天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6732号上诉人（原审被告）：吕津生，男，1957年7月5日出生，汉族，天津市造纸厂退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张鑫，天津诺信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩远智，男，1964年1月7日出生，汉族，天津市津南区八里台镇大韩庄村党委书记，住天津市津南区。委托诉讼代理人：许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。原审被告：李珅，男，1971年7月20日出生，汉族，住天津市和平区。原审第三人：顺驰（中国）不动产网络集团有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：屈凤香，总经理。委托诉讼代理人：宋晓毅，天津晓章律师事务所律师。上诉人吕津生因与被上诉人韩远智，原审被告李珅，原审第三人顺驰（中国）不动产网络集团有限公司（以下简称“顺驰公司”）确认合同无效纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0113民初10615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭,于2019年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人吕津生的委托诉讼代理人张鑫，被上诉人韩远智及其委托诉讼代理人许春海，原审第三人顺驰公司的委托诉讼代理人宋晓毅到庭参加诉讼。原审被告李珅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕津生上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认李珅与吕津生签订的《天津市房产买卖协议》有效；2.本案上诉费由被上诉人韩远智负担。事实及理由：1.吕津生购买诉争房屋手续合法，且已经支付购房款，履行了买房人应尽的全部义务，应属于善意取得诉争房屋；2.李珅出售诉争房屋系有权合法处分自己物权的行为；3.一审法院未明确诉争房屋的市场价格，对李珅与吕津生之间的房屋交易价格作出低于市场价格的判断没有事实及法律依据；4.被上诉人韩远智不是诉争房屋的合法权利人，法院不能依据《房屋调出合同》将韩远智视为诉争房屋的权利人，从而限制了实际产权人处分物权的权利。被上诉人韩远智辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告李珅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原审第三人顺驰公司辩称，认可上诉人吕津生的上诉请求。韩远智向一审法院起诉请求：1.判令李珅与吕津生签订的《天津市房产买卖协议》（坐落于天津市河西区房屋）无效；2.诉讼费由李珅、吕津生承担。一审法院认定事实，诉争房屋坐落于天津市河西区，建筑面积为130.59平方米，楼房总层数为10层，诉争房屋位于3层，诉争房屋原登记权利人为李珅。2016年6月30日，韩远智至一审法院以李珅、顺驰公司为被告提起所有权确认诉讼，表示其于2004年11月17日与房屋中介即顺驰公司签订《房屋调出合同》，以675000元价格购买李珅名下的本案诉争房屋。韩远智按照合同约定支付了价款并入住诉争房屋，因与李珅、顺驰公司就诉争房屋所有权发生争议，故诉至法院，要求确认诉争房屋为韩远智所有以及要求李珅、顺驰公司协助办理过户手续。2016年10月24日该案进行开庭审理中，李珅称，其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住，名下就诉争房屋一套房产，物业公司有时会电话联系收取物业费。2017年4月11日，韩远智申请撤回起诉。2017年5月22日，顺驰公司至一审法院以韩远智为被告提起房屋买卖合同诉讼，表示其与韩远智于2004年11月17日签订诉争房屋的《房屋调出合同》，韩远智未按约支付相关房款，要求解除双方于2004年11月17日签订诉争房屋的《房屋调出合同》。该案件经审理，一审法院于2017年12月26日作出（2017）津0103民初5966号民事判决书，判决驳回顺驰公司的诉讼请求。顺驰公司不服，向本院提起上诉。经审理，本院作出（2018）津02民终2962号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月10日，吕津生以韩远智为被告至一审法院提起返还原物诉讼，表示其已购买诉争房屋，要求韩远智返还诉争房屋。2017年12月4日，韩远智以李珅为被告吕津生、顺驰公司为第三人向天津市和平区人民法院提起债权人撤销权诉讼，后于2018年8月2日向该院提出撤诉申请。2018年8月6日，韩远智以李珅、吕津生为被告、顺驰公司为第三人向一审法院提起确认合同无效诉讼，要求判令李珅与吕津生签订的购买诉争房屋的《天津市房产买卖协议》无效。另，2016年11月28日，李珅委托案外人文海山与吕津生签订《天津市房产买卖协议》，约定吕津生购买诉争房屋，房屋总价款为2030000元，2016年12月6日，吕津生办理了诉争房屋产权登记手续，诉争房屋登记权利人由李珅变更为吕津生。顺驰公司表示案外人文海山曾于2015年至2016年期间担任顺驰公司的法定代表人，其他期间与顺驰公司没有任何关系。一审法院认为，本案争议焦点在于李珅与吕津生就诉争房屋的买卖行为是否存在恶意串通损害韩远智个人权益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于合同无效情形之一为恶意串通，损害国家、集体或者顺驰公司利益。构成恶意串通需要具备三个要件：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的“恶意”，行为人的目的是为了牟取不当利益，即通过实施该行为可以获取一定利益，包括直接利益，或间接得到的利益等，且该行为往往造成他人合法利益的损害；二是双方就此意图存在“通谋”，行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法利益的故意，即明知某行为会产生损害他人合法权益的后果，仍积极追求或放任该结果的发生，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受；三是行为人恶意串通的结果，损害了国家、集体或者第三人利益。