河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25475号上诉人（原审被告）：郭伟杰，男，1986年12月16日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审被告）：郭罗增，男，1959年11月10日出生，汉族，住河南省中牟县。二上诉人共同委托诉讼代理人：校丙戌，河南官渡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张进伟，男，1979年6月29日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：张进堂（系张进伟哥哥），住郑州市经济技术开发区。上诉人郭伟杰、郭罗增因与被上诉人张进伟宅基地使用权纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭伟杰、郭罗增上诉请求：依法撤销一审判决，改判为上诉人给付被上诉人35万元（不服金额23万元）。事实与理由：一审事实不清，判决错误。一审认定涉案房屋价值58万元没有事实根据，被上诉人同时购买我村多个宅基地搞房地产开发，一审虽认定被上诉人对签订无效合同存在过错，但没有判决其承担任何责任是错误的。一审法院不是房地产评估专业机构，没有判定房屋价值的资质和能力，在未实地查看、未对涉案房屋进行评估的情况下，凭其它判决认定的其它房屋与本案不同年份房屋的价值推测本案涉案房屋的价值毫无意义，涉案房屋建造成本20万元，系小产权房，不能上市交易，目前价值20万元。考虑被上诉人的投入，上诉人自愿退还被上诉人35万元。综上，一审事实不清，判决有失公平公正，请依法查清事实，纠正一审错误判决。张进伟辩称：一、房屋的赔偿价依据问题。（2019）豫0122民初9306号判决中，宅基地转让费及建房款参照已经生效的（2018）豫0122民初3268号判决中认定的58万元，二审判决维持了一审判决。在另一起同房型的上述案件中，郑州中院也同样维持了原判〔（2019）豫01民终25466号〕。因此同社区、同房型、同时期的房屋纠纷赔偿价应该一致。在（2018）豫0122民初3268号判决中，双方的交易时间为2015年10月份，交易价格为人民币58万元，在当时郑州市整体房价偏低，2019年郑州市商品房价格较2015年基本上上涨了一倍多，同社区该类型房屋成交价在75万元以上，房屋价值认定为58万元远远低于现在该类型房屋成交价。因此，认定赔偿价为58万元并无不妥。二、《联合建房合同》合同条款的认定问题。双方在自愿的基础上签订的《联合建房合同》中约定乙方使用甲方的宅基地建设房屋，乙方拥有永久使用权，甲方阻挠乙方使用该房屋，为甲方违约，应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在本地商品房市场评估价款及房屋装修费用，该房屋在郑州市中牟县，中牟县2019年商品房市场价格大概每平方米8000元左右，房屋共计290平方米，按照该标准赔偿价格更高。三、被上诉人损失严重。被上诉人与上诉人在公平自愿的情况下签订了《联合建房合同》，本想拥有一处自己的房屋，在房屋材料、人员施工等环节都是优中选优，投入了大量心血，建筑成本比当地人建设房屋增加了很多，为了搞好关系，请客吃饭、花协调费，都无形中增加了很多成本；同时由于投入了该房屋，错失了购买其他商品房的机会，郑州市商品房在这几年价格飞涨，被上诉人经济损失极大；另外，房屋建成后即被上诉人强行占有，被上诉人多次催要无果，精神受到很大折磨。被上诉人在六年多时间里付出了大量金钱、时间成本，因此，58万元的赔偿根本不能弥补被上诉人的损失。四、上诉人诚信缺失。上诉人缺乏诚信观念，在被上诉人房屋建成后强行占用，并无偿占有被上诉人大量资金6年多，被上诉人多次找上诉人协调，上诉人分文不给。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判；诉讼费由上诉人承担。张进伟向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年7月4日签订联合建房合同无效；2.被告连带偿还宅基地转让费及建房款69万元，并支付从2013年7月4日起至付清之日止的利息，按月利率2%计算，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经吕某某介绍，2013年7月26日，郭伟杰、郭罗增（甲方）、张进伟（乙方）、吕某某（丙方）签订《联合建房合同》，由甲方联合乙方建住房，丙方作为乙方合作人监督本合同履行事宜，约定甲方宅基地坐落在郑州市××郑××镇台前社区，甲方自愿与乙方在前述宅基地上联合建房。除该房屋建设成本及相关税费外，乙方另外再一次性支付甲方11万元，甲方收到该款项时应向乙方出具相关收据。甲方完全同意，自该房屋开始建设之日起，乙方即对该房屋半成品及成品拥有永久使用、修缮、改建、出租、抵押及出让的权利。乙方行使前述权利时，甲方不得以任何借口进行干涉，否则，甲方构成违约，应承担本合同第四条第二款约定的约定责任。甲方应积极主动无偿协助乙方依据将该房屋产权直接办到乙方名下，如因甲方原因无法办理相关房产证时，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方违约时应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。