四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20498号 上诉人（原审原告）：成都微音文化传播有限公司，住所地成都市武侯区棕树南街曼哈顿·自然派1栋19单元5楼。 法定代表人：谭仲。 委托诉讼代理人：李强，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都璀璨天鼎文化传播有限公司，住所地成都市锦江区总府路85号1栋3楼。 法定代表人：王浩。 委托诉讼代理人：严艳，四川致高律师事务所律师。 上诉人成都微音文化传播有限公司（以下简称微音公司）与被上诉人成都璀璨天鼎文化传播有限公司（以下简称璀璨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 微音公司上诉请求：1．撤销一审判决并依法改判；2．请求确认《转让协议书》合法有效并已实际履行；3．判令璀璨公司向微音公司支付2013年9月至2016年11月期间的房屋租赁费、物业服务费、水电气费共计837696.67元，合理支出2万元，违约金10万元；4．本案一、二审诉讼费用全部由璀璨公司承担。事实和理由：1．一审判决事实认定错误。一审判决认定微音公司与璀璨公司之间不存在实际的房屋转租关系错误。2．一审法院审核认定证据存在错误。一审法院未对《转让协议书》的效力作出认定，证据审核认定存在疏漏；一审法院不采信书证《转让协议书》，采信璀璨公司口头抗辩，证据审核认定错误。3．一审判决法律适用错误。璀璨公司抗辩《转让协议书》未实际履行的事实并未举示相关证据，一审法院却将不利举证责任划归微音公司，适用法律错误；一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条判决微音公司承担未严格履行协议或未遵循诚实信用原则的法律责任，适用法律错误。 璀璨公司辩称，1．微音公司与璀璨公司双方之间不存在租赁合同关系，璀璨公司仅于2013年9月9日与微音公司签订过一份《转让协议书》，该协议并未包含有租赁或转租的意思表示，且该协议签订后一直未实际履行。2．微音公司法定代表人称其于2018年2月才发现璀璨公司未履行转让协议，而从签订协议之日起至2018年2月，微音公司从未要求璀璨公司支付100万的转让费，也未向璀璨公司交付过任何物件，微音公司所称不符常理。3．租赁合同是一种互负履行义务的双务合同，微音公司要求璀璨公司支付租金等费用，则微音公司应当对“其与璀璨公司之间存在房屋租赁合同关系，且案涉房屋已经交付璀璨公司实际占有使用”的事实承担举证证明责任，微音公司在一审中出示的证据《转让协议书》及《关于转让东郊记忆熊猫俱乐部的股东会决议》根本无法证明其事实主张。微音公司举出相关证据未能证明其主张，其应当承担举证不能的法律后果。4．即便双方租赁合同关系成立，微音公司诉请也已超过诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持。 微音公司向一审法院起诉请求：1．璀璨公司向微音公司支付租赁费用、物业服务费、水电气费等共计837696.67元；2．确认璀璨公司应向微音公司承担违约责任100000元；3．璀璨公司赔偿微音公司的合理支出2万元。一审庭审中，微音公司变更诉讼请求为：1．璀璨公司向微音公司支付租金837696.67元、商业管理费181790元；2．璀璨公司向微音公司支付违约金200000元；3．璀璨公司赔偿微音公司的合理支出20000元。 一审法院认定事实：微音公司于2010年8月13日与成都传媒文化投资有限公司（以下简称传媒公司）签订《成都东区音乐公园项目租赁合同》，合同约定，微音公司承租传媒公司所有的位于成都市成华区部分商铺物业，租赁期限为八年。合同第一条“物业的租赁”约定：“未经甲方许可，乙方承租物业不得转租。”微音公司在上述商铺经营熊猫酒吧俱乐部。双方合同签订后，因租赁合同的履行发生纠纷，传媒公司于2016年1月18日向一审法院提起诉讼，要求解除其与微音公司签订的租赁合同并收回商铺、微音公司支付拖欠的租金、商业管理费并承担违约金。2016年9月23日，一审法院作出（2016）川0108民初317号《民事判决书》，查明，2011年6月29日传媒公司将租赁商铺交给微音公司，双方签订《商户场地交接清单》，后因微音公司仅向传媒公司支付了2012年2月28日前的房屋租金，未再支付2012年2月28日后的租金，传媒公司多次向微音公司催收未果，诉至法院。一审法院据此作出判决：解除传媒公司与微音公司于2010年8月13日签订的《成都东区音乐公园项目租赁合同》、微音公司将其承租的位于成都市成华区房屋恢复原状并腾退给传媒公司、微音公司向传媒公司支付截至2015年12月31日的房屋租金707696.67元并按照以下标准支付2016年1月1日期至实际腾退之日止的房屋租金（房屋面积为742平方米，2016年1月1日至2016年6月29日的租金按25元／㎡．