江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终145号 上诉人（原审原告）：彭亚，男，1994年4月3日出生，汉族，住湖北省大冶市。 被上诉人（原审被告）：南昌绿地申博置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路101支路68号，统一社会信用代码：9136xxxxxxxx1838。 法定代表人：李景斌，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李虹辰，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章凡，江西豫章律师事务所律师。 上诉人彭亚因与被上诉人南昌绿地申博置业有限公司（以下简称绿地申博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判绿地申博公司赔偿彭亚购房款资金占用费损失62442元；2.本案一审、二审诉讼费用由绿地申博公司负担。事实与理由：一、一审法院认为绿地申博公司实施欺诈，但彭亚未通过诉讼方式行使撤销权，而是选择协商方式终止合同且接受绿地申博公司出具的《情况说明》，据此认为彭亚放弃因受欺诈所产生的利息损失。此属适用法律错误。本案中，合同因绿地申博公司违约而解除，无需亦不可能通过诉讼方式行使撤销权，且可撤销合同非当然无效，法律赋予当事人撤销权，应由该当事人决定是否行使。绿地申博公司系该公司自知违约后将购房材料全部收走而一直未退款，经彭亚不断催促情况下出具《情况说明》，彭亚若放弃利息损失应明示方式作出意思表示，但绿地申博公司未提供任何证据证明彭亚以明示方式作出过意思表示，一审判决推定彭亚放弃利息损失，与《中华人民共和国民法总则》第140条相悖。二、合同因绿地申博公司违约导致退房退款，应视为合同协商解除。合同解除后，给彭亚造成的损失，绿地申博公司应予赔偿。购房时，绿地申博公司销售人员承诺所购店面是上下两层面积大小完全一样，彭亚才认购了绿地国际博览城商业4栋103商铺，并于2018年3月17日和2018年7月18日向绿地申博公司支付房款1514616元和1430000元（全部付清）。2018年12月12日，绿地申博公司交房时，彭亚才发现所购房屋上下两层面积差距悬殊，当即向绿地申博公司提出其违约并要求退房退款。绿地申博公司表示同意，并从彭亚处要回全部购房资料原件，彭亚认为退房退款系绿地申博公司违约所致，绿地申博公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第93条、第97条，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，绿地申博公司违约，彭亚要求绿地申博公司承担损失于法有据，因此一审法院驳回彭亚损失诉请是错误的。退一步，从公平原则角度，彭亚2944616元资金在绿地申博公司账户上使用长达1年多之久，按照同期贷款利息计算，利息高达20多万元，但彭亚主张其权利从2018年12月12日才开始计算损失，且仅计算至2019年4月11日，一审判决驳回该请求有失公允。 绿地申博公司答辩称：2018年12月至2019年4月期间，其与彭亚尚未解除合同关系，占用彭亚购房款合法有据。绿地申博公司与彭亚虽未签订正式商品房买卖合同，但双方就房屋买卖达成合意，意思表示真实，内容合法，不存在欺诈或故意隐瞒，在上述期间双方并未就解除合同达成合意，因此绿地申博公司占有购房款合法有据，彭亚主张这段时间的利息损失缺乏法律和合同的依据。2019年8月26日，绿地申博公司向彭亚出具情况说明1份，该《情况说明》未涉及逾期退款利息损失，彭亚接受《情况说明》，则不论此前是否存在利息损失均视为彭亚放弃利息损失，故彭亚主张2018年12月12日至2019年4月11日期间的逾期付款利息不应得到支持。 彭亚向一审法院起诉请求：1、判令绿地申博公司向彭亚偿还逾期退还购房款利息62422元（绿地国博览城商4地块2号楼103户），利息按年利率6%的标准（房款本金为2944616元）自2018年12月12日协商退房计算至2019年4月11日退款流程实际启动时止及书面承诺9月16日前退款至实际退款到账9月25日止，合计拖欠欠款129天；2、本案诉讼费用由绿地申博公司负担。 一审法院认定事实：2017年10月12日，彭亚与绿地申博公司经协商一致就彭亚向绿地申博公司购买其开发的坐落绿地国际博览城商业4栋103室商铺（建筑面积：173.97m2、房屋总价款2944616元）签订《订购单》。彭亚与绿地申博公司签订《订购单》后，彭亚分别于2018年3月17日和2018年7月18日向绿地申博公司支付购房款1514616元和143万元，合计2944616元。2018年12月12日，彭亚实地查看发现其所购买商铺上、下两层面积大小不一，其中一层面积小，二层面积大。彭亚当即向绿地申博公司销售人员提出退房退款要求，绿地申博公司销售人员表示按公司规定流程报批。2019年4月9日，彭亚再次催绿地申博公司销售人员退款事宜，绿地申博公司销售人员表示其已离职并告知彭亚找绿地申博公司销售经理熊军军处理。2019年8月26日，绿地申博公司向彭亚出具《情况说明》1份，内容为：“关于国博城商4地块2号楼103户业主彭亚退房退款的时间说明，国博城售楼处已于2019年4月收到彭亚的退房申请，并收取相关退房退款材料，截止2019年8月事业部已批复相关退房申请，并在上报集团关于退房退款申请，待集团批复同意后，售楼部会协调事业部财务于2019年9月16日前将该套房款退于业主彭亚本人留于本公司的银行账号内。”2019年9月25日，绿地申博公司将购房款2944616元退回到彭亚账户。2019年10月12日，彭亚向一审法院提起诉讼，要求绿地申博公司支付其逾期退款利息。