河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀09民终1454号 上诉人（原审原告）：中国化学工程第十三建设有限公司，住所地：河北省沧州市新华区永济东路79号，统一社会信用代码：91130900106605032J。 法定代表人：李成北，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金珊，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：郭字巧，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州市大运河文化传媒有限责任公司，住所地：河北省沧州市新华区小赵庄向鞠官屯村河北三庆机械制造有限公司西侧北排5号，统一社会信用代码：91130902052682090X。 法定代表人：杨影影，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙丽霞，河北福鑫律师事务所律师。 原审被告：王成东，男，1964年10月17日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 委托诉讼代理人：孙丽霞，河北福鑫律师事务所律师。 上诉人中国化学工程第十三建设有限公司（以下简称十三化建公司）因与被上诉人沧州市大运河文化传媒有限责任公司（以下简称大运河公司），原审被告王成东合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人十三化建公司的委托诉讼代理人金珊、郭字巧，被上诉人大运河公司和原审被告王成东的委托诉讼代理人孙丽霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人十三化建公司的上诉请求：一、撤销沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初1762号民事判决；改判由被上诉人给付上诉人租赁费7万元及逾期利息，违约金1.4万元或者将本案发回重审；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销改判或者发回重审。理由如下：一、一审判决认定上诉人违约，属于认定事实错误。依据《合同法》相关规定，承租人逾期交付租赁费，出租人有权除合同。本案，因被上诉人未按合同约定履行交付租赁费的合同义务导致上诉人不能实现合同目的。故，上诉人于2018年6月27日开始与上诉人联系，要求其搬离出租房屋。上诉人要求被上诉人搬离出租房的主张，是基于因被上诉人逾期未交付租赁费而产生的合同解除权，而不存在上诉人违约的情形。所以，上诉人认为，一审判决认定上诉人在承租期内对承租房屋的装修与使用进行干预的行为，也系违反合同约定的行为是错误的，属于认定事实错误。一审判决认为双方违约金相互抵销，驳回了上诉人违约金的主张，是基于错误的认识，做出的错误判决。二、一审法院只判决被上诉人给付上诉人3.5万元租赁费及逾期利息属于认定事实错误、适用法律错误。《合同法》第235条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据此条款，承租人返还租赁房屋时应将承租房屋清空，搬走其所有可以搬离的物品，至恢复原状，才能完成承租人的滕房义务。本案中，虽然双方自2018年6月27日开始，协商被上诉人搬离出租房屋的事情，但被上诉人一直到2018年11月23日才撤离完毕，将出租房屋交付上诉人。故，被上诉人应向上诉人交付租赁费至2018年11月23日。上诉人一审中主张至2018年10月26日一年的租赁费7万元，应予支持。所以，上诉人认为，一审判决没有适用《合同法》235条，判决中以下内容：“对于2018年6月份之后的房屋租金，因化建公司的干预行为已实质影响了作为承租人的大运河公司对承租物的实际占有与使用权，故化建公司无权向大运河公司主张该段时间内的房屋租赁管理费用”是错误的，属于适用法律错误、认定事实错误。综上，请支持上诉，依法改判。 被上诉人大运河公司和原审被告王成东辩称，一、一审判决认定事实正确。本案中，双方履约多年，一直友好合作往来。由上诉人自己认可并提交的证据可以得知，被上诉人每年四、五月份交付租赁费，多年来上诉人对此交付时间从无任何异议。上诉人在上诉状中所称其不能实现合同目的说法无事实依据，不应得到支持。上诉人认为一审法院认定“其在承租期内对承租房屋装修与使用进行干预的行为，属于违约行为”是错误的，被上诉人认为法院该认定事实正确。从双方一审诉讼过程中的提交的各种证据可以得知：2017年底上诉人接到集团撤销通知后，即告知被上诉人其需要提前解约，要求被上诉人提前搬离承租地。