吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初5083号原告（反诉被告）：刘少军，男，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：孙雷，吉林鑫州律师事务所律师。被告（反诉原告）：周熙美，女，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李秀梅，吉林东沐律师事务所律师。原告刘少军诉被告周熙美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘少军的委托诉讼代理人孙雷，被告周熙美及其委托诉讼代理人李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘少军向本院提出诉讼请求：1.要求周熙美继续履行租赁合同至2020年2月28日；2.周熙美支付拖欠的租金8万元及水电费1646.5元，并承担逾期支付租金的违约责任；3.周熙美给付拆除广告字费用1500元；4.周熙美承担本案全部诉讼费用。事实与理由：刘少军与周熙美于2018年6月2日签订《合同书》，约定刘少军将延边国际饭店六楼的美容院出租给周熙美，用于经营美容、美体、酵素浴项目；租赁期限为三年，年租金为40万元，约定每三个月提前支付租金10万元。但是在2019年6月30日，周熙美未按约定支付租金，仅在2019年7月9日支付了2万元，尚欠剩余应付租金8万元。此后，经刘少军催要，周熙美仍未支付，且周熙美未与刘少军协商擅自闲置租赁场所，还将租赁场所内的空调、座便器、灯具等物品拆除。审理中，刘少军变更诉讼请求，要求周熙美支付拆除广告字费用750元，其他诉讼请求不变。周熙美辩称：1.涉案房屋在承租的六年期间因管道多次漏水导致室内墙面及棚顶壁纸、地板、空调、灯具、家具家电、美容美甲产品等被浸泡损毁严重，但刘少军拒绝履行维修义务和赔偿。作为五星级酒店内设的美容院，室内装修因浸泡难以达到五星级酒店标准，严重降低了美容院的服务品质，无法满足经营场所的要求，根本无法继续履行合同；2.周熙美被迫停止营业并搬离的时间是2019年7月15日，当月已支付租金2万元。租赁期间因漏水导致停业的时间累计多达一个月有余，刘少军应退还给周熙美至少一个月的租金3万元。刘少军在周熙美没有搬完东西时对涉案房屋上锁，对扣留的经营产品及物品应当折价返还；3.搬离涉案房屋时因浸泡，装修价值严重贬损，且租金过高，致使失去出兑的机会，当初周熙美从案外人处承兑店铺时支付给案外人的装修费100万元和在租赁期间自行维修因漏水损毁的壁纸地板，更换损毁的空调、灯具家具等陆续投入的10几万元全部血本无归，退租本身给周熙美造成了巨大的经济损失。周熙美曾向刘少军提出以相应的租金抵扣赔偿费用或暂缓支付租金，但其均予以拒绝并以断水断电等进行威胁。根据《合同法》第二百三十一条之规定，周熙美有权解除合同并无需支付解除合同后的租金，相反刘少军应返还合同保证金5万元及扣留的产品，并赔偿各种损失；4.即使本案不存在上述客观事实，根据双方签订的合同最后一条约定，周熙美拒绝支付到期租金的后果是无条件搬出，刘少军不退还合同保证金，合同无效。综上，请求法院驳回刘少军的诉讼请求。周熙美向本院提出反诉请求：1.确认租赁合同已经依法解除；2.刘少军退还合同保证金5万元；3.刘少军返还扣留在涉案房屋内的美容美甲产品5箱及物品；4.刘少军赔偿在2019年5月13日因房屋漏水造成的损失9500元（数额以实际侵权人国际酒店承诺赔偿10个房间标准单人间价格标准为依据）；5.刘少军赔偿在2017年12月13日因房屋漏水造成的各项损失2万元；6.请刘少军支付剩余租赁期（自2019年7月18日起至2019年9月30日）内装饰装修残值损失；7.反诉费由刘少军承担。事实与理由：2013年3月25日，周熙美以100万元的价格从案外人王某处承兑了国际酒店六楼的禧福汇女子会所，并于同日与实际出租人刘少军签订了《合同书》，约定租赁期间自2013年8月1日起至2018年7月31日。