浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3633号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波集合灵思广告传媒发展有限公司。住所地：宁波市海曙区环城西路南段896号896创新园D座318室。 法定代表人：田容，该公司经理。 委托诉讼代理人：张康丽，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周龙飞，浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪福君，男，1965年10月4日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：凌鹏飞，上海市泾锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞萍，上海市泾锐律师事务所律师。 上诉人宁波集合灵思广告传媒发展有限公司（以下简称集合公司）因与被上诉人汪福君租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初10551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 集合公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、汪福君与集合公司并未就起租期起算达成一致意见，集合公司在回函中也明确对租期起算提出了异议。一审法院认定起租期从2017年12月1日起算存在事实认定错误。二、本案广告牌租期尚未正式起算，集合公司不存在违约行为。汪福君擅自提前起算租期，并要求集合公司提前支付租金的行为违反《场租协议》的明确约定，应承担违约责任。三、集合公司于2018年7、8月期间曾多次派人前往汪福君处拆除广告牌测试效果图，均遭汪福君锁门阻拦，故广告牌损失扩大的责任应该由汪福君承担。一审法院判决集合公司支付自2018年7、8月起至2018年12月22日止期间的租金，缺乏正当依据，对集合公司而言，显失公平。 汪福君辩称：一、双方在微信记录中明确将租赁时间变更为2017年12月1日起算，根据变更后的时间及租金的支付情况，汪福君于2018年5月份之后多次催讨集合公司支付下一期半年的租金，集合公司表示会支付，但一直未付，故应当承担相应违约责任。二、集合公司提出的拆除测试效果图，汪福君没有阻挠集合公司的情况。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 汪福君向一审法院本诉请求：1.解除汪福君与集合公司间签订的《场租协议》；2.集合公司支付2018年6月1日至2019年6月11日期间租金515120元、免租期间租金457580元（按每日1370元租金标准，自2017年1月1日起计算至2017年11月30日止）、违约金1500000元。 集合公司向一审法院反诉请求：1.汪福君返还集合公司已支付的款项250000元；2.汪福君支付集合公司违约金1500000元。 一审法院认定事实：2016年12月，汪福君与集合公司签订《场租协议》一份，约定：汪福君将位于宁波市鄞州百丈路16号、大戴街22号原工商银行鄞东支行大楼的广告牌位置出租给集合公司，具体尺寸规格以广告牌建造完成为准；租用期限与起止日：租赁期限10年，2017年1月1日至2026年12月31日止（具体起止时间以广告牌建造完成的日期为准），汪福君同意在集合公司按约履行各项义务的基础上，给予集合公司自本协议签订之日起至广告牌建造完成并安装上画期间为集合公司建造时间，使用权归集合公司，汪福君不收取租金；场地租金500000元/年（含汪福君可能向房屋所有者、物业、业主委员会等第三方支付的一切费用，但不含电费、保险费等），此租金为不含税价，如果集合公司需要汪福君提供正式租金发票，开票所需税金由集合公司自行承担；场地、水电费押金10000元，先付后用，每半年一付，协议签订后十日内集合公司向汪福君支付50000元订金，抵扣第一年租赁费，广告牌建造完成并安装上画后十日内按本协议约定支付；如集合公司不按时支付汪福君场地租金，汪福君有权解除合同并要求集合公司赔偿合同场地租金总额的30%违约金；如汪福君在合同有效期内不能保证集合公司所租场地的广告发布或擅自变更费用和期限，须向集合公司赔偿场地租金总额的30%违约金，并赔偿集合公司因制造、审批广告牌所产生的制作费用及其他相关费用。涉案合同签订后，汪福君于2017年1月1日出具《委托出租书》一份，委托浙江达人旅业股份有限公司童伟标及其工作人员办理涉案广告牌租赁事宜。2016年12月19日，集合公司向童伟标账户汇款50000元，汪福君出具收据确认收到集合公司租赁订金50000元。2017年10月，汪福君指派的工作人员与集合公司负责场地租赁事宜的负责人田碧联系，询问广告位置是否审批通过、何时安装并告知集合公司自2017年11月起计算租金，田碧回复尚未审批完成，可以支付租金，但起租时间要从12月份开始，汪福君方人员坚持自2017年11月起租，田碧表示双方再行协商。2017年11月10日，集合公司向童伟标账户汇款200000元，用于支付第一期租金。集合公司向宁波市城管局报送广告点位规划实施深化设计方案后，宁波市城管局于2018年1月21日发布《关于市三区2018年第一批户外广告规划实施深化方案审核意见的公示》，对上述方案，拟同意经许可后按深化设计方案实施，并予以公示。2018年4月12日，集合公司就涉案广告位取得《大型户外广告设施设置许可证》，同月18日，宁波市鄞州区城市管理局在集合公司提交的设计图上盖章表示同意。2018年5月，集合公司在涉案广告位上安装广告图。2018年5月10日，汪福君的工作人员向集合公司的田碧催讨下一期租金，田碧回复尽快安排支付。同月21日，汪福君再次催讨，田碧表示资金到位后会支付。2018年6月21日，汪福君向集合公司发送催告函，告知集合公司2017年12月1日为场租起始期，集合公司应于2018年5月31日前支付250000元，要求集合公司接函之日起7日内履行支付义务。