甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5918号原告：叶茂。被告：兰州森宇房地产开发有限公司。法定代表人：王金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司员工。被告：兰州天正中广投资控股集团有限公司。法定代表人：王金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司员工。第三人：常梅。原告叶茂与被告兰州森宇房地产开发有限公司（以下简称：森宇公司）、兰州天正中广投资控股集团有限公司（以下简称：天正中广公司）、第三人常梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶茂、被告森宇公司、天正中广公司共同的委托诉讼代理人李斌及第三人常梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶茂向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即向原告交付位于兰州市城关区房屋，并给原告办理该房屋的产权证；2、依法判令二被告按照同地段同类房屋租金标准向原告支付延期交房的损失，支付至实际交房日止；3、本案的诉讼费、评估费由二被告承担。事实及理由：案外人何尔建、何幼英、敦煌富丽华国际大酒店有限公司（以下简称敦煌大酒店）欠第三人常梅借款未按期归还，第三人常梅将其诉至城关区法院，双方达成（2016）甘0102民初2970号《民事调解书》。后何尔建、何幼英、敦煌大酒店未按照调解书的约定履行还款义务，第三人常梅申请法院强制执行，并在执行过程中冻结了何尔建、何幼英持有的敦煌大酒店股权。2017年12月29日，常梅与何尔建、何幼英、敦煌大酒店达成《执行和解协议》，约定：何尔建同意将其购买的位于兰州市城关区房屋（建筑面积：143.33平方米，单价10870元，房屋价款1557997元）、4号楼1单元104房屋（建筑面积：151.03平方米、单价11350元，房价款1714191元）抵偿给常梅，两套房屋价款合计3272188元，剩余欠款377812元，于2018年1月10日前一次性支付。同日，第三人常梅与涉案房屋的开发商即本案被告天正中广公司及何尔建、何幼英签订《协议书》，主要约定：常梅向城关区人民法院提交股权解冻申请书，何尔建、何幼英自《协议书》约定5日内配合法院办理解除被冻结的敦煌大酒店的股权，完成上述事项后，本协议生效。协议生效后天正中广公司旗下的房地产公司（即被告森宇公司）在5个工作日内与第三人常梅或第三人指定的人员签订涉案房屋的《商品房买卖合同》（内网合同），天正中广公司配合第三人常梅办理房屋产权证到常梅或常梅指定的人员名下。上述协议签订后，第三人常梅按照上述《协议书》的约定向城关区人民法院执行局递交了解冻申请书，法院依据申请书解除了何尔建、何幼英持有的敦煌大酒店股权。2018年1月9日，第三人常梅与原告签订《房屋买卖合同》，将位于兰州市城关区房屋转让给了原告，原告向常梅支付了全部购房款。2018年1月17日，被告天正中广公司旗下的房地产公司即被告森宇公司与原告签订了《商品房买卖合同》（内网合同），并给原告开具了1557997元购房款的增值税发票，并约定30日内向原告交付房屋、办理房屋产权证。交房时间届满后，被告既不交付房屋也不办理产权证，原告无奈遂诉至本院。被告天正中广公司及被告森宇公司共同辩称，一、本案的法律关系并非商品房销售合同纠纷，而系债务抵销造成的纠纷。2017年2月14日，天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强签订《敦煌富丽华国际大酒店有限公司股权转让协议》，约定天正中广公司以2.11亿元收购敦煌大酒店全部股权。同日，双方签订补充协议约定，天正中广公司以向何尔建、何幼英、何靓平、何志强出售森宇公司开发的中广宜景湾尚城1号楼1单元202室、4号楼1单元104室两套房屋（总价值3272188元）的方式抵顶部分股权转让款，由森宇公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强或其指定的第三方签订商品房买卖内网合同。鉴于何尔建、何幼英与第三人常梅之间的债权债务纠纷经法院审理后，双方达成执行和解协议，何尔建、何幼英将上述两套房屋抵顶给了常梅。为此，天正中广公司与何尔建、何幼英、常梅签订协议书，确认了双方的抵顶行为，并在常梅完成对股权的解冻后，由森宇公司与常梅或其指定的第三人签订商品房买卖内网合同。2018年1月2日，兰州市城关区人民法院执行裁定书裁定解除了对何尔建、何幼英持有股权的冻结，为此森宇公司于2018年1月17日向原告叶茂及第三人常梅出具了购房发票，但实际叶茂及常梅均未向森宇公司支付购房款。