湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终185号 上诉人（原审被告）：詹进，男，1985年7月2日出生，汉族，户籍住址桃江县。 被上诉人（原审原告）：湖南岁茂物业服务有限公司，住所地桃江县。 法定代表人：郭征兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师。 上诉人詹进因与被上诉人湖南岁茂物业服务有限公司（以下简称岁茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2019）湘0922民初3064号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 詹进上诉请求：撤销一审判决，改判驳回岁茂公司的诉讼请求。事实和理由：一、物业服务合同的主体是长沙市天创物业管理有限公司（以下简称天创公司）而非岁茂公司，岁茂公司不享有收费的权利；二、岁茂公司虽提供了物业服务，但服务质量差，不能依据天创公司的服务及资质标准收取物业费；三、一审判决未适用物权法、合同法、湖南省物业管理条例等法律法规错误。 岁茂公司辩称：一、根据岁茂公司与桃江县金江置业有限公司签订的合同，岁茂公司有权收取物业费；二、岁茂公司与天创公司签订了债权转让协议，该协议对詹进有法律效力；三、物业公司的等级非物业公司承接管理业务的条件，岁茂公司的服务质量亦不低于天创公司；四、金峪庄园共有四期，现一、二期业主成立的分期业委会无权选定物业公司。请求二审驳回上诉，维持原判。 岁茂公司向一审法院起诉请求：判令詹进给付所欠物业管理服务费2584元、滞纳金2357.9元（自2017年6月1日计算至2019年5月31日）并承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年9月17日，詹进与桃江县金江置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金峪庄园N号房屋，房屋建筑面积97.12㎡。2016年7月31日，詹进（协议乙方）与长沙市天创物业管理有限公司金峪庄园管理处（以下简称天创金峪管理处）（协议甲方）签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，协议约定：由天创金峪管理处向詹进位于桃江县金峪庄园（N）房屋提供物业服务。甲方提供的前期物业服务包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；6、小区内交通秩序及车辆停泊管理；7、维护公共秩序，协助公安机关做好管理区域内的安全防范工作；8、开展社区文化娱乐活动；9、物业及物业管理档案、资料；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。并约定本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务协议》生效时终止。同时约定：物业管理费收费标准住宅1.1元/月/平方米，乙方如未能在计费日起30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取。后来天创公司退出了金峪庄园小区的管理，岁茂公司于2017年7月20日通过招投标程序，中标了金峪庄园物业服务项目，开发商桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日与岁茂公司签订了《金峪庄园前期物业服务合同》和《补充协议书》，合同约定由岁茂公司向詹进提供物业服务。2017年8月20日，天创公司与岁茂公司签订《债权转让协议》，双方达成合意将天创公司依法享有的对金峪庄园小区所有业主的债权及其附属的一切权利、利益全部转让给岁茂公司行使。岁茂公司于2017年9月5日将物业公司变更事项予以张贴公告，另以工作人员口头告知、手机群发短信息的方式予以通知小区各业主。詹进自2017年6月1日起至今，未按照《前期物业服务协议》的相关约定缴纳物业管理服务费，期间，岁茂公司多次进行了催收，但詹进拒缴。遂酿成纠纷。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。岁茂公司主张詹进缴交物业管理服务费和滞纳金。案件争议的焦点是詹进所提出的抗辩理由是否成立以及詹进应否缴交物业管理服务费和滞纳金。 一、关于案涉合同、协议效力问题。天创金峪管理处与詹进签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。岁茂公司通过招投标程序，中标金峪庄园的服务项目，并与开发商桃江县金江置业有限公司于2017年8月20日签订了《金峪庄园前期物业服务合同》和《补充协议书》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故上述合同及补充协议对作为业主的詹进具有约束力。天创公司于2017年8月20日与岁茂公司签订《债权转让协议》将含詹进在内的金峪庄园小区业主的债权及附属的一切权利、利益转让给岁茂公司。根据《合同法》关于债权转让的规定，债权转让经需通知债务人，方对债务人产生效力。岁茂公司多次对詹进进行了口头通知、书面催收且詹进作为业主享受了岁茂公司提供的物业服务，显然詹进对前期物业公司已变更及债权转让事实已经了解，天创公司转让给岁茂公司的债权对詹进发生效力。 二、关于物业管理服务费收费标准的问题。2016年3月21日，桃江县发展和改革局对天创金峪管理处作出《关于金峪庄园住宅区前期公共性服务收费标准的批复》：核定桃江县金峪庄园电梯住宅区前期公共性物业服务收费标准为每月每平方米1.10元。2019年11月15日，桃江县发展和改革局对岁茂公司作出《关于金峪庄园小区前期物业收费主体变更备案的复函》：公司需参照《关于金峪庄园住宅区前期公共性服务收费标准的批复》核定内容提供相关服务。