北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终576号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜全友，男，1968年1月13日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：初育竹，北京市京兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市通州区马驹桥镇房辛店村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇房辛店村75号。法定代表人：于士新，主任。委托诉讼代理人：于平，男，1964年10月17日出生，北京市通州区马驹桥镇房辛店村村民委员会委员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘印，北京伦辉律师事务所律师。上诉人杜全友因与被上诉人北京市通州区马驹桥镇房辛店村村民委员会（以下简称房辛店村委会）土地租赁合同纠纷一案，北京市通州区人民法院于2018年12月13日作出（2018）京0112民初33756号民事判决。杜全友不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月27日作出（2019）京03民终2213号民事裁定，发回重审。北京市通州区人民法院依法另行组成合议庭进行审理，并作出（2019）京0112民初12546号民事判决。杜全友不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜全友上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．改判房辛店村委会继续履行2015年7月15日签订的《土地租赁合同》；3．改判房辛店村委会恢复租赁物正常使用状态，并承担违约损害赔偿500000元（包括拆除蔬菜大棚耳房4个，合计200000元；附属设施损坏价值100000元；青苗、蔬菜损失价值200000元；通水、通电等）；4．本案的一、二审诉讼费由房辛店村委会承担。事实与理由：一审法院的判决事实不清、证据不足、缺乏事实根据及相关法律依据：1．杜全友与房辛店村委会签订的《土地租赁合同》合法有效，房辛店村委会应按约定继续履行合同义务，并承担违约责任，赔偿杜全友因其违约造成的经济损失。2．杜全友向房辛店村委会支付了涉诉土地2018年6月30日前（含当日）的租金。此后，杜全友多次联系房辛店村委会，要求交纳租金被拒绝。杜全友在2018年7月30日仍正常交纳大棚水电费，足以证明起不存在违约行为。同时，杜全友所建大棚的耳房于2018年7月17日被拆除，涉诉土地被断水断电。在此种情况下，杜全友已无法正常使用涉诉土地，不可能继续交纳土地租赁费。合同解除的原因是房辛店村委会想将涉诉土地转租给另一政府的部门。在诉前及诉中调解时，村委会多次同意补偿杜全友解除租赁合同的相关损失费用，由于杜全友对村委会提出的补偿金额不认可，双方未达成合意。杜全友未交纳涉案土地2018年7月1日之后的租金系房辛店村委会的违约行为所致，房辛店村委会以杜全友欠付租金为由解除合同无合法依据。3．房辛店村委会事先未通知杜全友，也未出具相关行政机关的书面文件，即对杜全友承租的土地断水、断电，并将杜全友的4个蔬菜大棚耳房等强行拆除，道路挖断，导致杜全友大棚内的青苗及相关附属设施受到严重破坏。一审法院认为，杜全友提供的证据不足以认定涉诉大棚的耳房、涉诉土地的水、电设施系房辛店村委会损坏缺乏事实根据。因一审法院已认定由于涉诉土地所在的大片地块土地用途调整的需要，2018年7月份前后，与杜全友类似的一百八十个大棚均进行了拆除、腾退，足以证明此次拆除是有组织、有计划的行为。该行为应是房辛店村委会所为，或是经房辛店村委会允许的雇佣人员所为，村委会应赔偿杜全友的损失并承担违约责任。4．涉案《土地租赁合同》具备继续履行的条件。涉案土地基本农田的性质并未改变，如若实施生产、耕种等行为，通水、通电必不可少。房辛店村委会有义务保障杜全友租期内的用水、用电，且涉案大棚所在地块的水、电设施的破坏由房辛店村委会导致，房辛店村委会有义务修复。一审法院认为设施已不复存在，恢复成本又比较高，故《土地租赁合同》不适宜继续履行，缺乏事实根据及相关法律依据，且并未做到公平公正。5．涉案土地的性质没有改变，不存在土地用途调整的情况。涉案土地已经实际上被转租，设施的破坏是房辛店村委会故意为之，且所有的不利后果均由杜全友承担，显失公平。房辛店村委会辩称，同意一审判决，不同意杜全友的上诉请求。