甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终222号上诉人（原审原告、申请执行人）：甘肃万隆建筑工程有限公司，。法定代表人：王焱，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马鹏斌，甘肃元成彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人)：王艺瑾。被上诉人（原审被告、被执行人)：甘肃伟业房地产开发有限公司。法定代表人：戴道森，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高飞，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人甘肃万隆建筑工程有限公司(以下简称万隆公司)因与被上诉人王艺瑾、甘肃伟业房地产开发有限公司(以下简称伟业公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万隆公司的委托诉讼代理人马鹏斌、芮敏，被上诉人王艺瑾，被上诉人伟业公司的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求：1.依法撤销(2019)甘01民初659号民事判决书；2.依法改判准予继续执行兰州市城关区雁宁路395号第1单元20层2008号房屋；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.王艺瑾并未取得案涉房屋的不动产权属证书，即案涉房屋的所有权仍登记在伟业公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条是普适性的条款，而该规定第二十九条是针对案涉房屋在开发商名下的情形，一审法院依据上述规定第二十八条作出裁判，适用法律错误。2.根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中王艺瑾名下并非仅有案涉房屋一套房产，其主张排除执行，不满足上述规定第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，一审法院认定事实错误。3.王艺瑾怠于履行自己的权利，对未办理涉案房屋产权过户登记存在过错，其提交的（2019）甘0102民初333号判决和（2019）甘01民终3232号民事调解书不能作为本案排除强制执行的依据，一审判决适用法律错误。伟业公司自2012年为森地国际楼盘办理了初始登记，从此时起便可以为购房业主办理房屋产权过户手续。当时案涉房屋已交付王艺瑾使用，在房屋交付后王艺瑾作为承购人，应当依法向相关部门办理权属登记手续，但王艺瑾在房屋交付后未按照法律规定的时间办理登记手续，明显属于怠于行使自己的权利。综上，王艺瑾虽然在法院查封案涉房屋前，和伟业公司补签了《商品房买卖合同》，但其未提交名下无其他用于居住的房屋等证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”等条件。另外，其对未办理过户登记存在过错，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。王艺瑾辩称，其在2010年全款购买涉案房屋，于2010年10月28日支付5万，于11月8日支付25万元，于11月12日支付278400元，所有购房款项为578400元均已经全部支付，到2010年12月办理了所有的入住手续，办理房产证资金也已缴纳。但是由于本人在外地，直到得知办理不了房产证时才起诉。综上，其对涉案房屋享有所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。请求二审驳回上诉，维持原判。伟业公司辩称，1.伟业公司对于一审判决认定的事实没有争议，均有书证和法院的裁判文书予以证明，应当被二审法院予以确认。2.一审判决适用法律正确。伟业公司不否认应当保护申请执行人的合法权益，但执行过程中，案外人享有的合法民事权利亦应当受到保护。查封并拍卖涉案房屋的时间显然是迟于王艺瑾购买房屋的时间，查封之时，王艺瑾已经使用房屋长达近10年之久。涉案房屋备案登记在王艺瑾名下，网签登记亦是为了保护购房人将来的物权得以实现，未经买受人同意，不发生物权变动的效力。这是对购房人享有的物权期待权的保护。王艺瑾对被执行标的享有足以排除执行的合法民事权利，适用法律不是用法律条文来限制事实，应当查实利益冲突的本质。在案外人对执行标的享有排他的民事权益时，应当根据查明的案件事实去寻求适用的法律条款，而不是事先选择好法律条款，再去用事实一一印证。万隆公司的目的是实现其债权，而王艺瑾是需要实现物权。伟业公司对于双方实现各自的合法权益均无异议，但作为享有物权期待权的案外人王艺瑾更应当得到保护。在王艺瑾对执行标的享有足以排除强制执行的合法权利时，一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条并无不当。请求二审驳回上诉，维持原判。万隆公司向一审法院起诉请求：1．判决准许执行兰州市城关区雁南街道雁宁路395号1单元20层2008室房产；2．判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：万隆公司与伟业公司因建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2018年6月20日作出(2018)甘01民初79号民事判决，后伟业公司不服提出上诉，本院于2018年12月29日作出(2018)甘民终537号民事判决，维持了一审法院一审判决。