江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初2037号 原告：姚振华。 原告：姚林元。 原告：王兰珍。 原告：田黎钻。 以上四原告共同委托诉讼代理人：李晓燕，江苏悦孚律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：汪萌之，江苏悦孚律师事务所律师。 被告：张泽。 被告：张建军。 以上两被告共同委托诉讼代理人：卢小平，江苏诚鑫律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：韩月兰，江苏诚鑫律师事务所律师。 原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻与被告张泽、张建军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序由审判员陆平独任审理，因工作调整原因，本案依法变更由审判员龚春华独任审理。后因案情复杂转为适用普通程序并组成合议庭进行审理。2019年7月18日、2020年2月26日，本案进行了听证，原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻的共同委托诉讼代理人李晓燕、汪萌之，被告张泽、张建军及共同委托诉讼代理人卢小平到庭参加听证。2020年3月25日，本案公开开庭进行了审理，原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻的共同委托诉讼代理人李晓燕、汪萌之，被告张泽、张建军及共同委托诉讼代理人卢小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻向本院提出诉讼请求：1、请求判令编号苏房存高新合同×苏州市存量房买卖合同无效。2、请求判令被告张泽将×小区×幢×室房屋产权变更回原告名下。3、请求判令两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告自愿撤回本案第2项诉讼请求。事实和理由：2016年7月22日，为出售案涉房屋，原告姚林元、王兰珍委托被告张建军办理房屋交易手续。事后，被告张建军一直没有将受托事宜进展向原告报告，原告也一直居住在案涉房屋中。前不久，原告意外得知案涉房屋产权已经变更至被告张泽名下。经查询了解，在2016年9月8日，被告张泽、张建军签订了《苏州市存量房买卖合同》，在原告不知情的情况下，将案涉房屋以人民币1万元转让，该售价明显不符合建筑面积为198.76平方米的房屋之市场价格。原告认为，该存量房买卖合同并非原告真实意思表示，且约定价格与市场价格存在巨大差异，明显存在恶意串通情形，根据合同法第52条之规定，属于无效合同。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告张建军、张泽辩称：1、原告诉状中所述的事实理由存在虚假陈述，涉案房屋所有的房屋买卖合同的签订，原告姚振华全程参与。2、本案并不存在双方买卖房屋的真实意思表示，只是由于原告姚振华需要借用被告张泽的名义对外进行贷款，因为原告姚振华本人存在的征信问题，所以四原告共同向本案的被告张泽签订了委托书，委托书明确载明由于四原告不能亲自办理×小区×幢×室房屋的抵押贷款事宜，特委托被告张泽作为我的合法代理人，全权代表我办理×小区房屋的抵押贷款事宜，对被委托人张泽在办理上述事项中所签署的全部文件，四原告全部予以认可，并承担相应的法律责任。上述文件有四原告的签字及手印，现在原告向法院称其不知道房屋的交易情况，称被告没有向其报告房屋的所有事项的进程，全是虚假陈述。3、如原告把贷款结清，我方可以把房子还给原告。本案中，原告明知贷款事实，再行起诉明显具有恶意诉讼性质。 经审理查明，苏州市高新区×小区×幢×室房屋系动迁安置房，原房屋所有权为原告姚振华，户表中人员为姚林元、王兰珍、田黎钻，房屋建筑面积120.29平方米，阁楼面积为78.47平方米，合计建筑面积为198.76平方米。 2016年7月22日，原告姚振华、田黎钻至江苏省苏州市中新公证处就出售案涉房屋相关事宜签署《委托书》并做公证，公证书编号为（2016）苏中证民内字第×号，《委托书》载明：委托人：姚振华、田黎钻；受托人为：张建军。《委托书》进一步载明：因委托人没有时间办理出售位于苏州市×小区×幢×室房屋及×幢阁×（房屋所有权证编号：苏房权证新区字第×号，国有土地使用权证编号：苏新国用（2005）第×，合计建筑面积：198.76平方米）的交易手续，特委托张建军具体办理上述房屋中属于委托人部分的如下事项：一、代为查询上述房产的相关档案信息。二、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖合同》。三、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房交易资金托管协议》。四、办理上述房屋过户登记至买受人名下的不动产所有权转移、变更登记手续。五、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，代为收取房款，并如实申报纳税。