广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执复19号 复议申请人（异议人）：吴美珍,女，汉族，1978年10月2日出生，住广东省恩平市。 申请执行人：广州市融和置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区广棠西横路10号B419房。统一社会信用代码：91440101MA5AXBU9XT。 法定代表人：何玉珍。 委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。 被执行人：恩平市新龙塑胶制品有限公司（已吊销）。住所地：广东省恩平市恩城新平北路。 法定代表人：陈卫宁，该公司经理。 被执行人：恩平市新龙实业总公司（已吊销）。住所地：广东省恩平市恩城中山西路1号。 法定代表人：冯达毛，该公司经理。 复议申请人吴美珍不服江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2019）粤07执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 江门中院在执行申请执行人广州市融和置业有限公司(以下简称融和公司)与被执行人恩平市新龙塑胶制品有限公司（以下简称新龙塑胶公司）、恩平市新龙实业总公司（以下简称新龙实业公司）借款合同纠纷一案过程中，裁定拍卖被执行人新龙实业公司接收的润安地产置业有限公司（以下简称润安公司）名下位于广东省××××镇水颈的土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案土地及地上建筑物），利害关系人吴美珍对此不服，向该院提出异议，请求：1.确认吴美珍与冯炳强所签租赁合同合法有效；2.依法保护吴美珍的租赁权益，停止督促搬离行为；3.对吴美珍维修新建厂房的费用514585.13元进行补偿。事实和理由：涉案土地及地上建筑物原属广东省恩平市那吉镇人民政府（以下简称那吉镇政府）所有。1996年2月，那吉镇政府对涉案土地进行建设，将建设工程发包给冯炳强承建，尚欠冯炳强工程款960381.86元，冯炳强诉至广东省恩平市人民法院（以下简称“恩平法院”），该院作出(1998)恩法经初字第149号民事判决书。该案执行中，那吉镇政府将涉案土地及地上建筑物给冯炳强使用，其于2014年7月1日与吴美珍签订租赁合同，将该涉案土地及地上建筑物租赁给吴美珍使用，并同意由吴美珍对原有厂房进行维修及在空地上新建简易厂房。经双方预算核对，吴美珍对租赁厂房的维修和新建厂房两项共投入资金514585.13元。综上所述，涉案土地及地上建筑物所有权属那吉镇政府，部分简易厂房为吴美珍所建，冯炳强取得涉案土地及地上建筑物有恩平法院的民事判决书为据，合法合理。因此，冯炳强与吴美珍的租赁合同合法有效。根据法律规定，拍卖不影响租赁合同的效力，不属必须搬离的情形。吴美珍实际投入新建的厂房及对旧厂房维修所产生的费用，依法应予保护，应予照价补偿。 异议人吴美珍为证明其主张向江门中院提交如下证据：1.涉案土地不动产登记查询结果证明，证明涉案土地登记在润安公司名下；2.吴美珍与案外人梁振刚的租赁合同，证明吴美珍将涉案土地非法出租给梁振刚使用、经营的事实。 江门中院查明，关于原申请执行人中国建设银行恩平市支行（以下简称建行恩平支行）与新龙塑胶公司、新龙实业公司借款合同纠纷一案，该院于1998年12月10日作出的(1998)江中法经初字第157号民事判决书判定：新龙塑胶公司应向建行恩平支行偿还借款700万元及利息，新龙实业公司承担赔偿责任；案件受理费61978.7元、财产保全费52488.7元由两被执行人负担。该判决发生法律效力后，因新龙塑胶公司和新龙实业公司未履行该判决确定的还款义务，该院根据建行恩平支行的申请立案执行。 另查明，1997年3月30日，润安公司与恩平市那吉镇府加油站签订《房地产买卖契约》，购买涉案土地及地上建筑物，并办理了恩国用（江南）字第070796、002246号《国有土地使用证》和粤房地证字第××号《房产产权证》。冯炳强与那吉镇政府拖欠工程款纠纷一案，恩平法院于1998年5月15日作出(1998)恩法经初字第149号民事判决书，判定那吉镇政府向冯炳强支付工程款960381.86元及利息。该判决生效后，恩平法院立案执行。1998年4月14日，恩平法院曾作出（1998）恩法经初字第149号之一民事裁定，裁定对坐落于涉案土地上的摩托车展销部予以查封。因上述被查封财产已由润安公司购买，恩平法院于2001年5月10日作出（1998）恩法执字第180号之二民事裁定书，裁定解除对上述被查封财产的查封措施。