广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15831号原告：林子然，男，1978年3月24日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谢燊勇，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵镇，广东合邦律师事务所实习律师。被告：宋飞英，女，汉族，1983年10月26日出生，住所地湖南省宜章县。原告林子然诉被告宋飞英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢燊勇以及被告宋飞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付租金人民币76900.65元（按每月租金人民币18480元计，自2019年3月1日起计至2019年7月5日止的租金为人民币76900.65元）；3.被告向原告支付逾期支付租金所产生的滞纳金（按每月租金人民币18480元计，每逾期一天按欠租的1%收取滞纳金，其中2019年3月租金从2019年3月6日开始逾期，暂计至2019年4月13日的滞纳金为人民币7022.4元，其余月份逾期按此标准计算）；4.被告向原告补交租金人民币12920元（自2017年8月至2019年2月，被告每月少交租金人民币680元，合计人民币12920元）；5.被告向原告支付水电费人民币4254.7元（2019年2月水电费为人民币1439.7元，自2019年3月至2019年4月5日水电费为2815元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租广州市白云区×号6#内厂房，租赁期限为六年，从2014年6月1日至2020年5月31日。2014年6月1日至2017年5月31日每月租金为人民币16800元，2017年6月1日至2020年5月31日每月租金为人民币18480元。被告于2019年4月5日擅自搬离，并拖欠2019年3月至2019年4月5日的租金及水电费，被告的行为缺乏诚信，严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。《租赁合同》第六条1约定：“租赁期内，被告逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作被告违约处理，原告有权解除合同”；第八条1约定“租赁期内，被告中途解除合同，必须提前三个月通知原告，通知期间租金照常缴纳，原告不予退还租赁保证金”。按照合同约定，原告有权要求被告支付欠付租金及相应滞纳金，且有权要求被告支付2019年4月6日至7月5日的租金以及没收保证金。但经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，为维护原告的合法权益，故诉请法院支持原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼请求，向本院出示以下证据：1、《租赁合同》，拟证实讼争双方的租赁合同关系，被告拖欠租金、水电费以及擅自搬离的事实；2、水电费账单，拟证明被告拖欠水电费的事实。被告辩称：第一、本人与原告于2019年3月23日协商解除租赁合同，在达成口头协议后，本人于2019年3月29日开始搬离涉案厂房，搬迁共用四天时间，直到2019年4月2日才全部搬离，故租赁合同的解除时间应为2019年4月2日；此外，原告在2019年4月初已通过中介放盘，并于2019年5月9日将涉案厂房重新出租，故本人没有违约行为，不同意支付租金给原告。第二、原告主张支付滞纳金不合法，本人在2019年3月已与原告沟通好，双方同意解除合同，2019年3月的租金在本人交给原告的押金中扣除，但原告在2019年4月5日才终止合同，故本人没有逾期支付租金给原告。第三、2017年7月，本人与原告达成口头协议的方式，每月租金减少人民币680元，本人一直有按原告开具的收款收据交纳租金和水电费，不存在每月少交租金人民币680元；另，本人代原告缴纳租赁税，证实原告同意本人搬离涉案厂房。第四、本人对原告主张的水电费人民币4254.7元没有异议，同意清付给原告。综合上述意见，本人不同意原告主张支付租金、滞纳金、补交租金以及承担诉讼费的诉讼请求。被告为其答辩意见，向本院出示如下证据：1、厂房租金明细清单和收据，拟证明被告是按原告提供的缴费清单按月支付租金和水电费，没有欠缴租金；2、厂房进水照片，拟证明涉案厂房因进水导致被告损失惨重，被告与原告曾协商解除合同的事实；3、微信聊天记录（“VIC”为原告的微信名，该聊天记录是被告的搭档范志洪与原告的微信聊天记录，双方曾协商搬迁时间），拟证明原告同意被告搬离涉案厂房并退还押金；4、微信聊天记录（厂房黄小姐为原告聘请的管理员，该聊天记录是被告与黄小姐的微信聊天信息），拟证明被告与原告协商于2019年4月1日解除涉案租赁合同，2019年4月2日已抄水电并结算清单，扣除水电、租金并退还押金清单，故被告没有拖欠原告的租金。