江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9927号上诉人（原审被告）:苏州市诗卓置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇新燕大道55号20栋沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，经理。委托诉讼代理人：王悦，苏州市诗卓置业有限公司职员。委托诉讼代理人：严姬，苏州市诗卓置业有限公司职员。被上诉人（原审原告）:陈敏，女，1984年12月14日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：方园，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市诗卓置业有限公司（下称诗卓公司）因与被上诉人陈敏商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初8195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诗卓公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈敏的诉讼请求，诉讼费由陈敏负担。事实和理由：1.双方当事人签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，我方已按合同约定于2017年7月7日通知收房，但陈敏怠于履行收房义务，其关于逾期交房违约金的主张没有依据。2.陈敏在一审中提供的相关录音证据是否经过剪辑，我方无法确认，即便录音真实存在，也只能证明录音内容是双方的协商过程，陈敏仅截取了对其有利的部分，双方关于和解的一些妥协性语言不应作为定案依据。3.双方当事人已有相应的和解协议，本案不应再支持陈敏的诉讼请求。4.陈敏所称涉案房屋价款中包含了2000元/平方米花园款的意见，并无任何证据证明。陈敏在诉讼中答辩称：服从一审判决，请求依法驳回诗卓公司的上诉请求陈敏向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决诗卓公司退还陈敏多支付的房屋价款238734元，以及相应利息损失32843.87元（其中，238734元的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年9月12日起暂计算至起诉日止为25892.69元，193686元的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年3月16日起暂计算至起诉日止为6951.18元，合计32843.87元，利息计算至款项实际返还之日止）；2、请求法院依法判令诗卓公司赔偿陈敏自2017年8月1日起至实际交楼日2018年3月16日止，因其迟延交付造成的违约损失35665.81元（156×××××228÷10000）；3、请求人民法院判决本案诉讼费用由诗卓公司承担。一审法院认定事实：2016年8月28日，陈敏（认购方、乙方）与诗卓公司（出售方、甲方）签订商品房认购书一份，约定陈敏认购位于苏州市相城区房屋，建筑面积120.33平方米，原价1953307元，成交楼价1755704元，本认购书的成交价为买卖双方一致确认的最终成交价。付款方式：定金10000元，须于签署本认购书时付清（签署《商品房买卖合同》后自动转化为首期楼款），首期楼款：525704元，须于2016年9月8日或之前付清，剩余楼款：1220000元，须于2016年9月8日前办妥银行按揭申请手续。乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及相关购房费用，并到公司签署《商品房买卖合同》及相关文件。认购书还对其他事项作了约定。诗卓公司在认购书落款处加盖公章，陈小霞在甲方销售代表处签字，陈敏在认购书乙方处签字。2016年9月12日，陈敏作为买受人，诗卓公司作为出卖人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定陈敏购买诗卓公司位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共120.33平方米，房屋总价款为1564290元。付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的25%，其余部分房价款由买受人贷款支付。出卖人定于2017年7月31日前将该商品房交付给买受人，经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2016年3月30日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。逾期交房在180日之内，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同另约定了面积和高度误差的处理方式、房屋质量和房屋保修、房屋交付及所有权转移、前期物业服务和临时管理规约、出卖人承诺、法律适用与争议解决方式等其他相应事宜。合同落款日期为2016年9月12日。2017年7月7日，诗卓公司向陈敏发送售楼通知书、收楼须知、关于尽快缴清房款及收楼的通知书，售楼通知书主要载明珍珠湾花园18幢101号房现拟定于2017年7月22日至7月23日集中收楼，为了避免现场人多拥挤并节省时间，建议于2017年7月22日、2017年7月23日上午9：00至下午17:30到现场办理收楼手续。关于尽快缴清房款及收楼的通知书主要载明陈敏尚有购房余款193686元未付清，请尽快缴清房款及相关款项，否则您无法按约定的时间接收商品房。2018年12月29日，诗卓公司企业名称由苏州市海伦堡房地产开发有限公司变更为现名称，诗卓公司法定代表人由夏双变更为王艾瑜。