江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终405号 上诉人（原审原告）：蒋锋，男，1947年10月21日出生，住如皋市。 被上诉人（原审被告）：如皋市建工房地产开发有限责任公司，住所地如皋市。 法定代表人：徐伟伟。 原审第三人：缪海龙，男，1977年11月13日出生，住如皋市。 原审第三人：阮桂荣，男，1972年2月25日出生，住如皋市。 原审第三人：沈洁，女，1989年10月29日出生，住如皋市。 原审第三人：章敏，男，1978年1月28日出生，住如皋市。 上诉人蒋锋因与被上诉人如皋市建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）、原审第三人缪海龙、阮桂荣、沈洁、章敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2019）苏0621民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人和被上诉人均确认双方之间是商品房买卖合同关系，上诉人交付的300万元是在签订商品房买卖合同后按合同约定交付的购房款。双方之间从未达成借款合意，也无任何与借款相关的实际履行行为。一审法院认定双方之间真实意思表示是民间借贷以及双方签订的商品房买卖合同实质是以物抵债协议，系毫无证据的主观臆断。2.一审判决第四页第二行“返还蒋锋款项”应为“返还蒋锋已付购房款”，第八行“刚开始报的借款”应为“刚开始报的价款”。 建工公司未答辩。 缪海龙、阮桂荣、沈洁、章敏未做陈述。 蒋锋向一审法院起诉请求：建工公司立即向其交付如皋市健康东村118号301、302、303、304、305、306、403、404、405、406共10间商品房。 一审法院认定事实：2014年9月4日，蒋锋与建工公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。其中《商品房买卖合同》约定，蒋锋购买的商品房为如皋市健康东村118号10间居住房，商品房用途为居住，层高为4.8米，建筑层数地上14层，地下一层，该商品房建筑面积共862.85平方米；计价方式与价款约定为按套计算，商品房总价款为300万元，买受人一次性付款，交付期限为2014年10月31日前。《补充协议》约定，蒋锋购买商品房房号为301、302、303、304、305、306、403、404、405、406共10间；建工公司负责办理商品房买卖合同的有关备案等手续，确保合同合法有效；如建工公司在收到蒋锋购房款不超过1个月时向蒋锋退还已付购房款，则建工公司有权单方解除商品房买卖合同，且不承担违约责任；如建工公司未在上列约定期限内返还蒋锋款项，则建工公司必须无条件履行商品房买卖合同；补充协议与商品房买卖合同不一致的，以补充协议为准。 蒋锋为证明上述事实，向法院提交了上述《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，建工公司无异议。就补充协议，蒋锋解释称，徐伟伟向其借款，起初不同意出借，后徐伟伟提出将房子卖给蒋锋；刚开始报的借款，蒋锋认为偏高，后来徐伟伟提出10间房以300万元价格卖给蒋锋；因徐伟伟当时急需要用钱，且提出徐伟伟在一个月内想办法退回购房款，就解除买卖合同，不追究违约责任，超过一个月不能退款就必须按买卖合同履行。 同日，蒋锋通过中国建设银行向建工公司付款300万元，建工公司向蒋锋出具收款收据(编号为6424)。 2015年4月29日，蒋锋向如皋市人民法院提起诉讼，请求判令建工公司交付如皋市健康东村118号301、302、303、304、305、306、403、404、405、406共10间商品房。2015年7月23日，如皋市人民法院作出（2015）皋民初字第0310号民事判决，判决建工公司向蒋锋交付案涉房屋（位于如皋市间商品房，总面积为862.85平方米）。 该判决生效后，蒋锋于2015年9月11日申请执行。2017年10月21日，如皋市人民法院作出（2015）皋执字第3624号公告，责令林栋、缪海龙、阮桂荣、章敏、沈洁于2017年11月10日前迁出案涉房屋。缪海龙、阮桂荣、章敏、沈洁于2017年12月6日提出执行异议。如皋市人民法院于2017年12月20日作出（2017）苏0682执异84、85、86、87号执行裁定，裁定驳回异议人缪海龙、阮桂荣、章敏、沈洁的异议。2018年2月9日，建工公司与蒋锋对位于如皋市健康东村118号南侧的301、302、403、404、405、406室共六间商品房进行交接。 2018年5月22日，缪海龙、阮桂荣、章敏、沈洁向如皋市人民法院提出再审，请求撤销（2015）皋民初字第0310号民事判决。如皋市人民法院经审查后认为原审遗漏了必要的共同诉讼当事人，导致其丧失相关诉讼权利，审理程序明显违法，并于2018年11月20日作出（2018）苏0682民申14、15、16、17号民事裁定，裁定本案由如皋市人民法院再审；再审期间，中止（2015）皋民初字第0310号民事判决的执行。2018年12月12日，如皋市人民法院作出（2018）苏0682民再11、12、13、14号民事裁定，裁定撤销（2015）皋民初字第0310号民事判决；恢复该案审理。此后，本院指定一审法院管辖。 一审法院认为，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。本案中，蒋锋提交的补充协议内容及其陈述清晰地表明，双方间债务发生时间是2014年9月4日，双方间真实的意思表示是民间借贷，双方虽签订了商品房买卖合同，实质上是民间借贷债务履行期间届满前达成的以物抵债协议，而抵债的商品房一直到如皋市人民法院执行时尚未交付蒋锋，所涉房产亦未完成财产权利变动的公示,具有后让与担保的性质。依照法律规定，人民法院应当按照原法律关系审理。但经法院释明，蒋锋仍拒绝变更其诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决驳回蒋锋的诉讼请求。案件受理费30800元，保全费5000元，合计35800元，由蒋锋负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为蒋锋与建工公司签订商品房买卖合同的真实意思是为借贷设定担保，还是为了通过支付对价获得买卖合同标的的物的所有权。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人签订合同的主要目的也就是买方为获得标的物的所有权，卖方为获得金钱。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定蒋锋向建工公司购买如皋市健康东村118号301、302、303、304、305、306、403、404、405、406共10间商品房，但在双方选择“按套（单元）”计算价款的同时，合同中仅约定总价款为300万元，总面积为862.85平方米，并未就每间房屋的面积及价款予以明确。此外，双方签订的补充协议中明确约定如果建工公司在收到蒋锋购房款后不超过一个月向蒋锋退还已付购房款，则建工公司有权单方解除商品房买卖合同且不承担违约责任。根据该约定以及双方陈述可见，签订案涉协议时建工公司急需资金，双方注重的仅是建工公司取得金钱，而蒋锋是否能够获得标的物所有权则取决于建工公司是否在一个月内返还款项。可见蒋锋并非基于取得案涉商品房所有权而签订案涉合同。相反，根据前述约定，虽双方签订了商品房买卖合同，但权利转让并不实际履行，仅在建工公司不能于一个月内返还款项时，需将案涉商品房的所有权转让给蒋锋。一审认定该协议具有后让与担保的性质正确。 一审事实认定中“返还蒋锋款项”的表述与双方补充协议约定相符；“刚开始报的借款”与蒋锋签名确认的庭审笔录记载相符。 综上，蒋锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人蒋锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年三月十二日 书记员 张佳琦