浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初9491号 原告（反诉被告）：周朝晖，男，1975年4月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告（反诉被告）：万月红，女，1973年8月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。 共同委托诉讼代理人：胡秀云、谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码：91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告周朝晖、万月红与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称“正大乐清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日予以立案受理。诉讼过程中，被告正大乐清公司提起反诉，本院审查后予以准许。依法组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行了合并审理，周朝晖、万月红的共同委托诉讼代理人谢璐环，正大乐清公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周朝晖、万月红向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金，自2017年12月31日起至被告实际交付正大城一期第45幢102号房屋之日止，以人民币5367714元为基数，按日万分之六计算，算至2019年6月6日为人民币1681168元（5367714×522×0.0006=1681168元）；2.被告支付原告逾期交付权属证书违约金，自2018年7月1日起至实际交付权属证书之日止，以人民币5367714元为基数，按日万分之一计算，算至2019年7月10日为人民币200753元（5367714×0.0001×374=200753元）；3.本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：2017年10月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201690011660040，备案登记号201690011660040），合同约定：被告以出让方式取得位于乐清市中心区编号为乐清市中心区F-b7-2的地块的建设用地使用权，土地使用权出让合同号为3303822013A21064。建设工程规划许可证号为建字第浙规证2014-038200186，施工许可证号为330323201411270101。被告出售的商品房为预售商品房，预售许可证号为乐售许字（2015）18号。原告购买的商品房为第45幢102号房，建筑面积共240.84平方米。商品房总金额为陆佰肆拾肆万肆仟柒佰贰拾贰元整。被告应当在2017年12月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。合同第十条约定，如被告未按照合同规定时间将商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告应向原告支付违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日向原告交付已付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项种的比率）。合同第十六条约定，被告承诺于2018年6月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，逾期未交付的，被告自约定日期至实际交付权属证书止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了所有购房款。然而，直至2019年6月7日被告才可以办理收房手续，2019年7月10日才办理了不动产权证书。综上所述被告未按约交付房屋及权属证明的行为已经构成违约，并违反了《中华人民共和国合同法》之规定，应当按照双方合同约定向原告支付违约金。 被告正大乐清公司答辩称：1.逾期交房天数错误。购房合同约定的交房期限为2017年12月30日，购房合同亦约定原告应于合同签订日期30个工作日即2017年11月29日支付剩余购房款322万元，但原告逾期于2018年3月26日才支付该款项，构成违约，被告有权拒绝交房，交房相应顺延至实际支付购房款2018年3月26日，顺延期限不视为逾期交房。还应扣除2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力影响的7天工期。2.逾期交房违约金标准过高，应根据实际情况调低；3.不存在逾期交付权属证书的情况，不需要承担逾期办证的违约金。正大乐清公司实际逾期天数429天，根据附件八补充协议第七条第9项的约定，交付权属证书相应顺延，涉案房屋权属证书于2019年7月10日取得，不存在延期交付，不构成违约，无需支付违约金。 反诉原告正大乐清公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付逾期支付购房款违约金人民币502418元。2.判令反诉被告承担本案诉讼费等为实现诉讼目的所支付的全部费用。事实和理由：2017年10月19日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690011660040），约定反诉原告将正大城一期第45幢102号房出售给反诉被告，合同约定建筑面积共240.84平方米，实测面积240.29平方米，合同约定房价款为人民币5380000元，反诉被告实际支付房价款为人民币5367714元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.关于买受人逾期付款的违约责任，双方按附件八约定内容执行”。附件八“补充协议内容”第二条第2.1款约定：“买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款的约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款人民币2160000元，……剩余全部房款人民币3220000元，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。