杜全友向一审法院提出诉讼请求：1．判令继续履行杜全友与房辛店村委会2015年7月15日签订的《土地租赁合同》；2．判决房辛店村委会恢复租赁物正常使用状态。并承担违约损害赔偿500000元（包括拆除蔬菜大棚耳房4个，合计200000元；附属设施损坏价值100000元；青苗、蔬菜损失价值200000元；通水、通电等）；3．诉讼费用由房辛店村委会负担。房辛店村委会反诉请求：1．判令解除履行杜全友与房辛店村委会2015年7月15日签订的《土地租赁合同》；2．判令杜全友支付房辛店村委会拖欠的租金10281．6元及滞纳金；3．判令杜全友负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月15日，房辛店村委会（甲方）与杜全友（乙方）签订土《地租赁合同》。上述合同约定：杜全友承租房辛店村委会土地做为蔬菜大棚生产设施用地，该地块位于辛房路以西，北临张村地、东临田间路、西临田间路、南临大棚（洪明运），面积约6．12亩；租期自2015年7月1日至2028年12月31日止；土地租金为每年每亩（不含税）1600元，每三年在上一年租金的基础上递增5%，每年的7月1日前付清当年租金；甲方为乙方提供水源、电源，费用按国家规定的标准由乙方支付，按月结算，甲方代收；乙方不准私自转租、转让、抵押土地，不准改变土地使用性质，如出现上述单方违约行为，甲方无条件收回土地。甲乙双方皆不可随意终止合同；如乙方终止合同，地上固定物及农作物无偿归甲方所有，乙方已交的费用不予退回；如甲方终止合同，则甲方负责乙方因此造成的经济损失。乙方未按合同规定时间交付租金及水费、电费的，每逾期一天，按所欠款的5%交付滞纳金。逾期一个月不交，按照乙方无故终止合同处理，甲方无条件收回土地。《土地租赁合同》还约定了其他相关内容。《土地租赁合同》签订后，双方即开始履行合同。杜全友承租上述土地（以下简称“涉诉土地”）后出资修建4个大棚及相应耳房（以下简称“涉诉大棚”）。截至目前，杜全友向房辛店村委会支付了涉诉土地2018年6月30日前（含当日）的租金，此后的租金未交纳。2018年7月中旬，杜全友所建大棚的耳房被拆除，此后涉诉土地被断水断电。由于房辛店村委会涉诉土地所在的大片地块土地用途调整的需要，2018年7月份前后，与杜全友类似的一百八十个大棚均进行了拆除、腾退。目前，涉诉大棚所在土地及周围荒草丛生、出入不便，相应的电力设施、水利设施也已不复存在。一审诉讼中，杜全友称其要求依约向房辛店村委会交纳涉诉土地2018年6月30日之后的土地租金，但房辛店村委会拒不接受。杜全友称其交纳电费、水费的收据皆可予以证明。房辛店村委会对此不予认可。房辛店村委会称杜全友存在转租涉诉土地情况，为此其提供了通话录音（杜全友自称系于平与刘红虎之间的通话录音）。一审法院认为：根据已查明的事实，双方所签订《地租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杜全友应当依约支付房辛店村委会涉诉土地的租金，房辛店村委会应当依约为杜全友提供水源、电源。首先，杜全友提交水、电费收据并不足证明其依约向房辛店村委会交纳涉诉土地的租金而房辛店村委会拒不收取，截至目前其仍未依约交纳涉诉土地2018年7月1日之后的租金，据此可见其存在足以致使《土地租赁合同》解除的行为；其次，因涉诉土地所在的大片地块的用途调整，涉诉大棚周围约一百八十个大棚均已经拆除、腾退，而且涉诉大棚所在地块的水、电设施已不复存在，恢复成本又比较高，故从整体利益、现实情况出发，双方之间的《土地租赁合同》不适宜再继续履行。一审法院对杜全友要求继续履行《土地租赁合同》、恢复租赁物正常使用状态的主张不予支持，对于房辛店村委会要求解除合同的主张予以支持。关于杜全友主张的违约损害赔偿。首先，杜全友提供的证据不足以认定涉诉大棚的耳房、涉诉土地的水、电设施系房辛店村委会损坏；其次，涉诉大棚断水、断电而不能正常使用之时，杜全友已超期未向房辛店村委会支付涉诉土地的租金。杜全友违约在先。另外，杜全友对其主张的附属设施、青苗蔬菜的损失及相应价值未提供相应证据予以证明。故，杜全友要求房辛店村委会承担违约责任的诉讼请求，依据不足，不予支持。对于房辛店村委会要求杜全友支付拖欠租金及滞纳金的请求，因涉诉大棚已于2018年7月中旬被断水、断电，此后涉诉土地无法正常使用，而无法正常使用的原因又非杜全友的所致。房辛店村委会要求杜全友为无法正常使用的土地交纳租金并支付相应滞纳金有失公允，法院不予支持。判决：一、解除杜全友与房辛店村委员会于2015年7月15日签订的《土地租赁合同》；二、驳回杜全友的诉讼请求；三、驳回房辛店村委会的其他反诉请求。