四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终738号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭芮之，女，1992年7月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李东，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：益西卓玛，女，1989年4月12日出生，藏族，住成都市高新区。 上诉人彭芮之与被上诉人益西卓玛因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因新冠××疫情影响，经征求各方当事人的意见，各方当事人均同意本院二审不开庭审理。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭芮之上诉请求：1.撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10639号民事判决第一、二项；2.改判支持彭芮之要求益西卓玛双倍返还定金10万元的诉讼请求；3.驳回益西卓玛的反诉请求；4.本案一、二审本反诉诉讼费用由益西卓玛承担。事实及理由：一审法院认定彭芮之违约是错误的，《房屋买卖合同》约定益西卓玛在2019年6月30日前办理完解除抵押登记并承担相关费用，益西卓玛并未与彭芮之达成还款时间至2019年7月25日的一致意见，彭芮之也未同意2019年7月25日还款，益西卓玛未在合同约定的2019年6月30日前办理完成解除抵押登记手续已经违约。因一审法院错误认定双方对2019年7月25日还款达成一致，以此认定彭芮之未在2019年7月24日将54万支付给益西卓玛违约，故益西卓玛可以行使先履行抗辩权，但合同约定益西卓玛应当将银行还款时间预约在2019年6月30日前彭芮之才有付款义务，但预约还款时间为2019年7月25日已经不符合合同约定，益西卓玛已经违约在先，其没有先履行抗辩权。因此在合同履行过程中彭芮之没有任何违约行为，彭芮之根据合同约定要求益西卓玛双倍返还定金10万元的诉讼请求应当得到支持。 益西卓玛通过电话答辩认为：1.彭芮之的上诉理由不成立，益西卓玛急着用钱，但彭芮之不按合同履行违约导致合同未能及时履行，给益西卓玛造成很大的损失，基于朋友劝说才认可一审判决未上诉；2.由于彭芮之的行为造成伤害，不愿意与彭芮之调解，请求二审法院维持原审判决。 彭芮之一审诉讼请求：判令益西卓玛向彭芮之双倍返还定金100000元。 益西卓玛一审反诉请求：判令彭芮之向益西卓玛支付违约金388000元。 一审法院认定事实：2019年5月20日，益西卓玛与彭芮之在成都东峰房地产经纪有限公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》：1.由彭芮之购买益西卓玛所有的位于成都高新区房屋；2.成交价1940000元；3.该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第三支行；4.彭芮之在银行预约还款当日将50000元首付款支付给益西卓玛；5.彭芮之在过户递件前将全部或部分首付款10000元存入存量房交易资金监管专用账户，待彭芮之取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给益西卓玛；6.尾款由放贷银行直接支付给益西卓玛，彭芮之拟贷款金额为1340000元；7.益西卓玛应在2019年6月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关费用；8.彭芮之未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，益西卓玛有权单方书面解除合同，合同被解除的，彭芮之应自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向益西卓玛支付违约金，并由益西卓玛退还彭芮之全部已付款；9.如彭芮之提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同；10.双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，……逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同；11.双方在交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的地址和联系方式，如有变动应及时通知各方，否则一方按上述地址发送的“特快专递”，从发出之日起，四川省内的3日期满即视为送达对方，益西卓玛留存地址为案涉房屋地址。 同时双方又签订《关于房屋交易文件的补充协议》：1.彭芮之同意在益西卓玛预约好银行提前还款的前一天支付益西卓玛540000元；2.彭芮之承诺本人户籍已经在高新区一年，并且已经在高新区缴纳了12个月以上社保，并且稳定就业一年；3.彭芮之签订合同当天支付17460元，过户递件当天支付剩余17460元。