江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3272号 上诉人（原审原告）：齐义群，女，1972年9月28日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人（原审被告）：鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司［原名称：众信嘉禾（北京）汽车服务有限公司］，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：王洪生，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许彤兰，女，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：李颍，女，汉族，系公司员工。 上诉人齐义群因与上诉人鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司（以下简称鑫马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 齐义群的上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判鑫马公司支付齐义群2018年5月4日至2019年2月11日租金159599.8元；2．撤销一审判决第二项，改判支付搬离时欠缴的物业费5371元；3．本案诉讼费用由鑫马公司承担。事实及理由：一、一审判决书中以齐义群于2018年7月20日锁住大门，鑫马公司无法正常使用租赁房屋为由，判定鑫马公司的租金承担截止日错误，显失公平。租赁房屋由两个门，且鑫马公司由每间房间的钥匙，其完全可以正常使用租赁房屋，鑫马公司应承担锁住租赁房屋2018年5月4日至2019年2月11日的租金。二、一审判决书中以2018年10月25日齐义群的老人摔跤未去现场，确定鑫马公司只承担到2018年10月24日的物业费错误，显失公平。齐义群是否到场与搬离没有必然关系，是否缴纳物业费用才是鑫马公司搬离的决定因素。三、鑫马公司违反一审判决书中双方达成的部分协议，对于齐义群的扩大损失，判决书中未体现任何鑫马公司扩大损失的责任，显失公平。四、一审判决书中判定鑫马公司承担租金和物业费的截止时间为2019年2月11日。2019年2月11日才办理搬离移交签字确认，纠纷起鑫马公司完全可以把钥匙交回齐义群，但多次催要都不归还，恶意扩大齐义群的损失，鑫马公司也有减损的义务。综上，请求二审法院公正判决。 鑫马公司辩称：一、鑫马公司于2018年4月23日以书面形式通知齐义群解除合同，2018年7月20日是鑫马公司让步做出的双方认定的解除合同的时间，若齐义群有争议，鑫马公司主张2018年5月3日解除合同，齐义群于2018年5月份已经将涉案房屋上锁。二、双方签订了协议于2018年9月25日把东西搬离，是齐义群家里有事导致鑫马公司没有去搬东西，是齐义群的责任，东西放在涉案房屋占用的物业费鑫马公司已经承担，后续的损失不应由鑫马公司承担。三、齐义群的房屋租金，鑫马公司已经支付到了2018年7月20日，后续的其他费用不属于鑫马公司应承担的。 鑫马公司的上诉请求：1．撤销或改判一审判决的第一、二项；2．由齐义群承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误，鑫马公司存在重复赔偿及支付相关款项的情况。一审法院认为齐义群于2018年7月20日将租赁房屋大门锁住，双方已无法继续履行合同，故双方实际解除合同日为2018年7月19日，租金也应该计算至2019年7月19日。根据合同约定第二年的押金为33386元，并未约定履约保证金，因此合同解除后，齐义群应返还鑫马公司的押金。且双方约定了违约金，故当鑫马公司存在迟延履行租金的情况下，鑫马公司只需将租金、物业服务费交至合同解除之日并按照约定支付相应的违约金即可。但一审法院作出的（2018）赣0111民初2422号的判决认为该押金属于履约合同的保证金性质，鑫马公司违约解除合同且逾期支付房租，而租赁合同对当事人单方解除合同的违约金数额没有约定，故该押金应作为鑫马公司的违约金不予退还。根据我国相关法律法规规定，违约金是一种补偿性质，当双方没有约定违约金的情况下，应当视为没有违约金，应根据实际损失进行赔偿即租金43631.6元加违约金6200.28元减去押金33386元，鑫马公司只需承担16445.88元。请二审法院查明事实，支持鑫马公司的上诉请求。 齐义群向一审法院提出诉讼请求：1、判决鑫马公司支付2018年5月4日至2019年2月11日欠缴齐义群在梦时代广场601的房屋租金159599.80元；2、判决鑫马公司支付搬离时欠缴的物业费5371元；3、本案诉讼费由鑫马公司承担。 一审法院认定事实：齐义群是坐落于青山湖区xxx路xxx号xxxx栋办公楼xxx层的房屋所有权人，该房屋规划用途为非住宅，建筑面积为246.05平方米。2017年3月1日，齐义群（甲方）与众信嘉禾（北京）汽车服务有限公司（以下简称众信公司）（乙方）签订营业用房租赁合同（以下简称租赁合同），约定甲方将上述房屋租赁给乙方用于办公，租赁期限为2年，自2017年3月4日起至2019年3月3日止，第一年月租金含税21127元，押二付二，押金为31987元（2个月房租）、两个月含税租金42255元，第二年每月租金为22752元（含税费5529元，不含物业费、水电费、空调费），押二付二，押金为34447元（2个月房租）、两个月含税租金45505元；甲方提供增值税发票，税费由甲方承担，租金支付方式为每2个月的月初、7日之前；双方可以协商变更或终止合同，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知另一方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效。甲方有以下行为之一，乙方有权解除合同……。租赁合同还对相关问题做了规定。租赁合同签订后，众信公司支付齐义群第一年租期押金31987元，齐义群将房屋交付众信公司使用。此后，众信公司分期向齐义群支付了第一年的房租。2018年3月13日，众信公司支付46904元给齐义群，其中2018年3月4日至2018年5月3日两个月房租45505元、补交第二年租期押金1399元。加上第一年租期押金，众信公司已支付齐义群押金33386元。2018年4月18日，众信公司工作人员通过微信告知齐义群，称众信公司不再租齐义群的房屋，同意支付违约金和押金差额1061元，具体的赔偿和议价会清算。