上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24543号原告：朱佳弘，女，1976年3月24日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陆某某(系朱佳弘的丈夫)，男，汉族，住址同原告。被告：龚伟锋，男，1994年2月28日出生，汉族，户籍地浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：华茂良，上海利歌律师事务所律师。原告朱佳弘诉被告龚伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人华茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱佳弘向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的上海市房屋租赁合同，被告返还原告房屋；2、被告支付原告违约金24,000元；3、被告支付原告租金自2019年8月19日起至房屋返还之日止；4、被告支付原告逾期支付的第二期房租滞纳金6000元以及分别自2019年8月19日起、2019年11月19日起计算至应付之日止的逾期付租滞纳金,按每天600元计算；5、被告支付2019年9月至12月的电费34.20元。事实和理由：被告租赁原告长乐路XXX号底层东南间12月(2019年2月19日至2020年2月18日),第二季房租应于2019年5月11日支付实际5月21日收到逾期10日;第三季房租应于2019年8月11日支付而至今未收到。租赁合同第13-4条规定每逾期一日按日租金的1.5倍支付违约金;第12条规定逾期支付达7日出租人有权单方解除合同;第13-1条规定违约金人民币24,000元。原告多次催缴房租,被告推诿。供电局多次催缴电费,原告多被打扰亦耐性转达提醒,被告推诿。自租赁合同成立后,原告与合同方的所有联系均只发生在短信微信,相关通信记录可证被告违约。本案房屋2018年底装修后属于首次出租,油漆涂料踢脚线等具翻新,为健康故通风月余;照顾租客是画画的将原定的两年起租降低为一年;又许租客签约交付后20天才计租金，签约后才知不是画画的;付中介人民币12,000佣金等,实际人力、费用损失大大高于违约金，故原告诉至法院。龚伟锋辩称，对原告要求解除合同、承担合同解除违约金的诉请无异议。被告还有押金在原告处，可用押金冲抵租金。被告9月份就通知原告不再租赁房屋，之后的租金不应再支付，滞纳金与诉请二的违约金重复计算，且约定过高，不同意支付。水电费也不同意，被告9月份就搬走了，不可能有水电费。本院认定事实如下：朱佳弘系上海市徐汇区长乐路XXX号底层东南间、底层平台搭建间(以下简称系争房屋)承租人。2019年1月29日，朱佳弘(甲方，出租人)与龚伟锋(乙方，签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年2月19日起至2020年2月18日止，月租金12,000元，乙方应于每次房租到期日前7日支付下一期房租，押二付三，押金24,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣乙方承担费用、租金，剩余部分应如数返还乙方，甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方；租赁期间，房屋内所有公用事业费包括保洁费、保安费、水、电公用设施而产生的费用均由乙方负担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日……甲乙双方任何一方违约，则违约金为24000元；乙方不按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的1.5倍向守约方支付违约金。合同签订后，朱佳弘将系争房屋交付龚伟锋，龚伟锋支付三个月租金及押金24000元。2019年5月21日，龚伟锋支付了房租36000元，之后未再支付租金。2019年8月15日，朱佳弘向龚伟锋发送微信催缴房租及电费。龚伟锋表示已离职，请联系公司法人赵灿，并表示房屋是赵灿公司在使用，可以让他把钥匙还给你。庭审中，朱佳弘表示，去法院申请立案后，9月4日龚伟锋向其发送微信表示不再租赁房屋，要用押金抵扣违约金，朱佳弘未回复，但告知中介要走诉讼程序。审理中，经本院释明，2019年12月23日，双方至系争房屋交接，龚伟锋将房屋及钥匙返还朱佳弘。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同履行过程中，被告未按约支付租金，构成违约，原告据此提出解除合同、支付违约金及滞纳金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。被告于2019年12月2日收到原告诉状，本院确定合同解除日为该日。因合同解除系由被告拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款滞纳金。审理中，被告提出滞纳金过高的抗辩意见，本院认为违约金是否过高应以原告实际损失为基础进行考量，综合考虑被告过错程度、合同履行情况，以及被告已支付相当于两个月租金的数额作为合同解除违约金的情况，本院酌情调整滞纳金金额。被告提出已在2019年9月份告知原告不再租赁并搬离系争房屋，故不应支付之后的租金。本院认为，首先被告逾期支付租金违约在先，不具有合同解除权，其次租赁关系终止承租方负有直接向出租方返还房屋的义务，被告在微信中告知原告找案外人返还钥匙，不符合合同约定，故至本案开庭时，原告也未向被告返还房屋，故被告该抗辩意见，本院不予采信，双方于2019年12月23日交接房屋，故被告应支付租金及使用费至该日。原告主张电费34.20元，但未提交缴费凭证或账单，被告也不予认可，故本院不予支持。因被告已经将房屋返还原告，故原告该项诉请本院不再判处。合同解除后，原告应将押金返还被告，为避免讼累，本院予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除朱佳弘与龚伟锋于2019年1月29日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、龚伟锋于本判决生效之日起十日内支付朱佳弘违约金24,000元；三、龚伟锋于本判决生效之日起十日内支付朱佳弘租金及使用费62,000元；四、龚伟锋于本判决生效之日起十日内支付朱佳弘逾期付租滞纳金1000元；五、朱佳弘于本判决生效之日起十日内返还龚伟锋押金24,000元，该款可与判决主文第二、三、四项中的款项抵扣；六、驳回朱佳弘的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计937.50元，由龚伟锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二〇年三月二十三日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。