福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终6号 上诉人（原审被告）：郭曦，男，1982年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄芬嫘，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣娜，福建冠德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李莎，澳门特别行政区居民，女，1969年1月11日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张家英，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓萍，福建凌一律师事务所律师。 原审第三人:厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心，住所地福建省厦门市思明区民族路46号，统一社会信用代码1235020342660600XJ。 法定代表人:张伯晶，该单位主任。 委托诉讼代理人：伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人郭曦与被上诉人李莎、原审第三人厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心（以下简称思明区土地房屋征收中心）合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初6884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭曦委托诉讼代理人黄芬嫘，被上诉人李莎委托诉讼代理人张家英、黄晓萍，原审第三人思明区土地房屋征收中心委托诉讼代理人伍毓锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭曦上诉请求，1.撤销（2019）闽0203民初6884号民事判决第一项、第二项、第三项及第四项，判决驳回李莎原审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由李莎承担。事实与理由：一、原审法院并没有依法运用证据采信规则，证据认定错误，导致事实认定错误，适用法律也错误。二、原审法院认定李莎与郭曦签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效，缺乏事实依据和法律依据。（一）原审认定“《房屋使用权转让协议书》合法有效”与法律规定相违背。讼争房产系安置房，思明区人民政府亦认为厦门福满集团有限公司（以下简称“福满公司”）与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。郭曦与案外人福满公司签订房屋使用权转让的《销售合同》，因讼争房产未依法登记领取权属证书，违反法律、行政法规的强制性规定及政策规定，损害了社会公共利益，依法应认定为无效合同。本案李莎与郭曦签订的《房屋使用权转让协议书》系无效合同。（二）原审关于“上诉人主张《房产使用权转让协议书》无效，不予采信”认定的事实与思明区政府做出的决定相违背。本案中郭曦与案外人福满公司签订的讼争房产的《销售合同》载明“该房产没有产权”，思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》载明“东坪花园系经市政府同意由福满公司建设的安置房，须由思明区政府收购。经查，福满集团违反有关政策法规，私自销售安置房（含店面、车位）。对此，市、区政府高度重视，依法予以查处。福满集团与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。”综上，郭曦与李莎签订的《房产使用权转让协议书》，亦违反法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共利益，依法应认定为无效合同。三、原审判决根据郭曦与福满公司解除讼争房产《销售合同》、郭曦将收取的款项支付给李莎、郭曦将《告知书》等原件交付给李莎，就认定双方属于继续履行《房产使用权转让协议书》系事实认定错误。