甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初9717号 原告：甘肃银行股份有限公司张掖分行。 负责人：柳某，该分行行长。 住所地：甘肃省张掖市甘州区西大街37号。 统一社会信用代码：91620700073570127R。 委托诉讼代理人：王某，该分行个人业务部副经理。 被告：刘某，男，1984年1月19日出生，汉族，甘肃省临泽县人，原住临泽县，现暂无具体住所。 被告：司某，女，1986年5月21日出生，汉族，甘肃省临泽县人，原住临泽县，现暂无具体住所， 被告：张掖市金盛房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李某，该公司经理。 住所地：甘肃省张掖市甘州区滨河新区金城国际小区。 统一社会信用代码：91620702MA74N4HAXR 委托诉讼代理人：化某，该公司法律顾问。 原告甘肃银行股份有限公司张掖分行（以下均简称甘肃银行张掖分行）与被告刘某、司某、张掖市金盛房地产开发有限责任公司（以下均简称金盛房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃银行张掖分行的委托诉讼代理人王某、被告金盛房地产公司的委托诉讼代理人化某到庭参加诉讼，被告刘某、司某经本院公告合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告甘肃银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘某、司某立即偿还原告贷款本金407343.77元，支付利息2065.70元（利息计算至2020年2月7日），后续利息要求承担至实际还款日（由甘肃银行信贷系统自动产生），合计409409.47元，利随本清；2.要求被告金盛房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；3.请求就被告刘某抵押原告房产处置款优先偿还该笔贷款本息；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：被告刘某、司某于2016年9月7日因个人购房向原告借款450000元（借款合同号：20160906000180），贷款期限20年，自2016年9月7日至2026年9月7日止。约定贷款利率，借款逾期加收罚息，由甘肃银行信贷管理系统自动生成，系统利息结算按月结息，结息日为每月7日，采用每月等额还本付息法还款，由借款人将本息存入指定卡号，委托银行扣款。合同约定由刘某以位于张掖市××区.83平方米的住宅为本笔贷款提供抵押担保，合同还约定由被告金盛房地产公司为本笔贷款提供保证担保，保证方式为连带责任保证。约定保证范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金，借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。在个人住房借款合同签订后，原告向被告发放贷款450000元。上述借款按约还款至2018年8月7日后，被告刘某、司某未能如期偿还借款本息。2018年8月至2020年1月，原告从担保人金盛房地产公司保证金账户中共扣收欠款7次，金额为45099.55元。原告认为，原告与被告刘某、司某签署的个人贷款担保借款合同合法有效，在合同约定期间，被告刘某、司某未能及时清偿上述借款本息，担保人也未履行保证责任，已经损害原告合法权益。庭审中，原告向本院递交变更诉讼请求申请书，称诉讼期间，原告从被告金盛房地产公司保证金账户再次进行了扣款，申请将本案借款本金变更为407343.77元，拖欠利息变更为2065.70元，本息合计409409.47元。 被告刘某、司某经本院公告合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告金盛房地产公司辩称：原告所诉被告金盛房地产公司提供担保属实，愿意承担保证责任。 原告甘肃银行张掖分行围绕其诉讼请求依法提交了下列证据及陈述：1.原告委托诉讼代理人王某的当庭陈述；2.原告与被告刘某、司某、金盛房地产公司于2016年9月2日签订的《个人购房担保借款合同》复印件一份；3.2016年9月7日，借款人为被告刘某的甘肃银行贷款凭证（借据）复印件一张；4.编号为甘（2016）张掖市不动产证明第0002142号、预告登记权利人为甘肃银行股份有限公司张掖分行、义务人为被告刘某的房屋产权预告登记证书复印件一张；5.被告刘某账号为×××的账户还款明细表一份。 被告金盛房地产公司未提交书面证据，由其委托诉讼代理人化某围绕抗辩理由作当庭陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，原告甘肃银行张掖分行（合同中贷款人）与被告刘某、司某（合同中的共同借款人及抵押人）、金盛房地产公司（合同中担保人）签订编号为20160906000180的《个人购房担保借款合同》一份，约定被告刘某、司某共同向原告贷款450000元，贷款用于支付购房款；售房人为被告金盛房地产公司，房产为被告刘某住房，位于××区，建筑面积为96.83平方米，购置价为652054.00元；贷款期限为240个月，从2016年9月2日起至2036年9月1日止；贷款利率为国家公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率4.9%为基础上浮20%计算，即为年利率5.88%，实际执行利率以借款借据为准，还款方式为等额还款法，逾期罚息利率为贷款利率基础上加收50%；本合同签订后，抵押人需在贷款人规定的时限内积极配合售房人、贷款人到抵押登记机关办理抵押登记，并将相关抵押权证书交由贷款人保管；担保人承担连带责任保证，保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师费等贷款人实现债权和担保权的费用，保证期间为合同签订起至债务履行期限届满后（含提前到期情形）另加两年。合同落款处被告刘某、司某共同在借款人处、抵押人处签字、捺印，被告金盛房地产公司在保证人处盖章并加盖法定代表人崔致金印章，贷款人处由原告加盖甘肃银行股份有限公司张掖分行印章并加盖该行代理人柳某的印章。2016年9月5日，原告与被告刘某在张掖市国土资源局办理了房屋预告抵押登记，预告登记权利人为甘肃银行股份有限公司张掖分行，预告登记义务人为刘某，预告登记房屋为XX路XX国际住××区，张掖市国土资源局颁发了甘（2016）张掖市不动产证明第0002142号房屋预告登记证书。2016年9月7日，原告向被告刘某、司某发放贷款450000元，被告刘某在原告提供的借据借款人处签字、捺印，借据约定贷款金额为450000元，借款用途为购买住房，借款期限为240个月，贷款执行年利率为5.88%，约定还款日期为每月7日。被告刘某、司某按月偿还借款至2018年8月7日后，未依约偿还下剩贷款本息。在被告刘某、司某逾期未还后，原告从被告金盛房地产公司已缴纳的保证金账户中共扣款8次，金额为58071.57元。