山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1805号 上诉人（原审被告）：周嘉禾，男，1964年6月26日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：刘玉龙，山东港杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁鑫，山东港杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏洁，女，1969年7月20日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：刘玉龙，山东港杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁鑫，山东港杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙世俊，男，1951年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市。 上诉人周嘉禾、苏洁与被上诉人孙世俊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 周嘉禾、苏洁上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的(2019)鲁0203民初1509号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判决认定双方签订的房屋买卖合同的有效性，却没有按照双方合同约定为依据作出作出判决，自相矛盾，适用法律错误。原判决适用合同法基本原则，应当首先适用排在诚实信用原则之前的是意思自治原则，即有约定从约定，无约定时才从法定。因为《房屋购买合同》中明确约定了，“逾期30日视为毁约，需赔偿违约责任共计人民币45万元，而乙方把房产无条件地同时归还甲方”，双方已经明确约定了违约的条件和结果，结果里只有一方承担违约责任且另一方返还房屋，没有约定一方有要求继续履行的权利。因此，原审法院应当按照意思自治原则，依照双方的约定进行裁判。2、解除合同并不是一方的要求，而是《房屋购买合同》中明确约定了允许解除合同的条款及其对任何一方不履行合同产生的法律后果和承担违约责任。《房屋购买合同》第五条的违约责任条款中任何一条违约责任都约定乙方把房产无条件地同时归还甲方。承担违约责任加返还房屋，这是两个平行的后果。也就是说不配合过户逾期30日就出现两个平行的后果，周嘉禾、苏洁赔偿违约金同时孙世俊返还房屋。3、周嘉禾擅自处置夫妻共同财产，苏洁不知情，周嘉禾代苏洁签署房屋买卖合同的行为属于无权代理，原审认定苏洁知情的证据不足，该证据形式不符合法律规定。苏洁此前一直在上海生活和工作，与周嘉禾均不在青岛，且房屋的相关手续一直由周嘉禾保管，因此，原审法院推定苏洁知情无任何依据。且苏洁的授权书写于两年前，当时为了应付周嘉禾的债主索债而写。授权书上也没有落款日期，根本不能确定该授权书写的时间，法院不能推定该授权书就是为了卖给孙世俊而写。周嘉禾在签合同时并没有该授权书的原件，而是拿着授权书照片的复印件签的合同，其完全不符合房屋买卖签订合同的条件。孙世俊的证人殷某并没有亲自给苏洁通过电话，更没有确认过通话相对方的身份，都是听周嘉禾转述就想当然的认定通话对方是苏洁，且孙世俊也没有确认通话对方的身份，因此，绝不能就此片面的认定苏洁知情。4、苏洁只有一套居住房屋，原审法院判决严重侵害了苏洁的合法权益。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或者发回重审。 孙世俊向一审法院起诉请求：1、判令周嘉禾、苏洁协助孙世俊将青岛市济阳路12号x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至孙世俊名下；2、诉讼费由周嘉禾、苏洁承担。 