舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初1362号 原告：舟山科来华建材家居市场有限公司，住所地舟山市定海区临城街道海天大道1188号22幢501（自贸试验区内）。 法定代表人：王锦游，总经理。 委托诉讼代理人：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟鲁凯，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被告：唐芝芳，女，1971年6月18日出生，汉族，个体经营户，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 原告舟山科来华建材家居市场有限公司（以下简称科来华公司）与被告唐芝芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科来华公司的委托诉讼代理人毛宝伦、钟鲁凯、被告唐芝芳及其委托诉讼代理人翁雄健到庭参加诉讼。本案两度中止诉讼，并因当事人申请和解暂停审限三个月，现已审理终结。 科来华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离存放于舟山市定海区临城街道海天大道1188号红星美凯龙地下负一层科来华仓库（以下称为地下室仓库）属其所有的全部物品；2.被告支付房屋租赁期间拖欠的电费15804元；3.被告支付商铺占用费26163元；4.被告支付自2019年3月5日起至实际搬离日止按每月3400元计算的地下室仓库占用费；5.被告支付搬工费及拆除空调费20200元；6.被告支付公证费6000元。事实和理由：原、被告于2011年3月7日建立商铺租赁关系，开始租赁期限为三年，后改为一年一签。2018年1月22日，双方又签订租赁合同一份，约定租赁期限为2018年2月2日至2019年2月1日。截止2018年9月9日，被告使用的电表累计用电45502度，购电32332度，欠费13170度计15804元。 商铺租赁期满后，原告多次通知被告清场腾退，被告予以拒绝。2019年3月1日，双方现场确认，被告同意原告进场。2019年3月4日，原告委托公证机构进行证据保全公证，正式清场搬离物品。被告应支付2019年2月1日至2019年3月4日期间的商铺占用费26163元。 原告将被告的物品存放于地下室仓库，发生搬工费及拆除空调费20200元，且被告应按每月3400元（每月每平方米20元×170平方米）支付仓库占用费。 唐芝芳辩称，原告的诉讼请求应予驳回。一、被告未拖欠电费。被告所租商铺系充值插卡用电，先充值后用电，不存在电费拖欠问题。原告在本案中诉称被告欠13170度电费，但在前案中却称9月11日断电时被告商铺尚欠12000度电，而法院在前案中根据科来华公司提供的被告用电记录查明，截止2018年8月5日用电量43108度，欠费10776度。因此，原告对于拖欠电费一节说法不一，非确凿事实。原告是电表的所有人和管理者，其提供给被告的《购电记录》中，三次备注“欠租不充”、七次备注“限制充电”、五次备注“停止充电”。若被告出现拖欠电费的问题，亦系原告故意造成，应由原告自行承担责任。二、原告所述被告经通知拒绝清场腾退一节，不符合事实。当时双方正在诉讼中，被告对租赁期满后的相关权利已经提出主张，法院对商铺内的财产委托进行价格评估。与诉讼相关的事宜应由法院处理，原告擅自处置被告的物品，已构成侵权。所谓的商铺占用费、地下室仓库占用费、搬工费、拆除空调费、公证费，被告均不予认可。 本院经审理认定事实如下：2011年3月7日，原告科来华公司与被告唐芝芳签订《租赁合同书》一份。该合同约定被告向原告租赁位于舟山市临城新区海天大道1188号科来华国际家居广场4幢201-208号、218-225号面积778.04平方米的场地及经营设施（以下称为案涉商铺），租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日，被告需交纳合同保证金5000元等。2014年8月8日，双方续签《租赁合同书》一份，约定租赁期限自2013年11月1日至2015年1月31日。之后，双方又续签了四份租赁期限为一年的《租赁合同书》。其中，2018年1月22日续签的《租赁合同书》系最后一份。该合同载明，租赁期限自2018年2月2日至2019年2月1日；201号租金为每平方米每月36元，202号租金为每平方米每月34元，203-208号租金为每平方米每月30元，218-225号租金为每平方米每月26元，年租金266742元（含管理费26674元）；保安保洁费每平方米每月2元，年度保安保洁费计18673元；上述费用一年一付，先付后用；本合同期满前一个月，双方应就是否续签合同进行协商，被告未在规定期限内重签合同的，本合同到期自行终止，原告有权将此摊位（或营业间、仓库）另行出租；被告不再续签合同的，须在本合同终止前一周内办理完退场手续。