浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初7331号 原告:浙江绿升物业服务有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢101-6室。 法定代表人：周宏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈赛祥，男，该公司员工。 被告：吴立，男，1976年9月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：林琳，女，1979年11月20日出生，汉族，住浙江省。 原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）与被告吴立、林琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日、2020年1月14日二次公开开庭进行了审理。原告绿升物业公司的委托诉讼代理人陈赛祥，被告吴立、林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业管理服务费为人民币9891.29元，能耗费为人民币2391.52元，小计12282.81元；2.要求被告支付违约金人民币2007.24元（暂计至2019年8月31日，自愿调整为每日万分之五），以上合计人民币为14290.05元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与案外人中瓯地产集团温州房地产有限公司签订了《金色嘉园前期物业服务合同》，约定高层住宅物业费用收费标准为2.2元/月/平方米，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。对于逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。自2017年6月1日至今，经原告多次催告，被告一直拒绝支付原告在管期间物业服务费，至今欠原告2017年7月至2020年6月的物业管理服务费、能耗费共计12282.81元及违约金2007.24元。原告在庭审中补充陈述，由于各种原因，金色嘉园小区至今未召开业主大会，业委会尚未成立。 被告吴立、林琳辩称：（1）被告暂时不付物业服务费是出于以下原因：原告提供的物业管理水平未达到约定水平，如被告家因恶劣天气漏水，报给原告后原告一直置之不理；原告未按约定每半年公布物业服务费用的收支情况，也没有进行至少一年一次的服务满意度征询；小区主出入口没有24小时站岗，垃圾没有装袋化、清运不及时；小区草坪没有及时修剪和补栽补种；小区泳池一直没有开放，且未经业主同意在泳池边上乱搭了一圈围栏，严重影响小区的美观等。（2）原告催缴费用时滞纳金计算不合理。（3）公共能源费收取不合理。根据温州市人民政府的相关规定，物业服务企业不得向业主收取手续等额外费用，且二次供水物业已经另外收取了费用，但原告又将水泵增压的电费计算在公共能耗费中。（4）物业服务标准和物业服务收费标准严重不符，要求降低收费标准，具体要求打八折，并要求免除滞纳金。综上，被告并非无故不缴物业服务费，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年7月13日，原告绿升物业公司与中瓯地产集团温州房地产有限公司签订《金色嘉园前期物业服务合同》，为金色家提供前期物业管理服务事宜，约定：服务期限自项目物业交付之日（2016年6月30日）起至第一届业主委员会成立，并与下家物业服务企业签订物业服务合同之日止；本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的收费标准为2.2元/月/平方米；物业服务费中未计入公共能耗费用（如：电梯、景观水系、风机、楼道照明、地下车库、路灯、设备房运行及公共亮化工程运行费等），该能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况，其中高层住宅能耗费预收标准为0.50元/月/平方米；在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方（绿升物业公司）需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分面积占总建筑面积二分之一且人数占总人数二分之一以上的业主同意；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主或物业使用人逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。 被告吴立、林琳夫妇系金色嘉园10幢3303室业主，房屋产权建筑面积为124.89平方米。2016年5月27日，原告绿升物业公司与被告林琳签订《金色嘉园前期物业服务协议》，该服务协议关于物业服务费、公共能耗费、交费期限等约定与《金色嘉园前期物业服务合同》一致。经原告催讨，二被告尚欠原告2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费9891.29元（124.89平方米×36月×2.2元/月/平方米）和能耗费1839.63元。 以上事实有营业执照、公民身份信息、婚姻档案、商品房买卖合同、永嘉县不动产登记信息查询记录、金色嘉园前期物业服务合同、金色嘉园前期物业服务协议、中瓯金色嘉园临时管理规约、催收照片、水电费明细等证据证实。 本院认为，原告绿升物业公司与金色嘉园建设单位中瓯地产集团温州房地产有限公司签订的《金色嘉园前期物业服务协议》以及原、被告之间签订的《金色嘉园物业服务合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，均对本案双方当事人具有约束力。本案争议的焦点在于被告是否属于有正当理由拒交物业费。物业服务合同中，物业服务企业的根本义务是提供服务，业主的根本义务是交纳物业费。对于正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等根本性违约。本案中，原告绿升物业公司自入驻金色嘉园以来向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，履行过程中虽存在不尽如人意之处，但尚未构成根本性违约。被告作为业主，接受了原告提供的物业服务，应当按照约定支付相应的物业费，对于原告的不足之处可以通过其他合法手段依法维权，而不能通过拒付物业费这一根本性违约行为表示不满。另依照《浙江省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费可以预收，具体由物业管理企业与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。本案中，《金色嘉园前期物业服务协议》《金色嘉园物业服务合同》均约定预收期为12个月，因此原告主张2017年7月至2020年6月期间的物业服务费、能耗费，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。由于《金色嘉园前期物业服务协议》《金色嘉园物业服务合同》均未对能耗费区分楼层系数，原告提供的物业服务并非尽善尽美，被告亦未恶意拒付物业费，故对原告要求被告按1.3的楼层系数支付能耗费及支付违约金的诉求，本院不予支持。此外，一个小区物业服务质量的提高需要业主、业委会与物业公司有效、积极沟通，相互配合并共同努力，被告等业主可以依法维权，也可早日成立业委会，敦促原告提高物业服务水平，共同营造和谐小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴立、林琳于本判决生效之日起十日内共同支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业管理服务费9891.29元、能耗费1839.63元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费158元，减半收取79元，由原告负担32元，被告吴立、林琳共同负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  杨彩和 二〇二〇年三月二十日 书记员  叶琼华 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn