上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终383号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海力铖健身服务有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路166号3f整层。法定代表人：殷爱芳，执行董事。委托诉讼代理人：孙镇，上海国畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海茂睿置业有限公司，住所地上海市松江区荣乐中路12弄136号。法定代表人：顾志强，副总经理。委托诉讼代理人：刘婷，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告：丁科，男，1983年9月11日生，汉族，住湖南省汉寿县上诉人上海力铖健身服务有限公司（以下简称“力铖公司”）因与被上诉人上海茂睿置业有限公司（以下简称“茂睿置业公司”）、原审被告丁科房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初2634号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。力铖公司上诉请求：撤销原判第一至第六项、第八项、第十项，依法改判力铖公司不承担租金、物业管理费、水电费、解约违约金、免租期租金，支持力铖公司一审反诉请求。事实与理由：原判认定事实及适用法律错误。合同解除时间应确定为茂睿置业公司出具告知书的2018年11月13日。至解除日的租金、水电费、物业管理费已支付，且租金已超付，即便存在“正当理由”的瑕疵履行也未至根本违约程度，茂睿置业公司解约违法。茂睿置业公司发送解约通知后即粗暴将力铖公司装修拆除、设备“搬离毁损”，导致承租人损失进一步扩大，故请求二审法院判如所请。茂睿置业公司辩称：不同意上诉请求，原判认定事实、适用法律无误，同意一审判决理由及裁判结果。丁科述称：同意力铖公司上诉请求。茂睿置业公司向一审法院起诉请求：1、判令茂睿置业公司、力铖公司2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2017年12月12日签订的补充协议于2018年11月15日解除；2、判令力铖公司支付茂睿置业公司2018年10月3日至2018年11月15日期间欠付的租金（以月租金120,253.48元计算，扣除力铖公司已支付的租金100,000元）；3、判令力铖公司支付茂睿置业公司占有使用费（以月租金120,253.48元计算，自2018年11月16日起计算至判决生效之日止）；4、判令力铖公司支付茂睿置业公司物业管理费（以每月25,783.95元计算，自2018年11月1日起计算至判决生效之日止）；5、判令力铖公司支付茂睿置业公司2018年9月1日至2018年11月15日期间的水电费34,164元（其中水费1,045元，电费34,164元）；6、判令力铖公司支付茂睿置业公司解约违约金876,224.58元；7、判令力铖公司支付免租期的租金（2017年6月15日至2017年9月23日期间为399,307.50元，2017年11月23日至2017年12月2日期间为39,535.39元）；8、判令丁科对上述全部付款义务承担连带清偿责任。力铖公司向一审法院提出反诉请求：1、判令茂睿置业公司返还力铖公司租赁合同保证金360,760元、租金及物业管理费303,264元；2、判令茂睿置业公司赔偿力铖公司装饰装修损失2,048,000元及返还力铖公司设备（以清单明细为准）；3、判令茂睿置业公司支付力铖公司解约损失698,154元。一审法院认定事实：坐落于上海市松江区XX路XX号房产权利人系上海XX有限公司。2012年12月30日，上海XX有限公司和黄某签订《房屋租赁合同》，将上海市松江区XX路XX、XX、XX、XX号房屋出租给黄某使用，合同期限自2012年12月31日至2032年12月30日。合同约定经上海XX有限公司事前同意，黄某可以将房屋转租。该合同另对其他事项进行了约定。后黄某和茂睿置业公司签订《房屋租赁合同》，由黄某将上海市松江区XX路XX号房屋出租给茂睿置业公司使用，租赁期限自2016年12月1日至2028年11月30日。上海XX有限公司和黄某共同出具情况说明一份，明确茂睿置业公司可对上海市松江区XX路XX号房屋进行转租。