云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云31民终53号上诉人（原审被告）：德宏银湾水岸房地产开发有限公司，住所云南省梁河县遮岛镇勐底路下段南侧。法定代表人：杨正琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石哲，云南晨晓律师事务所。被上诉人（原审原告）：孙佩一，男，1986年9月24日生，阿昌族，住址云南省梁河县。被上诉人（原审原告）：孙家林，男，1957年7月22日生，阿昌族，住址云南省梁河县。被上诉人（原审原告）：梁连坤，女，1956年1月5日生，阿昌族，住址云南省梁河县。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹治传，男，1962年8月15日生，汉族，住址云南省梁河县。上诉人德宏银湾水岸房地产开发有限公司（以下简称：银湾水岸公司）与被上诉人孙佩一、孙家林、梁连坤商品房预售合同纠纷一案，不服梁河县人民法院（2019）云3122民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，于2020年3月16日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，银湾水岸公司的委托诉讼代理人石哲，孙佩一、孙家林、梁连坤及其委托诉讼代理人尹治传均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银湾水岸公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未按照合同约定的义务履行顺序支付购房款，上诉人依法享有先履行抗辩权，且双方并未就支付金额、付款方式达成其他协议，一审法院适用法律错误、事实认定错误。依据双方于2016年10月21日签订的《商品房购销合同》第六条、第七条的约定，被上诉人应于2016年10月21日前支付购房首付款107681元，剩余款项由被上诉人办理银行按揭贷款支付，自被上诉人支付完毕全部购房款后，上诉人于2016年10月31日向其交付房屋，由此可知，被上诉人付款义务与上诉人的交付房屋义务存在先后履行顺序。依据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人依法享有先履行抗辩权，即在被上诉人按照合同约定履行完毕全部付款义务前，上诉人有权拒接交付房屋。一审判决事实认定部分，已经查明被上诉人至今仅向上诉人支付购房款67681.00元，甚至未完全支付合同约定的首期购房款，更没有支付购房剩余款项，而双方虽就付款事宜进行过协商，但并未达成任何协议，一审法院认定“上诉人以被上诉人未支付首付款为由拒绝交房的主张不成立”，没有事实与法律依据。二、一审判决将购房税费的收取主体与合同双方当事人约定的合同履行条件混同，存在法律适用错误、事实认定错误。双方签订的《合同补充协议》第十条就被上诉人接受房屋的条件进行了约定，是以交清全部购房价款及相关税费为前提，该合同条款事实上是双方对交房条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方可以在合同中约定相关的履行条件，双方对先付清购房款后交接房屋的约定属对自身权利义务的合法处分，而该约定恰恰也是双方共同对房屋交接所设立的前提条件。同时，上诉人虽然不是相关税费的收取主体，但被上诉人完全可以在交清购房款，缴纳契税、印花税等相关税费后，凭完税凭证及税费支付票据来证实其已经按照合同约定支付了全部购房款，缴纳了相关税费，满足了交接房屋的条件。但事实上，被上诉人不仅没有支付全部购房款，也没有按照法律规定履行其纳税义务，合同约定的房屋交接条件并未成就，被上诉人无权要求上诉人办理房屋交接手续。一审法院将合同约定的房屋交接条件与税费收取主体相混同，属事实认定错误、法律适用错误。应驳回被上诉人的诉讼请求。在诉讼过程中，补充说明：被上诉人的代理人无代理权限，一审法院违反法律程序，依法应当发回重审。理由是：根据民事诉讼法的规定，当事人所在社区、单位、社会团体推荐的公民可以作为当事人的委托诉讼代理人，但对这一法律规定的理解，根据最高人民法院（2017）最高法行申8568号行政裁定书也明确了，当事人所在社区、单位推荐的公民应为该社区、单位的人，作为推荐社区对不属于本社区的人，不存在推荐的条件和前提。此外，依据各省份包括浙江、上海高级人民法院均出台了相关规定，其中明确社区推荐的诉讼代理人应为本社区公民，同时，参照民事诉讼法第八十七条的规定，社会团体仅能推荐团体内的公民,本案中，被上诉人的代理人并没有依法取得权限。