河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10603号原告：郑州睿尚企业管理咨询有限公司,住所地郑州市中原区须水街道三王庄村。法定代表人：黄红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊霞，该公司员工。委托诉讼代理人：王月月，该公司员工。被告：姚路欢，男，1987年11月6日出生，汉族，住河南省巩义市。原告郑州睿尚企业管理咨询有限公司诉被告姚路欢租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张俊霞，被告姚路欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州睿尚企业管理咨询有限公司向本院提出并当庭变更诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同和商业运营管理合同，返还原告已租赁的铺位(商铺位置：位于郑州金**旋家居建材MALLA4100、A4101）；2.判令被告支付原告自2017年9月9日至被告店铺实际清场搬离建材MALL商场之日的租金53583元，商业运营管理费（暂自2017年9月9日至2019年9月8日，暂计商业运营管理费32160元），滞纳金65517.9元，共计151260.9元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月31日，原、被告双方签订了租赁合同和商场运营管理合同，被告承租原告位于郑州金**旋家具CBD建材MALL的两个铺位A4100、A4101，面积共计223.36平方米，租赁期限自2017年9月9日至2020年10月8日，租金为40元每平方米，同时原告方给予被告租金优惠，具体租金第一年支付2个月租金17861元，第二年支付4个月的租金35722元，第三年支付6个月的租金53582元，延期支付租金按天0.5%向原告方支付滞纳金。另双方签订的运营管理合同约定1340元每月。在双方的实际履行中被告正常经营，但从未向原告支付过租金及商业管理费，拒不按照合同履行义务按时向原告支付租金和商场运营管理费用，故原告起诉至法院请求依法支持原告诉请。被告姚路欢辩称：针对第一项诉讼请求，我方不同意解除合同，因为我的店铺投资很大，我的店铺已经进行了装修和上样（家具家电及饰品）。我方认为原告违约在先，无权提出解除合同。第二项租金及运营管理费现在都不应该缴纳，因为还未到缴纳时间，合同中约定自公司开业之日起缴纳，但金**旋建材MALL在2019年8月25日才正常开业，之前都不算是正常开业，一直处于招商及装修阶段。滞纳金我方也不应承担，不是我方违约在先。2016年我交了1万元的店铺认筹金，到2017年6月25日原告方有一个招商会，我们当时去的时候建筑工人还没有撤场。当时的负责人员告诉我们应该能到2017年9月9日正式开业，因为我选中的铺位较大，需要预缴押金2万元，之前已经交过了1万元，当天就补交了1万元。2017年7月31日我和原告签订了合同，因为当时没人敢保证说2017年9月9日会正常开业，就在合同上加了一句自公司开业之日起。我方认为公司在2019年8月25日才开始正常营业。我方应在2019年8月25日之后开始正常履行合同。且原告的违约金标准过高，我方不存在违约行为，不应由我承担。自2019年10月底开始至今我的商铺一直处于停电状态，故无法营业。我去郑州帮尚物业服务公司缴纳电费，但其工作人员让我找领导，或者找原告的律师商谈，商谈的结果是他们让我等法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合当事人提交的证据，认定如下事实：2016年6月1日，河南金**旋房地产开发有限公司向原告出具《授权委托书》，委托原告全权处理河南金**旋房地产开发有限公司3号楼、4号楼所有铺位的招商、招租、运营等相关事宜，委托人同意原告直接以原告名义对外签订前述铺位的招商、租赁合同，有权直接管理并向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；有权对违约承租商户采取一切可行的措施（包括可直接以原告自己的名义对第三方提起诉讼）来保障其合法权益。2017年7月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：一、租赁展位概况：1、地点：甲方将郑州市陇海西路西四环交汇处郑州金**旋家居CBD国际建材MALLA4100、A4101号展位租赁给乙方经营使用；2、计租面积：经甲乙双方确认，展位计租面积为223.26平方米。