四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复61号 复议申请人（利害关系人）：敬天满，男，1955年10月21日出生，汉族，住四川省剑阁县。 申请执行人：彭力家，男，1990年4月1日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被执行人：刘侃，男，1974年10月1日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 复议申请人敬天满不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称执行法院）（2019）川0191执异286号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院依据已发生法律效力的民事调解书，受理申请执行人彭力家申请执行被执行人刘侃民间借贷纠纷一案。执行中，利害关系人敬天满以执行法院作出的裁定与事实不符、其与刘侃的房屋租赁关系从未对抗过申请执行人为由，向执行法院提出异议。 执行法院查明，2017年4月20日，该院立案受理彭力家与刘侃民间借贷纠纷一案，经该院主持调解，双方达成如下协议：刘侃于2017年4月24日之前向彭力家支付20万元，案件受理费由刘侃负担。当日该院作出（2017）川0191民初5256号民事调解书，对双方协议的内容予以确认。2017年4月21日，彭力家（债权人、抵押权人）与刘侃（债务人、抵押人）签订《关于抵押权优先受偿的协议》，约定若刘侃未按照（2017）川0191民初5256号民事调解书中确认的时间偿还欠款，其同意彭力家对位于成都市青羊区通惠门路25号3栋2单元5楼3号房屋（以下简称案涉房屋）行使抵押权并自愿在房屋被法院执行所得的价款（包括拍卖、变卖或折价）中让彭力家优先受偿。 后由于刘侃未履行生效文书确定的义务，彭力家向该院申请强制执行，该院于2017年5月2日立案执行，案号为（2017）川0191执2221号。后该院依法终结（2017）川0191民初5256号民事调解书的该次执行程序。2018年11月12日，该院恢复（2017）川0191民初5256号民事调解书的执行，案号为（2018）川0191执恢970号。执行中，该院查明刘侃将登记于其名下的案涉房屋抵押给彭力家后又出租给了敬天满。因此，该院于2019年10月9日作出（2018）川0191执恢970号执行裁定，裁定敬天满对案涉房屋的租赁权不得对抗申请执行人彭力家。 另查明，2016年10月11日，刘侃（甲方、出租方）与敬天满（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定刘侃将案涉房屋出租给敬天满使用，每年租金4000元，租赁期限自2016年10月15日至2021年10月14日。在该院的调查询问中，刘侃、敬天满均陈述，敬天满已经于2017年10月支付了案涉房屋在2018年10月至2019年10月31日期间的租金4000元。 再查明，刘侃于2013年将案涉房屋抵押给彭力家并办理了抵押登记，约定的期限为2013年6月20日至2013年7月19日，权利价值为20万元。 2015年11月9日，中信银行股份有限公司成都分行因其与刘侃借款合同纠纷一案向该院提出财产保全的申请，请求对刘侃所有的财产在价值1770252.2元的范围内予以保全。该院审查后于当月30日作出（2015）高新执保字第687号民事裁定书，裁定对刘侃所有的财产在价值1770252.2元的范围内予以查封，并据此将案涉房屋予以查封。 2018年3月29日，刘侃与杨姝签订《房屋买卖合同》，约定刘侃将案涉房屋作价45.08万元出售给杨姝并将案涉房屋交付给了杨姝；后杨姝陆续向刘侃支付购房款（含定金）17万元。2018年9月30日，杨姝（出租方、甲方）与杨菊芳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨姝将案涉房屋出租给杨菊芳，租赁时间从2018年10月10日起，租赁期限不定期，按实际居住期限计算租金；租金每年4000元，在租赁合同生效时一次性支付清当年租金；租赁合同支付租金后生效。2019年10月8日，杨姝出具《收条》一份，载明收到杨菊芳支付的案涉房屋租金4000元，时间从2019年10月10日到2020年10月10日止。 执行法院认为，刘侃与杨姝就案涉房屋签订买卖合同后将案涉房屋交付给了杨姝，杨姝据此而与杨菊芳签订了案涉房屋的租赁合同。在杨姝与杨菊芳就案涉房屋签订租赁合同之前，刘侃已经与敬天满就案涉房屋建立了租赁关系，即在杨姝与杨菊芳签订租赁合同后，案涉房屋上同时存在两个租赁关系。敬天满根据合同的约定将租金支付至了2019年10月31日，截止本案审查终结之时，敬天满仍然居住于案涉房屋内，杨姝与杨菊芳就案涉房屋签订的租赁合同并不影响刘侃与敬天满之间就案涉房屋所建立的租赁关系。该院因他案于2015年将案涉房屋予以查封，刘侃于2016年10月11日就案涉房屋与敬天满签订租赁合同，即在人民法院将案涉房屋予以查封后，刘侃将案涉房屋进行了出租，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，刘侃就案涉房屋所设定的租赁不得对抗执行案件的申请执行人彭力家。此外，刘侃于2013年将案涉房屋抵押给了彭力家；刘侃与敬天满所签订的租赁合同中约定租赁期限为5年，租期届满时间为2021年10月14日。该院在执行中拟对案涉房屋予以处置，刘侃与敬天满之间就案涉房屋建立的租赁关系的存在必将对在先的担保物权的实现产生影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，该院于2019年10月9日作出的（2018）川0191执恢970号执行裁定，裁定敬天满对案涉房屋的租赁权不得对抗申请执行人彭力家，符合法律规定，敬天满提出的异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第一项之规定，裁定驳回敬天满的异议请求。 敬天满向本院申请复议称：一、彭力家同意刘侃出卖已抵押的案涉房产，且彭力家的执行案已终结，其无权再行要求法院拍卖已同意出售的案涉房产。二、刘侃在2013年6月17日用张德忠之名进行的房产登记获取的是无效的购房登记证，案涉房产在2018年6月7日前是张德忠的房产，执行法院相关事实认定有误。三、执行法院未经法定的听证程序即作出异议裁定，非法剥夺敬天满的听证权。综上，请求撤销执行法院（2019）川0191执异286号执行裁定。 本院查明的事实与执行法院一致。另查明，刘侃于2013年6月17日取得案涉房屋权属证书。 本院认为，本案系复议申请人敬天满对执行法院作出的（2018）川0191执恢970号执行裁定提出的异议。该裁定书裁定敬天满对案涉房屋的租赁权不得对抗申请执行人彭力家。经查，刘侃与敬天满建立房屋租赁合同关系前，刘侃已将案涉房屋抵押给彭力家，且案涉房屋也已被执行法院查封。由于敬天满现居住于案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，执行法院作出敬天满的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权的执行裁定，符合上述司法解释的规定。 复议申请人敬天满称彭家力的执行案已终结，无权要求法院处置案涉房屋。经查，执行法院依据相关规定，在被执行人暂无可供执行的财产时，曾作出终结本次执行的裁定，但该执行程序的终结并非全部执行程序的终结，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，仍然可以向执行法院申请恢复执行。敬天满称“2013年6月17日刘侃用张德忠之名进行的房产登记系无效登记，案涉房屋在2018年6月7日前是张德忠的房产”。经查，刘侃于2013年6月17日取得案涉房屋权属证书，敬天满的该观点系主观臆断，与客观事实不符，本院不予采纳。关于敬天满提出执行法院未对本案进行听证、剥夺其权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。执行异议和复议案件审查中的听证程序非法定必经程序，敬天满的该复议主张亦不成立。 综上，复议申请人敬天满的复议理由均不成立，其复议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下： 驳回敬天满的复议申请，维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191执异286号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨桓 审判员  王军 审判员  于洋 二〇二〇年三月三十日 书记员  王杰