河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫11民终41号 上诉人（原审原告、反诉被告）：漯河市得月投资有限公司。住所地：漯河市召陵区黄河路与桐柏路交叉口东北角。 法定代表人：万现有，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵秀梅，河南九九律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：漯河市万景花园酒店有限公司。住所地：漯河市召陵区黄河路与桐柏路交叉口。 法定代表人：刘利敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：石娜伟，男，汉族，1975年4月1日出生，住漯河市召陵区。 委托诉讼代理人：刘占彪，河南强人律师事务所律师。 上诉人漯河市得月投资有限公司（以下简称得月公司）与上诉人漯河市万景花园酒店有限公司（以下简称万景公司）、石娜伟房屋租赁合同纠纷一案，均不服召陵区人民法院（2019）豫1104民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人得月公司的委托诉讼代理人赵秀梅，上诉人万景公司与上诉人石娜伟的共同委托诉讼代理人刘占彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 得月公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除得月公司与石娜伟于2015年3月11日签订的房屋租赁合同，石娜伟及万景公司于判决生效后三十日内交回承租的房屋；2.石娜伟和万景公司向得月公司支付租金1900000元（截止至2019年8月31日）及违约金516000元。事实与理由：1.一审判决解除合同后九十日内交回承租的房屋，时间太长，加大了得月公司的损失；2.本案租赁合同是得月公司与石娜伟签订，但实际使用人是万景公司，石娜伟是万景公司实际控制人，之所以与石娜伟签订合同，是因为当时万景公司尚未成立，因此，石娜伟和万景公司均有向得月公司支付租金的义务。 万景公司、石娜伟二审共同答辩称：答辩意见与万景公司、石娜伟的上诉意见一致。 万景公司、石娜伟共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持万景公司一审的反诉请求；2.一、二审诉讼费由得月公司承担。事实与理由：1.上诉人在租赁涉案房屋时，租赁期限为15年，租赁时涉案房屋系毛坯，上诉人租赁后对房屋进行了全部的装修，费用高达几千万元，合同仅仅履行5年,现原审法院判决解除合同,并交回房屋,很明显对上诉人不公平,原审中上诉人针对提出房屋（添附物)的价值进行鉴定,并且提出反诉，而原审法院却不予准许,无疑是加重了上诉人的损失。3.原审法院判决石娜伟承担责任,明显没有事实和法律依据,本案中石娜伟租用涉案房屋是将该房屋用于漯河市万景花园酒店有限公司经营,漯河市万景花园酒店有限公司系独立的主体,而石娜伟履行也是职务行为,而并不是租给自己所用。因此,原审判决石娜伟承担责任,明显错误。4.原审法院判决的违约金的计算标准没有依据。 得月公司二审答辩称：1.依据石娜伟与得月公司签订的《房屋租赁合同书》第九条的约定“按约定期限拖欠应付租金款超过15天”的出租方有权单方解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。结合本案，得月公司提起诉讼时，万景公司、石娜伟拖欠租金达290万元（立案后支付100万元），截止到目前，拖欠的租金除本案判决的截止到2019年8月31日190万元外，2019年9月1日前应支付的下一阶段的150万元租金期限也已经届满。万景公司、石娜伟拖欠租金的行为属于租赁合同中应履行的主要债务，也是严重的违约行为，得月公司出租房屋获取租金的合同目的不能实现，且损失在继续扩大，因此，无论是依据双方的合同约定或是法律的规定，一审判决判令解除合同都是正确的，更是有充分的事实和法律依据的。2.原审判决驳回石娜伟及万景公司的反诉请求是完全正确。如前所述，万景公司、石娜伟长期拖欠巨额租金不予支付，已构成严重的违约，得月公司请求解除合同理由充分。万景公司、石娜伟请求解除合同后的添附折价赔偿没有法律依据，依据《最高人民法院审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿”本案合同的解除，是由于承租人的违约行为导致的，在出租方不同意利用的情况下，万景公司、石娜伟请求对添附进行补偿，原审判决不予支持，有充分的法律和事实依据。3.关于违约金的支付，原审判决以所欠租赁费的数额为基数，按月息2分判令万景公司、石娜伟支付违约金并无不当。按照双方租赁合同第十条的约定，违约金应当按照所拖欠租金数额的日1%支付违约金，起诉时，得月公司觉得违约金过高，本着实事求是的态度予以降低，参照民间借贷的有关规定，按照月息2分请求违约金并无不当。4.石娜伟与万景公司应当共同承担租金和违约金的支付责任。首先，本案的租赁合同虽然是得月公司与石娜伟签订，但实际使用人是万景公司，石娜伟是万景公司的实际控制人，2015年3月11日，得月公司之所以与石娜伟签订房屋租赁合同，是因为当时万景公司尚未登记注册成立（2015年6月11日该公司成立），所以，石娜伟和万景公司均有支付租赁费的义务，故为保护出租方的合法利益，人民法院应判决石娜伟和万景公司共同支付租赁费1900000元计违约金516000元。其次，从万景公司、石娜伟提交的反诉状中也可以说明，石娜伟和万景公司共同提起反诉，请求对万景花园酒店的添附进行补偿，说明石娜伟和万景公司是利益一致的，得月公司追要租金找的都是石娜伟，从来不认识法定代表人刘利敏。 