四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终5号 上诉人（原审原告）：何杰，男，1980年10月14日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川联利房地产开发有限公司，住四川省遂宁市城区政府街广福大厦1号楼16楼4号，统一社会信用代码91510903565698426H。 法定代表人：邓绍斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘志秀，该公司员工。 原审第三人：遂宁华程电力工程有限责任公司，住四川省遂宁市船山区嘉禾东路99号凯丽滨江2栋2层2号，统一社会信用代码91510903309472284U。 法定代表人：张鹏，该公司总经理。 上诉人何杰因与被上诉人四川联利房地产开发有限公司（以下简称联利房地产公司）、原审第三人遂宁华程电力工程有限责任公司（以下简称华程电力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，以互联网的形式开庭进行了审理。上诉人何杰的委托诉讼代理人余帝兵，被上诉人联利房地产公司的委托诉讼代理人刘志秀，原审第三人华程电力公司的法定代表人张鹏参加诉讼。本案现已审理终结。 何杰上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。何杰与华程电力公司的法定代表人张鹏之间的民间借贷关系真实存在，同时基于联利房地产公司欠付华程电力公司工程进度款，三方通过协商的方式签订了《以房抵工程款合同》，将借款合同关系和建设工程的工程款转变为商品房买卖合同关系，将房屋价款折抵工程款，借款本息转为已付购房款。何杰与联利房地产公司签订《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。本案何杰起诉依据主要是《商品房认购合同》，原民间借贷关系及工程款支付关系已经消灭并最终形成商品房买卖合同关系，法律性质已经发生改变，原审判决以未完成房屋交付及登记而否定过经各方合意已经形成的商品房买卖合同法律关系是错误的，何杰有权要求联利房地产公司履行合同约定，且案涉房屋也满足继续交易条件，未发现该购房合同存在可撤销的情形。因此，案涉合同应当继续履行，联利房地产公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。 联利房地产公司答辩称，1.案涉的《商品房认购合同》实质是以房抵工程款，不是一般情况下的商品房买卖合同，何杰要取得房屋是有附加条件的；2.签订案涉的《以房抵工程款合同》时，何杰应当明白其中的风险，并愿意承担风险，《以房抵工程款合同》中明确“乙方未能按照甲方约定施工，甲方有权收回房屋，给相关方造成的损失由乙方负责。”事实上，华程电力公司未按约定完成施工任务，也拒不办理工程结算，虽签订了购房合同，但未达到房屋交付条件。据目前所施工工程量结算，已经多拨付工程款57.3515万元（尚未扣除质保金及税金），按以房抵债合同约定，乙方已经多领取工程款，不能再以房抵债，答辩人有权收回该房屋；3.本案一审中，一审法院要求华程电力公司与答辩人在限定时间内办理工程结算，华程电力公司一直未与答辩人办理工程款结算。因此，何杰请求履行《商品房认购合同》没有法律事实依据，何杰的损失应当向华程电力公司主张，答辩人不承担相应责任。一审法认定事实清楚，请求二审法院驳回何杰的上诉请求。 华程电力公司辩称，1.答辩人与联利公司以房抵债有5套房，前四套都已经交付了。2.联利房地产公司主张超付工程款是不成立的。3.答辩人亦希望尽快结算，但联利房地产公司负责人不接电话，无法进行结算。4.答辩人就案涉工程已施工完毕。 何杰一审诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房认购合同》继续履行，并判令被告立即向原告交付合同约定房屋，并协助原告办理相关权属证书；2.