江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初4505号 原告：敖桂明，男，1969年6月21日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙一琳，江西博韬律师事务所律师。 被告：何一帆，男，1990年11月8日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭宇，江西广予律师事务所律师。 原告敖桂明与被告何一帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖桂明及委托诉讼代理人孙一琳、被告何一帆及其委托诉讼代理人刘序体、彭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告敖桂明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告所签订房屋租赁合同、被告所交纳押金12200元不予退还；2、请求依法判令被告向原告支付所欠租金24400元；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付自2019年4月至合同解除之日止的租金，暂计算至2019年12月租金为54900元租金。事实与理由：2017年5月16日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于塞纳名城191号二楼门面，租赁期七年，自2017年6月1日至2024年5月30日止，被告须向原告交纳押金12200元，店面租金每月6100元，被告须在每月5日前缴纳当月租金。合同还约定被告如逾期未交付，既属违约，押金不退作为违约金，原告有权收回该店面。截止起诉之日，被告已拖欠原告四个月租金，共计人民币24400元。原告多次催讨无果，为维护其合法权益，诉至法院，请法院支持原告诉请。 被告何一帆辩称，1.请求法院驳回原告第一项诉讼请求。根据原告与答辩人于2017年5月16日签订的《合同》。原告将坐落在塞纳名城191号房屋租赁给答辩人，租赁期限自2017年6月1日至2024年1月30日，期限为7年。期满按原状交还给原告。其中合同第十一条明确约定合同期内甲方（即原告）乙方（被告）不得提前解约，否则将予以赔偿。现原告依据合同第三条以被告逾期未交租金为由，以答辩人违约要收回店面，该诉求不能成立。否则涉及到巨额赔偿。答辩人认为，在合同期内，原告无权收回店铺，被告有权要求原告继续履行合同至合同期满。2.针对原告诉状中要求被告所交纳押金12200元不予退还。答辩人认为，依据双方签订的合同约定，被告所缴纳押金12200元，如答辩人逾期未付租金，被告所交押金不退作为答辩人的违约金。既然是违约金，原告所主张的租金24400元，而主张的违约金远超过司法实践中所规定的上限30%的比例，答辩人认为违约金过高，请求法院依照合同法依法处理。3.根据《合同法》第228条第一款规定，因第三人就租赁物主张权利而引起租金的变动，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可要求减少租金或者不付租金。本案中，答辩人与原告签订合同后，一直按约按时支付租金到2019年3月份，2019年3月26日安源区人民法院向被告送达（2018）赣0302执1164号公告，公告写明，答辩人所租赁的店铺在2019年4月30日前迁出房屋，到期仍不履行，安源区人民法院将予以强制执行。直到看到公告以后，答辩人才得知自己租赁的店铺并不是原告所有，且签订合同时，原告也没有出示其相关的产权证明，证明自己有权出租。现法院发布公告要求答辩人迁出房屋，执行法官口头要求答辩人暂时不要支付租金，等文书下来后，交到法院指定的账户。一方面答辩人基于法院公告文书权威的信任，另一方面，答辩人无法辨清，所交租金是交给原告还是法院，答辩人逾期未支付租金有合理合法的正当理由，答辩人暂时有权不支付租金。答辩人在本案中不承担违约责任。4.本案中，原告在诉讼中提交的证据即所提供的转租合同均约定了未经出租方同意，不得对店铺进行转租。而答辩人在签订合同后，不知以上情况，答辩人投入了一百多万资金对所租店铺进行装饰装修，现合同履行不到两年，法院发布公告要对店铺进行强制执行，对答辩人造成巨大的经济损失。另外，原告在与答辩人签订合同时并没有告知其出租的店铺已经在银行办理抵押登记，原告本身存在过错。如果答辩人不能继续经营该商铺，会给答辩人造成巨大损失，答辩人保留向原告追究经济损失的诉讼请求。