河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9号 上诉人（原审原告）：行唐县元霞物业服务有限公司，住所地：行唐县胡家庄新村一号楼门面房。 法定代表人：刘三元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张增信，男，1973年8月17日生，汉族，住行唐县。 上诉人行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称元霞物业公司）因与上诉人张增信物业服务合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人元霞物业公司的委托诉讼代理人郭振轩，上诉人张增信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 元霞物业公司上诉请求：1.依法撤销行唐县人民法院作出的（2019）冀0125民初2004号民事判决，发回重审或改判被上诉人给付上诉人2019年度的物业费、公共照明费和拖欠水费共计835元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%，自2019年6月13日始计算至实际支付清之日止）。2.一、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以因上诉人提供的服务尚未实际发生至2019年底为由驳回上诉人对被上诉人2019年7月份以后物业费的诉讼请求属事实认定错误。一、上诉人提交的《物业服务收费协议》明确约定“物业服务费按年缴纳，业主应在元霞物业公司指定的时间交纳物业服务费”是对物业费如何收取所做的明确约定。上诉人在一审中也提交了被上诉人上年度的交费票据存根和上诉人的催费通知等，证明物业费收取的相关实施情况，即每年3月份上诉人开始向被上诉人收取本年度物业管理费。该约定不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际履行多年。一审判决以物业服务合同也未约定提前收取当年物业费为由驳回上诉人对于被上诉人自2019年7月份以后的物业费的诉讼请求应属错判。二、退一步讲，假设上诉人诉求2019年7月份以后上诉人起诉时尚未提供服务部分的物业费有所不当，但一审法院开庭审理时，对于8-10月份上诉人在诉讼期间已实际提供了服务的物业费部分，按原审法院判决理念未予支持也属不当。一审判决违背当事人的意思自治，脱离客观事实擅自改变双方约定收取物业费的时间将使小区的管理陷入混乱之中，最终损害其他业主的合法权益，应为错误判决，应依法纠正。 张增信答辩称，答辩意见同上诉意见。 张增信上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系属认定事实错误。1.福馨园业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务合同为无效合同。福馨园业主委员会非福馨园全体业主选举产生，系丁合泉自行成立的，不能代表福馨园全体业主。《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主；业主在物业管理活动中享有下列权利（五）业主有选举业主委员会委员，并享有被选举权。第十条规定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。据以上规定，上诉人系业主，有选举业主委员会的权利，有参加业主大会，选聘物业公司的权利。而上诉人等作为业主，从未选举过业主委员会，也未选聘被上诉人作为小区物业公司，因此非业主选举的福馨园业主委员会与非业主大会选聘的被上诉人元霞物业公司签订的物业服务合同为无效合同。无效合同自始无效，不能因上诉人等接受了其物业服务或管理就认定合同的效力。2.退一步讲，即使认定上诉人接受了被上诉人的管理和服务，应给付物业费，也不应按物业服务收费标准收取物业费，应按其服务程度、项目支付物业费，被上诉人在小区物业管理期间在小区业主共有区域私搭乱建车位、车库出售，服务有瑕疵，也不应收取上诉人物业费。被上诉人在福馨园小区与所谓的业主委员会相互勾结，视业主利益于不顾，毁坏绿化带建车位，占用消防通道和小区道路建车库，改变小区规划将1号楼南边通道改建成小院出售给业主，赢利一百多万，不但侵害了全体业主的利益，占用消防通道也对小区居民带来了安全隐患，业主对上述问题提出质疑拒交物业费后，被上诉人拒不改正，被上诉人在小区除打扫卫生外，其他均不予服务，因此被上诉人在小区服务过程中赢利大于支出，不应向上诉人收取物业费。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第六十条、一百零七条和最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决上诉人给付被上诉人物业费公共照明费、水费适用法律错误。合同法第六十条和一百零七条之规定是对有效合同履行的规定，而被上诉人与福馨园业主委员会签订的服务合同应为无效合同，自始无效，不应适用有效合同的法律规定予以判决履行。另最高院关于审理物业服务纠纷案件解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中被上诉人从未书面向上诉人催交过物业费，且上诉人有正当理由拒绝交纳，原审判决适用该条规定判决支持被上诉人的诉求是适用法律错误。综上，被上诉人非福馨园业主大会选聘的物业公司，其在福馨园小区私搭乱建，严重侵害小区业主利益，未履行物业公司的应履行义务，上诉人有权不予交纳物业费，为此特提起上诉，诉求如上。 行唐县元霞物业服务有限公司答辩称，一、没有证据可以证实业主委员会的主体地位不合法。答辩人与业主委员会签订的物业管理服务合同、物业服务收费协议不具有《中华人民共和国合同法》52条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条关于合同无效规定的任一情形，且业主委员会已存在多年，向无业主提出过异议，物业管理服务合同、物业服务收费协议也已为答辩人与小区四百余位业主实际履行多年，因此一审判决对于业主委员会和答辩人签订的物业管理服务合同和物业服务收费协议的合法性予以了确认。二、答辩人方不存在私搭乱建及其他损害业主利益的行为。 行唐县元霞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计835元及占用资金期间的利息。（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）二、判令被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：本案争议小区位于行唐县，门口悬挂有“福馨园”三字的巨大招牌，原告的办公地点位于小区内，且原、被告双方共认附近再没有名为“福馨园”的小区存在。