浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1488号 上诉人（原审原告）：费伟琴，女，1971年12月13日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：沈丹萍，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江东方达多置业有限公司，住所地浙江省湖州市西凤路198号办公楼3楼。 法定代表人：陈昕，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶斌，浙江南太湖律师事务所律师。 上诉人费伟琴与上诉人浙江东方达多置业有限公司（以下简称东方达多公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初8295号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人费伟琴的委托诉讼代理人沈丹萍，上诉人东方达多公司的委托诉讼代理人叶斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费伟琴的上诉请求：1.撤销（2018）浙0502民初8295号判决；2.改判东方达多公司支付费伟琴以11986610元为基数自2017年11月1日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际交房之日2019年2月27日止的逾期交房违约金1426406.6元；3.改判东方达多公司支付费伟琴以11986610元为基数自2017年11月1日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至交付房屋产权证之日2018年10月8日止的违约金712663.9元；4.判令东方达多公司向费伟琴支付公证费1500元；5.判令一、二审诉讼费由东方达多公司承担。事实与理由：一、一审判决对费伟琴要求提高违约金标准的要求未予支持无任何依据。东方达多公司在其单方面制定的格式合同中约定的违约金计算标准过低，远远低于费伟琴的实际损失和法定违约标准，费伟琴依法有权要求提高违约金的计算标准。违约金除了弥补损失属性外，还具惩罚属性，应对开发商逾期交房和办证违约行为予以惩罚。因此，违约金约定得过低明显是对开发商逾期交房和办证的违约行为的变相纵容。根据合同法第一百一十四条的规定，本案中费伟琴因东方达多公司逾期交房、办证造成的实际损失可以参考以下因素。费伟琴为购房向银行贷款，贷款利率为年息5.39%；相同地段店铺（邻居店面）55.69平方米的税后年租金为155000元（一般提交给工商局的租金会低于实际成交的租金），折合成223.93平方米的税前年租金为729209元；逾期办证的法定违约金为基准利率的1.5倍即年利7.35%。另外，东方达多公司在补充协议和告知书中均将费伟琴的违约金计算标准调高至日万分之五，按照对等原则，费伟琴对东方达多公司也可适用日万分之五的计算标准。一审判决以东方达多公司单方制定的格式合同中的标准计算违约金，严重侵害了费伟琴的利益。二、一审未支持逾期办证的违约金是纵容东方达多公司违约的行为。涉案《房屋买卖合同》是东方达多公司单方制作的格式合同，只允许填充式书写，不允许对印制的格式条款进行任何的修改。涉案有关逾期办证的条款均是印制的格式条款，严重侵犯了费伟琴的利益，而且东方达多公司未尽告知和解释程序，未征询费伟琴的意见，因此，该等条款未发生法律效力。东方达多公司逾期交房和逾期办证是两个不同的法律行为，应分别承担违约责任，才符合法律立法精神。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条的规定，对于逾期办证的违约责任，我国法律采取的是过错推定原则，举证责任归属开发商。即只要存在逾期办证情形，如开发商无法举证证明其已按时履行了全部办证义务，不存在过错，或者逾期办证系因购房人或第三方原因导致，则应承担违约责任。本案中，东方达多公司并未按约定向费伟琴交付办证材料，费伟琴后续也交付了委托办证费用，无论房屋什么原因未能交付，均不存在影响办证的任何因素，因此，东方达多公司应自承诺交房60个工作日起向费伟琴交付办证材料并协助办证，逾期应承担违约责任。根据《解释》第十八条第二款规定，可以将购房人所付房款的利息损失作为逾期办证违约损失的参考数额。即使合同约定了违约金，但违约金明显过低，又不能确定具体损失数额的也可以参照上述标准执行。故逾期办证不存在损失的说法明显与事实不符。 