贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终416号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：欧永能，男，瑶族，1968年6月5日出生，身份证住址贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：覃爱芬，女，瑶族，1975年3月4日出生，身份证住址贵州省荔波县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢忠建，贵州黔邦律师事务所律师。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人欧永能、覃爱芬商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.变更荔波县人民法院（2019）黔2722民初1114号民事判决第一项为上诉人支付被上诉人逾期交房违约金15941元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高，应下调为按日万分之一计算。上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为上诉人在外租房居住的租金损失，因此逾期交房违约金应以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考，涉案房屋所在地区的平均租金为1000元/月，但按照日万分之一点五标准计算逾期交房违约金每户高达2000元/月，已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。 欧永能、覃爱芬二审未作书面答辩。 原审原告欧永能、覃爱芬向一审法院起诉请求：1、判令被告按购房款每日万分之三的标准支付原告从2017年7月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、判令被告按购房款每日万分之一的标准支付原告从2017年10月1日起至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县商品房，房价款总计为425105元；被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之三的违约金；被告承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。合同签订后，原告通过首付和银行公积金按揭贷款方式向被告支付购房款共计425105元。2018年10月24日，涉案商品房所在4＃楼工程项目经施工、监理、勘察、设计、建设、检测等单位五方组织工程竣工验收，并评定工程验收合格。2018年11月5日，被告通过张贴公告的方式通知业主交接涉案4＃楼的商品房。2018年11月12日，被告取得涉案商品房所在4＃楼房屋面积测绘报告。涉案商品房至今未通过消防验收合格，被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记。庭审中，双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向。原告至今未接收涉案房屋。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告未在约定期限内交付涉案商品房，也未能在其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。庭审中，被告主张开发建设的涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，并已经通知原告收房，而且涉案商品房并不以通过消防验收合格作为交付条件。原告则主张逾期交房违约金应计算至被告交付的商品房完全具备交付条件时止（包括通过消防验收合格）。根据消防法的规定，建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用,属国家法律强制性的规定,且原、被告在《商品房买卖合同》中亦约定了涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，其中公共服务设施交付时须按设计要求建成，取得建设、城市规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。故被告提出涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，且并不以通过消防验收合格作为交付条件的主张,不予采纳。由于被告交付的商品房未达到交付条件，原告可拒收房屋，该逾期交房违约责任由被告承担。原告主张被告承担到实际交房时的违约责任，因实际交房时间尚未确定，且判定实际交房时间的因素较多，故逾期交房违约金计至法庭辩论终结之日（2019年7月10日），之后的逾期交房违约金原告可另行主张。另，被告辩解因其应当地政府要求向当地国资企业出借资金应按不可抗力免责，并提出原告主张的违约金过高要求进行调整，对此，即使被告向当地企业出借资金，也不是被告免除违约责任或减轻违约责任的理由，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，而且庭审中双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日。故本案的相应违约金分别计算为：逾期交房违约金23,912元[425,105元×0.00015×375天（2018年7月1日至2019年7月10日）≈23,912元]，逾期办证违约金6,136元[425,105元×0.000051×283天（2018年10月1日至2019年7月10日法庭辩论终结之日）≈6,136元]；2019年7月11日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧永能、覃爱芬从2018年7月1日起至2019年7月10日期间的逾期交房违约金23,912元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧永能、覃爱芬从2018年10月1日起至2019年7月10日期间的逾期办证违约金6,136元；三、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款425,105元的日万分之零点五一的标准向原告欧永能、覃爱芬支付从2019年7月11日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取计384元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审对逾期交房违约金的调整比例是否过高。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之三的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年三月三十日 法官助理陆梅 书记员雷春莲