请求人民法院判决被告向原告支付违约金，违约金以352936为基数，按日千分之一的标准从起诉之日起计算至实际交付房屋之日止；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：第三人华程电力公司承包了被告联利房地产公司ＨＯＣＯ现代城1＃至7＃楼及18＃至26＃楼供配刀熔开关箱到户表箱工程项目。2014年9月2日，第三人华程电力公司的法定代表人张鹏向原告何杰借款325000元并出具《借条》一张载明：“今借到何杰人民币325000元整，用于生意周转。（大写：叁拾贰万伍仟元整）定于2014年11月1日前还清。借款人：张鹏身份证5101041979××××××××，2014年9月2日”。被告联利房地产公司与第三人华程电力公司就施工的工程款是否结算存有争议。2015年5月8日，原告何杰、被告联利房地产公司、第三人华程电力公司三方签订了《以房抵工程款合同》，合同约定：甲方（联利房地产公司）以坐落于安居区头陀寺村二社联利ＨＯＣＯ现代城内房号为7号楼1单元4楼4号的房地产抵偿乙方（华程电力公司）的工程款，房屋面积108.13平方米，平方米单价3263.74元，总房款为352909.00元，并指定了原告何杰为购房人；乙方如未能按照施工协议完成施工，甲方有权收回房屋。原告何杰、被告联利房地产公司、第三人华程公司的法定代表人张鹏在该以房抵款合同上签字，并加盖了公章。同日，原告何杰与被告联利房地产公司签订了《商品房认购合同》约定，原告何杰用工程款352936元购买了联利房地产公司ＨＯＣＯ现代城7号楼1单元4楼4号房，合同未约定交房时间。被告联利房地产公司还向原告何杰出具了收到352936元购房款《收据》一份。另查明，2019年8月19日，遂宁市安居区不动产登记中心证实ＨＯＣＯ现代城7号楼1单元4楼4号房已于2019年4月12日登记在被告联利房地产公司，未抵押、未查封、未关联期房、现房屋无异议、房屋未限制。经原告多次催收未果。庭审中，原、被告各坚持其诉、辩称意见，致本案调解未果。一审法院认为，原、被告及第三人就以房抵工程款、以房抵借款达成了三方一致意见并签订了《以房抵工程款合同》即以被告联利公司开发的房屋抵偿第三人工程款以及第三人以受抵偿房屋抵偿原告何杰的借款，随后原、被告签订了《商品房认购合同》。该《以房抵工程款合同》、《商品房认购合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。但第三人华程电力公司与被告联利房地产公司对工程款是否结算存有争议，各方的权利义务尚未明确，且以房抵工程款合同对工程结算事宜有相应约定，再有代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应以实际履行后才发生清偿的效果，以物抵债在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以只有抵债物的物权转移给债权人，债务才能消灭，故被告尚未将房屋交付给原告何杰实际占有并完成登记行为，其以物抵债尚未完成，原告何杰请求继续履行与被告签订的《商品房认购合同》不符合法律法规的规定，其诉讼请求本院不予支持。原告何杰的权利可按民间借贷法律关系向他人主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告何杰的诉讼请求。案件受理费人民币6594元，由何杰负担。” 二审中，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明，2015年3月3日，华程电力公司法定代理人张鹏借用四川联众电力工程有限公司的名义与联利房地产公司签订《供配电安装合同书》，合同总价款包干298万元，庭审中，双方均认可该工程实际施工人为华程电力公司。同时查明何杰与联利房地产公司签订的《商品房认购合同》第七条约定:“代收费用的约定1、专项维修资金、契税及办证费用买卖双方按国家现行规定标准各自承担办证中产生的相关税费。” 本院认为，上诉人何杰与被上诉人联利房地产公司以及原审第三人华程电力公司签订的《以房抵工程款合同》以及上诉人何杰与被上诉人联利房地产公司签订的《商品房认购合同》系各方的真实意思表示，不违法法律和行政法规的规定，以上两份合同真实有效。