浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8591号 上诉人（原审原告）：邱树根，男，1946年6月7日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：余闻涛，浙江杭星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘永成，男，1951年9月13日出生，汉族，住浙江省建德市。 原审第三人：刘博俊，男，1975年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人邱树根与被上诉人刘永成、原审第三人刘博俊房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初6726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，刘永成与楼仙花系夫妻关系，第三人刘博俊系刘永成与楼仙花之子。楼仙花因病于2006年8月20日去世，除刘永成和第三人刘博俊外，无其他第一顺位继承人。位于建德市的砖混结构房屋系楼仙花生前和刘永成共同审批建造，登记在刘永成名下。楼仙花去世后，刘永成和第三人刘博俊未对该房屋进行分割处理，现第三人刘博俊去向不明，无法联系。 2018年11月22日，邱树根向法院提出诉讼请求：1、判决确认邱树根与刘永成于2007年12月20日签订的《建德市房屋转让合同》有效；2、判令刘永成、第三人刘博俊协助邱树根办理《建德市房屋转让合同》项下的房屋过户手续；3、判令本案诉讼费由刘永成负担。 另查明：刘永成因妻子楼仙花生前治病需要，曾向邱树根借款。楼仙花死亡后，刘永成无力还款，在未征得第三人刘博俊同意的情况下，与邱树根签订《建德市房屋转让合同》一份，约定刘永成将位于建德市的房屋以人民币223000元的价格转让给邱树根，双方对房屋基本情况、付款方式、房屋价款及违约责任等做出了明确约定，合同落款日期为2007年12月20日。同日，刘永成向邱树根出具《收条》一份，载明收到邱树根支付的房屋转让款223000元。合同签订后，刘永成将房屋、权证及钥匙均交付给了邱树根。邱树根接收房屋后曾用于出租使用。 原审法院认为，本案的争议焦点为：1、落款日期为2007年12月20日的《建德市房屋转让合同》是否有效？2、邱树根要求刘永成、第三人刘博俊履行协助办理过户手续义务的诉求应否得到支持？ 针对争议焦点一，该院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，邱树根与刘永成作为合同双方当事人具有完全民事行为能力，签订《建德市房屋转让合同》未有受胁迫、欺诈情形，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。至于刘永成对该合同项下的房屋是否享有完全所有权，不影响其签订合同行为的效力。刘永成主张双方签订的系虚假房屋转让合同的抗辩意见，未提交证据证明，该院不予采信。针对焦点二，虽然邱树根与刘永成签订的《建德市房屋转让合同》有效，但根据合同相对性理论，该合同仅对合同双方当事人即邱树根和刘永成具有法律约束力，对案外人刘博俊不具有法律约束力，邱树根无法要求合同之外的第三人履行合同义务。本案中，位于建德市的房屋系刘永成及其妻子楼仙花共同审批建造，虽登记在刘永成一人名下，但应属其夫妇共同所有，楼仙花死亡后，其儿子刘博俊对该房屋依法享有继承权，刘永成在刘博俊未放弃继承权或取得其授权的情况下，私自将刘博俊享有继承权的房屋转让给原告邱树根，属于无权处分共有人的房产。第三人刘博俊在本案诉讼中未到庭表示放弃继承权，也未表示同意出售房屋或对被告刘树根转让房屋行为予以追认，作为出卖人刘永成无法履行交付房屋（过户）的合同义务，故邱树根与刘永成签订的《建德市房屋转让合同》已无法实际继续履行。 综上，该院认为，邱树根与刘永成之间签订的《建德市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应属合法、有效，但因刘永成在合同签订时对合同项下的房屋并不享有处分权，故其无法履行合同约定的房屋过户义务。出卖人拒不履行或无法履行合同约定的交付买卖标的义务的，买受人可向其主张违约责任，本案中刘永成无法履行房屋过户义务，邱树根在法院依法向其释明后，仍坚持其诉讼请求不予变更，故其要求刘永成、第三人刘博俊协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。邱树根提出第三人刘博俊应以其继承的遗产偿还其父母共同债务，本案继承的房屋财产份额远小于其应承担的债务数额，因而其对案涉房屋不享有权利的问题，该院认为，本案中邱树根要求第三人刘博俊协助办理房屋过户手续，与第三人刘博俊继承多少财产或偿还多少被继承人债务系两个不同法律关系，继承人是否应当偿还被继承人生前债务以及偿还多少债务，与协助房屋过户的行为均无必然联系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、原告邱树根与被告刘永成签订的《建德市房屋转让合同》（落款日期为2007年12月20日）有效；二、驳回原告邱树根的其他诉讼请求。案件受理费人民币80元，公告费人民币650元，合计人民币730元，由原告邱树根负担。