海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终116号上诉人（原审原告）：陈世碧，女，1976年6月10日出生（公民身份号码×××），汉族，住四川省南充市。委托诉讼代理人：陈明林，男，1947年2月6日出生，汉族，住四川省南充市，系陈世碧父亲。被上诉人（原审被告）：姚佳明，男，1989年12月17日出生（公民身份号码×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：北京大成（海口）律师事务所律师。原审第三人：三亚房满天下房地产投资咨询有限公司（统一社会信用代码91460200324206822N），住所地海南省三亚市天涯区凤凰路南方航空城1栋2层1-202号房。法定代表人：张岗强，该公司总经理。上诉人陈世碧因与被上诉人姚佳明、原审第三人三亚房满天下房地产投资咨询有限公司（简称房满天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈世碧上诉请求：撤销一审判决，判令姚佳明承担所欠物管费3262元，电费2867元；判令姚佳明支付第二次应交的租金3万元；由姚佳明承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、基本事实。合同约定月租金5000元，租期16个月，2018年7月6日支付5万元，其余3万元在2019年5月31日前一次付清等。合同签订后，姚佳明依约入住，其完全了解租赁物状态，故其辩解租赁物质量及水电初始数没有根据。姚佳明主张2019年4月后以微信表达不再租赁，同时也表达了继续租赁意思，且没有上诉人明确同意。由于姚佳明未交第二笔租金，且未将租赁物、甚至钥匙交付上诉人或物业公司，故引起本案纠纷。二、姚佳明直至目前依然占据租赁物，上诉人要求其支付租金应予支持。一审判决错误在于以姚佳明与案外人（即上诉人父亲陈明林）的微信记录--该证据本身不完整又前后矛盾，不具法律上真实性的所谓证据，以及不具证明力的证人程明的证言，认定姚佳明己在4月25日后单方解除合同没有根据。首先，微信记录系与第三人通讯，且未经公证截屏，不具真实性；其次，该记录没有双方已达成提前解除合同意思表示，既有姚佳明提出合同解除意思，也有姚佳明继续租赁（由其兄弟继续租住），甚至询问长期（一年）租赁的意思表示，是矛盾的；第三，就其这种属于要约的一时请求，没有相对人明确承诺同意，本身没有达成合意；第四，一审仅以姚佳明解除合同要约认定，完全无视姚佳明继续履行合同的要约表示，是极不公正的；第五，证人程明系姚佳明亲朋，仅按姚佳明的需要信口开河，当然符合其目的。第六，判断合同是否己经单方解除，如果书面证据不能判定，加之履约事实上看，也就一目了然。姚佳明并未交付租赁标的物，甚至钥匙也未交付上诉人或物业公司，更没有与签订合同的代理人许洪兴联系交付事宜。三、姚佳明应当支付2019年4月以前的物管费。签订合同时，双方进行了约定，被上诉人欠付租金、应承担物管费、电费是清楚的。姚佳明辩称，关于涉案合同是否已解除及房屋现状问题。结合双方所交的证据及一审庭审笔录，陈世碧无视客观发生及存在的事实，一审庭审过程中陈述前后矛盾，上诉状中虚假陈述，违反诚实信用原则。涉案房屋租赁合约系姚佳明与陈世碧的委托代理人协商一致，以姚佳明放弃剩余租金及押金条件解除，陈世碧对涉案房屋进行出租，并多次安排租户至房屋现场查看，足以证明涉案房屋已经交还陈世碧。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。房满天下公司述称，同意姚佳明的答辩意见。陈世碧向一审法院起诉请求：一、判令姚佳明立即缴纳所欠物管费暂算至2019年5月份（10个月的）为3262元，电费至2019年5月份欠约2867元；二、判令姚佳明向陈世碧立即交付第二次应该交付的房屋租金3万元；三、诉讼费由姚佳明负担。一审法院认定事实：2018年7月3日，出租方陈世碧、承租方姚佳明、居间方房满天下公司签订《房屋租赁合约》，约定，陈世碧将坐落于三亚市迎宾路卓达巴哈马三期自由港湾B组团28栋501号房出租给姚佳明使用，双方约定月租金为5000元，租赁期限自2018年8月1日至2019年11月30日，共16个月，租金分两次支付，第一次支付租金在2018年7月6日，支付租金5万元，剩余3万元租金在2019年5月31日前一次性付清，陈世碧向姚佳明收取5000元租赁押金，待合同期满或终止且姚佳明付清一切应付费用并得到陈世碧确认后凭押金收据三个工作日内无息返还，陈世碧、姚佳明各向房满天下公司支付2500元代理费。