四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再707号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）:四川省广信教育科技有限公司，住所地四川省成都市武侯区长寿路3号附17号13栋1楼17号。 法定代表人：陈祖继，执行董事。 委托诉讼代理人：李远强，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：汪姮，国浩律师（成都）事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：成都天府职业学校，住所地四川省成都市金牛区土龙路61号。 法定代表人：魏家龙。 委托诉讼代理人：廖潇，四川凡高律师事务所律师。 再审申请人四川省广信教育科技有限公司（以下简称广信公司）与成都天府职业职校（以下简称天府职校）房屋租赁合同纠纷一案，广信公司不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终2500号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月22日作出（2019）川民申4657号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。广信公司的委托诉讼代理人李远强、汪姮，天府职校的委托诉讼代理人廖潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广信公司申请再审称，一、广信公司与神力学校签订的《校舍租赁协议书》事实上已经解除。广信公司与神力学校于2018年3月1日签订的《协商纪要》属于合同解除后双方协商办理有关的清理和结算事项，该纪要印证《校舍租赁协议书》已经解除。本案中没有直接证据证明神力学校在天府职校入场后还在案涉校区进行招生。广信公司并无违约行为。二、天府职校构成违约。首先违反合同重要约定，合同约定天府职校的校牌在4月1日进场之后，只能挂在校内的招生办公室，在2018年7月31日之后才能挂在学校大门口。天府职校把华西卫校的校牌提前挂在学校大门口，与原租赁方的校牌并列，构成违约。天府职校还因五一期间在学校大门口摆摊招生，导致进出学校的通道堵塞，引起与原租赁方的矛盾，导致原租赁方5月3日报警。三、天府职校没有获得华西卫校的合法授权，在案涉卫校（天府校区）的牌子和招收新生，违反政策和法规非法招生，依法不应受到保护。天府职校是在四川大学附设华西卫生学校2018年6月13日发出通知、停止四川大学附设华西卫生学校天府分校区2018年各专业的招生后的2018年6月25日提出解除合同。《解除租赁合同通知书》只涉及华西卫校天府校区的招生问题，未涉及如何将案涉校区用于其他合法办学项目。天府职校主张的因停止招生的损失与广信公司的行为没有因果关系。天府职校违约应当依法赔偿广信公司一个学年（即一年）的校舍空置损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，向本院申请再审，请求裁定撤销成都市中级人民法院（2019）川01民终2500号民事判决，提审或发回重审。 天府职校辩称，一、本案中广信公司存在根本违约行为。广信公司未能按照案涉租赁合同的约定与原承租方签订原租赁合同的解除协议。2018年3月1日广信公司与钟永成达成的《协商纪要》不能视为广信公司已履行与原承租方签订解除合同的义务。双方校长的对话记录，可以说明直到2018年4月17日，原校舍租赁方并不清楚也不接受案涉场地被广信公司出租给第三方办学使用。2018年4月、5月期间原租赁方在仍以案涉场地招生，广信公司未能按合同约定确保原租赁方不以案涉场地招生、宣传、广告等活动，对天府职校合同履行预期及合同目的能否实现造成影响。在广信公司不能保证天府职校在2019年能顺利使用校区，双方迟迟未能达成补充协议的情况下，天府职校判断案涉租赁合同已无法履行符合常理，天府职校享有法定合同解除权。二、天府职校没有违约行为。天府职校基于合同第五条约定在案涉校区门口设招生咨询点。根据天府职校提供的与招生老师李炼的微信公证记录（（2018）川中证字第9331号公证书第5、第6幅截屏）“他们现在协商的结果是校内都不打标语，门口我们的宣传海报都取了，然后把校牌给我们挂到大门口左边，我想挂右边，他们不干”以及证人肖某的陈述，广信公司同意后且由广信公司挂牌的。三、天府职校签订租赁协议时具有四川大学华西卫校天府分校区办学资格，且是否具有华西卫校天府校区的办学资格与《校舍租赁合同》的履行没有直接关系。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，广信公司的再审申请于法无据，请求予以驳回，维持成都市中级人民法院（2019）川01民终2500号民事判决书。 天府职校向一审法院提出诉讼请求：一、判令确认天府职校与广信公司签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》于2018年6月28日解除；二、判令广信公司返还天府职校租金2500000元，并按照银行同期贷款利率4倍支付资金占用费；三、判令广信公司支付违约金2000000元，并赔偿超过违约金之外的经济损失2400000元。 广信公司向一审法院提出反诉请求：一、请求天府职校支付违约金2000000元；二、请求天府职校支付超过违约金部分的房屋空置损失5941200元；三、请求天府职校支付小区经营性后勤（校区食堂、小卖部、集中供热、网络等）损失800000元。 一审法院查明的事实：2018年2月13日，天府职校（乙方）与广信公司（甲方）签订《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》，约定甲方将位于成都市郫都区的办学内容及项目，但项目的举办方不为其他方），租赁期限从2018年8月15日至2023年8月15日，租赁费按照乙方使用床位计算，乙方2018年使用床位不少于2000位，不足2000位按照2000位计算，2019年以后乙方保证在校学生使用床位不少于2000位，不足2000位按照2000位计算，多出的按照实际数量计算。租赁费2200元／位／年（其中1200元向学生收取，剩下1000元向乙方收取），每两年上浮100元／位／年，试验场地租赁费每年250000元，租赁费一年一付，于每年10月15日前支付，首期租赁费在合同签订后7日内支付2500000元，剩余的在2018年10月15日前付清。 双方约定由于目前校区为成都铁路技工学校项目方正在过渡使用并有在校学生，甲方承诺于2018年3月30日之前与成都铁路技工学校项目方签订原《校舍租赁协议》的解除协议，同意乙方于本合同签订后以校区的资源和地址进行招生宣传，乙方于2018年4月1日进入校区挂立校牌（2018年7月31日前挂立在校内招生办公室，2018年7月31日后在校门口正式挂立）并设立招生宣传办公室和装修筹建实验室，甲方保证校区无影响乙方办学的纠纷，使乙方学生于2018年8月10日能顺利进入该校区就读。 如甲方未能于2018年3月30日前与成都铁路技工学校项目方签订关于校区的原《校舍租赁合同》的解除协议，或由于甲方原因导致乙方未能于2018年4月1日进入校区开展招生宣传和实验室建设工作以及由于甲方原因导致乙方学生未能于2018年8月10日入住校区就读，视为甲方违约，甲方除应按照合同第八条约定承担违约责任。 双方还约定如下：（1）由于甲方原因导致乙方未能于2018年4月1日至2018年4月15日顺利进入校区开展招生宣传工作及装修筹建实验室，本合同约定的乙方2018年租赁费按照不少于2000位计算改为不少于1500位人数计算，乙方未能于2018年4月15日至2018年5月1日顺利进入校区开展招生宣传工作及装修筹建实验室，2018年租赁费按照不少于1000位人数计算，乙方未能于2018年5月2日顺利进入校区开展招生宣传工作及装修筹建实验室，甲方不限定乙方2018年租赁费的计算人数，以实际入校人数计算。 