上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终235号上诉人（原审被告）：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路2101号。法定代表人：郑建武，董事长。上诉人（原审被告）：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路2101号。法定代表人：郑建武，董事长。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：郑建勇，上海昂然农产品发展有限公司工作人员。上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：韩霜，上海昂然农产品发展有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：林致锦，男，1980年6月19日生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。上诉人上海昂然农产品发展有限公司（以下简称昂然公司）、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司（以下简称闽台公司）因与被上诉人林致锦房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初10136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昂然公司、闽台公司共同上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回林致锦的原审该项诉请，其不支付林致锦主张的损失款，本案的一、二审诉讼费由林致锦承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。昂然公司、闽台公司认为涉案市场在政府的支持下现处于升级建设过程中，改造后营业房和配套用房可以正常使用，故其不应当赔偿林致锦损失费人民币（币种下同）1,214,750元。被上诉人林致锦辩称，不同意昂然公司、闽台公司的上诉请求，要求维持原判。昂然公司、闽台公司明知土地是农业用地，仍将该土地上建成的房屋出售用于经营，导致林致锦的合同目的无法实现，一审酌定由昂然公司、闽台公司赔偿林致锦的损失有相应法律依据。林致锦向一审法院起诉请求：1、确认其与昂然公司于2015年4月3日签订的两份《营业房使用权转让协议》于2017年7月31日解除；2、判令昂然公司、闽台公司立即返还其已支付的购房款2,052,616元；3、判令昂然公司、闽台公司偿付其以2,052,616元为本金计算至实际给付之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月4日起暂计2019年5月20日的利息为415,098元；4、判令昂然公司、闽台公司赔偿其无法实现购房目的的经济损失3,393,710元[按照每间商铺66,000元/年，每套住宅22,000元/年的标准计算，（66,000元+22,000元）X29.2年X3套-2,052,616元=5,656,184元X60％]；5、判令昂然公司、闽台公司退还管理费6,866元、退还装修押金6,000元，退还广告位租金41,704元，共计54,570元；6、判令昂然公司、闽台公司承担林致锦为此支出的律师费30,000元。一审法院认定事实：2015年4月3日，林致锦与昂然公司签订两份《营业房使用权转让协议》。其中，一份协议约定：昂然公司将上海市松江区XX公路XX号XX市场S4区D12、D13、D14号营业房建筑面积为216平方米使用权转让给林致锦；同时，作为配套，昂然公司将上述市场内8-601（协议签订后双方将该房屋置换为11－602）、8-602、9-601，建筑面积为150平方米的配套用房提供给林致锦使用。使用权转让期限为自2016年3月22日至2027年1月18日止（届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止）；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归林致锦所有（相应土地部分的补偿除外），届时昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为2,144,000元，于本协议签订时一次性全额付清。林致锦的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由林致锦承担；该营业房和配套用房由昂然公司过户给林致锦的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如林致锦需暂停经营的，应提前60天书面通知昂然公司并委托昂然公司或昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若林致锦系出于投资目的受让营业房使用权的，林致锦应于签署本协议时书面委托昂然公司或昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给林致锦。林致锦同意承接昂然公司或昂然公司指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。林致锦在经营过程中，需向第三方再行转让使用权的，应向昂然公司递交申请，并至昂然公司或昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，林致锦应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还昂然公司，届时林致锦的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。另一份协议约定：昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给林致锦，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月3日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。2015年4月3日，闽台公司出具收据一份，载明收到林致锦“S4区D12、D13、D14（8-601、8-602、9-601）租金2,144,000元”。2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。一审诉讼中，林致锦确认其购买上述营业房后由其自行使用。该市场关闭后，林致锦与昂然公司、闽台公司双方一直在协商，林致锦在本次诉讼前未向昂然公司发出解约通知书。一审另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为上海XX中心。昂然公司系基于其与XX集团签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向XX中心、XX集团作出松规土（2017）302号“关于暂停出租并收回XX公路XX号土地的函”。