四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19882号 上诉人（原审被告、反诉原告）：姚勇丽，女，1971年6月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：姚莉，四川泰仁（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗小军，男，1982年8月3日出生，汉族，住四川省富顺县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪华丽，女，1985年12月4日出生，汉族，住四川省富顺县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：兰钰华，四川中奥律师事务所律师。 原审第三人：成都双流新兴建材有限公司。住所地：四川省成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，经理。 委托诉讼代理人：魏鼎玖，男，1992年8月4日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系公司员工。 上诉人姚勇丽与被上诉人罗小军、汪华丽、原审第三人成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴建材公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚勇丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗小军、汪华丽向姚勇丽支付购房首期款50000元；2.本案一、二审诉讼费由罗小军、汪华丽承担。 事实和理由：1.一审法院认定罗小军已经按照合同约定支付购房款650000元，系认定事实不清。一审法院认定罗小军在签订合同当场向姚勇丽转账支付购房首付款600000元，姚勇丽同时出具收据，是错误的。姚勇丽一直主张是先打收条后付款，而罗小军、汪华丽对于收条与付款的先后，只有口头辩驳而没有任何其他证据支持的情况下，一审法院忽视姚勇丽提交的证据，仅采纳对罗小军、汪华丽有利的部分。另外，姚勇丽对出具收条后未能足额收到对应款项，是提出了异议的，并对此作出了合理解释、提供了相关证据，一审对此不予采信，有失公平。根据常理，实际收到的金额应当以银行的转款记录为准，在姚勇丽未足额收取首期款的情况下，有权向罗小军、汪华丽主张剩余的50000元首期购房款。2.一审认定姚勇丽认可宋仕勇代为收取购房定金错误。房屋出售时，宋仕勇尚欠姚勇丽借款300余万元且经姚勇丽多次常年催促无果，在双方经济关系僵持的情况下，姚勇丽委托宋仕勇代收取购房定金，不符合常理。一审法院忽略该事实，进而作出错误认定。3.一审判决程序违法，判超所请。本案争议焦点是罗小军、汪华丽是否足额支付了购房首期款，剩余购房款的支付并非双方的诉讼请求，不在本案审理范围内。一审在未向姚勇丽释明的情况下直接判决罗小军、汪华丽在过户手续办理完毕当日向姚勇丽支付剩余购房款147000元，剥夺了姚勇丽的相关权利，程序违法。4.一审判决的诉讼费用负担错误。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条的规定，一审判决仅支持了罗小军、汪华丽第一、二项诉讼请求且第一项诉讼请求不是要求姚勇丽履行义务，但一审判决将罗小军、汪华丽一审中的全部诉讼费用由姚勇丽承担，不符合诉讼费用的负担原则。 罗小军、汪华丽共同辩称，1.一审认定事实清楚、适用法律正确。罗小军、汪华丽在签订《房屋转让协议》前并不认识姚勇丽，罗小军、汪华丽通过新兴建材公司总经理宋仕勇查看了案涉房屋，罗小军于2017年7月22日向姚勇丽指定收款人宋仕勇转账50000元作为购买房屋的定金，后宋仕勇约姚勇丽与罗小军、汪华丽与2017年8月10日签订《房屋转让协议》。