湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初71号原告：王园园，女，1987年8月12日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：程剑锋，男，1985年8月24日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：王园园，系程剑锋妻子,代理权限系特别授权。被告：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地：桂阳县龙潭街道欧阳海大道名汇国际城1栋A座。法定代表人：刘运海，该公司经理。委托诉讼代理人：朱云芳，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。原告王园园、程剑锋与被告郴州瑞通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程剑锋的委托诉讼代理人即原告王园园、被告的委托诉讼代理人朱云芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王园园、程剑锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将桂阳名汇国际1幢x座xxxx号房屋及时交付给原告；2.请求判令被告支付原告延迟交付房屋的房租补贴6600元（补贴计算从2019年1月1日至2019年12月31日），以后的房租补贴按每月600元计算至房屋交付之日止（注：2019年1月1日至2019年3月1日的补贴用于燃气开户费抵扣）；3.请求判令被告支付逾期交房的违约金5400元（补贴计算从2019年3月1日至2019年12月31日），2019年12月1日以后的逾期交房违约金按合同计算至房屋交付之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月30日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定:两原告购买被告开发的“名汇国际”1幢x座xxxx号房屋,面积118.88平方米,价格每平方米3750元,总价款45万元,首付9.8万元,余款35万元银行按揭,被告交付房屋的日期为2018年12月30日。被告逾期交房后,于2018年7月20日出具《关于名汇国际城1栋B座工程规划》,附注“如2018年12月30日未交房,应从2019年1月1日开始每月按600元每户作为业主房租补贴”及由被告按合同支付逾期交房的违约金。然而时至原告起诉之日,被告仍未交房。之前承诺支付原告的逾期交房每月600元房租补贴,也未按时履约。为维护原告合法权益,特向法院起诉。被告郴州瑞通房地产开发有限公司辩称，1.延期交房属实，被告愿意按照购房合同以及补充协议的约定履行迟延交房的违约责任；2.被告不认可购房补贴，也不予支付原告，原告交房时间为2018年12月31日，不应适用被告2018年7月出具的《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》的承诺；3.关于房屋交付，2019年11月30日在龙潭街道社区的组织下，原、被告双方签订了延期交房处理的协议，约定2020年3月30日交房，是由五个业主代表与被告在社区的组织下达成的新的协议，原告是允许被告延期交房至2020年3月30日的，而在允许的时间内，原告又起诉要求被告交房，现在时间没有到，原告不具备起诉的条件，诉讼费应该由原告承担；4.今年1月份受新冠××的影响，工人几乎都处于隔离的状态，导致被告没有复工的条件，直至今天仍然没有达到复工条件，属于不可抗力，应考虑减免违约责任，同时延期交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:两原告购买被告开发的商品房名汇国际城1幢28层Ｂ2807号房屋,面积118.88平方米,价格每平方米3750元,总价款445800元,交房日期为2018年12月30日。合同附件十一的补充协议中第十条约定，如出卖人逾期交房，违约之日起向买受人支付已购房款的银行活期存款利率支付违约金。合同签订后，原告已依约定交纳全部购房款。2018年7月20日，因对部分购房户已存在逾期交房的违约行为，被告出具《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》（以下简称《工程规划》），确定1幢Ｂ座的交房时间于2018年12月30日前，附注“如2018年12月30日未交房,应从2019年1月1日开始每月按600元／户作为业主房租补贴”。2018年12月30日合同约定的交房期满，被告未如期交房。2019年11月30日，被告与业主方（5个代表）在桂阳县字塘社区人民调解委员会主持协调下签订《关于名汇国际城1栋Ｂ座楼盘交房延迟问题的协议书》（以下简称《协议书》），约定2020年3月30日以前房屋交付装修入住，但至原告起诉之日,被告并未履行承诺。另查，2020年1月下旬起，我国因受新冠××疫情影响，各类企业停工停产。日前疫情缓解，被告尚未就涉案工程开工建设。再查，双方签订合同时，中国人民银行活期存款基准利率为年利率0.35%。本院认为，原、被告订立房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行。现原告已履行自身支付购房款的义务，被告逾期未交付房屋，构成违约，应依约定承担相应的违约责任。对于原告要求被告及时交付房屋的诉请。被告在《协议书》中承诺的交房时间为2020年3月30日前，但由于2020年1月下旬爆发新冠××疫情，受疫情影响，被告企业停工停产，构成不可抗力，故被告要求顺延交房，本院予以准许，本院酌定被告最迟应于2020年5月30日前交房。关于逾期交房违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中，约定交房时间为2018年12月30日，原告诉请2019年3月1日之后的逾期交房违约金符合合同约定，但考虑到新冠××疫情影响，本院根据房屋顺延交付时间对被告违约责任的承担相应扣减两个月。故被告应当支付的逾期交房违约金自2019年3月1日至2019年12月31日计算为1300.25元（445800元×0.35%÷12×10），2020年3月1日之后的违约金按合同约定计算至房屋交付之日止。关于房租补贴。本院认为，现有证据显示，虽然《工程规划》出具的时间为2018年7月20日，但系对名汇国际城1栋Ｂ座所有业主的承诺，并未区分不同的购房户，故被告应依约定支付房租补贴，房租补贴亦考虑新冠××疫情影响，扣除被告两个月的违约责任。房租补贴自2019年1月1日计算至2019年12月31日扣除原告自愿抵扣的燃气开户费1800元应为5400元（600元／月×12个月-1800元），之后的房租补贴按上述标准自2020年3月1日起计算至房屋交付之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于2020年5月30日以前向原告王园园、程剑锋交付名汇国际城1幢28层B2807号房屋；二、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告王园园、程剑锋延迟交房的房租补贴5400元，后续的房租补贴自2020年3月1日按每月600元计算至房屋交付之日止；三、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告王园园、程剑锋的逾期交房违约金1300.25元，后续违约金自2020年3月1日按《商品房买卖合同》的约定计算至房屋交付之日止；四、驳回原告王园园、程剑锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由被告郴州瑞通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  廖中元二〇二〇年三月十八日法官助理许琳婕书记员张华翌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。