且詹进与天创公司签订的《前期物业服务协议》、岁茂公司与桃江县金江置业有限公司签订的《金峪庄园前期物业服务合同》中，均对物业管理服务费的收取标准有明确约定。双方若要变更服务收费标准，应当协商解决。至于詹进认为天创金峪物业服务资质等级为一级，而岁茂公司物业服务资质等级为三级，岁茂公司不能按照一级资质标准收费，应当相应降低收费标准。因给收费标准备案、管理，应由国家相关部门解决，法院不宜处理。因此詹进的该项主张无法律依据，不予采纳。 三、关于詹进拖欠应缴交物业管理服务费金额问题。詹进应按照合同约定的1.1元每月每平米×97.12平方米的标准缴交自2017年6月1日计算至2019年5月31日止（共计24个月）拖欠岁茂公司的物业管理服务费共计2564元。 四、关于岁茂公司物业服务质量的问题。詹进列举了岁茂公司物业服务明显不到位的25种情形“1、卫生、垃圾未及时清理，2、部分保安态度恶劣，咒骂威胁业主，3、地下停车位清扫不力，钉子破胎情况时有发生，4、物业账目从不公开，5、垃圾桶收集、清运不及时，6、帮助开发商打压业主，7、违法长期收取停车费，不放停，8、从不摆正位置，以为服务小区就是可管制与强制小区业主，9、安防设施纯属摆设，除了设杆拦车收费，其他出入等视而不见，10、门禁严重破坏长期未能修好，15栋等常丢失物品，11、每栋电梯存在质量安全无人处理解决，12、薛新南、詹进等业主管道质量无人处理，13、88栋服务严重缺人缺位，车位无法正常使用，14、小区保安老龄化特别严重，大部分不符合劳动合同法规定的劳动主体资格，15、小区保安生活作风严重不检，有损小区形象与有损风化，16、只要涉及业主需求的问题均无法也未能解决，而只要开发商提出的问题均能积极响应，歧视业主需求，17、违法收取（装修保证金之外的）费用，18、违法赚取水费、电费差价，19、不接受业委会的监督，物业老板带头违反小区管理秩序，20、地下停车位长期积水潮湿，21、外墙被违法破坏，22、天创物业为何变成了岁茂物业，岁茂物业无服务资格，23、消防通道、门面路段被长期堵塞，24、物业服务人员无上岗证上岗，25、物业人员无物业资格证明”，詹进另提出其房屋漏水和屋内消防报警器无故报警，而岁茂公司至今都没有维护维修到位，认为岁茂公司服务质量差，导致小区内大部分业主未缴纳物业管理服务费。从詹进所列举的上述情况来看，既有岁茂公司的问题，又有建设单位的问题，还有个别业主的问题，不能全部归责于岁茂公司。 五、关于詹进应否缴交所拖欠物业管理服务费的滞纳金的问题。本案中，岁茂公司起诉不仅要求詹进支付物业管理服务费，还要求按每日3‰的标准支付滞纳金。虽然案涉合同已明确约定“乙方如未能在计费日起30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取”，但该格式合同由岁茂公司提供，詹进拒缴物业管理服务费的主要原因是岁茂公司的服务质量差，结合滞纳金的惩罚性的性质，岁茂公司主张滞纳金，证据不足，理由不充分，不予支持。 综上所述，依法成立的合同应受法律保护。岁茂公司根据合同约定为桃江县金江置业有限公司金峪庄园提供了物业服务，詹进作为金峪庄园的业主，未按约定缴交物业管理服务费，其行为已构成违约，现岁茂公司要求詹进支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。岁茂公司要求詹进支付滞纳金，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、由詹进于判决书生效之日起十日内支付湖南岁茂物业服务有限公司物业管理服务费2564元；二、驳回湖南岁茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由詹进负担。 二审中，当事人围绕争议的事实提交了证据。上诉人詹进提交证据七份：证据一，金峪庄园业主委员会备案资料一份，拟证明金峪庄园业主在政府和相关职能部门指导下，依法依规成立了业主委员会；证据二，益阳市中级人民法院（2019）湘09行终244号行政裁定书，拟证明金峪庄园业主委员会的合法性；证据三，桃江县金峪庄园一二期业主委员会出具的证明一份，拟证明金峪庄园业主委员会自2019年2月21日成立至今，未与岁茂公司签订物业服务合同；证据四，录像资料一份，拟证明消防报警无故不定时报警，而岁茂公司未作处理；证据五，金峪庄园业主微信群聊天记录一份，拟证明岁茂公司在物业服务时存在诸多问题；证据六，桃江县发展和改革局《关于金峪庄园小区前期物业收费主体变更备案的复函》一份，拟证明岁茂公司不能依据该复函的收费标准收取物业费；证据七，《住房城乡建设部关于废止 二审中，詹进认为其应向岁茂公司缴纳物业费，具体交费标准不清楚，但应低于1.1元/月/㎡。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本案中，詹进在二审中认可其应向岁茂公司缴纳物业费，故双方就岁茂公司是否有权收取物业费的诉争，本院不再审理并确认岁茂公司有权收取案涉物业费。本院认为，本案的争议焦点为：案涉物业费标准应如何认定。桃江县金江置业有限公司与岁茂公司就物业服务签订《金峪庄园前期物业服务合同》及《补充协议书》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同及协议书对詹进有约束力。合同及补充协议书均约定物业费的标准为1.1元/月/㎡,且该标准经桃江县发展和改革局复函予以确认，故该收费标准可作为本案认定物业费交费标准的依据。合同及补充协议书均未约定物业等级资质及服务质量下降时岁茂公司应降低物业收费标准，且詹进亦未明确应依何种具体标准缴纳物业费，故詹进主张降低物业费标准的上诉请求，本院不予支持。另，金峪庄园业主委员会是否依法成立的诉争，非本案审理范围，本院不予审理。 综上所述，詹进的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由詹进负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 柯 审判员 陈运泉 审判员 蒋远军 二〇二〇年三月二十四日 书记员 卢硕娟