杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初6118号 原告：胡卫平，男，1970年10月13日出生汉族，住杭州市富阳区。 原告：徐小君，女，1972年2月22日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：胡卫平，男，1970年10月13日出生汉族，住杭州市富阳区，系原告徐小君的丈夫。 被告：杭州金月湾房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913301830678964621，住所地：杭州市富阳区鹿山街道依江路114号。 法定代表人：凌士良，董事长。 委托诉讼代理人：章火明，浙江秦望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章翀，杭州市富阳区公望法律服务所法律工作者。 原告胡卫平、徐小君诉被告杭州金月湾房地产开发有限公司（以下简称金月湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姜文宪于2019年10月12日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭进行审理。因人员调动，本案变更合议庭组成人员后于2020年3月18日第二次公开开庭进行审理。第一次庭审，原告胡卫平（原告徐小君的委托诉讼代理人）、被告金月湾公司的委托诉讼代理人章火明、章翀均到庭参加诉讼；第二次庭审，两原告及被告金月湾公司的委托诉讼代理人章火明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡卫平、徐小君提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定支付两原告自2019年6月1日起至2019年8月16日期间77天的逾期违约金28519元，除已支付14445元，尚应支付14074元；2、判令被告立即按合同约定对富阳区房屋恢复至层高5.4米；3、判令被告立即按照合同约定将房屋内卫生间布局恢复至样板房和宣传图册布局一致；4、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告胡卫平、徐小君将第二、三诉讼请求明确为：1、判令被告立即按合同约定对富阳区房屋恢复至层高5.4米，如不能恢复的，则确认层高不符合约定，要求被告赔偿损失10000元；2、判令被告立即按照合同约定将房屋内卫生间、衣帽间布局恢复至样板房和宣传图册布局一致，如不能恢复的，要求被告赔偿损失10000元。后原告又申请撤回有关层高部分的诉讼请求。事实与理由：两原告共同于2017年10月28日向被告购买了位于富阳区房屋，当日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同第九条约定“交房时间在2019年5月31日之前”。合同第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90天，自本合同第九条的最后期限第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三违约金……”等内容。当日，原告按约定一次性向被告缴纳了所购时代城2号625室房屋的房款1234576元。此后，被告逾期交房，被告书面通知原告交接房屋的时间为2019年8月16日。此时，距双方合同约定的2019年6月1日的交房时间整整逾期77天，按照合同约定被告应支付原告违约金为28519元（已缴纳房款1234576元×0.0003×77天＝28519元），但被告仅支付14445元，对剩余违约金14074元拒绝支付。原告在收取房屋钥匙和房屋后，发现两个致命问题，第一是房屋内卫生间布局与样板房、销售宣传册页上的房屋结构图纸完全不一致，被告擅自将卫生间的位置作了移动处理，擅自改变后的房屋格局直接导致二楼衣帽间要穿过占用部分卫生间位置，导致衣帽间和卫生间无法最大限度发挥正常功能，严重降低了使用性能；第二是房屋层高不足合同约定的5.4米，直接导致今后隔层严重影响到使用性能，这完全属于交付房屋质量的严重缩水。对于上述问题，两原告与被告多次交涉，希望得到妥善解决，但被告以各种理由推脱，几经协商无果。故原告诉至法院，要求处理。 被告答辩称：1、被告于2019年7月10日完成交房，并全额支付了违约金。2017年10月28日，原、被告以及浙江富水建设有限公司（以下简称富水公司）签订《委托验房、收房协议书》，约定原告委托富水公司对案涉房屋进行验房、收房，被告达到交房条件时向富水公司发送收房通知之日为交房时间。2019年7月9日，房屋竣工验收合格，2019年7月10日，被告向富水公司送达了通知书，7月11日富水公司接收了房屋及相关资料。