上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16018号上诉人（原审被告）：上海途影汽车销售服务有限公司，注册地上海市奉贤区青村镇钱桥路756号2718室，主要营业地上海市松江区九亭镇涞亭北路441号。法定代表人：石苗苗，总经理。委托诉讼代理人：张德锦，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路3299弄15号311室。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰,上海申有律师事务所律师。上诉人上海途影汽车销售服务有限公司(以下简称途影公司)因与被上诉人上海镌新企业管理有限公司（以下简称镌新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初29915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人途影公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回镌新公司全部诉讼请求。途影公司在二审庭审中明确主要对一审判决第二项、第三项、第四项、第五项不服。主要事实与理由：一、镌新公司未及时向途影公司开具发票；二、一审判决第二项对租金及使用费的计算正确，但多算了两个月物业费。镌新公司给予途影公司物业费减免优惠；三、途影公司虽然有欠租及逾期注销的情况，但未对镌新公司造成损害，故违约金过高；四、一审法院未追加实际产权人，程序违法。被上诉人镌新公司不同意途影公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。镌新公司向一审法院提起诉讼，请求：1、解除镌新公司、途影公司之间签订的《商业街商铺租赁合同》（解除时间以本案诉讼材料送达途影公司的时间为准）；2、途影公司在合同解除后7日内将上海市XX路XX弄XX广场第F1层的编号为T1-F1-82/84/86/88/90/92号商铺（以下简称涉案商铺）恢复至毛坯状态并向镌新公司交还涉案商铺；3、途影公司按每月人民币（币种下同）87,059.70元的标准向镌新公司支付自2019年5月1日起至途影公司向镌新公司交还涉案商铺之日止的租金及房屋占有使用费；4、途影公司向镌新公司支付逾期支付租金的违约金（以每期欠付的租金金额为基数、按日0.1%的标准计算自应付未付之日起至租金付清之日止）；5、途影公司向镌新公司支付合同解除损失赔偿金174,119.40元；6、途影公司按每月10,364.25元的标准向镌新公司支付自2019年4月1日起至途影公司向镌新公司交还涉案商铺之日止的综合物业服务费；7、途影公司向镌新公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(以每期欠付的物业费金额为基数、按日0.1%的标准计算自应付未付之日起至物业费付清之日止)；8、途影公司于合同解除后30日内注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，并按每日2,901元的标准向镌新公司支付逾期注销或迁移经营登记的违约金；9、途影公司支付镌新公司律师费13,267元；10、本案诉讼费用由途影公司承担。一审审理中，镌新公司申请撤回了上述第8项诉请中的“要求途影公司于合同解除后30日内注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照”，并变更第8项诉请中的违约金的截止时间为2019年10月29日。一审法院认定的事实：2018年7月2日，镌新公司（出租方，甲方）与途影公司（承租方，乙方）签订《商业街商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1.1甲方将涉案商铺出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积为414.57平方米（以下简称计租面积）。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。1.5乙方承诺租赁场所仅作为经营电动车销售，品牌极速电车，业态配套-生活配套/服务-汽车美容/用品之用途。3.1甲乙双方约定的租赁期限为一年零二个月，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度（如2月15日-3月14日为一个租赁月度）。3.2租赁起始日自乙方租赁场所实际交付之日开始计算。合同履行过程中租赁起始日有变动的，双方应书面确认变动后的租赁起始日。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2018年6月23日（以下简称约定交付日）。3.6甲方同意给予乙方15天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间；但如乙方实际开业日在装修期期间的，则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内，乙方应按本合同第3.6.1条的约定承担有关费用。3.6.1装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经甲方或物业管理公司验收合格（如需经相关政府部门验收的,还需获得相关政府部门验收合格）且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误并收到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向甲方和/或物业管理公司支付综合物业服务费。4.1.1除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。4.1.2租赁场所的租金标准如下：第1年，租金标准为140元/平方米/月，月租金额为58,039.80元；第2年，租金标准为210元/平方米/月，月租金额为87,059.70元。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为25元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费，如乙方租赁场所需要使用商业街中央空调的，应另行向物业管理公司支付中央空调使用费（具体费用标准以物业管理公司书面通知为准）。