天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8293号上诉人（原审被告）：天津市脱胎换毂汽车用品销售服务中心，住所地天津市河西区解放南路瑞江花园竹苑2-底商1。经营者：王志勇，男，1971年4月12日生，汉族，住河西区解放南路瑞江花园竹苑2-底商1。委托诉讼代理人：傅凯，该单位员工。上诉人（原审第三人）：天津路铠汽车养护服务有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇普济河道与朝阳路交口中石化加油站旁。法定代表人：马磊，经理。委托诉讼代理人：程正芳，天津北东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢强强，天津北东律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国石化销售股份有限公司天津石油分公司，住所地天津市南开区南京路338号。法定代表人：王文联，经理。委托诉讼代理人：李燕燕，天津万华律师事务所律师。原审第三人：田家双，男，1982年11月23日生，汉族，盛世成诚汽配经营部业主，住天津市河北区。上诉人天津市脱胎换毂汽车用品销售服务中心（以下简称脱胎销售中心）、上诉人天津路铠汽车养护服务有限公司（以下简称路铠公司）因与被上诉人中国石化销售股份有限公司天津石油分公司（以下简称中石化天津分公司）、原审第三人田家双房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。脱胎销售中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判脱胎销售中心仅承担2018年1月1日至2019年3月的房屋使用费；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人曾与脱胎销售中心协商房屋使用费事宜，在2017年底之前的房屋使用费以洗车费的方式予以抵扣，脱胎销售中心已经缴纳完毕，不存在欠款事宜。请求二审法院判如所请。中石化天津分公司辩称，不同意脱胎销售中心的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。路铠公司述称，同意脱胎销售中心的上诉请求。田家双未发表陈述意见。路铠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，裁定驳回被上诉人的起诉；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不具有本案的诉讼主体资格；2.被上诉人亦未能举证证明其主张，应当承担不利的法律后果；3.被上诉人在庭审后提交的《权利授权书》不应予以采信，法院应对其进行训诫、罚款。请求二审法院判如所请。中石化天津分公司辩称，不同意路铠公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。脱胎销售中心辩称，同意路铠公司的上诉请求。田家双未发表陈述意见。中石化天津分公司向一审法院起诉请求：1.解除合同编号为32600000-13-FW1003-0003的《加油站汽服租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2016年1月至2019年3月房屋租赁费102021.78元，租金给付至租赁物移交时止。（按照2015年被告营业额提取租金数额37545.26元）；3.被告及第三人路铠公司将占用原告所属的位于天津市北辰区天穆镇普济河道与朝阳路交口中石化加油站内房屋腾空并交还原告；4.被告向原告支付违约金510元；5.本案诉讼费用、公告费用及为实现债权发生的其他费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2013年8月签订合同编号为32600000-13-FW1003-0003的《加油站汽服租赁合同》，合同约定：原告将坐落于天津市北辰区天穆镇普济河道与朝阳路交口中石化加油站内汽服店的案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限为7年，自2013年6月1日至2020年7月31日。租金对账及结算：一、汽服设施租赁费用，分为两个部分即：米其林牌轮胎销售业务当期营业额的4%，除轮胎业务外的其他业务的租赁费为当期营业额的9%。二、结算方式：原、被告应于每周一对账，原告于对账后2个工作日内将扣除租赁费用后的代收款项支付被告银行账户，并向被告开具发票。