中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初454号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司。住所地：中华人民共和国上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座,统一社会信用代码91310113754778652X。法定代表人：熊鹏光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：金苏菲（SophieJIN），女，1999年2月16日出生，法兰西共和国国籍。委托诉讼代理人：金长娒，男，1950年12月5日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，系金苏菲的祖父。被告（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号,统一社会信用代码9133038232985786XM。法定代表人：赵凤林，该公司经理。委托诉讼代理人：郑峰，浙江航英律师事务所律师。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）与被告金苏菲、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇，被告金苏菲的委托诉讼代理人金长娒，被告五洲公司的委托诉讼代理人郑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告五洲公司名下坐落于乐清市五洲电工电气城D区13幢111室房地产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024378号]（以下简称涉案房产）。事实与理由：原告在诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案中申请财产保全，贵院于2018年7月24日查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市包括涉案房产在内的共计127套房地产。贵院针对被告金苏菲的执行异议，作出（2019）浙03执异71号执行裁定，中止对涉案房产执行错误。被告金苏菲与被告五洲公司签订的《商品房买卖合同》未按相关规定进行网签备案，不具有公示效力和真实性，涉案房产由案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司负责经营管理并收取租金，被告金苏菲未合法占有。金苏菲不能证明实际支付了涉案房产的价款和所支付款项与涉案房产之间存在关联性；未按规定申请所有权变更登记，与涉案房地产未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，被告金苏菲对涉案房产不享有排除执行的权利。原告二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书一份，证明本院于2018年7月5日受理原告二十冶公司起诉被告五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书一份，证明本院于2018年7月23日裁定冻结被告五洲公司限额109854047.5元人民币的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书一份，证明本院查封了被告五洲公司名下坐落于乐清市柳青南路2555号五洲电工电气城D区包括涉案房产在内的共计127套房地产；4.（2019）浙03执异71号执行裁定书一份，证明被告金苏菲对涉案房产提出执行异议，本院裁定中止对涉案房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书一份，证明该案当事人购买五洲公司房产未与乐清市五洲国际商业管理有限公司签订商铺经营协议，无法占有商铺，所以被告不可能占有涉案房产。被告金苏菲、五洲公司质证认为，证据1-4真实，合法，具有关联性，证据5关联性不予认可。被告金苏菲辩称，其于2017年11月6日与五洲公司签订真实合法的商品房买卖合同。于2017年10月27日向五洲公司银行转账5万元定金，于2017年11月6日向五洲公司银行转账840658元、现金支付5万元，已支付全部购房款，五洲公司向其开具了940658元购房发票。在人民法院查封前其已合法占有涉案房产，涉案房产未能过户非因其自身原因导致，其民事权益足以排除强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告金苏菲提交了如下证据：6.护照翻译件、七都街道樟里村委会证明、户口登记表、公证书各一份，证明金苏菲的诉讼主体资格和金长娒的受委托代理资格。7.《商品房买卖合同》一份，证明金苏菲与五洲公司于2017年11月6日签订书面房屋买卖合同，约定金苏菲向五洲公司购买涉案房产，价款940658元。8.中国银行股份有限公司对私新线流水交易查询单一份、浙江省增值税普通发票一份，证明金苏菲已于2017年11月6日付清全部购房款940658元。9.《商铺委托经营管理协议》一份、《房屋交接书（商铺）》二份，证明金苏菲已合法占有涉案房产。10.交房通知书复印件一份、中国邮政编号1073921721027全球邮政特快专递面单、邮件详情单各一份，证明五洲公司于2017年12月29日通知金苏菲办理房屋交付手续。11.商品房涉外销售审核申请表一份、证明五洲公司已取得向涉外人员销售房屋的预售许可。12.不动产权分割登记凭证一份，证明涉案房产非因金苏菲自身原因未办理过户手续。原告二十冶公司质证认为，对证据6、11真实性、合法性、关联性没有异议。对证据7、8、9、10真实性、合法性、关联性均有异议，对证据12关联性有异议，《商品房买卖合同》、《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》非金苏菲本人签名，不能证明金苏菲已在人民法院查封前签订真实合法有效的书面买卖合同、支付全部价款、合法占有涉案房产的事实。被告五洲公司对被告金苏菲提供的证据均无异议。被告五洲公司辩称，1.五洲公司与金苏菲已在涉案房产被人民法院查封前签订合法有效的书面房屋买卖合同。《商品房买卖合同》于2017年11月6日签订，且被告金苏菲在签订买卖合同时已付清全部购房款，可以印证本案合同的实际签订时间在涉案商铺被查封之前，合法有效。网签备案并非法律强制性规定，不宜以是否网签备案作为房屋买卖合同签订时间认定依据。2.金苏菲已实际合法占有涉案商铺。金苏菲与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司于2017年11月6日签订《委托经营管理协议》，确定将涉案商铺于五洲公司交房时直接交付给案外人，由此五洲公司在金苏菲购房时给予相应的价格优惠。五洲公司已于合同所约定的交房时间将涉案商铺交付给案外人进行托管，而金苏菲也已经享受到了购房优惠作为其商铺的托管收益，可以视为金苏菲已实际占有、使用涉案商铺。3.金苏菲已支付全部购房款。4.金苏菲对涉案商铺未能办理过户登记不存在过错。涉案房产的不动产权分割登记凭证时间为2018年7月13日，在该时间之后业主才能办理不动产权登记，且由于答辩人处销售商铺数量巨大，不动产部门需要时间进行审查办理，而被告在短时间在就向贵院申请财产保全申请，直接导致无法正常办理不动产过户登记。