新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初294号 原告：田菊花，女，1974年7月6日生，汉族，舞蹈老师，住伊宁市。 原告：张某1，男，2007年1月1日生，汉族，在校初中学生，住伊宁市。 共同委托诉讼代理人：张某2，男，1962年1月15日生，个体，系原告田菊花之夫、原告张某1之父，住伊宁市。 被告：伊犁阜新房地产开发有限公司，住所地伊宁市飞机场路136号。 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢红涛，男，1979年6月15日生，汉族，该公司办公室主任，住伊宁市。 被告：伊犁阜宁物业服务有限公司，住所地伊宁市解放路77号高层2-1402室。 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马世龙，男，1965年3月30日生，汉族，该公司职员，住伊宁市。 原告田菊花、张某1与被告伊犁阜新房地产开发有限公司（以下简称“阜新房产”）、伊犁阜宁物业有限公司（以下简称“阜宁物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田菊花与张某1的共同委托诉讼代理人张某2，被告阜新房产的委托诉讼代理人谢红涛，被告阜宁物业的委托诉讼代理人马世龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告租赁费共计：257,172元（日期从2017年下半年至2018年10月31日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年期间，原告购买被告开发的位于伊宁市××路亚欧国际××、××、××室房屋。被告承诺购买其商铺并将该商铺委托给被告代为经营，每年可给原告返租金，并将此约定作为合同附件附在购房合同最后一页。合同签订后，前期被告每年依约给原告返租金，自2017年下半年起被告开始拖欠原告租金，并于2019年9月20日出具欠条一张，此款经原告多次索要无果，故原告诉至本院。 被告阜新房产答辩称，原告主张中涉及三个商铺，我公司与原告方对亚欧国际一楼于2019年10月15日重新签订协议书，约定对一楼所有商铺关于2018年前我方欠付的返还租金由我公司在追讨取回高利贷公司不当得利的资产中以压实资产，以资抵债，根据该条协议约定，只有在我公司追讨回高利贷公司的不当得利资产后，我们才有能力支付给原告的返还租金。针对原告所主张的××、××商铺的租金，我们在2019年1月10日与三楼大多数业主达成协议，公司拿出有效的资产冲抵2017年半年及2018年全年的租金，而且对该部分租金以资抵债的所有手续在2019年7月时已经做完，但是就此原告方与我方没有达成一致意见。我公司因为是担保方，对原告主张的20余万元租金我公司应承担连带责任。 被告阜宁物业答辩称，我公司与原告签订委托经营管理合同，对原告所主张的租金未返还是事实，现因我公司的经营状况很困难导致无力支付，我公司现以被告阜新房产的有效资产以资抵债，尽力解决该问题。 本院经审理认定事实如下：原告田菊花与原告张某1系母子关系，二原告分别购买被告阜新房产开发的位于伊宁市××路、××、××号商铺。 一、2013年11月20日，原告张某1（乙方）、被告阜宁物业（甲方）、被告阜新房产（丙方、担保方）签订委托经营管理合同，该合同约定乙方愿意无偿将所购买的亚欧国际1栋××号商铺（合同号：YS0020085）的商业物业委托给甲方进行统一经营管理；第一条、委托形式：乙方选择A模式，A.10年全程托管无忧模式a)乙方委托甲方将该物业无偿进行经营管理，委托期限为10年，即自2014年10月30日至2024年10月30日止。b)第1年至第2年收益由商业管理公司一次性支付给乙方金额为178,295.04元。c)第3年起至第10年，即自2016年10月30日至2024年10月30日止，甲方按照双方约定的每年收益，回报比例折算收益支付给乙方，由第三方阜新房产公司进行担保。第3年至第10年具体每年的租金分别如下：第3年实际成交价的8%：89,147.52元／年铺、第4年至第6年为实际成交价的9%：100,290.96元／年铺、第7年至第10年为实际成交价的10%：111,434.4元／年铺；d)双方约定第3年起至第10年，收益支付形式为每年支付一次，每年10月31日前支付年度收益；第五条：丙方的权利及义务。1、负责协同甲方，为乙方办理亚欧国际商场租金专管账户，监督亚欧国际商场的收益，收益优先用于缴付乙方收益。2、对甲方就本合同限定的责任提供担保，在甲方无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。第九条：其它。1、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自双方签字盖章之日起成立。2、本合同在甲、乙、丙三方签订《商品房买卖合同》后生效。 二、2014年2月27日，原告田菊花（乙方）、被告阜宁物业（甲方）、被告阜新房产（丙方、担保方）签订委托经营管理合同，该合同约定乙方愿意无偿将所购买的亚欧国际1栋××号商铺（合同号：YS××）的商业物业委托给甲方进行统一经营管理；第一条、委托形式：乙方选择A模式，A.10年全程托管无忧模式a)乙方委托甲方将该物业无偿进行经营管理，委托期限为10年，即自2014年11月1日至2024年10月31日止。b)第1年至第2年收益由商业管理公司一次性支付给乙方金额为64,563元。c)第3年起至第10年，即自2016年10月30日至2024年10月30日止，甲方按照双方约定的每年收益，回报比例折算收益支付给乙方，由第三方阜新房产公司进行担保。第3年至第10年具体每年的租金分别如下：第3年实际成交价的8%：32,281.6元／年铺、第4年至第6年为实际成交价的9%：36,316.8元／年铺、第7年至第10年为实际成交价的10%：40,352元／年铺；d)双方约定第3年起至第10年，收益支付形式为每年支付一次，每年10月31日前支付年度收益；第五条：丙方的权利及义务。