北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2027号上诉人（原审被告）：张俊江，男，1963年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程金凤，女，1963年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张蕊，女，1986年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾焕生，男，1975年10月8日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。上诉人张蕊、张俊江、程金凤因与被上诉人曾焕生合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张俊江、程金凤、张蕊共同委托的诉讼代理人周世祥，被上诉人曾焕生的诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊江、程金凤、张蕊上诉请求：1.撤销一审判决主文第一项；2.一审、二审诉讼费用和保全申请费由曾焕生承担。事实和理由：一、一审判决认定曾焕生实际腾退房屋时间为2018年11月26日，与事实不符。曾焕生提供的拆迁公告证明2018年11月25日是拆迁奖励期结束时间，并非曾焕生实际腾退时间。事实上，张俊江、程金凤、张蕊因不同意政府给出的拆迁补偿和补助政策，直到2018年12月12日才与政府拆迁部门签署腾退安置协议，约定12月19日前腾退房屋，所以曾焕生实际腾退房屋的时间不会早于2018年12月12日。二、张俊江、程金凤、张蕊与曾焕生之间通过租赁合同确立了两个法律关系，即垫资扩建房屋法律关系和房屋租赁法律关系，一审判决认定双方之间为合作法律关系明显不当。双方签署的《租赁经营合同》明确约定，张俊江、程金凤、张蕊在宅基地上扩建房屋，以曾焕生垫付扩建费用为前提条件，将扩建后的房屋租赁给曾焕生，曾焕生则通过张俊江、程金凤、张蕊的租金让利和转租经营，收回垫付扩建费用并取得经营利润。扩建房屋共五层，总建筑面积2430.8平方米，房屋建成后，除五层的一半230平方米由张俊江、程金凤、张蕊自住外，一至四层及五层的另外230平方米房屋由曾焕生承租经营。一审判决笼统地认定双方之间的法律关系为合作法律关系，属于对当事人之间法律关系认定错误，法律适用明显不当。三、一审判决认定租赁合同有效，实际上是认定租赁合同确立的两个法律关系有效，上述认定适用法律明显错误。各方当事人均明知扩建房屋没有取得政府规划管理部门的批准，未取得建设工程规划许可证。从房屋完成扩建到本案一审结束，扩建房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未取得政府部门颁发的房产证。张俊江、程金凤、张蕊签署的《腾退安置协议书》充分证明，政府部门认定扩建房屋为违章建筑，仅认定原房屋建筑面积364.09平方米为正式房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。一审判决认定《租赁经营合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，适用法律明显错误，依法应予纠正。四、一审判决在错误认定租赁合同有效的前提下，判令张俊江、程金凤、张蕊给付曾焕生70万元并承担诉讼费用12350元和保全申请费3670元，没有法律依据，依法应予撤销和改判。如前所述，租赁合同无效，在此前提下，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律及司法解释的规定，曾焕生应向张俊江、程金凤、张蕊支付房屋占有使用费。曾焕生转租的房屋共计103间，每间房屋面积在15-20平方米之间，平均月租金不低于1500元，年租金不低于1.8万元。根据约定，张俊江、程金凤、张蕊在前四年租赁期内每年仅收取租金15万元（应收61.5万元），每年租金让利为46.5万元，三年共计139.5万元。曾焕生实际租赁经营39个月（包括3个月免租期），已取得的租金收入在580万元以上，不仅收回了其垫付的扩建费用，而且获得了300余万元收益。所以，曾焕生不仅没有因无效合同的实际履行遭受经济损失，反而获得了利润，其要求按《租赁经营合同》约定予以补偿，因合同无效，没有法律依据，依法应予驳回。至于退还多付租金事宜，张俊江、程金凤、张蕊一直主张退还，但是曾焕生拒不接收，要求与补偿金一并支付，故张俊江、程金凤、张蕊没有责任，一审、二审诉讼费用和保全申请费依法应由曾焕生承担。曾焕生辩称，张俊江、程金凤、张蕊的上诉请求和理由不成立，请求驳回上诉。一审法院在计算补偿数额时给曾焕生少计算了11万元，因曾焕生想早些执行，所以未提出上诉。曾焕生向一审法院起诉请求：判令张俊江、程金凤、张蕊1.赔偿建房投资款814528元；2.退还剩余年限的租金155000元；3.