违约责任：1、除本合同另有约定外，如果任何一方违反本合同项下规定的义务，守约方有权书面通知违约方，违约方应当自收到通知后的十五个工作日或守约方在书面通知中规定的其他适当期间（不少于15个工作日）采取补救措施。如果违约方超过30天仍未能纠正，守约方有权解除本合同，违约方应就其违约行为给守约方造成的一切损失和费用进行赔偿。2、违约方有延迟履行合同义务行为，每逾期一日须按当期双方实际经营收入的5‰向守约方支付违约金。庭审中，原、被告均认可双方后又口头约定由被告自己收取营业费用，原告按被告自报的营业额提取每年租金。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告，被告缴纳租金至2015年年底，经询，原、被告均同意被告未付的租金的标准按2015年租金标准计算。被告已交付原告2015年租金标准为37545.26元、月租金标准为3128.77元（37,545.26元/12个月=3,178.77元）。被告欠付原告2016年、2018年租金各37545.26元，被告于2017年底向原告支付了2017年20,000元租赁费，欠付2017年剩余租赁费17545.26元，欠付2019年1-3月租赁费9386.31元。被告于2018年1月1日将涉案房屋转租给第三人田家双，年租金140000元，租期2018年1月到2020年12月，田家双依约给付被告2018年140000元租金，被告将案涉房屋交付给田家双。后田家双于2018年9月13日又将房屋转租给第三人路铠公司，双方签订《汽车用房租赁合同》，租期2018年1月1日（实为2018年9月13日）到2020年12月29日，约定年租金140000元，按年结算。并口头约定自2019年度起年租金由路铠公司直接支付被告。双方还口头约定150000元店铺转让费，包括2018年9月13日至2018年12月31日的42000元房租和108000元设备转让费及装修费。第三人路铠公司2018年9月13日将该150000元支付给田家双，田家双也于当日将案涉房屋交付路铠公司，路铠公司在案涉房屋内经营至今。2018年11月路铠公司将2019年度租金140000元支付给被告。原告于2018年4月20日委托律师向被告送达律师函，对被告长期拖欠租金及应支付违约金等情况向被告进行了告知，并要求其在2018年5月15日将欠租结清内履行。原告称于2018年10月走访辖区内加油站时发现上述房屋的经营人并非被告，是第三人路铠公司。2018年10月26日原告向被告送达告知函，要求被告履行合同义务，缴纳租金及支付违约金的同时告知被告解除合同，并限定被告及第三人于2018年11月5日前将上述房屋腾空后返还原告。再查，案涉房屋所在土地的产权人为中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司。2019年5月28日中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司出具《权利授权书》，载明：中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司系天津市北辰区南口路加油站（坐落在北辰区普济河道北）内不动产权属的实际权利人。我公司同意中石化天津分公司经营使用该加油站内所属不动产，并允许中石化天津分公司对外出租该不动产并获取收益及利用该不动产从事合法经营活动。但不得将上述不动产向第三人进行抵押、转让。授权书的授权内容有效期至加油站停止经营时止。并同意以中石化天津分公司名义进行诉讼，待进入执行程序时以其名义申请强制执行；同时，我公司对之前已口头同意中石化天津分公司利用该不动产进行租赁、合作及合法经营活动等行为一并予以书面追认。原告于2014年5月5日由“中国石油化工股份有限公司天津石油分公司”更名为：“中国石化销售股份有限公司天津分公司”。庭审中，原、被告、第三人确认案涉房屋为天津市北辰区天穆镇普济河道与朝阳路交口中石化加油站内西北角相连的平房五间及该平房南侧用于洗车的独立平房一间。一审法院认为，本案双方争议焦点为：1、原、被告双方的租赁合同是否有效；2、被告欠付原告租金的数额应为多少，被告是否应支付原告违约金；3、第三人路铠公司是否应将案涉房屋腾空交还原告。原告虽提供了案涉房屋所在土地的产权证与该土地权利人对原告的授权书，但未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原、被告签订的《加油站汽服租赁合同》，违反了法律的强制性规定，虽系双方真实意思表示，仍为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将涉案房屋返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。被告实际使用了案涉房屋，应向原告支付实际使用期间的使用费。