上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13868号上诉人（原审原告）：上海繁荣置业有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇年家浜路365号。法定代表人：龚志龙，董事长。委托诉讼代理人：何晓瑜，上海市民生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海链酷投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区沈梅路99弄1-9号1幢369室。法定代表人：姚伟示，董事长。委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。上诉人上海繁荣置业有限公司（以下简称繁荣公司）因与被上诉人上海链酷投资管理有限公司（以下简称链酷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初52554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。繁荣公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、合同明确约定链酷公司装修需要繁荣公司书面同意，双方虽然签订了多份房屋租赁合同，但均为独立的合同，繁荣公司在其他合同中放弃装修需其书面同意的权利并不意味在上海市浦东新区XX镇XX路XX号B座（5幢）房屋（以下简称涉案房屋）的合同中也放弃，链酷公司对涉案房屋的装修没有经过繁荣公司书面同意，应将涉案房屋恢复原状。一审法院认定繁荣公司默许链酷公司的装修行为，而默许只有在法律明确规定的情形下才能够适用。2、链酷公司建造冷库的行为可能会对房屋的沉降、防水、墙体承重造成无法恢复的损害，且链酷公司将多处半承重结构的窗改为无承重结构的门，造成重大安全隐患，一审法官未经鉴定仅凭实地查看就得出无安全隐患的结论依据不足。链酷公司辩称：园区内11幢房屋的装修都没有经过繁荣公司书面同意，繁荣公司下属的物业公司就在涉案房屋旁，对装修是明知的，繁荣公司在装修期间从未提出过异议。涉案房屋自2018年5月至今一直在正常使用，没有因违法装修被处罚过，一审法官已经现场勘查认为涉案房屋没有安全隐患，无需恢复原状。故不同意繁荣公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。繁荣公司向一审法院起诉请求：判令链酷公司将涉案房屋恢复原状。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权登记于繁荣公司名下，房屋类型系工厂。2015年11月25日，繁荣公司（出租方、甲方）与链酷公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，合同约定繁荣公司将涉案房屋（建筑面积：3177.61平方米）出租给链酷公司，租赁期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止。合同第四条第1项约定，该办公楼（即涉案房屋）2016年1月1日至2020年12月31日期间免费给乙方使用；2021年1月1日至2025年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金为人民币（币种下同）0.7元；2026年1月1日至2030年12月31日期间的租金单价为每日每平方米建筑面积租金0.77元。合同第六条第2项约定，租赁期间，甲方保证该办公楼及其附属设施处于正常的可使用的和安全的状态。甲方对该办公楼进行检查、维护。检查维护时，应提前3日通知乙方，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该办公楼的影响；第3项约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。合同第七条第1项约定，租赁期间，乙方允许将办公楼转租给第三方；第2项约定，租赁期满后，在不续约的情况下，办公楼如有损坏情况，乙方应及时将损害部分修复完成，或作出相应赔偿。