云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6967号上诉人（原审被告）：黄如焕，女，1967年2月4日出生，汉族，云南省江川区人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明滇韵宫廷酒店有限公司，统一社会信用代码：915301023163193250，住所地：昆明市五华区普吉路141-143号。法定代表人：方祥，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯正强、张胜坤，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄如焕因与被上诉人昆明滇韵宫廷酒店有限公司（以下简称：滇韵酒店）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄如焕上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回滇韵酒店对黄如焕一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由滇韵酒店承担。事实及理由：一、一审未认定樊仕富与滇韵酒店的租赁合同提前终止及清退押金的事实，并认定樊仕富将租赁合同的权利义务转让给黄如焕承继是错误的；2013年8月18日至2014年8月17日期间的租赁关系与黄如焕没有关系，属于樊仕富与滇韵酒店之间的合同关系；二、一审认定黄如焕共计交纳租金273500元错误，没有认定黄如焕丈夫现金存款支付的10000元以及黄如焕交纳的押金2000元，黄如焕实际交纳的金额为285500元；三、一审认定2015年8月18日至2016年8月17日应缴租金为77000元错误，该期应缴租金为73500元；一审自2013年8月18日开始起算租期错误；涉案商铺在2018年7月11日就被产权人云桥公司收回，租金只应当计算到2018年7月11日，自2017年8月18日至2018年7月11日共计328天，应缴租金72340元；四、黄如焕与滇韵酒店的租赁关系自2014年8月18日开始，至2018年7月11日结束，共计应缴租金292840元，扣除滇韵酒店出现停水停电等违约行为应当承担的违约金8050元，黄如焕多支付了710元。综上，请求二审法院依法予以改判。滇韵酒店辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。滇韵酒店一审起诉请求：1、由被告黄如焕向滇韵酒店支付剩余租金39500元；2、由黄如焕向滇韵酒店支付违约金8500元，共计48000元。一审法院认定事实：一、（一）2012年5月16日，案外人云南云桥建设股份有限公司与昆明市西山区红捌商务酒店签订《房屋租赁合同》，将位于昆明市五华区办公大楼整幢出租给昆明市西山区红捌商务酒店，租赁期限为2012年10月10日至2023年1月31日。（二）2013年4月20日，昆明市西山区红捌商务酒店将昆明市五华区办公大楼整栋转租给滇韵酒店，租赁期限为2013年5月1日至2018年11月1日。（三）2013年8月18日，昆明市五华区滇宫旅馆与案外人樊仕富签订《房屋租赁协议》将位于靠酒店进门到昆明正门面商铺转租给樊仕富，租期为2013年8月18日至2018年8月17日，黄如焕主张昆明市五华区滇宫旅馆即为滇韵酒店，滇韵酒店对此无异议。（四）黄如焕在庭审中主张案外人樊仕富将商铺转租给黄如焕并已支付了2013年8月18日起至2014年8月17日的租金70000元，滇韵酒店对此无异议。二、（一）2014年7月11日，滇韵酒店（出租方）委托其公司监事方银国与黄如焕（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：1、租赁物为大堂进门靠本酒店进门右手肇归三家桥路旁三列正门面商铺；2、租期5年，自2013年8月18日至2018年8月17日止；3、租金第一年为70000元，第二年起每年递增5%；签订协议之日承租方必须向出租方一次性全部缴纳第一年租金及押金，如不按时缴纳租金，属承租方违约自动退出，出租方有权终止合同；4、押金2000元，每月水电费按表计量；5、违约处罚：为了双方的利益，此协议签订之日未到期前这段时间，除国家政策的变化和不可抗拒的因素外，如承租方违约或在中途退出，出租方在不退还租金和押金的基础上，承租方还要按年租金总额的10%违约金付给出租方等等。（二）黄如焕主张其已缴租金为：2014年8月18日至2015年8月17日的租金7万元、2015年8月18日至2016年8月17日的租金73500元、2016年8月18日至2017年8月17日的租金7万元，并于2017年8月30日支付5万元、于2018年4月14日支付5000元、于2018年7月1日支付5000元，合计273500元，滇韵酒店对此予以认可。