文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初3631号原告（反诉被告）：黄海燕，男，1968年4月15日出生，苗族，住重庆市九龙坡区。原告（反诉被告）：陆睦，男，1956年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告（反诉被告）：李绍富，男，1962年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告（反诉被告）：王祥伦，男，1967年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。四原告共同委托诉讼代理人：张新星，重庆广普律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：史胜华，重庆广普律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄旭东，男，1966年11月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：谢昌吉，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。第三人：重庆派谷农业开发有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江社区（乌江明珠酒店）；统一社会信用代码：91500243595164150U。法定代表人：黄海燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄颖，该公司员工。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦与被告庄旭东、第三人重庆派谷农业开发有限公司（以下简称派谷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年11月18日、2020年1月14日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦的共同委托诉讼代理人张新星,被告庄旭东及其委托诉讼代理人谢昌吉到庭参加诉讼。第三人派谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦请求人民法院依法判决：1.解除原、被告双方签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》；2.被告庄旭东支付违约金2727.6元；3.被告庄旭东立即腾挪出位于重庆市彭水县xx山居（x期）x幢x单元x楼x号的房屋；4.被告庄旭东承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经释明，四原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告双方签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》无效；2.被告庄旭东立即腾挪出位于重庆市彭水县xx山居（x期）x幢x单元x楼x号的房屋；3.被告庄旭东承担本案诉讼费用。事实和理由：四原告在2008年7月共同成立了重庆卓栋房地产开发有限公司（以下简称卓栋公司）。2013年8月20日，被告庄旭东与卓栋公司签订了《摩围山居（一期）房屋销售协议》，约定卓栋公司销售给被告位于重庆市彭水县xx山居（x期）x幢x单元x楼x号面积为54.2平方米的房屋，被告分期向卓栋公司支付房款140920元，逾期则支付违约金，并于2014年4月30日被告付清房款时原告交付房屋给被告。被告在2014年4月30日时并未按照协议约定付清房款，且强行占据原告未交付的房屋。卓栋公司于2013年11月20日依法注销，其权利依法由其股东继承。被告庄旭东辩称，1.本案四原告及第三人派谷公司不具备诉讼主体资格，房屋销售协议中的甲方是卓栋公司，且卓栋公司清算时没有通知被告；2.四原告请求判决解除《摩围山居（一期）房屋销售协议》的事实与理由不成立，且没有法律依据，原告未书面通知被告去缴款，被告不存在强占房屋；3.原告请求判令被告支付违约金的理由不成立，违约责任在于原告；4.根据现行法律规定，原告没有取得房屋销售相关许可证书，房屋产权证书也无法办理，签订合同属于欺骗行为，如果确无法办理房屋产权证书，则应当按照无产权房屋的市场价格进行处理，而不能让原告收回房屋后再行出卖；5.本案原告方存在合同欺诈，在签订房屋销售协议后三个月却将公司注销，房屋销售协议中载明可以办理房产证，原告现却又诉请要求确认合同无效并主张收回房屋，且对因此给被告造成的损失赔偿问题只字未提。第三人派谷公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面意见述称，涉案项目原用于安置彭水县xx井生态农业观光园区的搬迁农户，因农户不愿意按照每平方米600元的价格支付房款，第三人派谷公司将该项目改为观光园区员工宿舍，并将多余房屋对外销售。因第三人派谷公司没有房地产开发资质，故联合卓栋公司共同建设。卓栋公司对外销售的房屋，第三人派谷公司没有异议。现卓栋公司已经依法予以注销，故房屋销售协议的权利义务应当由股东继承。涉案项目现已由第三人派谷公司取得建设项目投资项目备案证，县规划局已经同意项目选址，第三人派谷公司在推进办证事宜。诉讼过程中，被告庄旭东提出反诉请求：1.判决反诉被告（即本诉四原告）与第三人派谷公司承担连带责任，共同支付逾期办理房产证违约金18500元（50000元×0.75%×5年），并判决反诉被告在本判决生效后六十日内办理和交付房屋产权证，一次性收回购房尾欠款；2.判决反诉被告支付逾期交房违约金9000元；3.判决反诉被告及第三人在本判决生效后三十日内为反诉原告更换正规购房发票，并用正规购房发票收取购房尾欠款；4.判决反诉被告及第三人在本判决生效后六个月内将摩围山居小区进出两道大门修缮竣工并交付使用；5.判决反诉被告及第三人在承担违约责任的同时，继续履行《摩围山居（一期）房屋销售协议》；6.本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。庭审中，反诉原告庄旭东当庭表示放弃第二项诉讼请求。事实及理由：反诉被告于2013年8月20日将尚未竣工的一套房屋预售给反诉原告，双方签订《摩围山居（一期）房屋销售协议》，但反诉被告没有履行合同约定的相关义务：一是没有按合同约定时间交房，至今已逾期5年半，仍不向反诉原告发出交房入住通知书（附质量验收报告），理当承担逾期交房的违约责任。二是由于反诉被告提供的格式合同没有依法约定房屋产权证的办理时间和交付时间，没有约定相应违约责任，导致反诉被告钻合同空子，至今长达5年半不给购房户办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，反诉被告应当承担违约责任，并继续履行合同，限期办理和交付房屋产权证书。