浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终122号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江飞迪电动车有限公司，住所地浙江省德清县新安镇勾里村。 法定代表人：徐小花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦伟立，浙江赐晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江杭派电动科技股份有限公司，住所地浙江省德清县新安镇裕安北路528号。 法定代表人：莫国祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟华，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆江，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人浙江飞迪电动车有限公司（以下简称飞迪公司）因与被上诉人浙江杭派电动科技股份有限公司（在一审中原名浙江杭派电动车有限公司，二审中更名为浙江杭派电动科技股份有限公司，以下简称杭派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2018）浙0521民初5593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 飞迪公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审本诉判决，并改判支持飞迪公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审本诉诉讼费用由飞迪公司负担。事实与理由：一、一审法院未遵循民事诉讼基本证据规则，错误分配举证责任，直接导致案件事实认定错误。关于杭派公司是否存在逾期腾退案涉租赁房屋违约行为的争议事实，一审法院未遵照民事诉讼法及有关司法解释关于举证责任分配的规定，将本应由杭派公司承担的举证责任分配给飞迪公司，直接导致一审本诉案件事实认定错误。一审本诉中，飞迪公司对于本不属于其举证范围的杭派公司是否按约腾退案涉租赁房屋的事实，也进行了充分举证，足以证明杭派公司存在逾期腾退房屋的违约行为。1.仲历雄在订立和履行《解除〈房屋租赁协议〉合同书》过程中所实施的行为应当认定为系杭派公司的行为。2.飞迪公司在一审本诉中提供的微信聊天记录和现场照片、视频，能够相互印证，充分证明杭派公司未按约腾退案涉房屋以及飞迪公司积极催促杭派公司腾退、杭派公司承诺尽快腾空返还但至今尚未腾空返还的事实。至于杭派公司在一审提供的公证书，不能证明案涉租赁房屋己整体腾空且处于整体空置状态的事实，反而证明至2018年12月6日仍未腾空的事实。3.杭派公司不仅未按约履行腾空义务，更没有履行返还义务。一审中，杭派公司辩称2018年3月31前已搬离案涉租赁房屋，不再占有、使用、控制该租赁物，但其未提供任何证据予以证明。退一万步说，即使2018年12月6日杭派公司已实际腾空，但并未向飞迪公司履行返还义务，也就是说案涉房屋至今仍由飞迪公司占有、使用、控制。二、一审法院判决驳回飞迪公司的全部诉求，适用法律不当。一审本诉中，飞迪公司已充分证明杭派公司逾期腾退案涉租赁房屋的事实，杭派公司的违约行为实际造成了飞迪公司巨大的经济损失。首先，因杭派公司逾期腾退案涉租赁房屋的违约行为，致使飞迪公司遭受至少60万元的房租损失。至于2019年4月1日以后，杭派公司仍应按原租金标准计付占有期间的使用费，该占有使用费同样应归为飞迪公司的实际损失。其次，杭派公司应当按照双方约定支付逾期腾退违约金。杭派公司与飞迪公司约定的违约金条款系双方合意的结果。之所以约定每天一万元的标准，是为了督促合同双方更好的履行合同；同时，该违约金的约定兼具补偿性与惩罚性的效果。