贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终314号 上诉人（原审被告）：贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市。 法定代表人：张泽洋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:方应，男，1986年12月12日生，汉族，住贵州省福泉市。 被上诉人（原审原告）:杨毅，女，1987年1月16日生，土家族，住贵州省福泉市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘正远，贵州望江律师事务所律师。 上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司因与被上诉人方应、杨毅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司上诉请求：依法撤销(2019)黔2702民初2982号民事判决书将本案发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清和适用法律错误。首先，本案一审判决上诉人承担违约金直至交付商品房转移登记的有关文书之日止,但并未指明具体是什么文书,造成上诉人无法履行,岂不是要永久承担违约金吗?所以,法院有义务要查清,并且判决要明确,且是能够履行的才行。虽然该段文字是商品房合同中写的,但该文本也不是当事人双方的真实意思表示,是那些不切实际的空想主义者坐在办公室里造出来的,根本不符合客观实际和不管当事人是否能履行,但法院作为有争议或纠纷的最终裁判者,有义务予以查清并作出能够实际履行的判决,不能与那些空想主义者一样不负责任其次、未能按期办理产权登记是因为施工方拒绝提供相关资料造成的。但未给被上诉人造成任何经济损失,一审判决违约金过高,上诉人请求给予调减未予以支持适用法律错误。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平和诚实信用原则予以衡量”的规定,而本案的房屋早已交给被上诉人正常居住使用,已实现其购房的目的,没有给其造成任何损失。且未能办理产权登记的原因是施工方拒绝提供相关资料造成的,上诉人的过错程度小。可是一审判决在确定违约金时却将实际损失与合同标的购房款混为一谈来衡量,与法律的规定严重不符。综上所述事实及理由,一审判决认定上诉人交付商品房转移登记的有关文书,但未指明具体是什么文书,认定事实不清和适用法律错误。在衡量因违约造成的实际损失时,将购房款误认为是其实际损失,将两者混为一谈是错误的,也未考虑过错程度等综合因素，加重了上诉人承担违约的责任,认定事实和适用法律错误,敬请二审法院审核后依法予以纠正,并判决如上诉请求。 方应、杨毅答辩称，一审判决事实清楚、证据确实充分、法律适用准确，应当予以维持。一、上诉人认为一审判决的内容表述不清楚，无法履行的理由不成立一审判决内容表述与双方合同约定的违约责任表述完全一致，不存在任何歧义。上诉人因为同样的事实和理由已被福泉法院和黔南州中级法院以同样的判决内容表述方式，判决承担了七次以上的违约责任，且上诉人均已服判，并已按照判决的内容履行了支付义务，上诉人不可能不清楚一审判决的含义，不可能不知道一审判决的履行方式。上诉人现在之所以称不清楚，认为无法履行，根据就是揣着明白装糊涂，是在拖延时间，进行恶意诉讼。二、上诉人认为未能办理房屋产权登记乎续是施工方拒绝提供相关资料所致的理由不成立根据合同的相对性原则，合同相对性包括了主体相对、内容相对、责任相对。其中责任相对指违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，且在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。故此，即使真如上诉人所称，至今未能办理房屋产权登记手续是施工方拒绝提供相关资料所致，上诉人也应向答辩人承担违约责任。至于上诉人向答辩人承担违约责任后是否向施工方追责，与答辩人无关，答辩人不予回应。三、上诉人认为“未按约定按时办理房屋产权登记并未给被上诉人造成损失，一审判决的违约金过高。”的理由也不成立：1、一审判决上诉人按照日万分之一承担违约责任，该判决系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。且日万分之一折算成月利率，仅为0.3%，即3厘，折算年利息仅为3.6%尚未达到中国人民银行规定的贷款年6%基准年利率，更不要说超过民间借贷允许的月利率3分的上限。2、针对违约金日万分之一和日万分之二是否存在过高的问题，上诉人因为同样的案由，最少已经向福泉法院陈述了6次，向黔南州人民法院上诉了6次，每次均被驳回。因此本着同案同判的原则，请州法院再次驳回上诉人的无理诉讼请求。3、损失的形式不仅包括金钱上可量化损失，还包括权益上、机会上的损失。上诉人未按约定按时办理房屋产权登记，表面上看未给答辩人造成很大的金钱损失。但是实际上，因上诉人迟延为答辩人办理产权登记，给答辩人对房屋应有的所有权造成了瑕疵，系对答辩人权益的损害，当然属于损失，此即产权证的意义所在。若在此段时间内，有人欲高价购买答辩人的房屋，但因无产权证书，使得交易未达成，此即机会上的损失；上述种种损失，虽无法准确量化，但可裁量确定，确属于答辩人的损失。 方应、杨毅向一审法院起诉请求：1、判令被告原告逾期办理转移登记的违约金50868元（暂计算至2019年11月21日）。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月4日，原告与被告贵州润嘉房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为201400253，原告购买被告贵州润嘉房地产公司开发的福泉市山水北苑1号楼2单元1层2-1-02号房，该商品房（合同约定）建筑面积114.5平方米，套内建筑面积101.79平方米。合同第七条约定计价方式与价款：2、按照套计算，该商品房总价款为353008元；第八条约定付款方式及期限，……3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）106008元，余款（小写）247000元以银行按揭支付；第二十二条约定房屋登记：三、转移登记，（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告于当日支付房屋首付款106008元，2014年7月3日办理办理银行按揭贷款247000元并支付给被告，2016年8月3日补足房屋差价728元，至此，原告共向被告支付该套房屋的总价款为353736元，并向税务机关缴纳了相应税款。后被告向原告交付了房屋，现原告已入住该房屋，截至原告起诉，被告未取得该商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告于2014年6月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照《商品房买卖合同》的约定及相关法律、法规的规定全面履行自己的义务，在原告按合同约定履行交纳购房款的义务后，被告应当按合同约定，履行交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今交付。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告的上述行为已构成违约，故原告主张被告承担违约支付违约金的请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。具体计算标准，因双方在合同中对违约责任已进行约定，且该约定不违反有关法律规定，故本院予以支持。被告辩称原告起诉已超法定诉讼时效，且违约金计算过高的意见，因被告的违约行为呈持续状态，不存在超法定诉讼时效，违约金的计算方式系双方自行约定，不违反有关法律规定，对被告的辩称意见本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内以购房款353736元为基数按照日万分之一的标准支付原告方应、杨毅2016年3月30日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，已减半收取536元，由被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：违约金标准是否过高。 本院认为：关于上诉人提出是因为施工方拒绝提供材料导致产权登记未能办理，上诉人过错程度小，违约金过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，上诉人还是应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任，至于上诉人与施工方之间的纠纷，双方可另行解决。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人至今未履行办理房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人，应按照合同约定以购房款353736元为基数按照日万分之一的标准支付被上诉人，该违约金的计算标准并不高，故上诉人主张逾期办证违约金计算标准过高的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1022元，由上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担1022元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月三十一日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