江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10370号上诉人（原审被告）：梅瑞，女，汉族，1985年12月4日生，住南京市玄武区。上诉人（原审被告）：凌海平，男，汉族，1985年7月12日生，住南京市玄武区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张延战，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:蔡昕延，女，汉族，1991年6月10日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘捷，南京海关公职律师。上诉人梅瑞、凌海平因与被上诉人蔡昕延房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅瑞、凌海平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不当，法律适用有误，应予以改判。1、双方都知晓我方卖房目的是为了房屋变现，尽早拿到房屋全部款项，改善居住条件，为小孩购置学区房。考虑尽快卖房置换，于是低于市场价20万委托链家中介销售，在签订合同时双方都希望在2018年10月中旬房屋交易完毕，我方拿到房屋全款。2、上诉人基于合同目的无法达到，解除合同，一审判决认定合同继续履行，明显不当。在双方微信沟通的最后，上诉人还是向被上诉人表达，要求10月拿到全款，但是被上诉人并没有拿出充分的证据表明其有能力在最快的时间支付全部房款。双方基于对所签订合同的不了解，口头约定房屋买卖可以在10月全部完成，但被上诉人无法在10月支付所有款项，在此情形下上诉人有充分的理由认为被上诉人履约能力不足，无法达到自己的合同目的，所以才向被上诉人寄送了催促函和解约函，上诉人向被上诉人解除合同的行为并不违反法律规定，一审判决合同继续履行明显不当。3、被上诉人并没有在2018年8月15日前与贷款银行签订借款合同，构成违约，上诉人有权依据双方的合同、签订合同时的意思表示以及合同履行过程中的微信聊天记录解除合同，并要求被上诉人承担违约责任。4、一审判决认定上诉人承担违约金10万元，明显有误。本案中被上诉人的行为已经构成违约，同时合同签订后上诉人只是收取了被上诉人支付的2万元定金，其后在合同签订后并没有收取到被上诉人支付的任何购房款项，根据合同履行情形，上诉人的合同目的无法实现，根据被上诉人的违约行为，有权解除合同，一审判决被上诉人承担违约金明显不当，另外被上诉人也并没有提供任何证据证明其损失，一审判决10万元违约金也明显不当。5、本案中从被上诉人诉讼起，作为上诉人并不同意房屋继续履行，因为房屋的购房时间节点早已经过去，市场变化早已超出上诉人和被上诉人的预期，在本案第一次开庭，第二次开庭时被上诉人并没有充分的履行能力，直到2019年4月18日被上诉人才通过多方借款凑够了人民币145万，而在2018年10月被上诉人收到了催促函和解约函后，并没有能力证明其有充分的履行能力，上诉人无法达到自己的合同目的，解除合同，合情合理合法。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人诉请。蔡昕延辩称，一审认定事实清楚，上诉人提及我方未支付首付款项，其原因在于上诉人首先作出了合同不予履行的意思表示，在这种情况下终止了后续款项的转账，这是属于我方自我保护。一审综合考虑的违约、主观过错、违约程度等因素，酌定的违约金的数额是10万，并不能适用于定金条款，属于违约的惩罚性的违约金赔偿。关于履约能力，我提供手机银行上的目前全款资产情况的截图，作为我现在具有履行能力的证明。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。蔡昕延向一审法院起诉请求：1、要求梅瑞、凌海平继续履行房屋买卖合同，协助蔡昕延办理交易房屋的过户手续；2、要求梅瑞、凌海平支付违约金294000元。一审法院认定事实：2018年7月29日，蔡昕延（购买方、乙方）与梅瑞、凌海平（出售方、甲方）签订一份南京市存量房屋买卖合同，双方约定：1、甲方所售房屋坐落于南京市玄武区，建筑面积为47.54平方米，该房屋的抵押权人为工商银行玄武支行，甲方应于2018年8月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟应于2018年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方同意，交易房屋总价款为1470000元，乙方于2018年7月29日将定金20000元自行支付给甲方，乙方的付款方式和期限：（1）甲方首付款为560000元，甲乙双方共同办理送件手续，并在送件当日共同办理资金监管手续，乙方将第一笔首付款560000元以存量房交易结算资金监管账户的方式支付甲方；（2）甲方同意乙方以组合贷款的方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为870000元，乙方同意于2018年8月15日前与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意乙方继续申请其他银行贷款至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担。