海南省东方市人民法院民事判决书（2020）琼9007民初146号原告：白淑兰，女，1953年9月12日出生，蒙古族，住河北省秦皇岛市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王亚辉，海南华颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天来，海南华颂律师事务所律师。被告：宋雨，男，1979年7月25日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市依兰县，公民身份号码×××。被告：宋文志，男，1956年9月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市方正县，公民身份号码×××。原告白淑兰与被告宋雨、宋文志定金合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白淑兰及其委托诉讼代理人王亚辉、被告宋文志到庭参加诉讼。被告宋雨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告宋雨之间的《定金合同》；2.判决被告宋雨、宋文志返还购房定金15000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决解除原告与被告宋雨于2019年3月26日签订的定金合同。事实和理由：原告经人介绍，计划购买被告宋雨名下位于海南省东方市××镇房。2019年3月26日，原告与被告宋雨签订定金合同，约定房屋总价款460000元，原告先交付15000元定金。同日，原告向被告宋文志交付现金10000元，中介孟香凤代原告向被告宋文志交付现金5000元，被告宋文志代被告宋雨向原告出具收据。原告交付定金前，被告宋文志称房屋已有不动产权证，也能办理过户手续。后来原告得知案涉房屋不能办理过户手续，向被告提出解除定金合同、退还定金，二被告表示拒绝。因案涉房屋有贷款未还清，还设有抵押权，未取得不动产权证书及受限购政策影响，双方的房屋买卖合同无法达成，定金合同的目的也无法实现，根据合同法的相关规定，双方的定金合同应当予以解除，二被告收取的15000元定金也应当予以返还。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告宋雨未作答辩。被告宋文志辩称，2019年3月26日，被告宋文志与原告协商约定，由被告宋文志向银行提交还款申请，一个月后由原告支付第一笔房款来还清贷款；因海南限购，2019年12月份房屋产权证书才办理好，故被告宋文志要求抵押原告20000元，双方达成购房共识后才签署的定金收据，并于当日收取原告购房定金。但是原告四天后就反悔了，要求被告宋文志返还定金。被告宋文志不是过错方，反悔的一方应当承担30000元的损失。因为与原告有纠纷，造成被告宋文志无法回到老家护理老人，造成被告宋文志经济损失13000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据谈话录音，因被告宋文志有异议，且录音的真实性无法确认，故对其真实性、合法性和关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因想购买被告宋雨位于海南省东方市××镇房，向被告宋文志支付现金15000元。被告宋文志收到15000元后代替被告宋雨向原告出具定金收据，内容为：今收到白淑兰交来购买（海南省东方市××镇），房款总价为460000元；交付定金15000元；若由于买方个人原因导致不能交易，定金不退回；若由于卖方个人原因导致房子不能交易，则双倍返还定金30000元；卖方确定房屋没有任何财产纠纷。案涉房屋系被告宋雨向银行按揭贷款所购买，并以该房屋进行抵押登记，设有抵押权。被告宋文志是被告宋雨的父亲，收取定金时居住在案涉房屋。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告宋文志是被告宋雨的父亲，并且居住在被告宋雨的案涉房屋里，原告有理由相信被告宋文志有代理权处理案涉房屋的买卖并有权收取原告交付的定金15000元，故被告宋文志的代理行为有效。定金作为一种债的担保方式，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先交付对方当事人的金钱或其他代替物。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。根据《中华人民共和国担保法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定，定金的种类主要有违约定金、立约定金、成约定金和解约定金。立约定金，也称为订约定金，是指为担保合同订立而设立的定金，立约定金应于合同成立前交付。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款的规定，结合房屋买卖合同的特点，房款交付方式、房屋交付时间、解除房屋抵押等应属于房屋买卖合同的主要条款。本案中的定金收据载明案涉房屋的总价款为460000元，原告交付定金15000元，若由于买方个人原因导致不能交易，定金不退回，若由于卖方个人原因导致房子不能交易，则双倍返还定金，对房屋买卖合同的主要条款却未作明确约定。因此，本案中的定金是立约定金，符合定金合同的要件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该定金合同成立生效。担保合同是主合同的从合同，所以房屋买卖合同是主合同，定金合同是从合同。本案中，原、被告双方所提供的证据均不能证明交付定金时已对主合同的主要条款达成一致意见，也不能证明因对方恶意违约而导致书面房屋买卖合同无法签订，故应当认定双方未签订房屋买卖合同的真实原因是买卖双方磋商不成，不能认为是任何一方当事人违反定金合同的约定拒绝订立主合同。因此，本案不适用定金罚则。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因定金合同具有从合同性质，鉴于双方至今未能订立主合同，亦未对15000元定金如何处置达成一致意见，且无证据证明未能订立主合同的责任应归责于原告，故原告放弃与被告宋雨继续签订主合同并要求解除定金合同及退还定金15000元，并无不当。被告宋文志在答辩时主张原告在交付定金时已经就房款交付时间等内容协商一致，但是被告宋文志未能提供证据证明其事实主张，应承担不利的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告宋雨经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，因不可归责于当事人双方的事由，导致主合同未能订立，原告请求解除定金合同并要求被告宋雨返还定金，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。本案的定金系被告宋文志代理被告宋雨房屋买卖事宜所收取的，原告请求被告宋文志返还定金，没有事实根据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告白淑兰与被告宋雨于2019年3月26日签订的定金合同；二、被告宋雨于本判决生效之日起三日内返还原告白淑兰定金15000元。三、驳回原告白淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计88元（原告白淑兰已预交），由被告宋雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吴丽柳 二○二○年三月二十四日书记员 洪榆勋附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。（共印13份）