安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖18民终143号上诉人（一审被告、反诉原告）：安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司，住所地安徽省泾县泾川镇谢园路。法定代表人：陈鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵林林，安徽泾川律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卫新农，男，1964年12月15日出生，汉族，住安徽省泾县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：卫文超，男，1988年4月20日出生，汉族，住天津市大港区。委托诉讼代理人：卫新农（系卫文超父亲），住安徽省泾县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：周京东，男，1968年12月15日出生，汉族，住安徽省泾县。上诉人安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司（以下简称曼特科技公司）因与被上诉人卫新农、卫文超、周京东房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院(2019)皖1823民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曼特科技公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回卫新农、卫文超、周京东一审诉讼请求，支持曼特科技公司一审反诉请求。事实和理由：1.案涉《购房协议书》的一方当事人为卫新农、卫文超、周京东，一审法院追加卫文超、周京东为共同原告后却免除了其合同义务，损害了曼特科技公司利益；2.合同履行中，卫新农、卫文超、周京东无论是支付首付款还是按揭付款均没有依约履行，一审法院也认定其至今尚欠房款49880元，曼特科技公司有权据此解除合同。卫新农、卫文超答辩称，卫新农已履行大部分义务，剩余房款未给付的原因在于房屋面积未实际测量，无法确定最终房款数额，现同意给付49880元，不存在损害曼特科技公司利益的情形。周京东未发表答辩意见。卫新农向一审法院起诉请求：一、曼特科技公司立即协助卫新农办理位于谢园路曼特大楼北侧楼房第二层124.59平方米房屋的房地产权证书；二、曼特科技公司承担办理该房屋房地产权证、土地使用证的全部费用。一审法院审理查明：2010年1月12日,甲方卫新农、周京东（卫新农连襟）、卫文超（卫新农儿子）与乙方曼特科技公司（乙方处有朱继华、法人代表陈来娣签名）签订一份《购房协议书》，约定：乙方将位于谢园路曼特大楼北侧（即曼特科技公司院内）新建办公楼的第二层八间包括第二层楼梯面积共359平方米，底层二间面积共93平方米（分别是第四、第五二间），出售给甲方；价格为第二层每平方米2400元，底层每平方米2900元；甲方自协议签订之日起付订金伍万元，总房款分二次付，交房首付50%（订金包含在内），剩余50%办好按揭一次性付清，乙方应协助甲方办理按揭手续，按揭费用由甲方自负；乙方预定交房日期2010年3月6日前必需将底层到二层加建一道水泥楼梯和底层两间及二层八间房内所有布局隔墙砌好，以及水、卫管道、电等全部搞好；甲方所购房屋如出现任何质量问题一切损失由乙方承担；甲方若未能按时付款，乙方有权终止本协议，甲方处以已付房款10%的违约金罚款给乙方，若乙方未能按时交房，除退回甲方已交纳的全部预付款外，另加罚甲方已交款项的10%作为违约金支付给甲方，合同自行终止；乙方负责办理该房屋相关房产手续给甲方，办理房产证、土地使用证费用一切均由乙方交纳，甲方只负责交纳办理房产证买方契税；土地证、房产证户头甲方要求办理两户等。协议签订后，曼特科技公司在双方约定时间内将出售房屋全部交付。2010年2月3日，卫新农、周京东为办理其中316.68平方米房屋的银行按揭贷款，与曼特科技公司再次签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：买卖的房屋是一层二间、二层五间，建筑面积是316.68平方米，成交价格为805272元；采用首付455272元和银行按揭350000元方式付款。安徽同信房地产评估经纪有限公司（以下简称“同信公司”）接受委托代为办理银行按揭手续，买卖双方各自向该公司提供了相关资料。2010年4月2日，曼特科技公司将316.68平方米房产平均过户给李月华（卫新农妻子）、李月飞（周京东妻子）。