宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初14029号 原告：马春全，男，1973年9月17日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张扬，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：于六拾，男，1958年4月11日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张德威，宁夏言宗律师事务所律师。 原告马春全诉被告于六拾农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马春全及其委托诉讼代理人张扬、被告于六拾及其委托诉讼代理人张德威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《农村房屋转让协议》无效；2.判令被告返还原告购房款220000元，支付利息42533.33元（按照银行贷款利率年息6%计算）,共计262533.33元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系泾龙村人。2016年5月19日，原被告双方签订房屋转让协议一份。被告将其位于某某村六队的房屋以220000元的价格转让给原告。2017年8月份，银川市金凤区良田镇政府告知该院落房屋系违章建筑，将该院落房屋强制拆除。经核实，被告的房屋系违建房，被告隐瞒房屋的真实情况，致使原告与家人无处居住，给原告造成巨大损失。据此，根据法律规定提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益。 被告辩称，1.原告诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告马春全的诉讼请求。2016年5月份，良田镇某某村六队队长杨某某带马春全到于六拾家中，经其介绍相互认识。马春全想购买于六拾位于某某村的房子及菜棚，目的是等待政府拆迁安置。当时于六拾不同意转让，在马春全的强烈要求及杨某某的劝说下，于六拾同意转让。双方约定，砖混结构房子七间，每平方米300元，合计200平米左右，共计60000元。因为当时政府规定类似的房子拆迁每平米补偿400元，所以马春全要求房子每平米300元。除了房子之外还有钢架大棚一栋，长78米，宽9米，价值16万元。双方签订《农村房屋转让协议》一份，确定转让价格为220000元。双方在签订协议前，是马春全联系杨某某到于六拾家中提出购买房屋及菜棚，合同也是马春全提供的，于六拾不识字。马春全购买房屋及菜棚的目的是等待政府拆迁给其安置住房，于六拾没有过错。涉案菜棚系合法建筑物，依据合同约定转让菜棚的协议是合法有效的。2.被告应当赔偿原告经济损失210000元左右。自2016年5月19日签订协议书，至2017年8月份房屋被拆除，期间马春全使用房屋及菜棚15个月，按照菜棚每年两季的收入5万元左右，15个月的损失三季共7.5万元，截止到2019年12月份，转让2年半时间，菜棚损失175000元，转让菜棚时附带草帘子等价值20000元，七间房屋占用费15个月15000元，合计210000元，其中菜棚内还有机井价值5000元。请求法院依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院确认如下：原告提交的《农村房屋转让协议》、《责令限期拆除通知书》、录音材料具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交的《农村房屋转让协议书》虽具有真实性、合法性、关联性，但不能证明被告的待证事实；被告提交的《某某村村委会证明》具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；被告提交的微信语音聊天记录无其他证据印证，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系银川市金凤区某某镇某某村人，被告系银川市金凤区某某镇某某村园子村人，双方在2016年5月19日之前不认识。原告马春全欲购买被告于六拾在某某村私盖的农村房屋，通过政府拆迁补偿后获利，便主动找到案外人杨某某，在杨某某的撮合下，双方于2016年5月19日签订了《农村房屋转让协议书》，约定：于六拾（被告、甲方）自愿将坐落在某某镇某某村六队房屋七间、菜棚七十米长，砖混房屋转让给马春全（原告、乙方）；具体位置为：东邻沙枣树、西邻棚耳朵、南邻菜棚墙根、北邻路；价格为220000元；付款方式为2016年5月19日一次性付清；甲方保证房产合法、权属清楚，并征得全部共有人的一致同意，如遇政府拆迁，拆迁利益（包括拆迁补偿款和安置房等）全部归乙方所有；如有毁约，毁约方向对方支付转让价款30%的违约金。原被告双方在协议上签名捺印，杨某某作为证明人在协议上签名捺印。协议签订后，原告一次性向被告支付了房款220000元，被告将房子及菜棚交给了原告。2016年6月7日，银川市金凤区良田镇人民政府、银川市国土资源局金凤分局就该房屋发出《责令限期拆除通知书》，认定该房屋为违章建筑，并限期拆除。原被告均未自行拆除，银川市金凤区良田镇人民政府于2017年将该房屋拆除。现双方为退还房款发生纠纷，故涉诉。 另查明，原、被告非同一个村集体成员，被告在建设涉案房屋时未取得宅基地使用权证。 本院认为，农村房屋转让包含了宅基地使用权的转让，转让农村房屋既要符合合同法的规定，也要符合土地管理法的规定。《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民一户只能有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。被告未经审批即在农村土地上建房，违反了法律强制性规定，属于违法建房，所建房屋为违法建筑。被告明知其房屋为违法建筑进行交易，原告在未审核所购建筑物的合法性的情况下与对方进行交易，均违反了法律规定，双方签订的协议为无效协议，故原告有关确认双方签订的《农村房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订《农村房屋转让协议》的目的主要是转让房屋，虽然菜棚作为合法农用设施可以进行流转，但在协议中并未将菜棚的价值单列，无法就房屋和菜棚的价格进行分割，只能对《农村房屋转让协议》的效力进行整体评价，鉴于合同的主要内容无效，该合同应整体评价为无效，被告有关菜棚转让有效的辩解意见，本院不予采纳。合同无效后，各自取得的财产应当返还，被告收取原告的转让费220000元本应全部返还，但考虑到2016年至2019年4月被告菜棚收益损失，该损失应由双方分担，因被告并无证据证明具体的损失金额，按照菜棚的面积，参考当地设施农业收入情况，原告酌情补偿被告50000元，折抵后被告返还原告房款170000元。被告主张的草帘等物品，因双方并无交接记录，无法确定转让时该物品是否存在及存在的数量，故被告的该项主张，本院不予支持。房屋已经被拆迁，菜棚及土地尚在被告名下，不存在返还问题，被告可自行整理后进行耕种。原告明知该房屋未取得合法手续进行买卖，存在主观过错，其主张的利息损失本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年5月19日签订的《农村房屋转让协议》无效； 二、被告于六拾于本判决生效后三十日内返还原告马春全购房款170000元； 三、驳回原告马春全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5238元（全额缓交），由原告马春全负担1900元，被告于六拾负担3338元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  赵凌云 人民陪审员  楼贺春 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  刘燕丽 附：相关法律法规 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。