四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21227号 上诉人（原审被告）：成都悦享金达娱乐有限公司，住所地：成都市金牛区抚琴西路181号群益大厦。 法定代表人：林超，总经理。 委托诉讼代理人：周睿，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市干道建设指挥部，住所地：成都市青羊区金家坝街3号。 法定代表人：郑尚钦，负责人。 委托诉讼代理人：张鹏，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，四川英特信律师事务所律师。 上诉人成都悦享金达娱乐有限公司（以下简称“悦享公司”）因与被上诉人成都市干道建设指挥部（以下简称“干道指挥部”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 悦享公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回干道指挥部的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由干道指挥部负担。事实和理由：1.干道指挥部诉讼请求为确认合同在2018年8月15日解除，并非判令法院解除合同，一审判决起诉状送达之日起解除合同，并判令腾退房屋，超过对方诉讼请求；2.悦享公司在干道指挥部同意下投入100万元对房屋进行了装修，其愿意支付租金，若贸然解除租赁合同将导致悦享公司遭受巨大损失，致使双方利益严重失衡；3.假设租赁合同关系已经解除，履约保证金亦应当扣减，现悦享公司并无任何违约行为，一审判决不予扣减缺乏法律依据；4.干道指挥部违反诚信原则和公平原则，虚假承诺，未及时续签租赁合同，单方解除合同，对悦享公司造成了经济损失，应予以补偿。 干道指挥部辩称，1.一审判决并未超过其诉讼请求，干道指挥部在租赁合同未续签的情况下有合同解除权，即便一审认为相关通知书未送达，但干道指挥部的诉讼请求也有通知解除的意思表示，在当事人要求确认合同已经解除的情况下，法院本身就应当对其是否有解除权进行审查，不能机械的理解确认解除和请求解除；2.悦享公司并未足额缴纳履约保证金，仅支付了1.2万元，合同期届满后，对方既不腾退，也一直拖欠占用费，严重违约，故保证金不应抵扣；3.干道指挥部未同意悦享公司在2017年进行装修，也未允诺租赁期届满后续签合同，故即便对方进行了装修，也不应赔偿。 干道指挥部向一审法院起诉请求：1.确认干道指挥部与悦享公司的房屋租赁合同关系已于2018年8月15日解除；2.判令悦享公司立即将位于成都市金牛区抚琴西路181号群益大厦3FB号（产权登记位置：金牛区抚琴西路181号22栋3楼1号）的房屋（597.9平方米）腾退给干道指挥部，并从2018年8月1日起至实际腾退房屋给干道指挥部之日止，由悦享公司按每日1494.7元的标准向干道指挥部支付房屋占用费；3.本案诉讼费由悦享公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月27日，干道指挥部、悦享公司签订一份《房屋租赁合同》，合同第一条租赁房屋位于成都市金牛区抚琴西路181号群益大厦3FB号，房屋面积597.9平方米；第二条：悦享公司租赁该物业仅用于商业；第三条房屋租赁期限为2年，从2016年7月1日起至2018年6月30日止。第四条租赁房屋初始租金标准为25元/平方米/月。具体租金标准为2016年7月1日至2017年6月30日，14947元/月，2017年7月1日至2018年6月30日，14947元/月。悦享公司从2016年7月1日开始，按照合同约定向干道指挥部支付租金，租金每一个月支付一次，合同签订后当日，悦享公司应付清第一期房屋租金（即从2016年7月1日至2016年7月31日，14947元），以后的租金，按照先缴租金后使用的原则，悦享公司应在前一个支付期到期前一月内将下个支付期的租金通过银行转账支付至干道指挥部指定账户，悦享公司不得以任何理由抵扣其必须向干道指挥部预先支付的租金、履约保证金及其它费用；第五条双方签订合同当日，悦享公司支付履约保证金15000元给干道指挥部。合同期满时，在悦享公司已按本合同规定将该房屋及设施依约完整交还干道指挥部，并缴清应缴纳的租金和其他费用后的15个工作日内，干道指挥部将履约保证金（不计利息）如数归还悦享公司。如悦享公司未能按本合同规定缴清应缴纳费用的，则干道指挥部有权在扣除相应数额后，将履约保证金（不计利息）余额退还悦享公司。