2010年4月29日，李月华、李月飞通过中国工商银行泾县支行分别转账402636元计805272元至同信公司为曼特科技公司当时法定代表人陈来娣开设的个人账户上。李月华款项来源：中国工商银行泾县支行个人二手房买卖保证金户202636元及贷款200000元，李月飞款项来源：中国工商银行泾县支行个人二手房买卖保证金户252636元及贷款150000元。转账凭证转账说明记载“二手房贷款划入卖房人帐（账）户”。此外，在第一份购房协议签订后，卫新农还分别于2010年1月12日、2010年2月11日、2010年4月1日、2010年4月11日以现金方式交付购房款50000元、50000元、100000元、50000元，计250000元。另查明，陈来娣账户在转入805272元后有一笔630000元大额资金转至同信公司人员账户，后续依次还有潘莺、何根宝、陈来娣分四次凭存折累计支取165000元。潘莺、何根宝、陈来娣均为当时曼特科技公司人员。对于剩余第二层二间半加楼梯面积为124.59平方米房屋的过户问题，卫新农始终与曼特科技公司联系，曼特科技公司原经办人对于协助办证不持异议，但由于曼特科技公司股东等发生变化一直没有结果。卫新农为维护自己权益向一审法院起诉，诉讼中，一审法院追加的两原告卫文超、周京东声明放弃购买未办证部分房屋124.59平方米的权利，对该房屋房地产权办至卫新农名下无异议。一审法院认为：对于316.68平方米房屋的买卖，卫新农、卫文超、周京东房款已付清，曼特科技公司已协助办理了房地产权证书，双方均履行了合同义务。产权人登记为李月华、李月飞，也是双方协商的，非法律所禁止，买卖有效。但是由于卫新农、卫文超、周京东没有提供这部分房款交付证据，曼特科技公司认为卫新农、卫文超、周京东缺失这部分交款证明，不能排除卫新农交付的250000元部分或全部是购买316.68平方米房屋的房款。经查询中国工商银行泾县支行交易信息，2010年4月29日，李月华、李月飞通过该行分别转账402636元计805272元至曼特科技公司当时法定代表人陈来娣个人账户上。该款与上述购房款总额相符，转账凭证亦显示“二手房贷款划入卖房人帐（账）户”。这就证明了316.68平方米房屋的房款已通过银行转账方式付清。曼特科技公司又提出陈来娣个人账户非本公司设立而是由同信公司工作人员设立，且该账户资金有630000元转至同信公司人员账户。因而否认收到此房款，并表示就此事会向公安机关报案。后曼特科技公司并未报案。经查，在当时银行对于开设银行账户没有严格要求情况下，房地产中介公司代办客户银行账户是习惯做法，但开户资料应是客户提供账户本人资料非开户代办人资料。经查询中国工商银行泾县支行开户资料和银行交易凭证证明，开设陈来娣个人账户系陈来娣本人的信息资料；该账户款项在转出630000元后，依次由潘莺、何根宝、陈来娣分四次凭存折累计支取165000元。一审法院认为，同信公司工作人员持陈来娣信息资料在银行开设银行账户，是得到了当事方的许可的。理由是，同信公司受托为李月华、李月飞办理银行按揭贷款，曼特科技公司是明知的，根据需要提供自己一方相关资料也是明知的，对于同信公司按照行业通常做法进行相关操作，事后多年再予以否认，不予认可。再者，在陈来娣账户转出630000元大部分款项后，由自己工作人员提取剩余款项时，明知大部分款项已转出而没有异议，说明曼特科技公司对其用途是知晓的，不管该款做何用途，不能否认款项来源自买房方所付房款。故认定李月华、李月飞支付了316.68平方米房屋的全部购房款，卫新农支付其余购房款250000元。卫新农支付的房款为剩余未办证部分房屋，该房屋面积约为124.59平方米，皆为第二层，约定单价每平方米2400元，计价款299880元。由于交房后卫新农自行安装房屋设施需要与曼特科技公司核算及房屋价款最后需经不动产登记机构实际测量面积后确定，结余房款一直没有交付，还有曼特科技公司对于卫新农没有严格按照约定期限交付房款行为一直是默认的，双方对结清房款、办理过户手续持拖拉态度，卫新农没有结清少部分房款的行为不宜视为违约。卫新农为了办理剩余房屋的过户手续，多次与曼特科技公司原经办人联系，由于多种原因，办证事宜终无结果，无证据证明哪方存在明显过错。故认定曼特科技公司无违约。双方买卖房屋签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，符合法律规定，协议有效。在实际履行中，双方根据实际情况做了适当变更，先行履行了部分合同义务。后期由于多种原因，卫新农履行大部分交款义务后，双方就继续履行义务没有达成一致意见，双方对此虽然均不构成违约，但是卫新农要求曼特科技公司继续履行合同协助办理房地产权证登记符合法律规定。