安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终595号 上诉人（原审原告）：安徽省凯丽莱服饰有限公司，住所地蒙城县经济开发区307线北。 法定代表人：李晨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华，安徽京奇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：解军，男，1982年11月7日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：陈盼盼，安徽淮都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩玉妍，北京京师（亳州）律师事务所律师。 上诉人安徽省凯丽莱服饰有限公司（以下简称凯丽公司）因与被上诉人解军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯丽公司法定代表人李晨及委托诉讼代理人张华、被上诉人解军及其委托诉讼代理人陈盼盼、巩玉妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯丽公司上诉请求：1.依法撤销（2019）皖1622民初5294号民事判决并改判支持凯丽公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由解军负担。事实和理由：一、原判认定事实错误。本案系房屋租赁合同纠纷，是否给付租金及给付租金数额是否符合合同约定，举证责任应由解军承担。一审确认证人孙某1及其提供的施工合同认定冲抵租金1248133.8元违法错误。一审认定自2016年5与3日至2017年7月7日期间，解军向凯丽公司法定代表人李晨账户转款105.7万元，把凯丽公司与李晨个人借款混在了一起。一审认定解军与李晨弟弟李宝通话录音从而确认双方存在结算租金补充合同不当。一审认定李晨在2017年8月18日收到解军汇款20万元为给付的返租费与解军对该款性质答辩相矛盾。一审把没有原件核对且作废的补充协议来确认本案支付租金节点事实错误。凯丽公司诉请是让解军支付2019年租金90万元，而解军无任何证据证明实际给付租金数额。2017年6月1日李晨同解军、杨某签署的债权转让协议租金节点是对2020年6月30日以后到2026年12月31日租金支付方式的一种变更,与凯丽公司诉请的2019年租金没有任何关系。按照所谓作废的2017年5月17日补充协议签订的真正时间点是2018年11月18日，也就是说支付租金约定时间在前而协商补充协议在后。二、一审适用法律错误。 解军辩称，一审认定事实和适用法律正确，应依法予以维持。一审对孙某1证言、施工合同及其他施工花费认定正确。一审认定105.7万元为房屋租金非双方借贷关系正确。李宝证言能够证明补充协议内容及双方抵扣房租至2020年6月30日的事实，以及为何解军无补充协议原件的原因。解军向凯丽公司支付20万元为装修补贴费用，并因此证明补充协议实际履行，并未解除，补充协议合法有效，对双方具有拘束力。补充协议签订在前，汇款委托书在后，补充协议是汇款委托书的基础，汇款委托书对补充协议的内容予以认可。 凯丽公司向一审法院起诉请求：1.判令解除凯丽公司与解军2016年5月3日、2016年10月7日签订的房屋租赁合同；2.判令解军给付凯丽公司房屋2019年度租金90万元；3.判令解军承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：李晨系凯丽公司法定代表人，李晨于2016年5月3日代表公司（甲方）与解军（乙方）签订房屋租赁合同，约定将甲方位于蒙城县经济开发区307线路北，面积约13500㎡的房屋出租给乙方使用，定金5万元，甲方将房屋基本配套设施完善以后交付乙方使用时，每年的租金一次性付清，乙方交给甲方的5万元定金冲抵租金。房屋租赁期限为五年，租金一年一付。第一、二年租金为90万元，第三、四、五年租金为100万元。合同签订当日，解军支付给李晨保证金5万元。2016年10月7日，双方又签订一份房屋租赁合同，除将案涉房屋租赁给解军使用外，双方又对租金进行重新约定：自2017年1月1日起至2017年12月31日止租金为90万；自2018年1月1日起至2021年12月31日止每年租金为100万元；自2022年1月1日起至2026年12月31日止每年租金为110万元，该合同签订时，乙方已预付第一年租金55万元，余款35万元应于该房屋交付后三日内一次性付清。以后每年的租金，乙方应于上一年度的12月30日前一次性付清。如乙方欠付租金超过30日，甲方有权解除该租赁合同。在合同履行中，双方又于2018年11月18日签订房屋租赁合同补充协议，约定：一、乙方以原房屋租赁合同中所属租赁房屋的第七层一半（以楼层中间电梯为准）东侧使用权与甲方位于蒙城县东关经济开发区307线（方正汽车检测站）东侧前六间门面的使用权进行交换；乙方一次性支付给甲方装修补贴费用20万元；二、乙方进驻时对原房屋租赁合同中所属租赁房屋进行修缮、地面铺装以及前期支付给甲方的各类各项费用共计215万元，甲方同意将此款用于抵扣租金至2020年6月30日止，为了与原签的两份合同相衔接，双方均同意将时间倒签为2017年5月17日。该补充协议签订后，解军按照房屋租赁合同及租赁补充协议履约，对原告租赁物进行施工、修缮，并支付给李晨部分款项（2016年5月3日至2017年8月18日）（包括2017年8月18日，解军支付给李晨的返租费20万元），用于抵扣双方在补充协议中约定2020年6月30日之前的租金（即双方在补充协议中约定的各类各项费用总价215万元）。