云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0324民初178号原告：文玮，男，1987年3月21日出生，汉族，户籍地广西全州县，现住云南省罗平县。委托诉讼代理人：樊心旭，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。被告：王方强，男，1972年8月15日出生，汉族，住云南省罗平县。原告文玮与被告王方强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘兴华独任审判，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告文玮委托诉讼代理人樊心旭、被告王方强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文玮向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告王方强于2019年5月31日签订的《购房协议》无效，返还原告购房款100000元，并承担自收款之日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用利息（其中2019年5月31日收款3万元，8月1日收款7万元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月31日，原告与被告王方强签订《购房协议》，约定被告将罗平县地块（集体土地）自建房出售给原告，房款为168000元，合同签订当日首付3万元，浇灌日支付7万元。后原告依约支付了首付款3万元，并于2019年8月1日转款7万元给被告，共计付款10万元。但是，被告房屋属于违章建筑，至原告起诉时已被政府部门依法拆除。综上，原、被告买卖的房屋属违章建筑，双方签订的购房协议是无效的，且房屋已被政府部门拆除。被告王方强辩称，本案所涉房屋的土地是我给胡永明购买的集体土地，无土地使用证，土地面积240平方米，房屋建盖后，于2019年12月5日被政府强制拆除了，原告要求归还购房款我同意，但现在没有履行能力，我在3年内付清。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告文玮提交下列证据：第一组：《购房协议》，证明双方签订购房协议并约定了相关事项，约定购买房屋位于，属集体土地上自建房；第二组：收据、转账凭证，证明原告支付了10万元房款；第三组：照片，证明双方协议购买的房屋已被政府拆除。经质证，被告王方强无异议。被告王方强在庭审后补充提交的证据为：落款时间为2019年11月3日的《土地租赁协议》、《工程承包协议》复印件，其中《土地租赁协议》的内容为：（甲方）伏永明将罗平县地块（面积240平方米）出租给（乙方）王方强、文玮等17人使用；租赁期限为15年，自2019年5月17日起至2034年5月17日止；租赁费用150000元；乙方承诺所租地块仅用于居住房屋使用，不得用于其他用途，否则所产生的法律责任由乙方自行承担；在租赁期间，乙方拥有此地块完整合法的使用权，乙方有权根据自身居住需要进行建筑、建设并进行相应改造，但不得违反宅基地使用相关规定，甲方不得阻挠；在租赁期间，本协议项下地块一切收益归属于乙方所有，包括但不限于拆迁、征地等一切收益。《工程承包协议》的内容为：（甲方）文玮等16人委托（乙方）王方强就位于地块工程建筑施工，本工程为居住用房，建筑高度28米，占地240平方米，建筑面积约为2180平方米，一底九楼，结构为全框架结构；工期为一年，自2019年5月17日起至2019年10月30日止；本工程按1250元计价，共计2725000元；付款方式以每户面积计算，第一次预付定金30%，第二次以每户的浇灌板面支付30%，尾款在交房时一次性付清。该证据证明房子是包括原告文玮和被告王方强在内共17户人家共同租赁土地建盖的，由被告王方强承包建设该房屋，建好之后17家人共同使用。原告方对上述证据不发表质证质证意见：并认为，该证据是在房屋买卖合同之后签订的，是应对政府拆房签订，不是双方的真实意思表示。原告在同类的另一案中对上述证据已质证意见（对证据的“三性”不予认可，首先，这两份协议不是原、被告双方协商一致签订的，而是被告事先准备好以后再由原告及其他人签字的，所以原告对合同的内容不清楚，无法核实其真实性，且上述两份协议原件已经提交给有关政府部门，土管部门及罗平县公安局已就该两份协议对各当事人就行了调查，结论是上述两份协议不是真实的，政府部门也是基于调查结论才对涉案房屋进行拆除；其次，被告已经陈述签署这两份协议的目的是保住本案所涉及买卖的房子，由此可以看出并不是双方真实意思表示，双方真实的法律关系是之前签订的房屋买卖合同关系，不认可该证据的合法性，该证据与本案没有关系）。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：被告王方强所提供的《土地租赁协议》、《工程承包协议》与原告提交的被告无异议的证据不一致，因此该两份协议不能确认具有真实性和合法性，本院不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告文玮（乙方）与被告王方强（甲方）签订《购房协议》，约定：“甲方王方强将位于罗平县地块（集体土地）自建房的第5层出售给乙方文玮，单层面积为120平方米，价款168000元；甲方保证房屋建筑质量，房屋的外门、窗子由甲方负责装修（质量设施等同商品房）；甲方保证房屋的电梯安装，乙方只负责收房后电梯的保养和维修费用（各户共同分担）；价款分三次付清，首付3万元，该楼层（第5层）浇灌日付7万元，收房日付清所有房款；该房屋为甲方自建自售，应与他人无任何纠纷，因此发生的后果由甲方负全责；乙方购房后拥有楼房共有土地所有权”。合同签订当日，原告文玮支付了3万元给被告王方强；2019年8月1日，原告支付给被告王方强7万元。之后，前述整栋楼房因未经过批准而建成，属于违章建筑，被罗平县人民政府于2019年12月拆除。另查明，前述罗平县地块和286号地块系同一宗土地，该宗土地并没有统一的编号，所涉两个编号是被告王方强为了签订协议而自行设定的。被告王方强在该地块上建成的整栋楼房为9层，每层有两套房屋，被告除将第5层中的一套房屋出售给原告文玮外，还针对其他套房屋分别与他人签订了购房协议。本院认为，被告王方强未经过批准而在集体土地上自建房屋并将该房屋作为商品房出售给原告文玮等人，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地利用的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产开发、交易的规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告文玮与被告王方强之间的房屋买卖行为以及双方所签订的《购房协议》是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还已付的购房价款10万元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告文玮作为完全民事行为能力人应当知道房屋建设及城市房地产开发、交易需要办理审批却没有审查，其对合同无效也有过错，且在合同无效方面原、被告双方的过错相当，故原告要求被告王方强支付自收款之日起至还款之日止按年利率6%计算的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。被告王方强提交的证据不足以证明其与原告文玮之间不是房屋买卖合同关系而是合伙租赁土地建盖房屋使用的关系，故其相关辩解本院不予采纳。综上所述，原告文玮的诉讼请求，本院予以部分支持；被告王方强的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告文玮与被告王方强于2019年5月31日签订的《购房协议》无效。二、被告王方强于本判决生效后30日内返还原告文玮已付的购房价款100000元。三、驳回原告文玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受费2300元减半收取1150元由原被告各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  刘兴华二〇二〇年三月九日书记员  李来丽