云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终196号上诉人（原审原告）：林坤荣，女，1966年11月21日生，汉族，文山大富皇装饰有限公司经理，住云南省文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：何之香，维权法律服务所法律服务工作者（实习）。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：施朝有，男，1963年5月23日生，彝族，个体工商户，住云南省建水县。被上诉人（原审被告）：段勤花，女，1973年11月13日生，汉族，农民，住云南省建水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈国先，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：红河州交通房地产开发经营有限公司，住所地：蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，职务：总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，红河州交通房地产开发经营有限公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昆，红河州交通房地产开发经营有限公司副经理。代理权限为特别授权代理。原审第三人：林坤汉，男，1973年11月24日生，汉族，文山鑫达房地产开发有限公司董事长，住云南省文山市。原审第三人：江松，男，1988年6月3日生，汉族，农民，住文山州马关县。原审第三人：红河州明泰房地产开发有限公司，住所地：个旧市金湖西路353号3楼。法定代表人：许燕，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈德本，男，汉族，1965年1月20日生，住宣威市。代理权限为一般授权代理。原审第三人：个旧市建筑安装有限责任公司，住所地：个旧市和平路33号。法定代表人：李俊，职务：经理。委托诉讼代理人：罗弘，个旧市建筑安装有限责任公司职工。代理权限为特别授权代理。上诉人林坤荣因与被上诉人施朝有、段勤花、红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称红交地产），原审第三人林坤汉、江松、红河州明泰房地产开发有限公司（以下简称明泰公司）、个旧市建筑安装有限责任公司（以下简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2019）云2501民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林坤荣上诉请求：1、撤销云南省个旧市人民法院（2019）云2501民初205号民事判决；2、改判由被上诉人红交地产将双方于2015年12月30日签订的《商品房销售合同》报送房地产管理机关予以备案并立即将该合同约定的位于个旧市建设路173号红运锦绣小区4幢18层1805号房屋交付给上诉人；3、判决被上诉人根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定支付逾期交付房屋的违约金73701.53元（暂时计算至2018年12月31日止）。事实与理由：1.签订以物抵债协议前红交地产将该项目以6682万元的价格转让给施朝有、段勤花；施、段二人已向红交地产支付4000万元的转让款；在双方签订协议时红交地产尚未接收整个楼盘，红交地产仅向施朝有、段勤花收取转让费，具体组织施工、楼盘销售等等所有的实际操作者和控制者均为施、段二人，该项目的盈利和亏损均由施、段二人享受和承担。因此，签订上述协议时施朝有、段勤花系涉案房屋的实际所有人，有权处分所涉房屋。2.段勤花、施朝有已按《商品房购销合同》约定的购房款向上诉人收取，虽然上诉人未将款项交付给红交地产，但符合当时的交易方式，且上诉人已按段、施二人的指示在红交地产出具印章的情况下，交纳了公共维修基金，可证实上诉人已经履行了商品房购销合同所约定的支付房款义务。3.2014年4月23日明泰公司与红交地产签订《个旧红运锦绣项目合作协议书》，将涉案房产开发项目以6682万元转让给明泰公司，而段勤花、施朝有系明泰公司的实际投资人，该合作协议实际由段、施二人履行，合作协议签订后，段、施二人还将销售合同中约定的部分房款返还上诉人，故该合作协议书系由段、施二人实际履行。2015年12月30日上诉人与段、施二人签订以物抵债协议，系因段、施二人未按时归还之前向上诉人的借款；经结算，段、施二人尚欠上诉人、林坤汉、江松借款1000万元，故段、施二人用其实际投资、所有、建成的红运锦绣项目商品房按当时的市场价格进行了折抵，随即上诉人与红交地产签订《商品房购销合同》。虽然《商品房购销合同》约定购房款应存入红交地产的对公账户，但段、施二人作为涉案商品房的实际销售者和处理者，不存在抵扣借款外还应向红交地产支付购房款的情形。