贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再99号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张书林，男，1981年7月9日出生，苗族，住贵州省黎平县。被申请人（一审被告、二审上诉人)：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。一审原告、二审被上诉人：吴永莲，女，1986年11月18日出生，侗族，住贵州省黎平县。再审申请人张书林因与被申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司及一审原告，二审被上诉人吴永莲商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017)黔26民终2214号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年九月二十六日作出（2019）黔民申1701号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张书林、被申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。吴永莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书林再审请求：一、撤销本院（2017)黔26民终2214号民事判决，改判维持贵州省黎平县人民法院（2017)黔2631民初951号民事判决。二、二审案件受理费由被申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担。事实和理由：（一）张书林未缴纳相关费用是因为双方签订合同时，鸿邺公司告知待商品房达到办理转移登记条件时再通知缴纳相关的专项维修金、契税等费用。鸿邺公司销售的商品房达不到办证条件，其未领取初始权属证书或收件单，并不具备办证条件，二审判决认为鸿邺公司没有为张书林办理商品房转移登记是因张书林不交相关费用导致，明显错误，与事实不符。二审判决结果让鸿邺公司完全没有了为张书林办证的义务，使张书林的权益受到严重的损害。（二）黔东南州中级人民法院审理的（2017)黔26民终2155号民事判决涉及鸿邺公司的同类案件，却作出了不同的判决结果。（三）二审判决引用的一审判决关于转移登记违约金的数额错误。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司再审时辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”时间交付被答辩人，对此答辩人没有过错，依法不应承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中己经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有被答辩人一方没有履行义务的原因，非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。被答辩人在原审审理期间并未向答辩人出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系答辩人要求答辩人协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交付的结果，也是被答辩人的原因造成。二、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书“逾期”交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担“逾期交房违约金11687元”和承担“逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金19192.0元”。假如不考虑本案“情势变更”原因，被答辩人也没有理由向答辩人主张逾期交房违约金11687.0元和逾期转移商品房违约金19192.0元，被答辩人向答辩人购买侗族风情园20栋1单元4层6号房屋支付的全部购房款仅为320202.0元，如果按照被答辩人的原审起诉状的诉求，被答辩人向法院请求主张的两项“违约金”之和为127600.49元，无论答辩人是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的有关规定，就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失，在本案中，答辩人没有出现逾期交房，《预售商品房买卖合同》签订之后，被答辩人没有缴纳契税，也没有缴纳维修基金，先行义务没有履行，存在违约在先的过错，其应当承担“违约责任”。在交房期限之内，被答辩人为了规避物业管理费的交付义务，故意不与答辩人设立的物业公司签订物业管理服务合同，逃避物业管理费的交付，擅自更换购房的门锁，违约进入答辩人销售的房屋居住使用，并虚构答辩人逾期交房的情况，欺骗法院判决答辩人承担逾期交房违约金，谎报损失发生情况。假如答辩人存在逾期交房，也只能根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书交付的“违约金”。逾期交房和逾期办理房屋转移登记相关文书“违约佥”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法认定，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果；此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府发（2012)7号《黎平县人民政府关于印发黎县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过被答辩人实际受到损失的30%。报据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，报据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。综上所述，被答辩人起诉陈述的情况与客观事实不符，其已经在交房期限之内擅自进入该房居住，已实际占有、使用房屋，不存在答辩人逾期交房的问题，答辩人不存在违约逾期交房的情况，被答辩人没有因此造成经济损失，其提出的两项违约金总额为127600.49元的请求没有事实依据，也明显过高，原审黎平县人民法院作出的判决认定事实不清，证据不足，判决结果不当，黔东南州中级人民法院作出的（2017)黔26民终2214号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决结果正确，因此应予维持。吴永莲再审时没有提交书面答辩意见。张书林、吴永莲向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币14248.99元给原告；2、判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金人民币113351.50元给原告；3、判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元4层1-4-6号商住房，该套商品房建筑面积为114.85平方米，套内建筑面积95.33平方米，房屋总价款为320202元，交房日期为2016年3月31日。合同约定为2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。转移登记交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年3月31日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年4月原告自行进入房屋装修，但房屋至今未有验收备案，未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2017年4月自原告实际进入装修之日止，因为从此时原告对该房屋已占有使用，故逾期天数为365天，逾期违约金为：320202元×0.01％×365天=11687元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为320元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告请求计算截止之日2017年6月19止，逾期天数为354天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为320202元×6.18％÷365天×354天=19192元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11687元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19192元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2852元，减半收取1426元，原告吴永莲、张书林负担1264.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担161.50元。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、判决驳回被上诉人逾期交房违约金、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金的诉讼请求。本院二审查明，吴永莲、张书林至二审期间，未有交纳房屋契税、专项维修基金。另查明：《商品房买卖合同》第十三条第三项约定“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签收本合同之日起当日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税……”。