江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10665号上诉人（原审被告）：南京客好多酒店，住所地南京市玄武区营苑西村17幢一层、二层。投资人：韩照林，总经理。上诉人（原审被告）：南京客好多酒店迈皋桥店，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路275号。负责人：韩照林，总经理。以上二上诉人委托代理人：王仁本，江苏鑫律联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾秀华，女，汉族，1968年6月7日生，住南京市秦淮区。委托代理人：刘辉，江苏圣典律师事务所律师。原审第三人：戴永茂，男，汉族，1960年9月2日生，住福建省福州市台江区。上诉人南京客好多酒店（以下简称客好多酒店）、南京客好多酒店迈皋桥店（以下简称迈皋桥店）因与被上诉人曾秀华、原审第三人戴永茂房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。客好多酒店、迈皋桥店上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院审查不清，认定事实错误。一、一审法院关于合同起算点认定错误。案涉三方当事人共签署有三份合同，三份合同有联系，但也有明显的不同。从合同主体上看，第一份和第二份合同都是产权人一方单独与上诉人签署的合同；从合同客体上看，第一份合同、第二份合同均只涉及到800平方米的房屋面积；从合同期限来看，第一份、第二份合同期限均只有七年，而第三份合同是十二年。现在履行的是第三份合同，在该份合同中，第八条明确规定了“所定合同租金均由2017年10月1日起大姐大合同期满退出后执行，若遇大姐大等所有原因无法及时退出，以实际接手时间为准”，也就是说之前的800平方米的租赁费按之前的合同执行，2090平方米整体的租金按第一年180万，然后逐年递增4%执行，从实际整体交付为起算点。一审法院武断地认为整体合同起算点为2015年800平方米交付的时间，并以此来计算逐年递增明显错误，违背了合同的明确约定。按一审法院的逻辑，上诉人在使用800平方米的房屋时，另1290平方米也归属于上诉人使用了，这与事实是相悖的。二、一审法院计算方法错误。一审法院用了减法，即计算上诉人从承租开始到2019年10月15日应付的租金，减去已付租金，等于欠付租金，这有两点不妥，一是关于租金起算点的问题，在前条中己有阐述，二是关于800平方米的租金，被上诉人与上诉人有过补充协议，不按原合同半年租金344497.5元计算，而是改为一年一交，年租金60万元，上诉人也是按此执行的，一审法院的算法实际上否定了当事人双方的补充协议。三、一审法院关于扣减装修期租金金额错误。因为在最后签定的合同中，把2090平方米是作为一个整体的，所以扣减装修期租金也应该按整体租金的两个月30万元来扣减。被上诉人曾秀华辩称：1.关于2016年3月19日即第三份合同所签订的房屋租赁合同起算点问题，该合同第一条约定，从2015年10月16日开始计算租金，并非是从2015年10月收取2090平方米的租金，而是从2015年10月16日开始计算实际租赁面积的租金，表明关于租赁日期，三份合同在起算租金的时间上是一致的，都是2015年10月16日。三份合同都约定逐年递增4%，如果按照上诉人的逻辑，2016年第三份合同列表中的第一年指2017年，则租赁单价与2015年相同，不仅与合同约定的逐年递增4%相矛盾，与常理也不相符。三份合同的合同主体、租赁标的物单价、付款方式等合同主要内容都相同，仅租赁面积与租赁期限不同。第三份合同是第一份、第二份的补充。需要说明的是，虽然第一、第二份合同都是产权人之一与上诉人签订，但是合同约定的是上诉人与全部产权人之间的权利义务关系，三份合同的主体没有变化，因此三份合同是一致的，第三份合同列表中的第一年应该指2015年。2.关于上诉人所称一审法院计算方法错误问题，800平方米的租金，被上诉人曾秀华与上诉人有过补充协议，约定年租金为60万元，该约定仅指2017年10月16日之前的租金，对于2017年10月16日之前的房租是没有争议的。