安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终130号 上诉人（原审原告）：吴雅梅，女，1988年10月5日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码91341324672630881B。 法定代表人：卜家富，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：卜家富，男，1952年4月2日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。 上诉人吴雅梅因与被上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程房产公司）、卜家富商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴雅梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由远程房产公司与卜家富负担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。一审法院认定远程房产公司在办理案涉房屋产权证时存在违约行为，未按照双方约定判令远程房产公司及卜家富承担违约责任，且在远程房产公司及卜家富未主张约定违约金过高、要求适当减少的情况下，主动行使自由裁量权将违约金酌定降低至5000元违反法律规定，也违背了社会基本交易规则。2、吴雅梅根据远程房产公司、卜家富违约时间长短要求承担违约责任，主张的违约金20177.37元相对于购房款292850元并未超出法律规定，不存在违约金过高的情形。因为远程房产公司与卜家富长期违约，导致吴雅梅未能取得房屋权属证书，在此期间房屋潜在的价值将会受到很大的影响，严重损害购房者的合法权益。 远程房产公司、卜家富共同辩称，1、案涉房屋之所以未能在约定期限内办理权属证书，是因为远程房产公司受让的地块非净地，拆迁户谢媚娜的房屋至2015年4月才拆除完毕，造成工期延误。按照工程验收规范，案涉房屋所在小区必须所有工程包括附属设施建设完毕后主管部门才进行综合验收，故延期办理登记备案系政府原因所致。2、其于一审中认为不应承担违约责任，一审认定了其公司存在违约责任，根据购房者已经实际取得房屋并实际入住，酌定违约金为5000元，虽然其公司仍认为过高，但出于尊重没有上诉。请求维持一审判决。作为卜家富个人在本案中不应承担违约责任，个人独资企业并不强制要求经过财务会计报告。 吴雅梅向一审法院起诉请求：1、判令远程房产公司、卜家富赔偿违约金20177.37元，并以292850元为基数，以每日万分之一计算自2019年3月1日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、本案诉讼费由远程房产公司、卜家富承担。 一审法院认定事实：2016年12月7日，吴雅梅与远程房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由吴雅梅购买远程房产公司开发的泗县瑞兴花园小区14B幢1单元501室，房屋总价款为292850元。远程房产公司于2017年1月31日前将验收合格的房屋交付给吴雅梅使用等；其中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。合同签订后，吴雅梅于2016年12月7日交付首付款58850元，余款办理银行按揭支付。2017年1月11日，远程房产公司交付房屋。2018年11月22日，泗县不动产登记局对泗县瑞兴花园14-B号楼501室所在单元：341324、400004、GB00009、F00710017）进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记。因吴雅梅认为远程房产公司在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，提起诉讼。另查明，远程房产公司在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致部分楼房无法按时施工，工期延长。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，案涉瑞兴花园工程总体竣工。远程房地产开发有限公司系卜家富一人独资公司。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据涉案合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。远程房产公司并没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，构成违约，应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。吴雅梅没有提供证据证明因逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且交付房屋后，吴雅梅已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形。故违约金酌定5000元为宜。远程房地产开发有限公司公司系一人独资公司，卜家富系该公司唯一股东、投资人，公司财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，同时卜家富不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故卜家富应对公司债务承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付吴雅梅违约金5000元；二、驳回吴雅梅的其他诉讼请求。案件受理费150元、财产保全费225元，合计375元，由吴雅梅负担75元，泗县远程房地产开发有限公司负担300元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴雅梅提供证明两份，欲证明案涉房产工程是因为质检不合格导致不能办证，并非政府的原因。远程房产公司、卜家富质证认为，真实性无异议，但是工程在建设中不可能说所有工程每个部分一次性通过验收，进行整改是正常的，不能认为与其办证的原因是质检不合格。本院对上述证据认证意见如下：真实性无异议，但不能达到证明目的。2018年11月23日，泗县不动产登记局对远程房产公司开发的泗县瑞兴花园14-B号楼501室所在单元进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记。一审查明其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，吴雅梅与远程房产公司签订的商品房销售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。按照约定，远程房产公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担相应的违约责任。对于存在逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的事实，远程房产公司并无异议，只是认为系因拆迁户原因造成工程延误。审理认为，二审中经询问，在签订案涉商品房销售合同时地块拆迁尚未完成，远程房产公司作为一家专业的房产开发公司，对于土地何时能够拆迁完毕、工程何时竣工、办理权属登记所需资料何时能够提交备案应当有一定的判断及预期。无论是否因拆迁原因导致案涉纠纷的产生，在吴雅梅无过错的情况下，相应的法律后果都应由远程房产公司自行承担，其辩称理由无事实及法律依据，不予采信。双方约定的逾期违约金计算标准并不存在过高情形，一审法院进行调整无事实及法律依据，故对吴雅梅要求按照约定标准计算违约金的上诉请求予以支持。 因双方并未由远程房产公司负责为吴雅梅办理案涉房屋的权属证书，该公司只负责将办理权属登记所需资料报备案，由吴雅梅自行办理权属证书，权属证书办理时间远程房产公司无法掌控，故吴雅梅要求将违约金计算至权属证书办理完毕之日止的请求不予全部支持。远程房产公司于2018年11月23日完成资料的备案登记，此时已经具备办理权属证书的条件，远程房产公司并未提供证据证明将该事实通知各业主，从吴雅梅等业主提起诉讼请求及其二人陈述诉讼前到远程房产公司要求办理权属证书事实看，吴雅梅诉讼前已经知道案涉房屋具备办理权属证书的条件。考虑到上述因素，远程房产公司承担违约金计算截止日期应至2018年12月22日为宜。另，一审法院判决卜家富承担连带责任，其并未上诉，对此本院予以维持。 综上，吴雅梅上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律不当至判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1605号民事判决第二项，即“驳回吴雅梅的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初1605号民事判决第一项，即“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于判决生效后十日内连带支付吴雅梅违约金5000元”为“泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付吴雅梅违约金（自2018年1月7日计算至2018年12月22日，以292850元为基数，日万分之一标准计算）”； 三、驳回吴雅梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元、财产保全费225元，合计375元，由吴雅梅负担75元，由泗县远程房地产开发有限公司负担300元；二审案件受理费175元，由吴雅梅负担25元，由泗县远程房地产开发有限公司负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇二〇年三月二十五日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。