六、根据不动产登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人无转委托权。委托期限：上述事宜办理终结为止。委托人在其权限范围内签署的相关文件，委托人均予以承认。 同日，原告姚林元、王兰珍亦至江苏省苏州市中新公证处就出售案涉房屋相关事宜签署《委托书》并做公证，公证书编号为（2016）苏中证民内字第×号，《委托书》载明：委托人：姚林元、王兰珍；受托人为：张建军。《委托书》进一步载明：因委托人没有时间办理出售位于苏州市×小区×幢×室房屋及×幢阁×（房屋所有权证编号：苏房权证新区字第×号，国有土地使用权证编号：苏新国用（2005）第×，合计建筑面积：198.76平方米）的交易手续，特委托张建军具体办理上述房屋中属于委托人部分的如下事项：委托事项、转委托、委托期限同（2016）苏中证民内字第×号公证委托书一致。 2016年9月8日，原告（作为出卖人）委托代理人张建军与被告张泽（作为买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》，合同编号为：苏房存高新合同×，合同约定：被告张泽向原告购买位于苏州市高新区×小区×幢×室房屋，房屋价款10000元，于2016年11月1日一次性支付；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费双方协商解决。合同最后，被告张建军作为出卖人即原告姚振华一方的委托代理人签字确认，被告张泽作为买受人签字确认。2016年9月14日，案涉房屋登记至被告张泽名下。 2017年9月22日，被告张泽（借款人）与案外人伍阿洲（出借人）签订《借款合同》，合同编号为×，合同约定：借款金额为230万元，借款期限自2017年9月22日起至2018年9月21日止，年利率15%，借款用途个人资金周转，合同另对违约责任作了约定。同时，被告张泽（抵押人）与案外人伍阿洲（抵押权人）签订《抵押合同》，合同编号为×，合同约定：为确保张泽与抵押权人签订的编号为×《借款合同》的履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意以苏州市高新区×小区×幢×室房屋为债务人与抵押权人依主合同所形成的债务提供抵押担保。2017年9月25日，案外人伍阿洲取得上述房屋的抵押登记。2017年9月26日，案外人红岭创投电子商务股份有限公司向被告张泽转账支付230万元。2018年4月10日，伍阿洲与周严锋签订《债权转让协议》，协议约定：周严锋受让债权人伍阿洲合法持有的对张泽享有的债权，转让款为200万元。 2018年9月17日，周严锋向本院提出诉讼请求：1、判令张泽立即偿还借款本金230万元；2、判令张泽承担已到期利息230000元（暂算至2018年6月25日），另以借款本金230万元为基数，按照月息1.25%标准，承担自2018年6月26日起至实际清偿日止的利息；3、判令张泽承担违约金（以借款本金230万元为基数，按照日息0.05%标准支付，自2017年10月26日算至借款本金实际清偿之日止）；4、依法确认抵押担保合同成立有效，判令处置（折价、拍卖、变卖）张泽的抵押物所得款项优先用于清偿被告对原告的上述债务；5、判令张泽承担本案律师费用10万元；6、判令诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、张泽于2018年10月31日前归还周严锋本金2271250元，并支付利息28390元及后续利息（以2271250元为基数，自2017年10月26日开始到实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算）。二、张泽于2018年10月31日前支付周严锋律师费10万元。三、若张泽未履行上述第一项、第二项付款义务，周严锋有权以张泽所有的苏州市虎丘区×小区33幢506室的房屋折价、拍卖或者变卖的价款在上述第一项、第二项债权范围内优先受偿。四、双方就本案无其他纠葛。五、案件受理费用27040元，减半收取13520元，由张泽负担，于2018年10月31日前支付周严锋。为此，本院出具（2018）苏0505民初5203号民事调解书。后因被告张泽未履行上述调解书，故周严锋申请强制执行。 因原告认为本案并非真实房屋买卖合同，且张建军与被告张泽存在恶意串通损害原告利益之行为，故诉至法院。 另查明，诉讼中，被告亦称：本案房屋过户并非真实的房屋买卖意思表示，而是原告因征信问题无法办理抵押贷款，故将其房屋过户至被告张泽名下，然后以被告张泽的名义对外进行贷款，贷款所得用于归还四原告对外结欠的债务，双方约定贷款所产生的一切纠纷和法律责任全部由四原告自行承担。为此，提供了以下证据： 1、《授权委托书》一份，出具时间为2017年2月20日，内容载明： 委托人：姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻；被委托人：张泽。