河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再794号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张敏，女，汉族，，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：郭一帆、曹延军，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南中新置业有限公司。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭少慧，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南昊中律师事务所实习律师。再审申请人张敏因与被申请人河南中新置业有限公司（中新置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终4800号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月22日作出（2019）豫01民申1698号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张敏的委托诉讼代理人郭一帆，被申请人中新置业公司的委托诉讼代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏申请再审称，一、不动产首次登记的相关规定已在2016年8月20日予以明确，本案中，张敏与中新置业公司签订《商品房买卖合同》的时间在2016年8月20日之前，即中新置业公司应当已对办理房屋“首次登记”的时间合理预估。在发生政策调整的情况下，中新置业公司有天然的注意义务。原判决认为中新置业公司客观上无法按约办理房屋首次登记，于法无据，有悖常理，且显失公平。二、本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。中新置业公司提交《郑州市房屋面积测绘报告书》显示中新置业公司取得房屋面积测绘报告的时间为2018年2月28日，能够充分证明即使房屋登记政策不发生变更，中新置业公司也无法按约办理权属登记，中新置业公司的违约行为已是客观事实，不因政策的变更而发生变化。综上，原判决认定中新置业公司免除违约责任无证据证明，请求撤销二审判决第二、三项，依法改判或发回重审。中新置业公司答辩称：一、行政机关发布通告自2016年8月20日起停止办理初始登记，政策发生变化，导致合同约定的客观情况发生变化，关于办理初始登记的约定履行不能。且申请初始登记与申请不动产首次登记所需材料变化较大。二、如果既要中新置业公司承担逾期交房违约金，又要求承担逾期办理产权登记违约金，会使中新置业公司因一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。且逾期初始登记未给张敏造成任何损失，要求中新置业公司承担两项违约金过高。故逾期初始登记的违约金不应得到支持。请求驳回张敏要求初始登记违约金的请求。张敏向一审法院起诉请求：1.中新置业公司向张敏支付逾期交房违约金30832元；2.中新置业公司向张敏支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金36235.58元（暂计至2018年5月15日）；剩余违约金计算至房管部门受理中新置业公司报送的房屋初始登记资料之日止；3.由中新置业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月6日，张敏与中新置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张敏购买中新置业公司开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】7【层】709号房。总金额529760元；付款方式及期限为：约定金额269760元，付款方式现金，约定付款时间2015年11月6日；约定金额260000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2015年12月31日；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；中新置业公司应当在2016年4月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给张敏；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；中新置业公司应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，张敏向中新置业公司缴纳购房款，中新置业公司于2016年4月13日向张敏开具发票，金额为260000元。张敏提交的银行个人活期明细信息显示其于2015年11月6日汇入中新置业公司账户269760元。中新置业公司提交的客户明细对账单显示张敏2016年4月8日汇入中新置业公司账户260000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年4月8日，中新置业公司报送备案。2017年12月4日，中新置业公司取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，中新置业公司与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。中新置业公司提交的房屋交接验收表显示，中新置业公司于2017年9月18日涉案房屋交付给张敏。该院受理后，经多次调解未果。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张敏、中新置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，张敏按照合同约定支付全部购房款，中新置业公司未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。中新置业公司虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，中新置业公司所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天等相关事项全部或者部分发生在张敏、中新置业公司签订合同之前，即中新置业公司对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对中新置业公司该辩称不予采信。关于交房时间，合同中明确约定中新置业公司应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给张敏，故中新置业公司将未取得竣工验收备案的房屋交付张敏既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，中新置业公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，现张敏已交付全额购房款，第二期房款逾期99天，合同约定中新置业公司应当于2016年4月30日前向张敏交付商品房，故中新置业公司应于2016年8月7日（即2016年4月30日向后顺延99天）前向张敏交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，中新置业公司逾期484天，逾期交房违约金为23076.35元（529760元×0.09‰×484）。关于逾期初始登记违约金，中新置业公司应以529760元为基数按日0.09‰自2017年1月1日起计算至中新置业公司报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告河南中新置业有限公司向原告张敏支付逾期交房违约金23076.35元，于本判决生效后十日内付清。二、被告河南中新置业有限公司以购房款529760元为基数按日0.09‰支付原告张敏自2016年7月1日起至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1477元，减半收取739元，由原告张敏负担139元，被告河南中新置业有限公司负担600元。本院二审查明，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业公司申请不动产首次登记提交的相关材料。其他事实与一审法院相同。本院二审认为，张敏、中新置业公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，中新置业公司应当在2016年4月30日前，将具备合同约定条件的房产交付给张敏，但中新置业公司2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，一审判决认定涉案房屋于2017年12月4日交付，中新置业公司承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是张敏与中新置业公司签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除中新置业公司交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故中新置业公司应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。中新置业公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故中新置业公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对中新置业公司也显失公平。故张敏关于中新置业公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。本案一审诉讼程序是否违法问题。一审诉讼中，中新置业公司并未对合并审理提出异议，其举证、质证、辩论等诉讼权利亦并未因合并审理受到影响；因当事人代理人开庭冲突不能参加2018年11月13日的开庭审理，一审法院另行指定开庭日期进行审理，符合法律规定；中新置业公司虽上诉主张一审法院未受理其反诉，但是其在一审证据质证、法庭调查、法庭辩论等环节，均未表明其曾提出过反诉主张并请求法院依法予以受理；同时反诉与本诉系可分之诉，即便存在一审法院未受理其反诉的情况，但并不影响中新置业公司反诉请求的诉讼权利及实体权利。综上，中新置业公司上诉主张一审程序违法，没有事实根据，不予支持。综上所述，中新置业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19696号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19696号民事判决第二、三项；三、驳回张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1477元，减半收取739元，由张敏负担139元，河南中新置业有限公司负担600元；二审案件受理费1477元，由河南中新置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与二审查明事实一致。本院再审认为，张敏、中新置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，中新置业公司应当在2016年7月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。虽然郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记，但张敏与中新置业公司约定的案涉房屋权属初始登记资料的提交时间在2016年8月20日之前，房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整未导致中新置业公司不能履行合同。但是，考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，本案中确实存在因客观因素导致在一段时期内，中新置业公司不能履行提交权属登记资料的约定，故一审判决据此对逾期报送办理房屋初始登记资料违约金酌减并无不当，本院再审予以维持。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业公司申请不动产首次登记提交的相关资料，故中新置业公司逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间应自2016年7月1日起计算至2019年1月16日止。张敏、中新置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在合同中分别约定了逾期交房和逾期提交房屋初始登记资料的违约金，以上约定系中新置业公司所作出的合同承诺。由于中新置业公司逾期交房，导致实际交房时间在合同约定的提交房屋初始登记资料时间之后，虽然在合同约定的提交初始登记资料之后、中新置业公司实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，中新置业公司存在双重违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。中新置业公司辩称违约金过高，但未提交证据证明其主张，且一审判决已对约定违约金予以酌减，故中新置业公司的该项辩解理由不能成立。综上所述，申请人张敏的部分再审理由成立，本院予以支持。原二审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终4800号民事判决；二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19696号民事判决。二审案件受理费1477元，由河南中新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇二〇年三月二日书记员  刘俊丽