四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初6357号 原告：刘显江，男，1974年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告：吴淑琼，女，1973年11月11日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二原告委托诉讼代理人：廖宏梅，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201111441685。 被告：四川凤彩成实业有限公司，统一社会信用代码91511521709051833U，住所地四川省宜宾市叙州区城北新区英才街成中大厦。 法定代表人：程凯羚，执行董事。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师，执业证号1511520170644798。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115201611127213。 原告刘显江、吴淑琼与被告四川凤彩成实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘显江、吴淑琼的委托诉讼代理人廖宏梅，被告四川凤彩成实业有限公司的委托诉讼代理人李噫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘显江、吴淑琼向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告逾期交房违约金19353.07元；⒉判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：四川宜宾成中房地产开发集团有限公司系“城中央.Ｃ南组团”的房地产开发商。2014年10月21日，原告（买受人）与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于宜宾县新区城中央.Ｃ南组团28幢第5层5-1号住房预售给原告，总价款362417元。《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ、Ｘ、Ｘ、Ｘ、Ｘ项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、Ｘ；7、Ｘ”。第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。2、Ｘ”。合同签订后，原告依约付清全部购房款362417元。2016年12月21日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在其官方网站发布“城中央，肖邦，青年公社交房公告”载明：尊敬的城中央肖邦组团／青年公社业主：您所购置的城中央.肖邦／青年公社住宅物业（以下楼栋）现已达到交房条件，兹定于2016年12月29日至12月31日办理交房手续。届时，因前来办理接房手续的业主较多，为避免您长时间排队等候，请您按以下日程表合理安排接房时间。一、交房日期及楼栋：12月29日（周四）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，27＃、28＃，12月30日（周五）上午9：00-12:00、下午14:00-17:0029＃、35＃，12月31日上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，30＃及散户。2016年12月30日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司将案涉房屋交付原告。2017年6月7日，宜宾市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》（宜公消验字【2017】第0042号）综合评定城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室建设工程消防验收复验合格。2017年6月27日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司取得城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库《竣工验收备案书》（宜县住管备【2017】019号）。2019年6月13日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司更名为四川凤彩成实业有限公司。案涉《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表…”，城中央Ｃ南地块27-30幢及地下室建设工程取得竣工验收备案书的时间为2017年6月27日，被告2016年12月30日交付案涉商品房不符合合同第十一条第（二）项约定的交付条件。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。被告明知案涉商品房未取得竣工验收备案书不具备合同约定交付条件，仍于2016年12月21日在其官网发布“城中央.肖邦组团／青年公社交房公告”称“您所购置的城中央.肖邦组团／青年公社住宅物业已达到交房条件”这一虚假情况，诱使原告因受被告欺骗而错误地认为案涉商品房符合合同约定条件从而于2016年12月30日接房，被告构成欺诈交房。诚实守信是市场经济活动的一项基本原则。民法通则第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实守信的原则；第一百零六条规定公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。合同法第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的的交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告采用欺诈方式交房，侵犯了原告的知情选择权，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房超过90日，案涉《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。在被告采用欺诈手段将不符合约定商品房交付原告情形下，应认定实际交房日为案件涉商品房具备合同约定交付条件之日即2017年6月27日，相应逾期交房违约金也应计算至2017年6月27日，逾期交房违约金计算天数为178天（从2017年1月1日计算至2017年6月27日）。