徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初10280号原告：余冠霖，男，1982年6月11日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李玉明，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娇，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州乐维百货有限责任公司，住所地徐州经济技术开发区泰隆商业街18号楼1-117、201。法定代表人：朱信勇，该公司董事长。原告余冠霖诉被告徐州乐维百货有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9于10日立案受理，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，于2019年11月14日、2020年1月6日公开开庭进行了审理，原告余冠霖及其委托诉讼代理人周娇，被告徐州乐维百货有限责任公司的法定代表人朱信勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余冠霖向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的创艺街区承包经营合同于2019年8月15日解除；二，判令被告向原告返还物业管理费、押金29000元及占用期间的利息（以29000元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2018年12月14日起计算至实际支付之日止）；三、判令被告赔偿原告损失39380元，其中包括装修费用7000元、设计费用780元，门头费用2800元，员工考证费用4800元，员工工资24000元，合计39380元。事实和理由：2018年12月13日，原告为经营宠物店，与被告签订了《创艺街区承包经营合同》一份，合同约定，被告将其投资运营“UN1创艺街区”的C区编号为20号的商铺承包给原告使用，承包经营期限为2年，即2018年12月31日起至2020年12月30日止，租金为每年27000元，第一年免租金。合同签订后，原告支付了押金和一年的物业管理费，并为合同的履行进行了积极的筹备。被告承诺商场将于2019年4月28日开业，要求原告做好开业准备，但商场未能按期开业，原告租赁的商铺也不得经营，因迟延开业导致原告遭受的损失。因被告不履行合同主要义务，经催告后仍不履行，无法实现合同目的，原告有权解除双方订立的合同。2019年8月14日，原告委托江苏青创律师事务所周娇律师以书面形式致函被告，通知被告解除合同，承担违约责任，并赔偿损失，并约定异议期。告知函到达被告住所后，被告在约定的异议期内未提起异议。原告认为被告的行为已经严重违约，为维护原告的合法权益特诉至法院，要求被告承担违约责任，并赔偿损失。被告徐州乐维百货有限责任公司辩称，首先，我们合同并没有约定具体开业时间，合同的第九条第一章也明确如果因为商场的整体规划或者改造，造成商场开业延迟，乙方不追究甲方违约责任，因此被告不存在违约行为。原告要解除合同属于提前解除合同，按照合同约定，乙方单方违约，需要支付违约金，扣除保证金及物业费用等。原告主张员工工资，因没有进行营业，不会产生工资。经审理查明，铜山区天赋广场负一层分为A、B、C、D、E、F等区域，被告乐维公司承租了其中A、B、C三个区域，并自2017年起陆续跟天赋广场签订三份合同。后被告乐维公司按照其商业规划进行了装修，招商，将承租区域的商铺分别出租给原告等各个业主。2018年12月13日，原告（物业承包方、乙方）与被告（商管理方、甲方）签订了《创艺街区承包经营合同》一份，约定：被告将其投资运营的UN1创艺街区的C区编号为20号，建筑面积为15平方米的商铺承包给原告经营宠物使用，承包经营期限为两年，即从2018年12月31日起至2020年12月30日止，租金为每年27000元，物业管理费为第一年9000元。合同约定，乙方采取按合同约定和商场管理规定向甲方交纳承包金、经营管理费和其他各项应缴费用，并服从甲方的统一管理运营模式。合同期内交纳的承包金中所涉各项税费由乙方承担，与甲方无关。因经营产生的水电费（含公摊）、空调使用费、消防维护费、电梯保养费、节假日宣传费及其他软硬件设施维保等费用，以公摊费用形式体现，由甲方按铺面数量或按面积及按计量表计收进行分摊计算，乙方应按时向甲方缴纳。乙方须向甲方一次性交纳物业承包经营保证金2万元，此保证金将用于保证乙方履约合同条款及时支付涉及经营发生的各项拖欠费用、损害性赔偿和相关法律责任的承担。乙方承包经营的商铺由甲方指定设计及装修公司进行统一设计装修，乙方承担其他涉及发生的所有费用，施工前乙方一次性足额缴纳设计及装修费用。合同还就双方权利义务、续租、违约责任、商场各项管理规定等内容进行了详尽约定。原告按照合同约定，于2018年12月13日交纳物业管理费9000元、押金20000元。