广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1123号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨丽玲，女，1955年9月7日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：江庆，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州市第二糖业烟酒公司，住所地：广西壮族自治区柳州市城站路东站一区26号(综合楼)。统一社会信用代码:914502001985819116。 法定代表人：黄佩林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。 上诉人杨丽玲因与被上诉人柳州市第二糖业烟酒公司（以下简称二糖公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨丽玲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，改判被上诉人向上诉人支付补偿款750000元，逾期付款利息损失18750元（逾期付款利息损失计算以750000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，自2019年5月20日暂计至2019年10月20日，要求计算至付清时止），以上共计768750元；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、对于本案本诉和反诉的基本事实，一审判决均存在认定事实错误和适用法律错误，且严重违反法定程序。在2017年9月20日双方签订《柳州市第二糖业烟酒公司门面租赁合同》后，上诉人每月都是正常交纳租金。自2018年6月起停交租金，是因为被上诉人在2018年2月8日与柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室签订了《房屋征收货币补偿协议书》，同意于2018年4月1日将案涉房屋交付柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室征收。上诉人得知被上诉人接到终止合同通知，政府修建轻轨封闭了门前半边道路，上诉人没有也不可能再继续经营，只得搬离承租的门面。在合同终止上诉人停缴租金之后，被上诉人开具《证明》给上诉人，证明是上诉人出资修建的化粪池。《门面租赁合同》第七条、第八条、第九条和第十条都规定了国家建设用地和城市规划要求，需要征收拆迁而终止合同的情况。上述《证明》足以证实《门面租赁合同》终止，被上诉人同意化粪池征收补偿归上诉人的事实。一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，没有依法积极、全面、正确、诚实地调查收集证据。只收集了相关的《房屋所有权证》、《房屋征收货币补偿协议书》和《房屋征收货币补偿核定表》的复印件，其他均未收集。三页《房屋征收货币补偿核定表》只收集了一页的复印件。原判决违法收集证据，还据此认定由上诉人承担举证不能的不利后果，极不公平、极不合理。 二、作为原判决认定的征收补偿对象，被上诉人当然地持有作为柳南区房屋征收与补偿办公室补偿依据的《装修装饰补偿明细表》和《其他补偿款明细表》，持有收到柳南区房屋征收与补偿办公室银行转款的凭据和全部征收补偿依据文件。被上诉人无正当理由而拒不提供，依法完全可以推定上诉人的主张成立。 三、原判决无视被上诉人存在的违约行为，判令上诉人向被上诉人支付租金360000元，属于认定基本事实不清，适用法律错误。依据《柳州市第二糖业烟酒公司门面租赁合同》第十条规定，柳州市飞鹅路87号的门面征收的化粪池补偿款、装修装饰补偿款和其他补偿款，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，等等，这些补偿都应当由上诉人享受，与被上诉人无关。被上诉人扣押上诉人应得的补偿及合同保证金72000元，反而还找上诉人要租金，违反法律规定，明显属于违约行为。被上诉人有义务协助承租方即上诉人向柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室主张权利、查明相关事项，向法院如实陈述。被上诉人拒不履行合同义务是导致本案纠纷的根本原因。原判决违反了公平原则。 综上所述，原判决认定事实错误，适用法律错误，认定基本事实不清，严重违反法定程序，依法应予撤销，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 二糖公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2.上诉人称其维修的化粪池被上诉人同意予以补偿的说法不是事实，也没有合同依据。根据双方租赁合同第四条第4项约定，下水道等的维修由上诉人自行承担，不能列为补偿范围。3.如果上诉人仍然要求补偿，迄今为止政府部门没有任何一份文件或书面材料是明确给予承租人补偿的，根据租赁合同第十条约定，上诉人的补偿请求亦不应支持。 二糖公司向一审法院起诉请求：1.判令杨丽玲支付从2018年6月20日至2019年9月18日的租金384000元并支付违约金65280元(从2018年6月20日至2019年9月18日止,以后违约金另计至付清租金为止),以上金额合计449280元;2.判令杨丽玲即刻归还位于柳州市糖公司;3.本案诉讼费由杨丽玲承担。 杨丽玲向一审法院反诉请求：1.判令二糖公司向杨丽玲支付补偿款750000元,逾期付款利息损失18750元(逾期付款利息损失计算以750000元为基数,按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算,自2019年5月20日暂计至2019年10月20日,要求计算至付清时止),以上共计768750元;2.