苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8295号原告：解苗苗，女，1986年3月10日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪然，江苏蓝之天律师事务所实习律师。被告：杨泽霞，女，1977年7月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王辉，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。原告解苗苗诉被告杨泽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告解苗苗及其委托诉讼代理人高振丹，被告杨泽霞及其委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解苗苗向本院提出诉讼请求：确认原、被告在2018年12月30日签订的关于新盛花园5幢204室房屋买卖合同合法有效并要求继续履行合同。后，原告变更诉讼请求：要求被告支付违约金25万元并退还定金2万元。事实与理由：2018年12月，原告在网上看中一套位于吴中区房屋，并与中介联系洽谈。2018年12月30日，其与被告确认以115.5万元的价格成交，并签订房屋买卖合同。当日，其即支付了定金2万元。2019年1月2日，第三人向其出示了被告的房屋权属，发现该房屋的土地使用权年限截止2048年5月29日。经询问，其得知该房屋只有50年产权。后，经多次协商，双方均无法达成一致，并致该合同一直未能继续履行。被告也未正式通知解除合同。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告杨泽霞辩称，在签订合同前，原告已通过居间方详细了解房屋的相关情况；且其也以手机照片的形式向原告及随行人员出示了房屋的不动产证。因此，原告是在确认无误后与其签订的合同，支付的定金。2019年1月2日，原告无理明确不购买房屋并口头通知其及中介解除合同，要求退还定金。其同意解除合同，但因原告已违约而不退还定金。可见，原告与其在2018年12月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》早已解除。因此，原告要其支付违约金，退还定金不符合法律规定，请求予以驳回。经审理查明，2018年12月30日，解苗苗（买受方，乙方）与杨泽霞（出售方，甲方）在苏州景程世嘉房地产投资咨询服务有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，记载：乙方以115.5万元的价格购买甲方位于苏州市吴中区房屋，于2018年12月30日前支付甲方定金2万元，于2019年1月3日前支付甲方定金17.5万元；于办理资金托管当日将房款29万元存入房管部门指定的资金托管账户；乙方委托丙方办理67万元贷款。甲、乙双方须在2019年1月15日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。甲、乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款、过户、房屋交付等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费；未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期7日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方邀请支付该房屋成交价的20%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期7日，甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。同日，杨泽霞向解苗苗交付定金2万元。2019年2月26日，解苗苗向本院提起诉讼，要求撤销与杨泽霞在2018年12月30日签订的关于新盛花园5幢204室房屋买卖合同；杨泽霞返还定金2万元。在该案审理中，解苗苗确认其在2019年1月2日提出不继续履行合同的，原因为案涉房屋产权为50年。2019年4月28日，解苗苗撤回对该案的起诉。另查明，2019年2月20日，杨泽霞与案外人朱松柏、刘青签订《房屋买卖（居间）合同》，约定杨泽霞将案涉房屋以116.8万元的价格出售。2019年4月4日，案涉房屋登记至刘青等人名下。以上事实，有解苗苗提供的房屋买卖（居间）合同、定金收据、（2019）苏0506民初1965号起诉状、开庭笔录、调查笔录、房屋买卖（居间）合同及不动产权证，以及本院制作的本案开庭笔录等证据在卷证明。审理中，解苗苗陈述：案涉合同的迟延履行是因为双方在合同履行中发生争议即案涉房屋是50年产权还是70年产权的问题，而并非是其主动不履行合同。且杨泽霞也没有明确表示不再与其履行合同，也未发函要求其在合理期限内履行合同。因此，其认为案涉合同并未解除。杨泽霞陈述：解苗苗于2019年1月2日提出解除合同，明确不再购买案涉房屋，并要求其退还2万元定金。其也同意解除，但定金2万元不予退还。况且，根据合同约定解苗苗应于2019年1月3日支付定金17.5万元，以及双方应于2019年1月15日前提供证件办理网签托管手续的约定，解苗苗也已实际违约。另，解苗苗为证明其主张还提供了如下证据：1、解苗苗与中介工作人员刘振宇的微信聊天记录。解苗苗于2018年12月20日向刘振宇发微信称，让杨泽霞带上产证，如价格谈好，直接支付定金。2019年1月2日，解苗苗问刘振宇，杨泽霞什么时候能提供房屋权属查询记录；刘振宇回复应该这两天就会拿过来。同日，刘振宇将案涉房屋的权属信息拍照发给了解苗苗。后，解苗苗问刘振宇，房子不是70年的吗？拿地时间是什么时候？这个不会是50年的地吧？刘振宇回复是50年用地，当时不是看过产证照片的吗？出让的土地，到2048年。解苗苗问，50年的可以公积金贷款？刘振宇回复可以的。解苗苗问为什么之前没有告知其？吴江的50年产权房子，不可以公积金贷款，只可以商业贷款；其是租住的，不知道产权是50年的。