江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8401号原告：程宏，男，1935年8月23日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：管达文、沈卫华，江苏元聚律师事务所律师。被告：华本涛，男，1976年12月9日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住广州市天河区。被告：无锡市益多物业管理有限公司，住所地无锡市人民中路86号。法定代表人：严子龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁亦毅、陆美芹，该公司员工。原告程宏与被告华本涛、无锡市益多物业管理有限公司（以下简称益多物业公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日、12月10日公开开庭进行了审理。原告程宏的委托代理人管达文，被告华本涛，被告益多物业公司的委托代理人郁亦毅到庭参加诉讼。2019年12月10日庭审中，程宏申请撤回对益多物业公司的起诉，本院在法庭调查结束后予以准许。现已审理终结。程宏向本院提出诉讼请求:1.判令华本涛赔偿其房屋装修修复损失暂计70000元。2.判令益多物业公司对华本涛的上述债务承担连带责任。3.判令本案的诉讼费、鉴定费、评估费均由两被告承担。后经司法鉴定，程宏变更诉讼请求为：1.判令华本涛赔偿其房屋装修损失及修复费用17341元；2.判令华本涛赔偿其搬家费用12000元、装修垃圾清运费用10000元；3.判令华本涛赔偿其因房屋漏水无法使用房屋的另行租房费用18000元（每月3000元，计算六个月）；4.判令本案的诉讼费、评估费均由华本涛承担。事实和理由：原告程宏与华本涛系上下楼邻居关系，原告系无锡市梁溪区XX街道XXX园X幢X号102室（以下简称102室）住户及房屋所有权人，华本涛系XXX园X幢X号202室（以下简称202室）房屋登记所有权人，益多物业公司系XXX园小区的物业管理单位。202室房屋水管经年向原告房屋内滴漏，早期问题不是特别严重，在原告向华本涛提出过异议后，华本涛进行过一些修缮，但仍留有部分小问题。2018年11月底原告再次发现漏水问题，当时屋内漏水造成损失已主要有：（1)卫生间屋顶受潮水印、墙面开裂墙粉涂料脱落；（2)厨房油烟机位置漏水、灶台泡水损坏；（3)餐厅地面受潮浸水，吊顶墙面均有渗水，冰箱泡水发霉，门套裂开，柜子里面也泡水霉变。2018年12月2日，原告通过物业公司找到华本涛，其亲戚当时承认202室房屋漏水的事实，也承诺会告知华本涛进行修缮。2019年6月19日，202室房屋又开始大面积漏水导致水流外泄，水流不断向原告房屋内滴漏，漏水部位有油烟机、灶台部位以及两个房间及客厅，屋内装潢及墙体均有不同程度的重度受损，整体房间地面积水，天花板受潮、霉变，涂料脱落严重，地板受潮浸水，家中大量物品受潮湿、水浸损坏。现原告房屋被水浸泡受损，已无法居住亟需进行重新装修，原告不仅因此遭受了严重经济损失，生活上还存在极大不便。原告认为，漏水是202室房屋厨房PVC管道没有做好导致的，与公共管道联系不大，是华本涛自己的责任。诉讼中，经司法鉴定，《评估报告书》中认为漏水造成102室房屋装修及室内家具等损失等评估价为17341元。原告认为，其实际损失不止17341元，现同意以评估结果作为法院裁判依据。华本涛辩称：关于程宏主张的两次漏水，其中2018年的事情已经解决了，当时其正在重新装修，程宏要求其把防水做好，当时并没有发生漏水。2019年6月漏水这次，确是发生了漏水，但是漏水发生时其家中无人居住，水是公共管道的污水管堵塞反水到程宏家里的。漏水发生以后，因为202室房屋已经出售，楼上的住户与现房主是亲戚，他们发现202室水往外冒，所以通知其，其母亲马上赶回去，这个事情是其母亲处理的，她马上通知了物业公司，物业公司来疏通的人把外面的管道疏通了，疏通后水就止住了，而且疏通的管道是在公共区域，其家中是无法疏通的。造成程宏室内损失也是因为程宏当时家中无人，当时是其母亲答应赔偿程宏，但其也是受害者。关于《评估报告书》，其认为，102室的马桶、浴缸、油烟机、双眼水池、洗脸台、台盆、淋浴花洒、冰箱是没造成损害的。物件只需清洗就可使用，不应作为损害评估；102室卫生间墙砖是没有损害的。