河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终772号上诉人(原审原告)：西华县农村信用合作联社。住所地：西华县城关镇箕城路南段。统一社会信用代码：914116227313149192。法定代表人：高瑞，该联社理事长。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周口滨江娱乐会所有限公司，住所地：周口市汉阳路与滨河路交叉口滨江国际星城7#楼，统一社会信用代码：91411600053387499Y。法定代表人：方楠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王清源，河南陈州律师事务所律师。上诉人西华县农村信用合作联社（以下简称西华县农联社）因与上诉人周口滨江娱乐会所有限公司（以下简称滨江娱乐公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院2019）豫1602民初5207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西华县农联社委托诉讼代理人侯振忠，滨江娱乐公司的委托诉讼代理人王清源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人西华县农村信用合作联社上诉请求及答辩理由：1、请求撤销周口市川汇区人民法院（2019)豫1602民初5207号民事判决第一项；2、依法改判滨江娱乐公司支付上诉人从2017年4月1日至2019年3月31日的房屋租赁费807120元及违约金（一审少判369930元）；3、一、二审费用由滨江娱乐公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，西华县农联社拥有涉案房屋的所有权。西华县农联社通过合法拍卖取得了滨江娱乐公司租赁房屋的所有权，且已经办理了不动产登记证。其次，双方租赁合同成立并生效。西华县农联社与滨江娱乐公司双方签订了从2017年4月1日至2020年3月30日的租赁合同。合同双方对房屋使用期限、租金、违约金等均进行约定。再次，滨江娱乐公司与案外人所支付的房屋租赁费与本案不具有关联性。双方的合同履行应按照新合同执行。另外，滨江娱乐公司提供的部分银行流水称是其支付的房屋租赁费，但不能证明其所付的租赁费数额已向案外人周口鸿道农业开发有限公司支付到了2018年2月28日。滨江娱乐公司应当承担本案租赁合同两年的房屋租赁费。二、一审法院判决适用法律不当。上诉人周口滨江娱乐会所有限公司上诉请求及答辩理由：1、请求依法撤销河南省周口市川汇区人民法院民事判决书（2019)豫1602民初5207号民事判决，依法改判滨江娱乐公司不给付西华县农联社从2018年3月1日至2019年3月31日的租金437190元及违约金；2、一审、二审诉讼费由西华县农联社承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2016年5月31日，滨江娱乐公司与周口鸿道农业开发有限公司签订了房屋租赁合同，根据合同内容显示，周口鸿道农业开发有限公司于2016年6月1日起，将位于河南省周口市××与××路交叉口，滨江国际星城7号楼301、302、303室，面积为2242平方米出租与滨江娱乐公司，租赁期限为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止，每月租金为人民币19500元（年租金即为234000元），每年租金以1%递增。且滨江娱乐公司在2017年5月15日已经支付2017至2018年度的房屋租金，租赁期限至2018年2月28日。而西华县农联社在2018年4月1日，西华县农联社以房屋所有人的身份再次与滨江娱乐公司签订合同，且要求把签订时间写为2017年4月1日，根据合同显示，租赁期限为1年，自2017年4月1日至2020年3月31日止。租赁时间明显错误，存在欺诈的情形，根据《合同法》第52条之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效。另合同载明年租金为403560元，结合本地实际情况及与周口鸿道农业开发有限公司签订租赁合同时所约定的租金，双方所签订的合同存在重大误解、且显示公平，根据《合同法》第54条，签订合同时，因存在重大误解、显示公平的，合同签订方有权请求法院撤销合同。原审法院认定滨江娱乐公司给付西华县农联社从2018年3月1日至2019年3月31日的租金437190元及违约金，与客观事实不符，属认定事实错误。西华县农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1、判决滨江娱乐公司向西华县农联社支付欠付的2017年4月1日至2019年3月31日期间的租金807120元及违约金（以日金1105.6元自2017年4月6日计算至欠款支付完毕止）；2、本案的诉讼费由滨江娱乐公司承担。一审法院认定事实：2016年5月31日滨江娱乐公司（乙方）与案外人周口鸿道农业开发有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容有：乙方承租的物业位于河南省周口市××与××路交叉口，系滨江国际星城7号楼301、302、303室，面积为2242平方米；租赁期限为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止；自2016年6月1日起，甲方向乙方收取租金，月租金人民币19500元，每年租金以1%递增，租金采取两个月交付一次的方式，乙方须确保每月25日缴纳下月租金，甲方收到乙方下月租金前，开具上月发票于乙方。若乙方未收到甲方上月租金发票，乙方有权拒收付下月租金；本合同自双方盖章后生效。该《房屋租赁合同》尾部甲方一栏有“周口鸿道农业开发有限公司”字样的印章，乙方一栏有“周口滨江娱乐会所有限公司”字样的印章及夏鹏飞的签字。2017年5月15日，周口鸿道农业开发有限公司向滨江娱乐公司出具一份证明，载明：周口滨江娱乐会所预交房租到2018年2月28日，周口鸿道农业开发有限公司，该证明上有“周口鸿道农业开发有限公司”的印章。2017年4月1日，西华县农联社经法院拍卖取得坐落于河南省周口市××与××交叉口滨江国际星城7号楼301、302、303室的所有权。