湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终275号上诉人（一审被告）：湘电集团置业投资有限公司，住所地：湘潭市岳塘区中洲路302号寓民公司楼。法定代表人：向建群，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐文娟，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐阳，男，系该公司员工。上诉人（一审被告）：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司。住所地：湘潭市岳塘区岳塘街道消防村9栋23号。法定代表人：陈俊宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杨，湖南同升律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：湘潭市友谊一号业主委员会。住所地：湘潭市书院西路1号友谊一号。负责人：肖伟红，系该业委会主任。委托诉讼代理人：许超剑，男，系该业委会成员。上诉人湘电集团置业投资有限公司（以下简称“湘电置业公司”）、珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司（以下简称“珠海二城物业湘潭公司”）因与被上诉人湘潭市友谊一号业主委员会（以下简称“友谊一号业委会”）业主共有权纠纷一案，湘电置业公司和珠海二城物业湘潭公司不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月27日依法公开审理本案。上诉人湘电置业公司委托诉讼代理人唐阳、唐文娟，珠海二城物业湘潭公司委托诉讼代理人王雅、张杨，被上诉人友谊一号业委会负责人肖伟红及委托诉讼代理人许超剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘电置业公司上诉请求：1.撤销岳塘区人民法院(2019)湘0304民初3940号民事判决书，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。一、一审法院认定现友谊一号业委会系经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生明显错误。2019年5月份，友谊一号业委会在筹备的时候，曾有商业代表报名参加，但后来因商业与住宅的意见不统一，商业部分的代表退出了，最终本次业委会选举在投票的时候仅有住宅部分业主参加，商业未参与，本次选举的结果也仅仅是对住宅区域的。从《禾花塘社区友谊一号小区业委会选举结果报告单》《友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告》清楚体现“本小区居住区域业主代表数1328户(其中入住居民代表1198户)”、“禾花塘社区友谊一号小区共有居民1328户”，与一审被告在一审时提交的小区居民户数1328户相符。该小区另有商业综合楼的业主303户以及12、13、14栋商铺34户未参与本次选举。故，现业委会未经湘电友谊一号商业业主参加选举，一审认定被上诉人系经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生与事实不符。二、一审法院完全回避了《物业管理条例》规定的双过半的问题，未对被上诉人是否能够代表友谊一号小区全体业主行使权利进行审查。一审法院强调论证共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，但是却回避对现友谊一号业委会能不能代表全体业主的问题进行审查，完全无视《物业管理条例》规定的选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。友谊一号小区1-15栋共有业主1665户，而仅有1328户居民参与了现业委会的选举，该1328户居民由一期住宅的1268户业主及二期住宅的60户业主组成，不包括商业综合楼的业主303户以及12、13、14栋商铺34户。即现业委会成立仅仅是针对友谊一号纯住宅部分成立的，未涵盖任何商业部分。现业委会成立时投票选举大会的有效票仅698张，占一、二期住宅住户的52.56％，仅占整个小区一、二、三期总业主的41.9％。现业委会对整个小区住宅和商铺而言，井未达到法律规定的过半数。因此，被上诉人不是友谊一号全体业主的执行机构，无权代表整个友谊一号小区全体业主行使权利。三、一审法院同时回避了友谊一号综合楼地块是一个独立的物业管理区域的问题。综合楼地块具有独立的土地使用权证，与住宅楼地块的土地用途、主体建筑物性质，建筑容积率、建设用地使用年期均不相同，无任何分摊及共用部分。综合楼四面无围墙设置，有独立的出入口，商业用水用电、消防等设施设备独立完备。根据湘潭市物业管理条例第八条:“物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定”之规定，可以申请自治管理并成立商业业主委员会，综合楼的所有业主也正在筹备建立业主委员会的工作。所以，友谊一号综合楼地块是一个独立的物业管理区域，住宅楼地块的业委会无权代表综合楼业主行使权力。另外，如果友谊一号综合楼地块和住宅楼地块是同一物业管理区域，那么友谊一号业委会未达到双过半的要求，不是合法成立的主体，不能成为民事案件的适格当事人。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，严重侵害了上诉人的合法权益。