广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5641号原告：陈平，女，汉族，1979年7月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李东海，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雄豪，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：周惟，女，彝族，1987年10月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：朱芳德，上海市锦天城（深圳）律师事务所台湾居民律师。委托诉讼代理人：杨琨，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳市满信房地产经纪有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道田贝四路43号愉天小区（大门口）1－1号，统一社会信用代码91440300088292780R。法定代表人：陈攀。委托诉讼代理人：黄少晖，深圳市满信房地产经纪有限公司员工。原告陈平与被告周惟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李东海、被告及委托诉讼代理人朱芳德、第三人委托诉讼代理人黄少晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年11月6日签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金58.8万元（总价款20%－20万元）；3、被告支付原告居间佣金损失2万元；4、被告支付原告律师费损失10万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：经第三人居间介绍，2019年11月6日，原告与被告签订编号为N0:000719的《二手房买卖合同》，以人民币394万元购买被告位于深圳市××××房，约定：买方签约当日支付定金10万元，3日内再支付定金10万元，2019年12月20日之前（含当日）监管首期款，2019年12月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；卖方同意于合同生效之日起40个工作日内(含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起3个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。任何一方逾期义务超过10日，对方可解除合同并选择要求该方支付以房地产总价款20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则。上述合同签订后，原告于签订合同当日即支付了20万元定金。此外，原告还于2019年11月4日支付中介方第三人2万元佣金。然而签约后被告告知原告要求解约，更于2019年11月22日发送书面《告知函》、2019年12月20日发送《解约退还定金通知函》等明确违约解约。原告为表达履约诚意，于2019年12月8日邮寄书面《履约通知函》，通知被告务必于2019年12月13日配合原告办理首期款监管及按揭贷款手续，被告收函后拒不配合办理。此外，目前涉案房屋已经大幅升值，原告购买同样房屋须支付更高的成本，该房屋升值差价亦为原告客观实际损失。被告周惟辩称：其并非涉案房产的实际所有人。涉案房产为案外人蓝霞、案外人苏建成与被告共同出资购买，蓝霞持有90%份额，苏建成与被告各持有5%份额。被告并非恶意违约，首先为蓝霞不同意出售房产，其次因第三人恶意制造信息不对称性以谋取不当利益，导致被告与原告无法及时沟通以化解矛盾。被告已双倍退还定金40万元，其中赔偿的20万元已足以覆盖原告所受损失。原告主张的律师费既无证据证实实际发生，也没有合同依据，不应由被告承担。综上，恳请法院驳回全部诉讼请求。第三人述称：被告认为第三人恶意制造信息不对称局面以谋取不正当利益的陈述不属实，我方不存在欺瞒情况。在从事涉案房产中介过程中，第三人一直确认被告是产权人，直至11月12日才知道蓝霞是实际所有人。经审理查明，被告为深圳市××××房产的产权登记权利人。经第三人居间介绍，2019年11月6日，原告与被告签订编号为N0:000719的《二手房买卖合同》，约定以人民币394万元购买被告位于深圳市××××房。合同第3款约定：买方签约当日支付定金10万元，3日内再支付定金10万元；第4款第（2）项约定：买方须于2019年12月20日之前（含当日）监管首期款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方需配合买方申请按揭银行提供所需业主资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；第10、11款约定：任何一方逾期义务超过10日，对方可解除合同并选择要求该方支付以房地产总价款20%的违约金承担违约责任或承担定金罚则。原告于签订合同当日向被告支付20万元定金。合同签订后，被告通过电话、短信、实际行为等方式告知原告不愿继续履行合同要求解约。2019年11月22日，被告向原告发送书面《告知函》，称“因个人原因不想继续履行合同，要求买卖双方解除该协议，产生的双倍返还定金等违约责任，由本人承担。”原告于2019年12月8日邮寄书面《履约通知函》，通知被告务必于2019年12月13日配合原告办理首期款监管及按揭贷款手续，被告未予配合。2019年12月20日，被告向原告发送《解约退还定金通知函》，明确表示无法履约，并将退还双倍定金40万元。被告于2019年12月25日向原告退回定金20万元，另于12月28日向原告支付赔偿款20万元。上述事实有当事人陈述、其他经审查确认的证据及庭审笔录为证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据不动产权属证书，被告周惟是涉案房产的所有权人。案外人的出资行为、被告与案外人之间的约定均不能改变涉案房产的产权归属。被告认为其并非涉案房产实际权利人的主张于法无据，本院不予采纳。原告与被告所签订的《二手房买卖合同》合法有效，被告应依约定全面履行自己的义务。本案中，被告拒绝履行合同，构成根本违约，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。涉案合同并未约定因涉案合同产生的中介费用、律师费用由违约方承担，原告要求被告承担佣金损失、律师费损失，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告主张适用违约金条款，本院予以支持。本案争议焦点在于违约金额的确定，本院认为：一、违约金条款为双方约定，违约方应依该条款承担违约责任，主张实际损失与违约金额不符一方应承担举证责任；二、《房地产估价报告》为被告单方委托所作评估，但并非《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条中的“鉴定意见”，不足以确定原告实际损失，仅具备参考价值，；三、被告违约行为使原告支付中介费用的目的落空；律师费用并非必要支出，但若无违约行为则显然无须支出；确定原告实际损失时可酌情考虑上述因素，尤其是中介费用；四、案外人对被告违约行为的影响于情可原，但无法律依据减免被告之违约责任。综合所述，本院确定被告应支付违约金为房屋总价款394万元的10%，扣除被告已赔偿20万元，被告应向原告支付违约金19.4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周惟应在本判决生效之日起十日内向原告陈平支付违约金194000元；二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元及保全费4060元，共计9500元。由原告负担6900元，由被告负担2600元；原告已预交9500元。被告应在本判决生效之日起十日内将其应负担的2600元案件受理费迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张雨二〇二〇年三月三十日韦佳俐（兼）书记员    黄凯文