湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终146号上诉人（原审被告）：崔晓瑞，男委托诉讼代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张传飞，男委托诉讼代理人：伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。原审被告：李湘君，男原审被告：李岳君，男上诉人崔晓瑞因与被上诉人张传飞、原审被告李湘君、李岳君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。崔晓瑞上诉请求：撤销原判，改判驳回张传飞对崔晓瑞的诉讼请求，由张传飞承担本案上诉费用。事实和理由：1．崔晓瑞与张传飞之间不存在房屋租赁合同关系，崔晓瑞不是房屋的实际承租人，也不是实际缴租人耒阳市上龙湾休闲酒店（以下简称上龙湾酒店）的实际经营者，即本案争议与崔晓瑞无关，据此，崔晓瑞无须对张传飞的诉讼请求承担清偿责任。2．张传飞所主张的诉讼请求既存在计算期限错误也存在计算方式错误，其诉讼请求明显不能成立，应当予以驳回。张传飞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李湘君、李岳君二审没有参加询问，也未提供书面意见。张传飞向一审法院起诉请求：1．李湘君、崔晓瑞、李岳君支付张传飞房屋租金、电费、物业管理费共计1187088元（2016年7月16日至2017年11月30日）及起诉之日至判决时止的房租；2．李湘君、崔晓瑞、李岳君支付张传飞违约金200000元。一审法院认定事实如下：2013年5月31日，张传飞（甲方）与李湘君（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份租赁面积为306㎡，一份租赁面积为2800㎡，合同约定，张传飞将其所有的位于耒阳市亚太凤翔名城的门面出租给李湘君作为经营用房，经营范围以乙方营业执照为准，乙方转租必须经甲方同意；租金按16/㎡/月收取，每3年递增10%，如乙方经营需要，需增加租赁面积则前3年租金按16元/㎡/月，每3年递增10%，乙方应每季度最后月份30日付给甲方租金，全年租金分四次付清；乙方经营期间所产生的一切税费、工商管理费、房屋租赁税、水电费等由乙方承担；甲方和乙方中任何一方法定代表人、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行，变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同内容之权利和义务；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所有欠款外，每天向甲方支付所欠款的万分之一违约金；任何一方未能按照本协议履行相关义务，均视为违约，违约一方向对方赔偿损失并支付违约金100000元。同日，李湘君与案外人江兰英也签订了一份《房屋租赁合同》，租赁面积208㎡，合同其他内容与张传飞、李湘君所签合同基本一致，江兰英委托张传飞将其所有的208㎡的房屋与张传飞的房屋一并出租，并授权由张传飞代其收取房屋租金、电费及物业管理费。合同签订后，李湘君将所租赁张传飞及江兰英的房屋一并用于经营上龙湾酒店，该酒店于2014年3月20日核准登记，登记类型为个体工商户，经营者李岳君。2015年5月25日，因新增加租赁面积150㎡，遂在2013年5月31日的合同末页手写约定：“新增加150㎡（锅炉房位置），租赁方、价位同上合同相同”，崔晓瑞以合同乙方签字。2016年7月15日，上龙湾酒店核准注销。2017年5月9日，张传飞与上龙湾酒店财务总监陈强结算，双方确定：2016年7月15日前尚欠租金173347元，2016年7月15日至10月30日房租为183015元，2016年11月1日至2017年4月30日的房租为365796元；2016年7月15日至2017年4月21日欠电费390600元、物业管理费35100元，共计1147858元。2016年7月15日前的房租173347元李湘君已在2016年11月18日支付，实际还欠付房租、电费、物业费974511元。结算后，李湘君分四次向张传飞支付了299759元，欠付674752元。2017年5月1日至2017年11月30日期间，李湘君应向张传飞交纳房租401139元［（306㎡+2800㎡+150㎡）×16元/㎡×（1＋10%）×7个月］、电费41708元、物业管理费27300元（3900×7个月），其中，电费和物业管理费张传飞已代交。