1.郭曦与李莎签订的《房产使用权转让协议书》，合同标的是讼争房产的使用权，李莎支付的合同对价也是使用权。2.郭曦使用权的来源系其与福满公司于2011年签订的《销售合同》，而郭曦与福满公司于2015年3月9日签订的《解除协议书》已经解除，《房产使用权转让协议书》实际上也已经解除，是当时订立合同的时候无法预见的，已无继续履行的可能，李莎对此是知情的，也同意解除《房产使用权转让协议书》。3.郭曦把购房款项及《解除协议书》原件交付给李莎应属于解除《房产使用权转让协议书》的行为。李莎口头同意解除该合同，并提供银行帐户给郭曦并收取了相应的款项。4.原审法院仅凭一份《告知书》原件在李莎手上，就认定双方属于继续履行《房产使用权转让协议书》理据不足。根据第三人思明区土地房屋中心的陈述：“作出回购事宜决定时间无法明确”，该《告知书》只是摸底意向，不代表今后一定会有房屋回购。正因为双方系亲戚关系，郭曦出于信任，才将该不涉及到双方权利处分的《告知书》原件出示给李莎看，未予以收回，并无不妥，李莎在收到告知书以后也没有任何意思表示，显然，郭曦将《告知书》原件给李莎的行为并不是法院所认定的继续履行的行为，且李莎没有向郭曦提出过异议。四、郭曦与李莎签订的《房产使用权转让协议书》，约定转让的是房屋使用权，而非所有权，被上诉人不能依据该转让协议书取得讼争房屋的物权。从房屋的价格来看，使用权的价格和所有权的价格相差甚大。上诉人与被上诉人签订的《房产使用权转让协议书》约定的房屋使用权（按套计算）的价格为808517元，而《通知书》的购房款价格是259万元。从公平原则上讲，李莎不能依据该转让协议书取得讼争房屋的物权，其仅支付了808517元使用权的对价，已经从郭曦处收回了《房产使用权转让协议书》的购房款及损失赔偿金120多万元，并没有任何损失，反而是得到了几十万元的赔偿款。五、回购房屋权利属于郭曦享有，原审法院判决第三人及郭曦履行过户交付手续，既无合同依据，也无法律依据。1.如上所述，2015年李莎就已经收取了房产使用权解除的购房款及赔偿款项。而2019年3月11日，原审第三人向郭曦发出《通知书》，这是一项属于郭曦新的权利，可以自由处分，郭曦享有回购讼争房屋的权利，系客观情势发生重大变化，如果仍将回购房屋的权利转让给李莎，有失公平。回购讼争房屋系郭曦个人意愿且以实际行动表明不愿意把回购房屋的权利转让给李莎。2.根据合同相对性原则，福满公司与郭曦签订的销售合同仅约束合同双方，并不能约束李莎。郭曦与李莎双方没有关于回购权转让的约定，也无任何法律规定。郭曦与福满公司系《东坪花园销售合同》、《解除协议书》的合同相对方。郭曦具有回购资格、享有讼争房屋的所有权合情合理，原审法院把回购资格与房屋所有权分离于法无据。综上，请求驳回李莎的原审全部诉讼请求。 李莎答辩称，一、《房产使用权转让协议书》（以下简称《转让协议》）系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益之情形，原审法院认定合同有效，适用法律正确，应予维持。根据合同相对性原则，福满公司与购房者所签订的《销售合同》之效力不影响购房者与第三方签订合同之效力。地方人民政府作为行政机关的职权范围并不包括对民事行为效力的认定，且思明区人民政府虽然在《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》中作出了福满公司签订的购房合同是“无效合同”之表述，但采取的解决方式却是让福满公司与购房者“解除合同”，由此可证，其实质仍是作为有效合同处理的。二、原审法院认定《转让协议》未解除，事实清楚，证据充分，应予维持。郭曦主张《转让协议》随着《销售合同》的解除而实际解除有悖法理，主张《房产使用权转让协议书》已口头解除却无证据佐证，主张交付文书原件是旨在作为解除双方合同的凭证、出于信任交付则有悖常理，均不应采信。三、原审法院认定郭曦的行为构成违约，判令郭曦承担继续履行义务，协助将案涉房产登记至李莎名下并交付房产，符合《转让协议》的约定，适用法律正确，应予维持。郭曦主张李莎不能依据《转让协议》取得案涉房屋的物权，有悖合同约定，不能成立。从《转让协议》及（2012）厦鹭证内字第10344号《公证书》可知：1.李莎付清购房款之时，案涉房产相关的所有权利归其享有；2.