陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终28号 上诉人（一审原告、反诉被告）：曹永成，男，1944年10月8日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：胡安平，男，住安康市汉滨区，由曹永成所在单位安康市永诚汽车贸易有限公司推荐。 上诉人（一审原告、反诉被告）：曹颦，女，1974年9月23日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：黄呈梅，（系曹颦表妹），住四川省开江县。 上诉人（一审被告、反诉原告）：李涛，男，1974年8月15日出生，汉族，住安康市高新区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：李峰，男，1979年12月15日出生，汉族，住安康市高新区。 共同委托诉讼代理人：孙文睿，陕西宁康律师事务所律师。 上诉人曹永成、曹颦因与上诉人李涛、李峰租赁合同纠纷一案,不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹永成及其委托诉讼代理人胡安平、上诉人曹颦的委托诉讼代理人黄呈梅、被上诉人李涛、李峰及其共同委托诉讼代理人孙文睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹永成、曹颦上诉请求：1.依法撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1058号民事判决书第三项；2.由李涛、李峰支付自2019年1月23日至履行完毕之日止的以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的租金10万元的利息；3.由李涛、李峰支付40万元借款以年利率10%为标准计算至付清之日止的利息，其中20万元自2011年12月19日起算，另20万元自2012年4月8日起算；4.诉讼费由李涛、李峰负担。事实与理由：1.一审判决遗漏了曹永成、曹颦已经在诉讼前通过快递方式向李涛、李峰送达书面解除合同告知书的事实。2.依据《合同法》第96条规定，合同自解除通知到达对方时解除。因此，本案合同在诉讼前已经解除，并非当庭双方协商解除。3.一审判决认定双方的过错导致合同履行不能、合同目的无法实现无事实依据，违反法律规定。曹永成、曹颦主张的利息包括借款40万元的利息和租金10万元的利息两部分。本案存在借款合同和房屋租赁合同两个法律关系，房屋租赁合同已解除，但借款合同并未解除。李涛、李峰使用了借款，则应当按照约定支付利息。至于租金利息，因本案房屋租赁合同在起诉之前已经解除，该笔利息的起算时间是起诉之日，因此该笔利息不是合同关系存在期间的利息，不受过错与否的约束。该笔利息是合同解除之后李涛、李峰使用曹永成、曹颦现金应当支付的利息，曹永成、曹颦按照中国人民银行同期同类贷款利率主张符合法律规定。 李涛、李峰上诉请求：1.依法撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1058号民事判决，改判驳回曹永成、曹颦的诉讼请求；2.由曹永成、曹颦支付李涛、李峰租金36万元、违约金18万元；3.上诉费由曹永成、曹颦负担。事实与理由：1.一审判决认定李涛、李峰已将涉案的出租房屋交付第三人属认定事实不清。2.一审判决认定李涛、李峰怠于履行合同，构成违约属认定事实不清。导致合同目的无法实现并不是因为李涛、李峰的违约行为，而是因为曹永成、曹颦违约在先，导致李涛、李峰无力履行合同。且曹永成、曹颦在他处租赁房屋用于经营安康永成汽贸，自此更是怠于履行双方签订的《补充协议》，进一步导致了李涛、李峰的履行不能。3.一审判决认定双方均有过错，且过错相当属于责任认定错误。曹永成、曹颦未提前支付第二年租金，也未全面履行为李涛、李峰提供贷款的义务是导致本案租赁的房屋和场地未达到合同约定的交付标准的根本原因。因此，曹永成、曹颦应当承担因合同履行不能而给李涛、李峰造成的租金损失。 李涛、李峰对曹永成、曹颦的上诉意见辩称，1.李涛、李峰并未收到曹永成、曹颦主张的2018年10月14日的解除合同告知书；2.