贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初881号 原告：蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司。 统一社会信用代码：91520303683986250G。 住所地：贵州省遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都D栋D-8-1号。 法定代表人：蔡大钧，系公司总经理。 委托诉讼代理人：罗信念，系贵州山一（正安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文杰，系贵州山一（正安）律师事务所实习律师。 被告：陈霄，男，1982年3月5日生，汉族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。 委托诉讼代理人：陈岚，系被告陈霄之兄。 被告：冯道群，女，1969年7月30日生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。 原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与被告陈霄、冯道群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月26日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司委托诉讼代理人罗信念、李文杰，被告陈霄的委托代理人陈岚、被告冯道群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告自2015年2月27日起至2018年5月31日止的物业服务费4830.5元以及资金占用费（以4830.5元为基数，从2018年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至物业服务费付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年6月20日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“遵义世纪福元房地产开发有限公司（甲方）选聘蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（乙方）为正安县世纪福园小区提供前期物业服务，业主应在规定的时间内缴纳物业服务费。”。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。被告作为业主，应当按照前期物业合同约定履行缴纳物业服务费义务，但自2015年2月27日起至2018年5月31日止，被告一直拖欠物业管理服务费未支付，原告经多次催收未果。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》，证明遵义世纪福元房地产开发有限公司选聘原告为涉案小区提供物业服务，约定电梯（住宅）按1.1元/月.m2，多层住宅按0.7元/月.m2，商业用房按2元/月.m2收取物业服务费的事实；2、消防设施设备维护维修照片4张、缴纳公用水电费发票5张、绿化维护养护照片4张、化粪池清理照片2张、排污管网清理照片2张、监控系统维修养护照片2张，证明原告按合同约定已对涉案小区提供物业服务的事实。 被告陈霄辩称：一、我接房后已向原告缴纳了一年的物业服务费和和垃圾处理费、装修保证金（押金）等费用，但至今装修保证金1000元原告没有退还我；二、从2014年6月10日至2017年6月10日，我将房屋租赁给“金虎家私”居住，这三年的物业服务费约定由承租人缴纳，我已将租房合同交原告备案，合同到期承租人退房时，承租人告之已缴清物业服务费，这期间我未收到原告的催缴物业服务费通知。而2017年6月15日至2018年6月15日止，我又将房屋租赁给被告冯道群，同样约定这期间的物业服务费由承租人冯道群承担。合同到期后，冯道群告知已交清了物业服务费，这期间我也未收到原告催缴物业服务费的通知；原告的主张已经超过时效；三、从2015年至今，我从未收到原告催缴物业管理欠费的通知，我已同承租人已失去联系，无法核实是否已缴纳租房期间的物业管理费用，同时按照物业管理费的诉讼时效规定，原告的起诉已过诉讼时效；四、从2015年至2018年，我的房屋一直是租赁出去的，未享受原告的任何物业服务，租房合同也约定由承租人缴纳，因此，不同意原告的诉讼请求，并退还我1000元的装修保证金。为证明自己的抗辩主张，被告陈霄向本院提供了如下证据：1、收款收据照片3张，证明自己已向原告缴纳第一年的物业服务费及保证金1000元的事实；2、《租房合同》1份，证明自己于2017年6月15日已将房屋租赁给被告冯道群，租赁期间为2017年6月15日至2018年6月15日止，这期间的物业服务费由冯道群自行缴纳的事实。 被告冯道群辩称：我当时租赁被告陈霄的房屋属实，但没说物业服务费由我交，我也问过陈霄，陈霄称原告未打通消防通道，大家都没有交，所以我就没有交，而且我的租房押金1000元陈霄还没退给我，因此，我不同意原告的诉讼请求及被告陈霄的答辩要求。被告冯道群未向本院提供证据。 综合以上证据及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下： 2012年2月26日，原告与遵义世纪福元房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，遵义世纪福元房地产开发公司（甲方）选聘原告（乙方）为正安县世纪福园小区提供物业服务，物业服务的内容包括共用部分的维护、养护和管理，共用设施设备的运行、维护、养护和管理，共用部门和相关场地的公共清洁卫生、垃圾清运、公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护等。由业主或物业使用人按年按高层（电梯）住宅1.1元/月.m2，多层住宅按0.7元/月.m2，商业物业按2元/月.m2向原告缴纳物业服务费，业主或物业使用人应在计收费之日起六个月内一次性交清一年物业服务费。合同并约定了其他内容。合同签订后，原告入住该小区提供物业服务。被告系涉案小区一期B区13号楼9-2号业主，房屋面积为112.6m2，自2015年2月27日起至2018年5月31日止，在原告提供物业服务期间，至今未向原告缴纳物业服务费。