吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终335号上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。法定代表人：郭云川，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张坤，女，1987年5月4日出生，汉族，住吉林省松原经济技术开发区。上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人张坤买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。星泰房地产公司上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初7416号民事判决，改判驳回张坤的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由张坤负担。事实和理由：根据合同约定及法律规定，星泰房地产公司未办理产权登记非因自身原因所导致，星泰房地产公司不构成违约。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰房地产公司与张坤签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同系由建设部门制定的合同文本，并不是星泰房地产公司自行制定反复使用的格式合同。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”上述法律规定及合同条款均明确，只有因星泰房地产公司自身原因导致张坤不能如期取得房屋产权证书的，才需承担延期办证的违约责任，即承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，张坤无法举证证明星泰房地产公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，张坤应当承担举证不能的不利后果。因此，张坤要求星泰房地产公司承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1.大禹·塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，大禹·塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神），大禹·塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明星泰房地产公司按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案星泰房地产公司主观无过错。第二，逾期办证是因张坤违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹·塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续。”即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收。因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，当初导致国土部门暂缓验收系因别墅区业主私搭乱建违章建筑，并非星泰房地产公司的原因所导致。经星泰房地产公司多方努力，相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。张坤自2016年8月16日接收房屋后即进行私搭乱建违章建筑，并且别墅区其他业主在此之前就已存在违章建筑。2017年7月13日星泰房地产公司取得竣工备案证后即申请验收，故即使计算违约截止期限，也应当以2017年7月13日为截至日。张坤一审主张从2018年2月开始计算违约金，故应驳回张坤全部诉讼请求。第三，补缴土地出让金是政策原因导致而非星泰房地产公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。星泰房地产公司提供证据已表明松原市规划局早已对大禹·塞维利亚小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，星泰房地产公司没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。一审法院已经查明“2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证”，即案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元，之后政府政策发生变化又要求星泰房地产公司在大禹·塞维利亚项目中建设人防工程，星泰房地产公司根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神“松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记”。星泰房地产公司完成人防工程建设后，于2017年7月13日取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条应免除星泰房地产公司责任。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在该名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，在张坤受有损失的前提下，违约金应按已付房款的0.5%支付。即使星泰房地产公司应当承担违约责任，在张坤有证据证明其因逾期办理产权而受有损失的前提下，违约金的计算应按照双方所签订已经备案的《商品房买卖合同》第十五条计算，一审法院未采信该合同，以未约定为由适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款明显错误。张坤一审诉讼请求：要求星泰房地产公司以购房款1,080,000元为基数给付2018年2月8日至办证之日止按年利率6%给付逾期办证违约金。一审法院认定事实：张坤与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》、补充协议，星泰房地产公司将其开发建设第27幢104号面积为237.77平方米房屋以1,080,000元的价格出售给张坤，合同上记载合同的签订日期为2016年11月16日。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.协商解决。”2016年8月16日涉案房屋交付使用。另查明：2008年6月29日星泰房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日星泰房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日星泰房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年星泰房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日星泰房地产公司取得商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月星泰房地产公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。庭审中，张坤自认其房屋私自加盖了阳光房。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。再查明：星泰房地产公司与张坤又签订一份《商品房买卖合同》并在房产部门进行登记备案，该《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.协商解决。”星泰房地产公司主张以该份合同约定为准。一审法院认为，张坤与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议（上载合同签订时间2016年11月16日）系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人张坤，协助买受人张坤办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，本案中双方签订商品房买卖合同是2016年11月16日，星泰房地产公司交付房屋时间为2016年8月16日，则办理产权证期限为2018年1月31日。因星泰房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务，尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在法定期限内为张坤办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了张坤的合法权益，张坤主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。张坤应自2018年2月1日起知道自己权利被侵害，张坤于2019年10月30日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，对星泰房地产公司辩解已超过诉讼时效的意见不予支持。庭审中，张坤自认其私自加盖阳光房，星泰房地产公司未能提交证据证明张坤违建之日的具体时间，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故认定自2019年4月2日起不能办理案涉房屋的所有权登记手续不能全部归责于星泰房地产公司。因此，星泰房地产公司应按照合同约定自2018年1月12日起至2019年4月1日止给付张坤逾期办证违约金，即以购房款1,080,000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，张坤主张自2018年2月1日起按照年利率6%计算，符合法律规定，应予保护。故星泰房地产公司应当给付张坤逾期办证违约金73,928元（自2018年1月19日起至2019年4月1日止以购房款1,080,000元为基数按年利率6%计算）。2019年4月2日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系张坤存在擅自加建的情形所致，在该情形消除之前，张坤将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于星泰房地产公司与事实不符，不予支持。关于星泰房地产公司主张应当按房产备案合同约定的办理产权证为准，因该合同系星泰房地产公司提供的格式合同，且张坤与星泰房地产公司双方均未有该份合同的原件，格式合同中的格式条款应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故星泰房地产公司此点主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、星泰房地产公司于本判决生效后立即给付张坤逾期办证违约金73,928元；二、驳回张坤在本案中的其他诉讼请求。本院二审查明事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为：张坤未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。张坤与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效的，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，张坤未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证。”无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。二审同类案件中星泰房地产公司提供了松原市不动产登记中心的两份证据欲证明其他业主违建导致案涉房屋逾期办证，但是该两份证据均为请示且未得到相关部门对其请示内容的明确答复。即使张坤在一审过程中自认其私自加盖了阳光房，亦不足以排除星泰房地产公司承担逾期办证的违约责任。故对星泰房地产公司“逾期办证是因部分业主违建导致”的主张，本院不予支持。因此，星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。关于星泰房地产公司主张支付违约金利息截止日期应当为其取得案涉小区竣工备案证之日即2017年7月13日的问题。该时间节点只能证明案涉工程竣工验收时间，却不能证明星泰房地产公司已经将办理产权证的材料交到房屋产权登记机关且符合办理产权证的要求，故一审法院确认的利息计算起止日并无不当。关于星泰房地产公司提出以房产备案的房屋买卖合同中有关办理产权证的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款，与星泰房地产公司和张坤2016年11月16日签订的《商品房买卖合同》不一致，应当采用后者的有关条款。一审法院结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，判决星泰房地产公司以购房款1,080,000元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当。综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于福桐审 判 员 邰伟莉审 判 员 王丽丽二〇二〇年三月二十四日法官助理 梁婷婷书 记 员 高松松