浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初8081号 原告：张凯，男，1988年1月3日出生，汉族，住乐清市。 原告：郑娜，女，1989年10月13日出生，汉族，住乐清市。 俩原告共同委托诉讼代理人：项亨峰，浙江择法律师事务所律师。 被告：乐清市中梁昊置业有限公司，住所地乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园67幢101室，统一社会信用代码91330382322994976M。 法定代表人：何剑，执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告张凯、郑娜与被告乐清市中梁昊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，俩原告共同委托诉讼代理人项亨峰、被告原委托诉讼代理人杨安取、朱诗雨到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。俩原告共同委托诉讼代理人项亨峰、被告委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 俩原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期交房违约金约80000元（按已付房款4008800元从2017年1月1日计算至2017年4月17日止）；2.判令被告向俩原告承担逾期办理产权证违约金约14000元（按已付房款4008800元每日0.001%从2017年7月1日计算至2018年7月3日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，俩原告向本院变更诉讼请求：1.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期交房违约金约55000元（按已付房款4008800元从2017年1月1日计算至2017年4月17日止）；2.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期办理产权证违约金约120000元（按已付房款4008800元从2017年7月1日计算至2018年2月13日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月17日，俩原告与被告签订编号为201590011090515《商品房买卖合同》，约定俩原告向被告购买座落于乐清市中心区，建筑面积为180.89平方米，每平方22161.53元，共计金额为4008800元，交房时间为2016年12月30日前。但对逾期交房的违约责任，被告用规避方式在合同上以详见合同附件八的约定体现，而合同附件八中被告是用不对等原则规定逾期交房的违约责任为每日按已支付购房款的0.01‰。而逾期付款的违约责任则约定为，如非按揭方式支付购房款的每日按总房价款的万分之五，如以按揭或公积金贷款方式支付购房款的每日按总房价款的千分之一。另外约定，2017年6月30日前被告将土地、房屋权属证书交付给俩原告，如逾期则每日按已付购房款的0.001%承担违约金，该违约责任也存在约定不对等、属明显过低。签订合同后，俩原告按约支付了购房款，但被告却未能按约定期限交付俩原告所购商品房和土地、房产权属证书，致使俩原告合法权益受到侵害。为此，俩原告为维护合法权益，特根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关法律之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持俩原告的诉讼请求。 被告辩称，一、涉案房屋逾期交付系被告依小区大部分业主申请对小区进行优化改造所引起，是为了包括俩原告在内的小区全体业主利益而逾期，被告不应承担逾期交房的违约责任。被告于2016年12月26日已取得涉案商品房所在小区的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，整个小区在该日已具备交付条件。由于小区大部分业主申请对该小区进行优化改造，故在符合交付条件后对房屋进行为期4个月的优化改造，并在改造完成后即2017年4月下旬通知全体业主交房。故涉案房屋逾期交付并非被告违约引起，而是被告依业主申请对小区进行优化改造而引起。虽然俩原告未向被告申请对小区进行优化改造，但俩原告也享受了小区整体优化改造的成果。从公平角度来讲，被告无须对俩原告承担逾期交房的违约责任。二、俩原告主张按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算逾期交房违约金，缺乏依据。根据《商品房买卖合同》第十条第2点以及附件八第九条第3点的约定，被告逾期交房的，每逾期一日按照俩原告已付购房款的0.01‰支付违约金。若俩原告认为该违约金过低而应增加，应当证明其实际损失高于合同约定的违约金。且涉案房屋为住宅，其用途为居住，被告逾期交付给俩原告造成的损失应该是无法使用房屋的损失。根据相关司法解释的规定，买卖双方对逾期交房没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，应按照同地段同类房屋租金确定。故，即便被告在本案中应承担逾期交房的违约责任，俩原告主张按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算逾期交房违约金，也缺乏依据。三、俩原告主张按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算逾期办证违约金，缺乏依据。被告与俩原告已在《商品房买卖合同》约定逾期办证的违约金计算方法,且逾期办证并未给俩原告造成损失，俩原告也未能就逾期办证损失举证。故俩原告主张按照中国人民银行的同期贷款利率标准计算逾期办证违约金，缺乏依据。综上，俩原告主张逾期交房违约金不符合公平原则。即便被告应承担逾期交房违约责任，俩原告主张将违约金计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算，也无依据。