2017年4月1日，西华县农联社（甲方）与滨江娱乐公司（乙方）签订了一份新的《房屋租赁合同》，该合同主要内容有：甲方自愿将坐落于河南省周口市××与××交叉口滨江国际星城7号楼301、302、303室出租给乙方使用，房屋面积共约2242平方米；租赁期限为2017年4月1日起至2020年3月31日止，年租金403560元；租金按年支付，当年租金乙方应于本合同签订后5日内向甲方一次性支付，以后每年度的租金乙方应于当年首月的15号前向甲方一次性支付。如乙方逾期支付租金的，则每逾期一天应向甲方支付日租金5倍的违约金。本合同自双方签章后生效。该《房屋租赁合同》尾部甲方一栏有“西华县农村信用合作联社”字样的印章，乙方一栏有“周口滨江娱乐会所有限公司”字样的印章及方楠的签字。自合同签订至今，滨江娱乐公司未向西华县农联社支付任何费用。一审法院认为，滨江娱乐公司与案外人周口鸿道农业开发有限公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，是有效合同。虽然本案中用于出租的房屋被法院公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。依照此规定，被滨江娱乐公司与案外人周口鸿道农业开发有限公司签订《房屋租赁合同》对西华县农联社作为出租人依然是有约束力的。另因2017年4月1日西华县农联社与滨江娱乐公司又重新签订了一份新的《房屋租赁合同》，该合同也系双方当事人真实意思表示，为有效合同。但该合同却未对滨江娱乐公司已经预交的从2017年4月1日至2018年2月28日的租金进行约定，所以对于该部分已经预交的房屋租金处理应依据滨江娱乐公司与案外人周口鸿道农业开发有限公司签订《房屋租赁合同》的约定，即西华县农联社无权再让滨江娱乐公司交纳从2017年4月1日至2018年2月28日的租金，故对西华县农联社要求滨江娱乐公司支付其从2017年4月1日至2018年2月28日的租金的诉讼请求，不予支持；对西华县农联社要求滨江娱乐公司支付其从2018年3月1日至2019年3月31日的租金，因西华县农联社与滨江娱乐公司重新签订了《房屋租赁合同》视为为原《房屋租赁合同》的变更，故从2018年3月1日至2019年3月31日的租金应按照新的《房屋租赁合同》的约定进行履行，故对西华县农联社要求滨江娱乐公司支付其从2018年3月1日至2019年3月31日的租金437190元的诉讼请求，予以支持。另双方之间签订的《房屋租赁合同》约定的违约责任（如乙方逾期支付租金的，则每逾期一天应向甲方支付日租金5倍的违约金）中的违约金的计算标准过高，应按照同期银行贷款利率2018年1月16日起之日起开始计算，至款项全部清偿之日止。综上依照，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、周口滨江娱乐会所有限公司于判决生效之日起七日内给付西华县农村信用合作联社从2018年3月1日至2019年3月31日的租金437190元及违约金（违约金应按照中国人民同期银行借款利率从2018年1月16日起开始计算，至款项全部清偿之日止）。二、驳回西华县农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费5936元，由西华县农村信用合作联社承担2721元，周口滨江娱乐会所有限公司承担3215元。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为，2017年4月1日上诉人西华县农联社经依法拍卖对本案涉案的房屋依法取得所有权。2017年4月1日西华县农联社与滨江娱乐公司对涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违背法律规定，应为有效合同，故应当认定上诉人滨江公司与案外人鸿道公司所签租赁合同实际已终止。根据合同相对性原则，上诉人西华县农联社与上诉人滨江娱乐公司是新租赁合同主体，且该合同对房屋使用期限、租金、违约金等均进行了约定。该合同的签订并不违背“买卖不破租赁”的法律规定。双方均应按照该合同履行自己的义务。依据该合同的约定，上诉人滨江娱乐公司应当将涉案涉案房屋自2017年4月1日起至2020年3月31日的租金交付给上诉人西华县农联社，原判认定滨江娱乐公司与西华县农联社对涉案房屋从2017年4月1日至2018年2月28日的租金未进行约定属认定事实错误，二审应予纠正，故对西华县农联社诉称的要求滨江娱乐公司应支付其从2017年4月1日至2018年2月28日的租金的诉讼请求的理由成立，本院予以支持。关于上诉人滨江娱乐公司诉称的双方签订的合同，因存在重大误解、显示公平的，应当依法撤销的理由，因依据《合同法》第五十五条的规定，上诉人滨江娱乐公司在法定期限内并未行使撤销权，且上诉人滨江娱乐公司不能提交有效证据证明其主张，故上诉人滨江娱乐公司诉称的此项理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人滨江娱乐公司诉称的其将涉案房屋2017至2018年度的房屋租金已于2017年5月15日已经支付案外人周口鸿道农业开发有限公司的理由，上诉人滨江娱乐公司可另案向案外人周口鸿道农业开发有限公主张，不属本案审理的范畴。综上所述，西华县农联社的上诉请求理由成立，应予支持；上诉人滨江娱乐公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持周口市川汇区人民法院2019）豫1602民初5207号民事判决主文第二项及原审诉讼费的承担。二、变更周口市川汇区人民法院2019）豫1602民初5207号民事判决主文第一项为“周口滨江娱乐会所有限公司于判决生效之日起七日内给付西华县农村信用合作联社从2017年4月1日至2019年3月31日的租金807120元及违约金（违约金应按照中国人民同期银行借款利率从2017年4月6日起开始计算，至款项全部清偿之日止）”。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费14707元，由上诉人西华县农村信用合作联社负担6849元，由周口滨江娱乐会所有限公司负担7858元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年三月十八日法官助理石磊书记员潘克宇