山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终119号 上诉人（原审被告）：赵春玲，女，1968年3月24日生，汉族，住山东省日照市。 上诉人（原审被告）：周绪玉，男，1966年11月26日生，汉族，住山东省日照市。 上列两上诉人委托诉讼代理人：刘静，山东海洋律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：丁凤，山东海洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张坤，男，1980年2月10日出生，汉族，银行职员，住北京市丰台区。 上诉人赵春玲、周绪玉因与被上诉人张坤房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵春玲、周绪玉上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在查清事实的基础上依法改判。一、涉案房屋买卖(更名)合同无效，一审法院认为合同有效错误。涉案为房屋买卖(更名)合同，而非房屋买卖(过户)合同，也就是上诉人通过协调开发商同意，将在上诉人名下的房屋手续变更为被上诉人的购房手续。房屋买卖(更名)合同目的是通过逃避国家税收的方式达到交易房屋的目的，损害了国家利益；正常房屋买卖合同，通过办理过户手续向国家完税后，达到房屋交易的目的。本案中上诉人和被上诉人协议通过更名的方式交易房屋，逃避了国家税收，给国家利益造成了损失，所以根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)款之规定，涉案合同损害了国家和社会集体的利益，为无效合同。且在现实中，少数买卖双方通过更名的方式订立房屋买卖(更名)合同，这种合同一般会约定严格的办理更名和交款的时间，一旦更名不成，双方均不承担违约责任，本案发生后上诉人通过中国裁判文书网进行了细致的大数据搜索，没有一起起诉房屋买卖更名违约的案例，由此可见，一个违法的行为，不会得到法律的认可。 二、上诉人与被上诉人通过电话约定应于2018年6月21日把事办完，最迟不超过2018年6月30日，在该时间内，被上诉人既未到场办理更名手续又未支付剩余房款，上诉人失去卖房的意义，上诉人有权终止办理更名手续。上诉人与被上诉人未签订书面的房屋买卖合同，均是通过发短信、微信和打电话的方式联系，这在一审判决书中予以了确认，但一审法院对上诉人所提交的2018年7月25日电话录音只做了罗列，对其效力及所要证明的内容均未作任何评述。一审判决书中写道：“原告于2018年3月2日向赵春玲发的短信中明确载明‘好的，我今天先给您转32万元，周一再给您转18万，剩余的您把房子更名后我再给您，总价是220万’，赵春玲回复‘嗯，好的，就这样吧，我们成交，房子是永利国际3号楼2单元，26楼层西户，205平方’系双方之间的明确约定，故认定双方应以2018年3月2日短信确认的被告配合原告先将涉案房屋更名后，原告再将剩余房款支付给被告的约定为准”，这一认定错误。首先上诉人配合被上诉人更名是在被上诉人到场办理更名手续的情况下上诉人配合办理，更名不是上诉人可以独自完成的，需要双方同时到开发商处办理。其次房屋更名后将剩余房款支付给上诉人，是更名后立即支付。上诉人提交的2018年7月25日电话录音：赵春玲问张坤：“……到5月10号资金有点周转不过来，我5月20号给你打了个电话，我说问你要20万，你说没有那么多。我这个人是实打实的说，是不是你29号的那天给我打过来10万，我那时候是不是说你快准备6月21日把这个事给办完，把这个手续弄好我给你换名，你把钱给我准备好，你说大姐如果是不出意外的话6月21日差不多，如果要是有什么意外的话保证6月30日和你办完，张坤你说是不是这么个事吧!’”张坤说“对，我是这么说的，这话我都认”，上诉人赵春玲又问“……29号那天你给我打款，我就接着跟你说，你抓紧啊，必须到6月21号把这个事完成，你给我钱，我给你更名，咱把这事处理完……”张坤回“说过，我说过，我认，所以说就这个失误，该接受什么罚息我都认，但是这房子不因为这个事情构成您不卖给我的原因啊……”。