福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初3541号 原告(反诉被告)：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇。 委托诉讼代理人：王少协、林松敏，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）:梁国椿，男，1973年10月27日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告（反诉原告）：曾琼霞，女，1978年9月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：蔡雨安、谢菲菲，福建聚华律师事务所执业律师。 原告(反诉被告)莱卡斯(福建)置业有限公司（以下简称莱卡斯公司）与被告(反诉原告)梁国椿、曾琼霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)莱卡斯公司的委托诉讼代理人王少协和被告(反诉原告)梁国椿及被告(反诉原告)梁国椿、曾琼霞的共同委托诉讼代理人蔡雨安、谢菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莱卡斯公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除莱卡斯公司与梁国椿、曾琼霞双方于2016年1月11日签订合同编号为Ｈ201600109的《商品房买卖合同（预售）》；2.依法判令梁国椿、曾琼霞协助莱卡斯公司办理合同编号为Ｈ201600109的《商品房买卖合同（预售）》备案登记注销、房屋预告登记注销和公维金注销手续；3.依法判决梁国椿、曾琼霞按照购房总价款893521元的30%赔偿给莱卡斯公司经济损失268056.3元；4.本案诉讼费由梁国椿、曾琼霞承担。事实和理由：2016年1月11日，莱卡斯公司与梁国椿、曾琼霞签订合同编号为Ｈ201600109的《商品房买卖合同（预售）》，约定：“梁国椿、曾琼霞向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江区片区皇家庭院2＃101（复式）商品房一套，该房屋建筑面积为200.89平方米，单价每平方米4447.81元，总价款为893521元；买受人应当于2016年1月11日前支付首期房价款283521元，占全部房价款31%，余款610000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；本合同在履行过程中发生争议，依法向房屋所在地人民法院起诉”。上述合同内还对双方的权利义务作出了详细约定。合同附件十一补充协议第二条第3款约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起45个工作日内以公积金借款方式付清，公积金贷款金额不足买受人应付房价款的部分应转为以现金方式在15个工作日内一次性付清；买受人如无法办理公积金贷款，买受人应在15个工作日内转为银行按揭或以现金付款方式一次性付清，否则视为逾期付款；买受人逾期支付剩余房价款的，应自逾期之日起至实际全额付款之日止，按应付总额的每日万分之三向出卖人支付违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权单方解除双方签署的《商品房买卖合同（预售）》（自解除《商品房买卖合同（预售）》的通知送达之日起该《商品房买卖合同（预售）》自动作废），解除《商品房买卖合同（预售）》时买受人应按总房价款30%的金额作为给出卖人赔偿损失。2019年7月5日，莆田市中级人民法院就双方之间涉案商品房预售合同纠纷一案作出（2019）闽03民终231号民事判决书，确认梁国椿、曾琼霞未依约以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元。莱卡斯公司认为，梁国椿、曾琼霞在支付首期购房款283521元后，未依法以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元，其行为已构成违约，故提出上述诉讼请求。 梁国椿、曾琼霞辩称，1.