广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7609号原告：黄楚云，女，汉族，1976年11月5日出生，身份证住址广东省惠来县，被告：王燕贞，女，汉族，1983年5月20日出生，身份证住址广东省惠来县，上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄楚云，被告王燕贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告黄楚云的诉讼请求：1、判令被告将霸占的（位于龙华区××新村××单元××房）房产归还原告；2、被告按现有市场价向原告支付从2019年1月至被告归还房产之日的拖欠租金及滞纳金、水电费等相关费用总计约10000元；3、原告不返还被告保证金900元（被告支付原告违约金900元）；4、本案诉讼费用由被告承担。以上约人民币10900元。事实与理由：2016年11月3日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告拥有的位于龙华新区××新村××单元××房用于普通住房使用，租赁期共12个月，自2016年12月l日起至2017年11月30日止，月租金900元，年租金总10800元整，甲方向乙方收取房屋保证金900元。2017年11月合同到期后，应乙方要求，经双方口头协商，一致同意按原合同条款约定延长续租一年，即从2017年12月1日起延期至2018年11月30日止，也不再另行重新签订书面合同，若发生租赁纠纷则以原合同相关约定进行处理。合同第五条约定：租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同收回房屋。乙方向甲方支付合同总租金20%的违约金并没收保证金。(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的。(2)未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的。(3)擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。(4)拖欠房租累计一个月以上的。可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告屡次违反合同约定，多次恶意拖欠房屋租金。2018年3月被告拖欠当年2月份和3月份两个月的租金，经原告追讨后补交上。2018年9月又拖欠8月份和9月份两个月的租金，后经多次追讨补交。2018年11月再次故意拖欠10月份和11月份两个月的租金。原告通过多次协调追讨都被被告以各种借口或采取不理会等方式拒按时一次性补交还清应缴纳租金。鉴于以上存在事实，被告随意破坏糟蹋合同契约精神，严重失信于人，屡次不履行合同约定之责任。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第五条第(4)款之约定，行使单方解约权，于2018年11月24日告知被告30日后收回该房屋。但被告在接到通知30日后，拒不搬离。原告曾多次尝试与被告沟通协商解决，但被告蔑视事实，毫不讲理，均以失败告终。协商期间被告丈夫甚至对原告态度粗暴恶劣，采取恐吓威胁，喊打喊杀，以挑衅地肢体姿态及极其野蛮的恶言辱骂进行攻击原告，已给原告构成人身安全威胁和造成心理阴影。时至今日，被告仍拒不将房产交还原告，租金自2019年1月至今一直未全部缴清。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第(4)款规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告王燕贞的答辩意见：1、黄楚云声称本人霸占房产纯属诬告，原本就是二手房东黄楚云不顾市场行情，扰乱市场秩序，违反深圳租赁法规，升租金单次高达百分之五十引起纠纷，我多次以高价租金转账给她而她拒收（转账记录为据）。2、黄楚云所说的从2019年1月起我拖欠租金、水电费等相关费用共10000元完全是虚构的，我从租房开始直到2019年3月份都准时交租金，都有转账记录可查，2019年3月份微信转账截图供法官检查，水电费由我直接每月交给自来水公司和供电所，有逐月交费清单包括本月可查。3、黄楚云作为二手房东违规违反市场行情，不能无理吞我押金。4、本人觉得并无过错，全是二手房东黄楚云肆意升租金，恶意破坏房屋租赁市场，欺行霸市、无视法规法则，因此黄楚云应承担诉讼费。5、我请求法院保护弱势群体，维护社会和谐稳定，依法主持公道判二手房东黄楚云每年升租不能超过百分之二十，若要我搬走希望法官支持我装修费用损失之合理索赔，共计三万元。本院查明的事实2016年11月3日，出租方（甲方）黄楚柔、承租方（乙方）王燕贞签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋地址：龙华新区梅苑新村2栋三单元412房用于普通住房；二、租赁期限及约定：1、该房屋租赁期共一年，自2016年12月1日起至2017年11月30日止。