被上诉人基于多年友好合作关系，一直无条件配合对方工作进度安排，接到撤离要求后即着手安排搬家工作。在一审本诉及反诉中，被上诉人提交的证据可以明确得知，对租赁房屋早已在8、9月份清空交还给上诉人使用进行装修工作。上诉人提供的施工证据中，也可以明确得知其在6、7月份已到腾空的房屋内进行装修前的测量及规划，截止到同年11月初即已有陆续完工的装修项目。被上诉人并未影响上诉人对该房屋的使用和支配。一审法院认定上诉人违约，认定事实清楚，证据确实充分。二、一审判决结果认定事实清楚，适用法律正确，由此下达的判决依法应予维持。上诉人认为本案中被上诉人应依据《合同法》相关规定在返还租赁房屋时应符合合同约定，其认为被上诉人未按时将所有物品搬空即为违约。被上诉人直至合同期满时仅有室外一套LED显示屏和空地一处彩钢房未按期拆除，诉讼中也提交证据证明未及时拆除也是经上诉人同意的。被上诉人认为上诉人违约的说辞纯属断章取义，逃避自己过错在先的事实。本案中，因上诉人违约在先，合同于2018年10月底到期，上诉人在同年4、5月即通知被上诉人搬离，被上诉人不计个人损失积极配合对方，清空二楼用房，装修一楼同意留用的办公区，在对方承诺留用部分用房装修完毕后，上诉人又一再违约，要求全部搬离。对此，被上诉人也在全力配合，在措手不及的情况下抓紧时间找新的办公地点。在一审本诉及反诉中，双方提交的证据均可证明被上诉人并未影响上诉人对该房屋的使用和支配。一审中双方提交的证据能清楚认定上诉人提前违约的事实，被上诉人于2018年6月起即失去对租赁房屋的使用和支配，因对方一再违约，出尔反尔，被上诉人在措手不及的情形下的确有室外设备延迟拆除的情形，但该延迟也是因对方的二次违约造成，并且也给被上诉人造成了一楼用房装修费用的浪费及临时搬离费用的增加。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，依法应予维持。 十三化建公司向一审法院起诉请求：1、判令大运河公司、王成东支付2017年度租赁费70000元，并支付逾期利息（自2017年12月10日起计算至实际付清之日止）；2、判令大运河公司、王成东支付违约金14000元；3、判令大运河公司、王成东支付赔偿延误整改房屋的工期损失27574.93元、4本案诉讼费用由大运河公司、王成东承担。 大运河公司、王成东的向一审法院反诉请求：1、判令十三化建公司赔偿因其违约提前解除合同给大运河公司、王成东造成的损失50000元；2、判令十三化建公司支付违约金14000元；3、由十三化建公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实，2011年11月28日，王成东、王曌宇、**与原化建宾馆签订内部承包合同，约定承包期自2011年11月30日至2018年10月26日，承包管理费为每年70000元，签订合同时应一次性交清70000元，承包期第二年起，每年的费用在当年合同履行日十天之内一次性全额缴纳；双方另约定，承包期内不得转租、转让第三方使用，承包人如经营其他非餐饮项目应保留餐饮业务，违者化建宾馆有权不必征得承包人同意即提出解除合同；此外，双方约定，由于一方不能严格履行合同，应向另一方赔偿违约金，违约金数额为年承包金的20%。2012年8月28日，王成东、**等作为股东成立大运河公司，由股东杨影影作为法定代表人，当年，该公司与原化建宾馆签订内部承包合同，该合同作为2011年11月28日，王成东、王曌宇、**与原化建宾馆签订的合同的承继合同，双方重新确定，案涉出租标的的承租人变更为大运河公司，其余内容均与原合同一致。新合同签订后，大运河公司作为承包人向原化建宾馆按年支付管理费70000元，其中，2017年度承包费交费时间为2017年4月10日。在该租赁房屋的使用过程中，先后有法律服务所以及其他非餐饮机构进驻该租赁房屋。2017年11月17日，十三化建公司印发关于撤销化建宾馆的通知，决定将原化建宾馆资产和人员全部移交公司经理（党委）办公室，后将此通知告知大运河公司以及王成东。自2018年6月起，大运河公司先后与十三化建公司多名领导就案涉承租房屋进行清理及搬迁一事进行协商，双方协商未达成一致意见，直至2018年11月大运河公司将房屋及附属设施全部腾空并清理完毕。十三化建公司认为，大运河公司未按合同约定使用租赁物，且未按时交纳管理费70000元，已构成违约，同时，其在接到滕空租赁房屋的通知后未及时拆除相应的附属物，给十三化建公司后期房屋装修整改造成了损失，故诉至一审法院，请求大运河公司、王成东承担履行给付租金义务、承担违约责任的同时赔偿损失，大运河公司、王成东对此不予认可，其认为十三化建公司在租赁期内要求大运河公司、王成东搬离租赁房屋并拆除附属物的行为已构成违约，该违约行为给大运河公司、王成东造成了相应的损失，双方就此形成争议，故诉至一审法院。 