当日，彭芮之还签署了《购房资格承诺书》，承诺：本人户籍是成都市高新区户籍，已满两年，社保缴存地为成都市高新区，缴存社保12-23个月，能提供在高新区稳定就业满两年的证明。签订合同后，彭芮之向益西卓玛支付了定金50000元。益西卓玛向房屋抵押银行申请提前还贷，预约的还款时间为2019年7月25日。 在合同履行过程中，买卖双方以及中介工作人员（东峰地产冯某）之间的沟通大多通过微信进行，以下节选部分对话： 5月21日 益西卓玛：我这边已经预约好了，但是预约的是7月25日。 冯某：好的，这个在我们预料之内，其他交给我们吧。 同日，冯某通过微信向益西卓玛告知其已经通过其他渠道帮益西卓玛联系了提前还贷，并微信告知已经预约好了，两周内可以还款。 5月21日 益西卓玛：芮之，我这边今天已经到银行来约了，后面的话就是需要中介那边操作了。（益西卓玛将还款时间为2019年7月25日的“提前还款通知书”通过微信发送给彭芮之） 彭芮之：嗯嗯，好的。 …… 彭芮之：益西，你知不知道我7月5日才有资格买房，中介有跟你说么？ 益西卓玛：没有给我说，他们催我结款，我还想着你们是不是着急，今天就去预约了……惊呆了 彭芮之：我们没有催你结款呀 随后，双方就提前还款事情、彭芮之的购房资格以及签订合同时益西卓玛是否知晓彭芮之的资格进行反复沟通。同时，益西卓玛在各方当事人都在的购房群里发言：“明白了，你们只要能确定像你们说的，3个月内肯定能走完流程，我拿到全款即可。因为之前我们都没听说过什么7月5号，听说的都是芮儿6月初就已经有购房资格了”。 5月21日 冯某：房东还款我们已经预约好了，两周内会还款。 彭芮之：嗯嗯。 冯某：也就是说54万你们要随时准备好，晚点我会把你需要准备得东西发给你。 彭芮之：嗯嗯。 冯某：近期你准备一下。 彭芮之：还有就是我不是现在还没资格迈，还完款之后喃。 冯某：你资格到达好久满 彭芮之：6月底啊，我说了很多次呀 冯某：你去公司沟通一下看能不能月初提前给你交 随后，两人就购房资格问题进行反复沟通。 5月22日，冯某与微信名为“欧行金融贷款王清平”的聊天。 王清平：还款的钱准备好了的对不 冯某：客户协助还款，预约好了随时转给房东 …… 王清平：益西卓玛，明天上午去还款（5月23日）。只是客户去柜台还。 5月22日 彭芮之：你们要款时间确实很急呀，当时签合同的时候跟我讲的流程是6月份还款，结果昨天莫名其妙的去交了个1000块钱，提前到了两个星期内，睡个觉起来就说明天了，你觉得我们能接受么 冯某：你妈妈说的要6月24日，房东最多能等到6月4日。 …… 彭芮之：暂时不说这个事哈，那缴社保那个怎么弄，不是户口也没到期么 冯某：我给你说了，资格要求只要求社保满一年，户口不需要满一年。 5月22日晚上21时 彭芮之：益西，垫付这个事情我们想在商量一下。整个事情大家都很不容易，我们也很无奈，只能说会尽力配合吧。 冯某：好的，大家配合就可以了，也不多说了 益西卓玛：所有事情按合同约定处理吧，……其他事情我也不想多说了 7月22日 益西卓玛：今天已经22日了，距离银行还款时间（2019年7月25日）还有三天时间，请按照合同约定提前一天还款。若未按约还款，我则将按照合同约定，启动司法程序，追究你方违约责任。 彭芮之：我已经给你发了律师函，显示已签收。 2019年7月17日，彭芮之委托律师向益西卓玛发出解除《成都市存量房屋买卖合同》律师函：贵方至今未办理完成解除抵押登记手续，根据合同违约责任条款的约定，双方继续履行合同已无必要，特致函告知贵方与我方当事人签订的《成都市存量房屋买卖合同》已解除。该函件通过特快专递向益西卓玛在交易文本中留存的地址送达，显示签收时间为2019年7月18日。 益西卓玛于2019年8月6日委托律师向彭芮之发出律师函：因彭芮之未按补充协议于7月24日向益西卓玛支付54万元，特此函告：解除双方签订的房屋买卖合同和补充协议，支付的定金不予返还，彭芮之还应支付益西卓玛违约金38.8万元。 针对整个交易流程，负责本次交易的中介工作人员冯某出庭作证，陈述：关于提前还款，卖方预约的还款时间是7月25日，有书面通知的，后面我们找人协调，预约了5月23日去还款，没有书面通知，能不能还上都是不确定的，需要去了之后才知道，但是当天彭芮之没有去还款。对于证人冯某的陈述，与各方当事人在微信聊天记录中反映的信息能够一一对应，一审法院予以认可。 一审法院认为，彭芮之与益西卓玛签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1.合同履行过程中，哪一方存在违约；2.彭芮之是否具有合同解除权，是否能要求双倍返还定金；3.益西卓玛主张的违约金能否得到支持。 一、合同履行过程中，哪一方存在违约。一审法院认为，根据双方合同和补充协议的约定以及各方微信聊天记录可知，双方对2019年7月25日还款结按达成一致，但都希望能通过中介将还款时间提前，居间方通过努力将提前还款时间确定为5月23日，这一时间太过靠前，彭芮之未予同意，同时通过聊天记录，益西卓玛对彭芮之签订合同时不具有购房资格亦知悉，只是具体时间有所出入，故对于益西卓玛认为彭芮之提供不真实信息，存在违约的主张不予支持，对于彭芮之认为益西卓玛未在6月30日完成结按存在违约的主张不予认可。