浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初629号 原告：许周国，男，1965年2月16日出生，汉族，户籍所在地：三门县，现住三门县。 原告：杨临琦，女，1968年11月19日出生，汉族，户籍所在地：三门县，现住三门县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴善巧，浙江持正律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：胡建盛，浙江持正律师事务所律师。 被告：浙江省三门县县城西区开发建设有限公司，住所地：三门县海游街道珠海路1号10楼。 法定代表人：刘涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡善方，浙江腾升律师事务所律师。 第三人：台州市德嘉房地产开发有限公司，住所地：三门县海游街道西区大道16-8号西城庭院。 法定代表人：胡筱霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋开刚，三门县海游法律服务所法律工作者。 原告杨临琦、许周国与被告浙江省三门县县城西区开发建设有限公司（以下简称西区开发公司）、第三人台州市德嘉房地产开发有限公司（以下简称德嘉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月28日、2019年10月30日、2020年3月12日三次公开开庭进行了审理。原告许周国及二原告的共同委托诉讼代理人吴善巧、被告西区开发公司的委托诉讼代理人胡善方、第三人德嘉公司的委托诉讼代理人蒋开刚三次开庭均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 原告杨临琦、许周国向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付三门县和102室房屋；2.判令被告支付原告被拆迁房屋的各项补偿、奖励、优惠金额、临时安置补助费与置换房屋（小康楼）价款的差额人民币490144.95元；3.判令被告支付逾期交房安置费，逾期交房安置费自2015年1月起按每月16元/平方米计算至被告向原告交付约定的房屋之日止（截至2019年2月22日共48个月，计人民币235776元）；4.判令第三人协助被告将三门县和102室房屋交付给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因西山公园道路建设及山陈村因岭枫公路沿线拆迁的18间安置房工程建设需要，西山公园东南面道路规划从二原告所有的坐落在三门县平安路小康楼98号房屋门前通过，需将小康楼西南方的围墙拆进5-6米，开通一条供行人、车辆进出的道路。被告多次做原告工作，要求将原告所有的坐落在三门县平安路小康楼98号的房屋拆迁置换至西区的相应地块。同时，被告向三门县人民政府请示，要求对原告的房屋采取“拆一还一”的方式进行补偿安置，并着手向国土部门报告，要求在出让西区XQE-1-8地块B区块时设置无偿回购部分安置房的条件等。被告亦委托评估公司对原告的房屋进行评估。2009年12月21日，第三人德嘉公司与三门县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得三门县城西区XQE-1-8地块B区块。该出让合同约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币2954.07元；由三门新城区建设管委会西区建设指挥部（以下简称西区指挥部，与被告系一套人马二块牌子）无偿回购830平方米建筑面积作为拆迁安置用房，具体位置附图为准；套型为2套排房，面积如有相差今后由西区指挥部与竞得人协商找补。2009年12月24日，三门县人民政府作出《关于同意对杨临琦被拆迁房屋采取“拆一还一”方式补偿安置的批复》（三政函（2009）184号）。批复同意对原告的被拆迁房屋进行补偿安置，补偿安置按“拆一还一”方式置换，安置地点坐落在县城西区XQE-1-8地块B区块东南角；对被拆迁房屋的评估价格、拆迁补助、过渡费、优惠、奖励等按照相关规定执行。经充分协商，原、被告于2009年12月28日签订了《房屋拆迁置换协议》。该协议约定：原告同意将坐落在平安路小康楼98号建筑面积为307平方米的房屋（房权证：台三海字第××号）及面积为400平方米的土地交由被告处置；被告补偿原告房屋各项费用计758222.40元，给予原告优惠金额47214.55元，给予原告奖励金额47550元；原告自行解决过渡用房，过渡期限为24个月，在过渡期内，临时安置补助费自本协议书签订之日起根据被拆迁房屋建筑面积，按每月每平方米8元计算，共计58944元；被告按“拆一还一”的方式，将县城西区XQE-1-8地块B区块东南角置换给原告，该置换房屋为期房，建筑面积为800平方米，占地面积400平方米，上述面积为暂定面积，具体以县房、地产管理部门实测核准的面积为准；西区XQE-1-8地块B区块的用地范围线与建筑控制线之间的土地面积及建筑控制线内置换房屋周边原告未取得土地使用权证的土地面积，不计入置换给原告的土地面积；置换房屋的价款金额为800平方米×850元/平方米=680000元，此款为暂定款额，已包含置换房屋的水电设施安装、庭院绿化及办理房、地产相关的证件等费用；原、被告双方以西区XQE-1-8地块B区块的土地拍卖均价结算拆迁腾地与置换土地面积差价款；被告在2011年12月28日前将经有关主管部门验收合格后的置换房屋（包括房、地产所有证件）交付给原告；因被告责任，逾期置换的，自逾期之月起，超过实际月数被告按照原标准的二倍支付给原告临时安置补助费。