2017年6月13日，茂睿置业公司和力铖公司签订《租赁合同》及附件，约定茂睿置业公司将位于上海市松江区XX路XX号3f房屋（以下简称系争房屋）租赁于力铖公司使用，承租面积为1,718.93平方米，房屋为附件三以红色标示出的平面范围和相应墙体、楼地板所围成的空间，具体平面使用范围详见附件三红色标注部分。合同约定用途为经营健身房，交付日及起租日为2017年6月15日，租赁期自2017年6月15日至2028年11月14日，免租期为2017年6月15日至2017年9月23日，免租期内力铖公司无需支付租金，但须支付装修管理费、物业管理费及实际发生的水、电、燃气等费用。该合同另约定租赁保证金为360,760.44元，自2017年6月15日至2020年6月14日，租金为120,253.48元/月，其中力铖公司须于2017年6月15日前支付2017年9月23日至2017年11月23日期间的租金240,506.96元；另，如租赁期届满或合同提前终止，力铖公司未发生合同约定的违约事件，且已按合同约定标准交还房屋、付清租赁期内水、电等一切费用，已办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记手续，茂睿置业公司应在其后的一个月内将50%租赁保证金无息返还力铖公司，租赁期届满三个月后或本合同提前终止三个月后在因力铖公司的服务质量和商品质量而引起的消费者投诉已经处理完毕的情形下，茂睿置业公司应在其后的一个月内将剩余租赁保证金无息返还力铖公司。该合同还约定物业管理费为25,783.95元/月、物业管理费押金为25,783.95元，装修押金以物业部门核价为准，在该房屋交付时一次性支付给物业公司。公共事业费由力铖公司按照物业公司或公用事业单位出具的账单支付，因使用公用设施所引起的一切费用由力铖公司承担。该合同解除条款约定，力铖公司逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由力铖公司承担的其他有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的，未按茂睿置业公司要求时间支付或补足水、电、燃气、电讯费等公用事业费押金、租赁保证金、装修押金超过十五日的，茂睿置业公司有权单方面解除合同。该合同还约定，乙方有本合同约定可以解除合同的违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除合同，提前收回房屋，且乙方丧失装修免租期待遇并向甲方支付未履行租期期间的租金、推广费和物业管理费之和作为违约金，但如未履行租期超过6个月的，则按6个月支付租金、推广费和物业管理费之和的违约金。该合同对于其他事宜另作出了约定。2017年6月23日，时任力铖公司法定代表人魏某在收到文件确认书（二次装修）上签名确认，其中文件包含XX商厦（暂定名）租户装修手册。该手册第5.6条规定，装修商应在验收前三天，向物业管理公司提出验收申请；验收不合格的项目由装修商及单元租户在验收记录单签字确认，并在限期内整改，整改后复验直至合格；装修验收通过后，装修商及租户须签字确认，验收单由物业公司与相关单位各自收存。该手册第5.7条规定，装修竣工验收合格的30天，装修单位凭原收据办理押金退还手续，管理公司将扣除应缴纳的部分款项后，余款无息退还原交款单位。2017年12月12日，茂睿置业公司作为甲方、力铖公司作为乙方签订《补充协议》，约定：一、乙方应于本协议生效之日起三日内向甲方支付自2017年7月起至2017年11月止已发生且应付未付的物业管理费、水电费等共计36,742.95元。二、如乙方根据本协议第一条的约定向甲方按期全额支付应付未付款项，甲方将给予乙方关于该房屋的租金分期支付的优惠待遇，期限为四个月，自2017年12月3日起至2018年4月2日止（以下简称“优惠期间”），具体优惠待遇措施按以下方式执行：1、乙方自2017年12月3日起至2018年4月2日期间，向甲方减半支付应付租金，乙方支付租金的付款方式不变，即乙方应按照原合同的相关约定每两月支付一次租金，因此，乙方应分别于本协议签订之日起三日内和2018年1月25日之前向甲方支付该房屋租金，每次分别为120,253.48元；2、优惠期间，乙方应按照原合同的相关约定，按时足额向甲方支付该房屋租金以外的其他款项，包括但不限于物业管理费、水电费等费用，即乙方应于本协议签订之日起三日内向甲方支付2017年12月物业管理费、10月水电费共计30,908.95元；3、乙方自2018年4月3日起应按原合同相关约定，向甲方按期支付全额租金、物业管理费、水电费等由原合同的相关约定乙方应付的相关费用，此外，乙方自2018年4月3日起应按每季度一次向甲方补足本协议第二条第1款内约定的优惠期间少缴之租金，即乙方应分别于2018年3月25日前、2018年6月25日前、2018年9月25日前、2018年12月25日前，每次向甲方补缴租金60,126.74元，直至补足为止。