浙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙民终1106号上诉人（原审原告）：杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社,住所地浙江省杭州市石桥路158号。法定代表人：段金富，系公司董事长。委托诉讼代理人：高凯元，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟忆，浙江泽大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广西桂林兴安点金房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市兴安县兴安镇三台路。法定代表人：潘瑞钱，系公司执行董事。委托诉讼代理人：胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。委托诉讼代理人：史庭来，浙江金道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江上江南投资有限公司，住所地浙江省杭州市下城区石桥路468号203室。法定代表人：张德元，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张阅，浙江金道律师事务所律师。上诉人杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社(以下简称永丰经合社)因与上诉人广西桂林兴安点金房地产开发有限公司（以下简称点金公司）、上诉人浙江上江南投资有限公司(以下简称上江南公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。永丰经合社的委托诉讼代理人高凯元、钟忆、点金公司的委托诉讼代理人胡祥甫、史庭来、上江南公司的委托诉讼代理人胡祥甫、张阅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永丰经合社上诉请求：撤销浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民初1224号民事判决书第一项、第三项，依法改判为：1、判令点金公司、上江南公司支付第二年拖欠的租金24913689.74元及逾期付款违约金27119508.76元(按每日千分之一自2014年6月30日起分段暂计算至2017年9月12日，请求判至实际付清之日止)；2、判令点金公司、上江南公司支付第三年拖欠的租金4000万元及逾期付款违约金28840000元(按每日千分之一自2015年6月30日起分段暂计算至2017年9月12日，请求判至实际付清之日止)；3、判令点金公司、上江南公司支付第四年拖欠的租金(房屋占用费)34431056.45元及逾期付款违约金7400958.90元(按每日千分之一自2016年6月30日起分段暂计算至2017年9月12日，请求判至实际付清之日)；4、判令点金公司、上江南公司赔偿永丰经合社为了腾退点金公司、上江南公司出租的商户而支出的装修补偿款4050700元；5、判令点金公司、上江南公司赔偿永丰经合社垃圾清运费1380000元；6、判令本案一、二审诉讼费用由点金公司、上江南公司承担。事实与理由：一、一审法院存在严重程序违法。一审法院准许点金公司、上江南公司再次提出司法鉴定申请，并对鉴定事项完全根据点金公司、上江南公司的提法要求鉴定单位出具结论，误导鉴定单位作出不符合鉴定规范、与客观事实不符的结论，程序严重违法。(一)点金公司、上江南公司在一个案件中多次重复提交内容相同的鉴定申请，违反法律规定。点金公司、上江南公司就案涉房屋的质量和安全问题，在浙江省杭州市下城区人民法院(2014)杭下民初字第1658号案件中已经提出过鉴定申请，鉴定单位已经出具了鉴定报告。点金公司、上江南公司在浙江省高级人民法院(2017)浙民终78号案件的一审和二审中，又再次提出鉴定申请，意图扩大鉴定范围，当时一审法院和二审法院均驳回了其鉴定申请。点金公司、上江南公司在本案一审中又再次提出鉴定申请，一审法院却同意其鉴定申请，与此前法院的做法完全相反。一审法院上述行为违背了法院裁判的一致性原则。(二)点金公司、上江南公司提出的鉴定事项本身带有误导性。点金公司、上江南公司在本案中申请鉴定的提法是“因不符合安全性规范而导致不能作为商场使用的面积”。鉴定单位只能鉴定房屋是否符合安全性规范，而无法出具“导致不能作为商场使用”的结论，这显然是点金公司、上江南公司给鉴定单位的误导，不符合安全性规范并不能直接推断出不能作为商场使用。事实上，点金公司、上江南公司一直在正常使用案涉房屋，不论房屋是否存在安全问题，在事实上均不影响其正常经营。(三)对于关系到双方重大利益的案件，一审法院仅凭鉴定报告判决，未实地走访了解案涉房屋真实情况，程序严重违法。(四)点金公司、上江南公司在承租过程中一直正常使用案涉房屋，所签订的补充协议中均确认房屋不存在安全性问题。点金公司、上江南公司在本案诉讼前更是从未提及拼装A、B、C号楼的安全质量问题。永丰经合社与点金公司、上江南公司就案涉房屋的承租问题，签订过多次协议及补充协议。在历次协议中，除拼装D号楼外，点金公司、上江南公司在本案诉讼前从未向永丰经合社提出有房屋安全性问题导致其不能使用的情况。另，即便是沉降最厉害的拼装D号楼，其商户也始终正常经营。案涉拼装房屋虽存在下沉开裂，但实际未影响到点金公司、上江南公司的正常经营，正由于实际未影响使用并已经使用，所以鉴定结果与事实相悖。二、一审法院认定事实错误。(一)一审判决认定根据案涉双方签订的一系列租赁协议，点金公司、上江南公司应向永丰经合社支付租金但并未依约履行，上述认定已确认点金公司、上江南公司存在未付租金的违约行为。但一审法院确认点金公司、上江南公司存在违约行为下却判决其不需承担相应违约责任，属于事实认定错误。(二)一审判决凭浙江省高级人民法院（2017）浙民终78号生效判决认定以合同解除时间2016年4月8日作为租金计算截止日期，无视点金公司、上江南公司于2016年5月13日才移交部分空置房屋，永丰经合社于2017年5月10日才全部收回房屋的基本事实，认定事实错误。1、一审法院以浙江省高级人民法院（2017）浙民终78号生效判决中确认的合同解除时间2016年4月8日作为本案所涉租金的截止时间是错误的。虽前案生效判决中确认租赁合同解除时间为2016年4月8日，但并非在2016年4月8日合同解除之当日，点金公司、上江南公司就将案涉房屋全部移交给永丰经合社，相反点金公司、上江南公司仍旧实际占用部分案涉房屋，并依旧正常向商户收取租金。故一审法院不应将2016年4月8日作为租金计算截止日期，应按实际占用房屋的期限计算租金。2、点金公司、上江南公司在租赁合同解除后仍实际占用，应向永丰经合社继续支付租金以充当房屋占用费，一审法院只支持至2016年4月8日的租金请求，认定事实错误。一审法院完全无视实际房屋交还时间，仅以生效判决中的合同解除时间作为租金计算截止时间，对于事实的认定是极其错误的。(三)一审判决认定永丰经合社未经点金公司、上江南公司认可、未从共管账户支出，属于单方面向商户赔偿，从而不认定永丰经合社的相关支出，属于认定事实错误。三、一审法院适用法律错误。(一)一审法院在判决中认定点金公司、上江南公司应支付租金而实际未履行的情况下无须承担违约责任系适用法律错误。1、双方当事人签订的房屋租赁合同有效并于2016年4月8日解除。上述协议中，针对租金的支付节点及违约责任有明确约定，在合同有效的情况下，点金公司、上江南公司应按合同约定支付租金、承担违约责任。2、点金公司、上江南公司存在客观违约情形，应按合同约定承担违约责任。自双方当事人签订案涉房屋的租赁合同后，点金公司、上江南公司自第一租赁年度开始便拖欠租金，直到永丰经合社起诉至法院，下达生效判决后，点金公司、上江南公司才支付相应租金，其违约情形一直存在，应当按合同约定承担违约责任。(二)基于同一事实，一审法院要求永丰经合社承担两次赔偿责任，属于适用法律错误。本案案涉各方基于房屋租赁及租金支付问题发生了一系列讼争。在另案点金公司、上江南公司起诉永丰经合社要求解除合同、退还定金、预付租金并赔偿损失的案件中，一审法院判决认定点金公司、上江南公司因本租赁事宜产生的损失为7900万元，综合考虑案涉双方在招商及签订合同过程中的过错，以及案涉部分房屋确实存在质量问题等因素酌情确定永丰经济合作社对其中的4800万元承担赔偿责任。综合前述生效判决及本案一审判决，一审法院实际上基于房屋质量问题这一相同事实，要求永丰经合社承担了两次赔偿责任。