四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终209号 上诉人（原审原告）：王良，男，1987年1月21日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐洁，四川法派律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县月珠南街89号。 法定代表人：龚志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 上诉人王良因与被上诉人洪雅置地房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王良上诉请求：1、撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人定金损失10万元。2、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定事实不清。双方未能在2019年9月30日前按照认购书签订《商品房买卖合同》责任在被上诉人。上诉人妻子王利梅与被上诉人销售人员喻婷婷约定在9月30日到售房部签订合同缴纳首付款，但其告知当天主管不在，让上诉人10月1日再行签约和交首付款。但10月1日当天被上诉人单方改变付款方式要求全款付清房款，否则拒绝签订合同。2、即使上诉人存在迟延履行主要债务，被上诉人也应进行合理期限的催告，被上诉人在未经催告的情况下直接发函解除合同违反合同法规定，应赔偿上诉人损失。3、被上诉人早在2019年7月就要求上诉人改变合同约定的按揭购买方式，要求全款付清房款。上诉人到银行了解得知涉案房产至今仍可以办理按揭，被上诉人执意要求上诉人全款购买是借此逼迫上诉人放弃该房产的购买。 洪雅置地房产开发有限公司答辩称，上诉人没有提出证据证明其履行了合同义务。答辩人从未要求上诉人支付全款签订合同，如果置业顾问有这个要求也不代表公司。双方合同没有签订是上诉人没有提交认购协议附件三中的资料，上诉人违约，定金不应返还，上诉人请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉。 王良一审诉讼请求为：1、依法判决被告立即双倍返还原告购房定金20万元及利息（利息从起诉之日起以本金20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清时止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 一审认定事实如下：2015年5月15日，洪雅置地房产开发有限公司（甲方）与王良（乙方）双方签订《商品房认购协议》，该协议主要载明：第一条1：乙方自愿认购甲方开发建设的时代帝景项目4幢3楼1号商铺（简称该物业）；2、该物业按套计价总套价为1886475元；3、该物业的建筑面积约为251.53平方米；第二条付款方式1：定金签订本协议之时，乙方自愿向甲方支付认购定金100000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的立约担保，该定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为房款；2、乙方选择银行按揭付款，应在签订《商品房买卖合同》时付清首付款；第三条1：乙方须按照本协议第二条约定在2019年9月30日前（含当日）到甲方指定签约现场即置地房产时代帝景售楼部（樱花巷19号）交清首付款（一次性付款的为购房全款），并签订《商品房买卖合同》及有关文件、乙方须携带的相关资料参见附件三、本款约定的乙方签约交款时间甲方不再另行通知；2、除甲方原因所致，若乙方未能在约定时间交清应付房款并与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方自愿放弃本物业的认购权，甲方有权解除本协议，将该物业另行出售且无需通知乙方，同时乙方所交定金不予退还；6、付款方式为银行按揭贷款的，在签订《商品房买卖合同》时，乙方须提交齐全按揭贷款银行所需的真实、全面、有效的全部资料（详见附件三），且须在甲方规定时间内成功办理完毕按揭贷款手续（即买受人与按揭贷款银行签订借款合同、抵押贷款合同及完成银行达到放款条件的全部手续）；该《商品房认购协议》尾部同时载明附件一：乙方身份证复印件；附件二：时代帝景相关信息了解确认单；附件三：签署购房合同须携带的资料。王良和洪雅置地房产开发有限公司客户服务部经理符怡雯在该《商品房认购协议》签名并加盖被告公司印章。