福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初165号 原告：莆田市涵江区奥华物业管理有限公司，住所地福建省莆田市涵江区工业路第二实验小学对面，统一社会信用代码：9135030377964970XX。 法定代表人：黄丽青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益（涵江）律师事务所执业律师。 被告：陈聪勇，男，1980年12月26日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田市涵江区奥华物业管理有限公司（以下简称奥华公司）与被告陈聪勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥华公司的委托诉讼代理人曾建峰、被告陈聪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥华公司向本院提出诉讼请求：1.陈聪勇支付物业管理服务费6150元以及其中950元自2014年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；1000元自2015年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；1000元自2016年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；1000元自2017年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；1100元自2018年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金，1100元自2019年2月1日起至还款之日止按月利率20‰计算的滞纳金；2.本案的诉讼费用由陈聪勇负担。事实和理由：2007年起，奥华公司受莆田市涵江区华林家园业主委员会（以下简称华林家园业委会）委托对位于莆田市涵江区工业路178号华林家园小区实行物业管理。陈聪勇系上述小区的业主。奥华公司与华林家园业委会签订三份《物业管理委托合同》，约定奥华公司提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；由奥华公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、水电公摊费等；物业管理服务费每户每年：2014年为950元，2015年-2017年为1000元，2018年-2019年为1100元，奥华公司在每年一月份向业主和物业使用人一次性收取一年的服务费；因业主和物业使用人未按合同约定交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交管理服务费每天的千分之二交纳滞纳金。合同签订后，奥华公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对陈聪勇居住的小区实施规范的物业管理，为陈聪勇提供了完善的物业管理服务。但陈聪勇自2014年起一直拖欠物业管理服务费，至今共计6150元，经奥华公司催讨后仍拒不支付。 陈聪勇辩称，一、华林家园业委会名存实亡，从2006年成立至今已经十几年了，华林家园业委会已经到期而未进行换届，现成员也仅剩一人，奥华公司与华林家园业委会签订《物业管理委托合同》前，未召开业主大会，对华林家园业委会私自与奥华公司签订的《物业管理委托合同》效力有异议。二、奥华公司未提供完善的物业管理服务：对房屋共用部分不进行维护和管理，其卫生间和厨房屋顶漏水，向奥华公司反映而奥华公司一直未处理；消防设施维护不到位，消防器材不全；公共绿化的养护和管理做得不到位；未尽安全保障义务，闲杂人员进出自由；未做好新冠肺炎疫情防控期间的卫生防护工作，未对出入人员测量体温，未对小区进行消毒。三、奥华公司起诉主张的部分物业服务费已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。奥华公司向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明奥华公司主体适格；2.《物业管理委托合同》三份，证明奥华公司为华林家园小区提供物业服务的事实；3.《前期物业委托管理协议》一份，证明陈聪勇系华林家园小区13号楼702室业主的事实。 陈聪勇向本院提交了以下证据：1.照片八份，证明奥华公司提供的物业服务质量存在问题。 经质证，陈聪勇对奥华公司提交的证据1、3无异议。陈聪勇对奥华公司提交的证据2有异议，认为（1）合同的纸质不一样，奥华公司将合同的原件丢失，说明奥华公司管理混乱；（2）合同未在房地产行政管理部门备案，其中两份合同只有盖章，没有代表人签名以及时间；（3）业主委员会选聘物业公司未经过业主大会，程序不合法；（4）《物业管理委托合同》的内容都是奥华公司单方制定的，业主委员会只负责盖章。奥华公司对陈聪勇提交的证据真实性、关联性有异议，认为（1）照片来源于陈聪勇的手机，照片不能体现本案的客观事实，需其他证据加以印证；（2）照片不能证明物业公司履行物业服务中构成根本违约，陈聪勇不能据此拒交物业服务费。 经审查，奥华公司提交的证据1、3具备证据的真实性、合法性及关联性特征，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。奥华公司提交的证据2，陈聪勇提出的业主委员会未经过业主大会选聘奥华公司作为华林家园的物业服务企业存在程序不合法的问题属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵扯作为第三方的奥华公司，以此否认合同效力，该合同代表人栏未签名，未签订时间属证据瑕疵，不足以影响该合同效力，陈聪勇亦认可与奥华公司存在事实上的物业管理关系，故对该证据予以采信。陈聪勇提交的证据，因系其自行制作，无其他证据相佐证，且奥华公司又不予认可，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 自2012年1月1日开始，奥华公司与华林家园业委会签订三份《物业管理委托合同》，主要约定：华林家园业委会将莆田市涵江区华林家园小区物业委托于奥华公司实行物业管理。奥华公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：房屋建筑共用部位的养护和管理；公用设施、设备养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物的养护和管理；公用绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与收集住用户档案。委托管理期限以及物业管理服务费分别为自2012年1月1日起至2014年12月31日止，每户每年950元；自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每户每年1000元；自2018年1月1日起至2020年12月31日止，每户每年1100元；逾期交纳物业服务费应交纳滞纳金以及滞纳金的计算标准等。陈聪勇系莆田市涵江区工业路178号华林家园13号楼A702室的业主。陈聪勇因认为奥华公司提供的物业服务质量存在问题而拒不交纳相关物业服务费，双方引起纠纷。为此，奥华公司于2020年1月3日诉至本院。 本院认为，奥华公司与华林家园业委会签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。奥华公司为华林家园小区提供了物业服务，陈聪勇作为业主，享受了奥华公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持……”，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业主委员会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，亦不能以此作为拒交物业服务费的理由。因物业服务费属于继续性合同在合同履行过程中持续定期发生的债务，各期债务在履行期限届满后均为独立债务，应当适用诉讼时效的规定。陈聪勇提出诉讼时效的抗辩后，奥华公司未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断等情形，故本案诉讼时效应当自奥华公司提起诉讼之时即2020年1月3日向前计算三年。根据案涉《物业管理委托合同》约定，奥华公司在每年的一月份向业主和物业使用人一次性收取一年的服务费，由此可知2014年、2015年、2016年期间的物业服务费的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。陈聪勇应向奥华公司支付自2017年、2018年、2019年的物业服务费3200元。对于奥华公司主张的滞纳金问题，陈聪勇和部分小区业主对奥华公司提供的服务质量提出质疑，从而拒交相关物业服务费，从一定程度上反映了奥华公司在提供物业管理服务过程中存在某些问题，故结合本案具体情况，对奥华公司要求陈聪勇支付滞纳金的请求，不予支持。 综上所述，奥华公司提出的诉讼请求，符合本院上述认定部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈聪勇应于本判决生效之日起五日内支付莆田市涵江区奥华物业管理有限公司物业服务费3200元； 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回莆田市涵江区奥华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费71元，减半收取计35.5元，由莆田市涵江区奥华物业管理有限公司负担20元，陈聪勇负担15.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄慧珊 二〇二〇年三月三十日 书记员  黄 琪 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。