地下室入口紧靠涉案商品房东面墙体且其入口处顶棚没有密封，与涉案《商品房买卖合同（预售）》所附的平面图，以及莱卡斯公司承诺的内容、销售广告、沙盘等严重不符，莱卡斯公司构成违约。梁国椿、曾琼霞发现涉案商品房与实际不符时，多次与莱卡斯公司协商，希望莱卡斯公司处理该问题后再办理公积金贷款，但莱卡斯公司态度蛮横，不及时不积极处理该问题。2.莆田市中级人民法院在判决书中虽然认定梁国椿、曾琼霞未依约以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元，莱卡斯公司按照合同约定有权拒绝交房，但没有认定梁国椿、曾琼霞该行为构成根本违约。因莱卡斯公司至今未处理涉案商品房东墙地下室入口问题，存在不能按照合同约定向梁国椿、曾琼霞交付涉案商品房的现实危险，梁国椿、曾琼霞有权根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，暂不办理公积金贷款或以现金的方式支付剩余合同款项。对于该问题，梁国椿、曾琼霞与莱卡斯公司多次协商无果，于2018年4月24日向法院提起诉讼后，二审法院认定：“涉案商品房的外围环境的重大细节莱卡斯公司在签订合同时未明确告知梁国椿、曾琼霞，该地下室入口位置的实际设置情况确实会对梁国椿、曾琼霞所要购买的商品房的通风、采光等造成影响，进而影响梁国椿、曾琼霞对房屋价格的判断及对房屋的选择”。莱卡斯公司违约和欺骗在先，致使梁国椿、曾琼霞至今未办理公积金贷款，该过错责任在于莱卡斯公司，并非梁国椿、曾琼霞，故莱卡斯公司无权单方面解除合同。3.如上所述，结合莱卡斯公司未提供证据证明其存在实际损失，且涉案房屋现已升值，故其无权要求梁国椿、曾琼霞按照房屋总价款的30%支付赔偿金。4.《商品房买卖合同(预售)》第十二条第1款对莱卡斯公司逾期交付责任的约定条款和合同附件十一第二条第3款对梁国椿、曾琼霞以公积金付款的约定条款，均属格式合同。该二条款对双方因违约所承担的责任约定不对等，该约定系加重了梁国椿、曾琼霞的责任，有违公平原则，应认定该条款中关于赔偿损失计算方法的内容部分无效，对双方不具有法律约束力。同时，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条“补充协议”的约定，即使梁国椿、曾琼霞存在违约，《商品房买卖合同(预售)》中并无直接对梁国椿、曾琼霞的逾期付款责任进行约定，如果梁国椿、曾琼霞承担赔偿责任，也应当参照莱卡斯的逾期交付责任标准进行赔偿。5.莱卡斯公司虽于2017年3月30日、4月26日、6月7日向梁国椿、曾琼霞邮寄《逾期催告书》，但双方并没有约定解除权行使期限，且经莱卡斯公司催告后，解除权行使的合理期限为三个月，但莱卡斯公司直至2019年8月13日才行使该项权利，要求解除涉案合同，显然已经超过了三个月解除权行使的合理期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，莱卡斯公司的该项权利因行使期限届满而消灭，故其要求解除合同于法无据。6.莱卡斯公司在《商品房买卖合同(预售)》附件十一第八条第5款利用格式条款进行减轻和排除自身责任，不但违反《中华人民共和国消费者权益保护条例》第二十六条第二、三款和《福建省房屋消费者权益保护条例》第八条第四款，以及《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，而且也违反了《商品房买卖合同(预售)》中第二十八条关于“补充协议”的规定，故该条款是无效的。7.《商品房买卖合同(预售)》第二十四条第4款的约定实际是合同附件十中的约定，合同附件十内不但只字未提及梁国椿、曾琼霞所购买的涉案商品房东西地下室楼梯遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，故不管是从莱卡斯公司的宣传材料、沙盘，还是销售顾问的推介承诺，以及《商品房买卖合同(预售)》中的图纸，均体现了对梁国椿、曾琼霞进行隐瞒欺骗，明显存在违约。综上，莱卡斯公司违约在先，梁国椿、曾琼霞暂不办理公积金贷款或暂不以现金的方式支付剩余合同款项是合情合法，莱卡斯公司无权单方面要求解除合同，也无权要求梁国椿、曾琼霞协助其办理合同备案登记注销、房屋预告登记注销和公维金注销手续。应驳回莱卡斯公司的诉讼请求。 梁国椿、曾琼霞向本院提出反诉请求：1.依法判令莱卡斯公司自2016年1月11日起以893521元为基数按照日万分之三计算赔偿给梁国椿、曾琼霞经济损失，暂计至起诉之日为362680元。