中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再379号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南恒昌房地产开发有限公司。住所地：河南省信阳市工业城迎宾大道6号。 法定代表人：张芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：栗魁，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易承爽，河南信申律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：李炳红，女，汉族，1978年12月3日出生，住河南省潢川县。 委托诉讼代理人：李云舒，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈维刚，北京大成（郑州）律师事务所律师。 一审被告：信阳高新技术产业开发区招商局。住所地：河南省信阳市迎宾大道6号高新区招商中心。 法定代表人：石青山，该局局长。 委托诉讼代理人：卢霖一，河南问通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘希旺，河南问通律师事务所律师。 一审第三人：信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局。住所地：河南省信阳市迎宾大道6号。 法定代表人：郭志荣，该局局长。 委托诉讼代理人：秦安平，该单位职工。 委托诉讼代理人：王家明，河南楚天阁律师事务所律师。 一审第三人：刘文凯，男，汉族，1961年12月17日出生，现住河南省信阳市浉河区。 再审申请人河南恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）与被申请人李炳红，一审被告信阳高新技术产业开发区招商局（以下简称信阳开发区招商局）、一审第三人信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局（以下简称信阳开发区国土局）、一审第三人刘文凯合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院作出的（2018）豫民终1280号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月26日作出（2019）最高法民申3016号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人恒昌公司的委托诉讼代理人栗魁、易承爽，被申请人李炳红的委托诉讼代理人李云舒、陈维刚，一审被告信阳开发区招商局的委托诉讼代理人卢霖一、刘希旺，一审第三人信阳开发区国土局的委托诉讼代理人秦安平、王家明，一审第三人刘文凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年2月28日，李炳红向河南省信阳市中级人民法院起诉，请求：1.确认恒昌公司、佛山市南海区御豪假日酒店（以下简称御豪假日酒店）于2010年7月26日签订的《联合开发协议》、2010年9月6日签订的《补充协议》，恒昌公司、御豪假日酒店、李炳红于2010年10月11日签订的《补充协议二》合法有效，恒昌公司继续履行前述《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；2.信阳工业城招商局提供出让手续完整的经营用地，协助恒昌公司履行《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；3.确认《联合开发协议》中约定的即信工规（2007）26号、（2007）14号、（2008）14号批文载明的三宗土地中的357亩土地使用权归李炳红所有；4.判令信阳市国土资源局工业城分局协助办理前述土地使用权登记手续；5.判令恒昌公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。 河南省信阳市中级人民法院一审经审理查明：2007年11月1日，恒昌公司与信阳工业城招商局签订《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》，约定由恒昌公司全额垫资建设平东路南段约2300米的土方和主路面建设工程，由信阳工业城招商局以土地使用权置换道路建设款的方式运作，信阳工业城招商局负责向恒昌公司提供出让手续完整的经营性用地，用于偿还恒昌公司的工程款。该工程建设完成后，2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》。2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》；2007年12月13日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]26号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约167亩的规划选址申请》；2008年10月28日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2008]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约150亩的规划选址申请》。以上三份文件合计涉及土地使用权约417亩。 