2014年7月1日，冯炳强与吴美珍签订《租赁合同》，约定由吴美珍租赁涉案土地及地上建筑物，租金为每年55000元，租赁期限暂定为15年，每隔5年租金递增10%。 又查明，根据广东省恩平市人民政府[1997]3号《市政府常务会议纪要》、新龙实业公司《关于对润安地产置业公司物业移交及收回资金的执行方案》及润安公司《澳门润安地产置业有限公司物业移交清单》，登记在润安公司名下的涉案土地及地上建筑物已由新龙实业公司接收。 再查明，1999年12月20日，建行恩平支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将本案债权及相关权利转让给该办事处。随后又经过三次转让，融和公司于2018年6月13日受让本案债权及相关权利。2018年9月17日，执行法院作出（1999）江中法执字第139-18号执行裁定书，变更融和公司为本案申请执行人。经融和公司的申请，执行法院于2019年5月10日以（2019）粤07执恢23号案立案恢复执行，并于2019年11月22日作出（2019）粤07执恢23号执行裁定书，裁定拍卖新龙实业公司接收的润安公司名下的涉案土地及地上建筑物。 江门中院认为，本案争议的焦点为吴美珍是否享有对涉案土地及地上建筑物的租赁权和该院在处置涉案土地及地上建筑物时应否保护其租赁权进而带租拍卖。首先，本案中，吴美珍主张对涉案土地及地上建筑物享有租赁权，其性质为实体权利没有争议。但是，买卖不破租赁，租赁权亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖，也不能排除将涉案土地及地上建筑物过户交付至买受人。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条中“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，涉案土地及地上建筑物均登记在润安公司名下，冯炳强、吴美珍和那吉镇政府均不是涉案土地及地上建筑物的实际权利人。吴美珍称那吉镇政府享有对涉案土地及地上建筑物的所有权，并将其转让给冯炳强使用，与本案查明的事实不符，不符合上述法律的规定，该院不予采信。再次，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，在案并无证据证明润安公司已认可冯炳强出租涉案土地及地上建筑物的行为，故冯炳强与吴美珍签订的租赁合同因冯炳强无处分权且签订合同的行为未被追认而无效。最后，吴美珍提出对其维修、新建厂房所造成的损失应予补偿的主张，不是本案执行异议的审查范围，对其异议主张，该院不予审查。吴美珍主张其民事权利受到损害，应当依法通过民事诉讼程序寻求救济。故吴美珍不享有对涉案土地及地上建筑物的租赁权，不能排除本案的执行行为，吴美珍所提出的异议请求，均理据不足，该院不予支持。 2019年12月9日，江门中院作出（2019）粤07执异74号执行裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定驳回吴美珍的异议请求。 吴美珍不服江门中院上述执行裁定，向本院申请复议，请求：1.撤销江门中院（2019）粤07执异74号执行裁定书；2.依法纠正、终止对登记在润安公司名下的涉案土地及地上建筑物的拍卖；3.确认复议申请人对涉案土地及地上建筑物享有占有、使用权。事实和理由：一、江门中院决定拍卖润安公司的财产是错误的，应予纠正或撤销。我国法律规定，不动产的所有权以登记为准，涉案土地及地上建筑物登记在案外人润安公司名下，而该司自始至终不是本执行案的被执行人，且润安公司与被执行人新龙实业公司仅限于行政管理关系，把润安公司的财产当成新龙实业公司的财产予以执行，属执行主体错误。恩平市政府常务会议纪要、新龙实业公司《关于润安地产置业公司物业移交及收回资金的执行方案》仅是对润安公司财产的管理作出安排，并非将财产转让给新龙实业公司，即新龙实业公司从未取得涉案土地及地上建筑物的所有权。二、（2019）粤07执异74号执行裁定书认定事实错误。该裁定未对复议申请人所维修及扩建的厂房作出认定；复议申请人并未向执行法院提交涉案土地不动产登记查询结果及与案外人梁振刚的租赁合同；对新龙实业公司是否取得润安公司名下涉案财产未进行深入调查，把对润安公司财产的管理作为转让，属认定事实错误；润安公司受让那吉镇政府转让的涉案土地及地上建筑物时，正当发生那吉镇委书记违法犯罪之时，应结合该贪污受贿案评价该涉案财产转让的合法性。 本院经审查，对江门中院查明的事实予以确认。 