湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终135号上诉人（原审被告）：黄德纲，男，1972年10月4日出生，汉族，湖南省邵阳市人，户籍地邵阳市大祥区，现住湖南省衡阳市石鼓区。上诉人（原审被告）：刘艳梅（系黄德纲之妻），女，1975年1月16日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。上诉人（原审被告）：黄得成，男，1980年9月18日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住邵阳市邵东县。三上诉人共同委托诉讼代理人：邓延锋，湖南追正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市昱安物业有限公司，住所地湖南省蒸湘区立新大道3号凯旋花苑A栋1303号。法定代表人：廖佑元，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永武，男，该公司职工。委托诉讼代理人：黄琦，湖南天戈律师事务所律师。上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成因与被上诉人衡阳市昱安物业有限公司（以下简称昱安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初1041号民事判决，向本院提起上诉，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄德纲、刘艳梅、黄得成上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初1041号民事判决，依法改判三上诉人不承担任何责任或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、三上诉人不是本案适格的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，三上诉人与物业承租人已经约定了由承租人交纳物业服务费，而被上诉人作为物业服务企业在没有起诉物业使用人即承租人的情况下单独起诉业主错误，三上诉人作为业主不是本案的适格主体；2、一审以竣工时间认定交房时间错误。2015年7月28日，银源春天AB栋建筑工程验收合格只能说明该房具备交房条件之一，依据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定及昱安物业公司与衡阳市谊源房地产开发有限公司（以下简称谊源公司）签订的《前期物业管理合同》约定，交房前的物业服务费由谊源公司承担。2016年3月1日，上诉人按照合同约定交纳银源春天AB栋104号门面（以下简称104号门面）的购房尾款，并与谊源公司办理了入伙确认等交接手续，2016年4月27日，交纳银源春天AB栋201号门面（以下简称201号门面）的尾款并办理入伙确认等交接手续，因此实际交房时间应以谊源公司确定的入伙时间为准；3、一审错误采信证据导致认定事实错误。2013年7月11日，三上诉人与谊源公司并未签订《合同补充协议》，昱安物业公司一审提交的证据《合同补充协议》系虚假的。案涉物业服务费一直由承租人交纳，三上诉人从未亲自向昱安物业公司交过物业服务费。2015年5月7日，104号门面还没有验收，三上诉人也没有交纳购房尾款，亦未与谊源公司办理房屋交接手续，故一审认定三上诉人于2015年6月4日支付104号门面2015年5月7日至11月7日的物业服务费1138元的事实错误；4、2016年3月1日，三上诉人将201号门面租赁给衡阳立行电子商务公司经营使用，被上诉人昱安物业公司向其收取1.5元/度的天价电费，同时却只按450平方收取物业服务费，对201平方剩余面积未收取物业服务费系被上诉人昱安物业公司的错误，应由其自行承担责任，与三上诉人无关。昱安物业公司辩称：1、三上诉人是本案的适格主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《物业服务合同》对业主具有约束力，是物业服务合同的当事人，法律允许通过民事行为由承租人代为缴纳物业服务费，但并不代表业主不需要承担缴纳物业服务费的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条的规定，二人以上承担连带责任的，权利人可以请求部分或全部义务人承担责任，故三被上诉人是本案适格的主体；2、案涉房产经验收合格并交付使用，上诉人购买的门面前期一直没有出租出去，虽然一审判决将门面验收时间作为交付时间，但实际上交付时间早于验收时间。昱安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄德纲、刘艳梅、黄得成支付其2013年9月1日至2019年5月31日期间所欠缴物业管理服务费83617元；2、本案诉讼费用由黄德纲、刘艳梅、黄得成负担。一审法院认定事实：银源春天住宅小区Ａ、Ｂ栋综合楼于2010年9月6日由谊源公司、湖南银海置业有限公司开发建设，2015年7月28日经衡阳市建设工程质量监督站验收合格。建设期间，谊源公司、湖南银海置业有限公司（甲方）与原告昱安物业公司（乙方）于2013年8月30日签订《前期物业管理合同》。合同约定：甲方选聘乙方对“银源春天”提供物业服务服务，服务费用：高层住宅每平方米1.2元，办公楼、商业物业服务费每平方米2.4元／月，业主应于交房之日起交纳服务费用，按1（年／季／月）交纳，合同自2013年9月1日起至2018年9月1日止。