（三）滇韵酒店主张应缴租金及自认实缴租金为：1、2013年8月18日起至2014年8月17日，应缴7万元，由樊仕富实缴，该期租金已缴清；2、2014年8月18日至2015年8月17日，应缴73500元，被告实缴7万元，欠缴3500元；3、2015年8月18日至2016年8月17日，应缴77000元，滇韵酒店自认主张该期租金已缴清；4、2016年8月18日至2017年8月17日，应缴81000元，黄如焕实缴7万元，欠缴11000元；5、2017年8月18日至2018年8月17日，应缴85000元，实缴6万元，欠缴25000元。（四）2018年6月28日，滇韵酒店委托冯正强律师向黄如焕邮寄《律师函》，要求其在收到该律师函之日起5日内交付租金，黄如焕当庭认可收到律师函。三、（一）2018年7月10日，案外人云南云桥建设股份有限公司向普吉路141-149号商铺的租户发出《告知函》，主要内容为：因昆明西山区红捌商务酒店（昆明滇韵宫廷酒店有限公司）多次拖欠房租，双方一致同意终止《房屋租赁合同》，各位租户与昆明西山区红捌商务酒店（昆明滇韵宫廷酒店有限公司）租赁合同到期日，我公司将收回租赁的场地，自2018年7月11日起水电费等费用由我公司收取、代缴等等。（二）2018年7月11日，云南云桥建设股份有限公司（出租方、甲方）与昆明西山区红捌商务酒店、滇韵酒店（承租方、乙方）签订《终止房屋租赁合同协议书》，主要约定为：双方一致同意解除2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》，乙方已将一楼四个门面转租给第三方，在乙方与第三方的转租合同约定的租赁期内甲方继续履行该转租租赁协议中乙方的义务等等；《终止房屋租赁合同协议书》附件《转租情况》中，承租方有包括黄如焕在内的四个租户，但不包括案外人樊仕富。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，滇韵酒店与黄如焕就房屋转租以及租赁期限、租金和违约责任等条款达成一致意见并签订《房屋租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律规定，该合同依法成立并生效，滇韵酒店系房屋租赁合同法律关系中的出租人，黄如焕系承租人，而本案争议的焦点则在于双方租赁期间起止时间的认定，以及黄如焕是否构成违约的问题。第一、关于租赁期间起止时间的认定和租金的计算问题。（一）关于租赁期间起始时间的认定：1、双方签订《房屋租赁协议》的时间为2014年7月11日，但双方协议明确约定的租赁期间为2013年8月18日至2018年8月17日，黄如焕系自愿与滇韵酒店达成该协议，应当认定其当时对租赁期间的起算时间以及以此为依据的租金计算方式无异议；2、滇韵酒店与案外人樊仕富签订《房屋租赁协议》后，樊仕富将房屋转租给黄如焕，而滇韵酒店与案外人云南云桥建设股份有限公司最后签订的《终止房屋租赁合同协议书》附件中承租方已经不再包括樊仕富，由此可以认定樊仕富在滇韵酒店与黄如焕直接签订《房屋租赁协议》之后便退出房屋租赁合同关系，滇韵酒店与樊仕富之前签订和后来与黄如焕签订的两份《房屋租赁协议》为事实上的承继关系，黄如焕替代樊仕富成为新的承租人并承继相关债权债务，依法应当按照与滇韵酒店约定的租赁期间起算时间及租金计算方式来履行相应的义务；3、综上，双方租赁期间应当以双方在合同中明确约定的2013年8月18日起算。（二）关于租赁期间的截止时间的认定：1、2018年7月11日，案外人云南云桥建设股份有限公司与昆明西山区红捌商务酒店、滇韵酒店签订《终止房屋租赁合同协议书》，终止双方之间的租赁合同关系，并约定由云南云桥建设股份有限公司继续履行滇韵酒店与黄如焕之间转租租赁协议中的义务，且云南云桥建设股份有限公司将终止房屋租赁合同的事实告知了黄如焕，一审法院认为，就租金支付问题上，《终止房屋租赁合同协议书》的性质为债权转让协议，协议生效之日滇韵酒店退出与黄如焕之间的房屋租赁合同关系，由云南云桥建设股份有限公司替代滇韵酒店对黄如焕享有收取房屋租金的权利，但滇韵酒店有权按照有效的房屋租赁合同向黄如焕主张支付该终止协议生效之前的租金；2、综上，双方租赁期间的截止时间应当认定为2018年7月10日，双方整个房屋租赁期间起止时间应当认定为2013年8月18日至2018年7月10日。