4.2.2综合物业服务费起交日期自租赁场所实际交付之日开始计算。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票。4.4.3甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起4个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为58,039.80元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起缴交，乙方每月应缴交的租金为87,059.70元。自第1个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付261,179.10元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书）,物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具合法发票。租赁起始日当个自然季的综合物业服务费自预付服务费中扣除,差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内,向物业管理公司预付31,092.75元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳194,847.90元作为履约保证金。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部款项并将租赁场所另交他人，而无须向乙方承担任何责任，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。5.3履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵后仍有余款的）无息退还给乙方。5.4任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。5.5质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计10,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生租赁场所出售的商品（或提供的服务）质量不符合国家规定或有损于商业街的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对商业街造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额（具体金额以书面通知为准），物业管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额，用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足，未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，若超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金或其余额无息退还给乙方。13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案，如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等）。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期。乙方应向甲方支付占用费（占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365X2），从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。13.8乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方或物业管理公司有权采取包括并不限于停止、切断能源供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所进行强制清场。届时甲方不就其根据本条行使的措施对乙方或任何相关第三方造成的影响承担任何形式的责任。15.1除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1）发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用（包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公用事业费、利息和违约金等）超过30日的（无论甲方是否进行任何形式的催告）。15.2如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项（包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等），乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。15.4双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。15.5双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。15.7租赁期间届满，双方未就续租事宜达成书面一致意见的，本合同终止。15.8在乙方违约情况下，甲方为了避免损失进一步扩大，甲方有权接受乙方补交的租金或其他款项，甲方该等行为不视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。乙方补交的租金或其他款项与合同约定不符时，甲方接受该等金额不足的租金或其他款项的行为，均不能视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，也不影响甲方按照本合同约定向乙方追索相关欠费的权利。此外，任何一方未能或延迟行使本合同项下的任何权利将不意味放弃该等权利。任何一方的任何权利的放弃均以该方签署的书面明确表示为准。15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费等，均由违约方承担。