河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1668号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊某，男，汉族，1976年12月15日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：张熠航，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司，住所地郑州市金水区文化路102号聚合大厦402室，统一社会信用代码91410105MA45TAE033。法定代表人李某。委托诉讼代理人：王宇，河南良秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，汉族，1980年12月22日出生，住址河南省郸城县。委托诉讼代理人：王宇，河南良秦律师事务所律师。上诉人熊某与被上诉人郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司、李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊某上诉请求：1、请求依法改判确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同于被上诉人实际交还涉案房屋之日解除；2、请求依法改判两被上诉人向上诉人支付租金及管理费118800元及违约金10692元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司、李某辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。熊某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2018年11月1日签订的《租赁合同》，二被告立即将位于金水区农业路68号郑州时代国际广场5楼7#、8#号商铺腾空并交付原告；2、判令二被告立即向原告支付租金及管理费118800元、违约金10692元（暂计算至2019年9月9日，以后的租金及管理费均按照33元/㎡/月的标准计算至被告实际交还商铺之日止，违约金根据欠付租金数额按照年利率24%计算）；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告熠人慧公司登记类型为自然人独资，被告李某为其法定代表人及股东。2018年11月1日，原告熊某（甲方）与被告李某（乙方，作为熠人慧公司的法定代表人）签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方租用甲方的经营场地，位于金水区农业路68号郑州时代国际广场5楼，甲方提供位置的编号为8#、7#商铺，建筑面积共300平米；乙方租用甲方的经营场地用于经营教育培训用途，乙方经营熠人慧教育品牌；合同租赁期限三年，自2018年12月10日起至2021年12月9日；甲方于2018年11月1日前向乙方提供商铺，乙方必须于2018年11月1日前进场装修。费用：租金、管理费均为33元/月/㎡，物业费6.5元/月/㎡；费用缴纳方式：押一个月租金，付三个月租金，押金为19800元，2018年12月10日至2019年12月9日，租金、管理费均为9900元/月、29700元/季度、118800元/年。费用支付方式：租金、管理费、物业费、空调费采取提前预付方式，并按1个季度为一个缴费期，乙方应在每个缴费期满前15天向甲方支付下一期的费用，逾期未能按时缴纳的，按超出天数每天加收当月费用的2%做为滞纳金，如欠费超出月费用标准额的，按所欠费金额的2%收取。乙方根据自己的经营特色对承租的场所进行装修，装修费用由乙方自行承担，乙方应当服从甲方对市场的管理；如乙方拖欠费用超出10日的，甲方有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。原告在甲方签章处签字捺印，被告李某在乙方法定代表人处签字捺印，合同上未加盖被告熠人慧公司印章，双方对租赁合同的真实性无异议。被告李某提交的微信聊天记录显示：2019年6月15日，被告与原告方人员协商交付商铺钥匙事宜，原告方人员回复要求当日下午两点把钥匙送到五楼。原告提交郑州市公安消防支队于2017年3月23日出具的《建设工程消防验收意见书》，主要载明：位于郑州市农业××、经××西的时代国际广场，经审查相关申报资料及现场抽样检查，综合评定该工程消防验收合格。被告李某提交郑州市金水区公安消防大队于2019年1月17日出具的《建设工程消防设计备案复查意见书》，主要载明：涉案商铺所在的农业路时代国际广场建设工程，属于一类高层综合楼建筑，经我大队备案检查，该工程存在：1、场所与临近场所之间未做防火分割。2、图纸未注明安全出口、疏散楼梯的设置方位、方式。经2018年12月11日申请后进行复查，该工程消防设计复查合格，同意恢复施工。原告称涉案商铺所在大楼已于2017年整体验收合格，被告对承租的涉案商铺进行装修后未通过局部消防验收（即二次验收），系被告自身违规装修造成，并称不存在消防一年一验收的规定。被告提交的消防监督检查规定（公安部令第120号），其中第七条规定：对属于人员密集场所的消防安全重点单位每年至少监督检查一次。被告据此主张原、被告签订合同前原告未申请消防部门对涉案商铺进行消防检查，涉案商铺二次验收未通过系因原告交付的商铺消防不合格，并非被告方原因。被告李某提交2018年11月至12月的收据若干及装修清单一份，用以证明其装修损失，并据此反诉，要求原告支付其装修款133336元。庭审中，原、被告双方均表示同意解除合同，但原告称被告清偿租金及管理费、违约金并交还房屋后同意解除，被告称双方于2019年3月17日已经协商解除了合同，并称被告交还钥匙时间为2019年6月15日。