上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76934号原告：上海由由物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡志聪，董事长。委托诉讼代理人：罗亦丽，女。委托诉讼代理人：王颖玲，女。被告：伏荷花，女，1977年10月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。原告上海由由物业管理有限公司诉被告伏荷花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用普通程序，由审判员王雪燕担任审判长，与人民陪审员张月兰、张群兰组成合议庭，于同年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗亦丽到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判令被告支付2016年1月1日至2018年12月底间的物业服务费人民币10,551.60元(以下币种均为人民币),判令被告支付欠款逾期付款违约金22,206.91元,诉讼费由被告负担。原告的事实和理由：被告系上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积152.92平方米)房屋业主。2003年起，原告与被告所有的上述房屋所在小区业主大会签有《物业服务合同》约定：由原告向被告等小区业主提供物业服务；小区业主应按约定的高层每月1.75元/平方米的标准向原告支付物业服务费；缴费日期为当季第二个月15日前；逾期缴费，应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金，并承担原告追讨欠款所产生的费用。2017年10月1日，物业服务费标准依程序上调至每月2.15元/平方米。现因被告至今尚欠2016年1月1日至2018年12月底的物业服务费10,551.60元未缴，原告多次催讨无着遂起诉来院。被告未应诉答辩，亦未提供证据材料。本院认定事实如下：原告自2003年坐落于上海市浦东新区东方路1800弄小区建成后，即负责为该小区提供物业服务。被告购得坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室的房屋后，于2003年8月12日收房。原告曾于2008年6月1日与该小区的“上海市浦东新区东方城市花园业主大会”签订《东方城市花园(一期)物业服务合同》约定：自2008年6月1日至2011年5月31日止，由原告为坐落于上海市浦东新区东方路1800弄【东方城市花园(一期)】提供物业管理服务；业主应按约定的高层每月1.75元/平方米的标准向原告支付物业服务费；缴费日期为当季第二个月15日前；逾期缴费，应按日千分之三的标准支付逾期付款违约金，并承担原告追讨欠款所产生的费用。合同还就其它权利义务进行了具体的约定。上述合同期限届满后，小区业主委员未选聘新的物业公司，也未及时续签物业服务合同，但仍由原告继续为涉案小区提供物业服务。直至2013年2月28日，原告又与该小区业主大会签订《东方城市花园(一期)物业服务合同》，约定合同期限自2013年3月1日至2018年2月28日止，收费标准及逾期违约责任的约定延用了2008年合同的标准。2017年7月15日，经小区业主大会向业主进行意见征询同意，物业服务费标准上调至每月2.15元/平方米。至2018年2月28日，原告与所签物业合同涉案小区的物业服务合同期限均届满。因此时正值涉案小区业主委员会换届，无法续签物业服务合同，故暂由原告继续为该小区提供物业服务。现因被告至今尚欠2016年1月1日至2018年12月底的物业服务费未缴原告起诉来院，要求被告支付2016年1月1日至2018年12月底间的物业服务费人民币10,551.60元,支付该欠款逾期付款违约金,负担诉讼费。以上事实，由原告提供的涉案房屋的《上海市不动产登记簿》、《东方城市花园(一期)物业服务合同》、《物业管理费调整征询事项统计结果公告》及本案庭审笔录等证据佐证。本院认为：原告与被告名下坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋所在的小区业主大会签订的《东方城市花园(一期)物业服务合同》依法成立，具有法律约束力，包括被告在内的小区业主均应恪守该合同。原告按合同或在未续签合同的情况下继续向小区提供物业服务与管理，被告接受了原告提供的服务与管理后，理应按合同约定或参照合同约定标准按时支付相应的物业服务费用。原告依合同约定要求被告缴清欠费，符合法律规定，本院应予支持。就原告要求被告支付逾期付款违约金一节，因审理中经本院释明，原告下调了主张的逾期付款违约金计算标准，将合同期间及无合同约定赔偿金计算标准确定为同期同类贷款利率，与法无悖，本院予以准许。另，由于原告主张欠费中，部分系未签订过书面合同所产生的物业费，未确定具体的付款期限，且原告未能提供之前被告收到其主张欠款催告的依据，故这部分欠款的损失应自被告收到诉状副本次日起算。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其抗辩权的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告伏荷花应于本判决生效之日起十日内，支付给原告上海由由物业管理有限公司坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋自2016年1月1日至2018年2月底的物业服务费7,263.60元及上述欠款应缴当季第二个月的16日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(2019年8月19日前，按中国人民银行同期同类贷款利率计息；2019年8月20日起至实际支付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计息)。二、被告伏荷花应于本判决生效之日起十日内，支付给原告上海由由物业管理有限公司坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋自2018年3月1日至2018年12月底的物业服务费3,288元及上述欠款自2019年11月22日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计息)。三、驳回原告上海由由物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费693元，已由原告上海由由物业管理有限公司预缴，由原告负担293元，被告伏荷花负担400元；被告应于本判决生效之日起十日内，将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王雪燕人民陪审员  张月兰人民陪审员  张群兰二〇二〇年三月六日书 记 员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十二条合同约定不明时的履行当事人就有关合同内容约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以损失要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。