18.3按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址，在寄出后第五日，将被视为已送达收件人；如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人，如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三日将被视为已送达收件人，如双方位于不同国家，则于投送快递后第七日将被视为已送达收件人。以多种形式发送的，以最早送达者视为已送达收件人。甲方通讯地址：上海市闵行区XX路XX弄XX号楼XX楼商业办公室；乙方通讯地址：上海市奉贤区XX镇XX路XX号XX室。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。该合同附件5《租赁场所交付确认书》记载，甲乙双方在2018年6月23日对涉案商铺进行了交接验收；经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同的约定，乙方对此没有异议；自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。途影公司于该确认书上加盖了公章。途影公司接收涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修，并向镌新公司支付了部分租金、综合物业服务费。因镌新公司认为途影公司存在欠付租金等费用的违约行为，镌新公司遂于2019年7月19日根据途影公司留存在涉案租赁合同中的通信地址（亦为途影公司注册地址）向途影公司邮寄《催款函》两张。函件记载途影公司拖欠自2019年4月1日起至2019年8月31日期间的综合物业服务费46,274.87元以及2019年5月1日起至2019年8月31日期间的租金274,328.80元，途影公司拖欠款项的行为已严重违约，并给镌新公司造成了严重损失，故请途影公司分别于2019年7月24日、7月23日前缴清所拖欠的款项，否则造成的一切责任及损失均由途影公司承担等内容。2019年7月30日，镌新公司就前述函件所载金额再次根据前述地址向途影公司邮寄《催款函》两张，要求途影公司于2019年8月3日前付清。然前述四份函件经投递，均被退回。鉴于途影公司欠付租金等费用的行为，镌新公司遂提起本案诉讼。一审法院于2019年8月8日向途影公司送达了本案的起诉状副本及应诉材料。2019年9月8日，途影公司向镌新公司出具《撤铺申请》，该申请记载，镌新公司、途影公司的租赁合同已于2019年8月31日到期，途影公司现申请撤铺，搬离店内物品，镌新公司已向法院起诉的案件，由法院按法律判决。当日，途影公司清空了物品并搬离了涉案商铺。镌新公司于当日对涉案商铺实施了加锁措施。另就途影公司的付款情况及款项的性质查明如下，2018年5月2日，途影公司向镌新公司支付意向金30,000元。2018年6月4日，途影公司向镌新公司支付493,466.13元。前述两笔费用，途影公司于本案一审审理中表示两笔费用共计523,466.13元，系用于支付装修保证金10,000元、质量保证金10,000元、履约保证金194,847.90元、消防改造泄水费800元、装修管理费5,097元、合同约定的预交租金261,179.10元、合同约定的预交物业费31,092.75元、2018年6月23日起至2018年9月22日止的物业费10,364.25元及杂费，其中装修保证金10,000元已用于抵扣了物业费，质量保证金、履约保证金均应退还途影公司。而镌新公司于本案一审审理中表示，意向金30,000元未作任何抵扣、退还，同意在本案中与途影公司欠付款项抵扣；493,466.13元系用于支付装修保证金10,000元、质量保证金10,000元、履约保证金194,847.90元、消防改造泄水费800元、装修管理费15,546.38元、租金231,179.10元、物业费31,092.75元，其中装修管理费15,546.38元已用于抵扣物业费，装修保证金同意在本案中处理、退还途影公司，质量保证金、履约保证金均应当由镌新公司没收。一审审理中，途影公司向一审法院提交了一张开票日期为2018年6月5日、金额为47,439.13元的上海增值税普通发票，该发票记载综合管理费31,092.75元、装修管理费15,546.38元、水费800元。2018年8月16日，途影公司向镌新公司支付2,763.80元。双方确认该款用于支付2018年9月的物业费。2018年10月29日，途影公司向镌新公司支付21,092.75元。双方确认用于支付2018年10月至2018年12月的物业费。2019年1月23日，途影公司向镌新公司支付42,125.70元，并在支付凭证的用途处备注“2019年第一季度房租补差额款”。双方确认用于支付租金。2019年3月31日，途影公司向镌新公司支付205,212.15元，并在支付凭证的用途处备注“宝龙城2019年4-6月房租及物业管理费”。双方确认用于支付租金及物业费。2019年6月30日，途影公司向镌新公司支付174,119.40元，并在支付凭证的用途处备注“宝龙城7月8月房租”。双方确认用于支付租金。一审再查明，途影公司曾利用涉案商铺的地址“上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号XX层”于2018年6月5日经工商核准登记了“上海途影汽车销售服务有限公司第一分公司”，截至本案一审判决，途影公司仍未办理完成注销或迁移该公司以涉案商铺地址为营业地址的变更登记手续。一审复查明，镌新公司为处理与途影公司的纠纷，聘请上海申有律师事务所的律师作为代理人，为此与上海申有律师事务所签订《委托代理合同》，并于2019年7月18日支付律师费13,267元。一审法院认为：镌新公司、途影公司就涉案商铺租赁事宜签订的《商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现镌新公司认为途影公司欠付租金、物业费构成违约，故要求解除合同。对途影公司是否存在拖欠以及欠付租金、物业费的具体金额，双方存在一定争议。一审法院根据双方的举证、查明之事实认为，第一，就租金，双方合同约定2018年10月23日起至2019年6月22日止的月租金标准为58,039.80元，2019年6月23日起至合同期满之日止月租金标准为87,059.70元。现镌新公司主张58,039.80元系笔误、实际应当为87,059.70元，因镌新公司未提供充分有效的依据，且该份合同对58,039.80元的记载不仅该一处记载，故对镌新公司的该意见，一审法院不予采纳。