广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初108号 原告：粟瑞威，男，1983年7月27日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区，公民省份号码450121198307274215。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城金源悦府35号楼105号房，统一社会信用代码91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫涛，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序（√）简易程序（）普通程序（） 立案时间：2020年1月3日 开庭时间：2020年3月10日 当事人到庭情况： 原告粟瑞威：本人到庭 被告广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）：委托诉讼代理人韦毅、莫涛到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告按合同条款承担逾期办理房屋所有权证登记的违约责任，支付给原告违约金7670元（违约金计算：从2015年11月14日至2018年12月20日共1132天，扣除合同约定365天，逾期767天，每天按10元计算）；2、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2013年10月8日，原告向被告购买南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城金源悦峯14号楼1503号房产，但被告存在违反合同第十七条第三款约定的违约行为，应向原告支付违约金。 被告答辩要点 被告金源公司答辩称，第一，无法及时获得《商品房现售备案证明》是由于原告原因所致，被告无需向原告支付任何违约金，理由：原告在购置案涉房屋后向被告出具《户型初步装修申请表》，要求被告就案涉房屋进行户型变更，即改建房屋飘窗及飘窗柱，飘窗改为落地窗，露台变更为房间，目的使原告获得更大套内使用面积。因案涉房屋改建原规划面积，造成测绘时间较长，故无法在约定期限内办结现售备案证明。在原告无须为新增面积多缴契税、购房款的情况下，却可多出房屋面积，为此买单向政府交纳罚款的却是被告，如原告在获取利益后反而要求被告支付违约金的行为获得支持，将不符公平公正的基本原则。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应承担相应后果；第二、由原告单方出具的《户型装修申请表》不属于格式合同；第三、《户型装修申请表》即便没有约定由业主承担责任，但《商品房买卖合同》第十三条已经明确约定后果由原告承担；第四、《处罚决定书》中的违规事项，只要存在一项即会导致无法通过规划验收，不能说存在多项而将业主责任减免；第五、合同第十三条清楚明确写明因买受人的原因造成商品房不能办证的后果由其自行承担，并且该条款明确划线提醒，出卖人已经完全尽到了提醒明示的基本义务；第六、业主实际交接房屋的具体日期，应当以每一户业主实际接收的房屋时间为准。 分析与认定 案件事实 南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是被告开发建设的商品房。原告（买受人）与被告（出卖人）于2013年10月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯14号楼1503号房产,房屋总价款509188元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第六条第三点约定：自出卖人《交房通知书》发出之日起七个工作日内或者出卖人刊登《交房公告》之日起，买受人无《商品房买卖合同》约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人不办理交房手续的，从交房通知有效送达日即视为出卖人按时交付，买受人应承担自交付或视为交付之日起与该房屋有关的风险。第六条第八点约定：买受人须在出卖人发出的《交房通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《交房通知书》上通知的最后期限为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房有关的物业管理费等应付费用由买受人承担。 2、2015年11月13日，被告发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。2015年11月14日，原告在被告提供的入伙钥匙、资料签收登记表上对已领取资料《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及钥匙签收处签字确认。2016年1月24日，原告在该登记表“整改完毕验收合格，收到整改钥匙1把”处签字确认。2018年12月7日，被告取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，被告通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续，并要求收取代办费300元。之后，原告委托被告代办不动产权证，2019年1月22日，涉案房产取得不动产权登记证书。 3、另查明，签订《商品房买卖合同》当日，原告在被告提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 4、再查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：被告金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自改建飘窗及窗边柱、硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变外立面GRC构件样式、改变13、14号楼无障碍坡道位置、加建15、16号楼商铺夹层、改建16号楼阳台花池为阳台，共超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对被告金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月16日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。2018年7月26日，南宁市规划管理局分别出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13-16号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 5、还查明，金源公司的部分业主曾向本院起诉要求金源公司支付逾期交房违约金，案件经南宁市中级人民法院二审判决【(2017)桂01民终7038号】确认涉案商品房交付时间为2015年11月14日。 庭审时，经本院释明，原告明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。 上述事实，有商品房买卖合同、交房公告、办理不动产权证通知、商品房现售备案证明、户型初步装修申请表、行政处罚决定书、建设工程规划验收合格证、不动产产权证及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于被告应否承担逾期办结商品房现售备案证明等的责任问题。首先，根据合同第十七条第三款第二项的约定，被告应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料给买受人。至于商品房交付使用的时间已经南宁市中级人民法院生效判决确认，故被告应在2016年11月13日前办结商品房现售备案证明等，但被告直至2018年12月7日才取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》，直至2018年12月14日才通知业主涉案房屋具备办证条件，被告的上述行为确已超出合同约定的时间；第二，至于逾期的原因，被告抗辩在原、被告签订商品房买卖合同时原告向被告书面申请改变房屋的户型，将飘窗改为落地窗，露台变更为阳台，使得房屋的实际面积超过原规划面积导致导致房屋现售测绘受阻，故应当由原告承担相应责任。关于被告的抗辩是否成立，本院分析如下：首先，户型初步装修申请表系原、被告在签订商品房买卖合同的同时由被告统一提供给原告签订的样式表格。同时，该申请表上仅仅列有装修前与装修后的对比图，而无其他关于房屋改造可能影响产权证办理的后果及责任如何承担的约定，故原告对改造可能影响产权证办理的后果不能推定其明知且同意；其次，根据被告提供的行政处罚决定书，导致被告被处罚的原因有多方面，不仅仅包括擅自改建飘窗及窗边柱、改建16号楼阳台花池为阳台，还包括被告对于小区其他方面的改建；再次，本案的房屋改建行为属于被告对涉案楼栋统一的改造行为，不属于合同第十九条所约定的买受人在使用期间擅自改变、改动的情形，故本案不适用合同第十九条，同理，本案也不适用合同第十三条的约定。综上，被告的抗辩不成立，逾期办证的责任仍应由被告承担。 关于违约金的计算问题。首先，交付涉案房屋后原告根据通知的要求委托被告代为办理房屋所有权证并不能视为双方变更了合同内容，故被告仍应按合同约定在交房之日起365日内即2016年11月13日前办结商品房现售备案证明及提交办证资料给买受人，故逾期的起算点从2016年11月14日起算；其次，虽被告于2018年12月7日办结了涉案楼栋的商品房现售备案证明，但直至2018年12月14日才通知业主已具备产权证办理条件，故违约时间应计至该日。综上，从2016年11月14日起至2018年12月14日共计761天，按合同约定逾期一天支付10元违约金计算，被告应当向原告支付违约金7610元。据此，原告主张被告支付违约金7670元，对其中的7610元本院予以支持，超过部分，不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西金源置业集团有限公司向原告粟瑞威支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金7610元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西金源置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 谢 玲 二〇二〇年三月三十日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。