广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初1421号 原告：陈某某，男，1982年6月22日出生，汉族，住钦州市钦北区。 被告：廖某某，女，1970年8月15日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：刘某某，北京尚衡（南宁）律师事务所律师。 原告陈某某与被告廖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告陈某某，被告廖某某委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：l、被告返还原告履约保证金40000元及赔偿原告损失89124元;2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2016年7月5日签订《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》，约定被告为出租人，原告为承租人，被告将位于钦州市铺面出租给原告，租赁期限自2016年7月6日至2018年12月6日，租金为当月销售额5万以内每月租金为6800元，被告收取原告履约保证金40000元。2017年8月19日租赁铺面发生火灾，消防大队出具认定书，认定火灾起火部位位于起火建筑中部处柜式冰箱后部，起火原因为电器设备在使用过程中发生故障引起火灾。因火灾冰箱由被告提供，双方就火灾损失问题经多次协商，双方于2017年10月21日签订了《西柠（青城）铺面火灾重建协议》，重建款36000元由原告支付，其中33000元抵扣每月铺面租金（可抵扣至2018年7月），抵扣完毕，原告再按租期缴纳租金，每月租金调整为5600元，并约定因各自经济纠纷引起的债务问题，均不得影响重建协议和原合同的执行；被告与原告的火灾损失，自签字日起均不得再向对方求偿；约定被告未及时缴纳物业铺面租金导致原告无法经营的，被告需赔偿原告600元/天。2017年12月29日被告与“钦州市瑞青物业管理公司”解除铺面租赁协议，解除时间为2017年12月29日。被告与物业解除铺面租赁合同未告知原告，被告拖欠物业铺面租金导致物业停水停电，原告铺面无法经营，经协调最终被告与物业终止合作，原告被迫终止经营，原告可解除与被告签订的租赁合同，解除时间为2017年12月29日。原告和被告签订的合同约定被告不得无故终止合同，否则应赔偿原告年度租金10%的损失。合同终止后，被告在终止日后3个工作日内归还原告履约保证金，否则每超出一天应赔偿原告季度租金的1%，直至归还履约保证金完毕。 被告廖某某辩称，一、被告不存在违约，不承担违约责任，被告未签订终止协议书。二、不存在被告不支付占地租金的问题。三、原告欠被告租金，原告存在违约行为，原告也未尽租赁物保管义务，租赁铺面发生火灾造成被告损失应由原告承担。四、原告未返还铺面给被告。 根据本案的证据及在庭审中当事人的陈述，认定如下事实：2015年9月1日，廖某某通过他人租赁得到位于钦州市内的编号为外A1的商铺，用于从事饮品经营活动，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日止。2016年7月5日，原、被告签订一份《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》，廖某某为出租方，陈某某为承租方，约定：钦州市铺面品牌“西柠”授权给铺面承租方陈某某使用；租赁期限从2016年7月6日起到2018年12月6日为止；租金为按当月销售额5万以内的每月为6800元（销售额每增加1万元租金增加500元）；廖某某方不得无故终止合同，否则应赔偿陈某某方年度租金的10%的经济损失；经双方确认合同终止后，廖某某方需在终止日后3个工作日内归还陈某某方履约保证金，否则每超出一天应赔偿季度租金的1%的经济损失直至归还履约保证金完毕；在合同签订之日，陈某某方须向廖某某方交付40000元作为履约保证金。2016年7月6日、7月31日、8月24日，原告分三笔向被告缴纳了履约保证金40000元。 2017年8月19日5时30分，钦州市青城中央广场外香柠饮品店发生火灾，该起火灾起火部位位于起火建筑中部处柜式冰箱后部，起火原因为电器设备在使用过程中发生故障引起火灾。2017年10月21日，廖某某与陈某某签订《西柠（青城）铺面火灾重建协议》，约定：本次修订铺面、“西柠”品牌租金5600元/月，因铺面重建资金暂由陈某某支付，合计抵扣租金33000元，抵扣完毕，陈某某再按租期缴纳租金；廖某某未及时缴纳占地租金、铺面相关的市政费用，逾期不缴纳导致陈某某无法经营的，廖某某需赔偿陈某某600元/天，逾期不缴纳市政费用导致铺面拆除的，廖某某需赔偿陈某某实际损失；双方因各自经济纠纷引起的债务问题，均不影响本协议及原合同的执行；双方的火灾损失，均不得再向对方求偿。 2015年9月1日，被告廖某某与广西厚谨商贸有限公司签订《商铺租赁合同》，约定广西厚谨商贸有限公司将钦州市内的编号为外A1物业出租给廖某某。2015年10月28日，被告廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司签订《商业物业服务协议》，自2015年10月28日起至2018年8月31日止钦州市瑞青物业管理有限公司将商场外A1号铺位交廖某某使用，每月收取商业物业服务费。2016年6月13日，钦州市瑞青物业管理有限公司向廖某某发出《缴费通知单》，表明廖某某拖欠租金、物管费及水电费。