辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终3021号上诉人（原审原告、反诉被告）朝阳市总工会，住所地朝阳市双塔区新华路一段80号，组织机构代码证00120091-X。负责人侯荣昌，主席。委托代理人马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。委托代理人席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）韩福春，男，1967年2月22日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人邵华伟，辽宁奇鉴律师事务所律师。委托代理人李国利，男，1963年4月19日出生，汉族，朝阳云顶餐饮服务有限公司总经理，住朝阳市双塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）朝阳云顶餐饮服务有限公司，住所地朝阳市场双塔区新华路一段80号，统一社会信用代码91211302076293110Q。法定代表人程洪梅，董事长。委托代理人邵华伟，辽宁奇鉴律师事务所律师。委托代理人杜建平，男，1968年12月7日出生，汉族，该单位职员，住沈阳市和平区。原审被告任树歆，男，1966年9月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审被告任奕默，女，1990年9月11日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原审被告任婉彤，女，2005年6月27日出生，汉族，住朝阳市双塔区。三原审被告委托代理人孙冰洁，辽宁开疆律师事务所律师。上诉人朝阳市总工会与上诉人韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服双塔区法院（2019）辽1302民初1534号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人朝阳市总工会委托代理人马长鹏、席秀臣，上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司委托代理人杜建平、邵华伟，上诉人韩福春的委托代理人李国利、邵华伟到庭参加诉讼。原审被告任树歆、任奕默、任婉彤经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳市总工会向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告韩福春签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议书》。2、请求判令被告朝阳云顶餐饮服务有限公司立即给付欠付的房屋租金832.5万元人民币，并给付滞纳金2,497,500元。（截止2019年4月30日）。3、请求判令被告朝阳云顶餐饮服务有限公司立即给付原告垫付的水费183,996元，电费4,120,887元，并给付滞纳金1,291,465元。（截止2019年4月30日）。（上述2、3项合计16,418,848元）。4、请求判令被告朝阳云顶餐饮服务有限公司立即腾迁原告所有的工会大厦主楼一至四层、七至十一层全部房屋及培训楼全部房屋。事实和理由：2011年4月26日，被告韩福春与原告签订了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》，约定原告将工会大厦主楼一至四层、七至十一层全部房屋及占用的培训楼部分房屋租赁给被告韩福春用于经营，同时详细约定了租金、租期及违约责任；同年11月15日，被告韩福春又与原告签订了《房屋租赁补充协议》，对培训楼的部分租赁房屋进行了调整。但被告却从未向原告交纳过租金，多年来的水、电费也均由原告垫付。目前全部出租房屋均由被告朝阳云顶餐饮服务有限公司占用经营。现诉至法院。朝阳云顶餐饮服务有限公司、韩福春（反诉原告）在一审中辩称：同意提前解除房屋租赁合同。提起反诉。1、请求依法判令反诉被告朝阳市总工会、任树歆、任奕默、任婉彤，按照合同约定给付装修金150万元，并从应付款之日起按照月息4分给付利息，至付清之日止。2、请求依法判令反诉被告赔偿自2011年12月1日至2013年10月12日期间的营业损失（以法院鉴定为准）。以及因工会长期不履行租赁合同约定的义务，致使反诉原告无法正常经营，工会应赔偿给反诉原告所造成的营业损失（具体数额以评估鉴定为准）。3、依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，房屋租赁协议书，房屋租赁补充协议。4、依法判令反诉被告赔偿二原告装修期间投入设备设施、其他物品等资产损失1,888,995元，外购水费用损失188,520元，因空调跑水造成财产损失96,753元，装修工程计6,046,103.3元，总计8,220,371.3元，在此数额基础上增加对原鉴定报告中未鉴定遗漏部分依法重新鉴定，具体价格可以补充鉴定后的最终价格为准。5、依法判决反诉被告工会赔偿二原告因空调跑水造成财产损失鉴定中遗漏的从2014年2月9日起至2016年10月29日期间的物品损失费用。6、依法判令反诉被告工会赔偿因提前解除租赁合同给二原告造成的可得利益损失（包括营业损失及锦流香茶楼的租金损失60万元（以法院最终鉴定为准）。7、依法判令反诉被告朝阳市总工会按照合同约定给付招待费500万元及延迟履行期间的利息。8、依法判决反诉被告承担与本案相关的诉讼费、评估费。事实和理由：2011年朝阳工会大厦建成，对外公开出租，用于开设宾馆和洗浴。韩福春、李国利等人欲成立朝阳云顶餐饮服务有限公司经营此项目，经与工会领导多次商谈，2011年4月26日韩福春代表全体股东与工会签订了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》。合同约定：反诉被告将工会大厦主楼2、3、4层；7、8、9、10、11层全部房屋及占用的培训楼部分房屋租赁给反诉原告韩福春用于洗浴、宾馆经营使用。租赁期10年。工会提供一层部分作为接待大厅无偿使用，约定2011年10月1日至2011年11月30日为试营业，如不具备试营业条件，可顺延两个月；租赁期间工会应保证所出租房屋合理使用，维修由出租方工会负责，约定工会提供装修资金340万元，其余部分反诉原告自行解决。双方对工会活动中心院内西南角一、二层部分房间达成协议，由反诉原告为工会职工建食堂，面积1190平米反诉原告负责装修，资金由反诉被告工会承担。反诉原告自签订合同后，累计投入资金1700多万元，由于反诉被告工会答应给付的资金未到位，为保证按期开业，四处借钱按月息4分支付已达400多万元，该损失应由反诉被告承担。工会负责消防工程，未按时验收，2012年10月10日才通过验收，反诉原告延迟开业近10个月。