云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5574号原告：昆明圣鑫汽车维修有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区寺瓦路18号郭家凹村委会厂房。法定代表人：马林寿，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗德，云南朝熙律师事务所律师，特别授权代理。被告：周珍洪，男，汉族，1973年12月26日出生，贵州省毕节市人，户籍地址为贵州省毕节市，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄孟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。第三人：柴洪，男，汉族，1969年9月2日出生，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈立林，云南春城律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司与被告周珍洪、第三人柴洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司的委托诉讼代理人罗德、被告周珍洪及其委托诉讼代理人黄孟、第三人柴洪及其委托诉讼代理人陈立林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明圣鑫汽车维修有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《铺面租用合同》；2、判令被告立即向原告支付房屋租金324280元（从2018年5月1日起至2019年4月30日止，逾期利息19456.80元，合计人民币343736.80元；以及从2019年5月1日起至全部租金支付完毕日止按年利率6%计算的逾期付款利息；3、判令被告向原告支付从2019年5月1日起至出租铺面向原告移交时止按年租金356708.00元计算的房屋租金；4、判令被告承担本案诉讼费等。事实和理由：2013年4月8日原告与被告签订《铺面租用合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区寺瓦路18号昆明圣鑫汽车维修有限公司路边铺面505平方米的房屋出租给被告作餐饮使用。合同约定的租赁期限为8年，自2013年5月1日起至2021年4月30日止。合同约定的租金，从2013年5月1日开始计算，头两年租金每年人民币44.80万元，以后每两年递增10%。合同签订后，被告认为租金过高，又与原告协商，要求降低租金。2013年4月15日原告与被告再次签订《铺面租用合同》，约定租金标准从2013年5月1日开始计算，头两年租金每年人民币26.80万元，以后每两年递增10%。租金的交纳时间本着先付租金再使用的原则，每年必须在5月1日前付清本年度租金。租赁期限不变，仍然为8年。同时合同约定，租赁期内若被告拖欠租金时间达1个月未付，原告可以终止合同。合同签订后，被告均能按照合同约定按时向原告支付租金。但从2018年5月1日起，被告以各种理由拒绝向原告支付从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金324280元。原告认为，被告的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告周珍洪辩称，被告不存在违约的行为，也没有拖欠租金，被告一直在积极履行合同义务，所以不同意解除合同。第三人柴洪述称，原告的诉讼主体不适格，原告对租赁物不享有任何权利，无承租权无出租权。第三人是从村上租到的土地，然后实施了改造、处理后出租给庞根合同期限是十年，2011年8月1日到2021年7月30日止。但庞根只交纳到2015年7月30日的房租，之后第三人就没有再收到过庞根的房租。后来通过村上的协调，由被告直接付租金给第三人。本案的原告从来没有付过租金给第三人，也没有履行过任何管理职责。庞根既不是原告公司的股东，也没有其他任何关系。按第三人与庞根签订的合同来说，如果庞根要出租或转租需要告知第三人。原告提交如下证据：1、《铺面租用合同》（2013年4月8日原告与被告签订）；2、《铺面租用合同》（2013年4月15日签订，现在履行的合同）。证明被告从2018年5月1日起至2019年4月30日期间拖欠原告的租金324280元未按照合同约定支付的事实；3、《铺面租用合同》（2013年3月22日原告与管玉珠签订）。证明相同地段出租房屋面积为370平方米的价格情况，进一步证明被告提供的合同与客观事实不相符合。针对原告提交的证据，被告均不予认可，并称原告所提交证据1、2的《铺面租用合同》落款处签名均非被告本人所签。第三人对原告提交的证据未发表质证意见。被告周珍洪提交如下证据：1、《租赁合同》、《场地租用合同》、《房屋租赁协议》。