安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民初246号 原告(反诉被告):利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司,住所地利辛县金色兰庭第29幢102房,统一社会信用代码：91341623MA2MQEFA8T。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘东升,安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强,安徽仲天律师事务所律师。 被告（反诉原告）:利辛县利鑫置业有限公司,住所地利辛县和平路东侧,统一社会信用代码：913416230723870216。 法定代表人：周向东，该公司总经理。 委托诉讼代理人:汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。 原告(反诉被告)利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司（以下简称鸿广经纪公司）与被告（反诉原告）利辛县利鑫置业有限公司（以下简称利鑫置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿广经纪公司的委托诉讼代理人刘东升、李强、被告（反诉原告）利鑫置业公司的法定代表人周向东及其委托诉讼代理人汪万海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿广经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理佣金、溢价款合计68108682.07元;2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1000万元（违约金按未付款金额每月3%计算，自2016年12月20日起至款项全部付清之日止；3、诉讼费、保全费及实现债权费用由被告承担。事实与理由：2016年5月8日，原告利辛县鸿广房地产评估有限公司（现变更为利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司）作为乙方与被告利辛县利鑫置业有限公司签订《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》，约定：“甲方委托乙方独家代理销售利辛县龙都小区一、二期住宅及商业房屋，代理销售总面积共约26.6万平方米。乙方的代理佣金为所售房屋成交额的1.2%。销售基本价格结合利辛市场及周边楼盘销售价格确定为商业7000元/㎡，住宅3500元/㎡,实际销售价格超出销售基价部分，即溢价，溢价部分甲乙双方按7:3比例分成（其中甲方占70%，乙方占30%）。甲乙双方在对销售房产情况计算审核完毕后，甲方应在5个工作日内支付给乙方溢价款。若逾期支付应按应付金额的日百分之三向乙方支付违约金”。原告已代理销售房屋1500套，尚余400套房屋未售。被告应支付原告已销售代理佣金10347210.21元、溢价79602324,86，已支付代理费用21840853元，尚余68108682.07元未支付。原告多次就剩余佣金支付问题与被告磋商，被告均不予理睬，拒不支付原告代理费用。原告为维护自身合法权益，现根据相关法律之规定，向贵院提起诉讼。恳请人民法院查明案件事实，依法支持原告诉讼请求。 利鑫置业公司辩称，双方当事人对一期销售商品房事项签订了合同，对二期销售事宜未达成一致协议，不应该对二期商品房销售提成按照一期合同的标准进行计算。在一期、二期商品房销售中，均有利鑫置业公司用商品房抵付工程款的事实，不应计算在鸿广经纪公司应得的销售提成。鸿广经纪公司未按照合同约定，在规定的时间内完成销售任务，应当承担违约责任。 利鑫置业公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金300万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月8日，反诉原告利鑫置业公司（甲方）与反诉被告利辛鸿广经纪公司（乙方）签订《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》，上述合同约定反诉被告的销售任务是“开盘后一个月内乙方承诺销售房屋一期可售房源的30%，年底前销售可售房源的60%（乙方完成以上任务后，二期销售合同生效）。