山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初4728号原告：张镇镇，女，1984年12月1日出生，回族，住青州市。委托诉讼代理人：刘东，山东九州天衡律师事务所律师。被告：周学红，女，1971年3月3日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：陈江，男，1972年3月6日出生，汉族，住青州市，系被告周学红之夫。被告：陈江，男，1972年3月6日出生，汉族，住青州市。第三人：刘翠萍，女，1980年11月12日出生，住青州市。原告张镇镇诉被告周学红、陈江、第三人刘翠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张镇镇及其委托诉讼代理人刘东、被告陈江同时作为被告周学红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人刘翠萍经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张镇镇向本院提出诉讼请求:1、依法判令两被告赔偿原告店铺转让费、搬家费、经营损失费、房屋差价费等各项损失共计177267元；2、判令被告返还原告转租费3000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告周学红于被告陈江系夫妻关系。原告于2017年3月17日从第三人刘翠萍处转租当时被告名下的位于青州市××××号青州亿丰义乌小商品城2C45号商铺，当时支付的转让费为60000元，被告同意原告转租，并收取了3000元转租费。双方于2017年7月16日重新签订了房屋租赁合同，租赁期限截止至2018年10月15日。2017年9月29日，两被告在未通知原告的情况下，擅自将租赁房屋出售给王翠芹，严重侵犯了原告的优先购买权，导致原告无法继续使用房屋，从而给原告造成了转让费、搬家费、营业损失等在内的严重损失，上述损失应由被告全部承担。为此原告特诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告周学红辩称，一、我与刘翠萍签订的房屋租赁合同租期是2016年10月16日至2017年10月15日，原告是2017年3月17日从我的承租人刘翠萍手中转租的，在2017年3月17日至2017年10月15日期间，原告是次承租人。我是2017年9月20日签订卖房合同的，在这期间，原告是次承租人，次承租人和我之间无直接的合同关系，因而不享有优先购买权。二、我在2016年10月16日与刘翠萍签订合同时，以及在2017年7月16日与原告签订合同时，都一并告知过她们，我们的房子也卖也租，她们都明确说只租不买。我认为自己早已尽到了通知义务，而且她们态度也是明确的。三、在与原告签订的2017年10月16日至2018年10月15日租赁合同期间，我们完整的履行了合同，丝毫未影响原告的正常经营。而且原告让我们帮忙联系新房东续签合同时，我们也积极帮忙了，只是原告嫌新房东涨了3000元租金和无转让权而放弃签约的。合同是一年一签的，不是永远不变的，假如我们没卖，再签合同条款也不会和上年一样，我们也会这样改的。所以说，原告自己不愿和新房东签订合同，从而造成房屋不能继续使用，因此产生的搬家费等与房东无关，更与我们无关。四、至于经营损失费更无从谈起了。原告经营挣钱不挣钱，除了她自己谁能知道呢？我们只收取租金，谁的合同规定必须保证租户一定挣到钱呢？五、至于所谓的六万元转让费，那是原告与刘翠萍之间的事，并未通过我们，原告是否给了刘翠萍转让费我们一概不知，给了谁问谁要，反正不能跟我们要。六、我们合同中的3000元转让费，全称是转让影响损失费，是为防止恶性转让给房东造成租赁难而在合同中明确约定的，是双方认可的。谁转让向谁收取，根据合同规定我们收取的是刘翠萍的3000元，并非收取原告的。所以原告让我们返还给她也是荒唐可笑的。综上所述，我们尽了该尽的义务，也完整履行了与原告签订的一年合同，原告所说的损失是因其拒绝与新房东续签合同造成的，与我们无关。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈江辩称，我与周学红虽为夫妻关系，但与原告签订房屋租赁合同的是周学红一人行为，周学红所签订的相关租赁合同应由她自己承担相应的民事责任。我并未与原告签订任何租赁合同，所以原告不应把我列为被告人。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘翠萍未到庭陈述意见。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。被告周学红（甲方）与第三人刘翠萍（乙方）于2016年7月17日签订租房合同一份，约定甲方将位于青州市××××号青州亿丰义乌小商品城2C45号商铺出租给乙方使用，经营女装项目，租赁期限自2016年10月16日至2017年10月15日，计12个月。