四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初276号 原告：余远海，男，1972年7月7日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：刘剑，四川迪扬律师事务所律师。 被告：四川若愚房地产开发有限公司，住所地资阳市雁江镇建设东路静苑小区3号楼，统一社会信用代码915120003094962948。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，系公司职工。 原告余远海与被告四川若愚房地产开发有限公司（若愚房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余远海委托诉讼代理人刘剑、被告若愚房地产委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余远海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年10月1日签订的《资阳恒大名都商品房认购书》及相关补充协议；2.判令被告返还原告支付的购房款人民币38,876元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年，经朋友介绍，原告认识被告工作人员刘钊，刘钊称自己系恒大资阳售楼部经理，可以拿到内部低价，故在刘钊介绍下，原、被告2018年10月1日签订《资阳恒大名都商品房认购书》，缴纳1万元定金。在缴纳定金时，刘钊向原告索要1万元好处费，原告曾提出异议，但因刘钊表示恒大楼盘都是无理由退房，故原告出于信任，在第二天缴纳首付款28,876元，以及给付刘钊好处费9000元。2019年3月，原告得知刘钊并非恒大售楼部经理，感觉受骗而要求退房，但之后，刘钊电话不通，和被告公司联系，也不同意退房。原告认为，被告在全国各大媒体宣传无理由退房，应遵守承诺，刘钊欺诈原告（虽后退还好处费），公司应对其工作人员承担责任。现诉至法院请求达诉讼目的。 被告若愚房地产辩称：⒈案涉合同已因原告有违约行为而依合同约定解除。原告未按认购书约定的时间签订《商品房买卖合同》和给付第二笔房款，构成违约，按认购书约定，被告可解除合同。被告已于2019年9月30日向原告送达到解除合同通知书。⒉按照合同约定，已付房款应作为违约金不予退还。且该违约金的收取具有合理性。因原告的原因，造成该房后来再次出售时，房价降低，另外，被告早已向刘钊（非被告工作人员）支付该套房屋的介绍人佣金15,550元。⒊涉案楼盘从未执行过“无理由退房”政策。恒大地产只是被告的股东，且即便是恒大地产的“无理由退房”宣传，也是写明了具体咨询当地经销商的，而原告只截取了广告的上部，未将下部详询当地等情况完整提交法庭。之所以要详询当地，是因为全国各地楼市政策不一样。涉案楼盘所在地的房管局在2018年出台的政策是：严禁期房转让。除非是司法解除合同等法定情形，否则，一律不办理合同注销手续，商品房备案信息不得更改。因此，涉案楼盘因退房后的商品房买卖合同备案表无法撤销而从未执行过无理由退房。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据出示和质证。对双方无争议的证据，本院予以采信，对双方有争议的证据，本院认定如下：⒈《无理由申报承诺书》：无原件，无法核实证据的来源与真实性，且无法看出系被告出具的承诺书。无理由退房的各种广告：非涉案楼盘的广告，截图亦不完整，不予采信。恒大地产的文件，无原件，不予采信。⒉与刘钊的微信截图、短信截图、与本案无关，不予采信。⒊与李良英的通话，无法核实其真实性，不予采信。⒋（2018）川0502民初字第5804号判决书与本院的案件事实在关键地方有差异，故不予参考。被告提供的证据，均符合证据三性，本院予以采信。根据经审理采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年10月1日，余远海在刘钊的介绍下，与若愚房地产（唯一股东为恒大地产集团成都有限公司）签订《资阳恒大名都商品房认购书》，协议约定：余远海认购若愚房地产开发的资阳恒大名都15栋2-2202号房屋，面积102.52㎡，单价7584.01元/㎡。签订认购书当日给付定金1万元，之后分期付款，分别为：2018年10月3日前支付首期房款28,876元，并签署《商品房买卖合同》；2019年4月1日前付清155,503元；2019年10月1日前付清194,378元……余远海若未在约定的付款方式和期限内到资阳恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，将视为余远海放弃买房，所付款项不予退还，若愚房地产无须通知余远海，可另行销售该房屋。