福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终18号 上诉人（原审原告）：薛明德，男，1976年12月16日出生，汉族，住福建省长泰县。 上诉人（原审原告）：谢碧辉，男，1980年3月8日出生，汉族，住福建省长泰县。 薛明德、谢碧辉共同委托诉讼代理人：黄家财，福建兴世通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：长泰县电影发行放映公司（以下简称“长泰电影公司”），住所地福建省长泰县武安镇人民路71号，统一社会信用代码：91350625156780031K。 法定代表人：庄朝辉，经理。 委托诉讼代理人：林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振龙，福建远大联盟（长泰）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州芗客隆商贸发展有限公司（以下简称“芗客隆公司”），住所地福建省漳州市芗城区元光北路九龙花园腾龙楼6-8幢底层，统一社会信用代码：913506001565191240。 法定代表人：王素卿，总经理。 上诉人薛明德、谢碧辉、上诉人长泰电影公司因与被上诉人芗客隆公司租赁合同纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人薛明德、谢碧辉的共同委托诉讼代理人黄家财、上诉人长泰电影公司的法定代表人庄朝辉及其委托诉讼代理人林卫闽到庭参加诉讼，被上诉人芗客隆公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 薛明德、谢碧辉共同上诉请求：1、改判《长泰县影院转租协议》（以下简称《转租协议》）于2019年3月16日解除；2、改判长泰电影公司、芗客隆公司共同连带退还已付租金180000元并赔偿因租赁房屋而产生支出的费用3000元；3、改判芗客隆公司退还转让费50000元、押金20000元；4、一审、二审全部诉讼费用由长泰电影公司、芗客隆公司共同承担。事实及理由：1、一审判决《转租协议》于2019年8月15日解除，属于事实认定和法律适用错误。在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，是出租人的义务。芗客隆公司虽交付租赁物，但所交付的租赁物无法实现租赁目的，且长泰电影公司、芗客隆公司均不承担租赁物修缮的法定义务，薛明德、谢碧辉依法可以解除合同；《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。根据一审已查明的事实，本案租赁物即电影院屋顶漏雨开裂现象确实存在，而且租赁物的瑕疵已达到危及承租人及经营后公众的安全或者健康的程度，且长泰电影公司、芗客隆公司均不承担法定的修缮义务，导致薛明德、谢碧辉无法正常装修并投入使用。薛明德、谢碧辉于2019年3月11日发出要求长泰电影公司、芗客隆公司在3日内作出承担修缮义务的意思表示否则解除合同的《律师函》，长泰电影公司、芗客隆公司于2019年3月12日收到《律师函》，但均未作出任何意思表示，且在一审庭审中明确表示不承担修缮义务，因此，《转租协议》应适用通知解除（于2019年3月16日解除）；薛明德、谢碧辉在笔录中也明确对解除的时间点提出异议，并明确表明解除的方式应适用通知解除。 2、一审法院只判决长泰电影公司退还租金75000元且未判决芗客隆公司承担连带责任，属于事实认定错误。（1）租赁物确实存在“遇雨落水”等危情且对方拒不修缮，导致薛明德、谢碧辉无法实现签约时的合同目的。根据各方签订的租赁合同、协议约定，薛明德、谢碧辉作为次承租人承租的租赁物是作为商业经营使用，在租赁物存在“遇雨落水、遇风降物”等危情且对方拒不修缮的情况下，若继续装修并投入运营，将会有危及人身安全的事故以及危及财产安全的情形发生，不仅无法正常经营，还将造成严重后果或巨大的经济损失，无法实现合同目的。（2）根据一审民事判决书第3页中芗客隆公司的陈述，芗客隆公司承租电影院后不久就出现漏雨问题，其也要求过长泰电影公司进行修缮，长泰电影公司不予解决。