天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终426号上诉人（原审原告）：张富泉，男，1960年11月29日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：武家辉，天津博专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市华运商贸物业有限公司，住所地天津市河东区张贵庄道160号。法定代表人：张发世，董事长。委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司，住所地天津市河西区南京路20号金皇大厦3108号。主要负责人：金治国，总经理。委托诉讼代理人：房玉龙，天津张盈（武清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园中区科兴科学院B2栋18楼。法定代表人：段毅，董事长。上诉人张富泉因与被上诉人天津市华运商贸物业有限公司、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张富泉上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定涉诉房屋备案价格与房屋成交价格无必然关联，属于事实认定有误；上诉人认为天津市华运商贸物业有限公司与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司之间存在委托代理关系；上诉人与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订的的协议，因违反《商品房销售管理办法》及国家宏观调控政策的规定而为无效。2.一审判决适用法律有误，未对合同效力进行审查，本案中上诉人与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订的合同无效，应根据法律规定返还上诉人财产。天津市华运商贸物业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案中，天津市华运商贸物业有限公司与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司间从未存在委托代理关系，上诉人要求返还的款项并非天津市华运商贸物业有限公司收取，上诉人的主张缺乏事实依据。上诉人自愿与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司订立服务协议并支付服务费用，成为房多多会员后以优惠价格与天津市华运商贸物业有限公司签订买卖合同，上诉人作为完全民事行为能力人认可并实际履行了上述协议，且履行合同并不违反相关法律规定及公序良俗，没有影响到正常的金融安全、市场秩序。现上述协议均已履行完毕，涉诉房屋已交付上诉人入住，上诉人再要求返还服务费用，违背了诚实信用原则，缺乏法律依据。深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。涉诉房屋不属于普通民宅，根据现行政策，该房屋价格可以自由定价。深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司与天津市华运商贸物业有限公司间不存在委托代理关系，系商业合作关系，深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司并未代理天津市华运商贸物业有限公司销售涉诉房屋，亦未据此向天津市华运商贸物业有限公司收取代理费用。上诉人与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订的会员协议系双方自愿签订，现上诉人已经享受了会员优惠服务，又要求退还服务费，违反诚实信用原则。深圳市房多多网络科技有限公司未发表答辩意见。张富泉向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令三被告向张富泉连带返还80000元；2.本案诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2016年8月28日，张富泉与天津市华运商贸物业有限公司签订《商品房预订协议》，预订红星大厦1号楼1门1219号房屋，该协议中载明的销售总价为843809元，张富泉同日一并支付定金20000元。2016年9月11日，张富泉与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订《房多多会员增值服务协议书》并向该公司支付会员费80000元。该协议约定，每一笔会员增值服务费仅可以享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。2016年9月29日，张富泉与天津市华运商贸物业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由张富泉购买坐落于天津市河东区琳科中路与琳科西路交口东侧红星大厦1号楼-1-1219号房屋，每平米单价8035.18元，合同价款590666元，实际支付房款590586元。现涉诉房屋已实际交付张富泉。另，一审期间，张富泉向一审法院申请调查令，调取了涉诉房屋的商品房申报价格上限，经查该申报上限价格为每平米11795元。经向本市房屋管理部门核实，红星大厦并非普通居民住宅，依据本市现行政策，其价格可以不受上述申报价格上限约束，自由定价。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按合同的约定履行各自义务。本案争议焦点一：天津市华运商贸物业有限公司是否应当承担责任。张富泉与天津市华运商贸物业有限公司签订的系《天津市商品房买卖合同》，其与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订的系《房多多会员增值服务协议书》，现深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司按照增值服务协议收取了张富泉80000元服务费。张富泉未能提供证据证实天津市华运商贸物业有限公司收取了该80000元，亦未能证实天津市华运商贸物业有限公司与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司之间为委托代理关系，故一审法院对张富泉主张天津市华运商贸物业有限公司返还的诉讼请求不予支持。本案争议焦点二：张富泉在购房过程中是否享受了优惠。张富泉在与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订增值服务协议前与天津市华运商贸物业有限公司签订了《商品房预订协议》，在该协议中约定的房屋价款为843809元，其在与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订增值服务协议交纳了80000元费用后与天津市华运商贸物业有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同价款最终为590586元，该价格与预订协议中的价格明显减少。现张富泉主张其未享受优惠且当时工作人员口头承诺该服务费应当归入总房款，但张富泉所提供证据不足证实其主张，一审法院不予采信。张富泉以房屋买卖合同主张权利，其既享受了优惠，其与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司间亦非房屋买卖合同关系，故其要求深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司返还80000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“驳回原告张富泉的全部诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由张富泉负担900元。”二审中，上诉人提交了（2018）津02民终6012号民事判决书一份，用以证明本案中亦存在房产公司预先知道售房底价，故意标价过高，再以底价进行团购，违法收取团购费用的情形，根据生效判决对团购费应予返还。对此，被上诉人天津市华运商贸物业有限公司不认可该证据与本案的关联性，认为上述判决与本案事实不相同，本案中的房屋应售价格与优惠价格在房屋预售单和签约审批单中均予以明确并经签字确认，不存在标高价再降价的行为；被上诉人深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司认可该证据的真实性，不认可证据的关联性，判决内容与本案不具有关联性；被上诉人深圳市房多多网络科技有限公司未发表意见。对此，本院经审查认为，上诉人提交的（2018）津02民终6012号民事判决书的内容与本案不具有关联性，不能证明上诉人的主张成立，对此本院不予认定。天津市华运商贸物业有限公司、深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司均未提交新证据。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审期间当事人的争议焦点是上诉人要求三被上诉人向其返还支付的80000元服务费是否应予支持。本案中，上诉人与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司签订了《房多多会员增值服务协议书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的效力性强制规定，协议合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。上诉人虽主张上述协议内容违反《商品房销售管理办法》等规章制度，应属无效，但未能提供相应证据证明上述协议存在法律规定合同无效的情形，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人虽主张未享受到上述协议约定的房屋优惠，要求深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司、深圳市房多多网络科技有限公司返还其支付的80000元的会员增值服务费；但根据在案证据及当事人陈述，上诉人在支付上述会员增值服务费后，向天津市华运商贸物业有限公司购买涉诉房屋，其实际支付的房屋价款与《商品房预订协议》中的房屋价格有明显减少，已享受到了房屋价格优惠，因此上诉人该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人要求天津市华运商贸物业有限公司向其返还80000元会员增值服务费的主张，上诉人虽认为天津市华运商贸物业有限公司与深圳市房多多网络科技有限公司天津分公司之间系委托代理关系，但未能提供充分证据予以证明，本院对此不予采信，同时上诉人亦未能证明该笔费用系天津市华运商贸物业有限公司实际收取且违法占用，上诉人该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人张富泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人张富泉负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年三月二十七日书记员  王铎臻