四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终325号 上诉人（原审被告）：合江县阳光置业房地产开发有限公司，住所：合江县合江镇川源第一城A区1-A056号，统一社会信用代码915105220921171920。 法定代表人：李咏梅，总经理。 委托诉讼代理人：赵兰，四川凯翰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗皓，女，1988年11月11日生，汉族，户籍所在地四川省合江县，现住合江县。 上诉人合江县阳光置业房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）与被上诉人罗皓租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭适用听证程序听取当事人意见。上诉人阳光房地产公司的委托代理人赵兰、被上诉人罗皓到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人阳光房地产公司的上诉请求：1、请求依法撤销合江县人民法院（2019）川0522民初2455号民事判决，依法改判。2、被上诉人承担一、二审全部案件诉讼费用。事实与理由：一、一审法院确认双方解除房屋租赁的时间错误。上诉人并未收到被上诉人出示的《关于要求支付房屋租金及办理退房手续的函》，同时被上诉人也未提供任何证据证明上诉人曾在期满前一个月向其明示要续租的证据。二、被上诉人提供的证据漏洞百出，根本不能证明被上诉人的主张。三、一审法院认定采信的证据与判决结果相互矛盾。 被上诉人罗皓答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。 罗皓向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告《租赁合同》；2、判令被告立即向原告腾退案涉房屋、交还钥匙，并向原告支付水、电、气、物管等费用5017.16元（暂计至2019年6月末，共为5017.16元）；3、判令被告按每月2640元的标准向原告支付从2018年4月10日起至被告将案涉房屋交回原告之日止的房屋租金；4、判令被告将原告的家具、墙面、门窗等房屋内部装修恢复原状（若被告无法恢复原状，则应当赔偿原告损失15000元）；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月17日，原告罗皓（甲方）与被告阳光房地产公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将合江县恒利国际新城2幢2单元6楼19号110㎡房屋出租给被告使用，租赁期限为1年，时间为2017年4月10日至2018年4月10日，租金为2640元/月，租金按年支付，一次性付清当年租金。同时合同就租赁期内双方应尽的义务和责任载明如下：“一、甲方需提供房屋相关产权证明复印件一份给乙方，……。二、租赁期间房屋产生相关水、电、气、物管、租赁税费等由乙方负责缴纳。三、……。四、租赁到期后，乙方享有优先续租权，双方应在期满前一个月明示是否续租。五……。”违约责任中载明：若任何一方违约中途解除合同，需赔偿另一方所有相关损失，并承担违约金伍万元。租赁期满后，被告未通知原告履行退房手续，原告也未要求被告腾退房屋。2019年3月22日，原告罗皓向被告发函，要求被告腾退房屋及交还钥匙，结清水、电、气、物管费等费用，支付2018年4月10日后的租金并赔偿经济损失58500元。被告于2019年3月23日收到后未予回复。原告遂提起本次诉讼。 另查明，杜雨林与原告于2014年4月10日签订了《租房协议》，对案涉房屋开始进行租赁，杜雨林支付了原告押金5000元。2015年4月10日，原告与杜雨林该房屋租赁约定续租一年，并约定房租在原有基础上上涨10%，续租条文中载明杜雨林以被告公司经办人的身份经办该房屋续租事项。2016年4月11日,原告与杜雨林约定再次续租一年，房租亦上涨10%。经过查询被告公司的注册信息，杜雨林系被告公司监事。2019年6月21日，原告支付了2018年4月至2019年6月的案涉房屋的物管费、维修公摊费、公共区域公摊、电费共计1260.30元；支付了水费及违约金3757.03元。本案审理过程中，经一审法院现场勘验，案涉房屋内较为凌乱，部分家具、灯具等有损坏，房屋内尚遗留有大量被告公司员工的名片。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定诚实、守信、审慎地行使权利及履行义务。原告在2014年4月10日开始与被告杜雨林签订租赁合同，虽然被告对原告陈述杜雨林代表被告租赁房屋予以否认，但结合杜雨林系被告公司监事的身份，以及签订合同后房屋的具体用途、房租每年递增的规律等可以看出，杜雨林系代表被告租赁房屋，其符合表见代理的特征，可确认原、被告之间从2014年即开始进行涉案房屋租赁。