广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1166号 上诉人（原审原告）：李浩，男，1989年7月10日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 上诉人（原审原告）：**宗，男，1977年12月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告）：曾琳娟，女，1983年10月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：姚天留，广西东中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄宁，男，1977年1月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原审第三人：李燕燕，女，1981年10月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原审第三人：李霞，女，1980年11月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人李浩、**宗因与被上诉人曾琳娟、黄宁、原审第三人李燕燕、李霞案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院作出的(2019)桂0421民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并于2020年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人李浩、被上诉人曾林娟的委托诉讼代理人姚天留、原审第三人李燕燕、李霞到庭参加诉讼。上诉人**宗、被上诉人黄宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人李浩、**宗的上诉请求为：1.请求二审法院撤销梧州市长洲区人民法院作出的（2018)桂0405民初1562号民事判决，依法确认上诉人签订的租赁合同有效，终止梧州市长洲区人民法院作出的（2016）桂0405民初390号民事判决书强制执行;2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：1.2015年11月1日，上诉人租赁原审第三人位于梧州市灏景尚都7座2单元1101房，双方签订《房屋租赁合同》，上诉人一直租用该房屋。一审过程中，上诉人提供了租赁合同、银行转账、支付宝、现金等支付记录，证明上诉人已按合同履行了相应的义务，取得房屋使用权。上诉人因原审第三人已怀孕没有生活来源，加上其认为租房价格合理，提前支付了5年的租金。2.被上诉人通过拍卖取得房屋所有权时，上诉人已经实际居住了一年半多，上诉人和原审第三人一直按照合同的约定履行双方的义务，且上诉人在房屋被断水断电前并不知道房屋被拍卖的事实，也未见到一审法院张贴的限其在30天内搬离涉案房屋的公告，一审法院法官亦未在拍卖房屋前通知原审第三人申报租赁债权，拍卖、执行程序违法。3.一审法院在作出裁定查封和判决前，上诉人早已承租原审第三人的涉案房屋，上诉人已经全部支付租金和实际使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款的规定在租赁合同有效期间，上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》应当继续有效，被上诉人应当继续遵守《房屋租赁合同》，二审法院应当依法判决终止对一审法院作出的（2016）桂0405民初390号民事判决的执行，解除对涉案房屋的强迁行为。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，恳请二审法院查清事实和证据，依法予以撤销一审判决，依法改判，支持上诉人诉讼请求。 被上诉人曾琳娟答辩称，一审判决事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人黄宁没有进行答辩。 原审第三人李燕燕答辩称，其不能提供租赁合同，无法举证；上诉人一直租住在灏景，上诉人缴交租金票据上都是答辩人名字，请求法院前往灏景及居委会调查。 原审第三人李霞答辩称与李燕燕意见一致。 李浩、**宗一审的诉讼请求为：1.确认该租赁合同有效，终止贵院作出的（2016)桂0405民初390号民事判决的强制执行；2.本案的案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2016年5月3日，该院作出(2016)桂0405民初390号民事判决，判决李燕燕、李霞向黄宁偿还借款27.6万元并支付利息。在该案的诉讼过程中，该院于2016年3月1日对登记在李燕燕、李霞名下的梧州市灏景尚都7座2单元1101房进行查封。李燕燕、李霞对一审判决不服，提起上诉。