合同当事人签订合同时已经预见了案涉房产将来可能办理产权登记；3.在案涉房产可办理产权登记时，郭曦有义务配合李莎办理产权登记的相关手续；4.郭曦向李莎转让的是案涉房产相关的所有权利并非如上诉人所称仅是“使用权”。原审已查明，李莎已向郭曦付清了转让协议项下的全部款项，且案涉房产已具备办理产权登记的条件。根据《转让协议》约定，郭曦应当配合李莎按政府部门的要求办理产权相关手续，直至案涉房产登记至李莎名下，但郭曦反悔拒不配合，其行为显然已构成违约。原审判令上郭曦继续履行义务，于法有据。2.回购资格源于《销售合同》，属于案涉房产相关的权益，属于《转让协议》约定的案涉房产可办理产权登记的情形。郭曦主张《转让协议》没有约定回购资格，主张回购资格可以自由处分，是对《转让协议》约定的断章取义，亦是对政府政策措施及案涉房产回购资格根源的割裂，有悖诚实信用。综上，原审法院对证据的审核认定符合证据规则，原认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 思明区土地房屋征收中心述称，意见与原审陈述意见一致。 李莎向一审法院提出诉讼请求：1．确认李莎具有厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的回购资格；2．郭曦、思明区土地房屋征收中心配合李莎办理厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的交易过户手续及交房手续；3．郭曦支付李莎财产保全费5000元。事实和理由：2011年3月1日，郭曦与厦门福满集团有限公司（以下简称福满公司）签订一份合同编号为DP056的《东坪花园销售合同》，约定郭曦向福满公司购买厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋（以下均称讼争房屋）的使用权，总价款为人民币808517元（本案所指货币均为人民币）。2012年11月29日，郭曦与李莎签订一份《房产使用权转让协议书》，将其对讼争房屋的相关权利全部转让给李莎，李莎向郭曦支付了转让款808517元；同日，厦门市鹭江公证处就该交易事实进行了公证。随后，李莎将与郭曦交易的事实告知了福满公司。 2014年12月，福满公司发出通知，告知“东坪花园”项目被思明区人民政府收购。根据思明区人民政府和福满公司的要求，李莎授权郭曦在2015年3月9日与福满公司签订了《解除协议书》，获取了讼争房屋回购资格。2016年11月8日，思明区人民政府发布《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》，明确“在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，可按照2014年9月7日该房产的商品房性质市场估价（住宅均价25473元/平米）向政府申请回购并办理完全产权”。2017年11月8日，李莎委托律师向思明区土地房屋征收中心发出《律师函》，书面告知李莎已受让讼争房屋的权益。2019年1月，思明区土地房屋征收中心通知“东坪花园”具备回购资格的购房者开始办理正式交易手续。然而，当李莎要求郭曦按《房产使用权转让协议书》约定配合办理相关手续时，郭曦却拒绝配合，致使李莎无法办理讼争房屋的交易过户手续及交房手续。为维护自身合法权益，李莎特提起本案诉讼。 郭曦在一审辩称，一、李莎主张其具有讼争房屋的回购资格缺乏事实和法律依据。1．2011年3月1日，郭曦与福满公司签订《东坪花园销售合同》，向福满公司购买讼争房屋并支付了购房款808517元。2012年11月29日，郭曦与李莎签订《房产使用权转让协议书》，约定郭曦将讼争房屋的使用权以808517元的价格转让给李莎。这两份合同仅涉及房屋使用权买卖，而没有对回购权进行约定。而且合同签订时，郭曦并没有取得回购权，故李莎主张回购权没有合同依据。2．福满公司在2014年12月10日向郭曦发出《通知函》，通知讼争房屋的清退事宜。后双方在2015年3月9日签订了《解除协议书》，约定福满公司退还郭曦已经支付的购房款808517元，并支付损失赔偿金412165元、清退补助金134617.78元。3．