江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初62号 原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县城贸易广场D栋1号。 法定代表人：陈海峰，董事长。 委托诉讼代理人：李小明，男，1973年10月12日生，汉族，住全南县。系该公司收费员，代理权限为特别授权。 被告：曾国华，男，1973年10月9日生，汉族，住全南县。 委托诉讼代理人：林陆，男，1965年4月16日生，汉族，住全南县。系全南县城厢镇滨江社区居民委员会推荐，代理权限为一般代理。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告曾国华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，因新型冠状病毒××疫情影响，本案延迟至2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的委托诉讼代理人李小明、被告曾国华及其委托诉讼代理人林陆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付汇景星城D区站前路2号店铺物业管理服务费4892元（2011.8.1-2019.12.31：48.44ｍ2×1元/ｍ2×101个月=4892元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与赣州康乐物业有限公司于2009年6月30日签订全南县汇景星城D区小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为汇景星城D区2号店铺业主，建筑面积48.44ｍ2，从2011年8月1日至2019年12月31日，欠费101个月，每月金额48.44元，合计欠费4892元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费，故原告诉至法院。 被告曾国华答辩称，1.请求县人民法院依法驳回全南县天豪物业物流服务有限责任公司的不合法、不合理的诉讼请求。2.本案的一切诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.原告称：全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下称：天豪物业）于2009年6月30日与赣州康乐物业服务公司签订了全南汇景星城D区小区前期物业服务协议，实际上是一份《汇景星城D小区物业交接协议书》，交接书中没有涉及服务内容，不能替代《物业服务合同》。根据《省城市住宅小区物业管理条例》第47条物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，服务合同的内容应张榜公布，让所有业主及物业使用人知晓。物业公司并没有向小区外围商铺经营者提供任何服务项目。2.原告称：“对小区实施了规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。”物业公司只对住宅小区内开展了管理服务，而对小区外围商铺的物业管理区域（下称“小区外围商铺”)并没有开展任何物业管理和服务活动。就连最基本的环境卫生、安全保障、公共设施维护、维修都没开展服务业务，具体表现在：（1）环境卫生方面：2017年6月之前，小区外围商铺区域的环境卫生由县环卫所负责清扫，商铺的经营者向县环卫所交纳“卫生费”(见环卫所收取卫生费收据，此项收费后来已取消），2017年6月之后，全县的环卫业务交由“北控集团”负责，小区外围商铺环境卫生也由北控集团在负责、垃圾箱也是北控的(见附件2、3、4）。由此证明，物业公司没有对小区外围商铺的环境卫生开展服务业务。（2）安全保障方面：根据省物管条例，第52条物业服务企业应当定时对物业管理区域进行巡逻。物业公司没有安排安保人员进行巡查，也没有任何安保设施，物业公司没有对小区外围的商铺履行安保义务。(3)在公共配套设施方面：物业公司对小区外围商铺的公共配套设施没有尽到组织、协调、维修的义务，小区住宅的排污管道基本都是通过小区外围商铺进行排污，在小区外围商铺内的公共设施出现排污管道堵塞或渗漏，天豪物业从没有对其进行过维修，都由业主或商铺经营者自行设法解决（附维修费收据5、附图片6、7、8）。（4）特别是2019年9月初到10月下旬，站前路2号商铺过道中的小区公共化粪池污水外溢，臭气熏天，苍蝇满天飞(见附图9、10），历时50多天，物业公司不闻不问，最后在县委常委人武部罗部长(25网格化管理挂点县领导)、县政协副主席曾春平(兼住建局局长）、县城管局局长褚国栋、县创卫办主任湛月莲、滨江社区曾书记等部门领导的指示下，才得于解决，使商铺经营者50多天无法经营，给经营者带来了严重经济损失。天豪物业没有对小区外围的商铺进行任何管理和服务，怎么能说是“实施规范的物业管理，提供了完善的物业服务呢”？3.关于原告称“多次催缴，仍被拒绝缴纳物业管理服务费”不属实，具体情况如下：（1）根据《赣州市住宅小区物业管理办法》第52条对不按时交纳物业服务费的，物业公司可以通过发书面通知，或在物业管理区域内公示等方式催缴。而从2012年到2019年10月下旬，物业公司一直没有告知我们要交物业服务费，我们既没有收到物业公司的任何催缴通知书，也没有看见张榜欠费公示，可以说从2012年以后双方默认互不相关。（2）根据业主与商铺经营人所签订的《租店合同》，合同中约定“承租人租店期间产生的一切费用由乙方负责”，从2012年12月至2019年10月下旬，天豪物业无脸面向商铺经营者催交所欠物业服务费，业主也没有收到物业公司要求缴纳小区外围商铺物业服务费的任何通知，时隔多年已超过追诉时效。（3）根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的规定。天豪物业公司不但与赣州康乐物业服务有限公司签订了物业服务协议，还与赣州森合物业管理有限责任公司签订了《滨江小区物业交接协议书》、鹏程苑、金文花苑三期、桃源一品等多个小区签订物业协议（见附件11、12）导致人员精力不足，无法对小区外围商铺的区域进行管理和服务。天豪物业为了成功起诉小区外围商铺业主和商铺经营者，而派保洁员在店门口装模作样扫扫地，并摄像作为起诉证据，这种做法真是好笑。答辩人认为：根据《物业管理条例》，物业公司收取的是“物业服务费”，服务费是先有服务，后才有收费，物业服务费是一种有偿服务收费，而不是一项强制性收费。长期以来，物业公司没有对小区外围商铺区域提供服务行为或履行服务义务，没有尽到物业公司应尽职责。由此可见，天豪物业自动放弃了对小区外围商铺相关区域的管理和服务义务，也就对等地放弃了对小区外围商铺收取服务费的权利，天豪物业不应该向小区外围商铺收取物业服务费。综上所述，物业公司没有对小区外围商铺区域提供任何管理、服务行为，没履行任何服务义务，小区外围商铺无需向物业公司交纳物业服务费。