原、被告签订《房屋拆迁置换协议》后，原告于2010年1月5日搬离原居住的平安路小康楼到育才小区租房居住。因小康楼未拆除，原告于2013年1月上旬搬回平安路小康楼居住。2016年1月中旬，因西区“名门春天”项目已基本完工，原告又搬离平安路小康楼到亲戚家居住，并将小康楼大门钥匙交由县西区指挥部小康楼周边市政道路建设的工程队负责人保管，小康楼院子被市政工程队用于堆放施工期间的材料、工具等物品。2015年11月4日，第三人德嘉公司在县城西区XQE-1-8地块B区块上开发的“名门春天”小区7号楼（即拟置换给原告的房屋）完成了工程的竣工验收备案手续。但第三人至今尚未将该房屋交付给被告。2018年5月16日，三门县国土资源局颁发给第三人德嘉公司的浙（2018）三门县不动产权第0005016号《不动产权证书》载明：坐落在三门县；土地使用权面积164.70平方米；房屋建筑面积366.93平方米。其中专有建筑面积337.91平方米，分摊建筑面积29.02平方米；车库（未超过2.2米）23.17平方米；地下室124.09平方米。2018年5月16日，三门县国土资源局颁发给第三人德嘉公司的浙（2018）三门县不动产权第0005017号《不动产权证书》载明：坐落在三门县；土地使用权面积164.70平方米；房屋建筑面积366.93平方米，其中专有建筑面积337.91平方米，分摊建筑面积29.02平方米；车库（未超过2.2米）23.17平方米；地下室118.97平方米。三门县和102室总的土地使用权面积为331.69平方米。总的房屋建筑面积733.86平方米。总的车库面积（未超过2.2米）46.34平方米，总的地下室面积243.06平方米。按照原、被告双方签订的《房屋拆迁置换协议》进行计算，被告应付原告的各项款项计911930.95元（包括协议书中约定的补偿原告房屋各项费用计758222.40元；给予原告优惠金额47214.55元；给予原告奖励金额47550元及24个月的临时安置补助费58944元）及土地面积不相等部分差价68.31平方米（400-331.69=68.31）×2957.04元/平方米=201995元，总计1113925.95元。原告应付被告的价款为733.86平方米×850元/平方米=623781元。两者相抵，被告应付原告差价款490144.95元。原告认为，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》合法有效。原告已依约履行了该协议约定的全部义务，但被告却未按约履行协议约定的义务。被告的行为显属违约。为保护原告的合法权益不受侵犯。原告特具文起诉，请求法院依法判决。 被告西区开发公司答辩称，原告叙述的案件事实基本属实。一、合同效力问题。被告认为，原、被告于2009年12月28日签订的《房屋拆迁置换协议》违反有关规定，安置面积错误，请求确认协议无效。原告拟被拆迁房屋位于，为独栋的庭院小康楼，主房三间三层，房权证台三海字第××，登记面积为293平方米，土地证号为三国2001-125，登载面积118.30平方米，兰花房一间、简易棚一间，经实地测量并委托台州市广信房地产评估有限公司对地上设施、花木进行评估，拆迁协议确定被拆迁房屋建筑面积为：主房307平方米，兰花房24.57平方米，简易棚48.40平方米，合计380平方米；拆迁时确认土地使用面积为400平方米，由有土地使用权证的118.30平方米，三门县变压器厂置换给原告的国有划拨土地44.50平方米和原告从村民购置而来237.50平方米三部分组成。对房屋等地上建筑物及装修等评估确定被拆迁房屋价款为588468元。拆迁涉及到国家的利益、国有资产的保护，还涉及到被拆迁人及其他的社会公众利益，2009年之前国有土地上房屋征收和补偿条例尚未颁布，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。被告对“拆一还一”的土地置换安置方式无异议，本案被拆迁房屋的合法土地的面积为有房产证登载的118.30平方米的面积，以及三门变压器厂置换给原告的44.50平方米的面积。其余237.50平方米的土地面积没有土地转让协议，仅有两张土地补偿款5000元的凭据，被告认为依据土地管理法的相关规定，该部分土地的所有权没有转移，也未合法取得使用权，不应作为调换的面积。协议确定置换的土地面积400平方米，损害了国家利益，导致国有资产流失，故被告认为该合同违法无效。二、从实际使用占有角度出发，被拆迁房屋的400平方米土地既包括主体建筑房屋面积，也包括整个庭院，内部的道路等其他用地，但置换的土地变成了400平方米的房屋建筑用地面积，因此第一次准备用830平方米的土地置换，第二次出现回购830平方米土地实际上是书写错误，后更正为830平方米的建筑面积，因为400平方米建筑用地面积如果建造成两层排屋基本上是800平方米多一点，因此置换给原告国有出让土地的400平方米可用于建筑，而被拆迁房屋的周围400平方米土地中只有118平方米建筑占地面积，严重不公平，也违反了法律规定。