江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终107号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城水木清华小区售楼部。法定代表人：张元贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿耿，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海军，男，1977年11月14日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：徐海波，江苏瀛扬律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人黄海军商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金信达公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：1.一审判决调整逾期办证违约金的计算标准无依据。双方签订的商品房买卖合同合法、有效，在合同中已经明确约定逾期办证违约金的计算方法，该约定也应合法、有效，应当根据上述约定计算逾期办证违约金。买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，只有在合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定，本案中不符合上述情形。逾期办证违约金与逾期付款违约金并非对等条款，只有在逾期交房的情形下产生的逾期交房违约金可以形成与逾期付款违约金对等。一审判决的违约金标准过高，截止2019年11月7日计算的违约金已经达到购房款的26%，若涉案房屋的产权证书一直无法办理，则逾期办证违约金的数额将超过购房款，这样对金信达公司也不合理。2.黄海军在明知涉案房屋产权证书未办理的情况下将房屋出售他人，主观上存在恶意。且上述房屋买卖协议解除也未给黄海军造成任何损失。3.金信达公司退还黄海军车库款及利息共计49537元，此数额在双方签订的协议中已经确定，即使存在逾期利息，也应当自黄海军向人民法院主张权利之日起计算逾期利息，而不能自2014年1月3日起计算。被上诉人黄海军答辩称，一审法院判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。其主要的答辩意见为：1.双方签订的商品房买卖合同合法、有效。但在合同中约定的逾期办证违约金较低且开发商逾期办证时间特别长，已经达到4年多。黄海军作为买受人，已经向法庭举证证明因逾期办证所遭受的损失，且损失已经大于双方合同约定的违约金，加之黄海军认为与其办证违约金与逾期付款违约金明显不对等、不公平，故黄海军请求一审法院调整逾期办证违约金的计算标准，应当得到支持。金信达公司作为开发商，已经向业主发出承诺书，但承诺期限已过，至今未能办理产权登记，金信达公司违约在先，买受人基于对开发商的承诺即及时办理产权登记的信赖，出售房屋，但因开发商未能及时办理产权登记，直接导致买卖合同的解除，造成黄海军的损失已经提供充分的证据证明。即使不能按照年利率6%向黄海军支付逾期办证违约金，也应向黄海军支付30000元的定金损失及其购买其他房屋因无现金支付产生的按揭贷款利息损失。2.关于车库款与利息，一审判决计算的方法无误。双方已经在协议书中约定了履行给付义务的时间，一审判决金信达公司按照双方约定的利率计算符合法律规定。黄海军一审诉称：1.判令金信达公司支付黄海军逾期办理房屋权属登记违约金（以553912元为基数，自2015年7月8日起计算至完成房屋权属登记并向黄海军履行告知义务之日止，按年利率6%计算）；2.判令金信达公司退还黄海军车库款39472元及利息（以39472元为基数，自2014年1月3日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算），并给付之前诉讼费用2284元；3.本案的诉讼费由金信达公司承担。一审法院查明事实如下：2014年1月6日，黄海军、金信达公司签订《商品房买卖合同》1份，约定黄海军购买金信达公司开发的位于沭阳县产，后又向金信达公司购买16-3号车库，价款分别为553912元和39472元。上述购房款，黄海军已经足额交付。《商品房买卖合同》第七条约定，如买受人逾期付款超过90日后，买受人同意继续履行合同的，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同第八条约定出卖人应在2015年12月30日前交付房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案完成初始登记。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书备案的，买受人不退房，出卖人按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金。后黄海军与金信达公司协商一致，将房屋交付日期变更为2015年4月8日。涉案房屋交付后，金信达公司未按约办理房屋权属登记。