可见芗客隆公司和长泰电影发行公司于2010年12月3日签订租赁合同时即已明知讼争租赁物存在屋顶开裂、漏雨等危情。在此情况下，芗客隆公司于2018年3月14日将有瑕疵的租赁物转租给薛明德、谢碧辉。薛明德、谢碧辉承租后准备装修时，发现屋顶大面积多处开裂，每逢下雨时，均会出现屋内大量漏雨，无法装修，即已多次与长泰电影公司和芗客隆公司沟通修缮解决，并以书面形式分别于2018年5月14日发出《长泰县电影发行放映公司危房改造申请书》（以下简称《申请书》）、于2018年10月26日发出《电影院屋顶漏雨开裂告知书》（以下简称《告知书》）、于2019年3月11日发出《律师函》等，要求长泰电影公司和芗客隆公司承担修缮义务，但对方均未予理睬。因此，本案若存在损失，均系长泰电影公司和芗客隆公司的过错造成，对因自己的过错行为所造成的损失，甚至后续扩大的损失，理应由长泰电影公司和芗客隆公司自行承担。（3）讼争租赁物存在危房情形，无法正常装修投入使用，加上长泰电影公司和芗客隆公司无多余资金进行维修，因此，在未最终修缮合格前，讼争租赁物都无法产生作为租赁物之“使用”、“收益”仅有的两大用途。长泰电影公司和芗客隆公司自始至终不履行修缮义务，就算租赁物另行出租给他人或自行使用，讼争租赁物也无法产生“使用”、“收益”之用途，最终不会存在导致长泰电影公司和芗客隆公司经济损失的问题，因此也不存在损失分担的问题。（4）薛明德、谢碧辉承租后至今未装修投入使用，不仅未产生任何“收益”，且为讼争租赁物投入了大量的资金（除草等费用开支、第一年租金18万元、转让费5万元、押金2万元等），在没有任何收益的情形下，还要为完全属于对方的过错分担责任，显失公平，且无任何法律依据，故应判决退还全部租金为宜。（5）长泰电影公司和芗客隆公司未能交付符合约定的租赁物，且构成根本性违约在先，由于自己的违约行为造成的法律后果，包括但不限于租赁物的维护和预期收益以及所造成的后续损失的扩大，理应由其自行承担，故应判决退还全部租金为宜。（6）根据长泰电影公司和芗客隆公司签订的《长泰县影院租租赁合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》）第二条约定以及《转租协议》第二条约定，薛明德、谢碧辉是替芗客隆公司直接向长泰电影公司支付租金，根据合同相对性原理，原则上退租金的义务应由芗客隆公司承担；而根据《转租协议》第五条约定，如因出租方违约而影响薛明德、谢碧辉经营的，芗客隆公司授权薛明德、谢碧辉直接向长泰电影公司主张权利或索赔。因此，本案薛明德、谢碧辉也可以要求长泰电影公司承担退租金的责任。此外，薛明德、谢碧辉已支付的18万元租金系长泰电影公司直接收取，在长泰电影公司和芗客隆公司均存在根本性违约导致合同不能履行或无法实现签约目的的情形下，长泰电影公司和芗客隆公司理应共同连带承担退租金的义务。（7）根据一审庭审查明的事实即判决书第8页载明，薛明德、谢碧辉为清理电影院杂草等向长泰县金建家政服务部支付3000元，在因长泰电影公司和芗客隆公司的过错造成转租协议无法履行或无法实现签约目的、解除转租协议的情形下，薛明德、谢碧辉的损失理应由长泰电影公司和芗客隆公司承担。 3、一审法院判决只退还50%的转让费，没有任何的事实根据和法律依据。本案转租协议无法履行或租赁物无法实现签约目的，完全是长泰电影公司和芗客隆公司的过错造成的，特别是在芗客隆公司在签约前长时间已知租赁物存在危房现象，还将租赁物转租给上诉人。该5万元转让费是电影院整体转租的二次转让费，并不是所谓的中央空调等的转让费，根据一审庭审查明的事实，薛明德、谢碧辉自始自终未实际装修投入经营（对方也当庭承认），一审法院既认定“薛明德、谢碧辉实际并未使用该租赁场地”，又认定“从2018年3月14日双方签订《长泰县影院转租协议》至双方同意解除该协议为止，薛明德、谢碧辉实际占有和使用漳州芗客隆转让的中央空调等将近一年半的时间”，存在重大的认定错误和矛盾。当初中央空调等与租赁场地一并留下来作为整体租赁物是为了替芗客隆公司节省拆除等成本或充分利用现有资源，而薛明德、谢碧辉承租后至今，未实际装修投入使用且未实际使用过中央空调等设备，《转租协议》既已解除并由长泰电影公司收回租赁物，中央空调等设备。