河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终394号上诉人（原审被告）：河南中汇商业发展有限公司，住所地：漯河市源汇区人民路与交通路交叉口中汇广场。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡凤伦，河南国银律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：高喜荣，女，汉族，1955年4月15日出生，住河南省漯河市源汇区。原审被告：河南华东实业有限公司，住所地：漯河市源汇区人民路中汇广场4-2#楼4A幢2层201号。法定代表人：张杰，公司总经理。委托诉讼代理人：孟振宇，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡凤伦，河南国银律师事务所实习律师。原审被告：漯河市华东房地产开发有限公司，住所地：漯河市郾城区黄河路中段。法定代表人：郭鑫鑫，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：薛丽涛，公司法务。原审被告：漯河千盛购物广场有限公司，住所地：漯河市源汇区交通路与人民路交叉口。法定代表人：韩振文，公司总经理。上诉人河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人高喜荣、原审被告河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）、原审被告漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称华东地产公司）、原审被告漯河千盛购物广场有限公司（以下简称千盛公司）合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中汇公司上诉请求：一、撤销漯河市源汇区人民法院作出的（2019）豫1102民初2927号民事判决书，并依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决证据不足，认定事实错误，判决错误。1、一审法院判决上诉人承担增加租金明显证据不足，认定事实错误，应予以改判或发回重审。上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》中明确约定“如高喜荣与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，中汇公司在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整”。所以，只有在华东地产向中汇公司下发总价调整确认函次月，中汇公司才会调整租金。结合本案，一审法院在无其他证据的情况下，仅凭华东地产代理人口述就认定华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购、财务统一管理。更是忽视每个公司均是一个独立的经营个体，应独立承担各自的权利义务。从而在华东地产公司至今未向上诉人发送总价调整函的情况下，错误的认定上诉人应承担向被上诉人支付增加租金的义务。上诉人认为，一审法院在证据不足的情况下，错误的认定华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购、财务统一管理；并以此为由要求上诉人在华东地产公司至今未发送总价调整函的情况下，要求上诉人承担加租金的义务，明显证据不足，认定事实错误。另，上诉人认为，华东地产公司迟迟未发送总价调整函是造成被上诉人租金损失的根本原因，应由华东地产公司承担向被上诉人支付增加租金的义务。2、一审判决认定中汇商业、华东实业共同承担租金事实认定不清，法律适用错误，判决有误。本案中的房屋租赁合同纠纷，是基于上诉人与被上诉人签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，合同主体为上诉人和被上诉人，并不涉及华东实业。而一审法院据以认定中汇商业与华东实业应共同成担租金的《协议》不论是签约主体（被上诉人未签字亦为进行委托、千盛未盖章等）、内容（未体现华东实业承诺共同承担租金等）均存在瑕疵，并不足以认定中汇商业、华东实业应共同承担租金。二、被上诉人未向上诉人代开发票，导致上诉人无法支付租金，被上诉人违约致使上诉人履约不能，故上诉人不应承担违约责任。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的规定2016年5月1日期营业税全面改征增值税，其他个人出租不动产的增值税由国税机关委托地税机关代征。根据通知规定，房屋租赁合同中，房屋出租人需向承租方代开发票。而在被上诉人房屋出租期间，经上诉人催告后仍未代开发票，导致上诉人始终无法确定支付房租的具体数额。是被上诉人的违约行为导致上诉人无法履行合同，而上诉人本身是想要积极履行合同所规定的支付租金的义务的。所以，对于一审中被上诉人对违约金的主张不应得到支持。上诉人认为，一审法院在证据不足的情况下，错误的认定华东实业公司、中汇公司、华东地产公司被同一个实际控制人收购、财务统一管理；并以此为由要求上诉人在华东地产公司至今未发送总价调整函的情况下，要求上诉人承担加租金的义务；在证据不足的情况下认定中汇商业、华东实业应共同承担租金。