另俩原告也无证据证明逾期办证给其造成损失，其要求调整逾期办证违约金计算标准，缺乏依据。至于，购房合同中对俩原告违约与被告违约分别约定了不同的违约金计算标准，是双方根据不同违约情形可能造成的不同后果协商确定，不存在不对等问题，不能作为俩原告调增违约金的依据。故，请求驳回俩原告关于支付逾期交房违约金的诉请，并驳回俩原告关于支付逾期办证违约金诉请中超出合同约定的部分。 被告在第二次庭审时辩称，一、涉案房屋系被告对外公开展示的样板房，双方在签署商品房买卖合同时已经完成实际交付，应自2016年12月26日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，即可视为被告满足交付的有效形式要件。被告不应承担逾期交房的违约责任。2016年11月17日，被告与俩原告签署《商品房买卖合同》时一并签署《补充协议》，约定俩原告在购买商品房前已经实地查看过现场，知悉被告曾对涉案房屋进行装修、装饰并用于对外公开展示的示范单位（即样板房）使用，在出售前对装修进行部分拆除。同时特别约定了交付标准不按照买卖合同约定履行，而按照现状进行交付，未拆除的装修部分（即毛坯外部分）由买受人自行决定保留或拆除。2016年12月26日，被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，应当视为被告完成房屋交付的所有要求条件。二、逾期办证系俩原告在内的业主违章装修导致，俩原告以此向被告主张逾期办证违约金，缺乏依据。2017年6月19日，乐清市不动产登记服务中心即正式受理本小区项目国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因俩原告在内的部分业主将一层地板打开并增设内楼梯至空腔部位，该空腔部分已作为地下一层使用，存在违法改建行为，致使项目首次登记迟迟无法办理。经过被告与其余业主多方努力，2018年1月24日，原乐清市国土资源局召开局长办公会议议定对于未改变房屋竣工现状的房屋先予办理房开公司名下的国有建设用地及房屋所有权的首次登记；对于存在严重违法改建行为的房屋暂缓办理房开名下的国有建设用地及房屋所有权的首次登记，待业主恢复原状或经市综合行政执法局与原住建局处理到位补办审批手续后登记。最终经过乐清市人民政府同意后方才办理登记手续。因此造成的逾期办证与被告无关，不应由被告承担违约责任。三、关于违约金标准问题，双方已在《商品房买卖合同》中有明确约定，且俩原告并未就逾期交房、逾期办证对其造成的损失进行举证，不应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在已有约定违约金情形不适用合同没有约定情形的参照标准。被告为此提交集团公司下属同类项目经温州市中级人民法院二审生效的判决书供参考，该判决书内容也是认可被告的主张，以合同约定违约金标准执行。综上，考虑到业主的诉求与被告自身的合法权益冲突，被告亦希望能够有效解决上述冲突，希望法院组织庭外和解，和解不能则依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的俩原告居民身份证、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《房屋交付通知书》、不动产权证、浙江增值税普通发票、商品房买卖合同备案、被告营业执照、《房屋建设工程竣工验收备案表》、浙江省政府非税收入一般缴款书、不动产权分割登记凭证、《补充协议》、《住宅装饰装修管理协议》、通水通电试验单、不动产登记申请受理通知书、浙江省住房和城乡建设厅《关于进一步落实违法建筑不得办理房屋交易审核确认手续规定的通知》（建房发〔2017〕119号）、乐清市中梁昊置业有限公司《关于办理乐清中梁首府一期大产权证的报告》（中梁昊字[2017]4号）、原乐清市国土资源局《关于中梁首府一、二期项目办理不动产登记的请示》（乐土资〔2018〕9号）等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对俩原告提交的被告宣传户型图，被告对其三性均有异议，认为该户型图并非被告的宣传材料，本院认为，该证据不能反映与本案存在关联性且被告予以否认，本院不作确认。 2.对俩原告提交的照片，被告对其关联性有异议，被告认为被告交付房屋时是以楼层封闭状况交付的，是交付后俩原告自行改建的，本院认为，根据俩原告主张的照片拍摄时间均系在被告交付房屋后，不能证明俩原告主张的证明对象，且该照片与本案不具有关联性，本院不作确认。 3.对被告提交的装修违规整改/处理通知单、房屋装饰装修违规报告单、照片，俩原告对其真实性、合法性有异议，上述单据没有落款时间，也并非执法部门作出，俩原告认为其没有违章，本院认为，上述证据仅为巡查人员单方制作，并没有俩原告方的签字确认，且俩原告予以否认，故不具有证据的证明效力，本院不予采信。 4.对被告提交的（2017）浙03民终1628号民事判决书，俩原告认为该判决不能作为本案的参考案例，与本案情况不一致，本院认为，该判决与本案不具有关联性，本院不作确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，被告乐清市中梁昊置业有限公司作为出卖人和原告张凯、郑娜作为买受人签订编号为201590011090515《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买乐清市中心区，建筑面积为180.89平方米，商品房单价为每平方22161.53元，总金额为4008800元；第八条第2点及附件八第一条第2点，买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款的……出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任，（1）要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；第九条，出卖人应当在2016年12月30日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用；第十条第2点及附件八第十条第3点，无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，出卖人按照每逾期一日，以买受人已支付购房款的0.01‰支付违约金；第十六条，出卖人承诺于2017年6月30日前，取得土地、房屋初始登记的权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.001%的违约金。 