湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1449号上诉人（原审被告）：李标烨，男，汉族，1982年12月30日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：王仕伟，总经理。委托诉讼代理人：金隽，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：江群，女，汉族，1991年3月4日出生，住长沙市岳麓区，系该公司员工。上诉人李标烨因与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10552号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李标烨的上诉请求：1、撤销一审错误判决，酌情处理，收取更多有效依据客观对待事情缘由，重新进行公平公正有效判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求，并对上诉人自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业费与违约金进行改判处理；3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人曾在未经被上诉人任何主动劝缴的情况下，主动于2019年2月14日在长沙交纳了5000元物业费，因此，上诉人不存在故意拖欠物业管理费的情形，一审判决违约金是错误的；此外，被上诉人一直常年在外，很少关注其物业一事，同时，被上诉人亦尚未与上诉人沟通告知催款之事，且上诉人对被上诉人物业服务质量不认可，因此，上诉人未及时缴款合乎情理，被上诉人直接起诉要求物业费及一审法院直接判决上诉人支付物业费是错误的。二、上诉人未曾享受到被上诉人的物业服务，即使偶尔回去一趟被上诉人也将上诉人所有的门禁卡关闭；此外，被上诉人存在物业门口脏乱，门上贴各种文件等严重损害上诉人基本权益的行为，更严重影响上诉人对被上诉人物业服务质量的严重怀疑，因此，被上诉人无权要求上诉人全额支付其相关物业费用。被上诉人万科物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。万科物业公司的一审诉讼请求：1、请求判令李标烨缴纳自2016年10月起至判决生效之日止的物业服务费，暂计算至2018年9月为7826.71元（其中2017年7月1日之前的物业服务费按2.38元/月/㎡，之后按2.58元/月）；2、请求判令李标烨以欠缴物业费为基数，以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2016年10月起至本案判决生效之日止的违约金（暂计至2018年9月30日为1461.63元）3、请求判令李标烨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：李标烨系洋湖垸中央大道万科白鹭郡小区10栋8层803号房屋的所有人，该房屋的建筑面积为130.22平方米，用途为住宅。长沙市万科房地产开发有限公司（开发建设单位，甲方）与万科物业公司（物业服务企业，乙方）签订了《万科白鹭郡前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对万科白鹭郡小区提供前期物业服务，合同期限自2013年6月20日起，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，具体标准如下：多层住宅、高层住宅、高层住宅均为2.58元/月/平方米。物业服务费应按月交纳，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。后李标烨自2016年10月起未向万科物业公司交纳物业服务费，万科物业公司催缴无果，因之成诉。本案审理过程中，万科物业公司对李标烨辩其已于2019年2月14日缴纳5000元物业费予以认可。经核算，该5000元抵扣2016年10月至2017年12月期间的物业费后，尚有余额194.94元。一审法院认为：长沙市万科房地产开发有限公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案双方当事人均应严格按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。按照合同约定李标烨应当履行交纳物业服务费，故李标烨应当交纳自2018年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费7055元（2.58元/月/平方米×130.22平方米×21个月），核减李标烨可用于抵扣的194.94元，李标烨还应向万科物业公司缴纳物业服务费6860.06元。现万科物业公司主张李标烨应向其支付2018年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费为6852.11元，系自愿处分其权利的行为，一审法院予以支持。李标烨抗辩称其未实际居住在该小区，故应减免其交纳物业费用的责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故李标烨的该抗辩理由无事实与法律依据，一审法院不予采信。李标烨没有及时交纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但万科物业公司主张按万分之五每日计算违约金，该主张过高，一审法院予以调整并酌情认定李标烨从2018年1月至2019年9月止应承担的违约金为698.4元。李标烨经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限李标烨自本判决生效之日起七日内支付万科物业公司自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费6852.11元，并支付违约金698.4元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由李标烨承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案中，长沙市万科房地产开发有限公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该前期物业服务合同对作为业主的李标烨具有约束力，故一审判决李标烨依约支付相应物业费，并无不当。李标烨上诉认为万科物业公司存在损害其基本权益，其物业服务存在质量问题等情形，却未对此提供相应证据予以证明。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故一审法院对李标烨以未实际享受相关物业服务为由，要求减免物业费的抗辩理由不予支持，并无不当。此外，万科物业公司在催缴物业费无果之后，提起本案诉讼，符合法律规定。李标烨提出其曾主动缴纳5000元物业费，并非恶意拖欠本案物业费，不应支付违约金，同时，万科物业公司在未与其沟通、告知情况下起诉不当等上诉理由，均无合同及法律依据。综上，李标烨的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李标烨负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年三月十六日书记员 肖佳敏