河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终124号 上诉人（原审被告）：石家庄荣鼎房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街226号荣鼎天下商务大厦1号楼2单元2018室，统一社会信用代码911301000631168529。 法定代表人：王玲娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建成，河北融辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京泰和瑞投资管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3156室，统一社会信用代码91110109597735412P。 法定代表人：王皓谦，该公司经理。 委托诉讼代理人：左超伟，河北天捷律师事务所律师。 上诉人石家庄荣鼎房地产开发有限公司（以下简称荣鼎公司）因与被上诉人北京泰和瑞投资管理有限公司（以下简称泰合瑞公司）委托合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣鼎公司上诉请求：1.撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3677号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。客户王琳、杨培勇所购房产的佣金应当扣除，客户张少娟应依据实际购房情况确定佣金数额。1.《解除合同协议书》附件3列明的未回款明细中，客户王琳、杨培勇在购房后未能偿还银行贷款，导致上诉人承担了保证责任，其用于购房的银行贷款大部分是银行从上诉人账户中扣划。通过(2016)冀0105民初4464号民事判决书可知，上诉人代王琳还款219664.17元；通过(2018)冀0105民初795号民事判决书可知，上诉人代杨培勇还款228429.44元。上述款项并非上诉人收回的房款，不应向被上诉人结算佣金。2.《解除合同协议书》附件3中记载的客户张少娟原购买的房产为A-903，房款总额为2524029元，未结房款为1260000元。后张少娟办理了变更手续，将购买的A-903号房产变更成了A-907号房产，房款总额为1477050元，较A-903号房产减少了1046979元，佣金数额应相应减少。上诉人在一审中向法庭提交了张少娟购买A-907号房产的《商品房买卖合同》，但一审法院却以上诉人未提供张少娟购买A-903号房产的证明为由对上诉人的理由不予认可。张少娟购买A-903号房产的事实是上诉人与被上诉人在《解除合同协议书》附件3中共同确认的，且被上诉人对此未提出任何异议，所以上诉人提交张少娟购买A-907号房产的《商品房买卖合同》足以证明张少娟房产变更的事实。关于张少娟的购房佣金，应当按照其实际购买的A-907号房产的房款进行计算。二、被上诉人主张的佣金数额错误，且至今未达到上诉人支付佣金的条件，上诉人不应向被上诉人支付逾期付款利息。1.通过上述第一条内容可知，《解除合同协议书》附件3中的未回款明细与实际情况不符，购房人中存在调房、退房等情况，依据《解除合同协议书》中记载的未回款金额计算佣金是错误的。双方应对《解除合同协议书》中约定的未回款情况进行核对后才具备向被上诉人支付佣金的条件。2.依据《营销策划及销售代理委托合同》第七条第(二)款和《解除合同协议书》第四条(标注为三)第3款的约定，在上诉人向被上诉人支付佣金前，被上诉人应向上诉人提供佣金发票，并且双方之前也一直是按照被上诉人先提供发票，上诉人收到发票后办理结算付款手续的方式计算佣金。但被上诉人直至起诉也未就佣金的核对和结算事宜与上诉人联系，也未向上诉人提供佣金发票。所以，至今还未具备要求上诉人佣金支付的条件，上诉人不存在延期付款的行为，不应承担延期付款的利息。3.依据《解除合同协议书》第四条(标注为三)第3款的约定，催收回的房款应在次月15日前结算给被上诉人，所以被上诉人的佣金支付时间应根据上诉人收回房款的时间确定。《解除合同协议书》附件3中列明的未收回房款并非上诉人在2016年3月30日当天全部收回，被上诉人自2016年3月30日起要求上诉人承担逾期付款利息和一审法院判定上诉人自2016年3月30日起承担逾期付款利息是错误的。 