东方达多公司辩称,认可自己存在逾期行为，关于违约金的标准问题，双方在商品房买卖合同对于出卖人逾期交房的违约责任作出了明确的约定，逾期交房按日支付已付房价万分之一的违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。费伟琴提出违约金标准低于其实际损失，应就损失高于违约金标准承担举证责任，在一审庭审过程中，费伟琴提供了其他两个商铺的租赁合同，但每个商铺都是相互独立的，商铺的地段位置、面积、装修、户型、朝向、缔约成本、租赁期的长短等诸多因素，都会对租金的金额造成影响。其他商铺的租金与费伟琴的租金不具备等同性。因此，一审法院以双方合同约定认定违约金标准，符合法律规定。关于是否存在逾期办证的问题，涉案商品房买卖合同，对办证时间没有作出明确约定，没有约定，就从法定。根据商品房买卖合同司法解释第十八条及国务院城市房地产开发经营管理条例第三十三条的规定，预售商品房应当在交付之日起九十日内办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续。本案中，费伟琴一直未配合收房，也一直没有交纳办证所需的契税、工本费，客观上，费伟琴未交纳这些费用，不动产登记中心也不允许办证。本案商品房预售面积与之后的实测面积存在差异，实测面积增加了，费伟琴一直未缴纳增加面积的房款及物业维修基金，东方达多公司有权延迟办证。涉案商品房因费伟琴不收房而一直未实际交房。但费伟琴于2018年7月13日缴清了所有购房款、办证费用等，东方达多公司就为其办理了不动产权登记证书，并将相关权属证书交付给了费伟琴，东方达多公司不存在逾期办证的行为。 东方达多公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判驳回费伟琴一审的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审诉讼费用由费伟琴承担。事实与理由：一审判决认定东方达多公司逾期交房并承担违约责任，实属错误。一、东方达多公司与费伟琴签订《商品房买卖合同》，合同第九条规定，东方达多公司应于2017年10月31日前将符合条件的商品房交付费伟琴。2017年10月13日，东方达多公司向费伟琴邮寄入伙通知书和业主入住缴费通知书，通知费伟琴在2017年10月24日前来办理收房和补缴费用的手续，但费伟琴一直未来办理收房手续，责任在于费伟琴。二、一审判决认定费伟琴未办理收房手续的原因是东方达多公司交付的玻璃门面高度与沙盘模型高度不一致，东方达多公司的行为构成瑕疵履行，致使房屋未能按照合同约定如期交付，系事实认定错误导致法律适用错误。第一，门面的高度、大小，东方达多公司从未作出过承诺。沙盘模型是商品房的销售广告和宣传资料之一，依法属于要约邀请，并非要约，同时在费伟琴签署的《关于大都汇等的告知》第10条第1款也很明确，出卖人发布的广告、沙盘、户型模型等宣传资料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。第二，一审法院适用《解释》第三条规定，将涉案沙盘作为要约，系法律适用错误。本案中，东方达多公司并未在沙盘中对玻璃门面的尺寸和高度进行标注，更没有作出具体的说明和允诺，同时东方达多公司认为对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的包括商品房的用途、面积、朝向、所在楼层等，但本案只有玻璃门面的高度的问题，对合同订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不符合《解释》第三条的规定，不应当作为要约，其只是要约邀请，不具备法律效力，对双方没有约束力，故一审判决适用法律错误。第三，退一步说，即使沙盘内容作为要约，2017年10月商铺实际交付时玻璃门面高度与沙盘上不一致，也不足以成为费伟琴拒绝接收的理由。玻璃门面的高度只是一个美观问题，不是房屋主体结构质量问题，也不会严重影响房屋的正常使用，并不属于房屋不符合交房条件之情形。玻璃门高度不符只是一般瑕疵问题，按照《解释》的规定，费伟琴应当先收房，收房之后确实属于质量问题或其他不符合合同约定的情形的，那么费伟琴应通知东方达多公司进行维修或整改，而不是直接拒绝收房，费伟琴简单地拒绝收房缺乏依据。三、另根据《商品房买卖合同》附件八第六条第2款的约定，出卖人履行告知的情况下，买受人未付清房款、违约金以及出卖人代买受人支付的维修基金等费用的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房且不构成出卖人逾期交付。东方达多公司在2017年10月13日发函给费伟琴要求补缴费用，费伟琴一直到2018年7月13日才缴清全部房款和物业维修基金，根据《商品房买卖合同》附件八第六条第2款结合《商品房买卖合同》第九条的约定，东方达多公司有权将交付房屋时间顺延至费伟琴付清所有款项后15日内，即2018年7月29日。