甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初264号 原告：高某，住天水市。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃端方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，甘肃端方律师事务所律师。 被告：甘肃广丰房地产开发有限公司。 法定代表人：李某，系该公司总经理。 被告：甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司。 负责人：门富彩，系该公司经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：赵某，甘肃鉴远律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：马某，甘肃鉴远律师事务所律师。 原告高某与被告甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司（以下简称广丰天水分公司）、被告甘肃广丰房地产开发有限公司（以下简称广丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人杨某，被告广丰天水分公司、广丰公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司于2016年6月签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决解除原告与被告甘肃广丰房地产开发有限公司于2018年12月14日签订的《商品房买卖合同》（预售）；3.依法判令两被告连带返还原告已经支付房款164755元；4.依法判令两被告连带支付原告违约金，按照已付房款164755元的日万分之三计算2016年10月1日至被告付清之日（暂计算至2019年12月31日为58619.83元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告甘肃省广丰房地产开发有限公司系被告甘肃省广丰房地产开发有限公司天水分公司的总公司。2016年6年27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于甘肃省天水市××区桥南商场蔬菜片的商品房，该房屋用途为商业，原告购买的为4层058号的房屋，建筑面积15平方米，单价为每平方10800元，总金额162000元。同时约定，该房屋在2016年10月1日之前交房。合同签订后，原告在2016年6月26日、27日，分三次向被告支付房款共计162000元。后经测量，原告购买的房屋实际面积为15.13平方米，故原告应被告要求，又于2018年10月19日补交0.13平方米的房款，原告应为该房屋共计支付房款164755元。2018年12月，广丰天水分公司以办理不动产登记为由，又以广丰公司名义与原告签订《商品房买卖合同》（预售），该合同将原告购买的××区。原告按合同约定履行义务后，被告并未按照合同交付房屋，并将房屋自用。原告认为被告违反法律规定，原告多次与被告沟通，欲解除合同，但被告对于解除手续却一再拖延，被告严重侵犯原告的合法权益，对原告造成经济损失，故诉至法院。 被告广丰天水分公司辩称，分公司系广丰公司出资成立的分公司，不具备独立法人资格。虽然原告与被告签订合同，但分公司系受广丰公司委托，应当由广丰公司承担责任，因此应当驳回原告对分公司的请求。 被告广丰公司辩称，1.原告的诉请不能成立。原告与分公司签订商品房买卖合同，但2018年12月14日双方重新签订了一份商品房买卖合同，且该合同系房管局备案合同，应当依据2018年12月14日编号为YX20153145号合同确定双方的权利义务。2.2019年11月18日原告已经向税务部门缴纳了不动产税，另该房屋的房产证已经开始办理，原告无权解除。3.原告与被告2016年签订的合同中地名在之后经政府确认商品房的项目更名为广丰凤凰公馆，故不存在被告欺诈的行为。4.该商品房出售时被告在宣传资料中明确该房屋销售后统一由公司经营管理，本案同类房屋有800多户，均签订了托管协议，且在缴纳的房款中已经扣除了2年的房租，且2019年的返租也在年底给各住户返还。综上，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不存在合同无效或可撤销的法定情节，且该房屋的相关手续已经办理完毕或正在办理，原告要求解除合同，对于税款及相关事宜被告无法处理。故应当依法驳回原告的诉请。 原告高某为证明自己的主张，提交如下证据材料： 1.商品房买卖合同一份，拟证明原告与被告甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司于2016年6月签订的合同约定情况、合同内容、违约责任的约定等情况。2.面积误差补充协议一份，拟证明原告购买的房屋经确定房屋面积为15.31平方米。3.收款收据四张，拟证明原告分四次缴款164755元的事实。4.