上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16083号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志文，男，1967年9月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘枚成（陈志文之妻），1970年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区牡丹路60号532室。法定代表人：付磊，总经理。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳虹，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人陈志文与被上诉人上海证大物业管理有限公司（以下简称证大物业）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初57158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈志文上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人原审中的反诉请求。事实与理由：上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下1层25号车位（下文简称25号车位）系上诉人通过拍卖依法取得，根据开发商处的地下车库规划图，上面明确载明25号、35号等车位均划有“-1”和“-2”，且套内面积可停放两辆车，实际亦未影响通行及侵犯其他业主或公共权益。一审法院将房屋面积计算表直接认定为地下车库实际划线比例图错误，且在对方未提交任何证据的情况下，一审认定25号车位改变划线与产证上建筑面积不同，不符合客观事实。对方虽出具小区停车管理办法，但该文件未按程序由业主大会通过亦未公示，不应采信。同一物业区域应就收费标准及管理一致，即便上诉人需要就两辆车分别缴纳管理费，收费标准应与其他类似情况的业主一样，每辆车均为每月75元，且对方应就此分别开具两辆车收费发票。被上诉人证大物业辩称：不同意陈志文的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈志文的一审诉讼请求：请求判令证大物业返还陈志文已缴纳的2019年5月至2019年7月的地面停车管理费360元。证大物业的一审反诉请求：请求判令陈志文支付2019年4月的地面停车费120元。一审法院认定事实：2005年11月4日，上海市高级人民法院委托上海黄浦拍卖行有限公司对（2004）浦执恢复字第611号一案涉及的上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下1-69号车库等执行标的物进行拍卖。上海黄浦拍卖行发布的拍卖须知中的特别规定载明“……（3）每个车位的实际建筑面积以房地产交易中心核定为准。（4）本公司以标的物现状进行拍卖。……”该拍卖须知上所附的《房屋分层平面图》显示：地下一层车库共有69个车位，总面积为2,126.034平方米，其中25号车位与35、45号车位并排呈东西横向分布。2007年9月27日，陈志文以10万元拍得上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下1层25号车位。随后，陈志文办理了25号车位的过户登记，该车位的建筑面积登记为30.81平方米。陈志文提供的25号车位的现场照片显示：25号车位靠墙，在横向划线的基础上另有一条横向划线增加了车位的深度，并另有3条斜纵向划线将其分为25-1、25-2，各安装了一把地锁，现陈志文在该车位上斜纵向并排停放两辆车时，两辆车左侧尾部均超出了现有的横向划线。证大物业为上海市浦东新区XX路XX弄XX苑小区提供物业管理服务。上海市浦东新区XX苑业主大会（甲方）和证大物业（乙方）之间签订《物业服务合同》，该合同第十三条约定：“停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体业主共有的，车位使用人应向乙方交纳停车位租赁费……具体标准如下：1、停车位租赁费，露天机动车位120元/个·月……（三）停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位75元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……”2019年3月，上海市浦东新区XX苑业主大会表决通过《XX苑小区车辆停车管理办法》，载明：“1、小区停车分地面无固定车位停车和地下车库固定产权车位停车两种方式。地面停车按120元/辆/月的标准收取包月停车费。地下车库固定产权车位按75元/辆/每月的标准收取停车管理费。……3、由于历史的原因地下车库中无产权车位的停车收费标准按照69位产权业主多数征询意见的决议收取停车费。其决定权在地下车库的所有的产权业主。……”。2019年3月，经上海市浦东新区XX苑业主委员会向69户地下车库产权车位业主征询意见，表决结果为不同意停放侵占车库公共面积的车辆。2019年4月1日，上海市浦东新区XX苑业主委员会向证大物业发工作函，要求：“近段时间小区业主频繁投诉地下车库有一个停车位停多辆车的现象，一个车位的面积只能够停一辆车，停多辆车势必会侵占过道公共面积，从而导致给其他业主倒车入库和出行带来极大的不便，现业委会郑重申明请贵方物业严格按照一车一位的管理模式执行，希望贵方加强管理力度。”