月计算；2016年6月30日至2018年6月29日的租金按30元／㎡．月计算；2018年6月30日至2019年6月29日的租金按35元／㎡．月计算）、微音公司向传媒公司支付商业运营管理费181790元、微音公司向传媒公司支付违约金200000元。判决生效后，微音公司不服该判决内容，向成都市中级人民法院申请再审。2019年2月25日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民申984号民事裁定书，认为微音公司的再审申请已超过法定申请再审期限。故裁定驳回微音公司的再审申请。 一审法院另查明，2013年9月9日，熊猫俱乐部（微音公司、甲方）与璀璨公司（乙方）签订《转让协议书》，约定：“一、熊猫俱乐部位于成都市东郊记忆（原东区音乐公园）内30-31号楼，转让范围包含全栋楼层全部面积。二、甲方以人民币100万元的价格向乙方转让。转让内容包括目前俱乐部内的所有装修及装饰物品、设施设备、物料物件等。三、本协议生效之日起，甲方以前的债权债务（房屋租金、商业管理费、水电气费、装修费、设备款、酒水款、借款等）由甲方自行结清，与乙方无关，如因此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。同时，甲方向乙方保证该俱乐部无任何纠纷和其他法律责任，如因此给乙方造成的损失由甲方承担。四、为延续该俱乐部房屋租赁合同，乙方同意甲方在该俱乐部项目中占1%的股份。在乙方为经营该俱乐部新组建公司时，甲方有责任配合完成相关手续。特别说明：该1%的股份只是为延续俱乐部房屋租赁合同，无其他任何意义和作用。五、该协议生效后，甲方向乙方转交俱乐部房屋租赁合同等相关资料和物件。”。 一审庭审中，微音公司举出《关于转让东郊记忆熊猫俱乐部的股东会决议》一份，拟证明微音公司经股东会决议转让熊猫俱乐部，转让后的房租水电等均由受让主体承担。同时，微音公司表示，微音公司将承租房屋进行转租经过传媒公司默许但无证据证明，案涉房屋是在2013年9月3日实际交付璀璨公司使用，但没有相关的交接手续，是由微音公司股东、后是璀璨公司实际经营人的郑某直接交接的，转让款也是由郑某以璀璨公司名义支付的，共计支付320670元。璀璨公司认为股东会决议系微音公司单方制作的文书，不认可其真实性，并表示，《转让协议书》并未实际履行，璀璨公司也未向微音公司支付1000000元的转让费，微音公司也未将房屋实际交付璀璨公司使用，未书面解除合同系因法律意识不足，认为微音公司未要求履行，双方也未有进一步的交涉即为合同已经解除。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，微音公司应当对其主张的事实承担举证责任。 微音公司主张璀璨公司支付房屋租金及商业管理费，则微音公司应当证明其与璀璨公司有房屋租赁关系的事实存在。本案中，微音公司举出《转让协议书》以证明微音公司将其从传媒公司承租的房屋转租给了璀璨公司使用，但根据庭审查明的事实，微音公司并未举证证明已将案涉房屋交付给璀璨公司实际使用，也未举证证明璀璨公司有支付转让费的事实存在。微音公司陈述系由郑某代为支付转让费320670元，但微音公司提交的拟证明收到璀璨公司转让费的银行交易明细并无郑某向微音公司或微音公司法定代表人谭仲转款的记录，故对于微音公司的陈述意见一审法院不予采信。故，微音公司的现有证据不能证明其与璀璨公司实际履行了《转让协议书》约定的内容，不能证明璀璨公司实际租用了案涉房屋，应由微音公司自行承担举证不力的责任。故对于微音公司依据转租合同关系主张的房屋租赁费用、商业运营管理费用及违约金一审法院均不予支持。对于微音公司主张的合理开支20000元，因微音公司不能证明其与璀璨公司之间的租赁关系，且该费用并未实际产生，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回微音公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13377元，减半收取6688.5元，由微音公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 微音公司提交新证据：第一组证据：曹某短信与微信聊天记录；郑某、唐总（唐某）微信聊天记录。拟证明曹某、唐总、郑某是实际实施璀璨公司转租事实的人员。（1）是曹某、郑某、唐总三人拿着璀璨公司的公章来签的案涉《转让协议书》。（2）微音公司对璀璨公司提起诉讼之后，谭仲联系曹某、唐总、郑某，其中曹某、唐总均对诉讼提出了协商的意向，并且希望微音公司向诉讼的文本发送给他们，证明曹某、唐总、郑某璀璨公司代表出面应诉。（3）结合第三组证据，证明璀璨公司实际履行了《转让协议书》，支付了转让费。 第二组证据：唐总的签收单、《缴费通知书》，拟证明：（1）曹某、郑某、唐总代表璀璨公司实际经营管理案涉房屋。