山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终806号上诉人（原审原告）：济南大望文化传播有限公司，住所地济南市。法定代理人：王振彬，总经理。委托诉讼代理人：翟震，山东垠鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雅楠，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东水泥厂有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨德胜，总经理。委托诉讼代理人：解冬梅，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟剑波，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人济南大望文化传播有限公司（以下简称大望公司）因与被上诉人山东水泥厂有限公司（以下简称山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2018)鲁0103民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大望公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持大望公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由山水公司承担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害了大望公司的合法权益，依法应当撤销，主要理由如下：一、大望公司与山水公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已有（2018）鲁0103民初7101号民事判决书予以支持，一审判决认定合同无效，属认定事实不清、适用法律错误。本案中涉案房屋坐落于济南市经十一路49号银座八一店B座塔楼8层和17层，系大望公司自中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地济南办事处（以下简称“济南军区济南办事处”）承租而来，经该单位同意后转租给山水公司。济南军区济南办事处早于2014年12月28日与案外人济南市中君盛天康酒店（以下简称“君盛天康酒店”）签订房屋租赁合同，将济南市经十一路银座八一店B座塔楼7-10层出租给君盛天康酒店，后双方发生纠纷，诉至一审法院，该院经审理作出（2018）鲁0103民初7101号民事判决书认定“被告虽辩称涉案合同为无效合同，但涉案房屋系军产，军产房情况特殊，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，依据中国人民解放军济南军区联勤部下发的关于黄河三角洲农副业基地使用联勤部综合服务楼追加公摊面积经费的（2012）410号通知，原告对涉案军产房拥有使用、处分权，且通知载明标的物的建筑面积与涉案房屋租赁合同标的物的面积一致，涉案租赁合同及附件系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。”上述（2018）鲁0103民初7101号案件中的租赁房屋与本案的涉案房屋为同一处房产，该案判决已明确认定该处房屋因系军产，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，就该处房屋签订的租赁合同合法有效。而本案的一审判决却认定大望公司与山水公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定为无效合同，明显属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院此种对同一标的物、相同法律关系却“同案不同判”的做法，不仅不利于法律的统一适用，而且有损司法公信力，应当予以纠正。二、山水公司拖欠租金、物业费，已构成严重违约，大望公司有权按照合同约定解除合同，并要求山水公司支付欠款并承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，山水公司拖欠租金、物业费，违反合同约定，构成严重违约，大望公司于2016年10月28日向山水公司发出解除合同通知后，山水公司又继续占用房屋，其上述行为已经给上诉人造成了重大损失，应当判令山水公司按照合同约定向大望公司支付欠款，并承担违约责任。山水公司辩称，一、大望公司与山水公司签订的《租赁合同》应认定为无效合同。（一）根据相关法律法规的规定，一审法院认定《租赁合同》无效并无不当在大望公司一直未能提供涉案房产的权属证明和涉案房屋的建设工程规划许可证和涉案房屋的有效权属证明的前提下，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定《租赁合同》无效并无不当。另，涉案房产属于军队房产，按照《军队空余房产租赁管理规定》第十七条之规定：“军队空余房地产租赁实行许可证制度。出租空余房地产，必须申领《军队房地产租赁许可证》。”大望公司虽然提供了一份《军队房地产租赁许可证》复印件（有效期至2016年12月31日），但山水公司不认可其真实性且目前已经失效。（二）虽然大望公司主张一审法院曾经判决认定与本案类似的房屋租赁合同有效，但并不能推定本案中大望公司与山水公司签订的《租赁合同》就是有效的。1.一审法院在作出本案的一审判决时，已经考虑了（2018）鲁0103民初7101号案件的判决结果等因素，一审法院正是在综合考量所有案件事实的基础上作出驳回大望公司诉讼请求的判决。2.（2018）鲁0103民初7101号民事判决书所认定的事实，并未经过济南市中级人民法院出具生效法律文书进行确认。3.事实上，本案一审法院也曾作出山水公司与大望公司签订的租赁合同系有效合同的认定，后山水公司上诉，济南市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）鲁01民终1606号民事裁定，该裁定载明：本案为房屋租赁合同纠纷，大望公司与山水公司于2015年12月2日签订房屋租赁合同，该合同的效力应依法审查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，大望公司应提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，以支持其诉讼请求。大望公司未提交前述证据，一审法院认定本案合同合法有效不当。二、山水公司并不欠付大望公司任何款项，更无需承担任何违约责任。（一）大望公司与山水公司签订的《租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，大望公司依据无效的合同主张相应的权利无任何事实及法律依据。（二）山水公司在一审中已经充分论证了其并不存在如大望公司所称的“拖欠租金、物业费”的行为，大望公司的主张缺乏事实依据。由大望公司与山水公司签订的《租赁合同》载明的内容可知，涉案房屋面积2624平方米，第一年，山东水泥厂方向大望公司支付租金为人民币3.15元／平方米／天，以后每年递增百分之五。……物业费：15元／平方米／月（包含冷、暖空调费用）。由此可以计算出涉案房屋自2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为：3016944元（2624平方米×3.15元×365天），物业费为472320元（2624平方米×15元×365天），两者之和为3489264元，与山东水泥厂提交的大望公司出具的《收据》和《业务回单》上记载的金额一致，且《收据》上载明的收款事由为“房租”，《业务回单》上记载的用途为租赁费，由此进一步印证了山水公司已经向大望公司支付了一年的房屋租赁费及物业费。