江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4625号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏唐木一品木业有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区友谊北路300号（东方国际轻纺城J幢8号）。法定代表人：潘秀美，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄忠飞，北京大成（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡金卫星实业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇杨市润杨工业集中区。法定代表人：唐冠玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈妍，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓华，江苏神阙律师事务所律师。上诉人江苏唐木一品木业有限公司（以下简称唐木一品公司）因与被上诉人无锡金卫星实业有限公司（以下简称金卫星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐木一品公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求，驳回金卫星公司的一审反诉请求。事实和理由：1.转租行为已经金卫星公司同意，一审法院以转租未经同意认定其违约并解除合同属于认定事实和适用法律错误。合同虽然约定转租需要金卫星公司书面同意，但实际在履行过程中，其转租行为已得到金卫星公司的充分认可。（1）金卫星公司法定代表人唐冠玉在2018年10月8日与其一方的聊天记录中要求其“你租户那边要沟通好……否则处罚起来你和他们都是损失……”，可以证明金卫星公司在2018年10月8日前对其的转租行为是明知且同意的。另双方在微信聊天中共同处理其他租户的消防检查问题，也说明转租行为得到充分认可。（2）一审法院认定至少有部分转租行为得到认可，但未查清具体哪些转租行为得到认可。实际上金卫星公司已充分认可其在2018年10月8日前的转租行为。（3）转租行为以事实上的认可（包括口头、微信以及其他沟通方式、对方要求对部分房屋转租等）改变了原合同中对转租需书面同意的约定。（4）根据行业特点，转租行为是其的商业价值来源，在实际履行合同过程中，其明确告知金卫星公司其进行了转租，但金卫星公司未要求其提供书面同意要求，视为对权利的放弃或合同履行的变更，且至2018年12月4日金卫星公司发函给其时也未以“转租未经其书面同意”为由解除合同。金卫星公司在回函中未涉及转租问题的违约。综上，在金卫星公司已认可其转租行为的情况下，再以转租行为未取得书面同意认为其违约是违反事实、行为惯例及诚实信用原则的。2.其对租金的支付未达到根本违约，金卫星公司无权解除合同。（1）根据合同及免租期约定，其租金已交至2019年1月15日，并在2019年1月4日提起本案诉讼，且在金卫星公司于2018年12月14日无故单方解除合同后，其对权利进行了救济。一审法院认定其逾期交付租金达2个月并因此解除合同属于认定事实和适用法律错误。（2）金卫星公司在2018年12月4日的《关于转租和消防申请书的回复函》中也未提出其存在租金违约，要求解除合同。该复函中并未提及因其存在违约行为而要求解除合同，只是涉及签订合同问题而解除合同，该解除于法无据。（3）按合同约定需在2018年6月1日前支付第一期租金，实际上其对第一期余下的租金于2018年6月10日和2018年9月11日予以了履行。根据合同法规定，一方延迟履行致合同目的无法实现的才可以解除合同。本案租赁期长，租赁合同属于继续性履行合同，且在实际履行中金卫星公司为将租赁场所的设备清空造成其对房屋的使用受限，其对租金的交付也享有抗辩权，故一审法院以其交付租金逾期2个月为由解除合同于法无据。