北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3712号上诉人(原审原告)：孙敏，女，汉族，1979年7月2日生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杜建国，男，汉族，1964年5月11日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，营业场所北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。负责人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：洪欣，女，满族，1994年11月28日生，福建金诚丰担保有限公司北京分公司法务，住河北省承德市。上诉人孙敏因与被上诉人杜建国、原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初46755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人孙敏及其委托诉讼代理人裴化军，被上诉人杜建国的委托诉讼代理人齐集，原审第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人洪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙敏上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人、原审第三人共同支付违约金98.8万元。事实和理由：1、一审法院认为在金诚丰公司没有发出通知的情况下杜建国不付款不构成违约，但是一审法院忽略了《房款支付协议》3.4条约定“一方应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管的方式支付上述房款”。当金诚丰公司认为付款条件不成就时，杜建国应当将350万元以银行监管方式进行支付，但是杜建国没有付款，超过三个月，构成违约。2、金诚丰公司没有给杜建国发出支付命令的理由是上诉人的前夫存在诉讼，该理由不是法定的或者约定的理由，故上诉人认为杜建国没有按约定付款，原审第三人存在严重的违约和过错。综上，被上诉人和原审第三人的违约行为导致上诉人的巨额损失，应该承担违约金。杜建国辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人主张350万元购房款被上诉人没有以银行监管方式支付与事实不符，杜建国不存在违约行为。根据《履约担保协议》约定，杜建国付款的先决条件是得到金诚丰公司的风险告知书，在孙敏配偶出现征信问题，金诚丰公司不再担保杜建国付款风险出具担保风险告知书的前提下，按照《房款支付协议》约定，孙敏需自筹钱款偿还涉案房屋债务。杜建国按照《房款支付协议》将剩余款项支付到银行监管账户，符合合同的约定，孙敏对此并没有提出异议，并且在杜建国将995万支付到光大银行监管账户后，为杜建国办理了产权过户登记。孙敏主张其对南京三六五小贷公司违约损失由杜建国承担毫无法律依据及合同依据。原审第三人述称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求与原审第三人无关，上诉人是在了解各项协议的基础上办理了各项业务，损失不是因原审第三人行为产生的。孙敏向一审法院起诉请求：杜建国支付我违约金98.8万元、律师费8万元。一审法院认定事实：涉案房屋原系孙敏所有。2018年7月2日，孙敏出具售房委托书一份，主要内容为，孙敏欲出售涉案房屋，因事务繁忙，特委托张某代为全权办理如下事宜：1、代理签署出售（含解除）涉案房屋的买卖合同及相关协议、文件，2、代理收取房屋交易定金。委托期限自委托书签发之日至上述事宜办理完毕为止。同日，孙敏和杜建国签订北京市存量房屋买卖合同，约定孙敏将单独所有的涉案房屋出售给杜建国。该房屋已出租，租期至2018年10月31日。涉案房屋系孙敏名下唯一房屋。涉案房屋建筑面积161.45平米。该房屋已设定抵押，抵押权人为哈尔滨银行，抵押金额873万元。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2018年7月24日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。