102室床顶的木板估价过高，—块普通的木板估价1000元太高，应合理评估价格。就程宏变更后的诉请，其认为，1.关于搬家费12000元，因为102室本来就没人住,如果有人就不会有这么大损失，也不存在搬家的问题。另外程宏也没有合理的费用认证证明，其不认同。2.关于装修垃圾清运费用10000元，该费用不合理，一般装修室包括垃圾清理的，另外也没有合理的认证证明需求这么高的费用，其不认同。3.关于租房费用18000元，因为程宏本来就不住在这个房子，所有不存在租房这么一说，不是因为漏水而要搬出去住。4.因为益多物业公司的管理责任为主要责任，其为连带责任。漏水非其故意所为，而是由于物业没及时清理公共排污管导致从202室溢出所致。益多物业公司在参与诉讼时述称：程宏和华本涛之间属于相邻关系的侵权行为，根据物权法92条规定，如果说相邻之间造成损失，应该由相邻人来承担损害或者赔偿。同时，其并没有对漏水造成程宏的损失有任何过错行为，不是其管理不到位、没有尽到职责导致的102室损失。程宏要求其承担连带赔偿责任，没有事实与法律依据。2019年6月19日漏水后，其确已派人疏通了外面的管道。其对于《评估报告书》没有异议，请求驳回程宏对其的诉讼请求。另外，202室房屋内管道的走向是由华本涛擅自改动的，原来开发商装修的时候，不是现在改装的部位。对于公共管道的水是否影响到202室家中，如果是因为改动管道导致的，华本涛应该承担责任。虽然202室家中没有人居住，但是公共水管是连通的，水走到202室，是华本涛的改动原因导致漏水。益多苑小区十多年来也没有其他业主起诉物业公司，这是第一个案件，说明当初开发商的设计是没有问题的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：程宏为102室所有权人，华本涛原系202室房屋所有权人。2019年6月19日，202室房屋内有水溢出并漏至102室，导致102室室内卫生间、厨房、卧室等墙面、室顶及部分家具因浸水受损。此次漏水发生时，102室、202室均无人居住，系由益多物业公司发现漏水后通知102室、202室业主，并由该公司随后通过疏通公共管道的方式制止了污水从202室继续溢出。后，202室房屋于2019年8月1日由华本涛转移登记至案外人田某、陈某名下。此后，程宏、华本涛协商赔偿不成，程宏于2019年7月26日诉至本院成讼。诉讼中，2019年8月29日庭审时，程宏申请对102室房屋及室内物品进行损失评估。经双方质证，且当天庭审结束后，原被告双方到达102室现场，共同对102室受损情况进行了清点，并制作“损失部分、物品清单”，由双方签字确认。此后，本院委托无锡金博房地产土地资产评估咨询有限公司就102室房屋内因楼上漏水造成房屋装修及室内家具等损失进行了评估。程宏为此支付鉴定费1750元。2019年10月25日，无锡金博房地产土地资产评估咨询有限公司出具《评估报告书》，评估结果：最终确定估价对象在价值时点2019年9月6日满足各项假设限制条件下的市场价值为17341元（包含水电及安装费用，具体见附表1）。程宏另提供了2019年11月30日益多物业公司出具的《情况说明》一份，载明：1.2018年12月26日益都苑一期102室业主（实为程宏女儿）向物业公司反映楼上住户家的水渗漏到自已家里，物业公司工作人员当时立刻就打电话给202室业主（实为华本涛的母亲），对方电话告知她其外甥正好在202室内，可以做主与102室沟通此事。物业公司工作人员当时就同102室业主去了202室反映漏水问题，三方还一起到102室查看了室内的漏水情况;厨房油烟机灶台有积水，餐厅顶墙面裂开，右面墙面漏水下来也裂开;冰箱隔断柜子全都是涂料水印,卫生间与餐厅间门套底部裂开;卫生间顶部，瓷砖上全是水印,洗漱台上有水，灯罩里有半壶水。看完后202室业主外甥说回去跟他阿姨说明情况，随后三方又到202室。物业公司工作人员问了一下202室准备怎么装（装潢，本院注），沟通下来，102室业主不认同202室的方案，要求他们厨房也全部做防水并装地漏,阳台上的滴水不能滴在(102室)门上，要接进总管。当时102室业主并没有直接提出赔偿要求，202室则保证以后不再出现漏水问题。2.2019年6月19日202室家中溢水，物业公司打电话通知102室业主来看看,这次漏水发现（102室，本院注）厨房油烟机灶台柜子地面全是水，次卧整个顶三面墙地板门套全是水，主卧顶上裂开滴水，主卧门口地板门套全是水，客厅顶一小部分漏水，与两间房间交接的地板部份进水。