海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终80号上诉人（原审被告、反诉原告）：周婷婷，女，1985年1月16日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省三亚市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张强，男，1979年6月3日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省三亚市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张燕，女，l965年10月24日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省三亚市。上诉人周婷婷、张强因与被上诉人张燕房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周婷婷、张强上诉请求：1.撤销一审判决第五、六、七项，改判张燕向周婷婷、张强支付房屋装修款64,693元（第四、五项相抵，张燕应支付123,193元）及利息18,425元（利息按同期银行贷款利率，自2016年11月24日起暂计至2018年12月1日，余后利息计算至购房款实际返还之日止）；2.本案一、二审案件受理费及鉴定费由张燕承担。事实和理由：根据本案查明的事实，周婷婷、张强与张燕于2016年11月23日就房屋和购房款返还、租金支付事宜签订协议书，是双方对无效合同的清理和结算。协议签订后，张燕应于2016年11月24日起向周婷婷、张强返还购房款即装修款，双方之间形成新的债权，张燕应自2016年11月24日起向周婷婷、张强支付利息。周婷婷、张强与张燕之间约定是全额支付房屋装修费，并非支付房屋装修残值，且房屋装修维护较好，在八成新以上，鉴定机构认定成新率为六成新，以此确定房屋装修剩余残值为31,538元明显与事实不符。综上，一审判决认定事实错误，应予改判。张燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张燕向一审法院起诉请求:1.确认张燕与周婷婷、张强于2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.周婷婷、张强将房屋退还给张燕使用；3.周婷婷、张强支付张燕实际占用房屋的租金费75,000元(按照退房协议每月1,500元计算，自2014年9月2日签订合同之日起算，暂计至2018年11月1日，共计50个月)。周婷婷、张强向一审法院提出反诉请求：1.张燕向周婷婷、张强返还购房款150,000元及利息18,425元(按同期银行贷款利率，自2016年11月24日起暂计至2018年12月1日，其余后利息照计至购房款实际返还之日)；2.张燕向周婷婷、张强赔偿房屋装修费暂计100,000元(以鉴定意见为准)。一审法院认定事实：2010年11月22日，张燕和他人合作在三亚市南新农场职工住宅用地上建造房屋。2014年9月2日，张燕与周婷婷、张强签订《房屋买卖合同》，约定：张燕将位于三亚市南新农场卫生院职工宅基地上所建房屋的203室出售给周婷婷和张强，总建筑面积约85㎡。该合同没有约定房屋买卖的价款，周婷婷、张强先后向张燕支付了购房款。2016年11月23日，张燕与周婷婷、张强签订《协议书》，约定：周婷婷、张强因经济原因，无法继续交购房款，自愿退回所购203房屋。张燕同意周婷婷、张强退房要求;张燕退房款计算：认缴款之日算起减去居住的年限，费用按每月1,500元计算，并加上装修费，即房款-居住年费+装修费;周婷婷、张强缴款时间为2014年9月2日，总款额150,000元，装修费以双方签字认可单据为准。因双方未履行《协议书》，张燕遂提起诉讼。在诉讼过程中，周婷婷、张强申请对涉案房屋的装修费用进行鉴定。正意价格评估集团有限公司作出的国正价琼估字【2019】508-13号《意见书》，结论是：评估标的在价格评估基准日的评估价格为64,693元。补充评估其剩余残值为31,538元。一审法院认为，张燕向周婷婷、张强出卖的房屋，是在三亚南新农场职工宅基地上建造的，未取得房屋所有权证，张燕与周婷婷、张强签订的《房屋买卖合同》违反法律的禁止性规定，系无效合同。周婷婷、张强应将涉案房屋返还给张燕。一、关于房屋使用费问题。2016年11月23日，张燕与周婷婷、张强签订的《协议书》，是双方对无效合同进行的清理和结算，是合法有效的。该协议书约定房屋使用费按每月1,500元计算，是双方的真实意思表示，张燕根据该项约定，请求周婷婷、张强支付房屋使用费，予以支持。自2014年9月2日起暂计至2019年10月1日（61个月）的房屋使用费为91,500元。