对于2017年10月16日之后的租金，不再适用该补充协议，因为被上诉人曾秀华与上诉人签订的补充协议与原来戴永茂约定的租金有差价，就此争议，戴永茂曾向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，要求上诉人与被上诉人曾秀华补足差价，在南京市中级人民法院（2019）苏01民终5465号判决书中认定，该差价部分中所属戴永茂部分，由本案上诉人补足。在该案询问笔录中，审判员问何时开始按60万元每年支付的租金，本案上诉人回答，从补充协议之后开始，2017年10月以后是接大合同，180万每年，可见上诉人也认为2017年10月份之后原800平方米也不再按60万每年支付租金。另外，因为被上诉人曾秀华、戴永茂与上诉人在2016年3月19日签订的第三份租赁合同也明确约定了租金，因此一审法院认定2017年10月16日至2019年10月15日的租金没有必要再考虑之前800平方米、60万每年的租金这个问题。3.关于装修期所包含的面积问题。第三份合同第八条明确约定，乙方也就是上诉人接手后15万元定金自动转为水电押金，甲方给乙方装修期两个月，乙方接手的是别家租户手中的1290平方米，甲方给予乙方的装修期也应针对乙方新接手的1290平方米计算。对于原来的800平方米已经给过装修期了，没有必要再一次给予其装修期。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人戴永茂未到庭亦未发表意见。曾秀华向一审法院提出诉讼请求：1.客好多酒店、迈皋桥店共同向曾秀华支付拖欠房屋租金909172元、保证金15万元；2.解除曾秀华及戴永茂与客好多酒店在2016年3月19日签订的房屋租赁合同；3.本案诉讼费由客好多酒店、迈皋桥店承担。一审法院认定的事实：戴永茂与曾秀华系涉案南京市和燕路275号房屋的所有权人，二人按份共有，各占50%。2015年8月3日，戴永茂与客好多酒店签订房屋租赁合同，约定戴永茂将涉案房屋中约800平方米房屋租赁给客好多酒店（初定为800平方米计算起步租金，实际使用以测量的实际面积为准，计算最终年租金。租金分算分摊按照相关民事判决书中规定整体房屋的2090平方米的整体总租金180万元的分租面积，即以180万元除以2090平方米乘以现客好多酒店现有实际面积得出最终租金数额。第二年开始，每年递增4%。合同期7年，自2015年10月16日开始计算租金，租金半年付一次，提前10天支付下一期租金，如在客好多酒店履行合同承租期间，无故拖欠戴永茂租金超过10天低于一个月的，按每日租金的5%收取滞纳金，如超过一个月，双方协商无果的，可单方解除协议，戴永茂有权解除协议，不算违约）；自双方签订合同之日时，合同立即生效，合同签订日起为2015年8月3日，合同签订时，客好多酒店立刻支付戴永茂合同保证金1万元，客好多酒店在签订合同之日起一个月内支付本期合同承租的第一期房屋租金，以后每半年租金支付日期及标准如下：第一年房屋租金，半年租金为344497.5元，半年租金支付日起分别为9月1日、4月5日；之后六年的租金为半年一付（半年租金数额分别为358277.5元、358277.5元、372608.5元、372608.5元、387513元、387513元、403013.5元、403013.5元、419134元、419134元、435898.5元、435898.5元），支付时间分别为本年的10月5日和次年的4月5日；在装修经营期间，客好多酒店不受戴永茂任何干扰或破坏、阻拦，如戴永茂前妻曾秀华，出面干涉、阻拦、破坏或者暗中伙同他人闹事影响客好多酒店正常施工、营业与操作等，因此造成的后果及损失应全部由戴永茂承担。