云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初317号原告：王应军，男，回族，1967年6月7日出生，身份证地址：贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：方万萍，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国电信股份有限公司昆明分公司。营业场所：云南省昆明市盘龙区东风东路12号。负责人：王瑾伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵健伟、刘佳，均系云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。第三人：王剑波，男，回族，1991年10月18日出生，身份证地址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：朱绍先，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告王应军与被告中国电信股份有限公司昆明分公司、第三人王剑波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告王应军的委托诉讼代理人方万萍，被告中国电信股份有限公司昆明分公司的委托诉讼代理人邵健伟、刘佳以及第三人王剑波的委托诉讼代理人朱绍先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王应军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金人民币35023元；2、请求判令被告向原告支付物业费人民币9263.8元；3、请求判令被告向原告支付电费人民币1045.5元；4、请求判令被告向原告支付违约金88843.2元；5、请求判令被告向原告支付2019年4月14日至2019年6月4日期间的商铺占有使用费62930元；6、本案的诉讼费由被告完全承担。事实与理由：原告王应军委托第三人王剑波与被告中国电信股份有限公司昆明分公司于2018年5月16日签订了一份《营业厅房屋租赁合同》，合同约定，将原告名下坐落于昆明市联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-SI-7号商铺租赁给被告中国电信股份有限公司昆明分公司作为营业厅使用。租赁期限自2018年4月14日起至2019年4月13日止，租金为每平方米每月185元，实际租用面积为200.52平方米，月租金为37018元人民币，年租金为444216元人民币，租期内的租金共计444216元人民币。合同第五条约定，租赁期届满后不续租的，甲方将提供10日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备。同时，第十一条第三款约定，任何一方违约的，应当向守约方支付年度租金20%的违约金，并承担守约方的全部经济损失。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交给了被告使用，被告支付了租金409193元，尚欠租金35023元未付。合同到期后，被告既未向原告表示续租，也未及时将商铺腾还与原告，经原告多番催告后，被告于2019年6月4日才将商铺腾还原告。另外，商铺租赁期间的物业费9263.8元以及电费1045.5元因被告未及时支付，经相关部门催告后，已由原告进行垫付。原告认为，被告不仅拖欠租金，还未及时腾还商铺，其行为严重违反了合同约定，理应按照合同约定向原告支付所欠租金35023元及违约金88843.2元（年度租金20%的违约金，共计88843.2元）。同时，因被告未及时腾还商铺，理应按照法律的相关规定向原告支付商铺的占有使用费，即2019年4月14日至2019年6月4日期间的商铺占用费，52天共计62930元。而原告垫付了的物业费9263.8元及电费1045.5元，按照合同约定理应由被告承担，因此，被告也应向原告支付所垫付款项。现因被告拒不支付上述相关款项，原告为维护自身的合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告中国电信股份有限公司昆明分公司辩称，第一原被告双方协商一致的合同，总金额是409193元，并不是444216元。合同上约定的444216它是错误的，是电信公司工作人员在录入系统时的工作失误造成,双方随后通过补充协议的方式予以了纠正并且被告按双方协商确定的金额409193元向原告进行支付，同时收到了同等金额的发票。在整个租赁期间，原被告双方并未对租金提出过任何异议。被告已经按双方商定的租金支付完毕，履行完毕支付义务，不存在欠付租金。所以对于诉请一不应当得到支持。第二，在双方签订的合同中并没有约定原告有权利向被告主张物业费、电费,也没有约定被告需要向原告支付物业费和电费。原告主张这两项诉讼请求二和三缺乏合同依据，不应当得到支持。第三，在租赁期届满之后，电信公司继续使用房屋,原告并没有催告要求被告腾房，双方一直处在商议继续租赁的事宜上，被告认为在租赁合同期满后，双方继续履行着原合同的约定，应当视为不定期的一个合同。被告是不存在违约情形的，不承担相应的违约责任。