2018年2月13日天府职校、广信公司签订《校舍租赁合同补充合同》，约定各投资50%，共同成立校区后勤管理委员会，共同经营、管理、担责、获利经营性和非经营性后勤。合同第八条约定的违约金为2000000元。 合同签订后，天府职校于2018年2月14日向广信公司转账支付2000000元和现金支付500000元。 2018年4月1日，广信公司向天府职校发出函告，通知将招生办公楼和教学楼负一楼实验室交给天府职校，请派人办理交接手续，天府职校于2018年4月8日接收了上述设施并办理了交接清单。 2018年5月3日，因天府职校在案涉场地门口摆设桌椅进行招生宣传，原租赁方即铁路技工学校项目方以其堵塞校门通道，和天府职校发生冲突，并报警处理。 2018年6月25日天府职校向广信公司发出解除《校舍租赁合同》通知书，认为广信公司没有按照合同约定与铁路技工学校项目方解除租赁合同，2018年4月1日后铁路技工学校项目方不同意撤离校区，还因招生与天府职校发生冲突，导致天府职校不能按计划招生，进入校区后不能按照合同约定和教育部门要求办学，其租赁校区办学的目的不能实现，通知广信公司解除双方签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充协议》，要求广信公司退还租赁费2500000元和资金占用费，支付违约金2000000元，支付装修费、招生损失费、生源减少损失费合计4500000元。 后天府职校于2018年6月底撤离该场地。现天府职校、广信公司均以对方违约为由，要求支持其诉请。 一审庭审中，广信公司提交案涉校区的土地使用证和建设施工许可证，拟证明其系案涉场地合法权利人。广信公司提交了2018年1月12日广信公司向成都神力工程机械职业技能培训学校（成都铁路技工学校项目方）发出函告，通知终止双方签订的校舍租赁协议，请其于2018年7月15日搬离场地。铁路技工学校项目方代表钟永成于2018年1月14日签收了该函告。 广信公司提交了广信公司（甲方）与成都神力工程机械职业技能培训学校（乙方）签订的《2018年3月1日协商纪要》，其中的内容有：乙方的后勤投资款在乙方撤离时按照5年的使用年限折价处理，余款在7月31日结束合作时15日内甲方退还乙方，正式的租赁解除协议在乙方学生平稳入住后签署，在3月25日前完成。纪要落款处有甲方公司盖章，乙方公司没有盖章，有乙方“钟永成”签字。 2018年4月27日广信公司将与成都神力工程机械职业技能培训学校（成都铁路技工学校项目方）终止校舍租赁合同事项登报公告，广信公司拟证明其已按照天府职校、广信公司合同的约定和原租赁房解除了租赁协议，天府职校认为广信公司没有和原租赁方签署解除协议，其发出解除协议的函告不是双方合同约定的解除协议，协商纪要没有原租赁方盖章，对该证据和广信公司的上述主张不予认可。 广信公司提交了2018年8月3日经公证的四川大学附设华西卫生学校网页，其中四川大学附设华西卫生2018年6月13日有份“关于调整天府分校区2018年招生计划的通知”，内容有从2018年起将停止四川大学附设华西卫生天府分校区各专业的招生，拟证明天府职校没有办学资格后，才提出终止合同；天府职校认为该证据于本案无关，因租赁合同约定的用途不限于其举办华西卫校天府分校。 一审庭审中，天府职校提交了经公证的天府职校冉某某与广信公司法人陈祖继的微信记录，拟证明广信公司未按照约定于2018年3月30日与原铁路技工学校签订解除租赁协议，2018年5月，铁路技工学校仍在用唐昌校区的名义招收新生。天府职校提交了经公证的铁路技工学校招生老师和咨询者的短信记录、铁路技工学校的官网首页、天府职校老师李某某与冉某某的微信记录、天府职校冉某某与广信公司祝某某的微信记录，拟证明铁路技工学校2018年4月仍以唐昌校区招生，广信公司未与铁路技工学校解除租赁协议，铁路技工学校阻止天府职校在唐昌校区招生。庭审中，天府职校提交了四川蓉宏嘉装饰工程有限公司的工程造价预结算书和购买设施票据、广告制作票据，拟证明天府职校为实验室装修花费353222元，购买空调、家具等42165元、宣传广告花费4561.50元。 一审庭审中，天府职校提交了一份2018年度招生损失说明，拟证明在参照前三年招生人数和收费情况下，2018年度停止招生造成的损失不低于4000000元。 一审庭审中，天府职校申请的证人肖某出庭证实其2018年4月份到案涉校区时，发现铁路技工学校也在招生，天府学校在校门口挂宣传展板时，被铁路技工学校取掉，天府职校在校内和校门两边的墙上喷绘了宣传资料和挂了宣传横幅，被铁路技工学校干涉和取掉过。2018年5月3日天府职校在校门口摆张桌子引导咨询的家长学生，铁路技工学校来阻拦引发冲突。同事肖某证实天府职校接收地下室后在装修。广信公司申请的证人赖某出庭证实天府职校2018年4月初进场，5月份将其校牌挂在校门口左边，右边是铁路技工学校的校牌，校门口也有天府职校的宣传资料，天府职校是2018年6月20日后陆续搬离，铁路技工学校是2018年7月31日之前搬离，目前校舍空置。 一审法院认为，天府职校、广信公司签订的《校舍租赁协议》和补充协议是双方真实意思的表示，不违背法律规定，是合法有效的,双方应按照合同的约定履行相应的权利义务。根据公安机关的接（报）警登记表和证人肖某和赖某的证言，可以确认天府职校在双方签订合同并于2018年4月进入该校区后，因招生宣传事宜遭到原租赁方铁路技工学校项目方阻拦，发生过纠纷；根据合同约定广信公司承诺于2018年3月30日之前与铁路技工学校项目方签订原《校舍租赁协议》的解除协议，同意天府职校于本合同签订后以校区的资源和地址进行招生宣传，广信公司保证校区无影响天府职校办学的纠纷，使天府职校学生于2018年8月10日能顺利进入该校区就读。如广信公司未能于2018年3月30日前与铁路技工学校项目方签订关于校区的原《校舍租赁合同》的解除协议或由于广信公司原因导致天府职校未能于2018年4月1日进入校区开展招生宣传和实验室建设工作以及由于广信公司原因导致天府职校学生未能于2018年8月10日入住校区就读，视为广信公司违约。因此，天府职校进入案涉校区后和铁路技工学校项目方因招生事宜发生的上述纠纷应视为广信公司违反了双方在租赁合同中的上述约定，应承担相应的责任。 对于广信公司认为天府职校在校区门口挂校牌、拉横幅、喷宣传资料等招生宣传活动违背双方合同约定的主张，一审法院认为双方合同约定天府职校于2018年4月1日进入校区挂立校牌（2018年7月31日前挂立在校内招生办公室，2018年7月31日后在校门口正式挂立），以校区的资源和地址进行招生宣传，对天府职校的其他招生宣传活动方式没有约定或限制，也没证据证明天府职校的拉横幅、喷宣传资料等招生宣传活动有堵塞通道，影响该校区秩序等情形，因此一审法院对广信公司该主张不予支持。 因广信公司存在上述违约行为，一审法院对天府职校要求广信公司承担违约责任的请求予以支持；但双方在合同中没有约定天府职校可以据此解除合同，因此2018年6月25日天府职校向广信公司发出解除《校舍租赁合同》通知书，解除双方合同的行为不符合双方合同的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的法定情形，这属于天府职校不履行合同义务的行为，广信公司据此要求天府职校承担违约责任的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，一审法院予以支持。 根据上述认定，天府职校、广信公司均有违约行为，天府职校、广信公司要求对方承担2000000元违约金的主张符合合同约定，予以支持，因双方互负的违约金属于相同类型债务，金额相等，则予以相互抵销。 关于天府职校、广信公司要求对方因违约应承担损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合合同预定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……。”和第一百二十条“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应责任”的规定，天府职校、广信公司对其上述的违约行为，应向对方承担赔偿损失的责任。 