商品房买卖合同（预售）一份（复印件），拟证明被告甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司以办理房产证为由以被告甘肃广丰房地产开发有限公司名义与原告签订合同。5.照片三张，拟证明原告购买的房屋已建成，但被告在占用、使用并未向原告交付的情况。6.商铺委托经营管理合同一份，拟证明被告要强制将原告购买的房屋自己使用，但原告并未同意。 经质证，被告对证据1真实性无异议，但该合同签订时间是2016年6月27日，后2018年12月14日原告与被告广丰公司签订了商品房买卖合同，并在房管部门备案登记。故第一份合同已经被第二份合同取代，第二份合同在2018年12月17日在房管局产权交易管理服务中心备案。证据2无异议。证据3真实性无异议，但上述房款交给了广丰公司。证据4真实性无异议。该合同附有登记备案证明，证实该房屋已经登记备案。证据5代理人没去过现场，无法确定房屋位置，不发表质证意见。证据6真实性无异议。但由于原告与被告没有协商好返租费事宜，故原告没有在协议上签字。 经审核，原告提交的证据1-4互相印证，能证明原告与二被告先后签订了商品房买卖合同、商品房买卖（预售）合同，约定了房屋买卖合同的要件，原告已履行合同义务，且证明了涉案房屋的现状，证据合法有效，与本案有关联性，予以认定。证据5无法证明与本案关联性，不予认定。证据6原告并未签字，未与被告达成托管经营的合意，对原告证明目的予以采信。 被告广丰天水分公司为证明自己的主张，提交2019年11月18日广丰分公司发票一张，拟证明原告购买房屋已经缴纳了相关税费（不动产商业用房高某广丰公司四层4031室） 经质证，原告对真实性无法确定，认为该票据是被告单方开具的房款收据，原告之前缴纳房款，是被告给原告出具的收据，这个发票是在原告第一次2019年起诉后被告单方开具的，发票原告没有见过。 经审核，该证据能证明被告证明目的，对该证据予以认定。 为查明案件事实，本院依职权调取（2019）甘0503民初2127号案卷中被告商品房预售许可证及开庭的庭审笔录。原、被告均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告欲购买被告广丰天水分公司开发建设的广丰邻里百货4层058号房屋。经双方合意，原告于2016年6月26日向被告广丰天水分公司交纳欲购房屋的定金12000元。2016年6月27日，被告广丰天水分公司作为甲方，与作为乙方的原告高某签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于甘肃省天水市××区的广丰邻里百货第1幢4层058号商业用房，建筑面积共15平方米，每平方米10800元，总房价壹拾陆万贰仟元整。原告于2016年6月27日前一次性付清总房款壹拾陆万贰仟元整，于2016年10月1日前交房。商品房达到交付使用条件后，被告方应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署《商品房交接单》。关于违约责任，合同第十条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方无条件退款，同时向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告交付房款15万元。 2018年3月27日，经天水市房地产管理（天水金鉴房地产测绘队）测定原告所购房面积为15.31平方米。2018年10月19日，双方签订“广丰邻里百货/社区”商品房买卖合同面积误差补充协议，协议载明：根据天水市房地产管理局备案房号更改为第4层031号房，位置与户型无变更。当日，原告补交面积误差0.31平方米的房款2755元。 2018年12月14日，原告与被告广丰公司签订在天水市房地产产权交易管理服务中心备案的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YS20153145）。合同约定该商品房项目名称为广丰凤凰公馆，该房屋为商业用房，原告购买1幢4层4031号房屋。交付房屋日期为2016年10月31日。原告依照合同约定支付全部购房款后，被告未按照合同约定的期限（即2016年10月31日前）向原告交付房屋。房屋具备使用条件后，被告要求原告签订《商铺委托经营管理合同》，欲将原告所购涉案房屋（商铺）委托被告统一招租经营管理，原告不同意被托管，未签字。原告所购涉案房屋已由被告装修、出租并收取租金。原告曾向被告要求解除合同，退还房款等，但协商无果。 另查明，广丰邻里百货与广丰凤凰公馆系由被告开发建设的同一房地产项目，该项目于2016年3月11日取得商品房预售许可证。 本院认为，本案的当事人争议的焦点为：一、原、被告之间的两份商品房买卖合同应否予以解除；二、购房款返还及违约金承担问题；三、二被告责任承担的问题。 一、原、被告签订的两份商品房买卖合同应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告广丰公司天水分公司2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》约定被告于2016年10月1日向原告交付房屋。