上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15858号上诉人（原审原告、反诉被告）:苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区泰山路2号。法定代表人：严伟虎，董事长。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海曜山精密机械有限公司，住所地上海市奉贤区星火开发区阳明路1号1幢3层305厂房。法定代表人：吴瑜南，总经理。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原审第三人：上海浦东星火开发区联合发展有限公司，住所地上海市星火开发区民乐路88号。法定代表人：张天荣，董事长。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称火炬公司）因与上海曜山精密机械有限公司（以下简称曜山公司）及原审第三人上海浦东星火开发区联合发展有限公司（以下简称星火公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初20999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火炬公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项判决，改判支持火炬公司的全部一审诉请。事实和理由：1.本案合同系解约律师函送达曜山公司之日解除。曜山公司逾期拖欠租金及水电费，火炬公司根据合同约定向曜山公司发送解约函通知解除合同，该律师函于2018年4月2日送达，因此本案合同应于该日解除。2.一审对于曜山公司租赁的位于XX开发区XX路XX号9号楼101-B-1，合计建筑面积为1,088平方米（以下简称涉案房屋）的用途及服务费的约定等合同履行过程认定错误。（1）根据合同约定，曜山公司可以开展的经营范围最终以主管部门的审批为准，在其未向有关部门提出企业登记及环评申请之前，没有证据证明曜山公司承租涉案房屋的目的是生产，没有依据认定曜山公司使用涉案房屋进行经营存在障碍。（2）合同约定的服务费由物业服务费及孵化服务费两部分组成，其中物业服务费包括保安保洁及垃圾清运等服务，孵化服务包括培训讲座宣传服务等，根据合同约定，无论曜山公司是否请求享受孵化服务，均不影响及调整服务费的收取。（3）曜山公司拖欠租金水电费的违约行为早于其得知环评审批停办的时间，曜山公司没有行使抗辩权的事实及法律依据。3.曜山公司拖欠水电费及租金，火炬公司有权按照合同约定解除合同并据此主张相应权利。合同解除后，曜山公司继续占用涉案房屋至2019年才归还，期间产生的租金及占用费应全部由曜山公司承担，火炬公司有权要求曜山公司承担相应的滞纳金和违约金并没收保证金。上诉人曜山公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、六项，改判支持曜山公司的反诉请求。事实和理由：1.《企业入驻合同》应于2018年1月23日解除。火炬公司在2017年10月就知晓环评停办并与星火公司商定清退租户的情况下，不仅未及时告知曜山公司，且在2018年1月23日杭州湾公司对租户发出《责令停止生产的通知》时仍不明确告知上述情况，导致曜山公司一直无法正常使用出租场地，从该日起双方的合同已实际无法履行，应以该日作为合同解除之日。2.《企业入驻合同》无法履行的根本原因是出资地块性质并非工业用地，而不是一审认定的政策变化所致。涉案房屋登记的用途是仓库堆栈，并非工业用地，但火炬公司在对外招租时承诺可以为入驻企业在三个月内顺利办理完成环评和注册登记手续，强调出租地块是政府建造厂房，入驻企业可在未完成全部入驻手续的情况下先行进场并进行生产经营。但出租地块的性质决定了其根本上无法办理环评并进行工业生产，涉案合同从根本上目的就无法实现，故本案不应适用合同约定的免责条款，由此产生的损失应由火炬公司承担。3.对于损失责任的认定，一审显失公平。火炬公司自始至终都没有告知过曜山公司因政策及产业调整原因要清退租户的事实，采取隐瞒事实的手段，在曜山公司收到责令停业通知后仍然表示愿意继续履行合同，后又突然以拖欠租金及水电费为由向曜山公司发送律师函单方解除合同，以达到其逃脱赔偿责任的目的。即使本案因国家政策原因导致合同不能履行，那么从2017年11月起的损失均是火炬公司一手造成的，如果火炬公司及时告知政策变化产业调整，也不会产生后续一年多的租金损失。原审第三人星火公司述称，同意火炬公司的上诉请求，不同意曜山公司的上诉请求。火炬公司及曜山公司均不同意对方的上诉请求。火炬公司向一审法院起诉请求：1.确认火炬公司与曜山公司双方签订的《企业入驻合同》于2018年4月2日解除；2.判令曜山公司支付房屋综合管理费（租金加服务费）人民币（以下币种相同）3,526.9元（2018年3月28日至2018年4月1日），按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付房屋综合管理费产生的滞纳金；按照日租金2倍的标准支付从2018年4月5日起至2019年2月27日止迟延交还房屋产生的违约金542,730.67元；曜山公司支付电费212,668.4元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付电费产生的滞纳金；曜山公司支付水费5,099.94元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付水费产生的滞纳金；曜山公司支付违约金52,904元；3.