浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5932号 原告：陈文素，女，1975年1月20日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林上志，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：玉环泓威房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道石井居城中路76号，统一社会信用代码91331021699536756B。 法定代表人：董长春，执行董事。 委托诉讼代理人：薛金春，浙江星汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冰，浙江环立律师事务所律师。 原告陈文素与被告玉环泓威房地产开发有限公司（以下简称泓威公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈文素的委托代理人林上志、被告泓威公司的委托诉讼代理人薛金春、陈冰到庭参加诉讼。因受“新冠××疫情”影响，本院于2020年1月23日裁定中止审理。本案现已审理终结。 原告陈文素提出诉讼请求：1、确认双方于2014年11月4日签订的《泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议》无效；2、被告返还原告停车位价款4.5万元；3、被告向原告支付赔偿款13.5万元。事实与理由：原告陈文素与被告泓威公司签订商品房买卖合同的同时签订《泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议》，被告隐瞒事实，将属于全体业主共有的地上停车泊位以价4.5万元向原告出售非规划内可出售一个，属于欺诈行为，合同无效，应当返还价款并赔偿三倍借款的损失。 被告泓威公司答辩，在建筑区域内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。车位可由当事人通过出售等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。讼争车位是按照地块规划条件配置的停车位，属于建筑区域内规划用于停放汽车的车位。本宗项目地上建筑面积分摊前共计17868.04平方米，分摊后共计22013.75平方米，原告所购套内建筑面积104.53平方米，分摊面积23.78平方米，共计128.31平方米，该分摊面积为地上建筑物部分的分摊面积，并没有将共有道路、绿化、车位等面积分摊在内。商品房买卖合同约定停车位所有权归出卖人所有，可以另行出售。停车位使用权出让协议约定转让地上停车位一个，停车位的所有权归属方式为转让。原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告陈文素为支持诉讼请求，提交如下证据： 1、原、被告的身份证明。以证明陈文素、泓威公司诉讼主体具有诉讼能力。 2、合同编号201411049979商品房买卖合同，泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议，补充协议，中国农业银行已销户活期账户明细清单。以证明2014年11月4日，原、被告双方签订商品房买卖合同，载明：泓威公司以出让的方式取得案涉位于龙攻门综合区01地块，编号3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同，土地面积为10007㎡。建设工程规划许可证号：建字第（2012）0195号。商品房预售许可证号：售许字第（2014）第18号。原告所购的“泓威·锦绣花园”1幢2单元201室，建筑面积128.31㎡（即套内面积104.53㎡+分摊面积23.78㎡），价款80万元。同日，原、被告双方签订停车位使用权出让协议，约定：泓威公司以价4.5万元向陈文素转让泓威·锦绣花园编号13号的地上停车位1个，陈文素在签订协议时付清车位款后，享有该车位的使用权、出租权，使用年限与土地的使用年限相同；出让的车位仅作为车辆停泊专用；陈文素除将住房和车位一并转让他人以外，无权将该车位使用权转让或赠与该小区其他业主，也不能将该车位使用权单独转让给除本小区外地其他人使用。陈文素通过银行转账向泓威公司于2014年11月4日支付购房款40万元和车位款4.5万元、2015年6月2日支付购房款40万元。 3、编号：玉建规审字[2012]049号玉环县建设项目规划/建筑方案审查意见书。2012年8月8日经玉环县住房和城乡建设规划局审查同意，案涉房地产项目的地上总建筑面积22014㎡（即住宅21860㎡+物业154㎡），建设用地面积10006.57㎡，容积率2.2。