浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9432号 上诉人（原审被告）：杭州华兴气门制造有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇窑北村毛元岭，统一社会信用代码：913301101439056678。 法定代表人：林海松，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈汶强，浙江人益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李龙广，男，1971年10月19日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：鲍普扬，浙江步新律师事务所律师。 上诉人杭州华兴气门制造有限公司（以下简称华兴公司）因与被上诉人李龙广房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初12438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2012年12月31日，李龙广（乙方）与华兴公司、林海松、林迎春(甲方)签订《土地厂房转租合同1》。双方约定：一、甲方将瓶窑镇毛元岭祥彭线北侧华兴公司场地内，以南侧围墙为准，平行向北延伸6亩土地外的9.8亩土地以及该土地上的建筑物、水、电设施转让给乙方。二、转让期限：自2007年11月1日至2044年3月20日。三、转租价格：土地转租金为人民币570万元（税后）。四、付款方式：双方在2012年12月31日签订转租合同之日，乙方已将转租款全部付清。五、乙方承租后享有甲方从原浙江省余杭县彭公乡彭公铝合金电化厂取得相同的权利，对原租赁合同甲方享有的权利（如征用后的征用款的归属）应当归乙方并可以直接取得。乙方取得租赁权后可以向其他方进行转租。六、甲乙双方各自需要办理三证的，双方应互相协商，不得干涉对方。办理土地三证的费用由各自承担。七、本转租合同签订后，任何一方不得违约。若一方违约的，赔偿另一方违约金人民币100万元。双方可用各自的财产作抵押。双方还就其他事项进行了约定。 庭审中，双方确认李龙广已向华兴公司付清租金570万元。 2018年4月18日，杭州市余杭区瓶窑镇人民政府和华兴公司签订《非住宅房屋收购补偿协议书》。政府征收区块内非住宅房屋（共计12.3亩土地，含案中李龙广主张的6.3亩），补偿华兴公司13441906元。 原审法院另查明，李龙广与妻子高芸曾于2018年6月21日为与华兴公司因案涉转租合同诉至该院，案号（2018）浙0110民初10206号，李龙广、高芸诉请要求华兴公司赔偿土地、建筑物、水电设施征用款6884878元。该院于2019年5月13日作出判决，认定下列事实：2013年12月6日，华兴公司、林海松、李龙广（甲方）与钱金龙、曹永红(乙方)签订《土地厂房转租合同2》。双方约定：甲方将瓶窑镇毛元岭祥彭线北侧华兴公司场地内，以北侧平房墙角边为准，平行向南延伸约91米的土地以及该土地上的建筑物、水、电设施转让给乙方，约3.5亩左右土地。转租期限：自2013年12月31日至2044年3月20日。三、转租价格：土地和上边一切建筑物的转租金为人民币138万元。四、付款方式：双方在2013年12月8日签订转租合同之日，付人民币10万元作为本合同定金，余款2013年12月31日前付清。五、乙方承租后享有甲方从原浙江省余杭县彭公乡彭公铝合金电化厂取得相同的权利，对原租赁合同甲方享有的权利（如征用后的征用款的归属）应当归乙方并可以直接取得。乙方取得租赁权后可以向其他方进行转租。六、甲乙双方各自需要办理三证的，双方应互相协商，不得干涉对方证。办理土地三证的费用由各自承担。七、本转租合同签订后，任何一方不得违约。若一方违约的，赔偿另一方违约金人民币100万元。双方可用各自的财产作抵押。双方还就其他事项进行了约定。2015年1月3日，华兴公司、李龙广（甲方）与狄洪林、杨月平(乙方)签订《土地厂房转租合同》。双方约定：甲方将瓶窑镇毛元岭祥彭线北侧华兴公司场地内，将属于李龙广中间所有的6.3亩土地、厂房、水电设施转让给乙方所有（具体划分以2013年林海松和李龙广分割合同，属于李龙广的土地以及该土地上的厂房、水电设施）。转租期限：自2015年1月1日至2044年3月20日。三、转租价格：土地和该土地上边一切建筑物、水电设施的转租金为人民币252元。四、付款方式：按附加合同付款。五、乙方承租后享有甲方从原浙江省余杭县彭公乡彭公铝合金电化厂取得相同的权利，对原租赁合同甲方享有的权利（如征用后的征用款的归属）应当归乙方并可以直接取得。乙方取得租赁权后可以向其他方进行转租。六、乙方需要办理三证的，甲乙双方应互相协商，不得干涉对方办理。办理土地三证的费用由享有方承担。七、本转租合同签订后，任何一方不得违约。若一方违约的，赔偿另一方违约金人民币100万元。双方可用各自的财产作抵押。双方还就其他事项进行了约定。2015年1月3日，华兴公司、李龙广（甲方）与狄洪林、杨月平(乙方)签订《土地厂房转租附加合同》。