广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初131号 原告：黄旭中，男，1986年10月20日出生,汉族,身份证住址广西梧州市，现住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁雄元，广西广合（梧州）律师事务所律师。 被告：广西梧州市安捷联运有限公司,住所地梧州市大南路13号。统一社会信用代码:91450403779141957F。 法定代表人：江成锋，该公司董事长。 原告黄旭中与被告广西梧州市安捷联运有限公司（以下简称安捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭审理了本案。原告黄旭中及其委托诉讼代理人梁雄元，被告安捷公司的法定代表人江成锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄旭中向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告退还原告押金1000元;3.被告按合同约定及有关法律规定补偿原告装修费和搬迁过渡费合计15300元;4.被告给原告二个月时间另租仓库;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年10月1日签订的房屋租赁《合同书》约定:“原告租用被告仓库一间,合同期限为贰年,建筑面积为90平方米”。合同期间,原告按约定按时足额交租金及水电费。2019年10月11日原告通过微信转租金给被告,被告拒收,并向原告声称房子即将拆迁,暂不收租金。2019年10月14日上午，被告到出租的仓库通知原告及另外两家租户租赁的仓库即将拆迁,不用交纳租金须尽快搬迁,但对搬迁补偿费用问题只字未提。原告与另外两家租户多次找被告协商搬迁补偿问题,被告均以各种理由推脱。2019年12月14日,被告在没有书面通知原告重新交租金及协商好支付搬迁补偿费给原告情况下,突然发信息给原告称原告三个月未交租金,擅自要求终止双方的房屋租赁合同,并强令原告立即搬走。被告在知道房屋需要拆迁的情况下，还将房屋出租给原告，导致原告在不知情的情况下还对房屋进行装修，造成原告装修损失和搬迁过渡费的损失，对以上损失，被告需要赔偿原告。根据《合同法》规定,希望被告赔偿原告搬迁相应的补偿,不得以没缴纳租金为理由终止合同与逼原告搬离物品,被告给原告合理时间另租仓库。原告为维护权益,诉至贵院,请求人民法院支持为盼。 原告黄旭中对其陈述事实向本院提供的证据有（均为复印件）：1.《合同书》及附图1页，拟证明原、被告的租赁关系，原、被告签订的是2年固定期限合同，是被告隐瞒原告房屋已经列入拆迁范围，导致原告在不知道房屋要被拆迁还对房屋进行装修，原告缴纳的押金应由被告退还原告，租赁合同签订的时间是在租赁的仓库被列入拆迁范围之后；2.微信聊天记录5页，拟证明原告曾向被告缴纳租金，但被告说仓库被列入拆迁范围不需要缴纳，合同不能履行的原因是被告隐瞒房屋被拆迁，责任在被告；3.改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告1张，拟证明被告与原告签订租赁合同的时间是在房屋被列入拆迁改造后，被告隐瞒情况与原告签订租赁合同；4.照片9张，前8张照片拟证明原告租赁仓库做夏越广告装饰工程部，照片反映装修的情况，最后一张照片证明被告租赁仓库给原告的时候什么都没有，连墙都没有，这不符合租赁的条件，水、电是原告自己装的，因为被告隐瞒原告导致造成原告损失。 被告安捷公司辩称，1.在2020年2月17日被告收到搬迁通知前，原、被告的租赁合同合法有效，对于原告提出解除合同的诉请，被告同意从2020年3月4日解除合同。2.关于装修，根据《合同书》第六条第3款的规定，原告装修时需要告知被告，但原告没有告知被告，原告装修的时候也没有书面申请，被告不清楚原告的装修对被告的房屋、消防是否有影响，被告也不清楚原告装修的材料是什么。3.原告需搬迁不是因为被告的原因，是棚改的原因，所以责任不在被告。被告不清楚原告的搬迁费怎么得出。4.答辩人与原告于2018年9月27日签订仓库租赁的《合同书》，合同期限二年。合同条款第三条第3款约定原告必须在每月的3日前支付当月租金；合同条款第八条第2款约定原告违反合同，逾期交付仓储及有关费用的，除仍应及时如数补交外，应按日支付1%的违约金。截止2020年1月10日,原告已经连续四个月没有缴纳租金，已经严重违约。