江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10553号上诉人：来双林，男，1963年5月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人：葛洲坝南京置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：杨中军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳霖，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人来双林因与被上诉人葛洲坝南京置业有限公司（以下简称葛洲坝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。来双林上诉请求：1、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9420号民事判决，改判支持来双林的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由葛洲坝公司承担。事实与理由：一、一审法院对于房屋交付须满足的法定及约定条件认定错误。首先，合同第六条约定的交付条件是已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，而不是一审判决认为的《建设工程规划许可证》及《竣工验收备案表》。其次，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规之规定，商品房交付的法定条件也是须取得《建设工程规划核实合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。《建设工程规划许可证》与《建设工程规划核实合格书》有本质的区别，不可相互替代。二、一审判决遗漏了关于房屋交付当时，涉案房屋消防设施安装不到位、消火栓缺少水带水枪、栓中无水的事实。涉案房屋是高层住宅，消防设施安装到位是确保人身安全以及正常居住的重要保证，消火栓缺少水带水枪，栓中无水的事实使得涉案房屋存在严重的安全隐患，无法满足基本的居住条件。三、一审审理过程中，来双林提出涉案房屋临水、临电，双方未办理水电交割手续，直至2019年5月底方可领取电卡，正常缴费用电；一审开庭当时仍无法领取水卡，正常缴纳用水，来双林书面发函要求整改的事实。水、电与燃气一样是生活必需品。葛洲坝公司应当在房屋交付日前接通正式水、电，办理水电交割手续。临水、临电极不稳定，对高层电梯、消防设施的使用带来极大的安全隐患，无法满足正常的生活需求。四、燃气不通及临时水电、消防设施不到位等任何一项，均严重影响房屋的整体使用或收益。涉案房屋为精装修交付，精装修房屋是开发商已经完成装修的房屋，应当迖到交房后即可适宜居住的标准，应更注重居住需求，买房人收房即可拎包入住，水电气完全能够正常使用。首先，在没有燃气的情形下，来双林无法进行烧饭、洗澡等最基本的居住需求；其次，临水、临电不稳定，经常跳闸，不能确保电梯及消防系统24小时稳定工作；再次，涉案房屋是高层住宅，消防系统无水带水枪，存在严重安全隐患，依法不允许居住。即便依照一审法院的逻辑，涉案房屋不通燃气，临水临电会导致租金收益产生影响，一审法院也应当在同地段同类租金标准的基础上酌情裁定来双林的损失。五、本案应当依照同地段同类房屋的租金标准对合同约定的违约金进行调整，以符合公平、合理的原则。本案中，自2019年3月20日房屋交付至2019年6月16日燃气未通，临水、临电，消防设施无法使用，导致来双林无法对房屋实际居住或出租收益，产生了损失。如果仅仅依照合同约定的10元/天/项支付违约金，每月尚才300元，与同地段同类房屋的租金标准相差20多倍，与来双林的预期利益损失不相当，依法应予调整。即便来双林未提供房屋不能正常使用所造成损失的证据，人民法院也应在认定损失时考虑预期利益损失，以弥补房屋不能使用或收益造成的损失，彰显公平、正义。六、如前所述，水、电、气及高层消防设施均是生活必需品，缺少任何一项，均导致房屋无法满足基本的居住条件，影响房屋整体使用及收益。房屋交付时，来双林已经依照葛洲坝公司及物业公司的要求，缴纳了此期间的物业服务费及水电公摊费用。但由于葛洲坝公司的违约行为，导致房屋无法使用或收益，来双林无法享受此期间的物业服务，物业及公摊费用应当作为来双林损失。葛洲坝公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、来双林的诉讼请求是损失赔偿之诉，并非主张延期交付的违约责任，根据请求权基础，来双林负有对其损失构成进行举证的责任和义务。房屋已取得《竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证》是客观事实，一审法院载明的内容并无不当，而且原审过程中来双林本人也当庭承认在2019年3月18日已经完成了房屋的接收手续，并且收房的当时房屋内有水、房屋内有电。本案争议焦点主要集中在煤气未能按期接通给来双林到底造成了哪些损失。在合同已有约定的情况下，应当依照双方的约定，一审法院按照合同的约定裁判葛洲坝公司按10元/天支付违约金无论是根据合同约定，还是根据法律规定都是正确的。消防问题与来双林的诉请没有必然关联。物业费是来双林作为业主应当交纳的公共维护费，不能作为其损失。