文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终99号上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司，营业场所垫江县桂阳街道月阳西路27号，统一社会信用代码91500231MA5U3UCH7R。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘意，该公司员工。委托诉讼代理人：何娟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张晓武，男，1952年4月15日出生，汉族，居民，户籍地重庆市垫江县。委托诉讼代理人：胥兴碧(张晓武之妻)，1953年11月9日出生，汉族，居民，现住重庆市垫江县。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司（以下简称碧桂园垫江分公司）因与被上诉人张晓武物权保护纠纷一案，不服垫江县人民法院(2019)渝0231民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园垫江分公司上诉请求：1.依法改判赔偿被上诉人7000元；2.本案一审诉讼费用、鉴定费用、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为公共排污管道返水造成被上诉人财产损失，是上诉人未全面履行物业服务合同义务所致，系认定事实错误。上诉人已按物业服务合同约定履行了相关义务。按照双方签订的《前期物业服务协议》第二条第二项之约定，上诉人定期对共用设施设备进行巡查和日常维护，共用设施包括公共排污管道。关于公共排污管道清掏维护的频率及服务细则，双方未进行约定。但《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理力法的通知》（渝府办发[2015]36号）规定，城市电梯住宅服务等级为一级的，服务收费为1元/平方米，4万平方以上的，可上浮10%收费，一级服务收费中对共有设施设备的维护规定为每年检查1次雨水井、污水井、化粪池；共用雨、污水管道每年检查1次，保持基本畅通，化粪池每年清淘1次；每半年巡查1次场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。城市电梯住宅服务等级为二级的，服务收费为1.3元，4万平方以上的，可上浮10%收费，二级服务收费中对共有设施设备的维护规定为每半年检查1次雨水井、污水井、化粪池；保持畅通，化粪池每年清淘2次；每季度巡查1次场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。按照双方签订的《前期物业服务协议》的约定，该电梯住宅收费为1.2元/平方米，其共有设施设备维护相关细则应按照政府主管部门有关规定执行。在日常工作中，上诉人会对公共排污管道进行巡查，发现污垢过多，会采取冲洗等措施。2018年10月被上诉人损失发生前，上诉人在2018年6月份就对公共排污管道进行了清淘工作。损失发生后，上诉人也立即派人处理并疏通了管道堵塞部位。同年11月，上诉人又聘请了专业化公司对公共排污管道进行了疏通。上诉人已按前期物业服务协议的内容履行了相关义务。被上诉人在2018年2月以后一直在重庆生活，家中无人看管，导致该损失发生后由邻居见水返入公共区域后告知才从主城赶回处理，对损失的扩大应承担一定的责任。二、一审法院对于造成损失的价值认定错误。本案中，鉴定机构进行鉴定时在对建材的品牌、规格知晓的情况下仍直接采用了中等偏上的装修水平不符合该案涉房产建材的实际情况，导致鉴定价格出现偏差。且，在双方确认损失时，损失范围不包含踢脚线损失，但鉴定报告中却增加了踢脚线损失，属超出损失范围鉴定损失。若鉴定人员依据常理认为必然包含该损失，也应据实测量，而非估算一个数据。同时，该鉴定报告价格中包含木地板工人的安装费不符合木地板市场的实际情况，众所周知，木地板市场均为购买即免费上门安装。一审法院采纳鉴定报告，认定损失价值错误。案涉房产为精装修房产，该房产为2015年交付。上诉人提交的采购单据中木地板、赐脚线的价格虽为2014年的价格，但精装修房产在交付前结合工程建设情况进行装修符合常理，能真实反映案涉房产的价值，上诉人主张在该价格的基础上结合物价上涨及通货膨胀等因素上浮评估认定金额的请求符合市场价值规律，符合常理。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求贵院依据事实和法律，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张晓武辩称，鉴定机构是上诉人与被上诉人共同选定，鉴定结论正确，应予采信。被上诉人在本案中无任何过错，无违约行为，不应承担责任，上诉人称应减轻其赔偿责任没有事实依据。上诉人作为物业服务企业不履行前期物业服务合同约定的对公共下水管道进行管理，导致被上诉人财产损失，应当承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张晓武向一审法院起诉请求：判令碧桂园垫江分公司排除妨碍（整改厨房下水道）并赔偿其损失14716元。