合同第八条第（1）项甲方责任约定，在租赁期间，甲方必须确保乙方正常使用；第（2）项乙方责任约定，在租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿。合同另对其他事项作了约定。2018年5月15日，链酷公司与次承租人上海A有限公司（以下简称A公司）签订转租合同，将涉案房屋转租给A公司，租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月30日止。A公司承租后即对房屋进行装修，将涉案房屋地面抬高约80CM，房屋一侧（靠近4幢一侧）的窗户改为卷帘式，于2019年4月装修完毕。A公司另承租了链酷公司转租的与涉案房屋相邻的4幢房屋（合同另签），两幢房屋均投入冷链仓储物流使用。2019年2月18日，繁荣公司向链酷公司发送律师函要求链酷公司在收到该函件后10个工作日内立即停止装修施工并将涉案房屋恢复原状。2月20日链酷公司签收该函件。此后双方发生纠纷，繁荣公司起诉至法院。一审法院另查明，上海B有限公司（以下简称B公司）由繁荣公司以及案外人上海XX集团有限公司出资设立，公司法定代表人为郑某。郑某同时系繁荣公司监事，上海XX集团有限公司总经理助理。上海XX集团有限公司为繁荣公司股东之一。B公司办公点位于涉案房屋所属工业园区6幢楼。园区内张贴有《园区管理条例》，该条例第二条约定，园区消防、安保、房屋使用和装修管理、水电网络使用维修、园区内道路交通、环境卫生、绿化等综合管理工作由B公司统一管理，各入驻企业协助执行；第二十二条约定，入住企业需进行装修的，应至园区管理方办理相关手续并经审核同意后方可进行装修活动。2018年5月8日，链酷公司向繁荣公司方负责园区事务的蒋姓经理（名片记载为上海XX集团有限公司企业服务中心经理）发送微信，内容为通知次日在现场会议室商讨关于4幢、5幢房屋装修事宜，和物业公司、装修方开现场会议。后者回复“明天不一定有时间，你们安排好时间我让小龚过来开会。”一审审理中，链酷公司提供了中华人民共和国住房和城乡建设部公告：关于《冷库设计规范》的公告，其中第4.2.6条规定，库房公路站台应符合下列规定：……2、站台边缘停车侧面应装设缓冲橡胶条块，并应涂有黄、黑相间防撞警示色带。3、站台上应设罩棚，靠站台边缘一侧如有结构柱时，柱边距站台边缘近距不宜小于0.6m；罩棚挑檐挑出站台边缘的部分不应小于1.00m，净高应与运输车辆的高度相适应，并应设有组织排水。……6、封闭站台的高度、门洞数量应与货物吞吐量相适应，并应设置相应的冷藏门和连接冷藏车的密闭软门套。7、在站台的适当位置应布置满足使用需要的上、下站台的台阶和坡道。以此证明链酷公司将涉案房屋地面抬高是符合国家关于冷库设计的要求，窗户改成卷帘式，目的为方便运输车辆装卸货物，与设计要求相吻。经一审庭审质证，繁荣公司认为链酷公司将地面抬高的行为属于非正常使用房屋的行为，也不符合国家关于冷库设计的规定，链酷公司在施工过程中使用了大量建筑垃圾进行铺设，时间久了会对房屋沉降造成影响。链酷公司另提供了其与繁荣公司之间关于W90园区6幢楼、7幢楼、9幢楼的《房屋租赁合同》《补充协议》及现场照片，证明前述房屋也是链酷公司从繁荣公司处承租，承租时均为毛坯，合同版本类同。链酷公司转租给次承租人后，次承租人均对房屋进行了装修，繁荣公司从未对装修出具过书面审批手续；付款回单、案外人上海C有限公司出具《情况说明》（3份），证明就XX路XX、XX、XX号4幢房屋的装修，装修公司曾缴纳5万元装修保证金给B公司，物业已收取且对装修事宜知晓。收据遗失，装修押金已转让给A公司。经一审庭审质证，繁荣公司认为其他租赁房屋的装修内容与涉案房屋不同，不具有关联性；付款回单及《情况说明》均系4幢房屋的，与本案无关。一审庭审后，繁荣公司向一审法院提交鉴定申请书，要求对涉案房屋窗户改造成门对房屋承重的影响及地面抬高对房屋沉降、墙体承重及防水影响进行鉴定评估。链酷公司则不同意进行鉴定。2019年8月12日，一审法院至涉案房屋处进行勘查并拍摄现场照片。经勘查，涉案房屋地坪抬高约80CM，房屋用作冷链仓储。窗户的改造位置位于涉案房屋底层一侧即与XX路XX、XX、XX号4幢之间。繁荣公司、链酷公司双方对一审法院勘查内容无异议。