安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终438号上诉人（原审被告）：金寨县虾客香辣虾店，经营场所安徽省金寨县将军大道明发商业广场内35#商业楼第三层美食广场3-9号商铺，统一社会信用代码92341524MA2RJN4P10。经营者：杨健健，男，1987年7月1日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：储志洋，安徽凡平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金寨县龙子餐饮管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山那镇世纪新城B号楼301-2商铺，统一社会信用代码91341524078745547J。法定代表人：刘兴龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原审被告：杨健健，男，1987年7月1日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：储志洋，安徽凡平律师事务所律师。上诉人金寨县虾客香辣虾店（香辣虾店）因与被上诉人金寨县龙子餐饮管理有限公司（以下简称龙子餐饮公司）原审被告杨健健租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人香辣虾店委托诉讼代理人储志洋，被上诉人龙子餐饮公司委托诉讼代理人胡先龙、朱红林，原审被告杨健健委托诉讼代理人储志洋，到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。香辣虾店上诉请求：1、请求改判一审判决第二项，即计算房屋租金的时间起点应当为2018年4月16日，计算房屋租金的数额应当为判决书第二项的租金数额115902.8元去除2018年1月10日至2018年4月16日的租金以及免租期30天租金，且无占有使用费。2、请求撤销一审判决第三项。3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人所涉租赁物从2018年1月10日开始计算租金错误，应当从2018年4月6日起计算租金，并去除30天免租期的租金。上诉人认为双方签订的房屋租赁合同系有效合同，但存在先后履约的情形。被上诉人作为出租方，在出租租赁物之前应当保障租赁物公共设备良好运行，在此基础上才能将租赁物交于承租人即上诉人。被上诉人为了获得更多的租金，违反合同约定，在未完成商铺消防验收及公共设施未安装好的情况下，将租赁物交给上诉人，严重影响了上诉人对租赁物的正常使用。被上诉人对所租房屋存在保障公共设备完好的义务，以此为前提，故上诉人有正当的合同履行抗辩的理由，计租日期应当从被上诉人完成上述义务的2018年4月6日开始计算。具体理由如下：首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同第六项第一款中：“甲方有保持租赁房屋的承重结构和公共设施设备的运行处于良好状态”及第四款：“甲方提供一次消防验收，二次消防报批验收通过，如乙方装修有消防变动，由乙方自行负责消防报批验收并自行承担费用，必要时甲方给予协助”，以及根据双方签订的合同性质来看，被上诉人作为商场管理的负责人理应对商场的运营管理负责。其次，在双方签订的租赁合同中，被上诉人一方仅是单方面的要求上诉人于2018年1月10日前开业，却迟迟未将所涉租赁物的公共设施弄好，以至于2018年4月6日商铺才整体开业，2018年11月7日案涉租赁物才通过消防部门验收。再次，案涉租赁物系用于商业经营用途，相比一般的房屋住宅，公共设施是否完备、消防设施是否验收对于案涉房屋能否得到充分利用有较为重要的作用。最后，本案之所以会发生，就是因被上诉人迟迟未完成案涉租赁物的公共设施安装及消防设施的验收，影响了上诉人的正常经营，上诉人作为抗辩才拒绝支付租金。在被上诉人已然违约的情况下，按照双方订立的房屋租赁合同的约定，上诉人享有2017年12月13日至2018年1月10日装修期之外的30天的免租期，故在计算上诉人租金时应从2018年4月6日起计算的租金中再扣除30天的租金。2、因被上诉人存在先违约行为，上诉人拒绝支付租金有着充分的事实与法律依据，一审法院判决上诉人支付违约金错误。关于本案合同的解除以及责任的承担：上诉人已在2018年1月10日对所涉租赁物完成了装修准备开业，但被上诉人迟迟未完成公共设施的装修工作，上诉人曾多次打电话告知被上诉人，被上诉人答复消防已验收。商铺公共设施装修完成后定于2018年4月6日开业，由于被上诉人未履行合同约定的义务，致使上诉人在2018年1月10日至2018年4月6日期间未营业，且支付了员工工资，造成了相关的经济损失。综上，上诉人认为被上诉人未能提供正常的公共设施给上诉人正常经营活动造成严重影响，已然构成违约，上诉人不应承担2018年1月10日至2018年4月6日之间的租金且不应承担拒绝支付租金所产生的违约金。龙子餐饮公司辩称，一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1、双方签订租赁合同是于2017年12月13日，被上诉人就将房屋交上诉人由上诉人进行装修，被上诉人已经完成了主要的合同义务。