河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2108号上诉人（原审原告）:刘正玉，男，汉族，1980年10月12日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李跃伟，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫攀登，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董印，男，1970年10月20日出生，汉族，住郑州市。上诉人刘正玉因与被上诉人董印房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初12215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法独任审理本案。上诉人刘正玉的委托诉讼代理人闫攀登，被上诉人董印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘正玉上诉请求：1、撤销原判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失99490元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定部分事实不清，上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经生效，因被上诉人违约造成上诉人损失，故被上诉人应当承担给上诉人造成的直接及间接损失。根据一审期间上诉人提交的设计费、订购瓷砖、家具、美心门等收据，上诉人的损失共计119490元（31500+30190+54800+3000），故除了一审判决的20000元，被上诉人还应再赔偿上诉人各项损失99490元。董印辩称,1、上诉人在与被上诉人签署租赁协议时，已经告知被上诉人急需用钱的事实，此种情况下，上诉人仍然坚持签署这个协议；2、上诉人称语音中提到了其他费用，被上诉人将双方之间的所有记录打印出来，没有一处体现出上诉人所说的其他费用，上诉人所说的设计也不是真实存在的；3、被上诉人告知上诉人说要卖房子时，上诉人没有答复是否购买，基于此种情况，被上诉人才将涉案房子卖给别人。刘正玉向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告返还租金8499元、押金3000元；3.判令被告赔偿原告损失119490元。一审法院认定事实，2019年7月31日，原告刘正玉（承租方、乙方）、被告董印（出租方、甲方）签订租赁合同一份，其中约定：甲方将坐落在郑州市华南城6B区1-377号出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共88平方米。该租赁期限为3年，自2019年9月15日起至2022年9月15日止，租赁期满房屋恢复原样。该房屋的月租金为2833元整，租金按三个月为壹期支付，第一期租金共计8499元，应于2019年8月2日前付清，以后的租金应于每期提前15天支付，先付后住。甲方在收到租金后应该给乙方开具一份正式票据。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为3000元。在租赁期限内甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前1个月通知，否则构成违约。甲、乙双方任何一方如未按照本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿对方一切损失。若甲方违约，除退还乙方的保证金外，还需支付给乙方一切损失；反之，如乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金并赔偿一切损失。合同另约定了双方的其他权利义务。2019年8月3日，刘正玉向董印转账支付三个月租金8499元。2019年8月31日，刘正玉向董印转账支付保证金3000元。2019年9月1日，董印向刘正玉出具收条一份。后因董印于2019年9月11日将房屋出售，并于当日通知了刘正玉。刘正玉以租赁涉案房屋已经签订相关产品定制的协议书，并缴纳了定金为由要求董印赔偿损失，双方就赔偿问题不能达成一致，引起本案诉讼。案件审理过程中，董印于2019年11月28日将涉案房屋的租金8499元、押金3000元退还刘正玉。另查明，1、刘正玉在涉案房屋的隔壁6B区1-378号经营窗帘、壁纸软装生意，其租赁涉案房屋是为了扩大店面经营。2、庭审时刘正玉分别向本庭提交2019年8月10日《特普丽专卖店装修设计协议》一份，协议拟对涉案的房屋进行装修设计，该协议第5条显示：符合公司要求的公司设计费给予减免，同时享受公司各种补贴，不按公司方案施工的专卖店不享受公司补贴政策，设计费在货款中直接扣除。拟证明其已经支付设计费欲对租赁的涉案房屋进行装修；提交2019年8月10日《金马建材仓库提货单》一份，拟证明订购瓷砖装修涉案房屋花费订货款30190元；提交2019年8月19日的《产品定制协议书》一份，拟证明定制家具装修涉案租赁房屋花费定制费用54800元；另提交2019年9月5日定制美心木门用于涉案房屋装修支付定金3000元。董印对上述证据均不认可，并向本院提交微信聊天记录一份，该记录显示：在2019年9月12日，董印将涉案房屋出售的消息告知刘正玉后，刘正玉回复：“我们设计费已经出过了”，故董印认为刘正玉主张的其他损失费用都是不存在的。3、庭审时董印陈述：涉案房屋是由华南城进行托管的。刘正玉欲装修涉案房屋时并没有办理装修手续，因华南城物业要求必须业主本人过来办理交接手续，双方并未正式的进行房屋交接。以上事实有原、被告当庭陈述，租赁合同、支付凭证、收条、微信聊天记录及本案庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约定，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，刘正玉、董印签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。合同签订后，董印将涉案房屋出售，但不影响双方签订的租赁合同的效力。鉴于刘正玉起诉要求解除涉案的租赁合同，董印亦同意解除，故该院对刘正玉的该项诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于刘正玉要求董印赔偿设计费31500元、瓷砖货款30190元、定制家具货款54800元、美心门定金3000元，共计119490元的主张，因双方约定的租期未开始，租赁合同并未实际履行，刘正玉所支付的相关费用均系为装修涉案租赁房屋所做的准备，且在董印出售涉案房屋第一时间告知刘正玉时，刘正玉仅回复设计费已出，并未提出其他费用，因此，刘正玉主张董印支付其全部货款损失亦不具有合理性。结合本案庭审查明事实及合同履行情况、考虑当事人的违约程度，该院酌定董印赔偿刘正玉各项损失共计20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘正玉、被告董印于2019年7月31日签订的租赁合同；二、被告董印应于判决生效后十日内赔偿原告刘正玉损失20000元；三、驳回原告刘正玉的其他诉讼请求。案件受理费2690元，减半收取1345元，由原告刘正玉负担1120元，由被告董印负担225元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同后将案涉房屋出售，导致上诉人的租房合同目的不能实现，其行为系违约行为，故被上诉人应当承担违约责任。根据现有证据，被上诉人在出售案涉房屋的第一时间告知上诉人时，上诉人并未提及除设计费以外的其他装修费用，按照双方约定的租期为2019年9月15日至2022年9月15日可以看出，上诉人所主张的其他相关装修费用均发生在租赁合同约定履行期限前，在上诉人应当预见到的风险范围内，故该笔费用可由被上诉人适当承担。一审法院酌定被上诉人董印赔偿上诉人刘正玉各项损失共计20000元，该处理结果并无不当，本院予以认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2287元，由上诉人刘正玉负担。本判决为终审判决。审判员 李 伟二〇二〇年三月二十三日书记员 娄亚敏