对于双方损失的确认，其中天府职校的损失，根据天府职校在案涉校区进行招生宣传的事实，结合宣传广告票据4561.50元，一审法院认为这系广信公司违约导致天府职校不能顺利开展招生宣传导致的损失，广信公司应予承担。对于天府职校主张的因停止招生造成的损失，一审法院认为，根据双方签订合同的情况，天府职校租赁案涉校区是用于2018年下半年招生，因原租赁方和天府职校因招生问题于2018年5月3日之前发生的纠纷不必然导致天府职校2018年下半年度停止招生，天府职校、广信公司约定的租赁合同的租期从2018年8月15日开始，在没有证据证明原租赁方等人在2018年5月3日后继续、持续的阻拦天府职校招生宣传的情况下，2018年5月3日后，天府职校仍有充裕的时间进行招生活动；另，需要指出的是，天府职校租赁案涉校区用途为举办四川大学附设华西卫生学校天府校区（包括但不限于乙方及乙方举办的四川大学附设华西卫生学校天府校区的办学内容及项目，但项目的举办方不为其他方），天府职校进入案涉校区后是进行的华西卫校天府校区的招生活动，如天府职校认为原租赁方的阻拦行为导致其不能招生，根据常理，在2018年5月3日因发生纠纷报警处理后，会及时向广信公司提出解除合同，而不是在四川大学附设华西卫生学校2018年6月13日发出通知停止四川大学附设华西卫生学校天府分校区2018年各专业的招生后的2018年6月25日提出解除合同；因此，天府职校主张的因停止招生损失与广信公司的上述违约行为没有因果关系； 对于主张的实验室装修损失、购买空调桌椅等设施的损失、已支付租金占用费的损失，一审法院认为，这属于合同不履行后才可能会产生的损失范畴，如双方继续履行合同，则不会产生该损失；本案是因天府职校违背合同和法律规定，擅自做出解除合同决定、撤离租赁校舍，不履行合同义务的原因导致双方签订的合同没有履行，天府职校主张的上述损失与广信公司的违约行为没有因果关系，不属于广信公司违约行为导致的损失范畴，一审法院对天府职校要求广信公司承担上述损失主张不予支持。 关于广信公司主张的房屋空置损失5941200元和校区经营性后勤（校区食堂、小卖部、集中供热、网络等）损失800000元，一审法院认为2018年6月25日天府职校向广信公司发出解除《校舍租赁合同》通知书，随后并撤场，其违约行为导致该校区目前空置（原租赁方铁路技工学校项目方因与广信公司解除合同也于2018年7月撤离）。根据天府职校、广信公司合同中约定的案涉校区用于招生办学用途和普通学校每年分上下两学期的学制，以及原租赁方铁路技工学校项目方2018年7月撤离的事实，一审法院确认因天府职校的上述违约行为导致该校区错过2018年下学期的招租时节，这期间的租金损失属于广信公司的损失范围； 对于广信公司主张的2019年的租金损失，一审法院认为，在天府职校不履行合同后，广信公司现有充足的时间采取另行招租等措施弥补2019年后的租金损失，否则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院对广信公司主张的2019年的租金损失不予支持。 关于广信公司关于案涉校区2018年下半年的租金损失金额的认定，根据双方合同约定2018年使用床位不少于2000位，不足2000位按照2000位计算，租赁费2200元/位/年双方约定的2000位，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定因违约所造成的损失不得超过合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违法合同可能造成的损失的，一审法院确认广信公司这期间的损失为2200000元（2000位学生ｘ2200元/位/年ｘ0.5年=2200000元），这是天府职校不履行合同导致的损失，应由天府职校承担。对于广信公司主张的后勤损失，属于经营性收益范畴，是不确定的，不属于必然的收益，不予支持。 因广信公司要求天府职校承担合同不能履行后的损失，广信公司的该诉请包含有解除合同的前提条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，双方的合同在判决生效之日应解除，因天府职校2018年6月25日作出的解除合同函告不符合法律规定的解除条件，一审法院对天府职校要求确认解除合同的时间为2018年6月25日的主张不予支持。 在合同解除后，因天府职校、广信公司在租赁合同约定的从2018年8月开始租赁，在租赁期间到来之前租赁合同已经解除，双方未实际履行租赁合同，因此天府职校要求广信公司返还已支付的租金2500000元符合法律规定，予以支持。 上述天府职校、广信公司各应承担的损失和与广信教育应返还天府职校的2500000元相互品迭后，广信公司应向天府职校支付304561.50元（2500000元-2200000+4561.50元=304561.50元）。 另，对于天府职校认为广信公司未按照约定与原承租方铁路技工学校项目方签订解除租赁协议的主张，一审法院认为，根据广信公司2018年1月12日向铁路技工学校项目方发出函告，通知终止双方签订的校舍租赁协议，请其于2018年7月15日搬离场地，铁路技工学校项目方代表钟永成于2018年1月14日签收了该函告，并于2018年7月底搬离了该校区，广信公司2018年4月27日登报公告此事，结合原租赁方对天府职校2018年4月3日后进入该校区没有提出异议的事实，根据逻辑和常理，一审法院认为广信公司和原租赁方解除了原租赁协议，同时，需要指出的是，天府职校、广信公司约定广信公司应与原租赁方于2018年3月30日签订解除原《校舍租赁协议》的解除协议，双方签订该协议条款的目的在于确保天府职校顺利承租，虽广信公司没有提交与原承租方签订解除校舍的书面协议，但根据天府职校2018年4月后接受部分设施，进入该校区工作，且2018年6月25日天府职校不解除租赁协议的情况下，天府职校会得以承租该校舍，据此可以认为双方约定广信公司应与原租赁方于2018年3月30日签订解除原《校舍租赁协议》的解除协议条款的合同目的及租赁案涉校区的会得以实现，天府职校不能据此确认广信公司违约。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除天府职校与广信公司2018年2月13日签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》；二、广信公司在判决生效之日支付天府职校抵扣赔偿款后的租金304561.50元；三、驳回天府职校和广信公司的其他诉讼请求。案件本诉件受理费30050，反诉费36494元，共计66544元，由天府职校承担60000元，由广信公司承担6544元。 天府职校上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求改判确认天府职校与广信公司签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》已于2018年6月28日解除；三、请求改判广信公司返还天府职校租金250万元，并按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍支付资金占用费；四、请求改判广信公司向天府职校支付违约金200万元，并赔偿天府职校超过违约金之外的经济损失240万元；五、请求改判驳回广信公司的全部反诉请求。事实和理由：一、《校舍租赁合同》第五条约定与成都铁路技工学校签订书面解除协议是一项特别重要的合同义务，是天府职校判断合同目的能否实现的最基本条件，如未能签订解除协议须按合同第八条承担违约责任，即支付违约金人民币200万元。因广信公司未按约定履行义务，使天府职校认定合同目的不能实现，构成根本违约；二、因广信公司存在根本违约行为，天府职校依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定行使合同解除权，不存在擅自解除合同的违约行为。广信公司未按合同约定履行义务，经天府职校催告后仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的解除权；天府职校停止招生的损失、实验室装修、购置家具电器损失及已支付租金占用费的损失均是因广信公司违约导致合同不能继续履行引起的，一审判决认为天府职校损失与广信公司违约行为无因果关系是错误的；三、一审法院未对天府职校与广信公司在进校发生招生纠纷至天府职校发出解除合同通知期间一直在磋商补充合同的事实进行认定。