山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初1016号 原告：王方方，女，1987年1月6日出生汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：马坤，荣成成山法律服务所法律工作者。 被告：李丛丛，女，1987年8月17日出生汉族，住山东省荣成市。 被告：荣成市筑家易房产中介服务有限公司斥山分公司（统一社会信用代码：91371082MA3NA7F61N），住所地山东省威海市荣成市斥山街道西苏家村。 负责人：隋洪明，总经理。 委托诉讼代理人：夏爽，荣成石岛法律服务所法律工作者。 原告王方方与被告李丛丛、荣成市筑家易房产中介服务有限公司斥山分公司（以下简称筑家易房产斥山分公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王方方及其委托诉讼代理人马坤、被告李丛丛、被告筑家易房产斥山分公司委托诉讼代理人夏爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王方方向本院提出诉讼请求：判令二被告双倍返还原告购房定金40,000元。事实和理由：原告通过被告筑家易房产斥山分公司购买位于荣成市凤凰小区530号楼406号房屋，双方约定房屋价款为29万元，付款方式为商业按揭。2019年12月2日原告向被告李丛丛交纳购房定金2万元，有收款收据为证。现被告不能出售上述房产，被告违约，应按照定金罚则双倍返还原告定金4万元。原告多次向被告索要未果，遂诉至人民法院。 被告筑家易房产斥山分公司辩称，2019年11月25日，原告通过58同城的广告添加了被告筑家易房产斥山分公司员工李丛丛的微信，经过多次沟通与实际看房，2019年12月2日，原告到被告门店确定购买意向，交付定金2万元并签订收据。双方明确约定原告欲购买涉案房屋，交付诚意金2万元，付款方式为商业按揭，约定于2019年12月6日前签署房地产买卖合同，若在约定时间内买方即原告改变购买意向，则此诚意金转为违约金，不得退还。原告当场表示其与其丈夫能够到场配合办理按揭手续。至2019年12月6日到期，原告及其丈夫均未到场签订合同并办理按揭手续。被告筑家易房产斥山分公司李丛丛、王佳多次与原告及其丈夫进行微信、电话沟通，原告表示无法与其丈夫共同到场办理手续。2019年12月9日，被告筑家易房产斥山分公司员工王佳与原告丈夫打电话明确告知若12月9日下班前原告及其丈夫不到场签订合同并办理按揭手续就认定原告违约，已收定金转为违约金，不予退还。原告丈夫表示知道，但不予配合。 被告李丛丛答辩意见同被告筑家易房产斥山分公司。 本院经审理认定事实如下：被告李丛丛系被告筑家易房产斥山分公司的工作人员。2019年12月2日，被告李丛丛代收原告向被告筑家易房产斥山分公司交付的购房诚意金20,000元。被告筑家易房产斥山分公司向原告出具诚意金收据一份，载明“兹收到王方方，身份证号，购买位于荣成市凤凰小区530号406号房的购房诚意金，人民币贰万整（20,000元），约定该房产的成交总价是贰拾玖万整（290,000）（各付各税），付款方式商业按揭。如上述条件符合，则诚意金直接转化为定金。双方约定于2019年12月6日之前签署《房地产买卖合约》。若在约定时间内买方改变购买意向，则此诚意金直接转为违约金，不得退还；若因卖方在规定的时间内未能按约定时间到场，或满足不了上述条件，则此诚意金如数返还给买方。此诚意金在买方、卖方签署《房地产买卖合约》时自动转为购房定金，直接交付卖方”，上有原告及被告李丛丛的签字。同日，被告筑家易房产斥山分公司向原告出具《房屋中介专用收据》一份，载明“交款人王方方，收款方式转账，收款项目定金，人民币贰万元整，收款事由为购荣成市凤凰小区530号楼406定金”。被告筑家易房产斥山分公司收到原告交付的20000元款项后，又全部转交给了涉案房屋的房主。因原告丈夫不愿意到场办理手续及原告未能提交征信记录、结婚证等相关材料，无法办理商业按揭贷款手续，双方未能于2019年12月6日签署正式的《房地产买卖合约》。后经双方协商，并经涉案房屋房主同意，双方另约定于2019年12月9日到场办理相关手续。当天，原告丈夫提交了征信材料，但未能提交银行流水及结婚证，也未配合被告到场办理相关手续，被告筑家易房产斥山分公司称因原告及其丈夫的原因导致无法办理涉案房屋的商业按揭手续。