上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16002号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海慧泰置业发展有限公司，住所地上海市松江区九亭镇涞亭南路129号1108室。法定代表人：戴嘉树，总经理。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海民生制桶有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层AE1118室。法定代表人：李惠江，董事长。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李惠江，男，1958年10月23日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海慧泰置业发展有限公司（以下简称慧泰公司）因与上诉人上海民生制桶有限公司（以下简称民生公司）、被上诉人李惠江股权转让纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初13852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。慧泰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持慧泰公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.根据《转让及搬迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》）第5.3、3.2、4.1条的约定，民生公司违约应全额返还补偿款5,000,000元，该款项系慧泰公司的实际损失，双方不存在租赁关系，不应参照租赁予以支付。2.根据上述《补偿协议》5.3条的约定，民生公司违约应承担协议固定总价的30%的违约金，现慧泰公司对该违约金已经大幅减让，仅诉请要求6,000,000元，应获得支持。同时，违约金过高的举证责任在民生公司，非法院可依职权予以调整。3.民生公司2016年12月第二次抵押并非对前一次抵押的变更，而是新的抵押，违背双方协议第5.1条的约定，构成违约。4.尽管双方协议中对水电费的支付比例约定不明，但一审判决慧泰公司支付全额水电费并不合理，即便慧泰公司曾经全额支付了水电费，也不能因此而改变协议的约定。5.被上诉人李惠江在本案中即是被上诉人民生公司的法定代表人也以个人身份在《支付委托书》上承诺与公司共同承担相应的法律责任，故李惠江应与民生公司共同承担责任。针对慧泰公司的上诉，民生公司、李惠江共同辩称：1.涉案5,000,000元是补偿民生公司停工停产的损失，锁定60,000,000元转让价格的款项。该款项到2017年3月已经全部用完。2.慧泰公司与民生公司之间不仅仅是租赁关系，约定的过渡期补偿费包含三个方面，房屋是给其作为办公室免费使用。3.虽然《补偿协议》中约定了30%的违约金，但慧泰公司也是因为知道不可能实现30%的违约金，故在诉讼中主动进行了调整。由于民生公司没有违约行为，故不应支付违约金，更不应返还5,000,000元的过渡期补偿费。4.关于二次抵押的问题，民生公司同意一审法院的认定。5.《补偿协议》中明确约定慧泰公司应承担全部水电费，以及一半的保安费，且慧泰公司已支付的水电费也是承担了全部。6.关于被上诉人李惠江的责任承担问题，同意一审法院的判决。民生公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回慧泰公司的一审全部诉讼请求，并支持民生公司的一审全部反诉请求，或发回重审。事实和理由：1.《补偿协议》内容约定明确，且根据前期履行情况，慧泰公司应当先行支付过渡期补偿费再使用房屋，不存在约定不明的情形。补偿费在协议中明确约定为“预付款”，因实际启动收购的未来期限暂不能确定，故双方约定采用“多退少补”的方式计算补偿金。2.慧泰公司违反《补偿协议》的约定，不交、少交过渡期的水电费及补偿费等行为，系根本违约。3.慧泰公司在收购磋商过程中多次提出无理的要求，要求民生公司工商登记的全体股东都必须持身份证参加洽谈股权转让方案，违反《补偿协议》的事先约定，为收购的实质启动设置障碍。4.松江区公证处的《情况说明》违反《公证法》《公证程序规则》《中国公证协会办理保全证据公证的指导意见》等规定，且公证处所谓《情况说明》的效力不能等同于公证文书，一审法院据此推断民生公司有隐瞒不当行为的嫌疑，于法无据。5.民生公司未将涉案房屋出租、抵押，且从双方往来函件可见民生公司一直积极配合慧泰公司就股权转让事宜进行磋商，没有故意设置障碍，不应承担违约责任。6.根据《补偿协议》的约定，补偿费系慧泰公司自愿支付用以补偿项目启动期间造成民生公司停产停业损失、锁定固定总价的费用，而非房屋租金。一审法院对补偿金的性质认定错误，判决按照慧泰公司未实际使用房屋的月数返还补偿金，不符合合同约定。7.涉案《补偿协议》已于2017年12月31日终止，一审法院判决解除该协议无事实和法律依据。综上所述，慧泰公司已构成根本违约，民生公司的一审反诉请求应予以支持针对民生公司的上诉，慧泰公司辩称：1.根据《补偿协议》的约定，涉案转让价格锁定最晚到2017年年底，双方确定先支付过渡期补偿费至2017年年底为5,000,000元，民生公司若认为慧泰公司少付了，也应在2017年年底后才能主张。2.民生公司出具的收条写明“补偿金已全部付清”，现在又主张欠付补偿金是矛盾的。