湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初482号原告：彭四荣，女，1968年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：甘涌泉，男，1968年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告彭四荣（以下简称原告）与被告甘涌泉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告《房屋租赁协议》；2、判令被告立即从所租房屋搬出并将房屋移交给原告；3、判令被告立即按合同向原告支付所欠房屋租金3500元及水电费93.5元（其中原告代缴水费43.5元，电费50元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月26日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定：原告（甲方）将名下所有的位于长沙市雨花区车库改造房出租给被告（乙方）居住，租赁期限为一年，自2019年1月26日至2020年1月25日止。房屋租金每月700元，半年支付一次。另乙方支付甲方押金1000元，租赁期限内房屋的水电、物管费由乙方自行承担，并应及时向物业公司缴纳。房租应提前15天支付给甲方，如乙方违反，本合同自行终止，甲方有权收回房屋。同日，被告按合同约定向原告支付了押金、半年房租以及一年的物管费共计5320元。被告应当于2019年7月25日前主动向原告支付后半年度的房租4200元，但经原告多次催要，被告仅于2019年7月29日支付一个月房租700元，后续租金一直以各种理由拒绝支付。原告曾多次联系被告要求被告支付房租，如不交付就尽快搬离租房，被告一直不作回应。2019年8月3日，长沙市好管家物业公司到出租房催缴2019年4月1日至2019年7月31日电费合计392元，并张贴通知，但被告置之不理，原告遂于2019年8月6日交清该费用。同时原告请物业将普通电表换成ＩＣ卡电表并充值50元后，将ＩＣ卡交给被告，并告知被告如需用电须先到物业公司缴费充电，并再次要求被告交清所欠房租或解除合同搬离房屋，期间物业公司、社区及社区民警出面调解，被告未理睬。原告认为：双方签订的房屋租赁协议真实有效，依法受到法律保护，原告已履行了提供出租房的合同义务，但被告未履行支付租金的合同义务，其行为损害了原告的合法利益，现根据我国相关法律规定，特提起诉讼。被告辩称，第一，原告提供的出租房屋存在水管渗水问题，邻居要求被告停止使用，原告了解情况后同意对房屋漏水问题进行维修，但一直未进行维修；第二，涉案房屋于2019年8月更换成智能型电表，因原告限制被告购电，导致被告不能对房屋的正常使用；第三，原告在租赁合同还没有到期前要求被告搬离案涉房屋，且向物业公司说被告偷水偷电，物业公司遂以此为由将被告的摩托车扣留，原告应赔偿被告相应的损失。经审理查明：2011年7月12日，原告购买了位于长沙市雨花区车库，面积约20㎡，没有登记产权。原告购买该车库后，将车库隔成一室一卫进行简单装修用于出租。2019年1月26日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将前述车库改造房屋出租给被告使用，租赁期限为一年（2019年1月26日至2020年1月25日）；租金每月700元，每半年支付一次，另付房屋押金1000元（于租赁期满后原告验收无误后七日内退还给被告）；第一次付5320元（包含房租费、押金和一年物管费），第二次租金应提前15天支付；租赁期间的水电、煤气、有线电视、物业管理费、电话费、卫生费等由被告承担，起租日水表吨位116吨，电表度数为8187度；原告屋内设施包含洗衣机、热水器、油烟机、冰箱各1件，床、柜子、书桌各1张。上述租赁协议签订，被告向原告支付5320元（含半年房租4200元、押金1000元、一年物业管理费120元），原告将案涉车库交给被告使用。被告在使用车库房屋过程中，邻居反映因涉案车库用水导致其房屋渗水，原告经被告反馈情况后要求物业公司对邻居房屋渗水问题进行排查。后原告告知被告车库房屋确实存在渗水问题，要求与被告解除租赁协议，对车库房屋进行维修，被告不同意提前解除涉案租赁合同且经原告多次催收仍未按合同约定支付租金。原告遂于2020年1月7日向本院提起诉讼。诉讼中，原告确认以下事实：被告于2019年7月29日向原告支付一个月租金700元；且涉案房屋于2019年8月6日更换智能IC电表时，被告已向原告付清了之前的水电费。此后，原告代为被告预缴电费50元及代缴水费43.5元，被告对此予以确认;被告称预缴电费50元用完后因无法购电，实际于2019年9月起就未使用案涉房屋，但尚留有床垫1张和骑行服1件在案涉房屋内。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。以上事实，有《车库买卖合同》和发票，《房屋租赁协议》《收款凭证》《电费缴费通知》，微信记录及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示,合法有效。双方当事人应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，被告在协议履行过程中，未按协议支付第二笔半年的租金，不履行合同主要义务，构成违约，依法应承担违约责任。但原告在被告不同意提前解除合同的情况下，为被告购电设置障碍，造成被告实际不能充分使用房屋，属于违约行为，亦应承担违约责任。关于《房屋租赁协议》的解除时间。被告拖欠原告房屋租金，经原告催告后未再合理期限内支付，双方在没有协商解除协议的情况下，原告提起诉讼请求解除协议，可以认定原告起诉状送达被告之日即2020年1月13日为协议解除日期。关于被告应支付的租金和水电费。截止2020年1月13日，被告按合同约定标准应支付房屋租金8120元[700元/月×（11个月+12天÷30天）]，已支付租金4900元，本院根据双方的违约情况，酌情确定由被告向原告继续支付租金计2000元。被告对欠原告预缴电费50元、代缴水费43.5元的事实无异议，本院予以确认。租赁协议解除后，被告应及时从所租赁的案涉房屋中搬出（带走自己财物），并将房屋钥匙移交给原告，被告已支付的押金1000元由双方在交接房屋时根据合同的约定进行处理。被告答辩称其摩托车被扣所造成的损失，没有事实依据且与本案无关，被告可另行主张权利。综上，原告要求解除案涉租赁协议以及要求被告立即腾交房屋并支付房屋租金2000元和水电费93.5元的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分诉讼请求，不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定,判决如下:一、判令原告彭四荣与被告甘涌泉于2019年1月26日签订的《房屋租赁协议》于2020年1月13日解除;二、被告甘涌泉于本判决生效之日起10日内将位于湖南省长沙市雨花区车库腾空并移交给原告彭四荣；三、被告甘涌泉于本判决生效之日起10日内向原告彭四荣支付租金2000元和水电费93.5元；四、驳回原告彭四荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序结案收取25元，由原告彭四荣负担5元，被告甘涌泉负担20元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年三月二十三日书记员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。