被上诉人孙佩一、孙家林、梁连坤辩称，一、一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。二、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不成立，应当予以驳回。1、上诉人的第一个上诉理由不成立。（1）根据双方签订的《商品房购销合同》第六条、第七条的约定，如果答辩人违约，在答辩人起诉之前，上诉人为什么不直接按合同约定解除双方签订的《商品房购销合同》？其行为表现明显不符合合同约定，也不符合正常的交易习惯，其上诉理由不属实。交易事实是：答辩人购房款等交费在前，《商品房购销合同》签订在后。交第一笔款项前，上诉人向答辩人承诺只需交购房款总价20%的首付款，上诉人可以帮助答辩人到农业银行梁河支行办理按揭贷款。之后，按照上诉人的要求，答辩人于2016年4月25日向上诉人支付了5000.00元购房订金，于2016年5月6日向上诉人支付了20%的首付款62681.00元，并向上诉人提交了办理按揭贷款所需的一切材料，但是在2016年10月21日正式签订购房合同时，上诉人却告诉答辩人要将首付比例提高到30%，答辩人不同意并质问上诉人原来承诺只需交20%的首付，为什么现在要增加到30%？为了不影响交易，上诉人告诉答辩人，其帮答辩人找了一家私人贷款公司，答辩人只需跟该贷款公司签订借款合同，由贷款公司代答辩人支付就可以了，届时答辩人再按正常贷款利率给贷款公司还本付息即可。答辩人便按其要求与该贷款公司签了私人借款合同。之后，上诉人向答辩人出具了4万元的收款单据。2017年年初，答辩人去催上诉人办按揭事宜，上诉人告诉答辩人现在国家的贷款指标下不来，要求答辩人等一下。2017年下半年，答辩人再一次去催上诉人，上诉人要求再等等。2017年底，答辩人觉得无期限地等下去不是办法，便到县农行咨询，得知上诉人与县农行根本没有贷款合作关系，才知道上当受骗并找上诉人理论无果。为了得到自己购买的房屋，2018年2月，答辩人向上诉人提出可以不用再帮办理按揭贷款，答辩人愿意用27万元现金支付剩余房款给上诉人，但这时，上诉人却提出要将6层以上的小阁楼面积再次计算卖给答辩人，即从原来的131.24平方米变成177.79平方米，答辩人质问上诉人同样的房屋很多住6层的业主，也是按130多平方米成交的，并且已经入住。上诉人为什么不增加他们的面积，却有差异的不公平的要求答辩人支付增加面积的房款，答辩人无法接受，与上诉人多次沟通无果才诉至法院。（2）双方交易的对象（商品房）是“银湾水岸26幢第2单元6层602房，属框剪结构，建筑层数为地上6层”，即房管部门批准设计建筑的6层楼房。在签合同时，该6层之上已建有一个无梯小夹层，小夹层与答辩人等业主购买的房屋相连，必须经过答辩人所购房屋才能从客厅顶空洞自架木梯爬上去，面积近50平方米（上诉人后来测量有46.55平方米），并不是签约后才建上去的，是作为该6层的附属性装饰屋建筑的。上诉人知道6层的销售不为大多数客户接受，便作为促销手段进行宣传，只需购买房地产部门批准的第6层面积，即可享受这个小阁楼。而实际成本已摊入核准的6层单价当中，所以该层楼房的挂牌销售单价高于第5层。正因为此原因，上诉人亲自核算的6层销售面积是131.24平方米，每平方米2573.00元，已经比其它楼层单价1800元高出很多，总金额337681.00元。同样按此面积计价成交的部分6层业主已经顺利装修入住，而答辩人等部分未入住的业主却被上诉人违约和无理要求。一审法院认真审查了梁河县房地产管理部门确认登记的房屋面积，认定上诉人无证据证明其提交的测绘报告已报房地产行政主管部门审核并确认（即房管部门原来只审核确认了该6楼131.24平方米的房屋面积，并未确认177.79平方米。也就是说46.55平方米的夹层，并不能再次计入原合同面积捆绑销售）。认定双方签订的《商品房购销合同》依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，上诉人应该依合同约定将房屋交付给答辩人。一审法院在适用法律和事实认定上都没有什么不当之处。（3）如前所述，房屋的销售结构、面积、首付款、贷款等购房款的支付问题，在双方签订购房合同前后，便已经进行过多次协商并达成口头协议，而不是如上诉人所说的没有达成其他协议。答辩人并不是不愿意按合同约定的时间和金额交纳房款，而是因为上诉人的承诺与《商品房购销合同》的约定不完全一致，并无理提出要求答辩人增加小阁楼购房款并拒绝接受答辩人向其支付《商品房购销合同》约定的剩余房款。此情况一审法院已查明并有庭审笔录和庭审同步录音录像佐证，因此，上诉人没有按照合同约定收取相关房款的过错在于上诉人，而不在答辩人，责任应当由上诉人承担，其没有先诉抗辩权。