辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1434号原告（案外人）：刘健，男，1989年2月5日生，蒙古族，无业，住址：辽宁省彰武县两家子乡小五喇叭村五组10号，现住址：沈阳市沈北新区。被告（申请执行人）：白丽君，女，1959年3月25日生，汉族，无业，住址：锦州市滨海新区。委托诉讼代理人：刘连成，男，1950年7月6日生，汉族，住址：辽宁省锦州市经济技术开发区。被告（被执行人）：崔鹏辉，男，1989年10月15日生，汉族，无业，住址：辽宁省锦州经济技术开发区。原告（案外人）刘健诉被告（申请执行人）白丽君、（被执行人）崔鹏辉案外人执行异议之诉一案,本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（案外人）刘健，被告（申请执行人）白丽君的委托诉讼代理人刘连成到庭参加诉讼,被告（被执行人）崔鹏辉经本院合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告（案外人）刘健向本院提出诉讼请求：1、请求法院确定沈阳市沈北新区房产归属于原告所有并落户到原告名下，并停止对该房产执行。2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：贵院在审理原告白丽君与被告崔鹏辉民间借贷纠纷一案中，因白丽君提出财产保全申请，贵院做出（2019)辽0791民初991号民事裁定。案外人刘健对该裁定书中查封标的提出书面异议，贵院受理后做出（2019)辽0791执异14号裁定，驳回案外人刘健异议请求。故向贵院提起诉讼，理由如下：原告（案外异议人）刘健在对房产过户中，发现本人购买房被案件号：（2019)辽0791民初991号执行财产保全，申请执行人为白丽君，被执行人为崔鹏辉。但实际事实为：原告（案外异议人）刘健于2019年6月27日通过沈阳市沈北新区瑞嘉房产信息服务部购买了崔鹏辉与冯丽娇夫妻共有财产，即坐落于沈阳市沈北新区,建筑面积为九十六点八平方米的房屋（房屋所有权证编码：沈房权证中心字第××号；沈房权证中心字第N060812172-2,新档案号：6-2-0471018)。双方在第三方沈北新区瑞嘉房产信息服务部见证下面签购房合同，并约定相关事项，原告刘健购买被告崔鹏辉夫妻共有的案涉房产,房屋出售价格为肆拾万元整。由于该房产存在抵押贷款情况，双方约定签订公证当日支付定金壹万元整，后由原告刘健替被告崔鹏辉垫付该房产银行抵押贷款及物业费、租客搬家费等相关费用，总计房款应付肆拾万元整。2019年6月27日，原告刘健在第三方沈北新区瑞嘉房产信息服务部见证下支付买卖房屋定金壹万元整及中介费肆仟元整，共计壹万肆仟元整。在沈北新区瑞嘉房产信息服务部要求下，将费用以微信形式分别转账给崔鹏辉柒仟元，沈北新区瑞嘉房产信息服务部柒仟元。根据买卖合同约定，原告刘健于2019年7月2日到被告崔鹏辉原房产抵押银行进行还款，偿还手续费、罚息、利息、本金、违约金共计叁拾陆万肆仟伍佰叁拾伍元柒角。另支付诉讼费叁仟壹佰元整。2019年7月2日在房产局成功办理撤押手续。当日原告刘健以微信形式替被告崔鹏辉支付物业费、租客搬家费共计玖仟零捌拾贰元；并在被告崔鹏辉的一再恳求下将剩余壹万叁仟贰佰捌拾元已支付宝形式转账至被告崔鹏辉账户。被告崔鹏辉签署房屋买卖补充协议书并声明房款已全部结清并将案涉房屋钥匙交给原告刘健。2019年7月2日原告刘健收到房屋钥匙后，对该房屋进行翻新，花费捌万余元。原告刘健在办理房屋更名手续时，被房产管理局告知该房产存在查封冻结情况，无法更名。原告刘健在2019年6月27日与被告崔鹏辉及其妻子冯丽娇达成买卖协议后对案涉房产先后支出费用肆拾捌万肆仟余元，房屋实际归属应为原告刘健。原告刘健多次与被告崔鹏辉及其妻子冯丽娇协商，进行更名均无法进行。综上所述：原告刘健认为，崔鹏辉将其所有的房屋已出售给原告刘健，作为原告已经支付了合理对价并实际占有该财产，且该产权过户登记的手续也已在实际办理之中，即原告刘健已经善意取得了该房产。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，原告对崔鹏辉有关涉案的借贷欠款事宜不存在过错，根据规定，原告刘健请求法院确定沈阳市沈北新区房产归属于原告所有，并停止对该房产执行，以避免给原告刘健造成不必的损失。被告（申请执行人）白丽君辩称：第一，这个房子是崔鹏辉写的协议书说抵押给我们还款的，有崔鹏辉出具的协议书为证；第二，原告刘健不是这个房子的合法产权人，有法院的裁定书为证，原告无权提出执行异议；第三，此案的一切费用由原告刘健负担；第四，因原告刘健两次提出申请，给我方造成一定经济损失，应由原告刘健负担；第五，买房人刘健与崔鹏辉在买卖房子的时间上做了手脚，时间是他们随便写的。法院执行异议裁定书已经驳回刘健的执行异议，法院应该保护我的法律权益。被告（被执行人）崔鹏辉未到庭，也未提交书面答辩意见。为查明案件事实，本院于2020年1月8日对案涉沈北新区道义北大街126-15号5-2-2房屋进行了现场勘查并拍摄照片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（案外人）刘健提交：1、房屋买卖协议书、定金收条；2、房屋买卖补充协议书、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证、2019年7月2日房屋电子登记（簿）查询证明、中国建设银行个人活期账户交易明细；3、付款凭证5张；4、2019年9月19日崔鹏辉出具的保证书、案涉房屋产权证书、房屋现状照片4张；5、2019年9月19日房屋电子登记（簿）查询证明、2019年9月27日房屋电子登记（簿）查询证明、2019年11月15日不动产电子登记（簿）查询证明、销售不动产统一发票、房屋抵押权注销登记申请书、契税完税情况证明。