一审法院认为依据2018年3月2日的短信并没有约定具体的更名和交付房款的时间，但通过上面电话录音可以看出，双方通过电话的方式确定了具体的更名和交付剩余房款的时间，被上诉人张坤也在通话录音中承认他们约定时间是6月21日，最迟不超过6月30日把这个事办完(包括更名和付款完成)。因此，双方的录音足以证实2018年4月20日和2018年5月份上诉人与被上诉人通过电话确认了具体的更名和付款时间为2018年6月21日，最迟不超过6月30日的事实。但一审法院却对此重要事实不予理睬和认定，显然错误。一审法院在判决书中写道：“……被告另辩解原告迟延交付18万元，构成违约，但该违约并非根本违约，不足以导致解除合同。”对此，上诉人也未主张迟延几天付款就构成根本性违约。退一步，假定该合同是有效合同，被上诉人未按照约定最迟在2018年6月30日前办理完更名手续及付款义务，构成了根本性违约，因为更名和付房款是根本性义务，并且上诉人当时因为资金周转6月底着急用钱，才把涉案房屋出售给被上诉人张坤，本案一审中被上诉人对上述事实做了陈述，并记录在了第一次庭审笔录中，上诉人同被上诉人签订房屋买卖(更名)合同的目的就是通过买卖涉案房屋于6月30之前筹集到资金，但是因为被上诉人的违约，上诉人不得已于同年7月6日将自己的另一套房子低价卖给王庆祥来筹集周转资金。即使合同有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同的规定，上诉人也有权利解除合同，因此一审法院认定的事实和适用法律是错误的。 三、上诉人从未与被上诉人约定过定金32万元。一审法院在判决书中写道“……但在本院处理的(2018)鲁1102民初7007号民事案件中2018年10月12日的法庭审理笔录中，刘静作为赵春玲、周绪玉特别授权的代为庭审、和解、签收法律文书的委托诉讼代理人陈述‘对于退款，在2018年7月30日赵春玲给原告打电话，告知我方可以在扣除因原告违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回原告，但原告不接受’，并在该庭审笔录上签名，故应当认为被告已书面认可该32万元系定金……”，这是断章取义，曲解代理律师在(2018)鲁1102民初7007号案中庭审笔录中的意思，在上述案件的庭审笔录中，代理人真实的意思表示是：通过庭审被上诉人明显违约，同时其违约行为给上诉人造成了损失，应参照被上诉人微信中所说的“定金32万元”赔偿给上诉人，而非代理人认可被上诉人支付的32万元为“定金”，庭审中代理人从未认可此32万为定金，法官也未对该32万是否是定金展开调查。在(2018)鲁1102民初7007号案中，被上诉人一直陈述其支付了32万元为房款，没说支付了32万元的定金，该内容在庭审笔录中均有记载，且没有任何证据证实双方确认过32万为房屋定金，因此，一审认定此款为定金属认定事实错误。 张坤辩称，1.双方之间的买卖合同是有效的。本案房屋买卖交易是先付款还是先过户的问题，2018年3月2日的微信记录记载非常明确，微信记录显示双方约定是先付一部分房款后办理过户，过户后再支付剩余的房款，这也符合房屋买卖的交易习惯。对方主张因被上诉人没有支付剩余房款导致没有办理过户上诉人存在违约是不符合双方合同约定的。2.上诉人主张不能过户的原因是被上诉人违约在先不能成立。被上诉人按照合同的约定履行付款的义务，一审法院对日照市新永利房地产开发有限公司（以下简称新永利公司）进行了调查，该公司确认在2018年10月仍然可以办理过户手续，而不是上诉人所说的因被上诉人未及时支付房款导致无法办理过户手续，上诉人的该主张不能成立。3.合同双方最后一次通话时间是2018年7月26日，是被上诉人主动给上诉人赵春玲打的电话，当时上诉人赵春玲说不能办理过户手续的原因是新永利公司的领导不在不能给办理过户手续，还要协调，该份通话录音内容能够证实上诉人提出是因被上诉人未及时支付房款导致无法办理过户手续不成立。4.关于房屋定金问题。被上诉人于2018年3月2日向上诉人赵春玲转款32万元，注明款项是定金，对方也确认收到，在（2018）鲁1102民初7007号案件中上诉人代理人的陈述亦可以证实该32万元为定金。 张坤向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋买卖合同关系并判令赵春玲、周绪玉向张坤双倍返还定金64万元，退还购房款28万元并赔偿房屋差价损失（具体按鉴定计算）；2.