浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1268号 上诉人（原审被告）韩金龙，男，1985年2月1日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县。 委托代理人沈佳丽，浙江王建军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）戴锡君，男，1977年7月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人陈莹，浙江绿银律师事务所律师. 上诉人韩金龙因与被上诉人戴锡君房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初14010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法由审判员王亮适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了独任审理。上诉人韩金龙及其委托代理人沈佳丽、被上诉人戴锡君及其委托代理人戴锡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，案涉房屋位于杭州市萧山区。2014年9月左右，案外人马木洒向戴锡君租赁该房屋用于经营兰州拉面，租期为五年。2016年10月左右，韩金龙欲从马木洒处转让该店铺，经与马木洒以及戴锡君协商后，本案双方于2016年10月签订租赁合同一份，约定韩金龙向戴锡君承租位于市心北路1529号店面房一间，租期至2019年8月6日；其中2018年8月7日至2019年8月6日的租金为68000元，物业费2200元；租期满后，戴锡君有权收回被租赁的店面，另外招商，韩金龙不得以种种理由、阻止戴锡君招商，在同等招商价格条件下，韩金龙享有优先租赁权；合同期内，戴锡君不得收回店面（在韩金龙正当经营的情况下）等权利义务条款。另外，韩金龙与马木洒也就案涉房屋的餐馆达成转让合意。此后，案涉房屋即由韩金龙进行使用。在前述租期到期前，戴锡君告知韩金龙案涉店面房租赁合同期满将不再与韩金龙续租，并要求韩金龙按期腾房。但韩金龙认为戴锡君应与韩金龙续签租赁合同，拒绝腾房，故双方纠纷成讼。另查明，案涉房屋所有权人为案外人黄国平、黄琼。戴锡君曾分别于2014年6月5日、2019年6月12日与黄国平、黄琼签订两份《房屋租赁合同》，其中双方于2019年6月12日签订的租赁合同约定案涉房屋租赁期共五年，从2019年8月8日至2024年8月7日止，第一年租金18万元，物业管理费4550元/年等权利义务条款。戴锡君于2019年8月诉至原审法院，请求判令：1.韩金龙立即腾退位于市心北路1529号店面房，并将房屋及钥匙交付戴锡君；2.韩金龙按照每月10000元的标准向其支付自2019年8月7日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；3.韩金龙向其支付房屋租赁期间尚欠的水电费3541元；4.韩金龙向其支付自2019年8月7日起至实际腾退日止的物业费、水电费；5.韩金龙承担本案诉讼费用。庭审中，戴锡君自愿撤回了第三项诉讼请求以及第四项诉讼请求中关于水电费的诉请。 原审法院认为，本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉租赁合同租期截至2019年8月6日届满，在租期届满前，戴锡君已明确告知韩金龙合同到期后不再续租，虽韩金龙抗辩认为在承租案涉店面房时曾支付戴锡君10000元过户费，戴锡君有义务与韩金龙续签租赁合同。但原审法院认为，韩金龙在与戴锡君签订租赁合同时已对案涉房屋的租赁期限充分了解，且根据戴锡君需将房屋收回自用的情况，也不存在合同约定的优先租赁权适用情形，再者租赁合同中已经明确约定了“租期满后，戴锡君有权收回被租赁店面”，因此韩金龙理应在租期届满后将案涉房屋交还戴锡君。现韩金龙继续占有使用案涉商铺并无相应的法律依据，故原审法院对戴锡君要求韩金龙从案涉店面房中腾退的诉请予以支持。关于租期届满后，韩金龙占有使用期间应支付的占有使用费标准问题，戴锡君主张应按照每月10000元的标准由韩金龙支付占有使用费。原审法院则认为，戴锡君的该主张计算标准并无相应的依据可循，但根据戴锡君与案涉房屋产权人续签的租赁合同以及韩金龙关于愿意按照戴锡君与产权人续签的租金标准的一半支付费用的意见，原审法院考虑戴锡君在韩金龙占有房屋期间产生的实际损失，酌情确认应由韩金龙按照每日246.58元（90000元/年÷365天）的标准支付戴锡君自2019年8月7日起至实际腾退日止的占有使用费。至于物业费，关于租期届满后韩金龙占有使用期间应支付的物业费标准问题，戴锡君主张按照每年2275元的标准韩金龙并无异议，故原审法院确认应由韩金龙按照2275元/年的物业费标准向戴锡君支付自2019年8月7日起至实际腾退日止的物业费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、韩金龙自判决生效后十五日内将杭州市萧山区宁围街道市心北路1529号房屋腾退交还给戴锡君；二、韩金龙在判决生效后十日内按照每日246.58元的标准向戴锡君支付自2019年8月7日起至实际腾退日止的房屋占有使用费；三、韩金龙在判决生效后十日内按照每年2775元的标准向戴锡君支付自2019年8月7日起至实际腾退日止的物业费；四、驳回戴锡君的其余诉讼请求。