福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终360号 上诉人（原审被告）：郑先柃，男，1972年9月3日出生，汉族，住福建省永安市。 上诉人（原审被告）：郑美娣，女，1977年9月28日出生，汉族，住福建省永安市。 被上诉人（原审原告）：永安佳家物业管理有限公司，住所地永安市解放路800号，统一社会信用代码91350481073202375P。 法定代表人：凌志勇，总经理。 委托诉讼代理人：吴诗芳，男，系公司员工。 上诉人郑先柃、郑美娣因与被上诉人永安市佳家物业管理有限公司（以下简称佳家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0481民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑先柃、郑美娣,被上诉人佳家物业公司的委托诉讼代理人吴诗芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑先柃、郑美娣上诉请求：撤销永安市人民法院（2019）闽0481民初1987号判决，将本案发回重审或判决佳家物业公司物业费只能按50%收取；涉诉一二审费用由佳家物业公司承担。事实和理由：其二人于2014年购买永安市天鑫置业有限责任公司位于（在建设中），到2016年6月30号交房时，本应由永安市天鑫置业有限责任公司交房，但永安市天鑫置业有限责任公司委托前期物业佳家物业公司交房，佳家物业公司违反交房程序，要业主交清使用费用和签完所有的交房文件才拿房子的锁匙给业主，交房之前电表用了70多度的电费，也不去交接清楚，而是让其二人承担交房之前产生的费用。佳家物业公司交房时应该将水表、电表交房之前产生的费用与开发商交接清楚、没有质量问题的房屋而移交。至使业主交完房也不知道房子有多大的质量问题，有问题物业也不给解决。找开发商，开发商说房子移交给物业了，找物业，物业说房子不是他建的，交房时给了福建省新建商品住宅质量保证书，保证书中第七条是：住户入住后，有关住宅质量的来信、来访投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给予答复和妥善处理。从2016年12月份墙壁开裂多次反映到现在将近三年，佳家物业公司对其不理睬，不给答复和处理，物业并没有服务广大业主，楼道的安全指示牌从2016年的12月份到2019年的5月份从来没修理过，楼梯口的消防安全门从2018年8月份到今天2019年9月份都没维修。强制交房时，其已经预交了1年的物业费，佳家物业公司收了物业费，没有服务业主。交房到现在三年多了，多次找物业和开发商，互相推诿，都不给解决。强制交房后，佳家物业公司严重违约和失职，绿化没有进行管理，绿化树该修剪的部分比树木原形还高没有修剪，绿化树大量枯死。值班安保人员值班睡觉，消防安全门锁损坏长时间没修理，入户门坏了也是拖了很久才随便维修一下，致使入户门经常都无法关闭，导致外来人员可以随意进出1号楼，甚至发生外小区人员进入1号楼跳楼的事件发生，使广大业主精神受到伤害。二楼走廊、电梯门口、四楼走廊过道......等很多个离地板只有三四十公分高安全疏散指示灯损坏严重，玻璃尖角、带电线路、电线头两、三裸露在外面,两年多年都没维修，多次反映无果，给广大业主和业主的小孩造成极大的生命安全威胁，机动车随意在1号楼的入户门口掉头，发生了机动车把入户门口对面的垃圾桶撞坏和入户门口的柱子撞坏，威胁到1号楼业主的人生安全。高压泵房管理不善，多次将水压打到将近12公斤的压力，使广大业主家里的热水器多次损坏，发生漏水事件，小区内的有些路的落差将近10米左右，只用细铁丝网围一下，置广大业主人生安全不顾。协议中甲方的权利和义务第10条，每半年一次向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示。从入住到现在三年多，从未公示过，佳家物业公司重复收费、乱收费，公摊费用从2017年2月份一2018年12月份累计338元，而佳家物业公司要收其400元，公摊费用不清不楚，电费公摊应该以供电局的收费发票为准，而不是随便写个数字让业主公摊。从交房到2016年7月份至2019年3月份，每个月都有交了垃圾处理费9元，垃圾处理费已经包含在物业费内了，佳家物业公司私自间接提高物业费。从2016年到2019年的至今，佳家物业公司做不到物业协议中一半的责任和义务。在开庭期间，佳家物业公司辩称损坏的东西不是本楼栋的东西，小区内损坏的东西说是小区外的东西，表明不是物业的事，也不是物业的责任，说明佳家物业公司对职业的不负责任。高空抛物，外来人员就在楼下跳广场舞，早晨四五点钟大声喧哗，晨练的人发出大声的噪音，干扰他人休息，从不管制。佳家物业公司如此不负责任和不作为，没有理由按原价收取物业费，收取一半的物业费都很多了。请求二审法庭查明事实，纠正一审时不公正的判决，维护其合法权益。 佳家物业公司辩称，一审判决适用法律正确，判决公正。一、郑先柃、郑美娣以其购买的商品房有质量问题为由拒缴物业服务费，没有任何法律依据。其系按《前期物业服务合同》为小区业主提供物业服务，如郑先柃、郑美娣认为存在房屋质量问题，应向开发建设单位主张，其不是维修房屋的相关责任人。因此，郑先柃、郑美娣称“从2016年12月份墙壁开裂多次反映到现在将近三年，物业公司不给答复和处理”，并以此为由指责其未尽物业服务职责，没有法律依据。二、郑先柃、郑美娣诉请按50%缴纳物业费没有事实和法律上的依据。首先，物业服务是一项长期性的动态服务，如卫生的清理、设备的维修更换就是如此。小区中在某个时段存在垃圾、个别共用设施存在质量都是正常现象，并不能证明其在提供物业服务时存在问题，更不能证明其所提供的物业服务长期存在严重瑕疵。