江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终28号上诉人（原审原告）：李楚光，男，1969年11月10日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：顾永成，江苏洪武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江雄志，男，1982年11月10日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人李楚光因与被上诉人江雄志房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李楚光上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判江雄志双倍返还店铺租赁定金10万元。2、一审、二审诉讼费用由江雄志承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。真实情况是：2019年4月7日，李楚光与江雄志谈好把江雄志承租的还有1年到期的南京市狮子桥11号商铺转让给李楚光，转让费45万元，在李楚光与大房东签订租赁合同后（江雄志没有出租5年的权利）支付给江雄志转让费45万元，年租金68万元交于大房东，租期5年。遂李楚光交付定金5万元，预约在4月7日至10日间至大房东处签订租赁合同。然而江雄志于4月9日下午突然提出要增加18万元费用，李楚光当时不得其解，不能答应，导致未能签约。直至一审开庭，李楚光才知晓江雄志承租大房东的房屋价格是50万元，不是68万元，因为李楚光交转让定金时江雄志已经答应带李楚光与大房东签合同，因而觉得少赚了18万元，因而临时提出再增加18万元的无理要求，这也证明了先前双方达成的同意与大房东签合同的事实。《定金收条》上的协议确切地讲不是租赁协议而是转让协议，因为：1、江雄志无权转租房屋；2、即使江雄志有权转租，江雄志租赁合同一年后到期，也无权与李楚光签订一个长达5年的转租赁合同，这也证明了先前双方达成的同意与大房东签合同的事实。《定金收条》上所写的出租人江雄志不是适格的出租房屋的主体，这不是一份租赁协议只是一份转让协议。因此在李楚光同意支付江雄志45万元转让费（实质上已包含了18万元收益），同意按年租金68万元交于大房东后，江雄志再提出增加18万元纯属无理要求，是江雄志的原因导致不能签约，是江雄志违约，理应双倍返还定金。江雄志辩称：李楚光上诉状写的不是事实。当时李楚光来找我签协议，我明确跟李楚光讲房子是由我租赁给李楚光，定金协议也明确载明是我租赁给李楚光。李楚光反悔的原因是其坚持要与大房东签订合同，不愿意和我签订合同，所以才产生矛盾。但是定金协议和前面谈的一直是要与我签订租赁协议，房子由我转租给李楚光，矛盾在这里，也导致李楚光不愿意签订协议，是李楚光违约。在李楚光缴纳定金时，我已经和另一家约定，并收取另一家的定金，在李楚光缴纳定金后，我就将定金退还给另一家，后李楚光迟迟不签订合同，导致我存在损失，现在让我退还定金，没有任何道理。李楚光向一审法院起诉请求：判决江雄志双倍返还定金10万元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年4月7日，李楚光（承租方）、江雄志（出租方）及南京臻臻房地产咨询有限公司（见证方）签订《定金收条》，记载：今收到李楚光接受南京市狮子桥11号店，定金5万元。内容如下：一次性付清转让费45万元；年租金68万元，付款方式半年付，合同5年，递增以合同为准；本店无任何纠纷；定金有效期从2019年4月7日起至2019年4月10日止，出租方不履行合同，双倍返回定金，承租方不履行合同，无权要求返回定金，违约方承担全额中介费。为证明其所诉称的江雄志违约事实，李楚光提交了：1、李楚光与中介人员刘成新于2019年4月10日、4月11日的通话录音。在4月10日的通话中，李楚光称“然后68万块钱，68一年，就是带转让费给他45万转让费，这个68万直接给到给房东签”、“我干脆没有二房东，我直接给大房东签…只要我和大房东合同一签，合同签好了，这个就把钱45万打给你”、“我肯定不可能给他签合同的，他就是68我都不会给他签的，我是直接给大老板签，因为这个房东已经给我那个金师傅谈好了，房东谈呢就是你到我公司来，随时给你签，那你们剩下的就是你们私下转让的这个事情”。