北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34975号原告(反诉被告）：安婷，女，1972年12月26日出生，汉族，青海千水智源生态科技有限公司北京分公司职员，住北京市西城区。委托代理人：宋朝阳，男，1985年12月28日出生，青海千水智源生态科技有限公司北京分公司职员，住北京市西城区。委托代理人：朱明敏，女，1989年2月3日出生，青海千水智源生态科技有限公司北京分公司职员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：周元华，男，1957年12月4日出生，汉族，无业，住江苏省扬中市。安婷与周元华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，安婷之委托代理人宋朝阳、朱明敏，周元华到庭参加诉讼。现本案已审理终结。安婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还房屋租赁合同押金人民币24166元；2、请求法院判决被告支付自合同终止日起至返还房屋押金日至产生的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月6日签订《写字楼租赁合同》。合同约定原告从被告处承租位于北京市西城区××房屋，租赁期限为2016年11月16日至2018年11月15日，租金标准为每月24166元，押金为24166元。合同签订后，原告如约履行协议，交付了租金及押金。在2017年10月缴纳下期租金时，因原告资金流紧张，在征得被告同意延迟一月付款后，原告在规定时间内支付房屋租双方租赁合同到期后，原告妥善为被告看护房屋一个月之久，期间多次因为新租客看房而严重影响原告任职公司运营，现涉案房屋已经交回被告，但被告一直不同意退还房屋租赁合同押金。周元华辩称，我们约定应当是押一付六，安婷应当支付我169162元，但实际上原告付了我157162元，没有给够押金的费用。原告把我的房子的墙面和天花板都弄坏了，我有视频为证。这两年间，安婷给我付了4次款，但是只有第一次是按期付的，之后就没有按期付过款，最晚的一次晚了一个多月。当时她和我联系，承诺向我支付两个月的延迟滞纳金，这是2017年10月27日约定的，但是到了10月31日，她又安排了另外了一个单位注册在我的房子里面，给了我3万元钱，我有相应的收据，收据上写明了其没有按合同规定期限交纳房租，应在租房合同期满结算时一并向出租方按合同约定交纳违约金。后来因为原告资金相当紧张，要过春节，我把3万元退给她了。原告有两年的税没有交，跟我没有关系，如果税务部门要求缴费，这应当由她交。原告把房子外面的玻璃幕墙弄坏了，物业在找我赔偿。在到期后，原告把房子办公室后面背景的工艺都搬走了，她说我不要了，但是我没有表示过不要了，我说桌子椅子不要了，但是工艺品还要。周元华提起反诉，以安婷未按期支付租金为由，要求返还两个月的租金作为违约金48332元。安婷辩称，租金是跟周元华沟通充分商量，经过周元华同意的情况下才晚付的，如果当时他不同意的话，我们当时就已经可以解除合同了。他同意晚付租金，然后当时也没说违约的问题，在合同快截止的时候，我们另外一个公司需要使用涉案房屋注册，他又提出来违约金的事。2017年10月31号，他才提出的这个违约金的问题，但是实际上当时沟通的时候，他是没有提出来的，否则我们当时也不会同意两个月的租金作为违约金。不同意周元华的反诉请求。本院经审理认定事实如下：周元华系西城区××室的产权人。2016年11月，周元华（甲方，出租方）、安婷（乙方，承租方）及北京中宇鑫源投资管理有限公司（丙方，居间方）签订《写字楼租赁合同》。合同第一条第1款约定，甲方同意将位于北京市西城区××室写字楼出租给乙方。第三条第1款，自2016年11月16日起至2018年11月15日止，租期为两年。第四条第1款，租金标准：2016年11月16日至2018年11月15日，月租金为24166元。第四条第2款，此租金包括物业费、供暖费，其他：制冷。第四条第3款，租金支付方式为押一付六，乙方应于上期租金到期前30个工作日支付下期租金，以甲方收到之日为准。第四条第4款，押金人民币贰万肆仟壹佰陆拾陆元；如乙方违反本合同各条款，甲方可按照约定扣留全部或部分押金，如果押金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约定另行赔付。