河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终331号上诉人（原审被告）：姚强，男，1986年1月9日出生，汉族，现住衡水市冀州区。被上诉人（原审原告）：安平县诚信物业服务有限公司。住所地：衡水市安平县红旗大街44号。统一社会信用代码：911311256622159164。法定代表人：王锋，公司经理。委托诉讼代理人：林银晖，女，公司员工。上诉人姚强因与被上诉人安平县诚信物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚强上诉请求撤销原审民事判决，查清事实依法撤销、改判。事实与理由：一、本案被上诉人不具有起诉资格。冀州区平安公寓小区自2014年至2018年9月是由衡水市冀州区和平物业服务有限公司服务，往年缴纳物业费及水电费都是由和平物业公司法人冯敬及其丈夫陈小勇（法院法警队队长）收取，物业办公室及相关标识都是和平物业办公室。一审中被上诉人提供前期物业合同并称安平诚信物业已在住建局备案，但未提交相关备案证明及手续，无法证实该公司的合法性。二、被上诉人在一审中诉讼标的错误。被上诉人称上诉人住平安公寓2号楼1单元1302室，在庭审时改称603室。根据冀州区民政局核发的门牌××楼1单元503室。一审中“笔误”与“诉讼标的错误”是两个概念，笔误应当采取补正程序，而诉讼标的错误应当驳回起诉。一审未启动补正程序，也未驳回起诉，一审判决错误。三、诉讼金额不符。一审认定每平米0.7元，每年1209元，但是根据购买合同建筑面积为142.7平米。每平米乘以0.7元再乘12个月，应是每年1199.26元。而对方称往年收取1209元不应是本案的收费依据。四、小区由安平中金诚信开发公司开发对外出售，小区一共268户，未缴纳物业费的业主约200户，未缴纳物业费的原因主要是因为前期物业服务不到位造成的。根据《合同法》相关规定，合同是约束双方义务的约定，物业公司未履行合同义务按照相关标准对小区进行服务，小区失火无人值班、无人管理，小区储间约30个失窃也无人值班、无人管理，小区只有一名卫生员，而主要以检取小区纸箱子为主。外部车辆随意进入并停放消防通道，楼宇门及公共设施、摄像头损坏无人修理，房屋质量问题交房后开发商一直未曾处理，从而导致小区约200户业主拒交物业费。针对小区该情况小区于2019年7月5日成立业委会，前期物业向冀州区住建局提出辞职。让被上诉人接受业主的指正也是无法实现的法律结果。诚信物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持原判。诚信物业公司向一审法院起诉请求：依法判令被告缴纳所欠的物业费4094元。事实和理由：被告入住冀州区××公寓小区××楼××单元××室，并拖欠2015年5月1日至2018年9月19日物业费，每年1209元。原告公司工作人员多次催要，并在小区门口及业主门口张贴催交通知书，但被告均置之不理，故诉至法院。一审法院认定的事实：2012年12月29日，被告从河北中金诚信房地产开发有限公司处（以下简称中金诚信公司）购买衡水市冀州区和平东路北侧平安公寓小区第2幢1单元603号住宅楼一处，建筑面积142.77平方米。中金诚信公司与原告签订前期物业管理服务合同条款，约定由原告为平安公寓小区提供物业服务，物业服务费按政府规定的标准向业主收取。自2014年5月1日至2018年9月19日期间，原告在平安公寓小区进行物业管理，并按每平方米0.7元收取物业服务费。自2015年5月1日至2018年9月19日期间被告未缴纳物业服务费。经催要未果，请求依法判令被告缴纳物业费4094元。另查明，衡水市物价局、衡水市房地产管理局印发的《衡水市物业服务收费管理办法》规定，衡水市普通住宅区公共性物业服务收费制度四级标准：清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费、设施维修费、综合管理费、公共性物业服务标准共计0.42元，电梯费标准12层以上0.3元，公共性物业服务收费实际收费标准，可按基准价上下浮动10%，单位面积按建筑面积计算。一审法院认为，原告起诉书中所称被告居住1302室系书写错误，应纠正为603室。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，中金诚信公司作为平安公寓建设单位与诚信物业公司签订的前期物业服务合同条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚信物业公司向平安公寓小区提供物业管理服务系不争的事实，故诚信物业公司与包括被告在内的所有平安公寓小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。