福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异38号 案外人：谢玉印，女，1975年02月12日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：徐成，福建邦平联展律师事务所律师。 申请执行人：中信银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路81号1-5层，统一社会信号代码：91350200X120614412。 负责人：夏年炉。 委托诉讼代理人：林佳智、林奕增，福建明嘉律师事务所律师。 被执行人：林志强，男，1972年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：缪芬，女，1976年6月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 在本院执行申请执行人中信银行股份有限公司厦门分行与被执行人林志强、缪芬公证债权文书一案中，案外人谢玉印对本院查封被执行人林志强名下厦门市××××室房产（中关委大厦Ｇ栋14层Ｆ单元）（以下简称“案涉房产”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人谢玉印称，案外人于2004年12月10日与被执行人林志强签订了份房地产买卖合同，由案外人购买了被执行人林志强位于厦门市××××室（正式编号前房号为14Ｆ）的房屋一套，约定单价为每平米人民币5000元，总价为人民币267830元。同时约定，案外人应分二期付给被执行人林志强135000元（第一期100000元于2004年年底前支付，另一期于交付使用时支付），余额以每月代被执行人林志强支付银行支付按揭贷款1110元的方式支付。而后，案外人通过数次转账及部分现金付清了首付款，共计人民币135000元。由于该房产在厦门商业银行（现为厦门银行）办理了抵押贷款15年，根据双方约定，按揭款（包括签约前的按揭款）都由案外人承担。于是，案外人将按揭款转入被执行人林志强的账户进行还款，直至2016年下半年，被执行人林志强挪用了案外人预付的部分按揭款。而后，案外人自行向厦门银行进行了还款。由于争议房产所在地产的开发商——厦门新中厦房地产开发有限公司后期资金链断裂，以致无法按期交房。几次延迟后，开发商终于在2006年12月28日通知业主前来收房，但该房依然属于“烂尾”项目，配套未完整，消防也未验收为此，业主组织与开发商多次协商，后达成一致，即各业主根据购买房产面积大小的不同，分别借部分款项给开发商的法定代表人、实际控制人谢宏斌，用于指定的项目支出，同时开发商承担保证责任。而后，各业主大都与谢宏斌开立了联名账户。案外人作为业主之一，也于2007年4月30日借给了谢宏斌一万元。同日，案外人向管理所在房产的物业公司——厦门世纪登峰物业管理有限公司缴交了2007年1月至6月的物业管理费及房屋维修基金482.10元及96.40元，同时还缴纳了房屋装修产生的土头清运费123.20元。该房在2007年7月底装修完毕后，案外人将该房产对外租赁，直至今日。该房由于开发商未能完成善后工作，以致到2017年都未能办理房产证，更无法办理过户登记手续。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案外人与被执行人林志强早在2004年12月10日便签订了合法有效的书面买卖合同，并在2006年底便从开发商处接收该房实际占有使用至今，显然远早于人民法院查封之前。在买卖合同签订后，案外人按照合同约定支付了绝大部分价款，虽然至今未能办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，该房的实际权利人应为案外人。据此，案外人请求立即解除对位于厦门市××××室房产的查封措施。案外人提供《执行裁定书》、《生效通知书》、结婚证、房地产认购协议、关于房屋首付款支付情况的说明、存款凭证及转账清单、被执行人与案外人部分沟通信息及银行账户交易记录、楼宇按揭（抵押）借款合同、借款合同及存款凭条、缴交物业各种费用的证明及部分票据、首次装修证明、房屋租赁合同及交易明细等证明其主张。 本院查明，申请执行人中信银行股份有限公司厦门分行与被执行人林志强、缪芬公证债权文书一案中，2017年6月7日，厦门市鹭江公证处作出《执行证书》，编号：（2017）厦鹭证执字第00068号。确定执行内容如下：“一、被申请执行人：林志强、缪芬。