综上，本案商铺已经由答辩人实际出售给金苏菲，属于金苏菲所有，且实际情况已符合《执行异议复议规定》中排除执行的四个条件，应当对涉案商铺的执行予以中止并解除查封。原告的起诉无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.证据5系乐清市人民法院于2017年11月10日作出的有关原告张望远、高思与被告五洲公司商品房买卖合同纠纷案的民事判决书，该判决与本案不具有关联性，不作为本案的定案依据。2.证据7、9中《商品房买卖合同》系金苏菲母亲以金苏菲的名义代签、2017年11月6日签订的《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》系金长娒以其自己名义代签，虽均非金苏菲本人所签，但金苏菲并未对上述三份文书效力提出异议，本院予以认定。证据7中2017年12月30日签署的《房屋交接书（商铺）》、证据8、10、12真实，合法，具有关联性，本院予以认定。本院查明：金长娒是金苏菲的祖父。2017年8月22日，五洲公司取得向境外人员销售房屋的预售许可。2017年11月6日，金苏菲与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定金苏菲购买由五洲公司开发建设的坐落于乐清市五洲电工电气城D区13幢111号商品房，建筑面积65.30㎡，单价14405.18元，总价940658元，买受人于2017年11月6日前一次性付清涉案房产购房款共计940658元，出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，金苏菲通过金长娒账户向五洲公司银行转账840658元，五洲公司向金苏菲就涉案房产购房款出具940658元增值税普通发票，五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》各一份，约定由金苏菲接收商铺且由金苏菲转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司经营管理。2017年12月29日，五洲公司向金苏菲邮寄涉案房产交房通知书，通知金苏菲办理房屋交接手续。2017年12月30日，五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方再次共同签订《房屋交接书（商铺）》一份，约定内容同上份房屋交接书。2018年7月13日，被告五洲公司就涉案房产取得乐清市国土资源局不动产权分割登记凭证，不动产权证为浙（2018）乐清市不动产权第0024378号。另查明，五洲公司柳白新城D地块基建项目于2015年9月13日开工，于2017年12月11日竣工验收，已于2017年12月28日在乐清市住房和城乡规划建设局备案。另查明，原告二十冶公司为与被告五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，向本院提起诉讼，并于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，请求对被告五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封被告五洲公司的财产，以109854047.5元限。本院（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书载明，2018年7月26日查封被告五洲公司名下包括涉案房产在内的共计127套房屋。被告金苏菲不服，向本院提出执行异议。本院于2019年4月28日作出（2019）浙03执异71号执行裁定，中止对涉案房产的执行。原告二十冶公司不服该执行裁定，提起本诉。本院认为：本案的争议焦点是金苏菲对涉案房产享有的民事权益能否排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、金苏菲已在涉案房产被查封前与五洲公司签订书面买卖合同。金苏菲与五洲公司已于2017年11月6日签订《房屋买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。网签备案的规定属管理性规定，非法律、行政法规的效力性强制规定，本案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告主张该商品房买卖合同因未网签备案而合同签订时间可能提前的意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。二、金苏菲已支付全部购房款940658元。虽然金苏菲未能提供其中10万元的转账凭证，但该10万元在购房款中占比小，且金苏菲已经做出了合理解释，根据金苏菲出具的对私新线流水交易查询单，结合五洲公司出具的增值税普通发票和已收取全部购房款的答辩意见，已形成完整证据链，足以证明金苏菲已全额支付购房款。原告主张该银行转账、增值税发票与购房款无关联性，理由不充分，本院不予采信。三、金苏菲已在人民法院查封之前合法占有涉案房产。涉案房产所在地块基建项目于2017年12月11日竣工验收，金苏菲提供的于2017年11月6日五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签署的《房屋交接书（商铺）》，虽然可以证明金苏菲于2017年11月6日同意接收涉案商铺，但该时间在房屋竣工验收之前，不能证明金苏菲已经合法占有涉案房产。但根据金苏菲补充提交的交房通知书、中国邮政编号1073921721027全球邮政特快专递面单、邮件详情单、落款时间为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》等证据，可以证明在涉案房产所在地块基建项目竣工验收后，五洲公司通知金苏菲办理交房手续，金苏菲于2017年12月30日再次与五洲公司和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，在人民法院查封前合法占有涉案房产。金苏菲接收涉案房产后有权占有、管理、使用涉案房产，并有权将涉案房产转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理，转交行为也是行使占有、管理、使用的权利表现。原告二十冶公司主张《房屋交接书（商铺）》系伪造，金苏菲、五洲公司与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司之间不存在房屋交付的法律事实，没有证据支持，本院不予采信。四、五洲公司于2018年7月13日才取得不动产权登记分割凭证，13天后涉案房产就被查封，金苏菲未办理产权过户手续，尚在合理时间范围内，不属于因金苏菲自身原因导致涉案房产未办理过户登记的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13207元人民币，由原告上海二十冶建设有限公司负担。如不服本判决，上海二十冶建设有限公司、五洲国际（乐清）电工电气城有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，金苏菲可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省高级人民法院。审 判 长  吴忠烈审 判 员  张 丹人民陪审员  王生妹二〇二〇年三月二十三日法官助理曹爽代书 记员  余文静?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。