乙方申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过60个工作日，于次日起5个工作日内以现金方式补齐。甲方同意乙方自留尾款20000元，不存入监管账户，其中户口迁移保证金10000元，物业交割保证金10000元，由乙方自行支付给甲方；2、甲乙双方同意于批贷后5个工作日内共同办理送件手续，如房屋／土地登记机构要求甲乙必须到场办理相关手续的，则双方应按照行政主管部门的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续（如有），因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方应承担违约责任。甲乙双方同意于符合出件条件之日起5个工作日内共同办理出件手续。甲乙双方定于甲方收到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋；3、甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行合同约定义务超过15个工作日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，数额为总房价款的20%。同日，蔡昕延（买受方、乙方）、梅瑞、凌海平（出卖方、甲方）与南京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订一份居间服务合同，三方约定：1、鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下，就坐落于南京市玄武区房屋，于2018年7月29日签订房屋买卖合同，居间代理费为33500元，应于合同签订当日由乙方向丙方支付；2、甲乙双方同意，委托丙方代为办理以下事宜：（1）交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料，向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；（2）交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料，向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项；（3）贷款银行或公积金管理中心签发批贷函之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成；房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，丙方代为办理过户手续事宜完成。签订合同当日，蔡昕延依约给付梅瑞、凌海平购房定金20000元。2018年8月8日，凌海平申请提取个人公积金58600元，提取原因是偿还购房贷款本息；8月14日，凌海平在工商银行办理了个人二手住房购置贷款的提前还款手续，金额总计为238787.24元。同年8月15日，蔡昕延（借款方）和兴业银行股份有限公司南京珠江路支行（贷款方）签订一份南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同，双方约定：贷款用途是购买涉案房屋，贷款金额为50万元，期限为20年，即自2018年9月21日起至2038年9月21日止；利率按年利率3.25%计算，本合同签订后至贷款实际发放期间，若遇中国人民银行利率调整，仍按本合同约定利率执行，至次年1月1日起执行新的利率；蔡昕延同意将全部贷款直接划入售房人指定的账户或售房人认可的资金监管账户（账户名称：南京市房屋置业担保有限公司、开户行：兴业银行）。同时，梅瑞、凌海平出具一份划款承诺书，说明：梅瑞、凌海平自愿出售涉案房屋，并将兴业银行发放给借款人蔡昕延的贷款50万元，一次性划入梅瑞在兴业银行开立的存款账户内。同日，蔡昕延（购买方、乙方）与梅瑞、凌海平（出售方、甲方）签订一份房地产存量房买卖合同（经纪机构版），双方约定：（1）甲方自愿将坐落于南京市玄武区房屋出售给乙方，转让价款为1470000元，甲乙双方同意采取担保托管方式进行交易，付款方式和期限约定如下：批贷后5个工作日前将首付款930000元解交托管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为500000元，用于支付房屋转让价款的余额；（2）乙方同意于2018年8月15日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金托管账户。若乙方不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起15日内筹款补足；（3）乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。甲乙双方定于除尾款外全款到账后5个工作日时正式交付该房屋。