房屋总成交价1300万元，房屋价格340万元，家具家电、配套设施等作价960万元。定金100万元，买受人于签约当日以自行交接方式支付给出卖人20万元。涉案房屋解除抵押状态后，买受人以银行资金监管方式支付定金80万元。出卖人同意将购房款5万元整，作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。买受人于涉案房屋解除抵押状态后两个工作日支付出卖人200万元（详见房款支付协议），在2018年8月30日前支付200万元，9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。买受人于过户前3个工作日支付购房款645万元，支付方式为银行资金监管。若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。买卖双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。购房资格通过审核、签署网签合同等是办理网签备案登记手续的前提。买卖双方应于前款约定的时间配合办理完毕前述手续。买卖双方于2018年9月15日前（含当日）办理缴税手续。本次交易应缴纳的各项税款由买受人承担。双方于取得契税完税凭证后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续时间顺延。出卖人应当在过户之前解除涉案房屋租赁关系，并于当日将房屋交付买受人。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的千分之零点五支付违约金。2018年7月2日孙敏与杜建国还签订了补充协议和房款支付协议。补充协议主要约定涉案房屋至2018年8月8日满五年。房屋所有权证登记日期为2013年8月8日。该房屋现在唯一，且在办理税费缴纳手续时，是出卖人家庭在北京市自用唯一生活用房；如出卖人承诺不实导致个人所得税不能免征的，由出卖人承担个人所得税。房款支付协议主要内容为，甲方孙敏与乙方杜建国就乙方以自行交接方式支付部分房款用于偿还与该房屋抵押登记相关的借款，金诚丰公司在满足一定条件时为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜协商一致约定如下：抵押权人债务余额873万元，乙方以购房款550万元代甲方偿还上述债务。乙方于房屋解除现有抵押后二个工作日支付200万元（详见房款支付协议），乙方于2018年8月30日之前支付200万元（详见房款支付协议），9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。具体支付时间以甲方与抵押权人确定的为准。甲方与抵押权人确定后，应告知乙方及金诚丰公司。乙方支付上述房款前，金诚丰公司对该房屋权属、甲方及其配偶的征信、诉讼、甲方及其家庭的财产及债务状况等支付条件进行严格审核。金诚丰审核后向乙方出具风险告知书，若风险告知书确认支付条件成立，则乙方再按本协议第二条约定时间且在风险告知书有效期内支付房款，金诚丰公司提供担保。如甲方或其配偶未配合签署房款支付及担保协议，或签署上述协议但未配合提供相关材料、办理相关手续等，或风险告知书确认支付条件不成立的，则乙方应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款。甲方自筹钱款偿还与该房屋相关的债务，注销全部抵押登记。若支付条件不成立、乙方仍向甲方支付房款或条件成立但乙方超过风险告知书有效期支付房款，则金诚丰公司不提供担保，风险由乙方自行承担。同日，杜建国支付孙敏定金20万元。2018年7月14日，杜建国支付孙敏定金80万元。2018年8月，金诚丰公司作为丙方同甲方孙敏、乙方杜建国签订履约担保协议一份，主要约定如下：经丙方审核，确定下列条件成立并向乙方出具注明“协议约定的权属转移前自行交接房款条件达成”的担保告知书后，乙方向甲方支付房款：交易房屋应权属清晰无争议，除本协议列明的抵押登记外，不存在限制权属转移的情形，包括但不限于查封、异议登记、占用、违建等；不得存在两个以上抵押登记，且抵押权人为非银行机构或个人的不超过一个。甲方应向丙方提供本人及配偶真实有效的个人征信报告。签署本协议时，甲方与其配偶应分别签署两份个人信用报告查询授权书，授权期限至交易房屋权属转移登记至乙方或乙方指定人员名下时止。