河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12485号原告：柳英豪，男，1975年4月7日出生。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁浩邦，河南卓方律师事务所实习律师。被告：郑州市莲河实业有限公司。法定代表人：于辛正，经理。原告柳英豪与被告郑州市莲河实业有限公司（以下简称莲河公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳英豪的委托诉讼代理人郭刚、鲁浩邦，被告莲河公司的法定代表人于辛正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳英豪向本院提出诉讼请求：1.判令莲河公司退回柳英豪未实际占有使用部分房屋租金及保证金992057.51元；2.判令莲河公司赔偿柳英豪各项损失及诉讼费用、律师代理费用461970元；3.判令莲河公司以3146199.24元为基数，自2018年6月5日起按同期银行贷款利率支付利息至款项退回时止；4、本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2018年6月2日，柳英豪通过竞拍方式竞得位于新郑市××庄镇河赵社区门面房租赁经营权（业主方系莲河公司）。2018年6月5日，柳英豪与莲河公司签订《河赵社区门面房房屋租赁合同》，其主要内容租赁房屋位于庆安路××、××以北的河赵社区临街商用房共74间，租赁面积15140.58平方米；合同租期为5年，自2018年6月至2023年6月租金以租赁面积15140.58平方米为基数，以乙方中标单价21.5元/平方米/月计算，第一年租金计算时应扣减三个月装修期，第一年租金为2929702.23元，以后每年租金为3906269.64元。柳英豪在投标时向莲河公司交付的300000元投标保证金在本合同签订后转为该租赁合同期内柳英豪交纳给莲河公司的租赁保证金，该租赁保证金至合同到期或合同解除时双方结算后无息退还，柳英豪在本合同租赁期内有权将房屋分开转租，租房户办理工商、税务、消防等相关部门需要的原始手续由莲河公司负责提供；如因本合同发生纠纷，双方应友好协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼，因此产生的诉讼费、保全费、评估费、律师代理费均由违约方或败诉方承担。2018年6月1日至2018年6月4日，柳英豪将第一年的租金和保证金共计3229702.23元交付给莲河公司，后因房屋面积误差莲河公司退还柳英豪83502.99元。后柳英豪转租35间共计8437.58平方米。下余房屋因莲河公司未提供竣工验收报告和消防验收合格证导致柳英豪所租商业用房无法正常使用，不能转租。2018年9月5日柳英豪向莲河公司发出书面通知函要求莲河公司限期提供竣工验收报告和消防验收合格证，但至今莲河公司未能提供。后因上述争议，柳英豪诉至法院，诉讼期间莲河公司于2019年5月31日通知柳英豪解除双方签订的租赁合同，莲河公司以自己的名义同所有租户全部重新签订了租赁合同，柳英豪从原租赁合同权利义务中已退出。2019年10月16日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终20076号民事判决书确认双方于2018年6月5日签订的《河赵社区门面房屋租赁合同》无效。在上述合同履行中，柳英豪为房屋租赁支出广告费、行政办公、工人工资、垫付租金利息等费用325000元，又因诉讼支出诉讼费用、律师费等共计136970元，依合同约定应由莲河公司承担。因双方所签订的合同无效，2018年已出租房屋中部分租户所缴纳的保证金及2019年租金共计521470元柳英豪应支付给莲河公司，故诉请中从莲河公司应退还费用中已予以扣除。根据相关法律规定，合同无效后莲河公司应退还柳英豪向其支付的租金和保证金等费用。由于合同无效的原因在于莲河合同，因此莲河公司应承担缔约过失责任，赔偿柳英豪因该合同造成的各项损失。被告莲河公司辩称，1、不管中院如何判决，是因为柳英豪经营不善造成的，造成的损失不能由莲河公司承担；2、律师费、代理费、广告支出等经营性支出不应由莲河公司承担，只认可中院判决的费用；3、2018年6月至2019年6月期间是正常经营期间，应当交租金，2019年6月至今，是莲河公司单方面解除合同，是在柳英豪起诉之后解除的，经多次向柳英豪催缴第二年房租，不交的情况下才解除合同，已经书面通知。