安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖10民终204号上诉人（原审被告）：黄山雨润地华置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区机场大道龙井78号，统一社会信用代码913400007568121132。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：陆振雷，该公司员工。委托诉讼代理人：宋帅帅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：金鹏，男，1973年2月27日出生，汉族。上诉人黄山雨润地华置业有限公司（下称雨润地华公司）因与被上诉人金鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的（2019）皖1002民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雨润地华公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由金鹏承担。事实和理由：一审法院判决按照年利率4.75%计算逾期办证违约金，没有事实和法律依据。一、原判适用法律错误。在双方合同明确约定逾期办证违约金，金鹏未提供证据证明其实际损失大于合同约定违约金的情况下，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。二、一审法院程序违法，超出金鹏的诉请。在一审中双方是基于合同约定的理解是否有歧义而展开辩论，金鹏也没有要求增加违约金的诉请，故双方没有对增加违约金展开辩论，一审法院应审查的是双方对合同约定是否有歧义，而不是在金鹏没有主动提起诉请的情况下主动判决增加违约金，超出了“不告不理原则”。综上，原判缺乏事实和法律依据，适用法律错误，程序违法，请求二审法院支持雨润地华公司的上诉请求。金鹏辩称：雨润地华公司与金鹏于2015年3月24日签订《商品房买卖合同》，雨润地华公司隐瞒了案涉房屋被冻结和其法定代表人被羁押的基本事实，属于商业欺诈。因雨润地华公司逾期办证的行为给金鹏造成的三方面损害：1.因办理不动产权属证书遥遥无期，对金鹏的财产安全造成极大的不确定性；2.该行为给金鹏造成了直接经济损失。因金鹏不居住在黄山，每年因此事需要往返黄山三四次，四年来因此产生的差旅费、住宿费、律师费等不少于10万元；3.雨润地华公司的行为对金鹏造成了非常大的心理伤害。金鹏向一审法院起诉请求：1.雨润地华公司于起诉状提交后60日内办结涉案房屋的房地产权属证书；2.雨润地华公司按每日0.03%支付自2016年3月1日起至金鹏取得房地产权属证书时止的违约金（前期违约金158922元于起诉状提交后30日内支付）；3.雨润地华公司补偿一年物业费1800元；4.本案诉讼费用由雨润地华公司承担。一审法院认定事实：2015年3月24日，金鹏与雨润地华公司签订商品房买卖合同，约定金鹏购买雨润地华公司开发的坐落于黄山市屯溪区迎宾大道78号星雨华府49幢401室房屋，总价款为40.5万元，雨润地华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，金鹏支付了购房款40.5万元以及相关契税。2016年8月12日，金鹏接收了上述房屋，但因雨润地华公司的原因至今未取得房屋权属证书。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行义务。金鹏购买雨润地华公司开发的坐落于黄山市屯溪区迎宾大道78号星雨华府49幢401室房屋，雨润地华公司有义务协助金鹏办理不动产权证，金鹏诉请要求雨润地华公司继续履行该义务符合法律规定，一审法院予以支持。双方约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，故雨润地华公司未履行上述义务的行为已构成违约，应支付逾期办理不动产权证违约金，金鹏主张违约金计算标准调整为按照每日0.03%计算，其主张实质上是认为违约金低于所造成的损失并请求增加违约金。根据双方约定计算，逾期办理不动产权证的违约金仅为121.5元，根据日常生活经验判断，该数额明显偏低，鉴于雨润地华公司未履行办证义务已达三年之久，一审法院将违约金调整为按照年利率4.75%计算。金鹏诉请要求雨润地华公司补偿一年的物业服务费1800元，但其未提交证据证明雨润地华公司有此承诺，故该诉请不予支持。雨润地华公司辩称金鹏主张违约金已超过诉讼时效，但根据双方合同约定，雨润地华公司应于房屋交付使用后90日内将应由其提交的办理权属登记材料报产权登记机关备案，本案房屋交付使用时间为2016年8月12日，故雨润地华公司应于2016年11月10日前履行该义务，因雨润地华公司未履行该义务，故金鹏可自2016年11月11日起要求雨润地华公司支付逾期办证违约金，金鹏于2019年10月29日提起诉讼未超过三年的诉讼时效，故对雨润地华公司的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告金鹏办理坐落黄山市屯溪区迎宾大道78号星雨华府49幢401室房屋的不动产权证；二、被告黄山雨润地华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金鹏逾期办理不动产权证的违约金（违约金以40.5万元为基数，自2016年11月11日起按照年利率4.75%计算至被告黄山雨润地华置业有限公司依法向产权登记部门提交办理不动产权证所需材料之日止）；三、驳回原告金鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1739元，由原告金鹏负担1100元，由被告黄山雨润地华置业有限公司负担639元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，相对方的质证意见亦同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一审判决认定逾期办证违约金的计算标准是否适当。本院认为，雨润地华公司与金鹏签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。金鹏依约于2015年3月24日支付了全部房款，雨润地华公司也已于2016年8月12日向金鹏交付了案涉房屋，但雨润地华公司至今未能按照《商品房买卖合同》的约定协助金鹏办理涉案房屋的不动产权属证书，显已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定雨润地华公司逾期办证按已付房价款的0.03%即121.5元向金鹏支付违约金，该违约金标准明显过低，一审从公平诚信角度，判令雨润地华公司以金鹏已付购房款总额按年利率4.75%计算逾期办证违约金并无明显不当。综上，雨润地华公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元，由上诉人黄山雨润地华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年三月三十日法官助理陈梦瑶书记员吴奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。