山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初95号 原告：安丘中天商业经营有限公司，住所地：安丘市兴安街道人民路343号。 法定代表人：孙振东，经理。 委托诉讼代理人：李万清，律师。 被告：王涛涛。 原告安丘中天商业经营有限公司与被告王涛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丘中天商业经营有限公司的委托诉讼代理人李万清，被告王涛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安丘中天商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将租用的14套商铺原状退给原告并由被告承担履约保证金无权索回的法律后果；2、判令被告承担违约金总额10%的违约金287315元，后变更该项请求为：要求被告支付超免租期后占用的租金47600元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告为了租用商铺，在原、被告双方签订商铺租赁合同之前的2013年8月31日就向原告支付了履约保证金70000元。之后，原、被告双方于2014年1月1日签订两份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》。内容除商铺号和用途不同外，其他均相同。按照合同第一条规定，被告分别租用原告经营的编号为12-3#120、121、122、127、128、129、130和158、159、160、173、174、175、176号共14套商铺，共计1140.14平方米，用于经营灯具和厨具；第二条约定租赁期限3年（免租金使用），自2014年8月31日起至2017年8月30日止，但以实际交房日计算；第三条约定被告缴纳履约保证金的标准及用途；第四条第3项约定被告应在原告统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向原告承担违约责任，履约保证金不予退还；第八条违约责任第7项约定，被告应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁商铺面积每天每平方米承担违约金2元。合同还约定其他一些条款。合同签订后，被告于2015年9月30日验收并接手了承租的14套商铺。原告于2016年6月6日盛大开业，但被告将一层商铺隔墙全砸掉，既未按照合同约定时间装修，也未开业，而且无租金使用期限已超期一年多，被告不续签合同、不退回商铺，给原告造成不良影响和经济损失。为维护原告的合法权益，特依据双方所签合同的约定提出上述诉讼请求，请依法判决。 被告王涛涛辩称，他不承认合同，翰沃城招商等时间是正确的，翰沃城开业前并未兑现承诺，2019年年底才把路修好，二期也没有修建，仓储也没有施工。同意返还房屋，但不同意恢复原状。 本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订两份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，合同和AQZT201366856。编号为AQZT201366836的合同约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城橱柜馆158、159、160、173、174、175、176号商铺，经营厨具商品。编号为AQZT201366856的合同约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城灯具馆12-3#120、121、122、127、128、129、130号商铺，经营灯具商品。两份合同除商铺号及经营商品不同外，其他内容均相同。租赁期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止，其中有36个月免租期，合同到期，乙方在同等条件下具有优先承租权。具体免租期限以实际交房日期为准。签订本合同之日，乙方需缴纳履约及经营售后服务保证金共计￥35000元（两份合同共计70000元），履约保证金为确保乙方履行本合同而设，经营售后服务保证金为确保售后服务而设，乙方在合同期内违反本合同应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。合同期内发生违约赔偿，乙方应在赔偿发生之日起10个工作日内补足本合同约定的履约及售后服务保证金数量。合同期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后不计利息原额返还。商铺装修：乙方就于甲方统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向甲方承担违约责任，履约保证金不予退还。违约责任：合同生效后，乙方五日以上(含五日)未进场装修或未正常营业；乙方应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁物业面积每天处违约金2元/平方米，无故连续停业10天，或1年内累计无故停业超过30天的，为乙方根本违约；……乙方构成违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用……本合同经甲方、乙方签字盖章之日起生效。附件：关于《安丘?翰沃城商铺租赁合同》中履约保证金部分根据双方友好协商，特作如下补充：1、乙方按时完成装修达到试营业标准，在试营业之日起十五个工作日内退还履约保证金的20%，剩余履约保证金转为售后服务保证金。2、合同期满后，如双方不再续约，甲方在乙方半年后无消费者质量投诉的情况下，甲方将全部售后服务保证金全额退还给乙方。 2013年8月31日，被告缴纳履约保证金70000元。 2015年9月30日，被告分别在十四份《商户交房单》上签字，确认商铺强弱电、消防、水汽验收合格。 同日，原告作为甲方，被告作为乙方签订两份《装修施工协议》，协议编号分别为：AQZTZX-2015036和AQZTZX-2015050。两份协议均约定2015年9月30日至2015年10月30日为乙方在甲方市场的装修时间，乙方必须保证在约定时间内完成对商铺的装修工作，以保证甲方的正常经营。被告接手商铺后，至今未装修完毕。 原告曾于2016年6月6日举行开业仪式，但市场并未达到宣传的效果，且一直很萧条，被告所租赁的商铺也一直闲置，至今未经营使用。 本院认为，原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意、全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方合同约定的租赁期三年，合同到期后，原告要求解除合同，说明原告不同意继续租赁房屋，被告也没有提出续签合同，双方未达成续签协议，故原租赁合同因履行期限届满而失效，被告应当依约将租赁房屋返还原告。其次，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》第四条第四项约定，“乙方（被告）在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及附属装修物在本合同终止后应继续保留归甲方（原告）所有；若甲方要求将其移走，乙方应独立承担将上述装修物拆走及恢复租赁区域原状的全部费用。”被告接手商铺后根据经营的需要及合同要求进行了简单装修改造，现原告依据上述约定要求被告原状交回所租赁商铺，被告不同意恢复原状。原告未在本案中变更要求被告承担恢复原状所需费用，且未提交证据证明恢复原状所需费用的具体数额，故本院确定被告现状将商铺返还给原告，恢复原状所需费用原告可在确定后另行主张。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，被告未按合同约定的时间完成装修及开始营业，构成根本违约，合同到期后被告未按约返还原告租赁房屋，亦构成违约，依法应当承担违约责任。双方合同明确约定了履约及经营售后服务保证金，目的是确保被告履行本合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为。该履约保证金具有违约金的性质，因此，被告按照约定应当以此承担违约责任，且被告未提起反诉请求，故其无权要求返还。依据上述法律规定，被告承担上述违约责任后，不应再行承担违约责任。另外被告接手房屋后该市场并未实际运转，与原告先期的宣传、承诺存在一定差距，因此造成被告所租商铺未能实际使用，一直闲置至今。综合本案的实际情况，原告要求被告承担超免租期后占用费用47600元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告王涛涛现状返还租赁的原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城12-3-120、121、122、127、128、129、130、9-2-158、159、160、173、174、175、176号商铺十四套，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告王涛涛无权要求原告安丘中天商业经营有限公司返还履约保证金70000元； 三、驳回原告安丘中天商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5610元（已减半），保全费2805元，由原告安丘中天商业经营有限公司负担2500元，被告王涛涛负担305元，保全费1970元，被告王涛涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  初立江 二〇二〇年三月二十三日 法官助理李春丽 书记员刘晔