江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终74号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：肖天，女，1992年11月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：肖桐仁，男，汉族，1966年4月13日出生，住江西省贵溪市。系肖天父亲。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人肖天房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国四冶兴业房地产开发有限责任公司上诉称，一审法院认定部分事实不清、部分事实认定错误、适用法律错误。1.一审法院认定的交房时间为2018年3月10日，与事实不符，交房时间应认定为2016年9月。2016年9月，上诉人就已经发出了书面通知，且实际上2016年9月已经实际交房十余套。2.该案已经超过了诉讼时效。根据《商品房买卖合同》，双方明确约定交房时间为2016年5月1日。诉讼时效应该从2016年5月1日起算，已经过了三年诉讼时效。3.一审认定的“逾期交房超过60日，而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金……”，与事实不符。在合同中双方约定的此部分违约金为“万分之无”，上诉人不用承担违约金。4.即使上诉人需要承担违约金，按照全部价款的日万分之一点五的比例仍然过高。被上诉人实际损失仅仅是房屋租金费用，根据房屋租赁市场租金情况可知，被上诉人的房屋租金费用最多不超过600元/月。即使按照一审认定的收房时间、130%月租金计算，违约金也不超过17940元。请求：一、依法撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2043号民事判决，改判驳回肖天的诉讼请求或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费由肖天承担。 肖天答辩称：1.一审判决认定的交房时间是正确的。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当以书面通知的方式通知买受人收房。而上诉人并没有证据证明其按照合同要求履行了通知义务。且一审中上诉人提交的收房验收清单可以确定交房时间为2018年3月10日。2.因为逾期交房的违约行为一直处于连续状态，并没有超过诉讼时效。3.《商品房买卖合同》确实是格式合同，该合同符合格式合同的全部特征。4.《商品房买卖合同》明确约定了出卖人逾期交房的违约金计算标准为日万分之三。一审认定的日万分之一点五的违约金比例违反了意思自治原则。且一审法院认定的日万分之一点五的比例偏低，因涉案房屋位于贵溪市城中心，是学区房，其市场租金约1500元/月。 肖天向一审法院起诉请求：1.请依法判决被告向原告承担逾期交付的违约责任96605.73元（计算至2019年5月31日），此后违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年，原告肖天向被告四冶兴业房地产公司购买兰亭苑-II2#2单元802室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GX2015015449）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：第三条：房屋预测建筑面积81.71平方米。第六条：商品房价款按照建筑面积计算，总价款为285985元。第七条：付款方式为一次性付款。买受人应当在2015年12月26日前支付该商品房全部价款。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）、出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告肖天按照合同约定支付了全部房款285985元。被告四冶兴业房地产公司于2018年3月10日向原告肖天交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。到法庭辩论终结前，被告四冶兴业房地产公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告肖天认为被告四冶兴业房地产公司交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，系无效交付，应认定被告四冶兴业房地产公司为逾期交付商品房构成违约，故诉至本院，要求判如所请。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告肖天与被告四冶兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一、关于逾期超过60日的违约金比例问题。原告肖天已按合同约定的方式支付全部价款，但被告四冶兴业房地产公司未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。从上述合同条款文字叙述来看，被告四冶兴业房地产公司逾期60日之内时需要按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，但逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司却无需向原告支付违约金，由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，而被告四冶兴业房地产公司系《商品房买卖合同（预售）》格式条款的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，应认定合同约定被告四冶兴业房地产公司逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告四冶兴业房地产公司主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告四冶兴业房地产公司违约交房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。被告四冶兴业房地产公司实际向原告交房的日期为2018年3月10日，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定不能否认原告已于2018年3月10日实际收房的事实，加上，原告未举证证明实际收房之后的经济损失情况，故被告四冶兴业房地产公司因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。第二、关于诉讼时效问题。《商品房买卖合同（预售）》仅约定了被告四冶兴业房地产公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因此只有当被告四冶兴业房地产公司明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。被告四冶兴业房地产公司认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，至原告实际收房之日止被告逾期交房的时间为678天，被告四冶兴业房地产公司应当向原告支付的逾期交付商品房的违约金为285985×678天（2016年5月1日至2018年3月10日）×0.00015=29084.67元，对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所述，原告肖天的诉讼请求本院予以部分支持。依照相关法律规定，一审法院作出如下判决：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告肖天支付违约金29084.67元；二、驳回原告肖天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2215元，减半收取计1107.5元，由原告肖天负担738元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担369.5元。 本院二审期间，上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司提交新证据：1.补充一审证据“通告”原件，兰亭苑服务中心交房收费明细表原件予以核对，证明一审提交“通告”、交房收费明细表的真实性。2.九份其他业主装修验收意见书。证明2016年8月份已经实际通知了所有业主收房。被上诉人肖天对以上两份证据三性均有异议，其并没有收到书面通知。本院认为，证据1，已经在一审中提交，不属于新证据。证据2，并非是本案被上诉人所签，与本案并无关联，对该份证据不予采信。 本院二审审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。按照合同的约定，上诉人应于2016年5月1日前履行交房义务，但上诉人直至2018年3月10日才将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人应承担逾期交房的违约责任。关于交房时间的问题。上诉人主张交房的时间应认定为2016年9月，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定的交房时间并无不当。关于诉讼时效的问题。《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。一审法院对诉讼时效的认定并无不当。关于逾期超过60日的违约金比例问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。一审法院据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527.12元，由上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月十一日 书记员  徐浩成