本案中，一审法院将租金酌情降低，其实际用意系让点金公司、上江南公司因案涉房屋安全质量问题而获得一些经济补偿。但事实是，另案生效判决已经考虑到了对点金公司、上江南公司的补偿，该案生效判决已判决永丰经合社承担4800万元的赔偿责任，损失已得到充分弥补。如本案中基于同一事实再获得一次补偿显然系额外获利，与民法的公平原则相悖。(三)一审法院基于自由裁量权确定的房屋租金金额与一审法院在另案处理中所采用的标准不一致。同一法院基于相同事实采取不同酌情裁量标准，违背了裁判一致性的基本法律原则。本案一审判决确认拼装部分影响使用的总面积14685.17平方米，案涉的总租赁面积为109500平方米。经换算，拼装部分仅占租赁总面积的13.4%，其中拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积为4400平方米，故永丰经合社仅对租赁总面积的13.4%承担相应责任。但一审法院无视实际存在安全质量问题的占比，酌情将房租降为七折，显示公平，适用法律错误。综上，一审判决在程序、认定事实及适用法律方面均存在重大错误，请求二审法院查明事实，支持永丰经合社的全部诉讼请求。点金公司、上江南公司共同辩称，一、永丰经合社认为“一审法院准许点金公司、上江南公司再次提出司法鉴定申请，并对鉴定事项完全根据点金公司、上江南公司的提法要求鉴定单位出具结论，误导鉴定单位作出不符合鉴定规范、与客观事实不符的结论工程序严重违法”的上诉理由既无事实依据也无法律依据。(一)永丰经合社自始至终未提到点金公司、上江南公司申请鉴定的行为违反的究竟是何法律规定。首先，向法院申请司法鉴定作为诉讼当事人的权利，法律有明确的规定。其次，本案中法院根据点金公司、上江南公司的申请只进行过一次司法鉴定，且点金公司、上江南公司要求对案涉房屋进行全面质量鉴定的申请始终未得到支持，点金公司、上江南公司的申请并非“重复鉴定”，而是为了查清案件事实，依法维护自身合法权利。本案中，因前关联案件并未对具有质量问题争议的案涉房屋进行完整的鉴定，因此，本案一审就案涉房屋质量进行了进一步的鉴定，从而发现案涉房屋质量问题与前关联案件中的认定有不一致之处。(二)永丰经合社认为“点金公司、上江南公司提出的鉴定申请带有误导性”，永丰经合社的这一上诉理由本身具有误导性。点金公司、上江南公司本身并非具有鉴定知识的专业人员，点金公司、上江南公司之所以在申请鉴定中的提出“因不符合安全性规范而导致不能作为商场使用的面积”，就是秉持实事求是的态度紧紧围绕争议焦点，请求法院对事实展开调查，点金公司、上江南公司申请鉴定的目的就是为了请求法院查明案涉房屋符合安全性规范而能作为商场使用的面积，以便据此结算租金。众所周知，符合安全性规范的房屋尚不一定能作为商场使用，但连安全性规范都不符合的房屋必然不能作为商场使用，商场作为公共场所，作为其经营管理者，必须尽最大努力保障公众在商场内的安全，这是任何商场所有者、经营者所应具备的最基本的要求，《侵权责任法》亦对此有明确的规定。作为商场所有者的永丰经合社罔顾事实与法律，居然妄称“不论房屋是否存在安全问题，在事实上均不影响正常经营”，这是对社会公众生命财产安全的极大漠视。(三)永丰经合社认为“一审法院未实地走访了解案涉房屋真实情况，程序严重违法”，该理由完全脱离法律规定。永丰经合社指出“法院未实地走访属程序违法”，但永丰经合社始终未指出该行为违反的是哪部法律的哪一条，事实上，这完全是永丰经合社臆想出的“法律”，法官并非房屋鉴定专业人员，法官根据鉴定机构的专业意见作出裁判不违反任何法律规定。(四)承租过程中，点金公司、上江南公司无法正常使用房屋，因案涉房屋存在的种种问题，点金公司、上江南公司投入了大量的时间与金钱成本进行维护与改造。点金公司、上江南公司从未确认房屋不存在安全性问题，且房屋是否存在安全性问题属于客观事实问题，不因任何人的意志而改变，应以鉴定机构出具鉴定报告为依据。二、一审法院认定事实错误，但错误之处与永丰经合社的理由不一致。(一)永丰经合社认为点金公司、上江南公司未依约向其支付租金，实际上点金公司、上江南公司一直积极向永丰经合社支付租金，但因案涉房屋的质量问题、消防验收等问题，双方对租金支付具体金额产生了争议，且双方争议之起因在于永丰经合社的违约行为，即提供的房屋无法作为商场正常使用。点金公司、上江南公司不存在任何违约行为，自然不需要承担任何违约责任。(二)一审判决凭前案生效判决认定以合同解除时间2016年4月8日作为租金计算截止日期，无视点金公司、上江南公司已于2015年8月26日起完全丧失了对案涉房屋的“使用、收益”权的基本事实，认定事实错误。永丰经合社提出其于2016年5月13日才移交部分空置房屋、于2017年5月10日才全部收回房屋的所谓“事实”与租金计算截止日期不具有关联性。(三)永丰经合社称共管账户中并没有资金可用于赔偿商户损失，又称即使有资金永丰经合社也无法单方动用款项，该说法完全与事实相悖。永丰经合社曾多次单方面使用共管账户的资金，并单方面将共管账户的资金转移挪用，点金公司、上江南公司自2015年8月26日上交唯一一枚公章之日起就未再向商户收取租金。由此可见，永丰经合社对事实问题的陈述完全没有事实依据和法律依据。三、一审法院适用法律之错误在于综合考虑各方面因素后酌情比例过高。(一)点金公司、上江南公司与永丰经合社在签订房屋租赁合同之后始终就房屋质量问题、消防验收问题以及租金计算等问题有争议，从永丰经合社与点金公司、上江南公司补充签订的一系列协议以及合意进行评估等行为可以看出，永丰经合社以其实际行动承认案涉房屋存在严重质量、消防等问题。由此，永丰经合社因惧怕自身的违约行为会招致巨大的赔偿责任，因而对点金公司、上江南公司采取强制清退等手段，迫使知难而退。相反，在此过程中，点金公司、上江南公司积极招商，积极支付房租，积极履行合同权利义务，尽力挽救项目，维护协议稳定性。(二)永丰经合社认为一审仅仅是依据房屋质量不合格做出的租金打折计算方式。实际上，一审并非仅依质量问题做出该计算方式，一审判决系综合考量永丰经合社各项过错的情况下做出的判断，虽然点金公司、上江南公司也不认可一审的这一笼统性认定，认为一审认定点金公司、上江南公司应支付的租金数额过高，但永丰经合社对此问题的片面理解是错误的。综上，永丰经合社所称各项上诉理由均不成立，请求依法驳回永丰经合社的诉讼请求。点金公司、上江南公司共同上诉请求：1、请求撤销浙江省杭州市中级人民法院(2017)浙01民初1224号民事判决书，并将本案发回重审或改判驳回永丰经合社的全部诉讼请求。2、请求判令永丰经合社承担本案诉讼费用。事实和理由：一、在合同有效期内，案涉房屋的整体结构安全性等一系列问题一直未能得到解决，点金公司、上江南公司的合同根本目的不能实现，案涉房屋存在严重影响使用安全的质量问题，不符合商场开办条件，点金公司、上江南公司无需向永丰经合社支付任何租金。在前案中，浙江省杭州市下城区人民法院委托浙江中能工程检测有限公司对案涉房屋作出的司法鉴定结论已明确涉案房屋不具备合法使用的条件。本案一审委托司法鉴定结论明确表明案涉房屋出现下沉完全是由于案涉房屋结构设计原因导致。点金公司、上江南公司为查明案件事实在本案审理过程中提出要求对房屋整体受影响不能作为商场使用的面积进行鉴定的申请，然而一审却未接受这一合理请求，但这无法掩盖房屋整体不能作为商场使用的事实。由此可见，永丰经合社提供的租赁房屋不符合合同约定，导致点金公司、上江南公司无法正常实现合同根本目的，故点金公司、上江南公司本无需向永丰经合社支付任何租金。二、退一步讲，即使法院认为点金公司、上江南公司需要向永丰经合社支付租金，计租日期也应该从消防验收合格之日(即2014年11月13日)起计算至点金公司、上江南公司事实上失去对案涉房屋的使用、收益权之日(即2015年8月26日)止，租金的计算应该按照双方在《2014房屋租赁合同书补充协议》第二条的约定为标准，计租面积应按59772.05平方米计算。一审以2013年12月15日起计算租金至2016年4月8日止以及租金计算标准以2013年6月3日签订的《房屋使用合同书补充协议》为依据系认定事实和适用法律严重错误。1、点金公司、上江南公司与永丰经合社签订的《房屋使用合同书补充协议》4-3条明确约定：“甲方(永丰经合社)应积极协助乙方(点金公司、上江南公司)及乙方招商的商家办理各类证照及手续，如因甲方证照、手续不全、房屋原因致使江南时代提升改造方案无法审批或延迟审批和无法办理开业手续的，由甲方承担不能按期开业及租期、租金顺延的责任。”根据杭州市公安消防局2014年6月4日出具的“杭公消审字[2014]第0224号”建设工程消防设计审核意见书的内容以及(2017)浙民终78号生效判决书的认定，永丰经合社未能完整提供案涉房屋的建设工程规划许可证。