安徽省芜湖市三山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0208民初48号原告：刘强，男，1993年3月30日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：江雪梅，安徽江声律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠超，安徽江声律师事务所律师。被告：朱再平，男，1973年8月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。被告：夏梅花，女，1974年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。两被告共同委托诉讼代理人：张林森，安徽林森律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张倩，安徽林森律师事务所实习律师。原告刘强与被告朱再平、夏梅花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年3月4日、3月25日公开开庭进行了审理。两次开庭原告刘强及其委托诉讼代理人江雪梅、惠超，被告朱再平、夏梅花及其共同委托诉讼代理人张林森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1、判令朱再平、夏梅花将三山区龙湖新城C6#楼2单元602室房屋过户到刘强名下；2、判令朱再平、夏梅花支付违约金50000元；3、判令朱再平、夏梅花承担本案的诉讼费用。事实与理由：朱再平与夏梅花系夫妻关系。2013年10月7日，刘强经多次实地勘察后与朱再平、夏梅花就其坐落在龙湖安置小区的现房签订安置房买卖合同一份，合同约定：C6#楼2单元602室房屋建筑面积83平方米(包括所有配套设施及车库)，房屋成交价209000元，现金交易。协议签订后,甲方(朱再平、夏梅花)将房屋钥匙及相关房屋手续交予乙方(刘强)，乙方一次性支付房款。因该房屋属安置房，产权证暂时未能办理,待产权证能办理时，甲方无条件协助乙方办理产权登记及过户手续，费用由乙方承担，如甲方不予配合办理房屋产权证，甲方按照房款总额300%给予乙方赔偿等。合同签订时刘强一次性以现金方式支付了房款，朱再平、夏梅花交付房屋钥匙及相关房屋手续。案涉房屋于2017年12月26日办理房屋初始登记。2019年6月25日，朱再平、夏梅花办理了上述房屋产权证，并要求刘强承担了办证费用2450元。后刘强多次要求朱再平、夏梅花将房屋过户到其名下，朱再平、夏梅花均以各种理由推诿，构成违约。特提起诉讼，请依法判决。朱再平、夏梅花共同辩称，刘强陈述的房屋成交价、交易日期、房屋坐落位置均属实。但安置房买卖合同约定的房屋建筑面积为83平方米，案涉房屋产权实际面积为123.77平方米，双方对房屋的面积存在重大误解，应该撤销合同，亦不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，认证如下：1、当事人对公民身份证复印件、户籍信息查询单、微信转账记录、安置房买卖合同、芜湖市不动产（拆迁安置房）初始登记证、不动产权证[皖（2019）芜湖市不动产权第0695570号、0695571号]、律师函、照片、三山区房屋拆迁补偿安置协议书的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。2、朱再平、夏梅花提交录音资料以证明出售案涉房屋时不了解房屋面积，构成重大误解。刘强对录音内容的真实性不持异议，但认为达不到证明目的。本院经审查对该组证据的证明目的不予确认。3、刘强申请证人姚某、刘某出庭作证，并提交了房屋买卖合同（买受人刘某）一份，以证明朱再平、夏梅花签订合同时认可案涉房屋包含跃层一起出售；刘某于2017年1月14日购买的房屋与案涉房屋系相同小区相同构造，交易价格为204000元，故不构成重大误解。朱再平、夏梅花对该份证据的关联性及证明目的均提出异议，但结合其庭审中的陈述，本院对该组证据能相互印证的部分事实予以确认，认定案涉房屋出售时双方约定出售范围包含跃层。4、刘强提交房屋租赁合同以证明案涉房屋在出售前已被租赁。朱再平、夏梅花认为该份合同系无效合同。本院经审查认为该份证据与本案没有关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱再平与夏梅花系夫妻关系。2010年6月1日，朱再平作为被拆迁人与三山区保定街道签订《三山区房屋拆迁补偿安置协议书》，安置取得坐落于安徽省芜湖市三山区龙湖新城C6幢2-602号现房及保定新城两套期房。拆迁补偿安置协议书载明龙湖新城C6幢2-602号建筑面积80.43㎡，其它跃层建筑面积43.25㎡。庭审中朱再平、夏梅花对于保定新城两套期房无跃层构造的事实予以确认。