江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5917号 原告：孙常耀，男，汉族，1991年1月24日生，住太仓市。 原告：徐吕蓝，女，汉族，1993年11月1日生，住太仓市。 委托诉讼代理人：孙雯（代理上述二原告），江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵美珠（系原告孙常耀母亲，代理上述二原告），女，汉族，1966年3月1日生，住太仓市。 被告：梅青，男，汉族，1985年2月9日生，住太仓市。 被告：刘海娣，女，汉族，1985年6月12日生，住太仓市。 委托诉讼代理人：黄丽华（代理上述二被告），江苏众谊律师事务所律师。 原告孙常耀、徐吕蓝与被告梅青、刘海娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告孙常耀及其与徐吕蓝的共同委托诉讼代理人赵美珠、孙雯，被告梅青及其与刘海娣的共同委托诉讼代理人黄丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙常耀、徐吕蓝向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年4月7日签订的房地产买卖契约解除；2.判令两被告共同归还购房款20万元；3.判令两被告共同退还双倍罚金12.5万元。事实和理由：原、被告于2019年4月7日签订《房地产买卖契约》，约定两被告将坐落于太仓市娄东街道扬州路17号2号楼704室的房产出售给两原告，该房产成交总价为2325000元，并在合同签订之日支付购房定金125000元，2019年4月20日前支付20万元，剩下200万元在组合贷款到账后三天之内一次性付清，双方约定最晚不迟于2019年9月14日交易，目前已经逾期。之后，两被告迟迟不肯网签过户，两原告又按鸿飞中介公司传达的两被告意思，于2019年8月29日将30万元提前支付至好邻居中介公司，期望两被告信守承诺，能够及时办理网签过户，但至今未办理，两原告就相关的网签过户事宜多次找两被告协商，两被告屡次推脱，至今未有结果。为维护合法权益，原告现特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告梅青、刘海娣辩称：原、被告签订《房地产买卖契约》后，原告按约支付了325000元（含定金）。2019年8月底，原告提出变更200万元贷款金额，即按照170万元贷款及30万元欠款的方式办理房屋变更过户手续，被告未同意30万元作为欠款的支付方式，要求付清后未果。后被告于2019年10月收到法院传票。办理房屋过户手续需双方共同配合协助，原、被告并未确认具体的过户时间且原告也未明确30万元的支付方式，被告并未违约，原告无故解除合同应当承担违约责任。基于原告坚持解除合同，被告同意解除，也愿意返还购房款20万元，但定金125000元不予返还。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月14日，被告梅青、刘海娣取得坐落于太仓市不动产权登记，证号为苏（2017）太仓市不动产权第0024588号，使用权面积7.82㎡、房屋建筑面积96.38㎡。同日，上述房屋设定抵押权，抵押权种类为一般抵押，债权数额为68万元，债权确定期间为2016年8月31日至2036年8月31日，抵押权人为江苏银行股份有限公司太仓支行。 2019年3月3日，原告孙常耀向太仓市经济开发区好邻居房产中介服务部（以下简称好邻居中介服务部）交付现金2万元。该服务部向其出具收据，载明收款事由为“购雨润房产定金”。 2019年4月7日，原告孙常耀、徐吕蓝（乙方）与被告梅青、刘海娣（甲方）签订《房地产买卖契约》一份。协议第一条约定，甲方将坐落于太仓市的房地产（房屋建筑面积96.38㎡）出售给乙方。协议第二条约定，上述房地产成交总价为2325000元，乙方分期付给甲方：第一期款在双方签订买卖合同之日付购房定金125000元；第二期款于2019年4月20日前支付20万；第三期款于乙方过户后组合贷款到账后三个月内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房产交易所托管中心领取，并办理房产交接。协议第四条约定，房产交易费用乙方承担，契税由乙方承担，个人所得税由乙方承担。协议第六条约定，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。协议第八条约定，由于购房人资信所造成不能办理贷款，由购房人自己承担责任。