四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终538号 上诉人（原审原告）：张丽虹，女，1973年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：胡敏，四川少城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢明纺，女，1953年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人张丽虹因与被上诉人谢明纺合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初3109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张丽虹上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认《财产转让协议》无效；2.案件受理费由谢明纺承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，本案涉及的房产是城镇房地产，双方2014年5月24日签订《财产转让协议》时，谢明纺未依法取得权属证书，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项、《合同法》第五十二条第五项规定，该协议应认定为无效。 谢明纺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张丽虹的上诉。 张丽虹一审诉讼请求：1.确认张丽虹与谢明纺于2014年5月24日签订的《财产转让协议》无效；2.谢明纺返还张丽虹转让款168000元，并按同期银行贷款利率给付张丽虹资金利息至转让款归还为止（暂计算至起诉之日止为33600元）；3.案件受理费由谢明纺承担。 一审法院认定事实：2014年5月24日，甲方翁明均、谢明纺与乙方张丽虹签订《财产转让协议》，约定：经甲、乙双方协商，将甲方在石马村（原杜涛锦苑花木有限公司）现宜宾市翠屏区洗涤中心文芝泽租用土地上所建砖混结构房屋一楼一底及坝子和房屋全部附件转让给乙方。甲、乙双方本着友好协商达成如下协议：一、房屋基本情况：甲方自愿将坐落在社宜宾市翠屏区酒乡洗涤中心文芝泽租用土地所建的砖混结构房屋一楼一底及坝子，面积约200平方米及水、电、天然气户头，房屋设施全部转让给乙方（除甲方动用家具及空调）。占地情况分别是租赁文芝泽土地和周章明20平方米土地。二、价格：双方议定上述房地产及第一条全部内容总价款为人民币大写壹拾陆万捌仟元整（小写：￥168000元）。协议中还约定了房屋价款的支付事宜及房屋交付的相关事宜等。翁明均和谢明纺在甲方处签名捺印，张丽虹在乙方处签名捺印。谢明纺按约向张丽虹交付了案涉房屋和坝子。庭审中，谢明纺认可收到了168000元全部价款。 2014年5月24日，谢明纺书写一份《收条》载明：“今收到宜宾陆港物流园区房屋转让预付款贰万元。20000元。收款人谢明纺2014年5月24日”。2014年6月20日，谢明纺再次书写一份《收条》载明：“今收到陆港物流房屋转让款壹拾万元正。收款人谢明纺2014年6月20日”。2014年7月11日，翁明均签署一张领款单载明：“转让房余款48000元，所有款项已付清。”张丽虹为证明以上款项来源，向一审法院提交一份张丽虹宜宾市商业银行（账号62×××62）的银行流水明细，该份银行流水凭证显示：张丽虹于2014年5月23日有多笔流水，显示ＣＤＭ、转出、转入；于2014年6月20日取款16万元现金；于2014年7月11日多笔异地取款。 2014年11月26日，谢明纺、翁明均共同出具一份《证明》，载明：“本人证实：2014年5月24日，文芝泽与张丽虹共同商议购买我位于社的房屋，双方议定总价款16.8万。张丽虹在签订合同和支付价款时，要求写成陆港物流公司的名义给我购买，实际上是张丽虹与文芝泽共同给我购买的”，谢明纺、翁明均均在证明人处签名捺印。2019年11月29日，宜宾陆港物流有限公司向一审法院出具一份《情况说明》，载明：“宜宾市翠屏区人民法院：张丽虹购买谢明纺、翁明均翠屏区菜坝镇石马村（原杜涛锦苑花木有限公司）现宜宾市翠屏区洗涤中心文芝泽租用土地上所建砖混结构房屋一楼一底及坝子是张丽虹个人行为，我公司没有签订合同也没有出资”，并加盖有宜宾陆港物流有限公司的印章。 审理过程中，张丽虹向一审法院申请调查令，调取案涉房屋位置即位于宜宾市翠屏区酒乡洗涤中心文芝泽租用土地上所建砖混结构房屋一楼一底及坝子和房屋的土地权属。根据在宜宾市翠屏区不动产登记中心调取的资料显示：位于宜宾市翠屏区社的土地类型原为划拨，原土地使用者为宜宾锦苑花木有限责任公司，原土地使用证号为宜市翠国用（2000）字第××号，原产权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号。后宜宾锦苑花木有限责任公司以资抵债，刘仁田于2015年9月28日通过拍卖取得案涉地产，2018年5月11日办理不动产登记。