综上所述，一审判决明显证据不足，认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人高喜荣辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1、针对上诉第一条，我的房产因没有办理房产证，没有增加房屋面积，也没有增加租金，故对这一项与我没有关系；2、但是华东地产公司对这个案件没有上诉，视为对一审判决的认可。即认可了与上诉人之间被同一个实际控制人收购，同时三公司的财务统一管理的事实，结合“华东房地产”，“华东实业”，千盛公司签订的《三方协议》，华东实业对答辩人负有付款义务，并且华东实业也一直在替上诉人履行合同义务，上诉人的上诉理由不能成立。二、上诉人应该承担本案的违约责任。1、上诉人与答辩人签订的《经营管理合同》并未约定答辩人需要向上诉人开具发票。如果需要开具发票，势必增加房租费用，双方对此没有约定，上诉人无权要求答辩人开具发票。2、合同履行过程中及一审庭审中，上诉人从未要求答辩人开具发票，是否违反国家关于营改增的相关税收政策，是税务部门的行政行为，与本案审理内容无关。3、一审判决上诉人承担违约责任，是因为上诉人拖欠答辩人的房租，与是否开具发票无关。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，请依法驳回上诉，维持原判。华东实业公司辩称，同上诉人上诉意见。原审被告千盛公司向本院提交书面答辩意见称：一、合同具有相对性，答辩人与被答辩人之间不存在法律上的任何关系，答辩人承租的是河南华东实业有限公司整栋出租的漯河千盛商场的房屋，被答辩人与河南中汇商业发展有限公司之间“房屋委托管理合同”纠纷及拖欠租金是他们几方的纠纷，与答辩人无关；二、被答辩人向答辩人提出的诉讼请求为“判决被告千盛公司自原告与被告中汇公司解除委托关系之日起向原告支付租金”，该诉讼请求应当在有生效的解除委托关系的法律文书并且和答辩人存在租赁合同关系以后才有资格起诉，在本案中，被答辩人提前起诉答辩人，用尚没有任何判决文书及租赁事实的预测结果要求法院提前判决，实属不当；三、即使法院判决被答辩人与“中汇公司”解除委托关系，也不必然导致答辩人与被答辩人之间就一定能达到房屋租赁合同关系；四、请求法院提前判决将来不确定是否存在的租赁关系并且提前判决支付租金没有法律依据。综上，被答辩人在没有与“中汇公司”解除委托管理协议，并且与答辩人重新签订房屋租赁合同的情况下，起诉答辩人要求法院提起判决存在租赁关系并支付租金是错误的，请求法院查明事实，依法驳回答辩人的起诉。原审被告华东地产辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，判决客观公正。首先，被答辩人中汇公司在一审的答辩意见中，认可了2012年1月10日-16日其与包括原审原告等41位小业主签订的《商业用房委托投资经营管理合同》的法律效力，依据合同法的规定，被答辩人作为案涉商业用房投资经营管理的被委托人，依据该合同取得了案涉商业用房的投资经营管理权利，并将房屋整体交付于原审被告漯河千盛购物广场有限公司开展经营活动，被答辩人就应当严格按照合同约定向包括原审原告在内的41位小业主（房屋实际所有权人）履行按期支付租金的合同义务。其次，原审被告河南华东实业有限公司系原“漯河市华东房地产开发有限公司”的企业股东，两家公司的实际控制人均为王富贤，被答辩人中汇公司原实际控制人也为王富贤。之后，河南东之盛房地产开发有公司以股权转让的形式收购了“河南华东实业有限公司”和“河南中汇商业发展有限公司”的股权，取得两家公司的经营管理权，同时取得了案涉商业用房的经营管理权，答辩人华东地产公司自此成为一家新的“漯河市华东房地产开发有限公司”。因此，原“漯河市华东房地产开发有限公司”系河南华东实业有限公司的前身，与现“漯河市华东房地产开发有限公司”没有任何形式上的法律关系。2012年1月10日-1月16日期间，签订《商业用房委托投资经营管理合同》时的中汇公司系在王富贤实际控制之下，该合同第六条租金支付1.租金标准等约定（包括“在产权面积调整之前已支付租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整”的内容），因合同签订时的“漯河市华东房地产开发有限公司”的经营管理权已由河南华东实业有限公司承继，现华东地产公司丧失了对案涉商业用房的相关权利，不可能再按照合同约定向中汇公司发出什么总价调整确认函。被答辩人应当按照合同约定和已能够确定的登记面积，本着公平公正原则，对案涉商业用房的租金进行相应的调整，而不应采取模糊概念、混淆视听的方式推卸自己应承担的向原审原告等众多小业主支付合理租金的合同义务，更不应该由答辩人华东地产公司向被上诉人（原审原告）承担支付应增加租金的合同义务和法律责任。最后，上述相关公司股权转让变更的事实，答辩人在一审中已提交华东地产公司和华东实业公司工商登记部门存档的公司变更信息等证据予以充分证明，且一审被答辩人中汇公司与原审被告华东实业公司共同委托两位诉讼代理人出庭参加本案诉讼这一事实，也可以证明答辩人上述所述事实的真实性，即被答辩人中汇公司和原审被告华东实业公司的现实际控制人并非答辩人华东地产公司和王富贤。综上，原审判决依据上述事实和其它相关证据，客观公正的作出判决，认定事实清楚，证据充分。被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回上诉，维持原判，以维护包括本案原审原告在内众多小业主的合法财产权益和社会经济秩序。高喜荣向一审法院起诉请求：1．解除高喜荣与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》；2．判令中汇公司、华东实业公司、华东地产公司向高喜荣支付拖欠房租23220元及违约金；3．