上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91339号原告：周如春，男，1976年2月20日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：王振同，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：钱桂芳，女，1961年1月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告周如春与被告钱桂芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周如春及其委托诉讼代理人王振同，被告钱桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周如春向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告转让费人民币(以下币种相同)10万元；3、判令被告返还原告押金3万元；4、判令被告返还原告租金6万元；5、判令被告赔偿原告的装修费8万元；6、判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告转让费、押金、租金缴纳之日起至钱款返还之日的利息，截止2019年9月16日利息为7,865.75元；7、判令被告承担原告支付的律师费5,000元；8、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区航头镇富田路XXX弄XXX号(面积90平方米、以下简称系争房屋)青葱岁月面包房租赁给原告，租期自2018年11月16日至2023年11月15日。合同签订后，原告支付了至2019年11月15日的租金。之后，因店铺效益不好，原告欲转租该店铺，但承租人前往当地工商所申请办理营业执照时被告知系争店铺存在违法改建扩建的情形，不能办理营业执照，致原告无法成功转租，损失巨大，故原告诉至法院，诉请如前。被告钱桂芳辩称，不同意原告诉请。原、被告房屋租赁合同有效，租赁期间原告使用被告提供的营业执照，原告经营没有任何损失；原告称系争房屋为违章建筑无合法依据。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区航头镇富田路4弄4、5、6、7号房屋登记于被告钱桂芳及案外人庄某1、庄某2名下，房地产权证号为沪房地南汇字(2002)第009116号，产证登记建筑面积为218.40平方米，其中4号、5号、6号、7号全幢均为建筑面积为54.6平方米的两层建筑，房地产证权附图上4号-7号房屋为整体，未作隔断，亦未标识具体幢号。2018年11月2日，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、本合同所指房屋位于上海市浦东新区航头镇富田路XXX弄XXX号(面积90平方米)青葱岁月面包房，由甲方租赁给乙方，并将设备转让给乙方。2、本协议自签订之日起生效，租赁自2018年11月16日起至2023年11月15日止。采用先付后租的方式，年租金前3年每年为壹拾贰万元。……转让费为10万元整。3、乙方交付于甲方租赁押金叁万元，待租赁合同期满，乙方处理全部事宜后甲方退回乙方。……15、租赁期间甲方应提供营业证件、如证件引起的停业、查封甲方应承担一切损失。同时如由于乙方租赁期间不合法经营所造成的一切后果由乙方承担，不论租赁期间或期满后，乙方都应将所有营业证件保持正常营业状态，否则一切后果由乙方承担。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告支付了押金3万元、转让费10万元及至2019年11月15日之前的租金。2019年12月27日，原告将系争房屋钥匙邮寄给被告，被告于次日签收。庭审中，原告陈述，原告租赁的系争房屋为7号房屋底层，产证面积应为27.3平方米，但其实际使用面积为150多平方米，存在大量违章搭建；被告则陈述，违章建筑是三楼，原告租赁的是底层房屋，4号-7号是通的一大间，产证上是无隔断的，后来其自行隔断，办了四个营业执照，4号-7号门牌号都变过了，从南面开始西南面5号房屋为重庆小面，中间4号房屋为香烟店，东南角上是7号房屋，东面是6号房屋；系争房屋底层外面本来有个走廊，宽2米，2006年改造时其把走廊包在房屋内，大部分走廊在北面；被告对4号-7号房屋分割时，4号只使用了3-4平方米，其余面积都用在7号，6号的20多平方米也用在7号，故7号是合法建筑。关于房屋装修损失，原告陈述其装修了墙壁四周，贴了板，还有吊顶油漆，买了蛋糕柜子，灯换掉了；但原告未向法庭举证，亦不申请司法鉴定；被告则陈述原告仅贴了墙纸，换了灯，没有进行其他装修，原告一共大概花了两三千元。庭审中，原告举证了2019年3月4日限期拆除违法建筑公告，但地址为航头镇富田路XXX弄XXX号。庭审中，双方均表示不申请专业部门测量系争房屋内合法建筑的面积，法庭向双方释明合同部分无效的后果，原告表示，如法庭认定合同部分无效部分有效，则有效部分的合同要求解除，系争房屋已返还，无其他后果需要处理；被告则表示不同意合同无效或解除，无后果在本案中处理，不同意接收房屋。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁标的为航头镇富田路XXX弄XXX号底底面积为90平方米房屋，现根据查明事实，航头镇富田路XXX弄XXX号房屋与该址4号-6号房屋为一体，且被告在出租前已将上述4号-7号房屋内部进行了重新分割，故根据产证登记4号-7号房屋为每幢建筑面积54.6平方米的两层房屋，而因被告对4号-7号房屋内部进行了分隔，实际被告出租的系争房屋已并非产证上登记的7号房屋底屋，现原告对系争房屋合法性提出质疑，被告作为出租人应提供相应证据，虽被告解释系争房屋系占用了4号房屋及6号房屋的大部分面积，但并未提供相应证据，更何况根据其自述，系争房屋亦存在将走廊封闭在内的情况，其也未提交相应的搭建手续，现双方对房屋现状均不要求测量，故本院根据房屋产权证登记情况，认定双方租赁合同就系争房屋房地产权证范围内的部分租赁合同有效，其余部分合同无效。现原告表示有效部分主张合同解除，对此，本院认为，虽被告未提供系争房屋建筑面积90平方米的合法性的证明，但原告作为承租人，亦未积极审查租赁房屋的合法性，致双方由此产生争议，其亦有相应过错。现被告未对房屋合法性作相应补证，而原告已搬离系争房屋，致双方租赁合同无法继续履行，故原告要求有效部分合同解除本院予以准许。至于原告主张的押金，因租赁合同部分无效，有效部分合同解除，故被告应将已收取的押金返还给原告。至于原告主张的转让费，根据租赁合同约定，该转让费系基于设备的转让，且相关设备已交付给原告，故原告要求被告返还，于法无据，本院不予支持。至于原告主张的返还已付租金，合同部分无效原告亦应参照合同约定支付相应使用费，故原告要求返还租金本院不予支持。至于原告主张的装修损失，原告对此未作举证，根据被告自认，由本院根据本案情况酌定被告赔偿1,000元。至于原告主张的诉请6及诉请7，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告周如春与被告钱桂芳就上海市浦东新区航头镇富田路XXX弄XXX号房屋(底层、90平方米)签订的《房屋租赁合同》中与沪房地南汇字(2002)第009116号房地产权证所载相符部分合同解除，其余部分合同无效；二、被告钱桂芳应于本判决生效之日起十日内返还原告周如春押金3万元；三、被告钱桂芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周如春装修费1,000元；四、驳回原告周如春的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,928.66元，减半收取计5,464.33元，由原告周如春负担5,176.33元，被告钱桂芳负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年三月九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。