上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21564号原告(反诉被告)：蔡群，男，1975年5月10日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈静(系夫妻关系)，女，1974年11月4日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。被告(反诉原告)：周文凯，男，1980年12月14日出生，汉族，户籍地安微省安庆市，现住上海市青浦区。原告蔡群诉被告周文凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院审查后一并审理。本案于2019年12月20日公开开庭进行审理，原告蔡群及其委托诉讼代理人陈静、被告周文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡群向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋占有使用费暂计人民币(以下币种均同)7,000元(按照每月2,400元，暂计至起诉之日，实际要求从2019年7月6日计算至被告实际腾退之日止)；2、判令被告自上海市青浦区嘉松中路XXX号房屋内腾退，并将房屋返还原告。事实和理由：2012年，被告向原告承租位于上海市嘉松中路XXX号房屋，约定租期一年。之后双方每年续签租赁合同，均约定租期一年。2017年12月6日，原被告最后一次签订租赁合同，约定租期一年，至2018年12月5日到期。合同到期后，双方未签订书面的租赁合同，但因被告继续向原告支付租金，故原告继续收取租金。被告支付租金至2019年7月5日，后未支付过租金。2019年9月3日，原告向被告催要租金，被告拒绝支付。双方在华新镇司法所调解时，被告提出因道路施工抬高，导致下雨时雨水流进房屋，造成屋内物品损坏，要求原告赔偿1万元。原告表示周边房屋均是此种情形，是道路施工导致，并非原告责任，故不同意赔偿1万元。原告还告知被告如果认为房屋无法使用可以搬离，但被告一直没有搬走，也不同意交租金。因双方没有调解成功，故原告诉至法院作如上诉请。被告周文凯辩称：关于诉请一，被告认为房屋无法使用，所以不同意支付租金或者房屋占有使用费。诉请二，被告不同意在本案审理期间搬离，等双方纠纷处理完毕后再搬走。具体事实如下：2012年6月，被告向原告承租了涉案房屋。房屋屋顶在两三年前就存在漏水，此后四面墙壁也漏水，是房屋本身质量有问题，并非因为道路施工抬高了路面才使得雨水流入房屋内。漏水情况导致被告根本无法使用房屋。原告从未告知被告尽快搬走，而是多次挽留被告，原告还要求被告垫付房屋维修费用。2018年、2019年，被告多次找人疏通污水管道。2019年，被告把房屋门口地坪抬高，让雨水无法从外面流入房屋。但仍有一部分没有修好。2019年7月，因雨水很大导致渗漏水严重，原告就要求被告搬离涉案房屋，被告没有搬走，因为被告存在经济损失，要求原告赔偿。2019年7月初，被告所有的物品都在房屋内，全部没有搬走。7月中旬雨水稍微下去一点后，被告才开始把一些经营所需的装修材料搬走，但是大部分东西还是没有搬走。7月底的时候人不住在房屋内了。现在大部分东西还在涉案房屋内。关于租期，被告认为合同约定至2019年12月6日到期，但被告认为至今合同尚未到期，因为根据习惯双方都会续签合同。双方目前没有续签合同的原因是双方存在纠纷。关于物品损失，被告提出反诉请求：1、要求原告赔偿被告损失36,687元；2、解除原被告之间的租赁关系。针对被告的反诉请求，原告表示同意解除双方之间的租赁关系，同意按照邻居家的补偿方案补偿被告1,500元。经审理查明，被告自2012年开始向原告承租位于上海市青浦区嘉松中路XXX号的房屋，此后每年续签一次租赁合同。2017年12月6日，原、被告续签《房屋租赁协议书》，约定被告向原告承租上述房屋。租期一年，自2017年12月6日起至2018年12月5日。年租金32,400元，先付后用，每年分两次支付。保证金1,500元。2019年6月，被告向原告出具两份承诺书，先后承诺于三天内、一周内付清租金。另查明，被告支付租金至2019年7月5日，并支付保证金1,500元。2019年9月3日，原被告至华新镇司法所调解，被告要求原告赔偿损失，原告要求被告搬离，双方未达成一致。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房屋租赁协议书、承诺书予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告同意在本案中退还被告支付的保证金1,500元。针对被告反诉主张的损失36,687元，被告提供如下证据：1、收条两份，证明被告找师傅对房屋漏水进行清理，一共清理了20次，花费4,750元。2、2019年11月15日发票2张，证明因房屋漏水，导致被告在外居住宾馆的花费。3、收据一份，证明被告更换电瓶车的电瓶花费580元。4、照片，证明房屋漏水及物品受损的情况，漏水是房屋本身问题导致。5、收据2张，证明原告原来的卷帘门坏掉了，被告2018年年底更换了新的，花费960元。原来房屋内没有移门，被告在2015年在屋内安装了一扇移门，花费1,650元。针对被告提供的上述证据材料，原告分别质证如下：1、不确认，其中一张收条的日期是2019年9月26日，在此之前原告已经让被告搬走了。对于2018年12月18日的收条，当时并未出现漏水。2、不认可。涉案房屋本身就是经营性用房，政府有明确规定不能居住的，政府定期会去检查有无住人。3、不确认，收据不具有法律效力。4、真实性确认，但是漏水的原因是因为道路施工造成。如果是房屋本身问题，漏水早就出现了，不可能今年才出现。5、不确认，原告交付被告房屋的时候，卷帘门是新的，被告使用坏了有义务更换或者维修，而且被告陈述是在2018年更换，但是收据是2017年，收据应该是假的。移门是被告装的，同意被告拆走。根据庭审查明的事实，本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未就其房屋提供建设工程规划许可证或房地产权证，故原被告就涉案房屋签订租赁协议书无效。合同无效后，被告理应自涉案房屋内腾退。关于房屋占有使用费，被告自称涉案房屋自两三年前即存在渗漏水，但被告并未提供证据证明系房屋本身存在渗漏，也从未向原告提出过维修，且被告至今仍保留大部分物品不予搬离亦不合常理。故被告以房屋存在渗漏导致无法使用为由拒付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予采信。虽合同无效，被告亦应支付房屋占有使用费，原告自称因道路施工导致雨天时雨水倒流房屋故调低房屋占有使用费的标准为2,400元/月，本院予以确认。关于被告主张的损失，原告同意补偿被告1,500元。本院认为，被告明知雨水倒流仍不积极将屋内物品全部搬离，导致部分物品受损，被告理应就扩大的损失自行承担责任。被告提供的证据并不足以证明其实际损失，且不能证明与本案有关，本院难以采纳。鉴于原告自称雨水倒流房屋导致被告物品受损属实，考虑到本案的实际情况及双方的过错程度，本院酌定原告赔偿被告损失2,000元。关于卷帘门，系被告使用中损坏并更换，故被告无权要求原告赔偿。关于移门，原告同意被告搬离时拆走，被告亦同意拆走，故被告要求原告赔偿，本院亦不予支持。原告同意退还被告保证金1,500元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告蔡群与被告周文凯就上海市青浦区嘉松中路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告周文凯应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡群房屋占有使用费(按每月2,400元，自2019年7月6日计算至被告实际腾退之日止)；三、被告周文凯应于本判决生效之日起三十日内自上海市青浦区嘉松中路XXX号房屋内腾退，并将上述房屋返还原告蔡群；四、反诉被告蔡群应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告周文凯损失2,000元；五、反诉被告蔡群应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告周文凯保证金1,500元；六、反诉原告周文凯的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由被告负担；反诉受理费359元，由反诉原告(被告)负担334元，反诉被告(原告)负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇二〇年三月三日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。