一审审理中，诗卓公司向一审法院提交施工协议书一份，协议书甲方为陈敏（发包方），乙方为福建金瓯建筑工程有限公司（承包方），主要载明：鉴于2016年9月8日甲方购买了位于苏州市相城区的商品房，甲方将该商品房的装修工程发包给乙方，工程名称为：房屋花园改造，工程地点：18-101，工程总价款为193686元方式为：陈敏于2017年2月5日支付96843元，于2017年7月30日支付96843元。陈敏在协议落款甲方处签字。乙方为福建金瓯建筑工程有限公司并未签名或盖章。诗卓公司一审庭审中表示施工协议书载明的施工款由其向陈敏收取，并由其开具发票，该款项其已于2019年1月30日退还陈敏。陈敏认可其已收到诗卓公司退还的193686元。一审审理中，陈敏向一审法院提交编号为苏房相城合同201601040112苏州市商品房买卖合同一份，该份合同主要约定许忱购买诗卓公司苏州市诗卓置业有限公司位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共104.23平方米，房屋总价款为821890元。合同落款日期为2016年1月4日。合同履行过程中，陈敏、诗卓公司双方对花园的具体使用功能产生了争议，陈敏没有将涉及花园改造部分款项193686元交清。至2018年3月16日，陈敏交清了花园款项后双方才办理了相关交房手续。同时，陈敏、诗卓公司签订协议书一份，载明:因一楼花园功能改造事宜，现苏州市海伦堡房地产开发有限公司同意赔付该业主损失以物业费抵消，并不再追究开发商责任。赔付标准即(18幢-101室)2017年7月30日至2022年7月30日的物业费共计16605.54元。2、现业主陈敏如在本协议约定年限内转让该房屋，下任业主不享受本协议的约定条款的权利，并该协议自动作废。目前，案涉房屋已由陈敏实际占有使用，合同所涉花园已经责令退还。2019年1月30日，诗卓公司退还陈敏款项193686元。嗣后，陈敏、诗卓公司就相关事宜协商未成，陈敏诉讼至一审法院。上述事实，由陈敏、诗卓公司提供的商品房认购书、施工协议书、苏州市商品房买卖合同、房款发票、视频和录音、维修工程调度及验收单、协议书、转账记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，诗卓公司将其开发的苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢101室房屋出售给陈敏，双方在2016年8月28日签订商品房认购书中约定房屋成交价为1755704元，而后双方于2016年9月12日签订的苏州市商品房买卖合同约定房屋总价款为1564290元。根据诗卓公司举证的施工协议书，虽然该施工协议书形式上乙方载明为“福建金瓯建筑工程有限公司”，但协议书落款处其并未签名或盖章，且协议书中载明的房屋花园改造工程款193686元由诗卓公司收取，而后该款项由诗卓公司退还陈敏。从上所述，苏州市商品房买卖合同中载明的房款金额与施工协议书中载明的工程款金额之和即为商品房实际成交价金额。另根据陈敏举证的苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢201室房屋的成交情况，该房屋位于陈敏所购买房屋的二楼，房屋面积与陈敏所购买房屋的面积相近，总价821890元，而原、诗卓公司签订的苏州市商品房买卖合同约定陈敏所购房屋的成交总价1755704元，虽两份商品房买卖合同签订的时间不同，房价可能有一定的波动，且房屋价格通常为一房一价，但比较而言，陈敏向诗卓公司购买的房屋房价高出苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢201室房屋房价约1.13倍。根据双方提供的施工协议等相关证据可以认定，诗卓公司向陈敏出售的商品房是包含花园部分，且花园并不是无偿取得的。根据上述事实，一审法院认定陈敏、诗卓公司在商品房销售时约定的实际成交价包含了房屋及所附花园的价格，只是诗卓公司对此进行了拆分，以房屋成交价在苏州市商品房买卖合同及(花园改造费)在施工协议书予以体现。因陈敏并未实际取得房屋所附花园，现陈敏要求诗卓公司退还其支付的花园价款一审法院予以支持。根据所附花园平面图，花园面积为216.21平米，陈敏主张花园单价为2000元/平方米，即花园总价格为432420元。诗卓公司未就花园的价格、价款进行举证。对此，一审法院认为，根据涉案房屋所在区域在相关时间区段内房屋价格的市场行情及苏州市相城区渭塘镇新燕大道珍珠湾花园18幢201室房屋的成交情况等综合情况，结合陈敏提供的视频和录音等证据，一审法院酌情按2000元/平方米予以认定，花园价款为人民币432420元，该款项诗卓公司应予返还陈敏。因陈敏、诗卓公司均认可诗卓公司退还了施工协议书中约定的工程款193686元，故诗卓公司尚应退还陈敏房款238734元。对于陈敏主张返还房款的利息损失，陈敏在2016年9月12日通过直接付款或银行贷款的方式付清了相应房款，因苏州市商品房买卖合同约定的房款中包含了诗卓公司多收的房款238734元，故陈敏主张的利息以238734元为基数，自2016年9月12日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于陈敏主张的193686元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年3月16日起应计算至实际返还之日止，即2019年1月30日止。陈敏、诗卓公司签订的商品房买卖合同约定诗卓公司应于2017年7月31日前将该涉案房屋交付陈敏，虽诗卓公司于2017年7月通知陈敏收楼，但其同时要求陈敏付清购房余款193686元，否则陈敏无法按约定的时间接收商品房。而购房余款193686元即为花园改造费用，已由有关部门责令诗卓公司退还，该款项诗卓公司并无权收取，故逾期交房的责任在诗卓公司。