涉案诉讼费、保全费由赵春玲、周绪玉负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，张坤提交了如下证据：证据一、张坤与赵春玲短信聊天记录，证明双方就涉案房屋价款、位置进行确认，可视为就房屋买卖合同主要条款与赵春玲、周绪玉达成一致；证据二、张坤与赵春玲微信聊天记录，证明双方对涉案房屋的坐落、价款以及转账数额进行确认，充分证明了双方的房屋买卖合同关系；证据三、移动公司话费详单，张坤与赵春玲短信往来记录，证明双方经过短信确认；证据四、中国民生银行个人账户对账单两份及中国工商银行转账单一份，证明张坤支付的房款。以上证据均证明双方当事人之间存在房屋买卖合同关系；证据五、2018年7月24日张坤与赵春玲之间的微信聊天记录及其截图一宗，证实赵春玲、周绪玉明确不卖该房子了造成根本违约，所以张坤请求解除涉案买卖合同；证据六、2018年7月26日张坤与赵春玲之间的通话录音及书面整理材料，证实双方协商事宜。 赵春玲、周绪玉质证认为，对证据一系双方不在同一个城市，双方只能通过短信电话进行交流，这是双方进行商谈的时候进行的印迹，对该证据的真实性予以认可，该证据的第二页最下面部分写到双方是更名关系，其中总房款是220万元，定金32万元，同时约定另外房款18万元应于3月5日付清，赵春玲、周绪玉负责将涉案房屋更名登记到张坤名下，因此，双方之间是一个更名房屋协议，并非房屋买卖协议，双方在商谈时张坤明确确认该房子是更名，赵春玲、周绪玉尚未有房屋的合法手续；对证据二真实性无异议，在该证据的第二页张坤明确关心该房屋什么时候更够更名，赵春玲回复你着急我们就办，周绪玉回复你等我的消息，这一段可以证实双方之间是一个房屋更名关系，且在此双方对更名的时间未作出明确的约定，更名时间由张坤通知赵春玲、周绪玉办理，证据第三页4月13日聊天记录可以看出张坤之前承诺于下周一也就是3月5日支付18万元，直至4月13日才打款，张坤第一次构成违约；对证据三真实性无异议；对证据四银行流水，对证据的真实性无异议，赵春玲、周绪玉确实收到了张坤转账的60万元，但其中民生银行的18万元张坤于2018年4月13日支付；另补充，对张坤提交的证据一短信记录3月2日12点35分，张坤给我方发短信表明“今天先转32万，周一再转18万，剩余的您把房子更名后再给您”，我方回复“好的”，由此证明双方存在的是更名合同，房屋更名合同是违反法律强制性规定的，因为双方均知晓赵春玲和周绪玉并未取得房屋的所有权，且赵春玲、周绪玉也未向张坤出示过房屋的购房合同及房产证等手续，购房风险很大，原因就在于房屋为更名房屋，房屋不在赵春玲、周绪玉名下，《城市房地产管理法》第三十八条第5、6款和《民法总则》第一百五十三条第二款规定该合同应属于无效合同；对于证据五真实性无法确认，庭后二日内核实当事人并出具书面核实意见，对于证据一无异议是因为见过该份证据所以予以确认；对证据六真实性无异议，赵春玲、周绪玉在录音中也陈述新永利公司领导没有见到，说明是否能更名要取决于新永利公司。 赵春玲、周绪玉提交了如下证据：证据一、2018年7月25日张坤与赵春玲的通话录音一份及书面整理材料（录音在2018鲁1102民初7007号案件中），证实双方通过电话的方式确认于2018年6月30日前办理交钱和更名，录音中张坤明确陈述其违约，未在指定的时间内即2018年6月30日之前办理交接及更名手续。 张坤质证认为，对该份证据的真实性无异议，时间无异议，但该证据不能证实赵春玲、周绪玉主张的2018年6月30日不交款就不能办理房屋更名手续，书面整理材料第3页张坤主张“大姐，你没说房子到6月底不卖”，赵春玲回复“是，我没那么说”，也没有约定张坤付清房款后再办理更名手续，还应以双方2018年3月2日的短信记录“剩余房款在更名后再支付”的约定为准。 一审法院依职权到新永利公司调查并制作调查笔录交双方质证，张坤认为该份调查笔录能够证实赵春玲、周绪玉对涉案房屋有处分权；赵春玲、周绪玉对该调查笔录的真实性无异议，但是认为：1.被调查人系新永利公司的普通员工，其所陈述的只是其自己的片面了解，不能代表公司领导上层的意见；2.被调查人也在材料中陈述，多次督促周绪玉过来办理手续一事，说明双方当事人之间在确定了2018年6月30日必须办理手续的情况下，未来办理是张坤的违约行为；3.