2.本案诉讼费由莱卡斯公司承担。事实与理由：2016年1月11日，梁国椿、曾琼霞与莱卡斯公司签订了合同编号为Ｈ201600109的《商品房买卖合同（预售）》，约定：“梁国椿、曾琼霞向莱卡斯公司购买坐落莆田市涵江区片区皇家庭院2＃101（复式）的商品房一套，该房屋建筑面积200.89平方米，单价为每平方米4447.81元，总价款为893521元等”。合同签订后，梁国椿、曾琼霞前往涉案商品房所在地查验房屋，发现该房屋东面的地下室入口靠在涉案商品房东墙上，且地下室入口由北面进入，这与《商品房买卖合同（预售）》附件一中的房屋平面图及莱卡斯公司的承诺保证、销售广告、宣传材料等严重不符，同时违反规划把原来进出口方向从东面进入改成由北面进入。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十四条中约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）......买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失”。莱卡斯公司在签订合同时故意隐瞒涉案商品房旁地下室入口的位置，该地下室入口位置的实际设置情况会对梁国椿、曾琼霞所要购买的房屋的通风、采光等造成影响，进而影响梁国椿、曾琼霞对房屋价格的判断及对房屋的选择。且莱卡斯公司未按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，擅自进行规划变更，违反合同约定，梁国椿、曾琼霞有权要求莱卡斯公司赔偿由此造成的损失。另梁国椿、曾琼霞认为莱卡斯公司在《商品房买卖合同（预售）》附件十一第八条第5款以及第二十四条的约定明显是减轻莱卡斯公司的责任，且附件十违反《商品房买卖合同（预售）》第二十四条的约定内容，构成明显隐瞒欺诈，莱卡斯公司的行为应当受到合议庭的认定并且做出不利于莱卡斯公司的的解释。为此，为维护梁国椿、曾琼霞的合法权益，提出上述反诉请求。 莱卡斯公司辩称，1.2019年7月5日，莆田市中级人民法院作出的(2019)闽03同终231号民事判决书中已对莱卡斯公司所提供的施工图纸进行审查，确认该图纸系经资质单位或人员审查合格后签名或盖章确认的，并在该案中予以采信。莱卡斯公司严格按照该图纸进行施工，该图纸并未体现本案涉案房屋的地下室入口是由东面进入，反而从图纸中可以确认该地下室地面入口实际在北面，且与现场实际情况相符，故莱卡斯公司未变更规划，是严格按照经审核的工程设计及施工图纸要求建设，涉案房屋地下室入口在北面是符合施工图纸要求的，并未存在违约行为。2.(2019)闽03民终231号民事判决书内查明:“梁国椿、曾琼霞未依约以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元，构成违约，莱卡斯公司可按照合同附件十一第二条第三款约定有权单方解除合同”;该判决书第14页内写明：“因地下室入口设置问题对房屋价值造成的影响，梁国椿、曾琼霞可在交房后另行主张权利”。该内容体现了仅在涉案商品房交房后，地下室入口设置问题是否对房屋价值造成影响才能确认，梁国椿、曾琼霞才能主张相关权利，故梁国椿、曾琼霞未按照合同约定支付购房款，其行为已构成违约，符合解除合同的条件。莱卡斯公司按照约定解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，无需向梁国椿、曾琼霞交付房屋，并不存在地下室入口影响涉案房屋价值的问题。故梁国椿、曾琼霞主张双方签订的合同附件十一第八条第五款无效不符合事实与法律依据。3.莱卡斯公司与梁国椿、曾琼霞双方签订的合同附件十一第八条第5款属有效约定，为(2018)闽0303民初1634号民事判决书所确认。4.2019年1月9日，梁国椿、曾琼霞以莱卡斯公司存在欺诈为由起诉要求莱卡斯公司拆除地下室入口，赔偿其2680562元，法院驳回其诉讼请求，明确莱卡斯公司并未存在欺诈。本案中，梁国椿、曾琼霞再次以地下室入口靠涉案商品房东墙，与合同附件内平面图及销售广告、宣传材料等不符，主张莱卡斯存在违约，要求赔偿损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，前诉与本案重复起诉，应当驳回梁国椿、曾琼霞的反诉请求。 莱卡斯公司围绕本诉诉讼请求及反诉答辩意见向本院提供了以下证据： 1.