湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终26号上诉人（原审被告）怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师。委托诉讼代理人杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）吴传福，男，汉族，1989年7月20日出生，住所地：湖南省中方县。被上诉人（原审原告）张迪，女，汉族，1991年7月15日出生，住所地：河南省。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人吴传福、张迪商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，维持第二项；2、改判驳回吴传福、张迪的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任。吴传福、张迪向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失31773元（逾期445天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失30652元（以444832元为基数，自2018年6月10日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月22日，原告吴传福、张迪与被告怀化湘中房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告四中新苑第5幢26层2606号房，总购房款444832元；合同约定被告于2016年7月18日交房，在房屋达到交付使用条件时，以书面形式通知原告交房。《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定，双方亦无补充协议对此进行补充约定。合同签订后原告付清了全部购房款。2018年3月10日，原告完成了房屋的交付。2019年5月13日交纳契税、房屋维修基金。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2016年7月18日之前交房，但原告交清购房款后，被告未能依约交房，原告自行于2018年3月10日收房，被告本应以原告已交购房款444832元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2016年7月18日至2018年3月10日期间共计592日逾期交房的损失26332.16元（44.48×592）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间的为2016年7月20日至2018年3月10日（590天）期间的损失部分，即26243.2元（44.48×590），故本院对原告要求支付逾期交房的诉讼请求部分损失予以支持。关于原告逾期要求被告支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证损失，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。2019年5月13日交纳契税、房屋维修基金，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求不予支持。因案涉房屋已符合办理房屋产权证的条件，被告仅有协助原告办理房屋不动产权证义务，现原告要求被告办证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下一、被告怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告吴传福、张迪逾期房屋的损失26243.2元；二、驳回原告吴传福、张迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，减半收取680.5元，由原告吴传福、张迪负担300元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司380.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人未按合同约定的条件和期限向被上诉人交付房屋，而是超过了约定时间才予交房。上诉人认为延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，但本案中，双方当事人房屋交付时间在前，被上诉人交纳契税、房屋维修基金在后，契税、房屋维修基金的缴纳显然不影响房屋的交付；双方约定的交房时间在前，而上诉人取得《竣工验收备案表》的时间在双方约定的交房时间之后，即符合交房的时间即已超过了合同约定的交房时间，上诉人亦无充分有效的证据证明房屋已符合交付条件而被上诉人拒绝、拖延收房之事实，上诉人逾期交房明显构成违约，应当承担违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付相应的在诉讼时效范围内的逾期交房违约金并无不当。湘中房地产公司所提延迟交房系业主自身拒收、拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任的上诉主张不能成立。综上所述，湘中房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年三月十九日书记员  戴蚁玲