被告的财务多次向原告追讨租金，但原告一直没有支付，原告已经严重违约。综上所述，答辩人不用退还原告押金。5.原告已经连续四个月没有缴纳租金，已严重违约，应当由原告承担违约责任，根据答辩人与原告签订的仓库租赁《合同书》第七条第3款约定原告拖欠应缴交费用达到15日以上的，答辩人有权解除合同，收回所提供的仓库，但原告至今仍在使用该仓库。6.原告与答辩人签订仓库租赁《合同书》时已经知道包括该项仓库在内的富民片区全部属于棚户区改造范围，只是具体实施时间未知，所以答辩人与原告签订的仓库租赁《合同书》，第九条免责条件明确约定：经营场地如因有关建设改造需要搬迁等造成原告损失的，双方互不承担责任。综上所述，原告要求答辩人补偿搬迁费与合同不符，答辩人无需补偿原告搬迁费。7.在原告已经事实违约的情况下，答辩人没有义务给原告二个月时间另租仓库。8.在原告已经违约的情况下，诉讼费不应由答辩人承担，而应由原告自己承担。综上所述，恳请梧州市万秀区人民法院驳回原告的所有请求事项。 被告安捷公司为其辩解向本院提供的证据有（均为复印件）：1.居民身份证复印件，拟证明被告法定代表人身份情况；2.营业执照，拟证明被告主体情况及合法经营；3.土地使用证2页，拟证明被告合法拥有涉案仓库的土地的使用权；4.房产证2页，拟证明被告合法拥有涉案仓库的房屋所有权；5.《合同书》，拟证明合同书至今仍真实有效；6.微信聊天截图1页（2020年1月12日），拟证明被告在2020年1月10日接到棚改指挥部口头通知该仓库在春节后要拆迁建设便即刻通知原告按时搬离；7.《搬迁通知》，拟证明被告在收到该通知前，房屋的所有权、使用权都属于被告；8.微信聊天记录截图5页（Amw-Dream），拟证明被告公司财务多次催原告交租金，但原告一直没有缴交，已构成违约，但水电费正常缴纳，原告是正常使用该仓库；9.微信聊天记录截图1页（2020年2月18日），拟证明被告在2020年2月17日收到搬迁通知，要求被告在2020年2月20日前搬离，但在此之前被告有该房屋的处置使用权，2020年2月20日需将房屋交给梧州市安鹏建设有限公司（以下简称安鹏公司）处理，逾期需赔偿安鹏公司的损失；10.照片2张，第1张照片拟证明原告截止到2020年3月4日11时止仍然没有搬离仓库，仍在继续使用，第二张照片拟证明其他地方已经拆除了，这已经影响到了被告的权益；11.中国工商银行客户对账单复印件，拟证明被告于2019年10月28日收到安鹏公司支付的第一笔拆迁补偿款。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1没有异议，但不同意原告的证明内容；对证据2的真实性没有异议，但不同意原告的证明内容，反而与被告的证据相互印证，被告催收租金但原告没有缴纳；对证据3有异议，不能确定拆迁公告的落款日期，而且上面没有红章，签订合同的时候原告是知道仓库是需要拆迁的；对证据4认可第1张照片的真实性，不认可第2-8张照片，无法确认其真实性，对第9张照片认为大致情况是这样，但不能全面反映仓库的情况，租赁的时候是接通了水、电的。原告对被告提供的证据1-4没有异议；对证据5没有异议，但坚持原告拟证明的内容；对证据6认为被告早知道拆迁的事宜，且早与拆迁方达成协议，被告无权对仓库进行出租；对证据7的真实性没有意见，确实在动迁，但对被告证明的内容不同意，从该证据可看出，原、被告合同不能履行的原因是拆迁，但被告隐瞒了拆迁事宜，而且被告早已和拆迁方达成协议，领取了拆迁补偿款，被告没有权利将房屋出租取得收益；对证据8、9的真实性没有异议，但是被告的工作人员说不收租金先，是被告不收租金，这与原告提交的聊天记录不符，既然房屋被拆迁，被告还隐瞒拆迁事实与原告进行聊天，而且房屋被拆迁，被告没有权利催收租金；对证据10没有意见，因为是被告隐瞒情况导致房屋被拆迁造成原告装修损失没有得到赔偿，被告需要赔偿原告装修费和搬迁过渡费后原告才可以搬走；对证据11的真实性没有意见，被告收到梧州市安鹏建设有限公司的款项后已经没有权利再出租仓库给原告和收取原告租金。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 本院依法向梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工程指挥部调取以下材料：《梧州市万秀区人民政府关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》、《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》、《房屋装修价值评估表》4页、《房地产估价报告》。 庭审中，原告对《梧州市万秀区人民政府对于富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》、万政发[2017]3号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》的真实性、关联性没有意见，认为2017年3月13日万秀区政府已经决定拆除富民片区，被告不应该以2年期限租赁仓库给原告，故应由被告对原告进行赔偿；对《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》、《房屋所有权证》2份、《国有土地使用证》的真实性没有异议，从协议书看出被告将房屋出租给原告前，被告已经与拆迁办签订协议并得到补偿，被告无权将房屋出租给原告，而且从上述材料可看出被告出租给原告的仓库大部分是违章建筑，本来也没有什么装修，不符合出租条件，拆迁补偿协议有房屋装修补偿，装修是原告装修的，费用应由原告领取，拆迁部门也给了搬迁费，该费用也应该支付给原告。房屋获得的拆迁补偿这么高，是原告对仓库的土地进行硬化，这有原告的功劳在里面；对《房屋装修价值评估表》、《房地产估价报告》认为评估报告的日期等证明被告与拆迁单位进行了房屋拆迁评估，被告不能对房屋进行长期出租，是被告隐瞒拆迁情况；从拆迁协议看，被告与拆迁办签订协议后的20天已经将补偿款发放给被告了，在被告领取拆迁补偿款后，被告没有权利对相关房产进行出租并获得收益。被告对上述材料的真实性没有异议，但认为房地产估计报告的时间是2017年11月，但房屋装修价值评估报告的日期是2018年8月，被告与原告的合同是2018年9月签订，所以这里面的装修及补偿与原告无关。关于公告，在报纸上已经刊登，只是具体拆迁时间不清楚，原告对拆迁是清楚的，所以在《合同书》有约定相关事宜。仓库在出租前是有硬化及水电的，评估是在原告租赁前，装修费与原告无关；被告的房屋不是违章建筑，被告的房屋是有房产证的。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同书》，约定：一、甲方仓库坐落梧州市富民二路新民，仓库一间（一号仓库地层东面），建筑面积为90平方米左右，仓库质量是砖混结构，为乙方货物仓储及办公服务。二、合同期限为贰年，甲方从2018年10月1日起将该仓库提供给乙方储存货物使用至2020年10月1日止。三、计费标准及支付方式、支付时间。1.2018年10月1日至2019年9月30日计费标准：按建筑面积每平方米8.88元/月计，满仓月计费金额为人民币800.00元（每月捌佰元人民币），该费用不含税费，如需开票，税费由乙方负责；2.2019年10月1日至2020年10月1日计费标准：按建筑面积每平方米10元/月计，满仓月计费金额为人民币900.00元（每月玖佰元人民币），该费用不含税费，如需开票，税费由乙方负责；3.支付方式：现金支付；4.支付时间：每月的3号前支付当月的实际发生费用。四、储存期间相关费用：储存期间该仓库所发生的水、电、通讯、环保、卫生、安保、税金、值班等费用由乙方承担。交纳方式：为现金缴交。交纳时间：为当月缴交。五、押金。1.仓储押金及水电押金为人民币壹仟元整（小写人民币：1000.00元），由乙方于签订本合同后三日内缴交到甲方，合同期满经甲方验收无损坏、无欠费，甲方应全部退还。2.因乙方使用甲方水电设施，每月发生一定的费用，按规定执行。六、房屋的修缮与使用。1.在合同期内，甲方需要进行维修需提前三日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，费用由甲方承担，有关乙方的装修装饰部分，由乙方负责修缮，费用由乙方承担……七、合同的变更、解除与终止。……5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止……九、免责条件。经营场地如因不可抗力的原因导致毁损或有关建设改造需要搬迁或重建等造成乙方损失的，双方互不承担责任。仓库使用期间，因乙方保管不善等原因造成的损失全部由乙方负责……十一、其他约定事项。1.仓库场地的修缮，为不影响乙方的使用，由乙方直接处理，费用由乙方负责。2.乙方需要装修所使用的仓库，必须经得甲方同意，费用由乙方负责。合同期满乙方所装修的原材料（门窗、墙砖、地砖等）归甲方所有。装修后未经得甲方同意，任何人不得拆除，损坏照价赔偿……6.