辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初518号原告：中国银行股份有限公司营口渤海支行（以下简称中国银行渤海支行），住所地营口市站前区渤海大街东42号，统一社会信用代码91210800MAOQDY2H6C。法定代表人：马骁，系该行行长。委托诉讼代理人：钟诚、王冰馨，系辽宁睿智律师事务所律师。被告：齐静，女，1986年9月23日出生，汉族，现住营口市老边区。被告：孙成家，男，1984年1月4日出生，汉族，现住营口市老边区。被告：营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司（以下简称弘逸房地产公司），住所地老边沿海街道办事处院内，统一社会信用代码912108115613807798。法定代表人：王秋妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曲圣智，男，1954年2月6日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市站前区。原告中国银行渤海支行与被告齐静、孙成家、弘逸房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行渤海支行的委托诉讼代理人、被告弘逸房地产公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告齐静、孙成家经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除合同，要求被告偿还原告借款本金141463.62元、利息2285.62元、罚息148.11元；合计143897.35元，以及2020年1月13日之后产生的利息和罚息。二、要求对抵押房屋行使优先受偿权；三、被告弘逸房地产公司对诉讼请求第一项承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月17日，原告与被告签订了贷款合同，合同约定由原告向被告贷款28万元，贷款期限为10年，被告应每月还款，被告用辽宁省营口市老边区公园路73-1号1单元21号房屋进行抵押，房屋面积101.88平方米。截至2020年1月13日，被告尚有本金7521.77元没有按合同约定及时偿还，并产生利息2285.62元、罚息148.11元。原告向被告催要，被告拒付。故诉至贵院，要求按原告的诉讼请求判决被告承担偿还责任，并要求对抵押房屋行使优先受偿权。被告齐静未到庭，亦未提交答辩意见及证据。被告孙成家未到庭，亦未提交答辩意见及证据。被告弘逸房地产公司答辩：1、对诉请第一项认为不成立，解除合同的权利是合同法第94条第4项赋予的请求权，解除合同的条件是合同法第167条第1款规定的，与借款合同是相似的法律规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部借款或者解除合同，虽然被告违约，但一般违约不能解除合同，需要达到根本违约才能解除合同，可以参照合同法第167条第1款，本案被告欠款本金7521元未还，没有达到五分之一的程度。2、预告登记，依照物权法第20条第2款规定，未在3个月内办理登记，预告登记已经失效，未设定抵押权，原告不享有优先受偿权。3、被告公司是开发商，原告和被告齐静、孙成家构成的是借款合同纠纷，按照一般房地产习惯，在预售阶段若因开发公司原因造成原告债权风险，原告和开发商间有合同，若在预告登记期间出现问题，承担保证责任。转入抵押登记的情况下，开发商不承担保证责任，预定的保证期间是2014年2月17日，已经超过6个月，被告公司不应承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年1月17日，原告中国银行渤海支行与被告齐静、弘逸房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告齐静向原告中国银行渤海支行贷款人民币28万元用于购房；贷款期限为120个月；还款方式为按月等额本息还款；还款日为每月的12日，每期还本息金额为3186.47元；贷款利率执行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50％；同时，个人一手住房贷款合同通用条款第三条约定，若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权终止或解除本合同。被告弘逸房地产公司系《个人一手住房贷款合同》的保证人，保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2014年2月10日，被告弘逸房地产公司给原告出具《不可撤销连带责任保证书》，该保证书载明“保证范围：《借款合同》项下之全部贷款本金、利息及其他相关全部费用；保证期限：自《借款合同》生效之日起，至所购房屋竣工验收，办妥房屋产权证和抵押登记手续，取得《他项权利证》时止”。2014年2月17日，原、被告办理了老边区公园路73-1号1单元21号预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。2014年2月24日，原告依约放款28万元。被告齐静在之后的还款过程中未能信守合同约定按时足额履行还款义务。原告中国银行渤海支行提供的系统记录显示，截至2020年1月13日被告齐静尚欠原告贷款本金141463.62元、利息2285.62元、罚息148.11元。本院认为：原告中国银行渤海支行与被告齐静、弘逸房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告中国银行渤海支行已经依约履行了放款义务，被告齐静也应按照约定及时足额履行还款义务。现被告齐静未按约定偿还贷款，已构成违约，应承担相应的民事责任。被告弘逸房地产公司作为担保人，在保证期间内应承担连带保证责任。又因被告齐静向原告贷款系用于购买房屋，且贷款发生在被告齐静、孙成家婚姻存续期间，故被告孙成家应承担共同还款责任。关于抵押权预告登记，抵押预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成登记在借款人名下后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，所以原告对该房屋不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司营口渤海支行与被告齐静、营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告齐静、孙成家于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司营口渤海支行贷款本金141463.62元、利息2285.62元、罚息148.11元，并从2020年1月14日起按《个人一手住房贷款合同》约定向原告支付利息、罚息至实际清偿贷款之日止；三、被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司对上述第二项所判决的给付义务承担连带责任，承担责任后，有权向被告齐静、孙成家追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3178元（原告已预交），由被告齐静、孙成家承担；被告营口弘逸房地产开发有限公司老边分公司承担连带责任，承担责任后，有权向被告齐静、孙成家追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  郭爽二〇二〇年三月十六日书记员  张榕