本案的争议焦点是何杰请求继续履行与联利房地产公司签订的《商品房认购合同》的理由是否成立。联利房地产公司与华程电力公司就“HOCO现代城”的配电工程先后共签订了两份施工合同，一份是2015年3月3日签订的《供配电安装工程合同书，施工内容是供配电安装工程，另一份是2016年7月6日签订的《联利现代城供配电施工合同书》，施工内容是配电户表工程，根据《以房抵工程款合同》第六条约定：“乙方如未能按照与甲方达成的施工协议完成施工，甲方有权收回该房屋，给相关方造成的所有损失由乙方负责”，被上诉人联利房地产公司主张该合同中第六条的“施工协议”应当是指的前述的两个施工合同。《以房抵工程款合同》的签订时间是2015年5月8日，是介于上述两施工合同之间，由于三方签订案涉的《以房抵工程款合同》时，上诉人何杰并不能预见联利房地产公司与华程电力公司后续会再签订其他的施工合同，不能以后签订的第二个施工合同的存在而扩大《以房抵工程款合同》第六条“施工协议”范围。因此，《以房抵工程款合同》第六条中的“施工协议”应当是指的2015年3月3日签订的《供配电安装工程合同书》。被上诉人主张供配电安装工程虽已完工交付，但实际上有部分工程系案外人明星电力公司安居分公司代为施工，并非是上诉人独立施工完成，不符合《以房抵工程款合同》第六条“完成施工”约定，且被上诉人已向华程电力公司超付了88余万元的工程款，对工程款的结算还存在争议，被上诉人不应当向上诉人何杰交付房屋。根据本案事实，从已付工程款明细表中可知，2015年5月8日联利房地产公司向华程电力公司支付的352936元系本案以房抵工程款中上诉人何杰购买案涉房屋的购房款，被上诉人联利房地产公司已将何杰的购房款纳入了已拨付的工程款中予以确认，联利房地产公司向何杰出具了收据，上诉人作为房屋的买受人已经完成了付款义务，《以房抵工程款合同》已实际履行。供配电安装工程现已施工完毕交付使用，何杰作为联利房地产公司与华程电力公司施工合同关系之外的当事人，其基于工程完工的客观事实有权主张在《以房抵工程款合同》中的权利，联利房地产公司与华程电力公司关于施工量的争议归根结底是工程款结算的争议，两公司内部结算的争议不能对抗上诉人何杰交付的请求，对于被上诉人联利房地产公司主张超付的88万余万元的工程款，《以房抵工程款合同》并未约定以结算作为合同履行的对抗条件，即使联利房地产公司确实超付了工程款，但其在案涉352936元之后仍然向华程电力公司拨付了24笔工程款，货币系种类物，双方在签订商品房认购合同后，工程款的性质已经变更为购房款，联利房地产公司不能以超拨为由主张收回本案用于抵偿债务的房屋。案涉的《商品房认购合同》双方由于未约定交房时间，联利房地产公司应当在合理期限内交付，期限本院确定在判决生效后十五日内交付，合同中第十条虽对逾期交付的违约责任进行了约定，因无具体交付时间，对何杰要求联利房地产公司支付违约金的请求不应支持。综上，何杰和联利房地产公司签订的《商品房认购合同》应当继续履行，案涉房屋已登记在联利房地产公司名下，联利房地产公司应当向上诉人何杰交付房屋，并协助上诉人何杰办理相关权属登记，由于承担相关税费系办证的必要条件和合同附随义务，对此费用按照双方的合同约定内容执行，即各自承担办证中产生的相关税费。 综上所述，上诉人何杰的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市安居区人民法院（2019）川0904民初518号民事判决; 二、四川联利房地产开发有限公司本判决生效后十五日内向何杰交付合同约定的HOCO现代城7号楼1单元4楼4号房屋，并在三十日内协助何杰办理相关权属证书，双方按国家现行规定标准各自承担办证中产生的相关税费。 三、驳回何杰的其他诉讼请求。 一审案件受理费人民币6594元，由何杰负担594元，四川联利房地产开发有限公司负担6000元；二审案件受理费6594元，由何杰负担594元，四川联利房地产开发有限公司负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  魏 星 审判员  周 歧 二〇二〇年三月三十一日 书记员  张 琪