提起诉讼请求判令被告赔偿原告逾期交付房屋损失9994.67元，审理过程中变更诉讼请求为判令被告支付原告逾期交房违约金19353.07元。 被告四川凤彩成实业有限公司辩称，一、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。商品房预售买卖合同中的出卖人和买受人履行合同的根本性义务分别是：出卖人交付房屋并为买受人办理不动产权属证书，买受人支付对价并接收房屋。交付使用就是房屋的转移占有[详见最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社2015年版）第140页]，实践中，房屋的转移占有形式多样。一般情况是办理入住手续，买受人在入住通知上签字并接收房屋钥匙。只要出卖人交付了钥匙，而买房人也接收了钥匙，那么房屋就视为已交付使用。原被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款约定出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第11条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。因此，如果买受人接收了房屋，应当视作购房人放弃了约定的交付条件，应当以实际交钥匙之日作为交付之日。福建高院《关于审理城市房地产管理法实施后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条规定预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。这是高级人民法院对与本案相同内容实体审判的明确指引。本案的案涉房屋已由被告按照合同约定于2016年12月份30日交付与原告，因此案涉房屋已按照合同约定交付。同时被告又于2018年为原告办理了不动产权属证书，原告也接收了房屋并支付了对价，因此，原被告双方所签订的商品房买卖合同已完全适格履行完毕，合同的权利义务已经终止，合同所约定条款对原被告均不再产生拘束力。由于商品房买卖合同的标的为不动产，债权已转化为物权，原告享有的债权请求权已转化为物请求权。因此，基于物上请求权，原告的诉讼请求应当是不动产交付时没有关提供或者迟延提供竣工验收备案书侵害了原告的合法权益，给原告造成了损害，原告要求被告赔偿相应损失。二、由于原被告双方签订的商品房买卖合同已经终止，双方并没有在合同中约定合同终止后，被告没有完全适格履行合同应当承担的损害赔偿金标准，而原告提出的违约金是迟延违约金，其适用标准是在合同履行的过程中，被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，原告不选择解除合同，选择继续履行合同而适用的，其法律状态是履行过程中，并不是履行完毕而终止的法律状态。本案中原被告双方所签订的商品房买卖合同已履行完毕而终止，该迟延违约金约定条款不适用于终止的法律状态。三、本案是合同违约之诉，被告认为商品房买卖合同履行终止，被告在迟延取得竣工验收交付使用房屋应当承担的违约责任应该根据合同的约定进行承担，但在商品房买卖合同中双方对合同终止后迟延交付使用房屋未作约定。依据《中华人民共和国合同法》第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案的商品房买卖合同对合同终止后违约责任承担标准没有约定的情况下，适用实际损失填补原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告并未举证证明其因被告交付使用房屋时未取得竣工验收备案书而造成了损失，应当承担举证不能的法律后果。四、《中华人民共和国消防法》是公法，其第13条是行政管理性规定，并非合同效力性强制性规定。消防验收是消防管理部门出于行政管理目的对于建设工程的监管，系行政管理行为，不属于人民法院民商事合同类案件审理范围。本案中，原被告双方没有任在商品房买卖合同中约定消防验收是房屋交付条件的条款，因此消防验收并非原被告双方约定的合同义务。因此，被告是否通过消防验收，属于消防管理部门的行政管理范畴，不属于人民法院民商事合同类案件审理范围。五、民商事合同类案件是私法自治的案件，人民法院应当充分尊重双方当事人意思自治原则，对于合同中违约金条款，在没有法定的调高情节，人民法院应当维持合同双方当事人的约定，尊重双方的意思自治。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限”，原告并未向人民法院提供实际损失的证据，因此不适用该司法解释。同时，本案不动产是住宅，不是商铺，不具有经营性质，不存在经营损失的情形，因此也不具有违约金酌定调高的情节。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据刘显江及吴淑琼身份证复印件、四川凤彩成实业有限公司企业信用信息、四川省增值税普通发票、城中央肖邦组团/青年公社交房公告、四川宜宾成中房地产开发有限集团有限公司收款收据、四川宜宾忠泰物业服务有限公司收费单、四川凤彩成实业有限公司营业执照，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：1.宜宾市公安消防支队建设工程消防验收意见书，双方均提供了此建设工程消防验收意见书，且系行政主管部门对建设工程的消防验收意见书，各方对真实性未持异议，故采信该意见书；2.四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书，双主方都提供了此备案书，能够证明本案不动产的备案时间；3.竣工验收报告，各方对此报告真实性未持异议，采信真实性，此报告是工程建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收报告，只能证明经这几家单位验收合格，不能证明竣工验收备案时间；4、宜宾市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证，只能证明宜宾市公安消防支队于2016年12月26日收到四川宜宾成中房地产开发集团有限公司提供的相关资料，不能证明验收合格时间；5.业主物料签收登记表、城中央28幢不动产权证书及发票领取登记表，原告对此组证据的真实性未提异议，仅认为不能达到被告所要证明的商品房预售买卖合同履行完毕、权利义务终止的目的，因合同履行完毕并不当然表明合同权利、义务终止，故采信此组证据的真实性；6.福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见，是福建省高院的指导意见，不是证据；7.