辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终675号上诉人（原审原告）：中海地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区南堤西路905号。法定代表人：张智超，该公司董事长。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘峥，男，1982年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王梅，辽宁圣法律师事务所律师。上诉人中海地产（沈阳）有限公司因与被上诉人刘峥商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初7523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中海地产（沈阳）有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我方诉讼请求，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审法院缺乏法律依据，与事实严重不符。被上诉人行为构成违约，应按合同约定标准承担违约责任。在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常高于银行同期贷款基本利率，故银行同期贷款基本利率并非计算损失的唯一标准，未必是各种情形下最合理标准。年利率24%以内的民间借贷收益合法。迟延付款违约金未超过年利率24%的，应当不认定为过高。被上诉人逾期支付120万购房款达6个月，就逾期支付购房款本身被上诉人就获得了少支付利息1.8万的获利。从应付款之日到实际付款日期间房价上涨超过10万，被上诉人从中获利。120万对上诉人的融资成本超过了10万，在市场上不可能按照贷款利率能正常获得贷款的，贷款利率并非是上诉人的实际损失，应考虑我方真实损失和被上诉人获利情况。刘峥辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据客观事实，造成违约行为并非是被上诉人主管故意怠于行使贷款导致，上诉人对我方的逾期是认可的。我方2月6日向上诉人交纳房款25万，2月28日上诉人向我方提供告知函，能看出对我方的逾期是认同的。我方2月27日将贷款手续全部提交银行了，我方3月7日将贷款全部打到对方账号。合同并未约定是45天，是在补充条款中约定的。45天的约定是上诉人的义务。根据银行各种审批，应当约定60个工作日到3个月，45天违反公平原则。我方把所有款项交给上诉人了，不存在我方获得利息问题。中海地产（沈阳）有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付逾期付款违约金120000元；3.被告配合原告到房产局办理撤销《商品房买卖合同》；4.诉讼费由被告承担。一审庭审前，变更诉讼请求为：1.被告支付从2018年9月21日至2019年3月6日逾期付款166天，按日万分之十计算的逾期付款违约金199200元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区长白南路199-9号2-13-1，建筑面积144.64平方米的房屋，总价款为2417499元。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款1217499元，余款1200000元由买受人负责办理贷款，并于合同签订之日起3日内按贷款机构要求提交申请房屋贷款全部真实、合法、有效材料。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金……。《商品房买卖合同》补充协议第三条对《合同》第六条（付款方式及期限）的补充约定3、买受人申请贷款的，买受人有义务催办贷款，最终无论是否获得金融机构或者住房公积金管理中心批准，买受人均应保证全部购房款在合同签订之日起45个工作日到达出卖人账户，否则即视为买受人逾期付款，出卖人可依《合同》第七条追究买受人逾期付款的违约责任……。被告分别于2018年7月29日、2018年8月6日向原告交付房款20000元和947499元。2018年8月、2018年11月，被告刘峥分别申请了招商银行、兴业银行贷款，后均未审批通过。2019年1月被告刘峥申请建设银行贷款，2019年2月26日向原告交付房款250000元。2019年2月27日被告刘峥通过顺丰速运向贷款银行（建设银行大东支行）邮寄贷款审批材料，邮件于2019年2月28日妥投。2019年2月28日原告中海地产（沈阳）有限公司向被告刘峥发出《告知函》，载明“……经我司销售部门多次催促，您仍拒不向金融机构或住房公积金管理中心提交房屋贷款所需资料、证件，导致逾期办理房屋贷款至今，已经构成违约。根据以上事实及《合同法》相关法律规定，我司法务部要求您于收到本函三日内向金融机构或住房公积金管理中心提交您申请贷款所需的全部真实、有效、合法的资料证件。否则，我司法务部将依法向人民法院提起诉讼，解除《商品房买卖合同》及补充协议，同时追究您相应的违约责任。