浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终18号 上诉人（原审被告）：朱正权，男，1954年2月10日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：褚辉，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵才生，男，1950年5月18日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：沈国勇，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩然，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人朱正权因与被上诉人邵才生房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱正权上诉请求：1.依法撤销（2019）浙0503民初2831号民事判决，改判驳回邵才生的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由邵才生承担。事实与理由：一、关于本案诉讼时效。一审法院认为邵才生至2017年才知道涉案房屋登记于屠世良、朱剑英名下，诉讼时效应从2017年开始计算，系认定事实错误，邵才生从涉案房屋建造、转让、屠世良办理涉案房屋产权证，对涉案房屋权属状态一直是明知的，且从未提出异议，也未主张任何权利，1998年涉案房屋转让，至今已超过最长诉讼时效20年，从2002年补办涉案房屋规划用地许可证之时开始计算，也有17年之久，故本案已过诉讼时效，邵才生的诉讼权利不应再受法律保护，应予驳回。二、关于本案房屋买卖合同效力。一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，未认真审查涉案房屋买卖合同本身是否存在瑕疵。首先，本案邵才生明知朱正权转让涉案房屋的行为系无权处分而与之交易，目的是为了获得不当利益，双方虽无明示串通，但均存在恶意，也可构成恶意串通，且损害屠世良合法权益，符合合同无效的法定情形。其次，涉案房屋在转让时无任何产权证书，不符合我国关于房屋转让的有关规定，涉案房屋是否可以转让、合同是否有效也待商榷。最后，涉案房屋转让凭证是在被胁迫的情形下出具，且转让凭证内容前后矛盾，不具有合法性，不应认定。三、关于诉讼请求的法律依据。本案损害赔偿的前提是涉案房屋买卖合同解除，需邵才生主张，但一审法院在邵才生未主张解除合同的情况下，主动解除涉案房屋买卖合同，判决支持邵才生的损害赔偿请求没有法律依据。四、关于赔偿金额。一审确认的赔偿基数过大，不符合合同预期，若计算损失，应以2002年当时的房价为依据，因邵才生怠于行使权利产生的房屋增值部分，不应由朱正权承担。五、关于双方的过错程度。朱正权误以为屠世良将涉案房屋赠予自己，因此对房屋权属产生重大误解，非故意欺骗邵才生，且朱正权曾善意提醒邵才生及时办理产权证，朱正权主观恶意非常小，不应承担主要责任，邵才生在明知涉案房屋产权归屠世良所有的情况下，以明显低于市场的价格购买涉案房屋，主观恶意大，且其长期占有使用涉案房屋，获得的利益远超过购房款58000元，从邵才生的主观恶意和事后收益来考量，其不应获得赔偿款。 邵才生辩称，一、本案未超过诉讼时效。2002年补办规划用地许可证及2004年首次办理产权证时，因屠世良是建房人，建房手续均以屠世良名义办理，故涉案房屋只能登记于其名下，邵才生当时并无觉得不妥，2016年换领不动产权证时，因考虑房屋过户税费问题，基于对屠世良和朱正权的信任，邵才生未提出换证，至2017年拆迁工作开始，邵才生才得知屠世良将涉案房屋登记到自己名下，本案诉讼时效应从邵才生意识到自己权利被侵害时，即2017年开始计算，并未超过诉讼时效。二、朱正权与邵才生之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。朱正权上诉称“邵才生明知朱正权转让房屋的行为系无权处分而与之交易，目的是为了获得不当利益”缺乏证据，且与客观事实不符，涉案房屋一直有朱正权管理，邵才生有理由相信该房屋归朱正权所有，且涉案房屋交易价格是当时市场价格。涉案房屋转让时未办理产权证是因为当时客观上不具备办理条件，同期类似房屋（同一幢房屋402）都未办理，且是否办理产权证不影响房屋买卖合同效力。