湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1126民再8号再审申请人（原审原告）：肖昌佐，男，1960年7月20日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：张小宁，湖南箫韶律师事务所律师。被申请人（原审被告）：汤满太，男，1958年3月1日出生，汉族，湖南省宁远县人，教师。被申请人（原审被告）：汤艳波，女，1976年8月29日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。二被申请人的委托诉讼代理人：夏雪涛，湖南盛仁律师事务所律师。原审第三人：胡胜军，男，1984年3月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。原审第三人：邓成胜，男，1957年8月12日出生，汉族，湖南省新田县人，居民。原审第三人：李万明，男，1966年1月10日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。原审第三人：谢春泉，男，1974年11月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。再审申请人肖昌佐因与被申请人汤满太、汤艳波、原审第三人胡胜军、邓成胜、李万明、谢春泉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）湘1126民初1263号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月10日作出了（2019）湘1126民再8-1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人肖昌佐及其委托诉讼代理人张小宁、再审被申请人汤满太、汤艳波及其委托诉讼代理人夏雪涛，原审第三人胡胜军、李万明均到庭参加诉讼，原审第三人邓成胜、谢春泉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人肖昌佐申请再审称，原审原告诉原审被告汤满太、汤艳波房屋买卖合同纠纷一案，宁远县人民法院作出的（2018）湘1126民初126号民事判决，驳回了原审原告的诉讼请求，因原审判决认定事实不清、主要证据不足，导致裁判结果错误，故申请再审。其理由是：一、原审判决认定案件的主要事实缺乏证据证实，认定事实确有错误。原审判决认定2016年6月6日，第三人邓成胜作为甲方与第三人谢春泉作为乙方签订了房屋买卖合同，因邓成胜既非诉争房屋所属楼盘的开发商，也非该楼盘的股东，又没有购买诉争的房屋，不具有与第三人谢春泉签订了房屋买卖合同的主体资格；二、原审判决认定的事实与判决的理由相互矛盾，判决结果明显错误。本案涉案房屋系原审原告所有，且原审被告除与原审原告签订了房屋买卖合同外，并没有与该楼盘的其他股东签订涉案房屋的买卖合同。综上所述，原审原告才是涉案房屋的实际所有权人，有权与原审被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同，现涉案房屋已由被告实际占有。原审原告、被告应当全面履行房屋买卖合同义务，在原审被告不履行合同主要义务的情形下，原审原告有权解除房屋买卖合同，并请求返还财产。被申请人汤满太、汤艳波辩称，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、判决结果正确，请求予以支持。第一、汤满太、汤艳波所购买的涉案房屋是从胡胜军处购买的，而胡胜军又是从谢春泉处购买的，而谢春泉对涉案房屋所有权的取得是基于与第三人邓成胜签订的房屋买卖合同；第二、汤满太、汤艳波已全部交付了购房款，取得了涉案房屋的合法占有，属于善意取得，应得到法律的保护。第三人胡胜军述称，第三人胡胜军是开当铺的，而谢春泉以该房屋作抵押，向胡胜军借款了200000元，由第三人李万明作担保的。第三人邓成胜书面述称，陈述人邓成胜根本没有与第三人谢春泉签订房屋买卖合同，也没有将涉案房屋转让给谢春泉，更没有收到谢春泉的购房款，汤满太提交的谢春泉与陈述人邓成胜签订的《房屋买卖合同》不真实，陈述人没有在该合同上签名或捺手印、该合同系他人所伪造。综上，陈述人邓成胜与本案毫无关联、不应判为本案的第三人。第三人李万明述称，本人系房屋的开发商股东之一，最初由谢春泉交了100000元给股东肖昌佐，用于购买涉案房屋，后来谢春泉因无钱偿还胡胜军的借款，她就把抵押的房屋转让给胡胜军，胡胜军又将涉案房屋转卖给被告汤满太、汤艳波了，担保人也是李万明。第三人谢春泉未作述称。再审申请人（原审原告）肖昌佐向本院提出了如下诉讼请求：1、解除与被告签订的商品房屋买卖合同，将宁远县舜陵路交警大队检测中心对面第五层房屋返还原告；2、支付原告违约金61000元及占用原告房屋期限的租金12000元；3、案件受理费由被告承担。本院原审认定事实：原告肖昌佐与第三人邓成胜系亲家关系，邓成胜与被告汤满太系亲戚关系。原告肖昌佐与第三人李万明等私人合伙开发房地产，共建有十三层，该房屋位于宁远县公安局交警队检测中心对面，但未办理预售房屋许可证及产权证。