湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0621民初1496号 原告：谭玉，女，1974年1月23日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。 委托诉讼代理人：罗强，男，1966年7月11日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。 委托诉讼代理人：谭子尧，湖南忠民律师事务所律师。 被告：湖南亿丰置业发展有限公司，住所地岳阳县荣家湾镇长丰南路与荣西路交叉处。 法定代表人：孙成辉，董事长。 委托诉讼代理人：陈飞雪，男，1964年1月11日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。 原告谭玉与被告湖南亿丰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗强、谭子尧，被告委托诉讼代理人陈飞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺买卖合同。2、判令被告立即返还原告购亿丰二期3015-3016商铺款513452元及被告延期交商铺违约金（其中至2019年7月20日的违约金为107492元，自2019年7月21日至合同解除之日止按日万分之三计算）、购房款利息（其中至2019年7月20日止的利息为54003.8元，自2019年7月21日至退还购房款之日止按人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年4月9日、12月25日分别签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的亿丰时代广场3016、3015号商铺，原告付清了全部购房款513452元。两份合同第十一条约定2018年12月31日交商铺，第十二条约定逾期交付违约金按总价款的日万分之一计算，利息按银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算。2018年11月23日，被告与业主协商交铺事宜，约定交铺与装修同步，2019年6月30日交铺。被告未能按时交铺。定于2019年2月21日，原告、被告在岳阳县信访局、县政府主管领导的协调下，签订了亿丰二期业主维权协议，约定在2019年6月30日交铺，如未交铺连本带利退款，并按合同赔偿违约金。被告又未能按约交铺，后原告多次上门与被告协商都无结果。原告于2019年6月28日向被告送达了解除合同告知书。为维护原告合法权益，故诉至贵院，恳请依法判如所请。 被告湖南亿丰置业发展有限公司辩称，一、答辩人已经履行合同主要义务，被答辩人关于解除商铺买卖合同的诉讼请求应予驳回。答辩人与被答辩人于2017年4月9日和12月25日签订3016、3015商铺买卖合同（预售）时，被答辩人同时与湖南亿丰物业运营管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）签订了《委托经营管理合同》，其中第四条第一项载明：“甲方委托乙方从湖南亿丰置业发展有限公司办理该商铺的全部交房手续”。由于土地征收进度缓慢、周边矛盾多协调难度大、施工方停工等多方面客观原因，导致工期受阻。后答辩人与业主代表协商，重新约定交铺时间为2019年6月30日。2019年6月26日，县质监、安监、设计、监理、建设、施工等单位共同对亿丰二期工程进行了竣工验收，2019年6月28日，答辩人向被答辩人委托的亿丰物业公司交房，双方签订了《商铺交付确认书》。至此，答辩人已经履行了合同主要义务，答辩人与被答辩人之间不存在合同解除的法定事由，也不存在合同法规的可以解除合同的情形，被答辩人的主张没有事实依据，也没有法律依据，理应驳回。 二、答辩人已经充分保障了被答辩人自2018年5月31日起前4年的合同利益。《合同法》的目的和功能之一就是保障合同双方的合法权益，实现合同目的。就本案而言，被答辩人购买答辩人商铺的主要目的是投资，是为了获取租金收益。从被答辩人与答辩人签订的《认购协议书》和《签约确认表》中可知，答辩人在出卖商铺时就以总房价0.77折扣的形式对被答辩人商铺支付了自2018年5月31日起前4年的租金共计84771.33元，合每年21192.8元。与此相对应，被答辩人在与亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》中，自愿将商铺委托经营期内的前4年交亿丰物业公司无偿经营管理。由此可知，被答辩人购买答辩人商铺的目的已经初步达到，前4年的租金利益已经充分实现。因此，即使答辩人在招商招租、开业运营等方面与合同约定稍有迟延，但对被答辩人的利益没有损害，既不影响被答辩人前4年商铺收益，也不影响被答辩人从第5年开始按托管商铺实际租金收入的90%收取租金。三、答辩人正在强力推进招商运营和工程扫尾工作。虽然答辩人对案涉合同的义务尚未履行完毕，但答辩人正在全力以赴认真履行。目前，答辩人已与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订了《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及委托运营管理委托合同》，天河院线等商户己强势入驻悦冠荣城，中共岳阳县委、岳阳县人民政府全力支持亿丰二期项目建设，答辩人正按照县委、县政府要求强力推进特色美食一条街创建。