广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3638号上诉人（原审被告）：诸长忠，男，1967年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：郭佳宜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成林，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程雪平，女，1974年11月22日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林晓煌，广东国智律师事务所律师。原审被告：程冬平，女，1969年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区华穗路5号。法定代表人：钟德胜。上诉人诸长忠因与被上诉人程雪平、原审被告程冬平、原审第三人招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸长忠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判驳回程雪平一审的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由程雪平承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。2009年6月1日签订的《房屋买卖协议》是虚假的，并非诸长忠的真实意思表示。诸长忠作为案涉房屋的权属人，程雪平利用黑恶势力胁迫诸长忠签订案涉协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《房屋买卖协议》应属无效。另，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，案涉房屋因签订合同时尚未取得权属证明，故不得交易转让，因此，案涉协议是无效的。故一审法院认定《房屋买卖协议》有效，显属错误。（二）即使《房屋买卖协议》有效，程雪平也没有实际履行支付购房款的义务，一审法院认定程雪平于2013年6月7日向程冬平转账90万元购房款是错误的。若协议真实，则购房款不可能在合同签订之后的4年后才支付，该90万元的银行流水并非案涉购房款，而是诸长忠帮案外人朱金清和黄文萍兄弟购买指标时，朱金清通过其妻子程雪平的银行账户转账至诸长忠妻子程冬平账户的费用。一审法院以案涉房屋于2014年12月9日取得房产证来推断2013年6月7日程雪平才支付90万元为购房款符合常理，显属不当。（三）一审法院程序违法。程雪平起诉诸长忠、程冬平为其办理案涉房屋的所有权证，并未涉及招商银行广州分行的贷款问题。程雪平一审并未增加或变更诉讼请求，一审法院也未向诸长忠、程雪平释明过贷款问题，一审法院仅以程雪平庭审后提交的《情况说明》且未经双方知晓或答辩而作出的一审判决第一、二项，属于超出诉讼请求的判项。程雪平二审辩称，不同意诸长忠的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、案涉《房屋买卖协议》合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，合同效力与物权效力应明确区分，案涉协议属于各方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的规定，故《房屋买卖协议》合法有效。二、程雪平已经依约支付购房款，程雪平于2013年6月7日一次性向程冬平支付90万元房款，其中包括合同约定的实付825000元及一次性支付的75000元。三、关于代为清偿贷款。为将案涉房屋过户至自己名下，程雪平表示愿意代诸长忠清偿其违约设立的抵押贷款。四、本案的诉讼费用应由诸长忠承担，因其是本案的违约方。程雪平于2019年4月8日向一审法院起诉请求：1.判令诸长忠、程冬平立即为程雪平办理位于广州市白云区xx号xx房的所有权证并由诸长忠、程冬平承担相关税费；2.判令诸长忠、程冬平向程雪平支付违约金20万元；3.诸长忠、程冬平承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市白云区xx号xx房，房屋性质为商品房，建筑面积142.2192平方米，共有情况：单独所有，产权人为诸长忠，登记时间为2014年12月9日。案涉房屋分别于2015年、2017年抵押给招商银行广州分行，无查封。2009年6月1日，程雪平（受买方，乙方）与诸长忠、程冬平（出卖方，甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定：一、甲方愿意将富力桃园C区十一幢2102室一套，面积为一百三十九点九九平方出卖给程雪平所有。二、总价格壹佰伍拾万元人民币。