杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9677号 原告：金利芳，女，1971年8月30日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王天恒、桑智毅，浙江之江律师事务所律师。 被告：赵小连，男，1981年2月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：刘亚平，浙江天之涯律师事务所律师。 原告金利芳与被告赵小连合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金利芳及其委托诉讼代理人桑智毅，被告赵小连及其委托诉讼代理人刘亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金利芳向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年6月26日签订的《转让协议》无效；2.判令被告退还原告转让费398000元；3.判令被告赔偿原告利息损失23880元（按照年利率6%的标准自2018年6月26日起暂计算至2019年6月26日，实际计算至被告实际退还全部转让费之日止）；4.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月26日，经原被告协商，被告将位于杭州市西湖区的店铺（店铺招牌名称为喜多生活超市）转让给原告，转让费为398000元。原告将转让费支付被告后经营至今。2019年7月16日，中海物业管理有限公司杭州分公司（以下简称中海物业公司）通知原告称该店铺系由其出租给杭州问米网络科技有限公司（以下简称问米科技公司），现问米科技公司违反合同约定，擅自转租给原告，故中海物业公司决定解约并要求原告腾退。原告通过查阅中海物业公司与问米科技公司签订的《房屋租赁合同》后才知被告根本不是案涉店铺的承租人，其没有资格向原告转让店铺。为此，原告多次找被告及问米科技公司要求他们出面解决但均被拒绝，协商无果。原告认为，转让店铺的前提是被告享有店铺的房屋租赁权和合法经营权。本案所涉店铺房屋在被告明知未经出租人中海物业公司、承租人问米科技公司许可转让的情形下擅自转让给原告，系无效转让。被告应当退还全部转让费并赔偿利息损失。 被告赵小连答辩称：一、案涉房屋实际承租人系答辩人赵小连并非问米科技公司。2014年6月26日，答辩人与西湖区中海金溪园第一届业主委员会签订房屋租赁合同，约定答辩人承租中海金溪园13幢103-A室房屋用于超市经营，租期为3年。答辩人承租房屋后，将该房屋地址用于申请注册案涉超市即杭州市西湖区千峡便利店的个体工商户营业执照。该执照的发照日期为2014年8月20日，经营者为答辩人赵小连。2017年8月14日，案涉超市房屋第一次租赁合同到期，由于西湖区中海金溪园正处在第一届业主委员会解散，第二届业委会尚未成立的空缺状态，答辩人微信询问物业经理续租事宜，中海物业公司同意续租变更为由中海物业公司与答辩人续签房屋租赁合同，但要求答辩人以公司的名义续签，房屋实际承租人及使用人仍然为答辩人，仍然是用于超市经营。答辩人应出租方要求以问米科技公司的名义代替答辩人续租房屋并与中海物业公司签订了房屋租赁合同。答辩人是实际承租人出租方是明知的，并且房屋租赁合同是经过所在金禹社区同意后签订的。二、案涉《转让协议》系双方自愿签订，合法有效。被答辩人明知转租条款且自愿受让，并不存在其诉称的故意隐瞒或不提供房屋租赁合同的情况。2018年6月26日，被答辩人与答辩人签订转让协议时，答辩人就将租赁期为2017年8月15日至2020年8月14日的房屋租赁合同原件交付给被答辩人，否则被答辩人不可能相信答辩人，并不可能支付转让费。当时，房屋租赁合同是可以变更主体的，但被答辩人为节省成本，明确告知答辩人不变更合同和经营主体，同时与答辩人约定对外声称由被答辩人代为管理超市并非转让超市。三、答辩人针对中海物业公司《关于解除中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，已经按照被答辩人的要求向中海物业公司回函，案涉超市仍在经营中，被答辩人没有实际的经营损失。