二、关于返还购房款及利息的问题。《协议书》明确约定，周婷婷、张强已经支付的购房款为150,000元，即张燕认可收到周婷婷、张强的购房款为150,000元，张燕应予返还。因《协议书》未约定张燕应支付购房款的利息，且周婷婷、张强对合同无效也有过错，周婷婷、张强请求张燕支付购房款的利息，不予支持。三、关于装修损失的问题。正意价格评估集团有限公司作出的国正价琼估字【2019】508-13号鉴定《意见书》及补充意见，鉴定程序合法，结论客观真实，予以采信。因周婷婷、张强请求张燕支付购房款利息不得到支持，根据公平原则，装修损失按照补充评估意见认定为31,538元。张燕应赔偿周婷婷、张强的装修损失31,538元。遂判决：一、确认张燕与周婷婷、张强于2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、周婷婷、张强于判决生效之日起20日内将张燕在三亚南新农场卫生院职工宅基地上建造的房屋中的203房返还张燕；三、周婷婷、张强向张燕支付房屋使用费91,500元；四、张燕向周婷婷、张强返还购房款150,000元；五、张燕向周婷婷、张强支付房屋装修款31,538元；六、上述第三项判决和第四、第五项判决相抵，张燕于判决生效之日起10日内向周婷婷、张强支付90,038元；七、驳回周婷婷、张强的其他反诉请求。本诉案件受理费1,674元，减半收取计837元，由周婷婷、张强负担；反诉案件受理费2,663元，由张燕负担1,801元，由周婷婷、张强负担862元；鉴定费5,000元，由张燕负担2,500元，由周婷婷、张强负担2,500元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为张燕应返还的房屋装修款具体金额及是否应向周婷婷、张强支付购房款利息。张燕与周婷婷、张强在2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》因违反法律法规的强制性规定，系无效合同。但双方于2016年11月23日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行合同。《协议书》约定张燕应返还购房款及装修费，装修费以双方签字认可单据为准，由此可见，该装修费为周婷婷、张强实际支出的费用。另，周婷婷、张强按每月1,500元支付房屋使用费，装修的折旧损耗已包含在房屋使用费中，故一审法院根据公平原则认为张燕应返还的房屋装修款为剩余残值31,538元不妥，张燕应按协议约定向周婷婷、张强返还房屋装修款64,693元。关于购房款利息，双方对《房屋买卖合同》无效均存在过错，且双方协议书约定周婷婷、张强自愿退房，张燕退还购房款，未约定具体履行日期及购房款利息。周婷婷、张强一直占有涉案房屋未退还给张燕，故张燕未返还购房款并无过错。因此，对周婷婷、张强要求张燕支付购房款利息的请求，本院不予支持。另，一审判决对周婷婷、张强应支付给张燕房屋使用费的金额暂计至2019年10月1日，表述不准确，应自2014年9月2日起按每月1,500元计算至周婷婷、张强实际退房之日止，本院一并予以纠正。综上所述，周婷婷、张强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10293号民事判决；二、确认张燕与周婷婷、张强于2014年9月2日签订的《房屋买卖合同》无效；三、周婷婷、张强于本判决生效之日起20日内将张燕在三亚南新农场卫生院职工宅基地上建造的房屋中的203房返还张燕；四、张燕应自本判决生效之日起10日内向周婷婷、张强返还购房款150,000元；五、张燕应自本判决生效之日起10日内向周婷婷、张强返还房屋装修款64,693元；六、周婷婷、张强应向张燕支付房屋使用费（自2014年9月2日起按每月1,500元计算至周婷婷、张强实际退房之日止）；七、驳回周婷婷、张强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,674元（张燕已预缴837元），减半收取计837元，由周婷婷、张强负担；反诉案件受理费2,663元（周婷婷、张强已预缴），由张燕负担2,130元，周婷婷、张强负担533元；鉴定费5,000元（周婷婷、张强已预缴），由张燕负担2,500元，周婷婷、张强负担2,500元。二审案件受理费1,878元（周婷婷、张强已预缴），由张燕负担1,461元，周婷婷、张强负担417元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 黎 金审 判 员 李新建 二〇二〇年三月二十六日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。