上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1713号上诉人（原审原告）：周冠正，女，1945年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜慧丽，女，1966年4月9日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：徐梦捷，女，1988年9月10日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：徐皓，男，2000年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘道荣，上海市锦泓律师事务所律师。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村33号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶，女，系德佑房地产经纪有限公司工作人员。上诉人周冠正因与被上诉人姜慧丽、徐梦捷、徐皓及原审第三人德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周冠正上诉请求：1.撤销一审第一、三、四项判决；2.改判解除上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，合同解除之日为法院判令合同解除之判决生效之日；3.改判被上诉人赔偿上诉人10万元的利息损失（从合同解除之日计算至被上诉人返还全部购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.改判被上诉人赔偿上诉人房屋溢价损失，即合同解除之日系争房屋市场评估价值与买卖合同签订时系争房屋总价的差额损失，暂计133.50万元（以2019年9月2日评估价值计）。主要事实和理由：1.一审错误认为上诉人在之前的（2016）沪0117民初7068号案件（以下简称“前案”）起诉时享有解除权属适用法律错误，因上诉人并非前案的原告；2.即使上诉人享有并行使了合同解除权，一审认定上诉人前案解除的是房地产买卖合同也是错误的，事实上前案解除的是房屋买卖居间协议；3.一审认定本案合同解除的时间为前案起诉状副本送达被上诉人之日亦属错误。因前案撤诉则不再产生解除合同的法律效果。此外，即使不支持上诉人房屋溢价损失的诉请，也应按房屋买卖合同约定房款的20%即44万予以改判。姜慧丽、徐梦捷、徐皓共同辩称，一审判决正确，上诉人的上诉请求无法律依据，应驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：1.周冠正与陈某系XX关系，鉴于涉案的102室与101室虽属两间房屋但不能独立使用，且周冠正与被上诉人签订的房屋买卖合同并不涉及公证，故前案起诉解除的是周冠正与被上诉人的房屋买卖合同关系，而非居间协议；2.原审有关合同解除的时间认定正确；3.被上诉人不同意按合同约定的违约金认定损失。德佑公司述称，尊重法院判决，前案中未起诉德佑公司，德佑公司也未参与前案诉讼。周冠正在本案发回重审时向一审法院变更请求为：1.判令解除周冠正与被上诉人签订的房屋买卖合同；2.判令被上诉人返还购房款10万元；3.判令被上诉人支付利息损失（以10万元为基数，自2019年9月2日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；4.判令被上诉人赔偿房屋溢价损失133.50万元。一审法院认定事实：2014年2月10日，本市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋（以下分别简称“101室房屋”、“102室房屋”）登记于被上诉人名下。2016年1月18日，周冠正及其XX陈某分别向徐梦捷支付定金10万元。2016年1月23日，周冠正（乙方）与被上诉人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定周冠正购买被上诉人所有的102室房屋，建筑面积92.27平方米，转让价款共计220万元。同日，周冠正XX陈某（乙方）与被上诉人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈某购买被上诉人所有的101室房屋，建筑面积93.66平方米，转让价款共计220万元。上述二份《上海市房地产买卖合同》均约定：卖售人于2016年3月15日前腾出该房屋并通知买受人进行验收交接；双方于2016年4月15日前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同自卖售人、买受人双方签订之日起生效。