后黄海军以金信达公司逾期办证为由诉至法院，2017年1月23日，泗洪县人民法院法院立案受理。在案件审理期间，2018年4月3日，黄海军与金信达公司签订协议书1份，约定双方解除2014年1月3日的16-3车库的买卖合同关系，协议签订后10日内金信达公司退还黄海军车库款39472元及利息（以39472元为基数，自2014年1月3日起按年息6%计算至协议签订时止为10065元），共计49537元。协议约定该协议签订后三日内黄海军向泗洪县人民法院申请撤回起诉，诉讼中所涉的除车库外的其他请求由原告另行主张，因起诉发生的诉讼费共计2284元由金信达公司承担。协议签订后，黄海军于2018年4月5日向泗洪县人民法院申请撤回起诉。后金信达公司未按协议书约定履行各项义务，亦未协助黄海军办理涉案房屋的权属证书，双方因而成讼。一审法院另查明：2016年5月1日，黄海军妻子刘爱红与薛燕波签订转让协议，约定薛燕波以1030000元的价格购买黄海军涉案房屋，但因该房屋无法办理产权证，后双方解除协议，黄海军返还薛燕波定金20000元。一审法院认为，金信达公司与黄海军之间的商品房、车库买卖合同及协议书均合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。对于涉案房屋办理权属证书的问题，因本案庭审时，金信达公司自认目前仍无法为涉案房屋办理权属登记，且该责任并非归咎于黄海军，故在此情形下，黄海军要求金信达公司承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。但对于违约金的计算方式，商品房买卖合同中约定“按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金”，经计算仅为5539.12元，现黄海军要求调整至按年利率6%自逾期办理之日起计算。对此，一审法院认为，首先，金信达公司作为商品房买卖合同的提供方，其在该合同中关于黄海军逾期付款的格式条款中约定“按日以应付款万分之1.5支付违约金”，但在关于逾期办理权属证书的条款中，金信达公司却仅以“按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金”，故在金信达公司已经逾期办理达4年之久的情形下，该合同中逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等，对黄海军明显不公平。其次，因金信达公司无法为涉案房屋办理权属证书的违约行为，已经导致黄海军与他人房屋转让协议解除，该损失如按合同约定违约金的标准计算，难以弥补黄海军的实际损失。综上，黄海军要求调整违约金，一审法院予以支持。现黄海军主张参照民间借贷逾期利息的规定即按年利率6%自逾期办证之日起计算违约金，并不违反法律规定，一审法院予以支持。因双方均认可涉案房屋的交房日期为2015年4月8日，故黄海军要求自交房后90日即2015年7月8日起计算逾期办证违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。经计算，截止本案判决之日即2019年11月7日，金信达公司应给付违约金数额为146140元。对于黄海军主张的退还车库款39472元，金信达公司同意，一审法院予以确认。但对于协议中约定的车库款利息，金信达公司要求按协议书中约定的10065元给付。对此，一审法院认为，该利息标准系自黄海军交付车库款之日起按年利率6%计算至该协议签订之日，且双方明确约定于该协议签订后10日内给付。但金信达公司未在约定的时间内履行给付义务，基于金信达公司的违约行为，黄海军要求继续按年利率6%给付资金占用期间利息，符合法律规定，一审法院予以支持。另外，对黄海军主张的之前案件的诉讼费共计2284元，对该款项金信达公司同意给付，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、金信达公司支付黄海军逾期办理房屋权属登记违约金（计算至2019年11月7日为146140元，自2019年11月8日起，以553912元为基数，按年利率6%继续计算至实际办理房屋权属登记之日止），于判决生效后10日内履行完毕；二、金信达公司退还黄海军车库款39472元及利息（以39472元为基数，自2014年1月3日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）、诉讼费用2284元，于判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，减半收取计393元，由金信达公司负担。上诉人金信达公司提交涉案房屋建筑工程竣工验收备案表复印件及沭阳县自然资源局和规划局出具的告知单复印件各一份，旨在证明涉案房屋于2019年12月10日已经竣工验收备案，涉案房屋于2020年1月10日完成首次登记，金信达公司已经将需由开发商提交的资料提交产权登记机关备案。被上诉人黄海军对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人黄海军提交证据如下：证据1.2020年3月2日沭阳亿瑞置业有限公司(以下简称亿瑞公司)出具的情况说明一份。