福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终184号 上诉人（原审被告）：北京中铁富红企业管理有限责任公司（原名“北京中铁富红保洁服务有限责任公司”），住所地北京市平谷区大华山镇大华山大街269号。 法定代表人：何桂红，执行董事。 委托诉讼代理人：孙士巾，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄某1，男，2014年5月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 法定代理人：黄某2（系黄某1之父），男，1986年3月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 法定代理人：胡某（系黄某1之母），女，1985年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄鹏达，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人北京中铁富红企业管理有限责任公司（以下简称“中铁富红公司”）因与被上诉人黄某1房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中铁富红公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉《租赁合同》的签订主体不适格，合同无效。案涉《租赁合同》甲方法定代表人签名处所签的是黄某1，但该签名并不是黄某1所签，也不是黄某1的法定代理人所签，黄某1主张其法定代理人代其签订本案合同，与事实不符。二、案涉《租赁合同》内容违法，应属无效。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。案涉《租赁合同》第四条约定，甲方不负责提供租赁发票，违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，案涉《租赁合同》应属无效。三、黄某1一审诉请的租金金额为32736元，但一审判决第四项计算的租金金额已达107184余元，超出了黄某1的诉讼请求。 黄某1辩称，一、中铁富红公司主张案涉《租赁合同》签订主体不适格，不能成立。黄某1在出租案涉房产时，未满八周岁，为无民事行为能力人，其父母作为其法定代理人，代其签订案涉《租赁合同》，符合法律规定。二、中铁富红公司主张案涉《租赁合同》无效，不能成立。1.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国发票管理办法》第二十条仅为管理性强制规定，违反《中华人民共和国发票管理办法》第二十条并不会导致合同条款无效。2.开具发票仅为案涉《租赁合同》中的从给付义务，是否开具税务发票不影响《租赁合同》的性质及其目的的实现，即使认定《租赁合同》中的“甲方不负责开具发票”条款无效，由于该条款与合同的其他部分具有可分性，该条款无效也不影响合同其他条款的效力。三、一审判决并未超出黄某1的诉讼请求。除支付欠付租金外，黄某1一审还诉请中铁富红公司支付房屋占有使用费及逾期交租违约金，并非仅对32736元租金提出主张。 黄某1向一审法院起诉请求：1.确认黄某1、中铁富红公司签订的《租赁合同》于2018年10月27日解除；2.中铁富红公司立即腾空并向黄某1返还福州市仓山区胪峰路96号领秀新城2＃楼03店面；3.黄某1无须向中铁富红公司返还履约保证金3万元；4.中铁富红公司向黄某1支付租金32736元（按合同约定的2018年租金标准10560元，自2018年7月25日计至2018年10月27日止）及迟延支付租金产生的违约金12054.84元（以中铁富红公司未付租金为基数，按每日千分之五的标准，自2018年7月25日暂计至2018年11月9日，至实际支付之日止的违约金另计）；5.中铁富红公司向黄某1支付房屋占有使用费6336元（按合同约定的当日租金200%的标准，自2018年10月28日暂计至2018年11月9日，至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费另计）。 一审法院认定事实：2016年1月11日，黄某1（甲方、出租方）与中铁富红公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在福州市仓山区胪峰路96号领秀新城2＃楼03店面出租给乙方；租赁期限自2016年元月11日起至2021年元月10日止；2016年月租金为人民币42元／㎡，共计人民币9954元／月，2017年月租金10253元／月，2018年月租金为10560元／月，以每年3%递增；租金每个月结算一次，由乙方在装饰期满后三天内向甲方以现金或转账方式将1个月租金支付给甲方，以后每个月同一时间向甲方支付租金；乙方应在租赁合同签订后三天内向甲方支付30000元作为履约保证金，在乙方无违约未拖欠甲方任何款项的情况下，该履约保证金将在租赁期届满且乙方依约退回租赁物后10天内无息退还给乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按应付租金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过10日的，甲方有权解除合同、没收履约保证金。合同签订后，黄某1依约向中铁富红公司交付了房屋，中铁富红公司向黄某1支付了履约保证金及2016年1月11日至2018年7月24日的租金。2018年7月25日起，中铁富红公司拖欠黄某1租金至今。