据此原告要求被告支付自2016年1月1日及2019年3月31日（扣除2017年被告已交20000元）及2019年4月1日至实际腾交案涉房屋的房屋占有使用费，理由正当，一审法院予以支持。被告主张其仅欠付原告2018年1月1日以后的房屋占有使用费，被告未举证证明其已交纳2018年1月1日以前原告主张的使用费部分，一审法院不予支持，被告还抗辩且在2017年9月至2018年2月原告装修改造加油站，因加油站封闭改造导致被告无法正常营业，故此期间的租赁费未缴纳。因原告否认，被告亦未提供相应证据，且双方也没有关于因装修停业不收取租赁费的约定，故一审法院亦不予支持。关于原告诉请的违约金一节，原、被告租赁合同虽有相应约定，但原、被告间的订立的租赁合同无效，违约金条款亦无效，故对原告该主张不予支持。关于第三人路铠公司是否应将案涉房屋腾空交还原告一节，被告与田家双之间的转租合同及田家双与路铠公司之间的转租合同均因的案涉房屋没有建设工程规划许可证或其他合法准建手续而无效，加之原、被告的租赁合亦无效，根据无效合同的处理原则，现案涉房屋的实际占有人路铠公司应将涉案房屋直接腾空并返还给原告。至于第三人路铠公司如有损失可另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：“一、第三人天津路铠汽车养护服务中心于本判决生效后十日内将坐落于天津市北辰区天穆镇普济河道与朝阳路交口中石化加油站内位于西北角相连的平房五间及该平房南侧用于洗车的独立平房一间腾空归还原告中国石化销售股份有限公司天津石油分公司。二、被告天津市脱胎换毂汽车用品销售服务中心本判决生效后十日内支付原告中国石化销售股份有限公司天津石油分公司2016年1月1日至2019年3月31日（扣减被告已交付2017年的20000元）拖欠的房屋使用费102021.78元，并自2019年4月1日始按照每月3178.77元的标准向原告中国石化销售股份有限公司天津石油分公司支付房屋使用费至房屋腾空为止。三、驳回原告中国石化销售股份有限公司天津石油分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取，计1175元，由被告天津市脱胎换毂汽车用品销售服务中心负担。”二审审理中，上诉人脱胎销售中心提交微信截屏两份，拟证明存在以洗车费抵扣房屋使用费的情形。上诉人路铠公司对该证据不予质证，认为与其无关。被上诉人中石化天津分公司对该证据不予认可。原审第三人未发表意见。合议庭经评议认为，上诉人提交材料不属于二审新证据的范畴，本院不予采信。上诉人路铠公司及被上诉人中石化天津分公司、原审第三人田家双没有向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：被上诉人是否是本案的适格当事人，是否有权提起本案诉讼；路铠公司应否腾交案涉房屋；脱胎销售中心应否给付案涉房屋2016年至2017年的房屋使用费。路铠公司主张被上诉人并非案涉房屋的所有权人，不是本案适格原告，无权提起本案诉讼，二审中路铠公司认可案外人中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司系案涉房屋所在土地的所有权人，仅就被上诉人在一审期间提交的中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司出具《权利授权书》的真实性不予认可，该证据虽由被上诉人在一审庭审后提出，但路铠公司对此已经以书面方式进行质证，且该证据能够证明被上诉人系由权利人授权进行本案诉讼，被上诉人系本案适格当事人，有权提起本案诉讼，本院对路铠公司该项主张不予采信。鉴于被上诉人在一审庭审结束后提交证据确有不当，本院对此予以训诫。关于路铠公司主张不应腾交案涉房屋一节，鉴于被上诉人与脱胎销售中心、脱胎销售中心与田家双、田家双与路铠公司之间的租赁合同均因案涉房屋没有建设工程规划许可证或其他合法准建手续而无效，作为案涉房屋的实际占用人路铠公司现无正当理由仍占用房屋，应予腾空并返还，一审法院认定并无不妥，本院予以维持。关于脱胎销售中心主张2016年至2017年的房屋使用费以洗车费抵扣一节，其并未向本院充分举证证明其与被上诉人曾就该期间的房屋使用费抵扣另有约定，故本院对脱胎销售中心的该项主张，不予采信，一审法院对此认定无误，本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1255元，上诉人天津市脱胎换毂汽车用品销售服务中心预交1175元，由其负担；上诉人天津路铠汽车养护服务有限公司预交80元，由其负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇二〇年三月二十七日书记员 李珊珊