综上，答辩人认为原告不是适格的诉讼主体，不是商铺的所有权人，据原告查实的资料，该商铺为陈龙及翁凯平所有，并已经抵押给了工商银行，进行了抵押登记，因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供原告身份证复印件，证明原告敖桂明身份信息及诉讼主体资格。被告对身份证复印件真实性无异议，但认为无法证明房屋产权是在原告名下。本院认为，该证据来源合法，经与原件核对一致，可以证明原告身份，对证据真实性予以确认。 2.原告提供合同一份，证明原告敖桂明与被告何一帆于2017年5月16日签订房屋租赁合同，约定原告将其承租的位于塞纳名城191号店面出租给被告何一帆使用，被告需缴纳押金12200元整，每月支付租金6100元，如被告逾期未交付租金，原告有权不退押金并收回店面。被告对合同真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，原告没有出示其出租的标的物所有权的证明，其应提供其他证据予以佐证，该组证据无法达到原告诉请的法律效力。本院认为，该证据系原、被告双方签订，被告对该证据真实性无异议，故本院对证据真实性予以确认。 3.原告提供微信转账记录打印件五张，证明原、被告建立房屋租赁合同关系，被告曾通过微信转账的方式按照合同约定的每月6100元租金向原告交纳2018年9月、11月、12月、2019年1月、2月的房租。被告对证据真实性无异议，收取房屋属实，但是2018年12月17日安源区法院执行局向被告出示通知，通知被告所承租的店铺是属于陈龙与翁凯平名下的商铺，法院通知被告，法院准备拍卖该房屋，在2019年3月26日安源区法院在评估拍卖的商铺上粘贴了公告，要求被告在2019年4月30日前迁出房屋，到期不履行法院将强制执行，故被告不支付2019年3月以后的房租是因为法院通知，被告未违约。本院认为，被告对该组证据真实性及收取房租的事实无异议，故本院对证据真实性及被告按月租金6100元支付了2018年9月、11月、12月、2019年11月、2月房租的事实予以确认。 4.原告提供房屋租赁合同复印件、朱春兰授权委托书复印件、朱春兰身份证复印件、朱春兰手持身份证及委托书照片复印件各一份，证明塞纳名城191号店面原房东陈龙、朱春兰授权委托外人周某出租该店面，2014年1月1日周某代理陈龙、朱春兰与案外人刘飞午签订房屋租赁合同，约定该店面租赁期限自2014年1月1日至2024年1月30日止。被告对该组证据真实性、合法性、关联性有异议，认为如果原告能提供合同原件及委托书原件，那对朱春兰的身份证及朱春兰手持身份证委托书照片真实性无异议，但是朱春兰与本案之间没有关联性，涉案店铺不是朱春兰的财产，是陈龙与翁凯平的财产，达不到原告证明目的；朱春兰的委托书上应写明委托事项，上面只写塞纳名城的店铺，没有具体写明是哪一套店铺；房屋租赁合同中周某代某签订的，但是陈龙并未出具委托书给周某，故房屋租赁合同不能产生法律效力。本院认为，对于房屋租赁合同，经核对与原件一致，本院对该证据真实性予以确认，对于该组其他证据，因原告未提供原件，证据存在瑕疵，且该组证据内容不足以体现与本案关联性，本院不予确认。 5.原告提供刘飞午与敖桂明协议一份、刘飞午身份证复印件及授权委托书，证明原告敖桂明与案外人刘飞午系合伙关系，曾共同经营崇德堂素食餐厅，并约定餐厅店面的转让或转租等业务，由刘飞午委托敖桂明全权办理。被告认为该组证据与本案没有关联性，原告与刘飞午均与商铺没有关联性，二人均不是房屋所有权人。该协议与本案没有关联性。本院认为，该证据形式合法，本院对证据真实性予以确认。 6.原告申请证人周某（男，汉族，公民身份号码）出庭。证人陈述其与陈龙是朋友关系。陈龙与朱春兰欠了证人的钱，他们就将房子出租给证人，证人支付了10年的房租，证人再将房子出租给刘飞午。证人将房子出租给刘飞午的时候，陈龙是在场的。证人承租陈龙的房屋双方签订了合同（当场出具合同）。合同是2014年7月1日签订，陈龙出租给证人租金是7000元/月。2014年1月1日，证人代某将房屋租赁给刘飞午，约定房租是3500元/月。因为陈龙一家欠证人两千多万，陈龙还不起，所以对证人要价这么高。2014年1月1日租赁合同中所指的塞纳名城空店面是案涉店面。是朱春兰、陈龙告诉证人房子是他们的，被告承租的房子一楼两间、二楼三间，二楼三间中有一间被查封了，其他都没有查封。陈龙家是先欠钱，再与证人签的房屋租赁协议，证人之前是给了钱给陈龙，后来陈龙不能还钱，就签了房屋租赁协议，签了协议后，算账时就扣了十年的房屋钱。陈龙与朱春兰是母子关系。