湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终331号 上诉人（原审原告）：黄建芳，男，1973年9月20日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，开发商。 上诉人（原审原告）：贺长青，男，1950年7月12日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，开发商。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭晓东，湖南瑞盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李少力，男，1961年7月8日出生，汉族，湖南省邵阳市武冈县人，退休职工，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：李伟，男，1991年7月26日出生，汉族，湖南省邵阳市武冈县人，住永州市零陵区，系被上诉人李少力之子。 委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 原审第三人：永州长丰置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：翁华，该公司董事长。 上诉人黄建芳、贺长青因与被上诉人永州农村商业银行股份有限公司、李少力及原审第三人永州长丰置业发展有限公司（以下简称长丰置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄建芳、贺长青上诉请求：一、依法改判位于永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江长丰国际广场二区商住楼A3栋房屋及项目部的银行存款归上诉人黄建芳、贺长青所有；二、判决停止对查封的A3栋房屋及项目部的银行存款的执行；三、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、涉案合同实际为建设用地使用权转让合同，现上诉人已履行完合同的全部义务，依双方约定，上诉人应对该项目名下的不动产及不动产销售的货币资金享有所有权；2、涉案房屋的真实权利人应以实际履行所有权权能的上诉人所有，而非仅以不动产登记簿登记为准；3、本案执行标的的真实权利人为上诉人，故上诉人要求确认A3栋房屋及项目部的银行存款归上诉人所有应依法得到支持。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 被上诉人永州农村商业银行股份有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。理由：执行标的的所有权属于原审第三人永州长丰置业发展有限公司，上诉人的上诉请求没有法律依据。 被上诉人李少力答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求于法无据，应予驳回；2、湖南省高级人民法院生效判决已明确了案外人执行异议之诉的裁判思路生效判决，一审法院参照该裁判依据及思路作出判决正确合法；3、上诉人的对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益；4、本案两上诉人存在相互恶意串通逃避税费等违法行为，不是“善意第三人”，不能基于善意取得制度取得案涉执行标的的所有权。 原审第三人长丰置业公司述称，1、贺长青有通过银行转账到我们公司；2、李少力第一次的款不是打给我们公司的，我们对其不认可；3、因为我们每栋的章不同，A3栋的章是贺长青的，因此应该属于贺长青。 黄建芳、贺长青向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告所有的位于湖南省永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江•长丰国际广场二区商住楼A3栋1-402号、403号、404号、405号、1-2703号、2704号、2705号的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判决确认位于湖南省永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江•长丰国际广场二区商住楼A3栋房屋归原告黄建芳、贺长青所有；3、请求立即停止对原告所有的长丰置业公司长丰国际广场二区商住楼A3栋项目部银行存款的强制执行，并解除对上述存款的冻结与扣划；4、本案的诉讼费用由被告分担。 一审法院认定的事实：2015年4月22日，第三人长丰置业公司为甲方，原告黄建芳、贺长青为乙方，签订了《长丰国际广场二区（东侧一单元）商住楼、四区商铺项目投资开发合作协议书》，合同第一条约定：甲方以“长丰国际广场”项目建设用地的部分使用权以及已经建设完成的七通一平、基础配套设施建设、绿化等作为双方合作项目的出资；土地使用权证：永（冷）国用（2013）第XXXXXX号；土地使用权面积5435.72平方米（以项目建筑实际占用土地所需面积为准，多余部分仍属甲方权属）；本项目的开发建设所需费用全部由乙方出资。