山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终517号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵春霞，女，1973年7月1日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：纪华春，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊廷，山东同济律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：威海味一派餐饮管理有限公司，住所地威海经济技术开发区滨海龙城-22号。统一社会信用代码：91371000328493267M。法定代表人：宋雪妮，总经理。委托诉讼代理人：夏清华，山东中立达律师事务所律师。上诉人赵春霞与上诉人威海味一派餐饮管理有限公司（以下简称味一派公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵春霞上诉请求：一、依法撤销或改判一审判决第二项，赵春霞不返还味一派公司定金50000元及租金41506.84元。二、诉讼费用由味一派公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。赵春霞阻止味一派公司到承租房屋内拉走物品的行为就是为了依法实现自己的留置权。租赁协议未到期，味一派公司提出解除租赁协议，一审认定味一派公司违约解除协议，剩余租金就不应返还，是味一派公司违约解除应承担的损失。味一派公司辩称：同自己的上诉意见。味一派公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判味一派公司无需支付违约金；二、撤销一审判决第三项，改判赵春霞支付味一派公司违约金100000元。事实和理由：一、一审认定味一派公司违约，并判令味一派公司承担违约责任，既无事实依据，也无法律依据。味一派公司提出解除合同的邀约，赵春霞在同意解除合同的同时，又附加支付违约金等其他条件，视为新的邀约，味一派公司明确表示不同意，双方对合同解除的相关事宜并未达成合意，合同在当时并未解除。二、导致合同解除的责任在赵春霞，赵春霞应承担违约责任。由于赵春霞强行接管涉案房屋，且不允许我方搬走自己的物品，导致味一派公司无法正常经营，合同解除的责任在赵春霞。三、一审认定赵春霞留置财产不符合法律规定，但未对非法留置财产行为的法律责任作出处理，显然偏袒赵春霞。赵春霞辩称：同自己的上诉意见。味一派公司提出解除合同，赵春霞同意后，双方对违约金如何承担产生争议，不能导致味一派公司已交租金应当返还的法律后果。赵春霞向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金100000元；2.诉讼费用由被告负担。味一派公司反诉请求：赵春霞支付违约金100000元，返还保证金50000元、房租50000元，以上合计200000元。一审法院认定的事实：原告（反诉被告）赵春霞系牟房公字第00781号房屋所有权证确认的坐落于烟台市牟平区正阳路550号房屋的所有人。2017年6月1日，原告（反诉被告）赵春霞与被告（反诉原告）味一派公司签订了一份《房屋租赁协议》，将原告所有的位于烟台市牟平区正阳路550号房屋一楼大厅南侧租赁给被告用于经营餐饮。《房屋租赁协议》主要内容如下：出租人：赵春霞承租人：威海味一派餐饮管理有限公司（盖章、宫永军签字）双方经平等协商，就房屋租赁一事达成协议如下：一、租赁房屋坐落于烟台市牟平区正阳路550号皓隆公司一楼大厅南侧（原快客饭店）面积以实际面积为准。二、租赁期限从2017年6月1日至2024年5月31日。三、租金每年（大写）前五年每年壹拾伍万元，后两年每年为壹拾陆万元。四、租金交付方式：合同签订之日交付第一年的租金，以后每年必须在当年的3月1日前交付下一年的租金，双方约定定金为伍万元。……六、租赁房屋的用途：快餐。……八、合同解除条件：有下列情况之一，出租人有权解除合同：1、承租人不按约定交付租金。2、承租人未经出租人许可将房屋转租他人。3、承租人在出租房屋内进行违法活动。4、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋的用途。……十、违约责任：双方经协商，如一方违约，除赔偿对方损失外，另支付违约金拾万元。……十二、本协议一式两份，双方当事人签字或盖章即生效。十三、本协议未尽事宜，双方可协商达成补充协议，该补充协议与本协议有同等法律效力。出租人：赵春霞（签字、捺印）承租人：威海味一派餐饮管理有限公司（盖章、宫永军签字）。租赁协议签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。被告于2017年6月2日向原告支付人民币50000元，原告向被告出具收款收据，载明：今收到威海味一派餐饮管理有限公司人民币伍万元￥50000附注保证金收款人赵春霞。同日，被告向原告支付了2017年6月1日至2018年5月31日的租金150000元，原告亦向被告出具了收款收据。2018年3月13日，被告通过农村商业银行向原告赵春霞账户打款150000元，交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金。2019年2月15日，被告向原告发出书面解除租赁合同通知书，原告于2019年2月16日向被告发出回复函，同意解除双方的租赁协议，要求被告于2019年2月19日支付违约金拾万元后搬走租赁房屋内的物品，并不得破坏现有装饰装修。同年2月27日，被告向原告发出告知书，表示知悉原告同意解除租赁协议，同时告知原告其于2019年2月20日前往撤店时，受到原告阻挠，并将大门锁闭，原告应对此承担法律后果。原告于同年3月2日向被告发出再次回复函，告知被告未按协议约定履行义务的情况下，将通过诉讼维护权益。双方因租赁发生纠纷后，2019年2月20日涉案租赁房屋处于原、被告共同锁闭状态。庭审中原告主张，被告原法定代表人宫永军于2019年1月19日亲自到原告办公室协商因经营困难要求解除租赁协议事宜，并同意原告将涉案房屋重新对外招租，原告亦同意解除租赁协议。