新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书   （2018）兵0901民初469号   原告（反诉被告）：王浩，男，汉族，1980年6月30日出生，额敏县农民，住。   原告（反诉被告）：苏智渊，男，汉族，1982年8月20日出生，个体，住额敏县。   以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王金亮，新疆新额律师事务所执业律师。   被告（反诉原告）:梁素兰，女，汉族，1969年11月26日出生，第九师166团6连职工，住。   被告（反诉原告）:李永承，男，汉族，1976年9月16日出生，个体，住第九师。   被告（反诉原告）:高华，女，汉族，1970年7月13日出生，个体，住第九师167团。   以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡光，新疆西陲律师事务所执业律师。   原告（反诉被告）王浩、苏智渊诉被告（反诉原告）梁素兰、李永承、高华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王浩、苏智渊及委托诉讼代理人王金亮，被告（反诉原告）梁素兰、李永承、高华及委托诉讼代理人胡光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王浩、苏智渊向本院提出诉讼请求：1、要求解除王浩、苏智渊与梁素兰、李永承、高华签订的房屋租赁合同；2、要求梁素兰、李永承、高华退还房租868 000元。3、要求梁素兰、李永承、高华赔偿装修费1 610 000元，设备费用690 000元；4、要求梁素兰、李永承、高华承担违约金315 000元 ，以上合计费用为318 3000元；5、要求梁素兰、李永承、高华承担案件受理19 976元。事实与理由：2014年12月21日，王浩因经营盛世三锅火锅店（即涉案“船当门”火锅店）分别以年租金115 000元、90 000元、110 000元承租高华、梁素兰、李永承坐落在第九师鑫光高层201室（面积230平方米）、202室（面积156平方米）、203室（面积196平方米）商铺；租赁期限自2014年12月21日至2022年12月20日止，共计8年。合同明确约定出租人应保证出租的房屋及设施完好并能够正常使用，但2018年3月12日，额敏垦区公安局消防大队到本店将店门及电表全部贴上封条并告知王浩本店为非法经营，责令立即停业。因梁素兰等提供的房屋未通过消防验收，依法不能营业，故请求法院支持王浩、苏智的各项诉讼请求。   庭审中，王浩、苏智渊放弃要求梁素兰等赔偿加盟费的诉讼请求，将该诉讼请求变更为要求梁素兰等支付违约金315 000元。   梁素兰、李永承、高华辩称：王浩、苏智渊的诉讼请求于法无据，请求驳回。因王浩、苏智渊拖欠房租费造成房屋租赁合同无法继续履行，其行为已构成违约，其主张的房租、装修及违约金损失与梁素兰等无关，梁素兰等不应当承担违约责任及损失。   王浩、苏智渊为证明其主张，在庭审时出示以下证据：1、《商铺租赁合同》一份（复印件），拟证实2014年12月12日，双方当事人签订房屋租赁合同、年租金315 000元及租期8年的事实；2、光碟一盘，拟证实梁素兰等已经收到2015、2016、2017年三年的房租合计868 000元的事实；3、额敏垦区公安局消防管理大队查封封条照片一张（打印件），拟证实梁素兰等出租给王浩的商铺因没有消防验收，于2018年3月12日被额敏垦区公安局查封不能正常使用，梁素兰等应当承担过错责任的事实；4、装修票据12份，拟证实王浩等装修梁素兰等出租房屋共支付装修费用1 610 000元的事实；5、购买设备票据4份，拟证实王浩等因租用梁素兰等出租房屋开火锅城购买设备支付设备款690 000元的事实；6、加盟票据费用1份，拟证实王浩等租用房屋开设火锅城，投入加盟费的事实；7、王浩等2015年营业收支汇总1份、日营业票据14份，拟证实2015年全年火锅城营业净利润1 120 000.5元，梁素兰等违约造成王浩等2018年-2022年供5年无法正常营业所造成的损失近5 000 000元的事实。   