四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终247号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江安江岸人家酒店有限公司，住所地四川省江安县江安镇滨江路二期1A楼一、二、三层。 法定代表人:陈先连，经理。 委托诉讼代理人：黄成良，宜宾戎星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）陈先连，女，1949年12月3日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：姜方琴（系陈先连之女），女，1973年10月26日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：黄成良，宜宾戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江安县国有资产经营投资有限公司，住所地四川省江安县江安镇建设路31号。 法定代表人：李小军，董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，四川蜀南律师事务所律师。 上诉人江安江岸人家酒店有限公司（以下简称江岸人家酒店）、陈先连因与江安县国有资产经营投资有限公司（以下简称江安国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2019）川1523民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江岸人家酒店、陈先连上诉请求：1.撤销四川省江安县人民法院（2019）川1523民初654号民事判决，改判支持江岸人家酒店、陈先连的以下上诉请求：1.改判江安国资公司限期修复房屋漏水，排除对房屋使用妨碍；2.租赁起始月租金调整为9.4348元每平方米；3.确认解除江岸人家酒店承租的二楼房屋中一直未使用的500平方米部分的租赁合同关系；4.确认2016年4月24日至2016年10月22日期间的房屋租赁合同违反法律强制性规定无效，房屋租赁合同时间段相应顺延后确定为2016年10月22日至2023年10月21日；5.确认江安国资公司未履行房屋租赁基本义务，导致江岸人家酒店2016年4月25日至2016年10月21日期间装修投入资金2200000元直接经济损失264000元；6.确认江安国资公司应承担的因承租房屋漏水影响江岸人家酒店的营业损失时间段为2016年11月9日至2019年11月8日，损失金额为326000元；7.确认江安人家酒店欠付的房屋租金金额为337000元，违约金为15000元；8.确认陈先连对江岸人家酒店的责任不承担连带责任；9.由江安国资公司承担本案的全部诉讼费、评估费。事实和理由：1.一审判决认定“即便是漏水严重的8352号房屋在现场勘验时仍有客人居住”，从而认定“不存在妨碍房屋使用的情形”，属于事实认定错误。江岸人家酒店承租的房屋从租赁开始就存在严重漏水问题，虽经过三次维修仍没有解决。凡是遇到下雨天，11间房间都会出现渗漏。2.一审法院确认江岸人家酒店承租房屋租金显失公平，2019年5月酒店租金为18.15元每平方米，同楼栋、相同位置的江安县睡眠心理健康中心、江安县致远农业开发有限公司为13.5元每平方米。3.一审法院未支持解除二楼一直没有使用的500平方米显失公平，该500平方米房屋没有安装消防及排水，不能正常使用。 江安国资公司辩称，1.渗漏水情况只有两间房，江安国资公司每次都及时进行了维修，并未对酒店经营造成影响。2.租金单价已在2016年4月江安国资公司委托拍卖公司对外发布的租赁公告中载明，江岸人家酒店原法定代表人刘利通过竞拍方式签订的合同，后合同承租方变更为陈连先后，合同其他内容没有任何变更。3.合同中的房屋和面积是整体租赁，且房屋供、排水系统早就设置，消防也是整体验收，完全具备使用功能。4.江岸人家酒店第4、5、6点上诉请求超出起诉请求，超出了二审审理范围，不应支持。5.一审法院采信评估机构的装修损失评估结论并无不当。营业损失虽然也是评估机构作出，但其结论是依据江岸人家酒店自行提供的营业数据作出，无法确定真实性和合法性，酒店自行提供的评估数据与其申报纳税数据相差较大，一审法院不采信评估结论并无不当。6.陈连先是江岸人家酒店唯一股东，陈连先之前就本案以个人名义起诉，且未提供证据证实个人资产与公司资产不混同，可看出陈连先个人资产与公司资产存在混同，应当承担连带责任。望二审驳回上诉，维持原判。 江安国资公司向一审法院起诉请求：1.确认江安国资公司与江安人家酒店签订的房屋租赁合同有效；2.判令江安人家酒店支付自2017年10月25日至2019年9月24日房屋租金885517.50元、违约金619864元；3.案件受理费由江安人家酒店、陈先连承担。 江岸人家酒店向一审法院反诉请求：1.