泰合瑞公司答辩称，一审法院认定事实清楚、正确。客户王琳、杨培勇所购房产的佣金不应扣除，客户张少娟应按《解除合同协议书》附件3列明购房情况确定佣金数额。1.《营销策划及销售委托合同》第七条(一)1约定“在甲方即被答辩人与买方签订《商品房买卖协议》并由买方支付首付款，或在甲方与买方签订了《商品房买卖合同》的即视为乙方即答辩人销售成功”。客户王琳、杨培勇所购房源为由答辩人已成功销售房源、且房屋全部销售款(包括客户银行按揭款)已实际打入到被答辩人银行账户，答辩人的房源代理销售义务已完全履行完毕。因此，被答辩人应按《解除合同协议书》第四条约定向答辩人支付相应佣金。客户王琳、杨培勇在成功购房后未能偿还银行贷款导致被答辩人承担保证责任属于被答辩人与客户之间担保追偿纠纷，属于不同的法律关系。更何况，被答辩人也未能提供王琳、杨培勇退房的任何证据材料。2.《解除合同协议书》中明确记载了由答辩人代理销售的客户张少娟购买的为A-903、且附件也已经答辩人与被答辩人双方盖章确认，被答辩人应按A-903对应的2524029元的1%向答辩人支付佣金。答辩人提交的张少娟购买A-907号房产的《商品房买卖合同》仅说明张少娟购买了A-907号房源，并不能排除张少娟还同时购买A-903号房源;也未提供所购A-907房产的张少娟与《解除合同协议书》附件3张少娟为同一人的有效证据。退一步讲，假设如被答辩人诉称的张少娟将A-903变更A-907的情况，被答辩人也未能提供张少娟房屋变更的证据材料。因此，客户张少娟应按《解除合同协议书》附件3列明购买A-903房产的情况确定佣金数额，而不是被答辩人主张的按A-907房产确定佣金数额。二、一审法院判令被答辩人应向答辩人支付的佣金数额正确，被答辩人应按一审判决向答辩人支付佣金及逾期付款利息。1.《解除合同协议书》附件3中记载的未回款数额是经答辩人与被答辩人双方盖章确认的，答辩人成功的将B-908、(B-1202和B-1203)分别销售给王琳、杨培勇，且上述客户的银行按揭也已发放到位。王琳、杨培勇未能偿还银行贷款导致被答辩人承担保证责任不属于退房的情形，答辩人对被答辩人提交张少娟购买A-907房产的《商品房买卖合同》与本案无任何关联性，答辩人对该项证据不认可，被答辩人主张购房人的退、调房情况不存在。2.《解除合同协议书》附件3中的数额即为答辩人与被答辩人对佣金数额的结算确认;同时，根据《解除合同协议书》第四条(标准第二)的第3款约定“催收回的款项按照每月实际回款额的1%于次月15日前结算给乙方，乙方出具给甲方所支付佣金的票据。”被答辩人给答辩人支付佣金的节点在答辩人开具发票之前，在被答辩人支付佣金后，答辩人根据其所支付佣金数额出具发票。因此，被答辩人已达到向答辩人支付佣金的条件。3.《解除合同协议书》附件3中的数额即为答辩人与被答辩人对佣金数额的结算确认，结算确认时间为2016年3月30日。被答辩人应从2016年3月30日开始向答辩人支付逾期付款利息。被答辩人作为房款回收的接收主体，对收回房软的时间应是明知的，但被答辩人却至今未提供收回房款时间的有效证据，对此应当承担举证不能的不利后果。 泰合瑞公司向一审法院起诉请求：1.请求被告支付原告佣金461428.03元人民币；2.判令被告赔偿原告逾期付款利息65753.49元（利息自2016年3月30日起暂计算至起诉日，利息实际主张至实际付款日止，按照中国人民银行人民币贷款利率计算）；3.本案诉讼费、财产保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月12日，原告泰合瑞公司(乙方)与被告荣鼎公司(甲方)签订了《营销策划及销售代理委托合同》，约定由被告荣鼎公司委托原告泰合瑞公司对荣鼎天下项目进行全程营销策划、销售代理事宜。合同第七条约定了佣金及结算方式:(一)销售代理佣金1.在甲方与买方签订《商品房买卖协议》并由买方支付首付款项，或在甲方与买方签订了《商品房买卖合同》的即视为乙方销售成功。2.销售佣金计提标准:乙方完成本合同第四条第一款约定的全程营销策划代理事项后，该项目代理佣金为销售额的2%。计算方式为销售额×2%。3.销售佣金结算标准:甲方支付乙方销售代理佣金以销售实际回款计提佣金，即销售实际回款×2%;剩余销售回款(包括但不限于买房人分期付款剩余款项及买房人银行按揭款项)付清后一次性计提佣金并支付乙方。 因原告泰合瑞公司派驻项目现场负责人离职，在原告提出重新派驻现场负责人未能认可的情况下，原、被告双方同意解除合同。