双方在二审期间未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，一审诉讼中，法院要求双方对涉案现场查看并拍摄照片提交法院，杜全友提交现场照片，房辛店村委会表示无异议。一审庭审中，房辛店村委会明确表示包括杜全友建设的大棚在内，共184个大棚，绝大多数已经拆除腾退完毕，拆除腾退的补偿主体是政府。一审诉讼中，杜全友未明确其所主张的损失的具体计算方式，也未申请法院就其主张的损失进行评估鉴定。二审诉讼中，杜全友向本院提交申请，请求法院委托评估机构对其承包的耳房、设备设施、青苗损失以及经营预期损失进行评估鉴定。因杜全友未在一审庭审结束前申请鉴定，且不能说明理由，同时其鉴定申请范围与其诉讼请求并不一致，本院对该申请不予准许。杜全友坚持认为本案为平等民事主体之间的民事争议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杜全友与房辛店村委会签订的《土地租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。杜全友应当按期足额向房辛店村委会交纳租金，房辛店村委会应为杜全友合理使用租赁土地提供必要的水电等。根据合同约定，杜全友应于2018年7月1日前足额向房辛店村委会交纳当年的房屋租金。杜全友未按期交纳租金，房辛店村委会主张依约享有合同解除权；杜全友则称其在2018年7月后多次联系房辛店村委会，要求交纳租金；同时，杜全友所建大棚的耳房在2018年7月17日被拆除，涉诉土地被断水断电。杜全友已无法正常使用涉诉土地，不可能继续交纳土地租赁费。杜全友上诉主张其未交纳租金系房辛店村委会的违约行为所致。根据在案证据及当事人陈述，可以确认包括杜全友承租土地在内的大片地块土地用途已经发生调整。杜全友上诉主张涉案土地的性质没有改变，认为该土地已经实际上被转租他人，但未就房辛店村委会将土地另租给他人的情况充分举证。对杜全友的该项上诉意见，本院不予采信。因相应地块的土地用途已经发生调整，根据双方协商的事实，应当认定在合同履行存在或然性的情况下，杜全友未交纳2018年7月1日之后的租金有事实及法律依据。本院对杜全友关于未支付租金并非其原因所致，其不存在违约行为的上诉意见予以采信。一审法院确认杜全友存在迟延支付租金的违约行为不当，本院予以纠正。关于涉案合同的继续履行问题。因杜全友所建大棚的耳房已被拆除、大棚所在地块的水、电设施已不复存在，涉案合同存在继续履行的可能性问题。根据现场情况，一审法院认为相关设施及土地恢复成本较高，从整体利益考虑，确认双方之间的《土地租赁合同》不适宜继续履行，判决解除涉案《土地租赁合同》并无不当。杜全友主张大棚耳房被拆除、断水、断电系房辛店村委会实施强制拆除行为所致，未能提供充分证据。基于以上原因，本院认为一审法院结合现场情况，确认涉案合同不宜继续履行有合法依据，对该判决结果予以维持。杜全友上诉主张合同具备履行条件，要求继续履行涉案合同。该上诉主张与客观现状不符，本院不予支持。关于证明责任问题。杜全友坚持认为房辛店村委会强行拆除大棚耳房，并对杜全友承租的土地断水、断电。杜全友的依据为：因一审法院已认定由于涉诉土地所在的大片地块土地用途调整的需要，2018年7月份前后，与杜全友类似的一百八十个大棚均进行了拆除、腾退，足以证明此次拆除是有组织、有计划的行为。该行为应是房辛店村委会所为，或是经房辛店村委会允许的雇佣人员所为。本院认为，民事诉讼系平等主体之间发生的争议。基于民事法律关系的特性，在举证责任方面，除法律另有规定外，民事诉讼中应贯彻“谁主张、谁举证”这一基本证据规则。而在行政诉讼中，因行政主体始终处于主导地位，行政诉讼程序对行政主体加诸更为严格的证明责任：人民法院可以根据拆除行为系政府主导的事实，推定拆除行为由相关政府或其委托的主体实施。本案中，杜全友坚持其起诉主体为村委会、争议法律关系为民事法律关系，故行政诉讼证明规则不能适用于本案民事诉讼程序。杜全友坚持认为根据涉案土地用途调整，类似大棚均拆除、腾退的事实，足以证明拆除是有组织、有计划的行为，推定该行为应是房辛店村委会所为，或是经房辛店村委会允许的雇佣人员所为。该上诉意见不符合民事诉讼证明规则。杜全友上诉主张拆除系房辛店村委会所致，要求村委会承担赔偿责任缺乏依据，本院不予采信。关于损失的赔偿问题，杜全友可以在确认实施主体后另行主张。综上所述，杜全友的上诉请求不能成立，应当驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人杜全友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  谷绍勇审 判 员  姜 君二〇二〇年三月三十一日法官助理  王苗苗法官助理  何 平书 记 员  李 峥