福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1510号 上诉人（原审原告）：福建广播电视大学宁德分校，住所地：福建省宁德市蕉城区蕉城南路55号，统一社会信用代码：123522004903480921。 法定代表人：叶祖庚，校长。 委托诉讼代理人：余盛明，福建和厚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁德市蕉城区树德学校，住所地：福建省宁德市蕉城区蕉城南路55号，统一社会信用代码：52350902669281991T。 法定代表人：邱安健，董事长。 委托诉讼代理人：林威，福建晨信律师事务所律师。 上诉人福建广播电视大学宁德分校（以下简称“电大宁德分校”）、上诉人宁德市蕉城区树德学校（以下简称“树德学校”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。电大宁德分校的委托诉讼代理人余盛明、树德学校的法定代表人邱安健、委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电大宁德分校上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3404号民事判决第二、第三项，改判：树德学校支付电大宁德分校租金（占用费）以及资金占用费，租金（占用费）的资金占用费按年170万元标准，从2015年9月1日起计算至树德学校实际全部搬出承租场所之日止（履行时扣减168.22万元），按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年12月5日起计算至实际还清全部欠款之日止。一、二审诉讼费用由树德学校承担。 事实和理由：一、一审判决关于双方在租赁过程中对租赁面积达成变更合意的认定错误。2013年9月1日至2015年8月30日期间树德学校承租位于宁德市蕉城区旧办公楼二至五层、宿舍楼三至五层的房屋及配套操场用于办学。2015年7月经相关部门批准，电大宁德分校将上述场所以公开竞价的方式招租。2015年8月26日树德学校以年租金170万元中标，并签署成交确认书。树德学校中标后拒不与电大宁德分校签订租赁合同，也不按中标确认书支付租金。2015年12月31日电大宁德分校以书面形式通知树德学校搬离场所，但遭拒绝。招投标文件要求整体出租，若要收回也必然是整体收回。部份收回无法达到年170万元的经济收益，也必将造成电大宁德分校巨大的经济损失，同时也严重背离了电大宁德分校要使国有资产保值增值的目的。房产弃置不管理必将造成房产的严重损坏。电大宁德分校将树德学校空置的房屋进行管理实属无奈之举。自始至终电大宁德分校都没有同意树德学校返还部份场所。一审法院认定双方在租赁过程中对租赁面积变更达成合意，显然属于认定事实错误。二、“部份已经利用”亦不能减轻电大宁德分校的经济损失。旧办公楼3至5层面积计693平方米。其中4至5层一直是树德学校堆放课桌等物，直到2018年8月27日树德学校才将课桌等物从旧办公楼搬出。外单位只在旧办公楼3楼外墙订了招牌，听说该办公楼有纠纷后就没有再使用，旧办公楼3至5层至今空置法院的现场勘查没有如实反应旧办公楼3至5层空置的真实情况，明显不该扣减相应租金。另外，租赁物只有整体使用才能够达到招投标所确定的年170万元的租金收益。空置、零星的和阶段性的使用必将无法达到上述经济收益。况且造成电大宁德分校经济损失的责任完全在树德学校。一审法院在计算租金时将部份面积扣减的做法显系错误。三、招投标文件规定，租金每年支付一次，每年度前10天缴纳。现树德学校未按招投标文件规定的时间支付相应金额的款项，由此给电大宁德分校造成损失，树德学校应支付资金占用费。一审法院未支持电大宁德分校关于要求树德学校支付资金占用费的请求，没有依据。补充陈述：公开竞价招标须知第十二条规定：租金每年支付一次，每年度前10天内缴入。中标后第一年年度租金应于2015年9月1日前付清，第二年度租金应于2016年9月1日前付清，依此类推。电大宁德分校要求树德学校从2017年12月5日起对未按时支付的租金支付资金占用费有事实和法律依据。 对于电大宁德分校的上诉，树德学校辩称：一、客观上树德学校实际占用场所的面积已经发生了变化，电大宁德分校主张的是占用费，一审判决将占用面积进行了相应扣减的做法是正确的，不存在电大宁德分校所述的整体收回的问题，应当按照实际占用的面积计算费用。事实上，电大宁德分校也已经将收回的部分用作他用，已产生实际利益，未造成损失，即便有损失也应由电大宁德分校自行承担。二、关于旧办公楼3至5层面积693平方米的问题。电大宁德分校在原一审的庭审笔录中已经确认了旧办公楼3至5层已经收回，原二审的庭审笔录中也确认是由电大宁德分校上锁，现对该事实又不予认可，违背民事诉讼的诚实信用原则。发回重审后，一审法院也已经进行现场勘查，旧办公楼部分办公室已由案外单位在使用，案卷中有照片为证，电大宁德分校上诉状提到“至今空置”，完全是违背事实。电大宁德分校在一审中也已经确认了收回的时间点为2016年8月1日，现又上诉说4至5层一直树德学校堆放课桌椅，直到2018年9月12日才搬出，完全推翻之前的法庭陈述，有违诚实信用。三、关于资金占用费的利息损失问题，本案发回重审以后，电大宁德分校对诉讼请求进行了变更，未主张资金占用费的利息损失，一审法院未进审理和判决是完全正确的。电大宁德分校属于二审中增加诉讼请求，应当不予审理。占有使用费属于侵权损失，不是租金，没有时间支付的节点，直接计算至占用结束日止，不能再计算利息损失，否则属于重复评价损失，重复计算损失。另外，电大宁德分校房子为什么收回去了，是因为涉案房屋为危房，所以树德学校一直不敢使用，对方收回后明知是危房又租给别人用，所以这个责任在于电大宁德分校，树德学校很多学生是乡下的小孩，因为危房导致树德学校的学生无法住宿，因为电大宁德分校收回才使树德学校招收不到乡下的学生。 树德学校上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3404号民事判决，改判：驳回电大宁德分校的一审诉讼请求。事实和理由： 一、本案以竞价的方式出租房屋，违反社会公共利益，属于无效行为。