2015年3月27日，因讼争房屋使用权因福满公司与郭曦解除合同而无法继续履行，郭曦与李莎解除了《房产使用权转让协议书》；李莎对此是知情的，其也同意与郭曦解除《房产使用权转让协议书》，并提供银行账户给郭曦用于收取退房款项。后郭曦支付给原告李莎购房款、损失赔偿金1220670元及补助金114617.78元，李莎并未向郭曦提出过异议。二、李莎要求郭曦与思明区土地房屋征收中心配合办理讼争房屋的交易手续及交房手续，缺乏事实和法律依据。《东坪花园销售合同》的合同主体为福满公司与郭曦，根据合同相对性原则，该合同并不能约束李莎。同样，郭曦与李莎之间存在合同关系，但不能约束福满公司。李莎并没有授权郭曦。郭曦是完全民事行为能力人，行使的是自己的意思表示，即郭曦作为买方自己履行与福满公司的合同，并作为卖方自己履行与李莎的合同。三、李莎未获取过讼争房屋的回购资格。1．思明区土地房屋征收中心在2019年3月11日向郭曦发出《通知书》，让郭曦前去缴交讼争房屋的购房款及办理交易过户手续，这是一项属于郭曦的权利。显然，讼争房屋的回购权属于郭曦，郭曦与李莎并未约定将回购权转让给李莎。2．李莎在2017年11月向思明区土地房屋征收中心发出《律师函》，系其单方行为，并没有与郭曦协商，也没有得到思明区土地房屋征收中心的同意。郭曦与李莎之间的《房产使用权转让协议书》已经解除，李莎也收取了款项。郭曦、思明区土地房屋征收中心并未与李莎约定讼争房屋的回购权，李莎本来就不存在回购资格，其无权主张回购权利。四、讼争房屋系安置住房性质，郭曦与福满公司签订的《东坪花园销售合同》，因约定的安置房使用权买卖违反有关政策法律，损害了社会公共利益，属于无效合同。2016年11月8日，思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》，明确福满公司违反有关政策法律法规，与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。同样，郭曦与李莎之间就讼争房屋使用权签订的《房产使用权转让协议书》，亦应认定无效。综上，李莎的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 思明区土地房屋征收中心在一审述称，1．李莎的诉讼请求有违合同相对性原则。2016年11月8日，思明区人民政府发布的《致东坪花园安置房购房退房者的一封信》，明确“在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者”，有权向政府申请回购房屋；可知享有回购权的对象为此前与福满公司签订购房合同的购房者。本案中，郭曦于2011年3月1日与福满公司签订《东坪花园销售合同》，并于2015年3月9日签订《解除协议书》。李莎与郭曦在2012年11月29日签订《房产使用权转让协议书》，根据合同相对性原则，该合同仅对李莎与郭曦产生拘束力。因此，李莎不享有向思明区土地房屋征收中心申请回购讼争房屋并签订合同的权利。李莎应基于与郭曦所签合同的约定，向郭曦主张讼争房屋的相关权利，并由郭曦履行相应义务。2．李莎与郭曦签订的《房产使用权转让协议书》，约定转让的是讼争房屋的使用权，故李莎不能依据该合同取得讼争房屋的物权，其无权向思明区土地房屋征收中心直接主张权利，其仅能基于合同相对性向郭曦主张权利。3．思明区土地房屋征收中心系东坪花园安置房的收购主体。根据《通知书》，郭曦作为讼争房屋原购房人，可持相关手续在缴交购房款后，与思明区土地房屋征收中心办理房屋产权转移登记手续。因此，思明区土地房屋征收中心没有义务直接与李莎订立合同，并将讼争房屋转移登记至李莎名下。 一审法院认定事实如下： 2011年3月1日，郭曦与福满公司签订一份合同编号为DP056的《东坪花园销售合同》，约定：郭曦向福满公司购买厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋的使用权，总价款为808517元；福满公司应在2013年2月28日前将验收合格的房屋交付给郭曦使用。该合同还对楼宇屋顶日常维护和管理、房屋使用、车位使用等事项进行了约定。合同签订后，郭曦支付了福满公司总价款808517元。 2012年11月29日，郭曦（作为甲方）与李莎（作为乙方）签订一份《房产使用权转让协议书》，约定：甲方将上述讼争房屋使用权以808517元的价格转让给乙方，双方确认乙方已向甲方付清该转让价款；甲方已将该房屋相关凭证材料原件交付乙方收执保管，并将房屋交付乙方使用。