浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10642号 上诉人（原审原告）：宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司（原为宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司）。住所地：浙江省杭州市滨江区西兴街道滨盛路1509号天恒大厦2201室。 负责人：王继。 委托诉讼代理人：吴肖锋、王亚波，浙江盛宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜晓波，女，1971年9月5日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托诉讼代理人：李世程，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司（以下简称爱租杭州分公司）为与被上诉人姜晓波合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱租杭州分公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由姜晓波承担。事实与理由：一审法院认定爱租杭州分公司与姜晓波签订《公寓委托管理经营合同》无法继续履行且姜晓波无需承担任何违约责任是错误的。一、涉案合同无法继续履行毫无根据。一审法院认为爱租杭州分公司与姜晓波签订《公寓委托管理经营合同》，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。但是以开发商的原因导致涉案房屋未通过消防验收、未办理竣工验收备案、房屋产权登记等为由认为《公寓委托管理经营合同》无法继续履行，是没有事实根据的。根据爱租杭州分公司实地了解的情况，涉案房屋均已出租给其他人（一审庭审中所有被告统一口径说是借给朋友住不收取任何费用明显不合常理），一审法院在未实际调查的前提下直接认定合同无法继续履行，没有任何事实依据。二、涉案合同合法有效，一审法院却认为是由于开发商的原因导致姜晓波无需承担违约责任毫无根据。一审既然已经认定爱租杭州分公司与姜晓波之间合同合法有效，那么该合同双方均应当遵守，合同内容对双方均有约束力。一审法院无视合同相对性，认为是由于开发商无法按照商品房买卖合同约定交房导致，故姜晓波无需承担违约责任。爱租杭州分公司与开发商完全是两个独立的民事主体，不存在任何关联。爱租杭州分公司与姜晓波签订的合同合法有效，姜晓波未按照合同约定履行，其应当按照合同约定承担违约责任。姜晓波所有损失均可以向开发商索赔，但是爱租杭州分公司的损失只能要求姜晓波承担。本案中，姜晓波为了获取更多的利益，单方面违约将涉案房屋出租给案外人，这种只认利益不讲诚信的人不应得到过多的同情，开发商虽然已经申请破产，但并不表示其毫无偿还能力，法院作为一个中立审判机构应当依法判案。综上，一审法院认定事实错误，适用法律明显不当，导致判决结果有失公允。为了维护爱租杭州分公司的合法权益和法律的尊严，故依法提起上诉，恳请二审法院依法改判。 姜晓波答辩称：一、案涉合同系杭州东宇润城房地产开发有限公司（以下简称东宇公司）为了以租代售和爱租杭州分公司先行磋商并制备的格式合同，涉嫌滥用优势地位进行捆绑销售和强迫交易，姜晓波与爱租杭州分公司之间合同应当无效，但是一审法院没有认定，恳请二审法院予以纠正。姜晓波包括其他购房业主，根本没有与爱租杭州分公司进行沟通磋商过，也没有与其工作人员签订合同，也无与宁波爱租分公司签订《公寓委托管理经营合同》的意愿，是东宇公司在售房时强制要求业主签订的捆绑销售合同，实际是姜晓波在东宇公司售楼现场是与售楼人员签订的。根据我国《消费者权益保护法》关于“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定以及《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”的规定，姜晓波认为案涉合同应当无效，恳请二审法院予以纠正。二、退一步来说，如果认定姜晓波与爱租杭州分公司之间的合同有效，那么一审法院认定姜晓波与爱租杭州分公司之间的《公寓委托管理经营合同》已经实际无法实际履行系客观事实，那么一审判决认定事实是清楚的，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。首先，姜晓波与爱租杭州分公司签订的《公寓委托管理经营合同》明确约定，委托经营管理的房屋需具备符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的要求。其次，一审法院已依职权调取证据，2019年7月16日东方时代中心项目专项处置工作组（杭州市江干区政法委）业已出具杭州东方时代中心项目有关事项的函及询问笔录各一份，证实东宇公司由于经营管理、资金链问题及与施工企业纠纷等事项，造成项目无法按期竣工验收、交房，引发群体性涉诉上访事件，区政府成立了专项处置工作组，经工作组向建设、国土资源管理部门了解，案涉东方时代项目未通过消防验收，未办理完毕竣工验收备案事项，尚未办理土地复核、房屋权属登记。第三，东宇公司于2019年5月31日被申请破产清算，贵院业已受理，显然东宇公司已无法提供和办理建设工程竣工验收备案证明、土地使用权证书、房屋所有权证、消防安全检查合格证等文件，致使姜晓波无法向爱租杭州分公司交付符合交付条件的房屋。由此可见，一审法院认定姜晓波与爱租杭州分公司之间的《公寓委托管理经营合同》实际已无法履行，具有事实依据。三、爱租杭州分公司上诉认为一审法院系以开发商无法交房的原因判决姜晓波无需承担违约责任，显然是断章取义，理解错误。