吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初3081号原告张宏军，男，1981年1月10日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人杨福，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。被告刘敏波，男，1983年9月20日生，汉族，无职业，住磐石市。现住址：长春市南关区。委托诉讼代理人颜世华，吉林洁廉律师事务所律师。原告张宏军与被告刘敏波确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月29日、2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告张宏军及委托诉讼代理人杨福，被告刘敏波及委托诉讼代理人颜世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏军向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告张宏军与被告刘敏波的房屋买卖合同有效；2、被告立即给付购房余款23．9万元；3、被告向原告支付违约金4.8万元（24万元X20%）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月29日，被告通过房屋中介找到原告，欲购买原告的房屋。同一天，原、被告双方签订了“房屋买卖合同”，原告将自己所有的坐落于磐石市二长榆树高层2-402室住宅(建筑面积为93．97平方米)出售给被告，出售价格24万元。同时，双方在签订的“房屋买卖合同"中明确约定了各自的权利、义务。第八条违约责任:任何一方违约，对方可按房款20%索要违约金。2019年8月30日,被告交付了1千元定金,同时为原告出具了一份23．9万元的“欠条”,被告承诺七日内结清。原告当场将该房屋的钥匙交付给被告，被告实际占有该房屋并向物业交付了入住费1.8万余元。现早己过了给付房屋余款的时间，被告迟迟不履行义务，原告多次找到被告索要上述款项，被告一拖再拖至今。故原告诉至法院，望人民法院依法公断，支持原告的诉讼请求。被告刘敏波辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2019年8月30日签订的售房协议书无效，要求给付房款不符合协议约定，要求承担违约金没有法律依据，请法庭依法确认协议书无效，驳回原告的其他诉讼请求，诉讼费由原告承担。1、原、被告签订的售房协议无效。签订协议要诚实守信，但原告违反了诚实守信的原则，原告签订协议时谎称取得房产证，利用欺诈手段骗取答辩人，答辩人信以为真，原告根本没有取得房产证，根据合同法第52条规定，一方以欺诈手段签订合同，合同无效。2、原告要求给付房款不符合协议约定，请法庭驳回这一诉请。双方签订的售房协议书第二条约定，本合同签订之日起付房款24万元，同时将房产证原件交于答辩人。首先，从给付的时间是从签订协议之日起，并没有约定具体的时间，而且附了条件，同时将房产证原件交付。现原告拿不出房产证，根本交不了，要求给付房款不符合协议约定的条件，对原告的该项请求应依法驳回。3、原告不能按照协议履行义务，首先违反协议约定，造成协议不能履行和无效，过错在原告。原告索要的违约金不能成立，根据合同法第58条规定，原告应将答辩人交付的1千元返还给答辩人，答辩人将毛坯楼房返还给原告，并赔偿答辩人入住费18，400.00元。另本案的买卖合同是2019年8月30日签订的，2019年8月29日签订的是中介交定金1，000.00元的意向合同。本案应按2019年8月30日双方签订的售楼协议书作为双方买卖的合同。2019年8月29日签订的意向合同不具有法律效力，在起诉状中，原告称2019年8月30日交付定金1，000.00元有误，是2019年8月29日交定金1，000.00元。经审理查明，2019年8月29日，被告刘敏波通过金鼎房屋中介找到原告张宏军，欲购买原告张宏军的房屋。金鼎房屋中介公司工作人员已向被告讲明该房屋没有办理房屋所有权证，且该整栋楼房都没有办理房屋所有权证。当天，原、被告双方在金鼎房屋中介公司签订了“房屋买卖合同”，原告将自己所有的坐落于磐石市二长榆树高层2-402室住宅(建筑面积为93．97平方米)出售给被告，出售价格24万元，被告刘敏波交付了1千元定金。2019年8月30日，被告刘敏波为防止原告一房二卖又找到原告，在远达广告公司打了“售楼协议书”，由于该协议书第二条加了一句“同时甲方将房产证原件交给乙方”，原告要求去掉该条款，故原、被告又重新打了“售楼协议书”，原、被告在去掉“同时甲方将房产证原件交给乙方”一句后，双方又签订了“售楼协议书”。签订协议后，被告刘敏波与原告及金鼎房屋中介公司等人到磐石市吉银村镇银行办理取款业务，由于被告身份证的原因，没有取出房款。于是，被告为原告出具了一份23．9万元的“欠条”，并承诺七日内结清。之后，原告将该房屋的钥匙交付给被告，被告实际占有该房屋并向物业交付了入住费1.8万余元。事后，原告多次找到被告索要房款未果。现原告诉至法院，要求确认原告张宏军与被告刘敏波的房屋买卖合同有效；被告立即给付购房余款23．9万元，并向原告支付违约金4.8万元。上记事实，有原、被告陈述及房屋买卖合同、欠条、定金票据，售楼协议书两份、收款收据及证人庄迪、林平、杨飞菲、宋思远庄迪、杨鸿羽证明、光盘一张等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告间签订的“房屋买卖合同”及“售房协议书”是双方真实意思表示，原告将房屋交付给了被告，被告也已为原告出示了欠据并交付了物业费，被告也已经实际占有该房屋，故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告刘敏波提供的证据不足以认定原告张宏军存在隐瞒事实、欺骗签约的行为。原告张宏军已经按照约定履行了合同义务，被告刘敏波行使合同解除权没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同不发生解除的法律效果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据本案房屋买卖的性质，原告有按照法律规定履行为被告办理房屋所有权证的义务。双方当事人均应依据协议的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现被告并未举证证明涉案房屋买卖有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应由其承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，应予支持。关于原告要求被告赔偿的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告张宏军与被告刘敏波签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告刘敏波于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告张宏军购房款23．9万元；三、原告张宏军协助被告办理房屋产权过户手续；四、驳回原告张宏军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，610.00元，由被告刘敏波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  陈俊蛟人民陪审员  柳广义人民陪审员  宋立军二〇二〇年三月三十一日书 记 员  李 雪