2010年4月6日，恒昌公司向刘文凯出具《法人授权委托书》，授权刘文凯“一、从即日起全权处理恒昌公司的一切事务。二、从即日起全权处理恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜。三、从即日起全权负责处理恒昌公司与信阳工业城政府及各局委关于我公司项目的一切事宜”。该授权委托书加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”亲笔签名。 2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人刘文凯出具《法人授权委托书》，授权“委托刘文凯同志为我恒昌房地产开发有限公司与贵单位‘就联合开发我公司在信阳工业城三宗土地’项目洽谈业务相关手续的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我处理该项目合同签订的一切事宜”。该授权委托书同样加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”亲笔签名。 2010年7月26日，恒昌公司（甲方）与案外人御豪假日酒店（乙方）签订《联合开发协议》，约定：“……三、联合方式：甲乙双方经多次友好协商，用上述三宗土地（即信阳市工业城规划管理局信工规[2007]26号文件、信工规[2007]14号文件以及信工规[2008]14号文件中的417亩土地）联合开发房地产项目，乙方（即御豪假日酒店）以每亩17万元，办证费每亩2.3万元，合计每亩19.3万元作为合作投资资金，同时乙方即依法取得该商住用地的土地使用权……”。该《联合开发协议》加盖“恒昌公司公章”并由其法定代表人“张芳”签名。刘文凯在张芳签名旁另有签名。 2010年9月6日，刘文凯以恒昌公司委托代表人的身份与御豪假日酒店签订《补充协议》，约定：“一、双方就《联合开发协议》的第三条做如下补充：1、双方同意：由甲方（即恒昌公司）在《联合开发协议》签订后，将《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下简称该三宗土地）的土地使用权全部办理到乙方（即御豪假日酒店）指定的个人或公司名下。由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。2、联合开发的收益归乙方所有……”。 2010年10月11日，恒昌公司（甲方）、案外人御豪假日酒店（乙方）、李炳红（丙方）签订《补充协议二》，约定：“甲、乙双方在2010年7月26日签订了《联合开发协议》，其后又于2010年9月6日签订了《补充协议》，现甲乙丙三方经友好协商后就乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，以及对上述协议履行中的部分未尽事宜进行补充约定等，签订补充协议二条款如下，三方共同遵照执行：一、甲乙丙三方一致同意自本协议生效起，乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，原《联合开发协议》和《补充协议》中的乙方变更为丙方，其后由甲方和丙方继续履行《联合开发协议》《补充协议》和本协议。二、此前乙方如有已经支付给甲方或其代理人的款项，视为丙方已经支付给甲方的款项。后续如有应支付给甲方的款项，由丙方负责支付给甲方。三、乙方和丙方同时要求甲方将《联合开发协议》和《补充协议》中约定的该三宗土地全部过户转让到丙方名下，甲方表示同意。该三宗土地的受让人名称如再有变化的，丙方应在办理过户转让手续前书面通知甲方。四、各方就《联合开发协议》的第三条和《补充协议》第一条做如下修正补充：1、双方同意：由甲方在签订《联合开发协议》且取得《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下称该三宗土地）的《土地使用权证》后一个月内，将该三宗土地的土地使用权全部办理转让过户到乙方指定的个人或公司名下。由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。2、甲方负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地拆迁后的开发建设，既不分享开发建设如有产生的收益也不承担开发建设如有造成的亏损。仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。该三宗土地的开发建设销售等全部由乙方或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和如有产生的债权债务全部归乙方或其指定的第三方所有或承担。”该《补充协议二》加盖“恒昌公司合同专用章”并由刘文凯以恒昌公司的委托代表人身份签名。恒昌公司合同专用章系恒昌公司在工商部门备案的三个印章之一。 《联合开发协议》签订后，刘文凯认可于2010年9月27日收到2000元、2010年10月12日收到8000元、2010年11月14日收到20万元、2010年12月7日收到15万元、2010年12月17日收到7万元、2011年3月5日收到5万元、2011年5月17日收到200万元、2012年6月3日收到40万元、2013年12月收到40万元及2017年7月14日收到25万元。李炳红主张以上353万元款项系其支付给恒昌公司的购地款，恒昌公司对此不予认可，刘文凯认可上述353万元系李炳红支付的购地款。 河南省信阳市中级人民法院一审另查明，刘文凯系恒昌公司的原始股东。2012年12月15日，刘文凯作为恒昌公司的代表参与信阳工业城主持召开的恒昌公司与亚欧置业有限公司土地纠纷第4次协调会。