1、无论电大宁德分校是基于物权主张权利还是基于出租人主张权利，都属于无权处分。旧办公楼的权属属于宁德市选矿设备厂，电大宁德分校没有得到物权人宁德市选矿设备厂的追认，以竞价的方式出租房屋无效，应追加宁德市选矿设备厂为当事人。2、从竞价文件第5条的规定，电大宁德分校招标出租的场所用途只能用于中、小学办学，但其发出《关于收回场所的函》载明“公开竞价出租使用权的场所没有消防合格证，不适用于中小学办学，而且你校占用的旧办公楼、宿舍楼已存在严重的不安全隐患。”电大宁德分校将不具备办学条件，存在严重安全隐患的场所用于开办学校，明显违反社会公共利益，根据《民法通则》第五十八条的规定，属于无效民事行为。树德学校法定代表人陈述知晓涉案场所没有消防合格证，是没有听清楚法庭的提问，属于误答。树德学校是事后知道，在竞价之前并不知道。树德学校在该场所办学多年，从未有相关部门提出消防验收不合格，在此之前，树德学校根本无从得知。将没有消防合格证、存在严重安全隐患的场所用于开办学校，明显违反社会公共利益，树德学校是否知晓并不影响合同效力，无效合同至始无效，并不受当事人意志的影响。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”教学楼至今未取得不动产权登记证书，建设工程规划许可证上的建筑面积为2293平方米，出租面积为2239平方米，由于面积不符，且未取得不动产权登记证书，该教学楼未按照建设建设工程规划许可证的规定建设，以竞价的方式出租房屋无效。 二、应当以评估的市场价值认定场所占用费，按每年170万元的标准来计算占用费依据不足。1、如前所述，竞价文件无效，占有使用费不能参照竞价文件的每年170万元来确定。占有使用费应以实际损失为限，年租金170万元严重超出了涉案场所本身的价值，背离了市场规律，该金额不能采信，170万元中包括了出租方的可得利益，可得利益的损失属于间接损失，不予赔偿。赔偿应当以现有占用场所的房屋面积、设施进行综合评估，以评估的市场价值认定场所占用费，树德学校强烈要求人民法院按司法程序重新委托评估。2、竞价并不是树德学校的真实意思表示。根据《福建省国资委关于规范企业资产租赁和承包的意见》、《宁德市国有企业资产出租管理暂行办法》等相关规定，本案电大宁德分校招租的项目属于涉及国计民生、公共场所的出租，可以不通过产权交易机构公开竞价的方式招租，是完全可以在市场评估价的基础上以协商的方式进行租赁。宁财资[2014]3号文件《关于规范市直行政事业单位国有资产交易行为的通知》“市直行政事业单位其他暂不要求进场交易的资产交易事项，鼓励进入产权交易机构公开交易，也可按公开、公平、公正的原则在单位纪检监察部门的监督下自行组织交易”。宁德市产权交易中心亦明确告知，电大宁德分校的场所是可以不通过产权交易机构公开竞价的方式招租。树德学校之所以参与竞价，是因为一千多名树德学校师生已经住在里面，无处开展教学工作，树德学校必须参与竞价取得租赁权，否则学生无法就读，将影响社会的安定、稳定。树德学校以年租金170万元竞价，但树德学校未按竞价文件的约定与电大宁德分校签订正式租赁合同，正是因为170万元中标并不是树德学校的真实意思表示，所以拒绝签订正式租赁合同，参与竞价是无奈之举。3、根据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条、第四十六条的规定，年租金170万元严重超出了涉案场所本身的价值，不但没有按照法律规定对民办教育予以扶持，相反地大大加重了投资者的负担，170万元的价格是不可取的。4、虽然树德学校在《关于在租金中扣除未租赁场所租金及消防建设等基建费用的报告》，表示按年租金170万计算必须扣除回收部分的房屋面积以及消防费用、实验室费用、食堂建设费用等。但电大宁德分校并未回函表示同意，说明双方对年租金的计算方式未达成一致意见。一审法院断章取义，就此判定年租金为170万元依据不足。 三、关于教学楼一层2个卫生间，2016年6月30日已由电大宁德分校收回，一审法院将回收时间确定为电大宁德分校主张的2018年8月1日，实属错误。未继续占用房屋，是消极的举证事实，举证责任不应当在树德学校一方，电大宁德分校主张树德学校占用房屋，应当承担举证责任。一审法院关于举证责任的分配错误，导致作出对树德学校的不利认定。 四、关于消防改造费用、食堂改造费用、化学实验室建设费用，应当在占用费中予以抵扣。2015年9月份，因为旧食堂系危房，树德学校按照电大宁德分校的要求垫资对旧食堂进行改造将来电大宁德分校作为活动中心使用，花费了210088.3元，2016年8月份，在政府办公协调会上，各方达成一致意见，先由树德学校垫资进行消防改造再由电大宁德分校予以返还，花费了383555元。这些费用都是在电大宁德分校的要求下先行垫付的，应当在费用中予以抵扣，而电大宁德分校在诉讼中对上述这些事实和费用均不认可，有违诚实信用。 对于树德学校的上诉，电大宁德分校辩称：一、本案竞价文件的效力问题。真正引起本案纠纷的是：树德学校中标后不订合同，并不按中标价支付租金的情况下仍然使用场所办学。假如树德学校中标后认为，场所因存在有各种问题而不符合办学从而不签订合同，不接受年170万元租金的租赁条件，但能在前一个租赁期届满时搬离案涉办学场所。可以想象今天根本不会有租赁租金（或占用费）问题。因此真正引发本案纠纷的是树德学校在前一个租赁期限届满后的占用行为，而不是树德学校上诉状中所陈述的诸如招投标文件的效力等问题。树德学校上诉状中所陈述的诸如招投标文件的效力等问题也不成立，具体理由是：1、本案出租的场所属于电大宁德分校所有。从土地转让协议及土地使用权证可证实：2000年宁德市选矿设备厂将其土地使用权及房屋一并出让给电大宁德分校。根据房随地走的原则，宁德市选矿设备厂所有的房地产已全部归电大宁德分校所有。其对外出租该场所已无须原业主追认，更与公共利益无关。电大宁德分校的出租行为实属有权处分。2、消防及建设工程规划许可证问题是否影响招投标行为的效力问题。租赁物消防问题并非一定由出租方承担。根据最高人民法院答复云南省高级人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，消防按照主体要求不同可以分为建筑性消防和经营性消防问题，对于本案而言，消防法于2008年颁布，2009年5月1日施行。