以证明该项目的容积率不含地上54辆机动车停车泊位，被告却将其中编号13号的车位以价4.5万元转让给原告。 4、“泓威·锦绣花园”小区（公寓）车位商品房楼盘表。玉环县房地产管理处于2014年8月21日对被告列表报送的可售车位申请予以确认，仅地下室车位50个，售价7万元/个。以证明该申请及确认是不含地上机动车停车泊位。 5、关于要求返还小区地面停车位的函。以证明2019年6月6日，案涉商品房项目的玉环市锦绣花园小区业主委员会向被告发函，并抄送人民政府、南浦社区，要求被告返还给小区全体业主已售出的三个停车位，以并纳入小区地面停车位统一物业管理。 被告泓威公司为支持抗辩意见，提交如下证据： 1、龙攻门综合区01地块规划条件。2009年11月1日，玉环县建设规划局出具书面说明：01地块建设用地面积10006.57㎡（以实测为准且不作为土地结算依据，以下指标按建设用地面积计算）。用地使用强度，容积率：1.0～2.2，建筑面积计算方法按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房[2007]51号）执行；其中地下建筑面积不计入容积率，但地下建筑面积≤7500㎡。停车泊位，居住建筑的标准配置机动车停车泊位，90㎡≤户均建筑面积＜144㎡的1.0停车位/户，户均建筑面积＜90㎡的0.3停车位/户。环卫设施，须配建公厕一处。以证明地下建筑面积不计入容积率。 2、玉环楚门泓威·锦绣花园总平面图。规划用地面积10006.57㎡，地上建筑面积22013.8㎡（即住宅21805㎡+物业171.5㎡+公厕37.3㎡），容积率2.2。地下建筑面积6079.71㎡，地下停车泊位98辆。地上停车泊位55辆，案涉停车位为其中编号13号。以证明被告是按照地块规划条件配置停车位数，讼争车位属于规划车位。 3、2012年10月12日玉环县房地产测量队玉建房测字（2012）第009号房屋建筑面积测绘成果报告书。该测绘报告书是申请测绘房地产现状的书面真实反映，是申请房屋所有权登记、确认房屋结构、层数、建筑面积的法定依据。“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28156.47㎡（地上建筑面积22013.75㎡+地下建筑面积6142.72㎡）。地上建筑面积22013.75㎡[住宅（3636.76㎡+18136.22㎡）+物业（81.99㎡+89.61㎡）+消控室31.79㎡+卫生间37.38㎡]。住宅建筑面积21772.98㎡（41套≤90㎡的面积3636.76㎡+133套＞90㎡的面积18136.22㎡）。地下建筑面积6142.72㎡（人防地下室3191.25㎡+普通地下室2951.47㎡）机动车位（人防地下车位48㎡+地下车位50只）。以证明案涉停车位是被告按照规划要求配置的，没有将共有道路、绿化、车位等面积分摊在内。 4、合同编号201411049979商品房买卖合同。以证明合同第四条约定，停车位所有权归出买人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。 本院依职权向被告泓威公司调取： 1、编号3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同、出让金支付凭证。2011年12月30日，受让人泓威公司与出让人玉环县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同取得龙攻门综合区01地块，出让宗地面积10007㎡，用途住宅用地（普通商品房住房用地），使用权出让价3000万元（2997.90元/㎡）。约定建筑总面积10007～22015.40㎡，建筑容积率1.0≤～≤2.20，其他土地利用要求地下建筑面积≤7500㎡。泓威公司分别于2011年12月1日、2012年1月6日支付土地出让金900万元、2100万元。 2、2012年11月8日，玉环县住房和城乡建设规划局颁发的建字第（2012）0195号建设工程规划许可证。“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28093.6㎡[地上建筑面积22013.89㎡（住宅21804.91㎡+物业171.6㎡+卫生间37.38㎡）+地下建筑面积6079.71㎡（其中人防面积3039.66㎡）]。 3、2012年9月建筑施工图设计说明。“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28202㎡（包括地下室面积6188.2㎡）。第九项室外及其他工程做法，第十一项地下室。 4、2014年10月20日，玉环县住房和城乡建设规划局颁发的售许字（2014）第18号商品房预售证。