该合同第四条约定“1、甲方保证对该房屋使用权享有完全处分权，……今后若有需要，甲方应无条件积极配合乙方办理有关产权等相关手续。2、土地使用权期限内及期限届满后，房产权益的处理按政府有关规定办理。3、如今后上述房屋可办理产权，其土地变更的地价及配套费和一切费用均由乙方承担。4、自乙方付清全部购房款之日，甲方对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受。”该合同第五条约定“若今后该房产被征用、拆迁或其他导致房产不能在使用期内合理使用的情形出现，相关部门因此支付给房产使用人的补偿金或安置的房产或因此产生的相关财产权益均由乙方单独享有，甲方无权加以干涉，亦无权对此主张任何权利。” 2014年12月10日，福满公司向郭曦发出一份《通知函》，载明“‘东坪花园’是厦门市思明区人民政府委托本公司建设的安置房项目，该项目的安置房应由思明区政府收购。2014年12月10日，思明区政府书面通知本公司全部收回‘东坪花园’处置的安置房。本司与您所签《DP056号合同》项下的22号楼1001室安置房也在本次清退范围之内。为此，本司自即日起（2014年12月10日）启动东坪花园安置房的清退工作。请您务必于2015年1月11日至2015年2月10日与本公司联络商谈办理退房手续。”该《通知函》原件现由李莎收执。 2015年3月9日，郭曦与福满公司签订一份《解除协议书》，约定：自本协议签订之日起，解除双方签订的《东坪花园销售合同》；郭曦同意在2015年3月18日前交还合同原件及发票原件，福满公司在收到该原件后15个工作日内退还郭曦已支付的购房款808517元，并支付损失赔偿金412165元，合计1220682元。该合同原件现由李莎收执。 2015年3月27日，郭曦的交通银行账户（尾号1697）收到上述合同项下款项1220682元；后郭曦分别于2015年3月27日、2015年3月30日、2015年4月1日、2015年4月3日、2015年4月6日、2015年4月8日各转账支付给李莎200000元，又于2015年4月10日、2015年4月14日转账支付给李莎19550元、1800元，合计1221350元。 2015年8月5日，思明区土地房屋征收中心向郭曦发出一份《告知书》，载明“根据相关政策，您有权购买东坪花园二期22号楼1001室房屋。因目前正在办理相关手续，暂无法签订房屋买卖合同。待相关手续办妥后，本中心将通知您前来签订房屋买卖合同。价格按照2014年9月7日该房屋的二手商品房性质市场评估价计算。”该《告知书》原件现由李莎收执。 2015年8月17日，思明区土地房屋征收中心向郭曦的交通银行账户（尾号1697）转账支付了讼争房屋的清退补助款134617.78元，郭曦于同日向李莎转账支付114617.78元。 2016年11月8日，思明区人民政府发出一份《致东坪花园安置房退房者的一封信》，载明“东坪花园系经市政府同意由福满公司建设的安置房，须由思明区政府收购。经查，福满公司违反有关政策法规，私自销售安置房。对此，市、区政府高度重视，依法予以查处。福满公司与各位购房者就不得转让的安置房签订的购房合同是无效合同。考虑到部分购房者的实际需要，经研究决定：1、购房者应自行与福满公司解除合同。2、对在2017年2月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，思明区将根据退房时间以2015年的清退补助标准（按银行同期定期存款基准利率自缴款之日计至2015年3月10日）发放50%到70%的清退补助，……3、在2017年3月8日前与福满公司解除购房合同的购房者，可按照2014年9月7日该房产的商品房性质市场评估价（住宅25473元/平方米）向政府申请回购并办理完全产权。4、超过2017年3月8日未与福满公司解除购房合同的购房者，不再享有回购资格。”李莎持有一份该信件的原件。 2017年11月8日，李莎委托律师通过EMS国内标准快递向思明区土地房屋征收中心邮寄一份《律师函》，其中载明“就委托人（李莎）已受让厦门市东坪山路‘东坪花园’22号楼1001室房产权益之事宜函告贵方，敬请贵方自收到本律师函之日起，就该房产相关的一切事宜直接联系委托李莎或黄晓萍律师，当前述房产可签订房屋买卖合同之时通知委托人，由委托人与贵方签订房屋买卖合同，同时停止与郭曦办理前述房产回购的相关手续。”