限期修复出租房屋的漏水问题，排除对房屋使用的妨碍；2.赔偿因承租房屋漏水给江岸人家酒店造成的装修、经营等损失290470元；3.确认解除承租房屋二楼中一直未使用的500平方米部分的租赁关系；4.确认江岸人家酒店承租房屋租金明显高于市场价格，2016年月租金9.4348元每平方米价格；5.确认江岸人家酒承租房屋因不具备主体消防手续而产生损失，延长130天免租期限且对资金收益按租金单价、面积折合延长免租期限；6.诉讼及相关费用由江安国资公司承担。 一审法院认定事实：一、江岸人家于2016年5月3日成立，系一人有限责任公司，刘利是成立时的法定代表人（公司的唯一股东）；2017年5月10日，公司股东由刘利变更为陈先连，由陈先连担任公司法定代表人。二、2016年4月8日，宜宾亚华拍卖有限公司发布租赁权拍卖公告，该公告包含了案涉租赁房屋。2016年5月10日，江安国资公司（合同甲方）与刘利（合同乙方）签订江国资租赁字［2016］69号《房屋租赁合同》，约定租赁标的物位于江安县，一层面积205平方米、二层面积699平方米、三层面积699平方米，1Ｂ＃楼三层735平方米，总面积2338平方米；房屋用途为宾馆、茶房、餐饮；租赁期限自2016年4月25日至2023年4月24日止，第1年免收租金时间从2016年4月25日至2017年4月24日止；月租金为15元每平方米，从第三年起租金在上年租金总额的基础上上调10%，第二年月租金35070元，乙方在签订合同之日交清第二年半年租金，以后租金每半年交一次，租期内先交租金后用房；保证金100000元；租赁期间，房屋维修费用由乙方承担；解除合同条款仅约定乙方存在特定的违约情形甲方可以行使合同解除权，而未约定乙方可以行使合同解除权的情形；违约责任约定乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴纳费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金。三、2017年5月15日，刘利向江安国资公司提出书面申请,其内容为“县国资公司：我承租你公司江安镇滨江路二期房屋（2338ｍ2）”为江安江岸人家酒店有限公司经营场所，因公司法定代表人变更（由刘利变更为陈先连），现向你公司申请将《房屋租赁合同》（江国资租赁字［2016］69号）承租人变更为陈先连，我放弃该租赁合同中的一切权利和义务，由江安江岸人家酒店有限公司及新任法定代表人继续履行该房屋租赁合同。”同日，江安国资公司与陈先连重新签订了租赁合同，除签约主体外合同内容未作任何变动，字号仍为江国资租赁字［2016］69号。 关于保证金及租金情况。江岸人家按合同约定支付了履约保证金100000元；于2016年5月16日支付了半年租金210420元。此后的租金支付情况为：2019年3月18日姜方琴两次转账支付租金，每次50000元，共计100000元（其附言注明其中50000元是支付2017年10月25日至2018年4月24日的租金，50000元是支付2018年4月25日至2018年10月24日的租金）；2019年3月19日姜方琴又转账支付租金50000元，其附言注明支付2018年10月25日至2019年4月24日租金。2019年4月28日，江岸人家转账支付租金10000元，其附加信息注明2019年4月25日至10月24日的房租，同日姜方琴转账支付40000元。综上，江岸人家于2019年3月18日支付租金100000元，于2019年3月19日支付租金50000元，于2019年4月28日支付租金50000元，合计200000元。江安国资公司主张上述租金均系支付最先拖欠的租金，不同意江岸人家的附言载明的租赁期。江安国资公司的抗辩意见符合交易习惯，一审法院对该抗辩理由予以采纳。 关于租金催缴情况。江安国资公司于2018年11月27日向陈先连催收2017年10月25日至2018年12月24日期间的租金，万梦代为签收；又于2019年1月7日再次向陈先连催收租金，姜方琴拒绝签收。 关于漏水修复情况。2016年9月7日，江安县住房城乡规划建设和城镇管理局书面函告江安国资公司，委托江安国资公司负责整治滨江路二期部分屋面漏水工程。2016年9月9日，江安国资公司与赖金涛签订资产维修协议，约定维修工程于2016年12月15日以前完工。2016年12月13日，江安国资公司对赖金涛实施的维修工程进行了验收，其维修费为131917元。2018年5月24日，江安国资公司与周磊签订资产维修协议，约定对江岸人家酒店东面头1条、中间1条、南侧面1条共3条变形缝进行整治，合计长度37米，必须于2018年7月15日以前完工，保证处理的防水处2年内不漏水；江安国资公司于2018年8月16日支付维修费25000元。 关于装修损失及经营损失。诉讼中，江岸人家向一审法院申请鉴定，该院在通知其缴纳鉴定费时，双方当事人达成协议一致同意装修损失委托成都瑞特建设项目管理有限公司江安分公司、营业损失委托成都政通会计师事务所进行评估，故该院委托的鉴定终止。