山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终3060号上诉人（原审原告）：杨耀强，男，汉族，1975年8月28日出生，住无棣县。被上诉人（原审被告）：滨州市东泰置业有限公司，住所地滨州市新立河西路黄河十二路以北河畔盛景小区6号楼1单元101室。法定代表人：李泉生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡爱民，山东民颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣然，山东民颂律师事务所实习律师。上诉人杨耀强因与被上诉人滨州市东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨耀强上诉请求：1.撤销（2019）鲁1602民初745号民事判决第三项，改判东泰公司赔偿房屋溢价损失款16万元，并承担44万元赔偿责任；2.一审诉讼费14536.20、二审费用由东泰公司承担。事实与理由：一、杨耀强还曾经就同一事件提起过滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号诉讼，被法院以起诉理由不当驳回，虽被驳回，但事实已被法院确认，两案（一个事实）法庭调查、庭审等证据应相互佐证。东泰公司虽取得《商品房预售许可证》，但是证件上明确标明该小区3号楼为20层68套，且东泰公司在滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号诉讼庭审中，承认3号楼20层中第一层为地下停车场、第二层为储藏室、第二十层为阁楼，20层楼房中减去以上3层实际可预售的层数为17层，每层4户，正好68套住宅，与政府部门签发的实际可预售套数相符。而双方签订的《河畔盛景商品房认购书》，房号为该小区3号楼2单元1802号，按正常楼房编号习惯，根本不可能出现此房屋编号，东泰公司提供不出其他证据证明1802号房属于该《商品房预售许可证》标明的68套房屋之内，且如果按东泰公司销售方式，该小区3号楼共应取得18*4=72套房屋销售合同的事实，与《商品房预售许可证》载明套数不符。这足以证明东泰公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条第一款的规定。一审法院判决书中只写明“滨州市东泰置业有限公司与杨耀强签订涉案房屋认购书的行为不符合上述规定中应当‘承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任’的条件，杨耀强的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。”并没有说明不支持的理由，杨耀强不能接受。二、《商品房销售管理办法》第十二条明确表示“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”、第四十五条明确表示“本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为”。东泰公司将原本政府部门审批的1702复式楼房违法分割拆零为1702、1802分别销售，且在滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号诉讼庭审中，东泰公司承认将1702房售出（虽辩称1702购房人已换购其他房屋，但东泰公司出售过该房屋的动机和行为已是事实）。即便现实生活中存在复式楼房一套变两套的个别案例，也是经过政府部门审批后依法执行，而东泰公司分割拆零行为未经政府相关部门审批，东泰公司存在“一房二卖”的事实。明显违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条第二款的规定，也应承担已付购房款一倍的赔偿责任。三、一审法院认为杨耀强提出房屋溢价损失款16万元没有证据，但是本次庭审中东泰公司、法官都没有提出异议，如果当庭提出异议，杨耀强会请求法庭委托评估机构评估。且滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号案件中杨耀强提供过该小区二手房挂牌价，均价9000左右；在滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号案法官调解过程中，对方返回的调解书中认可该房目前价值60万元；且东泰公司自身即为房产商，目前自身楼盘销售价格在8500元左右的情况应该非常清楚，且2016年至今房价上涨近一倍乃全民共识；一审法院本次判决部分证据取自滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初2529号案件，房价证据却推脱杨耀强没有提供，明显有失偏颇，杨耀强不能接受。四、一审法院两次判决均认定东泰公司隐瞒不能办证的事实与杨耀强签订《认购书》属欺诈，如果这是一般商品的话，利益受到侵害的消费者应该得到实际支付价款三倍的赔偿。东泰公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。一、关于上诉人要求判令被上诉人赔偿房屋溢价损失16万元无事实和法律依据。上诉人系对涉案房屋（1802号房）现场察看后与被上诉人签订的《认购书》对于涉案的1802号房系阁楼且系从1702号复式房中拆分出来的事实自2016年12月25日上诉人与被上诉人签订《认购书》之日即知情，1802号房与1702号房之间楼板预留室内楼梯口至今未改动，被上诉人不存在欺诈的事实。上诉人对自己购买的房屋系阁楼的事实明知。上诉人不能将在之前的诉讼中，被上诉人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所认可的房价，在本案中作为证据使用。上诉人不能依据网上挂出的主房的价格来确定阁楼的价格。综上，上诉人要求判令被上诉人赔偿房屋溢价损失16万元无事实和法律依据。二、关于上诉人要求判令被上诉人承担44万赔偿责任无事实和法律依据。首先，上诉人在上诉状中既引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，又引用了该司法解释中第八条第二款的规定，但上述两条系针对的是两种不同的情形。该司法解释第八条第二款规定的情形为：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案中涉案房屋至今未出售，因为涉案房屋的原因，导致1702室至今亦未出售，使被上诉人错过了出售房屋的最好机会，承担了巨大的经济损失。该司法解释第九条第一款规定的情形为：“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”涉案房屋包含在被上诉人在（2018）鲁1602民初2529号案件中提交的《商品房预售许可证》中，被上诉人无故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，上诉人的该项请求无事实和法律依据。