青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初267号原告：孙其明，男，1962年8月19日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：李海岗、**铭，青海佳一律师事务所律师。被告：青海豪都华庭房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100661909457X(1-1)，住所地，西宁市城东区德令哈路195号。法定代表人：虞修武，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨惠盈。原告孙其明与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙其明委托诉讼代理人李海岗、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨惠盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙其明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，按《商品房预售合同》的约定为原告出具发票并办理不动产权证书；2.被告付给原告逾期办证违约金76524元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年4月15日签订了《商品房预售合同》，合同约定，被告将西宁市城东区昆仑中路1号3号楼1单元1182室出售给原告，总价为403504元，被告应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，还约定被告应当在办理交房使用后360日内将原告的产权证办理完毕。合同签订后，原告将房款403504元按合同约定全部按时付清，但被告所建的房屋并没有按时完工，双方于2013年10月27日才办理了交房手续，按合同约定被告应该在2014年10月23日前办理产权证，但至今也没有办下来。2016年12月7日，原告诉至城东区人民法院，城东区人民法院的（2016）青0102民初2815号判决书判决被告付给原告逾期交房违约金5043.8元及截止到2016年12月4日的逾期办证违约金52699.8元。至今，被告仍然拒绝为原告开具发票，也没有为原告办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应当再支付的逾期办证违约金为：403504元X4.75％（银行同期贷款利率）X130％÷365天X1121天（2016年12月5日至2019年12月31日）=76524元。综上所述，被告在房屋符合办证条件的情况下，既拒绝开具发票，也不为原告办理不动产权证，也不支付逾期办证违约金，因此诉至贵院，请依法判决，维护原告的合法权益。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司辩称，2014年5月，我公司与施工方进入司法诉讼后，我公司大盘及账户均被查封冻结，这个情况小区业主都知道，我公司违约的事实是存在的。后在政府的积极协调下，从2019年6月开始二期3、4、7、8号楼可以先做初始登记并办理房产证，我公司也通知了原告，让其先支付所欠车位款70000元后，方可为其出具发票、办理产权证。但原告一直未清款，也构成违约。我公司同意继续履行双方签订的合同，开具发票、办理产权证的前提是原告交清车位款。原告孙其明为支持其诉讼请求，依法提交了商品房预售合同、收据、（2016）青0102民初2815号民事判决书等证据，意在证明原被告签订的商品房预售合同有效、原告已按约定交清全部房款、被告构成违约的事实以及原告起诉被告的主张有事实和法律依据。被告对上述证据均不持异议，作为有效证据使用。被告青海豪都华庭房地产开发有限公司为支持其答辩，依法提交了证据：协议书1份，意在证明原告在2015年2月13日与被告签订购买车位协议书，并承诺2015年5月30日前付清剩余70000元购车位款，但至今未付的事实。原告对该证据的真实性不持异议，作为有效证据使用。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年4月15日签订了《商品房预售合同》，合同约定，被告将西宁市城东区昆仑中路1号3号楼1单元1182室出售给原告，总价为403504元，被告应当在2013年5月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，还约定被告应当在办理交房使用后360日内将原告的产权证办理完毕。合同签订后，原告将房款403504元按合同约定支付给被告，但被告所建的房屋并没有按时完工，双方于2013年10月27日办理了交房手续，按合同约定被告应该在2014年10月23日前办理产权证，但至今未予办理。另查2016年12月7日，原告诉至城东区人民法院，城东区人民法院作出（2016）青0102民初2815号民事判决，判决被告付给原告逾期交房违约金5043.8元及截止到2016年12月4日的逾期办证违约金52699.8元。现原告以被告一直逾期未办理产权证为由，诉至法院，遂成本案纠纷。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告孙其明与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当按照法律规定承担相应的责任。在合同履行过程中，原告孙其明已按合同约定履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同约定按时为原告办理房屋产权证，庭审中，被告明确原告的房屋自2019年6月起即可办理产权证，但未予办理，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任；双方达成购买车位协议，与本案不属同一法律关系，被告向其主张所欠车位款应另行主张，故被告所持原告未付清购买的车位款，不予开具发票、办理产权证的抗辩理由不能成立，原告主张继续履行合同、开具发票、办理产权证的诉讼请求，本院予以支持；被告对延期办理产权证的事实予以认可，被告至今未办理产权证，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因双方未在合同中约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，逾期办证违约金可按照该规定计算，原告主张被告支付逾期办证违约金的计算依据、利率、均符合法律规定，且其主张自2016年12月5日至2019年12月31日的违约金不违反法律规定，故其主张逾期办证违约金的诉讼请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告孙其明与被告青海豪都华庭房地产开发有限公司于2012年4月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0103225)继续履行，被告青海豪都华庭房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告孙其明出具发票并办理不动产权证书，原告孙其明予以配合提供需由其提供的资料；二、被告青海豪都华庭房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告孙其明逾期办证违约金76524元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取857元，由被告青海豪都华庭房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告孙其明。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 华红 二〇二〇年三月十日书记员 邱双附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权的登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。