同日，被告筑家易房产斥山分公司员工王佳与原告丈夫通电话，根据通话内容显示原告的丈夫拒绝配合被告筑家易房产斥山分公司办理相应按揭贷款所需手续。当日下午，原告与李丛丛通过微信沟通，李丛丛向原告说明了原告丈夫不配合办理按揭贷款手续的情况，后原告称又做好了其丈夫的工作，其丈夫会去签字。2019年12月11日上午9时许，原告再次通过微信向李丛丛咨询涉案房屋事宜。11时11分时许，李丛丛微信回复原告称“房东现在就要全款，我告诉他你这边肯定得贷款，你先别着急，我先稳住房东先把咱的钱要回来，你先别急，别给房东打电话，也别让别的中介搅和”。2019年12月17日，原告通过电话联系涉案房屋的房主协商退款事宜，该房主表示可以退还一部分，但其也产生了相应的损失，不能全部退还，且因为时间较急，12月20日前必须用全款，没办法再等待原告办理按揭贷款。双方就涉案房屋付款方式及款项退还事宜协商未果。被告筑家易房产斥山分公司称系因原告改变购买意向，不同意退还涉案房屋定金。原告称系因被告隐瞒相关事实并违约，应当双倍返还定金。双方未果，遂成诉。 本院认为，定金合同是合同当事人在订立主合同时，为保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或抵作价款的一种担保合同。被告筑家易房产斥山分公司向原告出具的《诚意金收据》显示的内容，约定有双方当事人基本情况、房屋基本情况、房屋价款计算、付款方式、定金条款、签署正式合同的时限约定等内容。具体到本案中，结合被告出具的《房屋中介专用收据》，双方签订的《诚意金收据》基本具备了商品房认购书通常应包括的内容。依据民法原理，该《诚意金收据》应属预约合同性质。涉案的20,000元定金是双方为签订正式的《房地产买卖合约》而发生的，但双方至今未能按照约定签订《房地产买卖合约》。结合本案查明的事实，能够确认：一、双方之间的预约合同成立后，被告的丈夫拒不配合被告提交完整的办理商业按揭贷款手续所需的材料，导致双方未能按照预约合同约定的时间及展期的时间签署正式的商品房买卖合同；二、前述原因发生后，涉案房屋的房主不再同意原告采取按揭贷款的方式购买涉案房屋，要求原告支付全款；三、原告在与涉案房屋的房主协商付款方式未果后，要求房主全额退还其所交定金20000元，遭到拒绝；四、对涉案房屋的付款方式及款项退还事宜，被告筑家易房产斥山分公司未能做通房主工作，致使原告无法采用全款购买的方式继续购买涉案房屋。综合以上情况，能够确认双方之间的预约合同已经解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告及被告筑家易房产斥山分公司作为该合同的双方当事人，原告未能按时提供完整的办理按揭手续材料及原告丈夫拒不配合，被告在签订该预约合同时未向原告明确需要提供的全部材料明细及后续未能做通房主的工作导致房主对付款方式进行了变更，双方对该合同履行过程中产生的付款方式改变导致合同无法继续履行的情况均存在一定的过错，加之涉案房屋付款方式的改变亦有该房屋房主的意志因素，不能完全归责于作为中介方的被告筑家易房产斥山分公司及作为买受人的原告，故原告要求被告双倍返还定金的请求，缺乏定金罚则适用的依据，本院不予支持。原告已经支付的定金20000元，被告筑家易房产斥山分公司应当予以返还。因原告对涉案合同无法继续履行并最终导致合同解除存在过错，被告筑家易房产斥山分公司可就其在履行涉案合同履行过程中产生的相关损失，依据相关证据，另行向原告主张。 被告李丛丛为被告筑家易房产斥山分公司的员工，其收取原告购房定金的行为属于职务行为，因该职务行为产生的相应法律后果由被告筑家易房产斥山分公司承担，故对于原告要求被告李丛丛承担返还定金义务的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告荣成市筑家易房产中介服务有限公司斥山分公司于本判决生效后返还原告王方方购房定金20,000元； 二、驳回原告王方方对被告李丛丛的诉讼请求； 三、驳回原告王方方其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元（系减半收取），由原告王方方负担200元，被告荣成市筑家易房产中介服务有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  高升 二〇二〇年三月十六日 法官助理谭美玲 书记员吕俊杰