江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终353号上诉人（原审被告）：乌家德，男，1975年1月31日生，汉族，户籍地安徽省广德县，现住江苏省常州市天宁区。被上诉人（原审原告）：无锡泓远商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。上诉人乌家德因与被上诉人无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案，依法组成合议庭，因各方当事人均未提供新的证据，不开庭审理了本案，现已审理终结。乌家德上诉请求：撤销一审判决第二项，改判泓远公司返还履约保证金5000元。事实和理由：1.2018年11月11日合同解除应认定系双方合意解除，并非其单方违约所致，一审判决履约保证金5000元不予返还，缺乏依据。2.泓远公司擅自在商铺加锁行使所谓的留置权，致使其设备无法搬走，该期间商铺租金损失系由泓远公司原因导致，合同解除至2019年6月24日期间的损失应由泓远公司自担。3.泓远公司与其签订的合同系典型的格式合同，其约定对商户撤场的违约金按12个月租金标准收取，显然已超过正常水平，应以实际损失予以认定。泓远公司未作答辩。泓远公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认2019年2月28日双方于2017年7月13日签订的商铺租赁合同解除。2、判令乌家德支付从2017年8月28日至2019年2月28日共计18个月租金，扣除已经实际支付的51829元，剩余应当支付82024元，支付物业费8801元（18个月每年8801元算，扣除已经支付的4401元），支付违约金83658元，以上合计174483元。一审法院查明以下事实：无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）与泓远公司于2014年8月1日签订了《委托经营管理合同》，约定天御公司作为甲方，泓远公司作为乙方，甲方为青春商业中心项目（以下简称“该项目”的开发商，委托乙方为该项目提供全权经营管理服务。甲方委托乙方代理的该项目位于惠山区藕塘职教园区新藕路以东、纬三路两侧处，委托代理的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约6.7万平方米。委托期限分第一阶段招商代理期，约定自本合同生效之日起至项目分期开业后十二个月届满时止，项目一期、二期、三期独立分开计算。第二阶段持续经营管理阶段，约定自项目交房期（具体交房期以委托经营管理协议书为准）之日起十年，项目一期、二期、三期独立分开计算。双方就委托工作范围、服务费用和结算方式、双方权责、重要事项约定、违约责任及终止合约、合同变更、法律适用及争议处理、合同生效及其它进行了约定。其中关于物业服务费约定“甲方应于该项目预售或交付前与乙方指定的物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，由乙方根据甲方、乙方、选聘的物业服务企业三方所签订的《商业物业服务协议》中约定实施支付。”天御公司是青春商业中心D区4-114号(建筑面积31.16㎡)、115号(建筑面积29.31㎡)房屋初始登记房屋所有权人。2015年7月16日，天御公司与华红签订了商品房买卖合同，约定天御公司将青春商业中心D区第D1幢4-116(建筑面积31.05㎡)单元2层房出售给华红，华红于同日与泓远公司签订了《青春商业中心商铺委托经营管理协议书》，约定华红购买的青春商业中心D区第D1幢4-116单元2层房屋委托泓远公司进行出租和经营管理，委托期限为十年，自2015年8月28日起算。2017年7月13日，泓远公司作为甲方与乌家德作为乙方签订无锡青春商业中心租赁合同，约定1，甲、乙双方同意按本合同列明的条款和条件，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋（以下简称“租赁物业”或“租赁区域”）用于经营（餐饮）有关的配套服务。乙方承诺仅以“鱼见你酸菜鱼@米饭”商号/名称在该租赁物业进行经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。……。2，租赁面积：租赁区域的建筑面积约为91.68平方米，铺位号为D4/4-114、115、116。具体面积及功能以图纸和政府有关部门测量为准。……8，租赁期自2017年7月30日起至2020年8月28日（甲乙双方对该日期进行书面确认），共计约3年多，其中装修免租期为2017年7月30日-2017年8月27日。9，租金起算时间是2017年8月28日。10，租金计算时间：乙方自接受租赁区域进行二次装修后，水电、人工、经营费用乙方自理；第一年2017年8月28日至2018年8月27日，租金83658元（不含税）；第二年：2018年8月28日至2019年8月27日，租金100390元（不含税）；第三年：2019年8月28日至2020年8月27日，租金117121元（不含税）。