云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初591号原告：玉溪龙马房地产开发有限公司，住所：云南省玉溪市高新区红塔大道上段48号。统一社会信用代码：915304007194999066。法定代表人：薛志斌。委托诉讼代理人：马利学，云南红塔律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗永玲，女，汉族，1972年6月14日出生，住云南省玉溪市红塔区。系公司员工。代理权限：特别授权代理。被告：谷忠文，男，汉族，1972年3月12日出生，住云南省玉溪市红塔区。被告：刘丽芬，女，汉族，1972年8月31日出生，住址同上。原告玉溪龙马房地产开发有限公司与被告谷忠文、刘丽芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马利学、罗永玲，被告谷忠文、刘丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令二被告继续履行《商品房购销合同》，共同清偿原告购房尾款32458元、契税及相关费用28255.31元、楼梯造价2470元，三项合计63183.31元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告开发的玉溪市红塔大道下段凤凰路立交区城市景观改造“好吃街”商品房项目，于2004年取得“预许玉字(200405)号”商品房预售许可证。2004年12月14日，被告交付定金74000元，顶定好吃街1排30号1-3层商品房。2005年3月3日，被告与原告签订《商品房购销合同》，用于购买上述已预定的商品房，合同约定上述商品房按照建筑面积计价，房屋套内建筑面积162.15平方米(包含分摊面积2.19平方米)，单价为每平方米人民币4548元(己包含共有建筑面积的价格)，总价款为人民币737458元。付款方式为分期付款，具体约定内容为:(1)原告于2005年1月11日前支付全部房款30%，计人民币230000元;(2)余下房款，原告办理银行按揭贷款。2005年8月9日，第一被告谷忠文作为借款人，原告玉溪龙马房地产开发有限公司作为阶段性担保人与华夏银行玉溪支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定被告贷款44万元，贷款期限10年。之后，银行将贷款44万元到原告账户。自《商品房购销合同》签订后，被告向原告交付购房款累计人民币1005000元(其中包含定金74000元)，扣除被告多支付的购房款300000元，剩余32458元购房款至今尚未支付。其次，原告代办涉案房屋的土地证、房产证等手续中，共为被告垫付契税11061.87元，印花税15元、公共维修基金14749.16元，房产测绘费225元、基础设施配套费1319.28元，房产证工本费120元，土地证办证费335元，有线电视初装费400元，上述垫付契税及相关费用合计28255.31元。此外，原被告约定原告所购商品房室内楼梯造价7470元由业主支付，扣除房交会期间订房承诺优惠5000元，应支付2470元。综上，被告尚欠原告购房尾款32458元、契税及费用28255.31元、楼梯造价2470元，三项合计63183.31元至今没有支付。原告多次向被告催收其拖欠款项，但被告对其所购买的好吃街1排30号1-3层商品房建筑面积提出异议。原告于2019年8月14日以书面形式向被告发出《催收通知》，被告接收《催收通知》后，向原告提交了一份云南超祥科技有限公司对上述房屋的《房屋测绘技术报告书》，被告要求按该测绘报告结算尾款，但原告主张按房产证的面积结算尾款，双方争执不下，原告特具状起诉，请人民法院依法审理，公正判处!二被告答辩称，原告所主张的购房款32458元、契税及相关费用28255.31元，委建楼梯差价2470元，三项合计63183.31元，是按照《商品房购销合同》的房产套内面积162.15平方米，单价4548元/平方米计算的。但答辩人于2019年7月19日委托云南超祥科技有限公司对争议房屋进行测绘，房产套内建筑面积1-3层共计149.87平方米（包含分摊面积2.19平方米），由于产权登记面积与测绘误差绝对值大于3%，答辩人要求按《商品房购销合同》中第五条的第3种方式处理，即“按具有房产测绘资格的单位测定面积，多退少补，合同继续履行。”故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，依法向本院提交了以下证据予以证实：一、营业执照复印件、身份证复印件，证明原告是本案适合的诉讼主体及身份信息；二、《商品房购销合同》复印件、交房验收表复印件、《个人房屋抵押借款合同》复印件、《房屋分层分户平面图》复印件，证明1、原被告之间具有房屋买卖法律关系，被告购买了原告销售的好吃街1排30号1-3层商品房，套内建筑面积162.15平方米（包含分摊面积2.19平方米），每平方米4548元，总价款737458元；2、被告接房时对房屋验收确认；3、被告谷忠文向华夏银行玉溪支行贷款44万元用于支付购房款并签订了个人房屋抵押借款合同；4、房屋测绘面积一层51.05㎡，二、三层各55.55㎡，合计162.15㎡；三、云南省收款专用发票复印件、契税完税证复印件、云南省住宅专项维修资金专用收据复印件、维修基金缴存清册复印件、承诺书复印件、欠款清单复印件，证明被告尚欠原告购房尾款32458元，契税及相关费用28255.31元、楼梯造价2470元，三项合计63183.31元；补充说明楼梯原来的设计是钢架木楼梯，后被告要求将楼梯改成混凝土，双方约定产生的费用由被告承担；四、催收通知书复印件，证明原告多次催收未果，遂于2019年8月14日以书面形式向被告发出催收通知书，催收被告拖欠的上述款项；五、实景照片复印件、门牌号对照表复印件、测绘技术报告复印件，证明1、被告改变交房时建筑物状态，将楼梯改在天井；2、房管局按照玉溪博源房地产评估有限责任公司的测绘，以该房162.15平方米的建筑面积颁发房产证。