广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初8121号 原告（反诉被告）：刘丽红，女，1966年10月19日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：**雄，广西颂诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司，住所：南宁市青秀区七星路一巷38号怡景·西湖新天地广场2号楼1单元1101号。 法定代表人：沈知军，执行董事。 被告：沈知军，男，1976年12月8日出生，汉族，住广西武宣县。 被告：王剑波，男，1972年4月21日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 三被告共同委托诉讼代理人：古剑，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘丽红与被告（反诉原告）广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司（以下简称澳莉菲公司）、被告沈知军、王剑波租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘丽红及其委托诉讼代理人**雄，被告沈知军、王剑波及三被告的共同委托诉讼代理人古剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘丽红向本院提出诉讼请求：一、三被告连带支付原告位于南宁市秀灵路东五里1-1号综合楼1楼大堂及4-8楼2015年8月1日至2017年11月9日的房屋占用费1600953元（其中一楼大堂及四到八楼每月租金57580元，四楼食堂、工程设备室合计每月租金公摊1063元）；二、三被告共同承担本案诉讼费。 事实和理由：原告于2011年6月5日与第三方廖启光签订了一份《场地租赁合同》，承租了位于南宁市的整栋房屋，并约定用作餐饮、宾馆、娱乐等。签约时，房屋尚未竣工验收，交房时尚是毛坯房，廖启光承诺建房手续会办理妥当。一直到2013年原告花费上千万完成整栋房屋内外装修，欲经营KTV，但因所租房屋没有建设工程规划许可证，导致原告方KTV无法办理营业所需证照，故常被行政机关查处，不能正常经营。被告王剑波、沈知军获悉后，于2014年初主动与原告接触，原告全面向三被告披露了房屋无规划手续导致无法经营之事实，经过长达半年的考察，在充分了解租赁楼房场地的现状后，被告王剑波、澳莉菲公司基于利用原告装修的考虑，决定利用四至八楼开设宾馆，于2014年4月25日与原告签订了两份《物业转租协议书》，其中一份是约定将一楼32.2平方米、四至八楼1993平方米共计2025.2平方米的楼房转租给澳莉菲公司经营酒店宾馆。此份《物业转租协议书》约定了租金及计算方式，其中一楼32.2平方米按225元/平方米/月、四楼至八楼1993平方米按23.88元/平方米/月计租，从2014年12月1日起租金按5%递增，以后每三年递增一次。双方还约定了其他权利义务。另一份是将该楼的一层的另一半32.2平方米、二楼460平方米、三层436平方米及四楼部分面积187平方米也租给了澳莉菲公司，因租金问题已在南宁运输法院另案处理，案号为(2017)桂7102民初206号，法院已经判决确认此两份《物业转租协议书》无效。合同签订后，被告澳莉菲公司在房屋原有装修基础上又完成了部分装修（向原告借款197545元用于装修）。为经营方便，被告沈知军、王剑波又于2014年9月12日与原告签订了条款相同的《物业转租协议》，约定用一楼酒店大堂和四至八楼用于经营橄榄概念酒店（个体经营），沈知军系经营者，后一直经营至2017年11月9日。在租赁合同履行过程中，双方约定原四楼食堂、工程设备室合计89平方米（每平方米每月租金23.88元），每月租金的一半1063元归四至八楼承担。橄榄概念酒店一直正常经营并盈利，但自2015年7月后被告澳莉菲公司就未再交纳过租金，导致原告亦无力向第三方廖启光交纳租金。因此第三方廖启光于2015年12月诉至南宁运输法院，要求补交租金并退还房屋。南宁运输法院于2017年11月作出一审判决，认定澳莉菲公司、橄榄概念酒店系房屋实际使用人，并判令其向廖启光退房。2017年11月9日，澳莉菲公司、橄榄概念酒店才将房屋腾空并交还给廖启光。原告认为，澳莉菲公司与原告签订了《物业转租协议》，后被告沈知军和被告王剑波又与原告签订《物业转租协议》，表明沈知军和王剑波愿意与澳莉菲公司共同承担履行《物业转租协议》的义务。橄榄概念酒店系房屋的实际使用人，且在南宁运输法院（2016）桂7102民初32号案审理过程中，自认与澳莉菲公司系同一主体，故也应与澳莉菲公司共同承担《物业转租协议》所约定的支付场地占用费的义务，但鉴于该酒店已注销，故应由经营者沈知军承担相应义务。