吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终53号上诉人（原审第三人）：孙大伟，男，1969年1月9日生，汉族，住公主岭市。上诉人（原审原告、案外人）：西亚芝，女，1956年2月27日生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：王卓慧（西亚儿），住长春市南关区。委托诉讼代理人：韩玉梅，吉林响铃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马井华，女，1968年7月19日生，汉族，住公主岭市。原审第三人（被执行人）：李新，男，1970年1月1日生，汉族，住公主岭市鑫岗家园小区西二楼1单元202室。上诉人孙大伟、西亚芝因与被上诉人马井华、第三人李新案外人执行异议之诉一案，不服公主岭市人民法院（2019）吉0381民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙大伟，上诉人西亚芝的委托诉讼代理人王卓慧、韩玉梅，被上诉人马井华，第三人李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙大伟上诉请求：1.撤销公主岭市人民法院（2019）吉0381民初2225号民事判决书，停止案涉房屋（位于长春市××里）的执行，解除对该房屋的保全措施；2.诉讼费、保全费、上诉费由马井华承担。事实和理由：一、孙大伟与西亚芝签订的九州地产房屋买卖协议、孙大伟与李新签订的房屋买卖协议均合法有效。二、孙大伟与西亚芝签订的九州地产房屋买卖协议已实际履行，且西亚芝已实际占有使用案涉房屋。三、原审认定“属对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续”没有根据。查询记录证明案涉房屋在李新购买时、孙大伟与李新买卖时、西亚芝与孙大伟买卖时均属于期房状态。四、该房屋买卖关系的实际履行及现实状态。1.孙大伟与李新之间房屋买卖关系存在，有买卖合同、银行流水等款项支付证明，且孙大伟对案涉房屋进行了装修并居住。2.孙大伟将房屋卖给西亚芝后，西亚芝支付了房款，并实际占有使用了案涉房屋，该房屋始终由西亚芝控制和管理。房屋买卖、支付房款、居住在先，查封、执行在后是不争的事实，根据物权优先于债权的原则，西亚芝虽未取得产权证，但房屋买卖合同有效，对案涉房屋支付了价款、实际居住，享有了物权期待权，应优于马井华的普通债权。西亚芝上诉请求：1.撤销公主岭市人民法院(2019）吉0381民初2225号民事判决书，停止案涉房屋的执行，解除对该房屋的保全措施;2.诉讼费、保全费、上诉费由马井华承担。事实和理由：一、西亚芝与孙大伟签订的九州地产房屋买卖协议、孙大伟与李新签订的房屋买卖协议均合法有效。二、西亚芝与孙大伟签订的九州地产房屋买卖协议已实际履行，西亚芝已实际占有使用案涉房屋。三、原审认定“属对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续”没有根据。四、西亚芝有足够的理由能够排除马井华的强制执行请求。1.2017年2月李新与吉林省金祥房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并已实际履行。2.2017年12月10日李新与孙大伟签订了房屋买卖协议,李新将案涉房屋卖给孙大伟，且已实际履行，孙大伟对案涉房屋进行装修了及居住。3.西亚芝与孙大伟签订了九州地产房屋买卖协议并已实际履行,201810月2日,西亚芝交购房定金2万元,2018年10月19日西亚芝给付购房款62.5万元。4.西亚芝接收案涉房屋，实际居住至今。5.非因买受人自身原因未办理过户登记。五、该房屋买卖关系的实际履行及现实状态。孙大伟将房屋卖给西亚芝后，西亚芝支付了房款，并实际占有使用了案涉房屋，该房屋始终由西亚芝控制和管理。西亚芝虽未取得产权证,但房屋买卖合同有效,对案涉房屋支付了价款、实际居住，享有了物权期待权，应优于马井华的普通债权。