浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终15号 上诉人（原审被告）：吴兴区社区群众文化服务中心，住所地浙江省湖州市吴兴区龙泉街道市陌六社区社区事务中心一楼。 法定代表人：曹挺，该中心主任。 委托诉讼代理人：王洪波，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会，住所地浙江省湖州市吴兴区凤凰城3幢101室。 法定代表人：王妍琪，该居委会主任。 委托诉讼代理人：郑鸣，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 上诉人吴兴区社区群众文化服务中心（以下简称服务中心）因与被上诉人湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会（以下简称美欣居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 服务中心上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判驳回美欣居委会的诉讼请求；2.由美欣居委会承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，服务中心不支付租金是维护自身权益的抗辩行为，而非违约行为。根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。美欣居委会作为出租人，应当承担交付租赁物、确保租赁物符合约定用途的义务。一审判决忽略了美欣居委会确保租赁物符合约定用途的义务。因案外人王彩环于2015年11月违法搭建玻璃房，破坏屋面防水层，导致租赁房屋严重漏水。服务中心多次要求美欣居委会解决，但美欣居委会怠于处置。按照本地的气候特点，进入春季后雨水明显增多，服务中心有理由相信漏水问题会进一步加剧。因美欣居委会的不作为和放任，为防止侵害继续扩大，服务中心才于2016年2月搬离并拒付租金。服务中心提交的不同时间段的照片可以证明上述情况。根据合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，案外人王彩环的违法搭建行为导致房屋漏水的侵权法律关系与服务中心、美欣居委会之间的房屋租赁合同关系是两个独立的法律关系。在侵权法律关系中，美欣居委会应当要求王彩环承担侵权责任。在房屋租赁合同法律关系中，美欣居委会应积极承担租赁物的维修义务。服务中心只能基于合同关系要求美欣居委会履行义务。美欣居委会混淆两个法律关系，怠于履行维修义务，是导致服务中心拒绝支付租金的重要原因之一。在漏水问题发生前，服务中心均按期支付租金，也侧面证明服务中心拒付租金只是维护自身权益的无奈之举，没有违约故意。二、一审法院判决服务中心全额支付房屋租金52500元有违公平原则。美欣居委会未充分履行义务，未积极维修漏水问题和保持租赁物符合约定用途，导致服务中心于2016年2月搬离涉案房屋，另行租赁办公场所。美欣居委会怠于履行义务的行为导致服务中心不能继续使用租赁房产，侵犯了服务中心的合同权益。服务中心另行租赁房屋办公，增加了经营成本。美欣居委会应承担过错责任，一审判决未将美欣居委会的过错责任纳入裁判理由，有违公平原则。 美欣居委会辩称，一、服务中心、美欣居委会之间签订的房屋租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，且美欣居委会已经交付房屋，履行了合同义务。服务中心应当按约支付租金，其不支付租金的行为，已经构成违约，服务中心应承担违约责任，向美欣居委会支付租金和违约金。二、关于租赁房屋的漏水问题，其情节较轻，不影响租赁房屋的正常使用。漏水问题与美欣居委会无关，系楼上住户装修渗水造成，主要责任在楼上住户。美欣居委会作为房东，只能作为中间人促成双方调解，双方曾经达成调解结果，由楼上住户赔偿服务中心，服务中心以此为由要求不付租金没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 美欣居委会向一审法院起诉请求：1.服务中心向美欣居委会支付2015年12月21日至2018年4月24日期间的租金及使用费共计82878元（含2015年12月21日至2017年6月20日的租金52500元和2017年6月21日至2018年4月24日共308天的房屋使用费30378元）；2.服务中心支付美欣居委会违约金3000元；3.本案诉讼费由服务中心承担。 一审法院认定事实：涉案房屋坐落于金世纪铭城“华庭”31幢杭长桥北路151号，系湖州市人民政府凤凰街道办事处所有。自2013年3月25日起，该办事处将案涉房屋无偿提供给美欣居委会使用，并同意美欣居委会对外出租。2014年6月21日，美欣居委会、服务中心签订房屋租赁协议一份。合同约定，美欣居委会将坐落于金世纪铭城“华庭”31幢西侧一楼二楼的房屋出租给服务中心使用，房屋建筑面积为187.37平方米，租期为2014年6月21日至2017年6月20日；前两年每年租金为33000元，后一年每年租金为36000元；租金每半年一付，每六个月对应日为付款日。合同还约定，服务中心如违反协议或提前退租，美欣居委会则无条件收回出租房，租金不退并支付美欣居委会违约金3000元。