宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初8号 原告:赵喜红,男,1970年8月12日出生,汉族,甘肃宁县人，电焊工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：陈莉，宁夏言成律师事务所律师。 被告:陈宝,男,1981年1月19日出生,回族,宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:金平,男,1962年11月16日出生,回族,宁夏银川市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告:闫辉,女,1978年10月12日出生,回族,宁夏银川市人，公司员工，系被告金平外甥女，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告赵喜红与被告陈宝、金平、闫辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵喜红及其委托诉讼代理人陈莉、被告金平、闫辉到庭参加了诉讼，被告陈宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵喜红向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认银川市金凤区某室房屋归原告所有；2.请求依法判令三被告共同协助将银川市金凤区某室房屋登记至原告名下；3.请求依法判令三被告共同向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2014年1月11日,原告与被告金平、闫辉签订《银川市二手房买卖委托合同》一份,约定原告购买被告所有的银川市金凤区某室,总价28万元,被告金平、闫辉协助原告在三个月内办理房屋登记手续,如逾期一日,被告应向原告支付房屋成交总价款千分之二违约金,合同继续履行,双方同时约定被告金平、闫辉保证出售的房屋权属真实,没有产权纠纷和债权债务纠纷,保证在交接时已清除该房地产原由甲方设定的抵押且已经交清土地出让金和其他相关费用,并符合国家及银川市房屋上市交易的政策法规及有关规定,且房屋财产的主人及其人对出售此房屋无异议,若发生与此有关的债务及纠纷由甲方负责清理,若因此给原告造成损失的,由被告金平、闫辉承担全部责任并负责赔偿损失。合同签订后,原告向闫辉交付了购房款27万元,剩余1万元约定房屋办理产权证后交清,房屋同时交给原告使用至今。但被告金平、闫辉一直没有将上述房屋办理产权登记至原告名下,原告多次到银川市不动产交易中心咨询,该中心回复该房屋属于拆迁安置房,需先办理登记至安置人陈宝名下,然后从被告陈宝名下再过户至原告名下,后原告又多次要求被告陈宝配合过户,但其又不配合。综上,原告认为,平伏桥新村康居苑分房情况一览表及银川市金凤区上海西路街道办事处清水湾社区居民委员会房屋安装证明显示被告金平已经取得涉案房屋所有权,其享有处分权,其与原告签订《银川市二手房买卖委托合同》合法、有效,现原告已经取得该房屋所有权,三被告理应配合原告办理房屋产权登记,故原告依照我国《民事诉讼法》相关规定,特向贵院起诉,望人民法院依法判如所请。 被告金平辩称：当时我的朋友王汉林将涉案房屋卖给我，我是给我姐姐买的，购买时是以我的名义从王汉林手中买的，当时只知道房屋是小产权房，五年后办理房产证，五年后王汉林找不到了，钱是我姐姐掏的，之后该房屋卖给谁我也不清楚。我希望我姐姐与闫辉协助原告办理房产证。 被告闫辉辩称：一、贺兰山路某房屋是由我的舅舅金平帮我从王汉林手中购买,购房款是我用现金支付给王汉林的。王汉林是从陈宝手中购买的。后期我不打算住了,就通过金凤区阳光之家房屋信息咨询部新城店签订《二手房买卖委托合同》出售给赵喜红。房屋买卖交易事实清楚；二、关于出售的房屋情况当时和赵喜红如实告知,应原告要求《二手房买卖委托合同》中甲方及委托代理人是我签字。当时签的《二手房买卖委托合同》中关于房产情况也有记录,出售的房屋类型为拆迁返还,房产证未办理。因出售房屋没有办理房产证,我本人又和原告签了一份协议,在协议第5条:甲方必须无条件协助乙方办理房产过户手续;同时约定过户所产生的费用由乙方承担。从出售房屋至今我一直在积极协助原告办理房产证手续。因为当时是拆迁返还的房屋一直不能办理房产证,期间我多次去清水湾社区服务中心,帮助原告了解办理房产证相关情况,获知房屋房产证办理必须由陈宝协助才能将平伏桥新村小区房屋房产证办理到赵喜红名下。我亲自找到赵喜红告知情况,建议他一起找到原房主商量沟通。多次与原房主交流沟通后被告陈宝不配合我们办理过户手续,同时建议我们去找王汉林沟通处理。