江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终408号上诉人（原审被告）：苏州协信远致房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李龙英。被上诉人（原审原告）：黄仕彬。上诉人苏州协信远致房地产开发有限公司（以下简称协信公司）因与被上诉人黄仕彬、李龙英商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初12650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。协信公司上诉请求：依法改判。事实和理由：一审判决载明22000元鉴定费用是用于申请“对案涉方屋北面客房的漏水原因及损失”事项的鉴定。鉴定报告显示李龙英、黄仕彬申请了房屋两处地方的鉴定，最终鉴定结论为“案涉房屋二层西北房间北墙面存在渗漏现象，受损与房屋质量存在因果关系；案涉二层西北房间屋面与墙面交接区域不存在渗漏现象”。因此李龙英、黄仕彬也应承担部分鉴定费用，一审判决鉴定费22000元均由协信公司承担有失公允。李龙英、黄仕彬未作答辩。李龙英、黄仕彬向一审法院起诉请求：1、判令协信公司先行赔偿因房屋渗水给黄仕彬、李龙英造成直接经济损失约2万元，由第三方最后确认直接损失，并彻底找到渗水点并根本解决渗漏2、判令协信公司补偿因房屋渗水影响黄仕彬、李龙英48个月的正常居住使用，48月*300元/月=14400元。3、判令协信公司对黄仕彬、李龙英的房屋承担质量保修责任，承担全部修缮费用，并延续自房屋修复之日起2年的质量保证责任期限(观察期)。如因主体结构质量原因造成的渗水，承担房屋全寿命周期内的质量保证责任。4、判令协信公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，黄仕彬、李龙英变更其前三项诉讼请求：一、协信公司就西北房间漏水承担维修义务，包括外墙及室内因漏水涉及到的范围并出具维修方案。二、协信公司补偿因房屋渗水影响黄仕彬、李龙英的正常居住使用的房屋空置损失，按照800元每月计算58个月；三、协信公司对黄仕彬、李龙英承担房屋质量保修责任，自维修完好之日起五年质保责任。另增加一项诉请，要求协信公司支付保修期间的保洁费，按300元一天计算，天数无法确认，因为维修几天不清楚。一审法院认定事实：2012年11月28日，李龙英、黄仕彬（买受方、乙方）与协信公司（卖方、甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于苏州工业园区青澄路97号28023号宗地块青澄花园21幢103室房屋，建筑面积为132.33平方米。合同第十一条就房屋质量及房屋保修约定，甲方对该房屋建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于甲方的原因而造成的损坏，甲方不负保修责任。在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方修复，乙方产生实际经济损失的，甲方应据实赔偿给乙方。甲方对该房屋有关的共有部分的保修期自苏州工业园区规划建设局核发《建筑使用证》或《建筑临时使用证》之日起计算。该项目既有《建筑使用证》，又有《建筑临时使用证》的，以《建筑临时使用证》核发之日起计算。合同第十六条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于2013年11月30日，否则乙方有权暂不接受房屋交付。另，根据黄仕彬、李龙英提交的收楼书显示，青澄花园二区21幢103号房业主已于2014年4月8日，在协信圆融公司和天骄物业管理服务有限公司相关人员的陪同下对该房屋进行了验收，同意接受该房屋，为此，双方签订收楼书，并确认自2014年4月8日起，该房屋由协信圆融公司交付给业主。同日，黄仕彬、李龙英在业主验房验收表上签名，并就房屋问题予以列明。协信公司对收楼书、验收表的真实性均予以确认。黄仕彬、李龙英还向一审法院提交了协信公司于2016年12月27日的回函一份，回函内容为：我司于2016年12月27日接到苏州阿卡迪亚二区小叠21-103业主书面反映房屋问题，待工程师上门核实情况后特予以回函：1、室内二层北房间北墙窗边渗水：属于我司保修范围内，且我司已于2016年7月安排施工单位对外墙渗水进行了维修，由于1)室内涂料根据业主提供的品牌型号，施工方在市场上未找到相同涂料；2)施工方提出愿意用同等价位、档次的其它品牌涂料代替，业主不愿意，故截至目前室内涂料仍未恢复。当天业主书面反馈后，我司工作人员再次和您沟通，达成口头协议：由您自行恢复室内涂料，我司根据您的维修价格进行审核确认后，以物业费形式进行补偿。2、室内二层西南房间西墙、南墙渗水：经我司工作人员现场查看，该渗水部位的外墙属后期改动损坏(业主空调外挂在外墙上打膨胀螺丝，影响墙体原始结构；楼上业主将原始外墙打孔开槽进行架空层搭建)，故该部位渗水不属于我司保修范畴；3、南面大门下沉；4、报警器损坏；5、下水管排水不畅：由于我司接报时间为2016年12月27日，您合同交房时间为2013年12月27日，以上问题已经远远超出合同和《住宅质量保证书》上约定的保修期限，故我司不会再履行保修义务。协信公司对该回函的真实性予以确认。以上事实，由黄仕彬、李龙英提交的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》、收楼书、入住确认单、回函及当事人庭审陈述予以证实。