河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终110号上诉人（原审原告、反诉被告）：李广田，男，1966年4月8日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：师振华，河南瀛睿源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所，住所地河南省安阳市文峰区平原路221号。法定代表人：李建钢，所长。委托诉讼代理人：张陆，河南安易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝英，河南安易律师事务所实习律师。上诉人李广田因与被上诉人中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所（以下简称安阳干休所）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初1259号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李广田上诉请求：1、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初1259号民事判决第一、二、三项，并改判被上诉人赔偿上诉人各项损失共计1035286元及利息（不服金额720286元）；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，应予以改判。1、一审查明，西北侧房屋是上诉人所建，室内装修也是上诉人的投资（租户租赁费相抵）。上诉人对西北侧房屋进行的评估全面、客观、真实。虽然被上诉人也进行了评估，但不能说明房屋真实价值。一审法院依据被上诉人所做的评估做出的判决是错误的。对于上诉人参与建设的南楼，庭审中被上诉人对上诉人建设部分项目予以认可，上诉人针对南楼也进行了评估，一审没有对此做出赔偿认定是错误的。2、上诉人并不欠被上诉人租赁费。上诉人租赁被上诉人的房屋已提前交纳租赁费。2016年4月以后，因政策原因上诉人无法再对外租赁，故不存在拖欠租赁费问题。一审认定上诉人欠被上诉人租赁费243333元是错误的。（2016）豫0502民初1657号民事判决只是个例，因租户不愿搬离，上诉人只得起诉让租户搬离。其他租户已按照被上诉人要求于2016年4月搬离。一审法院据此判定上诉人欠被上诉人租赁费85000元是错误的。综上，望二审法院查清事实，撤销一审判决并支持上诉人的上诉请求。安阳干休所答辩称，上诉人李广田的上诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。李广田向一审提出诉讼请求：1．判令安阳干休所立即赔偿李广田各项损失共计280万元及利息（利息从起诉之日起至付清之日止按年利率24%计算）；2．本案诉讼费由安阳干休所承担。安阳干休所向一审提出反诉请求：请求依法判决李广田支付安阳干休所房屋租赁费用568666元。一审法院认定事实：1.2011年10月27日，李广田与安阳干休所签订军队房地产租赁合同一份，约定安阳干休所将平原路门面房约2500平方米出租给李广田使用，租赁用途为商业，租赁期限自2013年12月9日至2018年12月9日，年租赁费为90万元。2013年11月29日，李广田与安阳干休所签订军队房地产租赁合同补充协议，双方约定安阳干休所将坐落在平原路门面房以裸框架结构（无门、无窗，无分割墙体）交付李广田，并将四楼东半区收回，面积约500平方米，同时减去房租17万元，同时约定前五年每年租赁费为73万元，后五年每年租赁费在前五年租赁费基础上递增5%。对于上述租赁合同，李广田向安阳干休所共计缴纳租赁费180万元，截止到2016年5月李广田缴纳的租赁费已抵扣完毕。安阳干休所称李广田一直使用上述房产至2016年9月，李广田至今未缴纳2016年6月至2016年9月的租赁费共计243333元，对此提交了（2016）豫0502民初1657号民事判决书、（2017）豫05民终3392号民事判决书，（2016）豫0502民初1657号民事判决书中显示李广田委托陈浩与李文娟签订房屋租赁合同，其租赁的房产即安阳干休所租赁给李广田的房产，李文娟在该案件中称其因知晓军队将收回房屋的政策，故不再向陈浩支付租赁费，该两份判决书中均认定上述房产直至2016年9月仍在对外租赁中，且判决租赁人支付租赁费。李广田对上述判决书的真实性予以认可，且认可其租赁上述房产后又对外进行出租至2016年9月，但辩称其并未收取租赁费，李广田对此未提交证据。2.2013年11月29日，李广田与安阳干休所签订军队房地产租赁合同，约定安阳干休所将坐落在平原路“四、五批”住宅楼一层和周边西、北两侧门面房出租给李广田使用，租赁用途为商业，租赁期限自2013年12月9日至2018年12月9日，第一年至第五年年租赁费为17万元。合同第七条约定李广田负责按照甲方意图在租赁期限以前的干休所西北侧房屋改造，合同期满以后钢架设施归安阳干休所所有。合同第八条约定因不可抗拒原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成本合同无法履行的，李广田及安阳干休所双方互不承担责任。李广田向安阳干休所缴纳租赁费共计39万元，截止到2016年3月李广田缴纳的租赁费已抵扣完毕。3．李广田在租赁安阳干休所上述房屋期间，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《关于抓紧做好军队全面停止有偿服务善后工作的通知》，2016年军队开始全面停止有偿服务，其中包括房地产租赁，最终整治截止时间为2018年6月底前。安阳干休所在接到上述文件后多次与李广田联系要求与其协商房屋租赁相关事宜，李广田始终未与安阳干休所进行协商。对此安阳干休所提交了短信截图、判决书等证据，李广田对短信不予质证。4．安阳干休所提交建筑安装工程结算书显示安阳市军分区干休所“三个中心”附属用房工程建设单位为安阳干休所，安阳干休所、李广田均认可该工程为双方于2011年10月27日签订的合同及2013年11月29日补充协议中约定的房产，李广田对该结算书真实性予以认可，但称其也曾经对该房屋参与投入建设。