浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初10015号 原告:曹爱宝，女，1946年2月3日出生汉族，住慈溪市，法律文书送达地址：慈溪市群谊路79号。 委托诉讼代理人：吴琼，浙江云驰律师事务所律师，执业证号：13302200211361203。 委托诉讼代理人：苗建浓，浙江云驰律师事务所律师，执业证号：13302201211839494。 被告：叶爱云，女，1954年11月25日出生汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师，执业证号：13302200110241595。 委托诉讼代理人：胡理富（被告叶爱云之夫），男。 被告：胡百安，男，1970年10月11日出生汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：周柯杰，北京盈科（慈溪）律师事务所律师，执业证号：13302201710993051。 委托诉讼代理人：胡成渭（被告胡百安之父），男。 原告曹爱宝诉被告叶爱云、胡百安确认协议无效纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告曹爱宝及其委托诉讼代理人苗建浓，被告叶爱云的委托诉讼代理人郎慈甬、胡理富，被告胡百安的委托诉讼代理人周柯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹爱宝起诉称：2002年，被告胡百安因拆迁取得三间安置房土地使用权。案外人胡素明、陈宝龙等人与他人合伙购买及建房后，分得二楼房屋及西首架空层、阁楼等相关附属建筑。2004年，胡素明、陈宝龙夫妻将自己分得的房屋及附属建筑转让给原告，双方签订《售房协议》。原告按约支付房屋定金265000元。原告在支付定金后将房屋转售给案外人童建锋，并收取童建锋定金225000元。因房屋当时无法进行房屋产权登记，童建锋无法办理房屋过户而要求退还已交的225000元。由于当时案外人孙喜兰欠原告借款418000元，故原告让孙喜兰将借款中的225000元作为还款先支付给童建锋，该款从借款总金额中扣除。另孙喜兰、王渭品向被告叶爱云借款220000元。被告叶爱云明知涉案房屋系原告所购买，见孙喜兰、王渭品无还款能力，利用他们系房屋中介身份，在原告毫不知情的情况下签订了《房屋转让协议》，约定将原告的房屋转让给被告叶爱云。之后被告叶爱云与被告胡百安在恶意隐瞒原告的情况下，签订了《房屋买卖协议》，将涉案房屋进行初始登记后过户到被告叶爱云名下。两被告在明知案涉房屋系案外人胡素明、陈宝龙出资建造，原告出资购买的情况下，仍旧恶意串通，将房屋登记在叶爱云名下。原告支付房屋定金之后，曾向贵院提出诉讼要求胡素明返还购房款，法院当时支持了原告的诉讼请求。但是在2017年法院又对该案作出重新判决，判决胡素明无需返还购房定金，认定涉案房屋由胡素明转让给原告的行为合法。故按照该判决，涉案的房屋应当已经归原告所有。现本案中两被告在没有原告授权、未经原告同意、恶意隐瞒原告的情况下，采用不当手段，非法掠夺原告对案涉房屋的所有权，严重损害了原告的合法权益。故原告诉请判令：1.确认被告叶爱云与被告胡百安之间订立的《房屋买卖协议》无效，确认被告叶爱云与被告胡百安之间转让土地使用权的行为无效；2.本案诉讼费由被告承担。 原告曹爱宝为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据： 1.售房协议1份，收条4份，拟证明原告向案外人胡素明、陈宝龙购买涉案房屋支付购房款265000元的事实； 2.（2017）浙0282民再3号民事判决书1份，拟证明涉案房屋属于原告所有的事实； 3.（2018）浙02民再8号民事判决书1份，拟证明涉案房屋属于原告所有以及证人孙某证实其未经原告同意与叶爱云签订房屋转让协议的事实； 4.房屋转让协议、孙某证明各1份，拟证明被告叶爱云伙同孙某，未经原告同意歪曲事实将无权处置的涉案房屋转让给叶爱云的事实； 5.房屋买卖协议1份，拟证明两被告未经原告同意，相互串通为办理涉案房地产产权登记在被告叶爱云名下而虚构房屋买卖的事实。 被告叶爱云当庭答辩称：1.两被告之间协议已由（2009）甬慈民初字第477号生效判决确定为合法有效。两被告之间不存在恶意串通等合同无效情形。2.胡百安是房屋登记权利人，有权签署相关权利，原告根据协议取得相关协议，即使无权处分也不形成合同无效的要件。