南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初6043号 原告：朱安宸，男，1986年8月24日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：刘果，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘金，江苏东恒律师事务所律师。 被告：朱凯，男，1977年8月23日生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。 第三人：张聚根，男，1984年4月5日生，汉族，户籍地福建省顺昌县。 第三人：钱德广，男，1983年6月24日生，汉族，户籍地安徽省凤阳县。 第三人：陈林，男，1970年5月25日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。 以上三第三人共同委托诉讼代理人：顾加胜、陈程，江苏万欣律师事务所律师。 原告朱安宸与被告朱凯、第三人张聚根、钱德广、陈林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月24日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱安宸的委托诉讼代理人刘果、刘金，第三人张聚根、钱德广、陈林的共同委托诉讼代理人陈程到庭参加了诉讼。被告朱凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱安宸向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年1月31日解除；2、被告支付原告房屋占有使用费（自2019年2月1日起至房屋实际腾退之日止，按年租金30万元标准计算）；3、被告及第三人立即腾空房屋并返还原告；4、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：原、被告之间存在多年的房屋租赁关系。2016年12月7日，原、被告再次续签租赁协议两份，被告委托其配偶卢某代签，合同约定原告将其名下位于南京市栖霞区和燕路499号面积分别为200平方米及50平方米的房屋出租给被告，租期自2017年1月1日至2017年12月31日止，200平方米房屋年租金为24万元、押金1万元，50平方米房屋年租金6万元、押金0.5万元。2018年度原、被告双方又续签一年租赁合同，内容与前一年度合同一致，租期截止2018年12月31日，但该年度的合同原告遗失了，现无法提供。2018年底，因被告未能向原告交付承租房屋，被告要求原告给予一个月的腾房期并向原告支付了2019年1月的租金。被告在上述租赁期间，将其承租房屋转租给三第三人经营。2019年1月初，原告通知被告于2019年1月31日解除租赁关系，并要求其腾空、返还租赁房屋，被告表示同意，但却未能返还。原、被告多次协调未果，现上述房屋仍被第三人占有使用。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告朱凯提交书面答辩状辩称，被告对原告所述事实均无异议，原、被告之间及被告与三第三人之间签订的所有书面合同均于2018年12月31日到期，被告自愿搬出。现因三第三人合同到期后继续占有房屋拒不搬出，被告已于2019年7月9日在三第三人承租经营场所张贴通知函，要求三第三人尽快搬出。被告请求法院判令三第三人立即将承租房屋返还给原告并支付房屋占有使用费。 第三人张聚根、钱德广、陈林辩称，被告与三第三人之间租赁关系合法有效，第三人对原、被告之间签订的租赁合同具体内容不清楚。虽然被告与三第三人之间签订的书面租赁合同到期，但被告与三第三人口头约定可以继续租赁一年以上，被告也向三第三人要求收取2019年一整年的房租，因三第三人资金周转原因，三第三人与被告协商先交纳半年房租，被告也收取了，故被告与第三人之间的房屋租赁关系并未到期，三第三人有权继续承租房屋。三第三人因与被告长期承租的信赖关系，为房屋的装修及经营投入人力物力及资金。原告举证的租赁协议中双方的合同2017年底已到期，原告一直未要求返还，现原告临时主张返还系因房屋即将拆迁。三第三人认为拆迁涉及的装修经营补偿应由第三人享有。 经审理查明，2006年南京市栖霞区商务局出具证明，内容为“南京国贸土产有限公司（以下简称土产公司）系由原我局下属的南京市栖霞区土产公司改制后组建的企业，该公司现有五处房产，在企业改制时，由原南京国贸供销商业（集团）总公司转让取得，由于这五处房产没有权属证书（房屋所有权证、土地使用权证），现房屋所有权归南京国贸土产有限公司。附五处房产名称：1、和燕路499号（原宁燕商场一半）”。后原告自土产公司处转让取得案涉和燕路499号房屋，在2008年4月29日原告与土产公司的《转让协议》中载明的坐落为“燕子矶宁燕商场”，转让评估价为“674.345㎡×440.46=297021.99元”，当日土产公司向原告出具了上述总金额的收据一张。 