经审理查明：2014年4月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“甲方将座落在广州市白云区江×号6#内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积为1180平方米（其中标准建筑物面积为80平方米，简易建筑物面积为1100平方米），租期为六年，从2014年6月1日至2017年5月31日，每月租金为人民币16800元，从2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金为人民币18480元，其中自2014年5月11日至2014年5月31日为免租装修期，乙方在签订本合同当天向甲方支付人民币33600元作为保证金，在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同当天，乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金，甲方在2014年5月11日前将该建筑物及原有水电设施和水电负荷给乙方使用；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；在租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；在租赁期内，乙方中途解除合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金等，本合同经双方签名之日起生效，若在履行合同过程中发生争议协商不成时，可依法向建筑物所在地人民法院诉讼处理等”。上述合同签订后，被告依约向原告支付了保证金人民币33600元，原告亦将涉案厂房出租给被告经营使用。在履行合同过程中，根据被告提交的《厂房租金明细清单收据》（2014年9月至2019年3月）显示，原告每月向被告发出《水电费明细》及《租金明细》，被告则按原告发出的租金及水电费明细向原告缴纳上个月租金、管理费及水电费，其中自2014年6月至2017年6月租金及管理费均为每月人民币16800元；自2017年7月至2019年2月租金及管理费均为每月人民币17800元。对于自2017年7月起的月租金及管理费的标准变更问题，原告认为是基于被告经营困难，为了维持双方良好关系，原告愿意让被告每月少交租金人民币680元，该每月少交租金的行为属于原告的权利处分，现因双方产生矛盾诉讼至法院，故原告要求被告继续按合同约定月租金人民币18480元的标准支付拖欠的租金，被告则否认拖欠原告租金，自2017年6月起月租金调整为人民币17800元是双方协议变更的结果，被告一直按原告发出的租金明细支付租金，原告对此并没有异议。另，被告认为涉案厂房地势较低，被告是从事纸业生产业务的，厂房进水导致纸制品被淹产生损失，被告曾于2018年8月初与原告开始协商解除租赁合同。2019年3月23日，被告搭档范志洪向原告发出搬离涉案厂房的意思表示，原告同意被告搬离涉案厂房，被告遂于2019年3月29日开始搬迁，并在2019年4月2日腾空涉案厂房，故合同于2019年4月2日解除。原告则认为被告没有提前三个月发出书面解除合同的通知书，直到2019年4月2日才知道被告开始搬离涉案厂房，于2019年4月5日腾空厂房，故合同应于2019年4月5日解除。针对原告的上述意见，被告出示其拍档范志洪与微信名为“Vic”的微信聊天记录，其中“3月23日下午14：26的聊天记录显示，Vic：范先生，具体什么时候搬出；范：星期一复你，星期一那边签合同；Vic：押金到时候可以退你，你们把那些租赁税交好，就会退你押金；范：我已经交到今年的10月了；3月27日，范：你好，林总，我们下个月10号左右搬出”。此外，被告出示其与微信名“厂房黄小姐”的微信聊天记录，其中“4月2日，被告询问押金什么时候退？，黄回复这个就要问我老板才知道”。被告与微信名为“林子然”的微信聊天记录，其中4月8日晚上20：04的聊天记录显示，“林总大家讲道理，风扇三台也是扣300元，玻璃今天去点了下数是27块，我们去年装玻璃也是3元一块，大家都是五年的租客了，当时办公室空调给是给我们的，当时谈的时候装修由我们装修，办公室内东西归我们，现在又说空调是你的，你说你的那我们也不拆了，风扇你也说给我们，现在又要扣钱，真心不服，其他租客这要你搞那要你搞，都是你花钱，我们租你的都是自己花钱搞，好聚好散吧，不要因为几千搞得自己没财气”。但微信名“林子然”对上述微信聊天记录没有回复。在庭审质证中，原告对上述微信聊天记录的真实性没有异议，但认为聊天记录不完整，因为双方在协商解除合同时产生很多纠纷，被告称原告同意其搬离涉案厂房不是事实，原告不同意被告在2019年3月17日搬离涉案厂房，且退还押金的前提是被告缴清全部租金，但被告搬离后仍主张有权继续使用涉案厂房，故被告称双方已协商解除合同，并同意被告搬离涉案厂房的意见是不属实的。另查明，原告于2019年5月9日与他人重新签订了租赁合同，并于2019年6月初将涉案厂房出租给他人租赁使用。本院认为：原告林子然是香港特别行政区居民。依照最高人民法院有关司法解释的规定，本案应参照涉外商事案件处理。涉案厂房位于广州市白云区×号6#内，该厂房所在地以及租赁合同履行地均在广州市白云区。根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函[2018]115号），本院集中管辖广州市白云区人民法院辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件，故本院有权对本案行使司法管辖权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条之规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。因涉案厂房所在地及合同履行地均在中国内地，且讼争双方亦当庭同意选择中华人民共和国法律解决本案争议，依最密切联系原则，本院依法适用中华人民共和国法律裁判本案争议。