四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初2508号 原告：李尚宏，男，汉族，1975年5月6日出生，户籍地四川省万源市。 委托诉讼代理人：张放，四川天维律师事务所律师。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平。 委托诉讼代理人：罗燕飞，四川聚鑫律师事务所律师。 被告：潘煜，男，汉族，1971年11月26日出生，户籍地四川省达县。 被告：刘大川，男，汉族，1959年5月8日出生，户籍地重庆市铜梁县。 被告：夏杰亚，男，汉族，1954年7月9日出生，户籍地重庆市渝中区。 被告：周承明，男，汉族，1964年11月4日出生，户籍地重庆市南岸区。 被告：张旭，男，汉族，1974年4月21日出生，户籍地四川省达州市。 委托诉讼代理人：石得均，四川省达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 原告李尚宏与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案。诉讼中，经被告虹强公司申请，本院依法追加潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行审理，原告李尚宏的委托诉讼代理人张放、被告虹强公司的法定代表人陈文平及其委托诉讼代理人罗燕飞、被告张旭的委托诉讼代理人石得均、被告刘大川、夏杰亚、周承明到庭参加诉讼，被告潘煜经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李尚宏向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告虹强公司在判决生效一个月内为原告办理不动产登记；2、判决被告虹强公司支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金83862.46元（2013年6月25日至2019年10月31日共计2346天×357470元×0.0001）；3、本案的诉讼费用、保全费用、保险费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2011年4月3日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告按照3561.26元每平方米的价格购买被告虹强公司开发的万源市太平镇秦川大道69号商品房，该商品房建筑面积共116.84平方米，套内建筑面积99.41平方米，房屋总价款为354025元。原告于2011年4月4日支付了首付房款107025元，于2012年2月13日再次支付了购房款127000元，于2012年6月29日支付购房差价款3445元（补面积差价，房款总计357470元），余款在中国农业银行万源市支行按揭贷款支付（已于2016年2月19日提前偿还）。《商品房买卖合同》第十一条约定被告虹强公司应当于2012年7月1日前向原告交房。原告于2011年4月4日向被告虹强公司提交了办理房产证的所需资料，被告虹强公司在当日代收了办理产权的契税、印花税等费用14561元。《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告依据民诉法及合同法等相关法律法规规定的规定依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告虹强公司辩称，1、在之前的案子（董子界）里面有房管局的承诺书这个证据，2017年年底房管局承诺给所有业主办理房产证，以及项目部把办理房产证资金两百多万移交给房管局监管的账户里，本案应是行政诉讼，我方与项目部已经履行办证缴费的义务，现是房管局未办理，应打行政官司，本案的法律关系不当。2、在本案遗漏了诉讼请求，原告与被告的合同是否有效？这个诉讼请求在有效的基础上才有是否违约是否履行？3、原告依据合同约定的11条要求我方支付违约金，出卖人取得商品房楼栋的所有大证，不是仅仅原告这个证，不是原告取得期限之日起，这个无证据证明，是否违约？约定不明，开发商何时取得整栋楼的房产证明？原告举证不能，自己承担法律后果，本案违约金不成立，没有损失就没有违约金。4、诉讼时效，在360日内，买受人在360日内起，接收房屋后360天内，原告是在2012年7月交付的房屋，360天后，2013年7月加上2年的诉讼时效，2015年7月前应主张权利，本案诉讼已经失效。公司是2019年9月12日转让，转让过后无财产，公司本来就是一个三无公司，无办公地点，无办公经费，无工作人员，是一个空壳公司，之前的事情不知情，至于为什么未办证，具体不清楚，应该找开发商以及有关人员。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明辩称，原告的起诉并未将四自然人起诉，按照相关规定：1、原告存在漏列诉讼主体，或者是原告在民事诉讼法相关的规定范围内处分了自己的诉讼权利和放弃了对四自然人的起诉，或者是原告审查张旭不是本案的诉讼主体，本案诉争的法律关系与张旭不具有关联性、合法性、也无事实基础。