恳请法庭以实事为依据，依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、资质证书、物价局文件，被告均予以认可，对被告提交的有垃圾桶照片、被告物业公司在全南县范围内经营的另外四个小区照片、商品房买卖合同，原告均无异议，本院对上述证据均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书，被告称该协议不是物业服务合同，其与原告没有物业服务合同纠纷，本院认为，原告承接赣州康乐物业服务有限公司作为前期物业服务公司而签订的协议，虽未载明物业服务的具体内容，但该协议是一份有效的合同，且原告依协议为汇景星城D小区事实上提供了物业服务，故本院对该协议予以确认。2.对原告公司提交的防控疫情消毒照片、维修室内排污管道照片、街面排污设备维修照片、维修工人书写的证明及身份证复印件、费用报销单、领条、物业报修单，被告抗辩称系对小区里面住宅的消杀、小区内住宅的排污管道的维修，而不是对小区外围商铺服务，住宅的排污都是经商铺排到小区内的化粪池，其楼上住户的排污管道漏水、堵塞，在物业公司去修之前，其自己还修过两次，本院认为，经过庭审了解，确认原告维修了被告商铺室内管道和对街面排污进行了清理，本院对该组证据予以确认。3.对被告提交卫生费收据、北控公司人员打扫照片、商铺人员自行清洁过道照片、自行修理排污管道收条、排污管道破裂照片、污水流至街道照片，原告均有意见，其认为被告是否是维修自己的东西其不清楚，商铺人员自己拖门口的地面很正常，马路上的污水是城管的范围，对应其提交的街面管道维修照片，该其维修的都会去维修，本院认为，该些证据均是案涉小区部分地域存在问题的照片或维修情况，本院对其真实性应予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月13日，全南县汇景星城D小区开发建设企业聘请赣州康乐物业服务有限公司为汇景星城D小区的物业服务企业，2009年6月30日，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订了一份《汇景星城D小区物业交接协议书》，协议书约定自2009年6月30日11时起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告公司入驻该小区，为小区提供了卫生清洁、安保、公共设施维修管理等服务，但原告对涉案小区的排污管道的维修存在不及时的情况，致使污水流至街面和被告曾国华自行维修其商铺内管道。被告曾国华购买了该小区的站前路2号商铺（建筑面积为48.44㎡），被告曾国华认可其在2019年10月接到原告公司催收物业服务费通知，但其认为原告公司未为其提供物业管理服务，商铺门前卫生是承租人或北控城市服务公司环卫工人打扫，原告放弃了对小区外围商铺的管理和服务，也就放弃了对小区外围商铺收取服务费的权利，从而拒交物业管理服务费。 另查明，全南县汇景星城D小区至今尚未成立业主委员会。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务三级资质。全南县物价局核定原告对汇景星城D小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月8日商业店铺1元/月/㎡，2016年6月7日全南县物价局下发文件规定除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。 本院认为，原告办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。汇景星城D小区尚未成立业主委员会，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订《汇景星城D小区物业交接协议书》，接替康乐公司为该小区提供前期物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原告及所有业主均具有法律约束力，被告等所有业主基于该协议享有享受物业服务的权利，同时又受该合同约束，应当履行交纳物业管理服务费的义务。被告曾国华抗辩称原告公司同时服务管理多个物业小区不符合《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”之规定，系被告曾国华对条款理解的偏差，法律法规并没有强制规定一个物业管理企业只能对一个物业管理区域实施物业管理，该抗辩意见，本院不予采纳。 关于临街店铺是否应交纳物业管理服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，被告曾国华作为汇景星城D小区业主，认为其商铺为沿街商铺，具有独立性，未享受到原告的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，本院不予支持。 关于物业管理服务费的诉讼时效及标准的问题。原告未提交证据证明其向被告曾国华催收了物业管理服务费，被告曾国华仅认可原告在2019年10月向其催收过物业管理服务费，并提出诉讼时效抗辩。根据民法总则规定的诉讼时效期间为三年，物业管理服务费一般按月计算，故2016年10月之前的物业管理服务费已超过了诉讼时效，本院不予支持，被告曾国华案涉商铺的物业管理服务费应自2016年10月1日起计算至原告所要求的2019年12月31日止。关于费用标准，2016年6月7日物价局规定店铺等相关收费实行市场调节价，由双方自主协商确定，汇景星城D小区未成立业主委员会，原、被告无法直接协商，原告要求按之前物价局定价1元/月/㎡计算物业管理服务费，本院认为适宜，应予以支持。但原告作为提供物业管理服务的单位，其在汇景星城D小区提供的物业管理服务确实存在管理不到位、服务不完善，维修排污管道不及时等情况，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定核减6个月的物业管理服务费。故被告曾国华所有的站前路2号商铺自2016年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费为1598.5元[48.44㎡×1元/月/㎡×（39个月-酌定减少的6个月）]。对于原告要求被告支付物业管理服务费4892元，超过部分，本院不予支持。 据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告曾国华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付全南县汇景星城D小区站前路2号商铺自2016年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费1598.5元； 二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告曾国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  龚丽丽 二〇二〇年三月十三日 书记员  高国华 附处理本案所涉及的相关法律条款： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。