河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民再153号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：漯河市郾城区市场发展服务中心，住所地漯河市郾城区辽河路西段。法定代表人：林庆杰，该中心主任。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王付强，男，1972年3月17日出生，汉族，住漯河市郾城区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王玲霞，女，1973年2月28日出生，汉族，住漯河市源汇区。二被申请人的共同委托诉讼代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。再审申请人漯河市郾城区市场发展服务中心（以下简称市场中心）因与被申请人王付强、王玲霞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫11民终2493号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月26日作出（2019）豫民申4608号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人市场中心的委托诉讼代理人王中英，被申请人王付强及其与王玲霞的共同委托诉讼代理人马惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市场中心申请再审称，1、原审认定申请人隐瞒未取得商品房预售许可证与事实不符。申请人无论是对外宣传还是与被申请人协商签订合同时均未隐瞒这一事实。2、原审判决申请人退还收取的房款及利息、又支付一倍购房款的情况下，又根据评估结果再判令申请人赔偿房屋涨价损失1,418,400元明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，承担该项赔偿责任的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，而本案申请人不存在故意隐瞒的情形，原判决也没有认定有故意隐瞒的行为。3、评估结果不是以涉案房屋的市场价格为依据，而是参照距离涉案房屋一公里的高端社区临街门面房15,000元/㎡的价格，二者没有可比性也不符合市场行情。请求再审撤销原判，维持一审法院（2017）豫1103民初1250号民事判决。王付强、王玲霞辩称，1、申请人故意隐瞒、虚假宣传、欺诈销售是不争的事实。市场中心从未将其未取得预售许可证的事实告知买受人，以政府名义打着政府工程的旗号进行虚假宣传，且对其五证皆无的事实故意隐瞒。原判决也认定了其构成故意隐瞒的事实，市场中心对合同无效应当承担全部责任。2、申请人的违约行为给被申请人造成了巨大经济损失，根据司法解释第8、9条的规定，市场中心应当向被申请人赔偿购房款一倍的惩罚性损失，以对其恶意违约行为予以惩罚。3、被申请人购房时长达九年之久，房屋价格是九年前的几倍，涨价损失属于房屋买卖合同司法解释规定的赔偿损失范围，而倍赔是因故意隐瞒产生的法定赔偿。4、评估结果客观公正，符合市场行情。请求维持原判。王付强、王玲霞向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的房屋买卖合同无效。2、判令市场中心退还王付强、王玲霞购房款并赔偿各项损失3,695,047元；3、本案诉讼费由市场中心承担。一审法院认定事实：王付强和王玲霞（合同乙方）与市场中心（合同甲方）于2010年12月3日签订《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预定书》约定，王付强、王玲霞预订漯河食品批发交易市场商业区（A区）167号商铺（二层），建筑面积144平方米，单价5,150元/m2，签订《购房预定书》时交付购房预定金741,600元，签署《房屋买卖合同》后《购房预定书》自动失效，所交购房预定金转为购房款。合同签订当日王付强、王玲霞向市场中心交纳购房全款741,600元，市场中心出具收据记载：“今收到王付强、王玲霞交来购房预定金（A区壹佰陆拾柒号）（食品市场门面房）人民币柒拾肆万壹仟陆佰元整”。2017年3月27日，王付强、王玲霞向一审法院提起本案诉讼，其中诉讼请求第二项为依法判令市场中心退还王付强、王玲霞购房款及利息并赔偿损失和支付赔偿金共计2,221,629.84元整（其中，房款741,600元，利息按贷款利率自2010年12月3日计算到清偿全部损失为止，经营损失自2012年11月1日按月租2,880元计算至清偿全部损失为止，赔偿金741600，双倍定金296,640元）。本案发回重审后，王付强、王玲霞变更第二项诉讼请求为“依法判令市场中心退还王付强、王玲霞购房款及利息并赔偿各项损失暂定300万元整”，同时，向一审法院提交评估申请书，请求“对申请人不能取得房屋导致的涨价损失进行鉴定”。2018年5月18日，王付强、王玲霞再次增加诉讼请求，将诉讼请求第二项变更为依法判令市场中心退还王付强、王玲霞购房款及利息并赔偿各项损失暂定3,695,047元整，其中：房款741,600元、利息333,847元（自2010年12月3日起暂时计算至2018年5月18日，并要求全部清偿完毕之日，按照银行同期贷款利率计算）、房租损失453,600元（按租金计算，自2012年11月1日至2013年3月10日，按2,880元/月计算，共计11,520元；后再至2017年12月1日，按7,200元/月计算，共计410,400元，并请求一直计算至全部清偿完毕之日止）、法定赔偿金741,600元、房屋涨价损失1,418,400元、鉴定费6,000元。