判令千盛公司自高喜荣与中汇公司解除委托关系之日起向高喜荣支付租金；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年1月16日，高喜荣（甲方）与中汇公司（乙方）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，合同约定：第一条委托标的甲方购置的位于河南省××交通路与××交叉口××广场内××楼××号，建筑面积37.16平方米。甲方《商品房买卖合同》的编号：2005-334。甲方就其拥有的中汇广场商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升整个被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。第五条委托期限委托经营期限10年，即从2012年1月1日起止于2021年12月31日。甲乙双方同意在本合同约定的时间内，本合同为不可撤销合同。第六条租金支付1．租金标准：在本合同有效期内，2012年1月1日至2017年12月31日（共6年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的9%作为年租金，2018年1月1日至2021年12月31日（共4年），乙方按甲方与华东地产公司约定的《商品房买卖合同》总价款的10%作为年租金。如甲方与华东地产公司签订的《商品房买卖合同》面积与产权面积有差异的以最终调整后总价为准。在产权面积调整之前已支付的租金不再改变，乙方在收到华东地产公司总价调整确认函后次月给予调整。2．支付日期（1）乙方2012年1月1日至2017年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金3483元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清；乙方2018年1月1日至2021年12月31日期间按月份向甲方支付租金，每月月底之前，乙方将当月租金3870元向甲乙双方共同认定的工商银行以划拨方式向甲方一次性付清。（2）乙方在委托经营期间，总共存入期数为120期。第七条甲方的权利和义务1．委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。3．甲方不得单方面解除本合同。第十一条违约责任3．乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按实际逾期金额及天数每日万分之一向甲方支付违约金。2017年1月10日，千盛公司（甲方）、华东实业公司（乙方1）、华东地产公司（乙方2）与高喜荣等业主（丙方）签订《三方协议》，协议载明：1．2007年6月3日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司与乙方1（原名漯河市华东房地产开发有限公司）签订了《租赁合同》，乙方1将位于交通路与××交叉口处的现“千盛百货”商场大楼整栋出租给甲方。2．鉴于1中所述租赁物业包含有丙方49户个人业主的房产，丙方将个人所有的房产委托给乙方代为租赁，并由乙方支付丙方租金。3．2014年7月8日，大商集团郑州新玛特购物广场有限公司将租赁物业全部交给甲方经营并由甲方向乙方支付整栋大楼的租金。协议约定：一、2016年6月至2017年1月份，甲方应支付乙方租金总额7412392元，其中，税款419610.4元，源汇区人民法院已执行6063517.6元，剩余929264元，为甲方应向乙方支付的租金，乙方同意并认可甲方将剩余的929264元租金直接支付给丙方1。二、丙方1推举一名代表滕凤霞代为收取甲方支付的租金，并向甲方提供全体丙方1的委托书等必要资料。甲方向滕凤霞支付完毕剩余的929264元租金后，视为甲方履行完毕本协议全部义务。丙方内部分配与甲方无关，丙方1及丙方2保证不因此向甲方主张权利。三、甲方将租金直接支付给丙方1的部分，乙方视为甲方已向乙方履行了该部分租金支付义务，乙方不再向甲方主张任何权利。四、除本协议约定的由甲方直接支付给丙方1的租金外，其他丙方1及丙方2应得的租金，仍由乙方支付，丙方不再向甲方主张任何权利。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订《协议》一份，协议内容如下：1．千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。2．本月千盛公司按时支付于华东实业公司租金，华东实业公司支付小业主80万元整（对于额外部分所发生的费用由华东实业公司自行承担），下欠小业主租金余款下个月千盛公司支付于华东实业公司，华东实业公司将其租金余款支付给小业主，以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。3．千盛公司所支付的租金，如华东实业公司不专款专用，千盛公司每月租金将不再支付于华东实业公司。以上事实有《商业用房委托投资经营管理合同》、《三方协议》、《协议》及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：一、合同是否应当予以解除；二、承担支付租金及违约金责任的问题；三、租金及违约金的计算。根据本案查明的事实、证据，对上述焦点问题分析评判如下：一、关于合同是否应当解除的问题。高喜荣与中汇公司签订的《商业用房委托投资经营管理合同》，关于高喜荣不得单方解除该合同的约定，违反了法律强制性规定，该约定应认定无效，但不影响合同其他条款的效力。中汇公司以高喜荣不具有单方解除权的抗辩理由不能成立。