安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初598号原告：安徽碧云物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市杨东村散户1号，统一社会信用代码913407007647912361。法定代表人：方碧云，系总经理。委托诉讼代理人：张军，系公司法务。委托诉讼代理人：侯婧，系公司法务。被告：刘正荣，男，1947年3月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：严家明，男，1957年2月2日，汉族，住安徽省铜陵市，系共同诉讼代表人。原告安徽碧云物业管理有限公司（以下简称：碧云物业）与被告刘正荣物业服务合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张军、侯婧，被告刘正荣委托诉讼代理人严家明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。碧云物业向本院提出诉讼请求：1、判令刘正荣立即支付2017年5月1日至2019年12月31日所欠物业服务费2767.87元(32个月×90.1㎡×0.96元/㎡)、违约金计202.4元[（32-6）*90.1㎡*0.96元/㎡*30天*0.003]，共计2970.27元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：碧云物业于2017年5月1日与铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，按照该合同约定：物业服务费标准为：高层住宅每月0.96元/㎡，多层每月0.5元/㎡。被告系福景东方幸福家园小区14幢604室高层业主，房屋建筑面积为90.1㎡。经核查，被告自2017年5月1日起，至2019年12月31日止，已欠物业服务费2767.87元。另外，根据《物业服务合同》第6条：物业服务费半年缴纳一次和第8条约定：业主未能足额按时交纳物业服务费的，碧云物业有权进行索取并要求刘正荣支付从逾期之日起，按年应缴总费用日千分之三的违约金。经核算被告应支付违约金约202.4元。经碧云物业多次催缴，被告均以各种理由拒交物业费和违约金。为维护碧云物业的合法权益，根据物权法、物业管理条例等有关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。被告刘正荣辩称：一、自碧云物业进驻本小区后虽然与业主委员会签订了为期一年的物业服务合同，但实际营运中没有事实的作为，即未与业主沟通，也未与业主签订《规约》，收费标准没有任何依据，服务人员未按规定要求配备，未设门卫管理和来往人员监管和来往人员监管，对外来人员以及不明身份的人员，包括精神疾病患者，乞丐、收破烂的，做小买卖的等人员都可以在小区内随便出入，是明显没有履行合同的证据，更谈不上公共秩序的维护和安全防范的管理。特别是2019年7月11日28栋3单元门前发生持刀杀人恶性案件时，当天小区内没有一名保安巡逻或值班。二、安防监控形同虚设，致使小区住户财产频繁被盗，据安徽电视台公共频道、铜陵探窗口、铜陵新闻追踪、新闻回放等媒体报道；2018年底本小区保障房连续几户被盗，仅在一个月中连续四次被盗、盗窃者入室如同进入自己家的门、不仅贵重物品被盗走、而且业主存有纪念意义的硬币、食油、食品和香烟酒类都不放过；2019年2月13日又有两户被盗、被盗现金均在一万元左右，为此安徽新闻媒体3次回访，2019年2月19日再次回访。三、对于小区内的消防、安防设备没有专业人员或专业部门维护，电梯运行安全无保障；常有电梯突然急剧下降和人员被关闭在内的事故发生，例如2019年4月26日老人和小孩被困2个多小时居然找不到物业维保人员，（经查实根本就没配备）后遇路人得救，而产生医疗费用碧云物业居然不认账，反而多次状告该户业主拒缴物业费。四、小区单元门损坏和丢失没有按规定维修与追回，造成住户门上小广告铺天盖地、楼层标识、门号标识也被开锁小广告添加了联系号码，并多次发现物业工作人员也在门上张贴小广告，小区所有出入口大门敞开、后又增加一个围栏开口、5栋6栋被扒二处开口，为此社区领导也多次督促碧云物业“加强日常夜间的安保巡逻、充实警戒力量”。可是直到今天也未见有安保人员巡逻，奇怪的是有部分业主拒缴物业费后很快就有窃贼光临，涉案人员当日到庭应诉、次日门就被撬，公共区域遍布锁业开锁小广告，部分业主门窗无损而钱财不翼而飞，小区业主的财产安全无保障。五、北大门处电子伸缩门自碧云物业接管后从未使用过，擅自将地下机动车车库和非机动车车库（1栋2栋地下自行车停放处）向外租赁、造成大门通道两旁外来车辆和本小区车辆乱停乱放，堵塞交通要道，小商小贩占道经营，多次发生交通事故与纷争，未有物业人员在现场维护秩序。直到地下机动车库失火消防车因此开不进的事件发生、仍然没有履行小区的服务管理职责。六、小区共52栋住宅，单元门损坏76扇；丢失14扇，老年健身娱乐广场小公园大理石面砖损坏5.85平方，被盗53.55平方，公共照明（庭院灯不包括光源损坏）路灯东倒西歪14杆，灯罩倾斜损坏2盏，1700户楼道口公共照明声光控灯大部分损坏和失效，有部分失控长年不能关闭、产生电费是业主公摊，电梯内公共照明不能视物，公共卫生环境污浊，垃圾成堆，小区绿化带荒芜枯萎，杂草丛生至今没有处理，小区25栋3单元西侧变成养鸡场问题至今未处理，小区住户门上小广告、公共区域（包括停车位、楼层、单元楼梯口、电梯内、小广告）至今没有处理。综上事实，并非业主拒交物业费，而是碧云物业只向业主收费，从来不抓一下管理，把一个好端端的小区弄成现在这个样子，由于碧云物业没有为业主提供相应的物业服务，业主有权拒缴物业服务费，请求法院依法判决。本院经审理认定以下事实：2017年4月30日，碧云物业与铜官区立新社区服务中心签订了《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，该协议约定，物业服务费每半年缴纳一次，交费时间为每年的1月1日至1月10日和7月1日至7月10日，或在7月10日前一次性缴清全年服务费用，超过以上缴费期限应视为逾期之日；物业服务费收费标准，1、高层住宅：0.96元/月·㎡，2、多层住宅：0.5元/月·㎡,3、商业网点（经营性用房）：1.5元/月·㎡；物业管理服务内容主要包括，综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化日常养护服务、公共设施设备日常维护服务等；对于小区的公共部位、公共设施设备，入驻前碧云物业与铜官区立新社区服务中心共同进行了移交接管查验，存在下列问题，1、消防系统瘫痪，待开发商维修验收合格后移交物业公司管理；2、所有电梯的报警电源及运行电瓶使用寿命已致极限，3、地下室渗漏情况严重等，小区业主委员会、物业公司共同做好督促开发商维修事宜；在违约责任上约定，碧云物业违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求碧云物业清退，造成铜官区立新社区服务中心损失的，应当给予经济赔偿，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费得，碧云物业有权要求其不交并从逾期之日起每日按年应缴总费用的3‰缴纳违约金。