恒昌公司的委托代理人易明政系恒昌公司法定代表人，其于2012年6月20日出具《证明材料》证明刘文凯系恒昌公司原始股东且恒昌公司委托刘文凯处理恒昌公司在信阳工业城的一切相关事宜。2013年3月8日，恒昌公司在《信阳日报》发布公告，终止对刘文凯的一切委托。 河南省信阳市中级人民法院一审再查明，信阳工业城招商局于2015年4月变更为“信阳开发区招商局”；信阳市国土资源局工业城分局于2015年4月变更为“信阳开发区国土局”。李炳红在信阳市中级人民法院一审诉讼中，申请将“信阳工业城招商局”名称变更为“信阳开发区招商局”，将“信阳市国土资源局工业城分局”名称变更为“信阳开发区国土局”。 河南省信阳市中级人民法院经审理，于2018年6月22日作出（2018）豫15民初50号一审民事判决，认为根据李炳红的诉讼请求，结合当事人提交的证据及庭审质证意见，本案的争议焦点为：1.第三人刘文凯是否具有代理权；2.本案所涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》是否有效。 关于第三人刘文凯是否具有代理权的问题。该院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，根据2010年4月6日恒昌公司出具的《法人授权委托书》，该授权委托书明确授权第三人刘文凯全权处理恒昌公司的一切事务以及恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜，且该授权委托书加盖有“恒昌公司公章”及法定代表人“张芳”亲笔签名，因此该《法人授权委托书》发生法律效力，第三人刘文凯取得代理资格。由于2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人刘文凯出具《法人授权委托书》，明确第三人刘文凯处理联合开发恒昌公司在信阳工业城三宗土地项目洽谈业务相关手续等合同签订的一切事宜，而该授权委托书并未撤销2010年4月6日的《法人授权委托书》，且两份授权委托书均未明确委托期间，因此结合恒昌公司总经理易明政于2012年6月20日出具的《证明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信阳日报发布公告终止对第三人刘文凯一切委托的事实，应当认定第三人刘文凯从2010年4月6日至2013年3月8日具有代理恒昌公司处理恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换土地即本案所涉土地联合开发项目合同签订等一切事宜的代理资格。故第三人刘文凯签订本案《补充协议》及《补充协议二》的行为对恒昌公司发生效力。恒昌公司关于第三人刘文凯签订协议超越和滥用代理权限，事后未经恒昌公司追认，因此不产生效力的辩称不予支持。 关于本案所涉《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》的效力问题。该院认为，根据《联合开发协议》第六条“本协议未尽事宜，双方可签订补充协议解决，与本协议具有同等效力”，《补充协议》第七条“双方就《联合开发协议》和本补充协议的履行可再行签订补充协议，再行签订的补充协议与《联合开发协议》和本补充协议具有同等法律效力”，以及《补充协议二》第六条“本补充协议二是对《联合开发协议》和《补充协议》的修正与补充，本协议二约定的内容如与《联合开发协议》和《补充协议》的约定不一致的，以本协议的约定为准并据以执行”的约定，应当认定《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》具有同等效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。由此可见，共担风险是作为认定合作开发法律关系的必备要件。本案中，虽然本案所涉《联合开发协议》约定乙方（即案外人御豪假日酒店）以合计每亩19.3万元作为合作投资资金，但结合《补充协议》关于“联合开发收益归乙方（即案外人御豪假日酒店）所有”以及《补充协议二》关于“甲方（即恒昌公司）负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地拆迁后的开发建设，既不分享开发建设如有产生的收益也不承担开发建设如有造成的亏损。仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。该三宗土地的开发建设销售等全部由乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和如有产生的债权债务全部归乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方所有或承担”的约定，本案所涉法律关系明为“房地产联合开发”但实为“土地使用权转让”，因此本案《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》为“土地使用权转让合同”，其中恒昌公司为转让方。本案中，虽然恒昌公司与信阳工业城招商局于2007年11月1日签订的《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》约定，信阳工业城招商局负责向恒昌公司提供出让手续完整的经营性用地且信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号、信工规[2007]26号及信工规[2008]14号三份文件批复同意恒昌公司合计约417亩土地的规划选址申请，但截止至本案起诉时，恒昌公司并未取得本案所涉417亩土地的土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。