山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10323号 上诉人（原审原告）：于守虎，男，1974年8月2日出生，汉族，住浙江省嵊泗县。 委托诉讼代理人：韩民，山东海卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江顺，山东海卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于涛，男，1989年6月21日出生，汉族，住山东省青岛市田横岛省级旅游度假区。 委托诉讼代理人：曹彦敏，山东山标律师事务所律师。 上诉人于守虎因与被上诉人于涛农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于守虎上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定被上诉人对涉案房屋的占有系善意取得，没有法律依据，认定事实错误。上诉人的父母与被上诉人系同村同一家族的邻居关系。被上诉人明知涉案房屋的土地使用权登记在上诉人的父亲于忠滨名下，也熟知上诉人的父母生育三个子女，上诉人的父母去世后，涉案房屋及土地使用权系遗产，应当由上诉人姐弟三人共同依法继承。被上诉人与于守华私自签订《房屋买卖契约》时，就明知于守华无权处分涉案房产，却执意签署买卖协议。一审双方调解时，被上诉人以上诉人支付其30万元为条件，才同意返还房屋，因此，即使被上诉人已支付购房款8万元，该价格也不是合理对价。物权法规定的善意取得中善意的判断时间规定，受让人受让不动产的，判断时间是指依法完成不动产物权转移登记之时。本案涉案房屋及土地使用权至今不存在物权转移登记的事实。足以确认被上诉人占有涉案房产根本是法律规定的善意取得。2.关于“于守华与于守虎协议”的认定。首先该证据是于守华和于守虎的真实意思表示且经两人本人签字确认，应当认定合法有效；其次，一审中，被上诉人申请对该证据的真实性及形成时间进行鉴定，在法院指定的期限内，被上诉人放弃鉴定，据此，应当认定被上诉人认可该证据真实、合法、有效。一审判决确以没有其他证据佐证为由不予采信，并认为上诉人混淆视听，于法于理不通。3.关于于家屯村委的两份证明的分析。首先，村委是一级村民自治组织，对村民的情况充分知悉。村委出具相关证明，用于上诉人办理涉案房屋土地使用权登记过户手续，足以确认在出具该证明时，村委确认涉案房屋土地使用权是上诉人父亲遗产并且已经全部归上诉人所有；其次，上述证明上有于某1的签字确认。于某1即是被上诉人的一审证人，也是出具村委证明的经办人，并且是本村的支部书记兼村主任。在认定村委证明及于某1的证人证言时，应当首先认定村委证明合法有效，并认定于某1基于职务行为的签字确认的效力明显大于作为一般证人证言的证明效力；再次，村委证明的出具时间晚于房屋买卖契约的时间，据此应当认定即使房屋买卖契约真实，村委仍然确认涉案房屋及土地使用权归上诉人所有。所以，一审判决对村委证明及于某1的证人证言的认定，与本案事实相悖，应当予以纠正。4.2013年，上诉人回家是办理涉案房屋土地使用权过户登记事宜，并且有村委证明及其他办理过户登记所需资料予以证实。因此可以认定上诉人在2013年回家时，仍然确认涉案房屋及土地使用权归上诉人所有。一审判决认定“有理由相信于守虎在2013年就知道涉案房屋已经出售给于涛。于守虎有足够时间维权，他却选择在于守华去世后提起诉讼。．．．．”，该部分认定缺少事实依据，并且认定于守虎混淆视听，明显认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条规定作出的判决，适用法律错误。首先，该条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，其中的“当事人”上诉人认为仅仅是指被上诉人和于守华，并不包括上诉人；于守华无权处分涉案房产，未经上诉人追认，涉案《房屋买卖契约》对上诉人并不具有约束力。其次，法院依据此法条的规定，确认《房屋买卖契约》有效，实际是同时确认了被上诉人取得对涉案的房屋的所有权。