江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10094号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴琼，女，1987年9月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孟宪复，系吴琼母亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京玄武苏宁置业有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-1号6楼。法定代表人：陈艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐娇凤，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：宗洁，女，该公司工作人员。上诉人吴琼与被上诉人南京玄武苏宁置业有限公司(以下简称苏宁公司)商品房预约合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初10642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴琼上诉请求：1.撤销一审判决，返还意向金一万元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人转给蔡青青的是意向金，不是定金。上诉人想购买苏宁紫金嘉悦公寓房两套，通过微信转给售楼员蔡青青贰万元意向金。根据苏宁公司《商品房认购书》合同条款第五条约定，认购书经双方签字盖章后生效。但案涉认购书是苏宁公司售楼员蔡青青代签，蔡青青在签认购书前并没有告知吴琼，吴琼不知道《商品房认购书》具体内容，也不知道有认购书之事。蔡青青签完后才说认购金不给退。苏宁公司应该让上诉人本人看认购书内容，并亲笔签字，才具有法律效力。苏宁公司无权替上诉人签认购书，该认购书不具有法律效力，所以一万元只是意向金，而不是定金，上诉人没有和苏宁公司签订商品房预售合同，没有认购权，也没有违约。二、认购书未送达。认购书备注：认购书签订相关通知应以挂号信或快递方式寄出，则经过5个自然日视为已经送达，而苏宁公司代签认购书并没有送达，也没有让上诉人去取《商品房认购书》、意向金收据及奖品等，认购书原件还是通过12345政府热线才从苏宁公司取得。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。苏宁公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人诉讼请求，维持一审判决。吴琼向一审法院起诉请求：判令苏宁公司立即退还意向金10000元并按中国人民银行存款利率支付利息（自2017年11月3日起计算至付清之日止）。苏宁公司向一审法院反诉请求：判令吴琼赔偿苏宁公司实际损失14695元。一审法院认定事实：2017年10月27日，苏宁公司销售人员蔡青青与吴琼添加微信，就现场看房及购买案涉房屋事宜进行沟通。2017年11月3日，吴琼通过微信与苏宁公司销售人员蔡青青联系购买“紫金嘉悦广场”1-1142、1-1034号（案涉房屋）房屋事宜。同日，吴琼在先向蔡青青支付2500元款项后又通过微信向蔡青青转账17500元，共计付款20000元（含案涉房屋的款项10000元），且将其身份证拍照发送给蔡青青，蔡青青在收悉后告知吴琼代为填认购单，并拍照发送给她，吴琼表示同意。2017年11月3日，蔡青青代乙方吴琼与甲方苏宁公司签订了《商品房认购书》约定：甲方开发建设的商品房项目为“紫金嘉悦广场”。乙方自愿购买上述商品房中1单元1034室，物业属性为商办；该物业面积约为34.37平方米，成交单价为23030.83元，总价为791569.7元；认购定金10000元；乙方须于签订本认购书后的七日内，于甲方指定地点付清全部款项并签署商品房预售合同，在此期间，乙方拥有对该物业的认购权。逾期未付清款项或未签署商品房预售合同的，将被视为自动放弃该认购权，甲方有权对外另行发售该物业，并不承担任何违约责任，乙方所支付认购定金不予退还，本认购书的全部权利义务终止；乙方须于签订本认购书后七日内至甲方指定地点付清办理银行按揭贷款所需支付的全部首付款（剩余款项以银行按揭贷款方式支付），并于交付首付款的同时将完备的按揭贷款材料提交予甲方指定的按揭贷款银行，完成按揭贷款协议以及商品房预售合同的签字手续，在此期间，乙方拥有对该物业的认购权。逾期未支付全部首付款或未提交完备的按揭贷款资料或未签署商品房预售合同的，将被视为自动放弃该认购权，甲方有权对外另行发售该物业，所收认购定金不予退还等内容。当日，蔡青青向苏宁公司刷卡支付了10000元，苏宁公司开具了相应金额收据，在该收据上载有“收款事由：苏宁紫金嘉悦1-1034定金”、“吴琼（蔡青青代）”等字样。蔡青青将上述《商品房认购书》、POS单、收据拍照通过微信发送给了吴琼，吴琼并没有提出异议。此后，吴琼与蔡青青通过微信多次沟通支付案涉房屋购房款事宜。2017年11月4日至2017年11月12日期间，蔡青青向吴琼发送微信表示“昨天拍给你的单子，是要给你的，包括：认购书，POS单，收据……公司要求7天内签约，如果你的钱还没到账，7天内要首付最低1成，其余15天内签约……两套房子给你延期半个月，10号过来补最低1成首付，两套房子需要补款12万……”。