北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2693号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佩廷投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号院401号楼（劲松孵化器1584号）。法定代表人：高雪辉，董事。委托诉讼代理人：钟兰安，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王珂珂，女，1988年6月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庞文爱，上海段和段（北京）律师事务所律师。上诉人北京佩廷投资管理有限公司（以下简称佩廷公司）因与被上诉人王珂珂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。佩廷公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、五项内容；2．改判王珂珂退还佩廷公司房屋押金20000元；3．改判王珂珂返还房屋经营设备使用费100000元；4．改判王珂珂赔偿佩廷公司房屋装饰装修费用468659．72元；5．改判王珂珂赔偿佩廷公司室内温度检测费2500元；6．判令王珂珂承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1．一审法院关于注册地址逾期迁出的违约责任判决显失公平。王珂珂自认已于2017年3月与房东解除租赁合同，房东也没有向王珂珂主张该笔违约金，王珂珂于解除租赁合同之时已丧失对于违约求偿权；2．王珂珂存在严重违约行为：涉案房屋漏水、不能正常供暖。一审法院未判令王珂珂承担违约责任显失公平；3．佩廷公司向王珂珂支付押金、设备设施使用费，均应予以退还佩廷公司；4．佩廷公司花费巨大。由于租赁物存在严重问题，以致无法经营，损失巨大。一审法院未能支持佩廷公司反诉主张的装饰装修损失，判决结果难以令人信服；5．王珂珂营造了极为恶劣的营商环境，法院不应保护其行为。王珂珂辩称,不同意佩廷公司的上诉请求。王珂珂向一审法院起诉请求：1．判令佩廷公司支付王珂珂自2016年11月13日至2016年12月4日期间的租金16683．33元及违约金2502．5元；2．判令佩廷公司支付王珂珂自2016年12月5日至2017年3月4日的房屋使用费68250元；3．判令佩廷公司赔偿王珂珂因恶意损毁导致房屋未能如约交付的损失182764．98元（垃圾清运费666元、装修费177904．98元、配置的附属设备费4194元）；4．判令佩廷公司支付王珂珂2015年、2016年度的供暖费41196．96元；5．判令王珂珂不予退还佩廷公司押金2万元；6．判令佩廷公司赔偿王珂珂公证费3900元；7．判令佩廷公司支付王珂珂逾期将注册公司地址迁出的违约金（以月租金22750元的千分之五为标准按日计算自2016年12月15日至2018年11月2日）；8．判令佩廷公司支付王珂珂2016年3月4日之前两个月的物业费1569元。佩廷公司反诉请求：1．确认双方房屋租赁合同于2016年12月4日已经解除；2．判令王珂珂退还佩廷公司房屋押金2万元；3．判令王珂珂返还房屋经营设备使用费10万元；4．判令王珂珂赔偿佩廷公司房屋装饰装修费用468659．72元；5．判令王珂珂赔偿佩廷公司室内温度检测费2500元；6．判令王珂珂赔偿佩廷公司因提前解除租赁合同所遭受的经济损失18万元。一审法院认定事实：2015年4月9日，王珂珂（出租人、甲方）与佩廷公司（承租人、乙方）签署《北京市房屋转租合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园1号楼1至2层商业×房屋转租给乙方。第三条租赁期限租赁期自2015年4月10日至2019年4月11日，免租期自2015年4月10日至2015年5月11日。该房屋月租金为21667元，自第2租赁年度起，该房屋每日每平方米租金在上一个租赁年度租金的基础上递增5%。该房屋租金每6月支付一次，乙方应于2015年4月10日支付甲方第一期租金为13万元。乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为第一期租金2015．4．10130000；第二期租金2015．11．11130000；第三期租金2016．5．12136500；第四期租金2016．11．13136500。乙方应于2015年4月10日支付甲方押金2万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第五条其他相关费用承担方式租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费由乙方承担。