三、甲方同意，自2017年11月23日至2017年12月2日为免租期，乙方按照原合同的相关约定享受免租期待遇，即免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍应支付包含但不限于应付之物业管理费、水、电等费用。四、甲方同意，乙方之前已付的物业管理费押金冲抵乙方应付而未付的2017年7月的物业管理费，同时乙方承诺自本协议生效后每月会按原合同约定的物业管理费应付款日期严格执行付款义务，乙方若有累计两个月未按此约定按期支付物业管理费的，甲方有权在乙方累计上述应付费逾期两个月后要求乙方立即按原合同约定补足物业管理押金。……六、本协议自双方签署之日起生效。……。2018年10月15日，茂睿置业公司向力铖公司发出《费用催缴警告函》，向力铖公司催缴2018年10月3日至12月2日的剩余租金140,506.96元及滞纳金1,475.32元。力铖公司的原法定代表人魏某于同日签收该函。2018年10月29日，上海铭森律师事务所张韵凡律师以茂睿置业公司的名义向力铖公司出具律师函，以力铖公司拖欠租金、物业管理费、水电费、违约金等各项费用近190,000元且欠付租金费已累计超过一个月为由，依据《租赁合同》的约定，解除《租赁合同》，并要求力铖公司于收函之日起三日内支付所有欠付费用及违约金，同时要求力铖公司在收函之日起5日内清空租赁房屋，否则茂睿置业公司将处置力铖公司的滞留物品，由此造成的损失由力铖公司承担。茂睿置业公司出具告知书，告知力铖公司的会员，因力铖公司拖欠租金、物业管理费、水电费已致违约，茂睿置业公司已解除与力铖公司的租赁关系，并收回房屋。该告知书落款时间为2018年11月13日。2018年11月15日，案外人张某向上海市公安局松江分局岳阳派出所报警，称在XX路XX号XX商厦3楼健身房和物业产生纠纷。民警到场告知通过法律途径解决。一审另查明，丁科于2017年7月6日向茂睿置业公司转账2,000元，用途载明为消防改造放水、进水费。丁科于2017年7月6日向茂睿置业公司转账23,000元，用途载明为建筑垃圾清运费。力铖公司于2017年10月23日向茂睿置业公司提出免租申请书，申请免租三个月整改期。力铖公司于2017年11月23日向茂睿置业公司提交免租申请书，申请四个月房租物业费减半。力铖公司于2018年2月28日向茂睿置业公司出具修补漏水施工方案，明确会严格按照施工方案进行漏水修补。力铖公司于2018年7月31日出具确认函，确认因力铖公司承租的松江区XX路XX号XX商厦三楼整层在2018年7月18日等日期漏水问题导致漏到同楼二层租户顶楼板、二层风机房顶楼板、二层货梯走道顶楼板，上述修补责任由力铖公司承担，并确认施工量，承诺于2018年8月15日前完成。该确认函另明确若2018年8月15日之前仍未对上述修复工程进行施工的，则力铖公司同意茂睿置业公司提供的修复工程量及价格表，并委托茂睿置业公司代为修复，力铖公司将于8月18日前按上述价格表付款。该确认函所付价格表显示总价为9,059.82元。茂睿置业公司工作人员于2018年9月26日向丁科发送微信催款，丁科回复“节前付十万吧”，茂睿置业公司工作人员回复“这样吧，十万，加水电物管费”；丁科回复“OK”；茂睿置业公司工作人员回复“嗯，小计金额145,957.95”；丁科随即转账145,957.95元至茂睿置业公司账户。2018年11月14日，XX商厦物业管理中心向力铖公司出具函件，告知因漏水情况导致货梯严重损坏，告知将立即停水并通知电梯维保单位进行检查和维修。一审又查明，力铖公司于2017年6月14日支付茂睿置业公司租赁保证金360,760.44元。力铖公司于2017年6月14日支付茂睿置业公司物业费保证金25,783.95元。