第四点，被告在2019年5月31日的时候向原告发函，需要进行撤场，同时解除合同。对于租赁期届满后的租金，或者说商铺的占用使用费应当计算到2019年的5月31日。其次对于租金的计算基数应当按照被告主张的年租金409193元标准计算。第三人王剑波述称，同意原告的诉讼请求及事实理由。审理中，被告申请证人杨某（杨某，男，傣族，1989年8月6日出生，身份证号码：5301031989××××××××）出庭作证，杨某发表证人证言：证人是被告公司委派和第三人进行具体商谈的，2018年3月11日证人在商铺与王剑波进行的现场商谈，当时他本人带了身份证及房产证。当时报价是不含税每平米140元，因为被告公司是要求对方开具发票的，在包含税费后就形成了含税44万余元的租赁价格。在向公司签报的过程中是按44万余元的价格向公司上报合同的价格。本案案涉合同是一份比较特殊的合同，原告要求先行支付10万元的租金用于给他们开票付税等。所以当时就说过先以44万余元的合同来进行签报。但后来双方约定实际履行的是40万价格的合同。案涉《营业厅房屋租赁合同》及《补充修订合同》文本均由证人提供，《补充修订合同》的签订系由另一名同事经办。经审理，本院确认案件事实如下：一、案涉房屋“昆明市联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-S1-7号商铺”的所有权人系本案原告王应军，房屋产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号。2018年3月21日，王应军向被告中国电信股份有限公司昆明分公司出具《房屋出租授权》：现授权王剑波全权办理昆明市联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-S1-7号与电信公司的租赁事宜，包括但不限于租赁谈判、合同签订、租金收取、铺面日常管理等事宜。授权期限为2018年3月1日至2023年4月1日。二、2016年5月16日，王剑波（甲方）与被告中国电信股份有限公司昆明分公司（乙方）签订《营业厅房屋租赁合同》（合同编号：YNKMA1803204AGN00），合同约定，甲方将坐落于昆明市联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-S1-7号商铺租赁给乙方作为营业厅使用，租期一年，自2018年4月14日起至2019年4月13日止。租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租，被告续租时，应在租赁期届满前1个月通知甲方，甲方在被告通知后1个月内给予明确答复。租金为每平方米每月185元，租赁面积200.52㎡，月租金37018元，租期内租金共计444216元。乙方按年度支付租金，第一次租金在合同签订后乙方先行支付100000元给甲方，甲方收到该款项向乙方提供符合国家规定的税率为5%的房屋租赁增值税专用发票后，乙方十五个工作日内缴付剩余款项344216元。乙方租用期间的水、电、物业管理等费用，由承接经营的代理商自行向相关单位或部门缴付。乙方有下列情况之一的，并在收到甲方书面通知三十日内未能做出补救的，构成违约：（2）未按期交纳租金的；（3）本合同终止后未按照本合同规定将房屋交还甲方的。任何一方违约应当向守约方支付年度租金20%的违约金，并承担守约方的全部经济损失。三、2018年6月11日，被告中国电信股份有限公司昆明分公司（甲方）与第三人王剑波（乙方）签订补充修订合同，约定：鉴于甲乙双方已于2018年4月14日签订《[2018年专营渠道部新签万宏国际营业厅房屋租赁合同（联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-S1-7号商铺）合同]》（甲方合同编号[YNKMA1803204AGN00]）（“原合同”），现甲乙双方经协商对原合同达成补充合同：1、原合同中房屋年租金444216元/年（含税）更改为房屋租金（含税金额为409193元/年）。2、除本补充合同进行的修改外，原合同应维持不变并继续有效，本补充合同与原合同不一致时，以本补充合同为准。审理中查明，一、王应军于2018年3月21日出具《房屋出租授权》给王剑波，授权期限为2018年3月1日至2023年4月1日，原告持有的案涉《营业厅房屋租赁合同》落款日期为2018年5月16日，被告持有的案涉《营业厅房屋租赁合同》落款日期为2016年5月16日，《补充修订合同》落款日期为2018年6月11日，该补充修订合同中记载案涉《营业厅房屋租赁合同》签订时间为2018年4月14日。庭审中，原告、第三人均认可《营业厅房屋租赁合同》的有效性。被告称对《营业厅房屋租赁合同》形式上的真实性是认可的，与原件是一致的，但所记载的租金444216元不真实。原告、第三人对被告提交的《补充修订合同》的真实性、合法性、关联性不予认可，第三人王剑波称该补充协议并非其本人所签。2020年3月24日，被告向本院提交书面意见，称其对补充修订合同上“王剑波”签字不申请鉴定，具体经办该补充协议签约工作的被告方工作人员现已无法核查。原告、第三人迄今为止没有向法庭申请对补充修订合同上“王剑波”签字作笔迹鉴定。二、《营业厅房屋租赁合同》中对租赁保证金进行了约定，但双方并未实际履行，被告明确没有缴纳保证金。