黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0521民初2940号原告（执行案外人）：白福龙，男，1972年4月15日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。原告（执行案外人）：白澍，女，1991年6月29日出生，汉族，住集贤县。原告共同委托诉讼代理人：李红伟，黑龙江诺成律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：刘凤安，黑龙江诺成律师事务所律师。被告（申请执行人）：集贤县华融小额贷款有限责任公司，住所地集贤县福利镇安邦街南215号(1-2层)。法定代表人：孙琳娜，该公司经理。委托诉讼代理人：唐光成，该公司信贷部经理。委托诉讼代理人：崔元涛，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江建成房地产开发有限公司，住所地集贤县福利镇农丰村24号(4-5层)。法定代表人：靳托，该公司经理。委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子峰，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告白福龙、白澍与被告集贤县华融小额贷款有限责任公司（以下简称“华融公司”）、黑龙江建成房地产开发有限公司（以下简称“建成公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白福龙、白澍及其委托诉讼代理人李红伟，被告华融公司委托诉讼代理人崔元涛，被告建成公司委托诉讼代理人鞠弘毅、李子峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白福龙、白澍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院在原告租赁期内不向买受人交付集贤县幸福家年华商场（以下简称“家年华商场”）；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：集贤县人民法院在执行华融公司与建成公司民间借贷纠纷案件中，原告对该案执行标的家年华商场提出书面异议被驳回，故提起本案诉讼。一、原告与建成公司就家年华商场存在租赁关系，原告是家年华商场的承租人。家年华商场是以建成公司名义开发建设，建成公司是所有权人，原告是家年华商场装饰装修工程施工人，原告与建成公司分别于2016年4月19日、2016年6月14日、2016年10月13日、2016年10月15日签订了《幸福家年华外立面装饰施工合同》、《幸福家年华室内装修工程施工合同》、《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》、《幸福家年华商场装饰装修工程验收报告》。建成公司与原告存在装饰装修合同的同时存在着租赁合同关系，2016年10月13日签订的《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》约定“为保证商场如期开业建成公司委托原告全权经营管理家年华商场，期限自合同生效之日起至原告全部收回所垫付的工程款为止。”2016年10月15日，集贤县幸福家年华商贸管理有限公司（以下简称“家年华公司”）与原告签订了《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》，进一步细化约定将家年华商场租赁给原告全权经营管理，租金抵顶建成公司所欠工程款8400万元，租金为每年350万元，租期24年。建成公司是家年华公司的实际投资人，建成公司为其无偿提供办公场所，又于2016年12月29日将55819.68平方米的家年华商场交给家年华公司管理，使用年限不限。家年华公司成立于2015年5月21日，李冬梅系公司法定代表人，后期任执行董事兼总经理，同时李冬梅又是建成公司财务人员。建成公司的高管裴胡宝、高亮等人参与该商场建设，建成公司法定代表人靳托也曾在家年华公司与业户签署的租赁合同上签字，建成公司与家年华公司存在关联关系，业务、管理、人员混同。家年华公司只是一家运营待营业商场的公司，与原告无债权债务可抵偿，家年华公司是按照建成公司的指示与原告签订租赁合同。家年华公司的经营范围包括家年华商场场地租赁，并非只有建成公司才有权出租，家年华的公司出租商铺的权利以及与原告签订租赁合同均基于建成公司的授权和指示。二、原告的承租合同签署时间和对家年华商场占有时间均早于查封时间，家年华商场于2017年元旦试营业，原告自装饰装修期间至今一直占有、实际管理家年华商场。《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》中的租赁时间是在没有运营前对正式运营时间的推算，不能改变原告与建成公司2016年10月13日所直接签订的《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》中对起算时间的约定，即原告自上述协议签字之日起始终占有、管理家年华商场，就是具有承租的权利，而该时间早于华融公司申请对家年华商场商铺的查封时间。