北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1412号上诉人（原审被告）：北京新悦国际酒店有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：孙宁，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京空港弘升汽车科技发展有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼10幢一层。法定代表人：吴幽，经理。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雷雷，北京市元坤律师事务所律师。上诉人北京新悦国际酒店有限公司（以下简称新悦酒店公司）因与被上诉人北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称空港弘升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人新悦酒店公司之委托诉讼代理人孙宁、赵晓娜，被上诉人空港弘升公司之委托诉讼代理人张海娇、薛雷雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新悦酒店公司上诉请求：1.依法撤销(2019)0113民初23319号民事判决,发回重审或依法改判驳回空港弘升公司的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由空港弘升公司承担。事实与理由:一、本案的基本事实。2013年3月,空港弘升公司从产权方北京大鹏物流中心处租赁北京市顺义区天竺地区岗山路×号院。2014年1月1日,新悦酒店公司与空港弘升公司签订《租赁合同》,承租上述×号院内独立编号第27栋建筑物及场地共计4781平方米,2018年7月1日之前,新悦酒店公司一直按照合同约定全额支付租金。2018年6月,空港弘升公司的法定代表人刘岩、实际控制人吕岩、物业经理王伟、空港弘升公司指定的×号院商户自律委员会会长张海涛,先后因涉嫌恶势力团伙犯罪被北京市顺义区公安分局刑事拘留,同年7月9日均被逮捕,案件侦办期间空港弘升公司公章被公安机关扣押、账户被查封。公安机关“打黑除恶专案组”取证调查期间,多次向×号院的商户包括新悦酒店公司强调在案件定论之前不能以任何方式向空港弘升公司支付资金,否则会有责任。因此新悦酒店公司在2018年7月以后没有再向空港弘升公司支付租金。2019年6月13日,顺义区政府“联合执法队”在×号院内向产权人大鹏物流服务中心、×号院商户和空港弘升公司的委托人(孙天漫)宣布:1.这是一次打黑除恶的“打伞、断血”行动,要求×号院的商户不得向空港弘升公司支付资金;2.空港弘升公司自营的建筑已经被认定为违章建筑,立即拆除;3.其他商户租赁的建筑物也属于违章建筑,也将陆续拆除。当天“联合执法队”将×号院内空港弘升公司自营和自用的建筑物强制拆除。本案一审承办法官也曾与大鹏物流服务中心总经理姜某电话核实了相关情况。2019年10月12日,一审法院作出(2019)京0113刑初234号《刑事判决书》,认定空港弘升公司实际控制人、法定代表人、物业经理和其他关联人为恶势力团伙,犯强迫交易罪。2019年11月22日,一审法院判决新悦酒店公司向空港弘升公司支付未付租金及违约金。二、空港弘升公司主要人员被刑事判决认定为恶势力团伙,构成强迫交易罪,一审判决对这一事实未作认定,从而未采纳新悦酒店公司抗辩,系认定事实不清、适用法律错误。1.基本事实认定不清。新悦酒店公司在一审中抗辩:空港弘升公司在涉黑恶案件发生之时就有侦查人员以及房主向新悦酒店公司告知空港弘升公司涉及刑事案件,停止与空港弘升公司经济往来。对此,一审判决查明“空港弘升公司的法定代表人刘某和公司的实际控制人吕某涉嫌犯罪被逮捕”,事实情况是本案一审判决出具之前一个月即2019年10月12日,一审法院已经对空港弘升公司主要人员作出刑事判决,查明“通过不断积累的非法影响、日益巩固的强势地位形成对×号院的非法控制,多次实施违法犯罪活动,欺压商户、扰乱经济秩序,造成较为恶劣的社会影响,系恶势力团伙”,判处空港弘升公司主要人员构成强迫交易罪。刑事判决证明新悦酒店公司的抗辩确有事实依据,空港弘升公司是法院判决认定的恶势力团伙,从2018年6月拘留空港弘升公司主要人员开始的刑事案件侦办过程,必然涉及对恶势力团伙直接相关的空港弘升公司扣押公章、查封账户、限制收付资金等刑事强制限制,相关部门要求对恶势力团伙断血、明确新悦酒店公司等租户不能向其支付租金的事实确实存在。这一事实在刑事案卷中必有显示,新悦酒店公司也在一审中向法庭明确表述,但本案一审判决对在先出具的刑事判决书认定的事实视而不见,仅仅查明涉嫌犯罪被逮捕”,显然对案件基本事实认定不清。2.法律适用错误。一审判决认为“现有证据不能认定空港弘升公司因履行租赁合同涉黑恶势力犯罪”。