思明区土地房屋征收中心于次日签收该邮件。 2019年3月11日，思明区土地房屋征收中心向郭曦发出一份《通知书》，载明“您向思明区土地房屋征收中心认购的厦门市‘东坪花园’二期22号楼1001室房产开始办理正式交易手续了。本次交易手续，委托厦门市住房置业融资担保有限公司代为办理网签、缴交税费、二手权证等手续。请您于接到本通知书30日内将购房款人民币259万元缴交至思明区土地房屋征收中心账户后，……办理完成，取得房屋不动产权证后，可凭权证向区征收中心办理交房手续。” 李莎于2019年3月27日向本院提出财产保全申请。本院于2019年3月27日作出（2019）闽0203民初6884号民事裁定，裁定：冻结厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心名下厦门市东坪山路“东坪花园”22号楼1001室房屋。李莎因此支出财产保全费5000元。 一审审理中，李莎要求将讼争房屋的购房款及相关税费3000000元暂存至本院，以证明其具有购买讼争房屋的经济能力，并自愿承担相应的诉讼风险。后李莎于2019年7月18日将3000000元暂存至本院。 一审审理中，李莎还陈述，1．李莎与郭曦系亲戚关系，在签订《房产使用权转让协议书》后，李莎有将该情况口头告知福满公司，福满公司对此没有表示异议。该合同涉及的是郭曦将《东坪花园销售合同》项下的债权转让给李莎，在郭曦已经付清全部购房款的情况下，郭曦要求福满公司交付房屋的债权，不涉及任何合同债务的转让，故讼争房屋的回购资格应归李莎享有。2．李莎与郭曦并未解除《房产使用权转让协议书》，该合同约定讼争房屋的所有原件由李莎收执，此后讼争房屋的相关权利由李莎单独享有，所以郭曦将《通知函》《解除协议书》《告知书》《致东坪花园安置房退房者的一封信》的原件交由李莎收执。讼争房屋所在东坪花园项目在2014年就已经说了由政府回购，可以办理产权；所以郭曦在前期都是配合的，办理一个手续就将相关材料交付给李莎，但到最后签订购房合同时就不再配合了。3．2015年8月17日郭曦支付李莎清退补助款114617.78元，差额20000元是李莎支付给郭曦的办理手续的跑腿费。 郭曦一审还陈述，1．李莎与郭曦系亲戚关系，双方签订《房产使用权转让协议书》后，没有将该情况告知福满公司。2．在郭曦于2015年3月27日向李莎退还购房款之前，双方就已经协商解除了《房产使用权转让协议书》，但没有签订书面合同，具体解除时间已记不得了。当时李莎询问解除合同的依据，郭曦就将《通知函》《解除协议书》《告知书》原件出示给李莎看，但没有收回原件。3．郭曦之所以将思明区土地房屋征收中心在2015年8月5日向郭曦发出的《告知书》原件交付给李莎，是因为当时去办理清退手续时，思明区土地房屋征收中心有说《告知书》只是摸底的意向，并不代表今后一定会有房屋回购，所以郭曦就没有太在意，将《告知书》和其他文件一起给了李莎。当时郭曦知晓讼争房屋可以回购后，因为自己想要回购，且回购与李莎无关，所以没有将该情况告知李莎。李莎收到《告知书》后，没有就有权购买讼争房屋事宜与郭曦进行交涉。4．郭曦没有向李莎交付《致东坪花园安置房退房者的一封信》原件。 思明区土地房屋征收中心一审还陈述，讼争房屋所在东坪花园项目涉及的回购事宜，是由相关部门决定的，作出决定的具体时间无法明确。讼争房屋现由思明区土地房屋征收中心管理，已经具备办理权属登记及交付的条件。 一审法院认为，讼争房屋所在“东坪花园”项目是福满公司合法建设的安置房项目，虽然思明区人民政府禁止福满公司销售该项目中的安置房，但亦仅是要求福满公司与购房者解除双方签订的销售合同，故郭曦主张《房产使用权转让协议书》无效，一审法院不予采信。一审法院认定李莎与郭曦签订的《房产使用权转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 郭曦主张与李莎已协商解除《房产使用权转让协议书》，缺乏事实和法律依据。首先，双方当事人并未就解除该合同签订书面合同。