云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7406号上诉人（原审原告）：胡应坤，男，1957年12月18日出生，汉族，户籍地：云南省曲靖市麒麟区，现住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：梁平，女，1967年8月27日出生，汉族，户籍地：重庆市九龙城区，现住重庆市巴南区，系上诉人胡应坤之妻，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明胜意房地产开发有限公司，住所地：昆明市盘龙区云山社区云山村股份合作社(园博路6号)。法定代表人：程娟。委托诉讼代理人：杨崇玲，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：梁睿，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人胡应坤因与被上诉人昆明胜意房地产开发有限公司（以下简称：胜意地产）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡应坤上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持胡应坤一审的全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由胜意地产承担。事实和理由：一、胡应坤在一审中并未见到《工程竣工验收意见》，胜意地产是在举证期限届满后才向法院提供“工程竣工验收证明书”，且亦为复印件，胡应坤对其真实性有异议。之后，胡应坤曾打电话向一审法院法官核实，一审法官回复“原件已交”，但一审法院并未通知胡应坤对证据进行质证，故一审法院审理程序违法，将未经质证的证据作为定案证据。二、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定验收合格及公告交房时间均为2016年12月27日，从胜意地产提交的“工程竣工验收证明书”复印件可看出竣工时间、验收时间与公告交房时间均为同一天，不符合常理，亦不符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第六条的规定，胜意地产并未通知质量监督机构参加验收。胜意地产发布公告的时间为2016年12月24日、刊登时间为2016年12月27日，公告时还没有取得所谓的“验收证明书”。2、《工程竣工验收证明书》、《工程竣工验收意见》之间存在区别，一审法院将胜意地产预知能够取得的《工程竣工验收证明书》作为《工程竣工验收意见》实属事实不清。3、《商品房购销销合同》补充协议中约定双方联系方式为“电话”，即使胜意地产在报纸上公告，也应当通知合同相对方，才满足了合同约定的通知义务。但胡应坤第一次接到胜意地产通知接房时间是2018年3月，且胡应坤在现场接房时已明确告知胜意地产其所交的房屋不符合规定，并短信告知了胜意地产。三、一审判决适用法律不当。商品房的交付不能仅仅依据施工质量合格就认定为具备交付条件，规划、消防设施、环保等内容都是房屋的一个组成部分，也应当符合相关的国家规定后，进行备案才能交付使用。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判支持胡应坤的全部上诉请求。胜意地产辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡应坤向一审法院起诉请求：1、判令胜意地产支付逾期交房违约金，从2016年1月1日起至实际交房为止(2016年1月1日起150天，按10元计算，违约金为1500元，2016年6月1起至实际交房时止，按每天20元计算，暂计算至2019年3月20日的违约金为20440元，共计违约金21940元)；2、诉讼费由胜意地产承担。一审法院认定以下案件事实：胡应坤与胜意地产于2015年7月31日签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定胡应坤购买胜意地产开发的坐落于金马镇大树营社区中营村胜意嘉园9幢17层1702号房屋，总价款人民币600737元，交付时间为2015年12月31日前，胡应坤于2015年7月31日一次性支付人民币600737元。胜意地产应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给胡应坤。该商品房经建设单位组织验收合格后，胜意地产应当以《昆明日报》报纸公告形式通知胡应坤办理交接手续。若胜意地产未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止150天内，胜意地产按每天10元向胡应坤支付违约金，合同继续履行。逾期150天后，胜意地产按每天20元向胡应坤支付违约金，合同继续履行。签订合同当日，胡应坤向胜意地产支付购房款人民币600737元，由胜意地产向胡应坤出具收据确认。2016年12月27日，建设单位即胜意地产组织勘察单位云南省地震工程勘察院、设计单位中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司、监理单位昆明艺汇工程监理咨询有限公司、施工单位云南工程建设总承包股份有限公司对昆明胜意嘉园主体工程C标段（9#栋）主体结构工程、装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给排水采暖工程、建筑电气工程、建筑节能工程共6个分部进行了工程竣工验收，验收结论为合格。