即使其逾期交付租金，金卫星公司也应催告租金交付，但却从未催告，其在2018年9月11日自动履行后，金卫星公司也接受了逾期交付的租金。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案合同解除的条件均不满足。（4）其在2018年6月10日前支付了租金和保证金，并在9月10日对拖欠第一期租金的违约行为进行了补救，其仅属于一般违约，且也得到了纠正，出租人的合同目的得以实现，不应认定为根本性违约。另保证金的用途就是针对逾期租金的扣除。（5）根据金卫星公司的解除权，其提前诉讼要求继续履行的权利救济于法有据。另由于金卫星公司拒不配合其消防申报，造成其对租赁物使用受到影响，其有权中止合同，拒交余下租金的抗辩符合法律规定。3.金卫星公司拒绝配合其办理消防手续，违反了合同第8.1条的约定。一审认定其提供的证据不足以证明金卫星公司违反了合同义务，属于认定事实错误。一审认定消防验收义务责任在其，但验收的前提是资料准备和申报，金卫星公司拒不将相关材料交付给其造成其对租赁物无法商业使用。从双方沟通的过程和事实可以证明金卫星公司存在违约行为。4.一审法院未审查合同中止的法律后果。基于金卫星公司的违约行为，其于2018年12月27日在再三交涉无果的基础上，为维护自身合法权益，中止合同的履行。合同中止后，应适用合同法相应法律规定，金卫星公司无权收取合同中止期间的租金。金卫星公司答辩称：1.双方合同明确约定唐木一品公司如需要转租，需经其书面同意，但唐木一品公司将厂房转租给12户次承租人，没有一个履行了书面手续，也没有任何证据证明其有口头同意转租的意思表示。唐木一品公司已构成严重违约。虽然微信聊天记录中显示其法定代表人有知晓转租的事实，在聊天记录中也显示其法定代表人要求唐木一品公司处理好转租事宜，并要求次承租人搬迁。聊天记录中明确了其对唐木一品公司的转租不认可。2.关于租金支付，合同明确约定了租金支付期限，但唐木一品公司未按期支付。其在合同履行过程中并无违约行为，唐木一品公司不享有延期支付租金的抗辩权。3.关于消防手续，其交付的租赁厂房有合法的所有权证。在取得所有权证时，已经过一次消防验收。唐木一品公司所要求的消防手续是基于其违法转租后次承租人经营所需的消防手续。因唐木一品公司未经其同意转租，其完全有理由不予配合办理消防手续。双方在合同中也未约定其消防验收的义务，其不存在违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐木一品公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令金卫星公司继续履行双方于2018年4月1日签订的《厂房租赁合同书》；2.判令诉讼费由金卫星公司承担。事实及理由：唐木一品公司与金卫星公司于2018年4月1日签订《厂房租赁合同书》，在合同履行过程中，金卫星公司未履行合同约定的消防义务，于2018年12月14日无故终止合同。现要求金卫星公司继续履行合同义务。金卫星公司一审辩称，金卫星公司并未拒绝配合唐木一品公司进行消防验收，是唐木一品公司违法转租在前，金卫星公司要求唐木一品公司解决好违法转租事宜后再配合办理消防验收，但唐木一品公司一直未纠正违法转租的错误行为。唐木一品公司未按合同约定支付租金、未经金卫星公司同意非法转租，双方的租赁合同因唐木一品公司严重违约已无法实现合同目的，故不同意继续履行，请求驳回唐木一品公司的诉请。金卫星公司并以此提起反诉请求：1.判令双方于2018年4月1日签订的《厂房租赁合同书》解除，要求唐木一品公司立即迁出租赁房屋；2.判令唐木一品公司按年租金131.75万元支付至法院确定合同解除之日止的租金，并按年租金131.75万元的两倍支付自合同解除之日至唐木一品公司实际搬迁之日止的房屋使用费；3.本案本诉费、反诉费均由唐木一品公司承担。唐木一品公司针对金卫星公司的反诉辩称，该合同应继续履行，金卫星公司拒不提供消防材料、未履行合同约定的消防义务，唐木一品公司2018年12月27日中止合同的通知已经生效，金卫星公司无权要求唐木一品公司支付房租或实际使用费。