本案中，杭派公司虽否认飞迪公司的主张，但其未能就已于2018年3月31日前腾退案涉租赁房屋的事实提供证据予以证明，故应认定杭派公司逾期腾退案涉租赁房屋的违约事实存在，杭派公司应向飞迪公司承担违约责任。 杭派公司辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决对举证责任的分配符合法律规定。飞迪公司主张案涉厂房至今处在杭派公司的占有、使用之下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二款规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。飞迪公司应当对其权利受到妨害的基本事实进行举证。本案中杭派公司按照约定搬离案涉厂房后，厂房已经不处于杭派公司的占有、使用之下，杭派公司也无法就其未占有、使用案涉厂房这一消极事实进行举证。一审中杭派公司提交了公证书可以看到案涉厂房当时已经处于空置状态，在（2019）浙0521民初367号案件中，第三人浙江省湖州市德清县新安镇勾里村村民委员会也明确陈述，杭派公司在搬离厂房时由村委会在场查看，且已于2018年3月31日前搬离案涉厂房。对飞迪公司一审中提供的微信聊天记录及照片、视频，一审判决作出的认定是正确的。杭派公司搬离后，案涉厂房已经脱离飞迪公司的占有、控制，且处于开放状态，任何人均可能将货物堆积于此，包括飞迪公司自身的电动车及配件产品。飞迪公司提供的照片、视频均不能证明在场物品系杭派公司所有，此外其所提交的微信聊天记录亦不能客观反映现场实际情况。二、飞迪公司将涉案厂房转让案外人后，所有权已经发生变更，其要求杭派公司承担房屋占有使用费及违约金没有权利基础，其亦没有遭受任何损失。飞迪公司于2018年1月9日将该厂房转让给案外人浙江路盾新能源科技有限公司（以下简称路盾公司）。飞迪公司在转让行为完成时，房屋所有权已经发生变更，对房屋已经不享有支配利益。本案中，飞迪公司并未遭受损失，路盾公司也未主张过任何权利。案涉厂房一直处在空置状态。飞迪公司也未向厂房的所有权人承担任何的赔偿责任。此外，杭派公司在协议解除房屋租赁合同关系时所退还的第三年房租，系因房产转让后其已非所有权人，再向飞迪公司收取租金并无法律上的依据。且杭派公司提前腾退，本应退还多收取相应租金。即使案涉厂房在转让后被他人占用，租金或占有使用费的主张主体也应当为房产的所有权人，而非飞迪公司。三、一审判决在查明事实的基础上，依法驳回飞迪公司的诉讼请求，处理结果并无不当。本案中，杭派公司已经按照约定履行了腾空义务，飞迪公司并未遭受任何的实际损失。飞迪公司主张杭派公司至今没有腾空案涉厂房，但根据本案证据，以及一审法院多次实地查看，明显可知厂房已处于空置状态。一审根据本案实际情况作出原审判决，合情合理合法。 飞迪公司向一审法院起诉请求：1.杭派公司支付逾期腾房占有使用费175000元（逾期3.5个月，占有使用费按600000元/年计算）；2.杭派公司支付逾期腾房违约金530000元（逾期腾房106天，按约定计算的违约金为1060000元，现主张530000元）；3.杭派公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，飞迪公司申请将第1、2项诉讼请求变更为：1.杭派公司支付逾期腾房占有使用费450000元（自2018年4月1日暂计至2018年12月31日为9个月），此后至实际腾退之日止的占有使用费按600000元/年另行计算；2.杭派公司支付逾期腾房违约金866000元（2018年4月1日至2018年7月15日期间逾期腾房106天，按5000元/天主张违约金530000元；2018年7月16日至2018年12月31日期间逾期腾房168天，按2000元/天主张违约金336000元），此后至实际腾退之日止的违约金按2000元/天另行计算。 杭派公司向一审法院反诉请求：1.飞迪公司返还3幢厂房2016年度、2017年度租金共计447262元；2.飞迪公司支付逾期付款违约金10000元；3.