山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2525号 上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司青岛分行,住所地：山东省青岛市市南区香港西路69号(光大国际金融中心)。 负责人:朱小庆，行长。 委托诉讼代理人:孙承爱，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蒋伟，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛普惠机械设备有限公司,住所地：山东省胶州市张应镇217省道。 法定代表人:孙国明，总经理。 委托诉讼代理人:王民，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人:窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 上诉人中国光大银行股份有限公司青岛分行（以下简称光大银行青岛分行)因与被上诉人青岛普惠机械设备有限公司（以下简称普惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4296号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 光大银行青岛分行上诉请求：1.撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4296号民事判决主文第一、二项，予以改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼主张；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.上诉人至今未收到被上诉人提供的租赁费发票原件。根据双方合同约定，被上诉人应当向上诉人开具并提供正规的发票，一审法院认为被上诉人提供发票的义务已经履行与事实不符。被上诉人向上诉人开具正规发票属于上诉人向其支付租金的前提条件；2.上诉人已向被上诉人发出书面的《房屋租赁合同》解除通知书。2018年7月5日，上诉人通过邮寄的方式向被上诉人发出书面解除合同通知书，上述邮件被上诉人拒收；3.租赁房屋因其他债权债务纠纷被法院查封（贴上封条），上诉人无法继续使用，上诉人事实上已经于2017年11月搬离涉案房屋。 普惠公司辩称，一、被上诉人有权要求上诉人支付2017年12月20日至2018年12月19日房屋租赁费。1、双方签订的租赁合同期限为2013年12月20日至2018年12月19日，被上诉人要求租赁费的期限在合同期限内；2、按照租赁合同第四条的约定，被上诉人提供发票后十日个工作日内交付第一期租金，以后自每期租期开始前30日交纳下一期房租。一审开庭时被上诉人向法庭出示了被上诉人邮寄发票的相关邮件证据，据此，一审判决认定的事实，2017年12月20日至2018年12月19日房屋租赁费发票被上诉人通过邮寄方式寄给上诉人，邮件备注注明邮寄物品系发票（发票原件上诉人代理人在二审上诉期间已经到被上诉人代理人处拍摄）。但上诉人签收、开启后退回显然知悉邮件的内容，认定了被上诉人已将发票给付上诉人，上诉人应当履行支付租赁费义务（判决书第四、五页）。以上两点证明，被上诉人履行了合同义务，上诉人未按合同约定支付租赁费已构成违约，应按合同约定向被上诉人支付租赁费，并承担违约金。二、上诉人单方要求解除合同属于单方违约，不产生法律效力，其主张合同已经解除。1、上诉人提供的邮寄《房屋租赁合同》解除通知书的快递没有法律效力，因为其邮件的收件人为柯茗兰，而柯茗兰个人并不是被上诉人员工，因此其邮寄行为是无效的；2、被上诉人二审提供的《房屋租赁合同》解除通知书内容看，落款时间为2018年7月4日，解除合同的理由共两条。一是，租赁合同第九条9-8，该条内容为，承租方（上诉人）不得实施下列行为：利用承租房屋进行违法活动，将承租的房屋抵押给第三方，本条是对上诉人违约的约束条款，上诉人依据该条要求解除，没有任何理由；二是，第十二条12-3，该条内容为，因外围经营环境发生变化，导致承租方无法经营或继续经营造成严重亏损的，承租方可解除合同但需提前三个月书面通知出租方，并补偿出租方三个月的租赁费用。