文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初867号原告：林奎，男，汉族，1971年3月13日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李甦，重庆华问律师事务所律师。被告：马腾，男，汉族，1985年11月11日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：吴志云(被告马腾之父)，汉族，1947年3月7日出生，住重庆市合川区。被告：华长远，男，汉族，1967年10月6日出生，住重庆市合川区。被告：刘建召，男，汉族，1965年8月14日出生，住重庆市合川区。被告马腾、华长远、刘建召共同委托诉讼代理人：段成果，重庆洛书律师事务所律师。被告：重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路114号，统一社会信用代码：91500117203643743H。法定代表人：刘洪沛，该公司董事长。原告林奎与被告马腾，华长远,刘建召,重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司(以下简称:沛龙公司)确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法由审判员尹晓华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林奎及其委托代理人李甦与被告马腾的委托代理人吴志云，被告马腾、华长远、刘建召共同委托代理人段成果，被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司法定代表人刘洪沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林奎的诉讼请求:1、请求确认被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司与被告马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司因向原告林奎借款，于2014年12月3日与原告林奎签订《抵押合同》，约定由沛龙公司将位于合川区南办处南城商业步行街XX房屋抵押给原告林奎。后因被告沛龙公司未依照约定向原告林奎归还借款，原告向人民法院申请强制执行，被告马腾、华长远、刘建召提出执行异议，并出示沛龙公司与被告马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定被告沛龙公司将位于合川区南办处南城商业步行街XX中A轴至D轴和1轴至2轴之间4间负1号、负2号、负3号、负4号转让给马腾、华长远、刘建召。原告认为被告重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司与被告马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订《重庆市商品房买卖合同》违反法律规定等无效，故向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告马腾、华长远、刘建召辩称：1、原告是不适格的主体，三人买房时间系2009年，当时原告并非合同的当事人，也不是其权利相关人；2、该合同合法有效，没有违反法律的强制规定，且三人已交付了全额房款，沛龙公司已交付了房屋使用，因此没有判定合同无效的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告沛龙公司辩称：1、本案原告无诉讼主体资格，沛龙公司与被告马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订重庆市商品房买卖合同，双方的签订是真实意愿表达，双方也按合同履行了购房款，并移交了房屋的使用，该合同未违反合同无效的法律规定，是合法有效的，且你院（2019）渝0117民初2983号民事判决书已经认定该合同有效，因此，应驳回原告的诉讼请求。2、原告在诉讼中提出沛龙公司向其借款，因沛龙公司后未按协议约定期限偿还借款，原告在诉讼中陈述沛龙公司借款不实，沛龙公司为借款抵押人，该借款经（2017）渝0117执监1号民事裁定书撤销了原告的执行申请，该借款是原告与案外人孙舜龙、张小平，付世军恶意串通，造成沛龙公司对借款错误进行抵押担保。保留通过诉讼确认抵押担保无效的权利。经审理查明如下事实：2009年1月15日，沛龙公司（甲方）与马腾、华长远、刘建召（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：乙方购买坐落于合川区南办处南城商业步行街XX号内A轴至D轴和①轴至②轴之间4间负1号、负2号、负3号、负4号的房屋，建筑面积173.44㎡，单价1160元∕㎡；总成交金额为人民币201191.00元整；乙方采用分期付款方式付款：①签合同时付定金五万元整；②在办证时乙方代甲方支付各种税费五万元整，冲抵房款；③余款壹拾万零壹仟壹佰玖拾壹元整和大修基金贰仟陆佰零贰元整在办证部门受理后壹小时内全部付清；甲方应当在2009年9月30日前，将商品房交付乙方使用……。合同签订后，2009年1月15日，马腾、华长远、刘建召向沛龙公司缴纳购房款定金5万元；2010年9月14日，马腾、华长远、刘建召向沛龙公司缴纳5万元。2009年12月3日，合川区政府2009-115号《关于中南路与希尔安大道交叉处AB幢房屋改造建设的会议纪要》将本案争议房屋所在区域纳入旧城改造范围。2010年9月14日，沛龙公司向马腾、华长远、刘建召分别出具承诺书，承诺：本公司于2009年1月15日与你签订了《重庆市商品房买卖合同》，按合同第十五条约定，本公司应在2009年9月30日前为你办好房地产权证，后因该处房屋被列入区府旧城改造范围而停办房地产权证。尽管如此，本公司仍然郑重承诺，今后无论发生什么情况，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》都具有法律效力，本公司将一如既往信守合同，承认商品房买卖关系的存在，并严格按照双方当时签订的商品房买卖合同承担一切责任。上述诉争房屋已实际交付给三原告使用至今。2014年12月3日，刘洪沛因资金需要，向林奎借款90万元，由沛龙公司用重庆市合川区南办处南城商业步行街XX房屋进行抵押，并办理了抵押登记。因刘洪沛未按时归还借款，林奎于2017年7月26日向本院提起诉讼，诉讼过程中，本院根据林奎的申请，本院以（2017）渝0117执保458号执行裁定书裁定查封沛龙公司位于重庆市合川区南办处南城商业步行街XX房屋。审理中双方经调解，本院作出（2017）渝0117民初7923号民事调解书。调解书生效后，因刘洪沛、沛龙公司未按时履行付款义务，林奎于2018年5月2日向本院申请执行。2018年5月22日，林奎向本院提交评估拍卖申请，并要求追加沛龙公司作为被执行人。2018年5月24日，本院做出（2018）渝0117执2955号之一执行裁定书追加沛龙公司作为被执行人。马腾、华长远、刘建召知晓后，向本院提出书面执行异议，请求中止对位于重庆市合川区南办处南城商业步行街XX号4间营业用房的执行，本院经审查后，于2018年12月10日作出（2018）渝0117执异111号执行裁定书，驳回马腾、华长远、刘建召的异议申请。2019年4月1日，马腾、华长远、刘建召向本院提出案外人执行异议之诉，请求立即停止对三人购买位于重庆市合川区南办处南城商业步行街XX号4间营业用房的强制执行。2019年7月11日，本院作出（2019）渝0117民初2983号民事判决书，认定马腾、华长远、刘建召三人对涉案营业用房的期待物权优先于被告林奎的担保物权，该权利足以排除执行，判决支持三人排除执行的诉讼请求。期间，华长远向本院财务室缴纳了剩余购房款101191元。2020年1月16日，林奎向本院起诉，请求确认沛龙公司与马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案主要有以下两个争议焦点，评述如下：一、关于原告林奎的诉讼主体资格是否适格的问题。原告林奎因与他人借贷关系成为争诉房屋的抵押权人，且办理抵押登记，现同一标的物同时存在多个权利负担，其他权利的行使影响到原告林奎权利的实现，林奎作为利害关系人向法院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，系适格的诉讼主体。二、被告沛龙公司与被告马腾、华长远、刘建召于2009年1月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因涉案的商品房买卖合同签订在前，抵押合同签订及登记在后，故被告马腾、华长远、刘建召与被告沛龙公司并不存在恶意串通损害他人利益的情况，亦不存在无效合同的其他情形，涉案《重庆市商品房买卖合同》有效。原告林奎要求确定被告马腾、华长远、刘建召与被告沛龙公司于2009年1月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告林奎的诉讼请求。案件受理费4317.86元，减半收取2158.93元，由原告林奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 尹晓华二〇二〇年三月三十日法官助理 黄麒菱书 记 员 权 颖