薛明德、谢碧辉单独留下中央空调等设备，并无使用的价值和意义，也无法实现签约目的。在长泰电影公司和芗客隆公司均存在根本性违约导致合同不能履行或无法实现签约目的的情形下，中央空调等设备理应由长泰电影公司和芗客隆公司自行协商处理，与薛明德、谢碧辉无关。 4、根据“谁败诉、谁承担”的原则，一审法院判决由薛明德、谢碧辉负担诉讼费，没判决长泰电影公司和芗客隆公司承担诉讼费，不仅显失公平，而且没有任何的法律依据。 长泰电影公司答辩称：1、原审判决第一项并无错误，薛明德、谢碧辉请求改判无事实法律依据。根据原审查明事实，在本案之前，本案讼争的租赁合同尚未到期，芗客隆公司和薛明德、谢碧辉从未向长泰电影公司书面要求解除租赁合同，三方也从未共同确认合同解除的相关事宜，租赁物一直处于薛明德、谢碧辉的控制之中，直至一审审理过程中即2019年8月15日在法院主持下才予以确认先行解除合同，由长泰电影公司处置和利用租赁物，以免造成资源浪费。因此，从客观事实出发，租赁合同在2019年8月15日之前并未解除，薛明德、谢碧辉不能以长泰电影公司未尽到修缮的辅助义务而单方行使所谓的随时解除权，这种解除权是没有法律依据的。 2、薛明德、谢碧辉第二个诉求针对的是原审第二项判决，长泰电影公司也同样提出了改判请求，具体意见以长泰电影公司的上诉意见为准。即使薛明德、谢碧辉可能因自身原因未能使用租赁物，但其自发出《申请书》至发出《律师函》之前，从未向长泰电影公司提出返还租赁物或解除合同，且其一直占有、使用租赁物至2019年8月，原审既然认定合同解除时间是在2019年8月15日，却要求长泰电影公司退还2019年2月28日之前的部分租金，显然缺乏事实依据，也显失公平公正。 3、对于薛明德、谢碧辉的第三个诉求，在讼争双方的权利义务履行完毕之日，是应当返还押金的，但薛明德、谢碧辉实际占有、使用租赁物至2019年8月15日，其从2019年3月1日至8月15日期间的租金，原审未明确是否应当缴纳，长泰电影公司认为，这部分租金损失应当由薛明德、谢碧辉和长泰电影公司共同承担比较合理公平，因为闲置租赁物很大程度上应当归责于薛明德、谢碧辉，而非长泰电影公司。长泰电影公司作为国有企业，也一直在向上级部门申请危房改造的资金，并非故意疏于修缮。 芗客隆公司未到庭参加诉讼，也未针对薛明德、谢碧辉的上诉提交书面答辩意见。 长泰电影公司上诉请求：1、维持原判第一项，撤销第二、三项，发回重审或改判。2、本案二审诉讼费用由薛明德、谢碧辉承担。事实及理由：1、薛明德、谢碧辉并未书面告知长泰电影公司危房改造的申请，更不存在“从未使用租赁物”的事实；案外人长泰县宁湘日用品商行（以下简称“宁湘商行”）持续使用租赁物至2019年1月，并非判决所认定的“在2018年10月26日之后随即撤离租赁场地”。长泰电影公司并未于2018年5月14日收到薛明德、谢碧辉以所谓厦门瀚明杰瑞实业有限公司（以下简称“瀚明杰瑞公司”）的名义发出的《申请书》，仅于2018年10月26日收到案外人宁湘商行的《告知书》。退一步讲，薛明德、谢碧辉有向长泰电影公司口头告知所谓的《申请书》中的内容，但内容显示“其于2018年3月转租，至今未能进入使用”，且称租赁物“经过厦门路桥工程师勘测屋顶有坍塌的危险，建议此物业封锁进行维护和维修，其可以出资改造彻底性解决问题”，很明显，其并未提出如若长泰电影公司不认可该解决方案，其要终止该合同或返回租赁物。且《告知书》的告知方为案外人宁湘商行，并仅告知其从2018年10月1日起从瀚明杰瑞公司租借长泰电影院场地，于10月20日开业后发现屋顶开裂漏雨，有坍塌的危险，希望长泰电影公司和瀚明杰瑞公司抓紧时间进行处理，其中也提到瀚明杰瑞公司没有如实告知屋顶开裂漏水现象，导致其漏水物品损失。薛明德、谢碧辉告知长泰电影公司租赁物有坍塌危险，又将租赁物再次转租给案外人，表明其认可租赁物可以正常使用。根据长泰电影院补充的水电费票据，案外人宁湘商行在2018年11月至2019年1月的水电费平均在2100元左右，不可能存在“从未使用”和“随即撤离租赁场地”的事实。