湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4441号原告：刘瑶，女，汉族，1980年6月12日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阙市业，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路383号西京公寓三期商业广场20009房。法定代表人：李华，系董事长。委托诉讼代理人：王华江，男，汉族，1983年1月14日出生，住江苏省盱眙县。原告刘瑶诉被告湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称“麓山别墅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑶及其委托诉讼代理人李进、被告麓山别墅公司的委托诉讼代理人王华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑶向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》，立即将符合法定要求、设计标准、竣工备案标准的商品房交付给原告使用；2、判决被告向原告支付自2014年12月31日至2019年1月24日止的逾期交房违约金489753元（2019年1月24日之后的逾期交房违约金按329.8元/天的标准计算至实际交房之日止）；3、判决被告按图纸比例交付原告房屋所属花园面积，不能交付则被告应赔偿原告损失500000元；4、判令被告按设计、竣工备案图纸中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付原告；5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月30日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同主要约定，原告以总价款329.8万元购买被告开发的麓麟卓越花园62栋101号房屋，被告应在2014年12月30日前向原告交付符合合同质量标准的房屋。如被告逾期超过90日未交付房屋，被告应自合同约定最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，每天向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。被告应按照批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。被告确需变更且经规划部门批准的规划变更导致影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部分批准同意之日起10日内，书面通知原告。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款329.8万元，但被告至今仍未交付房屋。原告于2014年10月份去验房时，发现房屋漏水、渗水，墙面空鼓、脱落、开裂，屋内积水，未按竣工验收的标准施工等多项质量问题，更严重的是原告具有使用权的房屋花园面积比规划、施工图纸的面积少将近40平方米。因此双方未办理房屋交接手续，但是被告并未就房屋的相关问题进行任何整改。原告多次找到被告及工程部负责人、物业公司深圳市卓越物业管理股份有限公司、项目园林公司负责人要求处理上述问题，但仍未解决。后至2016年4月21日，被告公司人员对房屋花园面积进行整改，即按规划、施工图纸确定花园分界线，但在该月24日项目的园林工作人员现场施工时，经相邻业主阻止后又不了了之。2016年4月26日，原告分别向被告及物业公司送达《关于追究迟延交付房屋的违约责任函》，要求被告或物业公司解决上述房屋质量问题并对房屋花园面积进行整改后将该房屋交付给原告，被告并承担相应的违约责任。但被告未予以处理上述问题，现房屋缺少花园面积被其他业主进行装修及使用。截至起诉日，被告仅就房屋的漏水问题予以解决，现仍存在房屋渗水、房屋花园面积的减少、未按照竣工图标准安装门窗、窗户玻璃被损坏等房屋质量问题。现被告的延期交房的行为，使得原告三百多万元的财产闲置将近五年的时间，造成了巨大的经济损失。综上所述，被告延期将近五年的时间仍未交房，是因为被告交付的房屋质量有问题，且未及时整改，这是被告自身的原因所导致的。原告为维护自身的合法权益，现原告诉至法院，以维护原告的合法权益。被告麓山别墅公司辩称：1、被告于2014年12月30日向原告交付房屋，符合合同约定的交付时间与交付条件。原告于2014年12月29日付清购房款，被告于次日向原告邮寄入伙通知书，合同约定的交付条件为商品房经验收合格，即经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，被告于2014年7月30日完成五方验收；2、合同补充协议第16页第10条第一款约定原告应在入伙通知15日内验收房屋，有异议的应在验收期满之内提出，逾期不提出的视为对房屋无异议，同意接受房屋，同时约定原告不能以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，在第三款中约定了除非房屋主体结构不合格外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修与设备未完全达到买卖合同约定的标准，即其他非属主体结构的质量问题，均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的交接手续，出卖人的装修和设备达不到约定标准，由出卖人按照合同承担修复的责任；3、补充协议第二十一条，对公共设备与设施的补充约定中，买受人对出卖人设置在室内、花园……等管道的配置、置放位置予以接受，买受人不得以此为由向出卖人提出索赔与权利要求；4、该案的引起缘由为原告的邻居F37栋业主，装修时擅自移动了围栏引起，被告和物业均与双方进行协调沟通，但是双方报警处理后协调未果；5、即使被告有一定的责任，原告诉求的违约金标准过高，要求降低；6、被告交付的房屋已经被政府部门验收合格，原告因房屋瑕疵问题多年来拒绝办理相关手续，致使房屋空置近5年时间，应由原告承担相关责任；7、原告所提的房屋渗水问题，被告对渗水问题承担5年的质保责任，至2015年1月1日起算，原告完全可以向被告告知，即便原告告知被告后未处理，原告也可以自行维修，相关费用由被告承担；8、交付房屋后，如果原告发现被告交付的房屋不符合合同约定的附件三的约定标准，原告可要求被告进行整改；9、被告向原告交付房屋符合双方签订的合同约定；10、原告向被告诉请的违约金已过诉讼时效，请求法庭予以调减。经审理查明：2014年9月30日，原告刘瑶与被告麓山别墅公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于岳麓区房屋，房屋总价为3298000元。该合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定，出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖双方一致同意按照下列方式处理：出卖人按本合同约定标准在60日内完成整改，并承担在本合同约定的该商品房交付期限至完成整改时间为买受人缴纳物业服务费的违约责任。