北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2297号上诉人（原审被告）：郭金山，男，1963年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金玉文，女，1967年6月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张大清，男，1969年2月21日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范祖宽，男，1967年12月26日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。上诉人郭金山、金玉文因与被上诉人张大清、范祖宽合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭金山、金玉文共同委托的诉讼代理人周世祥，被上诉人张大清、范祖宽共同委托的诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭金山、金玉文上诉请求：1.撤销一审判决主文第一项；2.一审、二审诉讼费用和保全申请费由张大清、范祖宽承担。事实和理由：一、郭金山、金玉文与张大清、范祖宽之间通过租赁合同确立了两个法律关系，即垫资扩建房屋法律关系和房屋租赁法律关系，一审判决认定双方之间为合作法律关系明显不当。双方签署的《租赁合同》明确约定，郭金山、金玉文在宅基地上扩建房屋，以张大清、范祖宽垫付扩建费用为前提条件，将扩建后的房屋租赁给张大清、范祖宽，张大清、范祖宽则通过郭金山、金玉文的租金让利和转租经营，收回其垫付的扩建费用并取得经营利润。扩建房屋共五层，总建筑面积2565平方米，房屋建成后，除五层169平方米由郭金山、金玉文自住外，其余由张大清、范祖宽承租后进行转租经营。一审判决笼统地认定双方之间的法律关系为合作法律关系，属于对当事人之间法律关系的认定错误，法律适用明显不当。二、一审判决认定租赁合同有效，实际上是认定租赁合同确立的两个法律关系有效，上述认定适用法律明显错误。扩建房屋未取得政府规划管理部门的批准，未取得建设工程规划许可证。从房屋完成扩建到本案一审结束，扩建房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未取得政府部门颁发的房产证。郭金山、金玉文签署的《腾退安置协议书》充分证明，政府部门认定扩建房屋二至五层为违章建筑，仅认定原房屋建筑面积513.42平方米为正式房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条之规定，在城市、镇规划区内进行工程建设，应当向政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审判决认定《租赁合同》合法有效，违反上述法律和司法解释的规定，适用法律明显错误，依法应予纠正。三、一审判决在错误认定租赁合同有效的前提下，判令郭金山、金玉文给付张大清、范祖宽1385100元并承担诉讼费用17306元和保全申请费5000元，没有法律依据，依法应予撤销和改判。如前所述，租赁合同无效，在此前提下，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律及司法解释的规定，张大清、范祖宽应向郭金山、金玉文支付房屋占有使用费。张大清、范祖宽垫付的建房资金，通过郭金山、金玉文的租金让利和转租经营早已收回，并取得了经营利润。所以，张大清、范祖宽不仅没有因无效合同的实际履行遭受经济损失，反而获得了利润，其要求按《租赁合同》约定予以补偿，因合同无效，没有法律依据，依法应予驳回。张大清、范祖宽辩称，郭金山、金玉文的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张大清、范祖宽向一审法院起诉请求：判令郭金山、金玉文1.赔偿张大清、范祖宽建房投资款1385100元；2.退还张大清、范祖宽剩余年限的租金8750元；3.赔偿张大清、范祖宽资金占用期间的利息损失（以1393850元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月12日起算至实际支付之日止）。若法院认定合同无效，张大清、范祖宽的诉讼请求为：判令郭金山、金玉文1.返还房屋及地上物补偿款907191元；2.支付租金补贴2967198.88元；3.支付其他补偿费用4742.5元；4.支付空调拆装费16800元；5.退还剩余年限租金8750元；6.赔偿资金占用期间的利息损失（以3904682.38元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月12日起算至实际支付之日止）。郭金山、金玉文向一审法院反诉请求：判令张大清、范祖宽支付2014年3月8日至2018年12月18日租金差额58333元。一审法院认定事实：2014年3月8日，张大清、范祖宽与郭金山、金玉文签订《租赁合同》，约定：郭金山、金玉文将原有房屋及宅基地交由张大清、范祖宽拆翻重建新楼房用于出租，建房资金由张大清、范祖宽投资，其中部分房屋由郭金山、金玉文居住使用，由张大清、范祖宽向郭金山、金玉文支付租金；合同生效由双方签字日起至合同终止日，租金从建造装修好可入住，郭金山、金玉文再送三个月招租期后开始日，从2015年1月1日至2023年12月30日止；未入住使用之前被拆迁和第一年遇到拆迁郭金山、金玉文给赔偿建房投资款100%，第二年遇到拆迁补偿建房投资85%，第三年和第四年拆迁给补偿60%，第五年和六年和七年八年九年拆迁赔偿三层四层五层经营和房间内的设备补偿全部一切给张大清、范祖宽享受，一层二层房屋赔偿给郭金山、金玉文。