西藏自治区拉萨市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏01民终99号   上诉人（原审被告、反诉原告）：鸿鑫源家私城，经营地址拉萨市北京东路×××，注册号540191600055311。   经营者：何宗良，男，1963年5月22日出生，汉族，四川省成都市人，经商，住拉萨市人民医院商品房，身份证号码×××。   上诉人（原审被告、反诉原告）：何兴林，男，1987年12月30日出生，汉族，经商，住四川省成都市高新区。   二上诉人的共同委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。   二上诉人的共同委托诉讼代理人：洛桑贡布，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：拉萨市人民医院，住所地拉萨市北京东路，统一社会信用代码12540100MBOU717114。   法定代表人：任轶，该院院长。   委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。   委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。   上诉人鸿鑫源家私城、何兴林因与被上诉人拉萨市人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月27日开庭进行了审理。上诉人鸿鑫源家私城、何兴林的共同委托诉讼代理人董艳伟、被上诉人拉萨市人民医院委托诉讼代理人卓拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   鸿鑫源家私城、何兴林上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2272号民事判决第一项、第二项和第三项；2.依法改判拉萨市人民医院与鸿鑫源家私城、何兴林继续履行合同；3.二审诉讼费由拉萨市人民医院承担。事实和理由：一审法院既认定案涉出租合同内容因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，合同土地租赁部分的条款无效，又以拉萨市人民医院已明确告知鸿鑫源家私城、何兴林不再续租为由，确认合同于2019年6月30日终止。两项认定存在冲突，2019年6月30日后双方的合同仍在履行，且拉萨市人民医院原医技楼二楼水管爆裂致鸿鑫源家私城、何兴林受损，双方均认可此期间合同在履行。综上，一审法院认定事实错误，应依法予以改判。   拉萨市人民医院辩称，鸿鑫源家私城、何兴林的上诉请求缺乏事实和法律依据，租赁期限届满前已尽不再续租的通知义务，在双方未续签合同的情况下，拉萨市人民医院的主张于法有据，应驳回鸿鑫源家私城、何兴林的上诉请求，维持原判。   拉萨市人民医院向一审法院起诉请求：1.确认鸿鑫源家私城、何兴林与拉萨市人民医院之间的商品房租赁合同于2019年6月30日终止；2.鸿鑫源家私城、何兴林立即返还租赁物；3.鸿鑫源家私城、何兴林向拉萨市人民医院支付房屋租金287490元（2018年4月1日-2019年6月30日）、直至鸿鑫源家私城、何兴林实际返还租赁物为止的占有使用费及鸿鑫源家私城、何兴林向拉萨市人民医院支付滞纳金14374.5元；4.鸿鑫源家私城、何兴林将承租的房屋恢复原状后向拉萨市人民医院返还；5.本案诉讼费用由鸿鑫源家私城、何兴林承担。   鸿鑫源家私城、何兴林向一审法院提出反诉请求：1.拉萨市人民医院继续履行商品房租赁合同；2.拉萨市人民医院赔偿鸿鑫源家私城、何兴林损失1200000元；3.拉萨市人民医院向鸿鑫源家私城、何兴林返还押金50000元；4.本案诉讼费由拉萨市人民医院承担。   一审法院认定事实：2015年6月23日，拉萨市人民医院（合同甲方）与鸿鑫源家私城、何兴林（合同乙方）签订了《拉萨市人民医院“原医技楼”二层楼出租合同》，载明：“甲方位于拉萨市人民医院“原医技楼”二层共20间房屋，其中包括男女卫生间，共面积741㎡，及一楼空地面积450㎡，同意租给乙方，双方协商第一年租金为230000元，月租金为19166元，往后甲方根据市场行情进行适当提高租金，乙方提前需向甲方缴纳押金50000元，合同期满后退还押金；乙方须在每月10日前向甲方交付当月租金、水电费。如逾期乙方应向甲方缴纳滞纳金按所欠款数的5%进行缴纳；如因国家建设和医院建设等用地需要，乙方无条件将用地用房无偿交给医院；租期自2015年7月1日至2019年6月30日止。”   2019年4月29日，拉萨市人民医院在鸿鑫源家私城门上张贴了《拉萨市人民医院关于商品房租赁合同解除和收回商品房的通知》，载明：“拉萨市人民医院与您签订的商品房租赁合同将于2019年6月30日到期。现正式通知您：我院于2019年6月30日起解除与您的商品房租赁合同，请您在2019年6月30日前腾退商品房并向我院交付，将房租缴纳至2019年6月30日，并办理费用结算事宜。逾期未能交付的，我院将依法收回商品房。”鸿鑫源家私城经营者何宗良于2019年5月1日在该通知上签字。   2019年6月21日，鸿鑫源家私城向拉萨市人民医院送达《续租通知》，载明：“根据《拉萨市人民医院“原医技楼”二层楼出租合同》，双方租赁关系于2019年6月30日届满。鸿鑫源家私城愿意再与贵单位续租四年，在租赁期间承担合同约定的义务并支付租金。