曹永成、曹颦作为违约方无权单方面解除合同；3.一审判决认定双方均有过错且过错相当属责任认定错误。曹永成、曹颦未提前支付第二年租金，也未全面履行为李涛、李峰提供贷款义务的违约行为是导致租赁的房屋和场地未达到合同约定的交付标准的根本原因。因此，是曹永成、曹颦的违约行为导致了李涛、李峰履约不能和合同目的无法实现的后果。4.《补充协议》是《场地房屋出租合同》的补充，双方之间只有一个合同法律关系，而不是合同和借款两个法律关系，双方应当全面履行合同约定。因曹永成、曹颦的违约行为导致了李涛、李峰履约不能和合同目的无法实现的后果，因此，曹永成、曹颦的上诉主张均无事实和法律依据。 曹永成、曹颦对李涛、李峰的上诉意见辩称，1.曹永成、曹颦已向法庭提交了相关照片证明李涛、李峰招租并将部分房屋出租给他人的事实，一审认定此事实清楚正确。2.第一次诉讼结束之后，曹永成、曹颦多次给李涛、李峰邮寄主动要求履行合同义务告知书，但李涛、李峰拒收。因此，李涛、李峰违约有大量书证在案，一审认定李涛、李峰怠于履行合同构成违约事实清楚。3.合同履行不能、合同目的无法实现是因李涛、李峰一方的违约行为所致，曹永成、曹颦没有过错。一审认定双方均有过错且过错相当属责任认定错误。综上，请求驳回李涛、李峰的上诉请求。 曹永成、曹颦向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《场地房屋出租合同》及《补充合同》；2.由李涛、李峰退还曹永成、曹颦租金10万元，并承担自起诉之日至履行完毕之日止的同期人民银行贷款利率的利息；3.由李涛、李峰向曹永成、曹颦支付借款40万元，其中20万元从2011年12月19日起按照10%支付利息；另外20万元从2012年4月8日起按照10%支付利息，均计算至履行完毕止；4.案件受理费由李涛、李峰承担。 李涛、李峰向一审法院反诉请求：1.由曹永成、曹颦支付李涛、李峰租金36万元，违约金18万元；2.同意解除双方签订的《场地房屋出租合同》、《补充合同》；3.驳回曹永成、曹颦要求退还租金10万元及利息、支付借款40万元及利息的诉讼请求。4.案件受理费由曹永成、曹颦负担。 一审法院认定事实：2011年3月15日，曹永成、曹颦与李涛、李峰签订了《场地房屋出租合同》，甲方为李涛、李峰，乙方为曹永成、曹颦。该合同约定了建房的具体长宽、层数、租用范围、租期、安全责任等。合同中第六条、第八条载明：“签订合同时楼房未开建，场地刚开始填整，从甲方楼房场地整体修建完工后交给乙方之日起，向后推移三个月后（乙方建厂搬家）开始计算房租和租期；租金按照三个时间段定，第一个五年每年租金为10万元，第二个五年每年租金为12万元，第三个五年每年租金为14万元。每年第一个月为支付期限，乙方不能拖欠，否则，甲方有权收当年租金的50%迟纳金”。2011年8月15日，双方签订了《补充合同》，其中甲方为李涛、李峰，乙方为曹永成、曹颦。该补充合同中载明：“甲方修楼房，建场地资金缺口很大，请求乙方能给以支持，为了甲乙双方共同的利益，乙方答应给以帮助，经协商达成如下协议：一、乙方愿意提前支付甲方两年租金贰拾万元整，作第一年和第二年的租金。二、剩余的资金缺口，乙方替甲方贷款，年利率按10％计算，由甲方承付，从支付之日起计算利息；三、乙方所提供的资金仅用于二、三、四层楼房的修建，最后都作租金再支付给甲方；四、乙方进住场地后，因地界等原因与周边发生纠纷，全由甲方进行妥善处理，责任由甲方负责。五、本合同作为2011年3月15日甲、乙双方签订的合同的补充合同，原合同的法律责任适用于补充合同，共同遵守，不得违犯。”2011年10月13日，曹永成向李涛、李峰交付了第一年房租10万元整。李涛、李峰给曹永成出具了收条，其中载明：“今收到曹永成第一年房租壹拾万元整（小写：100000.00元整），收款人：李涛、李峰，2011年10月13日”。2011年12月19日，李涛、李峰向曹永成借款用于建房，并出具借条一份。其中载明：“今借到曹永成贰拾万元整（200000.00）作为建房用款，借款人李涛、李峰，2012年12月19日”。2012年4月8日，李涛、李峰再次向曹永成、曹颦借款用于建房后续工程款，并出具借条一份，其中载明：“今借到曹永成、曹颦用于建房后续工程款200000.00元整，大写（贰拾万元整），借款人：李涛、李峰，2012年4月8日”。