呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终263号上诉人（原审被告）：姜风琴，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘欢，内蒙古图博律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋利，内蒙古图博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宇涛，男，供电局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙惠仙，女，退休工人，住呼和浩特市。上诉人姜风琴因与被上诉人杨宇涛房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。姜风琴上诉请求：1.撤销原审判决,改判驳回杨宇涛的全部诉讼请求;2.本案及一审的诉讼费用由杨宇涛承担。事实与理由:一、姜风琴不是2万元定金的实际收取人和保管人,自始至终,姜风琴从未收到杨宇涛支付的2万元定金2015年5月15日,姜风琴、杨宇涛及内蒙古兴麟房地产经纪公司(以下简称兴麟公司)签署了《房地产买卖合同》(以下称“合同”),第二条第二款约定:“杨宇涛交付2万元作为购买姜风琴房屋的定金,为充分保证双方的个人利益,定金由兴麟公司代为保管”。且姜风琴向杨宇涛出具《房屋出售定金收款收据》也仅是基于上述约定，而非是对收到杨宇涛2万元定金行为的认可。在一审庭审中,杨宇涛诉称其将2万元定金通过兴麟公司交给姜风琴,而事实上自始至终,姜风琴从未收到过杨宇涛交付的2万元定金。根据《中华人民共和国合同法》第三百六十八条之规定:“寄存人向保管人交付保管物的,保管人应当给付保管凭证,但另有交易习惯的除外”,及第三百七十七条之规定“保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的,保管人应当将原物及其孳息归还寄存人”,故被杨宇涛只能向兴麟公司主张返还定金。二、杨宇涛在一审庭审中诉称姜风琴将房屋卖予第三人并实际交付,但未提供证据予以证明,杨宇涛理应承担举证不能的法律后果,且事实上姜风琴也并不存在一房二卖等违约情形,双方不能实现合同目的系因兴麟公司所致,故杨宇涛要求姜风琴返还2万元定金缺乏合同依据。综上所述,姜风琴从未收到杨宇涛交付的2万元定金,一审法院认定姜风琴承担返还责任,明显违背公平原则,致使损益不相符。恳请贵院依法撤销改判,支持姜风琴的诉讼请求。杨宇涛辩称，我方有姜风琴在《房屋出售定金收款收据》上签字的收据为证，姜风琴拿钱后才签字的，至于说钱交由谁保管，应该与杨宇涛无关。如果你方不愿意退还定金，我们的合同还存在，那么我们可以继续履行合同进行交易。杨宇涛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除与姜风琴之间的房屋买卖合同；2、依法判令姜风琴承担违约责任，向杨宇涛退还定金2万元；3、诉讼费由姜风琴承担。一审法院认定事实,2014年5月15日，出售方（甲方）姜风琴，购买方（乙方）杨宇涛，居间代理方（丙方）兴麟公司签订了《房地产买卖合同》，第一条约定，甲乙双方通过兴麟公司居间介绍，甲乙同意将座落在呼和浩特市××区的房屋壹套（住宅楼、商业楼）及该房屋占用范围的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。建筑面积为99.65平方米。第二条第一款约定，甲乙双方经协商，一致同意上述房地产转让价款为伍拾玖万元整。第二款约定，乙方同意于2014年5月15日交付贰万元作为购上述房产的购房定金，为充分保证甲乙双方的个人利益，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金。第三款约定，乙方付款方式为贷款支付。如乙方贷款，贷款类型为公积金贷款，如因一方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。第四款约定，乙方于2014年5月23日向丙方提交贷款材料及相关手续。如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办的合理的资料而导致交款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料的一方负责。第四条违约责任约定，双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约一方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，双倍返还定金。2014年5月15日，姜风琴出具《房屋出售定金收款收据》载明，今收到××区房屋购房定金贰万元（￥20000元）。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金，并承担丙方（兴麟公司）中介费用损失捌仟元（￥8000元）。收款人处由姜风琴签名确认，证明单位处加盖内蒙古兴麟房地产经纪有限分公司第一分公司合同专用章。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的审理焦点为杨宇涛的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。对此该院认为，杨宇涛与姜风琴之间就房屋买卖事项达成合意并与居间方三方共同签订了《房地产买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。该合同虽然约定了杨宇涛所交付的定金由兴麟公司保管，但同时也载明了由该单位出具保管证明。对此杨宇涛、姜风琴双方均未提交中介公司出具的保管证明，故姜风琴主张本案定金由中介公司保管的事实无法通过现有证据查证属实，故根据谁主张谁举证的原则，由姜风琴承担举证不能的不利后果，该院依法认定姜风琴收取了杨宇涛支付的定金20000元。关于杨宇涛主张解除双方之间签订的《房屋买卖合同》的请求，杨宇涛、姜风琴双方之间达成的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，在合同履行过程中因居间方的原因导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，该合同继续履行已不具备现实意义，杨宇涛请求解除合同并无不当，虽然《房屋买卖合同》系三方签订，因居间方涉刑事案件且该合同的主要条款均为对于房屋买卖要件进行的约定，居间方仅为双方提供居间服务，故该院对于杨宇涛主张解除杨宇涛与姜风琴之间的房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持。关于杨宇涛主张姜风琴返还定金20000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，杨宇涛的该请求于法有据，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除杨宇涛与姜风琴签订的《房地产买卖合同》；二、姜风琴于本判决生效之日起十日内向杨宇涛返还购房定金20000元。案件受理费已减半收取150元，由姜风琴负担。二审庭审时，姜风琴向法院提交了一组乌海市人民法院（2015）乌中刑初字第16号刑事判决书的复印件、呼和浩特市中级人民法院（2017）内01刑初10号刑事判决书复印件，拟证明姜风琴并没有取得杨宇涛支付的2万元定金；杨宇涛对该证据不予认可。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为原审判决判令姜风琴向杨宇涛返还定金2万元是否有事实及法律依据。根据《房屋出售定金收款收据》的形式要件和实质内容认定，杨宇涛已实际支出购房定金20000元，姜风琴出具收据，并在收款人处签字予以确认，双方当事人已经形成了购房定金交纳、收取的一致真实意思表示，定金法律关系已经成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案系由于兴麟公司的违法犯罪行为而导致《房地产买卖合同》无法继续履行，不是杨宇涛自身原因，也不是姜风琴单方毁约。所以涉案的《房地产买合同》解除后，杨宇涛交付的定金2万元，应当予以返还。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，姜风琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.0元，由姜风琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇二〇年三月十七日法官助理 贾沛然书 记 员 李静茹