如果法院确定合同有效，被告考虑用差价补偿的方法来解决，即118.30平方米加上44.50平方米（三门县变压器厂置换给原告）的土地性质是国有土地的使用权，这边是划拨的国有土地，那边是出让的国有土地，应进行补差。三、原告房屋搬移腾退问题。如果合同有效，腾退搬迁期间的安置补助费、过渡期间的临时安置补助费应予支付。按照《浙江省城市拆迁安置管理条例》规定，原告应在约定的时间内把控制房屋的钥匙和证明房屋相关证件交付给被告，协议签订后，被告一直未收到原告交付的钥匙以及交付房屋的要求，腾退时间难以确认。被告到目前为止没有接收、占有、使用被拆迁房屋。四、如果确定协议有效，现有房屋也即第三人的房屋如何交付。被告认为首先由被告与第三人自行结算交付，之后被告按照协议交付，对协议里没有约定的车库及地下室部分双方根据市场的价格进行补差。 第三人德嘉公司答辩称，被告与第三人签订的国有建设用地使用权出让公告第十四条第二项规定，由西区指挥部无偿回购建筑面积830平方米作为拆迁安置用房，如面积有差要协商找补，具体附图为准。现两套排房实际建筑面积1023.26平方米，约定回购建筑面积830平方米，差额面积193.26平方米，而差额部分被告与第三人至今没有协商找补。根据规划图可以看出实际建造的房屋已超出图纸范围，另外占用了第三人的合法土地。双方交付房屋的前提是找补且相关事项处理完毕后才能无偿收购，到目前为止被告没有接收第三人交付的房屋，该房屋产权以及面积等相关问题存在争议。所以原告对第三人的协助交付房屋主张没有依据，要求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 二原告反驳称，一、以原告的400平方米土地面积置换被告的400平方米土地面积合法，也符合三门实际情况。从上个世纪末到本世纪初，三门从拆迁开始一直到目前为止，包括光明路首府广场、城东村、城北区块以及西区的拆迁，都是采用集体的土地套用国有土地的方法拆迁的。考虑到县里历来一贯的做法及城市建设的需要，原、被告的协议合法。原告享有合法使用权的土地为400平方米，土地证载明的不包括滴水地部分的建筑面积占地为118.40平方米，从三门变压器厂调换的44.50平方米，另外237.10平方米从购买。西山脚小康楼开发过程具有特殊性，东面田地由村里统一向农户收回后安排地基开发，西面靠山脚根据地形及需要，由村里分别收回山地、菜地、桔地再安排宅基地开发。原告先向购买了约325平方米土地，向蔬菜队购买了不到30平方米的土地（该块地镶嵌在原告向购买的325平方米土地的西边中间，如不买该块地，则325平方米土地就会凹进去一块，土地不平直，影响使用。蔬菜队的行政管理虽隶属，但土地权属是独立的，故要求原告向蔬菜队购买该部分20多平方米的土地。因蔬菜队章宏兵建造坟墓需要用到章宏伟的土地，将该块20多平方米的土地调换给章宏伟使用，但所有权仍属蔬菜队。对该部分土地没有处置权，后原告向章宏伟购买）。尽管原告向蔬菜队购买20多平方米的土地，该行为与原告向购买土地的性质相同。建房时，原告为增加小康楼的光照、通风及庭院的绿化面积，在总体规划的基础上重新设计，将本可以建双拼房屋改成建单体独立房屋，房屋大部分深度由原来的12米改成9.5米，最长仅11米。以致被拆迁房屋建成后，建筑面积少，庭院面积大。小康楼区块全部房屋建成后（该区块的大量小康楼系各单位的公务人员向购买土地建造），统一为全体建房户在国土部门和房管部门办理土地证和房产证。在办理土地证时，土地管理部门颁发给所有建房户的土地证上只登记了建筑物实际占用面积，建筑物周边的庭院、绿化等专用面积及各房主分摊的道路面积等公用面积均未登记在土地证中。因此各建房户的实际合法使用的土地面积（土地证的附图中注明使用权属于原告）均大于土地证上登记的面积。二原告的合法使用土地面积共400平方米，相当于20米×20米。西区名门春天地块的东南角呈三角形，周边4米为建筑红线，将20米×20米的地块紧贴红线，县建设局规划室测算得出，该地块必须有830平方米才能容纳。830平方米中400平方米是置换土地，其余土地用于小区消防通道或公共绿化等公共设施建设，不属于置换户。二、腾退房屋的问题。三门县腾房惯例是被拆迁人搬出房屋后口头告知拆迁人然后由拆迁人自行处理，意味着腾退成功。2010年1月5日，原告搬离平安路小康楼到育才小区居住。因小康楼未拆除，2013年1月10日，原告搬回小康楼居住。2016年1月20日，因名门春天项目完工，原告又搬离小康楼到亲戚家居住。同时，浙江省三门县华侨企业建筑有限公司的工程队为西区指挥部承建西山公园东南面市政道路工程建设项目，需就近存放材料物资和施工工具。原告将大门钥匙交给市政工程队，该房屋被用于堆放施工期间的工具及材料等。三、原、被告在2009年12月28日在自愿、平等、公平的情况下签订《房屋拆迁置换协议》，不存在《合同法》第五十二条规定中的五种情形，协议合法有效。被告主张合同无效，理由是原告的土地里有一部分是向村里购买的非法土地。假设被告的观点成立，仅能说明该份协议内的价格、双方置换利益等方面因重大误解有值得调整的部分。