因悦享公司原因导致合同终止或解除的，干道指挥部有权没收本履约保证金，不予退还；第六条承租期内，水、电、气、电话、光纤收视费、物业管理费等费用由悦享公司自行承担，干道指挥部及干道指挥部委托管理单位无垫付义务，若悦享公司未按时缴纳上述相关费用所导致的责任由悦享公司承担；第七条本合同生效后，干道指挥部应于悦享公司缴纳的履约保证金和首个支付期租金到账后5个工作日内将房屋交付悦享公司，悦享公司不得无故拒绝接收，干道指挥部按照房屋现状向悦享公司支付，不再做任何改造和装修；第八条租赁期满，双方未达成房屋续租协议，或合同提前终止或解除时，装修（装饰）物、可移动设施设备的权属由悦享公司投资的可移动设施、设备的所有权归悦享公司，由悦享公司搬走，但悦享公司搬移时不得损坏房屋已有装修，否则应负责修复。若悦享公司未按本合同约定期限搬离的，逾期一周不搬迁的，视为悦享公司放弃房屋内财物的所有权，干道指挥部有权在逾期两周后，对房屋内的财物进行处置，因此所产生的费用由悦享公司承担。同时，悦享公司在合同终止或解除后占用房屋期间，应按照本合同约定最近一期日租金的3倍向干道指挥部支付占用期间租金。其他装修（装饰）物的所有权归干道指挥部所有，悦享公司不得拆除、搬走；第十条悦享公司应按合同约定的时间支付租金、履约保证金、物管费，并按时交纳水、电、电话费等费用，自行承担装修改造、日常保养和维护等一切费用；第十一条悦享公司未按本合同规定的时间支付房屋租金或水、电、气、管理费任一情形时视为违约，当悦享公司违约时，逾期在30天以内的，悦享公司除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，悦享公司向干道指挥部支付逾期应付款千分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30天（包括30天）的，干道指挥部有权解除合同并收回房屋。干道指挥部解除合同的，悦享公司除应支付逾期应付款之外，还应按拖欠金额承担每日千分之三的逾期付款违约金，直至悦享公司付清全部租金为止。因悦享公司导致本合同解除的，悦享公司已缴纳的履约保证和租金不予退还，悦享公司自行承担装修损失。悦享公司（或）转租户有下列情形之一的，干道指挥部有权单方面解除合同并收回房屋，悦享公司除应支付租金外，还应按本合同当年租金总额的20%向干道指挥部支付违约金并赔偿干道指挥部损失，悦享公司的装修损失由悦享公司自行承担。同时，干道指挥部可不予退还悦享公司的履约保证金和已缴纳租金；下列情形包含（一）悦享公司未按照本协议约定或干道指挥部同意的装修方案装修的，或者在使用房屋期间不履行维修、维护义务的；（二）悦享公司未按本合同约定和相关管理部门规定，擅自超范围经营的或者擅自改变房屋租赁用途的未经干道指挥部同意；（三）悦享公司擅自将该房屋的全部或部分转让、转租或以其他方式交与他人使用或共同使用该房屋。 2018年7月27日，干道指挥部向悦享公司发送《腾退通知书》，内容载明：双方的租赁合同自本腾退通知书送达之日起解除，并要求悦享公司最迟于2018年11月30日前交还房屋。搬离前及时结清房屋腾退交接之日止的租金占用费、物管费及水电气费。EMS快递单及邮寄记录显示：他人收。 一审另查明：一、本案起诉状副本向悦享公司送达之日为2019年3月6日。 二、一审庭审中，干道指挥部认为悦享公司交付租金至2018年7月31日，悦享公司认为交付至2018年9月30日，双方均未提供租赁期间的转款凭证。但悦享公司提供的“借记卡账户历史明细清单”显示，于2018年7月5日、2018年8月6日均向干道指挥部转账14947元。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行相关的权利义务。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日止，在租赁期限已届满，双方未签订新的租赁合同，应视为不定期的租赁，双方可以随时解除租赁合同。干道指挥部于2018年8月15日发送《合同解除通知书》，但提供的证据不能证明其向悦享公司有效送达了《解除合同通知》或通过其他方式告知解除合同的意思表示，因此应当以本案起诉状副本送达之日即2019年3月6日为合同解除之日。 关于房屋的腾退。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。合同解除后，一审法院对干道指挥部请求悦享公司腾退案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。 关于租金及房屋占用费用。依照合同约定和法律规定，悦享公司对案涉合同解除前其欠付租金仍有支付的义务。支付房屋占用费是作为承租人对其在租赁合同终止后继续占用租赁房屋获取占有利益进行折价补偿的方式，房屋占用费的标准与合同解除前的租金14947元/月标准一致。由于案涉房屋悦享公司至今占用使用尚未腾退。一审庭审中，干道指挥部认为悦享公司交付租金至2018年7月31日，悦享公司认为交付至2018年9月30日，但双方均未提供租赁期间的转款凭证予以证实，但悦享公司提供的“借记卡账户历史明细清单”显示，于2018年7月5日、2018年8月6日均向干道指挥部转账14947元，一审法院认可悦享公司交付租金至2018年8月31日，故悦享公司应支付租金、房屋占用费的金额应从2018年9月1日起按照14947元/月支付至案涉房屋实际腾退之日止。 