北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终548号上诉人(原审原告)：景丽馨，女，1966年2月4日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：北京旭辉阳光置业有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号126室。法定代表人：林伟，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶晶，北京泓聚律师事务所律师。上诉人景丽馨与上诉人北京旭辉阳光置业有限公司（以下简称旭辉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初20203号民事判决,向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人景丽馨，上诉人旭辉置业公司之委托诉讼代理人王国鹏、张晶晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。景丽馨上诉请求：1.依法判令旭辉置业公司彻底清除房间中的特粗电线,实现合同约定之无强、弱电进线房子及院子地下;2.判令旭辉置业公司按赠送面积处理退还房款1352380.83元（27744.56每平方米*48.744平方米=1352380.83元）并按银行同期贷款逾期利率补偿利息，同时要求对地下一层面积永久性免收物业费；3.判令旭辉置业公司退还在交付钥匙及验房前收取的物业费15568.8元并以银行同期贷款逾期利率赔偿利息损失，计算至实际退款之日为止；4.判令旭辉置业公司支付违约金3027360元（以合同约定总价款的万分之六为标准，暂计算至2018年8月17日，实际计算至房屋达到交付条件之日为止）；5.请求延迟收取二审上诉费并判令由旭辉置业公司承担。事实和理由：景丽馨于2015年8月31日购买了北京市通州区寨辛庄东路8号院10号楼1层1单元XX号房屋。商品房买卖合同编号为XF567729。2016年5月27日交付时，旭辉置业公司的工作人员要求的交付程序为，买受人先行缴纳相关税费、签署物业管理文件并先行缴纳一年的物业费，且要求买受人先签收资料物品签收单（含《住房质量保证书》、《北京市房屋建筑使用说明书》和房屋钥匙）后再行验收房屋。在验收房屋时，景丽馨发现涉案房屋未达交付条件，并存在多处质量问题。具体表现有：旭辉置业公司未提供《面积实测技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》，市政基础设施缺失，无上下水、无供电、无燃气，涉案房屋不符合房屋买卖合同约定的交付条件，无地暖铺设、缺乏相关供暖采暖设施，地面、墙面未达到交付标准，无正常地坪故无法测量层高是否达到合同约定标准3米，涉案房屋违反合同约定存在一根直径为15-20厘米的电缆线经过，涉案房屋不符合《住宅质量保证书》约定条件，未达到《北京市房屋建筑使用说明书》中（五）、（六）、（七）（八）、（十）规定的标准，涉案房屋地上一层冬季光照不足，地下一层紧邻配电室，故地下一层房屋不应按照正常价格出售，据此，旭辉置业公司行为构成根本违约。就此景丽馨多次采用电话或书面方式向旭辉置业公司提出，耐心等待旭辉置业公司予以解决。但，至今无任何结果，无任何进展。景丽馨等待一审判决的过程中（一审严重超期），于2019年10月6日发现旭辉置业公司持有本房间钥匙，并在此案审理过程中多次进入房间并强行增加两条更粗的强电电线，违反购房合同约定。旭辉置业公司如此行为也说明涉案房屋未达交付条件，未交付，可由其自由控制。特请求法院判令旭辉置业公司承担其在购房合同中主动且强势约定的违约责任。旭辉置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回景丽馨的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由景丽馨承担。事实与理由：一审判决严重违反法定程序，认定事实错误，景丽馨的诉讼请求不具体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百一十九条第一款第三项规定，应当驳回起诉.一审法院错误认定交付的商品房存在瑕疵。辉旭置业公司对配电箱已履行告知义务，景丽馨在签订合同前已对涉案商品房进行考察并了解现状，强电电缆线为临电措施，无需充分提示，涉案商品房符合合同约定，辉旭置业公司不应承担违约责任，景丽馨并未申请对房屋质量问题及修复方案进行鉴定，即便房屋存在瑕疵，辉旭置业公司只承担保修责任。一审法院错误认定辉旭置业公司违约并判处违约金自相矛盾，违约金的确定缺乏依据。