2015年10月16日，曾秀华与客好多酒店就涉案房屋中的800平方米房屋（该房屋与戴永茂与客好多酒店签订的上述房屋租赁合同中的房屋系同一处房屋）签订房屋租赁合同，约定曾秀华将涉案房屋中约800平方米房屋租赁给客好多酒店，每年租金为688995元，每年递增4%；合同期7年，自2015年10月16日开始计算租金，租金半年付一次，提前10天支付下一期租金，如在客好多酒店履行合同承租期间，无故拖欠曾秀华租金超过10天低于一个月的，按每日租金的5%收取滞纳金，如超过一个月，双方协商无果的，可单方解除协议，曾秀华有权解除协议，不算违约；自双方签订合同之日时，合同立即生效，合同签订日期为2015年10月16日，合同签订时，客好多酒店支付曾秀华344497.5元，客好多酒店在签订合同之日起支付本期合同承租的第一期房屋租金，以后每半年租金支付日期及标准如下：第一年房屋租金，半年租金为344497.5元，半年租金支付日起分别为10月16日、4月5日；之后六年的租金为半年一付（半年租金数额分别为358277.5元、358277.5元、372608.5元、372608.5元、387513元、387513元、403013.5元、403013.5元、419134元、419134元、435898.5元、435898.5元），支付时间分别为本年的10月5日和次年的4月5日；在装修经营期间，客好多酒店不受曾秀华任何干扰或破坏、阻拦，如曾秀华前夫戴永茂，出面干涉、阻拦、破坏或者暗中伙同他人闹事影响客好多酒店正常施工、营业与操作等，因此造成的后果及损失应全部由曾秀华承担。合同签订后，曾秀华与客好多酒店签订房屋租赁协议补充协议，约定因2015年10月16日至2016年4月15日的租金已被戴永茂收取，现曾秀华从2016年4月16日至2018年10月15日，每年收取一次，租金改为每年60万，收租时间为第一年2015年10月16日，第二年2016年10月5日，第三年2017年10月5日，曾秀华承诺从2016年10月16日至2018年10月5日，租金以此协议为准，不以主合同上租金收取，补充协议与主合同同时具备法律效力；因承租方韩照林未付清曾秀华第一年房租余款20万元，此欠款必须在2016年3月5日前付清，否则减租无效，以主合同为准收租。合同签订当日，客好多酒店向曾秀华支付2016年4月16日至2017年4月15日的租金40万元。2016年2月18日，客好多酒店将欠租的20万元支付给曾秀华。2016年3月19日，戴永茂、曾秀华作为甲方与作为乙方的客好多酒店签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋（面积为2090平方米）整体租赁给乙方，总租金为180万元起步，从第二年开始逐年递增4%；合同期为12年，从2015年10月16日开始计算租金，租金半年付一次，提前10天付租，超过一个月未付，按每日租金的5‰收取滞纳金，如超过一个月，双方协商无果的，可单方解除协议，甲方有权解除协议，不算违约；自双方签订合同之日时，合同立即生效，合同签订日期为2016年3月19日，合同签订时，乙方支付甲方合同保证金15万元；涉案房屋第一年房屋租金为180万元，半年租金为90万元，半年租金支付日起分别为9月1日、4月5日；之后11年的租金为半年一付（半年租金数额分别为900000元、900000元、936000元、936000元、974400元、974400元、1013376元、1013376元、1053911元、1053911元、………），支付时间分别为本年的10月5日和次年的4月5日；所定合同租金均由2017年10月1日起大姐大合同期满退出后执行，若遇大姐大等所有原因无法及时退出，引起不能及时移交客好多酒店使用，以实际接手时间为准，并以上述所列表所定收取相关租金（按上述表约定时间约定金额收取租金）；定金15万元由曾秀华收取，并收到款本合同生效。2016年3月20日，戴永茂向可客好多酒店出具收条一份，收条载明戴永茂收到客好多酒店支付的2016年3月19日戴永茂、曾秀华与客好多酒店签订合同的定金15万元。2015年12月3日，曾秀华向一审法院提起诉讼，要求处理其与戴永茂婚姻关系存续期间的财产。2016年3月21日，在一审法院主持下，曾秀华与戴永茂达成如下和解协议：一、戴永茂支付曾秀华房屋租金1335000元（包含2011年10月1日起至2016年9月30日止杜昌盛已支付戴永茂的租金及2015年10月16日至2016年10月15日客好多酒店已支付戴永茂的租金合计1925000元，扣减曾秀华应支付戴永茂的（2013）栖迈民初字第463号民事判决书申请执行案件的应付执行款59万元后的余额），定于2016年4月10日前支付66万元，余款675000元于2016年10月10日前付清。