但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2017年4月18日，原告昱安物业公司与银源春天小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：合同期限：自2017年5月1日起至2020年4月30日止，费用收取：高层住宅每平方米1.2元，办公住宅或商业门面物业管理服务费用每建筑平方米每月2.4元。2013年7月2日，被告黄德纲、刘艳梅、黄得成与谊源公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房位于石鼓区，建筑面积877.8㎡（最终以验收实测面积为准），单价：每平方米5000元，总金额：438.9万元。交付期限：该商品房经综合验收合格交付买受人使用。同年7月11日，被告黄得成与谊源公司签订《合同补充协议》，该协议第4条约定：“买受人承诺在合同约定的交房之日起需交清所有房款和物业管理等相关费用，买受人在交清上述款项后才能办理交房手续”。2013年11月14日，被告黄德纲、刘艳梅、黄得成与谊源公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于石鼓区，建筑面积94.8㎡（最终以验收实测面积为准），单价：每平方米13800元，总金额：130.824万元，交付期限：该商品房经综合验收合格交付买受人使用。三被告购得房产后，分别于2016年2月29日将Ｂ号楼201室建筑面积946平方米的门面租赁给衡阳立行电子商务有限公司经营使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日止，物业服务费由承租人缴纳（2016年4月27日，被告黄德纲向谊源公司支付Ｂ号楼201室门面尾款60000元，双方办理入伙确认书等交接手续）。2016年7月20日，被告将Ｂ号楼104室建筑面积94.8平方米的门面租赁给殷旭经营使用，租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日止，物业服务费由承租人缴纳。2017年12月7日，被告将Ｂ号楼104室门面租赁给衡阳家边购企业管理有限公司经营使用，租赁期限自2017年12月20日至2023年1月6日止，物业服务费由承租人缴纳。被告按2元／㎡向原告交纳Ｂ号楼104室（94.8㎡）门面物管费情况是：1、2015年6月4日交2015年5月7日至11月7日物管费1138元（2015年11月8日至2016年7月21日物管费未交）；2、2016年7月23日交2016年7月22日至2017年7月22日物管费2275元；3、2017年12月8日交2017年7月22日至10月30日物管费613元；3、2018年3月7日交2017年11月1日至2018年10月31日物管费2275元（2018年11月1日至12月30日物管费未交）；4、2019年1月29日交2019年1月1日至3月31日物管费570元；5、2019年5月22日交2019年4月1日至6月30日物管费569元。5次交费共计5165元。被告按1.2元／㎡向原告交纳Ｂ号楼201室（877.8㎡）门面物管费情况是：1、2016年3月18日（按450㎡）交2016年3月15日至9月14日物管费3240元；2、2016年9月27日（按450㎡）交2016年9月15日至2017年3月14日物管费3240元；3、2017年5月23日（按450㎡）交2017年3月15日至9月14日物管费3240元；4、2017年11月23日（按450㎡）交2017年9月15日至10月14日物管费540元；5、2018年1月12日交2017年10月15日至2018年2月14日物管费4213元；6、2018年4月7日交2018年2月15日至5月14日物管费3610元；7、2018年6月19日交2018年5月15日至9月14日物管费4213元；8、2018年9月26日交2018年9月15日至12月14日物管费3160元；9、2019年2月21日交2018年12月15日至2019年3月14日物管费3160元；10、2019年3月28日交2019年3月15日至3月28日物管费537元（2019年3月29日至5月30日未交物管费）；11、2019年6月11日交2019年6月1日至8月31日物管费3160元。11次交费共计32313元。三被告将其所购104号、201号门面分别于2018年12月3日、2018年12月21日办理了不动产权证，登记情况为：衡阳市石鼓区蒸湘北路210号银源春天Ａ、Ｂ栋104室，建筑面积90.93㎡商业用房不动产权证，证号：湘（2018）不动产权第0048333号，权利人：黄德纲，共有人：黄得成、刘艳梅；衡阳市石鼓区蒸湘北路210号银源春天Ａ、Ｂ栋201室，建筑面积984.78㎡商业用房不动产权证，证号：湘（2018）不动产权第0051845号，权利人：黄德纲，共有人：黄得成、刘艳梅。一审法院认为，原告昱安物业公司与谊源公司、湖南银海置业有限公司于2013年8月30日签订的《前期物业管理合同》及原告昱安物业公司与银源春天小区业主委员会于2017年4月18日签订的《物业管理服务合同》，是当事人双方的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。三被告所购门面系原告进行了物业管理义务，原告理所当然应收取物业服务费，尽管原告在进行物业管理过程中存在瑕疵、管理混乱，但被告未能提供证据证明原告的物业管理服务因此造成了被告人身损害及财产损失，故被告不能以此理由抗辩拒绝支付物业服务费。