城市规划法于1989年12月26日通过。这两部法律不溯及既往。而本案租赁物是在消防法公布之前建造形成，因此不存在建筑性消防问题，也就不影响招投标行为的效力，即招投标行为是有效的。至于经营性消防建设问题，除非另有约定，否则应由承租方负责。首先，消防法和城市规划法两部法律不溯及既往。本案招投标旧办公楼、宿舍楼都在消防法、城乡规划法实施前建成，教学楼也在消防法实施前建成，建造依法取得规划许可证。旧办公楼二至五层、宿舍楼三至五层的租赁物系建成于1970年，有房屋产权证（宁德市选矿设备厂房屋所有权证明确该房于1970年新建）及转让合同为据（见原告补充证据一、二P29-33，及房屋产权证附图中和一号综合楼）。教学楼（架空层至四层）的租赁物系建于2006年至2007年期间（见原告证据二P5，2006年的建设工程规划许可证）。消防法于2008年颁布，2009年5月1日施行，城市规划法于1989年12月26日通过（城乡规划法于2008年1月1日施行）。其次，最高法院关于消防问题对订立房屋租赁合同如何认定其效力的司法解释，本案值得参考。最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复，“……关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据以上规定，本案出租的旧办公楼、宿舍楼都是在消防法、城乡规划法颁布以前建成的，不属于法律规定必须要经公安消防机构验收的房屋。至于承租人要满足其办学的消防需求，承租人应自行进行消防建设。3、公开竞价招租已经有明确约定按“现状”出租，办学消防问题应由承租人负责。按“现状”出租的依据：《公开竞价招租须知》第十三条第一项规定：“竞租人在竞价招租会之前。应自行实地踏看了解招租场地现状，竞价招租会以各资产交付使用时状况（含手续现状）竞价，竞价标的的数量、品质、面积等状况以现场现状为准。竞租人参加竟价招租会，视为无异议，并对招租标的存在或可能存在的瑕疵表示认可，并承诺因存在或可能存在的造成的风险由承租人承担。成交后，承租人不得以任何理由降低租金，也不得以任何理由要求毁约。”招标文件要求承租人对承租场所用于办中小学，承租人应在考察现场后作出一个判断（看看出租场所是否满足开办中小学的消防要求以及其是否能够通过补办的办法达到其办学的消防要求等）。承租人中标后应自行完成消防建设改造。招标文件关于须用于开办中小学的要求与出租场所存在消防问题没有矛盾。承租人后来对教学楼所做的消防建设改造并通过验收正是说明了这一点。树德学校法定代表人邱安健在庭审中明确回答法庭提问，其知道承租场所的消防情况。现在又以没听清楚为由予以否认，其依据不足。另外在本次招投标之前树德学校已租赁本场所办学多年，不可能不知道出租场所的消防情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。招投标后教学楼的消防验收通过，根据法律规定也不存在无效问题。本案出租的两幢楼房都是在消防法颁布以前建成的，不属于法律规定必须要经公安消防机构验收的房屋。至于承租人要满足其办学的消防需求，承租人应自行进行消防建设。招标文件要求承租人对承租场所用于办中小学，承租人应在考察现场后作出一个判断（看看出租场所是否满足开办中小学的消防要求以及其是否能够通过补办的办法达到其办学的消防要求等。事实上树德学校在此场所办学多年何种情况其早就明了。树德学校在接受法庭关于是否知道消防情况时称早知道是客观的，上诉状关于其没有听清法庭的询问的辩解是不成立的）。承租人中标后应自行完成消防建设改造（更何况文件还明确规定了出租人只按现状出租，投标人参加投标后不得以任何理由减少租金）。招标文件关于须用于开办中小学的要求与出租场所的消防问题没有矛盾。教学楼此后通过消防验收也正是说明了这一点。旧教学楼在城市规划法颁布前建成，教学楼建造已按城市规划法规定办理了建设工程规划许可证。综上，无论是从消防法还是从当时的城市规划法，对于本案旧办公楼、宿舍楼和教学楼出租而言，电大宁德分校关于将出租场所用于开办中小学的要求都不影响招投标文件的效力。 二、关于租金（或占用费）计算标准问题。2015年9月1日到同年12月31日之间，树德学校应按中标价年170万元计付租金，此后的占用使用费应当参照此标准计算。依照最高人民法院关于城市房屋租赁司法解释第五条的规定，城市房屋租赁的损失赔偿有约定租金的按约定的租金标准计算损失，不存在另行按市场价评估的问题。另外在形成市场价的各种方式中，双方当事人按照客观公正的招投标方式产生的招投标价本身就是市场价，且是最为公允的市场价。无论本案定性为物权保护纠纷也好，还是租赁合同纠纷也好，或者招投标合同效力与否，对于占用费（或租金）计算标准参照中标价年租金170万元计算都是合理合法的。具体理由如下：1、经过招投标程序产生的价格真实地反映了当时的市场价，是公开、公平、公正、合法的，应当作为定价依据。《招投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。本案价格是经过招投标程序，并遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则确定的，是符合法律规定的也符合市场经济规则的，其真实地反映了当时的市场价，另一投标人宁德市实验学校所报的最高价年160万元正是说明了这一点。通过招投标产生的价格是被普遍接受的，因此也是公允的、应该被遵守的价格。2、中标通知书对中标人树德学校具有法律效力，理应遵守。《招投标法》第四十五条第二款规定，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。树德学校既然签订了中标确认书，即受中标确认书的羁束。不能因为中标人故意不签订租赁合同而规避中标确认书的羁束，以达到暨占用标的物又占到便宜，这是法律所不允许的。3、树德学校的中标价符合其意思表示，并无不当。首先，树德学校签订了《成交确认书》，同意按竞价年租金170万元签订租赁合同，说明双方已就年租金170万元达成一致，（证据四P11）不存在违背树德学校意思表示或租金约定不明的情况。