得月公司向一审法院请求：1.解除涉案《房屋租赁合同》,万景公司、石娜伟交回承租的房屋;2.万景公司、石娜伟共同支付拖欠的租赁费1900000元(以后租金计算至合同解除房屋交回原告之日)及违约金516000元(按照月息2分的利率计算)3.万景公司、石娜伟承担本案的诉讼费。 万景公司、石娜伟向一审法院提出反诉请求：1.判令得月公司对万景公司、石娜伟在承租房屋上的添附进行折价补偿(价值暂定20万元，最终以评估鉴定结论为准)；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由得月公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月11日得月公司与石娜伟签订房屋租赁合同书一份，约定得月公司将坐落于漯河市××区××与××路交叉口的得月公寓Ａ座出租给石娜伟。合同约定租赁期限为15年（2015年4月1日起至2030年3月31日止），租金分三个阶段交纳，其中2018年4月1日至2020年3月31日年租金为300万元（月平均25万元），采用先付房租后使用房屋的租赁形式，按会计年度计算，每半年交纳一次，即每年6月底前，12月底前交纳；约定承租方在按约定期限拖欠应付租金款超过15天的，出租方有权单方解除合同；约定在每个租赁年度规定时间内，未按时足额支付租金，除如数补缴租金外，每拖欠一日加收拖欠数额1%的滞纳违约金。得月公司称双方还协商装修免租金期为5个月。万景公司随后在租赁房屋内开办万景花园酒店。2018年9月1日后石娜伟没有支付租赁费，得月公司于2019年6月4日起诉至法院，称自2018年9月1日至2019年8月31日，石娜伟共拖欠租金290万元。得月公司起诉后，石娜伟支付了100万元租金。石娜伟及万景公司提交司法鉴定申请书，申请对租赁房屋（装修）添附物的价值进行评估鉴定。 一审法院认为，根据得月公司与石娜伟签订的房屋租赁合同约定，石娜伟应按照合同约定支付租金，如拖欠应付租金超过15天的，得月公司有权单方解除合同，现石娜伟拖欠租金190万元，且时间已经超过15天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，得月公司要求解除房屋租赁合同的请求，法院予以支持，石娜伟及租赁房屋实际使用人万景公司应当及时交回房屋。石娜伟拖欠至2019年8月31日的租金190万元应当及时支付。房屋租赁合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，得月公司要求的违约金516000元没有超出拖欠租金金额的30%，法院予以支持。因房屋实际交回时间现无法确定，得月公司要求继续计算租金至房屋交付时间的具体金额也无法确定，法院对此不予处理，得月公司可待实际金额确定后再行主张。关于反诉部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中，出租人即得月公司明确表示不同意利用，故石娜伟及万景公司的反诉请求，缺乏法律依据，法院不予支持，石娜伟及万景公司的评估鉴定申请，已无实际意义，法院亦不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，判决：“一、解除原告漯河市得月投资有限公司与被告石娜伟于2015年3月11日签订的房屋租赁合同，被告石娜伟及漯河市万景花园酒店有限公司于本判决生效后九十日内交回承租的房屋。二、被告石娜伟于本判决生效后十五日内向原告漯河市得月投资有限公司支付租金1900000元（截止至2019年8月31日）及违约金516000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告漯河市得月投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告石娜伟及漯河市万景花园酒店有限公司的反诉请求。案件受理费26120元，反诉费2150元，共计28270元，由被告石娜伟及漯河市万景花园酒店有限公司承担。” 二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案在审理过程中，得月公司向本院递交申请，自愿撤回上诉，该申请不违反法律规定，本院予以准许。故二审对得月公司的上诉请求不再进行审理。本案的争议焦点为：一审石娜伟、万景公司的反诉请求是否应当予以支持；一审判决石娜伟承担租金支付责任是否适当。关于争议焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案中，出租人即得月公司明确表示不同意利用，故石娜伟及万景公司一审提出的请求得月公司赔偿装饰装修损失的反诉请求于法无据，一审未予以支持并无不当。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，得月公司与石娜伟于2015年3月11日签订租赁合同，得月公司与石娜伟系合同的双方当事人，故石娜伟应当按照该合同约定履行义务，石娜伟未能按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，故一审判决石娜伟支付拖欠的租金于法有据。综上，上诉人石娜伟、万景公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人漯河市得月投资有限公司预交的二审案件受理费26128元减半收取13064元，由上诉人漯河市得月投资有限公司负担；上诉人漯河市万景花园酒店有限公司、石娜伟预交的二审案件受理费26128元，由上诉人漯河市万景花园酒店有限公司、石娜伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  林晓光 二〇二〇年三月四日 书记员  李晶晶