关于门面交付时间的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工作竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案三被告所购门面房于2015年7月28日经衡阳市建设工程质量监督站验收合格(被告商品房买卖合同中亦约定商品房经综合验收合格交付买受人使用)。故应当确认谊源公司交付三被告房屋时间为2015年7月30日。虽然被告于2015年6月4日支付了104号门面自2015年5月7日至11月7日物管费1138元，但仍应按2015年7月30日确定交付104号和201号门面时间，其物业服务费应当从2015年8月1日起计算。被告已交纳2015年7月30日之前的物管费，原告应当予以退回抵减（2015年5月7日至7月30日，共计83天，则94.8㎡×2元/㎡÷30天/月×83天=524.56元），被告在2015年7月30日之后未支付物管费的，则应当予以补交。三被告辩称原告于2019年8月20日才起诉2016年8月20日之前的物业服务费，已丧失了诉讼权利的意见。本院认为，三被告自2015年6月4日便支付了104号门面2015年5月7日至11月7日物管费1138元，却未支付201号门面的物管费，应当视为三被告怠于其自身原因未及时收房或及时支付201号门面物管费的行为，不能证明原告未向三被告主张物管费权益行为，故三被告的该项抗辩意见及理由，不能成立，不予以支持。原告与谊源公司及业主委员会虽然签订合同，约定办公住宅或商业门面物业管理服务费用每建筑平方米每月2.4元，但被告按2元/㎡向原告交纳104室（94.8㎡）门面物管费、按1.2元/㎡向原告交纳201室（877.8㎡）门面物管费，是原、被告根据当时物业状况及商品房买卖合同确定的门面面积共同协商确定的收费标准，且被告与其他业主一直分别按1.2元/㎡、2元/㎡交费标准交纳201号和104号门面的物业服务费，原告均予以认可，并同意收取物管费的，应当视为原、被告对物业服务费用标准已达成新的合同约定，现原告诉请要求按每平方米2.4元收取物管费，却未能提供新的证据予以支撑，对此，原告要求将物业服务费增加至每平方米2.4元，不予支持。但被告分别于2018年12月3日、2018年12月21日办理104号、201号门面不动产权证，确认104号门面建筑面积为90.93㎡；201号门面建筑面积为984.78㎡，则应当在确定门面面积后分别按90.93㎡、984.78㎡门面面积从2015年8月1日起计算104号、201号门面物业服务费。经审核：1/104号门面（按面积90.93㎡计算）物管费，从2015年8月1日至2019年6月30日止，共计47个月，应支付8547.42元（90.93㎡2元/㎡×47个月），已支付4640.44元（5165元-524.56元），三被告尚应支付物管费3907.42元（8547.42元-4640.44元）;2、201号门面（按面积984.78㎡计算）物管费，从2015年8月1日至2019年8月31日止，共计49个月，应支付57905元（984.78㎡×1.2元/㎡×49个月），已支付32313元，三被告尚应支付25592元（57905元-32313元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条规定，判决：一、被告黄德纲、刘艳梅、黄得成所有的104号门面尚欠原告衡阳市昱安物业有限公司物业服务费3907.42元；二、被告黄德纲、刘艳梅、黄得成所有的201号门面尚欠原告衡阳市昱安物业有限公司物业服务费25592元；三、原告衡阳市昱安物业有限公司物业服务费退回三被告2015年7月30日之前的物管费524.56元；四、驳回原告衡阳市昱安物业有限公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项相减抵，三被告尚应支付原告28974.44元，此款限三被告于判决生效后十日内清偿完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元（已减半收取），由被告黄德纲、刘艳梅、黄得成负担440元，原告衡阳市昱安物业有限公司负担778元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成提交了两份证据：证据1、衡阳市住房和城乡建设局出具的《关于对“银源春天B-E栋”项目产权办证遗留问题交办函的复函》；证据2、昱安物业公司的收款收据。本院认为，证据1客观真实，来源合法，该复函能证实案涉房屋竣工验收时间为2015年7月28日的事实，依法予以采信；证据2的收款收据中物业服务费不包含电费，与本案的处理无关联，本院不予采信。本院二审查明事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、三上诉人是否系本案的适格主体？二、一审对三上诉人就涉案房屋交纳物业服务费的起算时间及认定三上诉人于2015年已交付了104号门面自2015年5月7日至同年11月7日的物业服务费1138元的事实是否清楚？关于三上诉人是否系本案适格主体的问题。物业服务合同是物业服务企业与业主委员会之间签订的民事合同。业主有义务依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被上诉人昱安物业公司在银源春天小区的建设期间与谊源公司、湖南银海置业有限公司签订《前期物业管理合同》，于2017年4月18日与银源春天小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成作为银源春天小区的业主应受上述合同的约束，应依约向被上诉人昱安物业公司交纳物业服务费。