上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初39944号原告：陈爱萍。委托诉讼代理人：陈某(系原告陈爱萍之丈夫)，男，住。委托诉讼代理人：朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。被告：张连营。委托诉讼代理人：窦玉波，上海致格律师事务所律师。原告陈爱萍与被告张连营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈爱萍的委托诉讼代理人陈某、朱阐峰，被告张连营及其委托诉讼代理人窦玉波到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告陈爱萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金人民币(币种下同)12,000元;2.判令被告支付房屋占有使某费3,000元(按月租金5,000元,占有18天计算);3.判令被告支付清空房屋费用2,200元;4.判令被告支付房屋恢复原样费用5,000元;5.判令被告赔偿财产损失3,000元(一台空调2,000元,一台冰箱1,000元);6.判令被告支付水、电费865.41元。事实和理由：原、被告于2016年9月11日签订租赁合同,约定租赁期间为2016年9月1日至2017年8月31日,房屋租金为每月5,000元,押金5,000元。如原告提前解除合同,应支付5,000元违约金。租赁到期后,被告继续租用房屋，因被告提出要为租住房屋内人员办理相关证件，提出签订书面合同，原告为配合被告，故在2018年10月15日与被告续签合同，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月30日。因原告已与案外人签订房屋买卖合同，约定于2019年7月30日交房给案外人,故原告提出解除租赁合同，被告要求原告支付违约金17,000元。原告迫于无奈，于2019年6月26日与被告签订《协议书》,约定由原告支付17,000元违约金给被告，被告应于2019年7月2日“清空设施交房，租赁合同解除，房屋恢复原样”。原告按照约定支付了违约金，但被告却未将房屋交付给原告，后原告于2019年7月20日进入房屋，发现房屋被被告分隔，房内一片狼籍，房屋未恢复原状,故原告委托案外人清理房屋，花费了2,200元。被告于2018年11月1日至2019年7月2日期间共租住了8个月，应支付租金40,000元,被告剩余租期仅剩4个月。原、被告签订的租赁合同约定，原告提前解除合同的，应支付5,000元违约金。现由于原告急于将房屋出售给他人，不得不按被告要求支付了17,000元高额违约金,违约金为原告租金收益的42%。原告之所以愿意支付17,000元违约金，是由于原告急于要将房屋交付给案外人。现被告违反《协议书》约定，延期交付房屋，应当为其违约行为向原告支付违约金。被告逾期交房，其应支付相应占有使某房屋的费用。被告违反约定未清空房屋，未将房屋恢复原状，应当向原告支付相应费用。原告出租房屋给被告时提供了空调和冰箱各一台,但被告未将上述设施返还原告,被告应当赔偿原告的损失。被告还应支付租赁期间拖欠的水、电费。原告为维护其合法利益,遂依法提起本案诉讼要求判如所请。庭审中，原告将上述诉请2金额变更为1,600元(按月租金5,000元，占有10天计算)。被告张连营辩称，对原告的诉请2和诉请6表示同意，对诉请3愿意承担1,100元,要求法院驳回原告的1、4、5项诉请。原、被告自2011年9月11日至2019年10月30日多次续签，双方租赁合同存续期间，被告严格按照合同约定履行义务。期间共向原告支付房租40多万元。在2019年6月，原告将房屋出售给案外人后，向被告提出要求解除合同。双方就此事协商一致并达成协议，由原告退还被告押金5,000元及一次性支付被告17,000元赔偿款。双方在2019年6月26日由原告丈夫陈某与被告在涉案房屋附近签订协议，被告签订完两份协议后交给原告丈夫，原告丈夫撕毁其中一份协议，将另一份协议收回，并对被告进行辱骂，后被原告拉走。被告当时提出如果不愿意达成协议，可以让被告继续租赁至到期为止。后原告找了物业经理与被告协商，被告考虑到双方长期租赁，同意按照协议继续履行，款项分为2次支付。2019年6月底被告的租客已经走了。原告丈夫多次报案，被告将情况告知了公安机关，到今日起诉到法院。原告可能认为自己支付了17,000元吃亏了。被告认为一直按照协议履行，原告现在反悔，没有契约精神。本身就是原告存在违约。原告陈爱萍为证实其诉请主张，向本院提供了以下证据：1.《租赁合同》1份，以此证明原、被告于2016年9月11日签订租赁合同，约定原告如违约，应支付5,000元违约金。原告出租房屋时屋内有空调和冰箱各一台；2.《房屋租赁合同》1份，以此证明租赁期间为2018年11月1日至2019年10月30日，租金为每月5,000元。房屋设施按2016年9月11的租赁合同交接；3.《协议书》1份，以此证明原、被告于2019年6月26日签订协议书，约定被告应于2019年7月2日交付房屋，并恢复房屋原样。原告应向被告支付提前解除合同的违约金17,000元；4.照片1组，以此证明被告没有将房屋恢复原样，房屋内一片狼藉；5.中国银行交易流水明细清单1组，以此证明原告已向被告支付17,000元违约金；6.收条1组；7.转账记录1组；上述6-7证据,证明原告清理房屋内垃圾花费2,200元；8.水、电费单据1组，以此证明被告拖欠水、电费865.41元；9.房地产权证1份，以此证明原告为系争房屋的所有权人；10.房屋买卖合同1份，以此证明原告将房屋出售给案外人，房屋交付日期为2019年7月30日。因此，原告不得不提前解除租赁合同，被告趁机向原告提出要求赔偿17,000的巨额违约金要求。