山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0685民初2048号 原告：山东金都对外供应有限公司，住所地招远市温泉路111号。 法定代表人：彭殿礼，总经理。 委托诉讼代理人：郭高荣，女，系该公司会计。 委托诉讼代理人：张清宇，山东通昌律师事务所律师。 被告招远佳恒文化传媒有限公司，住所地招远市温泉路南金晖路西金晖装饰城10号。 法定代表人：李家亭，总经理。 被告李潇潇，女，汉族，住招远市。 委托诉讼代理人：李家亭，男，系被告李潇潇父亲。 被告孙文超，男，汉族，住招远市。 委托诉讼代理人：李家亭。 原告山东金都对外供应有限公司与被告招远佳恒文化传媒有限公司、李潇潇、孙文超商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告山东金都对外供应有限公司的委托诉讼代理人郭高荣、张清宇，被告招远佳恒文化传媒有限公司（以下简称佳恒传媒公司）和李潇潇、孙文超的委托诉讼代理人李家亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东金都对外供应有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告佳恒传媒公司立即支付所欠购买房地产款620万元；2、依法判令李潇潇、孙文超在其未出资30000万元的本息范围内对佳恒传媒公司债务不能清偿的部分承担赔偿责任。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告佳恒传媒公司于2015年3月成立，注册资本30000万元。股东(发起人)李潇潇(认缴出资29700万元，出资比例99%)、股东(发起人)孙文超(认缴出资300万元，出资比例1%)，但被告李潇潇、孙文超未按照在工商登记机关认缴资本实际出资，二人实际出资额为零。2015年7月1日，李潇潇作为佳恒传媒公司法定代表人与原告签订了《商品房买卖合同》。被告佳恒传媒公司购买原告位于以下A、B、C三个地段的房产，具体位置如下：A、招远市温泉路以南、金晖商业街以东金晖装饰城10号楼板材市场(房屋所有权证号：招房权证开发区字第7641002XXXX号；土地使用权证号为：招国用2002第XXXX号，终止日期为2041年8月1日)。B、温泉路以南温泉路111号家居超市(房屋所有权证号为：招房权证开发区字第764100XXXX号，土地使用权证号为：招国用2002第XXXX号，终止日期为2039年10月12日)。C、温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦(土地使用证号为：招国用2003第XXXX号，终止日期为2022年7月30日)。上述房产总面积为36265.47平米，总价值8500万元。按照合同约定：被告佳恒传媒公司应于2015年6月30日前向原告支付房款3000万元；2015年12月30日前支付4000万元；余款1500万元于2016年12月30日前付清。至2016年12月30日前，被告佳恒传媒公司共计支付7880万元，尚欠620万元，原告多次催要，被告至今未付。综上，根据《合同法》、《公司法》及最高人民法院的司法解释的相关法律规定，原告为维护自己的财产权益不受损害，特具状诉于贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告佳恒传媒公司辩称，合同所涉8500万元的款项被告已经全部履行完毕，不欠原告任何款项。另外，金晖商厦（即合同约定的家具超市西）没有办房产证的部分，应由原告办理房产证后交给被告；合同约定的面积为13741.2平方，但实际办理房产证后房产证面积比合同约定面积少了233.94平方，被告申请第三方专业机构对该部分房产价值进行评估，并按评估价值从本案中扣除；行政服务中心所租用的楼房4楼面积3600平方左右，原告至今无法办理产权证，被告要求原告办理房产证并承担办证费用；如果办不出房产证，要求解除没有办理房产证的房产合同，原告按市场评估价值退款给被告，并赔偿被告的装修费用；要求原告提供竣工验收图纸和完整的设计图纸，因整栋楼的房屋存在严重的质量问题，地下室常年被水淹，如果需要被告申请对房屋地基基础、主体结构、设计寿命进行司法鉴定并由原告承担因质量问题造成的修复费用。 被告李潇潇、孙文超辩称，被告李潇潇、孙文超不应承担付款责任。公司在2015年3月刚成立时的认缴资金为3亿元，认缴期限为20年，到2035年3月9日到期，并且在2015年公司刚成立时就实际注入了6880万元资金，2016年11月6日，李潇潇、孙文超均退出股东及公司一切职务，股东变更为山东鑫汇铜材有限公司。