但王良提交的证据即《商品房认购协议》中，无附件三。 《商品房认购协议》签订后同日，王良向洪雅置地房产开发有限公司交纳定金10万元，洪雅置地房产开发有限公司出具的《收款收据》上载明：交款单位王利梅、收款事由定金、收款方式银行转账5万元转票5万元、备注4号楼3层商铺。 从2019年7月起，王良与洪雅置地房产开发有限公司工作人员双方就合同事宜进行协商。2019年9月30日，王良来到洪雅置地房产开发有限公司，双方就王良交款、洪雅置地房产开发有限公司要求王良提交附件三要求的资料等事项进行协商，直至2019年10月7日双方均未达成一致意见。 2019年10月8日，洪雅置地房产开发有限公司代理律师苏群英向王良发出《律师函》，该《律师函》主要内容载明为：“因王良未能在合同约定的时间内向我委托人交付约定的购房首付款和相关的文件资料，以至我委托人无法按《商品房认购协议》的约定与王良先生签订《商品房买卖合同》。王良构成违约现致函：一、解除我委托人与王良于2019年5月15日签订的《商品房认购协议》，且贵方所交的10万元订金不予退还；二、《商品房认购协议》所涉的房屋我委托人将按约定另行出售等内容。” 2019年10月17日，王良向洪雅置地房产开发有限公司发出《律师函》，该《律师函》主要内容载明为：“按照《商品房认购协议》的约定，贵公司最晚应该在2019年9月30日与王良签订《商品房买卖合同》及有关文件。2019年9月29日，我方联系贵公司置业顾问要求办理签合同以及交首付一事，双方商定次日（9月30日）签订合同并办理相关手续，但在9月30日贵公司置业顾问又告知因签订合同的主管不在不能办理。随后又告知在2019年10月1日才能办理。10月1日贵公司又以各种理由不愿意与我方签订合同和办理购房手续。2019年10月8日却发函告知我方要求解除《商品房认购协议》，不再履行合同义务。本律师认为，《商品房认购协议》是双方的合意，具有法律约束力。贵公司在合同指定的期限内不与我方签订合同，且发函告知解除协议，系以自己的行为表明不再履行与我方签订《商品房买卖合同》的主要合同义务，已经构成违约，违反合同法的规定和诚实信用原则。故提出如下意见：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，请贵方在接此函后三日内双倍退还王良定金10万元，合计20万元。” 还查明：1、王利梅系王良之妻，王利梅向洪雅置地房产开发有限公司交纳定金10万元的行为，根据夫妻家事代理权原则，可以认定为王良所为； 2、王良提交的《商品房认购协议》缺失附件三，而洪雅置地房产开发有限公司提交的《商品房认购协议》（原件）有附件三，一审要求王良在指定的期限内提交附件三，但其逾期未提交； 3、对王良提交的聊天记录，因洪雅置地房产开发有限公司提出异议，王良亦未申请鉴定，同时该微信记录不能反映洪雅置地房产开发有限公司工作人员的回复内容，是代表个人还是代表公司的职务行为，故本案中暂不予认定； 4、王良同意解除双方签订的《商品房认购协议》，但同时提出，洪雅置地房产开发有限公司要求解除合同不符合法律规定。 一审认为，本案争议焦点问题为：本案双方是否存在违约行为和洪雅置地房产开发有限公司是否应当向王良双倍返还定金20万元，洪雅置地房产开发有限公司提出王良所交纳的10万元定金不予退还的抗辩理由是否应当支持。 定金是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先支付给对方的款项。双倍返还定金必须适用的条件为：1、定金合同合法成立，采用书面形式并实际交付定金之日起生效，数额不得超过合同标的额的20%；2、必须有违约行为存在；3，必须有合同目的落空的事实；4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。本案双方签订《商品房认购协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且书面合同中明确约定定金为10万元，亦未超过合同标的总额的20%，该《商品房认购协议》合法有效。 2019年9月30日，双方未按《商品房认购协议》的约定签订正式《商品房买卖合同》是事实，但双方对未按约签订正式《商品房买卖合同》的理由不同。王良认为，自己按约在2019年9月30日带着相关资料和购房款来到洪雅置地房产开发有限公司，如洪雅置地房产开发有限公司主管人员不在等原因才导致未签订正式《商品房买卖合同》，系洪雅置地房产开发有限公司违约。