辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终628号上诉人（原审原告）：仇桂冰，女，1988年6月12日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。上诉人（原审原告）：李朋鹏，男，1988年1月5日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张德军，北京市盈科（大连）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:王新庄，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。统一社会信用代码91210200604920027T。法定代表人：李伟建，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：大连国际娱乐有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。统一社会信用代码912102006049200190。法定代表人：李伟建，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐昆，辽宁青松律师事务所律师。上诉人仇桂冰、李朋鹏因与被上诉人大连环球外商俱乐部有限公司（以下简称“环球公司”）、大连国际娱乐有限公司（以下简称“国际公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初7564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇桂冰、李朋鹏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人的义务是“向房产报备材料”非“办理产权登记”。《补充协议》和《商品房买卖合同》的约定已经很清楚，被上诉人的义务是在交房后180内“向房产报备材料”。办理产权登记的义务属于上诉人。原审法院将“继续办理产权”认定为被上诉人的义务，必然导致错误的判决。二、因被上诉人原因上诉人未能取得房地产权属证书，被上诉人应当承担违约责任。首先，《补充协议》第五条第一款约定，如因买受人原因未能及时取得权属证书的，被上诉人不承担责任。反而言之，如非买受人原因导致未能及时取得权属证书的，被上诉人承担责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。上诉人未能在规定期限内取得房地产权属证书的原因是被上诉人没有将办理权属证书的材料报送登记机关备案，因此其应当承担违约责任。再次，《商品房买卖合同》第十五条第二款第二句约定，如因出卖人原因，未能在规定时间内取得权属证书的，被上诉人负责继续协助办理，双方没有约定违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、“出卖人负责继续协助办理”属于违约责任。原审法院错误地将违约条款认定为权利义务条款，如此判决必然错误。应当适用处理合同法第七章违约责任的规定以及其他关于违约责任的规定，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定予以调整。补充理由：《补充协议》第一款第一句，如果两年内没有办理产权证，按照合同第15条处理，本案已经超过两年，因此应当适用合同第15条，也就是180日内向房产报备材料。环球公司与国际公司辩称，不同意上诉人上诉请求，认为一审判决正确，适用法律正确，应当维持。同意一审判决。理由：1、双方签订的《补充协议》第五条与《商品房买卖合同》约定的卖方协助办证期限不一致，应当以补充协议为准。2、因卖方原因，买方不能在交房之日起两年内取得产权证的，应当按照合同约定的违约责任处理，而不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，该条司法解释适用的前提是双方对于卖方迟延协助办证没有约定，在本案双方已经有约定的情况下，以约定优先，而不能直接适用司法解释。结合双方的约定，因卖方原因导致买方不能在约定期限内取得房产证的，违约责任是卖方继续协助办理，并未约定出卖人在继续办理的同时支付违约金，因此在卖方继续办理期间无须支付违约金。3、违约责任的实质也是一种权利义务，当然要适用合同法第62条关于合同履行期限约定不明的规定，虽然合同约定要由出卖人负责继续协助办理，但是协助办理的期限不明，在卖方继续办理期间买方有权随时要求卖方履行，但是须给卖方合理宽限期间。上诉人仇桂冰、李朋鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2017年4月13日起至房屋权属登记办理完毕之日止，以200万元为基数，按照年4.75%计算，暂计至2019年8月1日为229,583元）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至2017年4月12日止，以200万元为基数，按照日万分之二计算，暂计40,800元）。一审法院认定事实如下：2016年4月7日，二原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二原告购买二被告开发的位于大连经济技术开发区房屋，建筑面积230.65平方米，房款200万元；二被告于2016年12月31日前交付经验收合格的商品房，在合同约定的房屋交付时间之前，二被告应以电话或者挂号信/特快专递通知二原告房屋交付事宜，以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期，二原告超过约定时间未办理房屋交接手续的，视为二被告已按期交付；由于二被告原因，二原告不能自商品房交付使用之日起两年内取得房地产权属证书的，二被告负责继续协助办理。