后曹永成、曹颦因李涛、李峰未交付租赁房屋诉至法院，本院于2013年12月20日作出（2013）安汉民初字第01756号民事判决书，驳回曹永成、曹颦的诉讼请求。该民事判决书中载明：“曹永成、曹颦未全面履行为李涛、李峰贷款的义务，房屋主体已建成，但场地未硬化，围墙未修建，水电等设施未安装，未达到场地房屋出租合同约定的房屋交付标准，李涛、李峰未向曹永成、曹颦交付房屋和场地。”2014年4月2日，李涛、李峰发函至曹永成、曹颦，告知曹永成、曹颦支付第二年租金，并提供贷款60万元。2014年4月20日，李涛、李峰再次发函至曹永成、曹颦，函称（2013）安汉民初字第01756号民事判决书认定曹永成、曹颦构成违约，限其三日内支付租金及贷款，若逾期，李涛、李峰享有单方解除《场地房屋出租合同》的权利，前期租金及提供资金均用于赔偿损失。2015年1月13日至2018年8月6日，曹永成、曹颦多次向李涛、李峰发函，表示愿意按照约定继续履行合同、催要借款、协商解决合同事宜。庭审中，双方均表示同意解除合同。 一审法院另查明：李涛、李峰现已将涉案的出租房屋交付第三人使用。曹永成在他处租赁房屋用于经营。 一审法院认为,本案争议焦点有三：其一、曹永成、曹颦与李涛、李峰签订的《场地房屋出租合同》、《补充合同》应否解除？本案在审理过程中，双方均同意解除《场地房屋出租合同》、《补充合同》，故对双方签订的《场地房屋出租合同》、《补充合同》予以解除。其二、曹永成、曹颦与李涛、李峰在履约过程中，谁违约？应否承担违约责任？本案中，曹永成、曹颦与李涛、李峰先后签订了《场地房屋出租合同》、《补充合同》，两份合同均属当事人真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行并严格恪守自方义务。李涛、李峰的合同义务为建房后交付租赁的房屋，曹永成、曹颦的合同义务为支付房租并为建房提供借款。依据2013年12月20日法院作出的（2013）安汉民初字第01756号生效判决书查明事实可知，曹永成、曹颦未全面履行为被告提供借款义务的违约行为是导致所租赁的房屋及场地未达约定交付标准的重要原因，构成违约。在法院判决之后，李涛、李峰怠于履行合同至今未将涉案的租赁房屋交付给曹永成、曹颦使用，亦构成违约。曹永成、曹颦与李涛、李峰均存在违约情形,双方当事人均未严格按照合同约定履行各自的义务。在发生纠纷后，双方又未能妥善协商解决,最后导致合同履行不能,合同目的无法实现，双方均有过错,且过错相当。对合同履行不能给当事人造成的损失,由各自承担。故李涛、李峰请求曹永成、曹颦支付违约金,曹永成、曹颦请求李涛、李峰支付利息的请求均不予支持。其三、李涛、李峰应否退还租赁费并偿还借款？曹永成、曹颦应否向李涛、李峰支付租赁费？李涛、李峰反诉诉请由曹永成、曹颦向其支付自2012年至2019年的全部租金，依据合同约定，租金应自李涛、李峰将房屋移交给曹永成、曹颦之日起向后推移三个月后开始计算租金。至今李涛、李峰未将房屋移交，李涛、李峰收取曹永成、曹颦支付的房租及借款共计50万元，双方签订的两份合同中均未明确约定资金缺口的具体金额及支付的时间节点，李涛、李峰亦未提交明确的书面证据予以证实。故李涛、李峰请求支持租金与法无据，且与事实不符，不予支持。依据双方签订的《场地房屋出租合同》，李涛、李峰应履行房屋交付的义务，至今李涛、李峰未将房屋移交给曹永成、曹颦使用，导致曹永成、曹颦的合同目的无法实现。涉案房屋未交付，租金无法开始计算，借款亦无法冲抵租金，因此，曹永成、曹颦请求李涛、李峰退还租金10万元及借款40万元，证据充分，理由充足，法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百条、第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，判决：一、解除曹永成、曹颦与李涛、李峰签订的《场地房屋出租合同》及《补充合同》；二、由李涛、李峰于判决生效后5日内返还曹永成、曹颦租金10万元、借款40万元；三、驳回曹永成、曹颦与李涛、李峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11900元，由曹永成、曹颦负担1900元，由李涛、李峰负担10000元。