江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终306号上诉人（原审原告）：李宝建，男，1983年8月22日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钱海霞，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孙昌发，男，1979年9月29日生，汉族，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：王传勇，江苏金长城律师事务所律师。上诉人李宝建因与被上诉人孙昌发房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宝建上诉请求：1、撤销一审判决，支持李宝建一审诉讼请求；2、判决孙昌发承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、李宝建和孙昌发之间签订的协议是“假买卖，真借贷”，协议名为房屋买卖，实为民间借贷。2013年李宝建因资金短缺向王正江借款合计63000元，后通过王正江介绍认识了孙昌发，又向孙昌发借款100000元，孙昌发通过银行转账将100000元汇给李宝建。2013年11月10日，孙昌发得知李宝建有一处拆迁安置房，便要求李宝建用位于南京市六合区的拆迁安置房作为借款的抵押并签订了一份安置房买卖协议，若李宝建不能按期归还100000元的借款，便将涉案房屋以260000元的价款出售给孙昌发，因此双方签订的协议系流质抵押，无真实的房屋买卖合意。一审法院认为李宝建出具了收到购房款的条据，现主张仅收到房款100000元，不予支持。李宝建认为双方系因民间借贷签订的担保协议，且李宝建主张仅收到100000元，孙昌发认为其已将全部260000元的购房款交付给李宝建，但是孙昌发并没有提供证据证明其己交付全部款项，一审法院也未审查款项交付情况，从始至终仅有100000元的款项往来，李宝建认为一审法院认定事实不清，对款项交付审查不清，对基础法律事实审查不清。2015年10月1日，孙昌发找到李宝建要求归还借款，李宝建与孙昌发因债务问题发生纠纷并报警，有出警记录为证，双方除了本案中100000元借款无其他债务纠纷，若孙昌发的100000元系支付的购房款，则双方何来债务纠纷，一审法院对双方争议的款项交付情况和款项性质都未审查清楚，实属认定事实不清。二、即使李宝建和孙昌发之间存在买卖协议，该买卖协议也是无效合同。一审法院认为李宝建与孙昌发签订的《竹镇名族小区安置房买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性规定，应当合法有效。李宝建认为该买卖协议是无效的，首先，双方不存在真实的买卖合意，实际系“假买卖，真借贷”；其次，因涉案房屋系农民安置房，其土地性质为集体土地，根据法律规定，该类性质的房屋买卖有一定的限制，本案中孙昌发与李宝建并非同一集体经济组织的村民，其二人间的房屋转让行为无效，故即使双方签订的是房屋买卖协议，该协议也因违反法律法规强制性规定而无效。因此李宝建请求法院依法认定该合同无效、解除合同的诉请应当得到法院支持。综上，一审判决事实认定不清，证据不充分，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持李宝建的上诉请求。孙昌发辩称：1、本案一审认定事实清楚，双方当事人购买房屋的共同意思表达清晰明确，且不违反法律规定。孙昌发已完成支付全部房款的义务，故双方之间的房屋买卖关系合法有效。2、当事人双方自始至终均未有过任何民间借贷的意思表示，从所有的证据均可以看出双方共签订两份房屋买卖协议，李宝建收到房款后出具了三份收据，如果双方系民间借贷关系，双方应当对借款的数额、利息计算方式、还款方式等进行明确约定，但从证据实质要件来看，所有的证据均没有此类内容。因此，本案一审证据确凿。3、李宝建自一审立案至今仍然隐瞒了案件的重大事实真相，扰乱了法庭的正常诉讼，孙昌发请求法庭对李宝建此种违背诚实信用的行为作出相应的处罚。4、李宝建在上诉状中所称的第二条系适用法律错误。综上，一审判决证据确凿，事实清楚，适用法律正确，请求驳回李宝建的上诉请求，维持一审判决。李宝建向一审法院起诉请求：1.判令李宝建与孙昌发签订的《竹镇民族小区安置房买卖协议》无效或解除；2.判令孙昌发返还坐落于六合区的房屋，并支付房屋占用费（自2015年6月1日起至实际迁出之日止，按每年7200元计算）；3.孙昌发承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年11月10日，李宝建（甲方）与孙昌发（乙方）签订《竹镇民族小区安置房买卖协议》一份，甲方将政府万顷良田拆迁安置期房120平方米（含车库及附属设施）出售给乙方，双方就买卖达成如下协议，房屋总售价280000元，双方签字预付200000元，余款80000元拿钥匙付清。甲方如果二期拿不到房屋，乙方有权要求甲方退还预付款，自购房屋。当日，李宝建向孙昌发出具收条一张，载明：“今收到民族小区期房（120平方米）预付款贰拾万元整”。