陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终124号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住 所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈菊香，女，1954年XX月XX日出生，汉族，无业，住陕西省西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西 安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人陈菊香、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人陈菊香委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1621号民事判决书，改判对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋继续执行；2、由被上诉人共同承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人已经支付了全部房款事实错误。被上诉人陈菊香在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的编号No1286348收款收据载明：2016年8月25日，收到陈菊香支付熙源·观澜天下2-12501室房款409500元，收款单位为世纪熙源房地产公司。上述收款收据没有银行流水证明，无法直接确定被上诉人支付了全部购房款；2、被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”，根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋是错误的。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，故被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 陈菊香辩称，1、陈菊香与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效。且已支付全部购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。没有银行流水的房款金额，一审法院根据交易习惯等综合考虑对陈菊香已按合同约定支付全部购房款的事实予以认定。2、一审中陈菊香提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明陈菊香名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。本案中，双方签订的商品房买卖合同有效，且陈菊香已经支付完全部购房款或者大部分购房款且名下无其他用于居住的房屋，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 世纪熙源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 陈菊香向一审法院起诉请求：1、停止对熙源“观澜天下”2幢1单元25层01号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担。 一审法院认定事实：敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决，该裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向西安中院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下包括涉案的2号楼2-12501号房屋在内的77套房产(预售证号:201XXXX），查封期限为三年。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。陈菊香作为案外人提出执行异议，主张该院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源“观澜天下”2号楼2-12501号房屋为其所有，请求解除查封。西安中院异议审查认为，陈菊香虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但已支付房款均为现金支付，不符合常理和交易习惯，陈菊香提供的现有证据不足以证明已支付全部房款，陈菊香在人民法院查封之前也未合法占有该涉案房产。且涉案房产至今未办理过户登记手续，陈菊香主张涉案被查封房产现登记在世纪熙源公司名下，陈菊香主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持,该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异289号执行裁定，裁定：驳回案外人陈菊香的执行异议请求。陈菊香不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查明，西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。该院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源“观澜天下”2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。西安中院在执行异议审查期间通知陈菊香现场勘查，陈菊香因故未到场，该院未能对涉案房屋进行现场勘查。 又查，2016年8月25日，陈菊香与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》约定，购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区米秦路以南浐河路以西熙源“观澜天下”第2幢1单元25层01号房，建筑面积81.97平方米，单价为4995.73元/每平方米，总金额为409500元。世纪熙源公司2016年8月25日向陈菊香出具收款收据（1286348号）载明收到陈菊香观澜天下2-12501室房款409500元。陈菊香提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，陈菊香在西安市不动产信息档案管理中心无住房信息。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案审理的焦点问题为，陈菊香就位于西安市浐灞生态区米秦路以南浐河路以西熙源“观澜天下”2幢1单元25层01号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，陈菊香与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效。陈菊香支付全部的购房款。根据陈菊香提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，陈菊香名下无有效房产信息。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陈菊香对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定， 判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源“观澜天下”2幢1单元25层01号房屋。 本院在二审期间查明，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决书，裁决：一、被申请人世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付申请人敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元）。逾期，按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息。二、被申请人世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付申请人敬瑁公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）。三、本案仲裁费371764元，由被申请人世纪熙源公司承担252800元，申请人敬瑁公司承担118964元。仲裁费敬瑁公司已预交，世纪熙源公司承担的部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司。 本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人陈菊香对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案中，被上诉人陈菊香与世纪熙源公司在2016年8月25日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；西安市灞桥区法院在2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包括被上诉人陈菊香购买的案涉房屋，西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产，事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人陈菊香与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。被上诉人陈菊香将全部购房款409500元支付给世纪熙源公司，世纪熙源公司也给其出具了购房款收据，显示上述款项为陈菊香支付的购房款，上诉人敬瑁公司主张陈菊香以现金方式支付购房款不符合交易习惯，无事实依据。对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼”谁主张、谁举证“的证据规则，陈菊香所举西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，足以证明其在西安市辖区内没有住房，所购买案涉房屋是为满足基本居住需要，上诉人主张陈菊香所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏依据，不能成立。被上诉人陈菊香对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏  西  霞 审 判 员  张     工 审 判 员  贾  文  军 审 判 员  李     俊 审 判 员  赵     玲 二〇二〇年三月二十六日 法官助理   陈婧 书 记 员 王晨 -1-