江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11358号上诉人（原审原告，反诉被告）：汪加宝，男，1978年11月28日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王伟，男，1962年10月15日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：窦慧婵，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骅，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人汪加宝因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪加宝上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院事实认定不清。1、一审法院没有审查清楚案件的事实。一审法院没有注意到上诉人是被被上诉人和案外人直接搬走的，且案外人己经申明搬家费用和营业损失由其补偿。一审法院在明知搬迁费用和营业损失补偿是177272元的情况下，仍然酌定为9000元，显然与事实不符。本案中案外人的补偿款177272元应给予承租人即上诉人。搬家和营业的显然是上诉人。2、一审法院适用法律错误。（1）依据国务院拆迁条例第十七条第三款：因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中是上诉人搬家及停业，变更营业地点显然对上诉人营业有很大的影响，上诉人要通知原来的客户发货地点、收货地点的变更，原一般客户的流失更是无法计算；上诉人变更营业地点后还会增加人员成本、运输成本，经营地点变更导致后期营业环境差。另外，上诉人要变更网络营业地点、工商登记等等，都是上诉人的损失。（2）依据国务院拆迁条例第二十三条规定，房屋拆迁的停业费用依据前期的效益而定。本案中被上诉人在拆迁时的房租已经就是其收益，其房租己经收到因而其没有损失。而案外人对营业损失的补偿显然是对正在营业的人员的补偿。该补偿应该属于上诉人。(3)本案中依据国务院拆迁条例，应该是拆迁人、被拆迁人和承租人达成协议而不是拆迁人与被拆迁人达成协议后强行搬走承租人。王伟辩称，上诉人的上诉请求缺乏请求权基础。1、首先，国务院拆迁补偿条例的补偿对象是有产权的合法房屋，而案涉房屋原本是村委会自行建设的房屋并无产权，后村委会出售给王伟，应当属于违建，所以村委会和王伟订立的是房屋退回补偿协议，而非房屋征收补偿协议。所以，上诉人主张的法律依据在本案中并不适用。另一方面，本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人的诉请涉及拆迁补偿的纠纷，二者并非同一法律关系。王伟所获得的补偿款项依据是房屋退回补偿协议，合理合法。如果汪加宝认为该协议的内容违反了法律和行政法规的强制性规定，损害了其利益，也应当通过提起村委会为被告、王伟为第三人的行政诉讼解决。2、一审法院酌定汪加宝的损失是9000元，该酌定损失过高。不可否认汪加宝在租赁合同期限届满间搬迁会受到一定的营业损失，但在上诉人和王伟签订的租赁合同中已经明确约定了如果发生拆迁合同终止，双方互不承担违约责任。王伟是提前半年向上诉人告知了拆迁的情况，上诉人实际搬迁距离合同租赁期限届满也只剩下一个月。综合合同约定、剩余租期以及租赁用途等情况，王伟实际已经补偿给汪加宝2000元，上诉人在当时也没有提出异议。由于王伟身患绝症，也无暇提起上诉。综上，请求法院维持一审判决。汪加宝向一审法院起诉请求：1、判令王伟给付汪加宝拆迁搬家补助费68182元、营业损失109090元等总计177272元，利息从王伟拿到补助费之日计算至给付之日（中国人民银行同期贷款利率）；2、王伟承担本案诉讼费。王伟向一审法院提出反诉请求：1、判令汪加宝向王伟支付租金11583元及相应利息（利息从2018年12月12日起，按中国人民银行同期贷款利率支付至租金实际支付日止）；2、汪加宝承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2018年4月12日，王伟（甲方）与汪加宝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市雨花台区西善桥北路1-30号商铺出租给乙方使用；租赁期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止；年租金为35000元；乙方向甲方交纳水电装潢等押金2000元。该合同第十二条约定：因城市建设的需要而被拆迁，本合同终止，不影响双方终止协议前已发生的权利义务之效力。合同双方对各自权利义务、违约责任等做出相应约定。合同签订后，2018年4月12日，汪加宝支付了房租共计18000元。王伟向汪加宝交付房屋，汪加宝以涉案南京市雨花台区西善桥北路1-30号房屋作为营业场所，注册南京辉丰环保科技有限公司。2018年11月10日、2018年12月14日，汪加宝又分别向王伟支付房租2917元、2500元。2019年3月4日，南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会发出《致住户和单位的一封信》，称：因“两桥”地区基础道路及后续建设需要，自2019年3月5日起对建设工程涉及范围内的住户和单位进行入户调查。南京市雨花台区西善桥街道油坊村村民委员会（以下简称“油坊村村委会”）对集体土地使用权和“三集中”房屋实施收（退）回。2019年4月7日，涉案西善桥北路1-30房屋交付给油坊村村委会。后王伟通过微信将房屋押金2000元退还给汪加宝。2019年4月11日，王伟向汪加宝支付了搬家费2000元。汪加宝认为搬家费、营业损失应以政府补贴标准支付，王伟仍应给予赔偿。2019年7月4日，西善桥街道油坊村收（退）回项目门店类房屋补偿经过审批，对退回人王伟的西善桥北路1-30号房屋，补偿如下：1、房屋补偿款为1363630元；2、搬迁补助费68182元；3、停业补助费109090元；4、搬迁奖励204545元；5、装修及定附着物补偿93760元；6、自建房补助8044元；7、其他30000元，合计1877251元。