苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10762号原告：王润石，男，1994年8月26日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：阙大锋、万珊珊，江苏彭城律师事务所律师。被告：苏州香山工坊建设投资发展有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇古村路8号。法定代表人：冯晓东，董事长。被告：苏州香山工坊置业有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇香山工坊9幢102室、103室。法定代表人：冯晓东，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：费莉萍、周维，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告王润石诉被告苏州香山工坊建设投资发展有限公司（下称香山投资公司）、苏州香山工坊置业有限公司（下称香山置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阙大锋、两被告共同委托诉讼代理人费莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润石向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付2018年10月1日至2020年3月31日的租金555840.97元及逾期支付租金的违约金(以173700.97元为本金，自2018年10月1日起按照每日千分之一标准计算至判决给付之日止；以191070元为本金，自2019年4月1日起按照每日千分之一标准计算至判决给付之日止；以191070元为本金，自2019年10月1日起按照每日千分之一标准计算至判决给付之日止)；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年9月26日，其购买了被告香山置业公司开发的香山工坊9幢117、118两套商铺，其按照约定支付了涉案房屋的全部购房款，并于2016年12月份完成产权登记。在其签订购房合同的当日，其与被告香山投资公司又签署了《商铺租赁合》两份，就涉案两套商铺的租赁期限、租金标准违约金等进行了明确约定。香山置业公司按照《商铺租赁合同》支付了部分租金和逾期付款违约金。2017年7月12日，其与被告三方共同达成一份关于涉案香山工坊9幢117、118两套商铺租赁事宜的备忘录，并签订了两份房屋租赁合同的补充协议。后来由于其在2017年6月12日提起了(2017)苏0506民初4364号案件的诉讼，香山置业公司开始拒绝按照约定履行租赁合同，租金及违约金均拒不支付，故其诉至法院。被告香山投资公司、香山置业公司共同辩称，1、本案租赁关系双方是原告与被告香山置业公司，被告香山投资公司与原告不存在租赁关系，双方虽签订有租赁合同，但是当时被告香山置业公司以售后包租的形式，与原告达成租赁意向，被告香山投资公司只是名义上代为签订合同，该合同未实际履行，原告从未向被告香山投资公司交付租赁房产，实际由被告香山置业公司使用租赁物，租金也是由被告香山置业公司支付，相关租赁关系的权利义务应该由被告香山置业公司行使。2、被告香山置业公司作为承租方，根据与原告约定，租赁房屋应该在2014年4月1日交付，但实际上租赁物直至2014年7月20日才交付被告香山置业公司使用，此事实有吴中法院生效判决认定，被告香山置业公司实际已经按照合同支付了从2017年4月1日起至2018年9月30日的租金，因为交房后有3年免租期，故多付了2017年4月1日至2017年7月19日的租金；原告交付房产存在违约，根据双方约定，原告应该按照房租1.5倍支付被告香山置业公司违约金；2018年5月18日，被告香山置业公司向原告寄送了解除租赁关系的通知，原告收悉并于2018年6月12日复函，故其认为，双方租赁关系于2018年6月12日解除，解除后，原告并未按时接收房产，被告香山置业公司没有义务支付解除后的租金。综上，被告香山置业公司已经支付租金且超付，请求驳回原告的诉请。若法院认定其需要支付租金及违约金，其认为违约金过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区非居住用房均登记为王润石单独所有，房屋建筑面积均为89.15平方米。