山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1367号上诉人(原审被告)：王龙,男,1991年7月8日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人(原审原告)：李圣艳，女，1980年10月13日出生，汉族，住山东省商河县，现住山东省商河县青年路10号。上诉人王龙因与被上诉人李圣艳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙上诉请求:1、撤销一审判决，将本案改判或发回重审；2、一审、二审涉案费用由李圣艳承担。事实与理由：一审认定事实不清，判决错误，李圣艳隐瞒事实。本案的事实为2019年1月l5日，王龙通过中介租赁李圣艳的房屋，租赁时，涉案房屋未到期，还处在上一租户合同期，合同到期为2019年2月28日，租金为每年18000元，王龙通过微信将剩余一个半月的租金2200元转于李圣艳，后双方提前签订了自2019年2月28日至2020年2月28日的房屋租赁合同，同时约定一个半月后租金为市场价，所以签订合同时房租费并没有填写。后王龙对涉案房屋进行了装修，花费较大数额。2019年2月25日下午14点59分，李圣艳突然微信告知房租涨到每年25000元。李圣艳：“这个月底开始交房租，年租两万五，到明年二月底”。王龙通过了解涉案房屋房租市场行情为16000元到l8000元，故不同意房租上涨到25000元。2019年3月4号王龙通过微信已明确告知李圣艳房子已腾出，不再租赁，钒匙也放在了涉案房屋内，王龙自3月4号不在使用涉案房屋。且李圣艳作为房东，其自己也一直保留备用钥匙，房屋随时可以打开涉案房屋。再者通过微信聊天记录可以推测出，涉案房屋在王龙腾出后，李圣艳将房屋又重新租赁出。基于以上事实，租赁合同不能继续履行的原因是李圣艳无故大幅度上涨房屋，并没有按照事前约定的依照市场行情。王龙也明确告知了李圣艳，不再租赁涉案房屋，并及时将房屋交与李圣艳。虽然照合同并没有签订书面的终止租赁协议，原因是双方因装修纠纷已经无法再签订终止书面协议，王龙已经尽到了应有的义务。且自2月l8日至3月4日只有短短几天，再者该条款对王龙明显显示公平。通过本案事实也可以看出，即使李圣艳存在违约情形，只要李圣艳不同意签订终止合同书面协议，王龙根本无法与李圣艳签订。故该条款显示公平，应于撤销，不发生效力。再者，一审法院依据李圣艳提交的l月l5日的微信记录认定在2月28日之前李圣艳告知过王龙房屋为每年25000元，认定错误。李圣艳并没有说实话，该微信记录并不是l月15日，而是2月25日下午14点59分。一审认定错误，不应采纳。其次，李圣艳在告知王龙房屋25000元后，王龙通过微信明确告知太高，没有这么办的，明确不同意房租涨至25000元。基于此，租赁合同又没有明确年房租，王龙与李圣艳对房租又发生歧义，无法协商达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条规定，应适用市场行情，而当时的市场房租为16000元至l8000元。一审法院直接依据李圣艳提交的不真实的微信记录就认定房屋为25000元，认定错误，缺乏法律依据。即使王龙需要缴纳房租，也应为2月28日至3月4日，标准为市场行情。综上，租赁合同无法继续履行是由于李圣艳的原因造成，不应由王龙承担责任，王龙不应承担一年的房租。一审法院认定事实错误，适用法律不当。李圣艳辩称，房子一直空着，没有租出去，水电卡和钥匙一直在王龙处，水电卡李圣艳补了，钥匙李圣艳手里只有一把。李圣艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令王龙履行房屋租赁合同，并缴纳租赁费25000元；2.诉讼费用由王龙承担。一审法院认定事实：商河县鑫隆帝景城D区4#办公楼五层11号房屋所有人为李圣艳，产权证书号为鲁（2018）商河县不动产权第0001350号。李圣艳提交《房屋租赁合同》一份，合同约定“甲方：出租方李圣艳乙方：承租方王龙第一条、房屋基本情况甲方将自有房，商河县许商街道鑫隆帝景城D区5楼511室，出租给乙方，做办公室使用，不得任意改变房屋用途，不得用于违法活动。第二条、租赁期限租赁期限为一年，甲方从2019年2月28日起将出租房屋交付给乙方使用，至2020.2.28日收回。第三条：租金本房屋月租金为人民币元，一次性交12个月租金。第五条：房屋租赁期间相关费用说明乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、宽带、电话、物业以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。第六条：房屋维护养护责任租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担相关费用，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。第七条提前终止合同在租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经协商后签订终止合同书，签订之前，本合同仍有效。第八条：违约责任在房屋租赁期间任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，须向对方缴纳租金的10%作为违约金，乙方逾期未交租金的，每逾期一天，甲方有权按月租金的2%加收滞纳金。第九条：合同自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。甲方：李圣艳电话135737701352019年1月15日微信聊天记录显示“王龙：好的，你的小桌子和小椅子有时间也带走吧。李圣艳：这个月底开始交房租，年租两万五，到明年二月底。”