房屋买卖是双方的真实意思表示，在签订协议时三方均在场，关于购房款、车位款的价款、支付方式明确商讨并确定，姚勇丽出具的收据亦是载明收到案涉房屋首期款650000元，至于姚勇丽与宋仕勇之间的债权债务关系与罗小军、汪华丽无关。姚勇丽所称罗小军、汪华丽给付宋仕勇的系车位款，但《房屋转让协议》中车位款约定的为40000元，且支付条件并未达到，罗小军、汪华丽向宋仕勇转款50000元时也备注了“哥德堡21楼订金”，因此，姚勇丽关于罗小军向宋仕勇支付的50000元系车位款的主张不成立。2.一审判决罗小军、汪华丽房屋过户当日向姚勇丽支付剩余房款147000元，并无不当。对于一审判决关于对剩余房款的支付问题是为了维护房屋安全交易，也是维护姚勇丽的权利，罗小军、汪华丽对此不持异议。3.一审法院关于诉讼费的分担正确。请求驳回上诉，维持原判。 新兴建材公司述称，《房屋转让协议》是案涉三方真实意思表示，新兴建材公司确实收到了罗小军、汪华丽支付的50000元案涉购房定金，新兴建材公司亦将此事告知过姚勇丽，因新兴建材公司与姚勇丽之间存在债权债务关系，经姚勇丽同意，新兴建材公司将该50000元进行了债务冲抵。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 罗小军、汪华丽向一审法院起诉请求：1.判令新兴建材公司为姚勇丽办理位于成都市双流区房屋的产权证；2.判令姚勇丽在取得案涉房屋产权证后10个工作日内配合罗小军、汪华丽办理房屋过户手续；3.判令姚勇丽向罗小军、汪华丽支付违约金159400元。 姚勇丽向一审法院反诉请求：1.判令罗小军、汪华丽支付剩余购房首期款50000元；2.判令罗小军、汪华丽承担违约责任，支付违约金159400元。 一审法院认定事实：2017年8月10日，甲方罗小军、汪华丽与乙方姚勇丽及丙方新兴建材公司签订《房屋转让协议》，约定：“今双方约定将乙方所有的位于双流区房屋（面积121.77㎡）以人民币797000元的价款及丙方所有的车位以人民币40000元（大写：肆万元整）的价格售予甲方罗小军、汪华丽；合计人民币837000元（大写：捌拾叁万柒仟元整）。甲方罗小军、汪华丽于本协议签订之日2个自然日内向乙方姚勇丽支付购房款首期款人民币650000元（大写：陆拾伍万元整）。剩余尾款于乙方将房屋备案登记至甲方罗小军、汪华丽名下后2个自然日内向乙方一次性付清。甲方罗小军、汪华丽于本合同所涉房屋不动产证办理完成之日2个自然日内向丙方一次性付清车位款。乙方指定账户：62×××03；户名：姚勇丽；开户行：成都银行家园支行；丙方指定账户：62×××24；户名：宋仕勇；开户行：成都银行金河支行；若任意一方迟延履行合同约定的权利义务，守约方有权向违约方追究案涉房屋总价款的20%的违约金”。该《房屋转让协议》甲方（签字）有罗小军、汪华丽签字捺印，乙方有姚勇丽签字捺印，丙方有宋仕勇签字捺印。 另查明，罗小军通过他人查看了案涉房屋，并于2017年7月22日向宋仕勇转账50000元，备注“哥德堡21楼订金”；后宋仕勇电话联系姚勇丽告知你房屋已经代其出售，通知姚勇丽前往签订房屋买卖合同。2017年8月10日，罗小军、汪华丽与姚勇丽签订《房屋转让协议》后，罗小军在签订合同当场向姚勇丽转账支付购房首付款600000元，姚勇丽同时出具“收条”一张，载明：“今收到罗小军购买位于双流区房屋面积121.77平方房子首期款陆拾伍万元整（¥650000）”。2017年11月21日，罗小军、汪华丽收房，并居住使用至今。 2018年5月6日，四川泰仁（上海）律师事务所姚莉律师受姚勇丽委托向罗小军、汪华丽邮寄解除《房屋转让协议》的函，载明因罗小军、汪华丽未按约支付剩余50000元的首付款，故向罗小军、汪华丽函告《房屋转让协议》于本函到达二位之日即行解除，姚勇丽女士有权将标的房屋另行处置。