上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终951号上诉人（原审被告）：黄翊，男，1969年1月27日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩景雨，男，1962年2月19日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：徐异，女，1963年6月2日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：韩叙一，男，1989年9月14日生，汉族，住上海市。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨若辰，上海市汇业律师事务所律师。上诉人黄翊因与被上诉人韩景雨、徐异、韩叙一房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄翊上诉请求:撤销原审判决第三项、第四项、第五项主文，改判上诉人不承担2019年4月15日至2019年6月2日的房屋占有使用费22,050元、违约金27,000元及物业费566元。主要理由：1.上诉人并未违约，被上诉人才是违约的一方。涉案房屋存在被法院查封及拍卖的情况，而直到拍卖前一个月被上诉人才通知上诉人该情况。被上诉人始终拒不提供执行法官联系方式，上诉人无法得知房屋产权状况，为避免将来产生纠纷，暂时没有支付2019年1月15日至2019年4月14日租金。房屋拍卖过程中多次有人擅自上门看房，甚至堵门强行看房，法院拍卖公告贴在房门上，都影响了上诉人正常居住，加之被上诉人擅自断电，使得上诉人的合同目的不能实现，被上诉人属于根本违约。2.本案不存在房屋占有使用费问题。4月12日上诉人已经搬离房屋，房屋内遗留的都是一些垃圾，没有大件物品。上诉人想委托物业公司将钥匙转交被上诉人，但物业公司并不愿意，故上诉人继续保管钥匙。3.原审法院认定的违约金过高。被上诉人可能存在实际损失为2019年4月15日至2019年6月2日的房屋租金收入22,050元。原审法院判决上诉人支付违约金27,000元，远远超过了实际损失的百分之三十，应当依法予以调整。4.2019年4月12日之前的物业费上诉人已经付清，之后的物业费不应由上诉人承担。韩景雨、徐异、韩叙一辩称：原审判决对于系争租赁合同签订、上诉人未按时支付租金、上诉人占用房屋等事实认定正确，对于被上诉人依法解除系争合同适用法律正确，对于违约金及房屋占用费所判决的金额符合法律规定。要求维持原判。韩景雨、徐异、韩叙一向原审法院起诉请求：1.韩景雨、徐异、韩叙一与黄翊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2019年4月12日解除；2.黄翊支付2019年1月15日起至2019年4月14日止未付的租金40,500元；3.黄翊支付违约金40,500元；4.黄翊支付2019年4月15日起算至2019年6月2日止的房屋占用费，按日租金的两倍标准计算，共计44,100元；5.黄翊支付2019年3月1日至2019年3月31日的电费557.20元，2019年4月1日至2019年5月31日的物业费566元（每月为283元），2019年2月1日至2019年5月31日的水费196.70元，2019年3月1日至2019年4月30日的燃气费313.50元，2019年1月1日至2019年6月30日的有线电视费138元；6.已收取的押金12,000元予以没收。原审法院认定，涉案房屋产权原为韩景雨、徐异、韩叙一共同共有。2014年6月21日，韩景雨、徐异、韩叙一（甲方）与黄翊（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积148.93平方米。第三条约定，租赁期限贰年，自2014年7月15日起至2016年7月14日止。租金每月12,000元。租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年6月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的五日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。第五条约定，乙方需支付给甲方租赁保证金12,000元。甲方应于租赁关系消除且在乙方已将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第六条约定，租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。第八条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费。第九条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。合同签订后，韩景雨、徐异、韩叙一向黄翊交付房屋，黄翊按约支付了房屋租金及租赁保证金12,000元。2016年6月15日，韩景雨、徐异、韩叙一（甲方）与黄翊（乙方）通过电子邮件往来方式确认了《房屋租赁补充合同》，其中约定，甲乙双方经友好协商，就甲方将涉案房屋续租给乙方的相关事宜，在双方于2014年6月21日签订的房屋租赁合同基础上，达成以下补偿条款：1、续租期限：2016年7月15日至2018年7月14日。