如合同期间，因甲方原因需要乙方搬迁的，甲方补偿乙方搬运费等内容。合同签订后，原告向被告支付押金1000元，被告将仓库交付原告使用。合同履行过程中，原告通过被告法定代表人江成锋的微信向被告转账支付租金至2019年9月。2019年10月11日，原告向被告法定代表人江成锋的微信转账支付2019年10月的租金800元和电费，江成锋则在微信中回复称“我记得你的租期快到了吧？这边很快要拆迁了，所以暂不（收）租金先”。此后，原告未再向被告交付租金但仍继续向被告交纳涉案仓库的水电费。2019年12月14日，被告向原告发送微信称“黄旭中租户：您好。按你与本公司2018年12月12日签订的租房《协议书》，你已经连续三个月没有交租金了，期间，公司多次催促你仍然没有缴纳租金，也没有按公司要求将房屋交回给公司使用，已经严重违约。现再次通知你终止协议，搬离物品，交回房屋并承担由此造成的一切损失”。原告则回复“我怎么不交租？你过来收，是交你们不收”。2020年2月18日，被告将梧州市安鹏建设有限公司向其发送的《搬迁通知》通过微信发送给原告，要求必须在本月20日前将人员财物搬离。2020年3月上旬，原告搬离案涉仓库。 另查明，2017年3月8日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，同时附梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收拆除范围红线图的具体房屋（含土地）门牌号，梧州市富民二路新民在上述红线图范围内。公告要求自公告发布之日起，任何单位和个人一律不得在富民片区房屋征收拆除红线范围内进行新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得进行转让、出租、抵押、质押房屋等活动。梧州市万秀区人民政府负责梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿工作，并确定梧州市万秀区建设局为项目征收部门，梧州市万秀区建设局委托梧州市安鹏建设有限公司为征收实施单位，负责房屋征收与补偿的具体工作。安鹏公司委托广西思创房地产估价事务所有限责任公司对富民二路新民的房地产及房屋装修价值进行评估，广西思创房地产估价事务所有限责任公司分别于2018年8月1日、2019年2月26日出具《房屋装修价值评估表》、《房地产评估报告》。2019年10月上旬，被告（乙方）与安鹏公司（甲方）签订编号04003号《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目工业企业房屋（含土地）征收货币补偿安置协议书》，乙方选择货币补偿作为其工业企业房屋和土地被征收的补偿方式，依照《补偿方案》的规定逐项计算，具体项目金额如下：一、被征收非住宅土地补偿款为：879330元。二、2004年3月13日前无证件建设的房屋，其建筑面积由测绘机构实地测绘后，经所在社区、街道办事处和万秀区政府核实确认，该房屋为2002年期间建设，按照《补偿方案》的规定，本项补偿款扣减1.8%后小计1590526.76元。三、附属物及构筑物的补偿款共计302271.5元。四、房屋的装修装饰补偿金额为47652元。搬迁费补助：甲方按被征收非住宅房屋建筑面积每平方米100元的标准或按评估公司对被征收的非住宅房屋内需搬迁的物品的搬迁费用的评估值向乙方支付搬迁费。乙方选择非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×100元/平方米=220285元。以上合计补偿金额为4886579.26元。乙方在规定期限内签订本协议且在规定期限内搬迁完毕的，依照补偿方案规定，甲方给予乙方如下奖励：1.签约奖：按非住宅房屋建筑面积每平方米给予110元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×110元/平方米=242313.50元；2.搬迁奖：按非住宅房屋面积每平方米给予35元计算，非住宅房屋建筑面积2202.85平方米×35元/平方米=77099.75元；以上两项合计奖励金额为319413.25元。同年10月28日，安鹏公司将上述合计5205992.51元征收补偿款支付至被告指定的银行账户。现原、被告签订的《合同书》租赁期尚未届满，原告认为其在租赁期间对仓库进行了装修并一直经营。再查明，被告为梧州市富民二路新民土地的原使用权人和坐落于该土地上的第1幢、第2幢、第3幢、第4幢房屋的原所有权人。