浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初1605号 原告：宁波筑华置业有限公司（统一社会信用代码为91330212662089526P）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道广德湖北路450-452号。 法定代表人：吴海燕，该公司执行董事。 委托代理人：徐能权，浙江太安律师事务所律师。 委托代理人：褚康强，浙江太安律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社（组织机构代码为71119627-3）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村。 法定代表人：赵益群，该合作社社长。 委托代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波筑华置业有限公司（以下简称筑华置业公司）为与被告宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社（以下简称钟公庙经济合作社）合同纠纷一案，于2019年1月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理。审理过程中，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于宁波市鄞州区四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块商业、商务办公用地进行司法鉴定估价。本案于2019年7月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人褚康强、徐能权，被告委托代理人王闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告筑华置业公司起诉称：2007年8月，原、被告就村企合作开发达成协议，共同开发鄞州区四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块及周边的相邻地块。在第一期村企合作开发中，被告要求原告以高出同类土地市场价一倍多的价格即250万元/亩（实际市场价值75万-125万元/亩）进行摘牌，让村首先获利作为共同开发的先决条件。2007年11月2日，原告依约以每亩250万元摘牌，开发土地面积共18.834亩，合计支付了土地款47085000元。至此，原告为让村获利至少以高出市场价23542500元摘牌。2014年1月3日，原、被告拟开发第二期并签订了意向协议书，但协议签订后至今，被告并未履约。实际上，被告已无地块可出让，没有再次村企合作的条件。故被告许诺长期村企合作开发房产为条件，使原告前期蒙受了巨大经济损失，且被告从村企合作开发中获得巨额不当利益，有失诚实信用和公平合理原则。故要求判令被告赔偿原告经济损失23542500元及利息损失（利息损失以23542500元为基数，自2007年11月12日起按银行同期贷款基准利率支付至赔偿完毕时止）。 被告钟公庙经济合作社答辩称：原告的起诉没有法律和事实依据。原、被告确曾进行过合作开发，目前原告尚欠被告1000余万元。一、国有土地竞拍是国土部门根据相关法律法规、流程确定起拍价，任何部门或个人无法干涉。而且拍卖有互相竞价的过程，这在事先无人可预计。所以原告所称的是被告要求原告以250万元/亩的价格拍得土地，根本不是事实。二、土地拍卖的款项是收归国土部门的，与被告无关。被告只是根据相关政策获得土地征收补偿款。原告无论是以何价格拍得土地，都与被告无关。原告作为成熟的市场主体，具有相应的市场理性，原告以250万元/亩的价格拍得土地，是基于自己的商业判断。三、2007年11月案涉地块的土地价格不是只有原告说的75万元到125万元/亩，本案中对土地价格进行评估鉴定没有必要。可直接到土地储备中心去查询钟公庙地块相同地段、相同容积率、相同用途的土地当年的拍卖价格。