租赁合同第14条显失公平，如果法院判决解除合同唐木一品公司同意按原租金标准支付房屋占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实并无争议：坐落于无锡市惠山区钱桥街道舜新路168号（以下简称舜新路168号）的房屋为金卫星公司所有。2018年4月1日，金卫星公司与唐木一品公司签订《厂房租赁合同书》1份，将舜新路168号的部分厂房出租给唐木一品公司使用，租赁面积8500平方米。合同约定：租赁物的功能为加工、仓储，如唐木一品公司需转变使用功能，须经金卫星公司书面同意；租赁期限为3年，即从2018年6月1日起至2021年5月31日止；在本出租合同生效之日起15日内，金卫星公司将租赁物按现状交付唐木一品公司使用，且唐木一品公司同意按租赁物及设施的现状承租；租金为155元／平方米／年，即年租金131.75万元（不含税价）；唐木一品公司应于合同签订之前支付订金5万元；租赁保证金20万元，租赁期限届满，在唐木一品公司已向金卫星公司交清了全部应付的租金、及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向金卫星公司交换承租的租赁物等合同约定责任后15日内，金卫星公司将向唐木一品公司无条件退还租赁保证金；租金半年支付一次，先付后用；首次租金在签订合同后，甲方腾空租赁物后支付完毕（扣除订金5万元，再支付60.875万元），之后唐木一品公司每年4月30日前向金卫星公司支付租金；唐木一品公司在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及有关制度，积极配合金卫星公司做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由唐木一品公司承担；唐木一品公司应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途；租赁物内确因维修等事物需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须消防主管部门批准；唐木一品公司应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，金卫星公司有权于双方同意的合理时间内检查租赁物内的防火安全，但应事先给唐木一品公司书面通知，唐木一品公司不得无理拒绝或延迟给予同意；经金卫星公司书面同意后，唐木一品公司方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由唐木一品公司负责，包括向转租户收取租金等；在租赁期限内，若遇唐木一品公司欠交租金超过2个月，金卫星公司在书面通知唐木一品公司交纳欠款之日起5日内，唐木一品公司未支付有关款项，金卫星公司有权停止唐木一品公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于唐木一品公司及受转租户的损失）由唐木一品公司全部承担；若遇唐木一品公司欠交租金超过2个月，金卫星公司有权提前解除本合同；本合同提前终止或有效期届满，金卫星公司、唐木一品公司未达成续租协议的，唐木一品公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还金卫星公司。唐木一品公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向金卫星公司加倍支付租金，但金卫星公司有权书面通知唐木一品公司其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该合同由卫齐萍代表金卫星公司签字、由黄仁平代表唐木一品公司签字。合同签订后，唐木一品公司合计支付租金658750元、保证金20万元（其中2018年3月30日支付订金5万元，2018年5月4日支付保证金20万元，2018年6月6日支付租金10万元，2018年6月11日支付租金30万元，2018年9月10日支付租金208750元）。