2、上诉人的第二个上诉理由不成立。双方签订的《合同补充协议》与《商品房购销合同》是同一时间签订的。《商品房购销合同》是经过房管部门登记备案的合同，是合法有效的。而《合同补充协议》未经房管部门登记备案，不具有法律效力。另外，《合同补充协议》系上诉人提供给答辩人签订的格式合同，该《合同补充协议》第十条约定的内容完全改变了《商品房购销合同》约定的付款期限、房屋交付期限以及费用的支付时间、方式等，免除了上诉人的责任，加重了答辩人的责任，排除了答辩人主要权利并且没有采取合理的方式提请答辩人注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，《合同补充协议》第十条约定应属无效条款，对答辩人没有约束力。还有，税收问题并不是上诉提起上诉的合理理由。答辩人愿意支付符合《商品房购销合同》约定的剩余房款，上诉人如果依法接收，答辩人会立即依法向税收相关部门交纳应该由自己交纳的税款，但已收全额房款是计算税费的前提，这无需质疑。因此，上诉人的第二个上诉理由不成立。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。针对上诉人提出的代理人问题，补充答辩：被上诉人的代理人所属社区为梁河县振兴社区，代理人的代理身份符合法律规定，上诉人对于被上诉人的代理人身份的抗辩是没有法律依据的。在本案中，代理人是属于三被上诉人自愿委托的代理人，上诉人一方没有权利剥夺被上诉人的民事权利。孙佩一、孙家林、梁连坤向一审法院起诉请求：一、判令被告履行交房义务（交付银湾水岸26栋2单元602号房）；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月25日，原告孙佩一、孙家林、梁连坤向被告银湾水岸公司交付购房定金5,000元，5月6日交付房款62,681元，同年10月21日，双方签订商品房购销合同，合同约定原告向被告购买银湾水岸第26栋2单元第6层602号房，该房屋建筑面积为131.24元，单价为2,573.02元/平方米，总金额为337,681元，房屋交付时间为2016年10月31日前。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告向被告购买第26栋2单元第6层602号房，在合同履行中，双方因为办理按揭贷款事宜发生了争议，但双方均未提出解除合同，此后原告主动以现金方式向被告交付剩余房款，但被告以原告购买的房屋实际面积大于合同面积，原告所交房款不足为由未收取，认为，根据《商品房销售管理办法》规定，产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，本案中，被告无证据证明其提交的测绘报告已报房地产行政主管部门审核并确认，且根据原、被告签订的合同，原告购买的房屋未包含夹层02-602，故被告以原告剩余房款应包含夹层02-602面积房款为由拒收原告以现金方式缴纳的房款并拒绝交房的主张不成立；其次，原告虽然未在约定的2016年10月21日前支付首付款107,681元，但对此问题，双方已经协商处理，被告以原告未按时交付首付款为由拒绝交房的主张不成立；再次，双方虽然在合同补充协议中约定过交付房屋前原告应缴纳相关税费，认为，缴纳相关税费属办理产权登记手续的相关事宜，被告不是收取相关税费的主体，被告亦未提交证据证明其得到相关部门的委托，故被告以原告未缴纳相关税费为由拒绝交房的主张不成立。综上，被告应当向原告交付银湾水岸第26栋2单元第6层602号房。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《商品房销售管理办法》第四十五条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，据此判决如下：被告德宏银湾水岸房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向原告孙佩一、孙家林、梁连坤交付银湾水岸第26栋2单元第6层602号房。案件受理费100元，由被告德宏银湾水岸房地产开发有限公司负担。