上述事实，有银行转账凭证、微信聊天记录、情况说明及双方当事人陈述等证据予以证明。 一审法院认为：2017年10月12日，彭亚与绿地申博公司双方经协商就彭亚向绿地申博公司购买其开发的坐落绿地国际博览城商业4栋103室商铺（建筑面积：173.97m2、房屋总价款2944616元）签订《订购单》，彭亚已按照《订购单》约定支付全部购房款，故彭亚与绿地申博公司之间商品房预售合同关系成立。由于彭亚与绿地申博公司在签订《订购单》时，绿地申博公司销售人员故意隐瞒该商铺真实情况，致使彭亚作出错误意思表示，绿地申博公司的行为属于欺诈，彭亚作为受欺诈方依照法律规定享有撤销权。鉴于彭亚受欺诈后并未通过诉讼方式行使撤销权，而是选择与绿地申博公司协商方式终止合同。2019年8月26日，绿地申博公司向彭亚出具《情况说明》1份，该《情况说明》并未涉及逾期退款利息损失，彭亚接受了绿地申博公司出具的《情况说明》，应视为彭亚放弃因受欺诈所产生的利息损失，故彭亚向绿地申博公司主张2018年12月12日至2019年4月11日期间的逾期付款利息，一审法院不予支持。对彭亚请求绿地申博公司支付2019年9月17日至2019年9月25日期间的逾期付款利息，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、南昌绿地申博置业有限公司在判决生效之日起十日内支付彭亚逾期付款利息损失4416.92元；二、驳回彭亚的其他诉讼请求。一审案件受理费1360元减半收取，由南昌绿地申博置业有限公司负担680元，退回彭亚680元。 二审中，当事人均未提交新证据。 绿地申博公司对一审法院认定事实中“2018年12月12日，彭亚实地查看发现其所购买的商铺上、下两层面积大小不一，其中一层面积小，二层面积大。此时，彭亚当即向绿地申博公司销售人员提出退房退款要求，绿地申博公司销售人员表示按公司规定流程报批。2019年4月9日，彭亚再次催促绿地申博公司销售人员退款事宜，绿地申博公司销售人员表示其已离职并告知彭亚找绿地申博公司销售经理熊军军处理”有异议，认为双方所签订的《订购单》及实际销售过程中绿地申博公司从未向彭亚承诺所涉房屋面积分配及上下大小，彭亚并不享有对《订购单》的解除权，绿地申博公司也不存在一审法院所认定的欺诈销售行为，绿地申博公司同意退房退款时间应是2019年8月26日《情况说明》中所记载的2019年9月16日，在此之前，双方合同解除并未达成合意。根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令（第88）号）第十六条、第三十一条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期等；房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，彭亚已支付全部购房款，绿地申博公司准备向彭亚交房，现绿地申博公司称其从未承诺案涉房屋面积分配及上下大小，而即使按其现所称，就房屋结构、面积等商品房基本状况未向彭亚说明或告知，此即为隐瞒销售房屋基本状况，因此，一审法院认定绿地申博公司存在欺诈并无明显不妥，本院对绿地申博公司的该异议意见，不予采纳。综上，对一审法院认定的事实，本院予以认定。 本院认为，2017年10月12日，彭亚与绿地申博公司双方经协商就彭亚向绿地申博公司购买其开发的坐落绿地国际博览城商业4栋103室商铺（建筑面积：173.97m2、房屋总价款2944616元）签订《订购单》，且彭亚已按照《订购单》约定支付全部购房款，一审认定彭亚与绿地申博公司之间商品房预售合同关系成立，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。绿地申博公司未及时如实向彭亚告知商铺结构、面积等基本情况，现双方解除合同，彭亚主张自2018年12月12日协商退房计算至2019年4月11日退款流程实际启动时止及书面承诺9月16日前退款至实际退款到账9月25日止以购房款2944616元为本金计算的利息，应予支持。至于利率，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布市场报价利率，故本案中，参照上述规定,本院认为自2018年12月12日起至2019年4月11日按同期同类银行贷款利率计算，自2019年9月16日起至2019年9月25日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示；沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。一审认为彭亚接受绿地申博公司就退房退款时间说明事宜单方出具的《情况说明》，因该《情况说明》未涉及逾期退款利息损失，应视为彭亚放弃因受欺诈所产生的利息损失，无事实及法律依据，本院予以纠正。至于撤销权，是否行使当事人可以选择，本案中，当事人不行使撤销权而通过解除合同终止权利义务，并不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初10795号民事判决； 二、南昌绿地申博置业有限公司于本判决生效之日起十日内向彭亚支付利息损失（以2944616元为本金，2018年12月12日起至2019年4月11日止按同期同类银行贷款利率计算，2019年9月16日起至2019年9月25日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1360元（已由彭亚预交）减半收取680元，二审案件受理费1360元（已由彭亚预交），共计2040元，由南昌绿地申博置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