北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3460号上诉人（原审原告）:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：徐衍学，男，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。被上诉人（原审被告）：王娜，女，1976年1月20日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐衡，北京市乾贞律师事务所律师。上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）因与被上诉人王娜物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初18568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人康景物业公司的委托诉讼代理人张丹丹、徐衍学，被上诉人王娜的委托诉讼代理人徐衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．判令王娜支付自2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费32478元；2．判令王娜支付上述欠费期间的违约金3247．8元，以上两项合计35725．8元；4．判令王娜承担本案诉讼费。事实与理由：王娜是北京市通州区1601室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款以及第三十三条的约定，王娜违反上述协议约定，无故拖欠物业费32478元，经康景物业公司多次催要，仍不支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，一审法院无任何法律依据不予支持康景物业公司诉讼请求，法律适用有误，且康景物业公司一直为王娜所在小区提供物业服务，从未中断，不适用诉讼时效规定。王娜答辩称，同意一审判决，不同意康景物业公司的上诉，请求维持原判。康景物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．王娜支付康景物业公司2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费32478元；2．判令王娜支付上述期间的违约金3247．8元，以上两项共计35725．8元；3．王娜承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：王娜系北京市通州区（以下简称“xx小区”）1601室的业主，该房屋的建筑面积为187．95平方米。2007年6月25日，康景物业公司（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为xx小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区xx小区业主委员会（以下简称“xx小区业委会”）。2015年5月30日，xx小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《xx临时业主大会会议决议》，其中包括“授权xx小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，xx小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《xx小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与xx小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将xx小区业委会诉至一审法院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销xx小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，一审法院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区xx小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《xx临时业主大会会议决议》；三、驳回康景物业公司董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，康景物业公司称涉案房屋属于别墅区，标准是2．88元每平米每月，王娜认为收费标准是2．48元每平米每月。本案审理过程中，一审法院于2019年8月22日前往xx小区对于康景物业公司的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，王娜未向康景物业公司交纳2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原、王娜双方虽未签订物业服务合同，但康景物业公司根据开发商的委托为王娜房屋所在小区提供了物业服务，王娜亦实际接受了康景物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系,王娜理应及时交纳物业费。根据《物业管理委托合同》约定，康景物业公司的委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。康景物业公司在此期间为涉诉小区提供物业服务，王娜理应交纳相应的物业费。xx小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于王娜主张康景物业公司的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合一审法院现场勘查的结果及涉诉小区在一审法院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故一审法院对康景物业公司主张期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。依据康景物业公司提交的王娜交纳物业费的票据可以看出王娜之前交费系按照2．88元每月每平方米标准交纳，故对于涉案房屋收费标准，一审法院依据2．88元每月每平方米计算；对于康景物业公司主张违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。因物业服务合同具有公共服务性与持续履行性的特点，康景物业公司主张物业费的期间并不连续，主张期间前后的债务因已履行均消灭，故康景物业公司主张的每段期间的债务具有独立性，诉讼时效应从该期间内最后一期物业费履行期间届满之日起进行计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。根据康景物业公司提交的催费通知，无法看出张贴催费通知的位置及拍摄时间，无法证明主张过权利，且王娜对此不予认可，康景物业公司提交的欠费催收函寄出时间为2018年7月4日，康景物业公司亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故一审法院认为2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效。对于王娜辩称康景物业公司部分诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，一审法院予以采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、王娜给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费17538元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，康景物业公司与王娜之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，现康景物业公司提供了物业服务，王娜应支付相应的物业费用。结合双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：康景物业公司主张的2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，康景物业公司上诉称其多次催要物业费，但其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，且王娜对此不认可，康景物业公司亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故结合《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费已超过二年诉讼时效期间。一审法院部分采纳王娜的诉讼时效抗辩，不支持康景物业公司对此期间物业费的诉讼请求正确，本院予以确认。2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效期间，一审法院认定数额并无不当，本院予以确认。对于康景物业公司主张违约金的请求，因王娜并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。康景物业公司关于一审法院适用法律错误，其为小区提供物业服务从未中断，不应适用诉讼时效规定的上诉意见无依据，本院不予支持。综上所述，康景物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费693元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年三月三十一日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