苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8084号原告：江苏长江节能实业发展有限公司，住所地苏州吴中经济开发区天灵路25号。法定代表人：龚益飞。委托诉讼代理人：郭平、王学芬，该公司员工。被告：苏州优行汽车服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路209号C座1楼112室。法定代表人：孔庆霄，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔国强，江苏苏融律师事务所律师。原告江苏长江节能实业发展有限公司（以下简称长江公司）诉被告苏州优行汽车服务有限公司（以下简称优行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长江公司委托诉讼代理人郭平、王学芬，被告优行公司委托诉讼代理人孔国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江公司向本院提出诉讼请求：判令解除房屋租赁合同，被告将房屋返还给其；被告向其支付2019年4月1日至9月30日的房屋租金30818.7元及因迟延付款而产生的滞纳金2103元（暂计算至2019年9月30日，具体以房屋实际交接日起为准，滞纳金暂计算至2019年9月30日，具体以实际付款日为准）；被告向其支付2个月的违约金10272.9元；被告补交2018年3月14日至4月13日的优惠期租金5136.45元。后，原告变更诉讼请求为判令解除房屋租赁合同，被告将房屋返还给其；被告向其支付2019年4月1日起按每月5136.45元标准支付租金至房屋交还之日止并支付其中2019年4月1日至9月30日的租金的滞纳金至实际付款日；被告向其支付2个月的违约金10272.9元；被告补交2018年3月14日至4月13日的优惠期租金5136.45元。事实与理由：2018年3月14日，其与被告签订《长江节能科技产业园租赁合同》，约定：其将位于苏州市吴中区房屋租赁给被告，租期为2018年3月14日至2020年3月13日，租金为每月5136.45元。同时，合同还约定被告逾期支付租金累计30天以上的，其有权解除合同并要求承担违约责任。后，被告自2019年4月起拖欠租金并经屡次催交拒不支付。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告优行公司辩称，首先，其从2018年12月变更股东及法定代表人，并从2019年1月开始在苏州市吴中区木渎镇办公即未使用案涉房屋。其次，经向其的原法定代表人赵向红核实，赵向红也已于2019年5月退房。再者，原告也未通知租金未交，故其也不同意承担滞纳金。由上，其请求法院依法判决。经审理查明，2018年3月13日，长江公司（出租方，甲方）与优行公司（承租方，乙方）签订《长江节能科技产业园租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于苏州吴中经济开发区天灵路25号25-3幢416室，建筑面积共计155.65平方米。房屋租赁期为2018年3月14日至2020年3月13日。乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金10272.9元和预付一个月电费1500元（电费由甲方委托的物业公司代收，并由甲方出具发票）。保证金作为乙方按本协议书各条款履行义务的保证；乙方如在履行合同过程中发生以下情况之一的，甲方有权从履约保证金中直接扣减：1、未经甲方同意，乙方单方面提前解除合同的，甲方有权直接从保证金中扣除乙方应支付的违约金；2、本协议履行期限届满，乙方尚未付清租金的，甲方有权从保证金中扣除拖欠的租金和滞纳金后，余款返还给乙方；3、本协议履行期限届满，乙方有其他欠付款或赔偿款的，甲方有权直接从保证金中扣减；等等。