浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初37号 原告：浙**联杭州湾创业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道星光国际广场1幢516号，统一社会信用代码：91330100757230553M。 法定代表人：董炳根。 委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州才奕餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路1766号星光城B1层B106号，统一社会信用代码：91330108MA2AX45B2H。 法定代表人：赵科。 被告：赵科，男，1985年7月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 两被告共同委托诉讼代理人：谭年晟，浙江京衡律师事务所律师。 原告浙**联杭州湾创业有限公司（以下简称华联公司）诉被告杭州才奕餐饮管理有限公司（以下简称才奕公司）、赵科房屋租赁合同纠纷一案，华联公司于2020年1月3日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日、3月26日进行公开开庭审理。原告华联公司委托诉讼代理人唐煊，被告才奕公司、赵科委托诉讼代理人谭年晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。 华联公司诉请判令：1、才奕公司支付租金29704.5元，并按每日千分之三之标准支付逾期付款违约金；2、才奕公司支付擅自退租的违约金132238.5元；3、才奕公司返还装修款200000元；4、才奕公司支付租赁保证金40000元由华联公司收取不予返还；5、解除华联公司与才奕公司签订的租赁合同；6、赵科对才奕公司以上付款义务承担连带担保责任；7、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：华联公司与赵科签订租赁合同，约定由赵科向华联公司承租杭州市滨江区星光城（星光二期）负一楼商铺，经营“禾赞”餐饮。赵科应按合同约定向华联公司支付租金等各项费用，华联公司有权受物业服务企业的委托代为向租户以包括但不限于电话、发函等方式催收各项费用。后赵科申请由才奕公司于华联公司重新签订租赁合同，赵科承诺对才奕公司行为承担连带责任。经协商，新签订的租赁合同约定的租期额外3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。为了支持才奕公司重新装修开业，华联公司与才奕公司及案外人（华联公司聘请的装修施工单位）签署了《装修委托协议》，约定华联公司替才奕公司向装修施工单位支付装修费200000元，若才奕公司未履行租赁合同约定的，华联公司有权索回装修款。2019年9月20日，才奕公司店长以才奕公司名义向华联公司提交《退场申请书》后即擅自撤场。华联公司与其联系要求其承担违约责任，但才奕公司拒不承担。为维护华联公司的合法权益，遂提起本案诉讼。 才奕公司、赵科辩称：才奕公司是被迫关店的，华联公司没有提供适当经营环境，物业管理服务不到位（下水道漏水，调整经营品类不被准许、引入第三方经营不被准许）；才奕公司关店后，华联公司不积极配合导致损失扩大；《装修委托合同》不是双方真实意思表示，只是一个走账形式；200000元装修款本质上是华联公司赔偿给才奕公司的违约金；才奕公司尚有70000元保证金在华联公司处；华联公司主张违约金过高，律师费也不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对华联公司提供的证据，本院对其真实性均予以确认。对才奕公司、赵科提供的证据，本院对其真实性均予以确认，其中证据4、5、6与本案不具关联性，本院不予采信。 根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实： 2017年9月12日，赵科向华联公司出具《申请》1份，载明：我方于2017年8月与贵司签订的《租赁合同》，由于我方单方面原因，申请乙方由赵科变更为才奕公司，并由才奕公司按贵司要求重新签订《房屋租赁合同》，赵科承担因变更主体而产生的所有责任，并愿意对其所有行为承担连带和担保责任。 2018年5月31日，华联公司、才奕公司签订《租赁合同》1份，载明：才奕公司承租华联公司开放建设的位于杭州市滨江区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积115平方米，日租金724.5元，才奕公司的经营品牌为禾赞，经营范围为餐饮，未经华联公司书面同意及有关部门批准，才奕公司不得擅自改变上述经营品牌、经营范围及租赁房屋的用途，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，本合同签订后7日内，才奕公司需向华联公司交付租赁保证金40000元，租金按先支付后使用原则支付，每3个月为一个计费周期，应不迟于当期届满前10日向华联公司支付租金；才奕公司拖欠租金达一个月，华联公司有权单方面解除本合同、收回租赁房屋，履约保证金作为解约违约金由华联公司收取；如才奕公司未能按时足额支付租金任何一项，每逾期一日，华联公司有权要求才奕公司按逾期应付费用的日千分之三支付逾期付款违约金；才奕公司擅自退租的，才奕公司除应向华联公司支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付的一切款项，还应按前6个月租金总额向华联公司支付违约金，且履约保证金不予返还。