至于段、施二人是否将购房款转入红交地产账户系段、施二人与红交地产之间的关系，与本案涉及的法律关系无关。4.段、施二人在向上诉人借款之前带着上诉人到红运锦绣工地上查看，上诉人基于此才将款借给段、施二人。之后段、施二人在该项目上投资、经营、管理及销售商品房，上诉人相信其所借款项确实被段、施二人用于涉案房产开发，在相信被上诉人段、施二人有权处分涉案房屋的情况下才签订以物抵债协议、《商品房购销合同》，故段、施二人与上诉人签订协议书的行为应视为表见代理。5.2016年4月10日《个旧红运锦锈项目合作补充协议书》约定了段、施二人应将之前处分房屋的收益用于抵扣工程款，故以物抵债协议、《商品房购销合同》未对红交地产带来任何损失，且红交地产兼并该项目后，应承继之前段、施二人的债权债务，因此上诉人与被上诉人段勤花、施朝有签订的以物抵债协议和上诉人与被上诉人红交地产签订的《商品房购销合同》，均应对被上诉人红交地产产生法律约束力。综上，请求二审支持其上诉请求。施朝有、段勤花辩称，1.一审不采信以物抵债协议的证明目的正确。其向上诉人借款虽系事实，后因资金困难，上诉人逼债，在无奈之下与上诉人签订以物抵债协议，协议签订后，红交地产不知道协议的情况，双方也没有向红交地产要求过追认协议的效力。根据合同相对性，协议只对施朝有、段勤花与上诉人之间发生法律效力，且协议中所涉及房产的实际所有人是红交地产，因此双方之间的以物抵债协议对红交地产不具有任何法律效力。2.一审不采信《商品房购销合同》的证明目的正确。《商品房购销合同》系上诉人与红交地产所签，仅在合同当事人间发生法律效力，且合同中未约定涉案房款可以由第三人收取。现上诉人仅以以物抵债协议主张已履行了支付购房款的义务，红交地产不予认可的情况下，红交地产有权拒绝备案及交付房屋。3.以物抵债协议和《商品房购销合同》涉及两个法律关系，分别为民间借贷关系和商品房买卖关系，一审释明后上诉人仍坚持按商品房销售合同纠纷起诉，因合同系不同主体之间签订，仅对各自合同的相对人具有约束力，相对人间应按照各自合同中的内容行使权利，且施朝有、段勤花不是涉案商品房的所有权人，无权将房屋抵偿给上诉人，故一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。4、双方借款合同中的1050万元实际系按之前双方借贷金额中计算出的高额利息，其在签订《借款合同》时未收到1050万元的借款本金。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。红交地产辩称，1.施朝有、段勤花与上诉人之间的民间借贷与本案审理的商品房买卖属不同的法律关系，不应在本案中一并处理。2.施朝有、段勤花不是涉案商品房的所有权人，对涉案商品房无权处置，双方之间的以物抵债行为事前未经红交地产授权，事后未被追认，以物抵债关系不能成立。3.《商品房购销合同》虽约定签订合同时一次性付清购房款，合同签订30日内交由其向房产登记管理机关备案、交房等内容，但上诉人至今未依约支付购房款，双方没有实际履行商品房购销合同。综上，上诉人要求备案、交房、支付违约金的诉讼请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人林坤汉、江松述称，上诉人所述属实，同意其上诉意见。原审第三人明泰公司述称，段勤花、施朝有借用明泰公司资质与红交地产合作开发涉案房产项目，不清楚段、施二人与红交地产之间如何开发运作等具体情况，也不清楚段、施二人与上诉人之间的借贷情况及以房抵债等行为。原审第三人建安公司述称，其只是红运锦绣项目的施工单位，不是该项目商品房的所有人；段、施二人与上诉人之间发生借款及以物抵债之事其不知情，与其无关。林坤荣向一审法院起诉请求：1.依法判令被告红交地产立即将与其于2015年12月30日签订的《商品房销售合同》报送房地产管理机关备案，并向其交付坐落于个旧市建设路173号红运锦绣小区4幢18层1805号房屋；2.由被告支付其逾期交房的违约金73701.53元；3.由被告施朝有、段勤花与被告红交地产承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告林坤荣与第三人林坤汉系姐弟关系，两人与被告施朝有、段勤花和第三人江松系朋友关系。被告施朝有、段勤花系夫妻关系。2014年5月8日，原告林坤荣、案外人姚丽英与被告施朝有、段勤花签订《借款合同》，约定被告施朝有、段勤花向原告林坤荣、案外人姚丽英借款1050万元，借款期限为三个月即2014年5月8日至2014年8月8日，其中原告林坤荣名下的出借款项为1000万元。前述林坤荣出借的1000万元中，实际包含了原告林坤荣的款项3453150元、第三人林坤汉的款项3555825元、第三人江松的款项3000000元。因被告施朝有、段勤花未能还清借款，于2015年12月30日与原告林坤荣签订《以物抵债协议书》，载明出借的1000万元款项中，原告林坤荣的出借款为3453150元，被告施朝有、段勤花承诺用个旧市建设路173号红运锦绣小区4幢1805号、1903号、1904号、1905号、2004号、2005号、2006号、2102号、2103号、2104号、2105号、2203号、2204号、2205号共计14套房屋抵债。