罗小军、汪华丽于2018年5月7日签收该函。 又查明，案涉房屋于2014年9月10日备案至姚勇丽名下，至今尚未办理不动产权证书，案涉房屋已经具备办理房屋权属证书的条件。 还查明，罗小军在成都市购买社会保险已超过24个月且在成都市有稳定工作，其家庭成员在成都市限购区域范围内无购房记录。 一审法院认为，本案的争议焦点为：罗小军、汪华丽是否已经按照合同约定支付了购房款650000元。对此，一审法院综合评述如下： 罗小军、汪华丽与姚勇丽、新兴建材公司签订的《房屋转让协议》系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的权利义务。罗小军通过案外人宋仕勇的介绍实地查看了案涉房屋，并于2017年7月22日向宋仕勇转账支付了购房订金50000元，后宋仕勇通知姚勇丽前往签订房屋买卖合同。在签订合同当日，罗小军、汪华丽又转账支付给姚勇丽购房款600000元。虽然姚勇丽称其并未委托宋仕勇出售案涉房屋，且实际上宋仕勇也未出示姚勇丽委托其代为收款的证据，但其在接到宋仕勇的通知后前往约定地点签订合同的行为表明其认可出售房屋的事实，且此前姚勇丽也与宋仕勇有经济往来；罗小军在签订合同当日各方均在场的情况下通过转账的方式当面支付了购房款600000元，若姚勇丽认为未足额收取购房首期款，应当及时提出异议，但姚勇丽未提出异议即出示了收到购房款650000元的收条一张，对于罗小军陈述另外50000元系姚勇丽认可宋仕勇此前代其收取符合常理，且在大额款项到账后姚勇丽未确认即出示收条亦不符合常理；同时，姚勇丽抗辩称罗小军、汪华丽支付给宋仕勇的50000元系车位款，但合同中约定的车位总款为40000元，且支付条件也未具备，在合同签订前罗小军、姚勇丽就支付了该50000元，若该50000元系车位款，双方均应体现在之后签订的合同中，故姚勇丽的该项抗辩亦不符合常理。综上，可以认定罗小军、汪华丽已经按照合同约定支付了购房款650000元，罗小军、汪华丽不存在逾期支付房款的情形，故姚勇丽主张罗小军、汪华丽支付首期款50000元及违约金159400元无事实和法律依据，一审法院不予支持。若姚勇丽与宋仕勇因宋仕勇在代收房款后是否支付给姚勇丽产生纠纷，姚勇丽可另案主张权利。 虽然案涉房屋尚未办理房屋权属证书，但将案涉房屋办理权属登记至姚勇丽名下的条件已经具备，为维护诚实信用的交易环境，保障罗小军、汪华丽与姚勇丽签订的房屋买卖合同能够继续履行，新兴建材公司作为案涉房屋的开发商，应当协助姚勇丽办理案涉房屋的权属证书，将案涉房屋权属登记至姚勇丽名下。在案涉房屋登记至姚勇丽名下后，姚勇丽应当及时协助罗小军、汪华丽将案涉房屋过户至罗小军、汪华丽名下。为减少诉累，罗小军、汪华丽应当在姚勇丽配合过户当日及时向姚勇丽支付剩余购房款147000元。 关于姚勇丽是否应当向罗小军、汪华丽支付违约金159400元的问题。虽然《房屋转让协议》中约定“若任意一方迟延履行合同约定的权利义务，守约方有权向违约方追究案涉房屋总价款的20%的违约金”，但在合同中双方未约定办理房屋过户手续的时间，也未约定姚勇丽取得案涉房屋权属证书的时间，双方均清楚知晓案涉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书，在案涉房屋登记至姚勇丽名下后，姚勇丽才能将房屋过户给罗小军、汪华丽，罗小军、汪华丽未举证证明系导致案涉房屋的权属证书至今未办理至姚勇丽名下的原因，故不能证明姚勇丽有违约的行为；且在签订合同后，罗小军、汪华丽也已经收房，并在该房屋内居住至今，罗小军、汪华丽也未提供证据证明由于至今未办理过户手续对其造成了损失。