甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终73号上诉人（原审被告，反诉原告）：天水鑫新房地产开发有限公司。住所地甘肃省天水市秦州区人民路280号。法定代表人：赵金元，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世平，甘肃法茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：甘肃荣城房地产开发有限公司。住所地甘肃省天水市麦积区二十里铺开发区。法定代表人：殷小兔，该公司总经理。委托诉讼代理人：马明圆，甘肃纪元律师事务所律师。上诉人天水鑫新房地产开发有限公司（以下简称鑫新公司）因与被上诉人甘肃荣城房地产开发有限公司（以下简称荣城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服甘肃省天水市中级人民法院(2019)甘05民初33号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫新公司委托诉讼代理人李世平、费寅，被上诉人荣城公司委托诉讼代理人马明圆参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫新公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鑫新公司向荣城公司支付420万元；3.改判支持鑫新公司的反诉请求4.驳回荣城公司其他诉讼请求。事实和理由：双方争议的核心是土地转让款中是否包含鑫新公司垫付的土地出让金，鑫新公司认为，1500万元的土地转让款中包含鑫新公司垫付的1080万元土地出让金，一审判决对此认定错误。1.2018年3月25日签订的《协议书》能够认定鑫新公司垫付的1080万元土地出让金包含在1500万元转让价款之中。协议书第3条明确约定：本次转让除以上二项外赵金元净付给闫孟洲壹仟伍佰万元整。关键是“除以上二项外”，鑫新公司此前所垫付的1080万元土地出让金并未在二项内，故1080万元未被排除在1500万元之外。土地出让金的法定缴付义务人是荣城公司，在双方没有明确约定该笔费用由鑫新公司实际承担的情况下，鑫新公司先行垫付，最终仍不改变该笔费用的实际承担主体是荣城公司，应当在转让时予以扣除。2.2018年6月28日签订的《不动产转让合同》能够认定鑫新公司垫付的1080万元土地出让金包含在1500万元转让价款之中。《不动产转让合同》第三条第二款约定：甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议。可见，荣城公司应足额支付土地出让金，权利转让时不应有任何瑕疵。第九条第三款约定：甲方为取得该标的使用权或法定权利所需支付的一切款项、费用、债务、责任，由其自行承担，不因本合同的生效及转让手续的办理而转移。可见，土地出让金作为荣城公司取得使用权需要支付的必要费用应由荣城公司承担。因此，鑫新公司垫付的土地出让金应当从转让款中扣除。3.《不动产转让合同补充合同》能够认定鑫新公司垫付的1080万元土地出让金包含在1500万元转让价款之中。“转让标的在前期办理出让时的土地出让金由乙方缴纳”仅是对涉案土地1080万土地出让金事实上由鑫新公司先行代为缴纳的事实陈述，而非对该笔费用最终由鑫新公司承担的合同约定；“形成转让标的现状所需其他款项、费用等已由甲、乙双方分担，其中甲方承担的部分为/，计/元”属于未明确约定土地出让金由鑫新公司实际承担；“本次转让所列价款系对甲方所实施的工作进行充分肯定及认可，计算甲方投资成本、增值及溢价并由双方协商一致确定。该转让价款的金额系乙扣除乙方对转让标的所作前期投资后计算出的甲方应得净值”说明前期投资已根据《协议书》第1条及第2条的约定进行折抵结算，而后续所谓的净值并未将鑫新公司代为缴付的1080万元土地出让金予以排除在外。4.天水市金土地估价咨询有限公司出具的有关涉案土地之估价报告客观反映了涉案土地在双方实际交易时的市场公允价值，该份报告所确定的1392万元土地价格系双方协商确定1500万元交易总价的直接参考依据，而交易总价在扣除1080万土地出让金后的剩余部分系荣城公司转让涉案土地的合理溢价收益，符合当前土地转让的市场行情和交易常理，荣城公司委托评估的目的就是为了本次转让，且案涉土地转让仅是单纯的土地使用权的转让，而非整体开发项目的转让。