另外，山水公司在收到大望公司发送的解除合同通知后，立即组织人员腾房，但大望公司阻止山水公司的搬运行为。此后，山水公司派人与大望公司的相关领导协商，对方虽口头承诺不阻止搬运，但实际上仍不让山东水泥厂往外搬运，山水公司员工不得不报警。由此导致直到2016年11月11日山水公司才将租赁房屋等交还给大望公司。山水公司认为，大望公司主张的房屋占用费的产生，是因大望公司阻止搬运所致，应由大望公司自己承担该部分损失。综上，大望公司的上诉理由无任何事实及法律依据，请二审法院驳回大望公司的上诉请求，维持原判。大望公司向一审法院起诉请求：1.依法确认大望公司、山水公司于2015年12月2日签订的租赁合同已于2016年10月28日解除；2.判令山水公司支付大望公司自2016年7月1日至同年10月28日的租金及物业费1149312元；逾期支付租金的违约金1804419.84元；3.判令山水公司支付大望公司因其违约导致合同解除的违约金6335582.84元；4.判令山水公司支付大望公司自2016年11月1日至同年11月15日的房屋占用使用费247968元；自2016年10月29日至同年10月31日的房屋占用使用费24796.8元；5.诉讼费用由山水公司负担。一审法院认定事实：大望公司（出租方、甲方）与山水公司（承租方、乙方）于2015年12月2日签订租赁合同一份，大望公司将位于济南市经十一路49号银座八一店B座塔楼8层和17层、面积2624平方米的房屋出租给山水公司使用，租期5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同第五条（费用及交纳）约定：“第一年，乙方向甲方支付租金为人民币3.15元/平方米/天，以后每年递增百分之五。物业费：15元/平方米/月（包含冷、暖空调费用）。乙方自合同签订后2个工作日内向甲方支付六个月租金作为租赁保证金，甲方向乙方开具收据，乙方租赁房屋租赁到期，交付房屋后无任何问题，一次性无息返还给乙方。乙方应依照本合同约定的时间及时将租金电汇至甲方指定账户，乙方支付上述费用的时间以银行出具的凭证为准，甲方应在乙方付费后30日内向乙方开具正式发票。甲、乙双方同意租赁期内租金以每年为一个付款周期。乙方应于每年12月20日前，向甲方支付下一年租金。乙方应按本合同约定如期足额支付各项费用，若乙方无正当理由逾期向甲方支付本合同约定的应由乙方承担的相关费用，每逾期一日，按逾期支付总额的0.5%向甲方支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权解除本协议，乙方已付费用及保证金不予退还。”第十二条约定：“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付费用，甲方并有权要求乙方按照合同解除下一年度租金总额的两倍支付违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。（二）乙方拖欠任何其他应付的款项超过60天的（无论甲方有否向乙方做出任何形式的催讨）。”。合同签订后，大望公司将涉案房屋交付山水公司使用，山水公司于2016年1月11日以淄博山水水泥有限公司的名义向大望公司汇款3489264元，汇款用途为租赁费，大望公司于同年6月27日向山水公司出具收据一张，交款单位为山水公司，金额3489264元，收款事由为房租。2016年10月28日，大望公司向山水公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，内容为“该合同履行至今，贵司除按合同约定向我方交纳了1744632元的租赁保证金及2016年度1-6月份6个月的租金及物业费1744632元外，尚欠2016年度7-12月份6个月的租金及物业费1744632元未依约及时向我方交纳。虽经我方多次向贵司催缴，但贵司拖延至今仍未向我方支付上述款项。我方认为，贵公司的上述行为已严重违反双方签订的《租赁合同》相关约定，给我方造成了严重损失，故此，现正式向贵公司通知如下：1、由于贵公司严重违反合同，依据双方签订的《租赁合同》第十二条第12.3款（二）规定，我公司决定于2016年10月28日解除与贵公司签订的《租赁合同》。”同年11月15日，大望公司与山水公司就解除租赁合同交接验收房屋完毕。位于济南市经十一路49号银座八一店B座塔楼系涉军队房产，中国人民解放军房产管理局于2013年1月30日为该房屋出具军房租证（2013）济鲁字第070005号军队房地产租赁许可证，有效期限自2013年1月1日至2016年12月31日。大望公司出租的涉案房屋系自中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地和济南银座商城有限责任公司承租而来，该两单位出具证明或在合同中约定同意大望公司对承租房屋进行转租。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立地租赁合同无效。本案中，大望公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续。因此，大望公司（出租方、甲方）与山水公司（承租方、乙方）于2015年12月2日签订租赁合同违反法律禁止性规定，为无效合同。在一审法院释明后，大望公司仍坚持按有效合同主张房屋租金和违约金，一审法院不予支持。山水公司在一审法院释明后，其在本诉答辩中，也主张合同无效的情况下，仍按照合同有效主张返还租金并赔偿损失，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、驳回济南大望文化传播有限公司的诉讼请求；二、驳回山东水泥厂有限公司的反诉请求。案件受理费77000元，财产保全费5000元，由济南大望文化传播有限公司负担；反诉案件受理费8300元，由山东水泥厂有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大望公司提交如下证据：1、《军队工程建设竣工验收备案表》，证明涉案房产已经竣工验收合格，涉案房屋租赁合同合法有效。2、济南市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房产已经济南市公安消防支队验收合格，足以证明涉案房产已经取得建设工程规划及施工许可，且已竣工验收合格。经质证，山水公司认为，上述证据并非民诉法规定中新证据，且该证据不能证实涉案房屋已取得建设工程规划许可。本院认为，大望公司提交的上述证据不能证实其主张，对该证据不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立地租赁合同无效。本案中，大望公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，应承担相应的法律后果。一审法院认定大望公司与山水公司于2015年12月2日签订租赁合同为无效合同，并无不当。一审法院释明后，大望公司仍坚持按有效合同主张房屋租金和违约金、山水公司亦按照合同有效主张返还租金并赔偿损失，一审法院分别判决驳回其诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，大望公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77000元，由上诉人济南大望文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二〇年三月二十五日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