贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5045号原告：贵州车之都汽车贸易服务有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村，统一社会信用代码91520421MA6DNGJ187。法定代表人：兰豪几，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，男，1990年10月22日生，汉族，住贵州省。被告：王涛，男，1992年12月4日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：龙锡华，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201010351942。委托诉讼代理人：韦唯，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201911095911。原告贵州车之都汽车贸易有限公司（以下简称车之都公司）诉被告王涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序于2019年11月12日、12月12日与本院（2019）黔0181民初5039号案件合并公开开庭进行了审理，原告车之都公司委托诉讼代理人赵鑫，被告王涛及委托诉讼代理人龙锡华、韦唯，证人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车之都公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》；2.判令被告立即腾退出展厅；3.判令被告给付原告2019年7月1日前的展厅租金48360元、物管费11160元及2019年6月15日前的水电费17元；4.本案保全费、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项和第三项诉讼请求为：1.请求确认原告与被告2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》无效；2.判令被告支付2019年7月1日前18个月的展厅占有使用费145080元以及物管费11160元，2019年7月1日至2019年11月12日期间的展厅占用费32240元、物管费2480元。原告车之都公司放弃了请求“判令被告立即腾退出展厅”的诉讼请求。2020年3月18日，原告车之都公司撤回了“请求确认原告与被告2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》无效”的诉讼请求。事实及理由：2017年7月1日，原被告签订《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，约定原告将坐落于清镇市扁坡村车之都的商城B、C展厅租赁给被告，租期为2017年7月1日至2019年7月1日，2018年7月1日前为免租期。租金标准为26元/m2/月，支付期限为半年一付，合同签订后先交半年，第二期租金应在免租期满后15日内支付；物管费为2元/m2/月，一年一收，先收后用；水电费分别为3.5元/吨和1.5元/度，按月收取。合同签订后，原告按约定交付了展厅，但被告未按约定交付第二期以后的租金和物管费，并拖欠水电费。原告多次向被告催要，被告均未交纳，并长期占用展厅。经人民法院释明，原告亦认为双方所签合同无效，合同无效后，被告应当向原告支付案涉展厅的占有使用费，并赔偿占有使用期间的物管费和水电费。因第一次开庭王涛明确表示遗留在承租展厅办公室内的物品作放弃处理，故不再要求判令被告腾出展厅。人民法院已审查并释明涉案协议为无效协议，原告要求确认合同无效无实际意义，故申请撤回该项诉请。2019年7月1日至2019年11月12日期间，王涛仍实际占用展厅，王涛还应增加给付该4个月内的占用费32240元和物管费2480元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王涛辩称，合同无效无异议。合同无效的情况下，应该是参照合同约定租金标准支付房屋使用、占用费。本案合同约定免租期，免租期应该参照合同约定，车之都公司不能基于合同无效而获得更多的利益，故不存在给付免租期间的房屋占有使用费，若本案合同有效，租金和物管费只有五万多元，但合同无效车之都公司反而增加到十几万，不应得到支持。是基于车之都张贴的搬出展厅通知书王涛才搬走的，车之都应该在整改完毕后通知王涛，该期间王涛的电脑放在展区不能视为占用展区。原告称2018年7月开始催要水电费和租金，直至2019年10月才产生17元的水电费，证明该期间王涛并未使用案涉展厅，故王涛搬出展厅后不应再支付使用、占用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.车之都公司对王涛提供的2018年9月21日和2019年5月29日的《通知》有异议。