广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4936号 原告（反诉被告）：苏华伦，女，汉族，1977年11月19日出生，住广西北海市，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：周娜，广西华司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉，广西谦言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海市创基房地产有限公司，住所地：北海市云南路西，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：张文凤，董事长。 委托诉讼代理人：劳祺臻，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏华伦与被告（反诉原告）北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法组成由审判员莫雪芳担任审判长，人民陪审员罗传晖、李石珍参加的合议庭，于2020年3月3日公开开庭进行了审理，书记员李秋丽担任法庭记录。原告（反诉被告）苏华伦的委托诉讼代理人周娜、吴莉，被告（反诉原告）创基公司的委托诉讼代理人劳祺臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏华伦向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原告苏华伦与被告创基公司于2010年8月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告创基公司协助原告苏华伦办理位于北海市四川路111号创基花园E幢02号房屋的不动产所有权证。事实与理由：2010年8月17日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将其名下位于北海市四川路111号创基花园E幢02号房屋作价人民币3381800元出售给原告等；2010年9月20日，原告向北海市区农村信用合作联社海城信用社抵押贷款1690000元。案涉房屋于2010年9月19日进行了备案登记（预售备案登记编号：2xxxxxxxx1)；2016年4月28日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，证实原告已足额支付购房款给被告。合同履行过程中，由于被告原因无法按合同履行相关义务。经原、被告多次沟通，被告仍未按合同履行办理涉案房产的不动产所有权证。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院并提出以上诉讼请求。 原告苏华伦对其陈述向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告之间的合同关系；2、个人购(建)房担保借款合同及相关附件，证明原告已经依约向银行申请贷款；3、销售不动产统一发票，证明原告已足额支付购房款；4、税收缴款书、房地产交易完税证明（买方），证明案涉不动产已依法纳税；5、不动产登记信息查询证明，证明案涉不动产现状；6、现金缴款单、销售不动产统一发票，证明原告支付首付款的情况。 被告创基公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，本案合同是合法有效的。但对于原告诉请要求被告将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求没有事实依据，原告并没有将首付款支付给被告，只是将按揭款支付给被告而已，故恳请法院驳回原告的该项诉讼请求。 被告创基公司对其辩称向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原被告设立商品房买卖的民事法律关系；2、转账业务凭证，证明原告仅支付案涉房屋购房款中的按揭款169万元，而没有支付购房款的首付款1691800元的事实；3、《广西农村信用社现金缴款单》、《对公活期历史明细查询（账户流水）》等，证明被告以其自有资金办理了案涉商品房按揭贷款手续所需的首付款手续（过账手续），证明原告并未支付该商品房首付款1691800元给被告的事实。 反诉原告创基公司向本院提出反诉请求，判决：1、反诉被告苏华伦支付购房款首付款1691800元及逾期付款违约金2842224元给反诉原告创基公司（该违约金以1691800元为基数，按日万分之五的标准，从2010年8月20日起暂计至2019年12月21日止，以后另计至付清首付款1691800元为止）；2、反诉被告苏华伦支付管道燃气开户费2900元及2010年9月至2019年9月期间的物业管理费30000元给反诉原告创基公司；3、反诉被告苏华伦承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年8月17日，反诉原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定反诉被告苏华伦购买反诉原告创基公司开发的创基花园E幢02房屋（商铺），合同还约定：该商品房的建筑面积为228.5平方米，单价为每平方米14800元，总金额为3381800元。买受人自签订合同之日起三日内付清1691800元，余款1690000元以银行按揭或公积金贷款支付。合同签订后，反诉被告虽然按揭贷款支付了1690000元，但一直没有支付购房款的首付款1691800元给反诉原告，其行为已构成根本违约，并严重损害了反诉原告的合法权益。鉴于反诉被告以房屋买卖合同纠纷为由先起诉，反诉原告为维护自身合法权益特向法院提起反诉并提出以上诉讼请求。 反诉原告创基公司对其反诉陈述向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。 反诉被告苏华伦辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，根据反诉被告提交的证据可证实反诉被告已经支付了全部购房款（包括首付款），故反诉原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据；第二项诉讼请求与本案没有任何关系，原告也没有提交任何证据予以证实该些费用的实际发生；第三项诉讼请求应由法院依法进行判决。综上，恳请法院予以驳回反诉原告的全部诉讼请求。 反诉被告苏华伦对其反诉辩称向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。 