福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初4840号 原告（反诉被告）：赵素娟，女，汉族，1980年7月13日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：赵耿川，福建闽荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州市诚毅房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区田安北路金帝大厦16楼，统一社会信用代码91350503310728355N。 法定代表人：刘小蓉，总经理。 委托诉讼代理人：王挺律、林倩倩，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：林美珍，女，汉族，1991年5月19日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：花志煌，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵素娟与被告（反诉原告）泉州市诚毅房地产代理有限公司、第三人（反诉被告）林美珍居间合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵素娟的委托诉讼代理人赵耿川、被告泉州市诚毅房地产代理有限公司的委托诉讼代理人林倩倩、第三人林美珍及其委托诉讼代理人花志煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵素娟向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还保管的50000元定金；2.被告向原告支付实现债权而实际支付的律师费6000元。事实和理由：2017年12月29日，原告通过介绍联系后与第三人订立《房地产买卖、经纪合同》一份，其中合同约定，合同签订时，原告支付定金人民币50000元，且原告支付的定金在交易中由被告监管，双方在合同中还就相关权利义务做了详细约定。事后，因其他约定原告与房屋所有权人林美珍通过诉讼调解解除了2017年12月29日签订的《房地产买卖、经纪合同》，且双方确认房屋卖方同意退还原告支付的定金。鉴于该定金由被告保管，在房屋卖方的同意下，被告应当将该笔款项退还给原告。但被告至今不但不予配合，且均以各种理由予以推诿。 被告泉州市诚毅房地产代理有限公司辩称，原告与第三人未经其同意，擅自解除三方当事人订立的合同，原告与第三人所主张的合同解除的效力不应及于被告。如前所述，根据居间及交易服务协议以及相关条款的规定，被告促成原告与第三人订立合同，完成了居间义务，应当取得相应的居间服务佣金。被告有权从原告所代为监管的定金中优先扣除应取得的居间服务佣金及进行维权所增加费用。请求驳回对被告不当的诉讼请求。 第三人述称，同意原告要求返还定金的请求，本案案涉合同原告与第三人已经解除，并不需要征得被告同意，本案原告诉求基于原告与第三人的买卖合同予以起诉，案由应当为买卖合同或定金合同纠纷。 泉州市诚毅房地产代理有限公司作为反诉原告向本院提出诉讼请求：1.解除三方签订的房地产买卖经纪合同；2.反诉被告赵素娟支付居间服务佣金7000元，并支付违约金2100元；3.反诉被告林美珍支付居间服务佣金10800元，并支付违约金3240元；3.反诉被告赵素娟、林美珍承担律师费用5000元；4.上述款项直接从反诉被告赵素娟支付的定金中予以扣除。事实和理由：反诉原告与反诉二被告于2017年12月29日签订《房地产买卖经纪合同》一份，约定由反诉被告林美珍购买反诉被告赵素娟址在晋江市池店镇东山村世源江湾国际9幢1903室房产一套，同时该合同也就反诉原告促成二反诉被告签订合同而应取得的居间报酬及违约责任等事项进行了约定。反诉被告赵素娟在合同签订后也依约支付定金50000元交由反诉原告监管。现二反诉被告在未与反诉原告协商处理后续事宜的情况下，因自身原因擅自解除三方合同，并拒不支付合同约定的居间报酬。而根据三方合同约定，在反诉原告促成二反诉被告签订合同后，无论反诉被告哪方违约导致房产交易未能进行及本合同不能履行的，仍应向反诉原告支付居间报酬。 反诉被告赵素娟答辩称，1.同意解除合同，本案诉求依据是买卖合同，而反诉所提起的依据是房地产买卖经纪关系，反诉原告是基于不同的事由提起的，依法应予驳回起诉；2.反诉原告在三方签订经纪合同后没有如实告知反诉被告赵素娟该房屋存在短期内无法过户的情况，隐瞒了该事实，是导致该合同无法履行的根本原因，过错在于反诉原告；3.反诉原告主张的佣金和违约金并没有提供任何事实和法律依据，对其主张的金额项目进行支持，其诉求也不应该得到支持；4.反诉二被告解除合同并非任何一方存在过错，而是协商解除，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金和佣金没有事实和法律依据，且要求从反诉被告支付的定金中予以扣除也有没事实和法律依据。 第三人林美珍（反诉被告）述称，同意反诉原告与反诉被告解除合同，反诉被告林美珍并非本案适格被告，仅是本案的第三人，我们未提出任何诉求，反诉原告的反诉请求应当是针对原告，第三人并非适格主体，本案本诉是原告向被告基于房屋买卖合同所产生的的讨要定金的法律关系，应当是房屋买卖合同纠纷或定金合同纠纷；本案的反诉诉求是基于居间合同关系，二者不同，本诉和反诉基于的法律事实和依据是没有关联的，因此应当驳回反诉原告的反诉，反诉原告的诉求也没有事实和法律依据，本案的合同已经由原告和第三人协商解除，合同没有履行，双方合同目的已经无法实现，而本案的本诉被告未履行合同中的义务，因此无权要求原告与第三人支付相应的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方提供的证据，三方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年12月29日，赵素娟、林美珍、诚毅公司三方签订编号为NO：0000362《房产买卖经纪合同》，该合同分成四章，第一章房产买卖协议，第二章居间及交易服务协议，第三章违约责任，第四章附则。