第四条第5款，合同签订当日乙方向甲方支付定金2000元。第六条第6款约定，合同期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清承租期内的所有费用后，甲方应在1日内将押金退还给乙方。第七条第1款，房屋如需装修，乙方保证装修符合国家的相关法律、法规、及行业规范的要求，并向甲方提供内部装修设计施工图，如需要改变房屋结构的，需得到甲方的同意后，才能施工，装修产生的费用由乙方自行承担。第八条第4款，本合同签订即时，甲方向丙方支付佣金壹万元整。第九条第5款，（1）本合同签订之日起，任何一方违反合同约定的，应向守约方支付违约金人民币两个月租金。第十二条补充条款约定，……，1、房租以打入房东本人卡里凭证为准，2、此租金不含税（税前价），3、乙方不得改变房屋格局，原来的装修要保持完好。合同中丙方的经办人为付文华。2017年10月30日，乙方安婷与丙方朱明敏签订《租房担保协议》，约定：“甲方：周元华、乙方：安婷，法定代表朱明敏……，现根据租赁合同履行需要，经甲乙丙三方协商，同意由丙方为甲乙双方签订的原租赁合同提供连带保证责任。1.乙方由于公司项目款回款较慢，资金周转紧张，不能如期缴纳2017-2018年首期房租（2017.11.15-2018.4.15）人民币壹拾肆万伍仟元整。乙方承诺最晚于2017年11月15日缴纳。……3.丙方同意为甲方及乙方于2016年11月15日签订的《北京市写字楼租赁合同》及本协议约定内容提供连带保证责任，保证范围为乙方剩余房租，丙方同意承担房租欠款直至剩余房租付清。2017年10月31日，周元华出具收据，内容为：“本人周元华于2017年10月31日收到朱明敏支付的注册地址押金人民币叁万元整。朱明敏承诺在原《北京市写字楼租赁合同》有效期届满后一周内将公司地址迁出北京市西城区××室，本人周元华在公司注册地实际迁出后3日内，将地址使用押金退还给朱明敏指定账户。收据一式两份，周元华、朱明敏分别在两份收据手写添加了相同的内容：”承租方在16年11月15日向出租房租赁的北京市西城区××室，没能按合同规定期限交纳租房租金，应在租房合同期满结算时一并向出租方按合同约定交纳违约金。2016年11月16日，安婷向周元华账户汇款157162元。2017年4月18日，朱明敏向周元华转款付房租95000元、50000元。朱明敏又分别于2017年11月1日、2017年11月15日向周元华转款付房租60000元、85000元。2018年4月16日、2018年4月17日，朱明敏向周元华付租金60000元、85000元。合同期限届满后，安婷涉案房屋的钥匙交给了物业公司。现安婷以双方合同已到期为由，要求周元华退还押金并支付利息。周元华不同意安婷的要求，周元华表示，首先安婷在第一次付款时，除去6个月的租金144996元，仅剩余12166元，并未足额支付押金；其次，安婷存在晚付租金的情况，要求安婷支付违约金；再者，涉案房屋交接时，存在外玻璃幕墙损坏、墙面及天花板损害，并将周元华的工艺品搬走，但周元华说不清具体工艺品的情况。安婷对此不予认可，安婷陈述，除转账的12166元以外，还有先期向安元华支付了定金2000元，合同签订当天，因周元华需向居间方支付服务费，安婷将1万元现金付给了周元华，周元华收款后支付了居间方的付文华。安婷表示，晚付租金是经过周元华同意的，直到2017年10月31日周元华才提出的，外幕墙玻璃是大厦的玻璃损坏，不存在安婷使用损坏的问题，房屋的隔墙拆除时经过了周元华的同意，因为维修空调时需要拆除一小块天花板，维修后已将天花板补上，不存在损坏的问题。安婷为证明其主张，出示了付文华的书面证言，内容为：“本人付文华作为承租人安婷与出租人周元华房屋租赁合同的居间方，……，当日承租人安婷依照合同约定向出租人周元华支付了现金2000元作为合同定金，同时因合同第八条规定出租方周元华需向本人支付10000元的佣金，但是周元华当时身上没有现金，故承租人安婷以现金方式交给周元华10000元房租，同时周元华将收到的10000元房租交付于我作为向我支付的佣金，后经计算剩余首期房租157162元，安婷当时在银行转账给出租房周元华，至此三方收付款全部完成。……。”周元华表示，不认可付文华证言的内容，因为付文华与安婷系朋友关系。