河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6895号上诉人（原审被告、反诉原告）：金海红，男，1973年5月6日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：王光晓，河南公朴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘东梅，女，1982年4月19日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳娜，女，1983年10月23日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。二被上诉人委托诉讼代理人：刘英宇、随刚建，河南言华律师事务所律师。上诉人金海红因与被上诉人刘东梅、柳娜房屋租赁合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2019）豫1426民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人金海红的委托代理人王光晓，被上诉人刘东梅、柳娜及其委托诉讼代理人随建刚、刘英宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海红向本院提出上诉请求：撤销原审判决第二项，即金海红支付柳娜、刘东梅房屋租金29293.2元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方于2016年5月20日签订租赁合同，租期五年。2019年5月，双方协商一致口头达成协议，解除合同。上诉人于2019年6月10日前搬出，5月22日之后的房租按原合同约定租金按日计算（年租金/360），上诉人已于2019年6月17日搬出。在一审中，上诉人申请证人孟某、代某出庭作证，已证实双方解除合同的事实，但一审法院无视这一证据，做出双方未解除合同的错误认定。并在无任何依据的情况下，判决上诉人支付至2019年11月1日的租金29393.2元，请求二审予以撤销。刘东梅、柳娜答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，但一审法院未判决上诉人向被上诉人支付物业费用。刘东梅、柳娜向一审法院提出诉讼请求：1、判决金海红支付租金66000元、物业管理费20346元，合计86346元；2、诉讼费由金海红负担。金海红向一审法院提出反诉请求：解除双方的租赁合同，诉讼费用由刘东梅、柳娜承担。一审法院认定，2016年10月8日，柳娜、刘东梅从河南京都置业有限公司分别购得商铺四套，分别为夏邑县华丰易佰A1#幢1-2层120、121铺、118、119铺。2016年5月20日刘东梅、柳娜作为甲方，金海红作为乙方，双方签订了《门面租赁合同书》一份，甲方将其购买的坐落于商丘市夏邑县华丰易佰四间门面房565平方米出租给乙方使用，双方约定：租期5年，即从2016年5月22日至2021年5月22日，前三年租金为每年60000元，第四年租金上浮10%，为66000元，第五年上浮15%，为75900元；租金的缴纳方式为年交，先交后用，乙方应于每年3月22日前主动交给甲方当年租金；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金5000元，租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；在租赁期间内，因租赁门面所产生的水、电、煤气（天然气）、卫生费、物业管理费等费用由乙方自行承担。合同签订后，金海红按约交付了前三年的租金，2019年6月份通过微信方式刘东梅催要房租，金海红不想继续承租，双方就物业管理费、租金等协商未果，2019年6月16日金海红从涉案房屋搬出并给刘东梅微信留言。柳娜、刘东梅起诉要求给付租金及物业管理费，金海红反诉要求解除租赁合同，双方形成纠纷。一审法院认为，柳娜、刘东梅与金海红签订的《门面租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定租期为五年，在第三年租期届满后，作为承租方的金海红不想继续承租，在和出租方的柳娜、刘东梅协商未果的情况下，单方搬离涉案房屋，其行为不符合合同约定和法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。出租方起诉并未要求解除租赁合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，双方之间的房屋租赁合同已无继续存续的现实意义，经法院释明，作为出租方的柳娜、刘东梅同意从2019年11月1日起解除合同，予以支持。从2019年5月23日至2019年11月1日合计162天，期间产生的租金为29293.2元［（66000元÷365天）×162天］，此租金29293.2元金海红应予支付。柳娜、刘东梅要求的物业管理费，其未实际支出，也未提交充分有效证据证明其合理性，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）柳娜（刘娜）、刘东梅与被告（反诉原告）金海红2016年5月20日签订的《门面租赁合同书》；二、被告（反诉原告）金海红支付原告（反诉被告）柳娜（刘娜）、刘东梅房屋租金29293.2元，于判决生效后七日内付清；三、驳回原告（反诉被告）柳娜（刘娜）、刘东梅的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1958元、保全费883元，合计2841元，由金海红负担964元、柳娜（刘娜）、刘东梅负担1877元，反诉案件受理费50元（已减半）由金海红负担。本院二审查明的事实除同一审相同外，另查明：金海红在租赁期间未缴纳物业费，导致房屋自2019年5月份就不能正常用电。金海红向刘东梅通知退房时，租赁房屋无法正常用电。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议是租赁合同的解除时间。从刘东梅提供的微信聊天记录看，双方在5月份，曾协商过提前解除合同及逾期租金计算事宜，刘冬梅让金海红当即支付20天的房租3616元，但金海红未予支付。金海红未依约缴纳物业费，双方均知晓。同时，金海红在2019年6月16日晚微信通知刘东梅接收房屋、另行租赁时，刘东梅也未明确表示同意解除租赁合同。正常情况下，在承租人欠付房租、欠缴物业费、租赁房屋断电影响出租人正常使用、再次出租的情况下，作为出租人是不会同意解除合同的。2019年6月14日，刘东梅、柳娜诉至法院要求金海红继续履行合同，缴纳物业费。故本院认定双方未就提前解除租赁合同达成一致意见。在此情况下，金海红单方搬离租赁房屋，不产生解除租赁合同的效力。一审法院根据案件具体情况，确定双方租赁合同从2019年11月1日解除并无不妥。关于金海红应支付的房屋租金（损失）问题。金海红在庭审及反诉状中陈述自己于2019年6月17日搬出，并在微信中通知到刘东梅。故金海红应承担2019年5月23日至2019年6月17日间的房屋租金4701.37元（66000/365＊26）。因双方并未办理房屋交接手续，刘东梅、柳娜也未及时接收房屋。房屋无法正常用电影响刘东梅、柳娜正常使用和再次出租，主要责任在金海红，而刘东梅、柳娜未及时接收房屋，也应对扩大的损失承担一定责任。故对2019年6月18日至2019年11月1日间的租金（损失），本院酌定由金海红承担60%的责任，即14863.56元（66000/365＊137＊0.6），刘东梅、柳娜承担40%的责任。故金海红应向刘东梅、柳娜支付房屋租金及损失共计19564.93（4701.37＋14863.56）元。关于5000元的押金问题。金海红在2019年5月份不能正常用电，综合双方聊天记录、刘东梅陈述及合同约定（因租赁门面所产生的水、电、煤气、天然气、卫生费、物业管理费等费用由金海红承担），本院认定房屋断电原因是由于涉案房屋未缴纳物业费所致，而物业费依约应由金海红缴纳，金海红未缴纳物业费，存在违约行为。同时，金海红依约应先付租金后用房屋，金海红对此也存在违约行为。基于金海红存在的违约行为，故依据双方合同约定，该5000元押金不再退还，也不能以此抵扣租金。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持夏邑县人民法院（2019）豫1426民初3602号民事判决的第一项；二、撤销夏邑县人民法院（2019）豫1426民初3602号民事判决的第二项、第三项；三、金海红于本判决生效后七日内支付刘东梅、柳娜房屋租金（损失）19564.93元；四、驳回刘东梅、柳娜的其他诉讼请求。如果未按本院确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费用2841元，反诉案件受理费50元（已减半），二审案件受理费532元，合计3423元，由金海红承担775元，刘东梅、柳娜承担2648元。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  段智明审判员  白中哲二〇二〇年三月十九日书记员  王楠楠