上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0110执异48号案外人：鄢金广，男，1967年12月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区南码路XXX弄XXX号XXX室，住上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：沈婧，上海市华荣律师事务所律师。申请执行人：韩建利，男，1973年9月24日出生，汉族，户籍地河北省唐山市，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶德智，上海正策律师事务所律师。被执行人：潘江蛟，男，1983年6月6日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人：唐玮，女，1988年4月7日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人：尚惠霞，女，1958年6月4日，汉族，住上海市宝山区上大路XXX弄XXX号XXX室。以上三被执行人委托诉讼代理人：胡荣，上海宇钧律师事务所律师。被执行人：唐正山，男，1960年12月30日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行(2019)沪0110执1178号申请执行人韩建利与被执行人潘江蛟、唐正山、唐玮、尚惠霞民间借贷纠纷一案中，案外人鄢金广对本院查封潘江蛟名下上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的强制执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人鄢金广称，2018年6月22日案外人与系争房屋所有人潘江蛟签订了房屋出售网签合同,约定房屋总价款为1129万元，案外人已全额支某总房款。系争房屋也于2018年6月中旬交付案外人使某。但由于潘江蛟将案外人支某的房款挪作他用，未归还系争房屋的银行贷款，导致系争房屋一直未过户。现法院在执行韩建利与潘江蛟民间借贷纠纷一案中，查封了案外人合法购买的房屋，故请某解除对潘江蛟名下上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封，中止对系争房屋采取的强制措施。另表示，因系争房屋有抵押，且案外人是全额付清房款，存在较大风险，故低于市场价。案外人之子鄢震非系争房屋买卖签订主体，且鄢震与被执行人借款合同时间为2018年6月28日，在房屋买卖合同签订之后，故不存在系争房屋买卖系附借款之说。申请执行人韩建利称，不同意异议请某。案外人与被执行人系争房屋实际交易价格明显低于网上价格，该交易明显不合理，存在被执行人逃避债务的情况，故不同意案外人请某。被执行人潘江蛟、唐玮、尚惠霞称，系争房屋的成交价格确实低于市场价，但不是为了逃避债务，而是案外人承诺除房款外，会借给潘江蛟一笔款项让被执行人还债，但后来案外人没有借出这笔资金，导致被执行人无法进行涤除抵押的相关手续，且导致被执行人债务爆发。故不能过户的原因是因为案外人不某某的过错行为造成，不同意案外人请某。被执行人唐正山未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。本院查明，关于韩建利诉潘江蛟、唐正山、唐玮、尚惠霞民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、唐正山、唐玮、潘江蛟应于2019年1月28日前归还韩建利借款本金2,778,750元，并支某以2,778,750元为基数，按年利率24%计算自2018年6月6日起至实际清偿之日止的利息；二、尚惠霞对上述还款承担连带担保责任。上述协议，本院于2019年1月9日以(2018)沪0110民初22895号民事调解书予以确认并已生效。因潘江蛟、唐正山、唐玮、尚惠霞未履行调解书确定的义务，2019年2月28日韩建利向本院申请执行，本院立(2019)沪0110执1178号予以执行。2019年3月28日本院作出(2019)沪0110执1178号执行裁定书，裁定：“查封、冻结、扣押、划拨被执行人潘江蛟、唐正山、唐玮、尚惠霞银行存款330万元及相应利息或相等价值的其他财产”，并于同日向上海市静安区不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，请协助“查封被执行人潘江蛟名下的上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房产(自2019年4月1日至2022年3月31日)”。另查明，系争房屋《上海市不动产登记薄》房屋状况及产权人信息记载：权利人为潘江蛟。房地产抵押状况信息记载：抵押权人为北京银行股份有限公司上海分行，期限从2015年3月9日至2045年3月9日，债权数405万元。房地产权利限制状况信息记载：2019年4月1日被本院(2019)沪0110执1178号案件正式查封，2019年6月3日被上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初15625号案件轮候查封。再查明，2018年6月22日潘江蛟(甲方)与鄢金广(乙方)网签合同编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》，双方约定，乙方受让甲方的系争房屋，转让价11,290,000元。双方在附件三《付款协议》约定：“1、待甲、乙双方签订本合同后于2018年6月30日前，乙方应直接支某给甲方部分首期房价款计人民币陆百玖拾万元整。本合同签订前乙方已支某定金计人民币壹佰万元整转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币柒百玖拾万元整。2、甲方签订本合同后须于抵押权人许可的最短时限内全部还清该房屋的抵押，并办理抵押注销手续。3、双方约定于2018年7月15日前，甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市静安区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，……交易过户完毕当日，乙方支某甲方第二期房价款人民币叁百叁拾玖万元整。4、双方约定于甲方收到乙方首期房款当日，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。……”2018年6月14日鄢金广通过中国建设银行股份有限公司上海临港新城支行向潘江蛟在中国工商银行股份有限公司上海市剑河路支行账户汇款100万元；2018年6月28日鄢金广通过中国民生银行股份有限公司上海市北支行向潘江蛟在中国工商银行股份有限公司上海市分行账户汇款700万元；2018年7月6日鄢金广通过中国民生银行股份有限公司上海田林支行向潘江蛟在北京银行股份有限公司上海分行账户汇款329万元。2019年7月22日由系争房屋所在物业公司德海行(上海)物业管理有限公司出具《物业缴费证明》，该证明内容为：“兹证明鄢金广先生是上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室业主。从2018年6月份交房后，至今，物业费已经全部缴清，已居住。……”异议审查中，案外人和被执行人确认2018年6月份交房，案外人2018年7月6日实际入住系争房屋。再查，申请执行人提供的“天祥华府小区网”2018年4月至8月成交价格显示：2018年4月28日4室2厅底层149.43平方米1150万；2018年5月24日4室2厅中层201.33平方米1158万；2018年8月23日4室2厅高层150平方米1240万。异议审查中，申请执行人主张被执行人为逃避债务，以低于市场价将系争房屋出卖给案外人，但未提供充分证据证明，也未依法行使撤销权。被执行人主张其与案外人签某某系争房屋买卖合同系附借款条件的合同，但亦未提供充分证据证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支某全部价款，或者已按照合同约定支某部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，系争房屋于2019年4月1日被法院查封，而案外人与被执行人就系争房屋于2018年6月22日签订买卖合同，案外人已按约定支某全部购房款并于同年7月合法占有系争房屋，系争房屋未能办理过户登记，其原因在于系争房屋抵押权未被涤除，责任并不在案外人。故案外人所某某的执行异议成立，本院予以支持。至于申请执行人主张被执行人出卖系争房屋是为逃避债务，及被执行人主张系争房屋买卖系附借款条件，均未提供充分证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙春如审判员  付 葵审判员  刘智敏二〇二〇年三月二十七日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。