广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21693号原告：郑芳，女，1971年3月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘崇林（系原告丈夫），住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。被告：赵培波，男，1986年9月14日出生，汉族，住四川省宜宾县，被告：中山市丽源装饰工程有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德溪东路13号长信时代豪园59卡，统一社会信用代码91442000MA51GCPT3M。法定代表人：赵培波，经理。原告郑芳与被告赵培波、中山市丽源装饰工程有限公司（以下简称丽源装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑芳的委托诉讼代理人刘崇林、廖信源到庭参加诉讼，被告赵培波、丽源装饰公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑芳向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告搬离案涉商铺；2．被告向原告支付自2019年3月至2019年8月的租金23787元以及自2019年9月起至实际搬离案涉商铺之日止的租金，2019年4月至8月的物业服务费1206.5元、水费228.7元；3．被告向原告支付违约金8760元，以及自欠付租金之日起至付清租金之日止的滞纳金。庭审中，原告明确第二项、第三项诉讼请求金额的计付方式：每月租金4380元、物业管理费241.3元，滞纳金按月租金的5‰为标准计付。事实和理由：2018年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于中山市坦洲镇××时代××59卡出租给被告用于丽源装饰公司办公，租赁期限2018年3月16日至2023年3月15日，其中2018年3月15日至2020年3月15日每月租金4380元，45天装修免费租金后按月计付租金，采用先交租后使用的方式。租赁期间水电费、物业管理费由被告承担。自2019年3月起，被告开始拖欠租金、物业服务费和水费。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告赵培波辩称，1．同意原告的第一项诉讼请求；2．确认尚欠2019年3月租金1887元，2019年3月之后，因被告未使用案涉商铺，不同意支付租金、物业服务费、违约金及滞纳金；3．被告已交的押金8760元可抵扣两个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：1．案涉商铺位于中山市坦洲镇××时代××59卡[商品房预售许可证号：中建房（预）字第××号]，属于刘伟廉所有，建筑面积68.93㎡，每月物业费241.3元（68.93㎡×3.5元/㎡）。刘伟廉出生于2005年4月7日，郑芳为刘伟廉之母。2．2018年3月16日，郑芳（出租方）与赵培波（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定郑芳将其子名下的案涉商铺出租给赵培波用于商业经营，租赁期限为2018年3月16日至2023年3月15日；承租方应于每月1日交付租金，按月计付租金，45天装修期免收租金，其中2018年3月16日至2020年3月15日的租金为4380元，2020年3月16日至2021年3月15日的租金为4600元，2021年3月16日至2022年3月15日租金为4828元，2022年3月16日至2023年3月15日的租金为5069元；签订合同当日，承租方应支付两个月的租金作为押金即8760元；合同履行期间，承租方不得随意转租、分租，如承租方违反约定，出租方有权终止合同，不退还押金；租赁期间的水电费、煤气费、电话费、物业管理费由承租方承担；若承租方拖欠租金累计达2个月，出租方可终止合同并收回案涉商铺；若承租方逾期未交付租金，每逾期一日，出租方有权按月租金的5‰向承租方加收滞纳金；租赁期间任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳两个月租金作为违约金；合同还约定了其他事项。郑芳确认赵培波已交付押金8760元。郑芳确认赵培波2019年2、3月合计欠租5887元，现已支付4000元，尚欠1887元。3．金碧物业有限公司中山分公司收取了案涉商铺2019年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费1206.5元（241.3元/月×5个月）及2018年12月26日至2019年10月28日的水费235.5元。4．