山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终355号 上诉人（原审被告）:徐倩倩，女，1988年1月20日出生，住平度市杭州路62号现河名邸西区。 被上诉人（原审原告）：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区崂山路67号。 法定代表人：徐立勇，总经理。 委托诉讼代理人：翟晓彤，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙少伟，系该公司员工。 上诉人徐倩倩因与被上诉人青岛德源泰物业服务有限公司(以下简称德源泰公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐倩倩上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、在原审判决第五页事实认定部分，合同在履行过程中被上诉人在小区绿化杂物清理物业服务方面存在一定瑕疵，完全是避重就轻，淡化被上诉人在合同履行过程中的重大过错。根据上诉人提供的多份证据，即物业经理姜宝义签订的整改协议中平度现河名邸西区物业服务中心在物业服务中存在多项过错，物业服务合同中约定的大部分内容，没有达到合同约定要求，而一审判决不以事实为依据，违反了公平公正原则；二、原审判决在第一个焦点认定中，认定现河名邸服务中心为被上诉人设置的物业服务点，该服务点为平度现河名邸小区进行服务。事实上在一审过程中，被上诉人没有提供证据证明其为平度设置的服务点，就连上诉人提供的先期交付的一年物业费收据开始也不予认可，只是在庭审法官多次询问下才予以认可。根据上诉人提供的多份证据证明被上诉人与现河名邸西区服务中心是两个独立的物业公司，一审判决对此认定，明显与事实不符；三、关于第二个争议焦点，原审判决双方当事人签订的《利群现河名邸前期服务合同》、《临时管理规约》合法有效，明显违反公平公正全面审查原则。《前期服务合同》、《临时管理规约》根据《物业管理条例》第三章第二十二条规定由建设单位在销售物业之前制定并告知物产收受人而不是由被上诉人与上诉人签订，这两份合同不符合国家相关法律规定，应视为无效。而被上诉人根据这两份合同起诉上诉人，明显没有法律依据。事实上上诉人在房屋交接当日与被上诉人签订了违反《物业管理条例》的前期物业服务合同及临时规约后，被上诉人对合同中约定的物业服务交由平度现河名邸服务中心，履行服务合同义务并收取一年的物业管理服务费用。在合同履行过程中，平度现河名邸物业服务中心在服务项目及标准存在重大过错，上诉人与其多次进行沟通协调，并送整改函至物业公司，要求进行整改，对整改内容得到了物业公司姜宝义的确认，并添加整改内容后原件返回上诉人，事实上已经达成相关协议。在整改协议中明确约定，在整改完成前上诉人暂缓缴纳物业费，属于合法行为。而被上诉人违反协议约定，在当地人民法院提起诉讼，明显违背诚实信用原则，原审法院对上诉人提交的证据不予采信，完全违背公平公正原则。 被上诉人德源泰公司答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》系双方在协商一致的基础上自愿签订，合同条款真实有效，应当共同信守。其次，根据管理规约第四部分第二项约定：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式；按季度缴纳，每季的前5日为缴纳期。”被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当按季度预缴物业服务费。上诉人已达一年半的时间未缴纳物业费，而被上诉人依约为上诉人提供各项物业服务，上诉人无任何理由拒绝缴纳物业管理费。再次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，被上诉人所列举的物业服务问题即使系真实存在的，也不应作为拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 德源泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令徐倩倩支付2018年7月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费1754.32元、电梯运行费467.82元、违约金799.99元，共计3,022.13元；2、本案诉讼费用由徐倩倩承担。事实和理由：徐倩倩系我公司服务的业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路62号现河名邸西区。徐倩倩接到收楼通知的时间是2017年9月28日。2017年9月28日德源泰公司与徐倩倩在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由德源泰公司向徐倩倩提供物业服务，徐倩倩按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。