本院另查明，1997年7月14日，恩平市人民政府【1997】3号《市政府常务会议纪要》对新龙实业公司、润安公司物业处理问题明确：“……润安地产置业公司调回恩平购买土地、铺位的资金5000万元由市新龙实业总公司收回。……由市贸易局与市新龙实业总公司、润安地产置业公司协商，作出润安地产置业公司物业的处理方案并组织实施。”1997年8月5日，润安公司在向新龙实业公司出具《澳门润安地产置业有限公司物业移交清单》，将该司在恩平市范围内所购置的含涉案土地及地上建筑物在内的土地、房产向新龙实业公司移交，并在该清单中明确“移交后的物业（包括所有权、使用权、收益权等权益）归恩平市新龙实业总公司所有，恩平市新龙实业总公司有权处置所有移交物；下列物业移交后，物业的所有权与澳门润安地产置业有限公司无关。” 又查明，2001年3月16日，恩平法院传唤冯炳强并做了执行笔录，该笔录中冯炳强表述其于2000年自行搬入涉案地上建筑物中居住，执行法院告知其涉案土地及地上建筑物已于1997年3月30日由那吉镇政府转卖给润安公司，并办理了房产证。2001年4月17日，恩平法院再次传唤冯炳强并做了执行笔录，笔录中该院告知冯炳强“原那吉加油站现在不属那吉镇府所有，是属于润安置业有限公司所有，你于2000年8月擅自搬入是不对的。至于那吉镇府欠你的工程款应由那吉镇府负责清偿，不应用不属于那吉镇府而属于他人的财产来清偿。”“本院限令你于2001年5月15日前自行搬出原那吉镇府加油站，将此厂房交回给润安置业有限公司，否则由此产生的一切后果由你负责。” 再查明，复议申请人所提及的“不动产登记查询结果证明”、“吴美珍与梁振刚的租赁合同”系由申请执行人融和公司提供。 本院认为，本案中，吴美珍所签订的租赁合同的相对方为冯炳强，但根据已查明的事实，涉案土地及地上建筑物于1997年由那吉镇政府转让给润安公司，并办理了过户登记，冯炳强并非该涉案土地及地上建筑物的权利人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”目前，并无证据证明冯炳强对合同所涉标的有处分权或者其与吴美珍签订租赁合同的行为经过合同标的权利人润安公司追认，即冯炳强、吴美珍与本案涉案土地及地上建筑物的权利人润安公司之间无任何关系，二者所签订的租赁合同明显不能对抗本案对涉案土地及地上建筑物的执行。故复议申请人吴美珍请求确认其对涉案土地及地上建筑物享有占有、使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据合同的相对性原则及上述法律规定，吴美珍如因此产生损失，应另循法律途径向合同相对人冯炳强主张，与本案无关。 本案涉案土地及地上建筑物虽然登记在润安公司名下，但根据已查明的事实，该财产已由新龙实业公司收回，润安公司在向新龙实业公司移交该财产时明确“移交后的物业（包括所有权、使用权、收益权等权益）归恩平市新龙实业总公司所有，恩平市新龙实业总公司有权处置所有移交物；下列物业移交后，物业的所有权与澳门润安地产置业有限公司无关。”且润安公司亦未就该涉案土地及地上建筑物的权属问题提出异议，因此新龙实业公司作为本案被执行人，江门中院对其实际所有的登记在润安公司名下的涉案土地及地上建筑物予以拍卖处置，并无不当。且即使认为将润安公司名下财产作为新龙实业公司的财产予以执行是错误的，在润安公司并无异议的情况下，吴美珍与润安公司之间无任何关系，其亦不是适格的异议主体。故复议申请人吴美珍请求依法纠正、终止对登记在润安公司名下的涉案土地及地上建筑物的拍卖，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于复议申请人吴美珍提出的其并未向执行法院提交涉案土地不动产登记查询结果及与案外人梁振刚的租赁合同事宜，本院经查明，该证据确非复议申请人提供，因该事实对案件处理结果并无影响，本院在此予以纠正。 关于复议申请人吴美珍提出的应结合当时那吉镇委书记贪污受贿案综合评价润安公司受让涉案土地及地上建筑物的合法性问题，不属于执行异议、复议程序审查范畴，本院对此不予审查。 关于复议申请人吴美珍提出应对其所维修及扩建的厂房予以认定的问题，江门中院在处置涉案土地及地上建筑物的过程中，应对吴美珍所提到的维修及新建厂房相关事实予以审查，并依法妥善处理。 综上，吴美珍所提复议请求缺乏事实及法律依据，不能成立；江门中院（2019）粤07执异74号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回吴美珍的复议申请，维持江门市中级人民法院（2019）粤07执异74号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇二〇年三月十七日 法官助理邵萌 书记员何谢凤