截止2020年3月5日，本案贷款下欠本金407343.77元，下欠利息2065.70元，本息合计409409.47元。 本院认为，原告与被告刘某、司某、金盛房地产公司签订的借款合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告向被告刘某、司某发放贷款450000元，已经履行了合同义务，被告刘某、司某作为借款人负有按期、足额偿还按揭贷款的义务，现被告刘某、司某未按约定履行合同义务，未足额还本付息，其行为已违约，应承担相应的违约责任。原告与被告刘某、司某签订的《个人购房担保借款合同》第二十九条约定“1.借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：…（3）连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的…”；第三十条约定“发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：（1）提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用…”。因被告刘某、司某只将按揭款偿还至2018年8月7日，远远超过了合同约定的期限，属于严重违约，故对于原告要求被告刘某、司某提前偿还贷款下剩本金407343.77元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告刘某、司某拖欠的利息，因原告与被告刘某、司某在《个人购房担保借款合同》中明确约定了利率及利息的计算方法，故对原告要求被告刘某、司某承担借款利息2065.70元（计算截止2020年2月7日），并利随本清的诉讼请求，本院予以支持。被告刘某、司某系共同借款人，应对下欠借款承担连带清偿责任。 关于原告要求就被告刘某抵押给原告的房产处置款优先偿还贷款本息的诉讼请求，依据本案查明的事实，2016年9月5日，原告与被告刘某在张掖市国土资源局办理了房屋预告抵押登记，张掖市国土资源局颁发了甘（2016）张掖市不动产证明第0002142号房屋预告登记证书。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第十五条第二款规定：“2.本合同签订之时...抵押房产具备证实抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记手续....4.如因保证人或者抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权：（1）要求抵押人在限定时间内办理完毕抵押登记手续....；（2）宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任”。本院认为，首先，预告登记是使被登记的请求权具有物权效力，对将来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力，而抵押权预告登记的目的是为了保障将来能够享有抵押权，即权利人依据预告抵押登记享有优先设立抵押权的权利。根据原告提交的甘（2016）张掖市不动产证明第0002142号房屋预告登记证书，应认定为预告抵押登记成立；其次，根据合同约定预告抵押登记应于抵押房产具备正式抵押登记条件起的60日内转为正式抵押登记手续，但庭审中原告并未提交正式抵押登记手续，亦未提交证据证明涉案房屋不具备办理抵押登记的条件，故应认定为没有办理正式抵押登记手续；再次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，权利人应当在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的，否则预告登记失效。同时，第一百八十七条规定“以...正在建造的建筑物抵押的，应担办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中涉案房产预告抵押登记日期为2016年9月5日，在原告未提交抵押登记证书亦未提交证据证明涉案房屋不具备办理抵押登记的条件下，应认定为预告抵押登记已失效。综上，无论是合同约定的预告抵押登记在60日内转为正式抵押登记手续，还是法律规定的预告登记后90日内办理正式抵押登记，现预告抵押登记都已失效，且预告抵押登记作为一种临时性登记行为，并不是等同于直接产生支配效力的抵押登记，其目的是为了平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，保障权利人将来能够依据预告登记优先设立抵押权，在抵押权办理登记生效前，权利人并不享有依据预告抵押登记主张优先受偿的权利。本案涉案房屋未办理正式抵押登记手续，应视为抵押权未设立，原告对该不动产并不享有优先受偿的权利，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告金盛房地产公司承担连带清偿责任的请求，本院认为，本案中原告与被告金盛房地产公司在《个人购房担保借款合同》中明确约定，保证人自愿为本合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师费等贷款人实现债权和担保权的费用，保证期间为合同签订起至债务履行期限届满后（含提前到期情形）另加两年，故对于原告请求被告金盛房地产开发有限责任公司连带保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司履行保证责任后有权向被告刘某、司某追偿。 被告刘某、司某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告刘某、司某于本判决生效之日起六个月内连带偿还原告甘肃银行股份有限公司张掖分行借款本金407343.77元，承担利息2065.70元（利息计算截止2020年2月7日），合计409409.47元，并利随本清； 二、被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司对上述偿还本息义务承担连带清偿责任，被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司履行保证责任后有权向被告刘某、司某追偿； 三、驳回原告甘肃银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7510元，由被告刘某、司某连带负担，被告张掖市金盛房地产开发有限责任公司承担连带责任。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院不再退还原告案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  索国雄 审 判 员  杨学林 人民陪审员  任怀德 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  田振界