反诉被告提供的房屋及附属设备、设施经常出现损坏不能正常使用，泡水、漏水现象经常发生，反诉被告自身违约的情况下，无权要求反诉原告支付租金和水、电费用。被告任树歆、任奕默、任婉彤在一审中辩称：王凡现已去世。任树歆系王凡的丈夫，任奕默与任婉彤系王凡的子女，三人均系第一顺位法定继承人。由于原告朝阳市总工会于2019年1月13日向法院提交书面申请书，申请撤回对王凡和朝阳市双塔区锦流香茶楼的起诉，我们已向法院提交书面说明放弃继承王凡的遗产，明确表示不参加本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异义的证据。原告（反诉被告）提供的证据：1、授权书，证明王凡授权韩福春与工会签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》、《餐饮协议书》三份合同。2、2011年4月26日原告朝阳市总工会与被告韩福春签订的《房屋租赁合同》约定：出租房屋朝阳市总工会活动中心共8层，面积6900平米。租赁期限：10年，2011年12月1日至2021年12月1日。租金及支付方式：2011年12月1日至2014年12月1日年租金98万元，2014年12月1日至2017年12月1日年租金108万元，2017年12月1日至2021年12月1日年租金113万元。……等。合同约定原告为被告提供装修金340万元，……等。租赁期内：被告违约应按合同总租金的10%向原告支付违约金……。租赁期内：被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费用，每逾期一天应按费用总额的5%支付滞纳金……。被告逾期支付租金，每逾期一日，被告需按日租金的2倍支付滞纳金……。证明双方签订的房屋租赁合同的房屋的面积、间数量、租金、租期、违约责任等，在履行合同过程中，原告首先没有按合同约定给付340万元装修金，只给付部分装修金，尚欠150万元未付构成违约;被告没有按合同约定按期支付房屋租金、水、电费用构成违约。3、原告朝阳市总工会与被告韩福春签订的《房屋租赁补充协议》约定：主要对被告租赁的房屋使用、原告投资装修金的投入上双方进行了约定，原告负责安装热源泵及热水供应设施的配套安装……。被告负责承租范围内的电费……。4、2011年4月26日双方签订了《房屋租赁协议书》约定：原告工会活动中心院内西南角1-2层部分房间面积1190平米，用于餐厅，年租金前三年7万元第四年9万元至10年，同宾馆租期一致。原告每年招待费不低于50万元……。5、2014年11月15日原告朝阳市总工会与被告韩福春签订的《房屋租赁补充协议书》约定：被告终止对1-2层部分房间面积1190平米用于餐厅的租赁经营，餐厅的一切物品、及附属设施等均交给原告，其余部分继续经营：租金调整为：2014年11月16日至12月31日半年租金7,500元；2015年年租金6万元；自2016年1月1日起年租金8万元使用期限以原合同为准；该补充协议之前的租金一并结算……。证明餐厅房屋租赁已解除。6、2011年4月28日原告朝阳市总工会与王凡签订了《房屋租赁（一楼网点）补充协议书》约定：王凡承租工会主楼一楼西厅网点面积230平米，租期10年，前5年（2011年12月1日-2016年12月1日）年租金8万元，后5年（2016年12月1日-2021年12月1日）年租金10万元，此网点租金共计90万元，不予另行支付；原告与被告韩福春的《宾馆、洗浴房屋租赁合同》、《餐饮协议书》合同中已含上述网点租金。证明王凡的网点租金由被告韩福春支付。7、2011年4月28日王凡与被告韩福春签订的《房屋使用协议书》约定：韩福春将其租赁的一楼大厅划出一部分给王凡开设茶餐厅，将活动中心一楼接待大厅独立间隔出200平米无偿给王凡使用；年限10年（2011年12月1日-2021年12月1日），证明此茶楼无偿给王凡使用。8、2011年4月28日韩福春给王凡出具的《情况说明》。内容为“本人2011年4月26日与朝阳市总工会签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、《房屋补充协议书》均是自己作为合同一方，并没有受王凡的委托，上述合同效力并不约束王凡，与王凡无关；我本人在2011年4月28日与王凡签订的涉及活动中心一楼接待大厅独立间隔出200平米无偿给王凡使用，……。租金由我承担，王凡不承担任何责任”。证明王凡使用的房屋不承担租金，该房屋租金由韩福春租赁的房屋中（包括该房屋）承担。9、原告朝阳市总工会提供的2011年1月-2017年6月明细账、电费、明细单、发票，证明韩福春拖欠电费数额。10、朝阳龙信土地房地产与资产评估有限公司为关于朝阳云顶餐饮服务有限公司与朝阳市总工会房屋租赁纠纷案件涉案设备、其他物品及财产损失等资产评估报告，编号为：朝龙资司评报字【2018】第2号。资产评估范围：鉴定申请人朝阳云顶餐饮服务有限公司投入设备、及其他物品财产损失、外购热水费用。其中有（1）、2012年1月1日-2013年10月12日营业损失，（2）、因被申请人消防、空调跑水、洗澡水中出现黄沙、水质不合格等违约行为给申请人造成营业损失评估，（3）、原告提前解除合同近六年合同不能履行可得利益评估鉴定;上述三项请求因申请人没有提供充分证据，不能做出合理的评估结论，无法鉴定。评估范围不包括以上三项委托鉴定事项的内容；资产评估结论为，委估资产价值：2,174,268元。11、朝阳龙信土地房地产与资产评估有限公司工程造价咨询鉴定报告，编号为：朝龙造咨所【2017】司造鉴字第006号工程造价咨询鉴定：云顶宾馆装修1-8项合计6,046,103.3元。上述证据一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，一审法院认定如下：1、关于原告、被告提出提前解除合同的诉讼请求；由于房屋租赁合同约定“租金缴纳方式每半年向出租方支付半年租金，租赁期间承租方拖欠租金累计6个月以上，出租方有权终止合同”；现被告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司从起租至今没有缴纳租金，被告严重违反合同约定的违约条款，符合合同解除的主客观要件，被告也同意解除房屋租赁合同，合同应予解除，本案予以采纳。2、关于原告请求被告给付房屋租金832.5万元（截止2019年4月30日）并付给滞纳金2,497,500元（按应付款额30%计付），水费183,996元、电费4,120,887元（截止2019年4月30日）及滞纳金1,291,465元(按应付款额30%计付），合计16,418,848.45元；由于合同约定违约金、滞纳金之和超过法律规定限度，应予调整为按照合同约定总租金10%给付违约金。