其次，从思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》内容来看，郭曦与福满公司解除《东坪花园销售合同》、福满公司退还购房款并支付损失赔偿金、思明区土地房屋征收中心支付清退补助款、郭曦有权回购讼争房屋，均属于思明区人民政府为解决福满公司私自销售安置房而制定的政策措施范围，各项政策措施之间密切关联，具有统一性。第三，《房产使用权转让协议书》第四条约定“4、自乙方（李莎）付清全部购房款之日，甲方（郭曦）对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受”，第五条约定“若今后该房产被征用、拆迁或其他导致房产不能在使用期内合理使用的情形出现，相关部门因此支付给房产使用人的补偿金或安置的房产或因此产生的相关财产权益均由乙方单独享有”，可见，郭曦将《通知函》《解除协议书》《告知书》原件交付给李莎收执，并将福满公司、思明区土地房屋征收中心支付的款项支付给李莎，属于前述条款内容所涵盖的范围。第四，如果郭曦与李莎已解除《房产使用权转让协议书》，郭曦有何必要将思明区土地房屋征收中心发出的明确载明了有权购买讼争房屋内容的《告知书》原件交付给李莎？郭曦解释是因为《告知书》只是摸底意向，就没太在意，将《告知书》和其他文件一起给了李莎，显然是无法令人信服的。因此，综观政府政策措施的统一性，《房产使用权转让协议书》的内容，结合李莎与郭曦均确认双方系亲戚关系，足以认定郭曦与福满公司解除《东坪花园销售合同》、郭曦将收取的款项支付给李莎、郭曦将《告知书》等原件交付给李莎，均属于继续履行《房产使用权转让协议书》的行为。 李莎主张《房产使用权转让协议书》是郭曦将《东坪花园销售合同》项下郭曦要求福满公司交付房屋的债权转让给李莎，不涉及任何合同债务的转让，属于债权让与。但从《东坪花园销售合同》的内容来看，该合同显然并非仅约定了购房款支付、房屋交付这两项债权债务，结合《房产使用权转让协议书》的内容、福满公司是与郭曦签订《解除协议书》的事实，李莎的前述主张，显然理据不足。因此，李莎要求确认其具有讼争房屋的回购资格，不符合法律规定，一审法院不予支持。 《房产使用权转让协议书》第四条约定“1、今后若有需要，甲方（郭曦）应无条件积极配合乙方（李莎）办理有关产权等相关手续。……4、自乙方付清全部购房款之日，甲方对该房产享有的相关权利及承担的相关义务均由乙方承受”，现郭曦主张其享有讼争房屋回购资格，不同意配合李莎办理讼争房屋权利登记的相关手续，违反了前述约定，已经构成违约，应承担相应的违约责任。充分考虑在案情况，根据合同相对性原则，结合思明区土地房屋征收中心的意见，为妥善解决纠纷，一审法院认为应由思明区土地房屋征收中心协助将讼争房屋登记至郭曦名下，郭曦再协助将讼争房屋转移登记至李莎名下，所需购房款、税费等费用均由李莎负担；讼争房屋登记至李莎名下后，思明区土地房屋征收中心应将讼争房屋交付给李莎使用。李莎因本案诉讼支出的财产保全费5000元，应由郭曦负担。一审法院，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心于本判决生效之日起十日内协助郭曦将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋登记至郭曦名下，所需购房款、税费等费用由李莎负担；二、郭曦于厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋登记至郭曦名下之日起十日内协助李莎将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋转移登记至李莎名下，所需税费等费用由李莎负担；三、厦门市思明区土地房屋征收事务管理中心于厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋转移登记至李莎名下后十日内将厦门市“东坪花园”二期22号楼1001室房屋交付给李莎使用；四、郭曦于本判决生效之日起十日内支付李莎财产保全费人民币5000元；五、驳回李莎的其他诉讼请求。 对一审法院认定事实，郭曦除认为思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》原件不是郭曦给李莎的、思明区土地房屋征收中心向郭曦发出的《通知书》也未说明其原件在郭曦处、以及一审中李莎将讼争房屋的购房款及相关税费300万元暂存一审法院的事实有异议，即使缴存也违反财经纪律外，对其他事实无异议，对此，本院认为，郭曦的上述陈述均是其对一审认定事实的个人观点陈述，不影响一审法院所认定的事实。