本案是由被告洪强公司追加张旭为诉讼主体，而且在虹强公司答辩中称：项目部五个人是挂靠关系，这不是事实，也没有相应的证据证明，四自然人在本案中处于被告的诉讼主体，在程序上存在问题。2、本案原告的诉讼请求不成立，原告的诉讼请求第一项，要求虹强公司在一个月内办理房产证，作为四自然人仅是一个自然人，不具有房地产开发资格，尽管被告虹强公司申请四自然人作为被告，原告的这一诉讼请求，于法无据。原告要求虹强公司支付违约金83862.46元是不成立的，其抗辩理由如下：1、本案的原告提起诉讼的主要证据，商品房销售合同，该销售合同的第二十条第二款第一项第一目明确约定双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记，在庭前四自然人已经阅读了原告所提供的证据，没有原告向权属开关登记办证的任何证据；该合同的第二十五条明确约定了因不可抗力的因素，应部分免责，通过原告提供的市长热线，刚才被告虹强公司提出的万源市房管局的承诺，可以证明本案存在不可抗力因素，因此提出；3、该商品房买卖合同被告双方明确约定付款方式是原告在银行按揭，按揭时间至2031年及20年，那么在按揭期间原告本身就不享有本商品房所指向的产权，因为按揭期间的产权属于银行，尽管原告提供了提前还款的证据，但并没有任何证据证明就此告知了被告，或者把提前还款的相关票证事实复制给被告，因此被告不承担责任；4、原告客观上不存在有任何损失，因为没有任何证据原告必须用该房产投资等证据，那么根据合同的约定，房屋是原告居住，所因此实际上没有造成任何损失，如果人民法院要支持原告违约金83862.46元，实际上原告房价大幅缩水，这违反了民法总则113条，民事主体的财产权利受法律平等保护规定，而且原告所涉房屋高达400多户业主，这也会造成很大的社会负面影响，办案既要考虑公开公平公正，也要考虑社会效果，本案被告四主自然人体不适格，原告所诉争的商品房销售合同纠纷与被告四自然人没有事实关系，也没有法律关系，更不具有关联性，请求人民法院驳回原告对张旭的起诉，请求人民法院驳回对四自然人的诉讼请求。 被告潘煜未发表答辩意见。 原告李尚宏为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件。拟证明原告的个人身份信息； 2、被告虹强公司的企业登记信息复印件。拟证明被告企业登记信息及法定代表人情况； 3、《商品房买卖合同》复印件。拟证明原、被告双方于2011年4月3日签订《商品房买卖合同》，双方约定被告于2012年7月1日前交付房屋，被告于交付房屋后360日内为原告办理房屋转移登记； 4、收据复印件4张及银行转账凭证复印件1张。拟证明原告于2011年4月4日向被告支付购房首付款107025元，于2012年2月13日向被告支付房款127000元，于2012年6月29日向被告支付房款3445元，于2011年4月4日向被告支付契税、印花税等办理房产登记费用共计14561元，证实被告已收取原告办理房产登记的相关费用； 5、农业银行业务凭证复印件。拟证明原告于2016年2月19日提前偿还购买涉诉房屋的按揭贷款，目前涉诉房屋按揭贷款已全部付清； 6、承诺书复印件。拟证明被告拖延办理涉诉房屋所在小区房产登记的情况过错在被告方，且被告于2016年10月23日向69号全体业主做出公开道歉并作出于2017年8月23日前办理房产登记的承诺，并将该承诺张贴在69号小区予以公示； 7、市长信箱截图。拟证明该份证据是69号业主在市长信箱反映拖延办理房产登记严重侵犯业主权益后，2017年1月10日、1月27日时任中共万源市委副书记、万源市人民政府市长倪欣的信箱办及住建局管理员回复，证明万源市秦川大道69号至2017年1月27日尚未办理房屋产权登记证明，业主已将办理房屋产权证相关费用交给被告，住建局已多次督促被告给业主办理产权证明，并组织被告同业主代表召开座谈会，会上被告虹强公司作出承诺于2017年8月31日前办理完毕。 被告虹强公司的质证意见为：证据1、2无异议；证据3不能确定真实性，我不发表意见；证据4、7未发表质证意见；证据5没有解除抵押的证据；证据6是项目部的公章，我们看不清楚这个证据，反正不是虹强公司承诺的。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明的质证意见为：证据1、2三性均无异议；证据3出卖方是虹强公司，购卖人是原告，上面没有任何四自然人的字样手印等，根据合同的相对性原则，和本案的法律事实，足以证明四自然人的诉讼主体不适格，原告所诉的法律关系和事实跟四人无关联性；合同更证明了四人对本案答辩意见成立，根据合同的约定，本案中原告实际上没有造成损失；证据4与四自然人无关，四自然人对这些情况不清楚，但原告提供的收据的印章是虹强公司项目部的印章，在原告没有提供该印章是虹强公司授权或者申请刻制的印章，对外是无效的，真实性不清楚，与我方无关，也不具备约束力；证据5真实性，合法性无异议，关联性有异议，跟四自然人无事实，无法律关系，但对虹强公司来说，虹强公司的抗辩理由是成立的，因为原告违背了与被告虹强公司签订的商品房销售合同的约定；证据6对四自然人没有约束力，也无关联性合法性，但承诺书可以表现本案具有不可抗力性；证据7跟四自然人无关，对四自然人也产生不了法律效力，原告诉称房屋这个项目部，市长热线和住建局均多次采取措施，均未解决，是不可抗力的。 