3、关于王凡已去世，其继承人被告任树歆、任奕默、任婉彤以及朝阳市双塔区锦流香茶楼是否应承担责任的诉讼请求；由于原告朝阳市总工会于2019年1月13日向一审法院提交书面申请书，申请撤回对王凡（其继承人为任树歆、任奕默、任婉彤）和朝阳市双塔区锦流香茶楼的起诉，王凡虽然向朝阳市总工会出具了授权书，但是授权书是王凡单方行为，韩福春没有签字认可，在实际合同签订过程中韩福春以自己的名义与朝阳市总工会自行签字形成的房屋租赁合同、自行投资、自行管理并成立了朝阳云顶餐饮服务有限公司实施经营管理，且声明中已有体现王凡不承担该房租金的事实存在，三方先后签订的房屋租赁合同有效。2019年朝阳市双塔区锦流香茶楼已经将该房屋腾迁后交回房屋且朝阳市总工会收回该房屋。故原告朝阳市总工会是在法律允许范围内对自己的权利所做的处分。符合法律规定的撤诉条件，应予准许。故本院准许原告朝阳市总工会撤回对王凡、朝阳市双塔区锦流香茶楼起诉。4、关于反诉原告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司请求反诉被告朝阳市总工会按照合同约定给付装修金150万元，并从应付款之日起按照月息4分给付利息，至付清之日止。经核实按照双方签订的房屋租赁合同约定，朝阳市总工会为韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司提供装修金340万元，实际履行中朝阳市总工会尚有150万元未支付，首先构成违约，应承担相应的违约责任；反诉原告请求反诉被告应给付150万元装修金，应予以支持；但其请求按月息4分给付逾期利息，利息过高超过法律规定限度，应予以调整至按照年利率24%利率标准计算违约金。5、关于反诉原告请求反诉被告赔偿自2011年12月1日至2013年10月12日期间的营业损失，以及因工会长期不履行租赁合同约定的义务，致使反诉原告无法正常经营，工会应赔偿给反诉原告所造成的合同解除后六年营业损失；虽然鉴定机构退回了反诉原告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司的三项鉴定请求未作出合理的评估结论。但是事实上确实存在反诉被告提供的租赁房屋的空调设备和消防设备不合格，到目前仍未办理整体竣工验收合格手续不具备正式营业条件，致使有关部门向朝阳云顶餐饮服务有限公司下达停业整顿通知，原审庭审中反诉原告已经提交了照片等证据材料予以佐证。结合本案情况，按每年50万元计算，反诉原告按照7年计算营业损失为350万元。反诉原告该项请求予以支持。6、反诉原告请求反诉被告赔偿装修、设备、设施损失；由于反诉原告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司与反诉被告朝阳市总工会双方签订的房屋租赁合同尚未到合同履行期限，现双方都同意解除合同，反诉原告投入大量的资金装修、设备设施尚存在使用价值，经鉴定结论为（1）、设备设施、其他物品等资产1,888,995元；财产损失96,753元；外购水费188,520元；合计2,174.268元，装修工程造价合计6,046,103.30元；总计8,220,371.30元。反诉原告的该项请求予以支持。7、反诉原告请求反诉被告按照合同约定履行应给付招待费359万元。《房屋租赁协议书》双方约定了房屋建筑面积1190平米用于餐厅经营，用于工会中午工作餐，约定每年反诉被告用于招待费不低于50万元，合同该项约定违反禁止党政机关工作人员用招待费吃喝饮酒、到娱乐场所等项规定且2014年11月15日餐厅房屋租赁合同已终止，该项请求不予支持。一审法院判决认定：原告（反诉被告）朝阳市总工会与被告（反诉原告）朝阳云顶餐饮服务有限公司、韩福春签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》等合同不违反有关法律规定，应认定合法有效，原告按照合同的约定履行了交付租赁房屋的义务。但在合同履行过程中原告（反诉被告）朝阳市总工会未按合同约定足额给付装修金尚欠150万元没有给付，合同约定原告履行义务的空调、消防泡水、不能及时提供热水、消防不合格等不能及时维修处理，造成营业损失的事实存在，其构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）朝阳云顶餐饮服务有限公司、韩福春在合同履行过程中未能按合同约定履行缴纳房租、水、电费用构成违约，应承担违约责任。由于双方都同意提前解除合同，根据公平原则，被告对房屋的装修、购买的设备、设施尚有使用价值，经评估作价原告应随房屋一同接收。原告朝阳市总工会于2019年1月13日向法院提交书面申请书，申请撤回对王凡和朝阳市双塔区锦流香茶楼的起诉，经审查原告朝阳市总工会是在法律允许范围内对自己的权利所做的处分。也不损害被告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司的权益，原告的撤诉申请，符合法律规定的撤诉条件，应予准许。王凡已去世，其继承人任树歆、任奕默、任婉彤不是本案的适格被告。一审法院准许原告（反诉被告）朝阳市总工会撤回对被告朝阳市双塔区锦流香茶楼、王凡继承人被告任树歆、任奕默、任婉彤的起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十二条之规定，该院判决：一、解除原告（反诉被告）朝阳市总工会与被告（反诉原告）朝阳云顶餐饮服务有限公司、韩福春签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》。二、被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司于判决生效后10日内给付原告（反诉被告）朝阳市总工会自起租之日起至2019年4月30日止的房屋租金、水、电费共计12,629,883元，并按付款总额10%给付违约金。三、原告（反诉被告）朝阳市总工会于判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司损失11,720,371.3元（即8,220,371.3元加上350万元）。如逾期给付按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息至付清之日止。四、原告（反诉被告）朝阳市总工会于判决生效后10日内给付被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司装修金150万元，并自2011年4月26日起至付清之日止，按照年息24%计付利息。七、驳回原告（反诉被告）朝阳市总工会、被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司其他诉讼请求。八、被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司于判决生效后10日内，将其租赁占有的原告（反诉被告）朝阳市总工会所有的按房屋租赁合同约定（即原告所有的工会大厦主楼即培训楼全部房屋）的全部房屋交付给原告（反诉被告）朝阳市总工会。