四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终444号 上诉人（原审原告）：覃登华，男，1970年12月21日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：李彬，四川晏州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邓虎，男，1986年10月13日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷仕才，四川石海律师事务所律师。 上诉人覃登华因与被上诉人邓虎合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2019）川1528民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃登华上诉请求：撤销四川省兴文县人民法院（2019）川1528民初1754号民事判决，发回重审或改判支持覃登华的全部诉讼请求，一二审案件受理费由邓虎承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，双方约定除定金外还需另行支付120000元首付款至监管账户，双方并未约定监管账户应视为无该约定；2.覃登华已履行合同义务，邓虎未按合同约定交付房屋产权证及过户，应双倍返还定金。 邓虎辩称，第三方账户即为中介账户，覃登华未按合同约定支付首付款系违约，邓虎为避免激化矛盾退回定金，请二审法院驳回其上诉请求。 覃登华向一审法院起诉请求：1.判令邓虎继续履行与覃登华签订的《房屋买卖合同》，将房屋变更登记在覃登华名下；2.判令邓虎向覃登华承担合同约定的违约责任；3.判令邓虎承担诉讼费。诉讼中，覃登华变更诉讼请求：1.判令解除覃登华、邓虎签订的《房屋买卖合同》；2.判令邓虎按照定金罚则再支付覃登华120000元。 一审法院认定事实：2019年3月18日，覃登华经天泰房产介绍与邓虎签订《房屋买卖合同》，约定邓虎将其所有的位于四川省宜宾市兴文县建筑面积112㎡的房屋以608000元的价格出售给覃登华，《房屋买卖合同》第3条交易定金约定：“买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币120000元。在签署本合同1日内（含当日）再向卖方支付定金人民币120000元……”，《房屋买卖合同》第4条付款方式约定：“买卖双方一致同意，除定金之外的楼款由买方按下述第2种支付方式（单选），以下应付款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完三个工作日内付款……（2）按揭付款：Ａ.买方需于2019年3月18日前（含当日）将首付款（不含定金）人民币120000元整支付至上述监管机构的监管账号。Ｂ.除定金、首付款以外的楼款，买方可以（商业贷款）（公积金贷款）（公积金、商业组合贷款）中的任何一种方式进行按揭付款。买方需于2019年8月1日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批手续。卖方需配合买方申请按揭、提供相关资料及签署相应的法律文书……”，《房屋买卖合同》第14条备注（如备注条款与合同有冲突的，以备注条款为准）约定：“1、卖方所有家具家电包含一起，2、从2019年3月18日转定金120000元，3、在2019年4月20日之前卖方需把房权证取出放在中介方（天泰房产）保管，用于过户使用，4、过户定于2019年8月30日之前，5、过户后一个月内银行贷款付余下的钱，6、卖方需得齐首付款、交房，7、在交房之前卖方需保护好房屋内家具、家电所有一切，8、过户时，除贷款银行钱之外，过户当天全部付清，9、8月15日之前买卖双方需配合中介交齐全部资料，10、买卖双方需在过户当日付中介方3%的佣金、各1.5%双方”，覃登华、邓虎双方及中介方在合同上签字捺印。合同签订当日，覃登华通过微信转账10000元给邓虎，次日，覃登华通过银行转账110000元给邓虎，此后覃登华未再向邓虎支付款项。2019年8月19日，邓虎通过农业银行转账汇款120000元到覃登华账户，表示合同无法继续履行，全额退回预付款，并将解除合同。覃登华多次催促邓虎履行合同义务，邓虎未履行，覃登华遂诉讼至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，本案系合同纠纷，覃登华、邓虎签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。覃登华、邓虎因履行合同发生争议，现覃登华要求解除合同，邓虎亦认同解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，覃登华、邓虎签订的《房屋买卖合同》解除。根据庭审查明的事实，一审法院归纳本案的争议焦点为：1、关于案涉合同定金金额的确定；2、覃登华在交房前到底应当支付多少款项；3、覃登华与邓虎双方是谁违约。 1、关于案涉合同定金金额的确定。《房屋买卖合同》第3条约定，覃登华在签署合同当日应当支付邓虎定金120000元、在签署合同1日内再支付定金120000元；《房屋买卖合同》第14条备注第2项约定，从2019年3月18日转定金120000元。因定金的数额不能超过主合同标的额的20%，且覃登华、邓虎双方明确约定备注条款与合同有冲突的，以备注条款为准，一审法院确认案涉合同的定金金额为120000元。覃登华在签订合同当日转账支付10000元，于次日转账支付110000元，在履行时间上存在瑕疵，但不影响实际履行效果。 2、覃登华在交房前到底应当支付多少款项。根据一审法院确认的定金，覃登华应当支付邓虎定金120000元。再根据《房屋买卖合同》第3条约定，覃登华除定金外，还应当支付首付款120000元至监管账号，故覃登华在交房前一共应当支付240000元。覃登华主张《房屋买卖合同》第14条备注第2项“从2019年3月18日转定金120000元”与合同主文有冲突，按约定应当以该项备注为准，故覃登华只需支付120000元。一审法院认为，第14条备注第2项是对合同定金的约定，与《房屋买卖合同》第3条关于首付款的约定并无冲突，故一审法院对覃登华的该主张不予支持。 3、覃登华与邓虎双方是谁违约。按照《房屋买卖合同》，覃登华在2019年3月18日应当支付240000元，但覃登华实际只支付了邓虎定金120000元，另外应当支付到监管账号的120000元至今未支付，覃登华未履行合同义务，违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，邓虎据此拒绝交付房权证未违反法律规定和合同约定。 综上，覃登华认为邓虎未履行合同义务、应当承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款规定，判决：一、解除覃登华与邓虎于2019年3月18日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回覃登华的其他诉讼请求。案件受理费4940元，由覃登华负担。 二审中，覃登华向本院提交了以下新证据：不动产登记资料查询证明、房屋信息查询情况表，拟证明从2016年9月28日18:00时至2020年3月17日14:29时邓虎名下无任何房产。邓虎无权处分案涉房产，在签订合同时存在欺诈的情形。 邓虎质证意见：对该证据真实性无异议，但不能达到其证明目的。案涉房屋是登记在邓虎妻子的名下，所以邓虎对该房屋有处分权，该证据和本案的争议无关联性。 对覃登华在二审中提交的证明，本院认定如下：该证据仅能证明邓虎存在无权处分的情形，但不能证明邓虎应因此承担违约责任，本院不予采信。 邓虎未向本院提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、覃登华在交房前到底应当支付多少款项；二、覃登华与邓虎是否各自存在违约的情形。 关于争议焦点一。双方在《房屋买卖合同》第3条中明确约定，覃登华除定金外，还应当支付首付款120000元至监管账号。虽双方未在合同中明确监管账户的具体账号，但并不影响双方对付款金额的约定，付款账户可通过双方补充协商确定，不能因此免除覃登华的付款义务。故覃登华主张在交房前总共仅应支付120000元的上诉理由不能成立。 关于争议焦点二。按照《房屋买卖合同》约定，覃登华应在2019年3月18日应当支付240000元，邓虎应在2019年4月20日前把房权证交付中介方保管并于2019年8月30日前过户。但覃登华实际只支付了邓虎定金120000元，另外120000元至今未支付，违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，即使邓虎存在无权处分的情形，但因覃登华违约在先，故不能认定本案系因邓虎无处分权致使标的物所有权不能转移，覃登华主张邓虎应因此承担违约责任的上诉理由不能成立。 综上所述，覃登华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2700元，由覃登华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 龙 雨 审 判 员 聂华竟 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 王倩影 书 记 员 徐 莲