其次，树德学校确认按年租金170万元缴纳租金。树德学校在2017年8月12日给电大宁德分校的《关于在租金中扣除未租赁场所及消防建设等基建费用的报告》中称，以中标价每年170万元标准计算，扣除消防建设等计155.069万元。显而易见树德学校在2017年8月12日给电大宁德分校复函时对按年170万标准计付费用是认可的，只是认为应当扣除一部份费用。如报告第一页倒数第5行“因此必须以中标价年租金170万元除以原出租面积3864平方米……”，报告第三页第2行“我们请求在缴纳2015年9月至2017年8月未付租金171.78万元时（注即按年租金170万元计算），先扣除未租部份……”。（证据八P25-27）至于能否扣除则属于另一个问题。电大宁德分校发函要求树德学校按年170万元标准计算租金，而后树德学校回复称按年170万的标准计算。由此说明双方对租金标准已达成一致，电大宁德分校已不再需要回复。树德学校关于其同意按年170万元计算租金的报告电大宁德分校并未回函表示同意，说明双方未达成一致的上诉观点显然没有依据。4、树德学校故意不订立合同而强行使用租赁物，明显有过错，应承担其不利后果。树德学校作为中标人无正当理由不与招标人订立合同。不仅如此，还在不签定合同的情况下继续使用至今，树德学校具有过错，其不利后果理应自行承担。如果主张按2015年招投标参考的评估价82.69万元或者前合同价88万元或者重新选择低于招投标的价格作为支付标准，必然让不守约不守法者反而得到巨大利益，违背诚实信用的原则，将助长不良社会风气，这是任何一个公平正义的社会所不能容许的，也不是追求的公平公正的法律精神所应有的。5、依举重以明轻的原则，假使招投标合同无效，也可参照中标价支付租金（或占用费）。树德学校长期占用电大宁德分校的上述办学场所却拒不签订租赁合同，经催请无果，其行为已造成了电大宁德分校的经济损失，可以确定电大宁德分校的经济损失达年170万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”可见，房屋租赁即使无效，房屋租赁中租金或占用使用费的支付或赔偿标准仍然可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案被告签署中标确认书的行为就是说明双方就租金达成一致，应当作为定价依据。上述规定说明，城市房屋租赁只要约定了租金，即使合同无效，合同无效的损失赔偿标准也是按原约定租金计算。6、按招投标价产生的价格本身就是市场价，如果抛开招投标过程，而另搞评估是不公正的。这样的结果就是让强占者能得到更大利益，这有违我国法律公平公正精神。7、从树德学校在原审中提供的招投标文件可见：前一个租赁期限届满后电大宁德分校依据有关的政府文件将办学场所提交招投标代理机构进行为期三年的使用权招标。树德学校自已报名参加了招标活动。树德学校关于参加招投标不是其真实意思表示的上诉意见，实在无法理解。8、宁德市财政局、宁德市人民政府国有资产监督管理委员会、宁德市监察局、宁德市审计局宁财资【2014】3号《关于规范市直行政事业单位国有资产交易行为的通知》规定：(一)进场交易范围。市直行政事业单位的土地、房产反单项资产年租金(底价)达到5万元及以上、综合资产年租金(底价)达到10万元及以上的国有资产出租，按照《宁民政府关于印发宁德市市直行政事业单位国有资产管理规定宁德市市直行政事业单位国有资产处置管理规定的通知》的有关规报经批准后，本地的单位统一进入市产权交易中心进行公开竟价招租；异地的单位进入市产权交易中心或所在地公共资产交易机构进行公开竞价招租。9、宁德市财政局宁财资函【2017】5号复函证实：宁德市财政局要求电大宁德分校严格按照市直行政事业单位国有资产进场交易的有关规定，依法依规履行国有资产出租的相关程序。宁德市财政局明确要求按相关文件进行招标出租，说明必须按中标价执行。从以上规定可见，电大宁德分校只能按上述相关的规定的招投标程序进行招租，其行为没有过错。树德学校关于对于民办教育机构可以不进行竟价招租、年170万元的租金价增加了投资者的负担等上诉理由不能成立。 三、关于教学楼两个卫生间的问题。树德学校宁区树德【2018】12号《关于请求确认树德学校实际使用面积的函》确认：2015至2016学年实际使用面积为3864㎡.该面积就包括了教学楼两个卫生间。此后是否有归还及何时归还是作为占用人的树德学校应当举证的。因此，法院对此节的认定符合证据规则的要求，是正确的。树德学校关于电大宁德分校要承担举证不能的责任的上诉意见没有依据。 四、关于相关建设添加物的费用负担问题。树德学校在2017年8月12日给电大宁德分校《关于在租金中扣除未租赁场所租金及消防建设等基建费用的报告》中称（见原告证据八25页），要求扣除相关建设添加物的费用。电大宁德分校认为，不应当予以扣除。具体理由如下：1、消防建设和化学试验室建设经费应当树德学校自行负担。首先，电大宁德分校是以房产的“现状”招投标出租。《公开竞价须知》第十三条规定：竞租人在竞价招租会之前，应自行实地踏看了解招租场地的现状。竞价招租会以各资产交付使用时状况（含手续现状）竟价，竟价标的数量、品质、面积等状况以现状为准。竟租人参加竟价招租会，视为无异议，并对招租标的存在或可能存在的瑕疵表示认可，并承诺因存在或可能存在的造成的风险由承租人承担。成交后，承租人不得以任何理由降低租金，也不得以任何理由要求毁约。况且树德学校系原承租人其对承租场所更是了解承租物的现状。电大宁德分校是以房产的现状出租。电大宁德分校用于成人办学的场所不要求消防问题，只是因为作为开办中学的被告对办学场所有特别的消防要求，这是树德学校所应当自行解决的问题。其次，消防建设和化学试验室建设都属于经营性需要，根据司法解释应当由树德学校承担。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。可见，该消防义务人是树德学校。而化学试验室系因违法建筑又自行拆除，该损失不应当由电大宁德分校承担。另外所谓的化学实验室的部份其本身就不在出租场所的范围之内，何以从租金中扣除。至于树德学校提供的福建省耀鸿建设工程有限公司工程决算书，工程造价为68766.17元，但提供的有关费用的证据无法体现与该公司有关联，其费用无法认定。