湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初646号 原告（反诉被告）：肖小芝，女，1973年11月11日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人:龙云飞，湖南林邑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄虹善，男，1978年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人:胡晨光,郴州市北湖区华通律师事务所法律工作者。 原告（反诉被告）肖小芝与被告（反诉原告）黄虹善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，被告（反诉原告）黄虹善向本院提起反诉，本院决定将本案本诉、反诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖小芝的委托诉讼代理人龙云飞、被告（反诉原告）黄虹善的委托诉讼代理人胡晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）肖小芝请求本院判令：1、解除原被告于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》，并从2020年1月1日起双方终止履行《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）黄虹善辩称：原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》中既无法定解除合同的情形和条件，也没有明确约定解除合同的条款，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）黄虹善向本院提出反诉请求：1、依法判令原告（反诉被告）肖小芝赔偿被告（反诉原告）黄虹善房屋租赁合同履行后可以获得的利益损失1394738.93元整；2、本案的反诉费用由原告（反诉被告）肖小芝承担。 原告（反诉被告）肖小芝对被告（反诉原告）黄虹善的反诉辩称：1、本案属于房屋租赁合同，根据合同法的相关规定，租赁合同约定租赁期限是8年，现仅仅履行了2年，还剩6年未履行，且肖小芝未取得黄虹善同意的情况下，单方擅自解除合同，并起诉至法院，该行为构成违约。同时考虑肖小芝的承受能力，黄虹善在反诉中只要求肖小芝第三年、第四年两年的租金损失共计1394738.93元，这一要求于法有据应当赔偿，请求法院支持黄虹善的反诉请求。2、委托代理书的问题，黄虹善仅授权于黄虹凯xxx-xxx门面商铺的租金及签订合同的权限，并未授予其与肖小芝解除合同的权限，故肖小芝与黄虹凯所签订的其他任何东西对黄虹善都是无效的。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2017年8月31日，黄虹善（出租方）与肖小芝（承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：黄虹善将其合法拥有的坐落于郴州市五岭大道府前华夏x栋x层xxx-xxx号商铺出租给肖小芝，该房屋用途为经商，面积463.43㎡，租赁期限为8年（2017年9月1日至2025年12月31日止，其中2017年9月至2017年11月31日不算租期）。租金：第一年，即2017年9月1日至2018年12月30日止，年租金为667339.2元；第二年，即2019年1月1日至2019年12月30日止，年租金为667339.2元；第三年，即2020年1月1日至2020年12月30日止，年租金为人民币667339.2元；第四年递增9%，即2021年1月1月至2021年12月30日止，年租金为727399.73元；第五年，即2022年1月1日至2022年12月30日止，年租金为727399.73元；第六年，即2023年1月1日至2023年12月30日止，年租金为727399.73元；第七年，即2024年1月1日至2024年12月30日止，年租金为727399.73元；第八年，即2025年1月1日至2025年12月30日止，年租金为727399.73元。付款方式为合同签订后当日一次性付清半年租金，之后每半年支付一次，提前三个月支付下一次租金，即当年的10月1日付次年的上半年租金，次年的4月1日付下半年租金（2017年9月至2017年11月3个月免租，租金自2017年12月1日开始算起）。 2017年8月25日，黄虹善出具《委托书》一份，载明：“因本人长期在外出差，所以现将五岭大道府前华厦xxx-xxx号商铺的租赁及签订合同事宜全权委托黄虹凯办理。委托人：黄虹善二○一七年八月二十五日”。诉讼过程中，本院查明，涉案房屋所有权人系黄虹善，黄虹凯与黄虹善系兄弟关系，《房屋租赁合同》系黄虹善授权黄虹凯签订。 上述租赁合同签订后，黄虹善依约将出租房屋交付给肖小芝使用。尔后，肖小芝因店铺经营不善于2019年10月25日向黄虹凯发出《解除租赁合同告知函》，并多次短信告知，涉案房屋仅租至2019年12月底便不再续租。案涉房屋租金已付至2019年12月31止，所有租金均转入黄虹凯账户。黄虹善亦认可2019年12月31日之前的租金肖小芝已付清。 另查明，肖小芝于2019年12月31日已搬出案涉房屋门面。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。现肖小芝通过向出租方送达《解除租赁合同告知函》、微信告知、搬离案涉租赁房屋等方式明确表示不再继续履行双方签订的租赁合同，该合同现已无继续履行的可能，陷入合同僵局，同时考虑到本案中双方当事人签订了8年的《房屋租赁合同》，争议发生时尚有6年的租赁合同未履行，涉租房屋用途为经商用，若要求肖小芝继续履行合同，不符合鼓励交易、促进社会经济发展和良性运行的初衷，故对于肖小芝提出解除其与黄虹善于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》，并从2020年1月1日起双方终止履行该租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于黄虹善要求肖小芝赔偿其房屋租赁合同履行后可以获得的利益损失1394738.93元的诉求。本院虽准予解除双方签订的租赁合同，但肖小芝租赁期限届满前拒绝继续履行合同的行为构成违约，应承担本案违约责任。黄虹善要求肖小芝支付第三、四年的租金共计1394738.93元，作为其可获得利益的损失，本院认为，因黄虹善自肖小芝于2019年12月31日搬出租赁房屋后就涉案房屋可另行出租或自用，其损失计算标准明显超高，本院依法予以调整。本案中，本院综合考虑肖小芝于2019年10月底已向承租方送达了解除租赁合同的书面通知，黄虹善未采取适当措施防止损失扩大，新冠××疫情对市场经济的影响等情形，酌情判令肖小芝支付黄虹善两个月的租金损失共计111223.2元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）肖小芝与被告（反诉原告）黄虹善2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日起解除。 二、原告（反诉被告）肖小芝于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄虹善支付租金损失111223.2元。 三、驳回原告（反诉被告）肖小芝、被告（反诉原告）黄虹善的其他诉讼请求。 如原告（反诉被告）肖小芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取计40元，由被告（反诉原告）黄虹善负担。本案反诉案件受理费8677元，由原告（反诉被告）肖小芝负担2525元，被告黄虹善负担6152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  骆晴蓉 二〇二〇年三月三十日 法官助理李茜 书记员揭艳利 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。