四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终160号 上诉人（原审原告）:宜宾善诚物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践，总经理。 委托诉讼代理人：余业英，女，该公司员工。 上诉人（原审被告）：宜宾市力度广告传媒有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区蜀南大道东段8号附29号。 法定代表人：李季，董事长。 委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市翠屏区南广法律服务所法律工作者。 上诉人宜宾善诚物业管理有限公司（以下简称善诚物业公司）因与上诉人宜宾市力度广告传媒有限公司（以下简称力度广告公司）物业服务合同纠纷一案，均不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 善诚物业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初884号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由力度广告公司负担。事实与理由：1.原判认定力度广告公司的物业面积为320m2无证据支持，善诚物业公司经过实地测量面积为400m2，故应以400m2计收物业服务费；2.原审判决善诚物业公司按照70%计收物业服务费错误，该公司按照合同约定提供服务，原判以存在“部分瑕疵”为由扣减30%物业服务费，与物业服务合同约定不符；3.原判未支持违约金，违反物业服务合同的约定。 力度广告公司辩称，1.善诚物业公司与龙凤苑小区业主委员会签订的物业服务合同无效，善诚物业公司不具备签订物业服务合同的主体资格；2.力度广告公司所在的房屋未被纳入建筑规划范围而未取得物权登记，不属于善诚物业公司的物业服务区域和服务对象；3.力度广告公司的面积是购房合同上记载的面积320m2。 力度广告公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初884号民事判决的第一项，并依法改判驳回善诚物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由善诚物业公司负担。事实与理由：1.一审判决认为“善诚物业公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》对力度广告公司具有约束力”属认定事实错误，案涉三份《物业服务合同》根据合同法第五十二条第（五）项之规定属于无效合同；2.案涉三份《物业服务合同》对力度广告公司没有法律约束力，力度广告公司不是上述合同权利义务的针对主体。龙凤苑小区业委会《备案资料》中列明的878户业主名单中没有13幢1单元3层的商铺业主或力度广告公司的名字，且龙凤苑小区业委会欠费告知书、催收回函、欠缴物业费榜单中均没有力度广告公司的名字；3.一审判决混淆了建筑规划区域和物业服务区域的法律概念，不能笼统地认定凡位于龙凤苑小区建筑规划范围内的区域都是善诚物业公司进行物业服务的区域，且案涉三份《物业服务合同》第二条“物业基本情况”注明的：“设计总户数878户，委托管理的物业构成细目见附件。”所委托的、约定的物业服务区域并未包含力度广告公司住所的区域；4.力度广告公司所在的龙凤苑第13幢房屋一共三层，只有底楼门面有土地证和产权证，第二、三层未在建筑规划范围内；5.物业管理区域范围的划分应由相关行政职能部门来参与。 善诚物业公司辩称，1.力度广告公司称物业服务合同无效没有法律依据；2.善诚物业公司一审提交的证据证实力度广告公司在物业管理区域范围内；3.力度广告公司房屋的面积远远不止320m2，应当以实际测量的400m2计收物业服务费；4.很多商铺虽没有产权，但都按实际面积进行了管理，有相应的票据可以佐证。 善诚物业公司向一审法院起诉请求：1．判令力度广告公司支付2015年1月至2018年12月物业服务费27600元，违约金83160元，共计110760元；2.本案诉讼费用由力度广告公司承担。 一审法院认定事实：力度广告公司是宜宾市龙凤苑小区13幢1单元3层商铺业主。2015年1月1日，宜宾市原翠屏区龙凤苑小区业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.6元／平方米／月；（2）商铺：1元／平方米／月；住宅物业改为经营性物业1元／平方米／月；2015-7-1至2017-12-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元／平方米／月；（2）商铺：1.5元／平方米／月；住宅物业改为经营性物业1.3元／平方米／月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元／户／月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日已上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2017年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元／平方米／月；（2）商铺：1.5元／平方米／月；住宅物业改为经营性物业1.3元／平方米／月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元／户／月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日已上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元／平方米／月；（2）商铺：1.5元／平方米／月；住宅物业改为经营性物业1.3元／平方米／月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元／户／月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。上述三份合同均载明物业基本情况为商住物业类型，座落位置为宜宾市叙州区，四至范围为东至长江大道东段、南至蜀南大道东段、西邻宜宾肿瘤医院、北至戎州路东段。合同明确载明委托管理事项包含共用设施设备的维护、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。