2016年9月28日，梧州市中级人民法院作出(2016)桂04民终892号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月20日，黄宁向该院申请执行，因李燕燕、李霞未履行生效法律文书确定的义务。该本院依法拍卖李燕燕、李霞所有的坐落于梧州市灏景尚都7座2单元1101房。2017年7月3日，曾琳娟竞拍取得该房屋的所有权。2017年7月21日，该院张贴公告，责令李燕燕、李霞及有关住户于公告张贴之日30日内，迁出梧州市灏景尚都7座2单元1101房。2017年11月1日、2018年4月10日，该院分别向广西电网有限责任公司梧州供电局、梧州深燃天然气有限公司出具协助执行通知书，请求上述单位协助办理停电、停气措施，并协助曾琳娟采取拆除水表停水措施。2018年8月15日，原告作为案外人，对该院采取强迁措施提出书面异议，要求停止上述房屋的强迁行为。该院于2018年10月15日作出（2018）桂0405执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。2018年11月26日，原告诉至法院成讼。 在庭审过程中，原告向该院提交一份《房屋租赁合同》及银行账户历史明细清单。其中《房屋租赁合同》载明：1.签订日期2015年11月1日，甲方出租方李燕燕、李霞，乙方承租方李浩、**宗；2.甲方将位于梧州市灏景尚都7座2单元1101房出租给乙方使用；3.房屋租赁期限从2015年11月1日至2020年11月30日止，月租金为2800元，押金50000元，租金按年以现金、银行转账、微信、支付宝交付均可，交付期限为每个月的15日前。银行交易流水清单显示，原告李浩于2016年11月11日向李燕燕支付17000元，于2016年11月12日向李燕燕支付22000元，于2016年11月14日向李燕燕支付20000元，于2016年11月15日向李燕燕支付13000元，于2016年11月17日向李燕燕支付700元，于2016年11月21日向李霞支付40000元，于2016年11月22日向李燕燕支付1000元，于2016年11月23日向李燕燕支付9200元，于2016年11月27日向李燕燕支付2000元，于2016年12月5日向李燕燕支付2600元，于2016年12月13日向李燕燕支付11000元，于2017年2月27日向李燕燕支付7000元，于2017年8月21日向李燕燕支付130000元，以上合计275500元。另外，李燕燕于2016年11月13日向原告李浩支付15000元，于2016年11月15日向原告李浩支付2200元；李霞于2016年11月25日向原告李浩支付30000元，于2017年2月13日向原告李浩支付1978元，以上合计49178元。 在庭审过程中，原告李浩陈述，原告已向第三人李燕燕、李霞支付押金，当时通过银行转账及现金方式一起支付押金和租金给第三人；另外，签订租赁合同后，原告通过银行转账、支付宝、现金方式支付2015年11月至2016年10月的租金给第三人李燕燕、李霞，目前仅能提供银行转账记录，无法提供收据等其余支付凭证。第三人李燕燕、李霞陈述，原告在签订租赁合同当天，通过现金方式将押金5万元及2015年11月至2016年10月的租金支付给第三人；原告提供的银行交易明细清单的款项，为原告支付其余4年的租金、水电费、物管费等费用，以及损坏一套几万元家具的赔偿款，另外原告还支付了部份现金。 一审法院审理认为，被告黄宁向该院申请执行诉李燕燕、李霞民间借贷纠纷一案中，李燕燕、李霞作为被执行人，未提出反对申请执行人黄宁的请求。在执行过程中，被告曾琳娟竞拍取得登记在李燕燕、李霞名下的梧州市灏景尚都7座2单元1101房，原告李浩、**宗作为案外人提出执行异议，不服（2018）桂0405执异18号执行裁定书并在法定期限内起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，黄宁、曾琳娟是本案适格的被告，李霞、李燕燕作为被执行人在本案中为第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，关于原告李浩、**宗与第三人李燕燕、李霞签订的租赁合同是否合法有效。租赁合同中，出租人订立合同的目的在于取得租金，承租人订立合同的目的在于取得房屋的使用权，该院结合原告支付租金的情况以及是否合法占有房屋两方面来认定租赁合同的效力。首先，租赁合同约定，租赁期限从2015年11月1日起至2020年11月30日，每月租金2800元，支付期限为每月15日前。对于租赁期第一年，即2015年11月至2016年10月期间的租金，以及押金5万元，原告并没有提供证据证明已支付第一年的租金以及押金，在庭审过程中，原告陈述该部份款项已通过银行转账、支付宝、现金方式支付给第三人，而第三人则陈述原告在签订合同当天，一次性通过现金支付了第一年的租金以及押金，故原告及第三人的陈述存在矛盾。其次，对于租赁期第二年至第五年，即2016年11月至2020年11月期间的租金，银行流水交易明细清单显示，从2016年11月11日起至2017年8月21日期间，原告多次向第三人李燕燕、李霞转款，但原告并不是按每月固定的金额支付款项；虽然原告及第三人均声称，双方约定将5年内的租金提前支付完毕，但根据租赁合同约定，4年的租金合计为134400元(2800元×12个月×4年)，而原告向第三人李燕燕、李霞转账支付的款项为275500元，明显高于按合同约定应支付的款项。