山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2522号 上诉人（原审被告）：青岛安泰雅寓不动产管理有限公司，住所地：青岛市市北区龙城路。 法定代表人：王子强，总经理。 被上诉人（原审原告）：郭爱军，女，1963年3月11日出生，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛安泰雅寓不动产管理有限公司（以下简称安泰雅寓）与被上诉人郭爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7293号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安泰雅寓向本院提出上诉请求：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7293号民事判决，查清事实，审核双方关于房屋租赁合同是否存在上诉人违约情况或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。三、上诉人不存在违约行为，被上诉人存在违约行为。事实与理由:一、双方争议的房屋租赁合同违约情况。2018年8月12日，涉案房屋租赁合同签订后，安泰雅寓合同上有体现免租期为一个月，故打款6110元（两个月租金）后安泰雅寓因阳台未密封与郭爱军多次进行沟通（市北区劲松三路277号小区其余房源阳台均已密封），郭爱军对该要求置之不理，因考虑到租客人身安全问题，交付的房屋严重不符合合同约定且影响承租人安全、健康，由此我方故向郭爱军提出终止合同。二、郭爱军提前收回房屋，已与合同要求不符。双方签署的房屋租赁合同上有明确指出，出租代理期内甲方或乙方提前终止合同，应提前30日通知对方，安泰雅寓于2018年10月21日已提前30天告知郭爱军，根据合同推定退租日为2018年11月20日，但郭爱军在2018年11月5日即未到约定日期自行收回房屋，与合同要求不符，属于违约行为。故一审法院判决我方支付郭爱军违约金6110元及物业费149.73元，严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法改判或发回重审。 郭爱军二审中未进行答辩。 郭爱军一审中提出诉讼请求：1、判令安泰雅寓向郭爱军偿还租金、违约金、采暖费、水电费共计10887.76元；2、诉讼费由安泰雅寓承担。事实与理由：2018年8月12日，郭爱军与安泰雅寓签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定，郭爱军将市北区劲松三路277号x号楼x单元x户房屋交给安泰雅寓代理出租，租赁期限自2018年8月20日至2023年8月19日，租金3055年/月。出租代理期内甲方或乙方若需终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。安泰雅寓于2018年8月13日通过银行汇款6110元（两个月租金）。10月21日提出终止合同，根据合同推定退租时间为2018年11月20日。根据合同约定及合同执行情况，安泰雅寓租赁期3个月（自2018年8月20日至2018年11月20日）只支付了2个月租金6110元，仍欠1个月租金3055元至今未付，根据约定安泰雅寓应支付郭爱军违约金6110元。另在租赁期间产生的水电费40元、物业费449.2元。安泰雅寓于2018年10月21日提出退租，致使今年采暖不能取消（供热公司规定10月16日前提出停气申请方能停气），本季采暖费1233.4元应由安泰雅寓承担。以上费用合计10887.6元，应由安泰雅寓支付给郭爱军。 一审中，安泰雅寓未答辩。 一审法院认定事实如下：2018年8月12日，郭爱军、安泰雅寓就郭爱军所有的位于青岛市市北区户房屋签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同主要约定，安泰雅寓代郭爱军出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代郭爱军收取租金等。出租代理期限为5年，即自2018年8月20日至2023年8月19日。租金每月3055元，按季度支付，直到合同终止。出租委托代理期限内，郭爱军不承担与房屋有关的水、电、暖及燃气、物业等费用。出租代理期内，郭爱军或安泰雅寓需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，郭爱军将房屋交由安泰雅寓管理、使用，安泰雅寓向郭爱军支付了2018年8月20日至2018年10月19日期间2个月租金6110元，后再未支付。 庭审中，郭爱军称安泰雅寓工作人员于2018年10月24日通过微信通知其解除合同。2018年11月5日，郭爱军自行收回了房屋。郭爱军认为，安泰雅寓未提前一个月通知其解除合同，从通知解除合同开始就未再支付租金，因此应支付一个月租金3055元作为违约金；安泰雅寓提前解除合同应按月租金的200%支付违约金6110元。水电费40元不再主张，但物业费449.2元、采暖费1233.4元应由安泰雅寓支付。 一审法院认为，根据郭爱军、安泰雅寓之间就涉案房屋所签订合同的内容，该合同名为房屋出租委托代理合同，实际为房屋租赁合同。该合同系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据郭爱军提交的证据，一审法院对于郭爱军所称安泰雅寓于2018年10月24日单方提出解除租赁合同的陈述予以采信，安泰雅寓应按合同约定承担违约责任，一审法院对于安泰雅寓要求被告支付违约金6110元依法予以支持。郭爱军因安泰雅寓未提前一个月通知其解除合同而要求安泰雅寓再行支付一个月租金作为违约金的主张，因无合同约定及法律规定，一审法院不予支持。关于郭爱军主张的物业费449.2元，因其交纳的是2018年10月至2018年12月期间的物业费，而双方的租赁合同已于2018年10月24日解除，故其要求安泰雅寓全部承担与事实不符，不予全部支持。根据双方租赁合同的解除时间，由安泰雅寓承担149.73元较为合理。郭爱军系于2018年11月23日交纳的供热费1233.4元，是在双方租赁合同解除及郭爱军收回房屋后交纳的，此时涉案房屋已由郭爱军管理控制，其要求安泰雅寓支付该费用无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司自判决生效之日起三日内向郭爱军支付违约金6110元；二、青岛安泰雅寓不动产管理有限公司自判决生效之日起三日内向郭爱军支付物业费149.73元；三、驳回郭爱军要求支付供热费1233.4元的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司承担。郭爱军已预交，由青岛安泰雅寓不动产管理有限公司于判决生效之日起三日内履行完毕。 二审中各方未提交证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于一审法院对于合同违约方的认定是否正确。上诉人主张因涉案房屋阳台未密封，故其提出解除合同合法有效，对此本院认为，涉案合同并未约定房屋阳台必须进行密封，且上诉人作为专业的代理租房公司，应在签订合同前对涉案房屋情况进行清晰的了解与确定，现其在接收房屋后以涉案房屋阳台未密封为由提前解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。上诉人另主张其与2018年10月21日通知郭爱军解除合同，郭爱军应在2018年11月20日后方有权使用房屋，其于2018年11月5日自行收回房屋违反合同约定，对此本院认为，上诉人在明确告知被上诉人解除合同并主动将钥匙交还被上诉人的情况下，被上诉人有权随时接收房屋，上诉人的该上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上，上诉人安泰雅寓的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回青岛安泰雅寓不动产管理有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人预交72元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月三十日 法官助理 徐鹏 书记员  王若怡