北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1376号上诉人（原审原告）：简德聪，男，1972年1月7日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孟繁慧，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京朗运通房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰管路22号院12幢2250室。法定代表人：陈波，总经理。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠，北京嘉纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京智晟置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街106号院5号楼1层111。法定代表人：高军，经理。委托诉讼代理人：吕静思。委托诉讼代理人：尹雅晨。上诉人简德聪与被上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称朗运通公司）、北京智晟置业有限公司（以下简称智晟公司）因居间合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。简德聪上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持全部诉讼请求。上诉理由：朗运通公司收取的4万元是在购买房屋时折抵6万元的购房款，原审法院未查明是否折抵了6万元购房款，属于认定事实不清。朗运通公司、智晟公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。简德聪在原审法院诉请：要求朗运通公司、智晟公司退还团购费4万元。原审法院经审理查明：1.2017年2月12日，简德聪与朗运通公司签订《团购协议书》。该协议书约定：简德聪购买福佳??蜜码空间×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋），面积47.25平方米；简德聪自愿向朗运通公司支付团购服务费4万元，简德聪在购买×号房屋时可以抵消6万元；所购房屋的销售价格以福佳??蜜码空间销售中心所确定为准，抵值金额直接从房价扣除；简德聪与智晟公司签订购房合同后，如解除购房合同，则简德聪应于解除后7日内向朗运通公司提出书面申请并提交智晟公司签字盖章的解除购房合同的书面协议，朗运通公司于10日内按上述退款程序将已收取的团购服务费无息返还给简德聪，届时双方团购服务合同自动解除；双方确认简德聪向朗运通公司支付的团购服务费由朗运通公司单独收取，如需退还团购服务费，简德聪应按本协议约定自行至朗运通公司处办理，智晟公司对朗运通公司不负有任何义务（包括但不限于返还团购服务费等）。当日，简德聪交纳团购服务费4万元，并交纳购房定金5万元。当日，简德聪签订了福佳??蜜码空间项目会签单，该单据显示：简德聪购买房屋成交套内单价20832.98元（套内建面34.72平方米）；成交建筑单价15308.38元（分摊面积12.53平方米）；成交总房款723321元。2.2017年3月7日，简德聪与智晟公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）。该合同约定：简德聪购买房屋建筑面积共计47.25平方米，其中套内建筑面积34.72平方米，分摊共有建筑面积12.53平方米；套内建筑面积计算每平方米单价20832.98元，总价款723321元。当日，简德聪签字确认《商品房预售合同联机备案表》，该表确认简德聪房屋面积47.25平方米，合同总价款723321元。简德聪认为《商品房预售合同联机备案表》与《预售合同》确定的购房价格一致，故不能体现出优惠价格。朗运通公司对此不予认可，并表示《商品房预售合同联机备案表》与《预售合同》所确定的购房价格必须一致，这并不能证明简德聪未享受优惠政策。智晟公司表示简德聪购房价格与销售处公示价格一致。2019年4月11日，涉案房屋登记在简德聪及其亲属名下。简德聪表示在取得产权证的时候才发现自己交纳的团购费并未享受优惠政策。3.2017年12月16日，简德聪与智晟公司签订《协议书》。该《协议书》约定：简德聪认可涉案房屋所使用的水、电（适用商业峰谷平电价）性质为商业且房屋现状符合所购房屋（商用房）的交付标准，同意在本协议签订之日房屋已被检验，认可并接受房屋层高为3.83米，并按现状收房，办理房屋交付手续；智晟公司于简德聪交房手续办理完成后15日内，向简德聪一次性支付63000元（内含补偿款60000元和赠送空调款3000元）；鉴于智晟公司已向简德聪支付足额补偿，简德聪同意不再就《商品房预售合同》项下义务的履行向智晟公司主张任何违约责任，包括但不限于交房延迟、配套设施到位延后、空间高度误差、房前绿地、初始产权登记以及其他为购买上述房屋所支付的一切直接或间接费用（如有）等问题。智晟公司表示上述协议已确定简德聪无权再向智晟公司主张返还钱款之权利。