湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终189号上诉人（原审原告）：李颖劼，女，1984年10月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审被告）：马巧，女，1981年1月25日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：邱孟华，湖南广云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湘潭县易俗河镇共想装饰建材部，经营场所湘潭县易俗河镇雪松南路472号。经营者孙文超，曾用名孙艳，女，1982年9月29日出生，汉族，个体经营者，住湖南省湘潭县。上诉人李颖劼因与被上诉人马巧、湘潭县易俗河镇共想装饰建材部（以下简称“共想装饰建材部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李颖劼上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.被上诉人应赔偿上诉人实际损失81220元。其中装修费3.5万元、一审诉讼费6950元、保全费2670元、一审代理费10000元、合同中介信息费10000元、赔偿与定金数额相同的违约金18万元，按110元／天支付违约金至2019年7月22日为6600元，马巧收取李颖劼购房定金18万元，微信转账1万元。事实和理由：上诉人经共想装饰建材部孙文超介绍于2019年5月22日与马巧签订了《房屋买卖合同》，约定马巧将自己位于湘潭县房屋卖给上诉人，以552800元总价成交，上诉人立即支付了18万元（另微信付款1万元）定金给马巧，并约定双方在2019年12月31日前办理产权转移登记后，一次性支付余款372800元，定金在此次付款时转为购房款，合同第十条约定马巧同意上诉人在交付定金之后可入场进行装修，如违约则双倍退还定金以及赔偿上诉人的装修费。合同第四条第一款约定，马巧承诺该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性,并保证该房屋无查封、无产权纠纷和债务纠纷。合同签订后，上诉人雇请装修师傅进行装修，并签订了装修合同，预付了35000元装修费。装修师傅在进场装修时才发现马巧通过中介公司于2019年2月22日将房屋已卖给了赖慧，且孙文超也参与了交易过程，涉嫌一房多卖，上诉人误入圈套将现金18万元付给了马巧，致使上诉人蒙受巨大经济损失。上诉人多次找两被上诉人退款，发生纠纷，上诉人于2019年6月6日向湘潭县公安局报案，经公安局传唤，两被上诉人到易俗河派出所与上诉人协商并约定退还定金18万元，同意支付110元／天违约金，期限至2019年6月14日，若超过2019年6月14日之后仍未退还，以前违约所产生的一切费用加1万元进行赔偿。此后被上诉人马巧仍不履行2019年6月6日的承诺。上诉人又多次找被马巧，而马巧一直不接电话，不理此事。两被上诉人的行为造成了上诉人的装修3.5万元等实际损失。综上所述，上诉人认为，在本案中没有法定有效证件证实涉案房屋是马巧合法所有，该小区楼盘功能未完善，职能部门未验收许售交接。马巧仅凭一份与开发商不能交易（出售）的房屋文本合同两次出售该房，同时在交易时盗用《房屋买卖合同》文本，擅用不具备主体资质的共想装饰建材部印章加本合同“丙方”来掩盖该合同的虚假及违法性，开发商未在《房屋买卖合同》中加盖公章无效。马巧于2019年5月22日将该房屋第一次约定17万元出售给赖慧，虽然有所谓的书面解除合同，但没有实际退款，视为《房屋买卖合同》仍然有效未实际解除，否则违法。马巧不应更不能与上诉人签订第二份《房屋买卖合同》，马巧再与上诉人签订《房屋买卖合同》具有虚假瑕疵，为此，造成本合同不能履行的原因、违约及主要责任应由马巧承担，在赖慧要求急促退款的情况下，被上诉人共想装饰建材部只好介绍此房屋，又一次以定金18万元出售给上诉人，其目的是将此款退还给赖慧，以将东墙补西墙的方式来遮隐、忽悠本合同，带有欺骗性。该合同具有欺骗、诱导、串通的责任应由两被上诉人负全责。在20天内被上诉人签订了两份《房屋买卖合同》均不能履行责任，给上诉人造成的实际经济损失，应认定该合同为无效（虚假）合同。马巧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。针对上诉人的上诉状提出以下意见：一、上诉人主张支付19万元购房定金及1万元现金中介费，没有依据，与事实不符。