湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终147号上诉人（原审被告）：衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校，住所地湖南省衡阳市珠晖区飞机坪。法定代表人：陈怀宇，该学校负责人。委托诉讼代理人：杨衡明，男被上诉人(原审原告）：付燕玲，女被上诉人(原审原告）：冯键，男二被上诉人共同委托诉讼代理人：熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：单志林，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。原审被告：陈怀宇，男上诉人衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校（以下简称蓝盾驾校）与被上诉人付燕玲、冯键,原审被告陈怀宇租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蓝盾驾校上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判蓝盾驾校不予承担房屋和场地占用费40000元，同时不腾空所用场地；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，并导致适用法律错误，致使上诉人权益严重受损，理应改判。上诉人与被上诉人付燕玲丈夫冯和平所签租赁合同是建立在冯和平对案涉房产真实信息掩盖和误导的前提下形成的租赁关系。上诉人从事行业所需的场地应具备长期稳定性，上诉人因此投入数百万建设费用，但上诉人投资后因被上诉人用于出租的房产所属土地违反国土相关法律规定，而导致上诉人在该场地所建设的专业设施及场地受到国土部门高额处罚和强制废弃。上诉人认为冯和平应该知道其出租房屋存在法律上的缺陷，又明知上诉人租赁并用于经营需投入大量资金，房屋场地长期使用及稳定性尤为重要，冯和平以模糊和错误信息误导上诉人租赁行为和经营行为，给上诉人造成了巨额损失，上诉人要求与被上诉人通过续签合同方式挽回部分损失未果，被上诉人对上诉人的损失和客观事实视而不见，滥用诉权单方面以简单的租赁合同关系结束租赁合同，并提起诉讼，显然不合情理有失公平，且被上诉人与上诉人蓝盾驾校并无直接租赁关系，被上诉人起诉上诉人蓝盾驾校缺乏事实和法律依据，而一审法院在审理中忽视上述客观事实而错误判决，损害上诉人权益，故提起上诉，请求支持上诉请求。付燕玲、冯键辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法,应当予以维持。陈怀宇述称，一审采用的事实和证据存在疏漏，一审判决有失公正，他与冯和平签租赁合同时，冯和平称房产证和国土证可以办，所以他才进行投资。他在投资过程中多次跟出租方谈及投资过大，要求延期租赁时间。付燕玲、冯键向一审法院起诉请求：1.判令蓝盾驾校、陈怀宇停止侵占付燕玲、冯键的房屋及场地，并将房屋及场地归还付燕玲、冯键；2.判令蓝盾驾校、陈怀宇支付房屋及场地的占用费40000元（按30000元/年，计算自2018年5月起至实际返还之日止）；3、本案诉讼费及相关费用由蓝盾驾校、陈怀宇负担。一审法院认定事实：2009年8月21日，冯和平与珠晖区酃湖乡人民政府、珠晖区酃湖乡合福村村民委员会签订了土地受让合同，受让土地为坐落于珠晖区酃湖乡合福村花果山顶宗地，土地面积为6598平方米。此后，冯和平在该土地上建了四层楼房。2015年3月20日，冯和平与蓝盾驾校就位于衡阳市珠晖区酃湖乡花果山所建的半成品楼房及十亩土地签订《租赁合同》，冯和平与蓝盾驾校的法定代表人陈怀宇均在合同上签名并捺印。《租赁合同》约定，1.冯和平同意将自己所建的花果山四层楼房的一层（一层大厅留有通道，保证二、三、四层能正常使用）和冯和平依协议使用的约十亩山地租赁给蓝盾驾校作为办公、住宿、汽车驾驶训练使用；2.本合同租赁期间为叁年，即自2015年4月30日起至2018年4月30日止；3.租金为每年叁万元（不含水电费），依照先付款后使用的原则，首年租金蓝盾驾校在签约时付清，以后每年4月30日交清当年的租金，逾期一个月，冯和平有权随时解除合同等。2016年1月3日，冯和平去世。付燕玲系冯和平生前的妻子，冯键系冯和平的儿子。2016年4月11日，付燕玲、冯键因继承被继承人冯和平的遗产而申请公证。