由于本案《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》为土地使用权转让合同，而恒昌公司在签订上述三份协议时尚未取得出让土地使用权证书，且起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让案涉土地，因此结合上述法律规定，本案所涉《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》应为无效，故李炳红要求确认上述三份协议有效并要求恒昌公司履行协议的诉讼请求于法无据，该院不予支持。 由于《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》无效，因此李炳红要求确认信工规[2007]14号、信工规[2007]26号及信工规[2008]14号三份文件载明土地中的357亩土地使用权归其所有并判令第三人信阳开发区国土局协助办理土地使用权登记手续的诉讼请求也没有事实和法律依据，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于李炳红并未提出要求返还财产或赔偿损失的诉讼请求，因此对于合同无效后的财产返还以及损失赔偿问题，李炳红可以另行主张权利。 综上，李炳红的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条、第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回李炳红的诉讼请求。案件受理费386305元，财产保全费5000元，由李炳红负担。 李炳红不服河南省信阳市中级人民法院作出的上述一审民事判决，向河南省高级人民法院提起上诉，请求：1.确认恒昌公司、御豪假日酒店于2010年7月26日签订的《联合开发协议》、2010年9月6日签订的《补充协议》，恒昌公司、御豪假日酒店、李炳红于2010年10月11日签订的《补充协议二》合法有效，要求恒昌公司继续履行前述《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；2.信阳工业城招商局提供出让手续完整的经营性用地，协助恒昌公司履行《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；3.确认《联合开发协议》中约定的即信工规[2007]26号、[2007]14号、[2008]14号批文载明的三宗土地中的357亩土地使用权归李炳红所有（该357亩土地使用权的合同价值为6890.1万元）；4.判令信阳开发区国土局协助办理前述土地使用权登记手续；5.判令恒昌公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：1.一审判决程序违法。李炳红向一审法院递交了调查取证申请书，请求法院向信阳开发区国土局调取乔青、姜峰办理国有土地使用证时的所有档案资料，以上事实对本案有重要的参考价值，但一审法院未进行调查取证。一审法院对案涉三份协议的性质及效力问题未向李炳红释明，也未告知李炳红可以变更诉讼请求等。一审法院对恒昌公司及其实际控制人易明政在诉讼过程中制作虚假证据、进行虚假陈述的行为未予制裁。2.一审判决认定事实不清，遗漏对于李炳红有利的关键事实。2010年，李炳红向信阳市高新技术产业开发区财政局共支付230万预征地费用，财政局收取该笔费用的行为，即可表示相关政府机关对于恒昌公司将以工程款置换土地使用权的权利转让给李炳红及由李炳红办理案涉土地使用权的前期出让手续是认可的。但一审判决对该事实只字未提。3.一审法院适用法律错误，案涉三份协议合法有效，具备履行条件。案涉三份协议并非土地使用权转让合同，而是恒昌公司修路工程款置换土地使用权权利义务的转让，即恒昌公司与信阳开发区招商局签订的《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》的权利义务转让，不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，而应适用民法总则及合同法的规定。恒昌公司实际控制人易明政被限制人身自由后，恒昌公司无力继续履行《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》，因此将该协议中享有的权利义务转让给李炳红。对于同类型的合同纠纷，法院在审理乔青、姜峰案时，都认定合同有效，因此本案三份协议也应当有效。即使三份协议属于土地使用权的转让合同，从最高人民法院的司法解释规定中，也得不出案涉合同无效的结论。目前，李炳红已经以合理价格受让恒昌公司在《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》中的权利义务，且提前履行了应承担的付款义务。综上，请求依法改判并支持李炳红的全部诉讼请求。 河南省高级人民法院二审对信阳市中级人民法院一审查明的事实予以确认。 河南省高级人民法院二审经审理于2018年12月19日作出（2018）豫民终1280号民事判决，认为：本案争议焦点是案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的性质及效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，根据案涉协议约定，恒昌公司负责案涉土地的拆迁，但不参与拆迁后的开发建设，既不分享开发建设产生的收益也不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩19.3万元合作投资资金；案涉土地的开发建设销售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和产生的债权债务由其全部承担。