上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初58275号原告：上海华齿口腔医院投资管理股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈茂华，董事长。委托诉讼代理人：郭睿，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海华齿口腔医院投资管理股份有限公司(以下简称“华齿口腔公司”)与被告上海颢明文化发展有限公司(以下简称“颢明文化公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告华齿口腔公司的委托诉讼代理人郭睿、被告上海颢明文化发展有限公司的委托诉讼代理人沈女义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华齿口腔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年11月15日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议于2019年11月9日解除；2.判令被告返还原告租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元；3.判令被告承担原告聘请律师费用8,000元。事实和理由：2018年11月15日，原、被告双方就上海市静安区秣陵路XXX号名品商厦101、102及201室房屋(以下简称“系争房屋”)转租事宜签订《房屋租赁合同》及补充协议。原告按约支付了租赁保证金473,469元和物业管理保证金85,629元。2019年6月13日，案外人上海名品商厦有限公司(以下简称“名品商厦公司”)书面告知原告称，其与被告已解除房屋租赁关系，要求原告立即停止向被告支付租金等一切费用。2019年6月25日，被告向原告出具《商户交接事宜的相关说明》，称其与名品商厦公司的合作关系已于2019年6月5日解除，要求原告将2019年6月5日之后的费用支付给案外人名品商厦公司。原告向被告支付租金至2019年7月31日止。2019年11月9日，原告子公司与名品商厦公司就系争房屋另行签订《商业租赁合同》，约定合同租赁期限自2019年8月1日起至2024年6月3日等，并自2019年8月1日起向案外人名品商厦公司支付系争房屋租金等。现原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议在客观上已无法继续履行，故原告诉至法院，要求判如所请。被告颢明文化公司辩称：1.同意解除原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议，但认为合同及协议解除时间应为2019年6月5日；2.同意原告第二项诉讼请求，即返还原告已支付的租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元；3.同意支付原告聘请律师费用，但认为原告提出的费用标准过高，结合案件难易程度等因素，请求法院酌情予以调整。理由：被告与案外人名品商厦公司的房屋租赁关系已于2019年6月5日解除，被告及案外人名品商厦公司均以书面形式告知原告，2019年6月5日后，被告实际无法继续履行其与原告之间的房屋租赁合同和补充协议，故原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议应于2019年6月5日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》及补充协议，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市静安区秣陵路XXX号101、102、201室，出租建筑面积为634.30平方米；租赁期限自2018年12月1日至2024年6月3日；租金单价为101、102室，128.15平米为16元/平/天，201室506.18平米6.2元/平/天，前两年不变，后每两年环比递增8%，付款方式为付二押三；每月物业费为28,543(含税)元；如因本合同履行双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用(包括但不限于仲裁费、法院诉讼费、法院执行费、双方律师费、争议过程中的取证费用及公证费用等)；合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元。2019年6月13日，案外人名品商厦公司向原告出具书面《告知书》，称：本公司早先已以书面形式通知贵司，告知因颢明文化公司长期拖欠租金和严重违约，我公司根据双方租赁合同约定，已经解除与颢明文化公司的租赁关系，并收回名品商厦一二楼房屋。上述书面通知中也已告知贵公司在收到通知后，立即冻结、停止向颢明文化公司支付与名品商厦租赁行为相关的任何款项，包括但不限于租金、保证金、物业管理费、水电费、垃圾清运费等。请及时与我公司协商确定商铺承租事宜等。2019年6月25日，被告颢明文化公司向原告出具书面《商户交接事宜的相关说明》，称：因名品商厦公司单方面违约解除与我司的租赁协议，我司同意于6月5日解除合作关系。请各商户以6月5日为起算日将房屋租金、物业费、水电费及相关其他费用直接支付给名品商厦公司等。2019年11月9日，原告子公司与案外人名品商厦公司就系争房屋签订《商业租赁合同》，约定：房屋坐落于上海市秣陵路XXX号1层101、102室，2层201室，租赁建筑面积为634.30平方米；租赁期限自2019年8月1日起至2024年6月3日；合同另对其他内容进行了约定。庭审中，原、被告均确认：同意解除双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议，原告就系争房屋支付租金至2019年7月31日止。被告确认：同意返还原告租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元，同意支付原告聘请律师的费用，但认为原告主张费用过高，请求法院酌情予以调整。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《上海市房屋租赁合同》及补充协议、付款凭证及收据、《告知书》、《商户交接事宜的相关说明》、《商业租赁合同》等；被告提交的《现场记录》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原、被告就返还费用的期限未达一致意见，致调解不成。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，关于合同解除。现原、被告双方均同意解除《上海市房屋租赁合同》及补充协议，于法无悖，本院依法予以确认。根据本案查明的事实，原告向被告支付系争房屋租金至2019年7月31日，并于2019年11月15日与案外人名品商厦公司另行签订《商业租赁合同》，约定租赁期限自2019年8月1日起至2024年6月3日止，由此可见至2019年8月1日起原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》及补充协议已实际解除，故综合考虑上述事实和情节，本院认定原被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除。其次，关于费用返还。双方之间的合同关系现已解除，被告亦同意返还租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元，于法无悖，本院依法予以确认。第三，关于律师费用。原告根据合同约定，主张被告支付因本案发生的聘请律师费用，并提交了相应的证据材料，具有法律和合同依据，结合本案难易程度，本院酌情确定律师费为6,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海华齿口腔医院投资管理股份有限公司与被告上海颢明文化发展有限公司就上海市静安区秣陵路XXX号101、102、201室签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2019年8月1日解除；二、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海华齿口腔医院投资管理股份有限公司租赁保证金473,469元及物业管理保证金85,629元；三、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华齿口腔医院投资管理股份有限公司聘请律师费6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,471元(已由原告全部预缴)，减半收取计4,735.50元，由被告上海颢明文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年三月九日书记员 潘思羽附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。