福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初3397号 原告：长汀县大众房地产中介有限公司（下称大众公司），住所地长汀县大同镇东关西路（长汀县大同镇人民政府右侧A9号店），统一社会信用代码91350821MA2XWG4H3B。 法定代表人胡根基，职务经理。 委托诉讼代理人：何秀英，福建矩圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾飞燕，福建矩圆律师事务所实习律师。 被告：陈贵腾，男，汉族，1968年8月16日生,住福建省龙岩市新罗区。 被告：丁超，男，汉族，1996年12月4日生,住长汀县。 被告：丁万明，男，汉族，1971年11月9日生，住长汀县。 被告：胡文俊，女，汉族，1974年6月27日生，住长汀县。 被告丁超、丁万明、胡文俊委托诉讼代理人：陈良明，福建汀龙律师事务所律师。 被告丁超、丁万明、胡文俊委托诉讼代理人：钟春连，福建汀龙律师事务所实习律师。 被告：丁建昌，男，汉族，1940年6月29日生，住长汀县。 原告大众公司与被告陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌居间合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大众公司的法定代表人胡根基、委托诉讼代理人何秀英、艾飞燕、被告丁超、丁万明、胡文俊的委托诉讼代理人陈良明、钟春连到庭参加诉讼，被告陈贵腾、丁建昌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大众公司向本院提出诉讼请求：一、判令陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌向大众公司支付中介费42400元。二、本案诉讼费用由陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌承担。事实和理由：大众公司从事房产中介业务，胡根基系大众公司法定代表人。2019年7月，陈贵腾经人介绍将其名下位于的房产挂在大众公司的房产中介售卖。大众公司接受陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌的委托提供居间服务之后尽职尽责，带丁超、丁建昌、丁万明、胡文俊看房、洽谈房屋价格等各项事宜。大众公司跟进一段时间后，发现陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌为了不付中介费用，私下达成交易。大众公司认为陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌绕开大众公司私下交易的“跳单”情形违反诚实信用原则，严重侵害大众公司利益。大众公司多次找陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌催要中介费用未果。为此，大众公司具状前来，请求如诉判准，以维护大众公司的合法权益。 陈贵腾提供的书面答辩意见为：因大众公司与陈贵腾居间纠纷一案，陈贵腾请求法院驳回大众公司的诉讼请求。理由如下：一、大众公司与陈贵腾之间不存在居间合同关系，不能要求陈贵腾支付中介费。从大众公司提供的证据来看，大众公司与陈贵腾没有签订任何口头或书面的有关居间服务或看房合同。大众公司所主张与陈贵腾存在的居间服务关系没有任何的事实和法律依据。二、大众公司起诉要求中介费的理由是陈贵腾与买房人有“跳单”行为，即避开中介人达成买卖关系。从大众公司所举材料可知，陈贵腾曾经向多个房屋中介机构发出出售房屋消息，也有许多中介带人来看房子，陈贵腾不存在“跳单”行为。作为出卖房屋人，以获得最大利益为目标，大众公司无法在价格上促成买受人与陈贵腾达成买卖关系，不能向陈贵腾要求中介费。同时，大众公司要求的费用，是其自定的服务标准。要求别人按此标准支付，没有任何事实和法律依据。 丁超、丁万明、胡文俊辩称，一、大众公司、丁超、丁万明、胡文俊之间未成立居间服务合同关系。1、根据大众公司提供的现有证据不足以证实双方成立了居间服务合同。大众公司诉请主张的主要证据就是相关电话录音资料。录音资料反映的内容仅能证明陈贵腾房屋有在大众公司中介挂售，但不能证实为独家挂售代理。