2013年6月6日，第三人邓成胜作为甲方与第三人谢春泉作为乙方签订了房屋买卖合同，双方约定如下：一、甲方自愿将坐落于宁远县舜陵镇舜帝路车辆检测中心对面4楼B、C型，402和403房(靠门前舜帝路与客运中心对面)的两套面积各为138平方米的新建房产卖给乙方，甲方在地下室提供两个摩托车车位免费给乙方停放使用；二、双方议定上述房产为二千元每平方米，两套房产总价为人民币：伍拾伍万元整，即￥：550000元。三、乙方在签订本合同时，支付房款贰拾万元整人民币（￥：200000元），在2014年12月底付壹拾万元，剩余金额在过户之后一次性付清。四、甲方保证该房产合法，权属清楚，并且办理房产证时间最迟不能超过2016年6月，否则甲方应向乙方支付总房价20%的违约金。五、本例房产证手续所产生的有关税费全部由甲方承担。此后第三人谢春泉作为甲方与第三人胡胜军作为乙方于2015年12月7日签订了房屋买卖合同，第三人谢春泉将其中一套房屋转卖给第三人胡胜军，双方约定如下：一、甲方自愿将坐落于宁远县舜陵镇舜帝路车辆检测中心对面4楼(402),（靠门前舜帝路与客运中心对面)的1套面积为138平方米的新建房产卖给乙方，甲方在地下室提供1个摩托车车位免费给乙方停放使用。二、双方议定上述房产为2180元每平方米，1套房产总价为人民币：叁拾万元整(￥300000元)，水电入户费伍仟元(￥5000元)由乙方负责。三、乙方在签订本合同时，支付付款贰拾万元整人民币(￥200000元)。剩余金额在过户之后一次性付清。四、本例房产证手续所产生的有关税费全部由甲方承担。担保人为第三人李万明。2015年12月14日，第三人胡胜军作为甲方与汤满太作为乙方签订了房屋买卖合同，其内容与谢春泉和胡胜军签订的房屋买卖合同完全一致，当天被告汤艳波支付第三人胡胜军购房款60000元，2015年12月17日被告汤艳波汇款140000元购房款给第三人胡胜军。此后，因原告肖昌佐对该房屋产权提出异议，原告肖昌佐作为甲方与被告汤艳波作为乙方于2016年8月21日签订了舜陵镇交警大队检测中心对面商品房买卖合同，在合同中其中第三项规定了乙方所购住房的位置、面积、价格及付款方式：1、乙方所购住房为第五层，该套房屋面积按建筑面积进行计算约为138平方米(建筑面积按国家有关规定进行计算，以县房产局核准的面积为准)，单价为每平方米2174元，购房金额为：人民币叁拾万零伍仟元整(￥305000元)。2、付款方式：一次性付款：即乙方在签订本合同时，一次性付清全部购房款，付款时间在买卖合同签字生效后7天内付清。合同第四项规定了乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按合同规定的时间付款，逾期在3日内，乙方按日向甲方支付逾期应付款额2%的违约金，甲方并有权解除合同，乙方按该房款总价的20%向甲方支付违约金。合同第五项关于水、电、房屋产权证的办理及其费用的约定：1、甲方负责水、电安装到户内的集中分头处，并协助办理落户手续，其费用由乙方承担，共计5000元；户内水电安装及费用由乙方自理；2、办理房屋产权证的各种个人资料由乙方负责提供，费用(含契税、白蚁防治费、交易费等)由甲方缴纳,甲方办理。另对其他事项进行了约定。被告汤满太作为乙方签字。2016年8月22日，被告汤满太给付原告肖昌佐购房款100000元（通过银行汇款），但原告以被告汤满太、汤艳波仍未支付完购房款为由向本院提起诉讼，要求：一、解除与被告的商品房买卖合同，将宁远县舜帝路交警大队检测中心对面第五层房屋返还原告；二、支付原告违约金61000元及占用原告房屋期间租金12000元。另查明，被告汤满太与第三人胡胜军签订合同购买的房屋与原告肖昌佐和被告汤艳波（由被告汤满太代为签名）签订合同购买的房屋系同一套房屋。目前该房屋已经装修完毕并已经入住。还查明，被告汤满太系代替被告汤艳波签名购买涉案争执房屋。本院原审认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，因原告肖昌佐及第三人谢春泉、邓成胜未到庭参加诉讼，且原告肖昌佐未举出充分证据证明被告汤满太、汤艳波所购买的房屋的原所有权全部系原告肖昌佐个人所有。从本案双方提供的证据可以看出该几份购房合同具有延续性，目前被告汤满太、汤艳波已经支付了购房款300000元，而双方提供的购房合同中的购房金额分别是300000元和305000元。原告肖昌佐未向本院提供充分证据证明涉案房屋的购房金额到底是多少，也未举出充分证据证明其他三份购房合同系伪造的合同。因此被告汤满太、汤艳波不存在违约的问题，当然也就不存在要解除商品房买卖合同，将房屋退还给原告肖昌佐及给付原告肖昌佐违约金61000元和租金12000元的问题。故对原告肖昌佐的诉讼请求，本院不予支持。本院原审判决：本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，驳回原告肖昌佐的诉讼请求。再审申请人、被申请人及第三人在再审时均未向本院提供新证据。本院再审认定事实如下：原审原告肖昌佐与第三人李万明等私人合伙进行房地产开发，其开发的房屋坐落于宁远县公安局交警大队检测中心对面，共建有十三层，但未办理房屋预售许可及产权证。