2019年7月5日，王伟收到补偿款。一审法院认为，本案王伟、汪加宝签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应当按约定履行合同义务。在租赁期内，王伟与油坊村村委会达成合意，将涉案西善桥北路1-30号房屋退还给油坊村村委会，油坊村以王伟为对象，就收回涉案房屋进行补偿。而本案原告即汪加宝作为承租人，不是油坊村村委会补偿的对象，其主张《西善桥街道油坊村收（退）回项目——门店类房屋补偿审批表》中搬家补助费68182元、营业损失109090元并无事实和法律依据，但汪加宝可基于租赁合同关系，依据合同及法律规定主张其合法权利。汪加宝承租涉案房屋用于经营，由于村集体收回涉案房屋，汪加宝作为承租人相当程度上承担了搬迁工作，且在租赁期限届满前退回房屋导致其不能经营，产生经营损失，汪加宝向王伟主张损失具有事实和法律依据。汪加宝与王伟签订的租赁合同期限为1年，2019年4月7日汪加宝退还并迁出涉案房屋，至租赁期限届满仅余一个月，法院综合考虑涉案房屋的租赁用途、剩余租期、承租人的实际损失等因素，酌情认定王伟赔偿汪加宝损失共计9000元。因王伟与本案诉讼前已支付汪加宝搬家费2000元，且汪加宝对该事实也予以认可，故该费用应从上述损失中予以扣除，王伟仍应赔偿汪加宝7000元。关于租金，因汪加宝在租赁期内返还房屋，其应当向王伟支付实际使用期间内的租金。按年租金35000元计算，自2019年5月9日起至2019年4月7日的租金合计为32027元，汪加宝实际已支付租金共计23417元，尚余8610元未付，汪加宝应当承担该支付该租金的责任。汪加宝占有使用涉案房屋至2019年4月7日，在退还房屋时即应结清相关费用，交纳剩余期间的租金。汪加宝未能支付租金，构成违约，王伟主张逾期付款利息具有事实和法律依据。法院结合汪加宝实际使用期间、所欠租金金额，认定逾期付款利息应以8610元为基数，自2019年4月7日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院作出判决：一、王伟于判决生效之日起十日内支付汪加宝7000元；二、汪加宝于判决生效之日起十日内支付王伟租金8610元及利息（以8610元为基数，自2019年4月7日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回汪加宝的其他诉讼请求；四、驳回王伟的其他反诉请求。二审中，王伟提交以下证据：1、油坊村村委会和王伟签订的房屋退回补偿协议一份，拟证明根据补偿协议，所有的补偿款的补偿人是王伟，和上诉人无关。2、王伟的出院记录，证明王伟得知涉案房屋拆迁事实时，到村委会和领导进行交涉，村委会的领导鉴于王伟身患癌症的情况，按照政策最高标准给予王伟补偿，实际上是对王伟的照顾。汪加宝质证对证据1真实性、合法性没有异议，对证据2真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。补偿协议中明确注明搬迁补助费和停业补助费与上诉人所主张的费用一致，协议中没有说明该搬迁补助费和停业补助费是按最高额补助，也没有说明搬迁补助费是额外单独费用，该搬迁补助费应当给付上诉人。本院对证据1的真实性予以认定，对证据2的关联性不予认定。二审中，汪加宝陈述其从2017年5月实际使用涉案房屋，是从案外人处转租，在得到王伟的同意以及协助下，汪加宝2017年7月20日将营业执照住所登记到案涉房屋。王伟陈述，之前将涉案房屋租赁给案外人翁建波，不清楚翁建波何时将房屋转租给上诉人，2018年4月12日翁建波说不再承租，说有另外一个人要继续租，所以王伟与汪加宝签订了案涉租赁合同。经审理查明，一审法院查明的事实属实。2019年7月5日，油坊村村委会与王伟签订集体土地使用权和“三集中”房屋收（退）回补偿协议，对王伟退回案涉西善桥北路1-30号房屋进行补偿，补偿项目及金额如下：房屋补偿款为1363630元；装修定附属物和附属设施补偿93760元；搬迁补助费68182元；停业补助费109090元；奖励费204545元；其他8044元；合计1847251元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《致住户和单位的一封信》、《同意退房、拆房单》、《西善桥街道油坊村收（退）回项目——门店类房屋补偿审批表》、《售房合同》、微信截图及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，因油坊村村委会对集体土地使用权和“三集中”房屋实施收（退）回，王伟与油坊村村委会达成合意，王伟将涉案西善桥北路1-30号房屋退还给油坊村村委会，油坊村村委会对王伟进行补偿。案涉房屋收（退）回，王伟与汪加宝就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》应当终止。王伟与汪加宝约定租赁期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止，房屋租赁合同尚未履行完毕。汪加宝作为承租人，有权依据房屋租赁合同就其损失向王伟主张权利。至汪加宝2019年4月7日迁出涉案房屋时，距租赁期限届满仅余一个月，一审法院综合涉案房屋的租赁用途、剩余租期、承租人的实际损失等因素，认定王伟赔偿汪加宝损失共计9000元，并无不当。汪加宝上诉主张依据拆迁补偿相关规定处理其与王伟之间房屋租赁合同纠纷，本院不予支持。王伟系案涉集体土地使用权和“三集中”房屋收（退）回补偿协议权利人，汪加宝要求获得该协议约定的搬迁补助费、停业补助费共计177272元，无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，汪加宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3665元，由汪加宝负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月二十四日书记员  汪海燕