因此，案涉协议虽名为“房地产联合开发协议”，但实为“土地使用权转让协议”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。根据该条规定，并不能当然得出起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意转让的情况下合同无效的结论。且随着我国经济社会的发展，为鼓励市场交易，我国在法律制度设计上一般不再轻易否定合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据以上规定，我国在立法上确立了物权变动的区分原则，即将不动产物权变动的原因与结果予以区分，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动。以发生物权变动为目的的债权合同，其成立及生效应当依据合同法的规定，标的物是否成就、能否交付只是合同履行的结果问题，并非当然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或物权没有发生变动反推合同无效。且未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同被认定无效，不仅不利于解决当事人之间的争议和维护交易安全，而且还可能助长不诚信行为。本案中，案涉土地使用权转让合同系当事人之间的真实意思表示，且无法定无效之情形，对李炳红和恒昌公司应当具有法律拘束力。因此，一审法院认定案涉土地使用权转让合同无效错误。但由于恒昌公司目前尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，因此，李炳红要求办理土地使用权登记手续等其他诉讼请求不能得到支持。综上，上诉人李炳红的上诉请求部分成立。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民初50号民事判决；二、确认恒昌公司、御豪假日酒店于2010年7月26日签订的《联合开发协议》及2010年9月6日签订的《补充协议》，恒昌公司、御豪假日酒店、李炳红于2010年10月11日签订的《补充协议二》有效；三、驳回李炳红的其他诉讼请求。一审案件受理费386305元，由李炳红负担193152.5元，恒昌公司负担193152.5元；二审案件受理费386305元，由李炳红负担193152.5元，恒昌公司负担193152.5元。财产保全费5000元，由李炳红负担。 恒昌公司不服河南省高级人民法院作出的上述民事判决，向本院申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第六项规定的情形。请求：撤销河南省高级人民法院（2018）豫民终1280号民事判决。主要事实与理由：一、截止到李炳红起诉前，恒昌公司尚未取得土地使用权证书，有批准权的人民政府表示禁止转让。二审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，认为不能当然得出“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意转让的情况下合同无效”的结论，属法律解释错误，二审法院援引《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定案涉合同有效属适用法律错误。二、恒昌公司于2010年4月6日向刘文凯出具的授权委托书是为了解决其在置换土地过程中涉嫌刑事犯罪问题，而第二份授权委托书针对刘文凯处理三宗地块权限范围进行了缩小，刘文凯对争议土地的处理权限应以恒昌公司第二次出具的法人授权委托书为准，且恒昌公司对刘文凯代表恒昌公司所签署的两份补充协议不知情，恒昌公司并未收取购地款项，在恒昌公司公告解除刘文凯委托权限后，李炳红仍向刘文凯付款，足以证明刘文凯和李炳红存在恶意串通的情形，二审对此事实认定错误。三、恒昌公司至今未收取到李炳红和案外人御豪假日酒店支付的款项，双方合同并未实际履行，而且，因现已过去将近十年时间，当时合同约定相关地价与办证费用已发生变化，如按原合同约定的价格履行，合同已不能实现。四、李炳红和刘文凯主张的同类情况判决有效的乔青案、李少文案与本案情况不符，不具参考性。 被申请人李炳红答辩称：一、案涉的《联合开发协议》及两份补充协议是工程款置换土地权利义务性质的转让合同，不是土地使用权转让合同。根据最高人民法院作出的（2016）最高法民申36号裁定，认为与本案事实类似案件中联合开发协议并未直接转让国有土地使用权，不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定。二、即使认为该《联合开发协议》及补充协议是国有土地使用权转让合同，二审法院法律适用正确。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条并未直接规定转让方未取得土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意下，土地转让合同无效，且在2005年后相继颁布了物权法及买卖合同司法解释，对于合同效力及物权变动都有了新的认识，法院应根据新的规定进行法律适用。