重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终266号上诉人（原审原告）：刘冬英，女，1985年11月26日出生，汉族，重庆市开州区人。上诉人（原审原告）：付作锋，男，1983年1月21日出生，汉族，重庆市开州区人。共同委托诉讼代理人：丘胜，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆西大房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区澄江路233号，统一社会信用代码91500109756214869L。法定代表人：杨继祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩蕊，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人刘冬英、付作锋因与被上诉人重庆西大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘冬英、付作锋上诉请求：撤销原判，改判支持其逾期交房、办证违约金之诉请。事实和理由：1、原审法院以逾期办证违约金起算时间不能确定为由驳回诉请系认定事实错误，双方合同约定了明确的交房时间，不存在无法计算的问题；2、虽上诉人领取了部分逾期交房的违约金，但该领条系格式条款，虽有签名，但系被上诉人故意隐瞒要求上诉人放弃追究违约责任的意图，且约定内容不明确，应作出不利于提供格式条款一方的解释。重庆西大房地产开发有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘冬英、付作锋向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房之日起至通过商品房综合验收之日止的违约金给原告（以已付购房款为基数，按万分之二/日的标准计算）；2.判令被告支付逾期办理商品房《房地产权证》之日起至办理完毕商品房《房地产权证》之日止的违约金给原告（以已付购房款为基数，按万分之二/日的标准计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月21日,刘冬英、付作锋与重庆西大房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》(以下简称合同)，合同约定被告将位于重庆市开县X镇X的临江东方水岸一期X号X幢X房以人民币349207元的价格销售给原告，签订合同时首付房款109207元，余款240000元向银行按揭贷款支付。合同约定，双方进行正式验收交房时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告于2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告于2015年9月23日与重庆农村商业银行股份有限公司开县支行签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定贷款金额240000元，原告授权重庆农村商业银行将全部贷款资金转入被告重庆西大房地产开发有限公司的银行账户，原告于2015年8月13日向被告支付购房款109207元，重庆农村商业银行股份有限公司开县支行于2015年11月12日发放贷款240000元。2015年8月28日，被告已向原告支付逾期交房赔偿款654元，领条载明：“本人购买X号房屋，按照与重庆西大房地产开发有限公司签定的《重庆市商品房买卖合同》，领取重庆西大房地产开发有限公司因逾期交房对业主的赔偿款654元。至此，重庆西大房地产开发有限公司不再承担所有涉及交房的其他责任”。诉讼中，原、被告双方均认可涉案房屋于2015年8月28日已移交原告占有使用。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋没有办理竣工验收备案登记。一审法院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》系各自的真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约责任的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，“…属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用…”，第八条约定，“…双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》…”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，涉案房屋的交付使用必须达到法定和约定的条件，才可视为房屋的实际交付。合同约定的交房时间为2015年6月30日前，因涉案房屋至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告的交房行为不符合合同约定，不能视为涉案房屋已实际交付。被告应承担逾期交房的违约责任。原告在接房时已领取了被告支付的654元逾期交房赔偿款，领条载明：“本人购买X号房屋，按照与重庆西大房地产开发有限公司签定的《重庆市商品房买卖合同》，领取重庆西大房地产开发有限公司因逾期交房对业主的赔偿款654元。至此，重庆西大房地产开发有限公司不再承担所有涉及交房的其他责任”。这是在逾期交房违约行为产生后，由双方对赔偿款即违约金的协商处理行为，系被告对该房屋逾期交付违约行为全部责任的承担。因此，对原告主张被告再支付该房屋逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金的问题。本案中，因涉案房屋尚未通过建设工程竣工验收合格，未能取得建设工程竣工验收备案登记证，尚未完成实际合法交付，也不具备到土地房屋部门办理产权登记的条件，逾期办证违约金的起算时间不能确定，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘冬英、付作锋的诉讼请求。案件受理费4523元，减半收取2261.5元，由原告刘冬英、付作锋负担。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的合同第十三条约定“…预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。本院认为，上诉人刘冬英、付作锋与被上诉人重庆西大房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，涉案工程至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方之前房屋的交付虽不符合合同约定，但上诉人领取了逾期交房赔偿款，且在载明“…至此，重庆西大房地产开发有限公司不再承担所有涉及交房的其他责任”之领条上签名，此意思表示明确，应系双方对逾期交房违约责任的变更，故对上诉人要求依据原合同约定支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。双方签订的合同种第十三条约定“…预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。因涉案工程尚未通过建设工程竣工验收合格，亦未能取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备到土地房屋部门办理产权登记的条件，其逾期办证违约金的起算时间点不能确定，故上诉人要求支付逾期办证违约金之诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人之上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4574元，由上诉人刘冬英、付作锋负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  杨继伟审判员  黄文革二〇二〇年三月十日书记员  魏椿林