四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1485号 上诉人（原审原告）：王万芬，女，1980年3月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁励，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：师革非，男，1970年6月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁励，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何虹枝，女，1985年8月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵齐，系公司员工。 上诉人王万芬、师革非因与被上诉人何虹枝，原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王万芬、师革非上诉请求：1.撤销原判，改判支持王万芬、师革非的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由何虹枝承担。事实及理由：一、一审法院仅以合同上写明了房屋建筑面积140.88平方米为由，就认定交易总面积仅为140.88平方米，“搭建”面积不在交易范围之内，属于认定基本事实不清。何虹枝的“售房广告”证明何虹枝应当向王万芬、师革非交付的案涉房屋面积为“实得300平方米”。何虹枝及其代理人在一审庭审中对该证据的三性均予以认可。链家公司作为居间方，也在一审庭审中明确陈述何虹枝应当交付的房屋面积应为其售房广告中指明的300平方米，所谓“搭建面积”也在交易房屋之内。这充分说明王万芬、师革非与何虹枝达成一致的真实意思表示就是交易300平方米即包括产权面积之外的部分房屋。一审判决认定有争议的搭建部分并未在购买范围之内，明显属于认定事实不清。 二、一审法院认为“王万芬、师革非在签订合同前查看案涉房屋，对案涉房屋的周边环境、搭建部分明知，就应当对搭建违法及可能存在的风险具有理性认识，何虹枝不存在违约行为”属于认定基本事实不清，不合逻辑。王万芬、师革非作为普通购房者，对产权以外的面积到底是搭建或者是开发商的赠送面积无法进行判断，更无法准确判断产权面积之外的部分是否违法或己被城管局出具行政处罚决定书。 三、一审判决无视成都市人民政府颁布的对违法建筑房屋进行限制交易的规范性文件，也属于认定基本事实不清。《成都市人民政府办公厅关于加强违法建设综合治理的实施意见》第二款第6条明确规定：“对附有违法建设的房屋，不动产登记部门对不动产的登记、变更抵押予以限制；住建部门对房产的交易、抵押予以限制。”但一审法院对于王万芬、师革非提交的该证据未做认定。以不动产登记簿中未记载案涉房屋存在限制交易，就认定何虹枝不存在违约，房屋可以过户。1.何虹枝通过售房广告欺骗购房者，以违法搭建面积为噱头，自称核心卖点是实得300平方米，增高房屋交易价格，获取违法利益。2.何虹枝早在2018年收到城市管理行政处罚强拆决定，其明知其违法搭建己被行政处罚，将被强制拆除，依旧恶意隐瞒王万芬、师革非，不向对方告知房屋的严重瑕疵，意图通过交易的方式逃避自己的责任，将违法责任及后果转嫁给王万芬、师革非。3.案涉房屋在政府规范性文件中明确被认定为行政限制交易的房屋，严重违反合同第五条第1款“该房屋无产权纠纷，未被限制转让”的约定，法律上被限制交易的房屋无法实现合同目的。 以上三项违约行为，均可造成何虹枝无法向王万芬、师革非交付标的物，导致合同目的不能实现，因此王万芬、师革非依法享有合同解除权。 四、一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，《成都市存量房屋买卖合同》第五条第二款明确约定：“甲方（何虹枝）保证己如实陈述该房屋权属状况，附属设施设备，装饰装修情况和相关关系。”因此何虹枝应当全面履行自己的义务，如实告知王万芬、师革非案涉房屋存在违法建筑，并己被城管局行政处罚的事实。而何虹枝的隐瞒行为也违反了诚信原则，一审法院对此并未予以认定。 何虹枝辩称，一审法院查明事实清楚，证据确实充分，判决结果并无不当。王万芬、师革非陈述的中介公司发布的售房广告是300平方米，但双方实际交易面积应当以合同为准，并且该广告只是中介方为了达到交易目的而作出的行为。在交易过程中，王万芬、师革非及其亲属也多次看房，因此王万芬、师革非对房屋搭建部分是明知的。关于王万芬、师革非陈述的违法搭建被行政处罚，行政机关送达方式是留置送达，并无何虹枝的签字，因此何虹枝对行政处罚并不知情；根据成都市政府的规定，被限制过户并不等于不能过户，达到条件后是可以过户的。本案中王万芬、师革非在银行贷款审批通过以后拒绝履行先合同义务，将首付款129万元支付给何虹枝用于归还银行按揭，之后何虹枝再履行过户义务。成都市政府的限制性规定不属于法律，不等同于法律。实际上王万芬、师革非在一审中陈述其出售高新区的房屋，购买何虹枝的房屋后，因自己反悔不想继续购买案涉房屋，因此在5月电话通知何虹枝不再继续购买本案房屋，其已购买了其他房屋，根据成都市政府2017-10号文件，王万芬、师革非已丧失了购买本案房屋的资格。 链家公司述称，对王万芬、师革非的上诉无意见。 王万芬、师革非一审起诉请求：1.