江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终433号上诉人（原审被告、反诉原告）：季泓，女，1969年12月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢淑娟，女，1979年6月9日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。上诉人季泓因与被上诉人谢淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季泓上诉请求：1、依法撤销(2019)苏0508民初4888号民事判决书，并予以改判或发回重审；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：谢淑娟在仅支付6万元购房款并收取房屋的情况下，剩余379000元购房款13年分文未付，这毋庸置疑的侵害上诉人合法权益的客观事实，一审法院却认为谢淑娟没有拖欠购房款显系错误。案涉房屋“一手产证”是否能顺利办取仍处于不确定状态，没有“一手产证”哪来“二手产证”，故一审法院在“一手产证”尚未办取的情况下判决上诉人协助谢淑娟过户案涉房屋明显错误。谢淑娟在2011年3月开始已经属于当时苏州市政府限购买卖实施细则所规定的限购对象。双方合同于当时继续履行处于有政策障碍的情况是客观存在的，谢淑娟正是对此清楚知晓才一再拖延，并且在2012年4月重新缴纳社保满足购买条件后仍然继续拖延。谢淑娟在诉讼中答辩称：根据合同第七条约定，“本合同签订当时乙方支付房款陆万元整，甲方房产证出来后，支付余下款项。”谢淑娟根据合同约定履行付款义务，并未构成违约，上诉人无权据此解除买卖合同。谢淑娟符合在合同签订后苏州市颁布的房屋限购政策规定的购房资格，并在原审审理中提交相应社保缴纳证据，谢淑娟完全满足购房资格条件，并不在限购人员之列。根据原审查明的事实，在产证办理条件成就的情况下，上诉人未配合办理才导致案涉房屋至今未办理过户，存在明显的违约行为。至于上诉人所称的谢淑娟要对其进行所谓的“租金收益”等损害赔偿亦缺乏合同依据和法律依据，谢淑娟并未构成违约，故当然无需承担任何违约责任。谢淑娟向一审法院起诉请求：1.判令季泓立即办理将苏州市虎丘区塔园路吴宫丽都10幢907室房屋所有权过户给谢淑娟的相关手续；2.本案诉讼费由季泓承担。季泓向一审法院提起反诉请求：1.确认解除季泓与谢淑娟于2006年11月28日签订的房屋买卖合同；2.判令谢淑娟将涉案房屋腾空并返还给季泓；3.判令谢淑娟支付季泓违约金43900元并赔偿房屋使用费损失暂计405000元（参照2700元/月的标准，自2006年12月1日起暂计至2019年5月31日，应计算至实际返还房屋之日止，具体以司法鉴定确定的标准为准）；4.反诉诉讼费用由谢淑娟承担。一审法院认定事实：2004年3月10日，季泓从苏州通达房地产发展有限公司（以下简称通达公司）处购得苏州新区狮山路南塔园路西10幢907室房屋，总价为334954元。2006年11月28日，季泓（出让方、甲方）与谢淑娟（受让方、乙方）在苏州泽东投资顾问有限公司的居间下签订房屋买卖合同书，约定甲方将坐落在苏州市吴宫丽都10幢907室房屋，建筑面积65.12平方米，不含过户税、费房价为439000元；房屋为毛坯，房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清；甲方现房有贷款，由甲方自行还清后办理过户手续，乙方房款付清后，甲方交付房屋；任何一方不能履行本合同，视为违约，应赔偿房款总额的百分之十给对方作为违约金；合同第七条其他特约事项约定甲方尽快交出房产证，交于居间方办理相关手续，合同签订当日乙方交付房款6万元，甲方房产证出来后支付余下款项。季泓、谢淑娟均在该合同上签字。签订合同当日，谢淑娟向季泓支付了房款6万元，季泓将房屋交付给谢淑娟。之后，谢淑娟对房屋进行了装修并入住。2010年，季泓将通达公司起诉至苏州市虎丘区人民法院，苏州市虎丘区人民法院一审判决通达公司于判决生效之日起三十日内协助季泓将苏州市虎丘区狮山路南塔园路西嘉多利花园10幢西单元907室房屋（即苏州市吴宫丽都10幢907室）的所有权证及国有土地使用权证办理至季泓名下，2011年3月24日季泓向苏州市虎丘区人民法院申请强制执行。2011年3月28日，苏州市虎丘区人民法院作出民事裁定书，并向苏州市新区房地产交易中心、苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局发出执行协助通知书，要求将上述房屋过户至季泓名下。但季泓未至苏州市不动产登记中心虎丘分中心提出申请并提供相关材料，故上述房屋尚未过户登记至季泓名下。一审审理中，谢淑娟已将379000元付至苏州市姑苏区人民法院用于支付剩余房款，并表示如果开发商拖欠税款需缴纳税费后才能保证至季泓名下的，其愿意垫付，垫付后再另案追偿。以上事实，有房屋买卖合同书、收据、员工参保证明、园区社保缴费明细、暂住信息、商品房买卖合同、收据、物业费发票及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：谢淑娟与季泓于2016年11月28日签订的房屋买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律,合法有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。谢淑娟已按约支付购房款，涉案房屋也已实际交付谢淑娟使用多年，故对谢淑娟诉请季泓配合办理上述房屋产权过户，于法有据，一审法院予以支持。关于季泓认为谢淑娟拖欠房款、长期不予配合代偿税费且系限购对象，故反诉要求解除合同，腾空房屋返还季泓的请求，一审法院认为首先双方的房屋买卖合同第七条约定季泓的房产证出来后谢淑娟支付剩余款项，谢淑娟并不存在拖欠房款的情形；其次，代偿开发商拖欠的税费并非谢淑娟的法定义务或合同义务；再次，谢淑娟已提供证据证明其在苏州已连续缴纳社保满一年以上，可购买苏州市住房，而季泓亦未提供其他证据证明谢淑娟属于购房政策的限购对象；综上季泓要求解除合同、谢淑娟腾空房屋并赔偿季泓违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院均不予支持。谢淑娟已将剩余379000元房款支付至一审法院，季泓可待本判决书生效之后至一审法院领取。遂判决：一、被告季泓于本判决生效之日起十五日内协助原告谢淑娟将苏州市虎丘区吴宫丽都10幢907室房屋产权过户至原告谢淑娟名下。二、驳回反诉原告季泓的全部诉讼请求。案件受理费7885元，减半收取3943元，由被告季泓负担。被告负担部分于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告。反诉案件受理费4017元，由反诉原告季泓负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，谢淑娟与季泓就涉案房屋签订的买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方的房屋买卖合同第七条约定，季泓的房产证出来后谢淑娟支付剩余款项。谢淑娟已按约支付了房款，其要求季泓协助办理涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。因季泓至今未办理涉案房屋的所有权证，故谢淑娟未付清剩余款项的行为并未违反双方合同的约定。季泓认为谢淑娟至今仅支付了六万元房款却长期占有房屋并获得收益，谢淑娟长期拖欠房款不付已构成违约，而要求解除合同、返还房屋的主张，无相应合同和法律依据，本院不予支持。根据法院生效裁决，本案所涉房屋已具备领证条件，且谢淑娟符合本市购房条件，故季泓应及时履行协助谢淑娟办理涉案房屋权属证书的合同义务。综上，季泓的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3943元，由上诉人季泓负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年三月二十六日书记员  杨颖颖