建平县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1322民初3651号原告：中国建设银行股份有限公司建平支行，住所地辽宁省建平县光明街皇家公馆北区4号楼0101101022号。负责人：邹积文，行长。委托诉讼代理人：柏超，男，1986年4月14日出生，满族，该行职员，住辽宁省朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：葛超群，男，1991年4月16日出生，汉族，该行职员，住辽宁省建平县。被告：林国军，男，1975年3月24日出生，汉族，住辽宁省建平县。被告：张淑媛，女，1979年2月21日出生，汉族，户籍所在地辽宁省建平县。被告：朝阳东明地产有限公司，住所地辽宁省建平县富山街道新城社区。法定代表人：弓箭伟，执行董事。委托诉讼代理人：张振宪，辽宁辰阳律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司建平支行与被告林国军、张淑媛、朝阳东明地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司建平支行的委托诉讼代理人柏超、葛超群，被告林国军、被告朝阳东明地产有限公司的委托诉讼代理人张振宪到庭参加诉讼。被告经张淑媛经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司建平支行（以下简称建设银行）向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告林国军、张淑媛于2017年1月23日签订的编号为210102814-2012-20160669017的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告林国军、张淑媛偿还原告借款本金266,102.46元并按合同约定给付自2017年1月23日起至执行完毕止的利息和罚息；3、原告对被告林国军、张淑媛所抵押的位于建平县顺馨佳苑第04幢2单元12层02122号房屋的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；4、被告朝阳东明地产有限公司对该笔借款本息承担连带保证责任。事实和理由：2017年1月23日，被告林国军、张淑媛与原告建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告林国军、张淑媛在原告处借款人民币29万元用于购房，借款期限为126个月即从2017年1月18日起至2035年1月18日止；被告按月结息和付息，按月等额本息还款。2016年8月4日，被告朝阳东明地产有限公司与原告建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告朝阳东明地产有限公司承诺对因购置坐落于建平县第二小学旁边“顺泰花园”项目所属及顺馨佳苑所属的住房或商业用房而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证合同所担保的债权是指自2016年8月4日止2019年8月3日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币4000万元。保证方式为连带责任保证。被告林国军、张淑媛夫妻用享有权利的位于建平县房屋（面积119.16平方米）1处为该笔借款进行抵押担保，并在建平县国土资源局办理了不动产登记证明。上述合同签订后，原告向被告林国军、张淑媛发放了贷款29万元。被告林国军也按约定将借款本息给付至2019年6月。后被告林国军未按约定偿还借款本息。被告林国军辩称，我在被告朝阳东明地产有限公司处购买本案争议房屋属实。但是，房屋买卖合同及借款合同签订后，被告朝阳东明地产有限公司没有向我们交付本案争议房屋的钥匙，也没有向我们收取物业费。后来我发现被告朝阳东明地产有限公司将本案争议房屋交付给案外人。所以，我同意原告方的解除合同的要求，因争议房屋已经被朝阳东明地产有限公司交付他人，我不同意还款。被告朝阳东明地产有限公司（以下简称东明地产）辩称，房屋买卖合同及借款合同属实，我公司现在资金周转困难，希望延期至2020年8月末偿还借款本息。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，被告林国军、张淑媛与原告建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告林国军、张淑媛在原告处借款人民币29万元用于购房，借款期限为126个月即从2017年1月18日起至2035年1月18日止；被告按月结息和付息，按月等额本息还款。借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2016年8月4日，被告朝阳东明地产有限公司与原告建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告朝阳东明地产有限公司承诺对因购置坐落于建平县第二小学旁边“顺泰花园”项目及“顺馨佳苑”所属的住房或商业用房而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证合同所担保的债权是指自2016年8月4日至2019年8月3日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币4,000万元。保证方式为连带责任保证。被告林国军、张淑媛夫妻用享有权利的位于建平县房屋（面积119.16平方米）1处为该笔借款进行抵押担保，并在建平县国土资源局办理了不动产登记证明。上述合同签订后，原告向被告林国军、张淑媛发放了贷款29万元。被告林国军也按约定将借款本息给付至2019年6月。后被告林国军未按约定偿还借款本息。上述事实，有原告提交的《中国建设银行个人住房贷款申请表》1份、《中国建设银行个人住房贷款申请表》1份、《个人住房（商业用房）借款合同》1份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份、个人贷款支付凭证1枚、抵押承诺1份、不动产登记证明1份、东明地产收款收据1枚予以证明。上述证据，经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告建设银行与被告林国军、张淑媛、东明地产分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告林国军、张淑媛未按约定向原告返还借款本金及支付相应利息，原告有权按照借款合同的约定解除合同提前要求被告林国军、张淑媛返还借款本金266,102.46元并按合同约定支付借款本金自2017年1月23日起至本判决确定给付之日止的相应利息，但应扣除被告已经偿还的借款本息。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……”规定，原告对被告林国军、张淑媛享有权利的位于建平县房屋（面积119.16平方米）的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权。被告东明地产作为此笔借款承担连带保证责任的保证人，在保证期间内应对被告林国军、张淑媛的未还借款本息承担连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司建平支行与被告林国军、张淑媛于2017年1月23日签订的编号为210102814-2012-20160669017的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告林国军、张淑媛于本判决发生法律效力后十日内共同偿还原告借款本金266,102.46元并按合同约定支付借款本金自2017年1月23日起至本判决确定给付之日止的相应利息，但应扣除被告已经偿还的借款本息；三、原告中国建设银行股份有限公司建平支行对抵押物位于建平县房屋（面积119.16平方米）的折价、变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；四、被告朝阳东明地产有限公司对被告林国军、张淑媛的未还借款本息承担保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,292元、公告费690元合计5,982元，由被告林国军、张淑媛负担，被告朝阳东明地产有限公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张志刚人民陪审员  李德林人民陪审员  邹吉庆二〇二〇年三月二十六日书 记 员  赵月明