江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏04民终3594号 上诉人（原审原告、案外人）：杨介英，女，1947年2月8日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：林凯，福建正联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁忠，福建正联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：万进，男，1987年11月26日生，汉族，住江苏省常州市新北区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常州万融置业发展有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区荆川东路22-1号。 法定代表人：王扣根。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常州中海置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区荆川路22-1号。 法定代表人：陈福喜。 被上诉人（原审被告、被执行人）：万联上书房集团有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼270室。 法定代表人：陈福喜。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区荆川东路22-1号。 法定代表人：谢建忠。 被上诉人（原审被告、被执行人）：华建永邦工程担保有限公司，住所地江苏省常州市清潭商业中心1-201号。 法定代表人：陈福喜。 被上诉人（原审被告、被执行人）：常州市新达石材有限责任公司，住所地江苏省常州市钟楼区绿园16幢12号。 法定代表人：王扣根。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏华科医用物资有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区绿园16幢12号。 法定代表人：王扣根。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨立新，男，1966年6月11日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨祥生，男，1944年8月2日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：单华，男，1979年1月19日，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 上诉人杨介英因与万进、常州万融置业有限公司（以下简称万融公司）、常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）、万联上书房集团有限公司（以下简称万联公司）、常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）、华建永邦工程担保有限公司（以下简称永邦公司）、常州市新达石材有限责任公司（以下简称新达公司）、江苏华科医用物资有限公司（以下简称华科公司）、杨立新、杨祥生、单华案外人执行异议之诉一案,不服常州市天宁区人民法院（2018）苏0402民初5079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭于2020年1月9日公开开庭进行了审理。杨介英的委托诉讼代理人林凯到庭参加诉讼。万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨介英上诉请求:撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华负担。事实和理由：一、原审认定《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》无效的法律适用不当。1.认定本案商品房预售合同是否有效的关键是对于合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的理解，只有违反了效力性的强行性规范的，才应当认定合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规只是对未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的行为进行行政处罚的依据，并没有规定“没有取得商品房预售许可证签订的预售合同无效”。而且本案中的合同是否继续有效只会对双方当事人的利益产生影响，并不会损害国家利益和社会公共利益或第三人。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）全文均流露着对开发商滥用权利的遏制与惩罚以及对买受人合法权益极力保护。用体系解释的方法分析后，不难得出解释第二条涉及预售许可证的规定，主旨是针对房产商而非购房者。解释第二条、第九条的本意是赋予消费者主张确认合同无效，请求变更、解除合同的权利，而出卖人并不享有此种权利。结合国家设立合同无效制度的立法目的，对第二条的正确理解应为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，买受人主张合同无效的，应当认定无效；出卖人主张合同无效的，不予支持。买受人不主张合同无效的，应当继续履行。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，一方主张合同无效的，可以认定有效。”所以，万融公司未取得预售许可证而预售商品房，侵害了杨介英的利益，只有作为消费者的杨介英才有权主张合同无效。杨介英在未主张合同无效的情况下，原审法院直接认定合同无效，从而驳回杨介英的诉讼请求违背了立法目的和宗旨。3.法理层面上，本案两个合同的效力问题应当遵守诚实信用原则和公平公正原则。万融公司在未取得商品房预售许可的情况下对外销售商品房，已经严重违反诚实信用原则。如本案驳回杨介英的诉讼请求，亦不符合公平、正义的法的价值追求。二、原审法院遗漏重要事实，未对本案房屋买卖与金钱债权的发生时间予以查明，也未对杨介英的利益进行妥善处理。杨介英与万融公司签订房屋买卖合同的时间是在2015年4月，但法院未对万进与万融公司之间债权产生的时间予以查明。该事实可以说明在万进取得本案执行债权时，没有理由相信万融公司将以案涉房屋作为责任财产用于偿还其债务，因此万进对案涉房屋不具有任何信赖利益。此外，原审法院在认定本案房屋买卖合同无效的情况下，未对合同无效的法律后果进行处理，未对杨介英已支付的款项是否应当返还、是否享有优先权等问题进行释明或判决，属于遗漏判决。 万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华未发表答辩意见。 