首先上诉人并没有提供证据证明外围经营环境发生了什么变化，也未提供证据证明无法经营、或者继续经营造成严重亏损的相关证据，因此其要求解除合同的理由是根本就不存在的。本条还约定，承租方可解除合同但需提前三个月书面通知出租方，并补偿出租方三个月的租赁费用。上诉人提出解除合同的时间是2018年7月4日，即便上诉人可以解除合同，也要将租赁合同履行至2018年10月3日，同时向上诉人支付租赁费到2018年10月3日，另外还要按照合同约定补偿给被上诉人三个月的租赁费用，那么上诉人支付租赁费的期限应当到2019年1月2日，而被上诉人主张租赁费的期限是到2018年12月19日。如果上诉人的理由成立，被上诉人实际少向上诉人主张了14天租赁费。3、上诉人在2018年7月4日前未与被上诉人协商关于解除合同事宜，应承担相应的租赁费用，被上诉人要求支付租赁费的请求合法有据。上诉人所称的涉案房屋被贴封条不能使用，一审法院认定，涉案房屋门上的法院封条及公告载明的时间为2018年12月13日。因此在此之前涉案房屋是可以正常使用的。而在2018年7月4日之前，上诉人从未与被上诉人协商关于解除租赁合同事宜。因此其上诉理由三中所称的被法院查封无法使用的理由是不成立的。综上三点，被上诉人认为，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。上诉人行使房屋租赁合同中约定的合同解除权，假设本案中出现了合同解除权的情形（实际上诉人并未向一、二审法院提供其可以行使合同解除权的事由已经出现或存在的证据），上诉人也应当严格按照该条的约定，在向被上诉人提出行使解除权时，必须提前三个月提出，并赔偿上诉人三个月的租金损失。因此按照上诉人《房屋租赁合同》解除通知书引用的相应条款，其应当足额支付被上诉人的租赁费至2020年1月2日。故被上诉人同时保留继续向上诉人主张剩余租赁费的权利。 普惠公司向一审法院起诉请求：1.光大银行青岛分行支付拖欠的2017年12月19日至2018年12月19日期间房屋租金263900元；2.光大银行青岛分行支付截至2018年12月19日的逾期付款违约金69480.5元，违约金按照日万分之1.75计算，自2017年12月20日至2018年12月19日止；3、涉诉费用由光大银行青岛分行承担。事实与理由：2013年11月19日,双方签订房屋租赁合同,合同约定,普惠公司将位于青岛市市北区的房屋出租给光大银行青岛分行使用，租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日,光大银行青岛分行应自每期租期开始之日前30日缴纳下一期房租。合同签订后,普惠公司依约将房屋交给光大银行青岛分行,光大银行青岛分行无故拖欠租金,经普惠公司多次讨要仍不履行支付义务。截止2017年12月19日的租金,已由山东省中级人民法院作出(2018)鲁02民终1805号判决。2017年12月19日至2018年12月19日的租金未支付，为此诉至法院。 一审法院认定事实：2013年11月19日，双方签订房屋租赁合同,约定普惠公司将位于青岛市市北区房屋出租给光大银行青岛分行使用,租赁期限自2013年12月20日至2018年12月19日。该合同第四条约定:4-1、房屋租金前五年每年263900元;4-2、租金按年支付,光大银行青岛分行在普惠公司提供发票后十个工作日内交付第一期租金,以后自每期租期开始之日前30日内交纳下一期房租;合同第10-2约定，承租方拖欠租金给出租方造成损失，应赔偿出租方的经济损失，每迟交一天，按迟交金额的1‰支付违约金；4-3、其他约定1、承租方向出租方支付第一期租金时可直接扣除本合同3-3条约定的免租期租金；2、出租方必须提供税务局正规合法发票。合同第八条约定：8-1、出租方应在租赁合同期满前提前6个月向承租方发出是否续租的通知,承租方在接到通知后应尽快给予出租方书面答复,如到期前3个月不予答复,视为不再续租此房屋；8-2、承租方承租期满后将室内原有设施在止常状态下交还出租方(正常损耗或不可抗力事件造成的损失除外)。第九条约定：9-1、出租方应确保其对出租房屋的所有权或出租权无任何争议。若发生有关的产权纠纷或债务,概由出租方负责处理,并承担民事责任,出租方保证享有租赁物有合法的资格及权利,承诺不会因上述资格及权利的瑕疵而发生任何租赁纠纷,否则因此给承租方造成的经济损失,出租方负责赔偿,同时承租方拥有单方解除合同的权利。