一审法院认为：十三化建公司原下属机构化建宾馆与大运河公司签订的《化建宾馆餐厅内部承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。协议中明确规定了大运河公司的承租期限，以及承租金额、费用给付时间、具体要求与违约责任等内容，由于后期改制作为合同当事人的化建宾馆全部资产及人员移交十三化建公司，故十三化建公司应对化建宾馆与大运河公司签订的案涉承包合同中的权利义务概括承继，因此，十三化建公司与大运河公司均应按照协议约定履行各自的义务，如出现违约，将承担违约责任。本案中，根据案涉承包合同书，其中明确载明了大运河公司从承包期第二年开始，每年管理费应在当年合同履行日十天之内上交且其承租期间不得将一楼二楼餐厅转租、转借、转让给第三方经营使用，虽然在具体实践中十三化建公司对大运河公司出现的违反以上约定的情形并未明确提出异议，但大运河公司未按约定时间交纳费用以及将承租房屋转租给他人经营使用的行为，确系违反了双方承包合同的约定，应当承担违约责任；另一方面，案涉承包合同书明确约定了大运河公司的承租期限为自2011年11月30日至2018年10月26日，根据大运河公司提交的十三化建公司认可的王成东与十三化建公司相关负责人的通话记录可知，在2017至2018承租年度中，十三化建公司对大运河公司的承租房屋使用情况确存在干预的行为，双方自2018年6月起一直就承租房屋的装修及其附属设施的处理问题进行协商，而十三化建公司在大运河公司的承租期内对承租房屋的装修与使用进行干预的行为，也系违反合同约定的行为。因此，可认定本案当事人十三化建公司与大运河公司在履行承包合同书的过程中均存在不同程度的违约行为，且违约的方式并不相同，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”由于双方当事人在案涉承包合同中均同意“由于一方不能严格地履行本合同书时，应向另一方赔偿违约金（违约金的数额为年承包金的20%，一日内偿付）”，故十三化建公司与大运河公司均应相互向对方承担违约责任，由于双方承担违约责任的内容相同，因此二者相互抵消，故对于十三化建公司主张大运河公司向其支付违约金14000元与大运河公司反诉十三化建公司要求支付违约金14000元的两诉讼请求，均不予支持。对于十三化建公司要求大运河公司、王成东向其赔偿延误整改房屋的工期损失27574.93元以及大运河公司、王成东反诉十三化建公司要求十三化建公司赔偿50000元的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，通过本案庭审以及双方提交的证据，其中均无直接证据证明大运河公司、王成东延误整改房屋的工期给十三化建公司造成了27574.93元损失，同时，大运河公司、王成东也未提交证据证明其主张十三化建公司赔偿50000元的依据，故各方均应承担举证不能的法律后果。另外，关于27574.93元，该笔数额在化建公司与国为建设工程有限公司签订的《工程承包合同》的单位工程费汇总表中规费部分予以体现，其计算基数为人工费加机械费，而该笔费用支出本即已开列在十三化建公司工程承包预算当中，并非系由于大运河公司的行为所产生的额外费用，此外，根据十三化建公司在第二次庭审中向一审法院提交的建设工程施工方案报审表等证据，其落款时间均为2018年10月26日，即其与大运河公司承包合同截止的日期当日，因此，可反映出十三化建公司与国为建设工程有限公司的承包工程在其与大运河公司承包合同截止的日期当日已经开展，据此，不应直接认定大运河公司存在延误十三化建公司整改房屋的工期的情形。综上，对于十三化建公司的该项本诉诉讼请求以及大运河公司、王成东的该项反诉诉讼请求，均不予支持。对于十三化建公司要求大运河公司、王成东向其支付70000元租赁费70000元及逾期利息的诉讼请求，首先王成东等人与原化建宾馆签订的承包合同已被大运河公司与原化建宾馆签订的承包合同所代替，故王成东已不再是承包合同的当事人，故其不应承担相应的租赁费或管理费，十三化建公司所主张的租赁费的承担主体，应是作为合同相对方的大运河公司，根据双方提交的证据，自2018年6月起，十三化建公司即与大运河公司协商房屋装修整改事宜，通过大运河公司提交的通话录音材料可知，其已相继将承租房屋内的物品及其他附属物转移，从实质上已经开始放弃对承租房屋的使用，因此，其应当向十三化建公司支付自2017年12月至2018年5月底的房屋租赁费用，由于双方约定全年房屋租赁费为70000元，故自2017年12月至2018年5月底的房屋租赁费为35000元，因该笔费用依双方约定，大运河公司应在当年合同履行日十天内交付十三化建公司，故该笔费用大运河公司最迟应于2017年12月10日履行租金管理费交付义务，逾期应承担相应的责任，由于双方对逾期给付款项的责任未明确约定，且十三化建公司也未提交证据证明大运河公司逾期缴纳租金给其造成的实际损失，故一审法院酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算逾期利息。