安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初4572号原告：邵春侠，女，1994年4月16日出生，汉族，住河南省永城市。被告：安徽华府俊杰置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇人民东路北侧梨都小区3号楼202室，统一社会信用代码91341321574427046L。法定代表人：尹景新，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇砀郡路D759号，统一社会信用代码91341321852420347P。负责人：李立，该行行长。委托诉讼代理人：陆要，该行职员。委托诉讼代理人：唐翠，该行个贷客户经理。原告邵春侠与被告安徽华府俊杰置业有限公司（以下简称华府俊杰置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司砀山支行（以下简称砀山建行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵春侠、被告华府俊杰置业公司的委托诉讼代理人黄若汉、第三人砀山建行的委托诉讼代理人唐翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵春侠诉称：2018年1月24日，邵春侠与华府俊杰置业公司签订商品房买卖合同，购买华府俊杰置业公司开发的华府名都小区10幢901室商品房一套。合同约定华府俊杰置业公司应当于2019年7月28日向邵春侠交付该商品房，然而直到2019年11月14日过去3个多月的时间，华府俊杰置业公司仍没有交付房屋。合同约定逾期交房30天以上的，邵春侠有权解除合同。为此，邵春侠曾于2019年10月7日依照合同约定提出书面解除合同，并通过中国邮政EMS向华府俊杰置业公司发出该合同解除通知书。华府俊杰置业公司于2019年10月9日签收后，却不予处理。邵春侠再次主动找到华府俊杰置业公司协商，双方于2019年10月31日签订退房协议，协议约定15日内华府俊杰置业公司办理退房手续并按照合同约定支付给邵春侠所有的款项，但之后华府俊杰置业公司没有履行承诺，其行为严重损害了邵春侠的合法权益。现提起诉讼，请求：1、解除邵春侠与华府俊杰置业公司签订的商品房买卖合同；2、华府俊杰置业公司退还已收邵春侠交纳的购房款92260元及邵春侠已归还银行贷款约58061元，并按照合同支付全部房款利息40628元及违约金9045元；3、判令华府俊杰置业公司先期还清银行剩余贷款并解除与银行的按揭贷款合同；4、本案的诉讼费用由华府俊杰置业公司负担。华府俊杰置业公司辩称：邵春侠与华府俊杰置业公司签订商品房买卖合同，购买华府名都小区10幢901室商品房一套，是事实。华府俊杰置业公司逾期交房的原因系当地环保行政主管部门对大气污染防治的要求，要求包括涉案工程施工单位在内的所有施工企业停止继续施工造成的，也属于不可抗力。现在案涉房屋已完全具备交付和使用条件，并已经交付很多住户进行了装修、居住。案涉商品房买卖合同不符合解除的条件。请求驳回邵春侠的诉讼请求。砀山建行述称：邵春侠与砀山建行签订的贷款合同合法有效，当事人应当履行。如果邵春侠要求解除贷款合同，应必须保证砀山建行的资产安全，需结清剩余的贷款。经审理，本院查明如下案件事实：华府俊杰置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营等经营活动。邵春侠与华府俊杰置业公司经协商，购买华府俊杰置业公司开发的位于砀山县砀城镇政务新区东侧的‘华府名都’小区10幢9单元901室的商品房一套。邵春侠于2017年11月13日交付华府俊杰置业公司购房首付款86260元、于2017年11月15日交付华府俊杰置业公司购房款6000元，合计92260元。2018年1月24日，邵春侠与华府俊杰置业公司正式签订《商品房买卖合同（预售）》，明确购买该公司开发的位于砀山县砀城镇政务新区东侧的‘华府名都’小区10幢9单元901室的商品房一套。约定：（计价方式与价款）该商品房的单价为3589.08元/平方米，房屋总价款452260元；（付款方式及期限）买受人支付购房首付款92260元，余款360000元申请贷款支付；（商品房的交付时间和手续）出卖人应当在2019年7月28日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的条件后，出卖人应当在交付日期届满前十五日（不少于10日）将检验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到该通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（逾期交房责任）逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；等相关权利义务。前述购房合同签订之后。2018年3月22日，邵春侠与砀山建行签订《个人住房借款合同》，以涉案商品房作抵押向砀山建行贷款360000元，借款期限自2018年3月22日至2038年3月22日止。按月还款。借款合同签订后，砀山建行将该笔贷款按照合同约定支付至指定账户（华府俊杰置业公司）上，支付了邵春侠的购房余下款项。同时，邵春侠将涉案房屋抵押给了砀山建行。