一审法院认定事实是严格秉承合同相对性，是依据姜晓波与爱租杭州分公司之间合同约定，即双方约定的托管经营期限尚未开始，且属于姜晓波与爱租杭州分公司之间在合同中约定的无需承担违约责任的情形作出的正确判决，而非爱租杭州分公司认为的是因为东宇公司的原因，直接认定姜晓波无须承担违约责任。姜晓波与爱租杭州分公司在《公寓委托管理经营合同》3.1条约定，托管经营的期限自2017年9月1日（以实际交付时间为准）起至2022年8月31日止，托管期限为实际交付之日开始起共5年，托管物业的实际交付时间以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。现因杭州市中级人民法院已经受理东宇公司作为被申请人的破产申请及其他不符合消防验收、竣工验收备案等原因，已导致案涉房屋目前不可能符合交付条件，双方之间无法开始计算托管经营期限，也无法实际交付房屋。四、根据姜晓波与爱租杭州分公司之间的合同约定，只要有特殊原因导致无法交付托管物业，姜晓波是无须承担违约责任的。根据双方签订的《公寓委托管理经营合同》11.2.3违约责任条款约定，无特殊原因或未经乙方同意…等情况才需要承担违约责任，简言之，只要有特殊原因是无须承担违约责任的，现姜晓波属于有特殊原因无法交付托管物业，因而无须承担违约责任。（一）东宇公司破产，其无法提供和办理建设工程竣工验收备案证明、《土地使用权证书》、《房屋所有权证》等文件，间接导致姜晓波不能提供符合交付条件的商品房，系特殊原因之一。（二）根据《公寓委托管理经营合同》交付托管物业应当符合合同约定条件。现托管物业尚不具备交付条件，也无法确定履行期限系无法交付房屋的特殊原因之二。（三）根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十三条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得居间、代理无房屋所有权证或者其他合法权属证明的居住房屋的租赁业务，也系姜晓波无法交付房屋的原因之三。综上所述，爱租杭州分公司在东宇公司事实上已经破产，在广大业主的房屋所有权尚无法保障的状况下，商品房也不符合双方约定的交付条件，托管经营期限实际上并未开始，爱租杭州分公司也无任何实际损失的情形下，企图通过诉讼要求姜晓波履行实际上不可能履行的合同，还要求姜晓波承担高昂的违约责任，事实上是希望通过诉讼获取不当收益。请求贵院依法驳回爱租杭州分公司诉请并维持原判。 爱租杭州分公司向一审法院起诉请求：1、姜晓波继续按照公寓委托管理经营合同向爱租杭州分公司交付房屋，并判令姜晓波支付爱租杭州分公司违约金共计48100元（自交房日2017年9月16日开始计算至2019年1月10日共计481天，按每天100元计）；2、本案诉讼费由姜晓波负担。 一审法院认定事实如下：姜晓波系杭州市江干区东方时代中心小区4号楼740号房业主。2016年5月10日，姜晓波（甲方）与宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司（乙方）就上述房产签订公寓委托管理经营合同，双方约定：托管物业须按照开发商售楼《装饰设备标准》交付，托管物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求，在甲方向乙方交付托管物业时，甲乙双方共同对托管物业交付条件及附属设施进行清点，并在托管物业附属设施《房屋交割清单》上予以签字确认，托管经营期限自2017年9月5日（以实际交付时间为准）起至2022年8月31日止，托管期限为实际交付之日开始起共5年。托管物业的实际交付时间以甲方向乙方交付房屋钥匙为准，甲方应在2017年9月1日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给乙方；托管物业的投资回报，是指托管物业按五年计算，投资回报第一年款项鉴于开发商对包租房产优惠，乙方不再另行支付给购房业主，乙方按约定的投资回报，按季度支付第二、三、四、五年的款项于甲方；甲方应按约定及时将符合本合同第1条所要求标准的托管物业交付给乙方，并保证在整个托管经营期内附属设施配备齐全，质量合格、能正常使用，甲方应保证其对托管物业拥有合法有效并能完整授予乙方的使用权，保证在整个托管经营期内乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯，如发生关于托管物业产权、债务方面的各类纠纷，均由甲方负责处理，甲方应确保乙方及入住、预订客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任；甲乙双方协商一致，可以解除本合同；在托管经营期内，任一方违约，欲提前解除本合同，应当提前30日书面通知相对方，并承担违约责任；任一方违约，致使本合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任；如发生以下情形，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任：无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付投资回报款超过30日的；如发生以下情形，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方承担违约责任：无特殊原因或未经乙方同意，甲方迟延向乙方交付托管物业或因甲方原因导致托管物业无法正常经营超过15日的，从第16日起甲方应按日向乙方支付违约金，违约金按每套物业100元计算；本合同系甲乙双方之间关于托管物业的合作内容、权利义务关系约定的唯一有效法律文件；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等效力；以下附件中，标“必须”项作为本合同不可分割之组成部分：托管物业的房产证或商品房买卖合同复印件（含小区和公寓的平面图）及当地房产交易中心出具的产权所属证明（必须）；托管物业附属设施清单（必须）；水、电、气表读数确认记录单（必须）等。