上述所有续签合同均约定合同保证金上期转入本期。2011年后各期合同均约定，被告退场时其装修物的产权归属原告，被告不得擅自破坏和拆除。 原告为出租商铺设置了名为“正泰系统”的专用电表，并向包括被告在内的各商户提供专用电表充值卡。专用电表有两项功能，一是计量，二是在费用不足时自动断电。各商户须向原告交费，由原告的管理人员为充值卡充值，再到专用电表插卡用电。被告持有两张充值卡，分别对应两个专用电表（表号分别为“413”和“456”）。2018年9月11日，案涉商铺突然停电。交涉中，原告的工作人员表示被告欠电费较多，充值后才能恢复供电，而被告认为系电表出错，应先恢复供电再充值，双方遂发生矛盾。 2018年10月25日，唐芝芳起诉科来华公司，提出解除租赁合同、赔偿损失等诉讼请求。该案诉讼过程中，经唐芝芳申请，本院委托评估机构对案涉商铺的装修价值和剩余货物价值进行了评估。该案诉讼期间，租赁合同期限届满。2019年4月12日，本院作出（2018）浙0902民初4425号民事判决，驳回唐芝芳的诉讼请求。唐芝芳不服该判决，提起上诉。2019年8月12日，舟山市中级人民法院作出（2019）浙09民终267号民事判决，驳回上诉，维持原判。后唐芝芳申请再审。2020年1月16日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民申4405号民事裁定，驳回唐芝芳的再审申请。 （2018）浙0902民初4425号案中，法院已查明如下事实：1.被告唐芝芳已于2019年2月14日将案涉商铺钥匙归还给原告科来华公司；2.案涉商铺相应的专用电表自动断电功能发生故障，导致欠费后仍未断电，被告欠付电费属实。二审法院另查明：自2016年11月15日起，唐芝芳使用的编号413电表剩余用电量为负数，即累计用电量大于累计购电量，截止2018年8月5日累计用电量为43108度，已欠费10776度，2018年9月11日拆除时，该电表显示累计用电量为45502.6度。 原告科来华公司向舟山市方正公证处申请办理保全证据公证。2019年3月14日，该公证处派员对案涉商铺内物品进行现场清点登记。2019年3月20日，该公证处出具了“（2019）浙舟方证经字第45号”《公证书》。原告为此支付公证费6000元。2019年3月14日起，原告雇人将案涉商铺的空调机拆除，并将空调机及案涉商铺内的货物等物品搬出，存放于地下室仓库内。经本院现场勘查，仓库中堆放被告物品所占面积约为230平方米。 另查明： 一、关于电费拖欠金额。 截止2018年9月11日，案涉商铺的413号电表累计用电量为45502.6度，而原告提供的电费记录显示被告累计购电量为32332度，差额13170.6度。被告不认可欠费，认为原告的电费记录不完整、不真实，并提供了2015年6月25日电费收据和2018年8月5日电费收据作为证据。被告称2015年6月25日充值的2000元电费，原告未予计入电费记录，2018年8月5日的2000元电费中500元充值到413号电表，该充值费用未使用。原告认为2015年6月25日电费收据与本案无关，系被告开设于红星美凯龙的好太太门店的电费收据，并提供了好太太门店的购电详情报表作为证据。被告则认为其红星美凯龙门店于2016年4月开业，不可能在2015年6月25日购电。 本院认为，被告在红星美凯龙另开设有门店系事实。2015年6月25日电费收据载明的交款单位为“好太太”，而案涉的2018年8月5日电费收据载明的交款单位为“好莱客”，原告的购电记录所载用户名亦是“好莱客”，故原告关于2015年6月25日电费收据与本案无关的主张，本院予以采信。至于2018年8月5日2000元电费中的500元，原告已计入413号电表的购电额中，并无遗漏。综上，本院确认被告欠付13170.6度电费。双方在诉讼过程中均认可电费为每度1.2元，故原告主张的被告拖欠电费15804元一节，本院予以确认。 二、关于案涉商铺的逾期腾房占有使用费。 案涉商铺的租赁期限于2019年2月1日届满。被告虽于2019年2月14日向原告交还钥匙，但并未搬离货物等物品，即未实际腾房，逾期占有使用案涉商铺属实。原告于2019年3月14日起将被告的货物等物品搬出案涉商铺，若以该日为截止日，则逾期占有使用共计41天。2018年1月22日《租赁合同书》约定的年租金为266742元，年度保安保洁费为18673元，合计285415元，折合每日782元。该782元即逾期腾房占有使用费的计算标准，故该项应为32062元。现原告仅主张26163元，本院不予干预，按原告主张金额确认。 三、关于搬工费、空调拆除费、地下室仓库占用费。 案涉商铺的租赁期限届满后，被告未主动腾房，系原告将被告的物品搬离，存放于地下室仓库。原告为此支出相关费用应系事实，至于具体金额则应予以审核。 1.搬工费。