山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终171号上诉人（原审原告）：太原极富房地产开发有限公司，住所地太原市小店区龙城南街98号。法定代表人：相立军，董事长。委托诉讼代理人：时婷婷，女，1990年4月16日，汉族，住山西省清徐县孟封镇东罗村富裕路9号，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：宇瑞民，男，1975年3月19日出生，汉族，个体，现住太原市。被上诉人（原审被告）：李学平，女，1976年1月19日出生，汉族，住太原市。上诉人太原极富房地产开发有限公司因与被上诉人宇瑞民、李学平房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原极富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人时婷婷、被上诉人宇瑞民参加诉讼，李学平经本院依法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。太原极富房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销太原市迎泽区人民法院作出的（2019）晋0106民初2632号民事判决第二、三项，发回重或依法改判被上诉人宇瑞民、李学平向上诉人支付违约金130628元，并判令其协助上诉人办理合同网签手续的解除事宜；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋已经办理网签，应判令被上诉人协助上诉人办理网签合同的解除事宜。网签即网上签约，是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。网签情况可通过“太原市房产管理局官网-商品房项目信息公示-项目名称富力尚悦居-房产数据信息-3号楼2单元1201”步骤操作进行查询，涉案房屋显示为已售状态，证明已经网签，该信息属政府公开信息，一审法院对此事实认定有误。基于此，在解除双方签订的《商品房买卖合同》后，被上诉人应协助上诉人办理网签合同的解除事宜，否则该房屋无法进行再次交易，并且被上诉人再次购买房屋时也会显示名下登记有房产信息，只能适用购买二套房屋的首付比例及银行利率。为减少后续的诉累，请求依法支持上诉人的诉讼请求。二、一审法院适用法律不当。本案不应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定调整违约金数额。该条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决”，首先，本案被上诉人并未主张违约金过高请求予以适当减少，一审法院不应主动进行调整；其次，根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人作为违约方，如认为合同约定的造约金过高，应举证证明。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。宇瑞民辩称，上诉人在销售过程中有隐瞒和欺诈行为，房屋设计不合理，严重影响房屋使用，这个事情一直拖到现在，和上诉人协商没有给答复，上诉人应对被上诉人造成的损失承担违约责任。网签是上诉人网签的，我不清楚。李学平未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。太原极富房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理合同网签手续的解除事宜；3.判令被告向原告支付违约金130628元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买富力尚悦居3幢2单元1201号房屋，总价款1306280元。合同签订后，被告未按照合同约定支付价款。经原告多次催要，仍迟迟不予支付。根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求支付违约金，故诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2016年12月10日，原告与被告李学平签订《太原富力尚悦居商品房认购书》，内容为：1、商品房地址为太原富力尚悦居3号楼2单元1201号，建筑面积为135．47平方米，认购价为1306280元，按商业按揭方式付款。2016年12月23日，被告宇瑞民、李学平共同签署《承诺书》，内容为：如因个人原因无法办理按揭贷款，承诺在银行通知之日起7个工作日内更改付款方式，否则视为逾期付款，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金。出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10％向出卖人支付违约金，并承担解除合同的所有费用。2016年12月23日，原告（出卖人）与被告宇瑞民、李学平（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买的商品房为富力尚悦居3号楼2单元1201号，房屋价款为1306280元；2、银行按揭付款方式：买受人于2016年12月10日已交定金20000元（定金转入首期款），买受人于签订本合同时共交纳房款156280元（含定金），买受人于2017年1月9日前交纳房款计110000元，余款1040000元买受人以银行按揭贷款的形式支付；3、如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款。否则，自第11日起视为买受人逾期付款，买受人每逾期一日须承担应付款总额日万分之二的违约金。出卖人要求买受人解除合同的，买受人应按商品房价款的10％向出卖人支付违约金，同时应承担逾期付款的违约责任。2017年3月29日，原告委托山西华炬律师事务所向二被告发出《律师函》，通知其于10日内向原告一次性付清全部房款，否则承担相应的违约责任。二被告实际向原告交纳购房款266280元，公共维修基金12192元。被告宇瑞民表示争议房屋至今未办理网签，原告提供网站截屏，待证事实是争议房屋在房地局网站已网签，但该截屏的真实性无法确认，原告上述观点不予采信。一审法院认为，原告与被告宇瑞民、李学平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应严格履行。二被告未依约支付剩余房款构成违约，原告有权要求解除上述合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，该《商品房买卖合同》系双务合同，合同解除后，原告应当返还二被告购房款266280元、公告维修基金12192元，二被告也应依约向原告支付违约金，双方针对的违约金的约定明显过高，结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，同时，原告对解除合同后给其造成的损失也未举证，针对违约金部分酌情考虑，二被告支付原告违约金50000元，上述两项核减后原告共返还二被告房款216280元，公共维修基金12192元。判决如下：一、终止原告太原极富房地产开发有限公司与被告宇瑞民、李学平于2016年12月23日签订的位于太原富力尚悦居3号楼2单元1201号房屋《商品房买卖合同》的履行；二、被告宇瑞民、李学平于本判决生效之日起十日内向原告太原极富房地产开发有限公司支付违约金50000元；三、原告太原极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宇瑞民、李学平已交纳的购房款266280元、公共维修基金12192元。上述第二、三项核减后原告太原极富房地产开发有限公司返还被告宇瑞民、李学平款项共计228472元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2913元，由被告宇瑞民、李学平负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审无异，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人宇瑞民、李学平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应严格履行。二被上诉人未依约支付剩余房款构成违约，上诉人有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审判决终止合同的履行表述错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人应当返还二被上诉人购房款266280元、公告维修基金12192元，二被上诉人也应依约向上诉人支付违约金并协助办理合同网签手续的解除事宜。因二被上诉人未主张双方约定的违约金过高，故一审酌情调整违约金不当，上诉人要求二上诉人按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，太原极富房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2632号民事判决第三项即“原告太原极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告宇瑞民、李学平已交纳的购房款266280元、公共维修基金12192元”；撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2632号民事判决第一、二项；解除上诉人太原极富房地产开发有限公司与被上诉人宇瑞民、李学平于2016年12月23日签订的位于太原富力尚悦居3号楼2单元1201号房屋《商品房买卖合同》，由被上诉人宇瑞民、李学平协助上诉人太原极富房地产开发有限公司办理合同网签手续的解除事宜。被上诉人宇瑞民、李学平于本判决生效之日起十日内向上诉人太原极富房地产开发有限公司支付违约金130628元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2913元，二审案件受理费2913元，共计5826元，由被上诉人宇瑞民、李学平负担。本判决为终审判决。审 判 长 景铜柱审 判 员 焦跃峰审 判 员 李国虎 二〇二〇年三月十八日法官助理 刘 丹书 记 员 赵振清