天府校区停止2018年的招生计划不是天府职校解除合同的动机和原因，天府职校解除合同是因为广信公司的违约行为导致天府职校判断不能按合同在2018年使用场地办学，以及广信公司违约后一直在与天府职校协商变更协议履行时间，又迟迟没有达成补充协议，广信公司仅口头承诺天府职校2019年可以使用校区，但始终不愿在书面补充合同中承诺若2019年不能履行合同会给天府职校哪些保障和赔偿，足以证明广信公司对能否按时收回场地没有信心和把握，不能确保能对天府职校履行合同义务，广信公司单方多次对原租赁方关于要求终止合同、收回场地的函、公告等也充分证明了这一事实。在多番沟通无果的情况下，天府职校于2018年5月30日以短信通知广信公司终止合同，后又于2018年6月26日寄出书面的解除通知。华西卫校2018年6月13日作出取消天府校区2018年招生计划的决定，招生计划取消，与天府职校作出解除合同的决定没有任何关系，更没有法律上的因果关系。不能因此就错误认定天府职校丧失法定的合同解除权；四、即使天府校区招生计划取消，只要广信公司能履行合同约定义务，保障天府职校能顺利承租校区，天府职校也会将2000余名老生从龙泉校区安置到唐昌校区，不存在校舍空置的问题。因2018年5月30日广信公司仍不能保证铁路技工学校同意解除原租赁合同，天府职校不得不在退掉龙泉校区的租约后又请求续租。天府职校的冉校长在5月30日以短信形式向广信公司送达若签订不了补充合同，就解除租赁合同的意思表示后，一直到6月25日双方仍未能就补充合同达成一致。在广信公司未与原承租方签订书面解除合同。原承租方在唐昌校区继续招生、阻扰天府职校招生、广信公司连2019年能否保证天府职校顺利使用校区的承诺都无法作出的情况下，天府职校判断2018年8月已无法顺利使用校区，合同无法履行，进而作出解除合同的决定是符合常理的。虽然原承租人在2018年7月最终搬离了校区，但这不在天府职校的预见范围。天府职校依法享有合同法定解除权，天府职校没有违约行为。五、一审判决对违约金、赔偿金的抵销、品迭计算方式错误。原审判决认为双方均有违约，双方要求对方承担200万元违约金的主张符合合同约定，予以相互抵销。同时原审判决认定广信公司的损失为半年的租金220万元，暂不论半年时长的租金损失是否合理，假定广信公司确实存在220万元租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及其司法解释第二十八条的相关规定，假定原审判决违约金金额损失是正确的，应是天府职校需赔偿广信公司220万元与广信公司需支付天府职校的违约金20万元相互品迭，则天府职校还应赔偿广信公司20万元。这时再与广信公司应归还的250万元相品迭，结果应是广信公司支付天府职校230万元，而非以广信公司的损失220万元与广信公司应还的租金250万元进行品迭。按原审判决，天府职校相当于既承担了200万元违约金又承担了220万元损害赔偿金，原审法院同时计算了违约金和损害赔偿金，这不符合法律规定，也对天府职校极不公平；六、原审判决认定广信公司2018年下半年的空置期损失220万元不合理。天府职校在2018年5月30日就已经向广信公司送达了解除合同的意思表示，校区的实际使用时间是从2018年8月10日开始，在两个多月的时间里，广信公司有充足的时间进行招租。且原审判决认定天府职校在5月3日后仍有充裕的时间进行招生活动（虽然天府职校已经在庭审时反复说明中职院校招生工作在6月底就全面结束，这也是众所周知的办学招生的常识），却认定广信公司没有时间进行招租，这是不公平的。且天府职校了解到，并不是校区错过招租时节，而是广信公司自己准备用校区办学，已无出租打算，也没开展过招租活动，因此并不存在所谓的校舍空置期的租金损失。且天府职校承担了该损失是否就可以在该损失对应的场地使用期间去“使用该场地呢”？这充分体现了原审判决该认定是不合理的，错误的。即使一方有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》规定，另一方也有义务防止损失扩大、减少损失。本案广信公司解除合同后两个月完全可以招租，而即使两个月完成不了招租，就让天府职校承担长达六个月高达220万元的巨额租金损失也是不合理的，没有任何参考、情理或法律依据；七、原审判决第一项判决内容超出了原审原告的诉讼请求，也超出了原审反诉请求。一审程序中，原告与反诉均未提出请求法院解除合同的诉讼请求，在这种情况下，原审判决直接解除双方租赁合同，又将解除合同的违约责任归咎于天府职校，这不仅违背了民事诉讼法不告不理的基本原则，还让天府职校承担了不该承担的责任，对天府职校不公平； 八、法律适用错误。原审判决对天府职校解除合同行为的错误定性，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定进行判决是错误的，本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项的规定，判决广信公司违约，天府职校解除合同符合法定情形。 广信公司答辩称：天府职校陈述的事实与客观事实严重不符。一审已查明，广信公司在2018年1月12日向原租赁方发出书面解约通知，对方于1月14日签收，并无任何异议，原租赁合同已经解除。双方还在2018年3月1日签署了《协商纪要》，原租赁方承诺不影响广信公司今后的自身办学和联合办学；2018年2月13日，广信公司与天府职校签订租赁合同，合同中广信公司没有向原租赁方隐瞒今后可能自身办学和联合办学的事实，天府职校承租的也不是全部校区，今后存在与广信数字职业技术学校共用校区场地和物业的可能性；广信公司已经按期于2018年4月1日当天正式向天府职校发出书面通知交付出租物业，天府职校已签收，双方于2018年4月8日正式签署出租物业交割手续，广信公司已按约履行了交付租赁物的基本合同义务。之后天府职校提出并非租赁合同约定的要求以便其进行招生宣传，广信公司也进行了积极配合，双方签署了部分学生宿舍提前交割手续。可见，3月30前是否与原租赁方签订协议根本不是一个问题，不能成为天府职校所称的合同目的无法实现并且要解除合同的理由；天府职校首先违反合同重要约定，提前将华西卫校校牌挂在学校门口，与原租赁方校牌并列，还违背公序良俗原则，于劳动节期间在校门口摆摊招生，导致进出学校的通道堵塞，引起和激化与原租赁方的矛盾，导致原租赁方的报警，这已不是广信公司保证范围，天府职校应当自行承担责任；天府职校指出原租赁方在唐昌校区招生，但事实上，只是原租赁方应对政府主管部门校风和制度例行检查摆出的基本管理制度看板，原租赁方已向广信公司解释决定在2018年7月底之前搬离，不可能在唐昌校区招生。微信记录中也找不到原租赁方在唐昌校区招生的直接证据，双方法定代表人都是70岁以上高龄的老人，平时不在唐昌校区也不了解现场真实情况，所做反映都是合理的，也并没有承认过该事实；且天府职校没有获得华西卫校合法授权，并违反政府现行教育政策的禁止性规定，在卫校校牌和招生，是典型的乱招生和非法招生，应当自行承担相应的法律后果；关于广信公司实际损失问题，广信公司向天府职校出租的是办学场地，根据国家政策和行业惯例，学校招生都是在上半年集中进行，在每年学生放暑假之后（即7月份之后），学校都不会再组织招生，该落实的校区也早已落实；寒假也没有学校会组织招生。天府职校擅自解除合同，原租赁方又如期搬离，导致校区全部空置，广信公司拟举办的数字职业技术学校也没有获批，要求广信公司用一个学期的时间解决校区空置问题难度大也不符合实际。天府职校应当依法赔偿广信公司一年（即一个学年）的房屋空置损失，才是合理的。因此天府职校提出的关于违约金的损失和观点依法不能成立。 广信公司上诉请求：请求对(2018)川0124民3975号《民事判决书》第二项判决内容，依法改判为：天府职校抵扣后还需向广信公司支付赔偿款人民币1695438元。