成都政通会计师事务所于2019年9月30日出具的成政通会专审字[2019]第129号《江安江岸人家酒店有限公司客房每月营业收入专项审计报告》，报告显示江岸人家共有客房48间，其中特价房3间，2018年每间客房每月的营业收入为2061.81元，江岸人家支付评估费4000元。江安国资公司对该报告委托过程不持异议，但对其客房收入持异议，认为应以江岸人家纳税申报计算每间客房的营业收入，即2018年度以441585.68元的总收入为基准。由于如实申报纳税是公司的法定义务，一审法院对江安国资公司的抗辩意见予以采纳，对客房收入的审计报告不予采信。成都瑞特建设项目管理有限公司于2019年10月8日出具了瑞特造价（2019）106号《江安江岸人家酒店房屋漏水造成的维修工程招标控制价评审报告》，报告显示审定金额为13722.66元，涉及损失的房屋有8332、8322、8303、8331、8326、8338、8351、8337、8318、8336、8352，共计11间。江岸人家对审定金额持异议，但对报告所依据的现场收方记录无异议；江安国资公司对该报告无异议。由于江岸人家未提供相应的证据证明其主张，一审法院对其抗辩理由不予采纳，对该评审报告予以采信，并据此认定相关房屋的修复费用为13722.66元。建设工程造价咨询合同约定咨询费为3000元（尚未缴纳无正式发票），双方当事人一致认可该金额并同意在本案中一并处理。 关于租金调整的问题。江岸人家提供了2017年宜宾巨声拍卖公司公开招拍江安镇滨江路二期房屋资料、经营长期亏损的资料、合理价格的计算资料，拟证明合理单价为9.4348元每平方米。江安国资公司对上述证据均持异议。由于合同具有相对性，一审法院对江安国资公司的抗辩理由予以采纳，对江岸人家提交的上述证据均不予采信。 关于消防备案的问题。2016年6月15日，江安县公安消防大队（以下简称消防大队）向江岸人家发出《建设工程消防设计备案凭证》，注明江岸人家于2016年6月14日申报消防设计备案。2016年7月5日，消防大队向江岸人家发出《消防设计备案检查不合格通知书》，载明存在未注明最小疏散净宽度等问题，要求工程停止施工。2016年7月19日，消防大队再次向江岸人家发出《建设工程消防设计备案凭证》，又于2016年7月22日发出《建设工程消防设计备案复查意见书》。江岸人家在落款日期为2016年9月8日的《江安江岸人家酒店有限公司关于要求赔偿经济损失的函》中要求江安国资公司于2016年11月8日前提供《江安县江安镇滨江路二期鱼壁沟公共服务用房消防验收意见书》，逾期未提供则依法解除租赁合同，并由江安国资公司承担装修损失4390000元。江岸人家向国资公司发出的《关于未办理主体消防手续至开业延迟等事宜的函》载明江安国资公司于2016年10月22日提供房屋主体消防验收合格相关手续，造成直接经济损失93072元，其落款日期为2017年4月20日。消防办事大厅网页显示，江安县滨江路鱼壁沟公共服务用房及配套工程通过了竣工验收消防备案，其备案日期为2016年11月10日。 关于双方函件往来。2018年10月19日，江安国资公司向江岸人家送达了《江安县国有资产经营投资有限公司关于江安江岸人家酒店有限公司就滨江路二期房屋消防验收、房屋渗水、减租、赔偿损失的复函以及欠缴租金催收函》，其内容为：贵公司于2018年10月12日致我公司“关于要求提供滨江路二期房屋消防验收意见书（落款日期为2016年8月9日”、“关于房屋租赁消防用水、房屋渗水（落款日期为2016年8月12日）”、“关于要求赔偿经济损失（落款日期为2016年9月8日）”、“关于未办理主体消防手续至开业延迟等事宜（2017年4月20日）”的四份函件收悉，现就函及有关事项回复如下：1.关于贵公司提出未办理主体消防手续至开业延迟等事宜的问题：在贵公司房屋装修过程中，我公司积极衔接了相关部门，县住建城管局及时完善了租赁房屋相关消防设备设施，及时通过了消防验收，提供了《消防验收意见书》。你公司装修工程在2016年8月29日消防备案，2016年9月实地验收，我公司于2016年10月22日提供了《消防验收意见书》，未超过你公司要求的2016年11月8日前提供《消防验收意见书》期限，因此，未对你公司酒店开业造成影响，未给贵公司造成损失。我公司2016年10月22日提供了《消防验收意见书》前开通了消防用水，也未对你公司酒店开业造成影响，未给贵公司造成损失。2.房屋渗水问题：分为两个时段，一是装修期间渗水问题，不存在造成损失；二是你公司营业后，近3年时间，按你公司要求，由四川金海建设有限公司等进行了3次维修、维护，费用约160000元，及时解决了部分房屋渗水问题，并未对贵公司的经营造成影响和损失。根据以上情况1、2所述，我公司与贵公司属于合同关系，我公司在贵公司租赁期间并未对贵公司的经营造成影响和损失，故我公司不应对贵公司进行任何经济赔偿。如果贵公司坚持认为我公司对贵公司的经营造成了影响的损失，请贵公司依法维权，我公司将按生效判决或裁定确定的内容享有权利、承担义务。3.