协议第十一条约定，甲方负责结清物业费至2019年9月份，地板赠送给乙方，双方约定于产证满2年交易（最晚不迟于2019年9月14日）。该协议立契约人的丙方（中介方）处填写“鸿飞”“好邻居”字样，落款丙方处加盖“太仓市城厢镇鸿飞房产中介服务部”字样的公章，但无好邻居中介服务部的签字或盖章。该协议手写内容更改处还加盖了“太仓鸿飞房地产经纪有限公司”（以下简称鸿飞公司）字样的公章。 被告签订上述协议时将涉案房屋的不动产权证交予鸿飞公司。原告也于协议签订之日向该公司支付15000元,向被告支付10万元、1万元，上述合计125000元。被告在《房地产买卖契约》上签字确认“今收到定金壹拾贰万伍仟元整，小写125000.00”。2019年4月14日，原告又按约向被告支付第二期购房款20万元。 2019年5月1日，原告徐吕蓝与案外人签订《产品订货合同》，委托对方加工家具，总价格为5万元，并约定送货地址为“雨润星雨华府xxx”，即涉案房屋。 2019年8月29日，原告又向好邻居中介服务部转账28万元，作为“雨润2幢704室”的房款差额。 因原、被告之间未互留联系方式，期间相关付款、办证事宜均由好邻居中介服务部、鸿飞公司的工作人员转述进行沟通。2019年9月9日起，原告孙常耀的父母通过微信、短信向好邻居中介服务部的吴某催问涉案房屋网签办理情况，并明确要求最迟在2019年9月14日结束。同时，原告孙常耀的母亲赵美珠还通过短信询问鸿飞公司的张某某。2019年9月11日，赵：“小张你好！我是孙常耀妈妈，我想咨询您，关于雨润华府xxx房子买卖合同签约交易最迟在2019年9月14日前结束。钱我们已经按合同要求付了32.5万元，后来又付了好邻居吴某30万，不知你们网签办得怎么样了？请答复我，让我对你们的信任。谢谢！”；张：“我跟对方吴姐说过了，姐我在忙，回头有问题再跟你细说。我们有专门人负责这一块。你跟吴姐联系一下，或者明天跟你碰面说。”，“张总晚上好！遇到中秋，雨润华府xxx的房子再不办要来不及14号前办完。我们全部准备好了，请您发一封Eml邮件给房东，催他们按合同履行。若不能履行我们要追究你们中介的责任！谢谢您把事情办妥！拜托了！”。2019年9月12日，赵：“张总上午好！雨润华府xxx房子网签今天能办吗？请抓紧时间按合同履行。请鸿飞中介张总，友情提示房东尽快在2019年9月14日前完成交易网签等手续。请严格要求按照合同履行。如果你们没通知房东那我们要追究你们中介的一切责任。我们的钱也是吃高利息借来的。请别拖延时间了。谢谢！合作愉快！”，张：“别动不动追究我们什么责任，我办事不会拖延，你联系吴某，我们中介问题你来找我们，不是我们问题别什么事都往我们身上说，房东有没有联系我都有记录，你搞不清楚方向了，我不会拖延你时间，我也没必要，我跟房东都有通话记录和微信催他。你直接联系吴某，有问题来我公司谈。” 2019年9月16日，原告发函给鸿飞公司、好邻居中介服务部，内容为“我方，乙方孙常耀、徐吕蓝与甲方刘海娣、梅青……双方约定最晚不迟于2019年9月14日结束交易，目前已经逾期，而我们又按鸿飞中介传达的意思于2019年8月29日将第三次付款贰拾捌万元整加贰万（小写280000元加20000元）给好邻居中介并承诺完成网签，但至今还没办理。敬请，鸿飞，好邻居中介三天内明确答复”。同日，原告又委托鸿飞公司、好邻居中介服务部将内容基本相同的告知函转交被告，要求被告三天内明确答复。次日，鸿飞公司短信回复原告，内容为“关于你方告知甲方刘海娣、梅青已经收到，甲乙双方于2019年4月7日签定合同，前两次付款没有问题，后期贷款由于买方原因，合同没有说明公积金贷款问题（涉及资金监管问题），因考虑买方涉及公积金评估价，大家可做协商处理。您能保证贷款三天一次性付款，如三天到不了账做违约处理的责任，我们签定补充协议，如不能保证买方可做商业贷款。双方约定最晚不迟于2019年9月14日办理交易，原因是因为帮助你方省去增值税部分，现在你方拿此时间按照逾期时间，我们也深表理解。故我中介本着诚信、热情服务的原则特此通知你方：请你方务必在2019年9月20日之前协商贷款事项，在大家相互理解的前提下，共同圆满完成交易。如你方未在时间内出现协商，由此引发的一切不利后果将由你方承担。特此通知！” 现因双方未能协商一致，原告向本院提起诉讼。 庭审中，被告确认涉案房屋2019年9月前的物业费尚未付清，同时确认2019年8月底听原告提出要变更贷款金额，故要求原告付清30万元，但从未要求原告将房款支付至好邻居中介服务部，也未收到中介转交的告知函。 