山东省日照市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁11执异24号 案外人：刘延辉，男，1972年8月28日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。 申请执行人:日照东港农村商业银行股份有限公司，住所地日照市东港区海曲中路55号。 法定代表人：许传健，董事长。 委托诉讼代理人：丁汇武，山东兆利律师事务所律师。 被执行人：日照美景贸易有限公司，住所地日照市东港区丹阳路北、日照北路西（鲁源水产001幢101号）。 法定代表人：曹振华，执行董事。 被执行人：曹振华，男，1975年6月17日出生，汉族，住日照市东港区。 被执行人：任海英，女，1972年1月3日出生，汉族，住日照市东港区。 本院在执行日照东港农村商业银行股份有限公司（以下简称东港农商行）与日照美景贸易有限公司（以下简称美景公司）、曹振华、任海英金融借款合同纠纷一案中，案外人刘延辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘延辉称，一、法院执行行为违反法律规定。案涉房产以物抵债程序违法,仅拍卖一次就以物抵债不符合法律规定。（2017）鲁11执260号案件已经执行终结，不应当再启动程序，即使该案件恢复执行，也应当使用恢复执行的案号。该案件执行过程中没有通知利害关系人日照冠华国际贸易有限公司及刘延辉。案涉房产拍卖公告中已经注明存在租赁，可以证实法院已认可案外人的租赁权，现又要求案外人搬出，显然与之前认定的事实矛盾。二、通知书适用法律错误。该通知书依据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，依据该规定执行的前提条件是法院的查封、扣押、冻结行为在前，财产转移、设定权利负担等行为在后。三、案外人的租赁权合法存在，应当依法予以保护。案外人与日照冠华国际贸易有限公司签订租赁协议的时间是2014年12月28日，而东港农商行就案涉房产设定抵押权的时间是在2015年1月份，东港农商行申请法院查封案涉房产的时间更晚于案外人的租赁时间，案外人合法占有案涉房产，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，不管案涉房产归谁所有，都不能限制或剥夺案外人的占有权和使用权。综上所述，请求依法撤销（2017）鲁11执260号通知书，停止执行，依法维护案外人的租赁权。 本院查明，东港农商行与美景公司、曹振华、任海英金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月12日作出（2017）鲁11民初146号民事调解书。调解书生效后，美景公司、曹振华、任海英未履行义务，东港农商行向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2017）鲁11执260号。2017年10月20日，本院作出（2017）鲁11执260号执行裁定，查封被执行人美景公司名下产权证号为日房权证市字第××号的房产和日国用（2014）第004772号的国有土地使用权。2017年12月29日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖被执行人美景公司上述房产与土地，因无人报名参加竞买而流拍。2017年12月30日，东港农商行向本院申请以拍卖保留价4500万元抵偿债务。2017年12月30日，本院作出（2017）鲁11执260号之一执行裁定，将被执行人美景公司名下产权证号为日房权证市字第××号的房产和日国用（2014）第004772号的国有土地使用权作价4500万元，交付东港农商行抵偿4500万元债务。2017年12月30日，东港农商行向本院递交结案申请书，表示对剩余债务不再追偿，执行费用由其承担，申请终结本案的执行。2017年12月30日，本院作出（2017）鲁11执260号之二执行裁定，终结本院(2017）鲁11民初146号民事调解书的执行。2019年，东港农商行向本院递交一份落款时间为2019年12月10日的《关于美景公司贷款情况的报告》，该报告中提出,案涉房产的产权在不动产登记备案的已是东港农商行，该行于2019年1月4日通过律师函告知刘延辉于2019年1月20日前腾空房屋，但刘延辉未按函告履行，为保证其合法权益，请求本院进行清场。2020年3月17日，本院作出（2017）鲁11执260号通知书，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第59条的规定，通知刘延辉自通知书送达之日起五日内搬出位于青岛路海帆商务007幢房产，将上述房产交付东港农商行。 另查明，2015年1月27日，被执行人美景公司将名下产权证号为日房权证市字第××号的房产和日国用（2014）第004772号的国有土地使用权抵押给东港农商行并办理了抵押登记。 再查明，刘延辉提供的《房屋租赁合同书》记载，日照冠华国际贸易有限公司将位于青岛××路（海帆商务）（幢号007）的3层楼房租赁给刘延辉，租赁期为十五年，租金为每年60万元，合计租金为900万元，刘延辉于2015年12月31日前，付清全部租金900万元，该合同的落款日期为2014年12月28日。刘延辉提供的《楼房买卖合同》记载，美景公司将位于青岛路（海帆商务）（幢号007）的3层楼房以5000万元的价格卖给日照冠华集团，该合同记载的签订日期为2013年7月3日。2018年12月24日，日照市公安局东港分局因办理案件需要曾经向刘延辉作过调查，刘延辉在询问笔录中陈述，其是2012年到日照冠华国际贸易有限公司上班，2014年12月28日其与日照冠华国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同书》，是2015年的5、6月份签订的。在本院进行调查时，刘延辉的委托诉讼代理人提出，执行终结的案件在六个月内如果存在妨碍申请执行人的行为的，可以要求采取执行措施，如超出六个月，申请执行人应当另案起诉妨碍执行的人员，本案在2017年已经终结，距今已超过三年，法院不能再发出责令刘延辉迁出的通知书。 本院认为，本案的争议焦点为：一、刘延辉主张的对案涉房产的租赁权是否足以排除执行；二、（2017）鲁11执260号通知书程序是否违法。 一、关于刘延辉主张的对案涉房产的租赁权是否足以排除执行的问题。本案中，刘延辉对案涉房产主张租赁权，本质是排除租赁期内对案涉房产的交付，属于主张实体权利。刘延辉提供的《楼房买卖合同》是美景公司与日照冠华集团签订，其提供的《房屋租赁合同书》则是其与日照冠华国际贸易有限公司签订，而其在日照市公安局东港分局调查时的陈述表明，该《房屋租赁合同书》的实际签订时间为2015年的5、6月份，但美景公司将案涉房产抵押给东港农商行的时间是2015年1月27日，因此，刘延辉提供的证据不能充分证明其享有对案涉房产合法有效的租赁权，亦不能证明其主张的租赁权的设立时间先于东港农商行享有的抵押权的设立时间。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据上述法律规定，刘延辉主张的租赁权不能对抗东港农商行的抵押权。 二、关于（2017）鲁11执260号通知书程序是否违法的问题。本案中，（2017）鲁11执260号通知书的依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第59条的规定，上述法律规定是为了保证在执行程序中正确适用法律，及时有效地执行生效法律文书而制定，适用于案件在执行程序中出现有碍执行行为的情形。本案中，本院已依照东港农商行的申请终结了案件的执行，（2017）鲁11执260号通知书作出时，（2017）鲁11执260号执行案件的执行程序已经终结，再以该案号依照上述法律规定责令刘延辉从案涉房产中迁出，明显不当。 综上，本案中，刘延辉基于对案涉房产的租赁权，既提出排除执行异议，又提出（2017）鲁11执260号通知书程序违法的执行异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，裁定如下： 撤销本院于2020年3月17日作出的（2017）鲁11执260号通知书。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐光然 审 判 员  王宗忆 人民陪审员  苏 青 二〇二〇年三月三十一日 法官助理冯印刚 书记员张超