山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1990号上诉人（原审被告）：国投华信（山东）科技产业有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区舜华路2000号舜泰广场9号楼北楼603-2室。法定代表人：温晓伟，经理。委托诉讼代理人：张传利，山东地维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南舜华园投资管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘媛，经理。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。上诉人国投华信（山东）科技产业有限公司（以下简称国投华信公司）因与被上诉人济南舜华园投资管理有限公司（以下简称舜华园公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初4994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法审理了本案。本案现已审理终结。国投华信公司上诉请求，1、国投华信公司不应支付房屋租金32967元；2、国投华信公司承担违约金额最多5万元；3、国投华信公司应承担舜华园公司的律师代理费1万元；4、一、二审诉讼费均摊。事实与理由：1、国投华信公司于2019年7月22日搬家离开了舜华园公司承租的房屋，国投华信公司将腾空的房屋交还给舜华园公司，虽然当时舜华园公司不接受该承租房屋，但国投华信公司于2019年7月22日，离开该房屋，这是事实。随后，国投华信公司于当月将承租房屋钥匙以邮寄方式寄给了舜华园公司且舜华园公司已签收该钥匙，至此，双方租赁关系提前终止，一审法院再判令国投华信公司支付离开后的37天房租32967元，属认定事实错误，请二审法院予以纠正。2、舜华园公司的房屋租赁合同是制式合同，违约金是其单方意思表示且约定的违约金畸高，虽然一审法院调减了舜华园公司主张的违约金数额，但国投华信公司认为仍然过高。如果国投华信公司违约成立的话，最多承担违约金5万元。3、舜华园公司诉讼请求的数额，未能得到一审法院的全部支持，其聘请的律师费用应当自担一部分，国投华信公司应承担该费用1万元较为公平。舜华园公司答辩称，一、国投华信公司未与舜华园公司协商，擅自退租，违约事实清楚。国投华信公司在未告知舜华园公司的情况下，于2019年8月份私自搬离承租房屋，并于8月20日邮寄房屋钥匙，也充分证明了国投华信公司违约擅自退租的事实。鉴于国投华信公司根本违约导致合同无法履行，舜华园公司于2019年8月29日通知国投华信公司解除租赁合同，国投华信公司应当支付合同解除前的租金。二、双方签订的租赁合同，是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，真实合法有效。双方在协商过程中，均对合同进行了审核修改，其中关于擅自退租承担违约责任条款是由国投华信公司添加补充，国投华信公司主张涉案合同为格式合同，没有事实与法律依据。三、双方在合同中明确约定了守约方为实现债权所支出的律师费由违约方承担，国投华信公司违约事实清楚，一审中，舜华园公司为实现债权，实际支付律师费21000元，且该笔费用符合合理收费标准，依约应由国投华信公司承担。同时，国投华信公司为拖延承担责任时间，刻意对一审判决提起上诉，为应诉二审，舜华园公司再次支付律师费21000元，该笔费用舜华园公司将另案向国投华信公司主张。四、国投华信公司若想中途退租，完全可以和舜华园公司进行协商，不该采取一些不诚信的手段悄悄退租，舜华园公司对国投华信公司这种毫无诚信行为非常不能理解，且国投华信公司的这种行为也给舜华园公司造成了极大损害。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，国投华信公司上诉请求没有任何事实与法律依据，应当驳回其上诉。舜华园公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认舜华园公司与国投华信公司就高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801C区房产签订的房屋租赁合同于2019年8月29日解除；2.请求判令国投华信公司向舜华园公司支付所拖欠的房屋租金共计32967元，并赔偿利息损失（以32967元为基数，自2019年7月22日起按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3.请求判令国投华信公司向舜华园公司支付违约金293271.6元；4.请求法院判令国投华信公司以891元／天的标准向舜华园公司支付自2019年8月29日起至租赁房屋实际交付之日止的房屋占用费；5.判令舜华园公司为实现债权所支付的律师费21000元由国投华信公司承担；6.本案诉讼费等费用由国投华信公司承担。一审法院认定，2018年7月11日，舜华园公司（出租人/甲方）与国投华信公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋坐落于济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼2801C区；该房屋现有装修及设施、设备情况详见附件二《租赁区域装修及办公设施、设备统一一览表》，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；二、房屋租赁用途为办公；三、租赁期限自2018年7月11日至2021年7月10日，共计36个月，甲方应于2021年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方在双方协商的腾房期限内并在不影响甲方出租的前提下如期交还；四、租金及押金：起始租金为每天825元，租金在合同生效之日起每满365天，在前一个365天的价格基础上按8%递增。上述租金价格均不含增值税金额，除上述租金外，乙方须另行支付开具发票发生的所有增值税税金。支付方式：乙方每6个月支付一次房租及增值税税金。乙方应于本期届满15日前并在收到甲方付款通知后3个工作日内向甲方交付下一期租金及增值税税金，甲方应在收到房屋租金及增值税税金后5个工作日内向乙方开具增值税发票；五、其他相关费用的承担方式：租赁期内的物业管理费、电费、车位使用费及相关费用由乙方承担；租赁期间，该物业所占土地所发生的一切费用由甲方自行负担。甲方保证除按照上述约定由乙方应承担的费用外，不再要求乙方因任何原因承担和（或）支付任何关于承租房屋的其他费用。