重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初81号原告:重庆汇升华恒商业管理有限公司,住所地：重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道中路101号1幢3-1。统一社会信用代码：915002423048448783。法定代表人：李志翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玲薰，女，该公司员工。被告：田娟，女，1986年9月11日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告重庆汇升华恒商业管理有限公司（以下简称汇升华恒商管公司）与被告田娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇升华恒商管公司的委托诉讼代理人王玲薰，被告田娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汇升华恒商管公司向本院提出诉讼请求：1.被告田娟支付拖欠的租金45000元及违约金(违约金以45000元为基数，按每日2%从2019年3月20日起计算至实际付清日止)；2.依法判定解除原告与被告签订的租赁合同；3.依法判定被告恢复租赁物原貌；4.本案的诉讼费用由被告田娟承担。庭审中原告同意由人民法院对违约金进行调整。事实与理由：2017年5月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将其酉阳县桃花源大道中路XX号【汇升广场】编号为XX幢XX号的商业物业出租给被告，租赁期3年。第五项第3条约定租金分期支付，三个月为一期。被告须于每期首月第10日之前支付租金。《租赁合同》还对违约责任等做了详细规定。合同签订后，原告依约交付了租赁物业，但被告未按约定支付租金，故诉至法院。田娟辩称，原告的请求我肯定是不能答应的，因为我们在合同第一年租金到期前就联系物管公司解除合同，在2019年5月和原告商管部达成口头协议，我们再补交5000元的租金，他们不退我们保证金了，就解除合同。第二天我的合伙人拿着钱交到了原告财务人员手上，也收下了，当时就打印了合同解除协议给我们，但他们领导未同意，也把5000元退给我们了，之后就一直没联系我们了，直到起诉后又才联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汇升华恒商管公司向本院提交了《租赁合同》,田娟向本院提交微信聊天记录。上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，原告汇升华恒商管公司（甲方）与被告田娟（乙方）签订《汇升广场商业物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）合同约定：甲方将位于酉阳县钟多街道桃花源大道中路XX号【汇升广场】商业物业销售编号为XX幢XX号的商业物业及其附属设施设备（以下简称该物业），出租给乙方经营使用。该物业计租面积57.99平方米，该物业的建筑面积为57.99平方米。乙方租赁期为3年，从2017年5月20日起至2020年5月19日止。乙方的装修期为10个月。合同第5.1条约定：“乙方作为承租方须按时向甲方缴纳租金，该物业租金的收取标准如下：2017年5月20日起至2018年3月19日为装修期。装修期内甲方不收取乙方租金，但其余费用（如：物业管理费、水电气费等）乙方仍须按约定交付，且本合同规定的除支付租金外的其他义务均不得免除；装修期限届满，乙方未装修完毕，甲方不再免除乙方租金，乙方按本条约定向甲方支付租金。2018年3月20日至2019年3月19日期间，该物业的月租金收取标准为86.22元/月·平方米（按该物业的计租面积计算），每月租金为5000元。2019年3月20日至2020年3月19日期间，该物业的月租金收取标准为86.22元/月·平方米，每月租金5000元。……上述租金并不包括乙方需支付的物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费以及其他所有费用（如水、电、气、网络费等）。”5.3条约定：“乙方应按期向甲方支付租金。乙方须于该合同签署之日一次性向甲方支付2018年3月20日至2019年3月19日间的租金共计6000元；以后租金每12个月为一期，乙方须于每期首月第10日之前将本期租金支付至甲方账户（如遇法定节假日须提前至少一个工作日到达甲方账户）。”6.1条约定：“乙方须向甲方缴纳本租赁合同的履约保证金，该款项数额为5000元，乙方应于本合同签署当日一次性向甲方缴清。”16.2.4条约定：“本合同租赁期限届满正常到期的或因乙方原因导致本租赁合同提前终止的，乙方对原本属于甲方所有的装饰装修、设备不得拆除、移动，乙方也不得提出任何补偿要求。甲方也有权根据自身需要要求乙方及时将所有由乙方进行的装饰装修、设备拆除运走，将该物业恢复至交付时的状况，相关费用由乙方承担。”18.3条约定：“若乙方违反本租赁合同约定，未在约定期限内向甲方支付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所欠租金费用总额的20‰的违约金。”18.5条约定：“若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的履约保证金作为违约赔偿金给甲方不予退还，履约保证金不足以赔偿甲方所遭受的损失的，乙方仍应负赔偿责任。”18.10条约定：“因乙方的违约行为致使甲方单方面解除本租赁合同的，乙方应在收到甲方发出的解除合同通知书之日起3日内无条件撤场并交还该物业。”《租赁合同》还对其他事项作了详细约定。合同签订后，汇升华恒商管公司按约交付租赁物业予田娟，田娟向原告缴纳了保证金及2019年3月19日之前的租金。2018年12月，因被告的餐馆无法继续经营，被告遂与原告商量解除合同，双方初步协商扣除被告所交的保证金，再由被告支付租金5000元后解除合同，但需原告方领导签字同意后才生效。之后因该协议未得到原告领导批准而未能实际履行。本院认为，原告与被告田娟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。田娟在其经营的餐馆停业后未能与原告达成解除协议的情况下，应当按照原《租赁合同》的约定履行合同义务。合同约定2019年3月20日至2020年3月19日期间的租金，应在2019年3月30日前支付，但被告至今未付，构成违约。根据《租赁合同》第18.5条约定，逾期支付租金超过15日的，甲方除有权要求乙方支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，甲方还有权据此单方面解除本租赁合同。被告欠付租金已超过15日，故对原告要求被告支付2019年12月以前尚欠的租金并解除合同的请求，本院予以支持。本案被告田娟收到通知解除合同的时间为本案起诉书送达时即为2020年3月9日。故本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年3月9日解除。关于原告的违约金请求，原告同意由人民法院进行调整，本院酌定由被告支付原告违约金1000元。根据《租赁合同》16.2.4条约定，合同解除后被告应将租赁物业恢复至交付时的状况，故对原告请求被告恢复租赁物原貌的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田娟于本判决生效后十日内支付原告重庆汇升华恒商业管理有限公司商铺租金45000元及违约金1000元；二、确认原告重庆汇升华恒商业管理有限公司与被告田娟签订的《汇升广场商业物业租赁合同》于2020年3月9日解除；三、被告田娟于本判决生效后十日内恢复租赁物原貌；四、驳回原告重庆汇升华恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，由被告田娟负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈高明二〇二〇年三月十二日法官助理 杨小红书 记 员 田尉锋