安阳干休所提交房地产估价评估报告显示安阳市平原路北段四五批楼临街钢架房屋市场价值为31.5万元，该评估报告出具时间为2018年10月12日。安阳干休所认可上述评估报告中的房产为李广田所建。李广田对上述评估报告不予认可，李广田称其所租赁的安阳干休所的房产，其中有其本人的自建房及装修费用，装修费用是每个租户自己负责装修，并由李广田减收租赁费抵扣相应的装修费，并对此提交了评估报告、照片复印件、证人证言复印件，但对其所述减收房租抵扣装修费的事实未提交证据，评估报告显示有效期为2017年9月26日至2018年9月25日，超过一年需重新进行评估。5．根据中央军委2018年2月关于《河南省军区老干部服务保障机构整编》（军令［2017］32号）命令，“以河南省安阳军分区安阳离职干部休养所、原陆军第五十四集团军安阳离职干部休养所为基础，组建安阳离职干部休养所，番号为‘中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所’”。一审法院认为，李广田与安阳干休所签订2011年10月27日军队房地产租赁合同、2013年11月29日补充协议、2013年11月29日军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按照合同约定履行义务。关于李广田要求安阳干休所向其赔偿损失的诉讼请求，李广田称其租赁上述房屋后，对房屋进行了建设及装修，因安阳干休所收回房屋，给其造成损失280万元，对此提交相关证据，其提交的评估报告、书面证人证言复印件、照片复印件不足以证明其对房屋建设及装修的损失为280万元，且李广田认可房屋装修是其租户自行装修，其减收房租后抵顶装修费，但对其减收房租的事实李广田未提交证据。综上李广田提交的证据均无法直接证明其主张，故李广田要求安阳干休所赔偿其损失280万元并从起诉之日起至付清赔偿款之日止至按照年利率24%支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。安阳干休所自认安阳市平原路北段四五批楼临街钢架结构为李广田建设且价值为31.5万元，合同中也约定了李广田按照安阳干休所意图进行改造，现军队将该案涉房产收回，对李广田造成了损失，故安阳干休所应向李广田支付31.5万元。安阳干休所辩称根据2013年11月29日军队房地产租赁合同第八条约定，其不应向安阳干休所赔偿损失，本院认为该条约定应为双方互不承担无法按照合同约定继续履行合同的违约责任，如果承租人对租赁房屋进行了投资建设并增设他物，出租人在收回房产及增设物后仍应向承租人赔偿损失，故对安阳干休所的该答辩意见本院不予采信。关于安阳干休所要求李广田支付的房屋租赁费的诉讼请求，根据上述已认定的事实，李广田所欠的2011年10月27日军队房地产租赁合同及2013年11月29日补充协议中的案涉房产的租赁费应为243333元。李广田所欠的2013年11月29日军队房地产租赁合同中的案涉房产的租赁费，原告称其所欠的租赁费为2016年4月至2018年3月期间的租赁费，本院认为首先根据安阳干休所提交的（2016）豫0502民初1657号民事判决书，李广田及案涉实际使用人在该案件中均已知晓了军队收回其向外租赁房产的相关通知，且房产的实际使用人已因该通知书与李广田发生了争议，上述判决书认定实际使用人应支付租赁费至2016年9月，其次安阳干休所提交的证人证言及该证人出具的二连单据不足以证明李广田使用案涉房产至2018年3月，其提交的工商登记信息也不能直接证明案涉药店一直在实际使用该房产，故综上本院认为应参照（2016）豫0502民初1657号民事判决书中认定的事实，确认李广田实际使用案涉房产时间至2016年9月，李广田所欠上述房产的租赁费为2016年4月至2016年9月，共计85000元。李广田辩称，安阳干休所未向其说明军队全面停止有偿服务的通知的相关情况，也未告知其具体措施等相关事宜，本院认为，根据安阳干休所提交的判决书、短信及李广田当庭陈述，安阳干休所已多次要求李广田协商案涉房屋租赁相关情况，李广田也对该文件明确知晓，故对安阳干休所的答辩意见不予采信。李广田辩称，根据2013年11月29日军队房地产租赁合同第八条约定，其不应再向原告支付2016年2月之后的租赁费，本院认为该条约定应为双方互不承担无法按照合同约定继续履行合同的违约责任，李广田在履行合同期间租赁占有该房产产生的租赁费并不属于该项约定的内容，故对其答辩意见不予采信。综上所述，李广田应向安阳干休所支付租赁费328333元，不违反相关法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所于本判决生效之日起十日内赔偿原告李广田损失315000元；二、原告李广田于本判决生效之日起十日内支付被告中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所房屋租赁费328333元；三、驳回原告李广田的其他诉讼请求；四、驳回被告中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29648元，反诉案件受理费4743元，共计34391元，由李广田负担29051元，由中国人民解放军河南省军区安阳离职干部休养所负担5340元。二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中李广田用以证明其损失数额的资产评估报告书，在其提起诉讼时已经超过该报告书内载明的有效期，故不能证明其主张。李广田提供的其他证据也不能证明其主张的损失数额，而安阳干休所认可相关房屋价值为31.5万元，属对李广田主张损失的部分自认，原审法院据此作出判决并无不当。关于欠付租赁费，原审法院依据生效判决认定事实、双方签订的合同及交费票据等证据，确认欠付租赁费期间及欠付租赁费总额并无不当。综上，上诉人李广田关于应由安阳干休所赔偿损失1035286元及不应支付安阳干休所租赁费的上诉请求，因理由与证据不足，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11003元，由上诉人李广田负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年三月二十六日书记员  于芳珠