依据鸿鑫源家私城与嘎玛次仁、普次等18家商户签订的租赁合同，商户一致要求续租，否则诉至法院，为防止矛盾激化恳请贵院于合同届满前以书面的形式回复我们，如若逾期不回复，视为同意鸿鑫源家私城续租的事实。”   2019年6月24日，拉萨市人民医院向鸿鑫源家私城、何兴林、何宗良送达《关于鸿鑫源家私城续租通知的回复》，载明：“我院于2019年6月21日收到何兴林通过邮政特快专递寄往我院的盖章署名为“鸿鑫源家私城”的《续租通知》，现向你们回复如下：拉萨市人民医院与鸿鑫源家私城签订的《商品房租赁合同》于2019年6月30日届满，我院已于2019年4月18日向你们送达了《关于商品房租赁合同解除和收回商品房的通知》，明确表达合同到期后不再续租的意愿。对你们提出续租四年的要求，我院再次明确不予同意。现正式通知你们，请积极办理搬迁事宜，按约缴纳房租，在2019年6月30日前腾退并向我院交付租赁房屋。逾期未归还的，将按实际期间计收房屋占有使用费，并依法收回商品房。”   2019年11月27日，西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司出具编号为西藏磊鑫技鉴字〔2019〕工第056号鉴定意见书，上载明：“经鉴定，工程总造价为345174.05元，其中建筑工程造价为143566.44元，装饰工程造价为145945.65元，安装工程造价为55661.96元。争议部分为911.98元。”鸿鑫源家私城、何兴林向西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司交纳了鉴定费25349元。   另查明，案涉租赁土地的性质为划拨用地。   一审法院认为，案涉租赁合同涉及房屋租赁和土地租赁两部分，本案案由应为租赁合同纠纷。本案立案案由有误，依法予以变更。关于案涉租赁合同的承租方，拉萨市人民医院、鸿鑫源家私城、何兴林在庭审中均认为承租方为鸿鑫源家私城、何兴林，该院予以确认。拉萨市人民医院与鸿鑫源家私城、何兴林签订的《拉萨市人民医院“原医技楼”二层楼出租合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但由于拉萨市人民医院在出租划拨土地时未办理相应的审批手续，合同内容违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的强制性规定，故该院认定双方关于土地租赁部分的合同条款无效。关于房屋租赁部分，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，拉萨市人民医院依约向鸿鑫源家私城、何兴林交付了租赁物，鸿鑫源家私城、何兴林也向拉萨市人民医院支付了租金，合同实际进行了履行。拉萨市人民医院通过通知和回复的方式明确告知鸿鑫源家私城、何兴林到期不再续租的事实，双方在合同到期后也未续签新的合同，该院认定双方的租赁合同已到期终止。拉萨市人民医院要求确认双方之间的商品房租赁合同于2019年6月30日终止的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。鸿鑫源家私城、何兴林要求继续履行商品房租赁合同的反诉请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。现房屋租赁部分已到期，土地租赁部分无效，鸿鑫源家私城、何兴林应向拉萨市人民医院返还租赁物。因租赁合同未约定恢复原状的内容，拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林返还租赁物的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。土地租赁无效，鸿鑫源家私城、何兴林仍应支付占有使用费。由于租赁房屋和租赁土地涉及的租金无法区分，为节约当事人诉累，该院一并按租金予以处理。鸿鑫源家私城、何兴林未向拉萨市人民医院支付2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金，违反合同约定和法律规定，鸿鑫源家私城、何兴林应履行支付义务。鸿鑫源家私城、何兴林辩解拉萨市人民医院不收取租金的意见，无相应的事实依据，不予采纳。经该院核算，2018年4月1日至2019年6月30日期间的租金为287490元（19166元/月×15个月）。拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林支付租金287490元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。拉萨市人民医院主张鸿鑫源家私城、何兴林支付滞纳金14374.5元的诉讼请求，因滞纳金不属于民事法律调整的范围，应不予支持。鸿鑫源家私城、何兴林现继续占有使用租赁物，应向拉萨市人民医院支付占有使用费。拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林支付自2019年7月1日至租赁物返还之日止的占有使用费的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。土地租赁部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。拉萨市人民医院作为出租方，未经审批私自对外出租划拨土地，导致鸿鑫源家私城、何兴林在出租土地上修建建筑物，存在过错。鸿鑫源家私城、何兴林修建建筑物时未办理相应的审批手续，违反法律规定，自身也对损失的发生具有过错。