文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终249号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭燕，女，1982年9月15日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省长沙市雨花区，现住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳姣，女，1984年11月2日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。上诉人彭燕因与被上诉人刘艳姣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭燕及被上诉人刘艳姣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭燕上诉请求：1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4938号民事判决，改判支持上诉人提出的反诉请求，驳回被上诉人提出的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定双方已同意将租赁期限变更为2015年8月5日至2016年11月4日止系事实错误。2015年7月30日，上诉人与被上诉人签订了《门面租赁合同》，该合同第三条明确约定租赁期限为叁年，自2015年8月5日起至2018年8月4日止。2016年8月2日，被上诉人要求降低租金，上诉人不同意，后经协商上诉人在《门面租赁合同》上写明“……2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整。”上诉人认为,该记录并非双方对租赁期限进行变更的约定，仅表明上诉人同意如被上诉人于2016年11月4日前将门面交出，就可以将贰万元押金退还；如果被上诉人未于2016年11月4日前将门面交出，则双方应按《门面租赁合同》约定的租赁期限继续履行。此外，双方没有就租赁期限的变更进行过其他约定，被上诉人也没有提交任何证据能够证明双方对租赁期限进行过变更约定。也就是说双方自始至终没有就租赁期限进行过变更约定，一审判决认定双方已同意将租赁期限变更为2015年8月5日至2016年11月4日止明显系事实错误。2.被上诉人未在约定时间内将案涉门面交出，且逾期支付房租长达一年，彭燕有权扣留履约保证金以抵偿房租。（1）被上诉人没有在约定的时间内将案涉门面交还给上诉人。本案中，在一审庭审过程中，上诉人向一审法院提交了一份与本案案涉门面8B02号相邻的8B01号门面业主张帅出具的证明，证明内容为“2015年7月，彭燕将8B02号门面出租给刘艳姣，后因刘艳姣长期未交租金，彭燕于2017年11月将门面收回。”同时，上诉人向法庭提交了证明人张帅的身份证复印件及门面产权证书，该组证据形式合法有效，能够证实被上诉人并未在约定的时间内将案涉门面交还给上诉人。而被上诉人向一审法院提供的对案外人童理明与余秋云的调查笔录，均没有提供被调查人的身份证复印件，也没有提供其个体工商户的资格证明，对被调查人的身份信息均不能查实，其调查笔录不符合证据合法性的要求，人民法院依法不应当采信。因此，从双方提交的证据可知，被上诉人并没有于2016年11月4日前将承租门面交还给上诉人。（2）被上诉人尚有一年房租没有支付，根据《门面租赁合同》之约定，上诉人有权扣留其履约保证金。《门面租赁合同》第六条第2款明确约定：“……若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金。”上诉人认为，《门面租赁合同》是双方协商一致后达成的约定，在双方未对合同内容进行变更前，双方均应严格履行。本案中，被上诉人并没有于2016年11月4日将案涉门面交还给上诉人，双方应当继续履行《门面租赁合同》的约定。遗憾的是被上诉人自2016年8月2日支付了2016年8月5日至2016年11月4日的租金后，就没有继续向支付任何租金，严重违反了《门面租赁合同》关于租金支付的约定，上诉人不得以于2017年11月底将案涉门面收回。也就是说，被上诉人逾期返还案涉门面，应当依据《门面租赁合同》之约定继续支付2016年11月5日起至2017年11月底期间的房租。但被上诉人至今未将房租付清，上诉人有权扣留履约保证金以抵偿租金，同时，剩余未付租金应当由被上诉人依约补足。3.被上诉人应当承担物业管理费及水电费2244元。根据《门面租赁合同》第五条第一款之约定：“在租赁期内因租赁门面产生的租赁税、国税、地税、水、电、卫生费、物业管理费以及其他所有费用由乙方自行承担。”可知，被上诉人应当承担租赁期间内的物业管理费及水电费，但其至今没有支付2016年11月至2017年11月的物业管理费及2016年10月至2017年11月的水费、电费，该费用已由上诉人于2017年11月29日向物业管理公司支付了上述期间内的物业管理费及水电费共计2244元，该笔费用应当由被上诉人返还给上诉人。刘艳姣辩称：1.答辩人认为当时签了三年合同，并一次性交了一年房租；被答辩人说如果生意不好可以提前三个月通知，答辩人后来通知被答辩人，被答辩人要求答辩人再做三个月，于是交了三个月房租，被答辩人就在合同上注明做完三个月后可以把门面退回，履约保证金钱也一并退回。到期后，被答辩人不接电话，总共租赁了一年三个月。2.答辩人提前三个月通知了被答辩人，答辩人已交房租一年三个月。3.物业费和水电费是离开以后产生的，所以不应由答辩人承担。