湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终425号上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐华英，女，1989年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：华萍，女，1964年4月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：马永成，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦公司）与被上诉人唐华英、华萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐万邦公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回唐华英、华萍的诉讼请求或发回重审；2、判令由唐华英、华萍承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、乐万邦公司与唐华英、华萍基于买卖房屋的目的，经充分协商，作出一致意思表示，先后签订《润景园认购协议》、《承诺书》、《长沙市商品房买卖合同》，并按照约定履行了各自的义务，法律关系终止，一审法院没有查明案件事实，导致适用法律错误；二、乐万邦公司与唐华英、华萍基于真实的共同意思表示而实施的民事法律行为，没有违反公共利益，合法有效；三、即使双方的民事法律行为因违反公共利益而无效，也应是《润景园认购协议》、《承诺书》、《长沙市商品房买卖合同》全部无效，唐华英、华萍的主张违背诚实信用原则，其请求不应予以支持。唐华英、华萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回乐万邦公司的上诉。唐华英、华萍向一审法院起诉请求：1、判令乐万邦公司返还唐华英、华萍多收房款173110元；2、本案诉讼费用由乐万邦公司承担。一审法院认定事实：2017年4月30日，唐华英、华萍与乐万邦公司签订《润景园认购协议》一份，约定唐华英、华萍购买乐万邦公司开发的润景园项目5栋3003号房。同日，唐华英、华萍出具《承诺书》，确认唐华英、华萍认购上述房屋，面积为88.01㎡，总价988610元，并承诺如果网签单价高于11232.93元/㎡，唐华英、华萍不须补差价，如果网签单价低于11232.93元/㎡，唐华英、华萍自愿按网签价格签约，差额部分按现金支付给开发商，只开收据，由此产生的相关法律责任，唐华英、华萍自行承担。同年5月9日，唐华英、华萍在乐万邦公司《商品房买卖合同》签订流程表上签字，确认唐华英、华萍认购的涉案房屋折后成交总价为988610元，折后成交单价为11232.93元/㎡。同日，唐华英、华萍在抵扣税金8243元后向乐万邦公司指定账户转账支付差价购房款164867元。乐万邦公司向唐华英、华萍出具收到该款项的收据（该收据中的金额未扣除税金）。2017年5月14日，唐华英、华萍（买受人）与乐万邦公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定唐华英、华萍购买开福区东风路382号润景园项目5栋3003号房，房屋建筑面积为88.01㎡，总价815500元，单价9265.99元/㎡。合同签订后，唐华英、华萍依约向乐万邦公司支付了购房款。一审法院认为，住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效……（五）违反法律或社会公共利益的；……”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。又依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“……（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。”2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“……三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度……凡销售商品房须到价格主管部门备案；（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售；……”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）：“……二、进一步规范商品房销售明码标价行为……（三）、商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格……”本案中，唐华英、华萍与乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为9265.99元/㎡，且已通过网签备案，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也未违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效，双方应当按照该合同约定履行合同义务。唐华英、华萍按合同约定支付了购房款，双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》之前签订《润景园认购协议》以及《承诺书》，但该《润景园认购协议》以及《承诺书》中约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该高出的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。对乐万邦公司提出的抗辩事由，不予采信。对唐华英、华萍诉请乐万邦公司返还其支付的差价款，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：乐万邦公司于判决生效之日起十日内向唐华英、华萍返还差价购房款164867元。本案受理费3762元，减半收取1881元，由乐万邦公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：乐万邦公司是否应返还唐华英、华萍差价购房款。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，乐万邦公司与唐华英、华萍签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为9265.99元/㎡，且已通过网签备案，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然双方在签订商品房买卖合同之前签订过《润景园认购协议》以及《承诺书》，但该认购协议及承诺书约定的房屋单价高于双方签订的商品房买卖合同房屋单价，该高出的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反了社会公共利益，系无效的民事行为，一审法院判决乐万邦公司返还唐华英、华萍差价购房款164867元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人乐万邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3762元，由上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年三月二十七日书记员  叶慧灵