2、续租租金：第一年为1.35万/月，按季支付。第二年租金双方将根据即时市场行情另行约定。3、物业费用：由乙方承担。4、本补充合同作为原双方签订的房屋租赁合同的补充，并延用原合同中的条款。经双方以电子邮件方式确认生效，具有同等法律效力。之后，韩景雨、徐异、韩叙一与黄翊通过短信确认方式两次延续租期各半年，即双方的租期至2019年7月14日止，相关权利义务的约定均延用房屋租赁合同及补充协议条款。因黄翊未支付2019年1月15日起的租金，韩景雨、徐异、韩叙一多次通过短信方式向黄翊进行催告。2019年4月8日，韩景雨、徐异、韩叙一的委托代理人通过邮寄方式向黄翊发送《律师函》，其中载明，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，黄翊应及时支付租赁。现黄翊迟延履行合同义务的行为已构成根本性违约，委托人有权单方面解除合同并保留追究违约责任的权利。请黄翊于收到本函之日立即支付2019年第一、二季度租金。如黄翊仍无视本函内容，在收到本函之日后三日内仍拒绝支付上述租金，委托人确认本函构成对租赁合同及补充合同的解除。黄翊确认收到该《律师函》。原审另查明，2019年6月3日，涉案房屋通过司法拍卖方式产权变更登记至案外人赵某名下。2019年7月10日，上海市虹口区人民法院执行法官、司法拍卖公司工作人员、韩景雨及案外人赵某共同至现场办理涉案房屋交接手续。从当天拍摄的录像视频显示，相关人员通过撬锁方式，破门而入，涉案房屋内存有少量电器及杂物，现场杂乱。韩景雨、徐异、韩叙一认为，一、黄翊未将涉案房屋钥匙交还给韩景雨、徐异、韩叙一，并恶意将房屋大门从内部反锁，法院最终只能破门而入。二、房屋内留有大量黄翊物品，包括电器、家具及其他杂物等，证明黄翊仍持续占有使用涉案房屋。黄翊认为，一、黄翊搬离后想归还钥匙，但考虑到放入信箱内不安全，所以未放置亦未再以短信、微信等方式联系韩景雨、徐异、韩叙一返还钥匙。二、屋内遗留物品属垃圾，黄翊原打算自行清理，但因2019年4月12日房屋断电，故在未打扫房间的情况下搬离。原审再查明，涉案房屋在司法拍卖期间，韩景雨与黄翊之间的微信往来记录载明：2018年12月19日，韩景雨将网络司法拍卖通知书截图发送给黄翊，并告知其负责本次拍卖的人员信息及有关事宜。2019年1月11日，韩景雨向黄翊发送微信，“看样时间，1月17日（下周四）下午13:30至14:30，谢谢配合”。黄翊未予回复。2019年1月30日，黄翊向韩景雨发送微信，“今天法院的拍卖公告贴在了房门上，不知道你们到底有没有和法院沟通明确过里面现在是有租客的，也不敲门直接贴在门上，回到家看到房门上贴着这个让我非常窝火，希望你们这边能和法院沟通一下，不希望这个事情继续严重影响到我的生活。”“至于房租，我想你也很清楚，由于拍卖的延续造成诸多的不确定因素，也不知道会对我的生活造成怎样的影响，所以目前只能暂缓支付了，等拍卖有了最终结果，我们再根据法院的建议或决定再处置吧！”韩景雨未予回复。2019年2月20日、2019年3月16日，韩景雨先后向黄翊发送微信，“本周五下午一点半拍卖看样。”“拍卖已有结果，请您支付第一季度的租金，目前我仍是房东。”黄翊均未予以回复。2019年4月12日，黄翊向韩景雨发送微信，“韩先生：鉴于经我多次向你催讨，你依然拒不提供房屋租赁期间的产权状况及执行法官的联系方式，且已出具律师函，并擅自断电的行为已严重影响到本人的基本生活，故我决定自即日起终止合同，同时我方认为你方违约在先，故应按合同赔偿我方损失，望收到信息后将押金及赔偿费用划入我方之前账户，特此告知！”韩景雨回复，“黄先生，你房租付清我才安排供电，因为你们已根本违约，不能颠倒黑白乱说一气。”关于2019年4月至6月涉案房屋内水电煤的使用情况。一、根据上海城投水务（集团）有限公司缴费通知单显示，2019年4月9日抄表，用水量53立方米，金额182.90元。2019年6月10日抄表，用水量4立方米，金额13.80元。二、根据上海大众燃气有限公司燃气缴费通知单显示，2019年5月，本期抄码521，上期抄码426，消费量95，金额313.50元。韩景雨、徐异、韩叙一称，2019年5月的账单实际对应的是4月份的燃气费，若黄翊仅居住12天不可能产生如此高额的燃气费。三、关于电费，韩景雨、徐异、韩叙一称，其曾向电力公司申请电表销户，以敦促黄翊及时履行付款义务，实际并未办理后续销户手续亦未真正断电。但因有过上述申请行为，电力公司在该期间内便不再抄表，故无相关账单可以提供。原审审理过程中，黄翊于2019年7月18日当庭将涉案房屋的7把房门钥匙及4张门禁卡交还给韩景雨、徐异、韩叙一，韩景雨、徐异、韩叙一予以签收确认。原审法院认为，韩景雨、徐异、韩叙一与黄翊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。庭审中,双方对上述合同于2019年4月12日解除不持异议，且黄翊同意支付韩景雨、徐异、韩叙一2019年1月15日起至2019年4月14日止的租金及房屋占有使用费40,500元,于法不悖,原审予以准许。现主要争议焦点在于导致合同解除的责任应归责于哪方；合同解除的后果应如何处理。