山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1523号 上诉人（原审原告）：庄旭，男，1976年11月8日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：朱勇钢，山东罗奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：袁德正，男，1972年11月1日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：戴志坚，李沧胜达法律服务所法律工作者。 原审第三人：青岛市李沧区湘潭路街道办事处十梅庵社区居民委员会。 法定代表人：韩雷职务：主任。 上诉人庄旭因与被上诉人袁德正、原审第三人青岛市李沧区湘潭路街道办事处十梅庵社区居民委员会（以下简称十梅庵居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初788号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人庄旭及其委托诉讼代理人朱勇钢，被上诉人袁德正及其委托诉讼代理人戴志坚参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庄旭提出上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与青岛十梅庵集团股份有限公司（以下简称十梅庵公司）于2019年1月7日签订《土地使用协议》，十梅庵公司有权对涉案土地进行出租，协议合法有效，上诉人庄旭按照协议支付租金，依法取得的租赁权，法院应当予以保护。根据物权法，上诉人庄旭有权要求上诉人袁德正排除妨害，搬出涉案场地并赔偿损失。二、庄孝传与袁德正签订的租赁协议已经于2019年1月7日到期，而庄孝传已经去世，无法与十梅庵居委会或十梅庵公司就涉案土地继续签订租赁协议，袁德正也未与十梅庵居委会、十梅庵公司或上诉人庄旭签订租赁协议，基于原租赁协议取得的占有、使用涉案场地和建筑物不再有法律和合同依据，依法当然应当搬出涉案场地。三、上诉人基于租赁取得占有租赁物之权利，依据物权法有权排除妨害，并不以实际占有租赁物为必要条件。四、袁德正依据其与庄孝传的租赁协议主张优先承租权没有依据。如果庄孝传没有取得对涉案土地的租赁权，袁德正所谓的优先权就没有基础，且庄孝传不对外出租，袁德正所谓的优先权就不存在。再次，袁德正基于其与庄孝传的承租权约定的优先承租权不能直接向十梅庵居委会、十梅庵公司及上诉人庄旭主张。五、鉴于合同相对性，无论袁德正与庄孝传有何争议，均不得以此对抗上诉人依法取得的租赁权，应当另行主张。 被上诉人袁德正答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 庄旭向一审法院提出起诉请求：1、请求法院依法判决被告立即搬出十梅庵工业园内场地（东至陈升本、西至张修武、南至原助剂厂、北至东西路）并交付原告；2、判决被告支付原告占用场地使用费（以被告合同期满后占用天数计算，自2019年1月7日起至实际交付场地日期为准）；3、判令被告结清占用使用场地期间所产生的水、电、暖气、物业费等全部费用；4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2002年1月7日，原告的父亲庄孝传与青岛市李沧区湘潭路街道办事处十梅庵村民委员会（以下简称十梅庵村委）签订《土地使用协议》一份，约定十梅庵村委将东至陈升本、西至张修武、南至原助剂厂、北至东西路，面积2025平方米的土地有偿给予天丰助剂有限公司使用（附平面图），土地使用费每年每平方米壹拾元，合计人民币20250元，土地使用费每三年递增一次，每次在上年度的基础上递增10%。使用土地期限为10年，自2002年1月8日至2019年1月7日，使用期间不得擅自改变用途和转租土地，如需转租，须征得十梅庵村委同意。庄孝传使用土地期间，如遇国家或集体规划征地，庄孝传应当按时让出，土地使用费按实际使用年限计算，所造成的损失，根据国家有关规定给予补偿。土地使用期满后，在同等条件下，庄孝传有优先使用权。2、2005年11月27日，庄孝传将涉案土地及其在土地上建设的252平米二层楼转租给袁德正建厂使用或出租，使用期限自2005年11月1日至2019年1月7日。