不动产登记证书存根显示：权利人为刘仁田，不动产权证号为川（2018）宜宾市不动产权第××号，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为划拨／市场化商品房，附记载明：一层为营业，二层为办公，宗地内有建筑物2幢，该幢楼不能单独设定转移、抵押。翠屏区菜坝镇石马六社1幢、2幢所有权人均为刘仁田，不动产权证号为川（2018）宜宾市不动产权第××号、第××号。 另查明，翁明均于2016年12月17日死亡并注销户籍，翁明均生前与谢明纺系夫妻关系。翁明均和谢明纺共育有两个儿子翁清、翁清华。故一审法院依法登报公告寻找翁明均的其他继承人表明是否参加诉讼，公告期满无人主张权利。一审法院于2019年11月18日依法向翁清、翁清华、谢明纺进行询问并制作《询问笔录》，翁清、翁清华、谢明纺均在笔录中表示明确放弃继承翁明均的遗产。 一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《财产转让协议》的效力问题。合同签订后，谢明纺按约向张丽虹交付了约定的财产（案涉房屋和坝子），张丽虹自接收起使用至今已5年。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，除非由法律效力性规定或者合同另有约定，不能因案涉房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的效力。本案中，张丽虹未向法院明确双方签订的合同违反法律效力性规定的法律依据，且《财产转让协议》中未就办理过户问题进行约定，而是谢明纺依约交付约定转移的财产，张丽虹支付的价款进行约定。故双方签订的《财产转让协议》合法有效，不违反法律规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。现张丽虹以谢明纺不具备案涉转让财产的所有权而不能进行转让为由，向法院主张合同无效，结合前述认定，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，张丽虹诉请确认双方于2015年5月24日签订的财产转让协议无效，于法无据，一审法院不予支持。 关于张丽虹诉请谢明纺返还转让款168000元，并按同期银行贷款利率向原告给付资金占用利息，鉴于前述认定协议有效，张丽虹该项诉请不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告张丽虹的诉讼请求。案件受理费4324元，减半收取计2162元，案件保全费1360元，合计3522元，由原告张丽虹负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点为案涉《财产转让协议》的效力问题。结合一、二审查明事实，该转让协议应属有效。理由如下： 一是从本案的转让协议内容来看，协议明确约定了案涉转让房屋及坝子系建造在社宜宾市翠屏区酒乡洗涤中心文芝泽租用土地所建的砖混结构房屋一楼一底及坝子，面积约200平方米及水、电、天然气户头，房屋设施全部转让给乙方（除甲方动用家具及空调）。占地情况分别是租赁文芝泽土地和周章明20平方米土地。张丽虹对房屋的权属状况及土地性质有清晰的认知； 二是从缔约的过程来看，根据一审查明事实，一审卷第133页庭审笔录载明，张丽虹陈述，案涉房屋系文芝泽介绍谢明纺与翁明均卖给张丽虹的，文芝泽是场地承租人。从该陈述来看，张丽虹对土地性质、房屋权属、土地承租人是明确知晓的，且场地承租人文芝泽对谢明纺与翁明均处分其租用土地上的房屋是认可的。 三是从法律规定来看，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”本案中，张丽虹主张该房屋转让协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条相关规定，应属无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》将“强制性规定”明确限定为“效力性强制性规定”。结合本案中所保护的法益、违法行为的法律后果以及交易后张丽虹实际占有使用案涉房屋长达五年之久的客观事实，案涉《财产转让协议》并不存在破坏市场秩序、损害第三人合法权益、交易标的禁止买卖、交易方式严重违法等情形。故本案中，从保护交易安全的角度出发，即便存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的情形，亦应属于违反“管理性强制性规定”。 四是从无权处分的规定来看，本案中，张丽虹系以无权处分行为主张《财产转让协议》无效，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，无权处分合同应属有效合同。若合同目的不能实现的，守约方可主张解除合同，向违约方主张违约责任。 综上所述，上诉人张丽虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元由张丽虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年三月二十日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