浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初10887号原告：徐若敏，男，1979年3月26日出生，汉族，住乐清市。原告：包秀敏，女，1979年4月21日出生，汉族，住乐清市。俩原告共同委托诉讼代理人：项亨峰，浙江择法律师事务所律师。被告：乐清市中梁昊置业有限公司，住所地乐清市城南街道旭阳路中驰湖滨花园67幢101室，统一社会信用代码91330382322994976M。法定代表人：何剑，执行董事及总经理。委托诉讼代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告徐若敏、包秀敏与被告乐清市中梁昊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告徐若敏及俩原告共同委托诉讼代理人项亨峰、被告委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。俩原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期交房违约金约40000元（按已付房款1918800元从2017年1月1日计算至2017年4月17日止）；2.判令被告向俩原告承担逾期办理产权证违约金约7000元（按已付房款1918800元每日0.001%从2017年7月1日计算至2018年7月10日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，俩原告向本院变更诉讼请求：1.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期交房违约金约28000元（按已付房款1918800元从2017年1月1日计算至2017年4月17日止）；2.判令被告向俩原告增加按同期人民银行贷款利率计算逾期办理产权证违约金约55000元（按已付房款1918800元从2017年7月1日计算至2018年2月13日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月11日，俩原告与被告签订编号为201590011090139《商品房买卖合同》，约定俩原告向被告购买座落于乐清市中心区，建筑面积为134.61平方米，每平方14254.51元，共计金额为1918800元，交房时间为2016年12月30日前。但对逾期交房的违约责任，被告用规避方式在合同上显示详见合同附件八的约定，而合同附件八中被告是用不对等原则规定逾期交房的违约责任为每日按已支付购房款0.01‰。而逾期付款的违约责任则约定为，如非按揭方式支付购房款的每日按总房价款的万分之五，如以按揭或公积金贷款方式支付购房款每日按总房价款的千分之一。另外约定，2017年6月30日前被告将土地、房屋权属证书交付给俩原告，如逾期则按已付购房款每日0.001%承担违约金，该违约责任也存在约定不对等、属明显过低。签订合同后，俩原告按约支付了购房款，但被告却未能按约定期限交付俩原告所购商品房和土地、房产权属证书，致使俩原告合法权益受到侵害。为此，俩原告为维护合法权益，特根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关法律之规定，提起诉讼，请求依法支持俩原告诉讼请求。被告辩称，一、被告已经按约定完成交房，不应承担逾期交房的违约责任。双方在《商品房买卖合同》附件八第十二条第2点约定：《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间为项目竣工验收完成、达到相关法律法规及相关部门规定的交房标准的时间。买受人可授权他人或相关单位与出卖人办理房屋交付手续，并且对受托人或受托单位与出卖人办理交付手续的效力予以认可。如在出卖人交付房屋后，买受人受托相关单位对所购房屋内部、小区内部进行相应的优化改造或装修的，因此引起的后果均由买受人自行承担，买受人不得以优化改造、装修后的房屋状况与合同约定不符为由向出卖人主张任何违约责任。2016年12月26日，被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，已经满足交付条件，并于当日与俩原告委托指定单位温州市聚一堂房产事务服务有限公司办理涉案“滨湖锦园”第38幢901号商品房的交付手续，不存在逾期交房情形。延迟的4个月是包括俩原告在内的业主委托温州市聚一堂房产事务服务有限公司指定工程单位在接收房屋后的4个月内对房屋及小区进行优化改造，上述内容均有俩原告出具的《委托书》、《单方申请暨承诺书》。二、逾期办证系小区业主违章装修导致，并非被告原因，俩原告以此向被告主张逾期办证违约金，缺乏依据。2017年6月19日，乐清市不动产登记中心已正式受理本小区项目国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，本不应出现逾期办证情形。因小区部分业主将一层地板打开并增设内楼梯至空腔部位，该空腔部分已作为地下一层使用，存在违法改建行为，又遇上浙江省发布最严新规《关于进一步落实违法建筑不得办理房屋交易审核确认手续规定的通知》（建房发〔2017〕119号），致使项目首次登记迟迟无法办理。经过被告与其余业主多方努力，2018年1月24日，原乐清市国土资源局召开局长办公会议议定对于未改变房屋竣工现状的房屋先予办理房开公司名下的国有建设用地及房屋所有权的首次登记；对于存在严重违法改建行为的房屋暂缓办理房开名下的国有建设用地及房屋所有权的首次登记，待业主恢复原状或经市综合行政执法局与原住建局处理到位补办审批手续后登记。最终经过乐清市人民政府同意后方才办理登记手续，并于2018年2月13日取得分割登记。因此造成的逾期办证与被告无关，不应由被告承担违约责任，应当由俩原告直接向侵权业主主张相关侵权责任，并且被告也保留向侵权业主主张侵权责任的权利。三、关于违约金标准问题，双方已在《商品房买卖合同》中有明确约定，且俩原告并未就逾期交房、逾期办证对其造成的损失进行举证，不应予以调整。关于合同约定的违约金，合同第九条和第十条关于逾期办证和逾期交房属于合同空格选填内容，在政府部门要求格式中《商品房买卖合同》首页“商品房买卖合同说明”部分第五点已印制相关提示，而非固定格式。合同附件八补充协议首段载明：“出卖人与买受人经充分协商，就双方签定的《商品房买卖合同》达成如下一致补充条款”。