2013年10月7日，朱再平、夏梅花（甲方）与刘强（乙方）签订安置房买卖合同，约定甲方房屋坐落在龙湖安置小区，位于C6-2-602，建筑面积为83平方米（并包括所有配套设施及车库）；乙方对甲方所要的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；上述房产成交价格为人民币209000元整；甲乙双方同意以现金方式，在协议签订后，甲方须将房屋钥匙及相关房屋手续交予乙方，乙方一次性支付房款给予甲方；因该房屋属安置房，产权证暂时未能办理，待产权证能办理时，甲方则要无条件协助乙方办理产权登记及过户手续，费用由乙方自行承担。如若甲方不予配合办理，甲方则要按照房款总额的300%给予乙方赔偿。合同签订后，刘强支付购房款209000元，朱再平、夏梅花交付房屋，刘强进行装修并实际使用，双方未办理房屋产权登记。2017年12月26日，三山区龙湖新城C6#楼2单元602室房屋取得芜湖市不动产（拆迁安置房）初始登记证[皖（2017）芜湖市不动产权第0360415号]。2019年6月25日，朱再平、夏梅花取得该房屋不动产权证[皖（2019）芜湖市不动产权第0695570号、0695571号]，建筑面积记载为123.77㎡，其中跃层面积为43.35平方米。刘强于2019年7月11日向朱再平微信转账不动产权证办理费用2450元。现刘强认为，根据双方合同约定，案涉房屋已符合办理产权变更登记条件，但朱再平、夏梅花不予协助，构成违约，故诉至本院。庭审中，朱再平、刘强均认可案涉房屋出售包含跃层，双方未就面积的单价进行约定。本院认为，本案争议焦点为：一、朱再平、夏梅花出售房屋是否存在重大误解；二、朱再平、夏梅花的合同撤销权是否消灭；三、朱再平、夏梅花应否承担违约金。关于争议焦点一。朱再平、夏梅花辩称其签订安置房买卖合同时，以为跃层属于附属设施不计入建筑面积，故误以为案涉房屋建筑面积为83㎡，构成重大误解。本院认为，重大误解是指行为人由于自身经验、信息、知识缺乏，对于行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等重要合同内容发生错误认识,并对其合同权利义务造成重大影响。本案中，案涉房屋系拆迁安置现房，在当事人签订房屋买卖合同前即为朱再平、夏梅花实际取得。根据朱再平签订的拆迁补偿安置协议书内容，朱再平、夏梅花亦应知晓并充分了解该房屋包含跃层、架空层等实际构造。另，双方当事人所签订的安置房买卖合同对案涉房屋买卖包含所有配套设施及车库进行了约定，双方当事人亦一致认可房屋系按套出售，未按面积单价约定价款。综上，跃层面积是否计入不动产权证登记面积，不影响双方在充分了解房屋实际状况后出于真实意思表示而就销售总价款达成一致的本质。结合与案涉房屋同小区同构造房屋的价格，本院认为朱再平、夏梅花不构成重大误解。关于争议焦点二。刘强辩称朱再平、夏梅花行使撤销权已超过法定除斥期间。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定,重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭；当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。朱再平、夏梅花与刘强于2013年10月7日签订安置房买卖合同，2019年6月25日领取不动产权证。无论自领取不动产权证之日起算，或是自签订合同之日起算，朱再平、夏梅花均未在法定期限内行使撤销权，撤销权消灭。关于争议焦点三。朱再平、夏梅花与刘强签订的安置房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不构成重大误解，故合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。现刘强已支付了全部购房款及不动产权证办理费用，朱再平、夏梅花在取得房屋不动产权证后应协助刘强办理产权变更登记手续，产权变更登记产生的相关费用由刘强负担。因朱再平、夏梅花未能按合同约定履行协助办理产权变更登记义务，刘强主张违约金于法有据。关于违约金的数额，当事人合同约定数额过高，赔偿应以实际损失为基础，本院兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情支持违约金8000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱再平、夏梅花于本判决生效后十日内协助刘强将坐落于三山区龙湖新城C6#楼2单元602室房屋[不动产权证号：皖（2019）芜湖市不动产权第0695570号、0695571号]产权变更登记至刘强名下。二、朱再平、夏梅花于本判决生效后十日内支付刘强违约金8000元。三、驳回刘强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元，由朱再平、夏梅花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。审判员  方慧二〇二〇年三月二十七日法官助理蒋能慧书记员徐倩倩附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。