山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5965号原告：山东螺大丝紧固件有限公司，住所地青岛市城阳区流亭空港工业园，统一社会信用代码：91370214MA3N32806C。法定代表人:朱鹏达，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏文韬，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志刚，北京市京师（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛名仕塑胶包装有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路320号，统一社会信用代码：91370213686767635B。法定代表人:王茜惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴杰，山东盈涛律师事务所律师。原告山东螺大丝紧固件有限公司（以下简称螺大丝公司）与被告青岛名仕塑胶包装有限公司（以下简称名仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告螺大丝公司委托诉讼代理人夏文韬、董志刚，被告名仕公司委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告螺大丝公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方所签订的《工业厂房租赁合同》无效；2.判令被告退还已经交纳但尚未发生的房屋租金74367元、租赁保证金5000元；3.判令被告支付原告律师费10000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月24日，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告租赁被告位于青岛市城阳区流亭空港工业园，面积为北车间930平方米的厂房（以下简称案涉厂房），租期5年，自2018年12月10日至2023年12月9日止。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交纳第一年房屋租金156000元，租赁保证金5000元。在租赁期间内原告发现厂房系违章建筑，随时存在被拆除的风险，且未经竣工验收，无消防设施，原告的生产经营及员工安全得不到保障。同时原告多次通知被告对厂房漏水的部分进行维修，但被告未履行修缮义务，以致滴水严重，影响了原告的正常生产经营。合同约定被告应向原告提供物业管理服务，但被告从未安排人员对原告产生的生活垃圾进行处理，且被告安排的值班人员仅有一名，该人员经常不到岗，无法对原告厂房安全提供安保服务。2019年6月17日原告向被告邮寄《解约通知函》，被告已于2019年6月19日签收，但一直未与原告联系处理相关解租事宜。请求判如所请。被告名仕公司辩称，一、关于第一项诉讼请求，被告认为案涉合同系被告与原告在充分协商的情况下签订的，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反现行法律法规的规定，双方应当本着诚信原则继续履行。二、关于第二、第三项诉讼请求，被告需要根据原告提供的证据以及庭审查明的相关事实作出相应的答辩意见；同时，被告认为如果案涉合同最终被确认为无效合同，则首先应当界定被告与原告对合同无效是否存在过错以及各自应负的过错责任比例，方能对被告所应承担的责任作出认定。因此，被告对于该第二、第三项诉讼请求暂不作实体答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.微信聊天记录打印件2份，厂房漏水视频光盘1张，证明原告发现厂房存在漏水情况时告知被告前来修复，但被告却拒绝前来修复漏水点，原告生产的金属制品遇水出现锈蚀，严重影响原告正常的生产经营活动；案涉合同第七条第6项约定，被告有义务对租赁房屋进行保养维护并具备出租安全条件，所产生的费用由被告承担，但被告却推卸维修义务，雨天房屋漏水严重影响原告正常的生产经营，被告应该承担合同约定的违约责任，原告可以单方面解除合同且不承担任何责任，被告需一次性退还未使用期限租金、租赁保证金、物业费。被告质证：对该证据中微信聊天记录的真实性和证明事项不认可，因为通过该微信聊天显示的视频来看，显示的是某房屋的局部状态，并不能反映出与案涉厂房有所关联，另外，原告也应当举证证明该微信聊天所显示的杨海山与被告存在劳动关系，否则该证据不具有证明力。