3.慧泰公司严格按照《补偿协议》的约定以50%的比例支付水电费，因水电费的支付是涉案协议的从给付义务，即便慧泰公司确实少付也不构成导致《补偿协议》目的无法实现的违约行为。涉案办公室的使用并非“无偿”，双方协议中的过渡期补偿费包括了房屋租金，鉴于双方签订协议的目的是开发收购，故民生公司在移交办公楼后擅自封锁办公室，造成慧泰公司重大损失，属于导致《补偿协议》目的无法实现的违约行为。4.慧泰公司提出以股权转让的方式进行收购后，因李惠江不能代表民生公司的全体股东，故慧泰公司提出要求全体股东出席并非故意设置障碍。相反，民生公司多次变更洽谈时间，并拒绝提供收购中的相关文件，要求先行支付30,000,000元转让款，可见其无意继续履约，构成根本违约。根据双方《补偿协议》的约定，民生公司应当清空场地，供慧泰公司使用，保障协议履行。关于公证人员出具的“情况说明”的瑕疵问题，民生公司没有提供证据佐证。5.过渡期补偿费是以双方合同顺利履行为前提，现因合同没有履行下去，故补偿费不存在。慧泰公司使用房屋的目的也是为了收购。6.民生公司关于慧泰公司有违约动机和意愿的主张缺乏相关证据，仅是恶意推测。针对民生公司的上诉，李惠江陈述：同意民生公司的上诉请求。慧泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除慧泰公司和民生公司于2015年7月15日签署的《补充协议》。2.民生公司、李惠江共同返还慧泰公司补偿款5,000,000元。3.民生公司、李惠江共同赔偿慧泰公司违约金6,000,000元。民生公司向一审法院反诉请求：1.慧泰公司偿付民生公司拖欠的过渡期补偿费1,494,000元（2017年4月至同年12月）。2.慧泰公司支付民生公司拖欠的水电费22,771.36元（自2016年12月至2017年5月）及保安费31,800元（2017年3月至2017年5月），合计54,571.36元。一审法院认定如下事实：慧泰公司成立于2015年7月6日，公司的性质为有限责任公司（国内合资），公司的经营范围包括：房地产开发经营，物业管理及室内装潢。民生公司成立于1997年12月31日，公司的性质为有限责任公司（自然人投资或控股），公司的经营范围包括：制桶、五金交电、建筑材料等销售，电子商务，自有厂房租赁等。该公司的股东有五位，分别为：俞某2、王某、沈某、李惠江、俞某1。2015年7月15日，慧泰公司作为甲方，民生公司作为乙方，李惠江作为丙方，上海市松江区九亭镇人民政府作为鉴证方，签署《补偿协议》。协议约定因乙方（即“民生公司”）厂区所在2401地块与相邻的2402地块，已由原来的工业用地调整为商务办公用地，故甲方（即慧泰公司“慧泰公司”）有意开发该地块。民生公司合法拥有位于XX镇XX路XX号的厂区11281平方米的土地使用权，建筑面积5058平方米的建筑物所有权等不动产。鉴于上述内容，转让及补偿协议第一条就转让标的物概况约定为：土地系国有工业用地性质，面积11281平方米（按产证）；厂房、办公楼等全部地上、地下建筑物，有产证的建筑面积5058平方米；围墙、大门、道路、绿化、景观等全部不动产。协议第二条就收购方式约定为：各方确认并同意，本次收购采用股权转让方式（即转让乙方公司百分之一百的股权）或资产转让（即直接转让厂房所有权及土地使用权）的方式，按照本协议约定的补偿条件，使甲方取得乙方所拥有的全部土地、建筑物等不动产的权益。甲方有权根据实际情况，确定最终的收购方式，并指定任何第三方作为主体实施本次收购。协议第三条就收购价格约定为：1、各方确定，甲方无论最终确定何种收购方式，向乙方收购第一条全部不动产资产的固定总价为60,000,000元（该价格为乙方股东实际净得价格），该固定总价为当前至2017年12月31日期间的不变总价，该总价为甲方本次收购乙方土地、房屋、围墙等全部不动产资产，以及乙方可能因本次收购而产生的全部经济损失、人员安置等所需的全部费用，甲方支付固定总价后，无需就本次收购及搬迁向乙方支付其他任何费用；2、由于2401地块除民生制桶外，还有北侧的市场部分租户未到期，加上土地收储、上市等程序，到拆迁和启动预计需要二年半左右时间，各方商定此期间甲方给乙方按每年人民币2,000,000元（或每月166,000元，不足一年部分按月计算）的标准支付过渡期补偿费，此款包括但不限于停产（歇业）损失、房屋租金、锁定固定总价至2017年底可能产生的价格风险因素等等。协议第四条就付款和交接及搬迁约定为：1、本协议签字、盖章后三天内，甲方（或者）指定方支付人民币3,000,000元，其中2,000,000元作为2014年10月1日至2015年9月30日一年期的过渡期补偿金，其余1,000,000元为预付款。乙方收到3,000,000元补偿金三十日内将厂内办公楼一层腾空并移交给甲方使用，移交后甲方七天内再支付2,000,000元（此款和第一次预付款1,000,000元作为2015年10月1日后至2017年年底的过渡期补偿金预付款，按实际过渡期多退少补）；2、乙方已交的办公楼，甲方调整布局，装修后作为项目公司办公使用，水源、电源、道路、停车，出入等公共设施乙方提供，乙方将办公楼一层交给甲方之日起，甲方承担厂区内水、电费用，以及甲方承担保安费用为乙方每月实际费用的百分之五十，通讯设施由甲方自行申请，一切费用由甲方承担；3、甲方（或其指定方）在决定并书面通知乙方移交土地、房屋产权证，公章，印鉴章，腾空并移交土地、建筑物前，应向乙方（指乙方股东）支付固定总价中的30,000,000元（首付款），固定总价中剩余的30,000,000元在乙方完成向甲方（或其指定方）法定转让手续后七天内付清；4、在乙方收取首付款至乙方收到全部收购款期间，无论该收购标的（指甲方向乙方支付固定总价60,000,000元所含的全部收购资产）的法定权力在任一方，都不得单方面作出任何处分，由双方共管；5、甲方支付首付款后三十日内，乙方必须腾空厂区及建筑物内的所有物品、设备、垃圾等，并向甲方（或其指定方）移交全部土地和建筑物。