山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0685民初2042号 原告：招远皮革城有限公司，住所地招远市温泉路108号。 法定代表人：彭殿礼，总经理。 委托诉讼代理人：张清宇，山东通昌律师事务所律师。 被告：招远鑫汇文化发展有限公司，住所地招远市泉山路26-2号金晖商业步行街2号楼301。 法定代表人：李家亭，总经理。 被告：山东鑫汇铜材有限公司，住所地招远市开发区鑫汇路8号。 法定代表人：李家亭，总经理。 原告招远皮革城有限公司与被告招远鑫汇文化发展有限公司、山东鑫汇铜材有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告招远皮革城有限公司的委托诉讼代理人张清宇、被告招远鑫汇文化发展有限公司（以下简称鑫汇文化公司）和山东鑫汇铜材有限公司（以下简称鑫汇铜材公司）的法定代表人李家亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招远皮革城有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告鑫汇文化公司立即支付所欠房地产转让款1674万元；2、依法判令鑫汇铜材公司在其未出资20000万元的本息范围内对鑫汇文化公司债务不能清偿的部分承担赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月13日被告鑫汇铜材公司独资设立鑫汇文化公司，法定代表人为李家亭；鑫汇铜业公司在招远市工商登记机关登记的认缴注册资本为20000万元，但其实际出资额为零出资。2016年5月16日，原被告签订了《房地产转让合同》。合同约定：原告将其名下的招远市温泉路以北、金晖路以西，包括金晖商贸城、君悦豪庭公寓楼部分的房地产转让给被告。转让房产总面积107347.61平米，转让总价款3亿元。按照合同约定被告分批付款，原告协助被告办理房产过户手续，现原告已将房产办理过户至被告及被告指定的客户名下，原告还为被告垫付了应由被告支付的办证过程当中产生的税款4029.29万元及维修基金48.53万元，后被告共支付324038079.18元，至今尚欠1674万元。原告多次催要，被告至今未付。发起设立被告公司的出资人山东鑫汇铜材有限公司设立公司时未缴纳认缴资本，根据公司法的相关规定，山东鑫汇铜材有限公司对被告招远鑫汇文化发展有限公司的债务应当承担出资不实的赔偿责任。原告为维护自己的财产权益不受损害，特具状诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告鑫汇文化公司辩称，合同总金额3亿元、税款为4029.29万元属实，但是不存在原告为被告垫付的问题，上述款项均由被告先行支付给了原告，再由原告转交给房产部门，被告共交给原告324038079.18元，之所以未将最后一笔税款16254778.09元交给原告，是因为原告没有按照双方签订的合同约定交付房子：1、交付的房屋面积少了258.66平方，且所少的面积属于门面房（当时原告将房屋一处卖给他人，实际面积加上公摊800平方左右，但与对方签订合同时，只签了600平方米左右，导致卖给被告鑫汇文化公司的房屋面积实际减少了258.66平方米），当时原告方承诺每平方按1万元给被告鑫汇文化公司补偿，被告鑫汇文化公司不同意。2、原告没有按合同约定给被告提供完整的手续。房屋竣工验收的图纸资料与实际交付的房屋严重不符，没有进行消防备案，现要求原告进行消防备案并按要求整改。3、原告交付的房屋存在严重质量问题，漏雨严重、墙体下沉、开裂的情形，被告鑫汇文化公司申请鉴定对地基基础、主体结构进行司法鉴定，并根据鉴定情况，要求原告承担修复费用。后被告鑫汇文化公司又称税款按国家规定应当双方各付，因此被告鑫汇文化公司也不欠原告的税款，维修基金被告鑫汇文化公司不清楚原告是何时交付的，不同意支付维修基金。另外，房产一层房产证用途载明为房屋，但原设计图纸、验收、消防手续没有办理为房屋，验收为停车场，被告希望原告负责把一层的消防用途、设计图纸、验收图纸变更为房屋，与卖给被告的房产证一致，确保一层能正常经营，而不是停车用。如果原告不能将一层停车场消防规划验收等手续改变为经营场所，应按照买房时的停车位的价格计算价款，退还被告多付的房款并赔偿被告的损失，以抵顶被告购买原告房款。因为原告原来的消防不合格，导致商场延期一年开业，被告重新改造花了800万元，要求原告将800万元款项从房款中扣除，并承担商场一年的损失2000万元。商场的框架与设计图纸不符，现在是危楼，申请资质单位来验收。因皮革城存在漏水质量问题无法维修，导致房屋质量严重下降，应适当用维修费抵顶房款。 被告鑫汇铜材公司辩称，被告鑫汇铜材公司没有与原告签订过合同，对被告鑫汇文化公司的答辩意见没有异议。被告鑫汇铜材公司认可没有对被告鑫汇文化公司出资，但是认缴2亿元的缴纳期限是20年，现尚未到出资年限，不同意承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2015年4月13日被告鑫汇铜材公司独资设立招远鑫汇文化公司，法定代表人为李家亭；鑫汇铜业公司在招远市工商登记机关登记的认缴注册资本为20000万元，认缴时间为2015年3月31日，出资期限为20年，但迄今其实缴出资额为零。 2016年5月16日，原告作为甲方与作为乙方的被告鑫汇文化公司与签订了《房地产转让合同》，合同约定：原告将其合法拥有的位于招远市温泉路以北、金晖路以西，包括金晖商贸城、君悦豪庭公寓楼等房产总面积107347.61平米的房地产转让给被告鑫汇文化公司。合同约定转让总价款3亿元，被告鑫汇文化公司分批付款。合同第二条约定：本房产销售及办证过程中所产生的各种税费均由乙方负责缴纳，甲方不负担任何税费。合同第三条约定：本房产转让价款不论房地产证面积与实际面积差额多少，共计人民币3亿元，不含税价。