但《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。高喜荣在订立合同时应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。中汇公司订立合同后整合小业主的商铺，对整个商业区域规划、布局，统一经营管理，并与最终租户订立租赁合同。现千盛公司使用面积不仅包括高喜荣所有面积也涵盖了其他业主的产权面积。故本案不具备解除合同的客观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于高喜荣请求解除商铺租赁合同的请求不予支持。二、关于租金及违约金承担主体的问题。一审法院认为，中汇公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金，逾期未支付租金，应当按照合同的约定支付违约金。2017年12月19日，小业主代表与千盛公司、华东实业公司签订的《协议》约定：千盛公司每月所支付至华东实业公司的租金，华东实业公司保证此项资金专款专用于漯河项目。以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付。庭审中，各方均认可支付高喜荣等业主的租金是由千盛公司支付给华东实业公司，再由华东实业公司支付给小业主。华东实业公司辩称，其是代中汇公司向业主支付租金。对此，本院认为，《协议》已明确约定该租金专款专用于支付业主，且华东实业公司承诺以后每月小业主租金华东实业公司保证按时进行支付，至于中汇公司与华东实业公司之间如何约定，是何关系，不影响高喜荣向华东实业公司请求支付租金的权利。但华东实业公司并非《商业用房委托投资经营管理合同》的相对方，该合同关于违约金的约定对华东实业公司不发生法律效力。2017年1月10日，千盛公司、华东实业公司、华东地产公司与高喜荣等业主签订的《三方协议》，该《三方协议》仅约定了2016年6月至2017年1月份，法院未执行的剩余租金由千盛公司直接支付给高喜荣等业主。高喜荣请求千盛公司、华东地产公司支付租金没有合同依据，本院不予支持。高喜荣请求与中汇公司解除委托关系之日起由千盛公司向其支付租金，千盛公司虽是案涉房屋的实际使用人，但双方并无合同关系，对于高喜荣该项请求，本院不予支持。三、关于租金及违约金的计算问题。庭审中，双方均认可租金已支付至2019年2月，自2019年3月份至今的租金未付，本院予以确认。高喜荣请求按合同约定的每月3870元，支付2019年3月至2019年8月份6个月的租金，共计23220元，本院予以支持。《商业用房委托投资经营管理合同》约定的房租系按月支付，逾期支付应当自欠付之日起算违约金。为简化法律关系，酌定统一从2019年8月31日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决：一、河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司于本判决生效之日起三日内向高喜荣支付租金23220元；二、河南中汇商业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向高喜荣支付违约金，违约金计算方式以23220元为基数自2019年8月31日起按日万分之一计算至付清之日止；三、驳回高喜荣的其他诉讼请求。案件受理费380元、保全费250元，合计630元，由河南中汇商业发展有限公司、河南华东实业有限公司负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：被上诉人高喜荣的房产不涉及因面积的增加导致的房屋租金增加问题，故上诉人中汇公司第一项上诉请求不是本案争议内容。根据诉辩双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决中汇公司、华东实业公司共同承担租金支付责任是否适当；2.高喜荣未开具租金发票是否是中汇公司无法支付租金的理由。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，高喜荣与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》，约定高喜荣将涉案房产委托中汇公司进行经营，由中汇公司支付租金，逾期支付租金中汇公司承担违约责任，故中汇公司负有向高喜荣支付租金，并且在逾期支付租金情况下有支付违约金的义务。在该合同履行过程中，千盛公司整体承租了包括高喜荣涉案房产在内的整栋房产，2017年12月19日，高喜荣等业主代表与千盛公司、华东实业公司签订《协议》一份，约定千盛公司向华东实业公司支付租金后，华东实业公司保证向高喜荣等业主支付，故华东实业公司亦负有向高喜荣等业主支付租金的义务，但该《协议》并未对违约金约定，故一审判决中汇公司、华东实业公司向高喜荣支付拖欠的租金，并由中汇公司支付违约金并无不当。关于争议焦点二：高喜荣与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》约定，2018年至租赁期限届满，月租金为3870元，当事人双方并未约定税务负担及发票问题，故中汇公司以高喜荣未开具发票，不能确定租金数额，无法支付资金的理由不能成立。综上所述，上诉人河南中汇商业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人河南中汇商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇二〇年三月二十三日书记员 赵秋玲