山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终190号 上诉人（原审被告）：马源，女，1976年9月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：彭磊，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛传光，男，1978年3月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：宋佰成，山东舜铭律师事务所律师。 上诉人马源因与被上诉人薛传光房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马源上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判；本案一、二审诉讼费用均由薛传光承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。双方在协商房屋买卖过程中，正值春节和正月期间，薛传光以正月期间不谈事为由，一直拖延房屋贷款事宜。双方对贷款事宜协商多次，至2019年3月18日下午，马源再次通过中介通知薛传光到银行办理贷款手续，但薛传光托词不到现场。后因房屋市场价格上升，薛传光出于恶意占有马源定金和解除合同的目的提起本案诉讼。薛传光无确实证据证明马源根本违约，而马源提供的证据足以证明履行合同的诚意。而一审罔顾事实和证据，无视薛传光主观恶意，违背法律对根本违约的明确规定，任意判决解除合同，且对薛传光巨额定金的诉讼请求予以支持。 薛传光辩称，一、涉案房屋买卖合同已经解除。1.马源未按照合同约定履行付款义务，已经构成根本违约。按照双方签订的《日照市存量房屋买卖合同》约定马源应于面签当日(即2019年1月7日)支付购房款81万元，逾期超过10日，薛传光有权解除合同。马源未按约定支付购房款已根本违约，薛传光享有合同解除权。2.马源明示不再履行合同义务，导致合同解除。从薛传光提交的黄进英与中介刘荣超、薛传光与马源的通话录音均可以看出，马源自己明示不再履行合同。薛传光只能告知因马源单方违约，不再履行合同导致合同解除，并要求马源承担违约责任。 二、涉案房屋买卖合同解除后，马源应承担违约责任。马源与薛传光签订房屋买卖合同，并约定以转让投资款及收益权的方式交付定金。投资款及收益权转让的事宜也已经实际履行，即定金已经实际交付。现因马源违约导致涉案房屋买卖合同解除，马源交付的定金应归薛传光所有。请求驳回上诉，维持原判。 薛传光向一审法院起诉请求：1.依法确认薛传光、马源之间签订的日照市存量房屋买卖合同（合同编号为RZ-18-0000139号）于2019年2月11日解除；2.依法确认马源交付的定金30万元归薛传光所有。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行了质证。 薛传光提交如下证据：证据一、情况说明、2882#备注及委托协议书各一份。证明目的：1.双方之间口头约定，薛传光将位于日照市东港区房屋卖给马源，马源支付定金30万元。双方协商马源以转让在于澎处的投资款30万元的方式支付定金。2.双方及于澎均已同意以转让委托投资款的方式抵顶定金，薛传光已与于澎重新签订委托投资协议书。3.委托担保协议的担保人也已经同意马源与薛传光之间的合同权利义务转让；证据二、《日照市存量房屋买卖合同》，证明目的：双方为房屋买卖贷款等事宜的顺利进行，于2019年1月4日，签订合同编号为RZ-18-0000139号日照市存量房屋买卖合同；证据三、薛传光和马源录音一份。证明目的：1.为担保涉案房屋买卖一事，马源以转让在案外人于彭处委托投资协议中权利义务的方式支付定金。2.2019年2月11日，马源因自身原因单方违约，表示不再购买涉案房屋并解除合同；证据四、黄进英和中介录音一份。证明目的：马源因自身原因单方违约表示不再购买涉案房屋并解除合同，合同解除事宜也已经通知中介公司；证据五、房产证一份。证明目的：涉案房产基本情况。证据六、结婚证一份。证明目的：薛传光与黄进英系夫妻关系。黄进英有权处理相关房屋买卖事宜。 马源对薛传光提交的证据质证意见如下：对证据一、二的真实性没有异议；对证据三，对支付定金无异议，对薛传光主张马源因自身原因单方违约并解除合同有异议，根据该录音仅是双方的协商过程且并未达成解除合同的合意；对证据四的真实性没有异议，但通过该录音能够证实双方之间仅存在协商解除合同意向，但双方未达成解除合同的合意。同时根据中介与黄进英的通话录音，中介明确表示解除合同应当填写解除合同的协议，但双方并没有签订解约协议；对证据五、六的真实性没有异议； 马源提供如下证据：证据一、马源与中介刘荣超2019年3月18日下午14点微信截图两张，证明双方通过中介到银行办理房屋贷款手续，时间为2019年3月18日下午14点，但薛传光托词未到现场；证据二、涉案房屋买卖中介方刘荣超的证人证言，证明中介仅是组织双方签订合同和办理贷款、过户，若解除合同必须双方协商一致找中介方才能解除，单方不能解除合同。