甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初5540号原告（反诉被告）：苏瑞卿。委托诉讼代理人：王忠年，甘肃东方人律师事务所律师。被告（反诉原告）：缑瑞红。委托诉讼代理人：刘红军，甘肃中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪蓉，甘肃中立源律师事务所律师。原告(反诉被告)苏瑞卿诉被告（反诉原告）缑瑞红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，被告提出反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏瑞卿的委托诉讼代理人王忠年，被告缑瑞红及其委托诉讼代理人刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏瑞卿向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期向原告腾退房屋，并承担从2018年7月1日开始至实际腾退完房屋，将房屋交付原告日止的原告租金损失，按照502元∕天计算；二、判令被告向原告支付拖欠的2018年5月1日—2018年6月30日止的房屋租金16240元，并向原告支付违约金38976元，及以3240元／天的标准承担至付清租金日止的滞纳金；三、判令被告退还安装电表费用3000元；四、本案诉讼费、保全费及律师费等费用由被告承担。事实与理由：被告是原告位于兰州市城关区营业用房多年的承租人。2017年7月1日，在被告真心实意租赁的承诺下，双方又签订了为期一年的房屋租赁合同，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日止。期间，被告以欺骗的手段将6000元电表安装费套取，后被原告发现，被告蒙混原告安装3000元的电表，了结此事。合同签订后不久，被告即提出想转让房屋，原告方才知被告与原告续签合同的目的就是为了转租获利。本着为被告充分考虑的原则，原告在转让需要同等条件、新的承租方需要与原告面谈达成合意的前提下同意转让。后原告发现被告转让动机不纯，向有意向的承租方虚假承诺，虚报自己的承租价格，意欲收取高额的转让费。被告见其意图败露，以电话、微信及去原告父亲单位冒充朋友等违法手段骚扰原告及家人，严重干扰到原告及家人的生活、工作，并恶意拖欠租金。原告以律师函及通知的方式多次告知原告已经严重违约及停止侵害，要求被告履约合同义务，并在租赁合同到期前将承租的房屋腾退给原告，被告在收到通知后置若罔闻。现租赁合同已经到期，被告对于原告的房屋占用已经属于违法占用，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告缑瑞红辩称并反诉称，被告自2001年开始承租位于兰州市城关区今已将近二十年。在长达近二十年的承租期间，被告多次将涉案房屋精心维护、装修，且从未拖欠过房租。原告在起诉状中陈述不属实。2001年被告承租房屋的当年，因周边1层都在扩建，被告告知出租人（现出租人舅舅及其母亲吴雅云）后，自筹资金、雇佣人员将涉案房屋1层面积向外扩建了十几个平方米。在扩建的过程中，街道与执法部门都进行了阻止，但被告人通过协调各方面关系最终将扩建的十几个平方米面积保留了下来。2018年4月，被告与第三人达成店铺转让协议。因店铺刚刚进行了装修，第三人愿意在原租赁费用不变的情形下，给被告支付28万元的转让费接收店面。但是，原告却违反双方于2017年8月17日在原合同基础上达成的同意被告转让店铺的约定，采取各种阻挠与挑拨手段，最终使被告与第三人达成的店铺转让协议无法履行，给被告造成经济损失28万元。原告在起诉状中所述与本案事实及双方履行合同的状况严重不符，原告违反诚信，试图通过诉讼方式，侵吞被告财产，谋取非法利益，已严重侵害被告合法权益。请法庭查明案件事实，驳回原告的各项诉讼请求。并提出以下反诉请求：1、判令原告对被告在承租房屋上扩建的部分折价补偿50万元；2、判令原告赔偿被告承租期间添附房屋后转让费损失26.8万元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据。请求依法驳回被告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告缑瑞红自2001年起从原告舅舅处租赁使用位于兰州市城关区的房屋（以下简称涉案房屋）。后该房屋所有权登记于原告名下。2017年7月1日，原告苏瑞卿（甲方）与被告缑瑞红（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告经营美容美发使用。双方约定：涉案房屋建筑面积58平方米；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日（合同中误写为31日）；押金10000元，租金每月8120元，租金按季支付，由乙方在到期前15日交付甲方；乙方不得转让、转租房屋，如转让、转租房屋时，需经甲方同意；如乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的40%向乙方加收滞纳金。双方在该合同末尾备注：“2017年8月23日，乙方向甲方告知欲转让房屋，甲方同意，但需在此合同基础上，同等条件下转让。