新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7401号原告：孙波，男，1965年5月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。被告：宋文奎，男，1976年12月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：丁强，新疆星河律师事务所律师。第三人：张希伟，男，1983年7月8日出生，汉族，无固定职业，住呼图壁县，现住乌鲁木齐市水磨沟区。原告孙波与被告宋文奎，第三人张希伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告孙波，被告宋文奎及委托诉讼代理人丁强，到庭参加了诉讼，第三人张希伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙波向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销原告与被告签订的房屋买卖协议；2.判令将被告过户到其名下的新市区太原南路610号和兴润园一号楼2单元1402室过户回原告名下；3.判令被告支付原告被剥夺住房期间的租房费用，共计49,387元。并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.原告因向第三人个人借贷，在无力偿还高额利息的情况下，在第三人和一个叫胖子等人的恐吓下与被告达成房屋买卖协议，原告前后共借款450,000元，除掉砍头息及原告已归还的本金200,000元，实际原告只借款202,750元，房屋作价卖了900,000元，除去被告还的房屋银行按揭尾款135,100元，实际被告要支付原告剩余房款562,150元，房屋买卖协议只写了付给原告250,000元，合同显示公平。另，房屋买卖协议明确约定了过户当天被告付款250,000元给原告，而被告在原告不知情的情况且未履行支付250,000元房款的情况下，私自过户了原告的房屋。依据乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终3216号民事判决，被告诉原告交付房屋的诉求被驳回，也说明原告与被告签订的房屋买卖合同无效，依据合同法52条(一)（三），第54条（二），第94条（四）、第67条，请求法院撤销合同。2.原告曾于2009年与招商银行某支行签订过抵押借款合同，已将涉案房产抵押给招商银行某支行，取得抵押借款350,000元，在款未付清、抵押未解除的情况下，原告向案外人焦兵（与第三人同为小贷公司经理）借款100,000元，并被第三人、焦兵欺骗办理强制执行工作债权文书。同年10月，第三人又采取欺骗形式让原告与焦兵和第三人在另一家公证机构共同办理一份房屋过户公证委托书，授权第三人和焦兵可以在不经原告同意情况下办理房屋过户登记手续，第三人和被告是在原告不知情情况下，将涉案房产办理了过户登记手续，上述情况属不合法的套路贷手段，故房屋买卖合同无效，依据合同法第58条，被告应将房屋产权过户回原告名下。3.第三人和被告过户完后，就将原告房屋门锁、点卡换掉，非法侵占原告房屋产权、居住权，原告无奈租房，依据合同法第58条、第42条（二）（三），第113条，被告应承担原告租房产生费用51,787元。被告宋文奎辩称，针对原告主张撤销涉案合同，被告认为：1.按照合同法第55条的规定，行使撤销权应当自知道撤销事由之日起1年内行使，本案买卖合同订立的时间是2016年，期间双方还就合同的履行发生诉讼，原告从未就合同应当撤销提出任何主张，故原告撤销涉案房屋买卖合同不符合法律规定；2.涉案合同是合法有效协议，已被生效的乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民终2766号民事判决书所确认，该协议是双方当事人的意思表示，对双方当事人均具有约束力，不存在任何可被撤销的法定情形；3.被告与原告于2016年10月12日签订的《房屋买卖协议》是对2016年9月2日三方签订《房屋买卖协议书》的补充，不可能无效，因为本身第一份协议是三方签署，当时签第二份协议的时候，第三人也是知道的。针对原告转租涉案房屋过户回原告的诉讼请求，被告认为：1.当时三方签订买卖协议是三方的真实意思表达，不存在其他因素，事实清楚；2.按照双方当时签订的协议，被告在支付250,000元给原告的时候，原告以各种理由不予接受，所以被告才将所有款项打入第三人账户，因当时在签订第一份协议的时候没有将银行按揭款计算内，所以才签订了第二份协议；3.如果要求被告将房屋过过户给原告，需要第三人将已支付的房款退还我，过户费用由原告承担。针对原告主张租房费用的诉求，自被告将房屋款全部支付给第三人后，原告也一直没有搬离房屋，被告也多次通过多种方法通知催促原告均不搬离，从过户后到2019年5月份房屋一直属于空置状态，被告认为对方并没有搬离，所以被告不认可原告该项诉讼请求，原告在外各项租房费用于我及本案无关。