文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终224号上诉人（原审被告）：杨芳，女，1978年9月29日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：姚公卿，重庆非子律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻青芳，女，1956年5月13日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨斌，重庆市秀山县城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈全捌，男，1952年3月3日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨斌，重庆市秀山县城镇法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆茂格尔房产经纪有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道义洲二街12号二楼，统一社会信用代码915002413203707800。法定代表人：曾令志，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍金万，重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。上诉人杨芳因与被上诉人喻青芳、陈全捌，原审第三人重庆茂格尔房产经纪有限公司（以下简称茂格尔公司）确认合同无效纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）人民法院（2019）渝0241民初3648号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，对上诉人杨芳及其委托诉讼代理人姚公卿、被上诉人陈全捌、被上诉人喻青芳和陈全捌的共同委托诉讼代理人杨斌、原审第三人茂格尔公司的委托诉讼代理人伍金万进行了询问。本案现已审理终结。杨芳上诉请求:撤销（2019）渝0241民初3648号民事判决，改判驳回喻青芳、陈全捌的诉讼请求；本案一审、二审诉讼相关的费用均由喻青芳、陈全捌承担。事实和理由：2012年12月1日，喻青芳、陈全捌与原审证人杨慧昌签订《房屋买卖协议》，杨慧昌将位于重庆市秀山县乌杨街道X村X组三间一楼一底的农村自建房屋出售给喻青芳、陈全捌。2018年4月14日，杨芳通过茂格尔公司与喻青芳、陈全捌签订《房屋买卖协议》，由杨芳购买位于重庆市秀山县乌杨街道X村X组三间一楼一底的农村自建房屋，该房屋的登记权利人为喻青芳，房地证号为J317房地证2013字第11XXX号。杨芳按照协议约定足额支付了房款，喻青芳、陈全捌交付了房产证与钥匙给杨芳。此后，杨芳对该房屋进行装修，搬入该房屋居住，并变更了水电费户头。一、涉案房屋虽系自建，但建造房屋的土地属村集体所有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。喻青芳、陈全捌在取得该自建房屋时，其户籍登记为重庆市秀山县清溪场镇X街X组，不属于房屋所在村集体组织，喻青芳、陈全捌与杨慧昌所签订的房屋买卖协议属于无效合同，即涉案房屋真正的所有人是杨慧昌，喻青芳、陈全捌作为诉讼主体不适格。二、喻青芳、陈全捌提起诉讼，本意是为了获得拆迁补偿款。涉案房屋虽因政策原因无法办理变更登记手续，但合同已实际履行完毕，杨芳搬入涉案房屋居住近两年时间。喻青芳、陈全捌违反诚实信用原则，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，不能使不诚信的喻青芳、陈全捌因合同无效而获益。三、杨芳与喻青芳、陈全捌签订《房屋买卖协议》，过错完全在喻青芳、陈全捌与茂格尔公司，茂格尔公司一审时称，喻青芳、陈全捌向中介公司隐瞒房屋出卖需要提供的相关手续，然而，茂格尔公司是专门从事房产销售的公司，在此次买卖中收取了佣金，也有自己的法务部门对房屋买卖协议把关，茂格尔公司未严格审查买卖双方的身份信息，再加上喻青芳、陈全捌隐瞒信息，才导致了纠纷的产生。四、杨芳与喻青芳、陈全捌签订的《房屋买卖协议》应为部分无效、部分有效，一审庭审中三方均认可购房款为488000元，一审判决认定为458000元错误。