此时，乙方所拥有的该不动产资产的使用权、所有权自然转移至甲方（或指定方）所有；6、丙方承诺并确保，自本协议签署并收到甲方（或其指定方）支付的3,000,000元之日起三十日内，取得民生制桶股东会决议，同意本协议所述全部内容，并确认授权委托丙方签署本协议。若丙方未按约定取得股东会决议，则视为乙方和丙方根本性违约，按本协议第五条的约定承担违约责任；7、在乙方收到甲方（或其指定方）支付的首付款之日起三十日内，乙方应完成解除对外承担的全部抵押或担保，并向甲方移交相关证照、公章、印章等，并确保乙方不动产资产具有完整的所有权，乙方、丙方应共同配合甲方向九亭镇和有关部门办理产权移交或者变更手续。协议第五条就违约责任约定为：1、乙方在本协议签订后，不得就厂区搬迁、收购及补偿事宜与任何第三方进行任何形式的磋商和谈判，否则视为乙方违约。签约后，乙方不得以标的物资产再进行任何担保、抵押、查封、转让、出租等，否则视为乙方违约（签约前乙方为上海XX有限公司的抵押贷款各类手续办理除外，贷款金额不超过30,000,000元）；2、乙方违背4.5条约定延迟腾空或延迟移交标的物，视为乙方违约，每日向甲方支付固定总价千分之五的违约金，乙方超过15天未完成的，视为乙方违约；3、乙方违约的责任，按照本协议固定总价的百分之三十支付违约金，并退回5,000,000元补偿款；4、如甲方至2017年底仍不能启动该项目的视同甲方违约，甲方已经支付的过渡期补偿金，作为对乙方支付的违约金，同时，双方约定的固定总价由乙方按当时市场价另行确定，乙方同意在同等条件下甲方有优先权；5、甲方逾期支付固定总价中剩余的30,000,000元，每逾期一日需向乙方支付按固定总价千分之五的违约金，逾期超过十五天的，视为甲方根本违约，除被视为放弃本次购买及乙方不退还过渡期补偿款外，还应向乙方支付本协议固定总价百分之三十的违约金。届时，乙方将已收甲方首付款扣除违约金后的余款退回甲方，本次收购自然终止；6、甲、乙双方任一方，违反本协议4.4的约定均属于违约行为，除单方面的处分不具有法律效力外，还需按固定总价的百分之三十向对方赔偿违约金，给对方的实际损失大于约定违约金的，按实际损失赔偿；7、如遇不可抗力，互不承担违约责任，但乙方已经收取的过渡期补偿金无需退还。不可抗力的认定权在国家权威主管部门。该转让及补充协议的落款部分，甲方处盖具慧泰公司印章，并由戴某签字确认；乙方和丙方处盖具民生公司印章，并在两处均加盖李惠江私人印章；鉴证方处盖具上海市松江区九亭镇人民政府印章，并在此处由“薛某”签名。2015年7月17日，民生公司向慧泰公司出具支付委托书，委托书要求慧泰公司将3,000,000元的拆迁补偿款支付至李惠江的个人账户（收款人李惠江，开户行：工商银行莘庄工业园区支行，账号XXXXXXXXXXXXXXX5573）。2015年7月17日，案外人肖某2向李惠江的中国工商银行莘庄工业区支行账户汇款3,000,000元。同年7月20日，李惠江出具收条一份，收条上言明：今收到慧泰公司支付的过渡期补偿金3,000,000元。嗣后，民生公司又出具收条一份，收条上言明：今收到慧泰公司支付的过渡期补偿金2,000,000元，过渡期补偿金已全部付清。2017年5月18日，慧泰公司致函民生公司，指出：1、民生公司要求慧泰公司现按月支付166,000元过渡期补偿款的要求是无理要求，慧泰公司不予同意；2、民生公司要求慧泰公司承担百分之一百的水费、电费，既违背协议约定，也不符合常规情理；3、民生公司把场地租赁给外部人员停车，厂房长期租赁给外单位存放大金空调，外来人员在厂区内生活、生产等等，已严重违约；4、2017年4月14日至24日，民生公司擅自将慧泰公司看护工地的工人用电关停，导致慧泰公司工人生活、照明等遭到损坏约110,000元；5、2017年5月11日，民生公司和李惠江将本应由慧泰公司使用的一层办公室链子锁住，限制慧泰公司人员正常办公，并且不准进入工厂大门。慧泰公司的证照、财务资料、支票现金、电脑等一切经营、管理资料和设施均在办公室内，遭到乙方和丙方的破坏和限制，造成巨大损失。该函件同时抄送上海市松江区九亭镇人民政府。2017年5月23日，民生公司针对2017年5月18日的函件，回函指出：1、过渡期补偿金双方明确的是“按实际过渡期多退少补”，经计算截止2017年3月31日，预付的300,0000元过渡期补偿金已经使用完毕，过渡期进入少补时期，应按社会公认的“先付费后使用”的原则，必须按月支付过渡期补偿费后方能使用，有效期限至2017年12月底。只是由于慧泰公司没有按约付费又继续使用一层办公楼房，才造成以后问题的发生；2、慧泰公司自2016年12月起突然少付水电费，违反协议第四条第4.2款的约定，是不合理的；3、民生公司在实际使用场地和厂房中，没有违约；4、民生公司不存在函件指出的“擅自”行为；5、民生公司确实用链子锁锁住慧泰公司目前实际使用的一层办公室，是因为慧泰公司拒绝按先付费后使用的原则支付过渡期补偿金，在交涉无果且实际拖欠一个半月的情况下的无奈之举。在上述回复的基础上，民生公司又重申：1、必须按照“先付费后使用”的原则，补付自2017年4月至今的应付费用，并预付未来至2017年年底的过渡期补偿费；2、即使慧泰公司另行办公，也必须按照第一条的要求执行后，方能解锁处理。