安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终84号上诉人（原审被告）：来安明发浦泰置业有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区向荣路5号，统一社会信用代码91341122MA2N377F4B。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘迪，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋玉红，女，1969年5月11日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人:蒋建伟，男，1969年5月14日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人:李秋菊,安徽成宁律师事务所律师。上诉人来安明发浦泰置业有限公司（以下简称明发浦泰置业公司）因与被上诉人蒋玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。明发浦泰置业公司上诉请求：1.撤销（2019）皖1122民初362号号民事判决，改判其公司不承担责任或发回重审；2.一、二审诉讼费用由蒋玉红承担。事实与理由：1.蒋玉红因自身征信问题贷款不能下发，迟延付款行为已构成违约，不享有合同法规定的法定解除权，原审判决解除双方的商品房预售合同缺乏事实依据，适用法律错误；2.诸多业主通过首付2成剩余按揭的方式成功买房，蒋玉红因个人征信或还款能力欠佳，首付2成无法按揭贷款，应自行承担不能贷款的风险及逾期付款责任，原审对此未予审查,判决解除合同错误；3.即使判决解除双方购房合同，购房款的利息其公司也不应该支付。蒋玉红辩称，其在签订合同时，明发浦泰置业公司仅告知其首付两成即可贷款，对于无法贷款的其他情况，明发浦泰置业公司并没有向其进行告知，明发浦泰置业公司提供的商品房预售合同不符合房产部门的合同文本要求，合同装订存在拆卸及重新组合等情况，不能证明该份合同的签订是双方协商一致的，且明发浦泰置业公司主张的付款方式及期限一栏并没有其签字确认，明发浦泰置业公司存在合同欺诈，侵犯了其合法权益，在整个合同履行过程中其没有违约行为。原审认定事实清楚，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。蒋玉红向一审法院起诉请求：1.判令解除其与明发浦泰置业公司签订的滁州市商品房预售合同；2.判令明发浦泰置业公司返还已付购房款176135元，并判令明发浦泰置业公司自2018年1月19日之日起按年利率6%支付其占用款项期间的利息至实际付清之日止；3.判令明发浦泰置业公司承担本案诉讼费用及保全费。一审法院查明：2018年1月19日，蒋玉红为购房向明发浦泰置业公司支付定金27000元。2018年1月22日，明发浦泰置业公司与蒋玉红签订《滁州市商品房预售合同》及附件，约定：“甲方（卖方）：来安明发浦泰置业公司，住所：安徽来安汊河经济开发区向荣路5号，邮编239236。乙方（买方）蒋玉红，住址南京市玄武区曹后村邮电宿舍13幢206室。第二条乙方向甲方购买长江路66号《明发北站新城》15幢1302室，政府批准的规划用途为住宅。第三条暂测该房屋建筑面积为88.24平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥9929元（大写）玖仟玖佰贰拾玖元整，总价款876135元（大写）捌拾柒万陆仟壹佰叁拾伍元整。第十九条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起，撤销合同备案登记且乙方返还房屋后90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的万分之1，在退还房价款时一并支付给乙方。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。且以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。第二十八条本合同的条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。……”附件一：付款方式和付款期限约定按时间付款，付款方式按揭，贷款方式2成。乙方于2018年1月22日与甲方签约，并付首付房款计人民币176135元（大写）壹拾柒万陆仟壹佰叁拾伍元整。附件七：补充协议。第一条：关于“乙方”信息和送达方式的补充约定：1、甲方传递给乙方的所有通知采用挂号信、特快专递、直接送达、登报告示或在出卖方销售现场张贴公告形式。挂号信、特快专递发出之日的次日，直接送达当日，公告张贴于售楼处或者公告登载于报纸之日，视为通知送达之日，乙方不得以未实际收到通知为由向甲方提出异议或追究甲方未书面通知之责任。乙方拒绝接受或因乙方原因导致邮件被退回甲方的，亦视为已经有效通知。3、乙方确认，本合同所载明的乙方联系地址、通讯方式等信息均真实有效并可有效送达。如有变更，乙方应在变更后及时以书面形式通知甲方。甲方按本合同载明联系地址等信息或乙方有效通知的变更信息向乙方发出通知，应视为有效送达。如因乙方信息有误或变更未予以有效通知，由此造成责任和损失均由乙方自行承担，且视为通知已送达乙方。第二条：关于按揭贷款付款的补充约定。2、除因甲方责任导致外，不论何种原因，导致乙方未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付乙方应付之购房款，则乙方应立即一次性向甲方支付剩余全部购房款，逾期未支付的，乙方应按照本合同第七条的约定承担违约责任。2018年1月22日，蒋玉红支付第一期剩余楼款149135元。