浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初5499号原告（反诉被告）：宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司（统一社会信用代码为91330204695070848E）。住所地：浙江省宁波市鄞州区江东南路257弄18号3幢一层1-1。法定代表人：罗良军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄军民，男，1985年5月3日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：胡红根，男，1968年9月29日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。第三人：宁波易升聚星汇汽车服务有限公司（统一社会信用代码为91330212MA290C9E33）。住所地：浙江省宁波市鄞州区江东南路临265号。法定代表人：黄军民，该公司执行董事。原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司（以下简称兴宁公司）与被告黄军民、第三人宁波易升聚星汇汽车服务有限公司（以下简称易升公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月29日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，依法适用简易程序由审判员施梦雅独任审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院审查受理后，依法决定与本诉合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2019年10月15日公开开庭进行审理，原告兴宁公司的委托诉讼代理人诸密特、被告黄军民（兼第三人易升公司法定代表人）及被告黄军民的委托诉讼代理人胡红根到庭参加诉讼。因当事人要求庭外和解，本院予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告兴宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄军民支付自2018年8月23日起至2018年11月30日止的租金161600元，并支付以欠付租金161600元为基数按年利率24%计算自2018年8月1日起至判决确定的履行日止的逾期付款违约金（暂计至2019年3月31日为25856元）；2.判令被告黄军民按1616元/日标准支付自2018年12月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂计至2019年3月31日为195536元）；3.判令被告黄军民和第三人易升公司立即腾退房屋。事实与理由:原告与被告黄军民在2017年12月1日签订《房产租赁合同》二份，约定被告黄军民向原告承租位于宁波市江东南路临261号和临265号实际建筑面积约为350平方米和520平方米的房屋用于汽车装饰经营；租赁期限自2017年12月1日始至2018年11月30日止；房屋全年租金总额为25万元和34万元；租金每季度支付一次；合同签订之日先付一季度房租，第二次开始提前一个月支付;若逾期支付租金的，每逾期一日按欠付租金2%的标准支付违约金；租赁履行保证金各2万元；合同终止后,租赁房屋附着的固定设施及水电设施无偿归原告所有,被告黄军民不得人为损坏，租赁房屋内归被告黄军民所有的动产部分，被告黄军民应在合同终止后一周内搬离。租赁合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告黄军民初期也支付了保证金和相应租金，但在2018年8月1日前，被告未能按约全额支付最后一季度的租金。原告多次催讨,但未有结果。现租赁合同已到期终止，被告黄军民不但拖欠租金，还拒不返还租赁房屋，该房屋一直由第三人易升公司实际占有使用。被告黄军民反诉暨答辩称：涉案房屋于2018年6月25日被依法征收，故涉案租赁合同已于征收时终止，被告黄军民无须再向原告支付租金，原告也无权要求被告腾退，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告黄军民认为原告隐瞒事实，恶意诉讼，涉案房屋已被依法征收，原告就应按合同约定，即时履行征收清算和赔偿义务，但原告至今仍不履行义务，已构成违约。由于被征收房屋的装修评估、设施清点等都必须在被征收财物和场地完整保全的情况下进行，若原告及时履行征收结算赔偿义务，则被告也不用再保全场地和财物，故并非因被告原因占用房屋，故无须支付占用使用费。原告应按合同约定支付被告相应征收补偿款。据此，被告黄军民提出反诉请求：1.判令原告退还2018年6月26日至2018年8月22日被告黄军民多支付的租金133728元；2.判令原告支付被告黄军民征收补偿款3391948.78元及违约金678389.75元（自2018年7月15日起按年利率24%计算至2019年5月14日止）；3.