重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0110民初3328号 原告：重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，住所地重庆市綦江区（原万盛区）勤俭路32号，组织机构代码67336131-0。 负责人：**，该中心主任。 委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。 被告：重庆新台房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路61号附1号，统一社会信用代码91500110075692996R。 法定代表人：张峥，执行董事。 委托诉讼代理人：王垒，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。 原告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心（以下简称：万盛保障房管理中心）诉被告重庆新台房地产开发有限公司（以下简称：新台公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告万盛保障房管理中心的负责人**及其委托诉讼代理人阳长荣和杨莹、被告新台公司的委托诉讼代理人王垒到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方向本院申请庭外和解，但未达成一致的和解意见。本案现已审理终结。 原告万盛保障房管理中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告归还原告借款11184630.14元，并支付利息暂定金额790446.92元（以11184630.14元为基数，从2017年8月5日起，按照中国人民银行同期基准贷款利率的二倍，计算逾期还款利息至付清为止）；2、判决被告逾期未清偿完毕上述借款本息时，将抵押房屋3487.6平方米（位于万盛经开区莲池路168号附1号，建筑面积404.58㎡，莲池路160号附7号2X1，建筑面积1150.37㎡；莲池路160号附7号2X2，建筑面积391.14㎡；莲池路160号附7号3X1，建筑面积1150.37㎡；莲池路160号附7号3X2，建筑面积391.14㎡）按建筑面积2800元每平方米的单价抵偿给原告，等额用于清偿上述部分借款本息；3、本案诉讼费用、律师服务费19万元由被告承担。诉讼中，原告万盛保障房管理中心变更诉讼请求为：1、依法判决被告归还原告借款10944141元，并支付利息（以10944141元为基数，从2019年5月27日起，按照中国人民银行同期基准贷款利率二倍，计算逾期还款利息至付清为止）；2、判决被告逾期未清偿完毕上述借款本息时，原告对被告位于万盛经开区莲池路160号附7号2X1（产权证号：渝2016万盛区不动产权第001076XXX号，建筑面积1150.37㎡）办公房屋拍卖、处置的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用、律师服务费19万元由被告承担。事实和理由：因被告开发建设的老街C2-XX项目资金周转困难，根据万盛经开区管委会2016年4月26日的会议纪要，原告出借2000万元给被告，被告将其开发建设的项目部分物业抵押给原告，双方于2016年5月签订《借款协议》。原告分别于2016年5月25日、6月6日分两次通过银行转账的方式将2000万元借款支付至被告指定账户。被告亦按照协议将约定房屋抵押登记的权利人给原告。借款期限届满后，被告仅偿还部分借款本息，原告特向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。 被告新台公司辩称，原、被告之间的借款属实，我司已经偿还12000000元，应当计为本金，具体尚欠原告的金额需核实确定。我司也在积极筹款，和原告协商解决。对于合同约定的2800元每平方抵偿给原告，我司不予认可。对于律师服务费存有异议。 本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，新台公司作为借款人（甲方）与万盛保障房管理中心作为出借人（乙方）签订《借款协议》。该协议约定：“借款金额20000000元；借款用途为专项用于老街C2-XX项目工程建设资金周转；借款期限6个月，自2016年5月11日起至2016年11月10日止，从实际放款日开始计算；借款利息为从乙方实际划款给甲方之日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算利息至本金还清为止；借款期限届满后若乙方仍未能归还全部借款，乙方有权要求甲方随时归还本息，且按本协议约定继续计算逾期还款利息至付清为止；甲方自愿向乙方提供万盛老街C2-XX项目的商业房屋资产，提交相关资料以在建工程名义办理抵押登记，本协议借款和利息等含在甲方已抵押登记的资产内，抵押的住宅房屋或商业房屋按照均价2800元平方米计算，甲方向乙方提供的抵押物总价值应不少于人民币2100万元；甲方逾期还款，乙方有权将甲方抵押后已建成并验收合格的商业房屋或住宅房屋进行以房抵款，双方今后不再对该商业房屋进行房屋价值评估，均按建筑面积单价2800元/平方米计价一次性进行抵偿完毕；甲方未按时足额归还全部借款和利息，乙方除有权要求甲方归还全部款项和按本协议约定责任执行外，乙方还有权按照甲方应还款金额和本协议约定的利息加收甲方一倍的逾期利息至甲方付清为止；任何一方违约，除承担案件诉讼费用外，还应承担守约方的律师服务费和因案件而支出的合理费用”等内容。 合同签订后，万盛保障房管理中心于2016年5月25日向新台公司转账10000000元，于2016年6月6日向新台公司转账10000000元。之后，万盛保障房管理中心与新台公司就《借款协议》中约定用于抵押的房屋在不动产登记机构办理了抵押登记，其中包括位于万盛经开区莲池路160号附7号2X1办公房屋（产权证号：渝2016万盛区不动产权第001076940号，建筑面积1150.37㎡）。 借款期限届满后，新台公司未能偿还借款，双方经协商同意该笔借款展期6个月。2017年8月4日，新台公司委托重庆盛欣贸易经营管理有限公司向万盛保障房管理中心支付款项10000000元。