故被告李潇潇、孙文超不应再承担付款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2015年7月1日，被告佳恒传媒公司与原告签订了《协议书》，约定：被告佳恒传媒公司购买原告位于以下A、B、C三个地段的房产，具体位置如下：A、招远市温泉路以南、金晖商业街以东金晖装饰城10号楼板材市场(房屋所有权证号：招房权证开发区字第7641002XXXX号；土地使用权证号为：招国用2002第XXXX号，终止日期为2041年8月1日)。B、温泉路以南温泉路111号家居超市(房屋所有权证号为：招房权证开发区字第764100XXXX号，土地使用权证号为：招国用2002第XXXX号，终止日期为2039年10月12日)。C、温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦(土地使用证号为：招国用2003第XXXX号，终止日期为2022年7月30日)。上述房产总面积为36265.47平米，总价值8500万元。被告佳恒传媒公司应于2015年6月30日前向原告支付房款3000万元；2015年12月30日前支付4000万元；余款1500万元于2016年12月30日前付清。合同签订后，原告将相关房产交付给了被告。 另查明，2015年3月9日，被告佳恒传媒公司注册成立，股东(发起人)为李潇潇、孙文超，李潇潇在招远市工商登记机关认缴出资额为29700万元，孙文超认缴出资300万元，认缴出资时间均为2015年3月9日，出资期限为20年。2016年12月6日，被告佳恒传媒公司的股东变更为山东鑫汇铜材有限公司，2017年1月3日，被告佳恒传媒公司的股东变更为滕玉鹏，2018年1月26日，被告佳恒传媒公司的认缴出资额变更为6880万元，认缴出资时间为2015年3月9日，出资期限为20年。2018年4月2日，被告佳恒传媒公司的股东再次变更为山东鑫汇铜材有限公司，法定代表人为李家亭。 另查明，2015年7月1日，被告佳恒传媒公司除与本案原告签定《协议书》外，还与招远金晖房地产开发有限公司（与本案原告系同一法定代表人）签订了《商品房买卖合同》1份，约定佳恒传媒公司购买招远金晖房地产开发有限公司开发的金山楼B、金石楼等商品房，总价款4469.3944万元，其中G、H座房产产权属于本案原告，佳恒传媒公司应于2015年12月30日前向招远金晖房地产开发有限公司支付房款2469.3944万元；余款2000万元于2016年12月30日前付清。本院以(2019)鲁0685民初2040号立案审理。 上述事实，双方当事人陈述一致无异议，并有《协议书》、《商品房买卖合同》、企业信息在卷为凭，并经庭审质证，依法应予采信。对当事人有争议的事实根据当事人的陈述和经审查确认的证据认定如下： 双方有争议的主要事实是：被告佳恒传媒公司尚欠原告房款数额。庭审中，经双方数次核对被告佳恒传媒公司已付房款数额，双方最终一致确认自2015年2月9日至2016年5月10日，被告佳恒传媒公司通过本公司直接转入原告账户或由烟台佳恒铜业有限公司代为转给原告的方式合计支付房款7880万元。原告主张，上述款项即被告履行本案《协议书》所缴纳的全部款项，被告佳恒传媒公司现尚欠房地产款项620万元。另外，被告佳恒传媒公司或由烟台佳恒铜业有限公司代付给原告27135915.8元，是被告佳恒传媒公司履行(2019)鲁0685民初2040号案件的付款。被告佳恒传媒公司则主张，由于被告佳恒传媒公司在与原告签定《协议书》的同一天，被告佳恒传媒公司还与招远金晖房地产开发有限公司签定了一份总价款4469.3944万元《商品房买卖合同》，因此，被告佳恒传媒公司自己或通过关联公司账户向原告和招远金晖房地产开发有限公司付款时，均是根据上述两个公司法定代表人彭殿礼的指示打入相关账户，两份合同同时交叉履行，无法确切分清被告佳恒传媒公司或关联公司转入原告的账户是履行的哪一份合同，因此，应当两份合同进行统算。除了上述原告主张的上述付款105935915.8元（7880万元+27135915.8元）外，2015年3月31日通过山东鑫汇铜材有限公司转入原告账户的820万元，是山东鑫汇铜材有限公司代被告佳恒传媒公司履行合同；2016年抵顶给招远金晖房地产开发有限公司500万元车一辆，也是被告佳恒传媒公司支付相关房款。另外，2015年8月27日被告佳恒传媒公司还支付房款2671202元，被告没有进行统计；被告佳恒传媒公司同意所付款项优先作为履行本案合同项下的款项，本案合同款项已付清。原告认为，除上述其已认可的款项外，被告主张的其他付款均是履行其他案件的款项，与本案无关。