郑芳提供了其与赵培波的微信聊天记录，显示其曾向赵培波催缴拖欠的租金，赵培波以各种理由推脱。5．郑芳确认赵培波于2019年4月12日交还了案涉商铺的钥匙，郑芳于2019年5月22日更换了门锁。赵培波称由于郑芳更换了门锁，其并未将商铺内的物品搬走。6．丽源装饰公司于2018年3月30日注册，注册类型为有限责任公司（自然人独资），住所为中山市坦洲镇××时代××59卡，经营范围为承接室内外装饰设计工程、房地产中介服务，赵培波系该司法定代表人。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同是郑芳和赵培波在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。关于中山市丽源装饰工程有限公司是否应承担责任的问题。本院认为，根据合同相对性原理，郑芳与赵培波为合同相对人，而中山市丽源装饰工程有限公司并非合同相对人，郑芳要求其承担责任，需要举证中山市丽源装饰工程有限公司对前述合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，但郑芳并未举证证明，因此郑芳要求中山市丽源装饰工程有限公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于解除合同的问题，双方对于解除合同及搬离案涉商铺并无争议，但对于合同解除的时间存在争议，郑芳认为双方的合同尚未解除，所以主张法院由判决解除，赵培波则认为，其交还钥匙后，双方的合同即已解除，但也承认确实未将商铺内的物品搬走，并称郑芳于2019年5月22日更换了门锁后，其无法搬走自己的物品。关于返还案涉商铺的问题，赵培波于2019年4月12日向郑芳交还案涉商铺的钥匙后，赵培波无法实际对案涉商铺行使权利，该商铺处于郑芳的控制之下，双方以行为表示不再继续履行合同，合同已经解除，但双方并未就租金的问题及赵培波何时搬走商铺内物品等事宜达成一致意见。郑芳更换门锁以后，可以及时对商铺采取防止损失扩大的措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”的规定，郑芳无权请求赵培波支付交还钥匙后即2019年4月13日至实际搬走案涉商铺内物品之日止的租金。赵培波应向郑芳支付自2019年3月至2019年4月12日的租金3639元[1887元+12日÷30日×4380元/月]。关于物业管理费、水费的问题。双方在租赁合同中约定由赵培波承担物业管理费和水费，现郑芳垫付了2019年4月1日至2019年8月31日的物业管理费，赵培应向郑芳支付2019年4月1日至2019年4月12日的物业费96.52元（12日÷30日×241.3元）。郑芳提交了2018年12月26日至2019年10月28日期间水费为235.5元的收款收据，由于其中并无各月的使用明细，无法区分赵培波承租期间的实际用水量及应付水费的金额，对此郑芳应承担举证不能的后果。关于违约金、滞纳金的问题，双方在租赁合同中约定租赁期间任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳两个月租金作为违约金；若承租方逾期未交付租金，每逾期一日，出租方有权按月租金的5‰向承租方加收滞纳金。庭审中，郑芳明确滞纳金属于违约金，对于其主张的两种违约金的计算方式，经本院释明后，郑芳仍坚持选择两种方式来确定违约金，本院认为，按照两个月租金的标准即8760元支持其违约金请求已经可以填补其所受损害，因此对于其主张按照按月租金的5‰按日向赵培波加收滞纳金的请求不予支持。赵培波抗辩称其已交的押金8760元可抵扣欠付租金，由于双方在合同中约定仅在赵培波违反不得转租的约定时，郑芳不退换该押金，因此该抗辩意见，本院予以采纳，该款项可在赵培波应向郑芳支付的款项中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告郑芳与被告赵培波签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，被告应自本判决发生法律效力之日起七日内搬走其放置在中山市坦洲镇德溪东路13号长信时代豪园59卡[商品房预售许可证号：中建房（预）字第××号]商铺内的物品；二、被告赵培波于本判决生效之日起七日内向原告郑芳支付2019年3月至2019年4月12日的租金3639元、2019年4月的物业管理费96.52元；三、被告赵培波于本判决生效之日起七日内向原告郑芳支付违约金8760元；四、驳回原告郑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元（原告已预交），由原告郑芳负担681元，被告赵培波负担257元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  梁文通人民陪审员  苏庭峰二〇二〇年三月二十日书 记 员  林振华李晓童