即使薛明德、谢碧辉可能因自身原因未能使用租赁物，但其自发出《申请书》至发出《律师函》之前，从未向长泰电影公司提出要返还租赁物或解除合同，且其一直占有、使用（包括转租给案外人）租赁物至2019年8月，原审认定长泰电影公司应退还该期间的部分租金显然缺乏事实依据。 2、即使长泰电影公司未尽到维修租赁物的义务，并不当然构成“根本违约”，况且薛明德、谢碧辉在2019年3月之前从未主张解除合同，要求退还租金无任何法律依据。根据《合同法》第三百二十一条规定，在原审庭审过程中，芗客隆公司就客观陈述了其在承租长泰影院后不久就出现漏雨问题，也几次反映要求业主（即长泰电影公司）维修，但业主作为国有单位长期收入少，包袱重，没有多余资金维修，要求芗客隆公司先做处理。这说明自一开始，出租人就向承租人明确了先由其自行维修，承租人在自2011年3月开始的长期租赁过程中，也实际垫资进行了维护处理。所以，对于该客观情形，芗客隆公司在2018年3月转租给薛明德、谢碧辉的时候，应当对此予以明确和示明。因此，屋顶局部漏雨的情形由来已久，但经局部处理后并不影响租赁物的正常使用，即使出租人未履行维修义务，承租人可以行使自行维修的权利；至于薛明德、谢碧辉所陈述的“经过厦门路桥工程师勘测屋顶有坍塌的危险”的情形，其并未举证证明；相反，其还将该租赁物再次转租给案外人，更进一步表明了租赁物是可以正常使用的，原审判决其从未使用租赁物和租赁物存在问题导致其无法实现合同目的，认定事实错误。 薛明德、谢碧辉共同答辩称：1、在薛明德、谢碧辉于2018年3月14日签订《转租协议》至2018年5月14日正式以书面的形式发出危房改造等通知前，薛明德、谢碧辉曾多次与长泰电影公司、芗客隆公司以电话联系或到长泰电影公司处当面以口头的形式与长泰电影公司的经理庄朝辉沟通租赁物屋顶开裂、漏雨等事宜，但芗客隆公司、长泰电影公司均一直未予解决，后才以书面的形式进行交涉，这也符合正常人处理事情的逻辑思维和做事习惯。2、刚开始交涉，当然不会直接提出要求解除合同并返还租赁物，薛明德、谢碧辉亦希望长泰电影公司和转租人芗客隆公司能将租赁物进行修缮以达到正常使用、收益的目的，毕竟租赁物的地理位置优越，适合做经营之用，薛明德、谢碧辉不在万不得已的情况下不会提出解除合同。在再三交涉无果的情况下，薛明德、谢碧辉才于2019年3月11日发《律师函》要求长泰电影公司和芗客隆公司共同承担修缮义务，否则即解除租赁合同；并于2019年3月22日向长泰县人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同并退还相关款项。薛明德、谢碧辉已尽相关善良提示之基本义务。3、若未遇雨、风，薛明德、谢碧辉不会立即发现租赁物存在屋顶开裂、“遇风落物、遇雨漏水”等情形，因此，租赁物交付给薛明德、谢碧辉时或之后一段时间，未发现上述情形是正常的，不存在长泰电影公司所述的“租赁物可以正常使用”之说。4、长泰电影发行公司补充提交的水电费票据并不能证明系案外人宁湘商行的使用行为，不存在长泰电影公司所述的“长期使用”之说。5、发《律师函》之前，薛明德、谢碧辉已多次向长泰电影公司和芗客隆公司提出租赁物存在上述情形。在无法正常使用，承租人要求修缮的情形下，长泰电影公司和芗客隆公司理应积极采取有效措施进行妥善处理，以防损失的扩大，而非消极地置之不理。根据合同法的相关规定，一方有义务采取适当措施防止损失扩大的，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。6、根据庭审证据以及一审查明的事实，因租赁物存在上述情形，薛明德、谢碧辉一直未使用租赁物，不存在长泰电影公司所述的一直占有、使用之说，案外人宁湘商行也是承租后不久就因租赁物不适合经营的问题就搬离、营业登记注销。 合同法第三百二十一条有关“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，是法律赋予承租人的选择权利，而非义务，承租人可以选择由出租人维修，也可以选择自行维修、维修费用由出租人负担，从“维修费用由出租人负担”的规定来看，维修是出租人的法定义务。2、长泰电影公司和芗客隆公司已明知租赁物存在屋顶开裂、漏雨等情形，却未履行告知义务、诚信缔约义务以及其他先合同义务。 芗客隆公司未到庭应诉，也未针对长泰电影公司的上诉提交书面答辩意见。 