原告针对其主张的17100元费用金额，提供了搬运工签字的《物品搬迁人员名单》、搬运工身份证复印件、搬运现场照片予以证明。本院认为，上述证据尚不足以证明原告主张的费用支出金额。并且，对照《公证书》所附的物品清单和本院勘查地下室仓库时现场所见物品数量，结合本地搬运费市场价衡量，原告主张的费用金额偏高。综合物品数量、拆卸整理耗时、搬运距离等因素，本院酌情认定搬工费为9000元。 2.空调拆除费。原告提供了收条和发票，证明支出了空调拆除费3100元。该费用金额尚属合理，本院予以确认。 3.地下室仓库占用费。原告针对其主张的仓库占用费计算标准每月每平方米20元，提供了原告分别与案外人何某、虞某等签订的关于租赁地下室仓库、大棚的《租赁合同书》五份作为证据。相关《租赁合同书》载明的每月每平方米租金在20元至42元之间。本院认为，首先，原告的证据能够印证地下室仓库的租金水平，原告主张的计算标准有其合理性。其次，案涉商铺的租金为每月每平方米30.57元（285415元÷12月÷778.04平方米），原告将被告的物品搬离案涉商铺，存放于地下室仓库，主张按每月每平方米20元计费，降低了被告的损失。再次，地下室仓库实际堆放面积约为230平方米，原告要求按170平方米计费，主张的费用金额有所压缩。故原告主张的每月3400元计算标准，本院予以采纳。原告主张案涉商铺的逾期腾房占有使用费计算至2019年3月4日，但其主张的金额26163元又可折算至2019年3月6日（尚余357元），故两相衔接，地下室仓库占用费宜自2019年3月7日起算（该日费用计算半日）。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。 案涉商铺的租赁期限届满后，被告未及时腾房，应当支付逾期腾房占有使用费。（2018）浙0902民初4425号案诉讼期间，租赁合同期限届满，被告既然无意续租，自应及时腾房，相关诉讼是否尚在进行并不妨碍腾房，被告理应承担未及时腾房的后果。原告要求被告支付逾期腾房占有使用费26163元的诉讼请求，本院予以支持。 被告在案涉商铺中用电，应当向原告支付电费。被告关于电费拖欠系原告故意造成，应由原告自行承担责任之抗辩主张，不能成立。原告虽然在购电记录中备注了“欠租不充”“限制充电”“停止充电”，但被告实际上仍能充值成功，并未被停充。倘若原告真的实施限充、停充，基于“正泰系统”专用电表的特性，其结果亦为充值用完后断电，而非欠费。故欠费应系电表自动断电功能发生故障所致。原告系电表的所有人、管理人，电表故障导致的电费滞纳之后果，难以归责于被告。但是，对于实际用电的电费，被告理应补交。故原告要求被告支付案涉商铺租赁期间拖欠电费15804元的诉讼请求，本院予以支持。 案涉商铺的租赁期限届满后，被告及时腾房系其应履行的合同义务。被告未及时腾房，妨碍原告另行出租该商铺，损害了原告的合法权益。被告交出了钥匙，表明其愿意归还商铺，却又迟迟不采取实际的腾房措施。在此情形下，原告主动腾空案涉商铺属于事出有因。原告要求被告承担相关的公证费、搬工费、空调拆除费、地下室仓库占用费，有理。原告要求被告支付公证费6000元、空调拆除费3100元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付搬工费的诉讼请求，本院部分支持。被告应支付搬工费9000元。原告要求被告按每月3400元支付地下室仓库占用费的诉讼请求，本院予以支持。2019年3月7日至2020年3月6日的地下室仓库占用费为40743元（已扣减半日费用），自2020年3月7日起继续按每月3400元计算至物品搬离之日止。 案涉商铺内的物品存放于地下室仓库内系临时措施，被告应负责搬离。原告要求被告将其物品从地下室仓库搬离的诉讼请求，本院予以支持。 被告曾向原告交纳合同保证金5000元，该款应抵扣被告应支付的前述费用。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告唐芝芳于本判决生效之日起三日内向原告舟山科来华建材家居市场有限公司支付逾期腾房占有使用费26163元、电费15804元、公证费6000元、空调拆除费3100元、搬工费9000元，合计60067元（被告支付的合同保证金5000元可抵扣），并支付地下室仓库占用费（截止2020年3月6日为40743元，自2020年3月7日起按每月3400元计算至物品搬离之日止）； 二、被告唐芝芳于本判决生效之日起三日内将现存放于舟山市定海区临城街道海天大道1188号红星美凯龙地下负一层科来华仓库中的属其所有的物品从该仓库内搬离； 三、驳回原告舟山科来华建材家居市场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1823元，减半收取911元，由被告唐芝芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年三月十二日 书记员  陈 洁