新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初107号 原告：刘博，男，1981年5月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张云鹏，新疆珅盟律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋3层1室。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：赵晓林，女，该公司法律顾问。 原告刘博与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘博的委托诉讼代理人张云鹏，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽、赵晓林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘博向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2018年4月1日至2019年5月1日逾期办理房屋权属证书违约金25796.84元；2、请求依法判令被告承担本案诉讼费、送达费等费用。事实及理由：2013年3月，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××栋房屋，原告按照合同约定方式支付了全部购房款，但被告未按照约定的时间交付房屋，也未按约定的时间给原告办理产权证书。原告曾与被告达成调解，约定由被告代原告缴纳2018年4月1日之前的物业费22483.43元，此款项用于冲抵被告逾期交房和逾期办证的违约金，原告保留2018年4月1日之后逾期办理权属证书违约金的诉权，但被告至今未给原告办理房屋产权证书，被告的上述违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，故原告起诉至法院请求支持其诉讼请求。 被告胜天房产公司辩称，原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的主张无合同约定也无法律依据，应驳回原告的第一项诉讼请求。首先，双方签订《商品房预售合同》“说明”部分第五条约定：“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”，也即在合同文本中的“空格部位打×”即原被告约定排除适用此条内容。同时，双方在《商品房预售合同》中就“产权登记”做出了特殊约定，合同约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买卖双方不作约定：即原被告双方约定排除适用此条违约金计付内容。具体逻辑递进分述如下：《商品房预售合同》中第十五条选择特殊约定“关于产权登记的约定”规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；”，其中第二项规定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，第二项规定中用“×”标记在空格处，即原被告特别约定，双方共同约定排除适用此项规定，也就是排除适用违约金。进一步递进理解为：“双方同意按下列第2、3项处理”的规定，即为：“买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金并无合同约定。其次，基于上述对合同条款的理解，原被告已经在合同中针对“因出卖人的原因，导致买卖人期限届满未能取得房屋权属证书”的情形进行了特殊约定：即，双方约定排除适用此条违约金计付内容。故本案也不再适用《商品房买卖合同解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”。诉讼费，请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了《商品房预售合同》、销售不动产统一发票、（2018）新0103民特340号民事裁定书，被告对该证据真实性、合法性均不持异议，但对关联性不予认可。 本院经审理认定事实如下：2013年3月11日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××栋房屋，面积为136.97平方米，房款总价488982.9元，2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需要费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2016年6月1日才通知原告可在办理入住，原告已办理了入住手续。 另查明，2018年5月30日，经沙依巴克友好南片区管委会人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解，原、被告达成如下调解协议：一、胜天公司代刘博缴纳物业费22483.43元，此款用于抵偿胜天公司向刘博赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、若胜天公司未按上述约定履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、刘博保留自2018年4月1日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。本院作出（2018）新0103民特340号民事裁定书对上述调解协议进行了确认。 再查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚仍不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金25796.87元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，且至今仍尚未办理，被告存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，因此，原告主张的2018年4月1日至2019年5月1日期间逾期办理权属证书违约金的计算标准，本院参照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%计算，依据前述标准，原告主张的2018年4月1日至2019年5月1日期间逾期办理权属证书违约金为25796.87元，本院按照25135.73元（488982.94元×4.75%÷365天×395天），予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘博支付逾期办证违约金25135.73元（488982.94元×4.75%÷365天×395天，2018年4月1日计算至2019年5月1日），逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的25796.87元，判决给付标的25135.73元，给付标的占争议标的的97.44%，案件受理费444.92元，本院减半收取222.46元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二〇年三月二十三日 书记员 阮文婷