北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2583号上诉人（原审被告）:北京卓东致远物流有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇任李路沿河段166号。法定代表人：卓可战，总经理。委托诉讼代理人：李天博，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立超，北京圣伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京京邦达贸易有限公司北京分公司，营业场所北京市海淀区东升园七条2幢1层平房。负责人：王爱军，董事长。委托诉讼代理人：焦佳，女，1985年3月10日出生，北京京邦达贸易有限公司北京分公司法务，住天津市北辰区。上诉人北京卓东致远物流有限公司（以下简称卓东致远公司）因与被上诉人北京京邦达贸易有限公司北京分公司（以下简称京邦达公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人卓东致远公司的委托诉讼代理人李天博，被上诉人京邦达公司的委托诉讼代理人焦佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓东致远公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判。2.诉讼费由京邦达公司承担。事实与理由：同意一审判决第一项、第二项内容，不同意一审判决第三项内容。一、京邦达公司应承担免费使用期内的占有使用费。《仓储使用合同》约定，免费使用期为2017年9月29日至2017年10月15日。在此期间内,京邦达公司实际占有并使用仓库。因一审判决认定《仓储使用合同》无效，根据一审法院判决所述，京邦达公司应该向卓东致远公司支付2017年9月29日至2017年10月15日期间的占有使用费。二、一审判决认定的撤场时间有误。京邦达公司并未提前通知卓东致远公司，未与卓东致远公司交接，也没有证据证明京邦达公司于2017年12月15日撤场。在2017年12月15日之后，京邦达公司的负责人张胜超仍在与卓东致远公司沟通撤场时间事宜。京邦达公司辩称：同意一审判决，不同意卓东致远公司的上诉请求和理由。京邦达公司于2017年12月15日撤场，其按照合同约定缴纳了相关费用，应当予以返还。京邦达公司向一审法院起诉请求：1.判令卓东致远公司退还京邦达公司押金371917元并承担相应违约责任，违约金以371917元为基数，按照日千分之五标准，自2017年12月16日起计算至实际付清之日止；2.判令卓东致远公司退还京邦达公司预支付的租金1679372.43元并承担相应违约责任，违约金以1679372.43元为基数，按照日千分之五标准，自2017年12月16日起计算至实际付清之日止；3.本案案件受理费由卓东致远公司承担。一审法院经审理查明：京邦达公司、卓东致远公司于2017年9月29日签订了《仓储使用合同》，卓东致远公司将总使用面积为14385.22平米的库房、月台及附属办公室部分出租给京邦达公司使用，使用期限为2017年9月29日至2019年10月15日。其中，免费使用期自2017年9月29日至2017年10月15日。合同中还约定了租金、违约责任等。2017年10月18日，双方又签署《补充协议》，约定卓东致远公司将增加的10667平米停车场地及853平米月台出租给京邦达公司使用，使用期为2017年10月19日至2019年10月15日。停车场地使用费每天0.15元每平米，月台使用费每天0.85元每平米。2017年10月30日，京邦达公司依约向卓东致远公司支付押金371917元及房租2225393.53元。双方因合同履行问题发生纠纷，现京邦达公司诉至法院，要求退还押金及租金并支付违约金。一审审理中，双方就合同无法继续履行原因各执一词。京邦达公司称：2017年11月18日，顺义区南彩镇政府办公室认为涉诉仓库消防不合格，要求限期整改，京邦达公司通知卓东致远公司法人卓可战进行整改，但卓东致远公司未协调完成整改。2017年11月23日该镇政府安全科下达通告，认定仓库消防不合格，要求我方在2017年11月30日前清场撤离，并将仓库查封。我方也已通知卓东致远公司法人。因无法继续履行合同，经协商京邦达公司于2017年12月15日与对方进行交接，将全部仓库设施返还卓东致远公司，卓东致远公司法人也予以确认。我方在搬离房屋后要求对方退还剩余租金及押金，对方在2017年12月23日收到了退款函。为此京邦达公司提交消防安全隐患部位登记表复印件及微信聊天记录、南彩镇政府安全科通告、交接清单、退款函、快递单、查询单以证明。对此，卓东致远公司称：消防安全隐患部位登记表复印件上并未有填表人的任何信息，无法确定填表人，我方不予质证。微信聊天记录我方不认可，京邦达公司无法出示原件。对南彩镇政府安全科通告真实性不认可，黑章上又加盖了红章，且其上并未显示有与我方有任何关系，其上并未指向是我方所有的仓库，无法证明是我方仓库不符合消防要求。因对方仓库在全国众多，无法体现该仓库就是涉诉的仓库。且已经超过了举证期。交接清单真实性不认可，上面并没有卓可战的签字和公司的盖章，不清楚赵小帅与公司是何关系，无法确认，且其显示的交接时间与京邦达公司提交的证据中政府要求撤离的时间不符。聊天记录的真实性与证明目的不认可。退款函的真实性不认可，邮寄单的真实性也不认可，因为看不清楚。查询单的真实性也不认可，无法显示是卓可战本人签收的。一审审理中，就水、电费问题，双方具有争议。卓东致远公司称京邦达公司未支付的水电费为48920.5元，其中用水713立方米，单价每立方米8元；用电28811度，每度1.5元。为此卓东致远公司提交电费明细表、电费打印单、水表照片以证明。