重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初22号原告：袁华，男，1974年12月30日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人(特别授权)：袁仕永，男，1947年3月15日出生，汉族，住重庆市开州区，系袁华父亲。被告：开县华信商贸有限公司，住所地重庆市开州区新城南环路龙锦花苑二楼，统一社会信用代码91500234771796609W。法定代表人：朱占武，总经理。委托诉讼代理人：张靖，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙锌，重庆四方律师事务所律师。原告袁华与被告开县华信商贸有限公司(以下简称华信商贸公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日第一次公开开庭进行了审理，原告袁华的委托诉讼代理人袁仕永，被告华信商贸公司的委托诉讼代理人张龙锌到庭参加诉讼。于2020年3月10日第二次公开开庭进行了审理，原告袁华及其委托诉讼代理人袁仕永，被告华信商贸公司的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告方在2020年3月底前将开县X产权证立即过户给原告；2.请求法院依法判令被告方支付原告违约金53588元，并以53588元为基数从2012年8月1日起至2020年1月1日止按月利率2%计付利息95386元，合计应支付原告148974元；3.请求法院依法判令被告方支付占用原告办理房屋产权证款48048元的资金利息，以48048元为基数从2012年8月1日起至2020年1月1日止按月利率2%计算，被告方支付占用原告的资金利息85525元。4.诉讼费由被告方负担。事实及理由：2010年7月2日，原告购买被告华信商贸公司开县X，原告于当日支付给被告房屋款509109.00元和房屋相关过户全部税、费48048.00元，原、被告双方签定了书面集资购房合同，合同约定被告在2012年7月底前办理房地产权过户并交给原告，原告多次催促被告办理过户，但被告每次都是以涉案房屋产权证抵押给银行等各种理由推诿，至今无果，根据合同第九条违约责任被告属违约方，被告应按购房合同约定支付给原告违约金53588.00元，并及时兑现房地产权证过户事宜，并将过户后的房地产权证交给原告。原告将所购房屋按住宅进行装修后使用居住是经过被告同意的。2018年12月20日被告方用涉案房屋未过户的房屋产权证交给原告，并继续搪塞原告，原告从涉案房屋产权证记事页上知悉被告在2012年12月25日已解押，这充分证明被告方是有意不给原告办理房屋产权证的故意，因此原告追诉被告方违约金的利息以及48048元过户费用的资金占用损失是合理合法的。被告违反了双方的购房合同约定和法律规定，因此，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律和司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告华信商贸公司辩称，1.原被告于2010年7月2日签订的集资购房合同是合同约定，被告将其所有的位于开县X商业内房屋，以合同价535880元卖与原告，合同签订后被告即向原告交付了房屋。2.原告存在严重的违约行为，原告接房后便进行了商改住的行为，在未经原告同意即相关职能部门审批通过的情况下将房屋由商务用途房改为住宅房，严重违反了购房合同第8条第2款关于原告不得擅自改变房屋的建筑主体结构，承重结构和设计用途的约定。3.被告不存在原告所称的怠于过户的违约行为，合同签订后被告积极向房管等职能部门申请办理产权证，但被告知房屋存在商改住，因此必须在纠正违法行为后才能办理。正是由于原告自身产生的违约行为导致产权证未能办理，其不能向原告过户的责任完全在原告方。4.被告同意配合过户，但被告不构成违约，所以不应支付违约金。本案中原告并没有因为未取得房屋产权登记而遭受实际损失，因此请求法院降低违约金的给付标准。对于原告已支付的办证费用48048元不应支付资金占用利息，因为本案无论是人民法院判决过户还是双方自愿过户，被告既然已经收取该48048元则该费用届时应由被告支出，因此不存在占有事实。对于原告主张的资金占用利息无任何合同约定，因为没有任何法律依据。本院经审理认定事实如下：2010年7月2日，原告袁华作为乙方(出资购房方)与被告华信商贸公司作为甲方（集资方）签订《集资购房合同》。合同约定的主要内容为：本集资建房系华信商贸公司（朱占武）的商务及办公楼，现甲方转让给乙方。本项目名称为开县金凯丽都项目，2006年12月31日竣工并交付使用。建设地址在开县（现为开州区）X路，商务及办公楼为全框架结构，共建三层，本合同建房地址在第三楼。甲方向乙方转让的房屋为上述地址的第三楼门市b3-2，建筑面积为334.94㎡按1600元/㎡计算，房屋总价款535880元。