山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初245号原告：中国建设银行股份有限公司金乡支行，住所地金乡县城内文峰路北19号，统一社会信用代码913708288662429759。负责人：刘玉峰，行长。委托诉讼代理人：许洪伟，男，中国建设银行股份有限公司金乡支行职工。委托诉讼代理人：尚丽，山东舜鸿律师事务所律师。被告：李海涛，男，1963年9月14日出生，汉族，农民，住金乡县。被告：张玉娥，女，1965年4月16日出生，汉族，农民，住金乡县。二被告共同委托诉讼代理人：李存新，山东九一律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：白秋景，山东九一律师事务所律师。被告：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路47号，统一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人：吕立锋，执行董事。委托诉讼代理人：毕士艳，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司金乡支行（以下简称建行金乡支行）与被告李海涛、张玉娥、济宁鸿泰置业有限公司(以下简称鸿泰公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行金乡支行的委托诉讼代理人许洪伟、尚丽，被告李海涛、张玉娥的共同委托诉讼代理人李存新、白秋景，被告鸿泰公司的委托诉讼代理人毕士艳、吕忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行金乡支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李海涛、张玉娥签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告李海涛、张玉娥共同偿还借款本金187863.85元及截止至2019年12月2日的利息2918.27元，2019年12月2日之后的利息、罚息按照合同约定执行；3.依法判令被告鸿泰公司对上述借款本金、利息以及因债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、差旅费等）承担连带清偿责任；4.原告对被告李海涛、张玉娥提供的抵押物享有优先受偿权；5.本案发生的实现债权的一切费用由被告承担。诉讼过程中，建行金乡支行变更第2项诉讼请求为：被告李海涛、张玉娥共同偿还借款本金187363.85元及计算至2020年3月26日的利息6500.60元、罚息429.33元，2020年3月26日后的利息、罚息按照合同约定执行。事实和理由：原告与被告李海涛、张玉娥于2016年9月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告提供借款24万元，借款期间为2016年11月16日至2026年11月16日，还款方式为等额本息还款法。贷款执行利率为浮动利率，逾期罚息利率浮动比例为100%。被告李海涛、张玉娥用其所有的位于金乡县产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记。鸿泰公司为上述借款提供连带担保。上述贷款发放后，被告仅履行部分还款义务，已构成严重违约。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼。李海涛、张玉娥辩称，1.位于金乡县两套案涉抵押房屋，是由案外人苏彬家庭投资而以被告鸿泰公司之名开发的，当时属于苏彬家庭开发的房屋【具体见案外人苏彬与鸿泰公司订立的《合作开发房地产合同书》及金乡县人民法院（2018）鲁828民初2119号民事判决书、济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终4271号民事判决书】。被告李海涛系苏彬当时开发上述金宜佳大厦项目自2016年5月所聘用的员工（一直因资金困难未支付工资报酬，苏彬父子承诺用上述两套房抵偿给李海涛），苏彬为了筹集开发项目的资金，将其开发的房屋分别进行处置并抵押融资贷款，安排李海涛帮其用抵偿给李海涛的1单元1003、1004两套房屋以李海涛夫妻名义向原告贷款24万元。因此，李海涛认为自己实际是履行的苏彬父子实际借款的职务行为，本案应追加苏彬父子作为被告参加诉讼。原告建行金乡支行不仅清楚上述事实，而且其也没有将贷款24万元发放给李海涛，而是直接发放到与苏彬父子存在合作开发合同关系的本案借款的连带担保人鸿泰公司的账户。原告没有向李海涛履行发放贷款的义务，已收取的部分贷款本息也不是由李海涛支付，对支付情况李海涛并不清楚。双方之间的《个人住房（商业用房）借款合同》其中的借款人实际上系苏彬父子，李海涛同意原告诉请第1项所涉的解除合同的要求。2.原告的第2项、第4项、第5项诉讼请求不能成立，原告只能向实际收取其贷款的当事人即实际借款人苏彬父子及其合作人也是担保人诉请偿付其资金本息等费用。另外，苏彬父子用抵偿给李海涛的房屋帮其向银行融资贷款，其中涉及房屋买卖合同中相关首付款及按揭部分的条款均是苏彬父子与银行为了能通过按揭贷款而拟定的条款，既不需要苏彬父子再支付首付款，也不需要李海涛夫妻偿付按揭款。鸿泰公司辩称，1.被告对借款人与原告的借款事实及为借款人提供保证担保的事实没有异议。2.被告不应承担保证责任。因借款人李海涛、张玉娥在借款时用自己所有的位于金乡县房屋抵押，并办理了抵押预登记，且抵押物的价值远远超过原告起诉的债权数额，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证，故被告不应承担保证责任。综上所述，原告起诉被告鸿泰公司没有事实与法律依据，应当依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，李海涛、张玉娥作为借款人与贷款人建行金乡支行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，该合同主要约定：借款人李海涛、张玉娥向贷款人建行金乡支行借款24万元，用于购买位于金乡县房屋，借款期限为120个月，自2016年11月16日至2026年11月16日；还款方法为等额本息还款，每1个月归还本息2679.58元；贷款利率为年利率，执行浮动利率；逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：济宁鸿泰置业有限公司，账号：37×××72，开户银行：济宁市金乡县支行。