辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9609号上诉人（原审原告、执行案外人）：权宪彦，男，1956年1月21日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈建东，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：大连毅鑫置业有限公司，住所地大连市普兰店区唐家房街道唐家房社区。法定代表人：唐世和，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张树贤，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕颐航，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：大连翱鹏房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区红梅小区81栋1—22—4。法定代表人：齐志勇，该公司总经理。上诉人权宪彦因与被上诉人大连毅鑫置业有限公司（以下简称毅鑫公司）、被上诉人大连翱鹏房地产开发有限公司（以下简称翱鹏公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初5040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了开庭审理。上诉人权宪彦的委托诉讼代理人陈建东、黄哲，被上诉人毅鑫公司的委托诉讼代理人张树贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。权宪彦上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审法院对事实部分的认定存在严重错误，应予以纠正。一、一审法院将未办理过户登记的原因归责为“上诉人怠于行使过户登记的权利”，系事实认定错误。上诉人购房时间及支付房款时间为2010年6月23日，被上诉人毅鑫公司申请查封案涉房屋的时间为2016年3月25日，上诉人支付全部价款时就已经拿到房屋钥匙，办理物业入住手续，已经合法取得案涉房屋，上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件。首先，案涉房屋办理过户登记手续的必备条件之一，就是被上诉人翱鹏公司开具合法有效的发票，但截至今日，翱鹏公司也未开具任何发票给上诉人。上诉人在一审中提交由翱鹏公司于2015年4月27日出具的《关于未及时办理房屋权属登记的情况说明》（以下简称《说明》），该《说明》能够在2015年由翱鹏公司出具给上诉人，就足以证明上诉人一直在积极主张权利，要求翱鹏公司开具发票，办理过户登记。一审法院以上诉人未亲自去税务局核实，税务局未出具相关证据为由不予采纳。这对于上诉人作为一个普通民事主体、一个老百姓来讲，在实践中根本不可能办到。其次，翱鹏公司在当时因发票价税认定问题，案涉小区未办理过户登记的不止上诉人一家。在大连经济技术开发区人民法院（2016）开执异字第14号执行裁定书中的本院查明部分以及本院认为部分可以看出，都是同一小区，案件当事人相同，事实基本相同，不能办理过户登记的理由也完全相同，但一审法院却做出完全相反的事实认定，在本案中一审法院就作出“无据证明，不予采纳”的认定，而在（2016）开执异字第14号执行裁定书中却作出“不存在过错，执行异议成立的”的生效裁定。二、办理房屋过户登记也是应由被上诉人翱鹏公司负责完成的。翱鹏公司不通知上诉人，不开具发票，上诉人无法办理过户登记。首先，案涉房屋何时具备办理房屋过户登记的条件，何时能够办理，这些信息都是由翱鹏公司掌握和控制的，若其不通知上诉人，上诉人无法知道和办理。若翱鹏公司通知上诉人前来办理过户登记手续，而上诉人拒绝办理或推脱不办，这是构成怠于行使权利。但事实是翱鹏公司根本没有通知上诉人办理过户，至今未开具发票。2015年4月27日出具的《说明》中可以看出上诉人一直是向被上诉人翱鹏公司积极主张权利的，在上诉人的积极主张之下，翱鹏公司才出具的该《说明》。不止上诉人一家购房者拿到了该《说明》。也正是基于翱鹏公司也同样未给其他购房者开具发票和办理过户登记、正是基于对翱鹏公司的合理信赖，上诉人只能选择等待通知，但不能以此作为怠于行使权利的理由。综上，本案自2017年11月29日第一次开庭，经过长达两年的时间才下发判决书，以及同案不同判的裁判文书，实在让人难以信服。毅鑫公司与翱鹏公司系商事纠纷，由于毅鑫公司在案件审理阶段并未申请查封案涉房屋，而是在案件执行阶段才开始查封执行，且在翱鹏公司没有其他房屋可供执行的情况下，才查封原本属于上诉人的房屋，一旦案涉房屋被执行拍卖，翱鹏公司根本没有其他财产来进行赔偿，上诉人的合法权益将严重受到损害。毅鑫公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原审判决。