辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初1124号原告（案外人）：马琼英，女，1969年2月28日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：邓士旦，辽宁蓝月律师事务所律师。委托诉讼代理人：路亚菊，辽宁蓝月律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：沈阳铁西房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北一路54号A座705。法定代表人：梅军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雅娟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路16号。法定代表人：王晓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：刘玉萍，女，1958年7月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：张纯放，男，1957年11月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：杨寅臻，男，1950年6月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告马琼英与被告沈阳铁西房地产开发有限公司（简称铁西房产）、第三人沈阳鹏臣房地产开发有限公司（简称鹏臣公司）、刘玉萍、张纯放、杨寅臻案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓士旦、路亚菊，被告铁西房产的委托诉讼代理人张亚娟，鹏臣公司、刘玉萍、张纯放、杨寅臻的共同委托诉讼代理人蔡术丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马琼英向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2018）辽01执异2318号执行裁定书，并解除对位于沈阳经济技术开发区房屋的查封，终止对房产的执行；2.确认以上房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年沈阳市中级人民法院对原中国长城资产管理公司沈阳办事处与沈阳鹏臣房地产开发有限公司、张纯放、刘玉萍、杨寅臻借款合同纠纷一案，依据辽宁诚信公证处（2015）辽诚证执字第31号执行证书，于2015年8月26日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第548号。在执行中，沈阳市中级人民法院于2015年9月18日查封沈阳鹏臣房地产开发有限公司名下位于沈阳经济技术开发区房屋（包括原告房屋）；另，沈阳市中级人民法院于2018年2月6日作出（2017）辽01执异2014号执行裁定书，裁定变更沈阳铁西房地产开发有限公司为（2015）沈中执字第548号案件的申请执行人。马琼英作为案外人对执行标的提出书面异议。沈阳市中级人民法院于2019年9月27日作出(2018)辽01执异2318号执行异议裁定：驳回案外人马琼英的异议请求。原告不服上述执行异议裁定，理由如下：一、原告对其所涉房屋是通过合法的方式而取得，并且办理了相关商品房买卖合同、收款收据、书面证明等材料，均可以证实案涉房屋归原告所有；二、原告现有的证据《房屋顶帐协议》、沈阳鹏臣房地产开发有限公司于2014年12月31日向原告开具金额为416317元的“收款收据”可以相互印证原告已支付全部购房款。（另证人杨某也可出庭作证证明案件事实）。根据最高法的裁判案例，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的规定》的相关规定以及民事诉讼法第227条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后15日内起诉，请法院支持原告的诉求。铁西房产答辩：原告提供的证据不能证明其在法院查封之前就已合法占有涉案房屋，且未提供与被执行人之间存在债权债务的证据材料，因此原告的异议不符合法院关于办理执行异议和复议案件司法解释第28条第二、三项规定的内容，原告对执行标的不享有排除强制执行的权利，请求驳回原告诉请。同意（2018）辽01执异2318号执行裁定。鹏臣公司、刘玉萍、张纯放、杨寅臻共同答辩：同意原告意见，房子是原告的，我方同意给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：案涉房屋系鹏臣公司开发，案外人杨某作为实际施工人于2013年3月21日与鹏臣公司签订《建设工程施工合同补充协议》，明确A1-G01#、A1-G02#、A1-G03#、B-G01#、B-G02#五栋楼的责任和义务，之后鹏臣公司与杨某签订《房屋顶账协议》，鹏臣公司将包括案涉房屋在内的13套商品房作价5403507元抵顶所欠杨某的部分工程款。2014年1月22日，鹏臣公司与案外人杨某签订《同意书》，内容为：根据沈阳鹏臣公司与杨某签订的《房屋顶账协议》内容，杨某同意将“乐城”小区B-G04号1单元17楼4号，指定在马琼英名下，该住宅单价为每平方米5180元。同意书签订后视为杨某收到沈阳鹏臣房地产开发有限公司工程款金额411447元。杨某到庭陈述系拖欠马琼英抹灰人工费，将案涉房屋顶账给马琼英。2014年10月31日，第三人鹏臣公司（甲方）与原告马琼英（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方拟购买甲方开发的沈阳经济技术开发区沈辽西路61-13号第B-G04幢1单元17层4号住宅一套。该住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房单价为每平方米5180元，总金额416317元整。乙方选择的付款方式为一次性全额付款，于签订《商品房买卖合同》当日支付房屋总价款人民币416317元整，鹏臣公司于2014年10月31日为原告马琼英出具收款416317元的收款收据。马琼英提供乐城物业管理处于2014年12月31日收取案涉房屋入住费用4447元的收款收据以及采暖费等收款收据。另查明，原中国长城资产管理公司沈阳办事处与被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司、刘玉萍、张纯放、杨寅臻借款合同纠纷一案，依据辽宁诚信公证处（2015）辽诚证执字第31号执行证书，本院于2015年8月26日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第548号。在执行中，本院于2015年9月18日查封被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司名下位于沈阳经济技术开发区房屋，房产登记管理部门在协助执行通知书回证中同时注明有在建工程抵押。本院于2018年2月6日作出（2017）辽01执异2014号执行裁定书，裁定变更本案铁西房产为本院（2015）沈中执字第548号案件的申请执行人。马琼英作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年10月8日作出（2018）辽01执异2318号执行裁定，驳回马琼英的异议。马琼英不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人马琼英就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于马琼英是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，马琼英与鹏臣公司于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》且有案外人提供的“以房抵债”协议等为证，能够证明马琼英在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。关于马琼英是否已支付全部价款的问题，从案外人提供的“以房抵债”协议以及鹏臣公司开具的收款收据来看，能够证明马琼英已支付全部购房款，且鹏臣公司对此予以认可，故可以确定马琼英已经支付案涉房屋的全部价款。关于案涉房屋未办理过户登记的问题，案涉房屋存在在建工程抵押，故未办理过户登记非因买受人马琼英的自身原因。关于马琼英是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题，马琼英提供的入住手续可以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉该房屋。故此，马琼英符合上述规定，其享有的民事权益可以排除涉诉房屋的强制执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持。关于马琼英请求确认涉诉房屋归其所有的主张，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。马琼英在其与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》履行完毕后，方能取得涉诉房屋所有权，现涉诉房屋所在楼盘尚不具备办理不动产权属登记的条件，故对于马琼英要求确认涉诉房屋归其所有的主张，不宜在本案中通过所有权确认方式一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋；二、驳回原告马琼英的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异2318号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7545元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  朱闻天二〇二〇年三月十一日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。