江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1192号上诉人（原审原告）：徐雪荣，男，1991年1月1日出生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审被告）：梁婷婷，女，1986年4月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈兵，男，1985年11月7日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州仕林房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢148室。法定代表人：陈剑锋。上诉人徐雪荣因与被上诉人梁婷婷、陈兵、原审第三人苏州仕林房地产经纪有限公司（以下简称仕林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初5707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐雪荣的上诉请求：梁婷婷、陈兵双倍返还定金十万元并承担诉讼费用。事实和理由：一、梁婷婷、陈兵以社保为由拒绝签署买卖合同，其声称的着急买房要求立刻走流程与本次交易缺少关联性；徐雪荣明确告知中介六月十八九号可以拉社保满一年的事实。二、徐雪荣与中介的聊天记录中，徐雪荣讲述了2018年7月参加工作时间，“6月走流程，正常情况下5月交满，6月拉”是中介的说法。三、中介在本次纠纷中存在过失的可能性，在徐雪荣社保何时到期的说法上多次更改。梁婷婷、陈兵二审辩称，中介公司与梁婷婷、陈兵一直都认为徐雪荣2016年5月份起具备购房资格，2019年5月24日各方到达签约地点，梁婷婷、陈兵才知道徐雪荣不具备购房资格，导致梁婷婷、陈兵置换房产目的不能实现，因此梁婷婷、陈兵有权拒绝与徐雪荣继续签订存量房买卖合同。徐雪荣向一审法院起诉请求：梁婷婷、陈兵双倍返还定金10万元。一审法院认定事实：2019年5月18日，梁婷婷、陈兵（共同作为甲方、出售人）与徐雪荣（作为购买人、乙方）与仕林公司（作为居间人丙方）签订《买卖定金协议书》，约定：“交易房屋座落于相城区元和街道水漾花城花苑9幢903室，建筑面积89.25平方米，产权人：梁婷婷、陈兵。房屋总价款为2110000元。乙方应于本协议签署时向甲方支付定金50000元。甲乙双方应于签署本协议后5个工作日签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。”各方还作了其他约定，并均在落款处签名、盖章。同日，徐雪荣通过案外人丁荣华向陈兵转账支付定金50000元。在《买卖定金协议书》中所附的定金收付收据中，陈兵确认收到徐雪荣支付的房屋定金50000元。另查，2019年6月19日，苏州工业园区社会保险基金和公积金管理中心出具《苏州工业园区社会保险（公积金）缴费明细》，显示徐雪荣自2018年7月至2019年6月连续参保。再查，相城区元和街道水漾花城花苑9幢903室房屋的登记所有权人为梁婷婷、陈兵。庭审中，徐雪荣与梁婷婷、陈兵共同确认：双方签订的《买卖定金协议书》于2019年5月24日解除。以上事实，有徐雪荣举证的身份证复印件、常住人口信息、《买卖定金协议书》、银行电子回单、《苏州工业园区社会保险（公积金）缴费明细》、不动产登记簿查询记录及当事人陈述为证，法院予以确认。审理中，徐雪荣认为，2019年5月17日晚上，其通过贝壳手机APP先联系到仕林公司的周文、王一耀，徐雪荣在与该二人的通话中如实陈述自己的情况，明确告知过对方“到6月18、19日可以在网上下载社保满一年的证明”，所以对于购房资格的情况，仕林公司肯定是清楚的。为此，另外举证：证据1、6月14日徐雪荣、梁婷婷、陈兵和中介三方协商录音及文字稿，证明梁婷婷、陈兵违约导致合同无法履行，梁婷婷、陈兵因为想换房，调高了案涉房屋的价格，导致了不想与徐雪荣签订的正式购房合同。该录音中，双方均针对中介如何向卖方即梁婷婷、陈兵陈述徐雪荣的社保满一年期的问题多次提问，中介先后表示“六月可以走流程，因为你跟我说六月社保，正常不是五月交满，六月拉嘛，正常都是这个样子。到六月走流程……”、“我们当时说六月开始走”、“因为当时你（买家）说的是六月份有嘛，六月份能出来嘛，这种情况下，不都是五月底能交满嘛，六月份能出来嘛。正常情况都是这样子嘛，对不对？