广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终24692号 上诉人（原审原告）：胡鹏程，男，1993年11月27日出生，汉族，身份证住址：江西省樟树市。 委托诉讼代理人：王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王波，男，1991年3月1日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市宜丰县。 被上诉人（原审被告）：邓昌烽，男，1985年4月20日出生，汉族，身份证住址：福建省沙县。 原审第三人：刘华龙，男，1972年12月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。 上诉人胡鹏程与被上诉人王波、邓昌烽、原审第三人刘华龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初76508号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人胡鹏程上诉请求：1、请求依法改判两被上诉人承担返还上诉人转让费168000元；2、请求改判两被上诉人承担返还上诉人装修费用42000元；3、请求依法改判上诉人无须承担案件受理费人民币4450元；4、请求依法改判两被上诉人承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：1、原审法院认为“上诉人已经取得了其支付转让费用的相应对价即上诉人已使用店铺八个月，认定上诉人的租赁目的已经实现”与事实相悖，有失公平。上诉人胡鹏程与被上诉人签订的《房屋租赁合同1》在使用店铺八个月之后终止，正是因为双方签订的租赁合同未到期，《房屋租赁合同1》的租赁目的不能完全实现，才有了第三人刘华龙与被上诉人签订的《房屋租赁合同2》，而由第三人须向被上诉人王波支付的店铺转让费直接抵作被上诉人王波须返还给上诉人胡鹏程的店铺转让费。第三人刘华龙与被上诉人王波签订的《房屋租赁合同2》的租赁期限是2017年3月1日至2019年5月31日。2017年7月，因罗柳江的介入而无法继续使用涉诉房产，导致其与被上诉人王波的租赁合同无法继续履行。非因上诉人的原因导致《房屋租赁合同2》无法继续履行。深圳市中级人民法院作出的(2018）粤03民终8832号判决书第11页认定：“刘华龙因罗柳江介入而无法继续使用涉诉房产，王波未在合同约定的租赁期内保证承租人对租赁标的的使用违反了出租人的基本义务，应当承担相应的违约责任。”才致使上诉人收取第三人刘华龙的店铺转让费酌定返还。因此，是被上诉人违反了出租人的基本义务，应当由被上诉人承担违约责任及返还店铺转让费的义务。2、实际收取店铺转让费的是两被上诉人。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同1》约定的租赁期限为2016年7月1日至2019年5月31日，因上诉人与被上诉人的租赁合同提前解除。被上诉人同意退还租赁押金、店铺转让费、装修费等，因此与第三人刘华龙在上诉人与被上诉人解除合同之后重新签订了《房屋租赁合同2》，租赁期限为2017年3月1日至2019年5月31日。出于便利，由第三人刘华龙将其应向被上诉人支付的租赁押金、店铺转让费、装修费直接支付给了上诉人，用以抵作被上诉人应向上诉人退还的费用。也正因如此，被上诉人王波才向第三人刘华龙出具了46000元押金收据，而被上诉人王波与第三人刘华龙签订租赁合同之后未直接收取第三人刘华龙的店铺转让费，与“被上诉人同意退还租赁押金、店铺转让费、装修费”相印证。因此，两被上诉人应当将收取上诉人的店铺转让费予以返还。3、房屋租赁合同解除后应根据已履行情况对转让费进行处理。上诉人与被上诉人协商一致解除《房屋租赁合同1》，被上诉人不当然能取得店铺转让费。店铺转让费主要是为了取得店铺三年的使用权所支付的对价，上诉人仅使用了八个月即解除了合同，被上诉人应在收回店铺时将未继续租赁使用的对价予以返还。4、装修费用。被上诉人违反了出租人的义务，致使第三人刘华龙与被上诉人王波的租赁合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”退一步讲，即便合同提前解除的原因不在被上诉人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，解除租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。上诉人在使用涉案房屋八个月后便没有继续使用，装饰装修房屋的受益者为两被上诉人，该笔费用应由两被上诉人承担，两被上诉人应返还上诉人装修费用人民币42000元。