浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16943号 原告：高兵，女，1967年3月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：于治，浙江国圣律师事务所律师。 被告：余杭区竹海水韵第一届业主委员会，住所地：杭州市余杭区竹海水韵润泽园6幢102室。 诉讼代表人：黄如。 原告高兵（下称原告）与被告余杭区竹海水韵第一届业主委员会（下称被告）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，并依法适用简易程序审理。本院于2019年10月24日组织召开了庭前会议，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于治到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告提起诉讼，请求判令：1.撤销2019年8月26日被告作出的与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同的决定；2.本案诉讼费由被告承担。 原告诉称的事实和理由：2017年10月27日至12月27日，余杭区闲林街道竹海水韵小区业主大会表决通过《业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”）。议事规则第三十一条规定：本物业管理区域不授权业主委员会决定物业服务合同的条款。2018年12月30日，被告发布“关于竹海水韵2018年第一次业主大会会议决定的公告”，经业主大会会议决定：公开选聘物业服务企业，并附《物业选聘办法》。根据该《物业选聘办法》第三章第七条规定：《物业服务合同》须经业主大会表决通过。 2019年7月17日，被告发布“竹海水韵2019年第一次业主大会会议决定的公告”，本次业主大会决定：同意选聘深圳市金帝物业管理有限公司作为本小区服务企业；附件“竹海水韵业主大会表决意见统计表”表决事项“物业选聘”中三家备选物业公司都附有《物业服务合同》。2019年8月5日，被告发布《竹海水韵物业服务合同》公示，对物业服务合同进行公告。由于多位竹海水韵小区业主认为被告业委会主体违法、违规操作，违规进行选聘物业，擅自修改物业服务合同，侵害了广大业主的合法权益，反映强烈；2019年8月17日，在闲林街道的主持下，辖区房管所、司法所、派出所、信访科等参加，召开了“竹海水韵小区业委会答疑会”，形成会议纪要，会议明确暂停物业选聘程序等事宜。2019年8月26日，被告发布“关于与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同的公告”，擅自决定与深圳市金帝物业管理有限公司正式签订物业服务合同。 2019年8月27日，闲林街道、竹韵社区发布“关于竹海水韵第一届业主委员会与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同相关事宜的公告”，认为被告擅自签订物业服务合同的行为，违背8月17日答疑会的决议精神，违反法律规定和《业主大会议事规则》，并将此情况反馈给余杭区住建局。2019年9月29日，杭州市中级人民法院依法作出生效判决，撤销竹海水韵小区业主大会作出的公开选聘物业服务企业的决定。 综上所述，被告作为小区的自治组织，理应代表广大业主的利益，合法合规的履行职责，但在选聘小区物业服务企业的过程中，违反法律规定程序，违背小区议事规则，违规履行业主大会的决定，被告的行为严重违法违规，失去作为一个群众自治组织应有的职责边界。故原告提起诉讼。 被告书面答辩称，对于“竹海水韵小区2019年第一次业主大会”表决结果，以及与深圳市金地物业管理有限公司签订合同的前后工作，做如下如实书面陈述： 2019年3月21日，公开发布竹海水韵小区物业招标公告（附格式合同条款），委托浙江信镧建设工程咨询有限公司组织招标事宜，定于2019年4月16日开标。2019年4月15日，闲林街道发函要求业委会暂停物业招标。因各项准备工作已经就绪，报名单位11家，所以，业委会4月16日给闲林街道一封回复函，说明情况，开标照常进行。2019年4月16日开标结果，评出三家物业企业为候选企业，分别为南都物业管理有限公司、浙江开元物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司，根据竹海水韵业主大会议事规则，提交业主大会三选一表决。在业主大会召开前，业委会组织了业主参观入围企业项目现场，并整理了三家入围企业的服务价格和服务方案，发布相关情况的公告。2019年4月23日，23位业主（或业主家属）对业委会公示材料提出意见和建议，业委会经过集体讨论后，于4月26日回复。2019年5月17日，向全体业主公示了2019年业主大会第三方会务公司服务合同。同时发布了竹海水韵的物业选聘工作问答。 2019年5月29日，业委会发布了关于召开竹海水韵2019年第一次业主大会会议的公告。定于2019年6月14日-6月28日召开业主大会，表决三个事项。其中，关于物业企业选聘，原文是“如一家物业企业得票数获得专有部分占建筑总面积二分之ー以上且占总人数二分之ー以上的业主同意，则授权业主委员会与该物业企业签订物业服务合同。”后因闲林街道要求将业主大会会期延长至7月12日。2019年6月12日，业委会发布了入围企业物业管理合同的公示。2019年6月18日，发布了《关于竹海水韵的2019年第一次业主大会投票的有关说明》。2019年7月17日发布了《关于竹海水韵小区2019年第一次业主大会会议决定的公告》：同意选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区服务企业；同意《公共性收益补贴物业费办法(暂行)》；同意授权业主委员会委托第三方机构对小区历年公共性收益进行清算(包括但不限于确定审计机构、审计全部公共性收、进行法律诉讼)。2019年8月5日，业委会发布了《竹海水韵物业服务合同》的公示，因与招标文件中的物业服务合同的一些条款不符并有修改，部分业主提出意见和建议。