合同到期后，袁德正有优先租赁权，双方应根据现实情况（土地房屋租赁时价），实事求是的达成一致共识签订续约合同。合同到期后，如十梅庵村委跟庄孝传终止合同，公司给庄孝传的所有补偿费（包括搬迁费、误工费、房屋及有关配套设施等补偿费）全部归袁德正所有，但不包括庄孝传原建筑和土地的费用。3、2019年1月7日，庄旭与青岛十梅庵集团股份有限公司签订《土地使用协议》一份，约定使用土地期限为一年，其他内容与2002年1月7日庄孝传与十梅庵村委签订的土地使用协议一致。4、青岛十梅庵集团股份有限公司隶属于青岛市李沧区湘潭路街道办事处十梅庵社区居民委员会。5、2019年1月9日，庄孝传的妻子周玉英向袁德正送达通知，通知载明：鉴于2005年11月你与我签署了《土地租赁合同》，到2019年1月7日租赁期限到期，因此处土地所属村委已不再与我方续签土地租赁合同，所以我方将不再与你方续签此处土地租赁合同。现特通知你方须于2019年1月7日前自行搬离、腾退土地及房屋，逾期不搬迁的，视为放弃租赁范围内物品的所有权，我方将有权从已经解除租赁关系的土地、房屋中将你方的物品搬出、拆除，不承担任何责任，如搬运、拆除及占用场地发生费用的，均由你方承担。袁德正于2019年1月9日出具收条，今收到周玉英终止合同搬迁通知，双方协商评估转让厂房事宜。6、法庭审理过程中，原告明确表示基于其与第三人签订的土地租赁合同提起本案诉讼。 一审法院认为，庄孝传与十梅庵村委于2002年1月7日签订的《土地使用协议》、庄孝传与被告于2005年11月27日签订的《土地租赁合同》、原告与十梅庵集团于2019年1月7日签订的《土地使用协议》，均系相关当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告基于与庄孝传签订的土地租赁合同占有使用涉案土地，庄孝传去世后，虽然其妻周玉英曾向被告送达租赁合同到期通知，但双方并未就土地及厂房搬迁腾退事宜进行处理。现原告基于其与第三人签订的新的土地使用协议，要求被告腾出场地并支付占用费以及水、电、暖气、物业费等费用，因其作为新的承租人并未从出租人处实际取得土地占有权，故其诉讼请求，现于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告庄旭的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。 二审中，上诉人提交《土地使用协议》，证明其与原审第三人签订土地使用协议，期限自2020年1月7日至2021年1月7日止。上诉人欲以此证明其对涉案土地享有使用权。被上诉人质证称，对该证据真实性有异议，该合同无十梅庵公司法定代表人签名。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于合同效力的问题，上诉人庄旭之父庄孝传与十梅庵村委于2002年1月7日签订的《土地使用协议》、庄孝传与袁德正于2005年11月27日签订的《土地租赁合同》、庄旭与十梅庵集团于2019年1月7日签订的《土地使用协议》，均系相关当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定以上合同、协议均合法有效，有事实及法律依据，本院予以认可。庄孝传与袁德正签订的《土地租赁合同》约定，合同到期后袁德正有优先租赁权，双方应根据现实情况（土地房屋租赁时价），实事求是的达成一致共识签订续约合同。如十梅庵村委跟庄孝传终止合同，公司给庄孝传的所有补偿费（包括搬迁费、误工费、房屋及有关配套设施等补偿费）全部归袁德正所有，但不包括庄孝传原建筑和土地的费用。2002年庄孝传去世，双方对是否续租、是否优先租赁及是否补偿等问题未作处理，且袁德正实际占有涉案土地及厂房至今，双方之间的土地租赁合同法律关系尚处于不确定状态。上诉人庄旭基于其与十梅庵村委会签订的土地租赁合同提起本案诉讼，主张袁德正应向其返还涉案厂房及土地，一审法院未予支持，本院予以认同。上诉人庄旭可作为庄孝传之法定继承人另行提起诉讼主张权利。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人庄旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 张耀元 书记员侯小凡