被调查人也陈述周绪玉如果把房子卖给别人，经公司领导审核后我们可以帮助办理网签登记手续，在2018年6月底之前是可以的，2018年6月底之后就不存在审核后再办理网签登记手续的情况，所以才造成目前涉案房屋既未登记在张坤名下，也未登记在赵春玲、周绪玉名下，同时也造成赵春玲、周绪玉无法处理该套房屋的局面。 一审法院依职权到日照市东港区民政局调查赵春玲、周绪玉身份关系，日照市东港区民政局出具结婚登记审查处理表，一审法院交双方当事人电话质证，双方当事人对该证据真实性无异议，均认可赵春玲、周绪玉系夫妻关系。 经审查，赵春玲、周绪玉对于张坤提交的除证据五外的其他证据的真实性均无异议，张坤提交的证据内容真实且与本案具有关联性，对张坤提交的以上证据的证据效力及证明力一审法院均予以确认。对张坤提交的证据五赵春玲、周绪玉未在限定期限核实，张坤提交证据原始载体，一审法院对真实性予以确认，且张坤提交的证据内容真实且与本案具有关联性，故对张坤提交的证据五的证据效力及证明力一审法院予以确认。张坤对于赵春玲、周绪玉提交的证据的真实性无异议，赵春玲、周绪玉提交的证据内容真实且与本案具有关联性，对赵春玲、周绪玉提交的以上证据的证据效力及证明力一审法院予以确认。一审法院依职权调查所作的调查笔录及结婚登记审查处理表，双方均对该证据真实性无异议，以上两份证据内容真实且与本案具有关联性，故对该两份证据的证据效力及证明力一审法院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：赵春玲、周绪玉系夫妻关系。2018年2月份，张坤（买受人）向赵春玲、周绪玉（出卖人）协商购买位于日照市东港区永利国际小区3号楼2单元2602室房屋，涉案房屋系新永利公司开发的，并未办理出登记在赵春玲、周绪玉名下的产权证书，仅以周绪玉的名义分别于2016年5月10日向新永利公司交款1万元，2016年9月27日交款4万元，2017年11月13日交款15万元，2018年3月2日交款31万元，以上共计51万元，以上收款凭证均加盖新永利公司的财务专用章。 双方当事人之间并未签订房屋买卖合同，仅以短信、微信、电话联系等方式进行沟通，并最终确认涉案房屋面积为205平方米，单价为1万元/平方米，附带车位12万元，附属储藏室24.35平方米，单价为3400元/平方米，以上房屋及车位、储藏室共计225.279万元，后经协商确认涉案房屋及车位、储藏室共计220万元。2018年3月2日，张坤向赵春玲发短信“好的，我今天先给您转32万，周一再给您转18万。剩余的您把房子更名后我再给您，总价是220万元”，赵春玲短信回复“恩，好的，就这样吧，我们成交，房子是永利国际3号楼，2单元，26楼层西户，205平方”及“储藏室是24.35平，车位是/个”。同日，张坤向赵春玲、周绪玉转账32万元，并向赵春玲发短信询问“转的32万房款定金收到了吗？”，赵春玲短信回复“我还没到呢”以及“你好，你转账过32万房子款我以收到，收款人周绪玉”。 张坤主张该32万元系定金，并主张在转账时亦备注为房款定金，赵春玲、周绪玉在本案中不予认可，认为仅系购房首付款，但在2018年8月14日，张坤就涉案纠纷起诉赵春玲、周绪玉至一审法院，案号为（2018）鲁1102民初7007号案件中，在该案审理过程中，刘静作为赵春玲、周绪玉特别授权的代为庭审、和解、签收法律文书的委托诉讼代理人在该案中陈述“对于退款，在2018年7月30日赵春玲给张坤打电话，告知我方可以在扣除因张坤违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回张坤，但是张坤不接受”。对此，赵春玲、周绪玉认为该陈述是基于张坤认可违约，故其才认可32万元系定金，若张坤不认可违约，主张赵春玲、周绪玉违约，则赵春玲、周绪玉就认为该32万并非定金，并认为定金是双方签订合同时的真实意思表示，而非之后追认或其他行为。 赵春玲、周绪玉主张张坤在短信中称“周一再给你转18万元”，应为2018年3月2日（周五）发短信时的下周一即2018年3月5日张坤向赵春玲、周绪玉转房款18万元，但张坤未按约转款，拖至2018年4月13日才转该房款18万元。张坤主张赵春玲、周绪玉于2018年4月12日通知其转款，故其于2018年4月13日转款18万元。张坤还主张双方商定剩余房款等房屋更名后再支付赵春玲、周绪玉，但因赵春玲、周绪玉急用钱虽房屋未更名，张坤还于2018年5月29日转账给赵春玲、周绪玉两笔5万元，共10万元，故张坤主张共计向赵春玲、周绪玉支付定金32万元，购房款28万元。