浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初4637号 原告：许为善，男，1950年6月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：张材通，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：蔡珍辉，男，1973年8月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陈晔，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 第三人：唐建章，男，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：郑利锋，湖州市吴兴区织里法律服务所法律工作者。 原告许为善与被告蔡珍辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员施辰适用简易程序并于2019年9月10日进行了第一次公开开庭审理。原告许为善及委托诉讼代理人张材通到庭参加诉讼，被告蔡珍辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依职权通知了第三人唐建章参加诉讼。本案因案情复杂，本院依法组成合议庭转为普通程序审理，并于2019年11月18日第二次公开开庭进行了审理，原告许为善及委托诉讼代理人张材通，被告蔡珍辉的委托诉讼代理人陈晔，第三人的委托诉讼代理人郑利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许为善起诉称：2018年2月3日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》1份，双方约定:原告将自有的坐落于湖州市织里镇富民中路18-2号房屋共五层全部出租给被告，租期自农历2017年12月20日（注：公历为2018年2月5日）起至农历2018年12月15日（注：公历为2019年1月20日）止，共300天，租金275000元于签订合同时一次性付清，并预交水电费押金3000元，于合同期满后退还;期满后若继续租赁，承租方有优先权，价格随行就市，但承租方应提前30天与出租方协商确认;租赁期间，未经出租方同意，承租方不得私自转租。此外，合同还约定了其他相关事宜。 合同签订并生效后，双方按约履行了交房、付款等义务，在租期届满前被告也无续租意向，但在租期届满时不能返还房屋。经多次催告，被告才于2019年2月20日退还了大部分承租的房屋，此时原告发现被告未经原告同意擅自将承租房屋的三至五层转租他人，导致其中三楼房屋至今不能归还。为此，原告曾数次与被告交涉退房、赔偿损失事宜，终因被告无理而未成，无奈纠纷成讼。 原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告不但逾期整整31天才退还大部分房屋，而且擅自转租房屋，致使3楼房屋至今不能返还，其行为显已构成违约，且已造成原告的损失，故本案的全部责任无疑应由被告承担。故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即归还原告出租房屋的第三楼房屋；2、被告向原告赔偿自被告逾期还房之日2019年1月21日起至全部租房归还之日止的房租损失（即占有使用费，暂计算至第二次开庭之日为51457元）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：“被告立即归还原告出租房屋的第三楼房屋，并要求第三人搬离内有物品”。 被告蔡珍辉答辩称：原告诉称不属实，理由如下：1、双方的租赁关系自2007年起就存在，已经有十几年了，中间没有间断。合同因为市场租金价格波动，故每年一签；2、最后一份合同期限为349天，非原告诉称的300天；3、被告承租房屋目的为了自身经营，且已经在承租房屋承租十余年，已经积累了稳定的生意伙伴，继续承租的意愿很强烈，而非没有承租意向。双方一贯的房租支付都在合同到期日前后，协商新一个合同的具体内容。但在本次租赁期限届满后，原告明确不将该房屋继续租给被告，由于时间仓促，原、被告协商给予被告一个月的腾退期限，有社区工作人员在场，被告也在期限内仓促找了个房子在2019年2月20日前已经搬离，没有继续占有使用；4、本案承租房屋三至五层的转租情况，原告是明确知晓并认可的，且织里相关部门对这块管理很严格，均有登记，相关部门也会和原告有联系，特别在2015年做消防楼梯时，相关部门、房东和承租人员都在场，原告是知情的，原告陈述不知道转租情况不属实；5、对于三层房屋，原告早在合同到期后自行更换门锁，也没有与本案第三人沟通，导致其物品锁在屋内无法取出，原告完全可以依约直接对相关物品进行处理。本案最后一份租赁合同到期后，第三层的实际占有使用、收益权都已经由原告享有，原告要求被告腾退没有实际履行意义；6、原告尚有3000元水电押金没有退还，被告多次催讨该押金，原告至今未退。综上，被告认为作为承租人，在合同到期后，已经及时履行退房义务，三楼已经由原告占有使用，不存在腾退的基础，要求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人唐建章答辩称：意见基本与被告蔡珍辉一致。