甲乙双方同意，在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，逾期未申请登记的，一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备。同日，在双方签字的一份合同变更申请单中载明：变更原因是客户付款方式及贷款金额变更，组合贷款870000元变更为纯公积金贷款500000元，即将原合同约定的首付款由560000元变更为930000元，同时将原合同约定的商业和公积金贷款由870000元变更为纯公积金贷款的500000元。同日，蔡昕延签署了南京住房公积金购房贷款申请（审批）表，售房单位为梅瑞、凌海平，担保单位为南京市房屋置业担保有限公司，抵押物为涉案房屋；同时，蔡昕延按照贷款银行要求存入金额40万元，受理方为拉卡拉支付有限公司。同年9月12日（星期三）晚上19点后，在双方和中介人员加入的微信聊天群“雍园3幢503室签后服务”中，中介人员表示：兴业银行员工已经说明，公积金审批贷款非常顺利，材料已在公积金管理中心审批，最晚下下个星期就能完成，客户（蔡昕延）剩余首付款10月中旬到位，双方约定时间过户即可，过户两三个工作日就能完成，业主（梅瑞、凌海平）就能收到所有的首付款，之后就是迁移户口，然后再等银行放款、交房、支付尾款。梅瑞表示：“好的，谢谢”。中介人员再次表示：二手房交易流程复杂，时效较长，双方不要着急，什么时间段办什么事情，都会在微信群和双方约好，定好时间携带哪些材料，都会提前告知。一份打印的住房公积金贷款审批表显示：借款人为蔡昕延，售房人为梅瑞、凌海平，抵押物为涉案房屋，购房类型为二手房，贷款类型为公积金贷款，贷款金额为50万元，初审日期为2018年9月12日，复审日期为2018年9月19日，终审日期为2018年9月20日。同年9月27日（星期四）下午，在微信中梅瑞告诉蔡昕延：涉案合同不仅写错，中介还有欺诈的成分在里面，中介说10月底能够拿到全款，现在中介说要到12月份才能拿到全款，其整个全盘计划都被打乱，“那我这房子我就不卖了”；“我婆婆说了年底不搬家”、“我如果现在卖房肯定跟人说清楚三月份以后再搬”、“不是因为我的问题违约，是中介没说清楚”、“是中介办事不利”、“他们应该承担我们俩的损失”。蔡昕延表示：“我现在愿意买你的房子，所有的流程也都配合中介”、“如果你不愿意卖了，你就解约，赔我违约金”；梅瑞回复：“让中介赔”、“我找中介解决问题”、“你也别跟我谈，我们都是受害者”。同年9月28日（星期五）上午，蔡昕延询问中介人员：“银行已经通知我们去送件了”；中介人员回复：“是的，可以送件了”。蔡昕延再次询问：“什么时候通知的呢？”；中介人员回复：“周二”。当天下午，蔡昕延告诉梅瑞：“我如果明天跟你去过户，你也不肯卖给我了是嘛”；梅瑞回复：“不卖了，我婆婆说这个房子给他们老两口住也是好的，没商量就卖她本来就不同意”、“上午是说的我不可能搬离这个房子”、“不过这个房子后面如何安排我在跟家人商量，唯一能确定的就是暂时不卖了”。同年9月30日的一份接处警工作登记表载明：报警人为梅瑞，地点在“链家房产”，报警人声称房产没有过户也没有拿到首付款，现在想要拿回房产证不卖了，但是中介不愿返还；处警结果，经过现场调解，中介人员将房产证和土地证还给报警人。同年10月1日，梅瑞、凌海平向蔡昕延邮寄了一份履约催促函，在快递回单中显示10月2日下午由他人代为签收。履约催促函中载明：蔡昕延应提供2018年8月15日前与贷款银行签订的借款合同，收到催促函3日内将首付款93万元、尾款50万元支付到梅瑞账户，如果蔡昕延在3日期限内不能完成，则视为履约能力不足。同年10月4日，在短信中中介人员告诉梅瑞：客户（蔡昕延）首付款准备好了，可以随时过户，约好客户10月9日房产局过户，首付款93万元全部打到南房监管，3个工作日出件，出件后3到5个工作日首付款自动打到梅瑞账户，贷款50万元采用银行加急方式，确保10月30日前拿到，询问梅瑞是否可行？梅瑞回复：“晚了，你们已经违约在前”、“至于你在其中的作用，以及合同不合理的地方，我保留追究的权利”。同年10月8日，梅瑞、凌海平又向蔡昕延邮寄了一份解约通知，明确说明：截至10月6日星期六，梅瑞、凌海平没有收到蔡昕延任何反馈，也未收到购房款或首付款，所以通知蔡昕延以及中介方，涉案合同自该日失效。另查明：2019年4月18日，蔡昕延在兴业银行的借记卡账户交易明细单显示：存款余额为1450040.37元。审理中，梅瑞、凌海平补充表示：（1）截至2018年9月27日，梅瑞、凌海平也未明确拒绝履行涉案合同，但是因为蔡昕延未能及时支付首付款和中介人员的不作为，方才导致整个交易无法继续进行；（2）梅瑞、凌海平出售涉案房屋的目的，是以所得购房款再行购买别处的学区房，当时中介人员保证涉案房屋的全部款项在10月中旬时全部给付，但是9月27日又表示10月17日才能付首付款，全款可能将到2019年1月才能拿到，如果梅瑞、凌海平想要加快银行审批进度就要配合签订虚假合同；（3）依照双方约定在贷款批准后的5日内蔡昕延应付清首付款，银行批准贷款的时间是2018年9月21日，9月26日以前就是蔡昕延支付首付款的期限，9月27日时梅瑞、凌海平应已收到首付款，否则蔡昕延已经逾期构成违约。