广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初419号 原告：李存华，男，汉族，1970年10月19日出生，住四川省富顺县。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：邵有春，董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告李存华与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称“湾春投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李存华、被告湾春投资公司的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李存华向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还所购商铺即北海东盟商贸城购房款131965元及支付购房款违约金25%即32991.25元。事实和理由：原告于2016年8月由朋友介绍从自贡到北海被告处看商铺，原告看了被告所出售的商铺证件齐全，无抵押。在此情况下，原告与被告于2016年8月28日签订了商品房买卖合同，以总价131965元的价格购买了北海市西南大道以南、湖北路东侧北海东盟商贸城商铺，并于2016年8月28日交付全款131965元。至今被告一直未给原告办理该商铺的产权证，2016年，被告因合同债务纠纷导致原告所购商铺被法院査封,给原告造成严重的经济损失。原告为维护自身权益，向法院提出上述诉讼请求。 被告湾春投资公司辩称：原告请求退还购房款及支付违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第一，本案并非单纯商品房买卖合同关系，原告购买商铺后需要将商铺交给湾春企业公司管理经营十年，且被告已经兑现了三年的租金收益，根据商品房买卖合同以及商铺租赁合同约定，涉案商铺在交付之后需要交给湾春企业公司管理十年，在交付期限内不需要交付给原告；第二，退一步说即便合同应当解除，根据合同第九条的约定，被告只需要按现在原告要求按照25%支付违约金没有事实和法律依据，根据商品房买卖合同第九条1.2项的约定，逾期交付房屋的情况下，出卖人只需要按照已付款的5%支付违约金，原告没有证据证实其实际损失超过了合同的约定。本案合同的签约时间是2016年8月28日，根据原告提供的查询证明，本案房屋查封的时间是2016年8月8日，也就是说查封在前购房在后，原告本身是存在过错的。综上，原告请求退还购房款及支付违约金没有事实和法律依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年8月28日，原告与被告签订《东盟国际商贸城定购协议书》一份，主要约定：李存华（买受人）向湾春投资公司（出卖人）定购北海东盟国际商贸城，建筑面积共14.7平方米；单价11148.91元/平方米；总价款为163889元；经返三年租金后，合同单价为8027.21元/平方米，合同总价款为118000元。原告自愿签定本协议，同意支付定金118000元，在2016年8月28日前付足返租后房款50％以上（选择一次性付款需全款付清房款），并签订《商品房买卖合同》，同时装修款一次性全额付清。逾期视为原告违约，自动放弃购买权，被告有权在不另行通知原告的情况下自行安排另行出售该房产，原告所付定金不予退还。协议还约定了其他内容。 2016年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：李存华（买受人）向湾春投资公司（出卖人）购买北海东盟国际商贸城，建筑面积共14.7平方米；单价8027.21元/平方米；总价款为118000元；买受人一次性付款。出卖人应当在2016年10月31日前将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。 2016年8月28日，原告与被告湾春投资公司、案外人北海湾春企业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：李存华将涉案商铺出租给北海湾春企业管理有限公司，租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日。被告湾春投资公司对上述租赁事项进行担保。 2016年8月30日，被告湾春投资公司向原告开具发票，确认收到原告交来的购房款118000元。 另查明：2016年8月28日，案外人北海中亚置业有限公司向原告开具收据，确认收到原告交来的装修款13965元。 再查明：截止2019年5月27日，案涉房产于2015年5月14日被北海市住房和城乡建设局来文暂停办理签约；于2016年8月8日被广西壮族自治区高级人民法院预查封；于2018年8月2日被广西壮族自治区高级人民法院续预查封。 庭审中，原告主张解除涉案《商品房买卖合同》，述称实际交付购房款131965元给被告。被告辩称涉案房屋尚未竣工验收，目前处于预查封状态。 以上事实，有《东盟国际商贸城定购协议书》、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、《广西增值税普通发票》、《收据》、《房屋交易与产权档案查询证明》及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为：原告与被告湾春投资公司签订的《东盟国际商贸城定购协议书》、《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应依约履行各自的权利和义务。原告已按照合同约定向被告湾春投资公司支付了购房款，但湾春投资公司未依约向原告交付涉案房屋，截止目前，涉案房屋仍处于预查封状态，无法现实交付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定及双方在《商品房卖卖合同》中的约定，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持，被告应返还购房款118000元给原告。 关于装修款13965元是否应当返还的问题。本院认为，原告虽述称案涉装修款已交付给被告，但该装修款开收据的单位为北海中亚置业有限公司，且原、被告双方约定的总房款为118000元。据此，对于原告请求被告支付案涉房屋装修款13965元，本院不予支持。 关于原告请求被告支付违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，双方当事人在合同中约定逾期交房超过90日的违约金为已付购房款的5%，现原告主张该违约金的计算标准过低，应按已付购房款的25%计算，被告则主张应按合同约定的标准计算。但考虑到原告因被告违约产生的损失实际为资金占用期间的利息，故被告应支付资金占用期间的利息（利息计算：以118000元为基数，自2016年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。利息总金额以32991.25元为限）给原告。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 1、解除原告李存华与被告北海湾春投资开发有限公司于2016年8月28日签订的《商品房买卖合同》； 2、被告北海湾春投资开发有限公司返还购房款118000元及支付资金占用期间的利息（利息计算：以118000元为基数，自2016年8月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。利息总金额以32991.25元为限）给原告李存华； 3、驳回原告李存华的其他诉讼请求。 案件受理费3598元，减半收取1799元，由被告北海湾春投资开发有限公司负担(该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并退回给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3598元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐建荣 二〇二〇年三月二十八日 书记员  庞大洋