四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20856号 上诉人（原审原告）：成都大有置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街19号1栋1单元14层1403号。 法定代表人：蒋华琳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋晓东，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海跨境通国际贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区正定路530号A5库区集中辅助区302室。 法定代表人：陈亨利，董事长。 委托诉讼代理人：王洁云，女，汉族，1990年1月29日出生，住江苏省张家港市。 上诉人成都大有置业有限公司（以下简称“大有置业公司”）与被上诉人上海跨境通国际贸易有限公司（以下简称“跨境通贸易公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易实验区人民法院（2019）川0193民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大有置业公司上诉请求：1.依法撤销四川自由贸易实验区人民法院（2019）川0193民初6088号民事判决，改判支持大有置业公司的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由跨境通贸易公司承担。事实和理由：一、一审认定《租赁合同》于2019年1月31日解除错误。跨境通贸易公司是违约方，其不享有合同解除权，在其发出解除函后，大有置业公司复函并未同意该解除行为，要求跨境通贸易公司继续履行合同。直至2019年4月22日，大有置业公司向跨境通贸易公司发出解除合同通知，根据《租赁合同》第十七条第一项约定“一方一邮寄方式向另一方发出文书通知的，以邮寄之日起第五日为送达日，故合同的解除日期应当为2019年4月26日。二、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审既然认定双方合同于2019年1月31日解除，那2019年2月1日至4月23日的空置租金损失亦应当认定为大有置业公司的客观损失。2、根据合同约定，因跨境通贸易公司发生违约行为，大有置业公司有权扣除履约保证金，且跨境通贸易公司应当支付当年度三个月的租金作为违约金，故该履约保证金不应当直接抵扣。跨境通贸易公司支付的2019年1月至4月期间的租金系应付的租金而非违约金，一审判决将该租金抵消违约金属于法律适用错误。3、案涉《租赁合同》约定的4个月共计192484元租金优惠系附条件的商业交易对价，只有满足约定条件才可执行，一审判决将租金优惠认定为损失系法律适用错误。三、跨境通贸易公司未按合同约定承担足额的违约责任，其应当承担的金额包括三个月的租金以及履约保证金以及利息。 跨境通贸易公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。大有置业公司与跨境通贸易公司之间订立的租赁合同解除日期应当为2019年1月31日，自该日起跨境通贸易公司已将房屋归还大有置业公司。跨境通贸易公司支付的款项足以弥补大有置业公司的损失，其诉讼请求不应当得到支持。 大有置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令跨境通贸易公司向大有置业公司支付（除已扣取履约保证金外的）剩余违约金48121元；2.判令跨境通贸易公司返还大有置业公司此前给予的租金优惠192484元；3.判令跨境通贸易公司支付应补足履约保证金96242元及其迟延违约金26947.76元（自2019年3月27日至解约日2019年4月23日）；4.判令跨境通贸易公司承担本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等全部费用。 一审法院认定事实：2017年6月8日，大有置业公司与跨境通贸易公司签订《租赁合同》，约定：大有置业公司将位于大有智慧项目号房屋出租给跨境通贸易公司；租赁期限自2017年6月30日至2020年10月29日止，共计40个月；租赁期租金总额为1732356元（其中：第1年，2017.6.30-2018.6.29，年租金总额为384968元；第2年，2018.6.30-2019.6.29，年租金总额为577452元），物业管理费由跨境通贸易公司支付，按计租面积计算，标准为10元/平方米/月；跨境通贸易公司应在合同签订当日向大有置业公司交付96242元作为履约保证金，用以担保跨境通贸易公司履行合同项下的义务，合同履行期间，跨境通贸易公司未按本合同约定支付租金、电费、房屋恢复费、违约金等，大有置业公司有权从履约保证金内扣取相应金额；租赁期限内，除合同另有约定外，任何一方无法定或约定的理由不得擅自单方面解除合同，否则违约方应支付合同当年度三个月租金的违约金。同日，跨境通贸易公司向大有置业公司出具《承诺函》，载明合同第1年（即2017.6.30-2018.6.29）月租金为48121元，优惠33.33%，第2年、第3年、第4年月租金均为48121元。优惠系大有置业公司基于跨境通贸易公司完整履行租赁合同为前提给予的优惠，在跨境通贸易公司享受优惠的年度内，非因大有置业公司原因而提前终止租赁合同的，大有置业公司有权取消该优惠之全部。 2017年6月30日，大有置业公司与跨境通贸易公司签订《补充协议》，约定跨境通贸易公司放弃大有置业公司依据主合同提供的大金变频多联空调外机，跨境通贸易公司自行负责租赁房屋内空调内外机的采购安装。 2019年1月22日，跨境通贸易公司向大有置业公司发出《提前解除租赁合同通知函》，载明双方签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除，跨境通贸易公司将于同日搬离租赁房屋。2019年1月31日，大有置业公司向跨境通贸易公司发出《回复函》，载明大有置业公司对跨境通贸易公司单方解除《租赁合同》以及提前搬离租赁房屋事宜不予同意。同日，跨境通贸易公司向租赁房屋物业公司成都利丰物业有限公司出具《物品放行条》后搬离租赁房屋。 