浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初1246号原告：诸暨汇聚房产营销策划有限公司，住所地诸暨市陶朱街道健民路36-1号。法定代表人：朱孟涛。委托诉讼代理人：汤立琼，浙江博凡律师事务所律师。被告：洪钦，男，1990年5月11日出生，汉族，住衢州市衢江区。委托诉讼代理人：吴利平，浙江瀛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：**珺，浙江瀛高律师事务所律师。原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司（以下简称“汇聚房产公司”）与被告洪钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告汇聚房产公司的委托诉讼代理人汤立琼、被告洪钦的委托诉讼代理人吴利平、**珺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇聚房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月25日至2019年6月24日的房屋租赁费95071.50元，并支付自2018年6月26日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金；2.判令被告支付原告2019年6月25日至2020年6月24日的房屋租赁费137625元，并支付自2019年6月26日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2017年4月24日，原、被告双方签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》，约定租赁期限为五年，即自2017年4月25日起至2022年4月24日，租金为第一年的年租金为124830元，第二年起每年年租金按上一年租金逐年递增5%。付款方式为：年付。在2017年4月25日前支付第一笔租金为104025元。被告需在每期租金到期前一个月向原告支付下一期租金，若迟延未超过30天，原告每天按被告该期应付租金3‰收取滞纳金。另外该合同还约定了双方的权利义务。合同签订后，被告只按期支付了2017年至2018年度的房租，2018年至2019年度的房租只付了36000元，余款95071.50元至今未付，2019年至2020年度的房租被告未按约支付。后经原告催讨未果。被告洪钦辩称，1.双方签订的《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》已于2019年9月2日解除，且被告洪钦已于2019年9月2日将租赁房屋的钥匙交给原告，被告无需支付2019年9月2日以后的租金及逾期付款的违约金；2.原告主张的逾期付款滞纳金过高，要求调整减少；3.被告已付的合同保证金20000元及原告应付的“房屋后期装修补贴叁到肆万元”应当优先抵扣租金；4.被告对租赁房屋的装修投入高达40多万元，原告应按照租赁房屋装修现值进行补偿；5.原告在商铺招租过程中存在严重的虚假宣传行为，当初承诺被告及其他商户，诸暨市政府要打造无与伦比地铁小镇，商铺周边20几个大型小区跟写字楼近在咫尺、商铺周边配套设施齐全、美食街的客流量达5万人次等等，根本兑现不了。新冠××疫情之前，整条美食街就已经生意惨淡，仅有4、5户商户还亏损经营者，其他商户均歇业倒闭。由于原告承诺的招租率与实际承租率完全不一致，给被告及其他商户的预期经营收入造成严重的负面影响。原告汇聚房产公司为证明其主张的事实，向本院提供诸暨景瑞上府商业街租赁合同，经质证，被告对其证据三性无异议，但是认为被告已支付合同保证金2万元，另合同还约定原告还应当补贴被告装修补贴3-4万元，合同约定的滞纳金过高，应当予以调整。本院对该份证据的真实性予以确认。被告洪钦为证实其抗辩主张向本院提供情况说明、招租照片，经质证，原告对情况说明的证据三性均持异议，认为原告没有收到被告给予的钥匙，且证人应当出庭作证，退一步讲，就算原告收到了钥匙，也不能视为解除合同，被告既无法定解除权，也无约定解除权；原告对招租照片无异议，但是招租张贴的目的是为被告进行招租的，也是出于为被告考虑的角度。本院认为，情况说明由案外人出具，且证明人未到庭作证，其真实性难以确认，即使内容属实，也仅是被告单方交出钥匙，不能推定原、被告已解除租赁合同，故对该份证据的证明力不予采纳；招租照片的真实性予以确认，但是不能证实原、被告已解除租赁合同的事实。经审理，本院查明的事实如下：原告汇聚公司（甲方）与被告洪钦（乙方）签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》一份，载明：“甲方将其所有的位于景瑞上府健民路36-10、36-11承租乙方使用，面积228平方米；租赁期限为五年，即从2017年4月25日至2017年6月24日为免租装修期，从2017年4月25日至2022年4月24日为租赁期；年租金为：第一年的年租金为124830元；第二年起每年年租金按上一年度年租金逐年递增5%；合同签订后，乙方即向甲方支付合同保证金20000元，付款方式为年付，在2017年4月25日前支付第一笔租金104025元；乙方需在每期租金到期前一个月向甲方支付下一期租金，若延迟未超过30天，甲方每天按乙方该期应付租金3‰收取滞纳金；若延迟超过30天，即视为乙方违约，甲方有权终止合同……”合同签订后，被告已将2017年6月25日至2018年6月24日期间的租金支付完毕，被告已支付2018年6月25日至2019年6月24日期间的租金36000元，其中2019年2月4日支付30000元，2019年6月28日支付6000元。审理中，原、被告均陈述:双方约定的第一年租金期间为2017年6月25日至2018年6月24日，第二年租金期间为2018年6月25日至2019年6月24日，第三年租金期间是2019年6月25日至2020年6月24日。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。原告要求被告支付2018年6月25日至2019年6月24日的租金95071.50元及相应违约金的诉请，理由正当，本院予以支持；但是违约金部分，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整，本院根据本案的实际情况酌情调整为年利率10%。原告要求被告支付2019年6月25日起至2020年6月24日的租金137625元及相应违约金的诉请，理由正当，本院予以支持；但是违约金部分，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整，本院根据本案的实际情况酌情调整为年利率10%。被告洪钦辩称，被告的店铺经营状况差，无法继续经营，原、被告已于2019年9月2日解除合同。本院认为，原告不同意解除合同，而被告亦未能举证证明双方已协商一致解除合同，本案被告并不享有法定或约定的解除权，即使存在被告单方要求解除合同，亦不发生合同解除的法律后果，其仍应依约支付租金。被告洪钦辩称，第二年租金期间为2018年6月25日至2019年6月24日，被告于2019年2月4日支付30000元，2019年6月28日支付6000元，第二年租金的违约金应当自2018年10月3日开始计算。本院认为，根据租赁合同约定被告需在每期租金到期前一个月向甲方支付下一期租金，原告主张自2018年6月26日起开始计算违约金，符合合同约定，故对该辩称不予采信。被告洪钦辩称，原告在商铺招租过程中存在严重的虚假宣传行为。本院认为，被告未能举证证明其主张，故对该辩称不予采信。被告洪钦辩称，被告已付的合同保证金20000元及原告应付的“房屋后期装修补贴叁到肆万元”应当优先抵扣租金。本院认为，合同尚未解除，且被告逾期支付租金属违约行为，其要求将保证金在租金中扣除的主张于法无据；至于房屋后期装修补贴问题，原、被告在庭审中一致陈述装修补贴3万元已在第一年的租金中抵扣，故其主张理由不当；据此，本院对该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告洪钦应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司2018年6月25日至2019年6月24日的租金95071.50元，并支付自2018年6月26日起至款付清日止按年利率10%计算的违约金，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告洪钦应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司2019年6月25日起至2020年6月24日的租金137625元，并支付自2019年6月26日起至款付清日止按年利率10%计算的违约金，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元，依法减半收取2395元，由被告洪钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年三月二十五日书记员 谢周成