上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终230号上诉人（原审被告）：李玉良，男，1972年11月19日生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：***，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓松茂，男，1952年10月28日生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王伟，上海旭路伟光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑友庆，上海旭路伟光律师事务所律师。上诉人李玉良因与被上诉人邓松茂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69251号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓松茂一审诉讼请求。事实和理由：根据“买卖不破租赁”的法律规定，邓松茂成为系争房屋产权人后，应当继续履行李玉良与该房屋原产权人童某签订的房屋租赁合同。邓松茂以胁迫手段，使李玉良在违背真实意思的情况下与其就系争房屋重新签订租赁合同，大幅提高租金标准，该合同应予撤销。即便法院认定双方租赁合同合法有效，因李玉良于2019年10月9日一审庭审时，已正式通知邓松茂收回系争房屋，故李玉良仅需支付租金至该日。此外，一审判决李玉良承担相当于四个月租金标准的违约金，明显过高，请求二审法院予以调整。邓松茂辩称，不同意李玉良的上诉请求。系争租赁合同系双方真实意思表示。李玉良未按约支付租金，给邓松茂造成重大损失，一审判决确定的违约金金额合理，无需调整。邓松茂向一审法院起诉请求：1.判令解除邓松茂与李玉良于2019年4月14日签订的《商铺租赁合同》；2.判令李玉良搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX层和XX号XX层房屋，并将上述房屋返还给邓松茂；3.判令李玉良支付自2019年2月18日起至实际迁出之日止的租金（按照人民币3万元/月的标准计算）；4.判令李玉良支付解约违约金12万元。一审法院认定事实：2014年2月28日，李玉良及妻子彭某与系争房屋原产权人童某签订《上海市房屋租赁合同》，约定，童某将系争房屋出租给李玉良及彭某，租赁期限自2014年4月10日至2017年3月31日。合同签订后，童某向李玉良及彭某交付了系争房屋。2017年3月，李玉良及彭某与童某签订《房屋租赁合同续租合同》，约定，童某将系争房屋出租给李玉良及彭某，租赁期限自2017年4月9日至2020年4月8日。2019年1月28日，上海市闵行区人民法院出具《成交确认书》，载明，处置单位为上海市闵行区人民法院，标的物为上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX层和XX号XX层，用户名为邓松茂，拍卖成交价格为6,924,000元。2019年3月12日，上海市闵行区人民法院出具（2018）沪0112执1591号执行裁定书，裁定系争房屋所有权及相应其他权利归买受人邓松茂所有，邓松茂可持该裁定书到上海市浦东新区不动产登记事务中心办理相关产权过户登记手续。2019年3月28日，邓松茂取得XX镇XX路XX号1层房屋（以下简称XX号房屋）的房地产权证。2019年4月2日，邓松茂取得XX镇XX路XX号1层房屋（以下简称XX号房屋）的房地产权证。2019年4月14日，邓松茂与李玉良签订《商铺租赁合同》，约定，邓松茂将系争房屋出租给李玉良使用，租赁期限自2019年2月18日至2020年4月30日。双方同意该商铺年租金为36万元。租金按每3个月一付，李玉良应在该商铺租赁合同生效十日内支付首期租金，以后每期租金提前十五日支付。如李玉良逾期支付租金及应付的相关费用，则每逾期一日须支付给邓松茂应付而未付金额的1%作为滞纳金，超过15日未付，且非本合同约定或不可抗力原因则视为李玉良违约，邓松茂有权追究李玉良违约金及李玉良欠交的租金及其他费用，有权以保证金抵充以上费用，并有权终止合同收回该商铺。如抵充不足或造成其他损失的，李玉良还应予以赔偿。双方商定违约金相当于4个月租金。双方签订合同之日起，李玉良如未按本合同的条款履行（包括逾期支付租金），并且未征得邓松茂谅解的情况下，则视为违约，邓松茂有权单方面终止合同，并要求李玉良支付各项拖欠款，有权要求李玉良支付违约金（邓松茂有权将保证金冲抵部分违约金）。2019年4月15日，邓松茂与李玉良签订《补充协议》，约定，“本人邓松茂在2019年1月28日于公拍网拍的标的物，上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层、XX号1层，并于2019年2月18日付清剩余房款后，该房屋的所有权归邓松茂本人所有，因此自2019年2月18日开始的租金由房东本人收取。由于该房屋目前处于仍有租户的状态，但是你给出的租赁合同法院不承认，是无效合同，且你并非是原房东。本人原本欲收回房屋，由于你的积极联系，本人予以谅解。同意签订租赁合同租期从2019年2月18日至2020年4月30日。”李玉良将系争房屋转租给他人开设美容店等5家店铺。李玉良自2019年2月18日起未支付过租金。一审诉讼中，邓松茂表示因李玉良违约导致合同解除，其对装修不同意利用，不同意赔偿装饰装修残值损失。一审法院认为，李玉良主张《商铺租赁合同》是在邓松茂多次滋扰租户，受胁迫情况下签订。首先，李玉良对《商铺租赁合同》及《补充协议》上的签字及画押的真实性均无异议。其次，李玉良未提供报警等相关书面证据证明《商铺租赁合同》是在胁迫情况下签订。再次，李玉良申请证人出庭作证，因三位证人均是次承租人，与李玉良有利害关系，故对证人的证言，不予采信。