杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0103民初7319号原告：上海文化银湾物业管理有限公司。住所地：上海市仁德路100弄13号。法定代表人：胡祝帮，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐天舒，浙江汉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金立钢，浙江汉鼎律师事务所律师。被告：蒋启平，男，1982年12月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：吴丽云（系被告蒋启平之母），女，1953年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。原告上海文化银湾物业管理有限公司（以下简称上海银湾物业公司）与被告蒋启平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海银湾物业公司的委托诉讼代理人金立钢、被告蒋启平及其委托诉讼代理人吴丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海银湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1724元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理费所产生的违约金500元（违约金按应缴费用每日千分之二，从被告逾期之日暂计至2015年9月20日，原告自愿放弃超过500元部分的滞纳金）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1234元。事实和理由：被告系杭州都市枫林小区业主。原告于2012年3月26日与都市枫林业主委员会签订《都市枫林物业服务合同》，合同期限为2012年4月1日起至2014年3月31日，合同约定由原告为都市枫林小区提供物业管理服务，并约定物业费按照建筑面积缴纳，地下停车位按个数缴纳，其中多层住宅为0.84元/月?平方米，小高层、高层住宅为1.08元/月?平方米，商业用房、会所为1.1元/月?平方米，地下车位按50元/月?个的标准收取。物业费缴纳时间约定为每12个月的第1个月上旬进行预缴，如被告逾期交纳物业管理费，应自逾期之日起按应付金额每日千分之二支付违约金。在物业服务合同履行期间，原告依照合同约定为都市枫林小区提供了物业管理服务，但被告在享受了原告提供的服务后却未能按时缴纳物业费。为此原告曾张贴《催缴物业费通知》并多次派员工上门催讨，但被告均拒不交纳。现原告无奈之下，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告蒋启平辩称，对原告上海银湾物业管理公司诉被告在2012年4月至2014年3月的服务期间拖欠的物业费之事不认可。被告是在2019年12月21日接到应诉通知才获此信息。从原告服务期间到撤离后的五年多时间里，没有任何人告知被告租客尚有物业费未付清，被告几次去物业处查问都告知没有欠费。原告也从未向被告催交过。根据相关法律规定，原告的诉讼已超过了法定的追诉期。理由与事实：一、被告的房屋原是杭州通和房产公司的限售房源，在原告服务期间租赁给他人使用。2013年5月被告通过诉讼获得了房产所有权。被告母亲在2012年间去原告物业处开被告的承租信息，及2013年5月获得产权后又一次去原告物业处登记业主信息。当时原告物业处均显示物业费已交。2014年9月租客退房时被告父亲与租客同去物业管理处结清物业费。现被告收房屋已五年多，被告没有收到过任何人催收租客拖欠物业费的通知及电话。而原告的催收物业费通知也没有针对被告，被告也没有看到过。二、原告作为有资质的物业管理公司，在2014年3月底撤离都市枫林小区时，理应与下家物业办理移交，将预先支付的及尚有欠费的业主名单数据移交给新物业公司。这本是最简单的催交方法和最有效的催收依据。但原告却不做移交，一走了之。这间接帮助配合了被告租客向被告隐瞒拖欠物业费这一事实，导致被告在与租客退房时，物业告知被告物业费已结清，很明显责任在原告物业。现被告已无法找到租客的信息，也失去了对租客追缴的时效和权力。三、被告查看部分原告收款凭证，对原告票据相印的正确度表示有疑虑。原告的收款发票存在着不规范和混乱，多户重复收费现象，有收了房东的再收房客的，收了父母亲的再向子女收的，这重复收费说明原告收到物业费后没有及时认真登记。而票据40515160号更是荒唐，这根本不存在的户号，被告才能看出是错误的。若是发生在真实业主之间的差错，根本就难以发现了。若类同的问题张冠李戴，将邻家业主交付的物业费错登入被告的房号，或是把被告租客付的款，票据错写成他人房号，就会形成了本案的奇怪现象，究竟是什么原因，只有原告与被告租客知道。被告不明白，据原告提供的材料中2012年小区业主对环境不满，好多业主没有及时交纳物业费，而被告的租客是交清的，为什么2013年被告租客不交了呢？原告也不催收呢？实际的情况中，原告完全可以在为被告租客代交水费和安排停车位的同时催收物业管理费，若没有特殊理由，被告租客是不敢也不会拒交物业费的，因违停车辆一张罚单就抵一个多月的物业管理费。原告在被告租客不交物业费长达一年多的时间里为什么不联系被告，若被告知道租客拖欠，肯定会协助原告要求租客付清物业费的。四、原告以被告是房产持有人而向被告追缴六年前被告租客欠的物业管理费。那原告应该还需要增加另一被告杭州通和房地产开发公司，因该房屋在2013年5月前是通和房地产公司名下房产。综上所述原告诉被告租客拖欠物业费的整个过程是原告工作的极不负责所造成，原告向被告追缴的事实理由不足。原告的追缴己过法律规定的追缴时效。恳求法院依法驳原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年3月26日，上海文化物业管理有限公司与杭州都市枫林业主大会、业主委员会签订了《都市枫林物业服务合同》，合同约定：都市枫林业主大会选聘上海文化物业管理有限公司对都市枫林提供物业管理服务事宜，服务期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止，期间含半年试用期。合同期满，双方无异议，自动续约三年；其中高层、小高层住宅的物业服务费为1.08元/月?平方米，物业服务费应每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金；等等。2012年3月31日，上海文化物业管理有限公司与杭州都市枫林业主大会、业主委员会签订了补充协议，补充约定了物业收费标准。上述合同签订后原告依约为该小区提供物业服务。被告蒋启平系杭州市下城区都市枫林公寓25幢3单元301室业主，其房屋建筑面积为106.47平方米。被告蒋启平于2013年5月8日取得该房屋所有权，自2013年5月8日至2014年3月31日期间，被告未向原告交纳物业管理费，结欠物业管理费1234元。原告曾于2015年8月25日在小区公告栏内张贴《催缴物业费通知》，但被告仍未缴纳。原告为此诉至本院。2013年5月15日，原上海文化物业管理有限公司更名为上海文化银湾物业管理有限公司。上述事实有原、被告双方在庭审中陈述及提交《都市枫林物业服务合同》、准予变更登记通知书、催缴物业费通知书、杭州市不动产登记信息查询记录、补充协议等证据予以佐证。本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的《都市枫林物业服务合同》对全体业主具有约束力。原告作为物业服务企业，按照合同约定的委托事项，履行管理服务职责，业主应按照合同约定缴纳物业服务费。原告于2015年8月25日在小区内张贴《催缴物业费通知书》的行为，应认定为对包含被告在内的全体未缴纳物业费的业主提出履行缴纳物业费的合同义务的书面请求，诉讼时效中断，原告向本院提起诉讼时，诉讼时效尚未届满，故被告认为原告请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳；被告辩称其租客已交物业管理费，但未能提交相关证据，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳；经本院审核，原告主张被告支付2013年5月8日至2014年3月31日期间的物业服务费1234元，符合合同约定，故本院予以支持；关于违约金，因原告在物业管理中缺乏与业主及时的沟通和配合，原告对此应承担一定的责任，且原告在被告欠费后未及时主张权利，致使损失扩大，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告蒋启平于本判决生效之日起十日内向原告上海文化银湾物业管理有限公司支付自2013年5月8日至2014年3月31日止的物业服务费1234元；二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海文化银湾物业管理有限公司负担7元，被告蒋启平负担18元。原告上海文化银湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告蒋启平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 张丹鹰二〇二〇年三月二十三日代书记员 周 忞