上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5686号原告：沈惠卿，男，1944年11月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈先哲(系原告沈惠卿儿子)，1972年7月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：戚盛华，男，1971年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告沈惠卿与被告戚盛华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈惠卿及其委托诉讼代理人沈先哲到庭参加了诉讼，被告戚盛华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈惠卿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告承担违约金4,000元(以被告支付的押金4,000元抵扣)；3.被告支付截止2019年12月13日欠付的水费3,528.30元(含水费2,690.40元、罚金837.90元)、天然气费1,540.80元(含天然气1,391.40、罚金149.40元)；4.被告承担房屋整改的费用7,600元；5.被告赔偿原告财产损失1,730元。事实和理由：位于上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人王敏琳(原告妻子)于2017年3月19日与承租方缪某签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给了缪某。王敏琳于2018年10月病故，后原告发现原承租人在未经原告同意的情况下，私自将房屋承租权转让给了被告。在既成事实的情况下，2019年3月16日，原告与被告签订续租补充协议，确认双方为变更后的出租方和承租方，约定了新的租金和租赁期，原房屋租赁合同其他条款保持不变。在租赁合同和续租协议履行期间，原告陆续发现被告有下列违约事实：将房屋再分割转租、任意改变水管和煤气管道的走向、将租金按季支付改为按月支付、从2019年起恶意拖欠水费和天然气费拒不支付、有窃电行为。原告多次催促被告支付欠缴的公用事业费、去供电部门承认窃电，被告置若罔闻。原告于2019年12月13日微信通知被告解除合同。此后，被告以短信、微信威胁原告及系争房屋内的次承租人，并多次至系争房屋寻衅滋事、破坏财物。原告及次承租人的人身安全受到威胁。2020年1月9日，原告收到浦东新区城管部门下发的整改通知书，要求对系争房屋内的违法搭建、私拉管线进行整改，原告将按通知执行整改。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。戚盛华未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的权利人为王敏琳，系原告妻子(于2018年10月8日亡故)。2017年3月19日，王敏琳(甲方)与案外人缪某(乙方)签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月20日起至2021年4月19日止。租金每月3,600元，每三个月为一期支付，支付时间为该期首月的5日前。租赁保证金为3,600元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须得甲方同意，且须符合房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。合同第9条违约责任，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的(空白)倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第13条，合同其他约定，甲乙双方约定前两年房租3,600元(每月)，第三年房租根据市场租金调整，双方无法达成则终止合同，甲方同意乙方对该房屋进行装修，不得破坏原始结构，符合国家有关规定。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，甲方向乙方交付了系争房屋。2019年3月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《续租补充协议》，约定根据双方于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》中的第13条其他约定，双方协商后同意续租的租赁期限为1年，自2019年4月20日起至2020年4月19日止，到期不再续约，乙方必须在租赁期限届满当日，腾空并搬离租赁房屋，将房屋归还甲方，原合同中的“其他约定”不再适用。上述续租期月租金调整为4,000元，押金相应调整为4,000元，差额部分于签订协议时补足。出租方由王敏琳变更为沈惠卿，承租方由缪某变更为戚盛华。除变动内容外，原《房屋租赁合同》中有关条款仍然有效。协议尾部原告确认被告补入押金400元。