可见，因永丰经合社迟迟未能办理一次消防验收以及未能提供完整的建设工程规划许可证等文件致使点金公司、上江南公司迟迟无法办理二次消防验收，直至2014年11月13日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因此，案涉房屋的租金起算日期应从整体具备作为商场使用的消防条件起即2014年11月13日开始计算。而根据《关于江南时代广场招商的相关事宜》的内容，点金公司、上江南公司已经完全被剥夺了对案涉房屋“使用、收益”的权利(包括点金公司、上江南公司必须将所有合同复印件上交封存、第三方工作人员进驻、将唯一的一枚合同专用章上交、商户款项全部进入第三方账户等)。在《关于江南时代广场招商的相关事宜》签订后，案涉房屋的“收益”一直被永丰经合社把持、支配。点金公司、上江南公司自2015年8月26日起完全丧失了对案涉房屋的“使用、收益”权。因此，虽然(2017)浙民终78号判决书确认合同解除的时间是2016年4月8日，但合同解除日期不必然与租金计算相一致，根据《合同法》第二百一十二条规定，租金应计算至点金公司、上江南公司实际失去对案涉房屋“使用、收益”的权利之日止，即2015年8月26日。2、案涉房屋的租金计算标准应以《2014房屋租赁合同书补充协议》第二条的约定为依据。根据《2014房屋租赁合同书补充协议》第二条的约定，2014年度的租金为2000万元，扣除点金公司、上江南公司预交的500万元保证金后剩余1500万元。协议签订后，点金公司、上江南公司积极履行付款义务。(2017)浙民终78号生效判决书依法认定《2014房屋租赁合同书补充协议》有效，且根据该份合同的约定：“本协议书生效后，租赁期内，凡本协议书中有明确约定的，按本协议书执行；本协议书没有约定的，但在2013年6月3日的《房屋使用合同书补充协议》中已经明确的事项和约定，双方发生争议时参照该明确的事项和约定办理”可见，一审作出的所谓“结合双方实际履行情况确认应该以2013年6月3日的《房屋使用合同书补充协议》约定的租金标准为合同依据”的判断完全背离事实和法律。3、案涉房屋的计租面积应扣除受房屋整体结构性问题影响而不能作为商场使用的面积和未通过消防验收的面积，即可以计租的面积仅为8号楼1-4层、9号楼及装饰城二期部分共59772.05平方米。根据《浙江中能工程检测有限公司鉴定报告》及“下公消安检字[2014]第0128号”、一审委托的司法鉴定报告的鉴定结果，拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋整体结构安全性不能满足规范要求而不能作为商场使用，故该部分面积在计算租金时应当扣除。同样的，拼接2和拼接3和拼接A、B、C、D结构相同，虽未进行鉴定，但是拼接2和拼接3同样存在结构安全性问题而不能作为商场使用，故该部分面积在计算租金时应当扣除。根据《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》下公消安检字[2014]第0128号记载，已通过消防验收的建筑面积为69700平方米，仅为地上1-4层，故8号楼5-8层并未通过消防验收，且未通过消防验收的原因在于永丰经合社房屋设计问题，因此不能作为商场使用，故该部分面积在计算租金时应当扣除。三、一审判决“酌情认定”点金公司、上江南公司向永丰经合社赔偿拼装D基础加固费328049元，完全缺乏事实和法律依据。1、一审判决对要求点金公司、上江南公司承担的328049元加固费用是如何计算得出的过程完全未作出释明，仅表述为“酌情认定”，无任何事实和法律依据。永丰经合社在一审中提到的基础加固费140万元由两笔款项组成，第一笔为发生在2013年6月的加固费用60万元，第二笔为发生在2016年4月的加固费用80万元。事实上，这两笔费用均不应由点金公司、上江南公司承担。2、第一笔60万元的加固费用的产生完全是由于永丰经合社提供的案涉房屋质量不合格导致，点金公司、上江南公司对此无任何责任。2012年12月，点金公司、上江南公司发现“拼接工程D号楼”存在严重的质量问题和安全隐患后致函永丰经合社，要求其及时处理。后点金公司、上江南公司于2013年对“拼接工程D号楼”进行鉴定，鉴定结果显示“拼接工程D号楼”已达不到现行规范规定使用的安全使用要求，点金公司、上江南公司遂再次致函永丰经合社，继而点金公司、上江南公司委托浙江长大建设技术有限公司对“拼接工程D号楼”作了加固处理。由此可见，2013年发生的60万元加固费用完全是由于永丰经合社提供给点金公司、上江南公司的房屋质量不合格而产生。显然，点金公司、上江南公司作为承租人对此无任何责任，第一笔60万元的加固费用理应完全由永丰经合社承担。3、一审委托的司法鉴定报告明确指出案涉房屋出现下沉完全是由于案涉房屋结构设计原因导致，因此第二笔80万元的加固费用理应由永丰经合社承担。一审委托司法鉴定报告做出的鉴定结论中确认案涉房屋出现下沉完全是由于案涉房屋结构设计原因导致。再者，“工程竣工验收报验表”以及“竣工验收记录”所载工程量集中为加固“拼接A、B、C号楼”，而“拼接A、B、C号楼”的加固工程均已经前述司法鉴定报告确认与点金公司、上江南公司无关，其加固费用的支出责任完全在永丰经合社，因此第二笔80万元的加固费用理应由永丰经合社承担。因此，永丰经合社支出的两笔加固费用均非点金公司、上江南公司原因导致，完全是永丰经合社提供的房屋本身存在的质量问题导致，点金公司、上江南公司对此当然不承担任何责任。一审在未对相关事实做出明确认定的情况下，做出混淆事实的“酌情认定”判决于法有悖。四、一审违反法定程序，未经点金公司、上江南公司同意擅自缩小申请鉴定范围，程序违法，导致事实认定不清，应当依法发回重审。点金公司、上江南公司在一审过程中向法院提出对涉案房屋进行整体质量鉴定，但一审法院仅对涉案房屋进行了部分鉴定，只鉴定了拼装A、拼装B、拼装C。综上所述，一审判决认定点金公司、上江南公司向永丰经合社支付52338348元租金以及拼装D基础加固费328049元，缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法发回重审或改判驳回永丰经合社的全部诉讼请求。永丰经合社辩称，一、点金公司、上江南公司提出的第一项“在合同有效期内，案涉房屋的整体结构安全性等一系列问题一直未能得到解决，上诉人的合同根本目的不能实现，上诉人无需向被上诉人支付任何租金”的理由不能成立。(一)点金公司、上江南公司认定案涉房屋整体结构存在安全性问题的依据是2018浙杭法委鉴字第20号《委托司法鉴定报告》，该鉴定报告本身存在严重违反程序、鉴定事项不合法、鉴定结论错误的重大错误。1、拼装A、拼装B、拼装C房屋质量问题，点金公司、上江南公司已在(2014)杭下民初字第1658号案件中提出鉴定申请，浙江中能工程检测有限公司亦出具相应鉴定报告(SF1500009)。在本案审理过程中，点金公司、上江南公司再次提出对于案涉房屋的鉴定并意图扩大鉴定范围。依据同一事由对案涉房屋重复申请鉴定属于严重违反法律规定，浪费司法资源。2、鉴定报告的鉴定事项为：拼接A、B、C下沉原因以及影响该房屋作为商场使用的面积，并且2018浙杭法委鉴字第20号《委托司法鉴定报告》做出鉴定结论：拼装A、B、C房屋整体结构安全性不能满足规范要求而导致的不能作为商场使用的面积为10285.17平方米。但并未列明商场房屋使用规范标准或与之相类似的规范，“不能作为商场使用”的结论无任何法律及事实依据。3、鉴定人员为丁智潮、应晓霖、吴建东，上述鉴定人员均非浙江省建筑科学设计研究院有限公司的在编人员，故该鉴定报告严重程序违法。(二)浙江省建设工程质量检验站有限公司于2013年12月出具的《杭州装饰材料市场拼接工程D号楼加固后安全性评估咨询报告》与《杭州装饰材料市场拼接工程D号楼安全性检测鉴定报告》，报告的批准及审核人为丁智潮、吴建东，相同的鉴定人员依据相同的鉴定依据，却出现了两个不同的鉴定结论，故申请人认为案涉鉴定报告无证明力，申请重新鉴定。点金公司、上江南公司提出的房屋整体结构安全性问题，无任何法律及事实依据。(三)点金公司、上江南公司主张合同目的无法实现从根本上混淆了合同目的无法实现与合同履行瑕疵问题。永丰经合社认为点金公司、上江南公司提出的鉴定报告只能证明案涉房屋存在质量瑕疵，而该质量瑕疵并不足以导致合同目的无法实现。在合同履约过程中，永丰经合社从未否认房屋存在质量瑕疵并积极弥补房屋质量瑕疵问题，对于沉降最厉害的D号楼，永丰经合社委托浙江长大建设技术有限公司做了加固处理，故案涉房屋只是存在质量瑕疵，未到导致合同目的无法实现状态。第三、点金公司、上江南公司在已经使用租赁物进行收益的情况下仍主张合同目的不能实现，无需向永丰经合社支付租金一则不符合合同法立法目的，影响合同交易的稳定性，二则不符合民法中公平原则，损害了点金公司、上江南公司收取租金的合法权利，破坏当事人之间利益衡平。