北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1474号上诉人（原审被告）：北京北辰实业集团有限责任公司，住所北京市朝阳区北四环中路北辰东路8号。法定代表人：贺江川，董事长。委托诉讼代理人：陈天昊，男，北京北辰实业集团有限责任公司职员。上诉人（原审被告）：北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店，营业场所北京市朝阳区裕民路12号。负责人：鲍胜利，总经理。委托诉讼代理人：秦健，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中海投（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郑帅，总经理。委托诉讼代理人：陈明虎，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京北辰实业集团有限责任公司（以下简称北辰集团）、上诉人北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店（以下简称元辰鑫酒店）与被上诉人中海投（北京）国际投资管理有限公司（以下简称中海投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初78056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元辰鑫酒店、北辰集团上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由中海投公司承担。事实及理由：一审法院关于元辰鑫酒店构成违约应承担违约责任的认定缺乏事实和法律依据，系对基本事实的错误认定，应当予以纠正。一、2019年5月元辰鑫酒店在发生租赁房屋所有权变更时，会同变更后的产权人恒一公司与中海投公司就继续履行双方所签租赁合同进行过多次沟通，新产权人恒一公司愿意承担原租赁合同出租人项下的权利和义务并拟定三方确认协议书。由于中海投公司采取消极拖延的态度，既不签署确认协议，也不同意终止原租赁合同，直至2019年7月17日元辰鑫酒店依据租赁合同的有关约定向中海投公司发出解除合同通知书。造成此次纠纷的责任完全归咎于中海投公司，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定内容，中海投公司未按照合同约定期限缴纳租金，构成合同违约，应承担本案的违约责任。二、一审法院认定租赁合同有效，不履行合同义务的一方即为违约方，中海投公司未能按时缴纳房屋租金，已经构成根本违约，应该承担违约责任，元辰鑫酒店依约解除双方的租赁合同并无不当。综上所述，双方签订房屋租赁合同合法有效，双方均应正当履行合同权利义务，而租赁房屋所有权的变动并不影响租赁物的正常使用。由于中海投公司不能履行合同交付租金的义务，构成合同违约，应该承担违约责任，元辰鑫酒店行使合同解除权并无不当。中海投公司辩称：同意一审法院判决，不同意元辰鑫酒店及北辰集团的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中海投公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除中海投公司与元辰鑫酒店签订的租赁合同；2.要求确认中海投公司不向元辰鑫酒店支付2019年5月15日至合同解除之日的房屋租金，并要求元辰鑫酒店返还2019年5月16日至2019年6月30日的房屋租金87068.8元；3.要求元辰鑫酒店返还押金122160元；4.要求元辰鑫酒店支付违约金113568元；5.要求元辰鑫酒店赔偿装修损失5万元；6.要求元辰鑫酒店赔偿搬家损失2万元；7.要求元辰鑫酒店赔偿2019年7月16日下午的经营损失5000元；8.要求元辰鑫酒店支付上述款项自合同解除之日止清偿完毕之日止的利息；9.要求北辰集团对元辰鑫酒店应支付款项承担连带责任。一审法院认定事实：2018年3月19日，元辰鑫酒店与中海投公司签订租赁合同，约定由元辰鑫酒店将2201-2205号房间出租给中海投公司，租赁期限自2018年4月5日至2021年4月4日。2018年4月5日至2019年4月4日每月租金54080元；2019年4月5日至2020年4月4日每月租金56784元；2020年4月5日至2021年4月4日每月租金59623元。中海投公司在签署本合同的同时，向元辰鑫酒店缴付押金108160元。在合同有效期内双方均不得无故解除合同，如发生违约行为，违约方须提前3个月向对方提出书面申请，并向对方另行支付1个月租金作为违约金；如违约方同意向对方缴付相当于三个月租金的金额作为提前解除合同的违约金，则可立即解除合同。合同签订后，中海投公司向元辰鑫酒店支付押金108160元及相应租金。元辰鑫酒店将2201-2205号房间交付中海投公司使用。2019年6月30日之后，中海投公司未再向元辰鑫酒店支付租金。2019年7月17日，元辰鑫酒店向中海投公司发送解除合同通知书，内容是“贵我双方于2018年3月19日签订了《租赁合同》，约定：贵司承租元辰鑫国际酒店2201-2205房间，租期自2018年4月5日起至2021年4月4日止；贵司应于每季度开始前15日支付下一季度租金，如逾期超过5日，我司有权解除《租赁合同》。依据北京市第二中级人民法院执行裁定书，包括元辰鑫国际酒店（含贵司承租的上述房屋）在内的朝阳区裕民路12号1号楼综合用途房地产的所有人已变更为芜湖恒一投资中心（有限合伙）（以下简称恒一公司），我司与恒一公司已完成了元辰鑫国际酒店房屋场地及管理权的交接。我司与恒一公司自2019年5月24日起曾多次与贵司沟通协商，希望在保持原租赁合同约定内容不变的情况下，将出租人的权利与义务转移给恒一公司，并签订三方协议以便保证贵司承租人的权利不受任何影响。但是，贵司一直以各种借口拖延至今，且自2019年6月15日起拖欠应付租金与相关费用。截止本通知之日，贵司已拖欠租金170352.00元。