对于双方当事人争议的事实，王付强、王玲霞向一审法院提交案外人曹爱华、闫永华与漯河食品批发交易市场管理办公室签订的委托经营协议2份、照片2张，漯河食品批发交易市场宣传册和置业计划书。欲证明市场中心违约未向王付强、王玲霞交付房屋，应当承担利息损失和经营损失的赔偿责任。以上证据中，案外人曹爱华和闫永华的委托经营协议与本案不具有关联性，不能证明双方所签《购房预定书》对交房时间进行约定的事实，不予采纳；照片不显示拍摄地点和拍摄物坐标，不能证明与本案具有关联性，不予采纳；漯河食品批发交易市场宣传册和置业计划书不能证明市场中心向王付强、王玲霞承诺交房时间，不予采纳。同时，市场中心提供食品市场A区商铺预订销售统计表，市场中心和漯河市中达房地产开发有限公司签订的《漯河食品批发交易市场A区商铺租赁管理协议书》。欲证明食品交易市场在2012年竣工后，已全部交给业主使用，王付强、王玲霞因享受购房优惠，不再享受租金返还政策。以上证据中，食品市场A区商铺预订销售统计表中没有王付强、王玲霞名字，不能证明市场中心已履行交房义务，不予采纳；《漯河食品批发交易市场A区商铺租赁管理协议书》系市场中心与案外人签订，与双方之间的购房预订合同不具有关联性，不予采纳。2018年4月25日，河南凯业房地产估价咨询有限公司作出豫凯估字[2018]042570157B号房地产估价报告，确定涉诉房屋的市场均价为15,000元/平方米（人民币）。对该鉴定报告，市场中心不予认可，要求鉴定人出庭接受质询。在接受质询中，鉴定人熊某、王某称其评估时参照黄河路和金山路交叉口的广鑫帝景城小区的房子，其未对涉案房屋的房产证等证件进行落实，并称其公司出具的评估报告为委托方了解该区域商业类房地产区域均价提供咨询参考，希望报告使用人合理使用该报告结果。另查明，涉诉房屋，现由市场中心无偿租赁给案外人使用。市场中心自开始预售涉诉房屋至今未取得《商品房预售许可证》。一审法院判决：一、确认王付强、王玲霞与市场中心于2010年12月3日签订的《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预定书》系无效合同；二、市场中心于判决生效后10日内返还王付强、王玲霞购房预定金741,600元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率，从2010年12月3日起计算至款项结清之日止）；三、市场中心于判决生效后10日内返还王付强、王玲霞赔偿金741,600元；四、驳回王付强、王玲霞的其他诉讼请求。本案诉讼费36,540元，由市场中心负担17,970元，由王付强、王玲霞负担18,570元。王付强、王玲霞不服一审判决上诉请求：1、撤销原审判决第四项。2、改判支持原审判决少判的王付强、王玲霞诉请1,878,000元。3、一、二审诉讼费由市场中心承担。市场中心不服一审判决上诉请求：一、撤销一审判决书第三项(不服金额741,600元）。二、二审诉讼费用由王付强、王玲霞承担。二审法院认定事实与一审相同。二审法院认为，双方于2010年12月3日签订的《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预订书》，载明了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋结算总价等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且市场中心已经按照约定收受了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，故双方所签《漯河食品批发交易批发市场商业区（A区）购房预定书》为商品房买卖合同。因该商品房非现房销售，故该商品房买卖合同应为商品房预售合同。市场中心在未取得商品房预售许可证明的情况下与买受人订立商品房预售合同，且至今未取得商品房预售许可证，又未通过竣工验收合格即亦不符合现房销售条件，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方所签订的商品房预售合同为无效合同，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。关于王付强、王玲霞诉请主张市场中心赔偿其房屋涨价损失、租金损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任应否予以支持问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。”本案中，市场中心未举证证明其订立涉案商品房买卖合同时向买受人王付强、王玲霞明确说明涉案房屋未取得预售许可证明，亦未举证证明买受人明知或应知上述情况，故应认定市场中心对未取得商品房预售许可证明的事实构成隐瞒。王付强、王玲霞在订立合同过程中不具有主动审查该事实的义务。故市场中心对合同无效应承担全部过错责任。一审法院根据王付强、王玲霞的诉请主张，判决市场中心向王付强、王玲霞返还购房款、赔偿利息及承担已付购房款一倍的赔偿责任于法有据，依法予以维持。