四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19875号 上诉人（原审原告）：陈秋，女，汉族，1986年8月23日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈军，男，汉族，1962年8月11日出生，住四川省成都市青羊区，系陈秋之父。 上诉人（原审被告）：蒲华丞，男，汉族，1984年1月17日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：尹小君，北京市惠诚（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：唐洋，北京市惠诚（成都）事务所律师。 上诉人（原审被告）：汤丽，女，汉族，1985年5月5日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：尹小君，北京市惠诚（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：唐洋，北京市惠诚（成都）事务所律师。 上诉人陈秋因与上诉人蒲华丞、汤丽房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川01民终8014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈秋上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判蒲华丞、汤丽共同向陈秋赔偿房屋差价损失1335000元。2.一、二审诉讼费用由蒲华丞、汤丽承担。主要事实与理由：一、一审法院根据《合同法》第一百一十九条的规定，把解除合同当做陈秋应当采取的唯一“适当”措施，并据此把2017年7月10日作为案涉房屋价值的评估时间节点不当。在该时间节点上，陈秋无法履行签定替代房屋合同的减损义务。1.根据陈秋起诉时间至一审法院判决购房合同解除时间，房屋市场价格大涨，案涉房屋差价不断增加，若以一审认定的起诉时间作为评估鉴定时间计算损失，则违反《合同法》第113条规定。根据《合同法》第107条，若陈秋要签定替代合同另行购房减损，必须要得到蒲华丞、汤丽的协助配合，但其在2017年12月才将案涉房屋的60万首付房款退还给陈秋，故鉴定时间应为2017年12月30日。2.一审法院认为溢价部分的损失应与陈秋履行的合同义务以及蒲华丞、汤丽获取的合同利益相适应，进而以案涉房屋溢价损失的70%作为对陈秋的损失赔偿，存在事实认定错误，法律适用错误。二、一审判决混淆了《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定中"损失赔偿的数额"与"违约造成的损失〃两个法律概念，本案中违约造成的损失是案涉房屋2017年7月10日的评估价与案涉房屋合同成交价之差，赔偿的损失是依法对违约造成的损失调整后对守约方进行赔偿的损失，本案中定金为8万元，两者相加低于因违约造成的损失98.55万元，故一审法院认定蒲华丞、汤丽向陈秋赔偿损失的金额中应扣除已处罚的定金8万元，于法无据。 蒲华丞、汤丽辩称，1.本案买卖合同最终未能履行的根本原因是陈秋未按照约定完成案涉房屋备案更名所致，因此，蒲华丞、汤丽有权依法解除双方的买卖合同，蒲华丞、汤丽不存在违法行为，不应当赔偿损失。2.即使法院认为蒲华丞、汤丽存在违约行为，赔偿损失的时间节点也应该为2016年12月27日。3.本案是合同之债，不是夫妻共同债务所承担的债务，汤丽不应当承担本案的法律责任。 蒲华丞、汤丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈秋的一审全部诉讼请求。主要事实和理由：一审判决书认定事实错误，适用法律错误，最终错误的判决蒲华丞、汤丽承担不应承担的责任。蒲华丞、汤丽并无违约行为，其次，一审对陈秋的损失的认定不当，且汤丽在本案中不应当承担责任。 陈秋辩称，本案系蒲华丞、汤丽一房二卖导致的违约，且在合同签订过程中，汤丽自始至终参与了合同的签订，包括合同履行，都是汤丽与蒲华丞共同进行的，理应共同赔偿损失，且一审认定的损失不是过高而是过低。 陈秋向一审法院提起诉讼请求：1.判决解除陈秋与蒲华丞签订的《成都市存量房房屋买卖合同》；2.判决蒲华丞、汤丽共同向陈秋返还双倍定金160000元并赔偿房屋差价损失1335000元、中介费损失10000元，以上共计1505000元。 一审法院认定事实：2013年9月4日蒲华丞与成都世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）签订《商品房买卖合同》，约定世茂公司将位于成都市成华区房屋出卖给蒲华丞，房屋建筑面积93.86平方米，房屋价款为1131931元。蒲华丞以向招商银行成都光华支行贷款的方式支付案涉房屋购房款。