湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终294号上诉人（原审原告、反诉被告）怀化市洪江区华青彩印包装厂，住所地怀化市洪江区范家冲，组织机构代码L3228171-9。经营者胡定生，男，1961年10月5日出生，住怀化市洪江区范家冲45号。上诉人（原审原告、反诉被告）胡定生，男，1961年10月5日出生，住怀化市洪江区范家冲45号。两上诉人共同委托代理人邱剑，湖南沐森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南省维泰生物科技有限公司，住所地怀化市洪江区范家冲45号，统一社会信用代码91431200399834057H。法定代表人邓奇伟，系该公司总经理。委托代理人汪传仑（特别授权），洪江市昌龄法律服务所法律工作者。上诉人胡定生、怀化市洪江区华青彩印包装厂（以下简称华青包装厂）因与被上诉人湖南省维泰生物科技有限公司（以下简称维泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2019）湘1291民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡定生、华青包装厂上诉请求为：1、撤销一审判决第二项，改判由被上诉人支付上诉人的租金2万元，并从2019年7月1日起按每月3333.33元，支付至返还房屋时止的房屋占有使用费。事实与理由：一审判决给予被上诉人3个月的搬迁期无任何事实和法律依据，对这3个月不计算房屋占用费没有法律依据。故特提去上诉。维泰公司二审答辩称：一审法院判决事实清楚，判决公平正确，请求二审法院维持原判。胡定生、华青包装厂向一审法院起诉请求为：1.依法判令被告立即腾出并交还房屋给原告，支付房屋租赁期间拖欠的租金2万元；2.依法判令被告每月按3333.33元支付从2019年7月1日起至腾出房屋交还给原告时止的房屋占有使用费，至立案时为13333.32元；3.本案诉讼费由被告承担。维泰公司向一审法院所提反诉请求为：1.判令反诉被告履行合同约定，确保反诉原告的优先承租权；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失3万元。一审法院认定事实：华青包装厂系个体工商户，经营者胡定生，住所地怀化市洪江区范家冲45号（以下简称范家冲45号）。胡定生将其位于范家冲45号的私有房屋用于华青包装厂生产经营，该房屋产权证载明共有4层工厂厂房，面积3398.02平方米，胡定生居住的第4层面积约200平方米。2014年2月20日，华青包装厂（甲方）与维泰公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：乙方租赁甲方生产车间3楼（即范家冲45号楼房第3层）及设施作为生产经营用房，租赁期间为5年（协议书中载明租赁期间自2014年6月1日至2019年6月31日），每年租金4万元，签订合同之日，乙方须预交押金2万元，房屋租金每半年交纳一次，如到期未交，则甲方有权收回房屋，5年后租金涨幅不得超过10%；合同签字生效后，乙方预付房屋租金，甲方负责清场并在一周后将房屋交付给乙方，给予乙方3个月的装修期；甲方交付的房屋及设施以现状为准，不承担维修保养义务，租赁期内乙方对房屋负责维修并承担修缮费用；乙方如需续租，须在租赁期满前2个月提出申请，在同等条件下，享有优先承租权。维泰公司的经营范围为医疗器械及体外诊断试剂生产、销售和维修，法定代表人为邓奇伟，住所地为范家冲45号。维泰公司与华青包装厂签订合同后，维泰公司依约支付押金及第一个半年租金。从第二个半年至最后一次支付租金，维泰公司均将租金支付给胡定生的代理人宋建华。2019年1月至3月，维泰公司分3次，每次支付租金1万元给宋建华。2019年4月上旬，邓奇伟与胡定生在华青包装厂相遇时，胡定生询问邓奇伟是否续租房屋，邓奇伟表示续租，但提出因维泰公司经营状况欠佳，要求租金维持原状不变，而胡定生提出要加租金，双方就续租租金未能达成一致意见。维泰公司称，胡定生于2019年5月20日以出售涉诉房屋为由，通知维泰公司终止双方的租赁合同。基于胡定生经营困难的状态，维泰公司同意华青包装厂终止租赁合同。但后来，邓奇伟得知胡定生并非要出售涉诉房屋，而是要出租给他人。维泰公司认为华青包装厂违约，侵犯了其优先承租权，拒绝搬离涉诉房屋。2019年7月16日，华青包装厂书面通知维泰公司及邓奇伟，双方签订的《房屋承租协议书》已于2019年6月30日到期，因维泰公司未依约在租赁期限届满前2个月提出续租申请，且欠付租赁期间租金，华青包装厂决定解除双方于2014年签订的租赁合同，要求维泰公司支付欠付的租金，并于2019年7月30日前腾空涉诉房屋。2019年7月25日，华青包装厂与周文杰签订房屋租赁合同，约定华青包装厂将范家冲45号房屋（含主楼楼房1、2、3层及负楼房北侧1层，并与华青包装厂共用主楼东侧院内空坪），租赁给周文杰开办幼儿园，租赁期限10年，前5年每年租金18万元，后5年每年租金19.8万元。