辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0727民初389号原告：义县拉勾小额贷款有限责任公司，住所地义县南关路280号。法定代表人：张九林，该公司经理。委托诉讼代理人：张达，男，1971年1月29日出生，汉族，该公司职员，住义县。委托诉讼代理人：王加英，辽宁永字律师事务所律师。被告：锦州亿华源房地产开发有限责任公司，住所地锦州市太和区解放西路229号。法定代表人：周华慧，该公司董事长。第三人（追加）：王蕾，男，1983年6月22日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-78号，身份证号码210703198306223614。委托诉讼代理人：邸超，辽宁名崛律师事务所律师。第三人（追加）：房莉鸣，男，1979年3月16日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-74号，身份证号码231003197903160510。委托诉讼代理人：田伟，辽宁融基律师事务所律师。第三人（追加）：杨帆，女，1985年8月23日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-63号，身份证号码210711198508234426。委托诉讼代理人：詹克学，辽宁融基律师事务所律师委托诉讼代理人：赵奇，辽宁言之鼎律师事务所律师。第三人（追加）：杨玉新，女，1970年12月16日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-77号，身份证号码210719197012164627。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。第三人（追加）：陈清宇，男，1978年9月28日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-31号，身份证号码210711197809284019。委托诉讼代理人：吕伟，辽宁新阳律师事务所律师。第三人（追加）：李刚，男，1977年10月20日出生，汉族，无业，住锦州市天赐良园小区4-75号，身份证号码21072419771020501X。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。原告义县拉勾小额贷款有限责任公司诉被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司、第三人王蕾、房莉鸣、杨帆、杨玉新、陈清宇、李刚借款合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告义县拉勾小额贷款有限责任公司委托诉讼代理人张达、王加英、被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司法定代表人周华慧、第三人王蕾的委托诉讼代理人邸超、第三人房莉鸣及委托诉讼代理人田伟、第三人杨帆的委托诉讼代理人詹克学、赵奇、第三人杨玉新及委托诉讼代理人赵军、第三人陈清宇及委托诉讼代理人吕伟、第三人李刚及委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告偿还借款116万元及相应利息，利息自2013年6月1日起按照年利率24%计算至借款实际清偿之日。2、判令原告就抵押物优先受偿，抵押物为坐落于锦州市太和区新秀里天赐良园112-1-4-74号、112-1-4-31号、112-1-4-75号、112-1-4-78号、112-1-4-63号、112-1-4-77号房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月30日，被告由于开发房地产，资金周转不开，向原告借款，原告与被告签订借款合同，合同约定，被告向原告借款500万元，利息为月利率3.5%，借款期限为2012年10月30日至2014年10月30日。合同签订后，原告依约向被告发放了500万元贷款，并用被告开发的位于锦州市太和区天赐良园小区以在建工程作为抵押，并办理了抵押登记。2013年5月30日，被告向原告偿还了部分欠款和利息，还有本金116万元及利息没有偿还，经多次催要，被告一直拒绝偿还，故诉至法院。被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司辩称，没意见，借款属实，借款共计500万元，被告印象中已经偿还400万元，现在尚欠100万元本金，116万元的金额应该是财务计算有误，关于利息被告同意以100万元为本金按照银行同期利率偿还；被告与原告之间不是买卖关系而是借贷关系，房子是作为抵押担保，在产权登记处的抵押登记表上抵押期限为3个月，已经超过有效期。对于已经给付的超过月利率3%部分的利息，被告要求返还。第三人王蕾述称，同意被告关于抵押权时效已经超过的意见，2013年10月8日与被告已经签订商品房买卖合同，当时不知道此涉案房屋存在抵押权，因此作为第三人购买房屋是善意的，是合法有效的，不同意原告在第三人的房屋上行使优先受偿权。