京邦达公司对此称：真实性不认可，这是卓东致远公司方单方制作的，其所谓的欠水电费的明细没有相关部门的盖章。一审审理中，就合同和补充协议的效力，双方有不同意见。京邦达公司称：《补充协议》是作为《仓储使用合同》的补充，效力同《仓储使用合同》，《仓储使用合同》我方认为是无效的。涉诉房屋是未经审批的临时建筑，根据最高院关于租赁房屋的司法解释应被认定无效。卓东致远公司则称：《补充协议》效力应独立于《仓储使用合同》，因为该《补充协议》既增加了与原合同标的完全独立的停车场和月台，因此我方认为《补充协议》有效。就第二项诉讼请求，京邦达公司称：我方已经支付2225393.53元，减去从2017年10月16日至2017年11月22日我方使用的费用546021.11元，剩余的就是我方主张返还的租金。第一、二项诉讼请求中的违约金都是按照合同的第16.3条的约定计算的。卓东致远公司对此称：仓库的起算日期认可，月台和停车场的起算日期也认可，但结束日期不认可，合同并未解除，结束日期应为2019年10月15日，这是合同到期自然终止。租赁的单价我方认可。合同并未终止，京邦达公司并未通知我方终止合同。合同约定的违约金过高，如果有违约金请法院酌定。根据合同约定，如果京邦达公司打算终止合同应于终止前3个月通知我方，但我方并未收到终止通知，且该条约定合同以通知的终止日终止。一审审理中，卓东致远公司认可涉诉库房、宿舍、办公楼等建筑并没有建设工程规划许可证或者建设审批手续。上述事实，有当事人陈述、《仓储使用合同》、《补充协议》、微信聊天记录、照片和法院庭审笔录在案佐证。一审法院认为：本案焦点问题在于《补充协议》与《仓储使用合同》之间的关系，合同效力以及过错责任三方面。其一，从《补充协议》与《仓储使用合同》的内容以及合同目的来看，《补充协议》系双方对《仓储使用合同》的补充约定内容，系《仓储使用合同》的一部分，而非独立部分。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉库房、宿舍、办公楼并未取得建设工程规划许可证或者建设审批手续，故本案双方签订的《仓储使用合同》应属无效。其三，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《仓储使用合同》无效的原因在于卓东致远公司没有相关审批手续，京邦达公司对此明知且继续与卓东致远公司签订合同，故双方对此都有过错。故对京邦达公司要求退还全部押金及部分占有使用费的请求，法院予以支持。对京邦达公司要求违约金的主张，于法无据，法院不予支持。占有使用费应以京邦达公司实际占有使用期间产生的各项费用为准。京邦达公司虽称应以2017年11月22日为截止之日，但法院认为应以京邦达公司承认的撤场时间2017年12月15日为截止之日。对水电费用，京邦达公司虽不认可，但其未提交撤场时交接水电的反证，故对卓东致远公司提交的证据法院予以采纳，该水电费用法院认定为48920.5元。综上，卓东致远公司应退还全部押金371917元以及扣除水电费用之外的剩余占有使用费1295743.58元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京京邦达贸易有限公司北京分公司与北京卓东致远物流有限公司签订的《仓储使用合同》无效；二、北京卓东致远物流有限公司退还北京京邦达贸易有限公司北京分公司押金三十七万一千九百一十七元，于判决生效之日起七日内履行；三、北京卓东致远物流有限公司退还北京京邦达贸易有限公司北京分公司占有使用费一百二十九万五千七百四十三元五角八分（已扣除水电费用），于判决生效之日起七日内履行；四、驳回北京京邦达贸易有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，《补充协议》系《仓储使用合同》的一部分，因涉案库房、宿舍、办公楼等建筑未获得建设工程规划许可证或者建设审批手续，卓东致远公司和京邦达公司签订的《仓储使用合同》及《补充协议》应属无效。合同被确认无效后，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。现双方对涉案合同无效均无异议，对卓东致远公司应退还京邦达公司押金371917元亦无异议，对京邦达公司应否支付免费使用期内的占有使用费及京邦达公司的撤场时间产生争议。涉案《仓储使用合同》第二条使用期限明确约定：使用期限自2017年9月29日至2019年10月15日，其中免费使用期自2017年9月29日至2017年10月15日；此期间内，京邦达公司仅向卓东致远公司支付水费、电费；无论任何原因终止或提前解除合同的，京邦达公司均无须就免费使用期的使用另行向卓东致远公司支付免费使用期对应的使用费水电费等费用。故在涉案合同被认定无效后，京邦达公司无需支付免费使用期内的占有使用费。卓东致远公司上诉主张京邦达公司应向其支付免费使用期内的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于京邦达公司的撤场时间，根据查明事实，卓东致远公司与京邦达公司于2017年12月15日完成交接，故2017年12月15日为京邦达公司的撤场时间。卓东致远公司虽上诉主张一审法院认定的撤场时间有误，但未提供充分证据予以证明，对于其该项上诉主张，本院不予支持。因此，一审法院自2017年10月16日起至2017年12月15日之日止计算京邦达公司的占有使用费，并无不当，对于未占用期间的使用费，卓东致远公司应予返还。综上所述，卓东致远公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16462元，由北京卓东致远物流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  邢 军二〇二〇年三月三十日法官助理  卢恺晨法官助理  李海龙书 记 员  陈 猛