陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终103号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住 所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：党向炜，男，1982年XX月XX日出生，汉族，施耐德电气信息技术（中国）有限公司职员，住西安市蔚蓝印象党向炜，男，1982年9月4日出生，汉族，施耐德电气信息技术（中国）有限公司职员，住西安市大庆路11号蔚蓝印象。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人党向炜、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人党向炜委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1613号民事判决书，改判对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下2幢1单元29层05号房屋继续执行。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、银行转账凭证并未显示转账对方账户，相关款项不能认定为已付房款，由POS机转账凭证可知，被上诉人第二笔、第三笔款项并非支付给第三人世纪熙源公司，被上诉人向陕西永祥建筑工程有限公司支付了26000元，与收款收据显示的收款方为第三人并不相符，且是在上诉人查封涉案房屋（2017年4月11日）之后，不能认定为已付房款，一审法院仅以收款收据认定其已付50%以上房款，明显错误。2、被上诉人党向炜提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、城六区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能过排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”，根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋是错误的。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，故被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 党向炜辩称，1、党向炜与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且已支付大部分购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。2、党向炜名下无其他用于居住的房屋。一审中党向炜提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明党向炜名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 党向炜向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·观澜天下2幢1单元29层05号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费用由敬瑁建设工程公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向该院申请执行。该院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，该院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX2016245,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。党向炜作为案外人向本院提出执行异议，主张查封的位于西安市灞桥区XX路酒十路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元29层05号房产为其所有，请求解除查封。异议裁定审查认为，党向炜虽然已经与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，但其提供的支付房款证据中，仅有159742元直接支付给世纪熙源房地产公司，66000元购房款的收款单位为陕西永祥建筑工程有限公司，并非房地产开发企业世纪熙源公司。党向炜提交的现有支付房款证据不足以证明付款超过合同约定总价款的50%，故其主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持。该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异259号执行裁定，裁定：驳回案外人党向炜的执行异议请求。党向炜不服上述执行裁定，提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产。该院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案“熙源·观澜天下”2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX2016245。该院在执行异议审查期间通知党向炜现场勘查，党向炜因故未到场，该院未能对涉案房屋进行现场勘查。 又查，2014年3月23日，党向炜和世纪熙源房地产公司双方签订《商品房买卖合同》，约定党向炜从世纪熙源房地产公司处购买“熙源·观澜天下”2幢1单元29层05号房，建筑面积90.2平方米，单价为4210元/平方米，总房款379742元整；付款方式为：买受人于2014年3月16日交付首付款40%共计159742.00元；余款60%共计220000.00元银行办理按揭。党向炜提交的《收款收据》载明：2014年3月16日，收到党向炜“熙源·观澜天下”2-12905室房款159742元；2017年9月23日，收到党向炜刷卡支付“熙源·观澜天下”2-12905室房款40000元；2017年12月9日，收到党向炜“熙源·观澜天下”2-12905室房款26000元，以上《收款收据》的收款人均为世纪熙源房地产公司。党向炜提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，党向炜名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案争议焦点为党向炜就位于西安市浐灞生态区XX路XX村通源路以北蒋家村改造项目“熙源·观澜天下”2幢1单元29层05号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，党向炜与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；党向炜支付了超过50%的购房款；根据党向炜提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，党向炜名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，党向炜对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村通源路以北蒋家村改造项目“熙源·观澜天下”2幢1单元29层05号房屋。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2017年，业主代表任少波、宋小学、刘锴（甲方）与世纪熙源公司（乙方）签订《自筹资金共管协议》约定，任少波、宋小学、刘锴为业主委托授权人，甲方自愿发起资金的自筹、共管及小区专项建设公司。自筹资金用于熙源·观澜天下”的后期建设及相关配套，并同意将账户名：陕西永祥建筑工程有限公司，开户行：北京银行西安分行未央路支行，账号：20000035254800018065161的账户作为共管账户。乙方配合甲方业主自筹资金，已使用部分不退，转为购房款。甲乙双方签署本协议后，向浐灞管委会提交报备协议，以做备留。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人党向炜对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。本案中，被上诉人党向炜与世纪熙源公司在2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；西安市灞桥区法院在2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包括被上诉人党向炜购买的案涉房屋，西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产，事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人党向炜与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。被上诉人党向炜通过转账及现金方式支付给世纪熙源公司共计225742元，其中刷银行卡支付26000元打入陕西永祥建筑工程有限公司账户中，该款项打入上述账户是按照2017年浐灞管委会牵头下观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订业主自筹协议的约定，业主将购房款打入上述指定账户，世纪熙源公司出具购房款收据，足以证明该款项实质是党向炜支付的购房款，且党向炜在法院查封案涉房屋之前支付的房款金额已接近总房款的50%，在法院查封案涉房屋后其继续支付房款的行为，属继续履行合同的行为，并不违反法律、司法解释的规定，上诉人敬瑁公司主张该款项并非支付的购房款无事实依据。对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋，按照民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，党向炜所举西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》足以证明其购买案涉房屋是为满足基本居住需要，上诉人主张党向炜所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏依据,不能成立。被上诉人党向炜对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏  西  霞 审 判 员  张     工 审 判 员  贾  文  军 审 判 员  李     俊 审 判 员  赵     玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理   陈婧 书 记 员 王晨 -1-