吉林省延吉市人民法院民事判决书（2018）吉2401民初7495号原告：梁晓英，女，汉族，现住：延吉市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所：延吉市友谊路26号。法定代表人：孙作魁，该公司董事长。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：金龙泰，男，朝鲜族，现住：延吉市。原告梁晓英诉被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年8月7作出（2014）延民初字第2952号民事调解书，该案生效后，因案外人金龙泰不服申请再审，本院于2016年4月20日作出（2016）吉2401民监20号民事裁定书，裁定再审，并中止原调解书的执行。本院于2016年11月10日作出（2016）吉2401民再61号民事裁定书，撤销本院（2014）延民初字第2952号民事调解书，驳回原审原告梁晓英的起诉。原审原告梁晓英不服，上诉至延边州中院，延边州中院于2017年7月6日作出（2017）吉24民再27号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）吉2401民再61号民事裁定书，本案指令本院审理。本院于2018年11月27日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁晓英、被告宇航房地产公司、第三人金龙泰到庭参加第一、二、三次诉讼。本案现已审理终结。梁晓英向本院提出诉讼请求：请求确定梁晓英与宇航房地产公司签订的房屋买卖合同有效，并要求宇航房地产公司履行合同。事实与理由:2013年9月30日，梁晓英购买宇航房地产公司位于延吉市河畔花园第七幢2单元401号房、建设工程许可证号为Y200513、施工许可证号22240120070605010，按合同约定宇航房地产公司应于2013年12月30日前交付房屋，但宇航房地产公司至今未履行合同，现诉至法院，要求宇航房地产公司立即交付房屋，并承担本案的诉讼费用。宇航房地产公司辩称：据管理人了解，梁晓英确实在宇航房地产公司购买了该房屋，也交了款，其他待质证发表意见。金龙泰陈述：一、梁晓英与宇航房地产公司签订的合同是虚假的。梁晓英所持有的合同建设许可证号和土地审批许可证号码等一切手续都是河畔花园七幢楼的，房屋面积也不相同，梁晓英合同中的房屋与涉案房屋无关，其购买的是河畔花园，不是党委七号楼，梁晓英实际上是在案外人李小华手中购买涉案房屋，李小华和宇航房地产公司法定代表人孙作魁有债权债务关系，所以孙作魁将房子抵押给李小华，梁晓英的房款也是支付给李小华，在延边州中院（2017）吉24民再27号案件中李小华当庭出庭，梁晓英一审、二审陈述交付房款的过程不符，如果法院认为梁晓英与宇航房地产公司的买卖合同有效，应按合同中约定的房号即河畔花园履行，与梁晓英现住的房屋无关，梁晓英合同中没有法定代表人名章，收据也是临时收据，没有财务章，没有收款人的签名；二、2011年10月26日，金龙泰与宇航房地产公司签订《土地使用权及开发权转让协议》，约定宇航房地产公司将延吉市梨花路南侧、公新街西侧土地使用权及相关开发项目转让给金龙泰，该协议经延吉市人民法院于2015年4月10日作出的（2014）延民初字第4633号民事判决确认，金龙泰对延边州党工委7号楼扩建之商住楼享有所有权，且该判决已经生效。2014年8月，金龙泰发现梁晓英强占入住涉案房屋州党工委7号扩建××元，面积93.41㎡的房屋，双方发生争议，故金龙泰对（2014）延民初字第2952号民事调解书申请再审。经审理查明：2011年，宇航房地产公司开始办理位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧的土地开发手续，在拆迁过程中，因金龙泰所有的锅炉房在拆迁范围内，宇航房地产公司与金龙泰就补偿款数额未达成协议，2011年10月26日，金龙泰作为乙方，宇航房地产公司作为甲方，签订了《土地使用权及开发权转让协议》，协议约定：甲方将其拥有的位于延吉市梨花路南侧、公新街西侧，占地面积为1075㎡的土地使用权及相关的项目开发权转让给乙方。具体转让内容包括，一、土地使用权面积为1075㎡，已批准的建筑面积为2900㎡，土地规划用途为商住楼；甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证，已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，已按土地规划用途委托设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用，甲方承担开工前费用，之后费用乙方承担。二、甲、乙双方确认本协议转让价格以甲方已获得批准的建筑面积为计价面积，转让价总计人民币250万元；在本协议经延吉市拆迁办公室审核并盖章后，由乙方先行支付200万元，剩余款项50万元在2012年8月30日前付清。三、在乙方支付200万元转让款后，甲方要将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括发改委文件，建设用地规划许可证等原件资料一并交付乙方，在乙方开发过程中，如需要甲方出具相关收据及公章等必备要件时，由甲方无条件提供，税金由乙方负责。