鉴于贵司的上述行为已构成根本违约，依据《租赁合同》我司有权终止合同。我司经与恒一公司协商，现正式通知贵司，解除贵我双方于2018年3月19日签订的《租赁合同》，并请贵司于2019年7月24日前清理搬离租赁房屋内的自有物品，并腾退交还房屋。届时如贵司拒不腾退交还房屋场地，则房屋所有权人恒一公司有权强制收回房屋，由此造成的一切责任和损失均由贵司自行承担。”2019年7月24日，中海投公司搬离了租赁房屋。一审法院另查，元辰鑫酒店出租给中海投公司房屋所属楼栋，曾涉及多起诉讼案件，期间被法院查封，后进入强制执行程序。2018年7月27日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执201号之一执行裁定书，裁定将被执行人北京北辰创新高科技有限公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产作价2429632350元交付申请执行人恒一公司，上述房地产的财产权自裁定送达申请执行人恒一公司时起转移；恒一公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。一审法院认为，中海投公司与元辰鑫酒店签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从查明事实来看，元辰鑫酒店出租给中海投公司的房屋早已被查封冻结，直至强制执行，元辰鑫酒店已不具备继续履行合同的能力。中海投公司未在约定的期限向元辰鑫酒店支付2019年7月1日之后的房屋租金，不构成违约。元辰鑫酒店在各方未就权利义务转让达成一致的情况下，即向中海投公司发送解约通知，其行为显属不妥，且构成违约，应向中海投公司承担相应的违约责任。中海投公司要求解除租赁合同，一审法院予以支持。中海投公司要求确认不向元辰鑫酒店支付2019年5月15日至合同解除之日的房屋租金，并要求元辰鑫酒店返还2019年5月16日至2019年6月30日租金87068.8元，因中海投公司在该期间实际使用房屋，应承担该期间租金，其该项诉讼请求，一审法院不予支持。中海投公司要求元辰鑫酒店返还押金122160元，元辰鑫酒店同意将实际收取押金108160元予以返还，一审法院予以确认；中海投公司主张的其余部分，没有事实依据，一审法院不予支持。中海投公司要求元辰鑫酒店支付违约金113568元，一审法院认为，元辰鑫酒店并未依约提前三个月向中海投公司发出解约通知，其主张违约方向守约方支付一个月租金作为违约金，不符合合同约定。中海投公司主张违约金113568元，符合合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。中海投公司主张的装修损失5万元、搬家损失2万元、经营损失5000元及利息，即使中海投公司主张的上述损失存在，一审法院支持的违约金数额亦足以弥补，故其该部分诉讼请求，一审法院不予支持。元辰鑫酒店无注册资金，没有证据显示其有能力独立承担民事责任，故在元辰鑫酒店未能及时向中海投公司清偿债务时，由北辰集团负责清偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店与中海投（北京）国际投资管理有限公司签订的租赁合同。二、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于判决生效之日起十日内返还中海投（北京）国际投资管理有限公司押金十万八千一百六十元。三、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于判决生效之日起十日内向中海投（北京）国际投资管理有限公司支付违约金十一万三千五百六十八元。四、如北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店未能在指定期限内向中海投（北京）国际投资管理有限公司支付上述第二项和第三项款项，由北京北辰实业集团有限责任公司负责清偿。五、驳回中海投（北京）国际投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：中海投公司与元辰鑫酒店签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于北辰集团、元辰鑫酒店在上诉意见中称中海投公司未能按时缴纳租金的行为构成根本违约，应承担相应违约责任一节，本院经审查认为，根据已经查明的事实，在双方租赁合同履行的过程中，涉案租赁标的被另案强制执行并变更所有人，且根据元辰鑫酒店发出的解除合同通知书的相应内容，其亦自认已与新所有权人已经完成了酒店场地及管理权的交接，故在此情形下，元辰鑫酒店已不具备继续履行涉案租赁合同的能力，且结合元辰鑫酒店亦称其与中海投公司、新所有权人各方自2019年5月24日即就重新租赁合同出租人变更事宜进行沟通协商，故基于以上情形，一审法院认定中海投公司未在约定期限内向元辰鑫酒店继续支付2019年7月1日后的租金并不构成违约并无不当，本院对北辰集团、元辰鑫酒店相应上诉意见不予采信。综合以上情形，在现无证据表明各方就涉案房屋租赁合同达成新的一致协议的情形下，涉案租赁合同无法履行的责任在于元辰鑫酒店一方，其单方向中海投公司提出解约的行为的理由不能成立且构成违约，一审法院对中海投公司关于解除合同、要求元辰鑫酒店返还押金及支付相应违约金的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，北辰集团、元辰鑫酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4626元，由北京北辰实业集团有限责任公司、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店共同负担（已交纳3633元，剩余993元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁 南审 判 员 石 煜审 判 员 张玉娜二〇二〇年三月三十日法官助理 常 欣法官助理 贾宇飞