鉴于上述事实，本案的法律关系实际并非房屋买卖，而是债务抵销产生的纠纷，即天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强之间的债务抵销以及何尔建、何幼英与常梅之间的债务抵销。两次抵销应当作为一个整体法律关系，当天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强之间的债务抵销无法履行时，何尔建、何幼英与常梅之间的债务抵销亦不能履行。二、天正中广公司及森宇公司交付房屋的条件尚未成就。根据天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强之间的股权转让协议约定，上述四人应当将股权变更至天正中广公司名下，但其违约行为直接导致了天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强之间的债务抵销无法履行，进而致使常梅及叶茂的债务抵销未能实现。此外，天正中广集团与何尔建、何幼英、常梅签订的协议中并未约定交付房屋的期限，且何尔建、何幼英与常梅之间的债务抵销未能实现，原告要求交付房屋的条件不能成就。综上，本案抵销的法律关系复杂，恳请人民法院查明事实作出公正判决。第三人常梅述称，涉案的中广宜景湾尚城1号楼1单元202室及4号楼1单元104室房屋是何尔建、何幼英与其及天正中广公司签订抵顶协议后抵顶给其的。其将其中的202室出售给了叶茂。常梅将转让的情况告知天正中广公司，天正中广公司也与原告和常梅分别签订了两套房屋的内网合同，但一直没有履行。此前，原告及第三人常梅曾多次就该房屋与天正中广公司进行沟通，但至今没有解决这事，故第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的执行和解协议、协议书、（2019）甘0102执1519号之一执行裁定书、房屋买卖合同、电子银行转账凭证、兰州银行汇款回单、商品房买卖合同（内网）、商品房买卖合同会签表、购房款发票、房地产估价报告符合证据的真实性、合法性、能够证明涉案房屋的由来以及原告主张损失的依据，本案对上述证据予以确认。被告提交的补充协议（一）、执行和解协议、协议书、购房发票也符合证据的真实性、合法性，能够证明涉案房屋的基础法律关系系债务抵销，但是不能证明被告依据三方协议完全履行了合同义务，不存在违约行为，本院对上述证据真实性及证据本身反映的事实予以确认，对被告认为其并未违约的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人何尔建、何幼英、何志强、何靓平系敦煌大酒店的全部股东，被告森宇公司系被告天正中广公司的全资子公司，主要负责房地产开发项目。2016年，第三人常梅因何尔建、何幼英、甘肃友力担保有限公司、敦煌大酒店、敦煌市融成实业有限公司未按期偿还其借款而诉至兰州市城关区人民法院（以下简称：城关法院），并申请了财产保全。后各方在法院主持下达成调解意见，城关法院依法作出（2016）甘0102民初2970号《民事调解书》。因何尔建、何幼英、敦煌大酒店未按时履行调解书确定的还款义务，第三人常梅向城关法院申请强制执行。在执行期间，敦煌大酒店全体股东（何尔建、何幼英、何志强、何靓平，系合同甲方）与天正中广公司（乙方）及未来四方集团有限公司（丙方）于2017年12月14日就敦煌大酒店股权转让事宜签订了股权转让协议。之后三方又于2017年12月26日签订《补充协议（一）》，约定：乙方同意向甲方出售由乙方旗下房地产公司开发的位于兰州市城关区北面滩中广宜景湾尚城商品房两套（1号楼1单元202室、4号楼1单元104室）；两套房屋总价款共计3272188元，该笔款项视为乙方应支付的第二笔股权转让价款（1000万元）中的一部分；甲方及丙方必须完成被城关法院冻结的共计价值3350164元敦煌大酒店的股权解冻工作后，乙方同意由其旗下房地产公司与甲方或甲方指定方签订上述房屋的《商品房买卖合同》（内网合同）。该协议签订后，何尔建、何幼英、敦煌大酒店于2017年12月29日与常梅达成《执行和解协议》，主要约定：一、双方确认截止2017年12月29日，何尔建拖欠常梅的借款本息为3650000元。二、何尔建同意将其购买的位于兰州市城关区房屋（建筑面积：143.33平方米，单价10870元，房屋价款1557997元）、4号楼1单元104房屋（建筑面积：151.03平方米、单价11350元，房价款1714191元）抵偿给常梅，两套房屋价款合计3272188元；协议签订后，何尔建协助常梅或其指定的人员到中广房地产公司办理上述两套房屋的《商品房买卖合同》手续。三、常梅于签订合同当日，向城关法院申请解除对何尔建及何幼英在敦煌大酒店的股权冻结措施；剩余款项377812元向常梅支付当天，常梅向城关法院申请撤销对何尔建、何幼英纳入失信被执行人名单的决定，将其从失信被执行人名单中删除，并解除对所有被申请人的资产查封、冻结措施。