交房时间约定为2015年6月30日。房屋交付之日起540日内办理房屋所有权属转移登记。2013年10月10日，世茂公司协助将案涉房屋备案登记在蒲华丞个人名下，房价为1132244元。2014年10月10日，位于成都市成华区车位备案在蒲华丞个人名下，成交价为168000元。 2016年7月3日，陈秋（乙方）与蒲华丞（甲方）以及居间方三方签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定的主要内容为：蒲华丞将案涉房屋及车位出卖给陈秋，车位及房屋总价款为1315000元。约定签订合同当日支付定金80000元。首期购房款1235000元陈秋应予过户递件受理成功之日向蒲华丞支付。双方应于2016年8月30日之前备齐该房屋产权交易所需资料到房屋登记机关办理所有权转移登记手续。如因房管局或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。居间服务费为各自10000元。该合同手写标注“服务费已收取”字样。合同第14条违约责任约定，甲方未按本合同约定期限交付房屋（包括房屋交接及权利转移），应当按乙方已付房款的万分之五每日支付逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙双方任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。甲乙双方怠于履行本合同项下其他义务超过7个工作日的，视为违约，守约方有权要求违约方支付房屋价款的10%作为违约金。 一审庭审中，陈秋陈述1315000元的房价款中，与蒲华丞口头约定房屋价款为1130000元，车位的价款为185000元。蒲华丞陈述，双方签约时并未单独约定房屋和车位的交易价，整体约定房屋及车位的交易价为1315000元。 合同签订当日，陈秋支付购房定金80000元，蒲华丞亦向陈秋交付案涉房屋钥匙，后陈秋向指定的共管账户存入资金600000元。 2016年12月27日，汤丽向陈秋发出短信要求解除蒲华丞与陈秋签订的前述《成都市存量房屋买卖合同》，并且同意双倍返还定金160000元和退还共管资金600000元，明确表示不再出卖案涉房屋。但陈秋及其父亲陈军不同意解除合同并要求继续履行。蒲华丞在原一审案件审理的庭审中明确表示2016年12月27日汤丽所发短消息的目的就是不想出卖案涉房屋。 2017年5月31日，蒲华丞取得案涉房屋不动产权证书。蒲华丞、汤丽和案外人覃亮签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出卖给覃亮，出售价款为1700000元。现案涉房屋已于2017年6月10日转移登记在覃亮的儿子覃超个人名下。现蒲华丞、汤丽认可已足额收到出卖案涉房屋的合同价款1700000元。 2017年11月22日，蒲华丞、汤丽将共管账户中的60万元返还给陈秋。 一审审理中，经陈秋申请，一审法院依法委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋2017年7月10日时点的市场价值进行评估，评估结论为：案涉房屋房地产价值总价为2132500元。陈秋对评估的时间节点提出异议，认为评估房屋价值的时间节点应以2017年12月30日为准。 蒲华丞和汤丽于2012年9月24日登记结婚，现夫妻关系存续。 一审法院认为，陈秋与蒲华丞签订《成都市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。各方当事人应当按照合同约定行使自己的权利和履行相应的义务。陈秋与蒲华丞一致同意解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》，对此一审法院依法进行确认。 根据本案查明的基本事实，合同约定的支付购房款的时间为双方办理房屋所有权转移登记的时间，根据蒲华丞与开发商世茂公司约定的办理分户产权的约定，案涉房屋办理分户产权的时间为合同签订后540个工作日，案涉房屋不动产实际登记的时间为2017年5月31日，因此，案涉合同约定的“2016年8月30日之前备齐该房屋产权交易所需资料到房屋登记机关办理所有权转移登记手续”的内容实际无法履行，陈秋支付购房款的条件亦不具备，故蒲华丞和汤丽主张陈秋逾期支付购房款属违约行为的事实与客观实际不符，陈秋并不存在违约行为，蒲华丞和汤丽主张陈秋违约在先的抗辩理由缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。 一审庭审中，蒲华丞和汤丽确认汤丽在2016年12月27日向陈秋所发短信的目的意在不打算出卖案涉房屋，同时在《成都市存量房屋买卖合同》尚未合法解除的情形下，蒲华丞和汤丽将案涉房屋出售给案外人覃亮，收取全部购房款，并将案涉房屋交付给覃亮，协助覃亮办理了房屋的所有权转移登记。