大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初7313号原告：鲍树福，男，1982年2月28日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：李丹，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：葛富波，男，1969年3月31日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘博、王松月（实习），均系辽宁诚之然律师事务所律师。被告：大连帝源房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯。统一社会信用代码：912102826611163938。法定代表人：隋杰，系该公司经理。原告鲍树福诉被告葛富波、大连帝源房地产开发有限公司（以下称帝源公司）为执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲍树福及其委托诉讼代理人李丹，被告葛富波的委托诉讼代理人刘博、王松月到庭参加诉讼，被告帝源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍树福向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告帝源公司签订的商品房买卖合同有效，并确认原告系案涉房屋的所有权人，要求停止对案涉房屋的执行、解除查封；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年4月16日，孙玉明与刘某签订了建设工程施工合同，合同约定孙玉明承包大连帝源温泉新城四期26#楼外墙发泡、理石漆工程，而原告同孙玉明是合伙承揽的该工程，合同约定以房屋抵顶工程款。刘某与被告帝源公司签订的建设工程施工合同也约定以房顶款。2015年10月9日，原告同被告帝源公司将位于大连市普兰店区房屋抵顶给原告，并进行了商品房买卖合同备案。因被告葛富波与被告帝源公司、隋杰民间借贷纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2016年12月1日将案涉房屋查封。2019年10月，原告知晓上述查封措施后，向大连市普兰店区人民法院提出案外人执行异议，请求停止执行、解除查封，大连市普兰店区人民法院作出（2019）辽0214执异268号执行裁定书，以原告未办理产权证，只享有债权请求权，而非享有物权期待权为由，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告同被告帝源公司之间是以工程款抵顶购房款而签订了商品房买卖合同，双方之间是买卖关系，且在房产部门办理了备案，该权利足以排除法院的查封、执行。根据相关法律规定，大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异268号执行裁定书适用法律错误。故诉至法院，希判如所请。被告葛富波辩称，不同意原告的诉讼请求：第一，原告仅对涉案房屋进行了合同备案，不具有物权变动或阻却物权变动的效果。除法律另有规定外，不动产物权变动应以登记为生效要件。商品房网签登记仅仅是不动产管理部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。所以，涉案房屋的所有权仍然由被告帝源公司享有，原告仅享有在涉案房屋具备登记的条件下，要求被告帝源公司将涉案房屋按照约定过户给原告的债权，不享有涉案房屋的所有权。第二，因原告与被告帝源公司并未实际履行以房抵债的合意，故该合意未发生法律效力。以房抵债，其本质为代物清偿，代物清偿系实践性法律行为，不仅需要当事人合意，还需要履行物权转移手续。而被告帝源公司并未将涉案房屋过户给原告，故双方关于以房抵债的合意依法成立，但并未发生法律效力，原告应请求被告帝源公司履行债务，而不是要求被告葛富波解除对涉案房屋的查封。第三，原告诉请法院解除案涉房屋的查封没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条适用的主体是商品房的买受人，旨在保护基于不动产买卖中产生的物权期待权。而在本案中，原告与被告帝源公司之间的法律关系实为以房抵债，而不是房屋买卖。因此，原告的诉请并不适用前述司法解释。退一步讲，即使本案适用前述司法解释的规定，也不符合解除查封的条件。因原告并无证据证明其对涉案房屋已合法占有，也无证据证明其名下无其他可用于居住的房屋。同时，原告举出的证据也无法证明其已实际交付购房款，故即使按照该司法解释的规定，原告申请解除查封也于法无据。被告大连帝源房地产开发有限公司未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2019）辽0214执异268号执行裁定书，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供建设工程施工合同，拟证明案外人刘某以大连旺海建设工程有限公司名义同被告帝源公司签订建设工程施工合同，承揽了帝源温泉新城四期4-26-31号楼土建、装饰等工程施工。被告葛富波对该合同真实性、关联性均有异议，认为该合同系旺海公司与帝源公司签订，案外人刘某不是旺海公司法定代表人，不能确定合同真实性。原告不是合同相对方，合同内容与本案无关，对关联性有异议。本院认为，该合同与本案无关，本院对该合同在本案中不予采信。2、原告提供协议书拟证明案外人刘某将案涉工程转包给孙玉明施工。被告葛富波认为合同双方均为第三方，真实性无法确定，且与本案原告及二被告均无任何关联关系，故对该协议的真实性、关联性均有异议。本院认为，原告不是该协议主体，无法确定该协议的真实性，故本院对该协议在本案中不予采信。3、原告提供银行转账记录，拟证明原告作为投资人同孙玉明合伙进行工程施工，通过银行向合伙人孙玉明转投资款70多万元购买材料，被告葛富波对转账记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告与孙玉明系合伙施工，与本案无关。本院认为，该证据只能证明原告向案外人孙玉明转款，并不能证明二人之间是何经济关系，本院对该转账记录的真实性予以确认，对证明内容在本案中不予确认。4、原告提供商品房买卖合同（合同编号为WHT201505935）及房屋登记信息记录，拟证明被告帝源公司将位于大连市普兰店区房屋作为工程款抵顶给原告，并进行了商品房买卖合同备案，但由于被告帝源公司原因导致无法办理房屋产权证，也没有将购房发票交付给原告。