合同编号为H201600109《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明双方在该合同内对房价款、付款方式、违约责任、争议管辖等作出约定的事实。 2.（2018）闽0303民初1634号民事判决书和（2019）闽03民终231号民事判决书各一份，欲证明2019年7月5日，莆田市中级人民法院在终审判决内确认：“梁国椿、曾琼霞未依约以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元的事实。 3.邮政快递单、解除合同通知书各一份，欲证明2019年8月6日，莱卡斯公司以书面方式通知梁国椿、曾琼霞解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求梁国椿、曾琼霞支付赔偿金的事实。 4.图纸、照片各一份，欲证明莱卡斯公司按照施工图纸进行施工，地下室入口位置并未进行规划变更，与实际情况相符的事实。 上述证据，经庭审质证，梁国椿、曾琼霞对莱卡斯公司提供的证据1，真实性、关联性无异议；但对其合法性有异议，认为《商品房买卖合同(预售)》为格式合同，合同附件十一第八条第5款的内容明显是在免除莱卡斯公司的责任，合同附件十一第二条对公积金付款，梁国椿、曾琼霞违约责任的约定与合同第十二条对莱卡斯公司违约责任的约定不对等，有违公平原则，理应认定该条款无效。梁国椿、曾琼霞不存在违约，莱卡斯公司也不存在损失，即使认定梁国椿、曾琼霞构成违约，梁国椿、曾琼霞的逾期付款责任也应当参照出卖人的逾期交付责任标准认定。对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据可以证明莱卡斯公司至今未处理通往地下室入口靠涉案商品房东墙的问题，其违约在先；梁国椿、曾琼霞拒绝办理公积金贷款，并于2018年4月24日向法院提起诉讼，二审法院也认定涉案房屋的外围环境的重大细节在签订合同时莱卡斯公司未明确告知梁国椿、曾琼霞，该地下室入口位置的实际设置情况确实会对梁国椿、曾琼霞所要购买的房屋的通风、采光等造成影响，进而影响梁国椿、曾琼霞对房屋价格的判断及对房屋的选择。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，邮政快递单上的邮寄地址不是梁国椿、曾琼霞的住所地，《解除合同通知书》的真实性无法确定，且《解除合同通知书》上无落款时间，不具有合法性。即使该通知书是真实的，签收时间是2019年8月7日，莱卡斯公司逾期行使解除权，解除权消灭，故莱卡斯公司无权解除合同，也无权要求梁国椿、曾琼霞支付赔偿金。对证据4，真实性、合法性和关联性均有异议，认为图纸均是草图，均没有经过有关部门的审批，不能证明莱卡斯公司的主张；照片真实性没有异议，但对所要证明的对象有异议，因为莱卡斯公司擅自更改设计方案，存在违约行为。 梁国椿、曾琼霞围绕反诉请求和本诉答辩意见向本院提供了以下证据： 1.图纸5张，欲证明莱卡斯公司故意隐瞒涉案商品房旁地下室入口的位置和方向违约在先，梁国椿、曾琼霞有权暂不办理公积金贷款或以现金的方式支付剩下合同款项的事实。 2.《商品房买卖合同(预售)》一份，欲证明2016年1月11日，莱卡斯公司与梁国椿、曾琼霞双方签订《商品房买卖合同(预售)》一份，双方对合同价款、商品房建筑面积、规划变更等进行了约定的事实。 3.销售材料若干，欲证明莱卡斯公司对规划有变更，与双方签订涉案《商品房买卖合同(预售)》时的规划不一致的事实。 上述证据，经庭审质证，莱卡斯公司对梁国椿、曾琼霞提供的图纸真实性没有异议，但认为图纸内的非机动车出入口，实际上是属于地下一层的非机动车出入口；再者，莱卡斯公司并没有隐瞒涉案商品房旁的地下室入口的位置等相关情况，且已为生效判决所确认。故该图纸与本案无关，无法证明梁国椿、曾琼霞所要证明的对象。 本院根据梁国椿、曾琼霞的申请，通知黄桂贵出庭作证称：我系梁国椿高中同学，在不动产登记中心上班。梁国椿购买的商品房是楼中楼，因与莱卡斯公司发生矛盾，梁国椿叫我陪其一起与莱卡斯公司协商解决，我们也一直与莱卡斯公司协商、反映。当时莱卡斯公司经理说路口对梁国椿商品房没有影响，我说肯定有影响。 上述证人证言，经庭审质证，莱卡斯公司对证人证言真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证人与梁国椿之间多年来关系密切，且梁国椿叫证人陪同一起与莱卡斯公司协商的是商品房位置问题，不是地下室入口问题。