合同同时约定，姚佳明应按时缴纳租金，逾期交付房租的，每逾期一天，应按月租金的百分之十向陈世碧支付滞纳金，无故拖欠房租达十天视为违约，在租赁期间，涉案房屋产生的物业费、水电费、有线电视费、燃气费由姚佳明负担，双方交接时核对水、电表读数。姚佳明、陈世碧依约向房满天下公司交纳中介费。姚佳明依约向陈世碧交纳5万元租金和5000元押金，但双方对水电表读数并未核对确认。2018年8月1日，姚佳明入住涉案房屋。期间，姚佳明对涉案房屋短期产生4000多度电的使用情况存在异议，将情况告知陈世碧父亲陈明林，也向物业部门和政府部门反映。2019年1月4日，姚佳明醉酒驾驶机动车，被公安机关拘留，随后姚佳明办理取保候审。2019年5月5日，一审法院作出（2019）琼0271刑初223号刑事判决书，判决姚佳明犯危险驾驶罪，判处拘役一个月，缓刑四个月，并处罚金人民币3000元（缓刑考验期从判决确定之日起算）。2019年5月30日，司法所向姚佳明出具《社区矫正宣告书》，对姚佳明依法实行社区矫正，社区矫正期限自2019年5月18日至2019年9月17日。2019年4月23日，姚佳明通过微信告知陈世碧父亲陈明林，其因刑事案件问题需要回户籍所在地，故要求退租，并附机票信息截图，同时表示其有朋友从事房产中介，如果涉案房屋需要继续出租，可以帮忙。陈明林在微信中要求姚佳明将涉案房屋水、电、气、物业费等交清，但未表示是否同意姚佳明退租。2019年4月25日，姚佳明在微信中再次向陈明林明确其退租事宜，要求陈明林收取钥匙，办理交接。姚佳明于同日离开三亚。一审法院认为，陈世碧与姚佳明签订的《房屋租赁合约》是各方真实的意思表示，合法有效，当事人应依约履行。现陈世碧要求姚佳明继续履行合同支付剩余租金，结合姚佳明的答辩意见，本案的争议焦点为《房屋租赁合约》是否已于2019年4月25日解除。姚佳明于2019年4月23日、4月25日向出租方即陈世碧要求退租，且以搬离涉案房屋、交还钥匙、要求结算、离开三亚等具体行为表明拒绝继续履行合同义务。姚佳明提交的微信聊天记录同时显示，在其提出退租的同时放弃了押金和剩余的房租。姚佳明庭审时亦明确其放弃押金和剩余已交租金。微信聊天记录具体如下：2019年4月25日姚佳明“一个月租金我也不要了，押金我也不要了……”，陈明林“那你先把钥匙交到物管那里，就按你说的，能够有人租就租出去，就可以减少一些损失的”；2019年4月26日陈明林“小姚，你回到家了吗”“钥匙你带走了还是放物管了”，姚佳明“……那天我走的着急，钥匙给我弟了，我让他放物业了。因为最后你也没给我回微信，也不清楚你是不是能过年继续租”，陈明林“要租”，姚佳明“你打算今年一整年租金是多少”，陈明林“可以适当少一些吧”“你把你弟的电话发给我，如果有中介要去看房子的我好给他打电话”。姚佳明同时申请证人程明出庭作证，程明陈述其从事房屋中介工作，涉案房屋钥匙在其手中，其在姚佳明告知将涉案房屋出租后和“叔叔”联系确认过，“叔叔”要将涉案房屋对外出租，同时在其他中介带人去看房时配合开过房门，并提交了部分手机通话记录。陈世碧主张证人证言存在多处互相矛盾的地方，但并未具体指明。从微信聊天记录中可知，陈明林作为陈世碧父亲，代陈世碧处理房屋租赁事宜，已经同意姚佳明的建议将涉案房屋对外出租，对外出租的前提即同意姚佳明在不要求退还押金和剩余租金的情况下退租，和程明的证人证言能够相互印证，结合庭审情况，一审法院对微信聊天记录和证人证言予以采信。涉案合同已于2019年4月25日由姚佳明单方面解除，且双方对姚佳明单方面解除合同的违约责任达成一致，即不退还押金和剩余已交租金，陈世碧主张涉案租赁合同一直处于履行状态不符合事实，不予认可。因《房屋租赁合约》已于2019年4月25日解除，双方权利义务终止，故陈世碧要求姚佳明支付剩余租金3万元无事实根据和法律依据，不予支持。关于电费和物业费。根据《房屋租赁合约》约定，租赁期间的电费和物业费由姚佳明承担。