上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终953号上诉人（原审原告）：搜候（上海）投资有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢558室。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海地豪装饰设计工程有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层S区210室。法定代表人：李娜，总经理。被上诉人（原审被告）：李娜，女，1983年11月19日生，汉族，户籍地陕西省延安市延长县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。上诉人搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候公司）因与被上诉人上海地豪装饰设计工程有限公司（以下简称地豪公司）、李娜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。搜候公司上诉请求撤销原审判决第二项、第五项主文，改判判令：1.被上诉人地豪公司支付上诉人2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业管理费166,650.84元以及迟延支付上述租金及物业管理费的滞纳金，自2018年8月26日起分段计算至实际支付之日止，按每日千分之三标准收取。2.被上诉人地豪公司支付上诉人相当于保证金金额的违约金166,650.84元。3.被上诉人李娜对地豪公司的上述付款义务承担连带保证责任。主要理由：1.原审判决第二项判定被上诉人地豪公司按月租金和物业费标准的50%向上诉人支付2018年9月1日至2018年9月12日的租金及物业费无事实和法律依据，属于认定事实错误。被上诉人地豪公司在2018年9月1日至2018年9月12日租赁关系存续期间实际占用着涉案房屋，其物品实际留置于房屋内，涉案房屋在其控制之下发挥着保管屋内物品的作用，应根据合同约定全额支付租金和物业费。2.原审判决第一项判定上诉人与被上诉人地豪公司租赁关系直至2018年11月30日解除，第五项则驳回上诉人关于涉案房屋自2018年9月13日至2018年11月30日租金和物业费的主张，明显自相矛盾，属于事实认定错误。本案属于商业纠纷，涉案房屋也是商业用途，截至2018年11月30日被上诉人地豪公司没有恢复房屋原状、交还钥匙、办理房屋交接手续等，应支付租金至2018年11月30日。3.本案中上诉人仅没收保证金无法弥补因被上诉人违约所产生的损失。地豪公司、李娜辩称：1.上诉人在2018年4月就已经知晓被上诉人搬离了标的房屋，被上诉人在标的房屋内没有任何人员办公，上诉人完全可以在2018年4月行使解除合同的权利并收回房屋，但没有积极行使权利。被上诉人为了双方利益，在自身困难情况下依然积极寻找下家承租标的房屋，并向上诉人支付租金至9月。被上诉人虽有违约行为，但是已经尽了自己最大努力。2.原审法院确定合同解除时间为2018年11月30日，但在该解除时间之前的费用存在争议，并不一定要由被上诉人承担，应该根据事实和法律作出相对合理的判断，被上诉人认同原审法院的判决。3.合同没有约定办理交接手续是解除合同的标志。根据双方租赁合同第17.6条约定，上诉人发出解除合同通知后，上诉人已经单方具备收回该房屋的权利，并不需要双方办理所谓交接手续。要求维持原判。搜候公司向原审法院起诉请求：1.确认搜候公司与地豪公司、李娜签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除；2.地豪公司支付搜候公司2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业管理费166,650.84元以及迟延支付上述租金及物业管理费的滞纳金，自2018年8月26日起分段计算至实际支付之日止，按每日千分之三标准收取；3.地豪公司已支付的租金及物业管理费保证金共计166,650.84元归搜候公司所有；4.地豪公司支付搜候公司相当于保证金金额的违约金166,650.84元；5.李娜对地豪公司的上述付款义务承担连带保证责任。原审法院认定，搜候公司系涉讼房屋的权利人。2017年4月18日，搜候公司（甲方，出租方）与李娜（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋共计364.53平方米出租给乙方办公使用；租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止；在租赁期内，日租金为4.02元/日/平方米，而增值税为0.20元/日/平方米，月租金为44,572.91元，而增值税为2,228.65元，本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税；管理费标准为22.64元/公历月/平方米，而增值税为1.36元/公历月/平方米，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时向甲方支付当期管理费的增值税；在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税及其它一切在本合同项下应当支付的款项及其增值税；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日千分之三的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；乙方应于签署日起五个工作日内支付保证金，保证金相当于三个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管，而相当于三个月的管理费及其增值税的保证金部分由管理公司保管；乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税或管理费及/或其增值税超过十五个工作日，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金，甲方有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。