曹爱宝已抵偿了相关债务，各方利益平衡，叶爱云已取得相关权利证书，若2006年的协议无效将会造成法律关系不平衡。 被告叶爱云为证明其抗辩意见成立，向本院提交（2009）甬慈民初字第477号民事判决书，拟证明两被告签订的协议是正常交易行为的事实。 被告胡百安当庭答辩称：其同意被告叶爱云的意见。两被告是否恶意串通尚需原告举证。（2017）浙0282民再3号民事判决书案件中，原告对于王渭品、孙某将房屋卖给叶爱云的行为是知情的，且将原告所欠被告叶爱云的债务抵偿了，原告的利益并未受到损失。 被告胡百安未向本院提交证据。 被告叶爱云对原告曹爱宝的证据质证认为：证据1的真实性无异议，但认为不能证明原告是本案所涉房屋的所有权人。证据2、3的真实性、合法性无异议，认为该案未涉及叶爱云的利益，但对该文书上所认定的事实予以认可。证据4中房屋转让协议的真实性无异议，但该协议内容已履行完毕；证据4中的证明真实性、合法性有异议，且与本案无关。证据5的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但对原告主张的待证事实有异议，认为该协议有效。 被告胡百安对原告曹爱宝提交的上述证据的质证意见同被告叶爱云的质证意见，且认为原告证据1中并未认定原告是房屋所有权人。 原告曹爱宝对被告叶爱云的证据质证认为：该判决的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，原告并非该案当事人，（2018）浙02民再8号民事判决书可以认定（2009）甬慈民初字第477号作出的判决有问题，且从协议内容可以看出两被告是恶意串通，因协议约定价款是360000元，但实际仅支付了24000元，原告并不认可以房抵债。 对原、被告提交的上述证据，本院认证意见如下： 原告证据1、2、3具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告曹爱宝向案外人胡素明、陈宝龙购买了案涉房屋，且已经交付房屋给原告曹爱宝等事实，本院予以确认。原告证据4具有真实性，能够证明被告叶爱云与案外人孙某签订该份协议的事实，本院予以确认。原告证据5具有真实性，与本案亦有关联性，能够证明两被告签订房屋买卖协议的事实，至于该协议的合法性问题，将在下文予以阐述。被告叶爱云提交的（2009）甬慈民初字第477号民事判决书具有真实性，与本案具有关联性，本院予以确认。 本院查明本案事实如下：案外人陈宝龙与胡素明系夫妻关系。讼争房屋所涉土地系案外人胡成渭及被告胡百安父子于2002年11月26日因拆迁取得，地基位于慈溪市后陈家，土地性质为国有划拨。2003年7月23日及同年9月12日原告曹爱宝与陈海峰、孙建萍、房建明四人签订买地协议各一份，约定四人合伙出资购买上述胡成渭、被告胡百安父子三间地基。后陈海风与房建明等人因资金紧张退出，相应份额通过原告曹爱宝转手，原告曹爱宝随即于2004年2月23日与胡素明、陈新、孙立宽签订了一份《买房协议》，约定三人以660000元的价格购买上述三间地基（其中胡百安与父胡成渭原转让陈海风、房建明的地基2间、潘阿月分得的拆迁地1间），款由曹爱宝收取。出于做证需要，在该协议签订次日，胡素明、陈新、孙立宽三人与被告胡百安、胡成渭及潘阿月又签订了一份《转让协议》，该协议虽约定以600000元的价格购买地基3间，但事实上该协议并未履行。同年9月30日，被告胡百安、胡成渭、潘阿月作为卖方，周尔尔、杨彩娣（孙立宽之妻）、沈彩宝作为买方，又签订了一份房屋买卖绝契，原告曹爱宝作为中介人在该协议上签名，约定将涉案三间拆迁安置土地出售给周尔尔等三人。同年12月13日，原告曹爱宝向周尔尔、杨彩娣、沈彩宝三人出具欠条一份，收回涉案三间地基。2004年1月2日，曹爱宝作为出卖方与作为买受方的杨彩娣、陈宝龙、陈新签订了一份卖方定金收据，该协议约定将涉案三间拆迁安置土地作价660000元出售给陈宝龙等三人，并对地价660000元整、现付定金陆万元整、首期地款元月15日付拾万元正、余款造房前付清等作了约定。2004年2月26日，案外人胡素明与孙立宽、陈新三人与晁海波签订了建房工程承包协议书。楼房建成后的同年4月，案外人胡素明与孙立宽、陈新三家签订了合伙建房分房协议与补充协议，三家按楼层分房，胡素明家分得二楼房屋及相关附属建筑。同年11月9日，原告曹爱宝与案外人胡素明、陈宝龙之间签订了一份售房协议，案外人胡素明夫妇将上述合伙建房后分得的二楼房屋出售给原告曹爱宝，该售房协议中约定：胡素明夫妇将位于（原后陈家）二楼房屋一套，建筑面积为127平方米，楼下架空层40平方米，以房价405000元卖给原告曹爱宝，并约定在协议签订时，原告曹爱宝先给付案外人胡素明夫妇购房定金265000元，余款在2006年5月6日一次性付清。