四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终702号 上诉人（原审原告）：朱小英，女，1977年8月13日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：胡男，四川太白律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：晏琴，女，1971年1月11日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人（一般代理）：欧小华，四川本明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京东方德康科贸有限公司，住所地：北京市西城区。 法定代表人：晏琴。 委托诉讼代理人（一般代理）：欧小华，四川本明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司，住所地：四川省江油市太平镇。 法定代表人：晏琴。 委托诉讼代理人（一般代理）：欧小华，四川本明律师事务所律师。 上诉人朱小英因与被上诉人晏琴、北京东方德康科贸有限公司、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初4721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭于2020年3月30日进行审理。上诉人朱小英之委托诉讼代理人郭丽、被上诉人晏琴之委托诉讼代理人欧小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱小英上诉请求：撤销江油市人民法院（2019）川0781民初4721号民事判决并改判支持诉讼请求。事实和理由：租赁案涉场地之后曾经投入200余万元进行修建改建，晏琴及其代理人签字认可；案涉《转让协议书》仅限于投资资产作价70万元且已进行移交，经营场所占有使用收益归属对方；应予认定2015年12月31日晏琴曾与江油市颐苑商贸有限公司朱小兰签订《商业房屋租赁合同》；经营场所强制关闭之后，晏琴至今怠于行使己方权利；认定晏琴出具欠条系职务行为并无事实法律依据。同时，一审法院混淆租赁、转让法律关系，导致适用法律错误。 晏琴、北京东方德康科贸有限公司、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 朱小英向一审法院起诉请求：判令晏琴、北京东方德康科贸有限公司、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司连带支付资产转让费55万元并自拖欠之日起至付清之日止按照中国人民银行公布同期贷款利率计算之利息。 一审法院认定事实：2011年4月1日，江油市颐苑商贸有限公司与朱小英签订《承包经营协议书》，约定：朱小英承包江油市颐苑商贸有限公司名下位于江油市太平镇安丰村一组农家乐经营权；承包标的物使用性质为从事农家乐经营活动；承包标的物基本情况为：现有房屋面积约1600平方米、空坝及绿化约6000平方米；承包期限为15年，即从2011年4月1日起至2026年3月31日止。协议签订后，江油市颐苑商贸有限公司将位于江油市空坝及绿化交付朱小英占有、使用、收益，朱小英按约向江油市颐苑商贸有限公司交纳承包费且已付至2017年3月31日。承包期间，朱小英以“凰庭休闲会所”名义对外经营并对租赁物进行装修、搭建部分临时设施、完善园林绿化等。后因朱小英经营不善、出现亏损，2015年4月30日，朱小英在未征得江油市颐苑商贸有限公司书面同意情况下，以“凰庭休闲会所”作为转让方（甲方）与北京东方德康科贸有限公司作为受让方（乙方）签订《转让协议书》，约定:在甲方欲整体转让其投资经营“凰庭休闲会所”全部资产、乙方有意收购情况下，就甲方整体转让会所全部资产事宜双方签订如下协议：“凰庭休闲会所”原由朱小英、唐红等人共同出资设立，法定代表人朱小英；甲方自愿将各自对会所全部出资整体转让给乙方，乙方整体受让甲方资产后，由乙方绝对控股会所，决定具体受让人；整体转让会所资产价格为人民币70万元；会所转让价款由乙方一次性支付甲方；合同生效后，双方应在3个工作日内，按照双方已确认“凰庭休闲会所”《资产明细表》进行交割，交割工作于合同生效后3个工作日内办理完毕，在此期间，甲乙双方共同保证移交财产安全完整，交割过程中双方应互为对方工作提供便利条件；甲乙双方交接工作期间所形成真实、准确、完整会所资产表和双方认定资产交接清单资产作为股权转让合同资产转让范围；转让交接时间为2015年5月10日；以下附件为合同必要组成部分：1.工商营业执照、税务登记证、土地使用证（租赁协议）、房屋所有权证（租赁协议）；2.合同签订前有关“凰庭休闲会所”合同、文件及其他资料，协议还对其他事项进行约定。协议签订后，朱小英收取款项15万元。北京东方德康科贸有限公司于2015年5月10日至2016年4月21日期间仍以“凰庭休闲会所”名义对外经营，2016年4月21日江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司成立，之后以江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司名义对外经营。2016年9月26日，江油市颐苑商贸有限公司将江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司大门强行关闭。