浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8903号 上诉人（原审原告）：施建芳，男，1976年2月24日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人（原审原告）：何丹丹，女，1979年3月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 二上诉人共同委托代理人：周培敏、侯英杰，浙江周培敏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州万亚贸易有限公司，住所地杭州经济技术开发区万亚名城1幢313（商务办公）室。 法定诉讼代表人：滕万飞，执行董事。 委托代理人：夏瑜、郑佳慧，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 上诉人施建芳、何丹丹因与被上诉人杭州万亚贸易有限公司（以下简称万亚贸易公司）合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施建芳、何丹丹上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持施建芳、何丹丹的原审诉讼请求，一二审诉讼费用由万亚贸易公司承担。事实与理由：一、一审法院对于本案的案由适用错误，本案应为房屋买卖合同纠纷，并非笼统的合同纠纷。在双方签订的协议中，多处表明案涉交易房屋系买卖合同，一审法院案变更当事人起诉案由，目的系由当事人承担举证责任。一审法院对于万亚贸易公司对案涉商铺是否具备出售权利，案涉房屋的性质、所有权人等，均未查明。施建芳、何丹丹至今均不知道自己购买的6115号面积为13.34平方商铺位于何处，以及该商铺分编是否符合住建局、规划局的建设要求和法律规定。二、一审法院认定万亚贸易公司已经交付案涉房屋与事实不符，施建芳、何丹丹有权解除物业使用权转让合同。虽施建芳、何丹丹委托万亚贸易公司代为办理物业交付手续，但万亚贸易公司书面通知义务不能免除，万亚贸易公司至今未告知施建芳、何丹丹案涉商铺交付情况。根据双方协议约定，万亚贸易公司在代为办理完成物业的交付手续后，还必须通知到施建芳、何丹丹才能视为万亚贸易公司完成该物业的交付。否则应根据合同法相关规定视为未完成交付。一审法院认定万亚贸易公司完成代办物业交付手续无事实和法律依据。一审法院认定“而施建芳、何丹丹诉请主张认为案涉商铺价款中已经抵扣两年的租金收益，该主张与施建芳、何丹丹诉请案涉商铺未交付向矛盾，施建芳、何丹丹主张案涉商铺未交付并据此要求解除合同的理由不能成立”，该事实明显认定错误。承诺租金收益并抵扣购房款，系万亚贸易公司在进行案涉商铺销售时的一种促销手段和套路。租金抵扣系万亚贸易公司与施建芳、何丹丹在合同签订时事先设定的承诺，无论房屋何时交付，无论房屋实际出租的时间为何时，均不影响万亚贸易公司向施建芳、何丹丹支付该笔租金收益，并且该事实并不能说明万亚贸易公司已经实际交付案涉物业的事实。两者并不矛盾。三、施建芳、何丹丹有权解除《万亚名城商铺委托管理协议》。万亚贸易公司未经施建芳、何丹丹同意，擅自将委托事项转委托给第三人。根据协议，施建芳、何丹丹委托万亚贸易公司对案涉物业进行管理，但根据施建芳、何丹丹提供的证据“部分租赁合同”可知，实际进行统一管理店铺并对外签订租赁协议的是第三方杭州万亚商业管理有限公司，并非万亚贸易公司。三、一审法院认定案涉物业价款为281238元与事实不符。案涉协议中关于物业价款以及免租期的约定均为格式条款，与签约时商谈的事实并不一致。客观事实为，施建芳、何丹丹与万亚贸易公司在签订合同前已经达成一致意见，即案涉物业的商铺总价为334807.14元，第一年、第二年的店铺租金收益按照商铺总价的8%计算，并将该两年租金收益从商铺总价中予以抵扣，故施建芳、何丹丹仅需支付281238元即可，施建芳、何丹丹将提供相应证据对该事实予以证明。 万亚贸易公司辩称：一、万亚贸易公司出让的是商铺使用权，而非所有权。