湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终300号上诉人（原审原告）：付艳云，女，1962年10月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区长青办事处耕塘居委会四组。委托诉讼代理人：陈石平，安化县腾飞法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告）：湖南省荣达房地产开发有限责任公司，住所地湖南省安化县东坪镇迎春路。法定代表人：贺振兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：周茂林，湖南义剑（安化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德华，湖南义剑（安化）律师事务所律师。付艳云与湖南省荣达房地产开发有限责任公司（以下简称荣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省安化县人民法院于2019年11月15日作出（2019）湘0923民初2746号民事判决，宣判后，付艳云与荣达公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。付艳云的委托诉讼代理人陈石平、荣达公司的委托诉讼代理人周茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付艳云上诉请求：1.维持（2019）湘0923民初2746号民事判决第一、三项及第二项中荣达公司支付付艳云购房款292954元、办证费720元、契税5859元、房屋维修基金4923元的部分。2.撤销（2019）湘0923民初2746号民事判决第四项及第二项中荣达公司支付购房款利息55661元的部分。3.改判荣达公司支付付艳云购房款利息337098元（以292954元购房款为基数，按月利率2％，自2014年11月28日计算至2019年11月29日）。4、改判荣达公司赔偿付艳云房屋增值部分价值（房屋差价）233871元。事实与理由：1.案涉《安化县商品房买卖合同》经生效判决确认合法有效。2018年1月荣达公司将案涉房屋卖给案外人，已被装修入住，荣达公司存在“一房二卖”的欺诈行为。2.根据一审认定事实，付艳云与荣达公司约定了借款期限内的利率，资金占用期间的利息应按照借期内约定的利率计算。购房款的利息应按月利率2％计算。3.付艳云要求荣达公司赔偿房屋增值部分价值，一审以付艳云未提交证据予以证明为由，不予支持错误。一审中，双方均认可房屋价格普遍上涨，荣达公司开发的水韵山城项目均价为4280元，且房价上涨是众所周知的事实。荣达公司上诉请求：撤销（2019）湘0923民初2746号民事判决，将该案发回重审或驳回付艳云的诉讼请求。事实与理由：1.本案案由应为民间借贷纠纷，不是商品房买卖合同纠纷。2013年至2015年付艳云与荣达公司陆续发生借贷行为，付艳云分别以自己或他人的名义与荣达公司签订了21份《安化县商品房买卖合同》作为借款的担保，其中包括案涉的商品房买卖合同。付艳云与荣达公司签订商品房买卖合同的目的是为了保障债务的履行，即为担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条之规定，人民法院应当向付艳云释明，根据原债权债务关系提起诉讼，如付艳云不变更诉讼请求，法院应当驳回其诉讼请求。2.付艳云不是消费者，即使按商品房买卖合同纠纷审理，也不应当适用惩罚性赔偿。适用惩罚性赔偿的前提必须是消费者，付艳云明显不能消费21套房屋。事实上，付艳云已收房的6套房屋均已转手变卖给他人。付艳云明知案涉房屋已抵押给他人，荣达公司不存在欺诈。付艳云与荣达公司原股东之一付雪云是亲姐妹，荣达公司股东之一熊圆球与付雪云原是夫妻关系，付艳云与案涉房屋的抵押权人均以放贷为业，在荣达公司经营困难时也无所不用其极，对案涉房屋抵押的事实是明知的。针对付艳云的上诉，荣达公司的答辩意见同上诉意见。针对荣达公司的上诉，付艳云答辩称：荣达公司的上诉理由不成立，案涉房屋买卖合同已经被生效判决确认有效。付艳云向一审法院起诉请求：1.解除付艳云与荣达公司于2014年11月28日签订的合同编号为X《安化县商品房买卖合同》；2.荣达公司返还付艳云购房款292954元及支付利息337098元（以292954元为基数，按月利率2％标准，自2014年11月28日计算至2019年9月12日止），共计630052元；3.荣达公司赔偿付艳云已付购房款一倍的赔偿款292954元（惩罚性损害赔偿）；4.荣达公司返还付艳云缴纳的办证费720元、契税5859元、房屋维修基金4923元、物业管理费1772元，共计13274元；5.荣达公司赔偿付艳云房屋增值部分价值（差价）233871元（按水韵山城小区现有房屋出售均价4280元计算）。一审法院查明，荣达公司在进行房地产开发建设期间，于2013年至2015年陆续向付艳云借款，为保证借款偿还，双方签订了多份《安化县商品房买卖合同》，其中包括本案诉争的于2014年11月28日签订的《安化县商品房买卖合同》。该合同约定：该商品房建筑面积共123.09平方米，其中，套内建筑面积105.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.61平方米；该商品房单价为2380元/平方米，总金额292954元。合同签订当日，付艳云从其向荣达公司提供的借款中抵扣了涉案房屋的购房款292954元、办证费用720元、契税5859元、维修基金4923元，并由荣达公司出具收据。2016年7月14日，荣达公司原法定代表人熊园球与付艳云签订《以房抵债协议书》，荣达公司将其所有的包括本案诉争房屋在内的7套房屋用来抵偿付艳云的借款本息。2016年9月24日，付艳云、荣达公司在临时债委会见证人的参与下对荣达公司与付艳云的债权就应回金额、抵债资产名称、面积、抵债金额等进行登记确认，并由付艳云、荣达公司及临时债委会见证人、在场人签字（盖章）确认。2016年7月19日，付艳云在荣达水韵山城物业服务中心领取涉案房屋的钥匙，办理了涉案房屋的收房手续。当日，付艳云向管理涉案房屋小区的安化县福临物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业服务费1772元。2019年2月22日，荣达公司向安化县人民法院提起诉讼，要求确认与付艳云于2014年11月28日签订的X《安化县商品房买卖合同》无效，安化县人民法院驳回了荣达公司的诉讼请求。荣达公司不服，提起上诉，益阳市中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。本案涉案房屋已于2014年5月28日进行了在建工程抵押，2015年2月12日被法院冻结。涉案房屋现在由案外人刘雁辉装修入住。