喻青芳、陈全捌辩称，喻青芳系农村居民，杨芳系城镇居民；喻青芳是否是继受取得涉案房屋的所有权，与本案没有关联，案外人杨慧昌更与本案无关联，不动产的物权归属以登记为准，喻青芳是涉案房屋的合法权利人，根据合同相对性原理，喻青芳有权主张合同无效，喻青芳是适格的主体；杨芳与喻青芳、陈全捌签订的《房屋买卖协议》因违反了法律法规的强制性规定而无效，房屋证书、钥匙是否交付，水电户头是否变更，与合同是否违法无关，杨芳也未装修入住；合同无效与诚实信用原则无关；《房屋买卖协议》第三条表明杨芳和茂格尔公司明知涉案房屋系农村房屋，法律规定为禁止交易物，杨芳存在过错，应当为自己的违法行为付出代价。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。茂格尔公司辩称，其作为中介方全面履行了相应的义务，并促成了合同的成立；喻青芳、陈全捌与杨芳签订的《房屋买卖协议》具备了合同的生效要件；《房屋买卖协议》第三条、第八条表明杨芳与喻青芳、陈全捌对涉案房屋的性质完全清楚，造成的纠纷应由买卖双方自行承担。请求驳回杨芳的上诉请求。喻青芳、陈全捌向一审法院起诉请求：1.确认喻青芳、陈全捌与杨芳于2018年4月14日签订的关于J317房地证2013字第11XXX号《房屋买卖协议》无效；2.杨芳和茂格尔公司返还喻青芳、陈全捌J317房地证2013字第11XXX号房地产权证原件一本；3.本案的诉讼费用由杨芳承担。一审法院认定事实：喻青芳系重庆市秀山县清溪场镇X村村民，户口性质为农村居民。杨芳户口系城镇居民。涉案房屋位于秀山县乌杨街道X村X组，土地性质为集体土体，土地使用权为划拨用地，土地用途为农村宅基地，房屋产权登记在喻青芳名下。2018年4月14日喻青芳与杨芳在茂格尔公司签订《房屋买卖协议》约定，喻青芳将涉案房屋出卖给杨芳。协议签订后，杨芳向喻青芳、陈全捌支付了购房款，喻青芳、陈全捌向杨芳交付了涉案房屋产权证明。一审法院认为，本案的主要争议焦点为涉案房屋买卖协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建筑的住宅发放土地使用证。本案被告系城镇居民，按照前述法律规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，杨芳向喻清芳购买房屋的行为违反了法律、法规的强制性规定，双方签订的合同应为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”喻青芳、陈全捌因出卖房屋向杨芳交付了房产证，涉案房屋产权证在杨芳处，其应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、确认喻青芳与杨芳于2018年4月14日签订的《房屋买卖协议》无效；二、杨芳在判决书生效后十日内返还喻青芳涉案房屋J317房地证2013字第11XXX号房地产权证。案件受理费80元，减半收取40元，由喻青芳负担20元，杨芳负担20元。本院二审期间，杨芳举示了房屋征收调查登记表作为证据，意在证明杨芳作为拆迁受益人已备案登记，涉案房屋拆迁已成事实，涉案房屋的物权已归于消灭。喻青芳、陈全捌质证认为，对真实性有异议，房屋仍然存在，并没有拆迁。本院审查认为，杨芳举示的证据与本案讼争的合同效力问题不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求与答辩意见，本案二审争议焦点为：1.喻青芳、陈全捌作为原告是否适格诉讼主体；2.杨芳与喻青芳签订的《房屋买卖协议》的效力应如何确定，杨芳应否返还喻青芳房地产权证。关于焦点一。诉讼主体，是指因民事上的权利义务关系发生纠纷以自己的名义进行诉讼活动，并受法院裁判约束的利害关系人。喻青芳、陈全捌与杨芳之间因房屋买卖发生纠纷，进而提起诉讼，故二人系本案适格的诉讼主体。喻青芳、陈全捌从他人手中购买讼争房屋系另一法律关系，不影响其作为本案的原告提起诉讼。关于焦点二。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发﹝1999﹞39号）第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本案中，杨芳作为城镇居民，其购买喻青芳房屋的行为应属无效，故喻青芳与杨芳签订的《房屋买卖协议》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。喻青芳基于与杨芳签订的《房屋买卖协议》，向杨芳交付了房地产权证，现《房屋买卖协议》被确认为无效合同，杨芳应返还喻青芳房地产权证。杨芳已支付的房款以及因合同无效所导致的损失，可以另行向喻青芳主张权利。综上所述，杨芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇二〇年三月二十七日法官助理 陈 佳书 记 员 程方坪