2016年4月22日，湖南省衡阳市衡州公证处出具了公证书。蓝盾驾校在2018年4月30日前的租金已按协议约定付清。从2018年5月份开始，租赁合同到期，但蓝盾驾校仍占用《租赁合同》的土地和房屋，且未付房屋及土地占用费。付燕玲、冯键与蓝盾驾校、陈怀宇就续租问题经多次协商均未达成一致协议。2019年6月15日，付燕玲向衡阳市公安局珠晖分局酃湖派出所报警称有人占用她的房子，希望公安协调处理。一审法院认为，冯和平去世之后，付燕玲、冯键作为冯和平的法定继承人有权向法院提起诉讼。关于冯和平与蓝盾驾校签订的《租赁合同》，该合同为蓝盾驾校的法定代表人陈怀宇签字，且占用房屋和土地亦为蓝盾驾校，故陈怀宇不是本案的适格主体。蓝盾驾校认为因冯和平欺瞒蓝盾驾校其土地和房屋的手续问题，该租赁合同应为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，付燕玲、冯键亦认可租赁的房屋无报建手续，故冯和平与蓝盾驾校签订的租赁合同中关于房屋租赁的部分无效，但其中关于土地的租赁，冯和平的土地出让是否合法，有关部分并未予以处理，且并不必然无效。然而，不管冯和平与蓝盾驾校的租赁合同是否无效，该租赁合同约定的租赁期限已经到期，不管是基于无效合同还是租赁合同已经到期的事实，蓝盾驾校均应当返还房屋和土地。关于付燕玲、冯键要求蓝盾驾校、陈怀宇支付自2018年5月至实际返还之日止的房屋及土地的占用使用费40000元，该院认为，蓝盾驾校非法占用付燕玲、冯键的房屋和土地，应当依法赔偿损失，蓝盾驾校对按30000元/年的标准支付占用使用费亦无异议，该院予以确认。到目前为止，蓝盾驾校均未返还房屋和土地，付燕玲、冯键诉请40000元的占用使用费，符合法律规定，该院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校于本判决书生效之日起十五日内腾空房屋及场地，将房屋及场地返还给付燕玲和冯键；二、衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校于本判决生效之日起十五日内支付付燕玲、冯键房屋及场地占有使用费40000元；三、驳回付燕玲、冯键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，冯和平与蓝盾驾校签订的《租赁合同》，陈怀宇作为蓝盾驾校的法定代表人在合同上签字，蓝盾驾校占用房屋和土地，故蓝盾驾校是本案适格主体，陈怀宇不是本案的适格主体。冯和平去世后,付燕玲、冯键作为冯和平的合法继承人,继受冯和平与蓝盾驾校签订的《租赁合同》的权利和义务,且付燕玲、冯键与蓝盾驾校一直按《租赁合同》进行交易,付燕玲、冯键是本案的适格主体，故本院对蓝盾驾校主张付燕玲、冯键与其并无直接租赁关系，付燕玲、冯键起诉其缺乏事实和法律依据，不予支持。蓝盾驾校认为因冯和平欺瞒其土地和房屋的手续问题，该租赁合同应为无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，付燕玲、冯键认可租赁的房屋无报建手续，故冯和平与蓝盾驾校签订的租赁合同中关于房屋租赁的部分无效，但其中关于土地的租赁，冯和平的土地出让是否合法，相关部门并未处理，且并不必然无效。同时，付燕玲、冯键因继承取得物权，冯和平与蓝盾驾校签订的《租赁合同》的效力问题，不影响付燕玲、冯键作为房屋和土地的权利人,在租赁合同约定的租赁期限已经到期的情况下,有权要求蓝盾驾校返还房屋和土地,一审支持付燕玲、冯键要求蓝盾驾校返还房屋和土地的诉请,符合法律规定，并无不当。关于付燕玲、冯键要求蓝盾驾校、陈怀宇支付自2018年5月至实际返还之日止的房屋及土地的占用使用费40000元，蓝盾驾校作为涉案房屋和土地的使用人，应当依法支付相应占用费，蓝盾驾校对按30000元/年的标准支付占用使用费亦无异议，到目前为止，蓝盾驾校均未返还房屋和土地，一审支持付燕玲、冯键要求蓝盾驾校支付40000元的占用使用费的诉请，符合法律规定和案件事实，亦无不妥。综上所述，蓝盾驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人衡阳市蓝盾机动车驾驶员培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  杨丽萍二〇二〇年三月二十三日法官助理  陈海岚书 记 员  匡光美