双方均在《商品房买卖合同》及附件八落款处分别签字确认，系俩原告与被告在原有合同的基础上另行签订，并且有不动产登记部门备案，并非仅仅作为原有合同的附件，足以引起俩原告的注意，故双方对于违约金已有约定且系双方的真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。被告注意到涉案房屋系俩原告通过银行或公积金贷款支付剩余80%的购房款，产权证的取得与否并不会对俩原告造成相关损失，应以双方约定标准为准。为此，被告提交集团公司下属同类项目经温州市中级人民法院二审生效的判决书供参考，该判决书内容也是认可被告的主张，以合同约定违约金标准执行。综上，考虑到俩原告的诉求与被告自身的合法权益冲突，被告亦希望能够有效解决上述冲突，希望法院组织双方当事人调解，调解不成则由法院予以判决。本院经审理认定事实如下：2015年6月11日，被告乐清市中梁昊置业有限公司作为出卖人和原告徐若敏、包秀敏作为买受人签订编号为201590011090336《商品房买卖合同》，约定俩原告向被告购买乐清市中心区，建筑面积为134.61平方米，商品房单价为每平方14254.51元，总金额为1918800元；第九条约定，被告应当在2016年12月30日前将符合交付条件的商品房交付俩原告使用，第十条第2点及附件八第十条第3点约定，被告逾期交房的，按照每逾期一日以已支付购房款的0.01‰支付违约金；第十六条约定，被告承诺于2017年6月30日前取得土地、房屋初始登记的权属证书交付给俩原告，俩原告自行办理该商品房转移登记，被告逾期交付权属证书的，按日向俩原告支付已支付购房款0.001%的违约金。同时，第八条第2点及附件八第一条第2点约定，俩原告逾期支付购房款的，每日按照总房款的千分之一支付违约金。同日，俩原告向温州市聚一堂房产事务服务有限公司出具《单方申请暨承诺书》，授权其办理上述房屋的交付手续，并在接收上述房屋的4个月内，选定工程公司对上述房屋进行优化改造。同日，俩原告向被告出具《委托书》，委托温州市聚一堂房产事务服务有限公司办理上述房屋交付手续、确定装修款数额、选定工程公司进行装修等事项，并明确有关房屋交付事宜直接通知受托公司、无须另行通知本人。2016年12月26日，涉案项目取得竣工验收备案。同日，被告和温州市聚一堂房产事务服务有限公司签署《房屋交接确认书》，将包括上述房屋在内的共39幢房屋一并交付温州市聚一堂房产事务服务有限公司。2017年4月14日，被告向俩原告出具浙江增值税普通发票即购房发票，载明购房价税合计为1919655元。2017年4月17日，被告向俩原告发出《房屋交付通知书》，通知其于2017年4月30日前来办理房款结算、房屋移交、物业费缴纳等手续。2017年6月19日，被告就涉案项目向乐清市不动产登记服务中心城区分中心申请国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。因部分业主举报，经相关部门调查发现，被告开发建设的排屋一层底板下存在空腔部分，未设内楼梯与一楼相通，该部分建筑面积未在竣工验收备案面积范围内，现有部分业主已将一层地板打开并增设内楼梯至空腔部位，存在违法改建行为。故涉案项目未能办理首次登记。2018年2月13日，涉案房屋取得不动产权分割登记凭证。以上事实，有俩原告居民身份证、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《单方申请暨承诺书》、《委托书》、《房屋交接确认书》及附件、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、原乐清市国土资源局《关于中梁首府一、二期项目办理不动产登记的请示》（乐土资〔2018〕9号）、《房屋交付通知书》、浙江增值税普遍发票、原、被告陈述等在案为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。关于逾期交付房屋的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2016年12月30日前将符合交付条件的商品房交付俩原告使用。被告根据俩原告出具的《委托书》，于2016年12月26日将涉案房屋交付给温州市聚一堂房产事务服务有限公司，未违反双方约定。俩原告诉称涉案房屋在当时不符合交付条件，但未提交证据予以证实，本院不予采纳。俩原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于逾期交付权属证书的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，被告承诺于2017年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给俩原告，现被告确认于2018年2月13日才取得不动产权分割登记凭证，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期交付权属证书系因部分业主违法改建行为导致故被告不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。合同同条约定，被告逾期交付权属证书的按日向俩原告支付已交付房价款0.001%的违约金。俩原告在诉讼过程中同意逾期交付权属证书的违约金计算标准按照每日0.0035%-0.005%的范围计算，而被告在诉讼过程中也同意将该项违约金计算标准调整为每日0.0035%，故对该项违约金计算标准确定为每日0.0035%。俩原告主张以1918800元为基数从2017年7月1日计算至2018年2月13日止，违约金计算基数1918800元低于2017年4月14日的实际结算金额1919655元，本院予以支持。根据计算所得，本院确定被告应支付该项违约金为15312.02元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告乐清市中梁昊置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐若敏、包秀敏逾期交付权属证书的违约金15312.02元，款交本院民事审判一庭转付；二、驳回原告徐若敏、包秀敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，减半收取计937.5元，由原告徐若敏、包秀敏负担846元，由被告乐清市中梁昊置业有限公司负担91.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇二〇年三月三十日代书记员 黄达民?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。