广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初14号原告：邓善财，男，1963年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杨响坤，广东信科律师事务所律师，执业证号14403201410053236。委托诉讼代理人：卢俊安，广东信科律师事务所实习律师。被告：刘南革，男，1975年3月20日出生，汉族，身份证住址广西武宣县，委托诉讼代理人：吉玉林，广东扬权律师事务所律师，执业证号14403200110534923。原告邓善财与被告刘南革房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨响坤、卢俊安，被告及其委托诉讼代理人吉玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年6月4日签订的《二手房买卖转让合同》。二、判令被告向原告支付违约金544000元。三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年6月4日,原告经人介绍相识,被告表示其已经定购深圳市罗湖区国都国华苑9A房,建筑面积88.95元平方米,现以272万元的总价转让给原告。故原告与被告当天签订《二手房买卖转让合同》，合同第6条约定被告应当在合同签订后3个月内交付房产；合同第7条约定,违约方逾期履行超过日,守约方可以解除合同并选择要求违约方支付转让成交价的20%违约金。原告在合同签订后按约向被告转账部分购房款,但被告迟迟未按约交付房产。故原告依法向贵院起诉，请贵院依法支持原告诉请。被告辩称：2018年5月17日,被告与深圳市金基达拍卖有限公司(下称金基达拍卖公司)签订《委托收购合同》,委托金基达拍卖公司启动涉案房屋拍卖程序。待涉案房屋拍卖时,被告居间介绍的真正买方(竞买人)参加拍卖会,向汇达资产托管有限责任公司广州分公司(下称汇达广州公司)竞买涉案房屋。被告是居间介绍人,一直从事房地产居间介绍业务。2018年5月初,被告通过金基达公司了解到涉案房屋原所有权人为辽宁省证券公司深圳证券营业部,后被中国人民银行处置给现权利人汇达广州公司,汇达广州公司拟以每平方米24000元价格拍卖涉案房屋和培森大厦20套房产。2018年5月17日,被告和张世庭共同委托金基达拍卖公司启动拍卖程序,其中,被告居间介绍的买方竞买涉案房屋,张世庭居间介绍的买方竞买培森大厦20套房产。2018年5月25日,金基达拍卖公司与广东君信拍卖有限公司(下称君信拍卖公司)签订《合作协议》,合作启动拍卖程序,为被告和张世庭介绍的竞买人竞买涉案房屋和培森大厦20套房产提供服务。2018年6月21日,金基达拍卖公司向君信拍卖公司支付70万元保证金。2018年9月13日,君信拍卖公司发布了涉案房产和培森大厦20套房产拍卖公告,定于2018年9月28日下午3时在广州市东风中路309号广东大厦三楼西樵厅举行拍卖会。2018年9月18日,君信拍卖公司向汇达广州公司支付拍卖保证金60万元。2018年9月26日,汇达广州公司向君信拍卖公司发出《暂缓拍卖通知》,暂缓拍卖涉案房屋和培森大厦20套房产,具体拍卖时间另行商议。二、本案《二手房买卖转让合同》名为买卖合同、实为居间合同,合同约定的585200元名为购房款、实为居间费。(一)、如上所述,被告是居间介绍人,从事居间业务,被告通过金基达拍卖公司启动涉案房屋拍卖程序。原告是竞买人,向资产公司竞买涉案房屋。(二)、涉案合同约定:原告向拍卖公司和资产公司支付第一笔房款117000元和第二笔房款2017800元。证实原告是竞买人,向资产公司支付房款,向资产公司竞买涉案房屋,被告是居间介绍人。《二手房买卖转让合同》第1条约定:涉案房屋房款总额为2720000元。第3条约定:合同签订当天,原告将部分房款585200元与被告共管,合同签订后三天内,原告将另一部分房款117000元(第一笔房款)支付给拍卖公司,余下房款(2017800元,第二笔房款)在拍卖公司和资产公司将确权在原告名下的法律文书交付原告时按拍卖公司要求和约定支付。合同上述约定证明:原告是竞买人,向资产公司支付房款,向资产公司竞买涉案房屋,被告是居间介绍人。(三)、合同约定的585200元是居间费,不是房款。如上所述,原告是竞买人,向资产公司竞买涉案房屋,被告是居间介绍人,从事居间业务,收取居间费,585200元原告承诺支付给被告的居间费。(四)、原告没有将585200元居间费支付给被告,该款保管在共管账户中,被告没有所有权和支配权。