2016年3月30日，原告泰合瑞公司(乙方)与被告荣鼎公司(甲方)签订了《解除合同协议书》。《解除合同协议书》第三条显示:乙方在履行合同过程中截止2016年3月1日前销售的房源未回款人民币46142803元。按如下方式处理:1.销售房源未收回款项由甲方接手进行催收。2.催收回的款项按照甲乙双方原签订合同的50%(即1%)计算结算给乙方。甲方扣留甲乙双方原签订合同的50%(即1%)。3.催收回的款项按照每月实际回款的1%于次月15日前结算给乙方，乙方出具给甲方所支付佣金的发票(包括支付乙方和销售团队的佣金，销售团队佣金由甲方代为发放)。4.甲方在扣留上述未回款额1%的费用中包括原合同的提留10%以及销售团队应发放的佣金和其他各项费用等。 《解除合同协议书》第二条第二款约定，如乙方未按时支付营销费用，甲方会在相应佣金或后期其他合作方式的费用中扣除。渠道未结佣金6099元，派单未结费用2464元，共计8563元，原告对此予以认可。2016年12月8日，被告荣鼎公司向原告泰合瑞公司支付佣金88500元，原告对此予以认可。 开庭审理中，被告提交如下证据:1.《民事判决书》、预售商品房合同备案书欲证明客户王淋、杨培勇均未能偿还银行贷款导致被告承担保证责任，所以其房款共计317818元并未实际收回，不应计算其销售佣金，已支付的12577元佣金应直接抵扣。2.客户张少娟原购买房产A-903后调整为A-907，房款减少了1046979元，应按照变更后的房产结算佣金。原告提交的荣鼎天下下载信息显示荣鼎天下2017年5月31日完成交房，2017年7月24日已售完，欲证明被告应该按照合同要求支付全部应付款项即461428.03元。 以上事实，有《营销策划及销售代理委托合同》一份、《解除合同协议书》一份、单位活期存款明细对账单、未回款明细、荣鼎天下下载信息以及原告、被告双方当庭陈述予以证明。 一审法院认为，原告泰合瑞公司与被告荣鼎公司双方签订的《营销策划及销售代理委托合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效成立。根据合同法相关规定，委托合同中委托方或者受托方均可以随时解除合同。2016年3月30日，原、被告双方签订《解除合同协议书》，双方委托代理关系已解除。《解除合同协议书》中约定了佣金的相应支付方式，被告未按约履行支付相应佣金的义务，已构成违约，应承担相应违约责任。 关于被告主张的因退房、变更房产而导致欠付的佣金数额增减问题，因原、被告双方在《解除合同协议书》中未具体约定退房及变更房产影响佣金支付的相关情况。且根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告并未提供有效证据证明客户王淋、杨培勇已经办理退房手续，以及张少娟原购买房产A-903的证明，故对于被告主张涉及因退房、变更房产而导致相应的佣金增减情况，该院不予支持。 关于欠付的佣金数额，根据《解除合同协议书》约定以及原、被告双方核实确认的未回款明细显示，原、被告双方均认可未收回的款项为46142803元，按照原、被告双方约定原签订合同的50%(即销售回款的1%)计算欠付的佣金总数为46142803×1%=461428.03元。在此基础上，还应扣除如下部分:1.原、被告双方均认可，2016年12月8日被告已向原告支付佣金88500元。2.根据《解除合同协议书》约定，被告未按时支付的营销费用(渠道未结佣金6099元，派单未接费用2464元)，共计8563元。被告需向原告支付欠付佣金:461428.03-88500-8563=364365.03元。 关于原告主张的逾期利息，该院认为，《解除合同协议书》虽未约定逾期利息，但自2016年3月30日，即《解除合同协议书》签订之日计算资金占用期间的利息，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际履行之日，符合现行法律规定，该院予以支持为宜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百九十六条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决:一、被告石家庄荣鼎房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告北京泰合瑞投资管理有限公司欠付的佣金364365.03元及利息(自2016年3月30日起，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际履行之日止);二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9072元，原告北京泰合瑞投资管理有限公司负担2799元，被告石家庄荣鼎房地产有限公司负担6273元。 