马井华辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经过原审法院开庭审理调取的证据证明，案涉房屋属于现房状态，可以办理产权登记，孙大伟、西亚芝等人在可以办理过户手续起到人民法院查封前8个月时间都没有办理过户不合情理。二、孙大伟、西亚芝的上诉理由均不能成立，应当维持原判。1.孙大伟与李新签订的房屋买卖协议无效。2.西亚芝与孙大伟签订的房地产买卖协议不真实，不符合交易习惯。该协议没有出售日期，中介公司不是合同当事人，也没有见证资格，无权在合同书上加盖合同专用章，即使加盖公章也不应当加盖合同专业章。3.案涉房屋查封前一直是由李新的子女在居住，西亚芝并未实际占有。4.西亚芝与孙大伟房款交易存在以下疑点，孙大伟买房不收售房款，指定打给车士峰，西亚芝也不是自己付房款，由王卓慧付房款。综上，西亚芝与孙大伟的购房交易，不符合交易习惯。另，本案李新是银行工作人员，具备提供交易明细的条件。西亚芝提供的交款记录只能证明王卓慧给车士峰回款，证明不了西亚芝将购房款交给孙大伟。请求维持原判，驳回上诉孙大伟、西亚芝请求。李新述称，孙大伟、西亚芝所说是事实，李新的子女没有住在案涉房屋。西亚芝向一审法院起诉请求：请求依法停止对西亚芝所有的位于长春市××里面积77.55平方米房屋的强制执行,解除对该房屋的保全措施。一审法院认定事实：李新与孙大伟存在借贷关系,2017年12月10日双方签订房屋买卖合同，约定将李新从吉林省金祥房地产开发有限责任公司购买的房屋出售给孙大伟，孙大伟用李新从其借款100万中抵顶房款，双方未办理过户手续，后孙大伟又与西亚芝签订房屋买卖合同，在合同上未体现签订时间，该房款交付系王卓慧打给孙大伟指定的收款人车士峰。另查明，申请执行人马井华与被执行人李新民间借贷案，根据申请执行人马井华的申请，本案进入执行程序。在执行过程中，该院于2019年4月17日作出（2019）吉0381执334号执行裁定书，查封被执行人李新所有的坐落在长春市××区，面积77.55平方米。并于次日为长春市房产档案馆发出协助执行通知书，案外人西亚芝提出执行异议，该异议被该院于2019年6月18日驳回。一审法院认为，债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿，实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债，本案李新与孙大伟所签订的房屋买卖合同，协议约定李新以60万元价格转让给孙大伟，从该协议内容来看，双方借贷事实成立并达成了以物抵债协议,后孙大伟又将该房屋卖给西亚芝，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本院调取的证据证明，案涉房产属现房状态，可以办理产权登记。孙大伟与李新签订上述协议后，孙大伟对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续，后第三人孙大伟又与西亚芝签订房屋买卖合同，签订合同时间不详。西亚芝亦未向该院提供证据证明出卖人拒不协助以及办理过户存在客观障碍，亦未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，属对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续。另根据涉案房屋属于应当登记的不动产,故应依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生法律效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外”以及第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，房产所有权变更的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并没有发生变动，孙大伟与李新之间签订的协议不能直接获得房屋所有权，西亚芝亦不能取得涉案房屋的所有权，且西亚芝与孙大伟及李新之间属能办理过户而未办理的情况，故西亚芝请求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求不能成立，该院不予支持。