上诉人同时适用上述两条规定，与事实不符，与无法无据。综上所述，上诉人的全部诉讼请求均无事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨耀强向一审法院起诉请求：1.撤销双方2016年12月25日签订的《认购书》；2.判令东泰公司返还购房款440000元、利息41800元、双倍返还定金20000元；3.判令东泰公司赔偿房屋溢价损失160000元；4.判令东泰公司承担440000元赔偿责任；5.诉讼费由东泰公司承担。一审法院认定事实：2014年6月18日，东泰公司取得河畔盛景小区1至4号楼建设工程规划许可证。根据规划设计图纸，3号楼分两个单元，每单元每层两户，地上18层（阁楼）有独立入户门、卫生间和多个房间，与17层之间设计有室内楼梯。后东泰公司对3号楼进行了变更设计，取消了该楼2单元西侧地上第18层与17层之间的“预留楼梯位置”，但未经有关部门审核。2016年10月14日，东泰公司取得河畔盛景小区1至4号楼商品房预售许可证（滨建房开预字第201610001号），该许可证显示3号楼层数为20层，套数为68套。2016年12月，涉案3号楼已竣工完成，但未进行竣工验收，其中1802号房与1702号房之间楼板预留室内楼梯口。2016年12月25日，在对上述1802号房现场察看后，杨耀强（乙方）与东泰公司（甲方）签订认购书，约定：乙方自愿购买河畔盛景小区3号楼2单元1802号房，该套房屋主房建筑面积为100.74平方米，认购单价4466.94元/平方米，总房款为450000元；乙方同意按照按揭方式向甲方交付购房款，签订认购书，每套支付定金20000元；认购书签订后7日内即2017年1月2日前，乙方提交按揭贷款所需资料、携认购书及相关资料到河畔盛景接待中心签订商品房买卖合同，同时支付150000元（含定金）；双方买卖商品房之权利义务，无论销售面积、质量标准、违约责任及其他事项，双方均明白并同意以后续签署的商品房买卖合同为准等。认购书签订后，杨耀强于当日向东泰公司交纳购房定金20000元。2017年1月1日，交纳购房款180000元；同月24日，交纳购房款240000元。因涉案1802号房不能办理产权登记（网签手续），双方未签订商品房买卖合同。经一审法院向滨州市不动产登记中心权籍科调查，涉案1802号房如单独办理不动产登记证书，东泰公司需变更施工平面蓝图并经滨州建筑工程施工图审查中心和设计单位盖章确认，在滨州市房地产管理局测绘大队出具分割面积测绘报告，涉案房屋经竣工验收合格后，在确保安全的情况下，可以办理。现东泰公司已变更施工平面蓝图并由设计单位盖章确认，但未经滨州建筑工程施工图审查中心盖章确认，未由滨州市房地产管理局测绘大队出具分割面积测绘报告。本案审理过程中，东泰公司一直在进行涉案工程的竣工验收工作（包括涉案房产的分割、变更手续）。至2019年8月，尚未完成竣工验收等手续。但在东泰公司完成工程竣工验收（合格）后，可以对涉案1802号房产进行分割确权。一审法院认为，滨州市东泰置业有限公司在涉案房屋尚不具备独立销售条件的情况下，与杨耀强签订认购书，且在认购书中约定7日内签订商品房买卖合同并办理按揭贷款手续，致使杨耀强陷于错误认识，即涉案房屋为现房销售并能够办理不动产登记证书，在违背杨耀强真实意思表示的情况下与其签订认购书，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的收到或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定，杨耀强要求撤销认购书，于法有据，予以支持；杨耀强要求东泰公司返还购房款440000元及利息、双倍返还定金20000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于杨耀强要求东泰公司赔偿房屋溢价损失160000元的诉讼请求，未提交证据予以证实，不予支持。关于杨耀强要求东泰公司承担440000元赔偿责任的诉讼请求，一审法院审查认为，双方签订的认购书，虽非正式的、规范的商品房买卖合同，但已具备了明确的商品房买卖合同标的、价款等主要内容，杨耀强已向东泰公司交纳全部购房款项，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，东泰公司与杨耀强签订涉案房屋认购书的行为不符合上述规定中应当“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的条件，杨耀强的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滨州市东泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨耀强购房款440000元并支付利息（其中以20000元为基数，自2016年12月25日起至履行之日止；以180000元为基数，自2017年1月1日起至履行之日止；以240000元为基数，自2017年1月24日起至履行之日止，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；二、滨州市东泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还杨耀强购房款定金20000元；三、驳回杨耀强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14536.20元，由杨耀强负担5000元，滨州市东泰置业有限公司负担9536.20元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，被上诉人东泰公司已取得河畔盛景小区3号楼商品房预售许可证，亦未向上诉人杨耀强提供虚假商品房预售许可证明，上诉人杨耀强以被上诉人东泰公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明为由主张双倍赔偿，依据不足。其次，被上诉人东泰公司并未将涉案阁楼出卖给第三人，上诉人杨耀强主张被上诉人东泰公司一房二卖，不能成立。再次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人杨耀强虽在一审中主张房屋溢价损失160000元，但并未提交相应证据证实，一审法院不予支持其该项主张，并无不当。综上所述，杨耀强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人杨耀强负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月十日书记员  战亚玲