剩余房源2017年6月份前销售完毕。”上述《代理销售合同》还对反诉被告等其他合同义务做出来明确约定。但是，反诉被告未按照合同约定组织人员销售房屋，至今仍未完成销售任务，严重违约。故此，为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。 鸿广经纪公司辩称，《项目代理销售合同》尚未履行完毕，答辩人已销售房屋1500套，尚余400多套房屋未售，答辩人不同意解除销售合同。如利鑫置业公司主张单方解除合同，利鑫置业公司应按照双方约定违约条款即支付销售总额10%的违约金后，鸿广经纪公司同意解除合同。鸿广经纪公司已举证来访客户登记表及客户分析、认购协议书、客户签约确认单、商品房买卖合同、商品房网上备案确认单、客户合同领取单、合同交接单及广告宣传资料等，鸿广经纪公司组织人员尽职尽责宣传促销，一期房屋按照销售合同约定已全部销售完毕，不存在违约行为，不应支付违约金300万元。利鑫置业公司以此为由主张违约金明显于法无据，依法不予支持。恳请法院查明事实后，依法驳回利鑫置业公司反诉请求。 鸿广经纪公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 第一组证据、利辛鸿广经纪公司营业执照、私营企业基本注册信息查询单、法人身份证明、张杰身份证。证明原告诉讼主体适格。 第二组证据、利鑫置业公司营业执照、周向东身份证复印件。证明目的：被告诉讼主体适格。 第三组证据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证2份、建设工程施工许可证4份、商品房预售许可证19份。证明目的：利鑫置业公司开发的龙都小区一期、二期住宅、商业符合商品房预售条件。 第四组证据、2016年5月8日《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》。证明目的：双方当事人签订了销售代理合同，对销售提成进行了明确约定。 第五组证据、来访客户登记表及客户分析（2016、2017、2018年度）、宣传资料等。证明目的：鸿广经纪公司作为销售代理公司，以各种形式开展促销活动。 第六组证据、认购协议书约1500份。证明目的：鸿广经纪公司帮助利鑫置业公司收取客户购房定金、首付款，促成房屋销售，完成销售代理任务。 第七组证据、客户签约确认单约1500份。证明目的：2016年5月-2018年11月，鸿广经纪公司协助利鑫置业公司销售房屋，促成房屋销售，完成销售代理任务。 第八组证据、商品房网上备案确认单（1#-18#住宅及商业）。证明目的：（一）鸿广经纪公司代为销售龙都小区一期住宅（1#、2#、3#、4#、5#）359套、（6#、7#、8#、9#、15#）374套；二期住宅（10#、11#、12#、13#）403套、（14#、16#、17#、18#）358套；商业20套。（二）鸿广经纪公司协助利鑫置业公司与客户签订房屋买卖合同，鸿广经纪公司安排工作人员到利辛县房地产管理局办理商品房网上备案登记。 第九组证据、商品房买卖合同（预售）27套。证明目的：鸿广经纪公司协助利鑫置业公司与客户签订商品房买卖合同，后期因利鑫置业公司或客户等原因，预售房屋未办理备案登记。 第十组证据、认购协议书、客户签约确认单、商品房买卖合同、商品房网上备案确认单14份。证明目的：鸿广经纪公司协助利鑫置业公司与客户签订认购协议书，帮助收取客户购房定金、首付款，协助签约（与利鑫置业公司沟通房屋优惠政策、帮助复印相关证件，打印购房合同），最终与客户签订房屋买卖合同并办理网备；上述14套房屋仅是鸿广经纪公司代理销售房屋的一部分，鸿广经纪公司实际按此流程代为销售房屋约1500套。 第十一组证据、客户合同领取单、合同交接单。证明目的：鸿广经纪公司协助利鑫置业公司与客户签订房屋买卖合同并办理网备，房屋网备成功后，鸿广经纪公司将房屋买卖合同及商品房网上备案确认单原件交付客户，完成交接工作。 第十二组证据、利辛县房屋转移登记申请书（表四）、询问笔录。证明目的：鸿广经纪公司帮助客户办理房屋转移登记。 第十三组证据、不动产登记证明（预告登记）、不动产登记受理凭证、利辛县不动产登记受理通知书（2016、2017、2018年度）。