5.荣城公司主张75万元损失无合同和法律依据。荣城公司的诉讼请求是继续履行合同，而5%的违约金适用前提是解除合同，荣城公司以此主张损失不能成立。双方并没有关于迟延支付转让款承担违约金的约定，既然没有约定就不应该支持荣城公司的主张。荣城公司辩称，1.《协议书》《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》均明确约定转让款为1500万元，尤其是最后签订的《不动产转让合同补充合同》明确约定转让款为1500万元，且该价款是鑫新公司应当支付的净值。《不动产转让合同补充合同》第一条约定：转让标的在前期办理出让时的土地出让金由乙方缴纳，形成转让标的现状所需其他款项、费用等已由甲、乙双方分担，其中甲方承担的部分为/元，计/元。本次转让所列借款系对甲方所实施的工作进行充分肯定及认可，计算甲方投资成本、增值及溢价并由双方协商一致确定。该转让价款的金额系扣除乙方对转让标的前期所投资后计算出的甲方应得净值。第七条第二项约定：除主合同及补充合同所列权利义务外，甲、乙双方再无其他债权债务关系；乙方支付本次转让全额价款并承担各种税、费后，双方之间再无金钱债权及债务。由此可见，土地出让金由鑫新公司缴纳，1500万元转让款是荣城公司应得的净值，除《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》所列权利义务外，双方再无其他债权债务关系。另外，鑫新公司已于2017年6月12日支付了1080万元土地出让金，《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》的签订时间均在此之后，若1500万元转让款中包含1080万元土地出让金，则《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》约定的转让款就应该是420万元（1500万-1080万）。可见，1500万元的土地转让款中不可能包含鑫新公司垫付的1080万元土地出让金。2.鑫新公司向荣城公司赔偿损失有事实和法律依据。《不动产转让合同》第十条第二项约定：乙方延迟支付转让价款，逾期30个工作日，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同总价款的5%赔偿甲方的经济损失。由此可见，赔偿损失并不以解除合同为前提。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。可见，荣城公司有权利主张继续履行合同，同时主张赔偿损失。荣城公司按照1500万元的5%主张75万元损失符合双方合同约定，即使按照民间借贷利率计算1500万元自2018年9月5日到目前的利息损失也超过75万元。因此，荣城公司主张75万元损失合情合理。荣城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除荣城公司和鑫新公司签订的总价为1500万元的不动产转让合同；2.判令鑫新公司赔偿荣城公司损失75万元；3.判令鑫新公司在解除合同后15日内撤出荣城公司项目所在地；4.判令鑫新公司返还荣城公司所有相关项目材料及资质证书；5.诉讼费用由鑫新公司负担。一审庭审中，荣城公司将第一项诉讼请求变更为判令解除荣城公司和鑫新公司签订的总价为1500万元的不动产转让合同及补充合同。后荣城公司又将其诉讼请求变更为：1.判令鑫新公司履行不动产转让合同及补充合同，由鑫新公司向荣城公司支付1500万元转让款；2.判令鑫新公司赔偿荣城公司损失75万元；3.诉讼费用由鑫新公司负担。鑫新公司反诉请求：1.判令荣城公司继续履行涉案不动产转让合同及补充合同；2.判令荣城公司配合鑫新公司办理案涉土地使用权的变更登记手续。诉讼过程中，因荣城公司变更了诉讼请求，鑫新公司放弃了第一项反诉请求。一审法院认定事实：2017年，荣城公司以出让方式取得了位于清水县××镇交通局旧址、面积为5955.4平方米国有建设用地土地使用权。同年6月29日、7月3日，荣城公司分两次缴纳土地出让金1080万元。同年9月19日，荣城公司办理了编号为甘（2017）清水县不动产权第0000723号不动产证书。