浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9647号 上诉人（原审被告、反诉原告）：侯清富，男，1968年11月22日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：钱晨成，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴浙亚，女，1962年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：方密，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人侯清富因与被上诉人吴浙亚定金合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯清富上诉请求：一、请求依法撤销（2019）浙0191民初2108号民事判决书，对本案发回重审或依法改判驳回吴浙亚的诉讼请求，并判决：1、吴浙亚支付侯清富违约金5万元（即不退还侯清富已支付的5万元定金）；2、吴浙亚赔偿侯清富损失6547元（为促成交易的合理支出，包含交通费5373元、住宿费774元和公证费400元）；二、本案一、二审诉讼费用全部由吴浙亚承担。事实与理由：首先，侯清富同意解除《房屋买卖定金协议》(以下简称定金协议)，但是定金协议的解除系吴浙亚造成。因此，侯清富有权依据定金协议的约定不退还（没收）吴浙亚已支付的5万元定金作为违约金。其次，一、一审判决遗漏关键当事人“杭州玖卓房地产经纪有限公司”(以下简称玖卓房产)。玖卓房产系中介公司，为促成侯清富与吴浙亚签订定金协议的居间方，系定金协议的丙方。因参与居间活动的玖卓房产员工拒绝作为证人出庭作证，为查明本案事实，侯清富在一审中申请追加玖卓房产作为本案第三人，用以查明从2019年5月30日至2019年6月19日期间双方是否有以明确的方式约定签署《杭州市房屋转让合同》具体时间等事实。然而一审法院未同意该申请，拒绝追加玖卓房产参与诉讼。二、一审判决用于确认案件事实的证据存在问题。一审判决未对用于确认案例事实的证据的真实性、合法性以及关联性予以明确说明，未对侯清富就吴浙亚提交的证据所提出的异议作出合理解释，未将侯清富提交的与本案有关联的证据予以列明，而是采用“此外，双方提交的其他证据，不能证明其主张的事实，本院不予认定”的方式一概而论，否认侯清富对事实的主张。三、一审判决认定基本事实不清。（一）认定事实部分。1、本案诉争的定金协议，吴浙亚落款时间为2019年5月30日，侯清富的落款时间为2019年5月31日。根据《合同法》第32条之规定，定金协议的签订时间应为2019年5月31日，而非2019年5月30日。2、首先，侯清富从2019年5月31日至吴浙亚一审提交《杭州市住房情况查询记录》之前，从未收到吴浙亚或中介公司提供的吴浙亚已通过限购查档的资料或书面通知，吴浙亚亦未能提供证据证明吴浙亚或中介已告知侯清富。在吴浙亚提交证据之前，侯清富对于吴浙亚是否具有购房资格并不清楚。其次，根据吴浙亚在一审中提交的证据“与中介蒋相斐的微信聊天记录”，经侯清富核对电子数据载体（手机）可以确认：（1）2019年6月6日，蒋相斐告知吴浙亚，侯清富将以办理公证委托的方式到杭州来办理网签，吴浙亚未提异议；（2）吴浙亚通过中介要求侯清富及其妻子到杭州签订《杭州市房屋转让合同》的时间为2019年6月13日；（3）2019年6月14日，蒋相斐告知吴浙亚公证委托不会影响房屋交易流程的正常办理。第三，侯清富并未与吴浙亚有任何明确的书面约定或口头承诺应在2019年6月15日前办理网签。2019年5月31日，侯清富在与吴浙亚签订定金协议时，已向中介表明侯清富妻子因工作原因造成的时间问题无法及时参与现场签约，经侯清富与吴浙亚沟通确认可以办理委托公证。办理委托公证的事宜侯清富已通过中介告知，吴浙亚未提出任何异议。（二）“本院认为”部分。1、首先，定金协议第六条第1项已明确起算签订时间的交易步骤为“待限购查档通过后”。然而至本案一审开庭前，侯清富从未收到吴浙亚或中介提供的限购查档资料或书面通知。其次，遵循吴浙亚与一审法院的强盗逻辑，吴浙亚在2019年5月31日已通过限购查档，那么根据定金协议的约定，侯清富与吴浙亚应在2019年6月7日前签订《杭州市房屋转让合同》。