湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初837号原告：张世芳，男，1979年12月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告:秦英，女，1986年11月6日出生，汉族，住长沙县。被告：长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部，经营场所长沙县泉塘街道东六线与漓湘路交汇处东北角华天LOHO小镇2栋110。经营者：沈树东，男，1978年11月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张丽娟，女，1983年9月26日出生，汉族，住长沙县，系长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部商圈经理。委托诉讼代理人：欧阳铮，男，1990年2月21日出生，汉族，住湘潭县，系长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部综合经纪人。原告张世芳与被告秦英、长沙县泉塘东树房屋信息咨询服务部（以下简称东树房屋服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张世芳请求判令：1、被告秦英履行合同，支付尾款2000元；2、被告秦英承担违约责任，赔偿原告总房价20%的违约金84400元；3、被告东树房屋服务部承担违约责任，退还原告居间服务费4200元；4、律师费和诉讼费由被告秦英承担。被告秦英答辩要点：1、原告张世芳未按照合同约定的方式及规定的时间将房屋交付给被告；2、被告张世芳没有按合同约定将房屋水、电、煤气、物业等费用全部结清；3、购房尾款应该扣除墙面处理费500元以及安全防护窗的维修费用；4、原告张世芳要求被告秦英支付违约金的前提是解除合同，同时原告张世芳也存在违约行为；5、被告秦英不承担律师费和诉讼费。被告东树房屋服务部答辩要点：居间服务流程已全部结束，义务已经履行，不应退还居间服务费。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2019年6月1日，张世芳（甲方）与秦英（乙方）、东树服务部（丙方、居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定张世芳将其位于长沙县的毛坯房屋以422000元的价格出售给秦英，付款方式为2019年6月1日支付购房定金20000元，秦英申请银行贷款280000元，在产权过户进窗后缴税前支付购房首付款20000元，在张世芳还贷手续办理时支付购房款100000元，交房时支付尾款2000元；居间费用由张世芳支付4200元，秦英支付7200元；房屋交付方式为张世芳在收到银行放款后三个工作日内将房屋交付给秦英，并在房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视费等有关费用全部结清。合同第六条就违约责任进行了约定：“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用”。2、各方确认涉案房屋银行贷款280000元于2019年9月19日发放。2019年9月27日，张世芳将涉案房屋入户钥匙交予东树房屋服务部工作人员欧阳铮。秦英于2019年9月29日自东树房屋服务部处收取涉案房屋入户钥匙。秦英为涉案房屋办理了装修许可证，装修许可证载明房屋装修期限为2019年10月10日至2019年11月10日，秦英对房屋进行装修后入住至今。3、秦英提交的物业费缴费通知单载明涉案房屋物业费单价为2.18元/平方米，计费面积为65.98平方米。秦英于2019年9月27日交纳涉案房屋2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业费共计1726.08元。4、涉案房屋所在小区物业公司工作人员以微信转账的方式向秦英转交张世芳的款项287.7元。5、涉案房屋交易过程中，因房屋税费的计算问题，东树房屋服务部退还秦英居间费4000元。二、双方当事人有争议的事实1、涉案房屋是否已完成交付。张世芳认为房屋已经完成交付，其已于2019年9月27日将房屋钥匙交予东树房屋服务部工作人员代为转交秦英，秦英于2019年9月29日收取了涉案房屋入户钥匙，秦英已于该日完成收房。秦英认为张世芳未交房，张世芳的交房不符合合同约定，张世芳未将房屋直接交付给秦英本人，同时张世芳没有在交房之前将房屋水、电、煤气、物业等费用结清，达不到交房的条件。本院认为，根据合同约定，交房时间为收到银行放款后三个工作日内，各方确认银行贷款发放时间为2019年9月19日，故张世芳应在2019年9月24日前将房屋的水、电、煤气、物业等费用全部结清后将房屋直接交付给秦英，但双方因墙面处理及费用问题发生争议，致使房屋未能在2019年9月24日前完成交付，双方也并未就交付时间、交付方式达成新的合意。后张世芳通过东树房屋服务部工作人员向秦英转交了房屋入户钥匙，该交付方式虽不符合合同约定，但秦英在收到第三方转交的房屋钥匙后，对房屋进行了装修并已入住，秦英已在事实上领受了房屋，房屋交付已经完成。2、被告秦英是否应当支付购房尾款及尾款金额的认定。张世芳认为，相关费用已经结清，秦英应支付购房尾款2000元，秦英主张的维修费用应由秦英个人承担。秦英认为，即使要支付尾款，也应扣除欠缴的物业费、墙面处理费及窗户维修费。墙面处理的费用500元由张世芳口头承诺，并有东树房屋咨询服务部见证，应由张世芳承担。安全防护窗的维修责任在张世芳，且维修确实发生，该笔费用也应从尾款中抵扣。本院认为，涉案房屋已经在事实上完成了交付，秦英应依约向原告张世芳支付房屋尾款。对于尾款金额，秦英所主张的墙面处理费用500元未在合同中约定，且张世芳不认可，秦英亦未提交证据证明该费用确已发生。而房屋安全防护窗的维修及费用双方并未在《房屋买卖合同》中进行约定，事后亦未达成新的合意。如被告秦英认为房屋存在质量问题，达不到交付标准，可以拒绝接收房屋或者解除合同。在双方未对房屋交付标准做出明确约定，且秦英主张的安全防护窗问题并不会致使合同目的无法实现的情况下，对秦英主张购房尾款应扣除上述费用的意见，本院不予采纳。至于秦英提出物业费没有结清，应当扣除物业费的主张，本院结合张世芳及东树房屋服务部工作人员欧阳铮的当庭陈述，参照物业费单价、计费面积等，可以认定物业工作人员向秦英微信转账的287.7元（2.18元/月/平方米×65.98平方米×2个月）为涉案房屋两个月的物业费，即张世芳缴纳了2019年8月1日至2019年9月30日这两个月的物业费，房屋交付前物业费已经结清。综上，秦英还应向张世芳支付购房尾款2000元。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，各方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告秦英在实际收房后应及时支付购房尾款，秦英拒不付款已构成违约，应承担继续履行的违约责任。故对原告张世芳主张被告秦英支付购房尾款2000元的诉讼请求，本院予以支持。原告张世芳主张房屋买卖合同履行过程中被告秦英存在迟延提交贷款审批资料、迟延付款、迟延交税、拒不支付购房尾款等违约行为，被告秦英应按照合同约定支付总房价20%的违约金84400元及律师费。本院认为，原告张世芳向被告秦英主张违约金和律师费的依据系《房屋买卖合同》第六条的约定，依据该约定，支付总房价20%的违约金的前提系原告张世芳解除合同，但原告张世芳在本案中并未主张解除合同，故对原告张世芳的该项主张，本院不予支持。对于律师费，原告张世芳未提供证据证明，本院不予支持。关于居间费用，原告张世芳主张被告东树房屋服务部退还居间服务费4200元，但未提交充分证据证明被告东树房屋服务部未按合同约定履行义务，且本案系房屋买卖合同纠纷，原告张世芳与被告东树房屋服务部之间系居间合同关系，属另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、限被告秦英在本判决生效后五日内支付原告张世芳房屋尾款2000元；二、驳回原告张世芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2065元，减半收取1032.5元，由原告张世芳负担516.25元，被告秦英负担516.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何姣二〇二〇年三月二十七日法官助理吴家昭书记员吴家昭（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。