浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1288号 上诉人（原审被告）杭州恒和蕾束置业有限公司，住所地杭州市余杭区径山镇西山村。 法定代表人何青，董事长。 委托诉讼代理人徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）卢梅，女，1963年12月30日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）陈志刚，男，1958年10月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人杭州恒和蕾束置业有限公司（以下简称恒和蕾束公司）因与被上诉人卢梅、陈志刚商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法由审判员王亮适用普通程序，于2020年3月20日公开开庭进行了独任审理。上诉人恒和蕾束公司的委托代理人徐卫跃和被上诉人卢梅、陈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年8月6日，卢梅、陈志刚作为乙方（买方），恒和蕾束公司作为甲方（卖方）签订《定金合同》一份，约定乙方认购坐落于杭州市余杭区依山郡山庄69幢01号的房屋，预测绘面积为154.08平方米。房屋单价为25075元，总价为3863556元。乙方同意签订本合同时，向甲方支付定金10万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，在甲乙双方签订正式购房合同后，乙方支付的定金自动转为房价款。合同第三条约定：“甲乙双方商定，乙方于2019年8月30日前至售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，具体签约时间以甲方通知为准。”第四条约定：“甲方同意将发布或提供的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为《商品房买卖合同》的附件。”第五条约定：“在本合同的第三条约定的预定期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签定商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签定商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。”第六条约定：“有下列情况之一，乙方拒绝签定《商品房买卖合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。1、甲乙双方在签定商品房买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致；2、甲乙双方签定本合同后、签定商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房产权利的。”第七条约定：“有下列情况，乙方拒绝签定商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金；甲方未遵守本合同第二条、第四条约定的。”第八条约定：“甲乙双方应当在约定的期限内签定商品房买卖合同。约定期限内未签订的，本合同自动失效，乙方支付的定金不予退还。”同日，卢梅、陈志刚向恒和蕾束公司支付定金10万元。2019年9月8日，卢梅、陈志刚曾前往售楼部协商签订商品房买卖合同事宜，后双方因是否将花园使用面积写入商品房买卖合同产生分歧，故未正式签约。2019年9月9日，恒和蕾束公司员工通过微信向卢梅、陈志刚发送《通知函》，要求卢梅、陈志刚于2019年9月17日前办理《商品房买卖合同》签订手续并支付相应房款。2019年9月13日，恒和蕾束公司员工通过微信向卢梅、陈志刚发送《关于解除定金合同挞定函》，告知卢梅、陈志刚因其拒绝签订商品房买卖合同，恒和蕾束公司将解除双方签署的《定金合同》，并不予退还定金。后卢梅、陈志刚随即通过微信向该员工发送《敦促开发商依法签订购房合同的函》，表示恒和蕾束公司拒绝将花园使用面积写入合同附件构成违约，应双倍返还定金，且恒和蕾束公司未明确通知卢梅、陈志刚签约时间。后恒和蕾束公司员工再次通过微信向卢梅、陈志刚发送《通知函》，要求卢梅、陈志刚于2019年9月15日前办理《商品房买卖合同》签订手续并支付相应房款。后双方至今未签订《商品房买卖合同》，且案涉房屋已出售给他人。另查明，案涉项目的宣传资料中载有“200方私家花园”、“近200方的花园面积”等表述。卢梅、陈志刚于2019年9月诉至原审法院，请求判令：1.恒和蕾束公司双倍返还其支付的10万元购房定金；2.本案诉讼费用由恒和蕾束公司承担。 原审法院认为，本案双方签订的《定金合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《定金合同》明确约定甲方同意将发布或提供的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为《商品房买卖合同》的附件，甲方未遵守该条约定，乙方拒绝签定商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。虽然《定金合同》中标的物仅为预测绘面积为154.08平方米的商品房，并未涉及“私家花园”，但恒和蕾束公司在其宣传资料中已有“近200方的花园面积”等表述，恒和蕾束公司在庭审中亦认可关于花园使用面积的承诺，且即使该“私家花园”系公共绿地，亦属配套设施范畴。