2013年9月26日，王润石（甲方、出租方）与香山投资公司（乙方、承租方）分别签订了商铺租赁合同二份，主要内容为：甲方已于2013年9月26日与香山置业公司签订了《商品房买卖合同》，甲方向香山置业公司购买了位于苏州市吴中区商铺，乙方是一家依法设立的专业从事商铺租赁及管理服务的有限责任公司，现甲方将上述商铺长期出租给乙方，为了保证“香山里商业广场”整体商业的经营业态和经营管理，让所有商铺的经济价值更好的提高，乙方可聘请具有相应管理能力和经验的商铺管理公司或自行对商铺进行出租和管理；117号商铺的总价为1758866元，118号商铺的总价为1841134元；租赁期均为自2014年4月1日（租赁起始日）起至2020年3月31日止，乙方如需续租，于合同到期前一个月内以书面形式向甲方提出，双方可另行签订房屋租赁合同；如甲方付清香山置业公司全部房款之日，晚于香山置业公司对外公告起始日的，租赁实际开始的时间以付清房款之日为准；2014年4月1日至2017年3月31日为免租期，乙方无需支付甲方租金；2017年4月1日到2020年3月31日这三年中按照每年递增的房租支付，其明细如下：2017年4月1日到2018年3月31日按照签约已付房款的9%返利，2018年4月1日到2019年3月31日按照签约已付房款的10%返利，2019年4月1日到2020年3月31日按照签约已付房款的11%返利（每年的第一季度末支付）；甲方应按约交付房屋，每逾期一天，应当支付乙方当年日租金1.5倍的违约金，在租金中扣除，在租赁期起始日30天后仍不能按本合同约定交付房屋的，乙方有权解除合同，甲方应当支付乙方相当于房屋总价款30%的违约金。同日，王润石与香山投资公司就上述两套商铺分别签订了委托书，王润石委托香山投资公司在2014年4月1日起至2017年3月31日内代为行使房屋业主参与香山工坊-香山里商业广场管理的相关权利；王润石委托香山投资公司全权代表其与香山置业公司及物业管理单位办理房屋交付手续，包括但不限于进行房屋验收并签署相关交接文件、代为领取房屋钥匙、门卡等配套物品及代为开通房屋水、电、煤气、电视电话等公共设施等事项。2017年7月12日，王润石（甲方、出租方）与香山置业公司（乙方、承租方）分别签订房屋租赁合同书二份，约定甲方同意将香山工坊9幢117室、118室房屋租给乙方，甲方承诺乙方所租房屋可以自主经营或转租他人使用，租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，117室租金（不含税）：2017.4.1-2018.3.31年租金158298元，2018.4.1-2019.3.31年租金175887元，2019.4.1-2020.3.31年租金193475元，付款时间及金额按照以下付款：扣除税点3.5%，2017年7月25日付2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金76378.79元，2017年9月30日付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金76378.79元，2018年3月31日付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金84865.96元，2018年9月30日付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金84865.96元，2019年3月31日付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金93352.17元，2019年9月30日付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金93352.17元；118室租金（不含税）：2017.4.1-2018.3.31年租金165702元，2018.4.1-2019.3.31年租金184113元，2019.4.1-2020.3.31年租金202525元，付款时间及金额按照以下付款：扣除税点3.5%，2017年7月25日付2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金79951.22元，2017年9月30日付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金79951.22元，2018年3月31日付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金88835.01元，2018年9月30日付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金88835.01元，2019年3月31日付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金97717.83元，2019年9月30日付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金97717.83元；如因乙方未按照以上时间付款，每逾期一天应向甲方支付违约金叁佰元每天。