本案中,黄翊以涉案房屋存在司法拍卖情况，不能满足其正常居住生活；韩景雨擅自断电致使黄翊无法使用房屋之由，认为韩景雨、徐异、韩叙一构成根本违约并要求行使合同解除权。对此，原审认为，一则，从当事人之间的微信记录来看，韩景雨曾多次就涉案房屋的司法拍卖信息、看房日期等事宜向黄翊进行提前告知，履行了基本的披露义务。黄翊称有人强行看房严重影响其居住生活，但无相应证据予以证明。二则，根据2019年7月10日的视频录像显示，相关人员于当天通过破门方式进入涉案房屋内。直至本案审理过程中，黄翊才将房屋钥匙及门禁卡交还于韩景雨、徐异、韩叙一。结合2019年4月至6月公用事业费缴费单据载明的使用情况，原审认定黄翊未办理房屋交接手续，涉案房屋一直在黄翊的控制之下。据此，黄翊基于合同目的无法实现，主张行使合同解除权，理由尚不充分，原审不予采信。鉴于黄翊欠付租金长达数月，已构成违约，韩景雨、徐异、韩叙一据此行使约定解除权，符合合同约定，原审予以支持。合同解除后黄翊应承担合同解除的违约责任。关于违约金的数额，考虑到黄翊系涉案房屋涉及司法拍卖才出现欠付行为，加之该房屋产权已于2019年6月3日转移至案外人名下。因此，原审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为二个月的租金。同理，关于房屋占有使用费，原审根据黄翊控制房屋的事实，就合同解除后至2019年6月2日止的占有使用费，参照月租金标准进行调整。关于黄翊应承担的电费、物业费、水费、燃气费以及有线电视费，亦应以2019年6月2日为限加以认定，超出部分原审不予支持。关于已收取的押金12,000元，因合同中并未约定韩景雨、徐异、韩叙一享有没收押金的权利，故在双方合同解除后，该笔钱款应当予以返还。黄翊要求直接抵扣欠付款项，因不符合双方合同中有关押金处理的约定条款，故原审不予采纳。据此判决：一、韩景雨、徐异、韩叙一与黄翊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2019年4月12日解除；二、黄翊应于本判决生效之日起十日内支付韩景雨、徐异、韩叙一2019年1月15日至2019年4月14日的房屋租金及房屋占有使用费40,500元；三、黄翊应于本判决生效之日起十日内支付韩景雨、徐异、韩叙一2019年4月15日至2019年6月2日的房屋占有使用费22,050元；四、黄翊应于本判决生效之日起十日内支付韩景雨、徐异、韩叙一违约金27,000元；五、黄翊应于本判决生效之日起十日内支付韩景雨、徐异、韩叙一电费557.20元、物业费566元、水费196.70元、燃气费313.50元，有线电视费115元；六、韩景雨、徐异、韩叙一应于本判决生效之日起十日内返还黄翊押金12,000元；七、驳回韩景雨、徐异、韩叙一的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币3077元，减半收取计1,538.50元，由韩景雨、徐异、韩叙一负担527元，黄翊负担1,011.50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人黄翊与被上诉人韩景雨、徐异、韩叙一签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。根据在案证据，被上诉人已将涉案房屋进行司法拍卖的必要信息告知上诉人，并无不当，且其有权要求被上诉人依约支付租金。上诉人认为上门看房、张贴拍卖公告等司法拍卖活动严重影响其在涉案房屋内正常居住，但未能举证加以证明，本院不予采信。依相关法律规定，即使租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人仍有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。如上诉人依约向被上诉人支付房租，则其作为承租人的合法权利不会受到司法拍卖影响。上诉人以涉案房屋权属情况不明为由欠付房租数月，然而该期间内涉案房屋产权未变动，亦无他人就涉案房屋向上诉人主张权利，故上诉人拒付租金的行为没有事实和法律依据，明显构成违约，原审法院认定正确。被上诉人以向上诉人邮寄发送《律师函》的方式解除房屋租赁合同，符合法律规定，原审法院确认本案房屋租赁合同于2019年4月12日解除亦正确。合同解除后，上诉人未联系被上诉人归还钥匙，致使被上诉人和法院执行人员、新产权人等以破门方式收回房屋，属于未履行交还房屋义务，应承担房屋占有使用费。原审法院考虑本案房屋产权变动的实际情况，认定上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费至2019年6月2日，应属正确；认定上诉人应承担相应期间发生的物业费等费用，亦无不当。至于上诉人应承担的违约金数额，原审法院已对本案房屋租赁合同约定的违约金数额酌情调整，本院认为合理；上诉人未提出新的证据以证明违约金过高，本院对其主张不予支持。综上所述，黄翊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,069.96元，由上诉人黄翊负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年三月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……