按照合同法和民法总则相关规定，若被告认为显失公平或者重大误解则有权行使撤销权，但自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。如果不知情，也已超过《民法总则》第一百五十二条五年期限的规定。四、针对第三人的答辩意见，第三人认为回购房屋实际面积1023.26平方米，约定面积830平方米，差额196平方米，说法与事实不符。从原告提交的不动产权证书及第三人提供的证据可以看出，两幢房屋总建筑面积只有733.86平方米，1000多平方米包括地下室面积以及车库的面积，而地下室面积和不超过2.2米的车库面积不应算入建筑面积。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 二原告向本院提交下列证据： 第一组证据：原、被告于2009年12月28日签订的《房屋拆迁置换协议》复印件一份，拟证明：1、被拆迁房屋的建筑面积为307平方米，土地面积为400平方米；2、被告应付原告被拆迁房的各项补偿、奖励、优惠金额、临时安置补偿费为911930.95元；3、置换房屋的价款按每平方米850元计算；4、被告按“拆一还一”的方式，在县城西区XQE-1-8地块B区块东南角置换给原告房屋（小康楼），该置换房屋为期房；5、西区XQE-1-8地块B区块的用地范围线与建筑控制线之间的土地面积及建筑控制线内置换给原告的土地面积；6、原、被告双方以西区XQE-1-8地块B区块的土地拍卖均价结算拆迁腾地与置换土地面积差价款；7、因被告的责任，逾期置换的自逾期之月起，超过实际月数被告按照原标准的二倍支付给原告临时安置补偿费。 被告质证称，对真实性无异议，对合法性有异议。 第三人质证称，该证据是原告与被告内部之间形成的协议，第三人不知情。 第二组证据：台三海字第××号房屋所有权证、三国用（2011）第002877号国有土地使用权证、收条、备忘录、协议，以及经西区指挥部委托，台州市广信房地产估价有限公司于2009年11月25日出具的台广信估（2009）字第01092号房地产估价报告书，郑朝旭的土地使用权证复印件各一份，拟证明：1、平安路小康楼98号房屋的土地产权归原告所有，宗地图内可以看出土地证的面积118.40平方米仅系房屋占用范围内的面积，不包括滴水地；2、原告支付了10000元从调剂部分土地；3、因建房过程可能影响到原告的利益，经协商后变压器厂将44.5平方米的国有土地使用权作为对价转让给原告；4、拟被拆迁房屋为独门独户，独立庭院，房屋经过装修，经广信房地产公司的评估，涉案房屋土地面积400平方米，主房建筑面积307平方米，兰花房24.57平方米，简易房48.44平方米，房屋及室内装修等总估价为585468元；5、所有建筑土地面积都仅登载房屋占用面积，不包括其他的庭院面积。 被告质证称，对该组证据的真实性无异议，对除评估报告外证据的证明力有异议，房产土地证、变压器厂置换的土地面积清楚，其余未做证的230平方米土地应该认定为原告违法所得的土地面积。 第三人质证称，对真实情况不知情，无法质证。 第三组证据：三门县国土局出具的《关于杨临琦小康楼土地置换问题的情况说明》、更正通知、三国土告字【2009】014号《三门县国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》、合同编号为3310222009A21039号《国有建设用地使用权出让合同》、县政府三政函[2009]184号文件复印件各一份，拟证明2009年9月3日上午8时，在县政府三楼会议室召开了由国土局、县府办、审计局、经贸局等相关部门负责人参加的土地置换工作领导小组会议，就杨临琦土地置换问题进行讨论，后决定无偿回购县城XQE-1-8地块B区块830平方米土地用于置换杨临琦的小康楼土地。2009年9月8日，三门县国土资源局出示了出让公告，其中第四点说明，如竞得人竞得县城西区XQE-1-8地块B区块后，由西区建设指挥部无偿回购坐落在靠阳光嘉苑东面830平方米的土地面积，以西区指挥部附图为准。若东南角地块由原告自行建房，与整个周边区块的规划以及环境、形象均不一致，故准备参加竞投的开发商向国土部门和西区指挥部提出来能否将这块变更为以830平方米的建筑面积作为拆迁安置用房，实际上仍是以土地置换土地，2009年10月12日，国土局又出具更正通知，回购830平方米建筑面积作为安置用房。2009年12月21日，国土资源局与中标人（第三人）签订了《土地出让合同》，2009年12月24日，县政府出具三政函[2009]184号文件，批复同意对杨临琦的房屋实行“拆一还一”的安置方式。 被告质证称，对该组证据的真实性无异议，对“拆一还一”的理解有异议，以原告所有的400平方米土地面积，与被告位于西区东南角的830平方米土地面积置换，并非等额置换，且拆迁的400平方米一部分是建筑土地面积，一部分是庭院其他的土地面积。 第三人质证称无异议。 原告解释称，并不是说400平方米换830平方米，而是指挥部要先把这部分的830平方米土地先回购用于安置。 第四组证据：竣工验收备案表复印件一份，拟证明第三人在西区XQE-1-8地块B区块建造的房屋已具备交房条件。 被告及第三人质证称无异议。 