辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终475号上诉人（原审被告）：王强，男，1952年5月9日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人（原审被告）：张春荣，女，1952年3月5日出生，汉族，住营口市站前区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王薇，女，系王强、张春荣女儿。被上诉人（原审原告）：营口市万信物业服务有限公司，住所地：营口市站前区盼盼路南35-甲2号。法定代表人：王秀芝，该公司经理。委托诉讼代理人：哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人王强、张春荣因与被上诉人营口市万信物业服务有限公司（以下简称万信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人王强、张春荣及其委托诉讼代理人王薇，被上诉人万信物业公司的委托诉讼代理人哈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强、张春荣上诉请求：1、依法核实万信物业有限公司相关信息的真实性。2、依法撤销（2019）辽0802民初251号民事判决书。3、依法改判或发回一审法院重新审理。4、请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原告没有按约履行合同在先。1、合同第1页第一条甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，合同第3页第二条对共用部位和共用设施做了解释，包括楼梯间和绿地。而本人所居住的阳光新城27号楼后面的公共绿地已成收费停车场（照片为证），经多次向物管反应，未果，小区的公共绿地现在成为收费停车场，请问收取的费用用在了何处？2、小区的道路，本人所居住的小区建成已经8-9年，小区的道路目前很多地方都已经破败不堪，路面很多大坑（图片为证），地盘低的车根本无法通过，特别是雨天，很多业主衣服都被经过大坑的车辆打湿。3、车辆乱停乱放无人管理，小区当初设计时道路本来就很窄，两辆车行驶刚刚好，现在道路的一旁完全被车占据（图片为证），只能单向行驶，小区目前已经习以为常，根本无人管理，特别是在拐弯处，经常出现堵车现在，特别有的私人车库经常被外来车辆堵住，遇到汽车停在车库不得出去的情况，均会找到值班保安，遇到素质差的保安，答复“汽车出不来，我也没办法啊，我也不知道是谁家的车”；有时“幸运”，碰见素质高的值班保安，责任心强，但也只能到楼下叫喊“谁家的车”种种，并不能快速解决问题。4、小区乱搭乱建（私自圈地），刚进户时小区绿化非常完善，绿化面积达到70%以上，空气非常清晰，现在来看看，一楼的业主都占地为王，把自家门前的都圈起来，绿化全部砍掉，成为自己的菜园子，多年下来小区的菜园子越来越多，就在几天前看到一个告示，小区整顿私自圈地，要将违规圈地全部拆除，现在过去大半个月了，没有后续了，告示也仅仅成为了一个告示，根本没有什么实际行动和后续。我想问问物业是如何履行物业合同的，这样的违规圈地不是应该一律制止的吗？（入住合同约定第五章五十二条规定）物业有权按规定进行强制并处理，物业并没有尽到义务。小区西侧规划时是外门市，现在不仅仅是外门市，还是内门市，（内窗改门）全部开通小区内门，所有人员不需要任何手续随时可以进入小区，安全何在，更有甚的是二楼的门市直接架设铁楼梯（图片为证），还有私搭乱建的出烟通道损坏，夏天恶臭严重，不能靠近，安全隐患非常的大，这种私自乱搭乱，我们多次找到物业反应情况，而物业不闻不问，物业至今没有任何说法和整改。（业主入住时和物业签订的服务合同第63条第六项规定，外门市严禁在小区内窗改门）。如果没有物业的同意，外门市不可能在小区内私自窗改门，物业这种吃里扒外的管理制度令人气愤。6、消防通道经常被堵，近几年小区发生过几次火灾，今年过年，2月9日，来了两台消防车，只能进来一台，就是找不到堵塞消防通道的车主，眼看着火慢慢的烧着，回想一下，要是烧了你们物业办公室你们怎么办，还能闲着不管不问，好几万的损失谁来承担，如果你们能好好管理管理，消防车快速进入，后果不会这么严重吧，车辆登记快速找到车主，也不会这么严重吧，什么工作也不做，出现事情就会推脱，做到服务业主了吗？