福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0125民初272号 原告：蒋青芳，女，1990年9月22日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建八闽律师事务所律师。 被告：福建五环实业有限公司，住所地永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室。 法定代表人：刘新浩，经理。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告蒋青芳与被告福建五环实业有限公司（以下简称“五环公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告蒋青芳及其委托诉讼代理人王怀、被告五环公司委托诉讼代理人王命兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋青芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除蒋青芳与五环公司于2018年9月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令五环公司返还蒋青芳已付购车位款119000元，并支付违约金4939元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，自蒋青芳付款之日起计算至五环公司实际退款之日计算，暂计至起诉之日为4939元），以上金额共计123939元；3.本案诉讼费用由五环公司承担。诉讼中，蒋青芳变更第一项诉讼请求为确认蒋青芳与五环公司签订的《商品房买卖合同》无效；变更第二项诉讼请求中违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率为违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR。事实与理由：2018年间,蒋青芳准备购买五环公司开发的山水传说·水韵府商品房，但是被告知购买商品房的必须先购买车位，否则不能购买商品房。蒋青芳本无意愿购买车位，但由于五环公司硬性规定、捆绑销售，为购买商品房居住，蒋青芳被迫购买车位。2018年9月16日，蒋青芳支付首期购车位款5万元，余款69000元为信用贷款。2018年9月17日，五环公司与蒋青芳就（现定名：X水传说·X府）地下室负X层X车位事宜，签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20180210324），依据合同约定，该车位面积为30.8平方米，其中套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.55平方米。五环公司与蒋青芳签订车位《商品房买卖合同》时，并未带蒋青芳查看过车位，未告知蒋青芳车位所在位置，更未向蒋青芳说明该车位是否人防车位。后蒋青芳发现车位的实际面积比合同约定面积小，由此引发诸多问题，如停车开车门极易与隔壁车或者墙壁产生刮擦，甚至停车后，车门根本就无法打开，驾驶员、乘客无法下车，后备箱无法打开。这说明购买的车位无法正常使用。蒋青芳认为五环公司捆绑销售车位的行为严重侵犯蒋青芳的自主选择权，并且其故意隐瞒该车位系人防车位这一真实情况，使蒋青芳产生重大误解，作出错误购买的意思表示，明显构成欺诈。人防车位，依据法律规定只能出租不能买卖，且无法办理产权证，这意味着蒋青芳虽付了购车位款但是却无法获得车位的产权，侵害了蒋青芳的合法权益。买卖人防车位的行为也因违反国家法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。此外，五环公司实际交付的车位面积与合同约定面积不符，影响车位使用，致使合同目的无法实现，也构成根本违约。故向法院提起诉讼，望判如所请。 五环公司辩称，1.蒋青芳与五环公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在捆绑销售的情况，且不违反法律禁止性规定。(1)五环公司依法对案涉车位享有处分权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉车位系五环公司投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，被告应当对此享有所有权。同时，案涉车位系作为独立使用空间进行销售，未计入商品房公摊面积，被告对案涉车位依法享有处分权。另外，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“……国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”五环公司作为依法取得案涉车位商品房预售许可证的开发商，通过案涉车位的出资建设，成为案涉车位的投资者，五环公司享有诉争人防车位的相关权益，有权行使相关权利。我国法律、法规并未明文禁止人防车位的买卖，因此，五环公司将案涉车位出售给蒋青芳的行为并无违反法律强制性规定。（2）案涉车位已取得商品房预售许可证，《商品房买卖合同》已办理预售合同备案。合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。2.根据《商品房买卖合同》约定，案涉车位办理不动产权证的期限尚未达到，并非无法办理不动产权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，五环公司办理房屋所有权初始预登记的时限为交付使用后365日内，五环公司通知蒋青芳于2019年10月21日办理入伙手续，但蒋青芳至今仍未办理，即案涉车位办理不动产权证的期限尚未达到，并非蒋青芳所述“无法办理产权证”。3.本案不存在法定或约定行使解除权的情况。（1）蒋青芳与五环公司双方在《商品房买卖合同》中已对案涉车位的面积作出约定，五环公司已按约定向蒋青芳交付符合交付条件及标准的车位，不存在违约行为。案涉车位规格符合《车库建筑设计规范》的规定，可以正常使用。另外，蒋青芳未能提供证据证明案涉车位面积存在瑕疵，应承担举证不能的法律后果。（2）车位系按套出售，即使车位面积存在误差，根据《商品房买卖合同》约定，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算。根据《商品房买卖合同》第五条约定：“当事人选择按[套]计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。”《商品房买卖合同》附件六第三条第2款约定：“该商品房（车位）系按套计价，如交付时合同约定面积（包括建筑面积、套内建筑面积及公摊面积等）与产权登记面积产生误差的，买卖双方同意该等面积差异不影响本合同约定的该商品房（车位）总价款，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算，本合同继续履行”，双方已对案涉车位按套计价的情况下，可能发生面积误差的处理方式达成一致意见，因此，即使案涉车位存在误差，误差无需合同双方进行补差或退款，亦不影响合同履行。4.案涉车位虽系人防车位，但并不影响蒋青芳的正常使用。（1）如上所述，案涉车位已经过永泰县住房和城乡建设局批准取得商品房预售许可证，即可公开销售。同时，根据《永泰县人民防空办公室建筑防空地下室审核意见书》（[2014]樟（人防）地下室审字第002号）、《××居地下室人防区设计与实测车位号对照表》《不动产权登记证》（××传说·××居东区地下室X层X车位），可证明案涉车位的周边地块的车位可正常办理不动产权证。