11，履约保证金，签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应支付履约保证金5000元，甲方在收到履约保证金后五天内向乙方开具收据。租金支付方式：甲、乙双方同意乙方的租金结算方式为按半年支付。第一期租金：签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付第一期租金41829元（6个月租金），此后每期租金应提前15天向甲方支付。甲方收到租金后五天内向乙方开具收据。物业管理费：8801元/年（不含税），（按建筑面积计算，标准为8元/平方米/月。装修免租期内物业费正常收取）。物业管理费支付方式为“每6个月为一个交费期，先付后用。乙方应在签订本租赁合同日后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。甲方在收到物业管理费后五天内向乙方开具收据。……13，租赁违约：签订本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……21，租赁区域之续租和返还，……4）本合同提前终止、解除或租赁期限届满（双方已签订续租协议的除外）时，乙方应在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后（15）日内结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后起30日内清空该租赁区域，将该租赁区域按交付时的状态连同甲方添置的附属物、装置物、添附物交还甲方；如有损坏或遗失的，由乙方修复或照价赔偿。5）乙方将租赁物业交还甲方时，乙方应自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，如货架、空调、招牌、广告牌等（但不可拆除、搬离或拆除、搬离可能会损坏租赁物业的物品除外，应予以保留，对于保留的物品全部归甲方所有，且甲方无须给予任何的经济补偿），以及保持租赁物业干净、整洁，如乙方搬离该租赁物业后仍有物品遗留或弃置在该租赁物业，或乙方未按期返还租赁物业并有物品遗留或弃置在该租赁物业的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方取得该财物且无需支付任何代价。甲方可对该财物自由处置，包括但不限于抛弃、变卖等方式，由此产生的收益归甲方所有。……22，双方其他权利义务，1）甲方保证租赁物业拥有国有土地使用权证（必须符合国家法律规定可作为商业用途使用说明，并保证有权将物业出租给乙方。……3）乙方可根据其营业需要，自行确定营业时间，甲方确保乙方在由甲方书面认可的其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室，停车场等公共公共设施。……10)甲乙双方确认，本合同的所有条款都是在双方完全明了的情况下自愿签署，不存在任何导致无效、部分无效或重大误解和显失公平的问题。……23，违约责任，1）甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议，否则按照本合同之规定执行；2）甲方由于违约行为应向乙方支付赔偿金时，乙方有权直接从乙方向甲方的租金中扣减；3）乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。甲方也有权不解除合同，在该情况下，乙方仍须按照上述约定支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。4）乙方未按约定履行本合同项下任何一项义务，在接到甲方要求改正的书面通知之日起5日内未整改完毕的，乙方须向甲方赔偿由此给甲方造成的一切损失。24，合同解除，1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失（租金标准按照当年度日租金计算），及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的；b、未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途，经甲方书面通知后未在15日内改正的；c、乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的，或被相关行政部门勒令停业的；d、乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意对租赁物业进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏。且在甲方书面通知后15日内未能恢复原状的；e、乙方违反本合同的规定，且在甲方向其发出违约的通知后15日内未采取更正措施的；f、甲方依据本合同相关约定行使合同解除/终止权的，且解除/终止事由为乙方违约的。……25、适用法律及解决争议，……3)合同的生效:本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效。