履行租赁合同的行为本身是否涉及黑恶势力犯罪虽无定论,但在司法机关、政府部门多次向×号院的商户包括新悦酒店公司强调要对黑恶势力断血、在案件定论之前不能以任何方式向空港弘升公司支付资金的背景下,新悦酒店公司履行租赁合同支付租金就面临妨害司法、被相关部门追究责任的风险。一审法院在了解和核实相关事实后,依然罔顾事实,无视前述政府行为导致的不可抗力情形,匆忙按照正常履行合同的条件认定新悦酒店公司违约,适用《合同法》60条、107条、114条、212条判令新悦酒店公司承担违约责任完全错误。本案租赁合同第十六条约定了“政府行为”,“法律变化”也是不能履行合同的不可抗力情形,显然司法机关及政府要求停付租金的情形构成不可抗力,新悦酒店公司有理由不付租金,应适用《合同法》第117条关于不可抗力的规定,判令新悦酒店公司因不可抗力免除合同责任,驳回空港弘升公司请求。三、空港弘升公司经营情况严重恶化,完全丧失商业信誉,新悦酒店公司有权行使合同抗辩权,中止履行停付租金空港弘升公司主要人员的犯罪被判刑、承租院落多处违章建筑被拆除的事实、2017年7月空港弘升公司收取新悦酒店公司75万元燃气费,但一直未通暖气等事实,新悦酒店公司有充分理由认为空港弘升公司已丧失履行债务能力,如果产权人解除与空港弘升公司的合同,新悦酒店公司预交的履约保证金难以收回,因此,新悦酒店公司有权依据《合同法》第68条的规定中止履行停付租金。四、一审法院判决新悦酒店公司支付违约金错误。1.没有明确支付时间的情况下,不存在延迟付款违约金。本案因政府行为的不可抗力情形未消除,付款时间未确定,也就不存在延迟付款问题,一审判决支持新悦酒店公司请求的违约金违背事实与法律,根本错误。2.即便本案认定支持违约金也属判处数额过高,应予调整。一审判决酌定违约金720000元,按认定租金2399245.1元计算也远远超过了年利率24%,显然判定违约金过高。空港弘升公司辩称，同意一审判决。不同意新悦酒店公司的上诉请求。空港弘升公司向一审法院起诉请求：1.判令新悦酒店公司立即向空港弘升公司支付欠付租金人民币2399245.1元；2.判令新悦酒店公司立即向空港弘升公司支付迟延履行违约金（自2018年5月31日起，每日按年租金5％支付至实际付清之日止）；3.诉讼费由新悦酒店公司承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，空港弘升公司（甲方）作为出租方与承租方北京空港新悦商务会所有限公司（新悦酒店公司原名称，乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方场地及地上建筑物、构筑物。第一条、建筑物、构筑物、场地基本情况。该建筑物、构筑物坐落于北京市顺义区岗山路×号院内独立编号为第27栋具体位置以附件壹平面图红线标识四至范围为准，总占地面积共4781平方米，其中建筑物、构筑物面积为2684平方米，场地面积为2133平方米。第二条、用途。该建筑物、构筑物及场地用途为仓储、商务、经营。乙方保证依法经营，在国家批准的经营范围内合法经营，需行政专项审批的应依法取得专项许可，在租赁期内未征得甲方书面同意，并且按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。第三条、租赁期限。所有建筑物、构筑物及场地有偿租赁期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日止，共计180个月。第四条、租金。租金标准：第一年年租金为人民币1300000元，以后每年按上年年租金5%递增，直至合同期满。第五条、付款方式。租金按半年支付，以现金或支票的方式支付租金。付款日期：乙方须于合同签订当日付第一期半年租金，之后每期租金需提前一个月支付（记为：每年11月30日前支付上半年租金，5月31日前支付下半年租金）。甲方收取租金后，应向乙方开具收款发票。第六条、房屋租赁保证金。正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付租赁保证金（保证金不计利息），具体金额为650000元。租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的能源费用、租金、以及乙方应承担其他费用等，剩余部分应如数返还乙方。不足以抵扣的由乙方补足。第七条、其他费用。乙方承担与使用房屋相关的费用，应当按照政府管理部门发布的水电价格支付，水费6.21元/立方米，电费1.36元/度（遇政府调整价格相应的进行调整）计量设施由甲方提供。租赁期间，如因乙方使用需要或应政府相关部门要求所发生的供水、排水、电力、管网等市政配套、升级、建设等费用由乙方承担。收费标准不低于当地标准计量收取，如遇当地政府价格调整，按新的标准执行。甲方统一对水、电使用做出分配、管理，乙方不得擅自打井、引水等……第十五条、违约责任。