山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0830民初5446号原告：孔德俊，男，1943年9月9日出生，汉族，居民，住汶上县。原告：宋瑞连，女，1941年7月15日出生，汉族，居民，户籍地：汶上县，住汶上县。二原告委托诉讼代理人：朱传森，汶上南旺法律服务所法律工作者。被告：孔相东，男，1974年8月1日出生，汉族，居民，住汶上县。被告：孔昊，男，1990年2月6日出生，汉族，居民，户籍地:汶上县，住汶上县福慧新区。二被告委托诉讼代理人：李庆兰，山东公明政和律师事务所律师。原告孔德俊、宋瑞连与被告孔相东、孔昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔德俊及二原告委托诉讼代理人朱传森，被告孔昊及二被告委托诉讼代理人李庆兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔德俊、宋瑞连向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告购房款30万元及以30万元为基数，自2018年8月14日起至购房款清偿之日止，按同期中国银行同期贷款利率年利率6%计付的逾期利息；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孔德俊于2000年5月31日由汶上县房地产管理局颁发了汶房改字第0003022房屋所有权证书，载明房屋所有权人为孔德俊，该房在二原告夫妻关系存续期间所得，系二原告的夫妻共同财产。于2004年3月3日被二原告的三子孔敬东私自变更到其名下，二原告为此提起了行政诉讼，由汶上县人民法院判决，撤销了汶上县不动产登记中心颁发的汶房改售字第××号房屋所有权证，该房于2018年8月14日变更登记在二原告名下。与此同时，二原告与被告孔昊签订了《房地产买卖合同》，约定该房以30万元的价格达成买卖交易。2018年8月15日，二原告配合二被告办理了房产转移登记手续，但购房款至今未付。原告已履行完毕合同约定的义务，将该房转移登记在被告孔昊名下，被告未履行交付该房购房款义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉请。被告孔相东、孔昊辩称，原告诉状所述不是事实，被告孔昊已支付购房款。但是直至今日，两原告未按照《房地产买卖合同》约定的期限将房屋交付被告孔昊，涉案房屋一直由两原告使用居住。因此，本案系两原告违反合同约定及诚实信用原则恶意诉讼，其诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回两原告的诉求。具体事实理由如下：一、被告孔昊已支付购房款，两原告已承诺对涉案房屋不主张任何权利，已自愿认可涉案房屋与原告没有任何关系；二、被告孔昊已代替孔敬东偿还了借款，保住了涉案房产未被法院强制拍卖执行，已不需要支付房款。按照《承诺书》约定的事项，涉案房产已与两原告没有任何关系；三、签订《房地产买卖合同》时，两原告已自认以现金的形式足额收到购房款，却又提起本案诉讼，违反了诚实信用原则，系恶意诉讼；四、根据《房地产买卖合同》的约定，两原告至今未向被告孔昊交付房屋，系严重违约，被告孔昊保留依法追究两原告履约及违约责任的权利；五、被告孔相东不是《房地产买卖合同》中的当事人，不是涉案房屋的购买方，没有支付房款的义务，原告起诉被告孔相东没有事实及法律的依据。本院经审理认定事实如下：原告孔德俊系汶上县第五棉花加工厂退休干部，其妻为原告宋瑞连，原告孔德俊与原告宋瑞连婚后育有孔霞、孔伟、孔相东、孔敬东四子女，现夫妻二人均健在。被告孔昊为被告孔相东的儿子，原告孔德俊、宋瑞连的孙子。2000年5月31日，汶上县房地产管理局为原告孔德俊颁发了汶房改字第××号房屋所有权证书，证书载明房屋所有权人为原告孔德俊，房屋坐落于汶上县，即涉案房屋。2004年3月3日，汶上县房地产管理局为孔敬东颁发了汶房改售字第××号房屋所有权证书，将涉案房屋转移登记至二原告的三儿子孔敬东名下。因孔敬东欠邵清华借款未归还，邵清华向本院执行局申请执行孔敬东名下财产，本院执行局查封拍卖了涉案房产，2018年3月8日买受人竞价成功。