普惠公司曾就上述房屋租赁合同向一审法院起诉，要求解除房屋租赁合同、判令光大银行青岛分行支付欠付的租金并支付违约金。2017年9月5日一审法院作出（2017）鲁0203民初4139号民事判决，驳回普惠公司的诉讼请求。普惠公司不服判决上诉至青岛市中级人民法院，2018年12月14日青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终1805号民事判决，判令光大银行青岛分行支付2016年12月20日至2017年12月19日期间的租金263900元，驳回普惠公司的其他诉讼请求。2018年12月13日，涉案房屋因其他执行案件被青岛市中级人民法院予以查封。 对双方有争议的证据和陈述，一审法院认定如下：1.普惠公司主张曾向光大银行青岛分行邮寄房屋租金发票原件，但光大银行青岛分行方于2019年3月28日签收并开启后退回，普惠公司已经按照约定将发票寄给光大银行青岛分行，普惠公司为此提交邮政特快专递一份予以证明。光大银行青岛分行认为原告无法证明邮件的内容，且被告也无支付房租的义务。根据普惠公司提交的邮件，备注邮寄物品系发票，光大银行青岛分行方签收开启后退回显然应知悉邮件的内容，其虽不予认可普惠公司的陈述却并未能证明该邮件的内容，故法院对普惠公司的该项主张予以认定。2.光大银行青岛分行主张普惠公司在2017年起诉时要求解除双方的租赁合同。被上诉人认为上述民事判决仅支持了其要求其支付房租的请求，对于其他诉求均予以驳回，故双方的租赁合同并未解除或终止。根据光大银行青岛分行提交的（2018）鲁02民终1805号民事判决书，普惠公司虽然在诉讼中要求解除合同，但是光大银行青岛分行并未同意解除合同，普惠公司的该项请求已被法院生效判决驳回，故一审法院认定双方的租赁合同并未解除依然有效。3.光大银行青岛分行主张因涉案房屋被法院查封导致无法继续使用。为此提交照片一宗予以证明，普惠公司认可涉案房屋被查封，但对于查封的具体时间不清楚。根据照片显示，涉案房屋门上的法院封条及公告载明时间为2018年12月13日，故一审法院对光大银行青岛分行的该项主张予以认定。 一审法院认为：双方就青岛市市北区房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因双方合同并未解除，光大银行青岛分行应继续支付房屋租金。上述租赁合同于2018年12月19日租赁期限届满，但该房屋于2018年12月13日被法院查封，查封后光大银行青岛分行无法继续使用房屋，故光大银行青岛分行应支付2017年12月20日至2018年12月12日的房屋租金258825元（263900元÷364天×357天），对普惠公司主张的超出部分租金，一审法院依法不予照准。普惠公司要求光大银行青岛分行支付自2017年12月20日至2018年12月19日逾期支付房租的违约金。光大银行青岛分行曾于2018年3月28日收到普惠公司邮寄的发票却予以退回，应视为普惠公司提供发票的义务已经履行，光大银行青岛分行应于收到发票后的十日内即2018年4月7日前支付租金，逾期应支付违约金。因双方合同约定的违约金标准较高，普惠公司要求被告按照万分之1.75的标准支付违约金的请求较为合理，故光大银行青岛分行应支付违约金11233元（258825元×1.75÷10000×248天），一审法院依法予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、光大银行青岛分行自判决生效之日起十日内支付普惠公司2017年12月20日至2018年12月12日的房屋租金258825元；二、光大银行青岛分行自判决生效之日起十日内支付普惠公司逾期付款违约金11233元；三、驳回普惠公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费6301元，由普惠公司负担1196元，由光大银行青岛分行负担5105元。 二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。光大银行青岛分行于二审中提交证据材料如下：第一组证据：1.上诉人工作人员向被上诉人邮寄《房屋租赁合同》解除通知书的整个过程的视频材料；2.