四、原告的诉讼请求中从2007年11月12日开始计算利息损失，说明原告认为被告从2007年开始违约，那么原告时隔十年后才起诉，已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告筑华置业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.2007年8月《合作协议》与2015年1月19日《大梁山“村企合作”项目补充协议》各一份，拟证明2007年8月，经双方前期商议，被告要求原告以每亩250万元摘牌四明西路-1号地块，高价摘牌取得土地后，被告实际从区里返还街道处获益3000万元，并以3000万投资款购买5000平方米写字楼，就相关合作达成协议的事实； 2.甬鄞土告字（2007）24号国有土地挂牌公告1份、国有土地出让合同一份，发票四张，拟证明根据前期村企合作协议，宁波市国土局鄞州分局确定四明西路-1号地块以每亩250万高价挂牌，并于2017年10月进行公告。原告依约摘牌受让该土地使用权，并支付了47085000元土地款； 3.2014年1月3日《合作开发意向协议》一份，拟证明为使被告获取高额利益，2007年11月原告以高于市场价一倍多摘牌取得第一期四明西路-1号商业地块（市场价75万至125万）。为此，被告为履行当初承诺，弥补原告损失，拟将四明西路钟公庙中学北侧地块定向出让给原告作为第二期开发房产项目，双方于2014年1月3日签订了意向协议书； 4.宁波市鄞州区人民政府钟公庙街道办事处【2014】1号文件、宁波市鄞州区人民政府办公室抄告单（均为复印件），拟证明2007年原告拍得土地时同类地价是每亩100-125万元。 被告钟公庙经济合作社对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下： 对证据1的真实性合法性无异议，但认为《合作协议》第二条约定的是“甲、乙双方共同努力，争取以250万元/亩的价格取得土地挂牌价”，如果真如原告说的当时土地价格只有75万元/亩，高价拿地根本不需要努力争取。原告作为开发商要与被告合作，肯定做过详细的规划调查，然后以什么价格拍得土地都是市场行为。从《大梁山“村企合作”项目补充协议》可以看出，被告将区里返还给被告的3000万元作为项目投资款，被告出让土地拿到的是区政府的返还资金，土地以什么价格拍卖出去与被告没有关系，不存在说为了让被告获利而让原告高价拍得土地。本院对该组证据的真实性合法性关联性予以确认。 对证据2的真实性无异议，但认为土地出让合同的相对方是国土资源局，亏损还是盈利都与原告无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 对证据3，被告认为该意向协议中加盖的钟公庙经济合作社的公章与被告所用公章有较大差异，因此对协议的真实性无法确认。即便公章为真，也不能证明原告拟证明的内容，因为：1、原、被告双方的合作应以2007年的《合作协议》为准。该意向协议前那么长的一段话是原告草拟，原告的单方意思表示，与被告无关。2、该协议是意向协议。第三条明确说了仅为意向协议，具体实施待甲方确认程序并报政府批准后执行，所以该意向协议根本没有可履行的内容。3、该协议违法。因为根据土地管理法，要进行建设的土地必须是国有土地，而协议中的土地性质还是村级仓储用地，根本不能用来开发。4、双方合作的前提是乙方出面参与摘牌取得土地使用权，因原告没有去摘牌，被告也就无法与原告合作。如果要合作，被告做的让步是以每亩400平方米置换物业，一期的时候是每亩500平方米置换物业，但这些已经没有意义了，因为无法合作。另外，在与本案有关联的（2017）浙0212民初3246号案件中，被告承认《合作开发意向协议》中被告代表人“赵益群”的签名属实。在本案中，被告陈述赵益群表示记不清有无签过名，有可能是年底其向原告催讨欠款时原告说“你要钱可以，给我签一份协议”在这种情况下签的。本院认为，该《合作开发意向协议》系原件，“赵益群”的签名根据被告两次的陈述可确认为真实，钟公庙经济合作社的公章也未发现有明显瑕疵，故其真实性可以确认。 对证据4，被告认为没有原件，对真实性不予认可。其次，即使文件真实，钟公庙街道并非直接管理土地拍卖或土地使用的职能部门，它没有能力对土地价格进行确认，因此仍不能证明原告拟证明的目的。本院认为，由于该组证据没有原件相印证，本院对真实性合法性关联性均不予确认。 被告钟公庙经济合作社未提交证据。 审理过程中，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于宁波市鄞州区四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块商业、商务办公用地进行司法鉴定估价。