山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0685民初2040号 原告：招远金晖房地产开发有限公司，住所地招远市温泉路111号。 法定代表人：彭殿礼，总经理。 委托诉讼代理人：张清宇，山东通昌律师事务所律师。 被告招远佳恒文化传媒有限公司，住所地招远市温泉路南金晖路西金晖装饰城10号。 法定代表人：李家亭，总经理。 被告李潇潇，女，汉族，住招远市。 委托诉讼代理人：李家亭，男，系被告李潇潇父亲。 被告孙文超，男，汉族，住招远市。 委托诉讼代理人：李家亭。 原告招远金晖房地产开发有限公司与被告招远佳恒文化传媒有限公司、李潇潇、孙文超商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告招远金晖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张清宇，被告招远佳恒文化传媒有限公司（以下简称佳恒传媒公司）和李潇潇、孙文超的委托诉讼代理人李家亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招远金晖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告佳恒传媒公司立即支付所欠购买原告房地产款项17558028.2元；二、依法判令李潇潇、孙文超在其未出资30000万元的本息范围内对佳恒传媒公司债务不能清偿的部分承担赔偿责任。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告招远佳恒文化传媒有限公司于2015年3月成立，注册资本30000万元。股东(发起人)李潇潇(认缴出资29700万元，出资比例99%)；股东(发起人)孙文超(认缴出资300万元，出资比例1%)。被告李潇潇、孙文超作为发起人注册成立佳恒传媒公司后，并未按照在工商管理机关登记认缴的30000万元实际出资，二人实际出资额为零出资。2015年7月1日，李潇潇作为佳恒传媒公司法定代表人与原告签订了《商品房买卖合同》按照合同约定，被告佳恒传媒公司购买原告开发的如下地段的房产：(1)招远市金街金山楼B、金石楼；(2)金晖花园观景苑G座(包括G座北商品房、G座车库、G座住宅)和H座住宅和车库；(3)C座与G座连接处二层商品房。上述房屋建筑商业方面面积12002.08平米，总价值4469.3944万元。按照合同约定被告佳恒传媒公司应于2015年12月30日前向原告支付房款2469.3944万元；余款2000万元于2016年12月30日前向原告付清。至2016年12月30日前，被告共计支付27135915.8元，尚欠17558028.2元至今未付。原告就被告佳恒传媒公司所欠17558028.2元余款多次催要，被告至今未付；根据《合同法》、《公司法》及最高人民法院的司法解释的相关法律规定，原告为维护自己的财产权益不受损害，特具状诉于贵院，望依法支持原告的诉讼请求。 被告佳恒传媒公司辩称，不认可原告的诉讼请求，购房款只欠原告200万元左右，因合同所涉的H座住宅楼（约2000多平方米）一直没有过户，因此房屋产权仍是被告的；另外该合同名下的金石楼房屋面积差了576.37平方米，对上述部分差价，被告申请第三方专业机构对有争议的房产进行评估，要求原告按评估价值从本案中扣除。不同意再支付原告房款。要求驳回原告的诉讼请求。 被告李潇潇、孙文超辩称，被告李潇潇、孙文超不应承担付款责任。公司在2015年3月刚成立时的认缴资金为3亿元，认缴期限为20年，到2035年3月9日到期，并且在2015年公司刚成立时就实际注入了6880万元资金，2016年11月6日，李潇潇、孙文超均退出股东及公司一切职务，股东变更为山东鑫汇铜材有限公司。故被告李潇潇、孙文超不应再承担付款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2015年7月1日，被告佳恒传媒公司与原告签订了《商品房买卖合同》。合同第一条约定：1、原告所售房屋为：招远市金街金山楼B、金石楼及金晖花园观景苑G座(包括G座北商品房、G座车库、G座住宅)和H座住宅和车库；C座与G座连接处二层商品房（G、H座房屋产权属山东金都对外供应有限公司）。上述房屋建筑商业方面面积12002.08平米，总价值4469.3944万元。2、被告佳恒传媒公司已经了解上述房屋的情况并自愿购买。如果房屋实际面积（即房屋测绘部门的房屋面积）与本合同约定面积有误差，最终面积以产权登记面积为准，但双方约定的房屋总价款不再调整。合同第三条约定被告佳恒传媒公司于2015年12月30日前向原告支付房款2469.3944万元；于2016年12月30日前支付2000万元。合同签订后，原告将相关房产交付给了被告，但H座住宅一直没有办理房产过户手续。 另查明，2015年3月9日，被告佳恒传媒公司注册成立，股东(发起人)为李潇潇、孙文超，李潇潇在招远市工商登记机关认缴出资额为29700万元，孙文超认缴出资300万元，认缴出资时间均为2015年3月9日，出资期限为20年。