2019年4月8日，万盛保障房管理中心以新台公司逾期未偿还借款为由诉至本院，要求判如所请。万盛保障房管理中心因委托诉讼代理人参加本次诉讼，支出律师服务费190000元。诉讼中，新台公司于2019年5月27日向万盛保障房管理中心支付款项2000000元。 前述事实，有《借款协议》、银行进账单、不动产登记证明、收据、客户付款回单、法律事务委托合同、增值税发票及当事人陈述等证据在案为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。 本院认为，万盛保障房管理中心与新台公司签订《借款协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。万盛保障房管理中心已按照约定向新台公司发放了借款，新台公司应按照约定履行还款付息义务。现新台公司未按照约定清偿借款本息，已构成违约，应当承担相应的违约责任。 一、关于新台公司尚欠借款本金的数额问题。 万盛保障房管理中心于2016年5月25日向新台公司发放借款10000000元，根据双方的约定，借款期限届满之日为2017年5月24日；万盛保障房管理中心于2016年6月6日向新台公司发放借款10000000元，根据双方的约定，借款期限届满之日为2017年6月5日。截至2017年8月4日，2016年5月25日的借款借期内利息为435000元（10000000元×4.35%），逾期利息为171616.44元（10000000元×4.35%×2÷365天×72天），共计606616.44元；截至2017年8月4日，2016年6月6日的借款借期内利息为435000元（10000000元×4.35%），逾期利息为143013.70元（10000000元×4.35%×2÷365天×60天），共计578013.70元；利息合计1184630.14元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。现双方对于还款的抵充顺序未约定，故新台公司于2017年8月4日偿还的10000000元应先偿还利息1184630.14元，剩余8815369.86元用于偿还本金，故新台公司截至2017年8月4日尚欠借款本金11184630.14元。 截至2019年5月26日，新台公司尚欠逾期利息1759510.86元（11184630.14元×4.35%×2÷365天×660天）。新台公司于2019年5月27日偿还2000000元，扣除逾期利息1759510.86元，剩余240489.14元用于偿还本金，故新台公司截至2019年5月27日尚欠借款本金10944141元。 二、关于新台公司应支付的利息问题。 双方约定新台公司未按时足额归还全部借款和利息，逾期利息按照中国人民银行同期基准贷款利率加收一倍计付。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经取消，故新台公司应支付的利息以10944141元为基数，自2019年5月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍计付，自2019年8月20日起至借款清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计付。 三、关于万盛保障房管理中心主张抵押房屋享有优先受偿权的问题。 新台公司自愿将位于万盛经开区莲池路160号附7号2X1办公房屋等房屋，为其在万盛保障房管理中心处的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，担保范围包括债务本息，故万盛保障房管理中心依法对上述房屋享有抵押权，有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。故万盛保障房管理中心主张新台公司逾期未清偿借款本息时，对位于万盛经开区莲池路160号附7号2X1办公房屋享有拍卖、处置的价款享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。 四、关于万盛保障房管理中心主张新台公司承担律师服务费的问题。 双方当事人之间的《借款协议》约定，任何一方违约，除承担案件诉讼费用外，还应承担守约方的律师服务费和因案件而支出的合理费用。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。万盛保障房管理中心为实现债权提起本案诉讼支出律师服务费190000元，该190000元为万盛保障房管理中心根据约定所必须负担的成本，应由新台公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆新台房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心偿还借款本金10944141元并支付相应利息（利息以10944141元为基数，自2019年5月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍计付，自2019年8月20日起至借款清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计付）； 二、被告重庆新台房地产开发有限公司逾期未清偿借款本息时，原告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心对位于万盛经开区莲池路160号附7号2X1办公房屋（产权证号：渝2016万盛区不动产权第001076XXX号，建筑面积1150.37㎡）享有抵押权，在其债权限额内有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿； 三、被告重庆新台房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心律师服务费190000元。 如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费93650元，减半收取46825元，诉讼保全费5000元，共计51825元，由被告重庆新台房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  张水林 二〇二〇年三月十日 书记员  杨维静