广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申8925号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：肖月红，男，1973年5月27日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：吴寿长，广东国智律师事务所律师。委托代理人：朱山川，广东国智律师事务所律师实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：珠海市盛通市场管理有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇虹桥一路19号（厂房）。法定代表人：梁维湖，总经理。委托代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。一审被告：梁维湖，男，1948年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。再审申请人肖月红因与被申请人珠海市盛通市场管理有限公司（以下简称盛通公司）、一审被告梁维湖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终420号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。肖月红申请再审称：一、二审法院未依肖月红的申请调取与本案事实存在重大关联的《询问笔录》，无视肖月红与盛通公司之间的合同目的，片面、孤立地看待合同内容，且本末倒置地以既成的结果倒推原因，导致对合同解除的原因、时间、违约责任等均出现了明显的事实认定不清，适用法律错误。（一）二审法院认定肖月红与盛通公司的合同期限应自2014年8月至2016年10月共计27个月，然而现有新证据足以证明二审判决认定的租赁合同期限明显错误。l、肖月红与盛通公司的租赁合同起算时间应为2014年9月1日。肖月红与盛通公司签订的租赁合同约定的租赁期限为2014年8月1日至2016年7月30日，但根据盛通公司与珠海市东奇电器行（以下简称东奇电器行）签订的《租赁厂房及空地协议书》，盛通公司承租案涉场地的租赁期限为2014年9月1日至2044年8月30日。即肖月红与盛通公司约定的租赁期限2014年8月1日至2014年8月31日，因盛通公司在2014年8月尚未取得案涉房屋的承租权，在没有处分权、收租权、转租权，且在未获得授权代为收租的情况下，该8月间的合同约定无效。因此，肖月红与盛通公司的《农产品批发市场摊档租赁合同》起算时间应为2014年9月1日。2、肖月红与盛通公司的合同终止时间应为2016年3月20日。事实上，根据一、二审法院未调取的，由珠海市公安局白蕉派出所出具的，针对梁维湖及利害关系人所做的两份新证据《询问笔录》内容可知，盛通公司早在2016年3月20日就已将包括案涉标的在内的所有厂房转租给刘玉乐做物流生意。自此，盛通公司已丧失了对肖月红的租金给付请求权。同时，在合同期限内盛通公司未经肖月红同意擅自转租的行为也已构成违约。综上，肖月红与盛通公司的合同存续期间应为2014年9月1日至2016年3月20日。即使后续肖月红存在继续使用案涉房屋的问题，租金给付请求权的主体也非盛通公司。二审法院认定肖月红的租金需支付至2016年10月是错误的。（二）二审判决认定的事实前后矛盾。二审法院确认了一审判决认定的事实，但在后续认定中，为了达到错误的结论又推翻了一审的事实认定。1、一审判决已认定双方所签订的合同内容是属于农产品批发市场方面的租赁合同，同时也确认了盛通公司一方已申请改造但未获得批准的事实，即一审判决已经确认本案签订合同的目的是为了开办农产品批发市场，以及开设该农产品批发市场是需要政府审批的事实。然而二审法院在确认一审判决认定事实属实的情况下，却在关于合同的效力认定中推翻了一审判决既已认定的事实，直接表述为“根据业已查明的事实，肖月红租赁案涉房屋系用于开早餐店、办公和员工宿舍，而非用于开设或者经营农产品市场，因此无需获得有关部门的农产品市场批准文件。”