证明原被告双方确实存在房屋租赁关系，并且约定合同期限为7年，租金为1448000元；2、《证明》。证明原告要求解除合同，无事实依据，被告没有违约，反而是原告违约；3、收据4份、收条1份、借条及收据1份。证明被告已经按照合同约定向被告支付全部房屋租赁费用。针对被告提交的以上证据证明内容原告均不予认可。关于2015年8月19日《收据》：收到周珍洪房租75000元、2016年8月1日《收据》，收到周珍洪房租75000元，原告认可此款系经原告同意由柴洪收取，认可为原告向被告收取的租金。第三人柴洪提交如下证据：1、《租赁合同》。证明柴洪是本案诉争租赁物的合法使用人；2、《场地租赁合同》。证明柴洪与庞根之间存在租赁合同关系，与昆明圣鑫汽车维修有限公司之间没有租赁关系；3、《证明》、《内资企业登记基本情况表》。证明柴洪与昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村股份合作社之间租赁合同无违约情况，租金按时缴纳。昆明圣鑫汽车维修有限公司企业状态为吊销；4、《委托书》。证明：与郭家凹村股份合作社签订租赁合同的租赁人有苏琼光、柴洪，柴洪有权代理苏琼光对外实施租赁、收取租金的行为；5、《借款合同》、《收条》两份。证明：庞根向肖爱芬借款20万元，连本带利柴洪将收取的实际承租人的租金，代庞根分两次向肖爱芬支付30万元。针对第三人提交的证据，原告除认可《证明》、《内资企业登记基本情况表》外，其他证据证明目的均不予认可。针对第三人提交的证据，被告均予以认可。经审理，本院确认如下案件事实：一、案涉房屋“昆明市盘龙区寺瓦路18号郭家凹村委会厂房”，面积286㎡，此房屋产权属于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村居民小组所有。1、2011年7月28日，昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村股份合作社（甲方）与苏琼光、柴洪（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有，位置靠新寺瓦路边紧邻昆明监狱边围墙的土地（地宗号金马镇-420）约4亩土地出租给乙方经营使用，租期15年，自2011年8月1日起至2026年7月31日止。2、2011年7月9日，殷琼珍、柴洪（甲方）与唐建、庞根（乙方）签订《场地租用合同》，约定甲方将其承租的靠新寺瓦路边紧邻昆明监狱边围墙的场地（含砖砌石棉瓦仓库一座）租赁给乙方作为汽车修理使用，面积约4亩，租期十年，自2011年8月1日起至2021年7月30日止。二、2012年2月22日，刘丽娟（执行董事兼总经理）申请设立“昆明圣鑫汽车维修有限公司”，公司股东（发起人）有刘丽娟（实缴出资额40万元，出资时间2012年2月23日）、唐建（实缴出资额80万元，出资时间2012年2月23日）、庞根（实缴出资额80万元，出资时间2012年2月23日）；原告昆明圣鑫汽车维修有限公司成立于2012年2月24日；2012年8月27日，自然人股东唐建退出；2012年10月30日，自然人股东庞根退出；2013年12月11日，自然人股东刘丽娟退出，法定代表人由刘丽娟变更为杨蕊箐；2014年10月28日，自然人股东杨蕊箐退出，同日，原告企业类型由自然人出资有限责任公司（私营）变更为有限责任公司（自然人独资）、法定代表人由杨蕊菁变更为马林寿。三、原告提交：2013年4月8日，昆明圣鑫汽车维修有限公司与本案被告周珍洪签订《铺面租用合同》，合同主要内容：原告将昆明市盘龙区寺瓦路18号昆明圣鑫汽车维修有限公司路边铺面出租给被告，面积500平方米，租期自2013年5月1日起至2021年7月30日止共八年。租金从2013年5月1日开始计算，头两年每年租金44.8万元，以后每贰年递增10%。2、2013年4月15日，昆明圣鑫汽车维修有限公司又与被告周珍洪签订《铺面租用合同》，约定租赁面积为505平方米，租金从2013年5月1日开始计算，头两年每年租金26.8万元，以后每贰年递增10%。上述两份《铺面租用合同》出租方落款有“昆明圣鑫汽车维修有限公司”公章及庞根签名，承租方签名“周珍洪，身份证号：522421197312263Y”。四、被告提交：2014年6月18日，原告昆明圣鑫汽车维修有限公司与被告周珍洪签订《铺面租用合同》，约定原告将昆明市盘龙区寺瓦路18号昆明圣鑫汽车维修有限公司进大门右手边路边铺面出租给被告，面积500平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2021年7月30日止，共计7年。租金为1448000元整，租金一次性付清，以后不再产生任何租赁费用。2013年3月由甲乙双方签订的铺面租用合同作废。该合同甲方落款处有昆明圣鑫汽车维修有限公司印章及庞根、杨蕊箐、柴洪签名，乙方有周珍洪签名。