贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终55号上诉人（原审原告）：周林，男，1995年7月23日出生，苗族，住址：贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：凯里市中心城商业管理有限公司。地址：贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼4号。法定代表人：刘义光，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：凯里市中心城置业有限公司。住所地贵州省凯里市宁波东路5号纵横坐标广场A栋8楼6号。法定代表人：刘义光，该公司总经理。上诉人周林因与被上诉人凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称“中心城管理公司”）、凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5417号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。周林上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定“由于多种原因，中心城管理公司未能履行合同义务，将中心城负一层编号为B1097至B1104号的商铺交付周林使用，已违约”不符合事实。按照双方合同约定，租赁商铺应当书面交接。但是中心城管理公司当时为了提前装修、提前开业。于2016年7月29日召开签约仪式，要求上诉人先装修，目的是为了争取项目的进一步招商，争取在2017年底前开业。之后，上诉人于2017年8月21日开工装修。四十多天后，中心城管理公司口头通知上诉人，暂停装修，等待通知。到2018年8月6日，上诉人突然收到中心城管理公司《关于解除合同的函暨致歉函》，要求解除合同退还10万元保证金，对上诉人的损失只字未提也拒绝协商。中心城管理公司的行为证明其已实际允许上诉人进场装修，且已将商铺实际交付给上诉人使用。因此，中心城管理公司的违约是不继续履行合同的违约，而不是未交付商铺的违约。一审法院认定“自2016年未以来，中心城的开发建设处于时断时续状态……”混淆是非，存在矛盾。中心城建设早已竣工，只是竣工验收的手续未完善。如未竣工验收，将商铺租给他人经营，召开大型招商发布会，责任在被上诉人。一审法院认定“上诉人是在中心城管理公司难以履行交付商铺的情形下提出解除合同的”与事实不符。上诉人与中心城管理公司签订合同后，从未提出解除合同，直到收到上诉人的解除函，并撤除上诉人的商铺装修又不愿赔偿损失，上诉人才起诉。中心城管理公司先发出解除函，上诉人后起诉，一审判决认定是中心城管理公司同意解除合同违背事实，中心城管理公司提出解除函就是违约解除合同。一审判决认定“鉴于周林与中心城管理公司的租赁协议尚未履行，中心城管理公司尚未向周林交付商铺……”不合理也不合法。中心城管理公司已实际交付，合同已履行。根据租赁合同规定，上诉人装修40多天后就口头通知暂停装修，因此才未交纳租金，但过错不是上诉人，这与中心城管理公司是否应承担违约金是两码事。一审法院未判决二被上诉人不承担连带责任不合法。二被上诉人形式上是两个公司，但法定代表人是同一人，两者是关联公司，二被上诉人应承担连带赔偿责任。一审法院判决中心城管理公司赔偿上诉人10万元与实际损失不符。凯里市中心城商业管理有限公司、凯里市中心城置业有限公司未提出二审答辩意见。周林向一审法院诉请：1.判决解除原告周林与被告中心城管理公司2016年7月12日签订的《凯里中心城租赁合同》（以下简称“租赁合同”）；2.判决二被告连带赔偿原告周林损失1432498元（租门面定金双倍返还20万元+气砖款7万元+模板款4650元+材料款199100元+钢材款117648元+沙子款4900元+水泥款22500元+电视合同定金2万元+消防蓝图设计报单费3.2万元+KTV设计定金2万元+已付KTV设计费（黄强智）6万元+音响定金5万元+架子工工资0.4万元+运费1.75万元+轻质隔墙装饰费用114840元+租赁合同违约金495360元）；3.诉讼费用由二被告负担。一审法院查明：中心城置业公司为凯里市中心城地下空间开发项目的开发主体，中心城管理公司为该项目的管理人。中心城管理公司的股东为中心城置业公司。2015年4月，黔东南州公安消防支队向中心城置业公司送达了中心城地下空间开发项目建设工程的《建设工程消防设计审核意见书》（黔东南州公消审字〔2015〕第0078号），认可该工程消防设计符合相关消防技术标准，要求该工程竣工后，中心城置业公司应当依法向黔东南州公安消防支队申请消防验收。