刘艳姣向一审法院起诉请求：1.由被告返还原告押金2万元及自2016年11月5日起至实际清偿之日止的逾期利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.由被告承担本案诉讼费用。彭燕向一审法院反诉请求：1.由反诉被告支付反诉原告房屋租金72000元；2.由反诉被告支付反诉原告水电费、物业管理费合计2244元；3.由反诉被告承担反诉诉讼费用及其他相关所有费用。一审法院认定事实：2015年7月30日，原告（反诉被告）刘艳姣（乙方）与被告（反诉原告）彭燕（甲方）签订了《门面租赁合同》，该合同其中主要约定：“一、门面基本情况：甲方将其拥有的娄底春园步行街钻石街8B02号门面出租给乙方用于经营，该房屋建筑面积共40平方米；二、……；三、租赁要求和期限：1、租赁期：本合同租赁期限为叁年，自2015年8月5日起至2018年8月4日止；2、续租：门面租赁期限届满，租约自动终止，乙方如需要继续租用的应当在租赁届满前三个月书面提出，并经甲方同意后重新签订租约，同等条件下乙方享有优先续租权。乙方如未按本条规定提出续租申请的，双方未在本合同到期三个月前达成续租合同的，视为乙方放弃续租，甲方将有权不退还保证金并收回门面；3、乙方在租赁期内没有该门面的转让权和外租权。四、租金及支付方式：1、门面租金为每年72000元，前两年不递增；第一年租金为半年交36000元，后半年租金于2016年2月1日前交清；第二年租金为年交72000元；第三年递增年租金总数的5%，租金为75600元。2、门面租金为一年一付，乙方应在每年7月20日前一次性向甲方缴纳当年租金，上期期满前15日预交下期租金，逾期未交，按年租金的5%每日向甲方支付滞纳金，如租金延长三天内都未交清则甲方有权终止合同。五、……；六、履约保证金：1、本租约乙方须向甲方支付甲方履约保证金2万元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；2、倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部保证金；3、在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权不退还剩余租金和保证金；4、如乙方提前三个月书面通知甲方退租，在经得甲方在同意的情况下只退还保证金。七、甲方权利与义务：1、甲方保证其为该房屋合法所有人；2、甲方可在租赁期满前三个月内陪同意欲承租该房屋的人员在通知乙方并征得乙方同意的情况下进入该房屋内进行察看；3、若本租约期满或提前终止与解除后三日内乙方未将其全部私有财产和设备，物品搬出该房屋，则作乙方放弃权利处理，对未经同意留存的物品，甲方有权予以处理并无需给予乙方任何补偿。乙方权利和义务：1、乙方应按本租约规定按期足额缴纳租金；2、乙方应在本合同的租期届满应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按年租金的5%每日向甲方支付该房屋占地使用费。乙方按本合同约定返还该房屋时非固定设施按来装去丢原则处理，其装修费用由乙方自理，交还甲方房屋应当保持房屋清洁设施设备的完好状态不得留存物品或影响房屋的正常使用。3、应经甲方验收认可方办理退租手续，如乙方因故意造成房屋配套设施的损毁甲方有权不退还押金并可要求赔偿。4、乙方必须服从物业公司的统一安排和规定。5、乙方装修期间或因装修引发的一切意外事故由乙方负责，与甲方无关。八、违约责任及赔偿：1、甲方在租约规定期限未将该房屋交付给乙方的，并按年度总租金5%每日赔偿给乙方；2、甲方租赁门面主体结构存在缺陷危及安全的，引致乙方无法正常使用受到干扰等损失概由甲方承担；3、甲方在租赁期限内没有不可抗力因素不得提前收回房屋或转租他人，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿十万元经济损失费。乙方违约责任：1、未按约定期限交付租金，超过三天以上的。甲方有权解除合同并可要求乙方按年度总租金5%每日赔偿给甲方；2、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁门面的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。擅自转租或转让承租门面给他人的甲方有权解除合同。3、乙方如违反本租约规定的其他义务，甲方即有权从乙方支付的保证金扣除乙方应承担的款项，因乙方违约而解除本租约时所带来的经济损失（如房屋闲置期），甲方有权向乙方追究赔偿十万元经济损失费。九、十、十一……”。合同签订后，原告（反诉被告）刘艳姣向被告（反诉原告）彭燕交纳了押金贰万元。之后，原告（反诉被告）刘艳姣支付了一年的租金后（2015年8月5日至2016年8月4日），于2016年8月2日与被告（反诉原告）彭燕协商，双方同意租赁期变更为2015年8月5日至2016年11月4日止，被告（反诉原告）彭燕收到原告支付的剩余三个月租金后，在原合同上写明：“今收到刘艳姣房租三个月〈2016年8月5日至11月4日止〉.房租壹万捌仟元整.〈￥18000元〉2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整2016.8.2彭燕”。租赁到期后，原告（反诉被告）刘艳姣与被告（反诉原告）彭燕就门面交接及退还押金事宜协商未果，原告遂诉至本院，被告（反诉原告）彭燕认为原告（反诉被告）刘艳姣未按约交付房屋，构成违约，故向本院提起反诉。