蔡昕延补充表示：（1）9月23日（星期日）和24日（星期一）是中秋节法定假日，9月21日的批复时间是银行电子数据而非对外交件时间，9月25日中介人员才实际收到了银行同意贷款的审批文件，所以按照双方约定付首付款的最后时间应当是9月30日而非9月26日；（2）因为梅瑞、凌海平急需用钱催促蔡昕延付款，9月28日时蔡昕延已筹足首付款93万元，由于梅瑞、凌海平此时明确表示不再同意继续履约，所以未将该款项存入资金监管账户，且双方是明确约定在共同递交过户申请材料时由蔡昕延支付首付款，并非是蔡昕延先付款然后才应过户；（3）9月28日蔡昕延已明确与梅瑞、凌海平协商过户付款的具体时间，梅瑞、凌海平也应依约及时与蔡昕延协商确定办理过程，9月29日在双方共同到达不动产登记部门时，如果蔡昕延无法立即支付首付款93万元，该结果反而更有利于梅瑞、凌海平而非蔡昕延，更能够客观证明蔡昕延存在无法付款的违约行为，梅瑞、凌海平有充分理由来追究蔡昕延的违约责任。以上事实有南京市存量房屋买卖合同、定金收条、南京市存量房买卖合同（经纪机构版）、合同变更申请单、银行存款记录、南京住房公积金购房贷款申请（审批）表、住房公积金贷款审批表、接处警工作登记表、兴业银行借记卡交易明细单、购房贷款合同、划款承诺书、微信截屏打印页、履约催促函、解约通知、快递回单、还贷提取受理回执、个人贷款提前归还凭证、证人证言以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。关于在涉案合同履行中的违约方。一审法院认为：1、2018年7月29日双方签订的房屋买卖合同约定：首付款的数额为560000元，在双方共同办理送件手续的当日办理资金监管手续，蔡昕延应于2018年8月15日前与银行签订借款合同，双方同意在批贷后5个工作日内共同办理送件手续。同时约定，因蔡昕延自身原因未获得批准的，梅瑞、凌海平同意蔡昕延继续申请其他银行贷款，申请银行不得超过两家，自第一次面签且资料齐备之日起超过60个工作日的，于次日起5个工作日内蔡昕延应以现金方式补齐。从上述合同内容来看，双方约定了明确的付款顺序，即在蔡昕延获得银行贷款的审批后，5个工作日内双方共同申请办理涉案房屋过户登记，同时蔡昕延应当给付梅瑞、凌海平购房款56万元，剩余的购房款则由蔡昕延委托贷款银行以贷款方式给付梅瑞、凌海平；在申请第一家银行贷款审批未获通过时，梅瑞、凌海平明确同意蔡昕延可以继续办理第二家银行的贷款审批手续，且在第一次面签以后如果超过60个工作日的，蔡昕延在5个工作日内仍然可以现金方式来补足；2、2018年7月29日双方与中介方签订的居间合同约定双方同意，委托中介方代为办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料，向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项，贷款银行或公积金管理中心签发批贷函之时，中介方代为办理贷款手续事宜。从上述合同内容来看，梅瑞、凌海平明确知道且同意，蔡昕延是委托中介方来负责收集材料、代为办理购房贷款申请审批手续，所以蔡昕延银行贷款申请材料的收集、递交、协调、获批、签收等事务，其具体内容、经办过程和完成时间，能够完全清楚和了解的是中介方而非蔡昕延，中介方负有及时通知双方上述事务办理进度的约定义务；3、2018年8月15日双方又签订的经纪机构版涉案房屋买卖合同约定：（1）批贷后5个工作日前将首付款930000元解交托管账户，梅瑞、凌海平同意蔡昕延向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为500000元；（2）蔡昕延同意于2018年8月15日前与贷款银行签订借款合同，如果不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，蔡昕延同意在银行贷款批准或者不批准之日起15日内筹款补足；（3）双方同意，在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。从上述合同内容来看，双方仍然坚持了前份买卖合同关于付款顺序的有关约定，即在获得银行贷款的审批后5个工作日内，蔡昕延应当给付梅瑞、凌海平首付的购房款，仅仅是数额变更为93万元。该份合同是双方于2018年8月15日签订，虽然在合同中约定蔡昕延应于2018年8月15日前与银行签订借款合同，但是同时也约定了如果银行同意部分贷款或不同意贷款的，则蔡昕延应在银行贷款批准或不批准之日起15日内补足。从买卖合同的签订时间和借款合同签订时间的约定来看，在签订该份买卖合同时蔡昕延是否已与贷款银行签订借款合同，梅瑞、凌海平已经知道或者应当知道，且即使蔡昕延的银行贷款审批全部未获通过，从合同条款的约定来看梅瑞、凌海平也明确同意蔡昕延可以在15日内补足；4、2018年7月29日和2018年8月15日，关于涉案房屋原、双方先后签订了两份买卖合同，但是比较两份合同的具体内容以后可以看出，除了首付款和贷款的具体金额发生变化以外，双方主要权利义务的约定内容基本没有发生变化：2018年8月15日前蔡昕延与银行签订借款合同，在银行同意贷款后的5个工作日内，双方共同办理过户登记申请手续，在办理过户登记手续的当日蔡昕延应当给付梅瑞、凌海平约定的首付款；5、2018年9月21日在贷款银行的企业网站中，虽然记载了批准蔡昕延贷款申请的时间，但是从次日的9月22日至24日是国家法定假日而非工作日，蔡昕延也认可中介方是于9月25日方才收到书面审批材料，所以双方约定的“银行同意贷款后5个工作日”的起算日，应当是9月26日而非9月22日，则5个工作日的最后一日应该是9月30日而非9月26日，即2018年9月30日前在中介方的协调下，双方应当共同前往不动产登记机构申请办理过户手续，在办理过户登记的同时蔡昕延应给付梅瑞、凌海平首付款93万元；6、2018年9月27日，在微信中梅瑞明确告诉蔡昕延，不同意继续履行涉案合同；9月28日，在蔡昕延再次询问后，梅瑞仍然表示“唯一能确定的就是暂时不卖了”；9月30日，梅瑞更是从中介人员处将涉案房屋的房产证和土地证取回。