山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1083民初2741号 原告：郭子明，男，1947年11月14日出生，汉族，户籍地为黑龙江省大庆市萨尔图区，现住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：郭庆辉（原告郭子明之子），男，1969年3月31日出生，汉族，户籍地为黑龙江省大庆市让胡路区，现住山东省乳山市。 被告：张金恒，男，1946年10月8日出生，汉族，住山东省乐陵市。 委托诉讼代理人：张明亮（系被告张金恒之子），男，1974年6月5日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。 原告郭子明诉被告张金恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭子明及其委托诉讼代理人郭庆辉、被告张金恒及其委托诉讼代理人张明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭子明向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付乳山市银滩大庆一区3-10号4-302室房屋自2015年7月3日至2018年5月2日期间的租金及乳山市银滩大庆一区2-15号2-302室自2018年5月2日至2018年7月8日期间的租金，共计36000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月3日，被告与其妻郭丽媛入住原告位于乳山市房屋，直至2018年5月2日。在原告多次催促其搬离未果的情况下，由原告将其房屋内物品搬至大庆一区2-15号2-302室存放，直至2018年7月8日才由被告搬离，期间3年零5天的房租，被告未支付。为此，原告多次索要，但被告一直拖欠。现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张金恒辩称，原告诉状中的陈述不属实，被告并未租赁原告的房屋，其诉讼请求不成立。1、2015年3月25日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将其位于乳山市房屋出卖给被告，房屋作价270000元（其中包括过户费以及屋内的所有家具家电），被告负责过户，原告需于2015年5月先付100000元。2015年7月，被告入住涉案房屋，但当被告付房款至140000元时，被告发现原告将涉案房屋另行出售给他人，并办理过户手续，致使被告购买并获得房屋的合同目的不能实现。为此，被告向原告索要购房款，但原告一直未还款。被告无奈诉至法院，请求判令原告支付已付购房款140000元及利息。法院于2019年4月29日作出（2018）鲁1083民初5940号判决，判决原告于判决生效后十日内返还被告已付房款140000元。现判决已生效，但原告仍无故不执行判决，拖延履行还款义务，为达恶意目的将同一房屋又以租赁合同纠纷为由起诉索要房屋，系虚假诉讼，且原告在（2018）鲁1083民初5940号房屋买卖合同纠纷一案中的陈述内容前后矛盾。2、原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定有效，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告在未通知被告，且被告不知情的情况下，将涉案房屋于2018年4月30日另行出售给他人，其行为无效。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告先付100000元，原告将涉案房屋交付给被告，被告已经入住，对该房屋进行公开善意的占有和使用，从此被告依法依约取得涉案房屋的所有权、使用权，原告不再对涉案房屋享有所有权、使用权等任何权利。在原、被告双方对涉案房屋既无书面租赁合同，又无任何口头租赁协议的情况下，原告向被告主张房屋买卖合同履行期限届满前的租金，于法无据。3、从2019年4月29日解除房屋买卖合同，原告不但无实际损失，反而因其违约将涉案房屋另行出售他人，其已获得巨额非法利益，现又无理要求被告支付房屋，于法无据，显失公平。在房屋交易价格攀升过快的情况下，房价上涨，原告受非法经济利益的驱使，谋取房屋价格上涨带来的非法利益，在被告不知情的情况下一房二卖，从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益，这种非法投机利益触犯了法律法规与道德底线，破坏了正常的市场交易秩序，践踏了诚实信用基本原则精神。原、被告签订房屋买卖合同后，若房价出现大幅度下降，就不可能出现原告的一房二卖。原告与他人恶意串通，损害被告利益，应根据合同法第五十二条规定认定其将涉案房屋另行出售给他人的行为无效，而对原、被告签订的房屋买卖合同及效力无影响。原告在涉案合同履行期间，擅自将涉案房屋另售他人，严重违反合同，其违约行为给原告造成房屋所得损失30000元、利息损失22400元、诉讼费及律师费损失122000元，住宿、差旅及饭费损失3000元，共计67600元。