首先，肖月红与盛通公司签订的是《农产品批发市场摊档租赁合同》，合同中明确约定了“租给乙方(肖月红)经营农产品批发”。其次，案涉房屋无论是否属于市场入口的外面还是里面，仍属于农产品批发市场范围内。最后，根据盛通公司提交的《租赁厂房及空地协议书》载明，盛通公司与东奇电器行租赁的目的及用途也是“给乙方(盛通公司)作农产品物流集散场用”。因此，无论是盛通公司向东奇电器行承租案涉房屋及厂房的目的，还是肖月红承租盛通公司的案涉房屋，均是立足于“农产品市场”方面的用途。2、本案认定案涉合同有效的理由应当是行政管理审批手续并不是影响合同效力的原因，而并非因为“不是用于开设或经营农产品市场”。更何况，二审判决得出“不是用于开设或经营农产品市场”的论断系颠倒了因果关系，且无视合同目的所致。(1)肖月红租赁案涉房屋的目的，无论是打算从事何种经营，均是基于“农产品批发市场”的成立与开业。而且从目前市场无法开业，肖月红房屋就闲置了，也可以从侧面得出合同的目的及履行的前提。(2)本案合同签订的开始时间是2014年8月1日，而肖月红开办早餐店及变更营业注册地址至案涉房屋的时间为2014年9月2日，二审法院忽视合同本身，从结果去倒推原因，并以此臆断肖月红租赁案涉房屋系用于开办早餐店、办公和员工宿舍，是荒谬的。（三）二审法院关于合同的履行和解除的认定更是事实不清、证据不足。1、二审法院认为合同签订后，支付租金及水电费是“肖月红作为承租人的基本合同义务”，“肖月红不缴纳租金和水电费，违反了合同的约定义务，构成违约，应当承担违约责任”是属于片面理解合同条款，割裂了合同责任及履行的双向性。首先，虽然支付租金和水电费是肖月红的合同义务，但肖月红作为承租人支付租金的前提，是作为出租方的盛通公司提供了符合要求的租赁标的物。而本案中的标的物，明显不只仅有房屋，更重要的要有“农产品批发市场正常开业”，否则，肖月红租赁房屋则失去了原有的意义，失去了订立合同的目的。其次，所有承租档口及房屋的承租人均没有缴纳租金，且在2014年8月至2016年4月13日期间，盛通公司也从未向肖月红主张过租金。继而后来盛通公司将保证金退还给其他承租人也印证了租赁的前提及基础是农产品市场得以开业。再者，即使盛通公司在2016年4月13日向肖月红发函催收租金，但在肖月红拖欠租金将近2年，且在合同明确约定“如超一个月欠交，甲方有权收回摊位及追缴乙方的欠款”的情况下，盛通公司却并未立即解除合同，而仅在《催告函》中载明“在上述租赁合同期满后(即2016年7月30日)，即终止与贵方的租赁关系”明显不符合常理。事实上，正是因为盛通公司无法履行合同的附带义务，才不敢收取租金，更不敢单方面在合同期内解除合同。最后，从合同的双向性及肖月红的角度出发，因为盛通公司无法全面履行合格的合同义务，故肖月红有权根据《合同法》的规定，在盛通公司没能先行提供合格的合同义务情况下，行使暂不缴纳租金的“不安抗辩权”也属合法，并不违约。2、二审法院以“合同没有约定盛通公司应当办妥农产品市场的批准手续，肖月红没有举证证明盛通公司或者梁维湖在签订合同时向肖月红承诺或者保证过农产品市场批文一定能办妥，肖月红签约时亦明知农产品市场批文尚未办好”为由，否定一审法院基于农产品市场批文未办妥而调低租金标准并免除肖月红承担滞纳金更是罔顾事实。(1)合同虽然没有约定盛通公司应当办妥农产品市场的批准手续，但却是合同得以履行的前提和先决条件。(2)根据梁维湖的《询问笔录》可知，盛通公司明确承诺了农产品市场的开业时间，怎能称没有承诺或保证批文一定能办妥，因为批文是开业的前提条件。(3)二审法院称“肖月红签约时亦明知农产品市场批文尚未办好”的论断更是片面。无论肖月红在签约时是否清楚批文办理进展情况，均不影响或免除盛通公司要开业必须办好批文的责任和义务。而且肖月红明知并不代表同意，而且即使签合同时没能办好批文，并不表示盛通公司在后续的过程中可以无限期的延长或者甚至无法取得批文。3、二审法院认为“盛通公司并无违约行为，肖月红无权解除合同”，从而认定“盛通公司反诉状副本送达之日为合同解除时间”同样属于事实不清，证据不足。