湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终80号上诉人（原审被告、反诉原告）：邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司，住所地四川省邛崃市临邛镇永丰路360号。法定代表人：郭怡霆，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道龙珠园社区有美小镇7栋二楼。法定代表人：易海东，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：熊钧，湖南云济律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾铭，男，1988年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：彭华正，广东立友律师事务所律师。原审第三人：常德市有美堂置业有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道办事处护城社区辰阳南路233号（有美小镇内）。法定代表人：陈雪莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖友，湖南云济律师事务所律师。上诉人邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司(以下简称邛崃有美堂公司)、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司(以下简称汉寿有美堂公司)因与被上诉人曾铭，原审第三人常德市有美堂置业有限公司(以下简称常德有美堂公司)房屋租赁纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2019）湘0722民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司的共同委托诉讼代理人潘高峰、熊钧，被上诉人曾铭的委托诉讼代理人彭华正，原审第三人常德有美堂公司的委托诉讼代理人肖友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回曾铭全部诉讼请求并支持其反诉请求(确认租赁合同无效、曾铭返还已支付的900000元租金并赔偿300000元损失、曾铭承担汉寿有美堂公司支付的律师代理费30000元)；2、一、二审案件诉讼费由曾铭承担。事实与理由：一、案涉《租赁合同》因违反法律的强制性、禁止性规定而无效，一审判决确认本案协议解除显属错误。二、一审判决认定曾铭已经取得案涉房屋的占有、使用、收益权，并确认自2017年3月1日起算租赁期限，显属错误。一审判决认定曾铭取得涉案房屋占有、使用、收益权是基于双方签订了合法的房屋买卖合同，且支付了购房款，但实际并不具有该条件，其实际购房款是借款转化而来，但借款关系已另行起诉，一审在租赁合同案中直接将借款认定为购房款显属错误。请求二审法院依法改判。曾铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。常德有美堂公司述称，同意上诉人意见。曾铭向一审法院起诉请求：1、判令确认曾铭与邛崃有美堂公司2017年8月8日签订的《租赁协议》已于2019年3月24日解除合同，并责令邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司限期将租赁房屋交还曾铭；2、判令邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司向曾铭支付2018年9月1日至合同解除日拖欠的房屋租金1016130元及清偿之日止的利息；3、判令邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司按租赁合同解除前的租金标准向曾铭支付合同解除后至交还房屋前的占有费及支付完毕之日止的利息；4、判令邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司赔偿曾铭因本次诉讼而支付的律师代理费100000元。邛崃有美堂公司向一审法院提出反诉请求：1、依法确认邛崃有美堂公司与曾铭签订的《租赁协议》无效；2、曾铭支付邛崃有美堂公司因处理本案支付的律师代理费30000元。庭审中，邛崃有美堂公司撤回第二项诉讼请求。汉寿有美堂公司向一审法院提出反诉请求：1、曾铭返还汉寿有美堂公司已支付的房屋租赁费用900000元；2、曾铭赔偿汉寿有美堂公司因租赁合同无效遭受的损失300000元；3、曾铭支付汉寿有美堂公司因处理本案而支付的律师代理费30000元。常德有美堂公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令曾铭与邛崃有美堂公司于2017年8月8日签订的房屋租赁协议无效；2、曾铭收取的900000元租金及房屋占用费，应归常德有美堂公司所有。一审法院认定：2016年1月4日，曾铭与常德有美堂公司签订借款协议，双方确认2015年3月13日至2015年9月1日期间，常德有美堂公司向曾铭累计借款人民币20000000元，借款利率为年利率20%，曾铭及常德有美堂公司的法定代表人石军在借款协议上签字。