湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12421号原告：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇，执行董事。委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。被告：姚玺，男，1983年2月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称叮叮公司）诉被告姚玺租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告叮叮公司的委托诉讼代理人彭载南到庭参加了诉讼，被告姚玺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叮叮公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付商铺租金（即应补交的基本租金优惠）113074.34元；3.判令被告向原告支付商铺占用费53874.19元；4.判令被告向原告支付合同解除违约金122550元；5.判令被告赔偿原告恢复原状费用8850元；6.判令被告向原告支付律师代理费3750元;7.判令被告向原告支付公证费3000元；8.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，叮叮公司与姚玺签订《商铺租赁合同》，约定：1、由被告承租位于长沙市天心区商铺，出租面积95㎡，租赁期限自叮叮商业广场开业之日（即2017年11月25日）起3年，并约定了租金、推广费、物业管理费等费用的计算标准、支付方式、支付时间。此外，租赁合同附件一《专用条款》第5条约定基本租金优惠期为叮叮商业广场开业之日起1年（优惠前基本租金34200／月，优惠期第1-3个月基本租金按5折计算，即17100元／月；第4-6月基本租金按7折计算，即23940元／月；第7-9月基本租金按8折计算，即27360元／月计算；第10-12月基本租金按9折计算，即30780元／月）。2、合同第19.6条约定，被告妥善履行合同是原告给予被告基本租金优惠政策的前提，如因被告原因导致合同提前终止，被告应在合同终止后7日内补交原告给予优惠的全部租金；3、合同对双方权利义务、合同解除条件、违约责任等亦作出了明确约定。前述《商铺租赁合同》签订后，原告按照约定向被告交付了符合租赁条件的商铺，被告亦接收商铺进行了装修和使用。然而，在合同履行期间，被告一年内逾期支付租金费用达3次以上，且被告未经原告同意，擅自将承租商铺分租至第三方，被告前述行为严重违反合同第19.2条之约定，原告于2019年10月22日向被告发送了《解除通知》，通知被告自2019年10月25日起解除租赁合同。此后原告经多次要求被告腾空商铺未果后，于2019年12月19日自行腾空商铺，花费腾房费用8850元、公证费3000元。为维护原告的权益，请求判如所请。被告姚玺未答辩，亦未提交任何证据。经审理查明:原告叮叮公司经与位于长沙市天心区商铺（以下简称涉案商铺）的全体所有权人（汤英、吴菡、长沙盛邦房地产开发有限公司）分别签订《委托授权书》或《委托经营管理协议书》，取得了全体所有权人授权其对案涉商铺进行经营管理（包含向第三方出租）的权利。2017年10月24日，原告叮叮公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告姚玺就涉案商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，约定的主要内容有：乙方向甲方承租叮叮商业广场（叮叮Ｍａｌｌ）商铺以及乙方接受甲方对叮叮商业广场经营管理、接受物业服务公司对叮叮商业广场（叮叮Ｍａｌｌ）物业管理等事宜；自叮叮Ｍａｌｌ实际开业之日起计算租赁期限；乙方应按时足额向交纳租赁保证金，乙方未按规定交纳且逾期超过3日的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并不予返还乙方已交纳的租赁保证金（如有）；无论本合同因何种原因提前终止（包括但不限于单方解除或者双方协商一致解除、不可抗力或意外事件等其他原因导致提前终止的），乙方均应在合同终止之日起5日内按照本合同约定将该商铺返还给甲方；因乙方原因导致本合同终止的，则在返还期内（5日），乙方仍应当按届时月租金及月物业管理费标准向甲方支付占用费、物业管理费并承担各项能源费用；乙方必须自费将该商铺内的乙方安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的乙方的标示、广告、标记全部予以清除且乙方须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态，即乙方须将该商铺恢复至附件四约定的商铺交付标准或甲方书面认可的状态。