安婷还出示朱明敏与周元华的短信及微信聊天记录，用于证明晚付租金系经过周元华同意的。2017年10月26日，周元华联系朱明敏：“你好，我已经与你电话联系了几次，你公司本月15日就应该按合同交付17年11月中旬至18年的房租租金！明天又周末了（星期五）请宋经理明天将房租一事给我一个明确的答复。”2017年10月27日，周元华又发信息：“朱经理，不好意思，晚天给你发信息把你的姓写错了。”当日朱明敏回复：“房租延期说明，由于本公司项目回款较慢，本月资金周转紧张，不能如期缴纳2017.11-2018.4年房租，房租最晚延期至十一月十五日交，滞纳金双方协商决定。青海千水智源生态科技有限公司朱明敏。”2017年11月1日，朱明敏给周元华发信息：“周总，刚刚给您赚了6万元房租，您查收一下。还剩8.5万元，最近我们项目款到账就给你转过去。”周元华回复：“朱总你好，收到你汇我卡房租6万元。”2017年11月15日，朱明敏联系周元华：“周总，刚刚把余下的85000元房租转给您交通银行卡上了，请查收。”周元华：“朱总，收到。”周元华认可聊天记录的真实性，但周元华认为并不完整。本院认为，周元华与安婷签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行中，部分内容虽系朱明敏与周元华沟通协商，但安婷委托朱明敏进行诉讼，诉讼中对此亦未提出异议，故应视为安婷对朱明敏相关意思表示的认可。本案第一个问题，安婷是否已向周元华足额支付了押金。合同中约定，安婷应向周元华支付定金及押金，如安婷未按约向周元华支付，按常理，周元华应向安婷催要。按照双方的沟通习惯，周元华在安婷晚付租金时，都会以信息的形式向安婷催要，周元华表示也多次向安婷催要押金，却未能出示相关催要押金的证据，故本院对其抗辩不予采信，认定安婷已足额向周元华支付了押金。第二个问题，周元华应退还安婷押金的数额。按照约定，合同期满后，安婷应保证室内设施设备良好。安婷在租用房屋期间，拆除了房屋内原有的隔断，天花板也有损害，安婷表示隔断是经周元华同意，天花板系维修空调造成，但周元华对此均不予认可，且安婷未提供证据予以证明，故本院对其主张不予采信，安婷需为此承担责任，应从押金中扣除相应的款项用于赔偿周元华的损失，具体数额由本院酌定。周元华虽提及了工艺品，但其无法说清楚具体的情况，本院无法将其作为扣减押金的依据。外幕墙玻璃并非涉案房屋的设施设备，且周元华未举证证明系安婷原因导致损失，故本院对此也作为扣减押金的依据。第三个问题，安婷逾期支付租金是否应当承担违约责任。按照合同法的规定，合同履行过程中，双方协商一致可以变更约定。安婷主张其虽晚付租金，但经周元华同意，故不属于违约。对此，本院从以下几点分析。首先，从双方的信息记录看，周元华在安婷晚付租金时，向安婷一方催要了租金，朱明敏给出了付款计划，此举属于实际履行合同的磋商，并非协商变更合同中约定的付款期限，即便周元华对此付款时间没有提出异议，不代表其同意变更约定的付款期限，亦不代表其放弃追究违约责任。其次，2017年10月31日，双方分别书写了相同内容的文字，即安婷没有按照约定支付租金，在合同期满结算时按照约定向周元华交纳违约金。此举更说明，周元华未放弃追究安婷的逾期付款违约责任，且双方就此达成了合意。据此，本院认为，安婷逾期支付租金，构成违约，应当向周元华支付违约金。关于违约金的数额，安婷主张违约金约定过高，本院综合安婷的过错程度、合同履行情况及周元华的损失大小，依据诚实信用原则与公平原则，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，周元华退还安婷剩余押金1.4万元。二、自本判决生效之日起七日内，安婷支付周元华违约金5000元。三、驳回安婷的其他诉讼请求。四、驳回周元华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费202元，由安婷负担85元（已交纳），由周元华负担117元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费504元，由周元华负担452元（已交纳），由安婷负担52元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  韩涛二〇二〇年三月二十三日书记员  孙萍