贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1725号上诉人（原审原告）：张秀珍，女，1975年12月10日出生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。委托诉讼代理人：李田，贵州龙在田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1，统一社会信用代码：9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，公司经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人张秀珍因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初11528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。张秀珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误。2.一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当。3.上诉人请求被上诉人退还燃气安装费，并未超过法律规定的诉讼时效。被上诉人恒丰房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。张秀珍向一审法院起诉请求：1.请求判令恒丰房开公司立即为张秀珍办理位于遵义市红花岗区东联线“龙城﹒悦都”第4幢6层6-6房屋的房屋产权证书及土地使用权证书。2.请求判令恒丰房开公司因逾期办理房屋产权证书，应向张秀珍支付违约金42420.1元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以294584元为基数按日万分之1.5计算至恒丰房开公司为张秀珍办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）。3.判令恒丰房开公司退还张秀珍房号为4-6-6号的燃气开户费2500元。4.本案诉讼费由恒丰房开公司承担。一审法院认定事实：2016年4月14日，张秀珍与恒丰房开公司双方签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容如下：一、恒丰房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城﹒悦都”第4幢6层6-6房屋出售给张秀珍；二、房屋价款为294584元，张秀珍以按揭的形式进行支付；三、恒丰房开公司于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、恒丰房开公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、恒丰房开公司于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付张秀珍，恒丰房开公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，张秀珍不退房的，恒丰房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张秀珍支付已交购房款万分之一点五的违约金。张秀珍支付购房款294584元后，于2017年5月接房。现恒丰房开公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给张秀珍办理房屋不动产登记证。另查明，恒丰房开公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户燃气安装费为2500元。张秀珍于2016年4月11日向恒丰房开公司支付燃气安装费2700元，后恒丰房开公司将2500元支付给燃气公司开户，剩余的200元恒丰房开公司已经主动退还张秀珍，张秀珍接房入住后已经开通燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，张秀珍诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。张秀珍已经按照约定向恒丰房开公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒丰房开公司应当履行为张秀珍办理房屋不动产权证的义务，但事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，张秀珍可在条件成就后再主张权利。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是恒丰房开公司应当履行的义务，恒丰房开公司辩称政府差其钱，其无力支付办证费用不是恒丰房开公司正当的辩解理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，张秀珍主张违约金标准过高，原审法院认为违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于恒丰房开公司完成初始登记后，张秀珍便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至恒丰房开公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。张秀珍于2016年5月30日向恒丰房开公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年10月28日，显然已经超过三年的诉讼时效。由于恒丰房开公司在庭审中提出张秀珍主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回张秀珍的诉讼请求。”之规定，原审法院对该诉讼请求应当予以驳回。张秀珍诉称恒丰房开公司中途退还200元的燃气费属于诉讼时效中断的意见，原审法院认为恒丰房开公司之所以退还200元是因为燃气公司仅仅收取了2500元的燃气安装费，自始至终恒丰房开公司皆不认可退还燃气费，恒丰房开公司的退费行为不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（二）义务人同意履行义务；”中关于诉讼时效中断之规定，故对张秀珍的该意见原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告恒丰房开公司在本判决生效后十五日内向原告张秀珍支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款294584元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至被告恒丰房开公司完成初始登记之日止）；二、驳回原告张秀珍的其他诉讼请求。案件受理费460元（已减半收取），由原告张秀珍承担360元，由被告恒丰房开公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由张秀珍负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年三月二十七日法官助理王薇书记员冯滢