才奕公司败诉的应承担华联公司全部律师费。后华联公司按约向才奕公司提供案涉房屋，才奕公司向华联公司支付租赁保证金40000元，并支付租金至2019年9月30日。 后华联公司、才奕公司、杭州四联建筑装饰有限公司（以下简称四联公司）签订《装修委托协议》1份，载明：鉴于双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》，华联公司同意委托四联公司对商铺按华联公司、才奕公司双方均认可的装修设计图纸和装修施工方案进场实施装饰装修工程，华联公司直接向四联公司支付装修款200000元，才奕公司确认华联公司按本协议向四联公司所支付的装修款即为原合同约定的华联公司所提供的装修补贴，且才奕公司同意，华联公司提供装修款的前提条件是才奕公司保证按原合同及本协议约定履行各项义务并承担责任，否则华联公司有权按原合同及本协议约定向才奕公司索回装修款；本协议系原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力。后华联公司按上述合同约定向四联公司支付装修款200000元。 2019年9月至10月期间，华联公司、才奕公司通过微信方式就品牌更换及撤场事宜进行沟通，但未达成一致。才奕公司向华联公司提出撤场申请，表示撤场原因系变更经营场地后，亏损严重难以为继。2019年11月5日，才奕公司、赵科向华联公司出具《房屋/场地收回确认单》，载明：才奕公司应于2019年11月10日将承租场地返还给华联公司。华联公司确认，才奕公司于2019年11月10日搬离案涉房屋。 华联公司出具的两份编号为0010657、0011850的《维修服务单》显示：案涉房屋装修漏水，阀门关闭后不漏水，已完成；案涉房屋店里跳闸。华联公司为本案支付律师费30000元。 本院认为，华联公司、才奕公司签订的《租赁合同》及《装修委托协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院予以确认。就才奕公司、赵科提出的《装修委托合同》不是双方真实意思表示，只是一个走账形式的抗辩，未提供相应证据证明，本院不予采信。 案涉合同解除问题。本案中，才奕公司、赵科向华联公司出具《房屋/场地收回确认单》承诺于2019年11月10日将承租场地返还给华联公司。华联公司对此予以确认。华联公司也主张双方签订的《租赁合同》于该日解除，应视为双方就合同解除已达成一致，故本院确认《租赁合同》已解除。 华联公司是否构成违约问题。才奕公司、赵科辩称华联公司没有提供适当经营环境，物业管理服务不到位。经查，下水道漏水等问题已得到维修解决。根据《租赁合同》约定，才奕公司调整经营品类、引入第三方经营须经华联公司书面同意。相关条款约定系双方真实意思表示，且不违反相关强制性规定，本院予以确认。故根据现有证据，不足以证实华联公司存在才奕公司所主张的违约的事实。 才奕公司违约责任的承担问题。本案中，才奕公司无正当理由未按约支付租金，且于2019年9月以变更经营场地后亏损严重难以为继为由向华联公司申请退场。可见才奕公司的行为已构成违约。才奕公司已支付租赁保证金40000元，并支付租金至2019年9月30日。鉴于才奕公司于2019年11月10日将承租场地返还给华联公司，故才奕公司应承担2019年10月1日至2019年11月10日的租金28980元（724.5*40）。本院注意到，租赁合同的租期长达3年。才奕公司实际承租一年有余。综合全案，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及各方的实际损失等因素并参照合同对违约责任的约定，本院酌情确定才奕公司应支付华联公司相当于当期租金2个月租金金额的违约金43470元（724.5*60）。就200000元装修款返还问题，经查，《装修委托合同》系《租赁合同》的从合同，华联公司已实际支付装修款200000元，才奕公司也实际使用案涉房屋。现才奕公司未按约履行各项义务，华联公司有权索回装修款。就才奕公司提出的相应抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，才奕公司应支付租金、违约金、装修款共计272450元（28980+43470+200000），扣除才奕公司已支付租赁保证金40000元，才奕公司还应支付华联公司232450元。华联公司在保证期限内向赵科主张保证责任，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告浙**联杭州湾创业有限公司与被告杭州才奕餐饮管理有限公司于2018年5月31日签订的《租赁合同》已解除； 二、被告杭州才奕餐饮管理有限公司支付原告浙**联杭州湾创业有限公司租金、违约金、装修款共计232450元（已抵扣40000元租赁保证金），于本判决生效之日起五日内履行完毕； 三、被告赵科对上述第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告浙**联杭州湾创业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3664元，由原告浙**联杭州湾创业有限公司负担971元，被告杭州才奕餐饮管理有限公司、赵科负担2693元，于本判决生效之日起七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 沈一伟 二〇二〇年三月二十六日 代书记员 徐心伊