2018年9月5日，荣城公司（甲方）与鑫新公司（乙方）签订不动产转让合同，合同约定：（1）荣城公司同意将位于甘肃省清水县××镇交通局旧址的不动产使用权转让给鑫新公司；（2）在合同第三条“甲方权利状况”中约定“甲方承担形成转让标的现状所产生的债权债务以及一切法律责任，甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权债务争议”；（3）在合同第六条“转让价款及支付方式”中约定，本合同的转让总价款1500万元整，鑫新公司应在本合同签署后在生效之日起2个工作日内，一次性足额向天水不动产交易市场交纳全部转让交易价款；（4）在合同第七条“变更登记办理”中约定，合同生效后，荣城公司需将涉及转让标的资料备齐，与鑫新公司共同向转让标的所在地不动产登记管理部门申请办理变更登记手续。双方共同办理完毕变更登记手续5个工作日内，天水不动产交易市场向转让方全额无息支付转让交易价款；（5）在合同第十条“违约责任”中约定，因荣城公司的原因，致使合同不能履行的，视为荣城公司违约，鑫新公司有权要求荣城公司排除障碍或者风险，继续履行合同，也可以要求荣城公司退还转让款并按合同总价款5%支付违约金并解除本合同。在本合同生效后，鑫新公司单方面解除合同的，视为根本违约，荣城公司有权要求鑫新公司继续履行合同，并要求其按合同总价的5%承担违约责任。鑫新公司延迟支付转让价款，逾期30个工作日，荣城公司有权解除本合同，鑫新公司应按合同总价款的5%赔偿荣城公司的经济损失。（6）在合同第十四条“补充与附件”中约定，该合同未尽事宜，双方可达成书面补充条款，与合同具有同等法律效力。涉案不动产转让合同签订后，荣城公司与鑫新公司签订补充合同1份，该补充合同约定：（1）在“前言部分”双方明确，2018年6月28日签订不动产转让合同后，因有部分未尽事宜尚未明确，特达成补充协议；（2）在第一条“转让标的权利状况相关”中约定：转让标的在前期办理出让时的土地出让金由鑫新公司缴纳，形成转让标的现状所需的其他款项、费用等已由双方分担。本次转让所列价款系对荣城公司所实施的工作进行充分肯定认可，计算荣城公司投资成本、增值及溢价并由双方协商一致确定。该转让价款的金额系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值。（3）在第二条“履行期限相关”中约定：鑫新公司应当自合同签订之日起将双方约定的转让款1500万元转给国土局土地交易二级市场（天水不动产交易市场）。（3）在第三条“支付方式”中约定：鑫新公司应当将合同约定的应由鑫新公司承担的各种税费，前期已缴纳完毕的以票据原件交给荣城公司，后期所承担缴纳的由鑫新公司缴纳完毕后将票据交给荣城公司。鑫新公司应当将主合同约定的转让价款以货币方式支付至国土资源局土地交易二级市场（天水不动产交易市场）。（4）在第四条“变更登记相关”中约定：在主合同生效且鑫新公司如约支付转款价款及承担有关税费之日起七个工作日内，荣城公司应当备齐转让标的资料，与鑫新公司共同申请办理变更登记手续。（5）在第六条“违约责任补充”中约定：若鑫新公司逾期90个工作日支付转让价款或承担各种税费的，荣城公司可直接向他人转让该转让标的而必须征得鑫新公司同意。鑫新公司已支付的款项应当在扣除违约金及各种费用后无息退还。2017年6月12日，时任荣城公司法定代表人闫孟洲向鑫新公司法定代表人赵金元出具了一份授权委托书，协议将荣城公司开发的清水县“九洲阳光”房地产开发项目交由鑫新公司完成后续开发、销售事宜，荣城公司退出该项目，并约定该项目前期土地熟化各自垫付拆迁费用，由荣城公司与鑫新公司账户核算后，对荣城公司垫付部分由鑫新公司货币支付。2018年3月25日闫孟洲与赵金元签订协议书一份，约定转让价款在扣除闫孟洲三笔250万元贷款及姬玉秀金水苑整套房子的债务外，由赵金元净付给闫孟洲1500万元整。所有借款凭证等在双方签订正式合同时一次性收回。荣城公司缴纳涉案土地出让金1080万元系鑫新公司代缴。荣城公司就涉案土地使用权取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。鑫新公司系涉案土地上工程的建设单位，取得了建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，该土地上的房屋已开始以鑫新公司名义对外出售。一审法院认为，荣城公司与鑫新公司就涉案土地使用权转让所签订的不动产转让合同、不动产转让合同补充合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方应按约定履行各自权利义务。在荣城公司向鑫新公司交付涉案土地后，鑫新公司应按照合同约定支付相应价款。