2016年7月12日，中心城管理公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的周林签订了《租赁合同》，合同约定甲方将中心城商业广场负一层编号为B1097至B1104的商铺出租给乙方使用，承租面积约为2580平方米。合同还同时作出了以下约定：1.涉案物业的规划用途为娱乐，品牌为“欢乐颂（量贩式）KTV”。2.租赁期从2017年1月1日起计算至2026年12月31日止，共计120个月。3.甲方暂定于2016年日向乙方交付该物业，具体事项按第五条约定办理。4.免租期8个月。5.乙方应在物业交付后日内/2017年1月1日前正式开始营业。以商场实际开业日期为准。6.乙方须于签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金人民币10万元。乙方在签订租赁意向书时所交付的定金自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方于签署本合同当日向甲方交纳。6.甲方须自实际交付该物业之日提前7日向乙方发出物业交付通知，乙方应按物业交付通知规定的日期前往甲方指定地点接收该物业。双方签署《物业交付确认书》之日，为该物业交付日。如乙方不按物业交付通知规定的日期接收该物业或无正当理由拒绝签署《物业交付确认书》的，视为该物业从交付通知规定的交付日期起交付乙方使用。7.对于装修期双方未作出约定。8.不论开业前或开业后乙方进行任何装修，乙方须向甲方或甲方指定的物业服务公司办理装修有关手续。乙方应于施工前最少十五个工作日将设计图、材料、承建商等有关装修材料提交甲方审核，经甲方书面同意，并按政府有关规定向有关部门（包括规划、消防、城管、环保等）办理报批手续（报批手续由乙方办理，并承担相关费用）后方可动工。未办好报批手续前不得动工装修，否则甲方有权采取一切措施阻止，一切后果由乙方执行承担。8.甲方延期交付物业的，租赁期及免租期（如有）按时顺延。9.除甲方依法定或约定事由行使单方解决权外，甲方单方提前解除租赁合同或因甲方违约导致乙方解除租赁合同，甲方应退还租赁保证金，并按剩余租赁期总租金的20%向乙方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解决之日当月租金的6倍）。10.除乙方依法定或约定事由行使单方解决权外，乙方单方提前解除租赁合同或因乙方违约导致甲方解除租赁合同，乙方除须向甲方交清一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20%向甲方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）。11.凡该物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同不一致的，均以本合同为准。12.本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。在《合同附加条件》部分双方约定，如甲方未按时开业，则给予乙方按天计算×2的免租期。关于附件二《物业交付使用确认书》，双方均未签字盖章。关于《收铺通知书》，中心城管理公司既未盖章，也没有填写日期。2016年7月12日，周林向中心城管理公司交纳定金10万元，2016年7月29日，中心城管理公司举办《凯里?中心城全球招商成果发布会》。同日，周林与贵州鑫冠品商贸有限公司签订《合同书》，由周林向贵州鑫冠品商贸有限公司购置KTV音像设备55套。同年8月3日，周林向深圳市康力晟铭液晶电子有限公司定购电视，定金2万元。同年8月7日，周林与黄强智签订《室内设计合同书》，约定周林将KTV娱乐场所室内设计交由黄强智负责，设计费26.8万元，定金2万元，40天内完成施工图设计。同日，周林与贵州中喜达建筑工程有限公司签订《中心城欢乐颂KTV装饰工程施工合同》，约定周林将案涉工程家庭居室装饰工程发包给贵州中喜达建筑工程有限公司承建，工程期限为120天，开工日期为2017年9月1日至2017年12月31日，单包工价每平方米320元，材料由周林采购。2016年8月18日，周林与曹雄签订《轻质隔墙装饰工程施工合同》，约定周林以包工包料的形式将轻质隔墙砖隔墙5000平方米发包给曹雄负责，工程期限为2016年8月19日至2016年9月23日，共计35天。同时，周林开始购买装修物资。2016年11月13日，周林与思木（深圳）室内空间设计工作室签订《室内装饰设计合同》，合同约定周林委托思木（深圳）室内空间设计工作室担任室内装饰设计工作，总设计费18万元，签约后三个工作日内付设计费的定金20%，即3.6万元，思木（深圳）室内空间设计工作室在双方所签订合同生效及收到周林提交的本项目有关资料及文件之日起开始进入设计方案，7日内完成平面布局设计方案。