昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11848号原告：支保安，男，1952年4月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：朱丽英、王怀燕，云南诚信律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司，住所：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁淑芳，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张宏兵，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告支保安与被告云南上基房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，于2018年12月20日作出（2018）云0103民初7383号民事判决书，判决：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y26幢第2单元第3层301号房产权登记手续所需的全部资料；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告支保安支付以已付款人民币481324元为基数，按人民银行同期逾期贷款利率计算自2016年6月16日至2018年6月7日止的违约金；三、驳回原告支保安其他诉讼请求。判决后，原告支保安向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）云01民终2831号民事裁定书，裁定：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初7383号民事判决；二、本案发回昆明市盘龙区人民法院重审。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告支保安及其委托诉讼代理人朱丽英，被告云南上基房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人袁淑芳、张宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告支保安向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行商品房购销合同，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y26幢第2单元3层301号房产权登记手续所需的全部资料；2、依法判令被告因未依约办理房屋产权登记，向原告支付自2014年10月29日起至房屋登记机构实际受理之日止的以总房价481324.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期办证违约金（暂计算自2014年10月29日至2018年6月7日。期间（1317天）按中国人民银行同期贷款年利率6%计算的违约金105650.62元）；3、依法判令被告承担原告为实现其权利产生的一切费用（包括律师费800元）；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2012年12月22日签定《商品房购销合同》及《合同补充协议》，总房价为481324.00元。原告于2012年12月22日一次性支付481324元。合同第10条约房屋交付日期为报纸公告所确定的日期。且合同约定被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》，通知玉器城项目洋房区业主，于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。原告于2016年3月18日办理了房屋交接手续。原告依约按时向被告提交了办理房屋产权登记所需的全部资料。经查询，被告至今仍未向产权登记机关报送相关资料，导致房屋产权证无法办理，严重影响原告各方面社会活动，被告的行为明显违约，已侵犯了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，特向本院提起诉讼,请本院依法支持原告的诉讼请求。被告云南上基房地产开发有限责任公司辩称，第一，双方签订的商品房购销合同第12条约定原告须在交清购房款维修基金及相关税费之后，被告才有义务配合原告办理不动产权证。现因原告未按照合同约定履行缴纳办证所需的维修基金、税费的义务，故不能办理不动产权证的后果应由原告自行承担。第二，针对违约金的部分，一是根据合同双方并未约定实际交房后多长时间内办理产权证，更是没有约定相应的违约金计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第18条第二款的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。即便被告承担违约金的起算时间，应从原告实际接房之日2016年3月18日加上90天，也就是从2016年6月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算；二是原告起诉的违约金金额过高，请求法院依法予以下调。第三，针对律师费部分。一是双方在合同中并未约定律师费，原告关于律师费的诉求并无依据，请求法院予以驳回；二是原告提供的证据并不能证明本案的律师费已经实际发生，故其主张律师费并无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《委托代理协议》、律师代理费发票，形式合法，内容真实，本院予以认可真实性，至于其证明内容及目的本院待后综合评述；2、原告提交的委托书，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、被告提交的《房屋验收表》本院予以认可真实性，至于其证明内容及目的本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2012年12月22日，原告、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的坐落于昆明市盘龙区茨坝街道办事处石关村花渔沟社区昆明玉器城Y26幢2单元3层301号房屋，房屋套内建筑面积80.14平方米，房屋价款481324元，付款方式为一次性付款。合同约定：一、甲方应于2013年12月31日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；二、该商品房经建设单位验收合格后，甲方应以报纸公告的形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方如逾期接房，则视为甲方履行了交房义务。