广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复177号 复议申请人（异议人）：梁宇杰，男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省广州市。 委托诉讼代理人：徐沛婷，广东泽康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁陈兵，广东泽康律师事务所律师。 申请执行人：广东恒华投资发展有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路18号一座2006室。 法定代表人：蔡嘉辉，总经理。 被执行人:佛山市康正贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇九龙小商品批发城C2座304号房。 法定代表人：黄小龙。 被执行人:黄小龙,男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省佛山市。 被执行人:潘志华,男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省佛山市。 被执行人:潘伟标,男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省佛山市。 被执行人:陈裕明,男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省佛山市。 被执行人:陈展留,男,汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省佛山市。（已去世） 被执行人:何昌荣,男,xxxx年xx月xx日出生。 复议申请人梁宇杰不服佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06执异327号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行广东恒华投资发展有限公司（以下简称恒华公司）与佛山市康正贸易有限公司、黄小龙、潘志华、潘伟标、陈裕明、陈展留、何昌荣金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人梁宇杰提出执行异议，请求：1.确认梁宇杰对被执行人何昌荣所有的位于广州市xx区xx路xx号房产（证号150xxxx63，以下简称涉案房产）在2016年7月1日至2025年6月30日期间享有承租权;2.对涉案房产进行带租评估、拍卖。主要事实与理由:申请执行人广东恒华投资发展有限公司与被执行人何昌荣金融借款合同纠纷一案，佛山中院在执行过程中查封了何昌荣所有的涉案房产。梁宇杰实际上是涉案房产的承租人。2011年1月8日，梁宇杰与何昌荣签订了《租赁合约》，约定何昌荣将其所有的涉案房产出租给梁宇杰，租期自2011年1月10日至2013年1月31日至，合约到期后，双方又续签了《租赁合约》、《出租合同》，最后一份《出租合同》约定，梁宇杰的租赁期间从2016年7月1日起至2025年6月30日止。合同签订之后，梁宇杰每月按时交纳租金一直使用至今。双方签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护，因此，恳请执行法院依法对涉案房产带租评估、拍卖。综上，执行法院在（2019）粤06执781号执行公告中涉及的房产强制执行中损害了梁宇杰的合法权益，恳请中止对涉案房产的执行。 梁宇杰在异议期间向执行法院交了一份出租合同，两份租赁合约以及一份中华人民共和国税收通用完税证作为证据。 执行法院经审查认为，梁宇杰未向该院提交证据原件，对其真实性执行法院不予认可。 申请执行人恒华公司答辩称，梁宇杰主张带租拍卖涉案房产缺乏事实和法律依据，请求驳回异议人的请求。 执行法院查明，关于恒华公司与佛山市康正贸易有限公司、黄小龙、潘志华、潘伟标、陈裕明、陈展留、何昌荣金融借款合同纠纷一案，佛山中院作出的（2016）粤06民初37号民事判决已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书的义务，权利人恒华公司向佛山中院申请执行。佛山中院审查后于2019年4月18日立案执行，案号为（2019）粤06执781号。2019年4月22日，执行法院作出（2019）粤06执781号执行裁定书，裁定：……七、查封何昌荣所有位于广州市xx区xx路xx号的房地产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）。2019年7月8日，执行法院作出（2019）粤06执781号之二公告，告知该院已作出（2019）粤06执781号执行裁定书，查封了被执行人何昌荣所有位于广州市xx区xx路xx号房地产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号），查封期限自2019年5月19日至2022年5月18日止，执行法院拟于近期对上述房地产采取评估、拍卖等处置措施。后梁宇杰向执行法院提起执行异议。 另查明一，2012年5月15日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农行桂城支行）办理了涉案房产的抵押登记手续，他项证号为150xxx162。 另查明二，2016年5月19日，佛山中院以（2016）粤06执保64号协助执行通知书、（2016）粤06民初37号民事裁定书查封了涉案房产，查封时效为2016年5月19日到2019年5月18日。2019年4月23日，佛山中院以（2019）粤06执781号协助执行通知书及执行裁定书续封了涉案房产，查封时效为2019年5月19日到2022年5月18日。 另查明三，广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海法院）在审理原告农行桂城支行与被告佛山市康正贸易有限公司、黄小龙、潘志华、潘伟标、陈裕明、陈展留、潘文傑、何昌荣金融借款合同纠纷一案中【案号为（2014）佛南法民二初字第47号】，南海法院根据农行桂城支行的申请，于2014年1月26日查封了何昌荣名下的涉案房产，查封时效为2014年1月26日到2016年1月25日。后因该案属涉港商事纠纷且案件标的金额超出南海法院管辖范围，南海法院将该案移送佛山中院审理，佛山中院案号为（2014）佛中法民二初字第225号。（2014）佛中法民二初字第225号案审理过程中，本诉被告潘文杰（即潘文傑）提起反诉，本诉原告农行桂城支行将对佛山市康正贸易有限公司的涉案债权转让给了恒华公司，并协商同意由农行桂城支行作为诉讼主体继续参与（2014）佛中法民二初字第225号案件的审理，后因农行桂城支行的委托代理人没有到庭参加2015年11月26日的开庭，被佛山中院按自动撤诉处理。