咸阳市秦都区人民法院民事判决书                            (2020)陕0402民初29号原告（反诉被告）：王某某，男，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙某，男，所律。被告（反诉原告）：某财产保险股份有限公司某中心支公司。负责人：郭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：安某某，男，某财产保险股份有限公司某中心支公司员工，身份证号：XXXXXXXXXXXXXX2010。原告王某某诉被告某财产保险股份有限公司某中心支公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王某某委托诉讼代理人孙某，被告某财产保险股份有限公司某中心支公司委托诉讼代理人安某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告依“租赁合同”支付原告违约金8064元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月当事双方就被告租赁原告的XX巷XX楼XX小区XX号车库达成一致，双方签订有“房屋租赁合同”。被告依合同约定支付了2018年、2019年两年的租金。但2019年7月17日被告通过快递邮寄单方解除合同“告知函”，并无理要求退还2019年下半年租赁费。原告认为，依法成立生效的合同受法律保护，任何一方不得无故变更或解除。当事双方在“租赁合同”第七条5款、第八条对此有明确要求和规定。现被告单方无故解除合同的行为已构成违法，依约应当违约责任，故起诉，请求判如所请。被告辩称：1、请求依法驳回原告要求被告支付违约金8064元的诉讼请求。2、诉讼费应由原告承担。双方签订《房屋租赁合同》属实，但合同约定的部分条款无效。违约金约定不符合法律规定，约定明显过高，依法应予减少。虽然2019年6月13日被告通知原告解除合同，但该解除合同行为，并未给原告造成任何损失。按照法律规定及事实情况，被告的行为因未给原告造成任何损失，因此，原告的请求因无事实依据，不符合法律规定而不能成立，应依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称：被告请求原告退还租赁费共计1600元；反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》。反诉被告将XX巷XX楼XX小区XX号车库出租给反诉原告作为存放档案的库房。合同约定租赁费一年一交，反诉原告已经缴纳了2019年全年的租赁费。在使用过程中，反诉原告发现因该车库潮湿，不适合作为存放档案的库房。2019年6月13日反诉原告向反诉被告发出《告知函》请求解除合同，同时交还租赁物的钥匙。从2019年7月31日至2019年12月31日的租金，因反诉原告未实际使用，依法应予退还。见于以上理由故提起反诉，望能依法公正裁判。原告（反诉被告）辩称：1、双方2017年签订《房屋租赁合同》约定的库房使用性质为物品存放仓库，至于被告将库房作为存放档案的库房，原告不知情。2、反诉人是2019年6月3日书写的，但原告是2019年7月17日才收到反诉人通过邮寄的告知函和钥匙，双方并未进行交接。3、反诉人以未实际使用而要求返还租金的请求无法律依据，请依法驳回反诉请求。原告当庭提交了下列证据材料：一、2017年11月12日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份。证明原、被告签订了合同，对房屋的使用、租赁期限、违约责任和解除的条件进行了约定。被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，违约金约定超出了法律规定。二、被告给原告发送的《告知函》、顺丰速运封面一份。证明被告单方通知解除合同，双方并未进行交接。被告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，被告多次联系原告，但原告不出现，被告才发快递的。被告对原告的本诉及被告对原告的反诉当庭均未提交证据材料，原告对被告的反诉当庭亦未提交证据材料原告当庭提交的两组证据客观真实，来源合法，具有证据的合法性、关联性、真实性的特点，且被告对其真实性亦无异议，故本院对以上证据真实性予以采信。根据庭审调查及采信的证据，本院确认以下案件事实，原、被告于2017年11月17日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将其位于XX巷XX楼XX小区XX号车库（面积25㎡）租给被告，房屋租赁用途为物品存放库房，租期从2018年1月1日至2027年12月31日止，合同期限内若遇政府统一规划或其他法定不可抗力因素造成合同不能正常履行的不视为违约，由双方协商妥善终止。租金为每月（不含税金）人民币320元，合同期限内租金每三年上调5%，每次预交12个月，首次订约时由被告一次性缴清，后续交款期限最迟为上一个预交期满前15日。同时合同约定合同期限内，被告不得随意终止合同履行，若特殊原因需要提前解约，应提前1个月告知原告，并向原告支付合同违约金。该合同对违约金的约定为合同期限内房屋总租金的20%。合同签订后，原告如约将被告所租赁的房屋交付给被告使用，被告向原告交付了2018年1月1日至2019年12月31日的两年租金人民币7680元，后被告因所租赁原告的房屋出现潮湿等现象，找原告协商，因双方意见分歧较大，协商未果。2019年6月13日被告给原告发出告知函，要求1、解除2017年12月20日双方签订的房屋租赁合同；2、要求原告退回2019年下半年已交的租赁费；3、被告于2019年6月12日已将所租库房腾空，现将钥匙交付原告。随后被告全部搬离所租赁原告的房屋，原告于2019年7月17日收到了被告交付的所租赁房屋的钥匙。审理中，原告对被告要求解除合同之要求亦表示同意。本院认为，原告与被告2017年11月17日签订《房屋租赁合同》符合法律规定，是双方真实意思表示，且已实际履行，故该合同为有效合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》期限虽为2018年1月1日起至2027年12月31日止，但在该合同履行过程中，因原告出租给被告的房屋不适合被告存放档案的条件，导致被告在合同到期前在与原告协商未果的情况下，于2019年6月13日给原告发出“告知函”，通知原告解除2017年12月20日双方签订的房屋租赁合同，要求原告退回2019年下半年已交的租赁费并告知原告，被告于2019年6月12日已将所租库房腾空，原告亦于2019年7月17日收到了被告交付的所租赁房屋的钥匙，审理中，原告亦同意被告要求解除合同之请求，故原告与被告2017年11月17日签订《房屋租赁合同》予以解除。原告要求被告支付违约金人民币8000元之请求，虽然合同中约定违约金为合同期限内房屋总租金的20%，但在被告发现原告所提供的房屋不适合所租用途的情况下，提前告知原告，并与原告进行协商，在协商无果的情况下，向原告发出“告知函”，将钥匙交给原告，同时搬离了所租赁的房屋，审理中原告亦未提交实际损失的具体金额，故原告诉请的违约金人民币8000元之请求，明显偏高，本院不予支持；根据该合同实际履行情况，被告已将租金交至2019年12月31日，且在2019年7月17日将所租房屋钥匙交付给原告，被告给原告已交付的该部分租金作为违约金给原告折抵较为合适，综上，本院对原告要求被告按照合同约定支付违约金人民币8000元之请求及被告反诉要求原告退还租赁费共计1600元之请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、   驳回原告王某某之诉讼请求。二、驳回被告某财产保险股份有限公司某中心支公司反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交，由原告王某某承担。反诉费50元，减半收取25元，被告已预交，由被告某财产保险股份有限公司某中心支公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                            审  判  员    蔚 志 强                          二O二0年三月二十三日                          书  记  员    万 甜 甜 1