浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初142号 原告：浙江日达房地产开发有限公司，住所地岱山县高亭镇长河路440号，统一社会信用代码91330921148808700B。 诉讼代表人：傅忠彬，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张政，该公司管理人员工。 委托诉讼代理人：杨婷喻，该公司管理人员工。 被告：林军，男，1976年9月8日出生，汉族，住岱山县，现羁押于岱山县看守所。 被告：陈海红，女，1982年11月30日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告浙江日达房地产开发有限公司（以下简称日达公司）与被告林军、陈海红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日达公司诉讼代理人张政及被告林军、陈海红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日达公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余房款44万元；2.被告支付2019年12月31日之前的违约金990740元并支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按日利率万分之二十计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。在本案审理期间，原告变更第二项诉讼请求为被告支付2019年12月31日之前的违约金82561.66元并支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金。事实与理由：2014年12月26日，原、被告签订了三份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于岱山县商品房（以下简称涉案三套房屋），三套房屋的总价款为1165838元，被告已支付房款为725838元，尚有44万元房款未予支付。2019年8月9日，原告被岱山法院裁定进入破产清算程序，并指定浙江六和律师事务所为管理人，管理人接管后向被告进行了催讨，但被告仍未予以支付，故原告诉至法院。 被告林军辩称，其向原告购买涉案三套房屋属实，但目前尚欠的购房款应为30多万元，虽然借款协议中的总金额是44万元，但原告交付的房屋与《浙江省商品房买卖合同》中的图纸不符，在D幢603、D幢604室该两套房屋，图纸显示公共走廊是没有墙隔断的，但是在D幢605与D幢604之间有墙将公共走廊隔断了，导致其不能使用公共走廊另一侧的电梯；另外，原告存在将公摊面积重复出售的情况，其付的房款是包括公摊面积的，原告重复出售故应在房款中予以扣除；原告在交房时没有向煤气公司交纳煤气配套费，导致涉案房屋目前仍无法使用煤气，原告未交纳的煤气配套费应该有2万多元，该部分费用也应在尚欠的房款中予以扣除；此外，关于涉案的三套《浙江省商品房买卖合同》若其违约需按日万分之二十支付违约金，然原告违约只需按日万分之一支付违约金，明显对其不公平。据此，原告存在上述的违约行为，所以其目前尚欠的购房款不是44万元而是30多万元，具体金额要与原告仔细算过，所以其在2014年12月26日应支付首付款不足向原告出具的借款协议，因该三份借款协议金额不对，是无效的。另外，其是向浙江日达房地产开发有限公司购买的房屋，不是向今天到庭的原告的管理人，原告的管理人是不能代表原告日达公司的。 被告陈海红辩称，向原告购买涉案三套房屋的事实属实，但是具体事情都是被告林军去办的，当时原告方让我来签字，我就签字了，签的内容也没仔细看过，另外，我觉得我们是向浙江日达房地产开发有限公司购买的房屋，不是向今天到庭的原告的管理人，原告的管理人是不能代表日达公司的。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月26日原告日达公司（出卖人）与被告林军、陈海红（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》三份，编号分别为2014销190390、2014销190391、2014销188125。该三份合同登记的合同双方当事人中买受人地址为岱山县衢山镇大竹管套22号（舟山市普陀区勾山街道新津路7号和津苑2幢205室）。该三份合同主要内容为：被告向原告购买涉案三套房屋，其中编号为2014销190390合同约定的D幢603室的建筑面积为42.99平方米，其中套内建筑面积为28.97平方米，应分摊的共有建筑面积为14.02平方米，商品房单价为每平方米6560元，总价款为282014元；买受人于2014年12月26日前支付房款人民币142014元（含定金），余款14万元买受人应在接到出卖人通知后3日内向贷款银行提交办理贷款要求的全部资料和证明文件，并办理完毕全部按揭贷款手续。编号为2014销190391合同约定D幢604室的建筑面积为83.08平方米，其中套内建筑面积为55.99平方米，应分摊的共有建筑面积为27.09平方米，商品房单价为每平方米6560元，总价款为545050元；买受人于2014年12月26日前支付房款人民币275005元（含定金），余款27万元买受人应在接到出卖人通知后3日内向贷款银行提交办理贷款要求的全部资料和证明文件，并办理完毕全部按揭贷款手续。编号为2014销188125合同约定E幢1011室的建筑面积为51.05平方米，其中套内建筑面积为31.67平方米，应分摊的共有建筑面积为19.38平方米，商品房单价为每平方米6637元，总价款为338819元；买受人于2014年12月26日前支付房款人民币178819元（含定金），余款16万元买受人应在接到出卖人通知后3日内向贷款银行提交办理贷款要求的全部资料和证明文件，并办理完毕全部按揭贷款手续。该三份合同均约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款。若买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金等内容。