如逾期交付租赁物房屋，按房屋租赁合同约定的租金按日给付租金至交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98,725元（缓交执结收缴）、保全费5,000元，合计103,725元，由被告韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司承担。反诉费46,800元（缓交执结收缴），由原告朝阳市总工会承担。宣判后原审原告、被告均不服，分别向本院提起上诉。上诉人朝阳市总工会上诉请求：撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初1534号民事判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司的全部诉讼请求。由被上诉人承担全部诉讼费用。事实及理由：一、原审判决在基本查清本案事实的情况下，作出的判决，适用法律错误。原审判决仅仅支持上诉人要求被上诉人承担10%的违约金明显偏低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据我国相关的司法实践，违约金一般不高于损失额度的30%。就本案而言，上诉人与韩福春签订的《房屋租赁合同》违约责任其中乙方责任第2条约定：“在租赁期间内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付滞纳金。”第4条约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按日租金的2倍支付滞纳金。”截止2019年4月30日，根据合同约定被上诉人应该支付房屋租金8,325,000元，若按约定的滞纳金标准计算，仅滞纳金就已高达数千万元，累计拖欠水、电费4,304,883元，按双方约定标准，也应该承担数十倍的滞纳金数千万元。但上诉人仅仅根据合同法114条之规定，要求被上诉人承担拖欠总费用的30%的违约金，这既符合法律规定，也是当事人适当放弃自己权利的体现，人民法院完全应该支持上诉人关于给付房租及拖欠水、电费及30%违约金的诉讼请求。但原审法院仅仅支持上诉人10%的违约金请求，这个比例都不如银行同期贷款利息的逾期利息高，显然明显过低，二审法院应该依法予以改判。二、判决上诉人朝阳市总工会赔偿被上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司8,220,371.30并给付逾期罚息利率没有任何法律依据。虽然朝阳龙信工程造价咨询事务所有限公司及朝阳龙信土地房地产与资产评估有限公司对本案云顶公司的相关资产及造价进行了评估，但这些评估数据仅仅是人民法院判决的一种参考，就本案而言，原审法院判决的第三项中数据包括以下几项：1、云顶公司现有资产价值1,888,995元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案双方对这条约定：“合同期限届满，双方不再续约，乙方返还房屋时，该房屋内一切与墙体连接的不可移动设施，无偿归甲方所有，其余由乙方投资部分归乙方所有。”据此，无论云顶公司的现有资产评估价值多少，其要求上诉人赔偿的请求均无任何法律支持。因为根据合同约定，该部分财产本来就应该归上诉人所有。2、云顶公司对上诉人房屋装修的工程造价6,046,103.30元，本案的客观事实是，经与工会原领导协商，工会只负责将承租房屋的主体框架部分建完即可，其他内部装修全部由韩福春自己完成，这才形成了双方现在的合同，工会已根据合同约定给付了应付的部分装修费，其余的装修本应该由韩福春承担，韩福春没有任何理由再向工会索赔其余装修费用。原审过程中上诉人并未对云顶装修总价款为600余万元提出异议，但根据租赁合同约定，2011年上诉人已支付给云顶250万元工程款，并于2012年3月28日挂账欠云顶工程款120万元。若将欠付云顶工程款计算在内，由云顶公司自己支付的装修工程造价仅仅230余万元而已。且本案解除合同首先是因为承租方无故拒付租金所致，工会并无过错，若双方合同履行完毕，该装修款实际已与租金打包协商，工会无需承担任何返还责任。退一步说，就算应该返还，云顶公司也已实际使用租赁房屋8年之久，合同剩余履行期限也只有两年而已。从公平角度考虑，上诉人最多应该承担被上诉人46万余元的所谓装修损失而已。原审法院判决云顶使用的房屋全部装修款均由上诉人返还，无法可依。3、判决若逾期给付按照中国人民银行同期同类借款基准利率计算至付清之日止无任何法律依据。本案被上诉人提出的诉讼请求不过是损失的赔偿，并非借款合同。在损失赔偿纠纷的法律规定中，并无可以判决利息损失的规定，原审法院该项判决没有任何法律依据，应该予以撤销。三、判决上诉人给付韩福春等装修费150万元，并自2011年4月26日至付清之日止按照年息24%计付利息同样无法可依原审法院该项判决无任何法律依据，更显失公平。首先，按原审判决计算，上诉人需要赔偿韩福春等600余万装修款，这其中就包含上诉人答应给付的340万元，且已给付250万元。若再判决给付150万元，上诉人岂不是要双倍给付不应该给付的款项？事实上，上诉人已经付云顶工程款250万元，云顶公司也已于2012年3月28日交给上诉人120万元工程款发票，上诉人已挂账。这足以证明上诉人只欠云顶工程款120万元。原审判决对此150万认定属于事实认定错误。其次，若该150万元应该给付，也不过是欠款纠纷。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”本案双方对欠款没有任何约定，人民法院判决上诉人承担24%的利息明显于法无据。再次，该项判决明显不公平。根据《合同法》第99条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案即使上诉人应该给付被上诉人欠款150万元，但被上诉人应该给付上诉人1000余万元的欠款同样也是确定无疑的，对此原审法院已予以认定。那么根据前述法律规定，根据公平原则，人民法院完全可以将上诉人的150万元欠款在被上诉人的欠款1000余万中扣除。同样是欠款，原审法院在有书面约定的情况下仅仅判决被上诉人承担10%的违约责任，在没有任何约定的情况下却判决上诉人承担年24%的利息，这种判决结果无论如何也是难以让人接受的！四、原审法院判决上诉人给付被上诉人350万元营业损失于法无据首先，被上诉人虽然在原审诉讼请求中有营业损失的评估申请，但根据评估公司的意见，该项申请无法评估，除此外被上诉人未能举出任何所谓营业损失的证据，根据法律规定就应该承担举证不能的不利后果。其次，原审法院该项判决就是主观臆断。在没有任何证据。综上所述，原审判决适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。朝阳云顶餐饮服务有限公司辩称：上诉人朝阳市总工会的上诉请求认为违约金过低，应调整为30%，但是我们认为云顶与韩福春有权对租金问题享有抗辩权，在租金不应该给付的情况下，违约金认定10%都已经超出了法律规定，一审判决并未对双方责任做出正确划分，没有按照违约的先后，双方履行的顺序，是云顶违约还是总工会违约？