安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初5003号 原告：合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司，住所地蒙城县金城御园19#物管01号，统一社会信用代码91341622MA2N8G2J7W（1-1）。 主要负责人：何朝伦，该分公司经理。 委托诉讼代理人：陈学亚，蒙城县漆园法律服务所法律工作者。 被告：吕从庆，男，汉族，1978年4月3日出生，住蒙城县城南新区。 原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司(以下简称杭邦物业公司)与被告吕从庆物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月1日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭邦物业公司的委托诉讼代理人陈学亚、被告吕从庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币2118元（违约金5797元）、电费1684元，总计9599元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月31日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于蒙城县提供物业服务。被告自2018年5月31日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费及电费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 吕从庆辩称：答辩人因与合肥杭邦物业就物业费与水电费纠纷一案，现依据事实和法律，提出以下答辩意见，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，现我方结合本案事实发表答辩意见如下:一、原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城分公司虽然与我方签订了前期物业服务协议，但该物业服务协议已经超出有效期,物业服务合同到期后被答辩人并没有与答辩人或者业主委员会签订物业服务合同。根据物业管理条例第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。明确规定了前期物业服务合同的期限，仅存在于业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。现我方所在的金成御园小区已经全部交付使用，且业主委员会已经成立，应当由业主委员会选任新的物业服务公司，前期物业服务协议应当解除。但原告却拒绝解除物业服务关系，长期霸占物业管理用房和物业服务资料,阻挠业主委员会选任新的物业管理服务企业。 2018年8月18日我们小区业主通过800余户(已达到小区三分之二的户数)的签名，根据《安徽省物业管理法》规定解除杭邦物业的被动服务，但杭邦物业依旧不撤离金成御园小区。2019年5月底，在供电局进行电移交期间继续对业主进行大面积停电，造成我们业主一百多人到县政府门前请愿。故根据上述《物业管理条例》规定，双方的物业服务合同关系实际已经不存在，我方也不存在违约行为，无需向原告支付物业费水电费，更不存在违约金。即使原告有权主张违约金，也应当向建设单位主张，相关费用应当由建设单位支付。 二、杭邦物业擅自收取不合理费用。 1、杭邦物业从2013年6月交房以来，擅自提高水电费用的 收取:电费按0.6元/度，水费按3元/立方收取。按省人民政府 的回复，我们的电费应按照物业上交供电局的价格0.5703元/ 度、水费按2.65元/立方收取，仅仅这两项费用，几年来就多收了近六十万元。 2、从2013年6月到现在，中间收取的物业费在2014年6 月由每平方0.72元涨到0.9元，根据《安徽省物业管理办法》的规定，物业费涨价必须贴出布告，征的业主同意方可涨价。直到2019年2月份才贴了公告说是物业费按0.9元/平方收取。在此之前的涨价收费都是违法的，每年多收约二十万元，五年来多收一百余万元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年)》，第五条:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费、业主以违规收费为由提出抗解的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 三、杭邦物业野蛮服务，小区公共设施受到严重损害。 1、杭邦物业总经理何朝伦、项目经理胡香伟、魏朝坤在小 区进行野蛮服务，打骂业主，非法剪断业主电线一两百户，致使业主无法生活(附有大量视频资料为证)。 2、小区公共设施严重损害，无法护理修缮。 (1)、小区监控多数只是摆设，不能使用，有百分之七十以上为盲区，物业几年来未曾修理。 (2)、小区路灯、照明灯只有一半是亮的，草坪灯全部损坏， 被物业人员用土埋掉。楼道里的应急消防照明灯超过一半都是坏的。小区广播只有交房的时候响过几次，几年来都是坏的。 (3)、树木大量死亡，草皮损失殆尽，植物景观很少打理。 (4)、小区保安人员年龄过大，无组织无纪律，行为散漫，着装随意，数量少，根本无法保障小区的安全。 (5)、小区卫生极差，环卫工人年龄过大，数量少，有的楼道几天都不能打扫一次。偶尔打扫，也仅仅在早晨打扫一次。 (6)、小区电梯质量特差。荷载800KG.实载360KG便提示超载。多次出现关人、滑梯现象。电梯内部照明没有达标，风扇停用，环境污浊。 2017年9月8日，安徽蒙城金成御园小区电梯再次关人。 10天前关了两个幼小的孩子，这次关的是图中那位阿姨。两次 比较严重的电梯问题，求救电话都不能使用，小孩逃出电梯，告知家长，家长找物业维修电梯，合肥杭邦物业未做任何检查!