（2）物业公司和文化传媒公司在催收相应费用时璀璨公司的人员实际上签收了相应的通知单，但并未实际履行。 第三组证据：谭仲银行转账明细（账户为：62×××82）。曹某于2013.9.12、2013.9.22（转账两次）、2013.9.23共四次向谭仲转账共计86680元。拟证明：（1）《转让协议书》签订之后曹某实际代表璀璨公司支付了谭仲应当分配的86680元。（2）结合一审中提交的《股东会决议》可以证明案涉房屋以及装修、经营所涉的物件、设备等转让费为100万元，冲抵2013年8月31日之前尚未支付的房屋租金、商业管理费之后余款为67000余元，同时《股东会决议》的第三部分内容，装修公司要退还20余万元，故在转让时璀璨公司仅需要向微音公司支付320670元。因为谭仲以及谭仲所代表的小股东在微音公司的分配比例为27%，320670元对应27%的比例计算出谭仲应得的分配款项即为86680元。 璀璨公司发表质证意见：针对第一组证据短信截图及微信聊天记录的三性均有异议，微信聊天记录与短信截图属于电子证据，具有易篡改的特性，且对话主体与本案无关，也与璀璨公司无关。该聊天截图显示的名为曹某以及唐总均非璀璨公司的员工，也不是璀璨公司的股东或法定代表人。针对第二组证据，结合微音公司提交的《股东会决议》中全体股东签字处，该处明确写明有名为郑某的主体的签字，这恰好证明在微音公司与璀璨公司于2013年9月9日签订《转让协议书》之后一直都是微音公司的人员郑某在缴费、签收文书以及负责该公司在案涉房屋租赁的运营。针对第三组证据的关联性有异议，曹某并非璀璨公司的员工，与璀璨公司无关，其转账是其公司于2013年9月3日形成的《股东会决议》中的相关分配，与2013年9月9日签订的《转让协议书》中的转让款项无关。微音公司称案涉房屋以及装修、经营所涉的物件、设备等转让费为100万元，冲抵2013年8月31日之前尚未支付的房屋租金、商业管理费之后余款为67000余元与《转让协议书》中第3条“甲方以前的债权债务由甲方自行结清，与乙方无关”的条款相矛盾。 本院认为，微音公司二审提交的上述证据，均涉及曹某、郑某和唐某个人的陈述。一方面，三人并未到庭就与案涉纠纷关联事实进行陈述，另一方面，三人的身份亦无法确定，在璀璨公司予以否认的情况下，上述证据的真实性、关联性无法确认，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为：一、案涉《转让协议书》的性质；二、《转让协议书》是否实际已经履行。现就争议焦点评述如下： 关于《转让协议》的性质，从协议条款分析，微音公司转让的范围系其承租的全部楼栋层面积，且约定了转让费的价格，同时移交房屋租赁合同等相关资料和物件，为延续微音公司与传媒公司的租赁合同，双方还特别强调微音公司占有熊猫俱乐部1%的股份。上述约定应当理解为微音公司将承租的房屋转租与璀璨公司使用，双方继续按照微音公司与传媒公司之间《租赁合同》权利义务执行。故微音公司与璀璨公司之间因签订《转让协议》而建立了租赁合同关系，协议系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应当认定有效。 关于合同是否履行的问题。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，首先，根据《转让协议》第五条“甲方向乙方转交俱乐部房屋租赁合同等相关资料和物件”约定，微音公司作为出租人未提供证据证明将房屋及设施设备交与璀璨公司经营，既无设备、资料的交接清单，也无璀璨公司后期经营的其他诸如缴纳电费、物业费、租金等证据，在璀璨公司提出异议的情况下，微音公司有义务进一步提供证据印证。其次，璀璨公司作为承租人，其按照《转让协议》的约定应当支付1000000元转让费，庭审中璀璨公司明确《转让协议》未实际履行，亦未支付该费用。对此，微音公司提供转账凭证显示系曹某与谭仲之间的个人转款，且金额仅86680元，与约定金额不符。虽然微音公司二审申请证人曹某、郑某、唐某等人出庭作证，但是在上述证人拒绝到庭的情况下，一方面无法认定曹某、郑某、唐某的具体身份，另一方面不能认定曹某转款行为系履行《转让协议》中璀璨公司的支付义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，微音公司应当承担举证不能的责任。结合生效的（2016）川0108民初317号判决书认定事实，微音公司现有证据不能印证璀璨公司实际占有使用了案涉房屋，微音公司主张的房屋租赁费用、物业服务费、水电费及违约金等诉求本院不予支持。 综上所述，微音公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费13377元，由成都微音文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月十二日 书记员 丁昱凡