如韩金龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由韩金龙负担。戴锡君于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；韩金龙于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，韩金龙不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。本案双方的房屋租赁期限限于被上诉人与房屋所有权人之间有关期限的约定。本案双方之间的租赁合同只是照搬了被上诉人与马木洒之间的约定。本案双方签订租赁合同的真实意思是当被上诉人与房屋所有权人续签后，应与其续签。本案双方租赁合同签订后，被上诉人另行收取了上诉人过户费1万元，该行为是被上诉人对租赁合同到期后愿意与上诉人续签的承诺，也基于案涉租赁合同的签订，上诉人才向案外人支付转让费50万元，正式开始店铺经营。否则上诉人不可能在两年多租期无法收回本金的情况下受让店铺。一审认定被上诉人收回房屋自用不当。被上诉人与房屋所有权人于2019年6月12日签订租赁合同，合同第十二条关于转租的约定与之前的租赁合同约定一致，即被上诉人与房屋所有权人续签房屋租赁合同时，就被上诉人将转租一间商铺达成一致，故被上诉人并非想收回店铺自用，该说法剥夺了上诉人的优先租赁权。二、一审适用法律错误。根据《合同法》第四十二条第二、三款的规定，被上诉人对上诉人受让案涉店面房需支付巨额转让款、需长期经营才能收回本金的事实系明知，对上诉人续租的意思表示也明知，但合同订立时被上诉人故意隐瞒其合同期满后将收回店铺的意向，属于故意隐瞒与合同订立有关的重要事实。被上诉人收取上诉人1000元过户费后，在合同到期后无故不与上诉人续签违背诚信原则，侵犯上诉人信赖利益，故一审判令上诉人腾退且无法获得赔偿错误。综上，上诉人韩金龙请求二审法院撤销原判，依法改判驳回戴锡君的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由戴锡君负担。 被上诉人戴锡君答辩称：一、本案双方的权利义务应由法律及双方签订的租赁合同来约束。案涉租赁合同意思真实、内容合法，应为有效，双方应当履行。上诉人作为完全民事行为能力人应当清楚合同中的租期，其关于案涉租赁合同租期限于被上诉人和房屋所有权人之间租期的约定缺乏依据。案涉租赁合同订立时，被上诉人与房屋所有权人是否会续租未知，也为承诺上诉人续租事宜。转让费50万元是上诉人一审庭审时才告知被上诉人的，且之前告知转让费的数额不等，故被上诉人怀疑该费用的真实性，即便真实，是否包括房租、设备、技术、员工等可拆除的非固定资产？上诉人主张优先租赁权依据不足，租赁合同第四条约定被上诉人到期有权收回店铺，被上诉人在租期届满前明确告知上诉人将收回房屋并自用，本案不适用优先租赁权。二、本案双方订立租赁合同时未有任何隐瞒，被上诉人未收到上诉人1万元转让费，该款系马木洒交给被上诉人后期不涨房租的补偿。被上诉人在合同到期后拖延腾退，多次语言恐吓被上诉人，造成被上诉人经济损失扩大。综上，被上诉人戴锡君请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人韩金龙在二审期间向本院提交以下证据材料：1、借款协议、证明复印件各一份，拟证明上诉人为了经营案涉店铺，用尽积蓄，债台高筑至今无法还清的事实;2、营业执照复印件一份，拟证明由于政策原因，上诉人至今无法办理个体工商户的过户手续，更加无法在相近铺面办理营业执照的事实。 被上诉人戴锡君在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人韩金龙二审提交的证据材料，被上诉人戴锡君认为，对证据1三性均不认可,且案涉店铺是上诉人和兄弟合开，其兄弟名下还有奥迪车，不存在债台高筑的情况；对证据2的三性不予认可。本院认为，证据1、2均涉及案外人，与本案双方签订的房屋租赁合同缺乏关联，故本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，租期至2019年8月6日止，租期届满后被上诉人有权收回房屋另行招商，上诉人在同等招商价格条件下享有优先租赁权。上诉人主张双方订立租赁合同系以在被上诉人与房屋所有权人续租后上诉人当然享有续租权为基础，缺乏法律和合同依据，且与上述合同约定不符，本院不予采信。现案涉租赁合同租赁期限已经届满，被上诉人在租期届满前已经告知上诉人不再续租要求腾退，并在本案中明确收回房屋自用，故上诉人享有的同等招商价格条件下的优先租赁权的适用条件亦不成就，一审判决上诉人腾退并根据被上诉人与房屋产权人约定的租金以及上诉人认可的费用标准确定房屋占有使用费、物业费并无不当。综上，韩金龙的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由韩金龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 二〇二〇年三月二十四日 书记员 万丹丹