上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成主张其已与涉案房屋的使用人即承租人约定由承租人交纳物业服务费，故其不是本案的适格主体。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”的规定,黄德纲、刘艳梅、黄得成作为业主，即便已与物业使用人约定由其交纳物业服务费，仍对案涉物业服务费负有连带交纳责任。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”的规定，被上诉人昱安物业公司对连带责任人黄德纲、刘艳梅、黄得成提起诉讼于法有据，故三上诉人主张其不是本案适格主体的理由不能成立,本院不予支持。关于案涉房屋交纳物业服务费起算时间的问题。即便案涉《商品房买卖合同》（编号HY2013029193）的附件《合同补充协议》第四条约定“买受人承诺在合同约定的交房之日起需交清所有房款及物业管理费等相关费用”，但根据案涉《前期物业管理合同》第三条第（二）项“业主应于交房之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（谊源公司与银海公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”的约定，上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成作为物业买受人只有在谊源公司与银海公司交付案涉房屋后才开始支付物业服务费。故交房时间系上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成开始支付本案物业服务费的时间。案涉两份《商品房买卖合同》第八条第一款均约定交付买受人使用的条件系商品房经综合验收合格，即案涉商品房需经综合验收合格后才满足交付买受人使用的条件，故交房时间至少应等于或晚于综合验收时间。昱安物业公司主张应以工程竣工时间作为计收物业服务费的起算时间，但其并未举证证实工程竣工验收时间与综合验收合格时间一致，应承担举证不能的法律后果。黄德纲、刘艳梅、黄得成主张应以其向谊源公司结清购房款的时间为交房时间并开始计收物业服务费的主张不违背案涉《商品房买卖合同》的约定，且被上诉人昱安物业公司一审提供的证据四《银源春天小区业主交房记录》可以证实银源春天小区的其他业主亦是在购房款结清后办理入住手续，故本院依法确认以黄德纲、刘艳梅、黄得成向谊源公司结清购房款的时间为交房时间并开始计收物业服务费，即案涉201号门面的交房时间为2016年4月27日，104号门面的交房时间为2016年3月1日。一审将竣工验收时间确定为交房时间不当，依法予以纠正。关于一审认定上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成于2015年已交付了104号门面自2015年5月7日至同年11月7日的物业服务费1138元的事实是否清楚的问题。被上诉人昱安物业公司提出上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成于2015年已交付了104号门面自2015年5月7日至同年11月7日的物业服务费1138元并在一审提供了相应的收款收据，但该收款收据上并无黄德纲、刘艳梅、黄得成本人签字，且黄德纲、刘艳梅、黄得成又均不予认可，被上诉昱安物业公司亦未提供其他证据予以佐证，故对被上诉人的该项主张不予支持。经核实，黄德纲、刘艳梅、黄得成应支付被上诉人昱安物业公司物业服务费共计14491.868元，其中：1、104号门面（按面积90.93㎡）从2016年3月1日起至2019年5月31日（被上诉人昱安物业公司诉请的时间）止，共计38个月的物业服务费为2883.68元[应支付6910.68元（90.93㎡×2元/㎡×38个月）－已支付的4027元（一审认定的5165元-1138元）]；2、201号门面（按面积984.78㎡计算）从2016年4月27日至2019年5月31日止，共计37个月零5天的物业服务费为11608.19元{应支付43921.19元[43724.23元(984.78㎡×1.2元/㎡×37个月)+196.96元(984.78㎡×1.2元/㎡÷30天/月×5天)]－已支付的32313元}。综上所述，黄德纲、刘艳梅、黄得成的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初1041号民事判决；二、上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成于本判决生效之日起十日内向被上诉人衡阳市昱安物业有限公司支付物业服务费14491.87元；三、驳回被上诉人衡阳市昱安物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1218元，由上诉人黄德纲、刘艳梅、黄得成负担400元，被上诉人衡阳市昱安物业有限公司负担818元。二审案件受理费2436元，由上诉人黄德纲、刘艳梅、黄负担800元，由被上诉人衡阳市昱安物业有限公司负担1636元。本判决为终审判决。审 判 长 **东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇二〇年三月三十日法官助理 彭鑫琪书 记 员 李妍慧