江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8914号上诉人（原审原告）：康爱华，男，1978年9月24日生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审原告）：谢文娟，女，1985年7月5日生，汉族，住江苏省太仓市。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁晔，男，1975年11月12日生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审被告）：王芸莉，女，1973年11月8日生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：太仓中南锦城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路188号12幢2013室,统一社会信用代码91320585MA1MNB5J19。法定代表人：耿旻黎。委托诉讼代理人：莫兰兰，该公司员工。原审第三人：中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路2号，统一社会信用代码91320585838071726A。负责人：周文军。委托诉讼代理人：苏春龙，该银行员工。委托诉讼代理人：高奕，该银行员工。上诉人康爱华、谢文娟因与被上诉人丁晔、王芸莉及原审第三人太仓中南锦城房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）、中国农业银行股份有限公司太仓分行（以下简称农业银行太仓分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2018)苏0585民初7152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康爱华、谢文娟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持康爱华、谢文娟的一审诉讼请求，或者将本案发回重审；2.丁晔、王芸莉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月3日，双方当事人签订了《房地产买卖契约》一份，约定两被上诉人将坐落在城厢镇中南君悦府7幢1601室的房产出售给上诉人。合同明确约定交易总价为人民币215万元整，第一期款在双方签订买卖合同之日支付购房定金20万元，第二期款100万元于2018年1月20日前支付，并办理房产过户手续。合同约定违约责任为，违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担。补充条款明确约定，办理房产交易前甲方需将该房产内的贷款还清以便完成交易手续，交房前甲方按时支付该房产房贷。本协议签署完毕后，上诉人按约履行了付款义务，但被上诉人并未通知上诉人交房，经了解发现因两被上诉人迟延支付房屋的维修基金等相关费用，导致该房未能正常办理交房手续。上诉人无奈只能先行垫付相关的费用，才办理了交房手续，现上诉人已经支付了1215479.94元的前期房款。在原审的多次庭审中，被上诉人对于其违约的事实均未予否认，仅表示其无能力承担。上诉人在一审庭审中明确表态随时可以按照法院的要求将剩余的房款一次性支付，从客观上涉案的房屋虽暂未办理房产证，但已实际交房，由上诉人实际占有和使用。一审判决认为《房地产买卖契约》客观上不能履行的原因，即案外人以及第三人对涉案房屋进行了预查封，但该情况在上诉人提起诉讼时均不存在。一审法院无合理理由拖延处理本案，导致产生了案外人及第三人预查封涉案房屋，该法律后果不应由上诉人承担。丁晔、王芸莉未作答辩。中南房地产公司述称，请求二审法院维持一审判决。事实和理由：2018年11月15日，我方与被上诉人完成了涉案房屋的交接手续，目前房屋的初始登记已经完成，登记在我方名下而尚未过户给被上诉人。我方于2019年6月替被上诉人代偿了其欠付银行贷款1447570.55元，后我方向被上诉人提起了追偿权诉讼并申请预查封涉案房屋，查封期限为三年。现前述案件判决已经生效，我方已经于2019年7月15日向一审法院申请强制执行，目前正在执行过程中。农业银行太仓分行述称，请求二审法院依法判决。事实和理由：一、因丁晔、王云莉未按约向答辩人归还按揭贷款，答辩人向丁晔、王云莉、中南房地产公司提起了（2019）苏0585民初1941号民事诉讼。中南房地产公司依据前述判决书的要求于2019年6月6日向答辩人履行了担保责任，代偿了丁晔、王云莉结欠的全部贷款，故目前答辩人与丁晔、王云莉之间已不存在借贷关系，相应的抵押关系也已解除。二、答辩人在康爱华、谢文娟与丁晔、王云莉、中南房地产公司的讼争中属善意第三人，无论本案结果如何，不应判决答辩人在本案中承担任何义务。康爱华、谢文娟向一审法院起诉请求：1.判令丁晔、王芸莉继续履行《房地产买卖契约》，并由第三人中南房地产公司将不动产权证直接办理至康爱华、谢文娟名下；2.判令丁晔、王芸莉向康爱华、谢文娟支付违约金29万元及中介费35000元；3.判令本案诉讼费用由丁晔、王芸莉承担。一审法院认定事实：2016年12月19日，丁晔、王芸莉与第三人中南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定丁晔、王芸莉向第三人中南房地产公司购买中南君悦阁7幢1601室的房屋，房屋总价1972948元，首付592948元，其余138万元为商业贷款；该房于2018年9月30日前交房。2017年1月19日，丁晔、王芸莉与第三人农业银行太仓分行签订《个人购房担保借款合同》1份，合同借款人为丁晔，抵押人为丁晔、王芸莉，保证人为第三人中南房地产公司。合同约定，丁晔为购买中南君悦阁7幢1601室住房向第三人农业银行太仓分行借款138万元，第三人中南房地产公司对借款合同项下债务承担阶段性连带保证责任。2018年1月3日，康爱华、谢文娟作为乙方，丁晔、王芸莉作为甲方，太仓市城厢镇鸿飞房产中介服务部作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，内容为：一、甲方自愿将坐落在城厢镇中南君悦府7幢1601室的房地产出售给乙方。房屋建筑面积102.22平方米。