事实和理由：一、自双方签订《校舍租赁合同》以来，包括一审期间内，天府职校一直不能按合同约定提供其进行“四川大学附设华西卫生学校（天府校区）”的联合办学和招生宣传的合法证明手续，属于典型的国家法律和政策严禁的乱宣传、乱招生，依法不应当受到保护；二、天府职校不仅没有获得华西卫生学校联合办学招生的合法授权，还严重违反与广信公司的合同约定，单方面提前几个月将“四川大学附设华西卫生学校（天府校区）”的校牌挂在案涉唐昌校区大门口，从而引发与原租赁方的矛盾。天府职校还违背公序良俗，于劳动节假日期间在学校大门口摆摊招生、堵塞交通，导致原租赁方当日的干涉和报警。上述事实，证明天府职校在合同履行过程中存在重大过错，明显超出其合同权利范围，不应当属于“保证校区无影响乙方办学的纠纷”的合同责任范围，广信公司并没有过错和违约，一审法院认定我方违约并承担违约金，属于事实认定错误，应予纠正；三、一审法院认定双方均存在违约行为，各应承担200万元违约金并相互抵销。对此，广信公司认为，即使广信公司存在违约行为，也属于轻微违约，而且广信公司的违约与天府职校的重大过错有关，应当减轻广信公司的违约责任。天府职校在没有取得华西卫生学校合法授权乱招生、不按合同约定的时间和地点挂立校牌、擅自解除租赁合同等，都属于重大和根本性违约，双方应承担的违约金数额不应相等并相互抵销；四、双方签订合同约定，广信公司对于租赁的物业，并不局限于华西卫校天府校区的新生招生和就读，凡是天府职校举办的其它合法办学项目，天府职校均有权安排在案涉校区。但天府职校一直纠缠于华西卫校天府校区的招生事宜，结合华西卫生学校后来向社会发出的澄清公告，天府职校的真实目的只不过是想转移视线，转嫁损失。对此，一审法院已经做出相关认定。 天府职校答辩称：天府职校是否有招生资格与租赁合同是否履行没有任何关系，合同第一条也约定只要办理方是天府职校即可。天府职校的义务是支付租金，若天府职校没有支付租金才应当承担违约责任；天府职校招生行为没有违反租赁合同约定。校牌是广信公司校长及刘老师挂在大门口的，这是合同履行过程中对合同约定的变更，并非我方履行方式违约。据合同约定天府职校有权进行正常的招生宣传活动，所谓纠纷产生的根源是因为广信公司隐瞒了铁路技校项目方解除合同不是自身办学而是租赁他方办学，导致原租赁方不能接受唐昌校区由他人办学造成的；天府职校属于依法行使合同解除权，不存在擅自解除合同的违约行为。2018年6月底，天府职校一直催促广信公司签订补充租赁合同，但双方一直未能达成，天府职校确信租赁合同无法履行，才根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款第四项的规定行使法定解除权。且广信公司未按合同约定履行义务，经天府职校催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，天府职校依法享有合同解除权，故天府职校不应当承担违约责任。 二审法院经补充查明以下事实，除以下事实外，其余与一审法院查明的事实一致，二审法院予以确认： 1.2016年7月1日，天府职校与四川大学附设华西卫生学校签订《关于在成都协议书》，约定由四川大学附设华西卫生学校在成都天府职校的办学场地设立分校区，校区名称为“四川大学附设华西卫生学校天府分校区”，该分校区办学层次为中专，实行每年秋季招生。并约定由华西卫校负责分校区的领导和监督管理，天府职校负责按照甲方统一的招生宣传口径和资料，做好招生宣传工作，按照甲方统一制定的校历和教学大纲、教学计划、教学进程组织实施教学，组织考试和评卷，加强分校区的师资队伍建设、负责分校区教职工和学生的思想政治教育和日常学籍管理等；并须积极改善分校区的教学环境和实验设施，确保分校区教学设施设备条件和场地的需要以达到教学条件。另，于2014年5月26日，华西卫校向四川大学作出了《关于设立华西卫校天府校区的请示报告》，称为了充分利用天府职校的教学资源和设置，拟将原天府职校联合办学方式改设为天府校区；该请示四川大学签章确认。 2.2016年7月31日，成都铁路技工学校（以下简称铁技校）与成都神力工程机械职业技能培训学校（以下简称神力学校或铁技校项目方）签订《合作办学协议》，约定双方于2016年8月1日至2021年7月31日期间合作办学，由甲方提供学校资质，乙方承担办学主体责任，包括提供办学场地、设施设备和后勤服务等；钟永成作为乙方神力学校的代表签字；2017年10月26日的《关于技工校合作办学加强管理专题会议纪要》上列明，钟永成系与铁技校合作办学的合作方参会人员；2017年11月16日，神力学校向铁技校出具的材料中载明“钟永成同志是我校负责人，张文保是我校法定代表人，他们两人在相关合同或文件上签名均代表我校的意愿”。 3.2017年8月23日，广信公司作为甲方与作为乙方的成都神力学校签订《校舍租赁协议书》，约定由乙方租赁甲方提供的案涉校区用于铁技校办学使用，包括教学楼、学生宿舍、运动场地、公共活动场所、室外场地，并由甲方提供食堂、小卖部及配套的公共用房等，租赁期限2017年8月25日起至2021年8月24日；“钟永成”作为乙方代表签字并加盖成都神力工程机械学校印章。 4.2018年1月12日，广信公司向“成都神力工程机械职业技能培训学校（成都铁路技工学校项目部）及负责人钟永成”作出《函告》，称因“（1）贵单位不按约定时间、不按约定金额支付房屋租赁费。（2）贵单位违背双方协议，在后勤上将我方排除在外，没有做到共同投资、共同经营、共同管理、共同获利、责任共担。（3）贵单位在使用我方校舍期间管理不善，导致我方财产严重损失，特别是2018年1月11日出现宿舍火灾事件，除造成我方直接宿舍建筑、设施设备损失，还带来很大的社会负面影响。基于双方合作困难，我方正式通知贵单位终止校舍租赁协议，请贵单位于2018年7月15日前搬离我方场地，其后不再继续租赁”，该《函告》载明的交件人为祝翱宇，签收人载明“钟永成”。 5.2018年3月1日的协商纪要载明“正式的租赁解除协议在乙方学生平稳入驻后，进行签署，在3月25日前完成”，甲方经广信公司签章，乙方载明为“成都神力工程机械职业技能学校”，未加盖印章，“钟永成”签字。 6.2018年4月27日报纸公告载明“四川省广信教育科技有限公司与成都神力工程机械职业技能培训学校已达成校址租赁合同终止的共识。成都市郫都区竹唐路1477号从2018年3月起，不再作为成都铁路技工学校2018年级新生宣传招生和新生学习生活的场地。特此通告！”。 7.成都市公安局郫都区分局唐昌派出所出具的《接（报）处警登记表》载明“2018年5月3日9时30分接郫都区公安分局指挥中心报警，民警张孝贵、窦明超于9时35分抵达现场了解到：铁路技工学校校方与四川广信教育科技公司因租赁纠纷，四川广信的将铁路技工学校门口摆摊堵住。” 8.2018年9月10日经公证保存的天府职校冉校长与广信公司法定代笔人陈祖继的短信记录如下： 陈祖继向冉校长转发的其与铁技校方面的短信，“我越来越感觉到以项目与铁技校合作，是经营与管理体制上没有理顺，项目存在诸多乱象，潜伏着事故苗头，这是其一；其二，项目合作方按项目股份来说占项目比例70%且无话语权，长期被排斥在项目之外，作为四川盛汉教育科技发展有限公司一定会付诸法律向神力公司讨一个说法。” 冉校长向陈祖继表示，“昨天你告知我们的情况和4月1日我们进入校区后铁技校的反映都使得我们大家目前的处境很危险。您的处境和心情我们都能理解，但是我们在唐昌校区约定的华西卫校进行宣传和铁技校不入住新生这两点均没有得到保障，而我们与川大已备案新校区校址，新校区招生宣传已全面铺开20多天，真不知道该怎么收拾，怎么去面对已咨询和缴费的学生。您昨天提出的两个方案均有很大风险，都会造成学生的不稳定和安全隐患。”；“昨天和招办开会，五一节有很多学生和家长来校参观，如果没有解决好铁技校新生的问题，我们这么大的宣传面带来的负面影响可想而知，一旦学生入校我们将无法面对”。 陈祖继要求冉校长“提出您的解决办法”；冉校长提出“坚持合同约定的方能解决”。 陈祖继称“现在这结解不开，请冉校提解结之法？” 陈祖继向冉校长转发了其与铁技校沟通的短信，内容“……特别不能用唐昌校区招新生且在邓总协调下达成共识，钟永成不守信用又企图推翻，强行用唐昌校区招收新生。在这种情况下我担心要出大问题。鉴于此，我建议爱平主任尽快找盛汉和广信有效化解矛盾。”，并表示其“正在努力寻找妥善解决的办法”。 