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，李湘君与张传飞2013年5月31日签订《房屋租赁合同》后，将房屋用于经营上龙湾酒店，此时，上龙湾酒店尚未依法核准成立，在个体工商户登记核准后，李岳君为营业执照上的登记经营者。2015年5月25日，崔晓瑞在张传飞与李湘君签订的《房屋租赁合同》中以合同乙方名义签字，三人一系列行为可以认定三人均为上龙湾休闲酒店的实际经营者，李湘君、崔晓瑞与张传飞签订的《房屋租赁合同》，用于个体经营，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，应当遵守。合同签订后，张传飞按合同约定将房屋出租给李湘君经营的上龙湾酒店使用，上龙湾酒店应依约支付租金、经营期间所产生的一切税费、水电费等，由于上龙湾酒店已注销，那么，所产生的权利义务应由实际经营者承担，而李湘君、崔晓瑞、李岳君未按约定向张传飞支付租金、电费及物业管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。张传飞在起诉时，一并主张了江兰英的房租，现江兰英已就该部分另案提起诉讼，而2017年5月9日结算时，2016年7月15日之前所欠房租李湘君已支付给张传飞，故结算时，江兰英应收2016年7月16日至2017年4月30日的房屋租金为33612元［208㎡×16元/㎡/月×3个月零15天＋208㎡×16元/㎡×（1＋10%）×6个月］，依法应予以核减。李湘君实际应向张传飞支付费用如下：1．2016年7月16日至2017年4月30日止的租金、电费、物业管理费641140元（房租548811元+电费390600元+物业管理费35100元-江兰英33612元-李湘君已支付299759元）；2．2017年5月1日至2017年11月30日止的租金、电费、物业管理费470147元，其中租金401139元［（306㎡+2800㎡+150㎡）×16元/㎡×（1＋10%）×7个月］、电费41708元、物业管理费27300元（3900×7个月）；3．由于双方至今未解除合同，张传飞要求李湘君继续支付租金至判决时止，符合法律规定，2017年12月1日起至2019年7月31日止，共20个月的房屋租金为1146112元［（306㎡+2800㎡+150㎡）×16元/㎡×（1＋10%）×20个月］。对于张传飞要求李湘君支付2016年7月16日至2017年11月30日的房屋租金、电费、物业管理费1187088元中的1111287元（641140元+470147元），及2017年12月1日起至判决时止的租金1146112元的诉讼请求，符合法律规定，也与双方约定相符，予以支持，过高部分，不予支持。关于违约金，因李湘君至今未向张传飞支付该租金，应支付违约金，但双方约定的违约金过高，可参照中国人民银行同期同类贷款利率及逾期利率计算方式确定，即逾期付款违约金在贷款利率水平上加收30％-50％，本案酌情加收50%，641140元从2017年5月9日、470147元从2017年12月1日、1146112元从2019年8月1日起按上述标准计算利息，过高部分不予支持。崔晓瑞关于其代李湘君在合同签字及上龙湾酒店注销后就停止经营，以及变更名称由张传飞自行经营的反驳主张，也与查明事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第三百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、李湘君、崔晓瑞、李岳君向张传飞支付房屋租金、电费、物业管理费2257399元，并以641140元为基数从2017年5月9日、以470147元为基数从2017年12月1日、以1146112元为基数从2019年8月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率加收50%支付违约金至付清之日止，限本判决生效之日起二十日内付清；二、驳回张传飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）。案件受理费25465元，诉讼保全费5000元，共计30465元，由张传飞负担606元，李湘君、崔晓瑞、李岳君负担29859元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。另查明：1．案涉《房屋租赁合同》第七条违约责任第2款规定：乙方（李湘君）未按时向甲方（张传飞）支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款的万分之一违约金。连续超过90日的，甲方有权采取措施并收回房屋。2．崔晓瑞于2015年5月25日在张传飞与李湘君签订的《房屋租赁合同》尾部注明“新增加150㎡（锅炉房位置），租赁方式、价位同上合同相同”，崔晓瑞在乙方（承租方）处签名。3．