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定确立了“债权行为”和“物权行为”相互独立二分审判理念。根据2009年最高人民法院印发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知，亦明确指出把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八、三十九条属于管理性强制规定，不能以此作为否定合同效力的依据。四、乔青案、姜峰案以及李绍文案与本案的事实背景一样，河南省信阳市中级人民法院及最高人民法院判决都维持了合同效力。五、二审法院认定刘文凯具有代理权限正确。首先，一审判决已对刘文凯享有委托权限作出了认定，恒昌公司未提出上诉视为其对一审判决事实的认可。其次，恒昌公司给刘文凯出具的两份授权委托书，都对刘文凯全权处理土地置换事宜予以确认。而且，两份授权委托书都是出具于2010年，恒昌公司认为其中4月6日的授权委托书是为发生在2012年的刑事案件出具的与事实不符。此外，李炳红与恒昌公司所签协议约定的价款，符合当时的市场公允价值。六、恒昌公司在与其他当事人签署类似转让协议之后，多次通过否认代理人权限来撕毁合约，具体到本案，恒昌公司与李炳红在2007年签订了相关协议，因信阳土地价格大幅上涨，恒昌公司又依据2005年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》主张协议无效，目的在于以无效的合同来阻碍继续履行，从而获得更多利益，其构成恶意抗辩。 一审被告信阳开发区招商局答辩称：一、原审已查明本案系恒昌公司与李炳红之间发生的合同法律关系纠纷，与信阳开发区招商局无关；二、恒昌公司与信阳开发区招商局签订的关于工程款置换土地的合同内容，约定的是在符合国家法律规定和土地政策的情形下予以置换，而且双方所签合同第四条亦明确约定，如不能提供地块的情形下，信阳开发区招商局将以现金方式支付工程款给恒昌公司，表明当时的合同是附条件的，而现在条件未成就；三、李炳红起诉信阳开发区招商局要求履行行政义务错误。 一审第三人信阳开发区国土局答辩称：信阳开发区国土局未参与案涉协议签订，不属于合同的主体，也不涉及任何权利义务，不应将信阳开发区国土局列为第三人。 一审第三人刘文凯答辩称：一、刘文凯与恒昌公司原法定代表人易明政是合伙关系，在信阳开发区修路期间，因易明政挪用公款被刑事拘留，在其收监前，全权委托刘文凯处理所有事宜，并出具了授权委托书。此后，因易明政收监服刑，为保住地刘文凯征得易明政同意找到李炳红，签订了协议。在当时情况下，转让地的价格比较高，恒昌公司在拿了李炳红的购地款后，稳定了群众的上访，保住了地。二、发生在2012年的刑事案件是因为乔青占用了恒昌公司的土地，与本案无关。三、恒昌公司与李炳红签订的相关协议是易明政、张芳、刘文凯共同沟通的结果，均是双方真实意思表示。 本院再审期间，再审申请人恒昌公司提交了以下新证据： 证据1、信阳市公安局第十分局刑事案卷复印件一套。拟证明恒昌公司给刘文凯出具的第一份授权委托书是为了解决刘文凯涉嫌毁坏财物犯罪而出具。证据2、信阳高新区城乡规划管理局关于（2019）豫执保49号《协助执行通知书》的建议函一份、信阳市国土资源局高新区分局“关于河南省高院《协助执行通知书》（（2019）豫执保49号）的情况说明函”一份。拟证明恒昌公司尚未取得土地使用权，根据信阳市高新区控制规划，案涉土地部分已调整为道路或绿地，而且最终可能由政府向恒昌公司支付工程款或其他方式履行《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》。证据3、河南省高级人民法院（2019）豫民初39号之三民事裁定书一份。拟证明河南省高级人民法院对恒昌公司不享有三宗土地使用权的现状予以认可，且认为案涉土地不应被查封。 本院再审期间，被申请人李炳红提交了以下新证据： 证据1、案涉地块现场拆迁公示牌、坟墓迁移公告、告示共四张；证据2、恒昌公司一审答辩状一份。两份证据拟证明恒昌公司与信阳开发区招商局签订《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》能够履行且已在履行过程中，恒昌公司能够取得案涉土地使用权，也应当按照与李炳红签订协议履行相应手续和义务。证据3、恒昌公司在河南省信阳市平桥区人民法院起诉要求解除合同的起诉书一份，拟证明恒昌公司在认可案涉协议合法有效基础上，以不能继续履行为由，要求解除合同。证据4、声明一份。拟证明恒昌公司曾否认易祖军代理权限。 一审被告信阳开发区招商局、一审第三人信阳开发区国土局和一审第三人刘文凯未提交新证据。 以上证据经本院庭审质证，恒昌公司、李炳红、信阳开发区招商局、信阳开发区国土局、刘文凯均发表了质证意见并记入庭审笔录。 对再审申请人恒昌公司、被申请人李炳红提交的上述新证据，本院认证如下：恒昌公司提交的证据1，因系复印件，无法与原件核对，且与本案无关联，本院不予采信；对于证据2、证据3，经本院核实，对其真实性予以认可，予以采信。对于被申请人李炳红提交的证据1、证据2，结合信阳开发区招商局提供的答辩意见，尚不能证明恒昌公司已经开始履行和信阳开发区招商局的协议，本院不予采信。对于证据3、证据4，因与本案无关联性，本院不予采信。 本院再审对原一审、二审认定的事实予以确认。 本案再审另查明，2019年4月18日，被申请人李炳红以“恒昌公司、信阳开发区招商局”为被告，向河南省高级人民法院起诉，请求“恒昌公司履行相应备案手续、赔偿其损失等”，并向河南省高级人民法院申请对案涉土地进行保全，河南省高级人民法院依据其申请，作出了“（2019）豫民初39号之一民事裁定，查封了案涉土地”。