湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终316号上诉人（原审被告）：熊兰艳，女，1987年11月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：朱建成，湖南金州（永州）律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：钟国军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗勇，该公司员工。委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。上诉人熊兰艳因与被上诉人永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人熊兰艳的委托诉讼代理人朱建成，永州嘉祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗勇、唐晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊兰艳上诉请求：一、请求撤销永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5491号民事判决，并改判上诉人承担60%的物业费用；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.一审判决没有认定被上诉人的违约行为（即瑕疵物业服务），也没有划清被上诉人应当承担的责任。被上诉人违约在先，未履行或部分未履行《物业管理条例》等法律法规规定的义务，无权全额收取物业费或只能部分收取物业费。2.一审判决没有对被上诉人与永州茗渚物业管理有限公司的债权债务转让行为、上诉人的通知义务、被上诉人的抗辩权予以准确认定。3.被上诉人房屋开裂、2楼露台处的户外落水管不通等现象，给上诉人的居住和生活带来极大不便，严重降低了上诉人的居住生活水平，被上诉人应当为此承担物业服务严重缺失的责任。二、原审判决适用法律错误。一审判决没有根据《合同法》判定双方的责任和义务。被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，上诉人没有义务足额支付物业服务费用。三、原审判决根据事实作出的判决内容违背公平公正原则。四、一、二审诉讼费用应由被上诉人负担。永州嘉祥物业管理有限公司辩称，原审法院适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。永州嘉祥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年10月1日起至2019年9月30日止欠缴的物业管理费4769元及欠费产生的违约金1000元，共计5769元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月19日，被告（甲方）与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处（乙方）签订《银海富都前期物业服务协议书》，该协议书的主要内容为：一、被告是银海富都小区3栋1单元201房业主，房屋建筑面积为132.46平方米；二、物业服务费按建筑面积每月每平方米共计1.2元，多层为0.75元每平方米；三、服务费每季度缴交一次；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。永州市茗渚物业管理有限公司实际按1元/平方米每月收取物业管理费。2018年4月8日，银海富都小区的开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《银海富都前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、自2018年4月8日起由永州嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；二、物业费按建筑面积交纳，带电梯住宅物业管理费1元/平方米每月收取；三、物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五日前履行交纳义务。2019年9月6日，永州市茗渚物业管理有限公司出具债权转让告知书，将2015年1月1日至2018年4月8日期间物业服务费债权全部转让给原告嘉祥物业公司。原告于2019年10月15日邮寄债权转让告知书通知被告。另查明，银海富都小区的物业服务存在着下列问题：喷水池长期未清理，小区垃圾未及时清理，小区公共设备损害未及时维修或更换，应急通道及消防通道曾被堵塞。被告熊兰艳自2016年10月1日至2019年9月30日期间未交纳物业管理费，共计36个月，欠交物业管理费4768.56元（132.46平方米×36个月×1元）。一审法院认为，被告与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处签订的《银海富都前期物业服务协议书》是双方的真实意思表示，对永州市茗渚物业管理有限公司及被告产生法律效力，双方应依照该协议的约定享受权利，履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与建设单位永州市明祥房地产开发有限签订的《银海富都前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。上述协议和合同签订后，原告及永州市茗渚物业管理有限公司作为物业服务提供者已经提供了相应的物业管理服务，被告亦应当按照约定的标准交纳物业管理费。被告辩称，小区存在卫生服务不到位、绿化管理不到位，门禁设备、消防设备及公共设施损坏未维修或更换，应急通道及消防通道被堵塞，保安服务不到位等物业服务质量问题，故才拒绝交纳物业管理费。一审法院认为，小区卫生绿化管理不到位、设备损坏未及时更换、应急通道及消防通道曾被堵塞、保安服务不到位说明小区物业存在管理不到位的问题，这些问题固然存在,但其责任不能完全归结于原告一方,这其中还涉及到住宅区居民的配合、守约等方面的文明行为，及启动物业维修基金进行维护的问题,仅仅依靠原告一方的管理,而小区居民不配合也是不能把小区的管理做到尽善尽美；同时，业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。因此，被告未按约定的期限交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担给付物业管理费的违约责任。被告自2016年10月1日至2018年4月8日期间未交纳永州市茗渚物业管理有限公司的物业管理费。因永州市茗渚物业管理有限公司现已将2015年1月1日至2018年4月8日期间的全部物业服务费债权转让给原告，并已通知被告。被告辩称没有收到通知并不清楚转让的事。一审法院认为，债权转让通知书已邮寄给被告，在本案庭审中原告亦将该通知书作为证据交由被告质证，原告已尽到了通知义务，故对被告债权转让不知情的辩称，依法不予支持。因此，原告有权收取被告2016年10月1日至2018年4月8日期间欠交的物业管理费，被告亦未按约定支付原告2018年4月9日至2019年9月30日期间的物业管理费。故被告应支付原告物业管理费共计4768.56元。另原告要求被告支付违约金1000元，因永州市茗渚物业管理有限公司并未将物业管理费的违约金转让给原告，《银海富都前期物业服务合同》中未约定逾期交纳物业管理得的违约责任，原告亦未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，故对原告该项诉请一审法院依法不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告熊兰艳在判决生效后十日内支付原告永州嘉祥物业管理有限公司2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费4768.56元；二、驳回原告永州嘉祥物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告熊兰艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，上诉人提交的证据为复印件且被上诉人对其真实性不予认可，本院依法不予采信。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，综合本案事实，被上诉人嘉祥物业公司提供了绿化、保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务。上诉人提出的卫生不到位、绿化管理缺失、公共设施管理与维护不到位、保安不履行安全保障职责等抗辩理由,系被上诉人在履行物业服务合同过程中存在的一定瑕疵,不能否定被上诉人已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时,鉴于物业服务的公共性及业主交纳物业服务费用的个体性,物业服务企业与业主应各自积极履行服务义务和交费义务,物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量,业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。对于户外落水管不通未维修的事由，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定,熊兰艳应请求永州嘉祥物业管理有限公司公司承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但不能据此拒绝交纳物业服务费，上诉人熊兰艳应按照约定支付物业管理费。综上所述，熊兰艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊兰艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兰青审 判 员 陈久余审 判 员 宋争文二〇二〇年三月十六日法官助理 唐玉萍书 记 员 鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。