北京市通州区人民法院行 政 裁 定 书（2019）京0112行初696号原告陈冉，女，1987年1月22日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托代理人戴金花，北京金诉律师事务所律师。委托代理人李萌萌，北京金诉律师事务所实习律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区达济街9号。法定代表人王飞，主任。委托代理人许广志，北京市住房和城乡建设委员会干部。委托代理人张奖励，北京市惠诚律师事务所律师。第三人北京古北水镇房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。法定代表人宋海林，董事长。委托代理人康英杰，上海市方达（北京）律师事务所律师。委托代理人贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。原告陈冉因不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的商品房预售许可证，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告陈冉诉称：2016年7月27日，陈冉与北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于涉案项目xxx住宅楼x层xxx号房屋。而后，陈冉经调查发现古北水镇公司取得京房售证字（2015）146号《商品房预售许可证》（以下简称被诉预售许可证）违法，具体如下：1.建设工程施工许可证的取得时间晚于被诉预售许可证，不符合法律规定。根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条及第七条的规定，房地产开发企业，在申请商品房预售许可及商品房预售许可证之前，应取得项目的施工许可证明，但是被诉预售许可证为2015年9月25日，而[2016]施[密]建字0021号建设工程施工许可证（以下简称21号施工许可证）的取得时间为2016年6月2日，明显晚于被诉预售许可证，实际违法取得被诉预售许可证进行商品房预售，实属违法销售。2.涉案古北度假家园项目的实际开工、竣工日期均晚于国有土地出让合同约定的开工、竣工日期，延期开工，前期投入不满足申请预售许可证的条件，应予以撤销。根据京密地出[合]字（2011）第05号《国有土地使用权出让合同》显示，古北度假家园项目动工日期为2012年6月30日，竣工日期为2015年6月30日，而根据涉案项目的竣工验收备案表显示，此项目开工日期为2016年6月2日，竣工日期为2017年12月26日，已经属于延期开工及竣工。古北水镇公司实际并未确定开工日期，其建设资本投入并未达到法定要求，违反了《城市商品房预售管理办法》第五条的规定。同时根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第（四）项的规定，市住建委应撤销被诉预售许可证。陈冉认为，预售合同不合法将直接影响其与古北水镇公司之间商品房预售合同的效力、履行、目的的实现及房本能否办理。因此，陈冉诉至法院，要求撤销被诉预售许可证，本案诉讼费由市住建委负担。被告市住建委辩称：1.陈冉与被诉预售许可证并无行政法上的利害关系，陈冉不具有提起本案诉讼的主体资格，应驳回其起诉。2.陈冉超过起诉期限提起本案诉讼，2016年7月24日陈冉与古北水镇公司签订商品房预售合同（住宅类），明确标示被诉预售许可证。因此陈冉最晚应于2016年7月24日已知晓被诉预售许可证，其于2019年10月31日提起本案诉讼，显然超过起诉期限。3.被诉预售许可证具有事实和法律依据，程序合法。古北水镇公司按照《城市商品房预售管理办法》第七条的规定向市住建委提交材料，市住建委依法受理、审核并核发被诉预售许可证，认定事实清楚，证据确凿，符合《城市商品房预售管理办法》第八条第（一）（二）（三）项的规定，程序合法。4.陈冉所称被诉施工许可证取得日期晚于被诉预售许可证的问题。古北水镇公司申请被诉预售许可证时提交的是21号施工许可证，发证日期为2015年8月28日，市住建委于2015年9月25日核发被诉预售许可证，符合法律规定。陈冉所称的21号施工许可证系2016年因涉案项目施工总承包单位发生变更，古北水镇公司重新申请的施工许可证。5.陈冉所称核发被诉预售许可证时，资金不足的问题。古北水镇公司向市住建委申请核发被诉预售许可证时，提交了《建设项目投资证明》，证明其投入开发建设的资金已超过总投资的25%。综上，请求法院驳回陈冉的起诉或者诉讼请求。第三人古北水镇公司述称：1.陈冉与被诉预售许可证没有利害关系，其没有提起本案的原告主体资格。被诉预售许可证是向古北水镇公司作出的，相应的效力和内容由古北水镇公司承受，陈冉不是行政相对人，陈冉与古北水镇公司之间形成的是商品房买卖合同关系，不属于行政法上的利害关系。陈冉于2018年6月15日收到完工通知书，2019年6月6日完成验房。2018年7月5日涉案楼栋获得大产权证书，商品房买卖合同的履行及合同目的都可以实现。被诉预售许可证发生在商品房买卖合同签署之前，被诉预售许可证作出之时无需考虑因商品房买卖关系产生的纠纷。2.陈冉提起本案诉讼超过起诉期限。我国实行商品房预售许可证公示制度，被诉预售许可证应在市住建委官网及售房现场进行公示，所有购房者都应当知道被诉预售许可证的内容。而且商品房预售合同的封面及第二条明确载明被诉预售许可证的编号等信息，陈冉最迟是在2016年8月14日就知道或者应当知道被诉预售许可证已经作出和内容，其直至2019年10月31日提起诉讼已超过起诉期限。经审理查明，2015年9月25日，市住建委向古北水镇公司核发被诉预售许可证，准许古北水镇公司对坐落于密云县古北水镇国际休闲度假旅游区二期GS-22、GS-23、GS-25、GS-26地块住宅小区项目26#住宅楼（扣除6层屋顶消防水箱间）；27#住宅楼；28#住宅楼；29#住宅楼；30#住宅楼；31#住宅楼；32#住宅楼；34#住宅楼；35#住宅楼；36#住宅楼；37#住宅楼；38#住宅楼；39#住宅楼；40#住宅楼；41#住宅楼；42#住宅楼；43#住宅楼进行预售。建设工程规划许可证为2015规（密）建字0020号。市规自委称其同日依法在官网上公示被诉预售许可证。2016年8月14日，陈冉与古北水镇公司签订《北京市商品房预售合同》，购买密云县古北口镇司马台村密云县古北水镇国际休闲度假旅游区二期GS-22、GS-23、GS-25、GS-26地块住宅小区项目xxx住宅楼x层xxx。该合同第二条预售依据载明，该商品房已由市住建委批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2015）146号。另，该合同的封面上亦写明被诉预售许可证的证号。另查，2019年5月30日，陈冉通过政府信息公开方式申请获取被诉预售许可证。2019年6月18日，北京市密云区住房和城乡建设委员会作出《申请答复告知书》，载明由于目前商品房预售许可证均在市住建委官方网站公示，建议陈冉自行上网查询。之后，陈冉通过市住建委官网获取被诉预售许可证。2019年10月31日，陈冉提起本案诉讼。本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定条件。不符合法定条件的，人民法院应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案陈冉于2016年8月14日与古北水镇公司签订《北京市商品房预售合同》，合同上载明预售依据商品房预售许可证的证号及核发机关，陈冉即应知晓被诉预售许可证的内容，但其于2019年10月31日方提起本案诉讼，显然已超过一年的起诉期限，故对其起诉应予驳回。另，即使根据2000年施行的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年，陈冉提起本案诉讼亦超过上述二年的起诉期限。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告陈冉的起诉。案件受理费五十元，原告陈冉已交纳，自本裁定书生效之日起七日内退还原告陈冉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 徐 晶人民陪审员 刘 钢人民陪审员 张 擎二〇二〇年三月十九日法官 助理 陈幽燕书 记 员 杨雅静