被告虹强公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据： 1、被告公司营业执照复印件。拟证明2019年9月12日才成立的，并不是继续，而是核准，公章跟之前的公章也不一样，主体资格不适格。 2、内部管理合同2份复印件。拟证明之前是挂靠的，跟项目部平等的，约定了是挂靠，公司不承担责任，乙方只是提供资料，实际开发人承担责任，是受益人。 3、达州市中级人民法院（2019）川17民终961号民事判决书复印件。拟证明潘煜等五个被追加的被告挂靠关系，因列为共同诉讼，承担连带责任。 4、股权转让协议书复印件。拟证明虹强公司变更法人时没有任何资产交接，仅接受印章和执照，接收前的债权债务甲方承担，是前公司承担。 5、内资企业登记基本情况表复印件。 原告李尚宏的质证意见为：证据1真实性合法性无异议，关联性有异议，是变更代表人后重新颁发的营业执照，股权转让协议也是2019年签订，不能达到其证明目的；证据2陈文耀证据无关联性，潘煜的这份是内部协议，不能对外，不能对抗善意的第三人，这份三性均有异议，实际开发人是潘煜，是个人，任何开发资格和销售资格，虽然是挂靠，本身不合法，不能以此来推脱由潘煜承担责任；证据3真实性合法性无异议，关联性有异议；证据4是转让了股权，没有实际处理其他主体资格，三性均有异议。证据5三性无异议。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明的质证意见为：证据1、5无异议。证据2陈文耀签订的内部管理合同与我方无关，由于这是复印件，甲方虹强公司法人签字不清楚，真实性合法性不发表质证意见。与潘煜签订这份更进一步证明与我四人无任何事实关系，无关联性。被告虹强公司是证明他们追加五个自然人，也是承担责任的主体的目的，不能达到证明目的，因为虹强公司自己提供的证据，合同和合同的相对人是虹强公司和潘煜，没有其他四个自然人签字按印；证据3判决书不算证据，只是一种参考材料，与本案无关联性，也不具备指导性，更不能作为本案事实或者法律适用采信；证据4关联性有异议，合法性真实性不发表。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明、潘煜未向本院提交证据。 原、被告提交的上述证据，本院认证如下： 原告李尚宏及被告虹强公司提交的证据具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。但被告虹强公司提交的证据1、5达不到其证明目的。 经审理查明，2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道XX号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道XX号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2011年4月3日，原告李尚宏（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告李尚宏购买被告虹强公司开发的秦川大道XX号，房屋建筑面积为116.84平方米，总价款为354025元，交房时间为2012年7月1日前；合同第二十条第二款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后的第二日，李尚宏向虹强公司秦川大道XX号项目部支付购房首款107025元，支付抵押登记费、测绘费、评估费、大修基金、契税、印花税等14561元。2012年2月13日原告再次向虹强公司支付购房款127000元。2012年6月，被告虹强公司按期向原告李尚宏交付房屋，李尚宏于2012年6月29日向虹强公司秦川大道XX号项目部补缴购房款3545元、补缴代收费22元，合计3567元。剩余购房款李尚宏向中国农业银行万源市支行按揭贷款，该行代李尚宏向虹强公司支付了剩余的购房款。2016年2月19日李尚宏提前偿还了银行的按揭贷款。 秦川大道69号项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书。2016年10月23日，虹强公司秦川大道69号项目部对外张贴承诺书，承诺2017年8月31日办理房屋产权证书。2017年1月，秦川大道69号业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，该局2016年10月20日联系被告，并召开座谈会，被告承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。但被告虹强公司至今未为原告李尚宏办理房屋产权证书。 同时查明，生效的达州市中级人民法院（2019）川17民终961号民事判决书均认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭系秦川大道XX号的合伙开发人。