截止2019年6月多次催促柳英豪把租户所有的手续、保证金提交，到现在也没有提交。柳英豪从2019年6月就不应该再收租金，收走353070元租金，177800元保证金后自己一直拿着。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月2日柳英豪通过竞标方式竞得位于新郑市××庄镇河赵社区门面房租赁经营权。2018年6月5日，柳英豪（××）与莲河公司（甲方出租人）签订《河赵社区门面房房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1、关于租赁房屋：位于庆安路××、××以北的河赵社区临街商用房（除去北大门以南第3、4、5、6、7、8、9间社区党群服务中心用房和东大门以北第4、5、6间社区办事处礼堂用房外的所有社区临街商铺）共74间房，租赁面积15140.58㎡，租赁用途为商业。2、关于租期：本合同限定租期为5年，自2018年6月日至2023年6月日，租期到期，本合同自动终止…。3、关于租金：租金以租赁面积15140.58㎡为基数，以乙方中标单价21.5元/㎡/月计算，第一年的租金计算时应扣减三个月的装修期租金，第一年的租金为2929702.23元，以后每年租金为3906269.64元。租金支付方式：本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方交付第一个合同年度（合同签订之日顺延12个月为一个合同年度）租金（第一个合同年度租金计算时应扣除三个月装修期租金），第一个合同年度到期前，乙方应于到期日前三个月交付下个年度租金，以后以此类推。甲方指定租金收款账户：开户行：新郑农商行和庄支行，名称：郑州市莲河实业有限公司，账号：00×××14，电话：138××××5625。4、关于租赁保证金：乙方投标时向甲方交付的30万元投标保证金，在本合同签订后转为该租赁合同期内乙方缴纳给甲方的租赁保证金，该租赁保证金至合同到期后或合同解除时双方结算后无息退还……7、关于转租：乙方在本合同租赁期内有权将房屋分开转租，但转租合同应经甲方审核符合以下条件：转租期不得超过本合同租期，转租时乙方无拖欠甲方租金，且乙方收取的转租金的周期不得大于乙方向甲方支付的房屋租金周期；转租房屋用途必须合法，不得将房屋转租他人用来从事非法活动；乙方与他人的转租合同纠纷不影响乙方应向甲方承担的义务。甲方对乙方的转租合同审查符合上述条件的，由甲方、乙方和租户签订三方协议后，转租合同生效。乙方和租户必须服从甲方统一管理。租房办理工商、税务、消防等相关部门需要的原始手续由甲方负责提供，租户租金需要提供税务发票，由甲方开具，税金由租户承担。商铺门前停车位，租户有优先无偿使用权。乙方未经甲方审核同意私自转租，转租无效，并由乙方承担违约责任向甲方支付转租金额20%的违约金……10、本合同到期或合同解除后，乙方应向甲方支付的租金、违约金、房屋修复费、房屋清空费等费用，甲方有权优先从乙方的30万元租赁保证金中予以扣除，不足部分，甲方有权向乙方继续追缴……12、如因本合同发生纠纷，双方应友好协商，协商不成的，可向人民法院提起诉讼，因此产生的诉讼费、保全费、评估费、律师代理费均由违约方或败诉方承担。2018年6月1日至6月4日，柳英豪向莲河公司指定账户交纳保证金300000元和第一年房屋租金共计2929702.23元。后因房屋面积误差，莲河公司退还柳英豪费用83502.99元。2018年9月5日，柳英豪向莲河公司发出告知函，要求莲河公司限期提供竣工验收报告和消防验收合格证。2019年，柳英豪以涉案房屋未取得规划许可证、消防竣工验收证明导致其无法办理相关手续，无法营业为由，向本院提起诉讼，请求：1、确认柳英豪与莲河公司签订的房屋租赁合同无效；2、判令莲河公司返还柳英豪租金以及保证金共计3146199元。本院于2019年8月28日作出（2019）豫0184民初1934号民事判决：驳回柳英豪的诉讼请求。柳英豪在法定期限内上诉至郑州市中级人民法院，该院于2019年10月16日作出（2019）豫01民终20076号民事判决书，判决:1、撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初1934号民事判决；2、确认柳英豪与郑州市莲河实业有限公司签订的《河赵社区门面房房屋租赁合同》无效。