一审法院(2018)甘01民初79号民事判决生效后，万隆公司向一审法院申请执行，一审法院于2019年3月4日作出(2019)甘01执339号执行裁定，一、冻结、扣划被执行人伟业公司银行内存款4007707．25元，及尚未计算自2014年6月24日起至付清之日内按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及迟延履行期间加倍支付的债务利息；二、银行存款不足部分，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人与执行标的等值的财产。2019年3月22日，一审法院向兰州市不动产登记事务中心发出(2019)甘01执339号执行裁定和协助执行通知书，查封伟业公司名下位于兰州市××区房屋，并开展了评估、拍卖工作。2019年7月15日王艺瑾对上述案涉房屋提出书面异议，2019年7月23日，一审法院作出(2019)甘01执异520号执行裁定，认为王艺瑾就案涉房屋在一审法院查封前，已经与被执行人伟业公司签订了认购书，并支付全部购房价款且居住至今。该房屋未办理过户登记非王艺瑾自身原因，王艺瑾的权利主张可以排除一审法院对案涉房屋的执行，其异议理由成立并予以支持。根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，作出(2019)甘01执异520号执行裁定，裁定：中止对兰州市城关区雁南街道雁宁路395号1单元20层2008室房产的执行。另查明，2010年10月28日，王艺瑾与伟业公司签订《认购书》一份，约定王艺瑾向伟业公司购买位于兰州市城关区雁南街道雁宁路395号1单元20层2008室房屋，建筑面积为57．84㎡，购房定金为5万元，总价款为578400元。伟业公司向王艺瑾出具收据三张，载明其于2010年10月28日收到王艺瑾购房款5万元，2010年11月8日收到25万元，2010年11月12日收到278400元。根据特约商户签购单显示，2010年10月28日王艺瑾向伟业公司银行刷卡消费5万元，2010年11月8日刷卡消费25万元。2010年12月28日，伟业公司向王艺瑾发出通知书，要求其前往办理入住手续，并要求缴纳入住费及产权办理费合计14482.76元。同时注明，要求王艺瑾于2010年12月31日携带身份证件及照片等办理入住手续，否则自2011年5月1日起计收物业费用。2011年1月7日，伟业公司向王艺瑾收取有线入网费、天然气初装费、可视对讲费合计4912元，契税8676元和其他产权办理费合计9570.76元，同时伟业公司向王艺瑾出具收条两张。2014年4月12日，伟业公司向王艺瑾出具销售不动产统一发票一张，注明案涉房屋房款为571329元。20l7年1月13日，王艺瑾与伟业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定伟业公司将位于兰州市××区第7幢1单元2008室房屋卖给王艺瑾，建筑面积为57.84㎡，每平方米10000元，总价款为578400元。根据兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单显示，兰州市城关区雁南街道雁宁路395号1单元20层2008室房屋网签登记在王艺瑾名下，网签登记时间为2017年1月13日，预售合同号为：2017预02571号。因伟业公司未将案涉房屋过户给王艺瑾，王艺瑾于2019年1月9日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，兰州市城关区法院2019年6月26日作出(2019)甘0102民初333号民事判决，判令伟业公司于判决生效后十日内协助王艺瑾办理兰州市城关区雁南街道雁宁路395号1单元20层2008室房屋的所有权，并支付违约金5784元。后伟业公司提出上诉，一审法院于2019年9月11日出具(2019)甘01民终3232号民事调解书，该调解书确定：1.伟业公司于2019年10月30日前协助为王艺瑾办理案涉房屋的所有权证；2.王艺瑾主张的违约金，伟业公司同意抵付上述房屋6个月的物业费；3.若伟业公司未按期履行上述第一、第二项内容，伟业公司向王艺瑾支付违约金5784元。一审法院认为，本案争议焦点为：王艺瑾作为案涉房屋的买受人，对涉案房屋是否具有足以阻却执行的实体权利万隆公司的诉请能否得到支持。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，王艺瑾对案涉房屋是否具有足以阻却执行的实体权利，万隆公司主张执行登记在伟业公司名下的案涉房屋能否得到支持，应考量本案情形是否符合前述法律规定。首先，关于合同签订情况。案涉房屋于2019年3月22日被查封，而王艺瑾和伟业公司于2010年10月28日即签订认购书，并于2017年1月3日补充签订《商品房买卖合同》一份，将案涉房屋网签登记在王艺瑾名下，网签登记时间为2017年1月13日，预售合同号为：2017预02571号。据此，一审法院认为，王艺瑾与伟业公司于案涉房屋被查封前，就已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款的支付情况。依前述查明的事实，王艺瑾于本案中已提交收据、特约商户签购单证明其支付涉案房屋购房款的具体情况，本案现有证据足以证明王艺瑾在涉案商铺被查封之前，并分别于2010年10月28日、11月8日、2010年11月12日共计向伟业公司支付了案涉房屋的全部购房款528400元。