吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初165号 原告：李一然，女，汉族，1979年3月30日生，住吉林市。 被告：吉林筑石服务集团股份有限公司（原吉林市筑石物业服务有限责任公司）。 法定代表人：吴悦春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩颖，该公司法务。 委托诉讼代理人：邳晓东，该公司法务。 被告：吉林省筑石房地产开发有限公司。 法定代表人：吴悦春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，该公司工程经理。 被告：高士富，男，汉族，1955年5月23日生，住吉林市。 原告李一然与被告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石集团）、被告吉林省筑石房地产开发有限公司（以下简称筑石地产）、被告高士富财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李一然、被告筑石集团委托诉讼代理人韩颖、邳晓东；筑石地产委托诉讼代理人刘刚、被告高士富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李一然向本院提出诉讼请求：1、请求三被告共同赔偿原告装修损失3万元（以评估结果为准），停业经营损失2万元（是房租2万元，包括抵押金）；2、三被告共同承担诉讼费用。事实与理由：2016年1月起，原告租赁筑石立方空间XX网点用于经营美容院，美容院字号为“爱美丽”，没有办理工商登记。原告租赁该网点后，根据经营需要对网点内部进行了装修，花费装修费7.8万元。被告高士富系XX网点上X号住宅的业主，被告吉林市筑石物业服务有限责任公司（以下简称筑石物业）系上述物业的物业服务企业。2018年3月中旬，原告因故停业数日。至3月16日到店后发现，室内一层部分装修大面积损坏。原告通过检查发现，室内二楼天棚处发现多处渗漏形成的水渍。结合装修损坏情况分析，装修设施及灯具损坏是由于屋顶漏水浸泡所致。漏水事件发生后，原告找到被告筑石物业反应情况，要求物业调查漏水原因。被告筑石物业多次派人员到现场拍照调查，始终未给出漏水原因。在寻找漏水原因过程中，原告发现被告高士富在其房屋外平台处私自搭设违章建筑，造成原告租赁网点顶棚处外防水被破坏，致使原告房屋漏水，室内装修受损。原告认为，物业公司由于管理不善，未尽服务职责，对被告高士富的行为没有及时阻止并任其存在，以及房地产开发公司房屋本身存在瑕疵，被告高士富搭建违章建筑、可导致破坏原告租赁网点外防水行为，造成原告室内装修损坏、财产损失，三被告构成共同侵犯了原告的财产权，依法应以赔偿。被告筑石物业，根据法律法规的相关规定，三被告依法应向原告连带赔偿责任。现起诉至法院，请求依法判处。 被告筑石集团辩称：一、2018年3月17日原告向筑石物业公司报修漏水后，筑石物业公司积极配合查找漏水原因，经排查，初步确认漏水位置位于原告所在××楼私盖阳光房处。物业公司发现此情况后，及时对205室业主下达拆除整改通知，履行了物业公司的职责。二、筑石物业公司并不是侵权责任的主体，不应当承担侵权责任。本案案由是财产损害赔偿纠纷，即一般侵权行为。一般侵权行为有四个构成要件：行为、过错、损害事实和因果关系。首先，原告尚无证据证明漏水原因系筑石物业公司所致；其次，筑石物业公司对漏水的原因并不具有过错。综上，筑石物业公司并不是侵权人，不应承担侵权责任。原告要求筑石物业公司承担赔偿责任没有法律依据。三，在这个事件中，筑石物业公司始终积极协助查找漏水原因，防止业主损失扩大,故不需承担任何责任。综上，原告诉请要求筑石物业公司承担财产损害赔偿责任，无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告筑石地产辨称：一、案涉房屋于2012年已竣工，不存在质量瑕疵。二、对于原告要求筑石地产承担侵权责任的主张，筑石地产与本案没有直接利害关系，不是适格被告。综上，原告要求筑石地产公司承担财产损害赔偿责任，无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告高士富辩称：漏水跟我家一点关系没有，1、我盖的阳光房是5米，漏点是在8米左右；2、没有安装上水不可能出现漏水情况；3、房屋在物业地产给我的私家院盖的；4、我到自来水公司查了我家的2018年3-4月水费是5吨。 本院经审理认定事实如下：2015年10月28日李一然租赁坐落于吉林市××区网点）用于经营美容院，美容院字号为“爱美丽”，没有办理工商登记。租赁期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，共三年。2015年11月1日至2016年10月31日租金金额为20,000元/年，另收取房屋（水、电）抵押金2,000元。