湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1224民初2116号原告:赵惠，女，1989年6月11日生，住溆浦县。被告：怀化市坤源房地产开发有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇团结街58号。法定代表人：曾祥真，系该公司执行董事。诉讼代表人：怀化市坤源房地产开发有限公司管理人。负责人：韩承满，系清算组组长。委托诉讼代理人：陈历万，男，1979年8月14日生，住溆浦县。被告：怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部，住所地：溆浦县低庄镇永安街。统一社会信用代码：91431224079179153E。负责人：刘桂华。委托诉讼代理人：李平生，男，1973年10月12日生，住溆浦县。原告赵惠与被告怀化市坤源房地产开发有限公司（以下简称坤源公司）、怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部（以下简称坤源公司低庄永鑫项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵惠、被告坤源公司委托诉讼代理人陈历万、坤源公司低庄永鑫项目部的负责人刘桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵惠向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告多交的房屋面积1.18平米*6814.13元=8050元，请求更改该房屋土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月7日止；2.2014年9月11日购1栋108号商铺水电上户费1750元；购1栋108号商铺国土局收费1705元，共计3455元；3.商品房买卖合同土地使用年限为2011年11月7日至2061年11月7日，开发商办理年限与合同不符（相差10年）；4.开发商必须开具总房款发票、契税、维修基金发票给我，以上费用共计11505元；5.被告承担本案诉讼费用。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告对多收费用进行票据核算，无票据的全部予以返还。事实和理由：原告与被告公司签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号：湘怀房（合）1303361），约定购买被告开发建设的“永鑫小区”11栋108室，合同约定产权登记面积为58.66平米，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月7日。原告于2014年9月11日向被告交纳包括房款（58.66平米*6814.13元/平米=399717元+26722元）、契税、维修基金、办证费等各项费用。但是被告在办理产权时，将该房屋的产权登记面积更改为57.48平米，土地使用年限更改为2011年11月7日至2051年11月7日至今未向原告做出任何解释，已经构成违约，且严重侵害了原告的合法权利。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。坤源公司辩称：原告诉请与坤源公司无关，坤源公司进入破产重整后涉案项目打包给了永鑫小区项目部，所以与坤源公司没有关联。而且本案收费都是被告项目部在收费、在办理，而且原告的水电、产权证等都办了下来，原告交纳除购房款之外的款项是后来双方在购房合同之外协商的结果，合同成立后可以有补充和变更，在履行过程中也会有经双方合意之后的变化，而永鑫项目部办证也是经国家职能部门审批办的不动产权证，受政策影响办理的结果不是被告项目部故意违背合同。坤源公司与本案无关，不应承担责任。坤源公司低庄永鑫项目部辩称：愿意力所能及地处理，但是由于政策、批量办证、办手续等因素，2019年1月1日起办理的产权证书现在都是40年，再按合同处理做不到，其他票据由于办手续时很多是批量统一办理的，缴费也是多个一起交的，不是一户一户办的，所以不能提供单个的。房屋契税票据是开到单个户的可以给原告，另外原告要求退8050元，这8050元可以退还原告。而且当时购房时水电等收费也是给原告做了解释说明的，收费前和客户也就是本案原告沟通协商好了的，如果原告不愿意当时可以不用交，原告也是自愿交的。我们也只是代办，原告可以自己去办的，并没有强迫交易，在原告自愿交纳各项费用后被告也是为原告积极办理了各项手续。原告购买的是商用性质，产权期限受国家政策限制，项目部也不能对抗国家政策，而且现在办理后也不能改动，合同约定不能违反国家强制性的相关规定，具体执行办理时也应按政策规定办。收费并没有多收多少，我们经过核算后在面积方面确实多收了点，我们也愿意退还8050元。虽然项目部收了钱在办事，但是名义上还是坤源公司，永鑫项目部在法律上不是民事责任主体，坤源公司也应当依法承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据材料，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据，被告坤源公司质证后对证据的真实性、合法性无异议，但认为与坤源公司无关联，被告坤源公司低庄司永鑫项目部质证仅对真实性无异议，本院认为证据真实性双方均无异议，且来源合法，与本案诉争具有关联，本院予以认定。