赵春玲、周绪玉认可收到购房款60万元，不认可定金32万元。 对于涉案房屋更名时间，张坤主张双方并未明确约定，赵春玲、周绪玉主张张坤必须于2018年6月30日前付款才能办理更名，并提交张坤与赵春玲于2018年7月25日的通话录音，在该录音中，赵春玲称“我这个人是实打实的说，是不是你29号的那天给我打过来10万，我那时候是不是说你快准备6月21日把这事给办完，把这个手续弄好我给你换名，你把钱给我准备好，你说大姐如果是不出意外的话6月21日差不多，如果要是有什么意外的话保证6月30日和你办完，张坤你说是不是这么个事吧”，张坤回应“对，我是这么说的，这话我都认，您说的我都认”，其后，赵春玲称“张坤，咱把所有问题都抛开，咱是不是说好了，你当时跟我说好让我提前一个月给你打电话，我是不是4月20日给你打电话，虽然当时没有短信记录，全是通话记录，你说是不是，你不承认我也没办法”，张坤回应“我承认，我说的话跟我做的事我都承认，我是晚交了就是晚交了，这我承认，这是我的错误。但是我的错误不足以构成您不卖给我房子的决定啊……”，其后张坤称“但是大姐，您没说房子到六月底不卖啊”，赵春玲回应“是，我没那么说”，其后赵春玲称“你和我们说的最晚6月30号，我们说的明明白白的6月21日办理完成，最晚拖到30号，你说是不是这么说的吧？”，张坤回应“我承认我说过这话，那我说这话，不能作为你不把房子卖给我的原因”，赵春玲回复“现在我也决定不下来，我待会让老周上售楼处去问问，到底是什么情况，我到时候再给你打电话，行吧？”，张坤回复“行，如果售楼处不能更名的话，我们就签个协议，下了房本更名我也认，咱们现在就签协议，这几天我把40万，我晚交了多少天，就按照市面上正常合同该交多少罚金就交多少罚金，我都认了，我都给你”，赵春玲回复“让老周去问问吧，问问再说吧”。 张坤提交其于2018年7月26日与赵春玲的通话录音，在该录音中，张坤问“跟周哥（周绪玉）你问了吗你们去售楼处”，赵春玲回复“去找，没找着老板，说是回来了就是没在公司里”，其后张坤称“没加微信前我第一笔给你32万的时候，咱们就约定了先给你50万对不对？剩下的更名之后再给，在短信里说的很清楚你看看”，赵春玲回复“哦，那个我有”，张坤回复“所以说呢，就不存在我晚给你钱的事，你明白吗，你们要是六月份催我回去更名，我没回去的话那是我的责任，对不对？你没有说过，你想想这里面的利害关系，我说的对不对？”，赵春玲回复“这回别说些这个，到明天再说吧”，张坤回复“好，那我等你信，好吧”。 一审法院依职权于2019年5月6日到新永利公司调查，该公司员工称周绪玉确在其公司预定涉案房屋，并主张以该房屋抵顶工程款，但未办理手续，其公司多次催促周绪玉来办理相关手续，最后一次催办时间大约是在2018年10月份以后，并主张周绪玉再不来办理，其公司将收回涉案房屋另卖，现周绪玉若还想购买涉案房屋，则购房款需要重新计算。 张坤主张要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，因赵春玲、周绪玉根本违约不再出卖涉案房屋，且无法办理过户手续，故要求解除合同。赵春玲、周绪玉认为其不存在根本违约的情形，且认为双方并非房屋买卖合同关系，而系房屋更名合同，因涉案房屋现在无法办理更名手续，导致合同目的无法实现，所以双方之间的更名合同应予解除，而非赵春玲、周绪玉违约导致张坤要求解除合同。 张坤主张因赵春玲、周绪玉根本违约，故要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，解除合同后，赵春玲、周绪玉应当按照定金罚则双倍返还定金共计64万元（32万元×2），并返还其他购房款28万元。赵春玲、周绪玉对定金32万元不予认可，亦不认可其存在违约行为，认为系张坤未及时配合故无法在双方约定的时间内办理更名手续造成的，但主张因更名合同无法实际履行，同意返还张坤支付的购房款60万元。 此外，张坤还主张赵春玲、周绪玉应赔偿张坤房屋差价损失，并申请对房屋差价进行鉴定，赵春玲、周绪玉对此不予认可，认为系张坤违约。 本案中，张坤申请查封、冻结赵春玲、周绪玉名下的财产，并支出保全费5000元。 