2019年3月12日，该评估机构出具《土地估价报告》，认为2007年10月21日前述土地使用权市场价值为2889.14万元（评估土地总面积12556平方米，单位面积地价2301元/平方米，总地价2889.14万元）。原告预付评估费31650元。 原告对上述《土地估价报告》的真实性合法性关联性无异议，认为评估的价格比当时实际的市场价格高。被告对上述《土地估价报告》真实性无异议，但对合法性关联性有异议，认为首先没必要评估，去土地储备中心查询就可知当时同类型土地招拍挂的价格，其次该报告只给了一个公式就得出单位面积地价为2301元/平方米，无法认可该评估的客观性。本院认为该《土地估价报告》是本院委托有资质的评估机构依程序作出，原、被告的异议均不足以推翻该评估结论，故对该估价结果予以采信。 综上，根据本院确认的有效证据以及当事人对事实的陈述，本院确认本案事实如下： 2007年8月，宁波大梁山啤酒销售有限公司（2010年3月25日更名为宁波大梁山置业有限公司，2017年7月25日又更名为宁波筑华置业有限公司，即本案原告）作为乙方，与被告钟公庙经济合作社（甲方）签订《合作协议》一份，对四明路以北、广德湖路以西的被告村级留用地实施“退二进三”合作开发，协议约定“根据规划要求，该地块将建成一座销售中心大楼、一幢办公楼”，“该地块由甲、乙双方共同努力，争取以250万元/亩的价格取得土地挂牌价，使工业用地变更为商业用地。同时乙方将向甲方提供建筑面积5000㎡的写字楼一幢”，“该地块的土地挂牌出让金由乙方支付，但甲方需将储备中心的土地及建筑物赔偿款及区返街道可得部分金额返还给乙方用于5000㎡的办公楼建造款。如无及时返回和无返回，甲方先暂付部分土地挂牌出让金”等内容。 2007年10月1日，宁波市国土资源局鄞州分局发布国有土地使用权挂牌公告，鄞州新城区四明西路-1商业地块的挂牌地价为250万元/亩，土地面积12556平方米。挂牌公告期到2007年10月21日。2007年10月22日到11月2日下午3时为申请竞买期。2007年11月2日，宁波大梁山啤酒销售有限公司（即本案原告曾用名）与宁波市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，获得了鄞州新城区四明西路-1商业地块的土地使用权，竞得价为每亩250万元，总额47085000元。 根据本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于宁波市鄞州区四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块商业、商务办公用地进行的司法鉴定估价，2007年10月21日前述土地使用权市场价值为2889.14万元（评估土地总面积12556平方米，单位面积地价2301元/平方米，总地价2889.14万元）。原告为此评估预付评估费31650元。 2014年1月3日，被告（甲方）与宁波大梁山置业有限公司（系被告曾用名，同时系协议乙方）签订《钟公庙村四明西路钟公庙中学北侧地块合作开发意向协议》，协议第一段确认了“乙方于2007年获得位于四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块开发权，性质为40年商业办公。当时此地块的同类地价为每亩75-125万元，而乙方却高于同类地价一倍多，以每亩250万元的价格摘牌。原因是为了村企长期合作。经甲方要求，此地块作为一期开发，应让村首先获利，为今后继续合作打下基础。钟公庙股份经济合作社承诺将此地块周边的相临地块定向出让给乙方作为今后甲乙双方继续合作的条件”，并对四明西路钟公庙中学北侧地块的合作开发约定了四条，第一条为“该地块总用地面积约24亩，目前用地性质为村级仓储用地，土地权属归甲方所有”；第二条为合作意向内容，包括双方拟将上述地块通过挂牌出让的方式联合开发，并将土地性质转为商住用地，以及三种备选合作方案；第三条为本协议仅是意向协议，具体实施待甲方确认程序并报政府相关部门核定后执行，详细合作细则另行商定；第四条为该协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。 2015年1月19日，被告（甲方）与宁波大梁山置业有限公司（系被告曾用名，同时系协议乙方）签订《大梁山“村企合作”项目补充协议》一份，确认双方签订《合作协议》后，乙方同意甲方可得5000㎡写字楼一幢，甲方同意将区返回部分的3000万元资金用于合作项目投资款，并已实际支付3000万元给乙方。