苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12099号原告：王宪雅，男，1991年7月13日生，汉族住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。被告：韩秀丽，女，1990年1月7日生，汉族，住安徽省利辛县。被告：陆备，男，1986年11月3日生，汉族，住安徽省利辛县。原告王宪雅与被告韩秀丽、陆备房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月17日并依法适用普通程序于2020年3月11日公开开庭进行审理，原告王宪雅委托诉讼代理人沈卫、被告陆备到庭参加诉讼，原告王宪雅到庭参加审理简易程序庭审。被告韩秀丽经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。王宪雅向本院提出诉讼请求：1.法院判令解除原被告之间2019年6月16日签订的租赁合同：两被告共同返还原告剩余的租金29000元、押金5000元、剩余物业费1056元并支付原告违约金20000元及赔偿原告经济损失29500元（积压货物的损失、租赁费用），合计84556元；2.本案诉讼费由被告承担。其中反还租金29000元是指以合同约定的每年租金35000元计算，签订合同是2019年6月16日，原告于2019年8月20日搬走，按扣除两个月租金3000元/月计6000元计算，即应返还原告29000元；因原告没有实际使用该房屋，因此在扣除一个月使用期的物业费后，应返还原告11个月的物业费；损失包括另租房屋的租金损失和因终止合同造成积压货物的损失，签订合同时原告共支付93640元，其中扣除租金35000元和押金5000元，余款包括货物转让费53640元，现原告仅主张货物损失22000元，已属酌定降低数额主张。事实与理由：原告在58同城网上看到被告的招租广告，遂与被告陆备取得联系，经原被告双方协商于2019年6月16日签订了一份租赁合同。合同约定原告承租位于吴江区间（简称涉案房屋），租赁期限3年，自2019年6月16日至2022年6月16日止，租赁价格35000元/年，押金5000元。另约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将一年租金35000元、押金5000元及货物转让费53000元、收银机零钱640元，合计93640元通过微信支付方式转入两被告账户；另支付了2019年8月1日起至2020年7月31日止的物业费1151元，以上共计付款94696元。2019年8月13日，原告突然收到房屋所有人王善维的书面告知书，才知被告隐瞒了房东不同意转租的事实，擅自将涉案房屋转租给了原告。现房东要求原告于2019年8月20日前腾空涉案商铺并返还房屋，原告签订租赁合同的目的无法实现并造成损失而提起诉讼。陆备答辩称，对原告起诉要求返还的租金29000元、押金5000元没有异议；物业费1056元合同中没有约定，我也没有让原告去交费；原告知道涉案房屋是不能转租的，因此违约金20000元不承担；原告要求赔偿经济损失29500元也不承担。韩秀丽未提出答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：（一）原告王宪雅提交证据证明的事实1、提交原告作为乙方与甲方的被告韩秀丽于2019年6月16日签订的《租赁合同》原件一份3页（简称2019年6月16日《租赁合同》），合同约定：“经甲乙双方本着公平、公正、诚信、自愿的原则。甲方将正在营业的超市整体出租给乙方，乙方对甲方出租的超市在充分了解情况下自愿承租。在承租期间内必须合法经营，为了保护甲乙双方的利益，现就租赁事宜达成协议如下：一、租赁场所：甲方将位于吴江区间精装商铺租赁给乙方。二、租赁期限：租期3年，自2019年6月16日至2022年6月16日止。三、租赁价格：经双方协商租赁价格为3.5万/年，押金5000元，乙方于每年4月16日前一个月内一次性支付下一年房屋租赁费给甲方。四、甲乙双方权利和义务……2、……⑺自签订合同之日起该商铺发生的水、电、物业管理费，电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付费用，在合同终止之日前必须付清一切费用……七、押金及使用：乙方在合同终止前四个月需先付押金5000元，作违约金使用（违反本合同、出现合同中赔偿金额，优先使用押金）。在合同终止时没有违反本合同的条款，甲方在合同终止日起后六个月内一次性付给乙方。八、违约责任：甲乙双方应认真履行合同，如有单方面要求解除合同时应提前个月向对方告知，并向对方支付违约金20000元。……”。原告依此证明，原被告双方对租赁期限、租金的金额、支付方式、违约责任等内容均作了约定，并且合同的第2条第⑺款中明确约定物业管理费应由承租人承担。2、提交微信和支付宝的转账截屏打印件两页，金额分别为70000元和23640元，合计93640元。原告依此证明，原告已按合同约定履行了相关的支付租金、货物折价款等的义务。