二、针对点金公司、上江南公司提出的第二项“计租日期应该从消防验收合格之日(即2014年11月13日)起计算至上诉人事实上失去对案涉房屋的使用、收益之(即2015年8月26日)止，租金的计算应该按照双方在《2014年房屋租赁合同补充协议》第二条约定为标准，计租面积应按59772.05平方米计算”的理由不能成立。(一)点金公司、上江南公司提出的计租日期应该从消防验收合格之日起计算与事实不符，也与(2017)浙01民终8831号生效判决相冲突。1、点金公司确认在2012年12月15日永丰经合社已完成案涉租赁物的交付，且其也对案涉房屋进行装修、招租并在2015年国庆期间整体开业，消防验收不合格在事实上并未影响点金公司、上江南公司装修、招租工作，故点金公司、上江南公司应当依据合同约定支付相应租金。实际上，消防验收一直至2014年11月才完成，系点金公司、上江南公司违规将消防设计及装修同步进行导致。2、点金公司、上江南公司确已实际使用房屋已为生效判决所确认，点金公司、上江南公司主张消防验收合格之日起计算租金法院应当不予支持以维持裁判一致性，无任何法律及事实基础。(二)点金公司、上江南公司主张计租日期应至事实上失去对案涉房屋的使用、收益之日(即2015年8月26日)止亦缺乏事实及法律依据。计租日期的结束计算应当以返还租赁标的物结束占有为标准，而非点金公司、上江南公司在上诉状中所主张的合同复印件上交封存、合同专用章上交等。在本案中，生效合同判决合同解除的时间为2016年4月8日，但是点金公司、上江南公司于2016年5月13日才移交部分空置房屋，永丰经合社于2017年5月10日才全部收回房屋，故点金公司、上江南公司主张计租日期应计算至2015年8月26日缺乏事实及法律依据。(三)点金公司、上江南公司主张案涉房屋的租金计算标准应以《2014年房屋租赁合同书补充协议》第二条的约定为依据完全背离双方约定。《2014年房屋租赁合同书补充协议》第五条特别约定中明确指出“如乙方未能按照本协议第二条的约定支付2014年度租金的，本协议书自行终止，不再执行，也不得适用，甲乙双方仍按2011年5月5日签订的《房屋使用合同书》以及2013年6月3日签订的《房屋使用合同书补充协议》执行。”但点金公司、上江南公司没有按照《2014年房屋租赁合同书补充协议》约定履行，故《2014年房屋租赁合同补充协议》自行终止，不再执行。(四)点金公司、上江南公司认为案涉房屋的计租面积应扣除受房屋整体结构性问题影响而不能作为商场使用的面积和未通过消防验收的面积，即可以计租的面积仅为8号楼1-4层、9号楼及装饰层二期部分共计59772.05平方米，该上诉理由严重脱离事实。1、点金公司、上江南公司申请鉴定的事项为“因不符合安全性规范而导致不能作为商场使用的面积”，永丰经合社认为点金公司、上江南公司的申请事项本身即带有误导性，不符合安全性规范与不能作为商场使用二者之间不存在必然因果关系。纵观该鉴定报告全文，不存在商场房屋使用规范标准或与其相类似的相关规范，无法建立不符合安全性规范与不能作为商场使用二者之间的因果联系，故永丰经合社不认可该鉴定报告对于拼装A、拼装B、拼装C因质量问题不得作为商场使用的相关结论。2、点金公司、上江南公司在已经长期使用涉案房屋的情况下，意图混淆“不能作为商场使用”和“没有作为商场使用”，以事物的应然状态为理由拒绝事物实然状态下发生的支付租金的义务，不符合法律基本逻辑，亦无法律法规的支持。同理，点金公司、上江南公司认为拼接2、拼接3和拼接A、B、C、D结构相同，同样存在结构安全性问题而不能作为商场使用的推理缺乏事实依据，符合法律实然与应然之间的基本逻辑关系。3、纵使房屋不符合规范标准，8号楼5-8层未通过消防验收，但从现有事实上看，永丰经合社不存在因房屋质量标准或者未通过消防验收而影响其使用收益的情况。从点金公司、上江南公司处转租的商户均正常经营，亦未因质量问题与点金公司、上江南公司发生纠纷。4、浙江省高级人民法院(2017)浙民终78号生效判决认为“结合案涉部分房屋确实存在质量问题及案涉租赁合同的租赁期限、租赁费用、实际履行期限等因素，本院酌情确定由永丰经合社承担7900万元装修损失中的4800万元”，即永丰经合社因房屋质量存在问题已经赔偿4800万元。一审判决点金公司、上江南公司承担70%的租金意味着其在一审判决中又获得了30%的经济赔偿。在此种情形下，永丰经合社因同一事由承担了两次赔偿责任显失公平。三、针对点金公司、上江南公司提出的第三项“点金公司、上江南公司向永丰经合社赔偿D基础加固费328049元，完全缺乏事实和法律依据”。根据浙江中能工程检测有限公司鉴定报告(S500008)的鉴定结论，点金公司、上江南公司在上诉状中所提及的“2013年发生的60万元加固费用完全是由于永丰经合社提供的房屋质量不合格而产生”完全背离事实，法院不应予以支持。永丰经合社向一审法院起诉请求：1、判令永丰经合社与点金公司、上江南公司于2011年5月5日签订的《房屋使用合同书》以及2013年6月3日签订的《房屋使用合同书补充协议》解除，判令点金公司、上江南公司腾空房屋交还永丰经合社；2、判令点金公司、上江南公司支付永丰经合社租金24913689.74元及逾期付款违约金7911053.97元（按每日千分之一自2014年6月30日起暂计算到2015年8月3日，请求判至点金公司、上江南公司实际付清之日）。（两项合计暂为32824743.71元）3、点金公司、上江南公司承担本案诉讼费。在永丰经合社提起上述诉讼请求之后，2017年8月24日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民终78号民事判决，认定双方租赁合同有效，并确认于2016年4月8日解除。永丰经合社于2017年9月13日变更诉讼请求为：1、判令点金公司、上江南公司支付永丰经合社第二年拖欠的租金24913689.74元及逾期付款违约金27119508.76元（按每日千分之一自2014年6月30日起分段暂计算到2017年9月12日，请求判至点金公司、上江南公司实际付清之日）；2、判令点金公司、上江南公司支付永丰经合社第三年拖欠的租金4000万元及逾期付款违约金28840000元（按每日千分之一自2015年6月30日起分段暂计算到2017年9月12日，请求判至点金公司、上江南公司实际付清之日）；3、判令点金公司、上江南公司支付永丰经合社第四年拖欠的租金34431056.45万元及逾期付款违约金7400958.90元（按每日千分之一自2016年6月30日起分段暂计算到2017年9月12日，请求判至点金公司、上江南公司实际付清之日）；4、判令点金公司、上江南公司赔偿永丰经合社为了腾退点金公司、上江南公司出租的商户而支出的装修补偿款4050700元；5、判令点金公司、上江南公司赔偿永丰经合社垃圾清运费138万元；6、判令点金公司、上江南公司赔偿永丰经合社基础加固费140万元；7、点金公司、上江南公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月5日，永丰经合社作为甲方（出租方），点金公司作为乙方（承租方）签订了《房屋使用合同书》。约定永丰经合社将下城区石桥路456号房屋出租给点金公司，该房屋地上建筑面积约为101500平方米，地下室建筑面积约为8000平方米，双方同意面积按109500平方米计算，多不退，少不补。双方明确共同办妥消防验收合格。合同生效后一周内，乙方支付定金1500万元给甲方。在乙方对原市场第一、三期装修结束后七日内，甲方将定金500万元退回给乙方，其余1000万元改为保证金。为了方便结算，甲方同意将配电房及水表的户名转给乙方，由乙方自行支付水电费用，甲方支付水电费到双方交接抄表之日止。甲方根据房屋装修现状，按合同约定移交给乙方，由乙方经相关部门审批后，可自行出资装修。该合同第九条违约责任部分约定：9-1、乙方的租金以及费用结付不得拖欠，如拖欠，每天加收本期应收款的5‰滞纳金。9-2、签订合同后甲方应于半年内清退商户（一期、五金城），每拖延一天承担本期应收款的5‰的滞纳金给乙方（滞纳金从乙方应交房租中扣除），甲方承担租赁期限及交纳租金期顺延的责任。9-3、未经甲方书面许可，乙方更改房屋主体结构及固定设备、设施的，甲方可责令乙方恢复原状，如乙方仍不改正，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。9-4、如果因乙方违反9-1、9-3、9-7导致甲方依照合同的约定提前解除合同，则乙方已支付给甲方的租金不予退还，从解除合同之日起乙方已向商户收取的租金由乙方负责退还给商户，并承担违约责任。装修无偿归甲方，商户的损失由乙方负责处理，乙方还需承担甲方的直接损失和可得利益损失。