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，而竣工验收备案表显示，竣工验收合格及备案日期为2019年7月9日。”故案涉房屋已于2019年7月10日完成交房，被告依约支付了全部违约金。2、房屋层高符合规定。原告诉称案涉房屋层高不足5.4米并不符合事实。该房屋已完全符合合同及施工图规定的要求进行施工。案涉房屋系富水公司通过改造后交付原告，与双方签订的协议完全符合，且按协议约定交付的房屋均以竣工验收后的实际交付状态为准。3、案涉房屋并非与样板房及宣传册系一个户型。案涉房屋楼盘复试公寓332套15个户型，而样板房系08系列。任何一个楼盘不可能每个户型都做一套样板房，而原告购买的商品房系25系列，结构面积与样板房均不一致。同时，原告认为卫生间和衣帽间的布局不一致，但是从法律上来说是要约邀请，对当事人没有约束力，且宣传册不是合同构成要件，合同中没有明确约定案涉房屋与宣传图册完全一致，在竣工验收之前，所有的施工都是按照设计图进行的，如果不一致，案涉房屋不可能通过竣工验收。目前，两原告拿到的房屋布局可能与施工图不一致，这是因为原告授权富水公司对房屋进行二次改造，这个是两原告与二次改造施工单位之间的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、两原告提交的《鹿山时代交房通知书》1份、短信截图1份，以证明被告通知原告于2019年8月16日交房的事实。被告质证认为，对证据三性没有异议，对证明目的有异议，认为根据《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《委托验房、收房协议书》的约定，交房时间为2019年7月10日。本院审查后认为，被告的异议成立，本院对该组证据的三性予以认定，对证明目的不予认定。 2、两原告提交的《鹿山时代城入伙通知书》1份、《商品房交接书》1份，以证明案涉房屋交房时间为2019年8月16日，被告通知仅支付违约金14445元以及两原告实际交付的房款数额的事实。被告质证认为对证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为根据《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《委托验房、收房协议书》的约定，交房时间为2019年7月10日。本院审查后认为，被告的异议成立，本院对该组证据的三性予以认定，对被告已经支付违约金14445元以及实际交付房款数额的证明目的予以认定，对交房时间的证明目的本院不予认定。 3、两原告提交的宣传图册、样板房示意图各1份，以证明被告对外宣传告知两原告的户内卫生间格局与实际交付不一致的事实。被告质证认为，对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，案涉房屋与宣传图册、样板房示意图不是一个户型。本院审查后认为仅凭该证据无法达到原告方的证明目的，故仅对该证据的真实性予以认定。 4、两原告提交的照片3份，以证明被告实际交付原告的房屋卫生间、衣帽间格局与对外宣传告知原告的宣传图册、样板房示意图户内卫生间根据不一致的事实，导致衣帽间和卫生间无法最大限度发挥正常功能，严重降低了使用性能，系被告严重违约的事实；同时证明案涉房屋层高不到5.4米，以及存在消防管道从横梁下悬挂的情况，存在人为降低层高的不合理现象。被告质证认为，对证据的三性没有异议，对证明目的有异议，宣传图册和样板房是要约邀请，对被告方没有法律效力。本院审查后认为仅凭该证据无法达到原告方的证明目的，故仅对该组证据的真实性予以认定。 5、被告提交的《土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售证》各1份，以证明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议系合法有效的事实。两原告质证认为，对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，《商品房买卖合同》以及补充协议是否有效取决于当事人主体资格、意思表示真实、不违反法律和行政法规等多方面的因素，不能以取得相关土地开发权利就当然认为开发商与业主之间合同合法有效。本院审查后认为该组证据可达到被告方的证明目的，予以认定。 6、被告提交的《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《委托验房、收房协议书》、《验房、收房通知书》、《验房及交付物品清单》、《协议书》各1份，以证明案涉房屋已于2019年7月9日符合交房条件并按合同约定于2019年7月10日交房的事实；同时交付的房屋系富水公司按原告的委托要求完成房屋改造的事实。