福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9826号 上诉人（原审原告）：郑小妹，女，1959年11月6日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈本鹤，福建泽方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高爱芳，福建闽冠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范月仙，女，1965年5月14日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 被上诉人（原审被告）：郑冰，男，1986年6月16日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 被上诉人（原审被告）：郑凤，女，1986年6月16日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住西班牙。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：李露华，福建万广律师事务所律师。 上诉人郑小妹因与被上诉人范月仙、郑冰、郑凤确认合同有效纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑小妹上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认郑小妹与范月仙、郑冰、郑凤签订的房屋卖断协议有效以及判令范月仙、郑冰、郑凤协助郑小妹办理产权过户登记；2.本案一、二审诉讼费由范月仙、郑冰、郑凤负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、证据不足，应予撤销。一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即便案涉《立房屋产权卖断协议》系无权处分，但该协议意思表示真实，双方当事人均在合同上签字确认，该协议不属于合同法第五十二条关于合同无效的规定，案涉《立房屋产权卖断协议》应当是成立并生效，一审认定案涉《立房屋产权卖断协议》无效，适用法律错误。二、一审认定案涉房屋为共同共有，依法对案涉房屋进行处分应征得全体共有人的共同同意方为有效，属认定事实和适用法律错误。根据继承法第二十五条的规定，本案各继承人未作出放弃继承的表示，应视为接受继承。案涉房屋系郑旦俤与范月仙夫妻共同财产，郑旦俤死后，其中一半属于范月仙所有，另一半属于被继承人郑旦俤的遗产，由范月仙、郑冰、郑凤三人按份继承取得，各继承六分之一份额，故范月仙与郑冰合计占有案涉房屋份额的六分之五，已超过三分之二，根据物权法第九十七条的规定，案涉《立房屋产权卖断协议》处分案涉房屋的行为有效。三、一审认定购房款2万元属于明显低价证据不足，对未认定郑小妹为善意第三人有异议，案涉房屋部分由郑冰对外租赁有异议，该事实认定错误。按照长乐风俗，女儿并无房屋继承权，郑小妹知晓该风俗且因法律意识淡薄，故认为房屋买断协议上有郑冰签字即可。根据2004年的市场价格，案涉房屋价值还不到2万元，一审仅根据1993年受让时的房屋价格为15933元就认定本案房屋买卖属于明显低价，证据不足。因郑小妹经常在西班牙居住，其与案外人郑二旦系亲兄妹，出于对胞兄的照顾将案涉房屋一半给郑二旦居住，另外一半的租金也让郑二旦及其家人收取，完全符合常理。郑冰、范月仙提供的证据不能证明案涉房屋系由郑冰对外租赁，一审判决对上述事实认定有误。故应当认定郑小妹购买案涉房屋时系善意第三人，并已支付了合理价款，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，应当认定案涉《立房屋产权卖断协议》有效。四、一审认定案涉《立房屋产权卖断协议》不属于表见代理，认定事实及适用法律错误。案涉《立房屋产权卖断协议》明确载明案涉房屋买卖已征得家人同意，应当推定郑冰、范月仙卖房已经征得郑凤的同意，虽未列明郑凤为出卖人，但卖房时郑凤也在西班牙，不可能不知晓卖房的事实，且房产证及土地使用权证由郑小妹持有，郑凤从未提出异议，上述情形足以让郑小妹有理由相信郑冰、范月仙有代理权，根据《合同法》第四十九条的规定，本案构成表见代理，该代理行为有效。且产权证及使用权证由郑小妹持有多年，郑冰、范月仙、郑凤均未提出异议，根据《合同法》第五十一条的规定，应当推定郑凤对无权处分行为的默示追认，故案涉《立房屋产权卖断协议》有效。 范月仙、郑冰、郑凤辩称，一审判决适用法律正确，程序合法，应予维持。