解除王万芬、师革非与何虹枝签订的《成都市存量房屋买卖合同》（编号：100000931366）及两份《关于合同（编号：MM100000931366）的补充协议》；2.何虹枝向王万芬、师革非双倍返还购房定金，即人民币20万；3.本案诉讼费用由何虹枝承担。 一审法院查明：2019年3月18日，何虹枝（甲方、出售方）与王万芬、师革非（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定交易房屋位于成都市高新区（该房屋所属楼盘南城都汇汇尚园幢号：5，单元：1，楼层22，房号2201），建筑面积共140.88平方米，房屋性质为商品房，该房屋所有权证号为2018091401Ｆ90211，监证号为川（2018）成都市不动产权第0327875号，该房屋已设抵押。甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：四川链家房地产经纪有限公司，甲乙双方协商同意：该房屋成交价4500000元。具体付款方式：定金：乙方应在签订本合同当日支付定金100000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为直接支付给甲方。甲乙双方同意首付款（不包含定金）按照下列方式支付：通过存量房交易资金监管专用账户划转：乙方在过户递件前3日内将全部或部分首付款370000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方。乙方在过户取件完成后当日内将全部或部分首付款1290000元直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担，与经纪方无关。尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额为约2740000元整。甲方保证在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让。还款解押：该房屋目前是为抵押状态，则甲方应在2019年3月19日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。 2019年3月18日，何虹枝（甲方、出售方）与王万芬、师革非（乙方、购买方）签订《关于合同（编号：ＭＭ100000931366）的补充协议》，约定关于交易房屋（成都市高新区）该房于2019年9月14号满两年，甲乙双方协商一致，待此房满2年后再进行过户手续；乙方同意提前支付首付款用于甲方提前还款，甲方不得将首付款挪作他用，入住时间为还款后当月，以甲方预约还款时间为准。如本协议与《房屋交易文件合订本》约定不一致的，均以本协议为准。 2019年3月18日，何虹枝（甲方、出售方）与王万芬、师革非（乙方、购买方）签订《关于合同（编号：MM100000931366）的补充协议》，约定为使甲方的按揭贷款房具备过户条件，乙方同意在无论银行贷款是否过审批且甲方结按当日将首付款其中一部分1290000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按，甲方不得将首付款用于其它用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。甲乙双方协商一致，合同中约定的剩余部分首付款370000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给甲方。 2019年3月15日，王万芬向何虹枝转账100000元，何虹枝出具收据，载明收到王万芬、师革非购房定金100000元。 案涉房屋不动产权登记信息为：权利人何虹枝，地址为成都市高新区，房屋建筑面积140.88平方米。 一审法院另查明，2018年4月29日，成都市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局出具成高石羊城罚字[2018]第1026号《城市管理行政处罚决定书》，载明：2017年4月10日，成都市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局接群众投诉举报，荟锦路33号“汇尚园”5栋2201号房屋外涉嫌违法建设。执法人员于当日到现场勘验核实，经查“汇尚园”5栋2201号房屋外钢筋混凝土建（构）筑为“汇尚园”5栋2201号业主何虹枝修建，面积约80平方米，当事人未能出示相关规划审批手续，且经规划部门认定该房屋未办理相关规划审批手续，属违法建设。……本机关决定给予如下处罚：限你于2018年5月10日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。逾期未自行拆除，我局将依法予以强制拆除或采取进一步的行政措施。该局于同日将该行政处罚决定书留置送达给何虹枝。2018年10月15日，成都市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局出具（成高城催告[2018]第9336号）《成都市高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局履行行政决定催告书》，催告何虹枝于2018年10月29日24：00时前自行拆除该违法建（构）筑物。 