四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15610号 上诉人（原审原告）：魏红林，女，1984年11月2日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：黄福贞，女，1960年4月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：刘业波，男，1985年10月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：严永兰，女，1985年11月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：成都博瑞小额贷款有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路8号。 法定代表人：徐晓东，董事长。 委托诉讼代理人：徐静怡，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张剑，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人魏红林因与被上诉人黄福贞、刘业波、严永兰，原审第三人成都博瑞小额贷款有限公司（以下简称博瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏红林上诉请求：撤销一审判决，改判支持魏红林的全部诉讼请求。二审庭审中，魏红林变更其上诉请求为：请求判令黄福贞、刘业波、严永兰继续履行《房屋买卖协议》，立即解除与博瑞公司的抵押贷款登记手续，协助魏红林办理房屋产权过户手续。 事实和理由：一、魏红林要求黄福贞、刘业波、严永兰继续履行合同，配合魏红林办理房屋过户手续有理有据。《房屋买卖协议》签订主体适格，黄福贞、刘业波、严永兰系案涉房屋的所有权人，有处分房屋的权利，房屋买卖是双方真实意思表示，房屋买卖协议内容合法、完整不存在任何欺诈、胁迫的情形。现魏红林已按照约定履行自己义务，黄福贞、刘业波、严永兰也应继续履行合同，协助魏红林办理房屋过户手续。二、案涉房屋的抵押权系恶意设定，黄福贞应自行解除抵押，继续履行与魏红林的房屋买卖协议。案涉房屋的抵押权系黄福贞、刘业波、严永兰已将房屋出售并交付魏红林实际使用后故意设置。博瑞公司作为作抵押权人，应当严格审查抵押物的真实状态，作为一个贷款公司，应当具有一定的风险意识和审查义务，黄福贞将涉房屋用于抵押，博瑞公司应当充分审查抵押物的权属，履行基本注意义务，而案涉房屋自2009年9月29日就已实际交付魏红林居住使用至今，并由魏红林承担物业水电费用等，博瑞公司只需现场查看或到小区物业管理出询问即可得知案涉房屋已经出售，黄福贞无权处分。依据公平原则与诚实信用原则，黄福贞应自行解除案涉房屋上的抵押权，继续履行合同，协助魏红林办理房屋过户手续。 黄福贞、刘业波、严永兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 博瑞公司述称，魏红林变更后的上诉请求与博瑞公司无关。博瑞公司没有配合解除抵押登记的义务，根据合同相对性原则，博瑞公司对魏红林的主张没有配合义务，魏红林与黄福贞、刘业波、严永兰签订的房屋买卖协议与博瑞公司无关，魏红林与博瑞公司也无其他任何关系，博瑞公司无配合解除抵押的义务。博瑞公司与黄福贞与2017年10月19日签订的抵押合同是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同有效。同时，博瑞公司对案涉房屋依法办理了抵押登记，依法对案涉房屋享有抵押权。请求驳回上诉，维持原判。 魏红林向一审法院起诉请求：判令黄福贞、刘业波、严永兰继续履行《房屋买卖协议》，立即解除与博瑞公司的抵押贷款，协助魏红林完成房屋产权过户手续。一审审理过程中，魏红林变更其诉讼请求为：1.确认黄福贞与博瑞公司于2017年10月19日签订的《抵押合同》无效；2.黄福贞、刘业波、严永兰继续履行其与魏红林于2009年10月29日签订的《房屋买卖协议》，博瑞公司配合黄福贞、刘业波、严永兰立即解除成都市成华区房屋上的抵押登记手续，并将该房屋过户至魏红林名下。 一审法院认定事实：2009年10月29日，黄福贞、刘业波作为卖方（甲方）、魏红林作为买方（乙方），签订《房屋买卖协议》一份，约定：“甲方自愿将成都市成华区龙潭都市工业园区拆迁赔偿安置中优惠购买的房屋一套（一套一、面积42平方米）卖给乙方所有，房屋坐落在龙潭都市，该房屋系甲方两人共有。房屋卖价为人民币拾叁万元（130000元），此款由乙方分两次性付清完毕（第一次付款在双方签订此协议时付壹拾贰万五仟元正，剩余伍仟元在该房屋办理完产权过户后乙方一次性付清）……房屋所有权从乙方交付第一次购房款壹拾贰万五仟元之日起，房屋的所有权归乙方所有，甲方将该房屋的一切手续全部交给乙方……由于该房屋系拆迁安置房屋，房屋产权暂未办理，在该房屋产权证办理后，甲方必须及时无条件的在一个月内配合乙方到房屋管理部门办理该房屋的产权过户手续，在办理产权过户中所产生的一切费用全部由乙方承担……房屋产生买卖后，甲乙双方均不得违约，违约方应赔偿守约方人民币壹拾捌万元（180000元）和因此所造成的经济损失。”合同尾部卖方处有黄福贞、刘业波、严永兰签名捺印，买方处有魏红林签名捺印，有见证单位成都市成华区龙潭法律服务所盖章，见证人李某签名。合同签订当日，黄福贞、刘业波、严永兰共同出具《收条》一份，载明：“今收到魏红林交来购买成都市龙潭都市房购房款壹拾贰万伍仟元正。”黄福贞、刘业波、严永兰将案涉房屋交由魏红林居住使用至今。 另查明，2016年10月20日，黄福贞取得案涉房屋的产权证书，登记地址为成华区。 又查明，2017年10月19日，刘业波、严永兰与博瑞公司签订了《借款合同》一份，约定刘业波、严永兰向博瑞公司借款20万元；2017年10月31日，双方办理了具有强制执行效力的债权文书公证，赋予《借款合同》强制执行效力。