六、租赁押金为200000元，不计利息，合同期满或不可抗力原因而终止合同后，乙方按时并完好的交还所租房屋及缴清所有款项及费用，并已注销乙方在该租赁房屋内注册的企业信息后5日内，甲方应将租赁押金或租赁押金余额（如有）退还乙方；逾期则应按逾期时间比照银行同期贷款利率给付利息；七、违约责任：逾期30日未缴纳按约定应由乙方交纳的房屋租金、增值税税金及有关费用的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方除应足额支付所拖欠的各项费用外，还应当承担甲方为实现债权而支付的全部费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、担保费用、律师费、差旅费及其他应付费用；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同约定期限总租金的30%的额度向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，舜华园公司将房屋交付国投华信公司使用，国投华信公司分两次共向舜华园公司支付第一年租金315000元、押金50000元。2019年7月12日，国投华信公司向舜华园公司支付2019年7月12日至7月21日的租金8910元。2019年8月20日，国投华信公司自行搬离房屋后将钥匙及门禁邮寄给了舜华园公司。2019年8月29日，舜华园公司向国投华信公司邮寄解除租赁合同通知书，敦促国投华信公司支付所欠房屋租金、违约金，告知其自即日起解除双方签订的房屋租赁合同。诉讼中，舜华园公司同意将国投华信公司支付的押金50000元折抵租金及违约金。为本案诉讼，舜华园公司委托北京市惠诚（济南）律师事务所律师代为诉讼，为此支出律师代理费21000元。一审法院认为，舜华园公司与国投华信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。双方约定的租赁期间为自2018年7月11日起至2021年7月10日止，但国投华信公司在未取得舜华园公司同意及双方协商解除合同的情况下即自行退租，其已构成根本违约。舜华园公司于2019年8月29日向国投华信公司发送解除合同通知，解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同法法定解除的法律规定，一审法院予以确认。国投华信公司辩称双方合同于2019年7月底协商解除，未提交有效证据予以证实，且舜华园公司不予认可，故一审法院不予采信。关于国投华信公司欠付房租时间，双方已按合同约定履行合同项下第一年租赁期间的权利义务，第二年租赁期间中，国投华信公司于2019年7月12日支付以每天891元的标准计算的10天租金合计8910元，结合合同解除时间，舜华园公司主张国投华信公司应支付自2019年7月23日至2019年8月29日的租金合计32967元（891元/天*37天=32967元），一审法院予以支持。关于国投华信公司应付违约金的数额，舜华园公司主张依据《房屋租赁合同》第十三条第8款的约定，国投华信公司应按合同约定期限总租金30%的额度向舜华园公司支付违约金293271.6元（977572.2元*30%=293271.6元）。国投华信公司抗辩该租赁合同是制式合同，合同中第十三条第8款的约定并非双方协商拟定且显失公平，约定不明，过分高于其损失，应予调整。一审法院认为，国投华信公司未经舜华园公司同意擅自中途退租，已构成违约，应当支付违约金。但双方约定的违约金过高，舜华园公司提交的视频录像仅拍摄了楼道部分，不足以证实涉案房屋一直空置的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的违约金调整衡量原则,一审法院经综合考量双方的合同履行情况、国投华信公司过错程度以及舜华园公司预期利益及举证等综合因素,按照4个月租金计算，酌定国投华信公司应支付舜华园公司违约金100000元。关于舜华园公司主张国投华信公司应支付其房屋占用费的诉讼请求，因国投华信公司已在合同解除前搬离该房屋，舜华园公司亦未举证证明国投华信公司自2019年8月29日之后还占用该房屋，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于舜华园公司主张国投华信公司承担其为实现债权所支付的律师费21000元的诉讼请求，符合双方《房屋租赁合同》第十条第3款的约定,一审法院予以支持。押金50000元，因国投华信公司已支付，且舜华园公司同意在本案中抵充租金及违约金，故一审法院在本案中一并处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认济南舜华园投资管理有限公司与国投华信（山东）科技产业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；二、国投华信（山东）科技产业有限公司支付济南舜华园投资管理有限公司房屋租金32967元；三、国投华信公司支付济南舜华园投资管理有限公司违约金100000元；四、国投华信（山东）科技产业有限公司支付济南舜华园投资管理有限公司律师代理费21000元；五、上述第二至第四项给付款项在扣除国投华信（山东）科技产业有限公司已支付的50000元押金后，由国投华信（山东）科技产业有限公司于判决生效之日起十日内向济南舜华园投资管理有限公司支付；六、驳回济南舜华园投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6509元，减半收取计3254.5元，由国投华信（山东）科技产业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年7月11日，舜华园公司与国投华信公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应依协议约定履行相应的权利义务。合同签订后，舜华园公司将诉争房屋交付于国投华信公司，国投华信公司将租金交付至2019年7月21日。2019年8月20日，国投华信公司在未与舜华园公司协商的情况下，即自行搬离诉争房屋并将钥匙及门禁邮寄给舜华园公司，以其行为表明不再履行合同。在此情形下，舜华园公司行使法定的合同解除权，于2019年8月29日向国投华信公司邮寄了解除租赁合同通知书，国投华信公司已收悉，故，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除。国投华信公司认为应以其自行搬离房屋的时间作为合同解除的时间及租金支付截止期限的主张，本院不予支持。一审法院判决国投华信公司依约支付2019年7月23日至2019年8月29日的租金于法有据，本院予以支持。国投华信公司关于不支付上述期间租金的主张，本院不予支持。国投华信公司单方搬离房屋的行为构成违约，应承担因此而给舜华园公司造成的损失，一审法院根据国投华信公司的过错程度及舜华园公司预期利益等综合因素,按照4个月租金酌定100000元违约金公平合理，本院予以支持。国投华信公司关于仅承担5万元违约金的主张，本院不予支持。关于舜华园公司主张的律师代理费的问题，舜华园公司为了实现债权实际支出了21000元的律师代理费，此谓国投华信公司的违约行为而给舜华园公司造成的损失，一审法院支持舜华园公司的上述费用并无不当。综上所述，国投华信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元，由上诉人国投华信（山东）科技产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年三月二十六日书记员  侯新新