另查明，被告刘正荣系铜陵市福景东方城14栋604室业主，房屋建筑面积89.82㎡。碧云物业通过张贴、邮寄、起诉的方式履行了物业费催缴手续。经与铜官区立新社区服务中心调查核实，1、碧云物业自2017年5月1日起至2019年12月31日在福景东方城一期提供物业服务；2、2017年11月10日铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会与碧云物业签订一份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》，该份合同内容与2017年4月30日碧云物业与铜官区立新社区服务中心签订的《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》内容保持一致，仅在合同期限上有差异；3、因碧云物业入驻福景东方城一期前，该小区的消防设施已全部瘫痪，故该设施至今未移交给碧云物业。以上事实有当事人身份信息、合同、房屋权属证明、催缴图片、民事裁定书、光盘、立新社区说明、开庭笔录等在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、碧云物业诉请业主缴纳物业费是否具有法律依据。第一，2017年4月26日，碧云物业通过招投标的方式中标铜陵市杨村花园及福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务项目，根据《安徽省物业管理条例》的相关规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，可通过招投标的方式选聘具有相关资质的物业服务企业，以招投标的方式选聘物业服务企业符合相关程序要求，第二，2017年4月30日，铜官区立新社区服务中心与碧云物业签订合同，约定碧云物业为福景东方城一期提供物业管理服务，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,立新社区服务中心为做好公共卫生和改善环境而代表业主与碧云物业签订《物业管理服务合同》合法有效,本院予以认可，第三，2017年11月10日，碧云物业与福景东方城一期业主委员会签订《物业管理服务合同》，庭审中，碧云物业虽将该份合同撤回不作为证据使用，但本院认为该份合同确系事实存在，双方均未提出异议，故本院仍将其作为证据使用，该份合同约定服务期间为2017年5月1日至2018年4月30日，2018年4月30日之后，福景东方城一期业主委员会未再与碧云物业就物业服务签订合同，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主委员会与业主大会依法签订的物业服务合同，对业主具有约束力，期满后业主委员会虽未再与碧云物业签订合同，但基于碧云物业仍在提供物业服务，碧云物业与该小区业主之间已经形成了事实上的物业服务关系，故该份《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。综上，碧云物业经合法程序进驻福景东方城一期，与业主委员会签订《物业管理服务合同》合法有效，服务期间自2017年5月1日开始，业主未缴纳物业费，碧云物业有权诉至法院。2、碧云物业提供的服务质量是否低下。物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患，应当及时消除，碧云物业接手福景东方城一期前，该小区消防设施等设备已处于全部或部分瘫痪状态，刘正荣辩称物业服务存在瑕疵，其虽未提供证据加以支持，但本院通过实地走访以及查阅以往的案件档案，认定碧云物业在为福景东方城一期提供物业服务时确有瑕疵，但物业服务企业提供的物业服务是一种持续性的服务，与一次性服务不同，难以对物业服务企业的提供服务的瑕疵部分进行具体量化，从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于运行状态，尚未构成严重瑕疵，刘正荣辩称的物业服务质量问题，可依据相关的法律规定另行向侵害方主张权利，故碧云物业提供的服务有瑕疵，但非严重瑕疵，刘正荣以此为由拒缴全部物业费，不符合法律规定。综上所述，碧云物业与铜陵市立新社区服务中心、铜陵市铜官区福景东方城一期业主委员会签订的两份《福景东方城一期幸福家园小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对全体业主具有约束立，合同双方均应当依据约定全面履行各自的义务；刘正荣系铜陵市福景东方城14幢604室业主，该房屋建筑面积89.82㎡，合同约定刘正荣每月应按建筑面积每平方米0.96元缴纳物业费，刘正荣自2017年5月1日至2019年12月31日未向碧云物业缴纳物业费，碧云物业要求刘正荣支付物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；因碧云物业在提供物业服务时确有瑕疵，在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，刘正荣支付碧云物业物业服务费调整为2207.4元；因碧云物业在服务过程中存在不足，本院对碧云物业要求支付违约金的诉讼请求不予支持，对于刘正荣的辩解，其可依据相关法律规定，另行起诉向侵害方主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告刘正荣于本判决生效之日起十日内向原告碧云物业支付物业费2207.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽碧云物业管理有限公司负担，在本判决生效后七日内付至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  张春生二〇二〇年三月三十日书记员  胡 洁附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。