在此期限之前，东方达多公司不构成逾期交付。(四）因费伟琴长期在政府部门投诉，东方达多公司不堪其扰，同时也为了服务消费者，答应替其更改玻璃门面高度，费伟琴在2018年5月29日也作出承诺，双方其他事宜仍按照双方签订商品房买卖合同及告知书条款执行。东方达多公司依承诺替其完成了整改，那么按照承诺书的内容，费伟琴应当按双方签订的商品房买卖合同履行。《商品房买卖合同》第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应从《入伙通知书》载明届满日期的次日起，按《前期物业管理服务合同》的约定，足额交付物业管理费等费用。一审判决中载明，物业费的交付并非买卖合同范围，这一点，东方达多公司也是认可的。但是物业公司在买方、卖方之间收取物业费的分界点是商品房交付时间，费伟琴以施工完成后的期限签字，就意味着东方达多公司要多承担物业费，这无疑增加了成本，同时也违反了费伟琴签署的《承诺书》，故东方达多公司认为费伟琴拒绝签字而导致商品房没有交付，责任在于费伟琴。一审判决只是片面地理解，不属于同一法律关系而归责于东方达多公司，与事实不符。五、本案一审最后开庭时间是在2019年1月29日，庭审后，东方达多公司再次通知来收房，当时马上要过春节及春节后出国旅游，费伟琴一直拖至2019年2月27日才正式收房，该段期间是费伟琴原因才导致未实际收房。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回费伟琴的一审全部诉讼请求。 费伟琴答辩称，东方达多公司认为2017年10月13日向费伟琴寄送入伙通知书，但实际上邮政快递是寄往费伟琴的老家的，而且这个快递是他人签收的，费伟琴一直没有收到过这个快递。东方达多公司第二次邮寄快递之后，费伟琴才去老家取了这个入住缴费通知书。关于沙盘模型是否属于要约的问题，费伟琴购买的是沿街的商铺，并且宣传资料和沙盘中，店铺玻璃门的门面，与隔壁店铺的玻璃门门面是一模一样的，但是实际建成后，费伟琴的店面比隔壁门面的玻璃门矮一大截，涉案商铺位于一楼，玻璃门面的高度影响商业经营，沙盘对购房者起到直接感官引导的作用，玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。因此，根据商品房买卖合同解释第三条的规定，沙盘模型应当视为要约，而不是要约邀请。关于收房时间，东方达多公司第二次邮寄快递后，费伟琴收到后就前往东方达多公司，补缴了相关费用，不存在故意拖延时间的问题。关于拒绝收房的问题，并不是费伟琴拒绝收房，而是东方达多公司一直要求费伟琴先在入伙联系单倒签时间，才可以拿钥匙收房，并要求以入伙联系单签订时间作为物业费计算的起点时间。2019年1月29日，一审第一次开庭结束后，费伟琴依照东方达多公司及一审法官的要求，前往东方达多公司签入伙联系单并办理交房手续。但是物业公司以费伟琴未缴纳2017年至2019年物业费为由，拒绝向费伟琴交付钥匙。商品房买卖合同的交付与物业公司无关，交付条件以拿到钥匙为准。虽然费伟琴在2019年1月29日签署了入伙联系单，但当天并未拿到钥匙，之后费伟琴因个人原因出国旅游了。在2019年1月29日之前，费伟琴通知过东方达多公司，其过年的时候会去旅游，但是东方达多公司在费伟琴旅游之前未交付钥匙，但在费伟琴旅游结束后，马上就交付了钥匙。 费伟琴向一审法院起诉请求：1.判令东方达多公司支付费伟琴以11986610元为基数自2017年11月1日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至起诉之日为802803.21元）；2.东方达多公司支付费伟琴以11986610元为基数自2018年1月25日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至交付房屋产权证之日止的违约金（暂计算至起诉之日为566187.52元）；3.东方达多公司向费伟琴支付公证费1500元；4.本案诉讼费用由东方达多公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，费伟琴与东方达多公司签订商品房买卖合同一份，合同约定费伟琴向东方达多公司购买湖州大都汇南街927号商铺一套,建筑面积223.93平方米，房屋总价款11708448元;交房日期为2017年10月31日前，交付房屋权属证明的日期为交房后的第六十个工作日前;卖方逾期交房不超过120日的，自合同约定交付期限第二天起至实际交付日止，按照已付房屋价款万分之一每日计算支付违约金；超过120日的，买方有权解除合同。