一审审理中，证大物业提供上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下1层19号车位和29号车位的产证信息，显示上述两个车位的建筑面积均为30.81平方米。证大物业申请证人张某到庭作证称，其为XX苑业主委员会委员。2018年12月26日XX苑业委会成立，2019年4月证大物业正式入驻小区。在这之前，车辆管理混乱，小区大部分业主对某些业主一个车位停放两辆车意见很大。经业委会征求意见，大多数业主不同意车库内停放侵占公共面积的车辆，确认所有车位的面积都是30.81平方米，随后经业主大会表决通过了收费办法，并发函要求物业公司实施一车一位的车辆停放方式，但陈志文仍在一个车位上停放两辆车，该行为实际上侵占了公共面积。一审审理中，双方确认2019年1月至2019年7月陈志文已经缴纳的停车费情况如下：2019年1月至2019年4月陈志文每月缴纳75元；2019年5月至2019年7月，陈志文每月按照一辆车75元、另一辆车120元的标准缴纳费用。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。陈志文取得的25号车位仅登记为一个车位，面积为30.81平方米。陈志文提供的房屋平面分布图和证大物业提供的房屋建筑面积计算表中关于地下1层车库的车位分布一致，地下一层车库共有69个车位，总建筑面积为2,126.034平方米，可计算得出每个车位的建筑面积为30.81平方米，和25号车位面积一致，亦与证大物业提供的19号、29号车位产证上的建筑面积一致。可见，无论是取得的方式、价款、建筑面积还是从房屋平面分布图和房屋建筑面积计算表上的车位分布情况来看，25号车位和其他车位的大小并无不同。陈志文虽主张其拍卖取得25号车位时已经划线为两个车位并安装两把地锁，但对此并未提供证据予以证明，且退一步讲，现有的25-1、25-2划线显然已经改变了原始划线的范围，与原始规划、产证上的建筑面积不符，无论增加的划线何时形成、地锁何时安装、由谁实施，均不能作为一个车位上停放两辆车的依据。且从实际停放情况来看，25号车位的原始划线仅能允许一辆车停放，现在斜纵向并排停放两辆车不仅改变了原来规划的横向停车方向，两辆车尾部甚至还超出了现有的横向划线，显然占用了车库的共有部分，给通行造成了不利影响。现陈志文仅仅基于25号车位的现实使用情况主张该车位上可以停放两辆车，依据不足，故陈志文只能在25号车位上停放一辆车。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。现证大物业依据小区业主大会表决通过的《XX苑小区车辆停放管理办法》以及XX苑业委会工作函等文件实施一车一位的管理，要求陈志文将另一辆车停放到露天停车位并按照露天停车位120元/月的标准收取停车位租赁费，并无不当，故一审法院对陈志文的诉讼请求不予支持。对于证大物业的反诉请求，如前所述，陈志文只能在25号车位停放一辆车，其停放两辆车应当依照业主大会或者业主委员会的决定缴纳两辆车的费用。2019年3月，上海市浦东新区XX苑业主大会表决通过《XX苑小区车辆停车管理办法》，陈志文应当按照规定标准支付停车费用。证大物业要求陈志文缴纳2019年4月份的地面停车费120元，于法有据，一审法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第七十条、第七十六条第一款、第七十八条第一款之规定，于2019年9月18日作出判决如下：一、驳回陈志文的诉讼请求；二、陈志文应于判决生效之日起十日内支付上海证大物业管理有限公司2019年4月的地面停车费120元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由陈志文负担。反诉案件受理费25元，由陈志文负担。二审中，上诉人向本院提交了4份证据材料：1、2020年1月11日涉案小区3号楼楼代表及楼组长出具的证明一份，证明涉案小区就地下停车位收费问题没有召开过业主大会，亦未贴出通知；2、2020年1月11日涉案小区63号车库业主出具的证明一份，证明上诉人停车不影响通行；3、2020年1月涉案小区前物业公司管理车库人员何龙出具的证明一份，证明上诉人的车位停放和开发商与前物业公司出具的车位规划平面图相符合，当时前物业公司允许上诉人停两辆车，25号车位停两辆车符合规定；4、2019年3月31日涉案小区3号楼组群微信聊天记录截图一份，证明根据物业决议，2019年4月份小区物业尚在托管期间，该月份的停车方案应按前三个月方案即按照75元收取。被上诉人对此发表质证意见：上诉人提供的证明不符合新证据的形式要求，证人证言应该出庭作证。关于证据1，地下停车位收费问题被上诉人一审中已提交了书面的业主大会决议；关于证据2，25号车位和63号车位相距较远，证明人的车位与25号车位的通行并无关联，不能证明未影响通行，且被上诉人一审已提交材料证明25号车位确实影响通行；关于证据3，即使存在上诉人所说的车位规划图，亦系物业公司自行制作，而房地局的原始规划即为一车一位；关于证据4，从微信记录显示的时间上说不属于新证据，且根据内容所述“按照前三个月方案执行”，地面停车也是120元。本院认为，上诉人提交的上述证据材料1-3系证人证言，属传来证据，但该证人均未出庭作证，被上诉人对此亦不予确认，故本院对此不予采纳。上诉人提交的证据材料4，被上诉人对其真实性未提出质疑，故本院对其真实性予以确认。