……买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，……逾期支付购房款的，按逾期日期不同，分别处理：（1）逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按照总房款的万分之五支付违约金，……（2）逾期超过7日后……出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日，买受人应按总房款的万分之八支付违约金。”反诉被告于2017年10月19日支付人民币2160000元，符合合同约定的签订合同之日支付首付款，后反诉原告返还反诉被告人民币12286元。根据合同约定，反诉被告应于签订合同之日起7天内即2017年10月26日前完成贷款手续，但是反诉被告于2018年1月16日才与中国邮政储蓄银行乐清市柳市镇支行签订《个人购房借款及担保合同》，同时反诉被告剩余款项人民币3220000元，根据合同约定，应于签订合同之日起30个工作日即2017年11月29日之前确保按揭款3220000元到出卖人反诉原告的账户，但是反诉被告3220000元于2018年3月26日才到出卖人反诉原告账户，逾期117天，根据合同，构成违约，且逾期天数超过7日，反诉被告应按照总房款的万分之八支付违约金，违约金额共计人民币502418元（5367714×0.0008×117）。因此，反诉被告逾期支付购房款构成违约，应支付逾期付款违约金。 反诉被告周朝晖、万月红答辩称：1.原告不存在逾期办理的手续，不需要支付违约金。根据商品房买卖合同附件八的规定，反诉原告应向购房者发函通知办理按揭，逾期支付购房款时间应从发函时间起算，本案中反诉原告未向反诉被告发送相关函件，故反诉被告不应当承担违约责任。2017年10月20日，反诉被告提交了办理按揭的材料，因反诉原告未备案等原因导致材料不全未能办理按揭，不能办理按揭的结果不应由反诉原告承担。2.反诉原告的第二项诉讼请求无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690011660040），约定正大乐清公司将正大城一期第45幢102号房出售给周朝晖、万月红，建筑面积240.84平方米，单价22338.48元/平方米，总房价款5380000元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，按产权登记面积据实结算房屋价款。合同约定买受人的付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在本合同签订之日支付首付款2160000元，剩余全部房款3220000元买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在约定时间内以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八《补充协议内容》第七条第9款规定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。合同签订后，周朝晖、万月红于当日支付首付款2160000元。2017年10月25日，出卖人办理该商品房的买卖合同备案手续（备案登记号：201690011660040）。2018年1月16日，周朝晖、万月红与中国邮政储蓄银行乐清市支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》（编号：3399983Q118019506561），周朝晖、万月红申请贷款3220000元，正大乐清公司作为保证人在贷款合同中盖章确认。2018年3月26日，中国银行股份有限公司乐清市支行发放贷款3220000元至正大乐清公司账户内。以上，周朝晖、万月红合计支付正大乐清公司购房款5380000元。2019年5月27日，正大乐清公司通知周朝晖、万月红于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年6月9日，周朝晖、万月红与正大乐清公司办理了涉案商品房的交接手续。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大乐清公司退回购房款12286元，故涉案商品房的结算价款为5367714元。2019年7月10日，周朝晖、万月红取得该不动产的权属登记。 以上事实，由周朝晖、万月红的身份证、户口簿、结婚证，正大乐清公司的企业登记基本情况、法定代表人身份证明书，商品房买卖合同及其附件、商品房买卖合同备案证明、浙江增值税普通发票二张、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、审批决策意见通知单、中国邮政储蓄银行乐清市支行个人购房/购车借款及担保合同及贷款到账凭证、交房通知书、交付须知、结算明细表、商品房交接书、交房结算确认单、委托书、公证书、不动产权证书等证据，并结合庭审陈述在案佐证。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本诉部分，争议焦点为：1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共计7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2017年10月19日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，《商品房买卖合同》由正大乐清公司提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而正大乐清公司无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合正大乐清公司逾期交房天数超500天的事实，被告该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调减。原告没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交房造成其更大的损失，因此正大乐清公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，本院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。对正大乐清公司在诉讼过程中提出的就正大城一期第45幢102号房屋在2018年1月至2019年6月期间的房地产租赁价值或同期地段同类型房屋的实际租金水平进行鉴定的申请，本院不予支持。