飞迪公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月7日，飞迪公司与杭派公司签订《房屋租赁协议》一份，飞迪公司将位于德清县新安镇裕安北路528号的厂房及附属设施出租给杭派公司作为生产和办公使用，租赁厂房包括2幢厂房，3幢厂房，1幢厂房的1层、2层和4层，2幢厂房与3幢厂房之间的封闭廊道。附属设施包括厂区西南边的钢棚所属面积、厂区内的辅助用房包括食堂和宿舍。租赁期为2016年3月1日起至2019年2月28日止，年租金600000元，须一次性支付三年租金合计1800000元，租金已付清。同时对其他费用、房屋装修及维修、违约责任等作出约定，其中约定如飞迪公司提前收回厂房、或者转让租赁厂房、或者租赁厂房被拍卖，飞迪公司须支付杭派公司12个月租金的违约金，该违约金不足以赔偿乙方损失的，飞迪公司仍对不足部分进行赔偿。后因飞迪公司企业经营的客观需要，拟将德清县新安镇裕安北路528号的厂房及附属设施整体对外转让（有土地证和房产证部分），故须提前解除与杭派公司的租赁关系。2018年1月6日，飞迪公司与杭派公司签订《解除合同书》一份，就解除双方租赁关系及解约后租金结算、损失补偿、租赁物返还等事宜达成协议如下：飞迪公司向杭派公司退回2018年租金600000元、支付损失补偿600000元、归还尚欠借款348243元，合计1548243元，杭派公司放弃48243元，飞迪公司需实际支付1500000元，支付至杭派公司指定的仲历雄个人银行账户，即于2018年1月6日支付1300000元、2018年1月30日前支付余款200000元，王耀麒对飞迪公司于2018年1月30日前需支付的200000元承担连带责任。双方一致同意，2015年5月7日签订的《房屋租赁协议》于杭派公司收到1300000元时解除，双方均不再履行。杭派公司确认，飞迪公司退还的房租、支付的补偿款已足够弥补杭派公司因本次解约所受到的损失，在足额收到1500000元后，不得再以任何理由向飞迪公司提出任何赔偿、补偿等方面的要求，也不得实施任何影响/妨碍飞迪公司转让厂房及附属设施的行为。另约定，杭派公司保证于2018年3月31日前，将所承租的厂房及附属设施全部腾空完毕并返还给飞迪公司。因飞迪公司将其厂房周围7.71亩土地上的全部无证建筑物转让给杭派公司，且杭派公司系该7.71亩土地的承租人，故杭派公司系7.71亩土地及其上全部建筑物的权利人。双方明确，杭派公司返还给飞迪公司的厂房及附属设施为有房产证和土地证的部分。飞迪公司未按约支付相应款项的，则每迟延一天，应支付违约金10000元，飞迪公司未付清全部款项，杭派公司有权不返还租赁厂房。杭派公司未按约返还租赁物的，则每迟延一天，应支付违约金10000元，因杭派公司未按约返还租赁物致使飞迪公司向第三方（租赁物受让方）承担支付违约金等违约责任的，飞迪公司因此所遭受的损失应由杭派公司负责赔偿。《解除合同书》由飞迪公司法定代表人王耀麒与杭派公司授权代表仲历雄盖章确认，王耀麒在担保人处具名签字。签订后，飞迪公司于2018年1月6日支付1300000元、2018年1月31日支付200000元。位于钢混结构房屋层数4层，建筑面积3426.93㎡；2幢钢混结构房屋层数1层，建筑面积4894.01㎡；3幢钢混结构房屋层数1层，建筑面积2217.49㎡。2018年1月9日，飞迪公司将上述房屋及土地登记转移至路盾公司。现双方就租赁房屋腾退及租金退还等问题产生争议，多次协商无果，故纠纷成讼。 一审法院认为，本案争议焦点：一、杭派公司是否逾期腾退租赁房屋及责任承担问题；二、飞迪公司是否承担退还产权证记载3幢房屋租金及诉讼时效问题。争议焦点一，当事人对其提出的主张中须确认的事实依法负有提出证据的义务。飞迪公司主张杭派公司逾期腾房的依据系其单方摄制的照片、视频，所摄物品无法确认系杭派公司所有，微信聊天记录亦无法客观反映现场实际情况，且均未经杭派公司认可。另飞迪公司主张的清洁交付，系其对受让方路盾公司所负义务，与本案无涉，而案涉解除合同中未约定清洁交付及其程度，公证书所摄现场可见，生产设备、办公用具、整装产品等大型物件已腾空，剩余少量垃圾未清理，与现场查看案涉房屋的空置现状一致，已不妨碍飞迪公司占有、使用。