黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3319号原告：何发（执行案外人），男，1963年5月1日出生，蒙古族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所指派的法律工作者。被告：王雨秋（申请执行人），女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（被执行人），住所地：黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务：经理。委托诉讼代理人：崔艳超，男，1985年12月4日出生,汉族,该公司员工,住黑龙江省肇源县。第三人：杨显龙（被执行人），男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告张明超与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何发的委托诉讼代理人于恩学，被告王雨秋到庭参加诉讼，第三人鑫源公司的委托诉讼代理人崔艳超、第三人杨显龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何发向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室楼房的所有权归原告所有，并不得对上述财产进行执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月5日,原告收到肇源县人民法院送达的(2019)黑0622执异89号执行裁定书。原告认为法院裁定驳回原告提出的执行异议之诉是错误的。一、原告于2015年9月21日与第三人签订了商品房买卖合同，原告购买了第三人位于肇源县鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室的楼房，全额交付了购楼款和入网费，第三人将楼房交付了原告。原告经装修后入住至今。居住期间交纳了物业费、取暖费、水电费等各种费用。原告已实际取得了该楼房的占有、使用、收益和处分权。二、原告购买的时间虽然时间虽然在法院2015年4月30日查封之后，但原告对法院查封该楼房毫不知情。原告的购买属于善意取得，不存在任何过错。综上，肇源县人民法院裁定驳回原告的异议请求是错误的，请求法院依照相关法律规定作出公正判决，依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告撤回要求依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室楼房的所有权归原告所有的诉讼请求，仅主张不得对案涉房屋进行执行。被告王雨秋答辩称，原告的诉讼请求错误，按照民事诉讼法227条规定案外人执行异议之诉应是排除强制执行，原告诉讼请求提出的是停止执行，只是针对某些特殊情况导致无法执行，与排除执行不符，诉讼请求中要求确认涉案房屋所有权，本案争议的是房屋买卖合同，按照物权法14条规定，房屋所有权确认方式只有通过登记，因为房屋所有权变动是以买卖的形式发生的，属于依据法律行为产生的后果，只有依据非法律的行为，即事实行为产生的后果，方可使用物权法28条，由法院授权，28、29、30条针对的都是非法法律行为，另外案外人执行异议程序前提是对涉案标的享有实体权利，足以排除强制执行，原告对本案的房屋是否享有主体权利，原告只是按其称与鑫源公司签订房屋买卖合同，合同产生的权利仅仅是债权不是物权，该合同是不合法的，应确认无效，无效合同不可能产生合法的法律后果，所以原告对本案争议不享有实体权，不存在足以排除强制执行的效力，按照法律规定房屋买卖合同签订时间在肇源县人民法院作出查封裁定后形成，不符合最高院关于执行案件执行异议和复议的规定，本人就同样的诉讼请求也曾向肇源县法院申请过相似诉讼，但是没有的得到法院的支持，综上肇源县法院（2019）黑0622执异101号裁定书的结论正确，建议驳回原告的诉讼请求。原告的房屋买卖协议是否合法是本案的关键，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其中第二条规定出卖人未取得商品房预售买卖许可证明与买受人订立的商品房预售合同应该认定无效。刑法第314规定，把法院查封的房屋变卖，是犯罪行为，那么所形成的买卖协议依法确认无效，无效的协议没有理由提出执行异议之诉，其占有是非法的。原告持有的买卖合同是否有效应针对于销售方，也就是收取房屋价款方，提出诉讼与法院合同法保全的房屋没有关系，诉讼主体错误。第三人鑫源公司、杨显龙未应诉答辩。庭审中，原告举证情况如下：证据一、2015年9月21日原告与第三人签订商品房买卖合同一份及购房款收据一张、购房户交纳的入网费、取暖费、水费、物业费等相关票据14张。证明原告于2015年9月21日购买案外人张荣庆涉案房屋，并且在第三人处签订了商品房买卖合同，交纳219396元房款。张荣庆是与本案第三人合作开发鸿运佳苑小区9-12号楼包工包料取得的房屋。张荣庆取得房屋是在2014年1月10日，是在法院2015年4月30日查封之前。而且涉案的房屋属于张荣庆所有，与本案第三人无关。另外，原告购买后进行了装修并且入住，缴纳了各种费用，已实际占有。被告王雨秋质证称，合同及收据的真实性有异议，合同是空白合同，不符合法定的合同模式，收据没有经手人签字。合同上也没有签字。买卖协议是查封之后签订的，我方认为该合同无效。原告与张荣庆之间的行为没有得到开发商的认可。房屋物权是开发商的。原告的异议不成立。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。