江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初109号 原告(反诉被告)：冯庆，男，1973年4月5日出生，汉族，住乐安县。 原告(反诉被告)：董梅花，女，1973年12月19日出生，汉族，户籍地广东省东莞市，现居住乐安县。系原告冯庆之妻。 被告（反诉原告）：赵建国，男，1973年5月29日出生，汉族，住乐安县。 被告（反诉原告）：章丰莲，女，1974年11月19日出生，住乐安县，系被告赵建国之妻。 原告(反诉被告，以下简称为原告)冯庆、董梅花诉被告（反诉原告，以下简称为被告）赵建国、章丰莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董梅花及被告赵建国、章丰莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯庆、董梅花向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告将2009年出卖给原告乐安县鳌溪镇商贸北大道康福医院后面第四排第二幢第五层办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年4月6日，原、被告签订购房协议，约定原告购买被告康福医院后面第四排第二幢第五层，总款壹拾陆万元捌仟元整（￥：168000元），2009年4月20日支付购房款16万元，剩余尾款8000元待被告办好房产证，并协助原告办好过户手续再支付清。但被告已经在2010年办好房产证，现一直以要求原告赔偿为由，拒绝协助办理过户手续，属违约行为。因此，特向法院起诉，请求判如所我请。 两被告对原告诉讼请求答辩如下：一、请求法院驳回原告诉讼请求。2010年9月6日，答辩人每层单独办好了房屋所有权证，并多次通知原告方来办理房屋产权证，原告以房子已经在住不办证也行、不着急办证、没有钱、没有时间等各种理由故意不来办证，并非因为我方原因而未办理过户手续。二、依据《房屋买卖合同》第二条的约定，原告应在2012年4月20日前办理好房产证u，原告在期限内没有来办理，属于违约行为。根据买卖合同第九条约定，现要求被答辩人支付房屋总款30%违约金。三、因逾期未支付房屋尾款8000元造成的利息损失9600元（按月利率1%计算），在2020年1月18日的双方协商中，原告认可了尾款的1%月利率应由原告支付。四、根据买卖合同第六条约定，原告需要支付给被告因办证产生的6000元城建费。 被告赵建国、章丰莲向本院提出反诉请求，一、请求判令被反诉人因违反2009年双方签订的房屋买卖合同，给予被告伍万零肆佰元违约金。二、要求被反诉人于2020年5月前办理完成过户手续。三、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2008年12月，反诉人建好房屋。2010年9月6日房屋每层单独办理好了房屋所有权证，属于合法有效。2009年4月6日双方自愿签订了购房合同。2010年自房屋产权证办下来后，反诉人多次通知被反诉人来办理房屋产权证，被反诉人以各种理由故意不来办证。另外，依据房屋买卖合同第二条约定，被反诉人需在2012年4月30日前办理好房屋产权证，被反诉人在期限内没有来办理，属于违约行为。按照合同第九条约定，被反诉人需给予反诉人房屋总款30%的违约金。因此，请求法院支持我方的反诉请求。 针对被告反诉，原告董梅花辩称，我们购买的房屋是私人建房，我们购买时，被告尚未办理好房产证，合同约定的时间应为被告办理房产证的时间，故不能认定我们违约未及时过户。城建费是被告自己办理房产证的费用，不是过户的费用，应由被告自己承担。利息同意支付被告4000元。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对被告无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。1、原告身份证原件一份，结婚证复印件一份，证明：原告诉讼主体资格适格。2、拍卖成交确认书复印件一份，房产证复印件（乐房权证敖溪私字第××号）一份，房屋幢平面图复印件（五层平面图）一份，证明：被告房屋已建好，且办理好房屋产权证。3、房屋买卖合同复印件一份，收条一份，证明：2009年4月6日原、被告签订购房协议，原告已支付16万购房款，双方对房屋的权利义务进行了明确约定。 