湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终277号上诉人（原审原告）：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县。法定代表人：张智生，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁良财，男，该公司职工。委托诉讼代理人：许斌龙，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：邓小艳，女，1978年10月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原审第三人：曾丰业，男，1966年1月19日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：夏小忠，湖南志浩律师事务所律师。原审第三人：何同生，男，1978年9月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）因与被上诉人邓小艳及原审第三人曾丰业、何同生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙鼎公司上诉请求：撤销湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1558号民事判决并发回重审；由邓小艳承担一、二审诉讼费。邓小艳未作答辩。曾丰业、何同生未作陈述。龙鼎公司向一审法院起诉请求：1.判决确认龙鼎新城项目E栋一单元10XX号、9XX号、16XX号房归龙鼎公司所有；2.判决确认原被签订的《房屋买卖合同》有效；3.判决邓小艳将龙鼎新城项目中E栋第一单元的10XX、9XX、16XX号住房返还给龙鼎公司；4.判决本案诉讼费用由邓小艳承担。一审法院认定事实：龙鼎公司在桂国用（2013）第1244号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持项目正常开支，龙鼎公司法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，龙鼎公司与曾丰业签订了《土地转让协议书》，约定E栋靠茶红路方向22m×44m的建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业自行施工自由处置，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续，曾丰业支付了土地转让款500万元。（2015）桂法民初字第601号调解书已确认《土地转让协议书》合法有效，确认曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权。事实上，土地转让协议签订后，该宗土地的开发建设权完全授权给了曾丰业，曾丰业为合法建设挂靠在湖南宏润建筑工程有限公司进行施工，挂靠管理费由曾丰业支付。该宗土地开发建设，从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在履行义务。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，2015年9月11日，曾丰业作为甲方、何同生作为乙方、龙鼎公司作为丙方，三方签订了《合作开发房地产协议》，约定E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权；E栋房地产以丙方名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜。E栋楼共建20层，一至三层为商铺，2个单元共136套住房，曾丰业占三分之二即90套住房。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，且136套住房全部实际由本案曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业、何同生分别收取，曾丰业所占的90套住房中有20套住房售卖给福康大药房人员20套，交房及办手续由曾丰业与何同生负责。本案涉案10XX号、9XX号、16XX号住房，已于2013年5月31日签订合同，分别出售给了肖险峰、彭旻婧、邓小艳。涉案房产房款，10XX号购房户肖险峰于2013年交8万、2015年3月交3万予龙鼎公司法定代表人张智生，剩余房款交予了本案曾丰业；9XX号房房款于2013年交足8万予张智生，剩余房款于2018年9月底交予曾丰业；16XX号房房款于2013年交予张智生8万，剩余房款于2018年9月交予曾丰业，涉案三套房因未办理产权证每套房余欠房款6000余元，2018年11月曾丰业已通知邓小艳收房入住。至今，由曾丰业和何同生施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是曾丰业和何同生在使用、出租、管理、销售。2019年6月29日，龙鼎公司以是涉案房产的购房合同签订方，是法律上的开发主体为由向一审法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。另还查明，龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。一审法院认为：针对龙鼎公司的诉请，法院应当对龙鼎公司是否系涉案房产的权利人进行审查。本案曾丰业为建设E栋房产，与龙鼎公司签订了《土地转让协书》已经法院确认合法有效，曾丰业是以合法有效的土地使用权进行投资，与龙鼎公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思，曾丰业的合法权应依法得到法律的保护。龙鼎公司与曾丰业在《合作开发房地产协议》中明确约定以龙鼎公司名义开发，相应的产权利益归属于曾丰业，龙鼎公司不投资不参与实际的经营管理，不享有E栋房产权属和利益，该约定并不违反法律禁止性规定，也是合法有效的。曾丰业取得土地使用权后，按照施工开发的约定，从报建报批规费、施工图纸、会审、土地勘探、质监、监理、施工、建材购买、施工管理、民工工资等涉及到该宗地施工开发的所有费用和流程都是曾丰业完成，曾丰业是该宗地房产真正的事实建造人，现所有房产已竣工，曾丰业依法属于事实上的原始取得者。曾丰业与何同生受让该宗土地后，不能更名办理过户至曾丰业、何同生名下的原因在龙鼎公司，E栋不能完成竣工验收、房产过户办证的过错在于龙鼎公司龙鼎新城项目的A、B、C、D栋未批建、未交规费，不能取得施工许可证，从而影响曾丰业虽在政务中心窗口的规费交完后，也不能办理有关证照。曾丰业作为事实上原始建造者取得涉案房产E栋10XX号、9XX号、16XX号房所有权，未登记只是法律上物权未设立，但并不影响事实物权及相应合同的效力，且曾丰业、何同生在本案中并无过错。曾丰业认为涉案房产为其合法建造原始取得，且本案涉案房产已出售给邓小艳，邓小艳已收房入住，返还已成事实上不可能，法院应依法保障交易安全的稳定性，保障曾丰业原始取得的合法财产权益的意见，予以支持。对于龙鼎公司诉请享有E栋楼涉案房产的所有权，因证据不足，其主张不予支持。