河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初443号原告：赵红波，男，汉族，1976年3月7日出生，住方城县。委托诉讼代理人：裴雅娟、包文哲，河南通天路律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：崔德仁，男，汉族，1948年7月4日出生，住南阳市宛城区。被告：刘彩霞，女，汉族，1950年1月4日出生，住南阳市宛城区。二被告共同委托诉讼代理人：崔子光，系被告刘彩霞儿子，代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：魏强，河南育滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告赵红波与被告崔德仁、刘彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵红波及其委托诉讼代理人裴雅娟、包文哲，被告崔德仁、刘彩霞及其共同委托诉讼代理人崔子光、魏强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵红波向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告履行双方签订的《拆迁安置房转让协议》，交付原告拆迁安置房一套（建筑面积100平方米），并协助原告将该房屋过户到原告名下；2.依法判令二被告向原告支付违约金70500元；3.依法返还原告拆迁安置过渡费30400元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年5月13日，二被告同南阳城乡一体化示范区白河街道办事处签订姜营城中村改造《征收安置住房意向书NO.980》，二被告被认定为合法置换面积736.3平方米。2015年11月30日，二被告依据该意向书中享有的权利义务与原告签订《拆迁安置房转让协议》一份，约定二被告将南阳城乡一体化示范区白河街道办事处姜营城中村改造项目中的一套房产，建筑面积100平方米转让给原告，原告一次性支付房屋转让费235000元，同时原被告双方到南阳宛都公证处对上述事项予以公证。但在二被告已进行了选房并领取了钥匙的前提下拒绝交付房屋，拒不履行买卖协议，原告遂诉至法院。被告崔德仁、刘彩霞辩称，原被告之间所签订的“拆迁安置房转让协议”应属无效合同。其一，因为作为拆迁安置补偿来说，该房屋是拆迁安置房不是其他性质的房屋，而且土地是集体土地；其二，原被告双方在签订转让协议时，拆迁行为还未开始，该转让协议纯属意向书，合同文本能否履行还未确定；其三，原被告双方所涉合同的标的物自始至终都不存在，没有面积为100平方米的房屋；其四，政府部门在意向书中标明六套，但实际上只给5套，那5套房子都已有下落，都已各归其主；其五，被告实际上只收到原告房款22万，另15000元由中间介绍人收取。综上所述，被告同意退还原告所支付的本金。原告赵红波为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据，原被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格；第二组证据，南阳城乡一体化示范区白河街道办事处签订姜营村城中村改造《征收安置住房意向书NO.980》，证明二被告在城中村改造期间，经四级认证获得736.3平方米的拆迁安置面积；第三组证据，《拆迁安置房转让协议》、《公证书》，证明原被告于2015年11月30日签订《拆迁安置房转让协议》，约定被告依据《征收安置意向书》中确定的权利，将100平方米的房屋转让给原告，转让价格23500元，双方对上述事项进行了公正；第四组证据，《收条》及银行转账凭证，证明原告已经完全履行先合同义务，足额支付购房款235000元；第五组证据，《姜营村安置房选房通知单》（编号：村民637），证明原告已于2018年12月26日从安置办接收房屋五套，但拒不向原告履行交房义务。被告崔德仁、刘彩霞就其答辩意见向本院提交证据以下证据：第一组证据，崔德仁、刘彩霞身份证复印件一份，证明被告身份；第二组证据，姜营村委证明复印件一份，证明被告家庭及子女情况；第三组证据，姜营办事处给被告的产权调换协议书复印件一份，证明原来意向书中是六套房子政府只安置五套房子，并没有安置原被告双方所涉及100平方米的房子；第四组证据，崔子光、崔子东、崔子平、王百龙证言及被告自述，证明姜营办事所安置被告的五套房子已各有其主,向王百龙出售姜营社区南区2号楼1单元1层南户的房屋是为了退还原告的房款；第五组证据，民事调解书一份，证明在姜营村有类似的情况没分到房产的，通过法院调解接触合同且仅退还了房款本金。本院将原被告双方提交的证据当庭予以出示，原被告双方分别发表了质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告赵红波与被告崔德仁、刘彩霞签订了《拆迁安置房转让协议》，协议约定二被告将位于南阳城乡一体化示范区姜营街道办事处城中村改造0980号安置意向书中的100平方米的房产以235000元的总价款出售给原告，协议签订后，原告一次性将房款235000元支付给二被告，二被告向原告出具了收条。2015年11月30日原被告双方在南阳宛都公证处对上述协议进行了公正。2019年5月23日，南阳市××一体化示范区姜营街道办事处与被告崔德仁签订产权调换协议，将姜营城中村改造0980号安置意向书指向的共计五套659.3平方米的安置房分配给被告崔德仁、刘彩霞，其中位于南阳市××一体化示范区姜营街道办事处姜营社区南区2号楼1单元1层南户的房屋面积为121.37平方米。本院认为，原、被告签订的房屋转让协议系双方真实的意思表示，不违背法律法规的规定，系有效合同。关于二被告辩称原被告双方所涉合同的标的物自始至终都不存在，已分配的5套安置房中并没有面积为100平方米的房屋且该5套安置房均已出售给他人故合同应为无效的辩解意见，本院认为，原、被告应按合同约定履行义务，原告已按约定交付了房屋价款，二被告理应在安置房分配到位之后及时交付给原告，经查，姜营城中村改造0980号安置意向书指向的房屋均已分配给本案二被告，二被告未及时交付房屋，而是在原告有磋商表现的情况下仍将空余安置房屋出售给他人，另，原、被告双方在《拆迁安置房转让协议》中转让的是100平方米房屋权益，而非确定的房屋，结合二被告出示的证据及关于将安置房出售给王百龙的时间及原因的陈述，可知二被告能够履行合同而未履行，故二被告的该部分辩解意见不能成立，本院不予采纳。对于原告主张二被告返还安置过渡费30400元的诉讼请求，二被告是否已领取该过渡费及过渡费的具体数额原告并未提供证据予以证明，故对原告该部分诉请本院不予支持。关于原告主张二被告支付违约金70500元的诉讼请求，二被告在分配到拆迁安置房后，应及时向原告交付房屋，二被告经原告多次交涉仍拒绝交付房屋，已构成违约，原被告双方在合同中约定违约金为总房款的30%，二被告认为违约金过高应按总房款20%计算，本院结合二被告的违约表现及原告的损失情况酌情予以核减，二被告向原告支付违约金以总房款20%即47000元计算为宜。根据原、被告提交的证据可知，二被告所分配的5套安置房中，位于南阳市××××示范区姜营街道办事处姜营社区南区2号楼1单元1层南户的房屋面积为121.37平方米，与原、被告双方交易房屋面积最为接近，故二被告应将该房屋交付原告；对多出的21.37平方米房屋，原告应按照当前市场价格向二被告补交相应的价款，对于房屋价格，根据原、被告在庭审中对房屋价格的陈述及调查询价结果，本院酌定所交付的房屋每平方米价格为7000元，故原告应向二被告补交差价21.37*7000=149590元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告崔德仁、刘彩霞于本判决生效后十五日内将其位于南阳市城市一体化示范区姜营街道办事处姜营社区南区2号楼1单元1层南户的房屋交付给原告赵红波；同时，原告赵红波向被告崔德仁、刘彩霞支付21.37平方米房屋差价149590元；二、被告崔德仁、刘彩霞于本判决生效后十五日内向原告赵红波支付违约金47000元；三、驳回原告赵红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6338.5元，减半收取3169元，由被告崔德仁、刘彩霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年三月二十六日书记员  曹彦楠