后恒华公司于2016年2月1日向佛山中院起诉被告佛山市康正贸易有限公司、黄小龙、潘志华、潘伟标、陈裕明、陈展留、潘文傑、何昌荣以及第三人农行桂城支行，佛山中院立案受理，案号为（2016）粤06民初37号，在（2016）粤06民初37号案的审理过程中，佛山中院根据恒华公司的申请，查封了何昌荣名下的涉案房产。 另查明四，根据梁宇杰提供的证据显示，梁宇杰与何昌荣签订过三份租赁合同，其中第一份《租赁合约》签订于2011年1月8日，约定的租赁期限自2011年1月10日至2013年1月31日，月租金为46300元；第二份《租赁合约》签订于2014年1月8日，约定的租赁期限自2014年2月1日起至2017年1月31日止，约定的租金为：从2014年2月至2015年1月每月48000元，2015年2月至2016年1月每月50600元，2016年2月至2017年1月每月51000元；第三份《出租合同》没有注明签订日期，约定的租赁期限自2016年7月1日起至2025年6月30日止，约定的租金为每月20000元。梁宇杰虽提供了租赁合同，但异议中并未提供其支付租金或使用涉案房产的证据。 佛山中院认为，首先，异议人梁宇杰虽然在异议中提供了租赁合同，但并未提供其支付租金及使用涉案房产的证据，不足以证明其租赁使用了涉案房产，因此，异议人梁宇杰主张确认对涉案房产在2016年7月1日至2025年6月30日期间享有承租权，异议人提供的证据不足以证明其主张，该院不予支持。其次，异议人梁宇杰主张与被执行人何昌荣签订的第三份租赁合同起止时间为2016年7月1日起至2025年6月30日止，但涉案房产已于2012年5月15日办理了抵押登记，且于2016年5月19日被佛山中院查封。因异议人梁宇杰主张的第三份租赁合同设立时间晚于涉案房产抵押权设立的时间，也晚于佛山中院对涉案房产查封的时间，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定，梁宇杰并未提供证据证明其为善意第三人，其主张对涉案房产带租评估、拍卖缺乏法律依据，佛山中院不予支持。异议人梁宇杰以佛山中院对涉案房产强制执行损害了其合法权益，请求中止执行，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 综上，梁宇杰的异议请求缺乏事实和法律依据，佛山中院不予支持。2020年1月6日，该院作出（2019）粤06执异327号执行裁定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，裁定驳回异议人梁宇杰的异议请求。 异议人梁宇杰不服向本院申请复议，请求：1.撤销佛山中院（2019）粤06执异327号执行裁定书；2.确认梁宇杰对何昌荣所有的位于广州市xx区x路xx号房产（证件号：150xxx863）在2016年7月1日—2025年6月30日期间享有承租权；3.对上述房屋进行带租评估、带租拍卖。主要事实和理由：广东恒华投资发展有限公司与何昌荣等人金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2019）粤06执781号。佛山中院在执行过程中查封了何昌荣所有的涉案房产。梁宇杰是涉案房产的承租人。2011年1月8日，梁宇杰与何昌荣签订了《租赁合约》，约定何昌荣将其所有的涉案房产出租给梁宇杰，租期自2011年1月10日至2013年1月31日至，合约到期后，双方又续签了《租赁合约》、《出租合同》，最后一份《出租合同》约定，梁宇杰的租赁期间从2016年7月1日起至2025年6月30日止。合同签订之后，梁宇杰每月按时交纳租金一直使用至今。双方签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。综上，佛山中院作出的（2019）粤06执异327号执行裁定是错误的，为维护申请人的合法权益，特向贵院申请复议，请求贵院依法撤销该裁定。 经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是执行法院是否应当对涉案房产附带租约进行拍卖。 首先，关于梁宇杰要求确认其对涉案房产在2016年7月1日—2025年6月30日期间享有承租权的这一请求。梁宇杰仅提交了该份租赁合同的复印件，未能提交原件进行核对。此外，从该份租赁合同的内容来看，双方对于租期、租金等核心事项的约定不符合一般交易习惯，且梁宇杰未能提供相应租金支付凭证、占有使用房屋的证据等进行佐证，不足以证明该份租赁合同的真实性，复议申请人梁宇杰的该项请求缺乏事实依据，本院不予认可。 其次，即便梁宇杰对涉案房产的租赁权成立，亦不足以对抗成立在先的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据这一规定，租赁在后的承租权不足以对抗在先抵押财产的强制执行，人民法院应当依法将该租赁权除去后进行拍卖。本案中，涉案房产在2012年5月15日已经设定了抵押权，用于担保本案债权的实现。至于租赁权的设立时间，梁宇杰称其与被执行人何昌荣共签订了三份租赁合同，第二份租赁合同的签订时间为2014年1月8日，第三份租赁合同虽未显示签订时间，但其自述该份租赁合同系最后签订，由此可以推知第三份租赁合同的签订时间晚于2014年1月8日，其承租涉案房产的时间在涉案房产抵押于本案的申请执行人之后。故梁宇杰对涉案不动产的承租权，不足以对抗本案申请执行人依法行使的抵押权，其主张应当带租拍卖涉案房产的请求不能成立，本院不予支持。 综上，复议申请人的复议请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持；执行法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果应予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人梁宇杰的复议请求，维持广东省佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06执异327号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年三月二十七日                                                                                                         法官助理蔡文                                                                                                       书 记 员刘少娟