合同签订后，费伟琴以现金方式交付购房款5858448元，另申请银行贷款5850000元。2016年2月3日，上海浦发银行湖州支行发放了购房贷款5850000元。双方约定的交房期前后，费伟琴发现涉案商铺玻璃门门面尺寸与预售沙盘尺寸存在出入，实际玻璃门幅低于沙盘效果图；并向东方达多公司工作人员提出，要求修改门面尺寸，达到预售沙盘尺寸。双方就此事协商未果后，费伟琴于2017年11月、12月及2018年2月、8月期间，费伟琴多次向湖州市信访局、湖州市住房和城乡建设局、湖州市吴兴区市场监督管理局等相关部门，通过电话等方式投诉上述情况，要求相关部门敦促解决。2018年5月29日，费伟琴与东方达多公司达成协议，东方达多公司同意为费伟琴更改加高商铺玻璃门门面尺寸。同时，费伟琴承诺，双方其他事宜仍按照双方签订商品房买卖合同及告知书条款执行。2018年7月中旬，东方达多公司完成对涉案商铺玻璃门面尺寸的修改工程;并于2018年7月15日向费伟琴的户籍所在地寄送通知函，要求费伟琴尽快办理交接手续。费伟琴收到通知后，前往东方达多公司处要求办理交房手续并领取商铺钥匙。因双方就入伙联系单的落款时间问题未能达成一致意见，费伟琴拒绝签署入伙联系单，东方达多公司亦拒绝向费伟琴交付钥匙。2018年8月27日，费伟琴向法院提起诉讼。经费伟琴同意，一审法院委托人民调解组织进行调解。调解未果后，一审法院于2018年11月15日立案受理本案。2017年9月22日，东方达多公司开发的大都汇（城图广场南侧龙溪港8地块开发建设项目）经湖州市住房和城乡建设局及相关单位竣工联合验收。2017年10月13日，东方达多公司向费伟琴寄送交房通知书及业主入住缴款通知书。同日，东方达多公司在湖州晚报上发布交房公告，通知大都汇业主在2017年10月20日至10月25日集中办理交房入住手续。费伟琴于2018年7月13日补缴了购房面积差价款278162元以及税费等费用383523元。涉案房屋于2018年8月23日产权变更登记至费伟琴及王琴芳名下。2019年2月27日，费伟琴与东方达多公司办理交房手续，东方达多公司向费伟琴交付了涉案商铺钥匙、质量保证书等。 一审法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案双方买卖的标的物为坐落于湖州市大都汇的商铺，且涉案商铺位于一楼，属沿街商铺。商铺玻璃门面的高度，影响到商铺装饰感官、气派程度等商业经营因素等。费伟琴通过东方达多公司的售楼宣传，并在东方达多公司售楼处查看沙盘模型，后续选定商铺位置，与东方达多公司达成缔约并签订了商品房买卖合同。购房者在选定商铺位置及订立房屋的过程中，沙盘对购房者起到直接感官引导的作用，沙盘模型中商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。故一审法院认定东方达多公司的沙盘模型图为要约，沙盘模型中玻璃门门面高度即为双方商品房买卖合同的组成部分。东方达多公司作为卖方，应当按约履行，交付与沙盘模型门面尺寸相一致的商铺。2017年10月底即合同约定的交房期限，东方达多公司未能交付与其宣传销售沙盘模型高度一致(明显低于沙盘模型)的玻璃门门面，其行为构成瑕疵履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。东方达多公司的瑕疵履行，致使涉案房屋未能按照合同约定如期交付。费伟琴诉请东方达多公司支付逾期交房期间的违约金，一审法院予以支持，唯计算的基数以费伟琴支付为准。就违约金的计算标准，合同有约定，应以约定为准。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院予以增加。费伟琴向一审法院提交证据，欲证明涉案项目其他商铺租金收入情况，进而证实违约金的约定低于费伟琴的实际损失。一审法院认为，租金受商铺地段、装修、位置以及缔约成本等因素影响，同一项目商铺租金，同样不具有绝对可比性。费伟琴向一审法院提交大都汇其他两个商铺的租赁合同，其租金本身不同，亦不足以证实合同约定的违约金低于费伟琴的实际损失。一审法院认定违约金计算标准以双方合同约定为准，费伟琴主张超出部分，一审法院不予支持。就违约金的计算期间，一审法院认定自2017年11月1日至2019年2月27日。理由为东方达多公司于2018年7月15日完成门面的修改，已具备完全履行合同的条件，亦及时通知了费伟琴收房。但后续费伟琴前往东方达多公司处办理交房手续时，东方达多公司要求费伟琴倒签入伙联系单，明确拿钥匙以倒签入伙联系单为前置条件，并要求以入伙联系单签订时间作为物业费计算的起点时间。一审法院认为，东方达多公司作为出让方，理应按照合同约定的期限及时履行交房义务。其履行瑕疵行为得以修复后，费伟琴亦付清了购房差价款及相关费用，东方达多公司亦应及时交付房屋。