浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10324号 上诉人（原审原告）：袁伟英，女，1952年5月13日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：韦正强、易万，浙江律匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑金花，女，1958年5月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区，现住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宓新华，男，1960年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区，系郑金花女婿。 原审第三人：张水，男，1972年11月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区，现住浙江省杭州市临安区。 上诉人袁伟英因与被上诉人郑金花及原审第三人张水物权保护纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁伟英上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判支持袁伟英一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由郑金花承担。事实与理由：一、一审法院无视袁伟英的诉讼请求，案涉“争议焦点”归纳错误。本案系物权保护纠纷，袁伟英主张的是要求郑金花返还房屋并支付房屋占有使用费。袁伟英和郑金花或张水之间不存在合同关系，根据合同相对性原理，《房屋买卖合同》是否有效并不是案涉争议焦点。二、一审法院适用法律错误。案涉纠纷系物权保护项下的返还原物请求权纠纷，应结合查明的事实，主要适用《物权法》的相关规定，而不单单是《合同法》。1、一审法院认定“被告郑金花取得案涉房屋系善意……”没有事实和法律依据。郑金花受让案涉房屋不具有善意，相反，具有更多的是故意而为的恶意行为。（1）郑金花明知张水就案涉房屋无处分权。袁伟英、郑金花和张水均为同村村民，郑金花知道案涉房屋系袁伟英夫妇因拆迁安置的老年公寓，知道张水还有两个姐姐，袁伟英还有一个女儿，就继承角度讲，张水至多只有百分之十的份额，根据《物权法》第九十七条，张水未经其他共有人同意，不具有处分权。（2）郑金花明知《安置补偿协议》《公证书》和缴纳老年公寓建安费的《农村集体经济组织统一收据》以及郑金花和张水签订的《房屋转让合同》等，均明确载明案涉房屋是张观荣户的，安置人口仅为张观荣和袁伟英夫妇二人。案涉房屋具有人身特定性。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释》（一）第十五条、第十六条，郑金花受让案涉房屋具有重大过失或故意行为。2、一审法院认定郑金花“有偿取得”案涉房屋没有事实和法律依据。（1）《房屋转让合同》载明房屋面积80平方米，结合房屋所在地理位置，按2016年时价4000元每平方米计算即值32万元之多，郑金花仅支付155000元，未支付合理对价。其辩称的房款76900元是建安成本，具有老年公寓安置的福利性质，不具有可参照性。郑金花受让房屋不具有善意，且不存在依法完成不动产物权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释》（一）第十八条，郑金花依法不能取得案涉房屋所有权。（2）即使按张水继承取得房屋部分所有权，根据《物权法》第三十一条，处分该物权的，也必须先将物权登记到自己名下（宣示登记），然后再过户登记到新的物权人名下，不履行前述登记手续的，不发生物权转让的效力。（3）《房屋转让合同》，按照物债两分原则，也仅至多合同（负担行为）有效，物权变动（处分行为）效力待定，未得到权利人追认，不发生物权变动。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和第二百四十三条，袁伟英有权追回，有权请求郑金花返还房屋及其孳息。3、一审法院适用的《合同法》及相关司法解释规定是错误的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时……人民法院不予支持。”该“当事人一方”是指买卖合同当事人，而不是物权的实际权利人。