2011年5月11日，点金公司按约向永丰经合社支付1500万元。2012年12月，点金公司、上江南公司发现“拼接工程D号楼”存在严重的质量问题和安全隐患后致函永丰经合社，要求其及时处理。案涉租赁房屋原设计单位浙江城建煤气热电设计院有限公司于2013年5月22日向永丰经合社出具《关于杭州装饰材料市场后续施工存在问题的通报》，就造成案涉房屋拼接房沉降的可能原因以及必须立即加固和其他注意事项进行了通报。同年6月14日，永丰经合社向点金公司转送了上述通报，同时明确由永丰经合社负责对已出现的沉降问题立即采取加固措施，要求点金公司的施工人员予以配合。2013年6月，永丰经合社与浙江长大建设技术有限公司（以下简称长大公司）就加固工程签订了《加固工程施工合同》，永丰经合社在2013年7月至10月累计向长大公司支付656098元的加固工程款。2013年5月23日，永丰经合社与点金公司签订《物业、财产交接完毕确认书》，载明：“根据双方签订的《房屋使用合同书》补充协议要求，甲方交付给乙方全部物业及财产，双方需签订确认书。甲方在2012年12月15日之前已将租赁房屋、水、电、电梯交付给乙方。双方一致同意考虑到乙方尚未开业原因，空调滞后调试交付，乙方就位后应提前1个月通知甲方进场调试。”2013年6月3日，永丰经合社与点金公司签订《房屋使用合同书补充协议》，载明鉴于双方签署《房屋使用合同书》以来，因政府原因增加了乙方的投资额度和投资周期，甲方也相应延长了应正常交付房屋的时间，双方经协商互不追究责任。第一条租期约定：“…甲、乙双方一致同意第一期自2012年12月15日起至2027年12月14日止共15年…”。第二条租金及付款方式约定：“第1年租金为2500万元，2013年6月30日之前付1000万元，双方一致同意将原乙方交付给甲方的定金转为租金，同时原合同第四条中的500万元定金，装修结束后不予退还，改为保证金，合同保证金总共500万元，不再增加。2013年12月15日之前付1500万元。第2年租金为3500万元，2014年6月30日之前付1000万元，2014年12月15日之前付2500万元。第3年租金为4000万元，2015年6月30日之前付2000万元，12月15日之前付2000万元。第4年租金为4500万元。第4年开始，每年租金交付时间为每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日按季度支付。”第四条交付约定：“4-1、原合同标的房屋共109500平方米内的商户全部由甲方负责清退及承担全部费用，甲、乙双方的交接手续完毕确认书以双方盖章及代表签字认可之日为准，…如因甲方交付给乙方的原有房屋原因造成损失的，由甲方承担损失的责任，如因乙方改修后造成损失的，由乙方承担损失的责任。4-3、甲方应积极协助乙方及乙方投资招商的商家办理各类证照及手续，如因甲方证照、手续不全、房屋原因致使江南时代提升改造方案无法审批或延迟审批和无法办理开业手续的，由甲方承担不能按期开业及租期、租金顺延的责任，如因乙方不符合上级有关部门产业定向和改造装修不符合相关规范要求等自身原因造成无法按期开业的，甲方不承担责任。承租期内乙方作产业调整，不符相关规范要求造成无法开业的，甲方不承担责任。4-4、如甲方不按本补充协议第四条的所有内容执行，甲方延误的时间，乙方的计租日及付租日相应延后，租期相应延长，但甲方不承担违约责任。”第六条违约责任约定：“6-1、违约责任按原合同执行。6-2、甲乙双方都应遵守本补充协议内容，如有违反，视为违约，承担原合同的违约责任，有时间拖延的，拖延方还须承担滞纳金，每拖延一天承担本期应收款的千分之五的滞纳金给对方。”第七条法律效力约定：“本补充协议为原合同不可分割部分，与原合同具有同等法律效力，与原合同不一致之处，以本补充协议为准。”2013年7月29日，永丰经合社（甲方）、点金公司（乙方）、上江南公司（丙方）签订了一份《补充协议》，约定：“乙方在原《房屋使用合同书》和《房屋使用合同补充协议》的权利和义务、责任由乙方和丙方共同承担。”2014年1月10日，永丰经合社（甲方）、点金公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“第一年租金为2500万元，其中1000万元甲方已从乙方缴纳的定金中转为租金。因双方目前对甲方交付的房屋拼接部分沉降的原因及损失、甲方停电停水对乙方造成的影响、租金顺延和租期顺延等事项存在争议，经杭州市下城区石桥街道协调，甲、乙双方达成如下协议：1、乙方同意在2014年1月14日前先付租金1000万元给甲方；房屋沉降部分的地面找平及甲方交付给乙方的房屋未完成的消防设施由乙方负责施工，甲方同意承担200万元工程费用，并在乙方前述1000万元租金中抵扣。2、在乙方支付完毕前述1000万元租金和乙方收到甲方的200万元工程费用后，甲、乙双方分别委托各自的律师对房屋沉降的原因及损失、甲方停水停电所造成的乙方损失、乙方租金顺延和租期顺延等问题进行协商，如双方律师通过协商仍无法就前述事项达成一致的，双方同意通过法律途径解决。在双方无法达成一致或法院最终判决前，乙方第一年剩余500万元租金暂不支付。3、在双方协商一致或法院判决生效前，2014年度（第二年）的租金暂时按照原租赁合同执行；在双方协商一致或法院判决生效后，双方最终按照协商结果或生效判决执行。”2014年1月10日，永丰经合社向上江南公司开具编号为10202593号的200万元租金发票（按协议上江南公司代付工程款200万元抵扣租金）。2014年1月14日，上江南公司向永丰经合社支付租金800万元。2014年3月10日，永丰经合社向下城法院提起诉讼要求点金公司、上江南公司支付拖欠的第一年租金500万元（后变更为700万元）以及逾期付款违约金355000元（案号为（2014）杭下民初字第507号）。2017年10月30日，下城法院就该案作出判决，判令点金公司、上江南公司向永丰经合社支付第一年租金4458128元，驳回其他诉讼请求。该判决认定第一期租金的起止时间是2012年12月15日至2013年12月14日，永丰经合社主张点金公司、上江南公司未按约定履行加固找平义务而增加要求支付200万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。点金公司、上江南公司不服该判决，向杭州中院提起上诉（案号：（2017）浙01民终8831号），杭州中院于2018年2月24日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2014年6月4日，杭州市公安消防局出具杭公消审字（2014）第0224号关于不同意浙江上江南投资有限公司江南时代广场（杭州装饰城）布局及公共部位内装修工程消防设计的审核意见书，明确主要存在的问题是改变使用性质未取得规划或政府同意的证明文件。2014年10月31日，上江南公司就石桥路456号1-4层69700平方米建筑面积申请消防安全检查申报，2014年11月13日，杭州市公安消防支队下城区大队出具下公消安检字(2014)第128号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2014年8月26日，点金公司、上江南公司以案涉租赁房屋为违章建筑以及房屋质量存在严重问题为由向下城法院提起诉讼（案号为（2014）杭下民初字第1658号），要求顺延租金租期至证照完善、房屋质量合格之日止。2014年12月22日，甲方永丰经合社与乙方点金公司签订《2014年房屋租赁合同书补充协议》。第一条双方权利义务的确认依据约定：“双方一致同意在本补充协议生效之日起，双方关于房屋租赁的事项按2011年5月5日所签订的《房屋使用合同书》和本协议书内容执行，2013年6月3日签署的《房屋使用合同书补充协议》同时终止，不再执行，第五条特别约定除外。”第二条2014年度租金的支付约定：“经双方协商，甲方同意将2014年度的租金数额由原3500万元减少至2000万元（即2014年度的租金为2000万元）。因乙方在甲方处留存有500万元保证金，甲乙双方同意将该保证金用于抵充乙方应付的2014年度租金，剩余1500万元租金中的1000万元由乙方于2014年12月15日前支付，500万元于2015年1月20日前支付。”第五条特别约定：“1、因甲乙双方就2014年1月10日签订的《补充协议》以及租赁房屋的交付、质量等问题存在争议，现正由下城法院分两案审理，案号分别为（2014）杭下民初字第507号、（2014）杭下民初字第1658号。现甲乙双方约定2013年度租金的具体数额与支付方式以人民法院生效判决为准。