江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10399号上诉人（原审原告）：南京海之缘金属微丝有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道麒麟纬五路。法定代表人：贾莉俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏春西，江苏天哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京凯铂睿机械制造有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道工业集中区天和路。法定代表人：张凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：张桂芳，该公司员工。委托诉讼代理人:姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊宗，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京海之缘金属微丝有限公司（以下简称海之缘公司）因与被上诉人南京凯铂睿机械制造有限公司（以下简称凯铂睿公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海之缘公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院错误认定双方于2014年4月1日签订的合同为有期限合同。案涉《厂房出租合同》约定：“出租期限自2014年5月1日起至政府或开发商拆迁为止”，故此约定仅是约定了租赁起始时间，而无明确的终止时间，且拆迁何时发生、是否能发生都不是合同当事人能确定的，应视为租期约定不明的不定期租赁合同。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求依法应当支持。2.案涉A区土地一审法院认定双方构成租赁法律关系错误。在办理企业登记时，贾莉俊单方面承诺将A区土地无偿租赁给拟登记企业使用，该承诺是单方行为，双方未达成租赁该土地的约定。被上诉人使用该地块系上诉人无偿赠与使用，根据我国婚姻法的规定，已婚子女在接受父母赠与时，没有明确是赠与给夫妻哪一方，视为对夫妻双方的赠与。现因张凯与赵璇婚姻关系已解除，赵璇亦退出凯铂睿公司，不在是该公司的股东，权利人不愿意再将该土地无偿提供给凯铂睿公司使用，完全符合法律规定。二、一审法院适用法律错误。1.贾莉俊因被上诉人系其女儿和女婿开办的公司，将房屋以明显低于市场价租赁给被上诉人使用，现张凯与赵璇婚姻关系已解除，赵璇亦退出凯铂睿公司，故要求在张凯与赵璇婚姻关系解除之后到实际交还房屋期间按市场价支付租金，有事实和法律依据，一审法院应予支持。2.被上诉人在A地块的自建部分属不动产上的添附，因该添附没有合法手续，没有规划部门任何的审批手续，属非法建筑，依法应当予以拆除。上诉人法定代表人的女儿赵璇原系被上诉人的股东，且与被上诉人法定代表人张凯系夫妻关系，上诉人基于该背景将A区无偿以租赁形式提供给被上诉人使用，名义上是租赁合同，实质上属于赠与，一审法院以上诉人未能提供证据加以证明为由不予支持，属于不当分配举证担责任。3.一审法院认为2014年签订的《厂房租赁合同》中涉及有效和无效两个部分，且这两部分完全独立存在，既然认定部分无效且两部分独立存在，应当依法对无效部分进行单独处理，依法判决返还恢复原状。一审判决一方面认定A区租赁合同无效，一方面允许被上诉人对A区的违法建筑可以继续无偿使用，用判决的形式将违法建筑合法化，支持被上诉人无偿占有他人财产。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。凯铂睿公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案租赁合同系双方意思表示，合法有效，不存在解除事由。二、被上诉人搭建的建筑物，上诉人是知情的，且被上诉人已经履行了相关合法手续，没有任何部门认定该建筑物系违法建筑。三、双方租赁关系与上诉人法定代表人贾莉俊女儿的夫妻关系无必然联系。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。海之缘公司向一审法院起诉请求：1.凯铂睿公司返还江宁区厂房A区[土地使用权号：宁江国用（2006）第00171号]，并按照249600元/年的标准支付自起诉之日起占有使用费直至返还之日止；2.解除海之缘公司、凯铂睿公司双方关于B区的租赁合同中的有规划许可证的第1、2层1400平方米房屋的部分，凯铂睿公司返还该1400平方米房屋，并自合同解除之日起按照26元/平方·天的标准支付占有使用费直至实际返还之日止；3.