三、依据法律和司法解释的规定和本案实际情况，原告的承租权应当在执行中予以认可并给予保护。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，原告的租赁权应当予以保护，保留租赁权进行拍卖。原告白澍于2017年10月13日成立了集贤县泓晟企业管理有限公司并投入了大量运营资金，家年华商场也更名为集贤县泓晟生活广场。因建成公司涉及多起诉讼，其资产已被多个债权人轮候查封，商场正常持续运营是全体债权人收回债权的保证，建成公司意图逃避合同责任，影响商场正常运营，侵害了原告及全体债权人的利益。被告华融公司辩称，一、原告不属于承租人，其与建成公司的法律关系为建设工程合同关系，所谓的租金是工程款的给付方式，建设工程合同关系并未转化为租赁关系。从原告提供的几份装饰装修合同看，可证实双方的法律关系为建设工程合同。因工程款不能及时给付，才发生了以租金代付工程款的协议，该协议的内容是通过商铺租赁的方式给付工程款，并不是独立的租赁关系，而是工程款给付方式的约定。如果通过这种方式不能实现工程款给付的目的，原告与建成公司的纠纷仍是建设工程合同纠纷，而不是租赁合同纠纷，故该协议中约定“如果租赁期间建筑体被保全执行，原告有权在保全执行期间内起诉，向建成公司主张工程款优先权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条保护的是实际缴纳租金的真正承租人的利益，本案原告并没有缴纳租金，不符合真正承租人的身份，相反，与建成公司或家年华公司签订商铺租赁协议的业主才是真实的承租人，才有资格提起执行异议。二、假使原告符合承租人的地位，因其租赁合同期限晚于查封日期，其异议主张依然不能成立。《幸福家年华综合体经营管理租赁合同书》虽然签订日期为2016年10月15日，但合同约定的租赁日期为2017年9月30日至2041年9月30日，租赁合同是附期限的合同，合同成立于2016年10月15日，但生效于2017年9月30日，也说明原告依据租赁合同占有使用家年华商场的时间从2017年9月30日开始。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人执行异议成立需符合两个条件，一是查封之前要签订合法有效的书面合同，二是查封之前合法占有使用。本案中，法院查封家年华商场商铺的时间为2017年2月，原告的租赁日期为2017年9月，故租赁合同有效日期和原告依据租赁合同占有使用日期均在查封之后。三、《幸福家年华综合体经营管理租赁合同书》的签订主体不是建成公司，原告依据与家年华公司签订的租赁合同不能取得租赁权。幸福家年华项目的开发建设主体是建成公司，建成公司并不是家年华公司的股东或控制人，原告关于建成公司与家年华公司系关联公司的主张不成立。即使是关联公司，如建成公司没有授权家年华公司对外签订租赁合同，原告不属于善意相对人，同样不能基于家年华公司无权处分行为取得租赁权，亦不能对抗执行。原告与建成公司先后签订了三份施工合同，其明知家年华商场产权人系建成公司，其与建成公司的合同也明确了建成公司通过委托经营的方式清偿工程款。但2016年10月15日原告又与家年华公司签订了租赁合同，在前期与建成公司形成的信赖基础上，其突然与第三方签约变更法律关系（由委托经营变为房屋租赁），且该租赁合同全部条款都是约定如租赁物出现风险，建成公司应当对原告承担惩罚性责任，这说明原告意在通过租赁合同强化对房屋的控制，具有以租赁方式先占，损害其他债权人的故意。综上，原告对建成公司享有基于建设工程合同的工程款优先权，因原告没有主张优先权，故其债权为一般债权。在缺少执行依据的情况下，通过租赁合同恶意先占，排除已经取得执行依据的申请人，不应得到支持。被告建成公司辩称，不同意原告的诉讼请求，建议人民法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。一、针对同一执行标的及执行异议理由，大庆市萨尔图区人民法院已经作出（2018）黑0602执异1号执行裁定，确认本案原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，该裁定书已经送达并赋予原告诉权，但原告在法定期限内未提起诉讼，该裁定已发生法律效力。二、建成公司认为通过现有证据，可以确认原告在执行异议案件的办理过程中涉嫌变造、伪造相关证据及证明文件，建议法庭依法查明事实后，对相关问题做出判断并做出处理。三、建成公司不认可曾与原告签署过任何书面文件，但对原告白福龙曾经参与幸福家年华商场装修工作表示认可，截止本次庭审之日，白福龙未向建成公司提供其施工内容的内业资料，施工图纸及工程决算，建成公司无法确认白福龙具体施工内容及施工价格，故白福龙主张对案涉工程享有相关权益的基础不存在或证据缺失。