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第七条房屋维护及税费（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、乙方承租该房屋后自行装修部分、增加或增设的设施，由乙方承担维修责任。第九条甲乙双方权利义务乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：（1）不按照约定支付租金达7日；（2）欠缴各项费用达500元。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）延迟交付房屋达7日；（2）交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康；（3）不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋。第十条房屋的归还（一）乙方应在本合同期满、解除或终止之日起五日内将房屋内自有物品搬出，将该房屋归还甲方，对于超出期限后乙方仍未搬出的设备、物品视作乙方自动放弃，甲方有权自行或委托第三人将乙方仍未搬出的设备、物品等予以处理而无需给予乙方任何的补偿或赔偿。乙方归还房屋时，乙方应与甲方共同交接该房屋及附属设施，经甲方验收认可后视为归还。（二）乙方应在本合同期满、解除或终止之日起十日内将注册在该房屋的工商注册地址迁出或注销。第十一条违约责任（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作违约金。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。（四）甲乙双方在任何一方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金的100%作为违约金。2015年4月3日，转让方王珂珂与收到方高雪辉签订《货品收据》，其内容为今收到王珂珂约尼宠物店若干转让货品。将于2015年4月8日签署商铺租赁协议时进行结算。收到货品及店内笼体，货架，空调，美容设备总价格为10万元。货品清单：编织袋10个；纸箱14个；黑塑料袋3个；绿箱子1个；航空箱5个；单个窝垫子4个。（箱与袋内都含货品）。2015年5月12日，吕宁向王珂珂转账10万元。2017年3月4日，出租方余鼎荣（代理人刘静）与承租方王珂珂签订《解约补充协议》，约定1、承租方于2017年3月4日正式与出租方解除租赁合同，双方一致同意依照解约条款解除租赁合同。2、承租方于2017年3月4日向出租方交纳2015-2016、2016-2017两年度供暖费用，共计41197元。承租方应支付2017年2月14日至2017年3月4日房屋占用费7673元。4、承租方应支付2017年2个月的物业费1569元。5、出租方应退还剩余租金97673元，扣除供暖费、房屋占用费、物业费后，应退承租方47234元整。6、涉及该房屋供暖问题与第三方所发生的诉讼纠纷，将按照法院判决由出租方全权协助并配合承租方维护其合法权益。7、承租方向出租方交还所承租房屋，租赁合同终止执行。一审庭审中，王珂珂与佩廷公司均认可，佩廷公司租金已交至2016年11月13日，佩廷公司支付了押金2万元。2016年12月5日，王珂珂将涉案房屋上锁，佩廷公司撬锁开始搬东西，2016年12月15日双方约定办理交接，当日王珂珂将房屋上锁。王珂珂提交的微信记录显示，2016年11月13日，王珂珂发送“吕哥11月13号该缴纳2016下半年的商铺租金了，谢谢”。2016年11月14日，佩廷公司回复“王珂，麻烦你和房东大姐商量一下房顶漏水的问题，现在越来越严重了，还有暖气不热每年我们都要自费去找相关机构去检测，还要歇业一天，我们想这些事情有个解决方案。”2016年11月15日，王珂珂回复“刘姐那边给我回馈室这样的：1．漏水点问题，整个底商屋顶是共用的，是否之前她有找人过去查看具体漏水面貌是怎样的？但结果不敢刨开来看？因为存在会把其他人家屋顶也刨坏的隐患，担心把防水层刨坏，会漏的更大。她讲这件事只能业主共同去找开发商协商处理，她自己无法一人解决。我想咱们这边可以明确提出解决方案，看她是否能够给与支持帮助，比如找个师傅过来看看具体问题，如何处理，需要多少费用。2．供暖问题，之前我记得我们三方碰面协商过一次，并且之前的供暖费用由我和她共同均摊解决处理掉了。咱们装修的时候，好像暖气片也包进去了，不打算继续使用的。之前那次也是说如何报停供暖服务的问题，咱们是否有报停行为？如果没有，按规定是需要交纳供暖费用的。如果无法报停，那么供暖本身也不热，为了业主能更好的投诉开发商和拒绝交纳不达标服务的付费，所以是要做供暖检测的。只是，这个检测费用，咱们的点是谁承担的意思么？”“两个解决方案建议：1．漏水问题咱们如果能找到能修的师傅，座个维修方案给房东，让她知道咱们要怎么动怎么修，最好局部谨慎维修，她担心危及到其他商户麻烦就比较大了。