云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初33号原告：周海龙，男，汉族，1978年8月28日出生，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：姚昌伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：罗祥兴，该公司员工，特别授权代理。原告周海龙与被告云南中豪置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚昌伟以及被告委托诉讼代理人罗祥兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告立即办理房屋权属证书；2、判令被告向原告支付自2011年12月10日至实际办理完毕之日止的延期办理房屋权属证书违约金，暂计算至2019年11月10日，为566333.13元（以1174965元为本金，按年利率6%计算）；3、判令被告向原告支付自2011年12月10日至实际办理完毕之日止的资金占用费29876.77元（暂计算至2019年11月10日，以61985元为本金，按年利率6%计算）；4、判令被告赔偿原告律师代理费3000元；5、本案诉讼费、保全费等实际产生的费用由被告承担。事实与理由：2011年1月14日，原告与被告签订了编号为ZC00142号《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第16层1616号写字楼，写字楼建筑面积为151.79㎡，合同总价款为1174965元，首付款为974965元，其佘价款20万元贷款支付（贷款已于2012年12月前全部结清）。2011年1月14日，被告还代收了维修基金23499元、契税35249元、印花税587元、工本费650元等相关费用。《商品房购销合同》约定交房时间为2011年11月30日前，同时该合同第十二条约定，被告应于原告办理完毕以下事项后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；3、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。合同签订后，原告依约向被告以首付款加贷款方式支付了商铺价款、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费等费用。后原告按约提交相关手续，被告向原告交付了房屋，但原告至今未取得房屋产权证书，给原告造成巨大损失，严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、根据原告的第一项诉请，我方已将办理资料移交昆明市不动产权属登记中心。2、原告的第二项诉请主张的起算时间有误，办理产权证的期限为交房后的180个工作日内，且该项目是重组项目，请求法院降低违约金。3、办证条件变更后，被告需重新收集当事人信息。4、关于资金占用费，双方并无约定，且原告已主张违约金，故该诉请无依据。5、双方并未约定律师费的负担事项，原告主张律师费无依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。对原告提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由原告以1174965元向被告购买被告开发建设的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第16层1616号房屋（用途为写字楼），房屋交付期限为2011年11月30日前。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即原告）办理完毕以下事项后，甲方（即被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”上述合同于2011年3月11日登记备案。被告于2010年7月9日开具收到原告“钻石卡”20万元的发票，于2010年9月12日开具收到原告定金454121.5元的发票，于2011年1月14日开具收到原告定金320843.5元的发票以及收到原告配套费、契税、印花税、工本费、维修基金合计61985元的发票。2011年12月10日，原、被告办理上述房屋的交接手续。目前，涉案房屋尚未取得不动产权登记证书。另，被告在庭后向本院提出诉讼时效抗辩，认为原告主张的违约金已经过了诉讼时效，被告不应当再承担相应的违约责任。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。而对于标的房屋所有权转移义务，目前通常履行方式为办理产权证或产权登记，其实质为不动产权属登记申请。本案中，就标的房屋的产权登记事宜，双方约定在原告付清房款及其他费用、办理完房屋交接手续、原告提供产权登记所需买受人资料后，由被告在180个工作日内协助办理产权登记手续。经查，原告已付清房款，并由被告代收维修基金、契税、工本费等，房屋已实际办理交接，已履行买受人负有的义务，被告作为出卖人应当依约根据不动产权属登记规范履行交易房屋的权属转移义务，向不动产登记机构作出不动产权属转移登记申请，申办以原告为所有权人的不动产登记证。现原、被告约定的办证期限于2012年8月29日[合同约定的买受人产权登记事项办理完毕之日（即2011年12月10日）起第180个工作日]届满，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉请有相应事实及法律依据，本院结合不动产登记基本流程依法支持为，由被告向不动产登记机构作出将涉案房屋权属转移登记至原告名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告。关于原告主张的迟延办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，被告未在约定期限内履行权属转移登记义务，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担相应违约责任。关于被告主张的违约责任诉讼时效问题，本院认为，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约损失，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。换言之，2017年1月1日（本案立案之日倒推3年）之后产生的逾期办证损失尚处于诉讼时效保护期间内，而在此前产生的逾期办证损失已过诉讼时效。因被告已行使诉讼时效抗辩权，故对于已过诉讼时效的逾期办证损失，本院不予支持。对于原告辩称被告未在法庭辩论结束前提出诉讼时效抗辩故被告的抗辩不应被采纳的观点，因法律并未对当事人提出诉讼时效抗辩的时间作出明确的规定，而诉讼时效抗辩与本案案件基本事实相关，对诉讼时效抗辩意见的采纳与否直接影响着本案案件事实的认定，故在当事人提出诉讼时效抗辩后本院应当依法予以审查。此外，在被告提出诉讼时效抗辩后，本院亦给予了原告同等的陈述意见的权利，故被告在庭后提出诉讼时效抗辩并不影响原告诉讼权利的行使，因此，原告的前述观点本院不予采纳。在迟延办证违约责任的确定上，原告诉请参照年利率6%累计计算违约金，被告则认为原告主张的违约金过高，请求法院降低违约金。对此，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当。现涉案房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，而原告未举证证明其实际损失，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对被告应承担的迟延办证违约损失酌情确定为以商品房总价款为基数、按照0.05‰/日的标准计算。关于原告主张的资金占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因双方当事人并未约定律师费的负担事项且律师费并非必要支出，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向不动产登记机构作出将昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第16层1616号房屋（合同登记号为KM2011031114851）权属转移登记至原告周海龙名下的不动产转移登记申请，并将代申领的不动产证即时交付原告周海龙；二、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告周海龙以购房款1174965元为基数、自2017年1月1日起至昆明螺蛳湾国际商贸城二期5幢第16层1616号房屋权属转移登记至原告周海龙名下之日止按0.05‰/日的标准计算的逾期办证损失；三、原告周海龙的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9792元，减半收取4896元，由被告云南中豪置业有限责任公司负担4500元，由原告周海龙负担396元，余额4896元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇二〇年三月十日书记员  汪建娇