另查明，原告（反诉被告）刘艳姣与案外人毛志辉于2015年7月30日签订了《合伙协议》，案外人毛志辉又与案外人邹林海于2016年11月10日签订了门面租赁合同。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月30日所签《门面租赁合同》合法有效，2016年8月2日，被告（反诉原告）在该合同上注明：“今收到刘艳姣房租三个月〈2016年8月5日至11月4日止〉.房租壹万捌仟元整.〈￥18000元〉2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整2016.8.2彭燕”，应视为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方已就原租赁合同的租赁期限进行了变更，变更后的《门面租赁合同》亦合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据变更后的《门面租赁合同》约定，该合同履行届满期限为2016年11月4日止，且表明原告（反诉被告）已将租赁门面租金全部交清。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对租赁期限的变更，可以印证原告（反诉被告）于2016年11月4日后不再继续租赁被告（反诉原告）门面的事实，现被告（反诉原告）不能提供充分证据证明原告（反诉被告）于2016年11月4日后仍在占有或使用被告（反诉原告）门面的事实，故被告（反诉原告）称原告（反诉原告）于2016年11月4日后仍继续占用被告（反诉原告）门面的事实，不具有客观性、合理性，法院不予采信。现原告（反诉被告）已按约履行合同义务，被告（反诉原告）理应退还原告门面租赁押金2万元。因双方并未就退还押金的违约赔偿责任进行明确约定，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付未按时退还押金的利息的诉讼请求，法院不予支持。被告（反诉原告）提出的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）彭燕于判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）刘艳姣租赁押金2万元；二、驳回原告（反诉被告）刘艳姣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭燕的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，反诉受理费828元，合计1014元，由被告（反诉原告）彭燕负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：1.双方是否协商将门面租赁期限变更至2016年11月4日止；2.被上诉人刘艳姣是否在规定时间内将租赁物交还上诉人彭燕；3.被上诉人刘艳姣是否应当承担后续物业管理费、水电费2244元。关于双方是否协商将门面租赁期限变更至2016年11月4日止的问题。上诉人彭燕与被上诉人刘艳姣于2015年7月30日所签《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，系合法有效的民事法律行为。但双方在履行合同中于2016年8月2日就租赁期限进行协商，且上诉人彭燕在该合同上注明：“今收到刘艳姣房租三个月〈2016年8月5日至11月4日止〉.房租壹万捌仟元整.〈￥18000元〉2016年11月4日前刘艳姣交出门面，即可退回押金贰万元整2016.8.2彭燕”，应视为双方已就原租赁合同的租赁期限达成新的约定。被上诉人刘艳姣按约向上诉人彭燕支付了三个月租金18000元后，另行租赁门面进行经营，未按双方签订《门面租赁合同》约定再预缴下一年度的租金，上诉人彭燕也未再向被上诉人刘艳姣预收租金，根据双方的上述行为表明不再履行《门面租赁合同》。故一审法院认定涉案租赁期限视为2016年11月4日止并无不当，本院予以支持。上诉人彭燕上诉提出涉案租赁期为2017年11月底没有事实依据，本院不予采纳。对于被上诉人刘艳姣是否在规定时间内将租赁物交还上诉人彭燕的问题。经查，被上诉人刘艳姣在双方协商变更的租赁期限到期后及时退出了租赁门面。上诉人彭燕明知双方协商变更的租赁期限到期后，被上诉人刘艳姣未再预交后续租赁费和不再租赁案涉门面的情况下，不及时接收所出租的门面，导致门面租金损失，其责任在于上诉人彭燕本人。故其现以被上诉人刘艳姣未及时移交租赁门面，上诉请求被上诉人刘艳姣支付后续租金，并请求以履约保证金20000元冲抵租金的理由，本院不予支持。至于被上诉人刘艳姣是否应当承担后续物业管理费、水电费2244元的问题。经查，该物业管理费、水电费2244元系2016年11月之后所发生的费用，且属于被上诉人刘艳姣租赁门面到期之后的费用。双方所签订的《门面租赁合同》的权利、义务已终止，现上诉人彭燕上诉请求该费用由被上诉人刘艳姣承担没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，彭燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2156元，由上诉人彭燕负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  周 怡二○二○年三月二十七日书记员李娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。