2018年12月14日，原告与被告广丰公司签订天水市房地产产权交易管理服务中心备案的《商品房买卖合同》（预售）。将交付时间变更为2016年10月31日，但该合同对逾期违约责任的承担未明确约定，而原、被告2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对原、被告均具有约束力，故对逾期责任应当适用双方2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》的约定。依照该合同第十条第1、第2项的上下文文义，合同第十条第2项的约定，应当为原、被告约定原告解除合同的条件。结合原、被告签订的两份《商品房买卖合同》的约定，被告广丰天水分公司应于2016年10月31日前向原告交付房屋。原告依照《商品房买卖合同》的约定于2016年6月27日前已付清合同约定的全部房款162000元。被告亦应当按照合同约定履行按时向原告交付房屋的义务，即应当按照合同约定于2016年10月31日前向原告交付房屋，但被告并未按照约定的期限向原告交付房屋。原告2018年10月19日补交面积差价，系双方约定的房屋交付后的义务，不影响原告已全面履行完毕合同约定义务的事实。至原告起诉时，被告仍未向原告交付房屋，被告逾期交付房屋的时间已经远远超过90日。原、被告合同约定的原告解除合同的条件已经成就。原告所购房屋具备交付使用条件后，被告未经原告同意并授权将原告购买的房屋统一经营管理。致使原告合同目的不能实现。原告要求解除原告与被告广丰公司天水分公司签订的《商品房买卖合同》、与被告广丰公司签订的《商品房买卖合同》（预售）的请求于法有据，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”原告于2020年2月25日向本院起诉，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。被告于2020年2月27日应诉并接收起诉状，该应诉时间可以视为解除合同的通知到达被告的时间。依照上述规定，本院确认原告高某与被告广丰天水分公司的《商品房买卖合同》、与被告广丰公司签订的《商品房买卖合同》（预售）于2020年2月27日解除。 二、购房款返还及违约金承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告依照合同约定向被告交纳了购房款164755元，但被告未按照合同约定履行交付房屋的义务，导致原、被告之间的两份《商品房买卖合同》解除。依照上述法律规定，合同解除后，被告因该合同而向原告收取的164755元购房款，应当及时向原告进行返还。故对于原告要求被告返还购房款164755元的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同》（2016年6月27日签订）第十条明确约定了违约金的计算标准，即以原告已付房价款为基数，按照日万分之三（3?）的标准计算违约金。被告迟延交付房屋，依照合同第十条的约定，应当自合同约定的交付房屋的期限2016年10月31日的次日起，即从2016年11月1日起向原告支付违约金。原告主张违约金计算至本案判决作出之日,依照原、被告之间的合同约定及原告的主张，违约金的计算期间确定为2016年11月1日至2019年12月31日，共计1155天。被告应向原告支付违约金的数额核算为：164755元×3?×1155天=57087.61元。2020年1月1日起的违约金以164755元为本金，日万分之三（3?）支付至被告实际履行之日止。庭审中，被告辩称向原告曾以扣减房款的形式支付统一管理租金的事实，无证据证明，对该辩解意见不予采纳。 三、关于二被告的责任承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告广丰公司天水分公司为被告广丰公司的分公司，不具有法人资格，不独立承担民事责任。故以上赔偿责任应当由广丰公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、高某与甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司签订的《商品房买卖合同》于2020年2月27日解除； 二、高某与甘肃广丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）于2020年2月27日解除； 三、由甘肃广丰房地产开发有限公司退还高某购房款164755元，并支付2016年11月1日至2019年12月31日违约金57087.61元，以上合计221842.61元,2020年1月1日的违约金以日万分之三计算其至甘肃广丰房地产开发有限公司实际履行之日止。于本判决生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4650元，已按简易程序减半收取2325元，由甘肃广丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 李惠芳 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 宋 晶 书 记 员 蔡中梅