1、负责协同甲方，为乙方办理亚欧国际商场租金专管账户，监督亚欧国际商场的收益，收益优先用于缴付乙方收益。2、对甲方就本合同限定的责任提供担保，在甲方无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。第九条：其它。1、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自双方签字盖章之日起成立。2、本合同在甲、乙、丙三方签订《商品房买卖合同》后生效。 当日，原告田菊花（乙方）与被告阜宁物业（甲方）、被告阜新房产（丙方、担保人）就亚欧国际1栋××号商铺也签订了委托经营管理合同（合同号：YS0××），合同约定，乙方愿意无偿将此商铺的商业物业委托给甲方进行统一经营管理；第一条、委托形式：乙方选择A模式，A.10年全程托管无忧模式a)乙方委托甲方将该物业无偿进行经营管理，委托期限为10年，即自2014年11月1日至2024年10月31日止。b)第1年至第2年收益由商业管理公司一次性支付给乙方金额为63,756元。c)第3年起至第10年，即自2016年10月30日至2024年10月30日止，甲方按照双方约定的每年收益，回报比例折算收益支付给乙方，由第三方阜新房产公司进行担保。第3年至第10年具体每年的租金分别如下：第3年实际成交价的8%：31,878.08元／年铺、第4年至第6年为实际成交价的9%：35,862.84元／年铺、第7年至第10年为实际成交价的10%：39,847.6元／年铺；d)双方约定第3年起至第10年，收益支付形式为每年支付一次，每年10月31日前支付年度收益；第五条：丙方的权利及义务。1、负责协同甲方，为乙方办理亚欧国际商场租金专管账户，监督亚欧国际商场的收益，收益优先用于缴付乙方收益。2、对甲方就本合同限定的责任提供担保，在甲方无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。第九条：其它。1、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自双方签字盖章之日起成立。2、本合同在甲、乙、丙三方签订《商品房买卖合同》后生效。 三、2019年9月20日，被告阜新房产向二原告出具欠条，内容为“今欠到亚欧国际业主，姓名田菊花、张某1，房号××、××、××，2017年剩余房屋租金84,702元，2018年10月31日前房屋租金172,470元，共计257,172元（大写）贰拾伍万柒仟壹佰柒拾贰元，为明确责任，签订本欠条”，被告阜新房产在落款处签章。 四、2019年10月15日，二原告的共同委托诉讼代理人张某2作为业主代表（乙方）、被告阜新房产、阜宁物业（甲方）与案外人伊犁聚业物业有限公司签订《协议书》，为返还一楼商场业主租金，三方协商约定：（1）同意一楼商场规划可租用面积业主总面积内铺委托丙方代管经营；（7）关于2018年前甲方欠乙方的返还租金，由甲方在追讨取回高利贷公司不当得利的资产中以压实资产，以资抵债，协议另签，三方均在协议书落款处签字、签章。 现二原告主张其三套涉案商铺2017年下半年至2018年10月31日期间的返租费合计257,172元，其中××号商铺在此期间的租金为138,401元，二要求被告阜宁物业承担主要付款义务，被告阜新房产承担担保责任。 上述事实，有当事人陈述，委托经营管理合同三份，欠条，三方协议书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，二原告与被告阜宁物业、阜新房产签订的委托经营管理合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《委托经营管理合同的》约定，向原告支付租金的义务人应系被告阜宁物业，在合同中三方已明确约定，阜新房产对阜宁物业就本合同限定的责任提供担保，在阜宁物业无法履行合同时，阜新房产有代为履行责任的义务并承担连带责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，阜新房产在本合同中承担的担保方式为连带责任保证。阜新房产虽以其公司的名义向二原告出具了欠条，但对其出具欠条的行为应当认为是阜新房产通过欠条的形式对尚欠部分租金数额进行的确认，并有愿意继续履行给付租金的意思表示，故被告阜新房产对应付租金承担连带清偿责任。 另对于原告张某1的1069号商铺，因其父亲即其委托诉讼代理人张某2作为一楼商场业主代表与二被告于2019年10月15日签订了《协议书》，协议中关于“2018年前甲方欠乙方的返还租金，由甲方在追讨取回高利贷公司不当得利的资产中以压实资产，以资抵债，协议另签”的约定，系三方协商一致后对2018年以前租金变更性约定，各方理应按变更后的约定履行各自的义务。按庭审查明情况，1069号商铺2017年下半年至2018年10月31日期间的租金为138,401元，根据《委托经营管理合同》中关于租金支付方式的约定，此商铺于第4年，即2018年10月31日前的租金数额为100,290.96元，由此，可算得2017年剩余的租金应为38,110.04元，故2017年剩余租金38,110.04元应按变更后的约定履行。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田菊花、张某1支付租金219,061.96元； 二、被告伊犁阜新房地产开发有限公司对被告伊犁阜宁物业服务有限公司向原告田菊花、张某1就以上金钱给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告张某1的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5158元，减半收取计2579元，由被告伊犁阜宁物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员    冯 洁 二〇二〇年三月二十五日 书  记  员   范嫣雯