浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终547号 上诉人（原审原告、案外人）：浙江物产实业发展有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三路498号天苑花园2幢15楼AEF座。 法定代表人：李幸雄。 委托诉讼代理人：廖根昌，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李敏筠，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：方建，男，1981年4月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审第三人（被执行人）：张燕（又名张梦寒），女，1966年12月12日出生，汉族，住新疆省乌鲁木齐市沙依巴克区，现押于杭州市看守所。 委托诉讼代理人：盛农，江苏恒茂律师事务所律师。 上诉人浙江物产实业发展有限公司（以下简称物产公司）与被上诉人方建及原审第三人张燕案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8261号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人物产公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、现上诉人新增证据一份，即租赁房屋的物业公司——浙江省直同人物业管理有限公司天苑花园管理处出具的《情况说明》：证明上诉人自租赁合同签订后即取得了房屋，并自开始承担了租赁房屋的水电、物管费用，构成了实质占有。二、一审法院适用法律错误，其对租赁权的认定是有错误的。租赁合同的成立并不以占有为前提。合同有效成立的五个条件：（1）双方当事人应具有事实法律行为的资格和能力；（2）当事人应是在自愿基础上达成的意思表示一致；（3）合同的标的和内容必须合法；（4）合同双方当事人必须为互为有偿；（5）合同必须符合法律规定的形式。租赁合同只要满足了合同成立要件合同即成立。上诉人与第三人的合同租赁关系在一审中得到确认，租赁关系并不以占有为必要条件，故根据《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，上诉人租赁在抵押权设立之前依法享有租赁权的，不受抵押权影响。关于租赁权与抵押权的先后关系，上诉人已经阐述，形式占有不是必要条件。在本案中，上诉人提供了落款时间为2018年2月28日的《房屋租赁合同》，表明签订租赁合同的时间早于抵押权设立时间。从2018年3月1日开始承担了房屋的水电、物管费，已在实际上占有了涉诉房屋。期间经设计于2018年8月进场装修并于10月进场办公。而杭州市西湖区文三路498号天苑花园2幢15层F的查封是在2019年1月25日，故上诉人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人方建辩称上诉人提供的物业说明不能证明其占有使用了案涉房屋，被上诉人认为租赁合同是伪造的，而且75万元的租金在一年内支付也是不符合常理的。关于租金的支付，上诉人的法定代表人李幸雄与张燕在一审法院执行局做笔录的时候都陈述是现金交付，在本案一审中又说是转账支付，陈述自相矛盾。综上，被上诉人认为上诉人的上诉事实和理由均不能成立，请求法院依法驳回其上诉，维持原判。 原审第三人张燕未发表答辩意见。 物产公司向原审法院起诉请求：1、中止要求物产公司迁出杭州市西湖区文三路498号天苑花园2幢15楼F座房产（以下简称案涉房屋）的执行；2、由方建承担本案的诉讼费。 原审法院认定事实：方建与第三人张燕请求确认人民调解协议效力一案，该院于2018年11月5日作出（2018）浙0106民特1058号民事裁定书，方建据此申请执行。2019年1月25日该院对案涉房屋予以查封，2019年3月5日张贴腾退公告，后物产公司向该院提出执行异议。2019年8月16日，该院作出（2019）浙0106浙异96号执行裁定，驳回物产公司异议。9月，物产公司向该院提起案外人执行异议之诉。 案涉房屋系第三人张燕所有，建筑面积117.32平方米。2018年4月10日，因第三人张燕就本案所涉借款办理抵押登记，抵押权人方建。同时，第三人张燕出具保证书一份，载明：抵押房产现不存在租赁关系。 另查明：2018年2月28日，物产公司（乙方）和第三人张燕（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于杭州市西湖区房屋出租给乙方；租赁期限：自2018年3月1日至2023年2月28日止；租金：每月12500元，年租金15万元，合计75万元；支付方式：现金支付，乙方于2018年12月31日前分次将5年租金全部付清。”2018年7月23日、7月27日，物产公司通过他人分别转账给第三人之女、第三人张燕25万元和30万元，合计55万元。2018年12月25日，第三人张燕出具《收条》一份，载明：“浙江物产实业发展有限公司：根据2018年2月28日双方签署的房屋租赁协议，关于天苑花园2幢15AEF座贵公司应付租金75万元，截止2018年12月25日本人已全部收到。” 