诉讼中，经本院释明，原告李尚宏自愿不要求被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对其诉请事项承担责任。 本院认为，原告李尚宏与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告李尚宏已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持,但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告虹强公司应协助原告办理不动产产权证书。张旭等人辩称，原告对逾期办理不动产权证书亦有过错，本院认为，原告李尚宏已完全履行了支付购房款的责任,同时包含原告李尚宏在内的秦川大道XX号业主也多次通过写信、信访等形式向相关部门主张权利，故被告张旭等人的该辩解理由,本院不予支持。被告张旭等人辩称，逾期办证是由于不可抗力的因素，本院认为《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，被告因自身原因导致李尚宏等人缴纳的办证费用被扣划，显然不属于不可抗力的范畴。 被告虹强公司至今未给原告办理房屋权属转移登记，按照案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告虹强公司应按原告已付购房款日万分之一向原告支付违约金，该约定的计算标准并未超过法律规定的范畴,故原告李尚宏要求被告虹强公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，诉讼中，原告李尚宏仅陈述其交房未逾期，但未举证证明具体交房时间，本院酌定以《商品房房买卖合同》约定的最迟交房时间2012年7月1日为交房日期，按照《商品房买卖合同》第二十条约定，被告虹强公司应在交房之日起360日内即2013年6月26日前取得房屋所有权证书，故被告应从2013年6月27日起向原告支付违约金，《商品房买卖合同》第二十条约定违约金支付截止时间为实际取得房屋所有权证书之日止，但本案原告仅诉请支付2346天，金额为83862.46元，故本院以原告诉请为限，综上，被告虹强公司应向原告李尚宏支付的逾期办证违约金数额为83862.46元。 被告张旭等人辩称，原告李尚宏无证据证明其因逾期办理不动产权证书受到了损失,故被告不应承担违约责任。本院认为，违约金兼具补偿性质和惩罚性质，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告未按期办理房屋权属证书即应承担违约责任，故张旭等人的该辩解理由，于法无据，本院不予采信。被告虹强公司辩称，原告主张违约金已超过诉讼时效，经查，被告虹强公司交付房屋后，包含原告李尚宏在内的秦川大道XX号业主多次向相关部门信访，被告虹强公司秦川大道XX号项目部也公开对外承诺将定期办理房屋产权证书，故诉讼时效因原告多次主张权利、被告同意履行义务而中断，被告虹强公司关于超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。 被告虹强公司辩称，秦川大道XX号系被告张旭等5人挂靠被告开发，且被告虹强公司的公章及法定代表人进行了变更，故被告虹强公司不应承担责任。本院认为，首先，秦川大道69号项目部，系被告张旭等人挂靠被告虹强公司后，为便于项目开发而设立的临时机构，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，项目部实施的行为应由被告虹强公司对外承担责任，且案涉《商品房买卖合同》系原告与被告虹强公司签订，依照合同相对性原则，亦应由被告虹强公司承担合同违约责任；其次，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，被告虹强公司虽于2019年进行了公司法人及公章的变更，但并不影响其对外承担民事责任。综上，被告虹强公司的辩解理由，本院不予采信。张旭等五人挂靠虹强公司实际开发秦川大道XX号项目，依照法律规定，应当与被告虹强公司共同就原告案涉诉请对外承担连带责任，但经本院释明，原告自愿不要求五被告承担责任，本院认为，当事人有权在法律规定范围内处分其民事权利，原告的上述处分行为不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告李尚宏办理万源市太平镇秦川大道XX号的不动产产权证书； 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在原告李尚宏实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告李尚宏支付逾期办理不动产产权证书的违约金83862.46元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告李尚宏的其他诉讼请求。 案件受理费948.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  张学跃 二〇二〇年三月二日 书记员  游程任 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。