租金为每月每平方米33元，2018年3月14日至4月13日为甲方给予乙方的优惠期；租金支付方式为乙方先交租金后使用，每季度支付一次，其中第一期于2018年3月14日交付，此后均于每季度最后一个日交付下一季度租金，最后一期租金于2019年12月31日交付。合同期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面通知乙方终止本协议，收回房屋并采取必要的强制措施；乙方因此遭受的装修、装潢损失，由乙方自行承担，另应按本合同支付2个月最近作为违约金给甲方：未经甲方同意，逾期支付租金30天以上的；等等。合同期内，乙方不得解除合同；如提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方，甲方不同意解除的，合同继续履行；甲方同意解除的，应按租赁当年度2个月租金向甲方支付违约金；乙方提前解除合同，乙方的装修、装潢支出甲方不予补偿。在协议履行期间，乙方未按期缴付租金，逾期付款租金按日千分之五支付滞纳金，逾期10天尚未足额支付，甲方有权通知物业公司采取停电停水措施。同时，该合同还约定：甲方给予乙方的优惠期是附加条件的，如乙方原因中途提前解除合同，或因乙方的违约行为导致甲方提前解除合同的，在双方办理终止手续时，乙方应补缴优惠期的租金5136.45元。合同签订后，优行公司按约支付押金10272.9元、电费押金1500元及截至2019年4月1日的租金。审理中，长江公司表示押金及电费押金用于抵扣欠款。2019年6月24日，长江公司在租赁房屋的门上张贴《催款函》向优行公司催交租金及电费。审理中，长江公司称当时优行公司已没有人在租赁房屋，但房屋内仍留有物品；联系赵向红也一直没有履行，其就将《催款函》张贴在门上的。另查明，2018年12月18日，优行公司变更股东赵向红、徐晓丹、戴安为周志华、姜华瑛；同时，变更法定代表人赵向红为周志华。同年12月20日，优行公司变更住所地至苏州市吴中区木渎镇珠江南路209号C座1楼112室。2019年1月28日，赵向红、张言中以案涉租赁房屋为住所地设立苏州飞鸿置业有限公司。审理中，长江公司明确其租金及滞纳金诉请计算方式为自2019年4月1日按5136.45元/月计算至交还房屋之日止；滞纳金按0.05%分段计算至2019年9月30日，即其中15409.35元自2019年4月1日起算，15409.35元自2019年7月1日起算。同时，长江公司还称其在此前未行使过解除权，故主张解除时间以开庭时间即2019年11月6日为准。以上事实，有长江公司提供的《长江节能科技产业园租赁合同》及不动产权证、催款函的张贴照片，优行公司提供的苏州飞鸿置业有限公司工商登记资料查询表、公司准予变更登记通知书，以及本院制作的开庭笔录、询问笔录等证据在卷证明。审理中，长江公司陈述：2019年6月29日，赵向红想搬东西出产业园区，但被物业拦下来，因为拖欠房租，并致报警处理。其的招商人员也到了现场。后经协商，其就予以放行。赵向红遂在当天搬空所有物品，但没有表示要交还房屋，也没交还钥匙。另，其虽也同在产业园内办公，但不在一幢楼，但并不知晓优行公司注册地的变更与搬离；赵向红也未将优行公司的股权转让情况告知其。赵向红到庭陈述：其在将优行公司股权转让后通知了长江公司的戴经理，并在优行公司搬走后与戴经理商量退房；戴经理称房子退掉算其违约，要赔钱；于是，其表示去找开公司的朋友搬进来并让戴经理也想想办法。后，其以案涉房屋为住所地注册了苏州飞鸿置业有限公司；但其因生意没做起来而于2019年3月份向长江公司郑姓负责人表示要退房。郑姓负责人则称做不了主，要汇报请示。后，其因长江公司在2019年6月25日将电断掉而于2019年6月29日搬走。当时，物业不让其搬走，说让其办手续，但也没说是什么手续；后，双方都报警。搬完后，长江公司物业上的人问其的门卫要钥匙；其也和门卫说过如长江公司要钥匙，就给他们，而且东西搬完了，门也没锁。对此，长江公司称戴经理是与赵向红接洽的人员，但已于2019年2月左右离职。另，优行公司为证明其主张还提供了如下证据：1、苏州飞鸿置业有限公司工商档案内留存的赵向红、张言中与长江公司签订的《长江节能科技产业园租赁合同》，记载的内容与案涉合同基本一致（仅未有关于租赁保证金及预付一个月电费的记载）。