2019年1月起，被告拖欠系争房屋内水费等公用事业费未付。2019年11月，原告指出被告未按合同约定支付租金(按季支付)，并提出被告长期拖欠水费、燃气费未支付，自来水公司已多次电话督促原告，故催促被告尽快付清欠付费用，否则将终止合同。此后，被告仍未主动付清欠付费用，双方发生言语冲突。2019年12月13日，原告向被告发送微信，以被告长期恶意拖欠公用事业费未付、未按季提前支付租金等理由，通知解除合同。2020年1月6日、1月8日，原告方两次向公安机关报警，称系争房屋处的门锁被撬或被胶水粘住。2020年1月9日，原告方报警，称该日凌晨47分左右，通过视频发现戚盛华至系争房屋门口处，不知在做啥。2010年1月10日，原告再次报警，称该日凌晨1时30分，通过视频发现戚盛华至系争房屋门口，后房屋内租客发现门锁芯被堵。2020年1月9日，系争房屋所属城管部门发出限期整改通知书，要求系争房屋的业主(或转租人、承租人)自行拆除违章分割等。另查明，截止2019年12月24日，被告欠付系争房屋自2019年1月起的水费合计2,690.40元，欠付2019年6月-12月燃气费1,391.40元。原告于审理中代缴了前述费用。审理中，原告向本院提交了其在系争房屋门口监控所拍视频，视频记录了时间为2020年1月6日、1月8日、1月9日、1月10日、1月12日，被告分别于半夜12时至凌晨3时许，在系争房屋门口出现。次日均发现门锁被浇灌凝胶而无法打开；原告换锁费用的凭据，包括2019年12月12日发生换锁费450元，2020年1月6日换锁费330元，2020年1月8日换锁费250元，2020年1月13日换锁费350元，2020年2月3日开(换)锁费用350元，合计1,730元；工程预算费用，证明房屋内拆除隔断、恢复布线、管道等费用需7,000余元。原告称，其在2018年底发现系争房屋内存在转租、隔断等情况，考虑到被告当时没有其他违约行为而未要求纠正；应房屋内次承租人的要求，原告于2019年12月12日换了一把门锁，此后被告多次上门骚扰，并不断破坏门锁，房屋内被告的租客陆续至2020年1月15日搬走，1月16日被告再次将房屋门锁破坏。原告另确认被告已支付房屋使用费至2020年1月18日。对于被告在原告处的押金4,000元，原告要求抵付被告应承担的违约金，若不能抵付的，不要求在本案中处理押金退还。本院认为，原告与被告于2019年3月16日签订续租补充协议，确认了双方之间就系争房屋建立的租赁关系，同时确认共同遵守2017年3月19日王敏琳与缪某就系争房屋签订的房屋租赁合同中除续租补充协议变更条款以外的其他合同条款，原、被告间的租赁合同关系合法有效。根据约定，系争房屋内的水电煤等公用事业费由被告承担并应如期缴纳，由于被告长期拖欠公用事业费未缴纳，并擅自更改租金支付方式，在原告多次向其督促后仍不按约履行，被告的行为已构成违约，原告据此要求解除合同，本院予以认同。由于案涉租赁合同中并未对一方违约应承担的违约金数额作出约定，原告诉请被告承担违约金4,000元并以押金抵扣，本院难以支持。原告诉请中的水费2,690.40元、燃气费1,391.40元已由原告实际垫付，前述费用应由被告承担。原告诉请中的滞纳金实际未产生，本院不予支持。原告于2019年12月13日向被告发送了解除合同的通知，原告于解除合同之前即12月12日自行更换门锁产生费用450元应由其自行承担。监控拍摄了被告于2020年1月数次在凌晨时段至系争房屋门口徘徊，被告经本院传票传唤后未到庭解释其前述行为，结合该期间原、被告之间的租赁合同纠纷，系争房屋的门锁在被告深夜出现后多次发现被破坏，原告主张系被告恶意破坏了房屋门锁，原告的举证具有高度概然性，本院予以采信。由此发生的换锁费用计1,280元应由被告承担。关于原告主张的房屋整改费用，本院认为，对于系争房屋内的转租以及装修格局，原告于2018年底即已知晓。此后原、被告继续于2019年3月签订协议确立租赁关系，并约定被告于租期结束之时腾空并搬离系争房屋，可见原告对房屋内装修格局的变化是认可的。鉴于房屋内的隔断等装修发生于双方签订协议之前，故原告诉请被告承担整改费用的主张，本院不予支持。因被告有欠付费用尚未结清，原告不要求于本案中处理租赁押金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈惠卿与被告戚盛华就上海市浦东新区环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的租赁合同解除；二、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告沈惠卿垫付的水费2,690.40元、燃气费1,391.40元；三、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告沈惠卿损失1,280元；四、驳回原告沈惠卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告戚盛华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年三月二十日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。