经质证，梁素兰等对证据1有异议，提出王浩、苏智渊出示的合同与其持有的合同不一致，且合同中的签名不是梁素兰等本人所签的抗辩意见，本院结合其他证据对梁素兰的抗辩意见予以采纳，对王浩出示的房屋租赁合同不予采信。梁素兰等对证据2无异议，承认收到2015、2016、2017年三年房租合计868 000元，本院对该证据予以采信。梁素兰等对证据3不予认可，其主张该证据为打印件，涉案房屋被查封原因不明；请求法院对该证据需证明的问题进行核实，本院结合其他证据及庭审笔录，对该证据的真实性、合法性予以采信，但对其与本案的关联性不予采信，梁素兰等对证据4不认可，提出王浩提交的票据为收据，未提供真实、合法的正规发票，该组证据形式不合法，装修费用在房屋租赁合同中没有约定，梁素兰等不承担装修费，本院结合其他证据及法庭笔录对该证据不予采信。梁素兰等对证据5不认可，提出王浩未提供真实、合法的正规发票，该组票据的形式不合法；采购设备在房屋租赁合同中没有约定，梁素兰等不承担设备采购费的抗辩意见，本院结合其他证据及法庭笔录对该组证据不予采信。梁素兰等对证据6不认可，提出王浩未提供真实、合法的正规发票，该组票据形式不合法；加盟费用在房屋租赁合同中没有约定，梁素兰等不承担加盟费的抗辩意见，本院结合其他证据及法庭笔录对该证据不予采信。梁素兰等对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，本院结合其他证据及法律笔录，对该证据不予采信。   梁素兰、李永承、高华为证明其主张，庭审时出示以下证据：1、2018年8月28日，王浩、梁素兰等五人的谈话录音一份，拟证实出租房屋时，双方对出租房屋未通过消防验收均知悉的事实；2、百通文体用品店的店主杨雪峰出具的证明，拟证实2018年3月12日，新光高层所有营业店面因两会召开停业五天，于2018年3月17日正常营业的事实；3、汇源名烟名酒店店主蔡明出具的证明，拟证实2018年3月12日，鑫光高层会员名烟名酒店因消防不过关停业五天，2018年3月17日恢复正常营业的事实。   经质证王浩等对该证据1的真实性无异议，提出该录音不能证实王浩等签订合同时就知道承租房屋没有经过消防验收的事实，本院结合其他证据和法庭笔录对该证据予以釆信；对证据2、3不认可，提出证人应当出庭作证，认为是商铺消防不过关导致的停业的原因与召开“两会”无关，本院结合其他证据对证据2、3证实的问题予以采信。   根据高华、梁素兰、李永承申请，本院向额敏垦区公安局消防管理大队发函查询。2019年2月27日，该队回函称2018年3月12日对包括“船当门”火锅店（即涉案盛世三锅火锅店）在内的66家商铺作出停业整顿决定，后因关停商铺多、涉及面广恐影响民生，经请示于同年3月19日同意停业商铺边营业边整改，并确保整改期间的消防安全。同年5月，该局水丰派出所对辖区九小场所进行安全检查中发现“船当门”火锅店原存在的火灾隐患仍未整改，遂对“船当门”火锅店做出行政查封处理，并告知“船当门”火锅店负责人苏智渊及时整改隐患，整改完毕后到警务站报备，复查合格便可正常营业。   王浩、苏智渊收到回函后，认为额敏垦区公安局出具的情况说明中的处罚依据不存在， 申请向第九师公安局消防支队调取涉案房屋消防验收情况。经函询，公安局消防支队回函称，涉案房屋九师光明路鑫光高层2号楼201、202、203商铺消防是否验收合格的证明一事，我单位作如下说明：鑫光小区2#高层商住楼，该工程位于第九师朝阳区，总建筑面积为26448.99平方米，建筑高54.15米，层数17层，该建筑工程的施工图纸及有关资料，经兵团公安局2012年4月27日专家会审会议论证后，认为该工程消防设计基本符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045一95(2005版)要求，2012年5月21日，兵团消防局出具（2012）兵消审（局）字第（025）号审核意见书。截至2019年4月19日，该建筑无法提供消防验收所必需的资料，该建筑未通过建筑竣工验收和消防部门消防验收。   2019年5月13日，额敏垦区公安局消防大队以第九师公安局消防支队于2019年4月16日向法院出具证明一份，因其是该大队上级领导机构，消防支队出具的证明更具权威性和证明力，现请求撤回2019年2月27日出具的情况说明。   