上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18366号原告：上海白沙宫餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：叶金富，执行董事。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琛，上海首伦律师事务所律师。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告上海白沙宫餐饮管理有限公司(以下简称白沙宫公司)与被告上海何跃实业有限公司(以下简称何跃公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白沙宫公司的委托诉讼代理人刘琛、被告何跃公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白沙宫公司向本院提出诉讼请求：要求何跃公司支付2013年12月1日至2019年5月15日的租金人民币11,528,598.50元(以下币种均为人民币)，要求何跃公司支付逾期付款利息(以11,528,598.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至实际履行之日止)。事实和理由：2013年5月24日，上海捷捷置业有限公司(以下简称捷捷公司)与何跃公司签订4份《商铺租赁合同》，约定何跃公司向捷捷公司承租上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场内70套商铺(以下简称系争商铺)，商铺面积共计2,011.62平方米，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日止。合同签订后，何跃公司一直未支付租金，捷捷公司多次催讨未果。2019年7月25日，捷捷公司与白沙宫公司签订《债权转让协议》，将捷捷公司对何跃公司享有的债权，截至2019年5月15日累计租金11,520,809元，转让给白沙宫公司。综上，白沙宫公司提起本案诉讼。被告何跃公司辩称，合同约定交房期限为2013年6月1日，但捷捷公司未按期交付房屋。2013年11月底、12月初，何跃公司通过自己的方式进入商场，并进行装修。因此，装修免租期及租金起算时间均应顺延6个月，租金应从2014年6月1日开始起算。同时，根据2016年3月的业主大会决议和授权函，2016年6月1日之后的租金标准调整为总投资额的2.0%，2017年6月1日之后调整为总投资额的2.1%。因捷捷公司逾期交房，造成何跃公司的招商租金损失1,000万元，应在应付租金内予以扣减。本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，捷捷公司(甲方)与何跃公司(乙方)签订4份《商铺租赁合同》及《补充协议书》，主要约定，甲方将系争商铺出租给乙方，商铺面积共计2,011.62平方米；租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日止，装修免租期自2013年6月1日至2013年11月30日；2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金每年共计2,038,656元，2016年12月1日后的租金标准递增；甲方于2013年6月1日前向乙方完整交付该房屋(甲方所提供的租赁物业须包括所属设备设施、广场、楼顶停车场以及一切附属设施)。合同第八条均约定，本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按以下方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担；乙方承诺自北上海商业广场合同实施后，年按照该房屋业主交易合同(自然人)同楼层销售均价／平方米×产权证房屋建筑面积产生的投资额的4%标准给予甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。物业管理费均由乙方承担；但免租金出租期期间的出租收益金视为已支付给甲方。合同第九条均约定，租金每三个月支付一次，先付后租；其中首笔出租收益金自乙方进场后于2013年6月1日至10日内先于支付给甲方，免租期顺延。合同第十条均约定，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给甲方；乙方逾期支付的，每逾期一日，按银行同期的日利率向甲方支付滞纳金；乙方迟延付款超过三十日的，即视为违约。合同第十九条均约定，甲方出租给乙方的房屋由于历史问题，目前部分房屋由他人使用、占管的权利瑕疵；签订本合同时甲方已告知乙方，甲方并承诺配合乙方对相关使用占管方予以清场；乙方已充分知晓甲方上述情况，并承诺不因上述权利瑕疵而追究甲方的违约责任。2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(以下简称北上海业委会)向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，其中载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回何跃公司在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与北上海业委会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，北上海业委会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。另查明，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。北上海业委会亦未成功组织召开业主大会就关于如何具体收回何跃公司对商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事项、或寻找新投资方负责商场经营管理等进行表决并形成决议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，白沙宫公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：1、2019年7月25日捷捷公司与白沙宫公司签订的《债权转让协议》、2019年8月1日捷捷公司发《债权转让通知书》及快递凭证，证明捷捷公司将其对何跃公司享有的债权，截至2019年5月15日累计租金11,520,809元，转让给白沙宫公司，转让价格为9,216,647元，捷捷公司已通知何跃公司；2、律师函、催告函及快递凭证，证明捷捷公司对何跃公司享有的债权存续至今；3、2019年12月18日调取的系争商铺不动产登记簿70份，证明系争商铺已变更权利登记，其中26套商铺变更权利登记的日期分别为2019年4月18日、5月13日，故这26套商铺自权利变更登记之日起至2019年5月15日期间的租金，白沙宫公司同意扣除，共计21,197.20元。