陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终104号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，赵富祥，男，1971年1月4日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区观澜天下小区2号楼12602号，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵富祥，男，1971年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区长安南路88号2号楼10单元2号，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人赵富祥、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人赵富祥委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1621号民事判决书，改判对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋继续执行；2、由被上诉人共同承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、被上诉人在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据四张，分别为2013年4月26日收到赵富祥观澜天下2-12602室定金53440元（刷卡）；2013年5月31日收到赵富祥观澜天下2-12602室房款200000元；2016年5月4日收到赵富祥观澜天下2-12602室房款100000元；2016年9月14日收到赵富祥观澜天下2-12602室房款137226元，抵董永立工程款。按照收款收据内容可知，被上诉人共计四次向第三人支付购房款，但是上述收款收据没有对应的银行流水，最后一笔是抵偿工程款。无法直接确定被上诉人直接支付了上述款项，一审法院仅以收款收据认定其已付房款超过50%，明显错误。2、被上诉人赵富祥未提交任何证据证明涉案房屋系其名下唯一住房，无法直接排除上诉人的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。根据上述法律规定，若要排除执行，必须满足上述三个条件，但是被上诉人并未提供证据证明其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。 赵富祥辩称，1、赵富祥与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且世纪熙源公司开具收款收据可以确认其已支付全部购房款。没有银行流水的房款，一审法院根据交易习惯等综合考虑对赵富祥已按合同约定支付全部购房款的事实予以认定。2、本案中该涉案房屋既属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形，又属于第二十九条规定中“金钱债权执行，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情形，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中既可以适用普通条款也可以适用特别条款。所以，在法律适用上存在法律条文适用的竞合。根据最高院再审案件同类型案件的审判精神，两者只要符合其中一条都是可以解除查封的。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。 赵富祥向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·观澜天下2号楼2-12602室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、诉讼费用由敬瑁建设工程公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行。该院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，该院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。赵富祥作为案外人提出执行异议，主张查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼2-12602室房屋为其所有，请求解除查封。异议裁定经审查认为，赵富祥虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但支付房款未提供相应银行转账凭证，其提供的证据不足以证明房款已实际支付，赵富祥也未提供人民法院查封之前合法收房手续证明其合法占有涉案房屋，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故赵富祥主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持。该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异301号执行裁定，裁定：驳回案外人赵富祥的执行异议请求。赵富祥不服上述执行裁定，提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。该院在执行异议审查期间通知赵富祥现场勘查，赵富祥因故未到场，未能对涉案房屋进行现场勘查。 又查，2013年5月31日，赵富祥与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定赵富祥从世纪熙源公司购买熙源·观澜天下2号楼2-12602室房屋，房屋建筑面积114.2平方米，单价4293.17元/平方米，总房款490666元整，付款方式为：买受人于2013年5月31日已付50%即253440元；于房屋建至10层付20%即101376元，于房屋封顶付20%即101376元，于交房时付清余款10%即50688元。赵富祥提交的《收款收据》显示：2013年4月26日，收到赵富祥刷卡支付熙源·观澜天下2-12602室定金53440元；2013年5月31日，收到赵富祥现金支付熙源·观澜天下2-12602室房款200000元；2016年5月4日，收到赵富祥观澜天下2-12602室房款100000元；2016年9月14日，收到赵富祥观澜天下2-12602室房款137226元，抵董永立工程款,以上《收款收据》的收款人均为世纪熙源公司。赵富祥对涉案房屋进行装修并入住。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案争议焦点为赵富祥就位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源·观澜天下2号楼2-12602室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，赵富祥与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效。赵富祥支付了超过50%的购房款，并已经装修入住，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，赵富祥对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源·观澜天下2号楼2-12602室房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，被上诉人赵富祥在一审期间未提交《西安市房屋情况查询结果证明》。经二审审理核实，被上诉人赵富祥表示不能提供以上证明。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：赵富祥是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于赵富祥是否就案涉房屋享有物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时符合以下三个条件，方可享有房屋消费者物权期待权：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，必须同时符合以下四个条件，方可享有无过错不动产买受人物权期待权：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵富祥与世纪熙源公司于2013年5月31日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。赵富祥与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。关于赵富祥就案涉房屋已支付全部价款的问题。依据赵富祥与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》中的约定，赵富祥购买案涉房屋的总价款为490666元，赵富祥通过转账及现金方式将全部购房款支付给世纪熙源公司，其中137226元抵董永立工程款系经世纪熙源公司认可并出具购房款收据，赵富祥以现金支付方式交付部分购房款，其现金支付数额符合商品房买卖交易习惯和常规，同时，敬瑁公司亦未提交足以证明赵富祥未支付全部购房款的证据，故其该项上诉理由本院不予支持。被上诉人赵富祥所举装修施工许可证、物业费收据、购电收据证明其已合法占有使用涉案房产。从本案一、二审查明的事实看，无证据证明买受人赵富祥在《商品房买卖合同》的履行过程中，对案涉房屋未办理过户登记具有过错。另外，本案一、二审审理中，赵富祥均未提供其名下除案涉房屋外无其他用于居住房屋的相关证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条是分别针对商品房消费者物权期待权与无过错不动产买受人物权期待权所作的规定，一审法院在赵富祥未提交其名下无其他用于居住房屋相关证据的情况下，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定赵富祥对案涉房屋享有商品房消费者物权期待权，显属不当，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵富祥对案涉房屋享有无过错不动产买受人物权期待权。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息，并未一并裁决该工程款的优先受偿权。 赵富祥就案涉房屋所享有的无过错不动产买受人物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对敬瑁公司的上诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏  西  霞 审 判 员  张     工 审 判 员  贾  文  军 审 判 员  李     俊 审 判 员  赵     玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理   陈婧 书 记 员 王晨 -1-