浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终699号上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山恒威房地产开发有限公司，住所地浙江省舟山市定海区解放东路118号906室。法定代表人：陈红波，总经理。委托诉讼代理人：黄志华，浙江和诚震旦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王彦程，男，1990年11月12日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：王强瑜（系王彦程父亲），男，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。上诉人舟山恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）因与被上诉人王彦程商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。因双方申请案外和解，审限扣除二个月。本案现已审理终结。恒威公司上诉请求：撤销一审判决，改判王彦程向恒威公司支付逾期付款违约金140844元（2017年12月22日至2019年1月13日，按1210000元日万分之三计算），驳回王彦程的反诉请求。一、二审案件受理费由王彦程承担。事实和理由：一、恒威公司通知王彦程办理按揭的时间至迟为2017年12月21日。案涉房产办理按揭可归结于恒威公司的障碍在2016年4月20日已经全部解除。现有证据足以证明至迟在2017年12月21日，恒威公司员工就已经通过短信方式催促王彦程支付余款，询问办理按揭方式。王彦程逾期付款的起算日至迟应为2017年12月22日，截止到2019年1月13日，应为338天，按照未支付房款1210000元的日万分之三计算，违约金为140844元。二、案涉房屋未能办理按揭并非恒威公司一方的责任，双方均有责任。双方签订浙江省商品房买卖合同时，王彦程当时尚在美国读书，本身不具备按揭条件。鉴于双方均有直接导致按揭无法办理的事由，不应区分主要原因和次要原因，也不应就此判断由恒威公司承担逾期交付权属证书的违约金。三、恒威公司不应承担逾期交付权属证书的违约金。1.恒威公司在2012年取得相应的权属证书，不存在不能交付的情况。根据双方在2013年10月14日签订的《补充协议内容》第九条第6款约定，王彦程未结清款项的，恒威公司有权拒绝交付权属证书。2.即便恒威公司应当支付逾期交付权属证书的违约金，计算期限应当是2016年9月至2017年12月21日。王彦程在2016年9月才有稳定工作，在此前无法办理按揭。2017年12月21日，恒威公司员工通过短信方式催促王彦程支付余款，此后未办理按揭的责任在王彦程。四、恒威公司无需支付王彦程损失50000元。1.王彦程现在办理贷款虽然是基准利率上浮10%，但无证据证明2013年底的贷款政策。鉴于王彦程在当时不具备贷款资质，无论贷款政策是否变化，均不存在所谓的利息损失。2.2016年4月20日后，可归责于恒威公司的办理按揭障碍扫除，王彦程拖延办理，由此产生的损失或者收益均由王彦程承担后享有。3.即使现行贷款利率浮动率有所变化，但所谓利息损失并未产生，未来是否会产生也存在不确定性。王彦程辩称，驳回上诉，维持原判。一、一审认定在案涉房屋达到办理按揭贷款条件后，王彦程办理按揭贷款的起算时间为2018年9月4日，此后的逾期付款违约金应当减免。二、一审认定因恒威公司原因导致王彦程不能及时办理按揭贷款而付清余款，责任在恒威公司，该认定符合事实。一审酌定的赔偿金50000元已偏低，不应再调低。恒威公司向一审法院起诉请求：判令王彦程向恒威公司支付剩余房款1210000元，逾期付款违约金99462元（自2017年12月22日起暂时计算至2018年9月21日），此后至实际履行日以1210000元为本金按日万分之三继续计算，以上合计1309462元。第一次庭审后，恒威公司变更诉讼请求为：判令王彦程支付逾期付款违约金362274元（自2016年4月21日起计算至2019年1月13日共计998日，以1210000元为本金按日万分之三计算）。王彦程向一审法院反诉请求：一、判令恒威公司支付未按约交付房屋权属证书的违约金计141588元（自2014年1月1日起按810000元的日万分之一计算至2018年10月15日），并继续支付至2019年2月25日止；二、判令恒威公司支付王彦程因贷款利率提高而产生的损失约320000元。庭审中王彦程确定第一项诉讼请求中违约金计算至2018年10月15日止，对以后的违约金放弃主张。