李莎及思明区土地房屋征收中心对一审认定事实没有异议。本院对一审认定的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审中，双方共同确认：2012年11月29日，厦门市鹭江公证处对郭曦、李莎就案涉房产易事宜进行公证，并出具（2012）厦鹭证内字第10344号《公证书》，公证书载明“鉴于甲方转让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件，为确保双方所期待的物权变动目的的实现，交易双方应在有关条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地产以属登记及相应的变更登记手续，并按政府有关规定缴纳相关税费。双方当事人对此表示清楚知悉、理解”。 另二审查明，郭曦与福满公司签订《东坪花园销售合同》时不具备东坪花园安置房购房资格，李莎同样不具备该资格。2016年思明区政府通知具有东坪花园安置房回购资格的人，包括与福满公司签订购房合同但又不具备安置房购房资格的购房者。郭曦与李莎签订《房产使用权转让协议书》时，讼争房屋并未交付使用。 本院认为，郭曦与李莎签订的《房产使用权转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应当认定为合法有效，双方应诚信履行。郭曦主张讼争房产系安置房，因郭曦与福满公司签订的《东坪花园销售合同》违反法律法规强制性规定，依法应认定为无效，故郭曦与李莎签订的《房产使用权转让协议》亦是无效，但思明区人民政府在处理福满公司违规销售东坪花园安置房中，仅是要求购房者与福满公司解除销售合同，并给予购房者一定条件下的回购资格，且郭曦与福满公司所签订合同效力并不当然影响其与李莎之间所签订的合同，故对郭曦该项主张，本院不予认可。郭曦主张与李莎签订的《房产使用权转让协议书》已经协商解除，不具有事实和法律依据：1.郭曦主张双方口头解除，在李莎抗辩尚未解除的情况下，郭曦没有提供证据证明双方就合同解除达成一致合意；2.郭曦认为在其与福满公司解除《东坪花园销售合同》，并将福满公司退还的购房款及赔偿金支付给李莎，是解除合同的事实行为，但从《房产使用权转让协议》第四条、第五条的内容看，一审法院认定郭曦与福满公司解除《东坪花园销售合同》、郭曦将收取的款项支付给李莎、郭曦将《告知书》等原件交付给李莎，均属于继续履行《房产使用权转让协议书》的行为，并无不当。另郭曦还主张案涉房屋的回购权系政府的一项新政策而产生的新权利，是签订《房产使用权转让协议》时所不能预见的，李莎不能取得物权，但正如一审法院所认为的，从思明区人民政府发出的《致东坪花园安置房退房者的一封信》内容来看，解除销售合同、支付清退补助款、有权回购讼争房屋，均是思明区人民政府为解决福满公司违规销售安置房而制定的系列政策措施，故案涉房屋的回购资格亦是基于郭曦与福满公司签订的《东坪花园销售合同》因政府政策而产生的权利，该权利亦应涵盖在《房产使用权转让协议书》范围内。且从双方就房产使用权转让的《公证书》内容看，双方亦预见到讼争房产的将来可能存在物权变动、权属登记等事宜，故对郭曦的上述主张，本院不予认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郭曦应诚信履行合同及后合同义务。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费29432元，由郭曦负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 林 审判员 洪培花 审判员 陈 石 二〇二〇年三月二十五日                                                                                                                                               书记员范亲敏 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。