某省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初8575号 原告：某银行股份有限公司张掖分行。 负责人：柳某，该分行行长。 委托诉讼代理人：马某，该行资产保全部客户经理。 委托诉讼代理人：邵某，该行资产保全部经理。 被告：李某，男，1969年12月6日出生，汉族，某省张掖市人。 被告：张某1，女，1968年10月20日出生，汉族，某省张掖市人。 被告：张掖市源通房地产开发有限责任公司，住所地张掖市甘州区南街54号，统一社会信用代码91620702670846339N。 法定代表人：张某2，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，某沁泽律师事务所律师。 被告：杜某，男，1969年12月10日出生，汉族，某省张掖市人。 原告某银行股份有限公司张掖分行（以下简称“某银行”）与被告李某、张某1、张掖市源通房地产开发有限责任公司（以下简称“源通房产公司”）、杜某借款合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理。2020年1月20日，原告某银行申请追加案外人杜某为本案被告参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。现本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告某银行委托诉讼代理人马某、被告源通房产公司委托诉讼代理人王某、被告杜某到庭参加了诉讼，被告李某、张某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告某银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李某、张某1立即偿还原告贷款本金327047.6元，承担利息43783.23元，本息合计370830.84元（利息算至2019年9月6日），并利随本清至借款全部清偿之日；2.请求判令将被告李某、张某1抵押于原告的的位××区的房屋进行处置，所得价款优先偿还本案借款本息及诉讼费；3.请求判令被告张掖市源通房地产开发有限责任公司对上述借款本息及诉讼费承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1.被告李某、张某1于2014年8月26日因购买住房向原告借款380000元，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：33010120141160），约定贷款期限为14年，自2014年8月26日至2028年8月26日，按月还款，由某银行信贷管理系统自动生成，每月2号为还款日，还款金额3597.54元，由借款人将本息存入指定卡号，委托银行扣款；2.合同约定被告李某、张某1以位于××区住房为该笔贷款提供抵押担保；3.合同约定被告源通房产公司为本笔借款提供连带责任保证，保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、垫款、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；4.上述借款进入还款期后，被告自2014年10月至2017年7月履行还款责任，共计还款34期（期间有逾期记录），自2017年8月3日起未履行还款责任，截止起诉申请之日，已逾期764天，连续逾期26期；5.原告认为，原告与被告李某、张某1、源通房产公司签署的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，借款进入还款期后，被告李某、张某1未能及时清偿上述借款本息，担保人亦未及时清偿，已损害原告合法权益，故依法提起诉讼。原告在庭审中补充陈述：因后续追加杜某为本案被告，故同时要求被告李某、张某1、源通房产公司、杜某共同承担上述贷款本息。 被告李某、张某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告源通房产公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1.被告源通房产公司为被告李某、张某1提供担保属实；2.虽借款人李某、张某1向原告提供了不动产抵押，但该抵押仅办理了预告抵押登记，不产生抵押权效力，故原告不享有优先受偿权。 被告杜某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：案涉房产系被告杜某所有，按揭款系被告杜某委托被告李某、张某1办理，故本案债务应由被告杜某承担，与被告李某、张某1无关。 本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，原告某银行作为贷款人，被告李某、张某1作为借款人，被告源通房产公司作为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由被告源通房产公司提供担保，被告李某、张某1向原告申请贷款380000元，用于购买位于××区的住宅房屋一套，借款期限为168个月即自2014年8月26日至2028年8月26日；贷款利率执行浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款；保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的费用等；同时还约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的行为属违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人承担立即清偿借款本息及相关费用的违约责任。另外，双方在合同中约定被告李某、张某1提供位于××区的住宅作为抵押担保。2014年9月2日，原告按约发放贷款，被告李某在原告提供的贷款凭证中签字确认，贷款凭证载明：贷款金额380000元，用途为购房，期限168个月，贷款执行年利率7.205%，还款日期为每月2日。此后被告仅按期偿还部分贷款本息，对下欠贷款本息未按约偿还。截止2019年9月6日，被告下欠贷款本息为370830.84元。 另查明：2014年8月29日，原告作为预告登记权利人，被告李某作为预告登记义务人，双方以甘州区南大街208号怡锦源小区3号楼2单元702室住房办理了张掖房预甘州区字第015898号预告登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记。 再查明：2013年8、9月份，李某、杜某、周勇协议合伙投资经营公司，本案诉争的的位××区住房由上述三人共同以被告李某名义通过按揭贷款方式购置，并由三人共同偿还。2015年年底，经三人合伙清算后，就案涉房屋签订了房屋产权确认书，约定案涉房屋归属于杜某所有，杜某应保证每月按时缴存按揭款，在2018年12月31日前付清房款。2018年8月10日，杜某将李某、周勇诉至本院，请求确认其对案涉房屋享有所有权，经审理，本院作出（2018）甘0702民初7252号民事判决书，判决“......