江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终117号 上诉人（原审原告）：陈梅，女，1970年12月2日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。 被上诉人(原审被告)：江苏昭明投资担保有限公司，住所地无锡市。 法定代表人：昭明，该公司总经理。 被上诉人(原审被告)：岑华，男，1979年1月20日生，汉族，户籍地启东市。 被上诉人(原审被告)：邱忠辉，男，1969年9月21日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。 被上诉人(原审被告)：吴欣玲，女，1975年3月21日生，汉族，户籍地启东市。 上诉人陈梅因与被上诉人江苏昭明投资担保有限公司(以下简称昭明公司)、岑华、邱忠辉、吴欣玲财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院(2019)苏0681民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈梅上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：1.南通仲裁委员会出具（2016)通仲调字第20号调解书(以下简称20号调解书)的内容第三款第二项确定启东威尼斯假日酒店(以下简称威尼斯酒店)向岑华、邱忠辉、吴欣玲支付2017年1月8日至7月7日期间租金75万元是事实，但该租金取得依据是岑华、邱忠辉、吴欣玲与威尼斯酒店、杨维新、陈健双方签订的《债权(租金)转让及连带保证合同》中的仲裁条款，该条款基于承租人威尼斯酒店租赁出租人施沈华的房屋而产生租金订立。2.张家港市人民法院（2015)张金民初字第00047号民事判决书确定杨维新应支付江苏建发科技有限公司(以下简称建发公司)租金483400元。此租金取得依据是原属施沈华的启东市汇龙镇万豪花园壹号楼四楼、五楼、交楼东半部分租赁给威尼斯酒店作为宾馆酒店用户取得。3.张家港市人民法院（2015)张金民初字第000436号民事判决书确定威尼斯酒店应支付建发公司租金80万元。4.南通中级人民法院就岑华、邱忠辉、吴欣玲提出的执行异议作出(2017)苏06执异22号执行裁定书(以下简称22号执行裁定书)，裁定驳回执行异议，证明岑华、邱忠辉、吴欣玲依据20号调解书收取由威尼斯酒店支付的租金无法律与事实依据。5.江苏省高级人民法院就岑华、邱忠辉、吴欣玲不服22号执行裁定书，作出(2017)苏执复185号执行裁定书，驳回复议申请。该终局裁定否认岑华、邱忠辉、吴欣玲所依据的裁判文书的执行效力，同时肯定了其取得2017年1月8日至7月7日租金的合法性。6.南通市中级人民法院于2016年12月26日作出的(2015)通中执字第0170号之一执行裁定书，裁定将原施沈华名下位于启东市整层的上述房地产作价15929919元归其所有。同年12月28日，南通市中级人民法院向承租人威尼斯酒店、启东市同慧教育培训有限公司、葛兰彦发出通知，停止向原出租人施沈华或其他单位及个人缴纳房屋租金。具体租赁事宜及租金缴纳由你(单位)与房屋所有权人陈梅协商依法处理。综上所述，案涉租金只能与实际产权人发生关系，即应由其收取。岑华、邱忠辉、吴欣玲三人取得的案涉租金应返还给房屋所有权人，即其。 昭明公司、岑华、邱忠辉、吴欣玲未辩称。 陈梅向一审法院起诉请求：判令昭明公司、岑华、邱忠辉、吴欣玲归还其应得租金收入25万元，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：中国光大银行南京分行与施沈华、施冲保证合同纠纷一案，南京市中级人民法院于2014年3月28日立案受理，并于2015年3月11日作出（2014)宁商初字第242号民事调解书，调解协议为：1.施沈华、施冲对博金公司应偿还光大银行南京分行的借款2300万元承担连带清偿责任，该款项应于2015年3月25日前付清；2.如施沈华、施冲未按上述第一项约定按期足额付款，光大银行南京分行有权对施沈华位于江苏省启东市汇龙镇万豪花园1幢601室—643室、645室、647室、649室、651室的房屋所有权及土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在2300万元范围优先受偿。 