本案二审期间，上诉人荣鼎公司提交了客户张少娟购买A-903号房产的客户信息确认单、A-903号房产的购房认购书，拟证明客户张少娟原购买的A-903号房产已办理更名退房手续，变更为A-907号房产，所签署的上述两份证据的原件全部收回。被上诉人泰合瑞公司质证称，对上诉人提交的两份证据认可，这两份证据与双方签订的解除合同协议的附件三中，记载的张少娟所购买的房产信息为A-903完全吻合，上诉人应按A-903向被上诉人支付佣金；对上诉人陈述原件已收回，不予认可，因该协议中已明确认购协议和客户确认单均为一式两份或三份，上诉人手中有原件是很正常的，不能证明张少娟房产的变更情况。 二审查明的其他基本事实，与一审查明的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：1.客户王琳、杨培勇、张少娟所购房产佣金的计算问题；2.支付佣金的条件是否成熟，如果支付应否支付逾期利息。 关于第一个争议焦点。根据上诉人与被上诉人签订的《营销策划及销售代理委托合同》，双方在该合同中约定上诉人向被上诉人支付销售佣金的结算标准，是以销售回款的2%计算，而双方在《解除合同协议书》中对销售的房源未回款数额进行了确认，并约定催收回的款项按照双方原签订合同的50%（即1%）计算结算给被上诉人。再结合上诉人与被上诉人均为房地产经营业务的公司，双方在《解除合同协议书》中并未约定发生退房、变更房产等对结算佣金产生影响的有关情形，故客户王琳、杨培勇、张少娟所购房产是否发生变化，不影响上诉人与被上诉人在《解除合同协议书》中对未回款数额的确认，双方应当以《解除合同协议书》中确认的未回款数额为基础结算佣金。 关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国发票管理规定》第十九条的规定，被上诉人有义务向上诉人开具发票，但是在交易习惯中，正常的顺序一般是先付款后开票。支付佣金费用是被上诉人的主要义务，开具发票仅是附随义务，而付款是上诉人的主要义务，被上诉人不履行附随义务不能成为上诉人不履行付款义务的抗辩理由。基此，上诉人主张付款条件不成熟，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订的《解除合同协议书》第三条第1项载明，“催收回的款项按照每月实际回款额的1%于次月15日前结算给乙方，乙方出具给甲方所支付佣金的发票”，该协议书于2016年3月30日签订，说明双方签订该《解除合同协议书》时所确认的款项并未收回，被上诉人也没有提交证据证实款项的具体收回时间，故一审法院判令自双方签订《解除合同协议书》时起计付佣金利息欠妥，结合本案案情，应以被上诉人就本案主张权利的时间作为计付利息的节点较妥。 综上所述，荣鼎公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3677号民事判决第二项； 二、变更河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3677号民事判决第一项为，上诉人石家庄荣鼎房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人北京泰合瑞投资管理有限公司支付下欠佣金364365.03元及利息(利息以下欠佣金364365.03元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 三、驳回被上诉人北京泰合瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9072元、二审案件受理费9072元，共计18144元，由上诉人石家庄荣鼎房地产有限公司负担12700元、被上诉人北京泰合瑞投资管理有限公司负担5444元。 本判决为终审判决。 审判长  任永奇 审判员  李坤华 审判员  刘瑞英 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王雅惠