根据各业主反映，原告向平安公寓小区提供的物业服务管理确实存在瑕疵和不足，应当认真接受业主指正。因原告进行物业管理服务期间投入了物力和人力，付出了劳动，根据《衡水市物业服务收费管理办法》，原告要求按照每平方米每月0.7元的标准收取物业服务费在合理范围内，应予支持。被告购买房屋的建筑面积为142.77平方米，2015年5月1日至2018年9月19日期间的物业管理费共计4094元，对此被告应向原告缴纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，遂判决：限被告姚强于本判决生效之日起三日内，向原告安平县诚信物业服务有限公司缴纳物业服务费4094元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姚强负担。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。本院认为：关于诚信物业公司是否具有诉讼主体资格的问题。本案所涉平安公寓小区是由河北中金诚信房地产开发有限公司开发建设，姚强与该开发公司签订商品房买卖合同，购买该小区第2幢1单元603号住宅楼一套，该合同第十七条（5）项载明“买受人已全面了解出卖人与物业公司签订的《前期物业合同》，并承诺遵守《前期物业服务合同》中约定的内容”。2013年5月1日河北中金诚信房地产开发有限公司与诚信物业公司签订《平安公寓前期物业服务合同》，约定由诚信物业公司负责对平安公寓小区提供前期物业服务并向业主收取相关费用。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，业主姚强应受《平安公寓前期物业服务合同》的约束，向诚信物业公司交纳费用。一审中姚强提交的河北中金诚信房地产开发有限公司与衡水昊宇物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定自2018年9月20日起由昊宇物业公司提供小区物业服务，而本案诚信物业公司主张拖欠的物业费是其撤离前2018年9月20日之前的物业费，与昊宇物业公司无关。二审姚强上诉主张2018年9月之前是由和平物业公司提供物业服务并提交了该公司门牌的照片、交纳电费的收款收据及该公司的登记信息，该证据不能证明和平物业公司与开发商河北中金诚信房地产开发有限公司有前期物业服务合同关系,也不能证明与业主之间有物业服务合同关系，收款收据上亦没有加盖和平物业公司的印章，姚强二审自认也没有将2015年5月1日至2018年9月19日期间的物业费交给和平物业公司，姚强在一审提交的平安公寓小区业主委员会的证明中载明确认是安平诚信物业为平安公寓小区提供前期物业服务，姚强提交的证据不能证明其主张，本院不予确认。其主张诚信物业公司不具有诉讼主体资格的意见不能成立。关于姚强主张诉讼标的错误的问题。诚信物业公司在起诉状中错误的将购房合同中载明的该小区第2幢1单元603室错写成1302室，诚信物业公司在一审法庭调查阶段就已进行了更正，一审判决书中对此也进行了纠正，一审判决不存在错误，姚强上诉主张应驳回起诉没有法律和事实依据，本院不予支持。关于姚强主张物业费金额错误的问题。经查，商品房买卖合同中载明的房屋建筑面积为142.77平方米，物业费按每平米0.7元收取，自2015年5月1日至2018年9月19日期间的物业费共计是4060元，原审判决计算有误，本院予以更正，姚强的此节上诉主张本院予以支持。关于姚强主张物业公司服务不到位拒交物业费的问题。其上诉主张未缴纳物业费的主要原因是物业服务不到位造成的，如小区失火、储间失窃、无人值班无人管理、外部车辆随意进入小区、公共设施损坏无人修理等问题，但未提交相关证据予以佐证其主张，不足以证实，且所述问题的性质及程度尚不足以证明达到免除其交费义务的抗辩事由，其拒交物业服务费的主张，本院不予采信。综上，物业费数额计算有误应予变更，其他的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：将一审判决“限被告姚强于本判决生效之日起三日内，向原告安平县诚信物业服务有限公司缴纳物业服务费4094元”变更为：限上诉人姚强于本判决生效之日起三日内，向被上诉人安平县诚信物业服务有限公司缴纳物业服务费4060元。二审案件受理费50元，由上诉人姚强负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇二〇年三月二十三日书记员  王晓娜