2015年4月29日，南通中院立案受理中国光大银行南京分行申请强制执行一案，案号为（2015)通中执字笫0170号。执行中，依法对被执行人施沈华名下位于启东市整层房地产及土地使用权进行了司法拍卖变卖，陈梅于2016年10月30日以17850000元（含装修费用1920081元）的最高竞拍价拍得。2016年12月26日，南通中院作出（2015)通中执字第0170号之一执行裁定书，裁定：1.将原施沈华名下位于启东市整层的上述房地产作价15929919元归陈梅所有，该房地产所有权自本裁定送达买受人陈梅时转移；2.买受人陈梅持本裁定到房地产管理机关办理上述房地产过户登记手续，税费由屡次买受人承担；3.上述房地产上原有的担保物权及其优先受偿权，因拍卖而消灭。 2016年12月28日，南通中院向威尼斯酒店、启东市同慧教育培训有限公司、葛兰彦发出书面通知书，告知“因案涉房屋所有权已由施沈华变更为陈梅，本院通知你（单位）从2017年1月1日起停止向原出租人施沈华或其他单位及个人缴纳房屋租金，具体租赁事宜及租金缴纳由你（单位）与房屋所有权人陈梅协商依法处理”。2017年2月6日、7日，陈梅取得上述房屋的不动产权证。 另查明：建发公司与杨维新，建发公司与威尼斯酒店债权债务概括转移合同纠纷两案，张家港市人民法院分别于2014年12月29日和2015年4月7日立案受理，案号分别为（2015)张金民初字第00047号、第00436号。该院经审理查明，威尼斯酒店（杨维新为该酒店经营业主）于2013年2月8日与案外人施沈华签订《房屋租赁协议》一份，约定施沈华将其所有的位于启东市半部分（中踏步以东）计66间房屋（建筑面积为4385.74平方米）租赁给威尼斯酒店作为宾馆、酒店用房；租赁期限为十四年五个月，即自2013年2月8日起至2027年7月7日止。2014年7月4日，施沈华与建发公司签订《债权转让协议》一份，约定因施沈华关联方即金双喜实业发展有限公司借建发公司的到期借款无法归还，施沈华将上述房屋的五年租金债权8324000元（即自2014年7月8日开始至2019年7月7日期间的房屋租金合计8324000元）作价6773753.44元全部转让给江苏建发公司等。 落款日期为2015年8月4日的《债权（租金）转让及连带保证合同》载明，建发公司将自2014年7月8日起至2019年7月7日的租金收益转让给邱忠辉、岑华、吴欣玲，并约定了各自受让数额。2015年8月5日，邱忠辉、岑华、吴欣玲以威尼斯酒店、杨维新、叶建生为被申请人向南通仲裁委员会提起仲裁。2016年3月4日，南通仲裁委员会出具20号调解书，依该裁调解书：1.被申请人威尼斯酒店应当向三申请人邱忠辉、岑华、吴欣玲支付2015年7月7日起至2016年1月7日期间租金人民币750000元；2.被申请人威尼斯酒店应当向三申请人邱忠辉、岑华、吴欣玲支付2016年1月8日起至2016年7月7日期间租金人民币750000元；3.在合同继续履行的前提下，被申请人威尼斯酒店应分别于2016年7月8日、2017年1月8日、2017年7月8日、2018年1月8日、2018年7月8日以及2019年1月8日向三申请人支付租金，并约定了租金的具体支付方式。 还查明，邱忠辉、岑华、吴欣玲不服南通中院的执行通知，以施沈华、施冲为被执行人、陈梅为利害关系人向南通中院提出执行异议，认为案涉被执行人施沈华所有的位于启东市房屋由启东威尼斯假日酒店租赁使用，该房产六层部分房屋的五年（自2014年7月8曰至2019年7月7日）租金收益已由张家港市人民法院两份生效民事判决书判决给建发公司。建发公司已将其拥有的自2015年7月8日至2019年7月7日四年租金收益672.4万元转让给陈健及邱忠辉所有。2015年8月4日，陈健和邱忠辉又将四年租金收益672.4万元转让给邱忠辉、岑华、吴欣玲所有。2016年3月4日，邱忠辉、岑华、吴欣玲与威尼斯酒店通过南通仲裁委员会达成调解，威尼斯酒店正在履行仲裁调解书确定的租金给付义务，现执行法院于2016年12月28日发出书面通知要求威尼斯酒店从2017年1月1日起停止向原出租人施沈华及其他单位和个人缴纳房屋租金，已损害邱忠辉、岑华、吴欣玲合法权益，故请求法院依法撤销2016年12月28日作出的通知书。