湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初435号原告：吴志强，男，1975年4月7日出生，汉族，居民，户籍地湖南省。原告：张叔红，女，1977年10月17日出生，汉族，居民，户籍地湖南省。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律服务工作者。（特别授权）被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路九号公寓。法定代表人：文立兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告吴志强、张叔红与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐赞群，被告委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴志强、张叔红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付幼儿园建设逾期违约金共计3150元（自2017年1月1日起暂计算至2019年11月31日止，后段违约金计算至幼儿园建设竣工止。计算方式：幼儿园建设逾期3元／天×35个月×30＝3150元）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月21日，原告在被告处购买了坐落于房屋，并签订了编号20160002902号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务及违约责任，但被告并未按合同约定履行义务，合同约定的幼儿园建设至今未竣工投入适用，现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告正润公司辩称：一、逾期建设幼儿园非因正润地产过错，是多方客观原因所致，正润地产不应当承担违约责任，且即便幼儿园目前按时竣工，也无法实现开园目的。二、正润地产不存在逾期交房的行为，不须向原告支付逾期交房违约金。在此案中，正润地产实现了A4-A8栋统一规划、报建、验收并统一交房，大部分业主依约入住新房，但因业主自身原因未能办理交房，责任不在正润地产，现所购新房达到收房条件但未及时交房的业主比比皆是，正润地产不存在违约。三、原告以闹事、游行、示威向正润地产施压，或通过其他手段挑唆其余业主参与他们的行动，妄图将事件发展为群体性事件，以达到不缴纳物业费、临时业主委员会合法化以及实现其他不合理要求的目的，而并非是以取得违约金的单纯目的。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告方提交的原告身份证、被告长沙正润房地产开发有限公司国家企业信息公示信息、《宁乡县商品房买卖合同》、不动产权证、购房发票、交房回执、装修许可证，经本院审查，该证据其来源合法，内容真实，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。对被告提交的建设工程规划许可证、现场阻工照片及视频、宁政办发[2018]14号文件、宁乡市人民政府办公室关于印发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的通知（宁政办函[2018]29号）、人民路九号公寓小区配套幼儿园建设及移交协议、勘测成果表、不动产权证不能实现其证明目的，本院不予采信。被告提交的受案回执、游行示威视频、蔡放调查笔录、人民路九号公寓小区停车收费协调会签到表、关于人民路九号公寓小区地下停车场停车收费收取协调会业主意见回复，本院对其真实性予以确认，但与本案无直接关联，无法实现被告证明目的，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年3月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为20160002902号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由两原告购买被告开发建设的坐落于房屋，建筑面积为129.68ｍ2,购房总价为436762元。采用按揭方式付款，首付款为131762元，其余305000元为银行按揭贷款。出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，90天内出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金给买受人。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。合同签订后，原告支付了首付款131762元，其余通过办理银行按揭贷款缴清了购房款，共计436762元。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由被告启动建设，目前尚未竣工验收合格。本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约及违约金数额应如何确定。就前述争议问题，本院具体分述如下：一、两原告与被告签订的合同编号为20160002902号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。二、被告对违约金抗辩减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就逾期交房和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。综上，被告应付逾期建设幼儿园违约金1065元（1元／天×1065天=1065元，已自2017年1月1日计算至2019年12月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告吴志强、张叔红逾期建设幼儿园违约金1013元（1元／天×1013天=1013元，已自2017年1月1日计算至2019年10月10日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止）；二、驳回原告吴志强、张叔红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年三月三十一日书记员  聂 彧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。