山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2628号上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司，住所：寿阳县朝阳街1号。负责人:梁永强，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨成才，山西杏梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁翔宇，山西杏梅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雷强，男，1967年10月6日生，汉族，现住寿阳县。委托诉讼代理人：杜征平，山西慧科律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司（以下简称“邮政寿阳分公司”）因与上诉人雷强租赁合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政寿阳分公司上诉请求：1、依法撤销（2019）晋0725民初380号民事判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、依法判令一审、二审全部诉讼费用由雷强承担。事实和理由：原判决认定事实错误，应当予以撤销。1、原判决关于逾期付款损失的问题存在认定事实错误。首先，原判决认定邮政寿阳分公司、雷强于2005年3月1日签订的《房屋租赁合同》内容合法有效，应受法律保护，且认定雷强未按约定按时足额支付房屋租赁费构成违约，应按合同约定支付逾期付款利息损失。本案中《房屋租赁合同》第三条明确约定：“每年租金82000元，必须在每年的3月1日前交清下年的租金，逾期交纳的出租方有权收回房屋，且每逾期一日承租方应当支付当期未付租金1%的滞纳金。”依据雷强提交的租金支付凭证可以看出，其在支付每期租金时，均存在逾期支付甚至未支付的情形，其行为明显已经违反合同约定，因此上诉人有权按照约定要求其支付相应的违约金。双方在没有达成新的合意的情况下，简单适用原租金标准来确定房屋逾期占有使用费的做法不仅无任何法律依据，而且更是违反了合同法的公平原则。其次，对于承租人在合同期满后占有房屋的行为，上诉人既可以违反租赁合同附属义务为由主张债权请求权，也可以基于侵犯占有权为由主张物权请求权。无论选择何种请求权，对于承租人的行为均可要求赔偿损失。依据《合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期限届满后，承租人不及时返还租赁房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失实际上就是假设出租人按时收回房屋另行出租可获得的租金收益。因此，只有以违约期间同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费，才能够起到补偿出租人损失的作用。本案租赁合同到期后，雷强对房屋的占有使用构成了侵犯上诉人合法使用权的行为，应当赔偿因此造成的损失。上诉人以公开竞标的形式重新确定新的承租人。在此期间，雷强以442000元的价格参与竞标，但最终案外人王慧芳以444000元的价格中标。至此说明，雷强对涉案房屋在2018年的市场租赁价格是充分了解且认可的。因此，上诉人以444000元的年租金为标准计算雷强应支付的占有使用费符合实际情况。雷强针对邮政寿阳分公司的上诉辩称：一、本案不存在逾期付款损失。根据答辩人提供的证据以及本案查明的事实，答辩人租期内不存在欠付邮政寿阳分公司租金的情形，偶有的迟延支付也是双方协商一致的结果，对此邮政寿阳分公司从未提出过任何异议。因此本案关于邮政寿阳分公司提出的逾期付款损失，没有任何事实依据。二、关于房屋占有使用费支付标准，一审认定完全正确。1、本案答辩人延期腾房的原因，是由于答辩人与邮政寿阳分公司在租期届满时始终就是否续租问题在进行协商。特别是截止到2018年12月13日时，双方在法院组织的调解中，仍然将续租作为另一案件的调解意见之一，只是由于邮政寿阳分公司提出根据上级要求必须招标，才出现了后来招标答辩人投标的情况。由此可见，答辩人延期腾房并非是恶意占有，而是双方一直在进行协商状态中的临时占有，且在占有过程中由于是否续租的不确定因素，答辩人宾馆处于停业状态。2、对于延期腾房产生的占有使用费的标准，鉴于答辩人占有是原租赁关系下的延续，且双方一直处于协商状态，更何况答辩人己经停止营业，并早在2018年3月1日就将部分门面房交还邮政寿阳分公司。因此，即便答辩人需承担占有使用费，也应当以原合同约定的租金为准。