山东省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁行终184号上诉人（原审原告）张维宝，男，1924年10月1日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。委托代理人张孝文，男，1967年12月7日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区，系原告张维宝之子。被上诉人（原审被告）淄博市张店区人民政府，住所地山东省淄博市张店区马尚镇新村西路226号。法定代表人王学刚，区长。委托代理人李振，山东博骏律师事务所律师。上诉人张维宝因与被上诉人淄博市张店区人民政府房屋征收补偿决定纠纷一案，不服淄博市中级人民法院作出的（2019）鲁03行初20号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，向各方当事人送达了受理案件或者应诉通知书、合议庭成员告知书以及《二审行政案件诉讼要素表》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告张维宝诉称，2018年3月30日，被告作出张政字〔2018〕21号房屋征收决定，因淄博火车站南广场片区建设项目(铁路宿舍片区)的实施，需要征收原告的房屋。2018年9月6日，被告向原告作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定。原告认为该房屋征收补偿决定违法错误:1.所确定的单价评估错误，未参照周边市场价进行补偿；2.漏算房屋面积;3.评估机构没有经被征收人协商选定;4.安置房尚未具体规划建设，建成及交房时间存在极大不确定性。因此，涉案房屋征收补偿决定系严重违法，亦侵犯了原告的合法权利。综上，原告依法诉请撤销被告于2018年9月6日作出的张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定;本案的诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府作出张政字〔2018〕21号房屋征收决定，因淄博市火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）需要，决定征收北至胶济铁路、南至昌国路、西至张博铁路、东至良乡社区新建住宅区范围内的房屋及其附属物。原告张维宝坐落于张店区××楼××单元××室的房屋位于该范围内，涉案房屋属于铁路职工房改房屋，房屋购买票据号：NO.010147，票据载明房屋建筑面积为35.8㎡。张政字〔2018〕21号房屋征收决定同时决定收回被征收范围内的国有土地使用权，并批准了张店区房屋征收部门制定的《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。2018年3月30日，被告淄博市张店区人民政府公告了上述征收决定及补偿方案。2018年3月31日,被告房屋征收部门在张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址张贴公示了《关于选定淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收评估机构的通知》和《淄博火车站南广场片区建设项目房屋征收候选评估机构公示》，通知被征收人自征收决定公告之日起10日内，从候选评估机构中自行协商选定1家评估机构，如不能协商选定，将由房屋征收部门按照体现多数人利益的原则，组织采取逐户征询或通过抽签、摇号等随机方式选定，公示的候选评估机构有七家，分别是：山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司、山东金庆房地产土地评估测绘有限公司、山东德昀土地房地产评估咨询有限公司、山东天昊资产评估房地产土地估价有限公司、山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司、山东中大恒正房地产评估有限公司和山东众合土地房地产评估有限公司。2018年4月10日，张店区房屋征收部门在张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址张贴公示了《关于淄博火车站南广场片区建设项目随机选定房屋征收评估机构公告》，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，决定从候选评估机构中，通过随机方式确定房屋征收评估机构。2018年4月11日，在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，房屋征收部门通过抽签方式选定淄博火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司。同日，张店区房屋征收部门对该评估机构的选定进行了张贴公告，并与山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司签订了委托合同，出具了评估委托书。2018年4月15日，张店区房屋征收部门在张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址张贴公示了《铁二村3号楼评估价值明细表》，其中，涉及原告张维宝的房产建筑面积为45.59㎡，楼层系数为1.02，补偿面积为46.5㎡，成新率为0.916，评估单价为6536元/㎡，房产评估价值为303924元，储藏室面积4㎡，评估单价3000元/㎡，评估价值为12000元，装修价值为593元，评估总价为316517元。2018年4月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0236号评估报告，对原告张维宝坐落于张店区××楼××单元××室的房屋价值评估为316517元，其中主房价值为303924元，附属物价值为12000元，装修价值为593元。2018年6月17日，被告向原告之子张孝文邮寄送达该评估报告，该邮件由他人代收。