综上，原告起诉被告要求支付依照房屋买卖合同约定入住涉案房屋期间的房租，于法无据，其诉讼请求不能成立，纯属虚假诉讼，请求依法驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭子明之妹郭丽媛与被告张金恒系恋爱关系。2015年3月25日，原告郭子明与被告张金恒签订房屋买卖合同一份，约定原告郭子明及其妻华淑莱将乳山市房屋出卖给被告张金恒，总价款为270000元（包含过户费及房屋内的家具、家电），原告郭子明负责过户，另约定被告张金恒可分期付款，尽快付齐总房款270000元，于2015年5月份先付100000元，8月底付清剩余部分。 上述房屋买卖合同签订当日，原告郭子明收到被告张金恒给付的购房款20000元，并出具收条一份，载明：“今收张金恒购房款贰万元，总购房款贰拾柒万元正，2015年8月底交齐过户。收款人：郭子明”。后被告张金恒分别于2015年4月24日付购房款10000元、2015年5月16日付购房款20000元、2015年6月8日付购房款30000元、2015年11月4日付购房款10000元、2015年11月25日付购房款10000元、2015年12月12日付购房款10000元、2015年12月21日付购房款10000元、2016年1月26日付购房款20000元，共计120000元。被告张金恒未再给付剩余购房款130000元。原告郭子明于2015年7月将乳山市房屋交付给被告张金恒使用，后于2018年5月2日将被告张金恒在该房屋内的物品搬至乳山市银滩大庆一区2-15号2-302室（原告郭子明自认该房屋的所有权人系其女郭翠梅），另于2018年5月21日将乳山市房屋出卖给刘彦君并办理了产权转移登记。 2018年12月6日，本院立案受理本案被告张金恒诉本案原告郭子明房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2018）鲁1083民初5940号。本案被告张金恒诉称本案原告郭子明在其支付购房款达140000元后将涉案房屋出卖给他人并办理过户手续，但在其索要购房款时一直拖欠，故要求本案原告郭子明返还购房款140000元及利息（自2015年3月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。本案原告郭子明辩称本案被告张金恒在合同履行过程中多次违约并毁约，其多次督促搬离涉案房屋，但本案被告张金恒以各种理由搪塞、拖延并拒不搬离，后其在多次电话通知本案被告张金恒搬离但被拒绝的情况下，将涉案房屋内的物品搬出，并将涉案房屋出售。本案原告郭子明另抗辩主张本案被告张金恒应承担违约造成三年租金损失45000元（每年按15000元计算）及其他损失490000元，但本案原告郭子明未提起反诉。经审理后，本院于2019年4月29日作出（2018）鲁1083民初5940号民事判决，判决本案原告郭子明于本判决生效后十日内返还本案被告张金恒已付房款140000元，另驳回本案被告张金恒要求本案原告郭子明支付利息的诉讼请求。 另查，上述民事判决生效后，原告郭子明及妻子华淑莱、儿子郭庆辉与被告张金恒电话协商还款及租金给付事宜。在原告郭子明提交的通话录音中，原告郭子明问“你不是要钱吗？官司你也打赢了，你过来吧”，被告张金恒答“我在医院呢”；原告郭子明问“不是我跟你说啊，你要是要钱的话，你就来取来，你要是不要呢，就放在这里慢慢靠着，你要是不来的话，我有可能还要起诉你，你知道吗？因为你不是告我了吗？就是单独这一项，就是我欠你钱，我应该给你，对不对？该给你，我还给你，但咱这里还有别的事里头，你知道吧，别的事的话我要起诉你，那法律上的事不是你和我谁说的算的事，是吧？”，被告张金恒答“我知道啊，哥，我给你出的那五万来块钱，给庆辉出的那个三万多，这你怎么给我，这是八万多块钱”，原告郭子明问“那不是八万多块的事，你知道吧？那个传销就六万，你就得了六万，完了的话，那个房子你住了3年，你不给我钱呐？”，被告张金恒答“那你说怎么办吧？”，原告郭子明问“是不是啊？完了的话，郭丽媛前段时间在我这里又拿了四千，你不也得给我呀？”，被告张金恒回答“嗯”。 在该通话录音中，原告郭子明之妻又问“那啥吧老张啊，你就有病还得花钱，咱们两家把这个帐算算，该你的呢，我们就给你，该我们的呢，就给我们，算完了得了，算完了我要是没有钱，从孩子借借也都给你，那你这有病需要钱呐，咱们得这么想呀”，被告张金恒答“我现在过不去，全权委托给人家啦”，原告郭子明之妻问“那咱俩在这里算，完了，你给我出个据，我给你打过去，你住我的房子三年，咱们一年一万二，咱们就这么算算，完了我该你的多少就得了呗，完了庆辉跟你整传销，你得他多少钱你给他就得了呗，剩下的我都给你，还省得我起诉你、你起诉我干啥牙”，被告张金恒答“我呀，我委托给人家啦，我不能当中再管，我委托人家全权代表啦，我动不了了”；原告郭子明之妻问“这个案你说吧，你租我的房子得给我钱吧？”，被告张金恒答“那个倒好说”，原告郭子明之妻问“嗯，咱们也没说，那时候租房子都是一万二，我也没多朝你要，是不是？”，被告张金恒答“哎呀，那，你说说是住了二年吧？”