车之都公司质证认为2018年9月21日的《通知》不是车之都公司所贴。经查，该《通知》并无车之都公司印章，该图无原图印证，且无其他证据证明是车之都公司所贴，不能证明通知内容为车之都公司的意思表示，该证据的真实性本院不予采信。车之都公司质证认为2019年5月29日的《通知》并未贴在B展厅，经查王涛提供的视频，该《通知》系贴于A区展厅内，文字内容面向A区展厅内，A区和B区并不存在使用上的冲突，故该《通知》与本案无关。王涛提供的拉有警戒线的4段视频，车之都公司质证认为视频不清晰，且未拉过警戒线。经查，王涛与车之都公司签订的是二手车展厅租用协议，而该视频内显示的车辆均为未上牌的新车，且视频内容并不明确属于王涛所承租的展区，该视频录制时间不祥，故应认定该证据亦与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，车之都公司与来源公司签订《土地租赁合同》，约定来源公司将该公司位于清镇市巢凤社区扁坡村约62亩土地出租与车之都公司，租赁期限至2026年10月16日，用途为汽车、二手车交易、置换、评估等业务使用。车之都公司租用该土地后修建了A、B、C、D、E共计5个车辆售卖展厅，其中B区展厅细分为26个展区。2017年，原告车之都公司与被告王涛签订了《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，约定王涛承租车之都公司B展区B2-13号展位面积约310平方米，3.1.1条约定租金为每平方米每月26元，租金给付时间为半年一付，第一期租金应自协议生效后3日内支付，第二期租金应在免租期届满后15日内支付，以此类推，先交后用；3.1.2条约定物管费为每平方米每月2元；水、电费分别为3.5元/吨、1.5元/度。保证金为5万元/户。租赁期限为2017年7月1日至2019年7月1日，其中2017年7月1日至2018年7月1日为免租期。6.10条约定“承租方在协议期内或协议到期撤场的，双方各项财务清查后，除该展区办公室装修款外，剩余保证金退还，并终止该协议”。8.1条约定“承租人在入驻经营期内如需提前终止合同（或合同期满不继续入驻及其他原因撤场），必须提前一个月书面通知车之都公司，并在不拖欠车之都公司任何费用的前提下办好所有手续。承租人的所有固定装修无偿归车之都公司所有，承租人不得拆除、破坏。承租人办公室内非固定装修件外的所有物品自行带离所租展区。”双方还约定了王涛的权利和义务11条，车之都公司的权利义务10条等其他事项。协议签订后，2017年9月15日、2017年9月20日、2017年12月15日、2018年2月2日王涛向车之都公司付款100000元、30928元、30000元和24979元，共计185907元。王涛交与车之都公司的款项中，2017年12月15日交纳的30000元和2018年2月2日交纳的24979元中的20000元，车之都公司于2018年2月27日开具9673807号收据明确性质为保证金。王涛2017年9月15日交纳的100000元中的82568元，车之都公司开具7871801号收据明确性质为办公室装修款33800元、地砖装修款18600元、吊顶款28140元、给排水安装款1428元、城台款600元。王涛2017年9月15日支付的100000元中的17432元以及2017年9月20日交纳的30928元，车之都公司向王涛开具7871803号收据明确为预交半年租金48360元，开具时间倒写为2017年9月16日。王涛2018年2月2日交纳的24979元中的4979元为王涛向车之都交纳的水电费。车之都公司对B区内的装修实行统一管理，统一样式装修，装修费用由承租户承担，车之都公司收取承租人装修费用后需向装修人支付。王涛交纳装修款82568元后，因王涛承租区内的吊顶由王涛自行实施，故车之都公司退回王涛吊顶装修款28140元。王涛与车之都公司合同约定租赁的展区包括两个部分，一是展厅内的地面部分，地面部分可直接停放、展示车辆；二是展厅旁二楼的办公室部分，办公室包括两间房屋。王涛承租车之都公司上述展区后，使用地面展区大约至2018年10月、11月左右，王涛未再在该处从事经营活动。2019年5月21日，车之都公司发短信通知王涛，通知明确双方协议将于2019年7月1日到期，限2019年6月1日前携带合同及相关资料办理结算，逾期未办，车之都公司将按协议处理展厅相关事宜。之后双方未进行结算。王涛离开后，在二楼的两间办公室遗留有沙发一套、茶机一个、电脑桌一张、电脑一台、保险柜一个、文件一个等物品。2019年11月8日本院现场勘查时，房门并未上锁。2019年11月12日，本案第二次开庭，王涛表示对前述物品作抛弃处理，由车之都公司自行处理。2017年12月31日前的物管费王涛已交清，之后未交纳。王涛尚欠应付未付的水电费17元。王涛针对同一协议的履行向本院另行提起诉讼，要求车之都公司退还保证金5万元以及装修费、赔偿损失等，本院已立案受理，案号（2019）黔0181民初5039号。