对被告有异议的证据：1、江西省行政事业性收费票据复印件一份，证明：被告赵建国、章丰莲因给自己办理房产证而产生费用32910.21元，应由被告自己承担。2、2020年原告冯庆和赵建国就房屋城建费协商的谈话录音，证明：城建费6000元是被告办理他自己房产证所需的费用，不是过户到原告名下所需的费用，不应由原告承担。被告质证认为，对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，在录音里双方协商了8000元房款利息和6000元城建费的问题，应当由原告承担。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采纳，对6000元城建费应否由原告承担的证明目的，本院结合其他查明的案件事实再做认定。 被告围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。1、被告身份证原件一份，证明：被告诉讼主体资格适格。2、房产证原件（乐房权证敖溪私字第××号）一份，国有土地使用证（乐国用（2007）字第080423号）原件一份，证明：2010年9月6日被告已办理房屋产权证。3、发票7张，证明：因办理房屋产权等产生的所有费用合计3万多元，分摊到每层6000元，根据买卖合同第六条。故反诉原告应支付城建费6000元。 对原告有异议的证据：2020年1月18日冯庆和赵建国的谈话录音，2017年11月8日章丰莲和冯庆通话录音，证明：第一，被告多次催原告来过户，未过户是由于原告以房子反正在住不办证也行、不着急办证、没有钱、没有时间等各种理由拒绝。第二，关于8000元房款利息，原告同意给予补偿。第三，原告也同意承担6000元的城建费。原告质证认为，对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议。原告同意向被告支付4000元房款利息，但不同意承担城建费6000元。原告之前有到房产局了解，房子过户到原告名下，二手房交易税翻倍，可能要五六万元，因此原告想满5年后办理过户。被告自建房不能一层层单独出卖，违反相关规定，若被房管发现，除正常城建费，还要罚款，当时也没这么多钱，所以没急着去过户。根据双方的买卖合同，并没有约定什么时候去过户，所以原告没有违约。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。但对于房屋尾款利息如何计算及6000元城建费应否由原告承担的证明目的，本院结合其他查明的案件事实再做认定。 本院经审理认定事实如下：2005年8月30日，被告章丰莲通过竞拍竞得乐安县商贸北大道第二排国有土地使用权，占地面积163.2平方米，用地性质为住宅，用地年限70年（2007年11月8日至2077年2月4日）。2007年11月8日，乐安县国土资源局向被告章丰莲发放了乐国用（2007）第080423号的国有土地证，土地使用者为章丰莲。2008年12月，被告赵建国、章丰莲建成了位于乐安县鳌溪镇商贸北大道康福医院后面第四排第二幢的砖混结构房屋一栋，一共6层。2009年4月6日，原告冯庆（买受人乙方）与被告赵建国（出卖人甲方）签订了房屋买卖合同。合同主要内容摘要如下：“一、乙方所买房屋的基本情况。该房在商贸北大道，康福医院后面第四排第2幢第5层，左靠邱龙生房子，右靠黄卫生的房子，前后为路，用途为住宅。该房建筑面积大约为118.02平方米，实际面积乙房管部门的测量为准。二、该房总金额大约为人民币壹拾陆万捌仟元，乙方必需在2009年4月30日之前缴纳人民币壹拾陆万元方可取得该房使用权及该房钥匙，否则甲方有权解除合同，房产证应在2012年4月30日前办理好，余额待房屋产权证办理完毕后缴清。六、办理《房屋所有权证》由乙方承担所需的所有办证费用，具体收费标准以政府相关部门规定为准。九、本合同是双方真实意思的表示，双方自愿履行，决不反悔。否则，由违约方赔偿守约方的一切损失，违约金为房款总额的30%。”2009年4月20日，被告赵建国向原告出具收条一份，收条内容载明：被告已收到原告16万元购房款。2010年6月30日，被告章丰莲因办理整栋房屋房产证而产生的费用合计为32910.21元。2010年9月6日，被告章丰莲在乐安县房管局就该房屋的第五层办理好了房屋产权证，房屋所有权人为章丰莲。2017年11月8日，被告章丰莲与原告冯庆进行了电话通话，被告通知原告来办理过户手续，但原告因考虑到二手房交易税和罚款等问题没有去过户。