一审法院认定事实：2013年10月14日，恒威公司为出卖人，王彦程为买受人，双方签订浙江省商品房买卖合同一份，约定：王彦程向恒威公司购买位于舟山市定海区，建筑面积175.82平方米；价款按建筑面积计算，单价每平方米11489.02元，总价款2020000元。付款方式及期限约定为：买受人已于2013年10月14日支付房价款810000元，剩余房款1210000元通过恒威公司指定相关银行以按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付（有关贷款手续办理和付款要求详见补充协议）。买受人逾期付款的违约责任其中约定：1.逾期不超过120日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过120日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。商品房交付期限约定：2013年12月30日前。关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2013年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，且超过约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件八补充协议内容中约定：如因买受人原因或银行、公积金中心政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行、公积金中心相关通知后10天内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款。若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款，买受人应按合同约定的逾期付款责任承担违约责任。王强瑜在上述合同上代表王彦程签名，其中王彦程在合同的附件五上也签名。合同签订后，王彦程于当日向恒威公司支付购房款810000元。因恒威公司开发的舟山市定海区上品君园小区的电梯质量问题，2013年7月，小区部分业主提起诉讼。后房地产部门停止了该小区住宅销售合同的网上登记备案。致使恒威公司与王彦程签订的浙江省商品房买卖合同也无法在网上登记备案，王彦程的剩余房款暂时不能通过按揭贷款完成付款。在王强瑜的要求下，恒威公司于2014年7月向王彦程交付了所购商品房的钥匙。后王彦程所购商品房的销售合同可以在房地产部门网上登记备案。2017年12月21日，恒威公司工作人员发短信给王强瑜：“王先生，您好！我这边是上品君园的，陈总说你这边月底前把剩余未付的款项全部付清，这边您大概几号可以支付，我要安排时间给你签约！”王强瑜回复：“陈总不是说去按揭的吗？”工作人员回复：“上周他还和我说要一次性！我再问下他！如果是按揭，你这边是剩余全部按揭还是再补一部分钱？”2018年8月24日，恒威公司向王彦程发送通知函，通知王彦程“原则上您应自接到开发商通知后10天内向按揭银行提供完整的按揭贷款申请资料，并保证申请资料符合银行要求，逾期视作您逾期付款”。王彦程于当日收到该通知函。2018年8月31日，恒威公司再次向王彦程发送了相关内容的通知函。诉讼期间，恒威公司（甲方）与王彦程（乙方）于2019年1月13日签订补充协议一份，载明：“甲乙双方于2013年10月14日，就乙方购买甲方开发的舟山市定海区上品君园小区3幢1101室房产签订了《浙江省商品房买卖合同》壹份，现需重新签订壹份商品房买卖合同，双方就该两份合同，达成如下补充协议，供双方遵守：为了办理上品君园3幢1101室房产购房登记及按揭手续所需，甲乙双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，一式伍份。甲乙双方关于上品君园3幢1101室商品房买卖的相关权利义务以双方2013年10月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》的条款为准。”同日，恒威公司与王彦程等签订了可以在网上登记备案的舟山商品房买卖合同（现售）一份。2019年2月11日，王彦程与中国农业银行股份有限公司舟山分行签订个人购房担保借款合同，合同约定：王彦程向该行借款1210000元，借款划入恒威公司账户；借款期限360个月；自2019年2月11日起至2049年2月10日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式为等额本息还款。后恒威公司取得了房款1210000元。2019年2月21日，王彦程缴纳了房屋买卖契税并取得了不动产权证书。