辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1567号上诉人（原审被告）：嵇宏智，男，1972年2月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张海英，女，1972年6月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：张海英，女，1972年6月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区民主路181号（7-5）。负责人：何振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张白雪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人嵇宏智、张海英因与被上诉人深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嵇宏智、张海英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：物业管理服务合同关于服务费定价违法，明显属于欺诈行为，合同无效。被上诉人对物业费私自定价是严重违法行为。本案建立在欺诈目的合同约定及内容条款在效力上存在违法行为。深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司辩称，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，奕聪花园项目建设单位依法组织案涉项目前期物业服务招标，被上诉人为项目中标单位，因此被上诉人与奕聪花园项目建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效，上诉人应按照《前期物业服务合同》约定标准支付物业服务费用。二、根据《中华人民共和国立法法》的规定，法不溯及既往，在本案中，被上诉人与奕聪花园项目建设单位签订《前期物业服务合同》的时间为2015年4月，而规定前期物业服务合同期限不得超过三年的《辽宁省物业管理条例》及《沈阳市物业管理条例》生效时间分别为2018年和2019年，根据法不溯及既往原则，2015年4月签订的《前期物业服务合同》不适用上述规定。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的无效。而《辽宁省物业管理条例》及《沈阳市物业管理条例》效力级别为地方性法规，违反以上规定并不能认定合同无效。深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告给付物业管理费17,417元，违约金1,887元，共计19,304元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，被告嵇宏智、张海英系位于沈阳市和平区振兴街45-4号1-28-1，建筑面积182.11平方米房产的所有权人。2015年4月23日，鑫港置业（沈阳）有限公司（甲方）与原告深圳熊谷物业沈阳分公司（乙方）签订《沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业服务合同）。合同约定，甲方聘用乙方为奕聪花园提供前期物业服务；物业服务费由乙方根据物业不同类型按照房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，具体收费标准高层住宅物业服务费4.2元/平方米?月；本物业管理区域物业服务收费采用酬金制方式，乙方每月按物业服务支出总额的8%提取酬金；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费，交付时间以入住通知书时间为准，办理入住手续的时间以《商品房买卖合同》约定的交付时间或甲方通知办理入住手续的时间为准；办理入住手续时，业主或物业使用人需向乙方预交一年物业服务费，期满后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3‰作为违约金；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限从甲乙双方盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。一审法院认为，首先，《沈阳市物业管理条例》虽然规定了前期物业服务合同期限不得超过三年，但其实施日期为2019年1月1日，且本案中涉案物业服务合同签订日期为2015年4月23日。即，合同签订在先，而前述法规生效在后；其次，现在并无证据证明涉案合同在签订时存在自始无效的情形。即，合同自签订之日起已经生效；再次，《辽宁省物业管理条例》系《沈阳市物业管理条例》的法律渊源之一，而《辽宁省物业管理条例》也规定了前期物业管理合同期间不得超过三年，但其实施日期为2018年2月1其施行。即，从法定解除之形成权角度观察，该权利的除斥期间已经经过；最后，“有利追溯”虽然不见法律明文，却系基本法理，且无论从合同稳定性、多数人利益及事实合同、无因管理乃至公平原则等种角度观察、分析，涉案合同皆应予维系。前述意见也符合最高人民法院的裁判思路。综上，原告深圳熊谷物业沈阳分公司与鑫港置业（沈阳）有限公司签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告深圳熊谷物业沈阳分公司基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告熊谷物业沈阳分公司要求被告支付2017年8月9日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告嵇宏智、张海英需要支付的物业服务费的数额，具体应为17,394元（182.11平方米×4.2元/月/平方米×22个月23天）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务与其收费标准不符，要求法庭判令降低物业费收取标准至1.5元每月每平方米的问题。涉案园区物业服务费的收费标准是否与物业公司提供的物业服务相符合，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由被告单独判定，也不能成为被告不缴或少缴物业服务费的理由，本院亦无权对涉案园区的物业服务费进行定价。综上，对于被告的上述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的涉案园区未实行人车分流、会所未开放及物业账目不公开的问题。人车分流、开放会所及公开物业账目均不属于前期物业服务合同约定的服务内容，故对于上述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的原告没有经济自主权，与涉案房产开发商同属一个上级公司、涉案园区物业项目经理人选的问题。前述问题与本案均不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，故对于上述答辩意见，不予采纳。关于被告提出的涉案园区楼面，电梯，地下车库、围墙及大堂等公共设施和公共区域维修养护不到位、楼道堆放杂物，存在火灾隐患、地下车位管理混乱、园区绿化差、单元门及大门敞开，有安全隐患、卫生清理不及时等物业服务不到位的问题。首先，庭审中，被告虽提供了照片作为证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况。物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴全部物业服务费的理由；其次，物业企业的服务范围应依据合同约定或法律规定，不应将房产使用过程中的所有问题皆归结于物业服务企业；最后，原告自2015年4月23日起基于前期物业服务合同为涉案园区提供物业服务，被告不予缴纳物业服务费用，也必将影响其他已缴费业主的合法权益。综上，对于被告的答辩意见，不予采纳。关于被告提出的物业用房被占用致业主利益受损、物业对装修监管不到位、门禁对讲可视系统不健全、化粪池清掏不及时及公共区域广告侵害业主利益的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，不予采纳。一审法院判决：一、被告嵇宏智、张海英于判决生效后十日内给付原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司2017年8月9日至2019年6月30日期间的物业服务费17,394元；二、驳回原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元（已减半收取），由原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司负担14元，被告嵇宏智、张海英负担127元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司与鑫港置业（沈阳）有限公司签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已按约定为上诉人所居住园区提供物业服务，上诉人不予交纳物业费的行为构成违约。一审法院对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张物业管理服务合同关于服务费定价违法，明显属于欺诈行为，合同无效的问题，因上诉人未能提供充分证据证明该主张，上诉人该项主张亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人嵇宏智、张海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人嵇宏智、张海英负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年三月十一日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。