2018年7月7日，原告张维宝对该评估报告提出复核评估申请，2018年7月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年7月25日出具（山东）鸿润（2018）征估字009-7号复核评估报告，认定张维宝坐落于张店区××楼××单元××室房屋的实测面积为45.59㎡，附属房面积4㎡，评估总价值为316517元，其中主房价值为303924元，附属物价值为12000元，装修价值为593元。该评估报告载明的评估师为徐鹏旭、许永昕，并有两人签字，价值时点为房屋征收决定公告之日即2018年3月30日，报告附有评估机构营业执照、资质证书和估价师注册证书。复核评估报告作出后，被告曾电话告知原告并通知其领取，但原告未领取亦未提供有效送达地址。2018年9月6日，因原告与张店区房屋征收部门在确定的签约期限内未达成补偿协议，被告淄博市张店区人民政府作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定，认定涉案房产在张店区人民政府张政字〔2018〕21号房屋征收决定确定的征收范围内，房屋购买票据号：NO.010147，票据载明房屋建筑面积35.8㎡，实测核准建筑面积45.59㎡，附属房建筑面积4㎡，补偿价值经山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司评估确定，根据评估报告和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第二十七条、第二十八条等有关规定，决定：一、被征收人张维宝可以根据《征收补偿方案》第七条第一项选择货币补偿，房屋评估补偿金额303924元、房屋装饰装修评估补偿金额593元、附属物评估补偿金额12000元、搬迁补偿费900元、临时安置补偿费4578元，以上补偿费共计321995元。二、被征收人张维宝也可以根据《征收补偿方案》第七条第二项选择房屋产权调换，产权调换房屋位置:张博路以东，昌国路以北，规划站西路以西，规划王舍路两侧还迁安置房。房屋装饰装修评估补偿金额593元、搬迁补偿费1800元、临时安置补偿费4578元，以上补偿费共计6971元。2018年9月11日，被告将上述张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定张贴于张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址进行公告，并直接送达给原告之子张孝文。原告张维宝对该征收补偿决定不服，向原审提起行政诉讼，请求撤销该征收补偿决定。另查明，原告张维宝曾于2018年9月4日向原审提起行政诉讼，请求撤销被告作出的张政字〔2018〕21号房屋征收决定，原审法院于2018年10月12日作出（2018）鲁03行初88号行政判决书，判决驳回张维宝的诉讼请求。2019年3月15日，山东省高级人民法院二审判决维持上述判决。原审法院认为，第一，关于被告淄博市张店区人民政府对原告涉案房屋进行补偿的程序是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案被告房屋征收部门于2018年3月31日通知被征收人自行协商选定评估机构，因被征收人未能在规定时间内协商选定评估机构，2018年4月11日，被告房屋征收部门在街道办事处、居民委员会代表和被征收人代表的现场监督和见证下，通过抽签方式选定淄博火车站南广场片区建设项目（铁路宿舍片区）的房屋征收评估机构为山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司，且该评估机构具有相应的房地产评估资质。山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司在作出评估报告前，出具了《铁二村3号楼评估价值明细表》由房屋征收部门予以公示，并于2018年4月19日出具（山东）鸿润（2018）征估字001号-0236号评估报告由被告房屋征收部门邮寄送达给原告之子。2018年7月7日，原告不满意评估结果，提出复核评估申请。2018年7月19日，山东鸿润土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年7月25日出具（山东）鸿润（2018）征估字009-7号复核评估报告，估价师为许永昕、徐鹏旭，均具有依法注册的房地产估价师资质。上述事实由被告提交的2-9号证据在案证实，足以认定。故被告选定评估机构和评估的过程符合法律规定。关于被告对评估报告以及复估报告的送达问题，张店区房屋征收部门在张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址已经张贴公示了《铁二村3号楼评估价值明细表》，评估公司出具的初次评估报告与明细表一致，2018年6月17日，被告将初次评估报告邮寄送达给原告之子张孝文，他人代收后，原告向评估公司申请复估，评估公司出具复估报告后被告曾电话告知原告并通知原告领取，原告未领取复估报告但知晓复估结果与初次评估结果一致，因此，该送达程序虽然存在瑕疵，但并未实际影响原告的权利。因原告与被告房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告以评估报告确定的价值为基础，依据《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定，张贴于张店区铁二村3号楼未签约居民现居住房屋地址进行公告，并直接送达给原告之子张孝文，该程序亦无不当。第二，关于张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定认定事实是否清楚以及是否公平合理的问题。被告作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定的依据是评估公司出具的评估报告和《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》。原告张维宝坐落于张店区××楼××单元××室的房屋，在原告提供的职工购买公有住房缴款单据中记载面积为35.8㎡，被告委托评估公司对该房屋进行实地查勘后确定实测面积为45.59㎡，经庭审对评估师进行调查，该面积包括涉案房屋的晾台面积，此外，评估公司经实测后对附属房面积确定为4㎡，上述事实清楚，证据确实充分。