昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11853号原告：昆明康源房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：江连军，男，1965年9月1日出生，重庆市人，汉族，住重庆市垫江县。原告昆明康源房地产开发有限公司与被告江连军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明康源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓清匀到庭参加诉讼，被告江连军经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由不到庭，本院依法对被告江连军进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明康源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为：福缇[房]0436号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；撤销商品房备案登记号：KM2013011703515（涉案房屋价值：786917元）；2、判令被告向原告支付违约金￥157383.4元（以涉案房屋总价￥786917的20%计算）。以上金额合计：￥944300.40元；3、本案的案件受理费、保全费、律师费、财产保险服务费均由被告承担。事实和理由：2013年1月15日，被告江连军以贷款方式购买原告开发的位于盘龙区房屋，双方签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》；2014年1月23日，被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称：银行）申请贷款，原、被告和银行共同签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在履行《个人购房借款/担保合同》期间，被告自2015年起出现逾期归还银行借款的违约行为，经银行多次催告，原告于2015年9月21日起为被告清偿银行贷款本息。因被告一直怠于归还银行借款本息，银行起诉被告要求立即清偿所欠款项，原告昆明康源公司为被告的全部债务承担连带保证责任。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》的约定，现原告有权解除《商品房购销合同》以及《合同补充协议》收回所涉房屋自治处置，造成的相关损失及违约责任应由被告承担，同时，原告为实现债权而支出的所有费用依约应由被告承担。综上所述，根据《民事诉讼法》及其相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益特向本院提起诉讼，请求本院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告江连军未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的商品房购销合同、合同补充协议，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的公证书、个人购房借款担保合同、个人逾期贷款催收通知书、关于履行个人住房贷款担保义务回函、还款情况说明、个人贷款逾期归还凭证、民事判决书、关于代偿江连军于我行的情况说明、贷款结清证明、个人贷款逾期归还凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的保单保函、担保服务费发票、诉讼费发票、保全费发票、诉讼案件委托代理合同，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年1月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的福缇岛小区Ⅰ第2幢第3层307号房，房屋套内建筑面积为92.41平方米，房屋总价款为786917元。被告首期支付购房款236917元，其余价款550000元向银行贷款支付。同时合同约定：若被告未按照合同约定付款的，被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止45天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期45天后，被告需按照每天100元向原告承担违约责任；超过90天仍未付款的，原告有权解除合同，同时被告须向原告支付房屋总价款5%的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人须向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任。处置房产的款项扣除买受人应当向出卖人承担的各种可能发生的费用（包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、保全费、交通费、公证费、送达费等）后的剩余部分无息返还买受人。因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、登记与撤销费用、公证费用、维修基金等费用均应由买受人承担。属于《商品房购销合同》第八条约定的情形的按该条承担违约责任，其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。经审查，被告向原告支付房屋首付款236917元。被告就房屋的尾款550000元向银行贷款，于2014年1月23日签订一份《个人购房借款合同/担保合同》，并于2014年2月13日办理了相应公证。2013年1月17日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案。另查，截止2018年3月15日，原告已代被告清偿贷款本金及利息148745.38元。2018年8月1日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行起诉被告江连军、被告昆明康源房地产开发有限公司金融借款合同一案，昆明市官渡区人民法院于2018年11月30日作出（2018）云0111民初7358号民事判决书：一、被告江连军于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款本金444628.32元及截止2018年7月5日的利息7389.47元；二、被告江连军于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行支付自2018年7月6日起至上述款项还清之日止的利息、罚息等（按合同约定的标准计算，利息、罚息、复利相加不超过年利率24%为限）；三、被告江连军于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行支付律师费5000元；四、被告昆明康源房地产开发有限公司对判项一、二、三所确定的债务承担连带还款责任；五、原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行对被告江连军拥有的位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹福堤小区I2幢3层307号的房屋（合同登记号：KM2013011703515）享有抵押权，并有权对拍卖、变卖该房产所得的价款在判项一、二、三的债权额内优先受偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行的其他诉讼请求。2019年11月26日，原告代偿了被告贷款的全部本息，2019年11月27日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《贷款结清证明》，被告贷款金额550000元，贷款期限180个月，于2019年11月26日全部结清。本院认为，针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，被告以担保贷款方式支付房屋尾款付款，由原告就贷款承担阶段性担保责任。在原告全部清偿被告所欠的贷款本息后，此时涉案房屋的备案登记在被告名下，房屋产权未登记在被告名下，且尚未实际交房，商品房买卖合同尚未履行完毕，但被告的违约行为导致原告出售商品房实现利润的目的无法实现，原告有权解除合同。同时，根据《合同补充协议》约定内容，原告作为履约方有权要求解除合同及备案撤销，故对于原告的诉请本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2020年2月17日公告送达收到原告诉状，故《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2020年2月17日解除，合同解除后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：KM2013011703515）。针对原告要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告主张合同总价款20%的违约金的请求权基础是补充协议中的约定内容，但该约定的内容系属因买受人原因导致合同解除的（原告承担部分或全部保证责任后的情形，原告作为阶段性保证人，在承担保证责任后）有权要求被告承担购房总额20%的违约金，对此，本院认为，担保人承担的担保责任范围不应大于主债务，是担保从属性的必然要求，原告在补充协议中约定对担保责任的专门的违约责任，属于当事人约定的担保责任范围大于主债务的，违反了担保的从属性应当无效，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。此外，对于原告主张的财产保险服务费、律师费等其他费用，财产保险服务费并非因保全必须产生的费用，该主张没有法律依据，本院不予支持。律师费未提交相应的发票，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、原告昆明康源房地产开发有限公司与被告江连军签订的《商品房购销合同》（福缇房0436）、《合同补充协议》于2020年2月17日解除；二、被告江连军于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013011703515）备案登记手续；三、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13243元、保全费5000元，共计18243元，由被告江连军负担16669元，由原告原告昆明康源房地产开发有限公司负担1574元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 王 福 玉人民陪审员 代 丽 琼二〇二〇年三月二十四日书 记 员 金 玉 洁