甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘11民终48号上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁十一局集团第一工程有限公司，统一社会信用代码：91420600179614547G。住所地湖北省襄阳市航空路73号。法定代表人：魏加志，系该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司,统一社会信用代码：91621126566416259F。住所地甘肃省定西市岷县南川中医药循环经济产业园。法定代表人：冯彦辉，系该公司董事长。上诉人中铁十一局集团第一工程有限公司因与被上诉人甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司（以下简称狼渡滩食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2019）甘1126民初2618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭,由审判员马喜林担任审判长，审判员张建文、审判员王兆参与进行了审理。本案现已审理终结。中铁十一局集团第一工程有限公司的上诉请求：撤销岷县人民法院（2019）甘1126民初2618号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.原判对双方解除合同，上诉人搬离租赁房屋的时间认定错误。在被上诉人的要求下，上诉人于2018年11月2日腾退租赁房屋，并于同日将全部房门钥匙交还被上诉人法定代表人冯彦峰的弟弟冯彦林，以示向被上诉人交还房屋。双方已于此日解除房屋租赁合同，解除方式是约定解除，之后法院判决解除双方租赁合同无任何意义，原判将法院判决解除双方租赁合同之日认定为租赁合同解除之日是事实认定错误。原判驳回上诉人一审第一项诉讼请求正是基于这一错误认定。2.原判混淆了“没有腾退租赁空地”与“没有搬离租赁房屋”合同约定租赁物包括楼房、公共分摊面积、房屋前面的空地。2016年在上诉人尚未入住租赁房屋时经被上诉人同意，上诉人在楼房前空地上搭建了约50平方米的活动板房，用于放置部分设备（并非判决所言2018年搬离租赁房时才搭建）；上诉人只是没有拆除该活动板房及运走其内的设备，腾出占用空地，其原因也是被上诉人法定代表人弟弟冯彦林锁住公司大门，不让上诉人进入公司院内载运所致。冯彦林平时负有为公司看守大门的职责，是受公司法定代表人冯彦峰指使（至少冯彦峰默认了冯彦林的行为），是被上诉人非法扣留了上诉人的财产。且其后上诉人与被上诉人多次沟通，要求被上诉人不要阻拦上诉人拆走活动板房运走设备，均遭拒绝。上诉人至今未能完全搬离，责任在被上诉人，一审判决上诉人支付租赁房屋占用费没有事实依据，即使支付占用费也只能支付部分空地而不是整个租赁物的占用费。二、一审漏判了上诉人的诉讼请求。一审错误认定了上诉人欠被上诉人货款和电费，双方从未商定过货款抵电费，被上诉人没有提供任何证据证明上诉人欠其货款与电费，且货款与本案无关，即使抵消也应提供证据证明其主张。中铁十一局集团第一工程有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还房屋租金157443元，并向原告赔偿利息损失；2、判令被告向原告支付电费24515元，并向原告赔偿利息损失；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告下设的渭武土建第九合同段项目经理部，因承建渭武高速公路施工办公需要，经协商于2016年1月27日与被告签订了房屋租赁合同。租期三年，年租金40万元。原告分期向被告支付了三年的租金。2018年5月，因租赁房屋出现质量问题，双方发生纠纷。被告采取锁住公司大门不让原告方员工进出，停水停电让原告方人员难以工作与生活，逼迫原告搬走，并委托律师向原告发送律师函，提出解除《房屋租赁合同》。原告于2018年11月2日腾退该租赁房屋，并将房屋交付被告。原告使用房屋实际不满三年，却向被告支付了三年全部房租，被告应向原告退还多收的房租157443元，并赔偿原告遭受的利息损失。另外，在租赁期间，原告缴纳电费，然后双方据实结算。但自2017年8月起，被告就以各种借口拒绝支付原告为其代缴的电费，至2018年11月累计欠费24515元。被告应向原告支付该费用，并赔偿利息损失。甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司向一审法院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）中铁十一局第一工程处停止侵权，立即清退房屋，将房屋恢复到出租时的原状，交清水电等费用，交还房屋；2、判令原告（反诉被告）承担自2019年3月29日起至原告（反诉被告）交还房屋之间的房屋占用费；3、由原告（反诉被告）赔偿因其租赁房屋造成的财产损失；4、由原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。