2014年3月27日NO2020120号《收据》载明：昆明圣鑫汽车维修有限公司兹收到渔海湾火锅庄周珍洪房租448000元，经办人庞根；2014年6月26日NO8014726号《收据》载明：昆明圣鑫汽车维修有限公司今收到周珍洪房租费500000元，经办人庞根；2015年8月19日NO3267701号《收据》载明：柴洪收到周珍洪铺面租金75000元；2016年8月1日NO3267705号《收据》载明：柴洪收到周珍洪铺面租金75000元；2014年7月1日，庞根出具《收条》载明：收到周珍洪房租费250000元，并加盖昆明圣鑫汽车维修有限公司印章；2015年1月6日，周珍洪作为庞根向周艳借款的担保人替庞根偿还借款90000元。以上共计:1438000元整。五、审理中，为了查清案件事实，本院告知原告通知庞根到庭接受询问，但迄今庞根没有到庭，原告亦不能提交庞根的住址及联系方式。审理中查明，原告提交的二份《铺面租用合同》（签于2013年4月8日、2013年4月15日）甲方落款处均为庞根签名及原告公司印章，庞根虽曾为原告股东，但已于2012年10月30日退股，且经庭审质证，被告周珍洪当庭不予认可此二份合同系其本人所签。原告对被告提交的《铺面租用合同》亦不予认可，经本院释明，原告坚持依自己提交的二份《铺面租用合同》主张其诉讼请求，未申请进行笔迹鉴定。案涉房屋现仍由被告周珍洪使用。昆明圣鑫汽车维修有限公司于2019年6月18日被盘龙区市场监督管理局依据《中华人民共和国公司法》第二百一十一条关于逾期开业、停业、不依法办理变更登记的法律责任之规定吊销营业执照。以上事实，有原告、被告、第三人提交的证据及其当庭陈述予以证实。本院认为，关于原告是否具有诉讼主体资格的问题，根据最高人民法院法经（2000）23号《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函法规标题最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》、法经（2000）24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函法规标题最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，企业民事诉讼主体资格依然存在，可以自己的名义进行诉讼活动。故第三人辩称原告不具有诉讼主体资格的答辩意见本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。案涉的三份《铺面租用合同》的真实性如何评判？原告提交的二份《铺面租用合同》，签订时间分别为2013年4月8日、4月15日,被告称该合同上作为“乙方的周珍洪”并非其本人所签写，两份合同签订的甲方处有原告的签章，有庞根的签名，从本院查明的事实看，庞根当时已不是原告的股东，亦无原告的委托授权，根据现有证据，其代理签署合同行为不能当然认定为原告的公司行为，而被告提交的《铺面租用合同》签订于2014年6月18日，虽原告不予认可，但该份合同上在甲方处除有原告签章、庞根签名，还有原告时任的法定代表人的签名，本院认为就签订时间而言，被告持有的合同形成在后，且有法定代表人的签名，被告称从2014年6月18日后至今其按持有的合同在履行，对此原告没有证据否定时任的法定代表人的签名的真实性，故本院根据以上评述，认定被告持有的合同应为最新合同，效力明显高于原告持有的两份合同，在此原告不愿意对持有两份合同“周珍洪”签名作笔迹鉴定，故原告提交两份合同的真实性本院不能确认，从而就不能认定合同的有效性。经本院释明，原告坚持以自己提交的合同为基础主张本案诉讼请求，故本院认为因原告的证据不确凿充分，本院不予支持。至于原告与第三人柴洪之间是否存在的债权债务关系，系另一个合同关系，非属本案审理范围，相关权利人可另行诉讼主张，本案中不予评判。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，最高人民法院法经（2000）23号《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函法规标题最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》、法经（2000）24号《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函法规标题最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函制定机关最高人民法院效力等级司法指导性文件公布日期2000.01.29时效性现行有效》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告昆明圣鑫汽车维修有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6456元，由原告昆明圣鑫汽车维修有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  王国光人民陪审员  杨玉蓉二〇二〇年三月二十三日书 记 员  刘艳艳