若丙方需重新查询甲方及配偶个人征信的，丙方有权使用个人信用报告查询授权书自行查询；甲方及其配偶应办理赎楼委托公证书，委托丙方指定人员作为代理人办理还款、领取解押材料、办理抵押登记注销等手续，公证费甲方负担。甲方及配偶不得存在涉刑事诉讼、服刑和尚未完结的民事诉讼（原告除外）及执行；甲方应向乙方、丙方披露其家庭名下所有的负债信息，包括但不限于因借贷、合伙经营、融资、应付货款、离婚给付等一切可能导致甲方家庭承担给付义务的信息，并提供相关材料：甲方授权丙方查询甲方其家庭成员的征信、诉讼、财务等状况，以确认甲方负债情况：若甲方在贷款银行有信用贷款尚未还清，则甲方应于乙方支付首笔房款前清偿该信用贷款并提供清偿完毕的证明文件。截止本协议签约之日，以涉案房屋为抵押物的债务：尚欠三六五公司873万元。丙方担保金额200万元，甲方应向丙方支付的担保服务费为2万元。2018年8月3日，金诚丰公司向杜建国出具担保告知书一份，主要载明：您与孙敏就买卖涉案房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及附件。您与孙敏、我司就该房屋办理权属转移登记前自行交接房款事宜签署了履约担保协议，委托我司审核履约担保协议第三条第2款中约定的自行交接购房款200万元条件是否达成。依据您和出卖人提供的材料，我司对协议中约定的权属转移前自行交接房款条件进行审核，审核结果为协议约定的权属转移前自行交接房款条件达成。2018年8月7日，杜建国支付孙敏购房款200万元。2018年11月3日，杜建国向孙敏及居间方发出要求解除购房合同并退还已付房款及佣金的函，主要内容为：本人杜建国在麦田公司的居间下，与孙敏签订了购买合同。合同约定有两个阶段，第一阶段支付房款总额的50％，即650万元，分五次付款，第一次支付定金20万元，第二次支付剩余定金80万元，其余三次，分别于8月初支付200万元、9月初200万元和10月初150万元；第二阶段房款650万元待本人现居住房屋出售后再行支付。到9月初正要支付第三次房款时，麦田房产和担保公司发现与孙敏的关系人，也就是房屋出售的代理人张某涉及债务纠纷，此时麦田房产和担保公司叫停了第三次房款的支付，致使房屋买卖合同不能按期履行。由于本人自签订合同之初就没有购房资格，所以，必须等到本人的房屋出售后才能购房。自有住房在报价上也多次通知麦田房产等中介作相应调整。自7月2日以来，本人房子出售报价一降再降，依然难以成交。到目前为止本人不具有购房资格。鉴于房屋所有人孙敏的关系人张某涉及债务纠纷和法律诉讼、麦田公司和担保公司叫停房屋款项支付，本人要求解除2018年7月2日签订的北京市存量房屋买卖适用交易合同和房屋买卖协议的补充协议，本人并要求麦田公司及孙敏将本人已经支付的300万元房款和中介服务费13万元一并退还给本人。2018年12月28日，杜建国向金诚丰公司发出致担保公司的函，主要内容为：鉴于贵司为出卖人孙敏在南京市三六五互联网科技小贷有限公司融资提供了担保，贵司、我及出卖人孙敏于2018年7月2日签订了履约担保协议，贵司为我在符合约定条件情况下，根据贵司出具的担保告知书支付购房款给出卖人孙敏，贵司在符合约定条件情况下，就孙敏返还上述购房款向我提供担保。在操作过程中，贵司未按约定履行职责，现提出以下请求：1、贵司于2018年8月3日发担保告知书于我，我依约支付第一笔购房款200万元，我依约支付后贵司再未出具任何指令。根据协议，贵司应出具风险告知书，告知我支付条件是否成立。请贵司出具。2、本人因未收到担保告知书，导致我没有按房款支付协议支付购房款，若我因此被追索造成损失，我将追索贵司赔偿。3、目前交易房屋的房屋所有权证（不动产证）原件在贵司保管，并以贵司提供的材料表明，抵押权人为贵司赎楼还款部的还款专员邹欢。本人支付的200万购房款是按约定付款至出卖人的还款账户的。贵司需继续保管房屋所有权证并不得解除合同约定的交易房屋抵押，至以下任何一条达成时止：（1）交易房屋权属转移登记至本人或本人指定人员名下；（2）贵司履行担保代偿义务支付完本人购房款；（3）出卖人孙敏退回本人依照约定支付的房款。2019年1月29日，杜建国支付孙敏购房款995万元。2019年1月31日，杜建国根据补充协议，就迟延过户向孙敏支付补偿利息12万元。2019年2月25日，杜建国支付孙敏购房尾款及其他费用53099.84元。现房屋已完成过户、交付等交易行为，双方仅就杜建国是否存在迟延付款存在争议。为证明自己的主张，孙敏申请证人张某到庭作证，张某到庭作证称：我是孙敏的前夫，双方2018年6月8日离婚。