吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终903号上诉人（原审被告、案外人）：王淑苹，女，1960年6月27日生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人:董奎星，长春市朝阳区桂林法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，申请执行人）：张雨山，男，1965年8月7日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。被上诉人（原审被告，被执行人）：金振镐，男，1966年10月21日生，朝鲜族，住吉林省长春市朝阳区。上诉人王淑苹因与被上诉人张雨山、金振镐申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出（2019）吉0104民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑苹上诉请求：1、撤销一审判决，停止对涉案房屋的执行。2、诉讼费由张雨山承担。上诉理由：本案的案涉房屋王淑苹在购买前2015年5月21日就到长春市房产档案局对该房屋是否被查封，是否有抵押房情况进行查询。结果显示：长春市朝阳区建设街副79号，栋号为4-2P/701-10(121)长房权字第XXXX号房屋“未查封”、“未他项”。在确认房屋无争议，无查封、无抵押情况后，王淑苹才与金振镐签订的购房协议，并在同日缴纳了购房定金15万元。并在2015年6月15日王淑苹与金振镐、朴莲花夫妻进一步就案涉房屋买卖事实完善手续。签订了购房协议书。协议再一次明确了案涉房屋的交易价格、购买方式、时间、办理更名手续、违约责任等。同时王淑苹开始占有、管理、使用该房屋。同时对案涉房屋进行了修缮，并安装了卷帘门、橱柜，维修自来水管道等，资金达数万元。一审法院认定事实错误，“一审法院认定签订‘购房协议’时己经具备了房屋过户登记条件，但时至2015年12月1日本院查封案涉房屋时，王淑苹仍未办理过户登记……视为买受人因自身原因未积极主张办理登记”。王淑苹认为，王淑苹通过货币方式购买案涉房屋，其财产权利应当受到法律的保护。王淑苹与金振镐没有完成更名过户，不影响王淑苹与金振镐之间所发生的民事法律行为的有效性。金振镐是否对外存在债务，与王淑苹的财产权力无关。案涉房屋登记在金振镐名下，不等于金振镐对房屋就一定享有财产权利。王淑苹虽然没有付清尾款，房屋是否进行登记，都不影响王淑苹对案涉房屋依法享有的财产权利。金振镐、张雨山之间的债务，王淑苹并不知晓，在查封的过程中也没有告知王淑苹。在购买房屋过程，金振镐只是拖延时间不配合更名，没有直接明确表明态度，不加钱就不更名或不出卖的明确表示。只是一再拖延、躲避而己。对王淑苹而言，王淑苹只是一般的普通家庭妇女，如何能够知道购买房屋在这种情况下通过诉讼也可以解决。一审法院认定王淑苹自身的原因是错误的认定，应当纠正。一审法院程序违法，金振镐在一审庭审时称“购房协议书”落款甲方处的签字金振镐和朴莲花（金振镐妻子）不是其妻子所写，是他人代签；一审法院询问朴莲花表示不是其本人所写，因房价过低不同意。既然房价过低，那么金振镐、朴莲花在一年内都没有提出解除“购房协议书”。是否是朴莲花本人所书写更没有做司法鉴定。如果己知上述情况属实，那么金振镐的行为具有欺骗行为，一审法院应当依法移送公安机关，查清是否构成犯罪。因此,一审法院程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容，完全符合四个情形法律规定的全部要件。一审法院认定事实错误，程序有瑕疵。望二审法院依法纠正。张雨山向朝阳法院提出诉讼请求：撤销朝阳法院（2019）吉0104执异46号执行裁定书，恢复对金振镐名下位于长春市朝阳区建设街副79号，栋号XXXX，长房权字第XXXX号房屋的执行。事实和理由：朝阳法院（2019）吉0104执异46号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。1、王淑苹与金振镐签订的《购房协议》纯属恶意串通，弄虚作假。2、王淑苹在2016年4月19日由朝阳法院判决生效三年后拿出所谓的《购房协议》根本不成立。3、王淑苹从2015年租住此房屋，2016年朝阳法院下达执行生效判决，王淑苹、金振镐一直没有提出异议，2019年才拿出所谓的《购房协议》属于欺诈行为，应当追究刑事责任。4、撤销朝阳法院（2019）吉0104执异46号执行裁定书，恢复（2015）朝民初字第2727号生效判决书。综上，为维护自身合法权益，张雨山诉讼来院。王淑苹在一审辩称：1、王淑苹从2012年开始租赁案涉房屋。2015年5月21日，金振镐与王淑苹签订了购房协议，协议约定金振镐以300000元价格将案涉房屋出售给王淑苹，王淑苹于当天将150000元现金交给金振镐。由于王淑苹在5月21日之前已经向金振镐支付了截止到2015年8月1日的房屋租金，故双方约定王淑苹多交的房屋租金部分在其应当支付的购房尾款中扣除4500元，剩余145000元购房款在一个月内付清。2、2015年6月15日，王淑苹与金振镐、朴莲花夫妻进一步就案涉房屋买卖事宜完善手续，签订了购房协议书，协议再一次明确了案涉房屋的交易价格，购买方式、时间、办理更名手续、违约责任等。之后，王淑苹开始占有、管理、使用该房屋，同时对案涉房屋进行了修缮，安装了卷帘门、橱柜、维修自来水管道等，资金投入达数万元。3、2015年5月21日，王淑苹在购买案涉房屋之前，曾先到长春市房产档案馆对该房屋是否被查封、是否有抵押等情况进行了查询，结果显示案涉房屋“未查封”、“未他项”。在确认房屋无权属争议、无查封、无抵押情况后，王淑苹才与金振镐签订的购房协议。