1.支付1万元现金，没有证据证明；2.在马巧向法院提交的《追加约定退款协议》中明确写明“已收1万元，剩余17万元”，能够证明马巧只是收取了18万元购房定金的事实。二、本案不存在一房二卖，案外人赖慧从未对涉案房屋主张各项权利，也没有妨碍上诉人购房，马巧与赖慧之间的房屋买卖合同与本案无关，也不是上诉人主张马巧违约的合法事由。且马巧已在与上诉人签订房屋买卖合同之前与赖慧解除了房屋买卖合同。三、关于4万元装修费损失的问题，一审法院已审理查明，该4万元装修款是上诉人在2019年6月6日与马巧签订《追加约定退款协议》之后的2019年6月30日和7月1日支付的。上诉人在与马巧协议解除房屋买卖合同之后，又支付房屋装修款，可见被上诉人马巧在一审中主张的上诉人在解除合同后，仍要求继续购房的陈述是客观、真实的。现上诉人又反悔，要求解除合同，是上诉人自身行为导致，与两被上诉人没有关系。两被上诉人不应承担赔偿损失的责任。共想装饰建材部辩称，上诉人提出的装修费用是在2019年6月6日签订解除协议之后再支付的，答辩对此并不知情。上诉人陈述支付1万元现金中介费不存在，不属实。收取的1万元中介费是上诉人多转给马巧的，马巧当即就微信转账给答辩人了。赖慧的事情，是在李颖劼购买房屋之前就已经解除买卖合同了，再介绍给李颖劼。2019年6月6日李颖劼向公安机关报案不属实，当晚是在店里报的案，公安机关来了3个人，在他们的见证下才签订的退还协议。李颖劼向一审法院起诉请求：1.依法解除《房屋买卖合同》；2.马巧退还购房定金180000元及赔偿定金违约金19万元，并支付违约金110元/天（自2019年5月23日起计算至实际清偿之日止）暂计算6600元，另支付2019年6月6日约定的违约金1万元及装修损失35000元，共计421600元；3.被告共想装饰建材部与被告马巧对原告的上述损失承担连带赔偿责任。一审法院认定，2019年1月15日，被告马巧将其位于房屋委托共想装饰建材的经营者孙文超（又名孙艳）对外出售。2019年2月22日，案外人赖慧经孙文超介绍与被告马巧签订《房屋买卖合同》，赖慧于2019年2月26日向马巧支付首付款170000元，后双方协商一致，于2019年5月20日签订《二手房买卖解除协议书》。2019年5月22日，原告李颖劼经被告共想装饰经营者孙文超的介绍，与被告马巧签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总价552800元，签订合同时买方应向卖方支付定金180000元，余款372800元于2019年12月31日前办理产权转移登记时一次性支付，中介费11056元由买方承担。合同签订当日，李颖劼通过微信将10000元中介费转给马巧，再由马巧转交给中介孙文超，2019年5月23日，李颖劼向马巧支付定金180000元。2019年6月6日，马巧与李颖劼签订《追加约定退款协议》，双方协议解除《房屋买卖合同》，并约定马巧最迟于2019年6月14日退还李颖劼180000元，并按原《房屋买卖合同》约定的110元／天支付违约金，若逾期未退还则在上述约定的违约金基础上再赔偿10000元。协议签订当日，马巧退还李颖劼10000元，李颖劼在协议上签字确认已收10000元，尚欠付170000元。2019年6月21日，中介孙文超退还李颖劼居间服务费10000元。2019年6月18日，李颖劼收取马巧房屋钥匙6片并出具收据，6月22日，李颖劼收取马巧《商品房买卖合同》原件一份、物业费收据一张，并出具收条。另查明，2019年6月21日，原告李颖劼向易俗河派出所报警，控告马巧、孙文超诈骗，2019年7月10日，湘潭县公安局以没有犯罪事实发生为由，下达《不予立案通知书》。又查明，2019年6月3日，李颖劼与装修老板徐某签订装修合同，徐某于当日向李颖劼出具“收到李颖劼房屋装修款肆万圆整”的收条一张。2019年6月30日，李颖劼向装修老板徐某支付装修款3000元，又于2019年7月1日支付装修款37000元。一审法院认为，一、原、被告在公安机关的协调下签订了《追加约定退款协议》，该协议系以解除《房屋买卖合同》为前提，对购房款的退还、违约金的支付等问题进行了重新约定，且在协议签订后，原告与被告马巧对购房款进行了简单结算，原告收取被告退还的10000元后，也对余款170000元予以签字确认。因此，该《追加约定退款协议》系原告与被告马巧双方用新的约定取代了双方最初签订的《房屋买卖合同》，而非在原合同的基础上增加协议内容，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，签约双方均应按双方约定履行义务。