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清，导致判决错误，恳请二审法院查清事实，依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。 二审庭审中，上诉人补充如下：一、胡鹏程将涉案商铺的原租金合同权利转让给刘华龙，由刘华龙与王波直接成立租赁合同关系，并由刘华龙直接向王波支付租金等费用，胡鹏程则退出涉案房屋的租赁关系。因此当事人的行为属于租赁权的转让。租赁权的转让实质为租赁债权债务的概括转让，租赁权的受让须承受法律和原租赁合同对承租人的义务要求，依照合同法的规定也应当经合同相对方即出租人的同意。在本案中，王波作为出租人，胡鹏程对涉案商铺租赁权的转让是经王波同意的。在租赁权的转让中，承租人在转让租赁权之后即退出原租赁关系，租赁权的受让人与出租人之间按原租赁关系继续履行，受让人承接原承租人在租赁合同中的地位，原租赁合同的约定对租赁受让人产生约束力。也正因为如此，刘华龙没有直接将店铺转让费交付给王波而是直接支付给胡鹏程，是因为胡鹏程已经将涉案商铺的店铺转让费按合同租赁期的相应对价支付给了王波和邓昌烽，而王波与刘华龙签订房屋租赁合同的同时也是对该行为的认可。二、胡鹏程支付的店铺转让费168000元，是基于双方在2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》的有效期为2017年7月1日至2019年5月31日，正是因为双方签订的合同未到期，胡鹏程才将涉案商铺的原租赁合同权利义务转让给刘华龙，由刘华龙与王波之间直接成立租赁合同关系，而其租赁合同到期的时间正是在胡鹏程与王波、邓昌烽签订的房屋租赁合同的租赁期限为2017年3月1日至2019年5月31日，也是由刘华龙将店铺转让费直接支付给胡鹏程，而无需支付给王波。一审法院认为“涉案转让费是胡鹏程为了与邓昌烽、王波建立租赁合同关系而支付，双方订立合同并建立租赁合同关系后，胡鹏程已经取得了其支付转让费的相应对价即胡鹏程已经使用店铺八个月，由此可见胡鹏程的租赁目的已经实现”，是片面武断的。胡鹏程使用店铺8个月支付168000元的店铺转让费明显与市场交易价值不符。三、本案中的店铺转让费是房屋租赁行业的交易习惯，是为保证在租赁期内租赁标的的正常使用。根据交易习惯，刘华龙作为承租方是需要支付店铺转让费给出租房王波的，但因为王波实际收取了胡鹏程的店铺转让费168000元，所以刘华龙将店铺转让费直接支付给了胡鹏程，因刘华龙与王波的租赁合同无法继续履行，法院酌情将胡鹏程收取的刘华龙的店铺转让费返还给刘华龙，而该笔店铺转让费本质上正是王波和邓昌烽收取胡鹏程的店铺转让费，因此王波、刘华龙应当将该笔店铺转让费退还给胡鹏程。 被上诉人王波、邓昌烽、原审第三人刘华龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 胡鹏程一审的诉讼请求为：1、王波、邓昌烽返还胡鹏程转让费168000元；2、王波、邓昌烽返还胡鹏程装修费用42000元；3、王波、邓昌烽承担本案所有诉讼费用。 原审法院经审理查明，王波与胡鹏程确认：王波与邓昌烽系合作关系，两人共同向案外人罗柳江承租了深圳市南山区海岸大厦东座171-C号房产（涉诉房产），后共同转租给胡鹏程，胡鹏程以涉诉房产经营饮品制售。胡鹏程向原审法院提交了其与邓昌烽签订的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2016年7月1日至2019年5月31日，租赁保证金为46000元，一审庭审中胡鹏程与王波均确认胡鹏程向王波、邓昌烽支付了店铺转让费168000元，其中胡鹏程通过银行转账分别给王波和邓昌烽转款64000元和104000元。 刘华龙曾以胡鹏程和王波为被告提起房屋租赁纠纷诉讼，要求确认合同无效，返还转让费225000元和押金46000元，案号为（2017）粤0305民初13675号，该案经审理查明：刘华龙曾向原审法院提交了罗柳江与邓昌烽签订的《房屋租赁合约》，合同约定的租赁期限为2016年3月10日至2019年6月1日。2017年2月，胡鹏程提出终止其与王波、邓昌烽之间的房屋租赁合同，由刘华龙作为涉诉房产新的承租人。2017年2月24日，刘华龙与王波签订《房屋租赁合同》，约定：王波将涉诉房产出租给刘华龙作商业使用，租赁期限为2017年3月1日至2019年5月31日，租金为每月23000元，租赁保证金为46000元；及其他内容。刘华龙承租涉诉房产后继续经营饮品制售，其先后向胡鹏程支付了店铺转让费共计225000元。2017年2月24日，刘华龙向胡鹏程转账支付46000元，同日，王波向刘华龙出具收据，载明收到押金46000元。胡鹏程主张其与王波协商一致提前终止合同，王波同意退还租赁押金、店铺转让费、装修费等，出于便利，由刘华龙将其应向王波支付的款项直接支付给胡鹏程，抵作王波应向胡鹏程退还的费用，但王波对此予以否认，主张因胡鹏程提前终止合同，王波明确表示租赁押金不予退还，双方并未达成上述付款合意，此外，王波与刘华龙签订合同系应王波、刘华龙的要求，以便刘华龙办理卫生许可证。