安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖1503民初541号 原告：朱俊，男，1977年8月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：六安丰泰置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区景观大道丰泰卡地亚湾商业2号楼，注册号34150000021435。 法定代表人：范旭明，总经理。 委托代理人（特别授权）：李忠诚、汪浩（实习），安徽大别山律师事务所律师。 原告朱俊与被告六安丰泰置业有限公司（以下简称丰泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱俊、被告丰泰公司的委托诉讼代理人李忠诚、汪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱俊向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付原告逾期办理房产证的违约金48,972.5元（计算方式为：合同总价款×万分之二×逾期天数726天）；判令被告承担本案的全部诉讼费用。 丰泰公司辩称，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金不能得到法庭的支持。 第一，答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》是政府制定的格式合同，办证时间是合同约定的，也是答辩人无法调整和变更的。事实上，开发企业是无法在房屋交付后90日内办理产权登记的，也不符合办证的条件。六安市各大开发企业没有哪家能够按照此时间办理完毕的。卡地亚湾小区的情况并不是答辩人一家现象，是六安市普遍存在的状况。如果被答辩人的请求得到支持，势必造成包括但不限于答辩人在内的企业无法发展，无力生存，直至破产！严重损害六安市的房地产产业和投资环境。 第二，逾期办证，真正的受害人是答辩人。包括被答辩人在内的绝大多数业主都是按揭方式购房，答辩人必须按照银行要求提供阶段性担保，并按每户贷款金额的5%交存到银行指定的保证金专用账户用于贷款担保，直至答辩人等取得不动产证书并办理他项证抵押给银行为止。逾期办证，造成申请答辩人担保金不能释放使用，面临的资金压力巨大，给答辩人造成的损失也相应较大。 第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。有损失就弥补，没有损失就不应支持。本案中虽然逾期办证，但被答辩人并未受到实际损失，也未能举证证明因逾期办证给自己造成了多大的损失，且被答辩人房屋已经交付，居住的目的已经实现。如果再次支持违约金，势必导致被答辩人等获得不公平的利益，不符合现代民法的司法原则。退一步而言，合同约定的违约金比例也是过高的，不科学的，没有任何事实根据，凭空而来，也是脱离客观实际的过高约定，需要大幅降低的。 综上所述，答辩人的股东都是外地人，不远千里来到六安，投入巨资进行开发，看中的是政府的诚信，领导的热忱，看中的是政府部门为公司办实事，关心公司的发展，看中的是六安的招商引资的良好环境。这么多年来，答辩人虽然处于困境，但从没有失去信心，答辩人毅然坚守在六安。答辩人自公司成立以来，一直秉承诚实守信的经营理念，遵循依法办事的观念经营发展。现对答辩人面临的困点、难点和堵点，据实反映，恳请法庭依法公正裁决，驳回被答辩人诉讼请求，切实维护公司的合法利益。 经审理查明：2015年5月16日，原告朱俊在被告六安丰泰置业有限公司处以总价款337276元购买一套商品房屋（房屋位于卡地亚湾38幢32层3203号），合同约定首付款为107276元；同时约定出卖人六安丰泰置业有限公司应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，并在该商品房交付之日起90日内办理该房屋所有权证书。被告于2016年6月1日将房屋交付原告；2018年8月27日，被告为原告办理了不动产权登记证书。根据商品房预售合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该房屋所有权证书，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原告遂向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、不动产登记证书以及庭审笔录等予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被告逾期未能为原告办理房屋所有权转移登记是否违约，如违约应如何承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同（预售）》虽是住建部门和工商部门统一制定的格式合同，但合同条款的具体内容约定是由被告提供，原告以按揭贷款方式交付了购房余款，被告应按约定期间办理房屋所有权登记，向原告交付房屋所有权证书。被告未能按约定期间办理房屋所有权登记，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案的实际情况，酌定以首付款107276元的日万分之零点五为标准计算违约金。案涉房屋不动产权证书于2018年8月27日颁发，故违约金应自2016年9月1日计算至2018年8月27日，共计726天。被告提出本案超过诉讼时效的辩解，因被告违约持续的时间至2018年8月27日止，故其理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告六安丰泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱俊逾期办证违约金3894.11元（自2016年9月1日起以原告首付款总额107276元为计算基数，以日万分之零点五为计算标准计算至不动产权属证书办理完毕止）； 二、驳回原告朱俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1020元，减半收取510元，由原告朱俊负担310元，被告六安丰泰置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  卢继宏 二〇二〇年三月三十一日 书记员  管颖颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。