双方关于付款、解除抵押的约定为：在益西卓玛提前还款的前一日，彭芮之应向益西卓玛支付54万元，也即是无论还款时间是6月30日还是7月25日，彭芮之都需要在还款前一日将房款54万元支付给益西卓玛，彭芮之具有先履行的义务，在彭芮之未履行支付义务的情况下，益西卓玛可以行使先履行抗辩权。彭芮之称，合同约定全部或部分首付款10000元存入存量房交易资金监管专用账户，而益西卓玛和中介通过补充协议和微信一直是让彭芮之将54万元直接支付给益西卓玛用于还按揭款，这是改变了合同约定，并使彭芮之方在合同中的权利处于不安全状态，因此彭芮之可以拒绝将款支付给益西卓玛。一审法院认为，主合同原文为：“全部或部分首付款10000元人民币存入存量房交易资金监管专用账户”，原文使用的是“或”，双方的约定明确存入专用账户的金额为10000元，而非全部首付款，另外在补充协议中约定的是房款54万元由彭芮之支付给益西卓玛，补充协议是合同之一部分，对双方具有效力，因此对于彭芮之此项对抗付款的理由一审法院不予认可。 综上，彭芮之在一直未向益西卓玛支付款项的情况下，反而在7月17日向益西卓玛发出解除函，而此时益西卓玛并不存在违约，彭芮之不能据此解除合同，故违约方为彭芮之。 二、彭芮之是否具有合同解除权，是否能要求双倍返还定金。合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，而彭芮之作为违约方，不具有合同解除权，其发出的解除函不发生解除合同的效力。在一审庭审中，益西卓玛对于解除合同没有异议，因此双方合同于庭审之时（2019年9月26日）解除。作为违约方的彭芮之也就不能适用定金罚则，要求益西卓玛双倍返还定金。 三、益西卓玛主张的违约金能否得到支持。益西卓玛依据合同主张的违约金实则为解约违约金。一审法院认为违约金应该以实际损失为依据，以弥补损失为主，惩罚为辅，本案中益西卓玛作为房屋所有权人，其损失为时间成本的提高，卖房的时间相应延长，一审法院综合考虑合同履行情况、益西卓玛所受损失以及合同对于违约方进行惩戒的意图，酌情调整违约金为80000元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，彭芮之违约时，益西卓玛可以选择适用违约金或者定金条款，本案中益西卓玛选择了违约金，那么对于其收取了定金50000元，合同解除后也理应返还。故将益西卓玛应获得的违约金和应返还的定金金额品迭以后，彭芮之还应向益西卓玛支付违约金30000元。 一审法院判决：一、彭芮之于判决生效之日起十日内向益西卓玛支付违约金30000元；二、驳回彭芮之的全部诉讼请求；三、驳回益西卓玛的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1150元，由彭芮之负担；反诉案件受理费减半收取3560元，由彭芮之负担734元，益西卓玛负担2826元。 二审审理过程中，彭芮之提供了贝壳网截图打印的四川链家房地经纪有限公司《房屋买卖定金协议》、房源详情和通过中国裁判文书网查询的四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初13018号民事判决。证明：1.益西卓玛将案涉房屋另售给案外人，房价款约定为203.8万元，益西卓玛未因解除本案合同利益受损，而是获得更大的利益，一审法院判决彭芮之承担赔偿责任与事实不符；2.证明案涉合同的居间方成都东峰房地产经纪有限公司曾因居间合同被法院判决承担责任，彭芮之无法信任益西卓玛及中介公司能够公平、安全地履行买卖合同。 益西卓玛通过电话质证对证据的三性均不认可。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，双方签订的《关于房屋交易文件的补充协议》载明，双方协商一致，建立在原合同基础上，现针对原合同没有约定的事项约定如下：1.彭芮之同意在益西卓玛预约好银行提前还款的前一天支付益西卓玛540000元…… 本院认为，彭芮之与益西卓玛签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，在《成都市存量房屋买卖合同》没有约定的情况下，应当根据《关于房屋交易文件的补充协议》约定的内容履行。《成都市存量房屋买卖合同》中没有约定彭芮之提前支付540000元，但双方签订的《关于房屋交易文件的补充协议》约定，彭芮之同意在益西卓玛预约还款的前一天支付益西卓玛购房款540000元，其实质是双方通过补充协议的方式改变了《成都市存量房屋买卖合同》对“2019年6月30日前办理完成解除抵押登记手续”及付款时间、方式的约定，该约定同样对双方具有法律约束力，因此，彭芮之有义务在益西卓玛提交还款、注销抵押登记等前一天支付益西卓玛540000元。但在合同履行过程中，居间方将提前还款时间预约到2019年5月23日，而彭芮之因款项未准备好而拒绝支付540000元，在此情况下彭芮之已经违反《关于房屋交易文件的补充协议》的约定，因此，一审法院认定彭芮之构成了违约、益西卓玛可以行使先履行抗辩权正确。 综上所述，彭芮之的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由彭芮之负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年三月二十六日 书记员 杨珍梅