而双方并未按照公司流程完成解除合同的手续。 薛传光对马源提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议；对证据二证人证言可以看出因马源自身对于风水不重视导致合同不能履行，并且也已通知中介不再进行办理，薛传光也已从马源处将房屋钥匙收回，至于证人证言陈述的没有办理合同解除是指不符合中介公司自己的工作流程。双方之间房屋买卖合同是否解除应以双方自己的意思表示为准，双方并没有为合同解除附加到中介处签订书面解除协议的条件。 马源对证人证言发表如下质证意见：证人证言证明双方当事人对合同的协商过程，对合同是否解除、是否变更，证人不能证实。同时证明马源在履行合同过程中要求薛传光一起去银行办理贷款手续，证明了马源有履行合同的诚意和行动。因此马源并不存在单方面的违约行为。 经审查，一审法院对薛传光、马源提供的证据真实性予以确认，证明内容在认定事实部分阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：薛传光名下有位于日照市天诚华尔兹013幢01单元301号[鲁（2018）日照市不动产权第0025140号]房屋一处,由薛传光单独所有。薛传光拟出售上述房屋，马源知悉后与薛传光协商购买该房屋，双方共同委托21世纪不动产中介机构办理相关签订合同、贷款、解押等手续。此后双方经协商一致于2019年1月4日签订了《日照市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定薛传光将涉案房屋以251万元的价格出售给马源，房屋产权情况为商品房，马源于签订合同时交付购房定金30万元，于面签（合同签订后10日内）当日向薛传光支付购房款81万元，剩余140万元由买受人向商业银行申办抵押贷款，并约定了相应的违约责任。该定金马源以转让其在案外人于澎处的投资款30万元本金及收益的方式支付。合同中对逾期付款的违约责任约定为：“1.按照逾期时间，分别处理。((1)和(2)不作累加)(1)逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过10日（该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。” 对双方约定的定金30万元，案外人泰安市天盛大宇商贸有限公司作为该笔投资款的担保方，并于2018年12月22日出具情况说明及2882#合同备注，载明：原合同2416#换2882#，2018年12月22日乙方马源将此合同所有权益转给黄进英（薛传光），此合同在12月22日由马源转让给黄进英（薛传光）作为购房定金。以后该合同续签以及分红都和黄进英（薛传光）联系。此后，薛传光、马源及中介方约定于2019年1月7日上午到银行面签，双方办理了部分银行业务，但马源当日未向薛传光交付81万元首付款，涉案房屋未能解除抵押并完成过户贷款业务。马源离开银行后找风水大师到涉案房屋处看风水，大师表示马源属水，涉案房屋向后流不适合。当日晚，马源电话联系薛传光表示因风水问题不再购买涉案房屋。薛传光表示可以解除合同但马源无正当理由，已构成违约，薛传光不退还定金，马源对此不同意，并于此后约三日后将此前薛传光交付给马源的涉案房屋钥匙交还薛传光。 2019年2月17或18日，马源联系中介方表示同意继续履行原合同，薛传光拒绝，双方亦未就涉案房屋买卖达成其他协议。此后，薛传光未再联系马源及中介方。2019年3月19日，薛传光诉至一审法院，请求处理。 另查明，薛传光与黄进英系夫妻关系，于2018年12月22日签订《委托协议书》，投资协议甲方系于澎，乙方系黄进英、薛传光，担保方系泰安市天盛大宇商贸有限公司。协议约定，乙方委托甲方投资30万元，甲方保证乙方每年16%的收益，担保人对乙方的投资本金损失承担连带责任。乙方委托甲方投资时间自2018年12月22日至2019年12月22日止。 一审法院认为，薛传光与马源在平等自愿的基础上签订了《日照市存量房屋买卖合同》，双方签订的该房屋买卖合同不违背法律禁止性规定，故该房屋买卖合同合法有效。双方于2019年1月4日签订合同，约定马源于签订合同时交付购房定金30万元，于面签当日即2019年1月7日向薛传光支付购房款81万元，剩余140万元由买受人向商业银行申办抵押贷款。马源通过转让投资款收益权益的方式履行了交付30万元定金的义务，但未按照约定期限履行交付81万元首付款的义务，且逾期付款时间已超出10日，马源已构成根本违约，根据合同约定，薛传光有权解除合同并要求马源承担相应的违约责任，马源通知薛传光不再购买涉案房屋，不再履行合同后，薛传光表示可以解除合同但马源应承担违约责任，虽马源不同意按照薛传光要求的方式解除合同，但薛传光事实上已明确表示同意在马源承担违约责任的前提下解除合同，可以认定涉案房屋买卖合同已解除，合同解除仅需双方具有解除合同的意思表示，并不必然要求双方需要另行签订书面协议解除合同，故马源抗辩双方未在中介方签订书面解除合同的协议不能视为解除合同的观点，不予采信。