同时仅可证明大众公司有带丁超、丁万明、胡文俊去看过房，不能证实与大众公司形成了独家求购房屋的居间服务合同关系。2、陈贵腾有在多家房产中介及社会公众渠道提供售房信息，丁超、丁万明、胡文俊亦可多渠道获取房源信息，并有权选择服务态度好，磋商能力强、收费比例低的中介提供居间服务。大众公司带丁超、丁万明、胡文俊看房，这仅仅是大众公司欲与丁超、丁万明、胡文俊形成居间服务合同发出的邀约。而且当时丁超、丁万明、胡文俊的家人各自都在各种渠道寻找房源，中介人员陈某也将这栋房屋的信息告知丁超、丁万明、胡文俊。故房源信息不是来源于大众公司的独家挂售信息。3、居间合同的居间服务内容、各方的权利义务、居间服务报酬的计算、违约责任等均没有书面合同约定，也没有证据证实已形成这方面的口头合同，大众公司据以主张的事实缺乏证据。4、丁超、丁万明、胡文俊购买房屋是通过中介陈某提供信息并促成的交易，大众公司除带丁超、丁万明、胡文俊看过房后，未再提供任何居间服务。而且，双方未以任何方式约定中介费的计算方式，中介费的标准也是大众公司单方制定的。故大众公司诉请主张要求支付中介费于法无据。二、丁超、丁万明、胡文俊不存在“跳单”行为。如上意见，合同未成立何来“跳单”。所谓“跳单”必须双方达成了独家求购房屋的中介合同，在获取房源信息后绕开中介私下交易。本案陈贵腾的房屋不是独家挂售，丁超、丁万明、胡文俊可以多渠道获取信息并有权选择中介服务。事实上，丁超、丁万明、胡文俊是通过中介陈某提供的信息并促成交易，并支付中介费5000元给陈某。大众公司仅以看房为由要求支付中介费，属于强迫交易行为。综上，大众公司未提供有效的居间服务活动，丁超、丁万明、胡文俊也不存在“跳单”行为，大众公司的诉请于法无据，请求贵院驳回大众公司的全部诉请。 丁建昌未作答辩，亦未提供证据。 大众公司为支持其本诉主张，向本院提交了如下证据： 证据1、营业执照复印件一份，证明大众公司，经营范围：房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产登记代理服务。 证据2、工作记录本复印件一份，证明陈贵腾7月14日将坐落于的房屋委托大众公司提供居间服务，促成房屋销售。 证据3、通话记录、通话录音各一份，证明大众公司胡根基与陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌之间达成居间服务合同，并提供了居间服务。陈贵腾与丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌在接受委托的居间服务之后“跳单”私下交易。 证据4、存量房房屋买卖合同一份，证明陈贵腾与丁超于2019年8月5日签订坐落于的房屋买卖合同。 证据5、收费标准一份，证明大众公司收取居间服务费的标准。 丁超、丁万明、胡文俊对大众公司提供的证据质证意见如下： 对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，丁超、丁万明、胡文俊是通过中介陈某的居间服务促成本案房屋的买卖。 对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，该工作记录本是大众公司单方制作的，且本案房屋买卖是由中介陈某促成。 对证据3中通话记录：（1）、与丁超、丁万明、胡文俊相关通话记录真实性、合法性无异议，但关联性有异议，通话记录只能证明大众公司胡根基与丁超、丁万明、胡文俊有电话往来，通话记录不能证实大众公司与丁超、丁万明、胡文俊成立了居间服务合同。（2）、大众公司胡根基与其他人的通话记录真实性、合法性不清楚，关联性有异议，只能证明有电话来往，不能证明建立了居间服务合同。录音文本：（1）、大众公司胡根基与丁超、丁万明、胡文俊相关的录音（即录音文本2和4）的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。不能证明大众公司与丁超、丁万明、胡文俊成立了居间服务合同，更不能证明本案“跳单”行为的存在。（2）、大众公司胡根基与陈贵腾的录音（即录音文本1、3、5）的真实性、合法性不清楚，但关联性有异议。不能证实大众公司与陈贵腾成立了独家挂售的居间合同，从文本1第7页及录音文本3第14页，陈贵腾均有提到：“我不单单只是在大众公司处挂售房屋，我是到处都挂了的”，胡根基回答到：“我知道，我知道你挂了很多”。