根据我公司与贵公司的房屋租赁合同约定，贵公司已经欠缴了2017年10月24日至2018年10月25日期间的租金，请贵公司在收到本函告后10日内缴清，如逾期未缴的，我公司将依法维权。姜方琴代为签收函件，并注明“此函已签收，但上述条款2持保留意见。” 关于解除500平方米租赁合同的问题。江岸人家提供了2016年4月25日、2016年5月10日刘利与江安国资公司签订了房屋租赁合同，拟证明租赁面积变化。2016年4月25日的租赁房屋面积为1641平方米，月租金为24615元，而2016年5月10日的租赁面积为2338平方米，其月租金为35070元，而其余合同内容未作变动。江安国资公司对此的质证意见为，该合同变更刚好说明2338平方米的租赁是一整体，是双方协商的结果。江岸人家还提供了《关于未办理主体消防手续至开业延迟等事宜的函》《江安县国有资产经营投资有限公司关于江安江岸人家酒店有限公司就滨江路二期房屋消防验收、房屋渗水、减租、赔偿损失的复函以及欠缴租金催收函》，拟证明江安国资公司默许不再租赁。江安国资公司对此予以否认。江岸人家提供了二楼照片9张，拟证明二楼无法满足商业住宿的需要。江安国资公司以江岸人家有通道可供出入，且租赁房屋是一整体为由持异议。由于2016年5月10日的租赁合同对2016年4月25日的租赁面积、范围进行了变更，且江岸人家已按变更后的合同预付半年租金；姜方琴在签收江安国资公司催收函时未对2018年10月12日向江安国资公司发函的事实进行否认，仅对房屋渗水问题持保留意见。综上，江安国资公司的抗辩理由成立，一审法院对江岸人家出具的证据均不予采信。 审理中，江岸人家及陈先连均未提供相应的证据证明公司财产独立于股东自己的财产；江岸人家提供的经营亏损资料显示2016年11月至2016年12月份，其月营业收入低于30000元。 关于现场勘验情况。2019年10月8日，本院组织双方当事人对房屋现场进行了勘验，具体情况为诉争8352号房间还未退房，8332号房间墙面进行了处理，远景房8322屋面曾发生渗漏现象；二楼空置房屋与江岸人家相通，其通道江岸人家装修时已用隔墙封闭。 另查明，陈先连与江安县国有资产经营投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年4月24日立案，陈先连于2019年5月17日以另案提起反诉为由向该院提出撤诉申请。同日，该院作出（2019）川1523民初804号民事裁定书，准许陈先连撤回起诉。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人已签订了书面的租赁合同，江岸人家已按合同约定预付半年的租金并占有租赁房屋从事酒店经营，双方签订的租赁合同已成立并生效。 关于欠付租金及违约金的问题。根据合同约定，租金采用预付方式，每半年收取一次，江岸人家按合同约定于2016年5月16日支付了2017年4月25日至2017年10月24日的租金210420元。根据合同约定2017年10月25日至2018年4月24日的租金为210420元；自第三年起租金在上年的基础上上调10%，2018年4月25日至2018年10月24日、2018年10月25日至2019年4月24日的租金应上调10%，均为231462元（210420元×1.1），2019年4月25日至2019年10月24日的租金为254608.20元（231462元×1.1）。2017年10月25日至2019年10月24日期间的租金合计为927952.20元（210420元+231462元×2+254608.20元）。江岸人家酒店在诉讼中已支付租金200000元，扣除后还应支付租金727952.20元。江岸人家未按合同约定的期限支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应承担违约责任。江安国资公司主张每日按1‰计算违约金，江岸人家酒店则主张按年利率6%进行计算。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，一审法院调整为年利率24%，即月利率2%。逾期付款违约金按月分段计算，违约金=拖欠金额×月份数×2%。经分段计算，2017年10月25日至2019年10月24日期间的违约金共计为242872元（详见违约金计算表）。关于2019年10月25日后的租金，根据合同约定应在2019年10月25日以前预付，江安国资公司未提出诉讼请求，一审法院不予处理。 