德源泰公司依据合同与规约向徐倩倩提供了物业服务，然徐倩倩自2018年10月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，德源泰公司多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。为维护德源泰公司的合法权益，请依法支持德源泰公司诉请。 徐倩倩在一审中辩称，应依法驳回德源泰公司的诉讼请求。理由如下：一、徐倩倩与德源泰公司签订的《利群现河名邸业主临时管理公约》、《利群现河名邸前期物业管理服务合同》，合同法第67条先履行抗辩权有明确规定，德源泰公司属于合同先期违约者，徐倩倩有权拒绝德源泰公司要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，徐倩倩依约交纳一年的物业管理费用，而徐倩倩迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：（1）、物业服务及安保工作形同虚设，责任心不强、人员素质不高、安保人员老龄化问题严重、态度恶劣并因停车问题发生言语上的冲突等；（2）、楼道小广告管理问题，杜绝乱贴广告，影响楼梯整洁；（3）、未公示上一年度的费用收入与支出明细；（4）、小区交通与车辆停放管理差，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系；（5）、治安管理、消防管理差；（6）、缺乏专业服务精神；（7）、对公共区域绿地、花木的养护管理差；（8）、对开发商遗留房屋建筑问题没妥善解决；（9）、对公设施、设备的养护、维修、管理和运行服务不到位；（10）、电梯报警器、门禁报警器、住户室内红色投警器可视对讲机报警时呼叫时无人应答，24小时无人值班。（11）消防栓里没有水，个别业主将消防栓改成鞋柜也不管。（12）2017年底至2018年初全小区大部分水表冻坏更换期间私自打开我家自来水总闸导致全屋家具地板墙面严重受损多次找物业、自来水公司，互相推诿，至今未处理。以上存在的问题已经得到物业经理姜宝义的签字确认。2、德源泰公司将物业服务收费交由平度现河名邸西区物业管理中心来实施相关服务，下发催交物业费通知，平度现河名邸西区物业服务中心有独立公章、独立财务章，属于独立经营体，而在工商系统查询中并无此企业信息，其又不是合同相对方，徐倩倩暂缓交纳物业管理费属于合法行为。综上，希望法院查明事实，驳回德源泰公司的诉讼请求，在德源泰公司整改完毕后由徐倩倩缴纳物业管理费，以维护徐倩倩的合法权益。 一审法院认定事实如下：徐倩倩系62号现河名邸西区6号楼2单元1003室业主，其住房建筑面积29.95平方米。2017年9月28日原、徐倩倩签订《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定：自2017年9月28日起，由德源泰公司为徐倩倩所在小区提供物业服务，业主应自2017年9月28日起按季度缴纳物业管理费，每月的前5日为缴费期；每月每平方米1.9元，其中物业费每月每平方米1.5元、电梯运行费每月每平方米0.4元；如未按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。合同与规约签订后，德源泰公司为小区提供物业服务至今；徐倩倩交纳了2017年9月28日至2018年9月30日前的物业管理费、电梯运行费共计2,755元；徐倩倩未交纳2018年10月1日至2019年6月30日物业管理费2,222.14元【物业费1754.32（129.95平方米×1.5元×9个月）、电梯运行费467.82元（129.95平方×0.4元×9个月）】，经德源泰公司多次催缴未果。合同履行过程中，德源泰公司在小区绿化养护、杂物清理等物业服务方面存在一定瑕疵。 德源泰公司起诉时，将徐倩倩与徐志强列为共同被告，诉讼过程中，德源泰公司撤回对徐志强的起诉，因徐志强不是登记业主，一审法院已准许德源泰公司撤回对徐志强的起诉。 一审法院认为，本案争执的焦点有四：一、德源泰公司是否适格主体的问题；二、应否支付物业费的问题；二、违约金的问题；三、先履行抗辩权的问题。四、徐倩倩家中损失与本案是否合并审理。 关于第一个争执焦点，本案的一审原告为德源泰公司，徐倩倩辩称收取物业服务费的是平度现河名邸西区物业服务中心。一审法院对此认为，平度现河名邸西区物业服务中心系德源泰公司在平度设立的物业服务的服务点，该服务点对平度现河名邸西区进行物业服务，德源泰公司作为法人单位、物业服务企业请求徐倩倩支付物业费，并无不当，因此，德源泰公司的主体适格。 关于第二个争执焦点，一审法院对此认为，双方当事人签订的《利群现河名邸前期物业管理服务合同》《利群现河名邸业主临时管理规约》系双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的，合法有效，双方当事人均应自觉履行。