双方约定：一、依据本日双方签订的厂房土地转租合同，乙方同意替甲方到瓶窑德商银行担保贷款人民币200万元。贷款方为甲方，担保方为乙方。二、甲方应严格履行贷款条款，不得逾期付息，到期及时归还贷款本金。贷款费用及每季度利息由甲方承担。以作为向乙方租赁的厂房、土地的租金（甲方不需再另行支付租赁金）。三、若甲方逾期归还本息的，并由担保方（乙方）归还本息的。土地厂房转租的合同的第4条付款方式，乙方履行完毕。乙方自动取得甲方的土地、厂房、水电设施。双方对此不再持有异议。四、若甲方按期归还本息，并不再需要担保方（乙方）归还本息的，也不需要乙方继续担保贷款的，土地厂房转租合同的第4条付款方式，乙方未履行完毕，甲方将自动取回甲方的土地厂房水电设施，双方不再持有异议。其他事项，双方另行补充。2017年6月6日，浙江余杭德商村镇银行股份有限公司瓶窑支行出具《代偿证明》，该证明载明：李龙广于2015年7月13日向其贷款200万元，贷款期限2015年7月13日至2016年7月12日，由狄洪林担保，追加杨月平保证函。后因李龙广的公司经营不善，李龙广下落不明，导致其贷款无法按时偿还本息。经与担保人狄洪林、杨月平协商一致，由狄洪林于2016年6月30日归还，共计归还李龙广贷款本息215.085244万元。2017年11月16日，该院（2017）浙0110执异164号裁定书认为，2015年1月3日华兴公司、李龙广（甲方）与狄洪林、杨月平(乙方)签订的《土地厂房转租合同》虽在查封之前，但该合同名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债，法院对该合同的真实性不予认可，对杨月平、狄洪林有关查封的异议请求，不予支持。2018年5月18日，该院受理杨月平、狄洪林诉华兴公司、李龙广租赁合同纠纷一案，请求判令华兴公司按合同约定赔偿李龙广无法承租厂房、土地所造成的损失499万。审理中，杨月平、狄洪林撤回对李龙广的起诉并变更诉请，请求判令华兴公司返还杨月平、狄洪林租金及赔偿损失共计210万元。经调解，该院于2018年6月26日出具（2018）浙0110民初8066号调解书。杨月平、狄洪林达成如下协议：一、华兴公司返还杨月平、狄洪林租金及赔偿其他损失共计210万元，于2018年7月10日前付清；二、双方就该案无其他纠纷。该院认为：该案的争议焦点为案涉6.3亩土地及其建筑物等补偿款的归属问题。因华兴公司确已取得包含争议部分的12.3亩的土地及其建筑等的拆迁补偿款，但在（2018）浙0110民初8066号案件中经该院调解，其中就案涉争议部分华兴公司已向案外人杨月平、狄洪林支付了款项，根据生效调解书，可以认定案外人杨月平、狄洪林享有相应的权利。且该案中双方确认争议部分土地上的建筑无产权证，故该院无法确认双方之间的合同为有效合同，根据双方的证据材料看尚不能得出李龙广已合法取得上述土地及建筑物权利的结论。综上，对李龙广要求华兴公司支付其征用款的诉请，该院不予支持。 2019年6月28日，李龙广诉至原审法院，请求：1、判决华兴公司违约；2、判决华兴公司返还土地转租金570万元；3、判决华兴公司支付违约金100万；4、判决华兴公司赔偿损失130万元；5、案件受理费、保全费由华兴公司承担。 原审法院认为：首先，该案李龙广是否构成重复起诉。原（2018）浙0110民初10206号案件中，李龙广诉请系基于案涉土地、房屋被征收其应得的相关款项。该案李龙广主张虽与政府征收有关，但其诉请系基于认为华兴公司违约而主张的相关赔偿，故，该案不构成重复起诉。其次，关于违约责任及赔偿。该案中双方签订的《土地厂房转租合同1》期限自双方签定时起已超过20年，故，该院确认2032年12月31日后的租赁部分无效；另因双方均确认案涉土地上的建筑物和相关设施均无相应权证及审批手续，故，该院无法确认双方之间的《土地厂房转租合同1》20年内部分系有效合同。现因案涉土地被政府征收导致合同终止，非因双方当事人原因所致。故对李龙广主张华兴公司构成违约并要求支付违约金100万元的诉请，依据不足，该院不予支持。因李龙广确认其已将其中约3.5亩土地转租给案外人，并获得实际利益，剩余6.3亩土地因华兴公司、李龙广共同对外转租合同的真实性被法院裁定驳回，应视为李龙广继续使用至政府征收时止。现李龙广主张返还土地租金570万元，该院结合其实际使用面积及期限，确定由华兴公司返还李龙广租金290万元。对李龙广主张的损失赔偿130万元，于法无据，该院亦不予支持。关于李龙广陈述的土地、厂房、设施设备等的征用补偿款，已经由另案生效判决进行过主张，该案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百一十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年9月17日判决：一、华兴公司返还李龙广租金2900000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回李龙广的其余诉讼请求。案件受理费67800元、保全费5000元，由李龙广负担案件受理费37800元，由华兴公司负担案件受理费30000元及保全费5000元。 