云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终305号上诉人（原审原告）：杨建华，男，1964年9月生，汉族，初中文化，农民，住元谋县。上诉人（原审原告）：文淑美，女，1965年12月生，汉族，小学文化，农民，住元谋县。共同委托诉讼代理人：何玉明，云南昆楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：付永忠，男，1967年12月生，汉族，初中文化，下岗工人，住元谋县。委托诉讼代理人：安永明，云南楚安律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人杨建华、文淑美因与被上诉人付永忠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服元谋县人民法院（2019）云2328民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月13日审理了本案，上诉人杨建华、文淑美及其特别授权的委托诉讼代理人何玉明，被上诉人付永忠及其特别授权的委托诉讼代理人安永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨建华、文淑美上诉请求：1、依法撤销云2328民初1507号民事判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决未支持上诉人请求判令被上诉人返还涉案房产于法无据，显系判处不当，请予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审判决虽然确认涉案合同无效，但未依法对无效合同产生的法律后果予以处理。在有法可依的前提下，应当依法裁判，不能拒绝裁判。涉案合同自始无效，被上诉人依据无效合同取得的房产属于可以返还的房产，人民法院应当依法判决被上诉人将涉案房产返还给上诉人。被上诉人作为城镇居民，明知我国法律、国家政策明令禁止城镇居民购买农村居民的房产，还予以购买，其上观过错显而易见，应当自行承担合同无效所造成的全部经济损失。被上诉人辩称，一、双方签订的《买卖房屋字据转让》合法有效。现行法律、行政法规对农村房屋买卖也未作出禁止性效力性强制规范。合同已经实际履行完毕，不具备确认合同无效的法定情形。一审法院判决确认合同无效不符合本案事实及法律规定。二、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应当得到支持，答辩人取得该房屋的实际使用权达18年之久，期间进行了翻修、加盖、改造，随时间推移而增值，房屋的价值也不再是18年前的62600元，答辩人已经依法享有房屋所有权，已经不具备返还条件。答辩人系下岗职工，涉案房屋是答辩人一家三口的唯一住房，如果返还，答辩人一家将流落街头。三、涉案房屋的土地使用证没有办理土地使用权变更登记，并不影响合同效力。上诉人杨建华、文淑美向一审法院起诉请求：1.请求判决原、被告双方于2002年10月13日签订的《买卖房屋字据转让》无效；2.被告将坐落于元谋县元马镇的房屋（包括砖木结构房17间、简易房2间）返还腾退给原告，并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2002年10月13日，原告杨建华、文淑美与被告付永忠与签订了《买卖房屋字据转让》，约定：原告方将坐落于元谋县元马镇的房屋（包括砖木结构房17间、简易房2间）以62600.00元的价格卖给被告付永忠。协议还对所有权归属、过户、四至界线等内容做了明确约定。2002年10月22日，被告付永忠向原告杨建华付清了购房款62600.00元，并于同日交纳了房屋过户的费用，该房屋所有权变更登记为被告付永忠名下（房产证号为元房字第xx号）。原告杨建华在被告付永忠付清款项后将房屋交付给了被告永忠付，同时将《集体土地使用证》交给了被告付永忠。另查明：被告付永忠原户口类别为非农业集体户口，其原系元谋县某厂职工，2001年，付永忠将户口迁至哥哥家，鱼水井村xx号系元谋县土产公司住所地。2017年4月27日，付永忠办理了户口本，户别为家庭户，住址为元谋县。归纳当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.原、被告双方于2002年10月13日签订的《买卖房屋字据转让》是否有效？2.被告付永忠是否应该返还房屋？一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”；第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告付永忠原系元谋县某厂职工，户口类别为非农业集体户口，2001年，付永忠将户口鱼水井村xx号哥哥家，鱼水井村xx号系元谋县土产公司住所地，该变迁没有改变付永忠的户口性质。2017年4月27日，付永忠办理了户口本，户别为家庭户，住址为元谋县。付永忠居住在鱼水井村并不当然取得鱼水井村集体经济组织成员资格，故原告杨建华、文淑美与被告付永忠签订的《买卖房屋字据转让》，系非本经济组织成员转让或出售房屋买卖合同，其行为违反我国法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，本院确认原告杨建华、文淑美与被告付永忠于2002年10月13日签订的《买卖房屋字据转让》无效。因案涉房屋已经交付使用多年，付永忠对该房屋进行翻修、加盖,且案涉房屋经房管部门登记确权，返还房屋涉及行政行为的变更、撤销等问题，不宜在本案中一并处理，故杨建华、文淑美要求付永忠归还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、确认原告杨建华、文淑美与被告付永忠于2002年10月13日签订的《买卖房屋字据转让》无效；二、驳回原告杨建华、文淑美的其他诉讼请求。案件受理费1365元，减半收取682.50元，由原告杨建华、文淑美负担（已付）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人、被上诉人对一审判决认定的事实均未提出异议，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：付永忠是否应将涉案房屋返还给杨建华、文淑美？本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定。杨建华、文淑美与付永忠系非本经济组织成员转让或出售房屋买卖合同，违反我国法律、行政法规的强制性规定，原审确认杨建华、文淑美与付永忠签订的《买卖房屋字据转让》属无效合同符合上述法律规定，并无不当。本案中，杨建华、文淑美与付永忠于2002年10月13日签订《买卖房屋字据转让》后，付永忠向杨建华付清了购房款62600元，付永忠于2002年10月22日取得了所购房屋的《房屋所有权证》及《房屋共有权证》，付永忠对房屋进行过翻修、加盖。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。针对杨建华、文淑美提出的返还房屋诉求，涉及政府房产管理部门行政行为的变更、撤销和涉案房屋的现价值等问题，民事与行政诉讼属两类不同的性质的诉讼，在本案中不能一并处理。原审认为不宜在本案中一并处理有事实和法律依据，并无不当。综上所述，上诉人杨建华、文淑美的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1365元，由上诉人杨建华、文淑美负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 豆 玮审判员 黄晓春审判员 张燕芳二〇二〇年三月二十四日书记员 张旭东