福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初350号 原告：谢晨，男，1993年11月19日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林赛莺，福建闽润律师事务所律师。 被告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县。 法定代表人：杨明华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱瀚杰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘庆，福建名仕律师事务所律师。 原告谢晨与被告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晨委托诉讼代理人林赛莺、被告西雅图公司委托诉讼代理人刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢晨向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期违约金203490元【已付购房款484500元×0.75%×逾期天数560天（逾期天数暂从2018年6月21日起计至2020年1月1日），实际违约金计至被告将办理房屋权属登记所需资料交付原告之日止】；2．判令被告立即办理房屋所有权初始预登记，并将原告办理房屋权属登记所需资料交付原告；3．本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告就购买由被告开发的位于闽清县，与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付购房款及其他所需所有费用，并取得房屋预告登记证。2017年6月20日，被告将讼争房屋交付原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不解除合同的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。”之约定内容，被告应于2018年6月20日前完成不动产初始登记并协助原告取得房屋权属证书。但直至今日，被告仍未履行上述合同约定义务，致使原告至今无法取得房屋权属证书，故依法提起诉讼，请求判如所请。 西雅图公司辩称，1．讼争商品房未能办理初始登记并非答辩人原因造成，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。2．即便贵院认为答辩人存在逾期办证的情形，被答辩人主张违约金的计算标准有误，应按照房价款的千分之一支付违约金。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：谢晨及西雅图公司所提供的证据，双方均无异议，结合本院受理的商品房销售合同纠纷系列案中关于西雅图公司对理想湾一期5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位违规浇筑水泥坪的认定及虚假宣传被行政处罚的事实，足以证明涉案房屋至今未进行所有权初始登记，无法办理不动产权证系西雅图公司的违约所致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，谢晨与西雅图公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定谢晨向西雅图公司购买位于闽清县，总价为484500元；签约时谢晨应支付首期购房款154500元，余款330000元申请办理银行按揭贷款；西雅图公司应当在2017年2月28日前向谢晨交付商品房；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；如因西雅图公司的原因，谢晨未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，西雅图公司按已付房款的0.1%向谢晨支付违约金。合同签订后，谢晨依约向西雅图公司支付全部购房款。2017年6月20日，西雅图公司将涉案商品房交付谢晨使用，但西雅图公司至今仍未向闽清县不动产登记和交易中心申请办理开发项目不动产首次登记（总登记），故涉案商品房无法办理产权证。 本院认为，谢晨与西雅图公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、逾期办证违约责任的承担。合同签订后，谢晨已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使谢晨无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司提出讼争商品房未能办理初始登记并非其原因所致，但所提供的证据尚不足以证明上述主张，故不予支持。二、逾期办证违约金的计算。关于违约金的计算标准问题，现谢晨不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.75%支付违约金。对比涉案《商品房买卖合同》约定的西雅图公司逾期交房、逾期办证和谢晨逾期付款三种违约金标准，结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算，对谢晨主张的超过部分不予支持。关于违约金的计算期间问题，涉案商品房实际交房使用时间为2017年6月20日，交房使用后第365日为2018年6月20日，双方同意在此之后计付逾期办证违约金，故逾期办证违约金的计算期间应为自2018年6月21日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付谢晨之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付谢晨； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向谢晨支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额484500元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年6月21日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付谢晨之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4452元，减半收取2226元，由谢晨负担2021.5元，福建西雅图置业有限公司负担204.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇二〇年三月三十日 法官助理潘楚楚 书记员潘楚楚（兼） 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。