证明目的：鸿广经纪公司作为销售代理公司，帮助客户到不动产登记中心办理房屋预告登记，协助办理银行按揭贷款；帮助客户填写不动产登记申请审批表、询问笔录、复印身份证、购房合同等资料，直至不动产登记受理完成，客户后期凭受理凭证领取不动产权证，至此鸿广经纪公司完成销售代理工作。 第十四组证据、龙都小区已放款客户明细结算单。证明目的：（一）鸿广经纪公司代为销售龙都小区房屋，双方对前期已售房屋进行结算。 第十五组证据、销售佣金结算申请书9份。证明目的：（一）鸿广经纪公司根据2016年5月8日《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》约定多次向利鑫置业公司申请拨付佣金及溢价提成，利鑫置业公司法定代表人周向东（签名“周”）签字确认并安排支付佣金及溢价提成。 第十六组证据、安徽立泰会计事务所皖立专审字（2019）第187号专项审计报告。证明目的：鸿广经纪公司代理销售龙都小区一、二期房屋应得代理销售佣金10347210.21元、溢价分成款79602324.86元，合计金额89949535.05元。后期销售未备案房屋，鸿广经纪公司有权按照销售代理合同约定计收费用。 第十七组证据、抵押权登记信息查询单及龙都金街一期沿街门面（表价）明细。证明目的：利鑫置业公司将在建工程抵押给利辛县信宜达融资担保有限公司，致使鸿广经纪公司一直无法代理销售，对鸿广经纪公司造成极大损失。 利鑫置业公司对鸿广经纪公司提交的证据质证意见如下： 对第一、二、三组证据质证意见：真实性、合法性及关联性无异议。 对第四组证据质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，该份合同对于溢价款部分的约定超出市场正常价格，不是利鑫置业公司真实意思表示，原告方未完成销售任务，该合同仅对一期房屋销售具有拘束力，二期合同尚未生效。 对第五组证据质证意见：真实性及证明目的有异议，该证据系原告单方制作，真实性无法确认。案涉小区宣传是由利鑫置业公司自行出资完成。 对第六、七、八、九、十、十一组证据质证意见：经核实，无原件的，对真实性不予认可。对证明目的有异议，上述至少575套以上房屋是用于抵付工程款。根据合同第六条约定工程款包括设备广告的抵付的房屋不能计算在原告销售任务中。对于证据6-10中属于二期销售房屋，不予认可，对于二期销售问题，双方正在协商，一直未达成一致协议，对于而其中原告方已销售的房屋可参照一期的代理费用1.2%，被告予以认可，对于溢价款部分被告不予认可。 对第十二组证据质证意见：对能够提供原件的真实性予以认可，该份证据数与原告销售的房屋数量有差距，涉及到二期房屋销售部分，因双方合同尚未签订，被告认为不能按照一期合同的约定享有溢价款部分。 对第十三组证据质证意见：真实性有异议，证明目的有异议，如涉及到原告具体的销售代理合同可以经双方结算后，扣除被告抵付工程款部分，剩下的可以依法结算，但不应包括二期销售房屋部分。 对第十四组证据质证意见：证明目的有异议，该已放款客户明细仅仅说明双方就部分房屋放款进行了确认，并非最终数字的确认，这恰恰证明了原被告对一期销售房屋进行了确认，而对于二期销售房屋，因未达成一致协议，而未进行结算。对于原告提供的销售房屋数字，扣除利鑫置业公司抵付工程款部分，其余数字我方认可。 对第十五组证据质证意见：对第一份原件的真实性予以认可，其他部分因不是原件，不予认可。但可以按照这个合同约定对一期房屋销售部分进行结算。 对第十六组证据质证意见：对提供报告的书面的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，该报告为原告单方委托，其中材料真实性未经利鑫置业公司确认，故不具有合法性，审计的数字也不真实。该报告明确说明仅依据商品房买卖合同含预售反映的销售情况，虽经买卖双方签章但可能受银行按揭放款等因素存在销售不成功的因素，所以审计报告项下的数字还得以最终成交的金额为准，且该报告未考虑原被告双方是否对龙都小区的二期房屋销售达成一致意见，是参照一期的标准审计，显然存在矛盾，该报告还未考虑到抵扣工程款、广告设备等房屋数额。 对第十七组证据质证意见：真实性不予认可，没有任何单位盖章，是原告自行制作，实际上抵押和销售是不冲突的，如果原告将已抵押的房屋销售出去，被告可以配合解除抵押手续。通过原告举证，能够看出原告已销售的房屋也含有办理了抵押权登记的房屋，本案仍然将其作为已销售的房屋向被告主张佣金和溢价款，与其提供的该组证据的证明目的是相互矛盾的。 