优行公司据此证明长江公司自2019年1月起与苏州飞鸿置业有限公司发生租赁关系。2、苏州柳川创新企业管理有限公司与优行公司于2018年12月6日签订的房屋租赁合同，记载优行公司租赁苏州柳川创新企业管理有限公司位于苏州市吴中区，租赁期限为2019年1月1日至2020年12月30日。优行公司据此证明其自2019年1月起不再与长江公司有租赁关系。经质证，长江公司对证据1的真实性无异议，但认为其是为了配合优行公司再注册公司而签订的合同，实际并未履行；对此从该合同约定的期间与案涉租赁合同的约定一致即可印证。对证据2的真实性无异议，法律上并不禁止优行公司租赁两个房屋且优行公司注册地搬离并不代表租赁合同的解除；优行公司及赵向红一直未向其交还房屋并以优行公司的名义与其接洽，且在2019年4月12日仍以优行公司的名义向其支付租金。为此，长江公司提供了如下证据进行反证并申请证人郑某出庭作证：1、POS单、建设银行客户回单、2019年4月12日的代缴证明，其中POS单记载赵向红刷卡消费409.35元；另上方空白处还写有“优行租金差额”。建设银行客户回单记载赵向红于2019年4月10日向长江公司转账15000元；2019年4月12日的代缴证明记载赵向红代优行公司汽车支付租金15000元，期间为2019年1月1日至3月31日；落款处有赵向红的签名。2、2018年3月13日的交付使用客户验收表，落款处的客户签字处有赵向红的签名。长江公司据此证明房屋租赁是有交付手续的。3、2019年4月11日的物业费增值税专用发票复印件及刷卡凭证，其中发票复印件显示购买方为优行公司并备注期间为2019年4月1日至6月30日。刷卡凭证手写有赵向红的签名，且注明有“C-416，优行，物业1167.39（4.1-6.30）”长江公司据此证明优行公司租赁房屋至2019年6月30日。4、辅助明细账、记账凭证、收据、说明、刷卡记录、银行转账记录，显示：2018年3月15日，赵向红向长江公司转账支付租金及履约保证金10272.9、电费保证金1500元共计24956.46元并由优行公司与赵向红共同出具说明确认赵向红系为优行公司支付款项；2018年9月27日，优行公司向长江公司转账支付2018年7月1日至9月30日的租金；2018年12月12日，优行公司向长江公司转账支付2018年10月1日至12月31日的租金。5、郑某陈述：其是长江公司的员工，于2018年6、7月入职长江公司负责长江产业园房屋租赁的招商；优行公司原是其同事戴经理对接的，后戴经理于2019年1、2月份离职，再由其负责对接，与其对接的是优行公司的法定代表人赵向红。2019年6月29日，优行公司自行搬离。期间，其向赵向红催过租金并就此与赵向红协商过。赵向红都是以优行公司的名义表示要交的。后，赵向红提出过退租，但要求不收违约保证金，但向其提及优行公司法定代表人变更的时候则是在2019年6月。至于长江公司与赵向红、张言中签订的房屋租赁合同，其是在2019年6月29日即优行公司搬离时通过查询戴经理移交给其的电子档案才知晓的（后又称时间点混淆了，是在优行公司称是苏州飞鸿置业有限公司与其签订的租赁合同后，往前查才查到的），并与戴经理核实后得知该合同是因赵向红要注册苏州飞鸿置业有限公司才签订的，也即该合同是注册公司用的，实际并未履行。经质证，优行公司对证据1的真实性无异议，但认为代缴证明从笔记上看不是赵向红所写且赵向红也是苏州飞鸿置业有限公司的股东，故该租金应系苏州飞鸿置业有限公司的租金，与其无关。对证据2无异议。对证据3中的增值税发票的真实性不认可且其也未收到该发票；对刷卡凭证的真实性无异议，但认为该费用为苏州飞鸿置业有限公司缴纳的，与其无关。对证据4的真实性认可并认为恰恰证明双方此前的租金已结清。至于郑某的证言，其认为存在诸多矛盾且从戴经理在2019年移交档案的时间来看，也可证明长江公司与其从2019年1月开始就不存在租赁关系，否则长江公司与赵向红、张言中签订的租赁合同不会在戴经理的电子档案中。针对优行公司有关证据1的质证意见，长江公司表示租金是其委托物业公司代收的，按照流程应由赵向红自己写代缴证明，但当时没有按流程办，而是由物业工作人员写了代缴证明。