判令原告支付被告律师费183482元。审理中，被告黄军民变更诉讼请求为：1.判令原告退还2018年6月26日至2018年8月22日被告黄军民多支付的租金133728元；2.判令原告支付被告黄军民征收补偿款1615338元及违约金484601元（自2018年7月15日起按年利率24%计算至2019年10月15日止）；3.判令原告支付被告律师费104666元。原告兴宁公司针对被告黄军民的反诉答辩称：首先，本案系房屋租赁合同关系，涉案房屋的产权人是东睦新材料集团股份有限公司（以下简称东睦公司），原告是承租人，被告黄军民是次承租人，被告提起反诉基于拆迁赔偿关系，原告认为属于不同的法律关系，被告并不属于征收补偿规定的承租人范围；其次，虽然拆迁公告在2018年6月发布，但实际产权人于2019年4月才签订征收补偿协议，现尚未办理移交，被告黄军民尚未返还涉案房屋，原告有权向被告黄军民及实际使用人易升公司主张权利；第三，涉案合同已于2018年11月30日到期终止，根据双方租赁合同约定，合同到期后装修及附属设施设备归原告所有，被告黄军民有义务腾退房屋返还原告，其并无事实和法律依据向原告主张的所谓拆迁补偿款项；第四，对于被告黄军民主张的违约金的计算基数、标准及起算时间均有异议；第五，律师费并未实际产生，被告黄军民的代理人并非律师而是普通公民，公民代理不应收费。第三人易升公司陈述称：涉案房屋被依法征收，原告无权要求第三人腾退。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2017年12月1日，原告与被告黄军民签订编号为XNSD20171218、XNSD2017121801《房产租赁合同》两份，约定被告黄军民向原告承租位于宁波市江东南路257弄18号地块内房屋，门牌号分别为江东南路261号（实际建筑面积约为350平方米）、江东南路265号（实际建筑面积约为520平方米），作汽车装饰经营使用；租赁期限自2017年12月1日起至2018年11月30日止；房屋年租金（不含税）分别为250000元、340000元；租金每季度支付一次，合同签订之日，先付半年房租，第二次开始提前一个月支付，若被告黄军民逾期支付租金的，每逾期一日按欠付租金2%的标准向原告支付违约金；合同签订之日，被告黄军民向原告支付租赁履行保证金各20000元，该保证金用于保证被告黄军民按时支付租赁期间应承担的各项费用，本合同到期终止时可以结算成最后一期房租，双方以多退少补的原则结算，保证期间原告不承担保证金的利息；被告黄军民承租后投入的装修装饰费用由被告黄军民承担，租赁合同终止后（包括但不限于合同到期、合同解除），租赁房屋附着的固定设施及水电设施无偿归原告所有，被告黄军民不得人为损坏；租赁房屋内归被告黄军民所有的动产部分，被告黄军民应在合同终止后5日内搬离，若逾期不搬的，将视为被告黄军民已抛弃所有权，原告有权按无主财产处理；因政府的法律行为或行政行为（即非原告的行为），导致本合同下的租赁物被全部或部分征收或征用，从而导致本合同提前全部或部分终止的，被告黄军民应无条件在政府规定的期限内搬迁，双方互不承担违约责任和赔偿责任；原告因租赁物被政府征收或征用所获得的（政府给予的）各类补偿费用都先由原告收入，属于被告黄军民部分的补偿也通过原告支付，被告黄军民不得自行收取政府的补偿费用；按原告与东睦公司的合同约定，被告黄军民可获得如下补偿：1.搬迁及经营性损失的补偿，原告可获得45%，其中的40%应付给被告黄军民，5%作为原告办理交接时的相关手续费用；2.如有3%提前搬迁奖励费，原告应付给被告黄军民；3.房屋内的重大设施设备，属于被告黄军民的原告从东睦公司获得赔偿的金额付给被告黄军民，属于原告的由原告收入（以设施设备清单各实物相符为准）；被告黄军民应在合同终止后5天内主动腾退房屋，若逾期不腾退的，原告有权收回房屋，被告黄军民因此遭受财产损失的，原告概不负责等。在编号为XNSD20171218的合同另有约定，政府赔偿给被告的搬迁费用，原告应在收到款项后一周内支付给被告黄军民。在编号为XNSD2017121801的合同另有约定，若原告与东睦公司的合同约定有变更的，则以该合同为基础，原告与被告黄军民按比例调整。两份合同签订后，被告黄军民支付原告保证金各20000元，合计40000元。该房屋由第三人易升公司经营使用。被告黄军民已支付租金至2018年8月22日。2018年3月27日，第三人易升公司向原告提出关于本公司重大设施设备调整安置的报告，因第三人易升公司经营运转需要，决定调整并升级全部设施设备，需要内部施工改造。2018年3月29日，原告向第三人易升公司复函，在保证不改变房屋结构，保证房屋安全和施工安全等情况下，同意对设施设备进行调整，同时告知第三人租赁合同于2018年11月30日到期，地块已列入拆迁范围，合同到期后无法续租，根据合同约定合同终止后房屋附着的装饰装修等无偿归原告所有，提醒第三人考虑改造成本。