确认海之缘公司、凯铂睿公司双方关于B区的租赁合同中的钢结构720平方米、简易房100平方米的租赁合同无效，返还上述钢结构、简易房，并自起诉之日起按照255840元/年的标准支付钢结构、简易房的占有使用费直至返还之日止；4.判令凯铂睿公司拆除800平方米的自建房，返还所占用的土地。一审法院认定事实：凯铂睿公司成立于2010年1月22日，股东为张凯、赵璇、邢沫三人。其中，赵璇系海之缘公司法定代表人贾莉俊之女，赵璇与凯铂睿公司法定代表人张凯原系夫妻关系（2012年6月结婚，2017年6月离婚）。2010年1月20日，海之缘公司与凯铂睿公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：海之缘公司在麒麟工业园有1000㎡厂房租赁给凯铂睿公司生产之用，无偿租用。审理中，海之缘公司对《厂房租赁合同》的真实性认可，其中的租赁标的就是2014年4月1日《厂房出租合同》中的A区，但该合同是给凯铂睿公司办理工商营业执照及税务证件用的，并非双方的真实厂房租赁的意思表示。凯铂睿公司对海之缘公司所称该合同是用于办理工商营业执照及税务证件，并非双方的真实厂房租赁的意思表示的内容不予认可。2014年4月1日，海之缘公司（出租方、甲方)与凯铂睿公司（承租方、乙方）签订《厂房出租合同》一份。约定，甲、乙双方经过认真友好的协商洽谈，现就甲方位于江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼租赁给乙方生产经营使用并达成协议如下：一、情况说明：2010年1月乙方在甲方麒麟工业园天和路21号注册了营业执照，并在甲方空地上盖建了800厂房（属未批准建），自交房产税。甲方自有土地5亩，厂房钢筋砖结构三层2100平方，钢结构一层720平方，简易房200平方，门卫33.6平方，自交房产税和土地税。现乙方用一部分A区（凯铂睿自建房，第三层700平方，简易房100平方）即将搬走的永能公司现用一部分为B区（第一，二层1400平方，钢结构720平方，简易房100平方）。自2010年A区一直给凯铂睿使用，海之缘未收过钱，并交纳土地税和房产税，凯铂睿更换了厂门花1.3万元，围墙1万元。永能公司现用的B区4月30号到期，乙方为了扩大生产要全部的B区。二、甲方出租面积B区以及围墙水泥路水电设施等。三、出租期限：自2014年5月1日起至政府或开发商拆迁为止。四、租金：20万元/年（贰拾万元整）含房产税和土地税。五、租金支付方式：现金。六、租金支付时间：每年的4月15日前和10月15日前分两次付清，乙方不得以任何理由推迟和拒付。七、其他约定:1、房屋租赁期间应产生经营活动所产生的税收，债权债务、安全事故、民事纠纷等一切事宜均与甲方无关，由乙方承担。2、房屋租赁期间应生产经营所产生的煤气费、水电费、电话费、电视费、网络费、环境卫生费以及治安费等均由乙方自行承担。3、租赁期间乙方因生产、生活需要，需增加电容量和扩建厂房或厂棚所产生的费用均由乙方自行投资。4、租赁期间办公楼或厂房以及围墙等因年久漏雨或倒塌，维修所产生的费用由甲方承担。（按实际告知）。5、租赁期间甲方需协调好自身历史遗留问题，不得以任何理由和因素干扰乙方的正常生产经营。6、租赁期间如遇政府或正常合法程序审批的拆迁，属于甲方投资的部分补偿归甲方所有，属于乙方投资的部分补偿归乙方所有。7、租赁期间未经甲方同意，房屋不得随意变动。8、租赁期间未经甲方同意，不得将房屋出租给第三方。一审法院另查明，海之缘公司就案涉合同拥有座落于江宁区的国有工业用地3330.7㎡[宁江国用（2006）第00171号]。2006年11月10日，海之缘公司取得案涉三层2100平方米房屋的建设工程规划许可证。案涉合同中的其他房屋无建设工程规划许可证。案涉厂区四周有墙体、围墙封闭，只有一个大门进出。一审审理中，海之缘公司法定代表人贾莉俊陈述，案涉的三层2100平方米房屋建成于2006年，有建设工程规划许可证。该三层楼东边的720平方米钢结构房屋建成于2008年底，有报批手续。实际上就该三层楼和钢结构房屋，其公司一开始就将规划要点、设计图纸都报给了建设局、规划局、建工局，上述行政机关也是认可的，只是其公司在实际建设时先领取了三层楼的建设工程规划许可证，钢结构房屋没有及时办理建设工程规划许可证，但上述行政机关也是认可该钢结构房屋建设的。关于200平方米简易房和门卫建成于2006年，均是其公司进行上述工程建设时所搭建的房屋，后来没有拆除，是合法建筑。为此，其提供南京市江宁区建设局2005年11月30日的《麒麟镇工业集中区经一南路东侧地块规划设计要点》（编号CZM2005-144）。凯铂睿公司的800平方米自建房是2010年建成的。凯铂睿公司认可贾莉俊的以上陈述内容。一、针对A区，海之缘公司、凯铂睿公司之间为何种法律关系？