被告（申请执行人）白丽君提交：1、（2019）辽0791执异14号执行裁定书；2、（2019）辽0711执2318号执行裁定书；3、（2019）辽0791民初991号民事判决书；4、还借款协议书。以上证据经双方当事人质证，结合当事人质证意见，对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2019年6月27日，原告（案外人）刘健（乙方）与被告（被执行人）崔鹏辉、冯丽娇（甲方）通过沈阳市沈北新区瑞嘉房产信息服务部签订房屋买卖协议书，约定甲方将其名下位于沈阳市沈北新区道义北大街126巷15号楼5单元2层2号房证号NO60812172-1、NO60812172-2的房屋出售给乙方，成交金额为40万元。当日，原告（案外人）刘健交付定金1万元。截止到2019年7月2日，原告（案外人）刘健通过替被告（被执行人）崔鹏辉偿还贷款等方式向其支付共计40万元购房款，被告（被执行人）崔鹏辉为原告（案外人）刘健出具收条。2019年9月19日，被告（被执行人）崔鹏辉为原告（案外人）刘健出具保证书，载明“本人崔鹏辉保证售完房屋位于沈北新区道义北大街126-155-2-2，由于本人原因法院查封造成买方不能过户，本人承诺尽快解决查封问题，积极配合买方办理过户，承诺十月末解决法院查封问题”。案涉房屋已由原告（案外人）刘健于2019年7月份左右进行了装修。另查，被告（申请执行人）白丽君在（2019）辽0791民初991号民事案件审理过程中向本院申请财产保全，我院于2019年7月30日作出（2019）辽0791民初991号民事裁定书，裁定“冻结被申请人崔鹏辉名下的银行存款75000元或查封被申请人崔鹏辉名下的坐落于沈阳市沈北新区房屋中的75000元部分”。2019年8月7日，我院查封沈阳市沈北新区道义北大街126-15号5-2-2号房屋（档案号6-2-0471018）。2019年9月23日，我院作出（2019）辽0791民初991号民事判决书，判决：一、被告崔鹏辉于本判决生效后10日内偿还原告白丽君借款人民币50000元，并给付原告白丽君2015年4月14日至2019年6月14日期间的借款剩余利息25000元，合计75000元。二、被告崔兴吴对上述款项承担连带偿还责任。该判决书生效以后，因被告崔鹏辉、崔兴吴未按照判决履行还款义务，被告（申请执行人）白丽君向我院申请强制执行，案号为（2019）辽0711执2318号，在案件执行期间，原告（案外人）刘健提出执行异议，我院于2019年10月29日作出（2019）辽0791执异14号执行裁定书驳回案外人刘健的异议请求，2019年11月3日向刘健送达该裁定，2019年11月14日，原告（案外人）刘健提出案外人执行异议之诉。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案焦点问题为：一、原告（案外人）刘健是否有权提起案外人撤销之诉；二、原告（案外人）刘健就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于第一个争议焦点的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。就本案而言，我院于2019年10月29日作出（2019）辽0791执异14号执行裁定书驳回案外人刘健的异议请求，2019年11月3日向刘健送达该裁定，2019年11月14日，原告（案外人）刘健在法律规定的期间内提起案外人执行异议之诉。另原告（案外人）刘健提出执行异议针对的是执行案件的执行标的即沈阳市沈北新区房屋，并非对执行案件的执行依据（2019）辽0791民初991号民事判决书有异议。关于第二个争议焦点的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，沈阳市沈北新区房屋登记在被告（被执行人）崔鹏辉名下，其与原告（案外人）刘健在2019年8月7日查封之前通过沈阳市沈北新区瑞嘉房产信息服务部签订房屋买卖协议书，落款时间在法院对涉案房屋查封之前，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。其次，原告（案外人）刘健在2019年7月份左右对案涉房屋进行了装修，并实际管理和占有了该房屋。再次，原告（案外人）刘健通过交付定金、为被告（被执行人）崔鹏辉办理房屋抵押权注销登记等方式已经交付40万元全部购房款。最后，原告（案外人）刘健对于没有办理房屋过户登记给出了合理解释，并提供了被告（被执行人）崔鹏辉出具的说明，可以证明案涉房屋未办理过户的原因不在于其自身原因。综上，应认定原告（案外人）刘健对涉案房屋享有物权期待权，其提交的证据足以排除被告（申请执行人）白丽君申请的强制执行。另案外人执行异议之诉的目的是解决案外人对执行标的所享有的实体权利能否排除强制执行问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，但不是必须做出裁判。本案中，因涉案房产登记在被告（被执行人）崔鹏辉名下，考虑到涉案房产所在地沈阳市对购买房产是否限购、限售等行政政策影响，在原告（案外人）刘健是否具备取得相关房产主体资格不明的情况下，根据现有证据，本案判决停止对涉案房产的执行即可实现案外人执行异议之诉的诉讼目的，不宜对涉案房产一并进行确权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条第一款、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对坐落于沈阳市沈北新区道义北大街126-15号5-2-2号房屋的执行；二、驳回原告（案外人）刘健的其他诉讼请求。案件受理费8500元，由被告（被执行人）崔鹏辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王利民审 判 员  马彩环人民陪审员  常燕燕二〇二〇年三月十三日书 记 员  计 月