四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初194号 原告（反诉被告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李勇胜，男，汉族，1964年2月14日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨丽艳，南充市顺庆区恒宇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球公司）与被告李勇胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，李勇胜提出反诉，本院合并进行了审理。明宇环球公司的委托诉讼代理人廖茂元、被告李勇胜的委托诉讼代理人杨丽艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 明宇环球公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李勇胜支付原告明宇环球公司物业管理费及生活垃圾处置费共8710.80元,并自2009年6月1日起至实际付清之日止按每日3‰支付违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系南充市顺庆区文峰街二段87号“明宇·帝壹家”17幢2单元2层2号物业(多层住宅,面积107.05㎡)业主。自2009年6月1日起至2019年12月31日止，被告李勇胜未按法律规定及合同约定向原告缴纳物业管理服务费，欠物业管理服务费7885.30元(0.58元/月/㎡)、生活垃圾处置费825元(6.5元/月)，合计8710.80元。依据《前期物业服务协议》约定，业主逾期未缴纳物业管理服务费的，应按每日3‰支付违约金。经原告多次催收，被告一直未履行相关义务。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。 李勇胜辩称，1.明宇环球公司主张的2016年7月以前的物业费和垃圾清运费已经超过诉讼时效，人民法院不应支持其该部分请求；2.我方不缴费是因为明宇环球公司一直不作为，服务不到位；3.我方从未收到明宇环球公司催收通知。 李勇胜向本院提出如下反诉请求：1.依法判决明宇环球公司支付李勇胜下水管道维修费3000元和疏通下水道费用2700元；2.反诉费用由明宇环球公司负担。事实及理由：反诉原告李勇胜自2005年入住案涉小区房屋后，2008年6月底前厨房下水道公用主管道未发生堵塞现象，反诉原告均按时交纳了物业服务费用。从2008年8月开始，反诉原告厨房下水道经常堵塞，多次要求物业公司解决，物业公司不予理睬，故反诉原告自2008年8月起至2016年11月先后共花费了2500余元的疏通费。由于疏通费不断上涨，反诉原告于2016年12月自己出钱3000元对下水道主管道进行了彻底维修，解决了堵塞问题。之后，反诉原告要求反诉被告明宇环球公司解决疏通费和维修费，反诉被告置之不理。反诉原告特依法提起反诉，望人民法院支持反诉请求。 明宇环球公司针对反诉辩称，1.反诉原告所称的下水道管道堵塞的现象，不论是否属实，均不属于反诉被告物业服务的范畴。双方签订的物业协议及法律规定，反诉被告作为物业公司，仅仅对物业小区共用部分的雨污水管道具有疏通义务。2.反诉原告主张的管道维修费及下水道疏通费用不真实，费用明显过高。3.从反诉原告所述称的事实及理由看，费用发生后反诉原告并未向反诉被告进行主张相关权益，我方认为该请求均已经超过诉讼时效。故请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：李勇胜系“明宇·帝壹家”17幢2单元2层2号物业(高层电梯住宅,面积107.05㎡)业主。2005年11月29日，李勇胜与南充宇豪物业管理有限公司（简称宇豪物业）签订《明宇·帝壹家前期物业服务协议》，规定多层住宅物业服务费按每平方米每月0.58元；该费按半年（6个月）一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务；如业主未按时足额交纳物业服务费，从应交物业服务费之日起按每日3‰的标准向宇豪物业支付滞纳金。合同签订后，宇豪物业一直作为李勇胜所在的明宇·帝壹家小区的物业管理服务单位为该小区的业主提供物业管理和服务。李勇胜自2009年6月1日起至今未向宇豪物业交物业管理服务费和生活垃圾处理费，截止2019年12月31日，共欠物业管理服务费7885.30元(0.58元/月/㎡×107.05㎡×127月)、生活垃圾处理费825元(6.5元/月×127月)，合计8710.80元。原告通过张贴催款通知书等方式向被告催收未果，遂诉至本院，提出了如前诉讼请求。但原告提供的最早一份催收物业费函的时间为2014年11月28日。另查明，宇豪物业于2013年8月更名为成都明豪雅物业服务有限公司，又于2015年8月更名为明宇环球公司。2008年至2016年间，李勇胜因厨房管道多次堵塞多次找人进行疏通，支出了相应的疏通费，后遂于2016年自费对管道进行了维修。 以上事实有明宇环球公司的营业执照、准予变更登记通知书、《明宇·帝壹家前期物业服务协议》、李勇胜的身份证复印件、《缴费通知单》及张贴该通知单的照片、收条、照片等证据在卷佐证。 本院认为：本案双方当事人签订的《明宇·帝壹家前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，内容不违法法律的规定，合法有效，双方当事人应当履行。明宇环球公司为李勇胜提供了物业管理和服务，李勇胜应当按照合同的约定向其支付物业管理服务费。本案争议的问题有：1.2016年7月以前的物业费和垃圾清运费是否已经超过诉讼时效；2.反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效。 关于2016年7月以前的物业费和垃圾清运费是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，明宇环球公司举出了其张贴催收通知书的照片及催收函，证明其最早于2014年11月向李胜勇进行催收物业服务费和生活垃圾处置费，此后均有进行催收，且其间并未超过诉讼时效的情形，而李胜勇方并无相反证据予以反驳，故自其催收之日倒推2年的物业服务费即2012年12月1日起的物业服务费和生活来及处置费并未超过诉讼，本院予以支持，而2012年11月底之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院不予支持。即李勇胜还应当支付明宇环球公司2012年12月1日至2019年12月31日期间的物业服务费107.05㎡×0.58元/㎡/月×85月=5277.57元，生活垃圾处置费6.5元×85月=552.5元。 关于反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告主张的疏通费和维修费发生于2008年至2016年，反诉原告并无证据证明其此后向反诉被告主张过权利，故其主张的费用均已经超过了诉讼请求，因此对反诉原告的反诉请求本院不予支持。 被告自一直未缴纳物业管理服务费属于违约行为，应承担合同约定的滞纳金的违约责任。关于滞纳金，原、被告约定自逾期之日起按日3‰的标准计算，该滞纳金具有违约金的性质，但此违约金约定标准过高，本院酌定按每月2%的标准计算。由于按合同约定物业管理服务费按半年（6个月）缴纳一次，故滞纳金计算方式应为：以107.05㎡×0.58元/㎡/月×6月=372.53元为基数从2012年12月1日起按月息2%标准计算至清偿之日止，此后每隔6个月以相同基数、相同标准计算至清偿之日止，最后一笔滞纳金计算起点时间为2019年12月1日，计算基数为1个月的物业服务费即62.09元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李勇胜于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司2012年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费5277.57元、生活垃圾处理费552.5元，合计5830.07元； 二、被告李勇胜（反诉原告）于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方式为：以372.53元为基数从2012年12月1日起按月息2%标准计算至清偿之日止，并于此后每隔6个月以相同基数、相同标准计算至清偿之日止，最后一笔滞纳金计算起点时间为2019年12月1日，计算基数为62.09元，每期滞纳金相加之和即为本案应交滞纳金）； 三、驳回原告（反诉被告）成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告李勇胜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费25元，由被告（反诉原告）李勇胜负担，反诉受理费25元，由被告（反诉原告）李勇胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇二〇年三月二十五日 书记员  程 迈