天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终8128号上诉人（原审被告）：天津一华投资管理有限公司，住所地天津市河东区大王庄十一经路67号（东海商厦内一层015号）。法定代表人：高振渡，董事长。委托诉讼代理人：陈玉奎，天津同华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会，住所地天津市西青区李七庄街凌口村。法定代表人：赵学春，村委会主任。委托诉讼代理人：郭培培，天津普宜律师事务所律师。上诉人天津一华投资管理有限公司（以下简称天津一华公司）因与被上诉人天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会（以下简称凌口村委会）租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民初9698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津一华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人迟延给付租金具有正当的抗辩事由。被上诉人至今未能提供房屋消防验收手续，所交付的房屋不符合法定营业条件；被上诉人无偿占用大厦一至三层办公，擅自出租十四层至十九层，构成重大违约；被上诉人怠于履行维修义务应承担违约责任；在合同有效期内，被上诉人擅自采取断水断电等违法行为，严重侵害上诉人权益。2.房屋租赁合同的签订具有特殊的交易背景，正值地铁修建之际，上诉人投入巨额成本，一审判令解除合同违背诚实信用及公平原则。3.一审对被上诉人自行出租及无偿占用租赁房屋租金及水电费“使用期间、使用面积”的确定标准缺乏事实和法律依据。4.上诉人在《一华公司所欠悦雅国际租金及相关费用明细》盖章，仅能表示收到该明细，并不构成上诉人自认。5.被上诉人先行违约，一审判令上诉人承担巨额违约金，适用法律不当。6.一审判令上诉人承担律师费缺乏依据。凌口村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人拖欠房屋租金长达四年之久，被上诉人解除租赁合同符合约定和法定条件；双方签订合同时，上诉人明知房屋的现状及消防情况，并约定消防改造及办理手续等费用由上诉人负担，《一华公司所欠悦雅国际租金及相关费用明细》可予以证明；考虑地铁修建情况，已给予上诉人免租期。凌口村委会向一审法院起诉请求：请求法院判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即腾空并交还租赁房屋；判令被告给付原告房屋租赁费6573164元及自2018年11月1日至实际交付房屋之日止的使用费（按合同约定租金标准计算）；判令被告支付水费1298588.2元、电费1148431.38元，四层、五层水电改造及相应工程款203775元，电梯维护费19200元，合计2669994.58元；判令被告给付原告违约金1914261元，并自2018年10月20日至判决生效之日止的违约金（以6573164元为基数，按日万分之五继续计算违约金）；判令合同保证金1000000元用于折抵违约金；判令被告支付律师代理费450000元；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于昌凌路与丽江道交口悦雅国际大厦出租给被告，房屋建筑面积为20520平方米，其中地上面积为18923平方米，地下室面积为1597平方米；租赁期限为19年，自2015年5月1日起至2034年4月30日止；签订合同后5日内，被告支付原告合同保证金100万元，待合同终止或解除后，双方交接完成且被告不存在违约或欠款情况下，由原告于十五个工作日内全额退还被告，若被告存在违约，原告有权扣除保证金以弥补损失，如保证金不足以弥补原告损失的，原告有权进一步追索；该房屋地上面积部分的租金约定为自2015年5月1日起至2016年4月30日止，此期间不计租金；自2016年5月1日至2019年4月30日年租金为480万元（每日每平方米0.7元）；自2019年5月1日至2024年4月30日年租金为550万元（每日每平方米0.8元）；自2024年5月1日至2029年4月30日年租金为600万元（每日每平方米0.88元）；自2029年5月1日至2034年4月30日年租金为700万元（每日每平方米1.0208元）；租金税金由双方各自负担50%；地下室部分不计租金；自2016年开始租金及税金半年一付，即每年4月20日、10月20日前支付下个半年的租金；租赁期间被告自行承担水、电燃气等相关费用；被告拖欠房租1个月或1个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋；发生争议，双方当事人协商解决，协商不成的依法向天津市西青区人民法院提出诉讼请求，败诉方须承担另一方维权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、通讯费、交通费等）。2015年5月4日，被告向原告交纳合同保证金100万元。