江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3398号上诉人（原审原告）：蒋生，男，1989年9月14日生，汉族，住泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：宋亚梅，江苏佑远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市海泰尔工贸有限公司，统一社会信用代码91321291722265641H，住所地泰州市开发区泰高路98号。法定代表人：张晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张爱龙，江苏海之阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，江苏海之阳律师事务所律师。上诉人蒋生因与被上诉人泰州市海泰尔工贸有限公司（以下简称海泰尔公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1976号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人蒋生的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、案涉合同约定的租赁物不具备交付条件，存在案涉合同约定的交付地点现场混乱、店面面积和位置无法确定等问题，一审法院以蒋生个体工商户营业执照上登记的经营场所与租赁合同约定的摊位地址一致，认定被上诉人已经交付了租赁物，无事实和法律依据；二、江苏省和泰州市出台的相关物业管理办法中，都明确了业主办理入驻手续后未入驻或未使用的，物业费用按收费标准的70%收取，本案在租赁物没有交付、上诉人实际没有入驻的情况下，让上诉人承担物业费、物业管理费、垃圾清运费不合理。被上诉人海泰尔公司答辩称：一、关于交付问题，被上诉人已经提供相应证据证明已经交付租赁的摊位，租赁物是开放的，并无门锁，被上诉人和每一个租赁户签订合同后就交付；二、从上诉人提供的品牌授权书及营业执照看，上诉人营业执照上登记的地址与案涉租赁的摊位一致，足以说明被上诉人完成了摊位的交付，上诉人以未使用拒付租金没有事实依据；三、租金、物业费、管理费、垃圾清运费已经实际发生，应当不予退还。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒋生向一审法院的诉讼请求：1、解除蒋生与海泰尔公司于2017年9月16日签订的租赁合同；2、海泰尔公司退还蒋生已交的租金15500元、保证金5000元、安防运行成本分摊费7440元、物业费20460元、物业管理费22636元、垃圾清运费3720元、电费500元，合计75256元。一审查明：2017年9月16日，甲方海泰尔公司（出租方）与乙方蒋生（承租方）签订《海泰尔工贸有限公司商用摊位租赁协议》，协议约定：“因经营需要，乙方自愿承租甲方位于泰州市开发区泰高路98号陶瓷大厅二层A5号。面积为155平方米，租赁期从试营业起算。为鼓励和支持乙方进场经营，甲方承诺乙方缴纳一年房租可使用二年，商用摊位租赁费单价100元/平方米/两年，第3年租赁费单价/元/平方米/年，使用18个月（暂不缴纳），合计首期应缴租金总额为15500元，物业费（市场管理、运行保障、清洁卫生）15元/平方米/月，物业管理费12.17元/平方米/月，垃圾清运费按：展厅内以摊位面积每平方米单价3元/月，展厅外以摊位面积每平方米单价2元/月的标准执行，合计4521.35元/月，在乙方缴清上述首期应缴租赁费及其他费用后，甲方将乙方所订摊位交于乙方经营使用。一、乙方在进场前，应依约向甲方缴清上述首期应缴租赁费及违约保证金5000元；保证金在协议期满后，乙方不再续租六个月后，且乙方在履行本协议期间，无违约行为和后期无售后质量赔偿时，退还给乙方。二、租赁期间，乙方应依约主动如期缴纳租赁费和其他各项规费；1.租赁费：首期在入场前缴清；其他以每年12月1日前缴清，作为约定期限。乙方协议期满不再续租时，必须在协议到期45天前，书面通告甲方，并提前30天办理相关退场手续，否则视为乙方同意到期按照甲方新定价格续租原租赁的所有项目，但必须在期满前5日内办理续租手续，并缴清下期租赁费及其他相关费用，到期仍不办理或借故拖延办理续租手续、以及未按期限要求缴清续租费用者，视为违约，并视为乙方自愿同意自本协议期满之日起至乙方撤场，以每平方米500元/月的临时租赁价格，向甲方临时承租本协议中所租赁的所有项目，但临时租赁时间不得超过3个月，临时租赁期内同样执行本协议其他约定。2.代收费：水费每月20元（石材另算）；电费每度1.40元；安防设施运行成本公摊费（商北展厅内按租赁面积的18%计算）为10.41元/平方米/月；每月5日前乙方须主动至甲方财务部缴纳。乙方应缴费用逾期不缴或借故欠缴者，视为乙方违约，甲方有权除扣乙方的违约保证金，乙方并承担欠缴款额每日5%的滞纳金，超过十五日未缴清者，视为乙方违约，并视为乙方自愿无条件接受：甲方即刻收回租赁摊位使用权，该摊位内所有设施的所有权和处置权归甲方所有，以及对乙方的其他处罚。三、租赁期内，乙方依约缴清租赁及其他应缴费用后，该协议作为乙方承租摊位的使用权凭证，双方均有遵守和享有国家相关法律法规的义务和权利。四、乙方进场后，甲方将根据工商税务公安消防质检等部门的要求，协助乙方办理相关证照和手续，乙方承担相关费用……本协议一式二份，签字后生效，除政府规划因素外，双方不得违约和中途终止。否则视为违约方自愿放弃享有的优惠待遇和自愿放弃其他所有的权利。”