江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初387号 原告：聂建国，男，1981年4月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：周文芳（系原告聂建国之妻），女，1984年5月25日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：常熟市新碧房地产开发有限公司，住所地常熟市香山北路88号，统一社会信用代码91320581MA1MXGRG5M。 法定代表人：谢金雄，总经理。 委托诉讼代理人：向昌蕾，该公司员工。 原告聂建国与被告常熟市新碧房地产开发有限公司（以下简称“新碧公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂建国的委托诉讼代理人周文芳、被告新碧公司的委托诉讼代理人向昌蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂建国向本院提出诉讼请求：请求判令被告新碧公司按照编号为Y20170026067的商品房买卖合同附件七第九条的约定，开具增值税未税金额4237899.10元、增值税466168.90元、增值税率11%、总额4704068元的增值税发票给原告。事实和理由：原告于2017年11月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买该房产公司开发的紫云名邸13#1002室，合同附件七第九条明确列出，不含增值税房价为人民币4237899.10元，增值税为人民币466168.90元。根据增值税法定义，该房屋的价值为人民币4237899.10元。原告于2017年12月3日将全部含税款项支付给了被告，根据《增值税暂行条例实施细则》对纳税义务发生时间的规定：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。被告应当于2017年12月3日开具对应的发票给原告，但被告未按要求开具发票。2019年8月18日，被告开出不含增值税房价为人民币4315658.72元，增值税为人民币388409.28元的发票，在没有任何沟通及补充协议情况下，单方面更改合同标的价值。故原告诉至法院。 被告新碧公司辩称，一、被告开具的增值税发票所载金额、适用税率符合法律规定，符合双方对涉案商品房单价、总价达成的意思表示。（一）发票上开具的总价符合法律规定和合同约定。《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）规定“销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容”。原、被告双方在签订的商品房买卖合同第四条和附件四中约定涉案房屋的总价款为4704068元，且明确了房屋总价款的计价方法是按照建筑面积计价，即房屋总价款系依据合同附件四中的建筑面积乘以建筑面积每平方米价格而确定。商品房买卖合同中房屋总价款除因合同第五条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定，原、被告双方已通过商品房买卖合同作出固定房屋总价款的意思表示。房屋交易总价是4704068元，故被告必须按实际交易总价4704068元开具发票，故发票上开具的价税合计4704068元并无不妥。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，而非原告。被告按国家最新税率政策依法纳税为其法定义务。被告是否纳税、纳税金额是被告与税务机关之间的法律关系，属行政法律关系调整的范畴，与原告无关，对涉案商品房的交易总价不产生任何影响，换言之，增值税税率并非下降而是上调，对总房价也无任何影响。（二）发票开具时间和适用税率符合法律规定。涉案房屋于2019年8月18日交付，税收政策适用9%的增值税率，被告按照房屋交付时间和新的税收政策开具发票无任何不妥。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二条明确规定“货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。”涉案房屋为不动产，原告所说的纳税义务发生时间为2017年12月3日无依据。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”由此看出增值税纳税义务时点的前提是发生应税行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》销售不动产应税行为定义为：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。根据《物权法》第九条的规定，不动产所有权的设立须经依法登记。第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”因此，原告于2019年8月18日过来办理收楼，被告于2019年8月18日向业主交付房屋，故应税行为发生在2019年8月18日，被告于2019年8月18日开具发票并无不妥。因应税行为发生在2019年8月18日，根据国家税收政策，适用的增值税税率为9%。（三）发票开具的税额和不含税价符合法律和合同约定。附件七第九条之所以拆分“含税总价、不含税总价”，主要是基于税务机关规定印花税是以不含税总价作为计征基数，所以，被告才在总价固定的前提下，以签订合同时的增值税税率11%倒推计算出涉案房屋的不含税总价，税率多少及该约定并未改变双方对涉案房屋计价方式达成的真实意思表示。（四）若按照原告所言开具发票，则双方买卖涉案房屋的目的将无法实现。若如原告所言按照不含税价为4315658.72元，适用税率9%开具发票，则房屋总价将发生改变，属于对《商品房买卖合同》的重大变更。但《商品房买卖合同》未约定“降税即降价”，换句话说，如果增值税税率上调，对房屋总价款亦无影响。二、新碧公司按时交付涉案商品房，按照法律规定和合同约定开具发票，不存在违约行为，本案诉累由原告引发，故诉讼费理应由原告自行承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月12日，原告聂建国（买受方）与被告新碧公司（出卖方）签订编号为Y20170026067的《商品房买卖合同》一份，合同约定：聂建国向新碧公司购买位于常熟市虞山镇红梅路6号13#1002室房屋，该商品房合同约定合计建筑面积268.82平方米，其中套内建筑面积222.7890平方米，共有部分分摊建筑面积46.0310平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：“出卖方与买受方约定按下列第【1】款方式计算该商品房价款：（须选一款）【1】按建筑面积计算，该商品房总价款计人民币（￥4704068元）肆佰柒拾万肆仟零陆拾捌元整（房价款构成约定详见本合同附件四），其中装修款按每平方米建筑面积人民币×元计算。”合同第五条约定：商品房交付后，实际交付面积与合同约定面积发生差异，如面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受方可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按本合同附件四约定的退补单价进行退补。合同第六条“付款方式及期限”约定：“（1）买受方按下列第【3】款方式按期付款：（须选一款）……【3】其他方式支付（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为肆佰柒拾万肆仟零陆拾捌元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.06%给出卖人，即壹佰肆拾壹万肆仟零陆拾捌元整；（3）买受人必须在2017年11月30日前，付该商品房总房价款的69.94%（银行按揭款项）给出卖人，即叁佰贰拾玖万元整。”