四、上述两套房屋抵顶后，剩余款项377812元，由何尔建于2018年1月10日前一次性支付，款项付清后，各方债权债务全部结清，常梅不得再为此事发生诉讼纠纷；若不能按期足额支付，向常梅支付100000元的违约金。同日，第三人常梅与何尔建、何幼英又与被告天正中广公司签订《协议书》一份，约定：一、常梅向城关法院提交股权解冻申请书，何尔建、何幼英自《协议书》签订之日起5日内配合法院办理解除（2016）甘0102民初2970号民事调解书冻结的何尔建、何幼英持有的敦煌大酒店股权；二、何尔建、何幼英完成上述事项后，本协议生效。协议生效后，由天正中广公司旗下的房地产公司在5个工作日内与常梅就上述两套房屋签订《商品房买卖合同》（内网合同）；上述两套房屋总价款为3272188元，何尔建、何幼英已向天正中广公司付清全款；三、何尔建、何幼英完成协议第一条事项后，天正中广公司配合常梅办理房屋产权证到常梅或其指定的人员名下。上述协议签订后，第三人常梅按照约定向城关法院申请解除对何尔建、何幼英名下敦煌大酒店股权的冻结，城关法院于2018年1月2日作出（2016）甘0102执1519号之一执行裁定书，解除了对何幼英在敦煌大酒店所有的价值2700000元股权的冻结及何尔建在敦煌大酒店所有的价值650164元股权的冻结。2018年1月9日，第三人常梅与原告叶茂签订《房屋买卖合同》，常梅将何尔建、何幼英抵顶的位于兰州市城关区房屋转让给了原告。房屋成交单价为9350元／平方米，总价格1340136元。2018年1月17日，原告叶茂（买受人）与被告森宇公司（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同》（森宇公司内网合同，销控系统合同编号：201801-0014）。该合同约定房屋总价款1557997元，买受人在本合同签订之前向出卖人支付总房款的100%（1557997元）；出卖人应当在2018年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，并在交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事项。此后，被告森宇公司给原告叶茂开具了盖有“兰州森宇房地产开发有限公司售房收款专用章”的增值税普通发票，金额为1557997.00元。原告签订该《商品房买卖合同》后，于2018年2月12日和2018年3月16日向第三人常梅转账支付共计1288111元，第三人常梅庭审中确认该款项系中广宜景湾尚城1号楼1单元202室房屋的购房款。之后，因被告天正中广公司、森宇公司未按《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋及办理房屋权属登记手续，原告与第三人常梅多次找被告协商，但被告以其与敦煌大酒店全体股东之间的股权转让协议未履行完毕为由拖延，双方酿成纠纷。另查明，因原告诉请要求被告向其支付延期交房的损失，为确定该损失，原告在诉讼过程中向本院申请委托评估机构对涉案房屋同类地段的房屋租金进行评估。本院委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司对兰州市城关区（建筑面积143.33平方米）住宅用房市场租赁价值进行评估，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司作出甘金诚信估字（2019）第348号《房地产估价报告》，确定涉案房屋的租赁价格为3010.67元／月、36128元／年；原告为此预交评估费5000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，第三人常梅与何尔建、何幼英签订《执行和解协议》，何尔建、何幼英将涉案两套房屋抵顶给第三人常梅以抵销双方的部分债务。此后第三人与被告天正中广公司和何尔建、何幼英又签订《协议书》，天正中广公司作为涉案房屋开发公司的母公司，对常梅与何尔建、何幼英之间的房屋抵顶事实进行了确认。依据《协议书》的约定，第三人解除股权冻结后该《协议书》生效，而第三人已经按照《协议书》约定于2018年1月2日向城关区人民法院申请解除了何幼英、何尔建持有的敦煌大酒店的股权的冻结。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效”之规定，该《协议书》的生效条件已经成就，《协议书》生效。《协议书》还约定，协议生效后，由天正中广公司旗下的房地产公司在5个工作日内与常梅就上述两套房屋签订《商品房买卖合同》，两套房屋总价款为3272188元，何幼英、何尔建已向被告天正中广投资公司付清全款；天正中广投资公司协助配合第三人常梅办理房屋产权证到第三人常梅或第三人常梅指定的人员名下。此后，第三人常梅将其中一套房屋出售给了原告叶茂，被告森宇公司根据《协议书》的约定，也与原告叶茂签订了商品房买卖合同并出具了房款发票。