四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1179号 上诉人（原审原告）：广元志广房地产开发有限公司,住所地四川省广元市利州区雪峰办事处兴安路凤凰名城3栋1单元1号。 法定代表人：王广平，总经理。 委托诉讼代理人：贾永刚，国信信扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏青松，国信信扬（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:广元市自然资源局（原广元市国土资源局）,住所地四川省广元市利州区文化路151号. 法定代表人：孙洪方，局长。 委托代理人：王海臣，四川天称律师事务所律师。 委托代理人：马俊民，四川天称律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:广元市利州区人民政府,住所地四川省广元市利州区 法定代表人：唐文辉，区长。 委托代理人：王海臣，四川天称律师事务所律师。 委托代理人：马俊民，四川天称律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）:广元市嘉禾拍卖有限责任公司,住所地四川省广元市利州区育才路427号育才家园。 法定代表人：胡明，总经理。 上诉人广元志广房地产开发有限公司（以下简称“志广公司”）、广元市自然资源局（以下简称“广元资源局”）与被上诉人广元市利州区人民政府（以下简称“利州区政府”）、广元市嘉禾拍卖有限责任公司（以下简称“嘉禾拍卖公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2018）川08民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后,依法组成合议庭,于2020年1月10日公开开庭进行了审理。志广公司的委托诉讼代理人贾永刚、夏青松，广元资源局及利州区政府的委托诉讼代理人王海臣、马俊民，嘉禾拍卖公司的法定代表人胡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志广公司的上诉请求：1.撤销（2018）川08民初49号民事判决；2.判令利州区政府、广元资源局向志广公司支付违约金（计算方式为：以3755万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算，自2013年9月5日起计至2016年12月23日止）；3.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因要求开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使该公司土地面积损失2242.31平方米，以及用地绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76平方米，共计损失土地面积2660.07平方米，计损失土地款730.2606万元（损失土地面积2660.07平方米X土地出让金3755万元/土地出让面积13678.08平方米），承担该款从2013年9月5日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息；4.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因要求上诉人志广公司开发的“凤凰名城”工程项目与赵秀莲房子之间、以及“凤凰名城”小区的停车场道闸以外至兴安路、张莉莉门口、孙永江门口及孙永江门口前的坝子至兴安路属于志广公司权属证载范围内，退让土地面积503.63平方米,计土地款138.26万元（退让土地面积503.63平方米X土地出让金3755万元/土地出让面积13678.08平方米），承担该款从2013年9月5日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息；5.判令利州区政府、广元资源局向志广公司支付由志广公司垫付拆除“清风绿岛”房屋的拆迁款15.9405万元，承担该款从2013年12月12日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息；6.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因要求志广公司开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使该公司地下车位损失142个计568万元（4万元/个X142个）。承担该款从2014年9月5日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息；7.判令嘉禾拍卖公司向志广公司退还因志广公司损失土地面积3163.7（2660.07平方米+503.63平方米）平方米所对应的拍卖佣金43.425万元（损失土地面积3163.70平方米X佣金比137.26元/平方米），承担该款从2013年9月5日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息；8.