另查明：维泰公司提供的日期为2019年11月份的照片显示，涉诉房屋有一个房间的两面墙体有较大面积被水渗透的痕迹，且该房间天花板亦有一块被水渗透的痕迹；有几个房间的天花板涂层有部分脱落；维泰公司提供的照片中没有产品生产车间受损坏的照片。维泰公司尚欠华青包装厂租赁期内租金2万元未给付，租赁期满后使用租赁房屋至今。一审法院认为,华青包装厂将涉诉房屋交付给维泰公司使用，维泰公司应当支付租金。维泰公司对其尚欠租赁期内租金2万元未支付给华青包装厂无异议，本院予以确认。华青包装厂与维泰公司的租赁合同约定，维泰公司须在租赁期届满前2个月提出申请，才享有同等条件下的优先承租权。2019年4月上旬，胡定生询问维泰公司是否续租时，维泰公司申请以原租金不变续租，胡定生提出需要增加租金，双方未能达成续租的一致意见。2019年6月30日租赁期满后，维泰公司与华青包装厂在2019年7月16日前未能就续租达成一致意见。2019年7月16日，华青包装厂以租赁合同已于2019年6月30日届满，通知维泰公司解除合同、交纳租金、退还房屋。2019年7月25日，华青包装厂将范家冲45号房屋，包括涉诉房屋在内一并出租给周文杰开办幼儿园，租赁期间为10年，前5年每年租金18万元，后5年每年租金19.8万元。可见，华青包装厂出租给周文杰的租金明显高于维泰公司要求维持原租金续租的租金，租赁条件不一致。因此，维泰公司对涉诉房屋没有优先承租权，本院对维泰公司及其委托诉讼代理人认为享有优先承租权的意见不予采纳。维泰公司在合同约定的租赁期满后继续使用涉诉房屋，与华青包装厂成立不定期租赁合同，应当按原租金支付使用费。华青包装厂依法解除不定期租赁合同后，维泰公司继续占用涉诉房屋，应当按原租金支付使用费。基于维泰公司系生产经营体外医药试剂的企业，对生产环境有特殊要求，搬离涉诉房屋后仍需经营，生产厂房选址、设计新的生产线均需要时间，搬迁也需要时间，且在租赁涉诉房屋时，华青包装厂亦给予了3个月的装修期，再结合维泰公司法定代表人的庭审陈述，给予维泰公司3个月的搬迁期较为合理。合同解除后，双方的权利义务虽然终止，但应履行协助、容忍等义务。维泰公司在搬迁期间对租赁物的占用属于华青包装厂需要履行的协助及容忍义务，维泰公司不需要支付搬迁期间的占用费。考虑维泰公司在本案开庭审理后已经着手搬迁的情况，为便于租赁期满后租赁物占用费的计算，本院将2019年7月1日至2019年9月30日作为搬迁期间，维泰公司需按原租金向华青包装厂支付从2019年10月1日起至返还涉诉房屋时止的占用费。维泰公司主张涉诉房屋因漏水致天花板涂层脱落，系胡定生违章在涉诉房屋上面加建第4层导致漏水，反诉要求赔偿3万元损失。因维泰公司对该主张负有举证证明责任，本院询问其是否申请鉴定，维泰公司明确表示不申请鉴定。因维泰公司未能举证证明涉诉房屋的损失系反诉被告造成，亦未能证明3万元损失的计量方式，且其与华青包装厂的租赁协议中约定，维泰公司对涉诉房屋负有维修义务、承担维修费用，故本院对其要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、湖南省维泰生物科技有限公司于本判决生效后三十日内返还怀化市洪江区范家冲45号第3层的租赁房屋给怀化市洪江区华青彩印包装厂；二、湖南省维泰生物科技有限公司在履行本判决第一项内容的同时，支付所欠怀化市洪江区华青彩印包装厂的租金2万元，并按3333.33元每月支付从2019年10月1日起至返还租赁房屋时止的房屋占用费；三、驳回怀化市洪江区华青彩印包装厂、胡定生的其他诉讼请求；四、驳回湖南省维泰生物科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计316.67元，由被告湖南省维泰生物科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计275元，由反诉原告湖南省维泰生物科技有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：维泰公司在与华青包装厂共同签订的租赁合同约定的租赁期满后，继续使用涉诉房屋，即与华青包装厂成立不定期租赁合同，在双方并未重新对租金进行约定的情况下应当按原租金支付使用费。华青包装厂依法解除不定期租赁合同后，基于维泰公司系生产经营体外医药试剂的企业，对生产环境有特殊要求，搬离涉诉房屋后仍需经营，生产厂房选址、设计新的生产线均需要时间，搬迁也需要时间，且在租赁涉诉房屋时，华青包装厂亦给予了3个月的装修期，一审据此并结合维泰公司法定代表人的一审庭审陈述，给予维泰公司3个月的搬迁期、该3个月的搬迁期不计算租金并无不当。胡定生、华青包装厂所提不能给予湖南省维泰生物科技有限公司3个月的搬迁期、该3个月占用房屋的时间应计算租金的上诉主张及理由不能成立。综上所述，胡定生、华青包装厂的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡定生、怀化市洪江区华青彩印包装厂负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年三月十七日书记员  戴蚁玲