2、被上诉人已经按照合同约定提供了足以能使上诉人履行合同进行营业的一切设施，不存在上诉人所说的被上诉人未提供相应的营业条件。3、上诉人提出的租金并将2018年1月12日至2018年4月6日进行扣除我们认为理由不充分。首先其陈述说其在2018年10月6日开始营业不符合事实，其陈述2017年到2018年未正常营业是因为公共设施没有准备好不符合事实。在2019年过年前两天，双方因为上诉人2018年租金一直未支付，上诉人与被上诉人就2018年房租进行协商，双方就租金费用进行结算，2018年租金按照43每平方进行计算。2018年计算了9个月零十天的租金，在2018年1月10日至2019年1月10日的租金，我们进行了相应的减免。我们再次主张尚欠2018年的租金是1万元。二、我们没有任何违约行为。上诉人至租赁合同以来，装修营业等活动没有因被上诉人造成不能营业的情形，由于上诉人不履行支付租金的行为才会引起本案。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。龙子餐饮公司向一审法院起诉请求:1、解除龙子餐饮公司与杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》；2、判决杨健健、香辣虾店支付截至合同解除之日欠付的租金及合同解除后至房屋交还期间的房屋占有使用费，暂计算至2020年1月9日欠付租金是144717.28元；3、判决杨健健、香辣虾店承担逾期违约金（其中欠付租金10000元，自2018年6月10日计算至实际付清之日止；欠付2019年1月10日至2019年7月9日租金67358.64元，自2018年12月10日起至实际付清之日止；欠付2019年7月10日至2020年1月9日租金67358.64元，自2019年6月10日起至实际付清之日止，均按年利率24%计算），暂计算至2019年9月30日，逾期违约金19366元；4、判决杨健健、香辣虾店支付所欠费用6063元。当庭变更诉讼请求第4项，变更为支付所欠电费6353.34元，暂计算至2019年10月15日。一审法院审理查明：2017年5月24日，龙子餐饮公司与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，龙子餐饮公司承租位于金寨县将军大道EF地块明发商业广场内35#商业楼内三层7062平方米，用于经营美食广场、特色餐饮、自助餐饮等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。合同签订后，龙子餐饮公司对外招租。2017年12月13日，龙子餐饮公司与杨健健签订《金寨明发美食广场商铺租赁合同》，约定由杨健健租赁明发广场内35#商业楼三层美食广场3-9号商铺244平方米用于经营香辣虾等。租赁期限自2018年1月10日起至2028年1月9日，房屋交付时间暂定为2017年12月13日，具体以龙子餐饮公司通知为准，装修免租期自2017年12月13日至2018年1月10日计27天，再加上一个月免租期，共57天。第一年租金为45元/㎡/月，下一年的租金在前一年的基础上递增7%；租金按每半年交纳一次，免租一个月的租金在上半年租期到期前30天即2018年6月10日付清后半年5个月的租金54900元。另约定杨健健应当交纳履约保证金30000元、水电费押金7320元。在合同履行期间，杨健健如拖欠租金或其他费用，龙子餐饮公司有权收取所欠费用2%的违约金或采取停水、停电等措施。合同解除后，杨健健应于5日内退还房屋。龙子餐饮公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态。2017年12月13日，杨健健支付103200元，包括履约保证金30000元、水电费押金7320元、2018年上半年房租65880元。2019年2月28日，香辣虾店支付24156.67元，经协商龙子餐饮公司同意香辣虾店尚欠2018年下半年租金10000元。截至2019年10月15日，香辣虾店欠付水电费6353.34元。2018年11月7日，案涉租赁物通过了消防部门验收。另查明：龙子餐饮公司本次起诉的“民事诉状”一审法院于2019年10月22日送达杨健健、香辣虾店。一审法院认为，本案争议焦点是计算租金的时间起点及哪一方违约的问题。龙子餐饮公司主张杨健健、香辣虾店构成根本违约，理由是经多次催要均未缴纳租金。杨健健、香辣虾店辩称龙子餐饮公司签合同时的租金标准与公开招租时承诺的不一致，且未在合同约定的计租起点（2018年1月10日）完成公共设施的装修装饰，也未通过消防验收，因此计租时间应该从商场统一开业的时间（2018年4月6日）起算。对此一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，杨健健、香辣虾店未按约定支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约；杨健健辩称计租时间应从2018年4月6日起算未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，因此一审法院支持龙子餐饮公司按合同约定之主张，计算租金的时间起点为2018年1月10日。