广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初162号原告：陈润坚，男，1979年10月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：李微，系广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凯玲，系广东格林律师事务所实习律师。被告：陆细兴，男，1944年4月24日，汉族，住广州市从化区。被告：陆智钊，男，1987年2月25日，汉族，住广州市从化区。被告：陆智海，男，1972年7月27日，汉族，住广州市从化区。被告：钟启明，男，1949年12月20日，汉族，住广州市从化区。被告：钟君亮，男，1976年2月3日，汉族，住广州市从化区。被告：钟君雅，男，1973年6月18日，汉族，住广州市从化区。原告陈润坚与被告陆细兴、陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后依法适用简易程序进行审理，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈润坚的委托诉讼代理人李微、被告陆智海、钟君雅、钟君亮到庭参加诉讼。被告陆细兴、钟启明、陆智钊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈润坚向本院提出诉讼请求：请求依法判令：确认坐落于从××区××从路××号房××20%的份额（即房产首层及二层）归原告所有，并判令被告陆细兴、钟启明、钟君亮、钟君雅负责配合原告办理过户手续，约定房屋转汇价格500万元。在庭审前，原告将诉讼请求变更为：“一、解除原告与6被告签订的《房屋买卖及回购协议》；二、被告陆细兴向原告返还本金500万元及利息998447.72元【利息以500万元为本金，自2015年12月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计至2020年2月22日（实际计算至去哪不款项付清之日）】；三、被告陆细兴向原告支付1000000元违约金；四、被告陆细兴、陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅对第二项及第三项诉请承担连带责任；五、由六被告承担本案诉讼费、保全费”。事实及理由：2015年12月7日，被告与原告达成协议《房屋买卖及回购合同》（下称“该合同”），约定被告陆细兴将其所有的位于从××区××从路××号房××20%的份额的首层及二层（下称“该房屋”）出售给原告。双方在该合同中约定：转让价格为人民币500万元，原告向被告陆细兴支付220万元，余下部分以陆智伦拖欠原告的借款本金及利息冲抵，原告不必再向被告陆细兴支付该部分款项。同时，被告陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅作为被告陆细兴的保证人和房屋共有人在该合同上签字。合同签订后，原告于2015年12月8日按协议约定向被告陆细兴支付完毕全部房款，被告将该房屋交付给原告占有使用至今。被告既未按协议约定回购房屋，又未将房屋份额过户登记至原告名下，导致原告权益无法全部实现。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.《房屋买卖及回购合同》；2.《借条》；3.《借据》；4.《付款指示书》；5.3张《银行转账凭证》；6.《收款证明书》。被告陆智海辩称，同意原告变更诉讼请求。原告确实是借款给陆智伦，我本人也知道这件事的存在。后来是我家人想解决这个债务问题，所以和原告签订这个合同。没有过户的原因是因为产权不清晰，是与舅舅钟启明共同的产权，我们两家人没有十分清楚分开产权。我们开庭前已经和原告谈妥方案了，不过还是先开庭审理。被告钟君亮辩称，同意原告变更诉讼请求，与被告陆智海的答辩意见一致。被告钟君雅辩称，同意原告变更诉讼请求，与被告陆智海的答辩意见一致。被告陆细兴、钟启明、陆智钊未到庭参加诉讼亦未答辩，视为放弃质证及辩论的权利。经本院审理查明：原告陆润坚（乙方）与被告陆细兴（甲方）、被告钟君雅、钟君亮、钟启明（丙方）及其他保证人陆智海、陆智钊于2015年12月7日达成《房屋买卖及回购合同》（下称“该合同”），约定：鉴于：1、截止2015年12月7日，陆智伦尚欠乙方借款本金及利息共280万元；2、甲方和丙方共有从化市太平镇广从路103号，建筑面积3591.39平方米。房屋产权证号：粤房地共证字第××号，甲方享有该房屋20%的份额。二层平面图附注东侧陆细兴所有约贰佰平方。甲、乙、丙各方为房屋买卖有关事宜，经各方友好协商，达成如下一致：一、甲方自愿将下列房屋20%的份额的首层及二层卖给乙方所有：1、房屋产权证号：粤房地共证字第××号；2、房屋座落：从化市太平镇广从路103号，建筑面积3591.39平方米。3、根据共有人内部分割协议，甲方享有其中首层面积为200平方米，二层面积为200平方米。二、甲、乙双方商定转让价格为人民币500万元（大写）：伍佰万元整。乙方在2015年12月10日前支付人民币220万元，余下部分以陆智伦拖欠乙方借款本金及利息280万元抵偿。乙方不必再向甲方支付该部分款项。三、甲方在2015年12月10日将乙方根据内部分割协议分得的房屋交付给乙方，同时与房屋的相关权益随该房屋也一并转让。四、甲方及丙方承诺：出卖的房屋不存在产权纠纷（如：设定担保抵押），保证该房屋不受他人合法追究。如有上述问题，由甲方及丙方承担全部责任。