浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1717号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭某，男，1973年2月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，女，1973年2月21日出生，汉族，住安徽省广德县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴平，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李静，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江禾峰置业有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道画溪大道龙山公园西侧禾峰乾庄。 法定代表人：陈劭宇。 委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。 原审第三人：邓某，男，1978年1月15日出生，汉族，住浙江省长兴县。 原审第三人：沈某，男，1970年11月4日出生，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人彭某、李某为与被上诉人浙江禾峰置业有限公司（以下简称禾峰公司）、原审第三人邓某、沈某商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人彭某、李某的共同委托诉讼代理人吴平、被上诉人禾峰公司的委托诉讼代理人张学锋、原审第三人邓某、沈某到庭参加诉讼。庭审后，各方申请庭外和解至2020年2月29日。本案现已审理终结。 彭某、李某上诉请求：1.撤销原审判决，驳回禾峰公司对彭某、李某的诉讼请求，改判支持彭某、李某在一审中的反诉请求，2.一、二审诉讼费用由禾峰公司承担。事实与理由：一、购房借款协议第一条对首付款1384000元以及后续的银行贷款3000000元都约定了相应的利息，并由邓某作为担保。这是彭某在签订购房合同前所做的准备工作，即为解决购房资金作出的安排。沈某划拨给彭某的款项是履行购房借款协议的合同义务，彭某有权根据协议约定取得沈某的借款，至于沈某的资金来源不影响协议四方根据协议约定享有的合同权利和义务。二、该协议第二条约定“借款到期，彭某有权选择退房……”，从该条看彭某在签订该协议时有明确的购房意思表示，并且其始终没有选择退房，更加能够证明商品房买卖合同并非双方“虚伪意思表示”。该协议第三条约定“借款期限内，若有第三方向禾峰公司购买此物业，乙方享有同等条件优先权……”，购房合同签约前关于优先购买权的提前约定恰恰说明后续购买商品房是双方真实意思表示。该协议第二条是行使合同解除权有关期限的约定，借款到期彭某不选择退房，就丧失了合同解除权。第三条实际是针对禾峰公司在借款期限行使合同解除权的约定，但本案中禾峰公司在约定期限内并未行使合同解除权，禾峰公司只能按原协议约定的交易条件履行合同。三、从该协议的签订过程看，并无双方商品房买卖行为的虚伪意思表示的证据。该协议是邓某因无力归还其向彭某的借款，为解决彭某的购房资金问题，由其与禾峰公司和沈某协商协议条款，最后交给彭某签字确认。此前彭某与沈某和禾峰公司并未就商品房买卖合同的“虚伪意思表示”进行磋商。原审判决认定“彭某、李某与禾峰公司签订商品房买卖的行为，系促成禾峰公司获取银行资金的虚伪意思表示行为”，不仅没有事实根据，同时也违反常理。如果禾峰公司仅仅是套取银行资金，可以直接让其职员出面购房更加方便，同时也可有效管控风险，无需与彭某、李某、邓某签订四方协议。四、彭某从来没有要求禾峰公司为其归还月供，每次月供的信息都是发送给邓某并要求邓某代为清偿，至于邓某如何解决资金来源并不影响彭某与邓某之间债权债务关系的结算，更加不能据此认定商品房买卖合同双方的“虚伪意思表示”。原审判决认定“邓某代偿彭某借款债务的主张缺乏沈某的认可”属事实认定错误。正是基于购房借款协议，沈某根据协议的安排和邓某的指示，将月供如数支付至贷款账户。沈某向银行汇款表明其对“邓某代偿彭某借款债务”是认可的。同时从法庭查明的沈某陈述款项是来自禾峰公司或其股东单位的情况看，禾峰公司当时对抵偿邓某工程款的行为是双方认可的，否则，禾峰公司无需与彭某等人签订四方协议，也不会存在后续沈某给彭某打款的行为。五、原审判决认定“邓某与彭某至今的借贷关系由双方另行协商解决”与事实不符。邓某明确向法庭陈述因其无力归还彭某借款，为解决彭某的购房资金问题，与禾峰公司协商后，以《购房借款协议》形式，对彭某的购房资金作出安排，并为此提供担保，用于清偿其拖欠彭某的款项。六、原审判决法律适用不当。本案系商品房买卖合同纠纷，应当优先适用合同法的相关规定，本案并不存在合同法五十二条规定的合同无效的法定情形。 