黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0231民初90号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:郭春勇，该行行长。被告：于凤岐，男，1958年8月21日出生，汉族，农民，住拜泉县。委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。被告：李亚芹（于凤岐之妻），女，1960年3月26日出生，汉族，农民，住拜泉县。被告：拜泉县齐发房屋开发有限公司，住所地拜泉县拜泉镇曙光街1委17组。法定代表人：王连国。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与被告于凤岐、李亚芹、拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称齐发房屋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行负责人郭春勇，被告于凤岐委托诉讼代理人王佳润到庭参加诉讼，被告李亚芹、齐发房屋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告于凤岐、李亚芹签订的《个人购房借款合同》；2、要求被告于凤岐、李亚芹偿还拖欠贷款本金208727.20元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利息及罚息标准计算至实际给付之日止所产生利息、罚息)；3、若被告于凤岐、李亚芹不能还款，则要求以其购买的××点大厦××东门住宅，建筑面积100.71平方米（拜房预规划区内字第YG2015000749号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000809号预购商品房抵押预告登记）评估、拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、要求被告齐发房屋公司对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于凤岐于2015年4月22日向我行申请贷款265000.00元，用于购置××点大厦××东门住宅，经我行审批，与被告于凤岐签订了《个人购房借款及担保合同》(2015龙银齐拜个消字第278号），借款期限96个月，自2015年4月22日至2023年4月20日,执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率为5.9%,还款方式为等额本息还款法。被告于凤岐、李亚芹以其购买的坐落于拜泉县××点大厦××东门住宅，建筑面积100.71平方米（拜房预规划区内字第YG2015000749号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000809号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记。被告于凤岐之妻李亚芹与我行签订《同意书》并承诺“本人同意借款人于凤岐将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人于凤岐向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人于凤岐共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人于凤岐与本人李亚芹解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人于凤岐，本人李亚芹的还款义务亦不解除……”。我行与齐发房屋公司签订有《按揭业务合作协议》，根据该协议第4条第4项。齐发房屋公司同意在我行承诺贷款额度内对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及我行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从我行与借款人签订的借款合同生效日起，至齐发房屋公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。我行依约向被告于凤岐发放贷款，于凤岐、李亚芹只偿还了部分借款，自2017年5月20日开始发生连续违约，根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施，后经我行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，为维护我行合法利益，故诉至法院。被告于凤岐辩称：不同意原告的诉讼请求，被告虽然与原告签订了房屋买卖合同并办理了相关预告登记，但这不是被告的真实意思表示，是被告受人所托顶名贷款。本案被告至今没有得到楼房，从商品房买卖合同签订之日起，出卖人一直没有交付，因此合同办理贷款存在严重瑕疵，不具有真实性。根据本案事实，本案被告不应承担此笔借款的清偿责任。原告龙江银行没有按照贷款相关规则进行严格审核，所以导致违规放贷结果，应承担相应责任。本案的实际借款人并非被告，对此笔借款被告没有实际指定收款人也没有自己领取此笔借款，所以不承担本案的诉讼请求。如果涉案借款成立的话，应由实际抵押标的物拍卖、变卖来清偿。不足部分应由实际用款人承担。并由开发公司承担保证责任。被告李亚芹、齐发房屋公司未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、被告于凤岐、李亚芹身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件用以证明其自然状况；证据二、《个人购房借款及担保合同》一份(2015龙银齐拜个消字第278号），用以证实被告于凤岐在我行贷款265000.00元，借款期限96个月，自2015年4月22日至2023年4月20日,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率5.9%。被告于凤岐、李亚芹以其购买的坐落于拜泉县××点大厦××东门住宅，建筑面积100.71平方米（拜房预规划区内字第YG2015000749号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000809号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记；放款凭证一张，按照约定，原告龙江银行按照被告于凤岐的指定将贷款265000.00元拨付到拜泉县齐发房屋开发有限公司的账户上；证据三、2015年4月22日被告于凤岐之妻李亚芹与我行签订《同意书》一份，用以证实被告李亚芹在《同意书》中承诺“本人同意借款人于凤岐将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人于凤岐向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人于凤岐共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人于凤岐与本人李亚芹解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人于凤岐，本人李亚芹的还款义务亦不解除……”；证据四、《按揭业务合作协议》，用以证实齐发房屋公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至齐发房屋公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止；证据五、被告于凤岐贷款拖欠明细表，证明被告只偿还了部分借款，自2017年5月20日开始发生连续违约，截止2020年3月26日尚欠贷款本金208727.20元及按合同约定的利息、罚息。被告于凤岐对合同的真实性没有异议，对证明的问题有异议，异议点在借款合同是借名签订合同，实际没有贷此款。合同是被告于凤岐本人签的，但是没有实际购买房屋。