福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初8104号 原告：福建海华房地产开发有限公司，住所地福建省福清市高山镇高园路对面。 法定代表人：李爱清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所律师。 被告吴传辉，男，汉族，1970年7月25日出生，住福建省福清市。 第三人：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼。 负责人：刘必辉，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈范，男，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：俞曦葳，男，该分行工作人员。 第三人：林炎华，女，汉族，1973年11月9日出生，住福建省福清市。 原告福建海华房地产开发有限公司（以下简称“海华公司”）与被告吴传辉、第三人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称“建行福清分行”）、林炎华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海华公司的委托诉讼代理人黄巍与第三人建行福清分行的委托诉讼代理人陈范、俞曦葳到庭参加诉讼；被告吴传辉与第三人林炎华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海华公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除海华公司与吴传辉签订的编号：20120480105《商品房买卖合同》；2.请求判令吴传辉赔偿海华公司违约金300000元；3.请求判令吴传辉将其目前占有使用的位于福清市的房产返还给海华公司；4.请求判令吴传辉承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月25日，海华公司与吴传辉签订编号为20120480105《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）一份。购房合同约定吴传辉向海华公司购买海华公司开发建设的位于福清市（以下简称“案涉房产”），购房款总价1031403元。购房合同还约定吴传辉必须在签订本合同当日付清首付款331403元，余款700000元办理银行按揭。购房合同签订后，吴传辉交付了购房首付款331403元。2015年3月30日，案涉房产办理了预告登记。2015年4月16日，吴传辉、林炎华为借款人、建行福清分行为贷款人、海华公司为保证人，三方签订编号：2015年建闽东福个房借字××号《个人住房借款合同》（以下简称“借款合同”）。借款合同约定吴传辉与林炎华为购买案涉房产，向建行福清分行借款700000元，借款期限自2015年4月16日起至2034年4月16日止。案涉房产作为抵押物，海华公司为吴传辉、林炎华的借款向建行福清分行提供阶段性连带保证责任，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行福清分行核对无误收执之日止。借款合同签订后，建行福清分行发放了借款，海华公司也将案涉房产交付吴传辉占有使用，但吴传辉至今未将案涉房产的不动产权证书变更登记至其名下。2019年10月底，建行福清分行口头告知海华公司，吴传辉及林炎华逾期偿还借款合同项下借款本息已逾期七期，建行福清分行考虑致函海华公司要求海华公司履行阶段性连带保证责任。海华公司随即于2019年11月1日与吴传辉签订协议书，吴传辉在协议书中承诺最晚于2019年11月15日之前必须将逾期偿还的借款本息（含违约金，如有）全部向贷款银行清偿完毕，并承诺日后按时偿还每期借款本息，不再逾期。如吴传辉未按时足额履行承诺，逾期超过5日，海华公司有权解除合同，吴传辉将其购买房产按现状无偿交还海华公司，但可移动的家具吴传辉可搬离。吴传辉赔偿海华公司违约金300000元，该违约金海华公司从吴传辉已付房款中直接扣除。协议书还约定了其他内容，林炎华对协议书内容没有异议。2019年11月15日，吴传辉未向建行福清分行清偿尚欠的借款本息。建行福清分行于同日向海华公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求海华公司立即对吴传辉、林炎华的借款承担连带保证责任。海华公司认为：海华公司与吴传辉于2019年11月1日签订的协议书合法有效。吴传辉未履行2019年11月15日之前向建行福清分行清偿尚欠的借款本息的承诺，导致海华公司被建行福清分行要求履行连带保证责任。海华公司有权根据与吴传辉签订的协议书解除与吴传辉签订的购房合同，并追究吴传辉的违约责任。为维护自身合法权益，海华公司现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 吴传辉未作答辩，亦未举证、质证。 建行福清分行述称，我行要求海华公司与吴传辉在办理房屋注销登记手续前把拖欠我行的贷款还清。因为海华公司、吴传辉在注销登记手续前有还款的意愿，故我行在本案中不作为有独立请求权的第三人主张权利。如果海华公司、吴传辉在申请注销涉案商品房备案登记手续前没有还清贷款的，我行将根据情况另行起诉。 林炎华未作陈述，亦未举证、质证。 经审理查明，海华公司所述的事实属实。 另查明，购房合同补充协议第七条约定：“若买受人未按期偿还每期贷款本息，贷款银行要求出卖人承担担保责任，并代买受人向银行支付每期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出还款通知书后二十天内还清，并按代还款总金额的每日千分之十标准向出卖人支付违约金。”第八条约定：“若因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止贷款合同的履行和要求出卖人承担连带责任的，并且代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息达到该商品房的总价百分之五以上，该商品房的《商品房买卖合同》及所有附件、协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付所有代交费用和银行贷款本息和违约金。同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、取证等相关的费用，并再追加购房总额百分之二十的违约（滞纳）金，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述各费。”案涉房产至今尚未以吴传辉名义办理不动产权属证书。至今，海华公司尚未代吴传辉向建行福清分行偿还拖欠的银行贷款，亦未向建行福清分行履行其保证责任。 以上事实，有海华公司提供的合同编号：20120480105《商品房买卖合同》、融房预ＹＲ字第××号《房屋预告登记证明》、编号：2015年建闽东福个房借字××号《个人住房借款合同》、销售不动产统一发票、协议书、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》与建行福清分行提供的银行流水等证据为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，予以确认。 本院认为，本案的购房合同与吴传辉因逾期偿还银行贷款而与海华公司签订的协议书均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。因吴传辉拖欠多期银行贷款未还，导致海华公司被建行福清分行催告履行保证责任，且吴传辉在双方约定的期限内仍然未能清偿拖欠的银行贷款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现海华公司请求解除双方签订的购房合同与吴传辉返还其案涉房产的主张，符合法律规定与双方约定，本院予以支持。虽然海华公司与吴传辉对吴传辉未能按期清偿拖欠的银行贷款约定了300,000元的违约金，但是海华公司认可该违约金支付条件系在其履行了保证责任后方能实现，故在海华公司尚未履行保证责任即要求吴传辉赔付该笔300,000元违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。吴传辉与林炎华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建海华房地产开发有限公司与吴传辉签订的合同编号：20120480105《商品房买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除； 二、吴传辉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于福建省福清市按照2019年11月1日签订的协议书中约定的条件返还福建海华房地产开发有限公司； 三、驳回福建海华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16,783元，由福建海华房地产开发有限公司负担3782元（已交纳），吴传辉负担13,001元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  严昌辉 审判员  王统勇 审判员  魏益钦 二〇二〇年三月十六日 书记员  刘 玮