2017年9月1日，曾铭与常德有美堂公司的全额控股公司上海德赢行投资管理有限公司就常德有美堂公司股权及资产转让事宜达成协议，协议约定：1、鉴于常德有美堂公司向曾铭借款20000000元，现确认需向曾铭返还借款本金、利息及股权转让款项合计35000000元；2、常德有美堂公司名下资产8号楼房产（不包含一楼14间商铺），双方约定以30000000元价格出让给曾铭；3、双方同意在汉寿县工商局办理股权转让手续的同时，把该房产先登记备案在曾铭名下；4、上海德赢行投资管理有限公司承诺在2017年12月31日前，支付余款5000000元给曾铭，逾期付款按年利率20%支付利息。合同签订后，常德有美堂公司将涉案房屋交付给了曾铭，但至今未办理房屋产权变更手续。庭审中，双方均认可该房屋转让协议于2019年7月23日已经解除。2017年8月8日，曾铭与邛崃有美堂公司签订租赁协议，约定将汉寿有美小镇一期8号楼（不含一楼商铺）租赁给邛崃有美堂公司，租赁时间为2017年3月1日至2032年3月1日，前10年租期按照1800000元/年的租金支付，免租一年，租金支付按照每季度末支付。如邛崃有美堂公司没有按照租赁合同的约定支付租金，则视为其违约。后邛崃有美堂公司将涉案房屋转租给汉寿有美堂公司使用。2018年5月30日、2018年9月4日汉寿有美堂公司向曾铭支付了涉案房屋2018年3月1日至2018年8月31日两个季度的租金900000元（扣除曾铭的部分消费，实付885618元）。2019年3月6日曾铭向邛崃有美堂公司发出《关于要求立即支付租金及解除租赁合同的通知书》，通知书明确要求邛崃有美堂公司在收到函件起十五日内全额缴纳到期未付租金及逾期支付利息，若未按时支付全部应付本息，则租赁协议自邛崃有美堂公司收到函件之日起第16日正式解除。2019年3月18日，邛崃有美堂公司向曾铭发出回复函。庭审中，双方认可租赁合同已于2019年3月24日解除。自2018年9月1日起至法庭辩论终结前邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司未再支付曾铭房屋租赁费。一审法院认为，曾铭与常德有美堂公司签订借款协议后，经双方协商一致达成了还款协议，还款协议确认以常德有美堂公司所有的房屋抵偿常德有美堂公司欠曾铭的借款，实际上是将借款合同关系变更为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系并非为双方之前的借款合同提供担保，也不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，系双方真实意思表示，应合法有效。虽然涉案房屋未办理产权变更登记手续，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律确有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，可见，签订房屋买卖合同之后无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。曾铭与常德有美堂公司签订的房屋买卖合同合法有效，常德有美堂公司将涉案房屋交付给了曾铭，曾铭依法取得了涉案房屋占有权、使用权和收益权，该房屋未办理产权变更登记手续，并未影响其将房屋出租的权利。其理由是：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，该条并未对出租人必须是所有权人加以限定，凡是对标的物享有合法的使用、收益权的人都有权将其使用的标的物转租他人使用。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或者使用权人都不影响租赁合同的效力。3、虽《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租”，但该规定在合同法颁布之后，与合同法相抵触，已不能作为合同无效的依据。4、邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司、常德有美堂公司未提交任何证据证明租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。5、曾铭出租房屋的行为并不损害常德有美堂公司利益，常德有美堂公司获得了相应对价，曾铭合法占有使用房屋，并享有要求变更产权登记的权利。综上，曾铭享有涉案房屋的出租权，其与邛崃有美堂公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，故曾铭与邛崃有美堂公司于2017年8月8日签订的房屋租赁合同应合法有效。关于承租人以出租人未开具房屋租赁发票为由抗辩拒付租金是否构成违约。该院认为，曾铭作为出租方，应按照法律法规出具发票。但在本案中，双方的合同并未对租金发票的出具作出特别约定，且租金发票的出具作为法定义务仅是合同的附随义务，而支付租金是邛崃有美堂公司应履行的主要合同义务，合同附随义务与合同主要义务之间不具有对价性，故邛崃有美堂公司以曾铭未出具租金发票作为拒付租金的抗辩理由不能成立。如曾铭在邛崃有美堂公司索要发票后仍不出具，邛崃有美堂公司可以另行主张。故邛崃有美堂公司未按期支付房屋租金，构成违约，依法应承担违约责任。关于租赁协议的解除。因邛崃有美堂公司未按期支付房屋租金构成违约，曾铭于2019年3月6日向邛崃有美堂公司发出《关于要求立即支付租金及解除租赁合同的通知书》，要求邛崃有美堂公司限期全额缴纳到期未付租金及逾期支付利息，若未按时支付，则租赁协议解除。2019年3月18日，邛崃有美堂公司向曾铭发出回复函，但未按通知要求支付逾期未付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”曾铭可以单方要求解除租赁合同。且在庭审中，邛崃有美堂公司亦认可租赁合同已于2019年3月24日解除。故对曾铭要求确认其与邛崃有美堂公司2017年8月8日签订的租赁协议已于2019年3月24日解除的诉讼请求予以支持。