再次，关于房屋的占有情况。依前述查明的事实，王艺瑾于2011年1月7日向伟业公司缴纳有线入网费、天然气初装费、可视对讲费、契税、其他产权办理费合计14482.76元，同时伟业公司向王艺瑾出具收条两张。故上述事实足以证明在案涉房屋被查封前，已经实际占有并使用该房屋。最后，关于过户登记情况。从案涉《商品房买卖合同》的履行情况看，王艺瑾已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际占有、使用案涉房屋。根据已经生效的(2019)甘0102民初333号民事判决、(2019)甘01民终3232号民事调解书显示，案涉房屋未过户登记至王艺瑾名下，系因伟业公司未履行协助王艺瑾办理房屋所有权证的合同义务所致，王艺瑾对此并不具有过错。故一审法院认为，案涉房屋非因王艺瑾自身原因未办理过户登记。综上所述，一审法院认为，本案情形符合前述《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，王艺瑾对案涉房屋具有足以阻却执行的实体权利，可以排除一审法院对案涉房屋的强制执行。万隆公司主张准许执行案涉房屋的请求不能成立，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第百一十三条之规定，判决：驳回甘肃万隆建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由甘肃万隆建筑工程有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：王艺瑾是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案中万隆公司申请对案涉房屋强制执行，是基于与伟业公司建设工程施工合同纠纷一案的生效裁判。王艺瑾以不动产买受人的物权期待权应受保护为由提出案外人执行异议，主张对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条均规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产排除执行的条件，第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。万隆公司主张本案应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，第二十八条系普适性的条款，对于所有符合条件的不动产买受人均可适用，而第二十九条是专门针对消费者购买房地产开发企业商品房而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，案外人王艺瑾购买被执行人房地产开发企业伟业公司的房产，可主张适用第二十八条，一审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对万隆公司的该项主张不予支持。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，案外人在未办理房产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合上述第二十八条规定的，仍享有排除强制执行的民事权利。本案经一、二审法院查明，王艺瑾先于人民法院查封案涉房屋前与伟业公司签订了《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，并于2017年1月13日办理了合同网签登记，伟业公司向王艺瑾出具了收到购房款的收据和购房款发票，案涉房款已经全部缴清，且伟业公司已于人民法院查封前将涉案房屋交付王艺瑾占有使用，涉案房屋的所有权证未登记在王艺瑾名下并非是其自身原因等情形，满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权保护的四项条件。一审判决认定王艺瑾的物权期待权优于万隆公司的普通金钱债权正确，本院予以确认。关于万隆公司所提王艺瑾仅有30万元的转账凭证，不能证明其交清全部房款的理由不能成立。经查，伟业公司向王艺瑾出具了收到578400元购房款的收据和571329元的购房款发票。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”的规定，在没有相反证据足以推翻的情况下，应当认定王艺瑾已经履行了付款义务。收据金额与发票金额相差7071元的问题，不能否定王艺瑾全额交付购房款的事实。关于万隆公司所提王艺瑾未办理物权变动手续系王艺瑾自身未采取积极有效措施导致的理由亦不能成立。经查，2019年1月9日，王艺瑾已向甘肃省兰州市城关区人民法院提起诉讼，可以认定王艺瑾向伟业公司提出办理过户要求，已经采取了积极行为。据此，王艺瑾提供的证据能够证明其对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，万隆公司主张准予执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，万隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由甘肃万隆建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马巧玲审判员 李 静审判员 李元博 二Ｏ二Ｏ年三月二十六日书记员 马 杰