新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院         新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书   （2019)兵0901民初918号   原告：顾涯允，女，1964年10月11日出生，汉族，第九师166团水管所退休工人，住第九师。   原告：赵润禾，男，1998年5月28日出生，汉族，学生，住址同上。   委托诉讼代理人：顾涯允（赵润禾之母）。   原告：赵铁先，男，1957年12月23日出生，汉族，第九师166团水管所退休工人，住址同上。   委托诉讼代理人：顾涯允（赵铁先之妻）。   被告：额敏庆隆物业服务有限公司，统一社会信用代码91654221328872283P，住所地庆隆国际广场5楼。   法定代表人：刘国栋，经理。   顾涯允、赵润禾、赵铁先与额敏庆隆物业服务有限公司（以下简称庆隆物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序，于同年12月16日公开开庭进行了审理。顾涯允、赵润禾、赵铁先当庭撤回对额敏庆隆房地产开发有限公司（以下简称庆隆房地产公司）的起诉，本院口头裁定予以准许。顾涯允到庭参加诉讼，庆隆物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   顾涯允、赵润禾、赵铁先向本院提出诉讼请求：1.判令庆隆物业公司给付一年（2018年6月1日至2019年6月1日止）房租19294.24元（241178元×8%）及违约金4823.55元（241178元×2%）,合计24117.8元；2.判令庆隆物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月24日，原告与庆隆物业公司签订一份委托经营管理合同，并盖有“额敏庆隆商业广场物业管理办公室”公章及法定代表人刘国栋个人私章。合同约定，原告将自己购买的位于第九师朝阳新区两间商铺委托给庆隆物业公司经营；庆隆物业公司按照约定给付租金。合同签订后，原告将房屋交付给庆隆物业公司，庆隆物业公司应于2018年6月1日前一次性给付原告一年的租金。庆隆物业公司拖欠租金及违约金241178元，其于2019年12月12日给付10000元。余款14117.8元逾期3个月，至今未付。   庆隆物业公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为自愿放弃诉讼权利。   在本案审理过程中，顾涯允、赵润禾、赵铁先提供以下证据：1.常住人口登记卡、身份证及结婚证，证实顾涯允、赵润禾、赵铁先三人之间的关系。2.新（2018）第九师不动产权第0000×××、0000×××号不动产权证，证实朝阳新区小白杨农贸市场三层3-×××6、3-×××7号铺的按份共有人为顾涯允、赵润禾、赵铁先，建筑面积30.46㎡。3.赵润禾与庆隆物业公司于2016年5月24日签订《委托经营管理合同（A版-投资客）》2份，证实委托期自2016年5月24日起算；庆隆物业公司于每年6月1日前一次性支付当年的租金；第四年租金以实际购房合同总价款的8%计算；违约金计算方式为：所交房款的2%。4.销售不动产统一发票2张，证实2018年6月5日顾涯允、赵润禾、赵铁先向庆隆房地产公司支付购房款为241,178元。因庆隆物业公司放弃质证权利，上述证据相互结合起来形成了证据链，并经本院审核可以认定以上事实。   本院对涉案的主要事实与原告主张的事实基本一致，故不再赘述。另查，刘国栋系庆隆物业公司法定代表人，并在该公司占股100%。   本院认为，一、庆隆物业公司存在违约问题。原告与庆隆物业公司之间签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》从内容看，刘国栋系庆隆物业公司法定代表人，在庆隆物业公司为大股东，其行为即代表公司。故足以认定原告购买了庆隆房地产公司的商铺，然后又出租给庆隆物业公司并收取租金，该委托经营管理合同其实就是所谓的“购房返租协议”，即双方完成购房行为之后又形成了房屋租赁合同关系。该合同系双方的真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约定和法律规定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与庆隆物业公司签订合同之时就完成了交房义务，庆隆物业公司应按照约定期限支付租金，其至今未能履行付款义务的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求庆隆物业公司支付欠付租金的部分诉讼请求，即9,294.24元，于法有据，本院予以支持。   二、原告主张的违约金数额是否适当，应否调整。关于违约金数额是否适当的参照，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，原告未提供证据证明庆隆物业公司逾期支付租金给其造成的实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。双方约定的违约金计算方式为：按所交房款的2%计算，明显违反法律规定。本案中，原告主张按年交房款241,178元的2%承担违约金,对此，原告计算违约金以购房款为基数不妥，并不是以实际损失作为参考依据，不符合法律规定。   关于违约金应否调整。庆隆物业公司虽然未参加庭审，也未提出予以调减要求。在此情况下，根据2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。”涉案合同的庆隆物业公司违约期限自2019年6月1日起长达半年之久未支付任何租金，违反了诚实守信原则，存在明显过错。因此，本院根据过错程度、预期利益等因素对违约金作出裁量。本院认为，逾期付款损失为款项接收方即原告的利息损失。同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率计算，故对原告主张违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，即租金19,294.24元×同期贷款基准利率4.35％×0.5年×1.5倍=629.47元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   额敏庆隆物业服务有限公司支付顾涯允、赵润禾、赵铁先租金9,294.24元及违约金629.47元，共计9,923.71元，于判决生效之日起三日内付清。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费404元，减半收取计202元，由顾涯允、赵润禾、赵铁先负担35元，额敏庆隆物业服务有限公司负担167元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。           审判员  陆磊勇     二〇二〇年一月二十日     书记员  唐玮帆       1