中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初14426号原告：梅雪蕾，女，1977年11月22日出生，住址：xxxxx,NEWYORK,NY10016USA，现住美国。委托诉讼代理人：梅文康，系梅雪蕾父亲。被告：王云甫，男，1974年1月17日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告梅雪蕾与被告王云甫物权保护纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梅雪蕾的委托诉讼代理人梅文康到庭参加诉讼，被告王云甫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其做缺席审理。本案现已审理终结。原告梅雪蕾向本院提出诉讼请求：被告王云甫将广州市荔湾区十八甫南63号、65号房屋首层218.7035平方米及63号房屋阁楼101.3687平方米中属于梅雪蕾产权份额的2017年5月19日至2017年9月30日止的商铺使用费共计12078.66元[（4+13/31）×218.7035×159/2592×183.33+（4+13/31）×101.3687×159/2592×44=1209.13]，（113:123=168:x,x=183.33）返还给原告梅雪蕾。事实和理由：广州市荔湾区十八甫南63号、65号房屋是以谭德聪名义登记的房屋，谭德聪已于1956年死亡。1958年该屋由国家经租，2004年7月发还给谭德聪房屋的继承人管业。梅雪蕾是该屋的业权人之一。房屋发还后，2009年6月部分业权人将其产权份额的房屋赠与王云甫，2012年10月业权人之一谭秀英将其产权份额的房屋赠与广州市安江百货连锁有限公司。自2009年6月开始王云甫收取十八甫南63号整幢及65号首层的租金。2012年12月28日王云甫将十八甫南63号、65号首层218.7035平方米及63号首层阁楼101.3687平方米出租给罗耀桂使用，首层租金为160元/平方米（12800/80=160）。至今罗耀桂仍在使用该承租的商铺。王云甫收取租金后占为己有，这是严重的侵权行为。请求法院依法判决被告王云甫未作答辩，亦没有提供证据。经审理查明：2013年8月15日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法审监民抗再字第1号《民事判决书》判决确认涉案房屋广州市荔湾区十八甫南路63号、65号房屋由梅雪蕾占159/2592的产权份额。该判决书已于2013年11月15日发生法律效力。2012年12月28日，王云甫（甲方）与罗耀桂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将荔湾区十八甫南63号、65号首层（含首层阁楼）出租给乙方作商业用途，租赁期限从2013年1月1日至2016年1月1日，月租金为12800元。2013年10月31日，涉案房屋的另一产权人梅文康向广东省广州市荔湾区人民法院起诉罗耀桂、被告王云甫[案号为（2013）穗荔法民三初字第1609号]，要求罗耀桂、被告王云甫向其支付涉案房屋使用费。该案结合当事人陈述内容查明王云甫实际出租收益的房屋部位为涉案房屋十八甫南路63号首层、阁楼及65号首层，面积并非80平方米，首层用作经营超市，首层阁楼用作仓库。由此判决王云甫向梅文康支付房屋使用费。该案判决已经生效。2016年5月，原告梅雪蕾及另一产权人梅文康向广州市荔湾区人民法院起诉王云甫、案外人广州市安江百货连锁有限公司，案号为（2016）粤0103民初2622号，要求王云甫、广州市安江百货连锁有限公司向其支付涉案房屋的使用费。该案判决：一、被告王云甫自本判决发生法律效力的十日内向原告梅雪蕾支付荔湾区十八甫南63、65号首层及阁楼从2015年1月1日至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费【占有份额为159/2592，使用费标准由梅文康与被告王云甫自该判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构按非住宅（商铺）参考价评定，计算面积为218.7035平方米；按非住宅（仓库）参考价评定，计算面积为101.3687平方米】；上述评估费用由梅雪蕾与王云甫按对涉案房屋的产权份额比例共同负担。二、王云甫自该判决发生法律效力之日起十日内，向梅文康支付荔湾区十八甫南63、65号首层及阁楼从2015年5月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（占有份额为99/2592，使用费标准及计算面积按上述第一项判决评定结果确定）；三、驳回梅文康、梅雪蕾其他诉讼请求。梅文康、原告梅雪蕾、被告王云甫对该判决不服，均向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2016）粤01民终19454号。2017年5月17日，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年5月18日发生法律效力。（2016）粤01民终19454号案另查明以下事实：据梅雪蕾、梅文康提供的广州市房地产测绘所出具的关于荔湾区十八甫南路63号、65号、65号之一房屋查丈原图（总图，测字11022519502）记载：首层阁楼面积为101.3687平方米。另广州市中级人民法院在审理梅文康诉王云甫上诉案件【案号：（2016）粤01民终3725号】中，查明了涉案房屋63号、65号首层面积为218.7035平方米。2018年9月19日，案外人梅文康向广州市荔湾区人民法院起诉被告王云甫，案号为（2018）粤0103民初6789号，要求被告王云甫向梅文康支付广州市荔湾区十八甫南63号、65号房屋首层及阁楼梅文康占有产权份额的2017年5月19日至6月30日期间的房屋租金使用费5869元。