另外，业主委员会代表的是全体业主的公共利益，应当按照物权法76条规定召开业主大会，并得到业主大会授权才能代表全体业主提起诉讼，友谊一号业委会不是本案适格的原告。珠海二城物业湘潭公司上诉请求:1.撤销岳塘区人民法院(2019)湘0304民初3940号民事判决书，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。一、一审法院认定现友谊一号业委会系经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生明显错误。2019年5月份，友谊一号业委会在筹备的时候，曾有商业代表报名参加，但后来因商业与住宅的意见不统一，商业部分的代表退出了，最终本次业委会选举在投票的时候仅有住宅部分业主参加，商业未参与，本次选举的结果也仅仅是对住宅区域的。从《禾花塘社区友谊一号小区业委会选举结果报告单》《友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告》清楚体现“本小区居住区域业主代表数1328户(其中入住居民代表1198户)”、“禾花塘社区友谊一号小区共有居民1328户”，与一审被告在一审时提交的小区居民户数1328户相符。该小区另有商业综合楼的业主303户以及12、13、14栋商铺34户未参与本次选举。故，现业委会未经湘电友谊一号商业业主参加选举，一审认定被上诉人系经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生与事实不符。二、一审法院完全回避了《物业管理条例》规定的双过半的问题，未对被上诉人是否能够代表友谊一号小区全体业主行使权利进行审查。一审法院强调论证共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，但是却回避对现友谊一号业委会能不能代表全体业主的问题进行审查，完全无视《物业管理条例》规定的选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。友谊一号小区1-15栋共有业主1665户，而仅有1328户居民参与了现业委会的选举，该1328户居民由一期住宅的1268户业主及二期住宅的60户业主组成，不包括商业综合楼的业主303户以及12、13、14栋商铺34户。即现业委会成立仅仅是针对友谊一号纯住宅部分成立的，未涵盖任何商业部分。现业委会成立时投票选举大会的有效票仅698张，占一、二期住宅住户的52.56％，仅占整个小区一、二、三期总业主的41.9％。现业委会对整个小区住宅和商铺而言，并未达到法律规定的过半数。因此，被上诉人不是友谊一号全体业主的执行机构，无权代表整个友谊一号小区全体业主行使权利。三、一审法院认定上诉人私自将综合楼地面停车位对外经营使用，侵犯友谊一号小区业主权利，其对外收经营涉案停车位并收取租金，于法无据，构成不当得利，明显错误。上诉人基于与友谊一号业委会签订的《物业管理委托合同》对整个小区的公共物业与业主的私有物业进行管理，其对综合楼前坪的管理系物业服务合同委托管理事项中的一部分。上诉人系有权管理，而非无因管理，一审判决认定的上诉人私自将综合楼地面停车位对外经营使用收取租金于法无据，构成不当得利明显错误。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。友谊一号业委会答辩称：友谊一号小区在选举业主委员会过程中已公告综合楼业主并有综合楼业主加入筹备小组和参加业主委员会候选人并参加竞选，全程在政府部门的领导和监督下选举产生，合法有效，并获得湘潭市岳塘区下摄司街道办事处的业主委员会备案证明。业主委员会为了处理业主共有权纠纷案已先期召开业主大会并征得业主投票签名确认同意，因此，代表人作为合法的友谊一号业委会有权代表小区所有业主行使业主大会的决定和决议的权利。虽然综合楼与住宅楼分数不同地块，但规划在同一红线范围内，统称为湘电友谊一号小区，且共同享用物业用房、社区用房、小区主出入口、消防、地面停车场公共设施设备等小区配套设备不能分割，综合楼也没有单独规划物业用房，公用道路面积共同分摊无法分割，因此小区综合楼与住宅区为一个物业关联区域，应由小区业主委员会统一管理。2019年1月1日签订《物业管理委托合同》并未取得业主大会投票同意，属已罢免的小区原业委会私自签订，属于无效合同。友谊一号业委会，选举和成立全程是在政府部门的监督和领导下依法依规的，合法有效，综合楼业主一并受业主大会管理，答辩人是合法适格主体。请求法院依法驳回上诉，维持原判。湘潭市友谊一号业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令两被告停止对友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位收费；2.判令友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位权属归友谊一号小区所有业主，应由该小区业主大会和小区业委会处置；3.判令两被告归还友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位所有收费至该案判决生效之日给友谊一号小区业主；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：被告湘电集团置业投资有限公司系湘潭市岳塘区书院路26号湘电友谊一号小区的建设单位，被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司系湘潭市岳塘区书院路26号湘电友谊一号小区的物业服务企业。