宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终149号 上诉人（原审被告）：宁夏华润景观集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 法定代表人：王攀阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李学文，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张若军，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：吕贤魁，男，1990年4月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：张春艳，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人宁夏华润景观集团房地产开发有限公司（以下简称华润房地产公司）因与被上诉人吕贤魁房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华润房地产公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判华润房地产公司不向吕贤魁支付违约金1520元，或者发回重审。事实和理由：涉案房屋买卖过程中，吕贤魁知悉该项目没有房屋预售许可，华润房地产公司不存在欺诈情形，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的行为，该公司目前正在积极推进房屋预售许可办理事宜。虽然涉案房屋不能按期交付系华润房地产公司原因导致，但该公司在出售房屋时已经给吕贤魁优惠39322元，前提条件是吕贤魁按约履行合同义务。现吕贤魁要求解除《某云城公寓认购合同》（以下简称《认购合同》）并主张违约金，违反了双方关于房款优惠条件的约定，故华润房地产公司不应向其支付违约金。 吕贤魁辩称，双方在《认购合同》中就违约金有明确约定，应当按照约定执行。 吕贤魁向一审法院起诉请求：1.解除吕贤魁与华润房地产公司签订的两份《认购合同》；2.判令华润房地产公司退还吕贤魁购房款15.20万元、支付违约金1.52万元、资金占用期间的利息8360元(按年利率6%自2018年8月2日计算至2019年7月22日），2019年7月22日之后的利息按年利率6%支付至购房款退还完毕之日止；3.本案诉讼费用由华润房地产公司负担。 一审法院认定事实：2018年8月2日，吕贤魁与华润房地产公司签订合同编号尾号为714、715的合同，约定：吕贤魁购买华润房地产公司开发的“某云城公寓”714室（面积53.5㎡）、715室（面积53.5㎡）；价格均为187250元；付款方式及期限均为吕贤魁于2018年7月28日支付补助后总房款的50%即7.60万元，2019年7月31日前支付至总购房款的50%即7万元；华润房地产公司于2019年7月31日前向吕贤魁交付房屋，如华润房地产公司未按本合同规定的期限交付房屋，逾期超过60日后，吕贤魁有权解除合同，吕贤魁解除合同的，华润房地产公司应当自吕贤魁解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按照买受人累计已付款的1%向吕贤魁支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，吕贤魁共计向华润房地产公司支付购房款15.20万元。合同约定的交房期限届满后，华润房地产公司未向吕贤魁交付房屋。一审法院认为，吕贤魁与华润房地产公司签订的两份的《认购合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。华润房地产公司未能在合同约定的交房期限内向吕贤魁交付房屋，其行为已构成违约。因此，吕贤魁要求解除双方于2018年8月2日签订了两份的《认购合同》，符合合同约定及法律规定，予以支持。基于此，吕贤魁要求华润房地产公司退还购房款15.20万元的诉讼请求，亦符合双方合同约定，予以支持。对于吕贤魁要求华润房地产公司支付违约金的诉讼请求，因华润房地产公司未能按照合同约定向吕贤魁交付房屋，根据《认购合同》第七条的约定，华润房地产公司应当按照合同约定已付购房款即15.20万元的1%向吕贤魁支付违约金1520元。对于吕贤魁要求华润房地产公司支付利息的诉讼请求，因双方在合同中仅约定了违约金，并未约定利息，且吕贤魁诉求的违约金已经得到支持，因此，吕贤魁该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。判决：一、解除吕贤魁与华润房地产公司于2018年8月2日签订两份《认购合同》；二、华润房地产公司于判决生效后十五日内向吕贤魁退还购房款15.20万元，并支付违约金1520元；三、驳回吕贤魁的其他诉讼请求。案件受理费3540元，减半收取计1770元，由吕贤魁负担90元，由华润房地产公司负担1680元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，截止目前，华润房地产公司仍未取得涉案公寓商品房预售许可。 本院认为，华润房地产公司与吕贤魁签订的《认购合同》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且华润房地产公司已经按照合同约定收取部分购房款，该《认购合同》应当认定为商品房买卖合同。华润房地产公司在未取得商品房预售许可的情况下，即向吕贤魁出售涉案公寓，且在吕贤魁提起诉讼前仍未取得商品房预售许可证明，该《认购合同》应当认定为无效。一审认定《认购合同》合法有效并判决解除，适用法律错误，本院予以纠正。确认合同无效后，华润房地产公司应当向吕贤魁返还购房款。该公司未取得商品房预售许可即对外销售公寓，存在过错，应当赔偿吕贤魁因此受到的损失。《认购合同》虽因违反法律强制性规定而无效，但其违约金条款系双方真实意思表示。涉案资金占用的利息损失超过双方约定的违约金数额，一审判决华润房地产公司向吕贤魁支付违约金1520元、驳回吕贤魁要求该公司支付资金占用利息的诉讼请求，吕贤魁未提出上诉，本院酌定华润房地产公司向吕贤魁赔偿损失1520元。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初3416号民事判决； 二、吕贤魁与华润房地产公司于2018年8月2日签订的两份《某云城公寓认购合同》无效； 三、华润房地产公司于本判决生效后十五日内向吕贤魁退还购房款15.20万元，并赔偿吕贤魁损失1520元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3540元，减半收取1770元，二审案件受理费180元，合计1950元，均由上诉人宁夏华润景观集团房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛鹏飞 审判员  施秀琴 审判员  吕广飞 二〇二〇年三月十八日 书记员  柳莹莹 附相关法律条文： 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。 当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。