我多方打听也找不到王汉林的下落,之后赵喜红和我沟通,我们达成一致意见共同去宁夏言成律师事务所找到陈莉律师委托她代理,协助我们通过诉讼解决办理证手续；三、原告诉讼请求依法判令三被告共同向原告支付违约金10万元,我认为不妥,原因如下：1、买卖房屋时我已将真实情况知原告,原告对此知情;2、房屋交易后我一直履行合同义务积极配合协助原告办理房产证相关手续；3、此次诉讼委托宁夏言成律师事务所代理费9100元,其中5100元是我交的,足以说明我在积极履行义务,也在帮助原告减轻负担,通过诉讼快速解决房产证办理问题;4、因此我认为原告要求我承担支付违约金是没有道理的也不合适。综上所述,我认为原告将我与金平立为被告的行为是不妥的,也是不合理的,金平是我舅舅只是帮助我办理房屋购买手续，在整个过程中我已尽了全部协助义务,没有违背约定,原告理应知道我是积极配合、完全同意将房屋过户办理产权证到原告名下的。同时原告也应该知道,真正能够办理房产证的决定权在原房东,办不了房产证的责任不在我这。我所陈述过程、事实清楚,符合法律规定。现请求法院依法判决。 被告陈宝经本院传票传唤未到庭应诉，亦未向本院提出书面答辩状及相关证据。 根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月10日金凤区国土资源水务局与被告陈宝签订了一份亲水苑庄点改造项目集体土地地上附着物补偿协议，给被告陈宝返还176平方米的房屋。2009年8月17日被告陈宝、陈万山将给其分得的平伏桥新村面积为176平方米的房屋转让给案外人王汉林，双方签订了一份房屋转让协议。案外人王汉林又将已分配的某室出售给被告金平，由被告金平的外甥女闫辉向王汉林支付了购房款，2010年4月24日被告金平取得房屋安置证明并于同年5月11日办理了入住和物业手续。同年5月27日被告金平将给房屋转让给其外甥女即被告闫辉。2014年1月11日经中介方居间服务，原告与被告金平、闫辉签订了一份《银川市二手房买卖委托合同》,合同约定原告购买被告金平拆迁返还的银川市金凤区某室房屋一套面积87平方米,总价28万元,被告金平、闫辉须协助原告办理房屋过户手续，原告押被告金平1万元，过户时付给出售方。双方还对违约责任进行了约定。合同签订后,原告与被告闫辉就房屋交款和过户签订了一份协议，约定原告于当日向被告闫辉交付了购房款27万元,剩余1万元在房屋过户时付给被告闫辉，被告闫辉需约房主金平办理房屋买卖公证，无条件协助原告办理房产过户手续。协议签订后被告闫辉将房屋交原告居住使用至今，原告支付被告闫辉房款27万元。后原告经咨询银川市不动产交易中心,得知该房属拆迁安置房,已于2016年1月7日办理了初始登记，具备办理产权登记和过户登记，但需待登记在原安置方名下后，才能再过户到原告名下。随后原告多次会同被告闫辉找被告陈宝协助过户,经协商无果，原告遂以被告违约为由诉至本院，请求依法判如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不当转让。原告与被告金平、闫辉虽签订了二手房买卖委托合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。但双方明知买卖的标的为拆迁安置房，而该安置房的被安置方被告陈宝尚未取得该安置房产权，并将该安置房转让给了案外人王汉林，王汉林又将其中的涉案房屋转让给被告金平。自2016年该安置房办理初始登记后具备办理产权过户登记条件下，原安置人被告陈宝既未办理该安置房的产权，也未向其他房屋转让方办理过户登记，致使被告金平、闫辉无法按约协助原告办理涉案房屋产权过户登记。现原告请求确认涉案房屋归其所有，因房屋权属以在不动产登记机关的登记来确定，而原告尚未依法取得，故原告的该项诉请，不符合法律规定，本院不予支持。原告请求三被告共同协助将涉案房屋登记在其名下的诉请，因被告陈宝非其合同的相对方，不负有按约协助原告的义务，故原告对被告陈宝的该项诉请，本院不予支持。被告金平、闫辉虽负有协助义务，但其尚未按约从出卖人处取得房屋产权，致使实际不能履行房屋过户的协助义务，对此双方均有过错，故原告请求被告支付的违约金的诉请，本院不予支持。被告陈宝经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩的权利，由此造成的不利后果由其自己承担。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回原告赵喜红的诉讼请求。 案件受理费1150元，由原告赵喜红负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 李 建 东 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 （汤艳宁 书 记 员 沈 天 豪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。