江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1666号 原告：赵鹏，男，1988年1月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：李慧，女，1991年1月12日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：赵庆彦，江苏以立律师事务所律师。 被告：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B5-3地块B05号楼1-107。 负责人：陈俊文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文平，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁峰，该公司员工。 原告赵鹏与被告李慧、重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏、被告李慧及其委托诉讼代理人赵庆彦、被告泓山物业公司的委托诉讼代理人李文平、丁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵鹏向本院提出诉讼请求：被告李慧赔偿原告重新装修费用及租赁费合计96830元，被告泓山物业公司承担连带赔偿责任。事实和理由：原告新装修的房屋为徐州市绿地商务城七期书香苑121-1-101室，被告李慧房屋在该单元二楼，即为楼上楼下邻里关系，被告泓山物业公司负责物业管理。2019年1月20日，绿地商务城工人给原告家安装防盗网，开门看见屋里都是水，经查，水是从201室厨房漏入原告家中，因2楼装修时烟道砸了，泓山物业公司找李慧把烟道给修复，他们直接用砖垒起来的，没有做防水处理，致使二楼水从烟道口流入原告家中，淹没地板，造成新装修号的房屋内底板、墙面、门等多处严重受损。李慧家漏水，泓山物业公司知道2次，2次都比较大，但都没有给原告打电话告知，原告找物业时，物业才告知李慧家漏水进入原告家中的情况。对原告家中财产损失，原告原装修损失的部分花费84830元，现必须重新装修，重新装修费用及租赁费应当由李慧承担，泓山物业公司承担连带赔偿责任。原告特提起诉讼，请求法院依法处理。 被告李慧辩称：造成原告损失的原因不是被告家中水管破裂导致，或忘关水管阀门，是因公共部位的主管道堵塞，主管道中的污水从被告家中厨房反水，造成原告损害的原因系因楼房主管道堵塞未及时清理，该管道并非被告自有部分，亦非属于被告管理、维修的管道，根据物业管理服务合同关系，物业公司即泓山物业公司应确保小区内供水设备、设施完好正常、畅通的义务，小区物业的上下水主管道属于公用部位的公用设施，在物业公司的管理范围内，所以在原告无证据证明其遭受的损失系被告故意或过失造成的情况下，原告要求被告承担赔偿责任的诉请无事实及法律依据。被告房屋早在2016年10月份就装修好了并通过物业验收。原告房屋装修在后，装修时砸掉室内承重墙，改变房屋结构，改公共下水道，拆除烟道改在201室窗下排气排烟，对被告房屋造成侵害。如不是原告砸掉承重改变室内结构，201室反水还可以返回卫生间地漏，不至于水向下渗漏，此次反水原告有不可推卸的责任。原告装修购买廉价的材料，评估人员没有职业道德，没有操作经验和实际作业技术人员，为了多收评估费，无限扩大损坏程度、面积和尺寸、件数和价格，请法院以事实为依据，科学分析案情。设计建设的下水管道口径太小也有关系。 被告泓山物业公司辩称：水是从原、被告共用的公共烟道部位渗漏，原告与被告李慧在装修时都将公共烟道拆除，物业也对原告和被告拆除烟道的情况进行了违规整改通知，要求原、被告将该部位拆除的烟道恢复，原、被告都未按通知要求恢复。原告的损失主要是该处漏水造成，被告李慧家中的水是二楼以上住户共用的厨房排水管道堵塞反水造成，物业在接到被告李慧的报修后即安排人员对管道进行了疏通，且物业每月对该共用管道在负一层的检查口进行巡查并有巡查记录，所以该损失不应由物业公司赔偿。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，重庆泓山物业管理有限公司（乙方）与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（甲方）签订《绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对绿地商务城B1-1.2.3提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；乙方承接物业时，甲方应配合乙方对包括共用的上下水管道、室外上下水管道在内的设施设备进行查验，对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。该合同签订后，被告泓山物业公司进驻绿地商务城B1-1.2.3小区进行物业管理服务。 