浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10256号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州聚昌企业管理有限公司，住所地：杭州市经济技术开发区海达南路555号金沙大厦3幢10层48室托管68号。 法定代表人：黄霄鸿，总经理。 委托诉讼代理人：李丹青，浙江卓特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江亚萍，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴永生，男，1983年6月24日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：叶文斌，浙江浙经律师事务所律师。 上诉人杭州聚昌企业管理有限公司（以下简称聚昌公司）为与被上诉人吴永生房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：（一）2018年12月24日，聚昌公司将位于杭州市经济技术开发区下沙路口东北侧绿化带停车场部分管理用房的其中一间出租给吴永生使用，吴永生向聚昌公司支付保证金30000元，并开始对店面进行了装修。2018年12月31日，吴永生支付聚昌公司房租62500元。2019年1月7日，原聚昌公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：聚昌公司将位于杭州市经济技术开发区下沙路口东北侧绿化带停车场部分管理用房的其中一间（从东到西第二间）出租给吴永生使用，租赁期限为三年，自租赁房屋实际移交之次日起算整三年；首年租金为125000元（第二个计租年开始每年上浮5%），6个月一付，首期支付时间为2019年1月7日；保证金为30000元。合同还约定因不可抗力的原因导致租赁房屋及相关附属设施发生损毁和造成乙方损失的，以及由于政府原因（如征地拆迁等）造成无法继续履行合同的，双方互不承担责任。合同签订后，吴永生于2019年1月21日申请开通了管道燃气，并陆续购买了厨房设备、餐厅桌椅等一应用品，开始经营馄饨店。2019年3月14日，吴永生支付聚昌公司2019年7月7日至10月6日的租金28000元。（二）由于下沙路与12号路提升改造及附属配套工程项目的施工需要，需对施工区域进行清空，案涉租赁房屋在施工影响范围内。2019年4月19日，聚昌公司收到其出租方杭州和达交通投资有限公司的撤离通知函一份，要求聚昌公司将其承租的邵逸夫医院下沙院区南侧绿化带停车场内管理用房在即日起停止营业，并于4月27日清空用房。聚昌公司遂在邵逸夫医院店铺微信群中转发该则通知函。2019年4月21日起，吴永生的店铺门口被围挡作业，道路被封闭。2019年5月10日起，店铺关门停业至今。（三）庭审中，吴永生交还聚昌公司店铺钥匙，双方确认截至2019年5月10日，吴永生欠水、电、燃气费共计1905元。 2019年6月26日，吴永生向法院提出诉讼请求：1、请求依法判令聚昌公司退还房屋租金47438元、保证金30000元；2、判令聚昌公司支付违约金30000元；3、判令聚昌公司支付原告装修损失60287元、燃气改造使用费4892元；4、判令聚昌公司支付原告自2019年4月21日至2019年5月10日的营业损失17000元；6判令本案全部诉讼费用由聚昌公司承担。 聚昌公司提出反诉请求：1、请求确认聚昌公司与吴永生签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除；2、请求判令吴永生支付房屋占有使用费4860元（参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费，自2018年12月24日至2019年1月6日止）；3、请求判令吴永生自判决生效之日起5日内腾退、返还租赁房屋，并自2019年5月11日起参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费，支付至房屋实际腾退、返还之日止；4、请求法院判令吴永生支付聚昌公司房屋租占有间的水费、电费、燃气费暂计2000元（自2019年4月8日起至房屋实际腾退、返还之日止最终根据抄表读数据实结算）；5、本案诉讼费由吴永生承担。 原审法院认为，吴永生与聚昌公司签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，吴永生与聚昌公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉店铺被围挡作业导致租赁合同无法继续履行的情形符合合同第九条免责条款的约定，双方应互不承担责任。（一）关于聚昌公司请求确认双方签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除的请求。双方对合同解除时间为2019年5月10日均无异议，该院予以确认。