甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12954号原告（反诉被告）：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘玉萍，女，该公司法务。委托诉讼代理人：薛爱明，甘肃精佑铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞某某，女。委托诉讼代理人：刘俊红，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天英，甘肃荣庆律师事务所律师。原告兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称：宏辉公司）与被告俞某某居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，被告俞某某在举证期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人薛爱明、被告的委托诉讼代理人刘俊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费24000元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月16日，被告俞某某通过原告居间与案外人杨宝玉签订了编号为19:0200312的《房屋买卖（居间）合同》，约定：被告以800000元购买案外人杨宝玉名下位于兰州市七里河区的房屋；付款方式为首付加银行按揭贷款；被告应于2019年4月25日前备齐本次贷款所需相关证件及资料，交给原告并到现场办理贷款申请手续；买卖双方应按原告要求，于2019年5月25日之前到房屋所有权登记部门办理房屋产权转移登记手续；基于原告已促成《房屋买卖（居间）合同》成立，居间服务已经完成，被告应于合同签订之日起3日内向原告支付8000元的中介服务费，案外人杨宝玉应于合同签订之日起3日内向原告支付16000元的中介服务费；如该合同签署后，买卖双方任何一方违约致本合同被解除或未被实际履行的，均不影响原告收取中介服务费；违约方不仅应向原告承担自己应承担的中介服务费，还需承担守约方应承担的中介服务费。现原告已促成该合同成立，完成了居间服务义务，然而被告拒不交纳居间服务费，而且由于被告不愿意继续购买该房屋，不配合办理贷款申请及房屋过户相关手续，导致合同目的无法实现，严重违反了合同约定。因此，依据《房屋买卖（居间）合同》约定，被告不仅应向原告支付应由其承担的中介服务费8000元，还需承担案外人杨宝玉应承担的中介服务费16000元。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告俞某某辩称，被告没有违约，是原告没有完成合同约定的居间义务，而且双方签订的《房屋买卖(居间)合同》为格式合同，在签订合同时原告存在欺诈行为，其中的权利义务也极其不对等，该合同应属无效合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告俞某某向本院提出反诉请求：1、判令原告退还定金1万元；2、反诉及本诉费用由原告承担。事实与理由:2019年4月13日，原告向被告推荐兰州市七里河区伦敦路金港城金城花园1号楼1单元603室房屋，被告觉得该房屋地理位置挺好，但是由于手头没有足够的资金，原告立即承诺只要被告能联系到合格的担保人，其可以帮被告申请到30年期限的贷款。在此情况下，被告于次日在原告陪同下看了房屋，看完房屋之后被告预交了定金1万元。2019年4月15日，双方签订了《房屋买卖(居间)合同》，并于同日签订了委托办理贷款合同。2019年4月23日，由被告联系的担保人携带办理贷款需要的材料与原告的工作人员去银行办理按揭贷款，银行工作人员告知原告无法办理30年期限的贷款，甚至连25年的都不能办。被告当场表示放弃购买房屋，原告当时承诺其将尽快退还被告缴纳的定金，但其至今仍未退还。被告认为，《房屋买卖(居间)合同》是格式条款，在签订时原告存在欺诈行为，其中的权利义务极其不对等，该合同应属无效合同。为此，被告俞某某提起反诉，望判如所请。原告针对被告俞某某的反诉请求辩称，被告交纳的1万元为定金，根据合同约定，原告已经将其中的5000元支付给杨宝玉，剩余5000元原告只是代杨宝玉保管，因此，被告不应向原告主张返还定金。