北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3466号上诉人（原审原告）：陈众，男，1981年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王贺婧，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晓霞，北京中昂律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李克滨，男，1964年4月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。原审第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：马海峰，总经理。上诉人陈众因与被上诉人李克滨，原审第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人陈众委托诉讼代理人王贺婧、辛晓霞，被上诉人李克滨委托诉讼代理人孙姗，原审第三人家美公司的法定代表人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈众上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判李克滨承担88万违约金和利息；2.一、二审诉讼费用由李克滨承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。李克滨出于利益需要及客观实际情况，导致合同标的灭失，应对此承担违约责任。李克滨在庭审中偷换概念，将买卖双方对房号的不确定性引申为对房屋格局的不确定性。将买卖双方在履约过程中的改底单风险偷换成双方无法购买房屋的风险。双方合同签订时可能预见到了房号的不准确性（即房产证名称上的不确定性），却不可能预见到对整个房屋格局、平米数、价位、朝向的不确定性，双方签订的任何合同均是单独存在的合同，不存在变更问题。且在签订三方免责条款时，有重要的限定条件“因甲方无过错原因未能得到拆迁安置房屋”，但在庭审中李克滨已经自认向其他购买一居室、二居室的购房人支付了20万元违约金的事实，即已经能够证明李克滨在履行合同过程中存在主观错误，愿意承担违约责任。在陈众证实双方在2018年购买房屋的标的没有得到任何优惠，且双方没有对2016年11月26日所签订的合同违约条款达成一致意见的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，李克滨理应向陈众支付违约金。综上所述，请求法院撤销一审判决，依法改判李克滨承担违约责任，并承担一、二审诉讼费用。李克滨辩称，同意一审判决，不同意陈众的上诉请求和事实理由。502号房屋合同已经于1401号和1903号两份房屋合同签订时解除，502号房屋没有履行的事宜已经协商解除完毕。陈众所述502号房屋没有成交的理由不属实，陈众依据已经解除的合同主张权利违反了诚信原则，应当予以驳回。家美公司辩称，502号房屋是一居室，1203号房屋是两居室，后来协商变成两套新的三居。陈众向一审法院起诉请求：要求李克滨支付违约金88万及利息（自2018年1月22日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年11月26日，陈众（买受人、乙方）、李克滨（出卖人、甲方）、家美公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将502号房屋出售给乙方。在签订本合同之时，上述房屋还没有过户到甲方名下，甲方将上述房屋出售给乙方，但双方决定采用改底单的方式进行交易，不采用通常的房产过户到甲方、再由甲方过户到乙方名下的方式。双方商定成交价格440万元。由丙方收齐购房定金20万元，然后由丙方转给甲方指定的收款账户。甲方给乙方出具同等金额收款证明。若因甲方无过错的原因，甲方未能得到上述拆迁安置的房屋，定金由甲方直接如数退还给乙方。此时不算甲方违约，三方免责。乙方接到丙方提交身份证原件及相关材料进行购房审核时，乙方须向乙丙双方共开资金托管账户转入购房尾款420万。若乙方隐瞒真实购房情况，乙方及其配偶享受过或正在申请保障性住房，导致无法申请上述房屋的，则属于乙方违约；乙方应向甲方双倍返还定金，并承担合同总价20%的违约金及赔偿损失；若因甲、乙原因导致此交易无法进行，除适用定金罚则外，违约方应向守约方支付合同总价20%的违约金及赔偿损失。签订上述《房屋买卖合同》前，陈众于2016年11月11日支付李克滨20万。另查，2017年7月21日，陈众（买受人）、李克滨（出卖人）、居间人家美公司签订《协议书》，约定李克滨将1203号房屋出售给陈众，成交价格690万。2017年7月21日支付定金10万，2017年7月25日前支付340万。买受人领到《购房确认单》原件当日，支付340万。若因政府原因不能将上述房屋安置给出卖人，三方免责互不追究对方责任，出卖人3日内如数退还买受人已付全部款项，居间人退还买受人服务费。双方约定最终办理时间不超过2018年3月31日。2017年7月21日当日，陈众支付李克滨10万。2017年7月24日，陈众支付李克滨340万。2017年7月28日，陈众支付李克滨60万。2017年10月24日，陈众支付李克滨55万。2017年11月2日陈众支付李克滨45万。2018年1月23日，陈众支付李克滨100万。截至2018年1月23日，陈众共支付李克滨630万元（包括2016年11月11日的20万元）。