合同签订后，刘少军收取周熙美合同保证金5万元。2018年6月2日，双方续签《合同书》，约定合同期间自2018年10月1日起至2019年9月30日。自2013年承租到终止合同的六年多期间，涉案房屋发生几十次漏水事件，给经营活动带来极大的困扰。最严重的一次漏水是在2017年12月13日发生国际饭店喷淋老化漏水事件，损失财产10万多元（详见明细）。漏水浸泡的三个大房间是2017年刚装修的，是整个店里采光最好的位置，近两年都无法营业，造成巨大的经营损失。周熙美多次找刘少军协商维修及赔偿事宜，但刘少军以与国际酒店没有协商好为由一拖再拖。为了维持经营，周熙美只能一次次被迫自行修补壁纸地板，更换损坏的灯具空调和无法使用的家具等。直到2019年4月26日发短信再次催促对方维修和赔偿问题，刘少军直接回复“起诉吧”，再没任何呼应，不履行出租人的维修义务。2019年5月13日，再次发生较为严重的漏水事件，库房被泡，产品损失4万多元，国际酒店针对本次漏水事件特意召开了专门会议，并作出决定赔偿给刘少军10次客房使用权（共10天），不限时间和规格使用。但刘少军不配合签字，国际酒店因与美容院无直接的合同关系，无法直接履行赔偿手续，刘少军不仅不愿意承担任何赔偿责任，还恶意阻止侵权第三人对周熙美负责，致使周熙美无法得到相应赔偿。周熙美搬离期间，刘少军多次派人来现场拍照监督，还向国际酒店虚假报案称周熙美破坏酒店设施，通知保安上来查看，最后干脆把店面上锁，扣留的物品至今不予归还。刘少军毫无法律根据和正当理由扣留周熙美的物品长达6个月之久，使周熙美无法在适当时机处理、利用其享有所有权的物品。根据双方签订的合同第七条第一项约定，经营场所应达到五星级宾馆要求。因刘少军一直拒绝维修，致使室内环境一直处于破损状态无法达标，直接导致美容院服务品质降低，客户大量减少，最终被迫关店，合同目的已经不能实现。在涉案房屋无法正常经营，合同目的无法实现的情况下，周熙美为了减少损失，维护自身合法权益，在与刘少军无法协商解决本案纠纷时，通知其解除合同搬离涉案房屋符合法律规定。根据双方签订的合同约定，刘少军不退还保证金的情形为周熙美未按合同约定时间支付租金。事实上合同不能履行并非周熙美未按期支付租金，刘少军没有合法理由扣留周熙美的合同保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，周熙美有权要求刘少军赔偿因房屋漏水造成的装饰装修损失及剩余租赁期内装饰装修残值损失。刘少军辩称：1.周熙美是擅自撤出经营场所，没有与刘少军提出解除合同的要求，属于周熙美违约。刘少军有权要求继续履行合同；2.因周熙美违约，根据双方签订的合同约定刘少军有权不退还保证金；3.周熙美应举证证明其主张，在没有证据的情况下，其主张不能成立；4.刘少军已经协调国际饭店解决了10个房间的免费房问题，但是周熙美在刘少军通知后，没有去国际饭店领取。刘少军已将国际饭店同意领取时间免费房的说明准备好，周熙美可以随时领取。周熙美的第五项和第六项诉讼请求没有依据。经审理查明：2013年3月25日，刘少军（甲方）与周熙美（乙方，合同落款处署名为：周颖）签订《合同书》，内容为：“甲乙双方经友好协商，就乙方合作经营延边国际酒店六层桑拿浴中的健身、酵素浴事宜订立本合同。第一条、乙方独立经营位于延边国际酒店六层，面积约为800平方米左右，乙方经营项目：健身、美体、酵素浴；第二条、经营期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；第三条、乙方每合同年度向甲方支付租金为人民币四十万元整（400000.00元）（含取暖费、物业费），乙方应于本合同签订时向甲方支付合同保证金人民币五万元整（50000.00元），以后每半年向甲方提前支付租金人民币贰拾万元整（200000.00元），如乙方不能按时支付租金，属合同违约，乙方无条件搬出，甲方有权不退还合同保证金；第四条、费用下列费用由乙方承担：1、乙方经营管理中发生的各种经营费用自行承担。