然而，一审法院认为，吴浙亚要求侯清富应在2019年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》，侯清富便应当按照吴浙亚的要求在2019年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，否则构成违约，应承担违约责任。第三，定金协议第六条第1项及第四条第1项所约定的时间均为推定时间，并非确定时间，定金协议未对签订《杭州市房屋转让合同》的具体时间予以明确。根据定金协议第四条第3项的约定，双方应在2019年6月30日前办理房屋权属转移登记手续，即双方在2019年6月30日前办理网签、过户即可。最后，根据侯清富在一审中提交的证据“微信聊天记录”可以确认：侯清富在与中介文雅、中介蒋相斐、租客齐亮沟通时，均表示计划于2019年6月19日、20日到杭州办网签和过户，从未有承诺过在2019年6月13日或6月15日前办理。结合吴浙亚在一审中提交的证据“与中介蒋相斐的微信聊天记录”可以确认：2019年6月14日，中介蒋相斐在向吴浙亚就侯清富与蔡华二人是否应当到场已作出合理解释，并且告知公证委托并不会影响房屋交易流程的正常办理。蒋相斐的回复从侧面证明侯清富从未作过任何承诺。因此，侯清富提出在2019年6月19日办理网签并未违反定金协议的约定，吴浙亚无权单方解除定金协议，更无权要求侯清富承担违约责任。2、根据双方各自提交的“微信聊天记录”可以确认：房产中介仅在2019年6月13日至6月15日期间提醒侯清富，根据吴浙亚的要求应在2019年6月15日前办理网签。事实上，并不存在房产中介多次与侯清富联系签订合同的情形，无法推定侯清富知晓吴浙亚是否已通过限购查档。根据侯清富提交的“中介文雅的微信聊天记录”可以确认：在2019年5月31日至2019年6月5日期间，侯清富一直在与房产中介就办理公证委托进行沟通，房产中介为其办理委托公证而积极予以配合。侯清富与文雅的微信记录结合吴浙亚与中介蒋相斐的微信记录可以确认：2019年6月6日，侯清富正式申请公证委托后已通过房产中介告知吴浙亚，吴浙亚未提异议。一审法院将原本应属于吴浙亚或房产中介履行的告知义务附加在侯清富之上，以吴浙亚的单方要求而确认应在2019年6月15日前办理网签，存在减轻吴浙亚与房产中介的义务，而加重侯清富的义务的情形。3、一审判决认定侯清富存在违约行为实属基本事实认定不清，本案违约的应为吴浙亚。首先，定金协议未对签订《杭州市房屋转让合同》的具体时间予以明确。根据《合同法》第77条之规定，若要对定金协议进行变更的，应当由双方协商一致进行变更，而不能由吴浙亚单方提出要求便可对定金协议进行变更。其次，侯清富已积极履行定金协议，并且为了确保办理房屋交易的顺利完成，已及时申请公证委托，已及时将公证委托的公证书以及办理房屋交易的其他资料提交给房产中介，并不存在违约情形。第三，侯清富作为房屋出卖方，其合同目的是为了将房屋出售后尽快换取资金，没有理由拖延房屋的交易进度；吴浙亚作为房屋的买受方，其合同目的是为了以较低的价格获得房屋。根据一审中提交的证据“与中介文雅的微信聊天记录”可以确认：双方签订定金协议前后，吴浙亚一直在关注同小区的其他房屋。吴浙亚以侯清富未按照其要求在2019年6月15日办理网签为由，在2019年6月19日单方提出解除定金协议后，便以更低的价格与同小区同户型的其他房屋出售人办理房屋过户手续，吴浙亚从中有所获益。双方在2019年5月31日签订定金协议至吴浙亚单方提出解除定金协议期间，侯清富没有任何故意拖延或违约的行为，办理公证委托的根本目的是为了促成双方的交易。四、一审判决适用法律错误。（一）一审法院错误适用《合同法》第94条。然而，侯清富为促成房屋交易而所为的公证委托并不满足《合同法》第94条规定的任一解除合同的条件。吴浙亚以侯清富提出的办理网签时间（2019年6月19日）与其单方要求的时间（2019年6月15日）相差仅4天便提出解除合同实属强盗逻辑。吴浙亚在未经三方协商，在无约定事由或法定事由的情形下，擅自将定金协议进行解除构成违约。（二）一审法院错误适用《合同法》及《担保法》的定金罚则。正如上文所述，侯清富并未违约，是吴浙亚擅自解除定金协议。（三）一审判决认定的事实和裁判结果违反《合同法》有关于尽量促成交易的立法精神。五、一审审判人员未依法秉公办案，带目的地选择性采信证据，从而作出有违公平、正义以及社会主义核心价值观的不当判决。