因原告与被告马巧签订的《房屋买卖合同》是在被告马巧与案外人赖慧解除《房屋买卖合同》之后签订的，且原告向公安机关报案后，公安机关也认定被告马巧不构成诈骗而不予立案，故原告以被告马巧“一房二卖”为由，要求解除《房屋买卖合同》与事实不符，其理由不能成立，法院不予采信。并且，原、被告在签订《追加约定退款协议》之后，原《房屋买卖合同》的权利、义务即终止，故原告要求被告马巧双倍返还购房定金缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。《房屋买卖合同》解除后，原、被告并未签订新的购房合同，故不存在合同的解除问题，对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持，但法院确认原告与被告马巧2019年5月23日签订的《房屋买卖合同》已于2019年6月6日经双方协议解除；二、原、被告签订了《追加约定退款协议》之后，该约定对双方的权利义务重新进行了约定，被告马巧应按约定退还原告购房余款并支付违约金，原告要求被告退还购房款，并按双方约定110元/天的标准支付违约金的诉求，予以支持；但原、被告签订的《房屋买卖合同》约定原告应付定金为180000元，在此基础上，原告既不可能，也没必要多付10000元定金，且在双方签订的《追加约定退款协议》上，原告也签字确认了其已收10000元、未付170000元，故原告诉称的其向被告马巧支付的购房定金总计190000元，被告马巧已退10000元，还应退还180000元与事实不符，不予采信。原告于2019年6月18日、6月22日，分别收取了被告马巧的房屋全部钥匙、《商品房买卖合同》原件及物业费收据，被告马巧有理由相信原告有继续购房的意愿而无需退款。且在此之后，原告还向装修老板徐某支付了装修费40000元。因此，原告在表达继续购房意思，并有具体行为表示之后，被告马巧未按时退款的责任应由原告自行承担，故法院确认被告马巧应自收到原告购房款之日起至原告再次收取被告马巧房屋钥匙、合同、收据之日起，按110元/天支付违约金，即2019年5月23日起至2019年6月22日止，共计3410元。与上述原因相同，原告以被告马巧违约要求其在双方约定的违约金数额上另外再支付10000元赔偿金，也与事实不符，其理由不成立，不予支持；三、原、被告签订《房屋买卖合同》之后，原告于2019年6月3日与装修公司签订了《装修合同》，约定对案涉房屋进行装修，但《装修合同》签订三天后，即2019年6月6日，原、被告在公安机关的协调之下签订了《追加约定退款协议》，约定对先前签订的《房屋买卖合同》予以解除。《房屋买卖合同》解除后，《装修合同》已失去意义，与原告签订《装修合同》的徐某虽于合同签订之日出具了装修款收据，但原告在与被告马巧签订《追加约定退款协议》前并未实际支付装修款，此时及时解除《装修合同》对原告及装修公司并无损失，但原告不仅没有及时解除装修合同，还于2019年6月30日、7月1日连续两次向装修老板徐某支付装修款共计40000元。原告在与被告马巧解除合同后近一个月时间仍向装修老板徐某支付装修款既不必要，也不符合常理，原告有扩大损失的故意。按照相关法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应及时采取措施防止造成损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。因此，原告要求被告马巧赔偿因装修房屋而造成的损失，既缺乏事实依据，也违背法律规定，对该诉求不予支持；四、被告共想装饰建材部的经营者孙文超与原告李颖劼、被告马巧之间系居间合同关系，由于《房屋买卖合同》已协商解除，居间人未促成合同成就，孙文超已将买方支付的10000元中介费退还给原告李颖劼，故被告共想装饰建材部与原告李颖劼之间的居间合同关系已终止，经营者孙文超不存在违约行为，原告要求共想装饰建材部承担连带赔偿责任的诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告李颖劼与被告马巧之间的房屋买卖合同关系解除；二、被告马巧于本判决生效后十日内退还原告李颖劼已付房款170000元，并支付违约金3410元；三、驳回原告李颖劼对被告马巧的其他诉讼请求；四、驳回原告李颖劼对被告共想装饰建材部的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6950元，减半收取3475元，财产保全费2670元，合计6145元，由原告负担3000元，被告马巧负担3145元。