辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初83号原告(案外人)：赵海，男，1986年3月27日出生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：赵萍萍，女，1991年6月20日出生，住沈阳市铁西区。被告（申请执行人）：沈阳中宸置业有限公司,住所地中国(辽宁)自由贸易区沈阳片区全运路109-1号2层247-9115室。法定代表人：董艳杰，公司董事长。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，公司执行董事。委托诉讼代理人：李林，男，1960年9月28日出生，汉族，系公司法务，住沈阳市皇姑区。原告赵海与被告沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）、第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵海、被告中宸公司的委托诉讼代理人侯光远、第三人中驰公司的委托诉讼代理人李林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）辽01执异2041号裁定，解除对“东北医药城”二期网点胜利南街14门的查封；房屋价值人民币6050750元。2.请求确认赵海与中驰公司于2015年4月28日签订的《东北医药城二期网点认购协议书》合法有效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月28日，原告与中驰公司签订《东北医药城二期网点认购协议书》，认购“东北医药城”二期胜利南街15门网点。认购协议书签订后，原告依约向中驰公司支付购房款3099900元。原告已交付51.2%以上的房款，并于2015年11月30日正式办理入住，同日与物业公司办理了验房交接手续，缴纳此房屋的物业费、水费、电费、垃圾清运费等。至此原告已按合同约定向第三人支付购房款并已依法占有前述房产。原告作为前述房产的正当权益人，对未办理房产过户登记事宜无任何过错，其合法财产应当受到法律保护，而贵院在（2015）沈中执字第591号裁定对前述房产采取的执行行为严重侵害了原告的合法权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告中宸公司辩称：一、原告没有与开发商签订合法有效的《商品房买卖合同》，不能排除执行。二、原告购买房产时，房产属于在建工程并不属于可销售的范围，开发商至今未取得竣工验收手续及预售许可证，即使原告付款行为为真，属于一般债权，不享有物权。三、案涉房产属于写字间，至今没有经过竣工验收并取得预售许可证，不具备初始登记，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定原告与开发商签订的认购协议无效。四、案涉房屋未经竣工验收合格，中驰公司擅自交付违法。第三人中驰公司述称，支持原告诉请。中驰公司已经取得土地使用证、规划许可证，另根据沈和政发2013四号文件《关于2013年和平区重点项目绿色“通行卡”有关情况的通知》，主要内容对和平区范围内的重点项目边建设、边销售、办理手续，我公司是根据政策规定于原告签订了认购协议，且收到原告全部房款，并交付了房屋，我公司同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原申请执行人三箭建设工程集团有限公司与被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据（2014）沈中民二初字第13号民事判决书，本院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第591号。2018年5月8日，本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定书，变更沈阳中宸置业有限公司为本案申请执行人。在执行中，本院于2016年6月27日作出（2015）沈中执字第591号查封公告，查封被执行人中驰公司开发的位于沈阳市和平区昆明街和胜利大街之间的二栋在建房产，其中包括“东北医药城二期网点南六马路15门”的房屋。执行过程中，案外人赵海请求中止对上述房屋执行，本院于2018年11月27日作出（2018）辽01执异2041号执行裁定书，裁定驳回案外人赵海的异议。赵海提起本案诉讼。另查明，2015年4月28日，中驰公司（出售方；甲方）与赵海（认购方；乙方）签订《东北医药城二期网点认购协议书》一份，约定赵海认购“东北医药城“（中驰国际）二期网点15门（即案涉房屋），该房屋建筑面积242.03平方米，折后单价为人民币25000元，总价款为人民币6050750元。2015年4月28日至6月29日，赵海分五次向中驰公司支付购房款共计3099900元，中驰公司为其开具了收款收据。后中驰公司出具情况说明一份，说明赵海认购案涉房屋从2015年购房至今共交房款3099900元。2015年11月30日，中驰公司向赵海下发《商品房准住通知单》，准许赵海办理入住手续。同日，赵海办理了入住手续，并与沈阳中驰物业管理有限公司签订责任书及承诺书。赵海提交了2017年至2018年缴纳物业费、垃圾清运费、电费等费用的收据以及房屋照片、营业执照，证明实际占有使用案涉房屋。再查明，沈阳市和平区政府2013年3月27日发布《关于2013年和平区重点项目“绿色通行卡”有关情况的通知》，项目名录中包括案涉房屋所在的东北医药城二期项目。案涉房屋所在建设项目已经取得国有土地使用权及建设用地规划许可证，用地单位为中驰公司，该项目未取得预售许可证，未竣工验收。本院认为，本案审查的焦点问题为案外人赵海就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否继续执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应参照上述规定予以审查。本案中，赵海与中驰公司在案涉房屋查封前签订的认购协议书，虽然并非正式商品房买卖合同，但是约定内容具体确定，且中驰公司已收受部分购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，可以认定为商品房买卖合同。中驰公司也将案涉房屋交付赵海占有使用。但本案中赵海并未支付案涉房屋全部价款，在本院释明后，也未将剩余价款交付执行，不符合上述司法解释规定。且涉案房屋为商业网点而非住宅，不涉及对买受人居住利益的特殊保护。因此，本案赵海的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋的权利不足以排除人民法院强制执行。关于赵海请求确认其与中驰公司签订的认购协议书有效的诉讼请求。因执行异议之诉的审理范围为案外人对执行标的是否享有排除执行的民事权利。赵海该诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围，故本院不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告赵海的诉讼请求。案件受理费54155元，由原告赵海负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年三月二十四日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。