2009年9月29日，被告湘电集团置业投资有限公司与湘潭市国土资源局签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，取得了湘电友谊一号小区的建设用地。土地编号2-3-2-28-23为商业用地，面积为12766.28㎡，土地编号2-3-2-28-24、2-3-2-28-25为住宅用地，面积分别为49304.06㎡、4095.9㎡，面积共计66166.24㎡。2009年11月，湘潭市规划信息技术研究中心出具《技术经济指标复核报告书》。其中主要技术经济指标为：规划用地面积66166.24平方米，总建筑面积244584.6平方米，其中地上建筑面积188735.1平方米，地块一建筑面积38299平方米，地块二建筑面积141503.1平方米，地块三建筑面积6838.8平方米，地下建筑面积55849.5平方米。建筑密度31.8%，容积率2.85，绿地率33.8%，总停车位1115个，地面停车位74个，地下停车位1041个。2011年，湘潭市规划信息技术研究中心出具《技术经济指标复核报告书》，其中主要复核指标与2009年主要复核指标对照：规划用地面积72318.17平方米，总停车位1259个，其中地面停车位44个，地下停车位1215个。另查明：2019年5月27日，禾花塘社区发出《关于友谊一号业委会筹备组成立的公告》，成立以下摄司街道1名、禾花塘社区1名、置业1名、商业1名，业主代表13名共17名代表构成主体的业委会筹备组。后禾花塘社区公布的业委会筹备组名单中，王德辉作为商业代表成为业委会筹备组成员。2019年7月3日，禾花塘社区发出《关于招聘业委会候选人的公告》，后禾花塘社区公布的业委会候选人名单中，许立根、雷文杰作为综合楼业主成为业委会候选人。2019年9月18日，友谊一号业主委员会备案成立。2019年10月31日，禾花塘社区出具《证明》，证明友谊一号业主委员会选举从2019年5月27日成立筹备组开始，于2019年8月15日公示选举结果。此次选举过程中筹备小组成员及候选人是由友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主自愿报名，选举过程中投票、计票、唱票由下摄司街道和禾花塘社区及友谊一号筹备组成员及友谊一号业主全程监督。其选举过程和结果是在下摄司街道和禾花塘社区的监督下依法、依规、依程序进行并产生。特此证明友谊一号业委会成立合法有效。友谊一号综合楼前坪停车收费公示牌载明：收费单位为珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，2小时（含）内按5元/辆.次，2-12小时（含）内按10元/辆.次,12-24小时（含）内按20元/辆.次收取。因原、被告对该处停车位收费事宜协议未果，原告遂诉至一审法院。一审法院认为，关于友谊一号业委会是否具有本案的民事诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在业主管理活动中的合法权益。该条例第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案所涉及小区内地面停车位权属、停车费收取的争议，涉及友谊一号小区全体业主的权益，友谊一号业主作为业主大会的执行机构，经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生，其依法成立并登记备案，承担本案的诉讼职能，不违反上述法律、法规的规定，故友谊一号业委会具有本案纠纷的民事诉讼主体资格。对被告湘电集团置业投资有限公司、珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司就友谊一号业委会主体资格的抗辩，因理据不足，该院不予采纳。关于友谊一号小区综合楼前坪地面车位的权属问题。该院认为，业主通过商品房买卖合同获得的权利既包括专有部分的独立权利也包括属于所有业主共有的权利。共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以它不能够成为所有权的客体，也不能办理产权登记，而只能被视为土地使用权的客体，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使湘电置业公司在建造友谊一号小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。即友谊一号小区业主对该地面停车位享有占有、使用和收益的权利。物业公司私自将该地面停车位对外经营使用，侵犯友谊一号小区业主的权利，对友谊一号业委会要求物业公司停止侵害并请求确认友谊一号综合楼前坪绿化广场及停车位权属归小区业主共有的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自占用、处分在小区地面设立的停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。本案中，物业公司并非涉案小区地面停车位的所有权人，其职责是依据小区业主委托的管理事项进行管理，其对外经营涉案停车位并收取租金，于法无据，构成不当得利，应当将收取的租金返还给友谊一号业委会。由于友谊一号业委会提交的停车场图片,不能证明物业公司停车收入的具体数额，故友谊一号业委会请求判决物业公司向其支付小区涉案停车位收益的诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。