本次如图老人，下午一人在家，有高血压和心脏病，发生电梯事故，求救电话不能使用，后被两位邻居救出!来到物业，物业一杯水也没给老人倒!受惊吓的老人就在物业沙发上躺着(老人逃出电梯时，物业员工没下班，看到此情况，没过问，直接下班走人，导致两三个多小时后，有110协调120带走)!作为物业经理，拨打的是110，而非120!物业经理在没有受到，任何人身伤害和威胁，去拨打110,更没有过问一下一句话都说不完整的老人。这是对他人生命的蔑视!遇到电梯这么严重的问题，无论业主如何反映，不是避而不谈，就是充耳不闻!类似于今天的事情，数不胜数! (7)、小区消防设施几年来，形同摆设，消防栓无水，灭火器失效，从未更换过。 (8)、居住环境差，物业人员没有工作牌，没有统一的服装， 催收物业费时，几个疑似黑恶势力的份子强行堵在业主门口。 根据《安徽省物业管理条例》规定，杭邦物业没有尽到相应 的服务，我们业主可以拒交物业费，我们是在维护业主的合法权益。 (9)、本人房屋装修押金及房屋契税多次索要未果。 (10)、按物业要求本人租赁两个车位，钱交清了，可是车位不管理，几乎用不上，根本无人管理。 (11)、门禁视频监控自2015年毁坏至今未与维修。 四、三年合同期满，杭邦物业未与业主新签订服务合同，属于被动服务，现要求赶走杭邦物业。杭邦物业未与业主新签订服务合同，属于被动服务。既然没有服务合同，就没有任何依据谈论违约，所谓违约金更是无稽之谈。2018年8月18日我们通过800余户的签名，已达到小区三分之二的户数，根据《安徽省物业管理法》规定解除杭邦物业的被动服务，但杭邦物业迟迟不走。在供电局进行电移交期间继续进行大面积停电，造成我们业主一百多人到县政府门前请愿。 五、强烈要求杭邦物业退还我们业主应得的费用。 (1)、电梯内部及小区里广告牌的广告收入； (2)、地面车位收取的停车费(2015-2017年)； (3)、净水器场地的收费； (4)、庄子幼儿园的租金每年18万元。 六、杭邦物业无权收取滞纳金。滞纳金首先具有法定性，由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。其次具有强制性，滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性，是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施，并且是行政强制执行的一种。因此，滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。滞纳金具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金。物业公司不是行政部门，因此物业合同里不应提滞纳金而应是违约金。我本人未与杭邦物业新签订服务合同，也就不存在违约金。 本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订合同，将命名为金成御园小区物业管理服务委托给杭邦物业公司管理服务，合同对小区物业的范围、服务内容、质量及标准、服务费用、物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，并且做了约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应交总费日千分之五的标准向物业公司支付滞纳金。合同第六条约定：“合同管理期限为三年。自2014年4月1日至2017年3月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出延续选聘或续聘决定为止。”合同届满后该小区业主未作出选聘或续聘决定，继续接受杭邦物业公司管理服务。吕从庆系蒙城县业主，建筑面积98.04平方米，按照2014年3月28日签订的前期物业管理合同约定，吕从庆应向杭邦物业公司缴纳2017年5月至2019年5月的物业费2117.7元。经杭邦物业公司催要，吕从庆以存在一定的服务瑕疵、收费标准过高为由至今未付。 本院认为：杭邦物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对金成御园小区全体业主均有约束力。杭邦物业公司要求吕从庆按0.9元/平方米的标准交纳物业费，该收费标准经安徽省物价局核定许可收费，没有超出前期物业服务合同的约定。吕从庆亦未提供证据证明杭邦物业公司在整体服务上存在严重缺陷，以至于影响业主的基本生活质量。吕从庆作为金成御园小区业主应按时缴纳物业管理费用。因杭邦物业公司在庭审中未提供证据证明该公司已书面形式向吕从庆催交物业费，对杭邦物业公司要求吕从庆支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持；杭邦物业公司要求吕从庆支付电费的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。吕从庆关于杭邦物业公司物业服务不到位，不应交纳物业费的答辩意见，证据不足，不予支持。综上，吕从庆应支付杭邦物业公司物业管理服务费2117.7元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、吕从庆于判决生效后10日内支付合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司物业管理服务费2117.7元； 二、驳回合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吕从庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  薛少华 二〇一九年十一月二十八日 书记员  叶 雯 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。