判决:驳回西亚芝的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。孙大伟提交了如下证据：一、公主岭市公安局河南派出所出具的亲属关系证明一份、车士峰与孙晓辉户口本复印件三份，车士峰与孙晓辉结婚证复印件一份，证明：孙大伟与孙晓辉是兄妹关系，车士峰是孙大伟的妹夫关系。马井华质证认为，请求人民法院核实该组证据的真实性。西亚芝、李新无意见。二、应征公民政治审查表，户口本复印件两张，证明孙营与孙大伟是父女关系，孙雨与孙大伟是父子关系。马井华质证认为，请求人民法院核实该组证据的真实性。西亚芝、李新无意见。三、缴纳电费凭证微信截图复印件五张，建设银行卡尾号0398交易明细清单一张，证明：孙营一直居住在案涉房屋，建设银行卡尾号0398是孙营名下的银行卡。西亚芝、李新无意见。西亚芝提交了如下的证据：一、东安开运福里业主委员会宣传单，东安开运福业主委员会产权通知书、长春市住房保障和房屋管理局关于李新申请信息公开的回复，证明：西亚芝未办理产权登记是因开发商原因未办理产权证。马井华质证认为，其相信一审法院调查的真实性，该组证据一审未提交，请求人民法院核实该组证据的真实性。孙大伟、李新无意见。二、讷河市第一派出所出具亲属关系证明（西亚芝与王卓慧），证明：王卓慧与西亚芝是母女关系。马井华质证认为，请求人民法院核实该组证据的真实性。孙大伟、李新无意见。三、西亚芝2018年、2019年缴纳取暖费凭证（微信截图复印件两张），证明：西亚芝在案涉房屋居住事实。马井华质证认为，在公主岭法院执行裁定书下的时候，法院已经查实是李新自己缴纳的物业费，一审判决书法院调查完毕。孙大伟、李新无意见。四、李新买楼物业维修资金缴纳收据原件一份，消防安全责任书原件一份，证明：涉案房屋西亚芝实际购买和实际居住的事实。该组证据是李新交给孙大伟、孙大伟交给西亚芝的，长春天然气有限责任公司燃气民用户明细单据上明确写有用户名是西亚芝，购买金来帝高端防盗门收款收据长春总经销用于安装案涉房屋，上面有联系方式是西亚芝女儿王卓慧，西亚芝居住吉林省锦鸿物业服务有限公司出具证明，在一审法庭中经过质证，但未在一审卷宗体现出来，但庭审笔录有记载。马井华质证认为，所有的证据包括李新、孙大伟、西亚芝还有吉林省九州房地产经纪有限公司（以下简称九州公司）合伙涉嫌诈骗。孙大伟、李新无意见。马井华提交了如下证据：一、借条复印件三张（共计95万元），证明：李新向我借钱购买长春市东安开运福里小区A2-5栋1单元203室。孙大伟质证认为，该证据与本案无关。西亚芝质证认为，李朋不是本案被上诉人，不能证明购买是的涉案房屋，该证据与本案案涉焦点无关。李新质证认为，该欠条已经在公主岭法院起诉完了，已经给付马井华70万元现金，是以调解形式，一共195万元。二、马井华和孙大伟的二姐及孙大伟的外甥对话录音，是在一审开庭后马井华去调查的录音。证明：孙大伟未在长春买房子。孙大伟质证认为，通话录音不能证明孙大伟未在长春买房子的问题。西亚芝、李新无意见。本院二审经审理查明：2014年9月18日，李新向孙大伟借款100万元，并为孙大伟出具100万元借条一张，未约定还款期限。后因李新未能还款，孙大伟、李新于2017年12月10日签订房屋买卖合同，约定李新以60万元的价格将位于长春市××里（77.55平方米）房屋出售给孙大伟，孙大伟以60万元借款债权抵顶购房款。后李新将购房合同、收据、物业维修基金、物业费票据、房屋钥匙等交给孙大伟，孙大伟及其女儿孙营进户后进行了装修，孙营网购了家具、电器等并在案涉房屋居住。2018年，孙大伟到吉林省九州房地产经纪有限公司（以下简称九州经纪公司）联系出售该房屋，九州经纪公司负责人刘铁兴联系到西亚芝。在刘铁兴主持下，双方进行了房屋交易，西亚芝交付中介费后，九州经纪公司刘铁兴为其出具8000元中介费收据一张。2018年10月2日，西亚芝交付购房定金2万元，孙大伟出具收条一份，约定买卖具体包括家具家电等物品，以照片为准。期间，孙大伟与西亚芝签订房屋买卖合同，约定将诉争房屋出售给西亚芝，房屋出售价款为71.50万元，先交付64.50万元，剩余7万元更名过户后再给付孙大伟，同时将购房合同、收据、物业维修基金、物业费票据、房屋钥匙等交付西亚芝。