江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1160号上诉人（原审被告）：徐州鑫峰电器有限公司，住所地徐州市经济技术开发区大庙镇农贸路南侧。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市华隆家具装饰批发市场有限公司，住所地徐州市煤港路东侧八里村。法定代表人:张岳虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆召旸，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，江苏它石律师事务所律师。原审第三人：江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道八里居民委员会，住所地徐州市八里社区复兴北路延长段190号。负责人：李红新，江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道八里居民委员会主任。上诉人徐州鑫峰电器有限公司（以下简称“鑫峰公司”）因与被上诉人徐州市华隆家具装饰批发市场有限公司（以下简称“华隆公司”）、原审第三人江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道八里居民委员会（以下简称“八里居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鑫峰公司的法定代表人刘峰及委托诉讼代理人蒋昌胜、被上诉人华隆公司的委托诉讼代理人陆召旸、张莉到庭参加诉讼。原审第三人八里居委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。鑫峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担向被上诉人给付租金及违约金的责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、上诉人与被上诉人之间的租赁面积仅为500平方米左右，一审认定租赁面积为600平方米错误。上诉人与被上诉人于2013年12月22日签订《租赁场地确定协议》一份，协议约定上诉人租赁被上诉人场地面积1558平方米（含公用通道面积），30元/平方米/月。半年付，先付后用，如拖欠租金，愿以总租金的5%每天递增交付滞纳金。同日上诉人出具场地承诺书一份，承诺书中对租赁期限表述为2014年1月1日至2014年12月1日止。事实上，上诉人与被上诉人之间的协议履行至2014年12月31日以后，双方就再无签订租赁合同，通过两次对租赁面积的调整，2015年10月后上诉人使用的面积仅有500平方米左右，且租赁价格为每年4万元，而一审法院没有对实际的租赁面积进一步落实，仅凭被上诉人单方表述租赁面积为600平方米，从而认定为双方协商面积调整至600平方米无事实依据。2、关于租赁到期后的租金数额问题，上诉人与被上诉人的负责人刘青山对租赁面积减少后的租金协商为每年四万元，上诉人也是按照该数额支付的，而一审法院认定租金为25元/平方米/月没有事实依据。3、按照上诉人实际承租的面积及每年四万元的租金计算，上诉人并不欠被上诉人租金，所以一审法院判定上诉人承担支付183526元租金及滞纳金55058元无事实依据。另外对于滞纳金的计算也超出了法律的规定。华隆公司辩称：1、一审认定租赁面积为600平方米正确。上诉人与被上诉人于2013年12月22日签订《租赁场地确定协议》、《租赁场地承诺书》约定租赁场地面积1558平方米（含公用通道面积），租金为30元/平方米/月。因上诉人经营不善，向被上诉人书面申请要求减少租赁面积并调整租金，故两次调整后，至2016年1月1日，上诉人的最终租赁面积为600平方米。在2018年7月5日庭审中，上诉人也陈述第一次面积调整了358平方米，第二次调整了600平方米，按照其自认调整面积计算，第一次调整后后场地面积为1200平方米，第二次调整后面积为600平方米。对于两次调整的平方数双方是无异议的，并非被上诉人的单方陈述。2、一审认定租赁到期后的租金数额正确。上诉人并未提供证据证明其与被上诉人对租赁面积减少后的租金协商为灭年四万元，相反，被上诉人有证据证明第一次将面积调整为1200平方米后，双方于2015年4月9日签订《洽谈记录》，约定自2015年1月起将租金调整为每季度9万元整，即租金为25元/平方米/月，上诉人也是按照此标准交纳的租金，故双方对于租金的标准是明确的。虽然2016年1月1日起经上诉人申请，租赁面积再次进行调整，但租金标准并未变更。3、按照上述租赁面积及租金标准计算，至2018年5月31日，上诉人尚欠租金183526元（是扣减上诉人2016年4月29日至2017年10月13日已付16万元租金及10万元保证金后的数额）。虽然合同约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，但合同到期后，双方的事实租赁关系仍然存在。依据合同法第二百三十六条之规定，一审判决上诉人承担违约责任有事实和法律依据。八里居委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。华隆公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫峰公司向华隆公司支付房屋租金（暂计算至2018年5月31日，扣减已付租金160000元及保证金100000元，尚欠租金计183526元）、逾期付款滞纳金55058元；2.诉讼费由鑫峰公司承担。