在本案所涉协议履行过程中，双方因1500万元土地价款中是否应当扣除1080万元的土地出让金产生争议，荣城公司主张1500万元的土地交易价款为扣除各种费用后其应得净值，鑫新公司主张1500万元的土地交易价款应扣除由其垫付的1080万元土地出让金。对此本院认为，双方争议源于对合同条款产生的不同认识及解释。在此情形下，确定合同条款本意应严格依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规则进行，即当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案，一是涉及给付款项数额双方签订了多份协议，在上述协议均是当事人真实意思表示的情况下，后一份协议应视对前一份约定内容的补充、变更。涉案合同中，从协议内容看，补充协议虽未注明时间，但从不动产转让合同晚于授权委托书、协议书，而补充协议晚于不动产转让合同的情况看，补充协议形成时间应在上述协议之后，而补充协议明确约定，1500万元的转让款是系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值。这一事实从闫孟洲与赵金元签订于2018年3月25日的协议书第三条（本次转让除以上两项外赵金元净付给闫孟洲壹仟伍佰万元整）内容中也可得到印证；二是鑫新公司认为，从不动产转让合同第三条第2款约定看，荣城公司应承担形成转让标的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，即土地出让金1080万元本应由其承担，在鑫新公司代付的情况下，该1080万元是包含在1500万元土地出让金之中的。对此本院认为，不动产转让合同第三条第2款处于“甲方权利状况”项下，其全文为：“1.甲方确认本合同所载转让标的是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2.甲方承担形成转让标的现状所产生的债权债务以及一切法律责任，甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权债务争议。”从条款名称及合同整体条款看，该条约定主要针对荣城公司对该土地权利所持的状态和针对合同相对方外的债权债务承担情况，故鑫新公司对合同条款的解释不能成立。退一步讲，即便存在鑫新公司对合同解释的情况，该条款约定已被产生其后的补充协议约定所变更。故鑫新公司主张只支付荣城公司420万元的抗辩主张不能成立。关于违约责任的承担问题，荣城公司要求鑫新公司赔偿75万元损失，其计算依据为不动产转让合同第十条违约责任“乙方”中的第2款，但该约定是针对合同解除后违约责任计算方法约定，故不适用于本案。但从合同实际履行情况看，鑫新公司确实存在延迟支付土地转让款项的情况，客观上给荣城公司造成了资金占用的损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，鑫新公司应承担相应的责任，综合全案情况，损失的计算方法，应当以拖欠数额为基础，按照中国人民银行一年期贷款利息标准计算利息，利息标准为年息4.35%，依照不动产转让合同第六条1款“在本合同生效之日起2个工作日内，乙方一次性足额支付转让交易价款”的约定，从2018年9月8日起，至拖欠转让款支付完毕止，但损失累计金额不超过荣城公司诉请主张的75万元。关于鑫新公司提出的要求荣城公司配合办理涉案土地使用权变更登记手续的反诉请求，根据补充合同第四条约定：在主合同生效且鑫新公司如约支付转让价款及承担有关税费之日起七个工作日内，荣城公司应当备齐转让标的资料与乙方共同申请办理变更登记手续。根据庭审查明的情况，该转让价款尚未支付，税费尚未承担，办理变更手续的条件尚未成就，故鑫新公司主张办理土地使用权变更登记手续的反诉请求不能成立。在鑫新公司转让价款支付完毕且按照合同约定内容承担相应税费后，双方就此问题可协商处理或另案提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：1.由鑫新公司于判决生效起15日内向荣城公司支付土地使用权转让款1500万元及损失赔偿金（损失赔偿金的计算方法为：从2018年9月8日起至拖欠转让款支付完毕止，以实际拖欠数额为基础，按年息4.35%计息，赔偿金累计数额不超过75万元）；2.