山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初6336号原告（反诉被告）：李恒国，男，1969年11月28日出生，汉族，户籍所在地肥城市，现住肥城市。委托诉讼代理人：陈栋，山东成康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李本华，山东成康律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫传松，男，1963年6月28日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：赵冉冉，山东信望律师事务所律师。原告（反诉被告）李恒国与被告（反诉原告）闫传松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李恒国及其委托诉讼代理人陈栋、李本华，被告（反诉原告）闫传松及其委托诉讼代理人赵冉冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李恒国向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金10000元并向原告支付利息（自2019年9月1日起至返还租金之日止，以租金10000元计算，按银行同期贷款利率支付利息）并向原告支付违约金4000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租期一年，租期自2018年12月1日至2019年11月30日，一年的租金共计40000元。2018年12月，原告向被告支付了一年的租金40000元。2019年3月，因被告的房屋被认定为违法建设，于2019年5月，原告与被告协商提前解除合同事宜，被告同意提前解除合同并同意剩余租金在原告搬出后退还。2019年7月，孙家小庄村委按程序对原告租赁的房屋停止供电，导致原告的监控设备无法正常使用，影响了原告的正常经营。2019年8月31日，原告搬出租赁的房屋，当原告向被告要求退还剩余3个月的房租10000元时，被告只同意退还2000元。被告的这种行为违反了双方的合同约定，为了维护原告的合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）闫传松辩称，1.双方未解除涉案《房屋租赁合同》，被答辩人无权要求返还租金。2.答辩人不存在违约行为，被答辩人因自身原因搬离，其无权要求答辩人支付违约金。3.被答辩人未按期支付电费，应向答辩人支付违约金4000元。综上，被答辩人要求答辩人返还租金、支付利息、违约金无事实和法律依据，依法应驳回对答辩人的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）闫传松向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告李恒国向反诉原告闫传松支付水电费86元、违约金4000元及利息；2.依法判令反诉被告李恒国自2019年12月1日起向反诉原告闫传松支付房屋占用费，每天110元计算；3.反诉案件受理费由反诉被告李恒国承担。反诉被告（本诉原告）李恒国辩称，反诉原告的房屋被认定为非法建设，孙家小庄村委按程序对该租赁房屋停止供电，影响了答辩人的正常经营，反诉人与被反诉人双方协商后搬离租赁房屋，且反诉被告也向反诉原告交还了房屋钥匙，反诉原告予以接收，证明双方的合同已经解除，而反诉原告没有按照约定返还剩余租金，属于反诉原告违约，应向答辩人支付违约金。对于8月份的电费86元，因双方协商时也说过在剩余租金中扣除电费，而反诉原告完全可以在租金中扣除，现反诉原告在没有退还剩余10000元租金的情况下，要求答辩人再向其支付86元电费属于重复支付，因此答辩人并不欠反诉原告的电费，答辩人不存在违约，反诉原告以未支付86元的电费为由要求答辩人支付4000元的违约金没有法律依据。答辩人没有未搬离的物品占用反诉原告的房屋，在反诉原告提交的照片中，摆放在院子里的一口缸及几个旧轮胎是答辩人的，屋内一个30公分的会员单位牌子及小洋人的横幅是答辩人的，其他办公桌椅都是先前反诉原告的承租人留下的，不是答辩人的，答辩人留下的物品从面积和体积上均不足以影响反诉原告对房屋的使用。且答辩人向反诉原告交付房屋时，反诉原告并没有对答辩人提出异议，这也说明其对房屋的现状是认可的。对承租人未清理的物品双方在合同中也进行了约定，对未清理的物品可视为放弃所有权，出租方可自由处置，所以反诉原告要求答辩人支付房屋占用费没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方提交的《房屋租赁合同》、收李恒国租金款的收据、通话录音一份、微信聊天记录及截图、涉案房屋照片一宗及本院依法调取的本院（2019）鲁0983行初25号行政裁定书、泰安市中级人民法院（2019）鲁09行终281号行政裁定书等证据，双方当事人对真实性均无异议，本院经审查后认为上述证据符合证据的形式要件，内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）李恒国为证实其主张，另提交孙小村违法建设认定意见一份、孙家小庄村委会申请一份、肥城市质量违法建设行动指挥部关于开展肥桃路沿线专项治理行动的通知，被告（反诉原告）质证称，因以上证据均系复印件，无法核实真实性，且证据中涉及的孙小村、肥城市治理违建指挥部等部门均不具备对涉案房屋认定是否是违建的权利。提交的电话录音一份及视频资料二份，被告（反诉原告）质证称录像内容不全，不完整，不能作为证据使用。对以上有争议的证据，本院经审查认为，原告提交的予以证实涉案房屋属于违法建设的复印件一宗，以上证据虽系复印件，但该证据与涉案房屋的两份行政裁定书内容相印证，可以佐证该涉案房屋已被认定为违法建筑，对以上证据，本院予以认定。