虽然被告森宇公司与原告签订的《商品房买卖合同》未加盖森宇公司的公章，但法庭调查时两被告对于森宇公司与原告签订《商品房买卖合同》的事实予以认可，因此原告与被告森宇公司之间的房屋买卖合同关系依法成立并生效，对双方具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》约定，被告森宇公司应当在2018年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后180日内将办理权属登记需由森宇公司提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，被告森宇公司确认房屋已经竣工验收，但其未按照合同约定向被告交付房屋，亦未将《商品房买卖合同》交房地产管理部门备案并提交办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告森宇公司的行为违反《商品房买卖合同》的约定，构成违约。原告作为房屋买受人，有权依据合同约定要求被告森宇公司交付房屋并为其办理房屋所有权转移登记手续。关于二被告辩称本案法律关系并非商品房销售合同纠纷，而系债务抵销造成的纠纷，当天正中广公司与何尔建、何幼英、何靓平、何志强之间的债务抵销无法履行时，何尔建、何幼英与常梅之间的债务抵销亦不能履行，原告主张交付房屋条件尚未成就之主张。根据本院查明的事实，本案中的两套房屋虽然是天正中广公司抵顶给敦煌大酒店的股东后，又由何尔建、何幼英抵顶给了第三人常梅，但是被告天正中广公司与敦煌大酒店股东之间的股权转让关系与何尔建、何幼英与常梅之间的债权债务关系属两个不同的法律关系，敦煌大酒店股东不履行协议的，天正中广公司可向其主张相应的权利；此外，被告天正中广公司已经通过《协议书》对何尔建、何幼英将房屋抵顶给常梅的行为予以认可，常梅已履行了《协议书》约定的解除股权冻结的义务，被告森宇公司亦根据天正中广公司的指示与第三人常梅认可的买受人叶茂签订了《商品房买卖合同》，因此天正中广公司与敦煌大酒店股东之间的争议不应再影响森宇公司与叶茂之间的房屋买卖合同关系，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告森宇公司按照同地段同类房屋租金标准向原告支付延期交房的损失的诉讼请求。被告森宇公司未按合同约定向原告交付房屋构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告因被告不予交付房屋，而主张迟延交付房屋的损失，符合上述法律规定，本院对此予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。甘肃金城信房地产估价有限责任公司根据原告申请本院委托，出具的甘金城信估字（2019）第348号《房地产估价报告》确定涉案房屋同地段月租金为3010.67元，而《商品房买卖合同》约定被告森宇房地产公司应当在2018年4月30日前向原告交付验收合格的涉案房屋，因此被告森宇公司应当按照每月3010.67元的标准向原告支付自2018年5月1日至房屋交付之日的逾期交房损失，本院对原告主张的逾期交房损失予以支持。关于原告要求被告天正中广公司共同承担交付房屋、办理产权证、赔偿损失等责任的主张。虽然被告天正中广公司系森宇公司的母公司，森宇公司与原告签订《商品房买卖合同》也是受天正中广公司指示，但是被告森宇公司才是涉案房屋的开发企业，房屋的土地、初始登记等手续均在森宇公司名下，与原告订立《商品房买卖合同》的相对方也是被告森宇公司，被告天正中广公司与原告之间并无直接的法律关系，故原告要求天正中广公司与森宇公司共同承担交付房屋、办理产权证、赔偿损失等责任的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：一、被告兰州森宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告叶茂交付位于兰州市城关区的房屋，并协助原告办理该房屋的权属登记手续；二、被告兰州森宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照每月3010.67元标准向原告叶茂支付2018年5月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房损失；三、驳回原告叶茂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、评估费5000元，由被告兰州森宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提供副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 祝      静人民陪审员 ?????张文刚人民陪审员 ?????曹乃心二〇二〇年三月十八日书记员张燕冰