该函件同时也抄送上海市松江区九亭镇人民政府。2017年5月24日，慧泰公司再次致函民生公司，要求民生公司依照2015年7月15日签署的《补偿协议》，配合有关收购事项的办理。具体内容为：1、依据协议的约定，本次收购采用股权转让的方式（即收购公司百分之一百的股权）；2、定于2017年5月31日上午九点在XX镇XX路XX号一层的本公司办公室，按照2015年7月15日签署的《补偿协议》原则，洽谈具体的股权转让的操作、实施方案；3、请民生公司的全体股东，持本人身份证参加签订股权转让协议；4、双方有分歧的问题，如过渡期补偿金的支付时间、水电费支付比例等事宜友好协商解决。2017年5月26日，民生公司对慧泰公司的2017年5月24日致函予以回函，回函中民生公司表示欢迎启动收购事宜，愿意积极配合做好与收购有关的工作，并希望早日完成收购工作。但同时，民生公司又指出致函中的一些问题：1、致函中的地点和时间不可行问题，由于XX镇XX路XX号的一层，慧泰公司没有按约支付相关费用，不能作为办公室使用，所以只有在支付欠付的费用并协商确认以后的费用支付方法后，才有使用权力；5月31日的时间约定仓促，民生公司不可能在如此仓促的时间内接受。因此，建议时间安排可放在2017年6月12日至20日之间，建议为6月16日上午九点或6月18日上午九点，地点由慧泰公司另定；2、致函“第三条”，目前尚未进入到该程序，故民生公司无法办到也不会按照慧泰公司的单方面想法和要求去操作，请慧泰公司认真研究双方所签协议的相关款项，并在双方共同确认的框架中提出合理的要求和意见；3、致函“第四条”所述事宜，民生公司的函件中意见已经明确，只需慧泰公司配合即可。2017年5月27日，慧泰公司致函民生公司，表示同意推迟一周洽谈，即定于2017年6月6日上午九点，地点不变。并同时要求民生公司的全体股东持本人身份证，当面签订《股权转让协议》。2017年6月2日，民生公司则回函要求慧泰公司先行支付应付未付的“过渡期补偿费”和水电费用。2017年6月9日，慧泰公司再次致函，表示同意将洽谈时间更改至2017年6月16日上午九点，地点更改至XX路XX号XX大厦105-2会议室，并要求收购方及出让方的全体股东持本人身份证到场。2017年6月16日上午，慧泰公司的人员孟某、肖某1、戴某，民生公司的人员李惠江、李某在松江区XX路XX号XX大厦105-2会议室进行有关股权转让的洽谈，并形成书面的会议纪要。纪要内容主要包括：1、民生公司的股东李惠江提出，要求慧泰公司按协议先支付转让款30,000,000元，再签订股权转让协议；而慧泰公司提出必需先签订股权转让协议，按照股权转让协议的约定的内容再向民生公司的股东支付转让款；2、民生公司的李惠江及财务提出全体股东不会到场，目前也无委托授权。民生公司还提出，慧泰置业仅支付2016年12月至2017年2月水电费的一半，而2017年3月至5月的水电费未支付，慧泰公司的过渡期补偿费也仅支付至2017年3月末，从2017年4月起未支付过渡期补偿费（5,000,000元补偿款已经收到）；慧泰公司提出，水电费用及保安费用应该只承担每月实际支付的百分之五十，过渡期补偿费已经支付过5,000,000元，依据协议条款已经预付至2017年底，不存在欠费的情形；民生公司坚持认为，慧泰公司每月要支付166,000元的过渡期补偿费之后，才能使用民生制桶的办公楼，不付就不能使用；3、慧泰公司要求股权收购的协议协商和签订应由民生公司全体股东参加或有法定委托手续提供。民生公司提出不支付转让款30,000,000元之前，不属于股权转让的实质性启动，法定代表人李惠江可以代表全体股东，提出的意见也是全体股东的意见；4、民生公司能同意慧泰公司今天新提出的意见，但在实际操作上，只能按下面程序进行,由收购方提出委托授权必须具备的相关条件，因为法律不接受无对象授权，同时民生公司不知道收购方有哪些授权要求；取得收购方要求后，民生公司按投递时间及必要信息传输时间，才能确定什么时候办理完成，但可以尽快。2017年6月19日，慧泰公司致函民生公司，表示股权收购协议协商和签订，应由出让方全体股东参加，或有法定委托手续，对于“委托授权必须具备的相关条件”不作提出，并且约定下次洽谈的时间是2017年6月24日，同时重申打开一楼被锁的办公室。同月22日，民生公司回函，并附补偿费及水电费的欠费明细。同月25日，慧泰公司回函表示：要求依照法律规定办理相应的股权转让，24日未能召开洽谈会议给慧泰公司带来损失，2017年4月民生公司私自拉闸停电强行锁住办公室，故慧泰公司才停止支付有关费用。同年7月3日，民生公司再次回函，表示全体股东支持收购，慧泰公司不要纠缠于洽谈人员的问题，并要求支付拖欠的费用。同年7月18日，慧泰公司发函告知民生公司及全体股东，要求民生公司在签订股权转让协议前，提供公司的财务审计报告、职工及人员造册统计、公司的对外租赁、抵押、担保等情况（该函件中慧泰公司提出在双方16日的洽谈中，民生公司不同意提供公司的财务审计报告）。同年7月28日，民生公司表示诚意出售公司，但是慧泰公司没有理由要求出让方办理双方协议之外的其他事宜。嗣后，双方仍未能办妥相关的转让手续。2017年12月20日，慧泰公司致函民生公司，表示民生公司和李惠江擅自租赁标的物，强行锁住办公室、多收水电费、违约收取多收取补偿款、再行抵押标的物资产的行为构成根本违约，故要求民生公司和李惠江支付违约金并退回5,000,000元的补偿款，并要求解除2015年7月15日签订的《转让及搬迁补偿协议》。