在双方约定的5个工作日的期限内，是梅瑞、凌海平而非蔡昕延以其言行明确表示拒绝继续履行涉案合同。因此，梅瑞、凌海平拒绝履行合同的行为，已对蔡昕延构成违约、应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。由于蔡昕延坚决要求继续履行合同，且有资金能力支付约定的全部购房款项，所以蔡昕延要求梅瑞、凌海平继续履行合同、交付涉案房屋和协助办理过户手续且支付违约金的主张，符合已查明的事实和法律规定，予以支持。关于违约金。2018年7月29日双方签订的房屋买卖合同约定，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金；梅瑞、凌海平逾期履行合同约定义务超过15个工作日的属于根本违约，应当向蔡昕延支付数额为总房价款20%的违约金。在本案审理中，蔡昕延没有提供证据证明：除了拒不交付涉案房屋以外，因梅瑞、凌海平的拒绝履约行为而给蔡昕延造成的其他经济损失。综合考虑涉案合同继续履行、梅瑞、凌海平主观过错、违约程度、蔡昕延实际损失等因素后，一审法院酌定违约金的数额为100000元；超出该数额的蔡昕延诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、梅瑞、凌海平应于判决生效之日起十日内向蔡昕延交付南京市玄武区房屋，且应协助蔡昕延办理该房屋的过户登记手续（蔡昕延应同时给付梅瑞、凌海平剩余购房款145万元，因办理过户登记手续而产生的税费由蔡昕延负担）；二、梅瑞、凌海平应于判决生效之日起十日内给付蔡昕延违约金10万元；三、驳回蔡昕延的其它诉讼请求。一审案件受理费5710元，由蔡昕延负担1710元，梅瑞、凌海平负担4000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人梅瑞、凌海平与被上诉人蔡昕延就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。上诉人主张，被上诉人未按约与银行签订借款合同及支付首付款，致其订立合同目的无法实现，故其解除合同合法有据。本院认为，被上诉人按约于2018年8月15日与银行签订借款合同，上诉人亦出具划款承诺书，同意将银行贷款额划入梅瑞账户。双方在合同中约定，在银行同意贷款后的5个工作日内，双方共同办理过户登记申请手续，在办理过户登记手续的当日被上诉人应当给付上诉人约定的首付款。而根据查明的事实，双方应在贷款审批通过后的5个工作日内，即2018年9月30日前共同办理过户登记申请手续，而上诉人在9月27日、9月28日与被上诉人的微信沟通中，均明确表示不同意继续出售涉案房屋。故上诉人以被上诉人未按约签订借款合同及支付首付款为由，主张被上诉人违约，与事实不符，本院不予采信。现被上诉人已按合同约定的时间节点支付定金、与贷款银行签订了借款合同并通过审批，其作为合同的守约方，按约履行合同义务且在其具备履行能力的情况下，有权请求继续履行合同。故一审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权变更登记手续、交付房屋，同时被上诉人支付剩余购房款，有事实与法律依据，本院予以维持。而上诉人以其言行明确表示拒绝履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院酌定上诉人向被上诉人支付违约金100000元，本院认为，被上诉人支付的定金仅20000元，结合本案合同的履行情况、当事人的主观过错以及平衡双方利益角度考虑，本院酌定上诉人向被上诉人支付违约金20000元。综上所述，凌海平、梅瑞的上诉请求部分成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9497号民事判决第一项、第三项；二、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初9497号民事判决第二项为：梅瑞、凌海平应于本判决生效之日起十日内给付蔡昕延违约金20000元。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5710元，由蔡昕延负担1710元，梅瑞、凌海平负担4000元；二审案件受理费2300元，由蔡昕延负担1840元，梅瑞、凌海平负担460元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年三月十六日书记员  戴 苗