第五组证据：浙（2018）三门县不动产权第0005016号《不动产权证书》、浙（2018）三门县不动产权第0005017号《不动产权证书》复印件各一份，拟证明“名门春天”小区7号楼101室和102室（即拟置换给原告的房屋）总的土地使用权面积为331.69平方米，总的房屋建筑面积733.86平方米，总的车库面积（未超过2.2米）46.34平方米，总的地下室面积243.06平方米。 被告及第三人质证称无异议。 第六组证据：原西区指挥部总指挥陈招远出具的房屋置换情况说明复印件一份，拟证明原告搬离房屋的前后经过情况，第一次搬离的时间是2010年1月5日，第一次搬回是2013年1月10日，重新搬出去是2016年1月20日。 第七组证据：三门县华侨企业建筑有限公司出具情况说明复印件一份，拟证明原告房屋的土地来源及小康楼房屋办理土地证时只登记主体建筑面积占用的土地，其余土地未做证的情况。2016年1月份前后，工程队因西区指挥部工程项目需要堆放施工工具及材料，经请示西区指挥部领导将杂物及工具堆放在原告原房屋，杨临琦将房屋钥匙交付给工程队。 被告对上述两组证据质证称，陈招远在2009年至2010年期间担任西区指挥部总指挥属实，原告搬离过小康楼是事实。置换房屋没有按时建好，导致安置没有落实的情况属实。对三门县华侨企业建筑有限公司负责人钟平出具的证明有异议。 第三人对上述两组证据质证称，对第六组证据的真实性有异议，陈招远出具的说明无法质证，也无法确认该份证据的内容。对第七组证据的三性均有异议。 原告解释称，陈招远因受贿罪关押在监狱，该份证据在监狱会面时调取的，故可以作为证据使用。第七组证据的三性均符合要求，说明上加盖了工程队的公章且有负责人的签名，说明中详细载明原告交付房屋的情况。 第八组证据：2019年3月4日梅法出具的情况说明复印件一份、城建部门编制的规划图复印件一份，拟证明该房屋需要拆迁。 被告及第三人质证称无异议。 第九组证据：委会土地情况说明复印件一份，拟证明原告房屋的土地来源及小康楼房屋办理土地证时只登记主体建筑面积占用的土地，其余土地未做证的情况以及原告如何取得土地的过程。 被告质证称，对证据的真实性有异议，被告认为未做证的土地没有征用及合法使用的手续。 第三人质证称，对该情况不清楚。 第十组证据：因城市建设需要，各历史阶段县相应的拆迁部门与被拆迁户签订的补偿协议等相关补偿置换材料复印件一组，包括：1、2006年因县城西山工程项目需要，原告与童昌虎签订的协议书及县信访局、法院、海游镇、西区指挥部等单位参与的会议纪要、西区指挥部的会议纪要等，拟证明童昌虎房屋被拆除后，童昌虎曾向叶信广购买的房屋灿头外的自留地276平方米亦被征用，西区指挥部给予人民币3万元的补偿，同时，以优惠价安排130平方米套房一套。2、2006年因县城西山工程需拆除相应的房屋，县政府出台了会议纪要一份，西区指挥部出台了会议纪要二份。拟证明：（1）工业用地厂房被拆除后，安置方式为：以用地性质为国有出让住宅用地性质的套房予以置换；（2）被拆除房屋的单位或个人向个人购买的土地均按国有用地性质的土地进行补偿；（3）房屋周边的空余地及无证土地以货币方式进行补偿。3、2006年县城西区贤德路建设需要，西区指挥部与统建村民叶信军签订的协议书。拟证明叶信军向村里购得的815平方米山地，由西区指挥部征用后以4间宅基地予以置换。4、2007年因西区贤德路建设需要，县西区开发公司与郑有宝、叶继苗等签订的拆迁房屋协议书。拟证明：（1）山董村村口房屋被拆除后，以被拆的集体土地使用权置换国有土地使用权的土地；（2）被拆房屋周边的空余地（包括无证部分）也计算入土地的总面积予以置换。（3）被征用的自留地亦以货币补偿。5、2006年因县城光明路改造项目需要，西区指挥部与蒋周督签订的协议书及相关资料。拟证明蒋周督开办的搪瓷厂被拆除后，该厂在工业用地上建造的地上建筑物以产权调换的方式，置换了国有住宅用地上建造的套房。6、2006年县城昌蒲岭供电局宿舍拆迁时，西区开发公司与韩一雷、郑增阳及金未名签订的房屋拆迁产权调换协议。拟证明被拆迁房屋的土地性质为划拨土地，但在拆迁安置时按国有出让土地的补偿标准进行补偿和安置。7、1994年因县城上洋路区块改造需要，县拆迁办与章正汉、章思忠、陈阯泽、张海家签订的房屋拆迁补偿安置协议书。拟证明：（1）房屋被拆除后，安置方式为：以拆一还一的方式，用国有土地置换被拆除房屋后的集体土地，面积差异部分以货币补偿；（2）被拆房屋周边的空余地（包括无证部分）也计算入土地的总面积予以置换。8、2008年石洋溪区块拆迁过程中，县旧城办与章丹雯、章威龙（父章宏海）及郑玮玮、郑玮雯签订的房屋拆迁补偿安置协议。拟证明被拆迁房屋的土地性质为集体土地，但拆迁补偿安置时以国有土地上建造的房屋置换。9、2017年因县城新港区块棚户区改造项目需要，县旧城办与陈昌多、王菊英签订的住宅房屋征收货币补偿协议书。拟证明陈昌多、王菊英被拆迁房屋的土地性质为集体土地，但按照国有土地的补偿方案进行了补偿。以及俞朝阳有关拆迁补偿的情况说明复印件一份，上述证据均能证明：1、向村民购买的自留地、宅基地或者非建设用地等均以货币补偿或以国有土地上建设的房屋进行产权置换或以同等面积的国有土地进行置换。2、被拆除房屋周边的空余地（基本上都是无证的土地）均以国有土地的补偿方式进行补偿。3、被拆迁地块不管是住宅用地还是工业用地，不论是集体土地还是国有划拨土地或国有出让土地，均以国有出让住宅用地的补偿标准进行补偿。4、补偿方式多样化。