吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0621民初350号 原告：张德宝，男，1956年8月12日出生，汉族，吉林省国营一参场退休员工，住吉林省抚松县东岗镇。 委托诉讼代理人：张成钢（张德宝之子），1976年10月3日出生，汉族，无职业，现住长白山保护开发区池西区。 被告：薄文华，男，1984年2月1日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县东岗镇。 被告：薄怀信，男，1960年12月21日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县东岗镇。 被告：宿久花，女，1963年8月23日出生，汉族，长白山职教中心退休教师，住吉林省抚松县东岗镇。 被告：宿秋霞，女，1962年7月9日出生，汉族，长白山管委会池西区第一小学退休教师，住吉林省抚松县松江河镇。 被告：赵冷义，男，1962年4月27日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇。 原告张德宝诉被告薄文华、薄怀信、宿久花、宿秋霞、赵冷义案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德宝的委托诉讼代理人张成钢、被告薄文华、宿久花、宿秋霞、赵冷义到庭参加诉讼。被告薄怀信经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德宝向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告张德宝与被告薄文华、薄怀信、宿久花于2017年6月20日达成的车库买卖合法有效，并确认该车库归原告所有；二、请求依法解除对原告所购买的位于池西区松江小区11-1栋楼北侧由东至西第1号车库的查封及执行；三、请求依法判令被告薄文华、薄怀信、宿久花于池西区不动产中心能够办理登记时，第一时间协助配合原告办理该车库的不动产登记及过户手续；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告薄文华、薄怀信、宿久花在2017年6月20日签订的是买卖合同，并非抵债协议。原告自入住松江小区以来，一直想投资购买合适的车库，被告也想出售其车库筹款偿还债务，合同签订当日，车库的作价是参考了市面价格及位置，经双方同意的合理价格。原告在买卖合同签订当日以抵销被告等额债务的的方式支付了车库款139,240元，余下车库款32,760元当日以现金方式一次履行付清。被告也于当日将车库、车库钥匙、房屋产权调换书正式交付给原告。另于当日被告同意按每月200元的价格将车库租给被告使用，租金年付，已收取租金两次。因此原告认为，买卖该车库是双方真实的意思表示，原告已支付了合理的对价，并实际行使了所有权；二、自池西区不动产中心成立以来，松江小区的回迁房屋一直处于不能办理不动产登记的状态。这个状况不动产中心也多次贴出过公告，小区居民对此都十分了解，因此原告与被告在买卖合同中有明确约定:待可以办理时，第一时间前往完成办理过户登记手续。原告自合同签订以来，也时常去不动产中心询问是否可以办理过户,答案都是尚没有确定的时间，需要继续等待，因此未能过户原告并无过错；三、自2017年6月20日以来，原告一直将车库出租给被告使用，并收取过两次租金。车库在出租期间，承租人即被告宿久花、薄怀信、薄文华隐瞒了车库被查封及被执行事宜，直到2019年12月30日，原告才得知此车库由被告宿秋霞、赵冷义在2020年1月14日申请人民法院进行公开拍卖涉案车库。现申请法院求依法确认原告张德宝与被告薄文华、薄怀信、宿久花于2017年6月20日达成车库买卖合法有效，并确认该车库归原告所有等诉讼请求。 被告薄文华辩称，对原告的诉讼请求无异议，我母亲宿久花于2008年开始向宿秋霞、赵冷义借款80余万元，我的门市房是抵顶给宿秋霞和赵冷义的，当时法院执行的时候问我名下有啥，所以就把我的门市、住宅和车库一块查封了。我和张德宝的买卖协议与宿秋霞和赵冷义的债权没有关系。 