同日，原告林坤荣与被告红交地产就上述房号的房屋分别签订《商品房购销合同》14份，合同对双方权利义务进行了约定，其中第四条约定房屋单价为每平方米2500元；第五条约定买方于签订合同时一次性付清全部房款，其他相关税费及代收费用于交房前一次付清；第七条约定卖方于2017年3月30日前交付经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房。上述签订了购销合同的房屋均未实际交付。大约在2016年10月26日之后，被告红交地产收回了林坤荣持有的7份《商品房购销合同》，将相应房屋重新销售，所得款项以工程款的形式拨付给第三人建安公司。原告林坤荣自认收到被告施朝有、段勤花偿还的已销售房屋的部分购房款，现就持有的7份《商品房购销合同》分别向法院提起诉讼。另查明，被告红交地产系红运锦绣项目的建设单位，于2008年1月30日取得项目建设用地规划许可证，于2008年10月10日取得项目建设工程规划许可证，于2015年11月4日取得项目土地使用权证，先后于2015年7月17日、2016年5月24日取得相对应楼盘的商品房预售许可证。第三人建安公司系红运锦绣项目的施工单位，于2015年9月取得项目建设工程施工许可证。一审法院认为：1.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，“起诉必须要有具体的诉讼请求和事实、理由”。本案中，原告林坤荣所主张的事实涉及两个民事法律关系，一是商品房购销合同关系，合同相对人是原告林坤荣及被告红交地产；二是民间借贷关系，合同相对人是原告林坤荣及被告施朝有、段勤花。经法院依法释明后，原告林坤荣明确其起诉的是商品房销售合同纠纷，主要诉讼请求是要求被告红交地产交付房屋并办理合同备案，故本案的请求权基础是商品房销售合同关系。2.依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中，原告林坤荣与被告红交地产均认可《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。根据合同约定，买房应先支付购房款，卖方再交付房屋。被告红交地产作为涉案房屋的建设单位，是商品房销售合同的相对人，原告林坤荣向被告红交地产支付购房款系先履行合同义务。原告林坤荣现并未提交证据证明已向被告红交地产履行了付款义务，在此情况下，其主张被告红交地产交付房屋并承担逾期交房的违约责任没有法律依据。原告林坤荣虽提出已向被告施朝有、段勤花支付购房款，但因被告施朝有、段勤花并非商品房购销合同的相对人，原告林坤荣即使向被告施朝有、段勤花足额付款亦不符合商品房购销合同的约定。3.依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告林坤荣未能提交证据证明被告施朝有、段勤花系涉案房屋的建设单位或者权利人；被告红交地产虽然与案外人明泰公司合作开发红运锦绣项目，但现有证据只能证明被告施朝系明泰公司的委托代理人。因被告施朝有、段勤花对涉案房屋没有占有、使用、处分的权利，故二人无权以个人名义处分被告红交地产建设项目的资产，原告林坤荣与被告施朝有、段勤花签订的《以物抵债协议书》系无权处分合同，在被告红交地产未对该协议进行追认的情况下，《以物抵债协议书》对被告红交地产不发生法律效力。综上所述，对原告林坤荣的诉讼请求，不予支持，由原告林坤荣自行承担举证不能的法律后果。对被告施朝有、段勤花、红交地产提出驳回原告林坤荣诉讼请求的答辩意见，予以采纳。原告林坤荣与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷纠纷可以通过另案解决。第三人明泰地产经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“驳回原告林坤荣的诉讼请求。案件受理费1643元，由原告林坤荣负担”。二审中，上诉人林坤荣、被上诉人施朝有、段勤花及原审第三人林坤汉、江松、明泰公司、建安公司均未向本院提交新的证据材料。被上诉人红交地产向本院提交以下证据：1、《个旧红运锦绣项目合作协议书》一份，欲证明：2014年4月23日，明泰公司时任法人陈荣庚授权施朝有以明泰公司名义与红交地产签订协议合作开发红运锦绣项目，协议内容未赋予明泰公司或施朝有销售相关房产的权利。2、2016年4月10日红交地产与明泰公司签订的《个旧红运锦绣项目合作补充协议书》附表1-7一份，欲证明：在个旧“红运锦绣”项目工程抵款明细表（表二）中载明的住房53套、商铺8套，共计61套，已包括涉案房屋在内。经质证，上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为上述证据与本案无关，红交地产应按双方签订的《商品房购销合同》履行合同义务；原审第三人林坤汉、江松同意上诉人的质证意见；原审第三人明泰公司对涉及其的相关证据无异议；原审第三人建安公司认为与其无关。