江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1399号上诉人（原审被告）：邱苗，女，1991年12月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李庆龙，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩宝强，男，1968年7月25日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：佟秀芹，女，1967年5月10日，汉族，住徐州市云龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄岩，江苏达谕律师事务所律师。原审第三人：韩瑞，男，1989年10月15日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人邱苗因与被上诉人韩宝强、佟秀芹及原审第三人韩瑞赠与合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邱苗及其委托诉讼代理人李庆龙，被上诉人佟秀芹及其与韩宝强的共同委托诉讼代理人黄岩，原审第三人韩瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱苗上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回二被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、一审认定二被上诉人为实际购房人错误。购房人为商品房买卖合同的买受人，根据《商品房买卖合同》，买受人为上诉人、原审第三人和二被上诉人4人，除非有相反的证据推翻该合同。出资人和实际购房人是两个不同的法律概念，一审予以等同，认定出资人即为实际购房人没有依据。2、一审认定银行贷款均为二被上诉人按期归还错误。购房时间为2015年4月，发生在上诉人和原审第三人婚姻关系存续期间，本案当事人4人共同在一个家庭生活，4人收入均用于家庭共同支出，二被上诉人的收入大部分用于还贷，上诉人和原审第三人的收入大部分用于家庭日常支出及儿子抚养教育，收入用途侧重点不同，但应不分彼此，所以还贷应视为共同还贷。3、一审认定因涉案房屋未办理不动产权属证书，应视为赠与的财产未发生转移错误。二被上诉人和上诉人之间不存在物权赠与问题，而只是涉及在共同购买房屋时首付款的出资及出资款的赠与问题，首付款的出资只是合同之债，购房人将出资款交付给开发商，双方签订合同，出资已经完成，赠与即己经完成，而一审认定为财产权利未发生转移，显然混淆了赠与的财产性质，将首付款的赠与等同于房屋所有权的赠与，因而得出错误的认定。4、一审以无法履行对二被上诉人的扶养义务认定为赠与的撤销条件错误。二被上诉人在赠与首付款出资时并没有附加条件，从法律上上诉人和被上诉人之间不存在法定的扶养义务，所以一审以此为由判决没有法律依据。5、一审以二被上诉人因购房及还贷造成经济困难为由判决撤销赠与没有依据。合同法第192条规定，造成赠与人经济困难不是可以撤销的法定事由,而根据195条规定，也只是针对没有完成赠与义务的情形，可以不再履行赠与义务，而不是撤销。何况根据法庭调查的事实，二被上诉人并没有充分的证据证明因首付款出资及还贷造成了自身经济困难。被上诉人佟秀芹有固定的退休工资，被上诉人韩宝强原为徐州矿务集团职工，因关井和单位终止劳动关系领取了相应的经济补偿金及一定年限的失业金，其为完全民事行为能力人，完全可以通过再就业等手段获得其他经济来源。6、一审支持的判决结果和二被上诉人一审诉讼请求是两个不同的概念。二被上诉人一审诉讼请求是要求撤销对购买房产49%份额的赠与，这一请求明显为物权的撤销权，既然二被上诉人在赠与前没有取得物权，就不存在物权赠与问题，法院应当驳回其诉讼请求。而一审判决结果是撤销二被上诉人在购买房产过程中的赠与，这一判决既没表明撤销的是物权赠与，也没有表明是债权的赠与，有意回避对物权概念和债权概念的区分，也回避了对于二被上诉人关于物权份额49%的具体请求内容。7、一审在认定事实部分表述相互矛盾，不能自圆其说。