但因于守华无权处分涉案房产，并且于守华已经去世，一审判决的上述认定结论，严重损害了上诉人的合法权益，并且导致上诉人无法通过任何途径进行救济。据此作出的判决，显然无法与平等、公平等民法基本原则相符合。2.单纯依据该第三条的规定判定任何无权处分的买卖合同合法有效，由此所引发的其他讼争、纠纷等后果，显然不是该司法解释的立法初衷。三、一审认定其他事实错误，程序不当，应当予以纠正。 于涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、于涛在与于守华签订房屋卖契约时，出示的集体土地使用权土地使用者为于守华，在庭审中于守虎出示的集体土地使用权证有涂改痕迹，也证明于涛所述的真实性，基于当时的实际情况，于涛有理由相信房屋为于守华所有，在交易时由村委书记和本村村民共同见证，支付了合理的价款，因此，答辩人与于守华的房屋买卖协议合法有效。双方交易时间为2013年，上诉人以现在的货币价值对比2013年的货币价值，不知是对市场经济不甚了解还是出于其他目的才会有此说法。涉案房屋自始至终并不存在房产证，现房屋由于涛居住使用，根据物权法相关规定占有即为公示。二、关于于守虎与于守华协议，该证据只有已故于守华的签字，导致鉴定存在重大困难，上诉人在房屋交易当年曾回于家屯因房屋交易事宜找过答辩人父母，当时并未拿出此协议，对房屋权属问题也只字未提。在于守华去世后拿出此无法认定真假的协议，明显存在混淆视听，以假乱真的故意。于守虎自得知房屋出卖已经过去六年之久，在其哥哥于守华去世后才提起诉讼，已经过了诉讼时效。三、于家屯村委出具的证明时间晚于协议签订的时间，继承的声明应由本人亲自出具，物权的确认应由相关的物权确定机关予以认定，村委作为村民自治组织，无权出具此类证明。综上所述，上诉人主张房屋归自己所有既无事实依据又无法律依据，主张于涛与于守华的房屋买卖协议无效与事实相悖，于法不依，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 于守虎向一审法院起诉请求：1.判令确认于涛与于守华签订的房屋买卖合同无效；2.判令确认位于青岛市即墨区的房屋（集体土地建设用地使用证号：即集建91字第74552号）归于守虎所有。 一审法院认定事实：当事人无争议的事实：涉案房屋位于田横岛省级旅游度假区，集体土地建设用地使用证登记人为于忠滨。集体建设用地使用证号：即集建（91）字第74552号。于忠滨及其妻子分别于1991年1月7日、1996年2月15日死亡注销户口、于忠滨及其妻子育有子女三人，分别是长女于美青、长子于守华、次子于守虎。于美青于1995年死亡注销户口，于守华于2019年1月3日死亡注销户口。于守虎户口不在田横岛省级旅游度假区。于涛系田横岛省级旅游度假区村民。涉案房屋现由于涛占有使用。对有争议证据的认定：于涛提交《房屋买卖契约》，欲证明于涛与于守华于2013年签订了买房协议，在三个见证人的见证下进行的交易。于守虎质证称，该份证据与其提交的《房屋买卖契约》内容一致，因为该协议签署时于守虎并不在场，其是在整理于守华遗物时发现该契约，所以对该证据的真实性仍然持有异议，另外即使该契约内容及签字属实，也只能证明于守华与于涛签订契约，并不能证明于守华向于涛交付涉案房屋及于涛向于守虎支付了相应价款。根据我国土地管理法及宅基地使用等相关规定，宅基地不得随意转让，并且于涛在本村已经拥有宅基地，所以无权再取得宅基地使用权，该协议签订时间为2013年9月24日，于守虎的父母分别于1991年和1996年去世，于涛和于守虎系同村村民，对该事实明确知悉，所以于涛应当知道涉案房屋系于守虎姐弟三人共同享有继承权的遗产，在该前提下，于涛私自与于守华签订买卖契约应当认定于守华无权处分，买卖契约无效。于涛为证明其与于守华签订的房屋买卖契约真实有效，申请证人于某1、于某2出庭作证，二人均证明2013年9月份，于守华以8万元的价格将涉案房屋出售给于涛，于涛当场支付于守华8万元现金，《房屋买卖契约》由证人于某2起草，卖房人于守华和买房人于涛均签字确认。证人于某2还证明，于守虎在2013年以后回过于家屯村，还让其找于涛的父亲，想将涉案房屋要回。本案双方手中各持有一份《房屋买卖契约》，结合证人证言，法院认定于守华与于涛于2013年9月24日签订《房屋买卖契约》。