关于邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司欠付房屋租金及利息的支付。曾铭与邛崃有美堂公司签订租赁协议合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。租赁协议约定的租赁时间为2017年3月1日至2032年3月1日，前10年租期按照1800000元/年的租金支付，免租一年，免租日期为2017年3月1日至2018年2月28日。曾铭收取了汉寿有美堂两个季度的租金，应视为认可邛崃有美堂公司的转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”故邛崃有美堂公司应对汉寿有美堂公司应承担的租金共同承担责任。截止一审法庭辩论终结前，汉寿有美堂公司仅向曾铭支付了涉案房屋2018年3月1日至2018年8月31日两个季度的租金900000元。本案庭审中已确认涉案租赁协议于2019年3月24日解除，至租赁合同解除之日，剩余未付租金期间共计205天，依据每年租金1800000元计算，邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司尚应支付曾铭涉案房屋2018年9月1日至2019年3月24日的租金1010958.90元（1800000÷365×205）。租赁合同虽未约定逾期支付租金的利息，但明确了支付租金的期限，邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司未按时履行付款义务，依相关规定，可以追究逾期后的逾期利息，其利息可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算逾期付款违约金。曾铭主张计算利息的标准未超过该规定，故对曾铭主张以欠付租金为基数，按银行同期贷款年利率4.35%的标准，支付自2019年3月24日至清偿之日止的利息请求，予以支持。租赁合同上约定的免租期为2017年3月1日至2018年2月28日，双方对免租期限未进行变更，应仍以合同约定的期限为准，故对邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司、常德有美堂公司辩称免租时间应从2017年8月8日至2018年8月8日的主张不予支持。关于合同解除后至交还房屋前的房屋占有费用。从曾铭提交的证据及庭审查明可知，汉寿有美堂公司租赁涉案房屋后，开设了汉寿县有美天宝贵妃精品酒店，该酒店至今仍在营业中，由邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司占有，而双方的房屋租赁合同已于2019年3月24日解除，故汉寿有美堂公司应当支付房屋占用费。关于房屋占用费的标准，曾铭主张以租赁合同约定的租金标准计算，符合法律规定，应予支持。对于房屋占用费的支付期间，因曾铭与常德有美堂公司在庭审中均认可房屋买卖合同经双方协商已经于2019年7月23日解除，涉案房屋的占用费计算期间应当为2019年3月25日至2019年7月23日，故邛崃有美堂公司应当支付曾铭房屋占用费591780.82元（1800000÷365×120）。房屋买卖合同解除后邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司未支付房屋占用费，依法应承担房屋占用期间的利息，曾铭主张的利息标准符合法律规定，故邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司应支付曾铭以591780.82元为基数按年利率4.35%计算自2019年7月23日起至房屋占用费支付完毕之日止的利息。因曾铭与常德有美堂公司已于2019年7月23日协商解除了房屋买卖合同，从解除之日起涉案房屋不宜再返还给曾铭，故对曾铭要求将涉案房屋返还的诉讼请求不予支持。关于曾铭因本案支付的律师代理费。因邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司未履行支付租金义务，构成违约，且曾铭与邛崃有美堂公司约定违约责任包括承担为实现债权而产生的律师代理费。曾铭提交的《委托代理合同》和律师费发票及转账凭证，能充分证明本案律师代理费已实际支付。本案律师费的收取也符合《湖南省律师服务收费行业指导标准》的相关规定，故邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司应当承担曾铭因实现债权而支付的合理的律师代理费100000元。关于邛崃有美堂公司及汉寿有美堂公司的反诉请求及常德有美堂公司的诉讼请求。因该院已确认曾铭与邛崃有美堂公司于2017年8月8日签订的房屋租赁合同合法有效，故对邛崃有美堂公司、常德有美堂公司要求确认曾铭与邛崃有美堂公司签订的房屋租赁合同无效的反诉请求和诉讼请求不予支持。有效合同的双方应当依据合同约定履行义务，汉寿有美堂公司作为涉案房屋实际承租人支付的租金900000元系其应当履行的合同义务，不应返还。其主张因租赁合同无效而遭受损失无事实和法律依据，不予支持。常德有美堂公司要求曾铭收取的租金900000元及房屋占用费归其所有的主张，因双方买卖合同纠纷已另案起诉，基于合同相对性，不影响本案租赁合同审理，故本案对买卖合同纠纷不予审查。律师费是诉讼中的合理开支，应由败诉方承担，本案曾铭与邛崃有美堂公司签订租赁合同后未违反合同约定，不存在过错，故曾铭不应当支付汉寿有美堂公司的律师费。