关于悦享公司主张已支付15000元的履约保证金及装修房屋投入的费用应扣减的问题。根据双方合同约定：因悦享公司原因导致合同终止或解除的，干道指挥部有权没收本履约保证金，不予退还，故悦享公司已支付15000元的履约保证金予以扣除的观点不予采纳。由于合同中并未约定因悦享公司原因导致合同终止或解除的，干道指挥部应退还悦享公司装修房屋投入的费用，故主张应扣减的观点不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、干道指挥部与悦享公司的《房屋租赁合同》关系于2019年3月6日解除；二、悦享公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区抚琴西路181号群益大厦3FB号（产权登记位置：金牛区抚琴西路181号22栋3楼1号）的房屋（597.9平方米）腾退给干道指挥部，并支付房屋租金、房屋占用费（从2018年9月1日起至实际腾退房屋给干道指挥部之日止，支付租金、房屋占用费的金额应从2018年9月1日起按照14947元/月支付至案涉房屋实际腾退之日止）。三、驳回干道指挥部的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6076元，减半收取3038元，由悦享公司承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，干道指挥部与悦享公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方应及时全面履行合同义务。双方租赁期限届满后，即形成不定期租赁合同关系。本案争议焦点为：1、一审判决是否超过当事人诉讼请求；2、悦享公司支付的保证金是否应抵扣；3、悦享公司装修费是否应予扣减。 关于一审判决是否超过诉请。本院认为，干道指挥部的诉讼请求为确认双方合同在2018年8月15日解除，该诉讼请求实质是请求法院对其是否具有解除权及解除权的具体行使时间予以审查。在干道指挥部有合同解除权的情况下，一审判决仅是行使时间做出不同认定，并未超过干道指挥部的诉讼请求，故本院对悦享公司的上诉请求不予支持。 关于保证金是否应予抵扣。本院认为，根据合同约定，因悦享公司原因导致合同终止或解除的，干道指挥部有权没收履约保证金。按照一般理解，该条款应当认为双方约定的是若出现悦享公司违约导致合同解除的，悦享公司的履约保证金不予退还。本案中，双方在租赁合同租期到期后，形成了不定期租赁合同关系，干道指挥部基于该事实，行使对不定期租赁合同的解除权。同时根据一审法院认定的事实，在干道指挥部向悦享公司邮寄《腾退房屋通知书》时，悦享公司并未出现逾期付款情形。因此，本案中合同的解除事由并非悦享公司违约，故不符合合同约定的履约保证金不予退还的情形。因此，本院对悦享公司关于违约保证金应抵扣租金及占用费的主张予以支持。因悦享公司并未提供证据证明其已足额支付了约定的1.5万元保证金，故保证金支付数额应以干道指挥部自认数额1.2万元为准。 关于悦享公司装修费是否应予扣减。因案涉租赁合同租期已经届满，在双方无特别约定的情况下，悦享公司即便装修了房屋，其要求对方补偿装修损失的主张亦不应支持。 综上所述，悦享公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2325号民事判决第一项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2325号民事判决第三项； 三、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2325号民事判决第二项为“成都悦享金达娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区抚琴西路181号群益大厦3FB号（产权登记位置：金牛区抚琴西路181号22栋3楼1号）的房屋（597.9平方米）腾退给成都市干道建设指挥部，并支付房屋租金、房屋占用费（从2018年9月1日起至实际腾退房屋给成都市干道建设指挥部之日止，支付租金、房屋占用费的金额应从2018年9月1日起按照14947元/月支付至案涉房屋实际腾退之日止，并扣减12000元履约保证金）”。 四、驳回成都市干道建设指挥部的其他诉讼请求。 一审案件受理费6076元，减半收取3038元，由成都市干道建设指挥部负担50元，成都悦享金达娱乐有限公司负担2988元，二审案件受理费6076元，由成都市干道建设指挥部负担100元，成都悦享金达娱乐有限公司负担5976元，。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月三十一日 书记员 王小禹