综上，王淑苹认为其通过货币方式购买案涉房屋，财产权利应当受到法律保护，王淑苹与金振镐没有完成更名过户，不影响二人之间民事法律行为的有效性。金振镐是否对外存在债务，与王淑苹的财产权利无关，房屋登记在金振镐名下，不等于金振镐对房屋就一定享有财产权利。王淑苹有没有付清尾款，房屋是否进行登记，都不影响王淑苹对该案涉房屋依法享有的财产权利。王淑苹的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，正确合理，故应依法驳回张雨山的诉讼请求。金振镐辩称：签订房屋买卖合同时是我自己签的字，我爱人朴莲花没有签字，因为价格太低我爱人不同意。朝阳法院查明：张雨山与金振镐买卖合同纠纷一案，依张雨山申请，朝阳法院于2015年12月1日作出（2015）朝民初字第2727号民事裁定书，查封金振镐名下位于长春市朝阳区建设街副79号、长房权字第XXXX号、丘地号XXXX、面积41.01平方米房屋的产权。2016年4月19日，朝阳法院作出（2015）朝民初字第2727号民事判决书，判决：“一、金振镐于本判决生效后立即给付张雨山货款358000.00元及利息（以358000.00元为基数，自2015年8月19日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回张雨山的其他诉讼请求。”因金振镐未按判决书履行义务，张雨山于2016年11月2日向朝阳法院申请强制执行，执行案号为（2016）吉0104执1785号。在执行过程中，朝阳法院于2017年9月27日作出（2016）吉0104执1785号执行裁定书，裁定对（2015）朝民初字第2727号民事裁定书中查封的金振镐名下的位于长春市朝阳区建设街副79号、长房权字第XXXX号、丘地号4-29/701-10（121）的房屋继续查封。2019年6月25日，王淑苹对执行标的提出书面异议。2019年6月25日，朝阳法院作出（2019）吉0104执异46号执行裁定书，裁定王淑苹的异议成立，停止对金振镐名下的位于长春市朝阳区建设街副79号、栋号4-29/701-10（121）、长房权字第XXXX号房屋的执行。2019年7月25日，张雨山对裁定不服，向朝阳法院提起申请执行人执行异议之诉。朝阳法院另查明，2013年8月1日，金振镐与王淑苹签订一份《房屋租赁合同书》，约定金振镐将建设街大兴路21号门市房二室一套租给王淑苹，租期一年，自2013年8月1日起至2014年8月1日止，年租金为18000元，押金1000元。后金振镐在该合同的背面另载明收到2014年至2015年8月1日的年租金18000元。2015年5月21日，金振镐与王淑苹签订一份《购房协议》，约定金振镐将长春市建设街79号楼的房屋（位于大兴路21号6门-1-21号）及仓库出售给王淑苹，王淑苹于2015年5月21日交给金振镐定金150000元，余款145000元在一个月内付清。2015年6月15日，金振镐作为甲方，王淑苹作为乙方，双方再次签订一份《购房协议书》，约定：甲方将其拥有独立产权的位于长春市大兴路21号6门1-21号房屋（房屋所有权编号1060178993号，建筑面积40.01平方米）以300000元出售给乙方，首付定金150000元，余款更名后一次性付清（150000元），按照业务需要，甲方承诺及时签订各项合同文件和办理各项手续。《购房协议书》落款甲方处的签名为金振镐和朴莲花（金振镐配偶）。一审庭审中，王淑苹称该份《购房协议书》系金振镐拿回家让朴莲花签字，金振镐称上述朴莲花的签名系其代朴莲花所写，朴莲花不同意卖案涉房屋。朝阳法院经对朴莲花进行询问，朴莲花亦表示上述签名非其本人所写，因房价过低，其不同意《购房协议书》中约定的房屋买卖相关事宜。《购房协议书》签订后，王淑苹称其向金振镐现金支付150000元，金振镐对此无异议。2019年6月14日，王淑苹将剩余购房款150000元转入朝阳法院账户。朝阳法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。本案中，金振镐与王淑苹于2015年6月15日签订《购房协议书》，双方约定首付定金150000元，余款更名后一次性付清，金振镐承诺及时签订各项合同文件和办理各项手续，后王淑苹自认其已于2015年5月21日向金振镐现金支付首付定金150000元，金振镐对此无异议，据此，案涉房屋在《购房协议书》签订时已经具备了权属过户登记条件，但时至2015年12月1日朝阳法院查封案涉房屋时，王淑苹仍未办理过户登记。王淑苹抗辩称不能及时办理过户登记系因金振镐认为房价过低拒绝为其办理，但其在此种情况下并未通过诉讼等方式主张权利，应视为买受人因自身原因未积极主张办理登记。因此，王淑苹提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，其不享有排除执行的民事权益，张雨山的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行金振镐名下位于长春市朝阳区建设街副79号，栋号4-29/701-10（121），建筑面积41.01平方米，长房权字第XXXX号房屋。案件受理费6670元，由王淑苹负担。二审期间，经本院审理查明的事实与朝阳法院一审认定的事实一致。本院认为，在案涉房屋满足权属过户登记条件后，王淑苹未有证据证明其采取积极措施要求金振镐为其办理过户登记。故王淑苹提出的异议请求确不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，其不享有排除执行的民事权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6670.00元，由王淑苹负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇二〇年三月二十七日书记员 马可欣