力铖公司于2017年6月14日支付茂睿置业公司2017年9月23日至2017年11月23日期间租金240,506.96元；于2017年7月6日支付茂睿置业公司装修押金85,946.50元；于2017年7月6日支付茂睿置业公司2017年6月19日至2017年6月30日期间物业费10,172.28元；于2017年7月6日另支付茂睿置业公司25,000元；于2017年8月17日支付茂睿置业公司2017年8月物业费25,783.95元；于2017年9月7日支付茂睿置业公司2017年9月物业费25,783.95元；于2017年9月30日支付茂睿置业公司2017年10月物业费25,783.95元；于2017年9月30日支付茂睿置业公司2017年7月、8月期间水电费4,752元；于2017年12月12日支付茂睿置业公司2017年12月3日至2018年2月2日期间房租120,253.48元；于2017年12月12日另支付茂睿置业公司36,724.95元及30,908.95元；于2018年1月30日支付茂睿置业公司14,310元；于2018年2月27日支付茂睿置业公司2018年2月3日至2018年4月2日期间房租、2017年12月水电费及2018年1月至2018年2月期间物业费合计195,807.38元；于2018年3月8日支付茂睿置业公司2018年1月水费630元；于2018年3月8日支付茂睿置业公司2018年1月电费29,880元；于2018年3月8日支付茂睿置业公司2018年3月物业费25,783.95元；于2018年3月25日支付茂睿置业公司租金100,000元；于2018年3月31日支付茂睿置业公司租金140,506.96元；于2018年3月31日支付茂睿置业公司2018年2月水费145元；于2018年3月31日支付茂睿置业公司2018年4月物业费25,783.95元；于2018年3月31日支付茂睿置业公司分期租金60,126.74元；于2018年3月31日支付茂睿置业公司2018年2月电费6,696元；于2018年5月4日支付茂睿置业公司2018年3月电费8,100元；于2018年5月4日支付茂睿置业公司2018年3月水费40元；于2018年5月4日支付茂睿置业公司2018年5月物业费25,783.95元；于2018年6月6日支付茂睿置业公司2018年6月3日至2018年8月2日期间租金、2018年6月物业费、2018年4月水电费及第二期分期租金合计340,305.65元；于2018年7月2日支付茂睿置业公司2018年7月物业费及2018年5月水电费合计40,659.95元；于2018年7月24日支付茂睿置业公司2018年8月3日至2018年10月2日期间租金及2018年8月物业费合计266,290元；于2018年7月24日支付茂睿置业公司2018年6月水电费14,609元；于2018年8月27日支付茂睿置业公司第三期分期租金及2018年9月物业费、2018年7月水电费合计105,753.69元；于2018年9月28日支付茂睿置业公司145,957.95元。力铖公司因返还会员费事宜和消费者产生争议，故涉诉67件，合计标的为698,154.04元，经一审法院生效判决认定合计应返还消费者会员费并承担诉讼费合计698,154.04元。一审再查明，丁科于2018年10月17日在工商部门出具《有关债务清偿及担保情况说明》，载明：根据2018年8月27日力铖公司股东关于减资的决定，本公司编制了资产负债表及财产清单，在该决议作出之日起的10日内通知了债权人，并于2018年8月29日在《上海科技报》报纸上刊登了减资公告，现就减资所涉及的债务清偿及担保问题作如下说明：根据公司编制的资产负债表及财产清单，公司对外债务为36.31万元。至2018年10月17日，公司已向要求清偿债务或提供担保的债权人清偿了全部债务或提供了相应的担保，未清偿的债务，由公司继续负责清偿，并由殷爱芳、丁科在法律规定的范围内提供相应的担保。一审审理中，茂睿置业公司、力铖公司均确认上海市松江区XX路XX号房屋已由茂睿置业公司实际控制，该房屋内的装饰装修已经由茂睿置业公司全部拆除。茂睿置业公司称其控制上述房屋的时间为2018年11月15日，力铖公司称茂睿置业公司控制上述房屋的时间为2018年11月13日。茂睿置业公司、力铖公司另确认涉案合同解除时间为2018年11月15日。一审审理中，力铖公司提供沪松公消安检字[2017]第0637号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，其中载明场所名称为：上海力铖健身服务有限公司，地址为松江区岳阳街道XX路XX号，场所所在层数为地上第三层，场所建筑面积为1,420平方米。