上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初19654号原告：张江漫，女，1989年7月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：刘军，男，1962年4月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张正雯，上海海仲律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地：上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：李群。原告张江漫与被告刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，本院根据案情需要，依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)为第三人，共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告张江漫、被告刘军及其委托诉讼代理人张正雯、第三人德佑公司的委托诉讼代理人李群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张江漫向本院提出诉讼请求：1、刘军赔偿拆除违章搭建及复原的费用2万元；2、刘军赔偿房屋价值损失40万元。事实和理由：2017年底，张江漫委托德佑公司为房屋中介，购买杨浦区鞍山片区一门关户型房屋。经中介介绍，看中刘军名下的上海市杨浦区鞍山四村XXX号甲XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并在中介带领下多次现场看房，确认其为一门关户型房屋(卫生间、厨房、卧室均在一个门内，中间无公共过道)。2017年12月4日，张江漫与刘军谈定系争房屋房价为241万元(单价为67,150元/平方米)，并签署了三方买卖居间合同。在现场看房、价格谈判以及下定金过程中，刘军均未告知张江漫或者德佑公司其房屋存在违章搭建，且张江漫与刘军另签订补充协议，刘军承诺系争房屋无权利限制的情况。2019年4月，鞍山四村第一小区居委会通知张江漫，要求对小区违章建筑进行拆除，并指出张江漫购入的系争房屋内有一堵墙为违建，侵占了公共走廊的位置。系争房屋存在违章搭建，而该违章搭建系刘军搭建。2019年5月，街道与居委会就该违章搭建的墙体进行拆除，造成房屋无法使用了，为此张江漫委托装修公司对房屋进行修复，预算价为25,000元，目前仍在施工，故主张2万元。违章搭建的墙被拆除后，房屋从一门关户型变成了厕所和卧室分开的分门户型，房屋被公共走廊隔离开来。经查询，分门户型比一门关户型价值低10,000元/平方米左右，以2018年10月15日成交的同小区同户型房屋，成交价仅为193.59万元，相差47.41万元，故要求刘军赔偿因拆除违章改建而导致房屋价值损失40万元。刘军辩称，不同意张江漫的全部诉请。系争房屋所在的楼面有四户人家，2005年改建后，经与隔壁上海市杨浦区鞍山四村XXX号甲XXX室房屋(以下简称105室)的邻居协商，将走道通向105室的门封起来，105室则从右侧边墙破墙开门进出，系争房屋的门则为原104室、105室两套房屋的总门。在房屋买卖时，刘军已将系争房屋内存在搭建的情况告知了张江漫及德佑公司，且刘军将房屋产证和附图给张江漫看过，故张江漫对房屋的户型及搭建情况是明知的，认可的。系争房屋的成交价是低于市场价的正常价格，是双方协商后确定的价格。违章搭建拆除是政府行为，属于不可抗力，房屋的风险在房屋转移后由张江漫承担，且政府拆墙恢复为门完全可以正常使用，是张江漫自己想装修而让装修公司装修的，故即使产生费用也应由其自行承担。德佑公司述称，由法院依法判决。2017年12月中旬，张江漫通过本公司中介带看房，本公司明确告知张江漫看到的系争房屋的户型与原始户型不一致，当时系争房屋在转产权的过程中，2017年12月，在本公司的中介居间下，张江漫与刘军签订了房屋买卖居间协议。2018年1月，刘军办出了系争房屋的小产证。2018年1月25日，张江漫与刘军签订上海市房地产买卖合同，当时刘军将系争房屋的产权证原件及产调都带来了，产调上并未体现有违章建筑及权利限制。此后，办理了房屋产权过户手续。2018年4月3日，刘军正式交房。本院经审理认定事实如下：系争房屋原系公房，独户不独门。2005年，刘军与系争房屋隔壁的105室业主商量后，105室从右侧边墙破墙开门进出，并封闭了105室通往走廊的门。此后，原通往105室及系争房屋的总门作为系争房屋的大门，原通往105室的走廊由刘军一户单独使用。2017年12月中旬，德佑公司带张江漫看房。2017年12月16日，刘军作为出售方(甲方)、张江漫作为买受方(乙方)、德佑公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋建筑面积约35.85平方米，转让价格为241万元，甲、乙双方应当在本协议签订后50日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》等。当日，刘军(甲方)、张江漫(乙方)另签订《补充协议》，内容为：现甲乙双方经平等协商，在居间协议的基础上，订立补充内容如下：1、按照居间协议3.2条(定金条款)约定乙方需支付甲方定金共计5万元，现乙方直接或者通过居间方转付其中部分定金计5万元至甲方指定账号。2、甲方承诺该房地产的产权、抵押权及权利限制等重要信息均与居间协议中1.4条(房地产基本情况条款)填写的内容一致，双方签署本补充协议后5日内，甲方有义务至房地产所在区不动产登记事务中心申请调取《上海市不动产登记簿》，若调取产调显示的房屋抵押情况等与现在甲方披露一致的，且无权利限制信息(如司法查封等)，则甲乙双方依据居间协议继续履行；若调取的产调信息与甲方披露不一致的，甲乙双方另行协商一致后继续履行；若甲乙双方未能在五个工作日内协商一致的，或存在权利限制(如司法查封等)，则甲乙双方均可单方解除居间协议，甲方须在五个工作日内如数无息退还已收取的定金(包含居间方代为保管的定金)，甲乙双方及居间方互不追究责任。