苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3905号原告：潘晓兵，男，1971年11月1日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：郎一华，江苏竹辉律师事务所律师。被告：计建男，男，1976年11月29日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处，住所地苏州市吴中区郭巷街道郭新东路1号。负责人：陈德明，该单位主任。委托诉讼代理人：柳一舟、童可韵，江苏坤象律师事务所律师。第三人：黄文磊，女，1974年10月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。第三人：陆云根，男，1967年5月21日生，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。原告潘晓兵诉被告计建男、第三人苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处（以下简称郭巷街道办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加黄文磊为本案第三人，本院依法予以准许。陆云根向本院申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘晓兵及其委托诉讼代理人郎一华，第三人郭巷街道办委托诉讼代理人童可韵，第三人陆云根及其委托诉讼代理人陈黎到庭参加诉讼。被告计建男、第三人黄文磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘晓兵向本院提出诉讼请求：判决确认苏州市吴中区房屋（含车库）归其所有；判令被告计建男继续履行2012年3月17日签订的《房屋买卖协议书》，将位于苏州市吴中区房屋（含66幢下C27号车库）交付给其；判令第三人郭巷街道办协助办理交房手续（办理交房手续并交付房屋钥匙、质保书）。事实与理由：2011年4月17日，被告与郭巷街道办拆迁办公室签订《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》，约定被告一户可获得三套位于的安置房，套型分别为60平方米、80平方米、120平方米。2012年3月17日，其与被告在吴中区车坊法律服务所的见证下签订房屋买卖协议，约定被告将位于的60平方米套型安置房以总价27元出售给其。现被告已委托案外人即被告的哥哥计建春办理安置选房事宜。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告计建男未作答辩。第三人郭巷街道办述称，其已将案涉房屋交付给被告，故不再有义务将房屋交付给原告。第三人黄文磊未作陈述。第三人陆云根述称，即使原告与被告签订过房屋买卖合同，也仅是合同之债；且原告也未能付清房款，更未占有房屋，取得不动产权登记，故原告要求确认房屋归其所有没有法律依据。另，原告在2015年已就案涉房屋及车库提起诉讼要求被告交付，故根据一事不再理原则，对原告再次提出的相同诉讼请求应裁定予以驳回。再，案涉房屋及车库已基于被告与其签订房屋买卖合同而交付给其使用，其也进行了装修，即案涉房屋已由其合法占有。此外，据其了解，被告先是向原告借款，后原告问被告还不出怎么办，之后原告与被告才签订的房屋买卖合同。由上，其请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月18日，计建男与黄文磊登记结婚。2011年10月13日，计建男与黄文磊协议离婚，其中《自愿离婚协议书》载明双方无夫妻共同财产，计建男付黄文磊300000元作为赔偿。其间，郭巷街道办拆迁办公室（拆迁人，甲方）与计建男（被拆迁人，乙方）于2011年4月7日签订《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》，记载：乙方被拆迁房屋内有房屋6间，在册户口2人即计建男、黄文磊；乙方选择产权调换，甲方安置乙方房屋座落于小区，安置总面积为260平方米，其中60平方米一套、80平方米一套、120平方米一套。