驳回鑫新公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费116300元，由鑫新公司负担；反诉案件受理费50元，由鑫新公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.1500万元的土地转让款中是否包含鑫新公司垫付的1080万元土地出让金；2.一审判决判令鑫新公司向荣城公司赔偿损失有无事实和法律依据。关于第一个焦点问题。荣城公司主张1500万元的土地交易价款为扣除各种费用后其应得净值，鑫新公司主张1500万元的土地交易价款应扣除由其垫付的1080万元土地出让金，双方争议的核心是对合同条款的不同理解与认识。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，从合同条文来看，双方签订了《协议书》《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》三份合同，三份合同均为有效合同，后一份合同应视对前一份合同的补充和变更，如果存在不一致，应当以最后一份合同为准。《不动产转让合同补充合同》是最后一份合同，虽未注明时间，但肯定晚于不动产转让合同，《不动产转让合同补充合同》明确约定，1500万元的转让款是系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值。这一事实与闫孟洲与赵金元于2018年3月25日签订的《协议书》第三条内容一致。鑫新公司认为从《不动产转让合同》第三条第2款约定可以看荣城公司应承担形成转让标的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，即土地出让金1080万元本应由其承担，在鑫新公司代付的情况下，该1080万元是包含在1500万元土地出让金之中的。《不动产转让合同》第三条第2款处于“甲方权利状况”项下，其全文为：“1.甲方确认本合同所载转让标的是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2.甲方承担形成转让标的现状所产生的债权债务以及一切法律责任，甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权债务争议。”从条款名称及合同整体条款看，该条约定主要针对荣城公司对该土地权利所持的状态和针对合同相对方外的债权债务承担情况，故鑫新公司对合同条款的解释不能成立。况且，如前所述，《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》若不一致，应以《不动产转让合同补充合同》为准。其次，从交易习惯和逻辑关系来看，鑫新公司支付1080万元土地出让金的时间在2017年，均早于双方签订《协议书》《不动产转让合同》《不动产转让合同补充合同》的时间，如果双方真有从1500万元的土地转让款中扣除鑫新公司垫付1080万元土地出让金的真实合意，在后面签订的《不动产转让合同补充合同》等三份合同中不会不对此进行说明，也不会有“1500万元的转让款是系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值”的约定。第三，判断案涉1500万元的土地转让款中是否包含鑫新公司垫付的1080万元土地出让金的依据是双方对此事实的合同约定而非其它，鑫新公司欲以天水市金土地估价咨询有限公司作出的有关涉案土地之估价报告证明其主张，不能成立。故1500万元的土地转让款中不包含鑫新公司垫付的1080万元土地出让金。关于第二个焦点问题。从案涉合同履行的实际情况来看，鑫新公司的确存在延迟支付土地转让款项的情况，客观上给荣城公司造成了资金占用的损失，鑫新公司应当承担相应的责任。一审判决以拖欠数额为基础，按照中国人民银行一年期贷款利息标准计算利息，利息标准为年息4.35%，依照不动产转让合同第六条1款“在本合同生效之日起2个工作日内，乙方一次性足额支付转让交易价款”的约定，从2018年9月8日起，至拖欠转让款支付完毕止，累计金额不超过荣城公司诉请主张的75万元，有事实和法律依据，并无不当。综上所述，鑫新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116300元，由天水鑫新房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 康天翔审判员 李 静审判员 李元博 二〇二〇年三月三十日书记员 赵宝玉