2017年11月12日，吴琼向蔡青青发送微信表示：贷款下来才能付款，现在不能付款。2017年12月14日，吴琼向蔡青青发送微信表示“……贷款下不来……最好能帮我延期到下个月”。2018年1月5日，蔡青青与吴琼通过微信再次沟通房屋购买事宜，微信聊天记录的主要内容为：蔡青青询问吴琼其要求购买的“紫金嘉悦广场”1-1142、1-1034号房屋是否都不再购买？吴琼表示“不是，我要的。我看错了……等我回来就付钱……要的，我在泰国，回来付钱”。2018年1月20日，吴琼与蔡青青通过微信沟通，吴琼要求将两套较小的房屋更换为50平方米的房屋。2018年9月21日，吴琼与苏宁公司曾就本案纠纷经人民调解委员会调解达成调解协议，约定：1、双方于2017年11月3日签订的《商品房认购书》，于2018年9月21日起予以解除。2、苏宁公司向吴琼退款3000元于2018年10月20日前一次性付清。退款3000元由苏宁公司在10月20日前汇至吴琼提供的卡号之上。在调解协议签订后，因吴琼对调解协议中所述双方签订《商品房认购书》又提出异议，故该人民调解协议未经人民法院确认，且双方并未履行该份人民调解协议。一审法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，吴琼虽未明确授权苏宁公司工作人员蔡青青代其与苏宁公司签订《商品房认购书》，并交纳10000元定金。但蔡青青在与吴琼洽谈涉案房屋购买事宜，并收悉吴琼提供的身份信息材料和支付款项后，已告知吴琼代为填认购书，其后又将认购书、POS单、收据拍照发送给了吴琼，吴琼在收到后并未提出异议，反而积极与蔡青青沟通签订正式购房合同、交纳购房款等事宜，并提出延期交纳购房款等要求。应当认定吴琼的上述行为对《商品房认购书》形成了实质的追认，且对认购书中约定的内容是明知的，故吴琼、苏宁公司之间形成商品房预约合同关系，吴琼行为应当受到认购书的约束。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，《商品房认购书》中明确约定了认购定金为10000元，逾期未签订商品房预售合同或未付清购房款或未完成按揭贷款手续的，认购定金不予退还。吴琼、苏宁公司双方通过微信多次沟通交纳购房款事宜，吴琼一直表示愿意购买案涉房屋并支付购房款，且多次要求苏宁公司将交付购房款的时间予以延期，但吴琼一直未支付购房款并与苏宁公司签订商品房预售合同，已经构成违约，故吴琼无权要求苏宁公司返还定金。本案中，苏宁公司主张因吴琼未能按约支付购房款导致苏宁公司保留案涉房屋的排他认购权，造成空置期121天，购房资金无法收取的利息损失，该利息损失大于定金。一审法院认为，双方约定吴琼须于签订认购书后的七日内付清全部款项并签署商品房预售合同，在此期间，吴琼拥有对该物业的认购权。因吴琼未按认购书约定期限履行，依据《商品房认购书》约定视为吴琼自动放弃该认购权，苏宁公司应采取措施防止损失扩大。虽然吴琼此后与苏宁公司协商延期付款，但双方对于案涉房屋的购房款支付方式并未达成一致意见，故苏宁公司不应按照全额购房款主张计算利息损失，即便存在利息损失，苏宁公司现有证据也不能确定该利息损失数额超过定金数额，因本案已适用定金罚则，故对苏宁公司要求赔偿损失的诉请请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、驳回吴琼的全部诉讼请求；二、驳回南京玄武苏宁置业有限公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费84元，共计134元，由吴琼负担50元，南京玄武苏宁置业有限公司负担84元。二审中，当事人未提交新的证据。本院为查清事实，向蔡青青调查核实相关事实，其确认受吴琼的委托签订商品房认购书，吴琼通过微信转账了购房定金，其均拍照给吴琼看过，其同意法院在本案中直接认定其与吴琼之间存在委托合同关系。吴琼对本院调查笔录不予认可，认为其不知道认购书，其与蔡青青没有委托合同关系，蔡青青代签没有法律效力。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人吴琼虽对蔡青青代其签订案涉《商品房认购书》的行为不予认可，但从其与蔡青青之间的微信聊天记录来看，其对蔡青青代填认购单的事实是认可的，蔡青青代签认购书后，将认购书及收据拍照发给吴琼，吴琼未提出异议，且与蔡青青多次协商购房缴款事宜，结合吴琼将自己居民身份证拍照发给蔡青青的行为，可以认定吴琼委托蔡青青代为签订认购书的事实成立，故一审法院认定吴琼与苏宁公司之间形成商品房预约合同关系，符合法律规定。认购书及收据均清楚载明定金10000元，吴琼认为其向蔡青青转账的系意向金，无事实和法律依据，本院不予采纳。现吴琼因个人原因不再购买案涉房屋，其要求苏宁公司返还购房定金，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，吴琼的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴琼负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年三月十七日书记员  冯 瑞