（二）关于吴永生主张的返还租金及聚昌公司主张的支付2018年12月24日至2019年1月6日期间的房屋占有使用费的请求。吴永生对聚昌公司于2018年12月24日交付房屋的事实无异议，但认为租金应从双方签订《房屋租赁合同》之日起计息租金。根据合同约定租金从起租日计息，起租日为房屋移交次日，即为2018年12月25日，故吴永生应支付聚昌公司租金应从2018年12月25日计息至2019年5月10日止（即4.5个月），聚昌公司应返还的租金为43625元（15625元+28000元）。聚昌公司主张的租金损失已计息在租金中。（三）关于吴永生主张的保证金30000元，该院认为案涉合同因市政改造原因无法继续履行，责任不能归责于吴永生与聚昌公司任何一方，合同因无法继续履行而解除后，聚昌公司应及时返还吴永生保证金。但吴永生主张的违约金、装修损失、营业损失及燃气改造费用，均缺乏依据，该院不予支持。（四）关于聚昌公司主张的腾退并返还租赁房屋的请求，吴永生已当庭交还商铺钥匙，故该项请求已解决，法院不作判决。（五）关于聚昌公司主张从2019年5月11日起参照租金标准（10416元/月）支付房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止的请求。根据“邵逸夫医院店铺”微信群聊天记录，商铺因施工需要停业关门后，聚昌公司于6月12日为了抄表需要，要求各商户开一下门，结合商铺被围挡施工作业，房屋的使用目的已无法实现等实际情况，该院认为对聚昌公司主张的租金损失不予支持。（六）关于聚昌公司主张的水费、电费、燃气费，经双方确认实际费用为1905元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认吴永生与杭州聚昌企业管理有限公司签订的房屋租赁合同自2019年5月10日解除；二、杭州聚昌企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴永生租金43625元；三、杭州聚昌企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴永生保证金30000元；四、吴永生于本判决生效之日起十日内支付杭州聚昌企业管理有限公司水费、电费、燃气费1905元；（以上款项相折抵，杭州聚昌企业管理有限公司应支付吴永生71720元）。五、驳回吴永生的其他诉讼请求；六、驳回杭州聚昌企业管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费4092元，反诉受理费400元，共计4492元，由吴永生负担2400元，杭州聚昌企业管理有限公司负担2092元。吴永生于本判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；杭州聚昌企业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，聚昌公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认为案涉房屋的使用目的已无法实现，故而不予支持上诉人要求被上诉人支付房屋租赁合同解除后房屋占有使用费的反诉请求，系认定事实错误。房屋的使用目的能否实现应当综合以下实际情况确定。第一，该房屋位于下沙邵逸夫医院南广场，地段好，具备区位优势。第二，在本案中，尽管案涉房屋被围挡施工作业，但人员、车辆仍可自由进出不受任何限制，房屋是具备使用条件的。第三，案涉房屋曾有出租的机会，施工队曾与上诉人接洽，计划待被上诉人等腾空房屋后用于住宿，因被上诉人未能及时腾退，现案涉房屋所在位置前排已经加盖了一排施工队宿舍。第四，案涉房屋仍可用于对人流量要求不大的情形下，如可以用于仓储等用途。故此，案涉房屋用于经营餐饮业的使用目的不能实现，不等于房屋使用目的不能实现。一审法院忽视了以上实际情况，认为房屋使用目的不能实现，系认定事实错误。（二）一审法院根据《合同法》第五条的公平原则和第六条的诚实信用原则，不予支持上诉人要求被上诉人支付房屋租赁合同解除后房屋占有使用费的反诉请求，系适用法律错误。上诉人多次要求被上诉人腾退房屋，但被上诉人故意拖延，被上诉人拖延履行房屋租赁合同终止后作为承租人的义务，一审法院在适用合同法第五条、第六条进行判决时未能考虑该事实，不公平不合理，属于适用法律错误。早在2019年4月底上诉人得知本案房屋租赁合同的不可抗力解除事由后，上诉人便通过微信和书面文件向被上诉人明确要尽快腾退。后双方协商确认合同解除时间为2019年5月10日，合同确认解除后，被上诉人应当履行房屋租赁合同终止后作为承租人的义务，尽快腾退房屋。2019年6月，被上诉人仍未腾退，上诉人再次向被上诉人张贴《通知》，明确告知逾期不予腾退要承担自2019年4月20日开始至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费。但是，直到2019年8月1日，上诉人提出反诉要求被上诉人支付房屋占有使用费，被上诉人仍然无动于衷，没有一丝一毫腾退房屋的打算，甚至在庭审过程中仍不愿意交接房屋，谎称钥匙丢失，最终在一审法官的提示下才从旁听席的合作伙伴手上拿出钥匙。