上述事实足以说明，蒲华丞违反诚信原则，没有继续履行案涉合同的意思表示，且事后将案涉房屋再次出售他人的行为已构成根本性违约，依法应承担违约责任。蒲华丞和汤丽主张不具有违约行为，有权决定不再向陈秋出售案涉房屋，不应向陈秋返还定金8万元的抗辩理由依法不能成立。陈秋请求蒲华丞双倍返还定金的诉讼请求，事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。 据上分析，蒲华丞将案涉房屋出售给案外人的行为构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中陈秋因合同不能履行造成的损失即为可得利益损失，该损失应为房屋溢价损失。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，结合本案中，陈秋向蒲华丞支付了8万元定金和60万元的预付款，占总价的51.7%，合同约定的付款义务尚未完全履行，蒲华丞并未完全获取合同利益，加之蒲华丞、汤丽的违约行为已按定金法则进行了处罚，溢价部分的损失应与陈秋履行的合同义务以及蒲华丞、汤丽获取的合同利益相适应，故对陈秋可得利益损失，一审法院结合上述法律原则，将损失酌定为溢价部分的70%。 关于溢价损失应如何确定的问题，陈秋在得知蒲华丞、汤丽将案涉房屋出售给案外人后已于2017年7月10日向一审法院提起诉讼，陈秋在起诉时已知晓案涉房屋已无法实际交付，其诉讼请求亦主张了解除合同，因此陈秋在知悉蒲华丞根本性违约行为后，就应当采取适当措施防止损失扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，陈秋因怠于行使合同解除权利导致后续损失扩大的部分不应当由蒲华丞承担。故关于房屋价值的损失评估，一审法院将陈秋提起诉讼的时间2017年7月10日作为房屋价值的评估时点符合公平原则和相关法律规定。陈秋因蒲华丞违约遭受的损失应参照评估报告所确定的房屋价值来认定。该评估报告的鉴定程序合法，鉴定所采纳的事实依据充分，本院依法予以采信。溢价部分的70%应作为陈秋的可得利益损失，由蒲华丞承担赔偿责任。因案涉合同约定房屋总价含车位，合同并未区分房屋和车位的价款，考虑到案涉合同载明的成交价和蒲华丞在开发商处购买房屋和车位的价值相当，故案涉合同约定的成交总价1315000元中，一审法院将车位的价款确定为168000元。陈秋在提出价值评估申请时并未申请对车位的价值进行评估，故陈秋主张的溢价损失仅限于房屋的损失部分，参考评估报告确定的房屋总价，溢价部分损失为985500元。蒲华丞应赔偿因违约给陈秋造成的损失，金额为689850元。 依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，本案中，因一审法院已依据定金法则对违约方进行了处罚，处罚的定金尚不足以弥补陈秋因对方违约造成的部分，蒲华丞应继续赔偿损失，但赔偿的损失金额不能超过违约造成的损失的总额。故蒲华丞向陈秋赔偿损失的金额中应扣除已处罚的定金8万元。 关于中介费损失问题。虽然在陈秋和蒲华丞签订的房屋买卖合同中并没有约定房屋不能成交情况下，中介费应如何承担的问题。但是本案系蒲华丞违约行为导致案涉合同无法实际履行，故蒲华丞应当承担违约责任。由于案涉合同载明中介费已付清，故应认定陈秋已在签订案涉合同当日支付了中介费，故该部分损失应由蒲华丞承担。 关于汤丽承担责任的问题。案涉合同虽为蒲华丞与陈秋签订，在合同签订后汤丽与陈秋就合同履行问题积极进行磋商，汤丽亦知晓整个交易过程和蒲华丞收取定金和购房款的事实，同时，蒲华丞在未与陈秋解除案涉合同的情况下，与汤丽一起将案涉房屋再次出售给案外人覃亮，并共同与覃亮签订了房屋买卖合同，上述事实足以说明汤丽对蒲华丞对外出售房屋并无异议。故蒲华丞不构成单方处分夫妻共同财产的行为，介于夫妻关系存续期间夫妻之间家事代理的特殊性，故应认定蒲华丞、汤丽共同出售案涉房屋，蒲华丞与陈秋签订的案涉合同对汤丽亦具有约束力。案涉合同因蒲华丞、汤丽将房屋出售给案外人覃亮，并办理所有权转移登记，而无法继续履行，致使陈秋的合同目的无法实现的根本性违约行为而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案因合同解除而产生的双倍返还定金以及赔偿损失的责任，应由蒲华丞和汤丽共同承担。 综上所述，陈秋请求解除合同及赔偿损失的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈秋和蒲华丞签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、蒲华丞、汤丽于判决生效之日起十日内双倍返还陈秋定金160000元；三、蒲华丞、汤丽于判决生效之日起十日内赔偿陈秋损失609850元；四、蒲华丞、汤丽于判决生效之日起十日内赔偿陈秋中介费损失10000元；五、驳回陈秋的其他诉讼请求。