26、其他，1）因政策需要，乙方应在无锡另行设立一家单位，暂定名为（具体名称以工商行政部门核准的名称为准），乙方最终签订合同公司将在进驻前变更为乙方注册的无锡当地公司，由甲、乙双方另行签订相关协议予以确认，在该协议签订后由该乙方注册的无锡当地公司全部承担本合同责任、权益及风险。乙方承诺在该等情况下，将不会擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式，且乙方并不因此免除在本合同中的权利义务，仍对上述主体在本合同中应履行的各项义务及责任承担连带保证责任。……4)双方在合同中列明的地址为有效的送达地址。任何一方的地址发生变更的，应在变更后十天内以书面形式通知对方，在变更地址的通知送达对方前，相对一方送达到原地址应视为已按合同约定送达。……合同签订后，泓远公司交付了商铺，乌家德支付了第一年半年租金41829元、半年物业费4401元;支付了装修押金2000元，履约保证金5000元;另外，在2018年6月，乌家德还支付了10000元租金。乌家德于2018年11月10日向泓远公司提交了商户退场申请表，泓远公司工作人员与其进行结算，至2018年11月10日，乌家德尚结欠泓远公司租赁费用48561元，物业管理费5868元，合计54429元。该申请表表明乌家德退场时间是2018年11月10日。乌家德称其认可结欠54429元，但应扣除押金和履约保证金，因泓远公司同意其离开，其才离开，故不认可违约金；乌家德认为合同解除时间为2018年11月10日，其于2018年11月11日将钥匙交还给了泓远公司，在其撤场后，过了半个月再回去想拿点东西时发现泓远公司在其商铺门上加了把锁。泓远公司于2019年6月发通知给他，要求把商铺内的物品搬离，乌家德在2019年6月将商铺内物品搬离。泓远公司称在2018年11月10日，乌家德确实向泓远公司提出退铺，并提交了相应的申请，但是泓远公司后来并没有批复。后来泓远公司锁门是在乌家德许可的情况下在他门上加了一把锁，为了便于看管物品，因为当时乌家德明确表示，不再履行合同，泓远公司行使留置权，对于大部分有价值物品不允许带走。泓远公司确实收到乌家德交还的钥匙，但交还的具体时间不清楚。在租赁过程中，双方确实有进行过磋商，泓远公司也希望对于整个商业街区能够更加良好的运行，但是由于资金的限制，或者说其他条件的限制，没有能够做到更加的完善。但是这些并不是乌家德拒绝支付租金的理由。乌家德在2018年11月10日向泓远公司提交了解除合同的申请，但这个时候仅为乌家德单方面的签字。泓远公司从没有对于该申请进行同意或者书面回复，故不能认为合同到这个时间点解除。在乌家德申请退租之后，其没有及时将之前所欠付的租金付清，并将商铺清空，由此导致一直到2019年6月24日，该商铺仍然被乌家德的物品所占据，在此期间所产生的损失也应当由乌家德来承担。一审诉讼中，泓远公司同意装修押金可以抵扣租金，但履约保证金5000元不同意退还，因为合同未履行完毕。一审法院认为：双方所签无锡青春商业中心租赁合同是双方当事人的真实意思反映，且泓远公司有权出租，故合法有效，双方均应按约履行。乌家德提供的2018年11月10日退铺申请表注明退场时间为2018年11月10日，表明乌家德已书面通知泓远公司解除合同，乌家德称于2018年11月11日将钥匙交还给了泓远公司工作人员，泓远公司在其离开后对商铺加了一把锁；泓远公司称收到钥匙，但无法确定何时收到钥匙，从泓远公司对其对乌家德商铺锁门的陈述内容即“锁门是在乌家德许可的情况下在他门上加了一把锁，为了便于看管物品，因为当时乌家德明确表示，不再履行合同，泓远公司行使留置权，对于大部分有价值物品不允许带走”来看，乌家德所述交还钥匙时间成立，故认定乌家德于2018年11月11日将钥匙交还给了泓远公司。由于泓远公司收取了乌家德商铺钥匙，并对商铺上锁行使留置权，故双方的合同已实际终止，法院确认双方的合同于2018年11月11日解除。泓远公司主张于2019年2月28日合同解除，法院不予支持。至此，乌家德拖欠租金为52411.25元；物业费由于双方合同约定按租赁面积每平方米8元计算，而租赁面积以图纸和政府有关部门测量为准，根据泓远公司提供的证据表明乌家德租赁的商铺实际租赁面积为91.52平方米，少于双方合同约定的91.68平方米，故物业费应按实调整为732.16元每月，经核算至2018年11月11日，乌家德拖欠的物业费为6186.24元。乌家德未按约支付租金并提出退租申请，构成违约。泓远公司提出应由乌家德按约承担违约责任的理由成立，但考虑因一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，考虑其通知乌家德于2019年6月搬离物品情形，法院认定乌家德违约应计算8个月的租金损失较为合理，违约金支持66927元，泓远公司超过部分的主张，法院不予支持。因乌家德尚有2000元装修押金泓远公司未退还，相抵后，乌家德还结欠123524.49元(52411.25+6186.24+66927-2000)。因租赁合同第十三条规定租赁违约规定“签订本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……”，乌家德主张5000元履约保证金退还无依据，法院不予采信。