因此，案涉车位不存在无法办理不动产权证的情况。（2）根据合同附件六合同补充协议第十六条第6款约定“若该商品房（车位）之规划设计位于人防区域，应当遵守国家战时人防征用需要”，五环公司已就案涉车位若系人防车位的相关情形向蒋青芳告知，因此，五环公司不存在隐瞒案涉车位的真实情况。（3）如前所述，案涉车位符合约定及设计规范要求，蒋青芳购买案涉车位后可以办理不动产权属登记，依法对车位享有占有、使用、收益、处分的权利，亦可将车位出租或出售给他人。因此，案涉车位与一般车位并无本质性的区别，是否涉及人防工程不影响案涉合同的订立、履行以及车位的使用。综上，案涉车位规格符合合同的约定，蒋青芳亦无对案涉车位无法正常使用的主张提出相应的事实或法律依据，合同不符合约定或法定解除的条件，应当驳回蒋青芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 五环公司系永泰县城峰镇汤洋村下林66号山水传说·水韵府小区的开发建设企业。2018年8月22日，永泰县住房和城乡建设局以［2018］樟房许字第××号《商品房预售许可证》，批准预售山水传说·水韵府建筑面积为45777.34ｍ2的地下室车位。2018年9月17日，五环公司与蒋青芳签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180210324）、《合同补充协议》等相关附件,合同约定：蒋青芳向五环公司购买位于永泰县城峰镇××203省道下林段××传说·××府地下室x层x车位，建筑面积为30.8平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.55平方米，总价为11900元。《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按［套］计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定……”附件二：《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》“本合同约定的该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊面积，最终以出卖人委托并经有关房产管理部门认可的具有房产测绘资质的机构对该商品房所出具的实测面积报告为准。”；附件六《合同补充协议》第一条第三款约定“买受人已完全了解该车位所在位置及车位的使用性质所具备的规划用途。”第一条第六款约定“本合同正文所约定的‘建筑面积’‘套内建筑面积’及‘公共部位共有分摊建筑面积’系出卖人委托具法定资质的测绘单位预先进行销售面积测量计算，并经由政府主管部门予以备案之面积数据。合同签署时，买受人确认出卖人已出具的该商品房（车位）预测建筑面积的测量原则、计算方法与标准等资料均为现行文件。附件六《合同补充协议》第三条关于本合同正文第五条约定“1.本条所述产权登记建筑面积是指出卖人委托的具有房产测绘资质的机构对该商品房（车位）所出具并经政府主管部门认可或备案或核准的实测面积，并以该实测面积数据作为面积确认及面积差异处理的依据。2.应该商品房（车位）系按套计价，如交付时合同约定面积（包括建筑面积、套内建筑面积及公摊面积等）与产权登记面积产生误差的，买卖双方同意该等面积差异不影响本合同约定的该商品房（车位）总价款，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算，本合同继续履行。”附件六《合同补充协议》第十六条第六款约定“若该商品房（车位）之规划设计位于人防区域，应当遵守国家战时人防征用需要。”附件六《合同补充协议》最后一段约定“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注‘★’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署。”合同签订后，蒋青芳依约先后支付全部购买车位款119000元，五环公司出具相应金额购房款发票，并为该车位先后办理了预售合同备案及预告登记证明［闽（2018）永泰县不动产证明第0015990号］。××传说·××府10＃、11＃及地下室工程于2018年12月25日竣工后，经五环公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，通过了房屋建筑工程竣工验收。2019年7月18日，五环公司通知蒋青芳到物业服务公司办理入伙手续，蒋青芳对案涉车位面积等持有异议，拒绝办理交接手续。后福建省宏伟测绘有限公司制作《产权面积一览表》，载明地下二层1090车位主体面积12.72平方米，分摊面积16.92平方米，产权面积29.64平方米。2019年11月11日，福建嘉博联合设计股份有限公司向五环公司出具《关于“××传说·××府（地块二）”项目地下室小型车停车位规格的情况说明》，主要内容：“由贵司委托我司设计的“××传说·××府（地块二）”项目于2015年完成施工图设计，并通过福建省建筑工程施工图审查中心审查合格。现已竣工投入交付使用。地下室机动车库小型车停车位依据《汽车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-98相关条文规定按照总宽1.8ｍ、总长4.8ｍ进行设计，单个小型车位最小规格为2.4ｍ（宽）×5.3ｍ（长）。特此说明。”诉讼中,本院组织双方当事人对案涉车位面积等进行现场勘验。 另查明，案涉××传说·××府地下室x层x车位系人防车位。 本院认为，蒋青芳与五环公司签订的《商品房买卖合同》，系五环公司将正在建设中的地下室停车位预先出售给蒋青芳，故该合同应认定为商品房预售合同。关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。我国法律、法规并未明文禁止人防车位的买卖，五环公司作为依法取得包括讼争车位在内的整个小区商品房预售许可证的开发商，通过对地下室的出资建设，成为人防车位的投资者，享有讼争人防车位的所有权，五环公司将取得预售许可的人防车位出售给蒋青芳，并不违反法律、行政法规强制性规定。蒋青芳关于五环公司买卖人防车位，违反法律、法规的强制性规定，构成合同欺诈，案涉《商品房买卖合同》无效的主张，依法不能成立。蒋青芳诉请五环公司返还已付购车位款并支付违约金，无法律事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第五十二条规定，判决如下： 驳回蒋青芳的诉讼请求。 案件受理费2778元，由蒋青芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇二〇年三月二十六日                                                                                                                                        法官助理 李 霞                                                                                                                                        书 记 员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。