山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1077号上诉人（原审原告）：贾某，男，汉族，太原市人上诉人（原审原告）：王某，女，太原市人。被上诉人（原审被告）：张某，男，太原市人。被上诉人（原审被告）：尉某，太原市人上诉人贾某、王某因与被上诉人张某、尉某占有物返还纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾某、王某共同上诉请求：1、请求二审人民法院撤销原审法院判决，依法改判或发回原审法院重审；2、二审诉讼费由张某、尉某承担。事实和理由：一、本案案由是返还原物纠纷，贾某、王某要求张某、尉民限期腾房，返还被占有的房屋依法有据，法律应予支持。贾某原在国营建山机器厂工作，1988年借调到山西省科技领导小组计算应用办公室工作，劳动关系仍在原单位，1997年单位分福利房，给贾某分了一套集资福利房，当时单位并未通知贾吉生，因翟某是贾吉生的姐夫，并在一个单位工作，翟某便以贾吉生名义向单位交了购房款，因贾某借调期间再没有回原单位，具体如何办的，包括翟某未经授权与张某签订《房屋转让协议》，贾某均不清楚。1999年贾某、王某一家三口去了厦门，居住该市至2011年9月回到太原。2015年原单位留守处通知贾某办房改房产权证手续，贾某才得知事情的经过，据翟某讲，当时厂领导郑某为照顾小舅子张晋鸿，对翟某说，贾吉生某常年在厦门工作生活，估计不回来了，把他的房子让给张某，姐夫翟某碍于情面，未征得贾某同意就擅自做主答应了郑某的意思，然后张某就按翟某支付给单位的房款数额分两次付给翟德芳45000元，并占有了贾某、王某的房屋一直居住至今。2015年10月27日，太原市房产产权登记中心给贾吉生颁发了晋房权证并字第1000042176–1号、第1000042176–2号《房屋所有权证》，载明位于千峰北路95号2幢3单元2层0202号房屋所有权人为贾某，王某共同共有，依据《中华人民共和国物权法》关于不动产所有权取得以登记为准的明确规定，该房屋属于贾某、王某的私有财产，任何人不得侵占。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此贾某、王某要求张某、尉某返还该房屋依法有据，张某、尉某不得以任何理由拒不返还。二、贾某并未授权翟某以贾某名义与张某签订住房转让协议。众所周知，房屋买卖行为属于重大的民事法律行为，通常情况下，签订合同须经双方当事人亲自协商，明确各自的权利义务，并同时签字捺印，方为有效。即使委托他人代为签订，应当提交委托人与受托人的身份证明、委托人出具的授权委托书以及授权委托书中注明委托的事由和权限范围等，而本案贾某从未委托翟某以代理人身份与张某签订《住房转让协议》，该协议未经贾某明确授权委托，对贾某不产生法律效力，贾某不应承担任何责任。一审法院以《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，认为翟某与贾某在一个单位，是亲属关系，便凭想象推断翟某有代理权、代理行为有效，对这一本应认定为无效代理的行为一审法院却认定有效，是不负责的适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，翟某与张某签订的《住房转让协议》客观的讲属于效力待定情形，如果贾某追认可视为有效，但事实上贾某没有追认，如果追认就不会让张某、尉某返还房屋，因此该《住房转让协议》未经贾某追认，就是无效协议，无效产生的后果只能由相关签约方自行处理。三、本案涉案房屋所有权是贾某、王某夫妻共同共有，不是贾某单方所有。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产应当经全体共同共有人同意。张某即使凭想象推断翟某作为贾某的姐夫有代理权签订《住房转让协议》，甚至假如贾某以个人名义授权翟某代理，但如果没有共有人（妻子）王某的同意或明确意思表示，该协议也是无效的。综上，贾某、王某位于千峰北路95号2幢3单元2层0202号房屋已依法取得《房屋所有权证》，贾某、王某依法对该房屋享有直接支配和排他的权利，至于张某已支付翟某所谓的购房款属于债权债务关系，张某可另案主张，因此根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，贾某、王某请求二审法院依法判决，支持贾某、王某的上诉请求。