一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，张坤、赵春玲、周绪玉双方虽未签订书面合同，但双方通过短信、微信及电话联系，达成买卖涉案房屋的合意，系双方真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。赵春玲、周绪玉主张双方就涉案房屋达成一致的更名协议，而非房屋买卖合同，并主张其尚未取得涉案房屋的合法手续，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，以及《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定违法法律、行政法规的强制性规定，故认为涉案合同为无效合同。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条规定，合同法第五十二条第（五）款规定的“强制性规定”，是效力性强制性规定，故涉案房屋是否取得权属证书，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故对赵春玲、周绪玉辩称其与张坤签订的房屋买卖合同无效的主张，一审法院不予采信。 张坤以赵春玲、周绪玉存在违约行为，涉案房屋无法更名过户为由，要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，赵春玲、周绪玉对此不予认可，认为系张坤未及时配合赵春玲、周绪玉于2018年6月30日办理完涉案房屋的更名及付款，从而导致涉案房屋现无法办理更名过户手续，但赵春玲、周绪玉提交的证据不足以证实其主张，其提交的赵春玲与张坤在2018年7月25日通话录音中，赵春玲称“把这个手续弄好我给你换名，你把钱给我准备好”，并不能证实双方已商定张坤先付剩余房款后，赵春玲、周绪玉协助张坤办理房屋更名手续，该通话录音以及张坤提交的其与赵春玲于2018年7月26日的通话录音，仅能证实双方就涉案房屋办理更名手续进行协商但并未达成张坤先交付剩余房款后，赵春玲、周绪玉才协助办理更名手续的最后一致意见。赵春玲、周绪玉另辩解张坤迟延交付18万元，构成违约，但该违约并非根本违约，不足以导致解除合同。张坤于2018年3月2日向赵春玲发的短信中明确载明“好的，我今天先给您转32万元，周一再给您转18万，剩余的您把房子更名后我再给您，总价是220万”，赵春玲回复“恩，好的，就这样吧，我们成交，房子是永利国际3号楼，2单元，26楼层西户，205平方”及“储藏室是24.35平，车位是/个”，系双方之间的明确约定，故双方应以2018年3月2日短信确认的赵春玲、周绪玉配合张坤先将涉案房屋更名后，张坤再将剩余房款交付给赵春玲、周绪玉的约定为准。现涉案房屋并未更名至张坤名下，且亦无法更名至张坤名下，导致张坤的合同目的无法实现，故张坤要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋买卖合同已解除，张坤要求赵春玲、周绪玉双方返还定金64万元（32万元×2）及购房款28万元，赵春玲、周绪玉同意返还张坤购房款60万元，认为32万元并非双方约定的定金，并认为定金应当以书面形式约定，不能事后追认。考虑张坤在打款时备注“房款定金”，且发短信询问赵春玲“转的32万房款定金收到了吗”，赵春玲回复“你好，你转账的32万房子款我以收到，收款人周绪玉”，但在一审法院处理的（2018）鲁1102民初7007号民事案件中2018年10月12日的法庭审理笔录中，刘静作为赵春玲、周绪玉特别授权的代为庭审、和解、签收法律文书的委托诉讼代理人陈述“对于退款，在2018年7月30日赵春玲给张坤打电话，告知我方可以在扣除因张坤违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回张坤，但是张坤不接受”，并在该庭审笔录上签名，故应当认为赵春玲、周绪玉已书面认可该32万元系定金，对赵春玲、周绪玉认为该陈述是基于张坤认可违约，故其才认可32万元系定金，若张坤不认可违约，主张赵春玲、周绪玉违约，则赵春玲、周绪玉就认为该32万并非违约金的辩解，不予采纳。赵春玲、周绪玉虽主张因张坤未及时配合其于2018年6月30日将涉案房屋更名导致无法更名，但根据一审法院调查，新永利公司称其于2018年10月份还联系赵春玲、周绪玉办理涉案房屋手续，故赵春玲、周绪玉称最后更名时间截至2018年6月30日，无证据证实。