孙敏通过麦田公司把涉案房屋要卖掉，因为孙敏当时在家带孩子，我就帮着孙敏联系买卖房屋的事情。2018年7月2日，经介绍孙敏就和杜建国签订了房屋买卖协议。我见证了整个涉案合同签约的过程。合同总价是1300万元，约定分几笔付清，当时杜建国交了20万元定金给中介，中介又转给孙敏。主合同约定三个月把交易完成，签约的时候杜建国提出如果钱不够，能否延期三个月，孙敏这边也同意了。到合同期满6个月，杜建国也没有把房款付清，差了1000万。我记得是7月2日签合同，由杜建国全款支付，8月30日之前应该付到550万元，10月2日之前把所有的款项付清。如果没有付清，也要付到873万，剩余款项可以延期到2018年11月31日前支付。北京市存量房屋交易合同和房款支付协议哪一份先签订的我不清楚。存量房屋交易合同当中，第五条第5款第（2）项有手写添加的内容，这部分内容我看过了合同，可以确认是孙敏、杜建国共同确认后添加的，什么时候添的我记不清了。涉案房屋是孙敏个人所有，与我无关。杜建国表示不认可证人证言真实性。孙敏也表示不认可证人证言，因为证人的陈述与合同文本不一致，应当以合同文本为准，证人很多内容都不清楚。孙敏还提交了：1、公证书一份，证明自己为完成本次交易，向三六五公司借款873万元解除抵押。2、广发银行个人活期对账单1张、招商银行历史交易明细表1张、中国光大银行对私活期账户对账单4张、中国建设银行个人活期账户交易明细2张、三六五公司证明一份，证明2018年8月7日杜建国付款200万元全部被用于清偿三六五公司债务，2019年1月29日，杜建国再次付款后，三六五公司从中直接扣走本息736万元，结清借款。因杜建国迟延支付，导致孙敏多支付746860元。3、委托合同一份，证明自己为维权聘请律师花费8万元，签约时已支付3万元。杜建国质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，孙敏与三六五公司之间的借款与我无关，借款到期日还没有到我付款的时间；2、对三六五公司的证明，真实性和关联性均不认可；其他证据真实性认可，证明目的不认可；3、真实性认可，证明目的不认可，主张律师费没有合同依据，费用没有发票，不清楚是否实际支付。杜建国提交了一份被执行人信息查询打印件作为证据，以证明孙敏的配偶张某系北京市门头沟区人民法院案件被执行人。孙敏表示对该证据真实性认可，与本案无关，签订房屋买卖合同时，自己已经同张某离婚。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙敏、杜建国签订的北京市存量房屋买卖合同、房款支付协议、补充协议，以及他们二人同金诚丰公司签订的履约担保协议等附属文件均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照书面约定全面履行自己的义务。孙敏提出杜建国存在逾期付款的违约行为，就这一争议焦点，应当严格审查各方的一系列书面约定。2018年7月2日孙敏同杜建国签订的北京市存量房屋买卖合同就付款已有约定，其中载明：杜建国于涉案房屋解除抵押状态后两个工作日支付200万元（详见房款支付协议），在2018年8月30日前支付200万元（详见房款支付协议），9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。同时需要注意的是该合同还约定房屋上的抵押债务873万元由孙敏自行清偿。同一天，双方又签订了房款支付协议，事实上修订了北京市存量房屋买卖合同中部分关于支付的内容。该协议开头即指出“甲方孙敏与乙方杜建国就乙方以自行交接方式支付部分房款用于偿还与该房屋抵押登记相关的借款，金诚丰公司在满足一定条件时为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜协商一致约定如下”。实际上签订该协议是由于孙敏通过向案外人举债清偿了涉案房屋原有抵押，急需款项清偿案外人，于是双方约定由杜建国及时支付一部分房款给孙敏，供孙敏及时归还出借人，减轻债务压力。但该支付协议同时还约定支付上述房款前，金诚丰公司需对该房屋权属、孙敏及其配偶的征信等支付条件进行严格审核，审核后向杜建国出具风险告知书，若该告知书确认支付条件成立，杜建国再支付房款，金诚丰对此提供担保。否则杜建国应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款。孙敏自筹钱款偿还与该房屋相关的债务。从协议内容和庭审中各方陈述来看，杜建国的付款有其先决条件，即必须通过金诚丰公司的审核，得到金诚丰公司出具的风险告知书确认。