景丽馨向一审法院起诉请求：1.判令旭辉置业公司清除景丽馨所购房屋中存在的特粗电线，实现合同约定的无强、弱电经过房屋及院子地下空间标准；2.因景丽馨所购房屋的地下室紧邻配电室，判令旭辉置业公司将景丽馨所购房屋的地下室按照赠送面积处理，并退还相应面积购房款；3.判令旭辉置业公司退还在验房及交付房屋钥匙之前收取的物业费15568.8元，并以收取的15568.8元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，赔偿景丽馨利息损失；4.因涉案房屋未达交付条件，判令旭辉置业公司对景丽馨进行赔偿直至涉案房屋达到交付条件之日止；5.判令旭辉置业公司恢复涉案房屋所在小区东侧道路原貌（恢复至售楼时的状态）；6.诉讼费由旭辉置业公司负担。景丽馨、旭辉置业公司各自对对方上诉的答辩意见同己方的上诉意见。一审法院认定事实：2015年8月31日，景丽馨（乙方、买受人）与旭辉置业公司（甲方、出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF567729，以下简称房屋买卖合同）一份。房屋买卖合同约定主要内容为，1、景丽馨购买旭辉置业公司开发的北京市通州区寨辛庄东路8号院10号楼-1层1单元XX号房屋（以下简称XX号房屋），实测面积260.54平方米、套内建筑面积209.05平方米、共用部分与共用房屋分摊面积51.49平方米。2、涉案房屋按照套内建筑面积计价，单价为27744.56元/平方米，房屋总价款为580万元整；乙方采用其他方式付款，具体内容以附件五约定为准。3、出卖人应当在该商品房全部房款付清且网签完毕后20个工作日内向买受人交付房屋，并提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并满足本合同第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施应当达到的条件。4、关于逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期90日之内的，出卖人应自约定交付期期满之次日起至实际交付日止，每天以买受人已交付房价款的万分之三为标准，向买受人支付违约金；逾期交房90日的，买受人有权退房，买受人选择继续履行合同的，则合同继续履行，出卖人应自约定交付期满之次日起至实际交付日止，每天以买受人已付全部房款的万分之六为标准，向买受人支付违约金。5、双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并满足合同约定的交付条件；出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不全或房屋未满足其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；验收交接后，双方签署商品房交接单；买受人自行到相关单位缴纳物业服务费、有线电视开通费、宽带开通费，并在接收房屋前向出卖人出示相关凭据。6、市政基础设施和其他设施的承诺，如在约定期限内该房屋具备临时用水、临时用电、临时燃气条件的，视为该项市政基础设施达到合同约定条件。7、房屋买卖合同附件六《装饰和设备标准的约定》规定，分户采暖，燃气炉、卫生间为暖气片供暖、地下一层（有产权面积部分）有采暖系统，室内地面为水泥地坪等。8、房屋买卖合同附件七《前期物业管理》约定涉案房屋所在小区的物业管理区域四至为，东至寨辛庄东路、西至荷香西路、南至寨里后街、北至寨辛庄前街；出卖人委托案外人上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业公司）提供前期物业服务，住宅物业服务5.24元/平方米/月，办公物业服务费4.66元/平方米/月，商业物业服务费9.16元/平方米/月；交房前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”，买受人入住前，出卖人、买受人双方与光大银行签订前期物业服务费托收协议，买受人按照服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费；在完成物业共用部分交接前，出卖人不得收取买受人物业费，但合同另有约定除外；经比对，附件七约定的相关内容与主合同第二十一条“前期物业管理”约定内容基本一致。