江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终112号上诉人（原审原告）：张标，男，1966年12月4日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：周丁业，江苏青炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江南越置业有限公司沭阳分公司，住所地江苏省沭阳县台州路12号（县农委办公用房）。负责人：徐传才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江南越置业有限公司，住所地浙江省武义县城小南门3号。法定代表人：陈森棋，该公司执行董事。上诉人张标因与被上诉人浙江南越置业有限公司沭阳分公司（以下简称南越置业公司沭阳分公司）、浙江南越置业有限公司（以下简称南越置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张标上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持张标的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由南越置业公司、南越置业公司沭阳分公司承担。事实和理由：1.一审法院认定张标迟于认购书约定的七天之内交款146000元系违约行为有误。根据一审法院（2018）苏1322民初8572号民事判决的认定，张标交纳146000元房款的时间迟于认购协议约定的交款时间，但南越置业公司沭阳分公司收取了上述房款且向张标出具了收据，可以反映出南越置业公司对张标支付房款行为的确认及继续履行双方签订的认购协议的意愿，且南越置业公司出具的72元按揭抵押登记费收据可以证明涉案房屋付款方式为首付款及按揭贷款方式支付。宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终570号民事判决维持了上述一审判决。上述两份民事判决足以证明南越置业公司对张标迟于认购书约定的交款时间交款并未作出违约的认定，上述判决还判定双方的房屋买卖合同成立。一审的认定实质上系对已经生效判决的内容的否定，涉嫌程序违法。一审法院在庭审中并未将张标是否存在违约行为作为争议焦点进行审查，客观上也剥夺了张标的相关举证权利。2.一审法院认定张标交纳146000元至2018年5月16日期间未再向南越置业公司支付购房款存在违约有误。张标向南越置业公司交纳146000元及72元按揭抵押登记费后，多次到南越置业公司沭阳分公司处要求签订备案合同办理备案手续，但南越置业公司沭阳分公司明确拒绝办理。故张标于2018年5月18日向一审法院提起诉讼，诉讼请求的第一项即要求南越置业公司履行相关手续，以便张标办理抵押贷款付清余款。张标一直积极追求双方房屋买卖合同的履行，一审法院认定张标未向南越置业公司支付剩余购房款构成违约无事实依据。3.南越置业公司存在一房二卖的行为，应当承担一倍房款的赔偿责任。在（2018）苏1322民初8572号案件2018年10月庭审过程中，法庭曾询问南越置业公司涉案房屋是否已经出卖给他人，南越置业公司回答并未出卖给他人，后张标提起保全涉案房屋的申请，一审法院至沭阳县不动产登记机关请求协助执行时发现，涉案房屋已经于2018年5月出卖给案外人，南越置业公司存在欺诈行为。4.一审法院认定的涉案房屋增值损失及主动赔偿张标增值损失不当。涉案房屋在2017年1月30日出卖给张标时的价格为497000元，在2018年5月出卖给案外人时总价款为670000元。2019年10月一审作出判决时还认定价格为670000元明显不当。涉案房屋所在区域的房价已经高达9000元每平方米，涉案房屋实际增值损失达500000元以上。张标在一审时也已提交证据证明周边房价均已超过9000元每平方，一审法院仍然认定增值损失为173000元无事实依据。张标向南越置业公司交付首付款后一直在找南越公司要求办理备案以便张标办理抵押贷款支付尾款，是南越置业公司一直拒不办理且作出一房二卖的行为，故其应当全额赔偿张标的增值损失，而不应酌情赔偿张标的增值损失。被上诉人南越置业公司沭阳分公司发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，张标的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。被上诉人南越置业公司未发表答辩意见。张标向一审法院提出诉讼请求：1.解除张标与南越置业公司沭阳分公司之间关于沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同；2.判令南越置业公司、南越置业公司沭阳分公司返还张标已付购房款150000元，承担已付购房款一倍的赔偿责任150000元，并赔偿张标房屋增值损失464094元。