河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终399号上诉人（原审第三人）：商丘华商农村商业银行股份有限公司，住所地河南省商丘市梁园区凯旋路145号，统一社会信用代码9141140055736919A。法定代表人：李文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建华，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单玉玲，女，1970年4月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，确认地址柘城县城关镇盛世金街B座3楼西户。委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁耀丹，女，1992年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县春水东路10号，统一社会信用代码914114247942862491。法定代表人：董进军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永，河南君盟律师事务所律师。上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）因与被上诉人单玉玲、梁耀丹、柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服柘城县人民法院（2019）豫1424民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理本案后，依法组成合议庭于2020年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人华商银行的委托诉讼代理人张建华、王培，被上诉人梁耀丹及单玉玲、梁耀丹共同委托诉讼代理人张宁，盛世公司的委托诉讼代理人张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华商银行上诉请求：撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初4664号民事判决，依法改判驳回单玉玲、梁耀丹的诉讼请求，一、二审案件受理费由单玉玲、梁耀丹负担。事实及理由：1、一审判决认定单玉玲已支付大部分购房款，梁耀丹已支付全部购房款，并于2013年6月15日交付使用，证据不足。2、案涉房屋登记在盛世公司名下，盛世公司对该房屋享有所有权，即使单玉玲、梁耀丹签订商品房买卖合同，交付购房款，只享有合同权利，一审判决认定单玉玲、梁耀丹为案涉房屋的实际所有权人，认定事实错误。3、华商银行对案涉房屋享有优先受偿的抵押权，单玉玲、梁耀丹在没有代为清偿债务，消除抵押权的情况下，无权要求办理房产登记。4、华商银行另案中在商丘市梁园区人民法院申请强制执行盛世公司，查封了案涉房屋，一审法院对案涉房屋的权属进行审理，审理程序违法。5、一审法院认定华商银行取得对案涉房屋的抵押权具有重大过失错误。被上诉人单玉玲、梁耀丹答辩称：1、2013年6月6日、6月14日、6月27日，单玉玲、梁耀丹分别与盛世公司签订《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务，以约定价款购买了盛世公司开发建设的位于柘城县春水东路××滨湖现代城××楼商铺从××、××、××、13间商铺，其中从南往北第1、2、3间商铺于2014年4月24日经柘城县房地产管理局进行了备案并在购买后管理使用，第13间商铺交纳购房全款后交付梁耀丹进行了使用，一审判决认定单玉玲、梁耀丹为案涉房屋的实际所有权人。2、案涉房屋多年来一直由单玉玲、梁耀丹管理使用并收益，单玉玲、梁耀丹在使用期间多次要求盛世公司协助办理房产登记，但盛世公司一直未按照商品房买卖合同的约定为单玉玲、梁耀丹办理房产登记，盛世公司应当协助单玉玲、梁耀丹办理房屋产登记。3、单玉玲、梁耀丹为案涉房屋的实际所有权人，并一直占有使用该房屋，盛世公司将该房屋抵押给华商银行侵害单玉玲、梁耀丹对该房屋所有权，华商银行未对该房屋的现状进行调查的情况下，接受盛世公司对案涉房屋的抵押存在重大过失。4、单玉玲、梁耀丹购买、占有、使用案涉房屋的时间早于盛世公司抵押给华商银行的时间，商丘市梁园区人民法院查封该房屋错误。一审判决案涉房屋归单玉玲、梁耀丹所有，盛世公司协助单玉玲、梁耀丹办理过户登记正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人盛世公司答辩称：单玉玲、梁耀丹从2013年6月开始占有、使用涉案房屋，至今未付清房款，给公司造成了很大损失，单玉玲、梁耀丹应当承担相应的赔偿责任。单玉玲、梁耀丹向一审法院起诉请求：1、判决确认涉案房产所有权属于单玉玲、梁耀丹，盛世公司协助单玉玲、梁耀丹办理房产登记；2、盛世公司支付单玉玲、梁耀丹违约金20000元；3、诉讼费由盛世公司负担。一审法院查明：2013年6月6日、6月14日，单玉玲与盛世公司分别签订商品房买卖合同一份，约定盛世公司将其开发建设的位于柘城县春水东路10号滨湖现代城第8幢楼从南往北第1、2、3号商铺出卖给单玉玲，其中南1号房面积137.49平方米，总价款500000元，付款方式为首付300000元，其余房款分期支付，南2、3号房面积共计233.12平方米，总价款932480元，付款方式为首付472480元，其余房款由银行提供按揭贷款；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2014年11月30日前将上述1、2、3号房交付买受人使用，逾期交付应支付买受人相应违约金；出卖人在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订的当天，单玉玲支付南1号房款300000元，支付南2、3号房款252480元。对于南2、3号房款，单玉玲曾于2011年12月22日支付20000元，2012年1月7日通过女儿梁耀丹支付200000元，下欠460000元。2013年6月15日盛世公司将上述南1、2、3号房屋交付单玉玲管理使用，2013年11月15日单玉玲将该房出租他人，2014年4月24日柘城县房地产管理局对上述两份买卖合同进行了备案。2013年6月27日，梁耀丹与盛世公司签订商品房买卖合同一份，约定盛世公司将其开发建设的位于柘城县春水东路10号滨湖现代城第8幢楼从南往北第13号商铺出卖给梁耀丹，建筑面积116.03平方米，总价款556944元，付款方式为在合同签订之日一次性付清全部房款，出卖人应在2011年11月30日前将南13号房交付买受人使用，该合同约定的违约条款与单玉玲签订的涉案合同一致。同日，梁耀丹付清了全部房款556944元，盛世公司向梁耀丹出具收据一份。