同日，王润石（甲方）、香山投资公司（乙方）、香山置业公司（丙方）签订备忘录一份，约定甲方于2013年9月26日与乙方签订关于王润石购买的香山里9幢117室、9幢118室固定租金收入事宜三方达成以下协议，一、甲方与乙方签订的商铺固定租金合同由于税务开票规定需调整合同，由丙方支付相应固定租赁金额；二、丙方按照原条款租金金额及义务不变重新与甲方签订一份9幢117、118室固定回报租赁合同；三、乙方与丙方承诺保障业主王润石能够按时收到9幢117、118三年固定回报的相应租金金额；四、9幢117、118室三年固定租金收入分别为2017.4.1-2018.3.31为房款总价的9%，2018.4.1-2019.3.31为购房总价的10%，2019.4.1-2020.3.31为购房总价的11%，以实际购房总价为准。2017年7月24日，香山置业公司向王润石分别转账76378.79元[附言为9#117（2017.4.1-）]、79951.22元[附言为9#118（2017.4.1-）]；2017年10月31日，香山置业公司向王润石分别转账76378.79元[附言为9-117租金（2017.10.1-2018.3）]、79951.22元[附言为9-118租金（2017.10.1-2018.3）]；2017年12月29日，香山置业公司向王润石转账18000元（交易附言为滞纳金）；2018年4月8日，香山置业公司向王润石分别转账84865.96元[附言为9-117租金（2018.4.1-2018.9.30）]、88835.01元[附言为9-118租金（2018.4.1-2018.9.30）]。原告称，因被告未按期于2017年9月30日支付当期租金，而于2017年10月31日支付，故按每天300元的约定于2017年12月29日支付了逾期付款违约金18000元，每套商铺9000元。2018年5月31日，香山置业公司向王润石邮寄了解除合同通知书一份，函告：1、2018年5月30日正式解除双方于2017年7月12日签署的关于香山工坊9幢117室房屋的《房屋租赁合同书》；2、请你方在收到本函后立即与我公司指定联系人联系结算的相关事宜，并立即收回房屋，办理房屋交接的相关手续，否则在我公司发出本函后5日内视为房屋交接完毕，此后因上述房屋及其附属设施产生的一切责任均与我公司无关，且由此造成的扩大的损失由你方承担。王润石于2018年6月1日签收上述通知，并于2018年6月12日回函，主要内容为：你公司邮寄给我的《解除合同通知书》我已经收悉，但我明确表示不同意你公司单方面解除合同的请求，你公司必须继续履行我们双方于2013年9月26日签署的香山里9-117和9-118《商铺租赁合同》。2019年1月18日，香山置业公司向王润石邮寄了解除合同通知书一份，函告：1、本公司于2018年5月30日已经正式通知贵方解除双方于2017年7月12日签署的关于香山工坊9幢117室、9幢118室房屋的《房屋租赁合同书》，由于贵方至今未至本公司结算及办理房屋交接手续，本公司再次通知贵方；2、请你方在收到本函后立即与我公司指定联系人联系结算的相关事宜，并立即收回房屋，办理房屋交接的相关手续，否则在我公司发出本函后5日内视为房屋交接完毕，此后因上述房屋及其附属设施产生的一切责任均与我公司无关，且由此造成的扩大的损失由你方承担。王润石于2019年1月19日签收上述通知，并于2019年1月22日回函：你公司邮寄给我的《解除合同通知书》我已经收悉，但我明确表示不同意你公司单方面解除合同的请求，你公司必须继续履行我们双方于2013年9月26日签署的香山里9-117和9-118《商铺租赁合同》；针对贵公司2018年5月30日的《解除合同的通知书》我已作了回复，不同意单方面解除合同，但至今2018年4月1日至2019年3月31日的一半租金尚未支付，根据《房屋租赁合同书》，贵公司必须承担从2018年10月1日起的违约金。另查明，本院于2017年6月12日受理了王润石诉香山置业公司商品房预售合同纠纷一案[案号（2017）苏0506民初4364号]，王润石要求判令香山置业公司支付逾期交房违约金1812960元、逾期办证违约金367560元。该案查明，本案两套房屋的交付期限约定为出卖方应当在2013年12月30日前将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合合同约定的商品房交付买受方使用，香山置业公司于2014年7月1日取得商品房交付使用通知书，于2014年7月20日将两套房屋交付王润石，王润石于当日向香山置业公司支付了办证费、维修基金、契税及代办费等办理不动产权属证书的所需费用，并委托香山置业公司办理不动产权属登记手续。本院于2018年5月22日判决香山置业公司支付王润石逾期交房违约金218160元、逾期办证违约金282265元，合计人民币500425元。该判决已生效。上述事实，由原告提供的商铺租赁合同、委托书、房屋租赁合同书、备忘录、（2017）苏0506民初4364号民事判决书，被告提供的银行电子回单、解除合同通知书、邮寄凭证、回函，以及本院开庭笔录等在卷佐证。审理中，原告称，商铺租赁合同系其在购房时一并签订的，该合同由被告香山置业公司提供，具体销售方式是售后返租，实际承租方为被告香山置业公司，实际上并不需要其拿房后再交付被告，而是直接由被告使用，租金从2017年4月1日起算，已付至2018年9月30日；因2017年7月12日的备忘录第三条确认两被告共同承诺保障其能够按时收到涉案房屋的租金，其认为被告香山投资公司在2017年7月12日加入了被告香山置业公司支付租金的债务，属于债务加入，故两被告应共同向其支付租金；房屋租赁合同约定逾期付款违约金为300元/天，现其按照每日千分之一即年利率36%主张违约金；被告解除合同没有依据，其不同意解除合同，不同意交接，故租赁合同还在履行期间。