湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终335号上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉。委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘璐，湖南唯楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董银元，女，1984年5月10日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人董银元商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5503号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富基公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并予以改判上诉人向被上诉人支付违约金1972.71元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未按合同约定计算违约金，违背事实和合同依据；同时，即使法律规定，在约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，但在本案中，既没有证据显示实际损失的存在，被上诉人也没有向人民法院请求增加违约金。因此，一审法院超出当事人的约定，增加违约金是错误的。二、一审法院判决诉讼费全部由上诉人负担，系错误认定。被上诉人董银元答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。董银元的一审诉讼请求：1、判令富基公司限期办妥初始产权登记，并限期为董银元办妥不动产权登记证书；2、富基公司以人民币624275元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向董银元支付自2017年2月17日至实际办妥不动产权登记之日止的违约金（暂计算至2019年6月12日，违约金总计人民币69602.33元）；3、富基公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，董银元将诉讼请求第2项变更为“富基公司向董银元支付截止到2019年10月10日的逾期办证违约金10000元，且判令富基公司以已付房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向董银元支付自判决之日起至实际办妥不动产权登记证书之日止的违约金”。一审法院认定事实如下：2013年8月27日，董银元（买受人）与富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：董银元购买富基公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积133.99平方米，商品房单价4659.12元／平方米，总房价624275元；交房时间为2015年8月31日前。该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。该合同附件七《补充协议》第十二条第5项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十五条约定：如《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充条款为准。合同签订后，董银元按照合同约定以按揭贷款方式向富基公司付清了全部购房款。富基公司按约于2015年8月31日前向董银元交付了房屋。富基公司至今未就涉案房屋向不动产登记机关申请不动产登记。另一审法院在审理富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。一审法院认为，董银元、富基公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人争议的焦点为富基公司是否存在逾期办证的违约行为？如富基公司存在违约行为，应承担怎样的违约责任？第一、关于富基公司是否存在违约行为。根据董银元、富基公司在《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理董银元所购买房屋的房屋所有权证”可知，富基公司应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请。但富基公司没有提交证据证明其于2015年8月31日交房后，依照合同约定履行了办理涉案房屋栋产权证和房屋所有权证的义务，且在“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施之后，至今仍未申请办理涉案房屋的不动产权登记证书，其完成期限已经超出合同约定，属于违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加富基公司的负担。虽然董银元、富基公司在《商品房买卖合同》第二十条中约定“富基公司应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理董银元所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，但新规施行后，董银元、富基公司就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为富基公司，在办证步骤已经简化后，富基公司仍应当按照前述730个工作日的合同约定期限办理相关手续。根据一审法院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响富基公司按照合同约定的期限履行办证义务，富基公司不能据此免责。故富基公司辩称其没有违约的抗辩意见，一审法院不予采纳。第二、关于富基公司应负担违约金的数额。一审法院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，双方在合同中约定，每日按已付房款的0.01‰支付违约金即每日支付违约金约6.2元，该标准明显过低，但董银元主张的计算标准并无事实依据且董银元并未提交证据证明其因富基公司违约造成的实际损失，故一审法院对董银元主张的违约金计算标准不予支持。一审法院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考一审法院类似案件的裁判尺度，酌情确定富基公司逾期办理房屋产权证的违约金为6243元。第三、关于富基公司继续履行办证义务的诉求。因国家规定从2015年3月起对房屋进行不动产登记，富基公司在承担违约金之后，应在合理期限内积极为董银元申请办理不动产权属登记。董银元诉请富基公司限期办妥初始产权登记和不动产权登记证书，但富基公司并非不动产权属登记的职能部门，其对于何时办妥无法决定，且依据双方合同约定，富基公司的义务仅为为董银元办妥不动产权属登记申请，故一审法院对董银元的该诉请予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、富基公司于本判决生效之日起九十日内为董银元办妥不动产权属登记申请；二、富基公司于本判决生效之日起十五日内向董银元支付逾期办理房屋权属证书的违约金6243元；三、驳回董银元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由富基公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案中，上诉人逾期办证，应承担违约责任，向被上诉人支付违约金。鉴于违约金具有弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚的功能，同时，双方在合同中约定，每日按已付房款的0.01‰支付违约金的标准明显过低，因此，一审法院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，酌情确定富基公司逾期办证违约金的数额，并无不当。此外，诉讼费仅25元，一审法院酌定由上诉人承担，亦无不妥。综上，富基公司的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人湖南富基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年三月三十日书记员 肖佳敏