判令没收曜山公司入驻保证金24,820元。曜山公司向一审法院提起反诉请求：1.确认火炬公司与曜山公司双方签订的《企业入驻合同》于2018年1月23日解除；2.判令火炬公司赔偿曜山公司因提前解除合同所造成的各项损失1,123,553.78元（装饰装修损失514,138.11元以及拆除装修费用60,838.13元，搬迁损失201,000元，停产停业损失200,000元，提前解除劳动关系赔偿员工77,940元，中介费9,000元，公证费4,020元，律师费50,000元，保全费5,000元，保函费1,617.54元）。一审庭审中，曜山公司增加反诉请求：要求火炬公司返还入驻保证金24,820元。一审法院认定事实：星火开发区XX路XX号8号楼、9号楼房屋登记权利人为星火公司。房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，火炬公司与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将XX路XX号8号楼、9号楼租赁给火炬公司。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。星火公司允许火炬公司在租赁期内将上述房产进行经营性转租。租户需符合星火开发区产业导向定位，且第三年起每年亩均产不低于30万/亩。2017年2月28日，曜山公司（乙方）与火炬公司（甲方）签订《博济科技园企业入驻合同》（曜山公司于签约时尚未成立，于成立后补盖公章），约定：甲方同意将位于XX开发区XX路XX号9号楼101-B-1，合计建筑面积为1,088平方米房屋租赁给乙方使用。乙方承诺所租赁物业仅作为办公、生产用途，若入驻期内改作其他用途的，需事先书面报经甲方同意，乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准。入驻期为4年，自2017年2月28日起至2021年3月27日止。装修期自2017年2月28日起至2017年3月27日止。房屋月综合管理费为26,452元（其中月租金为24,820元、月服务费为1,632元。租金每两年递增5%。租金服务费支付方式为季度一付，先付费后使用，提前30日支付下一期费用。签订合同当日内，乙方应向甲方支付首期房租74,460元，入驻保证金24,820元、装修保证金5,000元，保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金甲方予以没收。合同还约定，入驻期间所发生的水电费、电话费、网络使用费等有关费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水费：按每月实际用水量收取为5.22元/方。电费：按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费，甲方有权根据供水、供电部门的调整比例对水、电费等收取标准进行相应的调整。还约定，乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费等，若乙方不能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费累计超过1个月，视为违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第七条第2款（甲方的义务）第3项约定，应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。合同第十三条（免责条款）第1款约定，因不可抗力（包括但不限于洪水、雷雨、火灾等）、国家政策原因（包括但不限于国家拆迁或征地）等致使本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，曜山公司缴纳了至2018年3月27日的综合管理费及入驻保证金24,820元。2017年10月15日，园区内其他租户与火炬公司签订《情况说明》言明，火炬公司有义务办理入驻星火开发区及提供相关资料办理企业入园手续，由于火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。火炬公司员工徐某签收。2017年11月25日，园区内其他租户再次做出书面《企业入园申请报告》，请求火炬公司指导或者协助办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。火炬公司员工徐某签收。2017年12月8日，星火公司与火炬公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与火炬公司签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由火炬公司具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由火炬公司承担。2018年1月，杭州湾公司向曜山公司发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对曜山公司进行现场检查，发现曜山公司在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。