对原告提交的录像资料二份，系原告（反诉被告）及其家属找被告（反诉原告）及其家属协商解除合同时所拍摄的现场情况，被告（反诉原告）质证认为录像不完整，并未提交证据证实，且对拍摄的内容，并未提出异议，对以上证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日原告（反诉被告）李恒国与被告（反诉原告）闫传松签订《房屋租赁合同》一份，约定“闫传松将位于孙小庄村东电石厂以北的房屋租赁给李恒国，房屋租赁期限一年，自2018年12月1日至2019年11月30日。房屋租金肆万元，租金一次性付清。承租人负责支付房屋的水费、电费、宽带费等相关费用，按月结清。合同到期，承租方不再承租，应将房屋内外全部可清理的物品清理干净，如合同逾期十天仍不清理视为自愿放弃所有权，出租方可自由处置。如单方违约，按年租金的10%支付对方。”合同签订后，闫传松向李恒国交付了涉案房屋，李恒国于2018年12月27日向闫传松支付自2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金40000元。另查明，2019年4月24日肥城市综合行政执法局认定该涉案房屋系违法建设，并责令闫传松于2019年4月29日前限期改正，闫传松在接到整改通知后，未按期改正。2019年8月19日肥城市综合执法局向闫传松依法下达《限期拆除决定书》责令闫传松在收到决定书之日起15日自行拆除。还查明，该涉案房屋租赁期间，因该涉案房屋被认定为违法建设，且在该房屋附近经常有相关人员对治理违法建设进行宣传。2019年7月份，该房屋曾被孙家小庄村委会强制停电，影响了李恒国的正常经营。后李恒国多次与闫传松商议提前解除合同，闫传松同意在李恒国搬出房屋后退还剩余租金。2019年年8月31日原告（反诉被告）李恒国搬离了涉案房屋，于同年9月1日李恒国将房屋钥匙交还给被告（反诉原告）闫传松。剩余租金闫传松一直未向李恒国退还。再查明，李恒国搬离涉案房屋之前尚欠付8月份的水电费共计86元。在搬离房屋时屋内留有一个横幅和一个肥城市金桃都商会会员单位的牌匾一个。本案经开庭审理，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，原、被告双方签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。在合同履行过程中，因涉案房屋被认定为违法建设，并被肥城市综合行政执法局责令限期拆除，故涉案房屋已无法达到租赁使用的目的。期间，李恒国曾与闫传松多次协商提前解除合同，从李恒国提交的视频资料显示，闫传松亦同意剩余租金在李恒国搬离租赁房屋后予以退还。2019年8月31日李恒国从涉案房屋内搬离，并于同年9月1日将房屋钥匙交还给闫传松。故本院认定李恒国与闫传松签订的《房屋租赁合同》已经协议解除，时间为2019年9月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除后，闫传松应当将多收取的租金予以退还，退还租金的时间为2019年9月1日至2019年11月30日，故对于李恒国要求闫传松退还租金10000元，本院予以支持。李恒国在2019年8月份共产生86元的水电费尚未向闫传松支付，依据合同约定，承租人负责支付房屋的水费、电费等，对该费用，李恒国亦予以认可，并同意在其剩余租金中予以扣除，对被告（反诉原告）闫传松主张李恒国应支付电费86元的请求，本院予以支持。故本院认定，闫传松应退还李恒国租金9914元。关于利息，因双方未约定支付利息的时间及标准，故原告（反诉被告）李恒国可主张以9914元为基数，自2019年12月3日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金，因合同解除系双方协议一致，现有证据并不能证明任何一方存在违约行为，故对于李恒国要求闫传松支付违约金4000元的本诉请求、闫传松要求李恒国支付违约金4000元的反诉请求，本院均不予支持。关于被告（反诉原告）闫传松主张李恒国应向其支付房屋占用费，每天按110元计算，本案中，闫传松提供的房屋内照片一宗，李恒国虽对屋内的物品真实性无异议，但辩称该屋内的物品除一个条幅及一块牌匾外，均非其所有，现闫传松的证据不足以证实其屋内的物品系李恒国所有，且李恒国认可的屋内的条幅及牌匾亦不足以影响闫传松对房屋的使用。另，双方合同约定合同到期，承租方不再承租时，房屋内未清理的物品，逾期十天仍不清理视为自愿放弃所有权，出租方可自由处置，本案中，李恒国搬离涉案房屋后即将房屋钥匙交付给闫传松，对房屋内的物品应视为丢弃，闫传松可自由处置，亦不存在因房内物品影响其使用问题。综上，对闫传松反诉李恒国支付房屋占有费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）闫传松于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李恒国租金9914元；二、被告（反诉原告）闫传松于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李恒国利息（以9914元为基数，自2019年12月3日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李恒国的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告闫传松的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告（反诉原告）闫传松负担；反诉费50元，减半收取计25元，由反诉原告（本诉被告）闫传松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙青霞二〇二〇年三月二日书记员  刘培培书记员  武艳艳