是其个人行为。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人张希伟未到庭，但庭前询问中陈述，不认可原告诉讼请求。签订协议时是双方真实意思表示，不存在胁迫或者威胁，不同意撤销。涉案房屋已过户在被告名下，被告是所有权人，如何过户是原、被告之间的问题，与第三人无关。被告并未实际接收到房屋，房屋一直空置，故不同意原告主张租房费用的诉求。原告就其举证提供：证据一、《公证书》3份。用以证明涉案房屋是原告先抵押在招商银行，第三人与原告做的委托处置涉案房屋公证，是在原告与招商银行作的公证有效期内，原告还没有偿还完招商银行的借款前，原告当时是无权处置涉案房屋的，故原告与第三人后面所做的委托处分房屋公证是无效的。证据二、《房屋买卖协议》，落款时间为2016年10月12日。用以证明被告需在过户当天支付原告250,000元，但被告并未支付，过户的时候原告也不知情。证据三、银行对账单复印件。用以证明原告与第三人之间借款的真实数额。证据四、《租房合同》、《发票》、《收据》。用以证明原告在外租房的事实。证据五、《房屋产权证书》。用以证明涉案房屋是原告的。被告质证：对原告与招商银行和第三人办理的两份《公证书》真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告认为案外人焦兵替原告孙波清偿135,000元，涉案房产已经处于无抵押状态，公证书证实了原告将涉案房屋相关的处置事项委托给了案外人焦兵及第三人，委托行为和委托后果至今是合法有效的，并没有被法定程序撤销或改变。原告提交的2013年9月2日与案外人曾建民借款合同公证书与本案无关，是其与案外人的纠纷。对2016年10月《房屋买卖协议》真实性、合法性无异议，该协议经（2018）新01民终3216号民事判决书确认为合法有效，双方现在争议的250,000元合同价款支付的行为属合同履行，被告作为合同的买方，愿意按照合同约定将剩余款项250,000元支付给原告，完成合同约定的内容。对银行对账单三性均不认可，与被告无关。对《租房合同》、《发票》、《收据》真实性、关联性均不认可，与被告无关。对证据《房屋产权证书》真实性无异议，但房屋的产权已经通过双方的买卖变为被告所有，原件已经被房产局收回。本院对原告提供的《公证书》3份、《房屋买卖协议》、《房屋产权证书》真实性予以确认，其他证据存在争议，暂不确认。被告就其抗辩提供：证据一、《房屋产权证》。用以证明涉案房屋已于2016年10月20日经物权变更变为被告所有。证据二、2016年10月12日签订的《房屋买卖协议》、《银行交易流水》、判决书。用以证明原被告双方就涉案房屋达成了购买协议，协议价格是900,000元，被告向第三人支付了涉案房屋房款900,000元，该协议已经（2018）新01民终3216号民事判决书确认为合法有效的，并且判决书也确定了原告与第三人的借款关系与本案无关，是另外的法律关系。原告对上述证据的真实性、合法性均认可，关联性不认可，因为被告没有按照购房协议约定在过户当日给被告支付250,000元尾款，故原告认为被告的过户行为是无效的。本院对被告提供的上述证据真实性予以确认。第三人庭前提交两份《房屋买卖协议》的打印件。用以证明2016年9月2日三方签订了案涉房屋的买卖协议，并对房屋价款及交付方式进行了约定；原告与被告于2016年10月12日对9月2日双方的协议进行了补充约定。原告对两份《房屋买卖协议》的真实性认可，第一份协议在签订第二份协议时已经失效，第二份协议已经被乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终第3216号民事判决认定为无效，故被告应将案涉房屋返还给原告。被告未持明确异议。本院对两份《房屋买卖协议》的真实性予以确认。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2016年9月2日，被告与原告、第三人（受托人及抵押权人）签订《房屋买卖协议书》，约定主要内容：原告将其名下位于乌鲁木齐市新市区出售给被告，房产面积112.70平方米，房产证号：乌房权证新市区字第××号，现因借款抵押在第三人名下，经协商一致，原告自愿以900000元价格转让给被告，款由第三人代收，剩余账款由第三人与原告算清列单，焦兵签字确认；本协议签订日起3日内被告向先向第三人（或其指定收款人）支付首付款150000元，第三人在收到上述款项后，即办理房产解押手续；解押手续办理完毕后，办理房产过户（原告必须协助）；在第三人办理房产解押后，双方无故违约的，哪方违约哪方承担20000元的违约金；原告在收到房款40天内，在不破坏原有装修的情况下清空此房屋并交付与被告，原告在交付房屋时并结清水电费、物业费、采暖费、有线电视费等相关费用；本协议签订生效后，房产即移交给被告，被告承担自此以后因房产使用产生的各项费用。