树德学校出具的《关于改造食堂的报告》承诺：食堂的改造费用由其自行承担，租赁期届满改造的食堂归电大宁德分校所有。食堂的改造费用也不应当从租金中扣除。由此可见，树德学校关于要从租金中扣除消防改造费用、食堂建设费用、化学试验室建设费用的上诉意见，其理由不能成立，二审法院不应支持。 电大宁德分校向一审法院起诉请求：1.树德学校立即从电大宁德分校所有位于宁德市蕉城区旧办公楼2至5层、宿舍楼3至5层房屋及配套操场搬出；2.树德学校立即支付占用电大宁德分校办学场所期间的租金（按年170万元从2015年9月1日计算至2015年12月31日止）、占有使用费（场所占有使用费按年170万的标准计算,从2016年1月1日计算至树德学校实际搬出之日止，暂计至2017年8月30日为171.78万元）。 一审法院认定事实： 1.案涉标的物位于宁德市蕉城区蕉城南路55号，范围包括教学楼架空层至4层（建筑面积2239㎡，包括教室24间、办公室3间、卫生间9间）、旧办公楼2至5层（建筑面积924㎡）、宿舍楼3至5层房屋（共计9套，面积701㎡）及配套操场（3075㎡）。其中包含案涉教学楼及旧办公楼在内共11幢楼系于1970年建成，登记的产权人为宁德市选矿设备厂。 2.2000年11月15日，宁德市选矿设备制造有限公司将位于亩土地及地上建筑物作价491.4万元转让给电大宁德分校。2001年3月12日，电大宁德分校取得案涉标的物所属土地使用权并办理登记手续。 3.2006年12月14日，宁德市城乡规划局向电大宁德分校颁发建设工程规划许可证，准予建设教学楼B区，建筑面积2293㎡，建筑层数5层。 4.2007年8月15日，双方签订《联合办学协议书》，电大宁德分校负责提供旧办公室、旧学生公寓楼三层以上及食堂给树德学校使用，同时电大宁德分校负责新教学楼及附属办公室的建设，并负责旧厂房的拆迁及按室外地坪整平，作为学生活动操场。自此树德学校开始承租案涉标的物用于办学，至2015年8月31日合同期届满。 5.受电大宁德分校委托，宁德市有信产权交易服务有限公司于2015年8月12日发布招租公告，包括树德学校在内的2名竞租人报名参与公开竞价。而竞价文件由公开竞价招租须知、租赁合同（格式合同）、承诺书、报价书等系列文件组成。其中公开竞价招租须知载明：租金支付方式：租金每年支付一次，每年度前10日内缴入，由出租方另收取合同履行保证金20万元，合同履行保证金在签订租赁合同后三个工作日内缴纳，合同履行保证金不计息（详情见租赁合同）；标的提示及移交：竞租人在竞价招租会之前，应自行实地查看了解招租场地现状，竞租人参加竞价招租会，视为无异议，并对招租标的存在或者可能存在的瑕疵表示认可，并承诺因存在或可能存在的瑕疵造成的风险由承租人承担；成交后，承租人不得以任何理由减低租金，也不得以任何理由要求毁约；之后附租赁合同文本一份，该合同载明租赁范围，约定了双方各自的权利义务，并提及“年租金必须按协议确定时间提前及时支付，乙方对租赁场所只有使用管理权，在租用期间如需装修，需征得甲方同意，且不得改变房屋的框架结构”“卫生间、通道、操场双方共同使用”。树德学校于2015年8月26日以每年租金170万元取得该案涉标的物三年的租赁使用权。同日，树德学校与宁德市有信产权交易服务有限公司签订《国有资产进场交易成交确认书》。但事后双方未签订书面的租赁合同，树德学校仍继续使用案涉标的物至今。 6.2015年12月31日，电大宁德分校向树德学校送达《关于收回场所的函》，主要内容为：你至今未按竞价结果与我校签订租赁合同，属于违规占用我校场所办学以及我校公开竞价出租场所没有消防合格证，不适合用于中小学办学，且你校占用的旧办公楼、宿舍楼已存在严重的不安全隐患，经研究决定收回你校违规占用的办学场所。 7.2016年8月24日，宁德市蕉城区公安消防大队作出蕉公消验字（2016）第0009号建设工程消防验收意见书，载明该大队对电大宁德分校申报的电大宁德分校教学楼（B区）工程进行验收，意见如下：综合评定该工程消防验收合格等。 8.2017年8月2日，电大宁德分校向树德学校送达《关于占用电大场所办学处理意见的函》，主要内容为“你校至今未与我校签订租赁合同，从2015年9月至今却占用我校场所办学，产生国有资产流失。你校2015年9月以来先后两次以押金或租金名目将现金152.69万元转到我校账户（其中2015年9月16日转租金押金70万元，2017年3月7日转租金82.69万元），经我校要求宁德市产权交易中心于2016年3月17日将你校交纳的竞价保证金中的15.53万元以租赁保证金名目转入我校账户。由于你校未按招标结果与我校签订租赁协议，上述资金属性不明，无法开具正式发票，该款目前只能作为暂存款挂账。现要求你校应于2017年8月20日前向我校缴纳现金171.78万元，作为2015年9月至2017年8月的租金损失赔偿金（已扣除之前汇入我校账户的168.22万元）；如你校2017年9月至2018年8月需要继续使用原中标的我校部分教学场所办学，必须于2017年8月20日前按年租金170万元与我校签订为期一年的场所租赁协议并交纳租金；如你校不能按时履行上述两项要求，我校将通过法律途径解决你校占用电大场所办学造成的国有资产流失问题。” 9.2016年11月2日，树德学校向电大宁德分校送达报告一份，主要内容为“由于竞租对手的蓄意抬价，考虑学生利益和社会安定稳定问题，不得已以170万元的年租金获得租赁使用权，学校一直处于亏损状态，为确保学校正常运转，我校未与市电大签订年租金170万元的租赁合同，但已往贵校账户打进86万元......为此请求市电大协调相关部门采取协议租赁方式让我校继续租用贵校场所办学。” 10.树德学校于2015年9月17日、2016年3月17日、2017年3月7日分别向电大宁德分校支付款项70万元（汇款用途备注为房租）、155300元（竞价保证金余款转为租金）、826900元（汇款用途备注为2016-2017租金），共计1682200元。 一审法院认为，一、双方之间是否形成合法、有效租赁合同关系，如存在上述关系，则何时解除。 关于竞价文件效力问题。一审认为，宁德市有信产权交易服务有限公司系依电大宁德分校提供的案涉租赁房产资料制作竞价文件，其竞价文件披露、提示了租赁房产的基本情况、存在的风险等，虽然未具体载明租赁房产部分无消防验收合格意见书及存在安全隐患，有一定瑕疵外，但其他内容与租赁房产的实际情况并无不符，基本内容是客观、真实的。