洪雅置地房产开发有限公司认为，王良一是未按约交纳首付款，二是未按《商品房认购协议》中载明的需提交的附件三的全部资料等，基于上述原因导致无法按《商品房认购协议》的约定签订正式《商品房买卖合同》，故原因在于王良违约。对此一审认为，本案双方的上述行为，均不是怠于履行《商品房认购协议》，诉讼中，双方对对方存在违约行为的要件，均没有提交充分有效的证据予以证实。如王良无证据证实自己到洪雅置地房产开发有限公司带齐了附件三应当具备的资料和购房款项、结婚证、银行流水账等，洪雅置地房产开发有限公司不予接受；以及洪雅置地房产开发有限公司擅自改变付款方式即由银行按揭付款变为一次性付清购房全款，以及王良不向法庭提交《商品房认购协议》附件三的真实目的等证据，故不能因此便认定洪雅置地房产开发有限公司存在违约行为。 因本案双方签订的是《商品房认购协议》，系双方为签订正式房屋买卖合同而签署的一种预约合同，王良支付10万元定金属立约定金，其目的是为保证买卖双方按照《商品房认购协议》的约定签署正式房屋买卖合同。虽然本案双方并未在约定的2019年9月30日前签订正式房屋买卖合同，即双方之间最终并未形成房屋买卖合同关系。但现有证据表明双方均没有根本性违约行为。 参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，因定金罚则只适用于合同一方当事人的违约情形，而本案双方根据现有证据，不能认定双方存在根本性违约行为，故对王良要求洪雅置地房产开发有限公司双倍返还定金20万元的诉讼请求，不予支持。 同时，洪雅置地房产开发有限公司提出，王良交纳的定金10万元因其违约不应当退还，但本案现有证据表明双方均没有根本性违约行为，为减少当事人讼累，则王良向洪雅置地房产开发有限公司交纳的定金10万元，应当由洪雅置地房产开发有限公司返还。因洪雅置地房产开发有限公司2019年10月8日向王良发出《律师函》，提出解除合同后，未返还王良所交纳的定金10万元，则对王良而言，受到资金占用利息损失，该损失应当由洪雅置地房产开发有限公司赔偿，利息的计算方式为：以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至实际返还定金10万元之日止。 最后，因双方均同意解除《商品房认购协议》，则合同的目的已经不能实现，因双方不存在根本性违约行为，与合同目的落空之间没有因果关系。故对该《商品房认购协议》予以解除。 一审遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百一十五条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条之规定，判决：一、解除原告王良与被告洪雅置地房产开发有限公司于2015年5月15日签订的《商品房认购协议》；二、由被告洪雅置地房产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告王良交纳的购房定金10万元和利息（利息的计算方式为：以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至实际返还定金10万元之日止）；三、驳回原告王良要求被告洪雅置地房产开发有限公司双倍返还定金20万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2150元，由原告负担1075元，被告负担1075元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 二审中王良提交2019年10月11日前往洪雅置地房产开发有限公司销售部协商未签订合同一事的录音资料，该证据已存于一审案卷。王良认为，该录音证据能够证明2019年7月洪雅置地房产开发有限公司违反合同约定，单方面改变认购协议约定的按揭购买付款方式，要求王良全款购买认购的商铺，这是导致双方在2019年9月30日未能签订房屋买卖合同的原因。9月30日王良到洪雅置地房产开发有限公司售楼部，置业顾问称主管不在，没法签订合同，且未要求王良交首付款。洪雅置地房产开发有限公司据此要求解除合同不符合法律规定。 洪雅置地房产开发有限公司质证意见：一审法院要求双方代理人先交换意见再提交法院，但我方一直未收到该证据。录音中对话人的身份没办法确认，对其真实性合法性关联性我方不认可。 本院审查认为，该录音资料虽无视频佐证，但结合本案其他证据能够认定系王良夫妇前往洪雅置地房产开发有限公司协商合同签订一事。 二审查明，王良在一审中提交其夫妻二人与洪雅置地房产开发有限公司销售顾问喻婷婷自2019年7月22日至2019年10月7日的微信聊天记录：喻婷婷在2019年7月22日告知王良妻子王利梅，称银行通知商业不能做按揭，公司要求把全款补齐签合同，如果不接受全款公司退还定金。