判令利州区政府、广元资源局、嘉禾拍卖公司向志广公司赔偿律师代理费100万元；9.本案的一审案件受理费19.87万元和二审案件受理费19.87万元，总计39.74万元，由利州区政府、广元资源局、嘉禾拍卖公司承担。事实与理由：1.按照拍卖规则在志广公司缴清全部价款后60天内利州区政府、广元资源局就应该交地，但其实际交地时间为2016年12月23日，构成违约，应承担违约责任；2.志广公司被要求其开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道后退15米，致使公司土地面积损失2242.31平方米以及建筑绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76平方米，共计损失土地2660.07平方米，计损土地款730.2606万元；3.利州区政府、广元资源局应该赔偿上诉人志广公司因要求其开发的“凤凰名城”工程项目与赵秀莲房子之间、以及“凤凰名城”小区的停车场道闸以外至兴安路、张莉莉门口、孙永江门口及孙永江门口前的坝子至兴安路属于上诉人志广公司权属证载范围内，退让土地面积503.63平方米,计土地款138.26万元（退让土地面积503.63平方米X土地出让金3755万元/土地出让面积13678.08平方米）；4.原审法院现场勘查时，利州区政府、广元资源局认可案涉宗地实际使用面积确有减少，但不认可其测绘结论，利州区政府、广元资源局在本案一审审理期间，既不积极理赔，又不申请重新鉴定测绘结论，本案应由负有举证责任的利州区政府、广元资源局承担不利后果；5.合同第六条约定交付土地时该宗地场地平整达到宗地外“六通”，宗地内“场平”的土地条件。广元资源局交付的土地宗地未达到“六通”，宗地内“场平”的土地条件，志广公司只能请天基公司于2013年12月12日完全撤除“清风绿岛”上的房屋等建筑，垫付了房屋拆迁款15.9405万元。该款应由利州区政府、广元资源局承担，并按照24%年息计息；6.利州区政府、广元资源局应当赔偿上诉人志广公司因要求其开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使该公司地下车位损失142个；7.嘉禾拍卖公司的佣金比例为137.26（土地出让金3755万元X佣金比5%/出让宗地面积13678.08平方米）元/平方米，既然案涉土地面积不足，嘉禾拍卖公司也应退还拍卖费用。 利州区政府、广元资源局辩称：1.不存在延期交付的行为，不承担延期交付的违约责任，即便是要承担责任，也应当按照47个工作日计算违约金，而不是以88天计算违约金；2.上诉人志广公司对涉案土地享有完整的使用权，其持有的国有土地使用权证书所载明的面积并未发生减少。案涉土地的出让是带规划指标的出让，并不是带开发设计方案的土地出让。土地出让时双方并不知道该总土地的开发设计方案，土地出让方不应对土地出让后的设计以及设计变更承担责任，且该宗土地的规划指标符合合同约定，规划的容积率并未减少，志广公司开发的建筑面积没有受到任何影响；3.志广公司取得涉案土地使用权及地上可用建筑物，拆除行为是其对自己财产的权利处分，所产生的费用应当由志广公司自行承担；4.土地出让合同违约责任中并没有约定律师费用承担的具体内容，诉讼费理应由败诉方承担。请求：驳回志广公司的上诉请求。 嘉禾拍卖公司辩称：已经按约定履行相关义务，本案与其无关。 广元资源局上诉请求：1.请求撤销（2018）川08民初49号《民事判决书》判决第一项，驳回志广公司全部诉讼请求；2.判令志广公司承担一、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决认定广元资源局“存在延迟交付案涉宗地及交付的宗地存在瑕疵”，进而认定广元资源局应当承担相应的违约责任，系认定事实错误。《委托拍卖合同》《竞买协议》《拍卖成交确认书》明确约定志广公司竞买标的包括土地和地上可用建筑。志广公司于2013年7月4日付清拍卖款后，广元资源局于2013年8月26日向志广公司交付土地，没有迟延交付土地；2.即便广元资源局存在“交付的宗地存在瑕疵”这一问题，但《国有建设用地使用权出让合同》并没有约定交付宗地存在瑕疵的违约金计算方式，志广公司也没有证据证明其具体损失，故一审判决广元资源局支付违约金系事实认定错误。 志广公司辩称：2016年12月23日利州区政府的三金清收工作领导小组办公室（以下简称区三金办）仍然在组织双方协调消防通道的退让问题，因此广元资源局交付土地的时间是2016年12月23日，延迟交付土地，且交付土地存在瑕疵，不符合《闲置土地规定》的第二十一条的规定，应承担违约责任；2.关于违约金的计算方式，在双方签订的合同明确约定了违约金的计算方式，延期交付土地按每延期一日，出让人应当按照已支付的土地出让价款向受让人给付违约金。违约金应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍自2013年9月5日起计算至2016年12月23日止。 利州区政府辩称：根据《闲置土地处置办法》的规定，本案的土地不符合关于闲置土地的规定。利州区政府在本案中与志广公司既没有合同关系，也没有侵权关系，利州区政府与本案无关。 