河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6号 上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地行唐县胡家庄新村一号楼门面房。 法定代表人：刘三元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张建义，男，1968年6月20日生，汉族，住行唐县。 上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称元霞物业公司）、张建义因物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人元霞物业公司的委托诉讼代理人、上诉人张建义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人元霞物业公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判被上诉人给付上诉人拖欠的物业费、公共照明费、取暖费和拖欠水费共计4928元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际付清之日止）；2、一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以因上诉人提供的服务尚未实际发生至2019年底为由驳回上诉人对被上诉人2019年7月份以后物业费的诉讼请求属事实认定错误。一、上诉人提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在物业公司指定的时间交纳物业服务费”是对物业费如何收取所作的明确约定。上诉人在一审中也提交了被上诉人上年度的交费票据存根和上诉人的催费通知等，证明物业费收取的相关事实情况，即每年3月份上诉人开始向被上诉人收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际施行多年。一审判决以物业服务合同也未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对于被上诉人自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。二、退一步讲，按一审判决所称尚未发生服务部分不应支持，但一审法院开庭审理时，对于8月至10月份上诉人在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分，一审判决也未予支持，实属不当。三、对于被上诉人未装修空置物业物业费、取暖费交纳标准，物业服务收费协议虽没有明确约定，但在履行物业管理服务合同过程中，上诉人与业主委员会及小区业主已达成口头一致，即未装修物业物业费按正常标准的60%、取暖费按正常标准30%收取，小区绝大多数业主也已按该标准实际履行了交纳义务。一审法院不顾案件事实作出判决显属不当。综上所述，一审判决违背当事人的意思自治原则，脱离客观事实擅自改变双方约定收取物业费的时间，将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他广大业主的合法权益，为错误判决，应依法纠正。 张建义辩称，一、福馨园业主委员会与原告签订的物业管理服务合同为无效合同，原告以此为据起诉答辩人无事实和法律依据。二、答辩人系行唐县胡家庄村民，在建胡家庄新民村委会负责新民居物业管理，对物业费无约定。原告非全体业主承认的物业公司，系霸占，之前的物业费也是因为原告断水、断电，采取非法手段，在不知情和迫不得已的情况下才交纳的，现胡家庄村委会也明确告知原告不合法，答辩人无义务向其缴纳物业费。三、福馨园业主委员会和原告未经全体业主同意，在新民居私搭乱建，占用消防通道和公共绿地建车库、车位出售，据为己有，严重侵害了小区全体业主的利益，应予拆除。四、福馨园业主委员会和原告将新民居原供暖设施拆除，全体业主不知情，也不知去向。请求驳回原告的诉讼请求。 上诉人张建义上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系属认定事实错误。1、福馨园业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同为无效合同。福馨园业主委员会非福馨园全体业主选举产生，系丁合泉自行成立的，不能代表福馨园全体业主。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主；业主在物业管理活动中享有下列权利（五）业主有选举业主委员会委员，并享有被选举权。第十条规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据以上规定，上诉人系业主，有选举业主委员会的权利，有参加业主大会，选聘物业公司的权利。而上诉人等作为业主，从未选举过业主委员会，也未选聘被上诉人作为小区物业公司，因此非业主选举的福馨园业主委员会与非业主大会选聘的被上诉人物业公司签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，不能因上诉人等接受了其物业服务或管理就认定合同的效力。2、退一步讲，即使认定上诉人接受了被上诉人的管理和服务，应给付物业费，也不应按物业服务收费标准收取物业费，应按其服务程度、项目支付物业费，被上诉人在小区物业管理期间在小区业主共有区域私搭乱建车位、车库出售，服务有瑕疵，也不应收取上诉人物业费。被上诉人在福馨园小区与所谓的业主委员会相互勾结，视业主利益于不顾，毁坏绿化带建车位，占用消防通道和小区道路建车库，改变小区规划将1号楼南边通道改建成小院出售给业主，赢利一百多万，不但侵害了全体业主的利益，占用消防通道也对小区居民带来了安全隐患，业主对上述问题提出质疑拒交物业费后，被上诉人拒不改正，且上诉人家8号楼3单元201室至今被上诉人仍给断水、断电，上诉人自行车丢了到门岗调一下监控，都被拒绝，严重不负责任，被上诉人在小区除打扫卫生外，其他均不予服务，被上诉人在小区服务过程中赢利大于支出，不应向上诉人收取物业费。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第六十条、第一百零七条和最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决上诉人给付被上诉人物业费、公共照明费、水费适用法律错误。合同法第六十条和第一百零七条之规定是对有效合同履行的规定，而被上诉人与福馨园业主委员会签订的服务合同应为无效合同，自始无效，不应适用有效合同的法律规定予以判决履行。另最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中被上诉人从未书面向上诉人催交过物业费，且上诉人有正当理由拒绝交纳，原审判决适用该条规定判决支持被上诉人诉求是适用法律错误。 元霞物业公司辩称，一、答辩人与福馨园签订的物业管理服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第52条所规定的合同无效的任一情形，为有效合同。1、福馨园业主委员会的产生应由业主选举产生，但不能理解为所有业主绝对的一致同意，福馨园小区有业主四百余户，不能因为个别业主对福馨园业主委员会的主体地位有异议，就否认业主委员会的合法性。2、福馨园业主委员会与答辩人签订合同的时间为2015年12月，证明福馨园业主委员会的成立至今至少已有四年之久，可见其合法的地位是早已为广大业主所认可了的。二、答辩人在接受小区物业管理以来，一直是按合同约定为小区提供物业管理服务，不存在私搭乱建和其他侵害业主利益的行为。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回。 元霞物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计4927元及占用资金期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）。