2018年10月19日，西亚芝通过其女儿王卓慧尾号为9849的银行卡向孙大伟妹夫车士峰尾号为8961的银行卡转账62.50万元。当日，孙大伟为西亚芝出具《房款收条》一张，内容为今收到西亚芝购房款62.50万元，房款打到指定账号中国农业银行，姓名车士峰，卡号×××。其后孙大伟将将购房合同、收据、物业维修基金、物业费票据、房屋钥匙等交给西亚芝。2018年10月20日，西亚芝进户入住后，又添置物品更换了防盗门，办理了天然气进户手续，缴纳了物业费、取暖费、燃气费等费用，一直占有使用至今。案涉房屋首次登记的时间为2019年7月15日，在此之前不能办理产权登记。另查明，申请执行人马井华因与被执行人李新民间借贷纠纷一案，根据公主岭市人民法院（2018）吉0381民初号调解书，向该院申请强制执行。在执行过程中，公主岭市人民法院于2019年4月17日作出（2019）吉0381执334号执行裁定，查封案涉房屋，并于次日为长春市房产档案馆发出协助执行通知书。案外人西亚芝对案涉房屋提出执行异议。被公主岭市人民法院于2019年6月18日作出（2019）吉0381执异84号执行裁定，驳回西亚芝的异议。西亚芝遂提起案外人执行异议之诉。本院认为，一、关于孙大伟对案涉房屋是否享有处分权的问题。西亚芝、孙大伟向法庭提供了孙大伟与李新签订的房屋买卖协议、李新为孙大伟出具的借条、孙大伟向李新转账的凭证、物业维修基金收据、孙大伟的女儿孙营网购家具电器等淘宝订单截图等证据，能够证明李新向孙大伟借款到期后，李新与孙大伟以签订房屋买卖合同的方式将案涉房屋抵偿给孙大伟，并将案涉房屋交付孙大伟实际占有使用等事实。孙大伟与李新的以房抵债行为不违反相关法律规定，合法有效，孙大伟对案涉房屋享有处分权。二、关于西亚芝对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。结合西亚芝提交的其与孙大伟的九州地产房屋买卖协议、定金收条、房款收条、九州经纪公司的中介费收据等证据，在案证据能够形成比较完整的证据链，可以证实西亚芝与孙大伟在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并已经支付了合同约定的全部购房款。且西亚芝于2018年购买案涉房屋入住后，添置物品更换了防盗门，办理了天然气进户手续，缴纳了物业费、取暖费、燃气费等费用，一直占有使用至今，西亚芝已合法占有案涉房屋。本院对《关于李新申请信息公开的回复》的真实性及案涉房屋是否能够办理过户手续的相关情况进行调查核实，长春市住房保障和房屋管理局对《关于李新申请信息公开的回复》真实性予以确认，即案涉房屋首次登记的时间为2019年7月15日，在此之前不能办理产权登记。故案涉房屋在法院查封时不具备办理产权证的条件，西亚芝对未能办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，西亚芝对案涉房屋享有物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。三、对西亚芝一审关于解除案涉房屋保全措施的诉讼请求，属于执行行为，不属于执行异议之诉的审理范围，本院二审不作评判。综上所述，孙大伟、西亚芝的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销公主岭市人民法院（2019）吉0381民初2225号民事判决；二、不得执行长春市东安开运福里A2-5栋1单元203室面积77.55平方米房屋；三、驳回西亚芝其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，由马井华负担。二审案件受理费10800元，由马井华负担。多收取的10800元由本院退还西亚芝5400元，退还孙大伟5400元。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年三月三十日（法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