四、建成公司与家年华公司不存在关联关系，这一点在集贤县人民法院作出的生效法律文书中已经得到确认，在相关人员被采取强制措施且建成公司发出债权申报公告后，家年华公司依然办理公司注册变更登记，以及委托律师参与诉讼案件的调解，足以说明建成公司无法控制家年华公司，并且建成公司有理由相信家年华公司的相关印鉴及经营控制权就是掌管在原告处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告白福龙、白澍提交证据为：1.2016年4月19日建成公司与白福龙签订的《幸福家年华外立面装饰施工合同》；2.2016年6月14日建成公司与白福龙签订的《幸福家年华室内装修工程施工合同》；3.2016年10月13日建成公司与白福龙签订的《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》；4.2016年10月14日《幸福家年华综合体项目室内外装饰装修工程决算表》；5.2016年10月15日家年华公司与白福龙、白澍签订的《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》；6.2016年10月15日《幸福家年华商场装饰装修工程验收报告》；7.家年华公司工商档案复印件；8.2016年7月1日建成公司会议纪要复印件、家年华公司企业信息查询单复印件；9.建成公司与尹忠莉签订的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》；10.家年华公司与朱乐仁签订的《幸福家年华商业广场项目认购协议书》及《补充协议》；11.家年华公司与邱美杰签订的《幸福家年华租赁合同》；12.家年华公司与集贤县卡萨帝影院有限公司签订的《房屋租赁合同》、《约定书》；13.宋丽清退铺证明及收据；14.集贤县人民法院（2018）黑0521民初597号民事裁定书复印件；15.集贤县泓晟企业管理有限公司营业执照；16.补充落位协议书两份；17.建成公司与四川绵州通力电梯有限公司签订的《电梯采购合同》、银行电子回单及收据。建成公司提交证据为：1.大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602执异1号执行裁定书复印件；2.建成公司向大庆市萨尔图区人民法院出具的《关于白福龙、白澍、集贤县华融小额贷款有限责任公司执行异议案件的情况说明》、《幸福家年华室内装修工程施工合同》复印件、《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》复印件、《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》复印件、《幸福家年华综合体项目室内外装饰装修工程决算表》复印件、范长青自书提交文件的说明、范长青向建成公司提交上述文件复印件过程视频光盘。华融公司未提交证据。对上述各方当事人提供的证据，本院认定如下：1.白福龙、白澍提交的证据7、11、12、14、15、17、证据8中的家年华公司企业信息查询单及建成公司提交的证据1，各方当事人对真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2.白福龙、白澍提交的证据1-6、9-13、16，建成公司、华融公司虽对真实性有异议，但上述证据经庭审质证与原件核对无异，建成公司、华融公司亦未否定上述证据中相关印鉴及签字的真实性，且未提供相反证据予以反驳，故对上述证据中合同文本的真实性予以确认。3.白福龙、白澍提交的证据8中的2016年7月1日建成公司会议纪要，因未提供原件核对，且会议纪要无参会人员签字确认，故不予确认。4.建成公司提交的证据2中，《关于白福龙、白澍、集贤县华融小额贷款有限责任公司执行异议案件的情况说明》系建成公司自行制作，本质上属于当事人陈述，建成公司在该情况说明中主张的事实应当结合本案的其他证据审查确定。范长青虽向建成公司提交了相关合同的复印件，但建成公司未举证证明范长青系白福龙、白澍聘用人员或白福龙、白澍授权范长青向建成公司提交上述文件，故不足以认定白福龙、白澍实际掌控建成公司和家年华公司的相关印鉴或伪造、变造证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理华融公司诉建成公司多起民间借贷纠纷案中，华融公司为保障其金钱债权得以实现向本院申请财产保全，本院于2017年3月查封了建成公司开发的幸福家年华商场多处商铺，现案件进入执行程序，经华融公司申请，正委托评估机构对查封房产进行评估。白福龙、白澍于2019年5月8日以对案涉商铺享有租赁权为由向本院提出执行异议，经审查，本院作出（2019）黑0521执异24号执行裁定，驳回了白福龙、白澍的异议请求。建成公司与白福龙于2016年4月19日、2016年6月14日分别签订《幸福家年华外立面装饰施工合同》、《幸福家年华室内装修工程施工合同》，将其开发建设的家年华商场外立面及室内装饰装修工程承包给白福龙。2016年10月13日，建成公司与白福龙签订《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》，主要内容为：建成公司全权授权白福龙经营管理家年华商场，期间出售、租赁商铺、经营管理、银行贷款等收入全部用于支付白福龙垫付的工程款，经营管理权限自合同生效之日起至白福龙全部收回付垫付工程款之日止。2016年10月15日，家年华公司与白福龙、白澍签订《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》，主要内容为：家年华公司将家年华商场整体租赁给白福龙、白澍，由白福龙、白澍全权经营管理；租金以家年华公司所欠工程款抵顶，所欠工程款数额8400万元，家年华商场年租金350万元，租赁期限为24年，自2017年9月30日至2041年9月30日；租赁期间建成公司破产清算债务，白福龙、白澍有权以拖欠工程款债权人身份参加破产清偿，如清偿不足以还清工程款，剩余工程款部分按月利率2%计息；租赁期间家年华商场被保全执行，白福龙、白澍有权在保全执行期间起诉，按比例优先清偿工程欠款，如清偿不足以还清工程款，剩余工程款部分按月利率2%计息；租赁期间家年华商场抵押贷款后优先偿还所欠工程款，还清工程款后，予以返还经营权。