合同第二条约定：共同投资人以甲方的名义办理项目开发建设所需的法定手续；共同投资人同意乙方作为项目建设、营销的主体；共同投资人委托乙方全权处理本项目施工过程中的日常管理事务；共同投资人同意本项目的财务单独建账。合同第三条约定：本项目建筑面积3万平方米，规划批准的计算容积率为2.6万平方米；本协议签订前的本项目建筑面积3万平方米，经双方核算确认分摊到乙方的本项目投资款为2695万元，乙方在本协议签订之日起三日内支付投资款1500万元给甲方，在甲方办理完施工许可证后，乙方在十天之内付清余款。合同第四条约定：甲方分享本项目按总建筑面积计算269元/平方米的投资该项目的利润回报；乙方分享除甲方利润之外的投资该项目的剩余全部利润，承担投资该项目的风险（包括但不限于项目的营收亏损）。由于长丰置业公司未按时办下该项目的开工手续，并与原协议的约定建筑面积少7000平方米。双方于2016年1月7日签订《补充协议》，约定：一、该项目建筑面积为23,000平方米，以每平方米1,500元计算，即乙方需总投资给甲方全款为3450万元。由于乙方在2015年4月30日前已投入给甲方1500万元，但甲方施工手续一直没有办好，致使该项目延期8个月，甲方按月息2分对乙方投入的1500万元付给乙方利息250万元，即该项目乙方付给甲方总合作款3200万元；二、甲乙双方该项目合作款为3200万元，甲方应负责该项目办理施工手续的一切费用和设计费，乙方负责该项目建设和销售过程中的一切税费；三、付款方式：乙方于2015年4月30日前已付1500万元，2016年1月20日前付1200万元，剩余500万元待该项目主体竣工后一次付清；四、该协议未提及的事项以2015年4月22日协议为准。合同签订后，原告黄建芳、贺长青以转账、代长丰置业公司缴纳款项等方式向长丰置业公司付款共计32,311,527元。长丰置业有限公司于2019年5月5日出具一份“关于长丰国际广场2区A三栋项目开发经营情况的说明”，确认：长丰置业公司在该项目中已无任何权利和义务，且无任何财产权利，长丰置业公司在开发经营过程中所产生的债务纠纷应与该项目无关。合同签订后，原告黄建芳、贺长青以长丰置业公司的名义对外开发涉案项目，并对外销售项目房屋。项目的不动产权利人均以长丰置业公司名义登记，销售房屋所得购房款均进入“永州长丰置业发展有限公司长丰国际广场2区商住楼A3栋项目部”账户。 法院在执行申请执行人永州农村商业银行股份有限公司、李少力与被执行人顾艳华、永州长丰置业发展有限公司、翁章义、何青兰借款合同纠纷二案中，案外人黄建芳、贺长青于2019年5月29日对执行位于湖南省永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江•长丰国际广场二区商住楼A3栋1-402号、403号、404号、405号，1-2703号、2704号、2705号房屋提出书面异议。一审法院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年5月31日作出（2019）湘1102执异11号执行裁定书驳回了黄建芳、贺长青的异议请求。 一审法院认为，一、原告黄建芳、贺长青对本案所涉执行标的物不享有经登记有效的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。本案所涉执行标的属于不动产，依上述法律规定其物权只有经过依法登记才产生公示效力。但原告并没有提供有效的物权登记证书证明其享有合法的物权，也没有提供证据证明其具备法律另有规定的除外情形。相反涉案执行标的的商品房的土地使用权登记在长丰置业公司名下，该商品房项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证登记的建设单位也均为长丰置业公司，而长丰置业公司对案涉执行标的没有提出执行异议。从我国不动产登记制度相关规定来看，我国实行的是房地一体登记主义。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”原建设部《房屋登记办法》第二十条第一款规定房屋登记申请应当具备五项条件，其中第二项条件为“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致”，第二款又规定登记申请不符合法定条件的，房屋登记机构应当不予登记。依据上述法律法规，案涉执行标的从法律上只能登记在土地使用权人和建设规划许可的建设单位即长丰置业公司名下，而无法登记到原告黄建芳、贺长青名下。二、原告黄建芳、贺长青与长丰置业公司的《合作开发合同》是否属于土地使用权转让合同的法律性质均不能产生原告黄建芳、贺长青直接取得案涉执行标的物权的法律效果。原告黄建芳、贺长青与长丰置业公司就《合作开发合同》并没有发生争议。退一步讲，即使依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担任何风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同”，原告黄建芳、贺长青与长丰置业公司之间构成土地使用权转让合同法律关系，案涉土地使用权只有经过过户登记才发生物权转移的法律效果。现案涉土地使用权仍然登记在原告长丰置业公司名下，原告黄建芳、贺长青并没有取得案涉土地使用权。