本人姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻因其他原因（见承诺书），不能亲自办理×小区×幢×室房屋的抵押贷款事项，特委托张泽作为我的合法代理人，全权代表我办理×小区×幢×室的房屋抵押贷款事项，对被委托人张泽在办理上述事项中所签署的全部有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托人姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻均签字、捺印确认。 2、《承诺书》一份，出具时间为2017年2月20日，内容载明： 兹有姚振华、田黎钻、姚林元、王兰珍，四人因生意周转于2016年7月11日向周灵借款250万元，因姚振华等人征信原因和其他因素无法办理其名下×小区×幢×室房屋抵押贷款用于偿还周灵欠款，故四人将此房（×小区×幢×室）过户至张泽名下，授权委托张泽（见授权委托书）以张泽名义办理此房屋的抵押贷款，所贷款项用于偿还所欠周灵的债务。（过户所产生的费用由姚振华四人承担，所贷款项也是由四人用于偿还所欠周灵债务，所以债务问题以及贷款所产生的一切纠纷与张泽无关） 现姚振华等四人共同作出承诺如下：1、以张泽名义将×小区×幢×室向第三方抵押贷款203万元，所贷款项由姚振华等四人共同偿还全部本息，与张泽无关。2、贷款额度不足以偿还周灵债务的结欠部分，由姚振华等四人共同偿还，与张泽无关。3、若姚振华等四人未能按时归还第三方抵押贷款，造成向第三方违约，导致此房屋被拍卖或以其他方式处理，一切后果及法律责任由姚振华等四人共同承担，与张泽无关。4、若姚振华等四人正常按时还清第三方抵押贷款，并且还清结欠周灵的剩余部分欠款债务，张泽将配合将上述房屋过户给姚振华等四人名下，过户所产生的全部费用由姚振华等四人承担。承诺人姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻均签字、捺印确认。见证人邢波签字、捺印确认。 对此，四原告的质证意见为：授权委托书、承诺书，真实性、合法性均不予认可，王兰珍、田黎钻签名并非真实，另姚林元、王兰珍、田黎钻也不是本人捺印。 2019年7月29日，王兰珍、田黎钻申请对《授权委托书》、《承诺书》上签名、手印进行司法鉴定。2019年9月13日，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。后因原告未在限期内缴纳鉴定费用，西南政法大学司法鉴定中心对该案作终止鉴定处理并退回本院。 还查明，诉讼中，张泽陈述：案涉房屋之所以过户至其名下，实际是为帮姚振华贷款，但法律上是房屋买卖手续。房屋目前仍由姚林元一家占有使用，过户前也没有看过房屋，房屋过户过程中也没有支付过费用，包含约定的1万元房款。另外，案涉房屋过户至其名下后，经姚振华联系前后做过两次贷款，第一次向搜易贷贷款，为归还姚振华欠付周灵的借款；第二次向红岭创投贷款，目的是为了归还姚振华向垫资公司的借款，而姚振华向垫资公司的借款系为归还红岭创投贷款。张建军也表示：本案房屋买卖真实目的是过户至张泽名下进行贷款。 上述事实由房屋权属信息查询、公证书、委托书、苏州市存量房买卖合同、借款合同、抵押合同、他项权证、债权转让协议、民事调解书、授权委托书、承诺书、鉴定材料以及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为，意思表示真实是有效民事法律行为应当具备的要件。本案中，根据被告陈述，本案房屋过户并非真实的房屋买卖意思表示，案涉房屋之所以过户至张泽名下，实际是为帮姚振华贷款，贷款所得亦用于归还四原告对外结欠的债务，上述事实也与被告提供的四原告签名、捺印的授权委托书及承诺书约定内容一致。诉讼中，虽然原告对部分签名及捺印的真实性持有异议，但未提供相反证据予以反驳，且被告提供的四原告签名、捺印的授权委托书及承诺书内容与原告主张本案诉请的目的并不相悖，本院对此予以采信。再则，案涉房屋已于2016年9月过户至被告张泽名下，但目前仍由原告姚林元一家占有使用，在房屋过户前张泽也没有看过房屋，在房屋过户过程中张泽也没有支付过费用，甚至约定的1万元房款也未支付，作为真实的房屋买卖合同予以认定显然不合常理。综上，本院认为，因原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻与被告张泽之间并无房屋买卖的真实意思，故双方签订的所谓《苏州市存量房买卖合同》因缺乏真实意思表示而并不成立，更不具有法律效力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下： 原告姚振华、姚林元、王兰珍、田黎钻的委托代理人张建军与被告张泽签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号为：苏房存高新合同×）无效。 案件受理费50元，由被告张泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号1055××××7676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  王福荣 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  刘 琼