之后，冉校长向陈祖继发短信通知为，“陈院，局面已失控”，表示“我们的基本利益不能因为你们与铁技校的反复纠纷一再不能得到保证”。 9、天府职校于2018年6月25日作出的解除通知，于同月27日寄出，广信公司回函称其已于同月29日收到。 二审法院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于本案涉及的解除主张及其审查问题。本案中，天府职校于一审中提出的解除合同之诉请属确认之诉，即请求法院确认其于案涉合同履行过程中所作出的解除行为已发生解除的的法律效力。故该解除主张是否能够得到支持取决于天府职校是否享有解除权、该解除权是否已依法定方式行使。首先，关于解除权的问题，因天府职校作出的《解除通知书》系以广信公司根本违约无法实现合同目的而提出解除，故还应先对广信公司是否已构成根本违约进行判断。对于该根本违约的审查，于后文分析认定。其次，关于解除权的行使方式，鉴于天府职校已作出上述解除通知，且广信公司回函亦称其收悉，故天府职校的解除方式符合法律规定。 另，关于一审判令解除是否已超越当事人诉请的问题。本案中，尽管天府职校提起的确认解除之诉一审并未支持，但一审却依变更之诉的方式判令案涉合同解除。一审系认为广信公司关于损失的主张已包含有解除合同的前提条件，故判令解除案涉合同。但经核实，本案中广信公司并未明确提出判令解除的诉讼请求，而从广信公司一审中诉请来看，其所提出的诉请仅系支付违约金、赔偿房屋空置损失及经营性后勤损失，上述对违约责任的主张并不必然包括解除合同的意思，在广信公司未依法增加或变更其诉请并确保对方享有对应答辩、举证等诉讼权利时，不能直接依广信公司的上诉诉请即推定该公司亦已诉请法院判令解除合同。故，二审法院认为，一审在广信公司缺乏明确请求的情形下径行判令解除案涉合同确有不当，二审法院予以指出并依法纠正。 二、关于广信公司是否已构成违约的问题。对于天府职校于本案中所提出的广信公司违约，分析认定如下： 1.关于与原承租人签订解除协议是否已履行的问题。首先，从广信公司向原承租人实施解除合同的行为方式来看，并不符合其与天府职校的约定。案涉合同所约定的“签订原租赁合同的解除协议”，该合同义务系结果义务，而非行为义务，故依意思自治的基本原则和合同严格责任的审查标准，应以广信公司是否已与神力学校签订解除协议作为认定合同义务是否已履行的标准，而非以广信公司是否启动和实施其对神力学校的单方解除行为来进行判断。从广信公司提交的证据来看，其主张已完成上述合同约定义务的证据包括2018年1月12日的《函告》、2018年3月1日的协商纪要及2018年4月27日的报纸公告。该《函告》系以该原租赁人“不按约定时间、不按约定金额支付房屋租赁费”、“使用我方校舍期间管理不善”等违约事由向对方提出终止原租赁合同，属单方解除主张。而之后的协商纪要中则仅载明广信公司与铁技校之间“正式的租赁解除协议在乙方学生平稳入驻后，进行签署，并在3月25日前完成”，但本案并无证据证明广信公司已与铁技校项目方签订最终的正式解除协议；对于之后广信公司采用登报的方式向社会公告其与铁技校“已达成校址租赁合同终止的共识”，亦属广信公司单方作出。基于上述事实，二审法院认为广信公司提交的证据表明其并未按双方上述约定履行，故应当承担违约责任。 其次，从广信公司作出解除的对象来看，亦不足以认定其已履行合同义务。具体而言，广信公司系与神力学校签订的原租赁协议，故广信公司要履行其与天府职校的合同约定，亦应与原承租人神力学校签订解除协议。而本案中，广信公司提供的证据《函告》仅载明为“钟永成”的个人签收；2018年3月1日的协商纪要亦为“钟永成”个人签字。同时，尽管广信公司与原承租人神力学校签订原租赁合同时钟永成系作为该校的签约代表，但并无足以采信的证据证实钟永成亦有权代表神力学校与广信公司解除原租赁合同。另外，对于广信公司出具的关于钟永成身份的证据，经核实仅系神力学校向其项目合作方铁技校出具的身份证明、钟永成出席有关会议的记录，上述证据并不足以认定钟永成具有解除与广信公司原租赁协议的授权。 最后，广信公司的单方解除行为与其在合同中承诺的“签订原租赁合同的解除协议”在效力基础、实际效果上亦有区别。本案中，广信公司若履行其与天府职校的约定，与神力学校签订正式的《解除协议》，则该解除方式系基于与原租赁方的自愿协商，是双方在协商的基础上对合同解除问题形成合意，其解除的基础系当事人的合意；而本案中，广信公司以原租赁方存在诸多过错及存在违约行为为由发函解除属单方解除行为，该解除权发生的基础则系来源于法律的规定。同时，对于单方行使解除权的情形，其是否能够发生法律效力，还取决于广信公司是否享有法定或约定的解除权，其函告的解除理由是否具有正当性和适法性。另外，两种解除方式在实际效果上亦有明显区别，在能够达成解除合意时通常亦更易履行，而单方行使解除权时更易酿成纠纷。鉴于合意解除与行使解除权的单方解除存在上述明显区别，故即使广信公司作出了单方解除行为，亦不足以作为认定其已履行了与天府职校的约定义务。 2.关于案涉合同履行过程中发生场地纠纷的归责问题。对于案涉合同履行过程中发生的纠纷，依公安机关的记载，系“铁路技工学校校方与四川广信教育科技公司因租赁纠纷，四川广信将铁路技工学校门口摆摊堵住”。一审审理中，对于该纠纷的发生，证人肖某称系铁技校阻拦天府职校在校门口的招生，之后天府职校联系广信公司“刘老师”来解决纠纷并与铁技校发生冲突并报警。同时，结合经公证的聊天短信记录、铁技校招生宣传、通话录音等证据，可以证实该纠纷的引发系因广信公司并未按双方合同处理好与原承租人的纠纷造成。对于广信公司认为造成该纠纷的原因系天府职校违背公序良俗于劳动节节假日期间在学校门口摆摊招生、堵塞交通，导致铁技校干涉和报警，故不属于合同承诺范围的问题，二审法院认为，依双方合同约定，广信公司于合同中已“明确同意乙方于本合同签订后以校区的资源和地址进行招生宣传”，故天府职校在学校门口招生并未违反双方上述约定，且双方于合同中对天府职校的招生地点并无限制，劳动节节假日招生亦不构成违背公序良俗，故对广信公司该上诉主张，不予采纳。 3.关于铁技校继续利用案涉校区宣传招生对合同履行的影响问题。对于天府职校认为铁技校继续利用案涉校区继续进行宣传招生的问题，二审法院认为，依天府职校与广信公司关于“成都铁路技工学校项目不得在校区内开展招生、宣传、广告等活动”，结合双方关于广信公司须与原承租人签订解除协议、铁技校项目方及学生撤离校区等约定，可以认定铁技校继续利用案涉校区进行招生将导致案涉租赁合同将存在履行障碍。而从之后广信公司法定代表人陈祖继转发的短信内容来看，其认为“钟永成不守信用又企图推翻，强行用唐昌校区招收新生。在这种情况下我担心要出大问题”，结合上述短信及天府职校提供的通话录音等证据，可以证实在天府职校入驻案涉校区后，铁技校仍在以案涉校区对外招生。对此，二审法院认为，铁技校仍以案涉校区名义对外招生的行为将对天府职校的合同履行预期及合同目的能否实现造成影响。 结合上述案情，二审法院认为，就案涉同一校区，广信公司与神力学校签订租赁合同在前，与天府职校签订租赁合同在后，两份租赁合同的租赁期间及租赁场地出现重叠交叉。基于学校众多学生聚集的特点和天府职校办学的场地要求，在上述两份租赁合同均为有效且同时履行的情况下不仅存在纠纷隐患，也违反了有关管理规定；而造成此种风险的根本原因则在于广信公司未与原承租人解除租赁协议、处理好纠纷情形下即与天府职校签订了新的租赁协议。本案中，鉴于广信公司并未提交足以采信的证据证实其与在后租赁人天府职校签订合同时已通知或经原承租人同意，且事后亦未尽到其向天府职校作出的与原承租人签订解除协议、处理好纠纷等承诺，故本案纠纷的发生系可归责于广信公司的原因造成。结合公安机关的出警记录、双方短信往来、证人证言等案涉证据，足以认定上述可归责于广信公司的违约行为已动摇天府职校继续利用案涉场地进行办学的合同目的，广信公司已构成根本违约。 三、关于天府职校的解除行为是否已发生效力的问题。如前述，本案中，广信公司已构成根本违约，天府职校有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定解除合同。