三、邵才生一审诉讼请求合法，且涉案房屋买卖合同是否解除不影响朱正权承担损害赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，邵才生作为买受人，有权直接要求朱正权承担违约责任、赔偿损失，一审法院基于涉案房屋买卖合同已不可能履行的现状，认为“应予解除”并无不当，且无论合同是否解除，朱正权都需承担因无权处分给邵才生造成的损失。四、一审判决确定损失赔偿金额为1030415.25元，并无不当。涉案房屋买卖合同如能履行，该房屋征收补偿款显然属于邵才生，并未超出合同订立时可以预见或应当预见到的损失范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，本案赔偿损失的范围应当包括涉案房屋的征收补偿款。导致涉案房屋买卖合同无法履行的原因系朱正权无权处分，在合同履行过程中朱正权存在重大过错，其一直告知邵才生涉案房屋归其所有，且因其未帮邵才生维权造成邵才生损失，邵才生并无过错，朱正权应赔偿邵才生所有损失。请求二审法院维持原判。 邵才生向一审法院起诉请求：1.判令朱正权向邵才生赔偿损失1431887元，并支付利息112979.86元（按人民银行同期贷款利率自2017年12月11日计算至2019年7月31日，1431887*4.75%/360*598=112979.86元，此后计算至实际还款之日止），共计1544866.86元；2.判令本案诉讼费用由朱正权承担。 一审法院认定事实：1993年4月26日，经湖州市南浔经济开发区管理委员会同意，邵才生、屠世良、沈春泉、蒋雪林为“吉祥联户”共同新建综合楼项目。1994年2月18日，屠世良与湖州市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，约定将泰安西路北侧面积为114.8平方米的土地出让给屠世良，土地使用权出让年限为70年，按照批准的总体规划是建设商住综合项目。1994年3月18日，湖州市城乡建设委员会准许吉祥联户位于南浔镇泰安2500平方米综合楼的建设。综合楼项目于1996年完工后，先由邵才生、屠世良、朱正权三人合伙开饭店，后屠世良、朱正权退出合伙，因邵才生确认吉祥联户2﹟楼561﹟-563﹟1-5层，除了4楼早已卖给他人外，其余均归朱正权所有，朱正权也坚称案涉房屋系其所有，故于1998年4月以58000元的价格向朱正权购买了案涉房屋，之后就一直用于开设吉祥宾馆。2002年8月20日，邵才生、屠世良、沈春泉、蒋雪林向南浔镇城建办提出申请补办土地规划用地许可证用于办理产权证，城建办同意按图示办理权证。2003年12月16日，屠世良的土地证办理完毕，位于南浔镇泰安土地使用权人为屠世良，面积为114.7平方米。2004年1月12日，屠世良登记为案涉房屋在内的南浔镇泰安路吉祥联户2﹟楼561﹟-563﹟1-5层即房屋产权人的所有权人。至2016年8月25日，屠世良去换领了案涉房屋的不动产权证，登记的权利人为屠世良、朱剑英。邵才生在得知该情形后即与朱正权交涉，朱正权在2017年7月补写了一份房屋转让凭证。另查明，屠世良、朱剑英与南浔区住房和城乡建设局于2017年10月6日签订《南浔頔塘南岸旧城改造工程房屋征收补偿协议书》，案涉房屋的拆迁补偿金额为1431887元，至今尚未领取。 一审法院认为，朱正权将案涉房屋转让给邵才生的行为经法院生效判决确认属无权处分行为。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，双方之间发生的房屋买卖合同关系依然合法有效，但应予以解除。朱正权应承担合同解除后的违约责任并赔偿给邵才生造成的损失，其损失既包括实际损失，也包括可得利益损失，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。就本案而言，邵才生受到的损失应系案涉房屋的拆迁补偿金额1431887元减去58000元即1373887元。至于双方的过错大小，结合本案的实际情形，朱正权一直坚称案涉房屋系其所有，邵才生也支付了转让价款58000元。此后，案涉房屋一直由邵才生占有、使用，期间从未有人提出异议，直至2016年8月25日，屠世良换领了案涉房屋的不动产权证，登记的权利人为屠世良、朱剑英。本院综合考虑双方的过错，朱正权作为出让者，对买卖房屋行为所造成的损失应承担主要责任，显然朱正权的过错较大，该院认定其应承担75%的责任，而邵才生应当知道案涉房屋初始系屠世良所有，在未与屠世良确认，也未要求朱正权提供已经取得房屋所有权证明的情形下擅自购买房屋理应自行承担25%的责任。因拆迁补偿目前尚未领取，邵才生诉请对方支付利息的诉讼请求，该院也不予以支持。