最后，邓松茂与李玉良签订《补充协议》，李玉良同意自2019年2月18日起租金由邓松茂收取，租赁期限自2019年2月18日至2020年4月30日。综上，对李玉良的主张，一审法院难以采信。邓松茂与李玉良签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，李玉良逾期支付租金超过15日，邓松茂有权解除合同。李玉良自2019年2月18日起欠付租金至今，邓松茂要求解除《商铺租赁合同》，符合合同约定，应予准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》解除后，李玉良理应从系争房屋中迁出并将上述房屋返还给邓松茂。李玉良使用系争房屋，理应按照合同约定支付租金，故对邓松茂要求李玉良支付自2019年2月18日起按照每月3万元标准计算至实际迁出之日止租金的诉请，予以支持。因李玉良违约致使合同解除，邓松茂要求李玉良支付解约违约金12万元的诉请符合合同约定，亦予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一九年十月十六日作出判决：一、邓松茂与李玉良于2019年4月14日签订《商铺租赁合同》解除；二、李玉良于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX层和XX号XX层房屋中迁出并将上述房屋返还给邓松茂；三、李玉良于判决生效之日起十日内支付给邓松茂自2019年2月18日起按照每月3万元标准计算至实际迁出之日止的租金；四、李玉良于判决生效之日起十日内支付给邓松茂解约违约金120,000元。案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，由李玉良负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，一审判决后，因XX号房屋空置，邓松茂向李玉良发送书面通知，表示要收回XX号房屋。李玉良于2019年12月15日收到该书面通知。邓松茂自述，其于2019年12月17日通过撬锁方式，自行收回了XX号房屋。二审中，李玉良陈述，其知晓“买卖不破租赁”的法律规定，并就此与邓松茂多次联系，但邓松茂不予理睬，反而扬言不再将系争房屋出租给李玉良，并滋扰次承租人的正常经营活动。李玉良为避免违反转租合同约定造成更大损失，不得已与邓松茂签订《商铺租赁合同》。该合同并非其真实意思表示。李玉良另称，《商铺租赁合同》项下XX号房屋、XX号房屋的租金标准均为每月15,000元。对此，邓松茂并未提出异议。本院认为，本案双方二审中的主要争议在于，李玉良是否系受邓松茂胁迫而签订系争租赁合同，邓松茂是否存在拒绝受领系争房屋的行为，系争租赁合同约定的违约金是否存在过分高于邓松茂损失的情形。首先，“买卖不破租赁”的原则为我国合同法第二百二十九条所明确规定，如李玉良所述，在邓松茂通过拍卖取得系争房屋产权后，其有权要求邓松茂继续履行其与系争房屋原产权人签订的租赁合同。邓松茂拒绝履行，甚或存在李玉良主张的滋扰次承租人的情况，李玉良或次承租人可要求邓松茂承担违约责任或侵权责任。也就是说，李玉良有充分的意思自由，选择同意或拒绝与邓松茂重新签订租赁合同。李玉良主张系争租赁合同系受胁迫而订立，不能成立。其次，邓松茂提起本案诉讼后，李玉良在答辩时要求驳回邓松茂全部诉讼请求。而且，截至目前，XX号房屋实际仍有次承租人占有使用。在此情形下，李玉良于一审庭审中仅仅口头表示愿意返还系争房屋，不能直接视为其同意解除合同，且同意返还系争房屋，更不能认定邓松茂构成拒绝受领。因此，李玉良主张租金仅应支付至2019年10月9日，缺乏依据。鉴于双方于二审中确认，一审判决后，邓松茂向李玉良发出书面通知，表示将收回XX号房屋，且其已于2019年12月17日收回XX号房屋，故李玉良就该房屋租金应支付至2019年12月17日。再次，系争租赁合同并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效。李玉良于系争租赁合同订立后，无正当理由未支付任何租金，已构成严重违约，邓松茂依据合同约定要求解除合同并要求李玉良支付违约金依据充分。李玉良申请对合同约定违约金进行调整，但并未提交任何证据证明约定违约金存在过分高于邓松茂实际损失的情形，本院难以支持。综上，李玉良的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。鉴于邓松茂自认于2019年12月17日收回XX号房屋，故一审判决相应部分予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69251号民事判决第一项、第四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69251号民事判决第二项、第三项；三、李玉良于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层房屋返还给邓松茂；四、李玉良于本判决生效之日起十日内支付给邓松茂上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层房屋2019年2月18日起至2019年12月17日止按照每月15,000元标准计算的租金；五、李玉良于本判决生效之日起十日内支付给邓松茂上海市浦东新区XX镇XX路XX号1层房屋2019年2月18日起至返还邓松茂上述房屋之日止按照每月15,000元标准计算的租金及占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,900元，减半收取计2,450元，二审案件受理费4,900元，均由李玉良负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月二十三日书记员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……