再者，本案被告违约，根据合同约定，定金不应该返还，故请求驳回被告俞某某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提供的2019年4月16日的房屋买卖（居间）合同、房权证兰房（七私）产字第××号房屋所有权证、2019年4月16日的定金收条、2019年4月13日的保证金收条、微信聊天记录、微信转账记录、地址电话联系单、短信记录，对于被告提供的2019年4月16日的房屋买卖（居间）合同、委托办理贷款合同、转账凭证，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对于被告提交的房权证兰房（七私）产字第××号房屋所有权证、2019年7月5日的兰州市存量房买卖合同，本院审查后认为，该组证据虽然符合证据的真实性、合法性，但该合同签订时间在被告决定不再购买房屋之后，被告提供的该组证据无法证明原告存在一房二卖的行为，故本院对该证据真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市七里河区建筑面积为76.78㎡的房屋登记在案外人杨宝玉名下，产权证号为房权证兰房（七私）产字第××号，证载为经济适用房。2019年4月13日，案外人杨宝玉委托宏辉公司出售上述房屋，宏辉公司向杨宝玉支付了限时销售保证金2000元。2019年4月14日，被告在宏辉公司陪同下查看了案涉房屋，并于当日向宏辉公司转账支付了房屋定金10000元。2019年4月16日，被告俞某某作为乙方、宏辉公司作为丙方与作为甲方的案外人杨宝玉签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：乙方以80万元的总价购买甲方名下的案涉房屋；乙方于2019年4月15日交付定金10000元给宏辉公司，宏辉公司于签订合同当时代乙方向甲方支付定金5000元，剩余定金5000元甲方委托宏辉公司托管，待过户后冲抵房款；如定金交付后因乙方原因使本合同无法继续履行或解除，已付定金不再退还；根据合同相对性原则，甲乙双方无权主张宏辉公司承担定金责任，而应向甲方或乙方主张定金责任；乙方以首付加银行按揭贷款方式支付房款，乙方于2019年5月25日前将首付款19万元支付至监管账户，甲乙双方于2019年4月25日前备齐本次贷款所需相关资料并到现场办理相关贷款；剩余房款乙方委托宏辉公司向银行申请贷款支付给甲方，预计60万元，贷款金额具体以银行或公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足房款由乙方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给甲方；因银行原因造成的迟延发放贷款，本合同各方均不承担责任；基于宏辉公司已促成本《房屋买卖（居间）合同》成立以及之前提供的服务，居间服务已经完成，本合同签订时甲方需支付的服务费为16000元，乙方需支付的服务费为8000元，应在本合同签订之日起3日内支付；本合同签署后，若买卖双方任何一方违反合同约定致本合同被撤销，解除或未被实际履行，均不影响宏辉公司收取上述服务费的权利，违约方不仅应当向宏辉公司承担本合同自己应承担的服务费，还要承担守约方应承担的服务费部分；备注条款为乙方承诺本人具备兰州市购房及贷款资质，如若因本人资质问题导致此合同产生逾期，则本人自愿承担此合同中的违约责任。该合同的甲方处为杨亮签字，内容为“杨亮代杨宝玉”。当日，被告与原告宏辉公司签订了《委托办理贷款合同》，约定：被告委托宏辉公司向银行申请房屋按揭贷款60万元，具体贷款金额以银行或公积金中心评估审批金额为准；如因国家政策调整及被告未能达到担保或银行贷款条件造成银行无法放贷的，宏辉公司对此不承担违约责任。同日，宏辉公司向案外人杨宝玉支付了定金5000元（包含之前的保证金2000元以及当日转账支付的3000元），剩余5000元定金经杨宝玉同意由宏辉公司代为托管。随后，原告与被告开始协商办理案涉房屋贷款手续，并到银行进行了咨询，被告认为原告无法为其办理期限为30年的房屋贷款遂向宏辉公司作出不再购买案涉房屋的意思表示，并要求宏辉公司退还10000元定金，而宏辉公司则认为被告因资金紧张表示不再购买房屋的行为构成违约，双方发生纠纷，原告诉至法院。另查，在被告表示不再购买案涉房屋后，案外人杨宝玉于2019年7月5日与案外人黄莹签订了《兰州市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给了黄莹。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定承担各自的义务。