此后，众信公司工作人员与齐义群多次通过微信协商解除合同事宜，一直未达成协议，齐义群多次向众信公司催收房租，而众信公司未再支付房租，只向物业服务公司支付了2018年4月、5月物业服务费。2018年7月20日上午，众信公司准备搬走租赁房屋内的办公用品，发现齐义群在租赁房屋大门上锁了一把新锁，众信公司工作人员即向110报警，湖坊派出所民警到现场，民警电话联系齐义群了解情况，并对众信公司工作人员和在场的齐义群亲属进行调解未果，民警告知众信公司工作人员自行协商解决或向法院起诉。故众信公司于2018年9月7日曾向本院起诉，提出要求解除租赁合同和返还办公用品和押金的诉讼请求。2018年9月21日，双方就退房的部分事项达成协议，约定由众信公司在2018年9月25日上午将在租赁房屋内的办公用品、办公设备搬离，并交纳物业费、水电费，将钥匙交还给齐义群，届时齐义群到场，双方届时签字确认认可，其他事项等候法院处理。2018年9月25日，众信公司未将租赁房屋内的办公用品搬离。2018年9月26日，一审法院作出（2018）赣0111民初2422号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同，众信公司将租赁房屋中的物品搬离并交纳至搬离时所欠的物业服务费等费用，齐义群应予以协助。该判决认定众信公司支付的押金作违约金处理，齐义群不予返还。双方不服一审判决均提出上诉。2018年10月24日，双方通过短信协议于次日搬离，后齐义群以家里老人摔跤为由未到场配合。2019年2月11日，齐义群到场协助众信公司将租赁房屋中的物品搬离，双方办理了搬离移交单，物业服务公司向众信公司送达了2018年10月至2019年2月11日物业管理费5371元的缴费通知单。2019年2月28日，齐义群向物业公司支付了2018年10月至2019年2月共五个月的物业管理费6150元。2019年3月26日，南昌市中级人民法院做出（2018）赣01民终3192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月4日，经核准登记众信嘉禾（北京）汽车服务有限公司名称变更为鑫马公司（北京）汽车服务有限公司。2019年7月8日，齐义群向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。经调解，双方当事人未达成协议。 一审法院认为，鑫马公司（原名称众信公司）在租赁期限内单方要求解除租赁合同不符其有权解除合同的条件，双方又未协商一致同意解除合同，但在2018年5月3日后鑫马公司未按租赁合同约定支付租金的情况下，齐义群在2018年7月20日将租赁房屋大门锁住，双方已无法继续履行租赁合同，此后鑫马公司不能正常使用租赁房屋，且齐义群又不及时配合鑫马公司搬离，故租金应计算至2018年7月19日，鑫马公司支付2018年5月4日至7月19日租金43631.6元（不含税费租金每月17223元×2个月16天），齐义群要求支付此后租金的诉讼请求不予支持。一审法院于2018年9月26日判决解除双方租赁合同，鑫马公司搬离物品，齐义群应予协助。在一审法院判决书送达后，双方协商于2018年10月25日搬离，但当日齐义群又以家里老人摔跤为由没有到场配合，以致鑫马公司没有及时搬离，齐义群不得就扩大的损失要求鑫马公司支付此后的物业服务费。鑫马公司在2018年10月26日前没有搬离继续享有物业服务，故鑫马公司应支付齐义群垫付的2018年10月1日至25日的物业服务费1025元（246.05平方米×每月5元×25天），齐义群要求支付其余物业服务费的诉讼请求不予支持。虽然一审法院（2018）赣0111民初2422号案件判决众信公司交纳至搬离时的物业服务费，但该判决当时不能确定搬离的时间，没有判决支付物业服务费的金额，故鑫马公司辩称齐义群在本案中要求支付物业服务费违反一事不再理原则的意见，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条规定，判决：一、鑫马公司（北京）汽车服务有限公司在判决生效后十日内支付齐义群2018年5月4日至2018年7月19日租金43631.6元；二、鑫马公司（北京）汽车服务有限公司在判决生效后十日内支付齐义群垫付的2018年10月1日至2018年10月25日物业服务费1025元；三、驳回齐义群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1800元，由齐义群负担1342元，鑫马公司（北京）汽车服务有限公司负担458元。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐义群上诉主张其将租赁房屋大门上锁的行为并不会导致鑫马公司不能正常使用租赁物，但其并未提交有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。齐义群还上诉主张鑫马公司未能按双方约定时间搬离，是鑫马公司未交纳物业费所致，但其亦未提交有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，且根据一审查明事实确因齐义群家中老人摔跤未能到场协助鑫马公司搬离，后又因齐义群家中老人住院及办丧葬事宜，未能及时协助鑫马公司搬离。故齐义群主张租金、物业费计算的截止时间为2019年2月11日，于法无据，本院不予支持。一审法院认为齐义群在2018年7月20日将租赁房屋大门锁住，鑫马公司无法正常使用租赁房屋，故租金应计算至2018年7月19日，处理正确，本院予以维持。一审法院认为双方已协商于2018年10月25日搬离，但齐义群因家中老人摔跤未到现场配合，故后续的物业服务费鑫马公司不应承担，处理并无不当，本院予以维持。鑫马公司上诉主张存在重复赔偿情况，合同中约定的押金应在合同解除时退还鑫马公司。鑫马公司并未就押金事项在本案一审提出反诉，一审判决中亦未对押金作出处理，而且鑫马公司就押金问题已另案起诉，故对其上诉主张，本案不予处理。 综上，齐义群、鑫马公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3622元（由齐义群预交2706元、鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司预交916元），由上诉人齐义群承担2706元，由鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司承担916元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 应思奇