原告与被告签订的《租赁合同》是缔约双方在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，双方在合同生效后均应恪守遵行。从原、被告双方的诉辩意见来看，本案的争议焦点主要是合同何时解除以及原告主张的租金、滞纳金、补交租金的诉求是否获得本院支持。对于上述争议焦点，本院根据审理查明的事实，围绕原告的诉讼请求作出以下评析：第一、关于租赁合同的解除问题。被告出示的微信聊天记录显示原告在2019年3月23日已询问被告何时搬出，被告答复下个月10号（2019年4月10日）左右搬出。此外，双方也对租赁期间的水电费结算和押金退还问题进行磋商，可见原告与被告正处于协商解除合同阶段。被告陈述其于2019年4月2日搬离了涉案厂房，原告则确认被告在2019年4月5日才腾空涉案厂房，合同应在2019年4月5日解除。鉴于被告所举证据只能证实其与原告协商解除合同，但无法证明租赁合同已协商一致解除，亦无法确定合同的具体解除时间，而原告确认被告在2019年4月5日搬离并腾空涉案厂房，且于2019年5月9日重新与他人签订租赁合同，于2019年6月将涉案厂房交付给新的承租人经营使用，故本院对原告的意见予以接纳，确认涉案合同于2019年4月5日解除。第二、关于月租金标准及欠租金额的确定问题。合同约定自2017年6月1日起每月租金为人民币18480元，从被告提交的租金明细和收据来看，原告从履约开始就按月向被告发出《水电费明细》及《租金明细》，被告根据原告发出的上述明细清单按月向原告缴纳租金、管理费及水电费。特别是原告从2017年7月起至2019年3月期间，在长达一年多的时间里将月租金及管理费标准主动调整为每月租金及管理费合计人民币17800元，被告也是按上述标准向原告支付了2019年2月前的租金及管理费，原告对此并没有提出异议，故讼争双方在实际履行合同过程中已协议变更了月租金及管理费金额为人民币17800元，原告主张在诉讼阶段重新按合同约定的标准计收租金的意见没有依据，故本院对原告的该项意见不予采信。本院确认自2017年6月起至合同解除日止的月租金及管理费标准已协议变更为人民币17800元。合同约定被告中途解除合同的，必须提前三个月通知原告，通知期间租金照常缴交。虽然被告没有举证证实其有提前三个月向原告发出解除合同通知书，现有证据也只能证实讼争双方协商解除合同的时间为2019年3月，但原告确认被告于2019年4月5日已腾空涉案厂房，合同于2019年4月5日解除，原告于2019年5月9日将涉案厂房重新出租。虽然被告怠于履行通知解除合同义务构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但在原告没有提供因被告违约导致其遭受实际损失证据的情况下，其要求被告支付2019年3月1日至7月5日的租金没有依据，本院对原告的该项诉求予以适当调整，被告应向原告支付2019年3月1日至4月5日期间的租金。经本院核算，上述期间的租金为人民币20766.67元（计算公式：17800元+17800元÷30×5=20766.67元）。至于逾期支付租金所产生滞纳金的计付问题。鉴于原告没有向被告发出2019年3月的租金明细及水电费明细，而此时讼争双方正处于协商解除合同过程中，被告也请求原告在押金中扣除当月租金和水电费后返还押金余额，故被告没有拖欠原告租金的故意，原告主张从2019年3月6日起计收滞纳金的请求没有依据。此外，虽然合同约定被告逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，但该项违约金计算标准明显偏高，故本院对原告主张的滞纳金起算时间及计算标准予以适当调整，被告应从合同解除之次日起（即2019年4月6日）至实际付清租金之日止按年利率24%为标准计付滞纳金给原告。第三、关于原告主张被告补交租金人民币12920元的诉求问题。如上所述，虽然合同约定自2017年6月1日起月租金为人民币18480元，但因原告在实际履行合同过程中主动降低租金，且被告亦按原告发出的租金明细按月缴付租金，可见双方在实际履行合同期间就月租金标准重新达成合意，并实际履行，现原告在诉讼过程中再次单方将租金调整为合同约定的标准显然没有依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。第四、至于原告主张水电费人民币4254.70元的诉求问题。因该水电费产生于2019年2月至3月，属于被告承租经营涉案厂房期间所产生的费用，且被告同意将上述水电费用清付给原告，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告林子然与被告宋飞英签订的《租赁合同》于2019年4月5日解除；二、被告宋飞英应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林子然支付租金人民币20766.67元及滞纳金（自2019年4月6日起至实际清偿之日止，以拖欠的租金人民币20766.67元为基数，按年利率24%为标准计）；三、被告宋飞英应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林子然支付水电费人民币4254.70元；四、驳回原告林子然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2322元，由原告林子然负担人民币1747元，被告宋飞英负担575元。如不服本判决，原告林子然可在判决书送达之日起三十日内，被告宋飞英可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  王筱玲人民陪审员  莫应操二〇二〇年三月二十日法官助理刘澜法庭记录黄家皓