本院认证：原告未能举证证明微信聊天的对方系被告相关人员，本院对该组证据不予采信。2.网银转账电子回单打印件4份，证明2018年11月26日，原告按照合同约定向被告支付第一年租金的50%即78000元及租赁保证金5000元，2018年12月10日支付78000元，原告已经按照合同约定足额支付租金和租赁保证金；但因被告隐瞒出租的厂房系违章建筑，导致合同无效，被告应返还原告剩余租金74367元、租赁保证金5000元。被告质证：对该证据的真实性予以认可，对原告主张的该款项是租金和保证金的总额161000元予以认可，但对原告认为被告隐瞒出租厂房为违章建筑而导致合同无效的证明目的不予认可，双方签订合同时，已经对房屋现状以及产生状况进行了告知与了解，且原告实际接收房屋并使用，依据合同第三条约定，应视为原告认可涉案厂房无证无审批的现状；原告主张剩余租金计算期限错误，涉案厂房并未交还给被告，房屋占用费（租金）应当实际支付至判决生效之日止。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，能够证明原告向被告支付了租金、保证金共计161000元，本院予以采信。3.《解约通知函》1份、《解约通知函》邮寄视频、EMS快递单1份及快递查询打印1份、钥匙交接给门卫视频，证明原告于2019年6月17日向被告邮寄发送《解约通知函》，要求与被告解除合同；EMS快递查询显示2019年6月19日被告已签收；被告收到原告的《解约通知函》后未在2日内与原告办理交接手续，原告在腾空厂房后，将厂房钥匙交给门卫；被告出租的厂房系违章建筑，与原告签署的合同系无效合同，原告有权解除合同。被告质证：对该证据中《解约通知函》、EMS快递单的真实性予以认可，但对钥匙交接视频的真实性不认可。被告确实收到过同样内容的解约通知函一份，但是该函所载明的内容并不属实，且该函是由原告单方制作，亦未提供相应的证据支持该函所载内容，原告提出单方解约的行为是违约行为。通过视频无法直观的显示出该视频所显示的葛姓人员与被告有任何关联，且双方的谈话内容也未涉及到系进行案涉厂房的钥匙交接，再者，葛姓人员也未明确表示同意接收钥匙，因此该视频不足以证明原告的主张。本院认证：该组证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，能够证明原告于2019年6月19日向被告送达了《解约通知函》，并交还了案涉厂房钥匙。4.《委托代理协议》1份、律师费支付凭证及发票各1份，证明原告委托由北京市京师（青岛）律师事务所代为处理案涉合同纠纷一案，律师费用10000元，原告已于2019年6月18日支付该款，同日该律所向原告出具发票，根据合同约定守约方主张债权的律师费等实际费用由违约方承担，被告出租违章建筑导致合同无效，应当承担违约责任。被告质证：对该证据的真实性予以认可，对原告提出的该律师费应由被告承担的主张不予认可，基于合同约定内容可以看出，只有发生违约情形时，守约方支付的律师费才由违约方来承担，但是本案案由为确认合同无效之诉，按照合同第三条的约定，双方进行厂房交接时，已经对厂房的现状进行了明确，如果合同无效，也应当由双方根据法定无效的情形来确定各自合同责任。本案并非违约之诉，所以并不适用第十六条的约定。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，可以证明原告支付了10000元律师费。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月24日原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订案涉合同,主要约定：乙方租赁甲方位于青岛市城阳区流亭空港工业园的厂房（北车间）930平方米,租赁期限为5年，即从2018年12月10日起至2023年12月9日止（15天装修时间2018年11月25日至2018年12月9日，装修期间免租金）。本合同签订当日交付房屋，双方可对基础设施的状况以书面的形式予以确认，并附照片，由双方代表签字或盖章，乙方接收房屋则视为认可该房屋及房屋项下土地的现状及产权状况。租金为前三年每平方每年含税价168.20元，每年合计156000元；后两年每平方每年含税价174元，每年合计161000元。第一年租金在合同签订当日支付租金的50%即78000元，剩余租金在合同签订后7日内一次性付清。物业费每月每平方0.9元，第一年每月为670元，后四年每年每月为837元。租赁保证金5000元，于乙方交付第一笔租金时一并支付，租赁期满后，如乙方无拖欠费用，并房屋各项设施完好，双方完成交接，甲方则于一周内一次性无息付给乙方。甲方的权利义务：1.甲方保证有权出租本合同项下的厂房。2.