包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0207民初13号 原告：包头市新如意物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市东河区。统一社会信用代码91150202MAOMX95A57。 法定代表人：张莉军，经理。 委托诉讼代理人：苏磊，内蒙古弘森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，内蒙古弘森律师事务所律师。 被告：沈彤，女，1978年10月7日出生，汉族，政府工作人员，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：沈燕洪（被告沈彤的父亲），住内蒙古自治区包头市。 原告包头市新如意物业管理有限公司（以下简称新如意物业公司）与被告沈彤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新如意物业公司的委托诉讼代理人苏磊、庄园，被告沈彤的委托诉讼代理人沈燕洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新如意物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月1日到2019年3月15日欠缴的物业费1082.60元；2.判令被告向原告支付违约金108.30元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居委会签订《准物业合同》，约定由原告为包头市九原区振翔小区提供物业管理服务。业主应当按时交纳物业服务费用，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按照每月0.70元/㎡标准收取。被告作为小区业主，2018年2月1日到2019年3月15日共欠缴物业费1082.60元。依据《准物业合同》第十五条第三款“违反合同第六条约定，逾期未能按时足额交纳物业服务费，应按物业服务费用10%的标准支付违约金”的约定，被告应给付违约金108.30元。 被告沈彤辩称，首先对于物业公司进驻小区的合法性存在质疑，起初共有4家物业公司参与竞标，之后有两家物业公司提前退出，另外一家物业公司表示是作为陪衬参与其中。其次物业公司在服务中没有兑现承诺，在停车位设定、照明路灯更换、楼道物品清理、保洁、绿化等方面存在问题，没有在每个出入口配置保安人员，造成外来人员和车辆可以随意进出小区，业主进出小区存在不便且有安全隐患，新如意物业公司的服务仅能达到0.35元/㎡的收费标准。 本院经审理认定事实如下：包头市九原区振翔小区无业主委员会。2017年9月，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会就振翔小区引进物业公司进行服务一事向小区业主进行了民意调查。2018年1月，该社区居民委员会代履行业主委员会职责，组织召开振翔小区业主代表大会、业主大会，安排竞标物业服务企业公示服务办法，组织参会业主对竞标物业服务企业进行了投票，最终选聘新如意物业公司提供物业服务。2018年2月1日，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》，合同约定：委托新如意物业公司为振翔小区提供物业服务，服务期限自2018年2月1日至2018年8月31日止。住宅物业服务费用标准为0.70元/㎡/月。业主或物业使用人于每年的3月15日交纳，逾期未能按时足额交纳物业服务费用，按物业服务费用10%的标准支付违约金。合同期限届满后，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会于2018年9月1日再次与新如意物业公司签订《准物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2021年9月1日止，服务费用标准及违约责任约定与2018年2月1日的《准物业服务合同》相同，业主或物业使用人于每年的9月1日交纳物业服务费。上述合同签订后，新如意物业公司向振翔小区提供了物业服务。沈彤系振翔小区*号房屋业主，于2007年或2008年收房，房屋面积161.83㎡，2018年2月1日至2019年3月15日期间的物业服务费没有交纳。沈彤拒付物业服务费的事由为：1.对新如意物业公司进驻程序的合法性持异议，竞标过程中存在其他物业公司有的提前退出，有的声称仅是形式上参与的情况；2.新如意物业公司的服务与收费标准不符，仅达到0.35元/㎡/月的标准，主要为安保服务不到位，如安保人员行为不端，外来人员可以随意出入小区，以及楼道杂物经过清理后，现在又恢复了之前状况等问题，也未兑现清掏下水井的承诺。沈彤对其物业服务不达标的抗辩主张提交了拍摄于2020年1月的相关照片。沈彤同时主张新如意物业公司在2018年2月仅是作了进驻前的准备整理工作，例如为路灯杆刷漆、焊接大门、准备停车位等，正式服务开始于当年3月末，物业服务费应当从2018年3月末开始计收。 本院认为，本案的争议焦点为：1.新如意物业公司进驻振翔小区程序是否规范；2.新如意物业公司向振翔小区开始服务的时间；3.新如意物业公司提供的物业服务是否符合约定。 一、关于新如意物业公司进驻振翔小区程序规范性问题，包头市九原区沙河街道办事处振翔社区居民委员会在振翔小区未成立业主委员会的情况下，按照《包头市物业管理条例》第二十七条的规定，代履行业主委员会的职责，就振翔小区物业服务事宜征求业主意见，组织业主投票选聘物业公司，然后在此基础上与新如意物业公司签订了《准物业服务合同》。振翔社区居民委员会的上述工作有相应的通知、公告予以证实，在合同附件中，包头市九原区人民政府沙河街道办事处在2018年8月23日向包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心出具的函中，也对振翔社区居民委员会代履行业主委员会的程序和选聘物业公司的情况予以了确认。《准物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述基础上，新如意物业公司根据合同约定进驻振翔小区提供服务符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《包头市物业管理条例》的相关规定，本院对于沈彤关于新如意物业公司进驻程序合法性的异议不予采纳。业主、物业公司应按照《准物业服务合同》的约定履行义务。 二、关于新如意物业公司开始服务的时间，即物业服务费的起算时间问题。2018年2月1日《准物业服务合同》第十一条第（三）项约定，物业服务合同期限自2018年2月1日起至2018年8月31日止。沈彤也认可新如意物业公司于2018年2月进驻小区开始服务，仅是认为服务尚处于准备整理阶段，非正式服务。在新如意物业公司已按约定进驻并开始服务的情况下，沈彤关于2018年2月不应计入收费期间的抗辩主张无事实及法律依据，也无证据证实，因此本院对其应从2018年3月末开始计收物业服务费的抗辩主张不予采纳，新如意物业公司于2018年2月1日开始起算物业服务费并无不当，本院予以支持。 三、在新如意物业公司提供的物业服务是否符合约定这一问题上，振翔小区作为实行准物业化管理的老旧小区，沈彤提交的照片并未显示出物业服务存在严重瑕疵，照片拍摄时间与新如意物业公司诉请的物业服务费期间亦不具备关联性。沈彤就物业服务未达到约定标准，以及存在不合理性的当庭陈述，也未反映出定新如意物业公司的物业服务存在严重瑕疵，所反映出的问题尚不能成为业主拒交、少交物业服务费的事由。新如意物业公司应当在今后的服务当中对存在的不足进行改进，不断提升物业服务的能力和水平。沈彤作为接受物业服务的业主，应当根据合同约定按时给付物业服务费用，因此本院新如意物业公司主张的物业服务费1082.60元（2018年2月1日至2019年3月15日期间）予以支持。新如意物业公司关于违约金的主张，因沈彤并未恶意拒交物业服务费，且物业服务存在不足，因此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下： 一、被告沈彤于本判决生效之日起十日内给付原告包头市新如意物业管理有限公司2018年2月1日至2019年3月15日期间的物业服务费共计1082.60元； 二、驳回原告包头市新如意物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告包头市新如意物业管理有限公司负担2元，被告沈彤负担23元。 本判决为终审判决。 审判员 巴 图 二〇二〇年三月七日 书记员 娄晓鸣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。