河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初6978号原告郑本杰，男，汉族，1982年3月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人：吕德远，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告河南正茂房地产开发有限公司法定代表人：石二参，任总经理。统一社会信用代码：914113005962731130住所地：南阳市孔明路与杜诗路交汇处东北角钓鱼台1号委托代理人：朱基，河南浩星律师事务所，代理权限为特别授权。原告郑本杰诉被告河南正茂房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郑本杰及其委托代理人吕德远、被告河南正茂房地产开发有限公司的委托代理人朱基到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月1日，原告与被告签订了一份《钓鱼台壹号贰期认购协议书》，约定原告购买被告开发的钓鱼台壹号13号楼1单元6楼02户，建筑面积162.47平方米，原告支付按揭首付款163821元，被告给原告出具收据一份，后被告一房多卖，将该房屋另行出售他人。现请求1、依法解除原、被告于2017年3月1日签订的钓鱼台壹号二期认购协议书并判令被告双倍返还原告所交购房款163821元共计327642元。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称。原告所诉涉案602房，是2015年10月份正茂房地产公司用应付款抵给南阳宜新实业有限公司6套房之一，然后南阳宜新实业公司把涉案602房卖给了史志华，史志华于2017年3月卖给了刘保峰，由于刘保峰上了征信黑名单，无法办理按揭，刘保峰指定该房由史志华的名字更名到郑本杰名下，实质上是刘保峰借用郑本杰名字。刘保峰由于卖给了杨平，在涉案房屋交易中郑本杰没有付给正茂公司的房款，也没付给史志华房款，只是刘保峰借用其名字，因此原告诉讼请求没有事实依据，请求法庭予以驳回。原告为支持自己的主张出示证据如下：一、原告身份证证复印件一份，证明原告身份事实。二、认购协议书一份、收款收据一份，微信聊天记录四份，房号表一份，证明被告与原告签订房屋买卖协议并收取原告163821元购房款事实。三、装修许可证及装修图片三张，证明被告已将房屋另出售给他人。四、刘保峰于2017年3月1日转给史志华10万元和王力门业张立新50000元事实，证明刘保峰代原告支付购房款的事实。五、原告转账于2017年3月1日给刘保峰9张转账记录及与刘保峰聊天记录一份，证明原告已将163821元购房款支付给刘保峰的事实。被告对原告所举证据质证如下：1、原告身份证复印件真实性无异议。2、对认购协议和收据异议是收据上写的收款事由是史志华更名，工程款抵，证明原告对涉案的602房没有实际支付购房款，是由史志华名下更名而来，工程款抵证明是正茂房地产公司欠宜新房地产工程款未付，而正茂公司抵给了宜新实业公司，宜新公司又卖给了史志华，说明原告没有支付购房款。3、聊天记录是复印件，真实性有异议，没有出处，与本案没有关系。4、对原告提供的装修许可证和图片是复印件，真实性有异议，没有提供出处不能作为证据使用。5、原告提供的刘保峰对史志华的转款凭证恰恰证明了是刘保峰从史志华手中购得了涉案602房，刘保峰是实际付款人。涉案房屋从史志华名下更名到原告名下，证明是刘保峰借用了原告的名义。原告提供的刘保峰与郑本杰的交易记录是复印件，且对方当事人刘保峰未到庭核实，真实性存疑，且与本案无关。被告为支持自己的主张出示证据如下：一、正茂房地产公司和南阳宜新实业有限公司签订了供门合同，和补充协议。证明正茂公司用六套房屋包括本案所涉房屋抵给了宜新实业公司应付款。二、宜新实业公司2019年5月27日的《证明》一份，证明宜新实业公司将涉案602房出售给了史志华，史志华又将该房出售给刘保峰，由于刘保峰本人在银行征信是黑户，无法办理按揭，所以使用了原告名字，由史志华的名字更名为郑本杰，刘保峰购史志华房子之后又于2017年卖给了杨平。