“泓威·锦绣花园”项目预售商品房普通住宅建筑面积21772.78㎡（误值0.2㎡）、其他建筑面积1244㎡（地下室车位面积）。 经本院审理查明，2014年11月4日，原告陈文素与被告泓威公司在签订编号201411049979商品房买卖合同的第四条约定，停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。同日，双方又签订泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议。该协议约定：泓威公司以价4.5万元向陈文素转让泓威·锦绣花园编号13号的地上停车位1个，陈文素在签订协议时付清车位款后，享有该车位的使用权、出租权，使用年限与土地的使用年限相同；出让的车位仅作为车辆停泊专用；陈文素除将住房和车位一并转让他人以外，无权将该车位使用权转让或赠与该小区其他业主，也不能将该车位使用权单独转让给除本小区外地其他人使用。原告陈文素于当日向被告泓威公司支付车位款4.5万元。 案涉商品房项目的玉环市锦绣花园小区业主委员会要求泓威公司返还给小区全体业主已售出的三个停车位，以并纳入小区地面停车位统一物业管理。遂致本案讼争。 另查明，2009年11月1日，玉环县建设规划局出具的龙攻门综合区01地块规划条件说明，01地块位于龙攻门综合区北部，建设用地面积10006.57㎡（以实测为准且不作为土地结算依据，以下指标按建设用地面积计算）。用地使用强度，容积率：1.0～2.2，建筑面积计算方法按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房[2007]51号）执行；其中地下建筑面积不计入容积率，但地下建筑面积≤7500㎡。停车泊位，按居住建筑面积标准配置机动车停车泊位，90㎡≤户均建筑面积＜144㎡的1.0停车位/户，户均建筑面积＜90㎡的0.3停车位/户。环卫设施，须配建公厕一处。 2011年12月30日，受让人泓威公司与出让人玉环县国土资源局签订编号3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同，以出让价3000万元取得坐落在玉环县龙攻门综合区北部01地块。出让宗地面积10007㎡，用途住宅用地（普通商品房住房用地）。约定建筑总面积10007～22015.40㎡，建筑容积率1.0≤～≤2.20，其他土地利用要求地下建筑面积≤7500㎡。 2012年8月8日，玉环县住房和城乡建设规划局作出编号玉建规审字[2012]049号玉环县建设项目规划/建筑方案审查意见书，经审查同意，案涉房地产项目的地上总建筑面积22014㎡（即住宅21860㎡+物业154㎡），建设用地面积10006.57㎡，容积率2.2。 2012年9月，建筑施工图设计说明载写，“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28202㎡（包括地下室面积6188.2㎡）。第九项室外及其他工程做法，第十一项地下室。玉环楚门泓威·锦绣花园总平面图载明，规划用地面积10006.57㎡，地上建筑面积22013.8㎡（即住宅21805㎡+物业171.5㎡+公厕37.3㎡），容积率2.2。地下建筑面积6079.71㎡，地下停车泊位98辆。地上停车泊位55辆。 受泓威公司委托，玉环县房地产测量队于2012年10月12日作出玉建房测字（2012）第009号房屋建筑面积测绘成果报告书。该测绘报告书是申请测绘房地产现状的书面真实反映，是申请房屋所有权登记、确认房屋结构、层数、建筑面积的法定依据。“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28156.47㎡（地上建筑面积22013.75㎡+地下建筑面积6142.72㎡）。地上建筑面积22013.75㎡[住宅（3636.76㎡+18136.22㎡）+物业（81.99㎡+89.61㎡）+消控室31.79㎡+卫生间37.38㎡]。住宅建筑面积21772.98㎡（41套≤90㎡的面积3636.76㎡+133套＞90㎡的面积18136.22㎡）。地下建筑面积6142.72㎡（人防地下室3191.25㎡+普通地下室2951.47㎡）。机动车位面积（人防地下车位48㎡+地下车位50只）。 2012年11月8日，建字第（2012）0195号建设工程规划许可证载明，“泓威·锦绣花园”项目总建筑面积28093.6㎡[地上建筑面积22013.89㎡（住宅21804.91㎡+物业171.6㎡+卫生间37.38㎡）+地下建筑面积6079.71㎡（其中人防面积3039.66㎡）]。 2014年8月21日，玉环县房地产管理处对泓威公司申报的“泓威·锦绣花园”小区（公寓）车位商品房楼盘表进行确认：地下室车位50个，售价7万元/个。 