2018年11月10日，明发浦泰置业公司通知蒋玉红，要求其补交首付款至购房款的30%，否则银行无法按揭贷款。蒋玉红告知明发浦泰置业公司其无力支付首付款至购房款的30%，且双方签订的滁州市商品房预售合同约定了首付款为购房款的20%，如首付款20%无法办理按揭贷款，则蒋玉红要求解除双方签订的滁州市商品房预售合同。2018年12月3日，蒋玉红通过EMS特快专递向合同约定地址安徽来安汊河经济开发区向荣路5号明发浦泰置业公司寄出退房申请材料，申请退还所购买的来安县长江路66号明发北站新城15幢1302室的房屋。该EMS特快专递件因“查无此人”而退回。一审法院认为：明发浦泰置业公司与蒋玉红签订的《滁州市商品房预售合同》及补充条款，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，蒋玉红依合同约定支付了总房款的20%的首付款即176135元。其后，明发浦泰置业公司要求蒋玉红补交首付款至购房付款的30%，蒋玉红称首付款20%系合同约定，如首付款20%无法办理按揭贷款则要求解除合同，并通过EMS特快专递向明发浦泰置业公司寄送了退房申请材料。明发浦泰置业公司辩称未收到此材料，但未说明原因亦未提出异议。依据双方合同约定，蒋玉红向合同约定地址寄送解除合同材料的行为并无不当。明发浦泰置业公司辩称，蒋玉红出具了《承诺书》《协议书》，承诺因后续银行按揭审批要求提高首付以及国家政策宏观调控等客观因素，其自愿承担后果。对此，蒋玉红不予认可，称《承诺书》《协议书》均非其本人所签，系明发浦泰置业公司自行制作。明发浦泰置业公司称系蒋玉红委托代签，但未提交相应证据加以证明，蒋玉红亦予以否认。对明发浦泰置业公司此节辩解，不予采信。对蒋玉红要求解除合同、退还购房款176135元及资金占用期间利息的诉讼请求予以支持。蒋玉红要求按年利率6%支付占用款项期间利息的请求，因合同约定利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除蒋玉红与来安明发浦泰置业有限公司2018年1月22日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、来安明发浦泰置业有限公司于本判决生效后十日内退还蒋玉红购房款176135元及资金占用期间的利息（按中国人民银行同期同类人民币存款利率计算，其中27000元自2018年1月19日至实际付清之日止，149135元自2018年1月22日至实际付清之日止）；三、驳回蒋玉红的其他诉讼请求。案件受理费3823元，减半收取计1911.5元，由来安明发浦泰置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：明发浦泰置业公司提供其公司与业主王丽、颜怀川商品房预售合同及下款凭证，用于证明其他业主首付两成能够完成银行按揭，蒋玉红贷款不能下发系个人原因，不能归责银行及其公司。蒋玉红质证认为，对真实性无异议，但与本案无关，其与明发浦泰置业公司签订的不是房产部门要求的固定文本，其名下无贷款和失信行为，不知为何被要求付至首付三成。本院认为，该组证据系明发浦泰置业公司与其他业主签订的合同，且购房时间与本案并不一致，不能证明与本案存在关联性，故本院对该证据的证明效力不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：原审判决解除合同并判决明发浦泰置业公司返还购房款及利息是否正确。2018年1月22日，蒋玉红就购买长江路66号《明发北站新城》15幢1302室与明发浦泰置业公司签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款876135元，约定付款方式为按揭，贷款方式2成，乙方于2018年1月22日与甲方签约，并付首付房款计人民币176135元。虽然双方在备注中约定：乙方自行承担不能获得足额贷款的风险。否则乙方应向甲方一次性支付剩余房款，并承担逾期付款的违约责任。但该约定内容适用的前提是按照双方合同约定的首付两成进行银行按揭贷款，蒋玉红才对不能获得余款足额贷款而承担风险，本案无证据证明系因蒋玉红个人征信的原因，或者是由于合同签订后银行政策调整的原因，致使蒋玉红在首付两成的情况下无法获得银行按揭贷款，且蒋玉红已按合同约定两成的比例交纳了首付款176135元，无证据证明蒋玉红存在违约行为。相反，在双方签订正式的网签备案合同时，明发浦泰置业公司要求蒋玉红将首付比例提高致30%，不符合双方的合同约定，增加了蒋玉红的负担比例，因蒋玉红无力负担，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，案涉合同符合法定解除的情形，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定作出判决属适用法律错误，应予纠正，但判决解除合同的结果并无不当，应予维持。明发浦泰置业公司虽主张蒋玉红出具了《承诺书》、《协议书》，承诺因后续银行按揭审批要求提高首付以及国家政策宏观调控等客观因素，自愿承担后果，但《承诺书》、《协议书》中“蒋玉红”与蒋玉红本人签名字体明显不同，蒋玉红对该签名予以否认，明发浦泰置业公司也无证据证明系蒋玉红委托代签，故明发浦泰置业公司关于蒋玉红出具承诺的主张不能成立，本院不予支持。在判决双方合同解除的情况下，根据《中华人民共和国合同》第九十七条的规定，原审判决明发浦泰置业公司返还购房款并承担资金占用期间的存款利息并无不当，本院予以确认。综上，上诉人明发浦泰置业公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3823元，由上诉人来安明发浦泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年三月三十日书记员  吴敬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。