江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4847号上诉人（原审原告）:褚振保，男，1985年7月1日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆敬奎，男，1958年1月18日出生，住宿迁市宿豫区。上诉人褚振保因与被上诉人陆敬奎农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚振保上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审庭审后上诉人了解到被上诉人将案涉房屋购房款中的150000元出借给案外人使用，每月获得1500元利息，案外人从2018年4月至2019年5月一直付息给被上诉人，被上诉人累计获得利息约21000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，该利息应返还给上诉人。二、一审法院认定本案中上诉人与被上诉人均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中上诉人的损失为资金被占用期间的利息、房屋增值部分价款损失（差价损失）、租房费用，被上诉人明知案涉房屋系他人所有，其无权处分的情况下仍然将房屋出卖给上诉人，上诉人虽有过错，但因出于对法律工作者的信任，在法律工作者见证的情况下认为该房屋可以买卖，主观过错较小，故被上诉人应对上诉人损失承担大部分的赔偿责任，一审法院仅判决支持利息部分有失公平。三、一审中上诉人主张的利息计算开始日期为2018年3月19日，其中2018年3月19日至2019年3月18日期间利息以180000元为基数，按年利率6%计算为10800元，上诉人已经在诉讼请求中明确列明该10800元；另外部分利息从2019年3月19日起，以180000元为基数按年利率6%计算至实际支付之日止，但一审法院漏判2018年3月19日至2019年3月18日期间的10800元利息。现上诉人对一审法院判决被上诉人返还上诉人180000元购房款无异议，但上诉人认为被上诉人应赔偿上诉人房屋增值50000元、租房费用5000元，且利息应从2018年3月19日开始计算，至于被上诉人用购房款放贷获得的利息，即使不给上诉人也应当予以收缴。被上诉人陆敬奎辩称，上诉人主张的房屋增值及借款利息与本案没有关系，上诉人明知案涉房屋被查封了仍然购买，上诉人存在过错。上诉人在案涉房屋中居住一年多时间应给支付给被上诉人租金，被上诉人不同意利息从2018年3月19日计算。综上，请求驳回上诉，维持原判。褚振保向一审法院起诉请求：判令陆敬奎返还褚振保购房款180000元，并支付占用资金利息暂计10800元（以180000元为基数，按年利率6%从2019年3月19日起计算至实际支付之日止）；2.判令陆敬奎赔偿褚振保损失55000元（房屋升值部分50000元、租房费用5000元）；3.本案诉讼费用由陆敬奎承担。一审法院认定事实：2018年3月19日，褚振保、陆敬奎签订《小户权房屋买卖合同》一份，约定陆敬奎将建筑面积为130平方米、阁楼40平方米的位于新庄镇邮局西侧房屋以180000元出售给褚振保。同日，双方到新庄法律服务所对上述行为进行见证。同日，陆敬奎向褚振保出具收据一份，载明收到褚振保房款180000元。另查明，上述房屋系案外人罗某购得，未经产权权属登记。陆敬奎因与案外人罗某存在债务纠纷，陆敬奎依生效法律文书对罗某申请强制执行，在执行过程中，宿豫法院依法对该房屋采取了查封强制执行措施。一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。本案中，褚振保、陆敬奎签订的《小户权房屋买卖合同》所涉房屋非褚振保所有，在未经权利人追认、订立合同后也未取得处分权，属无权处分行为，案涉合同应属无效合同，同时，双方对此也无异议，故对该合同为无效合同，依法予以确认。合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故对褚振保要求陆敬奎返还180000元购房款的诉讼请求，依法予以支持。另，基于陆敬奎系无权处分，不涉及褚振保向陆敬奎返还房产问题，故依法不予理涉。关于赔偿损失、支付利息部分诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陆敬奎对他人房产进行无权处分、褚振保在对该房产处于查封状态且非陆敬奎所有知晓的情况下仍达成交易，双方均存在过错，在考虑双方过错程度大小情况下，依法对褚振保主张利息部分的诉求予以支持，对赔偿损失诉求不予支持。至于陆敬奎辩称应扣除为褚振保垫付涉案房屋卫生间改造费、自来水立户费、材料费、接电费用等，其未提供证据予以证实，且褚振保对此不予认可，依法不予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陆敬奎于本判决生效后七日内返还褚振保购房款180000元及利息（以180000元为基数自2019年3月19日起按照年利率6%标准计算至实际给付之日止）；二、驳回褚振保的其他诉讼请求。二审期间，本院依职权调取案涉房屋座下土地使用权不动产产权情况表，并与案涉房屋所有权人罗某谈话，上述产权情况表载明案涉房屋土地使用权系划拨土地，罗某陈述“（建房时）没有规划许可证，当时施工的时候经过镇政府副书记毕书记及镇城管环卫服务中心负责人张贵口头答应的，没有取得书面的施工许可证”。上诉人对上述证据的质证意见为：证据的真实性无异议，但不清楚案涉房屋是否有建设规划手续以及能否办理产权证。被上诉人对上述证据的质证意见为：案涉房屋是小产权房，不能办证，对证据予以认可。本院对上述证据的认证意见为：从上述证据能够认定案涉房屋未取得建设工程规划许可手续。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，案涉房屋系罗某所有，陆敬奎在未取得罗某授权的情况下，将罗某所有的案涉房屋出卖给褚振保，系无权处分，且处分的标的系未取得建设工程规划许可手续的建筑物，因此，褚振保、陆敬奎签订的《小户权房屋买卖合同》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，对于褚振保要求陆敬奎返还180000元购房款的主张，本院予以支持。本案陆敬奎将他人房屋出卖，存在过错，但褚振保在明知案涉房屋系他人所有且被法院查封的情况下，仍然购买案涉房屋，亦存在过错，一审法院在综合考虑双方过错后支持褚振保主张的资金占用期间的利息损失，并无不当。但陆敬奎于2018年3月19日出具180000元收条，其应承担自2018年3月20日起的利息，一审法院仅支持2019年3月19日起的利息，于法无据，应予纠正。至于褚振保有关陆敬奎赔偿其房屋增值50000元、租房费用5000元的主张，因未提供证据证明，本院不予支持。对于褚振保有关陆敬奎从他人处获得20000余元的利息，应退还给其或予以收缴的主张，系二审期间增加新的诉讼请求，本院不予理涉。综上，上诉人褚振保的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项条规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3907号民事判决第二项；二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3907号民事判决第一项为“陆敬奎于本判决生效后七日内返还褚振保购房款180000元及利息（以180000元为基数,自2018年3月20日起按照年利率6%标准计算至实际给付之日止）”。一审案件受理费2494元，保全费1420元，合计3914元，由陆敬奎负担3326元，褚振保负担588元；二审案件受理费1445元，由陆敬奎负担70元，褚振保负担1375元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年三月十七日法官助理 庄 洋书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。