贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终843号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周大伟，男，1991年12月28日出生，汉族，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司因与被上诉人周大伟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人贵阳合纵置业有限公司上诉请求：1．撤销原判或改判上诉人不构成违约；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定上诉人在商品房交付后90日办理商品房所有权初始登记，如将商品房所有权转移登记时间确定为2017年12月30日，就会出现尚未办理初始登记而转移登记时间已经届满的情况，故“从商品房交付使用之日”起算办理转移登记手续的时间系双方的真实意思表示，且符合合同目的、交易习惯和诚信原则，上诉人的办证时间应从实际交房后起算24个月内。由于被上诉人起诉期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金。二、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人需要持银行款清证明和完税证明交给上诉人，上诉人在收到材料之日起24个月为其办理完毕过户手续，但被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需材料，就向上诉人主张办证，与合同约定的办证流程不符。三、补充协议相应调整了买受人逾期付款的违约责任为房屋总价款的1％，与逾期办证违约金的上限对等，且足以弥补被上诉人的实际损失，一审认定补充协议无效属于法律适用错误。四、《商品房买卖合同》及补充协议不存在排除买受人主要权利的情形，买受人的主要权利和合同目的是得到房屋并使用，要求出卖人承担逾期办理转移登记手续的违约责任不是买受人主要权利内容，违约责任的下调没有否定买受人的权利，故补充协议合法有效。五、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位进行了抵偿，被上诉人不能再主张违约金，原审认定《三期精装房改毛坯房补充协议》约定的违约金不包括逾期办证违约金错误。六、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。被上诉人周大伟没有进行答辩。原审原告周大伟诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理独立车位产权并将产权证书交付原告；2、判令被告立即向原告交付车位；3、判令被告向原告支付延期办理产权登记转移文书的损失暂计2512.50元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区米兰春天小区精装修住房，后因被告未能按合同约定交付精装修房屋。2017年1月2日，原告（以下简称乙方、买受人）与被告（简称甲方、出售人）签订《三期精装房改毛坯房交付补充协议》，其中第三条约定“精装房改毛坯的补偿方式为1、双方同意甲方用一个三期地下车库的全产权独立车位，作为置换三期精装房变更为毛坯房（公共部分按原精装修标准执行）的对价，同时抵偿因延期交付所产生的所有违约金。2、本补充协议生效后，甲方将按照上述变更后的标准向乙方交付房屋，乙方不得再主张按原合同约定交付标准及逾期交房违约金”。第四条约定“乙方确定的置换车位区域Ａ区61-67栋。车位号：负1-163”。第五条约定“三期毛坯房的交房时间1、毛坯房定于2016年12月30日交付。2、如2016年12月30日无法交付，将按原合同约定的标准计算之后产生的违约金”。协议签订后，原告与被告因车位及产权问题产生争议，故原告诉至一审法院，请求判决支持如前诉讼请求。另，经一审法院核实本涉案车位因被告未缴纳土地出让金，且尚未通过消防验收，故暂不能办理产权登记手续。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《三期精装房改毛坯房交付补充协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信，作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《三期精装房改毛坯房交付补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当受到法律保护，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。前述约定被告向原告提供一个全产权独立车位与“三期精装房改毛坯房”补偿进行对价置换，因此，被告就负有向原告交付办理车位产权转移登记的相关文书的义务。由于被告至今仍不具备办理产权登记的相关条件，因此，只有待被告具备办理产权登记的条件后才能协助原告办理车位产权转移登记。关于原告主张交付车位的问题。由于双方在协议中已经明确案涉车位的具体位置和车位号，且在一审法院主持下原、被告双方在现场就车位的具体位置和车位号未形成分歧意见，原告亦未提供证据证实其使用车位时存在障碍，故一审法院对原告要求交付车位的诉讼请求不予支持。关于原告主张的延期办理产权转移登记的损失，一审法院认为，双方未约定办理车位产权转移登记的期限，原告也未提交证据证实办理车位产权转移登记给其造成了损失，故对原告的该项诉请一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理产权登记条件的情况下三十日内协助原告周大伟办理位于贵阳市白云区米兰春天三期Ａ区61-67栋负1-163号车位的产权登记；二、驳回原告周大伟的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由贵阳合纵置业有限公司负担15元，由原告周大伟承担10元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人贵阳合纵置业有限公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记及办理所有权转移登记手续的时间有具体约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。对于上诉人提出商品房所有权初始登记为交付房屋后90日，按照约定时间办理所有权转移登记手续会出现没有办理初始登记就要求办理转移登记的矛盾问题，因双方在合同中对逾期交房违约金和逾期办证违约金分别进行了具体的约定，上诉人没有按约交付房屋应当承担逾期交房违约责任。虽然逾期交房会导致办理初始登记时间的迟延，但不可归责与买受人，买受人当然享有要求出卖人承担逾期办证违约金的权利。由于出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人贵阳合纵置业有限公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。另外，上诉人贵阳合纵置业有限公司主张双方当事人在“三期精装房改毛坯房补充协议”中已约定以车位抵偿逾期办证违约金，因该协议明确抵偿的是逾期交房违约金，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人贵阳合纵置业有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月三十日书记员 唐正艳