于守虎提交的《于守华与于守虎协议》及田横岛省级旅游度假区出具的《证明》两份，欲证明涉案房屋归于守虎所有，于守华已经放弃继承和共有份额，于守华无权处分。于涛质证称，对该证据的真实性不予认可，《于守华与于守虎协议》约定宗地号是父亲遗留的，于守华作为长子，于涛有理由相信其为有权处分。关于村委出具的两份《证明》，于涛认为村委无权出具此类证明，放弃继承的声明应当由本人作出，且该证明有涂改痕迹，证明的出具时间也晚于房屋买卖时间。法院认为，于守虎提交的《于守华与于守虎协议》，在于守华已经去世的情况下，且于涛对其真实性不予认可，于守虎再未提供其他证据佐证，对该份证据不予采信。关于于家屯村委出具的两份《证明》，出具时间均晚于《房屋买卖契约》，法院认为，关于继承及物权确认的证明应当由当事本人或者物权确认机关予以认定，村委不具备出具该证明的职权，因此于守虎提交的两份《证明》不能对抗《房屋买卖契约》的效力，对该证据，不予采纳。 一审法院认为，本案争议焦点为于涛与于守华签订的《房屋买卖契约》是否真实有效。具体分析如下：一是主体资格问题，于涛、于守华均系田横岛省级旅游度假区村民，同村民之间买卖宅基地房屋不违反法律规定；二是于涛是否适用善意取得制度，于涛和于守华均持有关于涉案房屋的买卖契约，且证人于某1、于某2作为见证人，见证涉案房屋买卖过程及房款支付情况，于涛已经占有使用涉案房屋，法院有理由相信于涛系善意取得；三是法律适用问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，法院认定于守华与于涛之间存在真实有效的房屋买卖关系。于守虎诉称2019年1月回家处理于守华丧事时才得知于守华将其所有的涉案房屋出售给于涛。在庭审中于守虎自认，于涛和于守华签订《房屋买卖契约》后的一个月左右，于守虎回过于家屯村，证人于某2和于涛均陈述于守虎找过于涛家人，要求返还房屋未果。法院有理由相信于守虎在2013年就知道涉案房屋已经出售给于涛。于守虎有足够时间的维权，他却选择在于守华去世以后提起诉讼，并提交无法核实其真实性的《于守华与于守虎协议》，于守虎的行为有混淆视听之嫌，因此，对于守虎的主张不予支持。 一审判决：驳回于守虎的诉讼请求。案件受理费1800元，由于守虎负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。被上诉人于涛提交的其与于守华签订的《房屋买卖契约》与上诉人于守虎提交的《房屋买卖契约》内容一致，且证人于某1、于某2均出庭作证，证明于守华以80000元价格将涉案房屋出卖给于涛的事实，由此，于守华将涉案房屋出卖给于涛的事实清楚。本案二审双方争议的焦点为于守华出卖涉案房屋给于涛的行为是否应认定为无效。对此，本院认为，涉案房屋系于守华父母的遗产，于守华对该房屋享有法定的继承份额，于守华与于涛签订《房屋买卖契约》时，向于涛出示了涉案房屋的土地使用权证，载明土地使用权的登记时间为1991年7月8日，此时，于守华父亲于忠滨已去世，因此，于涛有理由相信于守华有权出卖涉案房屋，于涛与于守华签订《房屋买卖契约》是善意的。证人于某2证明于守虎2013年后回过于家屯村，还让其找于涛的父亲，想将涉案房屋要回的事实。于守虎亦认可2013年回家办理涉案房屋土地使用权过户登记的事宜，可见，于守虎在于守华出卖涉案房屋后不久，就知道房屋出卖给于涛的事，但直至2019年1月3日于守华去世，于守虎并未向于涛主张任何权益，应视为于守虎对于守华出卖房屋行为的追认。在于守华去世后，于守虎提起本案诉讼，以于守华无权处分为由主张于守华出卖房屋的行为无效，一审不予支持并无不妥。于守虎提交的“于守华与于守虎协议”及于家屯村委的两份证明，均不能证明涉案房屋由于守虎独自一人继承所有的事实，一审不予采纳并无不妥。综上，于守虎主张于守华出卖涉案房屋给于涛的行为无效的理由不能成立。依法不予支持。 综上所述，于守虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人于守虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