2014年10月20日，玉环县住房和城乡建设规划局颁发的售许字（2014）第18号商品房预售证载写，“泓威·锦绣花园”项目预售商品房普通住宅建筑面积21772.98㎡（即41套≤90㎡的面积3636.76㎡+133套＞90㎡的面积18136.22㎡）、其他（地下停车位）建筑面积1244㎡。 再查明，2014年11月4日，原告陈文素与被告泓威公司签订合同编号201411049979商品房买卖合同，载明：泓威公司以出让的方式取得案涉位于龙攻门综合区01地块，编号：3310212011A21024国有建设用地使用权出让合同，土地面积为10007㎡。建设工程规划许可证号：建字第（2012）0195号。商品房预售许可证号：售许字第（2014）第18号。原告所购的“泓威·锦绣花园”1幢2单元201室，建筑面积128.31㎡（即套内面积104.53㎡+分摊面积23.78㎡），价款80万元。合同第四条约定，停车位所有权归出买人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。 以上事实有原陈文素、被告泓威公司提供、本院依职权调取的上述证据以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告陈文素与被告泓威公司签订商品房买卖合同与停车位使用权出让协议以及履行的事实，双方没有争议，本院予以确认。经庭审，讼争焦点集中在双方签订的停车位转让协议是否有效，及泓威公司出售停车位的行为是否构成欺诈。 停车位为区分所有建筑物的配套设施，其功能定位主要为配合主建筑物功能的发挥，满足小区业主的需要。《中华人民共和国物权法》第74条第1款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要”与第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售等方式约定”，其实质上是允许车位在满足业主需要的基础上，可以出售处分予业主以外的人。《最高人民法院》第5条第1款“建设单位按照配置比例将车位，以出售等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”与第2款“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位与房屋套数的比例”，允许停车位可以作为专有部分，可以通过自由约定的形式确定权属。基于经济生活中平等性与互换性的丧失实际，为实现实质正义与社会妥当性，对不公平条款的控制以矫正不平等的交易双方的法律地位是司法的重要内容，合同自由总受到某种程度的限制。以约定来确定停车位权利的归属，在表面上体现了合同目的、意思自治的原则，但停车位为稀缺的配套设施资源，为现今大多数人生活所必需，应考虑业主的公平利用问题，不能离开土地使用权出让合同约定及施工图设计文件和《建设工程规划许可证》等所确定的停车位权属、类别、四至和坐标、数量、处分等事项的房地产项目开发前提条件而无视停车位资源配置的合理性。 容积率是计算地价的重要依据，只有计算容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。开发商虽在建造商品房小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但由于停车位属于区分所有建筑物的配套设施，对于不计算建筑容积率的停车位，因未参与宗地面积的分摊，无须向国家交纳地价，并不拥有宗地的持分权。随着住宅小区商品房等在地上的其他计入容积率的建筑物转让，由于宗地内的土地份额之遵循“地随房走”的原则同时转让，建筑区划内的土地使用权也相应随之转移，未计入容积率的车位也应遵循“房随地走”的原则转移予其他计入容积率的建筑物的受让人。建设完成后，开发商占有的全部土地使用权一并转移给业主，必然推导出依附在土地上的一切建筑物也随之而转移给业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有的应有之义。故房地产开发商在销售商品房时，应当遵循房地一体的基本原则归全体建筑物区分所有权人共有，地上停车泊位随着主建筑物的转移而转移，不能单独保留停车位的所有权或使用权，或将其另行销售。根据审理查明的事实，土地使用权出让合同、建设工程规划许可证等均载明，“泓威·锦绣花园”项目的地上建筑面积22013.89㎡（住宅21804.91㎡+物业171.6㎡+卫生间37.38㎡），建设用地面积10006.57㎡，其容积率为22013.89㎡/10006.57㎡＜2.2，并没有将讼争的地上停车泊位计算容积率。更何况，商品房预售实行许可制度，《城市商品房预售管理办法》第六条规定“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。