违约金计算表                            序号                       时段                       期间 (月）                       拖欠金额(元）                       支付金额（元）                       违约金（元）                               1                       20171025-20180424                       6                       210420                                               25250                               2                       20180425-20181024                       6                       441882                                               53026                               3                       20181025-20190317                       4.77                       673344                                               64237                               4                       20190318                       0.03                       573344                       100000                       344                               5                       20190319                       0.03                       523344                       50000                       314                               6                       20190319-20190424                       1.17                       523344                                               12246                               7                       20190425-20190427                       0.1                       777952.2                                               1556                               8                       20190428                       0.03                       727952.2                       50000                       437                               9                       20190428-20191024                       5.87                       727952.2                                               85462                               10                       合计                                                                                               242872                关于陈先连是否应承担连带责任的问题。陈先连未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，应对公司债务承担连带责任。 关于江岸人家限期修复出租房屋漏水问题，排除对房屋使用障碍的诉讼请求。根据查明的事实，江安国资公司已履行修复义务，即便是漏水严重的8352号房屋在现场勘验时仍有客人居住，不存在妨碍房屋使用的情形。因此，一审法院对江岸人家的该项反诉请求不予支持。 关于江岸人家赔偿装修损失、经营损失的诉讼请求。装修损失，根据评审报告核定为13722.66元。关于经营损失的期间问题。2016年的维修从2016年9月7日合同签订至2016年12月13日验收共3个月余；2018年的维修从合同签订之日至付款之日止共80余天；江安国资在2018年10月19日向江岸人家的书面函件中称进行了3次维修，但仅提供了两次维修的证据，一审法院根据两次维修的情况酌情确定另一次维修的时间为90天。