宣判后，华兴公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实与处理结果之间自相矛盾。1、2012年12月31日，以华兴公司、林海松、林迎春为甲方与李龙广为乙方之间签订《土地厂房转租合同1》(以下简称合同1)中，约定转租的内容为：土地面积为9.8亩以及该土地上的厂房、水电设施等，土地转租金为人民币570万元。一审判决认为无法确认该合同20年内部分系有效合同，那么就是无效合同。2013年12月6日，华兴公司、林海松、李龙广(甲方)与钱金龙、曹永红(乙方)签订的《土地厂房转租合同2》(以下简称合同2)，将9.8亩中的3.5亩以138万元价格转租给钱金龙、曹永红。这份合同2除土地面积、价格、时间上有所区别外，其余内容基本与合同1相一致，那么，这份合同2也应属无效合同。无效合同的处理，是双方互相返还财物。既然一审判决华兴公司需返还李龙广合同1中的价款570万元，那么，李龙广返还华兴公司的就应是9.8亩土地、厂房、水电设施的相关权益，而不应该只返还华兴公司6.5亩土地、厂房、水电设施的权益和转租给钱金龙、曹永红的转租款。这样一来，造成了转让给钱金龙、曹永红3.5亩土地的合同2有效的，而合同1是无效的，这不是自相矛盾吗?2、2015年1月3日，华兴公司、李龙广(甲方)与狄洪林、杨月平(乙方)签订《土地厂房转租合同》，将6.3亩土地、厂房、水电设施转让给杨月平、狄洪林。而这份转租合同的内容除土地面积、价格、时间上有所区别外，其余内容与合同1相一致。这份合同华兴公司也是作为甲方之一，在上面盖了章的。2018年5月18日，杨月平、狄洪林起诉华兴公司及李龙广，法院审理过程中，杨月平、狄洪林撤回对李龙广的诉讼并变更诉请，华兴公司以210万代价收回杨月平、狄洪林对6.3亩土地及厂房、水电设施的相关权益。至此，李龙广对于9.8亩土地、厂房、水电设施已不具有任造何权益。既然合同2签订后，钱金龙、曹永红以支付138万元可以获得3.5亩土地及厂房、水电设施的相关权益，那么，华兴公司经法院调解，收回6.3亩土地、厂房、水电设施，那么无论支付多少对价，其权益也只能归华兴公司享有。如果法院不认可，华兴公司因收回6.3亩土地而支出的210万作为债权对于李龙广来讲总应该得到确认吧?对于有到期的债务，在返还给李龙广款项时，根据法律规定，理应也应给予扣除。综上，一审判决，要求华兴公司返还李龙广290万元，无论所签订的转租合同有效也好，无效也罢，都不能得出这一结论，故是错误的，应发回重审或予以改判。二、一审判决把本案与(2018)浙0110民初10206号案件相割裂，认为不构成重复起诉，其理由错误。请看一下二案，李龙广作为原告提出的诉讼请求：10206号案件，李龙广、高芸主张华兴公司赔偿土地、建筑物、水电设施征用款6884878元，是基于合同1无效的情形下提出的，政府征收款是款项结果形式，否则，指向征收款就不是民事纠纷，而是行政诉讼。而本案的诉请是：1.判决华兴公司违约；2.判决华兴公司返还土地转租金570万元；3.判决华兴公司支付违约金100万元；4.判决华兴公司赔偿损失130万元等。也是基于合同有效或无效而提出的，二者没有本质区别，应属于同一事实，同一理由，故属重复诉讼。一审未作重复诉讼认定，有违法律规定。综上，请求：1、撤销(2019)浙0110民初12438号民事判决第一项，发回重审或改判驳回一审的全部诉讼请求；2、案件一、二审诉讼费用由李龙广承担。 针对华兴公司的上诉，李龙广辩称：一、华兴公司的上诉没有法律依据。华兴公司认为本案争议焦点是案涉合同有效无效，李龙广认为合同无效没有法律依据。二、华兴公司没有提供证据证明其主张的事实。三、标的物政府已经征用，征用过程中政府对于涉案标的物土地每个平方都给予赔偿，这说明标的物是合法的，如果不合法，国家政府不会征用的。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系华兴公司是否应返还李龙广租金。李龙广以案涉土地被征用为由要求华兴公司返还租金，而华兴公司则认为存在重复起诉等理由要求驳回其该项请求，对此，本院认为，首先，在（2018）浙0110民初10206号案件中，李龙广系要求华兴公司赔偿征用款，而本案李龙广系起诉要求返还土地租金，故原审法院认定本案不属于重复起诉并无不当。其次，李龙广对外转租合同的真实性已经被法院否定，故案涉合同的承租方仍为李龙广，现案涉6.3亩土地因拆迁原因而无法正常使用，故原审法院根据政府征收时间、土地面积、使用期限等酌情判令华兴公司返还租金290万元尚在合理范围内。至于华兴公司主张其支付案外人款项应予扣除的意见，因该支付行为系基于双方调解，且系属于另一法律关系，故不宜在本案中处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30000元，由杭州华兴气门制造有限公司负担。（杭州华兴气门制造有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年三月十七日 书记员 刘婧函