梁国椿、曾琼霞对证人证言没有异议，认为该证人证言可证实莱卡斯公司在销售涉案商品房过程中的房屋情况与现场情况不一致，莱卡斯公司也有存在更改的行为。 本院经审查认为，莱卡斯公司提供的证据1、2和梁国椿、曾琼霞提供的证据2，真实、合法，能证明其主张，予以采信。莱卡斯公司提供的证据3中《解除合同通知书》系莱卡斯公司单方制作，回执单上又未注明邮寄文件名称，梁国椿、曾琼霞对其真实性、合法性、关联性均表示异议，莱卡斯公司对该证据所要证明的内容又无其他证据佐证，故该证据真实性无法确认；证据4，真实性应以备案的《商品房买卖合同(预售)》内所附的平面图为准，该图纸真实性不予审查；照片真实性，梁国椿、曾琼霞表示无异议，予以确认。梁国椿、曾琼霞提供的证据1的真实性，莱卡斯公司表示无异议，予以确认；证据3，因销售材料并未体现莱卡斯公司就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且该销售材料等不能反映出涉案商品房周边位置细节，只能作为涉案商品房大概情况的参考，且备案的《商品房买卖合同(预售)》内所附平面图也未体现涉案商品房周边设置情况，故该证据无法证实其主张。对证人证言，双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莱卡斯公司以出让方式取得坐落莆田市涵江区片区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为莆国用（2015）字第××号。经批准，莱卡斯公司在上述地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院，建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建设工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＨＪ-2015-018，该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号（2015）莆房许字第××号。 2015年5月22日，梁国椿与莱卡斯公司签订《皇家庭院房源意向书》，该意向书内载明：意向房源为2＃101、面积为200.46。2015年5月30日，梁国椿向莱卡斯公司缴纳公共维修基金18080元、商品房预告登记费80元。2016年1月11日，莱卡斯公司作为出卖人与梁国椿、曾琼霞作为买受人双方签订编号为Ｈ201600109号《商品房买卖合同（预售）》及其附件补充协议。《商品房买卖合同（预售）》内约定：“梁国椿、曾琼霞向莱卡斯公司购买坐落莆田市涵江区片区皇家庭院2＃101号（复式）商品房一套，预测建筑面积200.89平方米，套内建筑面积160.51平方米，分摊共有建筑面积40.38平方米；第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）4447.81元，总价款为893521元（大写捌拾玖万叁仟伍佰贰拾壹元整）。第七条付款方式及期限（二）3.贷款方式付款：【公积金贷款】。买受人应当于2016年01月11日前支付首付房价款人民币（币种）283521元（大写贰拾捌万叁仟伍佰贰拾壹元整），占全部房价款31%，余款人民币（币种）610000元（大写陆拾壹万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当以书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共36页，一式4份，其中出卖人1份，【莆田市住房和城乡建设局】1份，【房屋权属登记机构】1份。合同附件与本合同具有同等法律效力等”。合同附件十一补充协议内约定：“第一条按揭贷款办法及相关条款2.买受人应于签订本协议后3日内将办理按揭贷款所需材料送交出卖人，并保证材料真实、合法有效，出卖人不负责任审查买受人按揭贷款材料的真实性。银行审查要求买受人补齐按揭材料的，买受人应在出卖人通知买受人之日起3日内补齐。买受人及其配偶、共有权人应积极配合提交办理按揭贷款所需要的所有资信证明及其他按揭贷款材料供其审查并及时缴纳相关费用（包括但不限于财产保险费，印花税等）。第二条公积金付款约定1.