三、案涉商铺于2018年4月14日交付被告使用，庭审中，原被告双方确认案涉商铺钥匙交还时间为2019年6月4日。四、2018年5月28日，被告向第三人王剑波转账支付人民币100000元，同日，第三人王剑波代开发票（NO00308647）载明：购买方中国电信股份有限公司昆明分公司房租费409193元（房屋坐落地址：联盟路与万宏路交叉口万宏嘉园3幢1-2层3-S1-7号）；2018年6月14日，被告向第三人王剑波转账支付309193元。五、2019年7月31日，云南俊发物业服务有限公司万宏国际物业服务中心向“万宏国际3栋S1-7商铺业主、住户”发送《催费通知》：2018年4月1日至2019年5月31日年度物业费9263.8元已逾期。该笔欠缴物业费原告未代付。被告缴纳电费至2019年3月1日，2019年3月1日至7月1日的电费共计1045.5元由原告代付，原告提交了电费收费专用发票2张予以证实，被告认可该发票的真实性。以上事实，有原告提交的《营业厅房屋租赁合同》《催费通知》、《情况说明》、《电费发票》、《中国电信股份有限公司昆明分公司关于万宏国际营业厅撤场的函》、《万宏国际商铺交接情况》；有被告提交的微信聊天记录、证人证言、《房屋出租授权》、《营业厅房屋租赁合同》、关于《营业厅房屋租赁合同》的补充（修订）合同、中国工商银行网上银行电子回单（电子回单号码0019××××4-3267-1100）、中国工商银行网上银行电子回单（电子回单号码0019××××1-4208-1100）、租金发票、情况说明、中国电信股份有限公司昆明分公司关于万宏国际营业厅撤场的函、腾房现场照片三张、电费缴费发票（发票号码：03196894）、电费缴费发票（发票号码：03186472）等证据在卷佐证以及原告、被告、第三人的当庭陈述，证人杨某当庭发表的证人证言予以证实。第三人王剑波没有提交证据。本院认为，关于原告主张的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告的第一项诉讼请求主张的欠付租金35023元系按照《营业厅房屋租赁合同》总价444216元-409193元（被告实际支付租金）计算得出，《营业厅房屋租赁合同》签订在前，补充（修订）合同签订在后，根据被告提交的微信聊天记录及支付租金转账凭证，原被告之间实际是按照《补充（修订）合同》的租金在履行，迄今双方均未要求对补充（修订）合同中“王剑波”的签字进行笔迹鉴定，租赁合同通常是先付租金后使用的惯例，在合同履行的一年中，原告也没有证据证明其向被告主张过要求支付拖欠租金，综上本院根据诚实信用原则予以衡量，认定案涉租赁合同租金为签订在后的补充（修订）合同中约定的409193元为准，被告已付清，故原告的第一项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的第二、三项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张的电费1045.5元已由原告进行垫付，被告亦认可原告出示的发票真实性，故此款被告应当向原告支付；关于物业管理费9263.8元，根据双方约定，物业费由承接经营的代理商自行向相关单位或部门缴付，现出现逾期，原告未进行代付，故此项债务依然存在于被告与物业公司之间，仍由被告负担，相关单位可向被告进行主张，故原告的此项请求本院不予支持。关于原告主张自2019年4月14日至2019年6月4日期间的商铺占用费，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方对租赁期届满后被告继续使用租赁物、商铺钥匙于2019年6月4日交接、对原租赁合同不再继续履行均无异议，故原告的该项诉请，有事实和法律依据，结合案件实情，本院酌情按以下方式予以支持，租金以409193元为基数进行计算，被告应当向原告支付2019年4月14日至2019年6月4日期间的租金58296元（409193元÷365天×52天）。关于原告第四项诉讼请求主张的违约金系基于认为被告欠付租金构成违约而以《营业厅房屋租赁合同》总价444216元的20%计算得出，被告认为其不存在违约情形也就不承担违约责任，因本院认定被告迄今没有向原告支付2019年4月14日至2019年6月4日期间的租金，构成违约，根据违约程度，故原告的该项诉请本院酌情予以支持，即被告向原告支付违约金11659元（58296元×20%）。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告王应军支付电费人民币1045.5元；二、被告中国电信股份有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告王应军支付2019年4月14日至2019年6月4日期间的商铺租金人民币58296元；三、被告中国电信股份有限公司昆明分公司于本判决生效之日起十日内向原告王应军支付违约金人民币11659元；四、驳回原告王应军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4242元，减半收取计2121元，由原告王应军承担1336元，被告中国电信股份有限公司昆明分公司承担785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二〇年三月三十日书记员  刘艳艳