上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初22418号原告：盛海连，女，1970年1月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王桂君(系原告盛海连丈夫)，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：杨群群，上海理帅律师事务所律师。被告：沈明聪，男，1984年7月21日生，汉族，住福建省。被告：上海丽蔻美容美发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈明聪，执行董事。原告盛海连与被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日第一次公开开庭进行了审理。期间依法转为适用普通程序，组成合议庭于2020年3月16日第二次公开开庭进行了审理。原告盛海连及其委托诉讼代理人王桂君和杨群群、被告上海丽蔻美容美发有限公司的法定代表人即被告沈明聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛海连向本院提出诉讼请求：确认原告与被告沈明聪签订的《商业用房租赁合同》于2019年6月9日解除；两被告支付原告欠付租金437,500元(其中2019年1月1日前已付清，2019年1月1日至2019年6月30日欠付137,500元，2019年7月1日至2019年12月31日欠付450,000元，扣除已付款100,000元和50,000元)；两被告支付原告欠付物业费43,500元(其中2019年6月30日前欠付35,500元，2019年7月1日至2019年12月31日欠付8,000元)；两被告支付原告2019年5月至7月的电费24,084.33元；两被告偿付原告解除合同违约金375,000元(按年租金900,000元计算5个月)；两被告将上海丽蔻美容美发有限公司奉贤分公司的注册地从上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号迁出。事实和理由：被告沈明聪于2016年8月22日与原告签订合同承租坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号的商铺，该商铺实际由被告上海丽蔻美容美发有限公司使用，即在该地址上注册成立上海丽蔻美容美发有限公司奉贤分公司。合同签订后，被告将部分租赁场所转租，原告提出异议遂直接与次承租人签订合同，解除与被告部分租赁场所的合同关系，相关租金和物业费等也作调整。被告迟延支付租金和物业费及电费等，2019年6月6日，原告发送《律师函》通知解除合同并要求被告搬离，然被告未履约，故提起诉讼。被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司辩称，原告与被告沈明聪签订《商业用房租赁合同》并由被告上海丽蔻美容美发有限公司实际使用是事实，被告上海丽蔻美容美发有限公司也将其奉贤分公司注册在该地址。期间，被告曾将部分租赁场所转租给次承租人，其中将租赁场所的底层东北角转租给大饼油条店，将底层西侧转租给生蚝店，而二楼和三楼则与何茂盛共同租赁，原告则直接与次承租人大饼油条店和生蚝店签订租赁合同。原告曾将二楼和三楼的租赁场所锁门，不允许搬离物品，因此之前欠付的租金同意支付，锁门后的租金不应支付。锁门前的物业费和水电费同意按实结算，也同意将奉贤分公司的注册地迁出，但违约金不应承担。合同实际并未解除。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号商铺的房地产权证登记的权利人为原告。2016年8月22日，原告与被告沈明聪签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号的商铺出租给被告，三层房屋建筑面积为779.63平方米；原告于2016年9月1日前交付租赁场所，租赁期限从2017年1月1日起至2024年12月31日止；第一年的年租金为700,000元，第二年的年租金为800,000元，第三年的年租金为900,000元，第四和第五年的年租金为1,000,000元，第六年至第八年的年租金为1,100,000元，租金先付后用，合同签订当日首付半年租金，以此类推；被告于2017年6月底之前向原告支付房屋租赁保证金200,000元，租赁关系终止时，原告将房屋租赁保证金用以抵充被告欠费，剩余部分无息返还被告；从2016年9月1日起，水、电、煤气、通讯设备、物业管理、卫生等费用由被告承担；房屋交付按房产开发商现有的房屋结构交付，在征得原告同意的基础上，由被告自行装修，租赁期满后，被告不得破坏已装修的结构，固定物不得搬移(含电力设备、电梯、空调、厨房固定设备、灯具、墙面、卫生设备、室外消防护梯等)；租赁期届满，被告返还商铺，每逾期一日按每平方米4元计算占有使用费；在租赁期内征得原告书面同意后，被告可将该房屋部分或全部转租给他人；被告逾期不付租金累计超过一个月的，原告可解除合同，违约方应向另一方按月租金的5倍支付违约金。