原告主张装修损失向本院提供了转账付款证明，共7000元，原告还主张设计费设计费用780元，门头费用2800元，仅提供了转账付款的证明及商铺的照片。庭审中原告放弃了员工考证费用4800元，员工工资24000元的主张。2019年7月3日，乐维公司在天赋广场张贴通知一份，内容为：本商场定于2019年7月28日试营业，请各业主在7月20日前做好开业前准备工作，如不能在上述期限前完成开业准备工作，我公司有权依据合同约定，追究未开业业主的违约责任，同时将根据违约情节择机解除同贵商铺的租赁合同。商场从7月28日开始计算免租期，并在原有的免租期基础上往后推迟1个月，免租期期间物业费正常计算。原告主张，到7月28日，该区并不具备营业条件，负一楼区域仍有大面积建筑垃圾没有清除，至目前为止，也没正常开业营业，B区主要是经营小饰品之类的商铺，B区至今无一家试营业过。2019年8月13日，徐州天赋置业有限公司发出告知书一份，内容为：尊敬的负一层A/B/C区经营商户：因原承租人逾期缴纳房屋租金、物业服务费等费用近300万元，已构成严重违约，我公司多次催缴未果，故我公司已于2019年8月12日书面通知解除了我公司与原承租人就负一层A/B/C区所签订的租赁合同，并要求原承租人限期交还房屋。为此，我公司特将该合同解除事宜向各位商户告知，请各位商户知悉并妥善处理与原承租人就上述房产所发生的业务往来。为便于统计，请各位商户于2019年8月20日前将与原承租人相关合同资料交天赋广场物业办公室报备。2019年8月14日，原告委托江苏青创律师事务所周娇律师以书面形式致函被告，通知被告解除合同，承担违约责任，并赔偿损失。本院审理的其他商铺承租人起诉乐维公司案件中，乐维公司主张天赋广场后强行把A、B、C区域进行断电，2019年8月20日左右将整个商场负一楼的大门上锁。以上事实，有原被告陈述及提交的创艺街区承包经营合同、微信转账记录、开业通知、告知书、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原被告签订的创艺街区承包经营合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履责。乐维公司张贴的通知载明商铺于2019年7月28日进行试营业，但原告主张当天B区所有商铺均未营业，8月20日左右天赋广场负一楼大门被天赋广场锁上，至今B区的商铺无法营业，不能实现合同目的，故原告有权依据上述法律规定解除其与被告签订的涉案承包经营合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。按照上述法律规定，原被告签订的承包经营合同依法解除后，被告乐维公司应向原告返还原告已交纳的物管费9000元、押金20000元。原告主张被告支付物管费与押金占用期间的利息，于法有据，计算方式如下：以29000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年12月13日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至债务实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告虽然未提供装饰工程合同，对原告已经装修的事实有照片为证，被告也认可。原告提供的微信转账付款记录显示的收据显示付款7000元、780元、2800元，但是不能确认是其装修的必要支出，且部分装饰装修材料可以继续使用，在双方均不申请鉴定，为了诉讼经济，本院酌定原告的装修损失为7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告余冠霖与被告徐州乐维百货有限责任公司于2018年12月13日签订的《创艺街区承包经营合同》；二、被告徐州乐维百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告余冠霖物管费9000元、押金20000元合计29000元，并支付利息（以29000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年12月14日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至债务实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告徐州乐维百货有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余冠霖装修损失7000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1533元，由被告徐州乐维百货有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘振亚人民陪审员  李 艳人民陪审员  余广远二〇二〇年三月十六日书 记 员  解 琰