因该32万元系定金，赵春玲、周绪玉作为接受定金一方现无法履行涉案房屋更名义务，应当双倍返还张坤定金64万元。故对张坤主张赵春玲、周绪玉双方返还定金64万元及购房款28万元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。本案中，张坤要求赵春玲、周绪玉赔偿其房屋差价损失，但由于张坤、赵春玲、周绪玉在订立涉案房屋买卖合同时，对涉案房屋尚未办理权属证书的事实双方均知情，现涉案房屋无法更名导致合同目的无法实现，从而解除涉案房屋买卖合同，故张坤对该合同解除亦有一定过错，且赵春玲、周绪玉已经双倍返还张坤定金，亦足以弥补张坤因解除合同造成的损失，故对张坤申请对涉案房屋市场价值进行评估的鉴定，不予准许。对张坤主张赵春玲、周绪玉赔偿房屋差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中国人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条之规定，一审法院判决：一、解除张坤与赵春玲、周绪玉签订的关于日照市东港区永利国际小区3号楼2单元2602室的房屋买卖合同；二、赵春玲、周绪玉于判决生效之日起七日内双倍返还原告张坤定金64万元；三、赵春玲、周绪玉于判决生效之日起七日内返还张坤购房款28万元；四、驳回张坤本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，保全费5000元，均由赵春玲、周绪玉负担。 二审中，上诉人提交委托诉讼代理人刘静、丁凤对新永利公司工作人员丁相茹做的调查笔录，证明房屋更名必须双方到场，只有上诉人到场的情况下无法办理更名手续，被上诉人在双方约定的2018年6月30日前并未到场办理更名手续，被上诉人存在违约。被上诉人对该调查笔录不认可，认为该笔录是上诉人的代理人单独做的，没有证据效力；上诉人自2018年5月29日收到被上诉人10万元后再没联系过被上诉人，不是因为被上诉人没有到场办理更名，是因为上诉人一直未联系被上诉人；在双方2019年7月26日最后一次联系时，上诉人还是说可以卖房子给被上诉人，只是联系不到新永利公司的领导。 本院查明：2018年8月，张坤以赵春玲、周绪玉为被告诉至一审法院，诉讼请求为：“判令两被告继续履行房屋买卖合同并于本判决生效后立即为原告办理房产更名过户等有关手续”。赵春玲、周绪玉辩称“……双方对更名的时间有明确的约定，即最晚不超过2018年6月30日，但原告时间到期后并未履行付款及办理更名手续的义务，造成目前该房屋已经无法更名……造成不能更名的原因在于原告未按照双方的协议履行，因此原告的诉求应依法驳回”。该案以张坤撤诉结案。 二审过程中，对于上诉人主张的涉案房屋的更名手续需本案双方当事人同时到新永利公司办理，被上诉人予以认可。 对于双方确定最迟2018年6月30日前办理完房屋买卖事宜后至2018年6月30日双方就更名及付款事宜是否有过协商的问题，两上诉人主张双方在2018年5月29日至6月21日间曾电话联系过一次，被上诉人仍承诺2018年6月30日前办完，对此被上诉人未提供证据。被上诉人主张2019年5月29日被上诉人向两上诉人转款10万元后双方未再联系，直至2018年7月下旬被上诉人主动联系上诉人。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方争议主要问题为：一、涉案房屋买卖合同效力问题；二、涉案房屋买卖合同履行过程中两上诉人是否存在违约行为、应否承担违约责任的问题；三、本案应否适用定金罚则的问题。 关于涉案房屋买卖合同效力问题。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。两上诉人向房屋的开发商新永利公司交纳了部分房款预定了涉案房屋，双方尚未签订商品房买卖合同，新永利公司对于两上诉人对外转让涉案房屋没有异议，本案双方当事人通过短信、微信的方式沟通协商达成了通过至新永利公司办理更名的方式买卖涉案房屋的合意。两上诉人尚未取得涉案房屋的所有权，其仅是将其与新永利公司签订房屋买卖合同的权利和义务一并转让给被上诉人，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同实为合同权利义务的概括转让。