上述合同签订后，二原告依约交付全部房款。2016年12月16日，二被告通过EMS特快专递向原告仇桂冰发出入住通知书，通知二原告于2016年12月26日至2016年12月28日到君海园63号（营销中心）办理房屋交接手续。庭审中二原告确认已收到该入住通知书，但原告李朋鹏于2017年4月12日才接收案涉房屋。另查明，案涉房屋已于2015年6月25日经过参建五方验收合格，达到合同约定交付标准。案涉房屋因燃气等配套未达到入户条件，现仍不能办理产权登记手续。庭审中二被告确认于2019年8月13日收到二原告关于办理产权证的的请求。一审法院认为，二原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为两点。争议焦点一，二被告是否存在逾期交房的行为。案涉合同约定二被告于2016年12月31日前交付经验收合格的商品房，现有证据证明二被告已于合同约定交付时间前取得约定验收标准的房屋并向二原告发出入住通知，因二原告自身原因未能及时收房，因此系二原告逾期收房而非二被告逾期交房，二原告主张二被原告给付逾期交房违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。二原告辩称因二被告交付房屋不符合交付标准，故而未去收房，但未能提供证据予以证明，故对于该辩解意见一审法院不予采信。争议焦点二，二被告是否存在逾期办证的行为及是否需要支付逾期办证违约金。对于协助办理产权登记手续的期限，双方约定由于二被告原因，二原告不能自商品房交付使用之日起两年内取得房地产权属证书的，二被告负责继续协助办理。根据上述约定房屋交付之日起两年应为二被告协助办理产权登记的期限。而对于未在约定期限内办理产权登记的处理方式，双方约定为“继续协助办理”，但对于继续办理的具体期限，双方并未作出明确的约定。一审法院认为《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，依照上述法律规定，《房屋买卖合同》及《补充协议》中对于继续履行的期限存在约定不明的情形，二原告依法可以随时要求二被告履行协助办证的义务，同时，亦应当给予二被告必要的准备时间。诉讼中，二原告未能提供其于2019年8月13日前曾向二被告要求履行协助办证义务时间的证据，故一审法院酌定应自2019年8月13日起，给予二被告履行相应义务必要的准备时间90日，二被告在90日的合理宽限期满后仍不能履行协助办证义务，二原告有权向其主张违约责任。综上，本案中，尚不能确认二被告违约责任的发生，二原告主张二被告给付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告仇桂冰、李朋鹏的全部诉讼请求。案件受理费2678元，由二原告自行负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人对于逾期交房违约金的一审诉请二审中未提出上诉理由，一审未予支持上诉人提出的逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，应予维持。本案二审争议焦点为：被上诉人是否应支付2017年4月13日至2019年8月1日的逾期办证违约金。对于被上诉人协助办理产权登记的期限和逾期办证的处理方式，双方当事人在《补充协议》中对《商品房买卖合同》第十五条的约定进行了变更约定，即双方在《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人负责继续办理；在《补充协议》第五条中双方约定，由于出卖人原因，买受人不能自房屋交付使用之日起两年内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条约定处理。显然，这里的“按合同第十五条约定处理”指的是“出卖人负责继续办理”，若按上诉人所主张“按合同第十五条约定处理”指的是“180日内向房产报备材料”，则该条约定内容就变成了“若买受人自交房之日起两年内不能取得房地产权属证书，则出卖人自交房之日起180日内向房产报备材料”，明显这样的内容本身就存在矛盾之处，故上诉人该主张不能成立。双方约定由“出卖人负责继续办理”，但对继续办理的具体期限并未作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给付对方必要的准备时间”。本案中上诉人可以随时要求被上诉人履行协助办证义务，但应当给予被上诉人必要的准备时间。一审法院酌定给予被上诉人90日必要的准备时间，并无不当。被上诉人认可于2019年8月13日收到上诉人关于办理产权证的请求，上诉人未能提供其于此日期之前要求被上诉人履行协助办证义务时间的证据，一审法院认定自2019年8月13日起90日宽限期满后被上诉人仍不能履行协助办证义务，上诉人有权向被上诉人主张逾期办证违约责任，具有事实和法律依据。本案中，上诉人所交诉讼费指向的逾期办证违约金的起止时间为2017年4月13日至2019年8月1日，如上文所述，该时间段内尚不存在被上诉人应支付逾期办证违约金的情形，故一审未予支持上诉人在本案中提出的逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人仇桂冰、李朋鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元（上诉人已预交），由上诉人仇桂冰、李朋鹏负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年三月三十一日书记员  宋敏