买受人应于2016年01月11日前支付首期房价款（首付款）人民币贰拾捌万叁仟伍佰贰拾壹元整（￥283521元）。2.扣除首付款后的剩余房价款人民币陆拾壹万元（￥610000元），由买受人选择公积金贷款方式付款，并确认已详细了解办理公积金贷款的相关手续及所需提交的全部材料和应缴纳的相关费用。3.买受人应在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起45个工作日内以公积金贷款方式付清，公积金贷款金额不足买受人应付房价款的部分应转为以现金方式在15个工作日内一次性付清；买受人如无法办理公积金贷款，买受人应在15个工作日内转为银行按揭贷款或以现金付款方式一次性付清，否则视为逾期付款；买受人逾期支付剩余房价款的，应自逾期之日起至实际全额付款之日止，按应付总额的每日万分之三向出卖人支付违约金；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权单方解除双方签暑的《商品房买卖合同（预售）》（自解除《商品房买卖合同（预售）》的通知送达之日起该《商品房买卖合同（预售）》自动作废），解除《商品房买卖合同（预售）》时买受人应按总房价款30%的金额作为给出卖人赔偿损失。第八条其他约定5.该商品房的状况以本合同约定内容为准，出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息仅供买受人了解本项目之用，不构成合同内容，双方不受其约束。若有其他任何宣传资料与本合同不一致的，均应以本合同约定内容为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。9.《商品房买卖合同（预售）》和本补充协议及其合同附件的所有条款内容买受人已充分考虑阅读并熟知且各条款均与出卖人协商确定。10.本补充协议作为《商品房买卖合同（预售）》有效组成部分，具有同等法律效力。如本协议内容与《商品房买卖合同（预售）》不一致的，或在理解上产生歧义，则以本协议约定为准等”。合同签订后，梁国椿、曾琼霞依约向莱卡斯公司缴纳了首期购房款283521元。2016年3月2日，涉案《商品房买卖合同（预售）》在房地产管理部门进行备案登记。因梁国椿、曾琼霞查看涉案商品房时，认为通往地下室入口紧靠涉案商品房东墙，与莱卡斯公司原销售广告宣传、《商品房买卖合同（预售）》内附件图等不一致，致双方产生纠纷，梁国椿、曾琼霞拒不配合莱卡斯公司办理公积金贷款支付购房余款，也未以现金方式支付购房余款，导致购房余款610000元至今未付。莱卡斯公司分别于2017年3月30日、4月26日、6月7日向梁国椿、曾琼霞邮寄《逾期催告书》计三份，要求梁国椿、曾琼霞在3日内提供齐全办理贷款手续所需资料或10日内以现金方式付清全部剩余合同款项，否则追究违约责任等，但梁国椿、曾琼霞仍未按催告书规定的时间履行通知事项。因双方对通往地下室入口紧靠涉案商品房东墙至今未能协商解决，梁国椿、曾琼霞认为莱卡斯公司构成违约和存在严重欺诈，遂于2018年4月24日诉至本院，请求判令：1.莱卡斯公司应立即拆除与合同约定的房屋平面图不符的地下室入口，并将室内楼梯以及厨房、卫生间的隔墙等进行浇灌砌筑；2.莱卡斯公司立即向梁国椿、曾琼霞交付坐落莆田市涵江塘北片区复式商品房（下简称“涉案商品房”）；3.莱卡斯公司立即向梁国椿、曾琼霞支付三倍惩罚性赔偿款2680562元；4.莱卡斯公司立即向梁国椿、曾琼霞支付以全部房价款893521元为基数，自2017年5月31日起按日万分之壹计算至实际交付之日止的逾期交付涉案商品房违约金，暂计至起诉之日为28860.7283元；5.本案诉讼费由莱卡斯公司承担。经本院审理后，于2018年10月22日作出（2018）闽0303民初1634号民事判决：驳回梁国椿、曾琼霞的诉讼请求；案件受理费28477元，由梁国椿、曾琼霞负担。梁国椿、曾琼霞不服判决，提出上诉。2019年7月5日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民终231号民事判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费28477元，由梁国椿、曾琼霞负担。 尔后，莱卡斯公司以梁国椿、曾琼霞在支付购房首付款283521元后，未依约以公积金按揭贷款方式或以现金方式缴纳购房余款610000元，其行为已构成根本违约为由，于2019年8月13日向本院提出上述本诉请求。 