然后报个价看怎么承担费用；2．供暖无法报停，只能留存证据给业主，再由业主起诉供暖公司，因为供暖费用合同签订本身由咱们自己承担，所以相应的检测费用房东觉得是要自己负责的。”2016年11月29日，王珂珂回复“十二月五号之前如果再收不到租金，就会封闭店面”。2016年12月4日，佩廷公司回复“王小姐您好，对于目前房租纠纷问题，我们几位股东商讨决定，按照合同约定，因房租存在重大瑕疵问题，我方决定终止租赁协议。”2016年12月5日，王珂珂回复“基于你们提出的问题我已积极配合给予和给予过相应的回复和帮助，介于你们逾期缴纳商铺租金单方面造成违约，为及时止损，我将于二零一六年十二月五日封锁店门。这个通知我早在十一月二十九日就给到你们了。但合约范围内的你们应当承担的水电暖气费用以及逾期商铺租金等费用请及时补齐，其他我将按合同条款依法维护自己的合法权益，追究你们的法律责任，最后根据合同条款，由于你们逾期缴纳商铺租金已超过七日，单方面造成违约，所以现于2016年12月5日正式向你们提出解除合同声明，请知悉。”一审庭审中，双方均认可，佩廷公司于2018年11月2日将北京佩廷宠物服务有限公司的注册地址从涉案房屋迁出。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案双方签订的《北京市房屋转租合同》不违反法律、法规的强制性规定，双方均应予遵守。原告（应为佩廷公司）应按照合同约定支付租金，被告（应为王珂珂）应按照合同约定提供良好状态的房屋以供使用。关于合同解除一节，通过微信记录以及佩廷公司提交的证据材料显示，涉案房屋存在漏水的情况，王珂珂未能提供良好状态的房屋以供佩廷公司使用，其行为构成违约。根据双方合同约定，王珂珂应承担维修义务，若王珂珂逾期不维修，佩廷公司可代为维修。但王珂珂的维修义务并不构成佩廷公司逾期支付租金的理由，故佩廷公司亦存在违约行为。佩廷公司现有证据材料不能说明房屋漏水已导致其无法正常使用涉案房屋，故佩廷公司不具备合同解除权。佩廷公司逾期付款行为发生在双方就维修事项沟通协商期间，不构成根本违约，故王珂珂亦不具备合同解除权。根据微信记录显示，双方就合同解除事宜已达成一致意见，涉案合同已于2016年12月5日解除。合同解除后，佩廷公司理应支付王珂珂2016年11月13日至2016年12月4日期间的租金16683．33元，王珂珂应退还佩廷公司房屋押金2万元。关于违约责任，王珂珂主张的逾期付款违约金部分，考虑到双方均存在违约行为，对王珂珂主张的逾期付款违约金不予支持。王珂珂主张的房屋损失部分，其中垃圾清运费666元，佩廷公司在交接房屋时对房屋装饰装修进行了拆除，理应将相应垃圾进行清除，故该部分费用法院予以支持。其中装修费部分，王珂珂提交的《解约补充协议》并未显示王珂珂就房屋损坏对房东进行赔偿，且王珂珂亦未对房屋修复支出费用，故王珂珂主张的该部分装修损失法院不予支持。其中附属设备费用，双方在房屋交接中并未列明上述设施设备，现证据无法说明佩廷公司将王珂珂所述的设备损坏或丢失，故王珂珂主张的附属设备费用损失法院不予支持。关于佩廷公司主张的装饰装修费用，佩廷公司在合同解除后，已经将装饰装修拆除，故该部分费用法院不予支持。双方均存在违约行为，协商一致解除合同，且佩廷公司亦未提交证据证明相应经济损失，故对佩廷公司主张的王珂珂提前解除合同造成的其他经济损失18万元不予支持。关于房屋占用费，2016年12月15日双方办理交接，王珂珂将涉案房屋上锁，且考虑到期间王珂珂停电情形，法院酌情确定佩廷公司支付王珂珂2016年12月5日至12月15日期间房屋占用费4000元，王珂珂主张的其余部分房屋占用费法院不予支持。结合王珂珂收房的时间，王珂珂主张的物业费没有事实依据，法院不予支持。关于供暖费，王珂珂主张佩廷公司支付2015年度和2016年度的供暖费，结合王珂珂提交的微信记录显示，2015年度的供暖费其与房东已经处理，故王珂珂主张佩廷公司承担2015年度的供暖费没有事实依据，不予支持。关于2016年度的供暖费，2016年12月15日王珂珂已经收回房屋，且双方微信记录显示供暖确实存在问题，考虑到佩廷公司对房屋进行装修的情况，参考房屋使用时间，酌情确定佩廷公司支付王珂珂2016年度供暖费5000元。关于王珂珂主张的公证费和佩廷公司主张的检测费，考虑到双方均存在违约情形，以及上述费用并非系合同履行产生的损失，法院对双方的该项主张不予支持。关于佩廷公司主张的设备使用费10万元，上述10万元基于王珂珂与高雪峰之间签署的《货品收据》，上述协议已经履行完毕，佩廷公司该项主张没有事实和法律依据，法院不予支持。关于注册地址逾期迁出的违约责任，涉案合同已经解除，佩廷公司理应按照合同约定将在涉案房屋上设立的公司迁出。佩廷公司逾期迁出，构成违约，应承担相应违约责任。双方合同对该违约责任进行了明确约定，佩廷公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由进行抗辩，结合王珂珂与房东间解约补充协议的约定，法院对佩廷公司的该项抗辩意见予以采信，对违约金酌情予以减少为6万元。