原告认可收到被告押金19800元、第一年度物业费23400元，收到第一季度（2018年12月10日至2019年3月9日）租金及管理费59400元。被告认可原告所称上述费用，但称其另行向原告支付两块电表的费用3000元、装修期间的垃圾清运费1800元及电费300元。一审法院认为，原告与被告李某签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方对该合同均无异议，李某作为熠人慧公司的法定代表人及股东在合同中签字系履行职务行为，该合同双方当事人为原告与熠人慧公司，对此该院予以确认。审理中，原、被告双方均表示同意解除合同，但对于解除时间意见不一，综合双方举证、质证及庭审情况，可以认定被告向原告交付钥匙时间为2019年6月15日，故该院确认原告与被告熠人慧公司之间的《租赁合同》于2019年6月15日解除。关于原告要求被告搬离并交付涉案商铺的请求，因被告已将钥匙交还给原告，并称其已从涉案商铺搬离，视为被告已将涉案商铺交付原告，故对原告的该项请求，该院不予支持。根据合同约定，租金、管理费均为9900元/月，被告熠人慧公司实际使用商铺时间为2018年12月10日至2019年6月15日，原告认可被告支付租金、管理费至2019年3月9日，故被告熠人慧公司还应向原告支付2019年3月10日至2019年6月15日的租金31680元、管理费31680元（计算方法均为：29700元+9900元/月÷30天×6天），共计63360元。原告认可收到被告押金19800元、第一年度物业费23400元，本案租赁合同的实际使用期间为2018年12月10日至2019年6月15日，被告应当交纳的物业费为12090元，故原告应当退还被告熠人慧公司押金19800元、物业费11310元，共计31110元，该费用与被告熠人慧公司应当支付给原告的租金冲抵后，被告熠人慧公司还应当支付原告租金及管理费共计32250元（63360元-31110元）；原告诉讼请求超出部分，依据不足，不予支持。关于违约金，2017年3月涉案商铺所在大楼消防验收合格后至原、被告双方签订租赁合同之时，间隔一年半多的时间，但原告未提供证据证明其交付给被告涉案商铺时消防验收合格，故原告存在违约之处，其违约金要求该院不予支持。被告熠人慧公司类型为自然人独资，被告李某系其法定代表人及股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告李某未提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故被告李某应当对被告熠人慧公司的债务承担连带责任。本案租赁合同双方当事人为原告与被告熠人慧公司，被告李某提起反诉，属于主体不适格，故关于装修损失，被告熠人慧公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告熊某与被告郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司之间的《租赁合同》于2019年6月15日解除；二、被告郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告熊某租金和管理费共计32250元；三、被告李某对本判决第二项债务承担连带责任；四、驳回原告熊某的其他诉讼请求；五、驳回李某的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元，由原告负担1085元，二被告负担360元。反诉案件受理费1483元，退还李某、郑州市熠人慧教育信息咨询有限公司。本院二审期间，上诉人向法庭提供了民办学校办学许可证，涉案商铺视频及物业公司出具的证明，以证明涉案商铺消防合格及未交付给上诉人；被上诉人向法庭提供了熊某与李某的通话记录及照片、李某与他人的通话记录，以证明涉案商铺消防不合格及已交付给上诉人，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方对该合同均无异议，李某作为熠人慧公司的法定代表人及股东在合同中签字系履行职务行为。双方均表示同意解除合同，综合双方举证、质证及庭审情况，可以认定被上诉人向上诉人交付钥匙时间为2019年6月15日，该事实有李某与上诉人的会计的聊天记录予以证明，同时有李某与他人的通话记录佐证，被上诉人并表示商铺已搬离完毕，铺内物品已放弃，上诉人提交的相关证据不足以证明其主张，故双方之间的《租赁合同》于2019年6月15日解除。关于上诉人出租给被上诉人的商铺是否消防合格及是否符合承租条件问题，2017年3月，涉案商铺所在大楼消防验收合格后至双方签订租赁合同之时，间隔达一年半多的时间，上诉人未提供证据证明其交付给被上诉人涉案商铺时消防验收是合格的，同时，熊某与李某的通话录音显示：涉案商铺没有大楼的检测书；熊某让李某不管是消防，还是那些证件，找物业；李某称不是有个质检合格，熊某答：就差这一个了。从上述录音亦可以证明案涉商铺存在不可归责于被上诉人的问题，上诉人提交的其他公司办理的办学许可证，但该许可证的批准时间，已超过二人租赁合同的解除时间，同时该证据与案涉商铺是否交付合格，无必然的关联性，故上诉人该上诉理由亦不能成立。根据合同约定及双方自认情况，熠人慧公司还应向上诉人支付2019年3月10日至2019年6月15日的租金31680元、管理费31680元共计63360元。上诉人认可收到被上诉人押金19800元、第一年度物业费23400元，本案租赁合同的实际使用应当退还熠人慧公司押金19800元、物业费11310元，共计31110元，该费用与熠人慧公司应当支付给上诉人的租金冲抵后，一审认定熠人慧公司还应当支付上诉人租金及管理费共计32250元，并无不当。综上所述，熊某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由上诉人熊某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年三月三十一日书记员  王科普