两被告称，本案租赁方式是售后包租，因行政管理不认可开发商直接承租的方式，故由被告香山投资公司代被告香山置业公司与原告签订合同，实际租赁关系发生于原告与被告香山置业公司之间，备忘录第三条并无被告香山投资公司债务加入的意思，香山投资公司仅表示可以协助、配合原告收取租金；原告与被告香山置业公司约定的租赁房屋交付时间为2014年4月1日，而法院判决认定的交付时间为2014年7月20日，被告香山置业公司既是开发商，又是租赁方，如原告认为被告香山置业公司已经于2014年4月1日拿房，按约定计算租期，则不应起诉主张逾期交房违约金，其亦认为原告逾期交付租赁房屋，其根据商铺租赁合同的约定有权向原告发出解除合同通知书，合同已于2018年6月1日解除，其多付了租金；其通知原告办理交接手续，但原告一直未来办理。关于涉案房屋的状况，原、被告双方一致确认，涉案9幢117室房屋一直空置，未能对外出租；涉案9幢118室房屋租给了珠宝经营户，后来搬走了，2018年12月起空置。本院认为，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同书、备忘录及租金支付情况，结合双方关于实际承租方为被告香山置业公司的意见，应认定原告与被告香山置业公司之间就涉案两套房屋形成租赁合同关系，双方应按约履行各自义务。虽然被告香山置业公司向原告发出了解除合同通知书，但是原告不同意解除合同并要求继续履行合同，被告香山置业公司单方解除合同，缺乏事实和法律依据，本院对其关于租赁合同已解除的抗辩不予采纳，被告香山置业公司应按约支付租金。被告香山置业公司已支付截至2018年9月30日的租金，还因迟延支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金而支付了18000元。房屋租赁合同约定每逾期一天支付违约金300元，原告将违约金调整为日千分之一，被告认为违约金标准过高，本院依法将违约金标准调整为年利率11.7%。上述2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金共计156330.01元，按11.7%核算，逾期一个月应付的违约金为1524.22元，上述18000元扣除1524.22元所得16475.78元应算作支付的租金，本院将该款作为支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金，则两套房屋该期间的租金尚欠157225.19元（173700.97-16475.78）。两套房屋尚欠租金共计539365.19元。根据房屋租赁合同书的约定，上述539365.19元租金的付款期限已届满，故原告依法有权要求被告香山置业公司支付上述拖欠租金及相应违约金（以157225.19元为基数自2018年10月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止；以191070元为基数自2019年4月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止；以191070元为基数自2019年10月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止）。因备忘录约定被告香山投资公司与被告香山置业公司承诺保障业主王润石能够按时收到9幢117、118三年固定回报的相应租金金额，被告香山投资公司并无其向原告支付租金的明确意思表示，原告认为被告香山投资公司加入了被告香山置业公司的上述债务，缺乏依据，本院对原告要求被告香山投资公司支付上述租金及违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王润石租金人民币539365.19元及违约金（以157225.19元为基数自2018年10月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止；以191070元为基数自2019年4月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止；以191070元为基数自2019年10月1日起按年利率11.7%计算至本判决确认给付之日止）。二、驳回原告王润石对被告苏州香山工坊建设投资发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币为5414元，由原告王润石负担589元，被告苏州香山工坊置业有限公司负担4825元。被告苏州香山工坊置业有限公司负担部分原告已预交，被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇二〇年三月五日书记员  丰雨竑