收到该函件后，民生公司于2018年1月2日回函表示：1、依据转让协议的约定，优先收购公司并锁定价格60,000,000元的约定应于2017年12月31日终止，因此不存在解除问题；2、从2018年1月1日起，开展对外招租及售卖事宜，欢迎参与，但是购买方式和价格已经不受原协议的约束；3、截止2017年12月31日，慧泰公司尚拖欠款项合计1,548,571.36元。另查明：2018年1月26日，慧泰公司向一审法院起诉，该案案号为（2018）沪0117民初2146号。该案因故撤诉，慧泰公司遂于2018年8月再次向一审法院起诉。再查明：2017年5月15日，慧泰公司向上海市松江公证处申请办理录音、录像的公证，并于当日缴纳公证费4,000元。2018年3月21日，上海市松江公证处出具情况说明一份，说明明确：本处于2017年5月15日受理申请人上海慧泰置业发展申办的保全证据公证，公证登记号为（2017）沪松证经字第1641号，受理后本公证员及公证助理陈某随同申请人的代理人肖某2来到上海市松江区XX镇XX路XX号的厂区，对厂区的停车状况和厂房内堆放物品的现状进行拍摄。当摄像进行五六分钟的时候，厂区内突然出现几名人员和肖某2发生冲突，并质问为何进行拍摄。表明身份后，这些人员阻止拍摄并强行夺走公证员的摄像机，并将摄像机内刚摄录的文件全部删除，因现场局面无法控制，公证未予继续办理。审理中，参与股权转让事宜的慧泰公司方人员戴某、肖某2，民生公司的法定代表人李惠江就涉案协议的签署及履行情况接受一审法院的相关调查。关于签署过程，戴某陈述如下：其不是慧泰公司公司的股东，但是其参与涉案项目的洽谈。在其他项目中，其中标，政府承诺中标后退其百分之六十的款项约两千万元。之后政府认为不能退还，但是可以给与一块2402号地块。而地块必须要达到50亩才能开发，2402地块仅有10余亩，故慧泰公司需要收购民生制桶公司的地块和另外一个地块。基于此，慧泰公司和民生公司才签收协议。协议签署日期是2015年7月15日，但是李惠江提出从2014年10月开始计算补偿款，当时谈好是慧泰公司先给5,000,000元，到2017年年底按照实际交接时间计算每月166,000元的补偿款，多退少补。至于补偿费约定至2017年是涉及的另外一地块的公司将土地租给他人，至2017年底才能收回再行商谈。对于以上内容，李惠江予以确认。关于慧泰公司使用厂房办公室的情况，戴某陈述如下：2015年9月，慧泰公司使用一间办公室并进行装修，2015年11月正式入住（之外的地方仍有民生公司在使用）。水电费当时约定是各付百分之五十。在2017年3月之前慧泰公司支付全额，2017年3月慧泰公司没有付，后李惠江就将办公室门上锁。李惠江陈述如下：因为慧泰公司支付的是补偿金，不是租金，故当时给慧泰公司一间办公室，但是水电费商量好由慧泰公司全部承担，保安费则各承担一半。慧泰公司于2015年9月进场，同年11月正式使用。但是自2017年3月始，慧泰公司非但不支付水电费还用公司的电在隔壁返货，且自2017年4月开始，慧泰公司补偿金也不支付。因此，民生公司不再让慧泰公司使用厂区办公室。肖某2陈述：5,000,000元已经支付，至2017年年末可以一并结算。关于水电费依据合同的约定各支付一半，而非全部。关于转让款的支付问题，由于双方最终确定通过股权转让的方式进行收购，故慧泰公司发出书面通知要求出让方的股东出面或者签订股权授权协议，但是民生公司拒绝配合。其次，慧泰公司还得知民生公司公司的厂房有抵押，厂区还进行对外出租，将现场的公证人员赶出厂区。在此种情况之下，慧泰公司才未支付首笔转让款。此外，在该次谈话之后，双方均口头表示愿意在庭外继续磋商转让事宜。但是，最终未果。一审法院认为，位于上海市松江区XX镇XX路XX号（土地宗地号：松江区XX镇XX街坊XX丘）土地的使用权性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业，使用权面积为11281平方米，权利人为民生公司。2015年7月15日，慧泰公司与民生公司签订《补偿协议》。协议约定双方欲通过股权转让的方式或者资产转让的方式，由慧泰公司收购位于松江区XX镇XX路XX号地块11281平方米的土地使用权和建筑面积为5058平方米的建筑物等不动产。由于上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。作为转让的双方即慧泰公司、民生公司均应恪守履行。现本案中，围绕慧泰公司、民生公司双方的诉辩意见，双方的争议主要在于以下几个方面：一、涉案《补偿协议》未能继续履行的责任究竟归咎于哪一方的问题。1、该问题解决的前提是对双方所签协议的第3.2条如何理解。协议3.2条约定“由于2401地块除民生制桶外，还有北侧的市场部分租户未到期，加上土地收储、上市等程序，到拆迁和启动预计需要二年半左右时间，各方商定此期间甲方给乙方按每年人民币2,000,000元（或每月166,000元，不足一年部分按月计算）的标准支付过渡期补偿费，此款包括但不限于停产（歇业）损失、房屋租金、锁定固定总价至2017年底可能产生的价格风险因素等等”。基于此，民生公司认为慧泰公司资产购买的权利至2017年年末，如果在该时间点双方未达成协议，之前双方签署的协议则自动终止。因此，本案涉案合同已经于2017年年末终止。一审法院认为，慧泰公司订立涉案协议的目的是欲通过股权转让方式或资产转让的方式取得涉案地块及地上建筑物的所有权，在订立该协议之初，由于该整体开发需要其他地块的配合，因此双方在确定收购价格的同时，并确定锁定该固定价格的期限，即至2017年年底。因此，上述2017年年底并非是合同约定的最终履行期限，而应是锁定60,000,000元作为资产收购价的期限。故此，民生公司关于涉案协议已经于2017年12月末终止的辩解意见不能成立。