借款人指定委托扣款账户为：账户名称：李海涛，账号：62×××71，开户银行：济宁市金乡县支行。出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。2016年11月11日，建行金乡支行与李海涛、张玉娥将位于金乡县产办理预告抵押登记，建行金乡支行取得他项权证【鲁（2016）金乡县不动产证明第0000106号、第0000110号】。2016年9月20日，鸿泰公司作为甲方、建行金乡支行作为乙方签订了商品房销售贷款合作协议书，主要约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于金乡县金城路20号的经批准命名为千寿湖壹号商住楼的商品房发放个人贷款；乙方承诺对购买甲方开发的上述商品房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为1亿元的住房抵押贷款；商住两用房单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的50%，最长贷款期限10年；甲方在乙方处开立专项保证金账户，甲方不可撤销地授权乙方从任一账户中提取相应款项存入上述保证金专户作为保证金，甲方保证保证金账户中的保证金不存在权属争议；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权从甲方在乙方开立的保证金账户扣划应还款项并要求甲方及时补足保证金；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以甲方签署的保证合同(条款)为准，保证期间从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2016年9月25日，鸿泰公司作为保证人(甲方)与作为债权人(乙方)的建行金乡支行签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，该合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人(因购置座落于金乡县金城路南侧项目所属之千寿湖壹号商住楼房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人、因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人等)所形成的一系列债权提供最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2016年9月20日至2019年9月20日期间因乙方向债务人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；本合同独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、保函等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。2016年11月16日，建行金乡支行依合同约定向李海涛、张玉娥指定的账户发放贷款24万元，李海涛、张玉娥在个人贷款支付凭证上签名确认。在其后的合同履行过程中，李海涛、张玉娥未能按照约定期限及金额偿还借款。截止至2020年3月26日，李海涛、张玉娥尚欠借款本金187363.85元、利息6500.60元、罚息429.33元未偿还。本院认为，李海涛、张玉娥、鸿泰公司与建行金乡支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》合法有效，受法律保护。李海涛、张玉娥在借款后，未能依约定期限、金额偿还借款，建行金乡支行有权宣布借款提前到期，解除与李海涛、张玉娥的借贷关系，并要求二人偿还借款本金及利息。为办理购房按揭贷款，李海涛、张玉娥将其购买的涉案房屋办理了按揭贷款抵押登记，该涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，其所办理的鲁（2016）金乡县不动产证明第0000106号、第0000110号他项权证书中无房屋所有权证号，存在瑕疵，但在未经法定程序确认无效之前，该他项权证书仍然具有法律效力，原告对位于金乡县产享有他项权利，在实现债权时享有优先受偿权。鸿泰公司向建行金乡支行提供连带责任保证担保，对李海涛、张玉娥所欠债务应承担连带偿还责任。李海涛辩称建行金乡支行未履行向其发放贷款的义务，与本院查明的事实不符，对其辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司金乡支行与被告李海涛、张玉娥签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告李海涛、张玉娥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司金乡支行借款本金187363.85元、利息6500.60元、罚息429.33元及以借款本金187363.85元为基数，自2020年3月27日起至实际给付之日止的利息、罚息（按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准执行）；三、原告中国建设银行股份有限公司金乡支行对被告李海涛、张玉娥提供的位于金乡县产在实现债权时享有优先受偿权；四、被告济宁鸿泰置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058元，由被告李海涛、张玉娥、济宁鸿泰置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  郑红梅二〇二〇年三月三十日法官助理刘夏书记员王亚梅