2017年7月17日，李娜作为转让方、地豪公司作为受让方共同与搜候公司作为出租方就上述租赁合同签订《补充协议》，约定，李娜将其在租赁合同项下的全部权利义务整体转让给地豪公司，而地豪公司成为租赁合同项下的合法承租方并承受李娜在租赁合同项下的全部权利义务；李娜不可撤销地承诺就地豪公司履行租赁合同向搜候公司承担连带保证责任，该等连带保证责任适用于李娜在租赁合同项下应履行但未履行的义务及地豪公司在租赁合同项下任何应履行的义务；李娜于租赁合同项下缴纳的保证金于签署日起自动转为地豪公司于租赁合同及本补充协议项下向搜候公司及管理公司缴纳的保证金。2018年3月30日，地豪公司另行与出租方上海A有限公司（以下简称A公司）签订租赁合同，约定地豪公司向A公司承租上海市闵行区XX镇XX路XX号XX栋XX室房屋（以下简称中春路房屋）用于办公，租赁期自2018年4月11日起至2019年4月10日止。此后，地豪公司陆续向A公司缴纳中春路房屋的租金和物业管理费。2018年4月1日，搜候公司向地豪公司出具《货物放行条》，载明，办公桌1套、椅子16把、柜子4个、边柜8个、沙发1个。2018年9月3日，地豪公司员工李某将《关于房屋租赁终止的致歉说明》（以下简称终止说明）向搜候公司员工金某发送微信，终止说明主要内容为，我司因经营不善，已于4月搬离涉讼房屋，此后一直按约履行合同，及时交付每月租金和物业费，现因实在无力支撑，2018年8月31日至将不再履行合约，原合同约定并实际缴纳的保证金，我司承担违约责任，不要求退还，自此书面单方要求解除合约后，搜候公司可行使该房屋的一切自主权利，我司均无异议。该终止说明，未加盖公章。2018年9月11日，李某将加盖公章的终止说明的扫描件，向金某发送电子邮件。2018年9月12日，搜候公司向地豪公司出具《货物放行条》，载明，办公桌15个、凳子4个、柜子4个、沙发凳1个。2018年9月17日，金某回复电子邮件，称根据租赁合同17.2、17.3约定，提前解除合同，地豪公司需承担：1.保证金不予退还；2.向搜候公司支付相当于保证金金额之违约金；3.房屋复原。2018年9月29日，金某向李某发送电子邮件，内容为《关于终止说明回函》（以下简称回函），回函称，地豪公司要求提前解约，既不属于法定解除情形也不符合约定解除条件，其擅自于4月搬离涉讼房屋已经构成对租赁合同的违约，搜候公司不同意该解约申请，要求地豪公司继续履行相关合同义务，包括但不限于继续承租涉讼房屋并于2018年9月30日或之前支付所有欠款和滞纳金。2018年10月17日，搜候公司向地豪公司、李娜发送《催款及断电通知》。2018年11月27日，搜候公司向地豪公司、李娜发送《关于因违约而提前解除租赁合同的函》（以下简称解除函），称经搜候公司多次催讨地豪公司仍未履行付款义务，已严重违反租赁合同约定，租赁合同于2018年11月30日提前解除。2018年11月30日，地豪公司收到解除函。2018年12月13日，搜候公司与承租方上海B有限公司（以下简称B公司）另行签订租赁合同，将涉讼房屋以及涉讼房屋所在大厦的506、507室连同出租给B公司，租赁期自2019年1月4日起至2021年1月3日止。原审审理中，各当事人均确认地豪公司已缴纳租金及物业管理费保证金共计166,650.84元，并缴纳租金及物业管理费至2018年8月31日。原审法院认为，搜候公司先与李娜签订的《房屋租赁合同》、后与地豪公司、李娜就上述租赁合同签订的《补充协议》，系当事人各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于租赁合同的解除时间及解除后的法律后果。一、关于租赁合同的解除时间，地豪公司于2018年9月3日向搜候公司发送终止说明的微信，告知搜候公司因经营不善，2018年8月31日至该公司将不再履行合约，认可保证金不予退还的违约责任，自此书面单方要求解除合约；虽然，搜候公司于2018年9月17日对终止说明予以回复，明确提前解除合同而须承担保证金不予退还、违约金和恢复原状等责任；显然，该回复不能视为搜候公司同意提前解约，相反，说明搜候公司与地豪公司对于提前解约的违约责任问题存在分歧，而此后也未有证据证明双方就合同解除事宜协商一致，搜候公司还于2018年9月29日回函拒绝地豪公司的提前解约申请，要求对方继续履行租赁合同。综上，地豪公司在既未合意解除，又无法定解除情形或约定解除条件的情况下，径行发送终止说明，属于擅自提前解约，无法产生合同解除的法律效果。地豪公司、李娜辩称租赁合同于2018年9月1日解除，缺乏相应依据，且就其于该日向搜候公司交过纸质版的终止说明也未能证明，原审不予采纳。鉴于地豪公司缴纳租金和物业管理费至2018年8月31日，此后拖欠上述费用超过约定的支付时间达15个工作日以上，搜候公司遂于2018年11月27日发送解除函，地豪公司于2018年11月30日收到。