天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初15287号原告：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号。法定代表人：刘镇文，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海冰，该公司员工。被告：张洪光，男，1974年9月10日生，汉族，住天津市西青区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张艳华（系张洪光之妻），女，1977年1月29日生，汉族，住天津市西青区，现住北京市朝阳区。原告北京盛世物业服务有限公司与被告张洪光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵海冰、被告张洪光及其委托诉讼代理人张艳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京盛世物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年2月16日至2019年12月31日物业费35744.19元；2.判令被告支付拖欠物业费违约金67786.93元（自2016年2月16日至2019年12月31日止，按日3‰计算）的15%即10168.04元。以上两项合计45912.23元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年购买天津市武清区高村乡凤港路西侧芸香雅苑住宅小区86楼2房间，建筑面积为222.81平方米。2015年4月6日，原告与被告签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》（以下简称合同），《合同》明确规定物业服务费用标准为每月每平方米3.45元，每月物业费768.69元。被告已交纳2015年2月16日至2016年2月15日的物业费。开发商于2015年2月16日向被告发出了商品房交接通知书，被告于2015年4月6日受领房屋并签收相关手续。按照双方协议约定，被告每个交费周期的第一个月内交纳每年度应缴纳的物业服务费，但截止目前被告仍拖欠原告2016年2月16日至2019年12月31日期间的物业服务费共计35744.19元。期间，原告虽多次以通知和函告形式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理。同时，按照原告与其签订的物业服务合同书第七章违约责任第二十三条规定：“甲方违反本本合同，未按约定交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金”，经计算，违约金总额为10168.04元。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了《前期物业服务合同》，构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益。基于以上事实，根据相关法律规定，原告诉至法院，请求依法做出裁决。被告张洪光辩称，不同意原告的诉讼请求。本被告于2015年4月收房，在验房时发现门窗、锁具、照明有质量问题，当时原告称给予协调修理，本被告预留了一把钥匙给原告，原告在房屋装修前没有给本被告修理，2017年10月份，涉案房屋开始装修；原告在保管房屋钥匙期间，没有经过本被告同意、在本被告不知情的情况下私自在三层书房房顶及卧室墙壁钉了好多钉子，经本被告方询问，原告称是因为房屋漏雨采取的修理措施，结果是房屋漏雨不但没有改善，反而更严重，导致本被告不能按时装修，本被告打电话询问，要求原告尽快进行修理，原告称其会及时联系开发商的领导及时处理，但到2017年4月份还未处理。2017年4月份，本被告再次找到原告，原告经理与本被告协商维修方案，至2017年10月份才解决完修缮的问题，此后本被告开始装修涉案房屋。原告自2015年至2017年10月期间未向我提供任何服务，反而唯一需要其解决的修缮问题，原告也未解决，因延迟装修，导致装修费用提高。本被告同意交纳2017年10月份以后的物业费。原告方苗姓经理与我方协商称要解决装修之前的问题，顺带解决物业费的问题，至今没有与本被告协商，也未定协商方案，直接起诉了本被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系依法注册的物业服务企业，被告系天津市武清区芸香雅苑86-2房屋业主，房屋建筑面积222.81平方米。2012年11月30日，原告与开发建设单位天津益聚投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定天津益聚投资有限公司将芸香雅苑委托原告进行前期物业管理服务;原告提供的物业服务内容包括：芸香雅苑小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶的停放秩序的服务、管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用等；合同自2012年11月30日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式，费用标准为：按建筑面积计算，多层住宅3.45元/月/平方米，高层住宅为2.13元/月/平方米（11层住宅）、2.25元/月/平方米（18至32层住宅），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.26元（多层）、0.81元（18至32层住宅）、0.69元（11层住宅）的标准由业主交纳；业主于每月5日前向原告交纳物业管理服务费。