陈敏、诗卓公司签订的协议书系对一楼花园功能改造事宜的协商处理结果，陈敏并未明确表示放弃追究诗卓公司逾期交房的民事责任，认定实际交房日期为2018年3月16日，即诗卓公司逾期交房228天。根据苏州市商品房买卖合同的约定，陈敏请求诗卓公司支付因其迟延交付造成的违约损失35665.81元（156×××××228÷10000）的诉讼请求，一审法院予以支持。遂判决：一、被告苏州市诗卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈敏房款人民币238734元，并支付该款自2016年9月12日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止的利息。二、被告苏州市诗卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈敏利息(以193686元为基数，自2018年3月16日始，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年1月30日止)。三、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈敏逾期交房违约金人民币35665.81元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8809元，由被告苏州市诗卓置业有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审中，陈敏表示：虽然诗卓置业公司在2017年7月发出收房通知，但同时要求业主支付购房余款即花园改造费用，双方因此发生纠纷，后我方支付余款后才能收房，故我方主张以余款支付时间作为实际收房时间。二审中，诗卓置业公司主张已经与陈敏达成协议书，诗卓置业公司减免五年物业费，陈敏不再追究逾期交房责任。陈敏认可签过该协议书，但该协议书针对的是诗卓置业公司原承诺专属花园可以办理产权证、后无法办证的问题，同意减免五年物业费作为补偿，并非针对逾期交房达成的补偿合意，且在其提起本案诉讼后，诗卓置业公司又开始催收物业费。一审中，诗卓置业公司提交了其与陈敏签订的协议书，内容为：1.因一楼花园功能改造事宜，现诗卓置业公司同意赔付该业主损失以物业费抵消，并不再追究开发商责任。赔付标准即该室2017年7月30日至2022年7月30日物业费共计16605.54元。2.现业主陈敏如在本协议约定年限内转让该房屋，下任业主不享受本协议的约定条款的权利，并该协议自动作废。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案二审中争议焦点在于：一、案涉房屋总价中是否包含花园价款，在陈敏实际无法取得花园的情况下，诗卓置业公司是否需要退还花园价款，按照什么标准退还；二、诗卓置业公司是否需要承担逾期交房违约责任。对于争议焦点一，虽然双方当事人签订的商品房买卖合同中约定房屋面积120.33平方米，房屋交易价格为1564290元；但陈敏同时就房屋的花园改造工程签订施工协议书，诗卓置业公司销售人员戈弋代表承包方在协议上签字，约定的工程价款由诗卓置业公司收取并开具发票，后续也由诗卓置业公司退还，工程价款193686元与商品房买卖合同约定的房价合计，金额与双方当事人签订的认购书中约定的成交楼价吻合；此外，诗卓置业公司在通知交房时同时通知陈敏支付剩余房款193686元，与施工协议书约定的工程价款吻合。结合陈敏在一审中提供的录音、微信聊天记录以及证人证言，可以证明双方当事人交易内容除书面合同约定的120.33平方米的商品房屋之外，还包括花园区域。陈敏也提供商品房交易合同，证明与其相同户型、不包含花园的房屋成交价与案涉房屋价格相差甚大，已经超过一房一价的合理范围。一审法院综合上述证据认定房屋总价中包含花园价款并无不当。现陈敏实际无法取得原计划包含的花园区域，主张退还相应花园价款应予支持。对于花园价款的计算标准，陈敏提供了双方沟通协商时的音频、视频资料，其主张花园区域单价为2000元/平方米有基本依据，诗卓置业公司未能提供相应证据，其上诉称陈敏提供的证据材料可能有剪辑，系销售人员在协商过程中出于妥协作出的陈述，但并未提供反证推翻上述证据，一审法院对陈敏提供的证据予以采信，并据此酌定按照2000元/平方米单价计算花园价款并无不当。对于争议焦点二，诗卓置业公司虽然在合同约定的交房时间之前已经通知交房，但同时发出催费通知书，表明陈敏需付清剩余193686元购房款才能交房，诗卓置业公司未提供证据证明其能够向陈敏交付正常使用、面积符合双方约定的花园区域，双方因此产生纠纷，陈敏拒绝支付余款有正当理由，因此未能交付房屋的责任不在于陈敏。陈敏主张付清余款后才能接收房屋与催费通知书中要求相符，一审法院支持其以付清余款的日期2018年3月16日作为交房日期并无不当。诗卓置业公司交房超出合同约定日期，构成违约，应按照合同约定的逾期交房违约金标准向陈敏支付违约金。诗卓置业公司上诉称双方曾就逾期交房补偿问题达成过和解协议，但经本院核实，诗卓置业公司与陈敏协商针对的是“一楼花园功能改造事宜”，该约定并不具体明确，不能体现陈敏放弃追究诗卓置业公司逾期交房的违约责任，故对该上诉主张本院不予支持。需要说明的是，虽本案陈敏是以同期银行贷款基准利率作为计息标准主张利息损失，但自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而本案所涉退还房款的利息是自2016年10月28日起计算至实际退还之日止，故其中2019年8月20日之后的计息标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，诗卓公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8809元，由上诉人苏州市诗卓置业有限公司负担负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年三月十七日书记员  杨颖颖