山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初3624号原告：潍坊某某置业有限公司。法定代表人：尹某，总经理。委托诉讼代理人：田某某，山东鸢都英合律师事务所律师。被告：孟某某。被告：秦某某。原告潍坊某某置业有限公司（以下简称某某公司）与被告孟某某、秦某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人田某某，被告孟某某、秦某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房认购协议书及商品房买卖合同，被告配合原告到房产管理部门办理撤销商品房预售备案登记手续；2.被告支付违约金25000元（按合同总房款日万分之五计算至解除合同之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订商品房认购协议书及山东省新建商品房买卖合同（预售）各一份，约定原告向被告出售昌乐县青年路****号昌乐某某1号楼2单元1701室。双方签订合同后，被告未按合同约定时间及时交付购房款项并拒绝按合同约定期限提供办理贷款所需资料，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。被告孟某某、秦某某辩称，他们在签订购房合同前，共缴纳房款544076元、房屋维修基金7267.12元，也已向原告交付贷款需要的个人征信、收入证明等，他们没有违约，原告的诉求于法无据。他们曾多次到被告售楼处咨询房价，售楼处称价格为5565.30元/㎡，配送价值7万元的车位一个，并帮助办理按揭贷款。他们与原告于2019年8月30日签订购房合同，原告于9月7日通知他们去拿购房合同，他们回家后发现购房合同中约定的房屋单价为6169.37元/㎡，与当时咨询价格不一致，且合同中载明配送车位一个，后到房管部门查看备案合同，备案合同中的房屋单价为5565.30元/㎡，也载明配送车位一个。他们就两份合同中的房屋单价不一致的事情与原告进行交涉，原告称系其工作人员失误造成的，承诺给他们一定补偿，补偿数额从10000元到20000元，最后到25000元，他们一直没有答应，他们要求按照备案合同中房屋价格5563.30元/㎡且配送一个车位的约定履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，证明双方约定案涉房屋价款为674076元，并约定首付款为544076，占总房价的73.12%，剩余200000元申请公积金贷款，通过以上约定，可以得出总房款为744076元，即总房款包括车位款70000元在内，这与双方签订的商品房认购协议书载明的车位款70000元相对应。合同附件四中约定如被告拒不提供贷款相关手续，致使合同约定的款项未支付原告，原告有权解除合同并追究被告违约责任。被告对该证据的真实性不认可，质证称合同上的签名是他们本人所签，但当时是在空白合同上签名，且该合同在房屋价款上与他们从原告处领取的合同不一致，并提交山东省新建商品房买卖合同（预售）一份用以证明其主张。2.被告提交录音四份，证明原告的通知函是通知被告孟某某去处理合同价款不一致的事情，当时原告称补偿其10000元，被告没有同意，后原告工作人员三次和被告商谈补偿事宜，被告均未同意。3.被告申请证人李某出庭作证，并由李某提供昌乐某某6号楼2单元1001室房款收款收据和代收费用收据原件各一份，同时提交王某的书面证言及王某身份证和昌乐某某6号楼2单元601室房款收款收据复印件各一份，证明其于2019年5月31日已向原告提交了个人征信报告、收入证明、银行流水、结婚证、户口本、身份证复印件等贷款所需材料。原告质证称证人李某仅是见到被告交付相应材料，但材料是否完备需经贷款部门审批，事实是20万元贷款至今未到达原告账户，根据合同附件四中约定，被告已构成违约。虽被告以该合同中部分内容与其持有合同内容不一致为由对原告提供的证据1真实性不认可，但对其签名的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。对于被告提交的山东省新建商品房买卖合同（预售）及证据2的真实性，原告委托诉讼代理人申请庭后核实，但在本院限定期限内未提交其质证意见，应承担不利法律后果，本院对以上证据真实性予以确认。原告对证人李某证言的真实性未提出异议，本院对该证人证言的真实性予以确认。证人王某无正当理由未出庭作证，其出具的书面证言不能单独作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月26日，原告某某公司（甲方）与被告孟某某、秦某某（乙方）签订商品房认购协议书一份，约定：一、本协议签订时，乙方自愿向甲方交纳认购金10000元；二、乙方认购房号为昌乐某某小区1号楼2单元1701室，主房预售面积为115.88平方米，主房单价为5945元/平方米，主房房款为688907元；储藏室编号为D27，价款为29169元；车库编号为47，总价为70000元；三、优惠政策为交壹万抵叁万、五日内签约优惠壹万、新房购礼优惠伍仟和总房款额外优惠玖仟元整，优惠后主房款714907元，储藏室价款为29169元，总房款为744076元；四、按照按揭贷款方式付款，乙方于＿年＿月＿日前交齐购房首付款224076元、公共维修基金7267.12元，签订《商品房买卖合同》并按甲方及银行要求按期办理银行贷款手续；五、本协议签订后，乙方需在第四条规定的日期内交齐相应款项，并与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，同时提供按揭所需全部资料。乙方同意按照甲方提供的合同条款签订《商品房买卖合同》。签约后，乙方支付的认购金无息转为等额购房款。