一、《中华人民共和国物权法》系上位法，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》系下位法，上位法优于下位法，故一审适用《中华人民共和国物权法》对本案进行裁判正确。且案涉房屋为特定不动产，并不属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的调整对象。二、一审认定案涉房屋为共同共有，依法对案涉房屋进行处分应征得全体共有人的共同同意方为有效，是正确的。郑旦俤死亡后未留有遗嘱，在各继承人未放弃继承的情况下，由被继承人共同继承，各继承人并未对案涉房屋进行分割以明确各自份额，故案涉房屋至今仍属于各继承人共同共有的状态，郑小妹主张案涉房屋已属按份共有，与事实不符。三、郑小妹不属于善意第三人，不能取得案涉房屋的所有权。郑小妹系郑冰、郑凤的姑姑，其对案涉房屋的共有情况及郑旦俤的法定继承人的情况熟知，其主观上并非善意。案涉房屋在1993年时的成交价就为15933元，至2004年长乐的房价早已翻番，本案成交价格2万元明显属于低价，且案涉房屋的产权也尚未登记至郑小妹名下，故本案交易并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件。结合《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，郑小妹不能以善意来主张取得案涉房屋的所有权。四、本案不构成表见代理。表见代理应发生在代理和被代理的法律关系中，即在本案中应表现为郑冰或范月仙代理郑凤进行房屋出售，即郑凤应为被代理人，在案涉《立房屋产权卖断协议》中应被列为出卖方，但根据郑小妹在上诉状中的陈述，其主观上是认为郑凤系外嫁女不享有继承权，故才认为郑凤没有房屋份额，并在协议中载明郑冰系继承人排除了郑凤作为共有产权人的地位，所以案涉《立房屋产权卖断协议》所代表的是范月仙和郑冰个人的房屋买卖行为（假设协议真实的情况下），并不存在代理郑凤的情况，故郑小妹主张本案构成表见代理不符合合同法第四十九条的规定。 郑小妹向一审法院起诉请求：1.确认郑小妹与范月仙、郑冰在2004年8月10日签订的《房屋产权卖断协议》有效；2.判令范月仙、郑冰、郑凤协助郑小妹办理位于长乐市房屋过户登记手续；3.诉讼费由范月仙、郑冰、郑凤负担。 一审法院认定事实：郑旦俤、范月仙系夫妻关系，共生育二子女郑冰、郑凤。2004年7月16日郑旦俤去世，其名下留有坐落于长乐市房屋【国有土地使用证号：长吴国用（1992）字第××号】。2004年8月10日，郑小妹起草了《立房屋产权卖断协议》，载明出卖方（甲方）为郑旦俤（后注“旦俤已亡过，其子郑冰为继承人”）、承受方（乙方）为郑小妹，其中约定：“一、属甲方所有的案涉房屋征得家人同意自愿卖予乙方所有；二、乙方自愿给付甲方该房价款计人民币贰万元正，该款在2004年8月份已一次性给付予甲方收妥，同时该房所有手续交由乙方收执；三、经双方签印后，即买卖成效，今后办理产权变更手续，若需要，甲方应主动协助办理。……”2004年10月至11月间，范月仙、郑冰在该协议上甲方处签字并盖手印。2019年1月24日，郑小妹持《立房屋产权卖断协议》诉至一审法院，要求确认该协议有效，并要求范月仙、郑冰、郑凤协助办理产权登记。据房产证记载，案涉房屋系1993年5月29日郑木霖买受黄书海产业，1993年6月1日郑旦俤承受郑木霖产业。郑木霖系郑旦俤、郑二担、郑小妹之父。 一审法院认为，1.《立房屋产权卖断协议》的真实性问题。范月仙、郑冰在一审审理过程中主张协议内签字均非其本人所为并申请鉴定。经福建南方司法鉴定中心鉴定，该协议内落款手写字迹“郑冰”是郑冰所写，但该处红色押名指印因指印纹线整体清晰度差，纹线间距呈规律性变化难以识别，细节特征清晰度差，不具备同一认定的基本条件，故无法认定是否是郑冰手指捺印遗留；该协议内落款手写字迹“范月仙”是范月仙所写，该处红色押名指印是范月仙右手拇指捺印遗留。郑冰虽主张存在郑小妹让其签署空白纸张的可能，但又当庭表示不曾向郑小妹出具过有其签名的空白材料，其陈述自相矛盾，且未能提供证据加以佐证，故对其辩解不予采信。另，郑冰当庭申请对协议内容及签字形成时间先后顺序进行鉴定，但因其无法依照《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》的规定提供比对的样本，故对其该项鉴定申请不予准许。该卖断协议内签名经鉴定确系当事人所为，范月仙、郑冰主张该协议系虚假的，但未能提供证据加以证明，依法应承担不利后果，一审法院对《立房屋产权卖断协议》的真实性予以确认。2.案涉房屋的所有权人问题。据房产证记载，郑旦俤于1993年6月1日承受郑木霖产业而成为案涉房屋的所有权人。虽然范月仙、郑冰、郑凤主张在郑旦俤、郑二担兄弟分家时约定各分得一半房产，但并无证据加以证明。