理由：上诉人没有请求排除执行的事实和法律依据。案涉的执行标的在上诉人提起本案诉讼时仅交付了200万元购房款，而且这200万元购房款又是向毅鑫公司法定代表人支付的。本案所涉及的商品房买卖合同、交接手续以及后来上诉人所提出的以房顶款的事实是虚假的，上诉人没有办理过户的真正原因是上诉人与翱鹏公司根本没有形成购房合意，也没有交足房款，并且上诉人也一直没有办理过户的意愿。在一审诉讼过程中，上诉人杜撰了以房抵款的事实。从法律规定的层面上来说，如果适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人必须满足非自身原因未办理过户的情形，本案中，上诉人要满足以下条件：一是上诉人要向房地产交易部门申请过户，二是有向翱鹏公司提出请求的积极行为，而不是消极的行为，三是还有其他客观原因。即使是案涉商品房买卖合同存在，上诉人也不具备排除本案执行的法律条件。翱鹏公司未出庭，亦未提交答辩意见。权宪彦向一审法院起诉请求：请求法院停止对位于大连经济技术开发区房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封。一审法院认定事实：位于大连经济技术开发区的房屋(下称案涉房屋)登记在被告翱鹏公司名下。2016年5月16日，一审法院执行局以(2016)辽0291执字第915号执行裁定书将该房屋查封。在一审法院拍卖案涉房屋过程中，原告向一审法院提出案外人书面异议，一审法院作出(2017)辽0291执异20号执行裁定书，驳回原告异议。原告在异议期内提出本案诉讼。2010年6月23日，原告与被告翱鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定被告翱鹏公司将案涉房屋以400万元出售给原告，该合同未在房产部门备案。2010年6月23日，原告向案外人马永慧银行账户转款200万元。被告翱鹏公司向原告出具专用收款收据，载明收款事由为“15#-4房款”，未出具增值税发票。2017年9月4日，被告翱鹏公司向一审法院提交情况说明，内容为：本公司开发建设的位于金石滩红堡山海园小区15栋-4号，建筑面积276.96平方米的房屋，已销售给权宪彦(210104195601215794)本人，该房屋签订的总房款为人民币400万元(肆佰万元整)。购房者于2010年6月23日汇款人民币200万元(贰佰万元整)至我公司当时的法定代表人马永慧的建行卡号为(62×××18)卡内。我司也于当日给开具了200万元的房款收据。尾款200万元(贰佰万元整)，当时因房主资金紧张提出用自己亲属王维位于中山区虎滩路164号4单元5栋1号面积为106.15平的房屋作价抵顶尾款200万元(贰佰万元整)。我司也同意，并将抵顶的该房屋卖给马秀娜。购房者已将所购买的红堡山海园15-4的总房款400万元全部支付完毕。被告翱鹏公司在一审法院第二次开庭(2018年4月23日)向一审法院出具《关于未及时办理房屋权属登记的情况说明》，内容为：“根据案情需要，现就权宪彦购买大连翱鹏房地产开发有限公司未及时办理不动产权属登记事项说明如下：2010年6月，原告权宪彦与第二被告大连翱鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定总价款400万元，原告权宪彦于2010年6月23日将200万元购房款以银行转账方式支付给第二被告翱鹏公司法定代表人马永慧，另外经第二被告同意，原告以其亲属王维的房屋抵顶200万元房款，收到款项后，马永慧将案涉房屋总房款400万元分四笔转付至翱鹏公司账户。第二被告翱鹏公司向原告出具了收款收据，并交付了房屋。案涉房屋于2011年具备办证条件，此后原告提出变更合同权利人的意向，待权利人最终确定后再出具结算发票，办理权属登记手续。此后，由于被告翱鹏公司客服人员的原因，没能积极联系原告确定是否更名，没能督促原告最终确定权利人，也一直未能给原告办理发票和房屋登记手续。”该次庭审中，被告翱鹏公司还提交了中国光大银行的进账单及业务凭证，用以证明2010年7月-9月案外人马永慧向被告翱鹏公司转账支付了400万元。2017年6月29日，被告翱鹏公司向原告发送通知书，内容为：您在我公司购买的红堡山海园15栋-4号房产，现开发区法院错误的将你所购买的房产查封以及即将拍卖，希望你能尽快到大连开发区法院提出异议。主张及保障您自我的权益。我司将全力配合您，给您带来的不便我司深表歉意。原告当庭提交房屋验收单和物品接受单、钥匙等证据，证明其2011年1月1日接收了案涉房屋。关于未开具增值税发票一事，原告及被告翱鹏公司的解释为，因税务局2015年对发票进行价税认定，不能办理房屋产权，等发票认证完成后办理房屋产权。对前述内容，原告及被告翱鹏公司均未提交税务机关的证据加以佐证。另查，案外人王维(证人)于2013年3月将其位于大连市中山区的房屋(106.15平方米)变更登记为案外人马秀娜名下。