贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终488号 上诉人（原审原告）：王莹，女，土家族，1987年12月5日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审被告）：董兴莲，女，汉族，1983年3月19日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：张安安，男，汉族，1991年4月24日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人王莹与被上诉人董兴莲、张安安买卖合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院于2019年12月13日作出（2019）黔2730民初2268号民事判决后，王莹不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 王莹的上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，将本案改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张安安承担。事实和理由：1.一审法院主动适用担保期间经过的抗辩权，违反程序性规定。2018年1月4日上诉人与庭国富和名为董兴莲的女性签订了《房屋买卖协议》,被上诉人张安安作为担保人在协议上签字,承诺出现任何问题由其承担。后经庭审查实,与上诉人签订合同的并非被上诉人董兴莲本人,而系其他女性。因主合同《房屋买卖协议》约定其生效日期为2018年4月5日,故担保合同生效时间也为2018年4月5日。一审法院在被上诉人张安安并未在庭审中提出时效抗辩的情况下,根据《中华人民共和国担保法》第二十六条而排除被上诉人张安安的担保责任,违反了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定。因此,一审法院程序违法。2.一审法院认定被上诉人担保责任的内容和起算时间错误,被上诉人张安安担保责任仍存在,被上诉人张安安没有提起时效抗辩的事实基础。首先,根据《房屋买卖协议》的担保条款和上诉人与被上诉人张安安的聊天记录,均能证明被上诉人张安安是自愿作为出卖人的担保人,其作为完全民事行为能力人应当能够明白其需承担的民事责任。根据《中华人民共和国担保法》第六条和第七条的规定,能够明确保证人的保证须为能代为清偿的债务,而交付房屋并不能由保证人代为清偿，因此,被上诉人张安安的担保责任的内容并不是担保交付房屋的行为。故一审法院认定的被上诉人张安安的担保责任内容和担保责任期间的起算时间均错误。其次，可以明确《房屋买卖协议》所指向的房屋因被上诉人董兴莲拒绝追认系无权处分,而无权处分并不影响合同效力,案涉合同系有效合同。且与上诉人具有真实合同关系的庭国富和女性均已死亡,案涉房屋确已不能出卖给上诉人。故根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定,案涉合同已存在法定解除的情形，解除权的效力应从解除的通知到达对方时生效。但因本案与上诉人有实际合同关系的相对人均已死亡,经过庭审，其继承人均不承担其生前债务和行使其生前享有的债权。因此,上诉人解除权的行使已无相对人,而案涉合同的解除对上诉人和被上诉人张安安的担保合同关系具有法律上的意义。其意义在于,被上诉人张安安作为出卖人的担保人,其保证的内容应当为其能代为清偿的债务,若案涉合同解除,出卖人一方根据法律和合同约定,需向上诉人返还已支付的购房款和违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定,被上诉人张安安则在解除合同之时担保以上款项支付给上诉人。故被上诉人张安安的担保责任尚未过担保期间,现需法院的生效判决确定案涉合同解除的时间，从解除之日起计算被上诉人张安安六个月的担保责任。因此,被上诉人张安安并不享有担保期间已过的抗辩权。综上,《房屋买卖协议》已存在法定解除情形,被上诉人张安安作为出卖人的担保人应当在合同解除之时承担担保责任,向上诉人支付已付房款和违约金。因此,请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 董兴莲、张安安二审未答辩。 王莹向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告董兴莲之间于2018年1月4日签订的《房屋买卖协议》；2.判令二被告返还原告已付购房款60000元，并按房屋合同总价50%向原告支付违约金；3.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：庭国富与被告董兴莲原系夫妻关系，2011年4月25日双方协议登记离婚。被告董兴莲于2014年6月3日经拆迁安置在龙里县冠山街道XXXXXX号房屋,产权人为董兴莲,无共有人。原告王莹经被告张安安介绍，向庭国富购买房屋。2018年1月4日，王莹与庭国富以及自称为董兴莲的人签订《房屋买卖协议》，协议约定庭国富将位于芸台芷岸紫园XXXXX号房出售给原告，房屋建筑面积为139.19平方米，房屋总价款为160000元，在合同签订时原告先支付60000元购房款，在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，如一方违反合同条款，违约方应支付对方房屋价款50%的违约金；被告张安安作为合同担保人在该合同上签字认可，并承诺如出现任何问题由担保人承担，该协议还对其他内容进行了约定。