2018年10月11日，物产公司交纳了案涉房屋的2018年4月至8月的物业管理费1163.10元，此后也支付了包含案涉房屋在内的物管费、能耗费、水电费等。审理中物产公司自述，其在2018年8月正式开始对案涉房屋进行装修并入住至今。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，虽然物产公司提供了落款时间为2018年2月28日的《房屋租赁合同》，表明签订租赁合同的时间早于抵押权设立的时间（2018年4月10日），但按照物产公司自述其于2018年8月对案涉房屋开始装修，该占有系在抵押权设立之后。同时物产公司自称其在签订租赁合同当日已经交付案涉房屋、领取了房屋钥匙，但并未举证证明，故物产公司主张其在方建和第三人设立抵押权之前已经占有案涉房屋依据并不充分。此外，物产公司提交的物管缴费凭证也不能证实其在抵押权设立之前已经占有案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案方建对案涉房屋的抵押权已经依法于2018年4月10日登记，因物产公司无法证明其在抵押权设立之前依法享有租赁权，故物产公司所提异议不能对抗本院对案涉房屋的执行。综上，第三人张燕未到庭不影响本案的审理，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回物产公司的诉讼请求。案件受理费3990元，由物产公司负担。 二审期间，上诉人物产公司提供情况说明一份，用于证明物产公司已经按期缴纳案涉房屋自2018年3月1日起至2019年7月31日的物业管理费、水费、电费和能耗费用的事实。被上诉人方建提交了不动产查询信息表一份，用于证明案涉房屋在2018年7月10日被法院查封的事实。原审第三人张燕未提交新的证据。 经质证，被上诉人方建对上诉人物产公司提交证据的真实性与合法性没有异议，但是对关联性有异议，其认为该说明不能证明物产公司在抵押权设立之前已经实际租赁并占有案涉房屋的事实。上诉人物产公司对被上诉人方建提供的证据，认为在一审中已经提交且与本案缺乏关联性。 本院认证认为，被上诉人方建对上诉人物产公司所提交证据证据关联性所提的异议成立，对该证据的关联性本院不予确认。对被上诉人方建提交的该份不动产查询信息表真实性、合法性予以确认，且该份信息表能与本院依职权调取的证据相互印证，故对其证据效力予以确认。 在二审期间，本院依职权调取了（2018）浙0106民初4511号民事裁定书以及该案的解除查封、扣押通知书及送达回证一组，上述证据来源于原审法院（2018）浙0106民初4511号案件的卷宗。经双方质证，对上述证据的真实性、合法性均无异议，上诉人物产公司认为与本案无关。对证据的关联性，该组证据与方建提供的信息表相互印证，证明案涉房屋在2018年7月10日曾被人民法院予以查封的事实，故本院对上述证据效力予以确认。 本院二审除对原审查明的事实予以确认外，另查明：案涉房屋曾于2018年7月10日被原审法院依据（2018）浙0106民初4511号民事裁定书予以查封，后原审法院于2018年11月8日解除查封。 本院认为，执行异议之诉源于同一执行标的上负载的多项权利实现时发生冲突，此时需要对相应的权利顺位进行认定。本案系涉租赁权的案外人执行异议之诉，争议焦点系物产公司认为其享有的对案涉房屋的租赁权能否优于已经登记的抵押权而对抗对案涉房屋的执行。结合本案实际，案涉房屋曾在2018年7月10日被人民法院依法予以查封，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产需要同时满足两个条件：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是承租人已占有使用该不动产。鉴于实践中租赁合同时间倒签的情形较为常见，对真实租赁关系的审查较为困难，故作为客观事实的对不动产的占有使用成为案件的争议焦点。本案中，虽然物产公司提供了落款时间为2018年2月28日的《房屋租赁合同》，从时间上看是早于抵押权的设立时间和法院查封的时间，但鉴于物产公司自述其是于2018年8月份开始对案涉房屋进行装修，其所提供的缴纳物业费等费用的凭证时间最早也是在2018年10月份，均系在人民法院最早的查封即2018年7月10日以及抵押权设立的时间2018年4月10日之后。物产公司关于其于签订合同当日即交付房屋、领取钥匙并实际占有房屋的陈述，缺乏有效的证据证明，本院不予认可。同时结合张燕在将案涉房产抵押给方建时出具的保证书明确载明“抵押房产现不存在租赁关系”的情况，原审法院认为物产公司与张燕之间的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，并无不妥。 综上，物产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3990元，由上诉人浙江物产实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  钱晴 审判员  朱梅 审判员  张娃 二〇二〇年三月二十五日 书记员  郑钰