四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0302民初207号 原告（反诉被告）：四平职业大学。 法定代表人：李杰轩，校长。 委托诉讼代理人：王桂玥，吉林公捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四平市铁西区同一首歌音乐广场。 经营者：杨占平，女，1970年7月19日生，汉族，现住四平市铁西区宏泰第一城小区16号楼2单元104室。 委托诉讼代理人：孙彪，男，1970年2月13日，汉族，无职业，现住四平市铁东区北门街勤俭委九组。 原告（反诉被告）四平职业大学诉被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四平职业大学的委托诉讼代理人王桂玥，被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场的委托诉讼代理人孙彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四平职业大学诉称，2014年12月31日，原四平城建职工中等专业学校（以下简称四平城建中专）经吉林省人民政府批示并入原告四平职业大学，为四平职业大学内设机构。四平城建中专撤消后其债权债务由原告四平职业大学承担。四平城建中专曾经于2011年4月12日与案外人范涛签订两份租赁合同，约定将位于四平市北河西路临街教学楼建筑面积2432平方米，以及南侧房屋约100平方米、教学楼一层教室一间、办公室一间出租给案外人范涛，租赁期限为八年，自2011年9月1日起至2019年8月31日止，租金分别为每年25万元、1万元整。被告系实际用房人，其交付租金至2019年8月31日止。原告认为，案涉租赁合同租期已于2019年8月31日届满，被告作为实际用房人，无权占有、使用案涉房屋，应将房屋腾空后返还给原告。2019年10月8日，原告向被告送达通知，限期被告交还房屋，但被告拒绝腾房，继续使用案涉房屋进行经营。原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国物权法》三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”起诉至法院，请求法院判令1、被告立即腾空原告所有的房屋（位于四平市北河西路临街教学楼建筑面积2432平方米，以及南侧房屋约100平方米、教学楼一层教室一间、办公室一间）并返还给原告；2、被告支付房屋占有使用费，参照租赁合同约定的租金标准自2019年9月1日付至实际腾房之日止；3、诉讼费用由被告承担。 被告四平市铁西区同一首歌音乐广场辩称，2018年我们装修的时候和学校打招呼了，装修的时候花了320万元，学校答应我们续签。 反诉原告四平市铁西区同一首歌音乐广场诉称，2011年4月12日，原四平城建中专与被告杨占平签订房屋租赁合同，约定将位于四平市北河西路临街教学楼建筑面积2432平方米，以及南侧房屋约100平方米、教学楼一层教室间、办公室一间出租给原告，租赁期限为八年，自2011年9月1日起至2019年8月31日止，租金分别为25万元、1万元，交付租金至2019年8月31日止。租期届满前，反诉原告要求续签合同，反诉被告口头答应了续租的请求，基于对反诉被告的信任，在口头达成合同后，反诉原告对房屋进行了装修修缮，投入了大量资金。合同租期届满后，被告以各种理由收回房屋，想另作它用，反诉被告的行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，造成大量的装修资金损失，为维护反诉原告的合法权益，起诉至法院，请求法院判令反诉被告继续履行合同，诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告四平职业大学辩称，一、案涉租赁合同已到期，反诉原告要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据。二、根据租赁合同第十六条的约定：“租赁期满后，甲方如继续出租，乙方有优先承租权”。目前，四平职业大学不继续出租了，故反诉原告诉请继续履行合同缺乏前提条件。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年4月12日四平城建中专与范涛签订租赁合同，约定将学校锅炉房南侧房屋（约100平方米）及教学楼一层教室一间、办公室一间租赁给范涛使用，租期八年，租期自2011年9月1日起，年租金1万元，每年9月1日一次性交纳。租赁期满后，四平城建中专如继续出租，范涛有优先承租权。如不再租赁，合同自行结束。同日四平城建中专与范涛、杨占平签订另一份房屋租赁合同，约定将四平城建中专所有的位于四平市北河西路临街教学楼租赁给范涛、杨占平用于经营使用。该楼房共3层、局部4层，建筑面积2432平方米，租赁期限为八年，自2011年9月1日起至2019年8月31日止，租金每年25万元。改造房屋所发生的费用由范涛、杨占平自行承担。租赁期满后，四平城建中专如继续出租，范涛、杨占平有优先承租权。如不再租赁，合同自行结束。 案涉房屋系四平城建中专经批准1989年建设，2014年12月31日经吉林省政府同意四平城建中专并入四平职业大学，资产经过审核后移交四平职业大学，四平城建中专撤消后其债权债务由四平职业大学承担。2019年8月31日上述两份租赁合同租期届满，原告四平职业大学于2019年10月8日向被告四平市铁西区同一首歌音乐广场送达了书面通知，告知被告四平市铁西区同一首歌音乐广场承包合同已经到期，我校将收回房屋，另作它用，请被告停止营业，限期一周内（10月16日）向原告四平职业大学交还房屋。被告四平市铁西区同一首歌音乐广场于2019年10月10日已确认收到该份通知。范涛2011年与杨占平合作经营同一首歌，后2011年8月范涛撤出，由杨占平实际经营至今。租赁期间内租赁费均已实际给付。2019年8月31日租赁期满后房屋由被告同一首歌占用至今，未给付租赁期满后的使用费。以上事实有租赁合同、房屋租赁合同、吉林省人民政府关于同意四平医护卫生学校和四平城建职工中专并入四平职业大学的批复、四平市人民政府专题会议纪要、四平市机构编制委员会办公室关于机构调整的函、审计报告、建设工程许可证、通知及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，四平城建中专与范涛签订的租赁合同、四平城建中专与范涛、杨占平签订的房屋租赁合同均是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。四平城建中专经省政府批准并入四平职业大学，经四平市政府研究决定原四平城建中专的资产移交四平职业大学，债权债务由四平职业大学承担，故四平职业大学作为权利的承受人是本案适格的原告。2011年签订两份租赁合同时范涛与杨占平合伙经营四平市铁西区同一首歌音乐广场，后2011年8月范涛撤出，由杨占平实际经营至今，租赁期间内一直由杨占平给付租赁费，四平城建中专与四平职业大学对此均知情，未提出异议，视为对租赁合同承租方变更的认可，故被告四平市铁西区同一首歌音乐广场是本案适格的被告。两份租赁合同均约定租赁期限为八年，租赁期满后，出租方如继续出租，承租方有优先承租权。如不再租赁，合同自行结束。2019年8月31日租赁期限届满后，出租方已明确表示不再继续出租，且书面通知承租方限期内返还租赁物，被告四平市铁西区同一首歌应当履行返还租赁物的义务，租赁期限届满后，被告一直占用租赁物至今，应返还租赁物并承担违约责任按照原租赁费标准给付占有使用费赔偿原告四平职业大学租赁期满后的损失，故对原告请求被告返还租赁物并给付租赁期满后占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。 被告四平市铁西区同一首歌音乐广场反诉原告四平职业大学称双方在租赁合同期限届满前已经达成口头约定续租，但未能向法庭提供实际证据证明，故对被告反诉要求原告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二、第一百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场于本判决生效之日起七日内将位于四平市北河西路临街建筑面积2432平方米的教学楼，以及南侧约100平方米房屋、教学楼一层教室一间、办公室一间返还原告（反诉被告）四平职业大学。 被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）四平职业大学租赁物的占有使用费，以年租金26万元为标准自2019年9月1日起给付至实际返还租赁物之日止。 三、驳回被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费100元，减半收取50元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，共计100元，由被告（反诉原告）四平市铁西区同一首歌音乐广场负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  王富佳 二〇二〇年三月二十七日 书记员  张 爽