利鑫置业公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 第一组证据，共4份：证据1，补充协议（安徽名扬建设集团有限公司以房抵工程款）、一期抵款明细、二期抵款（名扬诉讼调解工程款）明细、名扬二期抵工程款（400套房屋）、《协议书》及收据、客户签约确认单；证据2，证明（安徽宝捷电梯销售有限公司二期以房抵工程款）；证据3，化肥厂一期抵款电力工程款明细、化肥厂团购房名单（利辛县天盛元电力工程有限公司一期以房抵工程款）；证据4，证明（利辛县天盛元电力工程有限公司二期以房抵工程款）。以上四组证据共同证明：证明原告提交的《专项审计报告》计算依据有误，明显不客观，没有将案涉以房抵工程款部分扣除。 鸿广经纪公司质证意见：补充协议与本案没有任何关联性。真实性有异议，证明目的有异议，不能证实利鑫置业公司实际将房屋抵付名扬公司。不能证实表格当中27位抵付购房人是双方关于抵付名扬公司工程款的抵付购房人。房屋买卖合同不能作为抵付工程款的依据，被告主张的这些，原告在计算佣金和溢价款也已予以扣除。化肥厂一期抵款情况，无法核实真实性，不能达到证明目的。 第二组证据：聊天记录（微信）。证明目的：被告公司法定代表人周向东与原告公司合伙人、现场负责人梁志强就龙都小区二期代理事宜进行过多次协商，二期代理合同并未生效。 鸿广经纪公司质证意见：真实性、合法性和关联性以及证明目的均有异议。梁志强并非原告公司的合伙人，也不是现场负责人，其无权代表公司与被告公司法定代表人进行协商。到目前为止，原被告关于二期溢价款部分并没有达成新的补充意见，在没有达成性的补充意见之前，前期双方一直在履行前期的销售代理合同。鉴于微信聊天记录与本案没有关联性，证明目的不予认可。 第三组证据：证据1，龙都一、二期销售明细、领条（徐强）；证据2，聊天记录（与梁志强微信）；收据、情况说明、电子回单（银行）、补充协议、收据转款记录等。证明目的：证明鸿广经纪公司提交的《专项审计报告》计算依据有误，没有将案涉以房抵工程款部分扣除。利鑫置业公司法定代表人与鸿广经纪公司合伙人梁志强就二期代理事宜进行协商，未达成一致意见。安徽名扬建设集团有限公司以房抵付协议真实有效，协议本身就是梁志强起草并负责安排实施办理购房手续的负责人。 鸿广经纪公司质证意见：对利鑫置业公司与名扬公司签订的抵付协议及名扬公司与业主签订的协议书、收据、POS单均有异议。实质是当时利鑫置业公司不符合商品房预售条件，双方协商以名扬公司抵付工程款名义对外销售，协议为盖有印章的空白协议交由鸿广经纪公司保管，收据也是鸿广经纪公司代开。以名扬公司名义对外销售的房屋，全是鸿广经纪公司寻找的客户信息。对聊天记录、收据均不予认可。 利鑫置业公司为支持其反诉主张，向本院提交如下证据： 第一组证据：《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》；开盘后（2016.5.27-2016.6.27）销售明细；2017年6月一期未销售房屋明细；证明目的：证明反诉被告未按合同约定组织人员销售房屋，未按合同约定完成销售任务，严重违约等事实。 鸿广经纪公司质证意见：合同真实性无异议，证明目的有异议，鸿广经纪公司不存在违约行为。对两份报表真实性、合法性、关联性及证明目的有异议，系单方制作，未经双方对账确认。 第二组证据：聊天记录（微信）。证明目的：被告公司法定代表人周向东与原告公司合伙人、现场负责人梁志强就龙都小区二期代理事宜进行过多次协商，二期代理合同并未生效。 鸿广经纪公司质证意见：与本案无关联性，鸿广经纪公司销售龙都小区房屋未签订二期代理合同，不存在二期代理合同未生效之说。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人提交的证据结合案情进行综合评判。 根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2016年5月8日，鸿广经纪公司作为乙方与利辛县利鑫置业有限公司签订《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》，内容约定：第一条：甲方委托乙方独家代理销售该项目。该项目为商住小区，代理销售总面积共约26.6万㎡。第二条：合作期限……；第三条：费用负担。（1）本项目的售楼中心所需要的建设、装修、设施维护由甲方负担，销售推广工作由乙方全权负责。本楼盘广告印刷材料、折页、单张等推广宣传费用，经甲方签字同意后，乙方执行，甲方支付费用。（2）……。第四条：销售价格。