树德学校从2007年开始就使用案涉场所进行教学办公至今，该校作为经营多年的专业教学机构，对教学场所办理消防手续有特别要求，应有充分了解。且从庭审调查来看，其法定代表人亦表示知晓相关情况。故上述瑕疵不会导致树德学校做出违背真实意愿的意思表示，也不会产生竞价文件无效的法律后果。宁德市有信产权交易服务有限公司接受电大宁德分校委托后，发布竞价文件，接受报名，进行资格审核，组织竞价，最终确认承租方，签署成交确认书，上述交易流程，符合竞价文件的规定，程序并无不当，树德学校竞价的意思表示真实。树德学校现主张竞价文件无效，缺乏事实和法律依据，一审不予采纳。 关于电大宁德分校将未经消防验收、存在安全隐患的房屋出租是否影响租赁合同效力问题。一审认为，应当依照最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及合同法相关规定来审查租赁合同有无效力。上述司法解释第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据上述司法解释规定，可知租赁违章建筑的合同应为无效，而违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的租赁合同，则属于当事人可以解除的合同，不影响合同之效力。本案中，案涉标的物中的教学楼部分已于2006年12月14日取得建设工程规划许可证，旧办公楼、宿舍楼部分均有合法产权证书，也即本案中不存在导致案涉租赁合同无效的情形。 综上，一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此电大宁德分校委托宁德市有信产权交易服务有限公司于2015年8月12日发布案涉标的物招租公告的行为应为要约邀请，竞价文件所附租赁合同文本包括租赁标的物坐落、租期、年租金、租赁物用途、租赁物的交付等，内容详尽、具体、明确，2015年8月26日树德学校以170万元/年的价格竞价的行为应为要约，而当日树德学校与宁德市有信产权交易服务有限公司签署《国有资产进场交易成交确认书》的行为应视为承诺。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。因此，2015年8月26日《国有资产进场交易成交确认书》签署时，承诺生效，租赁合同成立，租期自2015年9月1日开始。而树德学校之后拒绝与电大宁德分校签订书面的房屋租赁合同，只是未以书面的方式再次对双方的权利义务进行确定及细化，不影响租赁合同关系成立。 关于案涉租赁合同法律关系何时解除问题。2015年12月31日，电大宁德分校向树德学校送达《关于收回场所的函》，据此主张合同已经解除。从该函内容来看，电大宁德分校发出解除合同的意思表示，究其理由有两个方面：一是树德学校拒签合同，违规占用场所；二是出租场所未取得消防合格证，旧办公楼、宿舍楼存在严重的安全隐患。对于上述解除合同理由，一审认为，“拒签合同，违规占用场所”并不属于解除合同法定事由，解除权并不因此而生；但根据2009年5月1日施行的《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。关于上述法律中“大型的人员密集场所”的范围，2012年公安部颁布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条第五项规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：...（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍。根据上述法律、法规规定，本案中，案涉教学楼、宿舍楼等属于大型人员密集的场所，当时尚未通过消防验收，禁止投入使用。旧办公楼部分根据在案宁德市教育局宁教综17号《关于要求协调蕉城区树德学校归还办学场所的通知》所载内容，在2009年经宁德市工程建筑质量管理协会鉴定安全等级为Csu级，存在严重安全隐患，不能用作学生宿舍。经查《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-1999》，Csu级为限制使用，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。综合上述情况，一审认为，电大宁德分校出租的房屋存在上述重大安全事故隐患，继续租赁案涉房屋有可能危及不特定人群安全及造成不必要的经济损失，从维护公共安全利益出发，电大宁德分校发函解除合同，理由正当。因此，案涉租赁合同关系于2015年12月31日解除，树德学校应将占用的租赁场所返还电大宁德分校，具体返还范围详见下文。 二、关于实际占用场所情况。 根据一审法院于2019年5月15日、2019年9月5日对案涉场所现场勘验情况并结合双方庭审陈述、自认以及庭后2019年9月2日一审法院对双方所作询问笔录，对于实际占用场所情况认定如下： 1.双方对2015年9月至2016学年标的物使用面积为3864㎡均无异议，即2015年9月至2016年6月租赁（占用）面积未产生变动。 2.旧办公楼2至5层（建筑面积924㎡）部分。现场勘验发现其中第3至5层（建筑面积693㎡）被电大宁德分校收回，双方庭后确认时间节点为2016年8月1日，一审法院予以确认。电大宁德分校在庭后接受一审法院询问时又主张为闲置，与其多次陈述及现场勘验情况不符，不予采纳。 3.宿舍楼3至5层（共计9套，面积701㎡）部分。现场勘验发现第5层共3套宿舍，均由电大宁德分校收回，第4层共3套宿舍，其中1套由电大宁德分校收回，其余宿舍由树德学校使用至今。双方庭后确认时间节点为2016年8月1日，一审法院予以确认。收回宿舍建筑面积为401㎡双方无异议，一审法院予以确认。电大宁德分校庭审中主张为闲置，与一审法院现场勘验情况不符，不予采纳。 4.教学楼架空层至4层（建筑面积2239㎡，包括教室24间、办公室3间、卫生间9间）。