本院认为，原告出示的商品房买卖合同加盖鑫源公司印章，对该合同的真实性本院予以确认。购房收据、汇款收据本院将结合其它证据予以确认。经审查，原告出示的水费票据为正规票据，本院对真实性予以确认。物业费、取暖费非正规票据，具有较大的随意性，故对物业费、取暖费的真实性本院将结合其它证据予以确认。证据二、建设工程施工合同书及保证协议书各一份。证明2014年1月10日第三人鑫源公司和杨显龙与张荣庆签订施工合同书、双方合作开发鸿运家园9-12号楼，由张荣庆包工包料，并约定将9-12号楼部分房屋归张荣庆所有，本案涉案房屋抵顶给张荣庆所有，后抵顶给张博。原告从张博处购买。该涉案楼房不属于第三人所有，故不应扣押执行。被告王雨秋质证称，真实性有异议，合同的法人没有出庭，不能证明该合同的真实性。合同与案涉房屋无关，案涉房屋的物权归开发公司，在没有合法手续的情况下，原告案涉房屋没有处置权。法院保全的是开发商所有权的房屋，被告及开放商之间的债务纠纷与法院保全无关。原告通过抵顶方式取得的房屋，经过其他同类案件，法院确认该抵顶行为无效，我在其他庭审中提交的相关的判决书。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。对该组证据本院将结合其他证据予以确认。证据三、肇源县人民法院（2019）黑0622民初3301号案件庭审笔录一份，证明第6页下数第六行至第七页上数第九行，证明鑫源公司及杨显龙对其2014年1月10日与张荣庆签订的施工协议书、保证协议书均没有异议，认为是真实的。第9页上数第15行至16行证明杨显龙与张荣庆为9-12号楼大包工程合作关系。合作时将部分住宅交张荣庆所有，杨显龙庭审时认可。在庭审笔录中证实法院2015年4月30日扣押裁定书，杨显龙没有看到，在两年之后才知道扣押裁定。被告王雨秋质证称，开发公司应该出示书面的证据来证实其与杨显龙是合作关系。我方不认可开发公司及杨显龙以外其他人处置案涉房屋的效力。案涉楼房没有开发的相关手续，只能证明是开发公司及开发商杨显龙的产权，但没有销售许可证，所以没有处置房屋的权利，其他人也没有权利。原告称杨显龙不知道法院查封，不能对抗法院查封的效力。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。证据四、肇源县人民法院（2018）黑0622民初3664号民事判决书一份，证明第三页被告自认申请保全提供的担保物已经在银行抵押，法院没有将担保物进行查封，第四页，法院认定事实，杨显龙欠被告2951520元，被告申请查封的房产近千万元属于超过查封标的扩大保全。查封裁定书没有体现被告担保物的名称，所以房产处无法协助执行，能看出被告超标查封担保物未查封，查封无效。被告王雨秋质证称，杨显龙欠款数额不属实，是原告单方陈述，欠款近千万元。房屋超千万没有法律评估及认定。被告对没有手续的房屋价值估算近500万左右。原告认为法院查封手续不合法不属实，我方认为法院查封手续合法有效。当时开发公司及开发商所建房屋手续不齐全，在建设部门及房屋管理部门没有合法手续。法律规定没有合法的手续建的房屋，法院有权查封。当时已经核实了杨显龙建设的房屋与案涉房屋是一致的。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。证据五、肇源县人民法院（2019）黑0622执异89号执行裁定书、送达回证各一份。欲证明法院驳回原告的异议请求，理由是查封后购买，但原告在本案审理过程中有证据证明本案涉案房屋在查封之前已归张荣庆所有，房屋与第三人无关，所以法院查封属于张荣庆的财产是错误的，驳回原告的异议是错误的。被告王雨秋质证称，房屋归张荣庆所有没有法律依据，房屋所有权是开发公司及开发商的。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，对该裁定书的真实性本院予以确认，对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，被告举证情况如下：证据一、出示肇源县人民法院（2015）源民初字第315号等三份民事判决书。证明开发公司杨显龙欠我钱，法院判决后我们才保全的房屋。原告何发质证称，三份判决书的判项均为杨显龙欠被告的款项，与本案无关。因为本案涉案房屋原告系从张荣庆手中购买，张荣庆与杨显龙是合作开发关系，涉案房屋是张荣庆的财产，与杨显龙无关，所以被告不应申请扣押张荣庆的财产。第三人鑫源公司、杨显龙未出庭未予质证。本院认为，被告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对3份民事判决书的真实性，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。证据二、肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各1份。欲证明1.保全的时间是在2015年04月30日肇源县法院查封了涉案房屋，时间早于原告提交的买卖合同；2.裁定指定由该案申请人及王雨秋保管被查封的房屋，反映在未经过王雨秋同意下实际入住时非法占有；3.按照法律规定查封后的财产不得转让，否则转让行为无效，证实原告买卖合同即使真实也是无效的。原告何方质证称，真实性没有异议，证明问题有异议。驳回原告的申请是错误的，原因是原告提出执行异议时没有向法院提交完备的证据，造成法院在审查时出现偏差，驳回原告的请求。第三人鑫源公司、杨显龙未予质证。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。