2018年7月1日起，唐木一品公司将其租用的厂房先后转租给12个次承租人，转租用途涉及建材、仓储、汽车修理等。2018年12月10日，唐木一品公司向金卫星公司发出《消防申请同意书》和《转租申请书》各1份。《消防申请同意书》内容为：因需要消防申报，要求金卫星公司在收到申请书后三日内提供土建施工许可证等材料。《转租申请书》内容为：唐木一品公司需要转租厂房，金卫星公司曾口头同意，现补上书面申请，要求金卫星公司收到申请后三日内给予回复，否则视为同意。2018年12月14日，金卫星公司针对上述两份函件回函，表示：2018年4月1日的《厂房租赁合同书》是唐木一品公司采用不正当手法而形成，金卫星公司决定立即终止合同，要求唐木一品公司在10天内搬走所有物品。2018年12月18日，唐木一品公司又向金卫星公司发出《函》1份，要求金卫星公司履行合同义务，在收函后5日内提供相关消防材料。2018年12月20日，金卫星公司回函，表示2018年4月1日的《厂房租赁合同书》是唐木一品公司采用不正当手法而形成，双方协商后重新签订合同，但唐木一品公司未按承诺提交新合同，不遵守诚信原则，故要求终止原厂房租赁合同，要求唐木一品公司在10天内至金卫星公司协商相关事宜。2018年12月27日，唐木一品公司发出《函》1份，表示因金卫星公司未按2018年12月18日函件要求提供消防材料，严重违反合同约定，为避免扩大损失，决定中止合同的履行。2019年2月19日，金卫星公司向一审法院提起诉讼。2019年3月7日，金卫星公司提起反诉，反诉状于2019年3月13日送达唐木一品公司。案涉租赁物现仍由唐木一品公司占有使用。一审庭审中，唐木一品公司与金卫星公司均同意唐木一品公司支付的20万元保证金抵扣应付租金。双方的争议焦点为：唐木一品公司与金卫星公司是哪一方存在违约行为？是金卫星公司未按照合同约定履行消防义务，还是唐木一品公司未按照合同约定支付租金或者擅自进行转租？1.关于消防义务。唐木一品公司主张：根据合同约定，唐木一品公司只是配合金卫星公司做好消防工作，消防的申报和许可义务应由金卫星公司承担；金卫星公司对唐木一品公司配合消防的要求予以认可，但未实际行为。针对其主张，唐木一品公司提供了唐木一品公司总经理潘金通与金卫星公司法定代表人唐冠玉的微信聊天记录1份。金卫星公司对微信聊天记录的真实性没有异议，但是表示其一直同意配合办理消防手续，只是唐木一品公司未经同意非法转租给多人，增加了出租厂房的不安全性，金卫星公司要求唐木一品公司首先处理好拖欠租金和违法转租事宜后才能办理相关手续。一审中，法院至无锡市惠山区消防大队进行了调查1份。消防大队工作人员表示：建设工程扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，需进行消防验收。本案承租人改变了房屋结构和使用性质，必须办理消防验收手续，由实际使用的承租人根据其使用性质向消防部门提出申请，出租人配合提交相关材料。一审法院认为，综合《厂房租赁合同书》第八条“防火安全”条款的全部内容及法院调查结果，唐木一品公司应为案涉租赁物的主要消防安全责任人。唐木一品公司提交的微信聊天记录内容中唐冠玉并未有过拒绝配合消防验收的意思表示，唐木一品公司主张金卫星公司拒绝履行消防义务证据不足，对其主张法院不予采信，无法认定金卫星公司存在违约行为。2.关于逾期支付租金。金卫星公司主张双方合同约定第一期租金（2018年6月1日至2018年11月30日）应在2018年5月7日支付完毕，但是唐木一品公司在2018年9月10日才付清。另外根据合同约定租金半年支付一次，先付后用，故在2018年12月1日之前唐木一品公司应当支付第二期租金，但是至今未付。针对其主张，金卫星公司提供了2018年5月7日拍摄的视频一段及照片3张，以证明2018年5月7日已经腾空厂房交付给唐木一品公司使用。唐木一品公司对视频及照片的真实性予以认可，但表示视频内容不能确定是涉案厂房，潘金通与唐冠玉2018年8月20日的聊天记录证明案涉房屋还有机械留置，虽然交房但并未完全腾空设备，唐木一品公司对房屋的使用受限。唐木一品公司则主张2018年6月1日金卫星公司交付了租赁物，但是没有腾空里面的机器。