对此，原告认为被告提前解除协议，其行为构成违约，应当按照协议约定，向原告交纳违约金100000元。原告为证实其主张，提供了在原告办公室的视频资料予以证实。被告认可在2019年1月19日前后原、被告就解除租赁协议事宜商讨过，但主张双方未达成一致，协议在当时并未解除。同时，被告主张原告于2019年1月22日被告承租期内在承租房屋大门张贴招租广告；同年2月2日原告阻止被告进店清点物资，搬走易腐烂物料，将租赁房屋大门锁死；同年2月3日原告无理要求被告交纳未到期租金，并张贴大幅催缴通知，影响被告正常经营；同年2月12日，原告阻止被告人员进入店面，使被告无法继续经营，故原告构成违约，被告于2019年2月15日向原告发出了解除租赁合同通知书。被告为证实其主张，提交了现场照片、手机短信往来、2019年2月2日、3日、12日的视频资料予以证实，证明原、被告双方因租赁发生纠纷的经过。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，认为被告提供的证据证实了被告自2019年1月19日口头提出解除租赁协议后没有继续经营的行为，被告要拉走承租房屋内物品的意图是逃避应承担的违约责任。一审法院认为，本案争议的焦点：1、租赁协议解除的违约责任在哪一方；2、被告（反诉原告）反诉主张的保证金50000元是否应当返还；3、租赁协议解除后，被告（反诉原告）交纳的未到期租金是否应当返还及如何返还。首先，关于租赁协议解除的违约责任在哪一方的问题。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律、法规，故该租赁协议合法有效。对于有效的合同，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案庭审中，原、被告均认可在2019年1月19日被告因经营困难，双方协商解除租赁协议。被告在租赁协议履行期内向原告提出了解除合同的邀约，原告亦答复同意解除合同，应视为涉案租赁协议已解除，违约方在被告。虽然双方在解除协议的违约责任事项上未达成一致，导致后期发生原告张贴招租启示，被告向原告表示欲继续经营；原告张贴催缴未到期租金告示，被告欲搬走店内物品，原告加以阻止时，被告报警，最终双方共同锁闭租赁房屋；被告向原告发出解除合同通知书主张原告违约，原告回复告知函主张被告违约等一系列争执发生，但不影响租赁协议已于此时解除的法律事实，即涉案租赁协议的解除时间应为2019年1月19日。被告应当按照协议关于违约责任的约定履行义务。其次，关于被告（反诉原告）在反诉中主张的其交纳的保证金50000元是否应当返还的问题，被告在反诉状中称该50000元系保证金，在庭审中又以《房屋租赁协议》的约定认定该50000元为定金，要求原告（反诉被告）予以返还。涉案《房屋租赁协议》第四项规定租金交付方式：合同签订之日交付第一年的租金，以后每年必须在当年的3月1日前交付下一年的租金，双方约定定金为伍万元。协议签订次日，被告向原告交款50000元时，原告向被告出具收款收据附注保证金。虽在双方协议签订时约定该50000元是定金，但在实际履行时原、被告均认可为保证金，故该50000元应认定为保证金，在被告履行了违约责任后，该保证金应当返还给被告。再次，关于租赁协议解除后，被告（反诉原告）交纳的未到期租金是否应当返还及如何返还问题。租赁协议解除后，被告应当及时将租赁物返还给原告。被告提交的音视频材料证实，被告曾于2019年2月2日进店清点物资，搬走易腐烂物料，被原告阻止；同年2月12日，被告人员进入店面搬东西时被原告阻止后报警。原告则主张原告阻止被告行为的原因是被告转移财产逃避应承担的违约责任。2019年2月20日涉案租赁房屋处于原、被告共同锁闭状态。从上述事实可以看出，导致租赁房屋不能交付的原因是原告基于被告未履行违约责任而留置被告在租赁房屋内的资产所致，根据本案案情，原告留置被告的财产不符合法律规定的留置情形，故责任应在原告。故原告应当返还自2019年2月20日至2019年5月31日被告已付的房屋租金，该数额为150000元÷365天×101天﹦41506.84元。综上所述，原、被告之间的租赁协议合法有效，现被告提前解除租赁协议，构成违约，应当按照协议约定向原告支付违约金100000元。被告向原告支付的50000元保证金，原告应予返还。被告已支付的自2019年2月20日至2019年5月31日租金41506.84元，原告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）赵春霞违约金人民币100000元。二、原告（反诉被告）赵春霞返还被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司保证金50000元及租金41506.84元。以上兑除被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）赵春霞人民币8493.16元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司负担；反诉费4300元减半收取2150元，由原告（反诉被告）赵春霞负担984元，被告（反诉原告）威海味一派餐饮管理有限公司负担1166元。二审中，当事人没有提交新证据。赵春霞与味一派公司均认可2019年12月双方现场进行交接的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据赵春霞与味一派公司均认可的味一派公司因经营困难提出解除租赁协议，赵春霞亦同意解除租赁协议的事实，一审法院认定涉案租赁协议已解除，违约方在味一派公司并无不当。味一派公司违约，根据租赁协议的约定，应支付赵春霞违约金100000元。在味一派公司承担违约责任后，赵春霞应将保证金返还给味一派公司。租赁协议解除后，因赵春霞留置不当，致味一派公司未能及时将租赁物返还给赵春霞，故一审判决赵春霞返还剩余部分租金正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6388元，由上诉人赵春霞负担2088元，上诉人威海味一派餐饮管理有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二〇年三月二十七日书记员 张洪建