原告赵鹏购买了徐州市云龙区绿地商务城（B1-2.3地块）121号楼1-101室房屋一套，建筑面积为125.68平方米，该房屋于2017年7月27日登记在原告名下。 原告提供泓山物业公司于2019年3月9日出具的证明记载：“在2019年1月份121-1-201报物业说室内进水，物业派人去检查一下，是厨房下水管道在负一层弯管处油泥阻塞，我们物业用疏通机已给疏通好。121-1-101说他室内漏水，物业给检查一下，是201室烟道往下漏的，之前201室烟道改动过，烟道用砖垒起来的，没有做防水，121-1-201室厨房、客厅、房间都被水淹了导致121-1-101室被淹（101室室内新装修），情况属实。”泓山物业公司另提供《客户服务需求登记表》两张，根据记载内容显示，被告李慧于2019年1月8日反映室内进水，经检查是一楼和负一楼厨房排水管堵了，已疏通；原告于2019年1月18日反映室内进水，经查是之前漏的。 原告当庭提供照片一组，显示原告家中部分装修物品损坏。为进一步确定原告家中损坏的物品，本院于2019年8月2日在原告家中进行现场勘验。经勘验确认：1、被告李慧于2019年1月7日晚6时许回家发现厨房洗菜盆向外冒水，室内厨房、客厅、地板整体泡在水中，三间卧室有水漫入，厨房西南角为烟道，李慧在装修时曾将烟道砸掉，后用水泥、砂浆、红砖重新垒好，目前为恢复原状态；2、赵鹏母亲于2019年1月19日进门发现客厅地板泡在水中，厨房地上有水渍，北卧室地板浸水，南卧室两间中西边一间地板全部浸水，东边一间水浸入约1.5米处，厨房东墙外都是水，墙面有水流下，北卧室进门墙面有水，电视背景墙是湿的，客厅东北方向的屋顶是湿的，客厅吊顶是湿的，室内八个门套均开裂，室内烟道原为房顶到地面的整体结构，现仅保留吊顶上的部分。勘验时，厨房东墙外手触发潮，客厅、卧室、墙面底部多处有水渍痕迹，部分墙皮掉落，厨房门套明显跷起，其他七处门套有不同程度开裂，厨房和南边东面卧室内的卫生间门底部有开裂，客厅飘窗北墙有水印，放在北卧室的两个小门起皮，厨房吊柜有一扇门板起皮。勘验时，原告主张其损失范围包括：1、客厅（包括餐厅）及三个卧室有水渍和起皮的墙面；2、客厅房顶有水渍的吊顶；3、电视背景墙因浸水需更换；4、厨房和南面东边卧室卫生间的门共二扇；5、门套共八组；6、客厅及三个卧室的地板；7、厨房吊柜柜门六扇、小门板两个；8、燃气壁挂炉一个（未检测是否损坏）；9、油烟机一个（未检测是否损坏）；10、煤气炉一个（未检测是否损坏）。 经原告申请，本院委托江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司对原告房屋进水造成的损失进行评估。原告申请的鉴定范围包括：1、3室2厅的地板；2、门2个及门套8个；3、墙、吊顶、4、电视背景墙；5、吊柜门8个。江苏中远土地房地产资产评估测绘咨询有限公司于2019年12月2日出具评估报告，评估结果为截至评估基准日2019年11月13日止，该委估资产损失费用的市场价值为34916元，具体明细为：1、圣保罗地板85平方米，评估总价17850元；2、房间门及门套6个，评估总价7200元；3、入户门套1个，评估总价350元；4、阳台门套6.7米，评估总价603元；5、墙面289平方米，评估总价13005元；6、吊顶26.5米，评估总价928元；7、电视背景墙1个，评估总价900元；8、吊柜门4个，评估总价240元。以上评估总价均按成新率85%折算为评估净值后，合计34916元。原告为此支出评估费1750元。二被告质证称评估损失的范围（如墙面和地板面积）超过原告实际受损的范围，地板价格依据不足，电视背景墙没有明显损坏痕迹。 原告另提供其与案外人梁亚军签订的《房屋租赁合同》一份，合同载明原告承租梁亚军坐落于恒大滨河绿洲花园2-1-101房屋一套，建筑面积142平方米，租赁期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止，月租金2000元。原告据此主张一年的租金损失16000元。经法庭询问，原告称其以现金形式给付租赁房屋的租金和物业费，梁亚军“算是老表”。 被告泓山物业公司提供了原告赵鹏与被告李慧各自的房屋装饰装修申请表等装修申报登记资料，根据上述资料记载，李慧装修时申请将室内墙体改动，进水、排水管改动，后经物业公司验收退还装修保证金；赵鹏装修时申请将非承重墙改动，在装修中私自在南阳台开门，属违规装修，至2016年7月7日仍未恢复。 泓山物业公司为证明其尽到排污管道排查维修义务，提供污水排查表一组，记载显示自2016年4月至2019年6月的每月中旬均进行巡查，除2019年1月记载“121井1单元1户厨房弯管处油泥阻塞已处理，排污管畅通”外，其余均记载为“污水管和排污管畅通”。 本院认为，原告赵鹏名下位于徐州市内物品受损，该损失依法应由侵权人承担赔偿责任。 关于侵权人的认定及原告是否存在过错的问题。