2016年11月1日至2017年10月31日网点租金25,000元/年，2017年11月1日至2018年10月31日租金为25,000元/年。租金每年缴纳一次，李一然应于每年11月1日前向出租人支付下一年租金。李一然租赁该网点后，于2015年11月4日与吉林市北林装饰工程有限公司（以下简称北林装饰）签订房屋装修合同，对XX号网点内部进行了装修，约定的工程价款为78,000元。高士富系XX号网点楼上房屋的业主。筑石集团系XX号网点所在小区的物业服务企业。2017年高士富在未与筑石集团及筑石地产沟通的情况下，私自在23号网点楼顶缓台处盖阳光房一处。2018年3月初李一然有一段时间因故停业，3月16日到××里部分装修因大面积漏水而损坏。漏水事件发生后，李一然向筑石集团报修，筑石集团工作人员经调查后认为，高士富在其房屋外平台处私自搭设违章建筑，造成顶棚处外防水被破坏，致使XX号网点漏水，室内装修受损。2018年3月17日向高士富送达整改通知书，限高士富于3月20日前对违建的事宜进行修复或整改。2018年12月27日李一然申请吉林省吉林市江城公证处（以下简称江城公证处）对XX号网点现场情况进行保全。2019年元旦左右，经北林公司工作人员现场查看，对XX号网点的装修情况作修复预算，预算的金额为49,667.65元。李一然于2019年3月8日向本院申请财产损失鉴定。经多次委托，因产权人不配合、现场已被破坏等原因，多家鉴定机构表示无法评估，退回评估委托。 认定上述事实的主要证据有：当事人陈述、证人证言、公证书、租赁合同、美容院修复预算表、房屋装修合同、工程维修单及回执、照片.上述证据经当事人质证及本院认证，真实、合法且与本案有关联，能够形成完整的证据链，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为：一、关于漏水原因的认定。通过江城公证处制作的视频及照片，可以看出XX号网点公共管线的二楼部分有少量漏水，一楼部分大量漏水，XX号网点的其他部分大面积漏水。另根据筑石集团物业工作人员的调查，认定漏水是高士富私自搭设违章建筑，造成顶棚处外防水被破坏，另外，结合发生漏水事故前吉林市的天气情况，综合判断XX网点的漏水问题系高士富私盖阳光房的行为及案涉房屋所在建筑的公共管线漏水共同导致的。 二、关于责任承担的问题。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”第六条规定：“第六条住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”筑石地产交付小区的时间为2012年11月15日，质保期为5年，屋面防水、管道渗漏的保质期已过，李一然已无权向筑石地产主张赔偿损失的责任。因房屋主管线的漏水及高士富私建阳光房行为共同导致了XX号网点损害事实的发生，故高士富应对李一然的损失承担一半赔偿责任。 三、关于损失数额的认定:1、房屋装修损失。因客观原因，本院多次委托鉴定机构对XX号网点的损失数额予以鉴定，均被退回，但李一然的损失确实客观存在，综合李一然与北林公司签订的装修合同、北林公司作出的修复预算、公证书及公证光盘中的内容，证人证言，以及李一然不再使用该房屋的事实，本院对修复预算表中的对抢墙皮（墙面）、棚面拆除、棚面含基层处理及阴阳角找方、墙面含基层处理及阴阳角找方、美容室壁纸拆除、卫生间的部分拆除、二楼部分的抢墙皮（墙面+棚面）、棚面局部拆除、棚面含基层处理及阴阳角找方、墙面含基层处理及阴阳角找方、材料运输及搬运费、力工零活、保洁+垃圾清运、残土外运部分的损失数额不予支持。经核算，其他部分较为合理，予以支持。经核算李一然因本次漏水产生的较为合理的经济损失部分数额为34,827.20元；2、关于房屋停业经营损失。李一然未提供证据证明XX号网点的经营状况及漏水事件发生后是否采取了补救措施，但考虑到租房经营美容院事实的情况存在，本院综合考虑案涉房屋漏水时间、过水面积，房屋租赁情况等因素，酌情支持经营损失为5,000元。故高士富应承担的责任金额为(34,827.20元+5,000元)×50%=19,913.60元。 四、关于李一然请求筑石集团赔偿的主张。因筑石集团物业服务单位，与业主间存在物业服务合同法律关系，在李一然报修后，筑石集团采取了勘查、告知整改等措施，没有证据表明是因为筑石集团的行为导致的损害发生或扩大。XX号网点的漏水不是筑石集团造成的，故其要求筑石集团承担损害赔偿责任的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告高士富于本判决生效后五日内向原告李一然支付损害赔偿款19,913.60元； 二、驳回原告李一然的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告高士富承担149元，由原告李一然承担376元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邵明强 二〇二〇年三月二十日 书记员  程洪月