望深思慎重，特此函达”。2019年3月7日建设银行发放贷款1200000元。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人申请贷款的，买受人有义务催办贷款，最终无论是否获得金融机构或者住房公积金管理中心批准，买受人均应保证全部购房款在合同签订之日起45个工作日到达出卖人账户，否则即视为买受人逾期付款，出卖人可依《合同》第七条追究买受人逾期付款的违约责任”，即被告应保证全部购房款在合同签订之日起45个工作日（2018年10月12日）到达出卖人账户，现银行所发贷款1200000元于2019年3月7日才到达原告账户，故被告刘峥存在违约行为。关于原告主张的逾期付款违约金问题。2019年2月28日从原告向被告发出的《告知函》内容可知，原告对于被告逾期付款构成违约行为的情况系明晰且有结果预判的，在此情形下，原告仍能本着宽宏和理解，向被告提出限期提交贷款材料和逾期将要产生诉讼（解除合同及违约责任）等法律后果的释明，以及在享有决定权的情况下原告能够选择与被告继续履行双方合同的态度，足见原告作为龙头房地产开发企业的气度与风范。而另一方被告刘峥也确实在合同签订后包括2018年8月、2018年11月分别申请了招商银行、兴业银行贷款（后均未审批通过），2019年1月被告又申请建设银行贷款，按银行要求增加一成首付，于2019年2月27日通过顺丰速运邮寄贷款审批材料，尽管客观造成了逾期付款的事实，但从被告多次往返深沈两地积极申办贷款的过程来看，其并非主观故意拖延或怠于行使所致。一审法院认为，在被告符合原告提出的“要求您于收到本函三日内向金融机构或住房公积金管理中心提交您申请贷款所需的全部真实、有效、合法的资料证件”情形下，原告向本院提起诉讼主张解除合同，并非原告之行为故意与《告知函》承诺相违背，而系原告部门间沟通不畅以及对相关事实未予核实，以致原告来院诉状中仍陈述“截至原告起诉（2019.3.15）之日，原告仍未收到剩余1200000元的购房款”等情况出现。本案中，原告作为开发商能够督促买受人履行义务，理解体谅并给以宽限期等行为系作出了行业表率，提升了企业形象；被告作为本地人能够将在外打拼收入回乡购置房产，亦是有着爱乡情结，双方之行为符合促进交易、推动房地产市场繁荣、振兴东北的主线，亦应得到鼓励和提倡。故本院结合本案客观情况，考虑到房地产企业确实存在资金回笼等实际问题，确定以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍作为被告给付原告逾期付款违约金的补偿标准。一审法院判决：一、被告刘峥于判决生效后十日内给付原告中海地产（沈阳）有限公司逾期付款违约金，以1200000元为基数从2018年10月13日至2019年3月6日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2142元（已减半收取），由被告刘峥承担。二审中，被上诉人提交转账凭证，证明其于2019年11月2日向对方转账20737元，即按一审判决第一项计算，120万乘以4.35%乘以1.3乘以天数再除以365而来。上诉人认为不属于新证据，账号是否正常使用不清楚。我三日内回复法庭。是否收到这笔钱及数额是否正确。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人于2019年11月2日向上诉人账户转账20737元，备注为“刘峥逾期付款违约金”。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被上诉人未能按合同约定在合同签订之日起45个工作日（2018年10月12日）将全部购房款到达出卖人账户，银行所发贷款1200000元实际于2019年3月7日才到达上诉人账户，被上诉人的逾期付款行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金标准，虽合同第七条约定买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，但被上诉人刘峥在合同签订后于2018年8月及11月分别申请了招商银行、兴业银行贷款，于2019年1月又申请建设银行贷款，按银行要求增加一成首付，于2019年2月27日通过顺丰速运邮寄贷款审批材料，可见其并非主观恶意迟延支付购房款。且2019年2月28日上诉人向被上诉人刘峥发出《告知函》，仍要求其于收到本函三日内向金融机构或住房公积金管理中心提交申请贷款所需的全部真实、有效、合法的资料证件，而当日装有贷款审批材料的邮件已妥投至建设银行，故一审结合本案实际酌定以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍作为被上诉人给付上诉人逾期付款违约金标准并无不当。综上，上诉人中海地产（沈阳）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4284元，由上诉人中海地产（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年三月十八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。