赔偿资金占用期间的利息损失（以969528元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月19日起算至实际支付之日止）。若法院认定合同无效，曾焕生的诉讼请求为：判令张俊江、程金凤、张蕊1.返还房屋及地上物补偿款560952元；2.支付租金补贴2186052.16元；3.支付其他补偿费用307334元；4.支付空调拆装费40000元；5.退还剩余年限租金155000元；6.赔偿资金占用期间的利息损失（以3249338.16元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月19日起算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2015年3月18日，张蕊、张俊江（甲方）与曾焕生（乙方）签订《租赁经营合同》，程金凤签字，约定甲方将北京市×号租赁给乙方，由乙方负责建筑，建筑成5层的楼房，1层至4层由乙方自主经营，5层部分房屋由甲方居住使用；前六年每年租赁费用为15万元；在承包期间，乙方承包的经营场所被国家征收、征用拆迁的，甲方按照合同比例赔偿乙方，租赁期间为六年，赔付期间为前四年，之后不予赔付，未入住使用之前被拆迁甲方补偿乙方盖房成本100%，乙方在使用期间如遇国家拆迁第一年补偿盖房成本一至四层的80%，第二年补偿盖房成本一至四层的60%，第三年补偿盖房成本一至四层的40%，第四年补偿盖房成本一至四层的20%，第5、6、7、8、9年拆迁不给予乙方任何赔偿。2016年4月12日，张俊江与曾焕生签订《承包经营合同更改事项》，约定：租赁期限为6年，自2015年4月1日起至2021年12月8日止；此楼房整体工程完工后，甲方应送3个月时间给乙方作为招租期，2015年4月1日到2015年12月8日为建房期和招租期，不算租金。如遇国家拆迁2019年12月8日之前有赔偿，2019年12月8日之后甲方不负责赔偿。2015年12月8日至2021年12月8日乙方每年支付甲方15万元租赁费用。前述《租赁经营合同》签订后，曾焕生开始拆迁原有房屋，重新建设楼房。曾焕生主张建造房屋共支出3101900元，就此提交了《施工合同书》、银行交易明细、收据等予以佐证。张俊江、程金凤、张蕊认可《施工合同书》的真实性，主张按照《施工合同书》的约定，总工程款应为2163412元，认可部分银行交易明细、收据的真实性。张俊江、程金凤、张蕊主张建设成本为2187720元，并提交了双方签订的《承包合同补充协议》予以佐证。曾焕生认可签字的真实性，但主张签字时内容为空白。后，曾焕生开始使用房屋。双方均认可曾焕生已支付租金至2019年12月8日，年租金15万元。2018年11月24日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》，称咸宁侯村住宅腾退工作于2018年10月26日正式启动。曾焕生称于2018年11月20日左右离开案涉房屋，要求返还2018年11月26日至2019年12月8日的租金；张俊江、程金凤、张蕊称曾焕生实际腾退日期为2018年12月19日。张俊江、程金凤、张蕊主张曾焕生拿走了电表，应当在应退还的租金中扣除电表的费用。曾焕生不予认可。一审审理过程中，曾焕生申请对张蕊、张俊江、程金凤名下价值63万元的财产采取保全措施，一审法院出具裁定书，冻结了张蕊名下中国建设银行尾号8314号银行账户，保全期限至2020年1月14日；冻结了程金凤名下中国邮政储蓄银行尾号5524号银行账户，保全期限至2020年1月22日。一审法院认为，曾焕生与张蕊、张俊江、程金凤签订合同，以出资的方式与张蕊、张俊江、程金凤合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，事实上已经解除。曾焕生主张于2018年11月20日左右腾退房屋，根据拆迁《公告》确定的拆迁开始日期、发布日期和腾退安置协议书的签订情况，一审法院采纳曾焕生的主张，认定腾退日期为2018年11月25日。曾焕生主张建房支出3101900元，但根据其提交的证据计算的总数额未达该数额，且部分款项不能证明系支出的建房款，曾焕生主张的数额也与其提交的《施工合同书》不符，曾焕生签订的《承包合同补充协议》确认建房款的数额，一审法院据此认定建房款数额。房屋在曾焕生使用的第三个合同期内被要求腾退，按照合同约定，张俊江、程金凤、张蕊应当补偿曾焕生70万元。曾焕生已支付租金至2019年12月8日，在提前腾退的情况下，张蕊、张俊江、程金凤应当返还曾焕生剩余租金，曾焕生主张155000元，一审法院不持异议。张俊江、程金凤、张蕊主张曾焕生拿走了电表，要求抵扣租金，但未提交证据证明，且曾焕生不予认可，一审法院对于张俊江、程金凤、张蕊的抗辩意见不予采纳。