上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18420号原告：上海荣和公共租赁住房运营有限公司，住所上海市。法定代表人：叶臻，执行董事。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。被告：大华(集团)有限公司，住所上海市。法定代表人：金惠明，董事长。委托诉讼代理人：徐怡，女。被告：周健玮，女，1974年10月26日出生，汉族，户籍地址上海市。原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司与被告大华(集团)有限公司、周健玮房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司(以下简称“荣和公司”)的委托诉讼代理人陈靓莹、被告周健玮到庭参加诉讼。被告大华(集团)有限公司(以下简称“大华公司”)经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣和公司提出的诉讼请求：1、两被告支付原告2019年7月1日起至2019年11月29日止的占用使用费人民币1714元(以下币种均为人民币)；2、两被告支付自2019年1月1日起至2019年11月21日止的逾期支付租金的违约金64152元(以198元/日的标准计付)；3、两被告支付自2019年7月11日起至2019年11月29日止的逾期返还房屋违约金27918元(以198元/日的标准计付)；4、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：2017年6月28日，荣和公司与大华公司就上海市连亮路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)签订《上海市普陀区公共租赁住房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定荣和公司将系争房屋出租给大华公司，大华公司安排职工周健玮及其儿子张子昊入住系争房屋。合同约定，租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，系争房屋每月租金1980元，按三个月为一期由周健玮在每期起始日前10日内支付，每逾期一日，周健玮需向荣和公司支付月租金10%的违约金；周健玮未经荣和公司书面同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，应按未返还房屋的月租金的10%向荣和公司支付违约金。合同履行过程中，周健玮于2018年7月1日起开始欠付租金。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告大华公司辩称，其未实际使用系争房屋，不应当承担支付租金(占用使用费)及违约金的义务，租金(占用使用费)及违约金应由实际使用人支付。合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。故不同意原告的诉讼请求。被告周健玮辩称，其已于2019年11月21日向荣和公司支付20000元，并于2019年11月29日将系争房屋交还原告。水电煤欠付费用现已结清。因其尚有押金1980元在原告处，同意用押金抵扣欠付房屋使用费1780元。合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、周健玮系大华公司员工。二、2017年6月28日，荣和公司作为出租人(甲方)，大华公司作为承租人(乙方)，就系争房屋签订《租赁合同》，约定荣和公司将系争房屋出租给大华公司，该房屋建筑面积为65.54平方米；大华公司向荣和公司承诺，入住该房屋人员应为符合本区公共租赁住房准入资格的大华公司职工；大华公司安排入住的职工为周健玮、家庭成员为张子昊；大华公司承租的公共租赁住房租赁标准为1980元/月，按三个月为一期由周健玮在每期起始日前10日内支付，逾期支付的，每逾期一日，则周健玮需向荣和公司支付月租金10%的违约金；该房屋租赁期限为2017年7月1日至2019年6月30日止；荣和公司交付该房屋时，周健玮应向荣和公司支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即1980元/月；本合同终止时，荣和公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由大华公司承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时无息归还周健玮；除荣和公司同意周健玮续租外，周健玮应在本合同的租期届满后10日内返还该房屋，在返还房屋之前，大华公司应妥善安排其退出该房屋；周健玮未经大华公司书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，周健玮应按未返还房屋的月租金的10%向荣和公司支付违约金；大华公司或周健玮逾期不支付租金累计超过3个月或不支付租金和其他应当由承租人承担的相关费用达到人民币5000元的，荣和公司可收回公共租赁住房，并书面通知大华公司调整合同或解除本合同，大华公司应当清退周健玮并赔偿荣和公司损失。三、2019年4月15日，荣和公司向大华公司发出《催款通知书》，载明：因贵方拖欠自2018年7月1日起至2019年4月30日止的房屋租金共计19800元，请贵方于2019年4月26日前前往指定付款地点缴付上述租金，否则，我司将依据相关管理规定和租赁合同约定，追究贵方的法律责任，望予重视，审慎对待。经质证，大华公司承认收到过该催款通知，并已要求周健玮尽快支付相关款项。周健玮称其未收到该催款通知。四、2019年6月28日，荣和公司委托律师分别向大华公司、周健玮寄送《律师函》，要求大华公司及周健玮支付2018年7月1日起至今应付的房屋租金共计23760元，若大华公司未按照《租赁合同》约定，向荣和公司提前申请续租，荣和公司有权收回租赁房屋；并要求周健玮于收到本函件之日起五日内将租赁房屋清空并按原状返还给荣和公司，并配合办理相关交接手续。大华公司、周健玮均已收到《律师函》。审理中，经法院协调，周健玮于2019年11月21日向荣和公司支付20000元，并于2019年11月29日将系争房屋交还荣和公司。荣和公司根据上述情况，确定周健玮尚欠房屋占用费1714元。(计算方法为：2019年1月1日起至2019年11月29日周健玮应支付的租金及使用费应为21714元，减去周健玮已支付的20000元，剩余1714元尚未支付)。荣和公司称，同意押金在本案中一并处理。关于责任承担主体，荣和公司主张大华公司作为承租人、周健玮作为实际居住人，应当共同承担付款义务。周健玮认为，系争房屋系由其申请并实际使用，与大华公司无关，大华公司不应当承担责任。以上事实有《劳动合同》、《普陀区公共租赁住房准入资格确认书》、《租赁合同》、催款通知书、律师函、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，系争房屋之租赁合同约定，周健玮应按三个月为一期并于每期起始日前10日内向荣和公司支付下一期的租金。然周健玮自2019年1月起未再支付租金，且在2019年6月30日合同期限届满后未搬离系争房屋，构成违约。审理中，经本院协调，周健玮于2019年11月21日向荣和公司支付了租金及使用费20000元，并于同月29日搬离系争房屋，双方合同已经解除。对于荣和公司主张周健玮支付拖欠的占用使用费1714元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于周健玮逾期支付房屋租金的违约金，周健玮认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。本院综合考虑租赁合同的履行情况及荣和公司的实际损失，酌情确定周健玮应当向荣和公司支付逾期支付租金的违约金9720元。至于周健玮逾期返还房屋的违约金，考虑到房屋租赁市场的租金标准及申请公共租赁房所需具备的特殊条件，本院酌情确定周健玮应当向荣和公司支付逾期返还房屋的违约金18612元。荣和公司应当在周健玮结清全部应付款项后返还租赁保证金1980元。因租赁合同签订的主体为荣和公司与大华公司，由大华公司安排职工周健玮入住系争房屋，且合同约定在合同解除时大华公司负有清退居住使用人并赔偿原告损失的责任，故大华公司应对周健玮向荣和公司支付的相关款项承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周健玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司2019年7月1日起至2019年11月29日止的占用使用费人民币1714元；二、被告周健玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司逾期支付租金的违约金人民币9720元；三、被告周健玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司逾期返还房屋的违约金人民币18612元；四、原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告周健玮租赁保证金人民币1980元；五、被告大华(集团)有限公司应对本判决第一至三项付款义务承担连带责任；六、对原告上海荣和公共租赁住房运营有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2200元，减半收取计人民币1100元，由被告周健玮、大华(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年三月四日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。