朗运通公司表示该协议亦适用于朗运通公司。4.法院在审理杨某诉栗某1、栗某2清算责任纠纷一案中查明：智晟公司承认开发了福佳??蜜码空间小区；任何一个房产经纪公司都可以为智晟公司提供买房客户，智晟公司都会给客户四万抵七万的优惠，这是智晟公司为了中介机构拉客户的一种激励手段；四万抵七万的条款没有写在购房合同中，智晟公司与购房者签订的合同中约定的房价已经是四万抵七万之后的价格了。朗运通公司表示购房房屋大于70平方米享受四万抵七万活动，小于70平方米则享受四万抵六万活动。智晟公司对法院调查证明情况不予认可。5.经法院向住建委调查确认：涉案房屋已经过网签，网签合同编号×。联机备案表系网签后自动生成表格，网签合同与联机备案表中的购房价格应当一致，不存在不一致的情况。原审法院判决认定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，首先简德聪与朗运通公司签订了团购协议，该协议明确约定了返还团购费的条件及主体，智晟公司并非返还团购费主体。同时，简德聪与智晟公司签订的《协议书》中记载了双方在调解房屋层高等问题时，简德聪放弃向智晟公司主张任何违约责任，根据该协议所指向的具体责任情形亦包含本案中所述团购费。因此，简德聪主张要求智晟公司返还团购费缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。其次，简德聪主张要求朗运通公司返还团购费，但简德聪主张的依据是《商品房预售合同联机备案表》与《预售合同》确定的购房价格一致，经法院向相关行政主管部门调查，确认该一致性是必然结果，亦不能推断出简德聪并未享受优惠政策的结论。同时，从简德聪签订团购协议及商品房预售合同的时间看，简德聪在确定参加团购活动的前提下，再进行商品房预售合同的洽商，在后者洽商过程中，不可能对团购优惠活动避而不谈。简德聪表示在取得房屋产权证的时候才发现没有享受优惠政策与常理明显相悖。因此，简德聪主张要求朗运通公司返还团购费，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决驳回简德聪的诉讼请求。本院经审理查明：各方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：朗运通公司与简德聪签订《团购协议书》，协议对于简德聪交纳的4万元团购服务费的用途有明确的约定，即“支付团购服务费后乙方在购买上述该项目房屋时可抵值6万元/套；所购房屋的销售价格以福佳·蜜码空间销售中心所确定为准，抵值金额直接从房价扣除。”该约定明确了4万元折抵6万元房价，简德聪向智晟公司交纳的房款中应当少交6万元。从诉讼中的情况来看，简德聪与智晟公司签订的《预售合同》约定的房价为723321元；如果该房价属于折抵后的房价，则折抵前的房价应该为783321元；但智晟公司只认可双方签订的合同约定的房价为723321元，并不认可折抵前的房价为783321元，也不认可合同约定的房价是经过折抵的；故现有证据不足以证明723321元是经过折抵的房价。在《团购协议书》中明确约定“甲方通过专业平台，将不同的购房者组织起来加大与该项目开发商的谈判和议价能力，给予乙方在购买房屋时超出团购服务费标准的房款优惠。甲方已与该项目开发商签署相应协议。”但在诉讼中，朗运通公司、智晟公司都认可双方未签订相关协议，智晟公司也不认可其与朗运通公司之间有优惠或折抵房款的约定，现有证据不足以证明朗运通公司按照《团购协议书》的约定履行了折抵房款的义务。另外，简德聪与智晟公司于2017年12月16日签订的《协议书》，该协议签订的主体是简德聪与智晟公司，协议的内容也是处理智晟公司交付的房屋存在的问题，并未涉及到简德聪交纳的4万元团购费的问题，智晟公司也未认可一并处理了4万元团购费。鉴于朗运通公司非该《协议书》的签订主体，且在协议中也未明确说明4万元团购费的处理，故不能认定《协议书》处理了4万元团购费。本案属于合同类案件，在双方约定明确的情况下，应当根据双方的履行行为来确定是否按照合同的约定履行了相应的义务，特别是对于房价的优惠，应该是有原价和优惠后的价格，而原审法院在没有相应证据的情况下就认定已经优惠，依据不足，本院予以纠正。朗运通公司按照《团购协议书》收取了简德聪4万元团购费，现不能证明朗运通公司按照约定折抵了购房款，故朗运通公司应当将该4万元退还给简德聪。现有证据不足以证明智晟公司有收取该4万元团购费的意思表示，也没有证据证明智晟公司实际收取了该4万元，故简德聪要求智晟公司共同退还，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初8727号民事判决。二、本判决生效后七日内，北京朗运通房地产经纪有限公司退还简德聪团购服务费四万元。三、驳回简德聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由北京朗运通房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费800元，由北京朗运通房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年三月三十一日法官助理 佳 丽书 记 员 田亚男