2019年3月18日，大有置业公司向跨境通贸易公司发出《告知函》，要求跨境通贸易公司履约并支付该年度三个月租金的违约金，若跨境通贸易公司不支付上述违约金，大有置业公司将在履约保证金内扣除相应金额。2019年3月21日，大有置业公司出具《记账凭证》，扣除跨境通贸易公司支付的全额履约保证金96242元。 2019年4月22日，大有置业公司向跨境通贸易公司发出《之解除通知函》，载明鉴于跨境通贸易公司擅自搬离且拖欠履约保证金超过30天的情形已严重违反合同约定，故自该解除通知函送达跨境通贸易公司之日起，双方签订的《租赁合同》正式解除，并要求跨境通贸易公司于送达后三个工作日内支付大有置业公司违约金、履约保证金、优惠租金等费用。截止大有置业公司向本院提起诉讼，跨境通贸易公司并未就该事宜与大有置业公司联系，也并未支付任何款项。 一审认定上述事实，采信的证据包括：有《写字楼租赁合同》《承诺函》《写字楼租赁合同补充协议》《提前解除租赁合同通知函》《物品放行条》《回复函》《告知函》《之解除通知函》、快递单、记账凭证以及当事人的当庭陈述等。 一审法院认为，大有置业公司与跨境通贸易公司签订的《租赁合同》和《承诺函》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现跨境通贸易公司提前解除合同已构成违约，应当承担违约责任。大有置业公司不同意解除合同，不符合合同约定。故一审认定双方签订的合同已经于2019年1月31日解除。 关于违约责任，依据《租赁合同》和《承诺函》、《补充协议》关于违约方应支付合同当年度三个月租金的违约金；合同履行期间，跨境通贸易公司未按本合同约定支付租金、电费、房屋恢复费、违约金等，大有置业公司有权从履约保证金内扣取相应金额；在跨境通贸易公司享受优惠的年度内，非因大有置业公司原因而提前终止租赁合同的，大有置业公司有权取消该优惠之全部的约定和承诺，大有置业公司给予跨境通贸易公司的租金优惠192484元应当认定为损失。大有置业公司并未提出证据证明还有其他损失，应当承担举证不能的不利后果。跨境通贸易公司提出违约金额过高，但未提出证据证明，一审不予支持。因此，跨境通贸易公司应当按照三个月租金的标准向大有置业公司支付违约金，但该违约金并不能完全弥补大有置业公司的损失，跨境通贸易公司还应支付与违约金差额的损失部分。大有置业公司与跨境通贸易公司在庭审中确认，跨境通贸易公司在2019年1月31日搬离写字楼时租金已经交到2019年4月29日以及跨境通贸易公司在签订合同时已经缴纳的履约保证金96242元，大有置业公司并未退还。为了减少诉累，并结合跨境通贸易公司的答辩意见。一审认为，大有置业公司的违约金和损失可在跨境通贸易公司多支付的租金及缴纳的履约保证金中进行扣抵品迭。 综上所述，对大有置业公司的诉讼请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回大有置业公司的诉讼请求。 二审中，双方当事人均无新证据提交。对于一审查明的基本事实无异议，本院予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，结合大有置业公司的上诉、跨境通贸易公司的答辩意见，本案二审争议的焦点为：1、案涉《租赁合同》的解除时间。2、跨境通贸易公司是否应当承担合同中约定租金优惠192484元。3、跨境通贸易公司承担违约金的具体金额。对此本院评述如下： 关于合同的解除时间问题。合同解除须依法定或者约定，于享有解除权人依法行使解除行为，方可发生解除的效力。本案中，跨境通贸易公司在大有置业公司无任何违约情形下于2019年1月22日发出合同解除通知，该行为违反法律规定，其发出的解除通知不发生合同解除的效力。大有置业公司作为守约方有权在跨境通贸易公司违约时解除合同，根据《租赁合同》第十七条“一方以邮寄方式向另一方发出文书通知的，以邮寄之日起第五日为送达日，因大有置业公司于2019年4月22日向跨境通贸易公司发出了解除通知，故案涉《租赁合同》的解除时间为2019年4月26日。一审对此认定有误，应予纠正。 关于跨境通贸易公司承担违约金金额问题。跨境通贸易公司提前解除合同，在大有置业公司明确不同意的情况下，跨境通贸易公司应继续履行合同义务。虽然跨境通贸易公司搬离租赁房屋，但是其并未提供证据证明将房屋交由大有置业公司实际控制使用等，跨境通贸易公司占有使用与否并不影响在合同解除之前应付的房屋租金，一审将跨境通贸易公司已支付的2019年1月至2019年4月的租金直接作为违约金抵扣属于法律适用不当，应予纠正。 根据《租赁合同》第十四条第3款“因跨境通贸易公司原因导致合同解除的，大有置业公司有权扣除全部履约保证金96242元，且跨境通贸易公司应当支付当年度三个月租金作为违约金”的约定，此时该保证金系具有担保性质的违约金。在约定承租人违约时须没收保证金并另行承担违约金的情形下，应以出租人所受损失为基础，将双方约定的保证金及另行承担的违约金一并作为该违约情形下的违约金予以考量。结合本案实际情况，包括双方履约及违约程度等，跨境通贸易公司缴纳的保证金96242元以及预缴的2019年4月27日至4月29日三天租金能够弥补大有置业公司的损失，大有置业公司主张跨境通贸易公司应再另行承担三个月租金的违约金本院不予支持。 关于跨境通贸易公司是否应当承担租金优惠192484元的问题。根据跨境通贸易公司出具的《承诺书》内容，租金优惠系建立在跨境通贸易公司完整履行合同租赁期限前提之下，因本案跨境通贸易公司违约导致合同提前解除，大有置业公司有权要求跨境通贸易公司补齐上述优惠租金金额。原审对此认定有误，本院予以纠正。 综上所述，大有置业公司的上诉请求部分成立，一审判决查明事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易实验区人民法院（2019）川0193民初6088号民事判决； 二、上海跨境通国际贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内返还成都大有置业有限公司租金优惠款192484元。 三、驳回成都大有置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3378元，上海跨境通国际贸易有限公司负担1689元，成都大有置业有限公司负担1689元；二审案件受理费6756元，由上海跨境通国际贸易有限公司负担3378元，成都大有置业有限公司负担3378元负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月九日 书记员 丁昱凡