湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2338号上诉人（原审被告）：廖双双，女，1988年8月18日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：邵国霞（廖双双丈夫），男，1987年11月21日出生，汉族，住浏阳市。被上诉人（原审原告）：浏阳市淮川恒泰房产信息部，经营场所浏阳市淮川金沙中路283号。经营者：孔春根，男，1980年1月17日出生，汉族，住浏阳市。上诉人廖双双因与被上诉人浏阳市淮川恒泰房产信息部居间合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖双双上诉请求：一、撤销一审判决，改判廖双双向被上诉人支付2800元；二、要求被上诉人兑现600元转介绍费。事实与理由：一、房屋购买合同为被上诉人提供的格式合同，对上诉人的不利条款均未提醒注意，存在有意隐瞒规避被上诉人的责任与处罚；二、在房屋交易过程中，上诉人只愿意以580000元成交，被上诉人多次与上诉人及卖家做工作讲以582800元成交，被上诉人为促成交易自动提出减免3000元中介服务费用；三、上诉人转介绍潘丽娜、刘继购房一套，已于10.23日过户，已促成交易，被上诉人承诺给予600元介绍费；四、一审判决程序不当。未按照法定程序全面客观审核证据，一审时上诉人向法院多次说明《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》中有涂改痕迹，上诉人当时签订的内容与被上诉人告知的内容不一致，一审法院未予回应。浏阳市淮川恒泰房产信息部辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，居间合同是双方真实意思表示，对买卖双方均具有约束力，请求法院维持原判。浏阳市淮川恒泰房产信息部向一审法院起诉请求：一、判决廖双双迅速支付中介服务费5800元；二、本案诉讼费用由廖双双承担。一审法院认定事实：2019年9月，廖双双欲购买本市城区房屋1套，主动至浏阳市淮川恒泰房产信息部咨询房屋出售信息。经浏阳市淮川恒泰房产信息部介绍、撮合，2019年9月12日，由卖方张玉春（甲方）、买方廖双双（乙方），中介方浏阳市淮川恒泰房产信息部（丙方），共同签订《房屋买卖合同书》1份，约定：甲方同意将其拥有的浏阳市金沙中路鸿宇广场2单元5楼C2住房出售给乙方；房屋成交总价为582800元；甲乙双方同意于10月15日之前共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲方应于10月15日之前腾出该房屋，交付给乙方占有、使用；丙方为甲乙双方提供的服务含充当订约介绍人和撮合人，提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同，协助办理或代办交房、过户及贷款等手续，为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利；中介服务费按房屋成交总价的2%收取，共计11600元，由甲方支付5800元，乙方支付5800元，应于过户之日付清。合同还对其他事项进行了约定。2019年10月17日，张玉春、廖双双一同至浏阳市国土资源局办理了本案房屋的过户手续。同日，廖双双在浏阳市淮川恒泰房产信息部出示的《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》的“客户签字”处签字，该表中载明“办证代办佣金1200，代办贷款佣金4200元，按成交价582800元1%收取中介费5800元，合计11200元，一共应收8000元”。2019年10月18日，廖双双丈夫邵国霞就应支付多少费用与浏阳市淮川恒泰房产信息部的经营者孔春根进行通话，孔春根陈述“我现在只收你8000元”、“8000元不能再让”、“你们介绍了生意给我，我还是知道的，如果你介绍的那单成了，我愿意表示一下”、“你也不要让我为难，事后我会给600元给你，但是这8000元不能再让了”，邵国霞则陈述“我不会出这么多”、“今天扯不了就算了，该天再扯”。2019年11月23日，邵国霞与孔春根再次就费用一事通过微信方式进行协商，孔春根在微信中陈述“你们多交的2000元税，在我的费用里面扣，我也会买一个新的烤火炉给你们，希望能够得到邵总的谅解，我也是没办法了……”；庭审中经询问双方当事人，均表示“你们多交的2000元税”系指双方在本市国土资源局办理房屋买卖手续签订备案的房屋买卖合同时如实填写了房屋买卖价格，导致交纳不动产交易税的数额增加。后因双方未就费用一事达成一致，廖双双亦未向浏阳市淮川恒泰房产信息部交纳任何费用，浏阳市淮川恒泰房产信息部遂诉至法院。另查明：孔春根于2019年9月11日曾通过微信方式向廖双双告知费用数额，短信内容为“我这边费用：中介费5800，过户费1200，贷款按揭服务费3400一共9400，我这边优惠你们，收8000，怎么样”。