山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1003民初5989号原告：于清琪，男，1986年9月14日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张君丽，山东鲁文律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭万万，男，该公司工作人员。被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市开发区天山大街109号。法定代表人：吴振山，董事长。委托诉讼代理人：吴浩，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：侯增虎，男，该公司工作人员。原告于清琪与被告威海天山房地产开发有限公司、天山房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于清琪委托诉讼代理人张君丽，被告威海天山房地产开发有限公司委托诉讼代理人王伟、郭万万，天山房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人侯增虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于清琪向本院提出诉讼请求：1.依法判令威海天山房地产开发有限公司向于清琪支付逾期办理不动产权属证书的违约金79701.22元(房屋以430236元为本金按年利率6.175%，从2016年9月6日起计算至起诉日之日止)；2.依法判令在威海天山房地产开发有限公司不履行上述义务时由天山房地产开发集团有限公司承担连带责任；3.依法判令本案诉讼费、保全费由威海天山房地产开发有限公司、天山房地产开发集团有限公司承担。后于清琪当庭变更第一、二项诉讼请求，请求判令威海天山房地产开发有限公司向其支付逾期办理不动产权属证书的违约金，以430236元为本金按年利率6.175%从2016年9月6日计算至法院判决之日止。请求判令天山房地产开发集团有限公司对威海天山房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2015年5月18日，于清琪与威海天山房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同第八条约定威海天山房地产开发有限公司在2015年5月31日前向于清琪交付符合条件的由威海天山房地产开发有限公司开发的上述房屋，合同第十五条约定在交付使用后180工作日内由威海天山房地产开发有限公司提供材料办理权属登记，附件四合同补充协议第3条，若未按合同约定交付房屋，该合同约定交房日视为商品房交付日。现因威海天山房地产开发有限公司原因涉诉房屋无法办理不动产权属证书，故提起诉讼，请求依法判决。威海天山房地产开发有限公司辩称，逾期办证的责任不在威海天山房地产开发有限公司，而在于政府和施工单位，根据商品房买卖合同相关约定，因政府和第三人导致的逾期办证，办证时间后延，且威海天山房地产开发有限公司无需承担违约责任。同时，于清琪的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求法院不应予以支持。另外，于清琪要求按照年利率6.175%计算逾期办证违约金，标准过高，请法院予以调整。天山房地产开发集团有限公司辩称，威海天山房地产开发有限公司具有独立财产，能够独立承担责任。于清琪要求天山房地产开发集团有限公司承担连带责任，没有事实依据及法律依据，请求驳回于清琪对天山房地产开发集团有限公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，于清琪与威海天山房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定于清琪购买威海天山房地产开发有限公司开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区5号2单元504室房屋一套，价款共计430236元，威海天山房地产开发有限公司应在2015年5月31日前向于清琪交付符合条件的上述房屋。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第“3”种方式处理，即附件四合同补充协议第8条约定“出卖人负责资料备案并协助办理房产证，如遇政府原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延”。合同附件四补充协议第3条约定，若买受人未能按本合同约定接收房屋的，合同约定的交房日即视为商品房交付日，房屋视为交付，房屋风险和责任以及房屋的各项管理费和供暖等费用均由买受人承担。威海天山房地产开发有限公司系天山房地产开发集团有限公司独资的有限责任公司。庭审中天山房地产开发集团有限公司提交了威海天山房地产开发有限公司2017年、2018年、2019年三年度的一般人纳税申报表、资产负债表、利润表及威海天山房地产开发有限公司2016年、2017年、2018年三年度所得税纳税鉴证报告说明（所得税纳税鉴证报告由文登英信达有限责任会计师事务所鉴证），于清琪及威海天山房地产开发有限公司对上述证据的真实性均无异议，该证据也与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。上述证据详细记载威海天山房地产开发有限公司近几年收益、成本、费用、税金负担、资金流动、股东权益等资产情况，没有天山房地产开发集团有限公司与威海天山房地产开发有限公司财产混同的情况记载。于清琪亦未提交任何证据证实天山房地产开发集团有限公司与威海天山房地产开发有限公司存在财产混同的情况。故天山房地产开发集团有限公司据此主张威海天山房地产开发有限公司财务独立，不存在与天山房地产开发集团有限公司财产混同的事实，本院予以认定。另外，在本院审理的（2019）鲁1003民初5889号天山水榭花都小区业主起诉威海天山房地产开发有限公司要求支付逾期办证违约金的案件中，威海天山房地产开发有限公司提交了其公司制作并在小区内张贴的落款日期为2019年8月8日的《关于水榭花都小区（水尚小区）办理不动产权证的通知》及威海天山房地产开发有限公司于2019年8月21日在报刊上刊登的《关于威海市文登区水榭花都小区和水尚小区办理不动产权证的通知》。威海天山房地产开发有限公司据此主张，威海天山房地产开发有限公司开发的天山水榭花都小区和天山水尚小区的房产在2019年8月8日前均已完成初始登记工作，具备办证条件。其公司当即通过在小区内部张贴通知及在全国性报纸上刊发通知的方式告知天山水榭花都小区及天山水尚小区的全体业主上述情况，并通知各位业主携带相关资料尽快前往威海天山水榭花都售楼部办理办证手续。现业主已陆续办理了房屋不动产权登记证。