2019年7月1日，原告与被告沈明聪签订《付款协议书》，约定：被告至目前尚欠2019年1月1日至2019年6月30日的租金137,500元和物业费35,500元，尚欠2019年7月1日至2019年12月31日的租金450,000元和物业费8,000元；扣除大饼油条店租金100,000元(大饼油条店由原告直接出租给熊庆文，被告与熊庆文签订的协议作废)，被告共欠原告租金和物业费计531,000元；被告承诺于2019年8月1日前付款231,000元，2019年9月1日前付款300,000元，熊庆文垫付水电费由被告在一个月内付清；以上事宜按期解决，原告同意将底层130平方米、二楼260平方米和三楼260平方米，计650平方米的租赁场所从2020年1月1日至2022年12月31日出租给被告，租金降为每年600,000元，物业费为每年16,000元；2020年1月1日付款316,000元，2020年7月1日付款300,000元，以此类推。2019年7月2日，原告与熊庆文签订《商业用房租赁合同》，约定原告将底层东北角125平方米的租赁场所出租给熊庆文以经营大饼油条，原告于2019年7月1日前交付租赁场所，租赁期限从2019年9月1日起至2024年8月31日止；第一年的年租金为210,000元，以后每年增加10,000元，年物业费为5,000元。同日，原告与被告沈明聪再次签订《商业用房租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号的商铺(底层130平方米、二楼260平方米和三楼260平方米，计650平方米)出租给被告；原告于2019年7月1日前交付租赁场所，租赁期限从2019年7月1日起至2022年12月31日止；2019年7月1日起至2019年12月31日止的租金为350,000元，物业费为8,000元；2020年1月1日起至2022年12月31日止的年租金为600,000元，年物业费为16,000元，租金和物业费先付后用，以此类推；被告于2019年7月1日前向原告支付房屋租赁保证金200,000元，租赁关系终止时，原告将房屋租赁保证金用以抵充被告欠费，剩余部分无息返还被告；租赁期间，水、电、煤气、通讯设备、卫生等费用由被告承担；房屋交付按房产开发商现有的房屋结构交付，在征得原告同意的基础上，由被告自行装修，租赁期满后，被告不得破坏已装修的结构，固定物不得搬移(含电力设备、电梯、空调、厨房固定设备、灯具、墙面、卫生设备、室外消防护梯等)；租赁期届满，被告返还商铺，每逾期一日按每平方米6元计算占有使用费；在租赁期内征得原告书面同意后，被告可将该房屋部分或全部转租给他人；被告逾期不付租金累计超过一个月的，原告可解除合同，违约方应向另一方按月租金的5倍支付违约金。2019年9月20日，原告与卞士龙签订《商业用房租赁合同》，约定原告将底层西侧118平方米的租赁场所出租给卞士龙以经营生蚝，原告于2020年1月1日前交付租赁场所，租赁期限从2020年1月1日起至2023年12月31日止；每年的租金为200,000元，年物业费为5,000元。嗣后，被告仅支付租金50,000元，余款未付，以致涉讼。另查明，被告上海丽蔻美容美发有限公司系自然人独资有限责任公司，被告沈明聪系该公司股东，上海丽蔻美容美发有限公司奉贤分公司系该公司的分支机构，注册地址为上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号。租赁场所的部分电费由原告垫付，其中交纳2019年5月的电费8,689.52元、2019年6月的电费8,555.03元和2019年7月的电费6,839.78元，计24,084.33元。原告要求解除合同的诉状副本于2019年11月3日送达至被告处。在审理期间，原告确认：房屋租赁保证金200,000元已收取，同意抵扣欠费，多退少补；2019年6月6日，原告曾向被告发出通知，认为被告逾期支付租金、物业费和水电费，双方合同解除并要求被告搬离，因被告未搬离原告于2019年6月9日将租赁场所锁门，在被告于2019年6月底支付部分款项后，原告于2019年6月底开门，由于被告仍未支付其余欠款，原告遂于2019年8月31日再次锁门；租赁场所有装修无扩建；原告与大饼油条店和生蚝店直接签订合同被告是同意的，当时就该部分租赁场所原、被告之间的租赁合同已解除，而二楼和三楼则由被告转租给何茂盛，何茂盛让原告自行处理装修和物品设备，原告于2019年11月22日将二楼和三楼的租赁场所清理并另行出租给案外人。