本院认为，根据审理查明的事实，长江公司与优行公司自2018年3月14日起存在房屋租赁合同关系属实，本院予以认定。本案的争议焦点之一在于在优行公司变更股东及法定代表人、住所地后即2019年1月后是否还与长江公司存在房屋租赁合同关系。对此，双方各执一词。其中优行公司为证明其主张还提供了其与苏州柳川创新企业管理有限公司签订的房屋租赁合同、赵向红及张言中与长江公司签订的租赁合同为证。同时，赵向红也到庭进行陈述。但长江公司对赵向红的陈述未予认可，并提供了2019年4月的POS单、建设银行客户回单、代缴证明、物业费发票及郑某的证人证言等证据予以反证。首先，虽优行公司在2018年12月变更了股东及法定代表人，也与苏州柳川创新企业管理有限公司签订租赁合同并变更了住所地，但并未提供证据证明优行公司已于此时就解除或终止与长江公司的房屋租赁合同。其次，赵向红到庭称其在将优行公司的股权转让后就通知了长江公司的戴经理，并与长江公司商量退房；且因退房要赔违约金而重新以租赁房屋为住所地注册了苏州飞鸿置业有限公司。但长江公司对赵向红的陈述不予认可，且后续与赵向红对接的郑某也出庭予以否认。同时，长江公司就赵向红、张言中与其签订的房屋租赁合同还表示仅为工商注册用，实际并未履行。因赵向红、张言中与长江公司签订的租赁合同的内容与案涉租赁合同的内容几乎完全一致，即确存在可疑之处，仅凭赵向红的单方陈述，难以就此认定后期与长江公司形成实际租赁合同关系的是苏州飞鸿置业有限公司。再者，根据长江公司提供的案涉房屋的租金等费用的交付凭证及财务记录，可见赵向红个人确为优行公司向长江公司交付过案涉房屋的租金等费用。由此，虽长江公司提供的代缴证明等证据的内容并非赵向红所填写，但在赵向红于2019年4月交付款项后未明确系代苏州飞鸿置业有限公司交纳租金的情况下，长江公司根据此前赵向红代优行公司交款的情形有理由认为赵向红仍系代优行公司交纳租金。对此，长江公司提供的2019年4月1日至6月30日的物业费增值税发票亦可予以印证。由上，长江公司向优行公司提起本案主张，合法有据，应予以认定。另，关于合同解除。根据审理查明的事实，可认定赵向红已于2019年6月29日即将案涉租赁房屋搬空。再结合郑某有关赵向红曾提出过退租的陈述以及双方在2019年6月29日就赵向红搬离物品引发纠纷并报警处理等事实，可认定长江公司与优行公司的租赁合同关系于2019年6月29日因赵向红的搬离而无法继续履行，故案涉租赁合同应认定于2019年6月29日终止。因案涉房屋已由赵向红于2019年6月29日搬离，故理应由长江公司及时接收以免损失的扩大。同理，长江公司要求优行公司返还房屋的主张已无裁判必要，且其所主张的租金也应计算至2019年6月29日；此后的租金则属扩大损失，由长江公司自行负担。同时，又因2019年6月29日的搬离系赵向红单方行为，故长江公司要求优行公司支付所欠租金并承担违约责任，合法有据，应予支持。其中租金经核算为15238.13元（2019年4月1日至2019年6月29日）；滞纳金经核算为1394.29元；违约金经核算为10272.9元；补交的优惠期租金为5136.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告江苏长江节能实业发展有限公司与被告苏州优行汽车服务有限公司签订的《长江节能科技产业园租赁合同》终止。二、被告苏州优行汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏长江节能实业发展有限公司租金15238.13元及滞纳金1394.29元、违约金10272.9元、优惠期租金5136.45元，合计人民币32041.77元。三、驳回原告江苏长江节能实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1268元，由被告苏州优行汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 江 伟二〇二〇年三月三十日书记员 张凤娟