西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9142号原告：陈冬，女，1974年11月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西明萌律师事务所律师。被告：陕西金地大成置业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：卢怡寰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁芸，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告陈冬与被告陕西金地大成置业有限公司（以下简称金地大成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈冬及其委托诉讼代理人陈浩军，被告金地大成公司的委托诉讼代理人李亚伦、梁芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告未按合同约定办理产权登记备案违约金14012.4元；2、依法判令被告支付原告逾期交房违约金6095.4元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积108.82平方米，单价6438.36元，总价700622元。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳了购房款。被告应于2016年9月30日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，且对逾期交房的违约责任约定明确，同时，被告应于房屋交付后360个工作日将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。截止起诉时，原告未取得不动产权登记证书。虽然合同第十五条就不按约定办理初始登记的违约责任约定为支付房屋总价款的0.1%，但该责任明显过低，且不能满足违约责任补偿性、惩罚性的法律意义。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告金地大成公司辩称，1、其公司已履行了合同约定义务，进行报备案登记，原告也已取得房产证，即便存在逾期办理，原告的逾期计算标准也没有依据。合同约定，对未在规定期限内取得权属证书的按照已付房款的0.1%支付违约金，原告依据中国人民银行同期贷款利率计算违约金没有法律依据，予以驳回。2、其公司不存在逾期交房的违约行为，被告施工期间曾多次接到市政府及相关部门的停止施工通知，根据合同第八条第五项约定，特设三个月谅解期，被告已在谅解期内通知原告收房，且原告自认2016年12月26日收到房屋，并未逾期，不应承担违约责任。原告陈冬围绕诉讼请求提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》、不动产发票。证明：原、被告之间存在买卖合同关系，被告未按照合同约定办理初始登记，也未按照合同约定的时间将符合要求的房屋交付原告，构成违约，应承担违约责任。证据二、房屋验收单。证明：被告通知原告接收房屋的时间为2016年12月26日，进行房屋交接验收的时间2017年1月4日，被告逾期交房的事实存在，应承担违约责任。对上述证据，被告金地大成公司质证称：对证据一的真实性和关联性认可，双方存在买卖合同关系；对证明目的不认可，原告提供的证据不能直接证明被告违约。对证据二的真实性认可，证明目的不认可。合同约定原交付时间为2016年9月30日，同时约定存在三个月的谅解期，启用谅解期是因当时施工期间市政及相关气象原因，且被告也向原告送达过公开信，延期时间至2016年12月31日。2016年12月26日，被告已通知原告收房，将房屋钥匙交付原告，不存在逾期交房的情形。原告提出违约责任过低，并无实际损失证据，不予认可。被告金地大成公司依法提交证据如下：证据一、确认表。证明：2019年9月11日，原告从被告处领取了涉案房屋的产权证书，并在确认表中签字。被告已为原告办理了房屋权属登记备案手续，并将不动产权证书交给原告。证据二、四组文件：关于加强冬季大气污染防治工作的通知（市政法41号）、关于加强冬季大气污染防治工作的通知（莲政法{2014}24号）、西安市治污减霾工作领导小组办公室关于启动重污染天气IV级应急响应的通知、关于加强今冬明春大气污染防治工作的通知（莲政法{2015}29号）。证明：西安市政府及莲湖区政府于2014年、2015年分别发出通知，要求停止在建工程的土石方作业。被告承建的丰禾坊南区住宅项目受此影响停止作业，属于因市政府建设原因导致的工期顺延。证据三、EMS邮寄单存根。证明：被告于2016年9月3日向原告邮寄了启用谅解期的公开信，已根据合同约定启动了“三个月的谅解期”，因此被告不存在逾期交房的违约行为。证据四、陕西省气象服务中心出具气象资料一套、房屋权属确权业务受理单。证明：2014年6月1日至2016年12月31日的降雨、降雪、温度、风速的实况资料。被告已于2018年6月12日向西安市不动产登记服务中心提交了办理所有权证书的相关手续及材料，其中有原告陈冬的材料。对上述证据，原告陈冬质证称：对证据一认可。对证据二的真实性无异议，证明目的不予认可。1、文件中明确规定停止新项目开工、在建工地开挖，被告所承建的商品房至2014年12月29日土方作业已经完毕，文件对被告施工无任何影响。2、按照合同第八条约定，假设前提有效，被告迟延交付房屋的理由是政府对项目施工进行调整，或政府举办大型活动，并不包含被告所提交的四组文件中的情况。对证据三的真实性认可，证明目的和关联性不予认可。与原告签订买卖合同的主体是陕西金地大成置业有限公司，存根上的公司与本案没有关联性，从存根无法证明邮寄的内容及与案件相关的具体情况，且邮件是否为原告本人签收也无法证明。公开信的真实性和证明目的均不予认可，该信是以什么方式向业主发送，仅凭公开信内容无法证明，公开信中所载的延期交房具体事由没有政府向被告下达停止或整改施工通知。对证据四中气象资料的真实性予以认可，对证明目的不予认可。根据气象资料显示，从2014年6月1日至2016年12月31日，不适应室外工作的气象条件为29日，其余时间均属于可以正常施工的气象条件；对业务受理单的真实性认可，证明目的不予认可。