对额敏垦区公安局消防管理大队、第九师公安局消防支队出具的两份说明，经王浩、梁素兰等的质证，结合其他证据及法庭笔录，本院予以采信。   为查明案情，本院委托塔城星光价格鉴证服务有限公司（以下简称鉴定公司）对涉案房屋不能拆除不动产部分进行价格鉴定，经鉴定公司鉴定涉案房屋不能拆除部分截至2019年6月价值为375 134元，产生鉴定费11 000元,经质证双方对鉴定结论及鉴定费均无异议，本院予以采信。   梁素兰、李永承、高华向本院提出反诉请求：1、要求王浩、苏智渊共同支付拖欠的房屋租金342 000元，逾期支付租金的滞纳金98 280元；2、要求王浩、苏智渊共同支付租房期间暖气费及卫生费26 318.88元，两项合计466 598.88元；3、要求解除双方签订的商铺租赁合同，限期搬离；4、要求王浩、苏智渊承担本案的诉讼费、鉴定费、送达费。事实与理由，2014年12月，梁素兰等同王浩签订《商品房租赁合同》，约定王浩承租梁素兰等位于第九师光明路商铺三间用作经营；租赁期限2014年12月21日至2022年12月20日止，年租金315 000元，每年12月20日前支付当年租金，每逾期一天应按当年租金额的1%向梁素兰等支付滞纳金。王浩还应缴纳承租期间的水、电费、暖气费等使用房屋发生的费用。合同签订后，王浩陆续给付了租金至2016年。2017年下半年，因经营不善，王浩又邀请苏智渊共同经营使用承租房，支付了2017年房租。2018年2月12日，苏智渊分别向梁素兰等出具欠条，欠条载明欠到房屋租金合计273 000元。另因双方在房屋租赁合同中约定，出租房屋应缴纳税费由王浩等承担，梁素兰等保留向王浩等追偿租赁期间应缴纳税费的权利。   王浩、苏智渊辩称：梁素兰等提出反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回梁素兰等的反诉请求。关于租赁费、暖气费和其他费用，是建立在双方租赁合同有效的基础上，由于涉案合同违反国家关于消防安全强制性规定，故涉案合同系无效合同。因此，梁素兰等要求支付剩余租金、滞纳金以及暖气等费用，没有事实根据和法律根据。   梁素兰、李永承、高华为证明其主张，庭审提供以下证据：1、《商铺租赁合同》，拟证实合同的履行期限自2014年12月21日至2022月12月20日止，年租金300 000元，房租应一次性付清。双方约定：承租房在使用房屋期间产生的税费、水、电暖、物业费由承租房缴纳；承租方在装修及使用期间拆除商铺之间的隔墙及配套设施，在租期届满不续租的情况下，需恢复原样；房租每逾期一天，则应当按照当年租金的1%支付滞纳金的事实；2、2018年2月12日，苏智渊出具的三张欠条，拟证实王浩、苏智渊欠房屋租赁费273 000元并承诺于2018年2月28日前一次性付清及2月28日商铺还没有被查封的事实；3、暖气费发票6张、滞纳金发票2张，拟证实出租期间王浩等拖欠暖气费及因逾期交费产生的滞纳金合计25 303.73元的事实；4、卫生费收据一份，拟证实租赁期间出租方支付卫生费2740元的事实。   经质证，王浩、苏智渊对梁素兰等出具的证据：1、提出该合同是违反国家规定的无效合同，对合同真实性、关联性无异议，对合同合法性有异议；2、对其真实性没有异议，提出房屋租赁合同无效违法，该三张欠条不具有合法性；3、对以上票据真实性无异议，提出因双方签订的房屋租赁合同无效，该费用与本案不具有关联性；4、对该证据真实性、合法性无异议，对该证据与本案的关联性有异议。本院结合其他证据及法庭笔录对王浩等的抗辩意见，不予采信。   为查明本案案情，庭前本院对案件当事人朱新芳及案外人梁素兰进行了谈话形成谈话笔录。证实：朱新芳与梁素兰均主张，二人系个人合伙关系，本案中梁素兰作为合伙负责人应诉，其行为产生的民事责任由朱新芳与梁素兰共同承担，其内部合伙内部解决。王浩、苏智渊、高华、梁素兰、李永承对本院依法所做谈话笔录无异议，本庭对该证据予以确认。   