购房协议买方为卫新农、卫文超、周京东三人，实际上，卖方曼特科技公司对于买方实际权利义务人的约束不严，一直对于实际交款人卫新农提出过户要求也不持异议，现卫文超、周京东又提出履行合同的权利义务交由卫新农一人行使，应予以认可。故对卫新农的诉讼请求予以支持。曼特科技公司反诉卫新农、卫文超、周京东要求解除卫新农等与其2010年1月12日签订的《购房协议书》中约定的第二层二间半建筑面积为124.59平方米房屋的买卖合同。由于购房协议所出售的房屋已整体交付并使用多年，大部分合同内容已履行完毕，且卫新农仅少量房款没有付清，卫新农对此不构成违约，故曼特科技公司反诉理由不成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十三条、第二百五十三条之规定,判决：一、卫新农、安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司于判决生效后七日内继续履行《购房协议书》，卫新农向安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司支付房款49880元（实际以不动产登记机构房屋测量面积按单价每平方米2400元计算），同时安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司协助卫新农办理位于谢园路曼特大楼北侧楼房第二层124.59平方米房屋的房地产权登记；二、办理房地产权登记的相关费用按《购房协议书》约定承担；三、驳回安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费80元，卫新农负担80元，安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司负担80元。二审中，卫新农为主持其抗辩主张向本院提交收据一组，拟证明案涉124.59平方的房屋是由卫新农个人居住使用。曼特科技公司质证认为该组证据与本案不具有关联性。本院审查认为，卫新农二审中所提举收据与本案不具有关联性，本院不采信其作为认定本案事实的证据。双方当事人所举其他证据均与一审一致，相对方质证意见也同一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审中，经本院释明，卫新农申请撤回其一审中的第二项诉请，即主张曼特科技公司承担办理该房屋房地产权证、土地使用证的全部费用。本院认为，本案中，对于双方争议的124.59平方米房屋，卫文超、周京东在一审中已声明放弃购买权利，对该部分房产登记至卫新农名下无异议。卫新农现已支付该部分房屋房款250000元，远超双方约定的50%的首付比例，余款卫新农亦表示愿意支付。曼特科技公司上诉称一审法院免除了卫文超、周京东的合同义务，损害了其利益及卫新农、卫文超、周京东未依约履行购房协议均与法院查明事实不符，其也未提供任何证据支持其上诉主张，故对其上诉请求，本院不予支持。二审中，卫新农申请撤回其一审中的第二项诉请，即曼特科技公司承担办理该房屋房地产权证、土地使用证的全部费用。依据其申请，本院对一审判决予以相应调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持安徽省泾县人民法院(2019)皖1823民初397号民事判决第一项、第三项，暨“一、卫新农、安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司于判决生效后七日内继续履行《购房协议书》，卫新农向安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司支付房款49880元（实际以不动产登记机构房屋测量面积按单价每平方米2400元计算），同时安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司协助卫新农办理位于谢园路曼特大楼北侧楼房第二层124.59平方米房屋的房地产权登记；”、“三、驳回安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司的诉讼请求。”二、撤销安徽省泾县人民法院(2019)皖1823民初397号民事判决第二项，暨“二、办理房地产权登记的相关费用按《购房协议书》约定承担”。二审案件受理费80元，由安徽省泾县曼特科技发展有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡继泽审判员  储全胜审判员  汪令璋二〇二〇年三月十二日法官助理王娜书记员吴希鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……