租金为每年25000元。租赁期间乙方不得私自转租转借转卖，每转让一次需向甲方交3000元并先征得甲方同意。租赁期满后，乙方若要续租需提前三个月向甲方提出签订合同，同等条件下，乙方有优先权。合同签订当日，刘翠萍向周学红支付租金25000元，被告将该商铺交由刘翠萍使用。刘翠萍一直使用该商铺至2017年3月16日。2017年3月17日经协商，刘翠萍将该商铺转让给原告张镇镇租赁使用，被告周学红亦书面同意转让，刘翠萍在原租房合同下部注明“刘翠萍于2017年3月17号转让给张镇镇刘翠萍”，被告周学红在该合同下部注明“同意转让周学红2017.3.17号”。原告即开始使用涉案商铺。2017年7月16日，被告周学红（甲方）与原告张镇镇（乙方）签订租房合同一份，约定甲方将位于青州市××××号青州亿丰义乌小商品城2C45号商铺出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月16日至2018年10月15日，计12个月。租金为每年25000元。租赁期间乙方不得私自转租转借转卖，每转让一次需向甲方交3000元并先征得甲方同意。租赁期满后，乙方若要续租需提前三个月向甲方提出签订合同，同等条件下，乙方有优先权。同日，原告支付被告周学红租金25000元后继续使用涉案商铺。2017年9月20日，两被告将涉案商铺以480000元的价格出售给案外人王翠芹，后王翠芹办理了不动产权证书。原、被告租房合同期满后双方未再签订租房合同，张镇镇与王翠芹亦未签订租房合同。因张镇镇一直占有使用涉案商铺，王翠芹于2018年11月30日诉至本院，要求张镇镇返还涉案商铺并支付房屋占用费，后经本院调解双方达成调解协议：一、张镇镇于2019年2月25日前将青州市××××号青州亿丰义乌小商品城2C45号商铺交还王翠芹；二、王翠芹自愿放弃其他诉讼请求；三、如张镇镇不按第一款协议约定的期限履行，应按年租金25000元的标准支付自2018年10月16日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；四、案件受理费8510.2元，减半收取4255.1元（已由王翠芹垫交），由王翠芹负担2155.1元，张镇镇负担2100元，于2019年1月14日前退还王翠芹。后张镇镇于2019年2月24日将涉案商铺腾出交付王翠芹。诉讼过程中，原告于2020年3月4日申请对涉案商铺在2017年9月20日的市场价格进行司法评估，后原告于2020年3月30日撤回该申请。上述事实，有原告提交的租房合同两份、（2018）鲁0781民初5939号民事调解书一份、营业执照一份，被告提交的租房合同复印件一份、房屋买卖合同一份、房屋买卖合同第二页照片打印件一份、银行交易明细三份及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，第三人刘翠萍与被告周学红签订的租房合同及原告张镇镇与被告周学红签订的租房合同，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案当事人争议的焦点问题是原告的各项诉讼请求应否得到支持。关于原告主张的店铺转让费60000元，原告称系其支付给第三人刘翠萍，要求被告赔偿，被告对此不认可，因该店铺转让费是否已支付及是否应该支付，均系原告与第三人刘翠萍之间的民事法律关系，与被告无涉，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的搬家费、重新租赁房屋支付新的转让费损失、腾房后的经营损失，被告均有异议，因原告与被告周学红签订的涉案租房合同，双方已经按约履行完毕，被告出卖涉案商铺并未影响原告在租赁期限内的正常使用，原告主张的该三项费用是否存在，亦与被告无涉，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还转租费3000元，被告称系其根据与第三人刘翠萍签订的租房合同的约定收取的刘翠萍的该款项，原告亦无充分证据证实其支付被告转租费3000元，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张因被告出售涉案商铺未通知原告而损害了其优先购买权，要求被告赔偿涉案商铺的市场价格与交易价格之间的差额50000元的诉讼请求，因原告并无证据证实交易价格与市场价格之间的差额，亦不能证实交易价格低于市场价格，故对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。第三人刘翠萍经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张镇镇的诉讼请求。案件受理费3905元，由原告张镇镇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘洪军人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二〇年三月三十一日书 记 员  冯梓翔