辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初3999号 原告：袁永凯，男，1948年2月5日出生满族，退休公务员，住凤城市。 被告：赵成友，男，1957年4月13日出生满族，个体业主，住凤城市。 被告：凤城市成源房地产开发有限公司，住所地：凤城市边门镇大东村四组。 法定代表人：赵成友该公司经理。 二被告共同委托代理人：明久栋，辽宁瞰法律师事务所律师。 原告袁永凯诉被告赵成友、凤城市成源房地产开发有限公司（以下简称成源地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员赵桂泉担任审判长，与人民陪审员李欣华、李丽组成合议庭，于2019年12月4日、12月23日公开开庭进行了审理。原告袁永凯，被告赵成友和被告凤城市成源房地产开发有限公司的委托代理人明久栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁永凯诉称：我在通远堡火车站跟前黄金地段一套砖混结构商住二层楼房（198.8平方米），在2013年6月，被不具拆迁主体资质的个体建筑商赵成友非法拆迁（无拆迁许可证），其草拟格式协议中约定当年九月末交房，故意违约至四年后的2017年9月27日，在镇政府干预下交房。至今二年过去了未给办理产权证书，这个严重失信者无视党纪国法，在这里搞商业开发，五百户购房者所购的房屋都是违章建筑。至今10多年未给办理产权证书。 根据2017年9月26日，由镇政府主持原被告双方达成还房协议书中第二条规定：双方同意经济纠纷经人民法院解决。被告应对其违法违规违约行为，给我造成重大经济损失，其中固定资产167971.00元，故意违约拖至4年零3个月不交房，造成我经济损失336600元，共计504571元，应给予赔偿（详见附表） 依据《国有土地上房屋拆迁补偿条例》规定，根据《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用，切实加强产权司法保护意见》（2016）1月28日法发【2016】27号第10条：“依法公正审理财产征收征用案件，维护被征收征用者的合法权益。遵循及时合理补偿原则，对土地征收和房屋拆迁补偿标准明显偏低的，要综合运用多种方式进行公平合理补偿，充分保护被征收征用者的合法权益”的规定，提起民事诉讼，依法维护我的合法权益。请求依法判令被告赔偿房屋拆迁损失51万元，并由被告承担本案诉讼费。 被告赵成友、成源地产辩称：程序上有三项，一是原告的诉讼主体错误，和原告形成了拆迁安置补偿的主体是凤城市住宅开发公司，不是被告成源地产公司。二是被告赵成友个人只是住宅开发公司的代理人，赵成友个人与原告个人之间没有直接的法律关系。三是原告提起的本次诉讼是重复诉讼。实体上的意见，原告提出的本次诉讼主张的诉求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 经审理查明：被告凤城市成源房地产开发有限公司系自然人独资，法定代表人赵成友，成立日期为2007年1月11日，经营范围：房地产开发、商品房销售。 本案地处本市私有住房、砖混结构、两层、八间、建筑面积198.8平方米，房屋所有权证为村房字第××号，该房屋为原告袁永凯所有；该房屋通国用（93）字第01563号国有土地使用证记载:用地面积叁佰伍拾陆点伍平方米、建筑占地为伍拾贰点贰伍平方米。 2013年6月21日，原、被告签订了房屋拆迁补偿（安置）回迁择房协议，该协议约定：甲方赵成友，乙方袁永凯；甲乙双方就乙方的房屋拆迁补偿安置事宜达成回迁择房协议如下：1、乙方选择5号楼门市100平作为回迁安置房，100平以内乙方支付每平方米1500元工程造价，总计壹拾伍万元整（150000元），进户前结算。（房屋最后实测面积以村镇办测绘队测绘面积为准）（5号楼西侧上楼梯左数第楼梯左侧第一个门市房）；乙方选择4＃楼住宅2层、3层各一户50平左右作为回迁安置房，超出100平，每平方米3200元，乙方补交差额交给甲方；如果不足100平，甲方返给乙方剩余房款，进户前结清。3、甲乙在本合同签订之日，乙方将房照、房屋土地使用证交给甲方，并在签订后3日内完成搬迁。4、甲乙双方必须遵照本协议执行，如果甲方不遵守合同，一切后果由甲方负责；如果乙方不遵守合同，一切后果由乙方负责。5、本回迁择房协议自双方签章之日起生效，一式两份，双方各执一份，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，此协议正式作废。6、双方以此协议约定内容为准，无其他争议，房屋于2013年9月末交付。 