合同签订当日，原告如约向庭国富和自称为董兴莲的人支付了60000元购房款，自称为董兴莲的人及庭国富向原告出具《收条》，载明收到原告王莹60000元。按照合同约定，董兴莲（假冒）及庭国富应当在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，原告再付清余款，在付清余款时董兴莲（假冒）及庭国富向原告交付该房屋的相关手续原件并将该房屋过户给原告。合同签订后相隔20天，董兴莲（假冒）及庭国富死亡。原告未收到购买的房屋。原告认为已按照合同支付首付款，被告就应当按照合同约定履行合同义务，被告张安安作为合同担保人，应当与被告连带承担相应的合同责任和赔偿义务，遂于2019年9月26日向一审法院提起诉讼。另查明，张安安与庭国富系寨邻，张安安表示认识董兴莲本人。董兴莲陈述其与庭国富生育有女儿庭思雨、杨佳欣，庭国富母亲吴光秀健在，均表示庭国富无遗产继承，也不申请作为本案当事人参加诉讼。原告王莹亦表示不追加庭国富继承人为本案当事人。 一审法院认为：本案的争议焦点为，1.《房屋买卖协议》的效力；2.被告张安安是否承担责任。关于第一个争议焦点，本案所涉《房屋买卖协议》系原告与庭国富、董兴莲（假冒）的真实意思表示,虽然庭国富、董兴莲（假冒）并非案涉房屋的所有权人，董兴莲也未予以追认，系无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定，鉴于司法解释规定无权出售房屋的行为系有效，即便庭国富、董兴莲（假冒）无权出卖案涉房屋，也不影响其与原告之间房屋买卖合同的效力。现合同一方当事人庭国富、董兴莲（假冒）已死亡，权利人董兴莲不予追认，该二人的继承人不参与诉讼，原告亦表示二人无遗产，客观上不能继续履行合同，故对原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求予以支持。关于第二个争议焦点，买受人即原告在不能依照合同约定取得物权的，可以要求出卖人承担违约责任。因庭国富、董兴莲（假冒）已死亡，庭国富继承人表示庭国富并无遗产可继承，不要求作为本案的当事人参加诉讼，原告亦表示庭国富无遗产，对假冒的董兴莲现无法得知其真实身份，也即无法向该两人及继承人主张权利。董兴莲因未参与签订合同，也未收取原告钱款，故不承担责任。张安安是否承担责任的问题，被告张安安作为合同担保人在该合同上签字认可，并承诺如出现任何问题由担保人承担，未约定为一般保证还是连带保证，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应为连带保证责任。同时根据该法第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，本案《房屋买卖协议》中约定的时间为2018年4月5日之前向原告交房即主债务的履行期限，现原告于2019年9月26日提起诉讼要求被告张安安承担保证责任，已超过保证期间，故对原告该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王莹于2018年1月4日购买龙里县冠山街道XXXXXX号房屋签订的《房屋买卖协议》；二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取650元，保全费620元，由原告王莹承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：1.庭国富于2018年1月13日死亡；2.上诉人王莹曾于2018年1月16日和4月29日通过短信、微信等方式要求被上诉人张安安承担担保责任。 本院认为：庭国富和董兴莲（假冒）死后，上诉人王莹曾于2018年1月16日和4月29日通过短信、微信等方式要求被上诉人张安安承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，上诉人王莹已在法定保证期间内向被上诉人张安安主张权利，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款“连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”的规定，本案的保证合同诉讼时效应当从2018年开始计算，故本案上诉人王莹的诉请并未过诉讼时效，一审法院认定错误，本院予以纠正。因此，被上诉人张安安作为连带担保人应当承担退还上诉人王莹购房款60000元的责任。至于上诉人王莹主张的违约金，因其在签订合同时并未尽到相应的审查义务，存在一定过错，故上诉人王莹主张的违约金，本院不予支持。 据此，上诉人王莹的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初2268号民事判决第一项； 二、撤销贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初2268号民事判决第二项； 三、被上诉人张安安于本判决生效之日起三十日内退还上诉人王莹购房款60000元； 四、驳回上诉人王莹的其他上诉请求和其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费650元，保全费620元，由被上诉人张安安承担；二审案件受理费1300元，由被上诉人张安安承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月二十七日 书记员  肖文洁