而对于超出的部份款项，原告并没有提供证据证明发生的原因。原告提供的银行交易明细清单不足以证明租金的支付情况，故该院认定原告并没有按照合同约定向第三人支付租金。再有，原告主张从2015年11月1日起至今一直居住在租赁房屋，而根据合同约定，水电、卫生、闭路、宽带、小区物业管理费由原告承担，但原告并没有提供任何证据证明向相关部门缴纳了上述费用，也没有提供物业公司或社区出具的证明以证实一直居住在该房屋，故该院认定原告在法院查封之前并没有占有使用该房屋。因此，原告与第三人签订的租赁合同不符合租赁合同的目的，不具备合法有效性。原告就梧州市灏景尚都7座2单元1101房不享有足以排除强制执行的民事权益。该院拍卖该房屋后，被告曾琳娟为该房屋的业主，原告仍居住在该房屋没有法律依据。原告要求确认该租赁合同合法有效，终止执行梧州市灏景尚都7座2单元1101房的强制迁出，无理无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，判决如下：驳回原告李浩、**宗的诉讼请求。案件受理费2372元，由原告李浩、**宗负担。 在二审庭审中，上诉人提供了1.丰业社区居民委员会开具诉讼代理人推荐函1份，拟证明**宗和李浩居住在涉案房屋。2.李浩本人在中国农业银行卡交易明细回单一份（2018年3月9日梧州深燃天然气缴费1046.5元交易记录），拟证明李浩本人于2018年3月以前一年居住使用费用。3.灏景尚都粤成物业缴费2017-2018年结清发票收据4张，拟证明李浩在涉案房屋2018年2月前的所有物业管理和公共分摊费用缴纳。4.广西电网责任有限公司2016年-2017年11月的生活用电缴纳费用合计8054.23元清单2张，拟证明李浩在涉案房屋2017年11月前的生活用电8054.23元缴费。5.李燕燕支付宝实名代缴和李浩实名支付宝自己缴纳涉案房屋的生活用电、天然气、有线电视费用截图，拟证明李浩本人一直居住在涉案房屋缴纳使用生活用水、电、天然气费用。6.梧州深燃天然气收据2张，欠款催收单2张，拟证明李浩本人在2019年9月前一直居住缴费。本院认为上述证据均发生在曾林娟通过拍卖取得房屋所有权之后，且也没有真实完整的信息证明李浩居住在涉案房屋，因此本院对上述证据及证明内容不予认可。曾琳娟质证称上述证据已过举证期限。由于上诉人、被上诉人、原审第三人均未能举出足够证据否定一审法院查明的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人李浩、**宗是否享有排除强制执行的权利？按照上诉人与原审第三人提供的《房屋租赁合同》显示，房屋租赁期限是2015年11月1日至2020年11月1日，月租金2800元，押金5万元，每月15日前支付租金，落款日期2015年11月1日。上诉人主张其与原审第三人签订该《房屋租赁合同》当天（后庭审中又说是分两三天给完）通过微信、支付宝、现金、银行转账的方式将押金5万及全年（2015年11月至2016年10月）房租支付给原审第三人李燕燕、李燕霞，但未能提供相应的支付、收据等凭证；二审庭审中，上诉人与原审第三人陈述，双方是朋友关系，除了房屋租金来往之外，没有其他经济往来；根据上诉人提供的银行流水清单显示，2016年11月11日至2017年8月21日之间，上诉人向原审第三人李燕燕、李霞共支付275500元，在此期间李燕燕、李霞共向李浩支付49178元，上诉人主张上述款项为租赁涉案房屋剩余4年的租金，而根据租赁合同约定，4年租金应是134400元（2800元×4年×12个月=134400元），上述各项以及上诉人自述的微信、支付宝、现金支付的款项，与应付款项相抵折，已经明显相差悬殊，多出部分上诉人主张是给原审第三人支付的物业费、电费、水费、伙食费等费用，但二审庭审过程中上诉人又主张涉案房屋是其在居住，电费、水费、物业费都是其亲自缴纳，这明显存在矛盾；此外，上诉人在一审庭审主张其与本案另一上诉人**宗是同住一室的室友关系，在二审庭审过程中又陈述**宗租赁涉案房屋是给员工居住，但其对**宗做什么生意而聘请员工并不清楚，甚至对与其同住一室的人不知道姓名，上诉人李浩陈述其承租涉案房屋的目的是为了预防老人生病方便照顾，经查证，上诉人李浩居住在本市龙圩区，与涉案房屋距离不远，其租赁涉案房屋目的有悖常理。综合以上情况，一审法院认定上诉人在法院查封之前并没有占有使用该房屋、上诉人与原审第三人所签订的租赁合同不具备合法有效性并无不当。上诉人上述种种自相矛盾的陈述及其提供的证据与主张事实大相径庭，均证明上诉人主张的事实不存在，因而不享有排除强制执行的权利，一审法院因而驳回上诉人的诉讼请求正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2372元，二审案件受理费2372元，由李浩、**宗共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年三月三日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  邱霆钰