3、关于邮政寿阳分公司提出采用其2018年12月21日成交价444000元的说法，由于该价格反映的是承租后，即2019年以后年度正常经营的房租成本价格，且该价格是交易双方共同认可的金额。但本案却是招标日以前的原有租赁合同的延续，如采用该价格计算，显然存在强迫交易的嫌疑。更何况在占有期间该房屋处于闲置状态，答辩人早己按照邮政寿阳分公司的要求停止了宾馆经营。因此，不能根据将来的正常营业价格来给以前的停业状态强行定价。4、邮政寿阳分公司在2008年的诉讼中，对于答辩人延期腾房的诉讼主张，即按照原租赁合同的标准计算至腾房完毕之日止，后由于双方协商一致邮政寿阳分公司撤诉。可见邮政寿阳分公司也知道对于承租人延期腾房的损失，应当按照原租赁合同的标准计算。综上，一审判决除对于租金欠付认定错误应予以纠正外，对于房屋占有使用费的认定事实清楚，适用法律正确，邮政寿阳分公司提出的上诉请求和理由不能成立，请求二审依法驳回。雷强上诉请求：1、撤销山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初380号民事判决第一项判决内容，改判驳回邮政寿阳分公司关于租金及逾期付款滞纳金的诉讼请求；2、本案诉讼费用由邮政寿阳分公司承担。事实和理由：一、一审认定上诉人尚欠64981元租金属于认定事实严重错误。一审查明，上诉人自2007年至2017年期间累计交纳租金1001019元，而从2005年至2018年共13年租金总额为1066000元，因此一审法院就机械、错误地认为，上诉人欠付租金64981元。事实上，上诉人提供的租金收款凭条足以证明，上诉人不存在拖欠租金情形。根据邮政寿阳分公司出具的收款凭条，前期尚有明确的年度标注，后期尽管没有标注，但是根据最终结算表明，双方对租金支付数字清楚、没有争议。2007年6月15日，邮政寿阳分公司向上诉人出具的是82360元的住宿费、饭费欠条，该条明确为2006年度至2007年度费用；2007年7月至8月，上诉人分5笔向邮政寿阳分公司交纳租金98659元，其中包含饭费条，有75559元明确为2007年度租金。上述6笔租金总额181019元，均为2007年以前租金。由于早期大多数采取住宿费、饭费抵顶，因此对于2005年至2006年期间的租金，上诉人并未保留全部凭证。2009年9月23日，上诉人支付租金50000元，邮政寿阳分公司备注08年度租金；2010年5月7日，上诉人再次分两笔各50000元支付租金100000元，邮政寿阳分公司分别备注08-09年度、09-10年度租金，此后的22笔租金支付再无任何备注。但是我们注意到，从2009年开始的三笔50000元与后期的22笔租金总额恰好820000元，恰好是10年的租金，恰好与邮政寿阳分公司备注自2008年度至2018年度租期届满共10年完全吻合。因此双方对租金的计算是非常清楚的，也因此才会出现精确到2位小数的租金，最后一笔30311.5元明显是对剩余欠付租金的补足。可见，上诉人根本不存在租金拖欠情况，一审认定事实严重错误。二、一审认为本案租金没有超过诉讼时效，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（法函[2004]23号）明确规定，对“继续性租金债权”等分期履行合同的每一期债务，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。本案中，根据上诉人提供的证据，足以表明自2007年以后的租金不存在拖欠（事实上05-06年也早已结清），退一万步讲，即使上诉人无法提供05-06年度租金凭证，那么根据上述规定，该期间租金已经超过13年之久，因此无论是一年还是三年的诉讼时效，均早已超过。一审法院认定诉讼时效以最后一期租赁履行期限作为时效起算，明显适用法律错误。邮政寿阳分公司针对雷强的上诉辩称：1、一审法院认定雷强应当支付答辩人租金64981元的事实清楚；2、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条，一审法院在诉讼时效认定方面正确。邮政寿阳分公司向一审法院起诉请求：1、雷强支付自2005年3月1日起至2018年2月28日止拖欠的租金10422元，当庭变更租金为64981元；2、雷强支付因逾期缴纳租金产生的滞纳金733897.40元；3、雷强支付自2018年3月1日至2018年9月21日的房屋占有使用费243287.67元；4、本案全部诉讼费用由雷强承担。一审法院认定事实：2002年3月26日，雷强与邮政寿阳分公司签订《财产租赁合同》，约定邮政寿阳分公司将位于寿阳县朝阳街1号新开北路邮政综合办公楼共三层砖混结构除五间车库外出租给雷强，租赁期限从2002年3月1日起至2008年2月28日止，租金每年为8万元。