鉴于鸿鑫源家私城、何兴林在出租土地上修建的建筑物已使用9年，鸿鑫源家私城、何兴林也对外租赁产生了相关的收益，结合双方的过错程度和房屋正常损耗，该院酌情认定拉萨市人民医院应对鸿鑫源家私城、何兴林修建建筑物的费用承担25%的赔偿责任。关于房屋修建、装修费用，拉萨市人民医院在庭审中认可双方在鉴定时争议建筑由鸿鑫源家私城、何兴林修建，该院予以确认。经司法鉴定，案涉土地上修建建筑的造价346086.03元（345174.05元+911.98元），故拉萨市人民医院应赔偿86521.5元（346086.03元×25%）。鸿鑫源家私城、何兴林要求拉萨市人民医院赔偿1200000元的诉讼请求，部分有事实和法律依据，应支持86521.5元。鸿鑫源家私城、何兴林无证据证实其向拉萨市人民医院支付了押金50000元，拉萨市人民医院也不予认可。鸿鑫源家私城、何兴林作为主张方，应自行承担举证不能之责。鸿鑫源家私城、何兴林要求拉萨市人民医院返还押金50000元的诉讼请求，无相应的事实依据，应不予支持。   综上所述，该院对确认双方之间的商品房租赁合同于2019年6月30日终止的诉讼请求予以支持。对拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林返还租赁物的诉讼请求予以支持。对拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林将租赁房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。对拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林支付房屋租金287490元的诉讼请求予以支持。对拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林支付自2019年7月1日至租赁物返还之日的占有使用费的诉讼请求予以支持。对拉萨市人民医院要求鸿鑫源家私城、何兴林支付滞纳金14374.5元的诉讼请求不予支持。对鸿鑫源家私城、何兴林要求继续履行商品房租赁合同的反诉请求不予支持。对鸿鑫源家私城、何兴林要求拉萨市人民医院赔偿损失1200000元的反诉请求仅支持86521.5元。对鸿鑫源家私城、何兴林要求拉萨市人民医院返还押金50000元的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决：一、确认拉萨市人民医院与鸿鑫源家私城、何兴林签订的《拉萨市人民医院“原医技楼”二层楼出租合同》中关于土地租赁的合同内容无效；二、确认拉萨市人民医院与鸿鑫源家私城、何兴林签订的《拉萨市人民医院“原医技楼”二层楼出租合同》于2019年6月30日终止；三、鸿鑫源家私城、何兴林于本判决生效之日起15日内向拉萨市人民医院返还租赁物；四、鸿鑫源家私城、何兴林于本判决生效之日起15日内向拉萨市人民医院支付租金287490元；五、鸿鑫源家私城、何兴林按照19166元/月的标准向拉萨市人民医院支付自2019年7月1日至租赁物返还之日期间的占有使用费；六、拉萨市人民医院于本判决生效之日起15日内向鸿鑫源家私城、何兴林赔偿损失86521.5元；七、驳回拉萨市人民医院的其他诉讼请求；八、驳回鸿鑫源家私城、何兴林的其他反诉请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是鸿鑫源家私城、何兴林的上诉请求能否成立的问题。案涉450㎡土地是划拨土地，土地使用权出租必须履行相关程序规定的审批手续，否则将损害国家利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉土地部分的合同条款无效，一审法院对此认定正确，基于土地部分合同条款无效且房屋租赁合同期限届满，一审法院认定鸿鑫源家私城、何兴林向拉萨市人民医院返还租赁物，于法有据，本院予以维持。鸿鑫源家私城、何兴林以合同期限届满后租赁物一直由其占有使用为由，主张双方的合同仍在履行，即双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，不定期租赁关系的形成须以出租人不提出异议为前提。结合本案事实及全案证据，拉萨市人民医院于合同期限届满前（2019年4月29日）向鸿鑫源家私城发出的关于商品房租赁合同解除和收回的通知，以及2019年6月24日就鸿鑫源家私城的续租通知所做的回复、诉请主张占用使用费的行为，均明确作出了合同期限届满后不再续租的意思表示。故案涉合同租赁期间届满，鸿鑫源家私城、何兴林继续使用租赁物，并不当然构成不定期租赁，因其占有使用租赁物没有法律依据而构成无权占有，拉萨市人民医院不同意续租，鸿鑫源家私城、何兴林主张继续履行合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。案涉合同关系是有期限的民事法律关系，现合同期限届满，一审法院确认该合同于合同期限届满日终止并无不妥，本院予以维持。对当事人未上诉的部分，根据民事诉讼法的相关规定，本院依法予以确认。   综上所述，鸿鑫源家私城、何兴林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元（鸿鑫源家私城、何兴林已预交），由鸿鑫源家私城、何兴林负担。   本判决为终审判决。   审判长 彭美玉   审判员 格 珠   审判员 白 玛   二〇二〇年三月三十日   书记员 陈怡露