江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终7792号 上诉人（原审原告，反诉被告）：宋恒久，男，1980年5月17日生，汉族，居民，住江苏省徐州市云龙区。 上诉人（原审原告，反诉被告）：周永青，男，1972年1月4日生，汉族，居民，住江苏省徐州市云龙区。 委托代理人：孙凯，江苏红杉树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：卢永生，男，1973年8月5日生，汉族，居民，住江苏省邳州市。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：马二塘，男，1983年5月14日生，汉族，农民，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：丁长寿，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 上诉人宋恒久、周永青因与被上诉人卢永生、马二塘租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋恒久、周永青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院虽然审查了合同效力，但是未依证据作出充分的阐述分析，请求二审严格审查合同效力。二、一审法院认定事实不清。三、一审法院适用法律错误。 被上诉人卢永生、马二塘辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，对于上诉人在上诉状中提出的合同是否有效，一审法院进行了充分的审核，上诉人在一审诉讼请求解除合同也是建立在合同有效的基础上提出的，并且上诉人也提供了农村土地承包合同，厂房转让合同，对于合同有效性进行了证明，二审中提出一审未审查合同有效性，有违诚实信用原则。上诉人提出的其他上诉事由，不能成立，一审历经两次庭审，并且到现场勘查，询问了相关人员，在一审判决书中做了充分阐明，虽然被上诉人对于一审判决酌定的返还租金金额认为偏少，但是本着尽快解决事情，减少损失的角度，并未提出异议。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 宋恒久、周永青向一审法院提出诉讼请求：1、解除宋恒久、周永青与卢永生、马二塘于2017年5月26日签订的《厂房租赁合同》；2、卢永生、马二塘按照合同约定支付自2018年7月19日至判决生效之日止的租金，暂计一年租金100000元；3、卢永生、马二塘按照合同约定支付违约金5000元；4、卢永生、马二塘将涉案场地恢复原状；5、卢永生、马二塘承担案件诉讼费用。 卢永生、马二塘向一审法院提出反诉请求：1、判令宋恒久、周永青将厂房维修至正常使用状态；2、解除合同与否，宋恒久、周永青均退还2018年1月5日至2018年7月18日已交付的租金53611元；3、全部诉讼费用由宋恒久、周永青承担。 一审法院认定事实如下：2017年5月26日，卢永生、马二塘（乙方）同宋恒久、周永青（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定宋恒久、周永青将位于邳州市原尧舜木业厂房及厂房院内空地、办公楼，总计占地28亩，出租给卢永生、马二塘经营驾校。合同同时约定：二、厂房场地采用包租形式，由乙方自行管理，租期10年（2017年7月18日至2027年7月17日）……三、前三年租金每年100000元，第四年和第五年每年130000元，第六年到第十年每年160000元，租金一年一交，现付后租，于每年6月1日前支付当年租金，逾期三个月不交，甲方有权终止合同……四、租赁期间，使用该厂房的水、电及各类费用，由乙方承担，除租金外，甲方不得向乙方收取其它任何经营无关费用（如管理费、土地使用费、若发生将于甲方自行解决）……五、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点的进行维修、改造，但原则上不得破坏房屋结构，装修维护等费用由乙方自行负责，租赁期满后乙方不再承担装修、维护费用，乙方自行建设的房屋，场地地面的硬化归甲方所有，甲方不做任何补偿；在经营期间由乙方使用不当导致厂房及附属设施损坏，乙方应负责维修……七、厂房租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠房租满二个月，甲方有权增收当年未交租金5%的滞约金……八、该厂房租赁期间，如乙方提前终止合同而违约，反赔偿甲方当年租金的30%；租赁期间，如果合同未到期内甲方终止或违反本合同之日其他款项，甲方将赔偿乙方场地硬化、以及经营设施等费用……免责条款：凡因严重自然灾害、战争或其他不能预见，发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方应立即通知对方，并在30日内提供证明文件或证明，遭受不可抗力一方由此免责。 