江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3573号上诉人（原审被告）：杜中博，男，1998年12月30日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：杜亮（特别授权），男，1972年7月31日生，汉族，住泰州市海陵区，系上诉人之父。被上诉人（原审原告）：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东南园路10号。法定代表人：马文宁，董事长。委托诉讼代理人：王鹏、王炳军（特别授权），江苏江豪律师事务所律师。上诉人杜中博因与被上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年1月8日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人杜中博的委托诉代理人杜亮，被上诉人凤城河公司的委托诉讼代理人王炳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜中博上诉请求：撤销一审判决，依法重新作出公正判决；本案诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决书中指出该合同优先购买权与上诉人无涉，是不尊重事实和不遵守法律的。被上诉人在2018年1月25日将案涉房屋转让给案外人李俊文、朱琴。被上诉人与上诉人签订的合同期为2017年6月11日至2018年6月10日，案涉房屋转让时在上述时间段内。根据合同法的规定，被上诉人应当在合理期限内书面通知上诉人转让出卖房屋事宜。2、上诉人承租案涉房屋从事小火锅及预包装食品销售，是合同所列。但被上诉人一直强行不允许上诉人从事预包装食品销售，已然违反合同。3、被上诉人在案涉合同中与法不合的霸王条款，如第十一条第二小条、第三小条等，这些都是与国家法治精神和法律规定相悖的。被上诉人凤城河公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法合理，应当受法律保护。现房屋租赁期限已届满，被上诉人向上诉人催要房屋租金，同时要求其返还出租房屋均是按照合同约定主张，有相关的事实和法律依据。2、关于上诉人提出的优先购买权的观点，因优先购买权签订租赁合同的主体系杜亮，而非杜中博，因此优先购买权不应在本案处理。同时，上诉人提出的优先购买权已经在另案中进行了处理，且处理结果为驳回优先购买权的主张。3、被上诉人不存在上诉人所说的霸王条款的情形。因为双方合同已经明确约定租赁期限已经届满，被上诉人依照合同约定应当向上诉人追回房屋，收取相应的租金，这是合同权利。4、关于上诉人陈述的不允许经营工商营业执照上业务是不存在的。一审认定事实清楚，法律正确，请求驳回上诉。凤城河公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告杜中博将所承租房屋腾空交还原告，且其承租房屋内的装修装潢无偿归原告所有，同时承担自合同期满之日即2018年6月11日至完好交房之日止期间的房屋使用费，按日租金金额的1.3倍即148元计算；2、判令被告支付律师代理费14700元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：凤城河公司接受案外人朱琴、李俊文的委托，负责经营管理泰州市区编号为E3-3-4区-110号的房屋。2017年6月11日，凤城河公司（出租方，甲方）与杜中博（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于泰州市区编号为E3-3-4区-110号总建筑面积为81.44平方米(其中一层面积为81.44平方米,二层面积为0平方米)的房屋出租给杜中博作为商业使用，房屋租赁期限为12个月，自2017年6月11日起至2018年6月10日止，甲方同意乙方将该承租房屋按乙方拟定的经营方案用于以预包装食品、火锅经营使用，合同租赁期满，需继续租用的，乙方应于租赁期届满前三个月书面向甲方提出续租申请，否则甲方视为乙方不再续租；如乙方提出续租申请，乙方同意，将根据下列情形分别处理：1、甲方决定不再出租或不再出租给乙方，乙方应在2018年6月10日前无条件将房屋完好交还给甲方……；合同约定房屋租赁期限内全部租金总额为人民币41615.84元；原合同签订缴纳的11000元作为保证金继续适用于本合同；租赁期满，在甲乙双方结清了有关费用、办理了房屋移交手续后十日内，甲方按约返还履约保证金（无利息）给乙方；在合同租赁期满、合同提前解除或合同协商终止时，乙方应向甲方付清所有应付款项，并且，乙方应于租赁期满的第二日，或合同提前解除通知送达后的三日内，将承租房屋及原有附属设施、设备交还甲方；合同租赁期满、合同提前解除或合同协商终止时，乙方对承租房屋所有的装潢、不可拆卸的添附及设施等不得拆卸、破坏，其无偿归甲方所有，且甲方不支付任何补偿费用给乙方；合同期满，或因乙方违约原因甲方作出解除合同、收回出租房屋决定，乙方应按约交还所承租的房屋，乙方逾期交还，则应向甲方支付一层7元/平方米/天（相当于平均租金标准的5倍金额）房屋占用费；因一方违约，另一方追究违约方法律责任所产生的费用（包括并不限于律师费、诉讼费、公证费、证据保全费等相关费用），由违约方承担。