2015年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》约定，被告同意将悦雅国际大厦中的第四、五层，面积共计1800平方米交回给原告，由原告出租给第三方天津市高速公路养护有限公司（以下简称“天津高速养护公司”）；若中途或者租赁期满后，天津高速养护公司不继续承租该房屋，原告将大厦四、五层房屋交回被告，由被告直接使用，继续按照原合同的全部条款执行；原合同约定的租金数额不因本协议的约定而改变，被告应按照原合同约定的租金数额和支付时间履行合同义务；天津高速养护公司向原告支付租金后，原告扣除相关税费及相应改造、维护费用后将租金冲抵被告租金；悦雅国际大厦中第四、五层的物业暂由天津高速养护公司管理；大厦四、五层在租赁期间水表、电表单独设立、计算，由天津高速养护公司自行承担；原合同其他条款不变，继续有效。2015年10月19日，原告与天津高速养护公司签订《房屋租赁合同》，原告将悦雅国际大厦四至五层建筑面积1800平米出租给天津高速养护公司；租期三年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止；自合同签订之日起至2015年10月31日，为装修期，不计租金，自2015年11月1日至2018年10月31日，租金每年90万元。合同期满后，原告与天津高速养护公司续签合同至2021年10月31日，租金仍为每年90万元。原告同意天津高速养护公司的租金全部折抵被告租金。原告经被告认可，将悦雅国际大厦十四至十九层（面积合计5700平方米）于2017年7月1日出租给天津中医药大学第一附属医院（以下简称“附属医院”）使用，租金用于折抵被告租金。原告称附属医院只使用了较短的时间就搬离了；被告称附属医院搬离时间是2018年6月，且之后原告未再将上述楼层交付给被告使用。原告就附属医院的实际使用截止时间未提供证据证明。原告就十四至十九层在附属医院搬离后再次交付给被告使用的情况，未提供证据证明。原告就附属医院租赁期间的租金标准未提供证据证明，原告主张此部分租金按照每年1445859元计算（480万元÷18923平方米×5700平方米），并同意按此标准扣除自2017年7月1日至2018年10月31日的租金。被告主张应参照原告与天津高速养护公司的租金标准，即每平米每日1.3元，扣除十四至十九层的租金。原告主张大厦交付给被告的时间为2015年4月28日，并提交《凌口村悦雅国际大厦水、电、消防等移交明细》、《凌口村办公楼物品移交明细》（该明细备注中注明办公楼整体物业也进行移交）以证明其主张。被告主张一层部分及二层始终由原告占用；三层也由原告占用至2017年4月。原告对被告主张不予认可，被告未提供证据证明。原告自认其于2017年9月因被告拖欠房租等费用，才开始使用一层部分（58平方米）及二层共计1070平方米至今。被告主张一层二层中除原告的占用面积之外还有一个约100多平方米的售楼沙盘。原告认可一层另有其放置的售楼沙盘，但未明确沙盘面积。原告主张其占用部分的租金按照每年271416元计算（480万元÷18923平方米×1070平方米），并同意按此标准扣除至2018年10月31日的租金。被告主张应参照原告与天津高速养护公司的租金标准，即每平米每日1.3元，扣除此部分的租金。2015年5月至2018年10月16日，共产生电费1913312.02元，其中天津高速养护公司产生电费383716.5元，附属医院产生电费381200元，被告已支付电费9173.66元。原告使用期间的电费，双方均无证据证明。被告主张原告使用的电费应按每月10000元的标准扣除；原告主张其电费应以其使用面积、使用期间来综合计算。2015年5月6日至2018年11月4日，注册号为0700036557（1052-84）水表共产生水费1313534.8元，注册号为0700036559（1052-85）水表（防险）共产生水费26334元，注册号为0700036560（1052-86）水表（防险）共产生水费26334元，此期间悦雅国际大厦共产生水费1366202.8元。根据2016年至2018年养护公司机关水电表确认单，截止至2016年12月31日，天津高速养护公司共使用水量为2425吨，此期间水费单价为每吨7.85元；2017年1月1日至2017年9月30日，天津高速养护公司共使用水量为1220吨，此期间水费单间为每吨8.1元；2017年10月1日至2018年10月31日，天津高速养护公司共使用水量为2839吨，此期间水费单价为每吨7.9元。综上，截止至2018年10月31日，天津高速养护公司共产生水费为51346.35元。原告主张附属医院使用期间产生的水费已包括在其交纳的电费381200元内，原告就此未提供证据证明。原、被告双方就原告及附属医院使用期间产生的水费数额未提供证据证明。被告主张在租赁期间因地铁施工导致悦雅国际大厦水管破裂，造成用水损失以及大厦周边商业房也使用大厦的水源，原告对此不予认可，被告未提供直接证据证明。原告主张被告应给付悦雅国际大厦四、五层水电改造及相应工程款203775元、电梯维护费19200元。上述费用被告在2017年3月25日、2017年5月2日、2017年8月14日《一华公司所欠悦雅国际租金及相关费用明细》中均予以确认。