《房屋租赁合同》解除通知书；3.顺丰快递公司向上述邮件的寄件人江海青本人的手机发送的短信。证明上诉人于2018年7月4日通过顺丰特快专递向被上诉人发出《房屋租赁合同》解除通知书，但是上述邮件被普惠公司拒收。第二组证据:江海青与光大银行青岛分行的劳动合同，证明上述邮件的寄件人江海青系光大银行青岛分行的工作人员。第三组证据：被上诉人及青岛明泉茶道有限公司的股东信息，证明上述邮件的收件人柯茗兰系普惠公司的法人股东青岛明泉茶道有限公司的股东，柯茗兰系青岛普惠机械设备租赁有限公司与光大银行沟通的对接人；第四组证据：EMS特快专递信封，证明上诉人工作人员江海青通过中国邮政特快专递的方式向青岛普惠机械设备租赁有限公司邮寄《房屋租赁合同》解除通知书，上述邮件也被拒收。 对光大银行青岛分行于二审中提交的证据材料，普惠公司质证称，对第一组证据中证据一视频资料真实性无异议，但只能证明邮寄过程，对案件事实没有其他证明效力，不能成为上诉人拒付租赁费的理由；对证据二、三认为上诉人将《房屋租赁合同》解除通知书寄给柯茗兰的快递没有法律效力，因为其邮件的收件人为柯茗兰，而柯茗兰并不是被上诉人员工，因此其邮寄行为是无效的，该邮件被上诉人并未收到。认为第二组证据，与本案无关，被上诉人不予质证；认为第三组证据不能证明被上诉人的主张，相反可以证明柯茗兰本人与被上诉人没有任何直接的法律关系，上诉人将快递寄给柯茗兰的行为与被上诉人无关；第四组证据中邮政部门的回复是，原址查无此人和收件人拒收，此表述自相矛盾，查无此人，怎么可能存在收件人拒收的情况，因此该证据不能证明已经将邮件送给被上诉人，上诉人应对该邮件的邮递过程继续提供有效的证据。 上诉人提交的证据能够互相印证，本院对其真实性予以确认，但不能证明其上诉主张。 根据当事人二审提交的证据，本院认定事实如下：光大银行青岛分行于2018年7月4日向柯茗兰寄送《房屋租赁合同》解除通知书，被拒收。该解除合同书载明：“……现我行根据合同第九条9-8、第十二条12-3及有关法律规定并鉴于贵司与我行已存在诉讼纠纷的事实，予以解除房屋租赁合同，合同解除时间：贵司收到本通知之日（以EMS、顺丰快递投递进度跟踪信息其中之一的签收时间为准），如贵公司拒收，则自贵司拒收之日起合同解除。”柯茗兰为普惠公司的法人股东青岛明泉茶道有限公司的股东。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案当事人之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据双方合同约定以及生效判决认定，普惠公司向上诉人开具发票是上诉人支付租金的前提条件，普惠公司在一审已经提供证据证明其已经将相关发票寄送上诉人，上诉人拒收后退回。上诉人虽主张普惠公司上述邮寄材料并非发票原件，但未提供证据予以证明，故应当承担举证不能的法律后果。故一审法院对本案事实的认定并无不当，上诉人关于租赁费发票的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋张贴封条影响上诉人使用的问题，一审法院根据封条和公告载明的时间确定影响上诉人使用的时间，并将上诉人支付租金的时间认定为2018年12月12日并无不当，故上诉人的该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人主张合同解除的问题，其提交的证据不足以证明其有权行使解除权，且其提交的证据不足以证明柯茗兰有权处理本案合同履行事宜。另外，在上诉人主张邮寄解除合同通知书期间，双方因租赁合同纠纷正在另案二审审理过程中，普惠公司在另案中要求解除合同并支付之前的租金，光大银行青岛分行并未明确同意解除合同，且未提出过曾经邮寄解除通知的相关事宜。并且，行使合同解除权与是否办理房屋交接是两个不同的问题，上诉人未提交证据证明在法院查封之前就与普惠公司办理了房屋交接手续或者通知普惠公司其已经搬离了涉案房屋，上诉人仍应支付房屋查封之前的租金，对上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6301元，由上诉人中国光大银行股份有限公司青岛分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月三十一日 法官助理曹文斌 书记员冯文静