2015年8月27日支付的2671202元是原告替被告佳恒传媒公司办理本案合同所涉土地的使用年限延长手续而缴纳的土地出让费和契税，是被告佳恒传媒公司应承担的费用，而非支付的房款。原告与被告佳恒传媒公司签定的《协议书》是2017年7月1日签定，合同第一项第一款之C项明确约定，原告转让给被告佳恒传媒公司的温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦（土地使用权证号：招国用2003第XXXX号，）土地使用权终止日期为2022年7月30日，房产总价款是8500万元。后被告佳恒传媒公司想申请延长土地使用权使用年限，因当时该片土地由于时间关系还没有过户到被告佳恒传媒公司名下，因此，在被告请求下，为简化手续，提高效率，原告同意以自己的名义向国土资源部门提交土地使用权延长使用年限申请，在被告将补交的土地出让金及契税转给原告后，原告通过自己的账户将该笔土地出让金及契税缴纳给国土资源部门和税收征管部门。提交原告的申请书、2015年8月24日招远市国土资源局向招远市人民政府关于调整土地年限的请示文件、招远市人民政府8月24日同意延长土地使用年限的批复、2015年8月27日被告通过建设银行招远支行向原告转账2671202元（包括土地出让价款2593400元、契税77802元）的客户专用回单及原告缴纳上述费用的票据为证。被告佳恒传媒公司则主张，当时原告没有钱交纳办理房产证之前的费用，故请求被告佳恒传媒公司支付部分房款，用于办理房产证之前的一些手续问题。按双方签订的购房合同第五条第一款，温泉路以南、金晖路商业街以东银座商厦未办房产证部分原告负责办完房产证后过户给乙方。合同约定的是房产证办理之前的所有费用应由原告支付。提供银行回单，证实被告在汇款时载明的是房款。 关于2671202元如何定性的问题，本院根据当事人的陈述和提交的证据评析如下：原告提交的证据能够证实，2671202元的款项是为办理银座商厦土地使用权延长手续而缴纳，该笔款项的缴纳晚于双方买卖协议的订立时间，协议中也明确载明了原告所出售的房产中的温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦(土地使用证号为：招国用2003第3670号，终止日期为2022年7月30日，合同中并未有土地使用年限需由原告申请延长的约定，即延长土地使用年限是被告的利益所需而非原告的合同约定义务，且原告向有关部门的交款时间系收到被告佳恒传媒公司付款后的次日，故从上述时间线、利益归属和转款、交款金额的一致性分析，原告的主张更符合逻辑和生活常识。被告佳恒传媒公司虽主张在银行电汇回单上注明汇款用途为房款，但该回单系其自行填写，不足以对抗原告提交的证据。因此，该2671202元依法不认定为房款，对被告佳恒传媒公司的该答辩意见依法不予采纳。 本院认为：被告佳恒传媒公司与原告签订《协议书》约定由被告佳恒传媒公司购买原告总价款8500万元的房产，同日，被告佳恒传媒公司又与和原告系同一法定代表人的招远金晖房地产开发有限公司签定了一份总价款为4469.3944万元的《商品房买卖合同》，该买卖合同中含有权属本案原告的房产，两份合同在履行过程中，被告佳恒传媒公司自己或通过关联公司付款时存在两份合同交叉履行的情形，付款账户与所签合同也不完全是一一对应的关系，因此，被告主张被告佳恒传媒公司的付款应两份合同进行统算，并优先履行本案合同项下的款项，本院依法予以采纳。原告认可被告佳恒传媒公司履行本案合同的付款为7880万元，被告另主张2015年3月31日通过山东鑫汇铜材有限公司转入原告账户的820万元，是山东鑫汇铜材有限公司代被告佳恒传媒公司履行合同，对此本院已在(2019)鲁0685民初2043号对被告的主张进行了确认并阐述了相关理由，因此，按照被告佳恒传媒公司所付款项优先作为履行本案合同项下的款项的原则，本案所涉合同款项被告佳恒传媒公司已付清，故对原告要求被告支付房地产款的主张依法不予采纳。因本案所涉合同款项已清结，被告佳恒传媒公司在答辩中所提的主张均能够独立成诉，故本案依法不予合并审理，被告佳恒传媒公司可另行主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告山东金都对外供应有限公司的诉讼请求。 案件受理费55200元，由原告山东金都对外供应有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  吴晓慧 人民陪审员  李希功 人民陪审员  张宇光 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  徐丽萍