2019年3月8日微信聊天记录显示“王龙：你这个价格恐怕别人也没有接受的，你房子损失跟我们没有关系。房子已经给倒出来了，你租出去或租不出去与我没有关系，我们之间解决的是我们之间的装修和电费问题。李圣艳：拿着我的的水卡电卡钥匙，视为继续使用。王龙：解决完了就会给你，因为里面有我们充的钱。......”一审法院认为，本案双方争议的焦点问题：李圣艳请求王龙履行房屋租赁合同及缴纳租赁费的事实和依据。李圣艳主张要求王龙继续履行房屋租赁合同，一审法院认为，李圣艳提交了其与署名为王龙签订的《房屋租赁合同》，王龙未到庭参加诉讼亦未向一审法院提交证据对双方的租赁事实予以否认，结合双方的微信聊天记录，一审法院对李圣艳与王龙之间的租赁关系予以认定。虽在李圣艳提交的双方的微信聊天记录中，王龙陈述房子已经给倒出来了，但涉案房屋的水卡电卡钥匙仍由王龙持有，故李圣艳与王龙关于涉案房屋的租赁关系仍然存在；且《房屋租赁协议》中第七条约定“在租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经协商后签订终止合同书，签订之前，本合同仍有效”，故李圣艳要求王龙继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于李圣艳主张王龙支付租赁费25000元的诉讼请求，一审法院认为虽李圣艳与王龙双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确书写租赁费的数额，但在签订本合同前的2019年1月15日李圣艳曾告知王龙租赁费为一年25000元，且在李圣艳告知王龙房屋租赁费为25000元/年之后，双方仍然关于涉案房屋签订了《房屋租赁协议》，另王龙未提交证据证实双方对该租赁数额有所变更及已向李圣艳缴纳租赁费，故对李圣艳主张王龙支付租赁费25000元一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李圣艳与王龙签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、王龙于判决生效之日起十日内支付李圣艳租赁费25000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，由王龙负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王龙提交以下证据：证据1、租赁房屋经过证明一份，证明房屋租赁合同是2019年1月15日签订的，2019年的房租是一年18000元，上一个租户的合同还有一个半月到期，这个时候房屋由李圣艳直接交付了，这一个半月我按18000元/年的标准交的租金共2200元，当时约定再履行合同的话按市场价，房屋交付以后王龙就直接进行装修了，700元转帐是中介费；证据2、王龙与李圣艳的聊天记录截图，证明原来租金约定是18000元/年，到了房屋租赁合同要履行之前几天2月25日通知王龙涨到25000元/年了；证据3、视频资料二份，证明王龙于3月4日晚上6时腾房了，当时装修了，没有损坏房屋，腾房时没有与李圣艳进行交接，只给李圣艳发了上述视频，让李圣艳去现场看看，李圣艳一直不去。本院认证意见：对证据1，王龙提交的证明，因证人未出庭作证，接受当事人的质询，李圣艳不认可，本院不予采信；对证据2、证据3，李圣艳在一审中已经提交了双方的微信聊天记录，李圣艳诉讼中认可王龙提前搬离涉案房屋。上述两份证据与本案待证的事实无关联性。本院不予采信。二审中查明的事实与一审一致。另查明，王龙于合同期限届满前即搬离涉案房屋，未与李圣艳交接。本案二审中，双方合同期限于2020年2月28日届满，双方均无继续履行合同的意思表示。本院认为，李圣艳与王龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。合同约定租赁期限为2019年2月28日至2020年2月28日。双方对此期间的租金标准存着争议。根据法庭查明事实，李圣艳与王龙自2019年1月15日，对涉案房屋的租赁事宜进行协商之后，李圣艳即向王龙交付房屋，王龙起初系按照年租金18000元的标准向李圣艳交纳租金，双方租赁合同当中对租金标准没有明确约定，从合同内容来看，王龙认可李圣艳享有对合同履行期间的租金标准适当上调的权利，且租金上涨亦符合房屋租赁市场的正常行情，王龙虽不认可李圣艳将租金标准上调至25000元/年，但王龙在本案中亦无证据证实该租金标准明显高于市场租金价格，一审法院认定租赁合同期内租金标准为25000元/年，合理适当。关于王龙应当支付的租金数额，在涉案租赁房屋符合正常使用条件的情况下，王龙未与李圣艳协商一致即提前搬离涉案房屋，系其个人对房屋使用权利的处分，王龙未实现其合同目的，主要系其个人原因，并且王龙未与李圣艳进行房屋交接，造成了房屋空置损失，因此，一审法院判令王龙支付合同期限内的全部租金，并无不当。另，李圣艳在一审中诉求王龙履行双方签订的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。二审期间，租赁合同已期限届满，双方亦无按照原租赁合同继续履行的意思表示，一审判决第一项判令王龙继续履行合同已无必要性，本院对一审判决第一项予以撤销。综上所述，王龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初3115号民事判决第二项及案件受理费的负担；二、撤销山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初3115号民事判决第一项；三、驳回李圣艳的其他诉讼请求。二审案件受理费425元，由王龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  刘彦亭审 判 员  明 霞二〇二〇年三月二十五日法官助理  刘 辉书 记 员  范振英