一审法院经审理认定事实如下：2017年1月30日，张标（乙方）与南越置业公司沭阳分公司（甲方）签订《南越·上东郡小区认购书》，该协议约定：第一条、乙方自愿认购甲方开发的位于宿迁市沭阳县住宅（商铺）。第二条、该住宅（商铺）面积113.07㎡，单价元/㎡，总价元，现金优惠金额合计元，折扣，实际成交应支付的总额为497000元。第三条、乙方在签订认购书的同时，并支付甲方定金人民币4000元整，该定金在双方签署《商品房买卖（预售）合同》后自动转为乙方所支付的房款。第四条、乙方选择的付款方式为（A一次性付款B按揭贷款）。第五条、乙方在签订本认购书之日起七日内，必须到上东郡销售中心交齐首付款计人民币万仟佰拾元（¥元）整。第六条、甲方承诺在第五条所述期限内为乙方保留其认购的房屋。如乙方不能在约定期限内前往甲方售楼中心支付购房首付款，则构成乙方违约，此种情况下，甲方有权另行出售上述房屋给任意第三方，且乙方所付定金不予退还；如甲方在上述约定期限内未经乙方同意将乙方认购房屋另行销售给第三方，则构成违约，甲方将双倍退还乙方所付定金。第七条、本认购书未详尽设定的双方权利义务，双方同意以最后签署的《商品房买卖（销售）合同》为依据。第八条、本认购书一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，具有同等法律效力。签订认购书当日，南越置业公司沭阳分公司收取张标支付的4000元定金，并向张标出具盖有南越置业公司沭阳分公司财务专用章的收据一份，该收据收款事由为收房款。2017年6月27日，张标向南越置业公司沭阳分公司支付146000元及72元，由南越置业公司沭阳分公司向张标出具盖有其财务专用章的收据各一份，收款事由分别为购房款、按揭抵押登记费。2018年5月18日，张标向一审法院起诉，要求：1.确认张标与南越置业公司沭阳分公司之间的买卖合同成立有效即双方形成房屋买卖合同关系，并判令南越置业公司沭阳分公司依约签署《商品房买卖合同》并依法报沭阳县房产管理部门和土地管理部门登记备案；2.判令南越置业公司沭阳分公司签订沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋买卖备案合同并协助张标办理按揭贷款抵押手续；3.南越置业公司承担上述履行义务。南越置业公司沭阳分公司在该案中辩称：张标、南越置业公司沭阳分公司双方未就支付方及付款时间作出约定，且张标未在认购协议约定的期限内交纳首付款，已构成违约，双方不成立商品房买卖合同关系。该案经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。张标与南越置业公司沭阳分公司签订的《南越·上东郡小区认购书》载明了购房人、房号、房屋面积和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，且张标已就涉诉房屋支付了部分购房款，故张标与南越置业公司沭阳分公司之间就涉诉房屋形成了商品房买卖合同关系。虽然张标交纳146000元房款的时间迟于认购协议约定的交款时间，但南越置业公司沭阳分公司收取了该房款且向张标出具收据，可以反映出南越置业公司对张标支付房款行为的确认及继续履行双方签订的认购协议的意愿，且南越置业公司沭阳分公司出具的72元按揭抵押登记费收据可以证明涉案房屋付款方式为首付款及按揭贷款方式支付，故对南越置业公司沭阳分公司的辩解理由不予采纳。2018年11月14日，一审法院作出（2018）苏1322民初8572号民事判决书，判决：“一、张标与南越置业公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同关系成立；二、驳回张标的其他诉讼请求。”南越置业公司沭阳分公司不服，向宿迁市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决第一项，改判张标与南越公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋买卖合同关系不成立。宿迁市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）苏13民终570号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。一审法院另查明：涉案房屋已被出卖给案外人王丽婷，于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，总价款为670000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，南越置业公司沭阳分公司将沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋出售给张标，双方成立商品房买卖合同关系，后南越置业公司沭阳分公司又将涉案房屋出卖给案外人王丽婷，并于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，导致张标与南越置业公司沭阳分公司之间的商品房买卖合同目的不能实现，张标无法取得涉案房屋，现张标要求解除其与南越置业公司沭阳分公司就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，张标已向南越置业公司沭阳分公司支付购房款共计150000元，双方的商品房买卖合同解除后，南越置业公司应向张标返还上述购房款。