广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终241号 上诉人(原审原告)：卢祖炎，男，1984年12月10日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黎昌，广西旭成律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号。 法定代表人：梁美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何延运，广西诚济（桂平）律师事务所实习律师。 上诉人卢祖炎因与被上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院(2019)桂0881民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人黎昌，被上诉人的委托诉讼代理人黄榕华、何延运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢祖炎上诉请求：撤销桂平市人民法院(2019)桂0881民初1462号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审法院认定政府部门的原因造成可延期交房的理由不成立。案涉合同约定华庆公司可据实延期交房的事由为遭遇不可抗力，华庆公司提出因政府部门的原因导致工程延误证据不充分，不符合合同免责约定，缺乏免责法律依据。二、一审判决显失公平。合同约定，逾期交房的，被上诉人按房价款日万分之五标准计算违约金给上诉人。上诉人起诉时，考虑到逾期交房过长，在认可上诉人计算的逾期交房天数的基础上，按日万分之二标准计算违约金。一审判决改变了对逾期交房天数的认定，按日万分之二的计算标准违约金，导致所判金额与上诉人的诉请金额相差巨大，显失公平。三、一审判决违背关于保障房供给的政策，不符合社情民意。案涉房屋为安居保障性用房，房价远超同类城市，损害了上诉人等业主权益。四、一审判决程序违法。原判适用简易程序审理，长达9个月才结案，严重超过简易程序3个月的审限。 华庆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 卢祖炎向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金45304元给原告。 一审判决认定事实：2014年8月4日，原告卢祖炎与被告华庆公司签订限价房买卖合同，约定原告购买被告开发的长安小区（和谐家园）第7幢第3层2单元304号房，总房款为216975元；其中合同第九条约定：被告应当在2014年12月31日前将已竣工验收合格、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书的商品房交付给原告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):……（2）逾期超过180日后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 原告于2014年8月20日支付购房款216975元给被告。2017年11月9日，原告卢祖炎在涉案商品房的房屋交付验收单上签名，该验收单上备注第3点：“业主签字之日，进行房屋钥匙交接，开始计算房屋保修期，同时该房屋达到交房条件，业主同意入住并签收交房文件”。 涉案小区的主体工程和配套工程是分开报批、分开立项、分开施工。2014年12月15日主体完工后，被告向桂平市人民政府有关部门申请解决相关配套工程事宜。2016年7月7日，发改局批复同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工。2017年5月16日，涉案小区商品住房通过了竣工验收。 一审法院认为，关于逾期交房时间如何认定的问题。本案的买卖标的是特殊的商品房，即限价商品住房，属于政策性保障安居住房，该类房屋从立项到完工交付使用过程中各流程的进度与有关行政部门的行政行为息息相关。本案中，被告于2014年12月15日完成主体工程后，已经向桂平市政府有关部门申请解决相关配套工程事宜，但直到2016年7月7日才获得发改局的批准，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工。 原告和被告签订合同的时间是2014年8月4日，此时涉案小区配套基础设施建设项目尚未得到批准，涉案小区配套基础设施的竣工时间亦无法确定，双方在客观上均无法预见商品房交付使用的具体时间，而涉案合同是由政府部门提供的格式合同，合同的交房日期亦是根据政府相关部门的要求进行填写，交房日期并非合同双方达成的合意，因此，该条款不具备合同的成立要件，该院认定该交房日期条款不成立。限价商品住房的建设施工，必须以有关部门的审批为前提，换言之，该类商品房的交房日期，应当确定在有关部门批准建设基础配套设施之后。就本案而言，被告向原告交房的时间，应当确定在2016年7月7日以后。 被告获得批准后，完成基础配套设施的建设施工确实需要一定的合理期限，根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予被告120日的合理建设期间为宜，即从2016年7月7日之次日起算120天至2016年11月5日。被告在2016年11月6日未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金计算的起止期限应当是自2016年11月6日起至被告实际交房之日止。 关于被告应当向原告支付多少逾期交房违约金的问题。原、被告均未能提供充足证据证实因被告逾期交房造成原告的实际损失，原告的实际损失具体范围及具体数额等不能确定。考虑到涉案合同履行情况，双方当事人过错程度以及预期利益等因素，原告主张按照已付房款的日万分之五标准计算逾期交房违约金，确实偏高，本院酌定调整为以已付购房款的日万分之二标准计算违约金。被告应支付逾期交房违约金15969.36元（以购房款216975元为基数，从2016年11月6日起至2017年11月9日止，按日万分之二计付）给原告。一审判决如下：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金15969.36元给原告卢祖炎；二、驳回原告卢祖炎的其他诉讼请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案是关于政府限价房买卖合同引发的纠纷，由于该类住房的用地、立项、审批、建设标准、购房对象、房价、交房时间等事项都有很强的政府属性，是以政府为主导的安居工程，因此，合同履行过程中出现的非因开发商自身原因造成、依其自身努力所不能改变的交房延误，如归责于开发商，则有失公平。一审查明的事实证明，华庆公司未能在案涉合同约定的交房期限内交付房屋，非因可归责于其自身的原因造成，一审判决据此扣除必要的时间，符合公平原则。在扣除非因华庆公司原因造成的工程建设延误时间后，一审判决根据后续工程建设实际，酌情确定后续工程建设时间及华庆公司应当交房期限也符合法律规定。 关于逾期交房违约金计算是否显失公平问题。一审法院确定华庆公司逾期交房时间后，按上诉人起诉请求按已付房款的日万分之二标准计算，确定华庆公司应支付的违约金符合法律规定。上诉人主张该计算显失公平，实则是对一审判决关于逾期交房时间确定的不认同，正如前述，一审判决关于逾期交房时间的确定符合法律规定。 此外，关于案涉住房价格问题，如前所述，此为政府主导的事务，不属法院司法审查之范围，故对上诉人此主张，本院不予审查。 应当指出，一审法院适用简易程序审理本案，依法应当在立案之日起三个月内审结，超审限结案有违法律规定，一审法院当引以为戒。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由上诉人卢祖炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 伟 民 审 判 员 黄  奔 审 判 员 陈 燕 霞 二〇二〇年三月十八日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