销售基本价格结合利辛市场及周边楼盘销售价格确定为商业7000元/㎡，住宅3500元/㎡，实际销售价格超出销售基价部分，即溢价，溢价部分甲乙双方按7:3比例分成（其中甲方占70%，乙方占30%）。如遇特定环境需调低基价，须经甲方同意签字后方可执行，低于基价部分乙方无分成，只提取相应的代理佣金。第五条：策划费用和代理佣金及溢价分成支付。（1）乙方的代理佣金为所售房屋成交额的1.2%，以实际收到购房款结算该套房产的代理佣金；（2）甲方自行销售的房屋视为乙方销售，计算销售任务之间，乙方同样结算成交佣金；（不包括工程、设备、广告等抵扣的房屋）；（3）……；（4）溢价款部分：该项目的销售达到一期总销售额的30%时，甲方需一次性付给乙方所得的溢价款；……；第六条：开盘即销售任务。（1）销售任务：从签订合同之日起，开盘后一个月内乙方承诺销售房屋一期可售房源的30%，年底前销售可售房屋的60%，（乙方完成以上任务后，二期销售合同生效），剩余房源2017年6月份前销售完毕；第七条:甲方的责任。（1）、……；（6）甲方在尊重乙方利益的同时，有权对乙方的销售工作进行监督、检查，发现不妥之处，随时提出整改及调整意见，双方在协商的基础上制定阶段性销售方案……；第八条……。利鑫置业公司已付鸿广经纪公司21840853元。 另查明，鸿广经纪公司于2019年4月14日向本院提出财产保全申请，本院经审查，依法查封了利鑫置业公司名下房产，冻结了利鑫置业公司银行账户。 本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1、案涉由鸿广经纪公司销售商品房数量如何确定；2、案涉已销售商品房成交额如何确定；3、对已售二期商品房佣金及溢价款标准如何确定；4、双方签订的代理销售合同是否应当解除；5、鸿广经纪公司、利鑫置业公司是否均存在违约行为，应否承担相应的违约责任。 （一）、关于鸿广经纪公司销售商品房数量确定问题。鸿广经纪公司主张一期商品房销售733套，二期商品房销售761套。利鑫置业公司对该销售数额无异议，但认为根据合同约定，在一期商品房销售数额中应扣除利鑫置业公司以房抵工程款的114套数。在二期商品房销售数额中应扣除利鑫置业公司以房抵工程款的437套数。但利鑫置业公司仅提供购房协议书，收据及POS机小票，及利鑫置业公司单方出具的材料等证据，该证据不足以证明利辛置业公司所售房屋用于抵付工程款等项目，本院不予认可。 （二）、案涉已销售商品房成交额如何确定。根据鸿广经纪公司提供的专项审计报告显示，一期共销售住宅733套，销售面积79771.05平方米，销售成交额325806167.09元；二期销售住宅727套，销售面积81840.10平方米，销售成交额490297339元，二期销售商业用房20套，销售面积2889.83平方米，销售成交额27033396.76元。利鑫置业公司对销售商品房数额、销售面积及销售成交额无异议，但认为应该扣除以房抵工程款部分。本院对利辛置业公司提出以房抵工程款的主张不予认可，对鸿广经纪公司主张的销售成交额认可。 （三）、对已售一、二期商品房佣金及溢价款标准如何确定。鸿广经纪公司主张其与利鑫置业公司于2016年5月8日签订的《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》是对一、二期商品房销售进行的约定，应按照该合同规定计算一、二期商品房销售的佣金和溢价款。利鑫置业公司辩称，该合同仅对一期销售商品房进行约定，双方因对二期销售商品房的基价及溢价款等事宜未达成一致协议而未签订。双方当事人对一期商品房佣金和溢价款结算标准无异议，根据上述查明的事实，一期商品房共销售面积79771.05平方米，销售成交额325806167.09元，一期代理佣金为所售房屋成交额的1.2%，即为325806167.09元×1.2%=3909674.00508元，而按照合同约定，商品房住宅基价总额应为3500元/平方米×79771.05平方米=279198675元，溢价总额应为325806167.09元-279198675元=46607492.09元，鸿广经纪公司应得溢价分成为46607492.09元×30%=13982247.627元。综上，利鑫置业公司应付鸿广经纪公司一期销售提成金额为17891921.63208元（3909674.00508元佣金+13982247.627元溢价分成）；关于二期销售的佣金和溢价款如何计算，《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》对一期商品房销售的佣金、溢价款提成、进度款支付方式、销售任务做出了明确的约定，而并未对二期商品房销售佣金提成、溢价分成及销售任务等情况进行约定，同时，结合利鑫置业公司提供的证据认定，双方当事人对二期销售合同事项并未达成合意。