本院认为，原告车之都公司与被告王涛签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，名为入住协议，但协议的主要内容为房屋租赁性质，应按照城镇房屋租赁的有关法律规定调整车之都公司与王涛之间的权利义务关系。因车之都公司出租与王涛的展厅并未依法取得有关行政机关的准建许可，原告车之都公司与被告王涛签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》为无效协议。合同效力是人民法院审理合同纠纷案件的依职权审查项，车之都公司撤回要求确认合同无效的诉讼请求不影响本院对合同效力的评价，故对其撤回申请本院予以准许。虽然原被告签订的协议无效，但已实际履行，且约定的履行期已满，故应参照协议确定双方之间的权利义务关系。本案争议的焦点是：1.王涛约自2018年10月、11月未再继续使用展厅经营系因车之都公司通知其停止经营还是其自行放弃经营；2.车之都公司要求王涛给付2017年7月1日至2018年7月1日期间的展厅占有使用费是否应予支持；3.车之都公司要求王涛支付2019年7月1日前半年的展厅占有使用费是否应予以支持；4.车之都公司要求王涛支付2019年7月1日至2019年11月12日期间的展厅占有使用费和物管费是否应予支持；5.车之都公司要求王涛支付2019年7月1日前的物管费11160元是否应予支持。关于焦点一。王涛称因车之都公司的原因致其在约定期限内停止使用协议约定的展厅，但相应证据并不能证明该主张。第一，王涛在（2019）黔0181民初5039号案件诉状中称2018年4月起因车之都的原因导致其不能继续经营，与庭审中王涛陈述2018年大约10月、11月未再继续经营的时间存在较大误差，王涛所举的证据并不涉及2018年4月车之都公司存在相应的行为；第二，王涛主张2018年9月21日车之都公司通知其停止使用展厅，但王涛提供的《通知》并无车之都公司印章，车之都公司对此亦不予认可，从该证据不足以认定是车之都公司的意思表示；第三，王涛所举的2019年5月29日的《通知》系车之都公司针对A区展厅所发，亦不能证明车之都公司通知王涛停止使用协议约定展厅。综合上述几点来看，王涛主张系因车之都公司的原因导致其在协议期限内未停止使用展厅的情形并不存在，故应认定王涛系自行决定大约从2018年10月、11月起不再继续使用展厅从事经营行为。关于焦点二。虽然原被告签订的协议属无效协议，但系参照协议确定双方之间的权利义务关系，双方协议约定有免租期，车之都公司要求王涛支付免租期的展厅占有使用费，依法不应支持。车之都公司要求王涛给付2017年7月1日至2018年7月1日期间的展厅占有使用费的请求予以驳回。关于焦点三。系因王涛的原因放弃使用展厅，但王涛未再使用并未按照双方约定向车之都公司提出终止协议，故王涛应向车之都公司支付合同期内应付未付的展厅占有使用费，车之都公司要求王涛支付2019年7月1日前半年的展厅占有使用费48360元应予以支持。关于焦点四。王涛已于2018年10月左右未再继续使用展厅从事经营活动，2019年5月，车之都公司通过短信通知王涛办理结算，王涛亦未前去办理，王涛亦存在拖欠费用问题，表明2019年7月1日双方签订协议到期后，王涛未明示的或默示的作出继续承租的意思表示。王涛虽有物品遗留在展区内，但其本人缺乏继续承租展厅的意思表示，车之都公司可收回展厅，至于展区内遗留物品，可参照与保管有关的法律规定处理，故车之都公司主张要求王涛支付2019年7月1日至11月12日期间的展厅占有使用费和物管费，本院不予支持。关于焦点五。原被告签订的协议对租金和物管费分别用不同的条文约定，其中租金条文内约定了免租期，而物管费未约定免交期。2017年12月31日前的物管费双方均确定已交清，故2018年1月1日至2019年7月1日期间的物管费11160元，王涛仍应参照合同约定给付车之都公司。综上，王涛应支付车之都公司2019年1月1日至2019年7月1日期间的展厅占有使用费48360元，2018年1月1日至2019年7月1日期间的物管费11160元。车之都公司要求王涛给付水电费17元，该费用系王涛履行协议期间实际产生，应由王涛承担给付义务，参照双方协议，王涛应将该款给付车之都公司。至于王涛交纳与车之都公司的保证金5万元，本院在本院（2019）黔0181民初5039号案件中裁判，判决生效后双方可按法律规定作支付上的抵销处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告王涛于本判决生效之日起十日内支付原告贵州车之都汽车贸易服务有限公司展厅占有使用费48360元、物管费11160元、水电费17元。二、驳回原告贵州车之都汽车贸易服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，由原告车之都公司负担2836元，由被告王涛负担1284元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  杨孝元人民陪审员  陈 静人民陪审员  李洋庆二〇二〇年三月二十七日书 记 员  陈 萍