甲方应保证所出租的房屋及设施完好并且乙方能够正常使用，甲方保证提供的房屋符合消防要求。3.有权对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。……5.由于该房屋不具备办理环评条件，如有政府部门干预，甲方需积极协调并协助乙方解决。因房屋本身导致消防不合格，甲方需整改至合格，费用由甲方承担。6.甲方有义务对租赁房屋进行保养维护并具备出租安全条件，所产生的费用由甲方承担。本合同在履行过程中发生争议，应由双方协商解决，协商不成可向租赁物所在地人民法院提起诉讼，守约方主张债权的律师费等实际费用由违约方承担。原告于2018年11月26日向被告转账支付租赁费78000元、保证金5000元，于2018年12月10日向被告转账支付租赁费78000元。庭审中原、被告双方均称在交付厂房时无书面形式确认具体设施的状况，且无照片。案涉厂房未取得建设工程规划许可证。2019年6月18日原告向被告邮寄发送解约通知函，载明：致名仕公司：……承租后，我司发现贵司出租的厂房存在以下问题：1.厂房漏水严重，我司多次通知贵司修缮，但贵司未履行房东应尽的修缮义务，以致于滴水严重，影响了我司的正常生产经营。2.……3.贵司出租我司的厂房系违章建筑，随时存在被拆除的风险，且未经竣工验收，无消防设施，我司的生产经营及员工安全得不到保障。根据法律规定，贵司的上述行为构成根本违约，现我公司正式通知贵公司：1.自本通知函发出之日，贵公司与我公司签订的《工业厂房租赁合同》解除，请贵公司派专人在收到本通知函之日起2日内与我公司办理厂房交接手续。2.贵公司在收到本通知函之日起3日内退还我公司已经缴纳的但尚未发生的房屋租金74581元、租赁保证金5000元以及装修损失。3.若贵公司在上述期限内不予办理厂房交接手续并退还我公司相关费用，我公司将通过必要的法律途径予以解决，维护我公司的合法权益。因被告未按解约通知函与原告办理厂房交接手续，原告于2019年6月21日告知被告已经腾空厂房并将案涉厂房钥匙交给被告门卫。本院认为，本案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、案涉合同效力的认定；二、被告是否应返还原告已交纳的租金、保证金及数额的认定；三、被告是否应支付原告律师费的认定。对此，本院评判如下：关于第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中被告至今未取得案涉厂房的建设工程规划许可证，故应当原、被告之间签订的《工业厂房租赁合同》无效。关于第二个焦点问题，案涉租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告提交的解约通知函、钥匙交接视频及当事人陈述，能够相互印证，形成证据链，可以证明原告于2019年6月21日将案涉厂房钥匙交付给被告，被告应明知原告已搬离案涉厂房。故案涉厂房占有使用费应自2018年12月10日起计算至2019年6月21日，其数额为82915元（156000元÷365天×194天），扣除原告应支付的该占有使用费，被告应返还原告已交纳的租金73085元及租赁保证金5000元，故原告要求被告返还保证金5000元，本院予以支持，要求返还租金74367元，本院予以部分支持。庭审中被告主张原告应支付物业管理费、水费共计7400元应予以抵扣，本院认为，被告对此未提起反诉，本案中不予处理。关于第三个焦点问题，根据案涉合同的约定内容，原告在签订合同时应明知案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故双方对案涉合同无效均存在过错。合同无效，原告主张要求被告承担其支付的律师费10000元，本院不予支持。综上，原告要求确认案涉合同无效、被告返还租赁保证金，理由正当，本院予以支持。原告要求被告返还租金74367元，理由正当，本院予以部分支持。原告要求被告支付律师费10000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告山东螺大丝紧固件有限公司与被告青岛名仕塑胶包装有限公司于2018年11月24日签订的《工业厂房租赁合同》无效。二、被告青岛名仕塑胶包装有限公司于本判决生效后10日内返还原告山东螺大丝紧固件有限公司租金73085元、租赁保证金5000元。三、驳回原告山东螺大丝紧固件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元，由原告负担200元，被告负担1834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年三月十一日书 记 员  李聪聪