原告张维宝主张楼外储藏室未纳入补偿范围，但根据征迁安置部《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》第二十个问题的答复意见，院外自建房原则上认定为违法建设，确有证据证明属相关单位因特殊原因允许建设的房屋，可认定为合法建筑予以补偿。原告所主张的楼外储藏室系其在院外公共区域所建，没有单位证明材料，因此被告未将该储藏室面积纳入补偿范围，符合上述答复意见的规定。评估公司在基准价的基础上考虑房屋的建成年代等因素作成新率修正，确定原告涉案房产的“评估单价”为6536元/㎡，符合征收片区所处区位新建房当时的市场价格，具有合理性。原告涉案房屋位于二层，楼层系数为1.02，评估公司据此确定涉案房屋的“补偿面积”为“建筑面积×楼层系数”（45.59㎡×1.02），即46.5㎡，事实清楚，计算准确。评估公司按照“评估单价×补偿面积”（6536元/㎡×46.5㎡）的计算方式，对涉案房屋的价值评估为303924元，事实清楚，计算准确，被告据此确定涉案房屋的补偿价值为303924元，该价值能够体现房屋补偿的客观与公平，具有合理性。此外，评估公司对于4㎡的附属房（储藏室）按评估单价3000元/㎡，确定该附属房的价值为12000元，事实清楚，计算准确，被告据此确定附属房的补偿价值为12000元，亦具有公平合理性。另，被告对涉案房屋装饰装修补偿金额确定为593元、搬迁补偿费确定为900元、临时安置补偿费确定为4578元，上述补偿款项系以评估报告为基础，符合安置补偿方案的内容，亦能够体现公平合理补偿之原则。此外，被告在被诉征收补偿决定中提供了房屋产权调换的补偿方式供被征收人选择，还迁安置房房源充足且位置明确，征收补偿方案亦已明确还迁安置房为建筑面积70㎡、90㎡、110㎡、130㎡、150㎡五种户型，房屋产权调换补偿方式中对房屋装饰装修评估补偿金、附属物评估补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费、附属设施移动安装补偿费等费用的确定，与评估报告、安置补偿方案相一致，亦符合相应法律、法规的规定，符合公平合理的补偿原则。综上所述，被告淄博市张店区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、二十条、二十一条、二十六条、二十七条、二十八条的规定作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。原告张维宝所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，原审判决驳回原告张维宝的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张维宝负担。张维宝不服原审判决提出上诉，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人对上诉人房屋的评估未按法定程序进行，原审法院对涉案补偿决定作出的违法性事实认定不清。被上诉人对评估机构的选定不合法，上诉人未收到通知，损害了上诉人协商选定评估机构的权利。评估机构未实际进行评估。被上诉人对评估报告的送达程序不合法，评估机构作出的评估报告、复核报告未按法定程序送达。2.原审认为涉案补偿决定认定事实清楚，属明显错误。涉案补偿决定确定的补偿标准过低，低于周边房地产的市场价值，不利于保障被征收人的生活水平。遗漏上诉人储藏室和厨房的补偿，上诉人系因历史问题未办理相关证明。淄博市张店区人民政府答辩称，本案评估程序和评估价值符合法律规定和实际情况，保证了被征收人的利益和应有权利，评估结果合法有效。各方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院。本院认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人的房屋征收部门已经于2018年3月31日向被征收人发出通知，告知被征收人可以自行协商选定评估机构。因被征收人未能在规定的时间内经协商达成一致，故房屋征收部门在2018年4月11日通过抽签的方式选定了具有房地产评估资质的评估机构，该选定程序符合法律规定。上诉人称其未收到通知，并以其个人未参加选定程序为由主张被上诉人选择评估机构违法，缺乏有效证据证明，没有法律依据。（山东）鸿润（2018）征估字001号-0236号评估报告已送达上诉人，上诉人收到后不认可该评估报告并提出复核申请。涉案评估公司在上诉人提出复核评估申请后，于2018年7月19日对涉案房产进行了实地查勘，并于2018年7月25日出具了复核评估报告，该报告的评估师均具有法定资质，评估过程亦符合法律规定。在评估公司出具复核评估报告后，已电话告知上诉人领取该报告，上诉人未领取但已知复核评估与初次评估结果一致。由此可见，涉案复核评估报告虽然未能送达至上诉人，但并未影响上诉人的实体权利。上诉人主张评估机构未进行实际评估，缺乏事实依据。因诉争双方未能在规定期限内达成补偿安置协议，被上诉人以评估报告确定的价值为依据，作出张政征补字〔2018〕26号房屋征收补偿决定，并进行了张贴公告和送达，符合法定程序。该房屋征收补偿决定基于评估报告确定的价值和《淄博市火车站南广场片区建设项目国有土地上房屋（住宅）征收与补偿方案》，补偿面积45.59㎡亦是由被上诉人委托评估公司对涉案房屋进行实地勘查后确定的，该征收补偿方案认定事实清楚。因征迁安置部《关于火车站南广场征迁安置补偿方案征求意见的答复》明确答复，院外自建房除相关单位因特殊原因允许建设的房屋外，原则上均属于违法建设，故上诉人所主张的附属房屋不能被纳入补偿范围，符合上述答复意见的规定。上诉人主张其是因为历史问题未能办理相关证明，没有事实依据。此外，评估机构对被征收房屋进行评估的标准并非只是参照邻近房地产销售价格，还需要结合被征收房屋的楼层等状况，并考虑被征收房屋的用途、新旧程度等各种影响被征收房屋价值的因素。上诉人仅以评估价格低于周边房地产的市场价格，主张评估报告确定的补偿标准过低，缺乏事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人张维宝的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张维宝承担。本判决为终审判决。审判长  刘晓华审判员  张晓宁审判员  张汉利二〇二〇年三月十三日书记员  牛聪颖