河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终178号上诉人（原审被告）：赵文强，男，1976年6月17日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：周翠，系赵文强妻子。被上诉人（原审原告）：河南省百德物业服务有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：张红玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。上诉人赵文强因与被上诉人河南省百德物业服务有限公司（以下简称百德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初8585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回百德物业公司一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。1、赵文强与前期的上海银湾物业管理有限公司没有签订物业服务合同或协议，更没有与百德物业公司签订任何合同或协议，山水世界城小区随意更换物业公司，未经山水世界城全体业主同意。百德物业公司是强行入驻小区，赵文强不知道，小区所有业主也不知道。赵文强也没有签字也没有看到《前期物业服务协议》，该协议并未在小区和全体业主进行公示。百德物业公司不属实，法院没有进行核实，赵文强不应交纳物业费。2、百德物业服务质量差，没有基本的服务意识，更是缺乏责任心。卫生质量差，很多死角做不到位；地下车库仅仅开启一个出入口，其余出入口封闭不让使用，造成出入口拥堵；消防通道经常被车辆占着，不进行疏导管理；没有停车棚，电车在露天处随意摆放，充电在楼道内或家里进行，存在很大的安全隐患。设备设施没有进行维护管理，停电、停水经常发生，冰箱内食物多次变质腐烂。消火栓内没有灭火器以及消防水带，并且应急照明灯具基本损坏或没有插接电源，存在消防安全重大隐患。特种设备电梯没有按照特种设备管理要求进行定期审核并办理特种设备许可证。水质也没有按照卫生局要求定期进行清洗及检测，存在安全隐患。关键岗位人员多数没有资质证书，违规作业。装修完成后，物业公司不退还押金，称抵扣物业费，但当时赵文强并不欠物业费。物业费收费标准为1.2元每平方米每月，有没有相关的批文以及与之对应的物业服务标准。单元楼门口可视对讲门禁系统一直没有启用，也没增加保安值班，外来人员随意进出，偷盗经常发生。不交物业费，冬季不供暖。3、房屋质量不合格，客厅侧墙存在裂缝，窗户漏雨漏风，窗纱没有全部安装以及均为破窗。多次催促百德物业公司协助前来维修，物业各种理由拒绝配合及维修。4、小区内电子屏滚动广告，电梯固定广告，就是小小路锥都不放过广告植入，年年广告推陈出新。这些广告费均属于全体业主所有，这么多年物业均没有公示以及分摊给业主。5、赵文强已将房屋相关费用全部交清，可到目前为止仍未办理房产证。6、多年来物业也没有催缴过物业费，按照《民事诉讼法》法律时效3年要求，过期物业费也失去法律追缴时效。所以不认同一审法院认定的11391元物业费。7、小区绿化地修建幼儿园：幼儿园靠南一侧本是绿地草坪，是全体业主的公共绿化地，百德物业公司私自硬化改为幼儿园园区，侵占业主利益，属于违规违法。8、小区楼下露天停车位属于物业业主全体所有，物业把车位上地锁，不让业主使用，只允许底层商户使用，是侵占还是租给底层商户从中牟利？这笔费用又去了哪里？请公布。百德物业公司辩称：1、赵文强在一审时认可与上海银湾物业管理公司签订了前期物业服务合同，一审其认可欠费的事实。2、房屋质量问题不属于物业公司管理的范围。3、小区建立幼儿园是该小区进行规划时图纸上已经有的建筑，是否建、如何建与其公司没有关系。4、赵文强未交物业费却在享受物业公司的服务，对其他业主及物业公司是一种侵权行为。5、其公司持续提供物业服务，并多次催收，所以不存在超过诉讼时效的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。百德物业公司向一审法院起诉请求：判令赵文强支付2015年1月至2019年9月1日期间的物业费11391元。一审法院认定事实：百德物业公司系山水世界城小区物业服务企业，赵文强系该小区15号楼2单元603室业主。2012年2月12日，河南邓氏顺天置业有限公司与上海银湾物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，协议约定上海银湾物业管理有限公司为河南邓氏顺天置业有限公司在山水世界城住宅小区提供前期物业管理服务事宜。上海银湾物业管理有限公司与河南邓氏顺天置业有限公司的服务合同到期后，河南邓氏顺天置业有限公司与百德物业公司于2014年4月1日签订了《前期物业管理委托合同》，由百德物业公司接手了山水世界城小区的物业管理。2014年10月8日，经上海银湾物业管理有限公司、河南邓氏顺天置业有限公司及百德物业公司三方协议，上海银湾物业管理有限公司将业主所欠的物业服务费等债权转移给百德物业公司享有。赵文强房屋面积为168.8平方米，每月每平方米应缴纳物业费1.2元，欠交2015年1月1日至2019年9月1日期间的物业费11343.36元。一审法院认为：河南邓氏顺天置业有限公司与上海银湾物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同。合同生效后，合同效力及于赵文强，上海银湾物业管理有限公司提供物业服务，赵文强应当按时足额交纳物业管理费。后百德物业公司接手了山水世界城小区的物业服务，赵文强也实际享受了百德物业公司提供的物业服务，现百德物业公司要求赵文强交纳其欠交的2015年1月1日至2019年9月1日期间的物业费，系合理请求，一审法院予以支持。赵文强辩称百德物业公司提供物业服务并不到位，对其反应的问题未能解决等情况。一审法院认为，百德物业公司在提供物业服务时，应增强服务意识，加强与业主的沟通交流，若赵文强认为百德物业公司提供的服务质量与收费标准不一致，百德物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，另行要求百德物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于赵文强辩称的百德物业公司起诉超过诉讼时效问题，因赵文强在持续享受百德物业公司提供的物业服务，违约状态处于连续状态，故对该辩称理由一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：赵文强于本判决生效后十日内支付河南省百德物业服务有限公司11343.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取计42.5元，由赵文强负担40元，由百德物业公司负担2.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，河南邓氏顺天置业有限公司与上海银湾物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同。合同生效后，合同效力及于赵文强，上海银湾物业管理有限公司提供物业服务，赵文强应当按时足额交纳物业管理费。后百德物业公司接手了山水世界城小区的物业服务，赵文强也实际享受了百德物业公司提供的物业服务，现百德物业公司要求赵文强交纳其欠交的物业费，应予支持。关于赵文强上诉所称房屋质量问题、广告费、未办理房产证、小区绿化地修建幼儿园、露天停车位等问题，与本案不是同一法律关系，本案中不予涉及。至于赵文强上诉提到的消防设施、安保设施不到位等问题，其可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另赵文强上诉称物业费部分超过诉讼时效，物业服务合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生交纳物业费之债务，属于理论上的定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行，因此虽然物业服务合同属于理论上的定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人具有长期稳定的合同关系，物业公司没有及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。因此，本院认为，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效应当从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。故一审判决本案未超过诉讼时效并无不当。综上所述，赵文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由赵文强负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年三月二十五日书记员 李建桥