四、被答辩人主张返还转让费没有正当理由。被答辩人受让案涉超市后一直正常经营，仅香烟这类商品的营业额就有250多万元，盈利超过25万元。转让费398000元除经营权外，还包括库存货物和设备、两个月的房屋租金及租房押金。被答辩人经营一年多的时间已经将超市内受让的货物销售获利，设备也已经消耗折旧，无法按质按量归还答辩人，其没有理由要求返还转让费。五、被答辩人没有按时交纳房租，自身违约造成的法律后果与答辩人无关。另外，答辩人转让超市事宜明确告知了中海物业公司，其并未提出反对意见，对转让事实是明知和默许的。 原告为证明其主张的事实提供了下列证据材料： 1.转让协议、银行账户交易明细、微信转账截屏，用以证明原被告双方于2018年6月26日签订转让协议并支付转让费398000元的事实； 2.企业信用信息公示报告，用以证明问米科技公司的注册地为案涉超市所在地即中海金溪园13幢103-A房屋； 3.房屋租赁合同及廉洁协议书各一份，用以证明中海金溪园13幢103-A室系中海物业公司出租给问米科技公司，合同约定不断以任何形式（包括但不限于联营、合伙、合作等）转租、转让、转借给第三人，被告仅为联系人； 4.《关于中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》《关于解除中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，用以证明中海物业公司不同意被告将中海金溪园13幢103-A房屋转租给原告，两次通知被告解除双方之间的房屋租赁合同； 5.《关于中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的回复》，用以证明中海金溪园13幢103-A房屋系中海物业公司出租给问米科技公司； 6.金额为44800元的微信转账截屏一份，用以证明原告在签订转让协议时支付的店铺货物及设备款项。 另外，中海物业公司中海金溪园的项目经理王高旗还作为原告的证人出庭作证。王高旗陈述，中海金溪园13幢103-A房屋是中海物业公司出租给问米科技公司的，联系人为赵小连。该房屋的性质是小区用房，属于小区业委会。因业委会发现房屋租赁合同签订的承租人和实际承租人不同，且存在转租情况，要求中海物业公司解除与问米科技公司签订的房屋租赁合同。 被告为证明其主张的事实提供了下列证据材料； 1.2014年6月26日被告与西湖区中海金溪园第一届业主委员会签订的房屋租赁合同、个体工商户营业执照、食品流通许可证、情况说明各一份，用以证明自2014年6月起被告就是中海金溪园13幢103-A房屋的承租人，且在该承租房屋注册了杭州市西湖区千峡便利店即多喜生活超市；中海金溪园13幢103-A房屋续租的承租人实际也是被告，问米科技公司仅是替被告出面，被告将超市转让给原告无需经过问米科技公司许可； 2.被告与中海物业公司经理之间的微信聊天记录截屏，用以证明中海物业公司对被告系实际承租人是知晓的，但要求以公司的名义与其签订房屋租赁合同；中海物业公司认可两次房屋租赁合同的承租人均为超市经营者即被告，以及对被告转让超市也是知道的并默许认可。另外，2018年房屋租赁合同签订时，虽然当时第二届业委会没有成立，但合同签订经过了社区领导同意，业委会无权解除房屋租赁合同； 3.原被告之间的微信聊天记录截屏、香烟款营业额银行流水交易明细，用以证明原被告于2018年6月26日签订转让协议时，被告已经将租赁期限为2017年8月15日至2020年8月14日的租赁合同原件交付原告；2018年8月18日，被告询问原告是否打算更换许可证还是继续使用，原告明确表示继续使用；《关于中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的回复》的内容是经过原告审核的，该函件发出后，中海物业公司再未作出回应，案涉超市一直正常经营； 4.原告微信朋友圈截屏，用以证明2019年10月20日，原告仍在自己的朋友圈发布超市销售消息，超市仍在正常经营，原告没有实际经营损失。 上述当事人提供的证据及证人证言均经当庭质证，本院经审查对书面证据的真实性均予以确认。