9、附件九《补充协议》约定，出卖人在签订主合同前已经向买受人明示主合同示范文本、所有主合同附件、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房现房实测面积测绘技术报告书》、《前期物业服务合同范本》、《临时管理规约》等材料，同时按照买受人要求进行了合理说明，买受人已清楚无异议；买受人确认：对主合同的订立以及对涉案房屋价格存有重大影响的因素，出卖人、买受人均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏，因此双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及本协议的约定为准。10、附件九《补充协议》还约定，双方确认：①本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方不再有约束力；②出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未载入本合同的内容均不影响本合同的订立及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任；③出卖人如需解释、变更或解除本合同的任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人的任何义务和责任，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人作出上述表示，否则一律无效，出卖人不就此承担任何责任。11、附件九《补充协议》还约定，双方以签订商品房交接单或领取钥匙作为交付依据；如经实地检查发现涉案房屋存在需要维修的工程问题时，出卖人应承担保修责任，在合理工期内解决房屋质量问题，买受人应给予必要的配合义务，但买受人无权以此为理由拒绝办理该房屋的交接手续；如买受人认为房屋工程问题已达到买受人有权解除合同的程度从而拒绝收房，买受人应于实地检查之日起3日内向出卖人发出书面通知确认其拒绝收房，如经法律程序确认买受人主张不能成立，则买受人自其拒绝收房之日起承担逾期收房的违约责任；如经法律程序确认买受人拒绝收房事由成立，则买受人有权解除合同，出卖人应向买受人退还全部已付房款并按照中国人民银行活期存款利率给付利息；如买受人既不发出确认拒绝收房的书面通知又未按本合同规定办理收房手续，视为买受人无正当理由拒绝收房；前述及其他问题的处理不影响该房屋的交付，出卖人不承担延期交房的违约责任。12、附件九《补充协议》还约定，买受人在签订合同前已经对涉案房屋的户型、采光、方位及所处的位置、周边环境和环境可能的影响作了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定，尤其对“划线”条款的约定作了重点提示、说明和解释。13、附件十《特别告知（项目总体风险提示）》约定，①“红线外”：项目东侧为规划寨辛庄东二路，该道路为城市支路，路东规划为住宅用地，项目南侧为规划窑管路，路南为全国水产引育种中心，项目西侧为规划寨辛庄东一路，路西为苗圃及村办工厂等，项目北侧为规划寨辛庄南街、路北规划为文化娱乐用地；②“红线内：住宅部分”电力箱变位置，10#住宅楼西侧中央公共绿地内箱变2处，5#住宅楼东侧与6#住宅楼西侧绿地内箱变1处，对住户产生一定影响；③“红线内：住宅部分”住宅下叠南侧室外地下一层窗井内，有强弱电缆进线，根据现场情况强电要砌筑管井（或敷设桥架）至地下二层，弱电需敷设桥架（线槽）至地下二层，占用窗井南侧区域部分空间，具体位置（具体情况均以现场为准）为：4#、5#、6#、11#、12#、13#楼：1门XX（实测房号）地下为强电进线，2门101（实测房号）地下为弱电进线，11号楼（实测）1门101（实测房号）地下为弱电进线，1#、2#、3#、7#、8#、9#、14#、15#、16#楼：2门101（实测房号）地下为强电进线，3门101（实测房号）地下弱电进线；④“红线内：住宅部分”住宅地上部分采暖方式为地板辐射采暖系统，卫生间采用暖气片供暖，业主二次装修注意不要破坏地暖管，地下部分原设计为设备房的无采暖设施。14、涉案房屋买卖合同（含相关附件）还约定了其他内容。2016年5月27日，原、被告双方就涉案房屋办理交接手续，自此涉案房屋交由原告景丽馨实际控制、使用。在审理过程中，法院组织双方当事人进行了现场勘验，对涉案房屋室内情况进行确认，室内未见有完善的供暖设施，有一较粗电缆线自地下室南侧天井墙体穿行地下室区域后延伸进入地下室二层（该电缆线所处天井上方覆盖有透明玻璃，透过该玻璃即可观察到该电缆线），室外有一个小院子且该院子内种植部分花草树木；诉争房屋所在小区名称为“旭辉御锦”，该小区东侧为“千章墅”小区，“千章墅”小区亦在小区西侧设置有出入小区的大门，在“旭辉御锦”“千章墅”两个小区之间有一条南北走向道路，该道路与外部社会道路互联互通，经询问，双方当事人确认景丽馨要求旭辉置业公司封闭恢复至售楼时状态的道路即为该道路。