姚佳明退租时电费和物业费数额尚未明确，陈世碧也未明确其同意将电费和物业费与押金和剩余租金进行抵扣，故姚佳明主张电费和物业费已经支付完毕无事实根据，不予支持。姚佳明承租涉案房屋至2019年4月25日，且入住涉案房屋时房屋刚装修完毕，故其应当向陈世碧支付2019年4月25日之前的电费和物业费。陈世碧提交的《缴费通知单》显示，电费计费时间“2018.7-2019.5”，金额2867.05元，物业管理费计费时间“2019.4-2020.3”，金额“138.48×2.5×12=4154.4元”。陈世碧主张电费数额为2867元，系对自身权利的处分，予以准许。陈世碧与姚佳明均认可2019年5月涉案房屋为空置状态，故姚佳明应当支付的电费数额为2867元。姚佳明主张租赁期间的电费存在异常，但是并未提交证据予以证明。关于物业费，姚佳明陈述其入住时小区尚未有物业公司，也没有签订前期物业服务合同，故2019年4月之前不存在物业费。陈世碧对此不予认可，主张2019年4月之前的物业费已经交纳，但是并未提交前期物业服务合同、交费凭证等予以佐证，应当承担举证不能的不利后果。姚佳明需承担的物业费应当为物业公司向陈世碧收取的物业费用，故陈世碧要求姚佳明支付2018年8月至2019年3月的物业费无事实根据，不予支持。姚佳明应当向陈世碧支付2019年4月份的物业费即346.2元（138.48×2.5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、姚佳明于判决生效之日起十日内向陈世碧支付物业管理费346.2元、电费2867元；二、驳回陈世碧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元（陈世碧已预交351元），减半收取计351元，由姚佳明负担31元，由陈世碧负担320元。二审中，陈世碧提交如下证据：1.房屋租赁合约。拟证明合同的租期、租金、违约金及租期内物业、水电气由姚佳明承担。2.商品房买卖合同。拟证明涉案房屋归陈世碧所有。3-4.前期物业管理服务协议及临时管理规约。拟证明2018年3月17日签订物业合同，从接手房屋开始收费及标准。5-6.收款收据。拟证明2018年3月17日预交2018年4月到2019年3月的物业费3914元，水费100元，电费200元；2019年4月到12月31日的物业费2936.2元。7.2018年7月电费收据。拟证明2018年8月1日前电表底度是分开的。8.电费收据。拟证明2018年8月至2019年11月的电费共计5219.91元。9.装饰收据。拟证明拆除装饰广告栏、修补墙面等花费6300元。10.换锁收据。拟证明换锁380元。11.补水、气卡费200元。拟证明水已全部用完。12.交水费单。拟证明水都用完，交水费200元。13.保洁费。拟证明室内一片狼藉，花费保洁费820元。14.开锁视频。拟证明开锁及进门后的情况。15.超市小票。拟证明买清洁用品做室内打扫。16.房屋租赁合同。拟证明对方租的时间久所以才每月5000元。姚佳明对上述证据的意见如下：对证据1和2的三性和证明内容没有意见；对证据3、4的三性均不认可；对证据5至8的真实性没有意见，对关联性和合法性有意见；对证据9和10的三性均不认可；证据11至15与本案无关联；对证据16的真实性没有意见，关联性和合法性有异议。房满天下公司对上述证据无意见。本院对上述证据的意见如下：对证据1至6的三性认可，其余证据的三性不作评论。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合约》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。关于姚佳明是否应当支付3万元房屋租金的问题。从姚佳明提供的微信聊天记录可知，2019年4月23日，姚佳明向陈世碧的父亲陈明林提出退房、退押金及一个月房租共1万元、物业费和电费由其承担、并提出可由其在德佑地产的弟弟帮忙对外出租涉案房屋等条件。陈明林回答“你先把水电气的问题搞好了，先全部交清了，你不住了，我才安排人过来看房里的情况，我也要把房租出去了才能和你算账”；17：13，姚佳明问“那你给我退多少啊，得先告诉我”，陈明林回答“你先把你该交的都交了，该怎么算就怎么算”；20：02，姚佳明问“陈叔，咱直接说明白话吧，你怎么想的，和我说一下，我考虑我下一步应该怎么办”，陈明林回答“我就是这么想的呢，你先把你应该办的都办好，该怎么算就怎么办”。