三、刘保峰从史志华手中买房子的时候刘保峰支付给史志华的首付款15万元。四、刘保峰将涉案房屋卖给杨平时，杨平支付给刘保峰的房屋首付款的银行转账凭证，证明刘保峰把房子卖给杨平，杨平给刘保峰转款。原告对被告所举证据质证如下：第一份证据有异议，第二份证据有异议，证明方向有异议真实性有异议，刘保峰并不是第二购房人，郑本杰也不是刘保峰的老表，第三份证据真实性无异议，但是其中2笔10万是转给史志华还有5万是转给张立新的，与原告提供的证据一样。第四组证据证明方向有异议，上面注明是借款，并且刘保峰也没有权利去卖这个房子，合同上签名的是原告。经过当事人的诉、辩及庭审举证、质证,本院依据证据认定规则对原、被告所举证据的真实性予以认定，对其所举证据与本案的关联性及所举证据的证明方向本院在以下评述部分予以评析。经审核证据,并结合双方当事人的陈述和质证意见。本院确认本案事实如下：2015年10月29日，河南正茂房地产开发有限公司（甲方）与南阳宜新实业有限公司（乙方）签订《钓鱼台.壹号B区一期入户防盗门供货合同》，该合同约定，由南阳宜新实业有限公司给河南正茂房地产开发有限公司开发的钓鱼台.壹号B区一期12＃、13＃、18＃、19＃、20＃、21＃入户门的供应，货款合计人民币1826600元。同日双方又签订了《钓鱼台.壹号B区入户防盗门安装合同》，双方约定安装单价为100元/樘，数量626樘，计款6260元。基于上述甲乙双方约定的入户防盗门购销.安装合同，甲、乙双方就付款方式于2015年10月29日、2016年3月11日分别签订了《补充协议》、《关于钓鱼台.壹号一期入户防盗门的补充协议书》，该两份补充协议，均显示了被告抵给南阳宜新实业有限公司的六套认购房产，南阳宜新实业有限公司收取的房价的30%现金，冲抵河南正茂房地产开发有限公司应支付的货款。后，南阳宜新实业有限公司将冲抵自己货款的认购房产【钓鱼台.壹号】项目13号楼1单元6层02户出让给史志华。史志华又于2017年3月1日将该认购房转让给郑本杰，同日到被告河南正茂房地产开发有限公司将该认购房户名变更在郑本杰名下，同时由河南正茂房地产开发有限公司作为出卖人（甲方）与买受人郑本杰（乙方）签订《钓鱼台.壹号二期认购协议书》一份（以下简称《认购协议书》），该协议书显示：“……。一、所购物业情况：【钓鱼台.壹号】项目隶属于河南正茂房地产开发有限公司，位于南阳市孔××路××诗路交汇处东北角。本项目的规划、土地转换、商品房预售等行政许可手续，按照法律法规的相关规定正在办理中。乙方对上述情况做了充分了解之后，自愿购买位于河南省××与××路交汇处东北角【钓鱼台.壹号】项目。1、乙方自愿购买【钓鱼台.壹号】项目13号楼1单元6层02户物业，建筑面积约为126.47㎡,(最终以房产管理部门核准的建筑面积为准，多退少补)。2、销售单价：人民币4300元/㎡，房款总价为：人民币伍拾肆万叁仟捌佰贰拾壹元整（小写：人民币￥543821元整。二、付款方式及房款金额：按揭付款，……。三，具体付款金额及时间：按揭付款：首付房款（即总房款的30%）：人民币壹拾陆万叁仟捌佰贰拾壹元整（小写人民币￥163821元）含房屋定金，须签订《认购协议书》时付清；剩余房款（即总房款的70%）叁拾捌万元整（小写380000元整）乙方须接到甲方通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款按揭手续，并按时供款。四、甲乙双方约定：1、乙方所购的房屋面积最终以房管部门核定的建筑面积为准，并按本《认购协议书》约定的价格据实结算房款，多退少补。2、本《认购协议书》所述购房款向仅指购买房屋价款，不含其他费用。……。3、签订《认购协议书》后，乙方未违约的情况下，甲方不得将房屋另行出售，如违约则返还已缴纳购房款，并赔偿乙方已缴纳购房款3%作为赔偿金。