一审法院认为，恒威公司与王彦程于2013年10月14日签订的浙江省商品房买卖合同，及2019年1月13日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不存在影响其效力的情形，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人提交的证据及诉辩意见，对本诉和反诉的诉辩双方的争议焦点概括并评析如下：一、王彦程在签订浙江省商品房买卖合同时，是否已知所购商品房暂时不能通过按揭贷款的方式付款。对此情形，浙江省商品房买卖合同中并没有约定。按照商品房买卖的一般交易习惯，出卖方一般是在收到全部房款后，才向买受方交付房屋并按约定交付权属证书。从合同的内容看，双方明确约定王彦程的剩余房款通过按揭贷款的方式支付，也约定恒威公司将商品房及相关权属证书在合同签订后的二个半月内予以交付。可见，王彦程的按揭贷款手续应在合同期内完成。如果王彦程知晓按揭贷款手续不能按期完成，则相关合同条款显然不会如此订立。现恒威公司也没有证据证明在签订浙江省商品房买卖合同时已告知王彦程该情形。因此认定王彦程在签订浙江省商品房买卖合同时，并不知道所购商品房暂时不能通过按揭贷款付款的事实。二、恒威公司在履行合同中的责任。1.恒威公司出售的是现房，如双方严格按照约定履行合同义务，恒威公司应于2013年12月30日前向王彦程交付房屋权属证书。现因恒威公司的原因，导致王彦程不能及时办理按揭贷款而付清余款，责任在于恒威公司。恒威公司抗辩当时王彦程的身份不符合贷款条件，即使该事实存在，也不能改变事实上未能及时办理按揭贷款的原因是恒威公司所造成。由此导致恒威公司不能按约交付房屋权属证书，恒威公司应承担相应的违约责任。2.恒威公司与王彦程签订的浙江省商品房买卖合同中，对何时办理按揭贷款手续没有约定。但从合同的内容看，办理按揭贷款手续的时间应在2013年12月30日前即交房前的合理时间内。履行顺序应先由恒威公司通知王彦程，再由王彦程及时办理相关手续。现王彦程不能在合同期内及时办理按揭贷款手续的责任在恒威公司，由此对王彦程延后办理按揭贷款而产生的相应损失，恒威公司应承担相应的赔偿责任。三、王彦程在履行合同中的责任。如前所述，王彦程通过办理按揭贷款支付剩余房款，应在2013年12月30日前即交房前的合理时间内。现王彦程未在该相应期限内办理按揭贷款，责任非王彦程造成，对此王彦程没有责任。但在案涉商品房已达到办理按揭贷款的条件后，且在恒威公司通知王彦程办理后，王彦程逾期办理相关手续，应承担相应的逾期付款违约责任。王彦程提出的恒威公司在舟山已没有办公人员，致使其不能办理按揭贷款手续等理由，不予采纳。四、王彦程和恒威公司应承担责任的具体数额。1.王彦程因逾期付款应承担的违约金数额。恒威公司提出要求王彦程支付自2016年4月21日起计算至2019年1月13日共计998日，以1210000元为本金按日万分之三计算的违约金362274元。该请求中的起算时间既与恒威公司自认的2017年6月王彦程所购商品房的销售合同可以在房地产部门网上登记备案的事实不符，也与合同附件八补充协议内容中约定按揭贷款办理方式、逾期付款的起算时间不符。根据现有证据表明，恒威公司通知王彦程办理按揭贷款的时间是2018年8月24日。按照约定，王彦程应在接到通知后10天内向按揭银行提供完整的按揭贷款申请资料。因此王彦程逾期付款违约金的起算应从2018年9月4日开始。恒威公司提出截止日计算至2019年1月13日，与查明的事实相符，予以采纳。因此，王彦程违约时间为132天，按约定的以应付款1210000元的日万分之三计算，计违约金47916元。王彦程提出的违约金过高及显失公正的抗辩没有依据，不予采纳。2.恒威公司因逾期交付房屋权属证书应承担的违约金数额。根据合同约定，恒威公司应于2013年12月30日前交付房屋权属证书。因此，结合王彦程的诉讼请求，违约金的起算时间可从2014年1月1日开始。合同虽约定计算违约金的截止日为实际给付权属证书之日止，但鉴于恒威公司于2018年8月24日通知后，王彦程未及时办理按揭贷款，王彦程对此后不能及时取得权属证书有责任。故确认计算该违约金截止日应至2018年8月23日止。因此恒威公司违约时间为1695天。按约定的以已付款810000元的日万分之一计算，计违约金137295元。3.恒威公司应赔偿王彦程按揭贷款产生的损失数额。经查，在合同期内的时间段，商业银行按揭贷款的利率一般均是将人民银行颁布的基准利率向下浮动后作为贷款利率，而至2018年8月24日恒威公司通知王彦程时，贷款利率已变为向上浮动。现王彦程向银行办理按揭贷款后，增加支付贷款利息的事实已客观存在。