自报纸公告所确定的交付之日，该房屋毁损灭失风险由乙方承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计收，甲方承担的房屋质量保修责任自该日起算。乙方自逾期接房之日起应按本合同第八条之约定承担违约责任；三、关于产权登记的约定：1、乙方支付全部房价款、维修基金及相关水费等；2、双方办理房屋交接手续；3、乙方签订委托甲方办理产权证委托及产权登记书；4、乙方向甲方提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在乙方办理完以上事项后甲方按国家规定程序为乙方代办该套房屋产权登记手续及产权证。甲方在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权登记义务。同时《商品房买卖合同》补充协议约定：除购销合同约定的房价款之外，甲方代收公告维修基金、契税、印花税、产权工本费。上述款项应于2013年12月1日前向甲方足额支付，上述相关款项的收费标准以实际缴纳时的相关政府规定为准，甲乙双方一致同意多退少补。该涉案房屋于2012年12月22日办理商品房买卖合同登记备案手续（合同登记号KM2012122274592）。经审查，原告于2012年4月30日向被告支付定金5万元，于2012年5月19日支付购房款20万元，于2012年5月20日支付购房款25万元。2012年12月22日，原告与被告签订《委托书》，委托被告办理涉案房屋产权登记、抵押登记、他项权证相关手续。另查，被告于2014年6月29日在生活新报上刊登了《交房公告》，原告于2016年3月18日实际接收该涉案房屋。同日，原告与昆明中合安迪商业有限公司签订《昆明玉器城住宅小区前期物业服务协议》。再查，被告从交房之日起至今尚未取得五方验收及竣工验收备案登记。本院认为：双方的争议焦点系：被告的行为是否构成违约？若构成违约，承担的违约责任是什么？针对该争议焦点，针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议内容合法，真实有效，双方应当恪守履行，原告向被告支付了房款，被告交付房屋后未办理权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从此款可以看出，由于出卖人的原因，买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应该承担违约责任，由此充分说明出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述法条可以看出，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。据此，对于办证义务的主体的理解，首先应遵循当事人的意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定；其次，如无约定或约定不明，通常情况下，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕；最后，如果开发商提交了完备的手续，买受人也提出申请，由于房管等政府部门原因未能通过办证或者延迟办证的，属于第三人原因的，买受人可提起行政诉讼，要求房管部门履行办证的法定职责。本案中，原、被告在《商品房购销合同》对办证权利义务进行了约定，原告仅履行了支付全部房价款、办理房屋交接手续、签订委托被告办理产权证委托书、提供完整有效的办理产权所需资料义务，但未缴纳维修基金和相应税费，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。办理房屋权属登记过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，缴纳维修基金与税费系被告代为代收的行为，被告对此有协助履行义务，将被告有协助履行义务的内容约定成对原告买受人的义务，加重了原告的责任，免除了被告义务，该约定无效，故被告未履行其协助义务，应当构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，被告作为开发商在交付房屋后，原告履行完相应的办理协助义务，被告在商品房交付使用之日（2016年3月18日）起90日内，未向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记以及办理权属证书，已然构成违约，故被告应当协助原告办理涉案房屋的权属登记。同时，被告违约导致原告的损失为以购房款为本金，参照中国人民同期同类贷款利率计算的资金占用费，故被告应当向原告支付以购房款为本金，从2016年6月16日至实际提交办证必要手续之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款利息的基本标准应为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故在本案中，应区分上述变动的时间点，亦言之，被告应向原告支付以购房款为本金从2016年6月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算的利息，以及从2019年8月20日起至实际提交办证必要手续之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的利息。另，对于原告主张的律师费，因双方签订的合同对此并无约定，本院不予支持。对于原告主张从2014年10月29日计算逾期办证违约金的观点，本院认为，原告作为购房人在接到开发商的接房通知后，若认为房屋质量存有问题而拒绝接房，其产生的法律后果是开发商的逾期交房及商品房质量瑕疵问题，而原告在本案中仅主张逾期办证违约金，故对于逾期交房及商品房质量瑕疵的问题本案中不予处理。对于被告主张违约金酌减的观点，本院认为，前述处理的违约金并未过分高于损失，故本院不予司法酌减。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告支保安办理昆明玉器城Y26幢第2单元第301号房屋的权属登记手续（提交办证必要资料）;二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告支保安支付自2016年6月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算的违约金，以及从2019年8月20日起至房屋登记机构实际受理之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回原告支保安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2430元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 李 秀 萍人民陪审员 何  伟二〇二〇年三月二十五日书 记 员 金 玉 洁