首先，根据庭审查明，案涉房屋所在楼栋的公共排污管道因被油泥阻塞，导致生活污水上泛至二楼李慧家中，然后自李慧家中厨房下水管道中涌出，溢到地面漏下，故造成漏水的根本原因在于公共排污管道阻塞，而非李慧用水不当；其次，李慧虽然对烟道进行了改动后自行恢复，亦无证据证明其在恢复后的烟道位置进行防水处理，但根据日常生活经验判断，厨房用水基本是在水池处清洗菜蔬、锅碗等物，不会造成地面积水，与卫生间用水不同，所以卫生间内地面需要作重点防水处理，而厨房一般不需要对地面做防水处理，同样，烟道部位亦无需防水，李慧基于日常生活正常需要，未对烟道位置进行防水处理通常来说不会造成漏水，而本案中的漏水是在非正常情况下的公共管道阻塞所致，李慧对此并不能提前预知或能采取措施有效避免，而且李慧在得知房屋漏水后即时反映至物业公司处，亦即采取了积极措施避免了损失进一步扩大，因此，李慧改动烟道的行为与本案漏水无法律上因果关系，对于原告家中漏水，李慧并不存在过错，不负赔偿责任；再次，原告家中装修时违规开砸南阳台承重墙，与厨房下水主管道的油污阻塞并无关联，其未在新装修好的房屋内居住且长时间未来查看，亦与楼上能否漏水无关，虽然若其在此居住可能会及时发现并处理漏水造成的不利影响，但不能因其未居住而将漏水责任归咎于其，故原告对其房屋内的损失不具有过错；最后，根据重庆泓山物业管理有限公司与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订的《绿地商务城B1-1.2.3项目前期物业服务合同》约定，重庆泓山物业管理有限公司对案涉物业绿地商务城B1-1.2.3项目的共用设施设备负有保证运行并进行维修、养护和管理义务，其责任范围包括对公共污水管道的疏通，被告泓山物业公司作为重庆泓山物业管理有限公司设立并领有营业执照的分支机构，且系实际提供物业管理服务的主体，亦有履行上述物业服务合同义务的责任，被告泓山物业公司作为物业实际管理人对主下水管道负有疏通义务，被告泓山物业公司虽提供其定期巡查记录以证明其履行了管道管理义务，但历次检查均未发现管道有堵塞的迹象，而恰恰在其两次巡查间隙却发生本案管道堵塞的情况，说明其巡查仅仅流于形式，并未起到实质性的保障管道畅通的作用，属履行物业服务义务不当，对原告家中的损失具有过错，应对原告的损失承担赔偿责任。另外，本案侵权人明确，被告要求追加徐州市绿地商务城7期书香苑121号楼1-301室至1801室共16户业主为共同被告的申请，因上述业主并非侵权人，亦无赔偿责任，本院对被告的申请不予准许。 关于原告损失范围的问题。原告家中财物损失已经鉴定机构进行评估为34916元，但根据本院现场勘查时原告确定的财产损失范围来看，其主张受损的门仅有两扇，评估报告按照6扇评估确已超出损失范围，故评估报告中损失明细第2项“房间门及门套”的数额应当扣除4扇门的损失，扣除的数额应为2890元（该项单价1200元，参照第三项入户门套单价350元，确定门的单价为850元，4扇门为3400元，按成新率85%计算为2890元）。对于被告提出的墙面、地板定损面积过大，地板价格依据不足，以及电视背景墙未损坏等意见，本院认为，根据原告房屋建筑面积、墙面和地板受损范围及家庭装修美观的角度来判断，重新铺设地板和粉刷墙面的面积确实需要大于过水面积，评估报告确定的地板和墙面的面积符合实际需要；被告并未能举证证明评估报告中确定的地板价格严重背离市场价格，故对评估报告根据地板的品牌、规格型号确定的单价，本院予以确认；电视背景墙位于原告房屋客厅位置，而漏水部位集中在客厅，电视背景墙必然会因受潮而被破坏，故电视背景墙应计入损失范围。综上所述，被告对评估报告的异议，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。 原告主张其损失还包括在外租房费用，并提供房屋租赁合同一份，但未提供实际履行的证据，该合同中记载的租赁期间远超原告修复房屋的合理期间，且租赁起始时间是在原告房屋漏水后近两个月，合理性存疑。而且，根据原告陈述，与其签订房屋租赁合同的梁亚军系其“老表”，亲属关系较近，亲属之间为临时用房而签订房屋租赁合同的行为本身即有悖生活常识，再根据合同记载的租赁期间，本院认为即使该合同真实，亦与原告家中漏水无关联。综合以上因素考虑，对于原告主张的租金损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司赔偿原告赵鹏各项损失共计32026元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2221元、鉴定费1750元，合计3971元，由原告负担1621元、被告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司负担2350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  任晓东 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  张 欣