对于总工会的第一项诉讼请求应予驳回。对于第二项诉讼请求答辩人认为没有法律依据，这部分价款的组成是装修与外购与从合同至今消防供水等给云顶造成的损失，而且经过鉴定，所以这部分损失不充分的事实与法律依据，应予支持。第三项诉请我方认为这150万元是因为朝阳市总工会给我方造成的实际损失，第四项诉请我方认为在本次二审开庭前，总工会涉及断水断电的问题，现有一审判决已经有350万元不能含盖我方的全部损失，我方损失包括自2011年至2013年，在取得试营业前这一阶段，因消防没有验收给我方造成的损失，空调、消防等给我方造成的营业损失，这些应该是全部的营业损失范围，现有损失350万元不能完全含盖。我方保留其他诉求。韩福春答辩意见同云顶公司。上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司上诉请求：1、依法撤销辽宁省朝阳市双塔区人民法院做出的（2019）辽1302民初1534号民事判决书第（二）项、第（七）项。2、依法判令被上诉人朝阳市总工会按合同约定给付上诉人招待费350万元。3、依法判令被上诉人承担与本案相关的诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审判决中部分事实认定、适用法律均存在严重错误，不仅违背本案的客观事实，且明显故意偏袒被上诉人朝阳市总工会，给上诉人造成了巨大的经济损失，依法应当予以改判。具体理由和观点如下：[关于被上诉人所主张的本诉部分]一、一审判决认定上诉人韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司（以下简称云顶国际）没有给付租金、水、电费用构成违约，并据此作出判决书第二项“被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司于判决生效后10日内给付原告（反诉被告）朝阳市总工会自起租之日起至2019年4月30日止的房屋租金、水、电费用12,629,883元，并按付款总额10%给付违约金”，明显是在无视双方依据合同履约的实际情况，为故意偏袒被上诉人朝阳市总工会，而人为得出的错误结论。存在明显地认定事实错误、适用法律错误。双方虽然于2011年签订书面的租赁合同，且事先约定了试营业开始的时间、租金起付时间，但在合同实际履行过程中，由于被上诉人从第一笔装修款150万元就开始拖欠至今没有给付，到延迟整个大楼的消防验收，致使上诉人未能在合同约定的期间内开展试营业，以及大楼至今未能整体竣工验收，案涉房屋因不具备作为酒店、宾馆特种行业的营业条件，致使公安机关下令停业整顿等被上诉人所存在的数处违约在先情形，均可证明，本案是被上诉人市总工会违约在先，而非上诉人。因此，针对被上诉人市总工会的先期违约行为，上诉人完全有权延期履行或按照法律规定的主张不履行。故关于上诉人拒付租金问题即不存在违约，也不应当按照合同约定的时间、金额给付。一审判决无视合同履行的实际情况，仅以合同约定为由认定上诉人未交付租金的行为构成违约，且判令上诉人按合同约定金额交付租金，并按10%的违约金比例也明显偏高，具体理由和观点如下：1、关于上诉人拒绝按合同约定交付租金问题原一审庭审期间，上诉人云顶国际向法院提供了大量因被上诉人朝阳市总工会交付的租赁物及其附属物（空调设备、消防设施）明显不适格而导致的上诉人云顶国际无法正常营业的照片、视频、书证等一系列的相关证据，本轮发回重审后庭审期间，上诉人又提供了因大楼整体未竣工验收而收到公安部门责令停业整顿的通知等一系列材料，通过该组证据能够充分地说明，在合同履行过程中，被上诉人作为提供租赁标的物的一方，并未按照合同约定向上诉人提供能够满足上诉人将租赁物用于酒店经营这一基本用途的适格租赁物。上诉人从事的是酒店餐饮服务，可由于被上诉人的原因，客房中的洗脸水、洗澡用水的水质一直不过关，不是满池的浑浊黄水，就是掺杂着大量的泥沙，洗澡过程中随时出现停电停水是家常便饭，24小时不间断供应热水更是一纸空文，最为严重地是炎热夏天不能提供制冷服务，更不要说达到24小时不间断提供制冷服务，而寒冬腊月同样不能保证全覆盖提供供暖，整个二楼KTV房间甚至在冬天根本就没有暖气。更不用说隔三差五就会出现空调跑水、消防跑水问题，不仅将整层或者精装修房间严重浸泡、给客人造成损失，还有电梯塌陷而致上诉人员工受伤所存在的安全隐患问题。试想作为一家酒店不时地因在炎炎夏日无法提供正常的制冷服务，而不能接待客人订房，订房后退房，因入住后不能正常洗澡退房，因水质不合格退房，因空调、消防跑水退房，因冬天供暖温度过低等一系列问题而频繁出现退房、无法接受订房，还能称得上是具备酒店正常营业条件吗？一家酒店因为没有空调，不能供暖，无法保证热水供应，甚至于连基本的水质都没有办法保证的前提下，还能称得上租赁标的物完全适格吗？更何况发回重审期间，上诉人提交的因大楼整体至今没有竣工验收而被公安机关责令停业整顿的处罚通知以及大楼至今没有整体竣工验收的事实更充分说明涉案标的物根本不具备开设酒店、旅店的营业条件、2、退一万步讲，即便是在被上诉人不存在违约行为的前提下，一审判决关于上诉人拖欠租金数额的认定，存在着违反法律规定问题具体如下：首先，在合同中双方虽然约定了试营业地起始时间、租金开始的起算时间，但由于被上诉人朝阳市总工会的原因，在合同约定的试营业期间，整栋大楼尚未取得消防验收合格证书，而且时至今日，整栋大楼尚未进行整体竣工验收因此租赁合同中约定的试营业时间，根本不具备法定的试营业条件，故本案存在着合同约定与实际履行不符的客观事实。此时如果按照合同约定时间计算试营业时间，并进而推定租金起算时间，必然违反了《旅馆业治安管理办法》第四条，“旅馆住宿行业必须领取营业执照后方准开业“之规定。而一审法院无视本案的实际履行情况，仅以合同约定为由，认定上诉人应当按照合同约定的营业时间及给付租金，既违背了本案的客观事实，又于法不符。其次，上诉人云顶国际营业执照取得的时间为2013年10月22日，消防验收的取得时间为2013年6月18日，因此即便不考虑被上诉人朝阳市总工会在实际合同履行过程中存在的空调跑水、消防跑水等一系列违约行为，仅以租赁合同第4条约定的时间为准。本案试营业开始的时间也应当从上诉人取得营业执照开始的次日即2013年10月23日才能开始计算。而非一审判决中认定的合同约定开始时间即2011年12月31日起。再次，鉴于本案中被上诉人存在着诸多违法行为，且直接导致上诉人在合同中约定的租赁物用途无法实现，依据合同法相关规定，上诉人完全有权依法拒付租金。同时，依据《租赁合同》第四条第四款“甲方有权收取租金并开具正式房屋租赁发票”之约定。假设在合同正常履行过程中，也应当是作为被上诉人的总工会拿着发票向本诉原告主张交付租金，而在从合同签订至今，除本次诉讼外，被上诉人朝阳市总工会自知理亏，从未以口头或书面形式向我方主张租金问题。因此上诉人又何来违约之说，巨额的违约金是更不可能存在的。第四、原告所主张的租金问题，也因早已超过了法定的诉讼时效期间，而丧失了胜诉权。