安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终242号 上诉人（一审被告）：杨安，男，1981年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：闫瑞龙，安徽坦途律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张凯歌，男，1992年4月12日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：徐松，安徽杨夫胜律师事务所律师。 上诉人杨安与被上诉人张凯歌房屋买卖纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院(2019）皖1323民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨安上诉请求：撤销一审判决并改判驳回张凯歌的诉讼请求。事实与理由：杨安系山东丰榜公司的代理人，有权利代表公司处置执行所得的房产，一审法院认定其无权处分错误。双方未约定房屋公证，本案合同不存在解除的情形，一审法院判决解除双方购房协议错误。张凯歌未按照合同约定支付购房款欲违约解除合同违反诚信原则。 张凯歌答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应予维持原判。案涉房屋所有权是山东丰榜公司，杨安没有证据证明与该公司有代理关系。购房协议也无该公司公章，也无证据证明该公司授权其出售房屋。杨安已经口头解除合同，退还购房款，答辩人不存在违约行为。答辩人与上诉人约定前往灵璧县公证处办理公证，因无法公证，双方口头约定解除协议涉案房屋也没有竣工验收，交付遥遥无期。 张凯歌向一审法院请求：判令解除案涉签订的《购房协议》；判决杨安返还购房款100000元及利息4000元（按照银行同期贷款利息三倍即月息1.5%从2019年7月2日计算至2019年9月22日,剩余利息计算至购房款还清时止）。 一审法院认定事实：2019年7月2日，张凯歌（乙方）、杨安（甲方）、灵璧县圣豪房地产开发有限公司闫岩（丙方）通过传真方式签订《购房协议》一份，约定：甲方承建丙方开发的灵璧东方名郡项目工程，经灵璧县人民法院（2018）皖1323执956号裁定书裁定抵偿债务给山东丰榜有限公司的30＃106室房屋卖给张凯歌，建筑面积106.96元，房屋总价1176560元。乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币100000元，15日内支付甲方1026560元，另尾款50000元整在乙方确权后支付。甲方与乙方关于购买此房屋的其他一切约定均与丙方无关，一切纠纷由甲乙方自行承担。同日，张凯歌通过银行转账方式向杨安支付购房款100000元。杨安通过传真方式出具收条一份“今收到张凯歌购房订金壹拾万元整，转至本人徽行（卡号62×××67）。注：此款为东方名郡30＃106商铺订金”。随后，双方至灵璧县公证处为案涉房屋买卖及权属办理公证，被告知该涉案房屋无不动产权证书及房屋预售许可证，无法办理房屋买卖及权属公证。张凯歌遂要求解除合同并返还购房款100000元未果。 另查明，山东丰榜建筑工程有限公司诉灵璧县圣豪房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷经调解结案。确认灵璧县圣豪房地产开发有限公司欠山东丰榜建筑工程有限公司工程款及保证金合计7900000元，并约定了分期还款期限及数额。因灵璧县圣豪房地产开发有限公司未按约定履行，山东丰榜建筑工程有限公司向本院申请执行。2019年2月21日，一审法院作出（2018）皖1323执956号执行裁定书，裁定将灵璧县圣豪房地产开发有限公司所有的位于安徽省灵璧县东方明郡项目，30＃楼北部独立商铺（上下两层）104＃（106.96平方米）、105＃（106.96平方米）、106＃（106.96平方米）、112＃（122.24平方米）、113＃（122.24平方米）室商业门面（上下两层）的在建房产作价565.36万元交付申请人山东丰榜建筑工程有限公司，抵偿债务。 一审法院认为：张凯歌与杨安签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，应为有效；依据（2018）皖1323执956号执行裁定书，案涉房屋所有权应为山东丰榜建筑工程有限公司，杨安对涉案房屋不享有所有权，其辩称系公司代理人，未举证证明。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，对张凯歌请求解除双方之间签订的购房协议并返还购房款100000元的诉讼请求予以支持。张凯歌关于支付利息的请求于法无据，依据相关法律规定，杨安应自合同解除之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除张凯歌与杨安于2019年7月2日签订的房屋买卖合同。二、杨安应于判决生效后5日内返还张凯歌购房款100000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2019年10月28日起至付清之日止）。三、驳回张凯歌的其他诉讼请求。案件受理费2380元，减半收取1190元，由杨安承担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨安提供委托书一份，欲证明山东丰榜公司授权其处理案涉房屋。张凯歌质证认为：真实性有异议，一审判决前，杨安一直未提供该证据，即使委托书真实，购房合同中也应有山东丰榜公司的公章。张凯歌提供查封公告、通知、行政处罚书各一份，欲证明案涉房屋不具备对外出售的资格。杨安质证认为：查封公告不影响合同效力。通知不认可关联性及证明目的。处罚决定也是处罚灵璧县圣豪房地产公司，与案涉房屋没有关系。本院对以上证据的认证意见为：杨安提供的授权书载明日期为2019年6月2日，早于本案一审审理期间，但杨安在相对方对其代理身份提出质疑的情况下，并未向法院举证且陈述无法提供。故，对其真实性本案不予认可。张凯歌提供的证据真实性予以确认，但与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为：关于案涉房屋是否符合解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，案涉购房合同是双方真实意思，合法有效。虽合同中未约定公证事由，但根据张凯歌的陈述及主张，其签订购房合同及要求其办理公证的目的均是为了确定对房屋享有权属。由于张凯歌在支付部分购房款后于公证处被告知案涉房屋无产权登记和预售许可证，无法办理公证，以致张凯歌的合同目的无法实现。且案涉房屋至今尚未竣工验收，也不符合办理相关的权属证的条件。故，张凯歌请求解除合同并返还购房款并无不当。至于杨安是否具有代理权，不影响对合同无法履行的认定。 综上所述，杨安的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由杨安负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇二〇年三月二十五日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，·或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。