经质证，二被告对原告提交的第一组证据真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据真实性、合法性、关联性无异议，但是对原告的证明目的套内建筑面积162.15平方米有异议，其认为套内建筑面积应当是测绘的149.87平方米。对第三组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的中尾款有意见，测算面积应当按照149.87平方米计算，尚欠5378.56元的尾款。对第四组证据真实性、合法性、关联性无异议。对第五组证据照片、门牌号对照表真实性、合法性、关联性无异议，对测绘技术报告真实性、合法性、关联性没有意见，按当时房屋现状测绘出来的面积认可。本院认为，二被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述全部证据予以确认。二被告为证明自己的主张向本院提交了以下证据：一、房屋测绘技术报告书复印件，证明我方委托云南超祥科技有限公司按房屋交房时的现状测绘的；二、房屋分层分户平面图复印件，证明楼梯洞口不存在建筑面积，不应该计算在房屋的面积里面；三、合同收条复印件，证明我方手上没有商品房购销合同原件；三、楼梯优惠承诺书复印件、催收通知书复印件，证明楼梯是我方委托龙马地产搭建的；四、房产证复印件、土地证复印件，证明交房时的产权登记面积与测绘面积是一致的；五、商品房购销合同复印件，证明根据双方签订合同第五条约定，房屋面积绝对值大于3%，房屋结算可以多退少补。经质证，原告对第一组证据真实性无异议，不认可合法性、关联性，不认可程序合法，房地产的测绘我们只认可由房管部门办证时委托有资质的测绘部门测绘。这份测绘报告是被告自行委托的，所检测房屋时间在办证后的若干年，并且在房屋状况改变的情况测绘的，测绘公司还特别注明“甲方说楼梯是中空的……”,按照测绘规范第八条第8.2D……。我方提交的分层分户平面图与被告提交的分层分户平面图比对，楼梯是纳入面积的。对第二组证据真实性、合法性、关联性无异议，房屋测绘面积一层51.05㎡，二、三层各55.55㎡。第三组证据收条与本案没有关联性。对第四组证据承诺书真实性、合法性、关联性无异议，被告提出将钢架楼梯改造为混凝土楼梯，因为是单向提出的，费用由被告承担；对催收通知书真实性、合法性、关联性无异议。对第五组证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第六组证据真实性、合法性、关联性无异议，关于被告提出的面积误差的处理，被告的理解是不正确的。在合同第五条第一款中……有约定，本案中合同面积是162.15平方米，产权证上的面积也是162.15平方米，所以是不存在误差超过30%的情况。本院认为，原告对第二、四、五、六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。原告对第一组证据真实性认可，但不认可合法性和关联性，本院认为，二被告对本案争议房屋内楼梯位置进行改动后再委托云南超祥科技有限公司对该房屋进行测绘的结果不能认定本案房屋面积的结果，本案争议房屋的面积应以双方认可的《房屋所有权证》上的面积为准。对此证据，本院不予采信。被告提交的第二组证据与本案无关联性，本院亦不予采信。经审理查明的事实与原告起诉状中诉称的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2019年7月二被告委托云南超祥科技有限公司对诉争位于红塔区红塔大道好吃街1排30号房屋进行测绘，该公司于2019年7月19日出具的《房屋测绘技术报告书》注明：分层图中尽寸标注均为轴线。分摊面积为房产证上提供。甲方特别提出购买房屋时楼梯为中空（不计建筑面积）。据此，该公司测绘诉争房屋的建筑面积为：149.87平方米。本院认为，原、被告双方签订的商品房购销合同合法有效。双方当事人均应当按合同约定履行。二被告向原告购买房屋，其理应按约定支付房款及相应的费用，且原告提交的购房合同、云南省收款专用发票、欠款清单等予以证实，二被告亦当庭确认无异。故对原告的主张，本院予以支持。关于二被告认为该房屋建筑面积应为149.87平方米主张，因该面积是二被告在擅自改变楼梯位置后委托测绘公司进行测绘所得的面积，与房屋原始状态的测绘的面积不一致，对二被告要求按149.87平方米面积进行结算的主张，与实际不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：由被告谷忠文、刘丽芬自本判决生效之日起十日内支付原告玉溪龙马房地产开发有限公司购房尾款32458元、契税及相关费用28255.31元、楼梯造价2470元，三项合计63183.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半征收690元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 严 斌二〇二〇年三月十九日书记员 曹海丽