第三人房莉鸣述称，一、不同意原告对于该房屋优先受偿的请求：1、2015年2月9日房莉鸣与被告签订房屋及仓库的买卖合同，该合同合法有效，房莉鸣取得房屋所有权；2、原告在主债务诉讼时效内未提出请求，抵押权已经消灭；3、根据有关规定，购房者有优先权；二、原告与被告签订的补充协议中抵押物归于贷款方及利息的约定无效。第三人杨帆述称，不同意原告对房屋享有优先受偿权，原告债权诉讼时效及抵押权诉讼时效已经经过，原告不具有胜诉权，第三人杨帆已经缴纳房款并办理入住，杨帆的居住权优先原告的抵押权；通过原告诉状看出，原告于被告之间是民间借贷关系，是实践性合同，具体涉案金额应该以实际给付为准，金额应该予以核实，本案约定的3分5的利息超出最高的应保护的利息，被告已经支付给原告400万元的本金及相应利息，多出来的利息应该折合成本金，借款期间属于周华慧的犯罪期间，法院核实借款是否涉及刑事部分，如果涉及应该通过刑事部分主张。第三人杨玉新述称，1、2013年3月21日与被告签订买卖合同，合法取得物权，原告主张的优先权是不应得到支持的，债权已经超过法定诉讼时效，所以优先权消灭；2、本案诉争的是债权，第三人物权纠纷已经立案，物权纠纷应由太和区法院审理，其余同其他第三人意见。第三人陈清宇述称，同意上述第三人意见，借款合同中约定的利率内容违法，根据相关规定，对超出限度的利息不予保护，月息3分5超过年利率24%，有独立请求权的第三人，其主张对于超出部分予以追缴，或者折抵未偿还本金。第三人李刚述称，其是该小区回迁安置户，是2011年3月29日签订安置协议，又于2012年9月10日签订安置补充协议，该协议签订是在原被告签订金额款合同之前李刚取得该房屋，本案原告与被告签订抵押合同违反法律规定，剥夺了李刚的合法利益，该抵押不具有法律效力，所以原告要求优先权不应予以保护，其他同意其他第三人意见。原告围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、借款凭证、《抵押合同》、在建工程抵押登记证书、被告出具的证明材料、第三人出具的《商品房买卖合同》、《委托建房协议书》、《回迁安置补偿协议书》，以上证据经当庭质证和本院审查，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告由于开发房地产需资金周转，向原告借款，2012年10月30日，原告与被告签订了一份《借款合同》（编号：0003296），合同约定：借款金额为人民币500万元；借款期限为24个月，从2012年10月30日至2014年10月30日；按季结息，利率为月利率3.5%；贷款人向借款人一次性发放借款人民币500万元；借款的偿还为一次性还款。合同签订后，原告于当日向被告发放了500万元贷款。同日，原、被告签订《抵押合同》(编号：0006668)一份，约定以被告开发的位于锦州太和区新秀里天赐良园住宅楼28套（在建工程），共计2033㎡作为抵押，并办理了抵押登记；抵押担保的范围为主合同（0003296号借款合同）项下的借款本金500万元及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权所发生的一切费用。2013年5月30日，被告为原告出具《说明》一份，载明：亿华源于2012年10月30日的借款在2013年5月30日已还400万元本金及利息，余款本金为116万元，抵押物8套住宅，其余解封22户，双方其他条款以2012年10月30日双方签订的借款合同补充协议为准。庭审中，被告称《说明》中余款本金116万元应为100万元，财务计算有误，对此原告亦表示认同。被告向原告提供的余款的抵押房产为位于锦州市太和区新秀里天赐良园112-1-4-74号、112-1-4-31号、112-1-4-75号、112-1-4-78号、112-1-4-63号、112-1-4-77号，共计6套房屋，该6套房屋于2012年11月1日在锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记，设定日期为2012年10月30日至2013年1月29日。另查明，被告与第三人王蕾于2013年10月8日签订了《商品房买卖合同》，被告将锦州市太和区新秀里天赐良园4幢78号（112-1-4-78号，75.31平方米）卖与第三人王蕾，价款总金额302653元。被告与第三人房莉鸣于2015年2月9日签订了《商品房买卖合同》，被告将锦州市太和区新秀里天赐良园4幢74号（112-1-4-74号，54.39平方米）卖与第三人房莉鸣，价款总金额14万元。被告与案外人于晓东于2011年5月29日签订了《委托建房协议书》，委托人于晓东委托被委托人被告承建位于锦州市太和区新民街华盛家园B区11#三单元10层114号，面积75.78平方米，总价款267503元。于晓东是华盛家园B区在建工程的委托建房户，因客观原因，工程建设未按期实施，2012年12月27日，经被告与于晓东协商，将该房屋与锦州市太和区新秀里天赐良园4号楼2单元63号（112-1-4-63号,84.54平方米）楼房予以调换，于晓东再补交30923元，将天赐良园4号楼2单元63号回迁安置给于晓东，第三人杨帆从于晓东处购得该房屋，交付房款298426元。