刘华龙与王波签订租赁合同后接收并使用了涉诉房产。刘华龙主张，2017年7月，罗柳江以转租未经其许可为由要求刘华龙退出涉诉房产。王波对此不予认可，称罗柳江提出与刘华龙直接签订租赁合同，刘华龙因经营状况不佳，想借机退出，故拒绝与罗柳江签订合同。刘华龙提交了其与王波的对话录音，拟证明其将罗柳江要收回店铺的事实告知王波，王波表示罗柳江只是要收回其与邓昌烽租赁的商铺，并会与刘华龙签订合同，刘华龙继续表示罗柳江提出要收铺。王波对录音不予认可。后原审法院依法作出判决，判令：王波返还刘华龙租赁保证金46000元，胡鹏程返还刘华龙转让费180000元，驳回刘华龙的其他诉讼请求。二审维持原判。一审庭审中，王波表示其已向刘华龙退还了租赁保证金46000元，胡鹏程则称其与刘华龙达成执行和解，其已向刘华龙退还了6万多元，剩余款项2019年4月底前支付。 胡鹏程为证明其支出的装修费用，提交了其与案外人深圳市祥和装饰工程有限公司（游石福）签订的《装修合同书》、装修报价预算以及其向游石福转账支付的35865元装修款。王波对此不予认可。 一审庭审中，胡鹏程表示涉案房产之前是烟酒店，其承租后基本重新装修，用于经营饮品店，将店铺转让给刘华龙时是带装修的，刘华龙承租后也是继续经营饮品店，涉案房产发生纠纷后，被罗柳江收回，先是经营牛肉丸店后又经营服装店，具体收回房屋时间和详细情况不清楚。 原审法院认为，胡鹏程与邓昌烽签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在（2017）粤0305民初13675号案件中原审法院已根据查明的事实认定“胡鹏程终止与王波、邓昌烽的租赁合同，将店铺转让给刘华龙并收取了刘华龙支付的店铺转让费，其与刘华龙构成店铺转让的法律关系。同时，刘华龙根据其与王波签订的合同，与王波构成房屋租赁合同关系”，二审法院对此予以确认。也就是说胡鹏程与王波、邓昌烽之间的租赁合同关系终止并非是王波、邓昌烽违约导致合同不能继续履行，而是因为胡鹏程将店铺转让给刘华龙，胡鹏程退出了原租赁合同关系，进而由王波与刘华龙建立新的租赁合同关系。由此可视为胡鹏程与王波、邓昌烽协商一致解除租赁合同，但解除原因是因胡鹏程自身转让店铺所致，因此胡鹏程应对其装修损失承担责任。其次，胡鹏程使用涉案房产八个月之后又带装修转让店铺，基于该些事实，在（2017）粤0305民初13675号案件中原审法院只是酌情判令胡鹏程退还刘华龙转让费18万元，并未让其全部退还转让费，综上，原审法院对于胡鹏程要求退还42000元装修费用，不予支持。至于是否应退还转让费，原审法院认为，涉案转让费是胡鹏程为了与邓昌烽、王波建立租赁合同关系而支付，双方订立合同并建立租赁合同关系后，胡鹏程已经取得了其支付转让费用的相应对价即胡鹏程已使用店铺八个月，另，胡鹏程支付的转让费可能还包括装修以及一些设施设备费用，由此可见胡鹏程的租赁目的已实现，胡鹏程转让涉案房产的目的未能实现不应作为其要求退回转让费的依据。胡鹏程与王波、邓昌烽之间的租赁合同提前解除是因胡鹏程将店铺转让给刘华龙所致，基于此，胡鹏程也自然丧失要求退还该转让费的事实和法律依据，故胡鹏程诉求退还转让费168000元，理据不足，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决：驳回胡鹏程的全部诉讼请求。一审案件受理费4450元，由胡鹏程负担。 本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：店铺转让费本质上是为了获得承租机会，实现约定租期内承租权支出的费用。胡鹏程与邓昌烽已经订立租赁合同，在租赁过程中，胡鹏程自愿退出，将承租权转让给刘华龙，刘华龙与王波签订了新的租赁合同，胡鹏程与王波、邓昌烽的租赁合同关系已经解除。王波、邓昌烽虽负有保障胡鹏程租赁期至2019年5月31日的义务，但在租赁过程中胡鹏程自愿放弃承租，胡鹏程与王波、邓昌烽的租赁合同因胡鹏程的原因已经解除，王波、邓昌烽并未违约，王波、邓昌烽无需退回胡鹏程缴纳的店铺转让费。 对于装修费用，首先，双方租赁合同并未对装修费用承担问题进行明确约定。其次，胡鹏程与王波、邓昌烽之间的租赁合同关系已经解除，且解除的原因系胡鹏程自愿退租，王波、邓昌烽对于合同解除没有过错，不应承担相应违约责任。胡鹏程要求王波、邓昌烽支付为涉案房屋产生的装修费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费人民币4450元，由上诉人胡鹏程负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雅媛 审判员  伍 芹 审判员  陈 亮 二〇二〇年三月三十一日 书记员  李 想 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。