本院二审查明的其它事实与一审一致。本院二审认为，本案的争议焦点是：上诉人逾期交房和逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责；上诉人是否应承担逾期交房违约金与逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金。关于上诉人逾期交房、逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交付房屋、办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。一审法院依据《商品房买卖合同》的约定以及上诉人逾期交房的事实，判决上诉人承担逾期交房违约金，于理于法有据，予以维持。对逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金，虽然上诉人不符合情势变更和不可抗力的情形，但一审判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金不当。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第三项约定“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理即买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、契税等费用，并在签收本合同之日起当日将上述费用交给出卖人。因交纳房屋专项维修基金与契税是能否办证重要前提条件，现因被上诉人未按上述合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不仅在上诉人，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，双方都存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，依法予以纠正。对上诉人提出违约金过高的问题，因《商品房买卖合同》对违约金有明确约定，且也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，故对上诉人提出违约金过高的上诉意见，不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回；一审判决认定事实不清，导致判决结果不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第一项即原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第二项即被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11687元；三、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第三项即被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金11335元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费1426元，二审案件受理费2852元，共计4278元。由吴永莲、张书林负担2852元，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1426元。再审期间，再审申请人张书林提交了本院（2017）黔26民终2155号和（2017）黔26民终2157号两份判决书，证明同样情形判决不一致。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。被申请人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司及吴永莲再审时均未提交新证据。本院再审查明事实与一审查明事实一致。本院再审认为，关于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司逾期交房、逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力”而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，张书林、吴永莲与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交付房屋、办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给张书林、吴永莲承担，故本案不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司主张因情势变更应免责理由不能成立。对于逾期交房违约金的诉讼请求，一审、本院二审依据《商品房买卖合同》的约定以及贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司逾期交房的事实，判决上诉人承担逾期交房违约金，于理于法有据。对于逾期交付商品房转移登记文书违约金的诉讼请求，虽然本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》第四章“商品房交付使用条件及日期、交接手续”第十三条第（四）项约定“双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：…2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1)专项维修基金；（2)契税；（3)印花税；（4)办证费用；（5)第二十条约定的物业服务费用；（6)供暖费；（7)装修保证金、装修垃圾清运交房时交清；（8)水、电的开户费用交房时交清；（9)装修期间电梯房使用费交房时交清。（10)国家政策规定应该由买受人承担的其他费用”。但该约定的买受人缴纳相关税费事项与出卖人交付办理商品房转移登记相关文书的合同义务在权利义务上不存在任何相互依存、制约的关联性，买受人缴纳相关费用的行为与出卖人交付办理商品房转移登记相关文书不存在先后履行顺序的问题。且该第十三条第（四）项仅约定“未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋”，并没有约定要买受人先履行缴纳上述税、费后，才履行交付办理商品房转移登记有关文书。而房屋的初始登记和交付办理商品房转移登记的相关文书均是由被申请人独立完成的约定事项，与再审申请人是否缴纳上述税、费，无直接因果关系。故再审申请人应缴纳相关税、费与被申请人交付办理商品房转移登记的相关文书不存在先后履行顺序的法律关系问题，即买受人未按时缴纳相关税、费的行为，不能成为出卖人逾期交付办理商品房转移登记相关文书的免责抗辩理由。第二、关于被申请人是否应支付逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金19192元（计算至2017年6月19日止），如支付是否明显不当的问题。经审理认为，截止2017年6月19日，被申请人未交付办理房屋转移登记相关文书给再审申请人，严重违约，买受人缴纳相关税、费与出卖人交付办理商品房转移登记的相关文书不存在先后履行顺序问题，且缴纳相关税、费在办理房屋转移登记过程中可以随时完成。因此，按照合同约定和法律规定，被申请人应承担违约责任。而合同法第一百一十四条规定的违约金不仅具有补偿性，也体现有限度的惩罚性。现被申请人提出原约定的违约金过高请求调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。而双方约定的不能交付办理商品房转移登记有关文书是按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金的标准，显然超出了上述司法解释规定的计算标准。而一审法院在出卖人请求调整的情况下已经按照上述司法解释规定标准对违约金进行了调整，于法有据，本院二审判决以“因交纳房屋专项维修基金是能否办证重要前提条件，现因被上诉人未按上述合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不在上诉人，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，双方都存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当”为主要理由，判决驳回再审申请人要求被申请人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金的诉讼请求，明显有误，本院再审予以纠正。本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果得当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第二百零七第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2017)黔26民终2214号民事判决；二、维持贵州省黎平县人民法院（2017)黔2631民初951号民事判决，即：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11687元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19192元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2852元，减半收取1426元，原告吴永莲、张书林负担1264.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担161.50元。二审案件受理费2852元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  张 智审判员  冉定飞二〇二〇年三月十六日书记员  杨 欣