南通中院认为，被执行人施沈华所有的启东市房屋被本院于2016年10月30日已依法拍卖，买受人陈梅竞买取得该房产所有权，故被执行人施沈华已无权处分案涉房产被拍卖后的租金收益，买受人陈梅竞买取得该房产所有权，依法应当享有案涉房产的租金收益；因该房产由威尼斯酒店等租赁使用，本院又于同年12月28向威尼斯酒店等租赁户发出书面执行通知，要求从2017年1月1日起停止向原出租人施沈华及其他单位和个人缴纳房屋租金，该执行行为符合法律规定。故案涉启东市整层房产自2017年1月1日起的租金应由现产权人陈梅收取，利害关系人邱忠辉、岑华、吴欣玲主张其已受让案涉房产的租金收益，对本院2016年12月28日执行通知应予撤销的异议申请，本院不予支持。据此，南通中院于2017年7月21日作出22号执行裁定书，驳回邱忠辉、岑华、吴欣玲的执行异议。 邱忠辉、岑华、吴欣玲还不服，向江苏省高级人民法院提出复义申请，撤销南通中院22号执行裁定。认为，被执行人施沈华名下的自2014年7月8日开始至2019年7月7日期间的房屋租金合计8324000元作价6773753.44元全部转让给建发公司，后建发公司依法转让债权给复议申请人，上述的法律关系已有张家港市人民法院及南通仲裁委员会生效的调解书等法律文书佐证,原审裁定应当充分考量已经生效的法律文书效力，发生的执行通知应当具有社会公信力及法律依据，原审2016年12月28日的执行通知书显然对已经生效的法律文书的一种排斥，没有法律依据。该执行通知侵害了复议申请人的合法权益，原裁定利害关系人陈梅在2016年10月30日拍卖中竟得案涉房产所有权时，复议申请人的案涉权益已经合法存在。 省高院又查明，2014年7月3日南通中院作出（2014)通中商诉保字第00034号民事裁定书，冻结被申请人南通博金电器有限公司、施沈华、施冲银行存款2300万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。据此，南通中院诉前保全了被执行人施沈华位于启东市的房屋所有权及土地使用权等财产。查封期限为两年，自2014年7月3日起至2016年7月2日止。 省高院认为，1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中，查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”以及第三十二条：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”的规定，被执行人施沈华在南通中院采取保全措施后，明知权利受限，仍与他人签订债权转让协议，将案涉房产的未来5年的租金转让给他人，其行为系在人民法院已保全财产上设定权利负担；2.2016年8月25日，南通中院依法公告拍卖案涉房产，邱忠辉、岑华、吴欣玲没有对该公告提出异议。2015年10月30日，买受人陈梅依法通过拍卖程序竞得案涉房产，案涉房产发生所有权变更。被执行人施沈华因丧失案涉房产的所有权，进而无权处分案涉房产在所有权转移后的租金收益。3.根据《最高人民法院关于执行异议和复若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，邱忠辉、岑华、吴欣玲依据2016年3月4日南通仲裁委员会作出的20号调解书主张对案涉房产拍卖后的租金收益，没有法律依据。4.南通仲裁委员会作出的20号调解书依据的合同是2015年8月4日陈健与邱忠辉、岑华、吴欣玲及启东威尼斯假日酒店、叶建生签订的《债权（租金）转让及连带保证合同》，而该合同又是依据2017年7月4日，施沈华与建发公司签订《债权转让协议》作出的。南通仲裁委员会作出的20号调解书调解协议第三项亦明确“三、在合同继续履行的前提下，被申请人启东威尼斯假日酒店应……支付租金。”本案中，施沈华与建发公司签订《债权转让协议》是在人民法院已对案涉房屋采取保全措施后签订的，其效力必然不能对抗人民法院的执行行为，因此案涉房产部分房租收益存在不确定性，人民法院在2014年7月至2019年7月之间采取的执行行为将导致被执行人施沈华对案涉房产所有权的丧失，从而必然导致转让案涉房产租金收益权合同的无法履行。南通中院认为买受人陈梅自取得案涉房产所有权始，依法应当享有案涉房产的租金收益；因该房产由威尼斯酒店等租赁使用，并于2016年12月2日向威尼斯酒店等租赁户发出书面执行通知，要求从2017年1月1日起停止向原出租人施沈华及其他单位和个人缴纳房屋租金，有事实与法律依据。复议申请人邱忠辉、岑华、吴欣玲的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。