大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初506号原告：邓德权，男，1966年4月26日出生，汉族，汽车销售员，住大连市甘井子区。被告：丛平，女，1962年11月9日出生，汉族，无业，住普兰店区。委托诉讼代理人：丛青，女，1964年11月28日出生，汉族，无业，系被告妹妹，住辽宁省普兰店市。第三人：大连帝源房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。统一社会信用代码912102826611163938。法定代表人：隋杰，系该公司经理。原告邓德权与被告丛平、第三人大连帝源房地产开发有限公司为申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓德权、被告丛平及委托诉讼代理人丛青到庭参加诉讼。第三人大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德权向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令继续执行第三人名下位于大连市普兰店区房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉第三人民间借贷纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1013号民事判决书。该判决生效后，原告邓德权向大连市普兰店区人民法院申请强制执行，2016年5月6日法院立案执行，并于2016年5月18日作出（2016）辽0214执1777号执行裁定书，查封第三人名下位于普兰店区房屋。2019年5月16日，法院作出（2018）辽0214执恢131号执行裁定书，续查封第三人名下、预告登记为原告邓德权的位于普兰店区房屋，其中包括涉案房屋。2019年8月21日，法院作出（2019）辽0214执恢1195号执行裁定书，裁定拍卖上述查封的4套房产。2019年11月18日，被告丛平提出执行异议申请，法院于2019年12月4日作出（2019）辽0214执异293号执行裁定书，裁定中止对大连市普兰店区安波镇文化街2-4-1号房屋的执行。原告认为被告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、自2012年10月18日起，案涉房屋的预告登记权利人即为原告，后原告依法申请对该房屋查封和拍卖，案涉房屋和丛平无任何关系。二、被告称其于2012年10月20日与第三人签订了《认购意向书》和购房协议，且至今未有记录显示其要求第三人签订商品房买卖合同，该行为不符合交易习惯，协议内容简单，不能据此认定购房意向书即为商品房买卖合同。购房款未向第三人直接支付，而是支付给第三人的债权人王高文，且从银行转账明细看，付款人系丛艳，付款的实际金额高于合同约定的金额，据此，涉案房屋应是第三人抵顶给王高文，被告与第三人之间不是真实的买卖关系，真实的买卖双方应是丛平和王高文。三、被告未签订正式的《商品房买卖合同》、未办理备案登记，不能产生物权变动的效果。被告系在原告办理预告登记之后签到的协议，其应当知道第三人无权处分该房屋，被告长期不向第三人主张权利，要求办理产权证显然不合常理。综上说明被告对案涉房屋情况明显知情，其行为存在过错，并非善意买受人，依法不享有足以排除强制执行的物权期待权。四、据被告身份证住所地信息记载，被告名下应另有住房。五、在涉案房屋执行过程中，法院于2019年5月20日下达了《拍卖预告》，告知相关权益人在5日内向法院申报，逾期承担不利后果，此公告在小区内张贴并送达给物业。被告未在期限内申报。2019年8月28日，法院下达了经院长签发的《公告》，责令居住人员在2019年9月16日前迁出房屋，逾期将强制执行。被告于2019年11月18日提出执行异议，明显超过了其行使权利的期间，法院不应当受理。请判如诉请。被告丛平辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：被告于2012年10月20日在法院查封前与第三人签订了房屋认购意向书，约定被告购买案涉房屋，并对房屋的价款和支付方式进行了约定，且于次日支付了全部房款，可以说明此认购书具有买卖合同的性质。因第三人与案外人王高文有债权关系，第三人欠王高文工程款，故签订认购意向书时约定将购房款支付给王高文，丛平与第三人签订购房意向书后就将房款全部支付给了王高文，王高文也出具了收条。交款当天第三人开具了不动产的发票，被告拿到物业发放的钥匙后，便装修入住。第三人当时就答应办理房照，入住后被告也多次问第三人什么时间办理房照，但是第三人一直没有给办理，过错并不在于被告。被告身份证住址所指的房屋，在2012年因安波街道道路拓宽，房屋被拆迁，已经不复存在，正因如此被告才购买了第三人的房屋，购买当年便装修入住，这也是被告唯一的房屋。