被告宿久花辩称，我向宿秋霞、赵冷义借款大约十几年了。2017年，宿秋霞、赵冷义让我儿子薄文华签字担保，薄文华就去签字担保了。因为我在西岗建了一个公司，搞投资，当时借钱抵押就是这个车库。2017年钱还没到期的时候，张德宝说要用钱，我说没有钱还他，后来我们合计一下，没有钱还就把这个抵押的车库根据当时的市面价抵顶给了张德宝，形成了买卖协议，当时我欠张德宝13万余元，这个车库值17万余元，多余的钱张德宝给的我现金，因为他家也不是很急用这个车库，所以我就把这个车库给租过来了。但是后来执行时如何把车库执行了，我不太清楚，后来这个车库被挂网上拍卖了。 被告宿秋霞、赵冷义辩称，一、张德宝与薄文华、薄怀信买卖合同无效。该车库属于不动产,没有进行产权登记并且取得不动产证,按照《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，下列房地产不得转让中第6项的的规定,属于未依法登记领取权属证书的不能转让的房屋。双方签订的买卖合同，违反法律规定的强制条款,属于无效合同。按照物权法的规定,房屋转让原告办理产权登记或者变更,但原告没有依法办理,房屋的所有权没有转移,房屋仍然归属于被执行人所有。所谓的房屋买卖,没有依法缴纳各种税费及其他费用,也属于违法交易,违法的行为法院不应该保护。从原告向法院提交的买卖合同书、借款合同书可以看出,原告与被执行人之间的关系,不是合法的买卖关系,而是一种以物抵债关系，并且以物抵债的物的权属没有发生变动,故不能对抗人民法院的依法查封的合法行为。法院在查封该车库时，依法调查了被执行人薄文华,并且作了调查笔录，在笔录中,薄文华承认该车库归其所有,从来没有承认车库转让之事,故原告说的车库转让给其的陈述及房屋买卖合同与车库所有权人薄文华向法院的陈述不能相互印证,其真实性值得怀疑，故原告的请求法院不应支持；二、法院对被执行人薄文华的车库的执行,符合法律的规定。法院依据我方提交的执行依据，被执行人薄文华的询问笔录,对其所有的车库依法查封并且执行,是完全正确的，应当支持合法有效的查封执行措施。综上,请依法判决驳回原告的诉讼请求,支持人民法院执行部门作出的合法查封、执行措施,维护被告的合法权益。 被告薄怀信未答辩亦未提供相关证据。 根据原、被告提供的证据，经庭审质证，本院确认以下事实： 本院于2017年9月29日，作出（2017）吉0621民初2202号民事调解书，主要内容为：被告宿久花、薄怀信于2017年11月15日前一次性连带偿还原告赵冷义、宿秋霞欠款21.5万元及利息。2018年1月29日，宿秋霞、赵冷义申请执行，在执行过程中，薄文华于2018年1月19日出具保证书，同意在赵冷义、宿秋霞与薄怀信、宿久花执行案中，作为被执行人，承担连带还款责任。同年1月29日，赵冷义、宿秋霞申请追加薄文华为被执行人。 2018年2月4日，本院在询问被执行人薄文华时，薄文华陈述位于池西区松江花园小区11－1号楼1号车库归其个人所有，同意拍卖款偿还赵冷义和宿秋霞的欠款，并称该车库没有抵押和贷款。同年2月5日，本院作出（2018）吉0621执239号执行裁定，主要内容为：追加第三人薄文华为本案被执行人。第三人薄文华应在本裁定生效之日起十日内向申请执行人赵冷义、宿秋霞清偿债务21.5万元。同年2月7日，本院作出（2018）吉0621执239号之一执行裁定，主要内容为：对被执行人薄文华所有的位于池西区松江花园小区11－1号楼1号车库予以查封。同年6月26日，作出（2018）吉0621执239号之二执行裁定，主要内容为：双方当事人自行达成和解，申请执行人申请撤回执行申请。终结吉林省抚松县人民法院（2018）吉0621执239号执行案件的执行。因被执行人没有履行和解协议，申请执行人赵冷义、宿秋霞申请恢复执行。2019年6月14日，本院作出（2019）吉0621执恢239号执行裁定，主要内容为：吉林省抚松县人民法院（2019）吉0621执恢239号执行案件合并到（2019）吉0621执恢240号执行案件中执行。2019年8月7日，本院对外委托评估池西区松江花园小区11－1号楼1号车库。同年11月11日，吉林省华纬房地产土地评估有限公司出具华纬评字（2019）司第QXX－8－3号房地产司法鉴定估价报告，该车库总价为207,704.00元。