同日，被告林军向原告出具金额为10万元、21万元、13万元借款协议三份，该三份协议均约定被告林军应分三次归还借款，其中10万元的借款协议中约定2015年12月26日前归还4万元，2016年12月26日前归还3万元，2017年12月26日前归还3万元。金额为21万元的借款协议约定2015年12月26日前归还8万元，2016年12月26日前归还7万元，2017年12月26日前归还6万元。金额为13万元的借款协议中约定2015年12月26日前归还5万元，2016年12月26日前归还4万元，2017年12月26日前归还4万元。该三份借款协议均约定自出借之日至第1期还款截止日期间，利息免除，自第1期还款截止日至第2期还款截止日期间，乙方剩余借款按照年利率5%计息；自第2期还款截止日至第3期还款截止日期间，乙方按照剩余借款金额的7%计息；乙方每期还款同时还应向甲方支付当期利息；若乙方未按照约定及时、足额归还上述借款本息，则乙方应按日千分之一计算逾期期间的滞纳金。 2014年12月26日，被告陈海红向原告支付45030元、32014元、40809元。2015年1月7日，被告陈海红就涉案三套房屋向原告出具金额分别为10万元、21万元、13万元的借条各一张，该三张借条均注明“还款后此条自动作废。具体协议另见借款协议。”同日，涉案三套房屋分别开具金额为282014元、545005元、338819元的销售不动产统一发票，该其中D幢603室的发票载明建筑面积为42.99平方米，D幢604室发票载明建筑面积为83.08平方米、E幢1011室发票载明的建筑面积为51.05平方米。2014年12月30日，两被告支付原告37985元。同日，原告就涉案三套房屋就物业维修基金、物业费、垃圾费、办证费向被告开具收据，其中D幢603室收据中显示的金额分别为物业维修基金为3869元、物业费774元、垃圾费为200元、办证费100元；D幢604室收据中显示的金额分别为物业维修基金为7477元、物业费1495元、垃圾费为200元、办证费100元；E幢1011室收据中显示的金额分别为物业维修基金为4595元、物业费920元、垃圾费为200元、办证费100元。 2015年1月22日，被告陈海红向原告支付20030元。2015年4月23日，两被告通过银行按揭贷款方式分别支付涉案三套房屋的余款14万元、27万元、16万元。被告林军自认之所以出具该三份借款协议系是因首付款尚有不足。 另，关于D幢的603室、604室的平面图中显示门前有一条公共长廊，长廊两侧各有一部电梯。 又，本院于2019年8月9日裁定受理浙江民泰商业银行股份有限公司舟山岱山支行对原告日达公司的破产清算申请，并于同日指定浙江六和律师事务所担任原告的管理人。原告在审理中陈述，关于其开具的物业维修基金、垃圾费、办证费、物业费的收据，在收据开出时，款项应该已经支付过了，上述费用有些是现金支付有些可能是转账支付。 本院认为，原告与俩被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。关于被告林军辩称涉案的房屋前的公共长廊有墙隔断，导致其无法使用长廊另一侧的电梯的抗辩，但被告林军也承认涉案房屋所在的公寓楼公共长廊有墙隔断不是每个楼层都有，且原告日达广场也否认是其隔断，故俩被告可在确定相关责任人之后，另行主张，至于被告林军辩称原告将公摊面积重复出售，未提供证据予以证明，本院不予采纳，被告林军辩称原告未交纳煤气配套费，但又承认在原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》中未约定，且也无法明确具体金额，本院认为若原、被告双方真存有关于煤气配套费的另行约定或行业惯例，在被告未提交证据的情况下，本案不宜进行处理。至于被告辩称因原告存在违约行为，所以其欠原告的房款不是借款协议中载明的44万元而应该是30多万元，所以上述三份借款协议均无效，本院认为该三份借款协议并不存在《合同法》中规定的存在无效的情形，故该辩称亦不成立。关于两被告辩称，原告的管理人无权代表原告进行诉讼，本院于2019年8月9日裁定受理浙江民泰商业银行股份有限公司舟山岱山支行对原告的破产清算申请，并于同日指定浙江六和律师事务所担任原告的管理人，故两被告的该项辩称本院亦不予采纳。至于两被告实际欠付的房款金额为多少，本院认为根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，D幢603室的首付款为142014元，D幢604室的首付款为275005元，E幢1011室的首付款为178819元，即三套房子的首付款共计为595838元，两被告在2014年12月30日前支付的款项为155838元，加上两被告向原告出具的借款协议（或借条）中的金额，总金额为595838元，至于2015年1月22日被告陈海红支付的20030元是房款或是其他款项，本院认为原告自认在物业费等相关收据开具时，被告款项已经支付，而涉案三套房屋的收据的开具时间均为2015年1月7日，故本院认为该20030元应为两被告支付的房款，则两被告尚欠原告的房款金额应为419970元，故本院对于原告要求被告支付剩余房款419970元，并支付2019年12月31日前的利息82561.66元及自2020年1月1日起至实际履行之日止按年利率6%计算的利息的诉请予以支持，对原告的其他诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告林军、陈海红于本判决生效后十日内支付原告浙江日达房地产开发有限公司购房款419970元，并支付2019年12月31日前的违约金82561.66元及自2020年1月1日起至本判决确定的履行之日止以尚欠款项为基数按月利率5‰计算的利息； 二、驳回原告浙江日达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9026元，减半收取4513元（缓交），由原告浙江日达房地产开发有限公司负担513元，被告林军、陈海红负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 程园园 二〇二〇年三月三十日 代书记员 虞梦洁