被告坤源公司提交的证据，原告质证后认为是原件的认可，不是原件的不认可，被告坤源公司低庄司永鑫项目部没有异议，本院认为被告坤源公司提交的该四份证据来源合法，客观真实，与本案具有关联，本院予以认定。被告坤源公司低庄司永鑫项目部提交的《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、《湖南省物价局、湖南省财政厅关于规范国土资源系统服务性收费有关问题的通知》及契税、印花税等票据收据，原告和被告坤源公司质证后提出部分异议，本院认为，该组证据材料来源合法、真实客观、与本案相关，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年7月8日，怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部登记成立。2014年1月9日，被告坤源公司经本院裁定和决定进入重整，并依法指定重整管理人。被告坤源公司进入重整程序后，低庄永鑫商业街项目的具体开发工作由被告坤源公司低庄司永鑫项目部独立完成。2014年9月11日，原告赵惠与被告坤源公司低庄司永鑫项目部《商品房买卖合同》（湘怀房（合）N0.1303361），约定原告赵惠向被告坤源公司购买低庄永鑫路商业街11幢108号门面，合同单价为每平方米6814.13元，建筑面积58.66平方米，总金额399717元，该商品房门面售价包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，双方约定按房产局最终测量面积据实结算，多退少补等内容，合同签章处出卖人为被告怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部，买受人为赵惠。合同签订当日原告赵惠交付被告坤源公司低庄司永鑫项目部购房款399717元，同日赵惠一并交纳商铺房产局收费26722元、国土局收费1705元、水电上户费1750元，上述款项支付后由被告坤源公司低庄司永鑫项目部向原告赵惠分别出具收据。2016年4月15日，被告坤源公司低庄司永鑫项目部为办理该房产登记手续交纳印花税、契税合计16188.54元。2019年1月23日，被告坤源公司低庄司永鑫项目部为原告赵惠办理不动产权证书。不动产权证登记该房屋建筑面积为57.48平方米，国有建设用地使用权自2011年11月8日起至2051年11月7日止。另查明，《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》中规定非住宅类不动产登记收费标准为每件550元，依据《湖南省物价局、湖南省财政厅关于规范国土资源系统服务性收费有关问题的通知》规定，溆浦县国土局就涉案土地测绘服务费为每件480元。本院认为：坤源公司低庄永鑫项目部为依法登记成立的分支机构，并非坤源公司内设临时机构，根据《中华人民共和国民法总则》第二款的规定，坤源公司低庄永鑫项目部能独立承担民事责任。被告坤源公司低庄司永鑫项目部与原告赵惠签订《商品房买卖合同》，合同签订后双方应当按照合同约定及时全面履行相关义务。被告坤源公司低庄永鑫项目部取得了交易房屋的总房款。按照不动产权证上登记的房屋面积57.48平方米，被告坤源公司低庄永鑫项目部多收取房款8050元，故多收房款应予退还。被告坤源公司低庄永鑫项目部在总房款之外收取原告赵惠商铺房产局收费26722元、国土局收费1705元、水电上户费1750元。合同双方并未在商品房买卖合同中约定办理产权证方式及费用，但从被告坤源公司低庄永鑫项目部提供的印花税、契税税务票据支出16188.54元，并办理不动产权证书的事实来看，双方存在合同之外的约定。因被告坤源公司低庄永鑫项目部未提交其他应当由原告赵惠本人所支付的且该费用已由被告坤源公司低庄永鑫项目部代为支付或其它必要合理开支的相关依据，依照合同约定，水、电上户的费用已包含在总房款中，故被告坤源公司低庄永鑫项目部应予返还收取的水、电上户费。被告坤源公司低庄永鑫项目部以赵惠“国土局、房产局收费”名义收取的费用，因被告坤源公司低庄永鑫项目部已为赵惠办理不动产产权证支出部分费用，故已支出的有证据支撑的相关费用应予以扣除，其余费用根据举证规则，被告坤源公司低庄永鑫项目部现不能举证其合理发生，依法应予返还，故被告坤源公司低庄永鑫项目部实际应返还原告赵惠费用为21008元（26722元-16188.54元-480元-550元+1705元+1750元+8050元）。至于坤源公司低庄永鑫项目部承担责任后，其可再与设立主体坤源公司清算处理。原告主张合同约定的土地使用权期限与不动产权登记证书的使用权期限不一致，但根据法律规定，不动产权的设立以登记机关登记的为准，且不动产权已经设立，该颁证行为属于行政行为，与本案非属同一法律关系，不动产权利人对行政行为有异议，可另案处理。综上所述，原告赵惠的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部于本判决生效后10日内向赵惠返还代为收取的费用21008元；二、驳回赵惠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由怀化市坤源房地产开发有限公司低庄永鑫小区项目部负担325元，赵惠负担431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 李    平人民陪审员 梁  伯  春人民陪审员 刘  桃  芳二〇二〇年三月二日法官助理顾炳杰代理书记员 顾炳杰(兼)