2017年9月16日，蒋生向海泰尔公司缴纳房租15500元、保证金5000元、电费500元、安防运行成本分摊费7440元、物业费20460元、物业管理费22636元、垃圾清运费3720元，合计75256元。欧亚绿邦（北京）科技有限公司授权蒋生为该公司“蒙太奇”品牌硅藻泥壁材.手工壁纸系列产品的特约经销商，授权区域为江苏省泰州市医药高新区及高港区，授权期限为2017年10月1日至2017年12月31日。2017年12月25日，蒋生办理了个体工商户营业执照，经营者为蒋生，名称为医药高新区蒙太奇装饰材料经营部，经营场所为泰州市开发区泰高路98号陶瓷大厅二层A5号。另查明，案涉房屋的所有权人为海泰尔公司。一审法院认为，蒋生与海泰尔公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同中的租赁期限约定不明确，双方亦未达成补充协议，且按照合同有关条款或者交易习惯亦不能确定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现蒋生要求解除租赁合同，应予以支持。解除合同后，海泰尔公司收取的保证金及未发生的电费，应当退还蒋生。蒋生要求海泰尔公司退还保证金5000元、电费500元，亦予以支持。蒋生以海泰尔公司未履行交付租赁物的义务为由，要求海泰尔公司返还房租15500元、安防运行成本分摊费7440元、物业费20460元、物业管理费22636元、垃圾清运费3720元。因租赁标的物为摊位，并无门锁，海泰尔公司无法以交付钥匙的方式向蒋生交付租赁物，而蒋生为经营者的个体工商户营业执照中登记的经营场所为泰州市开发区泰高路98号陶瓷大厅二层A5号，与租赁合同中约定的摊位地址一致，故应认定海泰尔公司于2017年12月25日前向蒋生交付了租赁标的物，对蒋生该诉讼请求，应不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条之规定，作出如下判决：一、解除蒋生与泰州市海泰尔工贸有限公司于2017年9月16日签订的《海泰尔工贸有限公司商用摊位租赁协议》；二、泰州市海泰尔工贸有限公司于判决生效之日起十日内退还蒋生保证金5000元、电费500元；三、驳回蒋生的其他诉讼请求。如果泰州市海泰尔工贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由蒋生负担1552元，泰州市海泰尔工贸有限公司负担130元（此款已由蒋生垫付，泰州市海泰尔工贸有限公司负担部分在履行上述判决确定的给付义务时一并给付蒋生）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蒋生提供下列证据：一、照片九张、照片打印件若干张，证明案涉的租赁摊位不符合交付条件；二、视频五份，证明案涉租赁摊位不符合交付条件。被上诉人海泰尔公司质证认为上诉人提供的证据均不能证明上诉人所要证明的目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明：在一审法院2018年11月19日开庭审理中，蒋生特别授权的代理人陈述“现在海泰尔市场上标注的A5，也就是海泰尔公司出租给蒋生的商铺摊位，上面还有苏州飞利来木餐台的招牌”，2019年2月19日开庭审理中，蒋生陈述“签订合同时指定了摊位，就是后来标号为A5的地方，但当时没有编号，2018年10月才编的号”；本院审理中海泰尔公司表示因蒋生未实际经营，为减少蒋生的损失及化解矛盾，自愿退还蒋生物业费等16277元。本院认为，蒋生与海泰尔公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案二审主要争议焦点为海泰尔公司是否已经履行交付义务。案涉租赁物为摊位，无门锁，并由承租人根据经营需要进行装潢，蒋生在缴纳房租等费用后就可以使用租赁的摊位，蒋生未提供证据证明海泰尔公司在其缴纳房租等费用后阻止其使用租赁物，且蒋生为经营者的个体工商户营业执照中登记的经营场所为泰州市开发区泰高路98号陶瓷大厅二层A5号，与租赁合同中约定的摊位地址一致，故应当认定海泰尔公司已经按约向蒋生交付了租赁物。在一审法院审理中，蒋生确认目前编号为A5的摊位就是海泰尔公司出租给蒋生的摊位，A5摊位未装潢，但装潢并不是出租方的义务，故蒋生所提的摊位位置不确定、面积不确定、交付地点混乱等租赁物不符合交付条件的上诉理由不能成立，其二审提供的证据也不能证明该上诉理由。蒋生以海泰尔公司未履行交付租赁物的义务为由，要求海泰尔公司返还房租、安防运行成本分摊费、物业费、物业管理费、垃圾清运费应不予支持。现海泰尔公司自愿返还蒋生物业费等16277元，本院予以照准。综上，蒋生的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。因海泰尔公司自愿返还蒋生物业费等16277元，故本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：一、维持江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1976号民事判决主文第一、三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初1976号民事判决主文第二项为：被上诉人泰州市海泰尔工贸有限公司于本判决送达之日起十日内退还上诉人蒋生保证金5000元、电费500元、物业费等16277元，合计21777元。如果被上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1682元，由上诉人蒋生负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年三月十六日书记员  陆超凡