据此，原审认定，搜候公司行使解除权，符合约定，租赁合同及补充协议已于2018年11月30日解除。二、关于解除后的法律后果，1.关于搜候公司要求地豪公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金、物业管理费以及迟延支付上述租金、物业管理费的滞纳金，根据原审查明的事实，搜候公司于2018年4月1日向地豪公司出具货物放行条，地豪公司确另行与A公司签订租约，自2018年4月11日起承租中春路房屋并陆续支付租金和物业管理费，由此可以印证，地豪公司自2018年4月起，没有实际使用涉讼房屋，直至2018年9月12日，搜候公司再次出具货物放行条，地豪公司又将与4月1日搬离物品的数量相比较少的物品从涉讼房屋中搬离。据此，2018年9月1日至2018年9月12日期间，地豪公司只是部分物品在涉讼房屋内，其已经实际在他处租赁办公，故原审酌定地豪公司应向搜候公司支付上述期间的租金和物业管理费10,958元【（46,801.56元+8,748.72元）×12月÷365日×12日×50%】。2018年9月13日至2018年11月30日期间，地豪公司业已搬离，搜候公司完全可以收回涉讼房屋，期间的租金和物业管理费，属于本可避免自行扩大的损失，搜候公司要求地豪公司支付，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。至于滞纳金，鉴于地豪公司于2018年9月3日便发送终止说明，承诺通过承担保证金不予退还的违约责任来实现提前解约，其并非主观恶意拖欠租金和物业管理费，且嗣后双方对于合同解除存在争议，故原审不予支持。2.关于保证金，地豪公司确存在擅自提前解约、拖欠租金和物业管理费行为，现搜候公司行使解除权，要求没收保证金，符合合同约定，且地豪公司、李娜也同意该项诉讼请求，原审予以支持。3.关于违约金，搜候公司在明知地豪公司要求提前解约并实际搬离涉讼房屋的情况下，怠于收回涉讼房屋，直至2018年11月30日才发出解除函，而搜候公司已于2018年12月13日另行签订租约，将涉讼房屋在内的房屋出租给B公司使用。据此，原审认定，搜候公司对实际损失的扩大负有一定的责任，现有在案证据亦无法证明没收保证金尚不足以弥补搜候公司的损失，且违约金和没收保证金均针对地豪公司、李娜解约之违约行为，如同时支持，将导致双方利益失衡，搜候公司的该项诉讼请求，原审不予支持。4.关于连带保证责任，李娜原为涉讼房屋的承租方，此后，搜候公司与地豪公司、李娜签订《补充协议》，约定由地豪公司作为承租方受让李娜在租赁合同项下的全部权利义务，李娜不可撤销地承诺就地豪公司履行租赁合同向搜候公司承担连带保证责任，地豪公司、李娜对此也无异议，故搜候公司要求李娜对地豪公司的付款义务承担连带保证责任，符合约定，于法不悖，原审予以支持。据此判决：一、搜候公司与李娜就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》以及搜候公司与地豪公司、李娜签订的《补充协议》于2018年11月30日解除；二、地豪公司应于本判决生效之日起十日内向搜候公司支付2018年9月1日至2018年9月12日期间的租金及物业管理费共计10,958元；三、地豪公司已缴纳的保证金166,650.84元，归搜候公司所有；四、李娜对地豪公司的上述判决主文第二项付款义务承担连带保证责任；五、驳回搜候公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费9,441.20元，因适用简易程序减半收取计4,720.60元，由搜候公司负担3,043.60元，由地豪公司、李娜负担1,677元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人搜候公司就涉案房屋先与被上诉人李娜签订的《房屋租赁合同》、后与被上诉人地豪公司、李娜签订的《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定有效，应属正确。因被上诉人地豪公司违约，上诉人单方解除合同，符合合同约定和法律规定，原审法院确认本案房屋租赁合同于被上诉人地豪公司收到解除函之日解除，本院予以认可。被上诉人地豪公司于2018年9月3日、9月11日两次告知上诉人提前解约意向，并于2018年9月12日在上诉人出具《货物放行条》后搬离涉案房屋。上诉人知晓上述情况，应当积极行使解除合同的权利并收回房屋，但其怠于行使权利，应对实际损失的扩大负一定责任。故原审法院认定被上诉人地豪公司承担租金及物业费至2018年9月12日，并无需承担滞纳金，本院认为正确。原审法院根据双方当事人交涉解约事宜的经过，以及涉案房屋的实际使用情况，酌定被上诉人地豪公司以50%的标准支付2018年9月1日至9月12日的租金及物业费，亦为合理，可以维持。被上诉人地豪公司提前解约并拖欠租金及物业费，确应承担违约责任；被上诉人李娜应依约承担连带保证责任。原审法院对双方当事人的利益作出平衡，认定被上诉人地豪公司以预缴的保证金承担违约责任，符合本案实际情况，并无不当。上诉人存在上述怠于行权的情况，且未能充分举证证明其所受损失高于上述保证金范围，故本院难以支持其上诉主张。综上所述，搜候公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,441.20元，由上诉人搜候（上海）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年三月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……