鉴于此，结合镌新公司、途影公司结算之特性（以自然月为一月进行支付）以及途影公司支付的款项所指向的期间，经整理计算，途影公司应付的租金如下，2018年10月23日起至2019年3月31日止的租金共计307,049.26元【2018年10月23日起至2018年10月31日止为16,850.26元（58,039.80元/31天X9天），2018年11月至2019年3月共计290,199元（58,039.80元/月X5个月）】。自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金共计181,858.04元【2019年4月、5月共计116,079.60元（58,039.80元/月X2个月），2019年6月1日起至2019年6月22日止共计42,562.52元（58,039.80元/30天X22天），2019年6月23日起至2019年6月30日止共计23,215.92元（87,059.70元/30天X8天）】。2019年7月1日起至2019年8月31日止的租金及房屋占有使用费共计174,119.40元（87,059.70元/月X2个月）。第二，就物业费，经整理计算，途影公司应付的物业费如下，2018年6月23日起至2019年3月31日止的物业费共计96,042.05元【2018年6月23日起至2018年6月30日止为2,763.80元（10,364.25元/30天X8天），2018年7月至2019年3月共计93,278.25元（10,364.25元/月X9个月）】。自2019年4月1日起至2019年6月30日止的物业费共计31,092.75元（10,364.25元/月X3个月）。2019年7月1日起至2019年8月31日止的物业费共计20,728.50元（10,364.25元/月X2个月）。至于途影公司辩称的镌新公司免去其两个月物业费的意见，途影公司并未提供相应的充分且有效的依据，一审法院不予采纳。第三，就途影公司已付款及相应抵扣应付款的方式。途影公司已付款情况已如事实查明所述。但就其中的意向金30,000元是否应当提前抵扣首期租金等费用，装修管理费的具体金额，以及途影公司于2018年5月及6月支付的共计523,466.13元中是否包含途影公司所述的2018年6月23日起至2018年9月22日止的物业费10,364.25元，双方存有一定争议。一审法院认为，关于意向金，在双方未就意向金的处理做明确约定的情况下，在双方租赁合同签署后，应当用以抵扣途影公司应付款项，而镌新公司暂扣、不作任何处理（返还或抵扣）的行为显然不合理。关于装修管理费，虽然合同约定装修管理费的金额为5,097元，但从途影公司提供的发票可见，实际装修管理费为15,546.38元，途影公司在拿到该发票后从未就其在本案一审审理中提出的系错误记载之情况向镌新公司提出任何异议，可视为途影公司对该款的认可。现途影公司仍坚持己见、认为装修管理费的金额为5,097元，显然并无依据。就途影公司于2018年5月及6月支付的共计523,466.13元中是否包含途影公司所述的2018年6月23日起至2018年9月22日止的物业费10,364.25元，一审法院认为，结合合同约定、途影公司提供的发票以及镌新公司、途影公司一审庭审陈述，显然，2018年5月2日以及2018年6月4日，途影公司向镌新公司支付的共计523,466.13元，系用于支付装修保证金10,000元、质量保证金10,000元、履约保证金194,847.90元、消防改造泄水费800元、装修管理费15,546.38元、合同约定的预交租金261,179.10元、合同约定的预交物业费31,092.75元，途影公司认为其中包括2018年6月23日起至2018年9月22日止的物业费10,364.25元，并无依据。另需说明，就途影公司已付款，途影公司有明确付款指向的，应该按其指向进行抵扣。至于装修管理费15,546.38元，镌新公司表示已用于抵扣物业费。至于装修保证金10,000元，途影公司认为已抵扣物业费，但镌新公司对途影公司的意见表示异议，而从涉案合同第3.6.1条的约定，装修保证金须由镌新公司向物业管理公司申请退还或申请抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。然途影公司并未提供其申请抵减的相应依据，故对途影公司认为已抵减的意见，一审法院不予采纳。鉴于此，根据途影公司已付款情况，及前述一审法院论述的途影公司应付款项，经整理，一审法院认为，1、2018年10月23日起至2019年3月31日止的租金共计307,049.26元，途影公司实付303,304.80元（261,179.10元+42,125.70元），途影公司尚欠付3,744.46元。2、2018年6月23日起至2019年3月31日止的物业费共计96,042.05元，途影公司实付70,495.68元（31,092.75元+15,546.38元+2,763.80元+21,092.75元），途影公司尚欠付25,546.37元。3、自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金、物业管理费合计212,950.79元，途影公司实付205,212.15元，途影公司尚欠7,738.64元。4、2019年7月1日起至2019年8月31日止的租金共计174,119.4元，途影公司实付174,119.4元，不存在欠付。5、2019年7月1日起至2019年8月31日止的物业费共计20,728.50元，途影公司未支付，该款途影公司应向镌新公司支付。综合前述可见，虽然，2019年3月前的租金及2019年第二季度的租金、物业费，可能因途影公司的计算方式存在一定偏差，导致途影公司实付金额与应付金额存在一定金额的误差，但是2019年3月前的物业费以及2019年7月至8月的物业费，途影公司未按约支付，是显而易见的。途影公司的行为显然已构成违约，且已达镌新公司可行使解除合同权利之程度。因此，镌新公司要求解除合同，符合双方约定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，镌新公司要求确认本案起诉状副本及应诉材料送达途影公司之日（即2019年8月8日）为涉案租赁合同的解除时间，有法律依据，一审法院予以采纳。就镌新公司主张途影公司恢复原状并返还房屋之诉请，一审法院认为，涉案合同虽约定途影公司需将商铺恢复原状，但对何为原状，无书面证据材料加以明确，双方一审庭审时也未能就原始状态达成一致意见，故鉴于原状不明，镌新公司要求途影公司恢复原状，一审法院不予采纳。