就房屋漏水及维修情况，黄仕彬、李龙英表示，其房屋漏水位置包括南面墙漏水、北面小房间外墙漏水。南边墙面漏水，当时楼上装修把整个顶都掀了，破坏了雨水管，导致整个墙面积水，开发商没有及时处理，南墙漏水是当时四楼装修遗留下的问题。北面小房间2015年、2016年的时候漏水，协信公司一直没有处理，直到2016年协信公司出具回函后过了几天来了一次，把外墙做了一下，但还是漏水。诉讼过程中，一审法院于2019年5月24日前往现场进行勘验，就黄仕彬、李龙英陈述的南边墙面漏水，显示南边房间及北面小房间各一面墙有渗水痕迹，现场无法看到漏水情况。2019年6月6日，黄仕彬、李龙英表示，其申请对北面客房的北边墙面损失、南边主卧的损失与房屋质量是否存在因果关系及相应的损失进行鉴定。2019年7月5日，黄仕彬、李龙英变更其鉴定申请，表示其不要求对朝南卧室的漏水原因及损失作鉴定了，就北面房间，目前还在漏水，要求对北面房间的漏水原因及损失一并作鉴定。一审法院根据黄仕彬、李龙英申请，依法委托江苏方建质量鉴定检测有限公司进行鉴定。2019年9月17日，鉴定机构出具鉴定结论，表示涉案房屋二层西北房间北墙面存在渗漏现象，受损与房屋质量存在因果关系；涉案二层西北房间屋面与墙面交接区域目前不存在渗漏现象。黄仕彬、李龙英支出鉴定费用22000元。黄仕彬、李龙英对该鉴定报告予以认可。协信公司表示，鉴定期间正好下大暴雨，且鉴定期间房屋已过保修期，即使有渗水，也仅表明与那个时间的房屋质量存在因果关系，无法证明与房屋质保期内的房屋质量存在因果关系。该鉴定报告出具后，黄仕彬、李龙英表示，因其诉请要求由协信公司承担维修义务，其不再要求就修复方案、修复费用进行鉴定。后又表示，其不要求协信公司就西北房间的漏水导致的损失进行赔偿，其要求协信公司就漏水导致的目前墙面发霉、脱落承担维修义务，故不要求就目前西北房间的损失进行评估认定。一审法院认为，黄仕彬、李龙英与协信公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。双方在合同中就房屋质量保修责任予以明确约定，就协信公司抗辩房屋已过保修期，一审法院认为，根据双方合同约定及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，外墙面保修期为5年，根据黄仕彬、李龙英提交的回函显示，二层西北房间在2016年即已发生漏水现象，故结合黄仕彬、李龙英房屋交付时间、黄仕彬、李龙英起诉时间及二层西北房间北墙面漏水发生的时间，涉案房屋二层西北房间漏水系发生于外墙质保期内，故协信公司应当就二层西北房间漏水承担维修义务。就黄仕彬、李龙英诉请质保期延长的问题，一审法院认为，双方房屋买卖合同就保修期予以明确约定，黄仕彬、李龙英诉请延长保修期无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。就黄仕彬、李龙英诉请主张的影响正常居住的房屋使用费，一审法院认为，结合庭审调查及一审法院现场勘查情况，西北房间漏水并不导致涉案房间无法使用，考虑到房屋需要维修，一审法院结合漏水程度及租金市场行情，参照800元每月标准酌情支持协信公司支付黄仕彬、李龙英因房屋维修导致空置损失1600元；就黄仕彬、李龙英主张的维修墙面产生的保洁费用，具有一定的合理性，一审法院结合维修范围、酌情支持200元，以上两项合计1800元。就黄仕彬、李龙英诉请主张要求协信公司出具修复方案，一审法院认为，是否出具修复方案系一审法院依法认定的协信公司依法承担维修义务的履行方式问题，且双方合同未就此明确约定，故就黄仕彬、李龙英该项诉请一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州协信远致房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内对苏州工业园区青澄路97号青澄花园21栋103室二层西北房间漏水予以修复；二、苏州协信远致房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄仕彬、李龙英损失1800元；三、驳回黄仕彬、李龙英的其余诉讼请求。案件受理费960元，由黄仕彬、李龙英负担200元，由苏州协信远致房地产开发有限公司负担760元；鉴定费22000元，由苏州协信远致房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据鉴定报告载明的鉴定机构对房屋墙面、屋面外观检查的情况，黄仕彬、李龙英申请鉴定时，北面房间北墙内侧有明显粉刷层起皮、水迹、霉迹现象，屋面板下表面北侧与墙面交接区域可见色差、霉迹。黄仕彬、李龙英有理由怀疑上述部位有存在渗漏的可能性。且上述两部位位于同一房间，之间的距离亦相距不远，鉴定分析说明载明不排除屋面及周围墙体防水修补前屋面存在渗漏现象，黄仕彬、李龙英作为普通的购房者难以判断某一具体部位的渗漏问题是否已彻底修复。黄仕彬、李龙英要求就该房间的漏水原因进行鉴定的请求有整体性及合理性。鉴定报告认定屋面与墙面交接区域不存在渗漏现象只是排除了对该部位渗漏问题进一步维修的必要性，但该房间确存在需要由协信公司承担维修义务的渗漏问题，一审判决协信公司承担全部鉴定费也属合理，本院予以维持。综上，协信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人苏州协信远致房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年三月二十三日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。