江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1023民初673号原告（反诉被告）：刘建军，男，1982年4月22日出生，汉族，南丰县人，住南丰县。委托诉讼代理人：王爱英（系刘建军妻子），女，1985年11月3日出生，汉族，南丰县人，住址同上，特别授权。被告（反诉原告）：江西广升房地产开发有限公司，住所地：宜黄县丰乐桥头，统一社会信用代码：91361026664791853Ｎ。法定代表人：徐富爱，系公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，特别授权。原告刘建军（反诉被告）与被告江西广升房地产开发有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。本诉原告刘建军(反诉被告)及其委托诉讼代理人王爱英，本诉被告江西广升房地产开发有限公司（反诉原告）委托诉讼代理人张秀容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军向本院提出下列诉讼请求：1、请求判令江西广升房地产开发有限公司继续履行协助刘建军办理所购商铺权属转移登记的义务；2、判令江西广升房地产开发有限公司向刘建军支付逾期办证的违约金30067.16元（违约金按刘建军已付房价款125135元的年息10％，从2017年3月20日起计算至2019年8月2日止，之后的违约金按年息10％计算至实际办理完成房屋不动产权属证书止）；３、本案诉讼费用由江西广升房地产开发有限公司承担。事实与理由：2015年9月11日，刘建军与江西广升房地产开发有限公司签订了一份凯升购物广场编号为2C-161号号商铺合同，合同编号分别为201700258，合同约定商铺面积均为13.48平方米，商铺价款总计为125135元。根据合同约定，刘建军已于当日一次性的支付了该商铺的价款。根据合同约定，江西广升房地产开发有限公司在2016年10月30日前交付了该商铺，并应在商品房交房使用后180日内即2017年3月20日之前将商品房产权证办理完毕，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的10%向买受人支付违约金。但至今，江西广升房地产开发有限公司仍未履行自己义务，故刘建军诉至法院，请求判如所请。江西广升房地产开发有限公司辩称：1、答辩人承担的是备案协助义务，且答辩人已经在2015年8月27日将应办理产权登记的材料提交给产权登记部门，答辩人不存在违约行为；2、商品房买卖合同双方约定的第十五条第2项约定了支付违约金的方式；3、导致迟延办证的原因并不在答辩人，而是在于政府主管部门采取捆绑式管理影响了办证的时间。江西广升房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告刘建军支付反诉原告江西广升房地产开发有限公司购房款11882.25元。事实和理由：刘建军与江西广升房地产开发有限公司于2015年9月11日签订的《商品房买卖合同》约定的商铺面积为13.48平方米，单价为9283.01元/平方米；商铺交付后，实积面积为14.76平方米，实测面积比约定面积多出1.28平方米，结合上述《商品房买卖合同》约定的商铺面积单价及多出的面积，刘建军还应支付商铺价款11882.25元（9283.01平方米×1.28元/平方米）给江西广升房地产开发有限公司，故根据双方的合同约定，反诉原告诉至法院。针对江西广升房地产开发有限公司的反诉请求，刘建军辩称：公摊面积不可能多那么多面积，即使多出的面积，我也不同意承担多出的购房款。本院经审理认定事实如下：2015年9月11日，江西广升房地产开发有限公司与刘建军签订了一份合同编号为201700258的《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升房地产开发有限公司，买受人为刘建军。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的商铺为凯升购物广场二层2C-161号，商品房预售许可证号为（2014）房预售证第023号，建筑面积为13.48平方米，套内建筑面积8.48平方米，分摊面积为5平方米。二、房价款按建筑面积计算，该商品房单价为9283.01元，总金额为125135元。三、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定为：房屋交付时若产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意第2项处理，即买受不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同还约定了其事项。合同签订后，刘建军实际支付购房款共计125135元，2017年6月20日，江西广升房地产开发有限公司南丰分公司向刘建军出具了购房发票。2018年9月19日，江西广升房地产开发有限公司向备案机关提交了备案申请，申请的内容为：“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案资料齐全，真实有效。现报送备案。”同年9月21日，南丰县建设局出具备案意见如下：“南丰县凯升购物广场及地下室工程的竣工验收备案资料已于2018年9月21日收讫，资料齐全。”并加盖南丰县建设局工程竣工验收备案专用章。竣工验收备案表上记载，已收到江西广升房地产开发有限公司的材料有1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；5、单位工程质量综合验收文件；6、市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料；7、施工单位签署的工程质量保证书；8、商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；9、法律、规章规定必须提供的其他文件。2019年4月8日，南丰县住房和城乡建设局出具本案所涉的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》，该一览表载明的案涉商铺2C-161号商铺面积分别为14.76平方米。至今，江西广升房地产开发有限公司开发的凯升广场尚未办理了房屋产权初始登记。以上事实，有原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的《竣工验收备案表》、南丰县住房和城乡建设局盖章确认的房屋交易与产权告知单（测绘）等证据予以证实，结合当事人的当庭陈述，足以认定。