4、乙方须在甲方通知办理《商品房买卖合同》后7日内至【钓鱼台壹号】项目营销中心提交资料，办理并签署《商品房买卖合同》；否则乙方违约，本《认购协议书》自动解除，甲方有权收回该物业另行出售。5、乙方如选择银行按揭方式，不得隐瞒自己信用情况，须于签署《商品房买卖合同》之前，通过银行信用审查。符合贷款条件者，须在接到甲方通知起7日内签署《商品房买卖合同》。乙方提交按揭所需资料须真实有效，且能达到按揭条件要求，如提供资料不符合银行规定条件，未通过银行资质审查或未通过银行足额审批的，乙方必须与甲方通知后7日内一次性补足剩余房款。若因乙方原因无法正常办理按揭贷款，需由乙方将付款方式改为一次性付款或分期付款形式。6、乙方选择银行按揭方式付款，应在接到甲方通知后7日内与银行签署按揭贷款合同，逾期不签署按揭贷款合同者，甲方可将乙方的银行按揭贷款金额，视为逾期付款金额，依此金额为基数，每天收取万分之三的违约金。逾期超过十五天者，视为乙方放弃按揭付款方式，乙方应在7日内一次性付款；拒绝一次性付款者，甲方可随时解除与乙方的合同关系，甲方将收回所有优惠及该套房源并退还已交房款，且乙方须赔偿甲方房款总额3%作为违约金，……。10、本认购协议书壹式四联，自签订之日起生效，均具同等法律效力，在签订《商品房买卖合同》后本协议自动作费，……。2017年3月1日，甲方河南正茂房地产开发有限公司签章；经办人石慧签字。乙方郑本杰签名，复核刘菲签名”。上述协议签订后，同日被告河南正茂房地产开发公司给原告郑本杰出具收款《收据》一份，票号И3074268，该《收据》显示“交款单位郑本杰、13-1-602、126.47。人民币（大写）壹拾陆万叁仟捌佰贰拾壹元整￥163810。收款事由史志华更名（工程款抵）。河南正茂房地产开发有限公司签章。”上述认购房产的认购款在上书协议签订当日14点57分，郑本杰通过手机银行（卡号：62×××34）向案外人刘保峰转款100000元。案外人刘保峰于14点43分，17点16分通过手机银行（卡号：62×××21）代郑本杰分别转给史志华（卡号62×××77）及其所指定的张立新账户（卡号：62×××88）150000元，作为该房产的认购款。后郑本杰又通过上述卡号分别于2017年3月20日、3月27日、4月7日（两笔）、4月10日（两笔）、4月12日、4月24日分八次转款63821元，用于支付案外人刘保峰代垫的房屋认购款。另查明，原告所认购的【钓鱼台.壹号】项目13号楼1单元6层02户房产至本案开庭之日，被告河南正茂房地产开发有限公司仍未取得该房产的预售许可证。该房产的认购协议仍在郑本杰名下，该事实有被告当庭自认为证。综上所述，本院认为，本案争议的焦点一、原、被告签订的《钓鱼台.壹号贰期认购协议书》是原告本人所订或是代案外人刘保峰签订；郑本杰是否支付了认购款。1、依据被告所提交的《钓鱼台.壹号B区一期入户防盗门供货合同》、《补充协议》、《关于钓鱼台.壹号一期入户防盗门的补充协议书》、南阳宜新实业有限公司出具的《证明》和原、被告当庭自认及收款收据的注明“史志华更名”，均能证明涉案认购房产（【钓鱼台.壹号】项目13号楼1单元6层02户）的开发企业系被告河南正茂房地产开发有限公司，河南正茂房地产开发有限公司将该房抵给南阳宜新实业有限公司，抵的目的是将出让的认购价款冲抵其应支付给南阳宜新实业有限公司的货款；该房抵给南阳宜新实业有限公司后，南阳宜新实业有限公司即将该房认购的权利义务转让给史志华，史志华经二次转让更名至郑本杰名下，至此相互转让条件已成就，合同权利义务转让关系成立，因此，无论是谁交付给宜新实业有限公司的认购款，均转化为河南正茂房地产开发有限公司收取的认购款，故被告辩称自己公司未收到郑本杰认购款，本院不支持。2、关于认购协议权利义务的相对人是否是郑本杰，郑本杰是否交付房款。认购协议签订是“郑本杰”，被告给原告所出具的收款收据显示交款单位为“郑本杰”，且该收款收据款注明“史志华更名”；该款项的转款原、被告均提供同一银行转款凭证证实有案外人刘宝峰转在史志华、张立新账户；原告所提供的其与刘宝峰的转款记录及双方所提供的银行账号，上述证据能够相互印证该笔款项系原告郑本杰所交纳，刘宝峰的转款系代郑本杰付款；因此本院确认《认购协议书》约定的权利义务相对人是郑本杰而非刘保峰，被告辩称，该认购房卖给了刘保峰，本院不予采信。