同年12月13日，本院作出（2019）吉0621执恢240号执行裁定，主要内容为：对被执行人薄文华所有的位于长白山保护开发区池西区松江花园小区11－1号楼1号车库进行拍卖。 另查明，2012年6月5日，长白山管委会池西区房屋征收办公室（甲方）与薄文华（乙方）签订房屋征收产权调换协议，主要内容为：乙方服从城市建设需要，同意将坐落于东参村的私有房屋进行调换，甲方将坐落于松江小区第11－1栋楼北侧东至西第1号车库调换给乙方。2016年6月20日，张德宝（甲方）与薄怀信、宿久花、薄文华（乙方）签订借贷款合同，主要内容为：薄怀信、宿久花于2016年6月20日向张德宝借贷11.8万元，利息1分5厘，使用期限一年，至2017年6月20日，到期还款139240.00元。借贷方用自己儿子薄文华房屋拆迁产权调换协议书上，坐落在松江小区第11－1栋楼北侧由东向西1号车库作为借贷抵押，还款后返还。2017年6月20日，张德宝（甲方）与薄文华、薄怀信、宿久花签订买卖合同，主要内容为：乙方将其名下位于池西区松江小区11－1栋楼北侧由东至西第1号车库以17.2万元的价格出售给甲方。甲方于签定日以抵销乙方薄文华及父亲薄怀信和母亲宿久花所欠甲方等额债务的方式一次性付清全款。乙方于本合同签定之日起，将车库合同、房屋征收产权调换书交给甲方。由于此车库产权证尚未开始办理，双方约定待池西区不动产登记中心开始办理时第一时间前往办理，完成过户手续。乙方要求继续租用车库，甲方同意按照200元每月租给乙方。 原告提供由其本人出具的二份车库租金“收到条”，证明其收到薄文华、薄怀信、宿久花的车库租金共计4800.00元。因该证据与薄文华在本院2018年2月4日对其作出的“询问笔录”中的陈述内容相互矛盾，且原告未提供其他有效证据证实其主张，故本院对该证据不予采信。 再查明，张德宝与薄文华、薄怀信、宿久花于2017年6月20日签订买卖合同后，未办理房屋权属变更登记。张德宝、薄文华、宿久花局均当庭承认未就该车库办理过预告登记。 认定以上事实，有原告提供的房屋征收产权调换协议书、借贷款合同书、买卖合同书、（2020）吉0621执异1号执行裁定书、（2018）吉0621执239号之一执行裁定书、被告提供的询问笔录、（2019）吉0621执恢240号执行裁定书、薄文华的保证书、（2017）吉0621民初2203号民事调解书、（2017）吉0621民初2202号民事调解书及各方当事人及代理人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：张德宝对涉案车库是否享有排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，位于池西区松江花园小区11－1号楼1号车库系薄文华产权调换所得财产。张德宝与薄文华、薄怀信、宿久花就该车库签订的买卖合同，实际是以物抵债协议，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，故不发生不动产物权的变更效力；其次，原告为证明其已合法占有案涉车库，向本院提供其本人出具的二份车库租金“收到条”，证明案涉车库是原告租赁给薄文华、薄怀信、宿久花的，但薄文华在本院2018年2月4日对其作出的“询问笔录”中却陈述案涉车库归其个人所有，并同意拍卖款偿还赵冷义和宿秋霞的欠款，“收到条”与“询问笔录”的内容互相矛盾，且原告未提供其他有效证据对车库已向其实际交付加以佐证，无法证实原告的主张。故依据现有证据不能确认张德宝取得案涉车库的所有权，原告所提出的案外人执行异议的诉讼请求不能排除本院对涉案标的物的执行。综上，依照上述法律及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张德宝的诉讼请求。 案件受理费4,416.00元，由原告张德宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  杜景丽 人民陪审员  李慧梅 人民陪审员  毛会敏 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  杨永华