2012年3月17日，潘晓兵（受买人，乙方）与计建男（出让方，甲方）在苏州市吴中区车坊法律服务所的见证下签订《房屋买卖协议书》，记载：甲方经所有产权人一致同意自愿将动迁安置房（期房）卖与乙方，经双方协商，对房屋买卖有关事宜达成如下协议：一、房屋坐落：（期房）。二、房屋面积：房屋套型60平方米。三、买卖性质：该房系一次性绝卖。四、房屋价格：上述房屋合计总价为270000元整。五、付款方式：签订本协议时乙方预付房款200000元，2012年8月20日之前付70000元。六、交房时间：在甲方取得动迁安置房后立即交付。七、其他约定：1、甲方所出卖之房屋价格包含该房的其他附属设施（含车库），甲方不得因房屋增加附属设施及今后房价涨浮而增加房价；2、原始房产证及其他相关手续领取的费用由甲方承担，房产证等其他手续办理过户的费用及房屋出卖后的其他后续费用由乙方承担，甲方无偿积极协助乙方办理相关过户手续；3、甲方应在动迁安置部门发放相关产权证后30天领取有关产权证，甲方领取上述房屋权属证明后60天内协助乙方办理相关过户手续；4、上述房屋在抽签时乙方对该房屋进行抽签，如有超面积的，超面积部分不计算价格；如上述房屋抽取到阁楼的，由乙方按政府动迁安置结算价格将价款给付甲方，由甲方支付动迁安置部门；5、上述房屋二证在未办理过户前，如乙方需出卖上述房屋的，甲方应根据乙方要求无条件积极配合乙方办理相关卖房手续。八、违约责任：上述协议双方严格履行，如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。同日，计建男与黄文磊签订《安置房分割协议》，记载：双方于2011年4月7日因政府拆迁共安置动迁房260平方米。现双方因感情破裂离婚，对上述安置房分割如下：一、双方共同安置260平方米，全部归计建男所有，黄文磊放弃全部该安置房所有权；二、由计建男一次性补偿黄文磊300000元，在离婚协议中已载明。潘晓兵称，该协议是其从苏州市吴中区车坊法律服务所调取的，而之所以会有该协议，是因为法律服务所的人说计建男与黄文磊离婚了，要做手续。2015年6月3日，计建男通过其哥哥计建春取得了《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》项下的安置房屋，其中60平方米套型的房屋即为苏州市吴中区房屋（含66幢下C27车库）。2015年8月5日，潘晓兵向本院提起诉讼，要求计建男确认其与计建男于2012年3月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告继续履行该协议将位于苏州市吴中区配套车库交付给其。该案中，潘晓兵未提供证据证明房屋已归计建男一人所有或黄文磊对协议书予以追认。2015年12月11日，本院就该案作出（2015）吴民初字第1244号民事判决书，认定潘晓兵与计建男签订的《房屋买卖协议书》有效；但在潘晓兵未提供证据证明房屋已归计建男一人所有或黄文磊对《房屋买卖协议书》追认的情况下，潘晓兵要求计建男交付房屋，证据不足，不予支持。据此，判决：潘晓兵与计建男于2012年3月17日签订的《房屋买卖协议书》有效；驳回潘晓兵其他诉讼请求。后，潘晓兵不服判决，上诉至苏州市中级人民法院并补充提交了计建男与黄文磊的安置房分割协议以证明黄文磊放弃安置房所有权。苏州市中级人民法院经审理2016年7月26日作出（2016）苏05民终4240号民事判决书，认定黄文磊对案涉房屋买卖的真实意思不明且潘晓兵也未证明已付清全部房款；另案涉房屋已被另案保全查封。据此，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2012年7月23日，陆云根（乙方，买方）与计建男（甲方，卖方）签订《房屋买卖协议书》，记载：甲方将安置小区120平方米安置房卖给乙方，房屋面积以实际抽签面积为准，房屋价格为490000元，双方不因房屋实际面积的增、减而变更房价；付款方式为签订本协议时支付340000元，交付房屋时支付130000元，余款20000元待上述房屋产权过户完毕后全部付清；如有违约的，按房屋总价的100%承担违约责任，并赔偿对方因此造成的其他损失。