事实及理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》。后双方因租赁发生纠纷，原告（反诉被告）起诉到岷县法院，岷县法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告（反诉被告）不服提出上诉，定西中级法院判决：驳回上诉，维持原判。判决送达后，原告（反诉被告）至今未将租赁的房屋返还交付，原告（反诉被告）在租赁过程中将房屋部分财产损坏，造成损失。因此，被告（反诉原告）请求驳回原告（反诉被告）诉讼请求，支持被告（反诉原告）诉讼请求。被告（反诉原告）狼渡滩食品公司委托代理人陈顺安代理意见：被告（反诉原告）狼渡滩食品公司法定代表人冯彦辉没有指派任何人阻拦原告搬离，而是原告欠冯彦林的货款，冯彦林阻拦原告搬离的行为属于个人行为。被告（反诉原告）狼渡滩食品公司委托代理人韩小平代理意见：原、被告双方的租赁合同纠纷一案，岷县法院判决解除合同后，原告不服上诉到定西中级法院，定西中院于2019年4月8日判决维持原判。我方收到二审裁判文书是2019年5月27日，说明截止二审判决收到之前，双方租赁合同并没有解除。并且判决生效后，原告并没有全部搬离租赁的房屋。具体表现是：1、原告继续使用租赁房屋；2、原告方没有任何人交还我方房屋；3、原告没有交房的证据。而且，我方也没有阻拦原告搬离。因此，应支持我方反诉请求，驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实:原告（反诉被告）中铁十一局第一工程处下设的渭武土建第九合同段项目经理部，因承建渭武高速公路施工需要，经协商于2016年1月27日与被告（反诉原告）狼渡滩食品公司签订了《房屋租赁合同》。在租赁房屋使用过程中，双方发生纠纷。2018年8月13日狼渡滩食品公司向本院起诉，2018年12月7日，岷县法院作出判决：1、解除甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司与中铁十一局集团第一工程有限公司签订的《房屋租赁合同》。2、由中铁十一局集团第一工程有限公司支付甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司房屋维修费755130.33元，支付违约金75513元、鉴定评估费20000元，合计850643.33元。宣判后，中铁十一局第一工程处不服上诉至定西中级法院。定西市中级法院于2019年4月8日判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，中铁十一局第一工程处履行了给付金钱的义务。但并未搬离，中铁十一局第一工程处又在狼渡滩食品公司院内搭建板房，将部分租赁房屋内的设备搬到板房。后中铁十一局第一工程欲搬离时，因中铁十一局第一工程处欠冯彦林（狼渡滩食品公司法定代表人冯彦辉弟弟）货款187360元一直未付。冯彦林阻拦中铁十一局第一工程处将设备搬离狼渡滩食品公司。现中铁十一局第一工程处仍未将设备搬离租赁房屋也未交付于狼渡滩食品公司。关于电费，一审法院查明在原告正常租赁期间，由中铁十一局第一工程处给供电部门按总表交电费，狼渡滩食品公司装有分表，按分表计量给中铁十一局第一工程处交费。2017年8月开始，因中铁十一局第一工程处购买狼渡滩食品公司部分货物，双方商定用货款折抵电费，但双方均称折抵了3-4千，具体数字无证据证实。中铁十一局第一工程处交纳总表电费到2018年12月。从2018年12月以后，狼渡滩食品公司负责交纳总表电费到现在，期间中铁十一局第一工程处偶尔也在租赁房做实验产生电费。但双方关于电费从来没有进行结算。一审法院认为，双方现争议的焦点有以下三个方面，争议焦点一是原告（反诉被告）中铁十一局第一工程处至今是否搬离，将房屋交还被告（反诉原告）狼渡滩食品公司的问题。原告（反诉被告）称2018年11月2日就腾退房屋，被告（反诉原告）应退还多收157443元房租。被告（反诉原告）称租赁房屋至今原告（反诉被告）都在占用，要求原告（反诉被告）支付2019年3月24日之后的房屋占用费。关于该争议焦点，一审法院认定如下：2018年12月7日岷县法院对双方因为租赁该房屋发生的纠纷作出了判决，判决解除《房屋租赁合同》。中铁十一局第一工程处不服上诉至定西中级法院。2019年4月8日定西市中级法院作出终审判决，维持原判。因此2019年4月8日后，原告（反诉被告）作为租赁一方应及时搬离，将房屋交付给出租方的被告（反诉原告）。原告（反诉被告）有两点意见，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）院内搭建板房，后将大部分设备从租赁楼房内搬到板房内。根据双方签订的《房屋租赁合同》，租赁物包括楼房、公共分摊面积以及房屋前面的空地。因此，原告（反诉被告）将设备从楼房搬到被告（反诉原告）院内搭建的板房，仍属于租赁房屋的空间内，不属于搬离。关于原告（反诉被告）称搬离时受到被告（反诉原告）阻拦，造成原告（反诉被告）不能搬离，所以造成租赁房屋未能交付的责任在被告（反诉原告）。