江岸人家网上消防备案完成时间为2016年11月10日，故其营业时间应在此之后。虽然江岸人家未提供充足的证据证明房屋维修所影响的营业时间，但双方的往来函件显示江岸人家提出维修要求后江安国资公司及时进行了维修处理，因此可以采用开业后实际维修占用的时间作为营业损失计算的期间，即受损失的营业期间约为200天（2016年维修30天+2018年维修80天+另一次90天）。受损客房数量，根据评装修损失审时双方确认的情况来确定，共11间。涉及的具体经营损失，因审计报告不被采信，故只能依据当事人陈述及纳税申报进行确认：2016年按30000元每月计算，其损失按30天计算为6875元（30000元÷48间×11间）；2018年按80天计算为22488元（441585.68元÷360天÷48间×11间×80天）；另一次则参照2018年的标准进行计算，即25299元（441585.68元÷360天÷48间×11间×90天）；合计经营损失为54662元（6875元+22488元+25299元）。综上，江岸人家的装修损失、经营损失共计为68384.66元（13722.66元+54662元），因江岸人家对上述损失不存在过错，故均应由江安国资公司承担。 关于江岸人家解除二楼一直未使用的500平方米的租赁关系的反诉请求。二楼面积系刘利在第二次签订合同时增加的租赁范围，所租赁标的物系一整体，双方在合同中未对部分租赁房屋解除的事项进行约定，江岸人家也未提供充足的证据证明其主张，故一审法院对其反诉请求不予支持。 关于江岸人家变更租赁单价的反诉请求。江岸人家主张参照江安县睡眠心理健康中心、江安县致远农业开发有限公司的租赁价格按13.5元每平方米计价，而江安国资公司不予认可。由于合同具有相对性，双方签订的合同已依法成立并生效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。因此，一审法院对江岸人家的该项反诉请求不予支持。 关于江岸人家确认租赁房屋因不具备消防手续而产生损失并延长租赁期限的反诉请求。江安国资公司以在约定期限届满前提供了消防主体验收手续，不存在违约为由进行抗辩。江岸人家书面要求江安国资公司于2016年11月8日前提供消防验收意见书，在其出具的《关于未办理主体消防手续至开业延迟等事宜的函》中载明江安国资公司已于2016年10月22日提供了主体消防验收手续。由于该时间在江岸人家要求的期限届满日之前，故一审法院对江安国资公司的抗辩理由予以采纳。江岸人家未提供充足的证据证明其主张，一审法院对该项反诉请求不予支持。 综上，双方于2017年5月15日签订的租赁合同合法有效，江岸人家应支付拖欠的租金727952.20元，违约金242872元，陈先连承担连带责任；江安国资公司应赔偿江岸人家装修损失、经营损失共计68384.66元，对江岸人家的其余反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决：一、江安县国有资产经营投资有限公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同合法有效；二、江安江岸人家酒店有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付江安县国有资产经营投资有限公司房屋租金727952.20元、违约金242872元，陈先连承担连带责任；三、江安县国有资产经营投资有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付江安江岸人家酒店有限公司装修损失、经营损失共计68384.66元；四、驳回本诉原告江安县国有资产经营投资有限公司本案其他诉讼请求；五、驳回反诉原告江安江岸人家酒店有限公司本案其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉12824元、反诉3028.50元，合计15852.50元，由江安县国有资产经营投资有限公司负担852.50元，由江安江岸人家酒店有限公司负担15000元，此款双方当事人均已预交，品迭后由江安江岸人家酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付支付江安县国有资产经营投资有限公司11971.50元（12824元-852.50元）；经营损失项鉴定费4000元由江安江岸人家酒店有限公司负担，装修损失项鉴定费3000元由江安县国有资产经营投资有限公司负担。 本院二审期间，江岸人家酒店向本院提交2018年、2019年部分增值税申报表，拟证明法定代表人陈连先与江岸人家酒店不存在财产混同。江安国资公司对该证据的三性均不予认可，且认为不能达到证明目的。因该证据为江岸人家酒店单方制作提交，真实性无法确认，本院对该证据不予采信。 江安国资公司向本院提交了两组证据，1.四川增值税普通发票一张，拟证明其已根据一审法院判决支付了成都瑞特建设项目管理有限公司江安分公司3000元鉴定费用；2.