2、水费（冷、热水）、电费、排污费、自来水二次加压费等费用，乙方于每月的27日按照实际发生的数额交付甲方，由甲方统一缴纳。冷水费按照自来水公司收费标准计算，热水费按照国际饭店规定的标准收费。3、经营期内甲方不再向乙方收取取暖费；第五条、税金乙方应该按照国家税法法律法规规定缴纳各项税金；第六条、双方的权利和义务甲乙双方在经营管理中知悉的双方商业秘密有保密的义务；第七条、乙方的权利和义务1、乙方的设施设备，用品的配备应达到五星级酒店的标准和要求。2、乙方应该不断提高服务质量，妥善处理服务纠纷。3、乙方应教育所属员工执行遵守饭店的（员工手册）及各项经营管理制度。4、乙方未经甲方同意不得更改服务项目、不得转租、分租。5、乙方不得擅自改变房屋的内部结构和装修或者设置对房屋结构影响的设备，如果经营需要改造，应得到甲方的书面确认同意。6、乙方应全力做好消防和各项安全工作，用电用水安全，如发生问题由乙方承担责任，并承担向甲方和第三方赔偿责任。7、乙方不得从事违法的经营活动，乙方在经营中产生债务和经济纠纷自行负责，与甲方无关。8、本合同未尽事宜，双方本着友好合作的愿望，协商补充。9、本合同一式两份，自双方签字时生效，甲乙双方各执一份效力相同。”2018年6月2日，刘少军（甲方）与周熙美刘少军（乙方）签订《合同书》，内容为：“甲乙双方经友好协商，乙方租赁延边国际饭店六层桑拿浴中心的酵素浴，美容院，订立本合同。第一条、乙方独立经营位于延边国际饭店六层，面积约为800平方米左右，经营项目：美容、美体、酵素浴；第二条、经营期限为三年，2018年10月1日至2019年9月30日止。从2019年10月1日至2021年9月30日因不可抗拒因素，如延边国际饭店整体出售更换法人、如甲方特殊原因不在延边国际饭店工作经营，无法履行乙方到经营期限，甲方不负违约责任。如一年后发生不可抗拒因素，甲方提前三个月告知乙方；第三条、乙方每合同年度向甲方支付租金为人民币四十万元整（400,000.00元）（含取暖费、物业费）。乙方在本合同签订时向甲方支付合同保证金人民币五万元整（50,000.00元），以后每年度3个月向甲方提前支付租金人民币拾万元整（100,000.00元）；第四条、下列费用由乙方承担：1、乙方经营管理中发生的各种经营费用自行承担。2、水费（冷、热水）、电费、排污费、自来水二次加压费等费用，乙方于每月的27日按照实际发生的数额交付甲方，由甲方统一缴纳。冷水费按照自来水公司收费标准计算，热水费按照国际饭店规定的标准收费。3、经营期内甲方不再向乙方收取取暖费；第五条、税金：乙方应按照国家税收法律法规规定缴纳各项税金；第六条、双方的权利和义务甲乙双方在经营管理中知悉的双方商业秘密有保密的义务；第七条、乙方的权利和义务1、乙方的设施设备，用品的配备应达到五星级酒店的标准和要求。2、乙方应该不断提高服务质量，妥善处理服务纠纷。3、乙方应教育所属员工执行遵守饭店的（员工手册）及各项经营管理制度。4、乙方未经甲方同意不得更改服务项目、不得转租、分租。5、乙方不得擅自改变房屋的内部结构和装修或者设置对房屋结构影响的设备，如果经营需要改造，应得到甲方的书面确认同意。6、乙方应全力做好消防和各项安全工作，用电用水安全，如发生问题由乙方承担责任，并承担向甲方和第三方赔偿责任。7、乙方不得从事违法的经营活动，乙方在经营中产生债务和经济纠纷自行负责，与甲方无关。8、本合同未尽事宜，双方本着友好合作的愿望，协商补充。9、本合同一式两份，自双方签字时生效，甲乙双方各执一份效力相同。交租金日期为9月30日，12月31日，3月31日，6月30日前。如乙方不能按时支付租金，属于合同违约，乙方无条件搬出。甲方有权不退还合同保证金，此合同失效。”周熙美于2018年6月2日向刘少军交纳自2018年4月1日至2018年9月30日的租金20万元。2019年7月30日，国际饭店出具证明，证明刘少军自2010年开始租赁国际饭店六楼经营美容院。自2019年开始租赁合同一年一签，现行有效租赁期限至2020年3月1日止。