为此，原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告澳莉菲公司、沈知军、王剑波共同辩称，本案事实已经南宁运输法院屡次审理，案件事实清楚且关于双方同时签订的另外几个租赁合同纠纷的判决已生效，原告所述并非事实。原、被告是合作经营关系，场地并不是被告单独占用，而是合作主体双方占用，原告需按股份比例20%承担占用费。原告占用费标准计算有误，望法庭对南宁运输法院（2017）桂7102民初206号生效判决认定以租金的60%计算占用费的标准进行调低。原告按照其股份比例20%承担占用费268738.8元后，对被告应承担的占用费损失，原告应按80%过错责任赔偿被告，即对被告承担的占用费，原告也要承担80%的责任（1343694元×80%×80%=859964.16元），因此，原告应承担的数额是1128702.96元（268738.8元+859964.16）元，被告应承担的占用费为214991.04元（1343694元-1128702.96元）。被告已经交给原告的租金638537元、租赁保证金10万元应返还被告，并在被告占用费中进行抵扣，故原告应返还被告多交的租金423545.96元（638537元-214991.04元），并返还保证金10万元。橄榄概念酒店、沈知军、王剑波皆因场地为违章建筑无法办理经营许可证，被告澳莉菲公司无奈只能授权沈知军以其名义办理个体工商户营业执照，实际履行协议是被告澳莉菲公司，与王剑波、沈知军无关。 反诉原告（本诉被告）澳莉菲公司提出如下反诉请求：一、反诉被告退还反诉原告已支付给其的租金638537元；二、反诉被告退还反诉原告租赁保证金10万元；三、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于南宁市的商业楼，自2011年8月1日起，原是反诉被告刘丽红从廖启光处租赁作为经营餐饮、KTV、宾馆等场所使用。2014年4月25日，反诉被告明知上述场地为非法建筑，无法用于上述用途，仍与反诉原告签订《物业转租协议书》，约定反诉被告将位于南宁市.2平方米、四楼至八楼整层面积1993平方米，共计2025.2平方米的物业转租给反诉原告，作为经营酒店宾馆使用，租赁期间自2014年4月25日至2022年11月30日，自2014年6月1日起计收租金。约定反诉被告主要义务有：保证转租物业符合房屋租赁的相关法律规定；租赁期间协调房东配合反诉原告办理各项经营证照、提供相关房屋建设的原始凭证、资料；有义务帮助反诉原告协调政府部门检查、审核工作。反诉被告以任何借口影响反诉原告正常使用和营运，造成反诉原告无法正常经营的，由反诉被告赔付反诉原告实际经济损失。后反诉被告又与反诉原告签订了《合作协议》，约定总投资250万元，由双方共同出资改造、建设经营相关场地，租金按股份比例共同承担；反诉原告占股80%，反诉被告以一层和八层的六个月租金（105940元）及初期投资装修费用（394060元）共计50万元进行注资，占股20%。反诉原告进场后对投资场地进行了改造建设，发现反诉被告向反诉原告隐瞒了上述转租物业根本没有建设规划许可证，属于违法建筑，无法办理消防安全许可证、特种行业（旅馆业）许可证等证照，且隐瞒了在反诉原告投资之前就已被政府相关部门因无相关营业证照进行了处罚的情形，导致反诉原告投资后无法办理相关经营许可证件，无法正常经营。后反诉原告也数次因无法办理相关营业证照被相关政府部门进行了查处，被迫停止经营。期间反诉原告共向反诉被告支付了场地租金638537元，租赁保证金10万元，并投入了共计2058194.31元对场地进行装修改造（已另案处理），而反诉被告在双方签订的转租及合作协议中所约定的主要合同义务皆未履行。反诉原告认为，双方签订的《物业转租协议书》自始至终无效，反诉被告应承担全部缔约过失责任，应按《物业转租协议书》第九条第一款的约定，赔付反诉原告的实际经济损失，退还反诉原告所缴纳的租金、租赁保证金。 反诉被告刘丽红针对反诉辩称，是反诉原告实际使用租赁场地，租金不应当退还。反诉原告欠反诉被告的占用费要求用租赁保证金抵扣。 经审理查明，案涉综合楼位于南宁市，为南宁市西乡塘区衡阳街道办事处秀厢村六组所有，未取得建设工程规划许可证，该综合楼由廖启光投资建设，廖启光拥有2011年3月29日至2033年3月28日期间的使用权，可以对外出租。2011年6月5日，刘丽红与廖启光签订一份《场地租赁合同》，约定刘丽红向廖启光承租位于南宁市的综合楼，建筑面积约为3470平方米，用途包括餐饮、娱乐、宾馆等，租赁期限自2011年8月1日至2022年11月30日。刘丽红承租后，对综合楼八层进行了装修，并在房屋内经营KTV。 