对于朱正权提出本案的诉讼时效问题，诉讼时效应从邵才生知道或应该知道权利被侵害时开始计算，具体应从2017年邵才生知道涉案房屋的不动产权证登记为屠世良、朱剑英时计算，而不应从2004年1月2日屠世良所办1-5层总的房产证时计算，故对于朱正权辩称本案邵才生主张权利已经超过诉讼时效不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条之规定，判决：一、限朱正权于判决生效之日十日内返还邵才生房屋转让款58000元。二、限朱正权于判决生效之日十日内赔偿邵才生损失1030415.25元。三、驳回邵才生其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18704元，减半收取计9352元，由邵才生负担2763元，朱正权负担6589元。 本院二审期间，朱正权向本院提交证据如下：1.《浙江省建筑安装工程承包合同》、《吉祥大楼建筑补充协议》一份及《房屋转让协议》一份，拟证明涉案房屋以58000元转让有悖常理；2.行政处罚书、光盘及照片一组，拟证明房屋转让凭证的签署并非朱正权的真实意思表示。邵才生经质证认为，对《浙江省建筑安装工程承包合同》、《吉祥大楼建筑补充协议》的真实性没有异议，但房屋底层系店面故价格高，而高层价格低，涉案房屋转让价格合理，《房屋转让协议》有涂改痕迹，真实性不予认可，但对于涉案房屋402已出售他人的事实予以认可。对证据2亦不予认可。本院经审查认为，证据1、2不能证明待证事实，本院不予采纳。 邵才生二审中未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、涉案房屋买卖合同是否合法有效；三、邵才生请求朱正权赔偿损失是否具有法律依据及一审对数额的确定是否妥当。 关于争议焦点一，经法院生效民事判决确认，朱正权转让涉案房屋系无权处分，且邵才生受让涉案房屋之行为不构成善意，朱正权以此认为邵才生对涉案房屋归属应早已知晓，邵才生抗辩认为，其自1998年受让涉案房屋后，一直占有使用，在此期间，屠世良并未向其主张任何权利，其是因为房屋过户要缴税故未予办理，但其并未意识其权利被侵害，直至2017年涉案房屋拆迁工作开始，屠世良主张涉案房屋归其所有，邵才生才知其权利被侵害。本院认为，邵才生长期占有使用房屋近20年，屠世良一直未提出异议或主张任何权利，即使邵才生受让涉案房屋之时并非善意，其也有充足理由相信屠世良对朱正权出让涉案房屋的行为已事后追认，其知道权利被侵害的时间应从2017年计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，本案邵才生于2019年7月15日起诉，并未超过诉讼时效，对朱正权该节上诉理由，本院不予采纳。 关于争议焦点二，朱正权转让涉案房屋之行为已被法院生效判决认定为无权处分，一审法院根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，认定双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，具有事实与法律依据，朱正权以涉案房屋买卖合同系其与邵才生恶意串通且非其真实意思表示应属无效为由，认为涉案房屋买卖合同不合法的上诉理由，没有充分证据证明，本院不予采纳。 关于争议焦点三，朱正权上诉认为邵才生未请求解除合同直接请求赔偿损失缺乏法律依据，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定，对于无权处分行为的救济方式有两种，买受人可以直接请求承担违约责任，亦可以在请求解除合同的基础上主张损害赔偿。邵才生在未请求解除涉案房屋买卖合同的情况下，直接请求朱正权承担违约责任，具有法律依据。违约责任的损害赔偿范围包括合同履行后可以获得的利益，本案中，邵才生按约支付了购房款，其对合同履行后可以实现或取得对财产利益具有合理的期待性。然朱正权在合同履行中因无权处分而违约，该行为与邵才生可得利益的损失具有直接因果关系，一审法院根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，综合本案案情，确定损害赔偿金额基数为1373887元，并根据双方责任的大小判决由朱正权承担75%的赔偿责任，尚属合理，本院予以维持。 综上所述，朱正权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18704元，由上诉人朱正权负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年三月四日 法官助理张美琴 书记员沈雯雯