贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7838号原告：周昌磊，男，1988年2月21日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，执业证号：15201201610893969，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，系该公司员工，一般代理。第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201910093879，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201811070510，特别代理。原告周昌磊与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告周昌磊之委托诉讼代理人黄平忠，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇、李享，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉，第三人众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕均到庭参加了诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告周昌磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告麒鑫房开公司于2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2480）。2.判令被告麒鑫房开公司退还原告已付购房款98300元及赔偿违约金（违约金以98300元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年12月24日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为8000元）。3.判令二被告连带退还原告已付团购费30000元及支付利息（利息以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年12月24日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为2000元）。4.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2017年12月24日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场B4-1850号商品房，购房款共计98300元，交房日期为2018年12月31日。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未依约向原告交付商品，已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，因合同约定的违约金低于原告的损失，请求法院予以增加。原告现诉至贵院，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋已办产权证明，房款不予退还。我公司不是退还原告团购费的适格主体，该费用的收取，并不是原告购房款的组成部分，也未实际进入公司，且麒鑫房开公司与伟庭房开公司有明确约定的情况下，伟庭房开公司擅自转委托将涉案项目给第三人销售，返还团购费的主体是伟庭房开公司。被告伟庭房开公司辩称，原告方购房时，已享受购房优惠，公司在销售过程中无过错，原告与我公司签订有居间协议，所以我方不承担责任。第三人众横城公司述称，麒鑫房开公司将涉案项目房屋的销售权委托伟庭房开公司。我公司接受伟庭房开公司的委托对涉案项目房屋进行销售，原告交纳团购费的目的是享受购房优惠，原告签订《商品房买卖合同》时，其实际享受了销售单价上的优惠，交纳团购费享受房价优惠的合同目的已经实现。《居间服务协议》已经履行完毕，作为受托人，我方已经按照协议的约定完成了委托任务，代伟庭房开公司向购房人收取团购费，我方不应承担退还团购费的责任，原告要求退团购费的诉请无法律依据，请求驳回原告请求。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月24日，原告周昌磊与伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号酒店B区-1-1850，服务费总额30000元，您所获得的购房优惠每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款……优惠款直接从总房款低减。您在签署本协议书之时应向伟庭房开公司支付团购服务费30000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。当日，原告周昌磊向伟庭房开公司交团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到周昌磊交来团购费叁万元整”。2017年12月24日，原告周昌磊在《负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号Ｂ区负一层Ｂ4-1850，面积9.83平方米，签约后单价10000元／平方米，签约后总价98300元，分期付款49300元，付款日期2017.12.27，49000元，付款日期2018.6.24”。同日，原告周昌磊与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2480）），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负一层Ｂ4-1850号房，建筑面积共9.83平方米，商品房单价为每平方米10000元，总金额98300元，买受人于2017年12月24日补足总房款首期款49300元，尾款于2018年6月24日付清49000元整办理分期付款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。”当日，原告支付被告麒鑫房开公司购房款49300元，2018年7月10日，原告支付被告麒鑫房开公司购房款49000元。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。2.被告伟庭房开公司提交2018年1月1日被告麒鑫房开公司加盖印章的《麒鑫商业广场截止2017年12月31日已团购未签合同名单》复印件，拟证实被告麒鑫房开公司对收取团购费的事实知晓，被告麒鑫房开公司表示原告不知情，真实性法院核实。3.被告麒鑫房开公司提交2017年7月7日通过QQ邮箱向被告伟庭房开公司发送的《关于销售代理违约行为进行整改的通知》，被告伟庭房开公司质证意见不清楚是否收到该通知。4.被告麒鑫房开公司提交贵阳花溪区住房和城乡建设局于2019年5月5日作出的花建通（2019）41号文件《关于违规销售“新时代·麒鑫商业广场”房屋的处理意见通知》，拟证实已明确团购费的退还主体是伟庭房开公司，被告伟庭房开公司质证意见为文件的合法性待定。5.被告麒鑫房开公司提交委托函、立案告知书，拟证实伟庭房开公司伪造其印章签订委托函，涉嫌犯罪，花溪区公安分局已立案侦查。被告伟庭房开公司质证意见为：与本案无关联性。6.诉讼中，原告要求第三人与二被告共同承担返还团购费的责任。7.案涉团购费，被告伟庭房开公司及第三人众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，第三人众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《伟庭居间服务协议》、收据、签约确认单、商品房预售许可证、立案告知书、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得，故双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，被告麒鑫房开公司未按约定时间交付房屋，其行为构成违约，故原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款98300元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，按中国人民银行同期贷款利率计算，符合法院规定，本院予以支持。本院酌定违约金自房屋全款付清之日即2018年7月10日起计算，至于违约金应付的金额，从2018年7月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭居间服务协议》，以“享受交3万元服务费抵8万元购房款”的方式收取原告团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司系麒鑫房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与第三人众横城公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实伟庭房开公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。第三人众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元及支付从2017年11月24日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及第三人众横城公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年11月24日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周昌磊与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2480）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告周昌磊已付购房款98300元及赔偿违约金（自2018年7月10日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周昌磊团购费30000元及支付资金占用费（自2017年11月24日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告周昌磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，由贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担2357元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担709元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  叶义荣二〇二〇年三月十六日书 记 员  胡国元