2016年12月6日，被告佳恒传媒公司的股东变更为山东鑫汇铜材有限公司，2017年1月3日，被告佳恒传媒公司的股东变更为滕玉鹏，2018年1月26日，被告佳恒传媒公司的认缴出资额变更为6880万元，认缴出资时间为2015年3月9日，出资期限为20年。2018年4月2日，被告佳恒传媒公司的股东再次变更为山东鑫汇铜材有限公司，法定代表人为李家亭。 另查明，2015年7月1日，李潇潇作为被告佳恒传媒公司的法定代表人与山东金都对外供应有限公司（与本案原告系同一法定代表人）签订了《协议书》，约定佳恒传媒公司购买山东金都对外供应有限公司总价款8500万元的房地产，被告佳恒传媒公司应于2015年6月30日前向山东金都对外供应有限公司支付房款3000万元；2015年12月30日前支付4000万元；余款1500万元于2016年12月30日前付清。另外，《协议书》的第一项第一款C项约定，山东金都对外供应有限公司转让给被告佳恒传媒公司的温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦（土地使用权证号：招国用2003第XXXX号，）土地使用权终止日期为2022年7月30日。本院以(2019)鲁0685民初2048号立案审理。 上述事实，双方当事人陈述一致无异议，并有《商品房买卖合同》、《协议书》企业信息在卷为凭，并经庭审质证，依法应予采信。 对当事人有争议的事实根据当事人的陈述和经审查确认的证据认定如下：关于被告佳恒传媒公司尚欠原告房款数额。庭审中，经双方数次核对被告佳恒传媒公司已付房款数额，对被告佳恒传媒公司为履行其与本案原告及与原告同一法人的山东金都对外供应有限公司签订的两份《商品房买卖合同》，自2015年2月9日至2016年5月10日，被告佳恒传媒公司自己或通过关联公司支付房款数额105935915.8元无异议,但原告主张，只有其中的27135915.8元是履行本案合同的款项，其他付款则是履行(2019)鲁0685民初2048号案件的款项。被告佳恒传媒公司现尚欠本案房地产款项17558028.2元。被告佳恒传媒公司则主张，由于被告佳恒传媒公司在与原告签定《商品房买卖合同》的同一天，被告佳恒传媒公司还与山东金都对外供应有限公司签定了一份总价款8500万元《协议书》，因此，被告佳恒传媒公司自己或通过关联公司账户向原告和山东金都对外供应有限公司付款时，均是根据上述两个公司法定代表人彭殿礼的指示打入相关账户，两份合同同时交叉履行，无法确切分清被告佳恒传媒公司或关联公司支付的房款是履行的哪一份合同，因此，应当两份合同进行统算。除了上述双方已确认支付的105935915.8元付款外，2015年3月31日通过山东鑫汇铜材有限公司转入山东金都对外供应有限公司账户的820万元，是山东鑫汇铜材有限公司代被告佳恒传媒公司履行合同；2016年抵顶给原告500万元车一辆，也是被告佳恒传媒公司支付相关房款；2015年8月27日被告佳恒传媒公司还支付房款2671202元，被告没有进行统计，有被告佳恒传媒公司向金都对外公司转款的银行电汇回单为证，回单上的汇款用途注明为房款，该款项是因为当时原告的关联公司山东金都对外供应有限公司没有钱交纳办理房产证之前的费用，故请求被告佳恒传媒公司支付部分房款，用于办理房产证之前的一些手续问题。按2048号案件中山东金都对外供应有限公司与被告佳恒传媒公司双方签订的购房合同第五条第一款的约定，温泉路以南、金晖路商业街以东银座商厦未办房产证部分由原告负责办完房产证后过户给乙方。合同约定的是房产证办理之前的所有费用应由原告支付。被告佳恒传媒公司同意上述所有付款均优先作为履行(2019)鲁0685民初2048号合同项下的款项，(2019)鲁0685民初2048号案合同款项已付清。原告认为，除上述其已认可的款项和被告8月27日支付的2671202元外，被告主张的其他付款均是履行其他案件的款项，与本案无关。2015年8月27日支付的2671202元是山东金都对外供应有限公司替被告佳恒传媒公司办理延长(2019)鲁0685民初2048号案所涉土地的使用年限而缴纳的土地出让费和契税，是被告佳恒传媒公司应承担的费用，而非支付的房款。山东金都对外供应有限公司与被告佳恒传媒公司签定的《协议书》是2017年7月1日签定，合同第一项第一款之C项明确约定，山东金都对外供应有限公司转让给被告佳恒传媒公司的温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦（土地使用权证号：招国用2003第XXXX号，）土地使用权终止日期为2022年7月30日，房产总价款是8500万元。后被告佳恒传媒公司想申请延长土地使用权使用年限，因当时该片土地由于时间关系还没有过户到被告佳恒传媒公司名下，因此，在被告请求下，为简化手续，提高效率，山东金都对外供应有限公司同意以自己的名义向国土资源部门提交土地使用权延长使用年限申请，在被告将补交的土地出让金及契税转给原告后，原告通过自己的账户将该笔土地出让金及契税缴纳给国土资源部门和税收征管部门。提交山东金都对外供应有限公司的申请书、2015年8月24日招远市国土资源局向招远市人民政府关于调整土地年限的请示文件、招远市人民政府8月24日同意延长土地使用年限的批复、2015年8月27日被告通过建设银行招远支行向山东金都对外供应有限公司转账2671202元（包括土地出让价款2593400元、契税77802元）的客户专用回单及山东金都对外供应有限公司缴纳上述费用的票据为证。 