何跃公司表示，对证据1、2不予认可，对证据3的真实性无异议，认可白沙宫公司对因商铺权利变更而扣除的租金计算方式及金额。审理中，何跃公司为证明己方主张，向本院提供湖南六建装饰设计工程有限责任公司上海分公司出具的开工报告、上海好冷制冷设备工程有限公司出具的情况说明、上海豫园旅游商城物业管理有限公司出具的情况说明、上海市宝山区杨行镇人民政府出具的情况说明，证明何跃公司于2013年12月才进驻北上海商业广场的事实。白沙宫公司对上述证据均不予认可。本院认为，捷捷公司与何跃公司签订的4份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。根据查明的事实，双方合同履行至今，何跃公司应按约向捷捷公司支付租金，捷捷公司享有向何跃公司主张租金的债权。根据白沙宫公司提供的《债权转让协议》、《债权转让通知书》及快递凭证，可以证明捷捷公司将上述债权转让给白沙宫公司并已通知何跃公司的事实，白沙宫公司据此向何跃公司主张该笔债权，本院予以准许。根据法律规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。根据何跃公司提供的开工报告及上海市宝山区杨行镇人民政府等单位出具的情况说明，可以证明何跃公司于2013年12月进驻北上海商业广场的事实。何跃公司要求将租金起算日期顺延6个月的抗辩意见，本院予以采纳。因此，白沙宫公司主张的租金应自2014年6月1日起算。何跃公司还抗辩因捷捷公司逾期交房造成的招商租金损失1,000万元应在应付租金中扣减，但根据合同第十九条的约定，何跃公司对系争商铺部分由他人使用的情况是明知的，而且也承诺不追究捷捷公司的责任，故何跃公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于租赁合同是否解除以及租金、使用费的计算问题。2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回何跃公司商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，该程序并不存在严重瑕疵，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于何跃公司长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括捷捷公司在内的业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权北上海业委会作为全体业主的代表将解除通知送达何跃公司以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，北上海业委会与何跃公司签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知何跃公司。何跃公司严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是何跃公司继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，北上海业委会在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与何跃公司就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括捷捷公司在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，何跃公司应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向北上海业委会移交账目及经营权，若北上海业委会认为必须由何跃公司继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。据此，本院认为，在租赁合同履行期间内，何跃公司拖欠的租金，白沙宫公司有权主张，而诉请中要求何跃公司支付2016年6月1日后租金的部分主张，依据上述分析，本院不予支持。但根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。因此，对于2016年6月1日至今，何跃公司实际占用期间发生的使用费，本院从案结事了的原则出发一并处理。尽管合同中就2016年12月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际情况，本院仍以合同解除前的租金标准，即每年2,038,656元为标准，确定由何跃公司向白沙宫公司支付2014年6月1日至2016年5月31日的租金4,077,312元，以及2016年6月1日至2019年5月15日的使用费6,018,224.10元。白沙宫公司认可因商铺产权变更登记扣除租金21,197.20元，故何跃公司应付2016年6月1日至2019年5月15日的使用费金额调整为5,997,026.90元。根据法律规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。白沙宫向何跃公司主张逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海白沙宫餐饮管理有限公司支付2014年6月1日至2016年5月31日的租金4,077,312元以及2016年6月1日至2019年5月15日的房屋使用费5,997,026.90元；二、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海白沙宫餐饮管理有限公司支付逾期付款利息(以10,074,338.90元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2019年9月2日起计算至本判决生效之日止)；三、驳回原告上海白沙宫餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90,971元，由原告上海白沙宫餐饮管理有限公司负担8,725元，被告上海何跃实业有限公司负担82,246元；财产保全费5,000元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇二〇年三月二日书 记 员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。