综上所述，龙子餐饮公司与杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同于龙子餐饮公司本次起诉的“民事诉状”送达对方之日即2019年10月22日解除。杨健健系个体工商户香辣虾店的经营者，龙子餐饮公司主张杨健健与香辣虾店共同承担责任，系主体重复，应由香辣虾店作为责任主体。龙子餐饮公司主张按43元/㎡/月作为计算租金的基数是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，不违反法律规定，因此香辣虾店应支付2018年尚欠租金10000元和从2019年1月10日起至合同解除之日（2019年10月22日）的租金105902.8元［43×（1+7%）元/㎡/月×244㎡×9个月零13天］及按此标准计算的合同解除后至房屋腾空返还时的占有使用费。龙子餐饮公司主张按年利率24%标准计算逾期违约金无事实及法律依据，关于2018年尚欠10000元租金应于2018年6月10日前付清有合同约定，但关于2019年的租金合同没有约定支付期限，可自合同解除之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；主张支付所欠水电费6353.34元于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、原告金寨县龙子餐饮管理有限公司与被告杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。二、被告金寨县虾客香辣虾店支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司租金115902.8元及占有使用费（占有使用费计算方法：按43×（1+7%）元/㎡/月×244㎡计算，从2019年10月22日起至案涉房屋实际腾空返还时止）。三、被告金寨县虾客香辣虾店应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司违约金，自2018年6月10日起至实际给付之日止，以10000元为基数；自2019年10月22日起至实际给付之日止，以105902.8元为基数。四、被告金寨县虾客香辣虾店支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司水电费6353.34元。五、驳回原告金寨县龙子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。上述具有金钱给付义务的均于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3703元，减半收取计1851.5元，由被告金寨县虾客香辣虾店负担。二审期间，香辣虾店提交缴费通知单4份、证明四份、照片八张。燃气公司收据三分、装修合同一份。共同证明上诉人于2018年1月10日完成了装修具备开业条件，但被上诉人直到2018年4月6日才完成商铺公共设施的装修工作，严重的影响了上诉人的经营，构成违约。龙子餐饮公司经过质证认为对缴费通知单4份真实性不持异议，对证明目的有异议。对四份证明的真实性合法性关联性不予认可，根据法律规定证人证言应当出庭才能证明，从证明情况显然是按照上诉人的要求来写的，不是证人自己所陈述的内容，这些证明不能反应上诉人与被上诉人之间合同的履行情况，因为上诉人与被上诉人签订合同时租赁物是客观存在的，上诉人是在明知情况的情形下签订的合同，此份证人证言不能达到上诉人的证明目的。对装修合同，我们没有看到原件，真实性不发表意见，即使合同是真实的，说明2018年1月10日上诉人已经具备开业条件，不存在不能开业的情况。另外商铺确实存在公共设施没有完成的情况，被上诉人已经就此问题在2019年春节前提供免租期，上诉人在上诉状所提出上诉理由不符合事实。对八张照片真实性认可，但是证明目的不认可，所谓的盛大开业，整个明发广场是很大的美食广场，被上诉人是美食广场的经营者，上诉人是独立的经营主体，被上诉人所谓的开业只是为了明发广场所谓的宣传活动，不能证明其他在广场的商铺已经开业。对燃气公司收据真实性认可，证明目的不认可。本院认证：对上诉人提交的缴费通知单、照片、燃气公司收据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的不予采信。上诉人提交的证明，因证明人与上诉人有利害关系，且其证明内容不能达到上诉人的证明目的，本院对此不予采信。上诉人提交的装修合同，不能达到上诉人的证明目的，本院对此不予采信。各方所举其他证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一审租金计算是否正确，从何时开始计算，是否应计算占有使用费，上诉人是否构成违约。双方签订的合同合法有效，应当依约履行。双方租赁合同签订于2017年12月13日，上诉人也认可签订合同当天接收了案涉租赁物，合同中约定了装修免租期为2017年12月13日至2018年1月10日，租赁期限自2018年1月10日至2028年`1月9日止，租金按建筑面积计算，第一年的租金单价为45元/月/平米,总价为131760元，下一年租金在前一年的基础上递增；合同还约定免租一个月租金在半年租期到期前30天，即2018年6月10日付甲方后半年五个月租金54900元。