河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7471号上诉人（原审被告）：嵩县振华房地产开发有限公司，住所地河南省嵩县城金城路。法定代表人：冯新运，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞喜，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱自超，男，1973年11月10日出生，汉族，住河南省嵩县。原审被告：陕西迈克尔置业有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区翠花南路101号。法定代表人：梁东。上诉人嵩县振华房地产开发有限公司（以下简称振华公司）、因与被上诉人朱自超，原审被告陕西迈克尔置业有限公司（以下简称迈克尔公司）合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2018）豫0325民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人振华公司的委托诉讼代理人张瑞喜，被上诉人朱自超到庭参加了诉讼。原审被告迈克尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。振华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“振华公司于本判决生效后十日内支付朱自超40000元”的判决内容；2.一、二审诉讼费及其他费用由朱自超负担。事实与理由：振华公司与朱自超于2013年11月6日签订的商品房《内部认购协议》，第一条第3款朱自超选择的是第3项约定，即朱自超于签订认购协议之日起7日内交纳总房款的40%，92118元。朱自超没有证据证明其履行了该项义务，应予认定其违约，双方违约情况下判决双倍返还是错误的。第四条约定朱自超认购的房屋定于2015年6月30日交房主，朱自超的诉讼时效依法应于此时算起，朱自超的起诉超过诉讼时效。一审判决适用的法律为合同法及担保法，即收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。但是振华公司与朱自超没签订合同，也没有收受定金，一审判决认定了朱自超与迈克尔公司的合同关系，让朱自超产生了信赖，但本案只是认购关系，还没有到房屋买卖关系阶段，跟振华公司没有关系。朱自超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。振华公司与迈克尔公司合作开发房地产，收取了朱自超的购房款，但是房屋没有建成，其应当退还购房款。迈克尔公司未到庭及答辩。朱自超向一审法院起诉请求：1.振华公司、迈克尔公司共同给付朱自超购房定金20000元及罚金20000元，合计40000元，按银行同期贷款利息支付利息从付款日至被告实际给付之日；2.本案诉讼费用由振华公司、迈克尔公司承担。一审法院认定事实：2010年11月21日，振华公司与迈克尔公司签订了合作开发协议，合作开发嵩县碧水华庭住宅小区，协议内容包括：合作方式。振华公司提供土地使用权（40.43亩），以振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续；迈克尔公司负责项目建设、房屋营销；财务制度，双方各委派一人组成财务室，与项目有关的一切进出款项与开支必须经双方指定代表签字后方可入账支出资金；振华公司为本项目提供全部土地使用权，按2000万元计入投资成本，一二层商铺属甲方（建设成本除外），乙方负责一期工程全部资金计入投资成本，项目完工房屋销售后，双方各自按比例抽回投资成本，盈利部分按照甲方50%、乙方50%的比例分成；涉及合作项目重大事项，如确定房屋销售价格、建筑方案调整等，必须经双方协商一致，任何一方不得擅自作出决定；双方还对双方权利义务、项目运作方式等事项进行了约定。后振华公司、迈克尔公司按合同开发了嵩县碧水华庭项目，并在嵩县县城伊东新区公园门口成立销售部，负责房产销售。2013年11月6日朱自超与迈克尔公司签订了《内部认购协议》（该协议首部列明甲方为开发商嵩县振华房地产开发有限公司、投资商陕西迈克尔置业有限公司，但协议签名盖章处仅加盖迈克尔公司公章），认购嵩县碧水华庭项目7-11902号房屋，并向迈克尔公司交纳定金20000元；协议中约定甲方承诺在取得《商品房销售许可证》之后正式通知朱自超，双方签订《商品房买卖合同》；协议还约定了甲方如违约赔偿朱自超双倍定金等内容。后因该建筑项目停工成为“烂尾楼”，当事人双方至今未签署《商品房买卖合同》。另查明，（2015）嵩民二初字第1号-第43号朱自超李进榜等45名朱自超与本案振华公司、迈克尔公司因房屋买卖合同等纠纷在2015年之前曾向一审法院提起过类案诉讼，一审法院支持了原告的诉讼请求。一审法院认为，振华公司、迈克尔公司应承担返还双倍定金的责任。首先，振华公司与迈克尔公司合作开发协议，合作开发嵩县碧水华庭住宅小区，协议内容包括：合作方式。振华公司提供土地使用权（40.43亩），以振华公司名义办理有关规划、土地、建设、房屋预售等一切行政审批手续；迈克尔公司负责项目建设、房屋营销；财务制度，双方各委派一人组成财务室，与项目有关的一切进出款项与开支必须经双方指定代表签字后方可入账支出资金；振华公司为本项目提供全部土地使用权，按2000万元计入投资成本，一二层商铺属甲方（建设成本除外），乙方负责一期工程全部资金计入投资成本，项目完工房屋销售后，双方各自按比例抽回投资成本，盈利部分按照甲方50%、乙方50%的比例分成；涉及合作项目重大事项，如确定房屋销售价格、建筑方案调整等，必须经双方协商一致，任何一方不得擅自作出决定；双方还对双方权利义务、项目运作方式等事项进行了约定。上述约定内容十分明确，双方有投资比例、共同管理（施工管理、财务管理）、利益分成等，结合振华公司、迈克尔公司在开发运营中的管理、宣传等行为，双方实际上构成了共同开发。其次，振华公司、迈克尔公司在房产销售时共同成立销售部并以此对外宣传，以及朱自超与迈克尔公司签订的《内部认购协议》首部列明甲方为开发商嵩县振华房地产开发有限公司、投资商陕西迈克尔置业有限公司，虽然协议签名盖章处仅加盖迈克尔公司公章，但以上行为都使相对弱势的朱自超对振华公司、迈克尔公司的共同开发房地产行为产生了合理信赖，综上，振华公司、迈克尔公司应对朱自超定金承担共同偿还责任。朱自超与迈克尔公司签订的《内部认购协议》第二条第2项约定了朱自超签订《商品房买卖合同》的时间，该时间条件至今未成就，故朱自超现主张返还定金不超过诉讼时效。朱自超主张定金的利息，于法无据，一审法院不予支持。迈克尔公司提供建设工程施工合同纠纷案例，拟证明振华公司、迈克尔公司不应共同承担责任，因案由、承担责任法律关系不同，一审法院认为辩称理由不足，故不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会研究，判决如下：一、迈克尔公司、振华公司于本判决生效后十日内支付朱自超40000元；二、驳回朱自超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，公告费520元，由迈克尔公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，一方面，振华公司与迈克尔公司双方合作开发涉案房地产项目，双方分别委派人员共同管理财务，另一方面，振华公司与迈克尔公司在房产销售时共同成立销售部并以此对外宣传，《内部认购协议》首部列明甲方为开发商振华公司、投资商迈克尔公司。因此，虽然协议签名盖章处仅加盖迈克尔公司公章，但是以上行为足以使购房者朱自超认为其是与振华公司、迈克尔公司签订认购协议，振华公司应当与迈克尔公司共同承担认购协议的相关责任，即返还朱自超双倍定金共计40000元。因此，振华公司关于其不承担返还责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，朱自超与迈克尔公司签订的《内部认购协议》第二条第2项约定了朱自超签订《商品房买卖合同》的时间，该时间条件至今未成就，故朱自超起诉返还定金不超过诉讼时效。综上所述，振华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由嵩县振华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年三月三十日书记员  李圆圆