广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初8号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码:91450500763062146L。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。 被告：王丽凤，女，汉族，1968年9月17日出生，住吉林省桦甸市。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行诉被告王丽凤、北海汇澳投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、罗轶群、被告北海汇澳投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼，被告王丽凤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告王丽凤签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告王丽凤偿还借款本金185400.08元及利息29342.13元（利息自2017年1月15日起暂计至2019年7月15日，以后另计至实际清偿清之日止）给原告；3、原告对被告王丽凤名下坐落于北海市×××号房屋享有优先受偿权；4、被告王丽凤承担原告为实现债权发生的律师代理费10163.4元；5、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告王丽凤的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年8月18日，被告王丽凤与原告签订了合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[1377]号《个人购房借款/担保合同》。根据合同约定：被告王丽凤向原告抵押贷款206000元，用于购买北海市××× 号房屋。合同签订后，原告与被告王丽凤到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记手续。2014年12月23日，北海市房地产交易中心将房地产抵押权登记证明书发放给原告，证明书载明抵押人是被告王丽凤，抵押权人是原告。2014年12月24日，原告按约定将被告王丽凤所贷款206000元转入其指定的账户。被告王丽凤从2014年12月24日借款至今，虽然有陆续还款，但一直未能按时足额还款。截止至2019年7月15日止，被告王丽凤已经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金185400.08元、利息29342.13元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款、第二款的约定，原告有权解除合同并要求被告王丽凤立即清偿未偿还款项。根据《个人购房借款/担保合同》第二十一条的约定，被告王丽凤依法将其借款所购买的北海市×××号房屋抵押给原告，即原告对该房地产享有抵押权及优先受偿权。被告王丽凤未能按照合同约定全面履行还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的律师费应由被告王丽凤承担。被告北海汇澳投资发展有限公司为被告王丽凤的上述债务向原告作了保证，并在《个人购房借款/担保合同》盖章确认。根据合同第十、二十六、二十七条的约定，被告北海汇澳投资发展有限公司应对被告王丽凤的上述全部债务承担连带清偿责任。为此，原告特向法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告王丽凤提交书面答辩状称：事实上，2013年10月23日，答辩人陆续交款。当时汇澳公司承诺2014年5月份交房。但是案涉房屋至今未交付给答辩人。答辩人与北海工行、汇澳公司的全部合同手续均没有交付给答辩人。答辩人基于对汇澳公司的信任，对所有手续均没有详细查看。2014年8月18日，答辩人与北海工商签订《个人购房借款/担保合同》时，只是按照要求签字，事后根本没有收到北海工行的任何钱款。直到收到法院传票才得知北海工行将相关钱款直接打给了汇澳公司。由此可见，本案不具备办理贷款条件，办理虚假的抵押登记，北海工行与汇澳公司涉嫌故意串通，骗取答辩人首付款，现在却被主张20余万元的贷款，答辩人既没有得到房屋，也没有得到贷款，答辩人认为北海工行与汇澳公司涉嫌犯罪，具体理由如下：1、答辩人与汇澳公司于2013年10月23日签订合同时，汇澳公司并没有取得房屋预售许可。答辩人签订合同时有理由相信汇澳公司具备预售许可条件，答辩人向汇澳公司交付了首付款。事实上，汇澳公司根本不符合预售房屋条件，其以欺骗的手段骗取答辩人购房。2、北海工行明知汇澳公司不具备预售商品房屋条件，仍然为汇澳公司办理预购房屋贷款，并将贷款全部直接转给汇澳公司。北海工行与汇澳公司串通，通过这种手段，掩盖汇澳公司骗取贷款的目的。综上，请求法院依法查明相关事实，维护答辩人合法权益。 被告北海汇澳投资发展有限公司辩称：请求法院驳回原告对被告北海汇澳投资发展有限公司对借款人的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。理由如下：第一，借款合同使用的公章是陈大山交股权后使用的旧公章，合同上关于北海汇澳投资发展有限公司的担保条款不是北海汇澳投资发展有限公司真实意思表示。第二，合同未经公司股东会决议通过，应属无效。第三，原告在签订合同时未尽到相应审查义务，存在过错。第四，陈大山超越代理权限北海汇澳投资发展有限公司一直没有追认，因此其签订的合同条款无效。 经审理查明：案外人陈大山原是被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）的法定代表人及股东。 2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订一份《股权转让协议书》，将其原享有被告汇澳公司的26.6%股权以及其他股东享有的73.4%股权全部转让给黄重才、黄波才。根据《股权转让协议书》的约定，黄重才、黄波才将汇澳公司100%股权变更登记在自己名下后，据此拥有汇澳公司“北海润和花园”项目中M栋、R栋商住楼的开发经营权及财产处分权，但N栋商住楼的经营及收益权利仍归案外人陈大山所有。协议还约定双方按约定办理工商变更登记后，案外人陈大山仍有权以被告汇澳公司名义诸如使用被告汇澳公司之印鉴对其现所享有的权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。 2012年11月30日，陈大山、汇澳公司办理了经北海市公证处公证的《授权委托书》，载明：汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义办理润和花园第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法行使其他相应的各种处分权利。