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条，事实上已为《民法总则》相关规定所取代，但一定要适用的话，也只能基于郑金花不具有善意，未支付合理对价等事实，“部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效…”，而认定《房屋转让合同》无效。三、一审法院未全面客观正确认定案件事实，因而判决错误。1、依据查明的事实，一审法院依法应当且完全可以认定郑金花受让案涉房屋不具有善意，并不能“有偿取得”案涉房屋的结论。如前所述，一审法院已经查明袁伟英、郑金花和张水均为同村村民，郑金花知道案涉房屋系拆迁安置的老年公寓（具有特定人身性），安置人口为袁伟英和张观荣夫妇2人，案涉房屋经过公证公示，张水仅有部分继承份额应为无权处分，且转让价格明显不合理，未完成过户转移登记手续……等等事实。2、依据查明的事实，一审法院依法应当作出《房屋转让合同》已经解除或无效的认定，进而认定郑金花无权占有、恶意占有案涉房屋，并据此支持袁伟英要求郑金花支付房屋占有使用费的请求。袁伟英要求郑金花返还房屋，采取过自力救济，寻求民主村委会和公安派出所调解，张水就《房屋转让合同》实际履行不能提出解除合同并两次书面通知郑金花。一审法院也已查明“在本案纠纷发生后及本案审理过程中，张水曾发函给被告郑金花，要求解除双方签订的房屋买卖合同”。《房屋转让合同》根本目的无法实现，郑金花置之不理，未提起诉讼或仲裁，合同已然依法解除。3、一审法院裁判文书未就“郑金花取得案涉房屋系善意、有偿取得”作任何的评析说理，无以令人信服。综上所述，袁伟英依法提起上诉，请二审法院主持公道，支持袁伟英的上诉请求。 郑金花辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，袁伟英的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。一、一审法院认定郑金花与张水之间《房屋转让合同》有效是正确的，并非袁伟英所称的合同无效或已解除。1、郑金花与张水双方签订的《房屋转让合同》，意思表示明确、真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情节。袁伟英以张水就案涉房屋无处分权为由主张《房屋转让合同》无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即张水对涉案房屋是否具有处分权不会影响《房屋转让合同》的效力。2、郑金花与张水未就《房屋转让合同》解除协商一致，郑金花已按合同约定支付价款，张水也已按合同约定履行交付义务，郑金花已实际占有、使用案涉房屋，不存在单方解除合同的情节，《房屋转让合同》并未解除。二、一审法院认定郑金花已善意有偿取得案涉房屋是正确的，并非袁伟英所称的没有事实和法律依据。1、郑金花受让案涉房屋时是善意的。张水是张观荣的法定继承人，对张观荣的遗产享有继承权，也享有涉案房屋的所有权；案涉房屋的购房抽签、支付购房款均系一审第三人所为，《房屋转让合同》明确约定案涉房屋系张水购买，房屋产权系其享有，合同有锦北街道民主村和锦北街道办事处盖章见证。对案涉房屋的所有权及合同的合法性郑金花均有理由确信，不知道张水无处分权并无重大过失，郑金花受让案涉房屋时是善意的。袁伟英所称郑金花在受让案涉房屋时具有重大过失或故意行为不符合事实。2、郑金花支付了合理对价。案涉房屋是张水以76900元购得，四个月后即以超过购得价一倍的价格155000元转让给郑金花，即使案涉房屋具有福利性质，郑金花支付的对价也是合理的。3、案涉房屋已经交付，且案涉房屋性质不属于应当登记的房产。到袁伟英上诉止，郑金花已装修入住案涉房屋逾三年。综上，郑金花已善意有偿取得案涉房屋，对案涉房屋系有权占有。袁伟英要求郑金花返还案涉房屋支付占有费的诉求没有事实与法律依据。三、袁伟英有恶意诉讼嫌疑，如袁伟英认为张水的行为损害了其合法权益，袁伟英可向张水主张权利。袁伟英与张水同为张观荣的法定继承人，其对于案涉房屋购房资格抽取、价款支付应当是明知的，对案涉房屋转让这一重大事项也应当是明知的，案涉房屋转让后两年内其从未向郑金花主张返还案涉房屋，在案涉房屋价格暴涨后则予以主张。袁伟英的做法极不诚信，有恶意诉讼的嫌疑。如袁伟英认为张水的行为损害了其合法权益，应依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》等法律规定向张水主张。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法。请求二审人民法院依法驳回袁伟英的上诉，维持原判。 张水辩称：袁伟英未居住在其家中，郑金花与其系邻居关系。 