2018年3月14日，孔德俊、宋瑞连，孔伟、孔相东、孔敬东共同签订了一份《承诺书》，该承诺书载明的内容为“我们姐弟四人，大姐（孔霞）、大哥（孔伟）、我（孔相东）、老三（孔敬东）及母亲（宋瑞连）商议，老三被汶上县人民法院执行局执行县城德兴路（丘号（地号）：001012）房产一事，老三未经父母及家人知道，偷偷的把该处房产更到自己名下，因欠别人的钱已经把该房产依法进行评估，挂在网上进行拍卖，目前为止已拍卖成功。该房产给别人已成定局，通过我们在场的五人商议，此房产已经不属于我们家族的任何人了。俗话说得好，死马当成活马治，有一线希望也把房子买下来，免得让外人笑话。在处理操作过程中，所花一切费用均由老二（孔相东）出，退一步讲，假如房子弄过来，我们几个都不要，跟我们没有任何关系，弄不过来所花费的一切费用，我们几个也不摊，与我们几个无关。大家形成一致意见：让老二（孔相东）办理此事。”2018年3月16日，孔德俊作为原告，孔相东作为孔德俊的委托诉讼代理人以汶上县不动产登记中心为被告、孔敬东为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销汶上县不动产登记中心于2004年3月2日向孔敬东颁发的汶房改售字第××号房屋所有权证（房屋地址：汶上县12号），同日孔德俊向本院执行局提交申请，以已提起上述行政诉讼为由，申请执行局暂停中止执行孔敬东、朱苏梅民间借贷纠纷一案和邵作兵、孔敬东房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年4月27日作出（2018）鲁0830行初10号行政判决书，判决撤销汶上县不动产登记中心于2004年3月3日为孔敬东颁发的汶房改售字第××号房屋所有权证。撤销该所有权证的原因为孔敬东申请办理所有权证时提交的身份证已过有效期，汶上县不动产登记中心未要求其补正或进行相应说明，且对第五棉厂证明未严格审查，对继承事实是否已经发生未进行确认，直接认定继承事实发生，行政行为违法。2018年5月14日，孔昊出资向孔敬东的债权人汶上县农村商业银行支付7.7万元。2018年5月21日，孔昊出资向孔敬东的债权人邵清华支付现金12万元。2018年5月4日，朱苏梅、孔敬东（夫妻关系）、孔昊签订《房屋协议》，约定朱苏梅、孔敬东将山东万隆国际置业有限公司第0006号楼单元0050（1-150）号房屋出售给孔昊，总价款19.7万元。付款方式为孔昊用出资19.7万元给朱苏梅、孔敬东，朱苏梅、孔敬东用该笔款项偿还欠邵清华、汶上县农商银行的款项。朱苏梅、孔敬东同意将该房屋买卖合同变更至孔昊名下，并协助孔昊办理过户手续。双方还约定了违约责任。2018年6月11日，孔德俊作为原告，孔相东作为孔德俊的委托诉讼代理人以汶上县不动产登记中心不履行法定职责纠纷为由，向本院提起行政诉讼，要求汶上县不动产登记中心将汶房改售字第××号房屋所有权证恢复至原告孔德俊名下。2018年7月4日，涉案房屋竞买成功人向本院执行局出具收条，收条载明“今收到现金壹万元。本人同意放弃法院公开拍卖竞拍取得的孔敬东所有的位于汶上县宗。”本院于2018年7月17日作出（2018）鲁0830行初24号行政判决书，判决汶上县不动产登记中心于本判决生效后六十日内履行为孔德俊办理房产登记的法定职责（将汶房改售字第××号房屋所有权证恢复登记至孔德俊名下）。2018年8月14日，孔德俊、宋瑞连与孔昊在汶上县不动产登记中心签订《房地产买卖合同》一份，约定孔德俊、宋瑞连将位于汶上县棉厂家属院南1排东属第3户的房地产，建筑面积82.65平方米，附属用房14.74平方米，以30万元的价格出售给孔昊，约定的付款时间为2018年8月1日前一次付清，付款方式为现金。该房屋于2018年8月14日变更登记至孔德俊、宋瑞连名下，2018年8月15日转移登记至孔昊名下。办理转移登记时，孔德俊、宋瑞连分别在房地产买卖合同、汶上县不动产转移登记询问记录上签字。汶上县不动产转移登记询问记录中包含“本次申请事项是否本人（单位）真实意思的表示等问题”。其中两原告对于“本次申请事项是否本人（单位）真实意思的表示”的问题回答为“是”。2019年10月11日，孔德俊、宋瑞连起诉孔相东、孔昊，要求撤销《房地产买卖合同》，本院作出（2018）鲁0830民初4812号民事判决书，判决驳回孔德俊、宋瑞连的诉讼请求，孔德俊、宋瑞连对该判决不服提起上诉，济宁市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）鲁08民终4289号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告孔德俊、宋瑞连与被告孔昊签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方应按照约定，全面履行合同义务。