如前所述，盛通公司连最基本的批文都未能办理，且在长达两年的时间内都无法开业，更甚至在合同期限内，在双方都未主张解除合同的情况下，于2016年3月20日将案涉房屋转租给了刘玉乐做物流生意。盛通公司存在如此多的违约行为，而二审法院在没有任何事实支撑的情况下，武断认定盛通公司无违约行为明显与事实不符。且在2016年3月20日盛通公司将包括案涉标的在内的所有物业转租给刘玉乐，刘玉乐也实际接管了案涉场地之日起，盛通公司已丧失了对肖月红的租金给付请求权，肖月红与盛通公司的《农产品批发市场摊档租赁合同》也因盛通公司的一房二租违约行为而事实解除，且违约方属盛通公司。据此，请求再审。盛通公司提交意见称：（一）双方签订的租赁合同明确约定租赁期限是2014年8月1日至2016年7月30日，案涉房屋在签订合同当日即已交付使用。盛通公司与东奇电器行签订的租赁合同，只是涉及到盛通公司对案涉房产处分权何时取得问题，并不能否认双方约定租赁期限及租赁房屋已于合同签订当日实际交付给肖月红占有使用的事实。肖月红在2016年10月30日才将租赁房屋腾退交还给盛通公司，二审判决确定肖月红实际占用房屋并支付资金的时间为2014年8月1日起至房屋腾退交还之日止共27个月是完全正确的。（二）盛通公司于2016年3月20将全部物业租赁给刘玉乐，并不影响盛通公司与肖月红之间的合同履行。（三）肖月红租赁整栋办公楼，与盛通公司拟开办的农贸市场毫无关系，肖月红以由厂房改造的农贸市场未能获批开办为由拒绝履行其租用办公楼的租金支付等义务，是混淆是非。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回肖月红的再审申请。本院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据肖月红的申请再审理由，本案应审查的问题是：租赁合同的期限、盛通公司是否违约、肖月红是否应按约定支付租金和电费。关于租赁合同的期限问题。虽然盛通公司与东奇电器行签订的协议约定盛通公司承租案涉场地的期限为2014年9月1日至2044年8月30日，但肖月红与盛通公司签订的租赁合同约定的期限为2014年8月1日至2016年7月30日，且在合同签订当日盛通公司已将案涉租赁房屋交付给肖月红使用。因此，二审法院认定肖月红实际租赁案涉房屋的时间从2014年8月1日起算，并无不当。虽然肖月红申请再审时提供了两份《询问笔录》拟证明盛通公司在2016年3月20日已将包括案涉房屋在内的所有厂房转租给刘玉乐做物流生意，对此盛通公司也予以确认，但肖月红依据其与盛通公司签订的租赁合同一直占有使用案涉房屋，直至2016年10月30日才将案涉房屋交还给盛通公司，因此，二审判决认定肖月红使用案涉租赁物的时间为2014年8月1日至2016年10月30日共计27个月，并无不当。关于盛通公司是否违约问题。虽然双方签订的合同名为《农产品批发市场摊档租赁合同》，合同中也包括了盛通公司将“农产品批发市场内摊位租给肖月红经营农产品批发”的内容，但在合同中双方明确约定的租赁物为“市场入口南整栋楼”，可见，肖月红租赁的并不是“批发市场内摊位”。而且，在租赁合同签订当日盛通公司已将案涉房屋交付给肖月红使用，肖月红将租赁的房屋装修改建后用于开设早餐店、办公和作员工宿舍，不存在农产品批发市场无法开业而导致案涉租赁房屋无法使用、合同目的不能实现的问题。因此，二审判决认定盛通公司无违约行为，并无不当。关于肖月红是否应按约定支付租金和电费问题。案涉租赁合同为有效合同，肖月红在租赁合同签订后已实际占有和使用了租赁的房屋，但未按约定交付租金和电费，已构成违约。肖月红申请再审主张合同虽然没有约定盛通公司应当办妥农产品市场的批准手续，但却是合同得以履行的前提和先决条件，依据不足。二审法院根据合同的约定和肖月红使用案涉房屋的情况等事实，判决解除合同，并判决肖月红支付租金和场地使用费、水电费以及违约金，并无不当。综上所述，肖月红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回肖月红的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年三月四日书记员  苏冰娜