云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终169号上诉人（原审原告）：李亚平，女，1976年10月13日出生，拉祜族，身份证住址勐海县，现住景洪市。委托诉讼代理人：段开宏，云南民定（景洪）律师事务所。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：段嘉蕾，女，1976年3月14日出生，汉族，身份证住址保山市施甸县。被上诉人（原审被告）：李晓琼，女，1985年2月1日出生，基诺族，身份证住址景洪市，现住景洪市。上诉人李亚平因与被上诉人段嘉蕾、李晓琼房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭于2020年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人李亚平及其委托诉讼代理人段开宏，被上诉人段嘉蕾到庭参加诉讼。被上诉人李晓琼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李亚平上诉请求：改判段嘉蕾向李亚平赔偿因房屋买卖期间所造成的损失196760元，李晓琼对该损失承担连带赔偿责任，维持段嘉蕾向李亚平返还购房款12万元的判决。事实和理由：一、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人胡国富，程序违法，应当发回重审。胡国富与段嘉蕾是房屋的共有人，即胡国富是必须共同进行诉讼的当事人。二、一审法院认定事实不清。合同约定涉案房屋的总价格为42万元，景洪市人民法院对涉案房屋拍卖得616760元，两者的差额为196760元，即为李亚平的损失，最高人民法院也有过相关指导性案例，因卖方原因导致买方不能顺利过户的，评估的差价就认定为买方直接经济损失。段嘉蕾与李亚平签订合同的时间为2017年9月15日，但该房屋在2016年6月17日已抵押，段嘉蕾隐瞒了该房屋存在权利瑕疵的事实，系重大违约，一审遗漏认定该事实。房屋买卖合同签订三天后，景洪市人民法院查封涉案房屋，段嘉蕾在房屋被查封后并未如实告知李亚平，直至2018年12月24日，段嘉蕾还以补充协议的方式向李亚平承诺于2019年4月15日前无条件将房屋交付给李亚平，否则按8000元/平方米支付李亚平房款并解除合同。李晓琼作为房地产中介人，未详尽调查标的物并将实际情况告知李亚平，并在明知无法交易的情况下，在2018年12月24日在补充协议上签名确认，李晓琼属违约。三、一审法院混淆了赔偿损失和支付违约金的违约责任，并错误地减少违约金。赔偿损失与支付违约金同属于承担违约责任的形式，但二者不同，上诉人要求段嘉蕾、李晓琼赔偿损失而不是支付违约金。2017年至2019年正值西双版纳房价高涨，被上诉人的行为给上诉人造成的损失远远高于违约金，上诉人选择要求被上诉人赔偿损失，一审判决支付违约金不当。被上诉人未主张减少违约金，且李亚平直接经济损失196760元，一审法院主动减少违约金违反法律规定。四、居间人未如实告知涉案房产存在权利瑕疵，且在该房产被查封后，继续与段嘉蕾共同欺骗李亚平，导致李亚平损失一直扩大，李晓琼应就李亚平的直接经济损失与段嘉蕾承担连带赔偿责任。五、一审法院认定事实不清，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。两被上诉人隐瞒事实，致使李亚平受到巨大损失，一审法院混淆违约金与赔偿损失，法律适用错误。李亚平已提供充分证据证实其主张，一审法院驳回李亚平诉讼请求系法律适用错误。六、一审法院诉讼费用分担错误，应由段嘉蕾、李晓琼共同承担，李亚平不应负担诉讼费用。被上诉人段嘉蕾辩称，认可一审判决，意见与一审时一致。被上诉人李晓琼未作答辩。李亚平向一审法院起诉请求：1.依法解除李亚平与段嘉蕾签订的房屋买卖协议，段嘉蕾向李亚平返还购房款12万元;2.依法判决段嘉蕾、李晓琼连带向李亚平赔偿因房屋买卖期间所造成的损失244700元；3.本案诉讼费、保全费由段嘉蕾、李晓琼承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，李亚平通过李晓琼介绍，与段嘉蕾签订了一份房屋买卖协议，约定李亚平向段嘉蕾购买位于景洪市清泉路版纳一品小区9栋1单元1002室住房一套（系段嘉蕾与胡国富共有，建筑面积79.58㎡），总价格为42万元。2017年8月8日李亚平支付2万元定金，2017年9月15日李亚平向段嘉蕾转款10万元，2017年9月14日向李晓琼支付了5000元中介费。余款30万元以银行贷款方式支付。若一方违约，必须向守约方支付总房款30%的违约金，并承担因违约给守约方造成的经济损失。李亚平按照约定的时间，认真履行了付款义务。但段嘉蕾、李晓琼拒不配合李亚平办理房屋产权的过户义务，故李亚平诉至法院。另查明，2017年9月19日，位于景洪市清泉路版纳一品小区9栋1单元1002室住房一套已被景洪市人民法院以（2017）云2801执保99号执行裁定书予以查封。2019年5月13日，该套住房被景洪市人民法院以（2019）云2801执6号之一执行裁定书拍卖，买受人张家鸣以616760元的最高价竟得。本案争议焦点：1.