另外，根据向一审法院申请调取的证据可知以下事实：2019年6月19日，吴浙亚单方提出解除《房屋买卖定金协议》，明确拒绝继续履行定金协议。2019年6月22日，吴浙亚与案外人徐翠翠签订《杭州市房屋转让合同》，购买位于“保利东湾18幢2单元702室”的房屋。“保利东湾18幢2单元702室”的房屋与案涉房屋“保利东湾13幢2单元2902室”为同一小区，相同户型，近似面积的房屋。但是，702房屋的售价200万元较案涉房屋的售价206万元更低。这说明吴浙亚在购买案涉房屋期间（2019年5月31日至2019年6月30日)仍有其他购房考虑。中介在与侯清富沟通的过程中，有提及吴浙亚有意向购买其他房屋，因为与其他房东的房屋价格未能谈拢，所以吴浙亚在中介的撮合下选择与上诉人签约，购买案涉房屋。房屋的出售基本需要经历确认购房意向，看房，沟通房款支付，房屋交付等过程，所需时间至少应在7日-15日。被上诉人购买702房屋的时间为2019年6月22日，与单方解除协议的6月19日相差的时间仅为3日。可见，吴浙亚向案外人购买702房屋已有事先沟通或早有打算。定金协议仍可继续履行，不应判令解除。侯清富在履行定金协议期间并无违约行为，并且，侯清富主张通过委托公证在2019年6月19日签订购房合同，与吴浙亚主张的6月15日仅相隔4天。故根据《九民纪要》第46、47条规定，定金协议尚未达到必须解除的程度。 被上诉人吴浙亚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，在定金协议中已经明确约定签订正式房屋转让合同的时间,根据协议第六条的约定，待查档通过后7日内签订杭州市房屋转让合同等相关法律文件。2019年的5月31日吴浙亚在中介的陪同下查询购房档案资料，此时中介已明确知晓吴浙亚通过了限购查档，符合购房的资格，因此签订正式合同的时间已确定，不存在推定以及约定不明，并根据双方签订的协议第四条关于房屋交易的具体事宜第一点中第三小点支付房款与第四小点房屋划转方式的约定，吴浙亚应在网签合同后3个工作日内转付侯清富首期房款，而首期房款的支付时间节点为2019年的6月15日前。从以上条文可以明确正式签定房屋转让合同的最后时间节点应在2019年的6月15日前，2019年的6月30号是房产转移登记支付第二笔房款的时间节点。双方也未就变更网签的时间作出新的约定或者承诺，应以定金协议的约定时间为准。侯清富已明确知晓吴浙亚的购房资格，因为吴浙亚和侯清富均已委托中介办理限购查档资料，在中介知晓吴浙亚符合购房资格的情况下，即可由中介通知买卖双方签订正式的房屋转让合同，促使此次交易。在与中介的微信聊天记录中，也并未否认吴浙亚的购房资格仅就网签时间要求进行变更,故侯清富称不知吴浙亚购房资格的辩解不成立。侯清富在2019年6月19日才到杭州，要求吴浙亚与其签约已超过了定金协议约定的期限，侯清富因自身原因未在定金协议约定的期限内与吴浙亚签订杭州市房屋转让合同已构成违约。根据协议第七条违约责任的约定要求侯清富双倍返还订金的事实清楚与法有据。 吴浙亚向一审法院起诉请求：1.判决解除吴浙亚、侯清富签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令侯清富向吴浙亚双倍返还定金10万元；3.本案诉讼费用由侯清富承担。 侯清富向一审法院反诉请求：1.请求确认吴浙亚、侯清富于2019年5月31日签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，吴浙亚于2019年6月19日出具的“解除合同协议”的解除行为无效，吴浙亚应继续履行《房屋买卖定金协议》，向侯清富支付购房款206万元；2.判令吴浙亚向侯清富支付违约金206000元；3.判令吴浙亚赔偿侯清富损失6547元（交通费5373元、住宿费774元、公证费400元）；4.本案诉讼费用、反诉费用由吴浙亚承担。 一审法院认定事实：2019年5月30日，侯清富（甲方）与吴浙亚（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定第一条：甲方向乙方出售位于杭州市房屋，建筑面积76.5平方米。第三条：定金金额及支付，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金50000元。第四条：双方确认以2060000元的房屋转让价购买该房屋。房款支付方式为全款。