2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布了《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，将涉案房屋纳入征收范围，公告内容如下：本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年9月25日，宁波市鄞州区人民政府作出《关于金钟地块项目房屋征收补偿协议生效的公告》，截止2018年9月24日，本项目内签订的房屋征收补偿协议已达到被征收人总户数的80%，根据《关于金钟地块项目房屋征收决定》的公告[鄞政发（2018）47号]规定，本项目所签订的房屋征收补偿协议即日起生效。同时查明，上述房屋的登记所有人为东睦公司。2014年6月30日，原告与东睦公司签订《房产租赁续订合同》一份，约定东睦公司将房屋出租给原告用于商茂服务和文化娱乐经营，但必须取得政府有关部门的审批许可或相关手续并承担费用；未经东睦公司书面同意，原告不得随意变更该租赁物的用途；每年租金为叁佰伍拾肆万元，租赁期五年，从2015年1月12日开始至2020年2月11日；因国家及政府的法律、法规、规章或政府（包括政府职能部门）通知或文件而实施的征用或拆迁以及其他行政行为（即非东睦公司的行为），导致本合同项下租赁物被全部或部分征收或征收从而导致本合同提前全部或部分终止，原告应无条件在政府规定的期限内搬迁，双方不承担违约责任和赔偿责任；东睦公司因租赁物被政府征收或征用所获得的（政府给予的）各类补偿费用都先由东睦公司收入，属于原告部分的补偿也通过东睦公司支付，原告不得自行收取政府的补偿费用，原告协助东睦公司参与同政府赔偿或补偿的谈判，但对具体补偿或赔偿方案无决定权，该权利由东睦公司行使；政府在拆迁补偿时给予的由于原告装修经营后产生的补偿费用，经协商后分配如下：装修费用补偿、搬迁及经营性损失补偿、超过双方确认面积所得补偿费、商业用房与工业用房补偿价净差额部分均55%归东睦公司，45%归原告；房屋内必须的设施、设备，经政府评估确认后获得的补偿，按双方事先确认的设施、设备清单为准，属于东睦公司部分的补偿归东睦公司，属于原告部分的补偿归原告；非住宅用房按房屋评估金额（仅指房屋净价部分，不包括土地价、设施设备和装修费用）的3%计发提前搬迁奖励费归原告所有；东睦公司收到相关政府的补偿或赔偿费用，如该款中有应支付给原告的钱款，东睦公司在10个工作日内会付到原告指定账号等。2014年7月1日，东睦公司出具《房产转租确认书》一份，同意原告在取得该地块租赁使用权后转租经营，转租的期限不得超过《房产租赁续订合同》中规定的期限。2019年4月19日，东睦公司与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（以下简称鄞州拆迁办）签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定，东睦公司选择的补偿方式为货币补偿，被征收房地产合计补偿金额为33074526元，该合计补偿金额不含甬政发（2015）85号文件中规定的“安置货币化”所涉的购房补助，根据（2015）85号文件中的购房补助适用本条第5项的规定；东睦公司将房屋租赁给第三方承租人(即本案原告),根据原租赁合同约定，东睦公司需补偿第三方承租人清退补偿费65264649元；经东睦公司要求，清退补偿款由鄞州拆迁办直接支付给第三方承租人,并根据第三方承租人清退进度分批支付，与东睦公司无涉，具体清退约定另行签订三方协议（编号金钟非-1011-1)，三方协议与本协议具有同等法律效力；东睦公司按照规定将被征收房屋的房产证、土地证移交给鄞州拆迁办,但鄞州拆迁办办理产权注销时间,按照项目进度及上市公司财务制度的要求办理等。原告与产权人东睦公司租金结算至2019年1月31日。另查明，涉案租赁房屋所涉面积为870平方米，经拆迁评估，该部分房屋面积装修总价为974400元，停产停业损失348000元（未计算合同约定的分配比例），设施价格77488元。审理中，原告与被告黄军民均同意按两份合同总租金和总面积平均价格计付租金；被告黄军民及第三人易升公司已腾退涉案房屋。以上事实由原告提供的《房产租赁合同》、土地使用权证、《房产租赁续订合同》、《房产转租确认书》、关于本公司重大设施设备调整安置的报告及复函，被告黄军民提供的《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》、《金钟地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》、评估公告，本院依职权向鄞州拆迁办调取的《非住宅房屋征收货币补偿协议》、《关于金钟地块项目房屋征收决定》、《关于金钟地块项目房屋征收补偿协议生效的公告》等证据以及各方当事人的庭审陈述为证。本院认为：原告与被告黄军民签订两份《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。该两份合同约定的租赁期间自2017年12月1日起至2018年11月30日止，虽然政府在上述期间内（2018年6月25日）发布了涉案房屋在内的地块拆迁决定公告，2018年9月25日该征收项目征收签约率达80%，但涉案房屋的所有权人东睦公司与鄞州拆迁办实际于2019年4月19日才签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》。