被告葛富波对该合同及房屋登记信息记录的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为本案是以房抵债，不是房屋买卖，被告对以房抵债事实不了解。且案涉房屋仍登记在被告帝源公司名下，没有发生物权变动的效力。本院认为，被告葛富波对合同及房屋登记信息记录真实性无异议，本院对合同及房屋登记信息记录真实性予以确认。仅有该商品房买卖合同及备案记录无相应的抵债协议、清算材料等加以佐证，无法证明原告所主张的以房抵债事实，且合同备案不发生物权变动的效力，故本院对其证明力不予采信。5、原告提供证人刘某证言，拟证明原告房屋系抵债取得。刘某自述其与被告帝源公司签订合同，承包了部分工程，其又将部分工程转包给孙玉明，帝源公司以房屋向证人抵顶工程款，证人也将部分房屋抵顶给孙玉明，孙玉明又将房屋抵顶给原告。帝源公司将房屋抵给证人时，房屋有调换情况，因此房屋不确定，证人也不确定其抵顶的房屋是否为案涉房屋。案涉房屋整体工程至今未竣工。被告认为证人证言恰恰证实了案涉房屋不是房屋买卖，而是抵债，证人证言不能确定抵债房就是案涉房屋。本院认为，证人证实了被告帝源公司用房屋抵顶证人的工程款，但不能证明案涉房屋物权归原告所有，本院对证人证言在本案中不予采信。被告帝源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭质证和抗辩的权利。结合当事人陈述及本院经审查确认的证据，认定事实如下：大连市沙河口区金宏达电气销售中心与帝源公司、隋杰民间借贷纠纷一案审理过程中，大连市沙河口区金宏达电气销售中心于2016年11月21日向本院提出财产保全申请，要求查封帝源公司的房产140处。2016年11月28日，本院作出（2016）辽0214民初5500号民事裁定，查封了帝源公司位于普兰店区房产140处，查封期限为三年，其中案涉普兰店区48号1单元4层2号房屋包括在本院查封房屋之中。2016年12月27日，本院作出（2016）辽0214民初5500号民事调解书，内容如下：一、帝源公司于2017年12月31日前偿还大连市沙河口区金宏达电气销售中心借款10000000元；2018年12月31日前还款10000000元；2019年11月25日前还清余下款项10000000元；二、如果帝源公司未按照约定还款应承担利息，利息自2014年1月27日开始计算，按年息百分之二十四计算至欠款付清为止，任何一期违约，大连市沙河口区金宏达电气销售中心有权申请全案执行；三、隋杰对上述债务承担连带偿还责任；四、大连市沙河口区金宏达电气销售中心放弃其他诉讼请求；五、案件受理费减半收取95900元，保全费5000元，由帝源公司承担。该民事调解书已经发生法律效力，因大连市沙河口区金宏达电气销售中心系个体工商户已经注销，其经营者葛富波于2019年8月16日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2019）辽0214执2645号。原告对本院查封的案涉房屋提出案外人执行异议，本院经审查认为，原告提出要求中止对普兰店区48号1单元4层2号房屋执行的异议请求不能成立，并于2019年11月13日作出（2019）辽0214执异268号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定书不服，于2019年11月28日起诉至本院。另查，原告与被告帝源公司签订商品房买卖合同，原告自述合同签订时间为2015年10月9日，但合同上签订时间处为空白，被告帝源公司未向原告出具购房款发票。2015年10月13日，原告将该商品房买卖合同办理了备案。合同签订后，原告一直未在案涉房屋里居住，原告在大连另有住房。本院认为：本案的争议焦点为原告是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。该焦点包括两方面的内容，一方面，原告对案涉房屋是否享有所有权；另一方面，原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。关于原告对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，案涉房屋登记在被告帝源公司名下，虽原告称该房屋通过抵债的方式获得，但在未办理所有权变动登记之前，商品房买卖合同备案，不能产生物权变动的效果，案涉房屋未发生物权的变动，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。关于原告对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益问题。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人开发公司名下的不动产提出执行异议的，可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条予以审查，只要符合其中任何一条规定的情形，即可排除对该不动产的执行。其中第二十八条规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。第二十九条规定，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，原告对不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，原告主张案涉房屋系被告帝源公司抵债给案外人刘某，案外人刘某又抵债给原告的合伙人孙玉明，孙玉明抵债给原告，但原告未能对相应债务的工程合同、抵顶协议、清算材料、合伙协议等提供证据予以证明，故原告虽与被告帝源公司签订了书面的商品房买卖合同，但却无法证明自己已支付相应对价。另外，原告称案涉房屋从未向其交付使用，其在自己名下的其他房屋内居住，即原告并未在查封之前合法占有该房屋，案涉房屋也并非系其用于居住的唯一住房。因此，原告并不符合上述排除执行规定的任何一条，并不享有足以排除执行的民事权益，其请求中止执行并无法律依据，本院不予支持。至于原告提出的要求确认其与被告帝源公司之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，不是本案执行异议之诉的审查范围，故本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告鲍树福的诉讼请求。案件受理费100元，由原告鲍树福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  林丽娜审 判 员  王妃嫱人民陪审员  周海东二〇二〇年三月三日书 记 员  曲 岩本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。