遂判决：一、确认曾铭与邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司于2017年8月8日签订的《租赁协议》已于2019年3月24日解除；二、邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付曾铭租金1010958.90元，并以1010958.90元为基数支付自2019年3月24日起按年利率4.35%计算至清偿之日止的利息；三、邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付曾铭房屋占用费591780.25元，并以591780.25元为基数按年利率4.35%计算自2019年7月23日起至清偿之日止的利息；四、邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司于本判决生效后十日内共同支付曾铭律师代理费100000元；五、驳回曾铭的其他诉讼请求；六、驳回邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司的反诉请求；七、驳回汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司的反诉请求；八、驳回常德市有美堂置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19039元，邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司的反诉受理费减半收取50元，汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司的反诉受理费减半收取7935元，常德市有美堂置业有限公司作为有独立请求权的第三人提起诉讼的受理费减半收取6400元，合计33424元，由邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司负担50元、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司负担7935元，常德市有美堂置业有限公司负担6400元，邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司与汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司共同负担19039元。本院二审期间，邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司向本院提交了两份新的证据材料，第一份系曾铭另一案的起诉状，第二份系湖南省汉寿县人民法院（2019）湘0722民初1948号之三民事裁定书。二份证据共同拟证明曾铭在2017年8月8日签订协议并占有涉案房屋，曾铭在另案中对本案案涉房屋的陈述与在本案中的陈述不一样。曾铭质证认为与本案无关，不予认定。常德有美堂公司质证对该二份证据三性无异议，予以认定。本院认为，两份证据材料虽与本案房屋购买存在联系，但属两个不同的法律关系，不能达到邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司的证明目的，本院不予认定。曾铭、常德有美堂公司未提交新的证据材料。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同是否有效；2、汉寿有美堂公司与邛崃有美堂公司是否应当支付房屋租金、房屋占有使用费及利息。关于第一个焦点问题。曾铭虽未取得案涉房屋的所有权，但因与常德有美堂公司达成了房屋买卖协议，取得了房屋占有、使用、收益权，将房屋出租给他人使用并不违背法律禁止性规定。出租房屋是否办理物权登记，不影响租赁合同效力。上诉人邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司上诉称涉案租赁房屋没有经过验收而提前使用，违反了有关法律规定。经本院查明，涉案出租房屋在租赁合同签订后不久即综合验收合格，并不影响涉案房屋的出租和使用，不属于认定合同无效的法定事由。因此，上诉人邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司认为租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司作为租赁房屋的使用人，交付租是其法定义务。签订合同是双方真实意思表示，应当诚实守信。一审判决中确认自2017年3月1日为起算租赁期限是合同中的约定，也是邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司实际使用租赁房屋的时间，与签订合同时间不一致也属正常情况。曾铭虽与常德有美堂公司就借款关系另行提起诉讼，但是另一法律关系，在借款案件中是否支持曾铭提起资金占有使用的利率息可参考本案的处理结果，并不一定要求本案参考借款案件的处理结果。因此，一审判决邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司支付曾铭房屋使租金及占有使用费并无不当。综上所述，上诉人邛崃有美堂公司、汉寿有美堂公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20399元，由上诉人邛崃市有美堂文化旅游投资有限公司、汉寿县有美堂文创园商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  孙 晖二〇二〇年三月三十一日书记员  宋金灵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。