以及录音文本4第19页，大众公司胡根基回答丁超：“我知道，他发了很多中介”等证实陈贵腾在很多处挂售房屋的事实，大众公司胡根基对这一事实是知情的，陈贵腾没有授予大众公司独家代理的协议。而涉案房产是通过其他中介达成交易，本案不存在“跳单”行为。（3）、大众公司胡根基与付贵斌的录音（及录音文本6、7）的真实性、合法性不清楚。无关联性。（4）、从录音文本1第6页大众公司胡根基回答陈贵腾“但唯独卖给他，不管怎么样，起码要和我说一声”以及录音文本4第18页大众公司胡根基回答丁超：“但是你是我带去的，你就不可能在去找其他中介买，是不是？”以及录音文本7第26页大众公司胡根基回答付贵斌“他不同意，我也不要这个钱，我搞死他们去”第27页回答付贵斌“他那里我肯定会去找他，他关起门来我都会把他门拆掉”等，从通话内容来看，大众公司强买强卖，态度恶劣，服务意识差。 对证据4房屋买卖合同的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，买卖通过中介陈某达成，不存在“跳单”行为，与本案无关联性。 对证据5收费标准的真实性、合法性、关联性均有异议，该收费标准是大众公司方单方制作的，大众公司可以自主随意修改。 丁超、丁万明、胡文俊为支持其本诉主张，向本院提交了如下证据： 证据1、聊天截图一份，证明丁超、丁万明、胡文俊从2018年就开始物色房子，想买房。 证据2、房地产买卖合同一份，证明通过中介陈某的提供居间服务，丁超购买陈贵腾涉案房屋，陈某作为中介方在房地产买卖合同上签字。 证据3、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明2019年8月5日，丁万明支付5000元中介费给陈某，2019年8月6日，陈贵腾支付5000元中介费给陈某。 大众公司对丁超、丁万明、胡文俊提供的证据质证意见如下： 对证据1真实性无法认定，从证明对象和内容看，丁家是共同想要买房，不能与证据2丁超购买陈贵腾涉案房屋由丁超与陈贵腾签订合同来抗辩，陈某作为中介方在房地产买卖合同上签字恰好可以证实陈贵腾与丁家存在“跳单”行为，证据3可以证实丁家是属于共同购房的情况，而且中介费用也是丁万明所支付的。 诉讼中，本院依据丁万明的申请，传唤了证人陈某作证。 证人陈某的证言主要内容为：本人陈某，是退休老师，退休后从事房地产中介，曾与谢善谦等人合伙开办了长汀县兴旺家政信息咨询所，办理过工商登记，后因无门店，注销了工商登记，但本人一直有在做房地产中介业务。本人与大众公司没有关系，与陈贵腾是同宗亲关系，与丁建昌是老朋友关系，丁万明是丁建昌的儿子，胡文俊是丁万明的妻子，丁超是丁万明、胡文俊的儿子，丁万明还是本人的老客户，丁万明从2016年开始就委托本人为其找房子。2019年7月底，本人获悉陈贵腾有房子出卖信息，当即去陈贵腾家得到证实后，就带丁万明看房，看房时丁万明有说大众公司中介也有带看过此房，但价格没有谈成，本人认为经本人出面做工作是可以促成买卖的，在本人经过召集买卖双方多次商谈后，双方以房价款2600000元促成了房屋买卖交易。本人作为该房屋买卖的中介人，全程参与完活动（看房、谈价、签订合同、监交价款、办理过户等）后，买卖双方各向本人支付中介费5000元。 大众公司对证人陈某的证言质证意见为：证人证言可以证实大众公司有带丁家去陈贵腾家看过房，并提供了房屋价格洽谈的服务，只是在当时没有达成价格合意，没有达成买卖合同。 丁超、丁万明、胡文俊对证人陈某的证言质证意见为：证人证言可以证实本案房屋挂售信息并不只是来源于大众公司这一家中介公司。买受人可以通过多种渠道获取信息，大众公司不是独家代理。大众公司带丁家去看房，也有证人介入去看房，并由证人撮合房价款2600000元促成交易。根据证人所讲中介行业的规则，需要完成过户才能获取中介费，大众公司只是带丁家看过房，要求支付中介费与行业规则不符，也与法律相悖。 对当事人提交的证据及证人证言，经当事人质证，本院审查认为，对大众公司提交的证据1、证据2、证据4，予以采信，对证据3与本案当事人的通话记录真实性予以采信，对证据5虽系大众公司自行制作，但与本案具有关联性，可作参考；对丁超、丁万明、胡文俊提交的证据2、证据3，予以采信，对证据1与本案具有一定关联性，可作参考；对证人证言，予以采信。 