湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终215号上诉人（原审被告）：王海军，男，1973年1月14日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：彭国军，湖南开旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅蓉，湖南开旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈春模，男，1962年3月20日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人:李坤，男，住湖南省临澧县，由湖南省临澧县合口镇中横街社区居民委员会推荐。上诉人王海军因与被上诉人陈春模房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海军上诉请求，撤销一审判决，改判驳回陈春模的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由陈春模承担。事实和理由：陈春模应从常德市宏瑞房地产开发有限公司取得房屋所有权并缴清住宅专项维修资金、契税，将房屋过户至王海军名下后，王海军才向陈春模支付剩余500000元购房款。即使王海军存在行政违规行为，亦不构成对陈春模的违约，不能因此免除陈春模应承担的合同义务。陈春模辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王海军的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。陈春模向一审法院起诉请求：判令王海军立即支付到期的购房款50万元。一审法院认定事实：2014年11月，临澧县国土资源局将现位于临澧县官亭乡卫生院用地，宗地编号为20××18，占地总面积1067.7平方米，建筑总面积2610平方米）使用权出让给陈春模，并于2015年7月7日挂靠常德宏瑞房产开发有限公司取得建设用地规划许可证（商住用地），陈春模因此获准在该地进行金彭花苑房地产开发。2016年5月16日，陈春模（甲方）与王海军（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：一、甲方将座落在临澧县原官亭卫生院的门面房出卖给乙方，并将出卖该房产的相关土地使用权同时出让（附该房产位置图）；二、房地产及附属建筑物总价款为750万元，乙方在签订合同时付300万元，当年12月30日前付300万元，2017年12月30日前付100万元，购房余款50万元在办理国土、房产过户登记时付清；三、房屋面积2500余平方米；四、办理房产过户登记有关税费由甲方承担；五、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理房产过户登记，待房产过户到乙方名下时，乙方向甲方付清房款余额；六、如一方违约，该方应向对方支付合同总额的15%的违约金。合同签订后，陈春模将上述建成的房屋交付给王海军，王海军随即对房屋装修改造，另行在该房屋五楼顶增加修建生活用房和机房。因增建原因，上述房屋未办理过户登记，王海军共已支付陈春模房款650万元，余款100万元未付。2018年4月12日，陈春模向一审法院起诉，要求王海军支付2017年12月30日到期购房款50万元，并支付逾期付款违约金108万元，王海军提起反诉，要求陈春模代缴房屋登记过户的税费，协助王海军办理买卖房屋过户登记，并支付违约金50万元。一审法院作出（2018）湘0724民初422号民事判决，判令王海军支付陈春模到期购房款50万元和逾期付款违约金7.5万元，判令陈春模协助王海军办理房屋过户登记，代缴过户税费。王海军不服该判决，向常德市中级人民法院上诉，常德市中级人民法院作出（2018）湘07民终1467号民事判决维持原判。王海军向申请执行，要求陈春模协助王海军办理房屋过户登记，代缴过户税费和房屋维修资金。一审法院于2019年8月21日向王海军送达通知，责令王海军收到本通知后30日内向房地产管理部门交纳所购买房屋维修资金，但王海军至今未予交纳，且未支付2017年12月30日到期购房款50万元和后期购房余款50万元。陈春模已按约代缴出卖房屋登记过户的测绘费，但未代缴应交契税28.8万元（购房总价款750万元优惠30万元后，按多套住宅和商业门面缴税比例4%计征）。陈春模挂靠常德宏瑞房产开发有限公司开发的座落在临澧县原官亭卫生院的门面房屋于2017年4月19日竣工验收合格，王海军购买后，陈春模按期交付给了王海军。王海军接受买卖房屋后，未办理设计和规划变更审批，在五层楼顶增加修建了生活用房和机房，并在该房屋旁新建一栋两间两层房屋。房屋权属登记部门因设计和规划变更未经审批，不予办理房屋买卖过户登记。王海军所欠陈春模购房余款50万元以房屋未登记过户为由拒绝支付。一审法院认为，陈春模与王海军签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。陈春模按约将所售房屋交付给了王海军，王海军应按约履行支付陈春模购房款的义务，对于一审法院（2018）湘0724民初422号民事判决之外的购房余款50万元，双方虽未约定办理买卖房屋过户登记和支付购房余款的期限，但均可随时要求对方履行。陈春模的协助登记过户义务已经生效判决确定并在执行过程中，其协助办理过户登记应按约承担相应税费，但房屋维修资金系专项用于物业公共部位、公共设施设备维修期满后的维修更新和改造的资金，应由购房业主王海军交纳，并归业主所有，陈春模挂靠常德宏瑞房产开发有限公司，系房屋开发实际施工人，现因王海军接受购买的房屋后，未经设计、规划等部门批准擅自增建，存在行政违法违规行为，该行为未经依法处理，登记过户暂不能进行，王海军对暂不能登记过户存在过错，因此，未办理登记过户不能成为其拒付购房余款的抗辩理由，但可因登记过户契税缴纳应扣减陈春模的购房余款，即扣减按约应代缴契税28.8万元后，王海军应支付陈春模购房余款21.2万元，对于陈春模要求王海军支付购房余款50万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。遂判决：王海军支付陈春模本院（2018）湘0724民初422号民事判决之外的购房余款21.2万元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，陈春模负担2640元，王海军负担1760元。二审期间，王海军向本院提交湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724执异28号执行裁定、本院（2019）湘07执复65号执行裁定书各一份，拟证明案涉房屋维修基金缴纳义务人尚未确定的事实。本院认为，案涉房屋维修基金缴纳义务人系双方履行合同所产生的争议，应由人民法院审理后认定，故本案无需等待执行裁定结果作为审判依据，上述证据与本案并无关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：王海军应否支付案涉房产剩余50万元购房款。陈春模、王海军二人约定待房产过户到王海军名下时，王海军向陈春模付清房款余额。根据查明事实，案涉房产未能过户至王海军名下的原因有二，其一是未能缴清相关税费及房屋维修基金，其二是王海军未经规划、国土等部门许可，变更规划内容，该行为尚未进行处理。首先，双方虽约定办理房产证手续所产生的有关税费由陈春模承担，但并未具体明确相关范畴。根据文义解释原则及日常交易习惯，陈春模应负担的是转让案涉房产所涉及的税金及费用，而房屋维修基金是用于物业共用部位、公共设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，该笔资金归业主所有，房地产行政主管机关一般情况下仅为代管，故房屋维修基金不属于房屋买卖而产生的税费。案涉房产由王海军购买并实际占有，享有占有利益，该房屋的维修基金亦应由其合法占有人王海军承担。其次，王海军擅自变更规划内容，致使房屋权属登记部门因设计和规划变更未经审批，不予办理房屋买卖过户登记，故阻却支付房款余额条件成就的是王海军的不当行为，王海军不能以支付房屋余款条件未成就主张拒付购房余款。最后，陈春模系案涉房产实际开发、控制人，其可请求被挂靠公司将案涉房产直接过户至买受人名下，王海军上诉称案涉房屋需先行过户至陈春模名下并由陈春模缴清房屋维修基金后，再过户至王海军名下没有法律依据，本院不予支持。综上所述，王海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由王海军负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年三月三十一日法官助理戚盛书记员陈颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；