合同还约定了租赁财产的维修保养等事宜。合同签订后，双方依照约定履行。2005年3月1日，雷强与邮政寿阳分公司再次签订《房屋租赁合同》，约定邮政寿阳分公司将位于寿阳县朝阳街1号新开北路三层楼房（除五间车库外）整栋楼出租给雷强，租赁期限为十三年，即从2005年3月1日起至2018年2月28日止。合同第三条约定：每年租金为捌万贰仟元，必须在每年的三月一日前交清下年的租金捌万贰仟元，否则出租方有权收回合同。并且每超一天处以1%的滞纳金。合同还对房屋租赁期间的维护和保养、水电费等作了约定。合同签订后，双方依照约定履行。从2007年6月15日至2017年10月10日，雷强向邮政寿阳分公司支付租金共计1001019元（雷强于2017年10月10日最后一次交纳租金30311.5元）。现邮政寿阳分公司起诉至法院，要求：1、雷强支付自2005年3月1日起至2018年2月28日止拖欠的租金64981元。2、判令雷强支付因逾期缴纳租金产生的滞纳金733897.40元。3、判令雷强支付自2018年3月1日至2018年9月21日的房屋占有使用费243287.67元。4、本案全部诉讼费用由雷强承担。另查明，邮政寿阳分公司于合同到期后两次书面通知雷强腾房。雷强于2018年9月21日向邮政寿阳分公司提交交房告知书，该告知书载明“尊敬的寿阳邮政局领导：我是大胖负责人雷强，我方承包贵局综合大楼于2018年2月28日租期已到，现于2018年8月5日已全部腾空，至此归还交付贵局，望您查验接收。”邮政寿阳分公司负责人庞晓涛在该告知书作出批示，同意进行查验接收。一审法院认为，邮政寿阳分公司与雷强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，应受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。（一）邮政寿阳分公司主张雷强支付自2005年3月1日起至2018年2月28日止拖欠的租金64981元。按照合同约定，租赁期限从2005年3月1日起至2018年2月28日止，每年租金为82000元，雷强应付邮政寿阳分公司租金共计1066000元（82000元×13年），雷强已支付1001019元，尚欠64981元未支付。故邮政寿阳分公司要求雷强支付自2005年3月1日起至2018年2月28日止拖欠租金64981元的诉讼请求，依法予以支持。（二）邮政寿阳分公司主张雷强支付因逾期缴纳租金产生的滞纳金733897.40元。雷强未按约定按时足额支付房屋租赁费用构成违约，应按合同约定支付逾期付款利息损失。邮政寿阳分公司、雷强之间在房屋租赁合同中约定了滞纳金，实际为逾期付款利息损失。双方约定逾期付款利息标准按每天1%计算过高，依法调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。关于逾期付款利息的起算时间，因涉案租赁合同履行过程中，合同履行时间较长，雷强一直陆续向邮政寿阳分公司支付租赁费用，邮政寿阳分公司无证据证明雷强在每次支付租金时已明确该笔租金对应的具体租赁期限，雷强最后一次交纳租金的时间为2017年10月10日，故邮政寿阳分公司主张的逾期付款利息应以欠付租金64981元为基数，从2017年10月10日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付至欠付租金付清为止。（三）邮政寿阳分公司主张雷强支付自2018年3月1日至2018年9月21日的房屋占有使用费243287.67元。邮政寿阳分公司在2018年9月21日收到雷强的交房告知书后，邮政寿阳分公司负责人庞晓涛在该交房告知书上做出同意查验接收的批示，视为对该告知书内容的认可。交房时间应以告知书载明的交房时间2018年8月5日为准。故雷强应支付邮政寿阳分公司从2018年3月1日至2018年8月5日期间的房屋占有使用费，但主张数额应按实际产生为准。雷强应按双方房屋租赁合同约定的租金标准支付邮政寿阳分公司自2018年3月1日至2018年8月5日的房屋占有使用费35496.28元（82000/365天×158天）。邮政寿阳分公司主张过高部分，不予支持。（四）关于本案的诉讼时效问题。本案为租赁合同纠纷，诉讼时效应从最后一期租赁履行期限届满之日起算为宜。合同约定交付租金的最后一期履行期为2017年3月1日，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，邮政寿阳分公司的主张没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、雷强于本判决生效之日起十日内支付邮政寿阳分公司尚欠的租金64981元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2017年10月10日起计算至欠付租金付清之日止）；二、雷强于本判决生效之日起十日内支付邮政寿阳分公司房屋占有使用费35496.28元；三、驳回邮政寿阳分公司的其他诉讼请求。