本案争议的焦点为：一、江西广升房地产开发有限公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约认定？二、如江西广升房地产开发有限公司违约责任，应如何承担违约责任？三、江西广升房地产开发有限公司能否按测绘面积计算剩余价款？结合查明的事实，本院评述如下：一、江西广升房地产开发有限公司向产权登记机关报送房屋权属登记备案材料是否逾期并构成违约的认定？刘建军认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年10月30日，江西广升房地产开发有限公司应于2017年3月20日之前履行房屋权属登记备案材料提交义务，但其至今未拿到不动产权属证书，构成违约。江西广升房地产开发有限公司认为其在2015年8月27日就已经将办证资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2018年9月21日才完成了竣工验收备案登记，非江西广升房地产开发有限公司的原因所致，公司不存在违约行为。本院认为刘建军和江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人有将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”参照该规定，结合南丰县当地办理房屋所有权首次登记实务，开发商进行首次登记时应提交的备案登记材料包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、房屋竣工验收备案表、开发项目综合验收审批表。上述应提交的材料中江西广升房地产开发有限公司仅向本院证明了案涉凯升购物广场竣工验收备案日期为2018年9月19日及南丰县住房和城乡建设局于2019年4月8日盖章确认的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》，对其它应提交的材料并未向本院举证证实提交的具体时间，故本院认为本案应在凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案时间才能视为履行完了合同约定的办证资料提交的义务。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是2016年10月30日前，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此可推算江西广升房地产开发有限公司应不晚于2017年3月20日之前履行提交房屋权属登记所需材料的义务，而江西广升房地产开发有限公司至今都尚未取得案涉凯升购物广场完成产权首次（初始）登记备案，构成违约。江西广升房地产开发有限公司提出的其于2015年8月27日便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，本院不予采信。二、如江西广升房地产开发有限公司违约责任，应如何承担违约责任？刘建军认为其与江西广升房地产开发有限公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当按年息10%计算违约金。江西广升房地产开发有限公司则认为应按合同第十五条约定按已付房价的10%支付违约金。本院认为，双方签订的合同中对逾期办理产权登记的违约责任已明确约定，应按合同约定计算违约金。因此对江西广升房地产开发有限公司的抗辩意见，本院予以支持。三、江西广升房地产开发有限公司能否按测绘面积计算剩余价款？江西广升房地产开发有限公司依据合同第五条向刘建军主张剩余房价款11882.25元。对此，刘建军表示其认可测绘面积，但认为在签订合同时江西广升房地产开发有限公司未告知超面积需要补交房款，其不愿承担超面积部分的购房款。本院认为，刘建军与江西广升房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第五条明确约定了面积差异处理方式，即合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意以当地产权登记部门核定的测绘面积为准，房款按测绘面积据实结算，在交付房屋之时结清，因本案产权登记部门核定的测绘面积结果产生于2019年4月8日，现江西广升房地产开发有限公司主张在此据实结清房款有事实依据，本院对江西广升房地产开发有限公司的反诉请求依法予以支持。另，关于刘建军提出的案涉商铺出租租金问题。因刘建军提供的凯升购物广场商铺委托经营合同系其与南丰县凯升商业管理有限公司签订，与本案不是同一法律关系，且合同相对方也不是被告，其可另行主张。本院认为，刘建军与江西广升房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法成立并生效，依法受法律保护，合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。江西广升房地产开发有限公司除按照合同约定期限履行交房义务外，还应当如约履行协助办证的从属义务。现刘建军所购买的商品房的房屋权属证书并未办妥，江西广升房地产开发有限公司仍负有房屋权属转移登记的协助义务，故刘建军主张江西广升房地产开发有限公司继续履行房屋权属转移登记的协助义务有事实和法律依据，本院予以支持。又因江西广升房地产开发有限公司未按合同约定全面履行自身的协助义务，构成违约，其应当按合同约定按刘建军已付房价的10%支付违约金。针对反诉，根据前述论述，双方应全面履行签订的《商品房买卖合同》，反诉原告江西广升房地产开发有限公司依据合同约定向反诉被告刘建军主张剩余购房款，有事实及法律依据，本院对其反诉请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后六十日内继续按照双方签订的《商品房买卖合同》履行完为原告刘建军购买的凯升购物广场二层2C-161号商铺办理不动产权属转移登记的协助义务；二、被告江西广升房地产开发有限公司应向原告刘建军支付违约金12513.5元；三、反诉被告刘建军应向反诉原告江西广升房地产开发有限公司支付购房款11882.25元；上述第二项、第三项的款项折抵后，被告江西广升房地产开发有限公司应支付给原告刘建军631.25元，该款应于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费552元，减半收取276元，反诉案件受理费97元，减半收取计48.5元，合计324.5元，由原告刘建军负担268元，被告江西广升房地产开发有限公司负担56.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  陈永琴二〇二〇年三月二十七日书记员  陈一飞