一审法院认定事实：张晓武系垫江县×幢×号房屋所有权人。2013年2月26日，张晓武作为甲方与作为乙方的碧桂园垫江分公司签订了《垫江碧桂园前期物业服务协议》，协议约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对张晓武房屋所在的垫江县×居住小区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。合同第二章第二条第二项约定：“共用设施设备的维护和管理服务，包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为”。合同第三章第七条约定：“专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家的法律、法规及当地政府主管部门的规定执行。专项维修资金用于本园区共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更改、改造等费用支出，属于全体业主共同所有”。合同第六章第十八条约定：“乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行，造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿”。2018年10月1日，张晓武及其家人外出期间，因其所在楼栋的共用排污主管道淤塞，导致排污主管道排水不畅，从而反水溢流到居住在×楼×号的张晓武家中，造成室内被淹，室内木地板、踢脚线、部分墙面受损。张晓武经邻居告知后，即从外地返回家中，并通知碧桂园垫江分公司到家中查看现场，要求处理。碧桂园垫江分公司当即安排了楼栋管理员、保洁员、物管员等工作人员及专业管道清疏人员到张晓武家中，查找室内被淹原因，并当即对张晓武被淹的室内进行了清理打扫。事发当晚，碧桂园垫江分公司经查找原因，确定系楼栋的共用排污主管道下面进入地下化粪池部分淤塞而导致排污主管道排水不畅，而反水溢流到居住在×楼×号的张晓武家中。碧桂园垫江分公司当晚即通知了专业管道及化粪池清疏人员对管道及化粪池进行了清疏处理。之后，碧桂园垫江分公司遂委托专门清疏公司定期进行清疏，至今，该栋楼未有因排污主管道淤塞致排水不畅而反水溢流到业主家中的情况发生。张晓武室内被淹后，因木地板、踢脚线、部分墙面受损所造成的损失，向碧桂园垫江分公司要求赔偿，但双方未能就受损程度及赔偿金额达成一致意见。一审诉讼中，张晓武、碧桂园垫江分公司双方共同选定重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对张晓武位于重庆市垫江县×幢×号房屋中，因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等被损坏的物资财产进行价值评估。2019年9月5日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产司法咨询报告》，咨询报告载明：“经本公司咨询人员实地查勘和市场调查，遵照咨询行业规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用成本法进行分析、测算和判断，确定咨询对象被损坏财产在市场价值为10141元”。张晓武因本次委托评估支付评估费用3000元。另查明，2019年6月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆垫江分公司工商登记变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司。一审法院认为，张晓武与碧桂园垫江分公司签订《垫江县碧桂园前期物业服务协议》，是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。张晓武因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等财物受损的损失，基于与碧桂园垫江分公司签订的物业服务合同向碧桂园垫江分公司要求赔偿，系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案中，双方在合同中约定了物业服务的具体内容及服务标准，碧桂园垫江分公司理应按照合同约定全面履行维修、养护、管理、维护的义务。张晓武因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等财物受损，双方均确认系楼栋的共用排污主管道下面进入地下化粪池部分淤塞而导致管道排水不畅，形成反水溢流到居住在×楼×号的张晓武家中，案涉房屋的排污主管道系楼栋的共用排水系统，按双方所订立的《垫江碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条第二项的约定，属于碧桂园垫江分公司维修、管理和维护等服务范围。