2017年1月5日，晏琴向朱小英出具《欠条》载明“今欠到朱小英‘凰庭休闲庄’经营权转让款伍拾伍万元整（550000.00）。此款于定时在6个月之内付清。同时，朱小英和孟勇配合解决与房东的关系”。 另查明：2018年6月13日，江油市颐苑商贸有限公司向江油市人民法院提起诉讼，以朱小英未按租赁物用途使用可能存在违法行为、将案涉租赁物擅自转租给江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司并擅自改建房屋新建经营设施为由，诉请解除其与朱小英于2011年4月1日所签《承包经营协议书》、判令朱小英对因《承包经营协议》所承租房屋土地绿化恢复原状并予以返还、判令朱小英支付违约金418000元及从2017年5月12日起按每天356.16元标准赔偿损失至租赁物返还之日止。江油市人民法院于2018年11月12日作出（2018）川0781民初2549号民事判决，认定朱小英因将租赁物擅自转租给江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司构成违约，遂判决朱小英向江油市颐苑商贸有限公司支付违约金139000元并驳回江油市颐苑商贸有限公司其他诉讼请求。江油市颐苑商贸有限公司、朱小英均不服向绵阳市中级人民法院提起上诉，2019年6月14日，绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终369号民事判决认为：2016年9月26日江油市颐苑商贸有限公司将案涉租赁物大门强行关闭，经公安机关、村组织及法院多次协调，均不能达成调解，合同双方事实上已不能继续履行，经营场所长期空置，已造成相应经济损失，如不解除，损失将日益扩大，遂判决“一、维持四川省江油市人民法院（2018）川0781民初2549号民事判决第一、二项，即‘一、被告朱小英在本判决生效后十日内向原告江油市颐苑商贸有限公司支付违约金139000.00元；二、驳回原告江油市颐苑商贸有限公司的其他诉讼请求’；二、解除上诉人江油市颐苑商贸有限公司与朱小英于2011年4月1日签订的《承包经营协议书》”。 还查明：朱小英将案涉租赁物转租给北京东方德康科贸有限公司系基于其2015年4月30日与北京东方德康科贸有限公司所签《转让协议书》，双方之间关于转租无交接清单，也未共同签订《资产明细表》。2017年8月21日江油市人民法院开庭审理江油市颐苑商贸有限公司诉朱小英、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司租赁合同纠纷［（2017）川0781民初2472号］一案时，朱小英答辩称其与江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司于2015年4月30日达成转租协议、从2015年4月份案涉经营场所由江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司经营。朱小英于（2018）川0781民初2549案中陈述其于转租给江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司时系将其承租租赁物及添附所有物品等整体转租给江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司。 一审法院认为，案件争议焦点一、案涉欠款承担责任的主体是谁？（2017）川07民终3089号民事判决和（2019）川07民终369号民事判决虽认定与原告签订《转让协议书》的主体是北京东方德康科技有限公司，但原告自认与其签订《转让协议书》的聂怡是受被告东方德康公司法定代表人晏琴的委托，被告东方德康公司对其于2015年4月30日与原告签订《转让协议书》予以认可，转让协议书上载明的北京东方德康科技有限公司实际并不存在，该公司应为东方德康公司，系因笔误写成了北京东方德康科技有限公司。而原告将案涉租赁场所交由被告东方德康公司使用也系基于2015年4月30日签订的《转让协议书》，该《转让协议书》朱小英在（2017）川0781民初2472号开庭审理时又陈述为转租协议，案件审理中被告也将该《转让协议书》陈述为转租协议，故认定与原告建立转租关系的主体为被告东方德康公司。而被告晏琴系被告东方德康公司的法定代表人，因东方德康公司与原告之间的合同关系，其在2017年1月5日以个人名义向原告出具55万元欠条的行为应认定为履行职务的行为，被告晏琴不应承担责任。被告凰庭德康公司于2016年4月21日才成立，该公司与原告之间也无租赁合同关系，凰庭德康公司也不应承担责任。争议焦点二、原告主张的55万元欠款性质如何认定？首先，原告在原审起诉状中将55万元欠款性质明确表述为“转租费”，现又将该款项性质表述为“资产转让费”，原告本人对55万元款项性质的表述前后矛盾。其次，原、被告双方在诸多案件的审理过程中均将案涉《转让协议书》表述为转租协议，原告与被告东方德康公司建立转租关系的基础也是该《转让协议书》，可见双方均认可该《转让协议书》并非单纯的资产转让还具有转租的意思表示；且被告东方德康公司接手凰庭休闲会所后双方并未对转租的资产签订交接清单，从审理查明的事实看原告在协议中收取的转让费实际也系原告在其经营期间对租赁物的装修投入及搭建的临时设施和完善绿化的投入，该投入不是可转让的独立财产，是建立在租赁物基础上的添附物，再结合双方签订的转让协议书附件部分约定的转让内容还包括经营所需证照等相关资料及被告东方德康公司于转让协议书签订后仍以凰庭休闲会所的名义继续对外经营的事实，加之被告晏琴向原告出具的欠条上又将该55万元欠款表述为“经营权转让费”，应认定为双方签订《转让协议书》的目的是被告东方德康公司继续租用案涉租赁场所继续经营并非向原告购买其投入的资产。