经庭审质证，被告对原告提供1-2证据的真实性均表示没有异议，但认为空调、冰箱在最后一份合同中并未再提，空调双方已达成一致处理了，冰箱在被告走的时候肯定在。另认为该合同也不是起始合同，双方租赁已经8年了。对证据3认为该协议被告没有原件，双方达成一致后，被告签完字后给了原告。但从该协议原件上可以看出上面二是变更过的，就是被告当时与物业经理协商一致后补充出来的。本来是达成一致一次性补偿的，后来重新变更为二次，被告是一直尊重事实的。26日原告支付一半，7月3日支付一半。两笔钱都是汇款支付的。对证据4认为无法证明是涉案房屋，对其真实性不予认可。对证据5银行交易流水表示认可。对6-7收条，转账记录，不予认可，认为无法证明是真实的，也无法证明是原告花了这些钱。对证据8、9的真实性均表示没有异议。对证据10，从侧面证明是原告违约，所以原告应当向被告支付违约金。被告张连营为证实其抗辩主张，向本院提供了以下证据：1.《上海市房屋租赁合同》1份，以此证明双方签订该合同的起始期限。原告陈述是2016年开始并非事实。2.光盘1份,以此证明6月27日，原告丈夫打电话给被告，就是骂，被告就将原告拉黑，没有再与其交流。3.微信聊天记录1组,以此证明租客搬离时，被告与其结款的记录。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性表示没有异议。对证据2认为违约金过高，确实骂过对方，后来原告向被告要钥匙，对方一直不接电话。间接证明被告没有按时交付房屋。对证据3的真实性不予认可。本院认为，原、被告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。但原告提供的4、6、7证据无法证实原告仅为清理房屋内垃圾花费了2,200元的证明目的。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告陈爱萍及其丈夫陈某。2011年5月22日，原告陈爱萍(作为出租方，签约甲方)与被告张连营(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将拥有座落在上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方做为居住使某。租赁期自2011年9月1日起至2015年8月30日止，租期为4年。双方议定每月租金3,200元，乙方须在2011年9月1日向甲方支付首期3个月租金以及3,200元租赁保证金，合计12,800元。以后租金每3个月支付一次，先付后使某，以此类推，逾期未支付租金乙方须向甲方每天支付月租金的0.5%作为滞纳金，以补偿甲方。2016年9月11日，原告陈爱萍(作为出租方，签约甲方)与被告张连营(作为承租方，签约乙方)签订合同编号为XXXXXXX《租赁合同》1份，约定由甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方作为居住使某。该房屋建筑面积共110平方米。该房屋租赁期为1年。自2016年9月1日起至2017年8月31日止。该房屋的月租金为5,000元整。租金以转帐方式支付。双方议定首期付3月，另付5,000元押金，以后按每3月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。该合同补充条款约定，本房为毛坯，甲方同意乙方装修厅分割住人、转租。空调一台、冰箱一台。上述合同到期后，被告继续使某涉案房屋。2018年10月15日，原告陈爱萍(作为出租方，签约甲方)与被告张连营(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将上述房屋继续出租给乙方作为居住使某。租赁期共12个月。甲方从2018年11月1日起将房屋交付乙方使某，至2019年10月30日。本房屋月租金为5,000元，以转帐方式支付。双方协定首期付3月，另付5,000元押金，以后按每3月结算一次，提前7天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使某的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。物业费由甲方支付。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。该合同第八条其他约定：甲方同意乙方装修厅里分割住人。房屋设施按以上合同交接(合同编号XXXXXXX)，房屋及住户的安全问题皆由乙方负责。上述合同对双方的其他权利义务亦作了相关约定。但在上述合同履行期间，原告陈爱萍及其丈夫陈某与案外人刘某于2019年1月15日签订《上海市房屋买卖合同》，约定以557万元的价款将涉案租赁房屋转让给刘某。合同约定双方于2019年7月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。期间，原告向被告提出要求提前解除上述租赁合同，被告表示同意解除合同，但要求原告支付违约金17,000元。后经双方协商，于2019年6月26日，由原告陈爱萍(作为出租方，签约甲方)与被告张连营(作为承租方，签约乙方)签订《协议书》1份，约定今就张连营承租陈爱萍位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，因陈爱萍违反合同约定，需提前收回该房屋，双方达成以下协议：1.甲方陈爱萍赔偿乙方张连营各项损失费22,000元整,该赔偿金二次性支付乙方张连营包括押金5,000元，违约金17,000元，租客由乙方承担。2.乙方张连营应于2019年7月2日付清水电费。清空设施交付甲方，租赁合同解除。房屋恢复原样，合同编号XXXXXXX1。先付一半11,000元，剩于11,000元交房当面付清。上述《协议书》签订后，原告于2019年6月26日、同年7月3日分两次向被告支付了22,000元(每次11,000元)的押金及违约金。