一审法院认定，被告（反诉原告）未曾阻拦原告（反诉被告）搬离。只是由于原告（反诉被告）欠冯彦林货款，冯彦林出于实现债权的目的，阻拦原告（反诉被告）搬离。因此，法院判决解除双方《房屋租赁合同》后，原告（反诉被告）未能及时交还房屋，违约责任在原告（反诉被告），原告（反诉被告）应承担被告（反诉原告）损失。但冯彦林为狼渡滩食品公司法定代表人冯彦辉弟弟，冯彦辉有义务协助原告（反诉被告）搬离。被告（反诉原告）也有一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”因此，原告（反诉被告）要求判令退还房屋租金157443元，并向原告（反诉被告）赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担房屋占用费的反诉请求，一审法院予以支持，但应综合双方责任适当赔偿。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即搬离，交还租赁房屋的反诉请求，一审法院予以支持。原告（反诉被告）应尽快搬离交还租赁房屋给被告（反诉原告）。争议焦点二是电费问题。总表电费在租赁期内截止2018年12月，一直由原告（反诉被告）交纳。被告（反诉原告）在2017年8月以后有几个月电费双方达成货款折抵协议。但具体折抵数额不明。2018年12月以后，总电表产生的电费由被告（反诉原告）交纳，原告（反诉被告）也产生电费。但双方没有对货款折抵电费以及后期电费进行结算。因此，双方应结算后另行起诉。因此，原告（反诉被告）要求判令被告（反诉原告）向原告支付电费24515元，并向原告赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。争议焦点三，被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）赔偿因其租赁房屋造成的财产损失的反诉请求。因岷县人民法院（2018）甘1126民初2950号民事判决已对房屋损坏维修费进行了处理。本案被告（反诉原告）也未能提交相关证据，因此该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由中铁十一局集团第一工程有限公司于本判决生效后10日内支付甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司租赁房屋占用期间的费用50000元（从2019年4月8日起，每月按10000元计算）。二、中铁十一局集团第一工程有限公司于本判决生效后30日内搬离租赁房屋，将房屋交还被告甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司。如逾期搬离，中铁十一局集团第一工程有限公司向甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司支付每日房屋占用费1056元（每月租金31667元／30天）。三、驳回中铁十一局集团第一工程有限公司其他诉讼请求。四、驳回甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司其他诉讼请求。五、本案诉讼费3939元，因适用简易程序审理减半收取1969.5元，诉讼保全费1470元，保全保险费1900元，共计5339.5元，由中铁十一局集团第一工程有限公司负担；反诉费1483元，因适用简易程序审理减半收取741.5元由中铁十一局集团第一工程有限公司和甘肃狼渡滩生物食品工程有限责任公司各半负担。二审时双方当事人均未提交新证据。二审认定事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点一是租赁合同的解除时间；二是上诉人是否应承担租赁物占用费；三是否应判令被上诉人支付上诉人电费；关于双方租赁合同的解除时间，双方因解除租赁合同发生争议，诉至法院，一审判决认定终审判决时间为解除合同时间并无不妥。上诉人主张租赁合同已于2018年11月2日，将租赁房屋全部交还被上诉人，部分设备未搬离是因为被上诉人阻拦，但被上诉人予以否认。上诉人未能提供足以证明该主张的证据，且该期间为双方租赁合同纠纷诉讼期间，一审时上诉人亦认可部分租赁物有其使用的情况，故对该主张不予支持；关于上诉人是否应承担租赁物占用费的问题，上诉人亦认可部分设备未搬离租赁物场地，偶尔有使用的情况，且未能提供向被上诉人交付租赁物的证据，原判认定合同解除后未交还房屋，由上诉人承担租赁房屋的占用期间费用正确；关于电费问题，经查，双方未结算，一审告知另案起诉并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立。综上,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3939元，由上诉人中铁十一局集团第一工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马喜林审判员  王 兆审判员  张建文二〇二〇年三月二十三日书记员  台小艳