甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4819号原告：甘肃天昱置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区九州开发区东环路1号。法定代表人：常聪英，该公司经理。委托诉讼代理人：叶超越，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓瑜，甘肃正天合律师事务所律师。被告：王自有，男，汉族，1983年6月10日出生,住甘肃省甘谷县。原告甘肃天昱置业有限公司与被告王自有房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告甘肃天昱置业有限公司委托诉讼代理人叶超越,被告王自有经本院2019年11月19日在《人民法院报》上刊登公告,公告期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告甘肃天昱置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预07604）；2、判令被告向原告支付违约金37799.4元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，原、被告之间签订一份《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的天昱?凤凰城项目三期第6幢1单元1902号房。该商品房建筑面积54.65平方米，单价为每平方米6916.63元，总计人民币377994元。约定付款方式为2017年2月23日前支付首期房款77994元，余款30万元须在2017年2月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。《商品房买卖合同》附件四第一条第4款约定：“买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：……（2）买受人未按时归还银行贷款6个月以上的，或因买受人原因终止贷款合同导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：A、有权解除该《商品房买卖合同》，收回该商品房，有权处置该商品房，包括但不限于以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权。B、买受人除应支付保证人代为偿还的款项外，还应向保证人承担总房款10%的违约金。”在原告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证的前提下，2017年3月17日中国农业银行兰州西固支行向被告王自有发放了30万元个人一手房贷款，贷款期限30年。被告王自有在贷款后不久就不能按月足额还款，经常发生逾期，并于2018年4月开始“断供”。为此，农行西固支行在向被告多次催款无果后，向作为保证人的原告发出《债务逾期代偿通知书》，通知：截止2019年3月27日止，王自有已累计11期未依合同约定还款，严重违反借款合同约定，银行按照约定提前收回全部借款本息294080元、利息10535.14元，本息合计304615.14元。并要求原告为被告王自有承担保证（代偿）责任。原告因无法联系到被告，被迫按贷款银行要求于2019年3月28日代被告王自有向银行支付了304615.14元（含贷款本息、罚息和复利等）。截止2019年3月29日被告王自有的贷款已由原告向农行西固支行代为结清，银行向原告出具了《债务逾期代偿确认书》。原告认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》系依法成立，具有法律效力，双方应严格遵守。被告拒不依约按月偿还银行贷款本息的违约行为，导致原告承担保证责任代被告偿还了304615.14元贷款本息。《商品房买卖合同》附件四第一条第4款约定的合同解除条件已成就，《商品房买卖合同》应依法解除，且被告应向原告支付37799.4元违约金。原告为维护自身合法权益，诉讼到法院，请求判如所请。被告王自有未到庭，未提出答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、债务逾期代偿通知书、中国建设银行网上银行电子回执、债务逾期代偿确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月23日，原告甘肃天昱置业有限公司（出卖人）与被告王自有（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的天昱?凤凰城项目三期第6幢1单元1902号房。该商品房建筑面积54.65平方米，单价为每平方米6916.63元，总计人民币377994元。约定付款方式为2017年2月23日前支付首期房款77994元，余款30万元须在2017年2月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同约定出卖人应当在2019年5月30日前将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了解除条件和违约责任，买受人未按时归还银行贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除该合同收回房屋，并要求王自有支付总房款10%，即37799.4元的违约金；王自有购房尾款以银行按揭贷款方式支付。2017年3月17日，中国农业银行兰州西固支行（贷款人）与被告王自有（借款人）、原告甘肃天昱置业有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，贷款期限30年，还款方式为等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账户／卡号62×××71。由阶段性保证人甘肃天昱置业有限公司提供保障担保。同日，农行西固支行向王自有发放了30万元贷款。自2018年4月21日，被告王自有发生逾期，到2019年3月27日止，累计11期未按合同约定还款。2019年3月27日，中国农业银行兰州西固支行向原告发出债务逾期代偿通知书，要求原告为被告王自有代偿304615.14元贷款本息。2019年4月2日，中国农业银行兰州西固支行向原告甘肃天昱置业有限公司出具了债务逾期代偿确认书，确认甘肃天昱置业有限公司于2019年3月28日偿还借款人王自有所欠银行贷款本息共计：304615.14元。截止2019年3月29日，借款人贷款已结清，均由保证人甘肃天昱置业有限公司代偿还清。现原告认为被告的违约行为符合合同约定的解除条件,遂诉至法院。另查明：因被告未将购房首付款足额支付给原告，亦拖欠了中国农业银行兰州西固支行的贷款本息，原告一直未将被告购买的房屋交付被告。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》及原、被告与中国农业银行兰州西固支行签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定的内容履行自己的义务。被告王自有未按合同约定向银行偿还其贷款，且逾期超过了6个月以上，导致原告作为担保人履行了担保责任，偿还了贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，被告未按时归还银行贷款6个月以上的，或因被告原告终止贷款合同导致原告承担了保证责任的，原告有权解除该《商品房买卖合同》，收回房屋。现原告按合同约定诉至法院要求解除合同是对自己权利的保护，符合合同约定和法律规定，故本院对原告要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同解除后，原告应当向被告退还已支付的部分购房款。但因被告未到庭应诉，本院无法核实被告已实际支付购房款的具体数额，故对于原告应当退还被告购房款的情况在本案中不予处理，被告可另行向原告主张权利。关于原告要求被告支付违约金37799.4元的诉讼请求，虽然《商品房买卖合同》约定被告未按时偿还银行贷款6个月以上导致原告承担保证责任的，除应支付原告代为偿还的款项外，还应向原告承担总房款10%的违约金。但我国合同法规定的违约金主要是补偿性质，并有限度的体现惩罚性。考虑到被告给原告造成的实际损失并未达到数万元，加之本市房价不断上涨等因素，原告解除合同后仍可继续出售房屋以弥补其部分损失，故本院对原告主张的违约金予以部分支持，酌定被告向原告支付违约金10000元。综上所述，被告逾期偿还贷款本息的行为已经达到《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，原告要求解除合同并判令被告承担违约责任符合规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃天昱置业有限公司与被告王自有2017年2月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告王自有于本判决生效之日起10内支付原告甘肃天昱置业有限公司违约金10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费746元、保全费398元、公告费260元，由原告甘肃天昱置业有限公司承担495元、被告王自有承担909元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 丁   雨   宁人民陪审员 ?????杨积成人民陪审员 ?????王小红二〇二〇年三月十一日书记员陈丽丽