4月24日20：54，姚佳明说“明天下午我就要飞回去了，上午您找个人来收房吧，带着5000元押金，我和他一起去物业把费用结清，那一个月租金我不要了”；21：53，陈明林回答“你把合同仔细看一下，我把房租给你，不管你是关着还是开着，都是由你自己，你租房子的租期是租到2019年11月份的，可是租金才给到2019年5月份，如果你单方不租了，也不补交还差的几个月的房租，也不交物管费和欠的电费，你就是违约了，怎么你还能要保证金呢？”。4月25日6：44，姚佳明说“陈叔，我不想和您再辩解这些事情了，您要是退我押金，我就今天给您交房子，并且把电费和物业费结清再走。如果不退，那我就直接走了。押金你留着吧，交这些也够了，5月31日你来收房子，下个月我让我弟来这住，我也不想和您把问题激化”；13：27，陈明林说“……租房有规矩的，你提前搬出是不会退租金的，难道你不知道？”；13：30，姚佳明说“……下个月我朋友他们来，我让他们在这儿住一个月，然后物业费剩两个月，我也不给你接了，那押金我也不要了……”；陈明林说“你把春节期间几个月的时间全部占用完了就退房，就基本上把你租用的房屋租金价值都被你用完了，而你只给了几个月的租金，你像这样子做生意，为啥不换位思考呢”；13：43，陈明林说“……你给钱给死5月，就要住到5月底而且还不想交你应该交的物管费和你自己的用电费用，也不想继续交6-11月的租金的话，你觉得合适吗？满天下中介公司也你找的，他们找的我，我从来没有先找他们，如果要是闹到法庭上去你认为有这个必要吗？”，姚佳明说“一个月租金我也不要了，押金我也不要了，您还要往法院闹，不觉得过分吗，我也一再让步了，但是您要是这个态度，我也没办法了”，陈明林说“你要退押金，就必须要先把你应该交的物管费和电费与租金交齐了，租期届满房屋无损坏，也不欠费，就可以退回你交的押金，你说对吗？那你先把钥匙交到物管那里，就按你说的，能够有人租就租出去，就可以减少一些损失的”。4月26日15：29，陈明林说“钥匙你带走了还是放物管了”，姚佳明说“……钥匙给我弟了，我让他放物业了，因为最后你也没给我回微信，也不清楚你是不是能过年继续租”，18：35，陈明林说“你把你弟电话给我，如果有中介要去看房的我好给他打电话”。从上述聊天记录可知，双方就退租的问题一直在协商，姚佳明提出过几个方案，但陈明林一直在强调要将物业费、电费及租金交完才谈退押金的事，可见双方未就退租的事情达成一致意见，故一审法院认定双方于4月25日协商一致解除合同没有依据，陈明林主张合同未解除的上诉理由成立，本院予支持。依据合同约定，姚佳明应当支付剩余3万元租金，鉴于合同期已满，故扣除5000元押金后姚佳明还应支付25000元。关于姚佳明是否应当缴纳物业费3262元及电费2867元的问题。合同约定租赁期间的电费和物业费由姚佳明承担，二审中，陈世碧已提交前期物业管理服务协议及交纳物业费的收据，故陈世碧一审主张姚佳明支付2018年8月至2019年5月共计10个月的物业费于法有据，应予支持。经计算，该10个月的物业费为3462元（138.48×2.5×10），陈世碧只主张3262元，系对自身权利的处分，予以准许。陈世碧一审主张的电费2867元，一审法院已经支持。综上，陈世碧的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项的规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6582号民事判决；二、姚佳明于本判决生效之日起十五日内向陈世碧支付剩余房屋租金25000元、物业管理费3462元、电费2867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费702元（陈世碧已预交351元），减半收取计351元，由姚佳明负担；二审案件受理费703.23元，由姚佳明负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇二〇年三月三十一日法官助理 林   小   妹 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；