嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初864号原告：上海中原物业顾问有限公司。住所地：上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：杨吉琳、唐娟，系公司员工。被告：嘉兴鑫聿房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦1幢1301室-2。法定代表人：邓保财，执行董事。委托诉讼代理人：陶华伟，公司员工。被告：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市周安路399号。法定代表人：邓保财，董事长。委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）与被告嘉兴鑫聿房地产营销策划有限公司（以下简称鑫聿公司）、嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法由审判员顾侃担任审判长，与人民陪审员凌金荣、陈新花组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人杨吉琳、唐娟、被告鑫聿公司的委托诉讼代理人陶华伟、中安公司及委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付销售佣金共计9971785元；2、判令两被告立即向原告支付逾期违约金（实际自2019年1月25日起至判决生效之日止，按拖欠佣金总数的每日千分之五计算，暂计1元）。事实与理由：被告鑫聿公司曾委托原告代理销售浙江省嘉兴市秀洲区周安路399号的“中安商贸园”项目并签署了《中安商贸园项目分销合作合同》。合同约定，原告推介客户给被告鑫聿公司，客户成交后，鑫聿公司支付原告销售佣金。被告中安公司也知晓该委托事宜。合同签订后，原告积极履行合同约定的推介销售义务，并促成客户成交，根据《合同法》及双方约定，两被告应支付原告代理服务费，但两被告至今仍有9971785元尚未支付。原告为维护合法权益，遂起诉。被告鑫聿公司辩称，1、根据《中安商贸园项目分销代理合同》的约定，对于本案的大部分案涉房源，原告并未代理销售成功，鑫聿公司无须支付相关佣金；2、其已支付过原告115万余元的预付款，认可原告代理销售了62套房屋，如该62套房屋银行贷款已全部发放，扣除折佣119603元及预付款，则还应支付原告2916397元；3、原告与鑫聿公司在另一项目（广益大厦）的合作中，需退还鑫聿公司已支付佣金，应予以抵扣。被告中安公司答辩：1、根据合同约定，佣金并未到约定的结算时间，也不存在违约金的问题；2、其不负有结佣义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供中安商贸园项目分销合作合同、中安商贸园项目合作确认函1组。鑫聿公司对真实性无异议，但提出佣金结算条件尚未达到；中安公司对真实性无法核实，但认定原告参与了中安商贸园项目部分房屋的销售。鑫聿公司对其真实性无异议，本院予以认定。原告提供中安商贸园未付佣金明细（156套房屋）1组。鑫聿公司对154套房屋由原告代理销售无异议，但其中有大量的退房，还应扣除折佣；中安公司认为结佣条件尚未达成。鑫聿公司对其真实性无异议，本院予以认定，但其证明内容，本院将结合其他证据综合考虑。原告提交中安商贸园未付佣明细对应的房屋的成交材料1组。鑫聿公司对真实性无异议，但原告未提交正式签约的文本及银行贷款发放情况，不符合结佣条件，我方认可的正式网签的房屋仅62套；中安公司对真实性无法核实，称我方要求的是正式网签，正式网签的仅62套。鑫聿公司对其真实性无异议，本院予以认定，但其证明内容，本院将结合其他证据综合考虑。原告提交中安国际项目成交清单复印件1组。鑫聿公司、中安公司提出复印件无法核实真实性。因原告提供的为证据复印件，且二被告均未认可证据的真实性，本院不予认定。原告提交开发商授权委托书复印件1组。鑫聿公司对委托书所载内容予以认可；中安公司对委托书所载内容予以认可，但不能证明其承担结佣义务。二被告对证据内容均无异议，本院予以认定。原告提交不动产抵押权信息查询结果单一组，被告鑫聿公司对证据真实性无异议，但认为应按照合同约定办理；被告中安公司对证据真实性无异议，但认为不足以证明案涉房屋不能办理抵押贷款。二被告对证据真实性均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中原公司（乙方）与被告鑫聿公司（甲方）签订中安商贸园项目分销代理合同，约定甲方委托乙方为甲方分销代理销售“中安商贸园国际商贸园”。