张某、尉某共同答辩称，一、原审法院已查明，贾某并非涉案房屋的实际权利人，无权要求张某、尉某返还房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条可以得出，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。一审庭审已查明，贾某在2015年涉案房屋办理产权证之前根本不知道该房屋的存在，没有交过购房款，没有占有、使用过涉案房屋，对涉案房屋购买、交付等情况均毫不知情。因此，贾某并非涉案房屋的实际权利人，无权依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定要求张某、尉某返还房屋。二、张某通过房屋买卖合同方式合法取得涉案房屋，原审法院驳回贾某、王某诉讼请求符合法律规定。翟某与贾某之间存在亲属关系并在同一单位工作，翟某以贾某的名义向单位交纳了集资购房款并取得了涉案房屋的钥匙，张某有理由相信翟某具有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，该代理行为有效，张某与贾某签订的《住房转让协议》应为有效。张某在购房过程中已支付合理对价，房屋已如期交付并且张某、尉某已平和、持续地占有涉案房屋20多年，其居住行为也得到所在单位和社区的认可，张某、尉某取得涉案房屋的整个过程善意且无过失。即使贾某、王某认为翟某无权处分涉案房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，张某、尉某也应取得涉案房屋的所有权。因此，张某、尉某对涉案房屋的占有不属于无权占有，原审判决准确无误。三、贾某、王某依据《中华人民共和国物权法》第九十五条和九十七条主张共有人权利，违反立法法的规定。《中华人民共和国物权法》在2007年10月1日正式施行，而贾某与张某的交易行为发生在1998年，根据法不溯及既往的基本原则，《中华人民共和国物权法》并不适用于其实施之前的事件和行为，因此，贾某、王某引用《中华人民共和国物权法》第九十五条和九十七条来否定1998年的买卖合同行为，违背立法法的规定。退一步讲，贾某与王某共同生活多年，在1998年法治尚不成熟的年代，丈夫代表妻子签订合同符合当时的交易习惯，故不能因此否认翟某的代理权。四、本案不是物权设立之后产生的物权侵权纠纷，而是在物权设立之前因房屋买卖合同而产生的纠纷，是债权关系而非物权关系，应当适用诉讼时效的规定。本案已超过最长20年的诉讼时效，应当依法驳回贾某、王某的诉求请求。本案中，贾某、王某提起的是物权纠纷之诉，但全案均是围绕物权设立前买卖合同是否有效而展开。很明显，贾吉生某、王某是为了规避其诉求已超过20年的诉讼时效，这才提起物权之诉，最终实现终止或解除《住房转让协议》的目的。贾某、王某虚构事实，将涉案房屋出售给被上诉人20多年后毁约，违背诚实信用原则，破坏市场交易的稳定性，利用司法资源来实现自己的步伐目标，故恳请法院驳回其诉讼请求。综上，原审判决事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院维持原判。贾某、王某向一审法院起诉请求：1、判令张某、尉某返还占有贾某、王某的千峰北路95号2幢3单元2层0202号房屋；2、本案诉讼费由张某、尉某承担。一审法院认定事实：贾某、王某系夫妻关系。张某、尉某系夫妻关系。贾某和其姐夫翟某原均系国营建山机器厂职工，1997年该单位分福利房，贾某作为单位正式职工享有集资购房资格，翟某以贾某的名义向单位交纳集资购房款42026.2元，购买位于太原市万柏林区千峰北路95号2幢3单元二层0202号房屋一套。1998年12月22日，翟某作为贾某（甲方）的代理人，与张某（乙方）及代理人郑某签订《住房转让协议》，将涉案房屋转让给张某，双方约定：甲方以45000元的价格转让给乙方；房屋转让后，甲方不再对房屋拥有任何权利，但为避免不必要的麻烦，对外仍以甲方名义出现，待适当时机予以更名，更名时甲方有义务予以协助；签此协议时，乙方先付给甲方30000元，余款于1999年2月15日前付清；此协议在乙方付给甲方第一笔款时起生效。签订协议当日，翟某作为代收人向张某出具收条一份，载明“今收张某转让房款30000元整”；1999年3月17日，翟某代贾某向张某出具收条一份，载明“今收转让房屋款15000元整”。翟某收到张某支付的购房款后将房屋钥匙交给张某，张某、尉某于1999年入住并居住至今。2015年10月27日，太原市房产产权登记中心颁发晋房权证并字第1000042176–1号、第1000042176–2号《房屋所有权证》，载明房屋坐落千峰北路95号2幢3单元2层0202号，房屋所有权人贾某、共同共有人王某、产权比例个人100％。