在二审诉讼中，上诉人银湾水岸公司对一审提交的证据没有补充说明，但向本院提交如下新的证据：第一组（2017）最高法行申8568号《行政裁定书》复印件一份、《浙江省高级人民法院关于民事行政诉讼公民代理审查备案的若干意见》复印件一份、《上海市高级人民法院关于公民代理和离婚案件分案审理问题的解答》复印件一份、（2019）云31民终283号《民事判决书》复印件一份、（2019）云31民终682号《民事判决书》复印件一份、（2019）云31民终146号《民事判决书》复印件一份，欲共同证明1、结合一审中被上诉人提交的主体身份信息材料、社区推荐信等，没有任何证据证明三被上诉人居住于遮岛镇振兴社区居委会，也没有任何证据证明被上诉人的代理人居住于该社区；2、依照法律规定，最高人民法院的司法实践以及其他省份高级人民法院的规定，社区推荐的诉讼代理人应当为本社区的成员，但被上诉人的诉公代理人在2019年内分别经过上河东村委会、曩宋村委会、九保村委会的推荐，其作为代理人参与本案一审审理，不符合相关法律规定，也与司法实践相违背。第二组德宏银湾水岸项目施工图纸复印件一页、2014年10月23日《建设工程施工图设计文件审查报告书》复印件一份、2017年10月《德宏银湾水岸小区多层住宅（25-30栋）竣工验收档案》复印件共六十九页、2017年7月14日《德宏银湾水岸房地产开发有限公司房产测绘成果》复印件一份、《房产分户平面图》复印件一份、《建筑工程建筑面积计算规范（GBT50353-2013）（节选）》复印件一份、涉案房屋内部结构照片三张及视频光盘一个，欲共同证明涉案房屋所含夹层的设计图纸在建设之初便经过相关单位的审核认可，且为涉案房屋的组成部分，该夹层也不是一个独立的物理空间，上诉人不存在捆绑销售的行为。同时，在涉案房屋建设完工后，该房屋的产权面积经过云南烨地科技有限公司测绘，其产权面积为177.79平方米，经竣工验收后，该数据得到梁河县住房和城乡规划建设局备案认可。因此，上诉人要求按照该测绘数据处理购房合同中的面积误差问题，符合法律规定以及合同约定。第三组《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》复印件一份、孙佩一和孙家林的《个人信贷业务申请表》、《个人工资收入证明》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《退休金收入证明》、《云南省农村信用社回单明细专用凭证》复印件一份，欲共同证明合同签订后，上诉人便积极协助被上诉人办理住房按揭贷款，但结合一审中被上诉人提交的收款收据，被上诉人支付的购房首付款仅占房屋总价款的20%，不符合个人住房按揭贷款首付比例的政策要求，同时，被上诉人并没有提供符合银行规定的贷款申请资料，因此，被上诉人无法办理住房按揭贷款是由其自身原因造成。第四组证据预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》复印件一份，欲证明涉案商品房是经过预售许可，不是现房，而房产面积最终是根据住建局竣工验收的实测为准，双方签订的补充合同约定的是房屋面积误差会超过3%。经质证，三被上诉人对上诉人提交的第一组证据真实性认可，但不认可合法性、关联性及证明内容。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是系公司单方制作，以上资料均没有在房管部门进行备案登记。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是上诉人一方并没有帮被上诉人办理按揭贷款，且农行与上诉人没有业务往来。对第四组证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明内容。根据双方当事人的举证、质证，本院认为，对于上诉人提交的第一组内容真实，且被上诉人对其真实性认可，故本院仅对其真实性予以采信，但不能佐证上诉人的证明内容。对第二组证据中德宏银湾水岸项目施工图纸、2014年10月23日《建设工程施工图设计文件审查报告书》、涉案房屋内部结构照片三张及视频光盘因来源不明，无原件核对，未经相关部门确认，也没有其他证据佐证，故本院不予采信。对第二组证据中2017年10月《德宏银湾水岸小区多层住宅（25-30栋）竣工验收档案》系上诉人与案外人之间就项目工程竣工验收的法律关系，因此，在本案中，本院仅采信涉案商品房工程项目竣工验收时间为2017年9月5日的事实。对于第二组证据中2017年7月14日《德宏银湾水岸房地产开发有限公司房产测绘成果》、《房产分户平面图》系上诉人单方委托第三方所作的测绘结果，未经相关住建部门登记确认，故本院不予采信。对于第二组证据中的《建筑工程建筑面积计算规范（GBT50353-2013）（节选）》属行政法规、规章，内容真实，本院予以采信。对于第三组证据中《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。对第三组证据中孙佩一和孙家林的《个人信贷业务申请表》、《个人工资收入证明》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《退休金收入证明》、《云南省农村信用社回单明细专用凭证》因无原件核对，且被上诉人不认可，故本院不予采信。