江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5573号上诉人(原审被告)：郝宝权，男，1969年9月15日生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。被上诉人(原审原告):宋青春，男，1966年3月8日生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。原审第三人：蒋伟兴，男，1972年5月24日生，住江苏省淮安市清浦区。上诉人郝宝权因与被上诉人宋青春、原审第三人蒋伟兴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝宝权的委托诉讼代理人葛明，被上诉人宋青春的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝宝权上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：第一，2015年9月13日的协议书签订后，郝宝权从原租赁合同中退出，剩余租期内的权利、义务由冯某享有、承担。协议书上虽然没有宋青春签名，但协议的效力应及于宋青春。具体理由如下：1、合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。郝宝权将剩余租期内的权利义务一并转让给冯某，已经尽到通知义务并征得出租方同意，产生转让的效力。2、宋青春与蒋伟兴是涉案房屋登记共有权人，也是商业用房租赁合同及补充协议的当事人，蒋伟兴在2015年9月13日协议书上签字的行为是实施与房屋出租事宜有关的行为。郝宝权有充分理由相信出租人蒋伟兴享有处分权，郝宝权作为善意第三人，主观上并无任何过错。3、从2015年9月13日协议书的内容看，该份协议书并没有损害商业用房租赁合同补充协议（以下简称补充协议）中出租方的权利，只是将郝宝权剩余租期内的权利义务概括转让给冯某，不涉及对宋青春合同权利的重大处分。协议书约定的租金也并不明显低于补充协议，未对宋青春的权利造成损害。4、补充协议约定，租金每年支付一次，即应于每年6月1日前支付下一年度租金。本案中宋青春主张权利距离2015年9月13日协议书签订近四年之久，在此期间，宋青春从未向郝宝权主张过权利。从宋青春的行为上看，其早已知悉并同意郝宝权将剩余租期内权利义务转让给冯某。第二，一审认定的未付租金金额有误。2015年9月13日协议书签订后，郝宝权便从原租赁合同中退出，由李某与冯某办理房屋交付手续。后冯某没有接收涉案房屋。李某占用房屋期间，向蒋伟兴（庄某）支付了约800000元左右的租金，并非一审法院认定的欠付租金1201200元。从常理判断，如果四年期间未付租金，涉及金额巨大，不论是宋青春还是蒋伟兴都不可能不向李某或冯某主张租金。第三，一审判决解除郝宝权与宋青春于2013年5月12日签订的房屋租赁合同不当。2015年9月13日各方签订协议书后，郝宝权将剩余租期内的权利和义务转让给冯某，郝宝权从租赁关系当中脱离，不再是承租人，故不存在租赁合同的解除。宋青春二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：关于郝宝权所称的2015年9月13日签订的协议，宋青春并不知情。该协议属于无效协议，也并未履行。1、郝宝权与宋青春签订的补充协议约定，转租需经宋青春同意。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。蒋伟兴无权代表宋青春签订转租协议，2015年9月13日的协议无效。2、2015年9月13日的协议签订后，李小云和冯某并未办理交付手续，冯某没有接收涉案房屋，该协议未实际履行。故郝宝权应当根据补充协议的约定承担支付租金的责任。2013年5月12日签订的协议已经无法实际履行，符合解除的条件。宋青春向一审法院起诉请求：1、解除宋青春和郝宝权之间的房屋租赁合同；2、判令郝宝权向宋青春给付租金1200000元及利息、滞纳金（计算方式：2015年租金286000元自2015年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2016年租金286000元自2016年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2017年租金314600元自2017年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日；2018年租金314600元自2018年6月1日起按年息24%计算至实际给付之日。一审法院认定事实：沭阳县四季花苑小区2幢104+203室商业用房登记在宋青春和蒋伟兴两对夫妻名下。2011年3月25日，宋青春、蒋伟兴和詹某签订《商业用房租赁合同》，约定将上述房屋出租给詹某经营使用，租赁期为10年，从2011年7月1日至2021年6月30日止，前三年租金为每年26万元，第四年至第六年为每年28.6万元，第七年至第十年为每年31.46万元。2013年5月12日，宋青春和蒋伟兴作为甲方、詹某作为乙方、郝宝权作为丙方签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定乙方詹某将合同中的权利义务转移给丙方郝宝权，詹某不再承租涉案房屋，从2013年7月1日起房屋租金由丙方郝宝权承担，于每年6月1日前向甲方两人各半支付下一年度房租。郝宝权收到房屋后与李某一起开办经营沭阳新红资商务酒店，并于2013年6月29日给付蒋伟兴亲戚庄某2013年房租款10万元，于2013年7月9日给付宋青春2013年房租款13万元。2015年9月13日，蒋伟兴作为甲方、郝宝权作为乙方、冯某作为丙方、李某作为丁某签订了《协议书》，郝宝权不再承租涉案房屋，从2015年10月1日起由冯某承租房屋并直接按合同约定履行权利义务，相关情况由蒋伟兴负责告知房屋共有人宋青春，如内部有矛盾，则与郝宝权、冯某无关，由蒋伟兴负责。