故认定案涉55万元欠款的性质应包括资产转让款和转租费。争议焦点三、被告东方德康公司是否应向原告支付案涉55万元欠款？双方签订《转让协议书》的目的是被告东方德康公司租用凰庭休闲会所的全部资产在案涉租赁场所继续经营，且2017年1月5日被告晏琴向原告出具的欠条也明确要求“朱小英与孟勇配合解决与房东的关系”，结合2016年9月26日颐苑公司强行关闭租赁场所大门，应认定被告晏琴向原告出具承诺向其支付55万元转让款的欠条中还包含原告应解决其与出租人颐苑公司的租赁关系使其能够继续经营的意思表示。颐苑公司与原告之间的租赁期限至2026年3月31日到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另行约定的除外”的规定，被告东方德康公司的转租期限也应至2026年3月31日到期。现（2019）川07民终369号民事判决解除了颐苑公司与原告之间的租赁关系，被告东方德康公司作为次承租人继续使用案涉经营场所进行经营的基础丧失，且颐苑公司已于2016年9月26日强行关闭案涉租赁场所导致被告东方德康公司在2016年9月26日后无法继续经营，无法继续经营的原因是原告擅自转租未经原出租人同意所致，被告东方德康公司就不应再向原告支付未使用租赁物期间的转让费。被告东方德康公司实际使用案涉租赁场所时间仅为16.5个月（2015年5月10日至2016年9月26日），而被告东方德康公司实际应使用案涉租赁场所的时间应为130.5个月（2015年5月10日至2026年3月31日），现被告东方德康公司已向原告支付了转让费15万元，按照被告东方德康公司实际使用案涉租赁场所的时间与应使用的时间比例，被告东方德康公司向原告支付的15万元已经超过了其实际使用的期限。对于原告提交的2015年12月31日被告凰庭德康公司与朱小兰签订的商业房屋租赁合同，原告认为其与颐苑公司租赁关系解除并不影响被告凰庭德康公司在案涉租赁场所继续经营，该证据真实性被告不予认可，且被告凰庭德康公司于2016年4月21日才成立，该公司在成立之前即与他人签订合同与常理不符，对该证据不予采信。综上，对原告主张被告东方德康公司继续向其支付55万元转让款及资金利息的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告朱小英的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审庭审过程中，双方当事人均认可（2017）川07民终3089号民事判决、（2019）川07民终369号民事判决业已发生法律效力且未申请再审。同时，（2017）川07民终3089号民事判决分析部分载明“至于承租人朱小英在未经出租人颐苑公司书面同意的情况下，擅自将租赁物转租给第三人的行为，虽系违约行为，但按照民事诉讼‘不告不理’的原则，不作处理，原判对此认定正确”，（2019）川07民终369号民事判决认定事实部分载明“原告、被告及第三人之间租赁、转租并无相关的交接清单”、“被告朱小英陈述在转租给第三人时，是将其承租的租赁物及其添附的所有物品等全部整体转租给第三人”。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为晏琴、北京东方德康科贸有限公司、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司应否支付案涉款项。关于2017年1月5日晏琴《欠条》所涉55万元款项性质，（2017）川07民终3089号民事判决、（2019）川07民终369号民事判决均已认定案涉《转让协议书》约定内容实系转租行为并且本案二审庭审过程中双方当事人均认可上述民事判决业已发生法律效力且未申请再审，据此《转让协议书》约定70万元扣除业已支付15万元所余55万元款项应系转租费用。2011年4月1日江油市颐苑商贸有限公司与朱小英所签《承包经营协议书》约定承包期限2011年4月1日至2026年3月31日，2015年4月30日朱小英与北京东方德康科贸有限公司签订《转让协议书》约定交接时间2015年5月10日，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另行约定的除外”之规定，《转让协议书》所涉期限亦应截至2026年3月31日，加之2016年9月26日江油市颐苑商贸有限公司将江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司大门强行关闭，一审法院经计算认为业已支付15万元超过实际租赁期间费用并无不当。至于2015年12月31日《商业房屋租赁合同》是否建立租赁关系，与本案不具关联性，并不影响案件实体处理。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，朱小英上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9692元，由上诉人朱小英负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年三月三十一日 书记员 黄 娟