期间，俩原告与被告签订《补充协议》，约定：该商品房的交付标准不按照买卖合同附件的约定履行，而按照上述现状（即尚有部分装修未拆除状况）交付。 2016年12月26日，涉案项目取得竣工验收备案。2017年4月14日，被告向俩原告出具浙江增值税普通发票即购房发票，载明购房价税合计为4003924元。2017年4月17日，被告向俩原告发出《房屋交付通知书》，通知俩原告涉案商品房具备交付条件于2017年4月24日办理房屋移交、物业费缴纳等手续。 2017年6月19日，被告就涉案项目向乐清市不动产登记服务中心城区分中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。因部分业主举报，经相关部门调查发现，被告开发建设的排屋一层底板下存在空腔部分，未设内楼梯与一楼相通，该部分建筑面积未在竣工验收备案面积范围内，现有部分业主已将一层地板打开并增设内楼梯至空腔部位，存在违法改建行为。故涉案项目未能办理首次登记。2018年2月13日，涉案商品房取得不动产权分割登记凭证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。 关于逾期交付房屋的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2016年12月30日前将商品房交付俩原告使用，现被告在2017年4月17日发出房屋交付通知所通知的交付时间为2017年4月24日，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称因小区内其他业主申请优化改造4个月导致逾期交付房屋故无需承担违约责任，但被告未提交其他业主申请优化改造的证据，也未提交证据证明俩原告应承担上述优化改造导致逾期交付房屋的相应后果，故对该主张本院不予采纳。被告辩称因涉案商品房系现状交付故被告于2016年12月26日竣工验收备案就已符合交付房屋的形式要件，涉案商品房虽约定以现状交付，但当事人并未约定交付时间，查看现状并不能代表查看时便已交付，也不能因此以取得竣工验收备案作为交付时间，故对该主张本院不予采纳。合同第十条第2点及附件八第十条第3点约定，被告逾期交房的按照每逾期一日以已支付购房款的0.01‰支付违约金。该违约金计算标准系当事人合同约定，且俩原告并未提交证据证明约定的违约金低于造成的损失。现俩原告要求增加按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告辩称当事人对违约金计算标准已有约定且俩原告未能举证证明逾期交房实际损失故不应调整违约金计算标准的主张，于法有据，本院予以采纳。俩原告主张以4008800元为基数从2017年1月1日开始计算至2017年4月17日止，但2017年4月14日原、被告双方已经结算房款为4003924元，故在结算之后违约金计算基数应当确定为4003924元。故俩原告对结算之后仍主张以4008800元为基数计算违约金，本院不予支持。根据计算所得，本院确定被告应支付该项违约金为4289.27元。 关于逾期交付权属证书的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2017年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给俩原告，现被告于2018年2月13日才取得不动产权分割登记凭证，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期交付权属证书系因包括俩原告在内的部分业主违法改建行为导致故被告不应承担违约责任，但一层下设置未在竣工验收备案面积范围内的空腔部位而后却未能作为公共配套设施用房使用也不排除被告建设开发的责任，而被告提交的证据尚不能证明俩原告在首次登记前存在违法改建行为，故对该主张本院不予采纳。合同同条约定，被告逾期交付权属证书的按日向俩原告支付已交付房价款0.001%的违约金。俩原告在诉讼过程中同意逾期交付权属证书的违约金计算标准按照每日0.0035%-0.005%的范围计算，而被告在诉讼过程中也同意将该项违约金计算标准调整为每日0.0035%，故对该项违约金计算标准确定为每日0.0035%。俩原告主张以4008800元为基数从2017年7月1日计算至2018年2月13日止，但当时原、被告已经结算金额为4003924元，故违约金计算基数应当确定为4003924元。俩原告主张以4008800元为基数计算违约金，本院不予支持。根据计算所得，本院确定被告应支付该项违约金为31951.31元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告乐清市中梁昊置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张凯、郑娜逾期交付房屋的违约金4289.27元。 二、被告乐清市中梁昊置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张凯、郑娜逾期交付权属证书的违约金31951.31元。 上述一、二项确定的款项，均交本院民事审判一庭转付。 三、驳回原告张凯、郑娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，由原告张凯、郑娜负担3094元，由被告乐清市中梁昊置业有限公司负担706元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  吴亦贝 人民陪审员  叶金江 人民陪审员  杨湖彬 二〇二〇年三月三十日 代书 记员  包晓青