山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终714号 上诉人（原审被告）：淄博开发区正大房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博开发区石桥办事处南石村。 法定代表人：王业春，执行董事。 委托诉讼代理人：梁玉辉，山东柳泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：化磊，男，1990年3月1日出生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：程永美（系化磊之妻），住山东省淄博市张店区。 上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司（以下简称“正大房地产公司”）因与被上诉人化磊商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正大房地产公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人不承担违约责任；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房产不能办证的责任是上诉人的原因，认定事实错误。淄博市规划局在2013年3月23日对涉案小区作出《建设工程规划许可证》，建设项目名称为南石裕民小区1#-6#住宅楼。上诉人取得上述规划许可后，取得小区修建性详细规划并进行建设施工。涉案小区建设施工完毕组织竣工验收过程中，因规划部门发现在2005年前后已建设的南石社区沿街房影响了原规划，导致不能进行综合验收。2019年3月经高新区管委会及四宝山街道办事处多方协调，由小区全体业主、南石社区居民委员会、上诉人共同确定了《解决方案》，约定在完成规划核实、房屋竣工验收后，由上诉人再办理不动产登记事项。2019年6月6日涉案小区经规划部门完成规划核实、2019年7月31日完成竣工验收，上诉人立即通知全体业主缴纳办证材料，严格按解决方案履行房屋权属登记义务。上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定了办证时间，但也明确约定了因“出卖人原因”逾期办证所应承担的违约责任。本案逾期办证原因不是上诉人造成的，而是因为规划部门在2013年作出的规划与2005年就已建成的南石社区沿街房这一实际情况存在偏差导致。涉案地块规划是由政府部门统一制定，上诉人在2013年已按照法律规定取得了规划部门的许可，在涉案小区建设中也不存在过错；另，南石社区沿街房建设时间在2005年，远早于涉案小区的规划、建设，且南石社区沿街房的权属人、建设人、管理人均不是上诉人，上诉人无权拆除上述建筑物，违法建筑的认定及拆除是行政机关的行政职责，故一审法院认定“开发商负有做好涉案地块规划、未能及时协调拆除南石社区的沿街房，导致涉案房屋在内的该小区的房产无法按时完成竣工验收及产权登记，其责任在上诉人”明显与事实不符，是错误的。逾期办证的原因是因政府部门作出的规划与实际情况不符导致，不是“出卖人原因”，故不属于“出卖人原因”，按照双方合同约定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。二、《解决方案》是双方就涉案小区办理房产登记的变更，对双方均具有法律效力。2019年3月上诉人与被上诉人在高新区管委会及四宝山街道办事处多方协调下，就涉案小区房产登记相关事项达成《解决方案》，对原商品房买卖合同中约定的办证时间进行了变更，并重新约定了办理时间、条件，且上诉人也严格按照该解决方案履行约定义务，故一审法院按被上诉人主张的违约时间计算违约期限错误。 化磊向一审法院起诉请求：1、请求判令正大房地产公司立即为化磊办理淄博高新区房屋的权属登记；2、请求判令正大房地产公司支付化磊截至2019年8月5日的逾期办证违约金73062.31元及自2019年8月6日至正大房地产公司实际办理完毕房屋权属证书之日的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由正大房地产公司负担。 一审法院认定事实：2013年9月18日，化磊与正大房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定化磊购买正大房地产公司开发的南石裕民小区第5幢1单元010502号房屋一套，房屋总价款为531749元；正大房地产公司应于2013年10月31日前交付房屋，并于2015年10月31日前（商品房交付使用后500个工作日内）为化磊办理完毕房屋权属登记，如因正大房地产公司的责任，化磊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，化磊退房，正大房地产公司在化磊提出退房要求之日起90日内将化磊已付房价款退还，并按已付房价款0.1%赔偿化磊损失，化磊不退房，正大房地产公司按已付房价款的0.1‰*超期天数向化磊支付违约金。合同签订后，化磊依约支付了购房款，但正大房地产公司一直没有为化磊办理房屋产权登记。化磊主张逾期办证违约金以购房价款531749元为基数，自2015年10月31日至2019年8月5日计1374天，按合同约定的每日0.1‰计算，共计73062.31元。正大房地产公司主张由于双方在安居花园历史遗留问题解决方案中另行约定了办证时间，正大房地产公司不存在违约，不应支付违约金。 一审法院认为，本案的争议焦点：一是正大房地产公司是否应当立即为化磊办理房屋产权登记；二是正大房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任以及逾期办证违约金应当如何计算。