河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终158号上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎、曹龙，河北网都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘浩，男，1973年10月24日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：张伟，河北明宇律师事务所律师。上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）与被上诉人刘浩房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。友林公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回起诉或发回重审。主要事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实，《房屋买卖合同》为无效合同。一审法院认定刘浩以债务抵顶方式向友林公司支付了购房款，属于认定事实错误，刘浩和杨扬之间没有债权转让的法律文件，杨扬和友林公司之间也不存在真实、合法、有效的债权。一审法院仅凭杨扬等人与友林公司、吕晓轻三方签订的《友林国际认购书》，就认定杨扬和友林公司存在2000多万元的民间借贷合法债权是错误的，该认购书不真实，杨扬从未履行26407902元的出借义务，杨扬个人明显也不具备出借能力，一审法院未严格审查银行流水、借款是否实际交付，侵害了友林公司的合法权益。另外，从刘浩与杨扬之间的债权债务看，刘浩仅有部分银行流水和借条，借条均未明确约定利息，且杨扬是否归还借款也不清楚。二、一审判决适用法律错误且程序违法（未依法审查杨扬与友林之间的债权债务的真实性和合法性），主要体现在对本案基础民间借贷法律关系、债权转让和刘浩主张以债权转让方式抵顶购房款的三个方面。《合同法》第八十条规定债权人转让债权的，应当通知债务人，未通知债务人的，该债权转让对债务人不发生法律效力。杨扬和友林公司没有债权转让文件，刘浩和杨扬之间也没有债权转让文件，友林公司更未收到债权转让通知，一审认定债权转让没有依据。友林公司虽然给刘浩开具了收据，但刘浩根本未交购房款，第三方杨扬也未出庭向法庭说明债权转让的事实。在认购书签订之前，杨扬和友林之间已经没有任何债权债务关系。本案所涉基本法律关系是民间借贷，且金额高达26407902元，一审法院未调取银行流水查明案情属于程序违法。在涉及以房抵债纠纷中，对基于借款合同的实际履行而形成的借款本息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。一审法院应当对债权债务的合法性进行审查，但未予审查处理属于违反程序。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。刘浩答辩称：本案中双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不存在合同法第52条合同无效的情形，属于有效合同，该合同并非为合同履行提供的担保，而是友林公司在难以清偿债务时债权人杨扬将债权转让给刘浩，后友林公司将其所建房屋出售给刘浩的方式履行了债务，实现了双方义务平衡的交易，既是杨扬对友林公司享有的部分债权的抵顶，同时又是杨扬对刘浩的债务转让给友林公司，是三方之间债权债务的相互抵顶。友林公司给刘浩开具收款收据和购房合同时，友林公司与原告之间的债权债务关系同时已经消灭。上诉人主张与杨扬之间的借贷关系超过法律利率没有提供合法有效证据，故友林公司应承担合同义务，交付刘浩涉案房屋并协助办理房产产权手续，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。刘浩向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年11月9日被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室全款553087元，2015年11月9日原被告正式签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室，建筑面积149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人分别交清总房款553087元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。后原告在庭审时称：放弃诉讼请求第一项中：“并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止”的诉请。诉状中事实与理由部分中“2015年11月9日”属笔误，应更正为“2015年10月26日”，诉状第二页第二行“两份”属笔误，应更正为“一份”。友林公司口头答辩称：友林公司和原告之间没有真实的房屋买卖的意思表示；且本案系案外人杨扬为了将超过法定利率红线的非法高息合法化，借用他人（即本案原告）的名义签订的虚假的商品房买卖合同。且原告并未实际给付购房款。本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。（一）关于友林公司与原告双方没有购房真实意思表示的问题。首先，原告陈述在向友林公司购房后，以对案外人杨扬债权转让的形式交付购房款，友林公司也开具了收据，但是涉及五十五万多元的房款明显系巨额资金，以债权转让的形式支付，但同时又没有任何债权转让的相关书面材料，很明显不符合交易习惯。