3、提交落款时间标注2019年8月13日的《告知》书拍照打印件一份，原告称，该告知书是由房东向被告出具的。告知书中写明：“陆备（租赁合同乙方）一、因乙方单方面违约，乙方须承担双方签订的租赁合同里全部责任、损失及赔偿。二、乙方把两间整体的商铺（超市），私自转租给他人一间。原本2018年10月份的房租款，一直拖欠到2019年6月份。乙方已经严重违反双方签订的租赁合同。三、在2019年6月16日甲方发现乙方私自把该商铺转让给他人后，至目前为止对乙方耐心友好的要求整改恢复原状，但遗憾的是乙方没有任何的整改和履行合同。四、甲方按照合同条款对该商铺收回。乙方在2019年8月20日前将自己的私人物品及时清走，否则甲方有权将乙方遗留的私人物品当作垃圾清掉，由此造成的损失由乙方自行负责。”原告依此证明，房东已明确告知了被告陆备的擅自转租行为违反了其双方签订的租赁合同，要求被告于2019年8月20日搬离租赁的房屋。并且称，2019年6月房东已向被告出具过与上述内容一致的告知书，认为被告擅自转租而违约，要求被告于2019年6月30日恢复原状。4、提交原告与吴江区新振物业服务有限公司（简称新振物业公司）于2019年8月10日签订的《租赁合同》一份及金额为7500元加盖新振物业公司章的收款收据一份，证明因涉案房屋所有权人责令原告搬离涉案房屋，为存放搬出的货物，原告向新振物业公司租赁了约15平方米的车库囤积货物并支付了一年租金7500元的事实，原告主张的经济损失涉及的物品就存放于该车库内。5、提交金额1151元、支付期间2019年8月1日至2020年7月31日的物业费增值税普通发票一张，证明原告依约交了物业管理费1151元的事实。被告陆备质证称，对上述证据1、2均无异议，即确认收到了原告支付的70000元及23640元；对证据3的《告知》书情况不清楚；对证据4，原告因为租了涉案房屋开超市，因此租场地存放货物实属正常；对证据5的增值税普通发票无异议。（二）被告王宪雅、陆备均未提交证明案情的相关证据。（三）本案另查明1、不动产登记簿查询记录显示，涉案房屋坐落于铺，权利人是郭业秀、王善维。2、被告陆备与韩秀丽系夫妻关系，被告提交的结婚证复印件证实，韩秀丽与陆备于2014年8月8日结婚。被告陆备当庭自认亦是涉案房屋租赁合同相对方，原告诉状中称70000元汇入其老婆韩秀丽的账上是不对的，事实是70000元及23640元都是汇入了被告陆备的账上；陆备称，涉案房屋出租人王善维以承租人陆备擅自转租涉案房屋等原因而解除了王善维与陆备之间签订的租赁合同；庭审中被告陆备亦承认没有将不可以转租的约定告知原告；原被告确认涉案的2019年6月16日《租赁合同》已于2019年8月20日解除。3、原告主张，因被告韩秀丽是签订涉案租赁合同的相对方，而履行合同过程中收取租金的是被告陆备，因此要求两被告共同承担责任；庭审中原告称，在签订合同时并不知道被告与房东之间签订了合同的内容，所以说不清楚是否能转租；原告于2019年8月20日搬离了涉案房屋；诉讼请求中的损失22000元是原告提出的酌定金额；原告称，因没有按合同约定实际全面使用涉案租赁房屋，因此应将全年物业费中扣除已使用期间物业费之后的部分返还原告。4、原被告均确认，涉案房屋现已租给了案外的其他人。5、2019年6月16日《租赁合同》中未约定且原告亦未举证证明诉讼请求中主张的损失金额29500元中的另租房产生租金7500元及解除租赁合同产生的货物损失22000元应由被告承担。6、为查明案情，本院对涉案房屋所有人王善维做了询问笔录，且王善维提交了与陆备于2019年8月20日签订的《商铺租赁合同解除协议》、《商铺退租确认书》以证明案情。王善维证实，作为合同乙方的陆备因未经王善维同意擅自转租涉案房屋且未按时缴纳租金等单方面原因而违约，房屋出租人王善维与承租人的被告陆备于2019年8月20日解除了其双方2018年2月12日签订的房屋租赁合同（简称2018年2月12日合同），解除协议约定由陆备向王善维支付违约金10000元。上述事实，有《租赁合同》、《告知》、微信和支付宝的转账记录、涉案房屋产权登记信息等证据及庭审笔录证实。本院认为：首先，关于原被告之间发生的法律关系认定。在未提交反证情况下，原告王宪雅与被告韩秀丽于2019年6月16日签订的《租赁合同》产生的房屋租赁法律关系成立且生效，当事人双方均应依约全面适当履行各自的合同义务，该合同已于2019年8月20日因提前终止而解除。虽然合同由王宪雅与韩秀丽签订，但已查明，被告陆备与被告韩秀丽系夫妻关系，庭审中陆备自认涉案房屋租赁合同涉及的租金亦由其收取，故本案房屋租赁法律关系双方为承租人的原告王宪雅与出租人的被告韩秀丽和陆备。第二，关于责任认定。本案已查明，涉案房屋坐落于铺，房屋产权人是原告王善维；王善维先与被告陆备于2018年2月12日签订了涉案房屋的租赁合同，将涉案房屋出租给了陆备，后陆备的妻子韩秀丽再与王宪雅签订上述转租性质的2019年6月16日《租赁合同》，由王宪雅承租涉案房屋。涉案房屋的出租人王善维与承租人陆备于2018年2月12日签订的房屋租赁合同已于2019年8月20日解除，并签订了《商铺租赁合同解除协议》，协议约定由陆备向王善维支付违约金10000元；庭审中原告确认，在涉案房屋产权人要求下，于2019年8月20日搬离了涉案房屋。