南通中院22号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。江苏省高级人民法院于2017年12月4日作出（2017）苏执复185号执行裁定书，驳回邱忠辉、岑华、吴欣玲的复议申请，维持江苏省南通中级人民法院22号执行裁定。 再查明，2017年1月8日，邱忠辉、岑华、吴欣玲出具收条，内容为今收到启东威尼斯假日酒店2017年1月8日至2017年7月7日六楼房屋租金250000元，扣除发票税金15000元，实际支付235000元。支付邱忠辉31325.5元，吴欣玲34474.5元、岑华169200元。同月9日，昭明公司向启东市人民法院出具《诉讼财产保全担保书》，自愿为被担保人邱忠辉、岑华、吴欣玲与威尼斯酒店房屋租金合同纠纷案提供担保，如邱忠辉、岑华、吴欣玲保全错误，愿意赔偿被保全人因诉讼财产保全错误遭受的损失并承担相关的费用。同月11日，邱忠辉、岑华、吴欣玲作为申请人、威尼斯酒店、叶建生作为被申请人向南通中院提出要求先行给付租金申请书，要求威尼斯酒店、叶建生按南通仲裁委员会作出的20号调解书达成调解协议支付2017年1月8日至2017年7月7日期间的租金25万元。2018年5月18日，陈梅向昭明公司发函，认为省高院于2017年12月4日作出执行裁定书，驳回邱忠辉、岑华、吴欣玲的复议申请，维持南通中院的执行裁定，要求该公司将25万元汇入其账户。 一审法院认为，合同中的相对人是指成就合同关系的双方的对应人或利害关系互存的对立人，也即主张合同权利的当事人。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。陈梅于2016年10月30日通过网络司法拍卖变卖取得位于启东市整层的上述房地产所有权，南通中院于2016年12月26日作出的（2015)通中执字第0170号之一执行裁定书，裁定将原施沈华名下位于启东市整层的房地产归陈梅所有，该房地产所有权自该裁定送达买受人陈梅时转移。2016年12月28日，南通中院又向威尼斯酒店、启东市同慧教育培训有限公司、葛兰彦发出书面通知书，要求从2017年1月1日起停止向原出租人施沈华或其他单位及个人缴纳房屋租金，具体租赁事宜及租金缴纳由你（单位）与房屋所有权人陈梅协商依法处理。可见，自南通中院作出执行裁定送达之日起，位于启东市整层的上述房地产租赁合同的出租人应为陈梅，陈梅具有收取自2017年1月1日起租金收益的权利，而威尼斯酒店、启东市同慧教育培训有限公司、葛兰彦作为承租人应按原约定具有向陈梅支付租金的义务。现威尼斯酒店未支付租金，陈梅有权另行向其主张。人民币系种类物非特定物，而昭明公司、岑华、邱忠辉、吴欣玲非案涉房产的承租合同的相对方，陈梅又未提供证据证明威尼斯酒店向岑华、邱忠辉、吴欣玲支付25万元租金系侵害其权益，故其要求昭明公司、岑华、邱忠辉、吴欣玲向其支付25万元租金的诉讼请求，法院不予支持。昭明公司、岑华、吴欣玲经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍法院在查明事实的基础上依法裁判，同时对不到庭参加诉讼可能带来的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条条规定，判决：驳回陈梅的诉讼请求。本案受理费减半收取825元，由陈梅负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据查明事实，陈梅通过拍卖的方式取得案涉房屋的所有权，而根据买卖不破租赁的原则，案涉房屋所涉租赁并不因为房屋所有权发生变动而终止，从而陈梅也就与威尼斯酒店、启东市同慧教育培训有限公司、葛兰彦之间形成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。即合同相对性包括主体的相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。根据合同相对性原则，陈梅依法应向威尼斯酒店主张租金，而不能向合同以外的当事人主张租金，原审因此驳回陈梅的诉讼请求，并无不当。 综上所述，陈梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人陈梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年三月十六日 书记员 汤婷婷