沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初4347号原告：匡荣国（别名匡永国），男，汉族，1968年8月24日出生，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李丹，系辽宁名望律师事务所律师。被告：夏君，女，汉族，1954年6月26日出生，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张迪，系辽宁腾达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许潇，系辽宁腾达律师事务所律师。原告匡荣国与被告夏君农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告匡荣国及其委托诉讼代理人李丹、被告夏君及其委托诉讼代理人张迪、许潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告匡荣国向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2003年9月6日签订的《私房交易契约书》（编号为0004033）无效；2.请求判令被告向原告返还位于沈阳市于洪区（土地使用面积645.92平方米，土地使用编号为1806-309）的宅基地使用权及地上一层三间（建筑面积为69.03平方米）砖木房；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第2项为：请求人民法院判令被告向原告返还位于沈阳市于洪区间房屋（房屋所有权证号：村房字第006-309，建筑面积为69.03平方米，使用土地面积645.92平方米）。撤回要求被告返还宅基地使用权的诉讼请求。事实与理由：2003年9月6日，匡荣国在看守所服刑期间，其名下宅基地以10,200元的价格被卖给被告夏君。因该涉案房屋为宅基地，且被告夏君为非农业户口，该转让协议违反了法律规定，请求法院对该转让认定无效。转让该宅基地使用权并非原告本人真实意思，且被告不符合法定宅基地使用权转让的受让条件，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告夏君辩称,1、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，请法院驳回原告的起诉；2、原、被告签订的契约书是合法有效的；3、涉案房屋原告有权处分且卖房是原告真实意思表示；四、原告的父亲和原告的姐姐代替其出售房屋的行为构成表见代理，被告购买涉案房屋是善意取得。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告匡荣国及其父亲匡乃强均系沈阳市铁西区高花乡东狼村村民，被告夏君系城市居民，户籍地为沈阳市铁西区。原告名下在间砖木房屋一座（房屋所有权证号：村房字第006-309），建筑面积为69.03平方米，使用土地面积为645.92平方米。原告匡荣国于2003年7月2日因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被刑事拘留，于2003年10月8日被辽宁省绥中县人民法院判处拘役四个月，并处罚金70,000元。在此期间，原告妻子急于出卖房屋，经原告邻居介绍，双方以2万元的价格成交。2003年9月6日，经沈阳市于洪区委会同意，在村委会由当时的村会计曹建学代笔，原告的父亲匡乃强以原告的名义与被告签订《私房交易契约书》（编号为0004033），内容：“经买卖双方协商，匡永国愿将砖木房3间卖与夏君为业，并明确了宅基地四至。自立约并依法交纳契税之日起，其产权受法律保护。该房建筑面积69.03平方米，产价10200元。此款笔下交足，分文不欠，恐日后无凭，立契约为证。”原告亲属代原告在契约书卖主处签字，被告、代笔人、中证人均签字，村委会加盖了公章。协议签订后，被告当日将房款2万元交给原告父亲匡乃强，匡乃强将三间房屋及院落交付给被告。后期又将该房屋的房屋所有权证交给被告。被告于2003年10月23日交纳了契税。后被告对房屋进行了修缮，更换了房内东西屋两扇门，加了两个十米长的落水管。对房屋后面的原告自建的50多米无证房的后窗加了护栏。对厕所、仓库偏房进行了翻建，给原有的门楼加安雨搭，平整了地面，在正房门前及院内甬道铺了地砖，在院内种植了15棵果树。被告于每年夏天前去居住使用至今。原告匡荣国出狱后与其父亲一起生活居住在东狼村。原告于2004年将涉案房屋的集体土地建设用地使用证亲自交给被告夏君父亲。但涉案房屋及集体土地建设用地使用证至今未办理更名过户手续。现东狼村传闻面临拆迁。庭审中，被告表示如果法院判决私房交易契约书无效，则要求原告返还房款2万元及利息（自2003年9月6日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）。而对涉案房屋等进行的修缮、重建、新建及房屋增值部分的损失，另行主张要求赔偿。以上事实的认定，有私房交易契约书、房屋所有权证存根、辽宁省绥中县人民法院（2003）葫绥刑初字第263号刑事判决书、契证及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员是我国法律所禁止的，而城镇居民购买农村房屋的合同也违反法律法规的强制性规定。本案被告夏君购买房屋时系城市居民，并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故涉案房屋买卖协议因违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告夏君应当向原告返还涉案房屋，同时原告匡荣国应当返还被告夏君购房款及利息。原告的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告要求原告返还2万元及利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。但利息的计算标准，应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。被告在购买涉案房屋后对房屋及仓库偏房等进行了修缮、翻建、添附等，管理使用多年，且现该房屋和土地价值上涨，被告将涉案房屋返还给原告，造成了被告一定经济损失。对于被告的经济损失，采纳被告的意见，另行诉讼解决。关于被告提出的原告起诉已过诉讼时效，双方购房系真实意思表示，被告购房适用善意取得制度等抗辩主张，因涉案的《私房交易契约书》违反法律法规的强制性规定，合同自始无效，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：一、原、被告之间于2003年9月6日签订的《私房交易契约书》（编号为0004033）无效；二、被告夏君于本判决生效之日起60日内返还原告匡荣国位于沈阳市于洪区间房屋（房屋所有权证号：村房字第006-309，建筑面积为69.03平方米，使用土地面积645.92平方米）；三、原告匡荣国于本判决生效之日起60日内返还被告夏君购房款2万元；四、原告匡荣国于本判决生效之日起60日内返还被告夏君购房款2万元的利息（自2003年9月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费55元，由被告夏君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王荣华人民陪审员  李俊东人民陪审员  安 欢二〇二〇年三月三十一日法官助理田峥书记员金丽春本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。