山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异24号异议人（案外人）梁永君，男，汉族，住青岛市四方区。委托代理人郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。委托代理人肖敏，山东欣辰律师事务所律师。申请执行人青岛瑞昌浆料厂，住所地青岛四方区。法定代表人刘桂香，经理。委托代理人孙义伟，山东中苑律师事务所律师。被执行人青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市。法定代表人郑文，董事长。本院在执行申请执行人青岛瑞昌浆料厂与被执行人青岛东苑置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人梁永君向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人梁永君及其委托代理人郑莎莎、申请执行人青岛瑞昌浆料厂之委托代理人孙义伟到庭参加听证，被执行人青岛东苑置业集团有限公司经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人梁永君称，2019年10月份，异议人梁永君了解到胶州法院在执行青岛瑞昌浆料厂与青岛东苑置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷案件过程中，查封了位于胶州市XXX户房屋。事实上，上述房屋系异议人梁永君的合法财产，异议人梁永君于2013年8月22日与青岛东苑置业集团有限公司就上述房屋签订了合法有效的商品房预售合同，并办理网签手续，且异议人梁永君如约支付了全部购房款。故上述涉案房屋的所有权早已归属异议人梁永君所有。请求法院依法解除对位于胶州市XXX户的查封。申请执行人青岛瑞昌浆料厂辩称，从现有资料来看，无法证明异议理由成立。被执行人青岛东苑置业集团有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人梁永君提交以下证据：1、青岛市商品房预售合同一份，证明：2013年8月22日，也就是胶州市人民法院查封涉案房屋之前，异议人梁永君与青岛东苑置业集团有限公司就涉案房屋签订有效的商品房预售合同，并办理完毕房屋网签手续。2、银行转账回执一份，证明:异议人梁永君于2013年8月23日通过中国工商银行转账支付给青岛东苑置业集团有限公司涉案房屋的购房款，完成付款义务。3、收款收据一份，证明:青岛东苑置业集团有限公司收到梁永君支付的购房款后，于2013年8月23日向异议人梁永君出具涉案房屋XXX网点房屋的收款收据。上述证据之间相互印证，进一步证实位于胶州市XXX号网点房屋系案外人梁永君的个人合法财产，故请求依法解除对上述房屋的查封。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一，无法证明涉案房屋已经办理了网签备案登记，也无法证明异议人已经买到涉案房屋，也不能证明青岛东苑置业集团有限公司已经交付了104号网点给异议人。仅就该份合同而言，无法证明合同双方已经履行了合同，因此该份合同真实性存疑，不能直接证明异议人已经购买了104号网点。对证据二，我方认为是复印件，不具有真实性和合法性，该回执应当是银行留存，不应当在异议人手中，梁永君的手写卡号与上面银行打印的卡号差了一个零，就这一点差别能证明该回执是废票，异议人向法庭提交的虚假证据，无法确定是付给104网点的款项。并且付款金额是700万元，与商品房销售合同表明的房款金额相差很大，因此该回执与本案不具有关联性。对证据三，该收据是2013年8月23日出具，合同签订时间是2013年8月22日，这份收据不能直接证明异议人支付了104号网点的房款。证据二也不能证明异议人支付了房款。申请执行人提交不动产登记信息一份，证明：2017年2月27日之前，104号房屋没有被查封，异议人也没有提交相关证据证明异议人已经办理了网签。如果办理了网签，104号房屋就不会被查封。经质证，异议人表示：对证据的真实性无异议，但通过该证据显示被限制人为青岛东苑置业集团有限公司，而不能直接证明涉案房屋所有权利人就是东苑置业公司，事实上涉案房屋从产调信息可以显示，涉案房屋目前登记在异议人梁永君名下，法院对涉案房屋可以依法调取，异议人也可提交相应的涉案房屋产调信息，进一步证实异议人的主张。本院查明，原告青岛瑞昌浆料厂与被告青岛东苑置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2017年2月27日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封青岛东苑置业有限公司名下的XXX号、XXX号及XXX号的房产。2017年10月18日，本院作出（2017）鲁0281民初1419号民事调解书。后，履行期限届满后，被告青岛东苑置业集团有限公司未按时履行该调解书确定的法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执331号。2013年8月22日，甲方（卖方）青岛东苑置业集团有限公司与乙方（买方）梁永君签订《青岛市商品房预售合同》，约定：1、乙方向甲方购买胶州市XXX户，政府批准的规划用途为商业。据甲方暂测该房屋建筑面积为159.51平方米。2、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价19000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为3030690元。3、其他事项。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人梁永君请求排除对涉案房屋的执行，解除查封措施，应当满足上述法律规定。第一，异议人梁永君与被执行人青岛东苑置业集团有限公司于2013年8月22日签订《青岛市商品房预售合同》，早于本院对涉案房产的查封，符合第二十九条第一项规定。但异议人对涉案房屋进行的网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。第二，异议人所提交的《青岛市商品房预售合同》明确载明“政府批准的规划用途为商业”，即涉案房屋为网点房，不具备居住功能，房屋性质非居住用房。另，异议人在（2018）鲁0281执311号执行案件中对本院查封的位于胶州市XXX号房屋，主张已由其购得，显然异议人购买涉案房屋并非用于居住，且异议人也未提交其他有效证据证明其名下无其他用于居住的房屋。第三，异议人主张已全部支付购房款，但异议人所购买XXX、XXX房屋价款均为3030690元，两处房屋合计价款为6061380元，异议人所提交的银行回执为7000000元，显然与购房款数额不符，且该回执中异议人手写卡号与银行打印卡号不符。对此，异议人未就该转账款项即为购房款且已实际支付作出合理解释，也未提交相关证据予以证明，故，对异议人的该项主张，本院不予采信。综上，异议人虽在查封前与青岛东苑置业集团有限公司就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并办理了网签备案，但涉案房屋为网点房，并非用于居住，异议人未能提交相关证据证明其名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合第二十九条所列情形。本院对登记在被执行人青岛东苑置业集团有限公司名下的涉案房屋进行处置，并无不当。因此，对于异议人要求解除对涉案房屋查封的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人梁永君的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  杨瑞国审判员  任吉梅二〇二〇年三月二十六日书记员  邱晓晓