浙江省台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1004民初277号 原告：郏智敏，男，1976年7月20日出生，汉族，住台州市路桥区。 被告：浙江润霖控股集团有限公司，住所地台州市路桥区峰江街道南新街。 法定代表人：葛大芝，该公司经理。 被告：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 两被告共同委托诉讼代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。 原告郏智敏为与被告浙江润霖控股集团有限公司（以下简称润霖控股集团）、王冰保证合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告郏智敏及被告润霖控股集团、王冰共同委托诉讼代理人阮涛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郏智敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告承担连带担保责任；二、判令被告支付自2015年10月30日起至实际交房之日止以房款1241905元为基数按日万分之三计算逾期交房违约金；三、判令被告支付自2016年1月29日起至实际交付权属证书之日止以房款1241905元为基数按日万分之一计算的逾期交付权属证书违约金。审理中，原告将逾期交房违约金的起算日变更为2015年10月31日，并将逾期交付权属证书违约金的起算日变更为2016年1月30日。事实与理由：2013年10月28日，原告与台州市启昊置业有限公司（以下简称启昊置业公司）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买“玉峰广场”1幢1-901室的住宅及B238地下室车位，总价为1241905元；原告在2013年10月28日前一次性付清全部房款；出卖人在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付给买受人，如逾期交付，出卖人则按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；出卖人应在2016年1月29日前将土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期交付，出卖人则按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。同日，原告按约支付了全部购房价款，启昊置业公司向原告开具正式的购房发票。履行期限届满后，启昊置业公司未按约向原告交付房屋。2016年1月21日，启昊置业公司向原告发出《延期交房告知函》，阐明由于承建公司方面的原因，房屋将延期交付，同时承诺愿按《商品房买卖合同》相关条款承担责任。2016年7月15日，两被告作为担保人出具《承诺书》一份，愿为玉峰广场项目提供担保，并承诺玉峰广场须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。而玉峰广场项目至今未通过竣工验收合格备案并交付业主。综上，原告与启昊置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，两被告出具的《承诺书》亦具有法律效力。现启昊置业公司未按约交付房屋及产权证书，两被告作为担保人，未按约承担相应的担保责任，其行为均己经严重侵犯了原告的合法权益。 被告润霖控股集团、王冰答辩称：1、被告润霖控股集团、王冰所出具的《承诺书》均为事务性的保证与承诺，并非法律层面上的担保。2、即使案涉的保证合同依法成立，鉴于本案由原告与启昊置业公司之间的商品房交易所引发，应追加启昊置业公司作为本案被告或第三人以便确定保证责任与保证范围。3、保证责任具有从属性，其范围不应大于主债务。启昊置业公司进入破产清算程序后，其附利息的债权已停止计息，本案的保证范围不能超出主债务范围。本案违约金应计算至启昊置业公司破产受理之日，逾期交房违约金与逾期交付权属证书违约金存在重复计算，且计算标准明显过高。此外，案涉违约金的起算日应为《承诺书》所载明的履行期限届满的次日。4、现启昊置业公司的破产清算程序尚未终结，原告应在该程序结束后再行向被告主张权利。 本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，原告郏智敏与启昊置业公司签订编号为20131000471的《商品房买卖合同》一份，约定：启昊置业公司向原告预售玉峰广场1幢901室房屋及B238号地下室车位，总价款为1241905元；买受人于2013年10月28日前一次性付清全部房款；出卖人应在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；若逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已购房款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2016年1月29日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，在约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款万分之一承担违约责任；在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意如下处理方法：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，启昊置业公司向原告开具了总票面金额为1241905元的销售不动产统一发票。