在该征收补偿协议签订前，原告作为涉案房屋的承租人，在东睦公司同意转租的情况下，仍可基于其与被告黄军民签订的两份《房屋租赁合同》行使其出租人的权利，且被告黄军民及第三人易升公司也陈述实际经营至2019年3月31日，故原告要求被告黄军民支付自2018年8月23日起至218年11月30日止的租金161600元，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定该租金应在2018年7月31日前支付，现被告黄军民未按期支付上述租金，原告自愿调整自2018年8月1日起按年利率24%计算逾期付款违约金至判决确定的履行之日止，暂计至2019年3月31日为25856元，未违反法律规定，本院予以支持。因被告及第三人在审理期间已经腾退涉案房屋，原告要求被告及第三人腾退涉案房屋，已无必要。对于原告主张的占有使用费，因被告黄军民在涉案合同到期后仍占有使用房屋，应继续向原告支付占有使用费，但原告与东睦公司之间就租金的结算计算至2019年1月31日，故原告仅可向被告黄军民主张占有使用费至2019年1月31日。自2018年12月1日起按每日1616元标准计算占有使用费至2019年1月31日为100192元。对于被告黄军民要求退还2018年6月25日起至2018年8月22日的租金的反诉请求，因其并未于2018年6月25日就已腾退房屋返还原告，其主张退还该部分租金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告黄军民已支付的保证金40000元，因被告黄军民尚欠有租金及占有使用费未付，可一并结算抵扣。对于被告黄军民主张的征收补偿款，虽然房屋所有权人与鄞州拆迁办签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》的时间已过原、被告的租赁期限，未影响原、被告履行完涉案两份合同的租赁期间，但考虑政府于2018年6月25日发布拆迁决定公告时尚在租赁期间内，公告的签约期限也在该租赁期间，政府在该地块大范围开展拆迁安置工作对被告实际使用涉案房屋经营必然产生一定影响，被告基于房屋被征收所受到的经营损失应当得到补偿。结合房屋所有权人与鄞州拆迁办签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》以及涉案两份合同中关于政府征收补偿费用的分配约定，重大设施搬迁损失补偿费77488元，停产停业损失348000元的40%计139200元归被告黄军民享有；关于一次性补偿搬迁和临时安置费，因被告未在租赁期间内完成搬迁，在租赁期满后，被告理应搬离涉案房屋，故对该项主张本院不予支持；关于搬迁奖励费，原告及东睦公司并未取得该项补偿，被告黄军民主张该补偿，于法无据，本院不予支持；关于装修损失及装修货币补偿补助，因涉案租赁合同约定，“被告黄军民承租后投入的装修装饰费用由被告黄军民承担，租赁合同终止后（包括但不限于合同到期、合同解除），租赁房屋附着的固定设施及水电设施无偿归原告所有”；该合同对于征收装修补偿的分配也未作约定；原告在被告承租期间也已书面通知被告到期不再续租，提醒被告考虑投入成本。基于涉案租赁合同到期后装修部分归属原告，故被告黄军民要求该部分征收补偿，于法无据，本院不予支持。对于被告黄军民主张的征收补偿款违约金，因原告未支付被告黄军民上述款项的责任并不在原告，该违约金亦无合同约定，本院对此不予支持。对于被告黄军民主张的律师费，其并未委托律师参与诉讼，未实际支出该费用，也无合同约定，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告黄军民支付原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司租金2018年8月23日起至2018年11月30日止的租金161600元，并支付自2018年8月1日起以161600元中未付余额为基数按年利率24%计算至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年3月31日为25856元）；二、被告黄军民支付原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司自2018年12月1日起至2019年1月31日止的占有使用费100192元；上述第一、二项款项，扣除被告黄军民已支付的保证金40000元后，余款于判决生效之日起十日内履行完毕；三、原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司支付被告黄军民征收补偿款216688元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告黄军民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费7045元，反诉受理费减半收取计12753.50元，合计诉讼费19798.50元，由原告宁波兴宁时代企业管理咨询有限公司负担4305元，被告黄军民负担15493.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施梦雅人民陪审员  周亚珠人民陪审员  严 敏二〇二〇年三月二十三日书 记 员  汪 洁