本案中，杨亮代表杨宝玉与俞某某、宏辉公司于2019年4月16日签订了《房屋买卖（居间）合同》，虽然宏辉公司没有提交杨宝玉与杨亮之间的委托书，但杨宝玉收取保证金的行为表明存在其委托宏辉公司出售案涉房屋的事实，加之，该合同并非因卖方的委托手续问题而导致不能履行，故此问题并不影响合同的效力。而该合同对双方当事人、买卖标的物、价款、支付方式、违约责任等均进行了明确而具体的约定，不存在任何的误解或意思表示不真实的情况，各方当事人也在合同中签名捺印，应当视为各方对买卖房屋行为的同意及对合同内容的认可，因此上述合同是当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。对于被告认为该合同为格式合同，权利义务极其不对等，而且原告在签订合同时存在欺诈行为，合同应属无效的主张，本院认为，案涉合同虽是宏辉公司提供的，但该合同中的主要条款是三方在平等协商一致的基础上达成的，该合同中相应的违约条款宏辉公司也以黑体加粗字予以了明示，对合同相对方具有醒目的警示作用。而被告作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应清楚自己在该合同上签字的法律效力，应当对其在合同中签名的后果及相应责任有所预见，其称在签字时原告存在欺诈，但并未能提供相关证据予以证明，因此被告的该辩解理由并不成立，本院对其该主张不予采信。关于原告要求被告支付中介服务费24000元的诉讼请求，从本案现已查明的事实看，案涉合同未能如约履行系被告放弃购买房屋所致。而被告则认为其之所以放弃购买房屋是因为原告无法兑现可以办理30年期限贷款的承诺所致，本院认为，被告在反诉状中陈述原告在签订合同前就向其承诺可以办理30年期限的贷款，但被告并未提供证据证明原告向其作出过该承诺。而且，按被告所述，上述承诺在前,签订合同在后，但双方在之后签订的合同中并无该约定，备注条款亦无此特殊约定，故被告以此为由表示不再购买房屋的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。房屋买卖合同约定，买卖双方任何一方违反约定致合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响宏辉公司收取上述服务费的权利，且违约方不仅应当向宏辉公司承担本合同约定自己应当承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分。该约定实为双方对违约责任的一种约定，但该违约责任明显过高。虽然案涉合同的履行不能系被告违约所致，但宏辉公司作为专业的房产中介机构，在促成双方签订合同时，应向被告出示杨亮与杨宝玉之间的委托书，但其并未提供,故其居间服务存在一定的瑕疵。而且宏辉公司作为居间人，除了向买卖双方提供订立合同的信息及媒介服务外，还有代买卖双方沟通合同内容、代为保管首付款、协助办理贷款、房产过户手续等职能。因此，为平衡双方当事人利益，本院酌定被告向宏辉公司支付中介服务费3000元为宜。关于被告要求原告退还定金1万元的反诉请求，合同约定，根据合同相对性原则，买卖双方无权主张宏辉公司承担定金责任，而应向卖方或卖方主张定金责任。从上述约定及法律规定可知，定金罚则约束的是买卖双方，而宏辉公司作为居间方，不是定金条款的义务承担者。现宏辉公司已将1万元定金中的5000元交付杨宝玉，而剩余5000元定金由杨宝玉委托宏辉公司代为托管，这5000元亦应属于杨宝玉，故收取1万元定金的权利人为杨宝玉，而非宏辉公司，因此本院对被告要求宏辉公司退还定金1万元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告俞某某于本判决生效后十日内向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付中介服务费3000元；二、驳回原告兰州宏辉房产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告俞某某的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半），原告兰州宏辉房产经纪有限公司承担200元，被告俞某某承担200元。反诉费25元，由被告俞某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张 金 凤人民陪审员 ??罗建军人民陪审员 ??董瑛芳二〇二〇年三月二十五日书记员王淑娟