此外，乙方同意，如人民法院判决甲方对乙方负有赔偿义务的，或乙方的商户因证照不全、房屋质量、延期交房等原因起诉而导致乙方赔偿的，前述赔偿义务的总金额在1500万元以下时，直接在甲方减免乙方2014年度1500万元的租金额中抵销（合同原定的2014年租金是3500万元，现减免至2000万元），甲方无须另行向乙方支付赔偿款。2、如乙方未能按照本协议第二条的约定支付2014年度租金的，本协议书自行终止，不再执行，也不得适用，甲乙双方仍按2011年5月5日签订《房屋使用合同书》以及2013年6月3日签订《房屋使用合同书补充协议》执行。”2015年1月23日，永丰经合社开具编号为11964110号的500万元租金发票,注明保证金冲抵2014年部分租金。2015年1月30日，上江南公司支付2014年部分租金180万元；2015年3月12日，上江南公司支付租金637740元；2015年3月30日，上江南公司支付租金2301973.26元；2015年6月9日，上江南公司支付租金346597元。永丰经合社于2015年1月29日开具编号为11964117的500万元租金发票。2015年国庆期间点金公司、上江南公司整体开业。在浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1658号案件审理过程中，法院委托浙江中能工程检测有限公司对案涉租赁物拼装A、拼装B、拼装C、拼装D的安全性以及拼装D的下沉开裂原因和影响面积进行检测、鉴定，鉴定机构分别出具了SF1500009号和SF1500008号鉴定报告。SF1500009号报告鉴定结论为：1、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋整体结构安全性不能满足规范要求；2、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D屋面防水卷材施工不符合规范要求；3、拼装A屋面加檩条施工质量不符合规范要求。SF1500008号报告结论为：1、拼装D房屋下沉开裂的原因主要为（1）原设计基础方案不合理以及原设计基础不符合《建筑地基基础设计规范》GB0007-2002规范要求；（2）其次拼装D西侧建造地下通道时加大了房屋西侧开裂下沉。2、拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为：4400平方米。上述鉴定报告出具后，点金公司、上江南公司于2016年1月21日向下城法院申请撤诉，该院于2016年1月25日作出准许撤诉裁定书。2016年2月1日，点金公司、上江南公司以永丰经合社交付的房屋整体结构安全性不符合国家规范，其租赁房屋合同目的无法实现为由起诉至浙江省杭州市中级人民法院，要求判令解除合同、退还定金、预付租金并赔偿损失[案号为（2016）浙01民初255号]。2016年3月底，永丰经合社强制接收了案涉房屋的水、电使用权。2016年5月5日，永丰经合社、上江南公司在街道办、司法所等部门工作人员的见证下，签订了《调解记录》，载明：“1、双方当事人同意往解除合同的方向努力，具体赔偿、补偿事宜由调委会调解或者法院调解、判决；2、上江南公司应当维持现有商户经营和空余楼宇现状，不再实施招商和添附等行为；3、空余楼宇从今年5月9日起交还给永丰经合社，交还部分的租金从即日起不再计算，具体平方面积以交接单为准，已签未入驻的楼宇部分，由上江南公司负责做好商户工作；4、前期已招进的商户由上江南公司继续进行管理，交还部分的楼宇由永丰经合社进行招商和管理。双方各自将所收取的租金的一半汇入双方共同指定的共管账户；5、现有已签商户，经双方共同认可，需终止合同的，由双方共同处理，以永丰经合社为主，上江南公司配合。在此过程中如遇需要赔偿或补偿商户的，该笔费用从共管账户中支出；6、物业管理中涉及到保安、保洁、维修等工作先交由上江南公司暂时管理。当永丰经合社已招商开业面积超过上江南公司开业面积时，物业管理由永丰经合社整体全权接管。水电管理事宜双方另行协商确定。”2016年5月13日，双方就面积为20298平方米的空余房屋办理了移交。其余标的物，永丰经合社自认自2016年5月17日至2017年5月10日相继收回。2016年11月17日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2016）浙01民初255号民事判决：一、确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》无效；二、永丰经合社于判决生效后十五日内赔偿点金公司、上江南公司损失4800万元；三、驳回点金公司、上江南公司的其他诉讼请求。双方当事人均不服该判决，上诉于本院。本院于2017年8月24日作出（2017）浙民终78号民事判决：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号判决第一项；二、维持浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号判决第二项；三、确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》于2016年4月8日解除。点金公司、上江南公司以及永丰经合社均不服，向最高人民法院申请再审，该院于2017年12月18日作出（2017）最高法民申4395号民事裁定，驳回点金公司、上江南公司以及永丰经合社的再审申请。在本案审理过程中，一审法院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司鉴定，浙江省建筑科学设计研究院有限公司于2019年1月2日出具了（2018）浙杭法委鉴字第20号司法鉴定报告，鉴定结论为拼装A、拼装B、拼装C房屋整体结构安全性不能满足规范要求而导致的不能作为商场使用的面积为10285.17平方米。拼装A、拼装B、拼装C房屋产生差异沉降的原因为：拼装A、拼装B、拼装C的边柱利用了既有建筑（3号、4号、5号、6号厂房）边柱的桩基及其承台，中柱采用钢筋混凝土条形浅基础，即同一结构单元部分采用了浅基础、部分采用了桩基础，导致该结构单位内不同类型基础间产生显著的差异沉降。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。浙江省高级人民法院（2017）浙民终78号生效判决已确认双方当事人签订的《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋使用租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日以及2014年1月10日签订的《补充协议》有效并于2016年4月8日解除。点金公司确认在2012年12月15日永丰经合社已完成案涉租赁物的交付，点金公司、上江南公司在接收租赁物后也实际对租赁物进行了装修、招租并在2015年国庆期间整体开业，故永丰经合社有权要求点金公司、上江南公司支付租金。关于租金的标准问题。首先，浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第507号生效判决已明确第一年租金的起止时间是2012年12月15日至2013年12月14日，故本案所涉租金起算时间是2013年12月15日；浙江省高级人民法院（2017）浙民终78号生效判决确认合同解除时间是2016年4月8日，故本案所涉租金的截止时间是2016年4月8日。其次，根据双方签订的《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》内容，结合双方实际履行情况，一审确认应该以2013年6月3日签订的《房屋使用合同书补充协议》约定的租金标准为合同依据。再次，根据法律规定，出租人有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。本案永丰经合社虽完成了交付义务，但其交付的标的物存在影响承租人使用的因素，故一审对双方约定的租金标准酌情予以调整。一审综合考量以下因素：1、租赁双方约定应共同办妥消防验收，案涉租赁物在2014年11月13日取得消防安全检查合格证；2、案涉租赁物拼装部分整体结构安全性不能满足规范要求。拼装D的下沉开裂与租赁物原有设计和承租人的装修有关，拼装A、B、C的下沉开裂与承租人装修无关。拼装部分影响使用的总面积是14685.17平方米；3、案涉租赁物实际完成交付时间是2012年12月15日，双方自2014年3月10日开始至合同解除前一直处于边协商、边诉讼、边使用的状态，2016年3月底永丰经合社强制接收了水电使用权；4、租赁关系存续期间，双方根据实际情况对租金进行了调整，但点金公司、上江南公司未按调整后的标准支付租金。