二审期间，上诉人李颖劼向本院提交新证据两份。证据一、《解除雇佣装修工协议》，拟证明：装修损失是10700元，证人装修工徐某出庭作证。证据二、微信聊天记录和收据，拟证明：收定金那天一共交了20万元，有1万元是现金，支付孙文超中介费。马巧收了19万元，但只承认收了18万元。马巧质证意见为：证据一，证人证言的三性均有异议，一、证人当庭陈述他不认识马巧，与协议内容不相符；二、解除协议说明退还29000余元，证据中说明是退5000元，上诉人在一、二审证据相互冲突，前后矛盾；三、经过代理人询问，房屋属于毛坯房，没有进行任何施工，不具有合理性，不符合常理。综上，证人证言不具备真实性。关于证据二，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，直至2019年6月份-7月份之间，上诉人仍然与孙文超在商议购买涉案房屋，办理过户的事宜。收据不能证明马巧或者孙文超收取了上诉人1万元现金的中介费。相反在《追加约定退款协议》中上诉人与马巧已经确定了已收1万元，尚欠17万元的事实，即经双方确认马巧只收了18万元，微信转账19万元，其中1万元是孙文超的中介费，已经当场通过微信的方式转给孙文超。共想装饰建材部质证认为：证据一，证人所说装修许可证的办理有异议，房屋还在马巧名下，装修许可是需要马巧当面办理并签字的。证人说是6月份入场，但6月份一直在商议退款的事情；证据二，收据内容属实，但并不是收取的现金，1万元中介费是马巧微信转的，当时是上诉人失误多转了一万元给马巧，当即提出要求马巧把中介费转给孙文超，就不用退回。共想装饰建材部向本院提交新证据一份。共想装饰建材部与李颖劼、马巧聊天记录各一份，拟证明：双方之间的交易过程。李颖劼质证认为微信聊天记录是真实的，无异议。马巧质证认为，对证据无异议，能够真实反映各方协商的过程。马巧未向本院提交新的证据。本院经审查，对于上诉人提交的证据一，因上诉人李颖劼在一审提交的证据与二审中证人徐某的证言相互矛盾，本院对证据一的证明目的不予采信；证据二，微信聊天记录及收据真实性予以认定，微信聊天记录能证明孙文超在2019年6月21日退中介费10000元，但收据不能证明李颖劼给付的是现金，证明目的本院不予采信；对于被上诉人共想装饰建材部提交的微信聊天记录，各方均无异议，本院予以采信。二审经审理查明，根据共想装饰建材部经营者孙文超与马巧的微信聊天记录可知，在2019年6月13日，孙文超催促马巧退款，马巧称资金有点不足。2019年6月18日，马巧称在医院，回来就收房。2019年6月21日，孙文超要马巧与李颖劼见面，解决退款问题。根据孙文超与李颖劼的聊天记录，李颖劼在2019年6月15日至18日期间，多次催促孙文超，要求马巧办理缴纳维修基金和收房一事。2019年6月24日，李颖劼告知孙文超要求马巧退还定金及所有损失。2019年7月，李颖劼多次催促退款，马巧同意在2019年7月26日退款。另查明，李颖劼与徐某在2019年10月6日签订《解除雇用装修工的协议》，确认李颖劼已付徐某装修款四万元，扣除违约金、误工及材料费后，还应退还29300元。徐某在二审中陈述，6月进场时即收装修款四万元；但李颖劼陈述，该款是在2019年6月30日及2019年7月1日支付，并提交了相应支付凭据，双方陈述相互矛盾。除此之外，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人李颖劼的上诉请求及理由，本院评判如下：一、上诉人认为合同无效，涉案房产不能证明系马巧合法所有，职能部门未验收许售交接。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持；二、上诉人要求被上诉人承担装修损失3.5万元，称与徐某签订了装修合同，但因马巧无法交房导致合同不能履行，装修公司只退了5000元，还有35000元未退回，上诉人在一审中提交了2019年6月30日及2019年7月1日支付的40000元凭证。但在二审中，徐某陈述，2019年6月进场即收装修款四万元，未退过款，双方陈述的付款时间、是否退款相互矛盾，上诉人在2019年6月下旬一直催促被上诉人退款，并向公安机关举报马巧、孙文超合同诈骗，在6月底及7月初还支付涉案房屋装修款，与常理不符，上诉人要求装修损失依据不足，本院不予支持；三、上诉人要求退中介信息费1万元，经查，共想装饰建材部孙文超在2019年6月21日通过微信支付上诉人10000元，上诉人亦出具了相应收条确认。