涉及502号房屋及1203号房屋来源，陈众、李克滨均认可系李克滨的拆迁安置房屋。李克滨提交2016年7月18日李克滨与北京天恒正宇投资发展有限公司签订的《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及安置房清单，该安置清单中包括502号房屋和1203号房屋。李克滨表示后来被安置房屋发生变化，由16套变为11套，502号房屋和1203号房屋不再系其安置房，故陈众与李克滨在2018年9月29日重新签订了房屋买卖合同，陈众向李克滨购买的房屋由502号房屋和1203号房屋变更为1401号房屋和1903号房屋。李克滨提交了2018年1月3日李克滨与北京天恒正宇投资发展有限公司签订的《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及安置房清单。双方均认可李克滨并未实际取得502号房屋和1203号房屋。家美公司对上述证据真实性均认可。再查1，2018年9月29日，双方就1401号房屋和1903号房屋签订了房屋买卖合同，陈众支付给李克滨的上述630万元分别抵作1401号房屋和1903号房屋房款。双方亦认可2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除。再查2，陈众此后未再购买1401号房屋，上述其已支付的630万元全部作为1903号房屋房款。2018年12月21日，佐永真（李克滨亲属）与陈众就1903号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，约定成交价格900万元，出卖人收款账号即李克滨账号，付款方式2018年9月29日前已累计支付购房款630万（该630万即上述陈众支付给李克滨的630万元）……2019年4月7日，陈众（买受人）、李克滨（出卖人）、居间人家美公司三方签订的《北京市房屋买卖合同》第十九条第四款明确约定双方同意2018年9月29日出卖人和买受人签订的1903号房屋和1401号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》作废。陈众补偿李克滨2个月利息8万元，出卖人不再追偿1903号房屋和1401号房屋买受人任何违约问题。庭审中，陈众表示2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》之所以解除，是因为李克滨人头不够、只能换房，要求李克滨按照该《房屋买卖合同》约定承担违约责任。李克滨表示502号房屋之所以没有了，是政府收回了，《房屋买卖合同》中约定若因甲方无过错的原因，甲方未能得到上述拆迁安置的房屋，此时不算甲方违约，三方免责。一审法院认为，双方2016年11月26日《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签约时明知合同所涉502号房屋系李克滨被拆迁安置房屋，李克滨尚未取得该房屋产权，且该房屋是否能够最终取得具有不确定性。合同中明确约定若因李克滨无过错的原因，李克滨未能得到上述拆迁安置的房屋，三方免责。此后据家美公司所述情况，因多数购房人户口未能迁入，李克滨并未实际获得502号房屋。2018年9月29日陈众与李克滨又就李克滨重新可获得安置的房屋签订了新的房屋买卖合同，而且将502号房屋的房款也转为新购房屋房款，双方也认可涉案《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除。现陈众主张按照李克滨有过错、李克滨违约应依据《房屋买卖合同》承担违约责任，缺乏事实和法律依据，故对陈众诉求，法院不予支持。判决：驳回陈众的全部诉讼请求。一审案件受理费6300元，由陈众负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，陈众与李克滨于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，现双方均认可涉案《房屋买卖合同》已于2018年9月28日解除。本案的争议焦点为：李克滨应否对涉案《房屋买卖合同》的解除承担违约责任。根据本案查明的事实可知，陈众与李克滨在签约时明知合同所涉502号房屋李克滨尚未取得房屋产权，系拆迁安置房屋，该房屋能否最终取得具有不确定性。合同中明确约定若因李克滨无过错的原因未能得到上述拆迁安置的房屋，三方免责。此后据家美公司所述，因多数购房人户口未能迁入，李克滨并未实际获得502号房屋。2018年9月29日陈众与李克滨又就李克滨可获得安置的房屋签订了新的房屋买卖合同，并将502号房屋的房款转为新购房屋房款。二审中，陈众虽主张因李克滨主观原因未选择502号房屋存在过错，但涉案16套安置房屋最终确定为11套，是因拆迁政策所致，并不能归责于李克滨，故本院对陈众该项上诉主张，不予采纳。基于合同相对性，李克滨与案外人履行合同是否已承担违约责任，并不能构成本案中认定李克滨存有过错的事由，故陈众以李克滨向其他购房人给付20万元违约金的事实，以证明李克滨存有主观过错，缺乏依据，本院不予采信。综上，陈众以李克滨对涉案《房屋买卖合同》的解除存在过错为由，主张李克滨依据上述合同承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院对陈众诉求不予支持，并无不当。综上所述，陈众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由陈众负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年三月二十七日法官助理 卢圆圆书 记 员 陈 猛