特别提示：若乙方未能在本协议约定的期限内向甲方交纳相应款项、提供按揭所需全部资料或未签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃该房屋的购买权，甲方有权在不另行通知乙方情况下出售该房产，乙方所交认购金不予退还。经甲方同意协议继续履行的，乙方须在签订《商品房买卖合同》的当日交清首付款并办理银行贷款手续或付清全部房款，本协议继续履行。被告于认购协议书签订当日，按约支付定金10000元，于2019年5月31日向原告支付首付款224076元，于2019年6月13日向原告支付维修基金7267.12元，于2019年8月30日向原告支付首付款（二期）310000元，原告分别为被告出具了收款收据。2019年8月30日，原、被告签订合同编号为YS**的山东省新建商品房买卖合同（预售）一份，约定被告购买原告开发的昌乐某某1号楼2单元1701室及地下27储藏室。庭审中，原、被告各向法院提交一份合同编号为YS**的山东省新建商品房买卖合同（预售）原件，但两份合同第三章商品房价款第六条计价方式与价款第2项中载明的案涉房屋主房的单价及总价款不一致。原告提交的合同载明：“房屋坐落：昌乐县青年路****号1号楼2单元1701室，单价为每平方米人民币（币种）5565.3元，总价款为人民币（币种）644907元（大写：陆拾肆万肆仟玖佰零柒元整）”，而被告提交的合同载明：“房屋坐落：昌乐县青年路****号1号楼2单元1701室，单价为每平方米人民币（币种）6169.37元，总价款为人民币（币种）714907元（大写：柒拾壹万肆仟玖佰零柒元整）”。除案涉房屋主房的单价及总价款不一致之外，两份合同的内容完全一致。该两份合同其他主要内容如下：案涉房屋的付款方式为被告于2019年6月17日支付首期房价款544076元，占全部房价款的73.12%，余款200000元向昌乐公积金申请贷款；附件四中约定买受人应在本合同同签订之日起7个自然日内，向按揭银行提供贷款所需全部真实材料，如买受人违反该约定，出卖人有权选择单方解除合同或有权选择买受人继续履行合同；在其他配套设施方面，约定昌乐县青年路****号1-2-1701室配送47号车位一个。2019年9月7日，被告从原告处领取商品房买卖合同一份，发现合同中的房屋价款与之前约定不符，后原、被告双方多次就该问题进行协商。2019年9月11日，原告向被告孟某某送达某某集团客户通知函一份，该通知函主要内容如下：“本着友好协商的原则，关于某某?沁园1-2-1701房屋事宜，我方销售人员多次与您沟通未果。现我方竭诚为您解决相关问题，特请您于2019年9月12日携带相关资料，前往昌乐县某某老售楼处二楼”。2019年9月24日，被告孟某某与原告工作人员刘某（音译）电话沟通，原告工作人员刘某（音译）称他公司工作人员存在工作失误，愿意补偿被告2万元，被告不同意，要求原告退还车位款7万元。2019年10月21日，原告一个姓沈的经理与被告孟某某进行了面谈，称补偿被告25000元，如被告不同意，则走法律途径，被告没有同意原告的补偿方案。10月23日，原告工作人员刘某（音译）和被告电话沟通，询问其是否同意25000元的补偿方案，被告称不同意。诉讼中，被告申请案外人李某作为证人出庭。证人李某述称：他从某某公司购买的昌乐沁园二期昌乐某某小区的商品房。他与孟某某之前认识。2019年5月31日，他到某某公司售楼处交购房款时遇到了孟某某，孟某某也是去交房款，孟某某还拿着征信、收入证明等材料，他还看了看孟某某的材料，他看见孟某某把材料交给了售楼处工作人员。证人李某为证明其证言，提交的某某公司出具的收款收款和代收费用收据原件显示，其于2019年5月31日向某某公司缴纳昌乐沁园二期昌乐某某6号楼2单元1001室首期款257870元及维修基金8009.68元。本院认为，本案的争议焦点是原告要求解除案涉商品房买卖合同的诉请应否予以支持。第一，被告是否已提供按揭贷款所需材料。原告主张被告未按案涉商品房买卖合同中约定的期限提供按揭贷款所需材料，被告主张其于2019年5月31日支付首付款的同时已向原告提供了按揭贷款所需材料。虽被告未提交直接证据证明其主张，但根据原、被告于2019年5月26日签订的商品房认购协议，被告应在与原告签订案涉商品房买卖合同前或签订同时提交按揭贷款所需材料，否则视为被告自动放弃案涉房屋的购买权；收款收据和案涉商品房买卖合同表明，被告已按约履行交付相应款项和签订商品房买卖合同的义务，即被告已按照商品房认购协议约定履行了绝大部分义务，在该情况下，原告主张被告拒不提供按揭所需材料，显然有悖常理；证人李某述称看到被告孟某某将征信、收入证明等按揭所需材料交付给原告售楼处工作人员，综上，结合案涉商品房认购协议书和证人证言，根据日常生活经验法则，被告关于已于2019年5月31日向原告提供按揭所需材料的主张，形成高度盖然性，本院予以确认。第二，尽管合同的约定解除权优于法定解除，但不得滥用。商品房总价款是商品房买卖合同的主要内容，本案中，原告提供的合同和被告持有的合同中的房屋单价和总价款不一致。从原告提交的通知函和被告提交的录音可以看出，在发现合同价款不一致后，原、被告曾积极协商解决，但均未达成一致意见，双方因此分歧导致贷款手续尚未办理、剩余房款尚未支付。因此，综合上述分析，本院认为原告主张解除合同的条件并未成就，原告要求解除案涉商品房买卖合同、被告支付违约金的请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第九条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第七十三条之规定，判决如下：驳回原告潍坊某某置业有限公司的诉讼请求。案件受理费11490元，减半收取5745元，由原告潍坊某某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘今平二〇二〇年三月十七日书记员  秦 乾