2013年6月29日单玉玲就南13号房与盛世公司签订补充协议，内容为：经领导同意，盛世公司出售滨湖现代城8号楼南13号商铺于单玉玲，单价4800元/平方米，面积116.03平方米，总价为556944元，因价格偏低的问题，经双方协商达成一致意见，单玉玲同意在一次性付清房款的前提下，让盛世公司免费使用该房18个月，从签订此协议之日起计算免费使用时间。补充协议签订的当天，盛世公司将南13号房交付梁耀丹，梁耀丹将该房交由河南和之邻物业服务有限公司免费管理使用，后梁耀丹又将房屋出租他人使用。另查明，2013年7月10日，盛世公司与第三人华商银行在柘城县房地产管理局办理房屋抵押登记，盛世公司将包括涉案房屋在内的八套房产抵押给第三人，抵押设定日期为2013年7月17日至2016年7月17日。2013年7月17日双方签订最高额抵押合同一份，约定盛世公司以上述房产为其2013年7月17日至2016年7月17日期间内向华商银行连续借款提供抵押担保。2015年12月28日，盛世公司与华商银行签订流动资金借款合同一份，约定盛世公司向华商银行借款7500000元，月利率9‰，期限六个月，逾期贷款罚息按原利率基础上加收50%。2015年12月30日，华商银行依约向盛世公司发放贷款7500000元，但盛世公司未按时履行还款义务，为此华商银行要求对涉案房屋行使抵押权。又查明，因盛世公司与案外人陈书峰借款合同纠纷一案，该院根据陈书峰的申请，于2016年4月10日查封了涉案房屋，单玉玲、梁耀丹作为案外人提出执行异议，并于2018年12月26日将购房款640000元汇入该院在柘城县财政局的特设代管户，该院裁定中止执行，但盛世公司一直没有领取该款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。单玉玲、梁耀丹与盛世公司签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。单玉玲依约交付盛世公司绝大部分购房款、梁耀丹付清了全部房款，且已实际占有使用涉案房屋，虽然该房屋所有人登记的仍然是盛世公司，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，予以支持”之规定，单玉玲、梁耀丹已成为该房屋实际所有权人，盛世公司明知实际丧失了房屋所有权，仍以该房向华商银行提供抵押担保进行贷款，其主观上具有明显过错。盛世公司与华商银行约定抵押借款时，单玉玲、梁耀丹已经对该商铺实际占有使用，华商银行作为金融机构未尽到审核抵押物实际所有权人的注意义务，具有重大过失，其以涉案房屋办理抵押登记，不具备善意取得抵押物权的主观要件，不能对抗单玉玲、梁耀丹对涉案房屋的所有权，故单玉玲、梁耀丹主张涉案房屋所有权归其所有，并由盛世公司协助办理产权过户手续，予以支持，但单玉玲应同时支付盛世公司其余房款660000元。单玉玲向该院提供2012年7月17日盛世公司出具的20000元收据，要求以此冲抵涉案房款20000元，因该收据显示的收款事由为8幢楼南10号商铺，与本案不是同一法律关系，且盛世公司不认可，不予支持，其可另行主张权利。综合考虑本案单玉玲一直未能交清房款及其对南13号房签订补充的协议等具体情况，对单玉玲、梁耀丹要求盛世公司支付逾期办理产权登记违约金的诉请，不予支持。盛世公司辩称单玉玲未交清房款而占有使用房屋，给公司造成很大损失，因其在本案中明确表示保留诉权，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：“一、确认柘城县春水东路10号滨湖现代城8号楼1、2、3号房屋归原告单玉玲所有，滨湖现代城8号楼13号房屋归原告梁耀丹所有，被告柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告单玉玲、梁耀丹将该房屋产权变更至二原告名下，同时原告单玉玲支付被告购房款660000元；二、驳回原告单玉玲、梁耀丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22705元（原告缓交22605元），由原告单玉玲负担7600元，被告柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司负担15105元。”本院经审理查明的事实与原审判决认定事实相同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房产未进行变更登记，不发生效力，一审判决确认案涉房屋分别为单玉玲、梁耀丹所有不符合上述法律规定，适用法律错误。2013年6月6日、6月14日、6月27日，单玉玲、梁耀丹分别与盛世公司签订案涉房屋买卖合同，系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，均为有效合同。2013年7月10日，盛世公司与华商银行在柘城县房地产管理局办理抵押登记，约定包括案涉房产在内为其2013年7月17日至2016年7月17日期间向华商银行连续借款提供抵押担保，2015年12月30日，盛世公司向华商银行借款7500000元。单玉玲、梁耀丹与盛世公司签订房屋买卖合同，按照合同约定支付房款，占有使用该房屋的时间均早于案涉借款抵押登记时间，单玉玲、梁耀丹请求盛世公司协助其办理房产登记，合法有据，予以支持。单玉玲、梁耀丹基于与盛世公司之间的房屋买卖合同关系，请求盛世公司协助办理案涉房屋的产权变更登记，盛世公司应当涤除案涉房屋的权利负担，协助单玉玲、梁耀丹办理房产登记，一审审理程序符合法律规定。综上所述，华商银行的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初4664号民事判决；二、被上诉人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助被上诉人单玉玲、梁耀丹将柘城县春水东路10号滨湖现代城8号楼南1、2、3号房屋产权变更至单玉玲名下，将南13号房屋产权变更至被上诉人梁耀丹名下，同时被上诉人单玉玲支付被上诉人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司购房款660000元；三、驳回被上诉人单玉玲、梁耀丹的其他诉讼请求。一审案件受理费22705元（被上诉人单玉玲、梁耀丹缓交22605元）、二审案件受理费22705元，共计45410元，由上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司负担22505元、被上诉人单玉玲负担7800元、被上诉人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司负担15105元。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年三月九日书记员  杜欣欣