浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初138号 原告：浙江日达房地产开发有限公司，住所地岱山县高亭镇长河路440号，统一社会信用代码91330921148808700B。 诉讼代表人：傅忠彬，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张政，该公司管理人员工。 委托诉讼代理人：杨婷喻，该公司管理人员工。 被告：夏红芬，女，1975年2月4日出生，汉族，住岱山县。 原告浙江日达房地产开发有限公司（以下简称日达公司）与被告夏红芬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日达公司诉讼代理人张政、杨婷喻及被告夏红芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日达公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余房款415000元；2.被告支付2019年12月31日之前的违约金74907.5元并支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按日利率万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于岱山县商品房，每平方米价格为32178元，房屋的建筑面积为26.04平方米，总房价为837915元，被告已支付房款为422915元，尚有415000元房款未予支付。2019年8月9日，原告被岱山法院裁定进入破产清算程序，并指定浙江六和律师事务所为管理人，管理人接管后向被告进行了催讨，但被告仍未予以支付，故原告诉至法院。 被告辩称，其向原告购买岱山县的房屋属实，但被告目前尚欠的房屋价款为414035元，非原告所诉的415000元。原、被告曾约定涉案房屋出售给被告后，再由被告委托原告进行经营管理，然原告除支付第一年的的租金19738元外，剩余租金473712元至今未予支付，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定“在接到出卖人通知后7日内向贷款银行办理贷款”，然被告至今未办理按揭贷款系是因为其截至目前从未收到过原告可以办理按揭贷款的相关通知；当初原、被告关于涉案商铺签订《委托经营管理合同》系是因为原告法定代表人承诺，会打造类似宁波天一广场的商圈供被告经营，然涉案房屋的现状目前根本无法实现被告当初购买商铺进行长久经营的目的。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、（2019）浙0921破申1号民事裁定书、（2019）浙0921破1号决定书，用于证明原告进入破产程序并指定浙江六和律师事务所为管理人的事实。 2、《商品房买卖合同》及购房发票各一张，用于证明被告向原告购买涉案房屋及约定双方权利义务的事实。 3、借条一份，用以证明被告尚欠购房款415000元的事实。 4、银行商务签购单及收据，用于证明被告已支付购房款422915元的事实。 5、落款日期分别为2014年10月27日、2015年1月28日的催告函各一张（均系复印件）及投递详情网页截图，用于证明原告向被告进行催讨的事实。 被告向本院提供如下证据： 1、照片四张，用于证明原告承诺帮我们经营房屋，然到期后交付的涉案房屋的不符合双方约定的事实。 2、领款凭证、《委托经营管理协议》各一份，用以证明被告未按约定支付房租的事实。 对原告所提供的证据，被告发表如下质证意见：证据1不知情；证据2无异议；证据3该借条系原告单方提供，为格式合同，欠款金额系414035元非借条中所写的415000元，且利息也写错了，双方签订的买卖合同中系万分之一，而借条中写的是千分之一，且当初出具借条系是因为涉案房屋无法办理按揭贷款；证据4的真实性无异议，对于收据不记得了，但是关于垃圾费的200元是有的；证据5不知情，其从未收到过原告方的通知。对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：证据1，照片看不出是否系涉案房屋，另从原告提供的《委托经营管理协议》上来看，该《委托经营管理协议》的签订时间与《浙江省商品房买卖合同》签订时间一致，从合同中来看，被告将商铺委托案外人舟山日达广场企业管理有限公司对外租赁时就已经交付了；证据2，从证据上来看，被告已经收到了73664元租金，且《委托经营管理协议》的相对人系舟山日达广场企业管理有限公司，非原告，与本案无关。 经审查，对原告提供的证据，证据1系本院签发的法律文书，本院予以确认；证据2，被告无异议，本院予以确认；证据3，被告对真实性无异议，至于被告认为该借条系格式合同，本院认为该借条系确认债权的凭证，本院对三性予以确认；证据4，结合被告承认垃圾费是有的及涉案房屋的土地证已办出的陈述，再结合证据3，本院对被告已支付购房款422915元的事实予以确认；证据5，该两张催告函均为复印件，且原告也未提交原告已寄送给被告的证据，至于邮寄面单，因无法知晓邮寄内容且从面单及网页截图来看也无法分辨具体邮寄的内容，故本院均不予确认。对被告提供的证据，证据1，无法确认是否即为涉案房屋，退一步讲，被告提到的舟山日达广场企业管理有限公司未能在委托经营期限满5年后将符合约定的房屋交付，也是舟山日达广场企业管理有限公司，与本案无关，本院不予确认；证据2，本院对被告将涉案房屋委托案外人舟山日达广场企业管理有限公司进行经营管理的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2012年8月18日，被告夏红芬向原告日达公司支付定金5万元。