本案中，根据原告陈文素提供的证据“泓威·锦绣花园”小区（公寓）车位商品房楼盘表以及本院调取的证据售许字（2014）第18号商品房预售证，均未载写案涉讼争地上停车泊准许销售。另建筑施工图设计说明、房屋建筑面积测绘成果报告书同样也没体现。 物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定，且从不动产的自然属性考虑，赋予土地使用权和地上建筑物一并处分的规定以强制性效力，有利于物权关系的简单明确和定纷止争，有关房地产权属一并处分的法律法规应当认定系效力性强制性规定。《城市商品房预售管理办法》第十三条规定“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款”。无疑地宣示房地产开发企业进行商品房上市销售必须要依法取得商品房预售许可证，是效力性强制性规定，如违反自当无效。本案商品房买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属与某一当事人的条款，以及停车位使用权出让协议买卖不计算容积率停车位，均因违反不动产权利一体化原则的效力性强制性规定而无效。同样道理，案涉讼争地上停车泊位的销售因没有取得商品房预售许可要件而无效。更何况，不动产登记采取权利登记模式，具有确定力及公信力，只有登记的权利才是法律认可并保护的正确交易。登记了的房地产的权利属于登记名义人，建筑区划内不能办理不动产权登记成为特定业主所有权客体的地上停车泊位等特定空间，不能成为专有部分。原、被告双方在庭审中一致认可涉讼地上停车泊位不能取得不动产权属登记。本院认为，建筑区划内的车位等特定空间，不能够登记成为特定业主所有权的客体，不应当认定为物权法意义上的专有部分。诚如被告泓威公司所辩，地上建筑物部分的分摊面积，并没有将车位等面积分摊在内。本院认为，该辩称意见反倒进而证明案涉地上停车泊位在事实上不能成为专有部分。故被告泓威公司的辩称意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。另被告泓威公司辩称，案涉建设工程的地下建筑面积6142.72㎡不计入容积率，而行政管理部门却对其商品房楼盘表进行确认地下室车位50个（售价7万元/个）。本院认为，这其中或疑与建设工程要按标准配置机动车停车泊位有关，但与本案讼争的地上停车泊位并无必然关联性，不具有参照意义，对此不作评判。故原告陈文素诉称与被告泓威公司的停车位使用权出让协议无效的主张，与法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告泓威公司应当向原告陈文素返还案涉购车位款4.5万元，而讼争车位使用权本系小区业主共有，自当复归应然状态。 对于被告泓威公司在出售讼争的地上停车泊位时是否构成欺诈。本院认为，民法意义上的欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示之行为，简而言之，是以使人发生错误认识为目的的故意行为，其行为违反了民法贯彻的民事主体应当诚实信用原则，构成意思决定自由权之侵害。欺诈的构成通常需要以下要件：（一）欺诈行为。一方当事人告知对方虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。（二）欺诈的故意。欺诈的构成以欺诈人欺诈的故意为必要，须有使相对人陷于错误的故意，须有使相对人因其错误而为一定意思表示的故意。（三）因果关系。相对人因欺诈行为而陷于错误，并且因该错误而作出意思表示。（四）欺诈的违法性。欺诈须违反法律的规定，欺诈行为的成立要以达到违反交易上要求的诚信为必要，必须是达到社会生活上不能容许的程度。 根据审理查明的事实，原告陈文素与被告泓威公司签订的商品房买卖合同第四条约定“停车位所有权归出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租”。泓威公司系房地产开发公司，具有相当的商品房开发、销售等方面的专业知识与能力，却以合同格式条款的形式自我设定停车位所有权，违反了物权法定原则，明显有悖诚实信用，当予否定性评价。身为小区业主的原告陈文素按被告泓威公司的要求，与其签订协议并交付钱款购买取得案涉地上停车泊位，讼争缘由为小区业主委员会要对地上停车位统一物业管理而引起。本院认为，本案证据足以认定陈文素出资购买地上停车泊位是基于泓威公司出售车位的行为“导致其陷入错误认识并因此而作出意思表示”之原因，故原告陈文素诉称泓威公司在出售讼争的地上停车泊位时构成欺诈的意见，与法有据，本院予以采纳。 