现有证据不能证明杭派公司存在逾期腾退并造成飞迪公司损失的事实，故飞迪公司主张杭派公司至今未腾退房屋要求支付占有使用费及违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。争议焦点二，飞迪公司与杭派公司签订的《房屋租赁协议》，约定自2016年3月1日起租赁案涉房屋，杭派公司于2019年1月10日反诉主张退还部分租金，未超出诉讼时效。现已查明，《房屋租赁协议》于2018年1月6日杭派公司收到1300000元后已解除，双方对协议所涉租赁房屋的租金退还、损失补偿、借款归还一并结算处理，杭派公司收到全额款项后，亦不能再主张任何赔偿、补偿等，现双方均已按《解除合同书》履行完毕，故杭派公司主张飞迪公司退还产权证记载的3幢房屋租金的反诉请求，不予支持。关于杭派公司主张飞迪公司支付逾期付款违约金10000元的诉讼请求，经查，飞迪公司逾期一日支付200000元余款，其瑕疵履行未导致杭派公司出现不能获得合同利益、减少或者丧失获得合同利益的情况，未妨害合同目的的实现，杭派公司亦未举证证明其损失，故对该项反诉请求，不予支持。综上，飞迪公司与杭派公司的房屋租赁关系，有当事人提交的证据及庭审陈诉予以证实，合法有效，应受法律保护。双方在解除房屋租赁协议中达成一致意见，应遵照合同按约履行义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回浙江飞迪电动车有限公司的诉讼请求；二、驳回浙江杭派电动车有限公司的诉讼请求。一审案件受理费16644元，保全费4045元，合计20689元，由浙江飞迪电动车有限公司负担；反诉案件受理费8159元，由浙江杭派电动车有限公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：杭派公司是否存在逾期腾退房屋的行为，进而应否向飞迪公司承担房屋占有使用费及逾期腾房违约金。当事人对其所主张的事实负有举证责任，否则应当承担相应的不利后果。飞迪公司主张杭派公司未按照《解除合同书》的约定，将所承租的厂房及附属设施全部腾空完毕并返还给飞迪公司，则其应当就杭派公司占有使用案涉厂房这一情况承担举证责任。一审中飞迪公司提供的聊天记录不能证明系发生在飞迪公司法定代表人王耀麒和杭派公司人员仲历雄之间，聊天记录本身也不足以全面反映杭派公司占有使用案涉厂房的实际情况；飞迪公司提供照片及视频的拍摄时间无法确定，且厂房内的物品是否属于杭派公司所有亦存在争议，一审认为上述证据不足以达到证明目的从而未认定其的证据效力并无不当。因此，飞迪公司未能证明杭派公司存在逾期腾退房屋的行为。从杭派公司一审提供的公证书来看，案涉厂房内的贵重物品、生产设施、办公用具等均已腾空，仅余留有少量杂物、垃圾，对案涉房屋的占有使用并无实际影响。因此，飞迪公司关于杭派公司未腾空房屋的主张不能成立。另外，飞迪公司还主张杭派公司即使腾空了房屋也未返还的上诉意见，因飞迪公司原本即在使用案涉1幢厂房的第三层，杭派公司腾空该厂房其他楼层及2、3幢厂房时，飞迪公司对此不可能不知情，飞迪公司也未举证证明杭派公司存在阻碍飞迪公司或他人占有使用厂房的情形，因此，杭派公司的行为应当视为已经返还了房屋，对飞迪公司的该节上诉意见本院不予支持。至于飞迪公司主张因杭派公司逾期腾房给其造成了租金等损失，因2018年1月9日飞迪公司已将房屋及土地登记转移至路盾公司，飞迪公司的该项意见缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。综上，一审认定杭派公司不存在逾期腾退房屋的情形、无须支付占有使用费及违约金，该结果并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，浙江飞迪电动车有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16644元，由上诉人浙江飞迪电动车有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年三月十三日 书记员 谢敏飞 -10- -11-