上诉人认为被上诉人拖延履行房屋租赁合同权利义务终止后作为承租人的义务，应当受到法律的否定性评价，应当根据合同法第5条、第92条、合同法解释二第22条等法律规定，判决被上诉人承担逾期返还房屋期间的房屋占有使用费，以给包含被上诉人在内的消极履行腾退房屋义务的行为人一定的警示和教育。（三）关于被上诉人占有使用房屋的期间。上诉人与被上诉人在一审庭审时均同意合同解除时间为2019年5月10日，一审法院也在判决第一项进行了确认。一审法院还认定“关于被告主张的腾退并返还租赁房屋的请求，原告已当庭交还商铺钥匙”。故此，被上诉人占有使用案涉房屋的期间可以确定，期间为2019年5月11日至2019年9月23日。（四）关于房屋占有使用费的计算标准和计算金额。上诉人主张按照租金标准（10416元/月）计算房屋占有使用费，计算金额为46524.8元，计算公式为10416/30*21+10416*3+10416/30*23=46524.8元。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销（2019）浙0191民初1898号民事判决第六项，依法改判为：被上诉人支付上诉人20190511-20190923期间参照租金标准（10416元/月）计算的房屋占有使用费共计46524.8元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人吴永生答辩称：一审判决认为案涉房屋租赁合同依法解除后聚昌公司应返还吴永生租金43625元及保证金3万元系正确的。关于2019年5月11日后房屋占有使用费的问题，一审判决认定正确。根据一审调查以及双方当事人提供的材料，由于下沙路与12号路提升改造及附属配套工程项目的施工需要，需对施工区域进行清空撤离，停车场、经营商户要一直处于停业状态。这是相关的通知上都有文字记载和要求的。案涉租赁房屋也在施工范围的影响之内。结合自2019年4月21日起，吴永生的店铺门口被围挡作业，道路封闭，店铺营业额及客流量急剧下滑。5月10日，案涉房屋被断水断电，完全不能使用的实际情况，该房屋使用目的已无法达到。聚昌公司不存在逾期的相关出租利益。此外，吴永生承租案涉房屋后，为达到使用目的投入了大量的人力物力，对房屋进行装饰装修。自2019年1月底正式开业至房屋无法经营为止。吴永生仅仅经营了两三个月，在这段期间的营业收入与吴永生的投入成本来说，完全是入不敷出，损失巨大。本案系政府拆迁导致的不可抗力，虽然聚昌公司也因为履行本合同产生相应损失，但显然吴永生的损失更为严重。为此，吴永生在一审中也主张了装修及营业损失部分的主张，一审法院在综合不可抗力平衡各方损失、房屋使用目的等情况后，依法作出了折中合理的裁判，不仅是法律公平、公正、诚实信用的一种表现，也完全符合本案实际情况。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人聚昌公司提交照片9张，证明截至2019年11月5日，案涉房屋可以自由进出人员和车辆，环境不受限制，房屋具备使用条件。被上诉人无理由占有，所以应当支付占有使用费。 被上诉人未提交新的证据。对上诉人聚昌公司提交的证据质证意见如下：真实性没有异议，但是不能达到其证明目的。照片中的内容恰恰能够证明被上诉人的主张。因为可以见到9张照片中确实存在的围挡作业，道路坑坑洼洼，建筑材料随处乱放。这些房子旁边都是施工区域，相当的危险。然后即便正如上诉人所说的，这个案涉房屋可以自由出入，但是可以看到这里面并没有什么人出入。 对上诉人聚昌公司提交的证据，经被上诉人吴永生质证后，本院认证如下：对真实性，吴永生没有异议，本院对真实性予以确认。对证明目的，本院不予采纳。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人聚昌公司上诉要求被上诉人吴永生支付2019年5月11日至2019年9月23日期间的房屋占有费46524.8元的请求。当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，根据现有证据来看，2019年4月21日起，案涉商铺门口被围挡作业，道路被封闭。2019年5月10日起店铺关门停业，故吴永生使用房屋的目的无法实现。因案涉合同系市政改造原因无法继续履行，合同解除的责任不能归责于本案当事人。故原审法院对聚昌公司要求吴永生支付2019年5月11日至2019年9月23日期间的房屋占有费46524.8元的请求不予支持并无不当。综上，聚昌公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚适用，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费963元，由上诉人杭州聚昌企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年三月九日 书记员  何英杰