洪雅置地房产开发有限公司二审中认可喻婷婷系该公司工作人员，但认为聊天记录不能确认对话双方身份，否认公司要求王良全款付清签订合同，不认可该证据的真实性和关联性。二审经当庭查看王良及妻子王利梅带到法庭的手机端微信聊天记录信息，与提交给一审的记录一致，洪雅置地房产开发有限公司虽对微信聊天记录一方为其公司置业顾问有异议，但未提交证据予以反驳，故对王良提交的微信聊天记录真实性予以确认。 二审中，洪雅置地房产开发有限公司当庭表示案涉商铺可以办理银行按揭贷款。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：洪雅置地房产开发有限公司是否应当双倍返还王良购房定金。 王良与洪雅置地房产开发有限公司就合同未签订的原因说法不一，王良主张是洪雅置地房产开发有限公司违反认购协议约定要求全款支付签订合同，洪雅置地房产开发有限公司认为是王良未带齐认购协议附件三的资料。本案也已查明，王良与洪雅置地房产开发有限公司于2019年5月15日签订《商品房认购协议》时，双方已约定付款方式为银行按揭付款，但洪雅置地房产开发有限公司的置业顾问喻婷婷在2019年7月22日与王良妻子王利梅微信聊天记录中称公司要求全款付清签订合同。洪雅置地房产开发有限公司称公司未要求过全款支付签订合同，这是销售人员的个人行为，不代表公司。王良作为购房者到洪雅置地房产开发有限公司售楼部看房、交纳款项、签订合同，合同订立的相对方虽是洪雅置地房产开发有限公司，但与王良接洽的是公司负责销售的置业顾问，此时，置业顾问履行的是职务行为，其相应后果由公司承担。喻婷婷通过微信聊天要求王良付全款签订合同，该行为仍然是其履行洪雅置地房产开发有限公司销售人员职责，洪雅置地房产开发有限公司抗辩本院不予采信。洪雅置地房产开发有限公司认为王良9月30日到售楼部时未带齐认购协议附件三列明的资料，即户口本、结婚证、银行卡，从而导致双方未能签订合同。首先，附件三中列明的资料是办理银行按揭需要的资料，王良并无客观上提交资料的障碍，如仅仅是资料未带齐，也可以立即补救，并不必然导致合同不能签订。其次，王良及妻子于2019年9月30日前通过微信与洪雅置地房产开发有限公司置业顾问喻婷婷预约时间签订合同，并于当天和第二日到达售楼部，这本身就是按约前往洪雅置地房产开发有限公司签订合同的行为。洪雅置地房产开发有限公司认为王良未交首付款，双方签订的认购书并未明确签订合同时需要交纳多少首付款，洪雅置地房产开发有限公司也未提交证据证明王良拒绝支付双方确定的首付款或者有拒绝签订合同的意思表示，对此应由洪雅置地房产开发有限公司承担举证不能的责任。故洪雅置地房产开发有限公司主张合同未签订系王良未带齐资料既不符合常情常理，也与查明事实不符。现洪雅置地房产开发有限公司与王良就解除认购协议均无异议，本院予以确认。王良夫妇在与洪雅置地房产开发有限公司置业顾问喻婷婷对话中，多次要求按照认购协议约定的按揭付款方式购买案涉商铺，而洪雅置地房产开发有限公司违反认购协议的约定要求支付全款购房，是单方面变更认购协议约定的付款方式，据此导致双方未能签订房屋买卖合同，王良要求洪雅置地房产开发有限公司双倍返还其支付的定金20万元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本院予以支持。 综上，王良上诉理由成立，其请求应予支持。一审认定事实不清，导致对双方合同未能签订责任认定不当，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1513号民事判决第一项。 二、撤销四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1513号民事判决第二、三项。 三、洪雅置地房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还王良双倍定金20万元及利息（利息以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至付清日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2150元，由洪雅置地房产开发有限公司负担；二审案件受理费2300元，由洪雅置地房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 王美福 审判员 覃 棱 二〇二〇年三月二十三日 书记员 张 瑜