事实上，从云顶国际装修大楼开始，我方多次就总工会提供的租赁物及附属物不适格、多次发生消防跑水、漏水等诸多问题向市总工会致函并主张权利，要求其赔偿损失，但总工会自知理亏不仅从未向我方催要过租金，甚至于在我方向其发送律师函主张解除合同、赔偿损失后，市总工会仍就租金问题没有表态，因此市总工会的行为，依法应当视为其放弃索要该期间租金权利，即默认并放弃租金。因此，上诉人在庭审期间多次提出的租金时效抗辩依法应当予以支持。第五、本案在发回重审期间，朝阳市总工会撤回了对王凡、朝阳市双塔区锦留香茶楼（以下简称茶楼）的起诉。但问题是，在原一审期间，朝阳市总工会无论是在起诉状、庭审陈述、代理意见中均自认并反复强调合同的主体一方是王凡，并要求与王凡解除合同，且依据王凡与市总工会签订的租赁合同中，王凡租赁茶楼的租金是含在韩福春与总工会签订的租赁合同租金总额中的，因此，既然总工会撤回了对茶楼的起诉，免除了茶楼的责任，那么，市总工会理应在其对茶楼免除责任范围内相应减少上诉人承担租金的金额，而无权要求上诉人承担全部租金。二、关于一审判决中认定的水费、电费问题上诉人对在酒店试营业过程中因与上诉人实际使用发生的水、电费均予以认可。但本案一审认定的水、电费存在如下问题，故依法应当予以撤销。1、水费计算中并未扣除因空调跑水、消防跑水等一系列被上诉人违约所直接导致的水费增加问题。在一审期间，上诉人向法院提交过大量的证据，能够证明空调、消防跑水如家常便饭一样时有发生，而在这一系列过程中，因夜间未能发现而长达十几小时、二十几小时，甚至上诉人发现跑水告知被上诉人管理人员后，因被上诉人置之不理，放任跑水而增加浪费的水费均不应当计算到上诉人实际使用而发生的费用内，而一审判决根本未按实际情况予以扣除。2、众所周知电费应当以实际发生的用电量计算是全国范围内普遍使用的电费收费标准。而本案中被上诉人所主张的电费金额是按照租金面积计算出来的。对于这种收费标准上诉人从未听说过。同时上诉人云顶国际所在的大厦为中央空调，且从2011年装修后至今整个二层冬天均没有暖气的情况下，被上诉人将这一部分电费以租赁面积分摊，是没有任何道理的。三、一审判决认定韩福春与云顶国际共同向被上诉人承担给付租金水电费以及违约金的责任，存在事实认定错误。1、一审庭审期间，被上诉人作为本诉原告起诉的主体中，虽然既有韩福春个人，又有云顶公司。同时还有原审被告王凡的继承人，且一审庭审期间被上诉人总工会反复主张的是韩福春系受王凡授权的这一观点，王凡才是合同主体的一方，并坚决要求与王凡解除合同。而本次庭审期间因王凡死亡又主动要求撤回对王凡和锦流香茶馆的起诉，可以发现，被上诉人就责任主体问题在一审与二审期间做出了完全自相矛盾的主张。按照一审时的意见，被上诉人朝阳市总工会既然主张他是与王凡签订的合同，上诉人韩福春签订的合同行为系基于王凡的授权，韩福春的身份又仅为委托代理人，那么按照合同相对性原则，合同的主体应当是王凡，而非韩福春个人或云顶公司。此时上诉人主张解除合同也好，主张要求交付延付的租金水电费也好，就应当全部向其认可的合同相对人王凡个人来主张，根本无权要求韩福春或云顶公司偿还。而综合市总工会一、二审的主张后可以发现，按照市总工会的主张本案要么应当由王凡承担全部责任、要么是由云顶公司承担责任，均与韩福春个人均无关。2、依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关证据规则之规定，市总工会在原一、二审期间对韩福春为委托代理人的自认是具有法律效力的。且按照最高人民法院的判例，其反言是不能依法予以认可的。故市总工会在撤销其对王凡、锦流香茶楼的租金以及水、电等诉请的范围内，同样应当免除其对韩福春仅作为代理人要承担责任的请求。3、本次判决第二项判令韩福春与云鼎公司共同承担向市总工会给付租金、水、电及违约金的责任，本身就是自相矛盾的。因为依据租赁合同，本案案涉合同的主体一直是韩福春个人，被上诉人市总工会从未与云顶公司签订过任何一份租赁合同，而在合同实际履行期间，被上诉人数次讨要水、电费的书面文件，又都是针对的云顶公司。且市总工会从2011年至今，没有向韩福春个人或云顶公司主张过租金问题。结合一审期间市总工会关于本案合同主体系王凡、韩福春仅为代理人这一观点。那么无论王凡是否为本案的主体，本案的主体只能是王凡或云顶公司。本案主体问题只能是一个或然而非并存的关系。因此既然法院最终同意总工会的意见，撤回对王凡的起诉。认定王凡非合同主体，那么，就代表朝阳市总工会在与韩福春个人签订合同后，同王凡个人签订合同的行为无效。此时应当按照相关法律规定结合合同实际履行，即被上诉人朝阳市总工会一直针对的主体都是云顶公司，在此情况下，合同虽由韩福春签订，但仅由实际合同主体云顶公司担责即可，韩福春根本无需承担任何责任。而从目前一审的判决结果看，认定韩福春与云顶公司共同担责，明显突破了合同相对性以及公司法的相关规定，且与合同实际履行情况不符，与被上诉人的主张相矛盾，故本案认定韩福春为主体并承担责任存在着重大错误，且这一认定结果明显没有任何事实与法律依据。关于本案中反诉部分，二、一审判决以上诉人在一审反诉请求中主张的招待费问题违反禁止党政机关工作人员用招待费吃喝饮酒、到娱乐场所等规定，而驳回上诉人的该项反诉请求，存在明显的适用法律错误。1、按照合同法的基本精神，合同是双方当事人意思自治的结果，被上诉人与上诉人在签订合同中是作为平等的民事主体而存在，而双方合同中关于该项条款的约定是案涉租赁合同能够得以顺利履行的前提，是被上诉人朝阳市总工会为顺利促成租赁合同而对上诉人作出的承诺。如果没有这项承诺，没有装修金的补偿。没有任何人愿意与被上诉人总工会合作。因此当时的工会领导为了将以建设好的大楼充分利用起来，既让大楼发挥应有的价值，不搁置不闲置，且能通过这一约定减少外来办事人员出去住宿消费，吃喝铺张浪费，费用过高等问题才做出的这一承诺。且这一约定与公费吃喝根本是两个概念，如果认为公款吃喝、铺张浪费，选择简单的工作餐，对上诉人同样无所谓。关键是必须一年给上诉人扣除成本后，净利润补偿40万左右，而这才是双方签订租赁合同的根本性条件。如果没有这一约定，该份合同不可能成立。因此一审判决以公务员机关事业单位的禁止性约定来否认这一根本性条款，没有任何的事实和法律依据。2、依据《工会法》、《基层工会经费收支管理办法》，工会支出包括工会为会员及其他职工开展教育、文体、宣传等活动产生的支出。而文体活动方面的支出中就包含各类活动中按规定开支的伙食补助费、夜餐费等规定。朝阳市总工会与云顶餐饮服务公司在合同中约定，将朝阳市总工会正常会费支出中的伙食补助费，作为云顶餐饮公司在市总工会大厦投资经营的一个优惠政策，完全符合法律规定，由于市总工会没有据此履约，给云顶公司造成了实际损失，被上诉人理应就其过错承担缔约过失责任，故云顶公司的主张完全有充分的事实和法律依据，依法应当予以支持。三、一审判决驳回上诉人所主张的可得利益损失问题，没有事实和法律依据。依据上诉人在一审期间提交的《房屋租赁合同》等相关证据。