事实上原告并没有所谓的债权转让的事实发生，也没有实际支付购房款；友林公司也没有收到购房款。其次，原告陈述系全款买房，这在现实生活中也不符合常理；再次，原告在《商品房买卖合同》约定的交房时间到期后至今，在长达三年的时间里从未向友林公司要求交付房屋，也未向人民法院起诉主张权利。最后，原告在起诉状中诉称以债权转让的形式支付购房款也没有事实和法律依据，具体理由为：债权转让规定在《中华人民共和国合同法》第79条：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。”这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人行使权利的限制。关于债权转让的有效条件有5点：（1）债权转让须有有效的合同存在。债权的有效存在是债权转让的根本前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，就是转让的标的不能。（2）转让的债权须有可让与性。（3）债权人与受让人须达成债权转让协议。（4）债权转让必须通知债务人。（5）债权转让必须遵守一定程序。以上是关于债权转让的相关法律规定，结合本案，原告未提交任何证据证明原告和杨扬以及杨扬与友林公司之间存在真实合法有效的债权，这一债权转让的首要条件，在本案中就不存在。而且原告既然陈述债权转让，但又未提供任何债权转让的法律文件，也显然不符合常理和交易习惯。综上，原告的上述行为不符合房屋买卖交易中的诸多常理，故原告与友林公司没有真实的房屋买卖行为的意思表示。（二）本案系案外人杨扬为了将超过法定利率红线的非法高息合法化，借用他人（即本案原告）的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同。本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。首先，根据《合同法》第52条第三款规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；其次，本案的事实情况大致是：案外人杨扬作为债权人在2015年期间以民间借贷的形式向其他案外人（闫建钗）出借本金，同时收取远远超过法定利率红线的非法高息，友林公司在这些民间借贷中为债务人提供了担保（通过友林公司和案外人闫建钗核实、闫建钗当时对杨扬的借款本金利息，双方的银行往来记录表明，借款本金利息已经还清）。后杨扬为了将非法高息合法化，借用诸多他人包括本案原告的名义与友林公司签订的虚假的商品房买卖合同，以掩盖非法高息的事实。根据最高院关于民间借贷的相关司法解释的精神，对于超过法定利率红线的高息，人民法院应当严格审查并坚决不予保护。再次，和原告一样，以同样的证据起诉至安平县人民法院要求友林公司交付房屋的类案还有很多，大概涉及十几个人，涉及二十多套房屋，这些案件目前均在衡水市中级人民法院二审审理过程中，这些人在案件中均陈述房屋买卖合同系由对杨扬的民间借贷关系转化而来。本案所涉及的房屋是杨扬和闫建钗借款、友林以房屋买卖合同的形式担保的其中68套房屋中的一套，本案原告起诉在后，回避了其中民间借贷的基本法律关系事实，以试图规避法院的合法审查。关于原告并非真实购房人的方面，在与本案类似的刘洋与友林公司房屋买卖合同纠纷，衡水中院（2019）冀11民终1712号案中,刘洋本人出席庭审,其在庭审中亲自承认他对商品房买卖合同签署的过程以及其与案外人杨扬之间、杨扬与友林之间存在的债权债务均不知情，其之所以在房屋买卖合同上签字是受案外人其姐姐李妹的指示,他在庭审中说“我只是代表我表姐李妹签字”，其陈述可以进一步印证友林公司关于涉案买卖合同不是双方真实意思表示的答辩理由，本案原告包括其他案件的情况与刘洋是一样的。以上笔录在衡水中院在卷可查。综上，本案的情形符合《合同法》第52条第三项的规定，应当认定合同无效。（三）从为民间借贷提供担保的法律角度出发，本案的基础法律关系为民间借贷，应按照民间借贷的法律关系进行审理，原告的诉求应被驳回。首先，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。其次，本案的事实情况就是由案外人杨扬与其他债务人以及担保人友林公司之间的民间借贷的基础法律关系转化而来，本案原告在起诉状中也承认这一点。最高法院指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高法院在“本院认为”部分明确提到：“在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款”。因此，根据上述最高法院的指导案例精神结合本案也是由民间借贷关系转化而来的基本事实，本案应当按照民间借贷的法律关系进行处理。再次，友林公司在司法实践中曾经于2015年也曾发生类似的纠纷，由衡水市中级人民法院孟祥东法官主审，其中，衡水中院在“法院认为”部分阐述：李梅和赵红伟签订《保证担保借款合同》后，作为保证人的友林公司同出借人李梅的丈夫康洪建签订了《商品房买卖合同》，约定康洪建向友林公司购买78套商品房，并在安平县住建局办理了备案登记的行为，属于对李梅和赵红伟之间借款的一种担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，应当按照民间借贷关系审理。综上，从民间借贷担保的法律角度出发，本案应当按照民间借贷的法律关系审理。原告基于房屋买卖合同的诉求没有事实和法律依据，应被驳回。