鸿广经纪公司销售了二期大部分商品房，利鑫置业公司应支付鸿广经纪公司相关服务费用。对于二期商品房销售提成的计算标准，应结合销售市场行情、参照鸿广经纪公司在一期商品房销售中应获得的预期利益进行计算。鸿广经纪公司的一期销售预期利益率：（一期销售提成佣金3909674.00508元+一期销售溢价分成13982247.627元）/销售成交额325806167.09元*100%=5.49158%。二期所售房屋预期利益应为：（二期住宅销售成交额490297339元+二期商业用房销售成交额27033396.76元）×5.49158%=26954488.4493元；综上，利鑫置业公司应付鸿广经纪公司二期销售提成金额26954488.4493元。以上合计，利鑫置业公司应付鸿广经纪公司一、二期销售提成金额共计44846410.08138元（17891921.63208元+26954488.4493元）。利鑫置业公司已付鸿广经纪公司销售提成21840853元，双方当事人对此数额无异议。综上，利鑫置业公司还应支付鸿广经纪公司销售提成共计23005557.08元（44846410.08138元-21840853元）。 （四）双方签订的代理销售合同是否应当解除。因双方关于销售提成等原因产生纠纷，利鑫置业公司发函要求解除双方签订的销售代理合同，终止销售代理行为，鸿广经纪公司于2019年7月正式撤场。双方当事人均以其实际行为表示不再继续履行合同，对利鑫置业公司反诉主张的解除《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》，本院予以支持。 （五）鸿广经纪公司、利鑫置业公司是否存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任。鸿广经纪公司起诉主张利鑫置业公司应根据《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》第五条第4项规定按照应付金额的日百分之三向其支付逾期付款违约金，经查，一期商品房销售期间，利鑫置业公司根据鸿广经纪公司支付溢价款的申报情况，按时支付给鸿广经纪公司，并在二期商品房销售期间，已超额支付鸿广经纪公司应得一期商品房销售提成，因双方对二期商品房销售佣金及溢价款等方面未达成合意，迟迟未能签订二期销售合同，利鑫置业公司并未存在违约行为，故不应按照一期销售合同的约定承担违约责任；利鑫置业公司反诉主张因鸿广经纪公司未按照合同约定期限内完成销售任务，而要求鸿广经纪公司支付其违约金300万元，经查，因一期部分商品房由利鑫置业公司贷款办理抵押登记的原因，导致鸿广经纪公司无法进行销售，故未完成销售的责任不应归于鸿广经纪公司，因此鸿广经纪公司不应承担违约责任。 综上所述，鸿广经纪公司的诉讼请求部分成立，部分予以支持。利鑫置业公司的反诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下： 一、解除利辛县利鑫置业有限公司与利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司签订的《利辛县【龙都小区】项目代理销售合同》； 二、利辛县利鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司销售提成款共计23005557.08元； 三、驳回利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回利辛县利鑫置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432343元，由利辛县鸿广房地产评估经纪有限公司负担305003元，由利辛县利鑫置业有限公司负担127340元；保全费5000元，由利辛县利鑫置业有限公司负担；反诉费30800元，由利辛县利鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  沙启峰 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年三月二十七日 法官助理孙曼 书记员李宋培