一审法院认定事实：2013年12月22日，华隆公司（甲方）与鑫峰公司（乙方）签订《租赁场地确定协议》一份，约定：乙方经营品牌鑫峰电器品类家电。乙方经营品牌品类，不得擅自更换，否则按违约处理。面积1558平方米（含公用通道面积），30元/平方米/月。半年付，先付后用。乙方向甲方缴纳140000元作为商铺定金。同日，鑫峰公司签订《租赁场地承诺书》一份，保证按期缴纳国家税费、租金、水电等其他费用，如拖延租金，愿以总租金的5%每天递增交付滞纳金，并作违约处理，并承担给市场造成的经济损失，且将租赁场地的商品货物抵押给华隆拍卖，直至付清为止。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。1558平方米，按30元/平方米/月付租，租金到期前1个月的1-5号付清下月租金。合同签订后双方按照约定履行义务，上述原合同的期限届满后，鑫峰公司继续租用原场地，但双方未签订新的租赁合同，在2015年3月至5月间，租赁场地面积调减了358平方米。2015年4月9日双方就涉案租赁房屋租金洽谈，约定自2015年1月起租金调整为每季度9万元。2015年9月因经营需要鑫峰公司向华隆公司申请调整租赁场地面积，经双方协商将租赁面积调整至600平方米。2016年1月后鑫峰公司向华隆公司陆续支付160000元租金，庭审中鑫峰公司主张因租赁面积调整，双方租金也相应调整为22元每平方米，华隆公司主张租金为25元每平方米，双方各执己见。另查明，第三人八里居委会与华隆公司2001年5月12日签订《合同书》一份，约定：将八里居委会所有的位于徐州市境内荆马河背面）的六十三亩土地租赁给华隆公司使用，租赁期限自2001年6月12日至2021年6月11日止。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。华隆公司、鑫峰公司就涉案房屋2013年12月22日签订《租赁场地确定协议》一份双方意思表示真实，符合法律规定，该协议书合法有效，后双方对合同约定涉案房屋面积及年租金做了变更，双方应按变更后约定履行义务，现双方对变更后场地面积600平方米陈述一致，但对变更后的租金产生争议，从双方提供证据，双方2015年4月9日双方就涉案租赁房屋租金洽谈，约定自2015年1月起租金调整为每季度9万元，此后双方再无证据证实双方对租金问题进行协商，因此鑫峰公司主张租金变更为每月每平方米22元无事实依据，现华隆公司主张每月每平方米25元计算租金没有超过2015年4月9日双方协商一致的租金数额，应予支持。经计算，自2016年1月1日至2018年5月31日，鑫峰公司应支付租金数额435000元，已支付160000元，华隆公司扣减了上述160000元及保证金之后，主张截止2018年5月31日尚欠租金183526元有事实依据，一审法院予以确认。关于华隆公司主张逾期支付违约金的问题，双方原合同约定租金付款方式为先付款后使用，该付款方式并未变更，故鑫峰公司应按原合同约定付款方式履行义务，即应每半年付一次，先付后用。鑫峰公司于2016年1月后陆续支付160000元。但双方未约定支付的为哪一期间租金，故应先冲抵最先到期的租金，经冲抵后，2016年下半年的租金尚欠20000元，该款应于2016年7月5日前付清。此后租金亦一直未支付。按照被告承诺：如拖延租金，愿以总租金的5%每天递增交付滞纳金，并作违约处理……，一审法院按照鑫峰公司欠付的租金数额及期限计算，华隆公司主张滞纳金55058元有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：徐州鑫峰电器有限公司本判决生效后十日内支付徐州市华隆家具装饰批发市场有限公司租金183526元，同时支付滞纳金55058元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审中，鑫峰公司表示上诉状中表述的每年四万元租金系笔误，应为每年八万元。二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一审认定的租赁面积、欠付租金标准及数额、滞纳金是否正确。本院认为，关于租赁面积。在一审法院2018年7月5日开庭中，鑫峰公司在答辩时称：“在被告经营期间至2015年3月至5月原告单方强行调整场地358平方米，2015年9月强行调整场地600平方米，导致被告的经营场所减少了原场地的三分之二……”，在法庭询问是否对华隆公司主张的租赁场地面积认可时称：“时间不对，是2015年9月10日开始调整的，从900平方米调整到600平方米。”故一审法院认定租赁场地经两次调减后为600平方米并无不当。关于欠付租金标准及数额。鑫峰公司称自2015年10月起租金为每年8万元，但并未提供证据予以证实。根据2015年4月9日《洽谈记录》记载，从2015年1月起租金调整为每季度9万元，因之后并没有证据证明双方对租金进行过协商确定，华隆公司以每月每平方米25元计算，低于《洽谈记录》记载的租金标准，一审法院对此予以支持，并据此计算自2016年1月1日至2018年5月31日的租金数额，扣减鑫峰公司已付160000元及保证金，确定为183526元，并无不当。关于滞纳金。鑫峰公司签订的《租赁场地承诺书》记载，保证按期缴纳国家税费、租金、水电等其他费用，如拖延租金，愿以总租金的5%每天递增交付滞纳金，一审法院据此对华隆公司主张的滞纳金55058元予以支持亦无不当。综上，鑫峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4880元，由上诉人徐州鑫峰电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年三月三十日书记员 李昱莹