经审理查明，2014年12月21日，王浩为经营火锅店与高华、朱新芳（与梁素兰系合伙关系）、李永承分别签订了房屋租赁合同，双方约定王浩租用高华、朱新芳、李永承所有的坐落在第九师鑫光高层201室（面积230平方米，年租金110 000元）、202室（面积156平方米，年租金80 000元）、203室（面积196平方，租金110 000元）商铺；租赁期限自2014年12月21日至2022年12月20日止；承租方需缴纳租金、水、暖、点、物业税费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等费用）等；承租方在租期届满不续租的情况下，须将装修及使用期间拆除、移位的商铺之间的隔墙及配套设施恢复原状；在第二次支付租金时向出租方支付保证金30 000元，根据物价等因素的变化，保证金做相应的调整等条款。承租后，王浩对承租房屋进行了装修，并购买了经营火锅店的相关设备，王浩主张其支付装修费1 610 000元、设备费用690 000元，但未提供统一发票。王浩在经营盛世三锅火锅店期间，向高华、梁素兰、李永承支付2015年、2016年、2017年三年租金合计868 000元。后苏智渊与王浩合伙共同经营火锅店，于2018年2月12日向高华、朱新芳、李永承各出具一张欠条，欠三人房屋租赁费共计273 000元，并承诺于2018年2月28日前一次性付清。庭审中双方当事人均认可2019年房屋租金按25000元/月计算。2018年3月12日，额敏垦区公安局消防管理大队对包括“船当门”火锅店在内的66家商铺作出查封停业整顿决定。同年5月，该局水丰派出所对辖区九小场所进行安全检查检查中发现部分店铺存在火灾隐患，遂对“船当门”火锅店作出查封整顿处理。随后其他被查封的店铺陆续恢复正常营业，涉案火锅店至今没有恢复营业。王浩、苏智渊在承租梁素兰等房屋期间未缴纳暖气费及产生的滞纳金合计25 303.73元、卫生费2740元。   另查明，鉴定公司对涉案房屋不能拆除部分进行了鉴定，鉴定意见为：截至2019年6月，涉案房屋不能拆除部分的价值为375 134元，王浩因鉴定支付鉴定费11 000元。   本院认为，梁素兰与朱新芳系合伙关系，梁素兰、朱新芳推举朱新芳代表合伙人与王浩签订房的屋租赁合同，对梁素兰具有同等法律效力。梁素兰、朱新芳推举由梁素兰代表合伙人出庭参加诉讼符合民事诉讼法的有关规定，梁素兰的诉讼行为对朱新芳发生法律效力。   本案中，出租人高华、朱新芳、李永承与王浩签订的房屋租赁合系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。双方缔约的目的是通过对租赁房屋的处分或使用获取收益。本案中租赁物是不动产，不动产的“使用”含义有二，一、租赁物具有物的使用功能；二、租赁物应当同时具备法律意义上的使用条件。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中涉案房屋即为上述情形。王浩、苏智渊承租房屋欲经营餐饮娱乐，其经营目的使得租赁房屋成为公共场所，消防安全事关公共利益，房屋的消防功能及消防手续齐备是经营活动在物质上和法律上的前提条件。虽然梁素兰等出租的房屋鑫光小区2#高层商住楼未通过建筑竣工验收和消防部门消防验收，但该建筑工程的施工图纸及有关资料，经兵团公安局2012年4月27日专家会审会议论证后，认为该工程消防设计基本符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045一95(2005版)要求，王浩亦按照相关规定向工商局领取核准的经营火锅的营业执照。自2015年起王浩经营火锅店存在收益并向梁素兰等交付房租868 000元。双方在租赁合同第四条第一款约定“甲方（出租方）应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”；第二款约定“乙方（承租方）应在国家法律、法规、政策允许的范围内经常经营及办公”。根据合同的文义和合同目的，本院认定“正常使用”是指租赁房屋符合法律、法规规定的使用条件；“正常经营”是指符合法律、法规规定的经营活动，即合法经营。王浩存在违规经营的客观事实，即其所经营的火锅店被公安机关查封，不是因为该出租房整栋楼未经过消防验收而被查封。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定，王浩、苏智渊称梁素兰等出租的房屋未经过消防验收导致租赁合同无效，构成根本违约以致其不能实现合同目的等抗辩理由不能成立。