2020年，原告冯庆与被告赵建国进行了谈话协商，原、被告曾尝试达成调解，被告要求原告支付房屋尾款8000元、利息12000元及城建费6000元，原告同意支付房屋尾款8000元、利息4000元及城建费6000元，由于双方之间争议金额相差8000元无法达成调解协议。 本案争议焦点归纳如下：1、原告应否承担6000元城建费？被告认为，根据房屋买卖合同第六条约定，2010年因办证产生的6000元城建费应当由原告承担。原告认为，6000元城建费是被告给自己办理房产证所产生的费用，不是过户到原告处而产生的费用，不应由原告承担。本院认为，被告作为出卖方将房屋出售给原告买受方的前提是被告应当有出卖资格，即被告应当取得该层房屋的所有权并办理好房屋产权证，而被告因给自己办理房屋产权证产生的城建费等费用当然应当由被告自己承担，与原告无关。因此，对于被告要求原告承担6000元城建费的请求，本院不予支持。另外，房屋由被告过户到原告处所产生的正常办证费用应当按照《房屋买卖合同》第六条的规定由原告方承担，具体收费标准以政府相关部门规定为准。 2、原告应否就8000元房屋尾款向被告支付利息，如果支付需要支付多少利息？被告认为，在2020年1月18日的协商中，原告向被告认可了房屋尾款利息按月利率1%计算，因此原告应当向被告支付月利率1%的尾款利息。原告认为，只同意支付给被告4000元房屋尾款利息。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系合法有效，原、被告应及时办理房屋过户手续，但是原、被告之前协商的意见并不能作为法院判决的依据，且双方谈话录音并不足以证明原、被告之间就该尾款利息已经达成了按月利率1%计算的协议，因此被告要求利息按月利率1%的请求于法无据，本院不予支持。因原告在庭审过程中同意支付4000元的利息给被告，故关于被告要求原告支付尾款8000元的请求，本院予以支持，利息部分仅支持原告同意的4000元。 3、原告应否支付给被告50400元的违约金？被告认为，依据《房屋买卖合同》第二条的约定，原告应在2012年4月20日前办理好房产证，原告在期限内没有来办理，属于违约行为。根据买卖合同第九条约定，被告有权要求原告支付房屋总款30%即50400元的违约金。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》中并没有约定什么时候去过户，合同中约定办理房产证的时间是被告自己办证的时间。所以原告并没有违约，也无需支付违约金。本院认为，由于原、被告签订房屋买卖合同时（即2009年4月6日），被告尚未办理好该房屋的房产证。根据买卖合同第二条的约定：“房产证应在2012年4月30日前办理好。”原、被告就该合同中约定的房产证办理时间是被告自己办理房产证的时间还是被告将房屋过户到原告处的时间没有达成一致意见，应当视为合同中约定的过户时间不明确，所以被告认为原告应当在2012年4月30日前办理好房屋产权过户手续的违约理由也不能成立，因此，对于被告要求原告赔偿其50400元违约金的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项、第一百三十条、第一百三十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵建国、章丰莲于本判决生效之日起十五日内协助原告冯庆、董梅花办理好位于乐安县鳌溪镇商贸北大道康福医院后面第四排第二幢第五层的房屋过户手续； 二、原告冯庆、董梅花于办理好房屋过户手续后三日内向被告赵建国、章丰莲支付房屋尾款8000元及利息4000元； 三、驳回被告要求原告支付50400元违约金及6000元城建费的反诉请求； 四、房屋由被告过户到原告处所产生的办证费用由原告负担，具体收费标准以政府相关部门规定为准。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告冯庆、董梅花承担1281元，被告赵建国、章丰莲承担549元；反诉费1060元，减半收取530元，由被告赵建国、章丰莲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  戴羽飞 二〇二〇年三月二十日 书记员  谢晨康 附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户79×××16（户名：乐安县人民法院；开户行：江西银行抚州乐安支行）。