这个肯定能出来，那咱们五月底交满嘛。我觉得我这个话也没说错”，陈兵在录音中多次表示其反复向中介确认过徐雪荣社保到期的时间点，如果中介告知了真实的时间点，其不会签订定金协议。徐雪荣其后询问为何在与其签订了定金协议后，仍有其他人继续看房。陈兵表示很多人没有联系就直接上门了，因为当初为了置换房屋比较急，在很多平台都挂了信息，之后调高了价格，就没有人去看了，并表示其不可能一下子回绝所有人。证据2、徐雪荣与陈剑峰之间的微信聊天记录截屏打印件一份，证明徐雪荣将其社保具体缴纳情况和满一年的时间节点都清楚明确告知了中介。5月22日，陈剑锋询问“你确定你六月中旬是可以网签的，是不限购的吧”，徐雪荣随即发送了社保缴费照片（照片显示5月22日可查询到徐雪荣2018年7月至2019年5月的记录），陈剑锋回“你是七月开始交？”并配上“捂脸”的表情。陈剑锋问“你不是说六月可以走流程吗”，徐雪荣回复“放心，下个月十八九号就有记录的”。证据3、丁荣华、吴志辉的证人证言各一份及身份证复印件2份，该两人是徐雪荣的远房亲戚，签订定金协议时在场，证明对于社保的确切满一年的情况在定金协议签订前已经告知中介。证据4、徐雪荣与我爱我家中介于2019年5月18日-24日期间的微信聊天记录一份，证明梁婷婷、陈兵在与徐雪荣签订定金协议后仍然将案涉房屋出售给第三方，允许第三方看房。证据5、徐雪荣与贝壳公司、陈剑锋的谈话录音一份，证明中介告知梁婷婷、陈兵6月份走流程。经质证，梁婷婷、陈兵认为：证据1、对证明目的不认可，录音反映居间方从未向我方传达过徐雪荣社保没有达到购房资格的这件事情。因为在2019年4月9日我方委托我爱我家中介出售过房屋，在此期间依然有购房意向者看房和电话联系这很正常，我方并不是为了增加房价而拒绝与徐雪荣签订存量房买卖合同。证据2、居间方从未将这些聊天内容告知过我方，对证明目的不认可，只能证明徐雪荣在5月22日将社保缴纳情况告知中介，所以定金协议签订的时我方是不知情的。证据3、对证据三性均有异议，证人没有出庭作证，且与徐雪荣是亲属，存在利害关系。证据4、证据三性均不认可，我爱我家与徐雪荣的陈述的情况不是事实。证据5、原、梁婷婷、陈兵之间没有签订存量房买卖合同，我方有权出售给他人，是否接受第三方看房子，这是我方的权利。仕林公司认为，微信聊天记录和录音是真实的。证据4与我方无关。我方在签订定金协议之前不知道徐雪荣何时社保满一年的，是在5月22日微信发送社保证明时才知道的，而且我还回复一个惊讶的表情，之前徐雪荣跟我讲的是6月份可以走流程的，我也是这样跟梁婷婷说的，只记得说6月份可以走流程，没有说具体时间。签订三方合同与是否具备购房资格无关，购房资格是在签订资金托管协议时才需要考量的问题。梁婷婷卖房是为了置换。梁婷婷认为，其出售本案房屋是为了尽快置换一套学区房，不是为了牟利，为此举证于2019年4月7日与苏州我爱我家房地产经纪有限公司签订期限一个月的独家代理协议。在签订定金协议书之前，其反复询问买房人是否具备购房资格，银行贷款包括征信是否有问题等。仕林公司都给予肯定回答。如果知道徐雪荣在签订定金协议时就不具备购房资格，其不可能签订定金协议。徐雪荣认为，据了解，案涉房屋在贝壳、万科，还有我爱我家平台都同时挂牌销售，中介方怎么去给梁婷婷一方承诺保证，我们是不清楚的。一审法院认为，根据《买卖定金协议书》的约定，徐雪荣与梁婷婷、陈兵应于签订该协议即2019年5月18日后的5个工作日内签署《苏州市存量房买卖合同》。2019年5月24日，双方均到达签约地点，梁婷婷、陈兵以徐雪荣当时不具备购房资格为由拒绝签订《苏州市存量房买卖合同》，故《买卖定金协议书》无法继续履行，现双方均确认该协议于2019年5月24日实际解除，法院予以认定。本案争议焦点在于《买卖定金协议书》解除的责任应归咎于哪一方。根据徐雪荣举证的社保明细，可以证明其“6月18、19日可以下载社保满一年的记录”的说法。然而，无论是中介方即仕林公司在庭审过程中发表的意见，还是通过徐雪荣举证的录音等证据，仅反映仕林公司向梁婷婷、陈兵陈述“6月可以走流程”，该“走流程”应理解为在房管部门办理网签及资金托管手续，故“走流程”的前提为购房人社保缴费满一年（或者可以提供满一年的记录）。徐雪荣认为其在签订定金协议之前明确告知过中介何时满一年的具体时间节点，对此仕林公司并不认可，徐雪荣也并未举证充分证据，法院碍难采信。反而，在其举证的微信记录及录音中，5月22日陈剑锋在看到徐雪荣发送的社保明细后立即询问“你是7月开始交？”