河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33891号原告王亚杰，女，汉族，1982年10月10日出生，住郑州市金水区。委托代理人李旭洲、职兰兰（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告郑州恒太商业管理有限公司，住所地郑州市金水区青年路145号5号楼裙房3层01号。法定代表人孙晓辉。委托代理人张茂锋，河南博同律师事务所律师。原告王亚杰诉被告郑州恒太商业管理有限公司（以下简称“恒太公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚杰及其委托代理人李旭洲、职兰兰，被告恒太公司委托代理人张茂锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚杰诉称：2019年6月14日原告与被告签订《凤凰﹒幸福城租赁合同》一份，约定：原告租赁被告位于郑州市××青年路××区××楼裙楼凤凰幸福城商场内的2003号铺位进行蹦床游乐项目的商业经营，面积大约470平米，租期3年。合同签订日原告押二付三方式缴纳租金，并向被告支付履约保证金70500元。并约定若因乙方原因导致合同被提前终止或解除的，违约方须向守约方支付违约前3年年度租金的平均数的10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方须继续向守约方赔偿。合同签订后，原告如约履行付款义务，被告也将该房交给原告装修、使用。但原告在试营业期间即发现商铺顶部渗水，继而大面积漏水，导致原告的经营活动无法正常进行。原告多次找被告要求其维修，但是被告怠于维修。按照法律规定，被告对其出租房屋有维修义务。双方的《租赁合同》3.3条也明确约定被告应对租赁铺位的主体及公共设施、设备进行定期维修保养，以保证房屋及公共设施的安全使用。原告租赁该房屋是为了经营活动，但现在却无法达到用于经营活动的目的，故原告要求解除租赁合同，并要求赔偿相应的损失。望法院判如所请。诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年6月14日签订的《租赁合同》。2、判令被告退还原告租赁费及押金176250元。3、判令被告退还装修保证金23500元并赔偿原告装修损失100927元。4、判令被告赔偿装修蹦床乐园设备款193185元。5、判令被告向原告支付违约金25380元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告恒太公司辩称，一、对原告提出的解除合同，因原告违约，应予以解除合同。但被告没有违约行为，不应承担解除合同的法律后果。二、被告没有给原告造成损失。被告的实施完好，也完全履行定期维修的合同义务。三、案外第三人造成的损失应由原告自行向案外人主张。四、关于原告要求的租金、押金、保证金、装修费、违约金、经营损失违反合同约定，不应支持。综上，原告的诉讼请求无法律和事实依据，故，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月14日原告与被告签订编号为HT-FH-XFC20190614-2003《凤凰﹒幸福城租赁合同》一份，主要约定：原告租赁被告位于郑州市××青年路××区××楼裙楼凤凰幸福城商场内的2003号铺位进行蹦床游乐项目的商业经营，面积470平方米，租期3年，自2019年6月15日至2022年6月14日止。自2019年6月15日起原告按押二付三缴纳租金。签署本合同之日内原告向被告支付本合同履约保证金70500元。另约定，被告应对租赁铺位的主体及其提供的公共设施、设备进行定期维修保养，以保证房屋及公共设施的安全使用。关于违约责任，约定：若因一方原因导致本合同提前终止或解除，违约方支付违约前3年年度租金的平均数的10%的违约金。附件中约定，2019年6月15日至2019年8月31日免租金，2019年9月1日起至2021年6月14日租金为45元/㎡/月，月租金21150元，月物业费14100元。合同中另对其他事项作出了明确约定。2019年6月21日，原告与被告签订《附加协议》，载明，根据合同编号为HT-XFC20190614-2003南馆二楼2003号铺位合同，面积由470平方米缩减为459平方米。其他商务条件不变。原告称其向被告交纳了2个月的租金105750元、押金70500元、装修保证金23500元，被告予以认可。2019年9月10日，原告向被告出具《告知函》，主要内容为，原告承租被告位于郑州市××青年路××区××楼裙楼凤凰幸福城商场内的2203号铺位，经营蹦床游乐项目，租期3年，自2019年6月15日至2022年6月14日，其中2019年6月15日至8月31日为我方装修及试营业期，免交租金。期间先是发现商铺顶部渗水，继而大面积泄水，严重影响试营业的经营活动，经向贵公司反应及与楼上经营游泳池的商户交涉，要求贵公司协调楼上商户重做防水，保证不再渗漏，不能影响我方正常经营，但时至今日，从未彻底解决漏水情况。