新的承租房要与甲方、乙方面谈后达成合意，否则，转让行为不具法律效力。”该合同签订后，被告向原告交纳押金2000元，向原告支付了截止2018年4月30日的租金。2018年4月，被告欲将涉案房屋转租，原告认为被告与原告续签合同的目的就是为了转租获利，而被告认为其花费巨资对涉案房屋进行了装修，理应收取转让费，双方为此产生纠纷。2018年4月20日，原告委托律师向被告送达了《律师函》，要求被告在租赁合同期满后向原告腾退租赁房屋并结清相关费用。后双方仍因转租事宜未能协商一致，原告诉至本院。另查，被告在承租涉案房屋期间，对涉案房屋进行了装修改造，将涉案房屋临街围墙外移，与周围其他房屋墙面并齐。涉案房屋所有权证载经营面积为50.74平方米，分摊面积7.08平方米。2019年1月24日，经甘肃信诺房地产测绘有限公司测算，涉案房屋套内建筑面积为55.94平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同书》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据合同约定，原、被告的房屋租赁合同履行期限已于2018年6月30日届满，原告在租赁期限届满前也已通知被告期满后将收回房屋，故被告应按约腾空涉案房屋并返还给原告。因此，原告要求被告腾房的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。同时，被告应按约向原告支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金16240元。因被告在租赁期间还支付了押金2000元，该笔押金可折抵部分被告拖欠的房屋租金，予以扣减后，被告还应当向原告支付房屋租金14240元。租赁期限届满后，被告一直使用涉案房屋至今，故被告应参照租赁合同约定的租金标准，支付2018年7月1日起至房屋实际交还之日的房屋占用费（参照每日270元（8120÷30=270）的租金标准计算），原告要求按每日504元/天的标准支付租金损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金及滞纳金的请求，按租赁合同约定，被告应于2018年3月15日前支付2018年4月至6月的房屋租金，被告未按合同约定时间支付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我国法律规定的违约金主要是为了弥补守约方的损失，虽然合同约定被告按年租金的40%向原告支付违约金、每逾期一日按月租金的40%支付滞纳金，但被告未按合同约定期限支付租金的行为给原告造成的损失主要是拖欠租金对应的利息损失，原告主张的违约金及滞纳金过高，被告未按时支付租金系双方因转租涉案房屋产生分歧所致，为衡平双方当事人利益关系，本院依法酌定被告以逾期未付款数额为标准，按中国人民银行同期贷款基准年利率（4.35%）向原告支付滞纳金为宜，故截止原告起诉，被告应向原告支付拖欠租金的滞纳金189元（14240×4.35%÷12×3+14240×4.35%÷365×20≈189）。原告未提供证据证明被告以欺骗的手段套取6000元电表安装费，对原告要求被告退还安装电表费用3000元的请求，本院不予支持。对被告反诉要求原告对被告在承租房屋上扩建的部分折价补偿的请求，被告对房屋进行装修改造，涉案房屋使用面积增加了5.2平方米，多年来原告对此并未提出异议，在被告向原告腾交涉案房屋后，原告对该增加面积具有利用价值，应给予被告适当补偿。被告承租涉案房屋的租金为每平方米每月140元（8120÷58=140），考虑到涉案房屋所处地段商业价值及房屋可租赁最长期限等因素，本院酌情原告支付被告补偿款174720元（5.2×140×12×20=174720）；对被告要求原告赔偿被告承租期间添附房屋后转让费损失的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告缑瑞红于本判决生效后二十日内向原告苏瑞卿腾交位于兰州市城关区的房屋；二、被告缑瑞红于本判决生效后十日内向原告苏瑞卿支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金14240元，支付滞纳金189元（2018年3月15日至2018年7月4日）；同时被告缑瑞红以14240元为基数，按年利率4.35%的标准向原告苏瑞卿支付2018年7月5日至款项付清之日止的滞纳金；三、被告缑瑞红向原告苏瑞卿支付自2018年7月1日起至房屋实际交还之日的房屋占用费（按每日270元的租金标准计算）；四、原告苏瑞卿于本判决生效后十日内向被告缑瑞红支付补偿款174720元；五、驳回原告苏瑞卿其他诉讼请求；六、驳回被告缑瑞红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，由原告苏瑞卿承担945元，由被告缑瑞红承担311元。反诉费5740元，由原告苏瑞卿承担1306元，由被告承担4434元。保全费1570元，由被告缑瑞红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿  梅人民陪审员 ?张文刚人民陪审员 ?王?冰二〇二〇年三月十八日书记员陈琳