在审理过程中，景丽馨表示在购买涉案房屋之前曾进入涉案房屋地上一层及所带院子进行查看，因旭辉置业公司表示地下室当时尚在施工，故未进入地下室进行查看，故没有发现电缆线经过涉案房屋及院子，也没有发现配电室问题。在审理过程中，景丽馨向法院提交照片一组，主张根据照片显示涉案房屋不满足合同约定交付条件，具体表现为：涉案房屋室内没有地暖、水、电，电缆线穿行经过地下室及院子，室内地面凹凸不平、墙体没有设置插座等事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，双方就诉争XX号房屋签订了房屋买卖合同，事实上双方亦已经进行了相应的履行，结合现场勘验的实际情况，亦可以确认涉案房屋当前实际上由景丽馨实际控制、使用。现景丽馨认为旭辉置业公司向其交付的涉案诉争XX号房屋不符合房屋买卖合同约定的交付条件，亦不符合国家有关规定，要求旭辉置业公司清除不符合合同约定的较粗电缆线，恢复涉案房屋周边环境，并向景丽馨承担违约责任，对此向景丽馨支付违约金。对于景丽馨主张的事实及理由，以及就此提出的诉讼请求，旭辉置业公司不予认可、不予同意。根据庭审查明之事实，综合双方所签订之房屋买卖合同的约定，涉案房屋的实际状态，该院认为双方已经就涉案房屋完成交付。但基于现场勘验的实际情况，该院认为旭辉置业公司向景丽馨交付的涉案房屋存有一定的瑕疵，双方所签订之合同未就电缆穿行经过涉案房屋相应空间事宜方面尽到充分的提示、说明义务，涉案房屋室内供暖设施的铺设与涉案房屋买卖合同的约定存在不一致之处，但是，涉案房屋存在的相关瑕疵事宜并未达到严重程度，不能就此认定为旭辉置业公司构成根本违约。关于景丽馨要求旭辉置业公司将穿行、经过其房屋地下室及院落区域的较粗电缆线予以清除的诉讼请求，旭辉置业公司对此表示诉争电缆线系涉案房屋所在单元楼的电源线，目前无法清除，结合勘验的情况，该院认为旭辉置业公司的有关涉案房屋涉及所在单元楼电源的答辩意见成立，予以采纳，基于涉案诉争电缆线涉及单元楼其他住户利益及配电室的实际地理位置（涉案房屋地下室的地下二层），对景丽馨的该项主张不予支持；此外，结合现场勘验的情况，涉案诉争电缆线并非必须进入地下室方可发现，故有关景丽馨在现场看房时因未能进入地下室而未能发现诉争电缆线的意见，该院不予采纳。关于景丽馨主张因所购地下室（地下一层）紧邻配电室（地下二层）要求将地下室按照赠送面积处理、返还相应购房款并赔偿其利息的诉讼请求，证据不足，于法无据，该院不予支持。关于景丽馨要求旭辉置业公司退还已付物业费并赔偿利息损失的诉讼请求，根据合同约定，景丽馨在验收房屋时应当预存相关费用，故该预存费用系其合同约定义务，景丽馨要求返还无事实基础，该院不予支持。关于景丽馨要求因房屋未达到合同约定交付标准而要求旭辉置业公司支付违约金的诉讼请求，旭辉置业公司不予认可，认为其已经完成交付义务，不构成违约，即使法院认定违约，相关违约金约定明显过高，且景丽馨主张之违约金远超过其可能遭受的实际损失，应予调整、酌减；对此，该院依据现场勘验确定的情况，并结合涉案实际状态与房屋买卖合同约定条件的不符情况，酌情予以支持，过高部分不予支持。需要指出的是，违约金主要存在两种属性，其一是补偿、赔偿功能，即对于一方履行合同存在一定瑕疵但又不构成违约的情况下，履约不全面一方应给予对方适当补偿、赔偿；其二是惩罚功能属性，即对于严重违反合同约定，乃至严重背弃诚实守信、公平等基本法治理念，严重挑战公序良俗的行为予以惩戒；就本案而言，结合涉案房屋的实际交付时间、景丽馨的维权时间节点、涉案房屋实际状态及控制人、景丽馨曾实际进入涉案房屋查看等诸多因素，不宜就涉案房屋存在的瑕疵认定旭辉置业公司构成根本违约。关于景丽馨要求恢复涉案小区东侧道路至售楼时状态的诉讼请求，根据双方合同的约定，在房屋买卖合同中已经就涉案房屋所在小区的四至进行了明确约定，景丽馨主张相关道路为小区内部道路的意见，该院不予采纳；另，根据现场勘验情况，涉案道路位于诉争小区“旭辉御锦”与临近小区“千章墅”小区之间且与其他社会道路互联互通，应属于社会道路；景丽馨的该项诉讼请求客观上不能执行，不具有可执行性，故对于景丽馨的该项诉讼请求，该院不予支持。关于景丽馨要求旭辉置业公司就采光权受损赔偿相应损失的诉讼请求，旭辉置业公司对此不予认可，景丽馨亦未就此提交充足证据予以证明，结合涉案房屋已经通过相关主管部门验收、准予上市销售的实际情况，该院对景丽馨该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京旭辉阳光置业有限公司赔偿景丽馨违约金80000元，于判决生效之日起七内执行清；二、驳回景丽馨的其他诉讼请求。