；二、位于张掖市××区住房一套属于原告杜某所有。”后李某不服该判决，提起上诉。经张掖市中级人民法院审理作出（2019）甘07民终66号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述事实有双方当事人陈述、原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款凭证、利息清单、不动产预告抵押登记证明以及被告杜某提交的（2018）甘0702民初7252号民事判决书、（2019）甘07民终66号民事判决书在卷佐证，并经本院审查确认属实，本院予以确认。 本院认为，被告李某、杜某以及案外人周勇曾协议合伙投资经营公司，三人共同以被告李某名义通过按揭贷款方式购置案涉房屋，后经合伙清算，三人就案涉房屋签订了房屋产权确认书，协议案涉房屋归属于杜某所有，上述事实，经（2019）甘07民终66号民事判决书予以认定，本院予以确认。现原、被告针对案涉按揭贷款的偿付主体、保证责任、抵押权是否设立等问题存在争议，综合本案证据及原、被告诉辩意见对上述争议焦点分述如下： 关于案涉借款合同的效力以及被告李某、张某1是否承担还款责任的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同约定履行各自义务。被告李某基于其与杜某、周勇的合伙关系，以其及被告张某1名义与原告某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，自愿接受合同条款的约束，该民事行为未损害社会公共利益和第三人权益，亦未被我国法律所禁止，应属有效合同。合同签订后，原告按约将款项付至指定账户，履行其款项发放义务，被告李某、张某1作为合同借款人，应承担还款责任。根据本院查明的事实，虽被告李某、张某1仅是名义借款人，但不能否认被告李某、张某1以其名义与原告签订合同的事实，真实的贷款购房人是否是借款人本人，是借款人与实际购房人之间的法律关系，不能由此否认案涉借款合同的真实有效性。综上，原告与被告李某、张某1之间的借款合同关系依法有效，被告李某、张某1作为完全民事行为能力人，应当对其在借款合同上签名所引起的法律后果承担法律责任，现被告未按约偿还借款本息的行为违背了诚实信用原则及合同约定，原告有权依约宣布借款提前到期，其要求被告李某、张某1按照合同的约定偿还尚未归还的借款本息并利随本清的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告杜某在本案中是否承担还款责任的问题，本院认为，首先，案涉房屋本系李某、杜某、周勇三人为合伙经营需要而以被告李某名义所购买，后经合伙清算，三人签订房屋产权确认书，约定案涉房屋归属于被告杜某所有，据此被告李某、杜某之间就案涉房屋权属形成了其内部约定。原告在庭审中称其对该内部约定并不知情，且被告杜某在还款过程中未向原告披露其系案涉房屋真实权利人的身份，被告杜某并未直接向原告还款，而是通过借款合同约定的指定还款账户还款，故被告杜某自始未直接参与《个人住房（商业用房）借款合同》的履行。根据合同相对性原则，合同的权利享受者和义务履行者必须是合同订立和履行的当事人，现被告杜某不是借款合同相对人，其与债权人不存在直接合同关系，亦无证据显示在《个人住房（商业用房）借款合同》签订之前，被告李某与被告杜某之间存在间接代理关系，故不应突破合同相对性，直接将被告杜某纳入借款合同的债务人之中。其次，虽本院（2018）甘0702民初7252号民事判决书中确认了被告杜某系案涉房屋实际所有权人的事实，但根据物权与债权相区分原则，物权行为与债权行为相互区别，独立存在，其中债权行为是发生债权效果的法律行为，故原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》主张债权，应当由合同相对人承担还款责任，被告杜某在本案中不承担合同义务。综上，被告杜某在本案中不承担还款责任，被告李某、张某1承担还款责任后，可根据还款事实及其与被告杜某之间的法律关系，另行主张权利。 关于被告源通房产公司应否承担保证责任的问题，被告源通房产公司作为保证人在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章，自愿为上述借款提供担保，故原告与被告源通房产公司之间成立保证合同关系。关于保证方式及保证期间，双方在合同中约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，即被告将抵押房产的不动产抵押登记等相关手续办妥并交原告核对、收执后，被告源通房产公司公司的保证期间终止，保证责任免除，但本案被告至今未能办理抵押房产的抵押登记，故合同约定的保证期间终止的条件未能达成，被告源通房产公司公司的保证责任仍在保证期间内。关于保证范围，虽被告以案涉房屋进行了抵押预告登记，但因约定的期限条件未成就使得原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利受阻，双方约定期限届满条件未成就的原因并非原告造成，因此被告源通房产公司应对案涉借款合同所产生的全部债务承担连带清偿责任。综上，原告要求被告源通房产公司公司承担保证责任的主张，本院依法予以支持。被告源通房产公司公司承担保证责任后，有权向被告李某、张某1、杜某追偿。 关于原告主张对案涉房屋行使优先受偿权的问题，亦即双方争议的预售商品房预告抵押登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第二十条规定表明不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力。本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押权效力，原告主张的优先受偿权依法不能成立，本院不予支持。 被告李某、张某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 1被告李某、张某1于本判决生效之日起三十日内偿付原告某银行股份有限公司张掖分行借款327047.6元，承担利息43783.23元（利息算至2019年9月6日），合计370830.84元，并利随本清； 2被告张掖市源通房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告张掖市源通房地产开发有限责任公司履行保证责任后，有权向被告李某、张某1追偿； 3驳回原告某银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6862元，由被告李某、张某1负担，被告张掖市源通房地产开发有限责任公司承担连带责任。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某省张掖市中级人民法院。 审 判 长  张为光 审 判 员  郭璧舟 人民陪审员  黄钰财 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  丁 瑛 书 记 员  顾亚楠