张标要求南越置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即150000元。一审法院认为，张标与南越置业公司沭阳分公司于2017年1月30日签订的《南越·上东郡小区认购书》约定：签订认购书的同时，张标支付定金4000元，该定金在双方签署《商品房买卖（预售）合同》后自动转为房款，张标应在签订认购书之日起七日内到上东郡销售中心交齐首付款。但张标未按约定时间交齐首付款，直到2017年6月27日，才向南越置业公司沭阳分公司交纳购房款146000元，后南越置业公司沭阳分公司将涉案房屋出卖给案外人王丽婷，于2018年5月16日在沭阳县房地产管理处备案，在此期间内，张标未再向南越置业公司沭阳分公司支付涉案房屋购房款。考虑到在合同履行过程中，双方均存在违约行为，故一审法院对该部分赔偿责任酌定为85000元。张标要求南越置业公司赔偿房屋增值损失464094元，未提供充分的证据证明，一审法院对房屋增值损失酌定为173000元。结合张标已付款的比例及双方在合同履行过程中的违约程度，一审法院酌定由南越置业公司赔偿张标房屋增值损失60000元。张标要求南越置业公司沭阳分公司承担退款、赔偿责任，因南越置业公司沭阳分公司系南越置业公司依法登记设立的分公司，不具有独立法人资格，其民事责任应由南越置业公司承担，故一审法院对张标的上述诉讼请求不予支持。南越置业公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除张标与南越置业公司沭阳分公司之间就沭阳县南越·上东郡小区39幢1单元1303室房屋的商品房买卖合同；二、南越置业公司于判决发生法律效力之日起十日内退还张标购房款150000元，赔偿张标85000元，并赔偿张标房屋增值损失60000元；三、驳回张标的其他诉讼请求。如果南越置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，减半收取7400元（张标已预交7400元），由张标负担2290元，由南越置业公司负担5110元。二审中，为证明其上诉主张，张标提交证人张某出庭证言一份，旨在证明在张标2017年6月27日交齐首付款前南越置业公司沭阳分公司答应更名而未能更名成功导致张标交付首付款迟延。被上诉人对上述证人证言的质证意见为张标在交纳首付款后还一直要求更名，张标持续违约。本院对上述证据的认证意见为：上述证据证明双方因更名事宜磋商直至张标以其本人名义向南越置业公司沭阳分公司交付首付款。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本案二审中的争议焦点是：南越置业公司应向张标承担的赔偿及增值损失数额如何确定。关于已付购房款的赔偿数额问题。本案中，张标主张南越置业公司承担已付购房款一倍即150000元的赔偿责任。南越置业公司沭阳分公司主张，因张标迟于订购协议约定的期限向其缴纳购房款，存在违约行为，故其不应承担赔偿责任。本院认为，张标与南越置业公司沭阳分公司签订的订购协议中约定了交纳首付款的期限并约定了迟延交纳首付款的法律后果，后张标交纳146000元房款的时间迟于订购协议约定的交款时间，但南越置业公司沭阳分公司接收了张标的房款并向张标出具收据，可以反映出南越置业公司对张标支付房款行为的确认及继续履行双方签订的订购协议的意愿，故张标迟延交付首付款的行为并不构成订购协议中约定的违约行为也未能导致该协议约定的违约后果。双方在订购协议签订后曾有更名磋商行为，更名因双方未能达成一致意见未果，但张标迟延交付首付款的行为客观上对南越置业公司造成一定的经济损失，一审结合本案的具体情况在不超过已付房屋款的一倍的范围内酌定南越置业公司对张标承担85000元赔偿责任并无不当，本院依法予以确认。关于房屋增值损失数额的问题。张标主张涉案房屋的增值损失为464094元，并要求南越置业公司全额向其承担赔偿责任。本院认为，张标对其主张的涉案房屋增值损失数额并未提交充分的证据证明，一审法院结合张标已付购房款占房屋价款的比例、南越置业公司向案外人出售涉案房屋的价值、双方当事人在合同履行中的行为等因素酌情认定房屋增值损失为173000元，并判令南越置业公司赔偿张标增值损失60000元并无明显不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人张标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4801元，由被上诉人浙江南越置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年三月二十四日书记员  苏 淼