乙方于2019年6月15日前支付房款首期800000元至双方约定的银行第三方监管账户；乙方于2019年6月30日前支付余款1260000元至双方约定的银行第三方监管账户。第六条：甲乙双方应在本协议签订后7日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。第七条：违约责任，在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方。其他：经甲乙双方友好协商，关于定金支付方式为，乙方自签署定金协议当天支付20000元，待居间方见到产证原件并拍照给乙方后，支付剩余定金30000元给甲方。上述协议签订后，吴浙亚于2019年5月30日、31日分两次支付侯清富购房定金共计50000元，侯清富出具收据。2019年5月31日，吴浙亚通过杭州市住房保障和房产管理局自助查询系统查询了房产信息，并打印了《杭州市区住房情况查询记录》。吴浙亚通过中介要求侯清富及其妻子必须于2019年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》。2019年6月15日前，侯清富及其妻子未与吴浙亚签订《杭州市房屋转让合同》。另查明，侯清富的妻子蔡华于2019年6月5日向北京市信德公证处申请委托公证。侯清富于2019年6月17日领取公证书，6月19日至杭州要求与吴浙亚签约。吴浙亚于2019年6月19日向侯清富出具《解除合同协议》，载明：因侯清富没有在约定的6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，已经属于违约，吴浙亚申请解除之前签订的房屋买卖定金协议，并按照合同约定的违约协议赔偿并归还定金。 一审法院认为，吴浙亚与侯清富签订的《房屋买卖定金协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。协议中约定，双方应在本协议签订后7日内向房产中介提供购房查档所需资料，吴浙亚同意授权房产中介代为办理限购查档，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。本案中，吴浙亚于2019年5月31日通过了限购查档，双方应在限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》，吴浙亚要求侯清富于2019年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，未违反合同的约定。侯清富未在上述约定的时间内与吴浙亚签订《杭州市房屋转让合同》，其陈述原因为其妻子没有时间来杭州签约，委托公证至2019年6月17日才拿到公证书。该法院认为，侯清富未能按照合同约定和吴浙亚的要求，在2019年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于本诉部分，吴浙亚要求解除双方签订的《房屋买卖定金协议》，于法有据，本院予以支持。定金协议中约定，在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方。现吴浙亚要求侯清富双倍返还定金10万元，具有合同依据，该法院予以支持。关于反诉部分，侯清富要求吴浙亚继续履行《房屋买卖定金协议》，支付违约金并赔偿损失，因吴浙亚并非违约方，侯清富的反诉请求于法无据，该法院不予支持。侯富辩称吴浙亚及房产中介未告知其限购查档事宜，该法院认为，在房产中介与侯清富多次联系签订《杭州市房屋转让合同》时，侯清富陈述其自己及妻子时间原因，以及公证书领取的时间原因，不能在2019年6月15日前签订上述协议，而非其不清楚限购查档的原因，该法院对该项辩称意见不予采纳。侯清富辩称本案系吴浙亚违反合同约定未及时支付购房款所致，该法院认为合同中约定吴浙亚于2019年6月15日前支付房款首期800000元至双方约定的银行第三方监管账户，支付购房款之前需双方签订《杭州市房屋转让合同》，因侯清富的原因导致未能在2019年6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，故违约责任应当由侯清富承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、吴浙亚和侯清富签订的《房屋买卖定金协议》于判决生效之日解除；二、侯清富于判决生效之日起十日内双倍返还吴浙亚定金100000元；三、驳回侯清富的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费1020元，合计2170元，由侯清富负担；反诉案件受理费24980元，减半收取12490元，由侯清富负担。 