湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初243号原告：肖健儿，男，1979年7月16日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路9号公寓。法定代表人：文立兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告肖健儿与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐赞群、被告委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖健儿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期建设幼儿园、逾期办理房产证、逾期交房违约金共计3150元（计算方式：幼儿园建设逾期3元／天×35个月×30天＝3150元；自2017年1月1日起暂计算至2019年11月31日止，后段违约金计算至幼儿园建设竣工止）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年7月1日，原告在被告处购买了坐落于房屋，并签订了编号20150092302号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务，原告一直按约履行合同各项条款，但被告并未按合同约定履行义务，时至今日合同约定的2016年12月31日之前幼儿园建设至今未竣工投入使用。现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。诉讼中，原告明确，诉讼请求1中只主张逾期建设幼儿园违约金，且将计算截止时间变更至2019年10月10日止。被告正润公司辩称：一、逾期建设幼儿园的事实存在，但被答辩人主张要求支付逾期建设幼儿园的请求没有事实和法律依据，逾期建设幼儿园非因答辩人的原因导致的，正润地产不应当承担违约责任。1、正润地产已于2013年8月14日启动幼儿园规划并已办理规划许可证，但因居民阻工、拆迁等不可抗力导致幼儿园的建设未能如期展开，应当部分或全部免除正润地产的逾期责任。2、幼儿园的产权并不属于答辩人，由答辩人承担逾期建设的违约责任不合理。3、答辩人积极履行义务，在拆迁、阻工等问题解决后积极建设幼儿园并将产权移交至教育主管部门，应当减免答辩人的逾期责任。4、因直至2018年幼儿园周边的建筑才完成拆迁，即便幼儿园目前按时竣工，也无法实现开园目的。二、为了让正润地产答应被答辩人的不合理要求，人民路九号公寓业主参与了游行示威，并于2019年4月10日因参与示威游行被公安机关依法传唤和调查。综上所述，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、被告公示信息、《宁乡县商品房买卖合同》、不动产权证、购房发票、物业费收据、交房通知书、入伙通知书，经本院审查，该证据其来源合法，内容真实，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。对被告提交的人民路九号公寓配套幼儿园建设及移交协议、勘测成果表、不动产权证，本院对其真实性予以确认，但不能实现不应由被告承担违约责任的证明目的。对被告提交的建设工程规划许可证、现场阻工照片、视频、宁政办发[2018]14号文件、宁乡市人民政府办公室关于印发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的通知（宁政办函[2018]29号）、不能实现其证明目的，本院不予采信。被告提交的受案回执、游行示威视频、蔡放调查笔录、人民路九号公寓小区停车收费协调会签到表、关于人民路九号公寓小区地下停车场停车收费收取协调会业主意见回复，本院对其真实性予以确认，但与本案无直接关联，无法实现被告证明目的，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为20150092302号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的坐落于公寓）Ａ5栋3层302号房屋，建筑面积为49.04ｍ2,购房总价为170659元。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。合同签订后，原告支付了购房款170659元。2019年9月25日，被告与宁乡市教育局签订《人民路九号公寓小区配套幼儿园建设及移交协议》，约定被告同意在人民路九号公寓小区配套幼儿园竣工验收后60天内将幼儿园无偿移交给宁乡市教育局。根据被告提交的宁乡市国土资源测绘院勘测成果表显示，幼儿园的建成时间为2019年10月10日。2019年12月12日，涉案幼儿园进行了不动产登记，权利人为宁乡市教育局。本院认为：一、原告与被告签订的合同编号为20150092302号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋并完成配套设施建设。被告未能在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。另被告抗辩的产权移交，根据被告与宁乡市教育局签订的《人民路九号公寓小区配套幼儿园建设及移交协议》，被告是在幼儿园竣工验收后进行交付，故产权移交亦不影响被告违约责任的承担。二、被告对违约金抗辩减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就逾期交房和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。被告举证幼儿园建成时间为2019年10月10日，原告主张逾期建设幼儿园违约金计算至2019年10月10日，符合双方约定，本院予以准许。被告应付逾期建设幼儿园违约金1013元（1元／天×1013天=1013元，自2017年1月1日计算至2019年10月10日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告肖健儿逾期建设幼儿园违约金1013元；二、驳回原告肖健儿的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周朝霞二〇二〇年三月三十一日书记员  黄万元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。