河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再23号再审申请人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地河南省郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人：祁军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：徐某某，女，汉族，1974年10月4日出生，住所地河南省新野县。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司与被申请人徐某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初7398号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民申441号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郑州金成时代广场建设有限公司诉讼代理人高晨，被申请人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“金成公司”）申请再审称，1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初7398号民事判决书第二项判决，改判驳回徐某某第二项诉讼请求；2.一审诉讼费用由徐某某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，申请人未能按时办理产权初始登记，是由于政府职能部门调整。（1）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。应当免除申请人因情势变更产生的逾期报送产权初始登记资料的违约责任。（2）因政府部门职能的调整，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批；增加的楼盘表确认单、权籍调查及测绘报告等资料不是申请人在订立合同时所能预见，并非申请人原因导致。因此申请人不应当承担责任。被申请人徐某某辩称，一、原审认定事实清楚。原审被告证据不足以证明系因政府原因、政策变化导致逾期递交登记材料，其应承担逾期递交登记材料违约责任，其未能按照约定递交初始登记资料并非情势变更导致；二、原审判决适用法律正确。三、原审判决支持了答辩人的诉讼请求，二审法院对原审判决事项予以维持。因此其认为申请人申请再审理由不能成立，请求法院驳回再审申请。徐某某向本院起诉请求：1.金成公司向徐某某支付逾期交房违约金45097.45元（以682261元为基数，日万分之一为标准，自2016年1月1日计算至2017年10月23日）；2.金成公司向徐某某支付逾期办理产权初始登记违约金暂计10643.27元（以682261元为基数，日0.005%为标准，自2017年12月23日暂计至2018年10月31日；最终违约金数额按上述方法计算至金成公司办理完毕产权初始登记之日止）；3.本案诉讼费用由金成公司承担。本院原审认定事实：2014年10月13日，徐某某、金成公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：徐某某购买金成公司开发的位于金水区××房屋××套，房屋建筑总面积77.8平方米，总价款为682261元。其中232261元以现金支付，约定付款时间为2014年10月13日，450000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年12月13日，徐某某在合同约定的时间内交付购房款。金成公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金成公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且金成公司在发生之日起90日内告知原告的；2、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响；3、遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期；除上述规定的特殊情况外，金成公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付徐某某使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金成公司按日向徐某某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，徐某某有权解除合同。徐某某解除合同的，金成公司应当自徐某某解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按徐某某累计已付款的1.5%向徐某某支付违约金。徐某某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金成公司按日向徐某某支付已交付房价款万分之一的违约金。金成公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由金成公司提供的资料到产权登记机关备案，如因金成公司的责任，徐某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：金成公司应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。金成公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向徐某某支付总房款的0.005%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。金成公司于2014年10月13日向徐某某开具了销售不动产统一发票，金额为232261元，金成公司于2014年11月18日向徐某某开具了销售不动产统一发票，金额为450000元。2017年10月23日，金成公司向徐某某交付涉案房屋。另查明，本院及郑州市中级人民法院生效判决认定，在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。2018年11月5日，徐某某诉至本院。本院原审认为，徐某某、金成公司自愿签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。徐某某依约向金成公司支付了购房款，金成公司应按合同约定于2015年12月31日前向徐某某交付涉案房屋，而金成公司实际向徐某某交付涉案房屋的时间为2017年10月23日，已构成违约，金成公司应按双方合同约定的已交付房款日万分之一的标准向徐某某支付662天（自合同约定的最后交付期限的第二日2016年1月1日起计算至实际交房前一日2017年10月22日）的违约金。因金成公司在本案提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数且生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。故本院认定金成公司的实际违约天数为542天，即金成公司应当支付逾期交付房屋的违约金36978.54元元（682261元×日万分之一×542天=36978.54元）。双方在合同中约定金成公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由金成公司提供的资料到产权登记机关备案，如因金成公司的责任，徐某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。而合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：金成公司应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。金成公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向徐某某支付总房款的0.005%的违约金。故本院认定金成公司应当在房屋交付使用后的60日内即2017年12月22日前将需由金成公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，金成公司逾期未报送，已构成违约，应自2017年12月23日起按合同约定向徐某某支付逾期办理初始登记的违约金。徐某某的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。本院原审判决：一、金成公司于本判决生效后十日内支付徐某某逾期交房违约金36978.54元；二、金成公司于本判决生效后十日内支付徐某某逾期办理初始登记的违约金（违约金自2017年12月23日起按购房款682261元的日0.005%计算至金成公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心之日止）；三、驳回徐某某的其他诉讼请求。案件受理费1194元，减半收取597元，由徐某某负担87元，金成公司负担510元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。另查明，金成公司于2019年8月8日向徐某某转移办理不动产证手续，涉案房屋已办理不动产登记证明。本院再审认为，金成公司与徐某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“1、出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”及“2、买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所权证，并及时通知买受人领取。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。金成公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对金成公司也显失公平。故徐某某要求金成公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，金成公司的再审请求理由正当，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0105民初7398号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）豫0105民初7398号民事判决第二项、第三项；三、驳回徐某某的其他诉讼请求。原审案件受理费1194元，减半收取计597元，由郑州金成时代广场建设有限公司负担363元，由徐某某负担234元。本判决为终审判决。审判长 潘 瑞审判员 任立栋审判员 孙康君二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想