一审法院认为:本案所涉及的合同均是合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同当事人均有约束力。郝宝权依据2013年5月12日的合同，从房屋登记的所有人宋青春、蒋伟兴处合法租赁使用房屋。但是2015年9月13日的合同仅有蒋伟兴签字同意解除其与郝宝权之间的房屋租赁关系，将房屋出租给冯某使用，故本案争议焦点为房屋共有人蒋伟兴的个人意思表示是否属于有权代理或构成表见代理，能否对宋青春产生法律效力。一审法院认为，宋青春和蒋伟兴是房屋登记的共有人，有关处分房屋的意思表示需要双方共同作出，并且2015年9月13日的合同中有“蒋伟兴负责告知房屋共有人宋青春”的表述，说明郝宝权在解除租赁合同时知道蒋伟兴没有代理宋青春的权利，故郝宝权和蒋伟兴解除合同的意思表示对宋青春不产生法律效力。因郝宝权未能提供证据证明2015年到2018年四年租金的支付情况，故郝宝权仍需按原合同约定向宋青春全面履行自己的义务，即给付宋青春房屋租金600600元（1201200元/2人）。此外，宋青春要求解除其于2013年5月12日与郝宝权签订的房屋租赁合同，根据双方合同履行情况，一审法院认为无继续履行的基础，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除宋青春、蒋伟兴与郝宝权于2013年5月12日签订的房屋租赁合同；二、郝宝权于判决生效后十五日内给付宋青春租金600600元；三、驳回宋青春其他诉讼请求。案件受理费16050元（宋青春已预交8025元），由宋青春、郝宝权各半承担。二审中，郝宝权为证明其上诉主张，提供如下证据：中国农业银行网上银行电子回单一份、中国农业银行银行卡交易明细清单两份，旨在证明李某经手分别于2015年10月23日、2016年1月8日、2016年10月31日分别转账20000元、20000元、8500元。此外，李某还于2016年2月29日、4月30日分三次共计向庄某账户存入现金30000元（未提供证据）。上述款项合计78500元，法院在认定2015年9月13日协议签订之前欠付的租金数额时应扣减该78500元。宋青春质证称：对上述三份证据的真实性无异议，但三份清单与宋青春无关。首先，李某并非租赁合同的相对方，其向庄某付款的性质无法确定。即使李某支付的是租金，其支付的也仅是庄某有权收取的那部分租金，而本案一审判决的是郝宝权应支付给宋青春的租金。李某针对其向庄某支付的租金应单独与庄某结算，与宋青春无关。其次，宋青春提供的付款证据不足以证明其已经足额支付欠付庄某的租金。再次，根据郝宝权的主张，2015年9月13日签订的协议书并未实际履行，郝宝权应承担付款责任。针对郝宝权提供的上述证据，本院的认证意见为：对于上述三份证据的真实性本院予以确认，但难以确认李某向庄某所付款项是否为租金。即使李某支付的款项确为租金，付款金额78500元也未超出其应向庄某支付的租金份额，李某或郝宝权可与庄某另行结算，无须在本案中主张扣减。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：2015年9月13日蒋伟兴、郝宝权、冯某、李某签订的协议书的效力应如何认定；郝宝权是否应向宋青春支付2015年7月1日至2019年6月30日期间的租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。根据2015年9月13日蒋伟兴、郝宝权、冯某、李某签订的协议书，郝宝权将其租赁的涉案房屋转租给冯某。根据该协议书第三条第5款的约定，蒋伟兴负责告知房屋共有人宋青春。该约定表明，宋青春对于郝宝权将涉案房屋转租给冯某并不知情。本案一审中，蒋伟兴也认可其并未告知宋青春2015年9月13日协议书签订一事。虽然蒋伟兴对于郝宝权转租知情且同意，但蒋伟兴仅是涉案房屋的按份共有人，仅享有50%的所有权。郝宝权转租涉案房屋是将房屋整体转租，仅享有一半所有权的蒋伟兴无权单独决定是否将涉案房屋整体转租。故2015年9月13日蒋伟兴、郝宝权、冯某、李某签订的协议书应认定为无效。郝宝权主张，宋青春在近4年时间内未向郝宝权主张过权利，表明宋青春早已知悉并同意郝宝权将剩余租期内权利义务转让给了冯某。对此，宋青春解释，涉案房屋的房贷应由宋青春和蒋伟兴共同偿还，但最初几年是由蒋伟兴背后的实际购房人庄某在收取租金后偿还房贷；直到2017年11月，建设银行起诉要求宋青春承担还款责任时，宋青春才知道房贷没有正常偿还，涉案房屋的租金也没有收取；直到宋青春提起本案诉讼，要求郝宝权支付租金才知道2015年9月13日蒋伟兴、郝宝权、冯某、李某签订协议书一事。对于宋青春的解释，本院认为有一定的合理性，郝宝权也无证据证明宋青春对于2015年9月13日协议书知情或应当知情，故应认定宋青春在提起本案一审诉讼之前对于涉案房屋被郝宝权转租一事并不知情。根据郝宝权的主张，2015年9月13日蒋伟兴、郝宝权、冯某、李某签订协议书之后，涉案房屋并未向冯某实际交付，冯某也未支付过租金。故2015年9月13日的协议书并未实际履行。因2015年9月13日的协议书无效，且未实际履行，故宋青春有权依据补充协议的约定要求郝宝权以承租人的身份承担租金。郝宝权主张，2015年9月13日协议书签订后，李某先后支付庄某租金80多万元。但一审中庄某称其对于租金收取情况记不清，要以收条或银行转账记录为准。故对于郝宝权关于在2015年9月13日之后已经支付80多万元租金的主张，本院不予支持。一审根据补充协议的约定判决郝宝权向宋青春支付2015年7月1日至2019年6月30日期间的租金600600元，并无不当。关于补充协议，郝宝权并无继续履行合同的意思表示，蒋伟兴以签订2015年9月13日协议书的形式表明同意郝宝权不继续履行补充协议，宋青春也主张解除该补充协议。一审法院根据补充协议的履行情况，认定该协议无继续履行的基础，判决解除补充协议，并无不当。综上，郝宝权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9806元，由郝宝权负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年三月三十日法官助理 钱 钥书 记 员 冯 邻