一层共5间教室、1个办公室、2个卫生间，现场勘验发现其中2个卫生间由电大收回，建筑面积上双方庭后确认为62㎡，具体时间上电大宁德分校主张为2018年8月1日，树德学校主张为2016年6月30日。对此，一审法院认为，树德学校作为承租人，应对未继续占用房屋的事实承担举证责任，但其未提供相关证据证明，视为举证不能，一审法院酌情确定为2018年8月1日。一层西北角2间教室由电大宁德分校于2019年1月置换收回（置换楼层为2017年8月1日电大宁德分校收回的第四层相同位置的2间教室）。电大宁德分校庭审时否认收回，主张是闲置，未提供相应证据，亦与一审法院现场勘验情况不符，不予采纳。就该2间教室建筑面积，双方现场勘验时同意加上教室相邻部分走廊合计146.91㎡计算，一审法院予以确认。 三、关于租金及占用费计算面积、标准如何确定。 2015年9月1日至2015年12月30日期间，双方之间租赁关系尚未解除，树德学校应向电大宁德分校支付租金。根据前述查明事实，租赁面积未发生变动，树德学校应付租金为170万元/年÷12个月÷30日×120日=566666.67元。 自2015年12月31日开始，双方之间租赁关系解除，树德学校应向电大宁德分校支付场地占用费。因使用租赁物的行为具有不可逆性，按《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占用费，法院一般应予支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，并权衡承租人的“不当得利”和出租人租金损失进行裁量。本案中，首先，电大宁德分校系自行收回部分场所，应视为双方在租赁过程中对租赁面积变更达成合意，此时仍按全部竞租面积计算占用费，有违实际；其次，从现场勘验情况来看，就收回的部分场所，实际上也存在部分已经利用情况，如旧办公楼部分办公室已经由案外单位进行使用，部分宿舍由电大宁德分校教职工居住，教学楼一层2间教室已由电大宁德分校装修作展示厅，故电大宁德分校主张树德学校闲置的部分其也无法使用的主张，与事实不符；再次，如前文所述，案涉竞价招租程序合法有效，170万元/年的中标价对树德学校具有法律拘束力；最后，树德学校在2017年8月12日发给电大宁德分校《关于在租金中扣除未租赁场所及消防建设等基建费用的报告》有此表述“从2016年6月底开始就按贵校的要求把旧办公楼2至5层、宿舍楼3至5层的寄宿生全部分流出去，我校也就没有租用该部分场所，因此必须以中标价每年170万元除以原承租面积3864㎡，即440元/㎡，再乘以未租用面积1625㎡等于715000元，这部分租金必须从总租金中扣除”，以上说明树德学校对按170万元计算年租金标准并无异议，只是认为应该扣除部分费用。综上，一审法院认为，树德学校现主张对租赁场所按市场价重新评估的意见有违诚信原则，亦无事实与法律依据，一审法院不予采纳。案涉房屋占用费应以170万元中标价计算的每平方米的日占用费单价为基数即439.96元/㎡(170万元÷3864㎡)÷12个月÷30日=1.22元/㎡，扣除电大宁德分校相应收回部分面积计算。具体如下: 1.旧办公楼部分。从2015年12月31日至2016年7月31日占用面积为924㎡，则期间的占用费为1.22元/㎡×924㎡×213日=240110.64元；从2016年8月1日至今占用面积为231㎡（924㎡-693㎡）即从该日开始至返还之日止按281.82元/日（1.22元/㎡×231㎡）计算。 2.宿舍楼部分。从2015年12月31日至2016年7月31日占用面积为701㎡，则期间的占用费为1.22元/㎡×701㎡×213日=182161.86元；从2016年8月1日至今占用面积为300㎡（701㎡-401㎡）即从该日开始至返还之日止按366元/日（1.22元/㎡×300㎡）计算。 3.教学楼部分。从2015年12月31日至2017年7月31日占用面积为2239㎡，则期间的占用费为1.22元/㎡×2239㎡×578日=1578853.24元；从2017年8月1日至2018年7月31日占用面积为2092.09㎡（2239㎡-146.91㎡），则期间的占用费为1.22元/㎡×2092.09㎡×364日=929055.33元；从2018年8月1日至今占用面积为2030.09㎡（2092.09㎡-62㎡）即从该日开始至返还之日止按2476.71元/日（1.22元/㎡×2030.09㎡）计算。 综上，从2015年9月1日至2018年7月31日的租金、占用费合计3496847.74元（566666.67元+240110.64元+182161.86元+1578853.24元+929055.33元）；从2016年8月1日至2018年7月31日的占用费（旧办公楼、宿舍楼）以647.82元/日（281.82元/日+366元/日）计算为647.82元/日×729日=472260.78元；以上合计3969108.52元，扣除树德学校已付1682200元，尚欠占用费2286908.52元。从2018年8月1日开始的占用费（旧办公楼、宿舍楼、教学楼）以3124.53元/日（281.82元/日+366元/日+2476.71元/日）计算至返还之日止。 四、关于树德学校主张为电大宁德分校垫付的消防改造费用383555元、食堂改造费用210088.3元、化学实验室建设费用79817.5元，合计为673460.8元，应否在占用费用中予以抵扣。 树德学校就该主张提供：1.关于研究蕉城区树德学校办学有关事宜的备忘录，证明市政府对树德学校办学事宜高度重视，2016年7月26日，市教育局召开专题会议要求树德学校教学楼在2016年8月15日前通过消防验收工作；2.建设工程消防验收意见书，证明2016年8月24日案涉出租教学楼通过消防验收；3.消防验收支付票据，证明2016年8月份其为了使案涉租赁房屋能够通过消防验收用于出租办学，其自筹资金383555元进行消防改造以达到消防验收条件；4.食堂建设费用，证明2015年9月份因电大宁德分校出租的旧食堂不能使用，其为了办学需要自筹资金进行改造，支出建设费用210088.3元；5.票据，证明2015年9月后，其为了办学需要经电大宁德分校同意自筹资金79817.5元建设一化学实验室，该实验室在2016年消防验收时为了使学校符合消防验收需要被拆除。