案件受理费8318元，诉讼保全费4185元，鉴定费20000元，由陈秋承担4185元，蒲华丞、汤丽承担28318元。 二审中，陈秋提交以下证据：1.陈秋、李静宁身份证复印件及结婚证复印件。拟证明：陈秋、李静宁系夫妻关系。2.李静宁招商银行贷款还款记录电子档复印件（5份）。拟证明：陈秋在2017年7月初获悉蒲华丞、汤丽一房二卖根本违约后，将已准备好的履行合同购房款余额的银行贷款陆续还给银行，说明陈秋完全具备了实际履行合同的能力。 蒲华丞、汤丽质证认为，对证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，即使陈秋有履约能力，也不能证明其不存在违约行为。 本院经审理认为，本院对上述证据的真实性、合法性予以认可。但陈秋与案外人的关系及是否具备实际履行合同的能力与在陈秋主张解除案涉合同及合同解除后违约责任的请求并与无关联性，本院依法不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈秋与蒲华丞签订《成都市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合陈秋与蒲华丞、汤丽的上诉或答辩意见，本案争议焦点为：1.蒲华丞、汤丽是否构成违约并应共同承担的问题；2案涉合同解除后的损害赔偿范围问题。对此，本院评述如下： 关于第一个争议焦点。首先，蒲华丞、汤丽在与陈秋订立《成都市存量房屋买卖合同》后，又将案涉房屋另行出卖并转移登记给案外人，已构成根本性违约，应当承担违约责任。关于蒲华丞、汤丽主张因案涉房屋在交易是并未取得房产证，而陈秋在双方订立合同时承诺会为案涉房屋的初始登记提供相应协助以尽快取得产权证，但因陈秋未能实现承诺，未能按照合同约定即在“2016年8月30日之前备齐该房屋产权交易所需资料到房屋登记机关办理所有权转移登记手续”，故陈秋应当承担违约责任的意见，本院认为，案涉合同中并无陈秋应当为案涉房屋的初始登记提供协助的约定，且蒲华丞、汤丽也未提交有效证据证明，双方就陈秋提供协助的内容另行达成新的协议，虽双方在微信聊天中就过户问题进行过商讨，但并不能以此明确陈秋应对案涉房屋的初始登记负有合同义务，结合蒲华丞、汤丽在将房屋转售案外人之时已自行取得房屋所有权证书也无需陈秋提供协助，故对蒲华丞、汤丽的该意见，本院不予支持，其次，案涉合同虽系蒲华丞与陈秋订立，一审法院根据汤丽参与案涉合同订立履行的情况及夫妻关系存续期间夫妻之间家事代理的特殊性，认定蒲华丞与陈秋订立的《成都市存量房屋买卖合同》效力应当及于汤丽，并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。本院认为，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，即该损失包括可得利益损失；而对于房屋价差损失，则属于守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即解除时的违约损害损失范围须视履行情况而定。陈秋向蒲华丞、汤丽主张解除合同并要求赔偿损失的请求权，是基于陈秋知道或应当知道案涉合同已经实际无法履行，因此，陈秋向法院提起诉讼之日，即作为陈秋明确知晓合同无法履行的时间点，以此时间点作为固定损失的时间节点更具合理性，且陈秋在得知蒲华丞、汤丽将案涉房屋出售给案外人后已于2017年7月10日向一审法院提起诉讼，在起诉时已知晓案涉房屋已无法实际交付，其诉讼请求亦主张了解除合同，因此陈秋在知悉蒲华丞根本性违约行为后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定就应当采取适当措施防止损失扩大，一审法院将陈秋提起诉讼的时间2017年7月10日作为房屋价值的评估时点符合公平原则和相关法律规定，对于陈秋、蒲华丞、汤丽在二审中均以评估时点不当提出重新鉴定的申请缺乏依据，本院不予同意。同时应结合定金考虑损害赔偿的总额。依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故陈秋可同时主张定金及违约损害赔偿，但赔偿总额限于因蒲华丞、汤丽违约造成的损失。故一审法院关于蒲华丞、汤丽双倍返还定金的诉讼请求并因违约行为赔偿给陈秋造成的房屋溢价损失范围的认定并无不当，本院依法予以支持。 本院认为，综上所述，陈秋的上诉请求不能成立，蒲华丞、汤丽的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19370元，由陈秋负担11052元，由蒲华丞、汤丽负担8318元。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年三月五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林