河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再873号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：张永丽，女，1979年8月5日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，河南文丰律师事务所律师。再审申请人张永丽因与被申请人河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终13822号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月17日作出（2019）豫民申6797号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张永丽的委托诉讼代理人崔会英到庭参加诉讼，被申请人河南锦家置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张永丽申请再审称，一、二审法院认定事实错误，适用法律错误，理由如下：一、再审申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》时，郑州已经开始实施新的房屋产权登记政策。双方签订合同是在政策变化之后，所以原审法院认定的政策发生变化明显错误。二、被申请人的违约是由于其怠于履行相应义务造成的。根据《合同法》第60条的规定，再审申请人的义务是按约支付房款，被申请人的义务是使购房者如期及时获得房屋所有权。根据房地产政策的变动及时作出反馈及调整并通知购房者也是其应当履行的一项附随义务，而不应该将政策变动作为其逃避承担法律责任的保护伞。三、被申请人违约是事实。合同是双方真实意思表示，合法有效受到法律保护，被申请人未按照合同约定的期限履行义务，应当承担相应的违约责任。综上，原审法院判决被申请人不应承担违约责任，属于认定事实错误，适用法律错误，请求再审法院依法查明事实，支持再审申请人的诉讼请求。河南锦家置业有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉的《商品房买卖合同》版本系该项目销售的统一文本且为房管部门制定格式版本，被申请人不能随意更改。二、不动产登记政策的变化，确实导致延期办理，该情形非被申请人所能预见。三、客观情况的确造成被申请人的履行不能，被申请人在原审中也提供了充分证据证明其在积极履行权属登记资料的报送义务。综上，恳请再审法院对于该案件的社会影响力及整体的不稳定因素等现实情况予以充分考虑，如将“初始登记”违约责任机械地直接适用于“首次登记”，对被申请人造成权利义务的严重失衡和不公，请求再审法院依法驳回申请人的再审请求。张永丽向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金（自2018年3月2日起按购房款1666198元的日0.005%计算至起诉之日的违约金31241.2元及自起诉之日起至其将需由其提供的办理房屋权属初始登记的所有资料报送至郑州市不动产登记中心并被受理之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××、××楼××单元××号房××套，建筑面积为130.33平方米，总价款为1666198元。原告于2016年10月27日向被告支付购房款1666198元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年2月19日，被告为原告开具了金额为1666198元的购房发票。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理该房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同。鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，更非开发企业原因，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告张永丽的诉讼请求。案件受理费减半收取290.5元，由原告张永丽承担。本院二审期间，河南锦家置业有限公司未向本院提交新证据。张永丽向本院提交本院（2019）豫01民终5744号民事判决书一份，拟证明生效判决支持了同小区其他业主要求被上诉人承担初始登记违约责任的诉讼请求，且被上诉人也履行了多份类似判决书中的违约责任。同案不同判有违法律的严肃性，也侵害业主的合法权益。河南锦家置业有限公司质证认为：对判决书真实性无异议，证明目的有异议，最新的生效判决均驳回了业主的相关诉讼请求，不能证明上诉人的证明目的。本院对上诉人二审中提交的判决书的真实性予以确认，对上诉人的证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定“出卖人应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，一审法院不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋权属初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，张永丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费581元，由上诉人张永丽负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，申请人与河南锦家置业有限公司签订《商品房买卖合同》合法有效。在该合同附件四合同补充协议第三条对产权初始登记进行约定，但郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理初始登记业务。鉴于河南锦家置业有限公司对相关政策发生变化不能预见和控制，如要求河南锦家置业有限公司按照合同约定来承担违约责任明显不当。原审判决驳回申请人的诉讼请求正确，本院予以支持。综上，张永丽的再审主张不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终13822号民事判决。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年三月十六日书记员 刘怡琳