双方签订的合同内容包括使用权期限、使用权出让费用、使用权出让支付方式等等，均明确是使用权而非所有权的转让。施建芳、何丹丹主张所有权转让，合同中并没有体现相关内容。如果是所有权转让，除了应该在合同中有明确的表示，还应该对办理所有权过户手续等相关事宜做出约定。施建芳、何丹丹仅凭对合同中部分的错误理解，认为其所有权转让，而不是合同的真实意思表示，该说法不符合事实和合同约定，如果施建芳、何丹丹要购买的是所有权，就不可能签署物业使用权转让合同，而应该签署商品房买卖合同。二、双方已经书面确认物业完成了交付，施建芳、何丹丹与万亚贸易公司在签订物业使用权转让合同的同时，签订了商铺委托管理协议及物业统一管理同意书，按照物业使用权转让合同第七条第三、四项约定，施建芳、何丹丹在签署上述文件的同时，即视为完成交付，无须另行通知。而本案涉及的使用权转让同时统一委托管理的商业模式，自认给予了万亚贸易公司两年的免租期，即认可了已经交付的事实。若房屋未交付，则不存在给予了免租期的说法。一审判决认定符合事实。三、一审法院判决驳回解除商铺委托管理协议的请求符合事实和法律。根据商铺委托管理协议第二条约定，万亚贸易公司可以根据统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租、转租或使用及万亚贸易公司可以转租，也可以确定由第三方使用该商铺。施建芳、何丹丹曾希望通过整体打包出租给商业管理公司等办法，并由其对外招商出租这种模式开展经营，并未违反法律规定和合同约定，商铺委托管理协议约定施建芳、何丹丹不得任意解除合同，系双方真实意思表示，应当尊重民事意思自治的原则，并且在一审中施建芳、何丹丹以商铺未交付以及转让的是所有权。这两个理由作为其主张的依据。一审法院据此做出认定及判决，符合事实和法律规定。四、案涉的物业价款为281238元。本案物业的价款已经有书面的物业使用权转让合同予以约定，且施建芳、何丹丹实际支付的也是该款项。施建芳、何丹丹所谓的双方在签订合同前已经达成一致的说法，没有事实和法律依据。假设存在施建芳、何丹丹所说的价格计算过程，也应该以最终签约及付款的价格为准。合同法约定的解除合同后，返还财产应当是其实际支付的金额，而不是之前商讨，但未经书面确认的金额。请求依法判决，驳回施建芳、何丹丹的上诉请求。 施建芳、何丹丹向一审法院起诉请求：1.判令解除施建芳、何丹丹与万亚贸易公司于2017年4月23日签订的《万亚名城物业使用权转让合同》和《万亚名城商铺委托管理协议》；2.判令万亚贸易公司返还施建芳、何丹丹购房总款334807.14元，并按照购房总款20%向施建芳、何丹丹支付违约金66961.43元，合计401768.57元；3.判令诉讼费、保全费等全部费用由万亚贸易公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月23日，施建芳、何丹丹（乙方）与万亚贸易公司（甲方）签订万亚名城《万亚名城物业使用权转让合同》。第一条约定：乙方受让甲方所有的位于万亚金沙湖一号负一层商铺负一楼6115号，建筑面积约为13.34平方。第三条约定：该物业的使用权出让期限为20年，自2017年4月23日至2037年4月22日，期限届满后，乙方无偿使用至2050年6月16日。第四条约定：该物业出让总金额为281238元整。第五条约定：乙方于2017年4月23日向甲方一次性支付总房款281238元。第七条约定：1.甲方应于2017年4月23日前将该物业交付给乙方。2.该物业达到交付条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。乙方须按甲方送达的《物业交付通知书》上规定的交付时间、交付地点与甲方办理交付手续；乙方逾期办理交付手续的，自交付截止日之次日起视为该物业已经交付使用，乙方须按《物业交付通知书》规定的交付截止日次日起承担物业管理费及其他相关费用。3.甲乙双方为加强物业的管理，促进物业经营的繁荣，双方同意由杭州万亚贸易有限公司进行统一商业运营管理，乙方在签订本合同的同时与甲方签订《物业统一管理同意书》《万亚名城物业委托经营管理合同》，将该物业委托给甲方经营管理。