对第四组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且被上诉人认可其真实性、合法性，故本院予以采信，但不能佐证上诉人的证明内容。在二审诉讼中，被上诉人孙佩一、孙家林、梁连坤对一审提交的证据没有补充说明，但向本院提交如下新的证据：第一组2020年3月9日《梁河县遮岛镇振兴社区居民委员会证明》一份，尹治传的《房产证》及门牌证复印件二份，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第三款和《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的条文内容复印件二份，欲共同证明三被上诉人户籍地属振兴社区管辖，代理人居住在梁河县，被上诉人委托代理人的一、二审身份符合法律规定，法律未明确规定村委会、社区居委会推荐的公民必须是本社区居民，被上诉人有权委托代理人为其行使诉讼权利。上诉人使用外省其他案例及德宏州中级人民法院的三个案件抗辩代理人的身份及在案件中代理不同村委会、社区当事人行使民事权利无法律依据，振兴社区在本案中推荐具有诉讼能力的公民作为被上诉人的代理人是合法的。第二组《房屋面积汇总表》及《26幢分户面积明细表》共二份，欲证明本案争议的房屋备案实际面积是131.24平方米。第三组《商品房购销合同》复印件三份、《银湾水岸房屋交付费用清单》复印件一份、2020年3月13日施炬、邵宗堂、李舜的《银湾水岸6楼夹层购买情况说明》三份，欲共同证明银湾水岸房产的其他6层购买的业主也说明，之前公司是承诺6层以上的空间是归业主使用，上诉人的抗辩是不能成立的。经质证，上诉人对被上诉人提交的第一组证据中2020年3月9日《梁河县遮岛镇振兴社区居民委员会证明》的真实性认可，但不认可合法性、关联性及证明内容，理由是：依据《城市居民委员会组织法》的规定，社区居民委员会为基层群众自治组织，该法第三、四、十二、十三条明确规定社区居民委员会的职责是为社区居民服务，协调居民纠纷，并没有规定证明居民住所的职责，对于居民的居住信息和居住地都属于当地的公安局及派出机构，三被上诉人的居住信息与法律相违背。且上诉人提交的证据中证明孙佩一的工作单位为芒市菩提街8号，并在该单位工作七年，孙家林也陈述孙佩一在瑞丽工作多年，因此，此《证明》由振兴社区出具不符合法律规定。对第一组证据中的尹治传的《房产证》及门牌证，因无法核实证据原件，对其真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可。对第一组证据中的法律条文的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明内容，被上诉人列举的法条回避了民事诉讼法司法解释等相关法律规定当中有关公民委托诉讼代理人的各项细化要求，有权委托并不代表无限制的委托。对第二组证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明内容，理由是：在房屋预售之前，需要对建房图纸进行一次预测绘，被上诉人所提交的证据是上诉人做完预测绘后向梁河县住建部门报备的预测绘登记，最终是要以房屋建成后做的测绘为房屋的产权确认，该测绘结果并非最终的产权登记结果。对第三组证据中《银湾水岸房屋交付费用清单》的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明内容，理由是：该份证据已经表明了房屋面积为177平方米，恰恰证实了上诉人的主张有事实依据。对第三组证据中的三份情况说明的真实性、合法性、关联性和证明内容均不认可，理由是：证人证言不符合民事诉讼法的相关规定，情况说明的表述和格式均相同，上诉人有理由怀疑三份情况说明并非真实表述或本人所写。对第三组证据中的三份《商品房购销合同》真实性、合法性、关联性和证明内容均不认可，理由是：购销合同与情况说明相互矛盾，情况说明中明确没有补充协议的存在，但是在购销合同中均有补充协议。根据双方当事人的举证、质证，本院认为，对于被上诉人提交的第一组证据中2020年3月9日《梁河县遮岛镇振兴社区居民委员会证明》来源合法，与本案具有关联性，且上诉人也认可其真实性，故本院予以采信。对于第一组证据中尹治传的《房产证》及门牌证因无原件核对，且上诉人不认可，故本院不予采信。对第一组证据中《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第三款和《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的条文内容属相关法律规定，内容真实，本院予以采信。