上诉人认为其通过微信支付1万元，转账18万元实际一共交纳19万元给马巧，另支付现金1万元给孙文超为中介费，对此，孙文超予以否认，认为未收过现金，系马巧在收到上诉人转账18万元后，当场转给了孙文超1万元作为中介费。经本院核查各方证据，上诉人在2019年5月23日16：06分转账18万元给马巧，马巧在同日16：07分转账10000元给孙文超，上诉人与马巧在2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》确认的定金为18万元，在《追加约定退款协议》中亦确定定金是18万元，另在协议下方确认已收1万元，未付17万元，综合上述证据，孙文超陈述中介费1万元未收取现金，系马巧微信转账的1万元更符合常理，上诉人李颖劼该上诉理由不能成立，本院不予支持。四、上诉人认为马巧、共想装饰建材部孙文超存在一房多卖，其被诈骗的情况。经查，湘潭县公安局于2019年7月10日已下发不予立案通知书，认为没有犯罪事实发生，不予立案，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张共想装饰建材部承担连带赔偿责任，因共想装饰建材部与李颖劼、马巧系居间关系，共想装饰建材部并无违约行为，已退还居间费用，上诉人要求共想装饰建材部承担连带赔偿责任无事实与法律依据。上诉人要求两被上诉人承担律师代理费1万元，无合同依据，本院不予支持。五、上诉人要求被上诉人赔偿与定金数额相同的违约金18万元，虽双方在《房屋买卖合同》中违约责任约定违约行为累计超过双方约定时间十日，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数额相同的违约金，但双方在2019年6月6日签订《追加约定退款协议》，实际对《房屋买卖合同》进行了变更，双方约定，违约金按合同规定的110元/天赔付。另约定退款最后期限为2019年6月14日为准，若超过2019年6月14日之后仍未退还之前因违约所产生的一切费用，则在之前的违约金上附加壹万元整计算进行赔偿。因此，上诉人要求被上诉人赔偿与定金数额相同的违约金18万元，与双方变更后的协议内容不符。上诉人要求支付违约金110元/天，计算至2019年7月22日，因双方在签订追加约定退款协议后，马巧未按约定退款，双方又达成继续购买房屋的口头约定，李颖劼在6月18日收取了钥匙，6月22日收取商品房买卖合同及物业费收条，之后双方并未按变更后的口头约定来履行，故上诉人仍然起诉要求退款。本院考虑到双方在签订《追加约定退款协议》后，有继续履行合同的磋商过程，故一审法院将违约金时间截止点算至2019年6月22日止，按110元/天计算违约金，符合实际情况，本院予以确认。《追加约定退款协议》约定退款最后期限为2019年6月14日，在2019年6月13日，孙文超催促马巧退款，马巧称资金有点不足。在2019年6月底直至李颖劼起诉前，李颖劼多次催促马巧退款，但马巧至今仍未退款。可见本案的违约过错方在马巧，是因马巧不及时退款引起。根据《追加约定退款协议》，若超过2019年6月14日之后仍未退还之前因违约所产生的一切费用，则在之前的违约金上附加壹万元整计算，本院确认马巧还应承担违约金1万元。综上，马巧一共应支付违约金13410元。综上所述，李颖劼的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十六条、第一百一十九条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初1761号民事判决第一项、第四项；二、变更湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初1761号民事判决第二项为由马巧于本判决生效后十日内退还李颖劼已付房款170000元，并支付违约金13410元；三、驳回李颖劼对马巧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6950元，减半收取3475元，财产保全费2670元，合计6145元，由李颖劼负担2724元，马巧负担3421元；二审案件受理费1995元，由李颖劼负担135元，马巧负担1860元。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  向兴礼审判员  王 芳二〇二〇年三月二十五日法官助理周成锋书记员胡佩佩