该函载明：XX公路XX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，XX中心的上级公司XX集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海XX城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。一审诉讼过程中，昂然公司、闽台公司向一审法院明确，其愿意共同承担还款义务，对林致锦主张的第五项诉讼请求中的金额无异议，同意退还。此外，林致锦与昂然公司、闽台公司对合同解除时间达成一致意见,同意双方签订的合同于2017年7月31日解除；双方一致确认三套商铺的交接日期为2018年7月1日，三套住宅房屋的交接日期为2019年3月1日；对计算损失的标准，双方一致确认住宅每年22,000元，商铺每年60,500元。一审法院认为，根据双方签订的《营业房使用权转让协议》的性质看，一审法院认为该协议性质为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的合同在履行过程中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及昂然公司、闽台公司均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，在此情况下，林致锦行使合同解除权并无不妥，一审法院予以准许，对合同解除时间，双方已达成一致意见，一审法院确认双方的合同于2017年7月31日予以解除。关于合同解除的后果处理问题，根据林致锦方的诉讼请求，一审法院逐一陈述。其一，林致锦要求退还剩余购房款并无不妥，故予以支持，但根据林致锦占有使用涉案房屋的年限，一审法院认为金额应为1,956,200元；至于相应的利息损失，林致锦的主张虽无不妥，但其主张的起算时间明显缺乏依据，一审法院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月1日起算为宜。其二，关于林致锦主张的无法实现购房目的之经济损失，其实质应为可得利益损失。而本案中，一则，昂然公司、闽台公司明知涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，仍以所谓的使用权转让方式对外出售用于商业经营和人员居住，致使涉案房屋因土地批准用途与实际用途不符而被整治，最终导致合同目的无法实现而解除，昂然公司、闽台公司的行为显然存有过错；作为购买方的林致锦，其在缔约时应当对涉案房屋及土地性质进行审慎的审查和注意义务，而林致锦在明知或应当知道涉案房屋及土地性质的情况下，仍以使用权转让的方式购买涉案房屋，可见其自身对由此可能造成的合同目的不能实现之风险亦存在明知和放任的过错；二则，涉案房屋毕竟是划拨土地上所建房屋，土地性质为农业配套用地，不可能按照商用目的衡量其租金价格；三则，所谓租金收益的获取，是建立在食品城能按照以往模式运行下去的基础上才有期待可能性，而该前提显然已因市场整治而不具备。四则，能否获取租金收益还易受到人为、市场、政策等因素的影响，存在诸多不确定性。综合以上因素，一审法院酌情确定昂然公司、闽台公司赔偿林致锦损失1,214,750元。其三，关于管理费、退还装修押金、退还广告位租金，现昂然公司、闽台公司方同意退还，一审法院予以支持。其四，律师费的主张缺乏合同及法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认林致锦与上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月3日签订的《营业房使用权转让协议》于2017年7月31日解除；二、上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林致锦购房款共计1,956,200元并支付相应的利息（以1,956,200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月1日起计算至实际支付之日止）；三、上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿林致锦损失1,214,750元；四、上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还林致锦管理费、装修押金、广告位租金共计54,570元；五、驳回林致锦的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53,422元，由林致锦负担25,108元、由上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担28,314元。二审审理过程中，昂然公司、闽台公司提交了松江区泗泾镇人民政府批复复印件一份及其自行制作的《通知》复印件一份，前述批复系向昂然公司出具，证明政府部门已经在2019年12月同意其建设食品产业园，前述《通知》则系昂然公司、闽台公司向“长租业主”发出（但昂然公司、闽台公司审理中承认该通知没有送达给林致锦），以证明昂然公司、闽台公司通知“长租业主”于2020年5月1日至5月31日到公司物业部签订委托协议及手续。林致锦对此的质证意见为：对于批复的真实性无法判断，该批复载明的时间是2019年12月12日，该批复明确没有线下交易，故也无法达到林致锦的合同目的。《通知》则没有收到过，林致锦与昂然公司之间的合同已经解除了两年，林致锦不可能再回到涉案房屋所在市场经营了。本院认为，林致锦与昂然公司、闽台公司在一审审理期间对合同解除时间达成一致意见,同意双方签订的合同已于2017年7月31日解除，昂然公司、闽台公司二审提供的批复及《通知》涉及继续推进食品产业园的市场建设及签订新的合同，故在双方之间的合同已经解除且林致锦不同意与昂然公司、闽台公司再行签订合同的情况下，该两份证据材料与本案合同解除项下之后果处理问题的争议焦点无关。本院认为，本案二审的争议焦点为昂然公司、闽台公司是否应当赔偿在其与林致锦之间合同已经解除的情况下林致锦所主张的损失问题。对此，本院认为，根据查明的事实，涉案市场已整体关闭，涉案商铺及配套住宅已由昂然公司、闽台公司收回，涉案的两份《营业房使用权转让协议》解除至今已逾两年。因此，林致锦客观上早已不可能实现合同目的。一审基于讼争双方各自过错程度及本案实际情况，经综合审查判断后，酌定昂然公司、闽台公司赔偿林致锦1,214,750元的相应损失，并无不当之处，本院予以确认。昂然公司、闽台公司在解约逾两年后主张涉案市场在政府的支持下现处于升级建设过程中，改造后营业房和配套用房可以正常使用，故其不应当赔偿林致锦损失费，在林致锦不予同意的情况下，缺乏相应的依据，本院不予采纳。一审根据林致锦的诉请，对合同解除所涉的后果处理问题并无不当，一审判决应予维持。上诉人昂然公司、闽台公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,732元，由上诉人上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年三月三十日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……