江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3124号 上诉人（原审原告）：周白露,男,1959年9月出生,汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：陈辉宇，江西卓天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋敏，江西卓天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谭胜云，男，1955年10月出生,汉族，住江西省南昌市进贤县。 上诉人周白露因与被上诉人谭胜云租赁合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周白露上诉请求：1.撤销江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2144号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，并支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院判决严重扭曲江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民终1471号判决认定的事实，严重侵害了上诉人的合法权益；2.一审法院未认定被上诉人怠于履行（2018）赣01民终1471号生效判决确定的义务，构成根本违约的行为明显错误，上诉人有权要求解除双方之间的租赁合同；3.被上诉人擅自改变租赁物用途，有选择、不全面严谨履行租赁合同的行为，致使合同的目的无法实现，上诉人具备要求解除合同的基础；4.被上诉人过错履行租赁合同，造成了上诉人租赁物的效能严重坏损，被上诉人应承担损害赔偿责任。 被上诉人谭胜云辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方于2016年10月3日签订了案涉租赁合同后，案涉租赁物中的10亩荒山均为其所开，买树苗的钱全部由其支付，既然后期收益是一人一半，那么买树苗的开支也应当一人一半，其于2017年向上诉人主**均负担购买树苗开支时，上诉人称没钱未支付购买树苗费用，双方遂产生纠纷；2.上诉人称有几间房间可用来做养老院，其接手后开始装修时，上诉人因认为其装修太差，而将该几间房屋上锁，导致无法继续开办养老院；3.其一直向上诉人主张开荒的工资、管树的工资，上诉人均不予理会。 周白露向一审法院起诉请求：1.判决解除周白露与谭胜云于2016年10月1日签订的《协议书》；2.判决谭胜云交纳从2016年10月1日至2019年6月1日的房屋租金3.1万元，并将房屋恢复原状立即腾退；3.判决谭胜云将养殖房屋被风吹掉了的瓦在一个月时间内修好后归还出租方，否则，赔偿10万元维修款给周白露；4.本案诉讼费由谭胜云承担。在一审审理过程中，周白露于2019年7月19日撤回“判决解除双方于2016年10月1日签订的《协议书》”的诉讼请求，变更诉讼请求为：1.要求谭胜云支付从2016年10月1日至2019年6月1日的3.1万元房屋租金并将房屋恢复原状；2.判决谭胜云将养殖房屋被风吹掉了的瓦在一个月时间内修好后归还出租方，否则，赔偿10万元维修款；3.本案诉讼费由谭胜云承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日，周白露和谭胜云签订了一份《协议书》，协议约定：“甲方（周白露）将整个农场场地出租给乙方（谭胜云）（房屋及荒山），由乙方负责整个农场的一切管理和承担（如风吹掉了瓦由乙方维修好），房屋用于出租及养殖，荒山用于栽花果树；租赁期限为贰拾年。一、荒山栽花果树。1.乙方负责好种植花果山上的工作，如施肥、打农药等等，甲方无须付乙方工资。2.甲乙请机械耕种荒山种植花果、买花果树苗等，费用甲乙各付壹半；花果成熟出售甲乙双方赢利各壹半。二、房屋。1.乙方可在院子内搞各种养殖，如养鸡、养鱼均归乙方管理和收费，鱼塘到年与甲方结算。2.甲方拾间房屋可以出租，乙方可用来办养老院，具体如下：（1）如只出租了5间房屋即2至10个人（注：每间可住2个人），乙方支付给甲方房屋出租金额为伍佰元/月。（2）如出租了5间以上房屋即10个人以上，乙方付给甲方房屋出租金额为壹仟元/月。（3）房屋出租费为一年一付…”。协议书签订后，谭胜云在拟办养老院的房屋内居住，按协议约定，在协议中约定的农场范围内从事开垦荒山、栽种花果树苗等事务。周白露以谭胜云未履行双方签订的《协议书》为由，多次向法院提起诉讼，或要求解除协议，或要求谭胜云给付租金，或要求谭胜云对鸽舍进行维修等。