因凯丽公司欠付杨某巨额债务，李晨以公司名义于2018年给解军出具汇款委托书一份，载明：“解军：你与我公司于2016年10月7日签订的位于蒙城县经济开发区307线北侧，凯利莱服饰有限公司7层自有房屋，面积约13000平方租赁协议及2017年5月17日签订的房屋租赁补充协议的相关内容，租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日，租金为（2017年1月1日至2017年12月31日，租金90万元；2018年1月1日至2021年12月31日，年租金为100万元；2022年1月1日至2026年12月31日，年租金为110万元）。按照补充协议的约定，请你在2020年6月30日至2026年12月31日期间，于每年的6月30日前，将每年的合同约定租金100万元，给付杨某开立的农商行个人账户，用以抵偿我公司所欠杨某的债务……，安徽凯利莱服饰有限公司2017年6月1日”。后凯丽公司以谢军未能按照合同约定支付2019年度租金90万元，提起诉讼。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。双方于2016年5月3日签订房屋租赁合同，李晨将案涉房屋租给解军使用，又于2016年10月7日，再次签订房屋租赁合同，并对房屋租金进行了变更及补充，解军在使用租赁物后，依据双方签订的房屋租赁合同及倒签的房屋租赁合同补充协议及汇款委托书对原房屋租赁合同中所属租赁房屋进行施工修缮，并支付给李晨部分费用，且双方对该费用达成合意，2020年6月30日之前，解军支付给李晨的费用及对租赁物修缮、铺装施工的费用，双方认可215万元，用于抵扣2020年6月30日之前解军的租金，该日期之后的租金用于抵扣李晨欠付本案证人杨某的债务。虽解军提供的房屋租赁合同补充协议系复印件，李晨不予认可，但解军提供的租赁物现场图片及为了对租赁物进行施工修缮，与本案证人孙某2签订的工程施工合同，且孙某2作为本案证人出庭接受质询，再结合2016年5月3日至2017年8月18日解军支付给李晨的银行流水（包括2017年8月18日的支付的20万元），及与李晨有利害关系其弟弟李宝的通话录音所陈述的蓝色字体部分“我讲那天咱跟付之咱几个一起打的合同，当时他不也算好的是215万元么，他不签的有字么，算清到了2020年6月30日以后，到时候该交你房租交房租，前期这些东西也是他认可的……”，且李晨对汇款委托书的真实性、合法性、关联性无异议，能够证明双方对于以2020年6月30日为界限，之前之后租金达成的合意及抵付情况。对李晨诉称的双方签订的补充协议不存在及解军支付的款项并非案涉租金，而是双方存在民间借贷关系，未提供证据证明，且第一次庭审互相发问环节，李晨不认可汇款委托书中约定的2020年6月30日之后的租金支付给杨某，又在第二次庭审中，对杨某证言发表质证意见称“杨某说的是事实，我当时同意2020年6月份以后的房租抵扣他的借款”，前后陈述矛盾，且根据解军与李晨的录音中提及的“解军：早上你给我讲返租怎么返租俺哥？李晨：你不讲20么？”及录音纸质对话第二页蓝色字体部分，能够证实双方对补充协议达成合意，对于凯丽公司诉称的补充协议未履行，该协议不存在，不予采信。凯丽公司要求解除双方于2016年5月3日、2016年10月7日签订的房屋租赁合同及要求解军给付房屋2019年度租金人民币90万元的诉求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回凯丽公司的诉讼请求。案件受理费12800元，减半收取6400元，由凯丽公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。二审庭审中，李晨陈述2017年5月17日房屋租赁合同补充协议是虚假的，因当时起诉其的人太多，目的是为了把其租金计算到2020年6月30日，所以都没有留原件，实际租金没有收到2020年6月30日，协议签订时间是2018年11月份，之所以签到2015年5月17日是因为防止2020年6月30日前的房租被查封。解军陈述实际支付租金2452300元，其中转账1057000元，以及其他工程修复费用、车款等合计1395433元，凯丽公司法定代表人对转账认可，认可金额1007000元，对其他款不认可。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉2017年5月17日房屋租赁合同补充协议是否真实；2.解军是否存在欠付租金的违约行为。 一、关于案涉2017年5月17日房屋租赁合同补充协议是否真实问题。凯丽公司上诉称一审把没有原件核对且作废的补充协议来确认本案支付租金节点事实错误。凯丽公司法定代表人李晨陈述上述协议内容虚假，目的是防止2020年6月30日前的房租被查封。故解军提供的房屋租赁合同补充协议虽非原件，但能够证明该协议真实存在。 二、关于解军是否存在欠付租金的违约行为问题。案涉2017年5月17日房屋租赁合同补充协议约定李晨同意抵扣租金至2020年6月30日止。补充协议应是对原合同内容的补充、变更或重新约定，若依法成立，则对当事人具有法律约束力。凯丽公司要求解除2016年5月3日、2016年10月7日房屋租赁合同，与解军提交的补充协议中关于抵扣租金至2020年6月30日的约定不符。故凯丽公司于2020年6月30日前请求解除合同，理由不能成立。凯丽公司仅依据上述两份房屋租赁合同主张解军欠付2019年租金90万元，存在违约行为,一审未予支持并无不当。案涉补充协议所致租金支付争议，凯丽公司在诉讼请求及所依据的事实和理由中均未有提及，若因补充协议产生租金支付纠纷，可以另行解决。 综上所述，凯丽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人安徽省凯丽莱服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王文伟审判员刘秋菊 审判员 安   翠   香 二〇二〇年三月二十六日 法官助理孙曼 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。