该协议书落款甲方签有陆秋云、计和生、计建男的名字，乙方处签有陆云根的名字，见证单位处盖有苏州市吴中区车坊法律服务所的印章。合同签订后，陆云根于2012年7月24日向计建男支付房款340000元，分别于2013年1月9日、4月9日、5月4日向计建男支付房款10000元、20000元、10000元，以上合计380000元。2015年6月15日，陆云根向本院提起诉讼，要求确认其与计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖协议书有效；计建男向其交付120平方米套型的房屋。该案中，经沈校红申请，本院追加其为第三人参加诉讼。经审理查明，计建男与沈校红于2011年11月10日签订购房协议书，约定计建男将位于吴中经济开发区小区安置房屋中120平方米户型房屋以540000元的价格出售给沈校红。审理中，沈校红还提供了收条及证明以佐证其已向计建男支付了房款，提供2015年6月3日的房屋交付证明以佐证房屋已交付给其使用，其中房屋交付证据记载：计建男委托哥哥计建春办理房屋安置事宜，并由沈校红于2015年4月27日选幢；同年6月3日选出房号后由沈校红在物业办理验房领取钥匙、门禁卡等相关手续。2016年2月3日，本院就该案作出（2015）吴民初字第945号民事判决书，认定陆云根与计建男签订的合同合法有效；但沈校红与计建男签订的合同早于陆云根与计建男签订的合同，且计建男也已将房屋交付给沈校红使用，故计建男在事实上已无法履行向陆云根交付房屋的义务。据此，判决：确认陆云根与计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖协议书合法有效；驳回陆云根的其他诉讼请求。2016年3月1日，陆云根向本院再次提起诉讼，要求解除其与计建男、计和生（陆秋云已于2013年11月8日去世）于2012年7月23日签订的房屋买卖协议；计建男、计和生返还其购房款380000元，支付违约金380000元。审理中，陆云根提出财产保全申请。本院依法作出民事裁定，查封苏州市吴中区土地使用权（查封期限为三年，至2019年3月22日）。后，本院于2016年8月23日就该案作出（2016）苏0506民初1318号民事判决书，认定因计建男将房屋出售他人，致使协议无法继续履行，故陆云根有权要求解除合同并要求计建男承担违约责任；据此，判决：陆云根与计建男于2012年7月23日签订的房屋买卖协议于2016年6月30日解除；计建男返还陆云根购房款380000元，并支付违约金380000元，合计人民币760000元；驳回陆云根的其他诉讼请求。2016年10月18日，陆云根（买方，乙方）与计建男（卖方，甲方）签订《拆迁房屋买卖合同》（陆云根持有两份合同），记载：甲方房屋情况为位于车库。房屋总价为380000元，付款方式为鉴于乙方在购买三期66幢804室房产时已支付了380000元房款，甲、乙双方确认乙方不须再向甲方支付380000元。交付期限为双方签订本合同后，乙方即可占有该房屋，其所有权和收益权归乙方所有；由于该房产的钥匙丢失，所以本合同签订之后，甲方无法交付房产钥匙，乙方可自行更换门锁并有权进行装修。审理中，陆云根称，其之所以会持有两份合同，是因为计建男说两份都给其。2018年5月15日，陆云根依据（2016）苏0506民初1318号民事判决书以计建男为被申请人向本院申请强制执行，要求计建男支付违约金380000元（差额380000元已由计建男向其出售案涉房屋予以抵销）及自2016年12月2日起至实际履行之日止的利息；计建男支付案件受理费、财产保全费16320元。执行中，本院执行到位35143元，尚未执行到位406777元及相应利息。2018年11月15日，本院就该案作出（2018）苏0506执2130号之一执行裁定，终结本次执行程序。以上事实，有潘晓兵提供的《房屋买卖协议书》、《安置房分割协议》、计建男与黄文磊的婚姻状况材料、《苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议》、（2015）吴民初字第1244号民事判决书、（2016）苏0506民初1318号协助执行通知书，陆云根提供的（2015）吴民初字第945号民事判决书、（2016）苏0506民初1318号民事判决书、《拆迁房屋买卖合同》、本院调取的（2015）吴民初字第1244号证据副本及开庭笔录、（2018）苏0506执2130号案卷材料，以及本院制作的本案开庭笔录等证据在卷证明。