经开庭审理质证，被告（反诉原告）创基公司对原告（反诉被告）苏华伦提交的证据1、2的三性均无异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有异议，认为虽然该销售发票上载明的购房款数额是3381800元，但被告实际只收到了1690000元按揭款，1691800元首付款原告并未支付；对证据4的三性均无异议，但对证明内容有异议，因为该些事项是由原告办理的，被告并不参与，所以不清楚；对证据5的三性均无异议；对证据6因没有证据原件核实，故对其三性、证明内容均有异议。 原告（反诉被告）苏华伦对被告（反诉原告）创基公司提交的证据1、2的三性均无异议，但对证据2的证明内容有异议，认为原告已经付清了全部购房款，包括首付款；对证据3，因被告当庭无法提交证据原件，故对其真实性有异议，贷款的转账业务凭证与被告提交的证据2重复，质证意见与证据2一致，3381800元的统一发票与原告提交的证据3一致，首付款1691800元的统一发票与原告提交的证据6总数额一致，该些证据同时反证了被告收取了案涉房屋的全部购房款，9张现金缴款单与原告提交的证据6一致，而且被告手上有现金缴款单原件，故其反诉请求根本不成立。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方提出异议的证据，因这些证据与双方抗辩事由具有一定关联性，可结合本案实际作为定案依据或参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2010年8月17日，原告（反诉被告）苏华伦与被告（反诉原告）创基公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告（反诉被告）苏华伦向被告（反诉原告）创基公司购买位于北海市四川路111号创基花园E幢02号房屋，房屋价款为3381800元。买受人自合同签订之日起三日内付清首付款1691800元，余款1690000元以银行按揭或公积金的贷款支付。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将满足经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后待竣工验收合格360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人有权委托物业管理公司代管，买受人需缴纳代管费，该费用按代管期物价局及有关部门的收费标准收费；交房时买受人必须交清管道燃气开户费，水表，电表前管道线路由公司负责统一办理安装，表后业主自理。合同还约定了其他内容。 2010年9月14日，原告（反诉被告）通过现金缴款的方式向被告（反诉原告）名下账户累计存入1591800元，2010年9月15日存入100000元，以上合计1691800元。 2010年9月17日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《销售不动产统一发票（自开）》一份，予以确认收到原告（反诉被告）首付款1691800元的事实。 2010年9月20日，原告（反诉被告、借款人、抵押人）与被告（反诉原告、保证人）、案外人北海市区农村信用合作联社海城信用社（贷款人）共同签订了一份《个人购（建）房担保借款合同》，主要约定：借款金额为1690000元，借款用途为购买坐落于北海市四川路111号创基花园E幢02号房屋，借款期限为10年，自2010年9月20日起至2020年9月19日止。合同还约定了其他内容。 2010年9月21日，原告（反诉被告）通过银行转账的方式向被告（反诉原告）账户转账支付1690000元。 2016年4月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《销售不动产统一发票（自开）》一份，予以确认收到原告（反诉被告）购房款3381800元的事实。 2020年3月4日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年3月4日15时20分，坐落于四川路111号创基花园E幢02号不动产（房屋）的抵押、查封信息为：登记权利人为北海市创基房地产有限公司，产权证号：北房权证xxxxxxxx号，于2010年9月19日办理预购商品房合同备案，预购人：苏华伦，2010年9月20日办理预购商品房抵押登记，抵押权人：北海市区农村信用合作联社海城信用社，债权额1690000元，现无查封登记记录。 庭审中，双方当事人均认可案涉房屋已于2010年9月底由被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）在占有使用至今的事实。被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）并未向其支付案涉房屋的首付款，该首付款实际是由被告（反诉原告）的财务一人操作从被告（反诉原告）账户取现后又以原告（反诉被告）的名义转款支付到被告（反诉原告）账户。 现原告苏华伦以其已足额支付购房款给被告但被告逾期未按合同履行办理案涉房产的不动产权证为由向本院提起本案诉讼，反诉原告创基公司主张反诉被告并未向其支付首付款及管道燃气开户费、物业管理费为由同时向本院提起反诉。 本院认为：原告（反诉被告）苏华伦与被告（反诉原告）创基公司于2010年8月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按上述合同约定履行各自的义务。 针对本诉，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条“买受人自合同签订之日起三日内付清首付款1691800元，余款1690000元以银行按揭或公积金的贷款支付”及第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后待竣工验收合格360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，原告只有在向被告履行了支付全部购房款的义务后，才有权要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权过户手续。关于本案原告苏华伦是否已向被告创基公司支付了案涉房屋全部购房款的问题，原告提交了现金缴款单及销售不动产统一发票予以证实其已履行了支付全部购房款的义务，即2010年9月14、15日，原告通过现金缴款的方式向被告账户缴存1691800元；2010年9月17日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》予以确认收到原告首付款1691800元的事实；2010年9月21日，原告通过其账户向被告账户转账1690000元；2016年4月28日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》予以确认收到原告购房款3381800元的事实。