对于邓小艳辩称已交房款，对龙鼎公司与曾丰业、何同生的关系不知情，应保障善意购房人的合法利益，予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条，第二条，第八条，第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费240元，减半收取120元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司承担。”二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明：龙鼎公司于2019年10月7日向本院提交的民事上诉状中，在当事人信息部分，直接将张智生列为第三人，在具体事实与理由部分表述为“一、关于原审第一项诉讼请求（一）物权确认的法律依据1.合同效力与物权效力如何区分？2.合法建设与违章建筑如何区分？3.对内效力与对外效力如何区分？（二）本案原审程序违法1.原合伙人及土地权利人张智生2.挂靠人湖南宏润建筑工程安装有限公司及权利3.无异议的证据证明了什么？4.生效法律文书和行政文书形成废纸？5.有争议的证据如何单独认定？又如何形成证据链？6.“违章建筑”的确权诉讼是否属于受理范围和审理范围？（三）本案原审事实认定不明1.土地原权属归谁？2.曾丰业的500万土地转让款在哪？3.何同生的土地转让款是多少？在哪？4.1888万土地转让款都是从何而来？所有土地事实上归谁？5.物权变动效力缺乏法律文书依据？6.何同生土地份额的法律文书在哪？7.公章意志主体是谁？谁代理谁？8.项目转让合同效力如何？9.项目转让的主体是谁？为何要签订？10.项目转让的对价是否履行？先履行抗辩权无用？11.何同生以前与谁合伙？现在又与谁合伙？12.上诉人有合伙地位吗？13.入伙、退伙程序为何？14.无资质土地的房地产合作开发合同效力如何？15.10万元资质挂靠费在哪？16.双边挂靠？17.10万元资质费用与1500万的土地抵押效力如何对比？18.合法建设认定错误？19.遗漏“担保”的双方共同意思表示？20.曾丰业施工合同是否继续履行？已收的工程款如何处理？21.“一房卖二人”与“三人卖一房”：土地转让还是项目转让？（四）本案原审适用法律错误1.引用依据只是合同效力；并不是物权变动效力；2.挂靠合同仍然是违法无效的；3.无权处分的法律依据在哪二、关于原审第二项诉讼请求（一）合同效力的法律依据（二）“无权”处分即驳回缺乏法律依据：双重标准？（三）未取得预售许可证的房屋买卖合同仍然要保护？（四）“违章建筑”的买卖如何仍然可以享受合法权利？三、关于原审第三项诉讼请求（一）建筑质量安全问题可以“返还不可能”为由拒绝？（二）还是法官可以代替验收并认定合同了？（三）或者是法官根本就不需要遵守《消防法》、《建筑法》？四、一审判决的社会后果（一）原告的民生考量（二）本案如生效，上诉人权利产生（三）本案如生效，上诉人义务和责任的免除五、法律的定义法律是国家机关及其工作人员的岗位职责！法律职业人士的使命是监督公检法是否正确履行了法律规定岗位职责？”。经本院释明后，龙鼎公司于2020年2月28日向本院提交了《补充上诉意见》，该《补充上诉意见》表述为“原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司……。被告：彭旻婧……。被告：肖险峰……。被告：邓小艳……。第三人：曾丰业……。第三人：何同生……。原告与被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，贵院已依法受理，现依法提出补充上诉意见如下：原告与被告于2018年5月31日签订的《龙鼎新城住宅定购合同》，虽然自签订至今仍未取得商品房预售许可证，但双方对合同效力不持异议。因而本案的诉争主要是物权及债权、债务的处理，即给付之诉。本案被告名义上与原告订立房屋定购合同，而购房款却交付给第三人曾丰业等人。本案房产的所有国有土地使用权证、国土规划许可证、建设工程许可证均是以开发人龙鼎公司为所有权进行办理的。对外签订的所有房屋买卖合同也是与原告龙鼎公司签订。那么依法本案涉案房产的权利人即是原告龙鼎公司。同时，通过本案一审的庭审调查及法院其他的生效判决书等证据确认了原、被告签订的《土地转让协议书》、《合作开发龙鼎新城项目的协议》的效力，那么原、被告就应该按照约定履行义务。本案中，对外销售房屋的主体是原告，所有购房款应先交由原告，再按照三方签订的合作建房协议的约定，提取各自的盈利。而被告直接收取房款又不履行相应的义务的行为是不合法的，这直接损害了原告作为该项目所有权人的权利。故恳请中院查明事实，依法判决。”2020年3月18日，本院再次收到龙鼎公司提交的《补充上诉意见》，该《补充上诉意见》对上一份《补充上诉意见》进行了更改，但仅将当事人信息“原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司……。被告：彭旻婧……。被告：肖险峰……。被告：邓小艳……。第三人：曾丰业……。第三人：何同生……。”更改为“上诉人：湖南龙鼎房地产开发有限公司……。被上诉人：邓小艳……。第三人：曾丰业……。第三人：何同生……。”其他内容包括落款时间均未进行更改。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据法律规定，当事人不服一审判决，可以向上一级法院提起上诉，上诉状内容应当包括当事人的姓名，有上诉请求和理由。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因张智生并非一审中的诉讼当事人，龙鼎公司上诉状直接将张智生列为第三人，不符合法律规定。龙鼎公司在本案的上诉请求为撤销湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1558号民事判决并发回重审；由邓小艳承担一、二审诉讼费。根据该上诉请求，本案二审争议焦点为本案是否应发回重审。龙鼎公司的上诉请求的理由为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第四项规定，但上诉状中龙鼎公司对于一审判决违反上述规定的具体事实与理由未作明确陈述。经释明，龙鼎公司亦未在《补充上诉意见》中提出应发回重审的具体事实与理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定：“（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”因龙鼎公司在上诉状及补充上诉意见中均未提出一审判决在程序和事实认定上存在应发回重审的具体事实和理由。另，经本院全案审查，也未发现一审判决存在符合发回重审的法定情形。故龙鼎公司请求将本案发回重审的上诉请求，无事实和理由，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，龙鼎公司的上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人湖南龙鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年三月二十六日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。