二、判令被告承担一切诉讼费用。审理中原告将第一项诉讼请求变更为4928元。 一审法院认定事实：本案争议小区位于行唐县，门口悬挂有“福馨园”三字的巨大招牌，原告的办公地点位于小区内，且原、被告双方共认附近再没有名为“福馨园”的小区存在。被告张建义是该小区8号楼3单元201室和8号楼3单元202室的业主，房屋面积均为129平方米。被告称该小区为“胡家庄新村”，与“福馨园”无关，原告对此不予认可，主张“胡家庄新村”与“福馨园”系同一小区。2015年12月31日，原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同，由福馨园业主委员会将福馨园小区委托原告物业公司实行物业管理，合同主要约定：甲方福馨园业主委员会，代表丁和全，乙方行唐县元霞物业服务有限公司，代表刘三元。一、物业地：行唐县福馨园小区；二、乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任；三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定；五、其他委托事项；六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月31日起至2025年12月31日止；七、双方的权利义务；八、收取物业管理服务费用；九、公共、公用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取；十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜再商议。同日，福馨园业主委员会与原告签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”原告在该小区内提供物业服务，并按与福馨园业主委员会约定的收费标准收取相关费用。被告张建义居住的8号楼3单元202室自2015年到2018年一直按标准向原告交纳费用，2019年的相关费用至原告起诉时被告未予交纳；8号楼3单元201室一直空置，未交纳相关费用。被告称因原告停水、停电才被迫交纳相关费用，原告不予认可，被告未就此提交相关证据。审理中，被告认可原告提供了一定的物业服务，但认为存在瑕疵。上述事实，有物业管理服务合同、物业收费协议、福馨园业主资料登记表、河北省厚达房地产开发有限公司的公示、收款收据等证据以及当事人当庭陈述在案为证。 一审法院认为，被告主张自己居住地是胡家庄新村而不是福馨园，但争议小区门口悬挂有“福馨园”巨大招牌，被告认可原告办公地点位于小区内，且双方共认争议小区附近无名为“福馨园”的小区存在，因此，应认定“福馨园”与“胡家庄新村”为同一小区的不同名称。原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，为园区提供物业管理服务，付出了劳力，应获得报酬，接受其提供的管理物业服务的业主应交纳相关费用。被告张建义居住的8号楼3单元202室的物业费、公照、水费一直正常交纳，原、被告对此陈述一致，并有收款收据所证实，足以证明被告对原告公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务，故被告张建义应按此收费标准向原告交纳相关费用。被告称系受胁迫交纳相关费用，原告不予认可，被告未提交相关证据，故不予认定。现原告要求被告张建义给付2019年全年的相关费用，因被告张建义当庭提出拒绝继续接受原告提供的物业管理服务，且以后的费用尚未发生，因此仅对自2019年1月1日至原告起诉时止已实际发生的被告拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费予以处理，以后发生的费用另行解决。被告张建义8号楼3单元202室2019年1月至原告起诉时（2019年8月1日）止的物业费361.20元（129平米*0.4元/平方米每月*7个月），照明费为58.33元（100元/年÷12个月×7个月），水费79元（79立方米*1元/立方米），以上共计498.53元。被告张建义8号楼3单元201室为空置房，参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。原告与福馨园签订的物业管理服务合同、物业收费协议中对空置期间的物业费没有明确的约定，故被告张建义8号楼3单元201室物业费应当按条例规定的空置房标准进行计算。关于空置房的取暖费应参照《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。被告张建义8号楼3单元201室2015年1月至原告起诉之日止（2019年8月）的物业费为567.60元（129平方米*0.4元/平方米每月*55个月*20％），照明费为91.67元（100元/年÷12个月×55个月*20％），水费0元，取暖费877.20元（17元/平方米每年*129平方米*2年*20％），以上共计1536.47元。原告主张利息，因双方并无约定，故不予支持。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或通过法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张建义于本判决生效之日起十五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司8号楼3单元202室的2019年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费498.53元，8号楼3单元201室的2015年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、取暖费1536.47元，以上共计2035元。二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张建义负担。 二审中，上诉人元霞物业公司提交业主委员会出具的证明和三张物业费收据证明其主张。上诉人张建义对以上证据不认可，并提交照片十张证明其主张的事实。上诉人元霞物业公司认为上述照片不能证明张建义所称事实。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人元霞物业公司与上诉人张建义所居住的福馨园小区业主委员会于2015年12月31日签订《物业管理服务合同》和《物业服务收费协议》后，元霞物业公司已实际接管了福馨园小区的物业服务。张建义以未选举过业主委员会，亦未选聘元霞物业公司为小区物业公司为由，对元霞物业公司与福馨园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力不予认可，但其原审提交的河北厚达房地产开发有限公司向福馨园业主委员会出具的《通知》、河北厚达房地产开发有限公司与福馨园业主委员会签订的《交接协议》等书面证据中，亦显示福馨园业主委员会代表福馨园业主履行小区管理的各项职责，张建义在2019年之前也按照物业管理服务合同的约定向元霞物业公司缴纳着8号楼3单元202室的各项物业服务费用，只是对2019年度物业服务费是否应当缴纳及201室费用的问题，双方发生争议，故对张建义主张案涉物业管理服务合同无效的上诉理由不予支持，张建义应就其接受的物业管理服务缴纳相关费用。张建义如认为元霞物业公司提供的物业服务存在不当之处，可按照《物业管理条例》的相关规定向业主委员会反映，由业主委员会与元霞物业公司协商解决或按有关规定处理。关于元霞物业公司所称收费期限问题，因其与业主委员会签订的《物业服务收费协议》中并未明确约定具体的收费时间，原判酌定给付至2019年7月份，符合公平原则，如其此后继续向福馨园业主提供了物业服务，可另行主张权利。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由二上诉人各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年三月二十六日 书记员  崔娇娇