浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4746号 上诉人（原审原告）：范巧南，女，1966年1月10日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：鲍欣媛,浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司。住所地：北京市大兴区兴政街（科技大厦）31号7层31-6。 法定代表人：韩光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈兴，该公司员工。 上诉人范巧南因与被上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 范巧南上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方签订的《宁波市房屋出租委托合同》，并判令美丽屋公司支付违约金38787.20元。事实和理由：双方在《宁波市房屋出租委托合同》中约定的不仅仅是出租房屋，还约定了美丽屋公司对案涉房屋具有转租权。美丽屋公司承租案涉房屋后，擅自将该房屋转租的受托事项转委托给案外人，存在根本违约。美丽屋公司虽然已履行支付房租义务，但其并未以美丽屋公司名义办理转租等事宜，主观上故意隐瞒转委托，明显违背了双方关于禁止转委托的约定，严重破坏范巧南对美丽屋公司基于身份资质的信赖关系，属于根本违约。 美丽屋公司辩称，请求驳回范巧南上诉请求。本案的争议焦点为，范巧南认为美丽屋公司将受托事项转委托给案外人宁波暖租公寓管理有限公司（以下简称暖租公司），但范巧南与美丽屋公司签订的合同为《宁波市房屋出租委托合同》，是范巧南将其名下房屋委托美丽屋公司进行出租管理。合同签订后，美丽屋公司依照合同约定履行，为范巧南提供房屋出租管理服务。美丽屋公司与暖租公司之间为合作关系，美丽屋公司允许暖租公司在宁波范围内以美丽屋品牌为名对外出租美丽屋公司管理的房屋。暖租公司与客户签订合同后，房屋的管理者仍是美丽屋公司，不存在任何转委托行为。美丽屋公司负责对房屋进行管理，包括房屋的保洁、维修、出租等服务。况且，美丽屋公司依约向范巧南支付房屋租金，并未使范巧南不能实际合同目的。 范巧南一审诉讼请求：1.确认范巧南与美丽屋公司之间的《宁波市房屋出租委托合同》于2019年6月3日解除;2.美丽屋公司向范巧南支付违约金38787.2元;3.美丽屋公司自2019年6月16日起按150元／天的标准支付房屋占用费1500元（暂时计算至起诉日，应当支付至实际腾房之日止）；4.美丽屋公司立即腾退涉案房屋，结清房屋出租期间的水费、电费、燃气费，并将房屋恢复至委托前的状态后交还给范巧南。本案一审诉讼过程中，范巧南将诉讼请求变更为：1.解除范巧南与美丽屋公司之间的《宁波市房屋出租委托合同》;2.美丽屋公司向范巧南支付违约金38787.2元（228160×17%）。 一审法院认定事实：2017年9月17日，范巧南与案外人中国人民解放军92919部队机关公寓区售房区规划整治办公室签订《住房预售协议》一份，约定由范巧南购买坐落于宁波市江北区文开路19号海韵蓝庭11幢27号906室，建筑面积100.35平方米房屋一套，购房款总价552528元。合同签订后，范巧南支付了购房款552528元。 2018年8月24日，范巧南向美丽屋公司出具委托书一份，载明：兹有范巧南委托美丽屋公司全权办理物业地址为宁波市江北区文开路19号海韵蓝庭11幢27号906室房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。委托期限2018年11月24日至2024年11月23日，共6年。同日，范巧南（甲方）与美丽屋公司（乙方）签订《宁波市房屋出租委托合同》一份，约定：一、房屋坐落于宁波市江北区文开路19号海韵蓝庭11幢27号906室，建筑面积100.35平方米，甲方持有房屋来源证明购房合同，简单装修。二、甲方授权乙方的权限：（一）代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜。（二）甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件。（三）甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方预计办理装修手续日期为2018年8月24日，允许乙方增添1间房屋，合同到期恢复原格局，出现意外安全问题与甲方无关。（四）甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人的相应费用。（五）甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方维修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。……四、委托期限为2018年11月24日至2024年11月23日，共6年。委托代理期限可延长一个月，延长期内租金标准与本合同内租金标准一致。其中2018年8月24日至2018年11月23日，2019年11月24日至2020年1月23日为免租期。甲方应于2018年8月24日前将房屋交付给乙方钥匙，并签订《物业交接清单》。租金标准为：2018年11月24日至2021年11月23日为每月3100元，2021年11月24日至2024年11月23日为每月3410元。支付方式为季付，2018年8月27日，2019年2月24日、5月24日、8月24日分别支付房租9300元，以上付款方式依此类推概不列举。……六、委托期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将受托事宜全部或部分转委托给他人。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达5日的。2.擅自改变房屋用途的。3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4.放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。5.装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的。6.委托期限到期时未及时结清本合同第三条第二款约定的租赁使用费用的。八、违约责任：（一）出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金……（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同另行双方其他权利义务。