二审中，景丽鑫向本院提交照片三张，一张是交接验收表，证明2016年5月27日景丽鑫去验收的时候房屋没有达到交付条件；另外两张是2019年10月6日拍摄的房屋现场照片，证明旭辉置业公司没有解决一审提到的电线，又出现了另外两根电线。旭辉置业公司对上述照片的真实性不认可。后旭辉置业公司经核实后答复本院，确实新增两根电缆线，之前原有的一根电缆线为临时供电电缆，新增两根电缆线为正式供电电缆。新增电缆线永久性经过景丽馨的房屋，占用面积约为1平方米。对于新增电缆线，景丽馨称与原电缆线所在其房屋的穿行路径相同。结合上述景丽馨提交的证据及旭辉置业公司的陈述，本院对旭辉置业公司在本案诉讼中，于原电缆线相同位置新增两根较粗电缆线的事实予以认定。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，旭辉置业公司与景丽馨就涉案房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违悖公序良俗，应属合法有效，双方均应恪守履行。结合双方当事人的诉辩称主张及法院认定的事实，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、旭辉置业公司是否构成违约及具体违约情形；二、如旭辉置业公司构成违约，其应承担的违约责任如何确定。对于争议焦点一，旭辉置业公司是否构成违约以及在哪些方面构成违约。关于景丽馨主张旭辉置业公司应承担逾期交房的违约责任，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件九《补充协议》约定，双方以签订商品房交接单或领取钥匙作为交付依据。结合一审法院现场勘验的情况及本案其他在案证据，可以认定涉案房屋经双方办理交接手续，已由景丽馨实际占有、使用，双方就涉案房屋已经完成交付。景丽馨主张涉案房屋并未交付，仍由旭辉置业公司自由控制，景丽馨并未提交充分有效的证据予以证明。据此，景丽馨主张旭辉置业公司因逾期交付房屋应承担相应的违约责任，本院不予采信。关于电缆线穿行涉案房屋一节。根据一审法院现场勘验并经双方确认的情况，有一根较粗电缆线自地下室南侧天井墙体穿行地下室区域后延生进入地下室二层（该电缆线所处天井上方覆盖有透明玻璃，透过该玻璃即可观察到该电缆线）。就电缆穿行经过涉案房屋相应空间的情形，虽然在双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件中有所约定，但从该合同及附件的整体而言，该合同附件应系旭辉置业公司在售房前已经拟定，故该合同条款应认定为格式条款。旭辉置业公司在售房前拟定这一条款，显然意图免除因涉案房屋存在电缆穿行这一违约行为而应承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条中“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，旭辉置业公司应在双方签订之合同中或以其他形式向景丽馨对强电电缆穿行房屋的合同约定，尽合理、充分的提示、说明义务。事实上，商品房销售企业在销售房屋的过程中，对所售房屋、房屋内设备设施的真实状况、不利因素，应履行充分告知义务。这种告知义务是一种基于诚实信用原则而赋予房屋销售企业的法定附随义务，销售企业应在与购房者签订销售合同之前或签订销售合同之时，应对前述真实状况、不利因素以特别的方式予以充分说明。经本案中查明的事实，旭辉置业公司显然未对强电电缆穿行房屋的状况向景丽馨履行充分告知义务，故应当认定旭辉置业公司构成违约，应承担相应的违约责任。加之，据本案二审中查明的事实，在本案诉讼期间，旭辉置业公司又在涉案房屋的相同位置及相同穿行路径，新增了两根较粗电缆线。经查明，原电缆线及两根新增电缆线均为强电电缆。旭辉置业公司对此解释称原电缆线为临时供电电缆，增加的两根电缆为正式供电电缆，并表示该两根正式供电电缆线将永久穿行景丽馨的涉案房屋，占用面积约为1平方米。该情形属于二审中查明的事实与一审查明的事实发生变化，在衡量旭辉置业公司的相应违约责任时，本院理应予以考虑。旭辉置业公司上诉主张“景丽馨在签订合同前已对涉案商品房进行考察并了解现状，强电电缆线为临电措施，无需充分提示”，显然不能成立。关于供暖设施一节。根据双方签订的《北京市商品房现房销售合同》附件约定，住宅地上部分采暖方式为地板辐射采暖系统，卫生间采用暖气片供暖。而据一审法院现场勘验的情况，涉案房屋室内未见有完善的供暖设施。该情形应认定为旭辉置业公司向景丽馨交付的涉案房屋不符合双方的合同约定，涉案房屋存在质量瑕疵，故旭辉置业公司构成违约，应承担相应的违约责任。对于争议焦点二，旭辉置业公司应承担的违约责任如何确定。首先，应当说明的是，法院对于合同中违约方应承担的违约责任，应先行确认违约责任的承担方式。