补充条款（一）第五条约定，卖售人未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向买受人支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；卖售人签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，卖售人未按照本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，卖售人单方要求解除合同的，均视为卖售人违约，买受人有权单方解除本合同，并应当通知卖售人，卖售人除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向买受人支付相当于总房价款20%的违约金；卖售人应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。周冠正所签上述102室房屋买卖合同另对其他相关事宜进行了约定。徐皓的落款签名由姜慧丽、徐某代为签字。鉴于陈某系我国香港地区居民，其于同年1月23日与被上诉人签订的上述101室房屋买卖合同附件三第一条约定，首期房价款为78万元，陈某应于双方签订本合同前支付卖售人定金10万元，在签署本合同后转为部分首期房款；于签订本合同并申请办理公证手续（若有）当日内支付卖售人部分首期房价款25万元；于2016年2月15日前支付卖售人部分首期房价款43万元。附件三第二条约定，陈某应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后7日内向银行申请贷款，支付卖售人第二期房款140万元。附件三第三条约定，双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后15日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）；附件三第四条约定，尾款2万元，双方于2016年3月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后由卖售人交给陈某，双方签署《房屋交接书》，并由陈某直接支付卖售人全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。当日，上述合同签订后，在办理合同公证的过程中，公证员要求徐皓的生母到场，后发现其生母因涉刑事案件被采取强制措施而无法到场，故陈某的房屋买卖合同公证未果。因上述二份合同履行未果，周冠正XX陈某就涉案二套房屋买卖事宜于2016年4月14日将被上诉人诉至本市松江区人民法院，案号分别为（2016）沪0117民初7066号（以下简称“7066号案”）、（2016）沪0117民初7068号。该二案的起诉状中，陈某均表示因为2016年1月23日徐皓的母亲无法到场签字确认，导致正式的房屋买卖合同未完成签署；周冠正及陈某多次与被上诉人联系沟通，均被告知徐皓的生母无法到场签字，并均诉请要求解除房地产买卖居间合同、双倍返还定金20万元。之后，陈某提出撤诉申请，法院于2016年6月6日出具7066号案及前案的民事裁定书，裁定准许陈某对该两案撤回起诉。2016年8月20日，陈某向被上诉人寄送《催告函》一份，言明根据相关规定，房屋过户时需要提供判决书证明徐某是徐皓的监护人，故现函告被上诉人于收到本函件起5个自然日内向陈某提供上述生效判决书，并尽快配合陈某履行房屋买卖合同约定的未完成事宜。一审另查明，1991年11月1日起施行的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称“联合通知”）第四条规定，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。2016年7月5日，《司法部关于废止的通知》规定，上述联合通知自本通知印发之日起不再执行。本市松江区住房保障和房屋管理局于其网站发布的《二手房办证所需材料》规定，二手房办证时，若出售方产证上有未成年的，需提供未成年人的户口簿或出生证或独生子女证的原件及复印件，监护人双方需到场签字。一审再查明，本市杨浦区法院于2003年8月4日作出民事判决，判决解除顾某与徐某的同居关系，双方所育之子徐皓随徐某共同生活等。本院于2016年5月12日出具（2016）沪01刑终453号刑事裁定书，载明顾某于2015年3月24日被刑事拘留，同年4月7日被逮捕，遂羁押于本市浦东新区看守所；本市浦东新区法院于2015年12月29日作出刑事判决，决定对顾某执行有期徒刑九年。嗣后，本院裁定准许顾某撤回上诉。一审重审中另查明，周冠正明确表示，若陈某无法继续履行101室房屋的买卖合同，则周冠正亦不同意继续履行102室房屋的买卖合同。