（2019）川1523民初804号民事裁定书，拟证明陈连先个人财产与公司财产混同。江岸人家酒店对证据1的三性均无异议，对证据2的真实性无异议，但认为达不到证明目的。因证据1是对一审判决鉴定费用的执行依据，与本案二审审理的范围不具有关联性，而证据2不能达到证明目的，对上述两组证据本院均不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.房屋租赁合同租金单价、欠付租金总额及违约金的认定；2.二楼房屋中500平方米部分的租赁合同关系是否应予解除；3.江岸人家酒店装修损失金额的认定；4.承租房屋漏水对江岸人家酒店的营业损失金额认定；5.陈先连是否应当承担连带责任。本院对上述五个争议的焦点评议、认定如下： 针对第一个争议的焦点：即“房屋租赁合同租金单价、欠付租金总额及违约金的认定”问题。本院认为，由于合同具有相对性，双方签订的合同已依法成立并生效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方当事人对房屋租赁合同租金单价及违约金的计算均有约定，一审法院按照双方合同约定计算租金，并根据公平原则调整违约金的处理并无不当。江岸酒店人家提出临近其他商家与江岸国资公司的租金低于其租金的上诉理由，因江岸国资公司不予认同，视为双方对租金的协议调整未能达成。江岸酒店人家该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 针对第二个争议的焦点：即“二楼房屋中500平方米部分的租赁合同关系是否应予解除”问题，本院认为，二楼房屋中500平方米部分的租赁合同关系不应解除。二楼面积系刘利在第二次签订合同时增加的租赁范围，所租赁标的物系一整体，且双方在合同中未对部分租赁房屋解除的事项进行约定，故江岸人家酒店关于“二楼房屋中500平方米部分的租赁合同关系应予解除”的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 针对第三个争议的焦点：即“江岸人家酒店装修损失金额的认定”问题。本院认为，江岸人家酒店的装修损失已经过双方当事人共同委托的鉴定机构鉴定并出具鉴定结论，双方对该鉴定结论均未提出异议，一审法院依据该鉴定结论认定江岸人家酒店装修损失金额并无不当。故江岸人家酒店对其装修损失金额的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 针对第四个争议的焦点：即“承租房屋漏水对江岸人家酒店的营业损失金额认定”问题。本院认为，虽双方当事人对江岸人家酒店营业损失金额共同委托了鉴定机构进行鉴定，但一审法院根据酒店营业纳税情况来认定营业损失的处理更加接近客观真实情况，该处理并无不当。江岸人家酒店对营业损失金额认定的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 针对第五个争议的焦点：即“陈先连是否应当承担连带责任”问题。本院认为，陈连先应当承担连带责任。根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”规定，陈连先是江岸人家酒店登记的唯一股东，符合一人有限责任公司的情形。对股东财产独立于公司的举证责任法律明确规定在于股东，陈连先没有提出充分证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。故上诉人就“陈先连不应当承担连带责任”的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 因江岸人家酒店未就江安国资公司已履行维修义务后，当前房屋存在持续漏水状态提出相应证据，故上诉人江岸人家酒店提出“判令江岸国资公司限期修复房屋漏水，排除对房屋使用妨碍”的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。因江安国资公司在江岸人家酒店函告的期限内提供了房屋主体消防验收合格相关手续，未违反双方对处理消防验收问题的约定，江岸人家酒店提出“确认2016年4月24日至2016年10月22日期间的房屋租赁合同违反法律强制性规定无效，房屋租赁合同时间段应当相应延后确定为2016年10月22日至2023年10月21日”的上诉请求无事实和法律依据，故该上诉请求不能成立，本院依法不予支持。因江岸人家酒店上诉请求中就营业损失和装修损失的总金额远高于起诉金额，对超出起诉金额的部分，本院不予审查。 综上所述，江岸人家酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24133元，由上诉人江安江岸人家酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  罗 润 审判员  龙 雨 二〇二〇年三月二十五日 书记员  杨雯洁