一审法院认为，王万芬、师革非与何虹枝签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。王万芬、师革非主张其知晓案涉房屋存在搭建，但并不知道搭建部分违法，买了案涉房屋后才了解到案涉房屋被违章处罚，何虹枝出售的房屋存在因违章搭建被行政处罚致其无法向王万芬、师革非交付没有瑕疵的完整的房屋、实现取得完整物权的合同目的不能实现，故要求解除合同、双倍返还定金，何虹枝辩称王万芬、师革非对搭建部分知情，案涉房屋因违章搭建被行政处罚的文书是留置送达，何虹枝并不知情，王万芬、师革非表示同意承担案涉交易房屋以外的搭建部分的相应法律风险才购买了案涉房屋，何虹枝不存在违约行为，一审法院认为，王万芬、师革非在签订合同前已查看案涉房屋，对案涉房屋的周边环境、搭建部分已明知，王万芬、师革非亦认可明知案涉房屋存在自行搭建，故其对自行搭建是否为违章搭建以及可能存在的风险应当具有理性的认识，在此情况下，其自愿与何虹枝签订《成都市存量房屋买卖合同》，理应承担相应的风险，双方在合同中明确约定交易房屋建筑面积为140.88平方米，与案涉房屋产权证登记的建筑面积为140.88平方米一致，搭建部分并未约定在购买的范围之内，不动产登记簿中亦未记载案涉房屋存在限制交易的情形，故何虹枝不存在违约行为，王万芬、师革非现以何虹枝违约致使其合同目的不能实现，要求解除合同、双倍返还定金20万元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王万芬、师革非的全部诉讼请求。案件受理费21400元，由王万芬、师革非共同负担。 二审中，王万芬、师革非为证明其主张，提交成都市房屋产权交易中心出具的《回函》，拟证明案涉房屋的房屋交易已被行政限制，因城管要求房管局限制交易，故合同目的已无法实现，何虹枝存在违约行为，应当承担相应的法律责任。 何虹枝质证认为，对该份证据三性无异议，对证明目的有异议，即便房屋被限制交易，但达到一定的条件后是可以解除限制的。 链家公司对该证据无质证意见。 上述证据形式合法，内容真实，本院予以采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，2019年11月11日，成都高新区生态环境和城市管理局向成都市房屋产权交易中心发出《关于违法建设致房产登记管理部门的函》载明：“成都市房屋产权交易中心：成都高新区荟锦路33号“南城都汇·汇尚园”小区1栋至47栋共272户（详见附件）业主修建的违法建设，未按我局的处理意见予以拆除（整改），根据《成都市人民政府办公厅关于加强违法建设综合治理的事实意见》（成办函[2019]60号）的规定，现将此情况抄告你中心。”在该函附件《荟锦路33号南城都汇汇尚园272户违法建设业主信息》中，载明“房号5-2201，产权人何虹枝”的内容。 一审起诉状副本于2019年7月30日送达何虹枝。 本院认为，根据王万芬、师革非的上诉意见与何虹枝的答辩意见，本案争议焦点有两个，本院评述如下： 一、关于王万芬、师革非请求解除案涉合同是否成立的问题 本院认为，案涉房屋因违章搭建被成都高新区生态环境和城市管理局行政处罚并被成都市房屋产权交易中心限制交易，故案涉合同现存在履行障碍，虽该履行障碍只是暂时，但要消除该履行障碍，需对案涉房屋的违章搭建部分予以拆除，而搭建部分亦属于交易的组成，且该搭建部分的拆除已经影响到合同目的的实现，故王万芬、师革非请求解除案涉合同，本院予以支持。 二、关于违约责任的问题 王万芬、师革非与何虹枝签订的《成都市存量房买卖合同》约定的案涉房屋面积虽系该房屋产权证书确认的面积，计价面积中也并未包括案涉房屋违法建筑物部分，但案涉房屋违法搭建部分对王万芬、师革非决定是否购买房屋，以及对于其决定交易价格具有一定影响。鉴于王万芬、师革非签订《成都市存量房买卖合同》前已看过案涉房屋，现有证据不能证实何虹枝已告知其案涉房屋搭建部分系合法搭建且已得到有关部门批准，但亦不能证实何虹枝已经告知了王万芬、师革非案涉房屋因违法搭建被相关部门处罚。现双方因案涉房屋违法搭建部分的处理存在争议导致《成都市存量房买卖合同》无法履行，应属不可归责于当事人双方的事由，由此导致房屋买卖合同解除，出卖人应当将定金返还买受人。故何虹枝应返还王万芬、师革非定金100000元，王万芬、师革非的该部分上诉请求，本院予以支持，对于王万芬、师革非主张何虹枝双倍返还定金的请求本院不予支持。 综上，王万芬、师革非的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9658号民事判决； 二、王万芬、师革非与何虹枝于2019年3月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及两份《关于合同（编号：MM100000931366）的补充协议》于2019年7月30日解除； 三、何虹枝于本判决生效之日起十日内向王万芬、师革非退还购房定金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21400元，由王万芬、师革非负担10700元，由何虹枝负担10700元。二审案件受理费42800元，由王万芬、师革非负担21400元，由何虹枝负担21400元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年三月十七日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