湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初552号原告：湖南思居园物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区织机街47号明景公寓607房。法定代表人：胡贵民，总经理。委托诉讼代理人：田莎，女，1984年1月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省汨罗市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李晶，女，1990年6月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省新邵县，系该公司员工。被告：黄力军，男，1972年1月20日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区。原告湖南思居园物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告黄力军（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田莎到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计20792元，其中物业服务费18902元，违约金1890元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年11月1日，原告由佳天瑞宁业主委员会依法选聘对佳天瑞宁小区从事物业管理服务。原告严格依约履行了义务，但被告自2013年11月1日起至2019年8月31日止，经原告多次催缴，被告均拒不履行自己的缴费义务。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告未答辩。经审理查明，被告系长沙市雨花区瑞宁花园3栋1801号房屋的业主，产权面积为163.65平方米，权证号码为长房权证雨花字第××号，登记时间为2011年1月25日。2012年10月28日，长沙思居园物业管理有限公司（乙方）与长沙市雨花区佳天瑞宁花园小区业主委员会（甲方）签订《佳天瑞宁花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对佳天瑞宁花园实施物业管理服务。物业坐落于长沙市雨花区。物业类型为高层综合小区。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的义务与责任。委托管理期限三年，具体管理期限，自乙方按甲方要求进驻小区之日起计算。本合同期内物业管理采用包干制，除本合同明确约定可以另行收取的费用外，所有物业管理及服务费用均包括在内，乙方不得另行向业主或使用人收取任何物业管理及服务费用。本物业的物业服务费按房屋产权面积住宅按每月1.65元／平方米（住宅改变用途后，按改变后的性质标准收取费用）；根据湖南省物价局文件【湘价服（2010）76号】文件十八条规定，改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%；用于商业的应加收200%，即住宅改变用途后，按改变后的性质标准收取费用。经协商本小区住宅改办公每月2.6元／平方米，商业每月3.2元／平方米计费。由业主（使用人）向乙方交纳。地下车库个人购买车位收取30元／月·台卫生服务费。业主和物业使用人逾期无故未交纳物业服务费的，业主委员会应协助督促其限期交纳。情节严重的乙方有权向雨花区人民法院提起诉讼，并有权从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之三累计计算收违约金。合同对其它事项还进行了约定。合同签订后，长沙思居园物业管理有限公司于2012年11月1日正式入驻佳天瑞宁小区提供物业服务。2013年10月18日，长沙思居园物业管理有限公司更名为原告继续为佳天瑞宁小区提供物业服务至今。但被告仅向原告支付了截至2013年10月31日的物业服务费。后续物业服务费被告至今未付。经原告多次书面催收未果。原告遂于2020年1月7日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、涉案小区未成立新的业主委员会。2、涉案房屋被告未装修入住。庭审中，原告明确对涉案房屋在2016年12月31日前按照1.65元/月/平方米的90%标准收取物业服务费，在2017年1月1日后按照1.65元/月/平方米的标准收取物业服务费。上述事实，有《佳天瑞宁花园物业服务合同》、房屋所有权证、不动产登记情况表、欠费明细、书面催缴通知以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与长沙市雨花区佳天瑞宁花园小区业主委员会签订的《佳天瑞宁花园物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。原告依约为佳天瑞宁小区提供了物业服务，履行了自己的义务。但被告未足额支付物业服务费且在原告书面催缴后仍未支付，已构成违约，应向原告承担相应的民事责任。根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，被告应支付原告从2013年11月1日起至2019年8月31日止的物业服务费17875元【（163.65平方米×38个月×1.65元/月/平方米）×90%＋（163.65平方米×32个月×1.65元/月/平方米）】。原告主张物业服务费18902元，对其主张超出部分，本院不予支持。被告未足额支付物业服务费，原告主张违约金，本院予以支持。根据涉案合同履行情况，本院将违约金酌情调整为以17875元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从起诉之日即2020年1月7日起计算至物业服务费实际付清之日止，并以1890元为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄力军应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南思居园物业管理有限公司物业服务费17875元及违约金（以17875元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年1月7日起计算至物业服务费实际付清之日止，以1890元为限）；二、驳回原告湖南思居园物业管理有限公司的其它诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费320元，因适用简易程序减半收取160元，由被告黄力军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇二〇年三月二十日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。