江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3826号上诉人（原审被告）：清河区禅茶商务休闲会所。经营者：李萍。委托诉讼代理人：武超平，江苏穿石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安清河新区投资发展有限公司。法定代表人：岳波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛峰，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人清河区禅茶商务休闲会所（以下简称禅茶会所）因与被上诉人淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称新区投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。禅茶会所上诉请求：撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3052号民事判决，驳回新区投资公司的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人禅茶会所是新区投资公司招商来的，新区投资公司对项目炒作不成功，淮河老街一直无人气，导致上诉人分文没赚，还赔了几百万装修费；2、被上诉人支付租金条件未成就。合同第三条约定具体租赁期从禅茶会所正式营业时起计算租金，因淮河老街一直无人气，上诉人一直未营业，即使应当支付租金，被上诉人第一年的租金也超过诉讼时效。新区投资公司答辩称：1、上诉人禅茶会所与被上诉人新区投资公司签订的《租赁协议》无效，上诉人亏本经营与本案无关联，不能以此为由拒绝搬迁；2、禅茶会所本案中一直称未营业，但在关联案件庭审笔录中称于2012年9月30日已正式营业。禅茶会所应支付房屋占用费。新区投资公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告将位于淮安市清河新区古淮河边茶楼（店铺建筑面积约500平方米）的房屋恢复原状并返还原告；2、判决被告向原告支付房屋占用费暂定316500元及逾期付款利息（以每年度逾期租金为基数，自逾期之日起按年利率6%支付至实际支付之日）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：淮安市清河新区古淮河整治二期工程美食街分项工程（又称淮河老街），位于淮安市清河新区，系原告新区投资公司投资建设，该工程未取得建设工程规划许可证。2012年，原告新区投资公司将清河新区大同路398号淮河老街内6号楼及古淮河边茶楼房屋（下称案涉房屋）交付给被告装修，被告于2012年8月14日注册成立，案涉房屋为其经营场所。2012年9月6日，原告新区投资公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》一份，该协议书载明：乙方租赁案涉房屋，店铺建筑面积约500平方米（暂定，此项不包括茶楼及船），用途为商业经营（具体面积以实际测量经双方现场确认），前三年（2013年1月1日至2015年12月31日）为免租金期，该物业的租赁期限为10年（即从2016年1月1日至2025年12月31日止，租赁期从乙方正式营业时算起）。前三年免缴租金，第四、五年租金为8元/建筑平方米·月，第六年租金为10元/建筑平方米·月，以后每年租金以上年租金的10%递增。租金每年收取两次，每年1月1日和7月1日前收取当年上、下半年的租金，超过30日内未付，甲方有权终止协议，收回租赁物。甲方负责在2012年7月20日前将上述物业交付给乙方，保证乙方进场使用。甲方交付房屋标准为主体结构封顶，铺装屋面瓦，清水墙，安装门窗，外墙粉刷到位，水、电、气安装到室内接口；在本协议租赁期内房屋如出现自然损坏和质量问题，由甲方负责及时维修；乙方负责在接手物业后按向甲方汇报的装修方案施工，乙方拥有上述物业的使用权，确保2012年12月20日前营业；乙方在房屋装修、经营营业时增加的添附物，在合同期满后，乙方可移走或转售；本协议签订并乙方在三个工作日内交付20万元履约保证金后生效，该保证金在项目正式营业后退还。合同签订后，被告并未向原告交纳20万元履约保证金。2012年9月30日，被告及其他在淮河老街经营的饭店、文化会所等集中挂牌、开业。一审庭审中，原告同意按480平方米计算房屋占有使用费。在案件审理过程中，原告申请对被告银行存款316500元予以冻结或查封、扣押其等额财产。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告新区投资公司就该房屋出租与被告签订的《租赁协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。现原告新区投资公司作为案涉房屋的建设者主张被告腾空并交还房屋，有事实和法律依据，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉《租赁协议书》无效，但被告占用案涉房屋至今，应参照《租赁协议书》约定的标准，确定房屋占有使用费。被告主张至今未正式营业，但未提交证据予以证明，而关联案件庭审笔录能够证明被告等经营单位已于2012年9月30日开业，故本院对其该主张不予采信。同时案涉《租赁协议书》无效，被告至今仍占有案涉房屋，其侵害原告新区投资公司财产权利的状态处于持续过程中，故原告新区投资公司要求被告支付房屋占用使用费的主张未超过诉讼时效。综上，参照双方关于“房租计算标准”的约定，确定被告应支付的房屋占有使用费为：1、2013年1月1日至2015年12月31日，免交；2、2016年1月1日至2017年12月31日为92160元（8元/建筑平方米·月×24个月×480平方米）；3、2018年1月1日至2018年12月31日为57600元（10元/建筑平方米·月×12个月×480平方米）；2019年1月1日至2019年3月31日为15840元（11元/建筑平方米·月×3月×480平方米），以上合计165600元。此后至2019年12月31日房屋占用使用费按照每月5280元标准以实际占用时间计算，如2019年12月31日前仍未返还房屋，则此后费用按照上年度基数每年增加10%标准计算。被告应当及时给付房屋占用使用费，现原告新区投资公司主张其支付逾期付款利息，实为主张利息损失。因原告新区投资公司未举证证明其向被告主张房屋占用使用费，故一审法院认定以其起诉之日（即2019年4月2日）视为主张付款，被告应自2019年4月2日起，以165600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告清河区禅茶商务休闲会所于本判决生效后十五日内将位于淮安市清江浦区古淮河边茶楼房屋腾空并返还给原告淮安清河新区投资发展有限公司；二、被告清河区禅茶商务休闲会所于本判决生效后十五日内向原告淮安清河新区投资发展有限公司支付2016年1月1日至2019年3月31日期间房屋占用使用费165600元，此后至2019年12月31日房屋占用使用费按照每月5280元标准以实际占用时间计算，如2019年12月31日前仍未返还房屋，则此后费用按照上年度基数每年增加10%标准计算；三、被告清河区禅茶商务休闲会所于本判决生效后十五日内向原告淮安清河新区投资发展有限公司支付逾期付款利息（自2019年4月2日起，以165600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日）；四、驳回原告淮安清河新区投资发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6048元，保全费2103元，合计8151元，由原告淮安清河新区投资发展有限公司负担3856元，被告清河区禅茶商务休闲会所负担4295元。二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告新区投资公司就该房屋出租与被告签订的《租赁协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还。新区投资公司作为案涉房屋的建设者主张上诉人腾空并交还房屋应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人占用案涉房屋至今，一审法院参照《租赁协议书》约定的租金标准确定房屋占有使用费并无不妥。被告主张合同约定正式营业起计租，其至今未正式营业，不应支付占用费，对此，本院认为，双方合同约定从2013年1月1日起免收三年租金，在此三年期间，上诉人已经有充分的开业准备时间，其在本案中陈述还没有开业，即使这样也非被上诉人责任，上诉人长期占有使用涉案房屋而不支付对价，不符合双方签订合同的根本目的。如果上诉人在涉案房屋使用过程中无法经营，理应在合理的期限内提出解除合同，其不主张解除合同又不支付房屋使用费，既不合情也不合理。因上诉人至今仍占有案涉房屋，其侵害新区投资公司财产权利的状态处于持续状态，新区投资公司提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，故新区投资公司要求上诉人支付房屋占用使用费的主张未超过诉讼时效。综上所述，清河区禅茶商务休闲会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3612元，由上诉人清河区禅茶商务休闲会所负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇二〇年三月三十日书记员  唐小捷