二、租赁期限：1、合同租赁期限：自2017年9月9日（自公司开业之日起）至2020年10月8日共计三年一月。乙方是否实际使用不影响租赁期限的确定。三、租赁用途：1、该租赁展位仅供乙方用于经营全屋定制使用，未经甲方书面同意，乙方不得另作他用；2、经营品类：品牌为罗德尼定制。五、租金及支付方式：1、租金标准：合同期内，甲方按每平方米40元/月向乙方计收租金；第1年甲方按上述标准向乙方计收租金2个月，总计年租金为17861元；第2年甲方按上述标准向乙方计收租金4个月，总计年租金为35722元；第3年甲方按上述标准向乙方计收租金6个月，总计年租金为53582元；2、支付时间与方式：租金按____缴纳一次，首期费用在合同签订后3日内缴付。后续各期展位租金，在下月25日前以现金或银行转账方式缴纳下一周期费用；3、延迟交纳滞纳金：乙方须准时交纳租金如延期交纳，每延迟一天，乙方按欠款总额的0.5%向甲方支付滞纳金。六、物业管理:1、签订本合同的同时，乙方须与甲方指定的物业管理单位签订《物业管理服务合同》并接受其对租赁展位的物业管理，且乙方另行支付物业管理服务费、租赁展位的水电费、空调费、暖气费和其他物业服务费等相关费用。九、违约责任：1、除本合同另有约定外，任何一方违反本合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿直接经济损失；2、乙方应按合同约定及时足额交付租金、每延迟一日按欠款金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金，延迟超过15天甲方有权解除合同，乙方按本条约定承担违约责任并赔偿甲方造成的直接损失。该合同尾部原告加盖印章处手写记载有以下内容：1、装修补贴每平方补200元，共计44652元，抵第3年房租；2、免3个月商场管理费；3、2017年7月31日前进场装修免1个月房租。2017年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业运营管理合同》，该合同约定的展位地点、面积、经营品类、期限均与上述《租赁合同》一致。除此之外，该合同还约定：三、商业管理服务费：甲方按每平方米6元/月，合计1340元/月的标准向乙方收取商业管理服务费。支付方式：商业管理服务费实行先付后用原则，每年缴纳一次，首期费用在合同签订时缴付。后续各期商业管理服务费需提前15日内以现金或银行转账方式缴纳。广告推广费每年缴纳一次。延迟交纳滞纳金：如延期交纳，每延迟一天，乙方按欠款总额0.5%向甲方支付滞纳金。四、经营管理保证金：乙方在签订本协议3日内必须向甲方一次性交纳经营管理保证金，协议期满乙方续租的，则上个协议期交纳的保证金自动延至本协议期，乙方不再另外交纳。本协议期间应交纳保证金为2万元，经营管理保证金将在乙方退场后一个月内按实际余额无息退还。五、商品质量保证金：乙方应向甲方支付保证金2万元，乙方退场1年后无售后遗留问题，则由甲方在商品三包期结束后如数无息退还。八、甲方权利义务：甲方依据本合同约定解除《商业运营管理合同》时，有权同时无条件解除《租赁合同》或《物业管理服务合同》。十二、出货、结账管理：双方同意本商场实行统一收银、分时结算，每周返款一次，即定于每周一、二对账返款。乙方出售商品，必须填写商场统一收银用的《缴款单》，全部销售款和定金交给甲方指定收款台，卖场内自提商品在收取交款凭证后方可出货。关于被告进场时间，原告提交2017年8月4日被告交纳电费的《收据》一份，在2019年9月26日本案第一次开庭时，原告据此主张开业时间为2017年9月9日。被告不予认可，陈述：“这些电费是在我的店铺装修期间交纳的，不能证明是商场实际开业的日期。”虽然上述证据不能证明涉案商场开业时间，但是根据原告提交的《收据》，结合被告提交的装修押金《收据》（加盖郑州帮尚物业服务有限公司财务专用章），能够证明被告于2017年8月进场开始对承租铺位进行装修。关于商场开业时间，第一次开庭时原告主张开业时间为2017年9月9日，与其在诉求中主张的计算租金等费用的起始时间一致。但在第二次开庭时，被告提交加盖原告及郑州帮尚物业服务有限公司印章的《至全体商户的一封信》原件一份，主要内容为：自2018年9月22日国际建材MALL开业至今已一年有余……为更好实现我公司经营战略，提升配套服务管理，永续经营管理，自2019年9月1日起按合同开始收取相应租金、商管费、物管费，请各商户知悉并执行，落款时间为2019年8月31日。原告对该证据真实性无异议，并认可开业时间为2018年9月22日。被告辩称：2018年9月22日仅是试营业时间，正式开业时间是2019年8月25日。但被告并未提交证据证明双方约定了试营业期间。