关于王付强、王玲霞请求市场中心赔偿其房屋涨价损失的诉讼请求应否予以支持问题。由于涉案商品房买卖合同被认定无效，因信赖合同有效致使受损害的一方当事人有权要求另一方赔偿信赖利益损失。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，即当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有效合同的机会等。本案中，因涉案房屋市场价格上涨导致王付强、王玲霞无法以原商品房买卖合同的价格购买同等条件的房屋，此部分损失应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿损失范围。关于市场中心赔偿王付强、王玲霞房屋涨价损失的数额，法院应参照涉案房屋市场评估价值扣减原房价款的差额部分予以判定。根据一审法院委托评估机构河南凯业房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的估价结论，涉案房屋2018年4月3日的市场均价为15,000元/平方米，故涉案房屋的市场价值为15,000元/平方米×144平方米=216万元，扣除原房价741,600元，涨价损失为1,418,400元，市场中心应赔偿王付强、王玲霞该房屋涨价损失。王付强、王玲霞因此支出的鉴定费6,000元，亦系王付强、王玲霞因本案纠纷所受损失，市场中心亦应予以赔偿。关于王付强、王玲霞上诉请求赔偿其房屋租金损失应否予以支持问题，王付强、王玲霞在一审法院已对其购房款的利息损失予以支持的情况下，又上诉请求赔偿其涉案房屋的租金损失，缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。二审法院判决：一、维持漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初752号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初752号民事判决第四项及诉讼费负担部分；三、漯河市郾城区市场发展服务中心于本判决生效后十日内赔偿王付强、王玲霞房屋涨价损失1,418,400元及鉴定费损失6,000元；四、驳回王付强、王玲霞的其他诉讼请求。一审案件受理费36,540元，由王付强、王玲霞负担7,846元，由漯河市郾城区市场发展服务中心负担28,694元。二审案件受理费，王付强、王玲霞预交21,702元，由王付强、王玲霞负担5,311元，由漯河市郾城区市场发展服务中心负担16,391元；漯河市郾城区市场发展服务中心预交11,216元，由漯河市郾城区市场发展服务中心负担。本案再审过程中，再审申请人提供涉案房屋照片四张，以证明房屋是市场里面的房子，价格评估参照的是黄金地段的临街房，评估结论不客观不能认定。被申请人对此不认可，并提供市政规划图、市场宣传图各一份，以证明并非内部街道，评估结论客观公正。申请人对此亦不认可。本院再审认定事实与原审相同。本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据该规定，二审判决认定双方当事人于2010年12月3日签订的《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预订书》载明了购房人姓名、购买时间、涉案房屋的位置、建筑面积、房屋单价、房屋结算总价等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且市场中心已经按照约定收受了全部购房款，故双方所签《漯河食品批发交易市场商业区（A区）购房预定书》为商品房预售合同，认定事实、适用法律正确，应当予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，原判决据此认定本案合同为无效合同，适用法律正确。本案双方当事人再审争议的焦点问题是在合同无效的情况下，被申请人的损失如何认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。”本案中，市场中心从2010年向被申请人售房至今一直没有取得商品房预售许可证明，存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的明显故意。依据上述司法解释第九条规定被申请人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二审判决据此认定市场中心向王付强、王玲霞返还购房款、赔偿利息及承担已付购房款一倍的赔偿责任的同时，对王付强、王玲霞请求市场中心赔偿其房屋涨价损失的诉讼请求予以支持，符合该司法解释第九条规定的赔偿损失范围，适用法律正确，该损失亦属于合同法规定的合同履行后被申请人的可得利益损失，应当予以支持。再审申请人关于涉案房屋价格评估不符合市场行情的再审理由，没有充分证据证明，亦不成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审予以支持。综上所述，再审申请人漯河市郾城区市场发展服务中心的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2018）豫11民终2493号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李胜利审判员  刘光耀审判员  苏建刚二〇二〇年三月一日书记员  王曼倩