被告确认：房屋租赁保证金200,000元已支付；被告未收到原告的通知，原告于2019年6月9日将租赁场所锁门并且不允许被告搬离物品，在被告于2019年6月底支付部分款项后，原告于2019年6月底开门，至2019年8月31日原告再次锁门，被告的物品均在租赁场所内；租赁场所有装修无扩建；二楼和三楼的租赁场所已被原告收回，尚存装修和物品设备等。以上事实，由户籍工商资料、房地产权证、《商业用房租赁合同》、《付款协议书》、电费付款凭证及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与被告沈明聪签订房屋租赁合同，然该租赁场所实际由被告上海丽蔻美容美发有限公司使用经营，原告系出租人，被告沈明聪系承租人，而被告上海丽蔻美容美发有限公司为实际使用人，现原告要求两被告共同承担责任于法有据，应予支持。由于原告要求解除合同的诉状副本于2019年11月3日送达至被告处，双方的房屋租赁合同于该日解除。而在合同履行期间即2019年7月1日，原告与被告沈明聪签订《付款协议书》，对2019年6月30日前所欠租金和物业费予以明确即137,500元和35,500元，也对应提前交纳的2019年7月1日至2019年12月31日的租金450,000元和物业费8,000元予以确认，同时因租赁场所范围的变更(即底层东北角由原告直接出租)，双方对变更后的租赁期限、租金和物业费标准进行了调整，即从2019年7月1日起至2019年12月31日止的年租金为700,000元和物业费为每年16,000元，从2020年1月1日起年租金为600,000元和物业费为每年16,000元，2019年9月20日原告对租赁场所范围再次变更即底层西侧由原告直接出租，剩余租赁场所即二楼和三楼仍由被告沈明聪承租。因原告于2019年8月31日将二楼和三楼的租赁场所锁门造成被告无法使用，从该日起被告不应再支付租金和物业费。故2019年6月30日前被告所欠租金和物业费分别为137,500元和35,500元，2019年7月1日至2019年8月30日所欠租金和物业费分别为116,986元和2,674元，扣除被告已付租金150,000元，被告应付原告租金104,486元和物业费38,174元。而电费出账日期存在延后一个月的情况，2019年4月至6月租赁场所实际发生的电费仍应由被告承担，故被告应付原告已垫付电费24,084.33元。涉案合同因被告违约而解除，根据合同约定被告应偿付原告解除合同违约金，但违约金标准过高，根据实际情况予以调整至150,000元。原告已收取的房屋租赁保证金200,000元予以抵扣上述欠费，多退少补。合同解除后，原告要求被告将上海丽蔻美容美发有限公司奉贤分公司的注册地从上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号迁出于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告盛海连与被告沈明聪签订的房屋租赁合同于2019年11月3日解除；二、被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司支付原告盛海连租金104,486元；三、被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司支付原告盛海连物业费38,174元；四、被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司支付原告盛海连2019年5月的电费8,689.52元、2019年6月的电费8,555.03元和2019年7月的电费6,839.78元，计24,084.33元；五、被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司偿付原告盛海连解除合同违约金150,000元；(上述第二、三、四、五项付款金额共计为316,744.33元，扣除房屋租赁保证金200,000元，两被告于本判决生效之日起十日内实际支付原告116,744.33元。)六、被告沈明聪、上海丽蔻美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内将上海丽蔻美容美发有限公司奉贤分公司的注册地从上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX号迁出；七、驳回原告盛海连的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，由原告负担9,965元，两被告负担2,635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  李建伟二〇二〇年三月二十六日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。