来双林向一审法院起诉请求：1、葛洲坝公司赔偿来双林损失17400元（以月租金6000元为标准，自2019年3月21日起计算至2019年6月16日止）；2、葛洲坝公司赔偿来双林物业费损失599元、公摊水电费损失284元（以物业费1.9元/平米/月、公摊水电费0.9元/平米/月为标准，均自2019年4月1日起计算至2019年6月16日止）；3、葛洲坝公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月3日，来双林（乙方）与葛洲坝公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份，合同约定：甲方将鼓楼区和燕路以北线路器材厂地块紫郡兰园2幢3单元705室房产（后变更为10幢705室）预售给乙方，单价每平方米36528元，总价款4551388.8元；甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该商品房，商品房交付时应当取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方对配套基础设施及其他设施的承诺见附件7，附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按照每天10元计算支付违约金；甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。合同附件七中明确，上水、下水设施2019年3月20日前具备户内通水条件，供电设施2019年3月20日前具备通电使用条件，燃气供应设施2019年3月20日前具备通气使用条件。上述合同签订后，来双林已付清全部购房款。2019年3月18日，来双林领取了案涉房屋的钥匙，并向葛洲坝物业管理有限公司南京分公司交纳了物业服务费及水电公摊费用。一审庭审中，来双林主张，房屋交付后，屋内有水，但户外的进水管没有与水龙头连接，没有安装净水器；屋内有电，但是临时用电，不稳定；燃气管道仍在施工，管道内没有燃气；因房屋不具备使用条件需要整改，来双林并未入住案涉房屋内，仍然居住于原来的房屋内。2019年6月16日，案涉房屋开通燃气。另查明，2016年10月12日，葛洲坝公司取得案涉房屋所在地块的《建设工程规划许可证》。2019年2月2日，葛洲坝公司取得案涉房屋所在地块项目的《竣工验收备案表》。一审法院认为，来双林、葛洲坝公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。葛洲坝公司于2019年3月18日交付房屋，交付房屋前，葛洲坝公司取得案涉房屋所在地块的《建设工程规划许可证》及《竣工验收备案表》，因此，葛洲坝公司交付的房屋符合合同第六条约定的交付时间及交付条件。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同附件7的约定，房屋交付时，房屋内的上下水设施、供配电设施及燃气供应设施应符合约定的使用条件。房屋交付时，屋内并未通燃气，直到2019年6月16日，案涉房屋才正式开通燃气。因此，葛洲坝公司交付的房屋不符合约定，应承担违约责任。根据合同约定，葛洲坝公司交付房屋的基础设施不符合承诺条件，葛洲坝公司应按每天10元支付违约金。庭审中，葛洲坝公司同意支付2019年3月21日至同年6月16日，按10元每天计算的违约金880元（88天×10元/天），一审法院予以确认。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，来双林以葛洲坝公司交付房屋的水电气不符合约定主张租金损失。一审法院认为，房屋交付后，来双林认为水电气不符合使用条件，其仍然居住于原来房屋内，并未产生租用其它房屋的租金损失。即使来双林将案涉房屋出租他人，房屋内未通燃气仅开通临时水电的情形，会对租金收益产生影响，但并不必然导致房屋无法出租。因此，来双林主张的租金损失并未实际产生，其要求赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于物业费及公摊水电费，该两项费用是来双林作为小区业主，在接受物业服务和使用公摊水电而产生的公共维护费用，与葛洲坝公司交付房屋的基础设施是否符合约定并无关联，来双林要求葛洲坝公司赔偿该项损失没有事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，一审法院判决：一、葛洲坝南京置业有限公司于判决生效之日起十日内支付来双林违约金880元。二、驳回来双林的其他诉讼请求。一审案件受理费258元减半收取129元，由来双林负担79元，葛洲坝南京置业有限公司负担50元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，来双林陈述称，案涉房屋竣工验收时，水电都有，但为临时水电，2018年3月至6月底的水电费均是由葛洲坝公司负担的，直到2018年5月其拿到水卡、电卡后才正常使用水电，缴费，燃气直至2018年6月才通气。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：葛洲坝公司应赔偿来双林的损失金额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来双林与葛洲坝公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。葛洲坝公司在交房时，提供的上下水、供配电及燃气供应设施与合同约定并不相符，应承担相应违约责任。来双林虽上诉主张其存在较大损失，但根据其陈述，案涉房屋交房后，已经接通临时水电，且至正常缴费前的水电费已由葛洲坝公司负担。燃气虽至2018年6月才接通，但来双林并无证据证明其实际损失情形，一审法院根据双方合同约定的标准计算葛洲坝公司应赔偿的损失金额，亦属合理。来双林的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，来双林的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由来双林负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  汪海燕