2、在明确涉案合同并未于2017年12月末终止的前提下，一审法院曾一度希望双方通过进一步的协商，完成之前所签的协议内容，但终未果，且双方均明确表示协议无法继续履行。因此，双方进一步的争议在于导致涉案协议未能履行的原因。在双方的最初洽谈阶段，直接参与洽谈的是李惠江及戴某和肖某2。依据一审法院向以上三人所做的调查笔录，可以证实双方在洽谈之初的关系融洽，也正是基于双方互相信赖的合作基础，慧泰公司自愿于2014年10月始计算补偿款，每月的补偿价格是166,000元，至2017年年底按照实际交接的时间多退少补。但在实际履行中，双方自2017年年初开始发生争议。为此，双方均提供了大量的往来函件。上述函件、回函等发生的时间段集中于2017年5月至当年的年末，概括双方的问题主要集中于以下几点：过渡期补偿款的支付、水电费的支付、厂区的对外租赁、厂房的再行抵押、股东的授权协议等问题。其中，前两方面是民生公司主张的慧泰公司的违约行为，而其他则是慧泰公司主张的民生公司的违约行为。关于过渡期补偿费的支付问题。协议的3.2及4.1均有明确约定（其中3.2的内容在上述第一条已经详述），在4.1条中也约定“本协议签字、盖章后三天内，甲方（或者）指定方支付人民币3,000,000元，其中2,000,000元作为2014年10月1日至2015年9月30日一年期的过渡期补偿金，其余1,000,000元为预付款。乙方收到3,000,000元补偿金三十日内将厂内办公楼一层腾空并移交给甲方使用，移交后甲方七天内再支付2,000,000元（此款和第一次预付款1,000,000元作为2015年10月1日后至2017年年底的过渡期补偿金预付款，按实际过渡期多退少补）”。实际履行中，慧泰公司于2015年7月17日支付3,000,000元，于2015年8月21日支付2,000,000元，其履行符合合同约定。结合协议的约定内容，再结合一审法院向李惠江及戴某的调查内容，过渡期补偿金应是在过渡期满以后结算，并按实际过渡期多退少补。而非民生公司在其函件中一再指出的“社会公认的先付费后使用原则”。也就是，民生公司无权于2017年5月以慧泰公司未付或少付过渡期补偿费为由，拒绝慧泰公司使用约定的办公场地。关于水电费支付问题。协议4.2条约定“乙方已交的办公楼，甲方调整布局，装修后作为项目公司办公使用，水源、电源、道路、停车，出入等公共设施乙方提供，乙方将办公楼一层交给甲方之日起，甲方承担厂区内水、电费用，以及甲方承担保安费用为乙方每月实际费用的百分之五十，通讯设施由甲方自行申请，一切费用由甲方承担。以上述文义理解，确实存在表述不明确的问题，水电费用究竟是承担全部还是承担一半在此约定中，意思表示含糊。但是，一审法院注意到，慧泰公司在之后的一年多时间均全额履行，仅是在2016年12月之后从支付部分发展成拒绝支付。此行为可以理解为双方之前即约定全额支付，也可理解为双方之前关系融洽，慧泰公司为表示收购诚意自愿履行。但是无论何种解释，仅从水电费的瑕疵履行而言，均不能成为民生公司强行将办公室上锁，并拒绝履行涉案协议的理由。关于厂区的对外租赁问题。由慧泰公司提供的照片以及上海市松江区公证处出具的说明可以看出，涉案场地在长时间一直有车辆停放，并且有大量物品在仓库堆放。虽然现有证据无法证明民生公司将其有偿出租，但是在未经慧泰公司同意的前提下，他人的该种使用行为确实也有不妥之处。特别需要指出的是，在松江公证处的公证人员于2017年5月表明身份的情况下，民生公司方阻止公证人员进行现场公证，删除摄像资料，导致公证无法进行的行为，有故意隐瞒其不当行为的嫌疑。关于厂房的再行抵押问题。由房地产登记簿上记载的内容即可以看出，其记载的实际为变更抵押登记，而非将涉案不动产进行二次抵押，故慧泰公司所述的民生公司存在重复抵押的违约行为之观点，一审法院不予采纳。关于股东的授权协议等问题。在2017年4月慧泰公司的办公室门上锁之后，双方的关系发生恶化，慧泰公司为加快收购进度，于2017年5月24日书面通知民生公司，并告知民生公司会议时间、地点及收购的方式等内容。而之后双方的函件中，民生公司则始终在地点、时间等问题上未积极配合，并一再将过渡期补偿金、水电费、先支付转让款等环节作为双方商谈的前提条件。在2017年6月25日、7月18日的函件中，慧泰公司要求民生公司提供股东的授权文书及其他有效文件，而之后无论是民生公司的回函内容还是其实际行为，并无任何配合的积极举动，而只是反复催促慧泰公司支付过渡期补偿金和其他欠款。最终导致慧泰公司于2017年12月致函民生公司表示放弃收购。综上分析，慧泰公司在协议履行过程中并不存在根本违约的行为，反之是民生公司在实际履行过程中，故意设置障碍，致使双方的最终协议未能顺利签署，故导致协议不能履行的责任在于民生公司。二、涉案《补偿协议》解除之后，相应的法律后果如何处理。鉴于一审法院已经认定致使协议无法履行的责任在于民生公司，故慧泰公司现要求解除双方于2015年7月15日签署的协议，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于慧泰公司已经支付的5,000,000元补偿款的处理。慧泰公司主张依据协议第5.3条的约定，在民生公司违约的情况下，由民生公司按照该约定返还慧泰公司已经支付的5,000,000元。该约定的实质是为了弥补因民生公司违约而导致慧泰公司的损失。但是考虑到上述5,000,000元是协议约定的过渡期补偿金，是慧泰公司自愿承诺对于项目启动期间民生公司损失的弥补，且慧泰公司也实际于2015年9月至2017年5月初实际使用房屋，故在此期间的过渡期补偿费慧泰公司应当支付。