东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0503民初400号原告：苏敏，女，1976年12月1日出生，汉族，金岛实业有限责任公司金岛运输公司三中队职工，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：高峰，山东益权律师事务所律师。被告：周坤，男，1980年9月29日出生，汉族，河口区朝阳街大有家政服务中心业主，现住东营市河口区。被告：宋海波，男，1977年10月3日出生，汉族，胜利油田孤岛采油厂管理八区职工，现住东营市河口区。原告苏敏诉被告周坤、宋海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏敏及其委托诉讼代理人高峰，被告周坤、宋海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏敏向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告签订的《房屋出售合同》；2.判令被告周坤返还原告定金20000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月20日，经东营区明源房产中介服务部介绍，原告与被告周坤签订《房屋出售合同》，原告支付被告周坤购房定金20000元。但是，涉案房屋登记所有人为被告宋海波，周坤并非房屋所有人，合同签订时周坤未出具其身份证及宋海波出具的授权委托书，中介方也未要求卖方出具身份证及其自愿签署的声明和不动产权证。现该房屋不能办理过户，原告无法实现买房的目的。案件审理中，苏敏就其撤销合同的理由补充以下意见：苏敏对两被告之间的关系及房屋属于哪个被告所有均不清楚，故决定不再购买；房屋是被告宋海波和王某的夫妻共同财产，现仅宋海波对周坤的代理权限进行追认，而宋海波对该房无单独处分权，故原告在王某追认前有权按合同法第48条、物权法第97条撤销合同；合同中标的书写不明，且约定的违约金过高，手写部分显失公平，容易发生歧义。周坤辩称，周坤是经宋海波同意与原告签订《房屋出售合同》及收取定金的。胜利油田的房屋现在不能过户，该情况中介方已明确告知原告，原告对此知情。宋海波辩称，涉案房屋是宋海波于2017年购买的二手房，购买后一直没有居住。宋海波于2019年初就委托其朋友周坤帮忙出售该房。2019年12月20日早上，周坤给宋海波打电话说有人要买房，宋海波因上班地点较远不方便就说让周坤帮忙签订合同、收取定金。综上，原告应继续履行合同。庭审中，宋海波补充以下意见：该房屋是周坤购买，但因周坤不是油田内部人员，房屋不能登记在周坤名下，故由宋海波与卖方签订合同并将房屋登记在了宋海波、王某名下。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于东营市河口区户，系胜利油田职工住房，该房在胜利油田孤岛采油厂房管部门的登记信息为：“户主宋海波、配偶王某”、“坐落孤岛中心朝阳区朝阳七村005号楼02单元01层101号”、“建筑面积82.9平方米”。2019年12月，被告周坤委托东营区明源房产中介服务部出售上述房屋，原告于当月19日通过“58同城”联系到东营区明源房产中介服务部工作人员兰某，询问了该房的具体位置、面积、出售价格、付款方式及有无办理房产证和能否办理过户等情况，后其称确定买这套房，兰某建议先看房再交定金，最后双方为便于联系互相留了手机号码，原告称次日取出钱来就打电话联系兰某。次日上午，原告及其母亲、被告周坤、中介人员兰某来到涉案房屋中，原告及其母亲看房后，原告当场与周坤签订了《房屋出售合同》，该合同是由兰某在载有“明源房地产经纪公司”字头的格式合同中填写，主要内容为：”（一）卖方自愿将坐落于朝阳7村5号楼2单元201的，面积为70平方米，带地下室的房产出售给买方，买方已对卖方所要出售的房产做了充分了解并自愿购买该房产“、“（三）经双方协商一致，卖方所售房产总金额250000元（含附属设施及装修装饰）”、“（四）签订本合同时，买方于2019年12月20日向卖方支付购房定金20000元整”、“（六-1）买方在办理完成交房当天需将剩余房款230000元交付于卖方”、“（七）双方交房日期定于2020年1月20日（即：交清全款次日）”、“（八）费用负担：经双方协商，在卖方对此房产无任何欠款和经济纠纷的情况下，此房产过户之前所产生的各项费用由卖方承担，在办理此房产证过户过程中所产生的各项税费由买方承担。中介代理费2500元定于2020年1月20日交清”、“（九）在办理各种手续过程中，买卖双方须积极主动配合并提供各种所需材料，并确保所供材料的真实性。若因买卖双方其中一方未能积极配合，造成办理手续时间拖延7天或损失超过1000元视为违约。