陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终105号 上诉人（一审原告）：王少锋，男，1966年4月15日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 被上诉人（一审被告）：安康市汉滨区大堂地产有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：王庭保，公司董事长。 委托诉讼代理人：王虎，男，公司总经理。 被上诉人（一审被告）：朱昌斌，男，1994年11月25日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 上诉人王少锋因与被上诉人安康市汉滨区大堂地产有限公司（以下简称“大堂公司”）、朱昌斌房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王少锋、被上诉人大堂公司的委托诉讼代理人王虎及被上诉人朱昌斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王少锋上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1509号民事判决；2.判定房屋买卖合同中的居间内容无效，判令大堂公司返还侵占王少锋的房款10962元，判令大堂公司承担缔约过失责任，赔偿因侵权行为给王少锋造成的损失10000元；3.判令朱昌斌对大堂地产侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等共计5000元（物业费2262.74元由朱昌斌负担）；4.判令朱昌斌合同违约并以定金20000元支付违约金；5.撤销《房屋买卖居间合同》；6.一、二审诉讼费用由大堂公司、朱昌斌负担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误，本案除适用《合同法》之外，还适用《民法通则》、《物权法》、《城市房地产管理法》及国务院和地方行政法规。2.一审法院认定事实错误。朱昌斌将房款交给大堂公司而不是王少锋不符合合同约定和法律规定。因朱昌斌的欺诈行为致使合同履行迟延1个半月，超过了《房屋居间买卖合同》中规定的5日，朱昌斌应承担违约责任。朱昌斌只补交了购房款，3.5平方米的增值部分是购房资金孳息的一部分，王少锋有收益权。3.一审法院审判程序不合规定。首先，一审主审法官同时担任大堂公司作为原告的另案主审法官。其次，一审庭审过于简化，不能保证公正。第三，一审法院取消王某某的证人证言不合适。第四，一审法院没有对《房屋买卖居间合同》的合法性进行审查。4.房屋买卖居间合同内容前后不符，存在矛盾，有明显改动痕迹，不是王少锋的真实意思表示，合同内容显示公平，应予以撤销。 大堂公司辩称，王少锋与大堂公司、朱昌斌之间签订的房屋买卖居间合同主体合法，内容不违反法律规定，合同有效，房屋买卖居间合同内容已经全部履行完毕。合同系各方平等协商之后的真实意思表示，各方均不存在隐瞒、欺诈、胁迫的行为，王少锋上诉请求撤销房屋买卖居间合同属于无理请求。合同中已经约定了王少锋应当支付中介费8700元，大堂公司依据合同内容扣除该笔费用并无不当。王少锋主张的侵权行为并未实际发生，其诉讼侵权赔偿不能支持。综上，请求驳回上诉。 朱昌斌辩称，合同是三方一起签订的，不可能存在趁机修改的情形。朱昌斌确实是机场拆迁户，有村上以及机场拆迁办的证明为证。合同已经履行完毕，不应当被撤销。 王少锋向一审法院起诉请求：1.判令大堂公司返还侵占王少锋房款10962元，判定房屋买卖合同中的居间内容无效；2.判令朱昌斌对大堂公司侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元，物业费2262.74元由朱昌斌承担，以上合计14262.74元；3.本案诉讼费由大堂公司、朱昌斌承担。诉讼中，王少锋将诉讼请求变更为：1.判令大堂公司返还侵占王少锋房款10962元，判定房屋买卖合同中的居间内容无效;判令大堂公司承担缔约过失责任，赔偿因侵权给王少锋造成损失10000元，合计20962元；2.判令朱昌斌对大堂公司侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格产生的误工费、交通费等5000元(物业费2262.74元由朱昌斌承担)，以上合计12000元；3.判令朱昌斌合同违约并以定金20000元支付违约金；4.撤销王少锋与大堂公司、朱昌斌所签“房屋买卖居间合同”；5.本案诉讼费由大堂公司、朱昌斌承担。 