合同签订后，杜中博在案涉房屋内从事经营活动，并向凤城河公司交纳租金。合同到期后，双方就续租未达成一致意见，故凤城河公司委托律师代为提起本次诉讼，要求杜中博交还房屋、支付房屋使用费等，产生律师代理费人民币14700元。另查明，2019年5月16日，本案杜中博的委托诉讼代理人杜亮起诉泰州市凤城河旅游管理服务有限公司，认为杜亮与泰州市凤城河旅游管理服务有限公司于2007年12月25日签订租赁合同，租用老街110号房屋，该租赁合同约定，在租赁期间泰州市凤城河旅游管理服务有限公司出售出租房屋须在30日前书面告知杜亮，杜亮享有优先购买权，然泰州市凤城河旅游管理服务有限公司在转让房屋前未履行告知义务，故杜亮向一审法院提出诉讼请求，要求判令泰州市凤城河旅游管理服务有限公司将泰州老街110号房屋转让他人的行为无效，并判令杜亮享有优先购买权。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。凤城河公司与杜中博签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，凤城河公司、杜中博均应按合同约定履行各自的义务。现租赁期限届满，按合同约定，杜中博如需继续租用的，应于租赁期届满前三个月书面向凤城河公司提出续租申请，否则视为乙方不再续租，杜中博未有证据证明其向凤城河公司提交了书面续租申请，应当认定为杜中博不再续租，杜中博应于租期届满的第二日将房屋交还凤城河公司，现杜中博逾期未交房，凤城河公司起诉要求杜中博腾空并交还房屋，符合当事人约定，且不违反法律规定，该院予以支持。凤城河公司主张房屋内的装修装潢无偿归凤城河公司所有，亦符合合同约定，与法并无不当，该院予以采纳。关于合同期满之日即2018年8月11日起至杜中博交还房屋之日止的房屋使用费，双方合同约定，租赁期满后，杜中博未按时交还房屋的，每逾期一天应向凤城河公司支付日租金金额5倍的租金损失，由于杜中博未按约定在租赁期满后次日内腾空并交房，构成违约，依法应承担违约责任，故应自逾期之日即2018年8月12日起给付凤城河公司租金损失。关于租金损失的标准，合同约定按日租金的5倍计算，凤城河公司主动调整为日租金的1.3倍，与法无悖，该院予以采纳。关于律师代理费，系凤城河公司提起本次诉讼实际产生的费用，按合同约定依法应由杜中博承担。关于杜中博抗辩的优先购买权一节，杜中博委托代理人杜亮在另案起诉时已明确当时的承租人为杜亮，并非杜中博，故优先购买权问题与杜中博无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告杜中博于判决生效之日起二十日内将位于泰州市区编号为E3-3-4区-110号的房屋内除装修装潢以外的物品腾空，并将房屋及装修装潢交付原告泰州凤城河建设发展有限公司。二、被告杜中博于判决生效之日起二十日内给付原告泰州凤城河建设发展有限公司自2018年6月12日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按日标准人民币148元计算）及律师代理费人民币14700元。三、驳回原告泰州凤城河建设发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1204元，由被告杜中博负担。本院二审期间双方均未有证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。适用该条的前提应当是出卖人就所涉房屋存在出卖行为。而本案中，在（2019）苏1202民初2524号、（2019）苏12民终3103号判决查明的事实可以看出，案外人朱琴是与泰州市凤城河管委会签订房屋置换协议取得房屋所有权，并非是房屋买卖关系，故不符合上述法条适用的前提条件，上诉人主张就案涉房屋存在优先购买权的上诉理由不能成立。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽称被上诉人不让其经营预包装食品，然被上诉人对此予以否认，上诉人亦未能提出充分的证据加以证明，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人所称的合同存在霸王条款一节，因其未提出撤销，合同条款亦不存在无效情形，故上诉人的该节上诉理亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人杜中博负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年三月九日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红