售房协议中未明确交房时间。签约后，原告曹爱宝自协议签订之日起至2006年1月25日期间分五次支付案外人胡素明夫妇款项共计人民币265000元，其中245000元由案外人陈宝龙出具了四份收条，另20000元系现金支付而未出手续。此外，孙立宽（其妻杨彩娣）经胡素明介绍将分得的一楼以400000元的价格卖给原告曹爱宝，原告曹爱宝再以430000元的价格卖给孙玉素。2004年11月13日，原告曹爱宝将讼争房屋转手卖给案外人童建锋，中介人为案外人王渭品，双方签订了一份定金协议。原告曹爱宝收取了童建锋的225000元定金也即房款。因产权证办理存在障碍，童建锋数次要求退房并返还房款，后由中介人王渭品夫妇垫付225000元。基于原告曹爱宝与王渭品夫妇之间的房款垫付关系及前者与被告叶爱云之间的债务关系（由孙某作担保）以及王渭品夫妇与叶爱云之间的债务关系，王渭品夫妇与叶爱云于2006年3月3日达成房屋买卖协议一份。该协议内容为：王渭品夫妇愿意将上傅村浒山镇后陈家新村一套与原告曹爱宝拼资购买的二层楼及架空层的股份220000元的资金，其中王渭品夫妇的一股220000元人民币转给被告叶爱云。因为王渭品夫妇借被告叶爱云人民币220000元正，假如有朝一日王渭品夫妇转让给被告叶爱云的座落在浒山镇后陈家新村一套二楼面积128平方米及架空层40平方米左右股份不管今后涨或跌与王渭品夫妇无关，保证承诺；王渭品夫妇全力协助产证转让，毫无报酬，协议下方承诺人、保证人由王渭品夫妇签名，但协议中没有被告叶爱云和原告曹爱宝的签名。协议备注中注明：“包括其中5000元作为叶爱云几年来利息，王渭品、孙某的股份转让给叶爱云，今后一套房子与孙某、王渭品无关。”此外，因原告对售房协议中约定的140000元所余房款迟迟未予支付，经案外人胡素明、陈宝龙的催讨，2006年6月9日，原告曹爱宝委托胡文艳并由周尔尔代笔向案外人胡素明出具承诺书一份，称因身体状况不佳而要求延期一个月。对上述房屋转让之事，王渭品夫妇同被告叶爱云向胡成渭及被告胡百安也予以了联系和商议。在胡百安父子同意下，2007年4月23日，原拆迁安置地的使用权人即被告胡百安对讼争房屋进行了初始登记，初始登记后讼争房屋的房产权证号为20××16、土地证号为20××44，初始登记所需费用由被告叶爱云承担；2007年5月9日，为办证需要，被告胡百安、叶爱云签订房屋买卖协议一份，约定被告胡百安将座落在浒山街道后畈路122号201室的讼争房屋转让给被告叶爱云，价款为360000元。2007年5月14日，被告叶爱云交纳了房地产交易税费及土地出让金后，于同年5月24日将房屋产权证过户到自己名下[房屋所有权证：慈房权证2007字第××号，国有土地使用权证：慈国用（2007）字第011017号]。2007年6月18日，被告叶爱云补偿支付被告胡百安费用24000元。 2007年6月20日，案外人胡素明起诉被告胡百安，要求判决确认其与胡百安订立的《转让协议》无效并且要求立即返还地基转让款193000元以及赔偿建房款、楼层贴补款、房屋装修款、利息损失共计213739元。该起诉状中胡素明所称的“住宅房建成后由原告管理和使用，原告投入装修款62300元”未明确写明涉案房屋装修的具体时间。该案中被告胡百安的答辩状中陈述了其与父胡成渭取得拆迁地、拆迁地转卖过程、地上房屋建造过程等、胡素明又转让曹爱宝等人，审理过程中，胡素明撤回起诉，本院作出（2007）慈民一初字2561号裁定书准予撤回起诉。 2009年2月4日，案外人胡素明再次起诉本院，要求：1.确认王渭品夫妇与叶爱云之间订立的房屋转让协议无效；2.确认叶爱云与胡百安订立的《房屋买卖协议》无效；3.确认叶爱云与胡百安间的转让土地使用权行为无效。本院作出（2009）甬慈民初字第477号民事判决。该案审理中，被告叶爱云表示因以房抵债了，故对于曹爱宝所欠叶爱云的借款不再追索，而将相应借条提交法院存档了。该判决认为，胡素明以王渭品夫妇、叶爱云及胡百安恶意串通损害其权益为由主张讼争的两份房屋转让协议无效，证据不足，理由不能成立，本院不予支持，判决驳回胡素明的诉讼请求。胡素明对此提起上诉，宁波市中级人民法院认为“原审法院对本案主要事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人理由不足，不予支持”而维持原判。 