当事人在本判决书生效后十五日内到原审法院办理诉讼费用结算手续，逾期不缴纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 宣判后，上诉人邱树根不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人邱树根与被上诉人刘永成于2007年12月20日签订的《建德市房屋转让合同》合法有效，合同第八条明确约定了被上诉人刘永成“房地产权属转移手续，甲方给予协助”的过户义务。被上诉人刘永成作为完全民事行为能力人，对合同和收条的情况和内容是在充分了解并认可的前提下签订的，并且，刘永成在签订《建德市房屋转让合同》和收条后，就和原审第三人刘博俊一起搬出了案涉房屋，并将该房屋的国有土地使用证（原件）、房屋所有权证（原件）和房屋钥匙均转移交付给本案上诉人，由上诉人邱树根对房屋进行实际占有、使用和收益。虽然房屋的屋况和环境不良，导致出租和收租情况都不正常，但11年多以来均是上诉人邱树根实际占有和管理使用案涉房屋，作为房东进行收租的。自2007年12月至今，原审第三人刘博俊从未对合同项下房屋主张过任何权利，未提出过任何异议，在法院通知其开庭的情况下也不到庭参加一审庭审，结合其2007年12月就和被上诉人刘永成一起搬离唯一居住场所的事实也可知，刘博俊对于房屋转让给本案上诉人邱树根的事实是知道或应当知道的。一审法院在判决书认定“楼仙花去世后，被告刘永成和第三人刘博俊未对该房屋进行分割处理，现第三人刘博俊去向不明，无法联系。”属于事实认定错误。经查，刘博俊去向不明、无法联系也只是近两三年的事，2016年底刘博俊在建德市人民法院寿昌法庭有诉讼案件，案号为（2016）浙0182民初05142号。原审第三人刘博俊系该案被告，他办理了委托手续委托陈木祥作为代理人参加诉讼。也就是说，原审第三人刘博俊并非从2007年至今一直处于无法联系状态。二、上诉人邱树根与被上诉人刘永成于2007年12月20日签订的由刘永成出具的《收条》明确款项“用途”是：用于妻子生病的医疗费用。也就是说，被上诉人刘永成借款是用于刘永成妻子楼仙花的生病治疗费用。因此，被上诉人刘永成原先向上诉人邱树根所借款项是刘永成和楼仙花的夫妻共同债务，应当以两人共同财产进行偿还。被上诉人刘永成的妻子楼仙花因病于2006年8月20日去世时，原审第三人刘博俊作为遗产继承权人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。也就是说，刘博俊享有的只是继承遗产的权利，但刘博俊若继承其母亲的遗产，同时应当承担偿还被继承人楼仙花生前债务的义务。根据本案的实际情况，刘博俊根据法定继承享有的财产份额对应的价值远远少于其应承担的债务数额，因此实际上刘博俊依法履行清偿债务义务后对案涉房屋已不具备权利，刘博俊在2007年底配合腾退房屋也可佐证这一事实。上诉人之所以将刘博俊列为一审第三人，是因为他仍负有配合房屋过户的义务。三、房屋买卖合同纠纷属于民法范畴，根据公平正义、诚实信用等原则，法律应当维护善意方的合法权益。若法院在刘永成前后言行不一、恶意违约，第三人刘博俊回避出庭、经人民法院公告传唤仍拒不出庭、放弃陈述和抗辩的情况下，仍然不予支持邱树根的诉讼请求，显然有失公允。被上诉人刘永成与原审第三人刘博俊之间是否存在侵权或者其他法律关系，与本案上诉人邱树根无关，可以另行主张。综上所述，请求二审法院依法将查明事实，依法撤销浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初6726号民事判决第二项，依法改判被上诉人及原审第三人协助办理过户手续。 被上诉人刘永成答辩称：2006年因老婆生病，跟邱树根借了两次钱，共计8万，三分利息，因为经济状况不是很好，上诉人和被上诉人结算后认为被上诉人共欠上诉人118000元，要被上诉人写了一张欠条给上诉人。写了张欠条时候是2008年10月20日，大概半个月到一个月左右，上诉人打电话给被上诉人，说被上诉人现在外面欠债，欠了很多，怕上诉人10万钱拿不到。要双方签订一份虚假的房屋转让给上诉人，把房子交给上诉人保管，这样被上诉人房子也保住，上诉人钱也有保障，上诉人要求被上诉人改一下合同的时间，写到2007年，因为被上诉人的房子不可能只值11万，所以把转让金额提到23万。第三人刘博俊不知道被上诉人房子过户的事情，现在也找不到刘博俊。被上诉人不同意过户。请求二审法院维持原判。 原审第三人刘博俊未进行答辩。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，邱树根上诉要求刘永成、刘博俊履行房屋过户义务。因刘永成在合同签订时对合同项下的房屋并不享有处分权，故其无法履行合同约定的房屋过户义务。邱树根要求第三人刘博俊协助办理房屋过户手续，与第三人刘博俊继承多少财产或偿还多少被继承人债务系两个不同法律关系，继承人是否应当偿还被继承人生前债务以及偿还多少债务，与协助房屋过户的行为均无必然联系。因刘永成无法履行房屋过户义务，邱树根可向其主张违约责任。在一审法院向邱树根释明后，其仍坚持其诉讼请求不予变更，故一审法院判决驳回邱树根要求刘永成、第三人刘博俊协助其办理房屋过户手续的诉讼请求并无不当。现邱树根上诉要求刘永成、第三人刘博俊协助其办理房屋过户手续的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人邱树根负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年三月二十日 书记员  何英杰