合同存在45天免租期，唐木一品公司已支付了截至2019年1月15日的租金。针对其主张，唐木一品公司提供了如下证据：1.2018年9月7日交接手续1张、照片22张，证明2018年9月7日金卫星公司才完成租赁物的交付。2.其所持有的《厂房租赁合同书》原件1份，该合同“第二条租赁期限”处有手写“本合同免租期为45天，即2018年6月1日至2018年7月15号，戈俊伟”字样。该段内容系合同签订几天后，金卫星公司员工戈俊伟所写，金卫星公司所持《厂房租赁合同书》中并无上述字样。3.无锡金卫星新能源科技有限公司工商信息一份，戈俊伟为该公司监事。金卫星公司表示，对唐木一品公司提供的交接手续、照片真实性不予认可，认为书面交接手续系唐木一品公司单方制作，签字的交接双方当事人均不是金卫星公司员工。照片反映的是唐木一品公司对租赁物改造的过程，无法证明是双方在交接。唐木一品公司在2018年7月就进行了转租，也表明其陈述的2018年9月7日交接不是事实。对免租期不予认可，其在收到本案应诉材料后才发现唐木一品公司的合同有添注内容，戈俊伟并没有得到公司的授权，无权承诺相关合同事项。对无锡金卫星新能源科技有限公司的工商信息没有异议，该公司与金卫星公司是关联企业，但戈俊伟并非公司高管，没有领导职务，仅在对外租赁事宜中做一些沟通、联络等事务性工作，并非合同授权代表，对合同事项没有决定权。一审庭审中戈俊伟到庭作证，其陈述其在金卫星公司负责后勤杂务，《厂房租赁合同书》签订之前其与黄仁平联系过两三次，主要谈论厂房租赁面积及价格等。唐木一品公司合同中第二条处手写添注部分系该合同签订后黄仁平找他所写，添注之后其并未向金卫星公司说明作了添注。一审法院认为，唐木一品公司对交接手续中交接双方签字人员的身份无法进行说明，签字人身份无法确认，对唐木一品公司提供的交接手续和照片法院不予采信。双方在《厂房租赁合同书》第三条“租赁物的交付”条款中明确约定：“金卫星公司将租赁物按现状交付唐木一品公司使用，且唐木一品公司同意按租赁物及设施的现状承租”。唐木一品公司确认2018年6月1日租赁物已经交付，且2018年7月、8月唐木一品公司已将案涉租赁物转租给多人，应当认定2018年6月1日金卫星公司已经完成交付手续，唐木一品公司应当在2018年6月1日付清第一期租金658750元。唐木一品公司实际至2018年9月10日才付清第一期租金，已经构成违约。关于免租期，法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。戈俊伟为金卫星公司员工，且是厂房租赁合同签订的联系人，唐木一品公司与金卫星公司签订《厂房租赁合同》时除双方签字代表人员外唯一在场人员，唐木一品公司有理由相信其具有代理权，其在《厂房租赁合同书》上所作添注有效，应认定唐木一品公司租金已支付至2019年1月15日止。3.唐木一品公司转租有无经过金卫星公司同意。双方对唐木一品公司存在转租行为的事实并无争议。但是唐木一品公司主张其转租是经过金卫星公司同意的，其中黄帽子是在唐冠玉要求下进行转租，其余各家是口头跟金卫星公司联系同意过的。唐木一品公司并就此提供潘金通与唐冠玉微信聊天记录一份。金卫星公司对微信聊天记录的真实性没有异议，但是表示合同明确约定转租需经金卫星公司书面同意，唐木一品公司的违法转租没有一户经过书面同意，且微信聊天记录显示金卫星公司对唐木一品公司的转租一直提出异议，还曾明确要求唐木一品公司与转租户沟通好让转租户搬迁。一审法院认为，金卫星公司对唐木一品公司提供的微信聊天记录真实性并无异议，对该聊天记录内容法院予以采信。但是合同明确约定转租须经金卫星公司书面同意，现唐木一品公司未有金卫星公司书面同意转租的证据提供。且从微信聊天记录中仅能看出2018年8月金卫星公司对黄帽子等有同意转租的表示，对其余次承租人未有同意转租的意思表示，同时2018年10月8日的聊天记录中有要求次承租人搬迁的意思表示，故可以认定唐木一品公司至少有部分转租行为是未经金卫星公司同意的。综上，一审法院认为，唐木一品公司与金卫星公司签订的《厂房租赁合同书》未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。