2017年10月19日，黄福贞与博瑞公司签订《抵押合同》，约定黄福贞以成华区房屋为刘业波、严永兰在博瑞公司的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。 还查明，博瑞公司于2018年11月22日向一审法院申请强制执行，并申请对成华区号拍卖、变卖后的价款优先受偿，一审法院依据博瑞公司的申请，对案涉房屋进行了查封。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖协议》、《征地拆迁安置补充协议书》、《收条》、房屋产权证书、《借款合同》、《抵押合同》、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，魏红林主张黄福贞与博瑞公司恶意串通签订的《抵押合同》无效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，魏红林应当举证证明《抵押合同》存在无效的情形，而魏红林并无证据证明《抵押合同》签订中博瑞公司未尽到合理审查义务，故对魏红林主张《抵押合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”本案中，案涉房屋被一审法院查封，同时案涉房屋存在抵押，而魏红林未代黄福贞、刘业波、严永兰清偿博瑞公司的债务解除博瑞公司的抵押权，故魏红林主张继续履行房屋买卖协议并将案涉房屋过户登记至魏红林名下的诉讼请求，一审法院不予支持。黄福贞、刘业波、严永兰经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对法律赋予其在诉讼活动中享有权利的放弃，依法应承担由此引起的相应法律后果。 据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回魏红林的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由魏红林负担。 二审中，魏红林提交以下新证据：2018年5月15日，魏红林与严永兰、刘业波之间的谈话录音，拟证明：严永兰、刘业波与博瑞公司签订抵押合同时故意隐瞒了房屋已出售的事实，严永兰、刘业波系恶意抵押，该抵押合同应予解除。 经质证，博瑞公司对该证据的三性均不予认可，理由是：录音是复制件，无法确认真实性，且是在未经对方同意情况下私自录制，取得方式不合法，证据内容不清晰，无法核实录音对象身份，且无其他证据佐证。黄福贞、刘业波、严永兰未到庭，亦未发表质证意见。 本院审查认为，魏红林提交的录音证据中，通话对象的身份不能确定，真实性无法核实，即使该录音内容属实，也仅能证明严永兰、刘业波存在先卖后抵的故意，但不能证明黄福贞、刘业波、严永兰与博瑞公司之间存在恶意串通的事实，与本案中认定黄福贞与博瑞公司之间的《抵押合同》应否解除之间，不具有关联性，本院对该证据不予采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，魏红林明确表示：不愿意代刘业波、严永兰向博瑞公司清偿债务。 本院另查明，魏红林就本案向一审法院提出保全申请，一审法院于2018年7月12日作出（2018）川0108民初4340号民事裁定书，对案涉房屋依法采取查封措施，该查封系首查封。博瑞公司于2018年11月22日向一审法院提出的强制执行申请，一审法院据此作出（2018）川0108执3644号民事裁定书对案涉房屋采取的查封措施，该查封系轮侯查封。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：魏红林要求博瑞公司配合黄福贞、刘业波、严永兰解除案涉房屋上设定的抵押登记这一主张能否成立，进而魏红林要求黄福贞、刘业波、严永兰协助办理房屋产权过户登记手续的主张能否成立。现评判如下： 根据庭审已查明事实，2017年10月19日，黄福贞与博瑞公司签订《抵押合同》，约定以案涉房屋为刘业波、严永兰向博瑞公司借款20万元的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。该《抵押合同》签订于黄福贞、刘业波将房屋出卖给魏红林之后，黄福贞、刘业波先卖后抵的行为明显存在主观恶意。博瑞公司虽然未在本案中举证证明其已通过实地查看等方式尽到作为抵押权人的审慎注意义务，但博瑞公司根据房屋产权登记信息核实了黄福贞系房屋所有权人的事实，在此情况下，博瑞公司审慎义务的履行瑕疵不足以充分证明其与黄福贞、刘业波、严永兰之间存在恶意串通签订《抵押合同》以损害魏红林合法权益的主观故意。魏红林并非《抵押合同》的相对方，其仅以黄福贞、刘业波、严永兰存在恶意抵押案涉房屋为由主张解除该《抵押合同》以及因此设定的抵押登记，缺乏法律依据，本院不予支持。 本案中，黄福贞、刘业波与魏红林于2009年10月29日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。因案涉房屋系拆迁安置房，该协议签订时尚未办理产权，故双方约定在该房屋产权证办理后，黄福贞、刘业波须及时无条件的在一个月内配合魏红林到房屋管理部门办理房屋的产权过户手续。合同在实际履行中，魏红林已按约支付购房款，其有权要求黄福贞、刘业波履行作为出卖人的协助办证义务。庭审已查明，魏红林申请一审法院采取的查封措施系首查封，而博瑞公司因另案申请的执行查封措施系轮侯查封，故，博瑞公司申请一审法院采取的查封措施，不构成魏红林要求办理产权过户手续的客观障碍。但是，案涉房屋上目前还设定有抵押权未解除，经询问，魏红林明确表示不愿意代为清偿债务以解除该抵押权，故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，魏红林要求办理房屋产权过户登记的诉请，因存在客观障碍，本院不予支持。魏红林可待办理产权过户登记的客观条件成就后，另行主张权利。 综上，魏红林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，公告费560元，均由上诉人魏红林负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月十日 书记员 王朝阳