第三人出具的发票数额与购房款不一致，是因为第三人为了节省税费。丛艳是被告的亲二姐，被告一直使用此银行卡号，被告是用安波政府动迁原有房屋的动迁补偿款买房，有2012年9月7日银行流水号为证。被告与第三人是事实上的买卖关系，自2012年10月买房至今一直居住。被告于2019年11月4日接到了法院执行的通知，就立即提出异议，原告说的公告，被告并不知情。第三人大连帝源房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供预告登记书、商品房买卖合同、公告、（2019）辽0214执异293号执行裁定书各一份，被告提供证据认购意向书、发票、收条、被告、王高文与第三人签订的协议、丛艳转给王高文的房款的银行明细、安波街道社区居委会出具的证明、退拆保金缴纳物业费、取暖费、电费明细、业主入主房屋验收表、房屋维修基金收据、排渣费收据、普兰店区房屋登记记录、商品销售（装修材料）明细清单，本院调取的（2015）普民初字第4435号民事判决、（2016）辽02民终1013号民事判决、（2019）辽0214执异293号执行裁定书的送达回证，双方当事人对上述证据的真实性皆无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓德权与帝源公司民间借贷纠纷一案，2015年11月12日，本院作出（2015）普民初字第4435号民事判决，据该案判决记载，帝源公司向邓德权借款，邓德权与帝源公司签订包括本案的涉案房屋在内共33套商品房买卖合同，该案认为“被告（帝源公司）向原告（邓德权）借款，应按约定期限履行偿还借款本金及利息的义务。双方在签订商品房买卖合同后签订的一系列补充协议，约定了商品房回购的条件，并实际履行支付回购款、解除商品房买卖合同、撤销预告登记、支付资金使用费等行为，表明原、被告都不具有实际转移商品房所有权的意思，且原、被告在庭审中均认可双方签订商品房买卖合同及办理房屋预告登记实质是为双方借贷关系提供担保，因双方约定债务到期后抵押物归债权人所有违反《物权法》相关规定，商品房买卖合同无效，本案应按民间借贷法律关系处理。”该案判决事项如下：一、邓德权与帝源公司于2012年10月16日签订的33份商品房买卖合同无效；二、帝源公司于本判决生效之日起30日内偿还邓德权借款人民币190万元，并自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍承担利息至本判决确定的给付之日止；三、邓德权于本判决生效之日起30日内协助帝源公司办理位于普兰店区；33号1-2-1、1-5-1、1-6-1、2-4-1、2-4-3、2-5-1、2-5-3、2-6-1、2-3-3）商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案登记撤销手续；四、驳回邓德权与帝源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取10950元，反诉费减半收取1650元，由邓德权承担1650元，由帝源公司承担10950元。帝源公司不服该判决提出上诉。2016年5月5日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终1013号民事判决，内容如下：一、维持普兰店区人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第一项、第三项和第四项；二、变更普兰店区人民法院（2015）普民初字第4435号民事判决第二项为：帝源公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还邓德权借款本金1675933.78元及利息36834.03元，并自2015年4月20日起以本金1675933.78元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息至本判决确定的给付之日止。一、二审案件受理费17715元，由帝源公司负担14915元，由邓德权负担2800元。上述民事判决发生法律效力后，邓德权向本院申请执行，本院于2016年5月6日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执1777号。执行过程中，2016年5月18日，本院作出（2016）辽0214执1777号执行裁定查封了被执行人帝源公司所有的位于普兰店区房屋。2016年10月17日，本院作出（2016）辽0214执1777-1号执行裁定，裁定拍卖已查封房屋中的9套房屋，分别为：普兰店区安波镇文化街31号1-1-3、31号2-5-3、33号1-2-1、33号1-5-1、33号1-6-1、33号2-4-3、33号2-5-3、33号2-6-1、33号2-3-3房屋。