薛明德、谢碧辉向一审法院起诉请求：1、判决解除《转租协议》；2、判决长泰电影公司和芗客隆公司连带退还已付租金180000元、转让费50000元、押金20000元，并赔偿因租赁房屋而支出的费用50000元；3、本案全部诉讼费由长泰电影公司、芗客隆公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月3日，长泰电影公司与芗客隆公司签订一份《长泰县影院租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），将其位于长泰县人民路71号的长泰县影院建筑面积1000平方米及空杂地出租给芗客隆公司使用。合同约定：租赁期限10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止。装修期3个月（2010年12月至2011年2月止），年租金18万元，于每年3月1日前10天一次性交纳。合同还对违约责任及其他相关权利义务作了约定。2011年8月5日，长泰电影公司与芗客隆公司又签订一份《补充协议（二）》，协议约定：长泰电影公司同意芗客隆公司将上述租赁场所转租给第三方，有效期间按《租赁合同书》约定的时间执行，租金仍由芗客隆公司负责交纳，与转租给的第三方无任何关联与义务。2018年3月14日，芗客隆公司与薛明德、谢碧辉签订一份《转租协议》，将原芗客隆公司承租的场地转租给薛明德、谢碧辉，转租期限自协议签订之日起至原租赁合同约定的租赁期限届满为止。转租协议约定：1、薛明德、谢碧辉向芗客隆公司支付转让费50000元及租赁押金20000元，租赁期满出租方退还押金归薛明德、谢碧辉所有；2、双方确认：乙方（薛明德、谢碧辉）已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议，店铺内的现有资产、装修和设备归乙方享有；3、如因出租方违约而影响乙方经营，则甲方（芗客隆公司）应协助乙方向出租方主张权利或索赔。转租协议签订当日，薛明德、谢碧辉向芗客隆公司支付了转让费50000元及租赁押金20000元。2018年3月16日和4月5日，薛明德、谢碧辉以瀚明杰瑞公司的名义向长泰电影公司交纳租金180000元。2018年4月5日，薛明德、谢碧辉支付给长泰县金建家政服务部清理电影院杂草及树费用3000元。2018年5月14日，薛明德、谢碧辉以瀚明杰瑞公司的名义向长泰电影公司发出《申请书》，2018年10月初，薛明德、谢碧辉将部分租赁场地转租给宁湘商行使用，2018年10月26日，宁湘商行向长泰电影公司和瀚明杰瑞公司发出《告知书》，该告知书由长泰电影公司经理庄朝辉签收。2019年3月11日，薛明德、谢碧辉委托福建兴世通律师事务所律师黄家财就租赁场地修缮问题向长泰电影公司和芗客隆公司发出《律师函》。2019年5月5日，薛明德、谢碧辉具状诉至法院，请求解除《转租协议》并判令长泰电影公司和芗客隆公司连带退还已付租金180000元、转让费50000元、押金20000元，并赔偿因租赁房屋而支出的费用50000元。在诉讼过程中，经一审法院现场察看，电影院屋顶漏雨开裂现象确实存在。从签订转租合同至今，薛明德、谢碧辉实际并未使用该租赁场地。2019年8月15日，经一审法院组织各方当事人进行调解，达成如下协议：1、解除《租赁合同书》和《转租协议》；2、租赁场地由长泰电影公司收回自行处理。 一审法院认为，长泰电影公司与芗客隆公司签订的《租赁合同书》、《补充协议（二）》以及芗客隆公司与薛明德、谢碧辉签订的《转租协议》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反有关的法律、法规规定，合法有效。《转租协议》签订后，薛明德、谢碧辉在清理租赁场地时，发现影院屋顶开裂漏水，有坍塌的危险，即于2018年5月14日以瀚明杰瑞公司的名义向长泰电影公司发出《申请书》，并提出了几点解决办法，长泰电影公司对此未作出回应。