2016年8月2日，原审原告肖昌佐作为甲方与原审被告汤艳波作为乙方签订了一份商品房屋买卖合同，该合同第三项规定了乙方所购住房的位置、面积、价格及付款方式：1、乙方所购住房为第五层，该套房屋面积按建筑面积进行计算约为138平方米（建筑面积按国家有关规定进行计算，以县房产局核准的面积为准）单价为每平方米2174元，购房金额为：人民币叁拾万零伍仟元整（￥305000元）；2、付款方式：一次性付款，即乙方在签订本合同时，一次性付清全部购房款，付款时间在买卖合同签字生效后7天内付清。合同第四项规定了乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按合同规定的时间付款，逾期在3日内乙方按日向甲方支付逾期应付款额2%的违约金，甲方并有权解除合同，乙方按该房总价的20%向甲方支付违约金。合同第五项关于水、电、房屋产权证的办理及其费用的约定：1、甲方负责水、电安装到户内的集中分头处，并协助办理落户手续，其费用由乙方承担，共计5000元，户内水电安装及费用由乙方自理；2、办理房屋产权证的各种个人资料由乙方负责提供，费用（含契税、白蚁防治费、交易费等）由甲方缴纳、甲方办理。合同还对其他事项进行了约定。双方当事人均在合同上签名。2016年8月22日，原审被告汤满太通过银行转款方式给付原审原告肖昌佐购房款100000元。另查明原审被告汤满太与第三人胡胜军于2015年12月14日也签订了一份房屋买卖合同，当天汤艳波向第三人胡胜军支付了购房款60000元；2015年12月17日原审被告汤艳波又汇款140000元购房款给第三人胡胜军。原审原告肖昌佐得知原审被告汤满太与胡胜军签订了房屋买卖合同，于是对该房屋的产权提出异议，认为该房屋的产权属于肖昌佐本人所有，经核实原审被告汤满太与第三人胡胜军签订合同所购买的房屋与原审原告肖昌佐与原审被告汤艳波（汤艳波的签名为汤满太代签）签订合同购买的房屋系同一套房屋。目前该房屋原审被告汤满太已经装修完毕并实际入住。还查明：开发案涉房屋的四股东为肖昌佐、李运启、李万明和丁怀英四人，房屋建成后四股东采用抓阄的方式进行分房销售，案涉房屋的所有权属于原审原告肖昌佐所有。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原审原告肖昌佐与原审被告汤满太、汤艳波签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按照商品房买卖合同的约定全面履行自己的义务，原审原告肖昌佐已按照合同的约定在规定的时间内履行了向汤满太、汤艳波交付符合合同规定的房屋，并保证履行将所出卖房屋的所有权转移给买受人的义务；而买受人汤满太、汤艳波应负有按照合同规定的日期按时足额交付购房款的义务。原审原告与原审被告签订的商品房买卖合同中约定“乙方的付款时间在买卖合同签字生效后7日内（即2016年8月28日前）一次性付清购房款305000元”。2016年8月22日原审被告汤满太、汤艳波通过转账方式向原审原告支付了购房款100000元。此后，购房余款205000元一直未给付原审原告肖昌佐，经肖昌佐催告后，原审被告仍然未支付，被告的拖延给付购房款的行为导致了双方签订的房屋买卖合同的目的无法实现，已构成根本违约。因此原审被告汤满太、汤艳波应向原审原告肖昌佐承担违约责任。根据双方当事人签订的商品房买卖合同中关于违约责任条款规定，乙方应向甲方支付违约金61000元（305000元*20%）；对于原审原告要求原审被告支付占用房屋期间的租金12000元，因双方签订的合同并无此约定，不符合法律规定，本院不予支持；至于原审被告汤满太、汤艳波提出“已将购房款200000元支付给了本案的第三人胡胜军，购房款已给付完毕”的答辩意见，由于原审被告已明知涉案房屋的所有权人是原审原告肖昌佐，第三人胡胜军等人并不是涉案房屋的所有权人，对于胡胜军等人对涉案房屋的处分行为，原审原告肖昌佐事后也一直没有追认，因而胡胜军等人处分涉案房屋为无权处分，故对于原审被告汤满太、汤艳波的这一答辩请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院于2018年11月27日作出的（2018）湘1126民初1263号民事判决；二、解除原审原告肖昌佐与原审被告汤满太、汤艳波签订的《商品房买卖合同》，将宁远县舜陵路交警大队检测中心对面第5层的涉案房屋返还原审原告肖昌佐；由原审原告肖昌佐将购房款人民币100000元返还给原审被告汤满太、汤艳波；三、由原审被告汤满太、汤艳波向原审原告肖昌佐支付违约金61000元；四、驳回原审原告肖昌佐的其他诉讼请求。以上二、三项限本判决生效后七日内履行完毕。若不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，由原审被告汤满太、汤艳波承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  王贤顺人民陪审员  龙晓斌人民陪审员  王英子二〇二〇年三月二十三日法官 助理  何 春书 记 员  姜丽池附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。