唐木一品公司主张金卫星公司未履行合同约定的消防义务，证据不足，对其要求继续履行合同的请求，法院不予支持。唐木一品公司欠交租金超过2个月，且未经金卫星公司书面同意将房屋转租多人，根据双方合同约定及法律规定，金卫星公司有权要求解除合同。唐木一品公司应及时返还案涉租赁物，并按年租金131.75万元支付自2019年1月16日起至合同解除之日止的租金、支付自合同解除次日起至唐木一品公司实际搬迁之日止的房屋使用费。唐木一品公司之前支付的租赁保证金20万元可以用以抵扣以上费用。双方合同约定唐木一品公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向金卫星公司加倍支付租金，但现唐木一品公司逾期不迁离或不返还租赁物的行为尚未发生，加倍支付租金的适用前提尚未满足，对金卫星公司要求唐木一品公司双倍支付合同解除的房屋使用费的请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、解除唐木一品公司与金卫星公司于2018年4月1日签订的《厂房租赁合同书》；二、唐木一品公司于判决生效之日起30日内将无锡市惠山区钱桥街道舜新路168号的厂房返还金卫星公司；三、唐木一品公司于判决生效之日起30日内按131.75万元/年的标准向金卫星公司支付自2019年1月16日起至实际返还之日止的租金和使用费（该项金额中应扣除唐木一品公司已经支付的租赁保证金20万元）；四、驳回唐木一品公司的本诉请求；五、驳回金卫星公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16657.50元、反诉受理费13940元，合计30597.50元，由唐木一品公司负担23627.50元、金卫星公司负担6970元。二审对一审已查明的事实予以确认。二审补充查明：1.金卫星公司在一审举证的唐木一品公司转租的情况显示12个次承租人中，有5个次承租人转租系在2018年10月8日以后。唐木一品公司一审质证时对当时金卫星公司举证的转租情况的真实性未提出异议，只是认为转租行为是经过对方认可的。2.唐木一品公司一审举证的潘金通与唐冠玉的微信聊天记录中显示：（1）2018年8月20日，唐冠玉：“我觉得你把那个黄帽子安排下，克服困难，其他租户这几天用电什么，你好像也都没协助解决，你整理的怎么样了？”潘金通：“差不多了”。（2）2018年10月8日，潘金通：“唐总你好，这几天在无锡吗？我带着消防的图纸，与你沟通一下。”唐冠玉：“我不在无锡等过几天吧，你租户那边要沟通好，消防上压力非常大，最好能让他们先搬，否则处罚起来你和他们都是损失。”3.关于2018年12月27日唐木一品公司向金卫星公司发函后的租赁物使用情况，唐木一品公司表示大部分无法使用，只有对方认可的次承租人可以进去使用，其他不认可的都被赶走了，此后只有五六家次承租人在使用，其他都无法使用了。以上事实，有仓储租赁合同、微信聊天记录及当事人陈述等在一审和二审卷宗中在卷佐证。本案争议焦点为：一、金卫星公司是否有权解除租赁合同，唐木一品公司的转租行为及逾期支付租金的行为应如何认定；二、金卫星公司是否存在违约行为，如存在，唐木一品公司是否有权以此中止合同并拒付中止期间的租金。关于争议焦点一，本院认为：金卫星公司在2018年12月向唐木一品公司两次发函要求终止双方合同的理由均是认为案涉的《厂房租赁合同书》是唐木一品公司采用不正当手法形成，而在本案审理中其反诉请求系以唐木一品公司未按约支付租金及未经其同意非法转租为由要求判令解除双方的《厂房租赁合同书》，故本案应结合金卫星公司诉请所依据的事实和理由审查其是否有权解除双方的租赁合同。关于租金支付，双方对一审认定的租金应付及实付情况均未提出异议，本院对此予以确认。唐木一品公司按约应在2018年6月1日付清第一期租金658750元，而其实际至2018年9月10日才将第一期租金全部付清，在该租金支付上唐木一品公司确实存在违约的情况。