湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初70号原告：谭任华，男，1979年12月17日出生，汉族，居民，住湖南省。原告：夏伏兰，女，1979年6月12日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路九号公寓。法定代表人：文立兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告谭任华、夏伏兰与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐赞群，被告委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭任华、夏伏兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金共计5618.2元（自2017年1月1日起暂计算至2019年11月30日止，后段违约金计算至幼儿园建设竣工止。计算方式：幼儿园建设逾期35个月×30×3元／天＝3150元；逾期办证308526×0.0002×40天＝2468.2元）。2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月1日，原告在被告处购买了坐落于房屋一套，并签订了《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务，原告一直按约履行合同各项条款，但被告并未按合同约定履行义务，现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告正润公司辩称：一、逾期建设幼儿园非因正润地产过错，是多方客观原因所致，正润地产不应当承担违约责任，且幼儿园产权并非被告所有，由被告承担逾期建设的违约责任不合理；即使幼儿园如期竣工，也无法实现开园目的。二、正润地产不存在逾期交房的行为，不须向原告支付逾期交房违约金。在此案中，正润地产实现了A4-A8栋统一规划、报建、验收并统一交房，大部分业主依约入住新房，但因业主自身原因未能办理交房，责任不在正润地产，现所购新房达到收房条件但未及时交房的业主比比皆是，正润地产不存在违约。三、原告以闹事、游行、示威向正润地产施压，或通过其他手段挑唆其余业主参与他们的行动，妄图将事件发展为群体性事件，以达到不缴纳物业费、临时业主委员会合法化以及实现其他不合理要求的目的，而并非是以取得违约金的单纯目的。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交的原告身份证、被告企业报告信息、被告法人信息、《宁乡县商品房买卖合同》、宁乡市不动产登记信息表、不动产权证、购房发票、物业费票据均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。被告提供的证据均与本案无直接关联、无法实现被告证明目的，故本院均不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年9月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《宁乡县商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的坐落于公寓）的商品房一套，购房总价为308526元。出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，90天内出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金给买受人。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，出卖人每日按已付房款的0.2‰支付违约金。合同签订后，原告缴清了购房款。被告方于2016年9月30日交房。涉案不动产于2017年11月10日登记至原告名下。人民路九号公寓小区配套幼儿园目前尚未竣工验收。本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约及违约金数额应如何确定。就前述争议问题，本院具体分述如下：一、原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告方按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋并完成配套设施建设。被告未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。二、被告对违约金抗辩减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就因幼儿园逾期竣工而造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。综上，被告应付应付逾期建设幼儿园违约金1050元（已自2017年1月1日计算至2019年11月30日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止）。三、现无证据证明被告逾期办证，故原告要求被告承担逾期办证违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告谭任华、夏伏兰逾期建设幼儿园违约金1050元（已自2017年1月1日计算至2019年11月30日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日）；二、驳回原告谭任华、夏伏兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇二〇年三月三十日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。