否认二者的租赁关系已解除的事实。其未收到天人商贸公司任何继续租赁的通知，生力置业公司也未向其作出书面告知，天人商贸公司所述自己与生力置业公司未按照《告知书》的约定履行，租赁关系未在2019年7月9日解除，无任何依据。一审认定事实正确，请求驳回天人商贸公司的上诉，维持原判。赵娜向一审法院起诉请求：1.解除赵娜与天人商贸公司2018年7月26日签订的《天人时尚街区商铺租赁合同》，商铺号5-30；2.判令天人商贸公司向赵娜退还3051元，履约保证金10000元，电费300元，合计13351元；3.诉讼费由天人商贸公司负担。一审法院认定事实：天人商贸公司承租生力置业公司位于西安市临潼区XX广场XX楼的场地用于商铺租赁。赵娜与天人商贸公司于2018年7月26日签订为期一年的《天人时尚街区商铺租赁合同》，租赁铺位号为5-30的商铺用于鞋服经营，合同约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止，月租1760元，其中租金的30%即528元为商铺租金，租金的70%即1232元为商场日常维修费用，年租金21120元。2018年7月26日，赵娜向天人商贸公司交纳2018年9月1日至2019年8月31日租赁费21120元。2019年7月9日，天人商贸公司向其各商户出具《告知书》，载明：1.天人商贸公司决定于2019年7月9日由生力置业公司接手经营。2.2019年7月10日以后各商户未使用部分租金及保证金由天人商贸公司在2个月内负责退还；2019年7月10日起各商户与生力置业公司签订《房屋租赁合同》，原租赁单价不变，并在2个月内向生力置业公司交纳租金。3.各商户于2019年7月10日至2019年7月20日期间，携带与天人商贸公司签订的租赁合同原件与生力置业公司重新签订《房屋租赁合同》，同时与天人商贸公司签订的租赁合同解除，并办理解除手续。2019年7月12日，生力置业公司向天人商贸公司各商户出具《告知书》，载明：1.生力置业公司已于2019年7月9日解除与天人商贸公司签订的《房屋租赁合同》。2.各商户于2019年7月10日起至2019年7月20日，可与生力置业公司临潼分公司签订《房屋租赁合同》，并办理交纳租金有关手续，逾期视为自动放弃租赁权，公司将另行招租。3.各商户来时需携带与天人商贸公司签订的租赁合同、身份证、天人商贸公司出具的收取租金收据、各商户办理的经营证照原件及复印件2份。4.各商户在接到本告知书后携带与天人商贸公司签订的租赁合同原件与天人商贸公司联系办理租赁合同解除相关手续，如与天人商贸公司有业务经济往来纠纷等需自行解决，与生力置业公司无关。另查,赵娜于2016年4月20日向天人商贸公司交纳保证金1万元，2019年7月13日为商铺经营买电支付电费300元。一审法院认为，本案的争议焦点为：⒈赵娜与天人商贸公司之间签订的《天人时尚街区商铺租赁合同》是否符合法定解除的条件。⒉赵娜主张天人商贸公司商铺租金3051元，履约保证金1万元，电费300元，合计13351元的请求的请求能否得到支持。关于争议焦点1，赵娜称，因天人商贸公司与生力置业公司签订的《房屋租赁合同》已解除，天人商贸公司已根本违约，致使双方合同无法继续履行，故请求解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”庭审中，天人商贸公司对赵娜提交的两份《告知书》的真实性无异议。从《告知书》所载内容表明，天人商贸公司与各商户签订的租赁合同及生力置业公司与天人商贸公司签订的租赁合同均已解除。天人商贸公司辩称其与生力置业公司的合同未到期，未解除，未影响其与商户间租赁合同的履行，要求驳回赵娜的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予采信。据此，赵娜与天人商贸公司签订的《天人时尚街区商铺租赁合同》符合法定解除的条件，依法应予解除。天人商贸公司称，其与生力置业公司之间租赁合同纠纷一案正在法院审理期间，因此申请对本案中止审理。因天人商贸公司与生力置业公司之间的租赁合同是否解除，不影响天人商贸公司与各商户之间租赁合同的解除，故本案不须以天人商贸公司与生力置业公司租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，对天人商贸公司要求对本案中止审理的请求，依法不予准许。关于争议焦点2，天人商贸公司称，双方在合同中约定租金的30%为商铺租金，70%为商场日常维修费用，故赵娜要求退还租赁费的计算方式不当，对天人商贸公司主张的上述租金分配方式，因无法律依据，依法不予采纳。经查，赵娜依合同约定向天人商贸公司交纳了2018年9月1日至2019年8月31日租赁费21120元，后因天人商贸公司原因致合同目的不能实现，赵娜实际使用涉案商铺10个月零9日，产生租金18128元（1760元(10个月+1760元÷30天×9天）该合同即被解除，故天人商贸公司应向赵娜退还未实际使用期间的租赁费2992元（21120元-18128元）；又因天人商贸公司行为至合同目的不能实现，故依法应向赵娜退还保证金1万元；赵娜提交的购电收据不能证明赵娜实际使用及剩余的电费，故对赵娜要求天人商贸公司退还电费的损失，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除赵娜与西安天人商贸有限公司2018年7月26日签订的《天人时尚街区商铺租赁合同》，商铺号5-30；二、西安天人商贸有限公司于本判决生效后五日内退还赵娜租金2992元、保证金10000元，合计12992元；三、驳回赵娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由西安天人商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，天人商贸公司承租生力置业公司位于西安市临潼区XX广场XX楼的场地用于商铺租赁，赵娜与天人商贸公司于2018年7月26日签订为期一年的《天人时尚街区商铺租赁合同》；该合同履行中，天人商贸公司于2019年7月9日向其各商户出具《告知书》，生力置业公司亦于2019年7月12日向天人商贸公司各商户出具《告知书》。因天人商贸公司对赵娜在一审中提交的上述二份《告知书》的真实性不持异议，故一审根据《告知书》所载内容等情况，认定天人商贸公司与各商户签订的租赁合同及生力置业公司与天人商贸公司签订的租赁合同均已解除，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”经查，赵娜依约向天人商贸公司交纳了2018年9月1日至2019年8月31日租赁费21120元，但赵娜实际使用涉案商铺10个月零9日合同即被解除,期间产生租金18128元，故天人商贸公司应向赵娜退还未实际使用期间租金2992元（21120元-18128元）。本案系天人商贸公司原因致合同目的不能实现，故天人商贸公司还应向赵娜退还保证金1万元。天人商贸公司上诉主张赵娜实际使用商铺截止时间为2019年7月31日，证据不足，依法不予认定。综上所述，天人商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安天人商贸有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年三月二十四日  法 官 助 理  高 喜 平书 记 员  王  达  锐 1