2、谈话及通话录音4份。其中在中介一方与解苗苗一方的谈话录音（时间为2019年1月4日，地点为中介公司）中，中介一方表示新盛花园的房屋产权为50年是大家都知道的事情。解苗苗一方表示其租住在新盛花园，也是与别人合租的，故其不知道是50年产权的；如果其知道产权还剩28年，其就不会去买。刘振宇表示产证上就记载有权属的截止时间为2048年。在中介一方与解苗苗一方的谈话录音（时间为2019年1月4日，地点为派出所）中，解苗苗一方要求中介一方与房东进行沟通，具体要求即退房。中介一方表示去了公积金管理中心问过了案涉房屋的公积金贷款是可以办的。解苗苗一方表示是可以贷的，但50年产权的房屋贷款贷不了原来那么多。后，中介一方表示愿意帮解苗苗与房东沟通。在刘振宇与解苗苗一方的谈话录音（时间为2019年1月4日，地点为中介公司）中，解苗苗一方问，为什么之前不告知其50年产权？刘振宇表示其现在才知道，且即便确实（50年产权），也是给你（解苗苗）看过产证照片的。在解苗苗与杨泽霞的通话录音（时间为2019年1月10日）中，解苗苗表示其不买案涉房屋的原因是产权年限问题。杨泽霞表示房产证照片给解苗苗看过的。解苗苗表示其没看，是与其同行的朋友看的，而其的朋友又不懂的。最后，解苗苗表示其不愿意再继续履行合同，如杨泽霞不愿意退钱，其可能只能起诉。3、接处警工作登记表（时间为2019年1月4日），记载：解苗苗一方与中介一方因买卖房屋发生纠纷。解苗苗据此证明中介也不知道案涉房屋的产权为50年。4、解苗苗与杨泽霞的微信聊天记录。解苗苗据此主张双方就50年产权所产生的争议一直在协商；其未要求解除合同；杨泽霞也未谈及是否继续履行合同或解除。5、报警视频及文字记录（时间为2019年1月4日）。录音中，中介工作人员表示其也不知道案涉房屋的产权是多久；但签订合同时解苗苗等人是看过产证照片的；签订合同后的第三天，解苗苗可能是因为看到产权期限了，就说不买了，并让房东退2万元定金；而房东认为产证已经看过了，不买就算违约，定金不退并要追究违约金。经质证，杨泽霞对证据1的真实性无异议，但认为从聊天记录中可以看出解苗苗在签订合同时就看过产证照片。对证据2中解苗苗与其的通话录音的真实性认可，并认为录音中解苗苗也表示不愿意继续履行合同，要求解除合同；并表示如其不退2万元，就起诉其；对其他录音不予认可。对证据3的真实性无异议，但对证明内容不予认可；解苗苗为了达到退2万元定金的目的，多次骚扰、干扰中介工作。对证据4的真实性无异议，但对证明内容不予认可。对证据5的形式真实性无异议，但内容真实性无法核实；且中介工作人员也表示解苗苗一方在签订合同当时是看了产证照片的。又，杨泽霞为证明其主张还提供了如下证据：1、解苗苗与中介的微信聊天记录，显示解苗苗于2019年1月2日向中介发微信称其决定房子不买了，定金退给其。杨泽霞据此主张解苗苗在2019年1月2日即决定不买房，解除合同。2、产证照片，显示案涉房屋为杨泽霞单独所有，土地性质为出让，土地使用权使用期限为2048年5月29日止。杨泽霞称，该照片是签合同当天就给解苗苗看的，载明使用权至2018年5月29日；当时，解苗苗及其弟弟、男友都在场，都看了产证照片的。另，其当时还问解苗苗要不要回家拿产证，解苗苗表示不要了；其还把房屋的情况说明了一下即房子是50年产权，无查封，无经济纠纷。因此，解苗苗是确认了没有问题后才签订的合同。3、苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司出具的证明（时间为2019年10月25日），记载：签订合同前，解苗苗多次实地勘察案涉房屋；公司作为居间方也与杨泽霞向解苗苗一行人员详细介绍了房屋的情况，其中杨泽霞还向解苗苗一行人员出示了手机里的不动产证照片并明确告知土地使用年限为50年。另，解苗苗本人也是从事房产销售工作的，并居住在新盛花园小区内，故对小区的现状是非常了解的。案涉合同是在双方确认无异后才签订的。2019年1月2日，解苗苗至公司吵闹，明确告知公司及杨泽霞不购买房屋，解除合同并要求退还2万元定金。杨泽霞则表示同意解除合同，但因解苗苗已违约，故2万元定金不退。经质证，解苗苗对证据1的真实性确认，但认为不是全部的聊天记录，其是考虑到产权是50年才不考虑买房的；且不买房，是附条件的即退还定金。对证据2的真实性无异议，但表示是其弟弟看的，其没看；且产证上只有截止时间，没有拿地时间；但杨泽霞没有告知其是50年产权，而其也只问了是不是住宅；另，其是在中介明确可以公积金贷款后才确定买的。对证据3的真实性无法确认，并表示内容也不真实；其在2019年1月2日未到中介处，也未告知不履行合同；杨泽霞也未告知其产权为50年。本院认为，根据审理查明的事实，解苗苗与杨泽霞签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效。合同签订后，解苗苗在2019年1月2日表示解除合同，杨泽霞也予以同意，故案涉《房屋买卖（居间）合同》确已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据审理查明的事实，解苗苗之所以向杨泽霞提出解除合同，是因为案涉房屋的产权为50年。对此，虽杨泽霞未提供直接证明证明在签订案涉房屋买卖合同时即已告知案涉房屋的产权期限为50年，但作为房屋的出卖人已于签订合同当时提供了案涉房屋的产证照片，而产证照片载明土地使用权期限至2048年5月29日止。也即，杨泽霞作为出卖人已基本履行有关房屋产权信息的告知义务。此时，如解苗苗对房屋产权期限有明确要求应主动予以询问。但根据各方的陈述，解苗苗在当时并未问及案涉房屋的产权期限或提及产权期限对其购房意愿的影响。因此，解苗苗要求解除合同的事由不成立。由此，杨泽霞同意解除合同的情况下主张不退还定金2万元，合法有据，应予认定。同理，解苗苗的违约金诉请也因无事实与法律依据而不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：驳回原告解苗苗的诉讼请求。案件受理费人民币15195元，由原告解苗苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  朱仙珍人民陪审员  陆洪明二〇二〇年三月三十日书 记 员  张凤娟