业主主张的逾期办证违约金应截止至诉争房屋具备办证条件之日即2019年8月8日止。对此于清琪主张，虽诉争房屋虽已具备了办证条件，但威海天山房地产开发有限公司未通过电话、微信、挂号信等多种方式向业主通知房屋已具备办证条件，未尽到通知义务。并且即使部分业主知道房屋具备了办证条件，但要求威海天山房地产开发有限公司协助办证时，威海天山房地产开发有限公司要求业主放弃向其公司主张逾期办证违约金其公司才配合业主办证，因威海天山房地产开发有限公司不配合办证造成了诉争房屋至今未能办理不动产使用权证，故其主张的逾期办证违约金应计算至法院做出判决之日止。对上述争议的事实本院查明，于清琪与威海天山房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中未对威海天山房地产开发有限公司应当以何种方式通知业主诉争房屋具备办证条件。在本院审理的（2019）鲁1003民初5889号案件中，起诉威海天山房地产开发有限公司的业主认可威海天山房地产开发有限公司提交的其公司制作并在小区内张贴的《关于水榭花都小区（水尚小区）办理不动产权证的通知》及2019年8月21日在报刊上刊登的《关于威海市文登区水榭花都小区和水尚小区办理不动产权证的通知》的真实性。在本院审理其他天山水榭花都业主起诉威海天山房地产开发有限公司要求支付逾期办证违约金的案件中，多位业主也陈述过2019年8月在小区公告栏内看到过张贴的落款日期为2019年8月8日的《关于水榭花都小区（水尚小区）办理不动产权证的通知》。而诉争小区大量业主也及时知悉了该通知内容，并办理了不动产权证书，该两种通知方式也达到将通知内容向其业主广而告之的效果。故对于威海天山房地产开发有限公司2019年8月8日通过在相关小区中张贴书面通知并在全国性报刊中刊登通知的方式向业主告知其开发的房屋已具备办证条件，通知业主及时携带相关资料至其公司办理产权登记手续的行为，本院认定其公司已根据商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯履行了对业主的通知义务。同时，与本案一起合并开庭审理的共十位业主向威海天山房地产开发有限公司索要逾期办证违约金的案件中，其中三位业主已在威海天山房地产开发有限公司协助下分别于2019年9月30日、2019年11月14日、2019年12月31日办理了不动产权登记。于清琪关于诉争房屋具备办证条件后威海天山房地产开发有限公司胁迫业主签订放弃逾期办证违约金的协议，协议签订后其公司才协助业主办理不动产权登记的主张，与部分业主未放弃要求威海天山房地产开发有限公司支付逾期办证违约金但威海天山房地产开发有限公司仍协助其办理了房屋不动产登记的事实相矛盾，且未提交任何证据证实其上述主张。故对于于清琪主张的上述事实，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。威海天山房地产开发有限公司与于清琪签订的商品房买卖合同系威海天山房地产开发有限公司预先拟定的条款，合同补充协议约定的“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延”系威海天山房地产开发有限公司免除其责任的条款，威海天山房地产开发有限公司在其一方提供的合同中免除己方义务，排除对方主要权利，在未举证证实已采取合理方式提请对方注意的情况下，该条款有格式条款之嫌，应属无效约定。同时，威海天山房地产开发有限公司与施工方、政府有关部门签订的三方协议，不能对抗作为第三人的于清琪，且威海天山房地产开发有限公司与施工方的纠纷已经本院审理作出判决，威海天山房地产开发有限公司亦可在承担本案逾期办证违约责任后向过错方追偿。综上，威海天山房地产开发有限公司依据该条款主张其公司因政府及第三方原因造成备案资料延期无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。本案中争议的逾期办证违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。威海天山房地产开发有限公司作为涉案房屋的开发商，协助业主办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务。于清琪与威海天山房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同条款虽未约定威海天山房地产开发有限公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。威海天山房地产开发有限公司应承担的逾期办证违约责任为按照于清琪已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中于清琪主张按年利率6.175%计算标准较高，本院酌定为6%。双方合同附件四《合同补充协议》第3条约定，若于清琪未能按本合同约定接收房屋的，该合同约定的交房日2015年5月31日即视为商品房交付日，该约定合法有效，根据权利义务对等原则，该条款对双方均有约束力，故本院认定2015年5月31日为诉争房屋交付日。自2015年5月31日第二日计算180个工作日即2016年2月19日，天山公司未按照合同约定办理相关备案，即构成违约。于清琪2019年9月24日网上申请本案立案并通过审核，依据《中华人民共和国民法总则》关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，于清琪有权自其起诉之日往前推算三年要求威海天山房地产开发有限公司支付逾期办证违约金。天山房地产公司主张于清琪的全部诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。诉争房屋在2019年8月8日前已具备了办证条件，威海天山房地产开发有限公司业已履行了向业主通知的义务。综上，威海天山房地产开发有限公司应当向于清琪支付的逾期办证违约金本院核定为75076.18元【430236元×6%÷360天×1047天（自2016年9月25日起至2019年8月7日止）】。威海天山房地产开发有限公司财务独立，不存在与天山房地产开发集团有限公司财产混同的事实，于清琪要求天山房地产开发集团有限公司对威海天山房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任，无事实依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于清琪支付的逾期办证违约金75076.18元，支付至于清琪中国建设银行账号为62×××53的账户内；二、驳回于清琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，减半收取计896元，由于清琪负担52元，威海天山房地产开发有限公司负担844元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年三月二十三日书记员  徐利贞