如甲方要求乙方将租赁商铺恢复原状，乙方拒绝的，甲方可代为恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；乙方安装的或增加的附属设施、设备及装修等，除甲方明确表示继续利用的外，甲方无需就乙方安装或增加的设施、设备及装修给予乙方任何补偿；若乙方迟延办理商铺返还手续，则自返还期届满之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期1日，乙方应按合同终止日前日租金和物业管理费、推广费之和的2倍向甲方支付该商铺的占用使用费，同时乙方还应赔偿甲方因此遭受的经济损失；本合同签订后，乙方有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日（含本数）以上的或未经甲方书面同意擅自将该商铺的全部或者部分转租、转让、分租、承包、转借他人或调换使用，或擅自搬离该商铺、擅自改变本合同规定的租赁用途、商号/名称、经营品牌、类别或者经营项目，或乙方销售产品的授权失效或被取消授权的或利用该商铺进行违法、违规经营活动的，甲方有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则乙方应按租赁保证金的3倍支付违约金）；乙方因违约给甲方造成损失的，除按照本合同约定支付违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、评估费用、鉴定费、律师费等费用；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方基本租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方单方解除合同的情形）且本合同实际履行期限不足2年的，则乙方应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金（优惠前）标准补交甲方给予优惠的全部租金。该合同还附有“专用条款”，约定：该商铺坐落于长沙市天心区，出租面积95㎡；租赁使用用途为经营餐饮品牌三食花开商铺；租赁期限自叮叮商业广场（叮叮Ｍａｌｌ）开业之日起3年；租金计算方式以月基本租金与月营业额提成租金两者中取高者计；基本租金计算公式为：月基本租金＝单位面积租金标准（元／㎡／月）×出租面积（㎡），第1年，基本租金为34200元／月，（即单位面积租金约360元／㎡／月）；基本租金优惠期（自叮叮商业广场（叮叮Ｍａｌｌ）开业之日起计1年），该商铺的月租金以优惠后的月基本租金与月营业额提成租金两者中取高计：第1-3个月，按基本租金5折计算；第4-6个月，按基本租金7折计算；第7-9个月，按基本租金8折计算；第10-12个月，按基本租金9折计算；第2年，基本租金为34200元／月；第3年，基本租金为37050元／月。月营业额提成租金将以每月总营业额（税前）为基数计算；商铺租赁保证金为81700元，乙方应于合同签订之日起3日内缴纳全部租赁保证金；合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告叮叮公司按约向被告姚玺交付了涉案商铺，同时进行了一系列商业推广。被告姚玺按约支付了租赁保证金81700元，并对商铺进行了装修。2017年11月25日，叮叮商业广场（叮叮Mall）正式开业。在合同履行过程中，被告姚玺时有迟延支付租金等费用的情形，且1年内达3次以上。2019年4月25日，叮叮公司向姚玺发出《催款函》，告知姚玺拖欠租金、推广费、物业费共计192791.50元；2019年8月2日，叮叮公司向姚玺发出《催款函》，告知姚玺拖欠租金、推广费、物业费共计133400元；2019年9月24日，叮叮公司向姚玺发出《催款函》，告知姚玺截至目前拖欠租金、推广费、物业管理费共计40850元；2019年10月12日，叮叮公司向姚玺发出《催款函（二）》，告知姚玺截至目前拖欠租金、推广费、物业管理费共计40850元。被告经原告催款后，均付清了逾期费用，其租金已付至2019年10月31日。除具有迟延支付租金等费用的违约情形外，被告姚玺未经原告同意，将其承租的涉案商铺部分面积分别转租给案外人李文迪和侯洁。其中，2019年8月14日，姚玺向李文迪出具《收条》，载明：今收到李文迪门面进场费人民币50000元，租金及合同款在三天以内付清，才能办理进场相关手续。原告发现被告违法转租后，于2019年10月15日向李文迪发出了《关于限期搬离商铺的函》。2019年11月4日，因姚玺的转租行为导致店铺无法正常经营，李文迪向长沙市公安局天心分局城南路派出所报警。2019年8月30日，被告姚玺（甲方）与侯洁（乙方）签订《商铺分租合同》，约定将涉案商铺部分面积租赁给乙方做花店共同合作使用；租期自2019年8月30日至2020年11月25日止。