一审法院认定事实：2018年12月18日，以王少锋为甲方（售房方）与朱昌斌为乙方（购房方）、大堂公司为居间方签订一份房屋转让居间协议，协议第一条约定甲方自愿将坐落于安康市XX小区（改名为XX）XX幢XX室的房产按套转让给乙方，建筑面积大约136.99平方米（以出新证为准，成交价不变）。第二条约定甲方保证出售的房屋权属真实，合法并符合国家及安康市房屋上市交易的政策法规和相关规定，无任何纠纷，且房屋产权的共有人对出售该房屋无异议。第四条约定甲乙双方协商认定该房屋的成交价格为575000元，乙方先付定金20000元（定金最终冲抵房款），总房款575000元在房产交易过户（商品房买卖合同更名）当天结清；甲乙双方签订本合同后在5个工作日内开始办理房产交易过户（商品房买卖合同更名）手续；甲乙双方不得以任何理由推迟办理签字交易手续或推迟支付房款、交付房产；违约方按本协议第九条承担违约责任。第五条约定甲方应支付给居间方中介费8700元，乙方应支付给居间方中介费8700元，在签订本合同生效时一次付清。王少锋与朱昌斌均签字捺印，大堂公司亦加盖了公司的合同专用章。2019年1月14日，大堂公司的总经理王虎通过手机银行转账向王少锋支付了购房款560000元。2019年1月23日，朱昌斌与安康中心城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）签订合同编号为XX-XX-XX的限价商品房买卖合同，朱昌斌购买由城投公司开发的XX小区XX幢X单元XX号、建筑面积136.99平方米的限价商品房，单价每平方米3029元，总金额415972元。城投公司实际测量该房屋面积为140.14平方米，朱昌斌交纳了房屋面积差价款及交付房屋前的物业服务费，并领取了该房屋的钥匙。2019年1月24日，城投公司给朱昌斌开具的购房正式发票，载明数量为140.14平方米、单价3037元、金额425729元。因大堂公司从朱昌斌交纳的575000元购房款中扣除了8700元中介费及城投公司向朱昌斌交付房屋前的物业管理费2262元，双方对此发生争议，王少锋遂提起诉讼。 一审法院另查明，2011年7月23日，陕西省人民政府印发《陕西省保障性住房管理办法（试行）》，适用于陕西省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等管理。2013年6月27日，安康市保障性住房建设协调领导小组做出《关于进一步做好安康中心城市限价商品住房建设管理工作的指导意见》。 一审法院认为，王少锋与大堂公司、朱昌斌之间签订的房屋买卖居间合同主体合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。朱昌斌已按合同约定支付了购房款，王少锋亦配合朱昌斌在城投公司将位于XX小区XX幢X单元XX号房屋买受人变更为朱昌斌，朱昌斌已与城投公司重新签订了限价商品房买卖合同，并办理了相关手续，城投公司已向朱昌斌交付了房屋，房屋买卖居间合同已全部履行完毕。王少锋要求判令大堂公司返还侵占其购房款10962元，房屋买卖合同中的居间内容无效，大堂公司承担缔约过失责任，赔偿因侵权给王少锋造成损失10000元，合计20962元。因王少锋与大堂公司、朱昌斌签订的房屋买卖居间合同约定房屋成交价575000元，朱昌斌已全额支付了购房款，大堂公司已向王少锋转交564038元购房款，而房屋买卖居间合同第五条明确约定王少锋应向大堂公司支付中介费8700元，大堂公司从朱昌斌所交纳的购房款中扣除中介费并无不当，但对于扣除的物业服务费2262元，大堂公司应向王少锋返还。王少锋要求大堂公司赔偿因侵权造成损失10000元，因未提供大堂公司侵权的事实及相应的证据证明，且与本案不属同一法律关系，故不予支持。王少锋要求判令朱昌斌对大堂公司侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元(物业费2262.74元由朱昌斌承担)，以上合计12000元。因王少锋并未提供证据证明大堂公司具体的侵权行为及对其所造成的损失，而房屋买卖居间合同第一条约定王少锋自愿将房产按套转让给朱昌斌，建筑面积大约136.99平方米，以出新证为准，成交价不变，王少锋亦未提供其为朱昌斌办理购买限价房资格发生的误工费、交通费的证据，故对其此项诉讼请求不予支持。王少锋要求判令朱昌斌合同违约并以定金20000元支付违约金，因朱昌斌履行合同的义务就是按期支付购房款，而王少锋、朱昌斌、大堂公司在房屋买卖居间合同第四条中约定总房款575000元在房产交易过户（商品房买卖合同更名）当天结清，朱昌斌在商品房买卖合同更名前已全额付清购房款，朱昌斌并未延期支付购房款，其无违约行为，即不应承担违约责任，故对王少锋的此项诉讼请求不予支持。