与此同时，周林委托深圳市金佳雅装饰工程有限公司制作消防报建图。2016年10月初，周林停止装修。2018年8月6日，中心城管理公司向周林送达《关于解除合同的函暨致歉函》，“现该房屋尚未交付使用，因我公司决定对商城布局进行重新规划调整，故不能履行与您签订的《房屋租赁合同》，因此特通知您解除双方2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，为避免损失的扩大，请您停止为承租该房屋所有的工作”。一审法院认为：原告周林与被告中心城管理公司2016年7月12日签订的《租赁合同》是在协商一致的基础上签订的，是双方当事人当时的真实意思表示，因此，《租赁合同》合法有效，予以确认。由于多种原因，中心城管理公司未能履行合同义务，将中心城负一层编号为B1097至B1104号的商铺交付周林使用，已违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，周林诉请中心城双倍返还10万元定金，予以支持。自2016年末以来，中心城的开发建设处于时断时续状态，至今未能完全竣工，周林提出解除合同，是在中心城管理公司难以履行交付商铺的情形下提出的，因此，二被告辩称在中心城管理公司向周林送达《关于解除合同的函暨致歉函》要求解除《租赁合同》时，周林并不同意解决，致使双方未能达成解决合同的合意；周林诉请要求解除《租赁合同》，应视为周林主动提出解除合同，现中心城管理公司同意解除合同，应视为双方达成解除合同的合意，故不构成违约解除，负不承担违约责任的主张理由不充分，不予支持。虽然周林在未向中心城管理公司办理报批手续的情况下就动工对商铺进行装修，存在主要过错，但中心城管理公司是安排有人在中心城施工作业的，且周林使用了中心城管理公司提供的水电等，中心城管理公司在知道周林进行装修的情况下并未明令禁止周林的装修行为，导致周林损失的进一步扩大，对此，中心城管理公司具有一定的过错，承担适当的赔偿责任，酌情赔偿周林损失10万元。周林诉请要求中心城管理公司赔偿各种装修损失70余万元，理由不充分，证据不足，超出部分不予支持。鉴于周林与中心城管理公司之间的租赁协议尚未履行，中心城管理公司尚未向周林交付商铺，周林亦未向中心城管理公司交付过租金，因此，周林诉请要求中心城管理公司支付租赁合同违约金（按合同解除之日当月租金的6倍计算）495360元的主张，理由不充分，证据不足，不予支持。关于中心城置业公司是否应当承担连带责任的问题。从周林提交的证据来看，中心城置业公司与中心城管理公司均是独立的法人，而与周林签订租赁合同的是中心城管理公司，从合同的相对性来看，本案中应当承担责任的是中心城管理公司。中心城置业公司作为中心城管理公司的股东，周林未向本院提交中心城置业公司投资未到位或抽逃资金的依据，因此，周林要求中心城置业公司承担连带责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告周林与被告凯里市中心城商业管理有限公司于2016年7月12日签订的《凯里中心城租赁合同》；二、被告凯里市中心城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周林双倍定金20万元及赔偿款10万元，共计30万元；三、驳回原告周林其他诉讼请求。案件受理费17692元，由原告周林负担11892元，由被告凯里市中心城商业管理有限公司负担5800元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，周林与中心城管理公司签订的《租赁合同》合法有效，双方已不再履行合同并同意解除。故一审法院判决解除合同并双倍返还定金并无不当，本院予以维持。中心城管理公司在涉案工程未竣工验收合格交付使用的情况下出租商铺，周林也明知存在商业风险而承租商铺并进行装修，双方对造成的损失均存在过错。一审法院据此酌情判决中心城管理公司赔偿周林10万元符合案件基本事实，于法有据，本院亦予以维持。至于周林上诉称中心城置业公司应当承担连带责任的问题，因中心城置业公司并非案涉《租赁合同》相对方，周林上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，周林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35384元，由周林负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年三月十九日书记员  杨正英