河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终200号 上诉人（原审原告）：宫国瑞，男，1976年8月30日出生，汉族，曲周县村民，现住本村。 上诉人（原审被告）：曲周县尚道物业服务有限公司，住所地曲周县曲周镇小河道村北。 法定代表人：赵艳雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：邱丽娟，该公司法律顾问。 上诉人宫国瑞因与上诉人曲周县尚道物业服务有限公司（以下简称尚道物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服河北省曲周县人民法院(2019)冀0435民初1248号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宫国瑞上诉请求：1、依法重新审理查证，撤销或改判，支持上诉人合情合理也合法的实际损失30820.65元；2、由尚道物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律遗漏，避重就轻，以偏概全，不符合法定程序。2017年8月至2019年8月，涉案小区相关场地工程仍旧没有竣工，但尚道物业公司却无视《物业承接查验办法》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，提供虚假情况、隐瞒重要事实，强制签订合同，牟取非法利益，该行为符合合同法规定的合同无效的情形；所签订的合同也符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二项规定，因此，上诉人请求原审法院判决该合同无效，人民法院应予支持。尚道物业公司停水断电设门禁，既不服务又不准入，违反了相关法律规定。涉案房产是上诉人唯一合法居所，并且是有偿限期使用的，但是因为被上诉人的停水停电行为，导致上诉人不能合理使用居住，每个月的房贷支付失去了应有的意义，成为净损失。综上，未完成竣工验收的物业服务费用根据相关法律应由开发建设单位全额缴纳；物业服务严重与费用不相适应；合同的有效或无效都不影响尚道物业公司的侵权行为；上诉人每月房贷、利息等损失应予赔偿。 尚道物业公司辩称，一审判决损失部分事实清楚，适用法律正确，应维持原判。其上诉的房贷损失，房产系上诉人所有，其有完整的物权权利，并未受到损失，故应驳回该项诉讼请求。 尚道物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判上诉人不应退还物业费1835元、预热费574元，并变更补偿数为500元，不服金额共计4909元；3、本案一、二审诉讼费用由宫国瑞承担。事实和理由：一、一审判决明确双方之间签订的物业服务协议具有法律效力，但是又判决上诉人退还预交物业费、预热费是明显错误的。本案一审开庭中，我公司与宫国瑞对于交房时间已经确认，那么我公司对物业的收取自验房房屋，签字确认开始，并没有不当。并且，由于宫国瑞所居住的单元楼临近施工工地，路面硬化无法时行，我公司已将该栋楼应收取物业费时间按收房时间延迟一年时间（自第一房业主交房验收之日，统一截止到2017年7月31日期间物业费不收取）。我公司对由于开发商原因导致的基础设施部分，已作出让步。宫国瑞享受我公司提供的物业服务，却不想付出对等的义务，其明显是不履行合同义务。因此，一审判决让我公司退还已经交付的物业费是没有事实和法律依据的。预热费并不是上诉人自行收取的，而按照统一要求收取。二、一审判决确认我公司给付宫国瑞经济补偿款3000元明显过高。我公司多次催促其履行合同义务，但其既不交纳费用，也不与我公司协商，断水断电并不是为了妨碍其正常生活。因为宫国瑞没有正式入住，电话不接，只是为了让其主动与我公司联系，并且在当日已经接通。显然一审判决3000元补偿过高。请求二审法院予以改判。 宫国瑞辩称，尚道物业公司擅自非法收取的物业费，应予退还，于法有据。尚道物业公司因断水断电为我造成的损失应予赔偿。 宫国瑞向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失25467元；2、判令与被告所签合同无效；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告宫国瑞购得广场一号13-1-1503楼房。被告尚道物业公司为广场一号小区提供物业服务。2017年5月16日，原、被告签订物业服务协议，约定了双方的相应权利义务。同日，原告预交被告物业费1835元、预热费574元等费用，被告发给原告装修许可证明。