有的以产权调换方式，即房屋被拆除后调换套房；或房屋被拆除后，地上建筑物以货币补偿，土地使用权采用拆一还一的方式另行安排宅基地等。在城市建设中，不同的历史时期有不同的方式，但均以国有土地的方式进行补偿。 被告质证称，对童昌虎等相关房屋拆迁材料的真实性无异议，对没有土地使用权证的土地进行拆迁补偿安置的证明对象，被告予以认可，但不能证明没有土地使用权证的土地都以土地置换的方式安置。2009年以后，对于不是独栋的国有土地或者集体土地的房屋都以套房形式进行安置，对于有土地使用权证的直幢房屋一部分以土地置换方式进行安置，以土地证面积多找少补，仅认可有证的部分，对于其他实际占有使用的部分，用货币的方式进行补偿。 第三人质证称，对原告提供的上述历史时期的证据真实性无异议，但与本案无关，该些证据是有针对性作出的讨论内容，不具有法律效力性，并且不是针对本案的相关客观事实作出的内容。对俞朝阳说明的证据三性均有异议。 原告解释称，根据相关法律规定，需要进行补偿的房屋可以用货币方式也可以是土地调换的方式，仅仅是补偿方式的不同，原告提供的证据要证明哪怕是集体土地或村民调换的土地，均应该按照国有土地出让方式进行补偿，由被拆迁人选择。 第十一组证据：宁波滕头园林设计院有限公司于2010年3月制作的三门县西山公园规划设计方案复印件一份（其上加盖了三门县住房和城乡建设局的公章），拟证明原告房屋西面道路设计规划情况，拟证明规划方案对道路的宽度做了调整，将道路从小康楼西侧向北延伸到西山东面中间，小康楼门前通道保留。 被告质证称，被告对原告房屋的拆迁考虑其中一方面是因为道路的需要，另一方面是因为房屋拆迁，如果举证的证明内容是上述二方面则无异议。 第三人质证称无异议。 第十二组证据：第三人与房主丁小再签订的《浙江省商品房买卖合同》复印件一份，拟证明与涉案房屋类似的其他房屋的地下室都是赠送的，除房屋周边的部分土地属于购买方以外，其他土地都是小区业主共有的。 被告质证称，对其真实性不清楚。绿地的空地基于拆迁房屋统一在小区内，应该按照小区地块建设及公摊面积、绿地土地面积使用权进行计算。 第三人质证称，对真实性无异议，该份合同确定的地下室是赠送的，与本案的拆迁安置不一样。且该份合同仅是一份商品房买卖合同，不能以此推定本案的相关处理。 第三人德嘉公司向本院提交了第十三组证据：不动产登记资料查询结果证明复印件一份，与原告提交的第五组证据相同。拟证明涉案7幢101室和102室房屋的建筑面积情况，102室产权证是浙（2018）三门县不动产权第0005017号《不动产权证书》、101室产权证是浙（2018）三门县不动产权第0005016号《不动产权证书》，包括建筑面积以及地下室面积和车库面积的组成情况。第三人认为，上述面积作为总面积来计算，实际上101室与102室房屋总建筑面积1023平方米，而被告与第三人约定无偿回购830平方米建筑面积，所以第三人认为建筑面积有差额，应找补。 原告质证称，对该组证据真实性无异议，但对证明对象有异议。第三人认为该两套房屋的总建筑面积是1023平方米，原告认为总建筑面积是733.86平方米，车库面积和总的地下室面积不能包括在内。按照城乡规划法以及建设部相关规定，建筑面积在2.2米以下房屋不能计算面积，地下室也不能计算面积，同时竣工验收备案表内建筑面积1023.27平方米，这个建筑面积就是指实际房屋全部建造面积，建筑面积是不包括地下室以及车库面积的，否则远远超过建设规划许可证的相关规定，因为容积率、层高等都有规定，如果把地下室跟车库都纳入到建筑面积则容积率不相符。 被告质证称，同意原告的质证意见。 被告西区开发公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有较大争议的证据，本院认定如下： 原告提交的《房屋拆迁置换协议》，被告对真实性无异议，对合法性提出异议，本院对真实性予以确认；因该协议的合法性系本案的争议焦点，本院将结合其他证据在判决论理部分一并阐述。原告提交的台三海第08420906号房屋所有权证、三国用（2011）第002877号国有土地使用权证，系有关部门制作的权属证书，本院予以采信，能够证明二原告所有的涉案小康楼的建筑面积为290.30平方米，土地使用面积为118.30平方米。原告提交的收条、备忘录及协议，拟证明原告向购买土地、变压器厂置换土地等事实，被告对证明对象有异议，本院认为，该组证据可以证明原告涉案房屋的土地来源经过，相关事实可予以采信，但由于未经政府确权认定，不能证明无证部分土地原告拥有合法使用权这个事实。原告提交的第三组证据，即《关于杨临琦小康楼土地置换问题的情况说明》、更正通知、三国土告字【2009】014号《三门县国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》、合同编号为3310222009A21039号《国有建设用地使用权出让合同》、县政府三政函[2009]184号文件，被告对真实性无异议，本院对该组证据予以采信；至于原、被告争议的拆迁安置方式合法性问题，属于法律争议问题，本院在判决论理中一并阐述。原告提交的第五组证据和第三人提交的第十三组证据相同，即坐落在三门县、102室房屋不动产登记状况，本院对真实性予以确认。原告提交的原西区指挥部总指挥陈招远出具的房屋置换情况说明、三门县华侨企业建筑有限公司出具的情况说明、委会出具的土地情况说明、俞朝阳有关拆迁补偿的情况说明，因被告及第三人对真实性有异议，在证据上属于书面证言，证明力较弱，本院不予采信。