王少锋要求判令撤销其与大堂公司、朱昌斌所签房屋买卖居间合同。王少锋与大堂公司、朱昌斌在订立房屋买卖居间合同时，大堂公司具有经营资质，而王少锋与朱昌斌均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订房屋买卖居间合同时间是2018年12月18日，大堂公司于2019年1月14日代朱昌斌向王少锋支付了购房款560000元，王少锋对此并未提出异议，且于2019年1月23日协助朱昌斌与城投公司重新签订限价商品房买卖合同，新合同单价仍为每平方米3029元，故不存在重大误解和显失公平的情形。王少锋并未提供大堂公司、朱昌斌以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立合同的证据。虽然陕西省人民政府印发了《陕西省保障性住房管理办法（试行）》、安康市人民政府办公室印发了《关于进一步做好安康中心城市限价商品住房建设管理工作的指导意见》，但均属于地方性规章，故对王少锋的此项诉讼请求不予支持。大堂公司辩解其扣除居间中介费和交房以前的物业管理费，已将剩余购房款全部交付王少锋，因物业服务企业是否收取王少锋的物业服务费，与大堂公司无关，其无权代物业服务企业向王少锋收取物业服务费，故对大堂公司辩解扣除王少锋物业管理费的理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由大堂公司在判决生效后七日内向王少锋返还购房款2262元。二、驳回王少锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，由大堂公司承担50元，由王少锋承担1074元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王少锋提交如下证据：1.朱昌斌限价商品住房申请表和恒口镇政府的证明，拟证明签订合同之时朱昌斌没有限价房购买资格，其审批表不合格，大堂公司和朱昌斌有串通欺诈行为。2.安康中心城区房屋销售情况统计表、陕西建工第十二建设有限公司拟建办公楼汇报材料、爱家房产XX楼盘销售信息，拟证明2018年12月至2019年1月，安康中心城区房屋价格平均水平为5100元，陕西建工第十二建设有限公司在附近开发的楼盘销售价为每平方米7500元，与本案同类型房屋在爱家房产挂价733000元，因此，本案交易价格显失公平。3.体检证明，拟证明王少锋有5年糖尿病史，签订合同之时身体存在异常情况，对方的行为属于乘人之危。大堂公司和朱昌斌均质证认为限价房申请表是真实的，但不能达到王少锋的证明目的。除此之外的其他证据真实性无法核实且与本案无关。本院经审查认为限价房审批表不能达到王少锋的证明目的，故不予采信。房屋销售情况统计表、拟建办公楼汇报材料、XX楼盘销售信息、证明均无原件核对，且与本案无关，故不予采信。体检证明不能达到王少锋的证明目的，故不予采信。 王少锋另申请证人王某某出庭作证，拟证实房屋买卖居间合同不是其真实意思表示。大堂公司质证认为证人关于中介费及手续问题的陈述与事实不符，朱昌斌质证认为证人陈述使用的是不确定的语言，陈述不真实，不能达到其证明目的。本院经审查认为，证人王某某明确陈述虽陪同王少锋与大堂公司讨论过交易的事情，但签订合同当天并不在场，故其证言不能达到王少锋的证明目的。二审期间，王少锋申请法院委托安康市价格认证中心对涉案房屋进行评估和价格认定。根据法律规定，显失公平是指合同订立之时，因一方当事人利用自己的优势或者利用对方的困境、缺乏判断力等因素，导致的合同权利义务明显不对等。故显失公平的认定必须是发生于合同订立之时，且行为与结果之间具有因果关系。二审庭审中，王少锋认可575000元的价款是经多次协商后其真实意思表示，故对房屋价格进行评估，对显失公平的认定并无实质性意义。因此，对其申请不予准许。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，除了预先扣除的8700元中介费及2262元物业费之外，大堂公司已经按照合同约定将全部款项支付给王少锋。 本院认为,王少锋与大堂公司、朱昌斌之间因房屋买卖居间合同产生纠纷，王少锋请求大堂公司返还房款10962元，经庭审时核实，其中包含大堂公司扣除的物业费2262元。因各方对一审判决大堂公司向王少锋返还该笔费用均无异议，因此，该项请求实为请求大堂公司返还扣除的中介费8700元。综合双方的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：1.本案各方之间签订的房屋买卖居间合同是否应予撤销；2.大堂公司是否应当向王少锋返还中介费8700元并赔偿损失10000元，朱昌斌是否应当对此承担连带责任；3.