湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终706号上诉人（原审原告）：湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地湖南省长沙县星沙街道路星城社区C16栋137号。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人：向荣，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘重兵，男，1990年11月16日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司（以下简称第一物业星沙分公司）因与被上诉人刘重兵物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初5549号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人第一物业星沙分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅根据被上诉人提供的照片和微信截图即认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵属于基本事实认定不清。1.被上诉人提交的关于垃圾清理不及时的照片没有拍摄时间、没有完整体现整个区域的情况、有剪辑痕迹，不符合证据形式。而且照片所反映的仅仅是当时的状态，不能证明物业服务的持续性状态。根据《商铺物业服务合同》第三条第3项的约定，上诉人提供的物业服务标准为三级，卫生清洁为每天一次，上诉人已经按约履行了相应义务。2.一审法院认定上诉人对公共设施设备的维护不到位、对外部停车场的维护管理不到位，属事实认定不清。上诉人对电梯等公共设施设备定期进行了保养、检修。被上诉人提供的照片不能证明18A电梯损坏，而且该电梯也不是被上诉人的必经电梯，不会对其产生任何影响。外部停车场因地铁建设受到一定影响，但上诉人已经为了业主利益维持了停车秩序，小区还有地下停车场。3.一审法院认定上诉人未及时清理负二楼地下车库的积水属事实认定不清。地下停车场的排水系统一直处于正常运行状态，照片显示的局部积水是因持续性暴雨引起的，属于自然灾害。二、一审法院认定合同未约定迟延支付物业服务费违约金，属事实认定错误。合同中约定的滞纳金即为违约金。三、一审法院适用法律错误。合同法第一百一十一条的规定不适用于物业服务合同。而且如果上诉人的物业服务达不到合同约定标准，被上诉人可以要求上诉人进行整改，但被上诉人并没有向上诉人提出要求。被上诉人刘重兵辩称，被上诉人已提供了充分的证据证明上诉人的物业服务存在严重瑕疵，违反了合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一物业星沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘重兵向第一物业星沙分公司支付物业服务费100592.65元；2.判令刘重兵向第一物业星沙分公司支付违约金2203.26元。一审法院认定的事实：一、当事人无争议的事实：第一物业星沙分公司、刘重兵于2017年12月16日签订《长沙MOMA当代广场18-501/503号商铺物业服务合同》（下文简称《物业服务合同》），合同约定，第一物业星沙分公司为刘重兵所使用的当代广场小区18号楼501/503号商铺提供物业服务，物业服务期限自2017年11月25日至2027年11月24日止。第一物业星沙分公司提供的公共物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事宜的协调管理；7.物业装饰装修管理服务；等。物业服务费收费标准为建筑面积每月每平方米4.48元，物业服务期内物业服务费总额为144962.76元/年。物业服务费支付时间为按一年预付的方式进行支付。合同签订之日起刘重兵预付第一期物业服务费，其后于每付费周期结束前10日向第一物业星沙分公司全额支付下一期物业服务费。合同未约定迟延支付物业服务费违约金。刘重兵与湖南当代摩码置业有限公司签订退租协议，刘重兵租赁案涉物业18-503号铺面至2019年2月25日，此后退租。18-503号铺面面积为1051.2平方米。18-501号铺面面积为1645.3平方米。刘重兵未向第一物业星沙分公司缴纳2018年12月1日之后的物业费。二、当事人有争议的事实：第一物业星沙分公司提供的物业服务是否符合合同约定。第一物业星沙分公司认为符合，刘重兵认为不完全符合。刘重兵为证明自己的主张提交了16张照片及微信截图。其中有4张照片（几个垃圾桶旁边堆放了一些垃圾袋，其中一处在电梯口）拟证明第一物业星沙分公司提供的卫生服务不到位。第一物业星沙分公司对照片的真实无异议，但认为是第一物业星沙分公司在集中清理垃圾，方便业主；其中有4张微信截图拟证明刘重兵与第一物业星沙分公司沟通电梯维修事宜。第一物业星沙分公司对证据的真实性无异议，但主张第一物业星沙分公司已及时联系维修；其中有4张照片（电梯内、外部破损状）拟证明电梯内部未装修、灯饰安装不牢，电梯外框大理石损坏。第一物业星沙分公司对照片的真实性无异议，但认为第一物业星沙分公司不能装修电梯，对大理石损坏已联系维修；其中有4张照片拟证明第一物业星沙分公司未设置导视图。第一物业星沙分公司认为安排导视图不属于物业公司服务范围；其中有3张照片拟证明外部停车场公共车位损坏，长期无人修理，物业公司直接将入口堵住，不让人停车。