内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初108号原告：于焕欣，女，1972年5月1日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市海富房地产开发有限责任公司。法定代表人：原中凯，董事长。委托诉讼代理人：邓宝国。原告于焕欣与被告包头市海富房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于焕欣及被告包头市海富房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邓宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于焕欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时为原告办理房屋产权证；2.判令被告按合同约定向原告支付延期办理房屋不动产证违约金88173.56元（以房款805238元为基数，从2016年11月25日至2019年11月24日，每日按商品房价款的1计算）；3.本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：2010年8月23日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》，合同编号：2010-0016722，原告购买被告开发的火炬路海富商业街16-B127号商铺，2010年8月13日原告一次性交清全部房款805238元。2010年11月7日原告办理房屋领钥匙手续并交清所有费用合计47836元，履行了原告的义务。房屋交付后，原告多次要求被告办理产权证，但被告至今九年仍没有办理。按双方签订的商品房买卖合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：合同继续履行。甲方应按商品房价款的1，向乙方支付违约金。”违约金计算方法：805238元×0.0001×1095天=88173.56元（从2016年11月25日至2019年11月24日合计3年即1095天）。被告辩称，1.依双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及附件五：补充协议之规定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依合同约定被告的义务只是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，备案后，被告的合同义务就已履行完毕；2.原告并没有向被告书面或口头约定委托事项办结期限及违约责任，故不存在被告逾期办理房屋权属证书的违约行为及事实，不应承担逾期办理产权证的违约金；3.原被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定的违约金并非逾期办理产权证的违约金；4.涉案房屋于2016年7月21日已办理完毕房屋初始登记，被告逾期办理房屋初始登记的违约情形已经消失；5.原告主张的违约金已超过两年的诉讼时效，且无中止、中断等法定事由，人民法院应驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月23日，原告于焕欣与被告包头市海富房地产开发有限责任公司签订编号为2010-0016722的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的的位××区商铺一套，建筑面积为128.88平米，每平方米价格为6247.97元，总价为805238元，付款方式为一次性付款。2010年8月13日，原告向被告全额支付购房款。原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》中约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。”原、被告同时签订补充协议，约定“‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》需由其提供的权属证件。”补充协议还约定“补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”2010年11月7日，原告办理领钥匙交房手续并向被告交纳产权代办费、水费、维修基金、装修押金、登记费、测绘费、暖气费、手续费、印花税、契税等各项费用。2016年7月21日被告取得所售商铺的初始登记证书。上述事实，有原告提供的合同编号为2010-0016722的《包头市商品房买卖合同》、交房款收据、登记费、暖气费、测绘费、水费、维修基金、产权代办费、手续费、契税、印花税等交费收据，被告提供的初始登记办结通知书，双方当事人的当庭陈述等证据材料，并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。因此，申请办理房屋的初始登记系房地产开发企业的法定义务，房地产开发企业也有协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务。《房屋登记办法》规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”。因此房屋产权登记是由房屋登记机构办理，而非由被告办理，原告请求存在理解歧义，应当予以纠正。双方签订的补充协议约定了出卖人的责任为向产权登记机关提供“权属证件”，该约定不违反法律规定，房地产初始登记资料应为“权属证件”的内容。被告于2016年7月21日取得房产初始登记，2010年11月7日被告将房屋交付原告使用，依照合同约定，被告应于2012年10月27日前将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，被告应当承担违约责任，综上被告承担违约责任的期间应当从约定的期限的第二日起，即2012年10月28日起至办理初始登记的前一日2016年7月20日止。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年12月13日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2016年12月14日之前违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，因2016年7月20日后被告承担违约责任的期间已过，原告主张从2016年11月25日起计算违约金，超出诉讼时效，即违约责任承担期间，故请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告于焕欣办理包头稀土高新技术产业开发区海富商业街16-B127号房屋的产权登记；二、驳回原告于焕欣的其他诉讼请求。案件受理费2006元，减半收取计1003元（原告已预交），由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担33元，原告于焕欣负担970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年三月十九日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。