山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初635号原告：中国建设银行股份有限公司邹城支行，统一社会信用代码：91370883866120310M，住所地：邹城市平阳西路836号。负责人：王大伟，行长。委托诉讼代理人：卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子坛（特别授权），该公司员工。被告：高琳，女，汉族，1969年8月25日出生，住邹城市。被告：史强，男，汉族，1968年3月1日出生，住邹城市。被告：邹城市昊宇房地产开发有限公司，住所地邹城市峄山北路567号，统一社会信用代码913708836768443931。法定代表人：房金霞，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孔令壮，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司邹城支行（以下简称建行）与被告高琳、史强、邹城市昊宇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行的委托代理人卜其祥、徐子坛，被告邹城市昊宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孔令壮到庭参加诉讼，被告高琳、史强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告高琳、史强于2013年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告高琳、史强共同偿还原告借款本金109945.39元、利息69.58元（暂计至2020年3月17日），合计110014.97元，并支付原告自2020年3月18日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法判令被告邹城市昊宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法确认原告对被告高琳、史强提供的抵押物，即坐落于邹城市怡和家园经济适用住房0016幢1单元01-602号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2013年12月4日，被告高琳、史强作为共同借款人，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款14万元，用于购买被告邹城市昊宇房地产开发有限公司开发的房产，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率在基准利率水平上下调7%，对年调息。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告邹城市昊宇房地产开发有限公司作为保证人，自愿为该笔借款提供连带责任保证。被告高琳、史强系夫妻关系，一致同意以所购坐落于邹城市怡和家园经济适用住房0016幢1单元01-602号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。原告按期足额发放了贷款，但被告未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，已构成违约。原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告高琳、史强未到庭也未提交书面答辩状。被告邹城市昊宇房地产开发有限公司辩称，1、答辩人依法只对被答辩人在被告史强、高琳提供的抵押物优先受偿后，不能清偿的部分承担担保责任。本案中史强、高琳以其所购坐落于邹城市怡和家园经济适用住房0016幢1单元01-602号房房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。被答辩人依法应先就该房产的担保实现债权。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，答辩人只应该对案涉债务在实现物的担保后的剩余债务承担连带清偿责任。2、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用没有法律与事实依据，应当依法予以驳回。建行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以审查，对原告提交的证据予以认可。未到庭被告拒不到庭参加诉讼，放弃质证的权利。本院经审理认定：2013年12月4日，高琳、史强与建行签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，向建行申请借款140000元，用于购买位于邹城市怡和家园经济适用房第16号楼1单元602号房，借款期限为240个月，即2013年12月4日至2033年12月4日。合同约定借款利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮7%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。合同约定了，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为违约，同时约定了，借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同签订后，双方办理了预购经济适用房抵押权预告登记（邹房预城区字第××号）。2012年12月3日，建行（乙方）与邹城市昊宇房地产开发有限公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，邹城市昊宇房地产开发有限公司自愿为因购置坐落于邹城市项目所属之怡和家园房产而发生借贷关系的全部债务提供9千万元最高额保证，保证方式为连带责任保证，债权确定期间为2012年12月3日至2014年12月3日，担保范围为主合同项下全部债务，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间至单笔借款合同的债务履行期限届满之日后两年止。同时约定了，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。上述合同签订后，建行于2013年12月12日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户。但是，高琳、史强未按期还款。截止到2020年3月17日，尚欠本金109945.39元、利息69.58元。另查明，建行因本次诉讼支付律师费1000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，建行与被告高琳、史强签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，与被告邹城市昊宇房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是当事人自愿协商达成的合意，不违反法律、法规的强制性规定，上述合同均为有效合同，当事人应自觉履行。建行依合同约定发放了贷款，履行了自己的义务；高琳、史强未按合同约定偿还本金及利息，已构成违约，依法应承担违约责任。建行主张高琳、史强返还借款本金并支付利息、罚息及复利，于法有据，予以支持。本案中，被告高琳、史强虽然办理了抵押预告登记，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。因此，原告主张对被告高琳、史强所有的已办理了预告抵押登记的房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。建行要求被告邹城市昊宇房地产开发有限公司在保证期间内承担担保责任，本院予以支持。建行主张的律师费、保全费，证据充分，本院予以支持。高琳、史强经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司邹城支行与被告高琳、史强于2013年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告高琳、史强于本判决生效十日内返还原告中国建设银行股份有限公司邹城支行借款本金109945.39元，并支付利息69.58元（截止到2020年3月17日），及自2020年3月18日起按合同约定计算支付利息、罚息及复利。三、被告高琳、史强于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司邹城支行支付律师费1000元。四、被告邹城市昊宇房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带清偿责任。在承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利，有权向被告高琳、史强追偿。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，由被告高琳、史强、邹城市昊宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  许 敏人民陪审员  孙继泉人民陪审员  李怀霞二〇二〇年三月二十四日书 记 员  孙 悦