以上述原则，一审法院确定慧泰公司应当支付补偿款为20个月，故民生公司应当返还慧泰公司的补偿款为1,680,000元（5,000,000元-166,000元/月X20个月）。2、关于慧泰公司主张的违约金问题。如同前述第一条的意见，慧泰公司也同样依据协议5.3条的约定，在民生公司违约的前提下，依照协议固定总价的百分之三十支付违约金。为此，慧泰公司向一审法院提供为证明相关损失及预期利益的证据，但上述证据尚不足以证明慧泰公司的实际损失情况，综合考虑民生公司的违约程度，慧泰公司自身的履约情况以及在前述补偿款部分的处理情况，一审法院酌定违约金为1,000,000元。3、关于民生公司主张的过渡期补偿费及水电费、保安费问题。过渡期补偿费在前述部分一审法院已经明确处理原则，故就民生公司主张的该部分款项，一审法院不予支持。至于水电费及保安费，由于民生公司主张的时间段是2016年12月至2017年5月和2017年3月至2017年5月止，而慧泰公司无法使用办公楼层的时间是2017年5月11日，故该计算的时间点一审法院调整截至2017年4月末。至于承担的金额比例，考虑到无论约定是否明确，慧泰公司在相当长的时间内确实按照水电费金额的全部履行，故上述几个月的水电费仍要求慧泰公司按全部发生金额承担。经核算，该期间的水电费应为22,771.36元，保安费则为21,200元。三、本案中民事责任的承担主体问题。慧泰公司虽要求民生公司与李惠江共同承担责任，但是李惠江作为民生公司的法定代表人，其是代表民生公司与慧泰公司签署协议，相应的民事责任应由民生公司承担。在无相关证据的情况下，慧泰公司无权依据协议4.6条要求李惠江承担法律责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除慧泰公司与民生公司于2015年7月15日签署的《转让及搬迁补偿协议》；二、民生公司于判决生效之日起十日内返还慧泰公司补偿款1,680,000元；三、民生公司于判决生效之日起十日内赔偿慧泰公司违约金1,000,000元；四、慧泰公司于判决生效之日起十日内偿付民生公司水电费22,771.36元、保安费21,200元；五、驳回慧泰公司的其他诉讼请求；六、驳回民生公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2015年7月17日，民生公司向慧泰公司出具的《支付委托书》上载明“……如此笔款项以后发生任何问题争议，一切责任由上海民生制桶有限公司和李惠江承担”，落款处有李惠江签名、民生公司及李惠江印章。本院认为，本案二审争议焦点在于：1.涉案《补偿协议》履行过程中，民生公司是否存在违约行为致使慧泰公司不能实现合同目的，慧泰公司据此主张解除双方协议是否具有事实和法律依据。2.慧泰公司主张民生公司返还过渡期补偿费、支付违约金是否有依据。3.民生公司主张慧泰公司欠付过渡期补偿费、水电费、保安费是否有依据。4.李惠江是否应与民生公司共同承担民事责任。对此，本院评析如下：关于第一个争议焦点。慧泰公司主张民生公司在协议履行期间存在厂房再次抵押、厂区对外出租并允许他人使用、封锁办公场所、多收水电费以及设置障碍不予配合股权转让的违约行为，导致慧泰公司以股权转让方式收购民生公司土地使用权和建筑物所有权的合同目的无法实现。本院认为：1.关于厂房再次抵押的问题，从不动产登记簿上记载的内容可见，民生公司的“第二次”抵押登记是对最高债权数额的变更登记，而非进行二次抵押，且与《补偿协议》第5.1条所述除外情况相符，故民生公司不存在重复抵押的违约行为。2.关于厂区对外出租并允许他人使用的问题，虽然慧泰公司在一审中提供了相关照片及公证机关出具的《情况说明》，但鉴于保全证据的公证并未有效进行，故仅依据原告提供的照片尚不足以证明民生公司将涉案厂区对外有偿出租的事实，故一审法院对慧泰公司主张民生公司的上述违约行为未予以认定，并无不当。同时，在民生公司未能提供证据佐证公证机关出具的《情况说明》不实的情况下，一审法院依据《情况说明》所述，指出民生公司有故意隐瞒不当行为的嫌疑，亦无不妥之处。3.关于封锁办公场所的问题，根据《补偿协议》第3.2条的约定，过渡期补偿费是对民生公司因与慧泰公司锁定截至2017年年底的收购固定价60,000,000元而进行的补偿。该补偿包括民生公司停产损失、房屋租金以及锁定价格期间产生的价格风险等。又根据《补偿协议》第4.1条的规定，慧泰公司支付共计5,000,000元过渡期补偿费所包含的补偿期间应自2014年10月1日起至2017年年底。由于双方对于收购涉及拆迁等事项可能需要的具体过渡期限并不确定，故约定按照实际过渡期多退少补。因此，慧泰公司已向民生公司支付的过渡期补偿费应系截至2017年年底的数额。若实际过渡期早于2017年年底则应由民生公司予以退还多余款项，反之则应由慧泰公司补交。现民生公司在2017年5月即以慧泰公司未付或少付过渡期补偿费为由拒绝慧泰公司使用办公场地，并无合同依据。4.关于水电费的收取问题，《补偿协议》第4.2条的约定是明确的，即慧泰公司承担厂区内水电费的全部，承担保安费用为民生公司实际费用的50%，故一审法院关于该条款约定不明确的观点，本院予以纠正。鉴于上述条款的约定，民生公司要求慧泰公司支付相应的水电费，并无不当，慧泰公司关于民生公司多收水电费系违约的主张，与事实不符，本院不予支持。5.关于设置障碍不予配合股权转让的问题，首先，根据《补偿协议》第2条的约定，涉案收购采用股权转让或资产转让的方式，慧泰公司作为收购方有权确定最终的收购方式。本案中，慧泰公司于2017年5月24日即书面通知民生公司采用股权转让的方式收购，并告知民生公司会议时间、地点、要求及协商事项等。