在4月11日的通话中，李楚光称“10号中午时你说，3点钟过去，我们两点半就到啦，我们等他签合同，他为什么有事还在忙呢。他又是说，不能跟公司签，要跟他签，还存在一个18万元的事，这个一直有争执”、“今天你给老金骂得一塌糊涂，他说老金是耍无赖，老金现在气得不得了，老金是我们合伙人…你今天答应了，老金不答应啦”、“昨天10号2点多钟我有没有到，他一会儿这个事一会儿那个事，他不让我们跟公司签，必须跟他签，还需要我们给他45万元转让费，这些事是他搞出来的”。刘成新称“下午，我和江老板谈了将近两个小时哎，才答应哎”，李楚光回“他答应有什么用呢”、“他答应了，他跟老金吵过以后，你要跟老金商量好，老金现在死活不愿意，你叫我怎么办，这个违约不是我们在先”。2、李楚光与江雄志于2019年4月11日的通话录音。在该通话中，李楚光称“这个45万转让费你拿走，从始至终一直都是说45万你拿走，然后68万我和大老板签合同”、“我跟你说了这么一开始我们谈的就是给你45万转让费，然后我们直接给房东签合同，我们还是愿按原来说的这个步骤这个方法去做”，江雄志称“你白纸黑字上面写的这个事情，在我那个湖南路店里面，当时我们谈的时候，这个合同是跟我签的，前天在茶馆里面才说的事，才说的是跟房东签”、“现在还是跟当初我跟你谈的这个事情一样，我们当初我当初讲的这个事情是你45万转让费，然后房租合同和我签，你说这个跟你签没有关系，但是要大房东在这，到场”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李楚光、江雄志在《定金收条》上订立的合同，为预约合同，即预先约定在一定期间内达成某项合同。而给付的定金，即为实现订约的担保。现李楚光、江雄志未在约定的2019年4月7日起至2019年4月10日期间内订立案涉房屋的租赁协议，应追究未能订约的责任主体，即是谁之故致合同未能签订。根据李楚光提交的其与中介人员、江雄志之间的通话录音，可以认定双方之间产生纠纷是因为李楚光认为应与“大房东”直接签订租赁合同，向“大房东”支付68万元房租，而江雄志则认为是与自己签订租赁合同，向自己支付68万元房租。该事实除了与录音中的双方陈述一致外，也符合江雄志辩称的之所以坚持要与自己订立租赁合同，是因为在转租过程中可以赚取房租差价18万元。故李楚光、江雄志未能按约定时间订立合同并非因为江雄志临时提价18万元，而是因为双方关于租赁合同是李楚光与“大房东”签订，还是与江雄志签订产生争议。根据《定金收条》的记载，李楚光系承租人，江雄志为出租人，租赁关系主体清晰，其中并未出现李楚光所主张的出租人系“大房东”、产权人的内容。李楚光在《定金收条》签订后，要求与“大房东”直接签订房屋租赁协议，不符合双方约定，构成违约，其作为给付定金的一方，无权要求返还定金。而其要求双倍返还定金的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回李楚光的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由李楚光负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，江雄志与李楚光在定金收条上约定的内容，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在定金收条中对转让费、年租金等进行了约定，江雄志与李楚光分别以出租人和承租人的身份在定金收条落款处签字，约定中并未涉及李楚光所称的其与“大房东”直接签订房屋租赁合同事宜。且根据李楚光提供的2019年4月10日其与中介人员刘成新电话录音“我干脆没有二房东，我直接给大房东签。我们有个安全感”的内容来看，李楚光在2019年4月7日签订定金收条时，也是认可江雄志系出租人身份的。李楚光在签订定金收条后，未按约定与江雄志签订房屋租赁合同，而是要求与“大房东”直接签订房屋租赁合同，其行为违反双方约定，根据法律规定，其无权要求返还定金。李楚光上诉称先前双方达成的同意其与大房东直接签合同的理由，没有相应的依据，本院不予采纳。综上所述，李楚光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李楚光负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月十六日书记员  郭旭冬