禾峰公司答辩称，一、购房借款协议是为套取银行按揭贷款、订立商品房买卖合同而做的一个款项上的安排，目的是为了取得银行按揭贷款。所以无论是首付款，还是每个月的银行按揭还款，都是由禾峰公司来解决，而彭某、李某没有任何付款义务。彭某、李某跟沈某没有任何联系，如果彭某真的买房，禾峰公司没有必要承担所有的付款责任。二、彭某与邓某之间所谓的借款，除了邓某出具的借条以外，没有其他任何凭证证明。三、购房借款协议与商品房买卖合同是同一天签订的，如果彭某、李某真有购房的意思表示，不可能同时还用购房借款协议来制约自己。综上，本案商品房买卖合同是虚假的意思表示，不是真实的意思表示，彭某、李某真正的意思不是买房。彭某、李某的上诉意见不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 邓某陈述称，同意彭某、李某的上诉意见。彭某没有禾峰公司所说的套取银行资金的主观动机和行为，他只是想通过购房的形式来收回邓某向他借的230万元借款，在客观上也没有证据证明他与禾峰公司恶意串通。 沈某陈述称，同意禾峰公司的答辩意见。 禾峰公司向一审法院起诉请求：1.认定禾峰公司与彭某、李某签订的商品房买卖合同无效；2.彭某、李某配合禾峰公司办理商品房买卖合同备案撤销手续。 彭某、李某向一审法院起诉请求：1.禾峰公司继续履行合同，并办理房屋交付过户登记手续；2.禾峰公司自2016年8月31日起按已交房款的日万分之三计付逾期交房违约金至实际交房日止（算至2018年10月31日金额为1025856元）；3.禾峰公司自2016年11月30日起按日万分之一支付逾期办理权属证书违约金至实际交付权属证书日止（算至2018年10月30日金额为302496元）。 一审法院认定事实：2014年12月26日，禾峰公司（甲方）与长广工程建设有限责任公司（乙方）签订建设工程施工合同，约定乙方承建甲方的长兴禾峰乾庄工程。同日，双方签订补充条款，约定乙方承接该工程施工，必须以6套别墅抵充工程款（具体以双方确认的区域及幢号为准）等。同日，双方签订备忘录约定：1.由乙方负责销售的6套别墅以外的销售房款双方按如下约定实施：在未达到付款节点时，完成该阶段的销售指标后，新增销售房款用于预先支付工程款，支付比例不得超过已完工程量的70%，待到达支付节点后予以扣除。2.超过双方约定的6套别墅以外，由邓某介绍的朋友购买禾峰乾庄房产可以无条件内部过户。3.超过双方合同约定的6幢别墅以外的购房款，按合同、补充协议相关条款而建设方未能按时正常支付时，上面第二条内容的内部过户费用、首付款及银行按揭利息由建设方承担。2015年3月29日，邓某向彭某出具借款40万元的借条；4月16日，邓某向彭某出具借款60万元的借条；5月2日，邓某向彭某出具借款30万元的借条；2018年6月14日，邓某向彭某出具借款100万元的借条。2015年6月17日，沈某（甲方）、彭某（乙方）、邓某（丙方）、禾峰公司（丁方）签订购房借款协议约定，一、乙方购买丁方位于长兴禾峰乾庄珑园7幢物业，需向甲方借款1384000元。利息计算：按借款额1384000元、贷款额300万元，以及借款期限内银行实际支付本息额（银行还款清单为债权凭证），三项费用相加总额计算，年利率10%收取利息。甲方每月须按时付银行乙方贷款额300万元的本金加利息，如逾期还款对乙方产生个人信誉问题，甲方须按照合同总价在5%承担违约责任。借款期限：自2015年6月17日至2016年6月16日。交付方式：乙方指定甲方将现金以乙方名义存入丁方账户（存款单为债权凭证），以支付乙方对丁方的首付款。款项归还：甲方指定乙方将款项归还至以下账户：户名沈某，账号：**×××14。二、借款到期，乙方有权选择退房，若退房乙方不承担借款及期限内任何借款利息，但乙方必须积极配合丁方办理相关撤案手续，完成手续后丁方不追究乙方违约责任。如在办理相关撤案手续时，因乙方原因造成撤案不成功的，对乙方造成损失的部分，鉴于丙方承建丁方的相应工程，丙方同意在工程款中抵扣丁方损失。三、借款期限内，若有第三方购买此物业，乙方享有同等条件优先权，但必须将首付款1384000元及借款期限内已产生的银行按揭款（银行还款清单为债权凭证），二项费用相加总和，以年利率10%按日计算利息额，一次性付清。四、因借款而产生纠纷的，由四方友好协商，协商不成的，由甲方所在地法院解决。五、违约责任：如乙方逾期还款的，先行承担违约金，违约金为借款额与已产生的银行按揭金额总和的15%。同日，禾峰公司与彭某、李某签订了商品房买卖合同，约定彭某、李某购买禾峰公司禾峰乾庄珑园7幢1号房屋，总价4384000元。禾峰公司且于该日向彭某、李某开具首付款1384000元支付发票。2015年7月27日，彭某作为借款人，农行长兴县支行作为贷款人，禾峰公司作为保证人，彭某、李某作为抵押人签订个人购房担保借款合同，约定该行向彭某发放按揭贷款300万元（2015年7月31日至2035年7月30日每月等额本息还款），相应月供至今正常支付中。另，沈某划付彭某的1384000元，来源于禾峰公司或其股东单位财务转付。