原告与被告在2017年4月17日再次签订的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效。本案主要争议焦点为2018年4月10日后被告与原告是否存在租赁关系，被告辩称合同中约定双方应在期满前明示是否续租事宜，现原告并无证据证明双方就续租有明确约定，故应视为双方并未约定续租，双方租赁合同已经于2018年4月10日解除。法院认为，合同法规定租赁期满承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据租赁房屋的交易习惯，承租方在租赁期满后应及时将租赁房屋钥匙交还出租方，并由双方对出租的房屋进行检查确定房屋有无损坏、是否需要赔偿、押金是否返还等程序后，才可以视为将房屋交还出租方。但被告现并无证据证明其已经履行了交还出租房屋的有关义务，应视为其在租赁期满后继续占有使用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期满后，承租方继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。据此，法院确认在双方约定的租赁期满后仍继续存在不定期租赁关系。对于不定期租赁，法律规定当事人可以随时解除合同。2019年3月22日，原告向被告发函要求腾退房屋及交还钥匙，实际即要求与被告解除租赁合同,该通知于3月23日由被告方签收，故法院确认双方租赁关系已于2019年3月23日解除。对于原告主张从2018年4月10日起至实际交付之日止的按每月2640元标准支付房屋租金的意见，法院认为对于租赁期的房屋租金本院予以支持，在租赁关系解除后，被告就原告要求腾退房屋的请求未予处理，实际对房屋进行了占有使用，亦应支付相应的占有使用费。但原告在向被告发函并未得到回应后，应积极采取措施防止损失扩大，而不是任由出租房屋一直闲置不采取相应措施放任损失继续扩大,故对于原告在合理期限内的占有使用费法院予以支持，超过该期限的法院不予支持。法院结合查明的事实，根据公平原则并结合双方当事人各自过错程度等，酌情确认合理期限应截至2019年4月10日，故被告应支付原告租金31680元。关于原告主张被告支付水、电、物管费等费用，法院认为合同约定了负担的一方为被告，此期间所产生的费用亦是被告未诚实履行自身义务所致，对此产生的水、电、物管费等费用应由被告负担。关于原告主张被告恢复原状及赔偿租赁房屋的损失问题，法院认为，原告房屋内多处破损、物品有损坏的客观情况存在，但因原告房屋具体原状无法进行核实，且原告也并不申请对房屋内的有关损失进行评估，使法院无法对其具体损失进行客观评价，同时考虑到原、被告双方尚有押金部分未予处理，故本案中法院对原告的该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告合江县阳光置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗皓房屋租金31680元；二、被告合江县阳光置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗皓垫付的水、电、物管费等5017.16元；三、驳回原告罗皓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224元，保全费670元，合计1894元，由被告合江县阳光置业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：被上诉人多次与上诉人员工杜雨林签订书面《租房协议》，最后一次书面《房屋租赁合同》于2018年4月10日到期。租赁期满后，双方当事人是否达成续租协议因无书面租赁合同各执一词。首先根据被上诉人提供的其与杜雨林的通话录音可知，租赁期满后，杜雨林口头表示愿意续租一段时间供销售人员居住。虽然上诉人主张杜雨林已经从公司离职，但是杜雨林作为上诉人员工代表上诉人多次与被上诉人签订租赁合同，被上诉人有理由相信杜雨林能代表上诉人处理房屋租赁相关事宜；同时被上诉人与作为经办人的杜雨林联系协商解决此事也具有合理性。其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，上诉人阳光房地产公司作为承租人，当房屋租赁期满后负有腾退返还房屋的义务。但上诉人未提供证据证明其已经将房屋腾退给返还给被上诉人，因此应承担举证不能之不利后果。同时依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上诉人没有提供证据证明其已经返还房屋给被上诉人，应当视为继续使用租赁的房屋，在此情况下应当继续支付租金。原判以被上诉人发出书面通知日期确定为租赁合同解除时间综合考虑了本案的实际情况，公平合理。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1224元由上诉人合江县阳光置业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年三月二十四日 书记员 罗玉欣