一审审理中，链酷公司表示同意在与繁荣公司的租赁合同到期届满之时将涉案房屋恢复至繁荣公司交付房屋时的原状，否则愿意承担因未能恢复原状所引起的一切法律责任。一审法院认为，繁荣公司与链酷公司就涉案房屋签订的《办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。据涉案房屋产权信息记载，房屋性质为厂房。合同约定繁荣公司同意链酷公司转租，故链酷公司将房屋转租给次承租人A公司用作冷链仓储使用，并无不当。合同同时约定，承租人可根据自己的经营特点进行装修，但必须征得出租方（繁荣公司）同意，装修费用由承租人自负。双方争议的焦点是链酷公司就次租人A公司对涉案房屋的装修是否征得繁荣公司的同意。根据链酷公司庭审提供的相关证据反映，繁荣公司、链酷公司之间在该工业园区内存在涉及多幢房屋的数个租赁合同关系，虽租赁合同中均约定了装修需经出租方同意，但从双方多份合同的履行惯例显示，承租人进行装修时，作为出租方的繁荣公司均未出具过书面同意的审核凭证。涉案房屋在开展装修时，链酷公司已经通过微信联系繁荣公司方的管理人员，通知参加涉案房屋以及相邻4幢房屋的装修会议，繁荣公司亦表示会派员参加。链酷公司虽未能提供与会人员的签到记录，但鉴于繁荣公司所属的物业公司位于涉案房屋相邻处，物业公司系繁荣公司的关联企业，股东之间存在混同，物业管理条例记载了入住企业的装修须经园区管理方获准才可进行，而涉案房屋处的装修行为历时半年多，至2019年初时涉案房屋的装修已经基本趋于完工，繁荣公司或与繁荣公司关联的物业公司在此前从未对涉案房屋的装修行为提出过异议，应当视为链酷公司已征得繁荣公司同意或者默许的情况下进行了装修。另根据国家关于《冷库设计规范》的相关规定，链酷公司在装修过程中将地面抬高、将房屋底层一侧的窗户改为卷帘式，符合前述设计规范的要求，目的为实现冷链仓储的使用便利。链酷公司已经在本案中承诺在与繁荣公司的租赁关系结束时恢复涉案房屋至繁荣公司交付时的状态，否则将承担相关法律责任。繁荣公司在本案庭审结束之后向一审法院提出鉴定申请，超出了当事人举证的期限。从涉案房屋现场勘查情况反映，涉案房屋处于正常使用状态，现场并无明显迹象反映因地面抬高、窗户改造存在对房屋安全使用的隐患。对繁荣公司申请鉴定的请求，不予准许。综上，为保护合同当事人的合法权益，保护社会经济的稳定，对繁荣公司要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一九年八月二十八日作出判决：驳回上海繁荣置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海繁荣置业有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，合同约定链酷公司有转租权，链酷公司将涉案房屋转租给A公司，具有合同依据。本案争议的焦点是：一、A公司对涉案房屋进行装修，繁荣公司是否知情并同意；二、A公司对涉案房屋进行装修是否改变了房屋主体结构，导致房屋产生重大安全隐患。关于争议焦点一，本院认为，首先，涉案房屋在开展装修时，链酷公司已经通过微信联系繁荣公司的管理人员，通知其参加涉案房屋以及相邻4幢房屋装修会议，繁荣公司亦表示会派员参加，说明其知道涉案房屋要进行装修，且繁荣公司未提供证据证明当时其反对涉案房屋的装修；其次，在时间长达半年多的装修过程中，繁荣公司及下属物业公司均未对A公司的装修提出异议；故从繁荣公司派员参加装修会议及对A公司当时装修未提出异议的行为可以推知其是同意次承租人A公司对涉案房屋进行装修的。关于争议焦点二，本院认为，繁荣公司提供的证据不足以证明A公司建造冷库、装修房屋的行为会导致涉案房屋产生无法恢复的损害，繁荣公司也未提供相关部门作出的关于涉案房屋存在重大安全隐患的认定，一审法院根据现场勘查情况，认定涉案房屋不存在安全使用隐患、无需进行鉴定并无不当之处，本院予以确认。综上，繁荣公司要求链酷公司将涉案房屋恢复原状的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海繁荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年三月二十三日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……