2008年1月8日，原告曹爱宝诉至本院要求确认其与案外人胡素明、陈宝龙之间的售房协议无效，并要求案外人胡素明、陈宝龙返还定金265000元。本院于2008年11月20日作出（2008）慈民一初字第548号民事判决书，判决确认曹爱宝与胡素明、陈宝另于2004年11月9日签订的售房协议无效，并判决胡素明、陈宝龙返还265000元。2017年，宁波市人民检察院就该民事判决提起抗诉，宁波市中级人民法院指令本院再审。2018年3月，本院作出（2017）浙0282民再3号民事判决，认为曹爱宝与胡素明、陈宝龙之间转让案涉房屋的买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体或第三人利益，应属有效，故判决：一、撤销本院（2008）慈民一初字第548号判决；二、驳回曹爱宝对胡素明、陈宝龙的诉讼请求；三、曹爱宝于判决生效之日起支付胡素明、陈宝龙140000元，并赔偿自2006年5月7日起至实际清偿日止、以140000元基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。后原告曹爱宝不服该判决上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院作出（2017）浙02民再8号民事判决，判决驳回上诉，维持本院（2017）浙0282民再3号民事判决。 本院认为，当事人存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案关键在于分析两被告是否存在恶意串通，并损害原告合法权益的情形。首先，从两被告的主观上来看，两被告并无损害原告利益的恶意。被告胡百安是案涉房屋的登记权利人，虽其明知将案涉房屋出售给了原告曹爱宝，但因房屋以被告胡百安名义审批建造，任何人要取得该房屋的所有权均需要通过胡百安协助办理相关过户手续，在其认为被告叶爱云支付了相应对价后，协助办理过户登记而签订诉争协议，并不存在恶意；就被告叶爱云而言，其抵扣了王渭品夫妇因支付原买房人童建峰的退款而向其的借款225000元，亦抵扣了原告曹爱宝向其的借款142000元，其亦认为已经支付了对价，不存在恶意。其次，客观上并未明显损害原告曹爱宝的权益。根据查明的事实，原告曹爱宝收取了原买房人童建峰的案涉房屋的房款225000元，案外人王渭品、孙某因案涉房屋为原告曹爱宝垫付了归还原买房人童建峰的房款225000元，而王渭品、孙某自愿将该笔垫付款作为归还被告叶爱云的借款予以抵销，同时被告叶爱云亦抵销了原告曹爱宝所欠其的借款本金142000元及利息，故可以说明原告曹爱宝已经实际取得了至少367000元的价款，而被告叶爱云为房屋登记在其名下亦支付了房地产交易税、土地出让金以及被告胡百安的24000元等，故并未明显损害原告曹爱宝权益。再次，从物权法律关系来看，被告胡百安系房屋的初始登记权利人，为办理过户手续需要与被告叶爱云签订本案诉争房屋转让协议，双方意思表达真实、明确，且在房屋过户登记后，被告叶爱云实际占有、使用案涉房屋，该协议处置的是物权。而案外人王渭品、孙喜兰垫付225000元退房款后，王渭品、孙喜兰是否与曹爱宝达成抵偿协议，同时曹爱宝与叶爱云之间的142000元借款纠纷是否经曹爱宝同意抵偿叶爱云的房款，均系曹爱宝与王渭品、孙喜兰之间及曹爱宝与叶爱云之间的债权债务关系，与本案所涉房屋转让协议的效力不具有关联性，可另案处理。最后，从本案证据情况来看，恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即原告对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，但本案中，原告所提供的证据均不足以证明其所主张的内容，且从（2009）甬慈民初字第477号民事判决中来看，该生效判决已经确定两被告签订房屋买卖协议等一系列行为系正常的市场交易行为，不存在恶意串通，故遵从该生效判决的认定。 综上，两被告的主观上均不存在恶意，被告胡百安作为案涉房屋登记的权利人处置案涉房屋，原告的证据并不足以证明两被告存有恶意串通并损害原告利益，故应驳回原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告曹爱宝的诉讼请求。 本案案件受理费6700元，由原告曹爱宝负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  穆 勤 人民陪审员  汪志鑫 人民陪审员  余浓芬 二〇二〇年三月二十日 代书 记员  赵 添