鉴于广信公司的回函认可天府职校的解除通知系2018年6月29日到达，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，天府职校该解除行为应自该解除通知到达时始能发生解除的法律效力，对于天府职校关于确认合同已解除的上诉请求，二审法院予以支持，并确认解除行为的生效期日应为2018年6月29日。 四、关于广信公司是否应当返还租金的问题。鉴于案涉合同于2018年6月29日已解除，故依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，天府职校有权就尚未履行的租金部分主张返还。鉴于双方约定的计租期系从2018年8月15日开始，于合同解除时该计租期尚未开始，故对于该未履行的租金，天府职校有权主张返还。尽管一审判令返还该250万元租金的裁判理由有误，但该判令返还租金的结果正确，对该判令返还租金的结果予以维持。 对于天府职校主张该租金的资金占用利息，二审法院认为，造成合同解除系因广信公司的违约行为导致，故资金占用利息应一并返还，自天府职校2018年2月14日交付租金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并给付。对于天府职校关于利息部分的上诉主张，二审法院对其合理部分予以支持。一审对此资金利息的给付认定不当，予以纠正。 五、关于广信公司的违约责任承担及违约金调减问题。依案涉《校舍租赁合同》第六条第2项约定“如甲方未能于2018年3月30日之前与成都铁路技工学校学校项目方签订关于校区的原《校舍租赁协议》的解除协议，或由于甲方原因导致乙方未能于2018年4月1日进入校区开展招生宣传和实验室建设工作以及由于甲方原因导致乙方学生未能于2018年8月10日入住校区就读，则视为甲方违约，甲方除了按照本合同第八条约定的违约条款承担违约责任外……”，该合同第八条“甲乙双方不得单方面终止合同的履行，或不按合同约定履责，否则承担违约责任，违约赔偿金为人民币200万元”。鉴于广信公司已构成严重违约，故按双方上述约定，应当承担该200万元违约金的给付责任。一审支持天府职校的违约金正确，予以确认。对广信公司关于该违约金的上诉主张，不予支持。 对于上述违约金，广信公司认为过高，并请求酌减。对此，二审法院认为，首先从过错程度来看，尽管广信公司确系存在根本违约行为，但天府职校在与广信公司签订案涉租赁合同时已知晓原承租人的存在，并对案涉场地可能发生纠纷已有预见，故双方才须在合同中约定甲方与原承租人解除协议、确保无纠纷等合同义务。天府职校在明知存在在先租赁人的情形下仍与广信公司签订案涉租赁协议，亦欠缺足够的审慎和注意。其次，从实际损失来看，天府职校于本案中主张的违约损失包括装修费353222元、空调、家具等费用损失42165元、租用花木费用损失1289元、招生损失400余万。对于装修费，天府职校已提供了装修结算书及收据予以证实；对于租用花木费用，天府职校已提供证据收据、销货清单予以证实；对于天府职校主张的招生损失问题，二审法院认为，尽管天府职校提交的证据不足以证实该损失的具体数额，但天府职校该招生损失的主张确存在合理性，故二审法院亦予酌情考量。对于该空调、家具等动产，并无证据证实该类物资移动将造成价值的明显贬损，纳入损失的依据不足。从合同的履行情况来看，从双方签订案涉合同到发生纠纷的时间较短，计租期尚未开始天府职校即已撤场，且广信职业教育公司在发生纠纷后亦有积极回应和参与处理，故二审法院亦将此合同的实际履行情况亦纳入考量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案实际情况，对天府职校主张的违约金中的合理部分予以支持，即广信公司应承担50万元违约金。另，在支持天府职校违约金已足以填补损失的情形下，不再另行支持天府职校关于违约损失赔偿主张。 六、关于天府职校是否构成同等违约的问题。二审法院认为，天府职校不因在案涉校区设定招生构成违约，亦不因招生期间为五一节假日期间而有违公序良俗。依双方合同约定，“乙方于2018年4月1日进入校区挂立校牌（2018年7月31日前挂立在校内招生办公室，2018年7月31日后在校门口正式挂立）”，即天府职校于2018年7月31日后才能将校牌挂立于案涉校区门口。本案中，双方对于提前悬挂校牌系何者所为存在事实上的争议，广信公司认为系天府职校自行提前加挂校牌，而天府职校对此则予以否认，并认为系对方工作人员提前挂牌。对此，二审法院认为，加挂校牌属肯定性的事实，而非否定性的事实，广信公司主张该肯定性事实的发生系对方所为，应提供足以采信的证据予以证实。而本案中，广信公司对于该事实举示了加挂校牌的照片及证人赖某的证言，但其提供的该照片仅能证实校牌已加挂，而证人赖某则称校牌的加挂“应该是原告的工作人员”，属推断，不予采信。二审法院认为，广信公司提供的上述证据并不足以证实该校牌的加挂系天府职校所为；而天府职校提供的反驳证据则系公证微信聊天记录及证人肖某证言，亦不足以反驳证实该校牌系广信公司所加挂。故，广信公司未提交足以采信的证据证实该校牌系天府职校加挂，其以此主张天府职校违约依据不足，不予支持。 关于天府职校作出解除行为是否构成违约的问题。二审法院认为天府职校有权解除案涉租赁合同，一审以天府职校擅自解除构成违约不当。 关于天府职校是否系违法招生的问题。二审法院认为，依天府职校于二审中提交的证据，于2014年川大华西卫校就提出了《关于设立华西卫校天府分校区的请示报告》，并经四川大学签章确认；之后于2016年7月1日，川大华西卫校与天府职校达成了《关于在成都协议书》，故广信公司主张天府职校未取得川大华西卫校授权招生、违法招生与上述证据事实不符，二审法院对广信公司的上述主张，不予采纳。同时，二审法院认为，依双方合同约定，天府职校与广信公司签订的合同仅系校舍租赁合同，天府职校以何种名义招生、其招生是否经授权与本案租赁合同项下的权利义务并无直接关联。尽管双方在合同中已约定乙方租赁案涉校舍系用于举办四川大学附设华西卫生学校天府校区，但双方同时也约定了乙方承租案涉校舍“包括但不限于乙方及乙方举办的四川大学附设华西卫生学校天府校区的办学内容及项目”。故广信公司以此理由主张天府职校构成重大和根本性违约亦缺乏合同依据。 综上，对广信公司主张天府职校构成违约的理由，二审法院不予采纳，对其上诉请求，不予支持。对于天府职校的上诉请求，二审法院部分予以支持。依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决一、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3975号民事判决；二、成都天府职校与四川省广信教育科技有限公司签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》于2018年6月29日解除；三、四川省广信教育科技有限公司于该判决生效之日起十日内向成都天府职校返还租金2500000元，并以该租金为基数自2018年2月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；四、四川省广信教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府职校支付违约金500000元；五、驳回成都天府职校的其他诉讼请求；六、驳回四川省广信教育科技有限公司的全部反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审及二审案件受理费共计146703元，由成都天府职校负担93969.57元，由四川省广信教育科技有限公司负担52733.43元。 六、再审审理情况 本院再审期间，广信公司提供《成都铁路技工学校新校区搬迁工作实施方案》1份，用以证明原租赁方在履行解除函件的相关约定。天府职校认为该证据为打印件，没有任何单位的签章或签字，对该份证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，因该方案上没有加盖相关单位印章，其真实性无法确定，不予采信。天府职校提供了广信公司对神力公司2018年5月2日函告的回复，用以证明原租赁方于2018年5月2日曾向广信公司发出《关于2018年下学期新生入校的函告》，证明在2018年5月2日前，原租赁方在以唐昌校区的地址招生，不愿意终止原租赁协议，广信公司并未处理好与原租赁方的租赁纠纷。