广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3234号上诉人（原审被告）：何诗慧，女，1988年6月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖杜蕾，广东南国德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁谊，男，1973年6月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：麦进楷，男，1992年10月16日原审被告：麦锦添，男，1964年3月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原审被告：麦庭佳，男，1990年11月30日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原审被告：陈桂英，女，1964年12月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原审第三人：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市南沙区品汇街40号（仅限办公用途）。法定代表人：邹振定，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖杜蕾，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人何诗慧因与被上诉人梁谊、原审被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英、原审第三人广州市鹿丰房地产代理有限公司确认合同无效纠纷一案，上诉人不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初7971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人何诗慧的诉讼请求：1.撤销原审判决第三项。2.判决被上诉人承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：1.上诉人非涉案合同当事人，根据合同的相对性原则，被上诉人与原审被告有关涉案土地合同纠纷与上诉人无关。本案案由是确认合同无效纠纷，涉案的两份合同签署当事人是被上诉人以及原审被告，而上诉人并非合同当事人，故被上诉人与原审被告有关涉案土地合同纠纷与上诉人无关，原审判决上诉人向被上诉人返还20000元土地款无任何事实及法律依据。2.涉案20000元土地款定金系上诉人何诗慧代原审被告向被上诉人收取，上诉人仅是委托收款人，并非涉案合同的义务承担者。被上诉人与原审被告于2018年4月26日签署《土地使用权转让协议书》《土地使用权租赁合同》后，原审被告向被上诉人出具了收款收据，表示土地转让款已收讫，其中包括其委托上诉人向被上诉人代收的20000元定金。即该收款收据实际再次确认上诉人为20000元土地款定金的代收款人的身份。虽然其后原审被告同意将上诉人代收取的20000元定金转化为上诉人的中介费，上诉人也无向被上诉人返还20000元土地款的义务。3.上诉人是原审第三人的员工，其在本案中是履行职务行为，即使上诉人需要将其代收的20000元土地款返还给被上诉人，该返还20000元的义务也应当由原审第三人承担。综上所述，原审判决上诉人承担返还涉案20000元土地款的义务，无任何事实及法律依据，故请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人梁谊辩称，上诉人是作为中介，交易过程承担关键角色，其应当承担付款义务，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。原审被告麦锦添、麦庭佳述称，该20000元我方未收到，涉案款项不应当由我方返还，同意一审判决，不同意上诉人的意见。原审被告麦进楷、陈桂英未发表意见。原审第三人广州市鹿丰房地产代理有限公司述称其意见与上诉人的上诉意见一致。梁谊向一审法院提出诉讼请求：1、确认梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权转让协议书》无效；2、麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英返还梁谊土地转让款618000元，并支付以618000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算，暂计一年，利息为37080元，以上合计655080元。3、何诗慧对上述返还款在20000元责任内承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、保全费由何诗慧、麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英承担。一审法院经审理查明：麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英是一家人，麦锦添和陈桂英是麦进楷和麦庭佳的父母。涉案土地是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队村的集体土地，所有权归集体。2018年4月26日，梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给梁谊，梁谊以一次性支付618000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。该《土地使用权租赁合同》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。同一天，梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英又签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英同意将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久转让给梁谊，梁谊以一次性向麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英支付转让金额618000元，付清土地转让款后，梁谊取得该土地永久无偿使用和所有。该《土地使用权转让协议书》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。同一天，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英与梁谊签订一份《授权委托书》，明确麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权人，现委托梁谊为我们的合法代理人，代表购买我们执行和处理以下事项。一、代为办理上述土地上房屋的报建，新建、翻建，扩建、拆除。…八、行使作为上述土地、房屋所有人的一切权利。…十一、本委托有效期为办妥以上事项为止。该《授权委托书》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。2018年4月22日，梁谊向何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金。2018年4月26日，梁谊以宅基地地款用途通过中国建设银行账号向麦锦添在广州农村商业银行帐号转账598000元，同日，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容为“现我们收到梁谊【身份证号码：】交来受让/承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元”。《收款收据》上有樊鉴波、邹品华在见证人处签名。2018年4月26日，麦锦添在广州农村商业银行帐号向邹品华转账573000元。2018年4月26日，邹品华在收款人处签名，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容：本人邹品华身份号码430421198011086672是位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地业主委托代理人，现收到买家、租户麦锦添440126196403151574交来承购承租此地块转让款573000元，备注：①此地块转让款573000元由邹品华收取，与麦锦添无关，②由麦锦添转入邹品华帐号后生效。梁谊在本案起诉前申请了财产保全并提供了相应担保，一审法院根据梁谊的申请作出了（2019）粤0115财保280号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英名下的价值667440元等值财产。梁谊预交了保全费3857元。一审法院对梁谊的诉讼请求评释如下：一、关于梁谊请求确认2018年4月26日梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效的问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队集体土地，所有权归集体。梁谊并非广州市南沙区东涌镇万洲村集体组织成员。