经一审法院向上海市松江区公安消防支队发函调查，该支队复函明确：1、沪松公消安检字[2017]第0637号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件和原件一致；2、该合格证中场所建筑面积系申报人自报；3、该合格证的申报单位系上海力铖健身服务有限公司。一审审理中，力铖公司提供照片、装饰装修施工合同、银行流水明细、（2019）沪0117民初2600号民事判决书、空调购销与安装合同、报价单、说明、供货单、收据等证据，欲证明力铖公司为装修涉案房屋所支出的费用合计2,460,800元。一审审理中，经一审法院主持双方进行交接。此后，茂睿置业公司确认其清单中的设备除第42项更衣箱及其他家具中有部分尚未搬离，其他均已搬离。力铖公司确认茂睿置业公司处现场存有的设备除更衣柜外均已搬离，更衣柜因损坏不再搬离。一审法院认为，茂睿置业公司、力铖公司之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，对双方均有拘束力。本案中，茂睿置业公司称因力铖公司未及时足额支付租金，故其享有合同解除权。力铖公司辩称其于2017年7月6日支付茂睿置业公司装修押金85,946.50元，应当直接抵充租金，其另于2017年7月6日支付茂睿置业公司25,000元、于2017年12月12日支付茂睿置业公司36,724.95元及30,908.95元、于2018年1月30日支付茂睿置业公司14,310元、于2018年9月28日支付茂睿置业公司145,957.95元，上述款项均属于支付租金，故实际不存在欠付租金的事实。对此，一审法院认为，关于力铖公司于2017年7月6日支付茂睿置业公司的85,946.50元，双方均认可属于装修押金，力铖公司主张作为租金直接抵扣，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于2017年7月6日支付的25,000元，根据茂睿置业公司提供的证据，可以反映属于消防改造及垃圾清运费用而非租金。关于2017年12月12日支付的36,724.95元及30,908.95元，根据茂睿置业公司提供的补充协议，可以反映属于2017年7月至2017年11月的物业管理费、水电费及2017年12月物业管理费、10月水电费，亦不包括租金。关于2018年1月30日支付的14,310元，从金额上和租金明显不一致，相反的，根据茂睿置业公司提供的证据，力铖公司在和茂睿置业公司签的补充协议及其他支付款项中，并未包含2017年11月的水电费，结合该款项的金额，一审法院采信茂睿置业公司的主张，确认该款项14,310元应系支付2017年11月的水电费。关于2018年9月28日支付的145,957.95元，根据丁科和茂睿置业公司的微信聊天记录，可以反映其中仅有100,000元属于租金，其余45,957.95元均属于物业管理费及水电费。综上，力铖公司主张上述款项均属于支付租金，依据不足，一审法院难以采纳。根据在案证据，力铖公司未足额支付茂睿置业公司租金已经超过一个月，故茂睿置业公司依据双方之间的合同约定行使解除权，要求解除和力铖公司之间的《租赁合同》，确有依据。关于合同解除的时间，茂睿置业公司、力铖公司均认可为2018年11月15日，一审法院予以确认。茂睿置业公司、力铖公司签订的补充协议作为《租赁合同》的补充，亦一并解除。但需要注意到的是，茂睿置业公司在尚未提前通知力铖公司解除合同的情况下，直接通过自力救济的形式提前收回并占有涉案房屋，且在未经力铖公司同意的情况下完全拆除了力铖公司的装饰装修部分，显属不当，故茂睿置业公司对此亦应承担相应的赔偿责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金，根据茂睿置业公司、力铖公司提供的付款记录及明细，可以反映力铖公司已经付清2018年10月2日之前的租金，但对于2018年10月3日至2018年11月15日期间的租金，仅支付其中的100,000元，故对于茂睿置业公司要求力铖公司支付剩余租金的诉讼请求，一审法院予以支持。考虑到茂睿置业公司同意返还力铖公司装修押金并直接在租金中予以抵扣，一审法院予以准许。扣除应返还力铖公司的装修押金85,946.50元后，力铖公司仍应支付茂睿置业公司剩余租金86,416.50元。关于房屋占有使用费，因茂睿置业公司于2018年11月15日已经收回系争房屋，上述房屋自2018年11月16日开始已经不再由力铖公司占有使用，故茂睿置业公司主张2018年11月16日开始的占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。