2019年8月14日信阳高新区城乡规划管理局向河南省高级人民法院出具“信阳高新区城乡规划管理局关于（2019）豫执保49号《协助执行通知书》的建议函”，认为河南省高级人民法院查封案涉土地不属于恒昌公司名下财产，查封范围无法确定。2019年10月11日，信阳开发区国土局向河南省高级人民法院出具信阳市国土资源局高新区分局“关于河南省高院《协助执行通知书》（（2019）豫执保49号）的情况说明函”，认为河南省高级人民法院要求查封的土地暂未实施招拍挂出让，国有土地使用权人未确定，尚不属于恒昌公司财产。2019年10月12日河南省高级人民法院作出（2019）豫民初39号之三民事裁定书，裁定：撤销本院（2019）豫民初39号之一保全民事裁定。 本院再审还查明，恒昌公司与信阳工业城招商局签订的《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》第四条约定：在甲方（信阳工业城招商局）不能提供置换地块的情况下，甲方以现金方式支付工程款，支付时间在工程竣工验收合格后三个月内，超过这一日期，甲方应按照银行同期利息支付，超过半年按日万分之五滞纳金承付。 本院认为，本案再审争议的主要问题是：一、第三人刘文凯是否具有代理权；二、案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的效力。 关于第三人刘文凯是否具有代理权的问题。本院认为，本案中，原审已查明，恒昌公司2010年4月6日出具的《法人授权委托书》加盖有“恒昌公司公章”及法定代表人“张芳”签名，授权刘文凯全权处理恒昌公司的一切事务以及恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜。此后，恒昌公司又于2010年7月12日，再次向刘文凯出具《法人授权委托书》，明确刘文凯处理恒昌公司在信阳工业城三宗土地项目洽谈业务相关手续等合同签订的一切事宜。原审也查明，2010年7月12日授权委托书并未撤销2010年4月6日的《法人授权委托书》，上述两份授权委托书也均未限定委托期间，原审依据上述事实以及根据恒昌公司总经理易明政于2012年6月20日出具的《证明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信阳日报发布公告终止对刘文凯一切委托的事实，认定刘文凯从2010年4月6日至2013年3月8日具有代表恒昌公司“处理信阳工业城投资修路所置换土地即本案所涉土地联合开发项目合同签订等一切事宜”的资格，并无不当。而依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，刘文凯签订《补充协议》及《补充协议二》所产生的法律效果应由恒昌公司承担，故原审对此认定并无不当，恒昌公司关于第三人刘文凯签订案涉协议超越和滥用代理权，事后未经恒昌公司追认，因此对其不产生效力的再审理由不能成立。 关于案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的效力问题。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原审已查明，根据案涉协议约定，恒昌公司负责案涉土地的拆迁，但不参与拆迁后的开发建设，既不分享开发建设产生的收益也不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩19.3万元合作投资资金；案涉土地的开发建设销售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方李炳红负责，联合开发的收益和产生的债权债务由李炳红全部承担。因此，案涉协议名为“联合开发”实为“土地使用权转让”。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。恒昌公司虽主张根据该条解释应认定案涉协议无效，但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。具体到本案，案涉协议中，土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，恒昌公司能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件。此外，原审已查明案涉相关协议均系当事人之间的真实意思表示，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原审认定案涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》有效，适用法律并无不当。因恒昌公司尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，原审对李炳红要求办理土地使用权登记手续等诉讼请求不予支持，亦无不当。恒昌公司关于原审适用法律错误的再审理由亦不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒昌公司的再审理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持河南省高级人民法院（2018）豫民终1280号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李相波 审判员  万会峰 审判员  方 芳 二〇二〇年三月三十一日 法官助理王鑫 书记员张婷婷