该受理单虽然显示被告于2018年6月12日向不动产登记服务中心提交了初始登记的相关资料和申请，但不能够证明该日提交的申请中包含本案原告的资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：原告陈冬（买受人）与被告金地大成公司（出卖人）于2015年5月30日签订 《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15085948），约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积108.82平方米，总金额为700622元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定，“出卖人应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经工程监理单位验收合格。因市政建设影响买受人同意特设三个月谅解期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延及市政配套设施的批准安装延误的；……4.施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120ml,以及暴风、暴雪等恶劣天气致使无法正常施工的；……”关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……1.（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。关于产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3向处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告一次性支付购房款700622元。2016年9月23日，陕西福源置业有限公司通过EMS向原告邮寄送达“南区38号楼住宅启用谅解期公开信”，告知原告延期交房。被告系陕西福源置业有限公司的全资子公司。2016年12月26日，被告通知原告办理交房。2017年1月4日，原告在房屋验收单上签字。2019年9月11日，被告向原告交付了不动产权证书，产权证号：陕2019西安市不动产权第0266836号。另，经本院调查取证，原告购买的该小区内第38幢房屋，被告于2018年8月1日将该幢房屋地上24层、地下1层的首次登记权属资料递交至西安市不动产登记服务中心。再查，原告认为被告本应在2016年9月30日前交付房屋，但被告实际于2016年12月26日交付房屋，要求被告支付逾期交房违约金6095.4元；原告认为2016年12月26日交房后，被告应于2018年2月18日之前向产权登记机关备案，从而取得不动产权属证书，但被告逾期，要求被告支付逾期办证违约金，且提出合同约定的违约金标准过低，要求调整为按照年息4.5%为标准，从2018年2月19日算至2019年6月24日，要求支付14012.4元。被告表示，2014年6月1日至2016年8月31日施工期间，温度超过37度有29天，且受西安市政府及莲湖区政府下发治污减霾文件影响，被告的在建工程部分时间段停止作业。在此情况下，合同对交房时间约定了三个月的谅解期限，被告已向原告邮寄送达公开信启用三个月谅解期，原告也未提出异议，被告在三个月谅解期内交付房屋，不属延迟交付房屋，不应支付逾期交房违约金。关于逾期向产权登记机关备案，应严格按照合同条款执行，原告主张增加违约金，没有依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定明确具体，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的权利义务。本案中，双方争议的焦点问题有二，一是被告是否迟延交房；二是被告是否逾期办理产权登记备案手续，若逾期，逾期违约金的标准是按照合同约定还是予以调整。关于第一个焦点问题，合同先约定交付时间为2016年9月30日，但同时约定特别条款，标注“因市政影响买受人同意特设三个月谅解期……”。被告之证据可证该小区建设过程中确受市政治污减霾要求影响工期、受高温天气影响施工，两种情况均属于合同约定启用谅解期的事由，且被告通过邮寄向原告告知启用三个月谅解期，原告未提出异议，故合同约定特别条款应予以适用，交付时间延至2016年12月31日。本案中，被告于2016年12月26日通知原告办理交房手续，不属于迟延交房，故原告要求被告支付逾期交房违约金6095.4元的诉讼请求，不予支持。关于第二个焦点问题， 2016年12月26日为交房日期，加上360个工作日作为被告履行办理产权登记备案义务的截止时间，则被告应在2018年6月5日前履行登记备案义务，但被告逾期，应该向原告支付违约金。关于原告主张调整逾期违约金标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据上述规定，当约定的违约金低于造成的损失时，原告可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，本案中，原告对此并未举证，故应依据合同约定的标准计算违约金为 700.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告陕西金地大成置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈冬支付逾期办理产权登记备案的违约金700.62元；二、驳回原告陈冬要求被告陕西金地大成置业有限公司支付原告陈冬逾期交房违约金6095.4元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费516元，由原告陈冬负担498元，被告陕西金地大成置业有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      郭蓉英                        审    判    员      高  琪                         人 民 陪 审 员      牛红梅 二〇二〇年三月二十七日 书    记    员     黄维维 1