三是根据国家法律规定，反诉被告出售商品房应当出具正规税务发票。四是反诉被告在售房期间给购房户承诺修建摩围山居小区进出两道公用大门，但至今长达6年多时间仍不兑现承诺，故应限期履行口头合同，尽快将摩围山居小区进出两道大门修缮竣工交付使用。针对被告庄旭东提出的反诉请求及理由，四原告辩称，1.按照合同相关规定，四原告并未违约，不需要支付违约金；2.因反诉原告没有缴纳剩余房款，四原告没有继续履行合同的义务，且结合四原告的诉讼请求，本案不存在提供正式发票的问题；3.因双方没有对摩围山居小区进出两道大门修缮问题达成过任何协议，故反诉原告诉请反诉被告将摩围山居小区进出两道大门修缮竣工并交付使用不应得到支持；4.请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，被告庄旭东作为乙方与卓栋公司作为甲方签订了《摩围山居（一期）房屋销售协议》，协议第一条约定甲方将xx山居x期x幢x单元x楼x号面积为54.2平方米的房屋销售给乙方，房款为140920元。协议第二条约定由乙方分期付款，于2013年8月20日付房款50000元，于2014年2月1日前付房款50000元，于2014年4月30日前付房款30080元，余款10840元房产证办理时付清。协议第三条约定甲方在2014年4月30日乙方付清房款时将该套房屋交付乙方使用。协议第四条约定乙方如未按本合同规定时间付款，逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分之三向甲方支付违约金。协议第七条约定房屋于2014年4月30日前通水通电。协议第九条约定房屋产权证由甲方负责办理，乙方预留200元/㎡（即10840元）于甲方将房屋产权证交予乙方时付清。合同签订后，被告庄旭东于2013年8月20日向卓栋公司支付了购房款50000元，剩余房款未支付。另查明，卓栋公司成立于2008年7月22日，注册资本800万元，原告黄海燕担任法定代表人，任该公司总经理。四原告为该公司股东，各出资200万元、持股25%。卓栋公司已经于2013年11月20日经工商登记注销，注销时未对涉案合同进行处理。还查明，作为出卖方的卓栋公司与作为买受方的庄旭东签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》所涉及的房屋系占用重庆市彭水苗族土家族自治县xx乡xxx村一组集体土地所修建。庄旭东系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，购买案涉房屋是为度假避暑，现被告庄旭东已装修入住。因四原告在本案中的诉讼请求系基于合同有效进行主张，经本院当庭释明，四原告同意变更诉讼请求为要求确认双方所签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》无效。被告庄旭东在本案中提起的反诉请求亦均系基于合同有效进行主张，但经本院向被告庄旭东当庭释明，被告庄旭东不同意对其在本案中的反诉请求进行变更。另外，经释明，被告庄旭东提出，如果涉案《摩围山居（一期）房屋销售协议》被人民法院确认无效，则其要求四原告双倍返还已付购房款，另赔偿房屋装修费损失。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.本诉四原告是否具有诉讼主体资格；2.卓栋公司与庄旭东签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同；3.被告庄旭东提出的反诉请求是否应当得到支持。关于本诉四原告是否有诉讼主体资格的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”根据上述规定，公司非经法定程序清算注销，公司的股东、董事、实际控制人仍需对公司的债务承担责任。依照权利义务对等原则，公司非经法定程序清算注销，公司遗留的债权债务仍应由公司的股东、董事、实际控制人享有或承受。本案中，本诉四原告系公司的股东和实际控制人，在注销公司时，未对涉案的合同进行处理，故本诉四原告有权以公司股东的身份承继该合同中公司的权利义务，具有诉讼主体资格。关于卓栋公司与庄旭东签订《摩围山居（一期）房屋销售协议》是否属于无效合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据本案查明的事实，可以认定作为出卖方的卓栋公司与作为买受方的庄旭东签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》所涉及的房屋系占用集体土地所修建。由于庄旭东系城镇户籍，并非当地集体经济组织的成员，购买案涉房屋是为度假避暑，案涉房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，而应被认定为无效。经本院当庭释明，四原告变更诉讼请求要求确认涉案房屋销售协议无效，故本案应判决确认涉案房屋销售协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因卓栋公司与庄旭东双方签订的协议属无效协议，被告庄旭东应当腾挪涉案房屋以返还四原告。四原告亦应将被告庄旭东已支付的购房款50000元返还给被告庄旭东。被告庄旭东提出要求四原告双倍返还已付购房款的请求没有法律依据，本院不予支持。关于装修费损失赔偿的问题，系另一法律关系，本案中不予处理，被告庄旭东可另行起诉解决。关于被告庄旭东的反诉请求是否应当得到支持的问题。被告庄旭东在本案中提起的各项反诉请求均系基于合同的有效而主张，经本院向被告庄旭东当庭释明，其不同意对其在本案中的反诉请求进行变更，故其在本案中的反诉请求均不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条之规定，判决如下：一、确认原重庆卓栋房地产开发有限公司与庄旭东于2013年8月20日签订的《摩围山居（一期）房屋销售协议》无效；二、被告庄旭东于本判决生效后十五日内腾挪出重庆市彭水苗族土家族自治县xx乡xx村x组摩围山居（x期）x幢x单元x楼x号房屋；三、原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦于本判决生效后十五日内返还被告庄旭东购房款50000元；四、驳回被告庄旭东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦自行负担。反诉案件受理费263元，由被告庄旭东自行负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  冉启驰审 判 员  刘双宏人民陪审员  豆文国二〇二〇年三月二十三日书 记 员  罗 萱