关于证人证言，结合原被告提供的其他证据，本院综合考量，认为证人证言可以作为本案认定事实的参考。 本院根据认定的证据及双方当事人庭审陈述理认定如下本案事实： 2014年6月26日，赵小连与西湖区中海金溪园第一届业主委员会签订《房屋租赁合同》，约定赵小连承租中海金溪园13幢103-A室房屋用于超市经营，年租金为68000元，物业费为每年9600元，租期为3年即自2014年8月15日至2017年8月14日，押金为10000等。赵小连承租房屋后，将该房屋地址用于申请注册案涉超市即杭州市西湖区千峡便利店的个体工商户营业执照，该执照的发照日期为2014年8月20日，经营者为答辩人赵小连。2018年8月21日，在该租赁房屋地址也注册了问米科技公司，法定代表人为赵小连之妻张慧英。2017年6月，因上述房屋租赁合同即将到期，而当时中海金溪园第一届业委会已经解散，第二届业委会尚未成立，赵小连便同中海物业公司金溪园的经理联系续租事宜，双方商定房屋租赁合同由中海物业公司与问米科技公司签订。之后中海物业公司与问米科技公司签订《房屋租赁合同》，约定用途仍旧为超市，租金和物业费分别为每年70000元和9600元，每年支付一次，租赁期限为3年自2017年8月15日至2020年8月14日等。合同签订后，赵小连支付了2017年8月15日至2018年8月14日的房屋租赁费和物业费。 2018年6月份，赵小连发布消息欲转让超市，金利芳表示愿意受让。2018年6月25日，金利芳通过微信转账支付赵小连定金1000元。经协商，双方确定转让费为398000元（包括2017年8月15日至2018年8月14日的剩余租金、物业费以及房屋租赁押金10000元）。2018年6月26日，金利芳将剩余转让款397000元转账支付赵小连，同时双方签订《转让协议》，该协议约定：甲方（赵小连）于六月二十六日将“喜多生活超市”转让给乙方（金利芳）经营。转让费已付清，共计39.8万元整。同日，金利芳还将超市内的香烟货款等作价44800元支付赵小连，赵小连将超市连同超市内的货物交由金利芳，房屋租赁合同原件也交由金利芳保管。之后，金利芳经营案涉超市，营业执照、食品流通许可证、香烟经营许可证等没有变更，并交纳了2018年8月15日至2019年8月14日的租金和物业费。 2019年5月17日，中海物业公司金溪园管理处以业委会要求及房屋转租为由向张慧英和赵小连发出《关于解除中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，要求于2019年7月14日前搬离租赁方房屋、恢复原状并结清租金、物业费和水电费等。2019年7月16日，中海物业公司金溪园管理处又向张慧英和赵小连发出《关于中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，要求三日内搬离该房屋。2019年7月17日，赵小连经与金利芳协商以问米科技公司的名义向中海金溪园业委会和物业公司发函，要求继续履行房屋租赁合同并交纳相关费用。 另外，金利芳因中海物业公司拒收而没有交纳2019年8月15日至2020年8月14的房屋租赁费和物业费；案涉超市一直由金利芳经营至今，2019年9月份曾出现过几次停电现象。 本院认为：金利芳与赵小连签订的《转让协议》是针对“多喜生活超市”的经营权及超市内的设备和货品。该转让协议经双方协商而签订，是双方的真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，并已经履行了大部分，该协议应为合法有效。《房屋租赁合同》中虽然约定不能将租赁物业转租、转让和转借他人，但法律并未规定在此情况下转租无效，况且本案系超市经营权转让并非租赁房屋的转租，租赁及物业费也是以赵小连的名义交纳，而且金利芳至今仍在经营案涉超市。因此，金利芳要求确认转让协议无效、退还全部转让费并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回金利芳的诉讼请求。 案件受理费减半收取3814元，由金利芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴玉凤 二〇二〇年三月五日 书记员  朱旭莉