江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终360号上诉人（原审被告）：朱华敏，女，汉族，1970年7月20日生，住徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：孙立，男，汉族，1967年10月10日生，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：**峰，男，汉族，1957年3月7日生，住江苏省沛县。原审被告：杨昌英，女，汉族，1938年10月15日生，住徐州市鼓楼区。上诉人朱华敏、孙立因与被上诉人**峰，原审被告杨昌英执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）（2018）苏0303民初7271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱华敏、孙立上诉请求：一、撤销原审法院(2018)苏0303民初7271号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.原审判决在无充分证据和不符合生活常理的情况下，直接否定（2018）苏0303执异210号执行裁定查明的事实。轻信受托人夏冰所称的办完房屋买卖委托公证书后的5-6年时间里一直忙在外地没有回来，此说法不符合常理。**峰对办理过户持消极放任态度，具有明显过失；2.原审法院判令上诉人承担案件受理费不当。上诉人依法查封杨昌英名下房产，本身并无过错，且（2018）苏0303执异210号执行裁定已查明**峰因欲转卖西阁街农贸市场4#-4-405室（以下简称涉案房屋）并避税，导致故意不过户到自己名下的事实。原审法院让无过错的申请执行人承担案件受理费，恰恰说明了原审法院案件认定事实不清，没有查明涉案房屋长期不过户的真正原因和责任方。经审理查明，2017年3月13日，原审法院对朱华敏、孙立诉杨昌英、鹿桂平、王亚忠等民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0303民初1900号民事判决：鹿桂平、王亚忠向朱华敏、孙立返还借款本金35万元并支付利息；杨昌英向朱华敏、孙立返还借款本金35万元并支付利息。杨昌英、鹿桂平、王亚忠不服，向本院提起上诉，本院于2017年7月28日作出（2017）苏03民终4005号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年8月1日，原审法院根据朱华敏、孙立申请作出（2016）苏0303民初字1900号民事裁定：冻结鹿满平、律云莉、鹿桂平、王亚忠、杨昌英、鹿金平、鹿银平的银行存款100万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2016年8月9日，原审法院向徐州市不动产登记局送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，要求其协助：“……四、查封杨昌英、鹿广忠名下共有的位于徐州市产壹套。五、查封期限为叁年。”根据朱华敏、孙立申请，原审法院于2017年8月14日立案强制执行，案号为（2017）苏0303执2479号。被上诉人**峰就涉案房屋向原审法院提出执行异议，原审法院于2018年12月10日作出（2018）苏0303执异210号执行裁定，裁定驳回**峰的诉讼请求。**峰不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，涉案房屋系**峰于2003年9月24日从鹿广忠、杨昌英夫妇处签订合同购买。2006年元月19日付清全部购房款。该处房屋2004年起，由**峰安排夏淑华等人一直居住使用。法院查封时间为2016年8月9日，**峰在法院查封该处房屋前已签订合法有效的书面买卖合同、付清全部房款并合法占有该房屋，**峰对涉案房屋享有的实体权利足以排除执行。房屋未办理过户登记的责任也不在**峰。卖房人的委托人以在外地工作生活为由，迟迟不给**峰办理过户手续。现卖房人鹿广忠去世多年，过户手续更是难以办理。请求：一、判决停止对涉案房屋的执行并解除查封；二、诉讼费用由被告负担。原审法院查明，鹿广忠与杨昌英系夫妻。2003年9月24日，**峰与鹿广忠签订《买房协议》，约定**峰以103000元价格购买鹿广忠所有的徐州市房屋。当日，**峰交给鹿广忠房款7万元，次日，**峰交给鹿广忠2万元。2004年9月5日，**峰交给鹿广忠1万元。2006年1月19日，**峰交给鹿广忠3000元，鹿广忠出具收条，载明房款全部付清。2010年5月14日，涉案房屋取得产权证，登记在鹿广忠名下。房屋所有权证、土地使用权证由**峰持有。2010年7月14日，鹿广忠、杨昌英委托夏冰全权代理该房屋出售、交易、代收购房款及办理相关过户手续（包括房屋所有权证、土地使用权证、水、电、煤气、有线电视等），并将委托书办理了公证。江苏省徐州市彭城公证处于2010年7月14日出具了（2010）徐彭证民内字第995号及（2010）徐彭证民内字第997号公证书。原审法院另查明，案外人夏淑华自2004年起居住在涉案房屋至今。原审法院认为，2003年9月24日，**峰与鹿广忠就涉案西阁街农贸市场4#-4-405室等房屋签订的买房协议合法有效，2004年起405室房屋已交付**峰并由案外人夏淑华使用，均发生在原审法院查封之前，2006年1月19日**峰已付清全部购房款。之所以没有办理过户登记，夏冰出庭作证的证言能证实并非**峰方的原因，故能够确认**峰对涉案西阁街农贸市场4#-4-405室的权利能够排除执行，对于**峰要求停止对该房屋的执行并予以解除查封的诉讼请求，原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决停止对徐州市西阁街农贸市场4#-4-405室房屋的执行并解除查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,案外人的请求符合上述法律规定的情形，其排除执行的请求应予支持。本案中，2003年9月24日被上诉人**峰与鹿广忠就涉案房屋签订了买卖协议，2004年起**峰将购买的涉案房屋交给夏淑华使用至今，2006年1月19日**峰支付了涉案房屋的全部对价，上述事实均发生在原审法院查封之前，符合上述条款的规定，本院予以确认。关于上诉人提出原审判决在无充分证据及不符合生活常理的情况下，轻信受托人夏冰陈述，否定（2018）苏0303执异210号执行裁定已查明的事实不当的问题。2010年7月14日，鹿广忠、杨昌英委托夏冰全权代理房屋的出售、交易、代收购房款及办理相关过户手续，该事实有江苏省徐州市彭城公证处出具的公证书为证。该公证书与**峰、鹿广忠签订房屋买卖协议等证据能够形成完整的证据链，鹿广忠、杨昌英作为所有权人有权委托夏冰办理涉案房屋买卖相关的事项，上诉人未有相反的证据证明鹿广忠、杨昌英受到胁迫签订买卖协议和办理公证事项，夏冰亦未超出其授权范围行使代理权。故夏冰出庭作证证实未办理涉案房屋过户系其常年在外工作所致，并非**峰的原因，被上诉人未办理过户登记的理由客观、合理，本院予以采信。上诉人的其他上诉理由亦无法律规定，本院不予支持。**峰对涉案房屋排除执行的请求符合上述条款规定的情形，原审法院依法支持**峰要求停止对涉案房屋执行并予以解除查封的诉讼请求是正确的。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5395元，由上诉人朱华敏、孙立负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇二〇年三月二十四日书记员  刘 迪