前述合同约定的交付房屋期限（2019年7月28日）届满后，案涉房屋不具备交付条件，华府俊杰置业公司未能向邵春侠交付房屋。2019年10月9日，邵春侠书面通知华府俊杰置业公司解除合同。2019年10月31日，邵春侠与华府俊杰置业公司达成退房协议，华府俊杰置业公司在15日内办理完退房手续，并按合同约定退还邵春侠所有款项。后，华府俊杰置业公司未履行前述退房协议，涉案房屋亦未交付给邵春侠。另查明，案涉个人住房借款合同签订后，邵春侠仍在继续履行还款义务。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、解除商品房买卖合同通知书及邮件交寄单、信件（物流）查询单、退房协议，以及当事人、委托诉讼代理人的陈述等证据，在案佐证。本院认为：邵春侠与华府俊杰置业公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，该合同成立并有效，本院予以确认。当事人应当依照合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，邵春侠按照约定向华府俊杰置业公司支付了首期购房款92260元，余款360000元办理了银行按揭贷款，其已经履行了交付购房款的合同义务。华府俊杰置业公司应当按照合同约定的交房日期于2019年7月28日前将符合交付条件的涉案商品房交付给邵春侠，以履行合同义务。涉案合同约定的交房日期逾期超过30日后，华府俊杰置业公司仍没有向邵春侠交付涉案商品房，其行为构成根本违约。依据涉案合同约定‘出卖人应当于2019年7月28日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金’，逾期30日后邵春侠有权解除涉案《商品房买卖合同》。邵春侠解除合同的书面通知于2019年10月9日到达华府俊杰置业公司，故涉案商品房买卖合同应于2019年10月9日解除，本院予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，邵春侠要求同时解除与砀山建行签订的涉案《个人住房借款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》解除后，华府俊杰置业公司应返还邵春侠已付购房款92260元和利息（以92260元为本金自2017年11月15日起按照5﹪计算给付利息至本判决生效之日止）以及邵春侠已向砀山建行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月邵春侠归还砀山建行的实际款项为准），并支付给邵春侠违约金9045.2元（全部购房款452260元×2﹪）；依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，邵春侠要求华府俊杰置业公司向砀山建行归还剩余部分贷款的诉讼请求，本院予以支持，即：华府俊杰置业公司应向砀山建行归还前述邵春侠尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以砀山建行出具的还款明细单为准。华府俊杰置业公司清偿前述余下贷款本息等债务后，砀山建行应及时办理涤除涉案商品房（‘华府名都’小区10幢9单元901室的商品房）上的抵押登记手续。华府俊杰置业公司、砀山建行的前述其他抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、邵春侠与安徽华府俊杰置业有限公司于2018年1月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月9日解除；二、解除邵春侠与中国建设银行股份有限公司砀山支行于2018年3月22日签订的《个人住房借款合同》；三、安徽华府俊杰置业有限公司于本判决生效后十日内返还给邵春侠（已付）购房款92260元及利息（自2017年11月15日起按照5﹪计算给付利息至本判决生效之日止），以及返还给邵春侠已向中国建设银行股份有限公司砀山支行归还的贷款本息（以本判决生效当月止邵春侠归还中国建设银行股份有限公司砀山支行的实际款项为准）；四、安徽华府俊杰置业有限公司于本判决生效后十日内支付给邵春侠违约金9045.2元；五、安徽华府俊杰置业有限公司于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司砀山支行归还邵春侠自本判决生效之日起就涉案《个人住房借款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以中国建设银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自安徽华府俊杰置业有限公司清偿前述贷款之日起七日内，中国建设银行股份有限公司砀山支行办理涉案商品房（‘华府名都’小区10幢9单元901室的商品房）上的抵押登记涤除手续。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由安徽华府俊杰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二〇年三月二十二日书记员  张郅臻附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。