然而在之后的双方函件中，民生公司虽表示愿意配合收购工作，但多次要求变更会议时间、地点，并始终以要求慧泰公司支付“欠付”过渡期补偿费、水电费、先支付转让款等作为双方商谈的前提条件。在慧泰公司同意民生公司的时间要求后，双方才于2017年6月16日进行了商谈。其次，慧泰公司订立涉案协议的目的是通过收购取得涉案地块及地上建筑物的所有权。在慧泰公司确定选择以股权转让方式进行收购后，作为收购方与被收购方的慧泰公司和民生公司应当就确定的股权转让方式进行协商。本案中，慧泰公司在多份函件中要求民生公司提供全体股东的授权文书及有效文件参与洽谈，并无不当之处。民生公司虽声称全体股东已授权法定代表人李惠江代表股东进行洽谈，但并未向慧泰公司提供相应的授权证明，却反复催促慧泰公司支付过渡期补偿费和其他欠款。如前所述，慧泰公司实际并不存在欠付过渡期补偿费的情况，即便存在欠付水电费的情形，亦不应成为民生公司不予以配合洽谈的理由。最后，民生公司主张依据《补偿协议》第4.3条的约定，慧泰公司应当先行支付30,000,000元收购首付款。本院认为，该条款约定慧泰公司支付30,000,000元首付款的时间节点在其决定并书面通知民生公司移交土地、房屋产权证、公章、印鉴章，腾空并移交土地、建筑物前，现双方尚在启动商谈以股权转让方式进行收购的阶段，并未涉及移交事项等，故民生公司要求慧泰公司在双方商谈之前先行支付30,000,000元，缺乏合同依据。据此，一审法院认定民生公司在慧泰公司确定以股权转让方式收购后并无积极配合的举动，最终导致慧泰公司于2017年12月致函表示放弃收购，并无不当。综上所述，涉案《补偿协议》履行过程中，民生公司在慧泰公司确定收购方式后未能积极配合协商，致慧泰公司通过股权转让方式取得涉案地块及地上建筑物所有权的合同目的无法实现，故民生公司应当承担相应的违约责任。尽管2017年年底并非《补偿协议》约定的最终履行期限，但该协议锁定的60,000,000元收购价格于2017年底届满，又鉴于庭审中双方当事人均表示涉案《补偿协议》已无法继续履行，故一审法院判决解除该协议本院予以维持。民生公司关于《补偿协议》不应解除以及其不存在违约行为致慧泰公司合同目的不能实现的主张，本院均不予采纳。关于第二个争议焦点。慧泰公司主张依据《补偿协议》第5.3条的约定，民生公司应当返还5,000,000元过渡期补偿费，并支付违约金。本院认为，上述关于返还5,000,000元过渡期补偿费的约定是为了弥补慧泰公司因民生公司的违约而遭受的损失。本院注意到，《补偿协议》第3.2条中明确过渡期补偿费包括房屋租金，即民生公司在等待收购拆迁期间的房屋租金损失。如前所述，慧泰公司支付的5,000,000元过渡期补偿费系截至2017年年底的费用，现慧泰公司于2017年5月初即无法使用民生公司的房屋，故一审法院依据慧泰公司支付过渡期补偿费后实际使用房屋的时间，判决民生公司返还慧泰公司未使用房屋期间的补偿费，并无不当。关于违约金的问题，尽管《补偿协议》第5.3条对违约金的计算方式有所约定，但慧泰公司提供的相关损失证据尚不足以证明其主张的实际损失和预期利益损失。考虑到民生公司的违约行为致慧泰公司以60,000,000元的价格通过股权转让方式取得涉案地块及地上建筑物所有权的合同目的无法实现，确实给慧泰公司造成一定损失，并综合民生公司的违约程度，慧泰公司的履约情况以及对于过渡期补偿费的处理情况等，一审法院酌情确定违约金1,000,000元，并无不妥。综上所述，慧泰公司关于返还过渡期补偿金、支付违约金的主张，本院均不予采纳。关于第三个争议焦点，民生公司主张慧泰公司欠付2017年4月至12月间的过渡期补偿费、水电费。本院认为，如前所述，在案证据表明，慧泰公司并未欠付截至2017年12月的过渡期补偿费；虽然一审法院对《补偿协议》4.2条的约定解释有误，但一审法院判决慧泰公司全额支付水电费的结论正确；一审法院对保安费的计算时间点调整本院亦予以认同。因此，民生公司的上述主张本院均不予采纳。关于第四个争议焦点，慧泰公司主张因李惠江系民生公司法定代表人，根据《补偿协议》第4.6条的约定以及李惠江在《支付委托书》上的签字承诺，其应与民生公司共同承担民事责任。本院认为，李惠江系民生公司的法定代表人，其代表民生公司与慧泰公司签署《补偿协议》。虽然该协议第4.6条有关于李惠江承诺收到3,000,000元过渡期补偿费后30天内取得民生公司股东会决议，否则与民生公司共同承担相应违约责任的约定，但该约定的目的是确认李惠江获得签署《补偿协议》的授权。现双方对于《补偿协议》的生效并无异议，故慧泰公司依据该条款主张李惠江应就民生公司致慧泰公司合同目的不能实现的违约行为与民生公司共同承担民事责任，缺乏事实和法律依据。此外，李惠江在《支付委托书》上的承诺仅针对过渡期补偿费中3,000,000元支付至其个人账户有任何问题，李惠江和民生公司将共同承担责任。该承诺与慧泰公司现主张民生公司的违约行为致慧泰公司合同目的不能实现的情况并不一致。因此，慧泰公司的上述主张，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人慧泰公司、民生公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88,777元，由上诉人上海慧泰置业发展有限公司负担70,040元；上诉人上海民生制桶有限公司负担18,737元。本判决为终审判决。审判长  周清审判员  桂佳审判员  王峥二〇二〇年三月三十日书记员  肖洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……