2014年4月25日，刘丽红（甲方）与澳莉菲公司（乙方）签订一份《物业转租协议书》，约定：1、甲方自愿将上述综合楼的部分（一层的32.2平方米、四至八层1993平方米，共计2025.2平方米）及现有的附属设施转让给乙方承租从事建设、经营酒店、宾馆使用；转让出租物业的租赁期限自2014年4月25日至2022年11月30日，甲方给予乙方免租期35天，自2014年6月1日起至2014年11月30日止，每月租金为54838元，自2014年12月1日起，租金每三年按5%递增；乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元；甲方保证所转让出租的物业是与业主方（代表人：廖启光）签订的租赁合同，符合房屋租赁的相关法律规定；在房屋租赁期间，甲方有义务协调房东配合乙方办理各项经营证照，提供相关房屋建设的原始凭证、资料；甲方有义务帮助乙方协调好政府各部门检查、审核工作，乙方可对转让租赁物业进行装修，对现有隔墙可进行拆改，协议书还对其他的权利义务作了约定。同日，刘丽红（乙方）与澳莉菲公司（甲方）签订一份《合作协议书》，约定：乙方自愿将承租下来的涉案房屋的部分（一层32.2平方米、四至八层1993平方米，共计2025.2平方米），与甲方合作经营甲方旗下连锁酒店的分店（秀灵店），该物业租赁的费用，按2014年4月25日双方签订的《物业转租协议书》中的约定执行；2、本协议与《物业转租协议书》不可分离，有效期自2014年4月25日至2022年11月30日；3、该项目总预算投资额约250万元，甲方持有该分店（秀灵店）的股份80%，乙方以转租物业一层和八层6个月的租金105940元及初期投资装修费用394060元进行注资合作，持有该分店（秀灵店）股份20%。物业租赁押金为12万元，甲方应支付10万元，乙方应支付2万元。协议书还对其他权利义务作了约定。 同日，刘丽红（甲方）与澳莉菲公司（乙方）另行签订一份《物业转租协议书》，约定：1、甲方自愿将涉案房屋的部分（一层32.2平方米、二层460平方米、三层436平方米、四层187平方米，共计1115.2平方米）转让给乙方经营KTV、餐厅；2、转让出租物业的租赁期限自2014年4月25日至2022年11月30日，2014年6月1日至2014年11月30日，每月租金54322元，自2014年12月1日起，租金每三年按5%递增；3、乙方向甲方支付房屋租赁保证金11万元。协议书还对其他权利义务作了约定。同日，刘丽红（乙方）与澳莉菲公司（甲方）另行签订一份《合作协议书》，约定:1、乙方自愿将承租下来的涉案房屋的部分（二、三、四层），与甲方合作经营，二层休闲餐厅、三层餐饮娱乐，该物业租赁的费用，按2014年4月25日双方签订的《物业转租协议书》中的约定执行；2、本协议与《物业转租协议书》不可分离，有效期自2014年4月25日至2022年11月30日；3、该项目二层、三层的合作由甲方出资改造建设，持有二层、三层、四层股份45%，乙方以实物相抵形式出资，持有二层、三层、四层股份55%，建设经营期间，租金按股份比例共同承担。物业租赁押金为11万元，甲方应支付5万元，乙方应支付6万元。协议书还对其他权利义务作了约定。 两份《物业转租协议书》和两份《合作协议书》签订后，刘丽红将涉案房屋交给澳莉菲公司使用。澳莉菲公司对涉案房屋进行了装修。之后，澳莉菲公司在房屋二、三层经营餐厅，四至八层经营酒店，酒店的名称为“橄榄概念酒店”（该酒店于2015年7月5日经工商部门核准成立，经营者为澳莉菲公司法定代表人沈知军，经营场所为涉案综合楼四至八层，经营性质为个体工商户。该酒店于2018年2月11日注销工商登记）。澳莉菲公司向刘丽红支付租赁保证金10万元、租金638537元。双方在履行合同的过程中又调整了承租面积，约定原四楼食堂、工程设备室合计89平方米（每平方米每月租金23.88元，共计2125.32元），每月租金的一半1063元由四至八楼承担。后由于案涉房屋未取得建筑工程规划许可证，因此不能进行消防验收，不能办理消防许可证，致使澳莉菲公司在经营酒店的过程中，多次受到相关部门查处，多次收到责令改正的通知。案涉房屋二、三层的餐厅于2015年10月停止经营，场地闲置。 另查明，从2015年7月开始，因澳莉菲公司停止向刘丽红支付案涉房屋二、三层餐厅的租金，导致刘丽红亦无法向第三人廖启光交纳租金。廖启光于2016年1月诉至南宁运输法院，该院于2017年8月25日作出（2016）桂7102民初32号民事判决，判决确认廖启光与刘丽红签订的《场地租赁合同》无效，刘丽红、澳莉菲酒店、橄榄概念酒店向廖启光返还各自承租的案涉房屋。澳莉菲公司2016年10月28日向刘丽红发函要求提前解除双方对二、三层房屋签订的《物业转租协议书》与《合作协议书》，刘丽红不同意单独解除关于二、三层房屋签订的《物业转租协议书》与《合作协议书》，要求与澳莉菲公司解除双方签订的四份协议，交还整栋综合楼，以便在2016年11月30日之前将整栋综合楼交还廖启光，但澳莉菲公司拒绝搬离四至八层房屋，继续经营橄榄概念酒店。