朱昌斌是否应当支付房屋面积增值款7000元及误工、交通费5000元；4.朱昌斌是否存在违约行为，是否应当以定金20000元支付违约金；5.本案一审审理是否存在程序违法情形。 针对第一焦点，即本案的房屋买卖居间合同是否应予撤销问题。本案房屋买卖居间合同系三方在多次协商的基础上签订，内容未违反法律行政法规的强制性规定，且均已实际履行，该合同合法有效。王少锋认为该合同内容前后不符，存在矛盾，有明显改动痕迹，不是其真实意思表示，合同内容显失公平，应予以撤销。首先，王少锋作为完全民事行为能力人，理应对房屋买卖居间合同的性质及内容有充分的认知，亦应在签订合同之时对合同内容尤其是对涉及自己的相关权利义务尽到谨慎注意义务。其次，该合同内容除第九条条款不是第四条提及的违约金条款之外，无其他明显矛盾和改动痕迹，王少锋亦认可其就合同内容进行过修改的事实。因此，在无有效证据证明的情况下，王少锋认为在其修改之后大堂公司再次修改了合同内容，该合同内容不是其本人真实意思表示的理由不能成立。第三，王少锋对房屋成交价格为575000元的主合同条款无异议，且在签订合同之后也收取了相应的房款并协助朱昌斌与城投公司重新签订了商品房买卖合同。因此，王少锋请求撤销合同的理由不能成立，对其该上诉请求不予支持。 针对第二焦点，即大堂公司是否应当向王少锋返还中介费8700元并赔偿损失10000元，朱昌斌是否应当对此承担连带责任的问题。首先，关于中介费8700元，本案系房屋买卖居间合同，《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。合同第五条亦明确约定王少锋、朱昌斌均应向大堂公司支付中介费8700元。因此，大堂公司作为合同居间方，收取8700元中介费符合法律规定及本案合同约定。王少锋请求返还大堂公司从房款中扣除的该笔费用，不予支持。其次，关于10000元损失的问题，王少锋认为大堂公司应承担缔约过失责任，赔偿因侵权行为给其造成的损失10000元。缔约过失责任是指在合同缔结过程中，当事人因自己行为致使合同未成立、被撤销或无效，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。本案合同有效且已经实际履行，故王少锋认为大堂公司应当承担缔约过失责任理由不能成立。第三，王少锋认为朱昌斌与大堂公司相串通，未将房款直接支付给王少锋，应当承担连带责任。因王少锋请求大堂公司返还8700元并赔偿损失的理由不能成立，且其要求朱昌斌承担连带责任亦无法律依据，故对其该诉请不予支持。 针对第三焦点，即朱昌斌是否应当支付房屋面积增值款7000元及误工、交通费5000元的问题。经查，本案三方在房屋买卖居间合同第一条明确约定“王少锋自愿将涉案房产按套转让给朱昌斌，建筑面积大约136.99平米（以出新证为准，成交价不变），可见本案房屋转让款575000元系按套转让的固定价格。因此，王少锋请求朱昌斌支付房屋面积增值款7000元与合同约定不符，故不予支持。关于误工及交通费的问题，因三方在签订合同之时并未对此项费用进行约定，王少锋亦未提交相应证据证明该项费用实际发生且应由朱昌斌支付，故对其请求不予支持。 针对第四焦点，即朱昌斌是否存在违约行为，是否应当以定金20000元支付违约金的问题。王少锋认为因朱昌斌的欺诈行为致使合同履行迟延1个半月，超过了《房屋居间买卖合同》中规定的5日，且朱昌斌没有将房款直接交付给王少锋，存在违约行为。因三方在合同第四条约定在签订合同之后5个工作日内开始办理房产交易过户手续，王少锋认为因朱昌斌原因致使迟延履行超过合同约定时间与合同的实际约定内容不符。另，王少锋无证据表明三方之间存在朱昌斌需将房款直接交付给王少锋的约定，且朱昌斌已经实际将房款全部支付，其合同义务已按照约定实际履行。故王少锋请求支付违约金不予支持。 针对第五焦点，即本案一审审理是否存在程序违法情形的问题。王少锋认为一审法官同时担任大堂公司作为原告的另案法官，有回避理由。该情形不属于《民事诉讼法》中规定的法官应当回避的情形。王少锋认为一审庭审审理简单，且未采信王某某的证人证言。《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人王某某在一审期间并未出庭作证，且其证言内容与合同内容存在矛盾，故一审未采信证人证言符合法律规定。因此，王少锋认为一审审理存在程序违法，其理由不能成立。 综上所述，王少锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1124元，由上诉人王少锋负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 杜 涛 二〇二〇年三月二十六日 书记员 马晓敏 1