黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终79号上诉人（一审被告）：任淑惠，女，1964年3月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审原告）：鸡西市鸿盛物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市滴道区东兴办事处光华委。法定代表人：彭洪艳，经理。上诉人任淑惠因与被上诉人鸡西市鸿盛物业管理有限公司服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初2423号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组合议庭，经阅卷、调查询问当事人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。任淑惠上诉请求：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初2423号民事判决，二、被上诉人承担全部诉讼费。事实及理由：原审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误，鸿盛物业公司在接手小区管理时，单元门上的雨塔存在，现被其拆除，导致业主安全受到威协。要求鸿盛物业排除隐患。维护上诉人合法权益。鸿盛物业公司未答辩。鸿盛物业公司向一审法院起诉请求：任淑惠给付2015年1月至2018年12月物业服务费1360元（每年340元，包括10元声控灯费用），给付违约金1489元，承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月16日，龙电物业公司（甲方）与鸿盛物业公司（乙方）签订《物业管理移交合同》。龙电物业公司将鸡冠区电业一区、二区、三区、四区、广源、供电花园等6个住宅小区和3个单体楼交由鸿盛物业公司进行物业管理。合同中约定乙方负责管理、维修范围。1.维修管理实行报修制度（与管辖区物业公司或管理员联系），报修后维修；2.共用部位的维修和管理。包括：楼盖、外墙皮、楼梯间、公共走廊通道；业主自用部分所有设施除外；（供电花园小区地下停车场由甲方负责管理）；3.共用设施的维修维护。包括：落水管、下水主管道、室外道板、化粪池、检查井，业主自用部分所有设施除外；4.物业共用部位和相关场地的清洁卫生（包括：单体楼及小区临近电工路人行道的卫生保洁、生活垃圾收集和装车）、垃圾清扫、冬季清运雪及雨、污水管道的疏通；5.公共绿化养护和管理；6.车辆行驶、停放管理；7.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理。10.移交后的住宅小区由乙方按不低于现有服务水平进行管理和维护，若达不到现有服务等级水平造成业主拒交物业费，乙方无权弃管；11.未尽事宜按照国家、省、市物业管理相关规定执行。物业服务费：（一）乙方按照现行收费标准向业主收取物业服务费。供电花园小区住宅按每月每平方米0.60元/平方米（建筑面积），其它小区按每月每平方米0.40元/平方米（建筑面积），非住宅按每月每平方米0.60元-0.80/平方米（建筑面积）。（二）物业服务费调整，按照市政府和有关部门的相关文件要求执行。（三）乙方向业主收缴的其它费用，按市政府和物价部门的有关规定执行。（四）住宅小区公共部位、共用设施设备发生大、中修和更新改造时，按照市住宅专项维修资金管理的有关规定执行，费用由受益业主承担。合同签订后，鸿盛物业公司接管了合同中约定的小区。任淑惠居住在小3号楼2单元401室，其房屋建筑面积68.81平方米，任淑惠对物业费每年340元没有异议。任淑惠未交纳2015年起至2018年底的物业服务费。2016年12月31日、2018年12月31日，鸿盛物业公司分别向任淑惠催收2015年1月至2016年12月、2015年1月至2018年12月的物业费（数额分别为680元、1360元），物业催收通知书中写明“逾期不缴纳，我公司根据规定按物业服务费的日千分之三收取滞纳金。”任淑惠对2015年1月至2018年12月底未交纳物业服务费的事实认可，其提出未交纳物业服务费的原因是，鸿盛物业公司没有按《物业管理移交合同》中约定管理、维修范围履行义务，具体表现为鸿盛物业公司砸掉了小3号楼三个单元的雨搭；小3号楼外墙皮有损坏物业未维修；单元防盗门没有锁，电子系统已损坏，没有防盗功能，且因没有雨搭，单元门被雨淋锈蚀；小区大门长年不关，没有监控；马葫芦长年流出脏水；小区垃圾清理不及时；有关供水、供热等部门施工时，未将路面恢复，鸿盛物业公司收取了保证金但未对受损路面进行修复；小区大门外的人行道因供水、供热等部门维修，路面未修复，经业主信访，鸡西市城乡建设局对案涉小区起点为电工路、终点至冷家路，全长116延米、宽5米的道路进行了维修改造。