对于陈某起诉前案，周冠正系知情的。被上诉人于2016年4月21日收到前案起诉状副本。一审法院依照周冠正的申请，依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司（以下简称“百盛评估公司”）对101室房屋、102室房屋在2016年4月21日及2019年9月2日两个时间节点的市场价值进行评估。百盛评估公司涉案房地产评估报告载明：101室房屋和102室房屋仅有一个进户门，以两者合并使用为前提，101室房屋和102室房屋于2016年4月21日的市场价值为483万元，于2019年9月2日的市场价值为707万元。周冠正认为应当以353.50万元（707万元/2）作为判断溢价损失的基础，被上诉人则认为即便考虑周冠正的溢价损失，应当以241.50万元（483万元/2）作为判断周冠正溢价损失的基础。一审法院认为，本案的争议在于：1.双方的《上海市房地产买卖合同》是否成立？2.前案起诉状副本送达被上诉人，是否发生解除合同的效力？3.本案哪一方违约导致合同解除？4.周冠正主张的利息及溢价损失是否有事实和法律依据？关于争议焦点一，一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，买受人即周冠正已在《上海市房地产买卖合同》中签字，对方姜慧丽、徐梦捷均在《上海市房地产买卖合同》中签字，徐皓当时系未成年人，其父亲徐某作为其法定代理人已代理徐皓签字。故合同双方当事人均已在合同中签字，合同当然成立。被上诉人辩称，徐皓的生母顾某未在合同中签字，故合同不成立。该辩称意见，一审法院未予采信。关于争议焦点二，一审法院从二个方面进行分析，其一，周冠正在前案起诉时是否具有合同解除权；其二，陈某前案起诉要求解除的房地产买卖居间合同与本案周冠正要求继续履行的《上海市房地产买卖合同》是否属于不同标的。因在前案起诉时，因徐皓的生母未能到场参加公证，而当时公证是陈某购买房屋的必须前置条件。在此情况下，陈某房屋买卖合同确实无法继续履行，因101室房屋、102室房屋在物理空间上属于一套房屋，故在陈某无法继续履行合同的情况下，周冠正亦有权主张解除合同。上诉人在前案中以起诉方式主张解除合同，且起诉状副本已于2016年4月21日送达被上诉人，故合同已于2016年4月21日解除。虽然，在7066号案及前案中，陈某起诉要求解除的系《房地产买卖居间合同》，但其在诉状的事实和理由部分明确载明其认为《上海市房地产买卖合同》并未成立，并要被上诉人双倍返还定金。故陈某的意思表示应为解除房屋买卖合同关系，要求被上诉人承担解除合同的违约责任。如果陈某仅仅要求解除《房地产买卖居间合同》并继续履行《上海市房地产买卖合同》，与其主张的双倍返还定金之后果存在矛盾。陈某撤回前案起诉，并不能撤回合同解除的意思表示，陈某撤诉不影响合同已经解除的事实。周冠正现主张以2019年9月2日作为合同解除的时间，缺乏依据，一审法院不予采信。虽然，周冠正并非前案的原告，但是其对陈某起诉事宜是知情的，且从其与陈某的特殊关系来看，周冠正是同意陈某提起该案诉讼，仅系因为周冠正并非签订居间合同的主体，才以陈某名义起诉。故陈某的起诉主张解除合同行为应可代表周冠正。作为合同解除的后果，被上诉人应将所收房款10万元返还给周冠正。由于被上诉人在合同解除后未能及时将房款10万元返还给周冠正，故周冠正主张2019年9月2日之后的利息损失，于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点三，一审法院则认为，在双方签订《上海市房地产买卖合同》时，周冠正XX陈某作为香港居民，按照当时的政策规定，合同必须办理公证方能进行过户交易。因徐皓生母未能到场导致公证无法办理，而合同的违约性不考虑当事人主观上是否有过错，故仍应由被上诉人承担相应的违约责任。因101室房屋、102室房屋的交易无法分开进行，陈某的房屋买卖合同无法继续履行，周冠正亦有权解除合同。被上诉人亦应对周冠正承担相应违约责任。周冠正因房屋价值上涨产生相应损失，亦应由被上诉人予以赔偿。判断周冠正溢价损失的时间节点应当以合同解除时间为准，故一审法院以2016年4月21日的房屋价值计算周冠正的溢价损失，即为21.50万元（241.50万元-220万元）。据此，一审法院判决：一、确认周冠正与姜慧丽、徐梦捷、徐皓就坐落于上海市松江区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月21日解除；二、姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内返还周冠正房款10万元；三、姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内赔偿周冠正利息损失（以10万元为基数，自2019年9月2日计算至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内赔偿原告周冠正房屋溢价损失21.50万元。