曾焕生主张利息，无合同约定和法律规定的依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条之规定，判决：一、张俊江、程金凤、张蕊于判决生效后十五日内支付曾焕生70万元；二、张俊江、程金凤、张蕊于判决生效后十五日内返还曾焕生155000元；三、驳回曾焕生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明以下事实：2015年3月18日，张蕊、张俊江（甲方）与曾焕生（乙方）签订《租赁经营合同》（内容页为《承包经营合同》）约定：甲方将北京市×号租赁给乙方，宅基地，长约26米，宽约22米，租赁给乙方由乙方负责建筑，建筑成5层的楼房。经询，各方当事人均认可：扩建房屋共5层，总面积2430.8平方米，除5层的一半230平方米由张俊江、程金凤、张蕊自住外，其余由曾焕生承租经营。2018年11月24日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》称奖励期将于2018年11月25日18时整正式结束，奖励期结束后，再签约村民将不再享受相关奖励政策。腾退人（甲方）北京市朝阳区管庄农工商联合公司与被腾退人（乙方）张俊江签订的《管庄乡咸宁侯村腾退安置协议书》中未填写签订日期，该协议第六条载明，乙方在2018年12月19日前腾空房屋，并将原住房钥匙交给拆除公司，乙方未按约定期限交房的，不享受提前腾退奖。经询，张俊江、程金凤、张蕊称已经领取了包括提前腾退奖、提前签约奖在内的补偿款。另，经询，张俊江、程金凤、张蕊表示服从一审判决主文第二项，即同意返还曾焕生剩余租金155000元，并对三人在本案中共同承担责任没有异议。对一审法院经审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉合同的效力认定；二、张俊江、程金凤、张蕊是否应依据合同约定补偿曾焕生盖房成本。关于焦点一，根据张蕊、张俊江作为甲方与乙方曾焕生签订的《承包经营合同》、张俊江作为甲方与乙方曾焕生签订的《承包经营合同更改事项》之约定，甲方将位于北京市×号的土地出租给乙方，由乙方负责在该土地上建房，房屋建成后部分由甲方居住和使用，其余部分由乙方在合同期限内自主经营，甲方在租赁期限内收取固定租赁费用且在承包期满有权收回。从上述合同内容及履行情况来看，张俊江、程金凤、张蕊是将位于北京市×号的土地提供给曾焕生建房，并非直接将房屋出租给曾焕生，故张俊江、程金凤、张蕊上诉主张其与曾焕生存在房屋租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予采信。同时，上述合同约定了双方之间的多项权利、义务，不能简单地认定双方系垫资扩建房屋关系，故张俊江、程金凤、张蕊该项上诉主张不能成立。关于张俊江、程金凤、张蕊提出的案涉合同无效的上诉理由，因案涉合同并非房屋租赁合同，案涉土地上所建房屋亦不属于城镇房屋，故本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。经审查，上述合同系各方真实意思表示，且现无证据证明其违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对于张俊江、程金凤、张蕊提出的案涉合同无效的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，根据已经查明的事实，在案涉合同履行过程中，案涉房屋已被腾退，合同无法继续履行。关于腾退时间，张俊江、程金凤、张蕊上诉主张曾焕生的实际腾退时间不早于2018年12月12日，但未提供充分有效的证据予以证明，本院难以采信。结合拆迁《公告》的发布日期、《公告》确定的拆迁开始日期和腾退安置协议书的签订及履行情况，一审法院采纳曾焕生的主张并认定其腾退日期为2018年11月25日，并无不当，本院予以确认。根据《承包经营合同》、《承包经营合同更改事项》之约定，租赁期限内，如遇国家拆迁2019年12月8日前有赔偿，甲方应退还乙方剩余的租金，并按照合同比例赔偿，第三年补偿盖房成本一至四层的40%。现案涉房屋在曾焕生使用的第三个合同期内被要求腾退，一审法院根据《承包合同补充协议》中确定的总建筑成本数额及上述合同约定的比例判决张俊江、程金凤、张蕊补偿曾焕生70万元，具有合同依据，且曾焕生对此未提出上诉，本院予以维持。因各方当事人均服从一审判决第二项，即张俊江、程金凤、张蕊返还曾焕生剩余租金155000元，本院予以确认。另，一审法院根据本案的具体情况决定张俊江、程金凤、张蕊负担一审案件受理费12350元、保全费3670元，亦无不当，本院予以确认。张俊江、程金凤、张蕊主张其不应支付曾焕生70万元，亦不应负担案件受理费和保全费，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，张俊江、程金凤、张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由张俊江、程金凤、张蕊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年三月三十日法官助理 田子阳书 记 员 李星月