嘉禾拍卖公司对广元资源局的上诉未提出意见。 志广公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令利州区政府、广元资源局向志广公司支付迟延交付出让国有土地违约金388万元，承担该款从2013年12月3日至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（至起诉之日本息计855万元）；2.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因要求涉案工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使土地面积损失2242.31平方米，以及用地绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76平方米，共计损失土地面积2660.07平方米，损失土地款858万元，承担该款从2016年11月30日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（至起诉之日本息共计1270万元）；3.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因要求工程项目与赵秀莲房屋之间，以及“凤凰名城”小区的停车场道闸以外至兴安路、张莉莉门口、孙永江门口及孙永江门口前的坝子至兴安路载证范围内退让土地面积503.63平方米，及损失土地款166万元，承担该款从2017年2月9日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（至起诉之日本息计241万元）；4.判令利州区政府、广元资源局向志广公司支付由原告垫付拆除“清风绿岛”房屋拆迁款15.9405万元，承担该款从2013年12月12日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（至起诉之日本息计36万元）；5.判令利州区政府、广元资源局向志广公司赔偿因开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使地下车位损失142个，计568万元；6.判令嘉禾拍卖公司向志广公司退还因损失土地面积3163.7平方米所对应的拍卖佣金46万元，承担该款从2017年2月9日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计68万元）；7.判令利州区政府、广元资源局、嘉禾拍卖公司赔偿原告律师代理费100万元；8.本案诉讼费由利州区政府、广元资源局、嘉禾拍卖公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2012年9月13日，广元市利州区债权债务管理工作领导小组办公室与嘉禾拍卖公司签订《委托拍卖合同》，对位于广元市利州区房地产，包括房屋建筑面积约1192.12㎡（以评估测绘面积为准）；土地使用面积约13733.3383㎡（折合约20.6亩，以国土部门实测面积为准）进行公开拍卖。 2012年11月1日，王广平向嘉禾拍卖公司出具《承诺书》，称由于志广公司正在办理登记注册中，其以本人名义参加拍卖的“清风绿岛”房地产，若竞买成功，承诺该次竞买的房地产属于志广公司所有。同日，双方又签订了《嘉禾拍卖公司拍卖会拍卖规则》，约定了拍卖成交后，买受人付清全部拍卖成交价款后60日内，拍卖标的由委托人移交给买受人。 2012年11月2日，王广平通过公开竞拍方式取得了位于广元市城区线交汇处北侧原“清风绿岛”的房地产，并与嘉禾拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，内容为：原“清风绿岛”的房地产包括土地使用权和地上可用建筑物。其中建筑物面积约1065.38平方米（以评估测绘面积为准）；土地使用权面积约13671.23平方米（约20.51亩，以国土部门实测面积为准）；用途为住宅兼容商业用地，以拍卖清单及标的物现状为准；拍卖成交价款为4030万元；拍卖成交后，买受人在约定期限内付清价款和佣金，委托人拒不交付、迟延交付拍卖标的，造成拍卖人或买受人损失的，由委托人负责赔偿。 2012年12月4日，志广公司在广元市工商行政管理局依法登记成立。2012年12月14日，嘉禾拍卖公司收到志广公司给付的拍卖价款2015万元和拍卖佣金200万元，并出具收据。2013年5月7日，嘉禾拍卖公司收到志广公司给付的拍卖价款1209万元，并出具收据。2013年7月4日，嘉禾拍卖公司收到志广公司给付的拍卖价款806万元，并出具收据。嘉禾拍卖公司将上述拍卖价款3989.7万元（其中扣减拍卖佣金40.3万元）分三次通过中国工商银行转给广元市利州区财政局，并注明转账资金为雪峰“清风绿岛”拍卖价款。 2013年8月14日，志广公司与广元资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：合同项下的出让宗地位于广元市利州区雪峰街道办事处，宗地编号为20××80，出让宗地面积为13678.08平方米，出让价款为3755万元；出让人同意在2014年5月12日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到宗地外“六通”，宗地内“场平”。