福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0425民初261号 原告:魏冬青，女，1962年1月10日出生，汉族，住大田县。 被告:三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇福田路136号。统一社会信用代码:913504255692881334。 法定代表人:林盛，该公司执行董事兼总经理。 原告魏冬青与被告三明福裕房地产有限责任公司(以下简称福裕公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于同年2月24日公开开庭进行了审理。原告魏冬青到庭参加诉讼，被告福裕公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏冬青向本院提出诉讼请求:1.判决解除魏冬青与福裕公司于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》（编号:201XXXXXX）;2.判决福裕公司返还给魏冬青已付购房款749777元及违约损失246245.51元［以已付购房款749777元为基数，从2015年1月28日起至2020年1月14日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利利息，即年利率4.35%×（1＋50%）＝6.525%计算］，合计996022.51元;并按该利率继续支付从2020年1月15日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失。事实和理由:2015年1月29日，魏冬青与福裕公司签订合同编号为201XXXXXX号的《商品房买卖合同（预售）》1份，约定魏冬青购买福裕公司开发的坐落于大田县，并由魏冬青全额支付总价款749777元。2017年11月2日，三明市中级人民法院（以下简称三明中院）作出（2017）闽04执396号执行裁定书，查封上述房产。2019年8月18日，魏冬青向三明中院提起案外人执行异议申请，三明中院作出（2019）闽04执异184号民事裁定书，驳回魏冬青的异议请求。目前，该房产已进入执行拍卖程序，福裕公司客观上无法向魏冬青交付涉案房产。因魏冬青购买房屋的合同目的无法实现，福裕公司构成违约行为，魏冬青可依法请求解除合同，福裕公司应当返还已付购房款，并承担魏冬青因此而遭受的经济损失。 福裕公司未作答辩。 魏冬青围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:201XXXXXX)、收款收据(编号:050XXXX)、执行异议申请书、(2019)闽0425执异184号民事裁定书等证据材料。福裕公司未予质证。对魏冬青提交的上述证据材料，本院经审查依法予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:林乐云系福裕公司股东，因投资福裕公司房地产开发缺乏资金于2013年4月15日向魏永平借款40万元、9月2日向王爱贞借款35万元，两笔借款均约定月利率2.5%，按季付息，期限一年；林乐云出具借据，福裕公司作为担保人在借据上盖章。后林乐云因资金链断裂，未及时偿还借款本息，经双方协商一致同意将林乐云尚欠的借款本息计749777元以魏冬青名义用于折抵向福裕公司购买商品房的购房款；并于2015年1月29日魏冬青与福裕公司《商品房买卖合同（预售）》（编号:201XXXXXX）1份，约定福裕公司将坐落于大田县房产出售给魏冬青，用于折抵尚欠的借款本息。合同载明:房产预测建筑面积107.111㎡，单价7000元／㎡，总价款749777元，魏冬青应在2015年1月29日前一次性付清全部价款。并对逾期付款以及逾期交房等违约责任进行了约定。后福裕公司将上述《商品房买卖合同（预售）》办理网签手续，但未到大田县房地产管理部门进行备案。 2017年9月11日，三明中院作出(2017)闽04民初字99号民事判决，确定:福裕公司应向福建省燕城建设工程有限公司(以下简称燕城公司)支付工程款42,087,606元及逾期付款利息；燕城公司对大田县福裕名城商住小区4＃、5＃、6＃楼工程折价或拍卖的价款在欠付工程款42,087,606元范围内优先受偿；上述判决生效后，福裕公司未履行付款义务，燕城公司向三明中院申请强制执行。2017年11月2日，三明中院作出(2017)闽04执396号执行裁定，向大田县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封福裕公司开发的福裕名城包含涉案房产在内的100套房产。 2019年8月18日，魏冬青向三明中院提起执行异议，请求解除对案涉房产的查封，终止对该房产的评估、拍卖等执行程序。三明中院于2019年10月8日作出(2019)闽04执异184号执行裁定，裁定:驳回魏冬青的异议请求。 另查明，2019年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率(一年期)为年利率4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)；2019年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日及2020年1月20日、2月20日公布的一年期贷款市场报价利率分别为4.25%、4.20%、4.15%、4.15%、4.15%、4.05%。 本院认为，魏永平、王爱贞与林乐云、福裕公司形成借贷关系后，因林乐云无力偿还，双方对所欠借款本息进行结算并确认，一致同意将尚欠的借款本息749,777元作为魏冬青向福裕公司认购福裕公司开发的福裕名城X幢XXXX室房产的购房款，并于2015年1月28日以魏冬青名义与福裕公司签订商品房买卖合同(预售)1份，魏冬青与福裕公司形成商品房买卖合同关系。但由于案涉房产已于2017年11月2日被法院查封并进入执行程序，标的物所有权不能转移，导致魏冬青与福裕公司签订的以尚欠借款本息折抵购房款取得房屋的目的不能实现，故魏冬青要求解除合同并返还已付购房款749,777元的诉讼请求，理由成立，予以支持。鉴于魏冬青与福裕公司签订商品房买卖合同主要是为了实现债权，而非为了实现居住目的；且双方签订商品房买卖合同时未就福裕公司逾期交付商品房应承担的违约责任进行约定。但自2017年11月2日起案涉房产被法院查封并进入执行程序，福裕公司就应当知道案涉房产所有权已无法转移，至此福裕公司仍未能及时返还相应款项，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于魏冬青主张自2015年1月28日至2017年11月1日期间的逾期还款的违约损失缺乏法律依据，依法不予支持；对于魏冬青主张2017年11月2日以后的逾期付款违约金于法有据，予以支持。即截至2020年1月14日止，魏冬青可得违约损失为106,710元〔以749,777元为基数，按各时期逾期贷款利率(同期贷款利率加收50%)分段计算，即:⑴自2017年11月2日起至2019年8月19日止，计21个月零17天，年利率4.35%，计87,794元；⑵2019年8月20日至9月19日，年利率4.25%，计3983元；⑶2019年9月20日至10月19日，年利率4.20%，计3936元；⑷2019年10月20日至2020年1月14日，计2个月零25天，年利率4.15%，计10,997元〕。因此，魏冬青主张的诉讼请求，合理部分，依法予以支持。福裕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除魏冬青与三明福裕房地产有限责任公司于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》(编号:201XXXXXX)。 二、三明福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后十日内返还给魏冬青购房款749,777元、支付违约金106,710元，合计856,487元；并支付从2020年1月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止的逾期付款违约金〔以749,777元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算〕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13760元，减半收取计6880元，由三明福裕房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  张五一 二〇二〇年三月二日 书记员  崔 莺 附本案适用的主要法律条文: 《中华人民共和国民法通则》: 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： ㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； ㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； ㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》: 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。