反诉案件受理费4600元，由李涛、李峰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李涛、李峰提交商铺租赁合同一份，拟证实李涛、李峰在一审判决之后才将涉案房屋出租给他人使用，李涛、李峰并不存在违约行为。曹永成、曹颦质证认为对租赁合同的真实性并不清楚，但一审判决并未生效，李涛、李峰的出租行为更加证明了他们的违约行为。本院经审查认为该证据与本案争议焦点无关联性，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2013年9月16日，曹永成、曹颦就其与李涛、李峰之间的纠纷向一审法院起诉。二审庭审中，曹永成陈述：“2013年9月在他处租赁的房屋是用于经营4S店，原与李涛、李峰签订合同是用于汽车修理，因李涛、李峰一直没有交房，我于2016年7月15日租赁其他地方用于汽修”。 本院认为，曹永成、曹颦与李涛、李峰签订的《场地房屋出租合同》及《补充合同》系双方真实意思表示且未违反相关法律规定，故合同有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。在合同履行过程中，双方发生纠纷诉至法院，综合双方的上诉意见及答辩意见，本案的争议焦点归纳如下：1.曹永成、曹颦与李涛、李峰之间的《场地房屋出租合同》及《补充合同》是否应予解除；2.李涛、李峰是否应当向曹永成、曹颦退还租金并支付利息；3.李涛、李峰是否应当向曹永成、曹颦偿还借款40万元并支付利息；4.曹永成、曹颦是否应当向李涛、李峰支付租金36万元及违约金18万元。 针对第一焦点即《场地房屋出租合同》及《补充合同》是否应予解除的问题。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案曹永成、曹颦请求解除合同，李涛、李峰同意解除合同，即双方对合同的解除达成一致意见，故依照《合同法》第九十三条的规定，双方之间的合同应予以解除。曹永成、曹颦上诉认为其已依照《合同法》第九十六条的规定于2018年10月14日通过特快专递的方式向李涛、李峰送达了《解除合同告知书》，因此，本案合同并非双方协商解除，而是在送达《解除合同告知书》时已经依法解除。经查，曹永成、曹颦虽然提交证据证实其于2018年10月14日向李涛、李峰邮寄了特快专递，但并不能证实其邮寄的文件为《解除合同告知书》。因此，曹永成、曹颦该上诉理由不能成立。 针对第二焦点即李涛、李峰是否应当向曹永成、曹颦退还租金并支付利息的问题。关于租金问题。在合同履行中，曹永成、曹颦已实际按照合同约定向李涛、李峰支付租金10万元。因涉案房屋并未实际交付，根据《场地房屋出租合同》第六条的约定，本案租金尚未开始起算。现双方均同意解除合同，故曹永成、曹颦请求李涛、李峰退还租金10万元应予以支持。关于租金的利息问题，曹永成、曹颦认为本案合同实际在其向李涛、李峰送达《解除合同告知书》时已经解除，故李涛、李峰应当自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付解除合同后使用曹永成、曹颦现金10万元的利息。因其主张本案合同应当在送达《解除合同告知书》时已解除的上诉理由不能成立，故对其主张支付利息的请求亦不予支持。 针对第三焦点即李涛、李峰是否应当向曹永成、曹颦偿还借款40万元并支付利息的问题。经审查，曹永成、曹颦在签订《补充合同》之后，依照约定先后向李涛、李峰提供借款40万元。双方在《补充合同》中明确约定该笔款项最后都用于抵扣曹永成、曹颦应向李涛、李峰支付的租金。因双方合同现已解除，且李涛、李峰并未实际将房屋交由曹永成、曹颦使用，故本案的租金实际并未开始计算。因此，曹永成、曹颦请求李涛、李峰偿还借款40万元，应当予以支持。 关于该笔款项的利息问题，双方在《补充合同》第二条明确约定了借款按年利率10%计算，由李涛、李峰支付，从支付之日起计算利息，李涛、李峰则应当按照合同约定支付利息。因该借款实为修建租赁房屋提供，最终都将作为租金再支付给李涛、李峰。