上诉人在反诉中所主张的因被上诉人提前解除合同给上诉人造成的可得利益损失，是上诉人作为守约方所必然发生的一项实际损失，该项损失可多可少，但必然存在。而一审法院在没有委托鉴定机构进行鉴定的前提下，就直接驳回上诉人的这一诉请，没有任何事实和法律依据。综上所述，恳请贵院能够在查清事实的基础上依法判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。朝阳市总工会辩称：一）、原审判决云顶公司违约应该给付房租等费用完全正确。（一）、拒绝按合同约定支付租金就是违约。所谓违约就是违反合同债务的行为，或称为合同债务不履行。而合同债务，还包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。本案韩福春与总工会签订的是房屋租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期在一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。事实上，《房屋租赁合同》第四条3项对租金的交付方式约定得非常明确：租金缴纳方式为每半年向甲方支付半年租金（即每年1月30日或6月30日），而韩福春自合同生效履行后，却一直未交房屋租金，这就是一种典型的合同违约。至于上诉人提供的所谓总工会存在各种违约情况，首先根据租赁合同的相关法律规定，工会是否存在其他违约情况，并不能免除承租人的违约责任；其次，上诉人所称的违约情况大部分都是子上虚乌有的，比如水质不好，空调不热、顾客退房等等这些经营上的细节，在上诉人正常经营很多年的情况下，根本无法考证。而上诉人提出的相关部门责令停业整顿、大楼至今未竣工验收等问题，事实上根本没有影响到上诉人云顶公司的正常使用。本案最根本的事实是：上诉人云顶公司自与总工会签订合同之日起，一直使用总工会的房屋至今，若其认为总工会的房屋根本不适合经营酒店行业，为何不在营业之初就立即以总工会违约为由终止履行合同？（二）原审判决认定云顶拖欠租金数额是正确的。1、租金起算时间应按《房屋租赁合同》第四条1款对租金收取的约定履行。就是自2011年12月1日起。2、拒绝履行合同义务的，除法律规定外，只能是双方合同约定。本案双方未约定出租人违约承租人可以拒付租金。3、合同约定开具发票并不是云顶公司支付租金的前提条件。何况在目前的常规交易过程中，都是先付款，后开发票。未开付发票并不代表工会无意索要房屋租金。4、答辩人主张的租金请求并未超过诉讼时效期间。上诉人在第一次审理时并未提出诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、第五条规定，上诉人的请求都有不应支持。5、答辩人撤回对王凡的起诉与本案无关。不影响与上诉人的租赁关系。（三）原审判决关于水、电费的认定是正确的。就总工会出示的云顶公司发生的水、电费数额，一审开庭时双方并无异议，对此上诉人云顶公司在其上诉状中也予以认可。（四）原审认定韩福春与云顶公司共同承担给付责任并无不当。鉴于本案签订合同的相对方是韩福春一总工会，根据合同相对性的原则，韩福春与总工会是合同相对方，相互承担责任并有权要求对方履行合同义务。二）、原审判决未支持云顶公司关于招待费的请求并无不当。虽然韩福春与总工会曾就劳动人事仲裁签订补充协议，约定总工会每年招待费不低于50万元，但这个补充协议随后不久双方就签订了解除协议，双方未实际履行这个协议。三）、原审判决驳回云顶的可行利益损失完全正确。民事诉讼原则应该遵循谁主张谁举证的基本原则，上诉人云顶公司并未举证证明自己的营业有盈利外，云顶公司也是要求解除合同的一方，无需再赔偿其所谓的余下承租的营业损失。二审庭审中上诉人云顶公司提交新的证据如下：第一组证据（书证），1、限期缴纳电费（空调用电费用）通知，2、2019年11月1日云顶公司给总工会领导的回复信，3、2019年11月4日云顶公司给工会孟主席的一封信，4、2019年11月6日致市委、市政府等领导及全市人民的一封公开信，2019年11月6日辽宁奇鉴律师事务所律师函一份及邮寄回执单。65、2019年11月7日云顶公司员工于建国等20人到纪委上访退回的登记表，6、2019年11月8日北塔分局要求云顶公司出具的基本情况说明，7、云顶公司员工因突然断水、断电维权的相关视频，8、因工会强行断水、断电后工会找工会领导维权的录音。预证明本案在二审期间朝阳市总工会实施强行停电、停水措施，致使现有租赁等相关合同无法继续履行，合同被迫终止。朝阳市总工会存在严重的违约行为，应承担违约责任并赔偿由此给云顶公司造成的营业损失、可得利益等各项实际损失。第二组证据。照片一组25张，证明因工会大厦整体未竣工验收，现有租赁标的物根本不具备作为酒店正式营业的条件，总工会因其在租赁期限内未提供适合酒店经营的租赁物而无权向云顶公司主张给付租金的请求。朝阳市总工会对此次新发生的灯体掉落事件造成的损失应当完全予以赔偿。其中：5张2019年9月21总统套房7009房顶吊灯因消防漏水致使内部管件腐蚀损坏，灯体因支撑不住而突然附落这样一个事实。其余11张关于酒店内因长期漏水后部分房顶、装修设施被侵蚀的现状照片，酒店漏水的光盘一张，酒店装修到现在庭审前的相关漏水图片或视频，与一审期间新增的就是2019年9月21日这一组。第三组证据：视听资料，有云顶公司员工停水停电维权相关录音、有漏水原录音，证明断水断电的事实，又能证明空调跑水给云顶公司造成损失的事实，也证明云顶公司员工维权的情况。朝阳市总工会质证意见：一、本案一审判决之后，这些证据有很多证明的是之前大楼未竣工或者是跑水跑电，一审时这新证据并没有出示，不能做为新证据采信。而且这部分证据照片仅仅是个别的房间发生的个别现象，不能代表整体大楼的现状。二、云顶公司出示的所谓自己盖章的二审新发现的证据仅相当于一方当事人的陈述，包括律师函，证据属于第三方出示的有关事实的证据，但是所有的所谓新证据都是云顶公司自己的陈述，这部分陈述在没有其他证据佐证的情况下不能做为定案的依据。三、强调一下云顶公司所谓的断水断电的问题，停电事实是存在的，但是咱们国家水电燃气都属于预付费用，我们总工会向云顶公司主张的是法院判决之外的新发生的费用，而且要预付电费，总工会与云顶公司近七、八年都是给云顶公司垫付电费，因为技术原因，总工会与云顶公司虽然是两块表，但是云顶不交电费就直接导致电业局给总工会停电。第四组：1、最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版的（最高人民法院关于民事诉讼时效司法解释理解与适用）一书；2、关于租金诉讼时效的相关法律规定、批复；3、最高人民法院裁定书（2016）最高法民申1171号；4、2011年4月26日房屋租赁合同、房屋租赁协议书、房屋租赁补充协议书；证明：总工会主张的租赁费，应当按照我方分期计算诉讼时效。依据《民法通则》第136、137、188、192条，工会的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。