河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1655号上诉人（原审被告）：河南鹰奥置业有限公司。住所地：邓州市新华路中段南侧。统一社会信用代码：914113815637034126。法定代表人：李晓丽，任公司总经理。委托诉讼代理人：孙培欣，河南花洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李青波，男，1984年5月24日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：邢立民，河南雷鸣律师事务所律师。上诉人河南鹰奥置业有限公司（以下简称鹰奥公司）因与被上诉人李青波房屋买卖合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初7341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹰奥公司的委托诉讼代理人孙培欣、被上诉人李青波的委托诉讼代理人邢立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹰奥公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判判决生效后五个月内办理房屋登记备案或发回重审。事实和理由：一审认定事实部分不清。双方各自持有的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定不同；因李青波是与建筑商签订的合同，关于交房时间的约定未与上诉人协商，对上诉人无效。当时商品房没有验收合格，合同约定的交房条件并不成就。一审依据李青波持有的合同认定交房日期错误。房屋登记备案的审核权和决定权在房屋管理部门，上诉人无权决定备案时间，一审判决上诉人三十日内进行房屋登记明显强人所难。逾期交房非上诉人主观原因造成，因政府扬尘治理禁止施工、承建方负责人因病去世、尾期承建方负责人无故停工等客观原因，非上诉人能够控制、决定，属于合同第八条约定的可以延期交房的情形，一审无视这些不可抗力因素，判决上诉人承担逾期交房违约金错误。李青波辩称，上诉人持有的合同未到房管局备案，与本案无关。答辩人的合同有上诉人加盖的公章，真实有效。2、合同没有备案是上诉人责任，与答辩人无关，上诉人没有举出证据证明逾期交房原因，应当按照合同约定支付违约金。李青波向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务即交付房屋，并支付逾期交房违约金每月1055元，自2016年8月2日至交付房屋之日止；2.判令被告限期交房并对房屋予以备案；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李青波作为买受人与出卖人鹰奥公司签订了《商品房买卖合同》，约定李青波购买鹰奥公司开发建设的位于邓州市东××中段东侧御花园.××单元××号房屋。合同约定房屋总价款叁拾伍万壹仟陆佰贰拾肆元整（351624元）。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府部门以非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；3、本合同所指不可抗力及负责事由包括以下情况：地震、洪水等自然灾害，战争、动乱、××等社会异常事。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定交接手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向邓州市房管局申请登记备案。合同尾部显示签订双方为：出卖人河南鹰奥置业有限公司，并加盖被告公司印章和法定代表人李晓丽个人印章，买受人：李青波签名并按指印，签于：出卖人售楼部。另查明，2016年4月6日，李青波按照合同约定的价款将351624元房款全部付清，鹰奥公司出具收据一份，内容为：2016年4月6日今收到李青波交来2016-2-2-2301室购房款人民币叁拾伍万壹仟陆佰贰拾肆元整，￥351624.00，该收据亦加盖被告鹰奥公司的印章。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李青波已依约支付了合同约定的全部购房款，鹰奥公司未能在约定的交房时间内即2016年8月1日前交房，应按照合同的约定，自逾期之次日即2016年8月2日起以已付房款为基数按日万分之一的标准支付违约金，支付违约金的截止时间按合同约定为实际交房之日。关于李青波要求鹰奥公司向房管局备案的诉求，符合法律规定以及合同的约定，予以支持。该合同上加盖有鹰奥公司印章以及其法定代表人个人的印章，且向李青波出具的房款收据上亦加盖有鹰奥公司的印章，李青波已经如约交付了购房款，合同已实际履行，故鹰奥公司辩称李青波未在售楼部签订合同、合同无效的辩由，不予采信。对于鹰奥公司辩称因政府扬尘治理及其内部建设施工方面等原因造成延期交房的辩由，不符合合同约定，亦未提交任何证据予以证明，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南鹰奥置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定将御花园.御苑第2幢2单元23层2301号房屋交付给原告李青波；二、被告河南鹰奥置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对与原告李青波签订的《商品房买卖合同》在房屋管理部门办理登记备案；三、被告河南鹰奥置业有限公司于本判决生效后向原告李青波支付逾期交房违约金（以351624元整为基数，按日万分之一的标准自二〇一六年八月二日起计至实际交房之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，减半收取401元，由被告河南鹰奥置业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鹰奥公司提交：1.商品房买卖合同一份，证明约定的交房时间为2019年8月1日；2.中止施工安全监督告知书一份，显示案涉工程曾中止施工，证明上诉人不存在逾期交房的情形。李青波质证认为，上诉人在一审法院逾期举证，2份证据均不属于新证据；对证据1合同真实性有异议，上诉人持有的合同可以随便填写，系伪造；证据2，中止施工是因为上诉人未向政府交纳费用，故不属于延期交房的客观理由。合议庭评议认为，上诉人提交的房屋买卖合同与一审中李青波提交的合同在交房时间上不一致，且与其一审中提交的加盖有邓州市商品房抵押管理办公室印章显示交房时间一栏为空白的合同不一致，本院不予采信；中止施工安全监督告知书并未显示工程中止的原因符合合同约定的可以延期的情形，本院对其证明方向不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，李青波提交的合同加盖有鹰奥公司印章以及其法定代表人个人的印章，鹰奥公司对其签订了《商品房买卖合同》的事实及该合同的真实性均不持异议，该合同合法有效，对双方均有约束力。鹰奥公司上诉称该合同系李青波与建筑商签订的合同，关于交房时间的约定未与上诉人协商，故对其无效的理由无事实及法律依据，本院不予采纳，双方均应按照合同的约定履行。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”故办理登记备案系鹰奥公司的合同义务，一审判决其在判决生效之日起三十日内在房屋管理部门办理登记备案，系对其办理登记备案义务的确认，而非对产权登记机关行为的约束。故鹰奥公司上诉称一审判决其三十日内进行房屋登记系强人所难的理由不能成立。该合同第八条、第九条约定了房屋交付期限及逾期交房的违约责任，对出卖人可以延期交房的情形进行了明确约定，鹰奥公司上诉所称的逾期交房原因，并不符合合同约定免除责任的情形，故其称不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，鹰奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由上诉人河南鹰奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  张艳霞二〇二〇年三月二十七日书记员  杨 太