四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终187号 上诉人（原审原告）：陈锡芳，女，1976年4月14日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：刘兴国，宜宾市叙州区锐进律师事务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：李文恬，男，1950年2月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：周笃明，女，1952年5月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人陈锡芳与上诉人李文恬、周笃明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后， 依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈锡芳上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初3145号判决书，直接改判李文恬、周笃明双倍返还定金40000元；2.本案一二审诉讼费用由李文恬、周笃明承担。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效。李文恬、周笃明的商品房不动产权证于2019年1月30日登记在李文恬、周笃明名下，李文恬、周笃明于2019年5月28日将案涉房子转给他人，应承担违约责任。二、一审法院认定事实错误，判决错误。一审法院认为房屋买卖合同对双方当事人不具有法律约束力系错误认定。陈锡芳曾经两次函告李文恬、周笃明得到不动产权证书后立即进行公证，李文恬、周笃明将房屋转卖给他人，责任全在李文恬、周笃明，应由其承担双倍返还定金的责任。 李文恬、周笃明上诉请求：一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初3145号判决书，直接改判李文恬、周笃明不承担退还定金20000元。二、本案一、二审诉讼费及由此产生的损失由陈锡芳承担。事实和理由：一、李文恬、周笃明等待陈锡芳14个月之久，才将案涉房卖给第三人，致使房屋延迟兑现现金，李文恬、周笃明有损失。二、陈锡芳签了合同，付了定金，其违约反悔不买房子了，李文恬、周笃明不应该退还定金20000元。 陈锡芳向一审法院提出诉讼请求：一、判决李文恬、周笃明双倍返还定金4万元；2.本案诉讼费用由李文恬、周笃明承担。 一审法院认定事实：陈锡芳与李文恬、周笃明于2018年3月21日签订《个人购房合同》。合同约定，李文恬、周笃明将其购买的坐落在四川省叙州区柏溪镇江霞路“金沙首座”第B4栋第4楼第3号的房屋出售给陈锡芳，合同约定房屋面积为79.73平方米，总价款为385000元签订时。合同第三条约定，“金沙首座”第B4栋第4楼第3号房产《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》正处于开发商办理状态，买方分四次付款，合同签订之日付20000元，作为购房定金，第二次付款在公证处办理合同公证之日支付人民币240000元，第三次付款在在5月30日前支付95000元，第四次付款为双方办理产权过户后7个工作日内，支付30000元。合同第五条买方承诺第4款明确，自签订本协议起，保证将该房按约定价格售跟卖方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人（若违反至少支付给乙方所交定金的2倍）；第七条违约责任1款“如甲方违约，由甲方双倍返还乙方购房定金，并由甲方赔偿乙方因此受到的损失”。合同签订当日，陈锡芳向李文恬支付了20000元购房定金。2018年4月8日李文恬、周笃明应陈锡芳2018年4月3日的书面要约到四川省宜宾市叙州区公证处（原宜宾县公证处）办理合同公证未果。双方均未继续履行合同。2018年4月13日陈锡芳向李文恬、周笃明发出邮政专递告知，李文恬、周笃明夫妇办理好产权证后及时通知陈锡芳办理房屋买卖办证。四川省宜宾市叙州区柏溪镇江霞路“金沙首座”第84栋第4楼第3号房产于2019年1月30日登记在李文恬、周笃明名下。李文恬、周笃明已将该房出售卖他人。 一审法院认为，陈锡芳与李文恬、周笃明于2018年3月21日所签订的《个人购房合同》第三条明确了李文恬、周笃明所出售的四川省宜宾市叙州区柏溪镇江霞路“金沙首座”第B4栋第4楼第3号房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》正处于开发商办理状态。同时该合同约定的权利义务，除买受方向出卖方支付购房定金20000元外的其他合同义务，需要公证后才能继续履行。因此，合同公证是该合同生效的前提条件。由于双方当事人所签订的《个人购房合同》未经公证机构公证，该合同对双方当事人不具有法律约束力。由于陈锡芳未举证证明双方不能办理合同公证的原因及责任在于李文恬、周笃明，其要求李文恬、周笃明双倍返还定金的主张一审法院不予支持。李文恬、周笃明未举证证明陈锡芳私自修改合同，不能证明陈锡芳存在不正当地阻止办理合同公证行为，其坚持不退还陈锡芳定金20000元的抗辩意见，一审法院不予采纳。由于双方在签订《个人购房合同》过程中均不存在过错，均不应承担合同不能生效的法律责任。李文恬、周笃明应当退还陈锡芳已付的购房定金20000元。据此，依照《中华人民共和国同法》第四十二条、第四十五条、第五十八条的规定，判决：一、李文恬、周笃明退还陈锡芳购房定金20000元，于判决生效后五日内履行。二、驳回陈锡芳的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，陈锡芳负担200元，李文恬、周笃明负担200元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。另查明，陈锡芳、李文恬、周笃明在二审诉讼中均认可案涉《个人购房合同》应属有效合同，且都认可该合同已无法履行应解除。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：案涉《个人购房合同》的效力及定金20000元应如何处理？ 针对案涉《个人购房合同》的效力及定金20000元应如何处理的问题。陈锡芳认为李文恬、周笃明转卖案涉房屋违反合同约定，应双倍返还定金40000元；李文恬、周笃明主张其等候14个月后将房屋卖出符合法律规定，不应退还定金20000元。针对本案，本院作以下评析：一、关于案涉《个人购房合同》的效力问题。合同一经成立即生效，除非法律另有规定或合同有特别约定。案涉《个人购房合同》约定的公证问题属于合同履行方式问题，与合同成立、效力均无涉，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。一审判决关于该合同对双方当事人不具有法律约束力的认定错误，本院予以纠正。二、关于定金返还的问题。《个人购房合同》虽然有效，但因案涉房屋已由李文恬、周笃明转卖他人并进行了过户登记，合同实际上已无履行可能，陈锡芳、李文恬、周笃明在二审中也对《个人购房合同》的解除无异议。据此，本院确认陈锡芳、李文恬、周笃明签订的《个人购房合同》已解除。从合同约定的履行时间来看，第二次付款在公证处办理公证之日支付人民币240000元，第三次付款在2019年5月30日之前支付95000元，该两笔支付款项系陈锡芳的主要义务，也系李文恬、周笃明的主要权利，然而该两次付款均未实现。目前并未充足证据证明双方不能办理公证的原因及责任在何方，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，一审判决李文恬、周笃明返还定金的处理方式恰当，本院予以维持。 综上，陈锡芳、李文恬、周笃明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由陈锡芳负担800元，李文恬、周笃明负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年三月十九日 书记员  曾雪莲