陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终252号上诉人（原审被告）：渭南市文豪房地产开发有限公司。法定代表人：张锦田，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志清,北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李有定，男。委托诉讼代理人：余邵萍，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司(简称文豪地产公司)因与被上诉人李有定房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5701号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人文豪地产公司委托诉讼代理人潘宁、被上诉人李有定委托诉讼代理人余邵萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文豪地产公司上诉请求：1.撤销（2019)陕0502民初5701号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋未经竣工验收，依法不得交付被上诉人，原审判决适用法律错误。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。即法律明确规定未经验收的房屋不得交付买受人。本案中，因施工单位未能按时交付完整的竣工资料导致房屋至今未能完成验收，依照前述法律规定，上诉人不得将房屋交付给被上诉人，但是原审判决第一项却判令上诉人将未验收的房屋交付被上诉人，严重违反相关法律规定。二、房屋迟延交付非上诉人所能控制，不应承担迟延交付违约金。合同第八条第二款明确约定因出卖人不能控制的原因导致迟延交房的，出卖人不承担违约责任。施工过程中因中考和高考停止施工非出卖人所能控制，施工完成后施工单位拒不配合交付完整的竣工资料亦非出卖人所能控制，上诉人主观上并不存在迟延交房的故意，其同样属于受损失一方，迟延交房完全是因为上诉人意志以外的因素导致，当然应属于合同约定的“出卖人不能控制的原因”，此种情形下，按照合同约定上诉人不应承担相应的违约金。因原审判决对该部分事实认定有误，导致作出第二项错误判决。三、退一步讲，即使上诉人应当支付违约金，但被上诉人主张的部分违约金已过诉讼时效，依法不应支持。合同约定的交房时间为2015年10月31日，但是被上诉人直至2019年9月份才提起诉讼，即使上诉人应当支付违约金，也只应支付2016年9月份之后的违约金，2016年9月份之前的部分已经超过诉讼时效，依法不应得到支持，原审判决适用法律有误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，恳请贵院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉请。李有定辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。具体理由：1、上诉人迟延交房至今是客观事实，没有竣工验收是上诉人的原因导致。被上诉人已全额交付购房款，不存在过错。上诉人应依据购房合同的约定承担违约责任。2、上诉人占用被上诉人的购房款，但至今没有交房，给上诉人造成了严重损失，从事实、法律和过错的角度都应当由上诉人承担相应责任，同时应该交付符合法律规定的房屋。3、从迟延交房开始，被上诉人一直和上诉人协商交房和违约金问题，且民法总则生效后，诉讼时效也变为3年。一审时我方提交了被上诉人和上诉人工作人员联系要求其承担违约责任的微信聊天记录，被上诉人一直在积极主张权利，本案没有超过诉讼时效。李有定向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付文豪国际中心第一幢1单元11层1104号房屋；2.判令被告支付迟延交房违约金83752.26元（暂计算至2019年9月底）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实本院认证如下：原、被告双方于2014年1月26日签订《商品房买卖合同》的第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件涉案商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中第4项约定：其他非出卖人所能控制的原因。被告举证新闻截图、举证建筑工程许可证、建设工程文件移交书，证实中、高考期间禁止夜间施工，导致工期延误；施工方中天建设集团有限公司的原因导致涉案房屋综合验收未完成，未达到约定的交房条件，此为双方合同中约定的“其他非出卖人所能控制的原因”，证明其没有违约责任。经查，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年10月31日，即便中高考期间停工，也仅是短暂停工，况且仅是夜间的停工，被告以此抗辩显然没有合理性。被告作为开发商，系涉案房屋工程项目建设的发起者、组织者、管理者，其对楼宇的建设应当是负有直接责任，其辩称施工方的原因属于其和施工方之间的纠纷，被告完全可通过诉讼途径得到救济，故施工方的原因无以达到“其他非出卖人所能控制的原因”，被告以此作为规避违约责任的理由不能成立，故对被告上述证据本院均不予认可。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告李有定于2014年1月24日向被告全额支付了商品房价款293045元。被告至今未将具备经验收合格条件的该商品房交付原告使用。一审法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告依约向被告支付了购房款，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限向原告交付具备经验收合格条件的商品房的义务。被告未按照合同约定交付房屋，导致原告至今未取得房屋所有权，其行为已经构成违约，被告理应按照合同约定承担违约责任。被告辩称施工方的原因导致出卖人不能向原告交付验收合格的房屋，不能抗辩被告自身的违约责任，其辩称本院不予认可。因此，原告要求被告立即交付案涉房屋及支付违约金之诉请,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十三条规定，判决如下：一、被告渭南市文豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李有定交付位于渭南市临渭区东风大街中南段文豪国际中心1幢1单元11层1104号的商品房；二、被告渭南市文豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李有定支付违约金83752.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1894元，减半收取947元，由被告渭南市文豪房地产开发有限公司承担。二审查明事实与一审法院认定事实相同，对一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，本案双方主要对于文豪地产公司是否应当承担违约责任及如何承担违约责任、本案是否超过诉讼时效期间存在争议。关于文豪地产公司是否应承担违约责任及如何承担违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同以及李有定提交购房款收据，文豪地产公司应于2015年10月31日交付房屋，但是其未能按期交付，原审认定其构成违约有事实及法律依据。文豪地产公司主张，其迟延交房是因施工方的原因，以及中考、高考期间停止施工的原因，根据合同第八条第二款的约定，属于“非出卖人所能控制的原因”，故其不应承担违约责任。但是，即使文豪地产公司与其施工方之间存在纠纷，导致房屋不能竣工验收和交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，文豪地产公司亦应向李有定承担迟延交房的违约责任。文豪地产公司作为长期从事房地产开发的企业，其在确定交房期限时对于可能影响施工期限的因素已考虑在内，故其以中考、高考为由主张不承担迟延交房责任的上诉理由不能成立。关于违约责任的承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定，原审根据约定判处文豪地产公司限期交房并支付违约金符合合同约定和法律规定。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案双方约定的交房期限为2015年10月31日前，至民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满二年，故李有定主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，依法应予支持。李有定提交的其与文豪地产公司工作人员2018年8月20日的聊天记录证明，其在三年诉讼时效期间内已经主张权利，诉讼时效因此中断，故其于2019年9月18日向原审法院起诉并未超过诉讼时效期间，文豪地产公司主张本案已经超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立。综上所述，渭南市文豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1894元，由上诉人渭南市文豪房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 郝 翎审判员 侯晓竹审判员 邢维利二〇二〇年三月三十日书记员 杨茹月