碧桂园垫江分公司未能及时发现排污管道因地下化粪池漂浮物等原因淤塞并及时疏通，系碧桂园垫江分公司未能全面履行合同约定的对楼栋共用排污管道等共用设施的管理、维护义务。因此导致张晓武室内被淹，部分财物受损的损失，依法应由碧桂园垫江分公司承担赔偿责任。赔偿金额结合评估结论，一审法院确定为10414元。碧桂园垫江分公司辩称评估定价过高，应以其举示的物品采购报价单为计价标准的抗辩理由。该院认为，双方选定的评估公司具备各类资产评估及资产评估咨询资质，针对评估咨询对象及评估咨询目的，由具备相应资质的专门估价师到案涉受损现场进行了实地查勘和市场调查，并咨询了行业规范及相应技术指标，采用了合理的成本法进行分析、测算和判断。故所作出的案涉受损物资财产市场价值评估咨询报告合法有效，应予以采信。碧桂园垫江分公司虽举示了木地板等物品采购报价单，但因该物品采购报价单所载明的价格系2014年8月期间的价格，碧桂园垫江分公司要求以该物品采购报价单载明的价格为计价标准，违反市场价格规律，于法无据，不予支持。关于碧桂园垫江分公司辩称张晓武室内被淹致部分财物受损，系其家人外出后，家中无人看管，未采取积极有效的措施防止损失扩大，故其有过错的问题。该院认为，张晓武及其家人外出走亲访友及旅游，属一般人的正常生活范围。张晓武在日常生活中，外出时，只需尽到关闭门窗及室内水、电、气阀门等一般注意事项即可。本案张晓武室内被淹，并非其未尽到上述一般注意事项所致，且也无法准确预判楼栋的共用排污主管道会因淤塞而形成反水溢流到其室内。故张晓武在本案中并无过错。关于张晓武要求碧桂园垫江分公司以重新改装排污管道的方式来排除妨碍的诉讼请求，该院认为，经双方确认，张晓武室内被淹，系因楼栋的共用排污主管道淤塞而形成反水溢流到其室内。现碧桂园垫江分公司已雇请了具有专业清疏技能的环卫服务公司对管道及地下化粪池进行定期清疏，至今，案涉排污主管道未再发生过淤塞，即可确定案涉排污主管道淤塞的情形已由碧桂园垫江分公司主动排除。且楼栋共用排水管道的改装需业主向相关建设、规划行政主管部门申报批准，其固定建筑设施的改建，不属于碧桂园垫江分公司的维护、管理等服务范围，故对张晓武该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司于判决生效后立即赔偿张晓武财物损失费10414.00元；二、驳回张晓武的其他诉讼请求。如果碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84元，评估费3000元，共计3084元(已由张晓武预缴3084元)，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司负担。本院二审期间，上诉人碧桂园垫江分公司举示了照片5张。拟证明上诉人按照前期物业管理服务合同及行业标准，每月都在进行下水道疏通工作，不存在违约行为。被上诉人张晓武质证认为：被上诉人的房屋在2018年2月出现过一次室内返水，当时上诉人来抢修之后，经协商，上诉人就给我补贴半年物管费，但实际上诉人并未对下水管道进行疏通，同年6月，我房屋再次被淹。上诉人在8月开始才疏通下水道，但并没有解决问题。同年10月，我房屋再次被淹。另外，今年的2月16日，我房屋再次被淹。证明上诉人没有进行整改。不能达到上诉人证明目的。经审查，前述照片系上诉人单方制作，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点：被上诉人是否存在扩大损失的行为；上诉人应赔偿被上诉人损失的数额。关于被上诉人张晓武是否存在扩大损失的行为。上诉人上诉称，因张晓武外出长期无人在家，在下水道返水时未能及时发现，而是经邻居告知方才回家处理，对损失的扩大有过错，应减轻其赔偿责任。经查，本案系履行物业服务合同过程中发生的纠纷。上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照协议的约定履行权利，承担义务，因履行义务不符合合同约定的一方应承担违约责任，造成的损失应予以赔偿。本案中，按照约定，上诉人对公共排水系统负有维修、管理和维护的义务。而双方均确认，被上诉人张晓武家被水淹系公用排水管道堵塞导致返水造成，应当认定上诉人未按照物业服务合同的约定履行义务，存在违约行为。因其违约行为造成了被上诉人张晓武财产损失，应当予以赔偿。张晓武作为业主，离家外出，系其正当行使权利，并不侵犯任何人的权益，且不违反双方签订的物业服务协议，故其不存在违约行为，上诉人主张因其外出，无人在家扩大了损失，没有事实和法律依据。对上诉人主张应减轻其赔偿责任的请求不予支持。关于本案损失数额的确定。一审中，双方当事人共同选定了鉴定机构对该项损失的价值进行了评估，虽然上诉人对鉴定结论提出了异议，但却未交证据予以推翻该鉴定结论，本案鉴定中亦不存在鉴定结论依法不应予以采信的情形，故一审法院采纳该鉴定意见确定的损失价值10414元并无不当，本院予以确认。上诉人提出其只应赔偿7000元无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 李 勇二〇二〇年三月二十四日（院印）法官助理 沈道萍书 记 员 文 杰