王浩、苏智渊在本诉中主张解除房屋租赁合同，梁素兰等在反诉中亦主张解除房屋租赁合同，符合《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，故对王浩、梁素兰等主张解除房租租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。   关于合同解除后的赔偿问题，本院认为，由于王浩、苏智渊在租赁房屋后通过经营火锅店实现租赁房屋的目的，虽其向梁素兰等给付房租868 000元并购买了经营设备，但这些费用系王浩、苏智渊为实现经营目的而支出的合理费用，故对王浩、苏智渊主张梁素兰、李永承、高华退还房租868 000元及设备费用690 000元的诉讼请求，本院不予支持。梁素兰等不存在根本性违约，故王浩、苏智渊主张梁素兰、李永承、高华承担违约金315 000元诉讼请求，本院不予支持。王浩、苏智渊主张其装修租赁物支付各项费用1 610 000元未提供有效证据予以证明，且梁素兰等对该项费用持反对意见，本院认为，装修费用是王浩等经营火锅店的成本费用之一，在双方正常履约情况下，该费用可从其经营火锅店的收入中逐年冲抵，现因双方解除租赁合同，导致王浩部分装修费无法收回，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，该部分损失可由双方平均分担，即梁素兰、李永承、高华应赔偿王浩、苏智渊附着物损失187 567元及鉴定费5500元，赔偿完毕后该部分附着物归梁素兰、李永承、高华所有。   关于梁素兰、李永承、高华的反诉主张，依照《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。”的规定，解除租赁合同后，王浩、苏智渊仍应向梁素兰、李永承、高华支付合同解除前承租房屋的租金342 000元、暖气费和卫生费26 318.88元，故梁素兰、李永承、高华要求王浩、苏智渊给付租金342 000元、暖气费及卫生费26 318.88元并限期搬离承租房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据双方合同约定“甲方（出租方）应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用”，该约定应当理解为租赁房屋须符合消防法规规定的使用条件。涉案商住楼整栋建筑消防手续的办理主体虽为开发商，且消防手续不完备与梁素兰等无关，但梁素兰等提供的房屋未通过消防验收是不争的事实，故梁素兰等要求王浩、苏智渊共同给付逾期支付租金的滞纳金98 280元的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：   一、解除王浩与李永承、高华、朱新芳于2014年12月21日签订的商铺租赁合同；   二、梁素兰、高华、李永承于本判决生效之日起十日内赔偿王浩、苏智渊承租房屋内不能拆除附着物折价款187 567元及鉴定费5500元（赔偿款履行完毕后出租商铺内的附着物归梁素兰、李永承、高华所有）；   三、王浩、苏智渊于本判决生效之日起十日内给付梁素兰、高华、李永承房屋租金342 000元、租房期间暖气费及卫生费26 318.88元；   四、王浩、苏智渊于本判决生效之日起十日内返还梁素兰、高华、李永承坐落在第九师鑫光高层201室、202室、203室商铺（位于农九师光明路、编号为农九师土第012038地块土地建筑，第2栋2层201、202、203商铺）；   五、驳回王浩、苏智渊的其他诉讼请求；   六、驳回梁素兰、高华、李永承的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费19 976元，由王浩、苏智渊承担     17 552.68元，梁素兰、高华、李永承承担2423.32元；反诉案件受理费4149元，由王浩、苏智渊承担873.91元，梁素兰、高华、李永承承担3275.09元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。         审判员  傅东辉     二〇二〇年三月十二日     书记员  唐玮帆