点金公司、上江南公司在本案中并未举证证明因房屋质量或者消防问题对其实际使用房屋造成的具体影响；5、浙江省高级人民法院（2017）浙民终78号生效判决结合案涉房屋确实存在质量问题以及案涉租赁合同的租赁期限、租赁费用、实际履行期限等因素，酌情确定由永丰经合社承担7900万元装修损失中的4800万元。综合上述因素，结合《房屋使用合同书补充协议》有关第二年租金3500万元、第三年租金4000万元、第四年租金4500万元的约定，一审酌定点金公司、上江南公司按照合同约定租金标准的70%支付。点金公司、上江南公司应向永丰经合社支付第二年租金24500000元、第三年租金28000000元、第四年租金9924658元，扣除上江南公司已经支付的第二年租金10086310元，点金公司、上江南公司尚应向永丰经合社支付第二年租金14413690元、第三年租金28000000元、第四年租金9924658元。关于永丰经合社的其他诉讼请求能否成立问题。首先，鉴于租赁双方自2014年3月始一直在诉讼过程中且对应付租金数额存有争议，点金公司、上江南公司未依约支付租金的部分抗辩理由成立，对永丰经合社要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。其次，根据双方2016年5月5日《调解记录》，现有已签商户，经双方共同认可，需终止合同的，由双方共同处理，以永丰经合社为主，上江南公司配合。在此过程中如遇需要赔偿或补偿商户的，该笔费用从共管账户中支出。现永丰经合社未提交有效证据证明其清退商户、赔偿装修损失、进行垃圾清运经承租人认可，且永丰经合社要求承租人负担清退商户的装修补偿款和垃圾清运费与合同约定的从共管账户支出不符，对永丰经合社的该项诉讼请求，不予支持。再次，关于加固费用，因拼装A、拼装B、拼装C产生差异沉降与点金公司、上江南公司对租赁房屋的装修、使用无关，故该部分的加固费用不应由点金公司、上江南公司负担。拼装D的下沉开裂系因双方原因共同导致，故酌定由点金公司、上江南公司承担328049元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租金52338348元；二、被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社拼装D基础加固费328049元；三、驳回原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社其它诉讼请求。案件受理费人民币889480元，由原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社负担613163元，由被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司负担276317元。财产保全申请费5000元，由被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永丰经合社提交了以下证据：证据一、中建土木（北京）工程检测鉴定中心出具的永丰经合社于2019年9月17日单方委托的对杭州市下城区石桥路房屋拼装A、B、C、D编号为ZJTM-JG-2019-14的检测鉴定报告复印件一份，拟证实拼接A、B、C、D均属于“个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求”这一类的建筑；证据二、浙江省建设工程质量检验站有限公司出具的永丰经合社于2013年12月11日单方委托的对杭州装饰材料市场拼接工程D号楼加固后安全性评估咨询报告复印件一份，拟证实2013年，浙江省建设工程质量检验站有限公司已出具鉴定报告，拼接D基础加固后在正常使用的情况下其结构安全性能满足要求，且出具该报告的人员与本案涉案第20号鉴定报告的人员一致；证据三、勘察设计工程师执业资格注册网页截图复印件一份，拟证实2018浙杭法委鉴字第20号《委托司法鉴定报告》中的批准人丁智潮非鉴定机构浙江省建筑科学设计研究院有限公司的工作人员，鉴定人员不具备鉴定资格；证据四、关于《杭州市中级人民法院2018浙杭法委鉴字第20号委托司法鉴定报告》咨询意见复印件一份，拟证实涉案鉴定报告在没有依据《危险房屋鉴定标准》(JBJ125-2016)这一主要鉴定标准和详细的检测数据为技术支撑的前提下得出拼装A、B、C房屋整体结构安全性不能满足规范要求而导致不能作为商场使用的面积为10285.17平方米的鉴定结论是错误的；证据五、杭州市下城区慧江南青少年活动中心于2019年9月18日出具的证明复印件一份及杭州文晖投资管理有限公司与浙江上江南投资有限公司于2014年6月13日签订的合作办学协议复印件一份，拟证实2016年4月18日后，仍有签订租赁合同的商户未进行清退，永丰经合社直至2016年6月才收回全部房屋。点金公司、上江南公司经质证后认为，对于证据一、证据二、证据四均为永丰经合社单方委托的鉴定报告、安全性评估咨询报告和咨询意见，不具有公信力，不能对抗法院依法委托得出的鉴定报告结论，永丰经合社认为2013年浙江省建筑工程质量检验站有限公司对涉案房屋进行检验，得出的结论与司法鉴定的结论不一致，且为主的鉴定人员为同一人，这个利害关系是有利于永丰经合社，因为丁智潮曾受永丰经合社委托进行过鉴定，理论上鉴定意见也是有利于永丰经合社的。此外，永丰经合社提交的鉴定报告明确鉴定事项是针对拼接工程D，而司法鉴定报告鉴定的事项是拼接A、B、C部分，两份鉴定报告在结论上没有冲突。对证据三的证明对象不能成立，丁智潮的工作单位是浙江省建筑工程质量检验站有限公司，与法院委托司法鉴定的单位是关联企业，鉴定人员作为关联企业的人员出具鉴定报告，并不为法律禁止。证据五的证明目的不能成立，因为双方当事人在下城区调解委员会的主持下已于2015年8月26日达成了相关的调解协议，点金公司、上江南公司将唯一的合同专用章交付下城区调解委员会保管，之后签署的所有的租赁合同都是由街道和永丰村确认后签订的，租赁合同收取的租金全部打入调解委员会管理的帐户，这些租金归永丰经合社使用。点金公司、上江南公司为支持其上诉理由，提交了以下证据：证据一、天源资产评估有限公司接受永丰经合社和上江南公司共同委托作出的《资产评估业务约定书》及《评估报告》复印件，拟证实截至2015年5月31日，点金公司、上江南公司在租赁房屋装修改造投入已达9286.17万元，且该份证据效力已在浙江省高级人民法院(2017)浙民终78号案件中经判决确认；证据二、浙江正信永浩联合会计师事务所出具的《专项审计报告》、浙江省永嘉县人民法院(2019)浙0324民初1550号民事判决书、中国工商银行股份有限公司兴安县志玲路支行的银行业务回单复印件3份，拟证实截至2015年7月，点金公司、上江南公司共投入11257.58万元。2019年，点金公司、上江南公司又根据生效判决支付招商代理费近千万元。结合其它证据，即点金公司、上江南公司已付租金3000万以上，故点金公司、上江南公司为项目共投资至少1.5亿元；证据三、《江南时代广场1-4层租赁情况总表》复印件，拟证实经投资运作，点金公司、上江南公司已在消防审批范围内招商153户，收益预测55亿元。永丰经合社称项目失败系因点金公司、上江南公司无法完成招商，无事实依据。同时拟证实点金公司、上江南公司为项目累计投资高达1.5亿元，若非房屋存在质量问题，导致无法正常履行《房屋租赁合同》，即便是根据原招商效果，点金公司、上江南公司亦可获得丰厚收益；证据四、杭州市公安消防支队下城区大队于2014年5月12日和2014年7月7日作出的行政处罚决定书复印件各一份，拟证实点金公司、上江南公司的承租商户因租赁房屋本身消防原因，遭受罚款、停产停业等行政处罚；证据五、工程施工合同复印件，拟证实2014年11月13日前，上江南公司一直在尽力解决消防问题；证据六、浙江省杭州市东方公证处于2014年9月26日出具的(2014)浙杭东证字第22185号公证书复印件一份，拟证实虽然点金公司、上江南公司招商效果明显，但因房屋自身消防问题，导致商户不愿入驻投资，商铺大量空置；证据七、消防安全检查合格证复印件一份，拟证实永丰经合社出租给点金公司、上江南公司的101500平方米租赁面积中，仅69700平方米符合消防要求，比例不足70%；证据八、浙江省杭州市下城区人民法院(2015)杭下民初字第01286号民事判决书及(2015)杭下民初字第01684号民事判决书复印件各一份，拟证实因消防、质量等问题，导致租户拒付租金、解除合同的情形频频发生，严重影响点金公司、上江南公司的经营；证据九、永丰经合社与点金公司、上江南公司于2015年5月27日签订的《协议书》复印件一份，拟证实早在2015年5月27日，双方已开始着手投资结算事宜。