合同还就托管经营权限、投资回报方式、双方权利义务、违约责任、合同解除和终止、不可抗力等其他内容作了约定。另查，2016年5月10日姜晓波与东宇公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，合同编号2016预1354557，约定：东宇公司应在2017年8月31日前将符合下列条件的商品房交付给姜晓波使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件；用水、用电、用气，道路排污具备商品房正常使用的基本条件；东宇公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，东宇公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，东宇公司承诺于2017年11月30日前取得土地房屋权属证书交付姜晓波。2017年11月30日，宁波爱租不动产代理有限公司杭州分公司名称变更为爱租杭州分公司。2018年12月，姜晓波取得涉案房屋钥匙。杭州东方时代中心项目在开发过程中，由于公司经营管理、资金链问题及与施工企业纠纷等事项，造成项目无法按期竣工验收、交房，引发群体性涉诉上访事件，区政府成立了专项处置工作组。目前，该项目现尚未通过消防验收，未办理完毕竣工验收备案事项，尚未办理土地复核、房屋权属登记。2019年4月30日，爱租杭州分公司诉至一审法院，要求姜晓波交付涉案房屋，继续履行公寓委托管理经营合同。姜晓波则以涉案房屋未通过消防验收、未办理完毕竣工验收备案事项、尚未办理土地复核、房屋权属登记，且生活配套设施不齐全、通水通电不正常，认为涉案房屋不符合双方约定的交付条件，交付使用会让业主承担被行政处罚等风险为由，拒绝履行。2019年5月31日，杭州市中级人民法院做出裁定，受理对东宇公司破产清算的申请。 一审法院认为，爱租杭州分公司与姜晓波双方签订的公寓委托管理经营合同，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。但根据合同约定，委托管理经营的房屋需具备“符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求、取得当地房产交易中心出具的产权所属证明”等条件，而因开发商东宇公司违约，未能依照商品房买卖合同向本案姜晓波交付符合上述条件的房屋，导致本案合同无法实际履行，即涉案房屋无法按照合同约定交付。因此，爱租杭州分公司诉请履行合同交付房屋及相应延期交付违约金的请求，一审法院无法支持。姜晓波未举证证明以租代售及捆绑销售的事实及上述属于违反法律及行政法规的强制性规定，亦未证实强迫交易的事实，故一审法院不以此确定合同无效。经查，姜晓波未向爱租杭州分公司发出解除合同的通知。综上，姜晓波的相关辩称，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款之规定，判决：驳回爱租杭州分公司的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币501.5元，由爱租杭州分公司负担。 二审期间，双方均未向本院提交证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：爱租杭州分公司与姜晓波签订的《公寓委托管理经营合同》约定，姜晓波将其位于浙江省杭州市江干区东方时代中心小区的物业托管给爱租杭州分公司进行经营、管理。经查明，该托管物业所属项目系由东宇公司开发建设，但东宇公司因经营管理、资金链等问题，于2019年5月被裁定进入破产清算程序，并导致该项目至今未能办理完毕竣工验收备案以及土地复核、权属办证等事项，也未通过消防验收。因此，案涉托管物业目前尚不具备交付条件，爱租杭州分公司要求姜晓波根据合同约定交付房屋的诉讼主张，缺乏客观基础，本院不予支持。至于姜晓波是否应向爱租杭州分公司支付违约金，本院认为，案涉《公寓委托管理经营合同》第11.2.3条约定，“无特殊原因或未经乙方同意，甲方（姜晓波）迟延向乙方（爱租杭州分公司）交付托管物业……，甲方应按日向乙方支付违约金。”根据已查明事实，案涉托管物业目前无法交付的原因在于开发商东宇公司已进入破产清算程序，并由此导致姜晓波暂未取得房屋所有权，案涉托管物业也不具备租赁条件等。该事项应当属于双方在签订合同当时无法合理预见且对合同履行具有重要影响的特殊事项，故依据上述合同条款，姜晓波无需向爱租杭州分公司支付违约金。退一步说，案涉《公寓委托管理经营合同》的条款系由爱租杭州分公司统一拟定，其中第10.5、10.6条均约定，如因物业公司等第三方原因，造成无法正常经营的，爱租杭州分公司有权终止委托经营，并无需承担任何责任。根据权利对等以及公平原则，现因第三方原因而导致房屋无法正常交付，姜晓波亦无需承担相应的违约责任。综上所述，爱租杭州分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1003元，由宁波爱租网络科技有限公司杭州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王杨沁如 审判员 赵  魁 审判员 张  蕊 二〇二〇年三月三十日 书记员 沈 冰 洁