江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3452号 上诉人（原审原告）：张立攀，男，1992年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：罗松，江西英民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘辉，男，1976年12月09日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人张立攀因与被上诉人刘辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张立攀的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张立攀的诉讼请求；2.本案诉讼费用由刘辉承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。租赁房屋室内多处电线头裸露在外，存在严重安全隐患，张立攀在一审中提交房屋室内现状照片作为初步证据，刘辉若否认此事实，应当举证予以推翻，但是一审法院直接认定张立攀证据不足；刘辉存在强制断电的行为，有出警记录以及证人证言予以证实；刘辉中途加收租金，且承诺过安装空调、窗帘。根据日常经验法则可知，张立攀已经支付一年租金和保证金，在没有正式使用租赁物的情况下，突然搬离房屋，不是有意违约而是被迫无奈。二、一审法院使用法律错误。本案应当认定2019年3月20日搬离房屋属于依法行使法定解除权。一审中张立攀提交的证据材料，均能不同程度上证明是刘辉违约在先，张立攀是被迫搬离房屋。刘辉的重大违约行为致使合同缔约目的不能实现，故张立攀依法行使解除权。三、即使认定张立攀于2019年3月20日搬离房屋系违约解除合同，一审法院也不应不加考虑驳回张立攀的全部诉请，双方租期为2019年3月8日至2020年3月7日，让刘辉承担整整一年的租金极为不公。刘辉认为本案情况具体可参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题疑难问题解答》26条规定相关精神，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。而且根据相关法律规定，违约金过高的，法院应当调整。请二审法院支持刘辉的上诉请求。 刘辉辩称：张立攀违约在先，我方不存在违约行为；案涉房屋空置至今，尚未到一年时间。 张立攀向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张立攀与刘辉签署的《房产租赁合同》；2.判令刘辉退还租金30624元、保证金2784元；3.判令刘辉承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：张立攀与刘辉于2019年2月28日签订《房产租赁合同》，双方约定刘辉（甲方）将位于青山湖北大道xxxx号xxx层xx号面积为92.8平方米的房屋出租给张立攀（乙方），租期自2019年3月8日起至2020年3月7日止，月租金2784元，租金按年支付，乙方须在合同签订日将第一年的费用33408元交付给甲方，房屋租赁保证金2784元，待租期结束并符合双方约定的退还条件后，甲方将保证金无息退还给乙方。在该合同附件《租赁合同相关规定》的第一、二条中双方还约定：乙方自行承担水电等相关费用；甲方向乙方提供租赁房屋内外现有附属的设施、设备；租赁前，乙方应对房屋及其内部设施进行认真检查，保证今后能够正常使用。经双方协商，刘辉同意免收张立攀一个月的租金，张立攀于合同签订当日通过转账方式支付刘辉一年的租金30624元及保证金2784元。合同签订后，张立攀因先前承租房屋到期，遂于2019年3月6日提前搬入涉案房屋。入住后，双方因合同履行发生纠纷，张立攀单方以涉案房屋断电无法正常办公为由搬离，搬离时未告知刘辉。 另查明，案涉租赁房屋所在的xxxx大楼系青山湖区xx镇xx村所有，xx镇xx村民委员会将该栋大楼整体出租给江西省涌金物业管理有限公司（下称涌金公司），双方签订了租赁合同书，合同中约定涌金公司可对外分租。涌金公司又与刘辉签订了该大楼第八层的承租合同，合同约定可以转租。 一审法院认为，刘辉与张立攀签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。张立攀主张在合同履行期间，刘辉存在以下违约情形：1.增收租金；2.房屋存在安全隐患，且未按照口头承诺为房屋安装空调和窗帘；3.对涉案房屋断电。因刘辉的违约行为致使其不能实现合同目的，张立攀以此为由请求解除房屋租赁合同并退回租金及保证金。但张立攀在未对房屋及其内部设施进行认真检查的情况下，即于起租日前搬入涉案房屋并已实际使用，视为对房屋现状的认可与接收，且未就上述主张提供足够的证据，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决：驳回张立攀的诉讼请求。本案受理费317.60元（已减半收取），由张立攀负担。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。张立攀向法庭提交了补充材料：110警情信息一份、情况说明一份及身份信息两张，拟证明2019年3月11日下午15时，刘辉存在强制断电的行为，张立攀已经告知刘辉终止租赁关系，情况说明中的江志敏是当时报警人，与张立攀是合伙关系，朱xx是张立攀的员工，报警时其也在场。刘辉对上述补充材料的质证意见：110出警是因为停电了，张立攀租赁时没有交纳电费，已告知其去物业管理公司先交费才能用电，不是刘辉停的电。对于情况说明及身份证复印件，刘辉不清楚，也不认识江志敏、朱贤鹏。本院认为，110警情信息中载明的警情为报警人原来承租一个店面，现在不想租了，房东不退押金，因此发生纠纷，处理结果为作民事纠纷调解，警情信息表并未载明刘辉存在强制断电的行为，不能达到张立攀的证明目的。对于情况说明及身份信息，因江志敏、朱贤鹏未到庭作证说明，故对情况说明的证明内容不予认定。 本院经审理查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，刘辉与张立攀签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行。张立攀虽以刘辉存在强制断电、加收租金、违反承诺为由解除合同，但其解除合同不符合双方约定的条件，其也未提供充分证据证明上述事实，且双方未协商一致同意解除合同，故张立攀提前解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。关于退还租金数额问题。因张立攀于2019年9月9日向法院起诉解除合同并早已搬离涉案房屋，双方之间签订的租赁合同在该日已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，张立攀未依约经刘辉同意就擅自搬离涉案房屋，而刘辉在明知张立攀早已搬离涉案房屋并要求解除合同的情况下，未及时采取适当措施防止损失扩大，双方均存在一定过错，故本院酌定由刘辉退还张立攀已预付的租金10000元。关于退还保证金问题。根据双方签订的合同附件一第七条第四项约定：张立攀（乙方）若提前解除合同，需提前30天（含30天）向刘辉（甲方）提出书面申请，经甲方审核书面同意，并扣除乙方所缴纳的全部保证金作为违约金。张立攀虽未提出书面解除合同的申请，刘辉亦未书面同意，但双方对于张立攀提前解除合同的违约行为已经约定违约金即扣除全部保证金2784元，故对于张立攀主张退还保证金的请求，于法无据，本院不予支持。一审法院驳回张立攀的全部诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。 综上，张立攀的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初2123号民事判决； 二、张立攀与刘辉签订的房屋租赁合同于2019年9月9日解除； 三、限刘辉于本判决生效之日起退还张立攀租金10000元； 四、驳回张立攀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费317.6元，由刘辉负担；二审案件受理费636元，由张立攀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇二〇年三月十九日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 应思奇