且根据查明事实，镌新公司实际已于2019年9月8日收回了涉案商铺，故镌新公司要求途影公司恢复原状并返还房屋，无事实根据，一审法院不予支持。就镌新公司主张的租金、房屋占有使用费、物业费之诉请，途影公司作为涉案商铺的承租人、实际使用人，按约支付租金、房屋占有使用费及物业费系其义务。鉴于途影公司已于2019年9月8日返还了涉案商铺，故途影公司应当向镌新公司支付至2019年9月8日止的租金、房屋占有使用费及物业费合计83,737.69元【前述论述的欠付金额，加上2019年9月1日起至2019年9月8日止的房屋占有使用费23,215.92元（87,059.70元/30天X8天）、物业费2,763.80元（10,364.25元/30天X8天）】。就镌新公司主张的合同解除损失赔偿金174,119.40元之诉请及没收履约保证金194,847.90元、质量保证金10,000元之意见，一审法院认为，鉴于导致合同解除的责任在于途影公司，故镌新公司提出前述请求及意见，符合合同约定，一审法院予以支持。途影公司要求镌新公司返还履约保证金、质量保证金之意见，无事实根据，不符合双方约定，一审法院不予支持。就镌新公司主张的逾期支付租金、物业费的违约金及律师费之诉请，一审法院认为，镌新公司主张的逾期支付租金、物业费的违约金及律师费以及合同解除损失赔偿金、没收履约保证金等均是因途影公司违约导致合同解除而应承担的违约责任，镌新公司现合并主张，一审法院认为，从制裁违约和利益平衡原则出发，在一审法院已支持镌新公司的解约赔偿金、没收履约保证金、没收质量保证金的情况下，在镌新公司未提供充分有效的证据材料证明其损失极高的情况下，解约赔偿金及保证金的没收已足以弥补镌新公司之损失，故对逾期付款违约金及律师费，一审法院不予支持。就镌新公司主张的支付逾期注销或迁移经营登记的违约金之诉请，鉴于涉案租赁合同已解除，途影公司应当按约注销或迁移以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照，然截至本案一审判决，途影公司仍然未办理完成名称为“上海途影汽车销售服务有限公司第一分公司”企业法人的注册地址迁离上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号XX层房屋的手续，途影公司的行为构成违约，镌新公司主张违约金，符合合同约定，但就违约金计算标准，途影公司不予认可，一审法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到镌新公司由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定途影公司以每日580元的标准，向镌新公司支付自2019年9月8日起至2019年10月29日止，共计30,160元（580元/天X52天）。至于途影公司已付的装修保证金10,000元，鉴于涉案租赁合同已解除，镌新公司亦同意返还，故该笔款项应由镌新公司返还给途影公司。一审法院于2019年10月31日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海镌新企业管理有限公司诉上海途影汽车销售服务有限公司就上海市XX路XX弄XX广场第F1层的编号为T1-F1-82/84/86/88/90/92号商铺签订的《商业街商铺租赁合同》于2019年8月8日解除；二、上海途影汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付截至2019年9月8日止的租金、房屋占有使用费及物业费合计83,737.69元；三、上海途影汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向上海镌新企业管理有限公司支付合同解除损失赔偿金174,119.40元；四、上海镌新企业管理有限公司无需退还上海途影汽车销售服务有限公司已付的履约保证金194,847.90元、质量保证金10,000元；五、上海途影汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内按每日580元的标准向上海镌新企业管理有限公司支付自2019年9月8日起至2019年10月29日止的逾期注销或迁移经营登记的违约金共计30,160元；六、上海镌新企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海途影汽车销售服务有限公司返还装修保证金10,000元；七、驳回上海镌新企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币3,616.37元，由上海镌新企业管理有限公司负担982.91元，由上海途影汽车销售服务有限公司负担2,633.46元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，根据双方当事人签订的商铺租赁合同，途影公司应当依约及时缴纳租金及物业管理费。根据一审法院的核对，途影公司存在逾期交付租金及物业管理费的客观事实，虽然途影公司表示镌新公司应当减免其二个月的物业管理费，但未提供确实充分的证据予以证明，故本院不予采信。至于途影公司表示镌新公司未开具相应发票的事宜，根据双方租赁合同4.1条“甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票”等的约定，途影公司的抗辩不能构成不足额支付租金等的合理事由。既然途影公司已经存在违约行为，镌新公司依照双方的租赁合同要求途影公司承担违约责任，并无不当，本院依法予以支持。途影公司主张解约赔偿金、履约保证金等违约金金额过高，且不论途影公司承担上述的违约责任具有合同依据，由于一审法院已经酌减了途影公司原需承担的逾期支付租金、物业费的利息赔偿及律师费的赔偿，再结合途影公司已经享有的免租情况，故途影公司再要求酌减违约金的上诉请求，本院难于支持。另，途影公司提出本案一审应当追加涉案商铺的实际产权人，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人上海途影汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,232.74元，由上诉人上海途影汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年三月二十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……