原告提交的县相应的拆迁部门与被拆迁户签订的补偿协议等相关补偿置换材料，该证据真实性可以认定，但无法证明拆迁均以国有出让土地的补偿标准进行补偿，与本案处理也不具有直接关联性，本院不予采信。原告提交的宁波滕头园林设计院有限公司于2010年3月制作的三门县西山公园规划设计方案，本院对真实性予以确认，认可原告与被告协商房屋拆迁相关事项系因西山公园的道路规划引起，本院予以采信。原告提交的第三人与房主丁小再签订的《浙江省商品房买卖合同》，本院对真实性予以确认，就原告主张的证明对象而言，该合同与本案情况不同，与本案处理不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告杨临琦、许周国共有的房屋坐落于平安路小康楼98号，因西山安置房建设项目需要，被告西区开发公司与二原告协商房屋拆迁事宜。2009年11月23日，被告委托台州市广信房地产估价有限公司对原告房产及室内装修和零星项目进行估价，确定建筑总面积为380.01平方米，拆迁补偿价格为585468.00元。2009年12月28日，原告杨临琦与被告西区开发公司签订了《房屋拆迁置换协议》一份，约定原告同意将其所有的坐落于平安路小康楼98号房屋，房权证台三海字第××号，建筑面积307平方米，土地面积400平方米，交由被告实施拆迁，同时由被告补偿原告各项费用758222.40元；并按“拆一还一”的方式，在县城西区XQE-1-8地块B区块东南角置换给原告期房，暂定建筑面积为800平方米，占地面积400平方米，用地范围线与建筑控制线之间的土地面积及建筑控制线内置换房屋（小康楼）周边原告未取得土地使用权证的土地面积，不计入置换给原告的土地面积；经评估，置换房屋（小康楼）的价款金额为800㎡×850.00元/㎡=680000元，此款为暂定款额，已包含置换房屋（小康楼）的水电设施安装、庭院绿化及办理房、地产相关的证件等费用；原、被告双方以西区XQE-1-8地块B区块的土地拍卖均价结算拆迁腾地与置换土地面积差价款，优惠金额合计47214.55元，奖励金额47550.00元；原告自行解决过渡用房，过渡期限为24个月，在过渡期内，临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积以每月每平方米8.00元自协议签订之日起开始计算，计58944.00元；被拆迁房的各项补偿、奖励、优惠金额及临时安置补助费与置换房屋（小康楼）价款的差额为231930.95元由被告支付给原告，该款在置换房屋（小康楼）交付前按实际建筑面积结清；原告保证在被告需要时搬迁腾空平安路小康楼98号的房屋，经被告验收合格，房屋交被告处置，原告不得拆除、损坏房屋，违者照价在补偿金额中扣赔；被告在2011年12月28日前将经有关主管部门验收合格后的置换房屋（包括房、地产所有证件）交付给原告；因被告责任，逾期置换的，自逾期之月起，超过实际月数被告按照原标准的二倍支付给原告临时安置补助费；原告逾期签订房屋拆迁置换协议的，不给予优惠及奖励金额，原告逾期搬迁的，不给予搬迁奖励；被告将置换房屋（小康楼）交付给原告前，原告应向被告移交有关被拆迁房屋的房地产证件，由被告统一向房管、土地部门办理注销手续。此后，原告于2010年1月5日搬离平安路98号，于2013年1月10日搬回，再于2016年1月20日搬离。 另查明，2009年9月3日，国土局、县府办、审计局、经贸局等相关部门负责人在县政府三楼会议室召开土地置换工作领导小组会议，就原告土地置换问题进行讨论，决定对县城西区XQE-1-8地块B区块无偿回购830平方米土地用于原告杨临琦小康楼土地置换。2009年9月8日，三门县国土资源局出具国有建设用地使用权公开出让公告，出让包括县城西区XQE-1-8地块B区块在内的国有建设用地使用权，其中第四点载明：县城西区XQE-1-8地块B区块如竞得人竞得该地块后，由西区指挥部无偿回购坐落在靠阳光嘉苑东面830平方米（西区指挥部附图为准）。2009年10月12日，三门县国土资源局作出更正通知，确定回购830平方米建筑面积作为拆迁安置用房。第三人德嘉公司竞得该地块后，于2009年12月21日与三门国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第十四条第（二）款第2项约定：由西区指挥部无偿回购830平方米建筑面积作为拆迁安置用房，具体位置附图为准；套型为2套排房，面积如有相差今后由西区指挥部与竞得人协商找补。2009年12月24日，三门县人民政府作出《关于同意对杨临琦被拆迁房屋采取“拆一还一”方式补偿安置的批复》（三政函（2009）184号）。同意对原告的被拆迁房屋进行补偿安置，补偿安置按“拆一还一”方式置换，安置地点坐落在县城西区XQE-1-8地块B区块东南角；对被拆迁房屋的评估价格、拆移补助、过渡费、优惠、奖励等按照相关规定执行。 又查明，原告拟被拆迁房屋的产权登记情况：房屋权属证号为房权证台三海字第××，登记建筑面积为293.30平方米；土地证号为三国20001-125，遗失补发证号为三国用（2011）第002877号，登记使用权面积118.40平方米。