2016年1月21日，启昊置业公司向原告发出《延期交房告知函》，以承建公司方面原因以及公司目前的运营状况影响交房日期为由，通知原告房屋将延期交付。2016年7月15日，浙江玉峰实业集团有限公司（以下简称玉峰实业集团）、王冰出具了《承诺书》，载明：“王冰个人和玉峰实业集团为启昊置业公司玉峰广场项目作担保并承诺：1、严格按照资产处置及筹资计划的金额及时间实施，并保证资金全部进入监管帐户。2、玉峰广场项目必须在2016年8月25日前开工，必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。如不能交付，重新启动违约金程序（包含延期办理房产证的违约金）。3、每半个月向业主通报项目推进情况。4、房产证必须在2017年12月31日前办理完成。5、此承诺对全体玉峰广场业主有效。6、此承诺书自2016年7月15日起生效。8、王冰个人及玉峰实业集团为以上承诺负一切法律责任。”后启昊置业公司至今未向原告交付案涉房屋及其权属证书或登记证明。 另查明，2018年3月21日，浙江玉峰实业集团有限公司更名为浙江润霖控股集团有限公司。2019年8月5日，本院出具（2019）浙1004破申9号民事裁定书，裁定受理启昊置业公司的破产清算申请。 上述事实，有原告提交的身份证、企业信用信息、常住人口信息、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、延期交房告知函、承诺书、原、被告的陈述及本院调取的（2019）浙1004民初8537号民事判决书等所证实。 本院认为，经原、被告诉辩，本案存在如下争议焦点：一、两被告是否应承担保证责任，是否应将主债务人启昊置业公司列为本案的当事人。两被告主张其在《承诺书》所作的均为玉峰广场项目事务性的普通保证，双方并未就担保事宜签订保证合同，故不属于担保法意义上的保证方式。本院认为，保证合同系无偿的单务合同，其形式不应局限于双方签名的保证合同。依据相关法律规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。两被告出具的《承诺书》载明“王冰个人和玉峰实业集团为启昊置业公司玉峰广场项目作担保并承诺”，该份文书名为承诺书，其内容实质上与担保书无异，原告接受了该份承诺书后并未提出异议，故该承诺书符合担保书的生效要件，本院对其担保效力予以确认，两被告应按约履行保证责任。鉴于本案未约定保证方式，故推定为连带保证，原告有权选择起诉全部或部分债务人或保证人。主债务人启昊置业公司在询问笔录中认可本案房款1241905元已清偿完毕，且至今未向原告交付案涉房屋及权属证书，由此，本院不需为了查明案件事实将其列为第三人。二、在主债务人已进入破产程序的情况下，保证范围是否可以超越主债务范围。本案的主债务人启昊置业公司已于2019年8月5日进入破产清算程序，被告抗辩本案的违约金仅能计算至破产受理之日即2019年8月5日。本院认为，破产受理后的主债务利息在实体法上并未灭失，仅是不能作为破产债权在破产程序中受偿，该部分利息仍然属于债权人所享有的实体债权的一部分。被告出具承诺书的目的之一就是为了确保债权人在主债务人未完全清偿债务的情形之下，由保证人担保该债权的实现，如不允许原告主张超越破产主债权范围的债权，则有悖于双方订立保证合同的初衷，且存在一定的道德风险。三、本案违约金是否存在重复计算及计算标准过高的情形。逾期交房违约金与逾期交付权属证书违约金系两种不同性质的违约金，两者计算标准由经双方协商确定，并未违反法律法规禁止性规定，现被告抗辩违约金存在重复计算及计算标准过高，依据不足，本院不予采信。四、原告是否应在主债务人破产清算程序终结后方可向保证人主张权利。破产法虽规定债权人应先向破产管理人申报债权，如破产管理人不予认可，可向法院提起破产债权确认之诉。但本案原告主张权利的对象为保证人而非主债务人，现无证据证实主债务人破产清算程序终结为债权人向保证人提起诉讼的前置要件，故本院亦不采信。综上，原告要求被告按约承担连带保证责任，并按约代启昊置业公司支付相应的逾期交房违约金与逾期交付权属证书违约金，合理合法，本院予以支持。原告自愿变更部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条的规定，判决如下： 被告王冰、浙江润霖控股集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内代台州市启昊置业有限公司支付原告郏智敏以1241905元为基数自2015年10月31日起至实际的履行之日止按日利率万分之三计算的逾期交房的违约金及自2016年1月30日起至实际履行之日止按日利率万分之一计算的逾期交付权属证书的违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11110元，依法减半收取5555元，由被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 吴金燕 二〇二〇年三月二十三日 代书记员 张倩倩 附件： 本判决所依据的相关法律和法条 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。 主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十六条因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。