福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终352号 上诉人（原审被告）：钟亦成，男，2000年1月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市武平县。 被上诉人（原审原告）：廖晓军，女，1966年5月27日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人钟亦成因与被上诉人廖晓军房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟亦成，被上诉人廖晓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟亦成上诉请求：1.撤销（2019）闽0802民初7653号案件，查清事实，双方争议合同纠纷；2.取消赔偿金额9200元。事实和理由：2019年5月14日，钟亦成与廖晓军签订《房屋租赁合同》，钟亦成于2019年8月15日与廖晓军沟通先支付一个月的租金，廖晓军不同意并且说只能支付三个月租金，在双方没有沟通好的状态下，钟亦成于8月18日与廖晓军电话上说取消合约，不再租下去，并且于10日之后归还了钥匙，廖晓军于2019年8月20日与物业合伙锁住办公室，不让钟亦成搬东西，一审判决错误。二人已用电话解除合同，钟亦成不用支付廖晓军9200元，钟亦成已支付给廖晓军的押金12000元，廖晓军也还没有退还。 廖晓军答辩称，解除合同之后，钟亦成未将钥匙给我，他是拿钥匙给物业的，物业也没有跟我说，我也没锁门，是物业锁的。 廖晓军向一审法院起诉请求：l.廖晓军与钟亦成于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除;2.钟亦成向廖晓军支付自2019年8月15日至2019年9月6日止租金9200元，并从2019年8月15日起支付以拖欠租金9200元为基数按日2%计算的违约金;3.钟亦成将龙岩市新罗区龙岩大道688号京华中心写字楼2105单元腾空并归还廖晓军，且自2019年9月7日起按日400元支付逾期腾房占有使用费。 一审法院认定事实：2019年5月14日，出租方廖晓军（甲方）经原租户钟国平介绍，与承租方钟亦成（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。主要约定:廖晓军将龙岩市新罗区龙岩大道688号京华中心写字楼2105单元（面积（含公摊）297.31平方米）出租给钟亦成。租赁期限为一年，即从2019年5月15日至2020年5月14日止。月租金每平方40元／月，每三个月一收；2019年5月开始15日前一次性支付当期租金。租金汇入廖晓军建设（银行）账户，账号62×××89;三个月租金凑整为36000元。水电物业费由钟亦成承担。钟亦成“不交付或者延期交付租金连续达5天以上的”，廖晓军有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由钟亦成负责赔偿。钟亦成逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金日2%的违约金。合同终止，钟亦成应在合同期满前腾空租赁房屋，逾期腾房应向廖晓军支付违约金。因本合同发生的争议，约定向租赁物所在地人民法院提起诉讼解决。钟亦成于2019年5月13日支付了1万元定金，于2019年5月17日通过其朋友王中和支付了剩余的26000元当期租金。原租户钟国平支付的12000元押金转为钟亦成支付的押金。到2019年8月15日，钟亦成迟迟不付租金，经廖晓军多次催促无效。经物业公司厦门兆翔物业服务有限公司确认，租赁物产生的水电物业费共计11518.11元（其中2019年8月1日至2019年9月6日的公摊水电、空调费是参考7月份数据估算出的）,根据合同约定该费用应由钟亦成承担。后廖晓军委托律师于2019年9月2日向钟亦成发出《律师函》，函告主要内容为：请您接函后，三日内依约支付租金。如未支付，则第四日起，廖晓军女士与您于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》终止;同时廖晓军女士给予您三日的腾房期限，逾期未腾房的，您在租赁物的物品视为遗弃物，廖晓军女士将依法处理;并且廖晓军女士将根据合同约定和相关法律法规的规定，提起诉讼。后廖晓军也通过微信将《律师函》发给钟亦成，钟亦成回复“法院见”。因此，廖晓军诉至法院，请求判如所请。另查明，2019年9月25日，钟亦成委托他人将租赁物内的东西搬走，并向廖晓军支付了500元的腾房押金，但至今仍遗留了2个摄像头等物品。2019年9月26日，钟亦成向廖晓军交出租赁房屋钥匙一把，且于2019年10月8日向厦门兆翔物业服务有限公司龙岩分公司交缴物业费（2019年7月-9月24日）、公摊水电费及中央空调使用费（2019年4月-7月）等共计9549.55元。同时，预交了2019年8月1日至9月24日公摊水电费及空调使用费共计4103.45元，厦门兆翔物业服务有限公司龙岩分公司亦出具相应的增值税发票及资金往来统一票据。 一审法院认为，廖晓军与钟亦成签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。钟亦成作为承租人无正当理由逾期不支付租金，廖晓军作为出租人可依约解除合同，故廖晓军诉请解除案涉《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除，并支付至当日止租金，于法有据，予以支持。但双方对逾期支付租金的违约金约定过高，依法予以调整为以所欠租金为基数按月利率2%标准计算，同时根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，该项金额应以不超过尚欠租金的30%为宜。另，2019年9月25日，钟亦成委托他人腾空案涉租赁房屋并于2019年9月26日向廖晓军交出钥匙，应视为钟亦成已履行了返还租赁房屋的义务。廖晓军以钟亦成仍遗留摄像头等物，视为未腾房的理由不予支持，由此扩大的损失应由廖晓军自行承担，故租赁物占用使用费计算至2019年9月26日为宜。同时，鉴于诉讼中廖晓军撤回“廖晓军无需退还钟亦成押金12000元”的诉请，就此款项及腾房押金500元，双方可另行处理。钟亦成经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，廖晓军的诉请部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、廖晓军与钟亦成于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除；二、钟亦成应于本判决生效之日起十日内向廖晓军支付自2019年8月15日至2019年9月6日止租金9200元，并从2019年8月15日起支付以所欠租金为基数按月利率2%计算的违约金（此项金额以2760元为限）；三、钟亦成应于本判决生效之日起十日内向廖晓军支付自2019年9月7日至2019年9月26日止按每日400元标准计算的使用费；四、驳回廖晓军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，减半收取计98元，由廖晓军负担25元，钟亦成负担73元。 二审中，当事人未提交证据。双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，故对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案中，钟亦成与廖晓军之间成立租赁合同关系，廖晓军系出租人，钟亦成为承租人。承租人无正当理由逾期不支付租金，出租人可依约解除合同，故廖晓军诉请解除案涉《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除，并支付至当日止租金，于法有据，应当予以支持。2019年9月25日，钟亦成委托他人腾空案涉租赁房屋并于2019年9月26日向廖晓军交出钥匙，应视为钟亦成已履行了返还租赁房屋的义务，故一审法院认定租赁物占用使用费计算至2019年9月26日，合理合法。至于钟亦成提出的押金12000元问题，因其未提出反诉，本案不予审理，就此款项，双方可另行处理。 综上所述，钟亦成的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费196元，由钟亦成负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇二〇年三月二十七日 法官助理黄达康 书记员许文婉 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……