2018年10月初，薛明德、谢碧辉将部分租赁场地转租给宁湘商行使用，2018年10月26日，宁湘商行向长泰电影公司和瀚明杰瑞公司发出《告知书》，因未得到回应，宁湘商行随即撤离租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”，租赁物的维护应由出租人承担，这是一般原则，承租人支付租金是为了使用租赁物，承租人已为自己获取财产使用权支付了租金，如果租赁物不能或者难以使用，承租人订立合同的目的就不能实现，再让承租人维修租赁物显然有失公平。长泰电影公司和芗客隆公司辩解根据《转租协议》协议约定：“乙方已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议”，该辩解不能对抗承租人要求出租人履行维修租赁物的义务。长泰电影公司在承租人薛明德、谢碧辉向其提出租赁物存在漏水、屋顶开裂等问题时，未及时回应并进行维护，应相应减少承租人薛明德、谢碧辉的租金；薛明德、谢碧辉虽然从签订《转租合同》至今，从未使用租赁物，但在其向长泰电影公司提出租赁物存在的问题、提出维修和改造的意见未得到回应、租赁物的使用无法实现其合同目的时，也未及时将租赁物交还出租人长泰电影公司，造成租赁物的长期空置，如果按照其请求，全部退还其已付的租金，显然也损害了长泰电影公司的利益。为此，从薛明德、谢碧辉于2018年5月14日向长泰电影公司发出《申请书》之后已付的10个月租金，由薛明德、谢碧辉与长泰电影公司各负一半的责任。 在上述合同的履行过程中，芗客隆公司并未违约。鉴于芗客隆公司与薛明德、谢碧辉于2019年8月15日在法院主持下同意解除《转租协议》，从2018年3月14日双方签订《转租协议》至双方同意解除该协议为止，薛明德、谢碧辉实际占有和使用芗客隆公司转让的中央空调等将近一年半的时间，为显示公平，由芗客隆公司退还一半的转让费25000元给薛明德、谢碧辉。薛明德、谢碧辉请求长泰电影公司与芗客隆公司连带赔偿其因租赁房屋而支出的费用50000元，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十八条规定，判决：一、解除芗客隆公司与薛明德、谢碧辉签订的《长泰县影院转租协议》，于2019年8月15日生效；二、长泰电影公司应于判决生效之日起10日内退还给薛明德、谢碧辉租金75000元；三、芗客隆公司应于判决生效之日起10日内退还给薛明德、谢碧辉转让费25000元、押金20000元；四、原在租赁场地安装的中央空调等设备，由芗客隆公司于判决生效之日起10日内自行拆除处置；五、驳回薛明德、谢碧辉的其它诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由薛明德、谢碧辉负担。 案经本院审理，对一审认定的事实，薛明德、谢碧辉均无异议。长泰电影公司认为薛明德、谢碧辉有实际使用租赁物，也有转租给宁湘商行使用，对一审认定的其他事实无异议。对一审法院认定的事实，双方均无异议的部分，本院予以确认，有异议部分将结合争议焦点的分析进行认定。 二审期间，长泰电影公司提交水电费票据三张，证明：其于2018年11月至2019年1月期间每月分别收到案外人宁湘商行缴交的水电费1490.31元、2223.6元、2542.8元，说明宁湘商行并非在承租后就撤离租赁场地，而是持续使用至春节前夕即2019年1月。 薛明德、谢碧辉对该证据的真实性、合法性及关联性不予认可，认为票据上的交款单位是“宇湘清货公司”，而非“宁湘商行”；票据是长泰电影公司单方开具的，并没有宁湘商行盖章，对方也没有提交缴费的凭证，无法证明与本案有关联性。 本院认为，该组三张票据有原件予以核对，对其真实性予以认可，三张票据中两张的抬头写的是“宁湘”，一张为“宇湘”，实为笔误，薛明德、谢碧辉对该证据真实性提出异议的理由不能成立。该证据可以证实宁湘商行实际使用租赁物而向长泰电影公司缴纳水电费的事实。 本案二审当事人的争议焦点是：一、《转租协议》于何时解除；二、薛明德、谢碧辉已付的租金180000元、因租赁房屋而产生的费用3000元、转让费50000元、押金20000元是否应退还、应退还多少、应由谁退还。对此，本院予以查明并分析、认定如下： 一、关于《转租协议》于何时解除的问题 薛明德、谢碧辉主张本案应适用通知解除，其于2019年3月11日发出《律师函》，要求长泰电影公司和芗客隆公司在3日内作出承担修缮义务的意思表示，否则解除合同，长泰电影公司和芗客隆公司于2019年3月12日收到该《律师函》，但未作出任何意思表示，且在一审中明确表示不承担修缮义务，因此本案合同应于2019年3月16日解除。 