湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终975号上诉人（原审原告）：永州市零陵区鑫龙城上城业主委员会。负责人：秦岭梅，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈湘波，湖南湘律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司。法定代表人：何礼国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师。上诉人永州市零陵区鑫龙城上城业主委员会（下称城上城业主委员会）因与被上诉人永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（下称鑫龙房地产公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，进行了法庭询问，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。城上城业主委员会上诉称：请求改判确认位于永州市零陵区鑫龙城上城小区一期商住楼地下室（含地下停车场）属一期全体业主所有。鑫龙房地产公司辩称：一审认定的事实清楚，处理是正确的，应当予以维持。城上城业主委员会向一审法院起诉请求：一、请求人民法院确认位于永州市零陵区鑫龙城上城小区一期商住楼地下室（含地下停车场）属一期全体业主所有；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实，鑫龙城上城系被告鑫龙公司开发的房地产项目，秦岭梅等914人购买了该小区一期的住房。2015年12月，零陵区房地产测绘事务所对该项目一期五栋房屋进行了现场实测并作出测绘报告书。因涉及该小区一期地下室、车位、车库等物权，小区业主与鑫龙公司发生争议。经各方组织协调，鑫龙公司于2016年11月24日出具承诺书，该承诺书第六条载明“保证在2016年1月27日（年前）证明地下停车场部属于公摊面积…”。之后，鑫龙公司于2018年10月23日取得地下室的不动产登记证书（编号为湘（2018）零陵区不动产权第000XXXX号），永州市国土资源局零陵分局于2018年12月15日公示鑫龙城上城地下室的情况：“永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在零陵区湘口馆路、荔枝东路与阳明大道交汇处取得土地一宗，已发土地证号：零国用(2015)第00XXXX号；使用权类型为出让，用途为：其他普通商品住房，发证面积为26580.04㎡。鑫龙城上城1-5栋于2015年11月进行竣工验收备案，2018年4月24日到我中心申请对1-5栋房屋的地下建筑物办理不动产登记。1-5栋房屋地下建筑物总建筑面积为16,548.4㎡，其中车库面积为13,555.19㎡，附属用房面积为2993.21㎡。我中心只对其申请地下车库13,555.19㎡进行登记发证，附属用房未进行登记发证。该项目地下室发证土地属共有地，未分摊地上建筑物应分摊的土地面积。”2018年11月27日，鑫龙公司发出了地下停车位使用权转让及租赁公告，业主与鑫龙公司再次发生争议，业主委员会遂向本院提起民事诉讼，引发本案。另查明，该小区的人防工程修建在该小区二期的6、7、8号楼的地下。被告已于2012年6月15日向永州市人防办缴纳了人防异地建设费。一审法院认为，本案争议焦点为：本案所争议的标的物是否纳入商品房的出售成本及土地面积是否分摊到各业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有、共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从双方（业主与鑫龙公司）签订的房屋买卖合同看，第二十一条第5项明确约定“该商品房项目规划设计设置的地上及地下车位、车库、库房、储藏间、商铺、会所等各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施，除依法移交给国家和已摊分入公共建筑面积外，所有权属出卖人，出卖人有权将其出租、销售和赠与。”合同第二十二条第2款规定“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的杂房、车库、车位、非商品房专属之附属物不随同该商品房一并转让。”零陵区不动产中心给本院的答复函中亦指出“城上城一期商住楼地下室(含地下停车场)建筑面积、土地使用权面积没列入住户，或者商业用房的分摊面积。”故双方对地下室、车位的权属有明确的约定，同时，根据不动产中心提供的土地分摊明细表统计，914户业主房屋建筑面积为132,650.4㎡，分摊面积为6160.16㎡，该面积远小于本案争议标的的建筑面积，与事实不符，且原告没有证据证实业主的购房价款中已包含地下车位的建设成本，故原告的诉称理由不成立。原告还提出鑫龙公司承诺证明地下停车场为全体业主共有，经审查该条承诺原文为“保证在2016年1月27日（年前）证明地下停车场部属于公摊面积”，从该承诺的背景上看，是双方对地下停车场权属存在争议，如鑫龙公司确认该地下停车场为业主所有，则无需证明，直接交付业主管理即可，且该书写不符合常理，如真实意思为属于公摊应当直接书写为地下停车场属于公摊面积或者书写为地下停车场部分属于公摊面积，且双方存在争议，即便是证明，应由主张享有权利的业主来证明，不应当是同样主张享有权利的鑫龙公司来证明不属于自己所有，而属于对方所有。亦应当是被告抗辩称“部”为打印错误的理由更符合于常理，且从鑫龙公司之后的行为看从没有确认该地下车库为业主所共有，同时“地下停车场部”不符合现代汉语的一般书写规范，故对原告的该项诉称理由亦不予采信。同时，被告鑫龙公司作为公司法人，其取得了地下室的不动产登记证，取得该部分建筑的专有权属，同样享有特定业主的权利。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告永州市零陵区鑫龙城上城业主委员会的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人鑫龙房地产公司承建的位于永州市零陵区鑫龙城上城小区一期商住楼地下建筑物建筑面积为16,548.4㎡，其中地下车库建筑面积13,555.19㎡，附属用房面积为2993.21㎡，该地下建筑物（车库、附属用房）虽然规划设计为商品房配套设施，但该地下建筑物（车库、附属用房）是否无偿提供给业主使用在房屋买卖合同中没有约定，该地下建筑物（车库、附属用房）未计入小区建设用房公摊面积，未分摊到业主（购房户）所购房屋面积之中，该地下建筑物的建设费用由被上诉人支付，也未分摊到商品房各购房户购房款中。同时，附属用房面积还用于了小区商品房水电配套设施安装、工程检修设备储藏间等及其它用途的使用用房，具有专属性。因此，地下建筑物（车库、附属用房）应属商品房之附属物，没有同商品房一并出卖给业主（购房户）。虽然诉讼标的物在商住楼地下，但建设费用是由被上诉人支付的，按照“谁投资、谁收益”的原则，该地下建筑物（车库、附属用房）应当归被上诉人所有。上诉人城上城业主委员会提出“请求改判确认位于永州市零陵区鑫龙城上城小区一期商住楼地下建筑物（车库）属一期全体业主所有”与事实不符，本院不予支持。其提出被上诉人《承诺书》承诺该地下车库为公摊面积属全体业主共有的理由，从《承诺书》中反映，被上诉人承诺的内容及条款较多，其中第六条关于“保证在2016年1月27日（年前）证明地下停车场部属于公摊面积”。上诉人仅从该条字面“部”上认为被上诉人已承诺地下建筑物（车库）为公摊面积的归属性不具体、不明确，有悖事实真相，从该条款中不能直接证明被上诉人已经承诺上诉人地下车库为全体业主所有。现被上诉人对地下车库已经取得产权证，且被上诉人又并不认可上诉人的主张。因此，其提出的理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人永州市零陵区鑫龙城上城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  李 飞审判员  杨世清二〇二〇年三月三十一日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。