证据三、黑龙江省高级人民法院(2018)黑民申1784号民事裁定书、（2016）黑0622民初3241号民事判决书、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2156号民事判决书，欲证明该判决确认本案涉案房屋，在没有预售许可的情况下销售无效，我方证明原告买卖合同无效是有法律依据的。原告何发质证称，真实性均无异议，证明问题有异议。本案涉案房屋系鑫源公司杨显龙和张荣庆合作开发，开发后由张荣庆取得该房屋的物权，张荣庆本人具备开发公司与建筑公司的资质，由张荣庆出售或者抵顶该涉案房屋与鑫源公司及张荣庆无关。该组证据是否判决鑫源公司及杨显龙在未取得预售资质的情况下出售房屋无关，与张荣庆出售房屋不能等同。第三人鑫源公司、杨显龙未予质证。本院认为，被告出示的文书系人民法院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，亦未向法庭出示证据。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，鑫源公司取得该小区9-12号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第XXXXXXX号。被告王雨秋与第三人鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2019）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告张明超就本案所涉房屋X号楼X单元XXX室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异87号执行裁定书，裁定：驳回案外何发异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同及协议书。合同加盖被告鑫源公司公章，约定将本案所涉鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室住宅出售，房屋价款219396元，合同记载买受人为本案原告何发，签订时间为2015年9月21日。原告在庭审中陈述案涉小区9-12号楼的建筑商张荣庆欠张博工程劳务费，后张荣庆用案涉房屋抵顶其欠张博的工程款，抵顶后，原告自案外人张博处购买了案涉房屋XX号楼X单元XXX室。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源城建公司及杨显龙与案外人张荣庆签订建筑工程施工合同书，约定案外人张荣庆以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区9-12号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张荣庆所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张荣庆）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑9-12号楼的大包工程承包给乙方（张荣庆），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，9-12号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张荣庆承包鸿运佳苑小区9-12号楼土建、水电工程及用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张荣庆调查核实，张荣庆亦对杨显龙、鑫源公司用9-12号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张博、于臣、陈万庆、赵军、万宏伟等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本案案涉房屋在鸿运佳苑小区9-12号楼部分房屋楼抵顶工程款的房屋范围内。经本院到案涉房屋现场勘查，案涉房屋已装修并实际入住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张荣庆为鸿运佳苑小区9-12号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，其与实际承建人张荣庆明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张荣庆签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张荣庆对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张荣庆处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张荣庆的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张荣庆后，张荣庆又对外进行转让，案涉房屋也已装修并由原告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告的过错，故原告何发要求不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区XX号楼X单元XXX室房屋。案件受理费4591元（缓交），由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  杨淑娟人民陪审员  张镁妍二〇二〇年三月二十四日书 记 员  康 阳附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。