补偿性是合同损害赔偿的一项一般原则，但《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第113条第2款规定“经营者对消费者提供商品有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称消法）的规定承担损害赔偿责任”，而《消法》第55条规定“经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款的三倍。”这是《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第179条第2款规定“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。”所承认的对于一般原则存在例外。这一规则引入惩罚性赔偿，就其规范目的而言，应为一种对于公共政策的私人执行。所谓惩罚性赔偿，是依据法律的规定由违约、侵权或其他不法行为人向受害人支付一定数量的金钱。在消费合同场合，法律通常要求经营者向消费者提供各种真实的信息，以便使之在缔约前作出基于告知的决定。根据《消法》第55条规定，消费者惩罚性损害赔偿请求权的发生须具备两个条件：（一）须是消费合同。一方须为消费者，为生活消费需要购买、使用商品的自然人；另一方当事人是其所从事活动须是以营利为目的的经营者。（二）须有欺诈行为。在特别法没有规定的场合，应当适用一般法及相关司法解释。关于欺诈行为的认定，按《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条之规定，欺诈行为的构成，不仅要有客观的告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，而且要有主观的故意，还要有诱使对方当事人作出错误意思表示。 根据审理查明的事实，原告陈文素购买地上停车泊位系因自用，没有证据证明其购买该车位用于经营或其他非生活消费，故属于生活消费需要。被告泓威公司系从事房地产开发的企业，其将房地产项目开发地块范围之内的地上停车泊位用于销售，且实际已售三个，本院在前述足以阐明泓威公司构成欺诈，在此不再赘述。故原告陈文素诉称被告泓威公司在出售讼争地上停车泊位时构成欺诈，要求惩罚性赔偿的诉请，与法有据，本院予以支持。但基于案涉讼争地上停车泊位于房地产开发区划地块范围内的项目的特殊情形，亦即与商品房买卖关系在事实上具有整体和配套等属性，故结合本案事实，宜参照《最高人民法院》第九条第一项“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之与《消法》相对而言具有特别法意义的司法解释规定适用更为恰当，被告泓威公司应当向原告陈文素增加赔偿其受到的损失4.5万元（即4.5万元×1倍）。 至于被告泓威公司辩称，原告陈文素诉请的是合同无效，却又以欺诈为由要求惩罚性赔偿，故应当按照《合同法》第54条行使合同撤销权，并受撤销权5年不变期限的限制。本院认为，合同当事人一方为消费者而另一方是经营者的消费合同，本身是一种平等主体之间的民事合同，应当适用《合同法》和《消法》。作为《合同法》的特别法《消法》中关于消费合同的规则，在适用上处于优先地位，应当优先考虑对消费者权益的特殊保护，亦即对经营者一方私法自治合同自由的介入某种程度的国家规制。尽管《合同法》第113条第2款规定在第七章“违约责任”项下，这是对法律适用的指引，揭示《消法》惩罚性赔偿责任是一种特别的“违约责任”，而在此后的《民法总则》则明示惩罚性赔偿的独立性，与其他承担民事责任的方式既可以单独适用，也可以合并适用。退而言之，举重以明轻，无效合同之法定责任，其不法程度显而易见高于有效合同之违约责任，更何况，合同效力本是案件审理的首要内容。故被告之辩称意见，与法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条第一款第三项和参照《最高人民法院》第九条第一项之规定，判决如下： 一、确认原告陈文素与被告玉环泓威房地产开发有限公司在2014年11月4日签订的《泓威·锦绣花园停车位使用权出让协议》无效。 二、限被告玉环泓威房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈文素返还购车位款4.5万元。 三、限被告玉环泓威房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈文素支付赔偿款4.5万元。 四、驳回原告陈文素的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告陈文素负担975元，被告玉环泓威房地产开发有限公司负担975元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王剑锋 二〇二〇年三月六日 代书记员 林铭鸿