两原告质证认为，对《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》三性无异议，对被告的证明目的有异议。从该组证据中反映出涉案工程建设单位为富水公司，恰恰证明案涉房屋在所有工程竣工验收交付前一直为富水公司承建施工，虽然竣工备案登记表载明于2019年7月10日通过竣工验收，但事实上不存在被告辩称的由富水公司代收案涉房屋和钥匙的情况，案涉房屋是于2019年8月16日由原告直接从被告处亲自收取。根据被告发给原告的《鹿山时代城成交通知书》明确载明“您所认认购的鹿山街道金鹿路269号时代城2号楼625室可以交付使用了”。其次，被告发给原告的短信证据显示定于2019年8月16日交房。同时，原告提交的《商品房交接书》明确载明“2019年8月16日”甲方即被告金月湾公司与原告对坐落房屋进行验收交接。因此交房时间为2019年8月16日；对《验房、收房通知书》、《验收及交付物品清单》的三性以及证明目的均有异议，该部分证据系被告为减少承担违约责任而与案涉工程的建设总包方恶意串通，虽然根据《验房、收房通知书》载明的“经过建设者们的辛勤工作，鹿山时代城于2019年7月10日通过竣工验收，通知贵公司进行验收和接收、领取房屋钥匙以及签收相关资料”，但事实上“验收和接收、领取房屋钥匙以及签收相关资料”工作是原告于2019年8月16日与被告亲自交接完成，其次，假设案涉房屋的相关资料和房屋钥匙已经签收交接，那么交付房屋给原告的主体应当是代收单位，而不是被告，故对该组证据不予认可；对被告提交的《委托验房、收房协议书》、《协议书》的证明目的有异议，认为系被告在销售案涉房屋时的强加霸王条款，系被告利用自身销售优势强加的由被告事先单方拟定制作的格式条款和不平等条约，并且签署协议时是被告销售，富水公司没有任何人员在现场。尤其重要的是《委托验房、收房协议书》从没有执行过，涉案房屋系原告根据被告的书面通知于2019年8月16日从被告处亲自收取的。《协议书》对所谓的“改造内容”、“是否支付报酬”没有明确约定，该《协议书》也从来没有执行过，该《协议书》附图中的所谓“房屋改造图纸”就是对《商品房买卖合同》中所附图纸的复印，没有任何需要改造的部位。本院审查后认为，该证据可达到被告的证明目的，本院予以认定。 7、本院依据原告方申请调取的案涉房屋的设计图纸1份。两原告质证认为，对该组证据的三性无异议，认为虽图纸中没有明确表明衣帽间与卫生间格局，但并不影响商品房的销售广告和宣传资料以及被告销售员在带原告看房与原告商谈并签署《商品房买卖合同》时承诺的“房屋格局与样板房、宣传册一致”。这是被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确认，该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，被告违反，同样应当承担违约责任。被告质证认为，对该证据无异议。本院审查后对该证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年10月28日，两原告（买受人）与被告金月湾公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房位于。建筑层数地上9层，地下1层，该商品房位于6层。该商品房土地使用权限自2014年5月14日至2054年5月13日。该商品房的设计用途为非住宅，属框架结构，层高第1层层高不低于3.5米，第2层层高不低于4.25米，第3层以上层高不低于5.4米，局部层高变化以施工图为准。……该商品房建筑面积为60.12平方米，其中套内建筑面积为43.55平方米……计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米20535.19元，总价款人民币1234576元……交付期限及条件：出卖人应当在2019年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、电梯、排污、车位等，具备商品房正常使用的基本条件……出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，……。 二、2017年10月28日，两原告（甲方）与富水公司（乙方）签订《协议书》一份，甲方所购买的标准地名为：富阳区商品房，委托乙方进行房屋改造工程，并由乙方负责工程的实施进度及质量监督事宜。委托事项：1、甲方委托乙方按照本协议附件1的图纸对上述单位进行改造，甲方知悉并同意若按照附件1进行改造需要对房屋进行局部变动。……4、乙方承诺在替甲方的委托人接收商品房后两个月内完成本工程并交付甲方。……当天，两原告（甲方）、富水公司（乙方）、被告金月湾公司（丙方）签订《委托验房、收房协议书》一份，约定鉴于甲方与丙方签订《浙江省商品房买卖合同》的同时，与乙方同时签订了关于甲方委托乙方进行房屋改造工程的《协议书》。