(五)、因原告放弃竞买涉案房屋,经双方协商,585200元已经解除共管。三、退一步,即使原告主张涉案《二手房买卖转让合同》为房屋买卖合同的观点成立,该合同因违反法律法规禁止性规定而无效,原告的诉讼请求没有法律依据,不应得到法律支持。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房产不得转让。涉案房屋至今仍登记在辽宁省证券公司深圳证券营业部名下,并未转移登记到被告名下,被告没有取得涉案房屋权属证书,依法不能转让涉案房屋。2、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。如上所述,涉案房屋至今未转移登记到被告名下,被告至今未取得涉案房屋所有权和处分权,依法不能出售涉案房屋。3、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。涉案房屋属于国有资产公司—汇达广州公司所有,而汇达广州公司2018年9月26日通知延期拍卖涉案房屋,导致涉案合同无法按期履行。鉴于涉案合同未能履行是因汇达广州公司延期拍卖(不可抗力事件)导致,并非被告原因造成,被告与原告多次通过微信及电话沟通,双方协商一致,双方将联名账户内的款项及利息解除联名共管后,涉案合同即告解除,双方互不追究法律责任。四、退一步,即使原告主张涉案《二手房买卖转让合同》为买卖合同且有效的观点成立,该合同第6条约定的违约金显著过高,法院应依法调减。如上所述,原告和被告将585200元款项共管在原告名下账户中,被告并未取得该笔款项,解除共管后,原告取回了585200元及利息,原告没有任何损失,因此,合同第6条约定按合同转让成交价20%计算违约金明显过高,应依法调减。综上,涉案《二手房买卖转让合同》名为买卖合同、实为居间合同,合同约定的585200元名为购房款、实为居间费,因汇达广州公司延期拍卖涉案房屋导致原告自动放弃竞买涉案房屋,原告要求解除共管居间费,经协商一致,双方同意解除共管,互不追究法律责任,原告已收回共管资金及利息。原告诉讼请求没有事实与法律依据,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年6月4日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方），双方签订《二手房买卖转让合同》，约定原告向被告购买被告已订购的位于深圳市罗湖区××房产××套，建筑面积为88.95平方米，以真实房产证为准。合同第2条约定，交易房产地址和现状：深圳市罗湖区国都花园国华苑9A，目前产权人为辽宁省证券公司深圳证券营业部，房产现状有租约。合同第3条约定，交易方式：甲乙双方签合同当天，乙方将部分购房款人民币585200元与甲方共管，此共管资金须房产产权过户到乙方名下并领到房产证当天，甲乙双方到银行一起解付此共管资金并全额支付给甲方；乙方签合同三天内，将一部分房款人民币117000元整支付给拍卖公司，余下房款（拍卖公司和资产公司将确权在乙方名下的法律文件转交给乙方时）按拍卖公司要求和约定支付。合同第4条约定，甲方对该物业的真实性负责并保证该物业产权清晰没有诉讼及查封等情况，该物业现状附租约甲方负责清空并结清物业费和水电费将房产清晰交付给乙方；如跟实际情况不符则甲方应按照本合同承担违约责任。合同第5条约定，税费承担：经甲乙双方协商，乙方自愿承担办理房产证产权过户的所有税费。法院拍卖及清场产生的费用与乙方无关。合同第6条约定，交房时间：签合同三个月内甲方将房产及房产确权的法律资料一并交给乙方、乙方即拥有房产使用权及装修等权利、房产产权取证须按拍卖公司及国土排期办理。乙方必须符合深圳市购买政策否则产权过不了户由乙方自行解决。合同第7条约定，甲乙双方违约的违约责任：如甲乙双方中任何一方未按照本合同约定的条款和期限履行义务均属违约、违约方须赔偿守约方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或赔偿守约方人民币30万元作为补偿。上述《二手房买卖转让合同》签订当日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方），双方签订《二手房买卖转让合同补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商自愿达成房产买卖转让协议补充条款如下：深圳市罗湖区国都国华苑9A的房产（详见附加房产清单）一套，由于产权人为辽宁省证券公司深圳证券营业部尚未办理房产证，现办理及领取房产证至产权人为辽宁省证券公司深圳市证券营业部名下之前产生的所以税费由甲方承担，产权人为辽宁省证券公司深圳证券营业部过户至乙方名下整个过程产生的所有税费由乙方承担。