河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1097号上诉人（原审原告）：郑州希之贤企业管理咨询有限公司，住所地河南省郑州市二七区德化无限城9楼919室。法定代表人：陈星星，系该公司总经理。委托代理人：杨云玲，河南千盈律师事务所律师。委托代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁健宏，男，1997年3月2日出生，汉族，住广东省台山市。委托代理人：回新生，河南嘉同律师事务所律师。委托代理人：葛俊男，河南嘉同律师事务所实习律师。上诉人郑州希之贤企业管理咨询有限公司与被上诉人梁健宏房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郑州希之贤企业管理咨询有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫0191民初28144号民事第三项和第四项，依法改判为支持上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。梁健宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持判决。郑州希之贤企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的《联营协议书》已经解除；2、判令被告支付原告解除合同违约金20000元；3、判令被告腾空涉案房屋，并将房屋返还给原告；4、判令被告支付合同解除后占用房屋期间的占用费用11586.70（以原管理费10707.2元/月、卫生费897.5元/月为标准，自2019年8月16日计算至被告实际腾空交付房屋之日止）；5、判令被告支付原告律师费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年12月26日，原告希之贤公司出具收据一份，载明，兹收到杨国力博雅广场5号楼213保证金10707元。2019年1月1日，原告希之贤公司（甲方）与被告梁健宏（乙方）签订《联营协议书》，约定：一、甲方将拥有租赁使用权的位于博雅广场5号楼二楼213#（面积76.48平方米）作为联营场地；二、联营方式：由乙方进行经营管理，并遵守国家规定的法律法则和当地政府的相关政策，甲方委派相关人员监督管理。三、联营期自2019年1月1日起至2023年12月31日止。2019年1月1日至2019年2月14日为免租期。四、管理费用：乙方一次性交于甲方管理费用；其中2019年2月15日起至2020年2月14日为128486元。五、提前一个月支付下半年的管理费。甲方不出具发票只出具收据，但由甲方协助乙方出具相关发票（开具发票产生的税金由乙方承担）。乙方每年交纳卫生服务费5277元。个人所得税、租赁税于各种经营有关的费用均由乙方承担。六、乙方2018年12月24日向甲方一次性交纳风险保证金10707元，联营期满后返还乙方，风险保证金不抵管理费使用。十、联营期内，乙方的一切债权纠纷、产权纠纷均与甲方无关；联营期内因乙方使用而产生的费用均由乙方自行承担，如治安、消防、卫生、环保、绿化等费用；合同一经签字生效后，甲乙双方均不得反悔，任何一方若违反合同规定，致使合同无法继续执行，违约方支付违约金20000元。乙方逾期缴纳其应交的各项费用，已给甲方造成损失的，甲方有权单方解除合同。同日，希之贤公司出具收据一份，载明，兹收到梁健宏博雅广场5号楼管理费、卫生管理费、垃圾清运费70284元。2019年7月25日，河南良承律师事务所律师侯林存律师向被告梁健宏出具《律师函》，其主要内容为：致梁健宏先生，鉴于2019年1月1日，您与希之贤公司签订《联营协议书》，约定由您经营管理联营场地（博雅广场5号楼二楼213#）并向希之贤公司交纳管理费，管理费为每半年支付一次，提前一个月支付下半年的管理费。按照协议书，您应当于2019年7月15日前支付管理费64243元，但直至本函发出之日，您仍未向希之贤公司支付该64243元管理费。根据以上鉴于事实，本所律师代表希之贤公司郑重函告如下，1.请您务必在收到本律师函后三日内向希之贤公司支付管理费64243元；2.如您未能在上述期限内支付拖欠的管理费，本所律师将代表希之贤公司按照法律法规维护权益，并要求您承担因逾期付款所给公司造成的损失，包括但不限于违约金、交通费、律师费、诉讼费等。当日，原告将该律师函邮寄给被告，被告于7月26日签收了邮件。2019年7月30日，原告希之贤公司向被告梁健宏出具《解除合同通知书》，载明，梁健宏先生，您与我司于2019年1月1日签订《联营协议书》，约定由您经营管理联营场地（博雅广场5号楼二楼213#），并向我司交纳管理费。按照约定，您应当于2019年7月15日前支付管理费64243元，但经我司多次催要，至今您仍拒不履行支付管理费的义务。