2017年12月29日，被告廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司签订《合同终止协议》，被告廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司的原租赁合同解除。后陈某某经钦州市瑞青物业管理公司通知，搬离上述铺面。 2017年9月22日，廖某某出具《授权书》，授权彭克刚处理有关钦州市青城广场西柠店的签合作协议、物业协商决定以及装修经营等事宜。彭克刚确认了《西柠房租支出明细表》，确认了重建款抵扣租金事宜及预计2018年7月左右才会抵扣完毕，确认了廖某某拖欠物业铺面租金。 廖某某、林情于2019年以陈某某拖欠《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》租金为由起诉至本院，本院于2019年12月19日作出（2019）桂0702民初3228号民事判决：驳回廖某某、林情的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》、《西柠（青城）铺面火灾重建协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。原告诉请被告返还原告履约保证金40000元。双方约定“经双方确认合同终止后，廖某某方需在终止日后3个工作日内归还陈某某方履约保证金”，被告关于案涉铺面的出租权系基于2015年9月1日与广西厚谨商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》以及2015年10月28日与钦州市瑞青物业管理有限公司签订的《商业物业服务协议》而取得，被告于2017年12月29日与钦州市瑞青物业管理有限公司签订《合同终止协议》，被告廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司的原租赁合同解除，后陈某某经钦州市瑞青物业管理公司通知，搬离上述铺面。故而，2017年12月29日始被告已无案涉铺面的出租权，《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》因被告已无案涉铺面的出租权而终止，且终止原因在于被告，被告理应在合同终止日后3个工作日内归还陈某某方履约保证金。 被告称未与钦州市瑞青物业管理有限公司签订《合同终止协议》，被告此主张不予采信。因为业已发生法律效力的（2019）桂0702民初3228号民事判决已确认“廖某某于2017年12月29日与钦州市瑞青物业管理有限公司签订《合同终止协议》”这个事实。被告认为原告拖欠其租金，此问题业已发生法律效力的（2019）桂0702民初3228号民事判决已处理，本案不再重复处理。况且，被告代理人彭克刚确认了重建款抵扣租金事宜及预计2018年7月左右才会抵扣完毕，以此可见租赁合同终止时原告并不拖欠租金。被告还称原告未返还铺面给被告，由于被告廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司的原租赁合同解除后被告已无案涉铺面的出租权，陈某某又经钦州市瑞青物业管理公司通知，搬离了上述铺面，故而陈某某对被告并没有返还铺面的义务。 至于赔偿原告损失问题。原告损失应分为两部分：终止合同给原告造成的损失；不归还履约保证金给原告造成的损失。终止合同给原告造成的损失，合同约定“廖某某方不得无故终止合同，否则应赔偿陈某某方年度租金的10%的经济损失”，被告代理人彭克刚确认了廖某某拖欠物业铺面租金的事实，由于廖某某拖欠物业铺面租金，导致廖某某与钦州市瑞青物业管理有限公司的原租赁合同解除，导致陈某某搬离铺面，导致《西柠（青城）铺面、品牌出租合同》履行不能，被告过错系合同终止的原因。依据约定被告应赔偿原告损失，此损失为年度租金的10%，即6800元×12个月×10%，原告在起诉状中要求6132元，未超过约定限度，应予以支持。不归还履约保证金给原告造成的损失，合同约定“经双方确认合同终止后，廖某某方需在终止日后3个工作日内归还陈某某方履约保证金，否则每超出一天应赔偿季度租金的1%的经济损失直至归还履约保证金完毕”，双方约定不归还履约保证金给原告造成的损失按季度租金×1%/日计，季度租金为6800元×3个月，本院认为此条款约定的违约金过高，依法予以调整，调整为以不归还的履约保证金为基数按年利率24%自2018年1月2日（终止合同日2017年12月29日加3日）起计算至履约保证金实际清偿止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 1、被告廖某某返还原告陈某某履约保证金40000元; 二、被告廖某某赔偿原告陈某某因终止合同给原告陈某某造成的损失6132元； 三、被告廖某某赔偿原告陈某某因不归还履约保证金给原告陈某某造成的损失（损失计算方法：以40000元为基数按年利率24%自2018年1月2日计算至实际返还履约保证金为止）； 四、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 案件受理费2882元，由被告廖某某负担1499元，原告陈某某负担1383元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行的责任；权利人可在本判决发生法律效力之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  杨程 人民陪审员  吴钧 人民陪审员  罗能 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  梁映