四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15844号 上诉人（原审原告）：龙谭，男，1991年2月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：胡雪，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢2楼2号。 法定代表人：谢红波。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人龙谭与上诉人成都市开成投资有限公司（以下简称开成公司）、成都市凤翔实业有限责任公司（以下简称凤翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙谭上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持龙谭的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由开成公司、凤翔公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，本案不应调低违约金计算标准。《商品房买卖合同》中关于逾期交房、逾期办证等违约行为的违约金标准是凤翔公司、开成公司作为出售方对买受方作出的违约赔偿承诺。双方在合同中签名即表示同意受该合同约束，该合同对双方具有法律约束力，凤翔公司、开成公司违反合同约定应当按照合同承担违约责任。合同约定的万分之一违约金标准属于司法实践中的低标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对逾期办证违约金没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同中约定的违约金低于该标准，凤翔公司、开成公司关于违约金调低的前提条件不存在。其次，凤翔公司、开成公司已和其他业主达成调解内容是双方对其权利的处置，其对权益的让渡不能成为损害其他业主权益的理由。龙谭按约定标准主张违约金是合理的，一审法院调整违约金缺乏依据。 开成公司、凤翔公司共同辩称，案涉项目存在逾期办证情况的共计600余户，开成公司、凤翔公司与业主已自行达成和解的有500余户，赔偿标准是1000元至3000元不等，业主起诉至法院的有60余户，诉讼中达成和解的有30余户，赔偿标准均在4000元以下。与龙谭类似的案件，一审法院作出的判决已生效，判决的违约金计算标准也是与龙谭主张一致，因此龙谭的情形应按照一个楼盘一个标准，即使开成公司、凤翔公司应支付违约金，标准也应当与其他业主一致。请求驳回上诉，维持原判。 开成公司、凤翔公司共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回龙谭的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由龙谭承担。事实和理由：一、关于初始登记的违约金诉讼时效的起算问题。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效的起算时间为诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起算。按约定，龙谭应当在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，若开成公司、凤翔公司未在上述期限内取得所在楼栋的权属证明，则从2015年4月1日起，龙谭的权利受到损害，因此，其主张初始登记的违约金诉讼时效应当从2015年4月1日计算，最迟应当在2017年3月30日前主张权利。现龙谭于2018年8月起诉主张初始登记的违约金已超过诉讼时效。关于转移登记的违约金诉讼时效起算问题。按照合同约定，开成公司、凤翔公司于2014年12月31日向龙谭交付了房屋，并应当于2015年12月31日前为龙谭办理完毕房屋所有权属的转移登记，龙谭应当于2018年12月31日前就转移登记的违约金向开成公司、凤翔公司主张权利，而龙谭于2019年2月提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。二、即使没有超过诉讼时效，但初始登记的违约金和转移登记的违约金存在时间上的重合，初始登记和转移登记的违约金不应当重复计算。 龙谭辩称，诉讼时效并未届满，开成公司、凤翔公司逾期办证属于持续性违约，不应从2015年4月1日开始起算诉讼时效。对于初始登记和转移登记，因系合同分别约定的，开成公司、凤翔公司应按照合同的约定向龙谭承担违约责任。 龙谭向一审法院起诉请求：1.判令开成公司、凤翔公司向龙谭交付位于金堂县赵镇北六横道金山国际5幢1单元6层5号房屋不动产权证；2.判令开成公司、凤翔公司向龙谭支付逾期取得“房屋所有权证”违约金7598.80元。3.判令开成公司、凤翔公司向龙谭支付逾期取得案涉楼栋权属证明违约金5181元（违约金按已付款的万分之一自2016年2月26日起计算至2016年8月9日止）。 一审法院认定事实：2014年3月7日，作为买受人的龙谭与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”项目5幢1单元6层5号房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款为314000元。买受人付款方式为：贷款方式付款。约定的交房时间为2014年12月31日前。办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任约定为：初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人按照合同约定向出卖人支付了购房款，出卖人于2014年12月31日向买受人交付了案涉房屋，于2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年12月29日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 一审另查明，一、案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免几个月至三年的物业管理费。二、2018年7月31日，案涉“金山国际”小区有40户业主向一审法院提起诉讼，经一审法院开庭审理后，有31户业主与开成公司、凤翔公司达成调解协议，调解结果为，开成公司、凤翔公司支付最高不超过4000元违约金，有一户业主撤诉。其余8户一审法院已判决结案，判决标准为：1.诉讼时效根据双方约定，按实际取得初始登记及转移登记的时间加上30日作为诉讼时效的起算点；2.逾期取得初始登记权属证明的违约金标准按万分之零点一计算，逾期完成转移登记权属证明的违约金标准为万分之零点三。三、双方一致认可：本县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09：00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表、一审法院民事调解书、民事判决书、庭审笔录及各方当事人的陈述。 一审法院认为，龙谭与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及一审法院查明的事实，开成公司、凤翔公司应于2015年3月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2015年12月31日前取得房屋所有权证即双方约定的转移登记。而开成公司、凤翔公司取得案涉房屋所在楼栋的初始登记时间为2016年8月9日，未为龙谭办理房屋所有权证书，仅于2017年12月29日为龙谭办理的不动产权证。故，开成公司、凤翔公司逾期取得初始登记及未取得案涉房屋房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。 开成公司、凤翔公司关于龙谭主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的意见。根据查明的事实，关于初始登记，双方约定开成公司、凤翔公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向龙谭支付逾期办理初始登记的违约金，开成公司、凤翔公司于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即龙谭主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《民法总则》规定的三年，龙谭起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2019年9月8日。本案龙谭起诉时间为2019年1月31日，未超过诉讼时效期间。关于双方约定的转移登记，由于开成公司、凤翔公司未为龙谭办理房屋所有权证书，因国家政策变化，至2016年8月22日已不能办理房屋所有权证书，而是将原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”的不动产权证取代，双方约定的转移登记，由于开成公司、凤翔公司的违约，只能通过办理不动产权证来实现。本案开成公司、凤翔公司取得不动产权证的时间为2017年12月29日，根据约定开成公司、凤翔公司应当支付逾期完成转移登记违约金的时间为2018年1月29日前，龙谭于2019年1月7日起诉，未超过诉讼时效期间。