物业公司打电话约102室与202室业主双方协商漏水赔偿问题，双方当时口头谈好金额为两万五千元，但未写书面协议。另外,现场能看出202室已将厨房的下水管道自行改动过。对于该份情况说明，华本涛表示其有异议：上面的内容不完全是实际情况，对于2018年的事情，其不是很清楚。但2019年事情其是比较清楚的，当时出于情理，其愿意赔偿，当时谈好金额是2万元，不是2.5万元，当时原告提出的金额是3万元，其愿意支付赔偿，但是要求物业公司开一个证明，证明不是由于其的主观导致这个事情，物业公司也有责任，但经济责任其愿意承担。但到后期程宏根本不愿意搭理其，将所有联系方式都屏蔽，无法沟通。鉴于这种情况，其就收回其的承诺，希望依法处理。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。程宏作为华本涛相邻物业的所有权人，有权提起本案诉讼。根据双方陈述，本案争议焦点为：一、华本涛应否对102室财产损失承担侵权责任；二、程宏主张的各项赔偿应否支持。关于第一个争议焦点，华本涛承认在2019年6月19日202室曾发生漏水至102室并致102室财产受损的事实，但辩称当时其家中无人、漏水不是其原因造成，其不承担责任。为此，华本涛应当就漏水原因非由其造成、其对漏水发生并无过错承担举证责任。根据益多物业公司出具的《情况说明》及程宏、华本涛的陈述，物业公司所称华本涛对202室房屋内的排水管道进行了改动、导致溢水并流至102室的事实具有较高可能性，应予采信。华本涛未提供证据证明漏水与其改动排水管道无关，不能证明其对202室漏水至102室无过错，应当承担举证不利的法律后果，故程宏要求华本涛承担侵权责任，本院予以支持。关于第二个争议焦点。就102室因漏水造成的物品及装修损失，已经进行了价格评估，亦有《评估报告书》为据。但该报告书对于受损装修、物品所列表格（详见附表1）中所列的马桶1个（重置单价800元）、浴缸1个（重置单价1000元）、洗脸台、台盆1套（重置单价1500元）、沐浴花洒1套（重置单价300元），并不在2019年8月29日双方在鉴定人员到场时确认的“损失部分、物品清单”之中。此外，表格中所涉及的双眼水池1个（重置单价1000元），从程宏提供的现场照片上看，厨房内的灶台上并无坠落物，且厨房间房顶上有吊顶，显然不可能因为漏水导致水池发生损坏。因此，以上马桶、浴缸、洗脸台、台盆、沐浴花洒、双眼水池的重置单价共计4600元不能计入本次漏水导致的损失中，应在评估报告书所附表格中的价格予以扣减，即本次因漏水造成的损失本院确定为15500元[（43352-4600）×40%，取整数]。关于程宏另外主张的搬家费用12000元、装修垃圾清运费用10000元，不属于侵权责任的赔偿损失，本院不予支持。关于程宏另主张因房屋漏水无法使用房屋需另行租房费用18000元，因102室房屋本身即为空置，并无人居住，故该项费用本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、华本涛于本判决发生法律效力之日起十日内支付程宏赔偿款15500元。二、驳回程宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，鉴定费1750元，合计2525元，由华本涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  方玉宝二〇二〇年三月十九日书记员  丁 薇附表1：装饰部位及编号项目名称单位重置单价数量合价（元）楼地面工程墙裙工程墙面工程天棚工程卫生间地砖墙砖墙砖扣板㎡厨房地砖墙砖墙砖扣板㎡餐厅地砖乳胶漆乳胶漆木吊顶㎡次卧室地砖乳胶漆乳胶漆乳胶漆㎡主卧室///乳胶漆㎡客厅地板//乳胶漆㎡油烟机个地柜操作台米双眼水池个吊柜米煤气灶个马桶个浴缸个洗脸台、台盆套沐浴花洒套置物架套木移门套门及门套套床顶木板变形个冰箱个合计装修价值成新率40%备注：本次评估的重置单价中包含了基本的水、电及相应的安装费用。本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》：第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。