另外补充：1、原告许为善知道转租情况，社区登记租赁情况时候原告不止一次上门核实过。蔡珍辉与第三人签订的租赁合同期限一致，两个合同同时到期后，被告与第三人协商，告知第三人到期了要腾房，续租的话第三人要自行与原告协商续租事宜，原告明确表示不愿意续租，在2019年1月20日下午，即合同到期当天，就把三层门锁换了，除空调外，所有的生活用品都在里面，第三人无法进入。空调拆除因为第三人没有办法进去，便从隔壁搭了个脚手架从外墙拆除。要求第三人搬离属于无稽之谈，原告已经换锁实际控制了该房屋，不存在第三人腾房问题。如果原告将锁打开，第三人愿意将内有物品搬离。 本院经审理，认定事实如下：原告许为善系湖州市织里镇富民中路18-2号房屋的所有权人，该房屋共五层，其中一层系商业用房，二至五层系住宅。被告蔡珍辉系该房屋承租人，双方存在多年房屋租赁关系。2018年2月3日，原告许为善与被告蔡珍辉就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为一年，租赁期从农历2017年12月20日起至农历2018年12月15日止，租金贰拾柒万伍仟元，签订协议时一次性付清，被告预交水电押金3000元，合同期满后，由原告退还被告，不计利息。合同第七条约定，到期后，如原告继续出租，被告有优先权，价格随行就市，但被告应提前30天与原告协商确认；第九条约定，若被告无意续租，必须在租期内搬出一切物品，超过期限，原告有权对屋内物品进行处理。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 后被告依约支付租金及水电押金并占有使用该房屋。2018年2月4日，被告蔡珍辉与第三人唐建章签订《房屋租赁合同》一份，将富民中路18-2号房屋三楼转租给了第三人，约定租赁期限自2017年12月15日起至2018年12月15日止（农历），租金2万元按年支付，合同第六条第三项约定，租期届满或合同解除，第三人必须按时搬出全部物件，搬迁后房屋内如仍有余物，视为第三人放弃所有权，由被告处理。该合同还对被告及第三人的其他权利义务进行了约定。 原、被告签订的租赁合同届满，被告蔡珍辉未与原告许为善达成续租事宜，被告未及时腾退返还承租房产。被告于2019年1月21日向原告出具承诺书，载明：“富民中路18号正月初八扩至正月十六搬完，蔡振辉，2019.1月21号。”现被告已将承租房屋一至二层腾空并返还原告。 另查明，第三人在租期届满后未腾空并返还原告织里镇富民中路18-2号房屋第三层，后由原告进行换锁，内部尚有第三人个人物品。织里镇富民中路18-2号房屋一至二层房屋在被告搬离前一直由被告占有使用，三层由第三人唐建章占有使用，四至五层房屋由被告转租给案外人使用，现案外人与原告协商一致继续承租。 还查明，被告蔡珍辉在湖州市吴兴区市场监督管理局登记了经营者为蔡珍辉的个体工商户，经营场所为湖州市织里镇富民中路18号。被告蔡珍辉在本案与原告签订的相关文书使用的名称为“蔡振辉”。 以上事实由许为善提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、承诺书等，被告蔡珍辉提供的房屋租赁及安全管理协议书、收条、企业信用信息公示报告、房屋租赁合同并结合许为善、蔡珍辉、唐建章的当庭陈述予以证实。第三人唐建章未提供证据。 本院认为，本案争议焦点：1、本案被告及第三人是否应当将织里镇富民中路18-2号房屋三层腾空并返还原告；2、原告主张的占有使用费是否应当由本案被告承担，应当如何承担。 1、本案被告及第三人是否有义务搬离织里镇富民中路18-2号房屋三层的义务。 本院认为，2019年1月20日，原告、被告到织里镇富民中路18-2号房屋共同进行查看，原告陈述现场发现该房屋第三层已由被告转租给案外人唐建章，并在一个月后查看该层房屋后发现没有搬离迹象，便于2019年2月27日对第三层房屋换锁。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，若被告无意续租，必须在租期内搬出一切物品，超过期限，原告有权对屋内物品进行处理。被告抗辩其在涉案房产已租住十余年，有强烈的续租意愿，但其未提供证据证明在租期届满前30日向本案原告表达过续租意愿或就续租问题协商一致，故在2019年1月20日即租期届满日，原告明确表示不愿与被告续租，被告理应依约在租期内搬离承租房屋。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》第六条第三项约定，租期届满或合同解除，第三人必须按时搬出全部物件，搬迁后房屋内如仍有余物，视为第三人放弃所有权，由被告处理。被告与第三人之间建立的是房屋转租关系而非租赁权转让，故被告及第三人应在租期届满后依约腾空三层房屋并返还原告。被告、第三人抗辩该房屋已经由原告自行换锁占有使用，原告可依约直接处理内有物品，本院认为，原告换锁系基于被告及第三人均未依约按时搬离承租房屋，原告是否直接处理内有物品不能视为免除被告及第三人的腾空返还义务，且第三人作为实际占有使用人也当庭表示愿意在原告开锁的情况下及时搬离，故本院确定被告蔡珍辉与第三人唐建章在限定时间内腾空并返还织里镇富民中路18-2号房屋三层，原告许为善负有协助义务。对被告及第三人的相应抗辩意见，本院不予采信。 