朝阳市总工会质证意见：一、这组证据不能做为证据使用，法律规定本身人民法院就可以直接引用。二、咱们国家不是判例法，同案或者各个案件都有不同的情况，其他案件不能直接引用到案件中。三、就本案的诉讼时效问题，对方代理人宣读了最高人民法院关于分期履行的合同何时计算诉讼时效有非常明确的规定，就是以最后一次的履行完毕来计算诉讼时效，对方代理人刚才说的也非常清楚，我们双方的合同租期是10年、至2021年12月1日。所以本案根本不存在所谓的租金诉讼时效超期问题。经审理查明：二审查明的案件事实：二审中上诉人云顶餐饮公司提交“中华人民共和国最高人民法院民事裁定书一份（2018）最高法民申1148号。”及新的证据，予以证明在造成损失没有相关证据的情况下，可以参考其经营规模、经营类型、地理位置等因素酌定停业损失以及所造成的损失的证据。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、1、原审判决第二项：关于租金的违约金的标准问题，根据双方在租赁合同乙方责任中约定，对该项判决应予维持。理由是房屋租赁合同中乙方责任第1条的约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。…（4）拖欠房租累计6个月以上的。第4第约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。两条约定相冲突，应采信对另一方有利的约定，再则第4条约定的违约金也过高。2、关于诉讼主体问题：韩福春签订合同的行为应认定是职务行为。因其所签订的合同的权利、义务都由朝阳云顶餐饮服务有限公司承接，而且韩福春所签订的合同行为也是为朝阳云顶餐饮服务有限公司所签。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条二款：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”第三条一款:“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”。故责任主体韩福春不应承担责任。其在本案中不具有诉讼主体资格。3、关于租金计算问题，原告起始时为2011年12月1日，取得消防验收时间为2013年6月8日，取得营业执照时间为2013年10月22日。计费时间应以取得消防验收时间为准。这样减少18个月零7天。该期间租赁费1,488,794.52元。因该房屋交付使用，可适当减少部分租金，结合本案该期间减少租金744,397.26元。二、关于原审判决第三项：判决损失主要分四项，1、装修期间投入设备设施、其他物品等资产损失1,888,995元，2、外购水费用损失188,520元，3、因空调跑水造成财产损失96,753元，4、装修工程计6,046,103.3元，外加350万元营业损失。该项判决的350万元营业损失没有依据，证据不足，应予扣除。同时对于上诉人朝阳市总工会给付装修费用370万元亦应扣除。对资产损失1,888,995元，按照双方协议约定应由云顶公司自负。三、原审判决第四项：关于150万元24%年息问题，该款项为总工会拖欠的装修资金，并非借款，而且原审认定150万元有误，应更正为120万元在（在上诉人朝阳市总工会挂账120万元）。原审适用民间借贷利率没有依据，因该款项为拖欠装修款，上诉人总工会应予给付而未给付，虽然在本院审理中对此款在应给付款中予以扣除，但总工会应承担给付拖欠的装修费及相应利息的义务。可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。四、关于云顶公司在二审中所提交的新证据问题，因其主要证明的事实是在一审判决宣判之后的事实，故本院不予审理，可另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条二款、第三条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更双塔区法院（2019）辽1302民初1534号民事判决第二项：“被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司于判决生效后10日内给付原告（反诉被告）朝阳市总工会自起租之日起至2019年4月30日止的房屋租金、水、电费共计12,629,883元，并按付款总额10%给付违约金。”为“上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司于判决生效后10日内给付上诉人朝阳市总工会自起租之日起至2019年4月30日止的房屋租金、水、电费共计11,885,485.74元，并按付款总额10%给付违约金”。二、变更双塔区法院（2019）辽1302民初1534号民事判决第三项：“原告（反诉被告）朝阳市总工会于判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）韩福春、朝阳云顶餐饮服务有限公司损失11,720,371.3元（即8,220,371.3元加上350万元）。”为“上诉人朝阳市总工会于判决生效后10日内赔偿上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司损失2,631,376.3元。”如逾期给付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清之日止。三、变更双塔区法院（2019）辽1302民初1534号民事判决第四项：“原告（反诉被告）朝阳市总工会于判决生效后10日内给付被告（反诉原告）朝阳云顶餐饮服务有限公司装修金150万元，并自2011年4月26日起至付清之日止，按照年息24%计付利息。”为“上诉人朝阳市总工会于判决生效后10日内给付上诉人朝阳云顶餐饮服务有限公司装修金120万元，并自2011年4月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率给付利息，自2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息”。四、维持双塔区法院（2019）辽1302民初1534号民事判决第一、七、八项。如逾期交付租赁物房屋，按房屋租赁合同约定的先期租金按日给付租金至交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费98,725元、保全费5000元，合计103,725元，反诉费46,800元，二审案件受理费217,892元（朝阳云顶餐饮服务有限公司预交97,579元、朝阳市总工会预交120,313元），合计368,417元，由上诉人朝阳市总工会负担92,105元，由朝阳云顶餐饮服务有限公司负担276,312元。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二〇年三月九日书记员  贲 娜