江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终55号 上诉人（原审被告）：黄美凤，女，汉族，1965年11月2日出生，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：高珍，江西骏华翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西深华盛源物业管理有限公司，住所地：江西省鹰潭市信江新区纬五路六号鼎宏大厦一单元1808室，社会统一信用代码：913606223432556979。 法定代表人：朱道茂，执行董事。 委托诉讼代理人：张美珍，女，汉族，1973年2月10日出生，住江西省鹰潭市月湖区，系该公司职工。 上诉人黄美凤因与被上诉人江西深华盛源物业管理有限公司（以下简称深华物业公司）物业服务合同纠纷一案不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄美凤上诉请求：1、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的（2019）赣0602民初1941号判决主文内容，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未履行物业管理责任，对于上诉人提出的房屋漏水问题始终未进行处理，违反合同约定，上诉人没有支付物业费是行使先履行抗辩权。至于（2019）赣0602民初1941号民事判决书当中描述，上诉人未能证明漏水损害与被上诉人存在因果关系，也未在诉讼中提出反诉，因此认定上诉人的抗辩理由不能成立，也不合理，因为这是两种法律关系。被上诉人未履行合同义务，导致上诉人拒绝支付物业费，这是第一层法律关系，上诉人在行使先履行抗辩权，举证标准只要证明到被上诉人未履行合同义务即可，房屋漏水的证据已然可以达到证明目的；房屋漏水造成上诉人的损失，这是第二种侵权法律关系，上诉人保留主张侵权损害赔偿的权利，没有提起反诉，是对自身权利的处分。二、物业费标准不明确，被上诉人无法证明上诉人所欠具体金额。被上诉人未提供合同证明约定的物业费，仅凭缴费通知书证明物业费金额，系被上诉人提供的单方证据，与合同约定的物业费不符，起诉金额确有错误。综上所述，上诉人认为一审判决内容与事实不符，自身合法权益受到侵害，特提起上诉，请求依法改判。 深华物业公司答辩称，房屋漏水问题答辩人无需承担任何赔偿责任，被答辩人所欠的物业费用金额准确无误。事实与理由：一、根据《物业管理条例》，本公司是对小区的公共区域、公共设施及小区环境进行日常管理和秩序维护。房屋问题是开发商的建筑质量问题，并非是答辩人的过错导致。二、根据《建筑工程质量管理条例》第四十四条第二款的规定：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。房屋漏水后如在保质期内，物业有及时联系对接开发商的责任，并将情况反馈给业主，只能做沟通的桥梁，不能承担责任。如果超过质保期，物业应及时了解漏水原因，属于质量问题，及时申请维修基金维修。不属于质量问题，应告知业主，物业参与协调。但是物业没有执法权，如果其他业主不理睬，建议采取诉讼解决问题。房屋质量问题不属于物业的服务过失，也不属于物业的侵权更不属于物业的过失或者不作为。因此，被答辩人以此为由不缴纳物业费没有依据。根据法律规定，物业已就其问题与业主进行沟通，并告知相关情况。三、根据《物业服务协议》第六条，其明确了物业费的计算方式。商铺物业：1.5元/月．平方米（不含公共耗能费用），被答辩人是房号为3#C1-4、3#C1-5、3#C1-6的店面业主，总面积324.96平方米。自2017年7月30日至2019年7月30日拖欠的物业费为11699元。 深华物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付拖欠物业费共计人民币11699元；二、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系绿城房地产公司开发的信江一号小区房号为3#C1-4、3#C1-5、3#C1-6的店面业主，总面积324.96平方米。2015年9月28日原告与鹰潭市绿城房地产开发公司（以下称开发商）签订了《“信江一号”物业管理服务移交协议》，入驻信江一号小区进行小区物业管理服务，有权依协议之约定对信江一号小区收取入驻前小区业主欠缴的物业费及入驻后对小区进行物业管理服务所产生的服务费用。自2015年10月1日起原告依约对被告居住的信江一号小区提供物业管理服务，并严格履行开发商与业主签订的《前期物业管理服务协议及业主临时管理规约》的物业服务收费标准及服务质量。原告一直积极履行、物业服务管理职责，但被告却长时间没有履行相应缴费义务，自2017年7月30日起至2019年7月30日拖欠物业管理费人民币11699元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其却以不正当理由拒绝缴纳相关费用。综上所述。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法判决支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：被告系绿城房地产房开发公司开发的信江一号小区房号为3#C1-4、3#C1-5、3#C1-6的店面业主，总面积324.96平方米。2015年9月28日原告与鹰潭市绿城房地产开发公司签订了《“信江一号”物业管理服务移交协议》，协议约定，原告入驻信江一号小区进行小区物业管理服务，对信江一号小区收取入驻前小区业主欠缴的物业费及入驻后对小区进行物业管理服务所产生的服务费用。自2015年10月1日起原告依约对被告居住的信江一号小区提供物业管理服务，并履行开发商与业主签订的《前期物业管理服务协议及业主临时管理规约》的物业服务收费标准及服务质量。被告自2017年7月30日至2019年7月30日止拖欠物业管理费计人民币11699元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告拒绝缴纳，原告为此向法院提起诉讼，望判如所请。 一审法院认为，原告依与开发商签订的前期物业服务合同为被告所在的小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主应当向原告履行支付物业服务费的义务，故被告辩称没有收到原告催缴物业费清单的辩解意见一审法院不予采纳，被告对所欠物业费金额不持异议，故原告诉请判令被告给付所欠物业管理服务费，一审法院理应支持。被告辩称因原告未履行责任造成的相关损失应由原告承担，一审法院认为被告仅举证证明其损失存在，并未举证其损失是否与原告履行合同存在关联，且亦未提起反诉，故被告该项辩解意见一审法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄美凤于本判决生效之日起十日内支付原告江西深华盛源物业管理有限公司2017年7月30日至2019年7月30日止的物业服务费11699元．如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元（已减半），由被告黄美凤负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，被上诉人深华物业公司与开发商签订了物业管理服务移交协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对上诉人黄美凤与被上诉人深华物业公司具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。2017年7月30日至2019年7月30日期间，深华物业公司为黄美凤涉案房屋提供了物业服务，黄美凤理应按照合同约定支付物业服务费。 关于案涉房屋漏水问题。上诉人黄美凤主张被上诉人深华物业公司未予以处理，违反合同约定，有权行使先履行抗辩权。本院认为，物业公司对物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备、公共秩序和环境卫生具有管理维护义务。但上诉人没有提交相关证据证明涉案房屋漏水是公共部位漏水所致。并且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人也未提供相应的证据证明涉案房屋漏水是由于物业公司的其他过错所造成的，因此，应承担举证不能的不利后果。 关于物业费标准问题。《前期物业服务合同》第六条明确约定了物业费的具体收费标准。上诉人的该项上诉理由与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，上诉人黄美凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92元，由上诉人黄美凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢秋荣 审判员  张志明 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月十日 书记员  程梅刚