本案全部诉讼费由二糖公司承担。 一审法院认定事实：柳州市飞鹅路87号门面登记在二糖公司名下，建筑面积为290.38平方米。2017年9月20日，二糖公司（出租人、甲方）与杨丽玲（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“一、乙方租赁甲方位于柳州市飞鹅路87号门面。二、承租期为贰年，即从2017年9月20日至2019年9月18日止。三、每月租金人民币贰万肆仟元整（￥24000元），乙方于每月10日前将当月租金支付给甲方。乙方未能按规定向甲方支付租金的每天按应付额的10‰收取滞纳金，超过6天未支付租金视为违约，甲方有权收回上述租赁门面，乙方应立即撤离腾空该门面，由此造成的损失乙方自行承担。……四、乙方的权利和义务：……4、乙方在租赁期间，负责住房相关设施的维修，包括下水道、厕所、天面等承担维修费用，保障门面的正常使用。……七、在租赁期间，如因国家建设用地或城市规划要求等原因，甲方可提前终止合同，乙方无条件服从，并将货物搬迁撤离完毕，将门面交还甲方。……九、如合同到期或需提前终止合同拆迁的、拆迁单位所给的补偿款全部归还甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方要求拆迁等方面的任何补偿。十、乙方在租赁期间，如因国家建设用地或城市规划要求等原因，如政府拆迁单位明确给予承租人的各项补偿由乙方享受，与甲方无关。……”。 2018年2月8日，因实施“柳州市火车站城市综合交通配套工程项目(飞鹅路段）”，柳南区征收办（甲方）与二糖公司（乙方）就案涉房屋签订《房屋征收货币补偿协议》，约定：乙方同意选择货币补偿的方式进行补偿，甲方应给予乙方被征收房屋补偿及其他补偿款金额共计9727730元。如有遗漏的装修装饰及其他补偿后续进行核对补充；待项目启动后乙方选择产权调换方。乙方应在2018年4月1日前搬空被征收房屋，结清水、电等相关费用、清缴地租（须将相关单据交付甲方），并将被征收房屋完整结构交付甲方组织拆除。乙方签订房屋征收协议之日起30个工作日内，将乙方所得的房屋征收补偿款9727730元一次性付给乙方。2018年5月10日，二糖公司出具一份收据，确认收到杨丽玲支付的案涉房屋2018年5月份的租金。 2019年11月18日，柳南区征收办向一审法院出具《复函》，内容为：因实施柳州市火车站城市综合交通配套工程项目(飞鹅路段），需征收飞鹅路87号房屋。被征收人为柳州市第二糖业烟酒公司，该单位于2018年2月8日与我办签订了房屋征收货币补偿协议，补偿金额为9727730元。相关承租人并未本案被征收人，不属于征收补偿对象。如被征收人与承租人之间存在合法租赁关系，应由双方根据租赁合同自行协商或诉讼解决。柳南区征收办出具的《房屋征收货币补偿核定表》显示：案涉房屋总建筑面积290.38平方米，产权铺面货币补偿为9727730元，装修装饰补偿价格及其他补偿款为0元，被征收二糖公司应领总补偿款合计为9727730元。 庭审中，二糖公司与杨丽玲均认可杨丽玲支付了截止2018年5月的租金。杨丽玲辩称由于案涉房屋附近要修建轻轨，未能正常使用房屋，其于2018年6月已搬离案涉房屋，认可没有与二糖公司搬离交接手续，主张柳南区征收办口头答复其应得的征收补偿款为750000元。二糖公司主张杨丽玲未向其交还案涉房屋，因其拒不腾空房屋，故柳南区征收办至今未与二糖公司协商装修装饰补偿及其他补偿的问题，认可已收到房屋征收补偿款9727730元，但该款项不包含杨丽玲反诉的补偿款，主张诉请的违约金以欠付的租金384000元为基数，按月利率2%从2018年6月20日计算至付清时至。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。二糖公司与杨丽玲共同签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。关于本诉诉讼请求。杨丽玲认可仅支付了截止2018年5月的租金，未提交证据证明向二糖公司交付了案涉房屋，故二糖公司诉请杨丽玲支付2018年6月20日至2019年9月18日的租金于法有据，该租金数额应为360000元（24000元/月×15个月），对二糖公司超过该部分的诉请，不予支持。关于二糖公司诉请的违约金一节。二糖公司与杨丽玲在《租赁合同》中约定逾期支付租金的每天按应付额的10‰收取滞纳金，现二糖公司诉请按月利率2%计算，杨丽玲对此不予认可。一审法院认为，二糖公司的实际损失为杨丽玲逾期支付租金所造成的资金占用损失，二糖公司未提交证据证明其因杨丽玲逾期付款造成的损失超出同期贷款利率损失，故本案的违约金应参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率进行计算。因二糖公司与杨丽玲在《租赁合同》中约定于每月10日前支付当月租金，现二糖公司自愿从2018年6月20日起算违约金，根据当事人自愿原则，一审法院对此予以确认。故杨丽玲应支付的违约金应分别以24000元为基数从2018年6月20日计算至2019年9月18日，以24000元为基数从2018年7月10日计算至2019年9月18日，以24000元为基数从2018年8月10日计算至2019年9月18日，依此类推，以上违约金截止2019年9月18日共计金额为11285.6元。2019年9月19日起的违约金应以所欠租金360000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月19日计算至该款项实际清偿时止。对二糖公司超过该部分的请求，不予支持。二糖公司诉请杨丽玲归还案涉门面，一审法院认为，二糖公司与杨丽玲签订的《租赁合同》现已到期，双方未续约，故二糖公司要求杨丽玲返还案涉门面于法有据，予以支持。 