经本院核实并经原告和被告陆备当庭确认，解除2018年2月12日合同的原因系承租人陆备违约，违约情形包括陆备擅自转租涉案房屋。结合庭审中陆备亦称没有将涉案房屋不可以转租的事实告知原告，本院认为，导致2019年6月16日《租赁合同》提前终止而解除的主要责任在被告，又因该合同约定中明确注明，“乙方对甲方出租的超市在充分了解情况下自愿承租。”其中，“充分了解”理应包括房屋的产权归属、房屋状况等的一般注意和了解义务，作为承租人还应了解包括如转租的，出租人对转租的意见和态度等重要信息，本案中，正由于出租人不同意转租且原告亦举证《告知》书证实是出租人不同意转租造成涉案合同不能继续履行。因此，原告对因涉案房屋“不能转租”的约定没有尽到注意义务亦是造成涉案合同解除并造成损失的次要原因，原告应承担相应的次要责任。第三关于原告诉讼请求中各款项主张的认定。①被告陆备对原告诉请中的返还剩余租金29000元和押金5000元，合计34000元无异议。经查，该诉讼请求亦有事实根据，故本院对该诉讼请求予以支持。②关于原告主张给付剩余物业费1056元的诉讼请求。2019年6月16日《租赁合同》约定物业费由原告交纳。本案已查明，原告自2019年6月16日合同签订后使用并于2019年8月20日搬离涉案房屋，使用时间为2个月零15天，依原告举证证实已交物业费金额1151元计算，其使用期间的物业费金额为240元。虽然原告依2019年6月16日《租赁合同》约定交纳了一年的物业费，但该合同约定的义务是建立在原告作为承租人可实现合同目的前提下，现主要由于被告原因致合同目的不能实现，据此，被告应返还扣除涉案房屋已使用期间物业费之外并考虑责任比例后的物业费余额。经计算，被告应返还原告物业费为638元。③关于违约金20000元和赔偿经济损失29500元（其中7500元为另租房屋存放搬出物品的租金）的诉讼请求。首先，关于违约金的认定，已查明，提前终止合同致使原告搬离涉案房屋，期间势必产生另租房屋存放搬出物品租金损失，该租金损失应属违约造成的直接损失，但该直接损失应结合本案案情并参照7500元/年租金额酌情认定给予6个月的期限，即计租金费3750元；对另主张的损失22000元，因系原告估算且未举证证实属必然产生的直接损失，故对该诉讼请求本院不予支持。第二，参照2019年6月16日《租赁合同》“八、违约责任”约定，“如有单方面要求解除合同时应提前向对方告知，并向对方支付违约金20000元”，结合本案，涉案合同解除是受2018年2月12日合同解除的影响而非被告“直接单方面要求解除合同”，另基于本案已查明的，合同提前解除主要因被告责任致涉案合同不能继续履行，应由被告承担主要的违约责任；再据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求予以适当减少。结合本案，被告主张的损失额的认定应参照双方约定违约金20000元并结合损失事实予以综合确定，其主张的违约金依法应与造成的损失相当，故本院认定被告应承担包括赔偿租金损失在内的全部违约金金额为14000元。综上，本院对原告诉讼请求中的租金29000元、押金5000元、返还剩余物业费638元、违约金赔偿损失14000元，合计48638元予以支持；被告韩秀丽与被告陆备对上述给付义务承担连带清偿责任。第四，被告韩秀丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼并提出抗辩和质证，亦未提供反驳原告诉讼请求的相关证据，视为放弃相应诉讼权利，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩秀丽、陆备应于本判决生效之日起十日内向原告王宪雅给付包括返还租金、押金、违约金等共计48638元（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××68，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行）。二、被告韩秀丽、被告陆备对上述对原告王宪雅的给付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告王宪雅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1914元，由被告韩秀丽、陆备承担1340元，原告承担574元。被告承担的部分并于本判决生效之日起十日内给付原告（账户同上）。原告已预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  胡云政人民陪审员  徐玉兰二〇二〇年三月十一日书 记 员  徐成艳附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采限补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。