诉讼期间，梁国椿、曾琼霞以莱卡斯公司在商品房买卖过程中违反《商品房买卖合同(预售)》约定，构成隐瞒欺诈行为为由，于2019年9月25日向本院提出上述反诉请求。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。莱卡斯公司与梁国椿、曾琼霞签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件十一补充协议系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定诚信履行。梁国椿、曾琼霞所称的销售广告、宣传材料、沙盘等并未体现莱卡斯公司就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且该销售广告、宣传材料、沙盘等不能反映出涉案商品房周边位置细节，只能作为涉案商品房大概情况的参考。莱卡斯公司在紧靠涉案商品房东墙设置了地下室入口，该地下室入口并未导致梁国椿、曾琼霞涉案商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化或房屋质量、使用功能产生重大影响的情形，故梁国椿、曾琼霞主张莱卡斯公司故意隐瞒地下室入口设置情况构成严重欺诈和严重违约，本院不予采纳。涉案商品房在销售时为预售商品房，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》内所附的平面图并未体现紧靠涉案商品房东墙有地下室入口，而莱卡斯公司在紧靠涉案商品房东墙设置地下室入口，在与梁国椿、曾琼霞签订《商品房买卖合同(预售)》时并未明确告知梁国椿、曾琼霞，该地下室出入口的设置确实对涉案商品房的通风、采光等造成影响，进而可能影响梁国椿、曾琼霞对涉案商品房价格的判断和商品房的选择，故虽然梁国椿、曾琼霞主张莱卡斯公司构成严重欺诈和严重违约不予采纳，但其对莱卡斯公司提出异议并暂时中止履行缴纳购房余款610000元具有一定的合理性，梁国椿、曾琼霞的不安抗辩权理由成立，予以采纳。再者，根据《商品房买卖合同(预售)》第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”。根据该约定，梁国椿、曾琼霞未配合莱卡斯公司办理公积金贷款或以现金方式支付购房余款，莱卡斯公司于2017年6月7日向梁国椿、曾琼霞催告后，梁国椿、曾琼霞应于2017年9月6日前将购房余款支付完毕，但梁国椿、曾琼霞至今尚未支付，莱卡斯公司的合同解除权发生之日为2017年9月7日，在无确凿证据证明梁国椿、曾琼霞曾向莱卡斯公司或莱卡斯公司向梁国椿、曾琼霞催告解除的情况下,莱卡斯公司的合同解除权应当2017年9月7日起一年内行使,但莱卡斯公司于2019年8月13日才向本院提起诉讼主张解除合同,行使解除权期限已逾期一年；即使莱卡斯公司主张的其于2019年8月6日向梁国椿、曾琼霞行使合同解除权属实，行使解除权期限也已逾期一年，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，合同解除权消灭。故莱卡斯公司请求解除与梁国椿、曾琼霞双方于2016年1月11日签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》，于法无据，不予支持。相应的，莱卡斯公司基于解除合同而主张的其他本诉请求,本院亦不予支持。由于莱卡斯公司未构成严重欺诈，且地下室入口未导致双方签订的《商品房买卖合(预售)》目的无法实现，梁国椿、曾琼霞又未提供证据证实因地下室入口问题造成其经济损失，故梁国椿、曾琼霞的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回莱卡斯（福建）置业有限公司的诉讼请求； 二、驳回梁国椿、曾琼霞的反诉请求。 案件本诉受理费15254元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担；反诉受理费6740.2元，由梁国椿、曾琼霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  陈 忠 人民陪审员  方丽斌 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。