一审法院认定的事实：周嘉禾、苏洁于2004年8月20日登记结婚，涉案房屋登记在周嘉禾名下，登记时间为2013年12月20日。 2015年11月3日孙世俊与周嘉禾签订“房地产买卖契约”，约定：周嘉禾以92万元的价格将涉案房屋出售给孙世俊，2015年11月3日孙世俊支付房款82万元，剩余房款到2018年12月20日办理过户手续时，付清房款10万元，周嘉禾于当日将房屋交付给孙世俊，合同第七条约定，乙方（孙世俊）中途悔约，应书面通知甲方（周嘉禾）,甲方应在三日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的二日内将双倍定金及已付款返还给乙方，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之50%的违约金。任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。 合同签订后，孙世俊于2015年11月3日向周嘉禾支付房款82万元，周嘉禾向孙世俊出具了收到购房款82万元的收据，周嘉禾于收款当日向孙世俊交付了涉案房屋，孙世俊已对房屋装修入住至今。诉讼中周嘉禾、苏洁称涉案房屋系其唯一房屋，没有其他房产。 双方争议的主要焦点问题在于，苏洁对周嘉禾出售涉案房屋一事是否知情并同意，周嘉禾主张的合同解除能否成立。周嘉禾、苏洁辩称涉案房屋系其夫妻共同财产，周嘉禾未经苏洁同意，无权单独处分该房屋，苏洁对周嘉禾出售涉案房屋之事并不知情也未同意；另外根据孙世俊与周嘉禾签订的“房屋购买合同”约定，周嘉禾、苏洁逾期履行合同已构成根本违约，该合同应予解除，周嘉禾、苏洁可承担相应的违约责任，孙世俊应将房屋返还给周嘉禾、苏洁。对此，周嘉禾、苏洁提供了双方签订的“房屋购买合同”，该合同中约定的交易的房屋坐落、成交价格、付款方式与双方签订的“房地产买卖契约”约定内容一致，购买合同第五条违约责任中约定：(一)甲、乙双方合同签定后,若乙方（孙世俊）中途违约，应书面通知甲方（周嘉禾），但乙方需赔偿甲方违约赔偿金共计人民币450000元整(大写：肆拾伍万元整)，甲方应在五日内将乙方的已付款(不记利息)扣除乙方赔偿给甲方违约赔偿金人民币450000整(大写：肆拾伍万元整)后将剩余部分返还给乙方，同时乙方应无条件地将该房产归还甲方；若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起五日内应以乙方所付房款人民币820000元整(大写：捌拾贰万元整)及违约赔偿金450000元整(大写：肆拾伍万元整返还给乙方，乙方则将该房产无条件地同时归还甲方；(二)若甲方不能按双方约定日期内配合乙方过户，每逾期一日，应向乙方支付一百元罚金，逾期30日视为毁约，需赔偿违约责任共计人民币1270000元整(大写：壹佰贰拾柒万元整)，而乙方把房产无条件地同时归还甲方；(三)若乙方不能按规定支付房款，每逾期一日，应向甲方支付一百元罚金逾期30日视为毁约，甲方将乙方已付房款扣除违约赔偿金人民币450000元整(大写：肆拾伍万元整)后将剩余款项返还乙方，而乙方将该房产无条件地同时归还甲方；(四)该房地产性质为限价商品房，产权注册日为2013年12月20日，按现行法律规定自注册日起五年之后方可过户、若在此合同执行期间政策改变，应依新政策执行，合同继续履行，直至产权过户完成。甲乙双方均不需要承担违约责任。 孙世俊对该“购买合同”的真实没有异议，称该合同是为了防止周嘉禾违约，在双方签订的买卖契约的基础上补充签订的，两份合同中对出售的房屋、价款及付款方式的约定是一致的，只是增加了相应的违约责任，孙世俊对周嘉禾、苏洁以该合同欲证明的事实不予认可，孙世俊认为，合同的解除必须符合法律的规定，周嘉禾、苏洁作为违约方没有权利要求解除合同，孙世俊已在涉案房屋居住多年，现周嘉禾、苏洁单方要求解除合同违反了诚实信用原则。另外，孙世俊称周嘉禾出售涉案房屋时，苏洁是知情并同意的。对此孙世俊提供了一份印有苏洁身份证并由苏洁签署的代理书打印件并申请了证人殷某出庭作证。