该说明载明刘爱红（321322197810080885）于2016年5月25日在该公司订购的一套商品房因无力支付购房款导致合同没有履行，所交30000元定金该公司按照合同约定未予退还。旨在证明因涉案房屋无权属登记证书无法交易导致黄海军无力购买其他房屋产生30000元定金损失。证据2.2019年3月14日黄海军与江苏万都房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份及黄海2020年3月3日兴业银行股份有限公司句容支行出具的《个贷还款计划》一份及还款信息查询打印件若干。旨在证明因涉案房屋无权属登记证书无法交易导致黄海军在购房其他房产时需办理按揭贷款并在2020年1月10日前支付贷款利息合计38438.4元。上诉人金信达公司对上述证据的真实性均不持异议，但认为上述证据与本案无关联性，无法达到黄海军的证明目的。涉案房屋现状已经具备办理权属证书的条件。二审另查明：2016年5月25日，黄海军的妻子刘爱红与亿瑞公司签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定刘爱红购买亿瑞公司开发的西城馥邦小区房屋两套，总价合计1000640元，刘爱红向该公司支付定金30000元，余款亿瑞公司同意刘爱红在五个月内付清，逾期付款刘爱红所交定金不退。后刘爱红未在约定的期限内缴纳余款，亿瑞公司未向刘爱红退还30000元定金。2019年3月14日，黄海军与江苏万都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄爱军购买该公司开发的房屋一套，2019年3月14日支付房款395000元，余款890000元因银行贷款方式于2019年4月14日前付清。后黄海军向兴业银行股份有限公司句容支行办理按揭贷款，截止2020年1月10日，黄海军共向该银行支付贷款利息38438.4元。2020年1月10日，金信达公司已经将涉案房屋应当由开发商提交的资料提交产权登记机关备案。本案二审的争议焦点为：1.涉案房屋的逾期办证违约金计算标准如何确定；2.金信达公司应当返还的车库款及利息的逾期付款利息的起算时间如何确定。关于第1个争议焦点。金信达公司主张，鉴于双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定了逾期办证违约金的计算标准，应当按照合同约定的标准计算逾期办证违约金。本院认为，根据司法自治的原则，双方在商品房买卖合同中明确约定违约金标准的，应当优先适用违约金标准。但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，金信达公司与黄海军在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金标准仅为总房款1%的固定数额，且金信达公司逾期办证时间长逾四年六个月。黄海军在提供相关证据证明其损失高于约定的违约金标准的情况下主张双方在合同中约定的逾期办证违约金标准过低有事实依据。因涉案房屋迟迟未能取得房屋权属证书，无法上市交易必然给黄海军带来资金占用损失。现黄海军提供的证据能够证明其订购的其他房屋因无资金支付房款导致定金损失30000元、其订购的房屋因无资金支付全款导致按揭贷款利息损失38438.4元均系黄海军因涉案房屋逾期办证给其造成的直接损失。就黄海军申请调高违约金的主张，本院认为违约金应调整至其实际损失额68438.4元（定金损失30000元+贷款利息损失38438.4元）为宜。关于第2个争议焦点。金信达公司主张退还黄海军车库款及利息合计49537元，该款的利息应自黄海军向人民法院主张权利之日起计算，而不应自2014年1月3日起计算。本院认为，金信达公司应向黄海军退还车库款49537元，双方在协议中约定该款利息自黄海军交付车库款之日起按照年利率6%计算至协议签订之日，但金信达公司在协议约定的履行期限内未向黄海军给付车库款及利息，故一审法院判令金信达公司从交付车库款之日按照年利率6%持续计算利息并无不当，本院依法予以确认。综上所述，上诉人金信达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。鉴于二审期间出现新的证据导致一审查明的事实发生改变，一审判决相应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、改判江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5930号民事判决第一项为：“江苏金信达置业有限公司于判决生效后十日内给付黄海军逾期办证违约损失68438.4元”；二、维持江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5930号民事判决第二项，即“金信达公司退还黄海军车库款39472元及利息（以39472元为基数，自2014年1月3日起计算至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）、诉讼费用2284元，于判决生效后10日内履行完毕”。三、驳回黄海军的其他诉讼请求。二审案件受理费786元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年三月三十日书记员  苏 淼