（一）租赁期内，甲方需收回该房屋的，应提前60日通知乙方，按合同解除日期，将已交租金余款退还乙方，还应退还乙方改造前经甲方书面同意的建筑物、构筑物改造成本（不含可移动设施、设备），并按年租金的20%支付违约金。（二）租赁期内，因乙方原因提前解除或终止合同，需提前60日书面通知甲方，乙方扩建、改建另建形成的全部房屋及装饰装修无偿归甲方所有，甲方对乙方的所有投入没有任何补偿义务，并保证三十日内全部腾退撤出。双方办理解除合同相关手续，保证金不予退还并按年租金的20%支付违约金。（三）合同解除或终止后乙方未按约定时间返还房屋的，每天应按当年年租金的5%标准支付违约金。（四）合同解除或终止后，甲方对乙方就承租建筑物、构筑物及场地的改建、扩建、装修的投入，没有任何补偿义务。（五）如乙方迟延缴纳租金，每迟一日，按年租金5%支付违约金，超过三十日仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，所收取的租赁保证金不予退还，并对欠缴租金及其他费用有权继续追缴。（六）因乙方原因造成租赁物灭失，乙方需全价赔偿，赔偿范围包括但不限于建筑物、构建物及场地因灭失造成的实际损失、预期利益、诉讼费、鉴定费、律师费全部损失。（七）若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定期限内补充履行完毕，否则一切后果及法律责任由乙方承担……。空港弘升公司将涉案房屋场地交给新悦酒店公司使用，新悦国际酒店有限公司已经支付了2018年7月1日前的租金，未按照合同约定的时间即2018年5月31日前支付790079.06元、2018年11月30日前支付829583.02元、2019年5月31日前支付829583.02元。2018年11月26日，吕波代表空港弘升公司收取了新悦酒店公司租金50000元。空港弘升公司的诉讼请求中已经扣减该50000元。以上新悦酒店公司欠付租金2399245.10元，新悦国际公司持答辩意见不同意支付。空港弘升公司与新悦酒店公司认可双方租赁的房屋、场地有合法手续。另查：空港弘升公司起诉状中的公章与目前使用的公章一致；空港弘升公司的法定代表人刘某和公司的实际控制人吕某涉嫌犯罪被逮捕。一审法院认为，空港弘升公司与新悦酒店公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效。新悦酒店公司应当按照约定时间和标准支付租金，现有证据不能认定空港弘升公司因履行租赁合同涉黑恶势力犯罪，故其该答辩意见一审法院不予采纳。新悦酒店公司提出的其他不同意支付租金的意见，一审法院经审核，均不构成法定不支付或迟延支付租金的理由，故一审法院对相关意见，亦不予采纳。新悦酒店公司欠付租金，还应当按照合同约定给付违约金，但双方约定的违约金过高，新悦酒店公司提出的违约金过高的意见，一审法院予以考虑，对违约金的数额予以调整。判决：一、北京新悦国际酒店有限公司于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司二〇一八年七月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的租金二百三十九万九千二百四十五元一角；二、北京新悦国际酒店有限公司于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司违约金七十二万元；三、驳回北京空港弘升汽车科技发展有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新悦酒店公司提交10份证据。证据1顺义区人民法院顺法建[2019]第13号司法建议书；证据2顺义区人民法院（2019）京0113刑初234号刑事判决书；证据3北京大鹏物流服务有限责任公司（以下简称大鹏公司）与空港弘升公司之间的委托协议书；证据4大鹏公司出具的关于空港弘升公司恶势力团伙犯罪以及有关部门要求停止向其提供资金的情况说明；证据5空港弘升公司企业信息。证据1至5的证明目的是空港弘升公司案件是扫黑除恶专项斗争的挂帐案件，导致其被公安查封，主要人员被扣押，银行帐户被冻结，客观上没有帐户收取租金。如果新悦酒店公司继续向其履行租金合同有风险，会被认定为刑事犯罪。新悦酒店公司认为空港弘升公司无权主张违约金。证据6燃气管网接通确认书及银行流水，用以证明空港弘升公司收取燃气管网引入费75万元，但未实现管网接入，应退还新悦酒店公司，新悦酒店公司主张在本案抵销租金；证据7代付水费协议及银行回单，用以证明空港弘升公司挪用水费导致断水，新悦酒店公司等商户凑钱通过大鹏公司向自来水公司交纳水费才重新供水，新悦酒店公司因此交纳水费13万元，应由空港弘升公司退还，该费用应抵销租金；证据8污网改造费收据，用以证明空港弘升公司以外网改造名义收取新悦酒店公司21万元，实际未提供改造服务，该费用应抵销租金；证据9物业费单据，用以证明新悦酒店公司交纳的物业费96000元，该费用应抵销租金；证据10押金收据，用以证明空港弘升公司收取了新悦酒店公司65万元租赁保证金，可以抵销租金。