同日，李宝建中国农业银行卡中存入款项100000元。2014年4月12日，李宝建与孙昌发又签订《竹镇民族小区安置房买卖协议》一份，将涉案房屋总售价变更为260000元，双方签字预付200000元，余款60000元拿钥匙付清。同日，李宝建向孙昌发重新出具收条一张，载明：“今收到孙昌发购房预付款贰拾万整”。2015年1月8日，李宝建向孙昌发出具收条一张，载明：“今收到孙昌发陆万元整（60000′），此条是民族小区120平米预付款”。2015年5月29日，六合区竹镇镇民族小区第三批安置房房型1（约120㎡）进行摸号分配。2015年6月18日至2015年7月4日，李宝建与南京市六合区竹镇镇万顷良田建设工程指挥部签署《竹镇镇万顷良田搬迁农户民族小区三期安置房结算单》，涉案房屋面积为122.21平方米，房号为南京市六合区明礼路1号08幢一单元401室，结算应收金额35531元。随后，李宝建将涉案房屋交付给孙昌发，孙昌发接收房屋后实际居住使用至今。2015年10月1日，李宝建与孙昌发因债务问题发生纠纷，后经民警调解，双方表示会好好协商，协商不成再向法院提起诉讼。2015年10月9日，李宝建向王正江出具借条一张，载明：“今借到王正江人民币叁万伍仟伍佰元整（35500′），于2016年2月6日还”。此外，李宝建曾于2014年4月18日向王正江出具30000元借条一张。庭审中，李宝建撤回对王正江的起诉。上述事实，有当事人的陈述，《竹镇民族小区安置房买卖协议》、房票、收条、借条、《竹镇镇万顷良田搬迁农户民族小区三期安置房结算单》、接处警工作登记表、银行交易明细清单、摸号通知等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，李宝建与孙昌发签订的《竹镇民族小区安置房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性规定，应当合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李宝建与孙昌发之间并不存在民间借贷法律关系，李宝建向孙昌发出具了收到购房款的条据，将涉案房屋交付给孙昌发居住使用四年有余，现又主张仅收到房款100000元、房屋买卖合同解除或无效、名为买卖实为担保，证据不足，一审法院不予支持。李宝建自愿撤回对王正江的起诉，符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，李宝建的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李宝建的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取计2600元，由李宝建负担。本院审理期间，双方对一审认定的事实没有异议，本院依法予以确认。同时，李宝建认为一审法院只是记载了书面证据，未就书面证据的形成以及证据上载明的款项是否交付的事实进行查明。二审中，孙昌发提交证据如下：1、孙昌发中国农业银行银行卡（卡号：62×××13）复印件一张；2、中国农业银行已注销存款账户查询单一份；3、汇款明细一份，上述证据证明孙昌发在2015年1月8日从其银行卡向李宝建中国农业银行尾号为5715的账户汇款40000元，李宝建已于2016年4月5日将尾号5715的账户注销。李宝建对上述证据的真实性没有异议，认可收到40000元。针对李宝建与孙昌发之间有无借条以及借款利息如何约定，李宝建陈述不一。二审中，经本院向南京市规划和自然资源局六合分局核实，涉案房屋所在的六合区竹镇镇民族小区有建设规划审批手续，其土地性质为国有土地。本院认为，除法律另有规定的外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李宝建称其与孙昌发签订的房屋买卖协议系名为买卖，实为民间借贷，但李宝建未能提供相关证据证明其与孙昌发之间存在民间借贷关系，且对有无借条、借款期限及借款利息如何计算等关键问题的陈述前后矛盾，故对于该上诉理由，本院不予采纳。李宝建先后向孙昌发出具收条，载明其收到孙昌发购房款计26万元。李宝建上诉称其仅收到孙昌发10万元，但在孙昌发提供相关银行汇款记录后，李宝建又认可其收到该转账款项。李宝建对于购房款收取的陈述，有违诚信，对其该项上诉理由，本院亦不予采纳。违反法律、行政法规效力性强制性规定的房屋转让行为无效。李宝建上诉称涉案房屋土地性质为集体土地，孙昌发与李宝建并非同一集体经济组织的成员，双方签订的房屋买卖协议因违反法律行政法规强制性规定而无效，但李宝建未提供证据证明涉案房屋土地性质为农村集体土地，且该主张与法院向相关部门核实的结果相矛盾，故对其该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，李宝建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由李宝建负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  汪海燕