刘丽红未能在2016年11月30日之前将整栋综合楼交还廖启光。（2016）桂7102民初32号案件一审判决后，涉案综合楼一至八层于2017年11月9日返还廖启光。原告刘丽红于2018年2月8日将被告澳莉菲公司诉至南宁运输法院，要求澳莉菲公司向其支付南宁市秀灵路东五里1-1号综合楼一层大堂及二层至四层的房屋占用费1416870元，澳莉菲公司提出反诉，要求刘丽红退还已支付的租金及租赁保证金。南宁运输法院于2019年4月2日作出（2018）桂7102民初218号民事判决，判决澳莉菲公司向刘丽红支付房屋占用费1032930.7元，刘丽红向澳莉菲公司退还租赁保证金5万元。2017年3月10日，澳莉菲公司向南宁运输法院起诉，请求判决确认双方于2014年4月25日签订的《物业转租协议书》无效，要求刘丽红赔偿装修改造损失2058194.31元。南宁运输法院于2019年4月10日作出（2017）桂7102民初206号民事判决，判决确认双方于2014年4月25日签订的两份《物业转租协议书》无效；刘丽红向澳莉菲公司赔偿装修改造损失889600元。上述判决均已生效。 本院认为，刘丽红租给澳莉菲公司的房屋未取得建设工程规划许可证，刘丽红与澳莉菲签订的两份《物业转租协议书》已经生效判决认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于澳莉菲公司、刘丽红在本案中是否应按持有股份份额计算应承担占用费数额的问题。双方签订了《合作协议书》，确实存在合作关系，但尚未进行结算，本案审理的是双方的租赁合同关系，而非合伙关系，当事人需另案起诉，经过对双方合伙关系的审理，才能确定双方在合伙关系中的权利义务，故在本案中不应按双方持有股份份额计算应承担的占用费数额。 关于房屋占用费的数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。澳莉菲公司占有使用租赁房屋应当向刘丽红支付房屋占有使用费。澳莉菲公司和橄榄概念酒店经营至2017年11月9日才搬离，故房屋占用费应计算至2017年11月9日，被告要求调低占用费计算标准，没有事实依据，本院不予支持。关于一层的32.2平方米、四至八层1993平方米的《物业转租协议书》约定：2015年8月1日至2017年11月9日每月租金为57580元，后双方在履行合同的过程中又调整了承租面积，约定原四楼食堂、工程设备室合计89平方米（每平方米每月租金23.88元，共计2125.32元），每月租金的一半1063元由四至八楼承担。故2015年8月1日至2017年11月9日被告澳莉菲公司应支付的房屋占有使用费为1600953元[（57580元＋1063）×27个月＋（57580元＋1063）÷30天×9天]。 关于刘丽红要求澳莉菲公司、沈知军、王剑波连带支付房屋占用费的问题。本案审理的租赁合同的相对方为刘丽红与澳莉菲酒店，根据合同相对性原则，原告要求被告王剑波、沈知军对房屋占用费承担连带支付责任，没有法律依据，本院不予支持。房屋占用费应由合同相对方澳莉菲公司承担。 关于澳莉菲公司要求刘丽红退还已经支付的租金638537元的问题。澳莉菲公司占有使用租赁房屋应当向刘丽红支付占有使用费，澳莉菲公司要求刘丽红返还租金638537元，于法无据，本院不予支持。 《物业转租协议书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，澳莉菲公司请求刘丽红退还租赁保证金10万元，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司向原告（反诉被告）刘丽红支付房屋占用费1600953元； 二、原告（反诉被告）刘丽红向被告（反诉原告）广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司返还租赁保证金10万元； 三、驳回原告（反诉被告）刘丽红的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费19209元（原告已预交），由被告广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司负担。反诉案件受理费3593元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）刘丽红负担487元，被告（反诉原告）广西南宁澳莉菲酒店管理有限公司负担3106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  何 婷