河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12953号原告：刘景华，女，1980年6月14日出生，汉族，住新郑市。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元2310号。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告刘景华与被告河南成益置业有限公司（以下简称成益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘景华及被告成益公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘景华向本院提出诉讼请求：1.判令成益公司向刘景华支付逾期办理房屋产权权属登记违约金5839.22元；2.判令成益公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续；逾期的，按日以合同约定房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至刘景华取得房地产权属证书止；3.判令成益公司协助刘景华办理商品房转移登记，将房屋产权登记至刘景华名下；4.判令成益公司提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格、检验合格时止）；5.判令成益公司向刘景华提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6.判令成益公司向刘景华出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7.判令成益公司在45日内对供水供电方式完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，刘景华的水、电、物业费由成益公司承担，整改完毕后向刘景华提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8.本案诉讼费由成益公司承担。事实和理由：2014年11月27日，成益公司与刘景华签订《商品房买卖合同》，约定成益公司将其开发的位于新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情维也纳小区一套房产出售给刘景华。其中合同约定，成益公司应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，如因成益公司的责任，刘景华不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，成益公司按房款的1%向刘景华支付违约金。合同签订后，刘景华依约交付了全部房款，履行了全部合同义务。成益公司于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门移送办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致刘景华至今不能取得房屋产权证书，给刘景华造成巨大的经济损失。刘景华收房后多次和代表们以及其他业主向成益公司询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但成益公司态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害刘景华的权益，给刘景华生活带来不便，成益公司拒不履行承诺向物业公司交纳水电费、物业费，还指使纵容物业公司停了刘景华家的水电还偷取刘景华家的水管，失信的成益公司不遵守承诺的行为给刘景华的生活造成巨大的困扰，移交给刘景华一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄刘景华不懂水电，现要求成益公司对水电进行整改并移交给电业部门。刘景华与成益公司之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对刘景华、成益公司均有法律约束力并受法律保护。但成益公司未按约定日期办理房屋产权登记及为刘景华办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，刘景华曾多次要求成益公司遵守合同、履行承诺，成益公司态度蛮横、拒不履行。为维护合法权益，依法提起诉讼。成益公司辩称，一、其未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，为情势变更，其行为不应当认定为违约。双方在签订合同时虽然约定“办理产权登记提交资料备案时间”，但在具体履行过程中，2016年8月国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。因此，是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增加，成益公司对此并无过错，不应当因此承担违约责任和支付违约金。二、刘景华要求成益公司限期办理首次登记和转移登记以及支付逾期利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。1.关于首次登记办理的事宜，双方在《商品房买卖合同》并未约定；2.根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心进行首次登记，在上述两项登记完成之后，还需要刘景华配合才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为刘景华办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要刘景华予以配合。因此，成益公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕，刘景华本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非成益公司所能掌控。因此，刘景华的该项诉讼请求并不明确，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回；3.双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，因此，刘景华要求成益公司另行按照其他计算方式累计支付利息，没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、刘景华第4至第7项诉讼请求没有事实和法律依据，成益公司没有义务提供刘景华所主张的各类证书，也没有义务向刘景华支付赔偿。1.对于刘景华所要求的消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、电网并网证明及入户编号等，首先，成益公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，没有合同义务也没有法律义务向刘景华出示；其次，刘景华如认为需要知悉上述证书内容，可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询；2.对于刘景华在上述诉讼请求中所罗列的情况，本案《商品房买卖合同》并没有约定成益公司需要支付违约金，且双方此后也没有对该部分违约金约定具体计算方式，属于违约金约定不明，而刘景华也没有证据能够证明其存在实际损失，因此，刘景华在上述请求中要求成益公司支付违约金，没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，请求人民法院查明本案事实，综合考虑本案客观情况发生的变化以及成益公司对上述变化无法掌控的事实，依法驳回刘景华的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，成益公司（出卖人）与刘景华（××）签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：刘景华购买成益公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期28幢2单元10层1003号房，该商品房合同约定建筑面积89.71平方米，总价款583922元，双方对付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时，水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金。合同履行中，刘景华向成益公司支付了购房款。庭审中，刘景华认可合同约定的商品房已于2016年9月交付使用，小区名称现为龙湖镇维也纳湖畔小区。另查明，《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定，新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。申请新建商品房屋所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。郑州市不动产登记中心《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求：1.不动产登记申请审批表后附清册；2.申请人营业执照、法定代表人身份证明及身份证或其他有效身份证件；3.授权委托书及受托人身份证明；4.不动产权属证书或者土地权属来源材料；5.建设工程规划许可证；6.规划核实意见书；7.房屋竣工验收备案证书；8.公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9.权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10.国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。本院认为，刘景华与成益公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定成益公司应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由成益公司提供的资料到产权登记机关备案，如因成益公司的责任，刘景华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘景华不退房，成益公司按已付房价款的1%向××支付违约金。刘景华购买商品房应当取得相应的产权证书，现合同约定的期限已逾期，刘景华至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，成益公司亦未举证证明其依约为刘景华履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，存在过错，应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，成益公司需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但成益公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期，成益公司未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。成益公司应当按照合同约定按已付房价款的1%向刘景华支付违约金即5839.22元。刘景华要求成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完成首次登记，但相应手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。刘景华该项诉讼请求并不明确，且刘景华要求成益公司办理完成首次登记，但成益公司仅能报送相关资料向不动产登记中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属于不动产登记机关的行政事务。刘景华与成益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，虽房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，成益公司有义务为刘景华购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理。但本次诉讼中刘景华、成益公司未提交证据证明其楼栋符合办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就的情况下,成益公司履行上述义务的期限尚不能确定,刘景华要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，成益公司应履行办理涉案不动产的首次登记义务，刘景华可另行主张。刘景华要求成益公司自30日内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准按日计算违约金，至其取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记没有违约金的约定，本院对刘景华该项请求不予支持。刘景华要求成益公司协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至其名下，但在没有证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，刘景华请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，成益公司应履行协助义务，刘景华可另行主张。刘景华要求成益公司向其出具消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票等文件，并非为双方签订《商品房买卖合同》约定的成益公司的义务，刘景华主张相应的赔偿及违约金亦无相应的依据，本院对刘景华该项请求不予支持。刘景华要求成益公司在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，刘景华的水电费由成益公司承担，直至达到市政供水、供电止。现刘景华未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而其他生效判决亦确认龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，用水系龙湖镇水厂所供。刘景华不能直接向市政供水、供电部门交纳水电费是水电费结算方式的问题，刘景华提交的证据不能认定成益公司的供水供电方式违反相关法律法规或技术规范等相关规定并实际损害其合法权益，故对刘景华该项请求，本院亦不予支持。综上所述，刘景华诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘景华支付违约金5839.22元；二、驳回原告刘景华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南成益置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈卫东二〇二〇年三月十三日书记员  张晓艳