对于第二组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且上诉人认可其真实性、合法性，故本院予以采信。对于第三组证据中的《银湾水岸房屋交付费用清单》虽然上诉人认可其真实性、合法性，但与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信。对于第三组证据中的三份情况说明、三份《商品房购销合同》因无原件核对，三份情况说明的证人也未出庭接受质询，不符合法律规定，且上诉人均不认可，故本院不予采信。在诉讼过程中，本院依职权向梁河县住房和城乡建设局调取2020年3月26日《回复》一份、预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》复印件一份。经质证，上诉人对该《回复》及预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》的真实性、合法性、关联性均认可。经质证，三被上诉人对该《回复》及预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》的真实性、合法性、关联性均认可，材料内容与事实相符，争议的夹层确实是不在预售范围内，当时计算面积的时候，杨正琴向被上诉人介绍的房屋，说实际面积误差不会超过3%。根据双方当事人的举证、质证，本院认为，本院依职权调取的2020年3月26日《回复》、预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且双方当事人均认可，故本院予以采信。二审诉讼中，上诉人银湾水岸公司对原审判决认定的法律事实无异议，但认为遗漏认定：1、双方签订的合同中明确了被上诉人应支付的购房款为102681.00元；2、根据合同约定被上诉人所购房屋的计价面积以最终的测绘报告面积为最终面积；3、在合同补充协议中第十条约定，上诉人交付房屋的前提条件是被上诉人交付全部购房款为基础的事实。被上诉人孙佩一、孙家林、梁连坤对原审判决认定的法律事实均无异议。对上诉人提出的上述遗漏事实第一项，因一审判决中已作出事实认定，故上诉人提出的此项异议不能成立。对于上诉人提出的第二、三项遗漏事实，本院将依据现有证据材料，依法予以部分采纳。本院查明：双方当事人于2016年10月21日签订的《商品房购销合同》第三条约定“乙方购买的商品房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第26幢第2单元第6层602号房，属框剪结构。该单元商品房建筑层数为地上6层。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。”第四条约定：“甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计价，该商品房建筑面积为131.24平方米，单价为每平方米2573.02元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额叁拾叁万柒千陆佰捌拾壹元整。”第五条约定：“一、采用按建筑面积计价销售的，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2、3种方式处理：2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，合同继续履行。3、建筑面积按最终以《测绘报告》测量的面积为准，按照实际销售单价多退少补。”第七条约定：“甲方应于2016年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”同日，双方当事人还签订了《合同补充协议》，协议约定：“十二、住宅及商铺建筑面积最终以梁河县房管所认可的测绘公司所测量的面积为准。”合同签订后，双方当事人先后就涉案商品房银行按揭的办理、涉案商品房夹层面积的问题产生纠纷，期间，孙佩一、孙家林、梁连坤曾主动以现金方式向银湾水岸公司交付剩余房款，但银湾水岸公司以所交房款没有含测绘报告中的夹层面积房款为由未收取。另查明，2015年6月2日上诉人就涉案商品房的银湾水岸开发项目取得预许德字（0264）号《商品房预售许可证明》。涉案商品房的德宏银湾水岸项目于2017年10月通过竣工验收。双方当事人诉争的涉案商品房屋面夹层不属于商品房预售许可证的销售范围。在庭审过程中，双方当事人均当庭认可涉案《商品房购销合同》中约定的商品房建筑面积均不包括双方争议的夹层面积。