关于第一个争议焦点。首先，依据化磊与正大房地产公司签订的商品房买卖合同，正大房地产公司应于2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内），为化磊办理完毕房屋权属登记。双方的上述约定实际上是确定了两个并不完全一致的房屋权属登记截止时间，一个是固定日期的2015年10月31日前，另一个是相对浮动的日期，即商品房交付使用后500个工作日内。由于涉案的商品房买卖合同系正大房地产公司提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，正大房地产公司为提供格式条款的一方，基于上述法律规定，化磊有权在上述两种关于办证时间的约定中选择一种对自己相对有利的解释来主张权利。另外，化磊与正大房地产公司亦未达成新的关于变更办理房屋产权登记截止期限的合意。因此，对化磊关于正大房地产公司应于2015年10月31日之前为化磊办理完毕房屋产权登记的主张，符合法律规定，予以采信。由于现在正大房地产公司超出合同约定的办证时间即2015年10月31日，而尚未给化磊办理房屋产权登记。同时，根据正大房地产公司自己陈述的事实和提供的证据，目前涉案房屋已经符合产权登记的条件。因此，对化磊要求正大房地产公司立即为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于第二个争议焦点。依据相关法律规定，合同责任是一种严格责任，合同当事人应当积极促成合同履行的条件，如约履行自己的合同义务。本案中，正大房地产公司作为涉案房屋的开发商，负有做好涉案地块规划，完成房地产开发的各项审批，依约向化磊交付房屋，并为化磊办理房屋产权登记的义务。由于正大房地产公司未能及时协调拆除南石社区的沿街房，导致涉案房屋在内的该小区的房产无法按时完成竣工验收及产权登记，其责任在正大房地产公司。因此，正大房地产公司应当承担逾期办证的违约责任。其次，正大房地产公司提供的安居花园历史遗留问题解决方案，仅仅是涉及南石社区沿街房的相关方对历史遗留问题达成的解决方案，该方案中并没有化磊放弃向正大房地产公司主张逾期办证违约责任的约定，同时该解决方案也不是正大房地产公司据以免除自己逾期办证违约责任的充分理由。因此，对正大房地产公司以化磊与正大房地产公司已达成该解决方案为由，要求免除其逾期办证违约责任的主张，不予支持。对于正大房地产公司所述化磊未及时提交办证材料导致无法办理房屋产权登记的主张。首先，正大房地产公司在2019年7月才通知化磊提交办证材料，已经超出了合同约定的办证期限，构成违约。其次，化磊主张正大房地产公司在接收办证材料时，要求化磊签订放弃主张违约金的协议，由于化磊不同意签订该协议，正大房地产公司遂不接收化磊的办证资料，但正大房地产公司并不认可化磊的该种说法。法院认为，办理房屋产权登记涉及到化磊的切身利益，化磊没有理由不提交相关材料，但是正大房地产公司将化磊放弃主张逾期办证违约金作为接受办证材料的前提，而化磊不放弃主张逾期办证违约金的权利，正大房地产公司也未接收化磊的办证材料，致使化磊转而通过诉讼途径主张权利，更符合客观实际情况。因此，对正大房地产公司关于因化磊未及时提交办证材料导致办证逾期的主张，不予采信。综上，确定正大房地产公司未依约按时为化磊办理房屋产权登记，应当承担逾期办证的违约责任。对化磊以已付购房款531749元为基数，按每日0.1‰，从2015年10月31日计算至2019年8月5日计1374天，要求正大房地产公司支付逾期办证违约金73062.31元及自2019年8月6日至实际办理完毕产权登记之日的逾期办证违约金（以购房款531749元为基数，按每日0.1‰计算）的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。综上所述，化磊的诉讼请求依法成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为化磊办理淄博高新区房屋的产权登记；二、淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付化磊逾期办证违约金73062.31元及自2019年8月6日至实际办理完毕产权登记之日的逾期办证违约金（以购房款531749元为基数，按每日0.1‰计算）。如果正大房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1627元，减半收取813.5元，诉讼保全费751元，由正大房地产公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人正大房地产公司应否承担涉案逾期办证违约责任的问题。上诉人正大房地产公司主张逾期办证是由于政府规划原因，而非上诉人“出卖人原因”导致。但申请规划、取得合格规划均是上诉人作为开发商的义务和责任。故上诉人正大房地产公司以此主张不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人正大房地产公司主张的《解决方案》的效力问题。上诉人正大房地产公司主张因涉案《解决方案》对办证时间等进行了重新约定，故应按重新约定的办证时间确定违约责任。但在该《解决方案》中，并未对2019年3月前逾期办证的违约责任进行约定或免除。故上诉人正大房地产公司主张依据《解决方案》不再承担逾期办证违约责任的依据不足，本院亦不予支持。 综上所述，淄博开发区正大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1342元，由上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇二〇年三月十九日 代理书记员  董斯文