嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5453号原告：余恭相，男，1977年7月23日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：顾琪宏、沈杰,浙江泰杭律师事务所律师。被告：嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区杉禾生活广场1-612室。统一社会信用代码：91330401MA2CW88A00。法定代表人：钟旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭敬伟,男，该公司法务部负责人。委托诉讼代理人：吴渊,浙江同舟律师事务所律师。原告余恭相诉被告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序先后于2019年12月17日和2020年3月6日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告余恭相及其委托诉讼代理人顾琪宏、沈杰，被告法定代表人钟旭东及其委托诉讼代理人郭敬伟、吴渊到庭参加诉讼；第二次开庭，原告委托诉讼代理人沈杰、被告委托诉讼代理人郭敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余恭相向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告向原告双倍返还定金共计人民币360万元，并判令被告赔偿原告损失计381.1782万元；3、请求法院判令被告支付原告因本案支出的律师费2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，将第2项诉讼请求中要求赔偿的损失调整为325.4482万元；将律师费调整为7万元。事实和理由：2019年8月13日，原被告协商一致签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于嘉兴市出租给原告使用，房屋面积7666.6平方米。合同明确：原告租赁房屋用途为酒店，因合同签订时，房屋用途仍为办公，不符合合同要求，故双方约定：被告应在签订合同后25个工作日完成用途变更手续。但时至2019年9月18日，期间已届满，仍未完成变更，按合同规定属于根本违约。又因原告已经将酒店装修方案报送被告审核通过，按照合同约定被告理应配合原告尽快完成装修工程，但2019年9月24日，原告施工时，遭到被告保安阻挠，致使工程停工，被告亦属于根本违约行为，故原告于2019年9月25日委托律师向被告寄送律师函催告，要求被告及时办理房屋用途变更手续、并配合原告工程装修。但被告至今未按约履行，致使案涉合同无法继续履行，原告合同目的无法实现。2020年1月3日，原告与装修承包人杭州四达装饰工程有限公司（以下简称“四达公司”）、陕西贵龙装饰工程有限公司（以下简称“贵龙公司”）签订《解除协议》，两公司同意退还280万元已付工程款中的58.18万元，同时，原告因委托事项发生变更律师费增加到了7万元，为此，原告重新签订了委托代理合同，另外尚有2.45万元租金未计入损失。故要求赔偿的损失调整为325.4482万元。遂成讼。被告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司答辩称，1、被告不存在根本违约，合同解除的条件已经消失，双方应该继续履行合同。原被告当时在签订合同的时候，对行政审批所需的时间没有进行充分的了解，存在一定的重大误解。被告虽然在签订合同后积极办理变更手续，但是在办理变更手续的过程中，发现相关的行政部门存在一定的职能调整，规划部门7月20日才成立，导致在合同约定时间内没能办理完毕变更事宜。后来被告已经于2019年12月12日办理完毕相应的变更手续。2、其发现合同不能在规定时间内办理完毕变更事宜的时候，其就已经及时告知了原告相关的一些情况并取得了原告的同意，根本违约的条件不成就。3、退一步讲，即使被告未按合同约定在合理期间办理完毕变更手续，也非被告恶意或者不作为造成。4、关于原告诉称的被告阻挠装修一事，无任何事实依据。原被告双方在签订合同后，原告就聘请了装修公司进行现场施工，而被告作为出租方和大厦的管理方，有权利对施工活动进行管理。装修公司未按照大厦的管理进行施工，被告有权利也有义务对其进行管理。这不单单是对大厦和其他承租人权利的维护也是对原告权利的维护。双方矛盾主要是当时原告准备将出租房屋内原有的空调拆除进行变卖，而当时的空调是业主方所有的，并非被告所有。如果原告进行变卖的话，业主方有可能要追究被告的责任。而且双方在签订租赁合同的过程中，对于附属物的归属已经有了约定，在未征得业主方同意的情况下，原告无权处分该部分设备。被告工作人员阻止其搬出大厦进行变卖的行为是合理合法的，不存在阻挠施工的行为。而且被告方在行为发生后也与原告方和业主方进行了积极的沟通，配合原告方进行施工。5、对原告要求赔偿损失一事，被告不认可。被告方虽然没有在规定的期限内办理完毕变更手续，但是没有给原告造成实际的损失。原告的停工也是原告单方的行为，产生的损失应当由原告自行承担。从原告提供的证据看，原告的施工期最起码需12个月，原告的施工、停工等没有任何行政部门对其提出过任何的异议，被告方的变更延后行为并没有给原告的施工和后续的正常经营带来任何影响，也不会产生任何损失。在该时间内，原告只是装修施工即使需要办理相关的营业执照和行政审批，在这12个月的装修期内的话也是可以办理完毕的。