四、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权开工前所需支付的一切款项、费用由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。次日，宇航房地产公司为金龙泰出具了一份补充协议，内容是：孙作魁在2013年12月30前不能办理房照时，一切后果由孙作魁负责。协议签订后，金龙泰向宇航房地产公司支付了200万元转让费，以宇航房地产公司的名义办理了工程建设所需的各种审批手续，支付了各种手续费。其中在2013年5月20日办理了建字第GC-SQ2013025号《建设工程规划许可证》，在2013年7月15日办理了编号为222401201307150301的《建筑工程施工许可证》，工程名称为延边州党工委7号楼扩建商住楼扩建工程。金龙泰以招投标方式招标延吉市建筑安装有限责任公司为该工程施工，于2013年7月末开工，并于2013年11月20日竣工。其中包括住宅25户和5户门市房。因该工程手续都是以宇航房地产公司名义办理的，而宇航房地产公司拒不协助金龙泰办理工程验收等事宜，致使该工程至今未验收。现金龙泰已将房屋全部售出，且有部分买受人已入住。因宇航房地产公司不协助金龙泰办理验收等手续，金龙泰无法办理房屋所有权证，向本院提出所有权确认诉讼。本院经审理，于2015年4月10日作出（2014）延民初字第4633号民事判决，确定诉争的延边州党工委7号楼扩建商住楼所有权归金龙泰所有，该判决书于2015年5月10日生效。2013年9月30日，梁晓英与宇航房地产公司签订商品房买卖合同，约定梁晓英购买宇航房地产公司开发建设的延吉市××路第7幢2单元401室、建筑面积96㎡的房屋，房款355200元，交付房屋时间为2013年12月30日前，同时确定该商品房所在楼盘的土地编号为09-03-05、土地使用权出让合同号为延州国土用字2006第122号、《建设工程规划许可证》的编号为Y2005013、《建筑工程施工许可证》的编号为222401200706050101。另查，合同签订后，梁晓英向宇航房地产公司支付全部房款25万元，并向宇航房地产公司支付现金15万元。因宇航房地产公司未按合同约定时间交付房屋，梁晓英诉至本院，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效，并请求宇航房地产公司履行合同，本院于2014年8月7作出（2014）延民初字第2952号民事调解书，限期宇航房地产公司交房。调解书生效后，尽管金龙泰提出异议，梁晓英约于2014年12月末强行开锁进入该房屋进行装修，2015年3月入住后使用至今。审理中，孙作魁到庭自认宇航房地产公司向梁晓英出售的房屋是就是延边州党工委7号楼扩建工程房屋。认定上述事实的证据有：梁晓英向本院提供的证据有商品房买卖合同书、收据、银行转账凭证、方俊红工作证明、规划许可证、施工许可证、规划许可证附件、竣工规划核实通知书、法人授权委托书、勘测合同、商地楼规划图、平面图、竣工验收备案表、方俊红证人证言（到庭）、崔刚证人证言（到庭）、孙作魁证人证言（到庭）；金龙泰向本院提供的证据有施工许可证、竣工备案证、规划许可证、宗地图、（2014）延民初字第4633号判决书、生效证明、（2017）吉24民申99号民事裁定书、转让协议、补充协议、法人授权委托书、市征收局的证明、测绘成果报告书；本院调取的延吉市建设工程招投标办公室证明；当事人陈述。本院认为，根据宇航房地产公司法定代表人孙作魁到庭证实，其向梁晓英出售的房屋是扩建工程的房屋，宇航房地产公司在其已将包括本案涉案房屋在内的延边州党工委7号楼扩建商住楼转让给金龙泰、对涉案房屋不享有所有权和处分权的情况下，仍与梁晓英签订商品房买卖合同，向其出售涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持的规定，宇航房地产公司虽用虚假的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》编号与梁晓英签订合同，梁晓英作为买受人进行了形式审查，已尽到买受人的一般注意义务，不能苛责买受人负有进一步核实相关证件编号真伪的义务，证件编号真伪不应影响房屋买卖合同的定性，故双方签订的房屋买卖合同应认定有效，对于梁晓英请求确认双方买卖合同有效的主张，本院予以支持。对于梁晓英请求宇航房地产公司继续履行合同即交付房屋的主张，经本院生效判决确认，金龙泰对包括涉案房屋在内的延边州党工委7号楼扩建商住楼享有所有权，对于宇航房地产公司处分涉案房屋，金龙泰不予认可，故梁晓英的该主张，本院不予支持。另外，因本案系发回案件，重新审理了梁晓英诉宇航房地产公司的房屋买卖合同纠纷一案，故（2014）延民初字第2952号民事调解书已自动失效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告梁晓英与被告延吉市宇航房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。二、驳回原告梁晓英的其他诉讼请求。案件受理费6630元，其他费用80元，共计6710元（原告已预交），由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李 雪人民陪审员 王 伟人民陪审员 朱春燕二○二○年三月三十日书 记 员 滕 杰