协议签订后，力度广告公司未缴纳2015年1月至2018年12月的物业服务费。一审另查明，善诚物业公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。该院认为，结合相关法律法规，物业区域系因物业建造设企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案力度广告公司的公司注册地和营业场所为宜宾市叙州区蜀南大道东段8号附29号，该公司也认可其购买的该物业为13幢1单元3层商铺，该公司抗辩其所在的物业区域未在善诚物业公司的物业服务区域，与善诚物业公司提供服务的住宅区域分属于相对独立的两个区域，但善诚物业公司提交了建筑规划图纸等资料和物业服务合同约定，证明该物业位于龙凤苑小区区域，力度广告公司属于龙凤苑小区物业区域的商铺业主,故对力度广告公司的抗辩理由不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的两份《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对力度广告公司具有约束力。力度广告公司抗辩业主大会召开未通知其进行投票、备案资料中不存在其资料等，一审法院认为其系业主与业主委员会之间的其他法律关系，力度广告公司可以另行处理。 现善诚物业公司请求力度广告公司支付从2017年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费诉请，于法有据，一审法院予以支持。因力度广告公司所购买的物业尚未取得产权，善诚物业公司未举证证明该物业面积，但力度广告公司庭审自认该物业面积不超出320平方米，一审法院予以确认。对善诚物业公司主张的物业费一审法院予以核准为22080元（即2015年1月至2015年6月的物业费为1920元：1元/平方米/月×6月×320平方米；2015年6月至2018年12月的物业费为20160元：1.5元/平方米/月×42月×320平方米）。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，力度广告公司提交的证据也显示善诚物业公司在提供物业服务时存在部分瑕疵，导致力度广告公司自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对善诚物业公司主张的物业费一审法院依法予以酌减为15456元（22080×70%）。关于善诚物业公司诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但该公司在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，在提供保安巡逻、维护维修等服务方面存在明显不足，故该公司诉请的违约金，一审法院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五条、第九条，《物业管理条例》第五条、《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告宜宾市力度广告传媒有限公司向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业管理费15456元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告宜宾善诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2516元，由原告宜宾善诚物业管理有限公司负担2000元，被告宜宾市力度广告传媒有限公司负担516元。 本院二审期间，力度广告公司提交了三组证据：1.《关于龙凤苑小区实名投票选出新物业公司的通报》，拟证明善诚物业公司没有依法当选为龙凤苑小区物业公司，不具有与小区业委会签订《物业服务合同》的主体资格；2.《宜宾市叙州区住房和城乡建设局关于叙州区第一届人大第四次会议第162号建议办理落实情况的函》，拟证明一审判决认定的建筑规划区域与物业服务区域存在错误；3.《房屋销售协议》，拟证明力度广告公司所购房屋不同于商品房，没有取得产权证，力度广告公司不是龙凤苑小区业主。善诚物业公司对三组证据的真实性均无异议，但认为都达不到力度广告公司的证明目的；对《房屋销售协议》的合法性、关联性不持异议。因双方对力度广告公司提交的《房屋销售协议》的证据三性均不持异议，本院对该证据予以采信。本院对力度广告公司提交的前两组证据是否采信将综合全案证据据实判定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，力度广告公司所购龙凤苑小区第13-1-3层建筑面积为334.62平方米。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.力度广告公司是否应当缴纳物业管理费；2.力度广告公司应当按照何种标准交纳物业管理费；3.案涉《物业服务合同》的合同效力问题。本院对上述争议焦点评析、认定如下： 针对第一个争议的焦点，即“力度广告公司是否应当缴纳物业管理费”。本院认为，力度广告公司应当缴纳物业管理费。 首先，力度广告公司所处的建筑规划区域属于龙凤苑小区的物业服务区域。《物业管理条例》第九条“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”，《四川省物业管理条例》第八条“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。”，第九条“建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本条例第八条规定进行划分。”结合以上规定可知，物业管理区域通常由建设单位依据行政职能部门审批后的建筑规划区域形成，该区域包含了住宅、商铺及地上、地下附属设施设备。本案所涉龙凤苑小区是一个整体集中布局小区，包含了住宅和商铺在内的共计25幢楼栋。力度广告公司以购买方式取得龙凤苑小区13幢1单元3层商铺的所有权，同时取得该小区业主的主体资格，该楼栋属于龙凤苑小区区域的一部分，并非力度广告公司所陈述的力度公司所在商业部分与居住小区相对独立的情形。故力度广告公司提出“不能笼统地认定凡位于龙凤苑小区建筑规划范围内的区域都是善诚物业公司进行物业服务的区域”的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 其次，从物业服务合同约定来看，合同明确约定了服务范围包括了商业部分。