上列义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14180元，由邮政寿阳分公司负担12813元，雷强负担1367元。二审中，上诉人雷强提交民事起诉状及（2008）寿民初字第205号民事裁定书各一份，欲证明雷强不欠邮政寿阳分公司租金及邮政寿阳分公司要求按照原合同约定租金计算延期腾房损失。上诉人邮政寿阳分公司质证称：1、真实性、合法性认可，但对证明内容不认可，一审中邮政寿阳分公司公司提交了雷强交纳租金的全部凭证，一审判决金额是对全部凭证审核后作出的认定，与事实相符合，雷强提供的起诉状没有形成最终的裁判文书，是否欠付租金应该以本案一审查明事实为准，而不应该以起诉状为准；2、租金8万元是2008年的标准，房屋占有使用费发生在2018年，应该依据2018年市场行情计算。本院认为，本案二审的争议焦点：1、雷强是否尚欠邮政寿阳分公司租金，数额是多少，是否超过法定诉讼时效期间；2、雷强是否存在逾期支付租金行为，是否应当赔偿邮政寿阳分公司逾期付款损失，如何计算，是否超过法定诉讼时效期间；3、雷强是否存在逾期交房行为，是否应当支付邮政寿阳分公司房屋占用费，如何计算。评判如下：1、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本案中，邮政寿阳分公司对雷强所举民事起诉状的真实性无异议，可以证明雷强已付清2002年3月1日起至2008年2月28日的租金。自2008年3月1日至2018年2月28日，雷强应付租金为820000元。双方对大胖宾馆2005.3.1-2018.2.28房租收款明细及收款凭证无异议，可以证明自2009年9月23日起至2017年10月10日雷强支付租金820000元。故，邮政寿阳分公司主张雷强尚欠租金64981元，不能成立。2、案涉《房屋租赁合同》约定“租金交纳期限：每年租金为捌万贰仟元，必须在每年的三月一日前交清下年的租金捌万贰仟元，否则出租方有权收回合同。并且每超一天处以1%的滞纳金。”案涉《房屋租赁合同》约定租赁期限较长，且签订《房屋租赁合同》前双方曾签订《财产租赁合同》，雷强长期持续租赁邮政寿阳分公司房屋。合同履行过程中，雷强陆续多次支付邮政寿阳分公司租金，虽未完全按照约定期限支付，但邮政寿阳分公司并未依约解除合同，且雷强已于2017年10月10日结清租金，案涉《房屋租赁合同》亦于2018年2月28日到期，现邮政寿阳分公司主张逾期交纳租金的滞纳金，不应支持。3、依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”案涉《房屋租赁合同》到期后，雷强继续使用租赁物，至邮政寿阳分公司通知2018年8月1日前腾房，原租赁合同继续有效，雷强应当支付租金82000元/年÷12个月×5个月=34167元。雷强收到通知后，2018年9月21日通知邮政寿阳分公司查验接收租赁物，2018年8月1日至2018年9月21日的逾期腾房占有使用费，雷强应予负担。参照双方的《房屋租赁合同》约定，雷强应当支付逾期腾房占有使用费82000元÷365天×52天=11682元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初380号民事判决第三项，即：“三、驳回原告中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司的其他诉讼请求”。二、变更山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初380号民事判决第二项为：限雷强于本判决生效之日起10日内支付邮政寿阳分公司租金及逾期腾房占有使用费45849元。三、撤销山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初380号民事判决第一项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14180元，由雷强负担624元，邮政寿阳分公司负担13556元；二审案件受理费15605元，由雷强负担687元，邮政寿阳分公司负担14918元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇二〇年三月三日书记员  刘沂岷