广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初499号 原告：于某某，男，1992年7月19日出生，汉族，住广西临桂县。 委托诉讼代理人：李军胜，桂林市临桂城区法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：覃某某，女，1989年9月30日出生，壮族，住广西柳江县。 被告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区。 法定代表人：严某某，职务董事长。 委托诉讼代理人：肖冬梅，广西银正律师事务所律师。 原告于某某与被告桂林某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托诉讼代理人李军胜、覃某某，被告桂林某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告将首期购房款185,000元退还给原告。二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告想在临桂二塘购买一套商品房，通过介绍认识被告的业务员，2019年11月11日原告依约到售楼部看房并交了订金。2019年11月12日与公司业务员签订了合同，期间原告要求被告的业务员对合同的内容作出解释，业务员还是要原告先签订合同，被告业务员讲先签合同，然后办理银行按揭手续后，还有一份正式合同要签，原告没办法就按约定的每平方米6,879元的条件签了合同，并交了20,000元定金。但签好合同后，被告并未将合同交给原告。业务员直接拿走，原告回来后觉得不对劲，又到售房部问业务员要回合同细看，才知道已经被套路贷了，原告已于2019年11月12日将首期185,000元交付给被告，合同约定，在合同签约之日起30日内办理完银行按揭手续，但是到现在还不能办理好按揭手续，原告多次找被告协商退房事宜，被告的业务员态度非常不好，还恶语伤人，你签了合同就按合同办理，钱不退，可以去法院告。基于上述事实，原告认为，当事人签订了合同是在公平、平等、自愿的原则下进行，被告没有对合同文本内容进行合理性提示及说明义务，隐瞒了售价真相，使原告误签了合同，而且都不是直接与被告本人签订合同，不但实现不了合同目的，还造成原告的损失，被告应当承担退款责任。为此，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，判令被告将首期购房款185,000元退还给原告，同时解除双方签订的商品房买卖合同，确认合同无效，以维护原告的合法权益。 被告桂林某某房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告的诉请，首先原告在签订商品房买卖合同时，被告销售人员对合同内容进行过详细的解释与说明，由其价格方面，原告本人及其配合也仔细查阅过合同，在没有异议的情况下，亲自签订合同，是原告真实意思表示，不存在原告所称的隐瞒售价真相，商品房买卖合同依法有效，不存在合同法所规定的合同无效情形，其次，商品房买卖合同对房屋价格约定十分清楚，是以套内面积计算，总价款为895,000元，原告所称的每平方米6,879元，是以建筑面积折算的价格，房屋建筑面积为130.3平方米，所以计算出的总价格为896,333.7元，所以两种算法的金额基本一致，并不存在冲突。办理按揭手续是原告的义务，被告一直积极协助原告办理，至今没有办理好是原告方的原因，根据合同被告方可以追究原告逾期付款的责任，但被告并没有，还考虑到原告的具体情况，同意原告延时到今年4月份再办理手续，现是原告反悔购房，被告并不存在任何违约过错，介于原告已提起诉讼，被告保留向原告主张违约责任的权利，综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月11日，被告向原告出具一份《收据》，其主 要内容是：“收到原告交来国宾半岛售楼20,000元定金，每平方米6,879元”。2019年11月12日，原告于某某与被告桂林某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：LG2019050754），其主要内容：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于桂林市临桂区奥园南路与规划道路交叉口编号为450322100009GB02307w00000000的地块的土地使用权。【土地证号】为桂（2018）临桂区不动产权第0008455号。该地块土地面积为15840.00平方米，规划用途为城镇住宅、商服用地，土地使用权年限从2018年05月31日至2088年05月30日止。住宅用途的土地使用权年限：从2018年05月31日至2088年05月30日止（70年）。商业用途的土地使用权年限：从2018年05月31日至2058年05月30日止（40年）。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名国宾半岛建设工程规划许可证号为建字号450322201800284号，施工许可证号为编号4503222018120412801。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售商品房】。商品房预售许可证号为临房预售字2019-155号，预售商品房批准机关为桂林市临桂区住房和城乡建设局。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：桂林市临桂区奥园南路与规划道路交叉口国宾半岛2幢1单元19层02号，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.97米，房屋总层数：29建筑层数地上29层，地下2层。该商品房【合同约定】建筑面积共130.30平方米，其中套内建筑面积100.