2018年10月25日，黄某1法定代理人黄某2、胡某委托福建天衡联合（福州）律师事务所律师，通过邮政ＥＭＳ快递方式向中铁富红公司注册地址“北京市平谷区大华山镇大华山大街269号”邮寄《律师函》，该函载明：1.黄某1、中铁富红公司签订的《房屋租赁合同》自该函送达之日即行解除，黄某1没收中铁富红公司已付履约保证金；2.中铁富红公司于该函送达之日起的三日内，向黄某1支付未付租金以及迟延支付租金所产生的违约金（每日按应付租金金额的千分之五计取），并腾退、搬离租赁房屋。后该《律师函》邮件于2018年11月2日被退回妥投。 一审法院另查明，坐落于福州市仓山区南侧）金山花园2＃楼1层03店面于2015年1月23日登记在黄某1名下，权证号为榕房权证Ｒ字第××号。一审法院于2019年7月7日向中铁富红公司公告送达了本案起诉状副本等诉讼材料。 一审法院认为，黄某1、中铁富红公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。中铁富红公司逾期支付黄某1租金已超过十日，黄某1有权解除合同、没收履约保证金。黄某1于2018年10月25日委托律师向中铁富红公司邮寄《律师函》通知解除合同，但中铁富红公司并未实际签收该邮件导致邮件被退回，故黄某1邮寄的《律师函》不发生解除合同的法律效力。而一审法院于2019年7月7日将黄某1的起诉状副本等诉讼材料公告送达至中铁富红公司，应视为将黄某1不愿意继续履行合同的意思表示送达至中铁富红公司，故黄某1、中铁富红公司之间的《租赁合同》应于2019年7月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失……”之规定，中铁富红公司应当将其承租的讼争店面腾空并返还给黄某1，但应给予中铁富红公司合理的腾房时间，一审法院酌定腾房期为30天。关于黄某1诉请要求无须退还中铁富红公司履约保证金30000元，该主张符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 关于中铁富红公司欠付的租金、逾期付款违约金和房屋占有使用费问题，一审法院认为，在2019年7月7日双方租赁关系解除前，中铁富红公司仍应按《租赁合同》约定的标准支付租金，即2018年7月25日至2018年12月31日的租金应按每月10560元的标准计付，2019年1月1日至2019年7月7日的租金应按每月10876.8元［10560元×（1＋3%）］的标准计付。合同解除之后租金性质即改变为房屋占有使用费，故中铁富红公司应继续参照月租金10876.8元的标准，支付自2019年7月8日起至实际交还租赁店面之日止的房屋占有使用费，但应扣除30天腾房期内的占有使用费。黄某1主张违约金计算标准为每逾期一日，按应付租金额的千分之五计算，标准过高，一审法院予以核减为以每月应缴的租金为基数，按日万分之五分别计算。中铁富红公司经一审法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认黄某1与北京中铁富红保洁服务有限责任公司签订的《租赁合同》于2019年7月7日解除；二、北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区南侧）金山花园2＃楼1层03店面，并返还黄某1；三、黄某1无须退还北京中铁富红保洁服务有限责任公司履约保证金30000元；四、北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付租金（2018年7月25日至2018年12月31日的租金按每月10560元的标准计付，2019年1月1日至2019年7月7日的租金按每月10876.8元的标准计付）；五、北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付自2019年7月8日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以每月10876.8元的标准按实际天数计算，但应扣除30日的腾房期）；六、北京中铁富红保洁服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付违约金（以合同约定的每月应缴租金为基数，按日万分之五分段计算：2018年7月25日至2018年12月31日的违约金，以每月应缴租金10560元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止；2019年1月1日至2019年7月7日的违约金，以每月应缴租金10876.8元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止）；七、驳回黄某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5647元，由北京中铁富红保洁服务有限责任公司负担。 二审中，中铁富红公司向本院提交北京市工商行政管理局平谷分局出具的《名称变更通知》、福州四合院物业管理有限公司出具的《证明》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，《名称变更通知》可以证明中铁富红公司于2019年4月4日进行名称变更的情况，对该证据予以采纳；对于福州四合院物业管理有限公司出具的《证明》，在案证据无法证明福州四合院物业管理有限公司系为案涉房屋提供物业服务的公司，且该《证明》不能证明中铁富红公司与黄某1之间已进行交接，仅凭该《证明》无法认定中铁富红公司于2018年7月从案涉房屋腾退，对该《证明》不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2019年4月4日，北京中铁富红保洁服务有限责任公司变更公司名称为北京中铁富红企业管理有限责任公司。 