被告与第三人杨玉新于2013年3月21日签订了《预定认购书》，被告将锦州市太和区新秀里天赐良园4幢77号（112-1-4-77号，54.39平方米）卖与第三人杨玉新，价款总金额209402元。被告与第三人陈清宇的岳父李景岐于2011年11月8日签订《委托代建房屋协议书》，因被告建设需要，须在太和区胜利村地段进行开发改造，将李景岐所有的的坐落于太和区胜利乡胜利村（锦太房权041号）房屋予以动迁，被告提供的代建房屋位于太和区钟屯乡胜利村。2013年1月11日，被告与李景岐、陈清宇又签订了一份《委托代建房屋协议书》，被告将提供的原代建房屋调换为锦州市太和区新秀里天赐良园4号楼31号（112-1-4-31号,84.54平方米），李景岐将该房屋卖与陈清宇。被告与第三人李刚于2011年3月29日签订《协议书》，因被告需征用第三人李刚房屋两间64平方米（房照号2045）及无房照120平方米房屋，被告同意将锦州市太和区新秀里天赐良园4号楼14层两户、9层两户及车库两个予以安置，2012年9月10日被告与第三人李刚又签订了一份《回迁安置补偿协议书》：双方于2011年3月29日签订的动迁回迁协议书，因锦州亿华源房地产开发有限责任公司不能按原约定回迁，经协商再次达成回迁补偿协议，锦州亿华源房地产开发有限责任公司以包括本案诉争房屋锦州市太和区新秀里天赐良园4-75号（112-1-4-75号）在内的四户房屋予以调换，回迁安置给第三人李刚。锦州市太和区天赐良园信访托管小组于2018年3月21日，2018年4月24日分两批对上述六套房屋进行分配，分别分配给本案六户第三人，第三人已经实际入住。本院认为，原、被告之间签订的《借款合同》、《抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同当事人均应依约履行合同义务。合同签订当日，原告已向被告发放贷款，被告应依合同约定向原告履行清偿义务。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，原告于2012年10月30日向被告提供贷款500万元，到2013年5月30日，被告偿还本金400万元及利息，按照月利率3.5%计算，被告共计偿还7个月利息1225000，利息中超过月利率3%的部分为175000元，原告应予返还。对于尚未清偿的款项100万元，原告要求按年利率24%给付利息，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。登记在被告名下本案诉争六套房屋的在锦州市房屋产权监理处登记的担保期间，对担保物权的存续依法不具有法律约束力；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案第三人李刚系被拆迁人，被告于2012年9月10日与第三人李刚签订《回迁安置补偿协议书》，将案涉房屋补偿安置给第三人李刚，之后于2012年11月1日又将案涉房屋抵押给原告，第三人李刚应取得优先权；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。被告作为抵押人，在锦州市太和区新秀里天赐良园112-1-4-78号、112-1-4-74号、112-1-4-77号、112-1-4-63号、112-1-4-31号房屋处于抵押期间，擅自将112-1-4-78号房屋卖与第三人王蕾、将112-1-4-74号房屋卖与第三人房莉鸣、将112-1-4-77号房屋卖与第三人杨玉新、将112-1-4-63号房屋回迁安置给于晓东、将112-1-4-31号房屋回迁安置给李景岐，其转让行为违反法律规定，故对第三人王蕾、房莉鸣、杨玉新、杨帆、陈清宇的抗辩意见，本院不予支持。第三人李刚系被拆迁人，且于原、被告办理抵押登记之前就已经签订了回迁安置补偿协议，对第三人李刚的抗辩意见，本院应予支持。综上，原告可就上述5套房屋优先受偿。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还原告义县拉勾小额贷款有限责任公司借款本金人民币100万元，并按年利率24%给付自2013年6月1日起至借款清偿之日止的利息；二、原告义县拉勾小额贷款有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司利息人民币175000元；三、如被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司未能按照第一款履行偿还义务，原告义县拉勾小额贷款有限责任公司有权对位于锦州市太和区新秀里天赐良园112-1-4-74号、112-1-4-31号、112-1-4-78号、112-1-4-63号、112-1-4-77号共计5套房屋享有抵押权，有权以其折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按上述判决指定的期限履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15240元，诉讼保全费5000元，合计20240元，由被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  刘 丹审 判 员  张晶晶人民陪审员  潘 迎二〇二〇年三月十三日书 记 员  姜 楠