吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉01民终1098号上诉人（原审原告）：朱怡津，男，1975年10月9日生，汉族，现住长春高新技术产业开发区。被上诉人（原审被告）：长春益田物业服务有限公司。住所：长春高新技术产业开发区。法定代表人：陈旭，总经理。上诉人朱怡津因与被上诉人长春益田物业服务有限公司（以下简称益田物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初2378号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱怡津原审诉请:1.判令益田物业公司《前期物业服务协议》第四条第二款无效。2．本案诉讼费全部由益田物业公司承担。事实与理由:2013年10月，本人购买的益田枫露一期住房交付使用。本人并未与益田物业公司签订前期物业服务合同。2018年12月，长春高新区法院判决（证据1）益田在2013年10月拟定的《前期物业服务协议》（简称《协议》，证据2）为益田物业公司与本人事实上的物业合同。据此，本人依法对《协议》中违法条款提出上述请求。一、益田物业公司在2011.9.20之后无物业企业资质证书。益田物业公司仅在2010.9.20取得物业企业《暂定三级资质证书》，该证书上明确标注有效期为2010.9.20-2011.9.20（证据3)。因此，自2011.9.21之后，益田物业公司无物业企业资质证书。二、益田物业公司在我小区的服务为前期物业服务，必须执行政府指导价。《物业管理条例》（简称《条例》)第21条规定，前期物业的特征是:①在业主、业主大会选聘物业企业之前;②物业企业由开发商选选聘。我小区至今并未成立业委会，益田物业公司是开发商选聘的物业企业。因此，益田物业公司在我小区的服务为前期物业服务，必须执行物业费政府指导价（见下详述)。三、《协议》的物业费定价条款违反国家法律的强制性规定。《协议》第四条第二款规定，“本园区:多层住宅房屋建筑面积每月2.4元/㎡，高层1.9元/㎡,小高层2元/㎡（前述皆含电梯费)”。该物业费标准未执行政府指导价，属违反国家法律的强制性规定,具体如下:国务院《条例》第41条规定,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”据此，国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定,“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”《吉林省物业管理办法》第46条规定,“普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他住宅物业服务收费，由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。”根据上述法规、规章授权，吉林省发改委、建设厅发布《吉林省物业收费管理实施细则》(简称《细则》）,该文件附件2第一条规定了吉林省政府指导价,附件3规定了服务等级标准及对应1-5级的物业资质要求。具体内容如下：物业服务等级为一级的，政府指导价为1.0-1.5元/㎡，对应物业企业资质证书的要求为二级以上或三级证书且有三年住宅物业管理经验；物业服务等级为二级的，政府指导价为0.7-1.0元/㎡，对应物业企业资质证书的要求三级证书；物业服务等级为三级、四级、五级的，政府指导价分别为0.5-0.7元/㎡、0.3-0.5元/㎡、0.3元/㎡，对应物业企业资质证书的要求为有资质证书。《细则》第12条规定，“物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理服务费。”这是在吉林省落实《物业管理条例》关于无资质证书不得从事物业管理规定的具体实施办法，与国家法规的强制性规定完全一致。益田物业公司无资质证书，属五级以下物业服务。按上述规定，不得收取物业费。即使益田物业公司为三级资质，其也只能提供二级服务，政府指导价为0.7-1.0元。益田《协议》确定的物业费标准为1.9-2.4元,除去电梯费(一般为0.3元/㎡),其1.6-2.1元的标准也远超吉林省政府指导价。《细则》第7条规定，物业费标准要“根据政府指导价协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。”益田上述物业费标准未在长春市物价局备案，根据《细则》规定，属未完成物业费定价备案程序、未经物价局批准的违规收费。《中华人民共和国价格法》第39条规定，“经营者不执行政府指导价，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。”这显然是国家法律对该行为本身的否定,即不执行政府指导价的行为为法律所绝对不允许，是国家法律的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第52条规定,“有下列情形之一的，合同无效:...（五)违反法律、行政法规的强制性规定。综上，根据《合同法》,益田物业公司《协议》第四条第二款违反国家法律的强制性规定，依法无效。如上所述，本案的核心问题有三点:1．益田物业公司在我小区的物业管理是否应执行吉林省政府指导价。2.《协议》规定的物业费标准是否超过吉林省政府指导价。3.《价格法》第39条是否属于国家法律的强制性规定。上述核心问题，请人民法院调查并给出合乎事实和法律规定的结论，据此即可得出公正判决。原审法院审查认为：2018年9月17日本院立案受理了原告长春益田物业服务有限公司（本案被告）与被告朱怡津（本案原告）物业服务合同纠纷一案，后本院于2018年12月14日作出了（2018）吉0193民初1832号民事判决书，判决内容如下：一、被告朱怡津于本判决生效后立即向原告长春益田物业服务有限公司支付自2014年11月28日起至2018年8月31日止的物业服务费10238元；二、驳回原告长春益田物业服务有限公司的其他诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时构成以下条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，但法律司法解释另有规定的除外。本案与（2018）吉0193民初1832号案件的当事人均为朱怡津、益田物业公司，两诉的诉讼标的均为物业服务合同法律关系，且（2018）吉0193民初1832号案件是基于确定朱怡津与益田物业公司之间存在合法有效的物业服务合同关系的基础上，作出了判令朱怡津给付益田物业公司物业费的判决，本案中朱怡津请求判令《前期物业服务协议》第四条第二款无效，该条款为合同的价格条款，本院作出的（2018）吉0193民初1832号判决书，也是根据该条款计算出朱怡津应向益田物业公司支付物业费的具体数额，故朱怡津在本案中提出的诉讼请求实质上否定了（2018）吉0193民初1832号案件的裁判结果。综上，本案完全符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的构成要件，且非法律、司法解释规定的除外情形，应驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第二百四十七条之规定,原审法院裁定：驳回朱怡津的起诉。宣判后，朱怡津不服，向本院提出上诉。朱怡津请求：撤销原裁定，判令原审法院对本案予以立案审理。事实及理由：朱怡津一审诉求是确认物业合同中的“第四条第二款（物业费标准条款）无效”即合同的一个条款无效。原审法院认定该诉讼是“确认合同无效”，认定错误。益田物业公司自2011年9月20日起至今无物业企业资质证书。本案审理的焦点是围绕着合同条款合法性，影响的是物业合同的一个条款，并不影响法院基于事实上的服务关系和服务质量而做出的判决。本案不应构成重复诉讼。本院认为：本案中朱怡津要求确认物业合同中第四条第二款无效，该条款的内容为对于收取物业费标准的约定，（2018）吉0193民初1832号判决系基于此条款计算具体物业费用，是对该条款效力的认可。现朱怡津要求确认此条款无效，实质是否定在前判决对于事实的判决以及否定前诉的结果，故原审法院认定属于重复诉讼并无不妥。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 于小依二〇二〇年三月三十一日书记员 李 贺