浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初1044号 原告：方玲珊，女，1994年5月16日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：黄嫣然，浙江健泽律师事务所律师。 被告：乐清市屹泰房地产开发有限公司，住所地乐清市城南街道丹霞路丹霞嘉园A幢502室，统一社会信用代码91330382570597355E。 法定代表人：叶金荣，系总经理。 委托诉讼代理人：谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告方玲珊与被告乐清市屹泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日予以立案受理。依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告方玲珊及委托诉讼代理人黄嫣然、被告委托诉讼代理人谢璐环均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方玲珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决书生效后三十日内办理坐落在乐清市的不动产权登记手续，并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金229357.8元（以已付房款1144500元为基数，从2017年5月31日起按每日万分之三计算至2019年3月29日止）；3.判令被告向原告支付逾期交付不动产权证违约金（以已付房款1144500元为基数，从2018年5月31日起按每日万分之三计算至实际办理之日止，暂计至2019年11月13日应支付违约金181288.8元）；4.律师代理费7000元由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月7日，原告向被告购买坐落于乐清市商品房，总价款1144500元，原告向被告支付了定金200000元。2016年12月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201690008630173、备案登记号为20161006570）。次日，原告分别支付首付款744500元、机械停车位一个认购款90000元、物业维修基金13734元。被告收款后，向原告出具了收款收据和《商品房买卖合同》。2017年5月10日，被告分别向原告出具944500元和200000元的两份浙江增值税普通发票。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。”第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺于2018年5月31日前，取得不动产权证书，交付给买受人。逾期90日内办理的，按已付房价款的0.5%承担违约金。超过90日的，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”合同生效后，原告已全面履行了合同约定的付款义务——签订合同当日原告支付给被告944500元（包括定金200000元转为首付款），2017年2月20日支付200000元。2019年3月29日，原被告办理交房手续。被告未按约交房，且至今未办理不动产权证书。综上，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告故而提起本案诉讼。 被告乐清市屹泰房地产开发有限公司答辩称：1.涉案商品房未达到办理初始登记的条件。目前项目已完成竣工验收，但被告与施工单位之间未结清工程款，施工单位不予配合办理竣工验收备案登记，致使无法办理初始登记。被告正在积极与施工单位协商，进度较为可观。2.合同约定的逾期交房违约金、逾期交付不动产权证违约金过高，要求按照中国人民银行同期贷款基准利率予以调低。3.逾期交房天数应扣除因台风影响的4天，逾期交付不动产权证天数应扣除因台风影响的4天、新型冠状病毒××疫情影响的25天合计29天。4.律师代理费非必要支出，原告诉请由被告承担缺乏依据，不应予以支持。 本院经审理查明，2016年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690008630173，备案登记号：20161006570），约定原告向被告购买位于乐清市商品房，该商品房建筑面积152.60平方米，单价7500元/平方米，总价款1144500元，首付款为944500元，剩余200000元通过贷款方式支付。合同第九条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。……”合同第十条约定：“逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年5月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”同日，原、被告签订《购买地下机械停车位协议书》，约定原告向被告购买位于A12区下12地下机械停车位，认购价款为90000元。2017年2月20日，原、被告签订补充协议书，将《商品房买卖合同》中原约定通过贷款支付的200000元变更为一次性付款。原告已按约支付全部购房款1144500元、车位款90000元及物业维修基金13734元。2019年3月29日，被告向原告交付涉案商品房，但至今未办理该商品房的产权初始登记并交付原告。 另查明，原告因本案诉讼支出律师代理费7000元。 以上事实，由原告身份证、被告企业基本信息、商品房买卖合同、购买地下机械停车位协议书、补充协议书、收款收据若干、浙江增值税普通发票，结合庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。被告违反合同约定，未按期向原告交付商品房及不动产权初始登记证明，故应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告与施工单位之间的工程款结算等纠纷不能成为其拒绝或拖延办理不动产权初始登记的合法抗辩理由，故原告诉请被告办理涉案商品房的产权初始登记并交付给原告用于办理转移登记，合法有据，本院予以支持。原告诉请按照商品房买卖合同约定的日万分之三标准分别计算逾期交房和逾期交付不动产权证书的违约金，被告抗辩该违约金标准过高，请求参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率予以调低。《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，被告存在严重违约的情况下却要求调低违约金标准，有违诚实信用，故本院不予采纳。庭审中，原告调整逾期交房违约金的起算日期为2017年6月1日，结合双方对逾期交房天数、逾期交付不动产权证书天数分别予以扣除4天、29天达成一致意见，本院计算确定逾期交房违约金为227641.05元（1144500元×0.03%/天×663天），截至2020年2月29日止的逾期办理不动产权证书违约金为209786.85元（1144500元×0.03%/天×611天）；自2020年3月1日起的逾期交付不动产权证书违约金仍按照原告已付购房款1144500元为基数按日万分之三计算至实际交付之日止。关于原告支出的律师代理费7000元的承担问题，双方签订的《商品房买卖合同》中未有相关约定，故原告要求被告承担缺乏合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内办理乐清市的不动产初始登记，并将不动产权证书交付给原告方玲珊。 二、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司支付原告方玲珊逾期交房违约金227641.05元。 三、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司支付原告方玲珊逾期交付不动产权证书违约金（截至2020年2月29日为209786.85元，自2020年3月1日起以已付购房款1144500元为基数按日万分之三计算至实际交付之日止）。 以上二、三项款项限于本判决生效之日起三十日内交本院民一庭转付。 四、驳回原告方玲珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7966元减半收取计3983元，由原告方玲珊负担53元、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司负担3930元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇二〇年三月二十六日 书记员  於丹建