安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终732号上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：况琦，男，1971年11月10日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：何先红，女，1978年5月14日出生，汉族，住安徽省马鞍山市金家庄区。原审被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人况琦、何先红、原审被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中普公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回况琦、何先红对中普公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与况琦、何先红之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与况琦、何先红签订的，中兴公司承租况琦、何先红涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任的约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与况琦、何先红所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。况琦、何先红向一审法院起诉请求：1、中兴公司、中普公司支付租金25279元（自2017年10月1日起计算至2019年2月28日）；2、中兴公司、中普公司支付违约金15869.5元（50元/平方米×18.67平方米×17个月）；3、解除况琦、何先红与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月27日，况琦、何先红向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场旗舰店）2幢3118室，建筑面积为18.67㎡，购房款为150715元。2013年10月6日，况琦、何先红（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在2号楼3118商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。三方同意，2014年10月1日至2017年9月30日的保底收益用于抵扣中普公司房款，涉案房屋的收益自2017年10月1日开始支付。2019年9月25日，中兴公司支付况琦、何先红租金1487元。一审法院认为，况琦、何先红与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付况琦、何先红租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付况琦、何先红自2017年10月至2019年2月28日的租金应予支付。扣除已付租金1487元后，中兴公司尚欠况琦、何先红租金23792元。关于违约金的诉请，况琦、何先红主张按《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定的“按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”计算违约金，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。况琦、何先红未提供证据证明其实际损失情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，以到期未付租金为计算基数，按照中国人民银行同期同种类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据况琦、何先红诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前分别向况琦、何先红支付半年租金8922元。中兴公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，予以采纳。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于况琦、何先红主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：一、滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告况琦、何先红租金23792元及相应违约金（分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年2月28日止，以租金8922元为本金；自2019年3月1日起至租金实际付清之日止，以租金23792元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回况琦、何先红的其他诉讼请求。案件受理费909元，减半收取计454.5元，由况琦、何先红负担200元，由滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担254.5元。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》，虽然最后委托经营管理协议系况琦、何先红与中兴公司签订，但作为开发企业中普公司在宣传资料中的承诺及补充协议的约定内容应作为《商铺委托经营管理协议》的组成部分，故中普公司应对中兴公司所欠况琦、何先红的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担责任。一审判令中普公司支付况琦、何先红租金及相应的违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 沁审判员 王献梅审判员 刘先勇二〇二〇年三月二十七日法官助理张倩书记员李晓月