另查，周熙美主张于2019年7月15日搬离租赁房屋，刘少军主张于2019年7月末发现周熙美已搬离租赁房屋，于8月份将涉案房屋上锁。租赁房屋现处于空置状态。周熙美拖欠水电费1646.5元，刘少军支付拆除美容院广告字费用750元。审理中，刘少军将国际饭店出具的房卡说明交付给周熙美，周熙美放弃刘少军赔偿2019年5月13日因房屋漏水造成的损失9500元的诉讼请求。认定上述事实的证据有：合同书、照片（国际饭店东侧墙面广告牌匾）水电费欠费明细、吉林增值税普通发票、国际饭店出具的证明、收据、短信记录截图、2019年5月13日照片、微信聊天记录截图，以及当事人的陈述。对刘少军提交的录音光盘，周熙美对其真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。刘少军提供的新开业的美容院照片、微信朋友圈截图，因与本案无关联性，故本院未予采信。对周熙美提交的通话录音（与国际饭店梁经理、与孙雷律师），刘少军对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。对周熙美提交的通话录音（与王妍的通话、与张艺海的通话、与田院长的通话），因无法核实其真实性，故本院未予采信；对周熙美提交的淘宝购买记录截图，因不能证明其内容，故本院未予采信；对周熙美提交的2017年12月13日~14日受灾损失明细，因该明细系周熙美单方自制，故本院未予采信；对周熙美提交的标注为2017年12月13日的照片，因不能证明其内容，故本院未予采信；对周熙美提交的2019年5月13日受损明细，因该明细系周熙美单方自制，故本院未予采信；对周熙美提交的通话记录详情截图，因不能证明其内容，故本院未予采信。本院认为，刘少军与周熙美签订的《合同书》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效。关于刘少军要求周熙美继续履行租赁合同的诉讼请求，周熙美主张于2019年7月15日搬离涉案房屋并通知刘少军，但未能提供证据证明，刘少军于2019年7月末发现周熙美已搬离涉案房屋后于2019年8月份将房屋上锁时为双方的合同关系解除之日，但其未举证证明具体的上锁时间，故本院确认双方的租赁合同关系于2019年8月1日已解除。周熙美应支付自2019年7月1日至2019年8月1日期间的租赁费33333.33元中扣除已支付的2万元后剩余的租金，即周熙美支付给刘少军房屋租金13333.33元。关于刘少军要求周熙美支付水电费1646.5元及拆除广告字费用750元的诉讼请求，周熙美也同意支付，故本院予以支持。关于刘少军要求周熙美承担违约责任，即不退还保证金5万元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，故本院予以支持。关于周熙美要求刘少军返还扣留在租赁房屋内的美容美甲产品5箱及物品的诉讼请求，因其未能举证证明涉案屋内有扣留的物品，故本院不予支持。关于周熙美要求刘少军赔偿于2017年12月13日因房屋漏水造成的各项损失2万元的诉讼请求，因其未能局证明漏水事实，故本院不予支持。关于周熙美要求刘少军支付剩余租期内装饰装修残值损失的诉讼请求，于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认刘少军与周熙美于2018年6月2日签订的合同书于2019年8月1日已解除；二、周熙美于本判决书发生法律效力后立即向刘少军支付拖欠的租金13333.33元及水电费1646.5元，并支付拆除广告字费用750元；三、驳回刘少军的其他诉讼请求；四、驳回周熙美的其他诉讼请求。如周熙美未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1841元，由周熙美负担；反诉费893元（周熙美已预交），由周熙美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 崔海兰人民陪审员 铁 颖人民陪审员 刘玉玲二〇二〇年三月三十日书 记 员 尹 雪