对于2018年6月之后的房屋租金，因十三化建公司的干预行为已实质影响了作为承租人的大运河公司对承租物的实际占有与使用权，故十三化建公司无权向大运河公司主张该段时间内的房屋租赁管理费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、沧州市大运河文化传媒有限责任公司于判决生效之日起十日内给付中国化学工程第十三建设有限公司房屋租赁费35000元及逾期利息（计算方式为：以35000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2017年12月10日起计算至实际清偿完毕之日止）；二、驳回中国化学工程第十三建设有限公司的其他诉讼请求；三、驳回沧州市大运河文化传媒有限责任公司、王成东的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1265.75元、保全费1077.88元，由中国化学工程第十三建设有限公司承担1608.28元、沧州市大运河文化传媒有限责任公司承担735.35元；反诉案件受理费700元，由沧州市大运河文化传媒有限责任公司、王成东承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。十三化建公司与大运河公司签订的合同明确约定“承包的期限和承保的有效期限自2011年11月30日至2018年10月26日”，“从承包期第二年开始，每年的内部租赁费应当在当年合同履行日十天之内一次性全额上缴甲方”，“承包期内乙方不得将产权属于甲方的化建宾馆一楼二楼餐厅转租、转接、转让给第三方经营使用”，双方之间并未变更合同，故，大运河公司应在每年度12月10日前缴纳下一年度的租金，不得转租承租房屋，而2016年度、2017年度大运河公司连续缴纳租金费用的日期均为4月上旬，且大运河公司将承租房租转租多人，故，大运河公司违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第二百二十四条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，十三化建公司并未要求被上诉人在合理期限内支付租金，被上诉人也未提交证据证实转租行为经出租人十三化建公司同意，故，十三化建公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，根据双方提交的信息，可以证实双方自2018年6月份开始协商搬迁问题，也即合同解除问题，但直至租赁期限届满后2018年11月，大运河公司才搬迁离场完毕。而在此期间，大运河公司亦占有部分承租房屋，故大运河公司应支付该期间的租赁费用，结合本案实际，本院酌定大运河公司应当承担该期间租赁费用的50%。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，虽本案大运河公司违约在先，十三化建公司有权解除合同，但根据双方合同履行情况及后续协商等证据，被上诉人确实也存在部分损失，一审法院认定十三化建公司违约金和被上诉人损失相抵符合公平原则。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0929民初1648号民事判决第一项为“一、沧州市大运河文化传媒有限责任公司于判决生效之日起十日内给付中国化学工程第十三建设有限公司房屋租赁费52500元及逾期利息（计算方式为：以52500元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2017年12月10日起计算至实际清偿完毕之日止）；”； 二、维持河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0929民初1648号民事判决第二项“二、驳回中国化学工程第十三建设有限公司的其他诉讼请求”；第三项“三、驳回沧州市大运河文化传媒有限责任公司、王成东的诉讼请求”。 以上给付内容于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1265.75元、保全费1077.88元，由中国化学工程第十三建设有限公司负担1102.76元、沧州市大运河文化传媒有限责任公司负担1240.87元；一审反诉案件受理费700元，由沧州市大运河文化传媒有限责任公司、王成东负担；二审诉讼费用2876元，由中国化学工程第十三建设有限公司负担1078.5元，由沧州市大运河文化传媒有限责任公司负担1797.5元。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年三月三十日 书记员  张军莉