后续的事情不会受到任何的干扰。退一步讲，被告在原告装修完毕之后，依然没有办法办理完毕手续的变更，才会给原告造成损失，而现在被告已经办理完毕了相应的变更手续，原告现在就可以申请相关的营业执照。换一句话说，若原告方不停工的话，现在装修还是没有完成的，也并不耽误原告方预期的正常开业情况。经审理，本院认定的事实如下：2019年8月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将嘉兴市东升东路2545号的房屋的8层至12层租赁给乙方使用，房屋产权面积约7586.6平方米，加之公共出入通道，总计租赁面积为7666.60平方米，作为酒店用途使用，经营品牌：全季酒店或桔子水晶酒店或亚朵酒店，该房屋产权用途为办公，甲方应在本合同签订后25个工作日内办理完成房屋用途的变更，费用由甲方承担。如因该租房产权问题，使乙方不能正常使用，甲方属于根本违约，应赔偿乙方一切损失。该房屋租赁期限自2019年8月20日起至2032年3月14日止，租期为12年6个月25天。甲方拟于2019年8月20日将符合本合同约定的租赁条件的房屋交付于乙方，乙方应按时到场接收该房屋。交付时间有更改的，由甲方另行提前通知乙方，但不得迟于2019年8月30日，交付迟延的免租期和租赁期顺延。甲方同意给予乙方自2019年8月20日起至2020年4月19日，为8个月的装修免租期。装修免租期内的水、电、能源损耗费、物业费由乙方承担。如因出租方原因导致承租方无法在免租期结束日前开业的，租金起算点以乙方实际开业之日起计算，并在后续租金缴纳时免交本合同约定免租期至实际开业时间（自然日）二倍作为出租方导致乙方因此而延缓开业损失的补偿。本合同实行先付租金后使用原则，租金每半年支付一次，每次支付半年的租金。租金的计算标准为：该房屋第一年租金计算标准为0.95元/天/㎡，租赁面积7666.6㎡，总计人民币2658393.55元，租赁期内，前三年租金标准保持不变，从第四年起每2年递增一次，每次递增5%。自计租日（2020年4月20日）起，乙方每6个月向甲方支付一次租金。合同签订3日内，交纳定金180万元，用以保证双方按约履行合同，如合同正常履行，定金在乙方装修结束后，50万元自动转为保证金，130万元冲抵首付租金。第十一条关于违约责任，11.1在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，甲方按照乙方装修的初始价值向乙方承担装修赔偿责任，（装修费以评估公司评估为准）且按照当年年租金向乙方支付违约金，违约金不足以弥补违约损失，乙方有权继续追偿，赔偿损失具体金额根据第三方公司评估后的综合数值计算，还应退还保证金。11.1.5因甲方未能变更房产用途，使乙方不能正常使用造成损失的，甲方应负责赔偿。13.1任何一方如有违反本合同的行为，应赔偿就该违约行为对对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。2019年8月14日，万显素向被告法定代表人钟旭东转账支付2000000元；被告出具收据一份，总额为1800000元，收款事由为酒店定金。2019年8月27日，双方对1号楼酒店电梯验收交接，其中包括1号楼空调的验收。2019年8月25日，原告与案外人承呈室内设计（上海）有限公司签订了《建设装饰工程设计合同》两份。约定公共区域设计费和客房区域设计费分别为200000元和100000元，自2019年8月26日至2020年8月25日止。合同签订后，原告方向该公司转账支付了上述款项。2019年8月26日，万显素向金辉转账100000元，原告称系中介费。2019年9月16日，万显素向被告转账148732元，该款项系酒店物业费和建筑垃圾费。2019年8月29日，原告与案外人华住酒店管理（宁波）有限公司签订《品牌许可合同》，约定品牌许可期限自2020年3月16日至2030年3月15日止，许可酒店客房数为109间。后该公司向原告发出付款通知，要求原告支付包括加盟费、工程保证金、工程筹备费、保证金、PMS安装费、一次性培训费在内共计438600元的费用。2019年8月29日，原告方向该公司转账463000元。2019年9月19日，原告分别与案外人四达公司、贵龙公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定工程价款分别为280万元和1000万元，工程名称嘉兴杉杉印象生活广场全季项目，承包范围为室内装修、部分土建、安装，工期自2019年9月25日至2020年3月25日；由于原告原因导致延期开工或中途停工，原告应补偿案外公司因停工、窝工所造成的损失，每停工或窝工一天，两合同分别约定原告每天支付500元和1000元；等等。2019年9月23日至10月10日，原告支付酒店工程款280万元。2019年9月24日，原告将案涉租赁房屋中的空调拆除时，遭到被告的阻止。2019年9月25日，原告方委托泰杭律师事务所向被告发出律师函一份，就原告延迟办理变更房屋产权用途、阻挠装修施工事宜提出法律意见，认为被告未办理用途变更手续属于根本违约，且2019年9月24日，原告在施工拆除原有空调时，遭到被告公司保安阻挠，致使工程停工，亦构成根本违约，要求被告接函后立即停止阻扰，并在5日内完成房屋用途的变更，否则解除合同并承担损失等。2019年10月10日，被告委托浙江同舟律师事务所向原告及委托的律师事务所发函，对延迟办理房屋用途变更手续作出了解释，且称在原告向其发函前，其已将上述延期事实告知了原告，且取得原告的口头同意，并非根本违约；并称装修区域的空调（内机及附属物）系业主方的财产并非被告所有，原告在未与业主方和出租方协商的情况下拆除变卖，违反合同约定；且其司并未阻挠装修施工，经现场查勘，原告方施工人员仍在现场继续施工等。