2018年4月26日，梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了《土地使用权转让协议书》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将涉案土地的永久使用权转让给梁谊，转让价为618000元。同日，梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给梁谊，梁谊以一次性支付618000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将集体土地转让给梁谊用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定；梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英也签订《土地使用权租赁合同》，其内容名为土地租赁，实为转让土地用于非农业建设，同样违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。基于上述梁谊、麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》均违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，一审法院依法确认梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》为无效。二、关于梁谊请求麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英返还梁谊土地转让款618000元，并支付以618000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算的诉讼请求问题。本案中，梁谊提供的证据，已证明2018年4月22日，梁谊向何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金；2018年4月26日，梁谊以宅基地地款用途通过中国建设银行账号锦添在广州农村商业银行帐号转账598000元；同日，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容：现我们收到梁谊【身份证号码：】交来受让承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元。从以上证据已能证明的事实是2018年4月22日，梁谊向何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金，本案麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英并没有确认在土地使用权转让和土地使用权租赁中委托何诗慧收取土地交易的订金20000元，何诗慧没有提供证据证明麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英委托其收取土地交易的订金20000元，也没有证据证明何诗慧将土地交易的订金20000元已交付麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英。因此，尽管麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名的《收款收据》中收到梁谊交来“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元，该《收款收据》所写总款618000元与实际事实不符，一审法院确认麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英实际收取梁谊土地转让款为598000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英以土地转让和土地租金名义收取了梁谊598000元应返还给梁谊。对于梁谊主张赔偿利息损失以618000元为本金，从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效，梁谊、麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英均有责任，而麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英因无效合同收取了梁谊598000元，至今没有返还，导致梁谊因此收到款项不能及时收回的利息损失，应由麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英予以赔偿，但梁谊请求从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算合理，但应以本金598000元计算利息损失。对于麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英抗辩称：收到598000元当天麦锦添就应邹品华要求，将573000元转到了邹品华的账户。2018年4月26日，邹品华在收款人处签名，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容备注：此地块转让款573000元由邹品华收取，与麦锦添无关，诉讼中，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英表示只同意退回25000元。对于麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英的抗辩意见，由于邹品华并非本案当事人，其与案外人邹品华的款项往来损失可通过合法途径解决。三、关于梁谊请求何诗慧对上述返还款在20000元责任内承担连带清偿责任的问题。本案证据已证明何诗慧收取梁谊土地转让款20000元，涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》因无效而无法履行，何诗慧收取梁谊土地转让款20000元订金缺乏合同依据，因此，应由何诗慧向梁谊返还20000元转让款。梁谊请求何诗慧对返还款承担连带清偿责任，因缺乏事实证据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认梁谊与麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英于2018年4月26日签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》无效。二、麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英应于该判决发生法律效力之日起十日内向梁谊返还土地转让款598000元，并赔偿梁谊的利息损失［利息的计算方法：以598000元为本金，从梁谊起诉之日起（即2019年10月24日）计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算］。三、何诗慧于该判决发生法律效力之日起十日内向梁谊返还土地转让款20000元。四、驳回梁谊其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5337元，财产保全费3857元（梁谊均已预交），由麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英承担7997元，何诗慧承担268元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案二审争议焦点在于何诗慧是否负有返还涉案2万元款项的责任。虽何诗慧并未在涉案书面的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》签字确认，但对于涉案合同的履行情况，梁谊称其支付合同约定的转让款是分两笔进行的，一笔以订金的方式先行支付20000元给何诗慧，另一笔后支付剩余款项给麦锦添；而麦锦添等人亦仅确认收到剩余款项，其并未收到何诗慧转交来的转让款；何诗慧对于收取款项的理由，在一审时称其代麦锦添等人收取并已转交，而其上诉时又称该费用经麦锦添等人同意已由订金转化为中介费，前后陈述不一且未提供相应的证据予以证实。故综合各方当事人的陈述意见，本院认定何诗慧收取涉案款项的性质属于转让款且其并未交付给麦锦添。现因涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》无效，故何诗慧收取涉案款项丧失其合法依据，一审判决其予以返还有事实和法律依据，本院予以维持。至于何诗慧上诉称收取涉案款项是职务行为，但其并未提供证据证实其向各方当事人披露其是鹿丰公司的员工且其收取该费用是履行该公司的职务行为，亦或证实该公司对其收取该费用的行为予以追认，故何诗慧提出其收取该费用是职务行为的主张缺乏事实依据，本院对其提出的应由上述公司承担返还款项责任的上诉理由不予采纳。至于其与原审第三人鹿丰公司之间的纠纷，其可另循法律途径解决。综上所述，上诉人何诗慧的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人何诗慧负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年三月十三日书记员 何美婷吴嘉茵