湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初8075号 原告：湖南通程物业管理有限责任公司，住所地长沙高新区雷锋镇正兴路118号荷塘月色庄园0815296栋101号。 法定代表人：李岳军，公司经理。 委托诉讼代理人：刘业弘，湖南英萃律师事务所律师。 被告：罗蓓，女，1973年6月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 原告湖南通程物业管理有限责任公司与被告罗蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告湖南通程物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘业弘，被告罗蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南通程物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费人民币4988元，2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日原告湖南通程物业管理有限责任公司与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称合同），合同约定由原告湖南通程物业管理有限责任公司向长沙市湘坤房地产开发有限公司开发的荷塘月色·山水英伦庄园提供前期物业管理服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，该合同对业主具有约束力，原告向业主提供了合约的物业管理服务后，有权向业主收取物业费。被告罗蓓系荷塘月色·山水英伦庄园牛顿区A4*2栋2*1号业主，房产类型为多层洋房，建筑面积为115.67平方米，依上述合同第六条，多层洋房的物业管理费计算标准为建筑面积每月每平方米0.98元。在享受了原告提供的符合约定的物业管理服务前提下，两被告自2016年1月1日起便未交纳物业管理费，至2019年8月31日共计欠交原告物业管理4988元（物业管理费计算公式：115.67＊0.98＊44=4988）。合同履行至2019年8月31日，原告按合同提供了约定质量的物业服务，而被告享受原告提供的物业服务却未履行交纳物业管理费之合同义务，且经原告多次催交，被告仍不履行。依据合同约定以及《合同法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规规定，被告有向原告履行交纳物业管理费之义务，鉴于被告拒不履行的行为，为维护原告企业合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正裁决。 被告罗蓓辩称，双方2009年签订的《前期物业管理服务协议》属实，但2013年9月1日前通程物业公司与小区并未签订《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》也未备案，原告对合同服务条款的履行不到位，在设施维护、小区绿化、围墙修复、小车停放、小区公共照明等方面存在诸多问题，服务大打折扣，公共收益使用不透明，物业移交不及时，物业费也应予相应折扣。被告房屋自2010年11月交房便存在质量问题和安全隐患，原告承诺一个月整改却一直未予处理。因房屋多处漏水等质量问题导致房屋装修损坏，造成经济损失及心理伤害，因原告的欺骗行为及不作为导致从2016年1月1日起拒交物业费。 经审理查明，2013年9月1日原告湖南通程物业管理有限责任公司与长沙市湘坤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告湖南通程物业管理有限责任公司向长沙市湘坤房地产开发有限公司开发的荷塘月色·山水英伦庄园提供前期物业管理服务。2009年12月30日，湖南通程物业管理有限责任公司与罗蓓签订长沙“荷塘月色·山水英伦庄园”《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》，由原告为被告罗蓓荷塘月色·山水英伦庄园牛顿区A4*2栋2*1号房屋提供物业服务，约定多层洋房按建筑面积每月每平方米0.98元计算物业费。因被告认为原告提供的服务合同期限有中断，所签《前期物业服务合同》未备案，物业服务不到位，公共收益使用不透明，物业移交不及时，特别是房屋外墙漏水严重，房屋存在质量问题一直未予整改维修，原被告双方因此产生矛盾。被告自2016年1月1日开始一直未缴纳物业管理费，原告提供物业服务至2019年8月31日止。原告通过门上张贴律师函等方式催收未果，故此成讼。 以上事实，有《前期物业服务合同》、长沙“荷塘月色·山水英伦庄园”《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、不动产权登记证、律师函、《入住验收交接表》、照片等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，是物业公司与业主签订物业服务合同的主要目的。本案中，原告已与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，原被告之后双方签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，上述合同不违反法律规定，对双方均具有约束力，双方应该按照合同履行自己的义务。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。被告提出原告的物业服务存在诸多不到位的情形，一方面这些情形尚未构成根本违约，有些情况如房屋漏水等质量问题，要么应由开发商维修，要么应启动房屋维修基金维修，属另外的法律关系，均不能成为拒交物业费的合法理由；另一方面，也说明原告履行物业服务义务不充分、不完全，可以酌情减收被告的物业费用，以缓和原被告之间的矛盾，促进物业服务企业提供高效、优质的管理和服务。原告的诉讼请求本院予以部分支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告罗蓓于本判决生效之日起五日内向原告湖南通程物业管理有限责任公司支付自2016年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费3990元。 二、驳回原告湖南通程物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖南通程物业管理有限责任公司负担5元，由被告罗蓓负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  黄胜华 二〇二〇年三月十一日 代理书记员  唐 谆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。