广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5075号原告：黄中师，男，汉族，1980年5月25日出生，身份证住址广东省龙川县。委托诉讼代理人：李志华，广东宏普律师事务所律师。被告：刘月华，女，汉族，1975年4月24日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被告：刘春如，女，汉族，1968年1月6日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被告：杨润林，男，汉族，1966年5月1日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被告：黄龙斯，男，汉族，1973年4月29日出生，户籍住址广东省龙川县。原告黄中师与被告刘月华、刘春如、杨润林、黄龙斯合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄中师的委托诉讼代理人李志华，被告刘月华、刘春如均到庭参加了诉讼；被告杨润林、黄龙斯经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄中师诉称：2018年4月20日，原告与四被告签订《合作建房协议书》，并根据协议约定以银行转账的方式向被告支付补偿款150000元。原告认为，上述协议名为合作建房，实质为农村宅基地房屋买卖，而原告并非该宅基地所属集体经济组织成员，因此，双方签订的上述协议违反法律强制性规定，应属无效。原告已多次向被告要求退还补偿款，但四被告以各种理由拒不退还。故原告诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《合作建房协议书》无效；2、四被告连带退还原告150000元及支付资金占用期间的利息，利息从立案之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨润林、黄龙斯共同答辩称：原告主张确认无效的是原告与被告刘月华、刘春如签订的《合作建房协议书》，该协议书的签订主体是原告与该两被告，答辩人并非该合同的签订主体。即便答辩人在落款时签字，也仅应视为签订该协议书的见证人，故基于合同相对性，答辩人并非本案的适格主体，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘月华、刘春如共同答辩称：2018年4月20日原告与被告签订的《合作建房协议书》并非无效合同。合作建房的目的非宅基地买卖，宅基地上盖建筑物使用权转让并不违反法律的强制性规定。原告知悉答辩人刘月华持有已办理七层半报建手续的宅基地后，找到刘月华洽谈合作建房事宜，并请求刘月华介绍购买该宅基地附近40平方米宅基地三层半以上建筑物使用权。2019年4月18日，原告向刘月华转账150000元，次日刘月华向该40平方米宅基地权属人刘桂清转账148000元，刘月华收取2000元的介绍费。此外，原告于2018年4月20日向刘月华的配偶支付3000元介绍费。答辩人并非150000元的受益人，原告要求退还的主张不应支持。经审理查明：2018年4月20日，原告黄中师（乙方）与被告刘春如、刘月华、杨润林、黄龙斯（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方提供宅基地，乙方负责建楼资金，新建楼房为钢筋混泥土结构，楼房建好后，楼房份额双方协商分成，分成的楼房份额各自拥有永久性的居住权和产权所属权；项目地址，广州市白云区太和镇谢家庄十二队西园中街自编22号宅基地，宅基地证号为云太字第NO.0015867，户主名刘月华；甲方以现有已建二层混合结构砖房及宅基地证一本等手续作为合作建房用地及合作建房条件，另乙方出资150000元由甲方直接与他人受让西边两间瓦房合计约40平方米地块，该受让地块与甲方提供的宅基地合并作本栋楼的合作建房条件（合建总用地面积约160平方米）；甲、乙双方同意兴建一栋七层半以上带电梯住宅楼；所建楼房七层半，所建楼房一至三层及第四层一半楼房归甲方所有，其余的楼房全部归乙方永久所有，乙方所得楼房拥有永久性使用权、出租、转让、补偿等所有产权。虽该《合作建房协议》抬头处打印的甲方为被告刘月华、刘春如两人，但在该协议的甲方落款处则有被告刘月华、刘春如、杨润林、黄龙斯四人的签名。另查，原告黄中师已于2018年4月18日向被告刘月华转账支付了150000元，被告刘月华也出具收据确认收到该西园中街22号1幢楼补偿款150000元。被告刘月华于2018年4月19日将该款项支付给了案外人刘桂清，用于向该案外人购买案涉宅基地附近的40平方米土地作为案涉合作建房所需，且系由被告刘月华、刘春如与该案外人签订的土地转让协议。庭审中，被告刘月华、刘春如称其系受原告黄中师的委托与该案外人签订土地转让协议，但原告黄中师不予认可。上述事实，有《合作建房协议书》、转账凭证、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于被告杨润林、黄龙斯是否为本案适格主体的问题。虽案涉《合作建房协议书》抬头处打印的甲方仅有被告刘月华、刘春如两人，但被告杨润林、黄龙斯与该两被告一并在协议书的甲方落款处签名确认。虽被告杨润林、黄龙斯抗辩称其在该协议书甲方落款处签名的行为仅仅是作为对该合同签订的见证，但原告黄中师对被告杨润林、黄龙斯的抗辩并不予认同，而被告杨润林、黄龙斯也未能提交其他证据证实其抗辩主张。本院认为，若被告杨润林、黄龙斯仅是作为合同签订的见证方在案涉协议中签名确认，则应当在合同落款处注明己方为见证方，其抗辩主张与其在本案协议中甲方落款处直接签名的行为相悖，其解释与常理不符。被告杨润林、黄龙斯作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时应当对合同内容进行充分审查，应当清楚知道己方在合同甲方落款处签名的法律风险，并应对己方在合同甲方落款处签名的行为承担法律责任。因此，本院根据被告杨润林、黄龙斯在案涉《合作建房协议书》甲方落款处签名的事实，认定其与被告刘月华、刘春如为案涉协议的共同甲方，是案涉协议的相对人之一，为本案的适格被告。关于案涉《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”本案中，案涉合作建房所用地属于农村宅基地，但原告黄中师并非涉案宅基地所属集体经济组织的成员，而原、被告之间签订的案涉《合作建房协议书》显然是以合建形式处分农民集体所有的宅基地，并将拟建设的宅基地房屋出售给集体经济组织成员之外的原告，故案涉《合作建房协议书》已违反了相关法律的强制性规定，应属无效。关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告黄中师根据案涉无效协议已向被告刘月华支付了补偿款150000元，即使款项是支付给了被告刘月华，但案涉协议的相对方为本案四被告，故合同无效的退款责任应当由四被告共同承担。虽被告刘月华在收款后的次日已将款项转给了案外人刘桂清，但根据被告刘月华、刘春如的当庭陈述，系由该两被告与案外人刘桂清签订了土地转让协议并支付转让款148000元，而被告刘月华、刘春如抗辩系受原告黄中师委托的主张并无证据佐证，亦与原、被告在案涉《合作建房协议书》中约定的由被告方直接与他人受让土地不符，故本院对被告刘月华、刘春如的抗辩主张不予采信。综上，被告刘月华向刘桂清支付148000元的行为，并不能免除四被告在本案中向原告黄中师退还款项的义务，原告要求各被告退还合作建房款项150000元的请求，本院依法予以支持。但因原告黄中师对案涉合同无效亦存在过错，故本院对其要求支付合资建房利息损失的请求，依法不予支持。被告杨润林、黄龙斯经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告刘月华、刘春如、杨润林、黄龙斯向原告黄中师退还合作建房款150000元；二、驳回原告黄中师的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1650元，由被告刘月华、刘春如、杨润林、黄龙斯负担。上述费用原告已预交，由被告在履行本判决时直接向原告给付，本院不予退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年三月三十一日书记员 陈芷清