2016年12月7日，案外人卢某代被告与原告签订了《租赁协议》两份，其中一份内容为“甲方：朱安宸，乙方：卢某代朱凯；兹有甲方位于和燕路499号房屋约200平方米，现乙方自愿承租；租赁费每年24万元，租赁期限1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，付款方式年付，先付租金后使用；乙方须向甲方缴纳押金人民币1万元整，待协议顺利履行后，如未出现违约情况，则如数退还给乙方”，另一份内容为“甲方：朱安宸，乙方：卢某代朱凯；兹有甲方位于和燕路499号房屋约50平方米，现乙方自愿承租；租赁费每年6万元，租赁期限1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，付款方式年付，先付租金后使用；乙方须向甲方缴纳押金人民币5千元整，待协议顺利履行后，如未出现违约情况，则如数退还给乙方”。 2016年12月8日，案外人卢某与第三人张聚根、陈林分别签订《房屋租赁合同》，均约定卢某将和燕路499号（部分）房屋出租给张聚根、陈林，租期均自2017年1月1日至2018年12月31日。第三人张聚根承租期间用以经营沙县小吃，第三人陈林承租期间用以经营蜜雪儿蛋糕房。2017年12月12日，被告与第三人钱德广签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将和燕路499号中房屋1间50平方米出租给钱德广，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，第三人钱德广承租用以经营黄焖鸡米饭。原告表示认可被告的转租行为。 2019年7月9日，被告在三第三人经营场所门前张贴通知函，内容均为“我们之间签订的房屋租赁合同于2018年12月31日到期，因你方要求房屋临时使用半年至2019年6月30日，现已逾期，要求你方在近期尽快搬出，否则由此带来的损失由你方承担”。 庭审中，原告举证了建筑执照存根（发照日期：1984年9月30日，执照号码：84字第780号，建设单位：燕子矶供销社，工程地址：栖霞区，工程名称：商店住宅，建筑面积：3418.75，幢数：1，层数：5）、南京市栖霞区人民政府计划委员会宁栖政计字（83）21号《关于下达第一批自筹零星土建项目计划的通知》（其中第5项，燕子矶供销社在建综合商店，建筑面积1000㎡，投资额14万元），拟证明原告出租房屋虽未办理房屋所有权证及建设工程规划许可证，但在八十年代的建筑执照即系当时的合法建筑。三第三人质证真实性无异议。 原告举证了被告于2016年12月2日至2018年12月26日合计汇款给原告62.5万元的银行流水，拟证明：1、被告支付了17、18年度两年的租金60万元及2019年1月的租金2.5元，2、原告遗失了原、被告之间签订的2018年度的租赁合同，双方存在多年的租赁关系，17年18年系续签新合同，1.5万押金也系原先签订租赁合同时收取；三第三人质证无法判断汇款的真实性。 三第三人举证了张聚根的短信记录截图、转账记录及陈林的转账记录拟证明被告承诺三第三人继续出租及第三人交纳了2019年度半年的租金；原告质证该证据系复印件，真实性合法性关联性均不予认可。 就案涉原告出租的和燕路499号房屋具体面积、房间数等，原告明确案涉房屋全部为三第三人用以承租经营使用的房屋，案涉房屋除上述外无其他房屋面积及其他实际使用人。 上述事实，有双方当事人举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告举证的建筑执照面积与原告陈述的案涉房屋面积、层数均不一致，且该建筑执照距今已三十余年，案涉房屋所在区域已经历多轮城貌变革，且原告举证的2006年度的南京市栖霞区商务局证明也印证了案涉房屋并无产权证或建设工程规划许可证，故原、被告之间关于房屋租赁关系的两份《租赁协议》应无效，故本院对原告主张确认协议书解除的诉请不予支持。原告举证被告支付62.5万元的银行流水用以证明被告支付租金至2019年1月31日。现原告主张被告支付自2019年2月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，并主张被告、第三人腾空返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。原告自被告处收取的押金，应予以冲抵房屋占有使用费。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告朱凯及第三人张聚根、钱德广、陈林于本判决生效后三十日内将南京市栖霞区和燕路499号房屋（第三人实际占有房屋）腾空、返还给原告朱安宸。 二、被告朱凯按照每年30万元的标准支付原告朱安宸自2019年2月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（押金1.5万元原告朱安宸不予退还，直接冲抵上述费用）。 三、驳回原告朱安宸的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告朱凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年三月三日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