三、合同仅仅是当事人取得物权的基础依据，在当事人之间形成合同之债，而不产生物权的法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第二十三条的规定，物权的设立和转让，不动产以登记发生法律效力，动产以交付发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定了合同效力和物权效力相区分原则，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，合同成立生效，并不代表合同当事人必然取得合同标的物的物权，而必须通过对方的履行行为即办理不动产登记或动产交付，物权才发生转移。如对方未完成不动产登记或动产交付等履行行为，另一方仅能根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”的规定，原告不具有排除人民法院强制执行权的优先性。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告黄建芳、贺长青的诉讼请求。案件受理费22,800元，由原告黄建芳、贺长青承担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方当事人争议焦点为：案外人黄建芳、贺长青对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 执行异议之诉案件实质审理要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断，而不能简单地根据权利外观对权利归属加以审查，审理本案必然要对涉案房产所有权的归属作出认定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，该条款是对不动产登记簿推定力的规定，不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，所以这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的，如果出现登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形，真实权利人完全可以通过提出证据证明登记簿的错误，进而更正之，这也是《中华人民共和国物权法》进一步在第十九条规定更正登记和异议登记、在第三十三条规定物权确认的原因所在。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条也明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状况不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，上诉人黄建芳、贺长青与长丰置业公司先后签订《长丰国际广场二区（东侧一单元）商住楼、四区商铺项目投资开发合作协议书》及《补充协议》，合同虽名为“投资开发合作”，但长丰置业公司的义务是提供项目的建设用地，权利是获得合作款3,200万元。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此黄建芳、贺长青与长丰置业公司之间实质上构成建设用地使用权转让合同法律关系。合同签订后，黄建芳、贺长青已履行完毕合同义务，依双方的约定，黄建芳、贺长青享有该项目的剩余全部利润，承担该项目的风险，即对该项目名下的不动产及不动产销售的货币资金享有所有权。虽然涉案房地产项目的有关土地、建设、房产手续均以长丰置业公司名义办理，但这是长丰置业公司履行合同过程中的必然行为，并不涉及所开发房地产产权的转移，长丰置业公司只是名义上的所有权人，而该房地产项目的真实权利人是黄建芳、贺长青。故黄建芳、贺长青作为案外人，其对执行标的享有的民事权益足以排除民事强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案执行标的的真实权利人为黄建芳、贺长青，故其提出执行标的为本人所有的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。上诉人黄建芳、贺长青的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1982民事判决； 二、解除对上诉人黄建芳、贺长青所有的位于湖南省永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江•长丰国际广场二区商住楼A3栋1-402号、403号、404号、405号、1-2703号、2704号、2705号门面的查封，位于湖南省永州市冷水滩区湘江东路与繁荣街交汇处富临锦江•长丰国际广场二区商住楼A3栋房屋归上诉人黄建芳、贺长青所有； 三、不得冻结、扣划永州长丰置业发展有限公司在“永州长丰置业发展有限公司长丰国际广场2区商住楼A3栋项目部”账户的银行存款，“永州长丰置业发展有限公司长丰国际广场2区商住楼A3栋项目部”账户的银行存款归上诉人黄建芳、贺长青所有。 一审案件受理费22,800元、二审案件受理费22,800元，均由被上诉人永州市农村商业银行股份有限公司、李少力负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兰青 审判员  陈久余 审判员  宋争文 二〇二〇年三月二十三日 书记员  骆 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。