恶意串通作为一种主观心态，属个人内心活动范畴，在司法审判活动中除当事人自行承认外，一般需要从交易行为的客观情况等外在表现，结合日常生活经验法则来综合认定，如买受人是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查、是否实际支付了合理对价、买卖双方是否存在关联关系等。具体到本案来讲，经生效判决文书认定，2004年11月17日韩远智与顺驰公司签订《房屋调出合同》，约定韩远智购买李珅名下的诉争房屋，2004年11月26日，顺驰公司将诉争房屋交付韩远智。自此，诉争房屋由韩远智控制使用至今。2016年6月韩远智以李珅、顺驰公司为被告，提起了对诉争房屋所有权的确认之诉，在2016年10月24日庭审活动中，诉争房屋当时的登记权利人李珅称，其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住，名下就诉争房屋一套房产，物业公司有时会电话联系收取物业费。随后，李珅于2016年11月22日即通过公证方式委托案外人文海山出售诉争房屋。2016年11月28日，文海山与吕津生签订《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋出售吕津生，并办理了过户手续。根据以上的事实经过、时间节点，李珅在明知其与韩远智存在诉争房屋权属纠纷的情况下出售诉争房屋，主观恶意明显。同时李珅与吕津生之间买卖诉争房屋的交易过程，亦存在诸多不合常理之情形。具体表现在以下几点：首先，庭审询问吕津生具体的买房经过，吕津生称由文海山带其去查看了诉争房屋。但根据以上查明事实，诉争房屋一直由韩远智控制，不可能允许其他人看房。同时，吕津生称曾进入诉争房屋内部查看，文海山告知系李珅在此居住。根据韩远智起诉顺驰公司、李珅所有权确认案件中2016年10月24日庭审笔录显示，李珅称其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住。那么文海山如何取得诉争房屋钥匙带领吕津生进入诉争房屋内部查看，吕津生并未对此提供详细合理的说明，亦未提交证据予以佐证。因此，一审法院对吕津生主张在买房时进行过现场看房存在合理怀疑。房屋作为一种特殊商品，具有高价值性、稀缺性等特点，房屋买卖活动不同于其他商品买卖活动，作为买受人，其所购买的房屋是否存在纠纷，在购买后能否为自己正常使用是房屋买卖过程中最受关注的问题，房屋买受人对买卖房屋进行实地看房是正常房屋买卖活动的基本而且是必要程序，买卖房屋而未进行过现场看房明显不符合正常的生活常理及经验。其次，李珅于2011年11月通过公证方式委托了案外人文海山将诉争房屋出售与吕津生，吕津生亦称买受诉争房屋时未见过李珅本人，均由文海山代表李珅办理相关手续。根据当事人提交的证据显示，文海山曾于2015年至2016年期间担任顺驰公司的法定代表人，顺驰公司称除上述期间外，文海山与顺驰公司不存在任何关系。但，韩远智起诉顺驰公司、李珅所有权确认案件中2017年4月6日庭审活动中，顺驰公司仍以文海山作为法定代表人参加诉讼活动。因此，一审法院对李珅、顺驰公司、文海山之间的关联关系存在合理怀疑。第三，李珅于2016年11月将诉争房屋出售与吕津生，房屋总价款为2030000元，诉争房屋坐落于天津市河西区，建筑面积为130.59平方米，建筑总楼层为10层，诉争房屋所在楼层为3层。根据诉争房屋的位置、面积、楼层，结合2016年底的天津市二手房屋市场价格行情，李珅与吕津生转让诉争房屋的价格明显低于当时的市场价格。通过上述李珅与吕金生在订立合同时及履行合同过程中存在的诸多与日常生活经验法则相悖的情形，一审法院认定吕津生并非善意买受人。最后，韩远智于2004年11月17日与顺驰公司签订签订《房屋调出合同》，由韩远智购买李珅名下的诉争房屋。该《房屋调出合同》已被生效民事判决确认为有效。同时，顺驰公司于2004年11月26日将诉争房屋交付韩远智，由韩远智控制使用至今。韩远智虽未取得诉争房屋所有权，但基于有效的《房屋调出合同》及对诉争房屋控制使用事实，其对诉争房屋已享有一定的合法权利。在此情况下，李珅与吕津生再行买卖诉争房屋的行为已经侵害了韩远智的合法权益，双方签订的《天津市房产买卖协议》应为无效。至于吕津生、顺驰公司的抗辩意见欠缺法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“被告李珅与被告吕津生于2016年11月28日签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费80元，公告费600元，由被告李珅、吕津生负担。”二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为李珅与吕津生签订的《天津市房产买卖协议》效力的认定。生效判决已认定，2004年11月17日韩远智与顺驰公司（前身天津顺驰置业集团有限公司)签订《房屋调出合同》，约定韩远智购买李珅名下的诉争房屋，并已确认合同合法有效，且至今尚未解除。2004年11月26日，顺驰公司将诉争房屋交付韩远智。自此，诉争房屋由韩远智控制使用至今。而李珅与吕津生签订《天津市房产买卖协议》时，正值韩远智以李珅、顺驰公司为被告，提起对诉争房屋所有权的确认之诉期间，李珅于2016年10月24日参加该案庭审活动，后于2016年11月22日即通过公证方式委托案外人文海山（时任顺驰公司法定代表人）出售诉争房屋。2016年11月28日，文海山与吕津生签订《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋出售吕津生，并办理了过户手续，李珅恶意转移诉争房产故意明显。经一审法官现场勘查及查明的事实，虽吕津生称其由文海山带领看房，但涉诉房屋一直由韩远智控制，文海山如何取得诉争房屋钥匙带领吕津生进入诉争房屋内部查看，吕津生并未对此提供详细合理的说明，亦未提交证据予以佐证，不符合正常交易习惯。一审法院综合分析认为文海山代李珅与吕津生签订《天津市房产买卖协议》的诸多行为损害了韩远智对诉争房屋已享有的合法权利，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吕津生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费500元，由上诉人吕津生负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年三月二十六日书记员 邢 晨