任淑惠称该路维修后，马葫芦流脏水的问题也解决了。合同中约定每年龙电物业公司支付鸿盛物业公司委托费用约7万元，龙电物业每年支付小区垃圾二次处理费，但环卫局还到各户去收取垃圾二次处理费。另外提出同是鸿盛物业公司管辖范围的电业一区、二区、三区、四区，鸿盛物业公司没有尽到管理义务，主要问题是树墙被拔了；供水、供热等部门维修后地面没有恢复，鸿盛物业公司收取了保证金，但未履行相应的义务；开发楼张家菜店漏水；据业主委员会统计，鸿盛物业公司管理的小区有95户家里漏水等。对于任淑惠提出的上述问题，其提交了小3号楼照片（手机上显示所拍摄时间与照片上记录时间一致，具体为2018.8.16单元门两张、2018.8.16马葫芦照片一张、2018年8月16日小区垃圾堆照片一张、2018.8.16小区院内落叶及垃圾照片一张、2018.8.16小区垃圾桶照片一张、2018.8.16人行道小区马葫芦照片一张、2019.5.21小区垃圾堆照片一张、2019.7.1小区人行道照片一张、2019.8.15下雨单元楼进水照片一张。2019.8.15小区2单元防盗门及没有雨搭照片一张、2019.8.15小区楼外墙照片两张、2019.9.25小区院内照片一张、2019.9.24小区大门开着的照片一张）；2019年9月30日小3号楼视频两段，证实小3号楼三个单元门的雨搭都没有了，单元门不能锁，外墙损坏，小区大门不锁；另又提供视频及照片证实鸿盛物业公司管辖的电业一区、二区、三区、四区，鸿盛物业公司没有尽到管理义务。任淑惠又申请证人杨某、褚某、郝某出庭作证。证人杨某陈述其2013年搬入小3号楼，现在雨搭没有了，但是雨搭怎么没有的、什么时间没有的不清楚；单元门不好使，其报修过，物业来人将锁芯拿走了，现在单元门也没有锁芯，其刚搬进来的时候小区大门是用大锁链锁的，现在大门不锁了。证人褚某陈述其2008年搬到该楼，2014年9月份时单元门的雨搭还在，因为那时其女儿上学前班，有一天有人将垃圾扔在了雨搭上，有脏水淌下来，将其和女儿的衣服弄脏了，她们又回家换的衣服，但是不知道是谁砸掉的雨搭，没有雨搭，春天屋顶有冰溜和雪落下，出入不安全；单元门锁坏了后，物业将锁芯拿走了，再也没有按过锁，雨搭没有了，单元门也淋坏了；小区大门原来有一个阿姨负责管理，2016或2017年她不干了，之后是否有人管理不清楚，大门是一直开着的；小区垃圾不是定时清理，小区里和单元里都有垃圾没人清理。证人郝某陈述其2014年买房，曾路过该小区，看房子的时候正好下雨了，其曾在中间的单元门雨搭下避雨。鸿盛物业公司对任淑惠提交的照片中的小区大门照片没有异议，对其他照片的拍摄时间有异议，手机上的照片本身上是没有时间的，三张单元门照片不认可，其他照片因是局部照片，不予认可。对于视频，认为不能证实鸿盛物业公司在接收龙电物业公司时各小区的状态，照片不能证实任淑惠不交物业费理由成立。视频没有显示录像时间，不能证明是何时录的。地面有些不平滑，是鸿盛物业公司接收时的状态，其他不是案涉小区的视频与本案无关。按照法律规定，任淑惠应先交费，物业公司再管理，因为很多人没有交物业费，导致小区物业无法正常管理。鸿盛物业公司接收该小区时，单元门就没有雨搭，且不是鸿盛物业公司拆除的雨搭，单元门锁是好使的，如果不好使，业主报修后物业及时更换。但前提是业主要交纳物业费。录像中小区大门是开着的，大门是因为业主通行才打开。路上的树叶因正是秋天，打扫完还会落，任淑惠多年没有交物业费，但鸿盛物业公司一直处理任淑惠家的垃圾及下水的粪便清掏。鸿盛物业公司对证人证言有异议，证人杨某不能充分证实单元雨搭是否是被砸掉的事实。其他的问题也有异议，证人陈述的内容不属实，没有具体的时间；证人褚某与鸿盛物业公司有利害关系，因其欠物业费，鸿盛物业公司准备起诉证人欠物业费。证人所述不准确，不能证实雨搭是什么时间被什么人拆掉的。而且证人也没有向鸿盛物业公司提出过报修；证人郝某只是笼统的陈述了证明的内容，在作证时经常提出他糊涂，记不清了，所以说他陈述的内容不是事实，当鸿盛物业公司问证人至关重要的事实时，他回避了该事实，证人作证时他有倾向性，不能证实被告要证实的问题，请对三位证人证言不予采信。鸿盛物业公司未提交证实其接管小区时单元门雨搭即不存在的证据。本院认为，对于任淑惠提交的小3号楼2019年9月30日视频及2018年、2019年单元门、大门照片，因能够相互印证，本院予以确认；证人杨某、褚某系在小3号楼居住，其证实2014年单元门雨搭还在，后雨搭不见了，但不清楚雨搭消失的时间，任淑惠也无法明确雨搭消失时间，而鸿盛物业公司未提交证实其接管小区时单元门雨搭即不存在的证据，故对2018年8月份后小3号楼单元门没有雨搭、单元门锈蚀的事实予以确认。