江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初971号 原告：王金香，女，1987年8月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：太仓国联置业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇郑和大街77号，统一社会信用代码913205850782074740。 法定代表人：徐宏兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告王金香与被告太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告王金香、被告太仓国联置业有限公司的委托诉讼代理人毛秋健和张荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金香向本院提出诉讼请求：被告太仓国联置业有限公司支付原告王金香违约金11339元。事实和理由：原告分别于2014年9月1日、2016年6月9日向被告购买滨江丽都1幢704室、地库151室。双方在房屋买卖合同第二十条中约定了因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的违约责任。原告购买的房屋于2017年5月11日才完成不动产权利转移登记，经原告计算，被告违约行为致使登记日期迟延了106天。原告以滨江丽都1幢704室、地库151室的实付价款534867元作为违约金的计算基数，并按照每日万分之二的比例和逾期天数确定诉请中的违约金金额。 被告太仓国联置业有限公司辩称：1.关于案件事实。原告所述购房合同内容、实付价款、登记日期属实，被告于2016年10月25日交付滨江丽都1幢704室、地库151室，于2017年3月9日完成办证资料报备。2.关于违约金的计算。(1)双方合同中并没有约定原告取得不动产权证书的具体日期，原告所述比合同约定晚了106天并不准确；按照合同约定，被告应当在房屋交付后90日内即2017年1月23日前报备，加上不动产登记机构30个工作日的办理期间，原告取得不动产权证书的合理期限为2017年3月1日；该日期距离实际取得不动产权证书的日期仅迟延了71天。(2)商品房的转移登记是原、被告的共同责任，本案原、被告于2017年4月28日共同向太仓市不动产登记中心提起申请，登记申请日与交易备案日的天数差50天应当从前述71天的延迟天数中予以扣减，被告应当按照原告所述违约金计算基数和每日比例仅支付21天的违约金，金额为2246元。 本院依据原告提交的商品房买卖合同（2份）、增值税普通发票（2份）、税收缴款书（3份）、住宅专项维修资金专用收据（2份）、交房费用计算单、房屋交接确认表、不动产权证书、论坛咨询的网页打印件、电子邮件网页打印件、被告提交的房屋交易信息告知单（复印件盖章）、不动产登记申请表（复印件盖章）等书面材料，并结合双方当事人陈述查明： 原告王金香分别于2014年9月1日、2016年6月9日向被告太仓国联置业有限公司购买滨江丽都1幢704室、地库151室。原、被告在滨江丽都1幢704室的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金”。原、被告在地库151室的商品房买卖合同中除违约金每日比例不同外（注：地库151室的商品房买卖合同中将每日比例约定为“万分之3”），作出了与滨江丽都1幢704室的商品房买卖合同基本一致的约定。被告于2016年10月25日将滨江丽都1幢704室、地库151室交付原告使用，并依据被告制作的交房费用计算单核算的金额向原告代收税款、维修基金、办证费用。原告向被告支付了滨江丽都1幢704室、地库151室的房屋价款总计534867元。此后，原告多次催促被告办理不动产权利转移登记。被告于2017年3月9日完成交易备案手续。被告代收的房屋交易税款于2017年3月22日完成缴纳。原、被告于2017年4月28日向不动产登记机构申请办理滨江丽都1幢704室、地库151室的不动产权利转移登记，上述房屋于2017年5月11日完成不动产权利转移登记。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同约定，被告应当及时完成办证资料报备、代缴税款等事项以便合同所涉不动产及时完成权利转移登记。合同就逾期办证违约金的计算方式作出明确约定，即以不动产权利转移登记的应然日期与实然日期的天数差作为逾期天数，并以房屋价款、每日比例和逾期天数的乘积确定相应违约金。被告对原告计算违约金时选定的房屋价款和每日比例不持异议，本院对此予以确认。针对双方在逾期天数计算方式上的争议，本院认为：1.合同约定的违约金计算方式是以“因出卖人的责任”为前提，而不动产权利转移登记需要买卖双方共同提出申请后由不动产登记机构审核办理，因此在天数计算上需要排除买方或者不动产登记机构的原因致使登记迟延的因素。2.合同中没有约定不动产权利转移登记的应然日期的具体数值或者计算方法，本院结合买卖双方交易做法所体现的对合同履行的应有认知加以界定：卖方完成交易备案后至双方共同申请登记存在时间间隔（交易备案后双方完成其他必要准备的期间，通常在7日之内），申请登记至完成登记也存在时间间隔（不动产登记机构完成登记的正常工作期间，30个工作日内）。3.在双方当事人并无明确约定的情形下，不动产权利转移登记的应然日期通常可以按照每个阶段的最长期间进行推算（房屋交付使用后办证资料报备期90天+申请登记前的必要准备期7天+登记机构审查办理期30个工作日）,据此可以确定应然日期与实然日期的天数差额；在有证据表明买方因素（比如买方接到卖方通知后未在合理期间内提出登记申请）或者不动产登记机构因素（比如登记机构未能在30个工作日内完成登记）导致登记迟延的，相应迟延天数从前述天数差额中予以扣减；出于对合同的尊重及双方利益平衡的考虑（注：商品房买卖合同将按期完成办证资料报备作为卖方在不动产登记方面最主要的义务作出明确约定；申请登记前的必要准备期、登记机构审查办理期等在个案中已特定化为常量，由此推出的合理认识是，被告办证资料报备环节的迟延天数将直接累积在不动产权利转移登记的迟延天数中），不动产权利转移登记应然日期的确定还需要满足以下条件：无论如何确定，应然日期与实然日期的天数差额扣减非卖方因素导致的迟延天数后所得天数均不得小于卖方办证资料报备环节已发生的逾期天数（注：无扣减因素即扣减0天时，“所得天数”仍应满足上述条件）。具体到本案中，被告虽提出原告因其自身原因迟延提交登记申请并主张在应然日期与实然日期的天数差额基础上扣减天数，但在原告明确否认并举证证明原告多次催促被告办理的情形下，被告并未能提交证据证明己方主张；因此，本院对被告要求扣减天数的意见不予采纳。本院采纳被告将不动产权利转移登记的应然日期确定为2017年3月1日的意见，并以此确定不动产权利转移登记应然日期与实然日期的天数差额为71天〔该天数差额满足不小于被告办证资料报备的逾期天数（45天）的条件〕；在此基础上，结合双方无争议的房屋价款（534867元）和每日比例（万分之二），本院确定违约金为7595元（取整后的金额）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告太仓国联置业有限公司支付原告王金香违约金7595元，于本判决生效后十日内支付至原告王金香确认的银行账户（户名：王金香，开户行：中国银行太仓浏家港支行，账号：62×××77）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83元，减半收取计42元（四舍五入后的金额），由原告王金香负担14元，被告太仓国联置业有限公司负担28元。原告同意其预交案件受理费中的剩余部分28元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 本判决为终审判决。 审判员 王 晓 二〇二〇年三月三十日    书记员 冯启帆