一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，海之缘公司、凯铂睿公司就A区签订的《厂房租赁合同》约定，海之缘公司A区租赁给凯铂睿公司生产之用，无偿租用。凯铂睿公司为此更换了海之缘公司的厂门花了1.3万元，围墙1万元。故，从海之缘公司、凯铂睿公司的意思表示来看，双方就A区形成租赁合同关系。海之缘公司虽辩称该合同是给凯铂睿公司办理工商营业执照及税务证件之用，并非双方的真实厂房租赁的意思表示，凯铂睿公司一直无偿使用A区系借用关系，但海之缘公司对此未能提供证据加以证明，且凯铂睿公司亦不予认可，故一审法院对海之缘公司的该辩称意见不予采纳。二、《厂房出租合同》的出租标的是否包含A区？一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，海之缘公司、凯铂睿公司签订的《厂房出租合同》约定，双方是经过认真友好协商洽谈后就海之缘公司位于江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼租赁给凯铂睿公司生产经营使用达成该合同，该合同相关条款的内容亦载明江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼包括A区和B区，且该合同签订后双方一直是就A区和B区一并行使权利、履行义务。故，按照该合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来看，《厂房出租合同》的出租标的应当包含A区。海之缘公司辩称《厂房出租合同》的出租标的并不包含A区，与事实不符，于法无据，一审法院不予支持。三、《厂房出租合同》是否存在部分无效部分有效的情形？就无效部分是否应当返还，有效部分是否应当解除？一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，除2100平方米的三层钢筋砖结构厂房有合法建造手续外，其余720平方米的一层钢结构、200平方米的简易房和33.6平方米的门卫无合法建造手续，故《厂房出租合同》中就有合法建造手续的房屋设立的租赁为有效，就无合法建造手续的房屋设立的租赁为无效。针对租赁房屋因部分系违法建筑导致合同部分无效情况下租赁合同是否解除的问题，应当结合违法部分所占的比例、租赁用途、建筑物主要功能、违法部分对合法部分的依附程度以及能否实现合同目的等因素，依据诚实信用原则综合考量。本案中，凯铂睿公司租赁的标的物中合法建筑所占比例为主要部分，违法部分对合法部分的依附程度较高，如果因部分无效返还亦将严重影响凯铂睿公司合同目的的实现。现凯铂睿公司亦不同意海之缘公司的诉讼请求。故，案涉《厂房出租合同》虽存在部分无效的情形，但结合上述因素综合考量后该《厂房出租合同》不应予以解除。海之缘公司认为案涉租赁合同期限不能确定，而案涉租赁合同对于出租期限已有明确约定，故海之缘公司的该项主张无事实依据，一审法院不予采纳。海之缘公司认为本案应适用情势变更原则，并不符合法律规定，一审法院亦不予采纳。因此，海之缘公司要求确认合同部分无效并返还，解除合法部分的合同，无事实与法律依据，一审法院不予支持。但，对于租赁期限超过二十年的，超过部分无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百二十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回南京海之缘金属微丝有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京海之缘金属微丝有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，被上诉人支付的租赁费至2020年4月30日。对于上诉人一审起诉时间，经查：海之缘公司于2018年10月25日向一审法院起诉，一审法院于2018年10月26日立案，海之缘公司于2018年10月29日预缴案件受理费，一审法院于2018年10月31日向凯铂睿公司邮寄送达起诉状等材料，邮递单网络查询显示2018年11月1日本人签收。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人海之缘公司与被上诉人凯铂睿公司分别就案涉土地上的厂房签订过两份厂房租赁合同。关于第一份租赁合同，系双方对A区厂房无偿租用的约定，该合同内容较为简单，既未约定租赁期限，亦无相关权利义务，故该合同实际系借用合同。关于第二份租赁合同，双方在合同第一条情况说明中载明了厂房租赁的背景，表明A区厂房一直给被上诉人使用，上诉人未收取费用的事实，并在第二条中约定“甲方出租面积B区以及围墙水泥路水电设施等”，故依据通常字面意思的理解，该合同应系对B区厂房的租赁约定。被上诉人虽主张该合同内容包含了A区的面积，但未提供证据证明，且与合同第一、第二条约定内容的通常理解不符，本院不予采纳。