被告对证人证言认为没有准确说出其租赁陈龙房屋的位置及产权信息，证人提交的合同与原告提交的合同存在矛盾，无法达到原告证明目的。本院认为，证人证言结合原告提供的房屋租赁合同及协议，可以说明涉案房屋租赁经过。 7.被告提供2018年12月17日安源区法院执行通知一份、2019年3月26日执行公告复印件一份，证明安源区法院对案涉店铺要进行评估拍卖，要求被告在2019年4月30日迁出，并口头通知被告不能将房租给原告，需等法院通知。原告对证据真实性无异议，对关联性有异议，被告提供的通知、公告与本案案涉店面无关，因此达不到被告证明目的，被告在持续使用案涉店铺，经营理发店。本院认为，该组证据来源合法，本院对证据真实性予以确认。 8.被告提供2016赣0302民初3号判决书打印件一份、2018赣0302执1164号执行裁定书打印件一份、中国执行信息公开网陈龙、翁凯平失信被执行人打印件两张，证明案涉房屋所有权人是陈龙与翁凯平。原告对证据真实性、合法性、关联性有异议，认为达不到被告证明目的，无法证明案件中所涉店铺就是本案案涉店铺。本院认为，该组证据系本院作出法律文书，经与原件核对一致，该组证据与2018年12月17日安源区法院执行通知及2019年3月26日执行公告相印证，可以证明本院于2016年7月1日判决确认了中国工商银行股份有限公司萍乡分行因该案对包括登记为陈龙所有的位于安源区长兴北路1号南二区商铺及商场（房屋所有权证号201300026）和登记为翁凯平所有的位于安源区长兴北路1号南二区商铺及商场（房屋所有权证号201300022）等多处房屋（店铺）享有优先受偿权（该权利后由中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司获得）。根据该判决，本院于2018年12月17日向该案所涉房产（店铺）的实际使用人送达了通知，请房产（店铺）实际使用人配合法院对上述房屋进行评估，并于2019年3月26日发布公告，要求房产（店铺）实际使用人在2019年4月30日前迁出房屋。 9.被告提供敖桂明与被告签订的合同复印件，证明合同第十一条约定双方不能提前解约，否则赔偿损失。原告对证据真实性、关联性无异议，但认为合同第十一条不能达到被告证明目的，是被告先逾期未交房租在先，原告只是以此为由提出。本院认为，该证据与原告提供证据原件一致，本院对证据真实性予以采信，对于能否实现被告证明目的，在裁判理由部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈龙在长兴北路1号（塞纳名城）有房产。2014年7月1日，陈龙与周某签订《租赁店面协议》，由周某租赁陈龙位于塞纳名城的空店面，租赁期间为2014年7月1日至2024年7月30日。2014年1月1日，刘飞午与周某签订《房屋租赁合同》，从周某处承租塞纳名城191号，即涉案房屋，租赁期间为2014年1月1日至2024年1月30日。2014年2月8日，刘飞午与敖桂明签订协议约定共同经营崇德堂素食餐厅，地点为涉案房屋，双方还约定如餐厅有变动，转让或转租时，由刘飞午委托敖桂明全权处理。 2017年5月16日，敖桂明（出租房、甲方）与何一帆（承租方、乙方）签订《合同》一份，约定了甲方将坐落在塞纳名城191号（原崇德堂素食餐厅）租给乙方，租用年限为7年整，从2017年6月1日至2024年1月30日，期满按原状交还甲方。该店面为一楼两个门面，二楼三间门面。双方签订合同时，乙方一次性向甲方支付转让费八万元整，交纳押金12200元。乙方租期到期，押金不计息归还乙方，店面月租金为陆仟壹佰元整，租金每月五日前付钱，如逾期未交付清，即属乙方违约，押金不退作为乙方的违约金，并收回该店面。如乙方需转让，必须通过甲方到场签订租赁合同，否则所转让他方的合同为无效合同。乙方期满后，不得破坏原有装修及墙面，否则照价赔偿。合同期内甲乙不得提前解约，否则将给予赔偿，合同期满在同等条件下，乙方有优先续租权等条款。合同签订后，何一帆按约定支付了转让费及押金给原告，占有使用该店铺用于经营理发店，并按月租6100元支付了2018年9月、11月、12月、2019年1月2月的房屋租金给原告，后因被告欠付租金，原告催收未果，诉至本院。 另查，本院于2016年7月1日作出（2016）赣0302民初3号民事判决，确认了中国工商银行股份有限公司萍乡分行因该案对包括登记为陈龙所有的位于安源区长兴北路1号南二区商铺及商场（房屋所有权证号2013000326）等多处房屋（店铺）享有优先受偿权（该权利后由中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司获得）。