以上事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同书》、《预受理回执单》、《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》、电话录音资料、微信聊天记录等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据浏阳市淮川恒泰房产信息部持有的《房屋买卖合同书》、《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》等证据,结合当庭陈述,可以证明浏阳市淮川恒泰房产信息部享有涉案佣金请求权,原告的主体适格。廖双双以浏阳市淮川恒泰房产信息部未为其妥善办理银行贷款手续、水电费登记名称变更手续、迟延办理腾房事项，已构成违约；且浏阳市淮川恒泰房产信息部已在通话及微信记录中表示同意减免本案费用为由进行抗辩，拒交本案费用，一审法院认为，理解当事人的真实意思表示不应当断章取义，从孔春根与邵国霞的通话及微信聊天记录可以看出，孔春根多次表示同意减免费用，但均以减免后的费用不低于8000元为前提；且根据《房地产经纪管理办法》第十七条规定:“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同”，本案中，浏阳市淮川恒泰房产信息部与廖双双就代办贷款、代办房产登记等事项另行签订了《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》，故办理银行贷款、房产登记手续需要另外收费，这是合同当事人的真实意思表示，一审法院应依法确认；再者，浏阳市淮川恒泰房产信息部已经完成了法律规定及合同约定的居间义务，办理银行贷款、房产登记手续均非合同的主要义务，现孔春根亦不再要求廖双双支付代办房产登记、代办贷款手续等费用，仅要求廖双双支付中介费5800元，与法律并不相悖，故廖双双的抗辩理由不能成立，廖双双应当向浏阳市淮川恒泰房产信息部支付中介费5800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十六条之规定，判决：廖双双于本判决生效之日起三日内支付浏阳市淮川恒泰房产信息部中介费5800元。廖双双在二审接受询问时提交了其与孔春根微信聊天记录，拟证明孔春根同意减免其2000元费用并送其一个烤火炉。经查，该聊天记录的主要内容在一审庭审时已经提交并经一审法院认定，不属于新的证据。二审中，双方当事人未提供新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，本案审理焦点一是被上诉人是否对本案所涉《房屋买卖合同书》中关于上诉人的义务尽到提示和说明义务；二是被上诉人是否同意减免中介费用；三是被上诉人向上诉人承诺的600元转介绍费是否应当在中介费用中扣除。关于焦点一。本案中，上诉人廖双双主动到被上诉人处咨询房屋出售信息，本案所涉《房屋买卖合同书》经过上诉人、房屋卖方、房屋中介方即被上诉人三方签字，上诉人廖双双应当明知该房屋买卖合同中存在关于中介服务费的条款，且本案所涉《房屋买卖合同书》中关于中介服务费的金额均系手写，上诉人对中介服务费的金额也应当是明知的。综上，对廖双双提出的关于被上诉人对房屋买卖合同未尽到提示说明义务的理由，本院不予支持。关于焦点二。上诉人廖双双认为被上诉人的经营者孔春根承诺减免其中介费用3000元，被上诉人则认为其同意减免的费用是基于包含中介费用、办证代办佣金、代办贷款佣金在内的11200元的基础上。廖双双提出的上述主张的主要依据是2019年10月18日孔春根在与邵国霞的通话中表示其为促成生意，答应廖双双从中介费用中让3000元。而综合孔春根与邵国霞、廖双双的通话和微信聊天中关于商谈费用的内容来看，孔春根多次表示减免后的费用不低于8000元。合同的订立应遵循自愿原则，需一方的要约获得另一方的承诺。本案中廖双双一方向被上诉人作出减免一定费用的要约，但被上诉人的经营者孔春根并未作出与要约内容一致的承诺，因此，双方关于中介费用并未达成新的合同，仍应以之前签订的《房屋买卖合同书》的约定为准。综上，对廖双双提出被上诉人同意减免3000元中介费用，其只应支付2800元的理由，本院不予支持。关于焦点三。上诉人廖双双主张的600元转介绍费，其在一审中并未就此提出反诉，不属于本案审理范围。对廖双双提出的该主张，本院不予支持。另外，上诉人提出的《恒泰房产中介服务中心代办产权过户及贷款费用预算（结算）表》中存在涂改痕迹，是指该表中存在将“一共实收8000元”改为“一共应收8000元”，而上诉人并未将该8000元向被上诉人支付，该处的涂改变化，不影响双方权利义务的履行。上诉人提出一审程序存在问题的理由。本院亦不予支持。综上，廖双双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖双双负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 浩二〇二〇年三月二十三日书记员  彭伟康附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……