二、杜昌盛自2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金、客好多酒店自2016年10月16日至2017年10月15日期间的租金均由戴永茂收取，戴永茂于2017年10月30日前给付曾秀华上述租赁期间租金总额335000元。三、戴永茂依据（2013）栖迈民初字第463号民事判决书申请的（2014）栖执字第395号的执行案件中曾秀华应支付戴永茂的全部执行款项在本案中已经全部抵扣完毕，该执行案件双方已自行和解履行完毕；四、自2017年10月1日起位于南京市栖霞区和燕路275号房屋由曾秀华管理10年至2027年9月30日止。管理期间该房屋由曾秀华出租，租金由曾秀华收取。在曾秀华正常出租房屋收取租金的情况下，曾秀华支付戴永茂自2017年10月1日起至2027年9月30日止十年期间的房屋租金，分别为第一年租金93.6万元，第二年租金97.3万元，第三年租金101.2万元，第四年租金105.2万元，第五年租金109.5万元，第六年租金113.8万元，第七年租金118.4万元，第八年租金123.1万元，第九年租金128万元，第十年租金133.1万元。上述每年的租金曾秀华于次年3月30日前支付给戴永茂。若遇上述房屋出租不成空置或承租人不按期支付房屋租金时，曾秀华不按照上述数额支付租金给戴永茂，此期间的租金损失由双方共同承担。五、杜昌盛、客好多酒店租赁期满后，由戴永茂负责办理清场手续。六、（2013）栖迈民初字第463号案件、（2014）栖执字第395号执行案件的诉讼费、执行费均由戴永茂负担。七、本起纠纷一次性了结，各方当事人再无其它争议。八、本案诉讼费26800元，减半收取13400元，保全费5000元，合计18400元，由曾秀华负担。2017年4月5日，曾秀华向客好多酒店负责人出具收条一份，收条载明曾秀华收到自2017年4月至2018年3月租金60万元。2017年7月31日，客好多酒店向戴永茂、曾秀华发出通知函一份，通知函载明根据客好多酒店与戴永茂、曾秀华于2016年3月19日签订的涉案房屋整体租赁合同，合同对戴永茂、曾秀华应交付的房屋面积以及客好多酒店应承担的租金均作了约定，合同约定的交付时间为2017年10月1日，希望戴永茂、曾秀华做好交付房屋工作；另外双方签订的房屋租赁合同中存在多重矛盾，为避免不必要的损失，因此建议双方就原租赁合同中的矛盾之处进行协商，另行签订补充协议以进一步明确双方的权利义务，协商内容如下：1、对租金的起算时间以及曾秀华、戴永茂应交付的房屋面积重新进行明确约定，2、对戴永茂、曾秀华如到期不能完整交付房屋应进一步明确处理方案。2017年9月2日，戴永茂作为甲方与作为乙方的客好多酒店及丙方杜昌胜、南京市栖霞区火红餐饮娱乐中心（以下简称火红娱乐中心）签订三方协议，约定三方一致确认，丙方将租赁场所（含顶焱网吧、江苏芝林大药房、火红娱乐中心）于2017年9月2日移交给乙方，甲方与丙方协商同意终止租赁合同，乙方与丙方自行协商解决移交等相关手续，与甲方无关，甲方将上述租赁场所于2017年9月2日移交给乙方；乙方与丙方同意2017年9月2日水电、物业等费用由丙方承担，2017年9月2日之后的由乙方承担。2017年9月2日，戴永茂与客好多酒店签订房屋腾空移交协议，约定鉴于杜昌胜租赁截止至2017年9月30日，杜昌胜将在2017年10月1日将租赁物腾空交付客好多酒店使用，截止至2017年9月30日之前的水电物业等费用由杜昌胜承担，2017年9月30日之后的水电物业等费用由客好多酒店承担；关于杜昌胜承租部分转租给顶焱网吧及大药房腾空、续租等事宜，均由客好多酒店与之协商，杜昌胜不得干涉。2017年9月6日，客好多酒店负责人支付曾秀华租金16.8万元。2017年9月6日，戴永茂向客好多酒店负责人出具收条一份，收条载明戴永茂收到客好多酒店负责人通过手机银行汇款共计46.8万元，此笔款为2016年3月19日戴永茂、曾秀华和客好多酒店签订租赁涉案房屋列表中2017年10月5日（即表中第三年）至2018年4月5日之间的租金。