、“你不是说6月可以走流程吗”以及录音中陈剑锋反复表示的“6月走流程，正常情况下5月交满，6月拉”，均反映出仕林公司作为中介方所理解的“6月可以走流程”所对应的社保是至2019年5月交满一年（即从2018年6月开始缴纳）。根据梁婷婷、陈兵的陈述以及现有证据，可以印证其置换房屋的卖房目的，故其主张急于出售房屋、在签订定金协议前需要确认社保期限等问题应符合客观实际，法院予以采信，仕林公司极有可能基于其自身的理解，向梁婷婷、陈兵表示徐雪荣的社保“5月底到期”、“6月可以走流程”，故从梁婷婷、陈兵的角度出发，其所认为的“走流程”至少在6月上旬就可以开始。但同样，现有证据也无法证明徐雪荣曾向仕林公司或梁婷婷、陈兵明确告知其社保在5月底到期，故徐雪荣也不存在故意隐瞒的情况。事实上，自2019年6月19日起，徐雪荣就可以与梁婷婷、陈兵办理网签及资金托管手续，故徐雪荣所认为的“6月可以走流程”是指6月19日即6月下旬左右开始进行。综合以上分析，法院认为，导致双方未能订立《苏州市存量房买卖合同》的根本原因在于双方对于具体在2019年6月的何时办理网签、资金托管手续不能达成一致意见，因此解除《买卖定金协议》的责任不应归咎于徐雪荣或梁婷婷、陈兵中的任一方，故双方在本案中均不存在违约行为，本案不应适用定金罚则。关于徐雪荣主张梁婷婷、陈兵仍然接受看房，实际系因房价上涨拒绝签订合同。法院认为，陈兵在录音中对此作出的“急于出售，在多平台挂出售房信息”、无法一下子回绝所有人”的解释有一定合理性；况且，双方毕竟仅签订了定金协议，还未正式订立房屋买卖合同，即使其继续接受他人上门看房的也无可厚非，这也不能代表梁婷婷、陈兵一早就准备违约，徐雪荣仅凭这一点认定梁婷婷、陈兵故意拒绝签订正式合同，依据不足，本院不予认定。定金协议解除后，徐雪荣已支付的50000元定金应予返还。因此，梁婷婷、陈兵应向徐雪荣返还定金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决梁婷婷、陈兵返还徐雪荣购房定金50000元。本案案件受理费收取为2300元，由徐雪荣负担1150元，梁婷婷、陈兵负担1150元二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2019年11月22日，一审法院开庭时，梁婷婷代理人向徐雪荣发问：2019年5月18日你不具备购房资格，有无告知过梁婷婷或与中介核实将该事实告知梁婷婷。徐雪荣回答：不认可这样的提问，即使5月18日我当天社保不满1年，不能影响在2009年6月走流程。二审中，徐雪荣提供了一份2019年6月21日与贝壳公司、陈剑锋的谈话录音。梁婷婷、陈兵质证认为。这份谈话录音自己没有参与，但从录音文字记录看，2019年5月18日签订定金协议时梁婷婷、陈兵不知道徐雪荣不具备购房资格，徐雪荣在一审中已经提供了当天的另一份录音记录，二审时提供的这份证据不属于新证据。本院认为，2019年5月18日徐雪荣与梁婷婷、陈兵签订的《买卖定金协议书》合法有效。协议约定双方应在5个工作日内签署存量房买卖合同，并约定了违约责任。徐雪荣作为不具有本地户籍的买房人，在签订定金协议及约定签署存量房买卖合同的日期时缴纳社保尚未满一年，该情况会影响双方签订合同之后的交易进程，因此徐雪荣对自己何时缴纳社保满一年具有购房资格负有如实明确告知义务，而不能含糊其辞“6月可以走流程”。徐雪荣认为已经告知中介人员需到六月十八、九号才能拉出社保满一年的单子，中介认为徐雪荣说的是“六月走流程”，故中介理解为徐雪荣在五月份社保已经满一年，并按照自己的理解告知了梁婷婷、陈兵。双方在2019年5月24日产生分歧未能签订存量房买卖合同是由于徐雪荣与中介、梁婷婷、陈兵三方缺乏充分的沟通，且徐雪荣未能提供证据证明自己在交易过程中已经明确告知中介公司或卖方自己到2019年6月社保缴纳才满一年，在一审庭审时对梁婷婷、陈兵的该问题也未能作出正面回应，因此本院认为，在2019年5月24日徐雪荣尚不具备购房资格时，梁婷婷、陈兵不愿意与其签署房屋买卖合同不能认定为违约，徐雪荣要求梁婷婷、陈兵双倍返还定金的理由不能成立。综上所述，徐雪荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人徐雪荣负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年三月六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。