乌家德抗辩称因泓远公司管理存在问题导致合同无法履行未有证据证明，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、乌家德应于判决发生法律效力之日起十日内支付泓远公司拖欠的租金52411.25元、物业费6186.24元，扣除泓远公司应返还的装修押金2000元，还应支付56597.49元。二、乌家德应于判决发生法律效力之日起十日内支付泓远公司违约金66927元。三、驳回泓远公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3790元，由乌家德负担2683元，泓远公司负担1107元。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审已查明事实依法予以确认。本院认为：主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，乌家德虽主张其与泓远公司系协商解除合同，履约保证金5000元应予返还，但一、二审中除其单方陈述及其填写的退铺申请表外，并无证据证明双方就泓远公司退还履约保证金达成合意，而仅凭合同解除的事实状态不能当然推定泓远公司已放弃“履约保证金不予退还”的权利，故一审法院在此情形下，结合乌家德未按期交纳租金并提前终止合同的行为，认定系乌家德原因致使合同无法履行，不支持其退还履约保证金的请求，于法有据，并无不当。合同双方可以就一方违约或擅自解除合同等情形约定违约金，当违约金约定明显过高时，人民法院可以结合实际损失依法予以调整。本案中，合同约定如乌家德违约解除合同，应当向泓远公司支付违约金相当于12个月的租金。关于泓远公司的实际损失，原则上应为商铺重新出租期间商铺闲置的租金损失。泓远公司还主张存在因乌家德在退租后未及时清空商铺期间所产生的损失，经审查，乌家德在退租交还钥匙后，泓远公司在商铺外加锁锁门，实际导致乌家德无法及时清空商铺。虽然双方在合同中约定泓远公司对乌家德存放在租赁区域内的所有物品有权留置，但物权必须遵循法定原则。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债权人在债务人不履行到期债务时，仅可以留置其已经合法占有的债务人的动产，并就该动产主张优先受偿。该法第二百三十一条同时规定债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案中，虽然乌家德欠付泓远公司租金，但双方租赁合同的标的并不包括乌家德摆放于案涉商铺的设备，依据物权法就留置财产为债权人合法占有的动产之规定，泓远公司对乌家德摆放于案涉商铺的设备不享有留置权，泓远公司在乌家德已交还钥匙的情况下，以在商铺外加锁锁门的不当方式产生的商铺租金损失不应由乌家德负担。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在乌家德违约后，泓远公司应采取适当措施防止自身损失扩大，但其不当封锁商铺留置乌家德的物品，致使自身损失扩大，就扩大的损失其无权要求乌家德赔偿。考虑本案实际应由乌家德承担赔偿的损失情况及商铺重新出租的周期，合同约定的违约金明显过高，乌家德应承担的违约金以6个月租金计算即50190元较为合理。一审法院对泓远公司锁门留置物品期间的损失负担未作正确区分，加重了乌家德应承担的违约金金额，属适用法律不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人乌家德的上诉主张部分成立，一审判决就乌家德应向支付泓远公司拖欠的租金、物业费及泓远公司应返还的装修押金认定正确，但就留置权的认定错误，并致使相关违约金认定不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3743号民事判决第一项；二、变更无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3743号民事判决第二项为：乌家德应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡泓远商业管理有限公司支付违约金50190元。三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3790元（已由泓远公司预交），由乌家德负担2319元，由泓远公司负担1471元。二审案件受理费1598元（已由乌家德预交3790元），由乌家德负担1115元，由泓远公司负担483元。一、二审各方应负担案件受理费相抵扣，乌家德还应向泓远公司支付1836元。泓远公司一审中同意案件受理费双方自行交接，乌家德应将其应负担的案件受理费1836元于本判决发生效力之日起十日内直接支付给泓远公司。乌家德多预交的二审案件受理费1192元，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年三月三十一日法官助理 宁尚成书 记 员 蒋 懿