3、被告称，由于刘保峰上了征信黑名单，无法办理按揭，刘保峰指定该房由史志华的名字更名到郑本杰名下，实质上是刘保峰借用郑本杰名字，郑本杰没付给史志华房款，称刘保峰又将该认购房卖给了杨平；原、被告双方签订的《认购协议书》约定的权利义务的相对人是原告与被告，认购房的开发业主是被告，而非刘宝峰，因此刘宝峰对该认购房无处分权，被告的该项辩称不符合法律规定，且其提供的《证明》及杨平与刘宝峰银行转款凭证，该两份证据无其他证据相印证其证明方向，因此对其证明方向本院不予彩信，被告的该项主张本院不予支持。争议焦点二，原被告所签订的认购协议是否是商品房买卖合同。该认购房产被告是否存在一房二买，原告以此理由请求解除合同，被告双倍返还原告所交购房款共计327642元应否支持。本院认为，民事法律行为以意思表示为核心要素,判断和解释民事法律行为的性质,必须从当事人的真实意思入手,意思表示是指行为人把发生一定私法上效果的内心意思以一定方式表达于外部的行为,只有当事人的真实意思表示不违反法律强制性规定,才可以发生当事人期望实现的目的；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，原告所诉是以2017年3月1日原告与被告签的《钓鱼台.壹号贰期认购协议书》，以被告一房多卖，请求依法解除原、被告签订的认购协议书并要求被告双倍返还所交购房款总计327642元。对上述主张是否得到支持，首先要确定认购书的性质问题。1、关于认购书的性质。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房销售合同是房地产开发企业将未竣工或已竣工的房屋在取得预售许可证的前提下，向社会销售所有权于买受人,买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房销售合同。本案中双方在认购书中虽约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价,违约责任，但该认购书第一条对所购认购房屋的情况明确约定，本项目的规划、土地转换、商品房预售等行政许可手续，按照法律法规的相关规定正在办理中，乙方对上述情况做了充分了解之后，自愿购买位于河南省××与××路交汇处东北角【钓鱼台.壹号】项目。第四条也明确还需在将来一定期限内另行签署《商品房买卖合同》,以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。且《认购协议书》对认购房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定,上述约定，均说明该认购书还需另行签署《商品房买卖合同》,以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，涉案认购书的性质为商品房预约合同，不能认定为是商品房买卖合同，原告起诉理由不能成立。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案的被告河南正茂房地产开发有限公司所认购给原告郑本杰的房产至今未取得商品房预售许可证,不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件，庭审中被告明确确认该认购房的名字仍登记在郑本杰名下，未转让变更认购，原告主张仅以装修许可证、装修照片为依据，无其他证据予以印证，不能证明认购协议被告签署在其他当事人名下，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定,判决如下：驳回郑本杰的诉讼请求。诉讼费3108元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年三月十三日法官助理李嘉彬书记员赵晓蕾