一审认定“该房屋未办理不动产权属证书，应视为所赠与财产权利未发生转移”。接着又表述“即便原被告之间关于赠与债权的行为已经完成”，这一表述不仅前后矛盾，也没有认定清楚到底是赠与的物权还是债权？赠与是已经完成还是没有完成？判决撤销的是物权的赠与还是债权的赠与？韩宝强、佟秀芹辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。上诉第1点是一个事实问题，上诉人所述不是事实；关于第2点，一直由我们进行还贷；关于第3点，上诉理由不能成立，该房屋并未办理房产证，也没有办理上房手续，没有实际占有使用；关于第4、5、6点，为上诉人的一种理解，与法律不相符。韩瑞辩称，涉诉房屋都是二被上诉人出资，当时我和上诉人的收入是5000元左右，透支卡需要还款是4000多元，没有条件还房贷。韩宝强、佟秀芹向一审法院起诉请求：1.判令撤销韩宝强、佟秀芹购买的新城区碧桂园房产中对邱苗赠与的49%份额。2.诉讼费由邱苗、韩瑞承担。一审法院认定事实：韩宝强与佟秀芹系夫妻关系，第三人韩瑞系韩宝强、佟秀芹之子。2012年4月9日，邱苗与韩瑞登记结婚。2015年4月29日，买受人韩瑞、韩宝强、佟秀芹、邱苗与出卖人徐州市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0487235）一份，约定买受人向出卖人购买的商品房为碧桂园第1幢1单元1402号房，房款总金额为719084元，付款方式为买受人于2015年4月29日前支付219084元房款；买受人应于2015年4月30日向按揭银行或公积金中心申请办理按揭贷款手续。2015年4月29日，韩宝强的中国银行账户（账号：45×××09）取款15000元，又刷该卡49084元，加上佟秀芹嫂子给刷卡15000元，共计支付购房款79084元。2015年5月22日，韩瑞的工商银行卡支出11万元，邱苗用其民生银行信用卡刷卡3万元，共计支付购房款14万元。以上共计支付首付款219084元。2015年5月26日，佟秀芹提取公积金76500元至其中国工商银行（账号：62×××88）账户。同日，韩宝强提取公积金121000元至上述中国工商银行账户。以上共计提取197500元。韩宝强、佟秀芹提取公积金后于2015年5月28日支付到韩瑞中国工商银行卡（账号：62×××99）中16万元，另外支付给邱苗3万元现金用于偿还邱苗刷取的信用卡金额3万元。2015年4月28日，邱苗父亲向邱苗汇款4万元用于购房，邱苗认可该款项已由韩宝强、佟秀芹偿还完毕。韩瑞的中国银行卡（账号：62×××48）系偿还银行贷款账户。自2015年8月至2018年10月，均是韩宝强、佟秀芹通过ATM机向该银行账户存款的方式偿还银行贷款，每月还贷金额约为4000元左右（等额本金方式还贷，还贷额逐月递减）。韩宝强于2016年12月失业，每月失业金1600元；佟秀芹于2017年5月退休，每月退休金2349.3元。2015年6月3日，韩瑞作为受让人与韩宝强、佟秀芹、邱苗作为共同受让人向房管部门提交了《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》，就碧桂园第1幢1单元1402号房屋申请预告登记，申请书中载明的共有状况为按份共有，份额为韩瑞占49%，韩宝强占1%，佟秀芹占1%，邱苗占49%。该房屋开发商于2016年7月24日通知当事人办理上房手续，但当事人未办理上房手续，也未办理不动产权属证书。2018年6月28日，邱苗与韩瑞经一审法院出具（2018）苏0303民初2921号民事调解书调解离婚。一审法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案涉案房屋首付款及每月偿还房贷款均由韩宝强与佟秀芹实际支出，韩宝强、佟秀芹应为该房屋的实际购房人，在邱苗与第三人韩瑞婚姻关系存续期间，韩宝强、佟秀芹与邱苗、第三人韩瑞作为共同购房人签订购房合同，并在《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》中载明韩瑞与邱苗各占该房屋共有份额的49%，应视为韩宝强、佟秀芹对韩瑞与邱苗的赠与。