2019年10月18日，原告向被告发出停工公告，告知因被告未履行办理房屋用途变更义务并阻挠正常施工，其为避免损失扩大，已通知贵龙公司于2019年10月19日停工，且其将保留向被告主张赔偿因本次停工造成损失的权利。2019年12月12日，嘉兴市自然资源规划局出具嘉兴市建筑物临时改变用途规划审查意见书，同意杉杉商业广场管理（浙江）有限公司将位于杉禾生活广场的1#8-12层办公用房临时改变为商业（酒店）用途，建筑面积约7586.6平方米，临时改变用途期限为3年，起始时间是2019年12月12日，终止时间2022年12月11日。按照临时改变后的用途使用房屋的，应当依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批、备案手续。期限届满确需要延续的，可以在期限届满前六十日内向原审批机关申请办理延续手续。2020年1月3日，原告作为甲方与四达公司和贵龙公司作为乙方达成《解除协议》。双方确认因原告与本案被告之间发生纠纷，解除双方之间的《建筑装饰工程施工合同》，双方结算工程量938200元后，约定原告支付四达公司和贵龙公司违约赔偿金共计128万元。经结算后，四达公司和贵龙公司退还工程款581800元。原告称为案涉工程施工其还支付了房租24500元。2019年10月10日，原告与浙江泰杭律师事务所签订委托代理合同，约定律师费20000元，有效期为合同签订之日至案件办理终结止。后于2020年1月3日又签订一份协议，载明此前的委托代理合同针对前期调解，因本案进入审判阶段，律师费应再支付5万元，共计7万元。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告主张解除合同的理由，一是被告未在合同签订后25个工作日内完成12年的用途变更手续，二是被告阻扰施工导致无法继续施工。庭审中，被告已于2019年12月12日办理了案涉房屋的商业（酒店）用途，期限为3年，但有权部门也告知期限届满确需要延续的，可以在期限届满前六十日内申请办理延续手续；同时根据《浙江省城乡规划条例》第四十七条的规定，临时改变房屋用途的期限不得超过五年，期限届满需要延续的可在规定时间内办理申请延续手续，可见，虽改变用途的期限临时为3年，但被告仍可依相关规定继续申请延续，原告并无证据证明被告无法履行确保房屋作为酒店用途使用的合同义务，相反，被告已按照规定办理了一定期限的用途变更手续，因此，原告以此为由解除合同，依据不足；关于原告所称被告存在阻扰施工的行为，经审理查明，实指被告阻止其拆卸空调的行为，该阻止拆除的单一行为不能直接认定原告已无法继续施工，况且，根据原告陈述，其也确认发生该纠纷后，除拆卸空调之外的其他施工9月底之前也仍在继续，因此，原告据此认为被告阻止其拆卸空调的行为致使合同无法继续履行，理由不充分，原告所称事由并不能导致合同目的无法实现。综上所述，原告主张解除合同的证据不足，理由亦不充分，本院不予支持。对于原告主张双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”因原告未举证证明被告有根本违约行为，故原告无权要求适用定金罚则，本院对原告主张双倍返还定金的诉讼请求不予支持。被告虽未构成根本违约，但确实存在延期办理房屋用途变更手续的行为，应承担违约责任。原告主张赔偿的损失，本院认为，原告主张的设计费损失、加盟费损失、中介费、物业和垃圾清运费等，因合同并未解除，尚应继续履行，故原告主张上述损失，缺乏依据，本院不予支持。对于导致的装修工程损失，根据《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，应以可预见性和实际损失为原则，且根据查明的事实，原告在未办理房屋用途变更手续以及营业执照的情况下已经在施工，而庭审中双方也都确认装修施工须事先经有关部门许可，因此，对于原告所称的装修损失，原告也具有一定过错，但考虑到被告确实存在延期办理的违约行为，因此，根据该行为对工期的影响、双方的过错、阻止拆除空调行为对合同履行的影响、停工的原因、实际损失等实际情况，并结合《房屋租赁合同》中关于违约责任的约定和案外装修施工人开始施工的时间，以及本案审理过程中新冠状病毒××疫情对合同履行的影响等因素，综合以上情况考量后，本院酌定由被告赔偿原告一定损失，该损失金额可按6个月租金计，经核算为1329197元。同理，原告主张的律师费，结合上述情况以及双方对损失承担的比例等，本院酌定由被告支付2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余恭相损失1329197元；二、被告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余恭相律师费20000元；三、驳回原告余恭相的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60271元、保全费5000元，合计65271元，由被告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司负担12718元，由原告余恭相负担52553元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  徐东文人民陪审员  高文静人民陪审员  邱金凤二〇二〇年三月六日书 记 员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。