综上，对罗小军、汪华丽主张的违约金一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、新兴建材公司于判决生效之日起七日内协助姚勇丽办理位于成都市双流区房屋的不动产权证书；二、姚勇丽在取得上述不动产权证书的十个工作日内罗小军、汪华丽办理房屋过户手续，将位于成都市双流区房屋过户至罗小军、汪华丽名下；三、罗小军、汪华丽在上述过户手续办理完毕当日向支付剩余购房款147000元；四、驳回罗小军、汪华丽的其他诉讼请求；五、驳回姚勇丽的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7629元，反诉案件受理费2221元，共计9850元，由姚勇丽负担。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，姚勇丽明确表示：其对一审判决第三项，即“判令罗小军、汪华丽在上述过户手续办理完毕当日向姚勇丽支付剩余购房款147000元”的判项，不再主张属于一审审理“判超所请”的程序违法情形，其不要求二审法院对该判项予以撤销，相应的上诉理由亦不再主张。罗小军、汪华丽及新兴建材公司对姚勇丽当庭作出的该撤回上诉请求及撤回相应上诉理由的意见，予以同意。基于此，本院予以准许。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：姚勇丽要求罗小军、汪华丽支付剩余购房首期款50000元的主张能否成立，现评判如下： 案涉《房屋转让协议》约定：“罗小军、汪华丽于本协议签订之日2个自然日内向姚勇丽支付购房首期款650000元，剩余尾款于姚勇丽将房屋备案登记至罗小军、汪华丽名下后2个自然日内向姚勇丽一次性付清。”合同实际履行中，罗小军、汪华丽主张其通过在2017年7月22日向案外人宋仕勇支付50000元以及在2017年8月10日向姚勇丽支付600000元的方式，已足额付清购房首期款，姚勇丽在收款同时出具《收条》，足以证明其确认收到650000元的事实；姚勇丽则抗辩认为2017年8月10日的《收条》系在实际付款前先行出具，宋仕勇的收款事实亦不能视为有权代表姚勇丽，据此主张罗小军、汪华丽尚欠50000元购房首期款未付清。对此，本院认为，罗小军在《房屋转让协议》签订之前，已向宋仕勇转账支付50000元，并备注付款内容系购房定金；新兴建材公司对宋仕勇的前述收款行为予以认可，并陈述已将收款事实告知姚勇丽，将该笔50000元用以冲抵与姚勇丽之间的债权债务；《房屋转让协议》签订当日，罗小军、汪华丽仅直接向姚勇丽转账付款600000元，但姚勇丽出具的《收条》却明确载明“收到案涉房屋首期款650000元”；协议签订及《收条》出具三个月后，案涉房屋实际交付罗小军、汪华丽使用，而姚勇丽并未举示任何证据证明其在截止一审法院受理本案诉讼之前，曾就购房首付款尚未付清之事向罗小军、汪华丽提出异议。上述事实，能够形成证据锁链，证明：由宋仕勇收取的50000元案涉购房定金，已经过案涉三方达成合意，作为罗小军、汪华丽向姚勇丽支付的首期款650000元的组成部分。至于宋仕勇或新兴建材公司是否将50000元实际支付给姚勇丽，并不影响本案中姚勇丽已经确认罗小军、汪华丽付清首期款650000元的事实认定。若新兴建材公司与姚勇丽在冲抵债务时发生争议，可由该两方另行主张权利。而《收条》出具时间与实际转款时间的先后顺序，以及宋仕勇是否有权代表姚勇丽收取款项，与本案中认定购房首期款是否已足额付清无关。故，姚勇丽以《收条》先于付款前出具且宋仕勇无权代表自己收款为由，上诉主张购房首期款尚欠50000元未付清的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于一审判决确认的诉讼费分担，属于一审法院基于案涉纠纷发生原因、过错程度等综合情况予以行使自由裁量权的范畴，并无不当，本院予以确认。 综上，姚勇丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人姚勇丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月十三日 书记员 王朝阳