河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初2号原告：梁江辉，男，汉族，1974年11月8日生，户籍所在地住上海市虹桥区，住上海市。确认送达地址同住址。被告：灵宝恒拓置业有限公司。统一社会信用代码：914112820991687504。住所地：灵宝市亚武路政府小区。确认送达地址灵宝市恒隆广场华美达酒店四楼办公室。法定代表人：董学鹏，执行董事。委托诉讼代理人：杨永欣，河南天地律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：董学鹏，男，汉族，1979年11月16日生，住郑州市金水区。原告梁江辉与被告灵宝恒拓置业有限公司、董学鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁江辉、被告灵宝恒拓置业有限公司的委托诉讼代理人杨永欣到庭参加诉讼，被告董学鹏经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁江辉向本院提起出诉讼请求：1、请求判令被告灵宝恒拓置业有限公司支付2019年10月1日至2020年3月31日拖欠的租金18000元；2、判令被告灵宝恒拓置业有限公司支付迟延履行违约金36000元并继续履行合同；3、判令被告灵宝恒拓置业有限公司赔偿原告损失100000元（暂定）；4、被告董学鹏对被告灵宝恒拓置业有限公司的上述债务承担连带责任；5、案件诉讼费由被告灵宝恒拓置业有限公司承担。事实与理由：原告与被告灵宝恒拓置业有限公司于2015年7月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告灵宝恒拓置业有限公司开发的恒隆广场2号楼410号商品房，面积94.26平方米，总价42万元，交付日期为2016年10月31日前。2015年10月11日，原告（乙方）与被告灵宝恒拓置业有限公司（甲方）又签署了一份关于该房屋的《灵宝恒隆广场复式返租协议书》，约定原告将房屋返租给被告灵宝恒拓置业有限公司，用以统一管理的方式进行经营和收益，返租期限为15年，从《商品房买卖合同》约定的交付日期算起，按季度支付租金，每个季度的当月25日前支付下季度租金，违约责任约定：甲方违反本协议约定的，在乙方发出书面纠正后15日内仍未纠正的，甲方应当向乙方支付相当于本协议约定的1年租金的违约金，本协议现存租约和返租协议继续履行，此外乙方有权追究甲方因违约造成的统一经营管理的经济损失。被告灵宝恒拓置业有限公司通过灵宝恒隆商贸有限公司支付了截止2019年9月30日的租金，但拒绝支付后续的租金。2019年12月4日，原告委托律师向被告灵宝恒拓置业有限公司发出《律师函》，要求被告立即支付拖欠的租金并保证以后按约定按时足额支付租金。被告灵宝恒拓置业有限公司于2019年12月6日收到该函，但仍拒绝支付。2019年12月5日，被告灵宝恒拓置业有限公司向原告邮寄《返租协议提前解除告知函》，载明“因客观情况发生重大变化，经研究决定自2019年12月6日起不再承租该房屋。现告知你方，提前解除返租协议。请你于接到此函后7日内到我公司办理房屋交接手续，逾期不办理交接手续造成的其他损失，我公司概不负责，特此致函。”原告于2019年12月8日收到告知函，又委托律师向被告灵宝恒拓置业有限公司发出《律师函》，告知原告不同意解除合同，并要求被告立即纠正错误做法、及时支付拖欠的租金及合理安全使用承租的房屋。被告仍拒绝支付。请求判如所请。被告灵宝恒拓置业有限公司答辩称，拖欠房租的情况属实，是因为市场行情不好，并非恶意拖欠；原告要求的违约金明显过高，请求减少违约金数额；要求赔偿损失100000元的请求无法律依据及证据证实，不予赔偿；被告董学鹏系自然人股东，无法证明公司财产与个人财产混同，要求被告董学鹏承担连带责任的请求不予认可；请求依法解除合同。被告董学鹏未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，原告梁江辉（乙方）与被告灵宝恒拓置业有限公司(甲方)于2015年7月27日签订商品房买卖合同（合同编号LB15001695）；于2015年10月11日签订《灵宝恒隆广场复式返租协议书》。