2018年3月23日，客好多酒店负责人委托律师向戴永茂、曾秀华发出律师函，律师函载明客好多酒店负责人与戴永茂、曾秀华签订了上述三份租赁合同，客好多酒店接受全部承租房屋的时间为2017年10月1日，现客好多酒店在2017年9月之前共计支付了93.6万元的租金（其中包括2017年4月5日支付的全年60万元中的一半30万元，2017年9月6日的46.8万元及16.8万元），明显多支付了租金，其中对于2090平方米房屋中的1290平方米房屋，应该属于第一年，其租金应为90万元+（372608.5-344497.5）=928111元，再扣除装修期两个月的免租费30万元，客好多酒店应支付的租金应为928111-300000=628111元，客好多酒店多支付了307889元，该部分租金，客好多酒店在2018年支付下一个半年度租金时，应付的金额为928111-307889=620223元。客好多酒店负责人分别于2018年4月8日、2018年10月7日支付曾秀华租金62.0222万元、40.4858万元。2018年8月2日，一审法院以曾秀华未按上述民事调解书履行义务为由，向客好多酒店发出协助执行通知书，扣留、提取曾秀华的房屋租金474920元。2018年10月10日，客好多酒店按照上述执行通知书要求将应支付曾秀华的租金474920元汇至一审法院账户。2019年4月，客好多酒店支付戴永茂、曾秀华每人46.8万元。庭审中，对于戴永茂、曾秀华与客好多酒店于2016年3月19日签订的房屋租赁合同，客好多酒店认为合同中约定的第一年应该是2017年10月1日至2018年10月1日，但曾秀华认为2017年10月5日对应的日期应该是租赁合同中的第三年，该份租赁合同与双方于2015年10月签订的租赁合同系原合同与补充合同的关系，且该份租赁合同明确载明从2015年10月16日开始计算租金，戴永茂认为合同明确约定了相应的时间段支付相应的租金。客好多酒店陈述2016年3月19日的租赁合同中有2个月的装修期，该期间租金要扣除，曾秀华认为可以扣除2个月的租金，但是应当扣除新租赁房屋（1290平方米）的租金，对于新租赁房屋自2017年10月1日到2018年3月的租金为974400元，所以应扣除2个月租金数额为224800元，戴永茂认为其在2017年9月2日与客好多酒店签完交接协议后，客好多酒店就开始拆原装修了，大姐大直接承租部分在9月2日就交给客好多酒店了，大姐大转租的部分在10月30日之前交给客好多酒店了，由大姐大直接移交给客好多酒店，但客好多酒店认为9月2日其只拆了部分，还有部分转租房屋没有移交，实际上直到10月8日才正式收到租赁房屋。上述事实，有工商登记资料、房屋租赁合同、补充协议、民事调解书、收条、银行汇款凭证、腾空返还协议、三方协议、律师函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，戴永茂与客好多酒店签订的房屋租赁合同、曾秀华与客好多酒店签订的房屋租赁合同以及戴永茂、曾秀华与客好多酒店签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同有效。在戴永茂、曾秀华与客好多酒店签订房屋租赁合同后，客好多酒店向戴永茂支付了15万元合同保证金，虽然合同约定该笔款项应支付给曾秀华，但租赁合同约定的出租方为戴永茂、曾秀华，且客好多酒店已履行了支付义务，故对曾秀华关于支付定金15万元的请求，一审法院不予支持。对于戴永茂、曾秀华与客好多酒店于2016年3月19日签订的房屋租赁合同，客好多酒店认为第一年指的是2017年10月1日至2018年10月1日，但曾秀华认为2017年10月5日对应的日期应该是租赁合同中的第三年，该份租赁合同与双方于2015年10月签订的租赁合同系原合同与补充合同的关系，且该份租赁合同明确载明从2015年10月16日开始计算租金，戴永茂认为合同明确约定了相应的时间段支付相应的租金。