二、执行标的：本金人民币贰佰陆拾玖万零伍佰伍拾伍元肆角肆分（￥2690555.44），利息［利息应按“主合同”及《中信银行个人借款合同》［编号：（2015）信银个贷字第811492000476号、（2015）信银个贷字第811492000477号］的约定计至实际还款日，暂计至二○一七年五月十九日的利息为人民币壹拾伍万柒仟贰佰陆拾玖元零贰分（￥157269.02）］、罚息［罚息应按“主合同”及《中信银行个人借款合同》［编号：（2015）信银个贷字第811492000476号、（2015）信银个贷字第811492000477号］的约定计至实际还款日，暂计至二Ｏ一七年五月十九日的罚息为人民币柒仟贰佰叁拾捌元叁角整（￥7238.30）、复利［复利应按“主合同”及《中信银行个人借款合同》［编号：（2015）信银个贷字第811492000476号、（2015）信银个贷字第811492000477号］的约定计至实际还款日，暂计至二○一七年五月十九日的复利为人民币陆仟捌佰捌拾伍元伍角肆分（￥6885.54）］、律师费（依“中信银行”在申请强制执行过程中律师事务所出具的发票计算金额）、执行证书公证费人民币捌仟伍佰捌拾伍元捌角肆分（￥8585.84）及实现债权和担保物权的所有费用（包括但不限于执行费、公告费送达费、差旅费等）和其他应付款项。三、借款人林志强对执行标的向“中信银行”履行还款责任。四、如借款人不能履行上述还款责任，“中信银行”有权依据其与抵押人林志强及其配偶缪芬签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》［编号：（2015）信银房贷字第××号］行使抵押权，抵押人同意“中信银行”有权选择以下任何一种方式实现抵押权：（1）以抵押物折价方式实现抵押权；（2）以变卖抵押物方式实现抵押权；（3）以拍卖方式实现抵押权，如拍卖未成交，“中信银行”有权委托该拍卖企业或其他拍卖企业再行拍卖或采用前述折价或者变卖方式实现抵押权；（4）“中信银行”依法不经诉讼程序直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押物拍卖、变卖后，其价款超过执行标的的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续偿还。”该案抵押物为思明区湖滨西路18号2201室。被执行人未履行还款义务，中信银行股份有限公司厦门分行于2017年6月20日申请执行，本院于2017年7月14日轮候查封了案涉房产。 另查明，申请人郭淑梅与被申请人林志强、缪芬民间借贷纠纷一案中，案外人谢玉印对查封厦门市××××室房产提出书面异议。本院于2017年6月5日作出（2016）闽0203执保511号执行裁定书，查明如下事实：“2004年12月10日，案外人谢玉印与被案外人林志强签订一份《房地产认购协议》，约定林志强将位于厦门市××××室房产转让给谢玉印，总价267830元，谢玉印应分二期支付购房款135000元（一期2004年年底前付给林志强10万元，另一期于交付使用时付给林志强），余款以每月1110元代林志强每月付清银行按揭。协议签订后，谢玉印分数次支付给林志强合计135000元，并按约定支付银行按揭贷款至今。案外人自2007年上半年起实际占有上述涉案房产。上述涉案房产至今未办理产权登记。”裁定：“中止对厦门市××××室（中关委大厦Ｇ栋14层Ｆ单元）房产的执行。”该裁定书于2017年8月18日发生法律效力。2017年10月10，本院作出（2016）闽0203民初6136号之二民事裁定书，裁定：“解除对被告林志强名下址于厦门市××××室（中关委大厦Ｇ栋14层Ｆ单元）房产的查封、冻结。” 另查明，厦门世纪登峰物业管理有限公司于2017年3月8日出具证明，证明厦门市××××室房产自2007年1月至今一直由谢玉印或其租户前来缴纳每月物业费及公维金。谢玉印提供厦门世纪登峰物业管理有限公司于2007年4月30日出具的缴纳物业费及公维金的发票；厦门市不动产登记中心于2017年7月24日发出项目土地房屋权属登记通知书，编号2017201000049，内容为，根据《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》，你单位向本中心申报的中关委大厦（Ｇ栋）项目中部分土地房屋初始登记，收件号2017201000049。经审查，现已核准登记，登记号20170168。贵单位即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 本院认为，案外人谢玉印在本院查封上述涉案房产之前已与被执行人林志强签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付部分价款及银行按揭贷款，且实际占有上述涉案房产，非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人提出的排除执行的异议理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 中止对厦门市××××室（中关委大厦Ｇ栋14层Ｆ单元）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年三月二十五日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： .... （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； .... （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。