现贾某、王某以其为涉案房屋的所有权人且对贾某、王某姐夫的代理行为不知情为由，向一审法院提起诉讼，要求张某、尉某返还涉案房屋的占有。一审法院认为，民事案件的案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是对诉讼争议所包含的法律关系的概括。判断本案系占有物返还纠纷还是返还原物纠纷，关键是要确定贾某、王某对涉案案件房屋请求返还是基于何种权利而产生。本案中，涉案房屋所有权于2015年登记于贾某、王某名下，贾某、王某现依据对房屋享有的物权上的占有、使用、收益以及排除他人处分的排他性的权利提起诉讼，不同于纯占有人的类似租用、借用而获得的占有权。故本案应为返还原物纠纷，不存在一年的除斥期间，故张某、尉某提出贾某、王某请求权消灭的主张，法院不予采纳。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。本案中，翟某作为贾某的代理人与张某于1998年签订《住房转让协议》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，贾某、王某虽提出对翟某的代理行为并不知情的主张，但翟某与贾某、王某之间存在亲属关系并在同一单位工作，其以贾某的名义向单位交纳了集资购房款并取得了涉案房屋的钥匙，张某有理由相信翟某具有代理权限，张某与贾吉生的代理人翟某签订的《住房转让协议》应为有效，当事人双方成立房屋买卖合同关系。贾某、王某虽然拥有涉案房屋的所有权证书，但张某已通过房屋买卖合同取得了涉案房屋的有权占有，且张某已按照协议约定向贾某支付了购房款并占有使用该房屋20年，贾某应当按照约定履行房屋转让的义务包括房屋所有权更名时的协助义务。故张某、尉某对涉案房屋的占有不属于无权占有，贾某、王某的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决：“驳回原告贾某、王某的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由原告贾某、王某负担。”本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。贾某、王某对原判“本院经审理认定事实”部分中“翟某作为贾吉生的代理人”（一审判决书第五页第二行）提出异议，主张翟某并非贾某的代理人，没有贾某授权同意，对原判“本院经审理认定事实”其他部分无异议。张某、尉某对原判“本院经审理认定事实”部分无异议。本院认为，翟某1997年以贾某的名义向国营建山机器厂购买涉案房屋（翟某支付了该购房款），1998年12月又以贾某的名义将涉案房屋出售给张某，且在1999年2、3月份收取了张某支付的购房款，张某、尉某也从1999年占有使用涉案房屋至今。贾某从1988年借调到山西省科技领导小组计算应用办公室工作后（劳动关系仍留在原单位国营建山机器厂），又于1999年前往外地居住生活，既不知翟某以贾某的名义向原单位国营建山机器厂购房一事，也不知翟某随后以贾某的名义又将该房转售他人的事实，故可以确认是翟某借用贾某的名义购买又转让他人涉案房屋这一事实，即涉案房屋实际为翟某购买后又转让的事实。贾某不仅未授权翟某转让涉案房屋（贾某、王某上诉状主张），同时贾某亦未授权翟某购买涉案房屋，即贾某不存在购买涉案房屋的民事法律行为（在张某购买涉案房屋前），故贾某在此期间对涉案房屋并不享有所有权。张某购买涉案房屋并支付购房款后，翟某将涉案房屋交付张某，张某、尉某占有使用即取得涉案房屋所有权（因未办理产权手续，不能对抗善意第三人）多年后，贾某才于2015年办理涉案房屋的产权证。产权证虽然是证明房屋物权的凭证，但因其仅起到公示效果，即对抗不知情的善意第三人的效力，并不能对抗此前已向实际购房人翟某转购涉案房屋的张某。原判认定翟某与张某之间的转让行为系表见代理虽与本案实际情况不符，但处理结果即驳回贾某、王某在一审的诉讼请求并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，裁判结果正确，故对贾某、王某的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人贾某、王某共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 关文静审判员 米青山 二O二O年三月二十七日书记员 郭 璨