2020年2月19日，上诉人向本院提交书面材料，表示：其于2020年1月15日向上海市浦东新区房地产交易中心查询涉案小区地下车库规划图，以证明其所有的25号车位可以停放两辆机动车。但该交易中心告知其未查到该规划图。2020年1月17日，上诉人又至上海市浦东新区档案馆查询，该馆亦未保存涉案小区地下车库规划图。2020年1月21日，上诉人再至上海市浦东新区建交委，工作人员告知：2008年之后建造的居民小区之地下车库规划图才开始存档。鉴于涉案小区前物业管理单位明确告知其已向被上诉人移交了所有资料，故上诉人认为被上诉人理应持有并保管涉案小区停车库平面图，该平面图可以证明上诉人的主张。对此，被上诉人于2020年2月21日向本院提交《XX苑设备资料移交清单》，以证明前任物业公司并未向被上诉人移交地下车库平面图。上诉人收到本院寄送的该证据后，于2020年3月3日出具书面意见，坚持认为该资料应由上诉人持有并保管。本院认为，被上诉人提交的移交清单，有前任物业公司上海B有限公司、涉案小区业委会签章并由经办人签名，亦有被上诉人经办人签名，上诉人对其真实性也不持异议，故本院对其真实性予以确认。2020年3月13日，被上诉人向本院邮寄提交《XX苑车库车位布置图》。被上诉人表示，其于2020年2月13日向上海市浦东新区规划和自然资源局申请政府信息公开后，收到了该局邮寄的《XX苑车库车位布置图》。该布置图可以证明XX苑小区地下车库的原始规划为“一车一位”，上诉人的25号车位仅允许横向停放一辆车。经本院向上诉人邮寄送达该布置图，上诉人质证认为，该车位布置图只能证明车位分布位置，并不能表明车辆停放方式，且我国并无法律法规规定在产证车位上实施“一车一位”来限制所有权人的合理使用。为此，上诉人向本院提交2019年5月5日上诉人的妻子与涉案小区业委会陈主任在小区物业办公室的一段对话录音及文字整理稿，以证明被上诉人允许上诉人在25号车位停放两辆车，并在地下车库公摊面积上设立停车位，故被上诉人亦认可其提供的车位布置图不是“一车一位”。对此，被上诉人质证认为：1.真实性不予认可。经与涉案小区前业委会主任陈宗申核实，其本人从未答应上诉人可以在25号车位停放两辆车；2.关联性不予认可。该录音系上诉人妻子与案外人的谈话，与本案无关；3.即便该录音系真实的，亦不具有证明力。首先，业委会单个成员无法代表业委会及物业公司决定具体收费事宜。其次，该谈话内容也未显示谈话者确认一个车位允许停放两辆车。最后，该谈话中，关于两辆车分别按不同标准收取管理费，与被上诉人在本案中的主张相一致；4.该证据不符合新证据的要求。对此，本院认为，被上诉人提交的《XX苑车库车位布置图》系上海市浦东新区规划和自然资源局向被上诉人提供，其真实性本院予以确认。根据该车位布置图显示，涉案小区地下车库每个规划车位仅能停放一辆车，故本院对于被上诉人的证明目的予以采纳。而上诉人提交的谈话录音，其提交方式不符合电子数据证据的形式要件，且被上诉人对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张根据开发商处的地下车库规划图，25号、35号等车位均载明“-1”和“-2”，且套内面积可停放两辆车，故实际亦未影响通行及侵犯其他业主或公共权益，然上诉人并未提供关于25号车位存在“-1”、“-2”合法规划的相关证据材料。而根据被上诉人二审中提交的《XX苑车库车位布置图》显示，涉案小区地下车库每个规划车位仅能停放一辆车，且根据上诉人在该车位的车辆实际停放情况显示，其斜纵向并排停放两辆机动车时，两车左侧车尾均超出车位横向划线。因此，上诉人关于25号车位套内面积可停放两辆车的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。根据2019年3月涉案小区地下69个产权车位业主针对地下车库存在未按照车库平面图以及一个车位停放一辆车的情况所进行的投票表决结果，该小区地下车库不允许停放侵占车库公共面积的车辆。上诉人作为该小区地下产权车位业主理应遵守小区全体产权车位业主上述投票结果所形成的决议。现上诉人在其25号车位斜向停放两辆机动车，且车尾超出车位横线，显然侵占了车库的公共面积，亦违反了小区业主上述表决结果所形成的决议。现被上诉人依据小区业主大会表决通过的《XX苑小区车辆停放管理办法》以及业委会明确实施一车一位的管理模式的要求，针对上诉人的第二辆车按照停放至地面车位的收费标准即120元/月收取停车费，并无不当。上诉人关于《XX苑小区车辆停放管理办法》未按程序由业主大会通过亦未公示，故该管理办法不应被采信的上诉意见，依据我国物权法之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现涉案小区业主大会已表决通过《XX苑小区车辆停放管理办法》，该管理办法对小区全体业主具有法律约束力。若上诉人认为该管理办法的形成不符合法定程序，损害了全体业主的利益，其可依据法律规定向人民法院主张行使撤销权。但在该管理办法被撤销前，对小区业主仍具有法律约束力，上诉人以此为由拒绝按照120元/月的标准支付第二辆车的停车费，本院不予采纳。综上，原审判决处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由陈志文负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年三月二十七日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……