2015年1月日，善诚物业公司(乙方)与宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会（甲方）签订了《委托物业管理服务合同》，约定甲方将“龙凤苑小区”委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费：约定商铺按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按5元/户/月，业主、物业使用人按半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日善诚物业公司与宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2018年1月1日-2020年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。力度广告公司以业主委员会备案资料名单、物业费催收函等没有列明其商业部分为由主张自己不是合同相对方的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 最后，力度广告公司以自己没有享受到物业服务为由主张不应支付物业管理费。一审中，善诚物业公司提供了充分的证据证明其系案涉小区住宅及商户的物业服务提供者，并提供了相应的证据证明其提供物业服务的事实。结合小区功能及环境系社会环境的重要细胞，物业服务费用的收取，是维系小区正常的服务环境的必要资金需求，若业主一方面需求更好的服务，一方面需求更低甚至不缴物业服务费，本身即为悖论。本案中，力度广告公司系案涉小区的商户业主，业主委员会系业主的代表，其代表业主缔结的物业服务合同对全体业主具有约束力，力度公司应依据该合同缴纳物业管理费。故力度广告公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。 针对第二个争议的焦点，即“力度广告公司应当按照何种标准交纳物管费”。首先，关于以多少面积计收物管费的问题。善诚物业公司主张以400m2计收物业服务费，但其测量结果系其单方测量，也未提交证据证实其主张，故善诚物业公司主张以400m2计收物业服务费的上诉请求不成立，本院不予支持。力度广告公司在庭审中自认其公司使用面积320m2，该面积系其购买该房产的买卖合同上所记载，一审法院依据该面积计算物管费并无不当。二审中，力度广告公司提交的《房屋销售协议》第一条载明了力度广告公司座落于龙凤苑小区第13-1-3层，建筑面积334.62平方米，善诚物业公司对该建筑面积予以认可，表示可以此建筑面积计收物业服务费。本院对该建筑面积334.62平方米认定为物业服务费计收面积。对善诚物业公司主张的物业费变更核准为23088.78元（即2015年1月至2015年6月的物业费为2007.72元：1元/平方米/月×6月×334.62平方米；2015年6月至2018年12月的物业费为21081.06元：1.5元/平方米/月×42月×334.62平方米）。其次，关于力度广告公司是否应全额支付物管费问题。根据物业服务合同的约定，善诚物业公司应当全面履行物业服务。从双方当事人提交的证据证实，善诚物业公司向力度广告公司提供了物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理等一部分物业管理服务，故善诚物业服务公司不应当要求物业使用人力度广告公司交纳全额的物业管理服务费。一审法院根据善诚物业公司未全面履行物业服务合同的情况，酌情按其全额物业费的70%收取的处理，较为合理。故善诚物业公司要求力度广告公司支付全额物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。本院经变更一审认定物业服务面积后支持物业服务费为16162.15元（23088.78元×70%）。最后，关于力度广告公司是否应当支付违约金问题。物业服务合同约定善诚物业公司应当提供一定标准的物业服务，而该公司在履行合同的过程中，存在提供物业服务明显不足的问题，对于力度广告公司不交纳物业管理费，善诚物业公司也负有一定的责任，故善诚物业公司要求力度广告公司支付违约金的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 针对第三个争议的焦点，即“案涉《物业服务合同》的合同效力问题”。案涉《物业服务合同》是善诚物业公司与龙凤苑小区业委会签订的，是双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定。力度广告公司主张选择善诚物业公司未经过小区全体业主三分之二以上且经业主委员会大会到会三分之二以上的业主投票通过，违法了法律的强制性规定。因力度广告公司所举示证据不足以证实其主张，且案涉物业服务合同已履行多年，确认合同效力将涉及龙凤苑小区广大业主的切身利益，故上述合同的效力不属于本案审查的范围。如力度广告公司有证据足以证实其主张，可就该合同效力另行提起确认之诉。故力度广告公司关于案涉《物业服务合同》是无效合同，善诚物业公司不具有合同的主体资格的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，善诚物业公司和力度广告公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审出现新证据，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初884号民事判决的第一项； 二、变更四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初884号民事判决的第一项为：被告宜宾市力度广告传媒有限公司向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业管理费16162.15元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告宜宾善诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2369元，由上诉人宜宾善诚物业管理有限公司负担2183元，由上诉人宜宾市力度广告传媒有限公司负担186元。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  龙 雨 审判员  聂华竟 二〇二〇年三月十八日 书记员  杨雯洁