本案双方争议的焦点为：一、原告孔德俊、宋瑞连是否有权就涉案房产向被告孔昊主张权利；二、被告孔昊是否履行了《房地产买卖合同》项下的付款义务；三、被告孔相东应否承担责任。关于焦点一，二被告主张基于《承诺书》出资代替孔敬东偿还借款保住涉案房产，涉案房产已与两原告没有任何关系。本院认为，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然被告履行了《承诺书》项下义务，但此时房屋所有权未发生改变，原告孔德俊、宋瑞连依旧是涉案房产所有权人。其后原告孔德俊、宋瑞连与被告孔昊签订《房地产买卖合同》并办理过户登记，亦符合法律规定。故本案中，原告孔德俊、宋瑞连有权依据《房地产买卖合同》就涉案房产向被告孔昊主张有关合同权利。关于焦点二，1.被告孔昊是否已支付原告孔德俊、宋瑞连30万元购房款。原告孔德俊、宋瑞连主张被告孔昊未支付其30万元现金，被告孔昊未提交证据证明其交付了30万元购房款，故应认定被告孔昊未支付30万元购房款。2.被告孔昊代替孔敬东偿还借款是否视为履行《房地产买卖合同》的付款义务。2018年3月14日，原告孔德俊、宋瑞连及孔伟、孔敬东、孔相东共同签订了一份《承诺书》，孔德俊、宋瑞连与孔相东对涉案房屋的处置形成合意；2018年8月14日，原告孔德俊、宋瑞连与被告孔昊在汶上县不动产登记中心签订《房地产买卖合同》，原告孔德俊、宋瑞连与被告孔昊对涉案房屋形成买卖合意，并办理房屋过户登记。本院认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《承诺书》与《房地产买卖合同》系两份独立的合同，合同内容及约束的当事人均不相同。被告孔昊应全面履行《房地产买卖合同》项下义务。在没有明确约定的前提下，履行《承诺书》项下义务不能视为履行了《房地产买卖合同》的义务。故被告孔昊代替孔敬东偿还借款不能视为履行了《房地产买卖合同》中的付款义务。综上，本院认定被告孔昊未履行《房地产买卖合同》中的付款义务，已构成违约，故对原告孔德俊、宋瑞连要求被告孔昊支付购房款30万元的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点三，因被告孔相东不是《房地产买卖合同》合同的当事人，原告孔德俊、宋瑞连要求其支付购房款的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告孔德俊、宋瑞连主张的逾期付款利息，因被告孔昊未按约定时间（即2018年8月1日）支付购房款项，已构成违约，故应当支付原告孔德俊、宋瑞连相应逾期利息。对原告孔德俊、宋瑞连要求被告孔昊支付以30万元为基数，自2018年8月14日起至购房款清偿之日止，按同期中国银行同期贷款利率年利率6%计付逾期利息的请求，本院依法调整为：以30万元为基数，自2018年8月14日起至购房款清偿之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付的逾期利息予以支持，其他利息不予支持。综上所述，对原告孔德俊、宋瑞连要求被告孔昊支付购房款30万元及相应逾期付款利息的请求，本院予以支持；对原告孔德俊、宋瑞连要求被告孔相东承担责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孔昊于本判决书生效后十五日内支付原告孔德俊、宋瑞连购房款30万元及逾期付款利息（以30万元为基数，自2018年8月14日起至购房款清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告孔德俊、宋瑞连对被告孔相东的诉讼请求；三、驳回原告孔德俊、宋瑞连的其他诉讼请求。如果被告孔昊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告孔昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  杨胜义二〇二〇年三月三十一日法官助理孟浩书记员佟丽敏