卖方保证在办理过户及交接时该房屋没有任何产权纠纷和债务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或其他纠纷时，由卖方承担全部违约责任。”、“（十二）所交易房产若委托他人代售，委托人必须出具本人身份证和所交易房产的产权证，并自愿签写声明一份，如没有正式委托书和声明，签订买卖合同时房产证由中介方保管或委托人留下有效证件直到中介方见到房屋产权本人。”、“（十三）违约责任：买卖双方严格按合同各项条款内容执行，如因违反本合同中任一条款内容致使本合同不能履行而解除本合同时，过错方需向无过错方支付壹拾万元整赔偿金，并赔付居间方成交总价2%的赔偿金”。被告周坤在合同落款“卖方”处签署了其本人和宋海波的名字以及其本人的身份证号，后原告在“买方”处签订了其本人的名字及身份证号、联系电话，兰某在“中介方签署（盖章）”处加盖了“东营区明源房产中介服务部”印章。原告当场向被告周坤交付定金20000元，周坤以其本人名义向原告出具收条一张。该合同签订后，原告未按合同约定的时间向被告交付剩余房款，并向本院提起本案诉讼。本院认为，本案原、被告争议的焦点问题是：原告要求撤销涉案《房屋出售合同》理由是否成立，以及被告周坤应否向原告退还定金。首先，原告在庭审中称涉案《房屋出售合同》签订前，被告周坤说房屋是其从朋友处购买，还在朋友名下，后周坤在合同中签署了其本人及宋海波的名字，原告才知道该房并非周坤的，而是宋海波的。被告宋海波在第一次庭审中称该房是其从管庆礼处购买并委托周坤出售，后其及周坤、证人王某在第二次庭审中均称该房是周坤从管庆礼处购买，因周坤不是油田职工，房屋无法登记至周坤名下，遂由宋海波作为买方与管庆礼签订了合同，并将房屋登记在了宋海波及其妻子王某名下，涉案《房屋出售合同》签订前周坤曾给宋海波打过电话，宋海波同意并告知了王某，王某亦同意。证人兰某在第一次庭审出庭证言中称周坤委托其卖房时说“因为周坤不是油田的，房子不能登记在周坤名下，在宋海波名下，所以卖房时挂的宋海波的名字，也需要宋海波配合过户”，这与上述原告的陈述及两被告在第二次庭审中的陈述一致。本院认为，若上述情况属实，即房屋实际系周坤购买登记在宋海波、王某名下，现周坤决定出售房屋，宋海波、王某亦同意并表示愿意协助原告办理更名或过户手续，可见上述情况并未影响到原告购房目的的实现，故原告无权要求撤销合同。相反，若上述情况不属实，即宋海波、王某是房屋的实际所有权人，周坤属代为出售房屋。按照原告的自述，其在合同中签字前已知晓房屋是宋海波的，但其并未对周坤的代理行为提出异议，而是签订合同并向周坤交付了定金。另从证人王某的出庭证言看，王某对周坤出售该房屋知情且同意，可见周坤的代理行为不属于无权代理，原告无权要求撤销合同。其次，关于涉案合同中书写的房号“201”、面积“70平方米”，与孤岛采油厂房产管理部门登记的房号“101”、“建筑面积82.9平方米”不一致的问题。证人兰某在证言中认可合同签订时其误将储藏室作为第一层从而房号写为了“201”，合同中的房屋面积其是按油田内部对房屋实用面积的叫法写的，这与2019年12月19日兰某与原告之间的聊天记录中所说的房屋面积“70型”、“一楼挺方便”相印证。本院认为，原、被告及中介方是在买卖房屋中签订的出售合同，庭审中各方对所买卖房屋的坐落位置不存在争议，故上述合同中记载不准确的问题可由各方通过签订补充协议的方式更正，但不能成为撤销合同的理由。关于原告主张违约金的约定过高的问题，按照合同法的规定，合同双方约定的违约金过高时，当事人可要求适当减少，但该情况不影响合同的成立及效力。另外，原告虽主张合同的手写内容显失公平，但未明确具体是指的哪些内容，且签订合同时原告并非处于危困状态、缺乏判断能力等情形，故其以显失公平为由提出撤销合同，不能成立。关于原告主张房屋不能办理过户的问题，从2019年12月19日原告与兰某的聊天记录内容看，兰某已告知原告该房屋是油田内部房屋，尚未办理房产证，建议原告问一下所在单位现在还能否改名，若能改名就先改名，若不能改名就待以后办证过户，可见原告对此情况知情，并且胜利油田职工住房不动产登记工作目前正处于推进过程中，原告作为胜利油田职工对此情况亦应该知情。综上，原告请求撤销涉案《房屋出售合同》，并由被告周坤返还定金20000元的诉请，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告苏敏的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告苏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  徐秀红二〇二〇年三月三十日法官助理任飞飞书记员孟丽