辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2983号上诉人（原审被告）：胡译夫，男，1988年1月29日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：姜乃芳，男，1953年3月3日出生，汉族，辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：李宏达，男，1995年3月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原审被告：沈阳志联房产经纪有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。法定代表人：徐季，该公司总经理。上诉人胡译夫因与被上诉人李宏达、原审被告沈阳志联房产经纪有限公司（以下简称“志联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初17995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡译夫上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序不合法。发回重审裁定明确要求追加房屋买卖合同的居间方和收到费用的公司作为当事人，一审并未追加办理贷款的中介公司。二、被上诉人根本违约，无权要求返还定金1万元。被上诉人贷款条件欠缺，未能提供担保，导致上诉人只能赔钱将房屋卖给他人，本案中上诉人所收取的定金已用于被上诉人贷款费用上。三、被上诉人的违约行为，造成上诉人损失共计37,000余元，包括贷款服务费1万元，赔钱卖房22,000元，当时支付中介费5000元等。李宏达辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。对方没有提供还款证明，也没有在1月10日之前还抵押贷款10万元，我之前提供过购房款证据，我当时特别想买房，但是我后来找不到对方了。不是我不买，是对方不想卖给我。志联公司经传唤未到庭。其在一审中辩称，张保良是万科店的店长，与胡译夫是同事，张保良说胡译夫要卖个房子，在我们这边办，不收中介费。签合同当天张保良就把1万元打给了胡译夫，我方就是帮忙签个合同，见证一下这件事，后来的事不是非常清楚。李宏达向一审法院起诉请求：1.要求被告退还原告已付定金1万元整；2.要求被告支付违约金1万元整；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李宏达原系于洪区汪河路57-2号1-20-3（以下简称“涉案房屋”）所有权人，该房屋建筑面积为69.59平方米，共有情况为单独所有。该房屋原设有二项抵押权登记，其中一项抵押权人为中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行，登记日期为2018年8月10日，主债权数额为300,000元，债务履行期限为2015年1月21日至2045年1月21日。另一项抵押权人为王萍，登记日期为2018年8月19日，主债权数额为50,000元，债务履行期限为2018年8月16日至2019年8月15日。另查明，2018年12月22日，原告（买方）李宏达、被告（卖方）胡译夫及被告（居间方）志联公司签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，三方约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于沈阳市于洪区的房屋。卖方应于2019年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且卖方应与买方办理交易查档前将该房屋抵押登记手续注销完毕并于注销抵押后将该房屋所有权证原件交付居间方代为保管。卖方和买方协商办理还款赎证为：由买方出资替卖方办理还款赎证，买方出资20万元整。买卖双方协商一致该房屋出售价格为62万元整。买方需按下列方式付款：定金1万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金1万元整，买卖双方同意定金由卖方保管。买卖双方协商一致本次房屋贷款由卖方负责办理，买方须无条件配合卖方办理商业贷款，如不配合视为违约处理。同日，原告向被告志联公司的工作人员支付涉案房屋定金1万元，志联公司将该笔定金转交给被告胡译夫。另查明，合同签订后，原、被告到上海浦东发展银行办理贷款，2019年1月30日，原告因利息上浮过高，未在该银行办理贷款。原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构。2019年2月26日，原告再次与被告胡译夫联系，被告以原告办理贷款时间过长，表示不再将涉案房屋出售原告。2019年1月16日，被告胡译夫将涉案房屋《房屋电子登记（簿）查询证明》以微信的方式发送原告。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。结合本案庭审过程及确认的事实，归纳本案争议焦点：原、被告在履行合同的过程中是否存在违约行为。本案中，原、被告三方签订《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。关于原告是否存在违约行为的问题，2019年2月26日，原告与被告胡译夫联系，被告以原告办理贷款时间过长，表示不再将涉案房屋出售原告，故系被告单方解除与原告及房产公司签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》。原告主张因贷款利息过高，未办理贷款手续的意见，一审法院认为，系客观情况发生了原、被告在签订合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故原告的行为并未违反合同约定。2019年1月30日，原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构，双方未对办理贷款的时间进行约定，在履行合同的过程中原告不存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的行为，且原告在微信通话记录中仍主张继续履行合同，故原告在履行合同的过程中不存在违约行为。关于被告主张原告未在规定的时间内替被告偿还银行贷款的意见，一审法院认为，被告未举证证明其于2019年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且双方未对办理还款赎证的时间进行约定，故被告的意见，不予采纳。关于被告胡译夫是否存在违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2019年1月30日，原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构，双方未对办理贷款的时间进行约定，原告未办理贷款，且未将房款给付被告，导致被告出售涉案房屋及取得房款的合同目的无法实现，故被告可以解除合同，被告不存在违约行为。关于返还定金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告胡译夫解除与原告及房产公司签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，应将原告交付的定金1万元返还原告。关于原告主张的双倍返还定金的意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告未能提供证据证明被告在履行合同的过程中存在违约行为的事实，故被告不应承担双倍返还定金的违约责任。被告志联公司不存在任何违约行为，也履行了自己的义务，不应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告胡译夫于本判决生效之日起十日内返还原告李宏达定金10,000元；二、驳回原告李宏达的其他诉讼请求。如果被告胡译夫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告李宏达负担150元，由被告胡译夫负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了情况说明一份，证明被上诉人以银行利息过高为由不履行合同，没有按时办理贷款，构成违约。被上诉人认为不知道上诉人将定金转给了第三方。本院对上诉人提供的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2019）辽0114民初6274号民事判决，胡译夫不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人胡译夫与被上诉人李宏达、原审被告志联公司签订的房屋买卖合同系各方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。在合同履行过程中，买卖双方因贷款费用发生额外支出而产生分歧，导致合同未能顺利履行，现合同已实际解除。因为双方在合同中对于贷款办理时间及增加费用的承担并进行明确约定，上诉人亦未提供证据证明其按合同约定向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，故一审法院认定双方均不构成违约，亦未适用定金罚则，判令胡译夫向李宏达返还定金1万元，理由充分，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出被上诉人应赔偿其各项损失的主张，因涉诉房屋买卖合同未能履行不可完全归责于被上诉人单方原因，且上诉人在一审中并未提出反诉，故本院对其要求赔偿损失的上诉主张，不予支持。关于上诉人提出一审程序不合法，未追加另外收费公司沈阳沁福园房产经纪有限公司作为本案当事人的问题，因在本院前次二审审理中，考虑到为查清事实，减少当事人诉累，应追加房屋买卖合同的居间方、收取相关费用的公司一并作为当事人为由，将本案发回重审，但一审法院重审中并未追加该公司作为本案当事人，因为其并非本案必要共同诉讼参加人，上诉人主张在本案二审中再行追加当事人，本院难以支持。上诉人可在证据充分时另行主张。综上所述，胡译夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人胡译夫负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年三月二十日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。