一审法院认为，第一，在戴永茂与客好多酒店签订的房屋租赁合同中约定，租金分算分摊按照相关民事判决书中规定整体房屋的2090平方米的整体总租金180万元的分租面积，即以180万元除以2090平方米乘以现客好多酒店现有实际面积得出最终租金数额，第一个租金为688995元，第二年开始，每年递增4%，合同期7年，自2015年10月16日开始计算租金，在曾秀华与客好多签订的房屋租赁合同中约定，曾秀华将涉案房屋中约800平方米房屋租赁给客好多酒店，每年租金为688995元，每年递增4%；合同期7年，自2015年10月16日开始计算租金，在戴永茂、曾秀华与客好多酒店签订的房屋租赁合同中约定，戴永茂、曾秀华将涉案房屋（面积为2090平方米）整体租赁给客好多酒店，总租金为180万元，从第二年开始逐年递增4%，合同期为12年，从2015年10月16日开始计算租金，租金半年付一次，第一年租金为180万元，租赁合同租金均由2017年10月1日起大姐大合同期满退出后执行，若遇大姐大等所有原因无法及时推出，引起不能及时移交客好多酒店使用，以实际接手时间为准，并以上述所列表所定收取相关租金（按上述表约定时间约定金额收取租金）综合根据上述三份合同的约定，可以得知一是在戴永茂与客好多酒店签订租赁合同时，对于第一年租金的确定方法为房屋总体租金为180万元除以房屋总体面积2090平方米再乘以租赁面积800平方米，2090平方米房屋一年的租金为180万元，该数额与戴永茂、曾秀华与客好多酒店就2090平方米整体房屋出租时约定的第一年租金180万元一致，二是三份租赁合同均约定从2015年10月16日起开始计算租金，三是对于2016年3月19日租赁合同中约定的租金，双方约定自2017年10月1日大姐大合同期满退出后执行，如果大姐大不能退出，则应以实际接手时间为准，双方当事人的本意是按照实际租赁面积计算租金，且如按客好多酒店陈述2016年3月19日租赁合同指的第一年是2017年10月1日至2018年9月，该年的年租金为180万元，在戴永茂与客好多酒店于2015年8月签订的租赁合同中约定的租金确定方法中提到2090平方米整体房屋的整年租金为180万元，时隔一年，租金并未发生变化，与双方在三份租赁合同中均约定的租金逐年递增有所矛盾；第二，戴永茂于2017年9月6日向客好多酒店出具的收条中载明戴永茂收到客好多酒店负责人通过手机银行汇款共计46.8万元，此笔款为2016年3月19日戴永茂、曾秀华和客好多酒店签订租赁涉案房屋列表中2017年10月5日（即表中第三年）至2018年4月5日之间的租金；第三，客好多酒店作为商业经营主体，在庭审中陈述其在2017年10月之后，多支付租金，扣减免租期租金、多支付的租金，其不拖欠曾秀华租金，与常理不符，故曾秀华、戴永茂与客好多酒店签订的租赁合同中的第一年起算时间应为2016年10月16日。对于2017年10月1日之后涉案房屋的装修免租期，客好多酒店认为应当扣除2个月的装修免租期，曾秀华认为可以扣除2个月的租金，但是应当扣除新租赁房屋（1290平方米）的租金，对于新租赁房屋自2017年10月1日到2018年3月的租金为974400元，所以应扣除2个月租金数额为224800元，戴永茂陈述其在2017年9月2日与客好多酒店签完交接协议后，客好多酒店就开始拆原装修了，大姐大直接承租部分在9月2日就交给客好多酒店了，大姐大转租的部分在10月30日之前交给客好多酒店了，由大姐大直接移交给客好多酒店，但客好多酒店认为9月2日其只拆了部分，还有部分转租房屋没有移交，实际上直到10月8日才正式收到租赁房屋，综合根据曾秀华、戴永茂及客好多酒店的上述陈述以及租赁合同约定，2017年10月后，在扣除新增租赁房屋2个月租金后，客好多酒店、迈皋桥店应按合同约定支付其他租金。依据合同约定，自2017年10月16日起至2019年10月15日，客好多酒店、迈皋桥店应支付租金3975552元，减去已支付3372000元，扣减新增租赁房屋2个月装修租金224800元，结合依据生效的案涉民事调解书，客好多酒店、迈皋桥店应支付租金拖欠378752元。至于曾秀华提出的解除租赁合同请求，客好多酒店虽对每期应支付的租金提出异议，并未严格按照合同约定足额支付租金，但仍能够定期支付租金，并无不履行合同的意思表示，且租赁合同系曾秀华、戴永茂与客好多酒店签订，故对曾秀华的该项请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、被告南京客好多酒店、南京客好多酒店迈皋桥店于判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告曾秀华拖欠的租金人民币378752元。二、驳回原告曾秀华的其他诉讼请求。案件受理费人民币14333元，由曾秀华负担9133元，由南京客好多酒店、南京客好多酒店迈皋桥店负担5200元。