长泰电影公司认为，本案不符合通知解除的条件，合同在一审诉讼过程中，在法院主持下才协商解除。 本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的条件，第二百三十三条规定了租赁合同法定解除的条件“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”因此，只有因出租人根本违约或租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人才能依法解除租赁合同。结合全案证据，薛明德、谢碧辉主张本案应适用通知解除不能成立，理由如下： 首先，薛明德、谢碧辉没有证据证明芗客隆公司和长泰电影公司存在根本违约行为。经双方确认，并经一审法院现场查看，本案租赁物确实存在屋顶漏雨开裂等问题，通过一、二审庭审调查，长泰电影公司、芗客隆公司也确未履行维修义务，但薛明德、谢碧辉提供的证据并不足以证明因此导致其合同目的无法实现，且其在发现问题后仍将租赁物出租给案外人宁湘商行使用的行为也与其主张相矛盾，故不能证明长泰电影公司、芗客隆公司构成根本违约。 其次，本案也不存在承租人可以单方解除的法定情形。薛明德、谢碧辉提供的证据不足以证明租赁物出现的问题会危及承租人的安全或健康。在2018年3月14日薛明德、谢碧辉与芗客隆公司签的《转租协议》中，明确注明“乙方接收该店铺，乙方对店铺状况无异议”。说明薛明德、谢碧辉在向芗客隆公司转租该房屋前对房屋的状况已经充分了解。因此，薛明德、谢碧辉并不享有承租人的法定解除权。 再次，本案租赁标的物系2010年12月由长泰电影公司出租给芗客隆公司，时隔八年之后，芗客隆公司转租给薛明德、谢碧辉，但租金并未上涨，说明薛明德、谢碧辉承租的房屋现状与租金水平是对应的。况且，二审庭审中薛明德、谢碧辉表示其从芗客隆公司转租该房屋目的是经过装修后再分租出去以盈利，说明其明知该房屋的现实状况并且愿意以该价格承租该房屋。 综上，薛明德、谢碧辉关于《转租协议》应适用通知解除并于2019年3月16日解除的主张依据不足，不能成立。2019年8月15日，各方当事人在一审法院的主持下，同意解除《租赁合同书》和《转租协议》，因此本案《租赁合同书》和《转租协议》应适用协商解除，即于2019年8月15日解除。诉讼中虽然三方当事人均未请求解除《租赁合同书》，但鉴于三方在诉讼中已经达成解除的合意，且长泰电影公司已经实际收取了租赁物的钥匙，实际掌控了租赁物，为减轻讼累，本院将长泰电影公司与芗客隆公司之间的《租赁合同书》一并解除。 二、关于租金、转让费、押金及因租赁产生的费用是否应退还、应退还多少、由谁退还的问题。 本院认为，如上所述，本案《租赁合同书》、《转租协议》于2019年8月15日一并解除，租金、转让费、押金及因租赁产生的费用应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定并结合合同实际履行情况处理，具体如下： 1、关于租金。本案三方当事人涉及出租和转租两个合同，两个不同的法律关系。长泰电影公司与芗客隆公司的《补充协议（二）》约定，芗客隆公司负有向长泰电影公司交纳租金的义务，与转租的第三方无任何关联与义务。《转租协议》约定，薛明德、谢碧辉替芗客隆公司履行芗客隆公司与长泰电影公司的《租赁合同书》中规定的各项义务和责任，按合同约定交纳租金及水电费用等各项费用。因此，薛明德、谢碧辉向长泰电影公司交纳租金的行为实际属于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的第三人替代履行行为，薛明德、谢碧辉也实际代芗客隆公司向长泰电影公司缴纳了180000元的租金，根据《租赁合同书》约定，该180000元系一年的租金，可视为薛明德、谢碧辉已向芗客隆公司、芗客隆公司已向长泰电影公司履行了缴纳一年租金的义务。