期间，2017年6月15日，被告陈霄将该房屋出租给被告冯道群开麻将馆，双方签订了《租房合同》，合同约定，租赁期限从2017年6月15日至2018年6月15日止，共计12个月，租金10000元，按年结算。租赁期间包括物业服务费在内的费用由冯道群负担。冯道群预交1000元作为房屋押金。合同并约定了其他事项。后租赁合同届满后，被告冯道群也未向原告缴纳租赁期间的物业服务费。现被告陈霄尚欠原告自2015年2月27日起至2018年5月31日止的物业服务费4830.5元至今未缴纳，原告诉来本院，请求被告陈霄支付物业服务费4830.5及资金占用费（以4830.5元为基数，从2018年5月31日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至物业服务费付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并承担本案诉讼费。在审理中，2020年3月12日，被告陈霄以租赁期间的物业服务费应由承租人承担为由，向本院申请追加冯道群为本案的被告参与诉讼。 另查明，被告接房时已向原告缴纳1000元装修押金至今未返还。 同时查明，被告所居住的B区无绿化带，同时《前期物业服务合同》无逾期未缴纳物业服务应承担资金占用费的内容约定。 还查明，原告就本案于2020年1月14日向本院提起诉讼，本院于2020年3月12日立案受理。 本院认为：物业服务合同是一方提供劳务，另一方支付报酬的双务合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信原则。本案中，被告陈霄作为小区业主，虽未与原告签订物业服务合同，但对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告与遵义世纪福元房地产公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告陈霄在内的所有业主及物业使用人均具有合同约束力。物业服务企业、业主或物业使用人均应按《前期物业服务合同》各自履行应负之义务，业主或物业使用人在原告已履行物业服务的基础上应向支付原告期间的物业服务费，但从2015年2月27日起至2018年5月31日期间，被告陈霄未向原告支付相应期间的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告陈霄支付2015年2月27日起至2018年5月31日止相应物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 鉴于《前期物业服务合同》中明确载明，原告物业服务的范围包含对小区公共绿化的养护、管理，而被告所在的涉案小区B区无绿化带，无该项劳务付出，根据物业服务等价有偿原则，也应减除该项收费的服务报酬，结合本地物业服务费通用收费标准实际，从公正公平角度出发，酌定该小区B区物业服务收费标准应按1元/月.m2计算为宜，即应由被告陈霄支付原告2015年2月27日起至2018年5月30日止的物业服务费为112.6m2×1元/月.m2×39个月=4391.4元。因二被告在2017年6月15日所签订的《租房合同》明确约定租赁期间的物业服务费由承租人承担，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定。难以确定责任大小的，平均承担责任，实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。”的规定，故被告陈霄依据《租房合同》请求被告冯道群承担2017年6月15日至2018年6月15日房屋租赁期间物业费的抗辩主张，因事实理由充分，于法有据，本院予以采纳。因原告仅主张2018年5月31日前的物业服务费，因此，被告冯道群也只应承担支付原告2017年6月15日至2018年5月31日止的物业服务费。即由被告冯道群支付原告2017年6月15日起至2018年5月31日止期间的物业服务费为112.6m2×1元/月.m2×11个月=1238.6元，由被告陈霄支付2015年2月27日起至2017年6月15日止的物业费3152.8元（4391.4元-1238.6元），减除陈霄之前向原告预交的1000元装修保证金，还应由被告陈霄支付原告物业服务费2152.8元（3152.8元-1000元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。 对于被告陈霄提出的从2015年2月27日起至今，未收到原告催缴物业服务费的通知，原告的起诉已超过诉讼时效问题，因物业服务合同作为继续性合同，原告在物业服务期间依照《前期物业服务合同》约定，不间断、持续地履行物业服务内容，而按年给付的各期物业服务费作为债务虽有一定独立性，但不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，对照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，被告所欠原告物业服务费的诉讼时效期间届满日为2020年5月31日止，因此，原告就本案向二被告主张权利，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告陈霄提出的该项抗辩理由，因事实不充分，本院不予采纳。 关于原告主张的资金占用费问题，因《前期物业服务合同》中无明确约定，且原告未向本院提供向被告催收物业服务费的书面证据，不能证明被告主观违约导致应承担相应违约责任，故原告的该项请求，因无合同约定及法律明确规定，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百八十八条第一款、第一百八十九条之规定，判决如下： 一、由被告陈霄支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业服务费2152.8元。 二、由被告冯道群支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业服务费1238.6元。由被告陈霄承担连带清偿责任。 上述一、二项给付内容，限于本判决生效后五日内履行。 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司负担8元，由被告陈霄负担11元，被告冯道群负担6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，同时于上诉期限届满之日起七日内交纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