空港弘升公司发表质证意见称，关于证据1至5与本案没有关联性，不认可新悦酒店公司的证明目的。空港弘升公司并未涉及刑事案件，并非是刑事案件的被告单位之一，并且空港弘升公司的相关人员虽然涉案，但通过刑事判决书可以看到新悦酒店公司并未受到任何的强迫等其他情况，也不构成其拒绝交纳租金的理由。新悦酒店公司一直陈述当时因为刑事案件政府下令让其给企业断血，但是政府没有出具正式的文件予以制止，不能作为新悦酒店公司拒交租金的合理理由。针对其提到的空港弘升公司不能开具发票收据等情况，新悦酒店公司有履行交纳租金的义务，其应当向空港弘升公司交纳租金后才能提出相关的请求，而不能够仅凭其猜测认为无法开具就拒绝交纳租金。关于证据6至10，本案中没有明确的相关依据，是否需要退还而且到底是哪方过错不清楚，直接提出抵销没有事实和法律依据。租赁保证金为了保证合同的履行，双方合同还在履行，该费用不可能退还，根据合同约定一方违约，租金保证金不予退还。证据6到9都是相关费用，新悦酒店公司提到没有提供服务或者没有进行改造，这些事实无法查清，本案二审中不应处理，本案中也不应抵销。对此本院认定如下：因证据1至5均未直接涉及本案租赁合同，且无法实现新悦酒店公司的证明目的，本院对此不予确认。对证据6-10涉及到的各项费用，本院将在以下部分综合予以认定。二审中，双方均认可涉案租赁合同仍在继续履行过程中，新悦酒店公司未向空港弘升公司支付后续租金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为1.新悦酒店公司是否应向空港弘升公司交纳租金；2.新悦酒店公司是否应向空港弘升公司支付违约金；3.新悦酒店公司主张抵扣租金的请求是否应予支持。关于争议焦点一，空港弘升公司与新悦酒店公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。根据查明的事实，新悦酒店公司对于涉案租赁合同的真实性并无异议，且新悦酒店公司实际租赁使用了涉案房屋，故其理应按照合同约定履行基本合同义务即向空港弘升公司交纳相应租金。新悦酒店公司抗辩所称理由均不足以构成不予支付租金的法定事由，故一审法院判决其支付租金正确，本院予以确认。关于争议焦点二，新悦酒店公司以空港弘升公司主要工作人员涉嫌犯罪、相关部门要求其停止支付及行使不安抗辩权为由上诉主张其不应承担违约责任，但空港弘升公司所提现有证据并不足以佐证上述陈述，且依据相关刑事判决，吕某、刘某等人所涉刑事犯罪事实并不包括与本案相关的场地租赁合同事项，故本院对该项上诉意见不予采纳。新悦酒店公司另上诉称，因空港弘升公司负责人涉及刑事犯罪等原因，其有权行使不安抗辩权停止租金的支付，但本案涉及的系场地租金，且新悦酒店公司一直正常使用涉案的场地以及房屋，现有证据不足以认定新悦酒店公司未支付租金系正常行使不安抗辩权，故本院对此上诉理由亦不予支持。此外，新悦酒店公司称因空港弘升公司相关人员涉及犯罪有关部门曾要求其暂缓支付租金，但其同时认可此前已向相关人员支付过租金，且空港弘升公司账户已被相关部门冻结，故其向上述账户支付租金不会产生其所谓“为犯罪行为提供资金支持的效果”，同时，结合《租赁合同》约定租金支付时间以及欠费期间，可以表明在此之前新悦酒店公司即已经存在逾期支付租金的事实，且直至一审诉讼中其仍表示拒绝支付租金，故即便其所述上述情形存在亦不能否定其违约事实。综上，一审判决认定新悦酒店公司逾期付款的行为构成违约，判令其支付违约金并无不当。关于违约金数额，考虑到双方约定标准过高并结合本案具体情况，一审判决酌定数额在合理范畴，本院不持异议。此外，新悦酒店公司申请本院调取刘某等人刑事案件的询问笔录等材料，因上述证据与本案无直接关联性，本院对此不予准许。关于争议焦点三，新悦酒店公司提出以保证金、水费、物业费、污网改造费、燃气管网引入费抵扣欠付租金，空港弘升公司对此不予认可亦不同意抵扣，对于水费、物业费、污网改造费、燃气管网引入费问题，因双方合同并无租金抵扣的相关约定，相关水费涉及与其他承租人一并交纳，双方对相关费用是否应予返还存有争议，且涉诉租赁合同尚在履行期间，新悦酒店公司仍在租赁涉诉场地并欠付后续租金，故新悦酒店公司关于抵扣的主张在本案中不宜处理，对于上述争议其可另行解决。而租赁保证金的性质是为了保证新悦酒店公司履行合同义务，在新悦酒店公司仍在租赁涉诉场地并欠付后续租金的情形下，其要求以租赁保证金抵扣租金的主张缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，新悦酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31754元，由北京新悦国际酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 江惠二〇二〇年三月三十一日法官助理 赵纳法官助理 冯妍书 记 员 高明