合同第四条约定：双方对本房产内的设施、设备进行清点，甲方于本合同生效当日向乙方现状交付本房产，无论是土建、装修、消防设备、室外硬化、水、电、暖、空调、室内电梯等一切甲方不再提供任何维护、改造和维修，出现任何问题由乙方自行负责解决。合同签定时甲方将本房产批准文件和相关资料等一并交付给乙方（见附表）。合同签订后，原告将相关房产交付给了被告鑫汇文化公司，并协助被告鑫汇文化公司办理了相关房产过户手续，办证过程当中产生的税款4029.29万元，上述费用已由原告支付。被告鑫汇文化公司共支付原告324038079.18元。 上述事实，双方当事人陈述一致无异议，并有《房地产转让合同》、企业信息在卷为凭，并经庭审质证，依法应予采信。 双方有争议的主要事实是：原告是否为被告垫付维修基金48.53万元。对维修基金被告称其不清楚，并主张如果是合同签订之前卖方交纳的，则不认可，不同意支付。原告则主张出售给被告的房地产中的君悦豪庭公寓楼（又称金晖商贸城2号楼、皮草公寓）性质为公寓住宅，依法应由购房者缴纳维修基金，单价为16.8元/平方米。出售给被告的公寓楼面积合计为28884.4平方米，故被告合计应交维修基金485257.92元，该部分维修基金已由原告的关联公司该公寓楼的开发商招远市金晖房地产开发有限公司于2015年6月4日代缴给了招远市房产管理部门，招远市金晖房地产开发有限公司也同意上述应收款项转让给原告，故被告购房后依法将上述维修基金缴纳给原告。并提交2015年6月4日银行转账支票存根及2016年5月27日在为被告办证过程中房产管理部门出具的各户专项维修基金专用票据为证。该票据上载明了君悦豪庭公寓楼各户应缴纳专项维修基金的具体数额，被告购买公寓楼部分合计为485257.92元。 本院认为：被告鑫汇文化公司购买原告总价款3亿元的房地产，办证过程当中产生税款4029.29万元已由原告支付，被告鑫汇文化公司共支付原告324038079.18元，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。被告鑫汇文化公司与原告签订的《房地产转让合同》中明确约定：本房产销售及办证过程中所产生的各种税费均由被告鑫汇文化公司负责缴纳，原告不负担任何税费，该约定系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，因此该约定合法有效，根据上述约定，本案所涉房地产在办证过程当中产生的税款4029.29万元应由被告鑫汇文化公司负担，被告鑫汇文化公司辩称税款应当按国家规定双方各付与双方合同约定不符，依法不予采纳。根据《住宅专项维修基金管理办法》第六条的规定，住宅等物业的业主应当按规定交存住宅专项维修基金，被告鑫汇文化公司与原告签订的《房地产转让合同》也明确约定：本房产销售及办证过程中所产生的各种税费均由被告鑫汇文化公司负责缴纳，原告不负担任何税费，因此，被告鑫汇文化公司购买房地产后应支付专项维修基金。根据原告提交的银行转账支票存根及专项维修基金专用票据等证据，能够证实被告所购房屋应缴纳的维修基金为485257.92元，上述维修基金已由开发商招远市金晖房地产开发有限公司垫付，招远市金晖房地产开发有限公司也同意上述应收款项转让给原告，因此，原告要求被告鑫汇文化公司支付上述维修基金，依法应予以支持。综上，被告鑫汇文化公司尚欠原告房地产款16740086.74元（3亿元+4029.29万+485257.92元-324038079.18元），原告要求被告鑫汇文化公司支付1674万元，不违反法律规定，本院依法予以支持。因双方签定的合同第三条已明确约定本房产转让价款不论房地产证面积与实际面积差额多少，共计人民币3亿元，故被告鑫汇文化公司称原告交付的房屋面积少了258.66平方，原告应当给被告鑫汇文化公司补偿的答辩意见本院依法不予采纳。被告所称因原告交付给被告的房产存在漏水质量问题无法维修，导致房屋质量严重下降，应适当用维修费抵顶房款，但因双方合同第四条已明确约定。原告现状交付房产，不再提供任何维护、改造和维修，出现任何问题由被告鑫汇文化公司自行负责解决，因此，被告关于用维修费抵顶房款的主张，本院依法亦不予采纳。 被告主张房产一层房产证载明用途为房屋，但原设计图纸、验收、消防手续没有办理为房屋，验收为停车场，要求原告按照买房时的停车位的价格计算价款，退还被告多付的房款并赔偿被告的损失，以抵顶被告购买原告房款；由于原告原来的消防不合格，导致商场延期一年开业，被告重新改造花了800万元，要求原告将800万元款项从房款中扣除，并承担商场一年的损失2000万元以及商场的框架与设计图纸不符，现在是危楼，申请资质单位进行鉴定，要求原告承担修复费用，上述请求均能够独立成诉，不属于抗辩事由，本案依法不予合并审理，被告鑫汇文化公司可另行主张相关权利。 在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。被告鑫汇文化公司章程规定，作为发起人的被告鑫汇铜材公司认缴注册资本为2亿元，出资期限为20年，现尚未到出资期限。原告要求被告鑫汇铜材公司对被告鑫汇文化公司的债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任，但未提交证据证实被告鑫汇文化公司具有作为被执行人的案件，人民法院穷尽执行措施无财产可供执行，已具备破产原因但不申请破产的情形，故原告的该项诉求无法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告招远鑫汇文化发展有限公司于判决生效后10日内支付原告招远皮革城有限公司购房款1674万元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122240元，由被告招远鑫汇文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  吴晓慧 人民陪审员  李希功 人民陪审员  张宇光 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  徐丽萍