陈大山就“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。 被告汇澳公司旧印章一直由陈大山持有。被告汇澳公司于2016年3月9日向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章予以归还。 2014年8月18日，原告（贷款人）与被告王丽凤（借款人、抵押人）、被告汇澳公司（保证人）共同签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[1377]号），主要约定：1、被告向原告借款206000元用于购买坐落于北海市×××号房屋，贷款期限为20年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，还款方式为按月等额本息还款；2、借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为北海汇澳投资发展有限公司、账号为21×××78、开户行为中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的账户中；3、若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；4、合同项下借款采用抵押＋保证担保方式，抵押人以其名下坐落于北海市×××号房屋为借款作抵押担保，保证人的保证期间至本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书之日止，保证担保与抵押担保的范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等；5、合同还约定了其他内容。 2014年12月23日，原告与被告王丽凤就上述抵押物到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记手续。2014年12月24日，原告依约将贷款206000元转入被告汇澳公司账户。 被告王丽凤贷款后未能按约还本付息，现已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠借款本金185400.08元、利息29342.13元。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理服务费10163.4元。 以上事实，有股权转让协议书、授权委托书、个人购房借款/担保合同、抵押登记证明书、借款凭证、发票及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原被告签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人在平等自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了出借义务，被告王丽凤应按约履行还款义务，但被告王丽凤借款后未能按期归还，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告王丽凤偿还相应借款本息的诉讼请求，具有事实及法律依据，对此本院予以支持。 就优先受偿权的问题，原被告双方当事人虽已就涉案抵押物办理预购商品房抵押登记手续，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是为将来设立抵押权变动的请求权，虽然该请求权具有排他效力，但并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，对此本院不予支持。对律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且该费用未超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于被告汇澳公司的连带责任问题，汇澳公司辩称涉案《个人购房借款/担保合同》系汇澳公司原法定代表人在超越代理权限并使用公司作废的公章的前提下做出的行为，且该担保未经股东（大）会决议，属于无效行为，汇澳公司不应承担连带清偿责任。对此本院认为，一、陈大山作为汇澳公司的原法定代表人，其在涉案《个人购房借款/担保合同》中使用的印章虽是汇澳公司的旧印章，但根据汇澳公司提供的证据显示，在本案借款合同签订前，被告汇澳公司未对外做出股权变动及印章作废的声明，汇澳公司旧印章一直由陈大山持有，直至2016年3月9日，被告汇澳公司才向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章交还。而根据汇澳公司与陈大山于2012年11月30日办理的《授权委托书》，汇澳公司授权陈大山继续以汇澳公司的名义处理涉案房屋的抵押借款、融资及担保等事宜，故汇澳公司主张陈大山超越代理权限的观点，本院不予采纳；二、涉案房屋系被告汇澳公司出售给被告王丽凤，汇澳公司系为其开展经营活动向债权人提供担保，应当认定担保合同符合公司的真实意思表示。综合上述情况，本院认为原告作为善意相对人，有理由相信与被告汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是被告汇澳公司的真实意思表示，合同有效。依照合同约定，原告请求被告汇澳公司对被告王丽凤的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告王丽凤签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[1377]号）； 二、被告王丽凤须归还贷款本金185400.08元及利息（2019年7月15日前的利息为29342.13元，此后的利息以本金185400.08元为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[1377]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年7月16日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告王丽凤须支付律师代理费10163.4元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告王丽凤的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费4672元，减半收取计2336元，由被告王丽凤负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4672元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年三月五日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