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件；本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”，第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地自使用年期达到约定的土地条件之日起算”。 2013年8月16日，区三金办出具书面证明，证实志广公司截止2013年7月4日已支付拍卖价款共计4030万元。2013年8月20日，广元市利州区国土局向广元市资源局提交《关于雪峰清风绿岛地块供后监管情况说明》，内容为：志广公司以4030万元竞得房产，按照拍卖规则约定成交价款应在2013年8月2日前缴清，交地时间为价款缴清后60日内。现竞得人已于2013年7月4日缴清全部价款。“三金”土地的拆迁补偿安置、地块遗留问题、土地交付进场等事宜均由去三金办负责落实。该宗土地的移交，我局将积极协助区三金办做好各项工作……。 2013年8月26日，广元资源局向志广公司发出《交地通知书》载明：你方已履行交清土地价款义务，该地块拆迁补偿工作已完毕，现将位于广元市利州区雪峰街道办事处13678.08㎡地块按现状正式移交给你方，请按约定及时开工建设，确保按期竣工。该通知书并备注：实际交地时间按拍卖规则约定执行。 2013年9月10日，志广公司取得该宗土地的国有土地使用权证，证载该宗土地使用面积为13678.08㎡。 2013年9月23日，广元市发展和改革委员会作出《企业投资项目备案通知书》，对“志广·凤凰名城”项目准予备案，总建筑面积为41009.192㎡，修建地下停车场10645.78㎡。2013年10月19日，志广公司与四川天基房屋拆迁有限公司签订《房屋拆除合同》，约定拆除原“清风绿岛”所有建筑物、构架和其他建筑物等。2013年12月12日，志广公司向四川天基房屋拆迁有限公司支付了拆迁工程款15.9405万元。2013年10月24日，广元市城乡规划和住房保障局向志广公司颁发地字第2013073号《建设用地规划许可证》，该许可证载明用地面积为13678.08㎡。 2013年12月16日，四川俊成工程项目管理咨询有限公司广元监理部对案涉宗地施工单位发出《工程开工令》，开工日期为2013年12月17日。 2014年1月13日，志广公司向区三金办发出《关于凤凰名城项目急需解决的相关问题的函》称：一、及时交付该宗地的土地使用界址；二、在2014年春节前协调好打开原“万仕达”汽修厂的进出口通道问题；三、协调好该宗地内原租户刘兴桂拆迁遗留问题。 2014年5月21日，广元市水务局向志广公司发出《关于停止河道管理范围内项目建设的通知》，该通知要求志广公司立即停止其涉河建设施工作业，并到河道管理部门办理相关审批手续。2014年5月26日，广元市水务局再次向志广公司发出《关于禁止在护堤地范围内进行项目建设的通知》，该通知要求志广公司不得在护堤地15米范围内进行项目建设，以确保防汛抢险通道畅通和堤防安全。 2014年5月27日，志广公司向广元市人民政府发函称因绿线图标示范围内的土地占用了河坝，导致原设计方案无法实施，造成公司巨大损失。广元市人民政府在该函件上批示“请市住建局商市国土局、市水务局迅速妥处”。 2014年7月7日，志广公司向区三金办、雪峰办事处发函称未全面实际交付标的物，主要是宗地的东侧进出口通道、西侧进出口通道未交付。 2014年9月3日，广元市城乡规划和住房保障局同意了志广公司调整地下室范围，即地下室建筑面积由原审定的10645.78㎡调整为7706.31㎡，停车位由原审定的411辆，变更为345辆。 2016年11月30日，志广公司委托广元市地籍测绘所对退距后的宗地面积进行测绘，其结果为：后退15米致使土地面积损失2243.31㎡。及建筑绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76㎡，共计损失2660.07㎡。 2016年12月23日，区三金办主任杨文林、志广公司工程部经理张钊、雪峰办事处负责人等一起在项目施工现场协商处理公共消防通道事宜。并绘制《关于协商解决赵秀莲、孙永红、张莉莉以及九华一组的公共消防通道事宜，经协商达成由志广公司退部分购买土地作为公共消防通道的示意图》，该示意图中记载：1.图中阴影部分为退土地面积作为九华一组与志广公司开发的凤凰名城小区的公共通道；2.图中阴影部分的土地为志广公司的宗地与赵秀莲的房子之间，以及凤凰名城小区的停车场道闸以外至兴安路、张莉莉门口、孙永红门口及孙永红门前的坝子至兴安路等整片土地；3.退的购买土地价款按原购买土地价加上交易佣金、契税以及资金占用利息等由区三金办支付给志广公司；4.暂按此示意图范围施工，退的土地面积最终以广元市地籍测绘所根据该示意图的界限进行实测的面积为准，并作为计算退款的依据。各方均在该示意图签字确认。 2017年2月9日，志广公司委托广元市地籍测绘所对案涉宗地与赵秀莲房子之间、以及凤凰名城小区的停车场道闸以外至兴安路、张莉莉门口、孙永红门口及孙永红门前的坝子至兴安路进行测绘，测绘面积为503.63㎡。 