（三）关于租金的计算问题，滇韵酒店自认案外人樊仕富已付清2013年8月18日至2014年8月17日的租金，黄如焕应当按照约定的租金计算方式支付2014年8月18日至2018年7月10日的租金，根据双方提供的有效证据材料和双方自认的事实，经一审法院审查并计算后确认，黄如焕还应当支付尚欠的租金30883.56元[2014年8月18日至2015年8月17日期间的租金3500元；2016年8月18日至2017年8月17日的租金11000元；2017年8月18日至2018年7月10日（328天）的租金为16383.56元]。第二、关于黄如焕是否构成违约的问题。黄如焕作为承租人，在租赁期间负有按照约定向出租人缴纳租金的义务，尽管双方仅约定了第一年租金于签订协议之日缴纳，并未约定后续租金的缴纳时间，根据《合同法》相关规定，对支付期限没有约定或者约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据双方约定，如承租方违约则要按年租金总额的10%承担违约金，现滇韵酒店主张黄如焕支付按最后一年年租金的10%计算的违约金，且被告至今仍然尚欠原告租金，故原告的该主张不违反相关法律规定，应当予以支持。应当说明的问题是，黄如焕主张因为滇韵酒店拖欠产权人云南云桥建设股份有限公司的租金导致产权人提前收回房屋，其行为构成违约应当承担违约损失，但其并未就实际损失提交任何证据或在本案中依法提起反诉请求，且云南云桥建设股份有限公司替代滇韵酒店继续履行双方的房屋租赁合同，并未提前收回场地，故对黄如焕的该项主张依法不作处理。第三、关于滇韵酒店的诉讼请求是否超过了诉讼时效问题。黄如焕在本案中提出滇韵酒店的起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因双方未约定租金支付期限，而案外人云南云桥建设股份有限公司与滇韵宫廷酒店有限公司签订《终止房屋租赁合同协议书》之后，双方的权利义务才终止，故滇韵酒店向黄如焕主张租金的诉讼时效应当自《终止房屋租赁合同协议书》签订之日次日起算，对黄如焕的该抗辩事由不予支持。第四、关于黄如焕主张其出借了10万元给滇韵酒店法定代表人方祥的父亲方银国问题，该主张与本案不具有任何关联性，依法不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、由被告黄如焕于本判决生效之日立即向原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司支付租金人民币30883.56元；二、由被告黄如焕于本判决生效之日立即向原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司支付违约金人民币8500元。案件受理费人民币1000元，由原告昆明滇韵宫廷酒店有限公司负担180元，由被告黄如焕负担820元。二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院对一审判决认定的事实依法予以确认。双方的争议焦点为：本案的租期和租金应当如何计算。本院认为：一、关于租期问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方的租赁合同明确约定租期自2013年8月18日至2018年8月17日，没有证据证明双方已经达成了变更租赁期限的合意；该租赁期限与案外人樊仕富和滇韵酒店的租赁合同约定的期限一致，在樊仕富退出租赁关系后，黄如焕与滇韵酒店并未在扣除樊仕富已经使用租期的基础上另行约定租期和租金标准，而是将原合同的租期包含在新的租赁合同内，并沿用租金计算标准，一审判决依据合同约定认定租期，并认定黄如焕承继了樊仕富的部分合同权利义务符合法律规定和本案事实；二、关于租金计算的问题。一审判决对应收租金的计算符合租赁合同约定的标准，黄如焕主张的应付租金不符合合同约定；在已付租金的计算上，黄如焕主张在一审认定的273500元的基础上另行用现金转账支付了1万元，但是对此并未提交充分的证据予以证明，一审判决不予支持并无不当。三、关于2000元押金问题。依据租赁合同关于“如乙方（黄如焕）违约或中途退出，甲方不再退还租金和押金的基础上，乙方还要按年租金总额的10%违约金付给甲方”的约定，因黄如焕存在逾期未支付租金的违约行为，滇韵酒店主张不予退还有合同依据，黄如焕主张押金抵扣租金没有法律依据；四、对于租赁期限截止时间，一审判决按照滇韵酒店与云南云桥建设股份有限公司签订终止租赁协议的时间计算并无不当，不存在多计算租金的情况；黄如焕主张滇韵酒店存在违约行为应当承担违约责任，其并未提起反诉，也未提交有效的证据予以证明，一审判决未予支持并无不当。综上所述，黄如焕的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1000元,由上诉人黄如焕负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年三月三日书记员  蔡 磊