综上，本院认定双方于2014年4月1日签订的《厂房出租合同》仅系对B区厂房租赁内容的约定，双方之间存在A区厂房的借用关系及B区厂房的租赁合同关系。关于A区厂房的借用关系。因双方约定A区厂房为无偿借用，且未约定借用时间，故上诉人作为出借人可以随时收回房屋，现上诉人起诉要求被上诉人返还A区厂房并自起诉之日起计算厂房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被上诉人拒不返还A区厂房，应当按市场价格支付占有费用，但上诉人对于市场价格的举证并不充分，上诉人要求按每年249600元的标准计算A区的占有使用费用，本院不予采纳。根据双方2014年4月1日《厂房出租合同》中对A区厂房情况的描述，A区厂房应当包含钢筋砖结构厂房第三层700平方米、简易房100平方米及凯铂睿公司自建房部分。因自建房部分系经上诉人同意后由被上诉人出资建设，故被上诉人无需支付该部分房屋的占有使用费用。对于其他钢筋砖结构厂房700平方米及100平方米简易房，本院参照B区厂房租赁合同中约定的租赁费用及本案实际情况，酌定被上诉人自收到起诉状副本第二日即2018年11月2日起按每年71000元的标准支付占有使用费至实际返还之日止。关于B区厂房租赁合同。根据2014年4月1日《厂房出租合同》的约定，B区厂房应当包含钢筋砖结构厂房第一、二层1400平方米及钢结构720平方米、简易房100平方米、门卫房33.6平方米。因钢结构简易房和门卫房无建设工程规划许可证，上诉人亦未提供其他合法建设手续，故该《厂房出租合同》中无合法建设手续的部分无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故海之缘起诉要求凯铂睿公司返还钢结构厂房及简易房，符合法律规定。对于合同有效部分，因双方约定的租赁期限为2014年5月1日起至政府或开发商拆迁为止，现并无证据证明案涉地块已经确定拆迁时间，故双方约定的租赁期限并不明确。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人对租赁期限约定不明，且无法按合同法第六十一条的规定予以确定，故案涉合同有效部分应当视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。上诉人海之缘公司起诉要求解除其与被上诉人之间关于B区的租赁合同，符合法律规定，故对B区《厂房出租合同》中的有效部分，本院认定自被上诉人收到起诉状副本之日即2018年11月1日解除。租赁合同解除后，承租人应当返还承租的房屋，逾期返还的，应当支付占有使用费用。关于占有使用费的标准，上诉人要求对无效部分厂房按26元/平方米/天、有效部分厂房按255840元/年的标准计算房屋占有使用费，因其提供的证据并不充分，本院不予采信。考虑到B区厂房租赁合同有效部分及部分确认无效后，全部租赁房屋均应予以返还，且双方亦系一并约定的租赁费用，故本院参照合同约定的标准对B区厂房返还前的租金及占有使用费一并予以计算。现被上诉人实际已经支付租赁费用至2020年4月30日，故被上诉人无需再支付合同解除后的占有使用费。如被上诉人在2020年4月30日后仍未返还厂房，相应的占有使用费，上诉人可另行主张。关于被上诉人自建的800平方米厂房。因该厂房系被上诉人于借用的A区土地上建设，虽在建设时经上诉人同意，但并无合法的建设手续，且该厂房的建设目的亦系被上诉人自身经营所需，故上诉人在不同意利用的情况下，有权要求被上诉人在返还其他厂房时予以拆除。故上诉人起诉要求拆除该被上诉人自建房，返还所占有的土地，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，上诉人海之缘公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18080号民事判决；二、上诉人南京海之缘金属微丝有限公司与被上诉人南京凯铂睿机械制造有限公司于2014年4月1日签订的《厂房出租合同》中，涉及B区无合法建设手续厂房的部分无效，其余有效部分于2018年11月1日解除；三、被上诉人南京凯铂睿机械制造有限公司于本判决生效之日起一个月内将其承租的案涉B区厂房、钢结构、简易房返还给上诉人南京海之缘金属微丝有限公司；四、被上诉人南京凯铂睿机械制造有限公司于本判决生效之日起一个月内向上诉人南京海之缘金属微丝有限公司返还案涉A区厂房，拆除其于A区的800平方米自建房，并自2018年11月2日起按每年71000元的标准支付占有使用费至实际返还之日止；五、驳回上诉人南京海之缘金属微丝有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各80元，均由南京凯铂睿机械制造有限负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年三月三日书记员  孙雪松