2018年4月1日，火炬公司向曜山公司发送律师函，言明曜山公司应于2018年2月28日前支付2018年3月28日至2018年6月27日的租金服务费，但曜山公司没有支付，且拖欠水电费，严重违约，故通知曜山公司双方签订的合同于2018年4月1日解除，要求曜山公司在3日内搬离涉案房屋，并支付拖欠费用及违约金。2018年5月27日，曜山公司及其他承租户与火炬公司进行会谈，但协商未果。2018年8月20日，曜山公司及其他承租户与火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。火炬公司、杭州湾公司均表示，要求承租户提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，承租户表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”火炬公司律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”2018年9月17日，曜山公司签署《承诺书》，言明由于火炬公司隐瞒涉案地区停办环评的事实，曜山公司已经诉至法院，现在杭州湾公司要求搬离，鉴于诉讼立案的不确定性，承诺在2018年11月30日前搬离完毕。2018年11月14日、12月10日，火炬公司两次向曜山公司邮寄电费催缴通知单。2019年2月27日，双方办理《验收交接单》，交接单记录，电表1,577.08（峰：696.23，平：771.73，谷：109.12）。曜山公司搬离前拆除了装饰装修。还查明，根据调取的工商内档资料显示：星火公司XX路XX号9幢6层房屋分割成1001室至3000室，将8幢3层分割成89间房屋，租借给注册公司做办公使用。由星火公司与企业签订租赁合同。又查明，上海市环境保护局沪环保评[2015]468号文件，文件要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，在法院他案审理中，星火公司表示在6月左右知悉，并告知了火炬公司，火炬公司表示在9月底10月初得知该信息。一审诉讼过程中，经曜山公司申请，法院委托了上海第一测量师事务所有限公司对曜山公司于承租房屋内的装饰装修进行残值评估，该公司于2019年8月26日出具了《工程造价鉴定意见书》，工程造价为703,495.71元。一审法院认为，火炬公司与曜山公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，曜山公司迟延支付租金、水、电费，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；曜山公司主张，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。法院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由曜山公司提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。曜山公司未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务。二、合同对火炬公司应当为曜山公司办理环评手续未作约定，曜山公司也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约。三、鉴于上述法院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评无因果关系。故法院对曜山公司主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，曜山公司作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以曜山公司迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，法院认定于双方办理房屋交接之日即2019年2月27日合同解除。关于拖欠的租金，法院自曜山公司拖欠2018年3月28日始计算至涉案房屋实际交还之日2019年2月27日止为273,020元，但考虑到自2017年11月1日始，火炬公司及星火公司已经对曜山公司采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使曜山公司使用房屋存在极大障碍，法院酌情对上述费用予以扣减，曜山公司实际应支付火炬公司拖欠的租金81,906元。火炬公司还主张曜山公司应支付服务费，法院认为，火炬公司未提供合同约定相应服务，法院对此费用难以支持。对于水电费金额，曜山公司对水费无异议，但其对电费金额提出异议，然根据合同约定及双方交易习惯，均以火炬公司抄见后计算为准，故法院确认电费为212,668.4元。对于火炬公司要求曜山公司支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，法院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金法院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。关于入驻保证金24,820元，火炬公司应予返还。