对于任淑惠提出的鸿盛物业公司不及时清理垃圾的问题，其提供了2018年8月16日小区垃圾堆、院内落叶及垃圾照片各一张，2018.8.16小区垃圾桶照片一张、2019年5月21日小区垃圾堆照片一张，本院认为，上述照片本身体现小区有垃圾，但不能证实鸿盛物业公司未清理垃圾属于长期、连续、经常性的问题，故对任淑惠的证明目的不予确认。对于马葫芦淌脏水的问题，鸿盛物业公司对任淑惠提供的两张照片有异议，因该照片无其他证据予以佐证，故不予采信。对于任淑惠主张小3号楼大门外人行道因供水、供热等相关单位维修后，没有恢复路面，而鸿盛物业公司没有恢复路面或履行监督义务，因《物业移交合同》中约定乙方管理单体楼及小区临近电工路人行道的卫生保洁、生活垃圾收集和装车，故对该主张不予采信。任淑惠提出鸿盛物业公司从龙电物业公司接收小区后，其服务水平达不到现有服务等级（龙电物业公司服务水平），但未提交证实龙电物业公司提供物业服务水平的证据。对任淑惠辩称鸿盛物业公司未对管辖内的电业一小区、二小区、三小区、四小区尽到管理义务，因任淑惠所在的小3号楼是单体楼，其辩称的上述事实与本案缺乏关联性，故不予处理。任淑惠提出按合同约定每年龙电物业公司支付鸿盛物业公司委托费用约7万元，龙电物业每年支付小区垃圾二次处理费，但环卫局还到各户去收取垃圾二次处理费，但未提交其向环卫局交纳垃圾二次处理费的证据。一审法院认为，鸿盛物业公司与龙电物业公司签订了《物业管理移交合同》后，接管了任淑惠所在的电业小3号楼的物业服务。任淑惠是小3号楼的住户，并向鸿盛物业公司交纳了2014年12月底之前的物业费。双方之间存在物业服务合同关系。在物业服务合同关系中，物业公司的义务是按照约定提供物业服务，业主的义务是按照约定交纳物业费用。创造良好、和谐的生活环境，是物业公司和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合。只有业主在充分交纳物业服务费的情况下，物业公司才可以提供更好的优质服务。同时，物业服务是一种带有社会公共服务和个体服务相结合特征的群体性服务。是一种全天候、不间断、全方位、多层次的动态性、过程性服务。因此，不能以物业公司在某个时间、某个方面出现了短暂性的服务问题，来认定物业服务质量不到位。也不能以此来作为拒绝交纳物业服务费的正当理由。故鸿盛物业公司要求任淑慧交纳物业费的诉讼请求应予支持，但任淑惠提交的证据能够证实鸿盛物业公司在共用部位维护、综合管理服务方面存在瑕疵，酌情确定任淑惠应按交纳物业费数额的70%交付2018年8月至12月份的物业费96.33元（68.81平方米×0.4元/平方米×5个月×70%）；对于2015年1月至2018年7月份的物业费1223.53元（68.81平方米×0.4元/平方米×43个月+10元声控灯费/年×4年），因任淑惠未提交证据证实鸿盛物业公司在此期间履约不符合约定，故应交纳此期间的物业费1223.53元。上述物业费合计1319.86元。对于鸿盛物业公司主张的违约金，《物业管理移交合同》中没有约定，鸿盛物业公司向任淑惠发出的书面催收通知书中虽写明“逾期不缴纳，我公司根据规定按物业服务费的日千分之三收取滞纳金”，但该内容系鸿盛物业公司单方行为，故对其该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告任淑惠于本判决生效之日起五日内给付原告鸡西市鸿盛物业管理有限公司物业费1319.86元。二审中，任淑惠称其有新证据照片提供，但因疫情关系没有洗出照片，旨在证明其居住楼房上有冰雪，春天溶化掉落存在安全隐患。因该证据与本案中其欠交物业费无关，故本院不作为新证据不予采信。本院认定事实与一审认定事实一致本院认为，被上诉人鸿盛物业公司系电业小3号楼的物业服务企业，上诉人任淑惠系该楼住户，任淑惠居住期间双方存在物业服务合同关系，任淑惠应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，虽然物业服务企业在履行物业服务合同中存在瑕疵，但这并不是任淑惠拒不交纳物业费用的理由，且一审判决在考虑到该瑕痴情况，判决任淑惠按所欠缴物业费总额的70%交纳物业费用，已充分保护了任淑惠的权益。综上所述，任淑惠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由任淑惠负担。本判决为终审判决。审判长  刘伟国审判员  季学平审判员  周雪松二〇二〇年三月二十日书记员  汪琳琳