合同第八条约定：“交付期限及交接手续。1.出卖方应当在2019年7月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。”合同附件四约定：“1.房屋：层高3.15米；建筑面积268.82平方米。其中：套内建筑面积222.7890平方米，共有部分分摊建筑面积46.0310平方米。建筑面积每平方米17498.9510元，合计人民币（￥4704068元）肆佰柒拾万肆仟零陆拾捌元整。”附件七合同补充协议第九条“关于税费及利率”约定：“1、买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币4237899.10元，增值税为人民币466168.90元（税率为：11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币4704068元。”合同还对其他内容进行了约定。商品房买卖合同中房屋总价除因合同第五条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。 新碧公司分别于2017年11月12日、2017年12月3日向聂建国开具碧桂园集团通用机打收据，金额分别为1414068元、3290000元。 2019年8月18日，新碧公司向聂建国开具了税率为9%的增值税普通发票，价税合计4704068元。涉案房屋已由新碧公司于2019年8月份交付聂建国，尚未办理不动产权证。 2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；本通知自2018年5月1日起执行。 2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署作出《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号），公告称：增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。本通知自2019年4月1日起执行。 在审理中，原告聂建国主张，根据《增值税暂行条例实施细则》第三十八条、《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税义务的发生时间：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭证的当天；采用分期付款方式的，为书面合同约定的收款日期的当天；原告在2017年12月已经全部缴纳完房款，被告应在此时开具合同约定的发票；《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019第14号）第二条规定，纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开；故被告新碧公司应当按照合同约定，开具增值税未税金额4237899.10元、增值税466168.90元、增值税率11%、总额4704068元的增值税发票给原告。 被告新碧公司主张，1、《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》第二条明确的是增值税税率调整前有应税销售行为但未开具增值税法的情形，被告在2017年并无给原告按照11%开具增值税发票的应税销售行为。该公告中第四条明确纳税人应当按照《商品和服务税收分类编码表》开具增值税发票，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第十一款对于《商品和服务税收分类编码表》的说明“未发生销售行为的不征税项目，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形”、“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”、使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票汇率应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。2017年双方针对预售的商品房签订合同，被告收取款项但未发现销售不动产，此时属于未发生销售行为的不征税项目，如原告需要被告可开具税率栏“不征税”的发票，待纳税义务发生时间即原告2019年收房时，被告可开具适用税率的增值税发票。2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016第18号）第十条规定，一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预交增值税。《营改增行业办税指南——房地产业》（2016年4月江苏省国家税务局营改增工作领导小组办公室编写）第八条对于房地产企业确认纳税义务发生时间也有明确规定“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，不确认纳税义务，但在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税”。被告缴纳增值税纳税义务时间是转让不动产所有权时，因国家增值税率下调，被告2019年8月给原告开具的增值税发票，符合法律规定。 本院认为，本案争议焦点为本案所涉的增值税纳税义务时间应是何时，被告应否为原告重新开具增值税发票。本院分析认为：第一，原、被告签订的商品房买卖合同第四条约定房屋总价款为4704068元，且明确了房屋总价款的计价方法，即房屋总价款系依据合同附件四中的建筑面积乘以建筑面积每平方米价格而确定。商品房买卖合同中房屋总价款除因合同第五条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。据此，可以认定双方已通过商品房买卖合同作出固定房屋总价款的约定。第二，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。第三，根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，销售服务、无形资产或者不动产称为应税行为，销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条规定，一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。本案系被告作为房地产开发企业采取预收款方式预售所开发的商品房，不确认纳税义务，在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税，2019年8月份交房，此时纳税人发生应税行为，即纳税人增值税纳税义务时间为2019年8月。第四，商品房买卖合同附件七第九条中约定增值税税率为11%，被告实际开具的增值税普通发票上载明税率为9%。该税率下调系因为国家降低了增值税税率。原、被告已经通过合同第四、五条作出固定房屋总价款的意思表示，且合同附件七第九条的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响；换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为9%后，不影响涉案房屋的总价款，被告根据上述房屋总价款开具增值税发票并无不当。综上，原告要求被告重新开具增值税发票，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告聂建国的诉讼请求。 案件受理费减半收取80元，由原告聂建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  王焕 二〇二〇年三月三十一日 书记员  夏芸