庭审中，原、被告双方确认被告出租给原告使用的仓库位于梧州市东面。 本院认为，原、被告签订的《合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是有效合同，本院予以确认。被告将富民二路新民第3幢一楼东面约90平方米的仓库出租给原告使用，现因该仓库被征收致使原合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故对原告诉请解除与被告签订的《合同书》，本院依法予以支持。关于原告主张的退还押金1000元的问题。因仓库遇征收合同解除后被告理应将收取原告的1000元押金退回，且被告于2019年10月已与征收实施单位签订货币补偿安置协议书并告知原告暂不交租金，故对于被告辩称原告未按时缴纳租金构成违约而不予退还押金的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张被告赔偿装修损失及搬迁过渡费15300元的问题。原告称被告隐瞒案涉租赁物被征收情况下与其签订租赁合同，现合同期内仓库被征收，被告应按170元/平方米的标准赔偿原告的装修损失及搬迁过渡费。一方面，原告未能对其装修经过被告同意及其装修投入价值、损失等主张举证予以证明，且征收实施单位委托评估机构对包括案涉租赁物在内的装修价值进行评估的时间要早于原、被告签订合同的时间，被告并未因原告的装饰装修而增加征收补偿款；另一方面，原告作为承租人，在与出租人的被告签订租赁合同时应对事关自身权益的租赁物重要信息谨慎审核以避免相应风险，双方签订合同前征收单位已通过报纸、网站等方式面向公众发布征收公告，在双方签订的租赁合同中，对案涉租赁物因建设改造需要搬迁等情形亦作出了免责约定，可见双方应对该情形有所考量，故对于原告主张要求被告支付其装修补偿的诉讼请求，不予支持。同时根据双方于合同中约定“合同期间，因甲方原因需要乙方搬迁的，甲方补偿乙方搬运费”，案涉租赁物在承租期间被征收虽属不可归责双方的事由，但被告在明知案涉租赁物已被列入征收范围后仍与原告签订固定期限租赁合同显属不当，且被告在与征收实施单位签订补偿协议时对于搬迁费选择按建筑面积每平方米100元的标准进行补偿的方式，而未对需搬迁的物品的搬迁费用进行评估；因原告租赁被告仓库作仓储及办公使用，原告虽未能提供搬运费支出的票据等，但考虑原告搬迁实际需要，兼顾公平合理原则，本院酌情确定搬迁费补助由原、被告共同分享，以各占50%为宜，原、被告各得4500元（90平方米×100元/平方米×50%）。至于原告主张的其他搬迁过渡费，因合同未约定且原告未提供证据证实其主张，故本院不予支持。此外，原告还主张被告给二个月时间另租仓库，因被告已在2019年10月告知原告案涉租赁物因政府征收要搬迁，而原告在2020年3月才搬离案涉租赁物，原告该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 解除原告黄旭中与被告广西梧州市安捷联运有限公司2018年9月27日签订的《合同书》； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄旭中退还押金1000元； 被告广西梧州市安捷联运有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄旭中支付搬迁费补助4500元； 四、驳回原告黄旭中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费208元，减半收取计104元（原告已预交），由原告黄旭中负担69元，被告广西梧州市安捷联运有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年三月三十一日 书记员  郭晓雯 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条： 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条： 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条： 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款： 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。