审理中，潘晓兵陈述：2013、2014年左右，计建男因为借钱跑出去了，其就在案涉房屋装了防盗门，当时，小区保安在其出示房屋买卖合同后仍不让装，是其强行装的；此外，房屋内还有一堆沙子，后经打听是陆云根放的；小区保安表示反正房东跑了，让去法院诉讼，法院判决是谁的，才是谁的。（2015）吴民初字第1244号判决之所以没有将房屋判给其，是因为没有将黄文磊一并起诉；上诉后，法院要求其找到黄文磊，但其找了一个多月仍未找到，故苏州市中级人民法院判决维持原判。另，案涉房屋的实际占用人也不是陆云根，2019年4、5月份，其去案涉房屋敲门，房客说是陆云根租给其的；其因此去物业公司找到陆云根电话并去了郭巷派出所；陆云根则出示了一份抵债的材料及与计建男的买卖合同。由此，潘晓兵主张陆云根与计建男所签订的《拆迁房屋买卖合同》系在串通损害其的利益。计建男陈述：2012年、2013年间，其因经营烟酒店进货之需而向潘晓兵借款200000元；当时，其与潘晓兵并不认识，是中间人顾林官介绍的；谈好后，其先出具了借条、收条以及因潘晓兵怕其还不出而出于担保的目的签订的房屋买卖协议书，后潘晓兵向其转账160000元并现金交付30000元（系潘晓兵的朋友向其交付的），差额10000元作为一个月的利息预先扣除了；借款后，其还以现金方式还过几个月的利息。另，案涉房屋在拿房后被其先行出租，并与2016年与陆云根签订拆迁房买卖合同；合同签订后一个月，其与陆云根去和租客谈搬离事宜，最后是由陆云根给了一些钱给租客，租客才搬走的；之后，其就将房屋钥匙给了陆云根。陆云根陈述：在法院判决计建男承担800000元左右的责任后，计建男因无力偿还而主动联系其，要把案涉房屋给其，于是签订了《拆迁房屋买卖合同》；当时，房屋还是租给李文军的，并开通了水、电、煤气，故李文军不肯走，是其付了9000元才走的，并将钥匙、门禁卡交给其。因案涉房屋是其申请查封的，故在拿到房屋钥匙、门禁后就进入房屋并进行了装修、出租。由此，其在执行时申请的是扣除380000元后的款项。至于计建男与潘晓兵签订的《房屋买卖协议书》，其是在潘晓兵于2019年4月份左右来敲门之后才知道的。另，潘晓兵为证明其主张还提供了如下证据：1、2012年3月17日的收条、苏州银行账户交易明细对账单，其中收条记载：收到潘晓兵购房款200000元（计建男安置房60平方米），收款人：计建男。苏州银行账户交易明细对账单显示：潘晓兵于2012年3月19日向计建男转账160000元，转账后余额为190151.23元。潘晓兵据此主张其已向计建男支付首期房款200000元，并说明上述收条是2012年3月17日提前写的，其中160000元是2012年3月19日转账支付的，40000元是2012年3月19日现金交付的；另，其在2013年底前支付了余款70000元，但因计建男当时已准备躲债跑路而没有打收条。2、陆云根在（2015）吴民初字第945号中提交的自书陈述书（2016年1月）及与计和生的谈话录音文字记录，其中陆云根的自书陈述记载：其在2014年12月联系不到计建男后听说计建男的房子全部都输掉了。谈话录音文字记录显示计和生称计建男赌钱，高利贷，房子都弄完了。潘晓兵据此主张陆云根在2016年1月就知道计建男的三套拆迁房已出售的事实。3、（2016）苏0506民初1318号的询问笔录。潘晓兵据此主张陆云根在该案中申请查封案涉房屋且法院也向陆云根释明了查封状态，任何人未经允许不得非法进入、占用。经质证，计建男对证据1的真实性无异议，但收到的是借款，金额分别为转账160000元、现金30000元，余款10000元为预扣的一个月利息；另潘晓兵所称的70000元，其也未收到。对证据2、3无异议。郭巷街道办对证据1中的收条真实性无法确认，对苏州银行账户交易明细对账单的真实性认可，但对潘晓兵主张的证明目的无法核实。对证据2的真实性无法确认。对证据3无异议。陆云根对证据1的真实性未提异议，但认为潘晓兵的账户在2012年3月17日的账户余额有350000余元，完全可以直接支付200000元，故现金交付40000元不合常理；且先写收条在转账交付款项也不合常理。