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，恒和蕾束公司上述表述可视为其就房屋及相关设施所作的说明和允诺，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，应当视为要约，现恒和蕾束公司拒绝将花园使用面积写入合同附件已构成违约，应双倍返还定金。卢梅、陈志刚的诉讼请求理由成立，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决：杭州恒和蕾束置业有限公司于判决生效后十日内双倍返还卢梅、陈志刚定金共计200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担，于判决生效后七日内缴纳原审法院。 宣判后，恒和蕾束公司不服，向本院提起上诉称：一审认定事实和适用法律错误。本案非上诉人拒签商品房买卖合同，而是被上诉人拒签不写入花园面积的商品房买卖合同，被上诉人拒签的理由不能成立。宣传资料上的表示是否都应写入合同？比如距离地铁、学校的距离等，这些都是公共资源，只要真实都不属于虚假宣传，但均不会写入合同附件。案涉花园面积是真实存在的，上诉人一再表示购房后会有花园，未欺骗、未违约。但这个花园是公共绿地，为全体业主共有，故无法写入双方排他性的商品房买卖合同中。私家花园作为公共绿地不属于单独一户的配套设施，而是业主共有。写入合同附件的配套设施应是仅属于购房人所有且独享的设施，外面的花园在每户前后都有一定面积，可以供购房人就近方便实用，与配套设施性质不同。大型住宅小区的学校、商场、绿化等都属配套建设，不属于每户，也不应写入商品房买卖合同，别墅每户前后的公共花园绿地也同理，个人仅有权享受绿地花园。被上诉人庭审中提交的网上资料确认案涉别墅已经销售，上诉人也提供了销售合同例本，其他购房人均未要求将花园面积写入合同附件，附件中也不包括花园面积。正因为与商品房相连的公共绿地可以使相连的商品房购房人就近享受的花园，但非私产，可以排他作为配套设施或写入购房合同。因此，一审认为宣传资料中私家花园的表述为要约不当。案涉宣传资料上的花园对房价却有影响，但不能作为要约写入合同。综上，上诉人恒和蕾束公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人卢梅、陈志刚的一审诉讼请求。 被上诉人卢梅、陈志刚答辩称：本案争议焦点为：一是开发商在预售合同订立之初明确承诺的私家花园内容是否应写入合同或其他文件；二是因开发商拒绝在合同文件中体现以上内容导致无法签订正式合同的责任应由谁承担。针对争议焦点一，关键在于开发商在签订预售合同时对案涉方式是否有独立、私家花园有无明确、具体的承诺。一审双方对定金合同订立时，开发商对案涉房屋有独立、私家花园的说明及表示基本无争议，且根据被上诉人一审提交的一房一价表，可以证明上诉人共计销售40套别墅，每套建筑面积基本相同，但房屋总价却有110余万元差距，除了与房屋位置有关外，最重要的还与房屋花园面积大小有关。一房一价表上记载的案涉房屋花园面积192.50平方米，总价386.35万元，足以证明上诉人当时承诺的花园性质是明确的私家花园，面积也具体确定，并影响房屋价格。针对争议焦点二，定金合同订立时上诉人已经对案涉房屋的私家花园予以明确、具体并影响房价，故根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》，被上诉人要求上诉人在正式的商品房买卖合同或附件中体现花园面积合法有据。上诉人将私家花园和公共绿地混为一谈，认为私家花园就是公共绿地，目的是遮掩其定金合同订立时存在的虚假宣传和欺诈行为。通过将公共绿地宣传、定义成私家花园，并根据面积大小提高所售房屋的整体价格，当答辩人在签订正式合同要求书面落实承诺时上诉人予以拒绝并反称被上诉人违约，损害了购房者的利益。上诉人在定金合同订立并收取被上诉人定金后，富有根据定金合同和法律规定与被上诉人签订商品房买卖合同的义务，上诉人所作的私家、独立花园的说明，明确具体，对房价有重大影响，对上诉人签订正式商品房合同具有约束力。尽管该承诺和说明是上诉人的虚假宣传和欺诈，内容违法无法写入合同，但上诉人应为自己的虚假宣传和承诺对被上诉人承担违约责任。结合定金合同第七条的约定，上诉人未遵守自己所作的关于房屋配套设施、附属设施的具体承诺，拒绝在合同中体现，应承担双倍返还定金的责任。综上，被上诉人卢梅、陈志刚请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另恒和蕾束公司二审中自述，案涉房屋有无花园对房价有影响。 本院认为，案涉《定金合同》系本案双方真实表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据《定金合同》约定，恒河蕾束公司同意将发布或提供的房屋平面布局、结构、建筑质量、装修标准及附属设施、配套设施等状况作为《商品房买卖合同》的附件，恒河蕾束公司未遵守该约定，卢梅、陈志刚拒绝签订《商品房买卖合同》的，恒河蕾束公司应双倍返还定金。恒和蕾束公司在案涉房屋的宣传资料中有“200方私家花园”、“近200方的花园面积”等的表述，系恒和蕾束公司对案涉房屋享有排他使用的花园面积所作的说明和允诺，且恒和蕾束公司自述花园的有无与房价相关，故卢梅、陈志刚有理由相信其所购房屋包含对相应面积花园的排他使用权这一附属配套，该宣传内容构成要约，卢梅、陈志刚有权要求将之作为合同附件内容。恒和蕾束公司拒绝将宣传资料上的要约写入合同附件，违反《定金合同》的约定，应双倍返还卢梅、陈志刚定金。综上，恒和蕾束公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 二〇二〇年三月二十四日 书记员 万丹丹