根据原告的证据及原、被告陈述，被告2018年9月开始接受商场的统一收银、对账返款等管理行为。关于是否支付过租金、商业运营管理费，被告认可至今未支付过上述费用，但主张向原告交纳过2万元押金、5000元装修押金，并提交了2017年6月25日以王秋霞名义交纳1万元租赁意向金的《收据》原件。原告在其提交的书面《情况说明》中认可被告曾于2016年9月2日交纳过1万元质保金，但称尚未到合同约定的退还时间。针对1万元租赁意向金及装修押金，原告称：收款人是郑州帮尚物业服务有限公司，该公司和原告分属不同的独立法人，财务相互独立，与原告无关。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《商业运营管理合同》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故原、被告均应依法适当、全面、诚信履行。关于租金支付周期及支付时间，双方均认可合同约定不明，但均同意交费周期为一年，但双方对具体支付时间陈述不一致。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故被告应当在租赁期间每届满一年时支付。被告抗辩：《至全体商户的一封信》内容的意思是2019年9月1日才开始计算租金及商管费。本院认为，原告在《至全体商户的一封信》提出2019年9月1日开始按合同收取相应费用，故应当以合同约定的计算期间为依据，并非开始计租，被告的该项抗辩意见不符合文义解释及系统解释，本院不予采信。原告以“依据《租赁合同》第五条第二款、第九条第二款约定……延迟超过15日甲方有权解除合同”为由，主张解除案涉合同。但在该合同中，双方约定的具体支付时间不明，且根据《至全体商户的一封信》内容，原告单方提出在2019年9月1日之后收取费用，但原告在2019年8月底即向本院提交了起诉状。原告起诉后双方一直处于纠纷解决期间，故原告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院对原告要求解除合同、返还铺位的诉讼请求不予支持。上述合同履行期间，被告应当按照约定或法律规定支付相应费用，根据前述查明的事实，被告应当支付自开业之日即2018年9月22日至2019年9月21日期间的租金等费用，按照约定，第1年租金为17861元，商业运营管理费为16080元。按照《租赁合同》尾部手写部分的约定，免除三个月商业运营管理费，故被告应当支付的第1年商业运营管理费为12060元。因为被告不是在2017年7月31日前进场装修的，故不能减免1个月租金，且《租赁合同》已经对前三年的租金作出相应的减免。关于被告交纳的质保金，未达到合同约定的返还条件，不应返还。被告支付的意向金及装修押金，可按照与郑州帮尚物业服务有限公司的约定主张权利。关于滞纳金，双方约定了逾期付款滞纳金，根据前述分析，被告应当在应付未付的次日起（即2019年9月22日起）支付滞纳金，但上述合同约定的滞纳金标准过高，本院酌定按照年利率6%支持。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于第2年的合同履行问题，根据法律规定，付款期间尚未届满，但是双方可根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，针对约定不明的事项进行协议补充。但在私下协商、诉讼等纠纷解决期间，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均负有“遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，不得作出不诚信的行为，否则将承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚路欢于本判决生效之日起十日内支付原告郑州睿尚企业管理咨询有限公司租金17861元、商业运营管理费12060元，以上共计29921元，并支付滞纳金（滞纳金以29921元为基数，自2019年9月22日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算)；二、驳回原告郑州睿尚企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元，由原告郑州睿尚企业管理咨询有限公司负担2030元，被告姚路欢负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  陈俊南审判员  李 宁审判员  徐 源二〇二〇年三月十九日书记员  贾晓晗