2017年7月20日，本院作出（2016）辽0214执1777-2号执行裁定，内容如下：一、将被执行人帝源公司所有、预告登记为邓德全的位于普兰店区房屋，分别为：1、普兰店区安波镇文化街33号1-2-1，建筑面积为94.21平方米，房屋预告登记证明号为20124984房屋一套；2、普兰店区安波镇文化街33号2-6-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124974房屋一套；3、普兰店区安波镇文化街33号1-6-1，建筑面积为94.21平方米，房屋预告登记证明号为20124977房屋一套；4、普兰店区安波镇文化街33号2-3-3，建筑面积为116.35平方米，房屋预告登记证明号为20124980房屋一套，共计作价人民币763104.5元，交付申请执行人邓德权抵偿借款763104.5元。上述四套房屋的所有权自本裁定送达申请执行人邓德权时起转移。二、邓德全可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月28日，本院作出（2016）辽0214执1777号执行裁定，终结本次执行程序。2018年3月1日，本院立（2018）辽0214执恢131号案件恢复执行。2019年5月16日，本院作出（2018）辽0214执恢131号执行裁定，续查封帝源公司所有，预告登记为邓德全的位于普兰店区房屋，分别为：1、普兰店区安波镇文化街33号2-4-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124976房屋一套；2、普兰店区安波镇文化街33号2-5-1，建筑面积为67.65平方米，房屋预告登记证明号为20124975房屋一套；3、普兰店区安波镇文化街31号1-1-1，建筑面积为93.99平方米，房屋预告登记证明号为20124995房屋一套；4、普兰店区安波镇文化街31号1-5-1，建筑面积为93.99平方米，房屋预告登记证明号为20124969房屋一套。上述房屋查封期限三年，从2019年5月16日至2022年5月15日。2019年8月21日，本院立案恢复执行，案号为（2019）辽0214执恢1195号。执行过程中，本院于2019年8月21日作出（2019）辽0214执恢1195号执行裁定，裁定拍卖上述查封的四套房屋。另查，2012年10月20日，卖方帝源公司与买方丛平签订一份认购意向书，丛平购买帝源公司开发的帝源温泉新城B05楼2单元401号房屋，建筑面积为67.65平方米，房屋总价款为175890元。该认购意向书备注栏载明：1、全款；2、隋杰优惠1580/平方米；3、买受方应于2012年10月20日交清全款，逾期按原价处理。同日，帝源公司、王高义与丛平签订了一份协议，内容如下：“2012年10月1日止帝源公司欠王高文帝源温泉新城二期B1至B10号楼钢筋工程款349200元。2012年10月20日丛平购买帝源温泉新城二期B5#2-4-1号房（面积：67.65平方米，单价：2600元/平方米，总房款175890元），受帝源公司委托，丛平直接将前述房款作为工程款付给王高文，已付款流水为准。”2012年10月21日，丛平通过丛艳中国农业银行62×××13账户向王高文6228480560125738917账户转账200000元。同日，帝源公司为丛平出具收取房款175890元的销售不动产统一发票；王高文向丛平出具金额为200000元收条一份。案涉房屋交付给案外人丛平后，案外人缴纳了房屋维修基金、拆保金、物业费、采暖费、水电费等费用，并对房屋进行了装修，并已实际居住。案外人丛平名下无其他用于居住的房屋。帝源温泉新城B05楼2单元401号房屋即为普兰店区房屋。再查，被告丛平对本院查封的涉案房屋提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，2019年12月24日，本院作出（2019）辽0214执异293号执行裁定：中止对位于普兰店区房屋的执行。原告不服该裁定，在法定期限内提起申请人执行异议之诉，请求判如诉请。本院认为，本案争议的焦点如下：一、被告丛平申请案外人执行异议是否超出期限；二、被告丛平对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。一、被告丛平申请案外人执行异议是否超出期限：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。具体到本案，被告丛平虽未在本院发布执行公告限定的期限内主张相应权利，但涉案房产仍是执行标的，执行程序尚未终结，故被告丛平在执行过程中对涉案房产提出的书面异议，本院予以受理并作出相应的评判符合法律规定。二、被告丛平对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原、被告双方对涉案房产是否符合上述全部情形产生争议。（一）被告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的争议：1.