根据该判决，本院于2018年12月17日向该案所涉房产（店铺）的实际使用人送达了通知，请房产（店铺）实际使用人配合法院对上述房屋进行评估，被告收到了该通知。本院于2019年3月26日发布公告，要求房产（店铺）实际使用人在2019年4月30日前迁出房屋。被告未搬离涉案房屋，自与原告签订租赁合同后至本案开庭审理时一直在占有使用涉案房屋，且被告自2019年3月开始未向任何人支付房屋租金或占有使用费。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.合同是否解除；3.被告是否存在违约行为以及是否需要承担违约责任；4.被告是否应向原告支付租金。 关于原告主体问题。对于被告提出原告不是涉案房产登记所有权人，不是适格主体的问题。本院认为，财产所有权包括占有、使用、收益和处分等多项权利，租赁合同是转移财产使用权的合同，房屋出租人并不必然是房屋所有权人，被告以原告非房屋登记所有人为由主张原告主体不适格的抗辩意见本院不予采纳。对于被告提出原告提供其获得租赁权的转租合同均约定了未经出租方同意，不得对店铺进行转租，本院认为，原告作为转租人，其转租行为是否经得与其签订租赁合同的相对人同意及转租行为是否有效，应根据原告与该合同相对人之间的行为确定，目前并无相关证据推翻本案涉案合同效力。对于被告提出涉案房屋已办理抵押登记的问题，抵押权人可以通过依法诉讼及执行实现其抵押权，但不影响本案合同效力。因此，原告与被告于2017年5月16日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且没有证据推翻该合同效力，应认定合法有效，对双方具有约束力，原告起诉被告要求其支付租金主体适格。 关于合同是否解除、被告是否存在违约行为以及是否需要承担违约责任的问题。原告要求解除原、被告签订房屋租赁合同，被告所交纳押金12200元不予退还。被告不同意解除并且不同意支付违约金。本院认为，虽然合同约定被告逾期支付租金的情形下原告有权解除合同并不予退还押金，但本案中，被告系收到法院关于配合执行的通知情况下未继续支付租金，其未持续支付租金的行为事出有因，不应认定为违约，故对原告的该项诉请不予支持。 关于被告是否应向原告支付租金的问题。原告要求被告向原告支付自2019年4月至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年12月是54900元租金）。被告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人就租赁物主张权利而引起租金的变动，致使承租人不能对租赁物使用、收益，承租人可要求减少租金或者不付租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定承租人可要求减少租金或者不付租金，是以因第三人就租赁物主张权利而引起租金的变动，致使承租人不能对租赁物使用、收益为前提，虽然法院通知被告协助对房屋价值进行评估，但未影响被告对承租房屋的使用，且自被告与原告签订租赁合同后至本案开庭审理，被告事实上一直在行使其承租权，占有使用涉案房屋，被告既已享受合同权利，就应当履行对等的合同义务，向原告支付租金。对于原告要求被告支付至合同解除之日止的租金，因本院未予支持原告关于解除合同的主张，双方可以继续履行租赁合同，本案关于租金计算确认至法庭辩论终结前，即2019年12月，因超出本案审理期间的合同履行情况非本案可以确认的范围，本院对于原告要求被告向其支付已拖欠的2019年4月至2019年12月的租金54900元的诉请予以支持，超出部分不予确认。 对于被告提出原告在与其签订合同时没有告知涉案房屋已经在银行办理抵押登记，对因原告过错导致被告不能继续经营该商铺而产生的损失，被告保留向原告追究经济损失的诉讼请求。此系被告的诉讼权利，其可在权利受损时另行向原告主张，非本案处理范围。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告何一帆于本判决生效之日起十日内向原告敖桂明支付自2019年4月至2019年12月的房屋租金54900元。 二、驳回原告敖桂明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1478元，由原告敖桂明负担305元，被告何一帆负担1173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  葛淋 二〇二〇年三月三十一日 代理书记员  汤霞