2015年1月20日，本院受理本案原告袁永凯诉本案被告赵成友合同纠纷一案，原告袁永凯要求依法判令其与被告赵成友签订的房屋拆迁补偿（安置）回迁择房协议无效；赔偿其原房址3号楼一楼100平方米房屋面积；赔偿其损失517877元并承担本案诉讼费用。 2015年9月18日，本案下发（2015）凤民初字第00487号民事调解书，该调解书载明：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、原告袁永凯与被告赵成友双方之间达成的房屋拆迁补偿（安置）回迁协议真实有效，继续履行，原、被告于2015年9月28日前交接房屋并办理进户手续；二被告赵成友赔偿原告袁永凯逾期交付房屋违约金90000元（上款于原、被告办理房屋进户手续时予以抵顶结算）；三、案件受理费9130元，减半收取4565元，由原告袁永凯承担。 2017年9月26日，甲方赵成友，凤城市成源房地产开发有限公司法定代表人与乙方袁永凯签订了协议书，该协议证明：2013年6月，甲乙双方达成《房屋拆迁补偿（安置）回迁择房协议》以下简称《安置协议》，现甲乙双方经协商，达成以下协议：一、甲方于2017年9月30日前《安置协议》约定的三套房屋交付乙方，乙方享有独立产权，三套房屋的工程质量、面积就等以政府职能部门验收合格为准；二、双方签订本协议后，甲、乙双方认为对方未按约定履行《安置协议》所产生的违约损失，可继续依法诉讼解决。除依法诉讼途径外，双方不得以任何理由到各级政府或部门上访。三、双方关于《安置协议》的诉讼结案后（以二审结案为准，不含再审等监督程序）两个月内，甲方应积极协助乙方办理以上三套房屋产权登记手续，产权登记人在法律允许的范围内由乙方指定；四、乙方自接收以上三套房屋之日起，保证不再因涉及与甲方拆迁补偿任何事宜（包括但不限于房照办理、拆迁经济纠纷、违约责任等）到各级政府或部门上访。后续涉及两方之间的任何纠纷必须采取诉讼方式依法解决；五、本协议达成后，如一方违约，包括甲方未按期交付房屋、未积极协助办理登记手续、乙方接收使用权后继续上访或采取其他不合法方式维权等，造成的双方及第三方的损失，应按照法院判决或裁定进行双倍赔偿；六、本协议自签订之日起生效，甲乙双方各持一份，见证方留存一份。赵成友签字、凤城市成源地产加盖公章，袁永凯签字，见证人凤城市通远堡镇人民政府公章 2017年9月29日，原告出具收据，收到回迁5#17号门市面积110.97平方米;回迁住宅4#4单元309室面积54.48平方米;回迁住宅4#5单元410室面积65.36平方米房屋。现原告要求被告赔偿房屋拆迁损失51万元诉至本院。 本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录，房屋拆迁补偿（安置）回迁择房协议、（2015）凤民初字第00487号民事调解书，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位;被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿。也可以实行房屋产权调换。 本案中，原告袁永凯所有的地处本市私有住房、砖混结构、两层、八间、建筑面积198.8平方米，房屋所有权证为村房字第××号已拆除，并已收到回迁5#17号门市面积110.97平方米;回迁住宅4#4单元309室面积54.48平方米;回迁住宅4#5单元410室面积65.36平方米房屋。根据2017年9月26日，被告赵成友、凤城市成源房地产开发有限公司与原告袁永凯达成《房屋拆迁补偿（安置）回迁择房协议》第二条“双方签订本协议后，甲、乙双方认为对方未按约定履行《安置协议》所产生的违约损失，可继续依法诉讼解决”的约定。因此原告要求被告赔偿房屋拆迁损失的事实应承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中原告提出被告未按合同约定交付房屋为由，要求被告赔偿租金损失51万元，原告应当提供相应证据加以证明。原告提供证人证言，被告不认可，原告在本院释明的情况下，拒不要求对涉案房屋的租金损失进行评估。因此，原告提供的证据不足以证明其主张，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 驳回原告袁永凯诉讼请求 案件受理费8900元，由原告袁永凯自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丹东市中级人民法院。 审 判 长  赵桂泉 人民陪审员  李欣华 人民陪审员  李 丽 二〇二〇年三月十日 书 记 员  邢春燕