一审案件受理费31970元，二审案件受理费31970元，由郑州市莲河实业有限公司负担。2018年10月8日，柳英豪与河南豫新律师事务所签订《委托代理合同》，委托河南豫新律师事务所处理其与莲河公司租赁合同纠纷的一审事宜，柳英豪支付代理费35000元。2019年9月8日，柳英豪与河南豫龙律师事务所签订《委托代理合同》，委托河南豫龙律师事务所处理其与莲河公司租赁合同纠纷一案的二审事宜，柳英豪支付代理费20000元。2019年11月27日，柳英豪与河南卓方律师事务所签订《民事委托代理服务合同》，委托河南卓方律师事务所处理其与莲河公司的本案诉讼，柳英豪支付代理费20000元。另查，1、柳英豪承租的涉案房屋实际面积为14709.04㎡，柳英豪已对外转租了8437.58㎡，剩余6271.46㎡未有对外转租，柳英豪就已转租的房屋收取租户保证金共计168400元，预收租户2019年6月以后的租金共计353070元。2、庭审中柳英豪称其第二项项诉讼请求除律师费73030元、案件受理费63940元外，损失部分包括广告费30000元（含在经营对外转租期间产生的机动车加油费2805元、通信费2318.38元，餐费13000元）、人工工资195000元、对外借款交纳租金所产生的利息损失100000元，并提交了如下证据：新郑市广电新闻中心出具的购买方为柳宏涛的增值税普通发票1份、郑州大港广告有限公司出具的收据3份、石化公司出具的增值税普通发票19份、中国移动公司出具的购买方为柳宏涛的增值税电子普通发票6份、支付宝充值记录2份、短信通知1份、餐费收据1份、河赵商铺工资表1份。以上事实有双方当事人陈述、《河赵社区门面房房屋租赁合同》、告知函、民事判决书、委托代理合同、增值税普通发票、收据、转账凭证及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因柳英豪与莲河公司之间的《河赵社区门面房房屋租赁合同》已经生效判决确认为无效合同，故莲河公司应当将依据该合同收取的租金2846199.24元及保证金300000元返还给柳英豪，柳英豪亦应当将因转租而收取的租金353070元及保证金168400元返还给莲河公司。柳英豪在承租涉案房屋后，已将其中8437.58平方米对外转租，该部分房屋因其已经对外转租获益，故应当参照合同约定的租金单价支付房屋占有使用费共计1632671.73元，将柳英豪收取的转租租金353070元及保证金168400元予以抵扣后，莲河公司仍应返还柳英豪租金及保证金992057.51元。因合同无效导致的实际损失,当事人应按各自的过错承担相应责任，莲河公司将不具备交付使用条件的房屋租赁给柳英豪,而柳英豪未尽合理审查义务,故双方均应对合同无效承担一定的责任，依照公平原则，莲河公司应承担50%的过错责任。柳英豪主张的广告费、人工工资、利息损失、加油费等损失，系其经营性支出，其要求莲河公司赔偿，没有依据，本院不予支持。柳英豪主张的诉讼费63940元，已经生效民事判决确认由莲河公司负担，本院不再重复处理。柳英豪主张律师费73030元，虽然双方关于律师费由违约方或败诉方承担的约定因合同无效而无效，但该费用系柳英豪知悉涉案房屋不具备交付使用条件后，积极主张权利而发生，是柳英豪因合同无效而产生的实际损失，本院予以支持。结合莲河公司的过错比例，莲河公司应赔偿柳英豪损失36515元。柳英豪要求莲河公司以3146199.24元为基数，按同期银行贷款利率支付利息至款项退还时止，但双方所签订的合同已经生效判决确认为无效合同，合同无效后应当恢复到合同签订之前的状态，因此在合同无效的情况下，当事人不能获得比合同有效更多的利益，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑州市莲河实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还柳英豪房屋租金及保证金共计992057.51元；二、被告郑州市莲河实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告柳英豪损失36515元；三、驳回原告柳英豪的其他诉讼请求。案件受理费17886元，由原告柳英豪负担5234元，由被告郑州市莲河实业有限公司负担12652元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李慧凤人民陪审员  乔留杰人民陪审员  吴建国二〇二〇年三月四日书 记 员  刘玉涛