第一物业星沙分公司对照片的真实性无异议，主张封住停车场入口是为了对损坏维修，且小区现不需要这么多车位，现已修好一部分；其中有2张照片拟证明广场外车辆乱停乱放。第一物业星沙分公司认为从照片可以看出第一物业星沙分公司在进行车位管理；其中有3张照片及1张微信截图拟证明负二楼地下车库长期积水、灯光昏暗、臭气熏天。第一物业星沙分公司主张当时下暴雨，长沙县各地下停车场均有积水，第一物业星沙分公司也采取了相应措施；其中有2张照片（购物广场与教育广场的宣传图片）拟证明商场性质变更。第一物业星沙分公司认为商场性质变更并非第一物业星沙分公司造成，且与本案无关；其中2张照片拟证明商场内部人去楼空，无人看管，管理混乱。第一物业星沙分公司认为照片真实，但商场人气与第一物业星沙分公司无关，这是刘重兵经营应承担的风险；其中3张照片及2张微信截图，拟证明物业人员与租户发生矛盾，影响租户经营。第一物业星沙分公司认为此事为第一物业星沙分公司员工挨打，并未还手；其中有3张照片及1张微信截图，拟证明2018年6月刘重兵发现房子漏水，联系物业处理，物业先后来了几批人，很多天后才解决，房屋内部发霉了。第一物业星沙分公司认为从照片只能看出房屋漏水，无从知晓是和何原因造成的，漏水与物业公司无关，且两周内解决了漏水问题，第一物业星沙分公司已履行了服务义务。一审法院审查认为，刘重兵提交的证据可以证明第一物业星沙分公司提供的物业服务存在清理垃圾不及时、对公用设施设备的维修、养护不到位、对地下停车场积水清理不及时的情况。根据双方签订的《物业服务合同》关于公共物业服务内容的前述约定，可以认定第一物业星沙分公司履行物业服务存在瑕疵。一审法院认为，一、第一物业星沙分公司、刘重兵签订的《物业服务合同》真实合法有效，对第一物业星沙分公司及刘重兵均有约束力，第一物业星沙分公司应提供符合合同约定的物业服务，刘重兵应按时交纳物业服务费。二、刘重兵经营酒店客房，需要向住户提供舒适、干净的住宿环境。由于第一物业星沙分公司未及时且保证质量地提供《物业服务合同》约定的垃圾与积水清理、设备维修、维护等物业服务，致使案涉物业电梯口垃圾成堆、多处公用设施存在破损、地下停车场积水等情况时有出现，对刘重兵经营确会造成不良影响。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，刘重兵要求减少物业服务费有事实和法律依据，一审法院予以支持。刘重兵欠第一物业星沙分公司2018年12月1日至2019年11月24日的物业服务费100592.65元（不含18-503号铺面2019年2月26日之后的物业服务费），一审法院酌情认定刘重兵应向第一物业星沙分公司支付物业服务费83197.75元。三、《物业服务合同》未约定迟延支付物业服务费违约金，故对第一物业星沙分公司要求刘重兵支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、限刘重兵在本判决生效后5日内向湖南第一物业服务有限公司星沙分公司支付物业服务费83197.75元；二、驳回湖南第一物业服务有限公司星沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2356元，减半收取1178元，由湖南第一物业服务有限公司星沙分公司负担178元，由刘重兵负担1000元。二审中，上诉人第一物业星沙分公司向本院提交了如下证据：证据1.物业服务合同附件五《商业物业服务标准》；证据2.物业服务现场照片；证据3.电梯保养记录；证据4.业主赠送的锦旗照片，拟共同证明上诉人已按照合同约定提供了达到三级标准的物业服务，且获得了业主认可。经组织质证，被上诉人刘重生发表如下质证意见：关于证据1，在我的物业服务合同中没有该附件；证据2-4与本案无关，不能证实上诉人提供了合格的物业服务。被上诉人刘重生向本院提交了如下证据：证据1.照片16张；证据2.平面图，拟共同证明上诉人的卫生清洁没有服务到位；停车场地面损坏、积水、有异味。上诉人第一物业星沙分公司发表如下质证意见：对该证据的三性均不予认可；照片不清楚拍摄地点，不能达到其证明目的；对平面图的真实性有异议，不予认可。本院经审查认为，双方提供的上述证据均与本案存在关联性，本院对上述证据综合予以判定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：第一物业星沙分公司与刘重兵签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。在第一物业星沙分公司未提供符合合同约定的物业服务情况下，刘重兵依法享有要求减免物业服务费的抗辩权。本案中，从双方提供的证据看，第一物业星沙分公司对直接进入刘重兵经营酒店的一楼入口处的垃圾清理、公用设施维护、电梯维护等方面均存在服务瑕疵，且地下停车场积水的情况时有出现，直接影响了刘重兵的经营环境，故一审法院综合本案的实际情况酌情认定刘重兵应向第一物业星沙分公司支付物业服务费83197.75元并免除其逾期支付违约金，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人第一物业星沙分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2356元，由上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年三月二十日书记员 林 巧