故点金公司、上江南公司才同意在调解中愿意上交合同专用章及租金，将租赁场地及商场经营实际交由杭州市下城区人民调解委员会和永丰经合社管理；证据十、杭州市下城区金剑纠纷调解中心于2019年4月29日出具的《裘皮城二楼商户“天、地、墙”装修补偿款(90元每平方米)》、《收条》、《情况说明》复印件各一份，拟证实虽然租金打入杭州市下城区金剑纠纷调解中心，但实质上杭州市下城区金剑纠纷调解中心完全根据永丰经合社的一方要求，使用共管账户内的租金，可见早在2016年4月8日，点金公司、上江南公司已完全丧失对出租收益的支配、决策权；证据十一、浙江省杭州市东方公证处出具(2019)浙杭东证字第9708号公证书复印件一份，拟证实直到2019年6月18日，点金公司、上江南公司才取回合同专用章，自2015年8月26日后，租赁房屋已不在点金公司、上江南公司控制之下。永丰经合社金质证后认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，专项审计报告系单方委托，不具有证明力，租赁总表系自行制作，这些证据可以体现出点金公司、上江南公司进行了充分地招商，并获得了巨大的利益；对证据四、证据五、证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明点金公司、上江南公司的证明目的；对证据七的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，案涉的房屋权证面积和房屋租赁合同约定的面积有出入，合格证的颁发是依据相应的标准，有部分房屋不在里面，与实际出租的面积以及通过消防的面积是不一样的，涉案租赁房屋的总体消防符合相应的国家标准，不存在严重消防问题的事实。对证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，但法院已经明确驳回了原告的诉讼请求，故不存在租户拒付租金导致合同解除的情形；对证据九、证据十、证据十一的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明待证事实。本院经审核后认为，对永丰经合社提交的证据一、二、四系单方委托，不能证明待证事实，故不予采信；对证据三、证据五不能证明待证事实，故不予采信。对点金公司、上江南公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六因与本案不具有关联性，不能证明待证事实，故不予采信；对证据七的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据八、证据九、证据十、证据十一因不能证明待证事实，故不予采信。本院认为，本案主要争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同中涉及的第二年、第三年、第四年租金及逾期付款违约金应否得到支持及具体数额；二、永丰经合社主张的装修补偿款、垃圾清运费、基础加固费应否得到支持。一、涉案房屋租赁合同中涉及的第二年、第三年、第四年租金及逾期付款违约金应否得到支持及具体数额1、按2013年6月3日还是2014年12月22日合同计算租金根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案永丰经合社与点金公司于2014年12月22日签订的《2014年房屋租赁合同书补充协议》的约定，在本补充协议生效之日起，双方关于房屋租赁的事项按2011年5月5日所签订的《房屋使用合同书》和本协议书内容执行，2013年6月3日签署的《房屋使用合同书补充协议》同时终止，不再执行，第五条特别约定除外；经双方协商，永丰经合社同意将2014年度的租金数额由原3500万元减少至2000万元（即2014年度的租金为2000万元）。但第五条第2项双方又约定，如点金公司未能按照本协议第二条的约定支付2014年度租金的，本协议书自行终止，不再执行，也不得适用，双方仍按2011年5月5日签订《房屋使用合同书》以及2013年6月3日签订《房屋使用合同书补充协议》执行。协议签订后，点金公司、上江南公司未按约支付2014年度租金。原审据此依据合同约定按双方于2013年6月3日签订的《房屋使用合同书补充协议》作为计算租金的依据，并无不当。2、关于租金的具体数额根据《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责；第十三条还规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案点金公司、上江南公司承租109500平方米涉案房屋系用于开办商场，在签订合同时双方即在合同中明确由双方共同办妥消防验收合格。但杭州市公安消防支队下城区大队于2014年11月13日才出具下公消安检字(2014)第128号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。此外，因双方对涉案房屋的建筑质量和计租面积存有争议，曾多次委托专业机构鉴定，其中浙江中能工程检测有限公司出具了SF1500009号和SF1500008号鉴定报告，浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具了（2018）浙杭法委鉴字第20号司法鉴定报告，上述鉴定报告均表明涉案租赁拼装房屋整体结构安全性不能满足规范要求。原审综合各方面因素，酌情确定点金公司、上江南公司按照合同约定租金标准的70%支付，并无不当。此外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。因已生效的浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第507号民事判决确认第一期租金的起止时间是2012年12月15日至2013年12月14日，故点金公司、上江南公司主张应从消防验收合格之日(即2014年11月13日)起计算至点金公司、上江南公司事实上失去对案涉房屋的使用、收益权之日(即2015年8月26日)止的理由与生效判决的内容相冲突，故不予采信。因案涉租赁房屋存有质量争议，法院委托浙江中能工程检测有限公司出具的SF1500009号和SF1500008号鉴定报告，浙江省建筑科学设计研究院有限公司出具的（2018）浙杭法委鉴字第20号司法鉴定报告，内容各自独立，不具有重合性。在永丰经合社未提交证据证明鉴定程序违法的情况下，对永丰经合社主张的一审法院委托鉴定程序违法的理由不予支持。基于双方自2014年3月始针对房屋质量与租金一直处于诉讼状态且对应付租金数额存有争议，一审据此对永丰经合社主张支付逾期付款违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。至于本院（2017）浙民终78号民事判决系永丰经合社赔偿点金公司、上江南公司装修损失4800万元，与本案租金属不同法律关系，并不存在永丰经合社主张的重复赔偿问题。二、永丰经合社主张的装修补偿款、垃圾清运费、基础加固费应否得到支持根据永丰经合社、上江南公司在街道办、司法所等部门工作人员的见证下于2016年5月5日签订的《调解记录》内容明确载明：4、前期已招进的商户由上江南公司继续进行管理，交还部分的楼宇由永丰经合社进行招商和管理。双方各自将所收取的租金的一半汇入双方共同指定的共管账户；5、现有已签商户，经双方共同认可，需终止合同的，由双方共同处理，以永丰经合社为主，上江南公司配合。在此过程中如遇需要赔偿或补偿商户的，该笔费用从共管账户中支出。原审据此对永丰经合社主张的装修补偿款、垃圾清运费未予支持，并无不当。至于基础加固费问题，根据浙江中能工程检测有限公司出具的鉴定报告，造成拼装D房屋下沉开裂的原因既有原设计基础方案不合理以及原设计基础不符合《建筑地基基础设计规范》GB0007-2002规范要求又有拼装D西侧建造地下通道时加大了房屋西侧开裂下沉，原审据此由双方各半分担，亦无不当之处。综上所述，永丰经合社、点金公司、上江南公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840680元，由杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社负担577348元，由广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司负担263332元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吴飞明审判员  陈艳艳审判员  江宇奇二〇二〇年三月二十日书记员  李文丽·45·