友林公司正在和案外人(借款人)闫建钗研究10月1日后重新起诉出借人杨扬，要求依法审查清算双方的债权债务，并同时要求解除这68套房屋买卖合同或依法认定其效力。彻底解决该68套房屋遗留的多年的历史问题！同时，原告和杨扬之间的民间借贷关系也应当通过另案诉讼予以解决，而不应当以房屋买卖合同的形式主张，侵害友林公司的合法权益。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，友林公司不同意履行不是双方真实意思表示、无效的房屋买卖合同，请求法院依法判决，维护友林公司的合法权益。一审法院查明认定的事实：2015年11月9日，被告友林公司与原告刘浩签订《商品房买卖合同一份》，约定原告购买被告友林公司开发的友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，建筑面积149.08平方米，总价款553087元。友林公司于2015年10月26日为原告刘浩出具了金额为553087元的收款收据。2015年11月9日，被告友林公司与原告共同填写了办理商品房预售备案登记的申请表，但该商品房买卖合同至今未能办理备案登记。原告刘浩主张是以债权转让形式取得了对友林公司的债权，并用于抵顶购房款。原告于2018年12月4日向本院提起诉讼要求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房产，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；要求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书。庭审时原告要求放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，并称诉状中事实与理由部分中“2015年11月9日”属笔误，应更正为“2015年10月26日”，诉状第二页第二行“两份”属笔误，应更正为“一份”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。具体到本案，案外人杨杨将其对被告的债权转让给原告，原告又用转让来的债权抵顶购房款，与被告签订了商品房买卖合同，可见被告已知道债权转让的事实，并同意转让债权抵顶原告的购房款，被告理应按照合同约定向原告交付涉案房屋。未能向原告交付房屋应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。被告友林公司主张原告刘浩以转让方式取得的债权不真实、不合法，但其未能提供有效证据证明其主张，依法不予支持。在庭审时原告放弃要求被告支付逾期交房违约金的请求，是原告对自己权利的处分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，遂判决：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1002室房屋一套交付原告刘浩，并协助办理房屋产权登记手续；二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘浩保全费3255元；三、驳回原告刘浩的其他诉讼请求。案件受理费9330元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为原则。一般而言，合同内容只要是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。本案中，友林公司主张刘浩未支付相应房屋价款，而刘浩主张其系债权转让方式支付价款。根据刘浩提供的友林公司出具的房屋价款收据、合同等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定刘浩以债权转让方式向友林公司支付了购房款，事实清楚。虽然上诉人友林公司抗辩主张刘浩以债权转让方式取得的债权、友林公司与杨扬之间债权债务关系、杨扬与刘浩债权债务关系不真实、不合法及存在高额利息等问题其应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其前述主张，应承担举证不能的法律后果。友林公司先与刘浩签订了《房屋认购协议书》并为刘浩出具了收款收据，嗣后，又与刘浩签订了《商品房买卖合同》并填写了办理商品房预售备案登记的申请表，该系列行为表明是友林公司的真实意思表示。合同签订至今四年多时间，友林公司在签订合同后，亦未申请撤销或积极主张权利提供相应证据。故商品房买卖合同合法有效不存在无效之情形，刘浩要求友林公司依照合同履行交付房产的诉讼请求应予支持，一审判决并无不当。友林公司的上诉请求没有事实及法律依据不能成立。二审中，友林公司以本案与此前已生效的判决案情相同，已向河北省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案的审理。本院认为，本案的审理不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条（五）项规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止情形，且未提交河北省高级人民法院作出的对本案继续审理产生实质影响的法律文书，故中止审理的申请应予驳回。综上所述，上诉人友林公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9331元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇二〇年三月三十一日书记员  王晓娜