一审案件受理费8,914元，由周冠正负担2,889元，由姜慧丽、徐梦捷、徐皓负担6,025元。二审中，当事人没有提交新证据。各方一致确认陈某与被上诉人及原审第三人签订过涉案102室房屋的房屋买卖居间协议。本院经审理查明，2016年1月18日，出售方（甲方）姜慧丽及买受人（乙方）陈某与居间方（丙方）原审第三人签订房地产买卖居间协议，甲方及乙方愿意委托丙方提供居间媒介服务，该协议所涉房地产即为102室房屋，协议约定了交易条件、履行及其他事项内容，第三条约定了乙方于同年1月18日前向丙方支付意向金10万元和如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金及甲方授权丙方进行定金保管等内容。姜慧丽、陈某和原审第三人分别代表三方在协议上签字和加盖公司印章。一审法院其余认定事实无误，予以确认。本院确认，本案的争议焦点为：1.陈某前案起诉解除的是上述房屋买卖居间协议还是本案的房屋买卖合同，以及陈某的起诉是否违背上诉人的意愿；2.陈某对前案的撤诉，对解除本案房屋买卖合同的意思表示有无影响。就争议焦点一，本院认为，一审法院对此从陈某要求被上诉人返还定金和承担违约责任等方面，阐述分析了陈某前案起诉解除的应为双方之间的房屋买卖合同，对此本院根据本案三方当事人签订的上述认定的房屋买卖居间协议约定内容，阐述如下：我国合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人报告合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。前案中，陈某与姜慧丽为居间合同的委托方，原审第三人为居间合同的居间方。经查前案诉状，前案中陈某为原告，姜慧丽等为被告，诉状未列作为居间方的原审第三人作为诉讼当事人，陈某前案诉状中有双倍返还定金的诉请，上述居间协议则约定支付意向金10万元，签署居间协议后才转为定金并由居间方保管。虽然前案中陈某起诉要求解除房屋买卖居间协议，但前案的原被告间并无居间关系，而与前案原被告间有居间关系的原审第三人并未参加诉讼。综观前案可见，前案诉状列明的事实与理由与陈某另一起相关诉状内容相同，起诉依据的是房屋买卖合同的相关内容，周冠正的委托诉讼代理人在本案一审审理中陈述，本案102室房屋与涉案101室房屋是开发商做成一房两证，本案公证需要徐皓的生母的资料，并确认陈某起诉前案，周冠正是知情的。据此本院认为，陈某在前案中的起诉并不违背周冠正的意愿且周冠正知情。结合前案和本案可见，陈某在前案起诉时，周冠正已与姜慧丽等确有房屋买卖合同关系，一审法院前案准予撤诉的民事裁定书认定该案案由为房屋买卖合同纠纷并认定前案解除的系房屋买卖合同，于法有据，本院予以确认。上诉人有关周冠正并非前案原告和前案解除的系房屋买卖居间协议等上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。就争议焦点二，本院认为，我国合同法规定，当事人依照约定或者法律规定主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院注意到，前案中陈某作为周冠正的女儿依据合同约定行使解除权，前案被上诉人作为相对方并未提出异议。前案中被上诉人收到起诉状副本为2016年4月21日，即为解除合同的通知到达对方的时间。根据上述合同法规定，对解除通知效力有异议并提起诉讼或仲裁的应为解除合同通知的相对方，而非发出通知一方，故陈某对前案撤诉与否，并不影响解除通知已到达对方时产生的解除合同的法律后果。故上诉人有关前案撤诉则不再产生解除合同的法律后果的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院以2016年4月21日为本案合同解除时间，并按房屋市场价值评估结论确定的本案房屋溢价损失为21.50万元，于法不悖，本院予以确认。上诉人有关按溢价损失133.50万元，或者按合同约定的违约金认定的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人周冠正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,914元，由上诉人周冠正负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  侯卫清审判员  潘春霞二〇二〇年三月二十七日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……