二、甲乙双方协定的上述房地产成交总价为215万元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金20万元，第二期款100万元于2018年1月20日前支付，并办理房产过户手续；第三期款95万元，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清。丙方收取乙方中介费35000元，中介费合同生效时当场付清。……六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项：甲方购房所缴的契税、维修基金由甲方自行承担；办理房屋交易前，甲方需将该房产上的贷款还清，以便完成交易手续；交房前甲方按时支付该房产房贷；中介费乙方支付第二期款时完成结算。康爱华、谢文娟分别于合同签订当天向丁晔、王芸莉支付了15000元；于2018年1月4日支付了185000元；于2018年1月19日支付了1000000元。另，康爱华、谢文娟于2018年1月19日，向合同丙方支付了中介费35000元。2018年11月15日，因涉案房屋开发商向丁晔、王芸莉交房时需交纳相关税费，故双方当事人与中介公司又签订《补充协议》一份，约定：原合同约定由甲方承担首次交房时应付的物业维修基金及物业费，现改为由乙方先行垫付前述费用，甲方应出具授权委托书等开发商所要求的文件，以便乙方能顺利办理收房事宜，领取物业钥匙。乙方垫付的费用应在乙方应支付的余款中作相应扣减，具体金额以乙方实际垫付款项为准。康爱华、谢文娟于2018年11月15日依据补充协议的约定，为丁晔、王芸莉垫付了首次交房时丁晔、王芸莉应缴纳的相关费用15479.94元，并完成了涉案房屋的交房手续。现涉案房屋已由康爱华、谢文娟占有使用，但至今仍未办理首次过户。双方当事人确认：康爱华、谢文娟为丁晔、王芸莉垫付的首次交房相关费用15479.94元可直接抵作涉案房屋的购房款。至此，康爱华、谢文娟共计已向丁晔、王芸莉支付购房款1215479.94元。对尚余购房款934520.06元，康爱华、谢文娟在一审法院首次庭审及后续庭审中也多次表示同意全额提存至法院指定的账户。后因丁晔、王芸莉未能按约向第三人农业银行太仓分行归还贷款，第三人农业银行太仓分行向一审法院起诉，一审法院依法作出（2019）苏0585民初1941号民事判决书，判决丁晔、王芸莉向第三人农业银行太仓分行偿还借款本息等，第三人中南房地产公司对其债务承担连带清偿责任。第三人中南房地产公司称，现中南房地产公司已向农业银行太仓分行清偿了上述判决所确认的债务，且已向太仓市人民法院起诉要求丁晔、王芸莉偿还其代偿款项。一审法院另查明，2019年5月23日，苏州工业园区人民法院在（2019）苏0591民初3175号江苏中盈行融资担保有限公司诉丁晔担保追偿权纠纷一案中，对丁晔购买的本案所涉房屋进行预查封，查封期限三年；2019年6月17日，一审法院在（2019）苏0585民初3355号太仓中南锦城房地产开发有限公司诉丁晔、王芸莉追偿权纠纷一案中，对本案所涉房屋进行了预查封，查封期限三年。上述两案均在审理阶段，尚未进入执行程序。一审法院认为：双方当事人所签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，康爱华、谢文娟已按照合同约定支付了房屋首付款，丁晔、王芸莉理应在取得房屋所有权后为康爱华、谢文娟办理产权转移手续。由于丁晔、王芸莉与案外人江苏中盈行融资担保有限公司、第三人中南房地产公司另有债权债务纠纷引致诉讼，江苏中盈行融资担保有限公司、中南房地产公司分别以债权人身份向法院申请对涉案的丁晔、王芸莉向第三人中南房地产公司购买但尚未办理产权过户登记手续的房屋进行了预查封。在该预查封状态尚未解除的情况下，即使案涉房屋从第三人中南房地产公司处过户至丁晔、王芸莉的名下后，预查封也会自动转为查封状态。故在涉案房屋未解除查封状态前，双方无法办理案涉买卖合同标的物的产权转移手续。基于该客观事实，双方之间的《房地产买卖契约》客观上不能履行。康爱华、谢文娟在一审法院向其多次释明后，仍坚持要求继续履行合同、判决过户，一审法院只能判决驳回康爱华、谢文娟之诉请。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回康爱华、谢文娟的诉讼请求。案件受理费6336元，由丁晔、王芸莉负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，康爱华、谢文娟与丁晔、王芸莉于2018年1月3日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应予以恪守。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或者事实上不能履行情形的除外。另《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中，按照涉案契约的约定，在康爱华、谢文娟于2018年1月20日前支付第二期购房款后，丁晔、王芸莉应将涉案房屋办理过户登记至康爱华、谢文娟名下。因丁晔、王芸莉与案外人江苏中盈行融资担保有限公司及中南房地产公司均存在纠纷，现涉案房屋初始登记在中南房地产公司名下而尚未由中南房地产公司过户至丁晔、王芸莉名下，江苏中盈行融资担保有限公司及中南房地产公司均以丁晔的债权人身份对涉案房屋进行了预查封。在前述预查封尚未解除的情况下，即使中南房地产公司将涉案房屋过户至丁晔、王芸莉名下，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的前述规定，预查封登记也会自动转为查封登记，且在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。目前因涉案房屋在其他案件中已被法院预查封的情形下，康爱华、谢文娟坚持要求丁晔、王芸莉继续履行买卖契约并由中南房地产公司协助办理涉案房屋的过户登记手续系属法律上不能履行，故康爱华、谢文娟的前述诉请难以成立，其可以另行主张其他合同权利。综上，康爱华、谢文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元，由康爱华、谢文娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 毅审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年三月三日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航