现原告认为，根据双方签订的《协议书》约定,被告应于2019年7月2日“清空设施交房，租赁合同解除，房屋恢复原样”。现原告已按照约定向被告支付了违约金，但被告却未将房屋交付给原告。原告于2019年7月20日进入房屋，发现房屋被被告分隔，房内一片狼籍，房屋未恢复原状,故原告委托案外人清理房屋，花费了2,200元。被告违反《协议书》约定，延期交付房屋，应当为其违约行为支付违约金。被告逾期交房应支付相应占有使某房屋的费用。被告违反约定未清空房屋，未将房屋恢复原状，应当向原告支付相应费用。原告出租房屋给被告时提供了空调和冰箱各一台,但被告未将上述设施返还原告,被告应当赔偿原告的损失。被告还应支付租赁期间拖欠的水、电费。原告遂于2019年9月诉诸法院要求按上述诉称解决。另查明，为拆除和清除租赁房屋内的垃圾等事项，原告委托案外人实施拆除和清理工作，为此于2019年7月20日通过转账方式向案外人支付了人工费用2,200元，案外人于某某向原告出具了相关收条。载明：兹收到XX路XXX弄XXX号XXX室房东陈某房内拆除及清除垃圾等事项人工费用2,200元整。同时案外人在转账付款凭证“转账说明”栏内备注：“内拆除及清除垃圾人”的内容。还查明，被告将上述承租而来的房屋分别转租给案外人李某某、陈某乙、胡某甲、胡某乙、吴某某、赵某某使用。被告为证明上述租客于2019年7月4日已搬离涉案租赁房屋，向本院提供了其分别与上述租客于2019年7月4日的微信聊天记录,证明上述租客在搬离涉案房屋时，与被告结清了各项租赁费用的记录。再查明，原告已为被告垫付了租赁期间使某的水、电费865.40元。庭审中，被告表示同意支付该笔款项。另被告在庭审中亦表示同意向原告支付10天房屋占有使某费1,600元及清空房屋费用1,100元。本院认为，原、被告于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属合法有效，双方均应恪守并按约履行。上述合同履行过程中，因原告需将涉案租赁房屋转让给案外人刘某，故要求与被告提前解除租赁合同，双方为此订立《协议书》，约定由原告赔偿被告各项损失费22,000元(其中押金5,000元，违约金17,000元,租客由被告承担)。被告应于2019年7月2日付清水电费，清空设施交付原告，租赁合同解除，房屋恢复原样。现原告由于自身原因要求提前解除租赁合同，显已构成违约。根据上述《协议书》的约定，原、被告于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除。关于原告要求被告支付违约金12,000元之诉请。原告提出此项诉请依据是被告未于2019年7月2日清空设施交还房屋。根据上述《协议书》约定，原告赔偿被告各项损失费22,000元的付款方式是，先付一半11,000元，剩于11,000元交房当面付清。从该约定可以看出，原告第二笔11,000元的支付时间与被告的交房时间相同，亦为2019年7月2日。而事实上原告第二笔11,000元是于2019年7月3日支付的。另考虑到被告承租涉案房屋后转租给众多案外人使某。根据被告提供的其与6家租客间的微信聊天记录内容显示，上述租客均于2019年7月4日与被告结清各项租赁费用并搬离涉案租赁房屋。现原告以被告未于2019年7月2日清空设施交还房屋为由，要求被告支付违约金12,000元之诉请，缺乏合同依据，本院难以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使某费1,600元(按月租金5,000元,占有10天计算)之诉请。庭审中，被告对原告的此项诉请已表示同意，本院对此予以准许。关于原告要求被告支付清空房屋费用2,200元及恢复原样费用5,000元之诉请。原告为此提供了现场照片、相关收条及转账付款凭证。根据原告提供的相关收条(载明“拆除及清除垃圾等事项”)及转账付款凭证(转账说明备注“内拆除及清除垃圾人”)，同时结合原告拍摄的现场照片显示，原告委托的案外人所某某的工作包括清除房屋垃圾及拆除部分设施(即恢复原样)两项内容。现根据原告向本院提供了2,200元的转账付款凭证，本院认为被告需向原告支付清空房屋及恢复原样费用合计为2,200元。关于原告要求被告赔偿财产损失3,000元(一台空调2,000元,一台冰箱1,000元)之诉请。因原告未能向本院提供，由于被告的原因造成其一台空调及一台冰箱的经济损失3,000元之充分确切证据，本院对此不予支持。关于原告要求被告支付水、电费865.41元之诉请。庭审中，被告同意支付该笔尚欠的水、电费，本院对此予以准许。但根据原告向本院提供的水、电费支付凭证的金额合计相加为865.40元，本院对此金额予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张连营于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱萍房屋占有使某费1,600元。二、被告张连营于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱萍清空房屋及恢复原样费用合计2,200元。三、被告张连营于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱萍水、电费865.40元。四、驳回原告陈爱萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416.64元，减半收取计208.32元，由原告陈爱萍负担168.92元，被告张连营负担39.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年三月二日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。