履行合同义务了吗？7、小区卫生脏乱差，流浪猫狗众多，刚进户的时候，小区的卫生还是很可观的，每天都有人沿路打扫卫生，烟头、落叶收拾的都很好，但是近几年根本看不到收拾卫生的，不知道是物业嫌小区太千净了把收拾卫生的大爷辞退了还是想节省开支，小区环境一天不如一天，另我想不明白的是，电梯广告费、停车场车位费、小区投屏广告费增加这么多收入，为什么连收拾卫生都不舍得投入，以至于小区狼狈不堪，小区现在到处都是流浪猫、流浪狗，每天半夜都有猫在叫唤，流浪狗每天早早的来到水池旁唤醒每一位业主，反应多次从来没有解决过，能解决的就是业主把窗户关严了，就听不到声音了，这就是解决办法，有段时间保安大哥还养起了流浪狗，每天按时喂食，我想问的是爱心谁都应该有，但是是不是得考虑考虑业主的感受，一大群流浪狗每天早晨5-6点钟叫唤个不停，我们需要休息，我们需要安静，这些物业做何解释。二、房屋问题：1、窗户问题，进户之后，客厅落地窗户右下角第二块玻璃外部有裂痕，并出现明显的漏气现象，相继又出现两块玻璃漏气，和物业反映，物业表示来年春天给更换（都是在物业费缴存期间发生，也是在保修内期间，有照片为证）信以为真的我一直在等着，第二年毫无进展，每次答应的都很好，就是不办事，物业一拖再拖，一直没有及时维修和更换，2016年我实在等不及了，我自己掏钱把玻璃换了（图片为证），业主入住几年当中，物业每年更换房管员和物业负责人（物业人事有记录）每年都在更换房管员，我们和房管员讲明情况之后就再无下文，年年如此，物业如此推脱办事，这种恶性循环，不负责任的工作管理，使业主享受不到缴纳全额物业费的对等服务。2、电梯卡、门禁卡、进户楼宇门、捆绑问题，我曾多次到物业缴纳电梯费用，（物业人员解释说：交电梯费必须交物业费，物业费和电梯费捆绑，不能单独缴纳，还有就是不交电梯费无法使用电梯卡，没有电梯卡就无法使用电梯、无法使用门禁卡），这三年我没有交电梯费，无法使用电梯。父母年龄大了，攒了一辈子的钱特意买个电梯楼，结果呢，现在上下楼已经是个问题，七楼对于年轻人都得喘一会才能上来，对于一对七旬老人是何等的困难！由于物业不履行服务合同，逃避责任，这种只管收费不服务的行为和强盗明抢有什么区别？而一审法院判决业主全额补交物业费，明显袒护物业，根据合同法规定也显失公平公正。根据（合同法第67条规定）对先履行抗辩权做了如下规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行一方的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合规定，后履行方一方有拒绝其相应的履行要求。在物业合同执行解决以上问题后，业主缴纳对等服务费（根据最高法物业服务纠纷案，应用法律若干问题解释）第三条物业服务企业不履行或完全不履行物业服务合同约定的或法律规定以及相关行业规范确定的维护养护管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿业务损失等违约责任的，人民法院应予支持。而一审法院，在判决上承认物业存在违约服务不到位等情况，却依旧判决业主全额缴纳物业费，一审法院一味的袒护物业公司，有法不依。诉讼人对一审法院这种不负责任、有失公平公正的判决产生质疑。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人恳请中级法院在查明事实的基础上予以改判！万信物业公司辩称，一、涉案小区概况及物业费收取情况。案涉小区从建立起时，答辩人一直服务至今，多次被评为“示范小区”，每年收费率90%以上，近三年来开始出现不交物业费的现象，占5%左右，答辩人从去年向法院起诉。一、上诉人提出不交费的事实与理由是对物业的误解，事实不存在，理由均不成立。1、“绿地改菜园”情况物业会及时制止和清理，现基本不存在。2、停车位收费问题，车位出租是依法进行，只要合法使用收益，就是合法行为。3、关于道路，小区道路属于公用部分，需动用维修基金维护维修，小区需要破损，先是修补，后需要大修，去年得到三分之二业主的同意，现已修复完毕。4、关于电梯的使用和“捆绑”费用，业主不使用电梯也需要交费，电梯是公用设施，是特种设备，需要年检，业主入住需要交物业费和电梯费，于是出现一同收费现象，但不是捆绑，上诉人三年未交物业费，但电梯一直使用至今，有近期监控为证。