广信公司质证认为，在公证书里面并无该回复函件，且系复印件，对其真实性有异议。就函件本身反映的内容来看，5月2日广信公司回函拒绝原租赁方的请求，双方仍按《协商纪要》执行。此函件不能证明原租赁方是在此处进行的招生。原租赁方官网上显示下一年的招生不是在唐昌。本院认为，因天府职校提供的证据系复印件，其真实性无法核实，故不予采信。 广信公司、天府职校对一审、二审判决查明事实均无异议。对一审、二审判决查明的事实本院予以确认。再审查明的事实与二审一致。 合议庭一致认为，关于广信公司是否构成违约的问题。案涉《租赁合同》的约定，广信公司应于2018年3月30日前与原校舍承租方签订原《校舍租赁协议》的解除协议，但广信公司仅以原租赁方存在诸多过错及存在违约行为为由发函解除原租赁合同属单方解除行为，而双方合意解除合同与单方行使解除权来解除合同在法律上存在明显区别。2018年3月1日广信公司与钟永成达成的《协商纪要》不能视为广信公司已与原租赁方神力学校达成协议解除租赁合同。因为广信公司与原承租人神力学校签订原租赁合同时钟永成系作为该校的签约代表，但广信公司在本案中出具的关于钟永成身份的证据，经核实仅系神力学校向其项目合作方铁技校出具的身份证明、钟永成出席有关会议的记录，并不足以认定钟永成有权代表神力学校与广信公司签署解除原租赁合同。且在该《协商纪要》里面特别注明：“正式的租赁合同解除协议在乙方学生平稳入住后，进行签署，并在3月25日前完成”，但本案并无证据证明广信公司已与原租赁方签订最终的正式解除协议。因广信公司未按约定与原校舍租赁方签订解除租赁合同的协议，对天府职校的合同履行预期及合同目实现造成影响，二审法院认定广信公司构成根本违约并无不当。 二、关于天府职校是否违约的问题。因广信公司已构成根本违约，二审法院认定天府职校有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定解除合同，符合法律规定，并无不当。天府职校解除案涉合同不构成违约。 广信公司认为天府职校违背公序良俗于劳动节节假日期间在学校门口摆摊招生、堵塞交通，导致铁技校干涉和报警，在履行合同过程中存在违约行为。依双方合同约定，天府职校于租赁合同签订后即可以校区的资源和地址进行招生宣传，故天府职校在学校门口招生并未违反双方上述约定。根据广信公司提供的接（报）警登记表在出警情况栏记载，系“铁路技工学校校方与四川广信教育科技公司因租赁纠纷，四川广信将铁路技工学校门口摆摊堵住”。能够证明纠纷双方系广信公司与原租赁方。一审审理中，对于该纠纷的发生，证人肖某称系铁技校阻拦天府职校在校门口的招生，之后天府职校联系广信公司工作人员来解决纠纷并与铁技校发生冲突并报警。可以证实该纠纷的引发系因广信公司并未按双方合同处理好与原承租人的纠纷造成，天府职校在案涉校区设定招生点并不构成违约，亦不因招生期间为五一节假日期间而有违公序良俗。 双方对于提前悬挂校牌系何者所为存在事实上的争议，广信公司认为系天府职校自行提前加挂校牌，而天府职校对此则予以否认，并认为系对方工作人员提前挂牌。本案中广信公司主张系天府职校自行提前加挂校牌，应提供足以采信的证据予以证实。但广信公司举示的加挂校牌的照片仅能证实校牌已加挂，广信公司的证人赖某称校牌的加挂“应该是原告的工作人员”，属证人的推断。因天府职校辩称经双方协商，广信公司同意天府职校提前挂牌。虽然广信公司予以否认，但广信公司并未提供相应的证据证明其在合同履行工程中就提前挂牌的问题向天府职校提出过异议。因本案中广信公司提供的现有证据并不足以证实该校牌的加挂系天府职校所为，广信公司以此主张天府职校违约依据不足，二审法院不予支持并无不当。因天府职校并无违约行为，不应向广信公司承担违约责任。 此外，因天府职校提供了2014年川大华西卫校《关于设立华西卫校天府分校区的请示报告》和川大华西卫校与天府职校于2016年7月1日达成的《关于在成都协议书》，能够证明天府职取得川大华西卫校授权招生。天府职校并非违法招生。 三、因广信公司构成根本违约导致天府职校的合同目的不能实现，应赔偿天府职校因此遭受的损失及利用案涉校舍进行办学的可得利益。本案中，天府职校主张的违约损失包括装修费353222元、空调、家具等费用损失42165元、租用花木费用损失1289元、招生损失400余万，并提供了装修合同、销货清单和相关收据予以证明。广信公司以违约金过高为由请求调减违约金。本院认为，天府职校在明知存在在先租赁案涉校舍的租赁人，仍与广信公司签订案涉校舍租赁协议，未尽到审慎和注意义务。此外，天府职校提交的证据不足以证实损失的具体数额。可酌情确定违约金数额。另，根据本案查明的事实，四川大学以已于双方解除合同前宣布其没有与任何第三方合作办学，故天府职校在双方解除合同前已经不具有办学资格；同时，天府职校也未提供证据证明尚有其他办学资格及项目，故天府职校主张存在招生损失缺乏相应的事实依据，本院不予支持。二审法院判令广信公司赔偿天府职校招生损失不当，本院应予纠正。结合本案实际情况，本院酌定广信公司向天府职校承担40万元违约金。 鉴于广信公司的回函认可天府职校的解除通知系2018年6月29日到达，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，天府职校该解除行为应自该解除通知到达时始能发生解除的法律效力，二审法院认定该解除行为的生效期日为2018年6月29日，并无不当。合同解除后，天府职校有权就尚未履行的租金部分主张返还。鉴于双方约定的计租期系从2018年8月15日开始，于合同解除时该计租期尚未开始，故对于该未履行的租金，天府职校有权主张返还。合同解除系因广信公司的违约行为导致，故资金占用利息应一并返还，自天府职校2018年2月14日交付租金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算并给付。 综上，广信公司的再审理由部分成立，本院予以部分支持，二审法院对本案部分事实认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，拟判决如下： 一、维持四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终2500号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项，即“撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初3975号民事判决”“成都天府职校与四川省广信教育科技有限公司签订的《校舍租赁合同》及《校舍租赁合同补充合同》于2018年6月29日解除”“四川省广信教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府职校返还租金2500000元，并以该租金为基数自2018年2月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息”“驳回四川省广信教育科技有限公司的全部反诉请求”； 二、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终2500号民事判决第四项、第五项，即：“四川省广信教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府职校支付违约金500000元”“驳回成都天府职校的其他诉讼请求”； 三、四川省广信教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府职校支付违约金400000元。 四、驳回成都天府职校的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审及二审案件受理费共计146703元，由成都天府职业学校负担93969.57元，由四川省广信教育科技有限公司负担52733.43元。 本判决为终审判决。 审判长 王 惠 审判员 徐 红 审判员 刘长江 二〇二〇年三月三日