被告创基公司则辩称2010年9月14、15日的现金缴款单及2010年9月17日出具的首付款1691800元的《销售不动产统一发票（自开）》均是被告为了配合原告办理银行按揭贷款而由被告财务取现后又以原告名义转款支付至被告账户，原告实际并未支付该1691800元首付款。对于被告的上述辩解意见，本院分析如下：在商品房预售合同的履行过程中,一般的交易习惯是购房者向开发商支付首付款,开发商向购房者开具收款收据由购房者办理银行按揭贷款,之后开发商在确认购房者付清全部购房款后,向购房者开具全部购房款发票,且按照交易习惯,购房人的付款义务应当先于或者与开发商的交房义务同时履行的。本案中，被告于2010年9月17日向原告开具首付款发票，原告于2010年9月21日向被告支付银行按揭贷款，被告于2010年9月底向原告交房，被告于2016年4月28日向原告出具全部购房款发票。按照一般的交易习惯，被告于2016年4月28日向原告出具全部购房款发票前应确认原告是否付清全部购房款，如已付清，则开具全部购房款发票；如未付清，则应要求原告付清后再出具。结合原告所提交的案涉首付款的现金缴款单、首付款发票、全部购房款发票及原告已接收涉案房屋将近10年且期间被告并未就首付款未支付的问题向原告进行催收的事实，被告的上述辩解意见与一般的交易习惯不符，有违常理，且被告对此亦未提交其他充分证据予以证实，故本院不予采信被告关于原告并未向其支付首付款的辩解意见。关于被告创基公司于2020年3月6日向本院提出要求对证据“现金缴款单”上的“苏华伦”签名进行笔迹鉴定的申请，结合本案案情，本院认为该项鉴定并非必要，且鉴定结论的真或伪与本案并无实际关联，故对于被告的该项鉴定申请，本院不予准许。综上，原告提交的证据已证实其已依约履行了支付全部购房款的义务，被告亦应按照合同约定协助原告将案涉房屋的不动产权证办理过户至原告名下，但被告至今没有依约将案涉房屋的不动产权证过户至原告名下，已构成违约，故对于原告要求被告协助将案涉房屋的不动产权证办理过户至原告名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 针对反诉，反诉原告诉请要求反诉被告支付购房首付款1691800元，但根据本诉已查明的事实，反诉被告已向反诉原告足额支付了首付款1691800元，故对于反诉原告要求反诉被告支付购房首付款1691800元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同约定“买受人自合同签订之日起三日内付清首付款1691800元……买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限自第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，原被告签订案涉《商品房买卖合同》的时间为2010年8月17日，约定首付款1691800元的支付时间为2010年8月20日前，现原告支付首付款1691800元的时间为：2010年9月14日支付1591800元，2010年9月15日支付100000元，故原告的行为属逾期支付首付款的行为，应按照约定向被告支付违约金，即：以1691800元为本金，按照日万分之五的标准，自2010年8月21日起计至2010年9月14日止，为21147.5元（1691800元×0.0005／天×25天=21147.5元）；以100000元为本金，按照日万分之五的标准，自2010年9月15日起计至2010年9月15日，为50元（100000元×0.0005／天×1天=50元），以上两项合计21197.5元（21147.5元+50元=21197.5元）。综上，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金为21197.5元。反诉原告上述诉讼请求中超过该数额的诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付管道燃气开户费2900元的诉讼请求，虽双方在合同中已明确约定“交房时买受人必须交清管道燃气开户费，水表，电表前管道线路由公司负责统一办理安装，表后业主自理”，但反诉原告对此并未提交证据证实该管道燃气开户费为2900元的事实，反诉被告亦不予认可，故本院对反诉原告的该项主张不予采信，反诉原告要求反诉被告支付管道燃气开户费2900元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付物业管理费30000元的诉讼请求，虽双方在合同中已明确约定“出卖人有权委托物业管理公司代管，买受人需缴纳代管费，该费用按代管期物价局及有关部门的收费标准收费”，但反诉原告并未举证证实其委托物业管理公司对案涉房屋进行代管的事实，亦未举证证实代管期物价局及有关部门的收费标准，反诉被告对此亦不予认可，故本院对反诉原告的该项主张不予采信，反诉原告要求反诉被告支付2010年9月至2019年9月期间物业管理费30000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告苏华伦与被告北海市创基房地产有限公司于2010年8月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告北海市创基房地产有限公司协助办理位于北海市四川路111号创基花园E幢02号不动产权证至原告苏华伦名下； 三、反诉被告苏华伦支付逾期付款违约金21197.5元给反诉原告北海市创基房地产有限公司； 四、驳回反诉原告北海市创基房地产有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费100元，反诉案件受理费21667.7元，合计21767.7元，由原告苏华伦负担102元，被告北海市创基房地产有限公司负担21665.7元（本诉案件受理费原告已向本院预交，反诉案件受理费反诉原告已向本院预交）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用21767.7元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫   雪   芳 人民陪审员  李   石   珍 人民陪审员  罗   传   晖 二〇二〇年三月十八日 法官 助理  覃静燕书记员李秋丽