2、原告主张的占有使用费是否应当由本案被告承担，应当如何承担。 本院认为，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方在履行期间内，被告虽未提供证据证明其经过原告同意将所租房屋转租给第三人，但原告在转让后六个月内未提出异议，且两份租赁《房屋租赁合同》均已到期，被告及第三人均应当依约搬离承租房屋，但二人均未依约腾空返还。故被告应当就非归咎于原告或者其他客观原因继续占有使用房屋的相应期间承担逾期腾房占有使用费。 关于占有使用费的承担问题，本院按照不同楼层分别进行处理：关于织里镇富民中路18-2号房屋四至五层，据原告陈述，原告已在2019年1月20日知晓该四至五层房屋由被告转租给案外人，并已经与案外人达成续租意向，由其继续承租该四至五层房屋，这表明原告就案外人的占有使用行为予以认可并就相应期间的占有使用费协商一致，故被告不应就该四至五层房屋向原告支付占有使用费；关于承租房屋三层，被告与第三人抗辩原告早就在合同到期后自行更换门锁，没有与本案第三人沟通，导致其物品锁在屋内无法取出，原告可以依约直接对相关物品进行处理，第三层的实际占有使用、收益权都已经由原告收回，被告不应当支付占有使用费。本院认为，原告就三层房屋门锁更换，客观上导致被告及第三人无法进入该房屋中搬离个人物品，原告也没有提供证据证明被告及第三人在换锁后存在恶意占有使用该房屋的情况，且双方对换锁的时间存在争议，原告也未提供证据证明实际换锁的时间，故本院对原告要求被告承担织里镇富民中路18-2号房屋三层的占有使用费的主张，本院不予支持。对原告陈述换锁后他人还可以随意进出三层房产中的相关情况，本院认为该陈述不符合常理，不予采信；关于承租房屋的一至二层，该房屋由被告实际占有使用，而依据《房屋租赁合同》第七条约定，被告应当在租期届满前30天与原告进行确认续租事宜。而被告未提供证据证明其在租期届满前已经与原告进行协商确认，最终双方也未能达成续租意向，被告理应依《房屋租赁合同》第九条之约定于2019年1月20日前搬离该房屋,现被告未依约搬离一至二层房屋，应承担逾期腾房占有使用费。被告抗辩并非其不愿续租，而是原告在租期届满直接告知其不再续租，由于时间仓促，原、被告进行协商，原告同意给予被告一个月腾退期限，期限不收取租金或占有使用费用，由社区工作人员在场见证。关于被告的该项抗辩意见，其未提供证据证明，原告不予认可，本院不予采信。被告还抗辩双方租赁合同中约定“特殊情况可延长几天。”结合织里镇房屋出租惯例，被告不应就相应腾房期间支付占有使用费。本院认为，双方未在合同中明确约定哪些情况属于“特殊情况”，被告未能证明其逾期腾房存在约定的“特殊情况”，双方也未约定发生“特殊情况”延长的期间被告无需承担租金或占有使用费，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。 就被告实际搬离一至二层房屋的时间，原告在庭审中陈述其在2019年2月20日搬离，被告陈述在2019年2月20日前已搬离，双方均未提供证据证明。结合被告向原告出具的承诺书，本院确定被告于2019年2月20日搬离，占有使用费的计算期间自2019年1月21日起至2019年2月19日止，共计30天。就占有使用费的计算标准，结合原租赁合同的租金支付标准及被告实际占有使用的房屋一层为店面房等因素，本院酌定30天的逾期腾房占有使用费13000元。 就水电费押金3000元，原告认为其代被告缴纳了基本等额的水电费，并提供了相应水电费单据、缴纳凭证，不应当予以退还；被告认为该水电费非系被告使用产生。因双方存在较大争议，该押金在本案中不作处理，被告可通过其他合法途径救济。 综上，本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方在履行期间内，被告虽未提供证据证明其经过原告同意将所租房屋转租给第三人，但原告在转让后六个月内未提出异议，故未超过原、被告租赁期限部分的转租行为应视为有效。现两份《房屋租赁合同》均已到期，被告及第三人均应及时返还房屋，并由被告承担承租房屋一至二层逾期腾房占有使用费。故原告要求被告及第三人腾空并返还湖州市吴兴区织里镇富民中路18-2房屋第三层的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张由被告向原告支付逾期腾房占有使用费，经本院酌定被告支付原告逾期腾退承租房产一至二层30天的逾期腾房占有使用费13000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告蔡珍辉与第三人唐建章于本判决生效之日起十日内将湖州市吴兴区织里镇富民中路18-2房屋第三层腾空并返还原告许为善，原告许为善负有协助义务。 二、被告蔡珍辉支付原告许为善逾期腾房占有使用费13000元，定于本判决生效之日起十日内支付。 三、驳回许为善其余的诉讼请求。 本案受理费449元，由被告蔡珍辉负担225元，原告许为善负担224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  施 辰 人民陪审员  邵汉权 人民陪审员  叶央囡 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  沈海琴