前述《租赁合同》签订后，张大清、范祖宽开始拆迁原有房屋，重新建设楼房。2014年11月3日，张大清与郭金山签订《协议补充》，约定建筑面积实际是2565平方米，共花费资金2308500元。后，张大清、范祖宽开始使用房屋。双方均认可张大清、范祖宽已支付租金至2018年12月31日，年租金7万元。2018年11月24日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》，称咸宁侯村住宅腾退工作于2018年10月26日正式启动。张大清、范祖宽称于2018年11月陆续腾空了案涉房屋；郭金山、金玉文称2018年12月8日发现房屋设施设备已搬走，视为已交房。就此，郭金山、金玉文提交了短信记录予以佐证。张大清、范祖宽认可证据的真实性，不认可证明目的。一审审理过程中，张大清、范祖宽申请对郭金山、金玉文价值142万元的财产采取保全措施，一审法院出具裁定书，冻结了金玉文名下中国农业银行尾号1610号银行账户，保全期限至2020年1月22日。郭金山、金玉文在领取诉讼费交款通知书后，无正当理由未按期交纳反诉案件受理费。一审法院认为，张大清、范祖宽与郭金山、金玉文签订合同，以出资的方式与郭金山、金玉文合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，事实上已经解除。房屋在使用的第四个合同期内被要求腾退，按照合同约定，郭金山、金玉文应当补偿张大清、范祖宽1385100元。张大清、范祖宽已支付2018年全年租金，在提前腾退的情况下，郭金山、金玉文应当返还4411元。张大清、范祖宽主张利息，无合同约定和法律规定的依据，一审法院不予支持。郭金山、金玉文无正当理由未按期交纳反诉案件受理费，对其提出的反诉，按自动撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决：一、郭金山、金玉文于判决生效后十五日内支付范祖宽、张大清1385100元；二、郭金山、金玉文于判决生效后十五日内返还范祖宽、张大清4411元；三、驳回范祖宽、张大清的其他诉讼请求；四、反诉按郭金山、金玉文自动撤回反诉处理。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明以下事实：2014年3月8日，郭金山、金玉文（甲方地基出租方）与张大清、范祖宽（乙方投资方）签订《租赁合同》，约定：甲方地基坐落于×，现有平房和地基共有面积559平方米，租给乙方进行拆翻重建新楼房，将房给乙方投资，可建成四层做出租房（公寓）使用；甲方保证乙方在该地基可以建房，并提供建房一切手续；甲方必须按乙方设计的图纸建房；地租金按时缴纳给甲方，甲方可以向乙方收；遇国家征用拆迁，甲方退给乙方未到期的租金和补偿款一次性付清。另，郭金山、金玉文表示服从一审判决主文第二项，即同意返还范祖宽、张大清剩余租金4411元，并对二人在本案中共同承担责任没有异议。对一审法院经审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉合同的效力认定；二、郭金山、金玉文是否应依据合同约定补偿范祖宽、张大清。关于焦点一，根据郭金山、金玉文与张大清、范祖宽签订的《租赁合同》，郭金山、金玉文将位于北京市××号的土地出租给张大清、范祖宽，由张大清、范祖宽负责在该土地上建房，房屋建成后部分由郭金山、金玉文居住使用，其余部分由张大清、范祖宽在合同期限内使用出租，郭金山、金玉文在租赁期限内收取地租金。从上述合同内容及履行情况来看，郭金山、金玉文是将位于北京市××号的土地提供给张大清、范祖宽建房，并非直接将房屋出租给郭金山、金玉文，故郭金山、金玉文上诉主张其与张大清、范祖宽存在房屋租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予采信。同时，上述合同约定了双方之间的多项权利、义务，不能简单地认定双方系垫资扩建房屋关系，故郭金山、金玉文该项上诉主张不能成立。关于郭金山、金玉文提出的案涉合同无效的上诉理由，因案涉合同并非房屋租赁合同，案涉土地上所建房屋亦不属于城镇房屋，故本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。经审查，案涉《租赁合同》系各方真实意思表示，且现无证据证明其违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对于郭金山、金玉文提出的案涉合同无效的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，根据已经查明的事实，在案涉合同履行过程中，案涉房屋已被腾退，合同无法继续履行。根据《租赁合同》之约定，第三年和第四年拆迁给张大清、范祖宽补偿建房投资款的60%，郭金山、金玉文退给张大清、范祖宽未到期租金。现案涉房屋在使用的第四个合同期内被要求腾退，郭金山、金玉文应当按照合同约定对张大清、范祖宽的建房投资予以补偿。因各方当事人均服从一审判决第二项，即郭金山、金玉文返还张大清、范祖宽剩余租金4411元，本院予以确认。另，一审法院根据本案的具体情况决定郭金山、金玉文负担一审案件受理费17306元、保全费5000元，并无不当，本院予以确认。郭金山、金玉文主张其不应支付张大清、范祖宽1385100元，亦不应负担案件受理费和保全费，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，郭金山、金玉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17266元，由郭金山、金玉文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年三月三十日法官助理 田子阳书 记 员 李星月