张传飞二审陈述，李湘君最后一次交租金是2016年11月18日；2017年8月份起李湘君因生意不好没有正常使用案涉房屋，2017年8月后案涉房屋电费为零；最后一次联系李湘君的时间是2017年12月底；张传飞没有书面催收欠付租金，也没有通知李湘君解除案涉合同。原审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张及本案审理的情况，对本案二审争议焦点分析认定如下：关于崔晓瑞应否承担本案欠付租金的清偿责任。崔晓瑞上诉称，其既不是案涉房屋的实际承租人和实际缴租人，也不是上龙湾酒店的实际经营者，崔晓瑞是在李湘君同意并授权下签订新增150㎡房屋的租赁合同，故张传飞起诉崔晓瑞没有事实和法律依据，应予驳回。在案证据显示，崔晓瑞就新增150㎡房屋所签租赁合同中注明了租赁方式、价位同上合同相同，且崔晓瑞系作为承租方在合同上签名，既没有办理委托手续，也没有在合同中表明其系李湘君代理人身份。至于崔晓瑞作为证据提交的署名为李湘君、时间为2018年9月26日的《情况说明书》，该说明书虽包含有新增150㎡房屋的承租方是李湘君本人的内容，但该说明书系打印稿，仅李湘君的签名及时间中的“二十六”日属于手写，李湘君一、二审均未到庭参加诉讼，《情况说明书》上李湘君签名的真实性无法确认，且张传飞对该说明书的形式及内容均提出了异议，故崔晓瑞上诉主张其不应承担本案欠付租金的清偿责任，与本案查证事实不相符，本院不予支持。一审法院以李湘君、崔晓瑞、李岳君均为上龙湾酒店的实际经营者为由，判决崔晓瑞与李湘君、李岳君共同支付欠付租金并承担违约责任，于法有据，本院予以认同。关于欠付租金如何认定的问题。经查，上龙湾酒店于2016年7月15日核准注销，李湘君于2016年11月18日最后一次向张传飞交纳租金，张传飞与上龙湾酒店于2017年5月9日就欠付租金进行结算；案涉房屋自2017年8月起没有正常经营；张传飞最后一次联系李湘君的时间是2017年12月底；合同约定租金按季度支付，且欠付租金超过90日，张传飞有权采取措施并收回房屋；张传飞迄今为止既未书面催收租金，又未通知解除合同。上述事实表明，李湘君欠付租金久未支付以其行为明确表示不再租赁房屋、不再支付租金，而张传飞并未按合同约定及时行使单方解除权，收回租赁房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，张传飞因怠于行使解除权而扩大的损失应当由其自行承担，本院酌定计算租金截止时间由2017年12月底往后推迟90日，即2018年3月30日。据此李湘君应向张传飞支付2016年7月16日至2018年3月30日期间的租金共计1356109元，具体计算如下：1．2016年7月16日至2017年4月30日止的租金、电费、物业管理费641140元；2．2017年5月1日至2017年11月30日止的租金、电费、物业管理费470147元；3.2017年12月1日至2018年3月30日的租金229222元［（306㎡+2800㎡+150㎡）×16元/㎡×（1＋10%）×4个月］＋物业管理费15600元（3900×4个月）=244822元。崔晓瑞上诉主张一审租金计算错误，其理由部分成立，本院予以支持。一审法院支持张传飞的诉讼请求计算欠付租金至判决之日止，结果有失公允，本院予以纠正。关于违约金。李湘君、崔晓瑞、李岳君未按时向张传飞支付所有应付款项，根据案涉合同约定，构成违约。一审法院以双方约定的违约金过高，在中国人民银行同期同类贷款利率基础上酌情加收50%，分段计算违约金至付清之日止，与法不悖，并无不当。但鉴于张传飞起诉请求违约金200000元，一审判决违约金数额依法不得超出张传飞的诉请范围，故本院确认李湘君、崔晓瑞、李岳君向张传飞支付违约金为200000元。综上所述，崔晓瑞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初373号民事判决；二、李湘君、崔晓瑞、李岳君在本判决生效之日起二十日内向张传飞支付房屋租金、电费、物业管理费1356109元；三、李湘君、崔晓瑞、李岳君在本判决生效之日起二十日内向张传飞支付违约金200000元；四、驳回张传飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25465元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费25465元，合计55930元，由张传飞负担22372元，李湘君、崔晓瑞、李岳君负担33558元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年三月二十六日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