合同履行期限自2018年4月25日起至2019年12月30日止…4.1佣金标准：乙方在代理期限内成交的每一套物业，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金：乙方代理成交60平方米以下（含60平方米），佣金为6万元/套（税前）；成交60平方米以上，佣金7万元/套（税前），成交的每一套物业。成交奖励3000元/套，签约后与佣金一并发放。4.2代理成功的标志：乙方客户与甲方（或开发商）正式签订《买卖合同》，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金及现金奖等代理服务费用……4.4代理服务费支付时间及方式：代理服务费用的结算时间为：客户与甲方或（开发商）签订正式的《买卖合同》，完成首付款并银行贷款审批通过后，甲方应于5个工作日内，支付乙方代理服务费至乙方指定账户……4.5若甲方原因，承买方未能如期与甲方（或开发商）签订预售合同或出售合同，则甲方应按本条第1款的约定支付给乙方代理费。若乙方客户原因，未能如期与甲方（或开发商）正式签订《买卖合同》，违约导致退房的，乙方应在5个工作日内退还甲方已支付的该套房屋的佣金和现金奖，如乙方不退还相应已收佣金和现金奖的，甲方有权直接扣除乙方同等金额的佣金和现金奖……甲方须依约按期支付销售佣金、现金奖励等，逾期支付的，则按逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。2018年4月25日，鑫聿公司向中原公司出具中安商贸园项目合作确认函，确认项目地址：浙江省嘉兴市秀洲区周安路南、茶园路西（周安路399号）。合同期限：2018年4月25日至2019年12月30日止。合作房源：该项目所有可售公寓式办公房源。佣金条件：成交60平以内（含60平），佣金为6万元/套；成交60平以上，佣金7万元/套，贵司成交每一套物业，成交奖励3000元每套，签约后与佣金一并发放。佣金结算：客户和我司（或开发商）签订正式的《商品房买卖合同》，完成首付款后，贵司提供正式佣金或服务发票；我司在三个工作日内将贵司所产生的佣金全额转账至贵司指定账号。贵司与我司将于近期签署包含本确认函的正式分销合同，双方利益均以正式的分销合同为准。在合同签订之前贵司所带看客户我司均承认有效，以《客户来访确认单》信息为准。后中原公司陆续代理销售案涉项目房源154套（38-702、42-301两套房屋因涉及“撞单”问题，原告另行处理，不包含在内），其中62套房屋购买人与中安公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，并进行了网签备案。有18套房屋业主已支付了全部购房款，其中面积在60平方米以下的（包含60平方米）13套，60平方米以上的5套；44套仅支付了首付款，但至今办理的银行贷款仍未审批通过，也未发放贷款。另查明：被告中安公司委托鑫聿公司作为嘉兴市中安国际项目（地址嘉兴市秀洲区周安路399号）的唯一代理销售及渠道整合公司。授权期限自2018年4月1日至2019年12月30日。被告鑫聿公司向原告中原公司支付了预付款1159000元。本院认为，原告中原公司与被告鑫聿公司签订的分销代理合同系双方协商一致订立的，对双方均具有约束力。鑫聿公司应按约向中原公司支付代理销售18套房屋代理服务费（扣除双方确认的折佣49963元）共计1134037元。被告鑫聿公司应支付的代理服务费未超过已支付的预付款，故原告主张逾期违约金，本院不予支持。经中原公司代理销售的购房者已与中安公司已签订《浙江省商品房买卖合同》的房屋44套，因银行贷款未审批通过，代理服务费支付的时间尚未成就，原告主张立即支付代理服务费，本院不予支持。原告主张因被告项目存在大量抵押贷款，故导致没有银行愿意向案涉项目房屋的客户发放贷款，但案涉的44套未办理贷款的房屋并未设置抵押登记，原告也未提供证据证明不能办理贷款系两被告原因造成，故原告就此主张，本院不予支持。根据交易习惯及一般理解，原告与鑫聿公司签订的《分销代理合同》中约定的“正式签订《买卖合同》”应指购房者与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，原告主张代理销售的其他房屋，因未提供证据证明购房者已与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，不符合代理成功的条件，原告主张该部分的代理服务费，本院不予支持。原告主张中安公司向其支付代理服务费，并未提供相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费81603元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员 顾 侃二〇二〇年三月十三日书记员 吴雪青