云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初270号原告：段君如，女，1973年3月23日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。原告：徐春玲，女，1974年1月16日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：张玉琼，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李锦生，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘建华，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告段君如、徐春玲与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段君如、徐春玲的委托诉讼代理人张玉琼，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人李锦生、刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段君如、徐春玲向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告扣除消费预付款后的房屋租金65723.22元；2.由被告支付原告自迟延支付租金之日起至2020年1月15日止的违约金45991.36元；3.由被告按日万分之五计算支付自2020年1月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年4月16日，二原告与被告签订商品房购销合同，约定二原告以416166元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾1号2-1506房产，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付房款414222元。当日，双方签订房屋租赁合同，约定二原告将上述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金含税价为该房产价款的8%，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。2015年5月8日，双方签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。2016年起，被告违反约定，未按时向原告支付租金，两次与被告签订租金支付协议，但仍未按协议履行。且一直未为二原告办理不动产权证书。现二原告起诉至人民法院，要求解决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：对原告主张的尚欠房屋租金金额65723.22元无异议，但依据情势变更原则，要求下调租金，按照购房款的5%来计算年度租金。本院经审理认定事实如下：二原告于2011年4月16日与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：二原告向被告购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期的商品房中第2幢第15层06号房，房屋预售建筑面积为51.39平方米，每平方米单价为8098.19元，房屋总价款为416166元。该房实际购房款为414222元。2011年4月16日，二原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给云南昆润高鸿投资有限公司经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为净租金和租赁税费组成，云南昆润高鸿投资有限公司按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由云南昆润高鸿投资有限公司于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若云南昆润高鸿投资有限公司迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五计算承担逾期付款的违约金。2015年5月8日，原告与云南昆润高鸿投资有限公司签订了《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期进行延长，租期至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。2016年起，被告未按约定支付租金，仅于2017年3月13日支付了2016年的第一期租金2564.03元、于2017年6月13日支付了2016年的第二期租金2564.03元。经原、被告双方于2019年1月22日签订《租金支付协议》确认，被告尚欠原告租金93890.32元，双方同意将其中的30%即28167.10元抵扣二原告消费预付款。现被告尚欠原告租金65723.22元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的商品房销售合同、发票、房屋租赁合同、补充协议、租金支付协议、银行交易流水明细清单及双方当事人的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的问题。被告要求适用情势变更原则，对租金予以调整，本院认为，情势变更原则系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人员法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告不能按约支付租金属于其在决策采取售后返租营销策略时可预见的商业风险，故不符合适用情势变更原则的情形，被告的该辩解不成立。原、被告双方已经确认，被告尚欠租金为65723.22元，现原告要求支付，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。双方签订租金支付协议就拖欠房屋租金的支付达成了协议，但协议中并未约定未按协议履行协议的违约责任，且被告也未按照协议支付租金，现原告要求按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，本院予以支持，原告主张截止2020年1月15日的的违约金45991.36元，本院予以支持。原告主张由被告支付自2020年1月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金，系其权利的处分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告段君如、徐春玲租金65723.22元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告段君如、徐春玲截止2020年1月15日止的违约金共计45991.36元，并按未付租金额的万分之五计算支付自2020年1月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2534元，减半收取计1267元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年三月三十一日书记员  张稚涓