当日，余远海实际交付定金1万元，又于次日，给付首期款28,876元，但未签订《商品房买卖合同》。该月9日，若愚房地产支付刘钊介绍费9000元。之后，余远海未按约向若愚房地产支付房款，若愚房地产于2019年9月30日，按认购书记载地址向余远海成功投递《关于解除的通知》，上载“……15栋-2-2202号商品房，你与我司于2018年10月2日签订的《资阳市恒大名都商品房买卖合同补充协议》第二条分期付款部分约定：您应于2019年4月1日前，支付房价款155,503元。若你逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，您应按已付款的50%向我司支付违约金……”。 另查明，资阳市房地产管理局2018年3月26日发布《资阳市房地产管理局关于进一步规范房屋销售行为的通知》第七条规定:“……认购后不得擅自更改购房者姓名……除同一项目换房、司法解除合同、购房人死亡或重大疾病、其他符合法律规定可退房的，一律不予办理合同注销手续。严禁开发企业伙同购房人提供虚假证明材料，以欺骗手段办理合同备案注销手续”。无证据证明余远海首次向若愚房地产提出退房请求的时间。其提交的无法核实真实性和承诺方的《无理由退房承诺书》载明“……若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房”。 本案争议焦点为：原告是否可以“无理由退房”为由要求解除合同并全额退款。 一、合同的解除 本院认为，原告以“无理由退房”为由要求解除合同，但其并未提交任何可被采信的证据证明该楼盘开展过“无理由退房”宣传。恒大地产集团有限公司其他楼盘“无理由退房”的宣传能否适用到本案讼争楼盘，需余远海举证，其未举证，则应承担举证不能的后果。其提交了泸州法院的判决书供法庭参考，但泸州法院判决书认定的事实中清楚记载，该案争议的房屋开发商进行过“无理由退房”的宣传，与本案在关键事实上不一致，不具参考价值。另，被告关于本地房市政策决定了若愚房地产不可能执行集团公司“无理由退房”的解释亦具有合理性，可进一步印证被告不曾作过“无理由退房”的宣传。且即便该楼盘有“无理由退房”的政策，原告自己所举的证据亦表明，退房的条件是：在提出退房时，无违约行为。但原告既未按约签订《商品房买卖合同》，亦未提交证据证明其首次主张退房发生在2019年4月前，则其至今仍未给付2019年4月应付房款的行为，构成违约，丧失了退房权。 余远海虽无权要求解除协议，但若愚房地产已于2019年9月30日向余远海送达了解除双方协议的通知，该通知虽表述的是解除《商品房买卖合同》，但由于房号确定、双方亦只签订过认购书，故可认定该表述仅为瑕疵，不影响解除认购书的真实意思的表达。按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，若愚房地产按照双方的约定行使解除权，若余远海有异议，应在收到该协议书后三个月内向法院起诉，逾期法院不再支持。但自其收到之日起至起诉之日时，已超过3个月，故应视为无异议，合同已于2019年9月30日解除。 二、合同解除后的后果 双方签订的认购书约定，若未支付首期款和签署商品房买卖合同，所付款项不予退还。但若愚房地产邮寄给余远海的解除通知书上载明的是按已付款50%支付违约金。被告辩称这是套用另一个模板导致的瑕疵，应全部不予退还。本院认为，违约金是解除通知书最重要的通知内容和目的，被告理应仔细核实，对自己的行为承担诚实信用的责任，既然被告当庭主张其解除通知书已送达生效，则其中关于违约金的意思表示不得再撤回。再结合双方的损失和过错，本院认定若愚房地产应退还余远海50%的已付款，即19,438元。 综上，双方认购书已于2019年9月30日解除，本案已无可解除的合同，对原告的该项诉请不予支持。被告应退还余远海19,438元。余远海诉称被告应为刘钊的欺诈行为负责，无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川若愚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内退还原告余远海房款19,438元； 二、驳回原告余远海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费772元，减半收取386元，由原告余远海负担193元，被告四川若愚房地产开发有限公司负担193元（原告余远海已经预缴386元，被告四川若愚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告余远海193元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  陈苓丽 二〇二〇年三月十六日 书记员  李 玲