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”，不动产物权的归属和内容以登记为准，故应认定案涉房屋所有权人为郑旦俤。案涉房屋系郑旦俤、范月仙婚姻关系存续期间取得，系其夫妻共同财产。在郑旦俤去世后，因生前无遗嘱，依据继承法之规定，应将案涉房屋的一半分出归配偶范月仙所有，其余为被继承人的遗产，由其法定继承人即范月仙、郑冰、郑凤继承取得。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定，被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均接受继承，遗产属各继承人共同共有。因案涉房屋系不可分割的整体，范月仙、郑冰、郑凤对整个案涉房屋为共同共有。 根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”范月仙、郑冰、郑凤对案涉房屋为共同共有，依法对该房产进行处分时须经全体共同共有人的同意方为有效。现郑小妹未能提供相关证据来证明其与范月仙、郑冰就案涉房屋签订《立房屋产权卖断协议》时，经过郑凤的同意，依法应承担不利后果。郑小妹主张范月仙、郑冰在协议上签字构成对郑凤的表见代理，但从《立房屋产权卖断协议》内容来看，范月仙、郑冰是以自己名义对案涉房屋进行了处分，该协议并未将郑凤列为出卖人，亦无范月仙、郑冰系郑凤代理人等表述，不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定的表见代理。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。郑小妹系郑旦俤的妹妹，知晓郑旦俤的继承人情况，且该协议订立于2004年仅约定房屋售价为2万元，相较于房产证书内所载明的1993年6月1日契价15953元，属于明显低价，同时结合签订协议后十余年间案涉房产中部分由案外人郑二担等人持续居住，部分由郑冰对外租赁等情况，难以认定郑小妹为善意第三人。综上，应当认定郑小妹与范月仙、郑冰签订的落款为2004年8月10日的《立房屋产权卖断协议》无效。合同有效是当事人要求对方履行合同义务的前提，现因郑小妹主张合同有效的诉求不能成立，故其要求范月仙、郑冰、郑凤依约协助办理产权变更等诉求亦不能成立。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二十六条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决：驳回郑小妹的诉讼请求。案件受理费10100元，由郑小妹负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条系对物权变动的规定，并不影响买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，在无证据证明案涉《立房屋产权卖断协议》存在法律、法规规定的合同无效的情形下，该协议应为有效，一审认定案涉《立房屋产权卖断协议》无效错误，本院予以纠正。因案涉房屋为范月仙、郑冰、郑凤共同共有，而郑小妹未能提供证据证明签订案涉《立房屋产权卖断协议》时已征得郑凤同意，该协议对郑凤并不具有约束力，故本院对郑小妹诉请范月仙、郑冰、郑凤协助郑小妹办理产权过户登记，不予支持。郑小妹与范月仙、郑冰、郑凤系亲属关系，其理应知晓案涉房屋的共有情况，其在未征得郑凤的同意下，直接与范月仙、郑冰签订协议购买案涉房屋，未尽到审慎的审查义务，存在过错，不能认定其系善意购买人。郑小妹主张案涉房屋由范月仙、郑冰、郑凤按份共有，以及本案构成表见代理，均缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，郑小妹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初671号民事判决； 二、确认郑小妹与范月仙、郑冰签订的落款日期为2004年8月10日的《立房屋产权卖断协议》有效； 三、驳回郑小妹的一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 一审案件受理费10100元，由郑小妹负担5050元，由范月仙、郑冰负担5050元；二审案件受理费10100元，由郑小妹负担5050元，由范月仙、郑冰负担5050元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年三月二日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