现郑重向贵公司书面提出告知函，请于接到本函3日内协调楼上商户对渗漏部位进行修复，修复期间不能计收租金。如3日内不能整改到位，整改不彻底再次出现漏水，影响我方承租商铺的合同目的，我方将解除租赁合同，由此导致的法律责任由贵公司承担。并将该告知函向被告邮寄。之后，原告又再次向被告出具三份告知函，并邮寄给被告，运单详情查询显示签收。在本案审理过程中，被告称系原告楼上的商户“法莱菲健身房”漏水造成原告所租赁的商铺顶部漏水，原告亦对此认可。另查明，1、原告为购买、安装蹦床并进行装修，支出场地布置线路、电器费用33472元、装修费用50455元、消防工程费用17000元，蹦床设备费用312000元，并提供相应的工程清单、收据、合同、转账记录等予以证明。2、被告认可原告于2020年1月1日搬走。原告提供的其与被告方楼层经理代松延就房屋漏水一事进行协商的录音内容显示，被告称漏水是“法莱菲”造成，商场无责任，并告知原告其已将原告的东西搬走，商场强制解除合同了。被告对该录音内容真实性无异议。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在承租房屋期间，房屋漏水，原告要求被告予以维修，其主张符合法律规定及双方合同约定。被告辩称漏水系由原告楼上“法莱菲健身房”造成，主张根据双方合同约定的“对于不能归责于甲方的原因引起的事故：如因修理、变更、改建工程引起的服务不周或公共区域停止使用等问题，甲方不承担责任，乙方依法定程序向相关责任人索赔”、“因其他物业商户的原因给乙方造成的损失，甲方不承担责任”条款内容，应由“法莱菲健身房”承担责任。本院认为，双方合同已明确约定，被告应对租赁铺位的主体及其提供的公共设施、设备进行定期维修保养，即约定了被告对出租房屋的维修义务，本案原告承租房屋内部的房顶漏水，系房屋主体部分损坏，被告应予维修。且上述条款系由被告提供的格式条款，相关内容免除自身责任，应为无效，故本院对被告的辩称意见不予采纳。被告未履行房屋维修义务导致原告不能使用该房屋，原告诉请解除合同，本院予以支持。原告主张被告退还租赁费及押金176250元、装修保证金23500元，根据双方合同约定，2019年6月15日至2019年8月31日免租金，原告于2019年9月即告知被告房屋漏水无法经营，故原告要求退还其已交纳的赁费及押金176250元、装修保证金23500元，本院予以支持。原告主张被告赔偿装修损失100927元，原告承租房屋后对房屋进行了装修，因被告拒绝履行维修义务，原告不能实现使用房屋的合同目的，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告赔偿房屋装修损失，符合法律规定，本院予以支持，被告应赔偿原告场地布置线路、电器费用33472元、装修费用50455元、消防工程费用17000元，共计100927元。原告主张被告赔偿蹦床设备款193185元，根据原告提供的购买蹦床合同及相应转账记录，其为购置蹦床支付312000元，原告提供的其与被告方的谈话录音显示，被告称其已将原告屋内物品搬走，且该蹦床系由原告根据场地定制，被告亦未向原告归还蹦床，故原告主张被告赔偿蹦床设备损失193185元，本院予以支持。原告主张被告支付违约金25380元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，违约金应以实际损失为基础进行确定，因本院已对原告主张的退还租金、押金、赔偿损失等诉请予以支持，故其同时主张违约金25380元，显然超出了其实际损失，鉴于被告的违约行为导致双方合同解除，双方亦约定了违约责任，本院酌定支持违约金5000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王亚杰与被告郑州恒太商业管理有限公司于2019年6月14日签订的《凤凰﹒幸福城租赁合同》。二、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告王亚杰房屋租金105750元、押金70500元，共计176250元。三、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告王亚杰装修保证金23500元。四、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王亚杰装修损失100927元、蹦床设备损失193185元，共计294112元。五、被告郑州恒太商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王亚杰违约金5000元。六、驳回原告王亚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4471元，由原告王亚杰负担175元，被告郑州恒太商业管理有限公司负担4296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇二〇年三月四日书记员 张聪源