与此同时，答辩人正加班加点推进二期项目的设备安装、调试和公共区域的装修扫尾工程。答辩人有信心、有能力、有诚意、有实实在在的行为履行全部合同义务，确保项目早日投入运营，确保商铺买受人的长远利益。四、被答辩人关于利息和违约金的诉讼请求没有事实依据，且严重超过约定的标准。 答辩人支付利息和违约金应以违约和解除合同为前提，如前所述，被答辩人关于解除合同的诉请没有事实依据，也没有法律依据，因此被答辩人关于利息和违约金的诉请缺乏前提条件，应予驳回。即使被答辩人主张利息和违约金，按照双方签订的买卖合同第十二条第1项第（2）小项的约定，利息计算标准为银行同期贷款利率标准，违约金支付标准为万分之0.01。因此，被答辩人主张按每日万分之三支付违约金并计算出需支付107492元违约金是没有依据的，利息计算也存在错误。综上，答辩人已经履行合同主要义务，正全力以赴做好工程扫尾和招商招租工作，且充分保障了被答辩人的合同利益。被答辩人的合同目的已经达到，其诉讼请求没有事实依据，没有法律依据。答辩人请求人民法院判决驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证0.01对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下案件事实：被告公司成立于2014年6月25日，其经营范围为“房地产开发经营，自有房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。2015年8月1日，被告与湖南亿丰物业运营管理有限公司签订《物业委托经营管理协议》，被告将其所有的湖南亿丰时代广场（包括一期：湖南亿丰五金家居建材城、二期：悦冠荣城），经营期限为30年。2016年12月16日，被告取得岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”商品房销售许可证（岳县商预售字第0000001号）。2017年4月9日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：2512120200013016），约定由原告向被告购买岳阳亿丰时代广场第008幢03层3016号房；同年12月25日，双方又签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2512120200013015），约定由原告向被告购买岳阳亿丰时代广场第008幢03层3015号房。上述两套商品房的单价均为每平方米6194.77元，总价款均为242649元（该价款不包括被告已7.7折的形式向原告先行支付的4年租金），付款方式均为一次性付款。两份合同除商品房基本情况和签约时间外，其余约定均一致。其中第九条约定：商品房交付条件为“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，按照逾期时间分别处理1．逾期在180日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的万分之0.01向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。原告在签订上述两份合同的当日，还与湖南亿丰物业运营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，两份合同均约定原告自愿将其在岳阳亿丰时代广场二期“悦冠荣城”购买的商铺委托给湖南亿丰物业运营管理有限公司进行经营管理。合同第三条关于委托经营管理期限约定为“从2018年5月31日至2028年5月30日止，共计10年”。第四条关于商铺的交付及装修约定为“甲方（原告谭玉）委托乙方（湖南亿丰物业运营管理有限公司）从湖南亿丰置业发展有限公司办理该商铺的全部交房手续”。第五条关于委托经营管理收益分配约定为“1．委托经营管理期内的前4年，为商场培育发展期，需大量的招商、广告及装修、经营管理等前期投入与费用，故甲方自愿无偿将该商铺交给乙方统一管理；2．委托经营管理期内的第5年至第10年，托管商铺实际租金收入的90%归甲方所有，10%为乙方应得管理费”。上述合同签订后，原告按照约定全额交付了购房款，双方共同办理了网上签约，并办理了预告登记。 岳阳亿丰时代广场二期工程施工过程中，因被告与施工方发生矛盾，工程进展缓慢，被告不能如期交房。2018年11月23日，被告召集业主代表进行协调，双方就工程复工、开业时间、交房时间、租金起算时间、招商情况等问题进行了协商，并达成了部分共识。2019年2月21日，原告等人作为业主代表与被告达成《亿丰二期业主维权协议》，协议约定交房时间为2019年6月30日前；房租自2018年5月31日开始计算；此外双方还就其它问题进行了约定。原告作为业主代表在协议上签名。2019年6月28日，原告委托代理人罗强向被告送达《解除合同告知书》，告知书载明“贵公司应于2018年12月31日交付商铺，现已逾期180天仍未能交房，根据合同第12条1（2）规定，本人有权解除合同，请贵公司在收到该解除合同告知书之日起15日内，依合同条款给本人办理退房手续”。