辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7334号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市大宽街二段314号。 统一社会信用代码：912102818236189440 负责人：矫智，系该支行行长。 委托诉讼代理人：哈群，女，1968年10月20日出生，回族，该银行员工，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：王洪山，系辽宁泓冠律师事务所律师。 被告：刘玉华，女，1973年1月22日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 被告：牛昌慧，男，1969年4月16日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 被告：大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇北街7号楼。 统一社会信用代码：91210281588093067U 法定代表人：孙云兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丛君，男，1971年6月2日出生，汉族，该公司职员，现住瓦房店市。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工商银行）与被告刘玉华、牛昌慧、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人王洪山、被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司委托诉讼代理人丛君到庭参加诉讼，被告刘玉华、牛昌慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告刘玉华、牛昌慧提前偿还银行贷款人民币135053.74元及积欠利息合计人民币3937.80元。合计138911.54元（截止2019年4月6日）。2.请求法院依法判令被告刘玉华、牛昌慧按合同约定偿还自2019年4月7日起至还清欠款之日的利息、罚息及复利。3.请求法院依法判令被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司对被告刘玉华、牛昌慧上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任。4.请求法院依法判令原告对二被告提供抵押的位于辽宁省大连市瓦房店市房屋享有优先受偿权。5.诉讼费、保全费三被告连带承担。事实与理由：2016年1月5日，被告刘玉华因购房需要同原告签订书面个人购房借款担保合同，合同约定：贷款金额155000元，实际执行利率4.9%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借期等作出约定，并且被告用位于辽宁省大连市瓦房店市的房屋做抵押。原告按合同约定于2016年1月6日向被告刘玉华发放全部款项。后被告刘玉华仅偿还了部分款项，自2018年10月21日起至2019年4月6日止被告已违约7期，积欠本金合4720.91元，积欠利息合计3937.80元，被告的行为符合《个人购房借款担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告各为被告刘玉华提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司没有交付原告，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告没有还款，原告依据借款合同等约定向原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告刘玉华、牛昌慧均未到庭，无答辩意见。 被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求没有意见。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年2月1日，原告（甲方）与被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：经双方协商，同意由甲方作为文教城二期项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高额为100万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2.2016年1月5日，被告刘玉华（借款人）、牛昌慧（共同借款人）与原告工商银行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定：贷款金额155000元，用于购买位于瓦房店市商品房，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款期限为180个月；采用等额本息还款；借款逾期的，罚息利率为在该合同所约定的贷款利率水平上加收50%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告刘玉华、牛昌慧以其购买的位于瓦房店市房屋作为借款抵押担保。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2016年1月6日，原告依据约定将贷款发放给被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司。后被告刘玉华、牛昌慧仅偿还了部分借款本息，截至2019年4月6日，被告刘玉华、牛昌慧尚欠借款本金135053.74元、利息、罚息3937.80元。 3.案涉商品房至今尚未办理权属证书及他项权利证书。 本院认为，原告与被告刘玉华、牛昌慧签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告发放贷款后，享有收回贷款本息的权利。根据合同约定，被告刘玉华、牛昌慧未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权宣布借款合同提前到期，并要求被告刘玉华、牛昌慧偿还尚欠的贷款本息、罚息。关于原告主张对涉案房屋享有抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。在未办理房屋抵押登记之前，原告享有的只是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告主张对案涉房屋享有抵押权，没有法律依据，本院不予支持。关于被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司为被告刘玉华、牛昌慧在该阶段内（在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收押之前）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告刘玉华、牛昌慧办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告公司理应按约定在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及原告未取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。 综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘玉华、牛昌慧于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金135053.74元及利息、罚息3937.80元（截至2019年4月6日），合计138991.54元； 二、被告刘玉华、牛昌慧于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金135053.74元的利息、罚息（自2019年4月7日起至借款付清之日止，利率按原告与被告刘玉华、牛昌慧签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算）； 三、被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到被告刘玉华、牛昌慧购买的位于瓦房店市房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3080元，公告费300元，保全费1215元，合计4595元，由被告刘玉华、牛昌慧、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  胡妮娜 人民陪审员  李 娜 人民陪审员  孙 杰 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  化凌弘