山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9643号 上诉人（原审被告）：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地高密市柴沟镇柴沟村。 法定代表人：陶来秋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郭振邦，山东春杰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：罗福兰，女，1984年9月4日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：纪鹏，山东汇融律师事务所律师。 原审被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地胶州市李哥庄镇广场大街5号。 法定代表人：韩鑫，职务：经理。 委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄服务所法律工作者。 上诉人高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）与因与被上诉人罗福兰、原审被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫启源公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初7695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。煜翔公司的委托诉讼代理人郭振邦、罗福兰的委托诉讼代理人纪鹏、东夫启源公司的委托诉讼代理人王至涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 煜翔公司上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求，改判煜翔公司不承担还款责任。事实与理由：罗福兰通过东夫启源公司签订预约购房协议，并缴纳预付款1万元。但煜翔公司开发的小区在高密市，本案所涉小区，不仅有罗福兰一人购买房屋，还有上百个青岛居民通过东夫启源公司购买房屋，这种情况不正常。东夫启源公司主张将预付款交给煜翔公司的收款人张万春，张万春并非煜翔公司职工，应查明资金去向，排除制造虚假银行流水的可能性。 罗福兰辩称，罗福兰已经实际向煜翔公司交付购房定金，双方订房协议真是有效，不存在虚假诉讼的可能，请求维持一审判决。 东夫启源公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 罗福兰向一审法院诉讼请求：1.解除罗福兰与东夫启源公司于2018年6月10日签订的定房协议；2.判令东夫启源公司与煜翔公司返还购房协议定金10000元；3.诉讼费用由东夫启源公司与煜翔公司承担。 当事人围绕诉讼请求提交证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。罗福兰提交收到条、收款收据、定房协议书各一份，东夫启源公司提交《高密市苹果园小区项目销售合作协议》和委托书各一份、手机银行转账、银行回单各一宗，当事人对真实性无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。 （2019）鲁0281民初3367号罗福兰唐明芬诉李超、青岛东夫启源房产营销策划有限公司、高密市煜翔房地产开发有限公司一案民事判决书已经生效，该判决书认定东夫启源公司与煜翔公司系委托代理关系，东夫启源公司系代理人，煜翔公司系被代理人。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下事实：2018年4月27日，东夫启源公司（乙方）与煜翔公司（甲方）签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，约定：1.合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市苹果园小区项目商品房（共240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2.包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。3.在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4.在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成……。2018年9月18日，煜翔公司向东夫启源公司出具委托书，“我公司全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市苹果园小区项目的销售权及代收购房首付款”。 2018年6月10日，东夫启源公司以煜翔公司名义（甲方为煜翔公司）与罗福兰（乙方）签订《定房协议》，约定：1.乙方自愿购买甲方位于高密市苹果园小区住宅3号楼3单元401室。2.本协议签订之日起，乙方向甲方交购房定金10000元。3.自预售许可证办妥后，乙方接到甲方通知七日内须到甲方处签订正是购房合同或办理按揭手续，否则视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人，乙方所交定金甲方不再返还。协议签订后，罗福兰向东夫启源公司交付购房协议金10000元。 一审法院认为，东夫启源公司与煜翔公司签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，双方形成代理关系，即煜翔公司为被代理人，东夫启源公司为代理人。东夫启源公司根据销售合作协议以煜翔公司名义与罗福兰签订《定房协议》，其行为对煜翔公司发生效力。罗福兰有理由相信东夫启源公司有代收购房定金的权利，东夫启源公司代收购房定金行为有效，对煜翔公司发生效力。 东夫启源公司、煜翔公司未按照《定房协议》约定在取得涉案房屋预售许可证后，在合理期限内通知罗福兰签订正式购房合同或办理按揭手续，构成违约，罗福兰要求解除《定房协议》并要求返还购房定金10000元，于法有据，一审法院予以支持。 煜翔公司若有证据证明东夫启源公司未将罗福兰支付的10000元购房定金支付给煜翔公司，可另案向东夫启源公司主张权利。 煜翔公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除当事人于2018年6月10日签订的《定房协议》。二、高密市煜翔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还罗福兰购房定金10000元。三、驳回罗福兰对青岛东夫启源房产营销策划有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 二审期间，东夫启源公司提交转款记录一宗、苹果园小区交易意向金、苹果园小区首付款明细各一份，证明罗福兰缴纳意向金1万元，首付款明细证明中汇总的金额就是东夫启源公司已经支付给煜翔公司全部款项。煜翔公司认为，煜翔公司原法定代表人被罢免后，持有公章拒不交出，为东夫启源公司出具的证明将购房款支付至张万春账户，罗福兰所交的一万元，煜翔公司并未收到。二审中，东夫启源公司对苹果园小区首付款明细做出解释，其一共销售121套房屋，其中36个客户缴纳了房屋全款或者首付款，共计5532896元，还有53个客户缴纳了购房意向金，合计2266683元，还有32个客户交了意向金要求退款，东夫启源公司已经退还，金额为1176683元。东夫启源公司还主张其按照与煜翔公司的约定，扣取佣金2717286.6元，并按照煜翔公司的要求，给其指定张万春账户转款3755000元，另外向甲方原法定代表人马令宝指定马俊飞的账户打款12万，共计向煜翔公司转款3875000元。 本院认为，东夫启源公司与煜翔公司未按照《定房协议》的约定，在取得涉案房屋预售许可证后，在合理期限内通知罗福兰签订正式购房合同或办理按揭手续，构成违约，罗福兰要求解除《定房协议》并要求返还购房定金10000元，于法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。东夫启源公司与煜翔公司签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，双方形成代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫启源公司为代理人。代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，由被代理人承担责任，因此，东夫启源公司根据销售合作协议以煜翔公司名义与罗福兰签订《定房协议》，其行为对煜翔公司发生效力。罗福兰有理由相信东夫启源公司有代收购房定金的权利，东夫启源公司代收购房定金行为有效，对煜翔公司发生效力。煜翔公司应当向罗福兰返还10000元购房定金。煜翔公司上诉主张东夫启源公司未将罗福兰支付的10000元购房定金交给煜翔公司，其若有证据证明该事实，可另案向东夫启源公司主张权利。 综上，本院对于一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，均由高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 孙向东 审判员 马 喆 二〇二〇年三月十二日 书记员 郑 昭 书记员 张 旭