被告张增信是该小区8号楼3单元401室的业主，房屋面积129平方米。被告称该小区为“胡家庄新村”，与“福馨园”无关，原告对此不予认可，主张“胡家庄新村”与“福馨园”系同一小区。2015年12月31日原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同，由福馨园业主委员会将福馨园小区委托给原告物业公司实行物业管理，合同主要约定：甲方福馨园业主委员会，代表丁和全，乙方行唐县元霞物业服务有限公司，代表刘三元。一、物业地：行唐县福馨园小区；二、乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任；三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定；五、其他委托事项；六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月31日起至2025年12月31日止；七、双方的权利义务；八、收取物业管理服务费用；九、公共、公用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取；十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜再商议。同日，福馨园业主委员会与原告签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”原告在该小区内提供物业服务，并按与福馨园业主委员会约定的收费标准收取相关费用。被告张增信自2015年到2018年一直按标准向原告交纳费用，2019年的相关费用至原告起诉时被告未予交纳。被告称因原告停水、停电才被迫交纳相关费用，原告不予认可，被告未就此提交相关证据。审理中，被告认可原告提供了一定的物业服务，但认为存在瑕疵。 一审法院认为，被告主张自己居住地是胡家庄新村而不是福馨园，但争议小区门口悬挂有“福馨园”巨大招牌，被告认可原告办公地点位于小区内，且双方共认争议小区附近无名为“福馨园”的小区存在。因此，应认定“福馨园”与“胡家庄新村”为同一小区的不同名称。原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，为园区提供物业管理服务，付出了劳力，应获得报酬，接受其提供的管理物业服务的业主应交纳相关费用。被告张增信居住的8号楼3单元401室的物业费、公照、水费一直正常交纳，原、被告对此陈述一致，并有收款收据所证实，足以证明被告对原告公司提供的物业服务和收费情况悉知并同意接受服务，故被告张增信应按此收费标准向原告交纳相关费用。被告称系受胁迫交纳相关费用，原告不予认可，被告未提交相关证据，本院不予认定。现原告要求被告张增信给付2019年全年的相关费用，因被告张增信当庭提出拒绝继续接受原告提供的物业管理服务，且以后的费用尚未发生，因此本院仅对自2019年1月1日至原告起诉时止已实际发生的被告拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费予以处理，以后发生的费用另行解决。被告张增信8号楼3单元401室2019年1月至原告起诉时（2019年8月1日）止的物业费为361.2元（129平米*0.4元/平方米每月*7个月），照明费为58.33元（100元/年÷12个月×7个月），水费116元（116立方米*1元/立方米），以上共计535.53元。原告主张利息，因双方并无约定，本院不予支持。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上，经调解无效，判决：一、被告张增信于本判决生效之日起十五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司8号楼3单元401室的2019年1月至2019年7月物业费、照明费、水费535.53元。二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张增信负担。 本院二审期间，张增信围绕上诉请求依法提交了打印照片三张，证明元霞物业公司违法侵占小区的绿化带和消防通道建车库、车位的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。元霞物业公司质证意见为：三张打印照片里的其中11张小照片不能辨别为系元霞物业公司提供服务的小区，亦不能辨明哪些是违建，物业公司在为小区提供物业管理服务期间向来没有私搭乱建的行为，张增信提供的照片其中一张能明显看到元霞物业公司的牌照，证明物业公司仍在为对方提供物业管理服务。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，上诉人元霞物业公司与上诉人张增信所居住的福馨园业主委员会在2015年12月31日签订《物业管理服务合同》和《物业服务收费协议》后，上诉人元霞物业公司已实际接管了福馨园小区的物业服务。上诉人张增信以未选举过业主委员会，亦未选聘元霞物业公司为小区物业公司为由，对元霞物业公司与福馨园业主委员会签订《物业管理服务合同》效力不予认可，但其原审提交的河北厚达房地产开发有限公司向福馨园业主委员会出具的“通知”、河北厚达房地产开发有限公司与福馨园业主委员会签订的“交接协议”等书面证据中，亦显示福馨园业主委员会代表福馨园业主履行小区管理的各项职责，上诉人张增信在2019年之前也按照物业管理服务合同约定，向元霞物业公司缴纳着各项物业服务费用，只是对于2019年度物业服务费是否应当缴纳的问题，双方发生争议。故对上诉人张增信主张案涉物业管理服务合同无效的上诉理由，不予支持。上诉人张增信应就其接受的物业管理服务缴纳相关服务费用。上诉人张增信如认为元霞物业公司提供的物业服务存在不当之处，可按照《物业管理条例》的相关规定向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司协商解决或按有关规定处理。关于元霞物业公司所称的收费期限问题，因元霞物业公司与业主委员会签订的《物业服务收费协议》中并没有明确约定具体的收费时间，原判酌定给付至2019年7月份，比较符合公平原则，如元霞物业公司自2019年7月份以后继续向福馨园业主提供了物业服务，可另行主张权利。综上所述，行唐县元霞物业服务有限公司、张增信的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由行唐县元霞物业服务有限公司负担100元；上诉人张增信负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇二〇年三月二十七日 书记员  张佳丽 ——