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，双方对2017年10月16日之前的已付租金无异议。另查明，本院（2019）苏01民终5465号案件审理期间，本院询问客好多酒店有无按2016年3月签订的协议履行，客好多酒店负责人韩照林回复称“我是按照该协议给付曾秀华租金”，关于何时开始按照60万元/年支付租金，韩照林回复称“从补充协议签订后开始。2017年10月以后是按照大合同180万元/年给的租金”。上述事实，有本院（2019）苏01民终5465号案件询问笔录予以证实。二审期间，双方均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：1.2017年10月16日后，上诉人承租房屋的租金标准应如何计算；2.装修期扣减租金金额应为多少。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于争议焦点1，关于2017年10月16日之后的租金标准，上诉人主张对第三份合同的理解，第一年应从2017年10月1日起算，对此本院认为：客好多酒店与戴永茂、曾秀华分别及共同签订过多份租赁协议，在各方对租金起算时间节点理解存在分歧的情况下，应综合三份合同内容及当事人的实际履行情况予以认定。1.从合同约定来看，2015年8月3日戴永茂与客好多酒店签订的租赁合同中对于第一年租金的确定方法即能推论出2090平方米房屋一年的租金为180万元，该数额与2016年3月19日戴永茂、曾秀华与客好多酒店就2090平方米整体房屋出租时约定的第一年租金180万元一致。且三份租赁合同均约定从2015年10月16日起开始计算租金、均约定租金逐年递增，客好多酒店认为2016年3月19日租赁合同指的第一年是2017年10月1日至2018年9月，该年的年租金为180万元的主张，与租金逐年递增的约定明显矛盾；2.从实际履行情况来看，2016年3月19日戴永茂、曾秀华和客好多酒店签订租赁合同后，2017年9月客好多酒店先后向戴永茂、曾秀华支付的租金总额并非按合同约定的第一年180万元/年的租金标准，且戴永茂出具的收条中明确载明该笔款项为2016年3月19日租赁合同租金列表中2017年10月5日（即表中第三年）至2018年4月5日之间的租金，亦说明双方约定的第一年真实意思表示并非是从2017年起算。结合关联案件中客好多酒店负责人的陈述，能够认定2016年3月19日的租赁合同中关于“租金由2017年10月1日大姐大合同期满退出后执行，如果大姐大不能退出，则应以实际接手时间为准”的内容，双方本意应为按照实际租赁面积计算租金。客好多酒店作为商业经营主体，在按合同履行后，诉讼期间称其在2017年10月之后，扣减免租期租金、多支付的租金后，不拖欠曾秀华租金的主张，与常理不符，亦缺乏证据证明，本院不予采信，一审认定曾秀华、戴永茂与客好多酒店签订的租赁合同中的第一年起算时间应为2016年10月16日于法有据。关于争议焦点2，装修期间扣减租金问题，一审法院综合根据曾秀华、戴永茂及客好多酒店的陈述以及租赁合同约定，认定在2017年10月后，扣除新增租赁房屋2个月租金后，客好多酒店、迈皋桥店应按合同约定支付其他租金，并无不当。上诉人认为应按2090平方米作为整体扣减装修期租金，但并未提供充分的事实依据及合同依据，本院对此不予采信。依据双方合同约定，自2017年10月16日起至2019年10月15日，客好多酒店、迈皋桥店应支付租金3975552元，减去已支付3372000元、扣减新增租赁房屋2个月装修租金224800元后，一审结合生效的民事调解书，认定客好多酒店、迈皋桥店应支付租金拖欠378752元并无不当。上诉人主张按年租金60万元计算的理由与双方最终签订的租赁合同及实际履行情况均不符，本院对此亦不予采信。综上所述，客好多酒店、迈皋桥店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6981元，由上诉人南京客好多酒店、南京客好多酒店迈皋桥店负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年三月十七日法官助理 孙成艺书 记 员 陈晓君