但利息的增加部分，受到王彦程决定的贷款期限长短、人民银行公布的基准利率的调整等因素的影响。综合以上因素并参考王彦程已办理的按揭贷款情况及合同期内通常可办理的按揭贷款情况，酌情确定恒威公司赔偿50000元。另，第一次庭审后王彦程付清了案涉房款，恒威公司变更了本诉诉讼请求。但根据本案事实，对该部分案件受理费仍应由王彦程负担。综上，对恒威公司和王彦程提出的诉讼请求中，符合双方约定和法律规定的部分，应予以支持。对不合理部分，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项规定，判决：一、王彦程支付恒威公司逾期付款违约金47916元；二、恒威公司支付王彦程逾期交付权属证书的违约金137295元，赔偿王彦程损失50000元，合计187295元；三、上述二项折抵后，恒威公司应支付王彦程违约金及损失款合计139379元，限恒威公司在判决生效之日起十日内付清。本诉案件受理费16584元，由恒威公司负担463元，王彦程负担16121元。反诉案件受理费4111.90元，由恒威公司负担2022.95元，王彦程负担2088.95元。二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对于2013年10月14日签订的浙江省商品房买卖合同，及2019年1月13日签订的补充协议的真实性均无异议，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，不存在影响其效力的情形，应为合法有效，对双方均有约束力。本案争议焦点为：一、恒威公司是否存在违约行为，若存在，恒威公司应承担的违约责任。二、王彦程是否存在违约行为，若存在，王彦程应承担的违约责任。关于争议焦点一，恒威公司主张其按约交付了权属证书，无需承担相应的违约责任。即便要承担违约责任，违约金计算期间也应当是2016年9月至2017年12月21日。本院认为，第一，双方签订的浙江省商品房买卖合同第十六条“关于产权登记的约定：出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”事实上，恒威公司未能在2013年12月30日前将相应的权属证书交付予王彦程，应按约承担相应的违约责任。第二，房屋买卖合同进行网上登记备案是取得权属证书的前提条件，因恒威公司原因导致不能网上登记备案，在该项阻却事由解除前，恒威公司应承担相应的责任。至于恒威公司主张因王彦程未能支付剩余房款，导致无法取得相关权属证书的理由，在案涉合同能够进行网上登记备案前，王彦程是否支付剩余房款与能否取得相关权属证书并无因果关系，该理由不成立。第三，恒威公司违约责任期间的计算问题，双方对于一审按照810000元的日万分之一计算违约金并无异议，恒威公司对该期间的起止日期有异议。关于起始日，恒威公司主张王彦程在2016年9月之前无法办理按揭，因此恒威公司无需承担违约责任。该理由于法无据，一审根据合同约定确定2014年1月1日为起始日，正确。关于截止日，恒威公司虽主张合同不能进行网上登记备案的阻却事由在2016年4月20日已解除，但未能提供相应的证据。根据恒威公司在2018年8月24日发函通知王彦程办理相关手续并付清剩余款项的事实，一审据此认定不能进行网上登记备案的阻却事由已解除，继而以2018年8月23日为截止日，并无不当。关于争议焦点二，恒威公司对于一审按照1210000元的日万分之三计算王彦程逾期付款违约至2019年1月13日，并无异议，争议在于起始日。本院认为，根据双方签订的浙江省商品房买卖合同第七条“付款方式及期限：剩余房款通过恒威公司指定相关银行以按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付。”恒威公司与王彦程父亲王强瑜在2017年12月21日的短信内容难以证明双方已经就贷款方式、贷款银行等达成共识。而恒威公司在2018年8月24日的通知函基本符合双方合同有关付款方式及期限的约定，王彦程在收到该通知函后未在10天内与恒威公司联系办理相关付款手续，一审据此认定在2018年9月4日开始，王彦程承担逾期付款的违约责任，并无不当。至于恒威公司主张贷款利率浮动率变动并不必然导致王彦程的损失一节，从商业贷款利率计算方式的实际来看，一审综合贷款期限长短、人民银行公布的基准利率的调整等因素的影响酌定王彦程损失为50000元，并无明显不妥。综上所述，恒威公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5487元，由舟山恒威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年三月三十日法官助理杨涛代书记员 何璐