李亚平与段嘉蕾签订的房屋买卖协议是否应解除？2.段嘉蕾是否应向李亚平返还购房款12万元，段嘉蕾、李晓琼是否连带向李亚平赔偿因房屋买卖期间所造成的损失244700元？一审法院认为，李亚平与段嘉蕾于2017年9月15日签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，位于景洪市清泉路版纳一品小区9栋1单元1002室住房一套已被景洪市人民法院以（2019）云2801执6号之一执行裁定书拍卖，不具备事实上的履行条件，故对李亚平要求解除与段嘉蕾签订的房屋买卖协议的诉请，一审法院予以支持；要求段嘉蕾向李亚平返还购房款12万元的诉请，符合本案客观事实和法律规定，一审法院予以支持;要求判决段嘉蕾、李晓琼连带向李亚平赔偿因房屋买卖期间所造成的损失244700元的诉请，段嘉蕾认为过高，本案李亚平实际只支付了房款12万元，段嘉蕾存在故意卖房转移财产的情形，故一审法院酌情支持李亚平违约金6万元；李亚平要求判决李晓琼连带承担赔偿责任，但未向法庭举证证明李晓琼存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百三十条、第四百二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李亚平与段嘉蕾2017年9月15日签订的房屋买卖协议；二、段嘉蕾于判决发生法律效力之日起三十日内向李亚平返还购房款12万元、支付违约金6万元，共计18万元；三、驳回李亚平的其他诉讼请求。本案诉讼费6771元，由李亚平负担2000元，段嘉蕾负担4771元。二审中，上诉人李亚平、被上诉人段嘉蕾、李晓琼均未提交新证据。上诉人李亚平认为一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人胡国富、遗漏了李亚平的损失196760元、遗漏了段嘉蕾与李晓琼故意隐瞒房屋存在权利瑕疵系重大违约、遗漏李晓琼未对标的物进行详尽调查并将标的物实际情况告知李亚平，属于重大违约。被上诉人段嘉蕾、李晓琼对一审认定的法律事实未提出异议。本院认为，当事人及损失认定均系法律适用方面的问题，并非法律事实；而段嘉蕾、李晓琼是否违约均系在法律适用基础上的主观判断，法律事实仅应对法院确认存在及发生过的事实作不掺杂主观判断的客观描述，因此，上诉人李亚平对一审法院确认法律事实提出的异议不能成立。本院对一审法院确认的事实予以确认。本院认为，关于本案是否遗漏当事人胡国富的问题，虽案涉房屋系段嘉蕾与胡国富共同财产，但本案未涉及物权变动，系合同纠纷，李亚平向一审法院起诉时并未将胡国富作为被告一并提起诉讼，一审法院未将胡国富列为共同被告并非严重程序问题，上诉人李亚平据此要求将本案发回重审不能成立。关于李亚平的损失是否应当认定为196760元的问题，上诉人李亚平认为以案涉房屋拍卖时的价格减去双方合同约定的价格即为其损失，李亚平所主张损失为利益损失，即一方当事人的违约行为导致对方当事人本来可以获得的利益没有得到，失去了原来可以预期取得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，当事人可在对方当事人合同违约时主张预期利益损失，但不得超过其订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋在段嘉蕾与李亚平签订合同前已抵押给中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行，抵押信息属房屋公开、透明的信息，并非不可获知的信息，李亚平在签订合同时应当预见房屋交易可能存在障碍，交易可能延迟或不能达成，因此，李亚平以案涉房屋拍卖时的价格减去双方合同约定的价格为其损失的主张不能成立，本院不予支持。关于一审判决段嘉蕾向李亚平支付违约金6万元是否恰当的问题，李亚平向一审法院起诉要求段嘉蕾赔偿因房屋买卖期间造成的损失244700元，一审法院判决段嘉蕾支付违约金确有不当，但综上分析，本案房屋买卖协议未能履行双方均有过错，段嘉蕾系房主，段嘉蕾更清楚房屋状况及其自身情况，段嘉蕾过错大于李亚平，段嘉蕾应当向李亚平适当进行赔偿，一审法院将赔偿款项性质确认为违约金虽有不当，但其酌情判决段嘉蕾向李亚平支付6万元亦对李亚平损失进行了弥补，故本院对此予以维持。关于李晓琼是否应当与段嘉蕾承担连带赔偿责任的问题，案涉房屋在李亚平与段嘉蕾签订房屋买卖协议时已被抵押，该信息并非不可获知信息，而景洪市人民法院查封房屋在双方签订房屋买卖协议之后，李晓琼不可能预见房屋被查封，签订合同后房屋被查封，景洪市人民法院的查封信息同样属于公开信息，不属于李晓琼可隐瞒的信息，故一审法院认为李亚平未举证证明李晓琼故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况并无不当。综上所述，李亚平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3035元，由李亚平负担。保全费1420元，由段嘉蕾负担。李亚平预交费用由段嘉蕾向李亚平径付，本院不另清退。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年三月十六日书记员  郭力菲