现就具体的交房相关事宜达成以下内容：1、甲方委托乙方对丙方具备《浙江省商品房买卖合同》约定的条件的房屋进行验收、交接。乙方在验收合格后方可对上述房屋按照《协议书》的规定进行施工。2、丙方应在具备《浙江省商品房买卖合同》约定的条件时通知乙方替甲方对各房屋进行验收和接收，并领取房屋钥匙及签收相关资料。3、乙方在验收、接收房屋时，应严格按照甲方与丙方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的交付条件进行验收。如不符合《浙江省商品房买卖合同》约定交付条件的，不得接收房屋，否则承担相应责任。如乙方对不具备《浙江省商品房买卖合同》约定的条件接收该房屋，不视为房屋已具备交付条件，也不视为甲方接收该房屋。4、交房时间以丙方达到《浙江省商品房买卖合同》约定的交房条件并向乙方送达收房通知之日为交房时间。5、乙方不得在甲方与丙方结清该房屋所有款项［房款、车位款、代收代缴费用（含物业维系基金等）等］前将改造施工完毕的房屋单方交付甲方。6、乙方完成改造工程后通知甲方对改造后的房屋进行验收；同时丙方通知甲方在接收改造完工房屋前，完成与丙方的搜有款项的结算。…… 三、2019年7月10日，案涉房屋通过竣工验收备案。当天，被告金月湾公司向富水公司送达了《鹿山时代城验房、收房通知书》，该份通知书载明：经过建设者门的辛勤工作“鹿山时代城”于2019年7月10日通过竣工验收，并取得《竣工验收备案表》，根据《委托验房、收房协议书》通知贵公司对“鹿山时代城”B、C、D、E楼幢所有房屋进行验收和接收，并领取房屋钥匙及签收相关资料。当天富水公司在该《鹿山时代城验房、收房通知书》上盖章。2019年7月11日，富水公司在载有房屋编号为“鹿山时代城”B、C、D、E楼幢的《验收及交付物品清单》上盖章，确认验收符合收房条件，同意收房并确认。 四、2019年8月16日，原告徐小君（乙方）及被告金月湾公司（甲方）签订《商品房交接书》一份，载明2019年8月16日甲乙双方对坐落房屋进行验收交接，双方确认：1、甲方交付的乙方房屋为坐落的房屋，该房屋的实测建筑面积为60.02平方米，实测面积的测绘机构为具有房屋测绘资质的测绘机构。2、该房屋的总价款为人民币1232522元，乙方已付全部房价款。甲方已开具发票。 五、审理中原、被告均确认被告已支付两原告因延期交付产生的违约金14445元。被告庭审中确认该违约金系自2019年6月1日起至2019年7月9日以1234576元为基数按日万分之三计算的违约金。 本院认为：两原告与被告金月湾公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。两原告已依约向金月湾公司交付购房款。现双方存在的争议焦点有二，焦点之一案涉房屋的交房时间点的问题，即富水公司的委托收房行为是否成立？两原告庭审中提交的宣传图册、样板房示意图能否适用本案所涉房屋？ 焦点一，本院认为，两原告、富水公司以及被告金月湾公司签订《委托验房、收房协议书》，约定两原告委托富水公司对被告金月湾公司具备《浙江省商品房买卖合同》约定的条件的房屋进行验收、交接，该约定内容明确、意思清晰，应当认定两原告与富水公司委托交房的关系成立。因被告金月湾公司已经提供证据证明于2019年7月10日向富水公司送达《委托验房、收房协议书》，且富水公司于次日在《验收及交付物品清单》上盖章，确认验收符合收房条件，同意收房并确认。故本院认定案涉房屋的交接时间为被告金月湾公司向富水公司送达收房通知之日即2019年7月10日。综上，本院认定被告金月湾公司逾期交房的时间段为2019年6月1日起至2019年7月9日，共计逾期交付39天。故被告有关案涉交房时间点以及违约金的辩称意见本院予以采信。鉴于被告已经支付该期间的违约金14445元，故原告要求被告支付2019年6月1日起至2019年8月16日期间扣除14445元的违约金的诉请，本院不予支持。 焦点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽两原告庭审中陈述被告金月湾公司的销售人员在看房以及签订《浙江省商品房买卖合同》时均承诺案涉房屋的衣帽间、卫生间的布局与宣传图册、样板房示意图一致，但未提供相应的证据予以证明。同时，被告金月湾公司已提供证据证明案涉房屋经竣工验收备案。故两原告有关案涉房屋衣帽间与卫生间恢复至与宣传册一致的诉请，本院亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡卫平、徐小君的诉讼请求。 案件受理费201元（预收652元），由原告胡卫平、徐小君负担。 原告胡卫平、徐小君于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙 娇 人民陪审员  李忠良 人民陪审员  羊志英 二〇二〇年三月二十三日 代书 记员  吕 攀