4.甲乙双方同意，由甲方代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知乙方，视为甲方完成该物业的交付。附件二约定：物业使用权受让人同意在其受让该物业后，服从该物业所在项目的商管公司杭州万亚贸易有限公司的统一管理，遵守商管公司制定的相关规则。同日，施建芳、何丹丹与万亚贸易公司签订万亚名城《万亚名城商铺委托管理协议》，约定施建芳、何丹丹将购买的商铺委托万亚贸易公司进行出租和经营管理，时间为十年，时间为自2017年7月1日至2027年6月30日，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后施建芳、何丹丹得到80%，万亚贸易公司得到20%的管理费。合同签订后，施建芳、何丹丹于2017年4月24日付清了合同款项281238元。 一审法院认为，施建芳、何丹丹和万亚贸易公司签订的《万亚名城物业使用权转让合同》《万亚名城商铺委托管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点有两个：一是万亚贸易公司是否履行了交付商铺的义务。施建芳、何丹丹认为万亚贸易公司须按照《万亚名城物业使用权转让合同》第七条第2项约定，该物业达到交付条件后，万亚贸易公司应当书面通知施建芳、何丹丹办理交付手续。现万亚贸易公司仍未通知施建芳、何丹丹办理交付手续属于违约，要求解除合同。万亚贸易公司认为根据《万亚名城物业使用权转让合同》第七条第3项、第4项和附件二的约定，双方在签订转让合同同时签订了委托管理合同，施建芳、何丹丹委托万亚贸易公司代为管理经营，代办该物业的交付手续，签约当时已具备交付条件，签订两份协议时即已交付。一审法院认为，施建芳、何丹丹和万亚贸易公司签订的《万亚名城物业使用权转让合同》第七条第2项内容应当与该条第3项、第4项内容结合起来分析，施建芳、何丹丹委托万亚贸易公司代办物业交付手续，代为管理经营，双方明确约定了时间为自2017年7月1日至2027年6月30日，万亚贸易公司无须再以书面通知方式与施建芳、何丹丹另行办理交付手续。同时，施建芳、何丹丹诉请主张认为案涉商铺价款中已抵扣两年的租金收益，该主张与施建芳、何丹丹诉请理由“案涉商铺未交付”相矛盾，施建芳、何丹丹主张案涉商铺未交付并据此要求解除合同的理由不能成立。二是案涉商铺的购买价款。施建芳、何丹丹认为案涉商铺价款为334807.14元，万亚贸易公司认为案涉商铺价款为281238元。一审法院认为，施建芳、何丹丹和万亚贸易公司签订的《万亚名城物业使用权转让合同》第四条约定该物业出让总金额为281238元整。第五条约定一次性支付总房款281238元，没有关于总房款金额为334807.14元的约定内容。《万亚名城商铺委托管理协议》约定第一年至第二年为市场培育免租期，无施建芳、何丹丹所主张的两年租金收益53569.14元的内容。施建芳、何丹丹主张的事实无相应的证据加以证明，应当由施建芳、何丹丹承担举证不能的不利后果。综上，施建芳、何丹丹的诉请无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回施建芳、何丹丹的诉讼请求。案件受理费7327元，减半收取3663.50元，由施建芳、何丹丹负担。 二审期间，施建芳、何丹丹向本院提交以下证据材料：1、《万亚名城物业使用权转让合同》，欲证明通过对比万亚贸易公司与其他业主所签订的合同条款系格式条款的事实。万亚贸易公司更应当严格按照合同约定条款履行合同义务。2、（2019）浙0191民初2172号民事判决书，欲证明业主杨万胜向万亚置业有限公司购买同样地段的商铺，合同签订内容一致，一审法院判决解除合同的事实。经质证，万亚贸易公司认为施建芳、何丹丹提交的证据1不属于二审新证据，对真实性没有异议，关联性有异议，无法达到施建芳、何丹丹的证明目的。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议，不能作为其他案件的判案依据。本院认为，施建芳、何丹丹提交的证据1和本案没有关联性，且不能证据施建芳、何丹丹主张的事实。