2018年10月30日，原告与天津普宜律师事务所签订《委托合同》，约定原告因与被告租赁合同纠纷，委托该律师事务所律师郭培培、张玉亭为一审诉讼代理人，律师代理费为45万元，合同签订之日支付。后原告向天津普宜律师事务所支付了律师费45万元。一审法院认为，原、被告签订的书面租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行。原告提交的《凌口村悦雅国际大厦水、电、消防等移交明细》、《凌口村办公楼物品移交明细》可证实原告于2015年4月28日将悦雅国际大厦交付给被告。被告虽主张原告未将大厦一至三层交付给被告，但未提供证据证明，一审法院对被告此项主张不予采信。现原告依约向被告交付租赁房屋，被告亦应依约向原告支付租金。根据合同约定，被告应自2016年开始，每年4月20日、10月20日前支付下个半年的租金，被告拖欠房租1个月或1个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋。现被告逾期交纳租金超过合同约定，且在原告多次书面催要，被告多次制定给款计划的情况下，被告仍未给付租金，已经构成违约。原告要求解除合同并要求被告将房屋腾空交还原告的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。关于房屋租金问题。2016年5月1日至2018年10月31日租金总额为1200万元。2015年11月1日至2018年10月31日，天津高速养护公司负担租金共计270万元。关于附属医院使用期间的费用问题。原、被告一致确认附属医院自2017年7月1日开始使用，一审法院对此予以确认。被告主张附属医院搬离时间为2018年6月，原告对此虽不予认可，但未提交相反证据证明，故一审法院对被告主张予以采信，确认附属医院搬离时间为2018年6月。附属医院使用期间的租金标准，无证据证明，被告主张参照原告与天津高速养护公司之间租赁合同约定的租金标准，即每平方米每日1.3元计算，具有合理性，一审法院予以确认，故2017年7月1日至2018年5月31日的租金为2482350元（1.3元每平米每天×5700平方米×335天）。附属医院搬离后，无证据证明原告将附属医院占用房屋交付给被告，2018年6月1日之后的费用参照原、被告之间租赁合同约定的租金标准，即每平方米每日0.7元计算为宜，故2018年6月1日至2018年10月31日的费用为610470元（0.7元每平方米每天×5700平方米×153天）。关于原告使用部分的费用问题。原告自认其于2017年9月开始使用一层部分（58平方米）及二层共计1070平方米至今，被告就此未提出相反证据，一审法院予以确认。大厦一层另有原告放置的售楼沙盘。被告主张沙盘面积约100平方米，原告未予明确反驳，一审法院予以采信。综上，一审法院确认原告于2017年9月开始使用大厦一层及二层共计1170平方米的面积。原告使用期间的费用参照原、被告之间租赁合同约定的租金标准，即每平方米每日0.7元计算为宜，故2017年9月1日至2018年10月31日的费用为348894元（0.7元每平方米每天×1170平方米×426天）。天津高速养护公司、附属医院及原告使用面积的费用应从1200万元租金总额中扣除，故截止至2018年10月31日，被告欠付租金为5858286元。关于电费问题。2015年5月至2018年10月16日，共产生电费1913312.02元，其中天津高速养护公司产生电费383716.5元，附属医院产生电费381200元，被告已支付电费9173.66元，以上均有相关票据证明，一审法院予以确认。原告使用期间的电费无证据证明，一审法院综合考虑原告使用面积、使用期间等因素酌定2017年9月至2018年10月16日原告产生电费为38465元（1913312.02÷18923÷1264天×1170平米×411天）。综上，2015年5月至2018年10月16日被告负担电费为1100756.86元。关于水费问题。被告主张在租赁期间因地铁施工导致悦雅国际大厦水管破裂，造成用水损失以及大厦周边商业房也使用大厦的水源，原告对此不予认可，被告未提供直接证据证明。一审法院对被告主张不予采信。2015年5月6日至2018年11月4日，大表水费共计1313534.8元。天津高速养护公司产生水费为51346.35元。原告主张附属医院使用期间产生的水费已包括在其交纳的电费381200元内，原告就此未提供证据证明，一审法院不予采信。原、被告就原告及附属医院使用期间产生的水费数额未提供证据证明，一审法院综合考虑使用期间、使用面积等因素，酌定原告使用部分（即1层部分及2层）的水费为25155元（0.05×1170×430）天，十四层至十九层（包括附属医院使用期间）的水费为139935元（1313534.8元÷18923÷1276天=0.05×5700×491天）。综上，大表水费由被告负担1097098.45元。悦雅国际大厦另有两个防险小表，2015年5月6日至2018年11月4日水费共计52668元。对于被告负担的费用，一审法院综合考虑被告使用期间、使用面积等因素，酌定为42112元。综上，2015年5月6日至2018年11月4日，被告负担水费共计1139210.45元。