袁伟英向一审法院起诉请求：1、郑金花返还袁伟英锦北街道民主村锦福家园西幢楼四楼东边401室房屋；2、郑金花支付袁伟英房屋占有使用费24000元（计算至2018年2月27日，之后按每月2000元支付至实际交付止）；3、本案诉讼费由郑金花承担。 一审法院认定事实：袁伟英、郑金花、张水系同村村民。袁伟英与张观荣于2005年登记结婚，张水系张观荣的儿子。2009年12月张观荣户的房屋被拆迁，户内安置人口2人，即张观荣与袁伟英，张水不在户内，根据拆迁安置协议，张观荣户可以成本价购买民主村老年公寓。2015年5月张观荣去世，袁伟英在张观荣去世后，随同其女儿生活，不在民主村。2015年9月经公证抽签，张观荣户的房号为375－401，张水于2015年10月21日交纳了房款76900.60元。2016年2月27日，张水及其妻子陈芳与郑金花签订《房屋转让合同》一份，约定张水将张观荣名下的老年公寓出卖给郑金花，约定价款155000元，张水保证案涉房屋不存在产权纠纷等。协议签订后，郑金花于第二天，支付了房款155000元，张水将原付款凭证交给郑金花，郑金花对房屋进行装修后入住。2017年10月袁伟英发觉房屋已被卖，经协商无果，诉至一审法院。另查明，在本案纠纷发生后及本案一审审理过程中，张水曾发函给郑金花，要求解除双方签订的房屋买卖合同。 一审法院认为，本案双方争议焦点为郑金花与张水签订的《房屋买卖合同》是否无效。由于：一、袁伟英、张水均是张观荣的法定继承人，对于张观荣的遗产均享有继承权，故袁伟英与张水均享有案涉房屋的所有权；二、张水与郑金花双方签订的《房屋转让合同》，意思表示明确、真实，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情节；三、郑金花已按合同约定支付价款，张水也已按约履行交付义务，郑金花已实际占有、使用案涉房屋，郑金花取得案涉房屋系善意、有偿取得。故一审法院认定张水与郑金花于2016年2月27日签订的《房屋转让合同》合法有效。袁伟英主张《房屋转让合同》无效的意见缺乏依据，故一审法院不予采纳；袁伟英的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。由于张水将案涉房屋转让给郑金花，损害其合法权益，袁伟英可另行向张水主张权利。张水主张合同解除，由于双方未就合同解除协商一致，且也不具有单方解除情节，故一审法院对张水的该主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回袁伟英的诉讼请求。案件受理费400元，由袁伟英负担。 二审期间，袁伟英向本院提交如下证据：证据一，杭州市临安区锦北街道民主村村民委员会出具的《证明》，欲证明张观荣生前育有三位子女，张观荣与袁伟英于2005年登记结婚，2015年张观荣病故。证据二，张雪琼出具的《声明》，欲证明张雪琼放弃案涉房产中其相应的继承份额，其继承份额归袁伟英享有。证据三，张水琼出具的《声明》，欲证明案涉房屋系老年公寓，系张观荣与袁伟英的拆迁安置房，其亦放弃继承，其继承份额归袁伟英享有。经质证，郑金花对于证据一的真实性无异议，但认为该证据系涉及子女关系的证明，证明主体应为公安机关，对证明对象不予认可，对于证据二、证据三的真实性有异议。张水对于该三组证据均无异议。本院对于证据一的真实性予以确认，对于证据二、证据三，因相关人员未出庭作证接受当事人质询，故对所载内容的真实性不予采信。 本院二审查明的事实和一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，张水及其妻子陈芳与郑金花于2016年2月27日签订的《房屋转让合同》，意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属有效，双方当事人均应当遵循诚实信用原则履行合同。张观荣户案涉购买房屋时，购房款系张水支付，且张水于《房屋转让合同》中承诺案涉房屋无产权纠纷，临安区锦北街道民主村人民调解委员会、临安区人民政府锦北街道办事处亦在《房屋转让合同》上盖章确认，故郑金花向张水购买讼争房屋并不违背一般常理。结合张水二审的陈述，同幢楼一楼住户售房价格约十七八万元，其认为案涉房屋以16万元出售比较合适，郑金花以155000元的价格购入案涉房屋，尚属合理。故袁伟英认为郑金花购买房屋的行为属于恶意并无证据支持，郑金花系善意、有偿取得案涉房屋。综上，袁伟英的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由袁伟英负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄江平 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇二〇年三月十七日 书记员  郭泽夏