冉某与张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案、宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初1957号民事判决书、宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初5043号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终7212号民事判决书，均系案例，只采信其真实性；8.四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终13273号民事判决书、四川省高级人民法院（2019）川民申6064号民事裁定书，均系案例，只采信其真实性。 根据双方的举证、质证，本院确认如下事实： 2014年10月21日，刘显江、吴淑琼（买受人）与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2014004744），约定：买受人购买出卖人开发的位于柏溪镇城北新区城中央肖邦组团28幢5层5-1号商品房，建筑面积为78.06㎡（其中套内建筑面积61.32㎡），按套内建筑面积单价5910.26元／㎡总价款为362417元，买受人可以首期支付购房总价款的56%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付；该合同第十一条“交付条件（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；该合同第十三条“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”；该合同第十五条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。该商品房买卖合同还约定了买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记等。合同签订后刘显江、吴淑琼按照合同约定支付了购房款。2016年12月21日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在网上发布城中央.肖邦组团／青年公社交房公告称“尊敬的城中央肖邦组团／青年公社业主：您所购置的城中央.肖邦组团／青年公社住宅物业（以下楼栋）现已达到交房条件，兹定于2016年12月29日至12月31日办理交房手续。届时，因前来办理接房手续为主较多，为避免您长时间等候，请您按以下日程表合理安排接房时间。一、交房日期及楼栋：12月29日（周四）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，27＃、28＃，12月30日（周五）上午9：00-12:00、下午14:00-17:0029＃、35＃，12月31日上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，30＃及散户”。刘显江、吴淑琼安排亲属刘艳芳于2016年12月30日领取了入户门钥匙、房屋质量保证书等相关资料，接收了房屋，并交付了转移登记费80元、2017年1月至10月的物业管理费780.40元。2016年12月22日，工程建设单位四川宜宾成中房地产开发集团有限公司、勘察单位四川省川建勘察设计院、设计单位中煤科工集团重庆设计研究院有限公司、施工单位成中投资集团股份有限公司、监理单位成都四方建设工程项目管理有限公司均在城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库竣工俊验收报告上签署“同意验收”。2016年12月26日，宜宾市公安局消防支队出具宜公消验凭字［2016］第0080号建设工程消防验收申请受理凭证，载明收到四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申请的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室（地址宜宾县城北新区）建设工程消防验收所提供的资料。2017年6月7日，宜宾市公安消防支队出具宜公消验字［2017］第0042号建设工程消防验收意见书，载明对四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申报的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室建设工程（位于宜宾市宜宾县铁北新区地块）（不含地下二层机械停车位区域），综合评定该建设工程消防验收复验合格。2017年6月27日，宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局收齐城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库工程竣工验收备案文件，同意备案。2018年10月8日，刘显江领取了川（2018）宜宾县不动产第0004650号不动产权证及发票。2019年6月13日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司更名为四川凤彩成实业有限公司。2019年12月15日，刘显江、吴淑琼向本院提交起诉状，要求四川凤彩成实业有限公司赔偿逾期交付房屋损失9994.67元；庭审时，刘显江、吴淑琼变更诉讼请求为要求四川凤彩成实业有限公司支逾期交房违约金19353.07元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》内容对原被告双方具有约束力。判例并非我们国家的法律渊源，当事人要求依据原有判例裁判本案，于法无据，本院对该意见不予采纳。在2016年12月30日交接房屋时，依照双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”的约定，原告应当审查被告是否出示了约定的证明文件及房屋是否符合交房条件，如未出示约定的证明文件或者房屋不符合交房条件，原告可按双方所签《商品房买卖合同》第十五条“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”的约定拒绝接房并要求由被告承担逾期交付房屋的违约责任。原告疏于审查或不审查，应当视为明知不具约定的房屋交付条件而仍在约定的交房时间接收了房屋，相应后果应由原告承担。现在原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告刘显江、吴淑琼的诉讼请求。 案件受理费284元，减半收取计142元，由原告刘显江、吴淑琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  尹洪 二〇二〇年三月二日 书记员  肖禾