民事案件中，在确定违约责任的承担方式时，除应根据当事人主张的具体诉求外，亦应考虑案件中的实际情况、违约责任的负担可行性及负担的后果等。本院在上述争议焦点一中已认定，旭辉置业公司因在强电电缆线穿行涉案房屋和供暖设施提供这两方面存在履行瑕疵，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。对此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。而据本院在争议焦点一中的认定可以看出，旭辉置业公司存在的违约情形，既不属于房屋主体结构质量不合格，亦不属于因无法修复而严重影响房屋的正常居住使用。本院结合在案证据，综合考虑案件中的实际情况、违约责任的负担可行性及负担的后果等因素，对旭辉置业公司应承担的违约责任方式予以确定。景丽馨针对电缆性穿行涉案房屋的情形，提出旭辉置业公司将穿行其房屋地下室及院落区域的较粗电缆线予以清除的诉讼请求，旭辉置业公司对此表示诉争电缆线系涉案房屋所在单元楼的电源线，尤其对于二审另查明的两根新增电缆线，旭辉置业公司明确表示无法清除，将永久穿行景丽馨的涉案房屋。故对景丽馨的该项诉讼请求，本院难以支持。对涉案房屋存在的该项瑕疵以及涉案房屋供暖设施存在的瑕疵，一审判决旭辉置业公司以支付违约金的形式承担违约责任，处理正确。其次，对于违约金的数额，本院认为，违约金兼具两种属性，其一是补偿、赔偿功能，即对于一方履行合同存在一定瑕疵但又不构成违约的情况下，履约不全面一方应给予对方适当补偿、赔偿；其二是惩罚功能属性，即对于严重违反合同约定，乃至严重背弃诚实守信、公平等基本法治理念，严重挑战公序良俗的行为予以惩戒。我国民事法律制度中违约金的性质主要是补偿性质，同时有限度地体现惩罚性。这一点从我国《合同法》对违约金的的相关规定可以看出。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金数额过分高于或低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或减少，以使违约金与实际损失大体相当。就本案而言，旭辉置业公司向景丽馨交付的涉案房屋存在的违约情形，既不属于房屋主体结构质量不合格，亦不属于因无法修复而严重影响房屋的正常居住使用。且景丽馨购买涉案房屋时为现房销售，其在购房时对涉案房屋有权并已实际对涉案房屋实地查看。从查明的事实来看，旭辉置业公司并未严重背弃诚实守信、公平等基本法治理念，亦未体现出严重侵害购房者利益、挑战公序良俗的行为。并且，本案中景丽馨亦未对其因旭辉置业公司的违约行为遭受的实际损失予以举证。据此，一审法院结合现场勘验确定的情况，认定景丽馨主张的违约金数额过分高于其实际损失，从而对违约金数额酌情予以确定，该处理方式并无不当。但是，经二审中本院查明，在本案诉讼期间，旭辉置业公司又在原有的一根电缆线基础上，在未征得景丽馨同意且未提前通知景丽馨的情况下，于涉案房屋的相同位置及相同穿行路径新增加两根强电电缆线。本院对二审中查明的该项新事实，在确定旭辉置业公司应支付的违约金数额上予以考虑，由此将一审确定的违约金数额酌情调整为15万元。另，关于景丽馨主张因所购地下室（地下一层）紧邻配电室（地下二层），要求将地下室按照赠送面积处理、返还相应购房款并赔偿其利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于景丽馨要求旭辉置业公司退还已付物业费并赔偿利息损失的诉讼请求，根据合同约定，景丽馨在验收房屋时应当预存相关费用，故旭辉置业公司收取的该项预存费用符合双方的合同约定。景丽馨主张返还并无依据，本院不予支持。综上所述，景丽馨的上诉请求部分成立。旭辉置业公司的上诉请求不成立。本院基于二审中查明的新事实，对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初20203号民事判决；二、北京旭辉阳光置业有限公司赔偿景丽馨违约金150000元，于本判决生效之日起七内执行清；三、驳回景丽馨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42722元，由北京旭辉阳光置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费43762元，北京旭辉阳光置业有限公司负担（已交纳1800元，剩余41962元于本判决生效之日起七日内交纳）本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  张印龙审 判 员  周艳雯二〇二〇年三月三十一日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园