湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初641号原告：李某1（曾用名：李某2），男，2011年3月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。法定代理人：曾某（系原告母亲），女，1978年9月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：叶雅儒，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：周娇艳，女，1982年7月17日出生，汉族，住湖南省攸县。原告李某1（以下简称原告）与被告周娇艳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶雅儒和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠租金239357元，物业费21869.6元和违约金70340.54元（违约金暂计算至2019年10月12日止，此后每逾期一日按月租金的千分之一计算至清偿日止），共计331567.14元；2、确认房屋租赁合同解除；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。本案在审理过程中，原告述称因计算错误，将第一项诉讼请求中的违约金变更为74346.78元。事实和理由：被告因办公需要承租原告位于长沙市雨花区房屋。原、被告于2018年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告自2018年7月12日开始承租并使用该房屋办公。被告未按时足额缴纳租金及物业费等相关费用。被告因经营困难于2019年8月31日前搬离房屋，合同已实际解除。截至2019年10月12日，被告仅支付租金274102元，尚欠原告租金239357元，违约金74346.78元，物业管理费21869.6元。上述费用原告多次催讨未果。被告辩称，被告确实欠付原告租金，也没有缴纳物业费，但被告曾与原告就此协商好，但原告找到新租户后不同意原协商方案，将被告强制清退，是原告的原因导致被告未及时缴纳房租。1、原告违背告知书的预留期限，于2019年9月3日突然提前将被告办公区域强制锁门清退，使被告无法正常使用租赁房屋，双方间的房屋租赁合同已于2019年9月3日事实解除；2、被告已支付原告的押金38034元应从所欠房租中予以扣除。原告强制锁门致使被告租用办公电脑一台无法搬离，给被告造成每月需支付158元的租赁费，且至今无法归还，从2018年9月3日至2019年3月9日共计948元，该损失金额应从房租中予以扣除。原告应当赔偿被告装修和相关设施设备损失，还有强制清退后原告给被告造成的学员退费损失，被告愿意将上述损失抵扣房租；3、由于原告的原因导致合同解除，且原告无实际损失，被告不应支付违约金。原告主张违约金计算标准过高，被告对原告主张的违约金不予认可；4、被告之前都是向物业公司缴纳物业费，并非向原告缴纳，故原告不具备主张物业费的权利基础，不是主张物业费的适格原告。综上，原告主张违约金、物业费无事实和法律依据，应将押金和被告的损失在欠付租金中扣除，请求法院驳回原告的无理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《房屋租赁合同》、《欠条》、《告知书》、《工作联系函》、《长沙市商品房买卖合同》、物业费发票，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年5月11日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于长沙市雨花区正塘坡路69号中建广场A座506、507、508、509、510、511、512，面积667.26平方米租赁给乙方；2、乙方租赁该房屋作为办公使用，乙方不得擅自挪作他用；租赁期限自2018年7月12日至2023年7月11日止，共60个月5年；3、该房屋月租金为38034元，租金按季结算，首次租金乙方于签合同日交付给甲方，每次交租金为到期的前十天。乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；4、乙方于本合同生效之日向甲方支付押金38034元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在搬离该物业当日将保证金无息退还给乙方；5、乙方拖欠租金超过三天不交，甲方有权单方面解除合同并要求乙方在三日内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；6、房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：物业管理费、水、电费、煤气费、卫生费等。原告将诉争房屋交付被告后，被告未按照约定向原告支付租金。2019年6月28日，被告向原告出具《欠条》一张，载明：截止2019年7月12日，被告共计欠房租232324元。被告在该《欠条》下备注还款计划：每个月交房租3.8万至2019年12月底结算（结清）房租。被告未按照上述约定支付原告租金，原告于2019年8月29日向被告送达《告知书》，载明：2018年7月12日至2019年8月31日，被告共欠原告房租243178元，另欠物业管理费近两万多元。因原告拖欠房租金额巨大，公司经营不当，现正式通知被告收到告知书10天内搬离现场，并尽快还清欠款，如未还清欠款，将会走司法程序处理。被告述称其自2019年9月3日起未在诉争房屋内办公，也未向原告支付所欠租金。原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2020年1月23日向被告送达了起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原告确认被告已向其交付押金38034元，因被告未按照约定支付租金，故不同意将押金退还给原告，也不同意在租金中予以扣减；被告对其尚欠原告租金239357元，尚欠物业服务费21869.6元的事实无异议。另查明，1、2019年8月29日，诉争房屋所在物业公司向原告送达《工作联系函》，该函载明：本案诉争房屋欠付2019年1月1日至2019年8月31日的物业服务费共计21869.6元，其中506房欠费2824.8元，507房3853.6元，508房3952.8元，509房2174.4元，510房3854.4元，511房3958.4元，512房1251.2元；2、原告已向诉争房屋所在的物业公司交纳该房屋2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费21869.6元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《房屋租赁合同》的解除。根据合同的约定，被告拖欠租金超过三天，原告有权单方解除合同并要求被告三日内退还房屋。被告未按照合同约定支付租金，于2019年6月28日向原告出具《欠条》一张，确认欠付原告截至2019年7月12日的租金为232324元，并承诺每月归还房租3.8万元直至2019年12月底还清。被告出具《欠条》后仍未按约支付租金，故原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；2、关于欠付的租金、物业费及违约金。（1）租金。原告主张被告欠付其租金239357元，有《欠条》、《告知书》等予以佐证，被告对此予以确认，故本院予以支持；被告主张应将其交纳的押金在欠付租金中予以扣减，原告不予认可，且不符合合同约定，故本院对其主张不予支持；被告主张因原告的原因致使其遭受的装修和设施设备损失应在欠付租金中予以扣减，因未提供充分的证据证明，本院对其主张不予支持；（2）物业费。根据合同约定，被告应承担房屋租赁期限的物业费，被告对其未向物业公司交纳2019年1月1日至2019年8月31日物业费21869.6元的事实无异议，原告经物业公司催要，并于2019年8月29日向被告催要未果后向物业公司交纳了上述物业费，故原告请求被告向其支付物业费21869.6元，符合法律规定，本院予以支持；被告辩称其不应向原告支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；（3）违约金。根据合同约定，被告拖欠租金超过三天不交，原告有权单方面解除合同并要求被告在三日内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告赔偿。因被告向原告已交纳保证金38034元，原告未提供证据证明因被告拖欠租金造成其截至起诉之日前的损失超过被告交纳的保证金，故原告主张被告向其支付以尚欠款项261226.6元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算的违约金，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。被告辩称因原告自身的原因导致合同解除，故其不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李某1与被告周娇艳签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告周娇艳于本判决生效后7日内支付原告李某1租金239357元、物业费21869.6元和违约金（以261226.6元为基数自2020年1月8日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算）；三、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6274元，因适用简易程序减半收取3137元，由被告周娇艳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年三月十九日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。