农行长兴县支行每月自彭某账户扣收的还款均来源于禾峰公司或其股东单位财务支付至员工账户再由员工向彭某账户划付（具体数额由彭某将接收的银行信息转发沈某确认后支付）。又，禾峰公司至今未向彭某交房及办理房屋权属证书。彭某也未向沈某归还前述购房借款协议所指借款。 一审法院认为，合同有效的必要条件是要约、承诺均为真意，基于虚伪意思表示所“成立”的“合同”无效。结合沈某、彭某、邓某、禾峰公司所签购房借款协议及资金往来情况看，彭某、李某与禾峰公司签订商品房买卖合同的行为，系促成禾峰公司获取银行资金的虚伪意思表示行为，相应合同无效。因此，禾峰公司关于合同无效的相关诉请，本院予以支持。相应的，彭某、李某基于合同有效的反诉请求，本院不予支持。另予指出，促成该虚伪意思表示的各方当事人是否违反其他法律规定？禾峰公司因该虚伪意思表示是否获益？获益金额如何确定？所获利益是否应予收缴？若不须收缴或收缴之余仍有获益是否应给予彭某等帮助人合理补偿？相关联的银行按揭贷款合同后续如何处理？上述问题不是本案的审理范围，在此不予置评。当事人各方可另行协商或另案诉讼解决。至于彭某、李某主张，禾峰公司与长广工程建设有限责任公司（邓某）存在工程款债务关系，邓某与彭某存在民间借贷债务关系，彭某与沈某存在民间借贷债务关系，邓某承诺彭某欠沈某的借款本息由邓某代为偿还且与沈某就此达成口头一致。即彭某、李某与禾峰公司的商品房买卖合同的履行是一回事，相应首付款的借款归还及银行按揭贷款的归还是另一回事。对此，本院认为，上述邓某代偿彭某借款债务的主张欠缺沈某的认可，案涉房屋作为禾峰公司抵偿长广工程建设有限责任公司（邓某）工程款债务的主张欠缺该二者共同指认，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，判决：一、禾峰公司与彭某、李某签订的商品房买卖合同无效。二、彭某、李某于本判决生效之日起十日内配合禾峰公司办理商品房买卖合同备案撤销手续。三、驳回彭某、李某的反诉请求。案件本诉受理费80元，减半收取计40元；反诉受理费33510.34元，减半收取计16755.17元。合计诉讼费16795.17元，由彭某、李某负担。 二审中，各方均无新的证据提交。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：案涉商品房买卖合同的效力如何认定，在此基础上彭某、李某和禾峰公司双方各自应向对方承担的责任。商品房买卖合同是否为双方真实意思表示是认定合同效力的关键，彭某、李某认为其真实意思在于购房，禾峰公司认为签订合同只是为了获取银行贷款以周转资金，并非真的将案涉房屋出卖。民事主体的主观意思系其内心活动，他人无法知晓，只能通过其外在行为推断和认定。在商品房买卖的法律关系中，应由购房者支付购房款，出售人交付房屋。在案证据显示，彭某、李某购买房屋的首付款和银行按揭贷款的月供均不是由其本人支付，反而由禾峰公司及其关联公司的员工代为支付，此并非正常的商品房买卖关系。彭某、李某认为其真实意思是购房的主要理由是购房款已实际支付，付款方式为彭某向沈某借款用于支付首付款，基于彭某和邓某之间的借款关由邓某偿还该借款，按揭月供亦由邓某支付，对此，本院认为，一则购房借款协议中并没有相关约定，彭某与邓某之间如有约定也对其他人不具有约束力；二则如果需由邓某代彭某归还沈某的借款，由邓某直接向沈某借款再指定支付给彭某更符合常理；三则购房借款协议除关于借款的约定外，还有关于月供支付、退房、配合撤案、优先购买权等事项的约定，与禾峰公司关于其并非真正出卖房屋的陈述相印证；其四，邓某也未向沈某归还案涉借款，其称通过禾峰公司的应付工程款抵扣但实际并未抵扣；故对彭某、李某的该意见本院不予采纳。在现有证据下，本院难以认定商品房买卖合同系双方真实意思表示，禾峰公司主张的事实更有高度发生的盖然性，本院予以采信。民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，案涉商品房买卖合同系为了获取银行贷款而签订的虚假合同，应认定为无效，彭某、李某应配合禾峰公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。关于本案的法律适用问题，虽然本案是合同纠纷，应优先适用合同法，但在特别法即合同法没有规定时应适用相关的普通法即民法通则或民法总则的规定。但一审适用民法通则第五十五条的规定认定合同无效不当，本院予以指正。 需要说明的是，商品房买卖合同虽不是双方真实意思表示，但由于双方基于商品房买卖而向银行进行了抵押按揭贷款，本案双方虚伪意思表示的行为不得损害贷款银行的合法权益，案涉买卖合同备案登记的撤销也不影响双方与贷款银行之间的借款、担保等法律关系，各方需另行处理。 综上，上诉人彭某、李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33510.34元，由上诉人彭某、李某负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年三月十三日 书记员  周进方