虽然金诚丰公司没有在房款支付协议上签字，但随后即与孙敏、杜建国签订了履约担保协议，这份协议在内容上基本延续了房款支付协议的约定，可以确认金诚丰公司对房款支付协议并无异议。且各方已经按照房款支付协议、履约担保协议的一系列约定程序完成了第一笔200万元的支付工作。而第二笔款项未能按时支付，根本原因在于金诚丰公司发现孙敏的前夫征信存在问题，一直没有发出风险告知书给杜建国。在约定的支付条件不能成就的前提下不能将杜建国未予支付的行为定性为违约，在此种情况下按照房款支付协议，孙敏需自筹钱款偿还涉案房屋债务。主合同中就约定涉案房屋原有抵押应当由孙敏负责解除，至于采取何种方式解除抵押并未明确规定，孙敏自行选择向三六五公司借贷，应当预见到借贷产生的高额利息风险，现孙敏以杜建国未及时付款，造成自己在清偿借款过程中增加了支出为由，主张违约金，缺乏事实依据，基于违约金主张成立提出的律师费主张一审法院一并予以驳回。判决驳回孙敏的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙敏提交：证据一、张某出具的《孙敏与杜建国房产交易过程真实情况说明》，证明《房款支付协议》约定房款是自行交易，可以不需要担保告知书；证据二、微信聊天记录打印件，证明杜建国没付款是因为没钱交易，与是否有担保告知书无关。被上诉人对上述证据真实性、证明目的均不认可，主张张某与孙敏曾经具有近亲属关系，客观性较低，证明效力较弱，张某曾在一审法院出庭作证，不仅杜建国不认可其证言，孙敏也不认可其证言，张某在情况说明中所述不属实，其微信聊天记录不能证明杜建国存在违约行为，与本案没有关联性。原审第三人称因与其无关对证据不发表意见，另针对证据一说明如下：当时双方签订了《履约担保协议》，金诚丰公司审核完毕，如果符合付款条件要出具担保告知书，买方见到载明支付条件达成的担保告知书，在支付房款的时候，原审第三人提供担保。对于上诉人提交的证据二中包含的2018年9月5日金诚丰公司工作人员通过微信向张某发送的《担保告知书》，被上诉人与原审第三人均认可其真实性。被上诉人未提交证据。原审第三人提交2018年7月3日签订的《履约担保协议》，上诉人及被上诉人对该证据真实性均予以认可。因各方当事人均认可2018年9月5日金诚丰公司出具的《担保告知书》及2018年7月3日签订的《履约担保协议》的真实性，本院对上述二证据的真实性予以确认。上诉人提交的证据一《孙敏与杜建国房产交易过程真实情况说明》，属于书面证人证言，因张某未出庭，本院对该证据不予采信。上诉人提交的证据二“微信聊天记录”，不属于法律规定的新证据，且与本案争议焦点无直接关联，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明如下事实：2018年7月2日，孙敏与杜建国签订《补充协议》，主要内容如下：根据该合同（指双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》）约定，买卖双方应于2018年10月2日前过户，如因客观原因买卖双方未能按照合同约定的时间过户，则买卖双方协商一致，将过户时间延长三个月，即过户时间延长至2018年12月31日之前（含当日），在此期间买受人每月向出卖人支付人民币叁万元作为补偿。2018年7月3日，金诚丰公司作为丙方同甲方孙敏、乙方杜建国签订履约担保协议一份，主要约定如下：经丙方审核，确定下列条件成立并向乙方出具注明“协议约定的权属转移前自行交接房款条件达成”的担保告知书后，乙方向甲方支付房款：交易房屋应权属清晰无争议，除本协议列明的抵押登记外，不存在限制权属转移的情形，包括但不限于查封、异议登记、占用、违建等；不得存在两个以上抵押登记，且抵押权人为非银行机构或个人的不超过一个。甲方应向丙方提供本人及配偶真实有效的个人征信报告。签署本协议时，甲方与其配偶应分别签署两份个人信用报告查询授权书，授权期限至交易房屋权属转移登记至乙方或乙方指定人员名下时止。若丙方需重新查询甲方及配偶个人征信的，丙方有权使用个人信用报告查询授权书自行查询；甲方及其配偶应办理赎楼委托公证书，委托丙方指定人员作为代理人办理还款、领取解押材料、办理抵押登记注销等手续，公证费甲方负担。