本院经审查认为，上诉人对被上诉人提交的上述证据的真实性无异议，予以采信；证据1能够证明红交地产与明泰公司合作开发红运锦绣项目的事实；证据2能够证明《个旧“红运锦绣”项目工程抵款明细表（表二）》中载明的住房53套（备注：3套备案、50套未备案），抵款169011.48元；商铺8套（未备案），抵款253414.40元，涉案房屋包含在上列61套房屋内的事实。二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，2016年4月10日，明泰公司与红交地产签订《个旧红运锦锈项目合作补充协议书》，该协议书第二条第11项关于商品房销售情况②载明：商品房购销合同共计61套，销售金额为4224.2588万元，此款属于明泰公司所欠该项目财务部房款，明泰公司应按合同金额补交该项目财务部，也可将住房、商铺退还该项目销售部，按退回销售部的住房、商铺购销合同金额减所欠财务部房款（见附表二）。附表二载明的房屋已包含涉案房屋。还查明，红交地产分别于2016年6月17日、2016年10月12日、2018年5月10日与红河州棚户区改造投资建设有限公司签订《人民币资金借款合同》，向红河州棚户区改造投资建设有限公司借款合计9600万元，并将红运锦绣4幢1805、1905、2005、2105、2203、2204、2205、2304、2305、2405、2504、2505、2601、2603、2604、2605、201、202、101、102、103、104、105号房屋签订了《商品房购销合同》且进行了备案登记。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人施朝有、段勤花签订的以物抵债协议是否有效；2、上诉人要求被上诉人红交地产履行《商品房销售合同》应否支持。针对以上争议焦点，本院评判如下：关于协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。本案中，红交地产系红运锦绣房产项目的建设方，其取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证，系涉案房产的合法建设单位或房产开发企业，其依法有权处分获批占地范围内地上建筑物、构筑物及其附属设施。被上诉人施朝有作为明泰公司的委托代理人与红交地产合作开发涉案房产项目，但双方签订的《合作协议》及《补充协议》均未赋予明泰公司或施朝有、段勤花处分红运锦绣项目相关房屋的权利，施朝有、段勤花作为项目合作前期的投资人亦无权处分建设用地上的建筑物、构筑物及其附属设施，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，施朝有、段勤花以红交地产的建设项目与上诉人签订以物抵债协议，二人系无权处分，签订协议前其未得到红交地产的相应授权，现红交地产对该协议也不予追认，故以物抵债协议对被上诉人红交地产不发生法律效力。因此，上诉人主张施朝有、段勤花系涉案房产项目的实际所有人，有权处分所涉房产的上诉理由不符合法律规定，其理由不能成立，本院不予采纳。另，上诉人与段、施二人签订以物抵债协议后又与红交地产签订《商品房购销合同》，上诉人明知段、施二人无权处分涉案房产，且段、施二人既不是涉案房产项目的房地产开发企业，也未取得明泰公司或红交地产授权其销售、处置房屋的授权委托书，借款时其向上诉人出示《个旧红运锦绣项目合作协议书》，并带上诉人去工地上查看是为了使上诉人相信其有偿还借款的能力，并非处置、销售房屋的代理行为，因此，上诉人主张段、施二人处置涉案房屋的行为构成表见代理的上诉理由，与本案查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。关于上诉人与红交地产签订的《商品房购销合同》应否履行的问题。本案中，上诉人所主张的事实涉及商品房购销合同和民间借贷两个法律关系，一审诉讼中经法院依法释明后，上诉人仍坚持以商品房销售合同纠纷起诉，要求被上诉人红交地产交付房屋并办理合同备案，故本案的请求权基础是商品房销售合同关系；上诉人系基于以物抵债协议为实现其与施朝有、段勤花的债权，与红交地产签订了《商品房购销合同》，且上诉人并未向红交地产实际支付购房款，其与红交地产签订的《商品房购销合同》并未实际履行，故上诉人主张由红交地产交付房屋、办理房屋备案登记并承担逾期交房的违约责任缺乏法律依据，但在诉讼中，红交地产同意按双方签订的《商品房购销合同》履行，即由上诉人支付相应房款后为其办理相关交房及备案手续，而上诉人明确表示不同意按合同约定交付房款，故上诉人在未完成先履行义务的情况下要求红交地产履行交房及备案义务不符合法律规定。故一审依据查明事实及法律规定判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，且不影响上诉人根据原债权债务另行提起诉讼的权利，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1643元，由上诉人林坤荣负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 王 鹏审判员 宋安娥二〇二〇年三月二十七日法官助理邱晓书记员赵玉婷