合同签订后，范巧南依约向美丽屋公司交付房屋，美丽屋公司支付范巧南截止2019年11月23日的租金。 另查明：2018年6月15日，美丽屋公司授权案外人暖租公司在宁波市从事房地产经纪业务时使用美丽屋品牌。2018年6月20日，美丽屋公司（甲方）与案外人暖租公司（乙方）签订《合作协议》一份，约定：协议范围内，双方的关系确定为合作关系。为拓展市场更好地、更规范地服务消费者，根据公司的规划，甲方根据乙方的申请和对乙方的经营能力的审核，同意将美丽屋品牌授权乙方在宁波市行政区域用于经营房地产经纪服务及房屋租赁服务，其中包含但不限于乙方的市场营销推广，对外宣传及商业活动的品牌使用。品牌加盟管理费为每年40000元，风险抵押金50000元。协议正常解约后10个工作日内全额退还。本协议有效期2018年6月20日至2020年6月20日。《合作协议》还约定了双方其他权利义务。后案外人暖租公司先后与案外人娄娇君等四人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给娄娇君等四位承租人，每月收取租金合计3850元。 一审法院认为，本案范巧南与美丽屋公司签订的《宁波市房屋出租委托合同》的主要内容为范巧南将涉案房屋交付给美丽屋公司管理、使用、收益，美丽屋公司支付固定租金，符合租赁合同的法律特征，因此，双方当事人签订的《宁波市房屋出租委托合同》应认定为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。范巧南于2018年8月24日向美丽屋公司出具《委托书》，委托美丽屋公司全权办理涉案房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，再结合涉案《宁波市房屋出租委托合同》第二条授权权限具体约定，表明范巧南明知且同意美丽屋公司转租涉案房屋。本案的争议焦点主要在于美丽屋公司委托案外人暖租公司转租涉案房屋是否构成根本性违约。范巧南作为出租人的合同目的在于收取租金，虽然美丽屋公司未经范巧南书面许可而委托案外人暖租公司转租涉案房屋违反了涉案《宁波市房屋出租委托合同》第六条的约定，即委托期限内，未经范巧南书面许可，美丽屋公司不得将受托事宜全部或部分转委托给他人，但结合合同的履行情况，美丽屋公司依约支付房屋租金，并未致使范巧南不能实现合同目的，因此，美丽屋公司委托案外人暖租公司转租涉案房屋并未构成根本性违约。同时，涉案《宁波市房屋出租委托合同》亦未约定在美丽屋公司未经范巧南书面许可而委托他人转租涉案房屋情形下，范巧南据此享有合同解除权。 综上所述，范巧南以美丽屋公司未经其书面许可而委托案外人暖租公司转租涉案房屋构成根本性违约为由主张行使法定解除权并据此诉请美丽屋公司支付相应违约金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：驳回范巧南的诉讼请求。案件受理费770元，减半收取计385元，由范巧南负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，合同性质是法律适用的前提，当事人虽未对此提起上诉，法院也应依职权进行确认。在本案中，范巧南与美丽屋公司签订的《宁波市房屋出租委托合同》，虽然具有租赁合同的一些特征，但其与租赁合同有本质的区别。首先，合同的名称表述为“房屋出租委托合同”，从文义上理解，应为房屋租赁事宜的委托合同，并非美丽屋公司承租该房屋的协议。在合同文本的“温馨提示”中美丽屋公司明确表明，其提供的是“房地产经纪服务”。其次，从合同约定的权利义务分析，《宁波市房屋出租委托合同》第二条范巧南授予美丽屋公司的权限，代范巧南管理出租房屋及与出租事项有关的联系、接洽等事宜。这里专门用了“代范巧南”，而不是美丽屋公司以自己的名义与次承租人发生租赁关系。范巧南还专门签署委托书，委托美丽屋公司全权办理案涉房屋出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。该委托书与合同的约定相互印证，进一步明确美丽屋公司属受托方，系接受范巧南委托处理案涉房屋租赁事宜。再次，转租合同的主体是承租人与次承租人，承租人以自己的名义与次承租人签订租赁合同。从合同履行来看，与实际承租人签订租赁合同的主体，仍然是以范巧南名义。最后，委托租赁和租赁合同的本质区别并非获取报酬的方式。合同法虽然规定受托人完成委托事务，委托人应当向其支付报酬，对于支付报酬的方式，法律并没有强制性规定，双方当事人可以协商确定报酬的形式。在委托租赁合同中，美丽屋公司通过房租差额获取报酬，范巧南明知也未明确反对。这种获取报酬的方式系双方当事人的约定，并不能据此认定存在转租法律关系。综上，委托租赁实际是一种新型的经营管理方式，并非传统的“二房东”模式，《宁波市房屋出租委托合同》实际上应属委托合同。 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”范巧南作为委托方要求解除委托租赁合同，依法应予支持。《宁波市房屋出租委托合同》第六条约定，委托期限内，未经范巧南书面许可，美丽屋公司不得将受托事宜全部或部分转委托给他人。范巧南将房屋租赁事宜委托美丽屋公司处理，美丽屋公司未经范巧南同意，将委托租赁事宜交于案外人暖租公司，由暖租公司以范巧南名义与承租人签订合同，显属违约。美丽屋公司辩称，暖租公司与承租客户签订合同后，房屋的管理者仍是美丽屋公司，不存在任何转委托行为。案外人暖租公司与承租人签订租赁合同，权利义务主体为暖租公司，即使美丽屋公司对案涉房屋履行了维修、保洁等管理职责，实际受益人为暖租公司，亦即，替代暖租公司履行其应承担的对承租人的义务，这与其作为受托人直接代替范巧南对案涉房屋进行管理，属两种不同的范畴。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《宁波市房屋出租委托合同》并没有就委托事项私自委托他人约定违约金，范巧南也没有就其造成的损失提供证据，美丽屋公司一直依约向范巧南交纳租金，考虑到本案的具体情况，本院对范巧南要求美丽屋公司支付违约金的主张，不予支持。 综上所述，范巧南的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初2668号民事判决； 二、解除北京美丽屋资产管理有限公司与范巧南于2018年8月24日签订的《宁波市房屋出租委托合同》； 三、驳回范巧南其他诉讼请求。 一审案件受理费770元，减半收取385元，二审案件受理费770元，均由范巧南负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年三月二十七日 代书记员 项凌燕