故，开成公司、凤翔公司关于龙谭主张初始登记、转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，一审法院不予采纳。 开成公司、凤翔公司关于逾期取得初始登记并未给龙谭造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，开成公司、凤翔公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 开成公司、凤翔公司关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止即2016年8月22日的抗辩意见。根据查明的事实，双方合同中约定的是开成公司、凤翔公司为龙谭办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理时间未作约定。本县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件。此后开成公司、凤翔公司已无法再为龙谭办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。故，开成公司、凤翔公司的抗辩意见，一审法院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 开成公司、凤翔公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，开成公司、凤翔公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对开成公司、凤翔公司关于调低违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因龙谭未向一审法院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与开成公司、凤翔公司达成和解、开成公司、凤翔公司免物业服务费金额、一审法院已审结案件中已调解的31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有100余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与开成公司、凤翔公司激化矛盾，还可能引发未处理的100余户业主和双方自行和解的约400户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对龙谭的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按龙谭已付全部房款每天万分之零点一计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按龙谭已付全部房款每天万分之零点三计算。初始登记的逾期天数为493天（2015年4月1日—2016年8月9日），但龙谭仅主张176天（自2016年2月26日起计算至2016年8月9日止）逾期取得初始登记违约金，系龙谭自行处分自己的民事权利，一审法院不予干涉。故，逾期取得初始登记违约金为552.64元【（176×314000元）×0.1／10000/天】。转移登记逾期天数为231天（2016年1月1日—2016年8月22日），违约金为2176.02元【（231天×314000元）×0.3／10000/天】。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、凤翔公司、开成公司于判决生效之日起十日内支付龙谭初始登记违约金552.64元；二、凤翔公司、开成公司于判决生效之日起十日内支付龙谭转移登记违约金2176.02元；三、驳回龙谭的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由凤翔公司、开成公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据凤翔公司、开成公司与龙谭各自的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、龙谭主张凤翔公司、开成公司支付逾期办理楼栋权属证书违约金、转移登记违约金是否已超过诉讼时效；二、一审法院认定凤翔公司、开成公司支付上述违约金的计算时点是否恰当；三、一审法院对违约金的调整是否恰当。 本院认为：龙谭与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。凤翔公司、开成公司未按照合同约定的时间办理初始登记和分户登记，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的违约责任。 关于凤翔公司、开成公司主张诉讼时效已经经过的问题，本院经审查认为，在《商品房买卖合同》中约定了关于初始登记、转移登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定。故双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即开成公司、凤翔公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办理楼栋权属证书的违约金和逾期办理转移登记的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从龙谭起诉之日即2019年1月31日向前倒推三年，从2016年1月30日开始计算违约金。 开成公司、凤翔公司在2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，故本院支持从2016年1月30日至2016年8月8日期间逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 根据本案查明事实，金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书。本案中不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记，凤翔公司、开成公司在二证合一政策实施后在客观上已不能为买受人单独申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，凤翔公司、开成公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于凤翔公司、开成公司，故该违约金的计算截止时间点应为金堂县开始实施不动产统一登记之日，即2016年8月22日。一审法院将逾期办理案涉房屋权属转移登记违约金计算至2016年8月22日并无不当。故，本院支持从2016年1月30日至2016年8月22日期间逾期办理案涉房屋转移登记的违约金。 案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办理房屋分户产权违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失。根据一审查明事实，因案涉楼盘630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证，多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解的相关情况，故一审法院酌情调整违约金并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定。故本院对龙谭的该项上诉请求不予支持。 同时，本院注意到，办理初始登记、转移登记系开成公司、凤翔公司两项合同义务且均约定了逾期办理的违约金。因该两项违约行为导致龙谭所面临的障碍均系无法取得权属证书，故对于逾期办理初始登记、转移登记重合期间的违约金不应当重复计算。基于此，根据本院在上文论述，凤翔公司、开成公司应向龙谭支付从2016年1月30日至2016年8月8日期间逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金，但，因龙谭在一审中明确其仅主张自2016年2月26日至2016年8月9日期间的初始登记违约金，系其对自身权利的处分，本院予以确认。鉴于该期间与龙谭主张的2016年1月30日至2016年8月22日的转移登记违约金，在计算期间上存在重合，本院对重合部分不予重复计算。故，凤翔公司、开成公司应向龙谭支付的逾期办证违约金数额为：1931.10元【（205天×314000元）×0.3／10000/天】。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系凤翔公司、开成公司逾期办证所引发，故诉讼费由凤翔公司、开成公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初827号民事判决； 二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付龙谭逾期办理案涉房屋初始登记及逾期办理案涉房屋转移登记违约金1931.10元； 三、驳回龙谭的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，龙谭上诉预缴的二审案件受理费25元，成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司上诉的二审案件受理费25元，共计75元，由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月三十日 书记员 王朝阳