因甲方此房按揭未尽，尚有六十七万元贷款未还，此款由乙方继续按揭。另外此房正在出租。甲方已收回二个月押金为捌仟元整，同意补偿给乙方伍仟元人民币，共合计陆拾柒万伍仟元人民币。壹百伍拾万元减去上述，应实付捌拾贰万伍仟元整；四、双方因姐妹关系，日前不急于过户，日后乙方要求过户甲方无条件配合办理过户手续，过户一切费用由乙方负责；五、违约责任：甲乙任何一方不得以任何借口或其它理由违反上述议若有违约，违约方应赔偿给对方违约金贰拾万元整；六、未尽事宜：双方必须友好协商解决，无法解决由当地法院进行仲裁。七、此协议一式二份，双方各执一份，签字后生效。（此协议房主诸长忠身在上海，不便亲签，全权委托程冬平办理签定）。出卖甲方处有诸长忠、程冬平的签名，受买方处有程雪萍签名，程东波在证人处签字。庭审中，诸长忠称出卖甲方处的签名确实为其本人所签，但并非其真实意思表示，当时由于他人胁迫才签名。根据《中国农业银行银行卡取款业务回单》的内容显示，2013年6月7日，程雪平向程冬平名下的银行账户62×××12转账90万元。程雪平称该90万元包含实付房款82.5万元及按揭款75000元。诸长忠称该90万元转账用于购买成都档口的指标费用。作为证人的程东波于2019年5月8日出具《证人证言》，内容为：我系程冬平、程雪平的哥哥，2009年6月1日诸长忠、程冬平与程雪平签订的《房屋买卖协议》，约定诸长忠、程冬平将富力桃园C区十一幢2102房（房产证地址：白云区xx号xx房）出卖给程雪平所有。我可以证明：程雪平已将协议约定的实付825000元全部支付给程冬平。按揭也是程雪平和朱金清在供，如有需要，我可以出庭作证。2015年9月6日，诸长忠、程冬平以及王建东与招商银行广州分行签订了编号为8150821536010的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平为上述授言提供抵押担保，抵押物地址为白云区xx号xx房。在上述授信协议项下，招商银行广州分行与诸长忠、王建东签订了两份《个人贷款借款合同》，随后招商银行广州分行分别向借款人发放贷款146万元、50万，合计196万元。2017年6月6日，诸长忠、程冬平与招商银行广州分行签订编号为8170526900043的《个人授信及担保协议》，诸长忠及其配偶程冬平为上述授信提供抵押担保，抵押物地址为白云区xx号xx房。在上述授信协议项下，招商银行广州分行与诸长忠、程冬平签订了一份《个人贷款借款合同》，随后招商银行广州分行向诸长忠、程冬平发放贷款100万元。庭审中，程雪平提供《招商银行交易明细表》，拟证实其自2009年6月25日开始每月向程冬平银行卡转账案涉房屋按揭款，前后共计支付了472200元。诸长忠辩称，每月转账流水为诸长忠、程冬平委托程雪平收取的案涉房屋租金，为此，诸长忠提交了《合议书》、收据、转账凭证、银行流水等证据证实。程雪平对《合议书》、收据不予确认，称该《合议书》系诸长忠与朱金清即程雪平丈夫之间的事情，与程雪平无关，且合同于2010年年底签订，为案外人黄晓辉与程雪平丈夫朱金清之间签订，与诸长忠无关。对于银行业务回单中30万元转账凭证为诸长忠偿还朱金清的借款，亦与本案无关。另查明，截止2019年6月11日，诸长忠、程冬平尚欠招商银行广州分行合计贷款金额296万元，已归还本金262616.92元，仍有贷款余额2697383.08元。程雪平庭后向一审法院提交了《情况说明》，称如法院判决将案涉房屋过户至其名下，其愿意代诸长忠、程冬平偿还以案涉房屋作为抵押向招商银行广州分行的借款。再查，程雪平与朱金清为夫妻关系，于2004年12月24日登记结婚；诸长忠、程冬平为夫妻关系，于1990年5月3日登记结婚。2019年4月10日，程雪平向一审法院提出对案涉房屋进行财产保全，并以程雪平丈夫朱金清名下位于广州市白云区富林街41号2302房作为担保，一审法院于2019年4月16日查封案涉房屋，查封日期从2019年4月16日至2022年4月15日止。程雪平至今尚未提供购房资格证明，经办人已向其释明无购房资格的法律后果，程雪平表示清楚。一审法院认为，程雪平与诸长忠、程冬平于2009年6月1日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖协议》合法有效，双方应恪守履行。对于诸长忠抗辩称，诸长忠是被他人胁迫才与程雪平签订的《房屋买卖协议》，并非其真实意思表示，因诸长忠并未提供证据证实，对诸长忠此抗辩意见一审法院不予采纳。根据协议约定，程雪平应向诸长忠、程冬平支付购房款82.5万元，剩余贷款67万元由程雪平继续按揭。关于程雪平是否已向诸长忠、程冬平支付购房款82.5万元？根据2013年6月7日程雪平向程冬平的转账记录显示，程雪平曾向程冬平转账90万元。程雪平称该90万元中包含实付购房款82.5万元及7.5万元的按揭款，诸长忠称该90万元并非购房款，而是购买成都档口的费用。