合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》载明窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门。合同附件四《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款约定：买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准。第十条第九款约定：“本合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内完成验收备案手续”。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款。涉案房屋在2014年7月30日经勘察、设计、施工、监理等单五方验收合格。2014年12月30日，被告向原告邮寄入伙通知书。因房屋漏水、渗水以及房屋花园面积小于规划、施工图纸的面积等问题，原、被告双方未办理房屋交接手续。2016年4月26日，原告向被告邮寄送达《关于追究迟延交付房屋的违约责任》，要求解决房屋质量问题、房屋花园面积问题，并明确将主张延迟交付的违约责任及损失赔偿。2016年6月28日，被告对涉案房屋漏水处进行整改。2016年8月27日，原告在《卓越麓山别墅F69、F62栋整改工程竣工验收证明》上签字确认“漏水整改已处理，是否再渗水待检查”。后因原告认为房屋仍存在渗水、花园面积未恢复，未进行收房。另查明：1、根据原告提交的卓越麓山别墅F区《望城县建筑节能专项验收备案表》记载，涉案房屋备案的窗户材质为彩钢中空玻璃断热型材平开窗（5+9A+5），阳台门材质为铝合金低辐射镀膜（Low-E）中空玻璃断热型材6+12（氨气）+6。2、因原告的邻居F37栋业主移动了花园围栏，涉案房屋的花园形状和面积与规划总平面图不一致。本案审理过程中，原告明确第一项诉请中的不符合合法定要求、设计标准、竣工备案标准是指被告没有按照图纸交付花园给原告、没有按照竣工验收备案图纸交付门窗玻璃交付给原告、拟交付的房屋渗水严重。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、增值税专用发票、销售不动产统一发票、湖南省增值税普通发票，税缴放款书、维修金专用收据、关于刘瑶申请政府信息公开的回函、麓山别墅四期F、G区总平面图、照片、关于依法申请政府信息公开的答复、工程做法表竣工图、节能做表竣工图、关于追究延迟交付房屋的违约责任函、邮政快递单、卓越麓山别墅F69F62栋整改验收证明、电话录音、建工程竣工验收备案表、潇湘晨报等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否构成逾期交房，如构成逾期交房，逾期交房违约金如何计算；二、被告是否应按涉案房屋图纸比例向原告交付花园；三、被告是否应按涉案房屋备案资料中载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准向原告交付房屋。针对焦点一，本院认为，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，被告应在2014年12月30日前将通过勘察、设计、施工、监理竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。涉案房屋虽于2014年7月30日通过五方验收，但被告交付的房屋存在漏水，双方未完成房屋交接，且原告提交的《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》、《关于追究迟延交付房屋的违约责任》可以证实被告认可房屋存在漏水的事实，故被告交付的房屋于2014未达到使用条件，被告已构成逾期交房。关于逾期交房时间的认定，原告在《卓越麓山别墅F69.F62栋整改工程竣工验收证明》上签字确认“漏水整改已处理，是否再渗水待检查”，此后虽原告提出房屋仍存在漏水情况，但根据双方《房屋买卖合同补充协议》第十条第二款“买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人。整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准”的约定，在被告对涉案房屋漏水进行整改后，如原告对整改结果仍有不同意的，应以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准，现原告未提供证据证明前述部门提出了整改后的房屋仍达不到使用条件，故涉案房屋应视为已于2016年8月27日原告签署整改意见书后达到了交付条件。对于原告主张的房屋渗水问题，原告可依据合同约定要求被告进行整改。关于逾期交房违约金的标准，涉案商品房买卖合同第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金”，结合上下文理解，原、被告约定的逾期交房违约金应为按日以已付房价款万分之一予以计算。被告辩称原告主张的违约金标准过高，因该标准折算成年利率为3.65%，并未过分高于可能给原告造成的损失，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告另辩称原告主张的逾期交房违约金部分已过诉讼时效，本院认为，双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算，因此原告获得的每日违约金均系独立债权，每日独立的违约金分别适用时效，逐日分别届满。原告于2016年4月26日向被告送达《关于追究迟延交付房屋的违约责任》的函件，要求被告承担违约责任，该行为产生诉讼时效中断的效力。后原告于2019年4月1日向本院起诉要求赔偿逾期交房违约金，尚在诉讼时效期间内，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。按前述逾期交房违约金标准，经计算，自2014年12月31日至2016年8月27日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为199529元（3298000元×0.1‰/日×605天）针对焦点二，本院认为，因涉案房屋花园边界的调整涉及与房屋相邻的业主的利益，本院在本案中不宜处理，原、被告双方当事人可另行主张权利。针对焦点三，原告主张被告应按备案的竣工验收图载明的彩钢中空玻璃断热型材平开窗交付房屋，本院认为，因原、被告签订的涉案合同附件三《别墅装饰及配套设备标准》约定的窗户为铝合金窗，阳台门为铝合金门，被告未违反涉案合同约定，故对原告请求被告按彩钢中空玻璃断热型材平开窗标准交付的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南麓山别墅投资开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告刘瑶逾期交房违约金199529元；二、驳回原告刘瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13698元，因适用简易程序减半收取6849元，由原告刘瑶负担5468元，被告湖南麓山别墅投资开发有限公司负担1381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  颜宇二〇二〇年三月三日法官助理王洋洋书记员张浩附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。