然龙子餐饮公司一审向香辣虾店主张欠付租金时，2018年1月10日到2019年1月9日的租金是按照43元/月/平米、9个月10天，即97925.33元（43×244×9+43×244÷30×10）计算，此与一审庭审中香辣虾店经营者杨健健的陈述：“只要是按43算的，我是可以接受的。但计租日期，当时招租时讲商场会有一个统一的开业时间2018年1月10日，但公装没有到位，我们不能开业……最后2018年4月6日商场统一开业的，应该以这个日期开始计租，当时是口头协议的。”基本吻合，加上免租期管理费3253.33元，比除应退给上诉人报警器费1142元、上诉人已交纳的上半年租金65880元、下半年支付的24156.67元后，香辣虾店还欠付龙子餐饮公司2018年租金10000元，香辣虾店对此也予以认可。由此可以看出，双方对公共设施设备不到位情况及2018年租金进行了磋商并基本达成了一致意见，故香辣虾店上诉认为其具有先履行抗辩权的理由不能成立，上诉人应向龙子餐饮公司支付2018年租金10000元及2019年租金105902.8元，另双方对于租赁合同自2019年10月22日解除无异议，租赁合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还租赁物，未返还的应向被上诉人支付逾期腾房的占有使用费，故香辣虾店主张无占有使用费的上诉理由不能成立。至于上诉人签订租赁合同时交纳的履约保证金30000元，上诉人要求在欠付的租金中予以抵扣，被上诉人认为因上诉人违约故不予退还。本院认为案涉履约保证金应当在上诉人欠付的租金进行抵扣，具体理由如下：双方合同第12条释义：“12.5履约保证金：指乙方在签订本合同时，为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的保证金。履约保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证”，故香辣虾店交纳的履约保证金是为了保证正常履行合同，即主要为了保证履行支付租金的义务，将履约保证金在欠付的租金中进行抵扣与被上诉人收取上诉人履约保证金的出发点一致，且双方租赁合同5.3条也有相关约定：“在本合同履行期间，对乙方拖欠甲方租金，以及拖欠水电费等及滞纳金、违约金，或因乙方违约、过失给甲方造成的损失，甲方有权即时从履约保证金中扣除”，故上诉人欠付的2018年10000元租金，被上诉人可即时从上诉人交纳的履约保证金中予以扣除，因此被上诉人要求计算香辣虾店2018年欠付租金的违约金，理由不成立。鉴于上诉人2019年租金一直未付，被上诉人有权就上诉人欠付的2019年租金即时从下余的履约保证金中继续扣除，直到将上诉人交纳的履约保证金扣完为止，因此上诉人2019年租金还欠付（从2019年1月10日起至合同解除之日）85902.8元（105902.8元-20000元），结合双方对于未能在合同约定时间完成公共设施的装修装饰、未通过消防验收的情节及2018年欠付租金已达成合意的事实，以及上诉人在履约保证金已经抵扣完毕情况下仍然欠付被上诉人租金的情况，上诉人构成违约应当承担逾期违约金。此外，一审法院以合同未约定2019年租金支付期限为由判决自合同解除之日计算逾期违约金并无不当。综上所述，香辣虾店上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初3368号民事判决第一、四、五项，即：“一、原告金寨县龙子餐饮管理有限公司与被告杨健健签订的《金寨明发美食广场商铺租赁合同》于2019年10月22日解除”、“四、被告金寨县虾客香辣虾店支付原告金寨县龙子餐饮管理有限公司水电费6353.34元”、“五、驳回原告金寨县龙子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求”；二、变更安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初3368号民事判决第二项为“二、金寨县虾客香辣虾店支付金寨县龙子餐饮管理有限公司租金85902.8元及占有使用费（占有使用费计算方法：按43×（1+7%）元/㎡/月×244㎡计算，从2019年10月22日起至案涉房屋实际腾空返还时止）”。三、变更安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初3368号民事判决第三项为“三、金寨县虾客香辣虾店应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付金寨县龙子餐饮管理有限公司违约金，以85902.8元为基数，自2019年10月22日起至实际给付之日止。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3703元，减半收取计1851.5元，由金寨县虾客香辣虾店负担；二审案件受理费3703元，由金寨县虾客香辣虾店负担2703元，金寨县龙子餐饮管理有限公司负担1000元。本判决系终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇二〇年三月十九日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。