《转租协议》签订时间为2018年3月14日，至解除时间2019年8月15日，已达一年五个月，在超过一年至《转租协议》解除的期间，薛明德、谢碧辉并未交还租赁物，租赁物一直处于其占有之下。但租赁物存在维修问题、长泰电影公司、芗客隆公司未履行维修义务亦系客观事实，故依合同法规定可相应减少租金。根据公平原则，结合双方履行合同的实际情况，酌定上述180000元为转租合同签订至解除期间的租金，薛明德、谢碧辉无需再补交五个月租金，长泰电影公司、芗客隆公司亦无需返还。再者，即便按照薛明德、谢碧辉主张的2019年3月16日合同即通知解除，其实际占有使用租赁物也已经满一年时间，其缴纳的一年租金180000元也已经用尽，芗客隆公司和长泰电影公司也无需返还。一审既已认定合同解除时间为2019年8月15日，又认定薛明德、谢碧辉未实际使用租赁物，要求芗客隆公司和长泰电影公司返还租金75000元，属认定事实错误，应予纠正。 2、关于转让费50000元。芗客隆公司一审时认为，根据《转租协议》第四条，转让费50000元系转让中央空调等设备的费用。《转租协议》第四条约定的是：“乙方（薛明德、谢碧辉）接收前因租赁该店铺产生的债权、债务由甲方（芗客隆公司）负责；接收后因租赁店铺的一切经营行为及所产生的债权、债务由乙方负责。双方确认：乙方已接收该店铺，乙方对店铺状况无异议，店铺内的现有资产、装修和设备归乙方享有”，并未有提及转让费50000元，仅第三条有提及“乙方在2018年3月14日前向甲方支付转让费伍万元”，且二审时长泰电影公司承认中央空调是芗客隆公司安装，并且已被其拆走，故芗客隆公司主张该转让费50000元为转让中央空调等设备的款项的主张，依据不足，不予采纳。且在二审期间，芗客隆公司已经将空调等设备拆除，故该费用应为转让租赁物租赁权的款项。根据《转租协议》约定的转租期限等综合因素，结合合同实际履行情况和履行时间，酌定芗客隆公司应返还转让费34000元。 3、关于押金和因租赁产生的费用。《转租协议》已解除，根据上述处理意见，租金也已结清，故芗客隆公司应返还薛明德、谢碧辉押金20000元。薛明德、谢碧辉诉请返还因租赁产生的除草费用3000元，该费用属于其承租期间应有的花费，如上所述，其不能证明长泰电影公司、芗客隆公司构成根本违约导致其无法实现合同目的，故其要求长泰电影公司、芗客隆公司返还上述费用的主张，依据不足，不予支持。 综上，长泰电影公司要求撤销原判第二项的上诉请求，有事实和法律依据，予以支持；要求撤销第三项的上诉请求依据不足，不予采纳。薛明德、谢碧辉上诉请求返还转让费的部分请求成立，予以支持；其余部分不能成立，不予支持。一审法院认定合同于2019年8月15日解除，同时又判令长泰电影公司返还75000元租金属部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。芗客隆公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初765号民事判决第四项； 二、撤销福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初765号民事判决第一、二、三、五项； 三、长泰县电影发行放映公司与漳州芗客隆商贸发展有限公司之间的《长泰县影院租赁合同书》以及漳州芗客隆商贸发展有限公司与薛明德、谢碧辉之间的《长泰县影院转租协议》于2019年8月15日解除； 四、漳州芗客隆商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还薛明德、谢碧辉转让费34000元，押金20000元； 五、驳回薛明德、谢碧辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由漳州芗客隆商贸发展有限公司承担580元，由薛明德、谢碧辉承担2320元；二审案件受理费4635元，由漳州芗客隆商贸发展有限公司承担632元，由薛明德、谢碧辉承担4003元。 本判决为终审判决。 审判长  孟庆彩 审判员  杨小红 审判员  康少敏 二〇二〇年三月十三日 法官助理施清杭 书记员薛怡婷 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。