湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初844号原告：湖南紫都城镇建设开发有限公司，住所地湖南省浏阳市官渡镇兵和村兵山片互通口168号。法定代表人：周克伦，董事长。委托诉讼代理人：谭新建，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。被告：田建明，男，1972年9月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：孔梅生，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司与被告田建明建设用地使用权转让合同纠纷（立案案由：买卖合同纠纷）一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司委托诉讼代理人谭新建，被告田建明及其委托诉讼代理人孔梅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南紫都城镇建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付购地款163400元及违约金4000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月16日，被告购买原告位于湖南省浏阳市官渡镇官渡新城C区14栋4号地块，双方就此地块国有土地使用权转让签订了合同编号为2014088的合同。合同约定：（1）建设用地面积为66平方米（以国有土地使用证登记面积为准）。（2）转让价为326800元。付款方式为签署合同时一次性付310460元，原告为被告办理国有土地使用证时被告一次性付清余款16340元。（3）被告违约没有按约支付购地款，欠交部分按日1‰计算滞纳金，超过三个月未交足100%的购地款的，必须承担总价款20%的违约金。合同签订后原告按约于2019年1月8日为被告办理好了国有土地使用证。被告并没有按约支付购地款，至今尚欠原告购地款163400元，原告多次催讨未果。原告为维护合法权益提起诉讼，望判如所请。被告田建明辩称：一、原告没有转让土地给被告，被告至今没有相关土地的登记信息。原告诉称被告2014年1月16日购买原告浏阳市官渡新城C区14栋4号地块1宗，这一主张不符合事实。事实是2014年1月16日，原告以柳林为代理人与被告签订了《国有建设用地使用权转让合同》。2014年签订合同后，原告代理人柳林同时取得被告等人的授权，以被告等53户（含原告单位、浏阳市官渡镇城镇建设投资开发有限公司等单位和个人）的名义摘牌购地，于2014年12月18日竞得官渡镇官渡大道两厢土地，2015年11月8日浏阳市国土资源局向受让方（53户）签发国有建设用地交地确认书。2015年11月19日，浏阳市人民政府向被告等53户签发《浏阳市人民政府国有土地使用权出让审批单》，确定“建设项目及项目规划”为联合建房，2016年将其中4060平方米以共同共有的形式登记到被告等7人名下，被告等7人获得共有的“湘(2016)浏阳市不动产权第0009337号”产权证，事情办理到此之后，被告在原告代为办理的湘(2016)浏阳市不动产权第0009337号的土地共有权不知哪里去了。被告现在才了解到这个情况。因此，原告没有转让土地给被告，最终，被告也没有从浏阳市国土资源局直接购得土地，原告虽然做了被告的代理人，其代理购地也是半途而废。二、原告与被告签署国有建设用地使用权转让合同，收取土地转让款163400元，其行为违法，该合同违反法律的强制性、效力性规定。根据《中华人民共土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原告卖地属无权处分行为，原告以柳林为代理人与被告签订的《国有用地使用权转让合同》属于效力待定的合同。如果原告在起诉前取得了该土地的国有建设用地使用权证或经有权批准的政府批准，则该合同有效，否则无效。被告至今未发现相关证据，所以，原告与被告签订的《国有建设用地使用权转让合同》应属无效。三、合同无效完全是原告未完善法律规定的条件和隐瞒真相造成的，依法应当承担缔约过失责任，无权以合同为依据主张转让款余款和违约金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，原、被告签订了编号为2014088的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》，被告（乙方）受让原告（甲方）位于湖南省浏阳市官渡镇官渡新城Ｃ区14栋4号地块的国有建设用地使用权，合同约定了以下主要内容：1、甲方转让的建设用地面积为66平方米（以《国有土地使用证》登记面积为准），转让价为326800元，付款方式为签署合同时一次性付310460元，甲方在《国有土地使用证》交付之前提前三天通知乙方，乙方应向甲方一次性支付转让总价款的余款，计16340元。对于乙方在约定的时间内未按合同要求支付第一笔土地款310460元，欠交部分甲方将按日1‰计算收取滞纳金，超过三个月仍未交足310460元，乙方必须承担总价款20%的违约金，甲方收取违约金后将余款退还给乙方，甲方有权将该宅基地使用权另售给第三方。2、乙方签订本合同后，甲方协助乙方申请办理《国有土地使用证》分户手续，产生的税、费按国家政策各自承担。签订本合同之日，作为乙方办理手续及开工的起始日期，工期为二年。乙方必须按甲方的建筑规划设计图纸规范施工。3、本合同项下的土地使用权转让年限为商业40年、住宅70年，用地年限以甲方（2013年11月27日）取得的该项目用地的《国有土地使用证》之日起计算。至2019年1月8日，原告为上述地块办理了被告名下的建规（地）字第430181201800014Ｘ号《建设用地规划许可证》及湘（2019）浏阳市不动产权第××号《不动产权证》。被告共计支付转让款163400元，尚差转让余款163400元未付。原告催被告支付转让余款未果，遂诉至本院。以上事实，有当事人陈述、湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同、购地须知、收款收据、建设用地规划许可证、不动产权证书等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》等系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定。原告按照合同约定为被告受让地块办理了被告名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证书》，则被告亦应按照合同约定支付土地使用权转让余款。被告辩称土地使用权受让系原告以自己名义摘牌竞得，且在不动产登记部门未能查得湘(2016)浏阳市不动产权第0009337号中共有权人田建明的相关不动产登记信息，认为被告至今未能受让土地使用权，并认为原告至本案起诉前仍未取得出让土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定应当认定该合同无效，对此，鉴于原告在起诉前已为被告办妥了被告名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证书》，故被告上述关于原告在起诉前未取得出让土地使用权证书因而合同无效之抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付土地使用权转让余款163400元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金4000元，因被告未付款行为构成违约，且原告主张的4000元低于双方约定的违约金数额，故该诉讼请求本院予以支持。综上，原告的全部诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：田建明支付湖南紫都城镇建设开发有限公司转让余款163400元及违约金4000元，限本判决生效后3日内履行清楚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3648元，减半收取1824元，由田建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何桂海二〇二〇年三月十七日书记员  刘 艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。