两上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系双方当事人自愿订立，且并不违反法律法规的效力性强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，应属有效。两上诉人关于双方之间房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于涉案房屋买卖合同履行过程中两上诉人是否存在违约行为、应否承担违约责任的问题。根据上诉人提交的2018年7月25日的电话录音可以看出，双方于2018年5月通过电话确定房屋买卖事宜于2018年6月21日前办完，最迟不超过2018年6月30日。此前被上诉人已向两上诉人交付了60万元的款项，剩余的买卖房屋事宜包括至新永利公司办理更名手续及被上诉人支付剩余房款。办理涉案房屋的更名手续需要两上诉人与新永利公司沟通协调，并由两上诉人与被上诉人确定具体日期共同到新永利公司办理更名手续，双方虽然确定2018年6月21日前至迟不超过2018年6月30日前办理完房屋买卖事宜，但双方并未约定明确具体的至新永利公司办理更名手续的日期，该日期需要双方另行确定。但在2018年6月30日前双方并未就该问题进行沟通协商，双方亦未督促对方办理更名手续或支付剩余房款。直至2018年7月下旬，被上诉人联系两上诉人要求办理更名手续，双方产生分歧未达成一致，后被上诉人诉至一审法院要求继续履行双方之间的合同，两上诉人抗辩以被上诉人未按期履行义务导致无法办理更名手续为由不同意继续履行合同。双方关于2018年6月30日前办理完房屋买卖事宜的约定对双方均有约束力，此前双方应积极沟通联系确定具体日期办理更名及付款事宜以确保在该日期前办完相关事项，但在此过程中双方对具体办理更名手续、付款等事宜及具体时间未再进行沟通协商，导致本案房屋买卖合同未能在双方约定的2018年6月30日前履行完毕。双方未约定如在2018年6月30日前未办理完房屋买卖事宜双方房屋买卖合同终止或解除，且双方之间房屋买卖合同未能在2018年6月30日前履行完毕是双方当事人约定不明及未及时沟通协商造成的，根据一审法院向新永利公司调查的情况看，在被上诉人向两上诉人要求继续履行合同时不存在两上诉人主张的2018年6月30日以后新永利公司不再同意办理更名手续的情况，亦不存在合同不能继续履行的其他情形，双方应另行协商确定具体日期办理更名手续及支付剩余房款。综上，在被上诉人积极要求继续履行房屋买卖合同的情况下，两上诉人拒绝继续履行合同无约定事由亦不符合法律的规定，两上诉人的行为已构成违约，应承担相应违约责任，被上诉人要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院判决解除双方之间的合同正确。两上诉人关于其不存在违约行为，被上诉人存在违约行为导致合同不能继续履行的上诉理由不能成立，本院不予采信。 三、关于本案应否适用定金罚则的问题。2018年3月2日，被上诉人向上诉人赵春玲转款32万元，转款时备注“房款定金”，且发短信询问赵春玲“转的32万房款定金收到了吗”，上诉人赵春玲回复“你好，你转账的32万房子款我以收到，收款人周绪玉”。根据双方的转款记录及微信记录，被上诉人明确该32万元为定金，上诉人赵春玲未予明确，但在一审法院处理的（2018）鲁1102民初7007号民事案件中2018年10月12日的法庭审理笔录中，两上诉人特别授权的委托诉讼代理人陈述“对于退款，在2018年7月30日赵春玲给张坤打电话，告知我方可以在扣除因张坤违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回张坤，但是张坤不接受”，根据该笔录可以看出，两上诉人亦认可该款项为定金。一审法院综合双方的转款记录、微信记录及两上诉人在另案中的陈述，结合房产交易中普遍约定定金的交易习惯，一审法院认定该32万元为定金符合本案实际。因两上诉人违约导致合同解除，一审判决两上诉人双倍返还定金并无不当。两上诉人关于32万元并非定金的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10元，由上诉人赵春玲、周绪玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘玉玉 二〇二〇年三月十六日 法官助理王莹莹 书记员刘一凤