2016年10月，被告与原告又达成一份《房屋买卖协议》，约定：原告将其名下现有乌鲁木齐市新市区一套，面积112.70㎡、房产证号为新市区字第××号，经协商一致以人民币900000元价格转让给被告，过户当天由被告付款人民币贰拾伍万元给原告，剩余陆拾伍万元支付给第三人，该房产银行尾款与被告没有关系，银行尾款135100元由焦兵代为还款；原告在收到房款40天内，在不破坏原有装修的情况下清空此房屋并交付被告，原告负责结清该处房屋所有的水电费、物业费、采暖费、有线电视等相关费用；本协议签订后，被告付定金10000元交予第三人，第三人在收到房屋定金后即可办理房屋过户手续等相关费用；以前签订协议自动作废（第三人未在该份协议上签字）。被告曾将原告及第三人诉至本院，请求判决原告向被告交付涉案房屋。本院作出2018）新0104民初4064号民事判决书，认定以下事实：孙波曾向张希伟等人借款，其于2013年8月30日向张希伟、案外人焦兵出具委托书；委托书授权张希伟、焦兵作为代理人代表委托人转让案涉房地产并确定转让价格，与购房人签订房地产买卖协议并代收售房款，办理以上房产所有权、土地使用权的转让过户变更登记手续等，该份授权委托书经乌鲁木齐市公证处公证；2016年10月20日，张希伟协助将涉案房屋过户至宋文奎名下；2017年1月13日，宋文奎将房款900,000元转账支付张希伟，张希伟向孙波支付139,500元房款，但孙波拒收，认为应当支付250,000元，故未将涉案房屋交付宋文奎。该案判决原告向被告交付房屋，原告不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）新01民终3216号民事判决，撤销了一审判决，该二审判决确认一审判决查明的事实和认定的证据，但认为，双方2016年10月签订的《房屋买卖协议》对付款方式重新进行了约定，该协议签订时间在后，系双方当事人真实意思，内容不违法法律法规的强制性规定，系合法有效协议，故该《房屋买卖协议》系对之前签订的《房屋买卖协议书》的变更，而宋文奎于2017年1月13日向张希伟支付900,000元（按约定应向张希伟支付650,000元、向孙波支付250,000元），但未按《房屋买卖协议》约定履行向孙波支付250,000元的先付款义务，宋文奎要求孙波交付房屋的诉讼请求不符合《房屋买卖协议》的约定，故撤销了一审判决，驳回宋文奎的诉讼请求。本院认为，原告主张撤销其与被告签订的房屋买卖协议（包括2016年9月2日被告与原告、第三人签订的《房屋买卖协议书》和2016年10月原被告签订的《房屋买卖协议》），理由为第一份合同签订时系第三人胁迫，另外，其只欠第三人200,000元，但用房屋抵了900,000元，显失公平。故本案争议焦点应为原告主张撤销的理由是否充分。针对争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销权撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。本案中，1.原被告之间分别于2016年9月2日、10月12日签订两份房屋买卖协议，原告认为第一份协议即其与被告及第三人于2016年9月2日签订的《房屋买卖协议书》系第三人胁迫，一方面从其提供的证据，尚无法确定胁迫事实存在，另一方面，该份房屋买卖协议书的合同相对人是原被告而非第三人，从原告的陈述和协议内容，并未显示被告在该份协议中存在胁迫的行为。2.从本案涉及的两份协议内容看，被告就涉案房屋应支付900,000元的价款，虽然被告在之前纠纷中主张原告交付房屋的诉求未得到法院支持，但系因其将全部房款支付给第三人，未按约向原告支付250,000元，属合同履行问题，依此确定双方之间的房屋买卖协议无效并无事实和法律依据，从本案涉及的合同内容及履行情况看，被告为购买涉案房屋应承担支付900,000元的房款对价，合同内容并未体现出明显的显失公平的特征。3.原告认为其与第三人及案外人存在套路贷等情形，借贷关系不合法，属其与第三人、案外人之间发生的民间借贷关系，与本案不属同一法律关系，其可另行解决。4.本案涉及的两份协议，最后一份协议签订于2016年10月，至今已逾三年，双方此后就房屋交付问题曾发生纠纷并诉至法院，原告举证并不能证明其在处理上述纠纷时已就案涉合同存在胁迫、显示公平等原因应予撤销提出过明确意见并在法律规定的撤销权行使期限内进行过诉讼，依据上述法律规定，其撤销权已经消灭。依据上述法律规定，综合上述情况，对原告主张撤销本案涉及的协议的诉讼请求，本院不予支持。原告其他诉讼请求与撤销诉求事实理由一致，本院亦不予支持。第三人无故未到庭参加诉讼，视为放弃本案抗辩权。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告孙波的诉讼请求。案件受理费6,917.34元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  周丽玲人民陪审员  古正军二〇二〇年三月二十八日书 记 员  刘永明