二审中，上诉人侯清富向本院提交了证据1、杭州市房屋转让合同，欲证明2019年6月22日，吴浙亚在2019年6月19日单方向侯清富、玖卓中介提出解除定金协议的第3日便与案外人徐翠翠签订杭州市房屋转让合同，约定由徐翠翠将位于杭州市经济技术开发区万元的价格出售给吴浙亚，吴浙亚通过解除定金协议而购买获得收益6万元。证据2、杭州市不动产登记信息查询表，欲证明2019年6月28日，位于杭州市经济技术开发区的房屋变更登记至吴浙亚名下。吴浙亚未向本院提交新的证据。经质证，吴浙亚对证据的真实性没有异议，但对关联性和证明目的有异议，不属于新证据，该证据在一审中已经形成，吴浙亚与其他人签订购房合同是在侯清富已经违约的情况下，定金协议约定应在6月15日前签订，但是侯清富在6月19日才到杭州，其已经构成违约。故吴浙亚才与其他人签订房屋买卖合同，与本案不存在关联性。本院经审查认为，对侯清富提交的证据1、2真实性予以认可。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2019年6月22日，吴浙亚作为买方，案外人徐翠翠作为卖方，共同签订合同编号为2019转让0550328号的《杭州市房屋转让合同》，由吴浙亚向案外人徐翠翠购买位于××幢××单元××室的房屋，房屋建筑面积76.92平方米，房屋转让总价为200万元。2019年6月28日，保利东湾18幢2单元702室房屋的权利人变更登记为吴浙亚。 本院认为，吴浙亚、侯清富双方签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，各方当事人均应依约履行。吴浙亚要求解除该定金协议，侯清富亦同意解除，原审判决认定案涉定金协议解除并无不当，本院予以确认。案涉定金协议虽约定双方应在协议签订后7日内向居间方提供购房查档所需资料，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件，但本案并无证据显示吴浙亚或者居间方于吴浙亚购房查档完成后已经告知侯清富相应信息的明确时间；而侯清富签订定金协议后一直与居间方及案涉房屋租客就房屋转让合同的签订事宜进行积极沟通、完成公证手续后即于6月19日至杭州要求与吴浙亚签约，侯清富在促进房屋转让合同的签订过程中系积极履行而不存在消极不配合的情形；结合吴浙亚于2019年6月22日即与案外人签订《杭州市房屋转让合同》购买了同区域其他房屋以及双方均系通过居间方联系合同签订具体事宜而无直接意思联络等情形，可以认为案涉房屋买卖合同未能签订的原因系不可归责于双方当事人的事由，侯清富应当向吴浙亚返还已收取的定金50000元，侯清富要求支付违约金及赔偿相应损失的上诉主张本院则不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但实体处理有所不当，侯清富的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第一项即：吴浙亚和侯清富签订的《房屋买卖定金协议》于判决生效之日解除。 二、变更杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第二项为：侯清富于本判决生效之日起十日内返还吴浙亚定金50000元。 三、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第三项即：驳回侯清富的反诉请求。 四、驳回吴浙亚的其余诉讼请求。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2300元减半收取1150元、保全费1020元，合计2170元，由吴浙亚负担1085元、侯清富负担1085元；一审反诉案件受理费24980元，减半收取12490元，由侯清富负担。二审案件受理费3431元，由吴浙亚负担1000元、侯清富负担2431元。 本判决为终审判决。 审判长 陈  剑 审判员 张  蕊 审判员 王杨沁如 二〇二〇年三月十六日 法官助理林言伊 书记员金佳惠