该案判决：被告王云甫自判决发生法律效力之日起五日内，向梅文康支付广州市荔湾区十八甫南63、65号首层及阁楼2017年5月19日至6月30日期间的房屋使用费【占有份额为99/2592，使用费标准由梅文康与王云甫自判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构按非住宅（商铺）参考价评定，计算面积为218.7035平方米；按非住宅（仓库）参考价评定，计算面积为101.3687平方米】；上述评估费用由梅文康与王云甫按对涉案房屋的产权份额比例共同负担。该案判决已在2019年5月15日发生法律效力。庭审中，原告梅雪蕾陈述涉案房屋首层由王云甫出租给罗耀桂用于超市经营，阁楼由罗耀桂用作仓库。后原告梅雪蕾向本院提交了一份由深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，该份估价报告书的出具日期为2019年10月25日，载明：估价委托人是广州市荔湾区人民法院，广州市荔湾区人民法院于2019年8月1日出具《司法评估委托书》[（2019）粤0103执2789号]，委托要求为对广州市荔湾区十八甫南63、65号首层及阁楼2017年5月19日至6月30日期间的房屋使用费进行评估【占有份额为99/2592，使用费标准按非住宅（商铺）参考价评定，计算面积为218.7035平方米；按非住宅（仓库）参考价评定，计算面积为101.3687平方米】；估价所依据的文件包括（2018）粤0103民初6789号生效民事判决；价值时点为2017年5月19日；估价结果为对广州市荔湾区十八甫南63、65号首层及阁楼（其中首层面积为218.7035平方米，按非住宅（商铺）；阁楼面积101.3687平方米，按非住宅（仓库）），在2017年5月19日至6月30日期间，占有份额99/2592之市场租金合计为人民币2954元；所附的估价结果明细表另载明广州市荔湾区十八甫南63、65号首层市场月租金单价为每月每平方米197元，阁楼的市场月租金单价为每月每平方米107元；估价报告使用限制中说明本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二〇一九年十月二十五日至二〇二〇年十月二十四日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。同时，经本院释明，原告梅雪蕾表示，上述《房地产估价报告》提供给本院作为参考，其仍主张房屋使用费的标准为广州市荔湾区十八甫南63号、65号房屋首层商铺按照每月每平方米183.33元计算，阁楼按照每月每平方米44元计算。被告王云甫对上述《房地产估价报告》提出异议称，评定的租金标准过高，已超过该商铺的实际出租租金，也比房管部门公布的租金参考价告，对评估结果提出异议，要求重新评估。本院认为，因本案原告梅雪蕾经常居住地位于美国，故本案为涉外民商事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”由于涉案不动产位于广州市荔湾区，故本院适用不动产所在地法即中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。现依已生效判决查明，被告王云甫擅自出租涉案房产首层及阁楼给罗耀桂并收取租金，该行为侵犯了原告梅雪蕾合法利益，原告梅雪蕾以其占有产权份额主张王云甫支付房屋使用费合法合理，本院予以支持。虽然被告王云甫与罗耀桂双方签订的租赁合同约定租赁期限至2016年1月1日届满，但并没有证据证明被告王云甫在合同期满后已收回场地不再出租的事实，因此应继续向原告梅雪蕾支付房屋使用费。原告梅雪蕾要求被告王云甫支付2017年5月19日至2017年9月30日期间的其占有的房产份额使用费合法有据，本院予以支持。关于案涉房屋使用费计算标准问题，本案原告梅雪蕾陈述，涉案广州市荔湾区十八甫南63号、65号房屋首层罗耀桂用于超市经营，63号房屋阁楼用作仓库，原告梅雪蕾主张涉案房屋首层商铺的房屋使用费按照每月每平方米183.33元计算，63号房屋阁楼是按照每月每平方米44元计算，并且提交了（2018）粤0103民初6789号生效判决以及该案经法院委托对涉案房屋评估做出的《房地产估价报告》作为涉案房屋使用费的参考标准，该份报告对涉案房屋评估的价值时点是2017年5月19日，与本案原告梅雪蕾主张的房屋使用费起算点一致，也未有其他证据或出现其他情况证实该份评估报告已超过其评估适用期限。被告王云甫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃举证及质证的权利。被告对该份《房地产估价报告》提出异议要求重新评估，但未能提供相应证据举证证实该评估价格过高，本院不予采纳。现原告主张计算涉案房屋使用费的标准低于该份《房地产估价报告》的评估价格计算标准，属于其对自身权利的处分，故本院依原告的该项主张确定涉案房屋使用费的计算标准，即被告王云甫向原告梅雪蕾支付荔湾区十八甫南63、65号首层及63号阁楼2017年5月19日至2017年9月30日止的使用费，63、65号首层商铺的房屋使用费每月每平方米183.33元，计算面积为218.7035平方米；63号房屋阁楼每月每平方米44元，计算面积为101.3687平方米，按照原告梅雪蕾占有份额159/2592计算，共计12078.66元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告王云甫自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梅雪蕾支付广东省广州市荔湾区十八甫南63、65号首层及63号阁楼2017年5月19日至2017年9月30日期间的房屋使用费12078.66元【占有份额为159/2592，使用费标准按荔湾区十八甫南63、65号首层商铺的房屋使用费每月每平方米183.33元，计算面积为218.7035平方米；荔湾区十八甫南63号房屋阁楼每月每平方米44元，计算面积为101.3687平方米】；被告王云甫如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费102元由被告王云甫负担。如不服本判决，原告梅雪蕾可于判决书送达之日起三十日内，被告王云甫可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  方卓迪人民陪审员  曲怡倩人民陪审员  徐燕琼二〇二〇年三月十七日法官助理刘嘉琳法庭记录毕嘉燊