电大宁德分校质证认为，对证据1的三性均有异议；证据2的三性无异议；对证据3认为，关联性有异议，消防项目没有提供书面合同及设计方案，是否用于消防开支不明，发票数额也不对；消防问题属于经营性建设，属于经营单位负责开支，如确有支出也是树德学校自行承担；其是按整体、现状出租，办学需要的消防、实验室、食堂等费用均应由经营者自行承担；对证据4认为，根据建设申请报告，应由该校自行承担上述费用；对证据5认为，内容上看不出是建设化学实验室费用，从记账凭证上看是修缮费，与化学实验室建设毫无关联。另外，树德学校是否投入建设费用不得而知；即使有，也是树德学校基于自身办学需要，应由该校自行负担。 一审法院经审查认为，从证据本身来看，树德学校提供的备忘录出处不明，证据真实性无法确认；从食堂及化学实验室费用支出票据、决算书形成的时间来看，均是案涉租赁合同关系形成之前产生，与本案不具有关联性；福建省耀鸿建设工程有限公司就消防工程出具工程决算书体现造价为68766.17元，但所附票据上载明的领款人、单位与前述公司是何关系无法体现；同时树德学校也未提供双方对上述费用事先有过约定或以其他形式就抵扣事宜达成合意的证据，故树德学校上述主张，一审法院不予采纳。 综上，一审法院对电大宁德分校诉请的合理部分，予以支持，并对树德学校抗辩意见的合理部分，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、宁德市蕉城区树德学校应于判决生效后十五日内将位于宁德市蕉城区，详见现场勘验照片编号25、33、34）、旧办公楼2层（已扣除3至5层，详见现场勘验照片编号1至11）、宿舍楼3至5层房屋（应扣除已经收回的4套宿舍，详见现场勘验照片编号13至16）及配套操场（详见现场勘验照片编号22、24）返还福建广播电视大学宁德分校；二、宁德市蕉城区树德学校应于判决生效之日起三日内支付福建广播电视大学宁德分校截至2018年7月31日的占用费2286908.52元；从2018年8月1日开始的占用费以3124.53元／日计算至判决第一项确定返还义务履行完毕之日止；三、驳回福建广播电视大学宁德分校的其他诉讼请求。 二审期间，树德学校、电大宁德分校对一审判决认定事实没有异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、双方之间是否形成合法、有效的租赁合同关系，如存在上述关系，则何时解除；2、关于树德学校实际占用场所情况以及相应的租金（或占用费）如何确定；3、关于树德学校主张消防改造费用383555元、食堂改造费用210088.3元、化学实验室建设费用79817.5元，合计为673460.8元，属于为电大宁德分校垫付，应从占用费用中予以抵扣，能否成立。 本院认为，1、树德学校向电大宁德分校承租的涉案房产或场所于2015年8月31日合同期届满。该涉案房产或场所作为国有资产，电大宁德分校于2015年8月12日委托宁德市有信产权交易服务有限公司发布公开竞价招租，并无不当。该次公开竞价招租公告载明，招租的租赁标的为“电大宁德分校教学楼架空层至四层、旧办公楼二至五层、宿舍楼三至五层房屋及配套操场叁年租赁使用权”，均属树德学校原承租的房产或场所。树德学校作为涉案房产或场所的原承租人，按照公开竞价招租的程序，于2015年8月26日参与了公开竞价招租。从本次竞价招租成交记录看，树德学校行使了原承租人的优先权，以170万元年租金成交，并签订了中标确认书。之后，树德学校未按竞价结果与电大宁德分校签订租赁合同，并维持涉案房产或场所的占有状态。电大宁德分校于2015年12月31日向树德学校发函要求树德学校归还涉案房产或场所。2016年3月17日宁德市有信产权交易服务公司将树德学校竞租保证金250000元，扣除承租方佣金91000元及委托方公告等费用3700元，返还155300元至树德学校账户。在原租赁合同期满后，电大宁德分校按法定的竞价程序招租并无不当。树德学校既已行使了原承租人的优先权签订了中标确认书，又拒不与电大宁德分校签订新的租赁合同，并在电大宁德分校催告后仍占有涉案房产或场所，责任在树德学校。原审判决案涉租赁合同关系于2015年12月31日解除，树德学校应将占用的租赁场所返还电大宁德分校，并无不当。 2、关于树德学校实际占用场所情况以及相应的租金（或占用费）如何确定。树德学校行使了原承租人的优先权签订了中标确认书，确认了年租金为170万元年租金，一审在此基础上，计算单位面积租金并无不当。树德学校占有的涉案房产或场所实际面积在不同时间段相应变动，应按实际变动时的面积结合上述单价计算。一审根据现场勘查以及双方举证情况分别认定，并无不当，其中：2015年9月1日至2018年7月31日的租金、占用费合计3496847.74元（566666.67元+240110.64元+182161.86元+1578853.24元+929055.33元）；从2016年8月1日至2018年7月31日的占用费（旧办公楼、宿舍楼）以647.82元/日（281.82元/日+366元/日）计算为647.82元/日×729日=472260.78元；以上合计3969108.52元，扣除树德学校已付1682200元，尚欠占用费2286908.52元。从2018年8月1日开始的占用费（旧办公楼、宿舍楼、教学楼）以3124.53元/日（281.82元/日+366元/日+2476.71元/日）计算至返还之日止。 3、关于树德学校主张抵扣的相应费用，均系树德学校基于自身办学需要的开支，其并未与电大宁德分校协商或达成抵扣合意。树德学校主张抵扣，一审判决不予认定，并无不当。 至于电大宁德分校主张资金占用费，一审法院并未审理或判决，电大宁德分校可另行主张。 综上所述，电大宁德分校、树德学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3546元，由上诉人福建广播电视大学宁德分校负担1773元，上诉人宁德市蕉城区树德学校负担1773元。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年三月十六日 法官助理陆学宇 书记员林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。