约定：返租期限为15年，从商品房买卖合同约定的交付日期算起，按季度支付租金，前5年每月租金3000元，6-10年每月租金3300元，11-15年每月租金3630元，每个季度前的当月25日支付下季度租金；违约责任：1、若乙方违反协议约定，在甲方发出书面纠正后15日内仍未纠正的，乙方应当向甲方支付相当于协议约定的1年租金的违约金，协议现存租约和返租协议继续履行，此外甲方有权追究因乙方违约造成的统一经营管理的经济损失。2、若甲方违反协议约定，在乙方发出书面纠正后15日内仍未纠正的，甲方应当向乙方支付相当于协议约定的1年租金的违约金，协议现存租约和返租协议继续履行，此外乙方有权追究因甲方违约造成的统一经营管理的经济损失。商品房建成交付后，被告灵宝恒拓置业有限公司对原告及其他几户2号楼返祖房屋进行钢结构复式装修后用于公司办公，通过灵宝恒隆商贸有限公司账户支付原告租金至2019年9月30日，后由于被告灵宝恒拓置业有限公司变故，不能支付原告2019年4季度租金，原告多次催促无果的情况下，委托律师于2019年12月4日发函要求公司支付租金，继续履行合同；被告灵宝恒拓置业有限公司委托律师于2019年12月5日发函，要求原告在限期内办理房屋交接手续。双方未能达成一致意见，原告起诉来院。由于被告灵宝恒拓置业有限公司委托诉讼代理人为一般代理，被告董学鹏缺席，本院庭后与原告及被告灵宝恒拓置业有限公司沟通可否协议解除租赁合同，原告的意见是如果解除合同，被告公司需支付租金18000元，逾期支付租金违约金36000元，并赔偿原告损失100000元（购房时因约定返租15年，购房每平方比其他房屋贵1000元，原告房屋90平方，购房多花近100000元），合计154000元；被告灵宝恒拓置业有限公司的意见是解除租赁合同，公司给原告房屋装修花费（毛房装修、钢结构复式、地板、瓷砖花费近110000元），与公司拖欠原告的租金及违约赔偿相抵。双方各执己见，调解未能达成一致意见。上述事实有原告梁江辉提交企业信用公示报告、商品房买卖合同、收据、返租协议书、银行电子回单、律师函、快递送达情况截图、微信沟通截图、返租协议提前解除告知函及双方当事人的陈述在卷证实。本院认为，原告梁江辉与被告灵宝恒拓置业有限公司就原告购买的灵宝恒隆广场2号楼410号商品房签订《灵宝恒隆广场复式返租协议书》，是双方的真实意思表示，自成立时起对双方具有法律约束力。被告灵宝恒拓置业有限公司未按约定支付原告自2019年10月1日起至2020年3月31日的租金18000元，事实清楚，被告灵宝恒拓置业有限公司应当承担继续履行合同义务、赔偿原告损失的违约责任。结合原被告签订返租协议，双方约定的违约责任为合同根本违约，即返租经营的目的无法实现，双方应当承担的违约责任。原告要求被告支付迟延履行违约金36000元欠当，被告灵宝恒拓置业有限公司可按月利率2%支付租金迟延履行期间给原告造成的利息损失。原告梁江辉要求被告灵宝恒拓置业有限公司支付租金18000元，并赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，其合理部分请求，本院予以支持。原告要求被告灵宝恒拓置业有限公司赔偿其损失100000元，并要求被告董学鹏承担连带责任，但未提交证据证明其主张成立，该两项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告灵宝恒拓置业有限公司向原告梁江辉支付租金18000元及利息（9000元自2019年9月25日起计息，9000元于2019年12月25日起计息，均按月利率2%计算至租金付清之日止）。限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告梁江辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元（已减半收取，原告已垫付），由原告梁江辉负担1540元，被告灵宝恒拓置业有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  杜秋平二〇二〇年三月二十七日书记员  尤 一履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。