湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终370号上诉人（原审被告）：粟格，男，汉族，1988年8月15日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍东红，男，汉族，1980年12月13日出生，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：罗建钢，湖南商周律师事务所律师。上诉人粟格因与被上诉人伍东红房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0102民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粟格上诉请求：撤销原审判决第一项，发回重审或改判，判令由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人未违约，租赁合同不能继续履行的原因系情势变更，且被上诉人也存在违约行为，上诉人未向长沙市芙蓉区东岸垸堤委会缴纳租金不是解除主租赁合同的根本原因。2、本案系被上诉人自身违约行为的原因间接致使租赁合同无法继续履行，导致上诉人与东岸堤委会的主租赁合同无法存续，才客观上引起上诉人与被上诉人的次租赁合同无法继续履行。一审法院对本案事实认定错误，导致判决上诉人承担违约责任适用法律错误。伍东红辩称：1、是因为粟格拖欠长沙市芙蓉区东岸垸堤委会的租金，导致堤委会要求解除合同，并非粟格上诉中称的理由。双方约定了粟格必须保证伍东红的租赁时间，粟格系过错方。2、一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，应予维持。伍东红向一审法院起诉请求：1、粟格立即返还未到期租金181566元，退还保证金20000元；2、粟格立即支付伍东红赔偿金80000元、违约金25140元。上述合计306706元。一审法院认定事实：2016年7月27日，甲方粟格与乙方伍东红签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于罗溪港面积为838平方米的厂房租赁给乙方使用，租赁期限为五年，乙方保证三年不拆除。前三年租金为25元/平方/月，半年一付，合计125700元；后两年增加5%，半年一付，合计131900元。双方约定了履约保证金，自合同签订之日起15日，乙方向甲方缴付租赁保证金2万元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将保证金退还。并约定3年内任何情况拆除租赁房屋等原因不能使用，甲方按天退租并赔偿乙方8万元整。此外，还约定了甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方合同租金总额的百分之20%的违约金。2016年7月27日，伍东红向粟格支付了125700元半年房租以及保证金2万元，粟格向伍东红出具了收条。2018年5月28日，粟格向伍东红借款118500元，约定抵扣2018年8月9日-2019年2月9日期间的仓库房租125700元。粟格向伍东红出具了借条。2018年10月22日，粟格向伍东红借款125700元，约定抵扣2019年2月9日-2019年8月9日期间的仓库房租125700元。粟格向伍东红出具了借条。2018年11月6日，长沙市芙蓉区东岸垸堤委会向粟格发出《关于终止罗溪港厂房租赁的通知》，称依据其与粟格签订的房屋租赁合同约定，拖欠租金累计两个月以上的甲方长沙市芙蓉区东岸垸堤委会有权解除合同，收回出租房。因粟格拖欠房租已超过两个月，且多次承诺缴纳租金均未能按约履行，根据这一情况，长沙市芙蓉区东岸垸堤委会通知解除与粟格原签订的合同，并收回房屋。粟格在该通知上签名确认。同时查明，伍东红于2018年11月17日搬出向粟格租赁的上述厂房。一审法院认为：《房屋租赁合同》系粟格与伍东红的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。粟格未按时支付租金给长沙市芙蓉区东岸垸堤委会导致双方解除租赁合同，进而导致粟格不能依《房屋租赁合同》的约定将房屋交付给伍东红使用，构成违约。《房屋租赁合同》第四条约定，自合同签订之日起15日，乙方伍东红向甲方粟格缴付租赁保证金2万元，并约定3年内任何情况拆除等原因不能使用，甲方粟格按天退租并赔偿乙方伍东红8万元整。故对伍东红要求的粟格支付伍东红8万元赔偿金，一审法院予以支持。此外，《房屋租赁合同》第九条第一款约定甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方合同租金总额的百分之20%的违约金。现伍东红要求粟格支付违约金25140元，未超过合同约定的金额，故对伍东红要求的粟格支付伍东红25140元违约金，一审法院予以支持。粟格前后两次向伍东红借款244200元，双方约定上述借款用以抵扣粟格房屋2018年8月9日至2019年8月9日期间租金251400元。伍东红于2018年11月17日搬出厂房，2018年8月9日至2018年11月17日产生的租金为68436.67元，因此粟格依约应向伍东红退还租金175763.33元。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、粟格向伍东红支付赔偿金8万元、违约金25140元；二、粟格向伍东红退还租金175763.33元、保证金20000元；三、驳回伍东红的其他诉讼请求。上述判决确定的义务，限粟格于判决发生法律效力之日起七日内履行完毕。逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5901元，财产保全费2120元，总计8021元，由粟格负担。二审中，粟格向本院提交证据：关于停止生产并限期搬迁污染企业的通知，拟证明伍东红承租房屋后违规使用房屋，导致相关部门限期搬迁。经本院组织质证，伍东红发表质证意见：1、该证据未提供，这不是新证据。2、伍东红不知道该通知，粟格未向伍东红提供。3、双方合同第二条第二项非常清楚地显示了房屋的用途，伍东红也按合同约定的用途在使用该房屋。经审查，该证据不能证明系因伍东红的行为导致长沙市芙蓉区东岸垸堤委会解除与粟格的合同。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为：1、粟格是否存在违约行为，伍东红是否违约；2、粟格否应向伍东红支付赔偿金、违约金。关于粟格是否存在违约行为，伍东红是否违约的问题。经审查，因粟格未按时支付租金给长沙市芙蓉区东岸垸堤委会导致租赁合同解除，致使粟格与伍东红的《房屋租赁合同》不能履行，故粟格的行为构成违约；粟格未提交充分的证据证明伍东红违约，故不能认定伍东红违约。关于粟格是否应向伍东红支付赔偿金、违约金。经审查，伍东红一审诉讼请求要求粟格支付赔偿金80000元、违约金25140元。按照双方合同第四条约定，3年内任何情况拆除等原因不能使用，粟格按天退租并赔偿伍东红8万元整。双方合同第九条第一款约定，粟格因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付合同租金总额的20%的违约金。一审法院判决粟格向伍东红支付赔偿金8万元、违约金25140元并无不当。综上所述，粟格的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2403元，由粟格负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月二十日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。