山东省乳山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1083执异31号 案外人朱杰，男，1983年1月10日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 申请执行人林世德，男，1954年6月20日出生，汉族，住山东省龙口市。 被执行人日照丽城建设发展有限公司。住所地：日照市东港区港务局第一生活区047幢01单元101号。 法定代表人**田，董事长。 被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：乳山市海阳所镇海林小区。 负责人**田，经理。 被执行人王靖翔，香港特别行政区居民，男，1972年7月11日出生，住山东省乳山市银滩旅游度假区香港平远国际城56号楼1单元301室。 本院在执行申请执行人林世德与执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案过程中，案外人朱杰对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 案外人朱杰称：本人与被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的香港平远国际城59号楼3单元308室房产，2012年11月4日经乳山市住房保障和房产管理局备案登记并付清了全部房款351561.14元，且本人已于2012年11月4日收房入住，并向开发商支付了所有办理房产证所需费用，包括契税、维修基金等，但因被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的原因至今未能进行权属转移登记。乳山法院在审理和执行林世德与日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司一案中查封了该房产，但该房产属本人合法取得并拥有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，贵院的查封实属不当，侵犯了本人的合法权益，现请求解除对上述房产的查封，维护本人正当的合法权益。 本院查明，申请执行人林世德诉被执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月21日作出(2017)鲁1083民初2625号民事判决书，判令：“一、被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告林世德混凝土款6540000元及利息（自2013年12月30日起至2017年11月19日的利息为7683774.24元；2017年11月20日之后的利息以6540000元为基数，自2017年11月20日起至给付之日止，按年利率24%计算）；二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔于本判决生效之日起十日内共同给付原告林世德借款4000000元及利息（以4000000元为基数，自2013年12月30日起至给付之日止，按年利率24%计算）；三、被告日照丽城建设发展有限公司对被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告林世德多诉部分的诉讼请求。案件受理费129800元，保全费5000元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔负担”。因义务人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔未自觉履行生效判决确定的付款义务，本院根据权利人林世德的申请于2019年1月17日立案执行【（2019）鲁1083执45号】。该案在诉讼过程中，本院根据原告林世德的诉讼保全申请，于2017年6月26日依法查封了被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城包括59号楼3单元308室房产在内的多套房产，执行过程中又依法进行了续封。为此，案外人朱杰向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封，并提交了香港平远国际城商品房认购书一份（认购人为朱杰，认购房产为59#楼3单元3层08号，金额为351504元，日期为2012年4月7日，认购书载明已交定金25000元，尚欠5000元须于2012年4月9日前补齐）、商品房买卖合同（商品房预售文本）一份(房号为香港平远国际城第59幢3单元308号房；出卖人为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、买受人为朱杰；房款总计351504元，合同约定，签订本合同同时付定金贰万元，余款壹万元于2012年4月7日前付清，余款捌万元于2012年4月12日前付清，余款柒万元于2012年7月30日前付清，其余房款171504元于2012年10月30日前一次付清；合同签订时间为2012年11月5日)、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的预收款收据一张（交款人为朱杰，金额105000元）并附pos签购单一张（金额与收据一致，日期为2012年4月14日）、工商银行汇款单一张（汇款金额70000元，日期为2012年7月27日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的购房款收据一张（交款人为朱杰，金额171504元，日期为2012年11月4日）并附pos签购单一张（金额与收据一致）、业主结算或缴纳费用清单一份【姓名朱杰，楼号59#3-308，欠款无，代收费用为公共维修基金2351元、燃气开口费2800元、有线电视初装费300元、契税5273元（注明退1785元）、登记费85元、土地证费30元、物业费282元】并附盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的公共维修基金收据一张（交款人为朱杰，金额2351元，日期为2012年11月4日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的契税款（含土地证、工本费）收据一张（交款人为朱杰，金额3630元，日期为2012年11月4日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的配套费收据一张（交款人为朱杰，金额3100元，日期为2012年11月4日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的物业费收据一张（交款人为朱杰，金额282元，日期为2012年11月4日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的电卡收据一张（交款人为朱杰，金额50元，日期为2012年11月4日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的电费收据一张（交款人为朱杰，金额150元，日期为2012年11月4日）、房屋交接确认书一份（甲方为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、乙方为朱杰，日期为2012年10月4日）并附交接明细一份、物业管理承诺书一份（承诺人为朱杰，日期为2014年7月21日）、房屋交付后的物业公司物业费收据两张【交款人均为朱杰，金额564元（2014年1月1日至2015年12月31日）一张，日期为2016年6月12日；金额282元（2016年1月1日至2017年12月31日）一张，日期为2016年8月12日】、物业公司公用电收据一张（交款人为朱杰，金额10元，日期为2016年6月12日）、物业公司电费收据四张(交款人均为朱杰，金额分别为500元、100元、200元、200元，日期分别为2013年5月30日、2015年8月17日、2016年6月12日、2016年8月12日)、物业公司水费收据一张（交款人为朱杰，金额143元，日期为2016年6月12日）等相关证据。另查，因被执行人将案外人等买房人预交的公共维修基金、契税款给挪用，未及时上缴有关职能部门，故案涉房产一直无法办理房产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据足以证明在法院查封之前已经签订了合法有效的购房合同、购房款已全部付清并合法占有；案涉房产未办理过户登记是被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司作为开发商违规造成的，并非案外人自身原因。故案外人所提执行异议，符合上述法律规定的情形，能够排除执行，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 对乳山市香港平远国际城59幢3单元308号房产中止执行。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。 审判长  张涛 审判员  凌涛 审判员  王华 二〇二〇年三月三十日 书记员  王峰