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，美欣居委会按约向服务中心交付案涉房屋，服务中心按约向美欣居委会支付了2014年6月21日至2015年12月20日期间的租金共计49500元。2015年12月至2016年7月，因隔壁居民王彩环装修导致涉案房屋发生漏水。2017年4月20日，美欣居委会、服务中心及案外人王彩环就案涉房屋漏水问题在凤凰街道人民调解委员会进行调解，调解记录中，服务中心称因案外人王彩环的房屋装修行为造成其租房有一间发生漏水，2015年12月至2016年7月期间有大半年的房租损失（在外面租住的费用），按每月3000元计算为24000元。案外人王彩环同意损坏修补，最多支付4000元。美欣居委会方称其未收到服务中心房屋租金，应由责任人承担。各方无法达成一致意见，调解未果。本案庭审中，服务中心自认其未将案涉房屋二楼的钥匙交还美欣居委会，并称美欣居委会在2017年6月对房屋一楼的大门进行了加锁致使其无法再进入，美欣居委会对此未提出异议。 一审法院认为，美欣居委会、服务中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。现美欣居委会已按约交付案涉房屋，服务中心在租赁期间理应按约履行支付租金的义务。本案争议焦点在于案涉房屋漏水问题是否足以导致房屋无法正常使用及服务中心是否已于租期届满前搬离案涉房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，负有举证责任的当事人举证不能的，应承担不利后果。服务中心称案涉房屋因漏水严重而失去正常使用用途，致使其于2016年2月搬离，故其有权拒付租金。服务中心虽提出该抗辩意见，但其提交的证据不足以证明房屋漏水严重至丧失正常使用用途，亦无法认定服务中心确已于2016年2月搬离案涉房屋，且服务中心亦未及时向美欣居委会提出解除租赁合同的主张，结合服务中心认可其并未向美欣居委会交还案涉房屋钥匙的事实，对该项抗辩意见不予采信。现美欣居委会要求服务中心支付拖欠的2015年12月21日至2017年6月20日期间的租金52500元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于美欣居委会要求服务中心支付合同租赁期满后至2018年4月24日期间的房屋使用费的主张，因其未举证证明服务中心在合同期满后仍占有案涉房屋拒不归还，且其对服务中心在庭审中有关其于2017年6月对案涉房屋一楼大门进行加锁的陈述亦未提出异议，故美欣居委会该主张缺乏事实依据，不予支持。关于美欣居委会要求服务中心支付违约金3000元的主张，符合双方约定，亦未违反法律法规强制性规定，应予支持。服务中心认为美欣居委会应承担未履行租赁物维修义务的违约责任，但其未提出反诉，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、吴兴区社区群众文化服务中心于判决生效之日起十日内支付湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会房屋租金52500元；二、吴兴区社区群众文化服务中心于判决生效之日起十日内支付湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会违约金3000元；三、驳回湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件理费1947元，减半收取974元，由湖州市凤凰街道美欣社区居民委员会负担380元，由吴兴区社区群众文化服务中心负担594元。 二审中，服务中心、美欣居委会未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：服务中心是否应向美欣居委会支付房屋租金并承担违约责任。本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效。美欣居委会按照该合同约定交付了租赁房屋，服务中心亦应按照合同约定支付租赁期间的租金。涉案房屋因案外人原因产生漏水问题，服务中心以此为由主张其自2015年12月起无需全额支付租金且不应承担相应的违约责任。本院认为，漏水问题产生后，服务中心仍在使用涉案租赁房屋，现服务中心未能举证证明漏水问题造成其无法正常使用涉案房屋，其应支付其使用期间的租金，且漏水问题系案外人造成，服务中心可要求美欣居委会承担维修义务，但不能因此免除其支付租金的合同义务。服务中心未按期支付租金构成违约，其应按涉案房屋租赁合同的约定向美欣居委会支付违约金。一审判决服务中心向美欣居委会支付2015年12月至2017年6月期间的租金52500元并支付违约金3000元并无不当，服务中心的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，服务中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1188元，由上诉人吴兴区社区群众文化服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 朱惠明 二〇二〇年三月二十三日 书记员 沈 燕