周白露解除协议的诉请已经南昌市中级人民法院终审裁判不予支持，其后的租金等诉讼或被驳回诉请，或自动撤回起诉。因其与谭胜云双方的矛盾仍未解决，故又提起本次诉讼。 一审法院认为：周白露、谭胜云自愿签订案涉《协议书》是双方真实的意思表示，且经南昌市中级人民法院终审判决继续履行，该协议合法有效，双方均应按照协议书的内容履行各自的义务。《协议书》中明确约定谭胜云将房屋办养老院出租给他人使用后，才须支付租金，而本案中谭胜云并未将房屋出租给他人养老使用，周白露亦未提交证据证明谭胜云已将上述房屋出租作养老使用，故对于周白露要求谭胜云支付房屋租金的诉求，于法无据，不应支持。周白露曾于2017年度向进贤县法院提起租金之诉，进贤县法院（2017）赣0124民初2115号民事判决书判决驳回周白露的租金诉请，且该判决已经生效。双方签订协议之前，周白露即将鸽舍租赁给案外人，双方签订协议之日，前期鸽舍租赁尚未到期。谭胜云对鸽舍的维修义务的前提是周白露已实际交付鸽舍给谭胜云管理，周白露在本案中未提交证据证明鸽舍己实际交付谭胜云，故对周白露的该项请求，亦不予支持，同理，对其该要求否然之诉请，亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回周白露要求“谭胜云交纳从2016年10月1日至2019年6月1日的房屋租金3.1万元，并将房屋恢复原状”的诉讼请求。二、驳回周白露要求“谭胜云将养殖房屋被风吹掉了的瓦在一个月时间内修好后归还出租方”的诉讼请求。三、驳回周白露本案中提出的其他诉讼请求。案件受理费1710元（已减半），由周白露负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1.案涉租赁物的现场录像及相关录音材料，拟证明涉案租赁物的现状及被上诉人怠于履行义务的事实，被上诉人已构成根本违约，继续履行的判决结果难以实现；2.给被上诉人的律师函、EMS邮寄回证，拟证明上诉人将以上录像内容告知被上诉人。 被上诉人辩称：1.其收到了光碟，但是没有看其中的内容；2.关于现场的情况，法院可以去现场查看。 本院于二审期间组织双方当事人到案涉农场场地进行了实地现场查看。 经查看，案涉房屋为红砖平房，除两间由被上诉人自住外，其他房屋大部分已上锁，未发现已出租或产生其他收益的情况，养殖房屋屋顶有部分破损。 本院结合当事人举证及现场查看情况，认证如下：1.上诉人提交光盘所载的案涉农场房屋现状与本院查看情况基本一致，其真实性、合法性本院予以认可，双方签订《协议书》后并未履行交接手续确认交接物品现状，且养殖房屋于双方签订《协议书》时尚由上诉人租赁给案外人使用，上诉人并未提供证据证明其已向被上诉人交付养殖房屋，光盘所载的内容仅能证明案涉房屋现状，且上诉人没有证据证明双方签订《协议书》或交付时的房屋状况，故无法证明房屋的破损发生在被上诉人承租期间，更无法证明该现状系被上诉人怠于履行义务所致，因此其与本案的关联性本院不予认可；对于上诉人提供的录音材料，因上诉人并未提供证据证明录音材料的真实性、合法性及关联性，对于该证据本院不予认定。2.上诉人给被上诉人的律师函、邮寄EMS的真实性、合法性本院予以认定，根据前述理由，其与本案的关联性本院不予认定。 本院认为：上诉人在一审起诉时提出解除双方于2016年10月1日签订的《协议书》的诉请，后又通过变更诉请撤回了该项诉请，上诉期间重新提出要求解除双方《协议书》，视为二审期间增加新的诉请，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”，经组织调解，本案双方当事人并未就解除《协议书》达成调解，因此对于上诉人于二审期间提出的解除《协议书》的诉请，本院不予审理；关于上诉人所主张的房屋租金问题，按照双方《协议书》约定内容，支付租金以开办养老院并出租房屋为前提，上诉人并未提供证据证明被上诉人已将该房屋出租或被上诉人使用该房屋产生了其他收益，因此上诉人要求支付房屋租金的诉请本院不予支持；关于上诉人所主张的养殖房屋维修问题，上诉人虽提供证据证明养殖房屋屋顶有部分破损，但由于双方当事人签订《协议书》时，养殖房屋尚由上诉人租赁给案外人使用，上诉人并未提供证据证明其是否向被上诉人交付养殖房屋，亦未提供证据证明交付时养殖房屋状况，因此无法证明该房屋破损发生在被上诉人签订《协议书》后，故其要求维修养殖房屋的诉请本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2920元，由上诉人周白露负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 芳 审 判 员  郑 馨 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年三月三日 法官助理  马茂青 书 记 员  万志新