关于物业管理费，根据茂睿置业公司、力铖公司提供的付款记录、明细及微信聊天记录等证据，可以反映力铖公司物业管理费仅支付至2018年10月，而系争房屋于2018年11月15日方才被茂睿置业公司收回。故力铖公司仍应支付茂睿置业公司2018年11月1日至2018年11月15日期间的物业管理费12,891.98元。关于2018年9月1日至2018年11月15日期间的水电费，茂睿置业公司已经提供了初步证据予以证实，该金额和之前使用的水电费金额相差不大，且力铖公司未能提供相反证据反驳，故对于茂睿置业公司主张上述期间的水电费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于解约违约金，本案系争租赁合同系因力铖公司违约导致解除，故力铖公司应支付茂睿置业公司解约违约金。考虑到茂睿置业公司于2018年11月15日已经将系争房屋收回，实际损失并不明显，故一审法院以茂睿置业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定力铖公司应支付茂睿置业公司解约违约金360,000元。关于免租期的租金，根据茂睿置业公司、力铖公司之间的约定，力铖公司违约的，将丧失装修免租期待遇，故茂睿置业公司主张力铖公司支付免租期租金，确有依据，应予支持。考虑到力铖公司已经实际租赁并使用系争房屋较长时间，结合力铖公司的违约程度、对茂睿置业公司收益的影响等因素，一审法院酌情确定力铖公司应支付茂睿置业公司免租期租金380,000元。关于丁科的连带责任，虽然丁科出具《有关债务清偿及担保情况说明》，表示对于力铖公司对外债务36.31万元的未清偿部分承担担保责任，但上述债务发生于本案纠纷产生之前，故丁科的担保范围不应包括本案系争债务。至于丁科作为股东对于减资应承担的法律责任，根据公司法及司法解释的规定，股东对于减资部分仅可能承担补充责任。现茂睿置业公司要求丁科承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。关于返还租赁合同保证金的反诉请求，因茂睿置业公司、力铖公司之间的房屋租赁合同已经解除，且茂睿置业公司同意返还，故对于该项反诉请求，一审法院予以支持。关于返还租金和物业费的反诉请求，茂睿置业公司、力铖公司在租赁合同附件中已经对于租金和物业管理费作出明确约定，力铖公司在2018年9月之前也仅是按照合同约定支付租金和物业管理费，其支付的租金及物业管理费金额并未超出合同约定范畴，无权要求返还。另，力铖公司提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的建筑面积均系其自报，其也未提供其他证件证明系争房屋的面积和《租赁合同》不符，故力铖公司要求茂睿置业公司返还租金和物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。关于赔偿装饰装修损失的反诉请求，茂睿置业公司在尚未提前通知力铖公司解除合同的情况下，直接通过自力救济的形式提前收回并占有涉案房屋，且在未经力铖公司同意的情况下完全拆除了力铖公司的装饰装修部分，显属不当，故对此造成的损失应承担相应的赔偿责任。因系争房屋的装饰装修部分已经被茂睿置业公司拆除，已经无法通过鉴定或其他方式区分形成附合的部分和未形成附合的部分，也无法确定上述部分的造价和损失。故一审法院根据现有的在案证据，酌情确定茂睿置业公司应赔偿力铖公司装饰装修损失400,000元。关于返还设备的反诉请求，茂睿置业公司、力铖公司在诉讼过程中已经自行进行了交接。现力铖公司确认除其自行放弃搬离的更衣柜外，其他现场存有设备均已搬离；茂睿置业公司亦明确该处不再有除更衣箱外的其他设备。根据双方的确认，在现有情况下，茂睿置业公司可能返还的设备已经全部返还力铖公司，故对于力铖公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。至于力铖公司所称设备损坏或遗失的问题，不属于返还设备的范畴，力铖公司可另行通过诉讼等途径进行主张。关于要求茂睿置业公司支付解约损失的反诉请求，力铖公司认为因茂睿置业公司解约导致其返还消费者相应的会员费，故主张实际退还会员费的损失。对此，一审法院认为，一方面，本案系争合同解除的原因在于力铖公司违约，故力铖公司作为违约方，并无向茂睿置业公司主张违约损失的权利；另一方面，力铖公司所退还的均为消费者尚未使用的会员费预付款，在消费者并未实际使用的情况下，力铖公司应予退还，该部分费用并非力铖公司的实际损失。