黄某1与中铁富红公司签订的《租赁合同》第九条约定“一方依照本合同的约定主张解除合同的，应当书面通知对方。本合同自书面通知书送达对方时解除。”；该《租赁合同》中未载明双方送达地址。 黄某1一审提交的其委托律师于2018年10月25日向中铁富红公司邮寄《律师函》的ＥＭＳ详情单上（邮件编号1050293364429），内件品名为“解除2016年1月11日与黄某1《租赁合同》事宜”，收件人签收栏处签有“何桂红本人，2018年10月27日16时30分（签完后又划掉）”。二审中，黄某1自认《租赁合同》上黄某1的签名系其家人所签，并自认其已于2019年3月29日将案涉房屋重新出租。二审中，双方当事人均确认中铁富红公司已向黄某1支付2016年1月11日至2018年7月24日的租金。 本院认为，关于案涉《租赁合同》效力。《租赁合同》签订时，黄某1尚不满2周岁，系无民事行为能力人，其家人代其签订《租赁合同》后，其法定代理人依据该《租赁合同》提起本案诉讼，系对黄某1家人代其签订《租赁合同》行为效力的追认，案涉《租赁合同》合法有效，中铁富红公司以《租赁合同》签名主体不适格为由主张合同无效，不能成立。开具发票是对从事经营活动的单位和个人对外发生经营业务的管理性规定，中铁富红公司以《租赁合同》约定甲方不负责提供租赁发票为由主张合同无效，亦不能成立。 关于案涉《租赁合同》解除时间。案涉《租赁合同》未约定中铁富红公司的送达地址，黄某1法定代理人委托律师向中铁富红公司的住所地“北京市平谷区大华山镇大华山大街269号”邮寄律师函，该邮件封面载明内容为“解除2016年1月11日与黄某1《租赁合同》事宜”，收件人签收栏显示中铁富红公司法定代表人何桂红本人于2018年10月27日签收（签完后又划掉），据此可以认定黄某1解除《租赁合同》的意思表示已于2018年10月27日书面送达给中铁富红公司，依照《租赁合同》约定，案涉《租赁合同》已于2018年10月27日解除，一审法院认定合同解除时间为其向中铁富红公司公告送达本案起诉状副本等应诉材料的公告期满日不当，本院予以纠正。 关于欠付租金、逾期交租违约金及房屋占有使用费。二审时，双方当事人均确认中铁富红公司已向黄某1支付2016年1月11日至2018年7月24日的租金，而案涉《租赁合同》已于2018年10月27日解除，故中铁富红公司应按合同约定的10560元／月的标准向黄某1支付2018年7月25日至2018年10月27日的租金32361元（10560元／月×3个月＋10560元／月÷31天×2天≈32361元），并向黄某1支付逾期支付该期间租金的违约金。关于逾期交租违约金的计算标准，一审判决调整为以每月应缴租金为基数，按日万分之五分别计算，双方当事人对此均未提出异议，故中铁富红公司应向黄某1支付逾期支付2018年7月25日至2018年10月27日租金的违约金，具体为以每月应缴租金10560元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止。案涉《租赁合同》解除后，中铁富红公司仍占有使用案涉房屋，应向黄某1支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照2018年的租金标准10560元／月计算，由于黄某1二审时自认其已于2019年3月29日将案涉房屋重新出租，故房屋占有使用费的支付期间应为2018年10月28日至2019年3月28日，具体为10560元／月×5个月＝52800元。 中铁富红公司逾期支付租金超过10日，黄某1没收履约保证金30000元，有合同和法律依据，一审判决黄某1无须向中铁富红公司退还履约保证金30000元正确，本院予以维持。 综上所述，中铁富红公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初251号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初251号民事判决第一、二、四、五、六、七项； 三、确认北京中铁富红企业管理有限责任公司与黄某1签订的《租赁合同》于2018年10月27日解除； 四、北京中铁富红企业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付2018年7月25日至2018年10月27日的租金32361元； 五、北京中铁富红企业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付自2018年10月28日至2019年3月28日的房屋占有使用费52800元； 六、北京中铁富红企业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向黄某1支付逾期支付2018年7月25日至2018年10月27日租金的违约金（以每月应缴租金10560元为基数，按日万分之五逐月分期计算至款项还清之日止）； 七、驳回黄某1的其他诉讼请求； 八、驳回北京中铁富红企业管理有限责任公司的其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5647元，由北京中铁富红企业管理有限责任公司负担5119元，由黄某1负担528元；二审案件受理费5647元，由北京中铁富红企业管理有限责任公司负担5119元，由黄某1负担528元。 本判决为终审判决。 审判长  黄东旭 审判员  吴筱洲 审判员  符海燕 二〇二〇年三月二十日 法官助理龚蓉 书记员程婷