广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初222号 原告：黄毅环，女，1961年4月3日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 第三人：陈俊宇，男，1985年11月11日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 第三人：邱美娟，女，1985年12月15日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街70号。 法定代表人：黄滨。 委托诉讼代理人：刘坚，男，1974年4月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告黄毅环与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、第三人陈俊宇、邱美娟商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭审理了本案。原告黄毅环及其委托诉讼代理人邱文博，被告广建公司的委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼，第三人陈俊宇、邱美娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄毅环向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广建公司之间关于“贺州市桂粤湘人才创业工程项目”14#楼14-3-1301号房的商品房预约合同关系；2.判决被告广建公司返还原告购房款272065元并支付利息（利息计付：以272065元为基数，从2016年4月30日起按照年利率6%计至被告实际付清全部款项之日止），利息暂计至2020年1月1日共59974元；3.原告对被告广建公司处置“贺州市桂粤湘人才创业工程”项目14#楼14-3-1301号房所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：被告广西贺州市广建房地产开发有限公司是依法注册成立的房地产开发公司，“贺州市桂粤湘人才创业工程”项目是由该公司开发的商品房楼盘。2016年4月，恰有置业打算的原告得知了被告开发的前述商品房楼盘信息，在与被告协商一致，并审阅被告的有效商品房预售资质后，原告于2016年4月29日，以第三人邱美娟（原告的前儿媳妇）名义向被告足额缴纳了该项目14#住宅楼14-3-1301号房的部分购房款272065元（被告承诺该房面积为110.07平方米，单价为3048元/平方米，房屋总价为335493元）；被告于同日出具加盖公章的《收据》N0.16346846一张交原告收执，并告知原告等待通知再前来签订正式的《商品房预售合同》。但截至目前，原告都没有接到被告关于签订合同的通知，前往项目售楼部咨询才得知该项目属贺州市房地产遗留问题，原告缴款认购、且已交绝大部分房款的涉案房屋已另售他人，无法再售于原告。原告认为：自己是涉案14-3-1301号房的实际出资购买人，虽系以原告前儿媳妇名义购买，但无论是看房、咨询及出资，都是由原告个人负责落实；并且，关于该房屋的实际权利情况，在第三人2018年5月4日备案《自愿离婚协议书》中已有明确约定，是属于原告个人所有，也有第三人邱美娟2019年12月10日出具的《证明》予以证实。但根据目前被告公司答复的情况，导致无法实现原告购买涉案商品房的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告依法可以请求解除涉案商品房预售合同关系，并要求被告公司退还已收款项和赔偿损失。基于我国法律体现民生本位的立法考虑，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，以（2014)执他字第23、24号《关于购房款能否优先于工程款、抵柙权受偿问题的批复》作了进一步的明晰答复。《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。”第二条规定：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”原告作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位，按照上述《批复》意见，对被告处置“贺州市桂粤湘人才创业工程”项目14#住宅楼14-3-1301号房所得价款，原告应享有优先受偿权。综上所述，为维护原告合法权益，遂诉至法院。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：“贺州市桂粤湘人才创业工程”项目12#、14#住宅楼《商品房预售许可证》，2016年4月29日《收据》（N0.16346846），《金泰花园14栋未签合同业主统计表》，短信聊天记录，2018年5月4日第三人陈俊宇与邱美娟《自愿离婚协议书》，陈俊宇身份证复印件，邱美娟身份证复印件。 被告广建公司辩称，广建公司于2016年4月29日收到邱美娟预约金泰花园14栋3单元1301号房的购房意向金272065元，收据号为：16346846。同意解除合同和返还购房意向金，但双方对购房意向金未约定有利息，因金泰花园项目由市处遗小组实行封闭管理，退款事项应依据处遗小组的方案处理。本案诉讼费由双方协商承担。 被告广建公司为其辩称未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告广建公司对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）系被告广建公司开发建设的房地产项目。2016年4月29日原告以第三人邱美娟（原告的前儿媳）的名义与被告广建公司就购买该公司开发建设的金泰花园14号楼3单元1301号房达成了购买意向并交纳了购房款272065元，约定：房屋面积为110.07㎡，房屋单价为3048元/平方米，总价约335493元，被告广建公司出具收据交原告收执。 2019年7月31日，被告广建公司取得贺州市桂粤湘人才创业工程14#楼的商品房预售许可证。 原告在得知涉案房屋已另售他人导致其购房目的无法实现后，遂诉至本院。 本院认为，虽然涉案房屋以第三人邱美娟的名义向被告交纳购房款项，但在原告提交的第三人陈俊宇和邱美娟的《自愿离婚协议书》及第三人邱美娟出具的《证明》中可以证实，原告是涉案房屋的实际出资购买人。原告与被告虽未签订书面合同，但事实上形成了商品房预约合同关系。该预约合同关系没有违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。 关于合同的解除和款项的返还。本案中，案涉的14#楼已取得商品房预售许可证，双方签订商品房买卖合同的条件已成就，但由于被告的原因导致原告已无法实现其购买涉案房屋的合同目的，原告诉请解除与被告广建公司的商品房预约合同关系，被告广建公司也同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告主张解除与被告之间的商品房预约合同关系的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还购房款及按年利率6%支付资金占用期间的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条、第二条规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权承包人的条件，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。本案中，原告预购的14号楼3单元1301号房建筑面积约110.07㎡，约定房屋单价3048元/㎡，房屋总价约335493元。原告已经支付的272065元购房款虽超过预购商品房价格的50%，但根据原告的陈述，其名下还有其他用于居住的房屋，故原告主张对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告黄毅环与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司之间的商品房预约合同关系； 二、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应返还原告黄毅环购房款272065元并支付利息（利息计付：以272065元为基数，从2016年4月30日起按照年利率6%计至款项返还之日止）； 三、驳回原告黄毅环的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6281元，减半收取3140元（原告已预交），由被告广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  汪敏 二〇二〇年三月三十日 书记员  钟洁