2012年9月4日原告日达公司（出卖人）与被告夏红芬（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同登记的合同双方当事人中买受人地址为岱山县高亭镇美好家园3幢507室。该合同主要内容为：被告向原告购买位于岱山县，合同约定的建筑面积为26.07平方米，其中套内建筑面积为12.22平方米，商品房单价为每平方米32178元，总价款为838880元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为70元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。按照物业管理法规商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；买受人于2012年9月4日前支付房款人民币423880元（含定金），余款415000元，买受人应在接到出卖人通知后7日内向贷款银行提交办理贷款要求的全部资料和证明文件，并办理完毕全部按揭贷款手续。若买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等内容。该合同的附件八第九条第1款补充约定：1、一方向对方送达的有关文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方。因接收方或签收人原因导致接收方没有受到送达文件，视为已送达。同日，被告支付原告款项共计373880元。 2012年9月4日。原告（委托方）与案外人舟山日达广场企业管理有限公司（受托方）签订《委托经营管理协议》，该协议约定了原告将涉案房屋委托案外人舟山日达广场企业管理有限公司进行经营管理，并就委托期限及委托期限内的租金收益等内容进行了约定。 2015年1月14日，被告向原告支付款项1679元。2015年1月14日，原告向被告开具了三张金额分别为2344元、200元、100元的收据，在该三张收据中摘要中分别载明为物业维修基金、垃圾费、办证费。2015年1月14日，涉案房屋开具金额为837915元的销售不动产统一发票，该发票载明建筑面积为26.04平方米。同日，被告向原告出具借条一份，该借条载明“今借到浙江日达房地产开发有限公司购买日达广场A幢357室购房欠款人民币肆拾壹万伍仟元整。可以按揭贷款时，必须一星期内到银行办妥其手续，在规定时间内未办理按揭的，按欠款金额每日1‰计息。按揭贷款放下，款项打到浙江日达房地产开发有限公司账户后，此条作废。” 又，本院于2019年8月9日裁定受理浙江民泰商业银行股份有限公司舟山岱山支行对原告浙江日达公司的破产清算申请，并于同日指定浙江六和律师事务所担任原告的管理人。被告夏红芬在庭审中陈述，关于涉案房屋的第一年租金已收到，土地证已办出。原告自认贷款银行是由其确定后，再通知被告予以办理，目前因原告已破产，无法进行信用背书，需要买受人自行去办理银行按揭贷款。 本院认为，《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。2015年1月14日，被告向原告出具借条，应当是双方对欠付的房款金额进行了确认结算，故本院对被告尚欠原告购房款415000元的事实予以确认。本案中，原告将涉案房屋出售给被告，其目的是为了获取购房款，被告购买涉案房屋，其是为了获取涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，被告在2012年9月4日就将涉案房屋委托案外人舟山日达广场企业管理有限公司进行经营管理，被告也自认已经收到了第一年度的租金，被告的合同目的已部分实现，从维护交易安全和合同稳定的角度出发，本院对原告要求被告支付剩余房款415000元的诉讼请求予以支持。 对于原告要求被告支付2019年12月31日之前的违约金74907.5元及支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按日利率万分之一计算的违约金的诉请，本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，对方可要求其承担违约责任。本案中，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定剩余购房款415000元通过按揭贷款的方式予以支付，且原告也自认办理按揭的贷款银行是由其确定后再通知被告予以办理，而原告并未提交证据予以证明其曾就可以办理按揭贷款的事宜通知过被告，且根据2015年1月14日被告向原告出具的借条内容可知，至少在2015年1月14日前是否可以办理按揭贷款是不确定的，另外原告作为确定贷款银行的出卖方，其在签订商品房买卖合同时，对于银行按揭贷款手续能否办理、何时可以办理应该有更加全面的了解与掌握，故本院认为被告未能办理按揭贷款不能归责于被告，故本院对原告要求被告承担违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告夏红芬于本判决生效后十日内支付原告浙江日达房地产开发有限公司购房款415000元； 二、驳回原告浙江日达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8648元，减半收取4324元（缓交），由原告浙江日达房地产开发有限公司负担1324元，被告夏红芬负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 程园园 二〇二〇年三月三十日 代书记员 虞梦洁