5、关于小区窗改门及外楼梯，小区周边是外门市，办理营业执照需要消防审批，必须具备消防通道才能经营，只有几处，没有影响业主的利益和生活。物业无权组织。6、上诉人提出的其他理由与不交费无关，上诉人收集的理由只是为自己的违约行为开脱。二、上诉人提供的小区照片来源于业主微信群，业主发现的问题发到群里，物业就及时解决，被业主利用在小区散布，这些照片也曾出现在其他案件中。三、答辩人尽到义务，上诉人应交费。物业服务是公共服务，是委托合同，费用收取多少决定物业公司的存亡，物业工作人员付出很多业主看不到的辛苦，业主不交费定有原因，但不能损害小区利益。请求驳回上诉人的上诉。万信物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即支付所欠原告的物业费、电梯费共计人民币5,421元及滞纳金，数额按应付额的日3‰计算。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告为营口市站前区阳光新城小区提供物业服务，被告系该小区业主，其住宅面积为96.59平方米。原、被告约定物业服务费标准按照1元/平方米/月收取，电梯费标准按0.30元/平方米/月收取。2015年12月31日至2018年12月31日，被告未向原告交纳物业服务费、电梯费。一审法院认为，原、被告间的物业服务合同合法有效，双方均应按照物业服务合同的约定履行义务。被告系营口市站前区南湖阳光新城小区的业主，其享受原告提供的物业服务，应当向原告交纳物业服务费用。综上，被告应给付原告2015年12月31日至2018年12月31日的物业费3,477.24元（1.00元/平方米/月×96.59平方米×36个月=3,477.24元），原告诉请的电梯费，因被告并未实际使用，故本院不予支持。原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，因原告禁止其使用电梯等行为存在服务不到位等情况，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王强、被告张春荣于判决书生效后十日内给付原告营口市万信物业服务有限公司2015年12月31日至2018年12月31日的物业服务费3,477.24元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由二被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。二审审理中，上诉人王强、张春荣提供图片一份，证明去年物业用维修基金修补小区道路，但是现在出现问题，说明物业不作为，疫情期间也不检查出入证。被上诉人质证认为，疫情期间不查证的事实不存在，我们物业配合社区工作，物业经理疫情期间24小时工作，小区有些挖坑是管道维修，是正常现象。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同。被上诉人提供相应物业服务，小区运转正常，根据合同约定的每月每平方米1元物业费要求上诉人支付相应的费用理由正当。其次，上诉人提出被上诉人存在公共绿地成为收费停车场、小区道路破败、车辆乱停乱放、乱搭乱建、小区监控不到位、消防通道经常堵塞、卫生脏乱差、流浪猫狗众多、房屋质量存在问题、电梯卡、门禁卡、进户楼宇门捆绑缴费等诸多问题，对此，如上诉人认为被上诉人存在不完全履行物业服务义务及未按合同约定履行义务的行为，可以另行主张权利，但不能成为其拒付物业费的合法理由。另外，本院认为，营造和睦良好的居住氛围，需物业公司与小区居民共同努力，居民按合同约定交纳物业费，是物业公司履行服务职能的物质保障，与全体居民的共同利益息息相关，如小区居民拒绝交纳物业费，势必影响物业公司的服务质量，最终受到损害的也是全体居民的共同利益，对此，原审依相关法律规定，结合本案实际情况，判令上诉人按合同约定交付物业费，符合法律规定，应予维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王强、张春荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 秦振敏二〇二〇年三月十六日法官助理陆玮齐书记员郎爽