湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终64号上诉人（原审被告）：黄建国，男，1967年12月19日生，汉族，户籍地：福建省南靖县，现住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：魏健，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖赟，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：黄尾吓，女，1967年12月5日生，汉族，户籍地：福建省南靖县，现住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：魏健，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖赟，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：株洲金盛置业有限公司，住所地：湖南省株洲县渌口镇湾塘村伏波大道115号。法定代表人：黄义德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李湘，湖南百杰律师事务所律师。上诉人黄建国、黄尾吓与被上诉人株洲金盛置业有限公司（以下简称金盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，认定事实证据不足。一审法院认定上诉人应向被上诉人支付首付款1287340.8元的事实是错误的。被上诉人的诉讼已超过诉讼时效。根据上诉人与被上诉人2015年1月29日签订的《株洲县商品房（预）销售合同》约定，被上诉人支付的首付款是在签订合同的当天，但从签订合同至今，长达近5年的时间里，被上诉人并没有以书面或者口头形式向被上诉人催要其首付款，在庭审中被上诉人也承认属实；因此，被上诉人丧失了向人民法院请求保护民事权利。而一审法院以“违反公平合理、等价有偿的民法基本原则”来确定没有超过诉讼时效，显然是违反了《民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及第193条“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定”。上述合同不仅存在被上诉人违约且该合同应当依法认定为无效。被上诉人至今未按照《株洲县商品房（预）销售合同》第13条的约定向上诉人交付房屋也未办理不动产权证给上诉人。被上诉人是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订商品房买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付款比例和限贷政策。因此，被上诉人的行为违反了《民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”；《合同法》第五十二条第三款“以合法形式掩盖非法目的”的有关规定，因此上诉人与被上诉人所签订的《株洲县商品房（预）销售合同》应认定为无效。既然合同无效，则上诉人不存在任何违约行为，更无需向被上诉人承担支付任何款项的义务。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，却基于错误的事实来认定，因此，适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百五十三条规定，所作出判决是错误的。三、一审法院程序违法。本案被上诉人诉讼标的金额已超过380余万元，争议较大，权利义务关系并非明确，且社会影响力也较大，同时上诉人在一审中提出了反诉，其诉讼标的也近100万元。因此，对于本案不适宜适用简易程序审理，而应依法适用普通程序审理，但一审法院却对本案适用的简易程序审理，适用《民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”是错误的。故应当依照《民事诉讼法》第一百六十三条：“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序”的法律规定。再者，根据上诉人在一审中提交的《个人购房担保借款合同》、浦发银行个人贷款借款凭证、《商业银行按揭贷款客户期供表》可以充分证实该贷款的行为系被上诉人提供的虚假票据，以达到被上诉人骗取银行贷款的非法行为，因此一审法院应当追加银行作为第三人参与本案的诉讼活动，以查清本案的事实，但一审法院并未追加显然是错误的。被上诉人辩称，上诉人的上诉没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。金盛公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付购房款1287340.8元及违约金2573939元（自2015年1月至2019年8月共56个月），两项合计3861279.8元；2、由被告承担本案诉讼费。反诉原告黄建国、黄尾吓向一审法院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人双方签订的《株洲县商品房（预）销售合同》无效；2、依法判令被反诉人向反诉人返还购房款608000.19元，利息287558.05元，预付办证费用102693.63元；3、反诉费由被反诉人承担。一审法院经审理查明，2015年1月29日，原、被告双方签订《株洲县商品房（预）销售合同》，合同约定被告从原告处购买位于株洲县渌口镇湾塘村伏波大道115号的《华南国际服饰城》10栋1703、1704室，建筑面积628.48平方米，单价4085元/平方米，总价为2567340.8元。合同签订后，被告向银行按揭贷款128万元，目前一直在按月支付银行贷款，但首付款共计1287340.8元至今未付给原告。