甲方及配偶不得存在涉刑事诉讼、服刑和尚未完结的民事诉讼（原告除外）及执行；甲方应向乙方、丙方披露其家庭名下所有的负债信息，包括但不限于因借贷、合伙经营、融资、应付货款、离婚给付等一切可能导致甲方家庭承担给付义务的信息，并提供相关材料：甲方授权丙方查询甲方其家庭成员的征信、诉讼、财务等状况，以确认甲方负债情况：若甲方在贷款银行有信用贷款尚未还清，则甲方应于乙方支付首笔房款前清偿该信用贷款并提供清偿完毕的证明文件。截止本协议签约之日，以涉案房屋为抵押物的债务：尚欠三六五公司873万元。丙方担保金额200万元，甲方应向丙方支付的担保服务费为2万元。2018年9月5日，金诚丰公司向杜建国出具担保告知书一份，主要载明：您与孙敏就买卖涉案房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及附件。您与孙敏、我司就该房屋办理权属转移登记前自行交接房款事宜签署了履约担保协议，委托我司审核履约担保协议第三条第2款中约定的自行交接购房款200万元条件是否达成。依据您和出卖人提供的材料，我司对协议中约定的权属转移前自行交接房款条件进行审核，审核结果为协议约定的权属转移前自行交接房款条件未达成。该告知书通过金诚丰公司工作人员微信向张某发送，未有证据表明曾向被上诉人发送，但被上诉人认可原审第三人已将此次审核交接房款条件未达成的结果向其告知。经询，原审第三人不同意就上诉人关于由原审第三人与被上诉人共同支付违约金98.8万元的上诉请求进行调解。本院认为，本案的争议焦点为杜建国未按《北京市存量房屋买卖合同》约定的期限支付购房款是否构成违约。根据本案查明的事实，孙敏与杜建国在签署《北京市存量房屋买卖合同》同日，还签订了二份《补充协议》、《房款支付协议》，之后双方同金诚丰公司签订了二份《履约担保协议》，上述协议对于《北京市存量房屋买卖合同》中关于付款、过户的时间、条件等内容进行了不同的约定，因此，应当结合各份协议签署的时间、内容、各方的实际履行情况综合判断杜建国延期付款的行为是否构成违约。《北京市存量房屋买卖合同》约定了杜建国分笔支付定金及购房款的时间以及办理缴税手续及房屋权属转移登记的期限等。但是双方以《房款支付协议》及《补充协议》的约定替代了《北京市存量房屋买卖合同》的相关约定。当事人协商一致，可以变更合同，双方应按变更后的合同履行。依据《房款支付协议》及《履约担保协议》的约定，金诚丰公司对房款支付条件依据合同进行审核并向杜建国出具注明“《协议》约定的权属转移前自行交接房款条件达成”的《担保告知书》后，杜建国向孙敏支付房款。各方当事人也按照此流程履行了第一笔房款200万元的支付。第二笔房款未能如期支付的原因是金诚丰公司经审核发现孙敏的前夫存在涉诉并被列为被执行人，因此未向杜建国出具注明“自行交接房款条件达成”的《担保告知书》。因此，杜建国未支付第二笔购房款的原因是双方约定的付款条件未成就，而非其自身不履行约定的付款义务。在第二笔款项未能如期支付后，各方当事人进行了多次协商，协商的结果是杜建国于2019年1月29日向光大银行账户支付了剩余房款，双方完成了房屋过户及交付、尾款支付。且杜建国已按照《补充协议》的约定支付了四个月的迟延过户补偿款，孙敏予以接受且未提出异议，按照协议约定，延迟过户时间至2019年1月31日系双方协商一致的结果，且双方均认可迟延过户系因客观原因导致。故杜建国于2019年1月29日支付剩余房款，符合双方在《房款支付协议》中“如《风险告知书》确认支付条件不成立的，则乙方应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款”之约定。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，并明确约定了出卖人申请提前清偿借款及办理抵押登记注销手续的期限。《房款支付协议》亦约定，风险告知书确认支付条件不成立的，甲方自筹钱款偿还与该房屋相关的债务，注销全部抵押登记。因此，偿还与房屋相关的债务并办理抵押登记注销手续自始是孙敏应承担的合同义务。孙敏以杜建国未及时付款导致其向小额贷款公司借款不能及时偿还产生相应损失为由主张杜建国支付违约金及律师费缺乏事实依据及法律依据。孙敏提出的杜建国与金诚丰公司共同支付违约金的上诉请求超出了其一审诉讼请求的范围，因金诚丰公司不同意就该上诉请求进行调解，本院不予审理，孙敏可另行起诉。综上所述，孙敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14412元，由孙敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员 楚 静二〇二〇年三月三十日书记员 何昕燏书记员 李星月