物业费的交付并非买卖合同范围，根据合同的相对性，东方达多公司以物业费问题作为交房前置条件，超出费伟琴就本案合同履行义务的范围。故一审法院认定违约金计算至东方达多公司实际向费伟琴交付房屋时止。费伟琴主张要求东方达多公司支付自2018年1月25日计算至实际办理房屋产权证时止的逾期办证违约金，一审法院不予支持，理由为双方合同约定，出卖人承诺于交付后六十个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，本案合同中的“交付”应理解为涉案房屋实际交付给买受人，交付日即为房屋实际交付之日。东方达多公司于2018年7月15日完成修复并具备完全交付条件，2019年2月27日办理交付手续并实际交付，东方达多公司于2018年8月为费伟琴办理产权证书，在实际交付日前东方达多公司已经办理了产权登记手续，故费伟琴要求东方达多公司支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。费伟琴主张东方达多公司支付其公证费1500元，因双方合同未明确约定公证费用的承担，且公证费并非费伟琴主张其诉讼权利的必要支持，且对于东方达多公司的违约行为，一审法院以通过违约金的方式填补了费伟琴的损失，对公证费，一审法院不再支持。综上，为正确调整民商事法律关系，维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决：一、东方达多公司应支付费伟琴逾期交房违约金571860.13元（11708448元×483天×0.1‰+278162元×228天×0.1‰），限于判决生效之日起七日内给付；二、驳回费伟琴的其他诉讼请求。一审案件受理费17134元，减半收取8567元，由费伟琴负担3067元，东方达多公司负担4500元。 二审中，费伟琴未向本院提交新证据。东方达多公司提交了证据1大都汇商品房买卖合同等的告知，证明双方约定东方达多公司发布的包括沙盘在内的宣传资料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，最终以竣工后的房屋效果为准；证据2大都汇入伙联系单签收联，证明2019年1月29日，也就是一审第一次开庭当天，东方达多公司再次通知费伟琴收房缴费，由于临近春节，费伟琴出国等原因，费伟琴到2019年2月27日才来办理收房手续。 费伟琴质证认为，根据民事诉讼法的规定及最高人民法院关于民事诉讼证据的规定，东方达多公司在二审中提交的均不是新证据；告知书仅是东方达多公司对费伟琴单方的告知，不是协议，即使费伟琴签字，也不代表认可告知书的内容，而且这个告知书是在签署商品房买卖合同的时候加在一起签的，当时费伟琴没有看过告知书的内容，东方达多公司也没有任何提示或者标注告知书的内容，退一步讲，即使该告知书系合同，根据合同法的规定，其属于免除东方达多公司自身责任并加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款，应为无效；对入伙联系单的真实性、合法性、关联性均无异议，但费伟琴在签署了入伙通知书后，物业公司因为物业费的原因，拒绝向费伟琴交付钥匙。 对于东方达多公司提交的证据，本院经审查认为，证据1，因费伟琴未对其真实性提出异议，故对该告知书的真实性予以认定，但其证明效力需结合其他证据予以综合判断，具体在下文中阐明；证据2，因费伟琴对其真实性、合法性、关联性均无异议，故对其予以认定。 本院二审另查明，2015年11月16日，费伟琴在东方达多公司出具的《关于大都汇等的告知》上签字，该告知载明买受人与出卖人均同意以《商品房买卖合同》及其附件，以及本文之条款作为界定双方权利、义务之最终有效依据，除《商品房买卖合同》、补充协议及其附件之外的任何要约、要约邀请，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，不对合同双方具备约束力，出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据等以政府主管部门批准的最终文件为准，如有变化，不另行通知，出卖人装修供买受人参观的家装效果图（样板房）及发布的广告、沙盘、户型模型等宣传材料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。 2019年1月29日，费伟琴在《大都汇入伙联系单签收联单》上签字，该联单载明已悉东方达多公司请费伟琴至大都汇物业管理处办理南街路927号商铺的入伙手续。