在本案审理过程中，被告申请鸿飞公司法定代表人张某某出庭作证，张某某陈述：作为中介为双方考虑，约定产证满2年交易，对于原告来说是没有问题的，协议签订后产证满两年之前要作网签办手续，但因为没有确定网签的具体金额，所以没办法确定网签具体时间；原告和好邻居中介服务部的吴某去公积金中心询问后得知涉案房屋只能按房价170万元贷款，后原告提出200万元要分两次，并到我公司说170万元走资金监管，30万元先欠着，我公司电话告知被告后，被告不同意，后来吴某跟我说过30万元付到了好邻居中介服务部；9月14日前几天，原告还在跟我们协商网签价格，如果我擅自以200万元网签，原告会质问为什么其提出的问题不解决，若擅自以170万元网签，被告拿不到30万元就是我的责任了。 原告申请好邻居中介服务部的陆某出庭作证，陆某陈述：我是好邻居中介服务部的实际经营者，原告是我的客户，被告是鸿飞公司的客户，双方房屋买卖是我们促成的；《房地产买卖契约》的内容是鸿飞公司执笔，我方也认可，也是我主动告诉原告过户时产证满两年可以省税；协议约定的交易时间是指2019年9月14日办理过户手续，但之前对方要归还银行贷款、注销他项权证，网签合同也要签好，但被告一直没有还清贷款；资金监管金额从200万调整到170万元是我们咨询后向被告提出的，我们中介要提前将贷款手续、担保手续落实好，咨询担保公司说涉案房屋只能担保170万元，为了顺利交易，网签的总房价只能是170万元，扣除已经支付的325000元，和总房价2325000元还有30万元的差价，就是说进资金监管账户只能是170万元，对方中介通知我们让原告把30万元放在中介，原告付款后也交代我们被告没把贷款还清前不能付款，30万元目前已经还给原告。 上述事实，有原告提供的房地产买卖契约、银行交易流水、支付宝转账记录、收据、告知函及快递签收记录、短信及微信聊天记录、产品订货合同及收据、物业交费记录、不动产登记簿查询记录，被告提供的短信回函、不动产权证书以及开庭笔录等在卷佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合同有效，双方均应恪守。关于原、被告双方是否违约，从庭审调查情况来看，本案房屋买卖合同履行的一般步骤为：原告支付定金、二期款→被告涤除抵押权→双方办理网签手续→过户→原告支付200万元。被告取得不动产权登记的时间为2017年9月14日，而双方约定的交易时间为产证满2年且最晚不迟于2019年9月14日。2019年9月14日非工作日，鸿飞公司出庭证人陈述双方应在此之前作网签办手续，好邻居中介服务部的出庭证人也表示被告应在此之前还清贷款、注销他项权证。而被告却以原告未明确30万元支付方式为由迟迟未在上述约定期限内归还银行贷款，导致抵押权未能及时涤除。从双方约定的付款时间看，余款200万元在过户之后支付，即便因原告自身原因不能办理贷款，原告也可通过自筹现金的方式予以补足，双方的合同仍可继续履行。被告以此为由拖延履行合同义务于法无据，况且原告在2019年9月14日之前也多次通过鸿飞公司、好邻居中介服务部催促办理网签手续，但被告仍不履行合同义务。因此，被告未能及时涤除抵押权是本案合同无法按时履行的直接原因。现原告以被告违约为由主张解除《房地产买卖契约》，被告对此予以同意，本院亦予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。根据上述法律规定，合同解除后，被告应当将原告支付的购房款返还，故原告要求被告返还购房款20万元的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，被告收取原告的定金125000元，但未履行约定的合同义务，应当双倍返还定金，故原告要求被告双倍返还定金25万元，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告孙常耀、徐吕蓝与被告梅青、刘海娣于2019年4月7日签订的关于太仓市的房地产的《房地产买卖契约》。 二、被告梅青、刘海娣返还原告孙常耀、徐吕蓝购房款（不含定金）20万元。 三、被告梅青、刘海娣双倍返还原告孙常耀、徐吕蓝定金25万元。 上述二、三项合计45万元，由两被告于本判决生效之日起7日内直接汇至原告指定的如下银行账户：户名孙常耀，开户行中国银行太仓璜泾支行，账号62×××24。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25400元，财产保全费2770元，合计28170元，由被告梅青、徐吕蓝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王颖瑛 人民陪审员  吴义法 人民陪审员  李秋红 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  王小婷