2019年6月14日，一审法院组织当事人对凤凰名城项目进行了现场勘验。经勘验查明凤凰名城小区已建成并投入使用，部分购房业主已入住，现均未办理不动产权证。志广公司提出因出让宗地绿线划至河道中，及退河道护堤地15米，实际减少用地面积2660.07㎡；又因退部分公共消防通道，减少土地面积503㎡。广元资源局则称对绿线划至河道处没有异议，但东、西两侧面积品迭后，只相差18㎡。关于公共消防通道占地属实，但属于相邻纠纷。另与凤凰名城小区相邻的300多㎡的菜园地，其面积可以抵偿给志广公司。 一审庭审中，志广公司称广元资源局实际交地时间为2013年12月2日，四川天基房屋拆迁有限公司入场进行拆除宗地内建筑物，广元资源局迟延交地88天。2013年12月20日，志广公司进场施工，2017年4月项目竣工。广元资源局则称2013年8月26日双方签字确认“交地通知书”时，案涉宗地便移交给了志广公司。 一审法院认为，根据《拍卖规则》约定的“拍卖成交后，买受人付清全部拍卖价款后60日内，拍卖标的由委托人移交给买受人”，志广公司于2013年7月4日已付清全部拍卖价款。广元资源局应当在2013年9月4日之前履行交付案涉宗地的义务。虽广元资源局称于2013年8月26日向志广公司发出了《交地通知书》，双方已完成了案涉宗地的交付。但该通知书上明确备注了“实际交地时间按拍卖规则约定执行”，同时，查明如下事实：1.根据志广公司提供的现场照片证实案涉宗地2013年12月才拆除宗地内的建筑物，2013年12月16日，四川俊成工程项目管理咨询有限公司广元监理部对案涉宗地施工单位发出《工程开工令》，开工日期为2013年12月17日；2.案涉宗地开发期间，存在宗地绿线用地划至河道范围，宗地内租户拆迁遗留问题，以及宗地使用界址不明导致与宗地相邻户因公共消防通道发生纠纷等情形；3.一审法院对案涉宗地现场勘查时，双方对上述情形导致案涉宗地实际使用面积减少的事实无异议。根据中华人民共和国国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”的规定，广元资源局所出让涉案宗地存在土地权利不清晰、使用界址不明确及涉及第三方权属纠纷等问题，导致志广公司实际使用的宗地面积与合同所约定的宗地使用面积不符。故广元资源局存在迟延交付案涉宗地及交付的宗地存在瑕疵的问题，其应当承担相应的违约责任。 广元资源局不认可违约的事实，即对志广公司主张的违约金进行了抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据广元资源局的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。因志广公司未就其损失举出充分证据，一审法院酌定以土地出让金（3755万元）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算志广公司的实际损失，酌情调整广元资源局应支付的违约金，在以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准的基础上，上浮50%确定利率，从2013年9月5日起计算至志广公司认可的交地时间2013年12月2日止。对于志广公司主张对上述违约金再行计算资金占用利息，因志广公司未提供相应证据证实及合同所约定的计算依据，且广元资源局承担的违约金，已能够弥补志广公司的相应损失，对志广公司该项请求不予支持。利州区政府不是案涉出让合同的相对方，志广公司请求利州区政府承担违约责任，一审法院不予支持。 根据案涉宗地用地绿线图，志广公司多次反映情况的信函，及相关部门的批复意见，以及区三金办现场协调处理案涉宗地使用界址等，能够证实案涉宗地存在实际使用面积与土地证载面积不相符的情形。一审法院现场勘查时，志广公司称根据其委托的测绘结果实际减少面积为2660.07平方米，及宗地与相邻户之间土地面积减少503.63平方米。对此，广元资源局认可案涉宗地实际使用面积确有减少，但不认可其测绘结果。因案涉宗地行政机构已确认证载土地使用面积为13678.08平方米，是否与志广公司实际用地面积不相符及实际减少多少面积，在广元资源局作为行政机关已对案涉土地登记的情况下，本案作为民事案件确认志广公司实际用地面积多少及对因面积减少其造成的损失均属审理程序不当，志广公司主张因面积减少土地价款的退还及损失赔偿问题，可另寻其他途径包括审理程序解决，本案不作处理。 案涉宗地原清风绿岛资产的拆迁工作系由区三金办负责，拆迁涉及人员的安置，本案并不涉及。本案仅涉及案涉土地上房屋的拆除。案涉土地上的房屋在拍卖过程中已由志广公司连同土地一并购买，为志广公司所有，拆除的费用应由志广公司自行承担。志广公司主张嘉禾拍卖公司退还损失土地面积相对应的拍卖佣金，但将嘉禾拍卖公司列为第三人，属程序不当；同时，根据嘉禾拍卖公司《拍卖规则》关于“……标的面积的变化不影响拍卖成交总价款”的规定，嘉禾拍卖公司的拍卖程序符合法律及拍卖规则，志广公司的该项主张理由不成立，一审法院不予支持。