根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：大众公司从事房产中介业务，大众公司门店内挂有收费标准，其中有一项为“房屋／土地转让，双方各收8‰”，胡根基系大众公司法定代表人，2019年7月，陈贵腾将其所有的坐落于的房产挂牌多家房屋中介公司进行售卖，丁万明家庭因欲购房委托多家房屋中介公司及亲友求房（包括本案证人、实际中介人陈某）。2019年7月14日，陈贵腾将其欲售房屋挂在大众公司。同年7月15日，大众公司胡根基两次带丁万明、胡文俊、丁建昌到陈贵腾家看房，同年7月18日，又带丁建昌、丁万明看了一次房，同年7月28日下午，丁超、丁万明、胡文俊，丁建昌、陈贵腾一起到大众公司店里谈价格，但未谈成，同年7月29日，大众公司胡根基到丁万明店里做工作无果。2019年7月底，陈某获悉陈贵腾有房子出卖信息，当即去陈贵腾家得到证实后，就带丁万明看房，看房时丁万明有说大众公司中介也有带看过此房，但价格没有谈成，陈某认为经其出面做工作是可以促成买卖的，在陈某经过召集买卖双方多次商谈后，双方于2019年8月5日以房价款2600000元签订了房屋买卖合同并办理了过户登记手续。陈某作为该房屋买卖的中介人，全程参与完活动（看房、谈价、签订合同、监交价款、办理过户等）后，买卖双方各向陈某支付了中介费5000元。2019年12月26日，大众公司以陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌绕开大众公司私下交易的“跳单”情形违反诚实信用原则，严重侵害大众公司利益为由，向本院提起诉讼。本案在审理过程中，经法庭向大众公司释明是否依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”规定，变更诉讼请求，大众公司坚持按原诉请，即按收费标准“房屋／土地转让，双方各收8‰”，要求陈贵腾支付中介费（以房价款2650000元×8‰）21200元，要求丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌支付中介费（以房价款2650000元×8‰）21200元，合计42400元。 本院认为，本案的争议焦点是，陈贵腾、丁超、丁万明、胡文俊、丁建昌是否存在有绕开大众公司私下交易的“跳单”行为。 本案出卖方陈贵腾将其所有的坐落于的房产挂牌多家房屋中介公司进行售卖，大众公司是知晓的，买受方丁超、丁万明、胡文俊求购房委托多家房屋中介公司及亲友（包括本案证人、实际中介人陈某）是事实。大众公司在接受房屋买卖双方委托中介服务时，仅是口头表示，未签订书面合同，对支付报酬或存在“跳单”等行为是否承担违约责任，未明确约定，大众公司带买受方看房及召集买卖双方商谈房价，基本形成了居间合同关系，但未促成合同成立。由于出卖方陈贵腾挂牌多家房屋中介公司，买受方丁超、丁万明、胡文俊又在中介人陈某处获得相同房源信息，且陈某带丁万明看房时有说大众公司中介也有带看过此房，只是价格没有谈成，后经中介人陈某做工作，促成房屋买卖合同成立，房屋买卖双方的行为并不是唯一利用大众公司的房源信息及求购信息，故不构成“跳单”的违约行为。大众公司虽未促成合同成立，依法可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但经法庭释明是否依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，变更诉讼请求，大众公司坚持按原诉请，要求买卖双方按以房价款2650000元的8‰收费标准，各向其支付中介费21200元，比实际成交价2600000元还多50000元，故本院对大众公司的诉请，不予支持。陈贵腾、丁建昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回长汀县大众房地产中介有限公司的诉讼请求。 案件受理费860元，减半收取为430元，由长汀县大众房地产中介有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 员  张秋青 二〇二〇年三月十九日 代理书记员  林 欢 附注：本案引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。