江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终137号 上诉人（原审被告）：王海林，男，1974年2月11日出生，汉族，户籍地海安市，现住海安市。 被上诉人(原审原告)：南通市信拓物业管理有限公司，住所地海安市开发区。 法定代表人：韩良荣，该公司执行董事。 上诉人王海林因与被上诉人南通市信拓物业管理有限公司(以下简称信拓物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院(2019)苏0621民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王海林上诉请求：撤销原判，改判其给付信拓物业公司索要的物业费总计6750.65元，其他两项费用不予给付，或发回重审，并由信拓物业公司承担诉讼费用。事实与理由：其自2015年5月4日接受案涉房屋，但至今未装修入住。其虽在前期物业服务手册上签字，但物业服务也要具体而定。如果户主确实未装修或实际入住，应人性化确定：物业费以70%收取；地源热泵系统基本运行费则无需给付，因根本未使用和享受；逾期物业费所涉违约金，系无稽之谈，因未需要任何物业服务。如果能够承认给付70%的物业费，则比较通情达理。 信拓物业公司未辩称。 信拓物业公司向一审法院起诉请求：判令王海林向其公司支付物业费13772元、车位管理费960元、地源热泵费2812元（2016年起计三年，以4折计应交5622元，已交2810元），合计17544元；支付逾期违约金7118元（从2016年11月5日起至2018年12月31日止共786天，以13772元为本金按年息24%标准计算）。 一审法院认定事实：2013年8月16日，信拓物业公司(乙方)与南通市润南置业有限公司(甲方)签订《信拓.东港国际前期物业服务合同》甲方选聘乙方对“信拓·东港国际”项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定：本物业管理区域物业服务收费选择“包干制”，高层住宅2.18元/月·平方米，业主应于房屋交接当月之日起向乙方交纳物业服务费用。物业服务费用实行年预交制度，按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一季度内的第一个月的15日之前履行交纳义务。停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主或物业使用人与甲方协议确定停车费(泊位租赁费)，由乙方代甲方收取。地源热泵系统计量收费(运行用水电服务费用)，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按约定标准的日千分之三向乙方支付违约金；本合同期限自2015年6月1日(自房屋出售之日)起至业主委员会成立与物业公司签订物业服务合同生效止。 2014年2月26日，王海林与南通市润南置业有限公司签订房屋买卖合同，购买东港国际5号楼1901室，该房面积177.48平方米。2015年5月4日，王海林接受该房，但至今未装修及实际居住。该房交接时，信拓物业公司向王海林发放了前期物业服务手册等相关文件。前期物业服务手册中载明，物业服务费：住宅1.90元/月*建筑面积*12个月。地源热泵系统基本运行费用（试运行）暂按0.12元/天*建筑面积*220天/年含维护费，在交房之日交纳，实行预收费制，代收代交。王海林在手册上签名确认。 南通市住房保障和房产管理局“关于公布2016年度南通市物业服务接轨上海示范项目的通报”及江苏省住房和城乡建设厅“关于公布2016年度省级示范物业管理项目名单的通知”中，信拓物业公司均名列其中。 原审诉讼中，信拓物业公司表示对没有装修入住的业主的物业费打七折。 一审法院认为，信拓物业公司与南通市润南置业有限公司签订的《信拓·东港国际前期物业服务合同》、《补充协议》系合同双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。王海林接受房屋时，签字认可了信拓物业公司发放的《前期物业服务手册》，应当视为王海林认可信拓物业公司对其收取物业服务费、车位费、地源热泵系统基本运行费，未能按时足额交纳物业服务费的应当支付违约金等事项。信拓物业公司履行合同义务后，王海林应当按约支付物业服务费，逾期支付则应承担违约责任。我国物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。信拓物业公司提供的物业服务面向的是整个小区，包括王海林建筑物专有及共有部分，王海林取得房屋后虽未装修居住，仍应交纳物业服务费并按约定交纳地源热泵系统基本运行费。考虑到王海林未实际使用，客观上不会产生垃圾清理等情况，依公平及习惯，物业费宜酌减按70%收取。信拓物业公司以少于实际的房屋面积计算物业费，按4折计算地源热泵系统基本运行费，主张的物业费、违约金标准低于合同约定，系其对自已权利的处分，应予准许。信拓物业公司将2016年8月5日后应交物业费违约金的起算点均确定为2016年11月5日不当，应从各年度的11月5日分别计算。信拓物业公司未提交王海林车位使用的证据，其主张的停车费，亦难支持，若王海林确实存在使用车位的情况，信拓物业公司日后可持相应证据另行主张。综上，王海林2016年8月5日至2019年12月31日期间应交物业费9643.73元，违约金2351.46元。尚欠2016年后三年的地源热泵系统基本运行费2810.98元。王海林放弃答辩与质证的权利，应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王海林给付信拓物业公司2016年8月5日至2019年12月31日期间的物业费9643.73元。二、王海林给付信拓物业公司逾期支付物业费的违约金2351.46元。三、王海林给付信拓物业公司拖欠地源热泵系统基本运行费2810.98元。以上一至三项，合计14806.17元，由王海林于判决发生法律效力后十日内履行完毕。如上述义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回信拓物业公司的其他诉讼请求。案件受理费416元，减半收取208元，由信拓物业公司负担83元，王海林负担125元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于物业费收取的问题。案涉双方之间签订的前期物业协议系双方真实意思表示，且内容合法有效，双方均应恪守。王海林应依前期物业协议的约定给付物业费，现王海林以其未实际入住案涉房屋为由，要求人性化处理，物业费按70%收取。原审已考虑到王海林未实际使用，及客观上不会产生垃圾清理等情况，依公平及习惯，判由王海林给付70%的物业费，王海林仍针对物业费的给付提出上诉，明显不当。关于地源热泵系统基本运行费收取的问题。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。王海林虽主张其未使用地源热泵系统，但物业管理作为一个特殊的服务业，服务的对象具有大众性，案涉小区已投入运行使用，故王海林不能以未使用为由，拒交地源热泵系统运行费，信拓物业公司已考虑到王海林的实际状况，按4折主张该运行费，原审予以准许，并无不当。关于王海林应否需要承担逾期给付物业费违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，因王海林未依前期物业协议约定按期履行给付物业费，原审因此判由王海林承担相应违约金，亦无不当。 综上所述，王海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费416元，由上诉人王海林承担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年三月十六日 书记员 汤婷婷