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为一、2017年10月涉案商铺玻璃门低于沙盘效果图的高度是否构成本案房屋买卖合同的履行瑕疵；二、东方达多公司是否应当对费伟琴承担逾期交房的违约责任（逾期交房包括了逾期实际交付以及逾期办证）及违约金的数额问题；三、公证费是否应由东方达多公司承担。 关于争议焦点一，经查，费伟琴在《关于大都汇等的告知》上签字，该告知书上载明广告、沙盘、户型模型等宣传材料不作为双方交房、验收、退房等事项的标准和条件，但东方达多公司陈述是先有设计图纸，再有沙盘，也就是说东方达多公司是明知沙盘与设计图纸不符的情况下制作了告知书，让费伟琴签字，因告知书上并未提示沙盘显示的商铺大门的高度与设计图纸不符，故东方达多公司在该条款上系以欺诈的手段让费伟琴签字认可，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，故该条款对费伟琴不发生效力。在东方达多公司与费伟琴协商修改大门时，双方并未商量过修改大门的具体尺寸，费伟琴仅要求将大门高度修改到与隔壁店铺大门高度一致，而东方达多公司随即就将大门修改完成，结合一审中费伟琴提交的沙盘图，可以认定虽然沙盘上未标注大门的高度，但沙盘图上的大门高度实际上是明确的，并不需要进行特别标注。根据费伟琴及东方达多公司的陈述，涉案商铺为临街商铺，且仅有一个大门，故该大门的高度能够影响到普通民众对店面的印象。根据东方达多公司涉案商铺是先有设计图纸，再有沙盘的，东方达多公司在制作沙盘时，将涉案商铺的大门拉高，即其自身也是明知门的高度会对购房者产生影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案商铺的沙盘模型图为要约，一审法院认定2017年10月涉案商铺玻璃门低于沙盘效果图的高度系瑕疵履行并无不当，对东方达多公司认为不构成瑕疵履行的上诉意见，不予采纳。 关于争议焦点二，因东方达多公司的行为构成了瑕疵履行，故其应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期办证的违约金问题，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人承诺于交付后六十个工作日内，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，逾期则由出卖人承担相应的违约责任。一审法院认定该条款中的“交付”为实际交付并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了除当事人有特殊约定外的几种出卖人应承担违约责任的逾期办证情形，但本案中，双方当事人已经在合同中作了相关约定，且涉案房屋在实际交付日之前已经办理了产权登记手续，费伟琴没有举证证明其因逾期办证产生损失，故对费伟琴要求东方达多公司支付逾期办证违约金的上诉请求不予支持。 对于逾期实际交付的违约金问题，涉案《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交房的违约金标准，故违约金的计算，应以合同约定为准。费伟琴认为应参考自己为购房而向银行贷款的利率及相同地段的店铺的年租金计算逾期交房的损失，但费伟琴因购房向银行贷款的利息并不会因为交房时间的早晚而发生变更，其他店铺的租金也受地段、装修、位置、承租人的实际情况等因素影响，且涉案商铺何时能出租出去也不确定，鉴于费伟琴未能在一、二审期间举证其损失高于合同约定的违约金，故对其要求提高违约金标准，增加违约金的上诉请求不予支持。东方达多公司虽然在2019年1月29日通知费伟琴收房，但是该时间临近春节，且应给费伟琴收房预留合理期间，同时本身逾期交房的责任属于东方达多公司，故对东方达多公司认为2019年1月29日至2月27日期间系因费伟琴原因导致未实际收房的上诉意见不予采纳。 关于争议焦点三，因该公证书的内容系网上打印的网页截图，公证并非是固定该证据的唯一形式，且费伟琴在一审中提交公证书的证明目的系为了证明涉案房屋竣工时的门面与购房时的现场展示图不一致的事实，本案中沙盘图和照片已经足以证明该证明目的，故公证费并非是费伟琴主张诉讼权利的必要支出，故对费伟琴要求东方达多公司支付公证费的上诉请求不予支持。 综上，一审法院认定东方达多公司构成瑕疵履行并依据合同约定计算逾期房违约金并无不当，东方达多公司及费伟琴的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26653元，由上诉人浙江东方达多置业有限公司负担9519元，由上诉人费伟琴负担17134元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 周辰晨 审判员 沈筱婕 二〇二〇年三月十六日 书记员 钱应祯 ·16· ·17·