因此，双方之间的借贷关系并非单纯的借贷关系，而是在房屋租赁的背景下达成的服务于租赁合同的借贷关系。如若合同正常履行，该笔资金将在房屋交付使用后最终转化为租金，则利息将不再继续产生。故因曹永成、曹颦原因导致租赁合同不能如期履行，在此期间造成的利息损失部分李涛、李峰则不应承担。综合本案的实际情况，本案的利息应当认定如下：首先，自2011年12月19日至2013年9月16日，该阶段属于曹永成、曹颦依照合同约定提供借款，李涛、李峰亦实际使用借款修建房屋的合同正常履行阶段，故此期间的利息李涛、李峰应当依照约定支付。此间的利息应当为20万×10%÷365×637+20万×10%÷365×526=63726元。其次，自2013年9月16日至2015年1月13日，该阶段属于双方发生纠纷进入诉讼及诉讼之后的合同纠纷期。经前生效判决认定，曹永成、曹颦的违约行为是导致所租赁房屋及场地未能达到合同约定的交付标准的重要原因，且在诉讼之后曹永成、曹颦亦未按照约定全面履行义务。因此，因曹永成、曹颦的违约行为而造成的房屋未交付使用从而产生的利息损失应当由其自行承担责任。第三，自2015年1月13日至2016年7月15日，在该阶段双方合同履行进入僵局，曹永成、曹颦多次通过邮寄等方式要求与李涛、李峰协商处理双方纠纷。如若协商一致，双方合同仍有履行可能。但李涛、李峰目前无证据表明在此阶段其积极参与协商且双方纠纷未解决的原因在于曹永成、曹颦。因此，该期间内的利息李涛、李峰应予支付。此间的利息应当为40万×10%÷365×549=60164元。第四，2016年7月15日之后，曹永成、曹颦自认其已与他人另行签订租赁合同，该行为严重影响了双方之间的合同继续履行的可能性。因此，此后产生的利息损失不应由李涛、李峰支付。 针对第四焦点即曹永成、曹颦是否应当向李涛、李峰支付租金36万元及违约金18万元的问题。关于租金问题，《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方之间《场地房屋出租合同》第六条的约定，本案租金应当自李涛、李峰将房屋已交给曹永成、曹颦之日起向后推移三个月后开始计算租金。现已查明本案房屋实际并未向曹永成、曹颦交付使用。因此，李涛、李峰请求曹永成、曹颦支付租金36万元既与双方约定不符，也无其他法律依据，故其该上诉请求不予支持。关于违约金问题，李涛、李锋认为因曹永成、曹颦存在违约行为，导致合同目的不能实现，因此应当依照合同约定支付违约金18万元。首先，李涛、李峰主张的违约金系其依据《场地房屋出租合同》第八条关于租金的条款计算，但该条款针对的是合同履行中拖欠租金的行为。李涛、李峰主张的曹永成、曹颦的违约行为系前生效判决认定的其未按照合同约定提前支付第二年租金及全面履行提供贷款的义务，故合同约定的违约条款适用条件与曹永成、曹颦的违约行为不符。其次，在计算李涛、李峰应支付给曹永成、曹颦借款40万元的利息之时，已经将曹永成、曹颦违约行为考虑在内，期间扣减的利息已足以弥补李涛、李峰因曹永成、曹颦的违约行为而造成的实际损失。故对李涛、李峰要求支付违约金的请求不再予以支持。 综上所述，曹永成、曹颦的上诉请求部分成立，应予以支持；李涛、李峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1058号民事判决第一、二项； 二、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1058号民事判决第三项； 三、由李涛、李峰在判决生效后五日内向曹永成、曹颦支付借款40万元的利息共计123890元； 四、驳回曹永成、曹颦的其他诉讼请求； 五、驳回李涛、李峰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费11900元，由曹永成、曹颦负担1900元，由李涛、李峰负担10000元。反诉案件受理费4600元，由李涛、李峰负担。曹永成提起上诉的二审案件受理费5800元，由曹永成、曹颦负担3023元，由李涛、李峰负担2777元。李涛、李峰提起上诉的二审案件受理费4600元，由李涛、李峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年三月三十一日 书记员 马晓敏 1