经审理查明，2016年7月25日，天宁法院对江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华金融借款纠纷一案作出（2015）天商初字第1768号民事判决：一、常州万融置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏江南农村商业银行股份有限公司归还借款本金4000万元及暂计至2015年9月28日的利息2176997.09元，以及从2015年9月29日起至借款实际清偿之日止按照借款合同约定利率计算的利息，并向江苏江南农村商业银行股份有限公司支付律师代理费1011340元。二、如常州万融置业发展有限公司不按上述第一项判决义务履行，则江苏江南农村商业银行股份有限公司有权以设定抵押的常州万融置业发展有限公司所有的坐落于常州市钟楼区西大园村北侧的国有土地使用权（土地使用权证号为常国用2010第xx号）折价，或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、常州中海置业有限公司、杨立新、杨祥生、单华对常州万融置业发展有限公司的上述第一项债务承担连带保证责任。万联上书房集团有限公司、常州永红万嘉置业发展有限公司、华建永邦工程担保有限公司、常州市新达石材有限责任公司、江苏华科医用物资有限公司对常州万融置业发展有限公司的上述第一项债务在最高额4000万元范围内承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，可以向常州万融置业发展有限公司追偿。 2017年6月29日，万进通过常州阳湖拍卖有限公司的竞拍，于次日与江南银行签订“不良金融资产包转让协议”，江南银行向万进转让常州万融置业发展有限公司二户全部债权资产。2017年7月4日，万进向常州阳湖拍卖有限公司支付了拍卖成交款。 根据万进的申请，天宁法院于2017年8月23日立案强制执行，案号为（2017）苏0402执2396号。在该案执行过程中，天宁法院于2017年10月16日作出（2017）苏0402执2396号执行裁定，评估、拍卖被执行人万融公司名下位于常州市钟楼区西大园村北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第xx）及地上建筑物。案外人杨介英对该执行裁定提出执行异议，该院于2018年8月8日作出（2018）苏0402执异38号执行裁定：驳回杨介英的异议申请。 杨介英不服该裁定，向天宁法院提起执行异议之诉称：万融公司系常州南书房房地产工程项目的开发商。2015年4月13日，杨介英与万融公司签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》一份，约定杨介英向万融公司购买南书房施工编号3幢甲单元301号的商品房，建筑面积306.41平方米，总价4769402元，以及施工编号1幢12号车位，面积43.73平方米，总价16万元。合同签订后，杨介英依约于当日向万融公司转账4929402元，全额支付了商品房和车位的购房款，并由万融公司出具两份收据。然而，2017年10月16日，天宁法院作出（2017）苏0402执2396号《执行裁定书》，裁定：“评估、拍卖被执行人万融公司名下位于常州市钟楼区西大园村北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第xx）及地上建筑物”。杨介英与万融公司早在2015年就已签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合同应属合法有效。合同签订后，杨介英已依约支付全部购房款。现房屋已竣工，万融公司应当依法向杨介英交付商品房用于居住，并办理产权登记手续，上述权利足以排除法院的强制执行。请求：1.确认杨介英与万融公司签订的《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》有效；2.停止对万融公司名下位于常州市钟楼区西大园村北侧的国有土地使用权（土地证号为：常国用2010第xx）及地上建筑物的拍卖，解除对前述国有土地使用权及地上建筑物的查封；3.判令万融公司将南书房项目3幢甲单元301号房屋、1幢12号车位交付杨介英使用，并配合杨介英办理房屋产权登记手续；4.本案案件受理费等诉讼费由万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华负担。 一审法院经审理查明，2015年4月13日，杨介英与万融公司签订《商品房买卖合同》及《常州市车位（车库）买卖合同》一份，约定杨介英向万融公司购买南书房施工编号3幢甲单元301号的商品房，建筑面积306.41平方米，总价4769402元，以及施工编号1幢12号车位，面积43.73平方米，总价16万元。合同签订后，杨介英依约于当日向万融公司转账4929402元，全额支付了商品房和车位的购房款，并由万融公司出具两份收据。 另经该院查询，截至起诉前，万融公司未取得案涉房屋商品房预售许可证。 一审法院认为：依据《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制。本案中，杨介英与万融公司签订商品房买卖合同时，万融公司未取得商品房预售许可证，且截至起诉前，仍未取得。因此，杨介英的诉讼请求不符合《最高人民法院》第二十八条第一款第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，也不符合《最高人民法院》第二条的规定。万进、万融公司、中海公司、万联公司、万嘉公司、永邦公司、新达公司、华科公司、杨立新、杨祥生、单华经法院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，杨介英的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院》第二十八条第一款第（一）项的规定，作出判决：驳回杨介英的诉讼请求。案件受理费46236元，公告费1000元，合计47236元，由杨介英负担。 本院二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，杨介英向一审法院提交的《商品房买卖合同》第二条明确案涉商品房为预售商品房，但该条款中未填写商品房预售许可证号。杨介英提交的《常州市车位（车库）买卖合同》也未填写预售许可证号。 本院认为：《最高人民法院》第二十八条明确规定，案外人足以要求排除执行的前提是签订有合法有效的书面买卖合同。而案涉《商品房买卖合同》、《常州市车位（车库）买卖合同》因出卖人未取得商品房预售许可证证明，根据《最高人民法院》第二条的规定，应属无效。故杨介英请求排除对案涉房屋的执行，不应支持。至于合同无效后的法律后果，不属于本案的处理范围，本院不予理涉，杨介英可另行主张。综上，杨介英的上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46236元，公告费600元，合计46836元，由杨介英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕福清 审 判 员 王 臻 审 判 员 钱 锦 法官助理 陶金沙 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员 张玉娘