陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终167号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住 所地西安市灞桥区纺渭路。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胥晓涛，男，1987年7月6日出生，汉族，太极西安分公司软件工程师，住陕西省凤翔县，现住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：苗丽梅，陕西道开律师事务所律师。 第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区长安南路88号2号楼10单元2号。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人胥晓涛、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人胥晓涛委托诉讼代理人苗丽梅到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1650号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行2、请求被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定被上诉人胥晓涛向世纪熙源支付了75%以上的购房款没有事实依据，完全错误。被上诉人在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据三张，分别为编号No3477315载明：2014年3月27日，收到胥晓涛刷卡支付熙源·观澜天下2-11601室房款129754元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No9330241载明：2017年1月20日，收到胥晓涛支付熙源·观澜天下2-11601室房款50000元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号No5886423载明：2017年9月18日，收到胥晓涛刷卡支付熙源·观澜天下2-11601室房款54000元，收款单位为世纪熙源房地产公司。另提供POS机转账凭证3张及银行流水。分别载明：2014年3月27日，向世纪熙源公司刷卡支付109754元；招商银行西安小寨支行出具的银行流水印证了2014年3月27日，胥晓涛支付109754元；2017年1月20日，向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付50000元；2017年9月18日，向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付54000元。按照流水内容可知，被上诉人仅有109754元付给了世纪熙源公司，已付金额未达到总房款309754元的50%。因此，一审法院错误将被上诉人胥晓涛支付给案外人的款项认定为购房款。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能过排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%；之规定，被上诉人未付款超过50%无法排除执行。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付75%房款的认定错误，被上诉人并不能排除执行。 胥晓涛辩称，其向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付的两笔款项均是按照业主自筹协议的约定打入该公司账户的，该款项是其支付给世纪熙源公司的购房款。另外，西安市灞桥区法院（2018）陕0111民初4630民事裁定书对其支付了233754元给世纪熙源公司，已超过其所购房屋总价款的50%的事实予以确认。所以，胥晓涛对案涉房屋享有足以排除法院执行的民事权益。 胥晓涛向一审法院起诉请求：1、不得执行位于西安市灞桥区XX号楼XX号房屋；2、诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实，敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。 执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。胥晓涛作为案外人提出执行异议，主张查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米XX号楼XX号室房产为其所有，请求解除查封。异议裁定经审查认为，胥晓涛虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，但胥晓涛支付房款未超过合同约定总价款50%，故胥晓涛主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持。西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异282号执行裁定，裁定：驳回案外人胥晓涛的执行异议请求。胥晓涛不服上述执行裁定，提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 再查，西安中院在执行异议审查期间通知胥晓涛现场勘查，胥晓涛因故未到场，本院未能对涉案房屋进行现场勘查。 又查，2014年3月27日，胥晓涛与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定胥晓涛从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元16层01号房屋，建筑面积74.46㎡，单价4160元/㎡，总房款309754元，付款方式为其他方式，买受人于2014年3月27日交付首付款40%共壹拾贰万玖仟柒佰伍拾肆元（129754元），余款60%拾捌万元（180000元）办理银行按揭。交房期限为：2014年12月31日之前。胥晓涛提交的收款收据显示，胥晓涛于2014年3月27日向世纪熙源房地产公司付款129754元，于2017年9月18日向世纪熙源房地产公司付款54000元，于2017年11月20日向世纪熙源房地产公司付款50000元，共计支付房价款233754元。 一审法院认为，本案为胥晓涛对(2019）陕01执异282号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，胥晓涛对查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，胥晓涛与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；胥晓涛支付了超过75%的购房款；根据胥晓涛提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，胥晓涛与其妻王晓丽名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，胥晓涛对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，1、2017年，业主代表任少波、宋小学、刘锴（甲方）与世纪熙源公司（乙方）签订《自筹资金共管协议》约定，任少波、宋小学、刘锴为业主委托授权人，甲方自愿发起资金的自筹、共管及小区专项建设公司。自筹资金用于世纪熙源·观澜天下的后期建设及相关配套，并同意将账户名：陕西永祥建筑工程有限公司，开户行：北京银行西安分行未央路支行，账号：20000035254800018065161的账户作为共管账户。乙方配合甲方业主自筹资金，已使用部分不退，转为购房款。甲乙双方签署本协议后，向浐灞管委会提交报备协议，以做备留。 2、2018年12月10日，西安市灞桥区法院作出（2018）陕0111民初4630号民事裁定书，认定：胥晓涛与世纪熙源公司签订的购买熙源·观澜天下2幢1单元16层01号房屋一套的合同，总房款309754元。胥晓涛已支付了房款233754元。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人胥晓涛对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，被上诉人胥晓涛与世纪熙源公司在2014年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下2幢1单元16层01号房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。西安市灞桥区法院在2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包括被上诉人胥晓涛购买的案涉房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人胥晓涛与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。第二、被上诉人胥晓涛通过刷银行卡将部分款项打入陕西永祥建筑工程有限公司账户中，该款项打入上述账户是按照2017年浐灞管委会牵头下观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订业主自筹协议的约定，业主将购房款打入上述指定账户，世纪熙源公司出具购房款收据，足以证明该款项实质是胥晓涛支付的购房款。对此事实，业经西安市灞桥区法院（2018）陕0111民初4630号民事裁定书予以确认，被上诉人胥晓涛已支付的房款金额超过总房款的50%。上诉人敬瑁公司主张该款项并非支付的购房款且未超过总房款的50%无事实依据，本院不予支持。第三、胥晓涛提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，是否足以证明胥晓涛及其配偶在西安市辖区内没有住房。对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼谁主张、谁举证的证据规则，胥晓涛所举证据足以证明其购买案涉房屋是为满足基本居住需要。故上诉人主张胥晓涛所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏证据证明,不能成立。被上诉人胥晓涛对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人敬瑁公司对世纪熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人敬瑁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 -1-