证据2系其他案件的判决，不属于本案证据范畴。对施建芳、何丹丹提交的证据均不予确认。 万亚贸易公司二审未提交新证据。 本院二审查明的事实和原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，根据涉案《万亚名城物业使用权转让合同》约定，施建芳、何丹丹是以支付出让费用的方式取得涉案物业一定期限的使用权，合同中并未就涉案物业权属变更进行约定，符合租赁合同关系特征，施建芳、何丹丹认为系买卖合同关系，依据不足。合同约定“出让期限为20年，即2017年4月23日至2037年4月22日，此后由施建芳、何丹丹无偿使用至2050年6月16日”，实际使用年限为397个月25天（397.83个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，本案认定案涉合同满20年后的157.83个月租期无效，相应费用应予以退还，金额为111574.78元（281238×157.83÷397.83）。施建芳、何丹丹主张案涉物业“总价款为334807.14元，第一、二年的店铺租金收益按照商铺总价的8%计算，在商铺总价中予以抵扣”，但根据双方合同约定，案涉物业的出让总金额为281238元，一次性支付。施建芳、何丹丹对于其主张的之事实，未提供其他证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。 根据《万亚名称商铺委托管理协议》，万亚公司接受委托，对商铺进行经营管理，并明确万亚贸易公司可以根据“万亚名城”规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺出租、转租或使用。故即便万亚贸易公司在实际履行过程，存在成立第三方管理公司，由第三方管理公司对外签订租赁协议，也不足以说明违反双方协议约定。施建芳、何丹丹以此为由要求解除合同不能成立。 在《万亚名城物业使用权转让合同》中约定，物业达到交付条件后，万亚贸易公司应当书面通知施建芳、何丹丹办理交付手续，同时明确约定，施建芳、何丹丹“在签订本合同的同时与万亚贸易公司签订《物业统一管理同意书》、《物业委托经营管理合同》，将该物业委托给万亚贸易公司经营管理。根据查明的事实，双方已经在同一天签署该两份材料，且根据《万亚名城商铺委托管理协议》，双方已经明确约定商铺委托管理的期限为2017年7月1日到2027年6月30日，而施建芳、何丹丹在此后较长时间内，也未对交付与否提出异议。故根据常理，应当视为物业已经完成交付。万亚贸易公司是否进行书面通知，并非属于合同主义务，施建芳、万丹丹以万亚贸易公司未履行通知义务为由要求解除合同不能成立。 关于本案案由，根据《万亚名城物业使用权转让合同》和《万亚名城商铺委托管理协议》，施建芳、何丹丹租赁案涉物业后，委托万亚贸易公司代为经营管理，代办交付手续，双方之间同时存在租赁和委托两种关系。施建芳、何丹丹要求解除上述合同，因上述案件属于同一个二级案由下的不同三级案由，故原审法院以二级案由“合同纠纷”作为本案案由并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2156号民事判决。 二、杭州万亚贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还给施建芳、何丹丹111574.78元。 三、驳回施建芳、何丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7327元，减半收取3663.5元，由施建芳、何丹丹负担2646.5元，杭州万亚贸易有限公司负担1017元。二审案件受理费7327元，由施建芳、何丹丹负担5292元，杭州万亚贸易有限公司负担2035元。施建芳、何丹丹于本判决生效之日起十五日内来本院退费。杭州万亚贸易有限公司于本判决生效之日起十日内缴纳诉讼费用。 本判决为终审判决。 审判长  黄江平 审判员  俞建明 审判员  石清荣 二〇二〇年三月三十日 书记员  姚亦驰