一审法院认为，程雪平与诸长忠、程冬平签订《房屋买卖协议》的时间为2009年6月1日，诸长忠办理案涉房屋房产证的时间为2014年12月9日，从时间上看，双方签订《房屋买卖协议》时诸长忠尚未取得案涉房屋所有权，与《房屋买卖协议》中未明确约定具体付款时间及案涉房屋交付时间相印证，也与协议中约定：“双方日前不急于过户，日后乙方要求过户甲方无条件配合办理过户手续。”相印证。从时间逻辑上看，程雪平在签订《房屋买卖协议》后长达4年的时间里即2013年6月7日才向诸长忠、程冬平支付房款符合常理，因诸长忠未提供证据证实90万元并非程雪平支付的购房款，应承担举证不能的法律后果。故一审法院对于程雪平主张已支付购房款82.5万元的意见予以采信，对诸长忠的抗辩意见一审法院不予采纳。虽案涉房屋有抵押贷款没有清偿，但程雪平同意替诸长忠、程冬平清偿上述贷款的意见并未损害招商银行广州分行的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋不存在转让的限制，现程雪平主张诸长忠、程冬平继续履行合同及补充协议并协助办理过户手续的诉请一审法院予以支持。在办理过户手续之前，程雪平应清偿上述抵押贷款及相关费用。上述清偿的贷款及费用应在未付的房款中予以抵扣。关于程雪平主张诸长忠、程冬平承担过户一切费用的诉请，鉴于《房屋买卖协议》中已明确约定由程雪平承担此费用，故程雪平该诉请一审法院不予支持。关于违约金20万元。《房屋买卖协议》约定：若有违约，违约方应赔偿对方违约金贰拾万元整。诸长忠通过抗辩方式请求对违约金数额进行调整。一审法院认为，根据招商银行广州分行提供的《个人授权及担保协议》签订时间显示，2015年9月6日，诸长忠、程冬平将案涉房屋作为抵押物向招商银行广州分行申请贷款196万元，由此可知，此时诸长忠、程冬平已经存下违约行为，且程雪平已支付大部分房款，综合双方的过错及合同履行情况，一审法院酌情将违约金调整为5万元为宜。关于律师费3万元。因程雪平与诸长忠、程冬平之间未就律师费进行约定，且律师费并非程雪平必要支付费用，程雪平主张诸长忠、程冬平承担律师费的诉请于法无据，一审法院不予支持。程冬平、招商银行广州分行经一审法院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条的规定，于2019年10月28日判决如下：一、自判决生效之日起五日内，程雪平向招商银行广州分行清偿尚欠广州市白云区xx号xx房的抵押贷款余额2697383.08元（暂计至2019年6月11日）及相关提前还贷费用；二、程雪平在清偿上述判决第一项的抵押贷款余额和相关提前还贷费用后五日内，诸长忠、程冬平和招商银行广州分行协助程雪平办理广州市白云区xx号xx房的抵押登记涂销手续；三、在广州市白云区xx号xx房的抵押登记涂销手续办妥后五日内，诸长忠、程冬平协助程雪平办理广州市白云区xx号xx房过户至程雪平名下的登记手续；四、于判决生效之日起五日内，诸长忠、程冬平向程雪平支付违约金50000元；五、驳回程雪平的其他诉讼请求。一审案件受理费10185元，财产保全费5000元，共计15185元，由程雪平负担11388.75元，由诸长忠、程冬平共同负担3796.25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉房屋买卖合同的效力认定以及过户主张应否支持。关于案涉房屋买卖合同效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”依据上述法律规定可知，一方以欺诈而违背真实意思表示签订的合同，受损害方的救济途径应是行使撤销权。诸长忠在撤销权的法定除斥期已过的情形下以该理由主张合同无效，显然缺乏法律依据，本院不予采信。至于诸长忠上诉提出的案涉房屋在签约时未取得权属证书，故违反了法律的强制性规定，因其主张的法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条为管理性的强制性规定，而并非合同法所规定的效力性强制性规定，因此，该上诉理由亦缺乏理据，本院不予采信。关于过户主张应否支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，程雪平提交了银行转账记录证明其向程冬平的转户转账90万元，诸长忠上诉主张该款项的性质不是购房款而是购买其他商铺的相关费用，对此其应当提交相应的反驳证据予以证实，在未能举证的情况下，该主张显然缺乏事实依据，本院不予采信。至于诸长忠上诉提出程序违法问题，因案涉合同项下的房屋设定的抵押权未消灭，因此，程雪平提出的过户主张的前提条件必须是代为清偿债务消灭抵押权，且判项亦未损害抵押权人的利益，故诸长忠提出的程序违法缺乏理据，本院亦不予采信。综上所述，诸长忠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20370元，由诸长忠负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月三十日书记员  杨希曾龙辉