您的行为严重的侵害了我司的合法权益，已经构成违约。现我司郑重通知如下：一、解除贵我双方的《联营协议书》；二、请您在收到此《解除合同通知书》之日起10日内腾空联营场地并将联营场地退还我司；三、如您逾期未搬离联营场地，由此给我司造成的全部损失由您承担。同时我司保留追究您违约责任的权利。当日，原告将该解除通知书张贴在涉案房屋的玻璃门上。2019年9月16日，被告向原告的工作人员发送短信，称其已将涉案房屋腾空，请原告工作人员收房。庭审中，原、被告双方对被告已支付了保证金10707元、2019年2月15日至2019年8月15日的卫生费5277元、租金（管理费）64243元的数额无异议，但被告主张64243元为管理费，并非租金。被告另确认已收到了上述解除合同通知书，其同意解除合同并已于2019年9月15日腾空房屋，在与原告电话联系时，原告称已经起诉，不接收涉案房屋钥匙，故其于9月16日向原告工作人员发送了上述告知短信。以上事实有原告提交的联营协议书、律师函、解除合同通知书、照片打印件、视频资料，被告提交的收据、短信记录及本案开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《联营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，《联营协议书》约定，管理费为每半年支付一次，提前一个月支付下半年的管理费。被告梁健宏未缴纳管理费，原告希之贤公司先后向被告梁健宏出具《律师函》、《解除合同通知书》，并于2019年7月30日将解除合同通知书张贴在涉案房屋的玻璃门上，被告确认已收到该通知书，并同意解除合同，该本院确认，原告希之贤公司与被告梁健宏于2019年1月1日签订的《联营协议书》已于2019年7月30日解除。《联营协议书》约定，本合同一经签字生效后，原、被告双方均不得反悔，任何一方若违反合同规定，致使合同无法继续执行，违约方支付违约金20000元。被告逾期缴纳管理费的行为构成违约，综合审查被告违约原因、违约情形，该院酌定被告向原告支付违约金2500元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告梁健宏应腾空涉案房屋，并将房屋返还给原告希之贤公司。被告已实际腾空房屋并于2019年9月16日通知原告收房，原告不予办理交接手续系其自行扩大损失，该部分损失应由其负担。被告梁健宏已支付2019年2月15日至2019年8月15日的租金、卫生费，根据合同约定，自2019年8月16日至2019年9月16日的租金、卫生费为11586.7元（128486÷12+5277÷6），被告应当向原告支付，原告诉请的后续损失该院不予支持。原告诉请判令被告支付原告律师费5000元，并未提供有效证据证明其实际发生，该院不予支持。综上，被告现应支付原告租金、卫生费为11586.7元、违约金2500元，共计14086.70元，扣除被告支付的保证金10707元，尚欠3379.7元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司与被告梁健宏于2019年1月1日签订的《联营协议书》已经解除；二、被告梁健宏于本判决生效之日起十日内将该位于博雅广场5号楼二楼213#房屋返还给原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司；三、被告梁健宏于本判决生效之日起十日内向原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司支付租金、卫生费、违约金共计3379.70元；四、驳回原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取357元，由原告郑州希之贤企业管理咨询有限公司负担324元，被告梁健宏负担33元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人签订的《联营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行自己的义务。被上诉人逾期缴纳管理费的行为构成违约，一审法院综合考虑被上诉人违约原因、违约情形，酌定被告向原告支付违约金2500元，并无不当，本院予以确认。被上诉人于2019年9月16日短信通知上诉人收房，上诉人未予办理退房手续，因此造成的损失由上诉人承担，一审法院判决并无不当，本院予以确认。综上所述，郑州希之贤企业管理咨询有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由郑州希之贤企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年三月二十七日书记员 蔡玉龙