对于曜山公司反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责任条款，火炬公司不承担赔偿责任，法院对该反诉请求不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海曜山精密机械有限公司于2017年2月28日签订的《企业入驻合同》于2019年2月27日解除；二、上海曜山精密机械有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的租金81,906元；三、上海曜山精密机械有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的电费212,668.4元、水费5,099.94元；四、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海曜山精密机械有限公司入驻保证金24,820元；五、驳回苏州火炬创新创业孵化管理有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海曜山精密机械有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,656.99元，诉讼保全费2,730元，由苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担10,258元，上海曜山精密机械有限公司负担5,128.99元。反诉案件受理费7,567.68元，评估费27,080元，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担692.95元，上海曜山精密机械有限公司负担33,954.73元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，火炬公司与曜山公司签订的《企业入驻合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方对于《企业入驻合同》的解除均不持异议，本案的争议在于合同解除的原因及责任，以及因此产生的相关损失应如何处理。对此，双方当事人均主张对方存在违约情形导致合同解除，火炬公司主张曜山公司逾期支付租金及水电费，曜山公司则主张火炬公司未按其承诺提供适租土地，出租地块无法办理环评进行工业生产，合同目的自始无法实现。对此本院认为，虽然火炬公司在其招租宣传资料上载明提供工商注册等服务，但双方当事人的权利义务仍应以双方后续签订的《企业入驻合同》为依据。根据合同约定，火炬公司仅在曜山公司提出请求时，才负有指导或协助曜山公司办理注册登记手续的义务，并无保证其在涉案房屋内办理生产型企业的注册登记及通过环评的义务，事实上曜山公司已在他处办理了注册登记，而曜山公司作为承租人，理应事先了解涉案房屋的产权登记状况及相关用途，在并未有证据证明火炬公司可以隐瞒涉案房屋产权登记或提供虚假证明的情况下，曜山公司不得以土地用途不符合合同目的为由主张对方违约。况且，曜山公司也并未提供充分的证据证明涉案房屋的用途或土地性质与办理环评手续之间的因果关系，故对其关于火炬公司未能提供适租房屋导致合同目的自始无法实现的主张，本院不予采信。根据本案所查明的事实，星火开发区因2017年6月环保部门发出通知，停止对开发区内的项目开展环评工作，火炬公司在另案中表示其在2017年9月底已得知星火开发区暂停开展环评工作的信息，并于10月15日签收了园区内租户出具的《情况说明》，又与星火公司协商自2017年11月起对入园的租户进行清退工作，至2018年1月，杭州湾公司向曜山公司发出《责令停止生产的通知》，显然，双方无法继续履行合同的原因系相关部门出台政策暂停对星火开发区开展环评工作所致。在此情形下，曜山公司未支付后续的租金，系事出有因，具有合理的抗辩理由，不存在主观上违约的故意，曜山公司并不因此构成根本性违约。综合上述事实，一审认定本案应适用双方在合同中约定的因国家政策原因导致合同不能履行的免责条款，涉案合同的解除系不可归责于双方当事人，双方就此均不承担相应责任，并以双方办理房屋交接之日作为合同解除之日，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于双方当事人主张对方违约而解除合同的主张，本院均不予采信。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方在合同中免责条款的约定，对因国家政策原因致使合同无法履行或造成的损失，双方互不承担责任，故对于双方当事人以对方违约为由所提出的损失赔偿、违约金、没收保证金等请求，一审均未支持，并无不妥，本院予以认同。一审又根据本案合同解除的时间，结合2017年11月星火开发区开始对曜山公司实施清退措施等事实，对曜山公司欠付的租金酌情予以了扣减，于法不悖，本院予以支持。曜山公司主张租金扣减的计算方式有误，然一审系根据实际情况对曜山公司仍需支付的租金酌情予以减免，并无不妥，曜山公司的主张缺乏依据，本院不予采信。火炬公司主张曜山公司在未经相关主管部门审批之前不能认定其为生产型企业，环评审批对其经营不产生影响的主张，显然与本案事实不符，本院不予采信。同上，火炬公司要求曜山公司支付2倍标准的迟延交房违约金，本院亦不予支持。综上所述，火炬公司与曜山公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,529元，由上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担12,657元，上诉人上海曜山精密机械有限公司负担15,872元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年三月三十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……