3.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请原告注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。4.关于交房日期是2017年12月30日还是2018年3月26日的问题。《商品房买卖合同》约定：交付期限届满，买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房。本案中，尽管双方约定交房日期为2017年12月30日，但周朝晖、万月红的按揭款于2018年3月26日才到达正大乐清公司账户，周朝晖、万月红存在过错，按照上述约定和双方债务的履行顺序，正大乐清公司在2017年12月30日可以拒绝交房。因此，交房日期应顺延至2018年3月26日，正大乐清公司逾期交房的日期应从2018年3月27日起算。 反诉部分，争议焦点为：1.关于周朝晖、万月红是否存在逾期支付购房款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2.1款约定周朝晖、万月红在签订合同当日支付首付款2160000元，剩余房款3220000元采用银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的方式，必须在本合同签订之日起7日内办理完成按揭贷款手续，且必须在合同签订后30个工作日内确保按揭款到正大乐清公司账户。根据周朝晖、万月红的付款情况，双方对首付款2160000元无争议。正大乐清公司主张贷款3220000元最迟应当于2017年11月29日（注：根据合同约定应为2017年11月19日）到其账户，而周朝晖、万月红抗辩正大乐清公司未通知其办理银行贷款手续故不存在违约。本院认为，商品房买卖合同的买受人应积极承担支付购房款的合同义务，双方已经约定买受人应当在合同签订之日起7日内办理完毕贷款手续，且根据交易习惯在签订买卖合同时出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并不必须由出卖人另行通知；同时，附件八补充协议第二条中（二）关于逾期付款责任特别约定部分约定对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人负有通知买受人到指定地点自行支付商品房剩余房款的义务，而本案显然不符合该情形。周朝晖、万月红于2017年12月20日向中国邮政储蓄银行股份有限公司乐清市支行提出贷款申请，于2018年1月16日才与中国邮政储蓄银行股份有限公司乐清市支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，显然存在着怠于履行支付购房款义务的情形。据上述分析，本院认定周朝晖、万月红应承担逾期支付购房款的违约责任。2.关于逾期付款违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款则按照总房款为基数参照不同的违约金标准计算违约金。本案中，周朝晖、万月红支付其中2160000元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款仅为3220000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为5367714元（比合同签订时约定的总房款5380000元减少了12286元），但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，周朝晖、万月红逾期支付的购房款金额应认定为3220000元，其二人抗辩以3207714元作为计算违约金的基数，本院不予支持。3.关于逾期付款违约金标准是否应调整的问题。根据权利义务相对等原则，在本院认定调整逾期交房违约金标准为日万分之三的情况下，买受人应承担的逾期付款违约金标准亦同时予以调减更为妥帖，根据本案双方当事人各自应承担的违约责任事实，故本院依职权调整为日万分之四。 据前述意见，应按按揭贷款发放日2018年3月26日的次日起计算至交房日2019年6月9日止共440天的逾期交房违约金，按照本院上文认定的违约金标准日万分之三，计算后确定违约金为708538元（5367714元×0.03%×440）。正大乐清公司承诺于2018年6月30日前交付涉案商品房的权属证书，其于2019年7月10日向周朝晖、万月红交付权属证书亦构成违约，根据本院上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为201289元（5367714元×0.01%×375）。至于周朝晖、万月红逾期支付购房款的违约责任，应从正大乐清公司主张的2017年11月29日起计算至2018年3月26日止共117天，根据本院依职权调整后的违约金标准日万分之四，计算后确定违约金为150696元（3220000元×0.04%×117）。本反诉中超出上述认定的部分，本院均不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付周朝晖、万月红逾期交房违约金708538元。 二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付周朝晖、万月红逾期交付权属证书违约金201289元。 三、周朝晖、万月红应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期付款违约金150696元。 上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付周朝晖、万月红759131元。款限于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。 四、驳回周朝晖、万月红的其他诉讼请求。 五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费21737元，由周朝晖、万月红负担8839元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担12898元；反诉受理费8824元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担5510元，周朝晖、万月红负担3314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  朱慧呀 人民陪审员  陈 勤 人民陪审员  余云爱 二〇二〇年三月二十七日 代书 记员  陈 龙