福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初22号 原告：郑官良，男，1963年11月19日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：水木玉华西苑小区业主委员会，住所地：福建省将乐县古镛镇水木玉华西苑4号楼。 法定代表人：肖晓春，主任。 第三人：三明市鸿图嘉园物业管理有限公司将乐管理处，住所地：福建省将乐县古镛镇日照东门水木玉华西苑3号楼负一层。统一社会信用代码：913504287917509901 负责人：黄荣权。 委托诉讼代理人：林清山，男，该公司工作人员。 原告郑官良与被告水木玉华西苑小区业主委员会（以下简称东苑业委会）修理合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依原告郑官良申请追加三明市鸿图嘉园物业管理有限公司将乐管理处（以下简称鸿图物业公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑官良向本院提出诉讼请求：1.西苑业委会支付拖欠郑官良零星工程维修费用合计11500元；2.西苑业委会承担本案诉讼费用。事实和理由：郑官良于2017年7月1日起至2017年10月29日止，在水木玉华西苑小区承做2个零星工程维修项目，因各项目都已过质保期，必须申请商品住宅专项维修基金用于支付维修费用，故每个项目维修之前都需征得业主委员会同意制定维修费用后方可实施维修，业委会承诺会办理支付结算。但该款至今未付，故诉至法院。 西苑业委会辩称，一、诉状中的内容很多与事实不符，郑官良所称维修的2个工程项目均未经前小区业主委员会认可。二、水木玉华西苑第一届业委会届满时间及第二届业委会成立时间不符。三、郑官良提供的签征单上的验收时间为2017年9月9日，而施工时间却是2016年9月10日。四、维修的工程未经三分之二的业主签字同意。 鸿图物业公司述称，郑官良的起诉是事实，同意郑官良的诉讼请求，西苑业委会应当付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鸿图物业公司系水木玉华西苑小区的物业服务企业，负责该小区的前期物业管理。根据《前期物业管理服务协议》的约定，鸿图物业公司受托对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；鸿图物业公司收取的物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施、设备的大、中、小修、更新、改造的费用及公摊水电费。2018年6月，鸿图物业公司退出该小区，不再对该小区提供物业管理服务。 1.2017年9月9日，郑官良接受鸿图物业公司所请，承接了将乐县古镛镇水木玉华西苑小区2号楼2单元07户型入户花园共用排水管道堵塞的维修； 2.2017年11月17日，郑官良接受鸿图物业公司所请，承接了将乐县古镛镇水木玉华西苑小区1号楼与2号楼二单元共用排污总管道堵塞的维修。 另查明，水木玉华西苑小区2号楼竣工验收时间为2011年8月20日，该楼房的给排水管道的保修期为2年。 本案争议的焦点：一、郑官良主张的维修事实是否存在以及维修费用的具体金额；二、维修费用的承担主体。 一、关于郑官良主张的维修事实是否存在以及维修费用的具体金额的问题。本院认为，郑官良主张其在2017年9月9日与2017年11月17日维修了水木玉华西苑小区的排水排污管道，并提供了该小区的物业服务企业鸿图物业公司的工作人员和1号楼1单元、2号楼2单元部分业主签字确认维修的证明。鸿图物业公司对郑官良的主张也予以认可。虽然西苑业委会辩称其不知道郑官良是否有维修的事实，但西苑业委会未提供证据反驳郑官良的主张，虽然郑官良提供的证据存在瑕疵，但不影响本案事实的认定。因此，对郑官良主张的维修事实，本院予以确认。郑官良主张其与鸿图物业公司协商确定二次维修费用分别是7500元、4000元。虽然西苑业委会对该费用不予认可，但就维修内容而言，郑官良主张的维修金额并无明显不当。而且，由于每次维修的费用都不高，若对维修费用进行鉴定，则可能导致诉讼成本过高。再者，鸿图物业公司作为水木玉华西苑小区的物业服务企业，受托对小区的共用设施进行维护、修缮，其对郑官良的主张也予以认可。因此，对郑官良主张的维修费用，本院予以支持。 二、关于维修费用的承担主体的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二条的规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”，故对于讼争的维修费用，尚在保修期内的部分应由保修单位负责，保修期满后的部分应从小区的专项维修资金列支。根据本案已查明的事实可知，涉案的二次维修均已超过了保修期，应从专项维修资金列支，故西苑业委会应通知专项维修资金专户管理银行向郑官良付款。 综上所述，本院认为，郑官良承接维修了将乐县古镛镇水木玉华西苑小区排水排污管道项目，事实清楚，证据充分，西苑业委会理应通知专项维修资金专户管理银行向郑官良支付维修费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百五十一条，《物业管理条例》第五十三条，《福建省物业管理条例》第五十五条、第五十六条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 水木玉华西苑小区业主委员会应于本判决生效之日起十日内通知专项维修资金专户管理银行向郑官良支付维修费11500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，减半收取计44元，由水木玉华西苑小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张宾 二〇二〇年三月二十日 书记员  张悦 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第二百五十一条承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。 承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。 《物业管理条例》 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《福建省物业管理条例》 第五十五条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。 第五十六条专项维修资金以物业管理区域或者建设项目为单位设立账户，按照房屋户门号设立分户账。 业主大会成立前，专项维修资金由县级以上地方人民政府物业管理主管部门或者其委托的单位代管，孳息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。 第六十条发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施： （一）共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏； （二）电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行； （三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水； （四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险； （五）共用给排水、供用电设施设备不能正常使用，依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外； （六）消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用； （七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏； （八）根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造； （九）物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造； （十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。 第六十一条在紧急情况下使用专项维修资金，物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，从专项维修资金列支。 物业服务企业、业主委员会、临时物业管理委员会、业主自主管理机构可以向本条例第五十六条第二款规定的专项维修资金代管单位申请拨付审核。代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；代管单位逾期不审核的，视为同意。 业主大会可以在管理规约中规定，在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。具体抽取比例以及紧急情况小额专项维修资金的使用条件和程序，由省人民政府物业管理主管部门规定。 物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 《住宅专项维修资金管理办法》 第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金： （一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。 （二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。 （三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等； （二）业主大会依法通过使用方案； （三）物业服务企业组织实施使用方案； （四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； （六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金： （一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理； （二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。 发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。