该房屋未办理不动产权属证书，应视为所赠与的财产权利未发生转移，即便双方之间关于赠与债权的行为已经完成，但邱苗与第三人已经离婚，邱苗无法继续履行对双方的扶养义务，且韩宝强、佟秀芹因购房及偿还房贷已自身经济困难，此时，作为实际购房人的韩宝强、佟秀芹可行使其撤销权。故韩宝强、佟秀芹要求撤销在新城区碧桂园1-1-1402房产中对邱苗的赠与于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十二条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款之规定，判决：撤销韩宝强、佟秀芹在购买徐州市新城区碧桂园1-1-1402号房屋过程中对邱苗的赠与。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审经审理并经双方当事人认可，对一审查明事实予以确认。本院认为，韩宝强、佟秀芹按赠与合同纠纷要求撤销赠与邱苗涉案房屋49%份额的行为，邱苗认为其与韩宝强、佟秀芹、韩瑞为共同购房人，偿还银行贷款应为共同还贷，是首付款出资及出资款赠与，不是涉案房屋所有权的赠与，韩宝强、佟秀芹并未取得房屋物权，不存在物权赠与问题。关于涉案房屋实际出资人的问题。邱苗辩称其与韩宝强、佟秀芹、韩瑞签订了商品房买卖合同即是实际购房人，偿还银行贷款应为共同还贷。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，不动产物权才发生效力。虽韩宝强、佟秀芹、韩瑞、邱苗与出卖人签订了商品房买卖合同，但在房屋未交付登记前，基于合同享有的是债权而非物权。首先，涉案房屋的首付款系韩宝强取款15000元、刷银行卡49084元，佟秀芹嫂子刷银行卡15000元，韩瑞银行卡支出11万元，以及邱苗银行信用卡刷卡3万元组成，但之后，韩宝强、佟秀芹在各自提取公积金后支付给韩瑞16万元，支付给邱苗3万元用于偿还其刷取的信用卡金额3万元，同时将邱苗父亲汇款的4万元一并偿还完毕。其次，签订商品房买卖合同后，后期按揭贷款部分，虽偿还银行贷款账户为韩瑞的中国银行卡，但每月还贷款项的给付均系韩宝强、佟秀芹通过ATM向该中国银行卡存款方式偿还。邱苗并未提供证据证明其或韩瑞对涉案房屋有所出资，故一审法院认定韩宝强、佟秀芹系涉案房屋的实际出资人，并无不当。关于赠与的是房屋还是钱款，如系房屋，能否撤销的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，预告登记是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记本身并不能替代正式的房产物权变动登记，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，该权利即归于消灭。本案中，韩宝强、佟秀芹、韩瑞、邱苗与出卖人虽就涉案房屋于2015年6月3日向房管部门提交了《徐州市（预购商品房）预告登记申请书》，但至今该房屋并未办理相关不动产权登记手续，根据上述规定，该预告登记申请书已经失效，即涉案房屋产权登记尚未完成。其次，根据法律规定，在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。审判实践中，在尚未付清该房屋的全部款项，房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款。本案中，韩宝强、佟秀芹的本意是为韩瑞、邱苗购房并赠与其二人，以使其二人能够长久生活，如韩宝强、佟秀芹赠与给韩瑞、邱苗的仅是首付款，那么在支付首付款后应由韩瑞、邱苗偿还按揭贷款才是，而事实并非如此。故一审法院认定韩宝强、佟秀芹出资购房并由其与韩瑞、邱苗签订购房合同、而后一直由韩宝强、佟秀芹还贷的行为应系韩宝强、佟秀芹对韩瑞、邱苗作出赠与涉案房屋的意思表示，在涉案房屋尚未交付、产权登记未完成前，韩宝强、佟秀芹有权撤销涉案房屋中对邱苗的赠与，亦无不当。综上，邱苗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费6585元，由上诉人邱苗负担。本判决为终审判决。审判长 王 韧审判员 黄 博审判员 谢立华二〇二〇年三月三十日书记员 牟天琦