其余围墙内281.60平方米土地面积均无土地使用权证，其中三门县变压器厂于2000年7月14日与原告达成协议，备忘录上载明三变西山脚集资房土地西北角挂出部分（现北面围墙外部分），转让给许周国，北面围墙按东边围墙拉直（围墙拉直时间为集资房基础完工之日）。该部分面积44.50平方米。 再查明，2015年11月4日，第三人台州市德嘉房地产开发有限公司建造的“名门春天”小区7号楼（即拟置换给原告的房屋）完成竣工验收备案。2018年5月16日，三门县国土资源局颁发浙（2018）三门县不动产权第0005016号、浙（2018）三门县不动产权第0005017号《不动产权证书》，分别载明：坐落在三门县，土地使用权面积164.70平方米，房屋建筑面积366.93平方米。其中专有建筑面积337.91平方米，分摊建筑面积29.02平方米；车库23.17平方米；地下室124.09平方米。坐落在三门县，土地使用权面积164.70平方米，房屋建筑面积366.93平方米。其中专有建筑面积337.91平方米，分摊建筑面积29.02平方米；车库23.17平方米；地下室118.97平方米。 本院认为，原、被告争议的焦点在于双方签订的《房屋拆迁置换协议》是否有效，本院具体阐述如下： 根据《合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》违反了《合同法》第五十二条的规定，存在违反法律强制性规定及损害社会公共利益的情形，且合同的履行基础已发生变化。理由如下：一、违反了法律的强制性规定。二原告拟被拆迁房屋合法有证的土地使用权面积仅为118.4平方米，而《房屋拆迁置换协议》约定二原告拟被拆迁房屋土地面积为400平方米，将二原告私下向集体及个人购买的集体土地及自行调换的划拨土地均计入合法土地面积，违反了《土地管理法》的强制性规定。根据《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。二原告私下买卖集体土地的行为违反了法律的强制性规定，未经政府确权登记，当然不能取得相应的土地权属。即使二原告所谓从原三门变压器厂根据协议取得的44.50平方米土地也是无效的，原三门变压器厂无权处置划拨的国有土地使用权，且没有办理土地变更登记，二原告也不享有该部分的土地使用权。《房屋拆迁置换协议》将二原告不享有土地使用权的281.6平方米土地认定为二原告具有合法的土地使用权违反了《土地管理法》的相关强制性规定，应认定为无效。二、违反了“拆一还一”的拆迁安置原则，存在损害社会公共利益。拟调换的位于县城西区XQE-1-8地块B区块东南角土地呈三角形，根据《房屋拆迁置换协议》约定的“用地范围线与建筑控制线之间的土地面积及建筑控制线内置换房屋周边原告未取得土地使用权证的土地面积均不计入置换给原告的土地面积”这一条款，二原告主张因周边4米为建筑红线，将20米×20米的地块紧贴红线，该地块必须有830平方米才能容纳，830平方米中400平方米是置换土地，其余土地用于小区消防通道或公共绿化等公共设施建设，不属于置换户。二原告的拟拆迁房屋400平方米土地计算是包括整个院子及从原三门变压器厂根据协议“获得”的44.5平方米，建筑实际占地只有118.4平方米，而拟安置的是净400平方米建筑占地土地，不包括建筑外的非建筑用地，经本院现场勘查，名门春天小区的拟安置房屋建筑外的土地已铺上草坪，亦可为原告所用。协议明显违背三门县人民政府批复中“拆一还一”的拆迁安置原则。另外，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定：货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。《房屋拆迁置换协议》约定置换给二原告的建筑面积为800平方米，而二原告拟被拆迁房屋的房屋所有权证上登记的建筑面积为290.30平方米，也违反了相关拆迁规定。被告西区开发公司作为一家建设开发三门西区的国有企业，若按照协议履行，则会造成国有资产流失，损害社会公共利益。三、合同履行的基础发生变化。被告原规划在二原告小康楼的围墙外建造一条道路，后因山陈村安置房建造后地势过高，道路按原规划坡度太大，现已改道从别处经过，故原告拟拆迁的房屋已无拆迁必要。至于二原告主张位于拆迁安置房屋建造，影响了其房屋的通风采光，二原告房屋必须拆迁，但未提供证据证明，故本院不予认定。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本院在诉讼过程中向原告方释明，认为原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》无效，建议二原告变更诉讼请求向被告主张赔偿损失，经本院释明后，二原告仍不变更诉讼请求，坚持要求被告履行协议内容。 综上所述，二原告在本案中所主张的诉讼请求于法无据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下： 驳回原告杨临琦、许周国的诉讼请求。 案件受理费11060元，由原告杨临琦、许周国共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  杨廷能 审 判 员  卢小挺 人民陪审员  罗香莲 二〇二〇年三月三十一日 法官助理俞瑜 代书 记员  吴如意