另，此前在大庆市萨尔图区人民法院执行黄安玉与建成公司等借款合同纠纷一案中，白福龙、白澍以对家年华商场享有租赁权为由提出执行异议，大庆市萨尔图区人民法院裁定驳回了白福龙、白澍的异议请求，白福龙、白澍未在法定期限内起诉。本院认为，本案的争议焦点为：白福龙、白澍本案所提起执行异议是否构成重复申请；白福龙、白澍所提异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。一、关于白福龙、白澍本案所提起执行异议是否构成重复申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”“执行标的”是指在执行程序中具有给付内容的法律文书所确定的给付内容。此前白福龙、白澍虽在大庆市萨尔图区人民法院执行黄安玉与建成公司等借款合同纠纷一案中提出执行异议，但两案基于不同的法律文书，不属于同一标的，故白福龙、白澍本案所提起执行异议不构成重复申请。二、白福龙、白澍所提异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，本院于2017年3月查封了家年华商场多处商铺，而白福龙、白澍举示的其与家年华公司签订的《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》日期为2016年10月15日，在查封时间之前。故本案的焦点集中在《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》的合同效力及白福龙、白澍是否在查封前实际占有使用。（一）关于合同效力。《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》中约定：家年华公司将家年华商场整体租赁给白福龙、白澍24年，租金抵顶工程款欠款。此种以工程款欠款冲抵租金签订租赁合同的做法并不违反法律规定，判断合同效力的关键在于家年华公司是否具有家年华商场的处分权。家年华商场系建成公司开发建设，在未办理初始登记的情况下，产权为建成公司所有。根据工商档案显示，家年华公司与建成公司均系在工商部门登记的两个独立的法人企业，相互之间不存在投资关系，股东、高级管理人员均不同，白福龙、白澍主张两家公司存在关联关系，因未提供充分证据证明，本院不予采纳。通过白福龙、白澍举示证据9-13来看，家年华公司确实实施了对外出租部分商铺的行为，建成公司亦在其中部分租赁合同上签字盖章，可认定建成公司明知并认可家年华公司实施家年华商场部分商铺出租给商户的行为。但将家年华商场长期整体出租，涉及产权人建成公司的重大利益，且超出了正常运营管理的范畴，故不能推定家年华公司出租了家年华部分商铺，其就当然享有对家年华商场长期整体出租的权利，在无建成公司授权的情况下，家年华公司无该项处分权。白福龙、白澍于2016年10月13日与建成公司签订《幸福家年华室内装修工程施工合同补充协议》明确了建成公司通过委托经营的方式清偿工程款，其不与建成公司变更或补充约定，而是在短时间内再次与家年华公司签约，亦与常理不符。因此，在白福龙、白澍未举证证明建成公司授权家年华公司签约的情况下，应认定家年华公司与白福龙、白澍签订《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》为无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现建成公司拒绝追认，该租赁合同对建成公司不产生法律效力。（二）关于白福龙、白澍在查封之前是否占有使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款表述为：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”，此处的“占有使用”应结合前文理解为基于“合法有效书面租赁合同”的占有使用，此前因其他法律关系产生的占有不在此列。《幸福家年华商业综合体经营管理租赁合同书》载明的租期开始时间为2017年9月30日，即白福龙、白澍基于租赁合同占有使用家年华商场的时间为2017年9月30日，晚于查封时间。综上，白福龙、白澍所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的阻止向受让人移交占有被执行的不动产的条件，其不享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款、第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告白福龙、白澍的诉讼请求。案件受理53695元（原告白福龙、白澍已预交），由原告白福龙、白澍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  曲伟审 判 员  姚娟人民陪审员  秦霞二〇二〇年三月二十六日书 记 员  刘玥