最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方当事人签订了物业服务合同，对双方当事人具有约束力，德源泰公司进行了物业服务，徐倩倩作为业主应按合同约定交纳物业费。 关于第三个争执焦点，一审法院对此认为，德源泰公司作为物业服务企业，应按合同约定全面履行管理服务义务，徐倩倩提交的证据证实了涉案小区的物业服务管理水平在一定程度上存在瑕疵，德源泰公司应进一步提升其物业管理水平，为小区业主提供更优质的服务，营造良好的小区环境，因此，德源泰公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。物业服务合同是双务合同，双方均应自觉履行。无论业主以服务不到位等问题行使先履行抗辩权还是物业企业以业主不交物业费减少服务项目等行使抗辩权，均不利于矛盾纠纷的解决，亦不利于营造优质的小区环境，易给小区生活带来不便。本案中，徐倩倩交纳的2017年9月28日至2018年9月30日的物业费，应视为德源泰公司进行了物业服务、徐倩倩应交纳的物业费。 关于第四个焦点问题：徐倩倩家中损失与本案是否合并审理。徐倩倩家中被水浸泡造成损失，系财产损害赔偿纠纷，与本案不是同一法律关系，同时，徐倩倩家中被水浸泡原因可能涉及自来水公司、物业公司等，当事人主体与本案不同，一审法院不予合并审理，徐倩倩可以持据另行主张权利。 依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐倩倩支付给德源泰公司2018年10月1日至2019年6月30日物业费1,754.32元、2018年10月1日至2019年6月30日电梯运行费467.82元，合计2,222.14元，于判决生效后10日内付清；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回德源泰公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，德源泰公司负担5元、徐倩倩负担20元。 二审中，上诉人提交：证据一、由平度市利群广场的业主委员会2019年12月24日出具的通知一份；证据二、终止前期物业合同及业主临时管理规约的通知一份；证据三、上述两份通知都交给了物业公司的姜宝义的照片。证明：双方达成了协议，业主委员会要求在物业公司未整改前，上诉人不缴物业费。被上诉人进行质证意见：对证据的真实性不予认可，被上诉人从未收到上述两份通知。该两份通知也无法证明上诉人的主张是和被上诉人达成协议暂缓缴纳物业费，被上诉人从未同意过上诉人不缴纳物业费或暂缓缴纳物业费。本案是物业服务合同纠纷，上诉人作为业主应当依约缴纳物业费，即使物业存在问题也不能成为不缴纳物业费的理由。本院认为，上诉人提供的两份通知及照片，不能证明与被上诉人就不缴纳物业费达成一致。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点： 首先，关于上诉人与被上诉人德源泰公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人德源泰公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》并不存在上述无效的情形，因此本院对上诉人认为该两份协议无效的主张不予采纳。 其次，关于物业费缴纳问题。被上诉人德源泰公司依据与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》之约定，为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的徐倩倩也应当依约缴纳包括电梯费在内的物业服务费。一审法院综合本案的事实，按照应收物业费收费标准确定徐倩倩支付欠付期间的物业服务费，符合相关法律、法规的规定。对于上诉人提出的相关问题，本院作如下认定：1、上诉人主张现河名邸西区服务中心与被上诉人系两个独立的物业公司，但上诉人未能提交证据予以证明，对于上诉人的主张本院不予采纳。2、关于上诉人主张与被上诉人达成暂缓交纳物业费协议的问题，上诉人提交的《关于物业服务不到位要求整改的函》系单方作出，上诉人无证据证明该两份函的内容与被上诉人达成一致或得到被上诉人的认可，故上诉人该主张与事实不符，本院不予采纳。3、关于上诉人主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，本院认为，一审结合案情，酌情处理，对违约金不予支持并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院对徐倩倩上诉理由不予支持。 综上，徐倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐倩倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年三月十八日 法官助理 薄富超 书记员方高海