关于2671202元如何定性的问题，本院根据当事人的陈述和提交的证据评析如下：原告提交的证据能够证实，2671202元的款项是为办理(2019)鲁0685民初2048号案中所涉的银座商厦土地使用权延长手续而缴纳，该笔款项的缴纳晚于买卖双方订立协议的时间，协议中也明确载明了山东金都对外供应有限公司所出售的房产中的温泉路以南、金晖商业街以东银座商厦(土地使用证号为：招国用2003第3670号，终止日期为2022年7月30日，合同中并未有土地使用年限需由原告进行延长的约定，即延长土地使用年限是被告的利益所需而非合同约定的山东金都对外供应有限公司的义务，且山东金都对外供应有限公司向有关部门的交款时间系收到被告佳恒传媒公司付款后的次日，故从上述时间线、利益归属和转款、交款金额的一致性分析，原告的主张更符合逻辑和生活常识。被告佳恒传媒公司虽主张在银行电汇回单上注明汇款用途为房款，但该回单系其自行填写，不足以对抗原告提交的证据。因此，该2671202元依法不认定为房款，对被告佳恒传媒公司的该答辩意见依法不予采纳。 本院认为：被告佳恒传媒公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告佳恒传媒公司购买原告总价款4469.3944万元的房产，同一天被告佳恒传媒公司又与和原告系同一法定代表人的山东金都对外供应有限公司签定了一份总价款为8500万元的《协议书》，与原告签订的《商品房买卖合同》中有权属山东金都对外供应有限公司的房产，两份合同在履行过程中，被告佳恒传媒公司自己或通过关联公司付款时存在两份合同交叉履行的情形，付款账户与所签合同也不完全是一一对应的关系，因此，被告主张被告佳恒传媒公司的付款应两份合同进行统算，并优先履行(2019)鲁0685民初2048号案合同项下的款项，本院依法予以采纳，本院在2048号案中已依法认定合同价款已履行完毕，因此，在计算本案中被告所欠付的房款时应将两份合同的总价款和付款情况统一进行计算。双方均认可的被告佳恒传媒公司为履行两份买卖合同的已付房款额为105935915.8元，被告另主张2015年3月31日通过山东鑫汇铜材有限公司转入山东金都对外供应有限公司账户的820万元，是山东鑫汇铜材有限公司代被告佳恒传媒公司履行合同；2016年抵顶给原告500万元车一辆，也是被告佳恒传媒公司支付相关房款，对此本院已在(2019)鲁0685民初2043号对被告的主张进行了确认并阐述了相关理由，因此，上述款项均作为被告佳恒传媒公司履行相关合同的款项。2671202元是被告佳恒传媒公司应支付的土地出让金及契税，不应作为被告佳恒传媒公司支付的房款。综上所述，被告佳恒传媒公司与原告及山东金都对外供应有限公司签订的两份《商品房买卖合同》总价款为12969.3944万元（8500万+4469.3944万），减去被告佳恒传媒公司已付房款为11913.59158万（105935915.8元+820万+500万），被告佳恒传媒公司应支付房款10558028.2元，原告主张过高部分，依法不予支持。 被告佳恒传媒公司主张金石楼房屋面积差了576.37平方米，要求对上述部分差价由第三方专业机构进行评估，按评估价值从合同总价款中扣除，但双方签定的合同明确约定：如果房屋实际面积（即房屋测绘部门的房屋面积）与合同约定面积有误差，最终面积以产权登记面积为准，但双方约定的房屋总价款不再调整。因此对被告佳恒传媒公司的上述答辩意见依法不予采纳。本案合同所涉H座住宅虽尚未没有办理房产过户手续，但不影响合同的效力，双方均应按照合同约定继续履行合同。 被告李潇潇、孙文超作为被告佳恒传媒公司的股东，在公司成立之时承诺认缴资金为3亿元，但公司章程中约定认缴期限为20年，现尚未到出资期限，且2018年1月26日，被告佳恒传媒公司的认缴出资额变更为6880万元，出资期限仍为20年。被告李潇潇提交的转款单据证实，被告李潇潇已完成了上述6880万元出资额。原告要求被告李潇潇、孙文超对被告佳恒传媒公司的债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任，但其未提交证据证实被告佳恒传媒公司不能清偿债务，故其该诉求无法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告招远佳恒文化传媒有限公司于判决生效后10日内支付原告招远金晖房地产开发有限公司购房款10558028.2元。 二、驳回原告招远金晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费127148元，原告招远金晖房地产开发有限公司负担42000元，由被告招远佳恒文化传媒有限公司负担85148元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  吴晓慧 人民陪审员  李希功 人民陪审员  张宇光 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  徐丽萍