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.22平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房有2个阳台，其中2个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的房产测绘机构为广西山河测绘信息工程有限公司临桂分公司，第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算……；2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8,942.85元，总金额（人民币）捌拾玖万伍仟元整（¥895000.00）；3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）……；第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、双方自行约定……；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款；1、按揭付款银行按揭付款：客户于签订本合同之日支付首付款人民币¥185,000元，剩余房款人民币¥710,000元，在合同签约之日起30日办理完银行按揭手续，否则按本合同第七执行（贷款金额和年限银行最终审批为准）……；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2021年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、……；2、该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格）3、……；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。……；2、第十条规划、设计变更的约定……；第十一条交接……；第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。……；第十三条出面人关于装饰、设备标准承诺的违约责任……；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……；第十五条关于产权登记的约定一、预告登记（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】签订之日起80日内向不动产登记机构申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（二）选择一次性付款方式的预告登记为可选项。（二）初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2022年9月30日前，办结该不动产所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该不动产所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日起90日内，出卖人应办结该不动产所有权初始登记手续，按已付房价款万分之1承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该不动产所有权初始登记手续，双方同意按下列第3项处理。（1）……；（2）……；（3）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当收到退房通知书后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30个工作人退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。由于买受人未及时提供办理权属登记所需材料及逾期支付房款与相关费用，导致房屋权属登记办理延期的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。（三）双方同意按照下列第2种方式处理不动产转移登记。（1）……；（2）双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。第十六条保修责任……；第十七条……；第十八条……；第十九条……；第二十条……；第二十一条……；第二十二条……；第二十三条……等。同日，原告向被告交付了首期款185,000元。 同时查明，被告桂林某某房地产开发有限公司成立于2017年1月10日，于2019年8月27日在桂林市临桂区市场监督管理局登记，法定代表人：严某某，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322MA5KXJGB83(1-1)，经营范围：房地产开发、商品房销售、房地产信息咨询、建筑工程施工（凭有效资质经营），自有房屋租赁，物业服务、劳务服务、对实业、新技术产品项目的投资，组织文化交流活动、展示展览、会议会展服务、企业形象策划，园林绿化工程施工，房屋装饰服务。 本院认为，原告于某某与被告桂林某某房地产开发有限公司于2019年11月12日签订《商品房买卖合同》、附件及原告向被告支付首期款185,000元的事实，双方无异议，本院予以确认。本案的争议焦点：原告于某某与被告桂林某某房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》过程中，被告是否隐瞒了售价的事实。被告于2019年11月11日收取原告定金20,000元后，出具收据给原告，该收据上的单价标明是6,879元，该价格未标明房屋价格是按建筑面积计算或是套内面积计算，之后原告于某某与被告在签订《商品房买卖合同》及附件的过程中也未对房屋价格提出异议，且庭审中查明原告在签订《商品房买卖合同》前后对房屋总价及房屋面积都表示清楚、认可，故本院综合以上事实可以认定双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反强制性的法律规定，属于有效合同，对原、被告双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，当事人一方对自己提出的诉讼请求所依据的事实应承担举证责任，本案原告于某某未提供证据证明被告桂林某某房地产开发有限公司与原告于2019年11月12日签订的《商品房买卖合同》过程中存在隐瞒售价的事实，应由原告承担举证不能的法律后果，故原告要求被告退还房款185,000元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告对《商品房买卖合同》的单价计算方式有异议，认为被告存在隐瞒售价、法定代表人未到现场签订合同及误签合同等作为合同无效的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告于某某的诉讼请求。 案件受理费4,000元，依法减半收取2,000元，由原告于某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4,000元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年三月六日 书记员  石永珍