对证据2、3无异议。后，经本院询问，潘晓兵改称，计建男是向其借钱，但并不认识顾林官；当时，其表示借钱是不可能的，凭什么借；计建男表示他有拆迁房；其因此称（拆迁房）卖给其不就有钱了，然后双方就签订了案涉房屋买卖合同。款项除转账给计建男的160000元外，其还与案外人张雪林（与其合伙买房的）在淞泽家园九区将现金40000元交付给计建男；另，余款70000元确未支付给计建男，此前之所以称已交付，是觉得说房款付清了，房子就归其了。为查明案件事实，本院还向张雪林进行了询问。张雪林陈述：其是与潘晓兵一起购买计建男的案涉房屋，其中其出资100000元。对此，潘晓兵对张雪林的陈述予以认可。计建男则表示其只收到190000元。陆云根认为张雪林与潘晓兵存在利害关系，故张雪林的陈述不能作为定案依据。郭巷街道办对张雪林陈述的真实性无法确认。又，陆云根为证明其主张还提供了如下证据：1、房屋照片一组。陆云根据此主张其在与计建男签订房屋买卖协议后对房屋进行了装修并合法占有了房屋。2、增值税发票一组，记载：新湖路88号泾湾花园1幢2单元805室的电费在2018年8月至2019年6月的电费金额。陆云根据此主张其一直占有该房屋。3、尹东三期门禁卡照片、水卡及电卡照片，其中水卡照片显示户名为李文军。陆云根称水卡的户名之所以是李文军，是因为当时是李文军在居住；并据此主张其系合法占有的房屋。4、电话录音。陆云根据此证明其在知道潘晓兵也持有一份房屋买卖合同后于2019年3月12日联系计建男，计建男称实际是向潘晓兵借款200000元，扣掉过一个月利息10000元，也归还过一两个月利息。5、视频，显示苏州市吴中区房屋内已装修入住的情况。陆云根据此证明其已将房屋装修并占用。6、电费发票照片一组。陆云根据此主张其在2016年12月就占用了房屋。经质证，潘晓兵对证据1的真实性不确认，不清楚陆云根是什么时候及如何进入房屋进行的装修；对证据2的真实性不确认，且也不能证明陆云根是合法占有。对证据3的真实性无异议，但该证据只能证明陆云根占有房屋，不能证明系合法占有。对证据4的真实性未提异议，但称其是在2019年3月19日之后才去看的房子并报的警；陆云根实际早就知道计建男已将房屋卖给了其；且录音中都是陆云根在引导计建男作相关陈述。对证据5的真实性未提异议。对证据6的真实性不予认可，证据中只显示户号，户名为物业公司，没有显示有陆云根，故不能证明房屋与陆云根有关；且即便陆云根对房屋有装修并进行出租，也是在法院查封期间的非法占有。计建男对上述证据的真实性均无异议。郭巷街道办对上述证据的真实性均无法确认。本院认为，潘晓兵与计建男签订的是《房屋买卖协议书》，即双方之间形成的房屋买卖合同法律关系，故潘晓兵据此要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。关于潘晓兵与计建男之间的《房屋买卖协议书》能否履行的问题。首先，虽潘晓兵与计建男已就案涉房屋签订《房屋买卖协议书》，但陆云根亦就案涉房屋与计建男签订《拆迁房屋买卖合同》。其次，从各方的陈述来看《拆迁房屋买卖合同》的房款与计建男应支付给陆云根的履行款中的380000元相互抵销即已履行付款义务。而潘晓兵并未付清《房屋买卖协议书》约定的房款。再者，根据审理查明的事实，案涉房屋已由陆云根装修并占有使用。况且，计建男还在本案中抗辩其与潘晓兵之间系借贷关系，案涉的《房屋买卖协议书》是借款的担保。由上，潘晓兵要求计建男继续履行《房屋买卖协议书》即向其交付案涉房屋，依据不足，不予支持。且案涉房屋实际也因已由计建男依据与陆云根签订的《拆迁房屋买卖合同》交付给陆云根装修并占有使用而无法交付。同理，潘晓兵要求郭巷街道办向其交付房屋，亦缺乏依据，不予支持。且根据审理查明的事实，案涉房屋已于2015年即通过计建男的哥哥计建春完成交付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告潘晓兵的全部诉讼请求。案件受理费人民币5800元、公告费600元，合计人民币6400元由原告潘晓兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  刘淑琴人民陪审员  余香华二〇二〇年三月十七日书 记 员  张凤娟