另外，根据友谊一号业委会现有的证据无法证实湘电集团置业投资有限公司直接对涉案停车位进行占有、使用，故对友谊一号业委会针对湘电集团置业投资有限公司的诉请，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十三条、第七十五条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第十五条、第二十七条、第五十条之规定，判决：一、友谊一号小区综合楼前坪绿化广场及停车位归小区业主共有；二、被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司停止对友谊一号小区综合楼前坪停车位进行收费，由友谊一号小区业主大会和业主委员会进行管理；三、驳回原告友谊一号小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担。二审期间，珠海二城物业湘潭公司提交新证据两份，证据一，友谊一号业委会与珠海二城物业湘潭公司签订的《物业管理委托合同》复印件一份，拟证明上诉人依据合同对小区公共物业进行管理，并非一审认定的物业公司私自对外经营使用。证据二，友谊一号综合楼停车收费公示牌复印件一份，拟证明上诉人收费系经发改委备案，收费有依据，公开透明，接受各方的监督。上诉人湘电置业公司质证认为：对二份证据的三性均无异议。被上诉人友谊一号业委会质证认为：对该二份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，友谊一号业委会并没有与其签订委托收费的合同，是原业主委员会主任私自签订的，新的业主委员会并没有授权，且合同中没有停车场收费的内容；这种收费牌照是物业公司私自制作的，收费没有公示。本院认为该二份证据达不到证明的目的，不予采信。在二审中，湘潭市友谊一号综合楼的19户业主委托雷文杰作为代表向本院申请作为第三人参加本案的诉讼，经本院审查，认为雷文杰等业主不具备本案独立请求权第三人的主体资格，予以驳回申请。本院经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明：2019年9月友谊一号业委会就综合楼前坪共有权与湘电置业公司和珠海二城物业湘潭公司进行诉讼事项征求业主意见，入住的1198户业主中有735户业主在《湘电友谊一号小区业主同意业委会为小区公共收益诉讼和维权(地面停年坪、办公用房、会所、地下车库及车位、物业用房和有关共有和共同管理权利的其他重大事项)签名确认表》上签名表示同意。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于友谊一号业委会是否具有本案民事诉讼原告主体资格的问题。从现行有效的《物业管理条例》来看，业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权履行其职责。业主委员会的起诉权来源于全体业主赋予其的代表权，诉讼结果由全体业主承担。如前所述，业主委员会本身不具有实体法上的权利能力，不享有实体权利和承担实体义务决定了业主委员会参与诉讼时其诉讼能力受到限制，有别于一般意义上的民事诉讼主体。人民法院在审理以业主委员会作为原告起诉的案件时，应就业主委员会是否具备合法手续，是否获得业主大会的授权或业主共同决定等事项进行审查，以防止业主委员会滥用职权，从程序上确保业主委员会提起诉讼系代表广大业主真实意思。友谊一号业委会，经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生，其依法成立并登记备案，就涉及全体业主共有权事项提起诉讼一事已先期召开业主大会，并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，友谊一号业委会具备本案民事诉讼主体资格，两上诉人就该项的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于友谊一号小区综合楼前坪地面车位的权属问题。业主通过商品房买卖合同获得的权利既包括专有部分的独立权利也包括属于所有业主共有的权利。共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。虽然综合楼与住宅楼分数不同地块，但规划在同一红线范围内，统称为湘电友谊一号小区，且共同享用物业用房、社区用房、小区主出入口、消防、地面停车场公共设施设备等小区配套设备不能分割，综合楼也没有单独规划物业用房，公用道路面积共同分摊无法分割，因此小区综合楼与住宅区为一个物业关联区域，应由小区业主委员会统一管理，且至今，相关管理部门并未批准成立商业综合楼业主委员会。因此，上诉人湘电置业公司和珠海二城物业湘潭公司诉称综合楼属于独立区域，综合楼前坪停车位属于综合楼业主单独享有的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人湘电置业公司和珠海二城物业湘潭公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湘电集团置业投资有限公司和珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担。本判决为终审判决。审判长  颜文军审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二〇年三月三十日书记员  梁 莎附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。