2013年7月4日，郭伟杰出具《收条》一份，主要内容为：今收到吕某某建房现金13万元。该款系张进伟支付给吕某某，后吕某某转交给郭伟杰。原告购得该宅基地后，按照郑庵镇统一规划设计建房。房屋建成后，被告强行占用原告建成的房屋。房屋被占用后，原告张进伟要求被告搬离房屋遭拒，被告也未给付原告购地款及建房款。另查明：杨某某与任某某合同纠纷一案，杨某某要求任某某偿还购地款及建房款共计80万元，2018年8月8日，一审法院作出（2018）豫0122民初3268号民事判决，认为位于中牟县XX镇XX社区的房屋系按郑庵镇统一规划设计造价所建，房屋价值为58万元，故判决任某某返还杨某某58万元。一审法院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告签订《联合建房合同》，由郭伟杰、郭罗增提供宅基地，由张进伟出资进行建房，房屋建成后归原告所有；原告给付建房款10万元后，开始建造房屋，但房屋建成后二被告占有使用，并拒绝返还。原、被告签订的《联合建房合同》，标的物为农村宅基地，其土地属于集体所有，而原告并非涉案宅基地所在范围内的集体经济组织成员，该合同亦未得到有关组织和部门的批准，故原、被告之间签订的《联合建房合同》因违反法律法规和政策，应属无效。对于双方因合同取得而应予返还的财产问题，因合同无效，原告应当返还被告宅基地，被告应当返还原告购地款10万元，但原告建成的房屋与被告宅基地为一体化房地产，无法返还原告，应当由被告折价补偿。根据双方签订的《联合建房合同》，约定本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用，故原告要求返还的宅基地转让费及建房款可参照一审法院生效的（2018）豫0122民初3268号判决书认定的同社区同类房屋交易价格58万元。关于原告要求给付利息的诉讼请求，造成合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。结合本案实际情况，原告在签订合同时应知涉案宅基地系农村集体所有，但仍签订联合建房合同，存在过错，被告在原告建好房屋后占有房屋违反约定亦存在过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告郭伟杰、郭罗增于判决生效之日起十日内偿还原告张进伟58万元；二、驳回原告张进伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告张进伟负担600元，被告郭伟杰、郭罗增负担4800元。本院二审期间，上诉人郭罗增、郭伟杰围绕上诉请求依法提交了四组新证据。第一组证据：《福山社区建筑施工合同》复印件三份，拟证明福山社区建房成本为每户21.6万元；第二组证据：中牟县人民法院（2018）豫0122民初2054号民事判决书复印件一份，拟证明同一社区内2018年中牟县人民法院判决返还款是48万元，其中包括28万元的宅基地转让费，实际返还建筑投资是20万元，一审法院未以此案为参考依据；第三组证据：《调解协议》复印件一份，拟证明同一社区里退还建房款28万元。第四组证据：《证明》复印件一份，拟证明村里扣上诉人0.75亩地（因建房）。被上诉人对上诉人的证据质证如下：对第一组证据《福山社区建筑施工合同》，并不是涉案房屋的合同，没有参考价值，时间也不对，我们是2013年建的。对第二组证据不认可，因为建设日期和投入与我们完全不一样，没有参考价值。第三组证据《调解协议》，与涉案房屋没有任何关系。第四组证据《证明》，与涉案房屋价值也无关系。被上诉人张进伟依法提交两组新证据。第一组证据：郑州市中级人民法院民事判决书复印件两份，分别是（2018）豫01民终14259号、（2019）豫01民终25466号；第二组证据：《房屋买卖及土地使用权转让合同》。上诉人对被上诉人的证据质证如下：对第一组证据，因每个案件的情况是都不一样的。所以，不能以这个判决就确定本案房屋的价值。每个案件中收取的宅基地使用费都不一样，所以成本也不应该是一样的，返还的数额也不应该一样。对第二组证据《房屋买卖及土地使用权转让合同》没有原件，没有什么借鉴意义，因为这个小区的房是小产权房，是不允许交易的，没有市场价值，应当以当事人从对方取得的财产数额作为返还的数额。对上述证据是否采信，本院将结合已查明事实予以综合评述。根据有效证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。张进伟与郭伟杰、郭罗增签订的《联合建房合同》约定由郭伟杰、郭罗增提供宅基地，张进伟出资建设，房屋建成后归张进伟所有。由于该合同违反法律的强制性规定，应属于无效合同。合同无效后，双方应予返还所取得的财产。但由于所涉房屋与宅基地一体，无法返还，故可以折价补偿。一审参照同类判决同类房屋确定的房屋价格58万元适当，应予维持。上诉人称所涉房屋价值20万元，证据不足，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对郭伟杰、郭罗增的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人郭伟杰、郭罗增负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年三月十六日书记员  时颖杰