五、甲方和丙方承诺于本合同签订之日起两年内以500万元人民币回购该20%份额内的首层及二层商铺。六、违约责任。1、如甲方和丙方未能在两年内回购，除应向乙方返还500万元购房款外，还应承担100万元的违约金。2、如甲方未能在本合同约定的时间向乙方交付房屋，除应返还乙方购房款500万元，还应承担100万元违约金，丙方承担连带担保责任。六、本合同经甲、乙、丙方签字即生效。七、本合同一式五份，甲、乙、丙各执一份，各份具同等法律效力。被告陆细兴在甲方处签名并摁指模确认，原告陈润坚在乙方处签名并摁指模确认，被告钟启明、钟君雅、钟君亮在丙方处签名并摁指模确认，被告陆智海、陆智钊在其他保证人处签名并摁指模确认。合同签订后，原告依约向被告陆细兴支付了220万元，被告陆细兴于2019年11月4日向原告出具《收款证明书》。被告将涉案房屋交付给原告使用至2019年10月，但一直没有办理过户手续。现原告要求被告解除合同，返还购房款、支付违约金，未果，引致成诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告陆润坚（乙方）与被告陆细兴（甲方）、被告钟君雅、钟君亮、钟启明（丙方）及其他保证人陆智海、陆智钊于2015年12月7日达成《房屋买卖及回购合同》（下称“该合同”），是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同。对于合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，在本案中，被告陆细兴未按照合同的约定将涉案房屋过户至原告名下，致使不能实现合同目的，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，本院确认原告陆润坚（乙方）与被告陆细兴（甲方）、被告钟君雅、钟君亮、钟启明（丙方）及其他保证人陆智海、陆智钊于2015年12月7日达成《房屋买卖及回购合同》于本判决生效之日解除。对原告要求被告陆细兴返还购房款500万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现该合同已解除，被告陆细兴应当返还购房款500万元给原告，故对原告要求被告陆细兴返还购房款500万元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告陆细兴支付利息及违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，在本案中在该合同中约定甲方即被告陆细兴违约需承担1000000元的违约金，故对原告要求被告陆细兴支付利息的诉讼请求，本院不予支持，对原告要求被告陆细兴支付1000000元的违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告陆细兴、陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅对被告陆细兴的债务承担连带责任的问题，被告钟启明、钟君亮、钟君雅在该合同担保方处签名，在合同第六条第2小点约定，丙方即被告钟启明、钟君雅、钟君亮对被告陆细兴的还款义务承担连带担保责任，故原告要求被告钟启明、钟君雅、钟君亮对被告陆细兴的还款义务承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告陆智钊、陆智海在该合同其他保证人处签名，对于被告陆智钊、陆智海承担何种保证责任问题，在该合同中没有明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，被告陆智钊、陆智海应承担连带保证责任。被告陆细兴、陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅承担保证责任后，有权向被告陆细兴追偿。被告陆细兴、陆智钊、钟启明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十条，第九十四条第四项，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈润坚与被告陆细兴、钟君雅、钟君亮、钟启明、陆智海、陆智钊于2015年12月7日达成《房屋买卖及回购合同》于本判决生效之日解除。二、被告陆细兴在本判决生效之日起十日内返还购房款5000000元给原告陈润坚。三、被告陆细兴在本判决生效之日起十日内支付违约金1000000元给原告陈润坚。四、被告陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅对本判决第一项和第二项被告陆细兴应履行的给付义务承担连带清偿责任。被告陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅在承担保证责任后，有权向被告陆细兴追偿；五、驳回原告陈润坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23400元，由被告陆细兴承担，被告陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅承担连带清偿责任。被告陆智钊、陆智海、钟启明、钟君亮、钟君雅在承担保证责任后，有权向被告陆细兴追偿。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  曾燮灵二〇二〇年三月三十日书记员  潘颖琳