业委会经过讨论并与深圳市金地物业公司多次沟通后，按照招标文件中的合同条款签订主合同，深圳市金地物业管理有限公司的投标文件作为合同补充，与主合同具有同样法律效应。2019年8月26日，业委会与深圳市金地物业管理有限公司签订了物业管理合同。整个物业选聘工作告一段落。 2019年9月11日，闲林街道公告竹海水韵业委会人数不足二分之一由竹韵社区代行业委会职责。同时发函给深圳市金地物业管理有限公司要求暂缓办理入驻小区事宣，小区业主多次去闲林街道要求解决问题，至今还是老样子。竹海水韵物业管理存在很多问题，重大的例如消防系统瘫痪，2018年4月业委会就发函给金成物业、余杭住建局、消防大队，均末得到回复和解决；监控系统不能正常使用、电梯故障频繁，小区进出随意，绿化缺失严重。业委会要求物业整改，会议、工单、函件累计百余次（件），到现在为止，状态也没有得到根本的改观。 终止前期物业服务合同并签订正式物业服务合同必须要经过业主大会。我们在街道社区指导下，经过2019年一年的努力，步步谨慎如履薄冰，详细组织了各项工作，最后这样的结果，是我没有想到的。过程如此艰难，涉及各方利益，代表业主利益的竹海水韵小区正式物业服务合同何时落地，我深感无力。 原告围绕其诉请主张当庭向本院提交了证据，被告未到庭，视为放弃质证权利；被告庭前提交了登载于其业委会公众号的相关公告等材料，原告当庭发表了意见。经审查，本院对原、被告提供的证据均予以确认并根据其所载内容认定案件相关事实。 根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 被告于2018年1月6日申请备案登记，任期为2018年1月6日至2023年1月5日，同时备案登记的还有《竹海水韵小区业主大会议事规则》（下称议事规则）、《竹海水韵小区管理规约》。《议事规则》第十六条规定，业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：……（3）按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……；第三十一条规定：物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，本物业管理区域不授权业主委员会决定物业服务合同的条款。竹海水韵小区于2018年12月12日至2018年12月29日召开2018年业主大会，2018年12月30日，余杭区竹海水韵业主大会发布“关于竹海水韵2018年第一次业主大会会议决定的公告”，称经业主大会会议决定：采用方案二，公开选聘物业服务企业（附《物业选聘办法》（草案））。《物业选聘办法（草案）》第三章第七条规定“业主委员会负责编制《招标文件》。《物业服务合同》（草案）须经业主大会表决通过。”竹海水韵小区于2019年6月14日至7月12日召开2019年第一次业主大会。2019年7月17日，余杭区竹海水韵业主大会发布了《竹海水韵2019年第一次业主大会会议决定的公告》，公告会议表决情况及决定：同意选聘深圳市金地物业管理有限公司为本小区服务企业；同意《公共性收益补贴物业费办法(暂行)》；同意授权业主委员会委托第三方机构对小区历年公共性收益进行清算(包括但不限于确定审计机构、审计全部公共性收、进行法律诉讼)。 2019年8月5日，被告在其公众号发布《竹海水韵物业服务合同》公示，对被告与深圳市金地物业管理有限公司拟签订的物业服务合同进行公告。2019年8月17日，闲林街道主持召开竹海水韵小区业委会答疑会，会议明确暂停物业选聘进程。2019年8月26日，被告发布“关于与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同的公告”，公告了被告与深圳市金帝物业管理有限公司于同日签订的《物业服务合同》。 另查明，本院于2019年3月22日立案受理原告张电亮、张晓丽、吕世健诉被告业主撤销权纠纷一案，案号（2019）浙0110民初5881号，本院于2019年7月2日判决驳回三原告的诉讼请求。三原告上诉，杭州市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）浙01民终6443号民事判决书，判决撤销本院（2019）浙0110民初5881号民事判决，撤销余杭区竹海水韵小区于2018年12月12日至2018年12月29日召开的业主大会作出的公开选聘物业服务企业的决定。 又查明，2019年9月11日，闲林街道办事处发布公告，称被告委员人数不足百分之五十，由物业所在地的竹韵社区代行业委会职责。 本院认为，本院在审理中未发现被告存在解散等影响其诉讼主体资格的情形，被告诉讼主体资格适格。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。案涉《议事规则》规定，业主委员会为业主大会的执行机构，应按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。同时亦正如被告在答辩状中所述“终止前期物业服务合同并签订正式物业服务合同必须要经过业主大会”，现竹海水韵小区于2018年12月12日至2018年12月29日召开的业主大会作出的公开选聘物业服务企业的决定已经被法院生效判决予以撤销，则是否公开选聘新的物业服务企业及选聘哪家物业服务企业应重新召开业主大会进行表决后再行确定，被告于2019年8月26日作出的与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同的决定亦应予以撤销。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 撤销2019年8月26日被告余杭区竹海水韵第一届业主委员会作出的与深圳市金地物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。 本案案件受理费减半收取40元，由被告余杭区竹海水韵第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王孟 二〇二〇年三月二十四日 书记员  孙瑛 -8- -9-