一审另查明，合同签订后，卢永生、马二塘支付自2017年7月19日至2018年7月18日租金100000元，且对厂房内地面进行硬化、场地内建设坡道一处。2018年1月4日凌晨起，邳州当地遇当年首场大雪，降雪量、积雪深度多年罕见。2018年1月5日，涉案出租厂房全面坍塌，办公楼及院内场地未有影响；厂房坍塌后卢永生、马二塘驾校年前招收学员室外项目继续进行。 2019年6月20日，一审法院到现场勘验调查，厂房倒塌现场还存在。 一审法院认为：宋恒久、周永青与卢永生、马二塘自愿达成的《厂房租赁合同》不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定乙方租赁合同用途系经营驾校，后期其对厂房内地面进行了硬化，且存在室内练车行为，综合厂房坍塌面积、状态，已影响卢永生、马二塘对租赁物的正常使用，可以确认涉案厂房存在维修的必要。一审庭审中，宋恒久、周永青表示因厂房修缮成本过高、当地政府难以审批等原因，其无法维修坍塌厂房；卢永生、马二塘亦表示，在厂房不维修的情况，合同无法继续履行。根据《合同法》相关规定，合同应当是平等主体之间自愿订立，任何单位和个人不得非法干预。因此，合同目的无法实现，双方亦无法就厂房坍塌后状态达成新的继续租赁合意的情况下，涉案《厂房租赁合同》应当予以解除。 根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，宋恒久、周永青作为出租人，负有保证出租厂房场地符合卢永生、马二塘正常使用的义务。厂房坍塌后，宋恒久、周永青应对坍塌后厂房提供修缮义务，其未及时修缮的行为构成违约。其陈述修缮成本过高、当地政府难以审批等事由，不构成法律规定的免责事由。另，因出租人未及时履行修缮义务，承租人可以要求减少租金或拒付租金，因此，卢永生、马二塘不再交纳次年租金的行为不构成违约。 综合案件合同履行情况、合同性质及当事人违约情况，涉案租赁合同解除，卢永生、马二塘不承担违约责任，因此对宋恒久、周永青诉请卢永生、马二塘支付次年租金、承担违约金、将厂房恢复原状的诉讼请求依法不予支持；对于卢永生、马二塘已经支付租金100000元，扣除其正常承租使用期间应当支付的租金，另考虑厂房坍塌后办公楼及院内场地未有影响，厂房坍塌后驾校室外项目继续进行，酌情判令宋恒久、周永青退还卢永生、马二塘租金30000元。遂判决：一、解除宋恒久、周永青与卢永生、马二塘于2017年5月26日签订的《厂房租赁合同》。二、宋恒久、周永青于判决生效之日起十日内返还卢永生、马二塘租金30000元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2017年5月26日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人将涉案厂房及厂房院内空地、办公室交付给被上诉人经营驾校，被上诉人支付了上诉人2017年7月19日至2018年7月18日的租金10万元。2018年1月5日，涉案厂房全面坍塌，上诉人作为出租人，应当对出租的厂房及时进行修缮，但上诉人表示因修缮成本过高、当地政府难以审批等原因，无法进行维修，故被上诉人因此拒付次年租金的行为并不构成违约，上诉人要求被上诉人支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。一审中被上诉人表示厂房不维修的情况下，双方的合同无法继续履行，故一审法院基于双方就厂房坍塌后无法达成新的租赁合意认定涉案合同应当解除并无不当，本院予以确认。 根据涉案合同约定，被上诉人自行建设的房屋，场地地面的硬化归上诉人所有，现上诉人要求被上诉人将涉案场地恢复原状，无事实及法律依据，本院不予支持。对于被上诉人要求上诉人返还租金的问题，考虑到厂房坍塌后被上诉人仍然有室外练车的情况，一审酌定上诉人返还被上诉人3万元租金并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人宋恒久、周永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6540元，由上诉人宋恒久、周永青负担。 本判决为终审判决。 审判长 祝 杰 审判员 宋新河 审判员 孟 娟 二〇二〇年三月二十五日 书记员 宗 正