2、房屋租金每月900元，按月付款，每月5号前付款，另付押金900元，共计1800元。本合同终止时，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息……4、乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清欠费；5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；三、房屋修缮与使用：……2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务……五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金并没收押金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……(4)拖欠房租累计一个月以上的……房屋租赁合同签订后被告交付了押金900元，原告予以被告一个月装修免租期，合同到期后双方未续订书面房屋租赁合同。被告支付租金至2019年3月，此后被告支付的租金原告未予收取。关于案涉房屋产生的水电费，双方在庭审中确认约定由被告自行到供电局交纳，原告表示尚不清楚被告有无缴纳，被告则表示一直有缴纳。被告至今尚在使用案涉房屋。原告主张被告在第一年租期内存在连续两次拖欠租金的情况；被告述称原告要求加租50%，如果加租200，其可以继续租赁，否则原告需赔偿其装修费用，提交收据予以证明。收据共6张，出具时间自2016年11月6日至2018年3月11日，累计金额27501元。另查明，原告提交的房屋出租委托书显示委托人为原告，受托人为黄楚柔，委托日期为2015年6月10日，该房屋出租委托书的主要内容为：我与受托人系姐妹关系。因个人日常工作繁忙原因，特全权委托黄楚柔为合法代理人，代表委托人黄楚云办理“龙华新区梅苑新村2栋三单元412号房和升平街50号铺位”房屋出租事宜。具体委托办理“龙华新区梅苑新村2栋三单元412号房和升平街50号铺位”房产事项如下：一、代为办理上述房产的租赁手续。二、代收上述房产出租的全额价款。三、凡与上述房产相关的其他一切事务均全部委托受托人全权代办。四、受托人代表委托人所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的责任由委托人承担。本委托为不可撤销之委托，且长期有效。经受托人签字后生效。原告提交了其与案外人钟和英签订的《租店合同》，钟和英将龙华街道升平街50号地下铺位和本单元四楼租给原告服饰开业经营及住家使用，租期三年（2018年1月1日至2020年12月31日），合同还约定了其他相关条款。再查明，案涉租赁房屋没有房产证及合法报建手续。以上事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、房屋出租委托书、租店合同、收据等证据以及庭审笔录予以证实。本院裁判理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与被告签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告应当返还被告房屋保证金900元，被告应当返还原告案涉租赁房屋。被告占用房屋期间应参照合同约定的标准计算。关于房屋占有使用费及房屋保证金。被告已付清2019年3月的房屋占有使用费，此后继续占用期间的占有使用费仍需支付，经核算，截至2020年2月，被告还应向原告支付房屋占有使用费9900元（900元×11个月），此后的房屋占有使用费按每月900元付至房屋返还之日。为方便处理，本院将原告应当返还的房屋保证金在本案中直接抵扣，上述金额抵扣后应为9000元。根据原告诉求，被告应向原告支付的房屋占有使用费以人民币10000元为限。关于水电费。原告未举证证明该期间被告有实际拖欠该项费用，故本院对原告的该项诉请不予支持。至于被告在答辩中提及的装修费，虽然合同无效，但被告已经完全享有合同约定的期限利益，参照合同约定的处理方式，附合于房屋的装修装饰应当归原告所有，对于未形成附合的装修装饰，被告应当在返还房屋时自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年11月3日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告王燕贞自本判决生效之日起十日内向原告返还龙华区梅苑新村2栋三单元412房屋；三、被告王燕贞自本判决生效之日起十日内支付原告黄楚云房屋占有使用费人民币9000元（暂计至2020年2月，此后的房屋占有使用费按每月900元的标准继续支付至房屋返还之日止，房屋占有使用费总额以人民币10000元为限）；四、驳回原告黄楚云的其他诉讼请求。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币36元，由被告负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年三月十日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。