对一审判决查明的其余法律事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本案案由应属于商品房预售合同纠纷。一、关于本案一审审理程序是否违反法定程序的问题。本院认为，在本案中，被上诉人已提交了其委托诉讼代理人尹治传的授权委托书、身份证、所在社区的推荐书以及《梁河县遮岛镇振兴社区居民委员会证明》等授权委托材料在案佐证，且三被上诉人均自愿委托尹治传作为本案的诉讼代理人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一、二款“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第八十八条“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：（五）当事人所在社区、单位推荐的公民应当提交身份证件、推荐材料和当事人属于该社区、单位的证明材料；”的规定，三被上诉人授权委托尹治传参加本案诉讼代理，符合法律规定，一审审理不违反法定程序。上诉人提出三被上诉人的委托诉讼代理人无代理权限，一审法院违反法律程序的主张，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于2016年10月21日《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否合法有效？上诉人应否履行交房义务的问题。本院认为，双方当事人对2016年10月21日《商品房购销合同》及《合同补充协议》的签名、捺印、公司公章的真实性及合同效力均不持有异议，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方当事人签订的2016年10月21日《商品房购销合同》及《合同补充协议》应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。对于上诉人应否履行交房义务的问题。在本案中，上诉人提出被上诉人未按照合同约定的履行顺序支付购房款、相关税费及完成办理房屋交接手续所需要的条件，涉案房屋夹层的建筑面积应计入产权面积，被上诉人无权要求上诉人交付房屋的主张。本院认为，从现有证据材料和查明的事实看，首先，三被上诉人虽然未在合同约定的时限内足额支付首付款107681.00元，但双方为此问题进行过积极的协商处理，此后，三被上诉人也曾主动以现金方式向银湾水岸公司交付合同约定的剩余房款，银湾水岸公司只是以所交房款没有含测绘报告中的夹层面积房款为由拒绝收取，况且，双方当事人也没有为此提出过解除合同。其次，在本案中，双方当事人均当庭认可涉案《商品房购销合同》中约定的商品房建筑面积均不包括双方争议的夹层面积。双方事后也未就涉案商品房夹层的问题在合同中进行特别约定或补充协议，而根据双方签订的《合同补充协议》第十二条的约定，上诉人也未能提交充分的证据佐证其测绘报告已经相关住建部门进行审核确认。第三、作为涉案商品房的开发商银湾水岸公司在开发涉案项目过程中就已明知涉案销售商品房屋面夹层的事实存在，而且相关住建部门也明确回复涉案商品房屋面夹层不属于商品房预售许可证的销售范围。加之，从上诉人单方测绘计算的屋面夹层面积看，其屋面夹层面积已经超出了双方当事人在《商品房购销合同》第五条约定的一般合理面积误差，因此，上诉人将涉案销售的商品房屋面夹层面积一并计入产权面积出售给买受人，以被上诉人所交房款没有含测绘报告中的夹层面积房款为由未收取并拒绝交房，从而引发了双方当事人之间的纠纷，这既不符合法律规定，也违背了契约交易的诚实信用、公平原则。综上所述，鉴于涉案商品房项目已经竣工验收，具备合同约定的交房条件，所以，上诉人银湾水岸公司理应将双方合同约定的银湾水岸第26幢第2单元第6层602号商品房交付给被上诉人，一审判决对此认定和处理并无不当。上诉人银湾水岸公司提出的上述主张证据不足，理由不能成立，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原审判决适用法律基本正确，实体处理恰当，本院予以维持，但法律事实认定存在部分瑕疵，本院予以纠正。上诉人银湾水岸公司的上诉请求，证据不足，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人德宏银湾水岸房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向梁河县人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  高玉荣审判员  王赶红审判员  王 云二〇二〇年三月三十日书记员  李 云