四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19883号 上诉人（原审被告）：成都国利置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道藏卫路南二段110号1层。 法定代表人：徐俊彬，执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓明，四川颂亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金晓静，女，1989年2月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人成都国利置业有限公司（以下简称国利公司）因与被上诉人金晓静商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项“被告成都国利置业有限公司自本判决生效之日起三日内返还原告金晓静定金2万元”，驳回金晓静诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由金晓静承担。事实和理由：一、一审法院认为“双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就该合同的内容达成一致所致，该事由不能归责于双方”。一审法院的该项认定缺乏事实依据，双方未能签订正式的商品房买卖合同等系金晓静单方面违约所致，属归责于金晓静一方的原因。根据案涉定购书第三条第3项约定，国利公司已向金晓静明示《商品房买卖合同》《补充协议》《前期物业服务合同》等文本，金晓静在签约前已充分阅读并了解上诉文本内容，且金晓静不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约。金晓静以签约文本的内容有异议为由拒绝签约是违约行为。二、在金晓静单方面违约的情况下，一审法院判决国利公司返还定金没有法律依据。根据案涉定购书第三条第5项约定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，在金晓静违约的情况下，国利公司有权在案涉订购书约定的有效期届满后将案涉房屋另行出售，所付定金不予退还。 金晓静辩称，1.2019年6月15日，其在准备与国利公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》等时，发现自己承担的义务较多，要求协商变更合同，被国利公司拒绝，当天没有签订相关协议。后金晓静向国利公司发协商函，国利公司也拒绝洽谈。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，国利公司应将定金返还金晓静。2.金晓静在签订定购书之前没有见过《商品房买卖合同》，定购书第三条第3款约定，明示民事合同范本是销售方的义务，但国利公司没有向金晓静明示，该条属于免除国利公司自身义务、加重金晓静义务的格式条款，不公平不合理。 金晓静向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除金晓静与国利公司所签订的《华庭悦璟商品房定购书》；2.判令国利公司返还定金20000元。 一审法院认定事实：2019年6月9日，金晓静（乙方）与国利公司（甲方）签订《华庭悦璟商品房定购书》。该定购书载明：1.金晓静自愿申请认购办公用房，房屋总价为357802元。金晓静以5成银行按揭贷款的方式支付房款，在签订商品房买卖合同时付清首付款。2.金晓静向国利公司支付的本定购书约定的立约定金20000元，在双方按本定购书约定签订商品房买卖合同和补充协议以及附件后转为房款的一部分。3.金晓静在签订本定购书之日起7日内（含当日）携带本认购协议、定金收据、应付房款和产权名义人身份证原件到售楼部签订商品房买卖合同、补充协议、附件、前期物业服务合同、临时管理规约。4.国利公司已在售楼处向金晓静明示即将签订的商品房买卖合同、补充协议、附件、前期物业服务合同、临时管理规约及其他签约文本，金晓静在签约前已充分阅读并了解上述签约文本内容并对有关条款及填写内容无异议，并同意按照上述签约文本享有合同权利、承担合同义务。金晓静此后不得再以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约。5.如金晓静未在签订本协议之日起7日之内（含当日）前与国利公司签订商品房买卖合同（含附件）以及其他签约文本，属于金晓静违约，国利公司有权在本定购书约定的有效期届满后（无需另行通知金晓静）将该房另行出售，所付定金不予返还。 当日，金晓静向国利公司支付定金20000元。2019年6月15日，金晓静按约定的签订《商品房买卖合同》期限的最后一日到达华庭璟悦售楼部，对定购书中载明其已充分阅读《商品房购买合同》、补充协议、《前期物业合同》等向售楼部工作人员提出质疑，不认可在签订定购书时阅读过上述资料，同时还询问是否可以对合同及补充协议内容进行修改。工作人员回复合同需在支付首付款之后才能出示，并表示上述文书是房管部门制定的标准格式，不能修改。随后双方就合同是否可以修改未达成一致，最终商品房买卖合同未能签订。 一审法院认为，金晓静和国利公司所签订的定购书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。一审庭审中，金晓静和国利公司就解除定购书没有争议，该意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，一审法院对此予以确认。该合同的解除时间为2019年7月22日。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金晓静和国利公司所签的定购合同解除后，国利公司是否应当退还定金是本案争议所在。对该问题，一审法院认为，双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就该合同的内容达成一致所致，该事由不能归责于双方。虽然定购书对金晓静能否以针对正式的商品房买卖合同等合同文本的内容提出异议为由拒绝签订合同进行了明确约定，但双方所签的定购合同系国利公司为重复使用而预先拟定且在订立该合同时未与对方协商的格式合同，而其中关于金晓静不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约的约定属于格式条款，该条款限制了金晓静与对方就拟签订的商品房买卖合同等合同文本进行协商的权利。对此，国利公司不仅应在售楼处公示拟签订的正式的商品房买卖合同等格式合同文本供购房者阅读，还应当在与金晓静签订定购合同时就该条款的内容向金晓静予以说明或尽到相应的提示义务。现金晓静和国利公司签订的定购书显示，买受人信息、认购房屋信息、房屋价款的条款以及定金金额下使用下划线，合同的其余条款使用的字体、字号、字体颜色均一致，不能体现出金晓静不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约的合同条款有别于其他条款，且国利公司也未举证证明已就该条款的内容向金晓静进行了充分提醒和说明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认为国利公司未就该条款的内容向金晓静尽到说明或提示义务，该条款不能对金晓静产生效力。国利公司拒绝退还定金的理由不能成立，一审法院不予采纳。因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，根据法律规定，国利公司应当退还金晓静定金20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、金晓静与国利公司于2019年6月9日签订的《华庭悦璟商品房定购书》于2019年7月22日解除；二、国利公司自一审判决生效之日起三日内返还金晓静定金20000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由国利公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是国利公司是否应当返还定金20000元，现评判如下：金晓静与国利公司于2019年6月9日签订的《华庭悦璟商品房定购书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审庭审中双方均同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，一审法院认定案涉定购书于2019年7月22日解除并无不当，本院依法予以确认。2019年6月15日，在金晓静与国利公司签订《商品房买卖合同》等文本时，双方未能就《商品房买卖合同》条款达成一致意见，最终未签订《商品房买卖合同》。本院认为，双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就该合同的内容达成一致所致，该事由不能归责于双方。而定购书为预约合同，其签订目的在于合同签订双方对将来签订特定合同的相关事项进行规划，双方应按照公平、诚信原则进行磋商合同条款。虽然案涉定购书对金晓静能否以针对正式的商品房买卖合同等合同文本的内容提出异议为由拒绝签订合同进行了明确约定，但双方所签的定购合书系国利公司为重复使用而预先拟定且在订立该合同时未与对方协商的格式合同，其中关于金晓静不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约的约定限制了金晓静与对方就拟签订的商品房买卖合同等合同文本进行协商的权利。对该格式条款，国利公司未能举证证明其已向金晓静进行了充分提醒和说明，故其应承担举证不能的法律后果，该条款不能对金晓静产生效力，一审法院认定并无不当。故国利公司应当向金晓静退还定金20000元。 综上所述，国利公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费302元，由成都国利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年三月十七日 法官助理 胡晓红 书 记 员 杨珍梅