虽然马源此后又于2019年2月中旬表示同意继续履行合同，但因其已构成根本违约，薛传光已行使合同解除权，并要求马源承担违约责任即不退还购房定金，在马源未与薛传光就涉案房屋买卖重新达成合意前，马源无权要求继续购买涉案房屋。对合同解除的日期，虽然马源在2019年1月7日即表示不再履行合同，但该期间尚未达到合同约定的马源逾期付款导致根本违约的最后期限，在该最后期限届满前马源仍可能按照约定支付首付款81万元并履行完毕涉案合同，加之薛传光未能明确其同意与马源解除合同要求马源承担违约责任的具体日期，故一审法院认为涉案合同解除的日期应认定为马源逾期支付首付款满十日之次日，即2019年1月18日，故对薛传光请求确认双方之间签订的《日照市存量房屋买卖合同》（合同编号为：RZ-18-0000139）已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。因马源逾期付款构成根本违约，虽马源于2019年2月中旬表示同意按照原合同履行，但未征得薛传光同意，故合同已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定给的义务的，应当双倍返还定金。故对薛传光要求确认马源已交付给薛传光的定金30万元归薛传光所有的诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、薛传光与马源于2019年1月4日签订的《日照市存量房屋买卖合同》于2019年1月18日解除；二、马源通过转让其在案外人于彭处投资款及收益权的方式交付给薛传光的定金30万元归薛传光所有；三、驳回薛传光本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5800元，由马源负担。 二审中，马源提交其与薛传光之妻黄进英2019年2月19日的通话录音一份，用以证明由于银行手续不全，合同双方并未完成面签，马源就合同的履行事宜多次与薛传光之妻黄进英进行协商催促，但黄进英均以正月不谈事、忌讳等理由拒绝，并要求延后协商，马源并未要求单方解除合同，对合同的履行一直抱有巨大诚意，否则也不会向薛传光支付30万元定金；在录音中，黄进英也明确表示即使合同解除，定金30万元也会在理财到期后，返还与马源，据此，双方一直处于办理银行贷款手续及协商的过程中，马源并不存在单方违约行为。薛传光质证认为，对录音的真实性无异议，该份录音是双方在协商处理合同解除后的违约责任问题，黄进英在录音中表述的正月不处理这个事，结合录音的前后，可以看出是指暂不处理合同解除之后的违约责任承担问题，并不是解决合同是否继续履行的问题，薛传光提交的其与马源的通话录音中，马源也明确认可黄进英要与马源明了，即通过诉讼等方式解决，双方并没有就违约责任达成一致，从马源提交的该份录音中也可以看出涉案房屋买卖合同是因为马源找到大师查看后不再购买，系马源单方违约。就马源提交的通话录音，本院认证如下：薛传光对通话录音的真实性无异议，本院予以确认，但双方通话的内容系协商定金退还事宜，并不非协商马源所称的继续履行合同及银行贷款手续事宜，该证据不能证明马源的上诉主张。 马源二审述称，春节前双方办理贷款手续时，因马源所在单位为其出具的收入证明不符合银行要求，而马源所在单位再另行审批出具收入证明需要较长时间，薛传光同意春节后再办理，后马源于正月初七找人到涉案房屋看风水，因风水问题马源表示不再购买涉案房屋并征得薛传光同意。正月过后，马源打电话提出去办理贷款手续，但薛传光拒绝，马源一直没说不要房子，还跟薛传光协商，实在不行马源就购买房屋再转卖，薛传光说无所谓其可以再卖。 本院认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同是否已解除。首先，双方在合同中明确约定购房款的交付方式、期限及逾期付款责任，马源在交付定金后，并未依约支付81万元购房款，且已逾期超过10日。其次，马源在签订合同和交付定金后，告知薛传光不再购买涉案房屋，即明确表示不再履行双方合同，薛传光亦表示可以解除合同，可见，双方已就解除合同达成合意，但仍就违约责任的承担、定金返还事宜存在争议。故薛传光主张涉案房屋买卖合同已解除，符合双方合同约定和法律规定。双方对于一审认定的合同解除时间未提出异议，本院不予处理。 关于马源交付的30万元定金是否应予退还。马源交付的30万元定金是双方为了保证合同的履行而由马源先行支付的履约担保，因马源单方原因致使双方房屋买卖合同未能继续履行，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定判令定金30万元归薛传光所有并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人马源负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  王林林 审判员  刘 芳 二〇二〇年三月十八日 法官助理张锦秀 书记员刘畅