因无合同约定，对志广公司主张律师代理费100万元应由利州区政府、广元资源局和嘉禾拍卖公司赔偿，一审法院不予支持 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、广元资源局于该判决生效后三十日内向志广房公司支付违约金（计算方式为：以3755万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算，自2013年9月5日至2013年12月2日止）；二、驳回志广公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198700.00元，由志广公司承担100000.00元，广元市资源局承担98700.00元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案中志广公司称广元资源局实际交地时间为2013年12月2日，广元资源局迟延交地88天。广元资源局则称2013年8月26日双方签字确认“交地通知书”时，就已经将案涉宗地移交给了志广公司。根据《拍卖规则》关于“拍卖成交后，买受人付清全部拍卖价款后60日内，拍卖标的由委托人移交给买受人”的约定，志广公司于2013年7月4日已付清全部拍卖价款，广元资源局应当在2013年9月4日之前履行交付案涉宗地的义务。广元资源局于2013年8月26日向志广公司发出了《交地通知书》载明：你方已履行交情土地价款义务，该地块拆迁补偿工作已完毕，现将位于广元市利州区雪峰街道办事处13678.08㎡地块按现状正式移交给你方，请按约定及时开工建设，确保按期竣工。该通知书并备注：实际交地时间按拍卖规则约定执行。”志广公司一审中提供的现场照片证实案涉宗地2013年12月才拆除案涉宗地内的建筑物，志广公司于2013年12月17日开工建设。在案涉宗地开发期间存在宗地绿线用地划至河道范围，宗地内租户拆迁遗留问题，以及宗地使用界址不明导致与宗地相邻户因公共消防通道发生纠纷等情形，根据中华人民共和国国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”的规定，一审判决认定广元资源局存在迟延交付案涉宗地及交付的宗地存在瑕疵，并无不当。广元资源局应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审中志广公司认可广元资源局实际交地时间为2013年12月2日，虽然二审中志广公司称广元资源局实际交地时间为2016年12月23日，但未提交足以采信的证据推翻其在一审中的自认，故一审判决认定广元资源局实际交付土地时间为2013年12月2日，并无不当。因志广公司未举证证明实际损失数额，广元资源局就是否构成违约提出抗辩，一审法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以3755万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算违约金，符合法律规定，并无不当。 志广公司与广元资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下的出让宗地面积为13678.08平方米，志广公司取得该宗土地的国有土地使用权证，证载该宗土地使用面积为13678.08㎡。因案涉宗地行政机构已确认证载土地使用面积为13678.08平方米。经查，该宗土地的规划指标符合《国有建设用地使用权出让合同》约定，规划的容积率并未减少。在土地开发利用过程中，志广公司有义务按照相关法律法规的规定进行开发建设，以符合相关安全规范。至于证载土地使用面积是否与志广公司实际土地用地面积是否相符，不属于本案审理范围。 案涉宗地原清风绿岛资产的拆迁工作系由区三金办负责，本案不涉及拆迁涉及人员的安置费用，仅涉及案涉土地上房屋的拆除。根据《拍卖成交确认书》载明：“原清风绿岛的房地产包括土地使用权和地上可用建筑物。其中建筑物面积约1065.38平方米（以评估测绘面积为准）；土地使用权面积约13671.23平方米（约20.51亩，以国土部门实测面积为准）；用途为住宅兼容商业用地，以拍卖清单及标的物现状为准；”对此，案涉地上可用建筑物在拍卖过程中已由志广公司连同土地一并购买，其为志广公司所有，拆除的费用应由志广公司自行承担。志广公司主张应由广元资源局承担案涉宗地内建筑物拆除费159405.00元的理由不能成立，一审判决不予支持并无不当。因嘉禾拍卖公司的拍卖程序符合法律及拍卖规则，并已实际履行约定的义务，根据嘉禾拍卖公司《拍卖规则》关于“……标的面积的变化不影响拍卖成交总价款”的规定，志广公司主张嘉禾拍卖公司退还损失土地面积对应的拍卖佣金的理由不成立。志广公司主张的律师代理费100万元，因并无合同约定，一审判决对志广公司的该项请求不予支持并无不当。对于志广公司上诉请求超越一审诉讼请求范围的部分，不属于本案二审审理范围，依法不予处理。 综上，志广公司、广元资源局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费198700元，由广元志广房地产开发有限公司负担；二审案件受理费12250元，由广元市自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 惠 审判员 徐 红 审判员 刘长江 二〇二〇年三月三十一日 书记员 周鑫隆