并约定，甲方同意乙方按8000元/㎡的价格对甲方可得的5000㎡写字楼实行货币回购，即回购款总额4000万元。对该4000万元回购款，甲方同意以借款形式暂缓支付，借款时间从2016年3月1日起直至2016年8月30日止；乙方按7.22%的年利率按月支付甲方利息，即每月利息为24.06万元，每月末结算；借款时间到期后乙方应立即支付给甲方4000万元回购款，逾期偿还4000万元回购款的，则按2016年8月30日的银行基准贷款利率的四倍支付逾期利息，并按实按月结算。之后，原告陆续共计支付被告2900万元。在原告未付余款的情况下，被告于2017年4月1日向本院起诉原告，要求原告支付写字楼回购款（借款）1100万元，支付至起诉时的利息4252744元，并按年利率17.4%的标准支付起诉日至实际履行日期间的利息【即（2017）浙0212民初3246号案件】。该案被告即本案原告答辩称：双方本约定长期村企合作，但钟公庙村经济合作社违约未遵守长期合作的承诺，未将后期的土地定向出让给筑华置业公司，导致筑华置业公司损失三千余万元，因此筑华置业公司有权行使抗辩权。本院在该案中认为，就钟公庙村经济合作社是否在村企合作中存在违约的问题，筑华置业公司已另案起诉要求赔偿损失，故在该案审理中不需处理该问题，故一审判决支持了该案原告即本案被告钟公庙经济合作社的诉讼请求。 另外，本案原告于2017年7月27日向本院起诉本案被告，诉讼请求及所依据的事实与理由均同本案一致。后因需要补充证据，于2019年1月21日撤回起诉。之后原告又于2019年1月23日向本院起诉，即本案。 本院认为：第一，根据《钟公庙村四明西路钟公庙中学北侧地块合作开发意向协议》，可确认原、被告本存在村企长期合作的意向，以及原告2007年时是以高价获得四明西路和广德湖路交界的四明西路-1号地块开发权。现在事实上原、被告未进行长期合作，原告仅获得四明西路-1号地块开发权，则原告高价竞地确实存在损失；第二，根据双方2007年8月《合作协议》与2015年1月19日《大梁山“村企合作”项目补充协议》，可知原告支付的土地挂牌出让金（47085000元）中有3000万元由政府返还给了被告，被告将该3000万元支付给原告作为合作项目投资款（《合作协议》第三条，补充协议第一段“甲方同意将区返回部分的3000万元资金用于合作项目投资款”），取得的对价是一幢写字楼。后原、被告协商一致将写字楼变更为原告支付被告4000万元回购款，且因4000万元回购款的支付问题酿成诉讼。本院对原告应支付被告的4000万元既支持了本金又支持了利息。综合以上两点，原告要求被告赔偿未长期合作而导致的第一期合作时的高价竞地损失，有事实与法律依据。对损失的具体金额，评估报告认定的土地使用权市场价值与原告实际支付的金额之间的差额为18193600元（47085000元-28891400元）。但本院认为双方的合作还应考虑房地产市场本身的经营风险等因素，原告自身也应承担部分风险，故对原告可向被告主张的损失金额调整为18193600元的50%，即9096800元。对于被告提出的诉讼时效的抗辩，本院认为原告主张从付款之日计算利息损失，不等同于原告认可其从付款之日就知道或应当知道权利被侵害。原、被告2014年1月3日还在就后续其他地块的合作开发达成意向，2015年1月19日还在就原告支付4000万元向被告回购写字楼达成补充协议，之后原告在2016年和2017年陆续支付了4000万元中的合计2900万元，原告第一次起诉在2017年7月，故本院认为被告未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社赔偿原告宁波筑华置业有限公司损失9096800元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波筑华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费159513元，由原告宁波筑华置业有限公司负担84035元，被告宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙股份经济合作社负担75478元。评估费31650元，由原告宁波筑华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。 审 判 长  郑 燕 人民陪审员  严云飞 人民陪审员  周雪良 二〇二〇年三月九日 代书 记员  翁夏慧