该代理书称：“本人同意卖出市北区济阳路12号x单元x户房屋一处限价商品房，因本人不能来签定（订）合同，由丈夫周嘉禾代理，签定（订）生效。本人签字：苏洁”庭审中周嘉禾称该代理书不是苏洁本人签署的，苏洁参加诉讼后表示该代理书是其本人所书写，但不是为了孙世俊与周嘉禾就涉案房屋买卖而写的，而是为了应对周嘉禾的债权人向周嘉禾追债，于2015年左右出具的该代理书，具体时间记不清了。证人殷某出庭作证称，周嘉禾与孙世俊通过其中介买卖的涉案房屋，当时告知周嘉禾与妻子一同来签订合同，签订合同时，周嘉禾表示其妻子在上海不能来，周嘉禾带着结婚证，并让其妻子传真身份证过来，并当场给其妻子打电话，告知其房屋出售价格、钱款如何支付以及违约后果等，周嘉禾的妻子当时即通过传真将其身份证和签署的代理书传过来，孙世俊与周嘉禾签完合同后，双方去银行取款支付了房款；2019年1月孙世俊向其询问房屋过户事宜，春节期间证人与周嘉禾联系，周嘉禾说家里人不同意，不想卖房子了。周嘉禾、苏洁认为证人陈述的有关苏洁的情况以及通过传真传来的文件来源，证人皆不知情，都是通过周嘉禾的陈述，证人自己猜测的，没有证明力。 一审法院认为，孙世俊与周嘉禾就涉案房屋签订了“房地产买卖契约”和“房屋购买合同”，该两份合同对于所出售房屋的坐落地址、成交价款、付款方式等主要内容是一致的，只是“购买合同”中对于违约责任作了进一步更加明确的约定，并非如周嘉禾所称对重要事项约定不明，该两份合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该两份合同均合法有效。双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。 周嘉禾、苏洁以涉案房屋系其夫妻共同财产，周嘉禾擅自处分该房屋，苏洁不知情也不同意为由拒绝履行协助办理房屋所有权转移登记义务，一审法院不予支持。因为：首先，周嘉禾、苏洁称除涉案房屋以外其没有其他房屋，但自该房屋出售至今，孙世俊已实际入住近四年之久，苏洁称其不知情，明显有悖常理；其次，苏洁自认孙世俊提供的“代理书”系其本人书写，在该代理书中苏洁已明确表示同意出售涉案房屋并由周嘉禾代理签订出售合同。由此可看出苏洁对出售涉案房屋的事实是清楚并同意的，现苏洁称其对出售涉案房屋的事实不清楚、不同意，明显与事实不符，诉讼中苏洁称该代理书是为应对周嘉禾的债权人而出具的，对此苏洁未提供证据，一审法院不予采信，周嘉禾在庭审中陈述该代理书不是苏洁本人签署亦明显与事实不符，其作了虚假陈述，根据苏洁对代理书内容的自认以及证人殷某的证词，完全可以证明周嘉禾与孙世俊就涉案房屋签订买卖合同，苏洁是知情并同意的。 周嘉禾认为其未协助孙世俊办理过户手续已超过30日，根据合同约定其可以承担违约责任而解除买卖合同，对此一审法院不予支持。根据合同法的规定，合同解除权是赋予守约方的，周嘉禾、苏洁作为违约方无权要求解除合同，根据法律规定，签订合同的目的在于保护交易的安全性，本案孙世俊已支付大部分房款，已经履行了合同约定的部分付款义务，且周嘉禾也已履行实际交付房屋的义务，孙世俊已实际入住涉案房屋多年，合同内容已履行大部分，在该情况下解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易的安全性，周嘉禾、苏洁认为合同应当解除，既没有事实和法律依据，也违反了法律规定的诚实信用原则，故对其主张一审法院不予支持。 目前涉案房屋已具备转移登记条件，现孙世俊要求周嘉禾、苏洁协助孙世俊将涉案房屋所有权转移登记至孙世俊名下，事实清楚、证据充分，且符合法律规定，一审法院予以支持。根据法律规定的权利义务对等原则，孙世俊要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，其负有向周嘉禾、苏洁支付房款的义务，根据合同约定，在过户手续办理完毕孙世俊取得房产证时，孙世俊向周嘉禾、苏洁支付余款10万元。