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：1、本案是否已超过诉讼时效？2、原告诉请被告按照合同约定支付首付款有无事实和法律依据？3、反诉原告要求认定合同无效是否有法律依据？针对本案争议焦点作如下评述：一、本案是否已经超过诉讼时效。诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权力的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。房屋买卖合同合法有效的情形下，房屋出售人的主要义务是交付房屋，房屋买受人的主要义务是支付购房款。房屋买受人以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使得出售人合同目的无法实现，显然违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。现出售人已将房屋交付给买受人，买受人尚未全部支付购房款，未履行其合同的主要义务，且购房款系获取房屋所有权（即物权）的对价，故对购房款本金的请求权不应适用诉讼时效。二、原告诉请被告按照合同约定支付首付款有无事实和法律依据。原、被告双方签订的《株洲县商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。但原告金盛公司在合同签订后几年内都没有向被告索要过首付款，被告亦陈述原告曾承诺十年内不追要首付款，原告的行为及被告的陈述可以认定，双方默认对合同约定的首付款履行期限进行了变更。鉴于被告无书面证据证实双方的十年之约，原告可随时主张首付款的支付，但对于履行付款义务的违约金请求，本院不予支持。三、反诉原告要求认定合同无效是否有法律依据。反诉原告提出双方签订的合同，违法了政策规定，应当确认无效，确认原告返还购房款和利息费用，同时向本院提交了《个人住房贷款管理办法》以及《简述2007年9月中国人民银行，中国银监会联合下发的关于加强商业性房地产信贷管理有关部门规定的主要内容》，认为根据上述文件，金盛公司违反了相关部门关于购买房屋银行贷款的某些禁止性规定，向银行出示虚假首付款凭证骗取银行贷款应当认定商品房买卖合同无效的意见，经查，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规定为依据。上述文件不属于法律法规和行政法规，尽管金盛公司和被告约定首付款由金盛公司代付的行为可能违反了相关行政监管政策的规定，是应当如何接受行政处罚的依据，不能据此影响商品房买卖合同的效力，亦不能作为确认合同效力的依据，双方签订的合同应认定为有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告黄建国、黄尾吓在本判决生效之日起六个月内支付首付款本金共计1287340.8元；二、驳回原告株洲金盛置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄建国、黄尾吓的反诉请求。本案案件受理费37690.24元，减半收取18845.12元，由被告黄建国、黄尾吓承担6283元，原告株洲金盛置业有限公司承担12562.12元，反诉受理费10922.15元，减半收取5461元，由反诉原告黄建国、黄尾吓承担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、一审程序是否合法；二、2015年1月29日上诉人与被上诉人签订的《株洲县商品房（预）销售合同》是否有效，上诉人是否构成违约，是否应向被上诉人支付购房首付款。如成立，金额如何确定；被上诉人是否应向上诉人返还购房款及利息等费用。如成立，金额如何确定。现分析如下：一、一审程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，一审适用简易程序审理本案，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定的人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序的法律规定。另对于上诉人提出一审法院应当追加浦发银行作为本案第三人参与本案的诉讼，因本案事实清楚，浦发银行不属于应追加为本案第三人的情形，本院不予支持。二、2015年1月29日上诉人与被上诉人签订的《株洲县商品房（预）销售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。该合同中约定上诉人在签订合同的当日交付首付款。合同签订后，上诉人向银行办理按揭贷款。上诉人提出凭证骗取银行贷款，应认定商品房买卖合同无效。本案中，上诉人提出被上诉人承诺十年内不追要首付款，但未提交相关的证据予以证实。在办理银行按揭贷款中，被上诉人在上诉人未交付首付款的情况下，银行仍发放贷款的行为，虽与相关的政策规定不符，但并不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。故上诉人提出2015年1月29日与被上诉人签订的《株洲县商品房（预）销售合同》无效，要求被上诉人返还购房款及利息等费用，本院不予支持。因上诉人在与被上诉人签订合同后，按借款合同约定按月支付银行贷款，且涉案房屋也已交付使用，上诉人未交纳首付款的行为，构成违约，上诉人应向被上诉人支付购房首付款，一审判决上诉人支付首付款计1287340.8元，处理恰当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16386元，由上诉人黄建国、黄尾吓负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年三月二十六日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