关于反诉诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案现有证据，柳南区征收办出具的《复函》及《房屋征收货币补偿核定表》均确认目前仅对案涉房屋的价值进行了货币补偿，并且征收补偿对象为二糖公司。现杨丽玲诉称其应当获得补偿款750000元，对此未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对杨丽玲的反诉诉讼请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、杨丽玲向二糖公司支付2018年6月20日至2019年9月18日的租金360000元。二、杨丽玲向二糖公司返还柳州市飞鹅路87号门面。三、杨丽玲向二糖公司支付2018年6月20日至2019年9月18日的违约金11285.6元，并以所欠租金360000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月19日计算至实际清偿时止。四、驳回二糖公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回杨丽玲的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费8039元（二糖公司已预交），减半收取4019.5元，由二糖公司负担697.5元，杨丽玲负担3322元。反诉案件受理费5744元（杨丽玲已预交），减半收取2872元，由杨丽玲自行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.对于上诉人提交的房屋征收装修装饰及其他补偿明细表，因在柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室于2020年3月18日向本院出具的《情况说明》中已经明确仅是一份草拟的表格，并未正式生效，且与柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室在本案审理过程中向一审法院出具的《复函》和相关补偿材料不一致，故本院对该份补偿明细表不予采信，不作为认定本案的依据。2.对于上诉人提交的2020年3月20日柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室出具的《说明》，来源真实合法，但结合柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室在本案审理过程中向一审法院出具的《复函》和相关补偿材料、以及向本院出具的《关于柳州市第二糖业烟酒公司的情况说明》来看，并不能证明二糖公司已取得了装修装饰、停产停业、搬家费等补偿。3.对于上诉人提出一审遗漏查明还有两份补偿明细表的内容，因未能提供证据证实，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2020年3月18日，柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室向本院出具《关于柳州市第二糖业烟酒公司的情况说明》一份，述明：2018年2月8日二糖公司与该办公室就案涉征收房屋“达成签约并签订《房屋征收货币补偿协议》，对其被征收房屋本身价值进行了补偿，未对被征收房屋的装饰装修及其它补偿的价值进行认定。杨丽玲提供的《房屋征收装修装饰及其他补偿明细表》，为我办与被征收人协商时草拟的一份表格，未达成一致意见，未正式生效”。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人反诉请求被上诉人向其支付拆迁补偿款中装修装饰、停业、搬迁等补偿750000元是否有依据？二、二糖公司诉请的返还租赁房屋、租金、支付违约金是否应支持？ 关于争议焦点一，从柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室向法院出具的复函、情况说明以及拆迁征收补偿材料来看，二糖公司对案涉租赁房屋目前仅是取得房屋本身价值的补偿，并未对被征收房屋的装饰装修及其它补偿的价值进行认定，也没有证据证实二糖公司取得了该房屋装修装饰、停工停产、搬迁费等补偿。上诉人认为被上诉人已经取得案涉租赁房屋装修装饰、停工停产、搬迁费等价值的补偿，该部分补偿属于承租人，被上诉人应将该部分补偿支付给上诉人，对此，上诉人未能提供证据证实被上诉人已取得该部分补偿，故其要求被上诉人向其支付该补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决驳回上诉人的该反诉请求并无不当。 关于争议焦点二，根据本案查明的事实，本案租赁期间为2017年9月20日至2019年9月18日止，合同租赁期已满，双方租赁合同终止，上诉人理应将租赁物返还给被上诉人。上诉人未向被上诉人支付2018年5月之后的租金，理应按照租赁合同第三条约定及时向被上诉人支付租赁期间的租金，并按照《中华人民共和国合同法》第一百零四条的规定赔偿由于逾期支付而给被上诉人造成的损失。上诉人称其已于2018年5月将案涉租赁房屋交还被上诉人，双方租赁合同已解除，但未能提供证据证实，应由其承担举证不能的不利后果，本院不予采信。一审法院判决其支付尚欠租金以及参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向被上诉人支付逾期支付租金的损失，有合同和法律依据，本院予以维持。 综上所述，杨丽玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12613元（杨丽玲已预交），由上诉人杨丽玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年三月三十一日 书记员 覃 溪