其后原告对楼房室内装修期间（现未装修完毕），双方因物业服务事宜发生纠纷，原告诉至法院。 一审法院认为，原、被告2017年5月16日签订物业服务协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，具有法律效力。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张双方所签的案涉协议无效，缺少事实和法律依据，不予支持。双方因履行物业服务事宜发生纠纷，本应通过平等协商解决，确无法达成一致意见的应通过诉讼等合法途径处理，期间据被告方陈述也认可曾对原告处采取断水断电措施，虽被告方陈述后已接通，但毕竟该状态持续期间给原告带来不便，迟延了原告对房屋的装修利用，酌情由被告给付原告一定经济补偿为宜，结合本案实际酌定经济补偿3000元。因原告未入住，尚未接受物业服务，其主张被告退还预交的物业费1835元、预热费574元的请求，予以支持。除本院依据相应事实支持的诉讼请求外，原告另请求被告赔偿其房产减值损失5775元及支付十个月房贷17283元的主张，事实和法律依据不足，不予支持。关于原告庭审后增加的诉讼请求，基于被告的断水断电行为，已作出补偿处理，原告未就其他请求的基本事实提出证据证实，且部分诉讼请求已超出民事诉讼案件审理范围，故也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告曲周县尚道物业服务有限公司退还原告宫国瑞预交的物业费1835元、预热费574元，合计2409元；二、被告曲周县尚道物业服务有限公司给付原告宫国瑞经济补偿款3000元；二、驳回原告宫国瑞其他诉讼请求。 上述第一、二项自本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，宫国瑞提交业主群聊天记录一份，取暖问题在微信中截图一份，证明业主对物业取暖服务不满意。尚道物业公司质证意见为，对真实性、关联性不予认可，该证据并不是原始载体。 经二审审理查明与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于尚道物业公司是否应退还宫国瑞物业费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，尚道物业公司与宫国瑞双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。尚道物业公司为宫国瑞的房屋所在的广场1号小区提供物业服务，宫国瑞理应按照合同约定支付相应费用。物业管理服务费严格意义上是公共性服务收费，像保安、清洁、绿化、公共部门和公共设施的维修等，都是为了整个楼宇、整个小区服务的，即使业主没有居住在该小区，但其房产也享受到因这些服务而带来的保值和增值。结合本案而言，宫国瑞即使未在广场1号小区居住，尚道物业公司也提供了相应的物业服务，宫国瑞也应交纳物业服务费。且，双方签订的《前期物业服务协议书》第四条第（一）款第3条约定，空置房屋（未出售）的物业服务费，由乙方（尚道物业公司）按第四条第（一）款第1条所约定向物业产权人收取。因此，宫国瑞称，其未在广场1号小区居住，应退还物业费的理由不能成立，本院不予支持。 关于尚道物业公司是否应退还宫国瑞预热费的问题，其收取预热费没有法律依据，其收取的宫国瑞预热费应予退还。 关于是否应赔偿宫国瑞损失的问题，尚道物业公司确实对宫国瑞采取了断水断电措施，虽然尚道物业公司称已接通，但客观上给宫国瑞造成了一定损失，应由尚道物业公司给予一定的经济补偿，但由于宫国瑞未提交相关损失的证据，本院无法确认其具体损失。一审判决酌定3000元补偿没有依据，但尚道物业公司同意补偿宫国瑞500元，本院予以支持。至于宫国瑞请求尚道物业公司赔偿房贷损失及利息，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省曲周县人民法院(2019)冀0435民初1248号民事判决； 二、曲周县尚道物业服务有限公司退还宫国瑞预热费574元； 三、曲周县尚道物业服务有限公司给付宫国瑞经济补偿款500元； 四、驳回宫国瑞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费218元，由宫国瑞、曲周县尚道物业服务有限公司各负担109元；二审案件受理费485元，由宫瑞负担435元，曲周县尚道物业服务有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  温永国 审判员  段子勇 审判员  刘 勇 二〇二〇年三月四日 书记员  武东美