2、上述《二手房买卖转让合同》签订当日，原被告双方到中国工商银行深圳李朗支行办理了款项人民币585200元联名托管手续，开户名是原告。2018年6月6日，原告依约通过银行转账的方式向涉案房产的委托拍卖公司深圳市金基达拍卖有限公司转款人民币117000元。3、被告在本案中称，涉案房产的产权登记人为辽宁省证券公司深圳证件营业部，涉案房产已作为汇达资产管理有限公司的资产，委托了广东君信拍卖有限公司拍卖，而广东君信拍卖有限公司与深圳市金基达拍卖有限公司存在合作关系，故为了启动对涉案房产的拍卖，被告等与深圳市金基达拍卖有限公司签订的委托收购合同。被告称，因涉案房产的资产所有人汇达资产管理有限公司于2018年9月26日向广东君信拍卖有限公司发出暂缓拍卖通知，导致涉案房屋买卖合同最终没有交易成功。4、原告称，其于2019年10月至11月期间收到了退回的款项人民币585200元、人民币117000元。被告则称，在上述期间原被告双方协商向原告退回了人民币585200元，深圳市金基达拍卖有限公司则向原告退还了人民币117000元。5、原被告双方就双方的合同关系性质存在争议。被告主张，原被告双方只是居间关系，《二手房买卖转让合同》约定的人民币585200元名为购房款，实为居间费，且合同约定的相关税费由原告承担，因此原告依据《二手房买卖转让合同》主张被告承担违约责任没有依据。原告则主张双方为房屋买卖合同关系，原告称被告是炒房客，想通过获取房屋转让的差价来谋取利益。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《二手房买卖转让合同》、《二手房买卖转让合同补充协议》明确约定了原告向被告购买涉案房产，合同中包含了价格条款、交房条款、税费承担条款、违约责任条款等房屋买卖合同的基本条款，双方形成房屋买卖合同关系。被告关于《二手房买卖转让合同》名为买卖合同、实为居间合同的抗辩主张与事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。被告关于其不享有涉案房产所有权因而《二手房买卖转让合同》为无效合同的抗辩主张，与上述司法解释的规定不符，本院不予以采纳。因涉案房产的资产所有人汇达资产管理有限公司于2018年9月26日向广东君信拍卖有限公司发出暂缓拍卖通知，《二手房买卖转让合同》事实上已无法履行，且原告已收到了全部退款，原被告双方对《二手房买卖转让合同》解除并无异议，故原告要求解除《二手房买卖转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。导致《二手房买卖转让合同》解除的原因是被告通过拍卖方式订购涉案房产的计划落空，被告应承担相应的违约责任。《二手房买卖转让合同》明确约定“如违约方逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但鉴于《二手房买卖转让合同》不能履行的原因是涉案房产的所有权人暂停拍卖导致的，被告主观上没有过错，结合原告明知涉案房产需要通过拍卖获得且已收到了全部退款之事实、本案《二手房买卖转让合同》履行情况及双方的举证情况，根据我国《合同法》的相关规定，本院酌定被告向原告支付违约金10万元；本案的诉讼费全部由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十七条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告邓善财与被告刘南革签订的《二手房买卖转让合同》。二、被告刘南革应于本判决生效之日起十日内向原告邓善财支付违约金人民币10万元。三、驳回原告邓善财的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4620元，由被告刘南革承担。原告邓善财已预交的人民币4620元，待本判决生效之后由本院予以退回。被告刘南革应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币4620元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何意二〇二〇年三月二十七日王颖书记员    柏榕楠