王珂珂应退还佩廷公司的押金2万元抵扣上述违约金。判决：一、王珂珂与佩廷公司于二〇一五年四月九日签署的《北京市房屋转租合同》于二〇一六年十二月五日解除；二、佩廷公司于判决生效之日起七日内支付王珂珂租金一万六千六百八十三元三角三分、房屋占用费四千元、垃圾清运费六百六十六元、供暖费五千元、逾期迁出违约金四万元；三、驳回王珂珂的其他诉讼请求；五、驳回佩廷公司的其他反诉请求。二审诉讼中，佩廷公司提交装修费用及装修弱电施工费用付款凭证（发票），内容为：佩廷公司向北京泰瑞思装饰工程有限公司的付款凭证、佩廷公司向北京环球明杰教育科技有限公司的付款凭证。王珂珂质证：1．以上5张发票形成时间为2015年6月23日、2015年5月22日、2015年6月5日，不属于二审新证据；2．经查验，5张发票显示为发票代码错误，怀疑为虚假发票；3．发票显示时间、金额与佩廷公司（一审中）提交的《建设工程施工合同》明显不符；4．发票内容不能显示系涉案租赁房屋装修所发生的费用。因上诉证据不能体现与待证事实之间的直接关联性，本院对佩廷公司二审诉讼中补充提交的证据不予采信。双方当事人确认在一审诉讼程序中均明确表示不同意对装饰装修价值进行鉴定。本院查明案件事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院审理查明部分予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案事实及当事人陈述，一审法院关于双方均存在违约行为、双方就合同解除事宜已达成一致意见、涉案合同于2016年12月5日解除的认定，于法有据，应予确认。佩廷公司上诉主张租赁房屋存在漏水、不能正常供暖问题，王珂珂严重违约应承担违约责任的上诉意见，与事实不符，本院不予支持。一审法院认为，租赁合同解除后，王珂珂应退还佩廷公司房屋押金2万元。同时，鉴于佩廷公司存在注册地址逾期迁出的违约事实，一审法院确认佩廷公司应负担的违约金数额后，以王珂珂应退还佩廷公司的房屋押金对佩廷公司应负担的违约金数额进行了折抵。现佩廷公司上诉主张改判王珂珂退还其房屋押金，该上诉事项应结合佩廷公司注册地址逾期迁出的违约责任一并考虑。佩廷公司上诉主张在王珂珂在与房东解除租赁合同之时即丧失对于违约求偿权，该主张并无法律依据。本案双方合同于2016年12月5日解除。根据合同约定，佩廷公司应于十日后将注册于租赁物内的工商注册地址迁出或注销。但佩廷公司未履行该约定义务，违约状态一直持续至2018年11月2日。王珂珂有权依约向佩廷公司主张违约行为持续期间的违约金。自佩廷公司应当迁出或注销工商注册地址之日至王珂珂与房东解除租赁合同之时（2017年3月），佩廷公司应依约承担违约责任。王珂珂与房东解除租赁合同后，佩廷公司的违约行为仍然持续，王珂珂亦当然有权依据合同约定，主张佩廷公司承担违约责任。王珂珂与房东解除合同后，并无依据再行占有租赁房屋，但迁出或注销工商注册地址迁的义务及违反该义务所致的违约责任，为王珂珂与佩廷公司租赁合同所确认，王珂珂主张违约责任的依据并非对租赁物的占有，而是双方合同所作约定。王珂珂与房东解除租赁关系的事实，以及房东是否向王珂珂就佩廷公司的违约事实主张损害赔偿的事实，均不影响佩廷公司违约行为成立的认定。佩廷公司违反合同约定，即应依据合同承担违约责任。一审法院确认佩廷公司的违约行为，酌定违约金承担数额并以王珂珂应退还佩廷公司的押金折抵违约金并无不当。佩廷公司关于改判王珂珂退还押金、确认王珂珂已丧失违约金求偿权的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。佩廷公司上诉主张改判王珂珂返还房屋经营设备使用费100000元。根据已查明的案件事实，王珂珂与高雪辉签订《货品收据》，显示高雪辉收到王珂珂转让货品。从文字内容看，体现为物品转让，并非经营设备的租用。从主体看，是王珂珂与高雪辉之间的民事行为。佩廷公司据此主张王珂珂与佩廷公司之间形成设备使用关系，并主张返还100000元，并无事实及法律依据。佩廷公司上诉主张王珂珂应赔偿其房屋装饰装修费用。因佩廷公司在合同解除后已将装饰装修拆除，且不能举证证明其实际损失，亦不同意就其主张的损失进行鉴定，一审法院不支持其该项诉讼请求并无不当。佩廷公司上诉主张改判王珂珂赔偿其内温度检测费。一审法院考虑到双方均存在违约的事实，以及上述费用并非系合同履行所致，对佩廷公司的该项主张不予支持正确。佩廷公司上诉提出王珂珂营造了极为恶劣的营商环境，法院不应保护其行为。该上诉请求并无依据，本院不予采信。综上所述，佩廷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由北京佩廷投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  谷绍勇审 判 员  姜 君二〇二〇年三月三十一日法官助理  何 平法官助理  王苗苗书 记 员  李 峥