故对于力铖公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，于二〇一九年十一月六日作出判决：一、确认上海茂睿置业有限公司与上海力铖健身服务有限公司就坐落于上海市松江区XX路XX号3f房屋签订的《租赁合同》及补充协议于2018年11月15日解除；二、上海力铖健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茂睿置业有限公司2018年10月3日至2018年11月15日期间的租金86,416.50元；三、上海力铖健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茂睿置业有限公司2018年11月1日至2018年11月15日期间的物业管理费12,891.98元；四、上海力铖健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茂睿置业有限公司2018年9月1日至2018年11月15日期间的水电费34,164元；五、上海力铖健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茂睿置业有限公司解约违约金360,000元；六、上海力铖健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茂睿置业有限公司免租期租金380,000元；七、上海茂睿置业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海力铖健身服务有限公司保证金360,760元；八、上海茂睿置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海力铖健身服务有限公司装饰装修损失400,000元；九、驳回上海茂睿置业有限公司的其余诉讼请求；十、驳回上海力铖健身服务有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16,500元，反诉案件受理费8,530元，合计诉讼费25,030元，由上海茂睿置业有限公司负担7,356元，由上海力铖健身服务有限公司负担17,674元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人力铖公司与被上诉人茂睿置业公司2017年6月13日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。本案争议焦点为是否存在承租人违约导致的解约责任承担？查本案租约履行期间，力铖公司作为承租人未按约履行支付租金义务，累计欠付租金金额已满足上述租约约定，即超过一个月租金的解约标准。力铖公司一、二审均坚持主张其留存的“装修押金”等应予抵扣，但显然缺乏约定及法定依据；其余2018年1月30日14,310元等付款，根据现有证据，应属水电费等项目，并非租金，上诉人虽有主张但未有有效证据佐证，本院不能采信。原判以之确定出租人茂睿置业公司有权行使约定解约权，并以双方原审确定之日期为解约日符合法律规定，本院应予维持。上诉人违约致合同解除，应承担约定违约责任，原判在此基础上已为调整，上诉人虽有异议但未有证据佐证，本院不能采纳。本院注意到，本案合同履行末期，出租人茂睿置业公司虽有解约通知，但在双方未确定交接承租房屋情况下，自行收回房屋、拆除装修导致双方纠纷加剧，不能构成自力救济，系属不当履行。但必须指出，本案租约属承租人违约解除，在出租人不同意利用情况下，承租人依法不能主张装修残值损失。原判考虑到形成、非形成附合之装修实际已为拆除，斟酌确定40万元的赔偿，考虑到该部非附合装修力铖公司未有举证、说明，该部裁判应予维持。另返还之设备原审期间双方已自行交接，关于如存之损坏、遗失部分，原判确定另行处理、主张对于本案纠纷有效解决应属合理，本院予以确认。其余理由，原判已阐述详尽、有据，本院予以确认并不再赘述。综上，上海力铖健身服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,321元，由上海力铖健身服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年三月二十五日书记员  黄 白附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……