合同中未就违约金事宜进行约定。2015年4月6日，被告对芸香雅苑小区86号楼2号房屋进行了验收，并在《芸香雅苑入住验房交接表》上注明：“后门开关有问题开不开”；同日，原告以北京盛世物业服务有限公司芸香雅苑服务中心的名义与被告签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》，该合同约定：“天津市武清区高村乡芸香雅苑小区86号楼2房，建筑面积222.67平方米；物业服务内容包括：共用部位、共用设施设备及相关场地的日常维修、养护和管理服务，公共区域绿化的养护与管理，公共环境卫生的管理服务，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，按《装修指南》规定进行房屋装饰装修管理服务等；本协议期限为自本物业的开发商通知甲方（本案被告，下同）办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效之日止；物业服务费用标准为3.45元/平方米/月，自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，乙方（本案原告，下同）每年收取一次物业服务费；办理入住时，甲方交纳第一年度的物业服务费，以后应于第一交费周期的第一个月内交纳该年度周期交交纳的物业服务费用；乙方违反本协议，未达到物业服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，乙方有权向甲方追缴并收取从逾期之日起按日千分之三的违约金。”上述《芸香雅苑前期物业服务协议》签订当日，被告向原告交纳了2015年2月16日至2016年2月15日的物业服务费9218.54元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×12个月），原告为被告出具了收据；此外，原告亦于同日以北京盛世物业服务有限公司芸香雅苑服务中心的名义与被告签订了《钥匙委托管理协议》，约定被告将芸香雅苑86号2号钥匙（A钥匙1把、后门钥匙1把）委托原告管理；维保单位需要对室内进行维保使用钥匙须与原告联系，并经被告同意后按钥匙领用程序进行。原告为被告提供了相应的物业管理服务，自2016年2月16日起，被告未交纳物业管理服务费。2019年6月30日，原告以芸香雅苑物业服务中心名义向被告发出《物业费缴费通知单》，要求被告交纳2016年2月16日至2019年12月31日物业管理服务费共计35744.19元（222.81平方米×3.45元/平方米/月×46个月）。庭审中，被告仅同意交纳2017年10月份以后的物业服务费。本院认为，原告与天津益聚投资有限公司于2012年11月30日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》未与被告实际履行。原告与被告于2015年4月6日签订并实际履行的《芸香雅苑前期物业服务协议》中，将被告房屋面积确定为222.67平方米，且明确了双方的权利和义务以及违约责任，该服务协议系原、被告双方的真实意思表示，合同有效。双方签订上述《芸香雅苑前期物业服务协议》的当日，原告按房屋面积222.67平方米的标准向被告计收了2015年2月16日至2016年2月15日的物业服务费9218.54元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×12个月），故自2016年2月16日起，原告应按768.21元/平方米/月的标准向原告计收物业管理服务费。关于被告作出的原告未尽到房屋修缮义务的主张，原告主张在质保期内应由开发商负责维修，且原告确已履行了维修联系义务，原告对此不承担责任，原告的主张符合法律规定，故对被告的此项主张不予支持；关于被告主张原告在保管涉案房屋钥匙期间，对涉案房屋进行维修的过程中，存在未经被告允许私自在房屋内墙壁上钉钉子的情况，原告主张维修房屋系开发商所为，该问题应由开发商负责，被告无证据证实房屋系原告维修，故对被告的此项主张不予采信。综上，原告依约向被告提供了物业服务，被告应向原告缴纳2016年2月16日至2019年12月31日的物业管理服务费35721.83元（222.67平方米×3.45元/平方米/月×46.5个月）。双方于《芸香雅苑前期物业服务协议》中约定按日千分之三的标准计算违约金的标准过高，应予酌减，原告自愿按低于合同约定的计算标准主张违约金10168.04元，未超出法律规定的标准，予以支持。综上所述，本院对原告北京盛世物业服务有限公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定判决如下：一、被告张洪光给付原告北京盛世物业服务有限公司2016年2月16日至2019年12月31日的物业管理服务费35721.83元、违约金10168.04元，共计45889.87元。此款于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司的其它诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由被告张洪光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二〇年三月二十四日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。