重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初269号原告：中国工商银行股份有限公司酉阳支行。住所地：重庆市酉阳桃花源镇桃花源中路81号。统一社会信用代码：915002420091471729。法定代表人：王朕科，该支行行长。委托诉讼代理人：冉石军，重庆汇润律师事务所律师。被告：卢继强，男，1966年9月17日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：吴奉娥（系卢继强之妻），1968年4月28日生，住所同上。被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司酉阳支行（以下简称“工行酉阳支行”）与被告卢继强、吴奉娥、重庆黔龙阳光地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行酉阳支行的委托诉讼代理人冉石军到庭参加诉讼，被告卢继强、吴奉娥、重庆黔龙阳光地产发展有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行酉阳支行向本院提出诉讼请求：1.被告卢继强、吴奉娥偿还原告的贷款本金216561.77元及利息2550.92元(利息算至2019年10月31日)；立即支付自2019年11月1日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金216561.77元为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算，复利以未偿还的利息2550.92为基数，在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%计算）。被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司对该笔账务承担无限连带偿还责任。2.原告对被告卢继强、吴奉娥所有的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXX路XX号房屋拍卖、变卖、折价后的价款内享有优先受偿权；3.解除原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月19日，被告卢继强、吴奉娥向原告工行酉阳支行申请个人住房贷款，并签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额253000元，借款期限20年，执行利息为年息6.765%，逾期利率为年息上浮50%，采取按月偿还贷款本息。双方于2014年12月29日办理房屋抵押登记，被告卢继强、吴奉娥用其所有的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXX路XX号房屋对其借款进行抵押担保。合同签订后，原告依约于2014年12月31日向被告发放了贷款253000元。2017年5月开始，被告累计6次以上或连续3个月未按时足额偿还贷款本息，构成违约。故诉至法院。被告卢继强、吴奉娥、重庆黔龙阳光地产发展有限公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告方提交了被告的身份证复印件、户口薄复印件、《个人购房借款/担保合同》、还款证明、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市商品房买卖合同、抵押合同、重庆市土地房屋预告登记证明等证据。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，本院予以采纳。结合上述证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年11月19日，卢继强、吴奉娥与工行酉阳支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房按揭贷款，金额为253000元，本合同项下的贷款用于购买重庆市酉阳县XXX镇XXXX路XX房屋，建筑面积86.51平方米，贷款期限为20年。第九条罚息9.1约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十一条。第十条保证担保保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；（7）法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守如下条款：第十八条抵押物……。第十九条抵押担保范围抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十一条抵押物的处分21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于担保的相关约定与贷款人，保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第四十条对第二条第三款的约定本笔贷款的担保方式为抵押。第四十二条对第四条第一款的约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。第五十一条对第九条第一款的约定罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。合同书尾页借款人处有被告卢继强、吴奉娥的签字，重庆黔龙阳光地产发展有限公司在保证人处签章。2014年12月31日，工行酉阳支行向卢继强、吴奉娥发放了253000元贷款，执行年利率6.765%。2014年12月29日，卢继强、吴奉娥与工行酉阳支行签订《重庆市房地产抵押合同》，将卢继强、吴奉娥购买的重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道XX号房屋抵押给工行酉阳支行作为履行债务的担保，并在酉阳县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记和预购商品房抵押权预告登记。本院认为，工行酉阳支行与卢继强、吴奉娥签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行相应义务。工行酉阳支行已向卢继强、吴奉娥发放了贷款，卢继强、吴奉娥应按约定还款。卢继强、吴奉娥未按约定还款已累计超过6次以上，已构成违约。按照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行酉阳支行可请求解除合同，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利，故对工行酉阳支行主张的解除合同及偿还贷款本金216561.77元、截至2019年10月31日的利息2550.92元，2019年11月1日起的罚息、复利按合同约定计算的诉求，本院予以支持。双方签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了预购商品房预告登记和抵押登记，抵押权有效设立，故对工行酉阳支行请求对卢继强、吴奉娥所购买的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXX路XX号房屋享有优先受偿权的请求本院予以支持。重庆黔龙阳光地产发展有限公司作为保证人在借款合同上签字，但原告未提供证据证明该担保已经重庆黔龙阳光地产发展有限公司董事会、股东会决议同意，故对原告请求重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担无限连带偿还责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢继强、吴奉娥于本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司酉阳支行偿还贷款本金216561.77元及截止2019年10月31日利息2550.92元；支付自2019年11月1日起至清偿完毕之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金216561.77元为基数，在实际执行贷款利率的水平上上浮50%计算，复利以未偿还的利息2550.92元为基数，在实际执行的贷款利率水平上上浮50%计算）。2019年11月1日以后已偿还的本金及利息在上述金额中作相应扣减；二、原告中国工商银行股份有限公司酉阳支行对抵押财产即被告卢继强、吴奉娥所购买的位于重庆市酉阳县XXX镇XXXX路XX号房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、确认原告中国工商银行股份有限公司酉阳支行与被告卢继强、吴奉娥签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年2月20日解除；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司酉阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由被告卢继强、吴奉娥负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事眉人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈高明二〇二〇年三月十七日法官助理 杨小红书 记 员 田尉锋