合同约定赵素娟购买林美珍址于晋江市池店镇东山村世源江湾国际9幢1903室房产一套，该合同对房产状况、成交价格、付款时间和付款方式、房屋交付、交接保证金、居间及交易服务、居间费用收取、违约责任等三方权利义务作出明确约定，赵素娟应当支付居间费7000元，林美珍应当支付居间费13800元。合同签订时，赵素娟交付房屋购买定金人民币50000元至诚毅公司，林美珍支付诚毅公司3000元。2018年5月8日赵素娟起诉林美珍、诚毅公司，请求林美珍双倍返还定金。2018年6月11日经晋江市人民法院调解达成（2018）闽0582民初6112号民事调解书，赵素娟与林美珍自愿解除双方于2017年12月29日签订合同编号为0000362的《房产买卖经纪合同》；林美珍同意返还赵素娟交付的定金50000元，鉴于该50000元由诚毅公司保管，由赵素娟自行向诚毅公司主张。2019年4月12日赵素娟提起本案诉讼。上述事实有NO：0000362《房产买卖经纪合同》、收款收据、定金委托代收函、（2018）闽0582民初6112号民事调解书、当事人庭审陈述等证据证实。 本院认为，赵素娟、林美珍、诚毅公司签订NO：0000362《房产买卖经纪合同》包含赵素娟和林美珍关于涉讼房屋买卖事项的约定及赵素娟、林美珍与诚毅公司关于居间合同关系的约定，为混合合同，故本案案由应确定为合同纠纷。本案三方签订系混合合同，三方当事人就该合同引起纠纷，从减少诉累，节约司法资源考虑，本案一并审理。关于赵素娟和林美珍关于房屋买卖事项双方已调解，故本案对该部分无需再进行审理。关于居间合同关系问题，赵素娟、林美珍、诚毅公司围绕涉讼合同关于居间合同关系的约定是各方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于赵素娟、林美珍是否支付诚毅公司居间费用的问题，本案经诚毅公司提供居间服务，赵素娟与林美珍签订房屋买卖合同及居间合同，赵素娟、林美珍应当向诚毅公司支付相应的居间报酬。因所涉房产开发商泉州市远洋房地产开发有限公司开发该房地产项目涉及的原国有建设用地使用权证到期日分别有至2078年、2082年两本，该两本国有建设用地使用权证间隔5年时间，晋江市不动产登记中心暂停办理该房地产在办的不动产权证书。故本案第三人林美珍无法在买卖合同约定时间内办理所涉房产的不动产权属证书并办理解押过户手续。现房屋买卖双方已自愿解除合同，但居间合同仍合法有效。本案中诚毅公司作为一家专业的房屋中介机构，对房屋权属、买卖双方订立及履行合同过程中将要产生的一系列问题应当提供可靠的咨询性意见及审核义务，在交易双方间起介绍、告知、评估风险、协助通知之作用，其主张居间费用的前提是买卖双方享受到中介公司在整个居间过程中所带来的相关服务，否则请求报酬就会失去一定的基础。而本案诚毅公司在起介绍作用时并引导买卖双方签订买卖合同，但不能依赖其专业知识，告知双方当事人所涉房屋办理权属证书及过户手续中可能存在的问题，事实上本案导致房屋买卖合同无法履行真实原因也在于权属证书办理存在问题，并不可归责于本案当事人。本案居间人诚毅公司提供居间服务存在瑕疵，而且审理中居间人诚毅公司提出解除居间合同，买卖双方赵素娟、林美珍亦同意解除居间合同，本院依三方合意予以解除本案居间合同。根据法律规定居间合同解除后，本案居间费用视已完成居间工作量支付居间费用。本案三方居间合同仅履行至协办权属证书阶段，整个房产买卖流程未能全部走完，本案居间合同约定多项居间服务内容，诚毅公司仅履行部分，故本案赵素娟、林美珍应支付相应居间报酬给居间人诚毅公司。本院依法根据诚毅公司的工作量酌定赵素娟支付诚毅公司居间费2000元，林美珍支付诚毅公司居间费5000元，扣除已支付3000元，再支付2000元。另因居间合同解除，诚毅公司保管赵素娟交付50000元没有依据，应予返还。赵素娟应当支付居间费2000元在诚毅公司保管定金50000元中扣除。反诉原告主张反诉被告支付律师费，双方均有该项支出，对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告赵素娟、被告泉州市诚毅房地产代理有限公司、第三人林美珍于2017年12月29日签订编号为NO.0000362号房产买卖经纪合同中关于经纪居间合同解除； 二、被告泉州市诚毅房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵素娟款项48000元； 三、第三人林美珍应于本判决生效之日起十日内支付被告泉州市诚毅房地产代理有限公司居间费2000元; 四、驳回反诉原告泉州市诚毅房地产代理有限公司其他诉讼请求。 本案本诉受理费减半收取计600元，由被告泉州市诚毅房地产代理有限公司负担。反诉受理费300.5元，由反诉原告泉州市诚毅房地产代理有限公司负担250.5元，由第三人林美珍负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄庆明 （） 二〇二〇年三月二十六日 书记员  朱泽晶 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。