现孙世俊同意在房屋所有权转移登记至孙世俊名下之日内向周嘉禾、苏洁支付余款10万元，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决：一、周嘉禾、苏洁于判决生效之日起十日内协助孙世俊将青岛市济阳路12号3单元501户房屋所有权转移登记至孙世俊名下；二、孙世俊在周嘉禾、苏洁协助将青岛市济阳路12号x单元x户房屋所有权转移登记至孙世俊名下之日，向周嘉禾、苏洁支付购房余款10万元；如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费21599元（孙世俊已预交），由周嘉禾、苏洁负担。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，违约方不应因其违约行为而受益。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，孙世俊作为购房人已经如约支付了大部分购房款，并同意在办理完毕房屋过户手续当日支付剩余购房款，其已经履行了合同的主要义务，并已经占有使用涉案房屋多年，故无论是基于合同的请求权而言，还是基于保护占有的事实状态、维护交易稳定考虑，其请求继续履行合同具有正当性、合法性，一审判决对此认定正确，符合公平正义原则和诚实信用原则，依法应予维持。周嘉禾、苏洁上诉主张依据双方的合同约定，在其未如约配合孙世俊办理过户手续超过30日时，其可以通过赔偿孙世俊450000元而收回房屋，但双方合同第五条（二）约定的内容为“若甲方不能按双方约定日期内配合乙方过户，每逾期一日，应向乙方支付一百元罚金，逾期30日视为毁约，需赔偿违约责任共计人民币1270000元整(大写：壹佰贰拾柒万元整)，而乙方把房产无条件地同时归还甲方”，并非周嘉禾、苏洁上诉所称。即便双方合同上述约定的真实意思系赋予周嘉禾作为违约方享有解除权，孙世俊作为守约方依据法律规定亦享有主张合同继续履行的权利，在周嘉禾、苏洁并不存在上述合同法规定的法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形时，孙世俊作为守约方所享有的继续履行的权利较周嘉禾作为违约方主张的解除权更具正当性，更应当受到法律的保护，否则有失公平正义和诚实信用，故周嘉禾、苏洁的该项抗辩主张不足以对抗孙世俊的主张，本院对此不予支持。至于周嘉禾、苏洁主张周嘉禾出售涉案房屋未经苏洁同意的问题，周嘉禾、苏洁系夫妻内部关系，相对于与孙世俊的房屋买卖外部关系而言，周嘉禾、苏洁应当对其夫妻之间的约定等负有更重的举证责任，苏洁主张其虽出具代理书，但该代理书是为应对周嘉禾的债权人追债而出具，然其代理书的内容为同意出卖涉案房屋，该内容与苏洁的主张关联度不高，其该项解释并不能达到符合常理、高度盖然性等足以让人信服的程度，故一审对此不予采信，并无不当。周嘉禾在进行房屋交易时向孙世俊出具了印有苏洁身份证并由苏洁签署的代理书材料，亦有证人就相关过程进行了作证，鉴于周嘉禾、苏洁的夫妻关系，孙世俊在购买涉案房屋时有理由相信苏洁对此知情、周嘉禾取得了苏洁的授权，周嘉禾能够代表苏洁为相应的意思表示，故可以认定孙世俊系善意，综合苏洁在长达4年的时间里未对涉案房屋的占有使用状态进行过关注、提出过异议确与常理不符，孙世俊所主张的苏洁对房屋买卖过程知情具有较高的盖然性，一审对此认定并无不当。周嘉禾、苏洁主张苏洁仅有涉案一套居住房屋，一审判决严重侵害了苏洁的合法权益，但孙世俊取得涉案房屋并非没有及时支付对价，苏洁亦没有证据证明系孙世俊与周嘉禾恶意串通侵害其合法权益，而并无证据显示其在涉案房屋交付孙世俊后长达4年的时间里曾因出卖房屋而遭受生存困难并对此提出过主张，故本院对其该项主张不予采信。综上所述，周嘉禾、苏洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21599元，由上诉人周嘉禾、苏洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年三月十二日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