原告主张被告与第三人签订的购房意向书不符合交易习惯、内容简单、不应评定为商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉房屋在查封之前，被告丛平与第三人帝源公司已于2012年10月20日签订了案涉房屋认购意向书，就购买房屋的位置面积、单价、总房款、以及总房款支付时间等事项达成一致，故该认购意向书已具备具《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已于次日向第三人支付了全部购房款，故本院认定该意向书具有商品房屋买卖合同的性质，原告的该主张本院不予支持。2.原告主张被告应当知道第三人无权处分该房屋，非善意买受人。（2015）普民初字第4435号民事判决已认定该案的帝源公司与邓德权均不具有实际转移商品房（包括涉案房屋）所有权的意思，均认可双方签订商品房买卖合同及办理房屋预告登记实质是为双方借贷关系提供担保，判决涉案商品房买卖合同无效，判决邓德权协助帝源公司办理注销涉案商品房预告登记、撤销合同备案，据此，根据《物权法》的相关规定，第三人帝源公司系涉案房产的所有权人，其有权向被告出售涉案房屋，原告无据佐证被告与第三人恶意串通损害其合法权益等应认定被告与第三人商品房买卖合同无效的法定情形，且第三人帝源公司系涉案房屋的有权处分人，故不适用《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，亦无须评判被告是否为善意买受人。综上，原告的该主张本院不予支持，被告与第三人签订的涉案商品房买卖合同（即房屋认购意向书）为有效合同。综上，被告丛平在人民法院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同。（二）涉案房屋是否用于居住且被告名下是否有其他用于居住房屋的争议：原告以根据被告身份证登记的住所地记载，原告名下应另有住房，且被告无据佐证在大连市普兰店区以外的地区没有住房为由主张被告名下除涉案房屋外应有其他住房。被告提供大连市普兰店区安波街道安波社区居民委员会于2019年11月20日出具证明一份，证明内容如下：丛平原住址安波街道社区石东屯，2012年8月因安波街道道路拓宽原房屋被拆迁（4间瓦房），2012年10月末购买安波镇帝源新城二期房屋（B5#2-4-1），地址：安波镇文化街33号楼2-4-1，并居住至今。被告提供的普兰店区房屋登记信息记录亦记载被告名下无房产登记信息。据此，被告已提供证据证明其名下除涉案住房外无其他住房，原告无反驳证据佐证原告尚有其他用于居住的房屋事实，故本院对原告的该主张不予支持。被告提供的安波社区居民委员会出具的证明、水电费、物业费、取暖费等缴纳相关费用的收据、业主入住房屋验收表、缴纳房屋维修基金、排渣费收据及商品销售明细表清单等证据能够证明帝源公司已于2012年10月份将案涉房屋交付给被告，被告亦于同年进行了装修并实际居住。综上，本院对被告主张的涉案房屋系被告用于居住且被告名下无其他住房的事实予以确认。（三）被告是否已向第三人支付全部购房款的争议。原告主张涉案房产买卖双方应为被告与王高文，被告未实际向第三人支付房款。被告与第三人签订购房意向书的同日，被告、第三人与案外人王高文三方签订协议一份，记载被告向第三人购买涉案房屋，因第三人欠王高文工程款，故被告受第三人指示直接将购房款支付给王高文。次日，被告通过丛艳的账户向王高文付款20万元，王高文于同日给被告出具20万元的收据一份，结合第三人向被告开具的不动产统一发票记载“全部房款已收讫”的事实，足以证明涉案房产的买卖双方系被告与第三人，被告已依照第三人的指示将全部购房款支付给王高文的事实，原告支付的实际购房款虽高于约定的数额，在原告没有其他证据佐证的情况下，仅能说明涉案房产实际成交价格高于约定的房款总额，不能据此认定涉案房屋买卖双方实际是被告与王高文的事实。故本院对原告的该项主张本院支持，涉案房屋买卖合同双方系被告与第三人，且被告已向第三人支付了全部购房款。综上，被告丛平对普兰店区房屋享有的权利够排除本院对案涉房屋的执行。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百零六条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零八条、第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告邓德权的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告邓德权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 吴 娜人民陪审员 王 波人民陪审员 李江英二〇二〇年三月十日书 记 员 温丽颖本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。