荣达公司原法定代表人为熊园球，2017年进行资产重组后，法定代表人变更为贺振兴。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：一、本案付艳云、荣达公司于2014年11月28日签订的合同编号为X号《安化县商品房买卖合同》是否应当解除。本案诉争《安化县商品房买卖合同》虽然在签订之时是为双方的借贷履行提供担保，但之后因荣达公司不能向付艳云履行还款义务，双方经过协商后签订了《以房抵债协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示。至此，付艳云、荣达公司签订的《安化县商品房买卖合同》已不再是为双方之间的借贷关系履行提供担保，而是在荣达公司难以清偿付艳云债务时，将荣达公司所有的房屋抵偿给付艳云的一种交易方式，该交易方式不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。且付艳云、荣达公司签订的《安化县商品房买卖合同》的效力已经经过了人民法院的依法确认，故该合同于2016年7月14日双方签订《以房抵债协议书》时已经依法成立并发生法律效力。但因本案诉争房屋现在已由案外人装修入住，付艳云已经不能取得该房屋的实际使用权，双方签订房屋买卖合同的目的已不能实现，故付艳云主张解除《安化县商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。二、付艳云合理损失的确认。1.付艳云要求荣达公司返还购房款、办证费、契税、房屋维修基金、物业管理费并支付利息的诉讼请求能否支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案诉争合同已经依法解除，且付艳云已经向荣达公司支付了涉案房屋的购房款及办证、契税、房屋维修基金等费用，故付艳云要求返还购房款、办证费、契税、房屋维修基金的诉讼请求，予以支持。付艳云要求荣达公司自合同签订之日起以购房款为基数，按月利率2％的标准支付利息至起诉之日止，但未提交证据予以证明，且双方签订的《安化县商品房买卖合同》也未就利息支付作出明确约定，但结合本案的实际情况，考虑到付艳云确实产生了利息损失，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，依法认定荣达公司以购房款292954元为基数自本案诉争合同生效之日起按年利率6%的标准向付艳云支付利息至起诉之日止，即从2016年7月14日起按年利率6%的标准计算至2019年9月14日止，利息共计55661元。付艳云在收房后交纳的物业服务费，不是由荣达公司收取，故付艳云要求荣达公司返还其交纳的物业服务费1772元的诉讼请求，不予支持。2．付艳云要求荣达公司承担已付购房款一倍的赔偿款292954元的诉讼请求能否支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”本案涉案房屋已于2014年5月28日进行了在建工程抵押，但荣达公司在明知涉案房屋已经被抵押的情况下，再与付艳云签订房屋买卖合同，且未将房屋已被抵押的事实向付艳云进行告知。目前，涉案房屋已被案外人装修入住，付艳云已经不能取得涉案房屋的实际使用权。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，对付艳云要求荣达公司承担已付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，予以支持。3．付艳云要求荣达公司赔偿房屋增值部分价值，但未提交证据予以证明，故对付艳云的该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除付艳云与湖南省荣达房地产开发有限责任公司于2014年11月28日签订的合同编号为X《安化县商品房买卖合同》；二、湖南省荣达房地产开发有限责任公司向付艳云支付购房款292954元、利息55661元（以292954元购房款为基数，从2016年7月14日起按年利率6%的标准计算至2019年9月14日止）、办证费720元、契税5859元、房屋维修基金4923元，共计360117元；三、湖南省荣达房地产开发有限责任公司向付艳云支付已付购房款一倍的赔偿款292954元；上述第二、三项合计653071元，湖南省荣达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回付艳云的其他诉讼请求。案件受理费15332元，减半收取7666元，由付艳云负担3387.5元，湖南省荣达房地产开发有限责任公司负担4278.5元。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审查明的事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案所涉《安化县商品房买卖合同》虽然在签订之时是为荣达公司与付艳云之间的借贷履行提供担保，但之后因荣达公司不能向付艳云履行还款义务，双方签订了《以房抵债协议书》，应认定双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。故一审将本案案由定为商品房买卖合同纠纷正确；双方签订《安化县商品房买卖合同》的目的已不能实现，故付艳云主张解除该合同的诉讼请求，予以支持；本案诉争合同已经解除，付艳云要求返还购房款、办证费、契税、房屋维修基金的诉讼请求，予以支持；付艳云上诉要求荣达公司自合同签订之日起以购房款为基数，按月利率2％的标准支付利息至起诉之日止，因双方已终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，双方签订的《安化县商品房买卖合同》也未就利息作出明确约定，一审按年利率6%的标准计算利息损失正确，二审予以维持，对付艳云该上诉请求不予支持；本案涉案房屋已于2014年5月28日进行了在建工程抵押，但荣达公司在明知涉案房屋已经被抵押的情况下，再与付艳云签订房屋买卖合同，且现涉案房屋已被案外人装修入住，付艳云已经不能取得涉案房屋的实际使用权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，一审判决荣达公司承担已付购房款一倍的赔偿款正确，二审予以维持；基于荣达公司已承担已付购房款一倍的赔偿款，且对于房屋增值部分价值，付艳云未提交证据予以证明，对付艳云要求荣达公司赔偿房屋增值部分价值（房屋差价）233871元的上诉请求，不予支持。综上所述，付艳云、荣达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24302元，由付艳云承担8970元，荣达公司承担15332元。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年三月三十日书记员  刘 丽