原告名下现有住宅一处，位于大连市中山区，建筑面积147.16平方米，购买时间为2012年7月23日。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于是否非因原告自身原因未办理过户登记的问题。原告签订合同的时间为2010年6月，案涉房屋可以办理过户手续的时间为2011年。可见并不存在原告和被告翱鹏公司所述的无法办理房屋过户手续的情形。原告自2011年案涉房屋具备过户手续起至我院于2016年5月查封案涉房屋，有充足的时间办理案涉房屋的过户登记，其怠于行使过户登记权利导致案涉房屋仍登记在翱鹏公司名下，不符合法律规定的“非因买受人自身的原因未办理过户登记”的情形，故原告的诉讼请求，不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，应予以驳回。原告和被告翱鹏公司关于因税务机关2015年进行价税核对导致无法开具增值税发票，不能办理权属登记的诉讼意见，无据证明，不予采纳。被告翱鹏公司提交《关于未及时办理房屋权属登记的情况说明》，将未办理房屋过户手续的原因归于公司客服人员未及时通知原告，该证据为其单方形成，无其他证据佐证，故原告和被告翱鹏公司以此理由表示原告非因自身原因未办理过户登记的意见，一审法院不予采纳。综上，原告对案涉房屋不享有排除执行的合法权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二之规定，一审法院判决：驳回原告权宪彦的诉讼请求。案件受理费38800元，由原告权宪彦承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据庭审审理情况和证据情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，因案涉房屋并非上诉人名下唯一用于居住的房屋，故一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定对权宪彦提出的权利主张予以审查系适用法律正确。根据该条规定的内容和各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是上诉人是否享有能够足以排除对案涉房屋强制执行的权利。上诉人欲排除案涉房屋的强制执行，应持有合法有效的书面买卖合同、在案涉房屋查封前合法占有该不动产、已支付全部价款、非因自身原因未办理过户登记。首先，关于案涉房屋购房款的支付情况，上诉人主张：案涉房屋的400万元总购房款中有200万元以银行转账方式支付给翱鹏公司的法定代表人马永慧，翱鹏公司对此开具了200万元的房款收据，其余200万元是以上诉人的亲属王维的房屋进行抵顶，按照马永慧的指示将该房屋过户至其亲属马秀娜名下。本院认为，200万元银行转款不是支付给翱鹏公司，而是支付到其法定代表人账户，翱鹏公司出具的是收款收据而非商品房增值税发票，其余200万元的支付系通过房屋抵顶，且，上诉人用来抵款的房屋系案外人的房屋，上诉人亦未能提供此所抵顶的200万元房款的收款收据和总购房款的发票，该付款过程不同于一般商品房销售的付款程序。尽管翱鹏公司于一审中所提交的情况说明中认可该房款支付情况，认可总房款400万元已经支付完毕，但由于上诉人未能说明其与翱鹏公司达成以房抵款合意的合理性，上诉人所主张的上述房款支付情况确有别于商品房买卖合同的付款方式，根据《最高人民法院适用的解释》第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，结合上诉人陈述的付款过程和证据情况，无法得出上诉人主张的付款过程具有高度可能性，本院无法认可其已经完全支付了案涉房屋的房款。其次，关于上诉人是否因自身原因未办理过户登记，上诉人既没有办理商品房买卖合同的备案手续，又没有翱鹏公司出具的购房发票，而案涉小区的其他购房者有办理商品房买卖合同备案和翱鹏公司出具的增值税发票的情形。本院认为，案涉房屋于2011年即具备办证条件，上诉人与翱鹏公司2010年6月签订商品房买卖合同，案涉房屋于2016年5月才被执行法院查封，这期间，即便于2015年存在过因翱鹏公司无法开具增值税发票而不能办理过户登记的情节，上诉人也有充足的时间办理案涉房屋的过户登记手续，其无法证明案涉房屋仍然登记于翱鹏公司名下不是其怠于行使权利所致。现仅有翱鹏公司提交的《关于未及时办理房屋权属登记的情况说明》，该证据为其单方形成，无其他证据佐证，本院无法采信。因此，上诉人尚无充分证据和理由证明案涉房屋非因自身原因而未办理过户登记手续。综上，因权宪彦对案涉房屋的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以保护的条件，故其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由权宪彦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇二〇年三月六日书记员 董 芳