其次，物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主配合物业公司及时交纳物业管理费，共同促进小区物业的有效管理，实现对业主物业的良好维护。三、郑先柃、郑美娣每月向相关部门交的9元垃圾处理费与其收取的物业费无关。居民水费污水处理费是城市污水集中处理设施按照规定向排污者提供污水处理的有偿服务而收取的费用，以保证污水集中处理设施的的正常运行，上述费用与物业公司收取的物业费没有关系，郑先柃、郑美娣以此证明其间接提高物业费，没有事实依据。综上，一审判决判决正确，郑先柃、郑美娣的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回郑先柃、郑美娣的上诉，维持原判。 佳家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑先柃、郑美娣支付2017年7月--2019年3月止共计31个月的物业管理费3110元，2017年2月1日-2018年12月31日止的公摊水电费400元，合计3510元；2.判令郑先柃、郑美娣支付逾期违约金从2019年4月1日起以欠费3510元为基数，按月利率2%计算至欠款还清之日止；3.本案诉讼费用由郑先柃、郑美娣承担。在诉讼过程中，佳家物业公司申请放弃第二项逾期付款计算违约金的全部诉讼请求。 一审法院认定事实： 郑先柃、郑美娣系永安市儒林苑小区1幢404室房屋的业主，建筑面积123.41平方米，住宅1.2元／月／平方米，每月应交物业服务费148.1元，从2017年7月1日至2019年3月31日期间，郑先柃、郑美娣已欠物业费3110元、从2017年2月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费400元，合计3510元。 一审法院认为，佳家物业公司与郑先柃、郑美娣签订了儒林苑小区《儒林苑前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。佳家物业公司依约提供物业服务，郑先柃、郑美娣应按照合同约定缴纳物业费，故对佳家物业公司起诉郑先柃、郑美娣交纳物业费、公摊水电费的诉讼请求，并对佳家物业公司自愿放弃逾期付款违约金的请求属其对自己权利所作的处分，予以支持。同时，郑先柃、郑美娣抗辩因为佳家物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约为由拒付物业费、公摊水电费的问题。经查，尽管佳家物业公司对涉案小区的管理方面存在某些不尽人意，确有改善和提高物业服务质量的地方，以及维护好每一位业主合法权益等方面之需要，但佳家物业公司提供的物业服务是针对整个小区而言，包括房屋共用部位、共用设施房屋设备、绿化、环境卫生、公共安全等项目进行维护、修缮、服务与管理，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费也会对小区的整体服务产生不利的影响，加剧双方的紧张关系，促使矛盾激化，对其他已按时交纳费用的业主也是不公平的。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，郑先柃、郑美娣如认为佳家物业公司不履行、不完全履行物业服务合同的约定，可通过合法途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗佳家物业公司要求其交纳物业费、公摊水电费的诉求，且佳家物业公司在提供物业服务期间未收取到郑先柃、郑美娣业主应交纳物业费的情况下，尽力提供物业服务内容，并积极向有关部门反映和协调，故郑先柃、郑美娣的抗辩理由不能成立，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第四十五条第一款规定，判决：郑先柃、郑美娣应于判决生效后十日内支付佳家物业公司2017年7月至2019年3月的物业管理费3，110元、2017年2月1日至2019年4月1日的公摊水电费400元,合计3，510元。案件受理费50元，减半收取计25元，由郑先柃、郑美娣负担。 二审中，郑先柃、郑美娣提供：照片6张，拟证明物业服务没有做到位。 佳华物业公司质证认为:对照片要核实。本院认为,佳家物业公司服务有瑕疵,一审法院已作分析认定，故对郑先柃、郑美娣二审中所提供的证据不再作进一步分析。 当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，佳家物业公司与郑先柃、郑美娣签订了儒林苑小区《儒林苑前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，为有效合同，该合同对讼争小区内的全体业主都具有约束力。佳家物业公司依约提供物业服务，郑先柃、郑美娣应按照合同约定缴纳物业费、公摊水电费，佳家物业公司对涉案小区的管理方面存在某些不尽人意，确有改善和提高物业服务质量的地方，郑先柃、郑美娣实际接受了物业服务，应依约应缴纳物业管理服务费。一审法院认定郑先柃、郑美娣应交的物业管理服务费、公共水电费数额正确，郑先柃、郑美娣应承担交纳物业费义务的法律依据和现实意义已做充分阐述，本院予以确认。郑先柃、郑美娣以佳家物业公司服务不到位，其只需按50%的标准交纳物业费的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，郑先柃、郑美娣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郑先柃、郑美娣负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇二〇年三月三十日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。