预告登记证等都不是我们签的，都是实际用款人办理的。被告于凤岐、李亚芹、齐发房屋公司未向法庭提交证据。对于原告提交的上述证据，因被告于凤岐对合同的真实性没有异议，被告李亚芹、齐发房屋公司未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，结合原告当庭陈述及提交的证据书证，本院确认被告于凤岐、李亚芹在原告龙江银行办理贷款的相关手续的事实。被告于凤岐虽辩称系受人之托顶名贷款，并非本人真实意思表示，但并未向法庭提供相关证据佐证其主张，且承认原告龙江银行是提供的相关证据的真实性，亦承认其中各处签名的真实性，故对被告于凤岐的抗辩本院不予采信。如被告于凤岐认为在贷款过程中存在违法违纪事实可直接向相关部门主张权利。本院经分析认证后予以确认被告于凤岐在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记的事实，被告李亚芹同意对被告于凤岐在龙江银行借款承担共同还款义务，直到上述贷款本息全部偿还完毕为止的事实，被告齐发房屋公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押预告登记的事实证据，故认定被告于凤岐、李亚芹在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实及被告于凤岐、李亚芹以其名下自有房屋设定预购商品房抵押预告登记的事实；被告齐发房屋公司对该笔借款承担连带担保责任的事实。经审理查明：2015年4月22日，被告于凤岐向龙江银行申请贷款265000.00元。双方签订了《个人购房借款及担保合同》(2015龙银齐拜个消字第278号）。借款期限96个月，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.9%为基础上浮0%即年利率为5.9%。还款方式为等额本息还款法。龙江银行于2015年4月22日按合同约定向被告于凤岐全额发放贷款。对于违约责任的约定为：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金的，贷款人有权对未偿还贷款本金按日在本合同执行水平加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施；被告于凤岐、李亚芹以其购买的坐落于拜泉县××点大厦5-9东门住宅，建筑面积100.71平方米（拜房预规划区内字第YG2015000749号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015000809号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及一切相关费用等全部债权、诉讼时效届满之日止；被告于凤岐之妻李亚芹与我行签订《同意书》并承诺“本人同意借款人于凤岐将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人于凤岐向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人于凤岐共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人于凤岐与本人李亚芹解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人于凤岐，本人李亚芹的还款义务亦不解除……”龙江银行与齐发房屋公司签订有《按揭业务合作协议》，齐发房屋公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至齐发房屋公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。被告于凤岐只偿还了部分借款，自2017年5月20日开始发生连续违约，截止庭审之日，于凤岐尚欠贷款本金208727.20元及利息、罚息。后经龙江银行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，故诉至法院。本院认为：原告龙江银行与被告于凤岐、李亚芹签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。被告李亚芹与龙江银行签订《同意书》中包含了共同还款承诺，可以认定其作为于凤岐的共同还款人的地位。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，因至2020年3月26日止，被告于凤岐、李亚芹已连续违约34次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告于凤岐签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求本院予以支持。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。至于原告要求被告于凤岐、李亚芹按约定偿还尚欠贷款本金208727.20元及利息、罚息及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人购房借款合同》，被告于凤岐、李亚芹应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告于凤岐、李亚芹以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债权请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的诉讼请求本院不予支持。龙江银行与齐发房屋公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定齐发房屋公司连带保证人地位。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据该协议齐发房屋公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金。根据该协议齐发房屋公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金。利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至齐发房屋公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。因齐发房屋公司尚在保证期间内，故对原告主张被告齐发房屋公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。被告李亚芹、拜泉县齐发房屋开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告于凤岐签订的《个人购房借款合同》（2015龙银齐拜个消字第278号）；二、被告于凤岐、李亚芹偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金208727.20元及利息、罚息（以此本金为基数，自2017年5月20日起，按合同约定的利率标准及罚息标准计算至本判决生效之日止），此款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告拜泉县齐发房屋开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告拜泉县齐发房屋开发有限公司承担保证责任后，有权向被告于凤岐追偿；四、对原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行的其他诉讼请求本院不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430.00元，减半收取2215.00元，由被告于凤岐、李亚芹、拜泉县齐发房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  于宏广二〇二〇年三月二十六日书记员  张 杨