同日，胜意地产在《昆明日报》发布公告，通知昆明胜意嘉园业主于2016年12月28日至12月30日（每天办理时间为9:00-17:00）期间安排分批次办理交房手续。2018年3月，胡应坤办理接房时认为胜意地产交付的房屋不具备法定交付条件拒绝接房，现诉至法院主张其诉请中的权利。一审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同已成立并生效。胡应坤按照约定给付了相应的合同价款，胜意地产应当按照约定于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给胡应坤。经审理查明，涉案房屋已于2016年12月27日由建设单位胜意公司组织勘察、设计、监理、勘察单位验收合格，并由上述单位共同出具《工程竣工验收意见》，同日胜意地产按合同约定在昆明日报刊登交房公告，通知业主交房期间为2016年12月28日至12月30日。至此胜意地产已经履行了涉案合同约定的交房义务，同时胜意地产当庭已提供商品房质量保证书，商品房使用说明书佐证涉案房屋具备交付的条件。根据合同约定，胡应坤拒绝接房的，公告交房的次日即2016年12月28日视为已经交付房屋，此后的逾期接房责任由胡应坤自行承担。故胜意地产应向胡应坤支付的逾期交房违约金自2016年1月1日至2016年12月27日共计362天的违约金人民币5740元（150×10＋212×20=5740）。关于胡应坤提出涉案房屋不具备法定的交付条件的问题，一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非必须经建设行政主管部门予以备案。本案中，双方约定的“经建设单位组织验收合格”的交付标准不违背或低于法律规定。故胡应坤以涉案房屋不具备法定的交房条件拒绝接房的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决：被告昆明胜意房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡应坤支付自2016年1月1日起至2016年12月27日止逾期交房违约金人民币5740元。一审案件受理费人民币349元由原告胡应坤承担人民币258元，被告昆明胜意房地产开发有限公司承担人民币91元。二审中，胡应坤提交两组证据：一、《昆明市住房和城乡建设局关于胡应坤政府信息公开申请的回复》，欲证明：涉案9幢房屋的验收是在2018年12月10日才取得验收备案手续；二、《单位工程质量竣工验收记录》，欲证明：胜意地产一审提供给法院的复印件是伪造的，真实的验收记录以此份为准。经质证，胜意地产对证据来源的合法性有异议，胡应坤提交前述两份证据材料欲证明的内容与胜意地产一审提交的证据证明的内容并不冲突，但竣工验收认定时间应当以胜意地产提交的证据为准。经审查，胡应坤二审提交的《单位工程质量竣工验收记录》记载的竣工验收时间为2018年11月20日，晚于胜意地产一审提交的工程竣工验收证明书载明的竣工验收时间2016年12月27日，依据一审法院向涉案项目的勘察单位云南省地震工程勘查院、设计单位中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司核实的情况，两家单位均证明于2016年12月27日参加了由建设单位组织的“五方验收”，胡应坤关于胜意地产伪造证据的主张没有充分的证据证明，与实际参加验收的勘查、设计单位出具的证明内容也不相符，本院对该主张不予支持。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案的争议焦点：一、涉案房屋何时具备交房条件；二、胡应坤主张的逾期交房违约金21940元是否应当支持。本院认为，一、关于涉案房屋何时具备交房条件的问题。胜意地产在一审中提交的《工程竣工验收证明书》注明的竣工验收合格的时间为2016年12月27日，经一审法院向涉案项目的勘察单位云南省地震工程勘查院、设计单位中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司核实，两家单位均证明于2016年12月27日参加了由建设单位组织的“五方验收”；二审中胡应坤提交的《工程竣工验收证明书》注明的日期是2018年11月20日，该时间与实际参加验收的勘查、设计单位出具的证明内容不相符，胡应坤关于胜意地产伪造证据的主张没有充分的证据证明，本院对该主张不予支持；一审判决认定胜意地产的房屋具备交付条件的时间是2016年12月27日符合合同约定。二、关于胡应坤主张的逾期交房违约金的计算。合同约定的交房时间是2015年12月31前，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格的时间是2016年12月27日，此时胜意地产具备了交房条件并发布了交房通知，故一审判决支持自2016年1月1日至2016年12月27日期间的违约金并无不当。综上所述，胡应坤的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349元，由上诉人胡应坤负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年三月十六日法官助理熊金华龙俊秀书记员蔡磊