关于违约金问题。被告未依约按期支付租金，构成违约，原告请求被告支付违约金的主张，一审法院予以支持。综合考虑被告欠付租金的数额、欠付时间、合同约定等，一审法院酌定违约金为110万元。悦雅国际大厦四、五层水电改造及相应工程款203775元、电梯维护费19200元，已经被告多次确认，故原告请求被告给付上述费用的主张，一审法院予以支持。根据原、被告合同约定，违约方须承担另一方为实现权利而支出的律师费等费用，故原告请求被告支付律师费45万元的主张，一审法院予以支持。被告向原告交纳的100万元保证金，应在被告负担的费用中扣除。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会与被告天津一华投资管理有限公司于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津一华投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于天津市西青区昌凌路与丽江道交口悦雅国际大厦腾空并交还原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会；三、被告天津一华投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会截止至2018年10月31日的租金5858286元及自2018年11月1日起至被告实际交还房屋之日止的租金及使用费（2018年11月1日至2019年4月30日，按每年3479571元标准计算（480万-45万-0.7×5700×181-0.7×1170×181）；2019年5月1日之后按合同约定的每平方米每日租金标准及被告实际占用的面积综合计算）；四、被告天津一华投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会截止至2018年10月16日的电费1100756.86元、截止至2018年11月4日的水费1139210.45元、四至五层水电改造及相应工程款203775元、电梯维护费19200元，合计2462924.31元；五、被告天津一华投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会违约金100000元（已扣除保证金1000000元）；六、被告天津一华投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会律师费450000元；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91444元，由原告天津市西青区人民政府李七庄街道凌口村村民委员会负担10546元，由被告天津一华投资管理有限公司负担80898元。二审期间，上诉人提交涉诉房屋的消防审核意见书，证明涉诉房屋于2019年3月29日才消防过关。被上诉人认为该份证据是拍照打印的复印件，对真实性、关联性以及其证明目的均不予认可。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否构成根本违约，双方合同是否应予解除，上诉人所欠付的租金、水电费数额，违约责任的负担问题。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，约定上诉人拖欠租金1个月及以上的，被上诉人有权解除合同。现上诉人在承租涉诉房屋后，至今未交纳租金，被上诉人解除合同符合约定解除权的条件，涉诉房屋租赁合同应予解除，上诉人应将房屋腾空返还被上诉人。上诉人主张因无消防验收手续，故其未给付租金具有合理事由，但并未举证证明其经营因消防问题受到处罚或整改，对该抗辩事由，本院不予采信。对上诉人主张的其他被上诉人占用部分楼房、断水断电等行为，系在上诉人拒不交纳租金构成违约后所采取的措施，并不构成上诉人的免责事由。关于上诉人所欠付的租金、水电费数额问题，因上诉人承租期间，部分房屋由天津高速养护公司、天津中医药大学第一附属医院及被上诉人使用，结合使用期间、占用面积等因素，一审已将该部分租金、水电费予以扣除，并无不当，上诉人对此所持异议，本院不予支持。关于违约金的问题，双方合同约定违约金为100万元，且在上诉人不存在违约或欠款的情况下，由被上诉人予以退还。如上诉人违约，保证金不足以弥补损失的，被上诉人有权继续主张。考虑本案上诉人承租涉诉房屋后，未交纳租金的数额、时间、被上诉人的损失等因素，一审判令上诉人给付违约金110万元，并无不当，本院予以维持。关于律师费问题，双方合同约定由败诉方负担包含律师费在内的费用，被上诉人已提交委托合同及发票，且已履行代理职责，上诉人应当依约负担律师费。综上所述，天津一华投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57473元，由天津一华投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年三月九日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……