2018年1月15日，系争房屋的产权登记至刘军名下，明确房屋建筑面积为35.89平方米，该房屋产证内《房屋建筑面积测算表》上记载系争房屋平面图，为“分门进”的户型。2018年1月25日，刘军作为卖售人(甲方)、张江漫作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋建筑面积为35.89平方米，甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计241万元；双方确认，在2018年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对买卖双方的权利义务作了约定。2018年2月27日，系争房屋的产权过户登记至张江漫名下。2018年4月3日，刘军将系争房屋交付给张江漫。后张江漫将系争房屋出租给他人使用。2019年5月24日，上海市杨浦区四平路街道鞍山四村第一居民委员会出具《情况说明》，内容为：经查证，鞍山四村第一小区20号甲104室占用与105室的共同通道的隔墙由原产权人刘军违章搭建，现美丽家园建设拟对该隔墙予以拆除。后该堵隔墙被政府相关部门拆除，恢复为105室的门。审理中，1、证人章某到庭陈述，其原为德佑公司链家地产鞍山五店的房产经纪人，于2016年10月19日入职。系争房屋挂牌的情况不清楚，自己是通过公司内部网站得知这套房源信息的，挂牌价为255万元。2017年12月，自己第一次带张江漫的丈夫去系争房屋看房，当时是工作日的晚上，房间里有刘军及其妻子、儿子。自己是做一块中介的，对户型很熟悉，所以知道04室应该是分门的，实际去看房时是一门进出的，就向房东了解了一下情况，房东刘军说他和隔壁协商好了，公共过道一人一半，然后带我们看了一下105室的出户门在小区院子里，所以我们去看时系争房屋是一门进出的。房东告诉我们是他自己将原来105室的门封闭了，当时我们都在场，并将此情况告诉了张江漫的丈夫，他没有提出异议。此后几天，张江漫及其丈夫再次前往系争房屋看房，还有自己的一个同事，并把这一情况明确告诉她了，张江漫也没有提出异议。签订居间协议时，正在办理由公房买为产权房的过程，当时只付了定金，也签了一份补充协议。2019年1、2月，刘军取得了房屋的产权证。此时自己请假回老家了，所以此后的流程没有参与。签正式版买卖合同时自己不在场，但同事告诉自己，按照正常流程走下去了。2019年3月他们办理了交房手续，当时自己参与的。张江漫取得产证后，没有提出异议，并委托自己挂牌出租的。在看房过程中，刘军说是隔壁协商后封门的，所以自己也不清楚是不是违章搭建，但自己告诉过张江漫是刘军与邻居协商后封门，变成了现在的一门进出。本案系争房屋的成交价介于一门进出与分门进出之间。如果当时系争房屋就是分门进出的，对房价应该有影响的。按照当时房屋买卖的行情，一门进出与分门进出的房价是有出入的，每平方米要差5,000元、6,000元。张江漫对章某的证人证言有异议，认为其是利益关系人，刘军对章某的证人证言无异议，德佑公司认为证人章某的证言所述的基本流程是对的，其原确是本公司员工，其从业时间较短，没有估价资质，故对其陈述的房屋估价部分，需谨慎采纳。2、上海仁丰房地产经纪有限公司出具《询价结果》，内容为：系争房屋的市场价格情况如下：2018年1月，该房分门是市场价为220万元左右，该房屋一门进出的市场价为240万元左右，具体根据房屋装修等情况会有所浮动。3、上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》，内容为：询价对象：杨浦区鞍山四村XXX号甲XXX室；建筑面积：35.89平方米一门关(房间和厨房卫生间未分门进出)和分门(房间和厨房卫生间因走廊而分割两处)不同的成交价格；询价时点：2018年1月的买卖成交价格；询价结果：委托询价房地产在询价时点的客观合理的买卖成交价格约为：一门关类型成交单价在66,000元每平方以上，根据装修情况不同而略有差异。分门类型成交单价在60,000元每平方以下，根据装修情况不同而略有差异。本院认为，违章搭建理应拆除，恢复原状。2019年5月，政府相关部门拆除了系争房屋内的违章搭建，恢复原状。鉴于张江漫并未出资拆除违章搭建，且其亦无证据证明违章拆除后影响房屋的正常使用，故张江漫现要求刘军赔偿拆除违章搭建及复原的费用2万元的主张，于法无据，本院难以支持。刘军作为系争房屋违章搭建人，在未拆除违章搭建的情况下出售系争房屋，存有过错。根据本院查明的事实，各方当事人的陈述及提供的证据，考虑到二手房买卖交易习惯，结合证人章某的陈述及张江漫在取得房屋产权后未提出过异议的情况，可以认定，张江漫在与刘军在签订房屋买卖合同时对于系争房屋占用公共走道的违章搭建情况是明知且认可的，故张江漫亦有过错。考虑到系争房屋“一门关”户型与“分门关”户型确有房屋价格差，结合双方当事人的实际状况、系争房屋违章搭建的使用情况等，本院酌情判令刘军赔偿张江漫房屋价值损失5万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、刘军应于本判决生效之日起十日内赔偿张江漫房屋价值损失5万元；二、驳回张江漫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，减半收取计3,800元，由张江漫负担3,348元，由刘军负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇二〇年三月二日书记员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。