集合公司于2018年7月3日向汪福君发送回复函，表示其已按约支付订金50000元并提前支付场租费用200000元，因广告效果存在太大偏差，无意向客户，希望协商将场租降至100000元/年，原单透贴广告发布形式更换为车贴广告发布形式。汪福君未予回复，并于2018年7月12日向该院申请诉前调解。该院将汪福君的诉求通知集合公司后，集合公司分别于2018年8月7日、9月3日向汪福君发函表示其将要拆除广告测试效果图，要求汪福君予以配合。此后，集合公司未拆除广告图，至2018年12月22日集合公司拆除广告图。2019年6月11日，汪福君、集合公司确认《场租协议》已解除。 一审法院认为，汪福君、集合公司签订的《场租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案合同履行过程中，汪福君要求自2017年11月起算租金，集合公司田碧要求自2017年12月起算租金并实际支付该期租金，汪福君未明确表示异议并在此后的催告函中认可2017年12月1日起算租金，田碧系集合公司负责涉案场地租赁事宜的负责人，且其与汪福君确认起租时间后即支付了当期租金，足以证明田碧对起租时间的确认系代表集合公司，故该院认定双方对租金起算时间达成新的合意，即自2017年12月1日起算租金，不再以广告牌安装上画时间作为起租依据。此外，在汪福君向该院申请诉前调解之前，汪福君与集合公司田碧的微信往来记录及集合公司发送的回复函中，集合公司均未对起租时间提出异议，亦可印证双方协商一致对起租时间进行了变更，故集合公司主张租金起算条件尚未成就的抗辩意见，不予采纳，应自2017年12月1日起算租金。根据起租时间和集合公司支付租金情况，集合公司应于2018年5月31日前支付下一期半年租金250000元，逾期不付，构成违约，经汪福君催讨后集合公司仍未支付，根据合同约定，汪福君有权解除合同。汪福君向本院起诉主张解除合同后，集合公司在庭审中对解除合同并无异议，并于2018年12月22日拆除广告图，双方之间租赁关系已实际终止，故涉案《场租协议》已于2018年12月22日解除，租金应计算至2018年12月22日，经计算，集合公司应向汪福君支付租金280137元，汪福君要求计算租金至2019年6月11日，缺乏依据，不予支持。对集合公司主张的汪福君拒不协助集合公司拆除广告牌的抗辩意见，该院认为，集合公司发函时间为汪福君起诉后，且集合公司并无证据证明除发送函件外其前去拆除广告图时遭到汪福君拒绝，故对该抗辩意见不予采纳。对汪福君要求集合公司支付免租期间租金457580元，该院认为，合同约定集合公司按约履行各项义务的基础上汪福君对协议签订之日起至广告牌建造完成并上画期间不收取租金，合同履行过程中双方协商一致自2017年12月1日起算租金，此时广告牌尚未建设完成，集合公司对于新合意的达成放弃其原合同部分权利，与此相对应，关于免租期的原合同条款对于双方将不再适用，故至2017年11月30日免受租金不应受“集合公司按约履行各项义务”该条件的制约，且违约责任中并未约定因集合公司违约解除合同时集合公司应补足免租期间租金，故对汪福君的该项诉讼请求不予支持。对汪福君主张的违约金1500000元，集合公司认为违约金约定过高，要求法院予以调整。该院认为，《场租协议》解除后，汪福君寻求新的承租人需要一定时间，汪福君必然存在空租损失，该院结合汪福君合理的空租期损失调整违约金为166000元。对集合公司要求汪福君退还租金250000元并支付违约金1500000元的反诉请求，该院认为，因集合公司未按约支付租金致使合同解除，集合公司的反诉请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、集合公司支付汪福君租金280137元、违约金166000元，限于判决生效之日起七日内履行完毕；二、驳回汪福君的其他诉讼请求；三、驳回集合公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费22899元，由汪福君负担14907元，集合公司负担7992元；反诉案件受理费减半收取10275元，由集合公司负担。 本院二审期间，集合公司向本院提供以下证据：1.集合公司向鄞州区城管局的报告复印件1份，拟证明集合公司并不存在恶意拖建广告牌的情况。2.聊天截图以及函件各1份，拟证明因广告牌发布效果不理想，集合公司终止与合作单位的合作关系，但在其于2018年7月13日前往拆除涉案广告牌时，汪福君将顶楼门反锁，拒不配合拆除工作。为印证上述拟证事实，集合公司申请证人吴某出庭作证。经质证，汪福君对上述证据的真实性、关联性均有异议。本院经审查认为，集合公司提供的证据1的真实性无法确定，且与本案欠缺关联性。证据2及证人证言亦难以证明集合公司的待证事实。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点之一是涉案《场租协议》的实际起租时间如何确定。对此，根据集合公司工作人员要求自2017年12月起算租金以及集合公司实际支付租金之事实，结合汪福君在事后催告函中认可自2017年12月1日起算租金等情形，可以证明双方对租金起算时间达成了新的合意，即自2017年12月1日起算租金。一审判决对此认定并无不当。根据上述认定，集合公司应于2018年5月31日前支付下一期半年租金，其逾期不付已构成违约。集合公司上诉认为本案广告牌租期尚未正式起算，汪福君提前要求集合公司支付租金而构成违约的理由不能成立。本案双方当事人的主要争议焦点之二是集合公司所主张的汪福君拒不协助集合公司拆除广告牌的事实是否存在。对此，集合公司提供的证据难以证明其所主张的事实，一审判决集合公司支付至双方合同关系解除时止的租金并无不妥。 综上，集合公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24369元，由上诉人宁波集合灵思广告传媒发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  胡曙炜 审判员  毛 姣 审判员  方资南 二〇二〇年三月二十七日 书记员  赵 蕾