，原告郭子明之妻答“三年，你是15年的7月3号搬进去的，我记清楚的，我这里有底子，完了呢，我们一直到呢，18年5月2号卖的房子，这不都是，你没住，那也不是你占着呢嘛，你算算”，被告张金恒答“哎，这都是，咱那个时候”、“嫂子呀，我别多说了”；原告郭子明之妻问“嗯，你跟律师说说吧，你跟律师说说，租房子钱应该给我们，完了呢，就是说是呢，那个案呢，咱们另外另打那个案，我该给你多少给你多少，你该给我多少给我多少，反正还得打那个案，是不是，我就告诉你，我说实话，我这人直，我也不是说不告诉你，咱们就说这个案，租房子钱三万六，完了呢，你拿，你得庆辉的钱六万，剩下那个我都拿给你，没有钱我借去”，被告张金恒问“一个三万六，还有嘛？”，原告郭子明之妻答“三万六租房子”、“还有一个他老姑去年借我们四千元钱，我们原来吧，不打算要了，那个借还有四千块钱，这就四万，完了呢，你得我六万块钱，你给我就得了，我剩下都给你拿回去，行吧？”，被告张金恒问“不是十四万吗？”，原告郭子明之妻答“啊，十四万是十四万，我承认”，被告张金恒问“怎么还给我六万呢？”，原告郭子明之妻答“你给我六万，你不是得庆辉六万块钱吗？完了再加上租房钱，传销的六万块钱，要不，我们告你传销，我们也去打听了”，被告张金恒答“嗯？”。 在该通话录音中，原告郭子明之子郭庆辉又问“是，你说的是，是这事，你看，你说你买房子拿了十四万，就是十四万，我们一分钱不赖，就是这么回事，对不对，完了怎么回事咱们都认，但是呢，你租我们房子住了这三年，租金你得给我们吧？对不对？”，被告张金恒答“我刚才说的多明白了，我先问问律师，问问人家怎么办吧”、“咱得和人家定呀，我没有权利了”。原告郭子明之子郭庆辉问“这么的张叔，那个事，你要是说不行的话，咱们就另外再算，就说你买这个房子，你在我这租住的这个租金你得给我吧？对不对？然后我老姑在这块走的时候，就是东西运费什么的都没有钱了，从我爸这里拿了四千块钱你的给我吧？这个得算吧？对不对？”，被告张金恒在录音中对该问题的回答模糊不清（录音光盘第23分08秒），原告郭子明称被告张金恒回答的是“那个得给，那个得给”，但被告张金恒称其回答的是“那个不是，那个不是”；郭庆辉问“那就行呗，这些算完之后，咱们再算这个帐，好不好？”，被告张金恒答“行行行行，我现在浑身没劲”，郭庆辉问“行，你现在好好养病先，完了你和律师商量商量，咱们把这事处理完了拉倒”，被告张金恒答“行，咱不多说了”。 原告郭子明据此主张因被告张金恒付款至140000元后未再给付剩余购房款，故其明确告知被告张金恒如不能按期付款则按市场价格收取租金，被告张金恒同意给付租金，另同意其将涉案房屋另行出售，故其同意被告张金恒居住至2018年5月2日，但在居住期限到期前其多次要求被告张金恒搬走物品，被告张金恒均不理睬，多次催促无果后其将原告张金恒的物品搬至乳山市银滩大庆一区2-15号2-302室。被告张金恒对原告郭子明的上述主张予以否认，原告郭子明亦未提交相关证据证实其上述主张。 本案经调解无效。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告郭子明主张被告张金恒同意不能按期支付乳山市房屋的剩余购房款就按市场价格支付租金，另同意其将该房屋另行出卖，但被告张金恒对此均予以否认，故原告郭子明应当提供证据证明双方在涉案房屋买卖合同履行过程中就支付租金达成过合意。但首先，在（2018）鲁1083民初5940号案件庭审过程中，本案原告郭子明并未提及双方曾就租金支付事宜达成过合意，而是抗辩主张本案被告张金恒系在其催讨督促后仍霸占涉案房屋拒绝搬出；其次，（2018）鲁1083民初5940号民事判决生效后，在原告郭子明提交的与被告张金恒的通话录音中，虽然原告郭子明及其妻儿多次向被告张金恒提出其租赁涉案房屋三年应当给付租金，但被告张金恒多次以已委托律师为由一再主张无权利再管该案，并未认可双方曾在合同履行阶段就房屋租赁事宜达成过合意；再次，原告郭子明主张租金为每年12000元，但其未提交相关证据证明该租金的具体计算依据，且其在（2018）鲁1083民初5940号中主张的租金损失为每年15000元，两次主张数额并不一致。综上，原告郭子明提出的租赁主张，无事实依据，本院不予采信。另外，被告张金恒系基于其与原告郭子明签订的房屋买卖合同并支付部分价款后取得乳山市房屋的居住使用权，并非无权占有或非法占有，故原告郭子明要求被告张金恒支付该房屋自2015年7月3日至2018年5月2日期间的租金，于法无据，本院不予支持。 关于原告郭子明主张的乳山市银滩大庆一区2-15号2-302室的租金，因其并非该房屋的房屋所有权人，且系原告郭子明自行将被告张金恒的个人物品搬至该房屋内，并非被告张金恒租赁或无权占有，故其要求被告张金恒支付该房屋租金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 驳回原告郭子明要求被告张金恒支付租金36000元的诉讼请求。 案件受理费700元，由原告郭子明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判长  孙文星 审判员  兰晓华 审判员  刘昱倩 二〇二〇年三月二十日 书记员  王涵琦