双方约定款项支付方式为：签订合同时，乙方交付房款总额的95%，即509109元和相关费用48048元，剩余房款26771元待甲方将《房地产权证》交给乙方时由乙方一次性付清。房屋交付及办证时间为：1.甲方应当在乙方按合同付清款后将房屋交付给乙方使用。2.《房地产权证》在2012年7月底前办理并交付给乙方。双方还约定违约责任如下：“甲方违背本合同约定中任意一条的视为违约，其责任全部由甲方承担，并按本合同集资总额的10%赔偿给乙方。乙方违背本合同约定中任意一条的视为违约，承担全部损失，并按本合同集资总额的10%赔偿给甲方。……”合同签订后，原告袁华按约定支付给被告华信商贸公司购房款509109元及相关费用48048元，被告华信商贸公司给原告袁华出具《收款收据》两张，其中金额为48048元的《收款收据》载明为“代收水电及办证费”。被告收到上述款项后，将案涉房屋交付原告，原告对案涉房屋进行装修后作为生活用房使用至今。另查明：案涉房屋已于2009年9月10日办理了《房地产权证》，产权证号为：312房地证2009字第X号，权利人为开县华信商贸有限公司，房屋坐落位置为开县X，房屋用途为商服。该房屋于2009年9月23日至2010年12月17日期间在农行开县支行抵押贷款并办理了抵押登记，后于2012年12月25日办理了抵押权注销登记。上述事实有当事人的陈述、原告的身份信息、集资购房合同复印件、收据2张复印件、房地产权证复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明等证据经庭审质证后在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2010年7月2日签订的《集资购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”被告华信商贸公司作为集资方，实际上系案涉房屋的出卖方，故被告华信商贸公司应当将案涉房屋的产权转移登记至原告袁华名下，如此才能完全履行出卖人转移标的物所有权的义务。被告提出案涉房屋性质系商服用房，原告擅自改为住宅使用，改变了房屋用途导致不能过户，但被告对此未提供相关证据予以证实，且原告如何使用案涉房屋并不会导致产权登记证上载明的房屋用途发生变更，故被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。原告要求被告将案涉房屋产权过户给原告的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告已按照合同约定支付了购房款509109元及相关费用48048元，该相关费用应视为原告向被告支付了其应承担的相关办证费用，故本案办理产权转移登记的税、费应由被告华信商贸公司承担。双方约定，在2012年7月底前办理产权证并交付乙方，但至今被告未能履行办理产权转移登记的义务，故被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担集资总额535880元的10%的违约金53588元。被告提出约定的违约金过高，且原告未取得产权证并未遭受实际损失，要求降低违约金的标准。本院认为，被告对约定的违约金标准是否过高未提出相关证据，本案中，原告购买案涉房屋后，被告一直未将该房屋产权过户至原告的持续时间较长，期间案涉房屋由被告向银行办理抵押贷款导致不能及时过户给原告，客观上会造成原告一定的融资损失，故被告要求降低违约金的要求，不符合实际情况，本院不予支持。原告主张被告支付违约金53588元以及相关费用48048元的利息损失，因双方在合同中已约定违约金计算方式以及相关费用的支付时间，故原告再要求支付违约金的利息及相关费用的利息，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上，原告要求被告办理案涉房屋产权转移登记及支付违约金53588元的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决如下：被告开县华信商贸有限公司于本判决生效后十日内将位于重庆市开州区X（产权证号为：312房地证2009字第X号）的房屋产权转移登记至原告袁华名下，办理产权转移登记的税、费由被告开县华信商贸有限公司承担；被告开县华信商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告袁华违约金53588元；驳回原告袁华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元，减半收取4714元，由被告开县华信商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年三月二十三日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