但鉴于该租金实际已经支付，逾期时间也较短，并不存在经催告后在合理期限内仍未履行的情况，且双方后续也仍在继续履行租赁合同，故唐木一品公司该迟延履行的行为尚未构成根本违约，未导致合同目的无法实现。至于后期租金的给付，因金卫星公司在2018年12月即已向唐木一品公司表达了终止租赁关系的意思表示，双方就合同是否继续履行已产生争议，唐木一品公司未按照合同约定支付后续租金并不构成违约。因此，金卫星公司以唐木一品公司支付租金违约导致其无法实现合同目的为由要求解除合同依据不足，本院不予采纳。关于转租问题，双方在合同中已明确约定了转租需经金卫星公司的书面同意，但唐木一品公司实际在未有书面同意手续的情况下于2018年7月起即已开始陆续对外转租。虽从微信聊天记录可以反映金卫星公司2018年8月对黄帽子及已有的转租户有同意转租的表示，但在微信聊天记录中也反映2018年10月8日金卫星公司已提出让次承租人搬出的问题。而在此之后，唐木一品公司反而又进行了部分转租，引入了多个次承租人。对此后的这些转租行为目前并无证据证明已得到金卫星公司的同意。至于金卫星公司在2018年12月份的回函中虽未提到转租问题，但当时金卫星公司实际已在函件中表达了要解除租赁合同的意思表示，并不能以此推定金卫星公司已同意所有的转租。本案双方在合同中明确约定转租需经出租人书面同意实质体现了出租人对次承租人享有选择权，也体现了出租人并未完全放弃对租赁物的控制。在金卫星公司已因消防问题要求唐木一品公司协商前期次承租人搬迁的情况下，唐木一品公司反而未经金卫星公司同意又转租部分房屋，实质已破坏了双方之间的信任关系，明显减弱了出租人金卫星公司对于出租房屋的控制。合同法明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此，金卫星公司以唐木一品公司违法转租为由解除合同符合规定。关于争议焦点二，本院认为，双方租赁合同第8.1条仅是约定唐木一品公司在租赁期间需严格遵守相关消防规定，积极配合金卫星公司做好消防工作，否则产生的一切责任和损失由唐木一品公司承担。该条规定仅是针对承租人唐木一品公司的消防义务问题，并未明确约定金卫星公司的消防义务。同时合同第8.4条也明确约定了唐木一品公司应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全。关于金卫星公司需配合唐木一品公司办理消防手续的问题，实质在合同中并未明确约定，但结合一审向消防部门的调查情况、微信聊天记录中就消防问题的沟通情况以及金卫星公司的陈述，金卫星公司配合消防申报属于租赁合同的附随义务。从唐木一品公司举证的聊天记录可以反映双方就消防问题一直有沟通，金卫星公司在沟通中并未拒绝配合办理消防手续。但在唐木一品公司在2018年12月10日书面向金卫星公司发出要求具体配合提供的材料后，金卫星公司并未提供反而提出终止合同，此时可以反映金卫星公司已不再同意配合唐木一品公司的消防申报。目前并无证据可以反映金卫星公司当时终止合同的理由成立，故金卫星公司在该项配合义务的履行上确有不当。但案涉租赁物现仍由唐木一品公司占用，至今仍有其转租的次承租人在使用租赁物，可见即使金卫星公司未配合唐木一品公司消防申报，案涉租赁物实际仍具备使用价值，并非完全无法使用。双方在租赁合同中本身并未对承租人使用过程中需要的消防申报问题作出明确约定，故唐木一品公司仅以消防申报的配合问题就提出中止合同履行并拒付租金，依据不足，应不予支持。鉴于目前唐木一品公司也未对其因消防验收未通过的损失问题予以明确，且涉案租赁物亦一直存在被使用的情况，唐木一品公司也收取了次承租人的租金，故一审认定唐木一品公司仍需按照合同约定租金标准支付租金及合同解除后的占有使用费并无不当。综上，唐木一品公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决结果并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16657.5元，由上诉人唐木一品公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年三月二十三日书记员  蒋 懿