罗强代原告在告知书上签名。2019年7月22日，原告诉诸本院。 2019年6月26日，被告在建设行政主管部门的监督下，组织施工单位、设计单位和监理单位对岳阳亿丰时代广场二期C1标段进行竣工预验收，并形成了会议纪要。2019年6月28日，湖南亿丰物业运营管理有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《商铺交付确认书》，确认“甲方将岳阳亿丰时代广场二期悦冠荣城所有商铺从即日起交付于乙方，乙方同意接受，交付后的商铺装修由乙方自行安排”。2019年9月9日，被告及湖南亿丰物业运营管理有限公司共同与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司签订《亿丰时代广场二期悦冠荣城C1标段项目招商代理及运营管理委托合同》，委托曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司为项目提供前期研策、商业规划、开业前期代理招商及开业后的运营管理服务。2019年12月31日，在岳阳县住建局质安股、质监站、安监站监督下，岳阳亿丰时代广场二期C1标段建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位召开竣工验收会议，综合验收结论为“竣工验收合格”。 本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告在合同中约定交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，可见双方约定的解除合同的条件为“逾期交房超过180天”。对于该解除合同的条件是否已经成就，原告是否能够行使解除权，应从以下几方面综合评价。 一、关于交房期限。原、被告在合同中约定的交房时间为2018年12月31日，此后因工程施工进度延误，致使被告未能在该约定的时间内履行交房义务。但被告在期限届满前后两次与业主代表进行协商，且在2019年2月21日与业主代表达成《亿丰二期业主维权协议》，该协议将交房时间变更为2019年6月30日，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，该协议中对交房时间的变更合法有效，且原告作为业主代表在协议上签名，该协议的内容对原告具有约束力，故本院认定被告履行交房义务的时间已变更为2019年6月30日前。 二、关于被告是否已履行按时交房的合同义务。根据原告与湖南亿丰物业运营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》约定，原告已将从被告处办理案涉商铺的全部交房手续的权利委托给湖南亿丰物业运营管理有限公司，至本案审理终结时止，该合同未被确认无效或被申请撤销。根据湖南亿丰物业运营管理有限公司与被告于2019年6月28日签订的《商铺交付确认书》，案涉商铺已于当日交付于湖南亿丰物业运营管理有限公司。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，根据该规定，被告向湖南亿丰物业运营管理有限公司履行交房义务的行为对原告具有约束力，被告已于2019年6月28日履行交房义务。 三、关于被告是否具有足以导致原告解除合同的严重违约行为。原、被告在合同中约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件”作为交房条件之一，被告在案涉商铺尚未经竣工验收合格即予以交房，该交房行为违反合同约定。但被告在此后积极招商以促成“悦冠荣城”项目尽快开业，且该项目已于2019年12月31日经验收合格，可以投入使用。原告购买案涉商铺的目的应为通过收取租金以实现财产的保值增值，而非居住或自行使用。被告在向原告出售案涉商铺时已将自2018年5月31日至2022年5月30日的租金以折扣优惠的形式支付给了原告，原告在该期间已不能再另行收取租金，原告在案涉商铺未能如期开业期间的利益并未受到损害。故被告在履行交房义务时虽具有违约行为，但该违约行为既未损害原告的可得利益，亦未达到致使其不能实现合同目的的程度。 综上，被告已在协商变更的期限内履行交房义务，其在履行交房义务时虽有违约行为，但该违约行为并未影响原告实现合同目的，应视为双方约定的合同解除条件尚未成就，原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的违约金及购房款利息损失均以解除合同为前提，故原告要求被告支付违约金和利息损失的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告谭玉的诉讼请求。 案件受理费9832.9元，由原告谭玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  易建勋 人民陪审员  王燕子 人民陪审员  陶 毅 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  胥方丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。