鉴于被告的违法转租行为，原告于2019年10月14日向姚玺发出《关于禁止转租、分租等行为的函》，告知姚玺收到本函后即刻停止转租/分租行为，否则原告有权解除合同，收回商铺等。2019年10月18日，叮叮公司向姚玺发出《解除通知》，主要内容有：自2019年10月25日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，租赁保证金81700元予以没收；请乙方于合同解除之日起7日内按照合同第19.6条之约定向甲方补交给予优惠的基本租金112860元；3、请乙方按合同终止前6个月平均月租金、推广费及物业管理费之和的3倍向原告支付违约金122550元；4、请乙方于合同解除之日起5日内按照合同第16.3条及16.4条约定之标准及要求该商铺清水铺还原后返还甲方，若逾期返还商铺，甲方有权委托第三方施工单位对该商铺进行清场、恢复原状等各项工作，由此产生的费用，由乙方承担。2019年11月14日，叮叮公司向姚玺发出《关于要求腾空商铺并将商铺原状返还的函》，告知其收到本函后务必在3日内腾空商铺并将商铺恢复原状后返还我司。2019年12月2日，原告再次向姚玺发出《关于再次腾空商铺的函》，要求其在收到本函后3日内腾空商铺。由于被告姚玺并未按原告要求腾空商铺，原告自行委托湖南银顺拆迁工程有限公司对涉案商铺进行了腾房，并进行了恢复原状。该公司出具《证明》，载明：我司湖南银顺拆迁工程有限公司于2019年接受叮叮公司委托对叮叮商业广场142铺进行清水铺还原，费用8550元；叮叮公司于2020年1月与我司结算，并付清前述费用；（备注：前述费用已含在叮叮公司于2020年1月3日向我司支付的10675元款项中）特此证明，我司保证以上信息均属实，如有虚假，我司愿承担相应法律责任。为保证腾房的合法性，原告委托湖南省长沙市长沙公证处对B1层142号商铺现状进行保全证据公证，该公证处作出了（2019）湘长市证民字第19259号《公证书》。原告为此次公证支出公证费3000元。另查明，原告叮叮公司为本次诉讼与湖南高新律师事务所签订《民事案件委托代理协议》，支出律师费3750元。上述事实，有房屋所有权证、《委托授权书》、《委托经营管理协议书》、《商铺租赁合同》、《关于要求【三食花開】商铺立即停止销售花卉的函》、《收条》、接处警案（事）件登记表、《商铺分租合同》、《催款函》、《催款函（二）》、《收条》、《关于限期搬离商铺的函》、《关于禁止转租、分租等行为的函》、《解除通知》、《关于要求腾空商铺并将商铺原状返还的函》、《关于再次腾空商铺的函》、《证明》、（2019）湘长市证民字第19259号《公证书》、《民事案件委托代理协议》、发票、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告叮叮公司已从涉案商铺的所有权人处取得商铺的出租权，其与被告姚玺签订的《商铺租赁合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告叮叮公司按约向姚玺交付了涉案商铺，姚玺应按约支付租金、推广费及物业管理费等，但其多次逾期迟延支付租金等费用，且擅自将商铺转租给第三方，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。叮叮公司作为守约方按合同约定依法享有单方解除权，故本院确认双方的租赁合同关系于叮叮公司发出的《解除通知》中确定的解除之日即2019年10月25日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告并未及时腾空商铺，原告于2019年12月19日自行腾空商铺，故被告应参照正常履约时应付租金向原告支付商铺占用费。被告租金已付至2019年10月31日，经核算，占用费高于原告主张的53874.19元，高出部分原告不主张，系其对自身诉讼权利的正当处分，且有利于被告，本院予以确认，故对原告要求被告支付商铺占用费53874.19元的诉讼请求，本院予以支持。叮叮商业广场于2017年11月25日开业，故本案的租赁期限自该日起算。《商铺租赁合同》约定，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方单方解除合同的情形）且本合同实际履行期限不足2年的，则乙方应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金（优惠前）标准补交甲方给予优惠的全部租金。经核算，原告在租赁期第1年中对被告的租金优惠金额共计113074.34元，现本案确系因被告违约导致原告单方解除了合同，但自租赁起始日2017年11月25日至合同解除日2019年10月25日，距离被告无需返还全部优惠租金2年的期限只差1个月届满，在此情形下倘若要求被告全部返还优惠租金，明显有违公平原则，故本院酌情判由被告返还优惠租金10000元，超出部分不予支持。《商铺租赁合同》的解除系因被告违约所致，故其按约还应支付相应的违约金。按合同约定的违约金标准，被告应支付122550元，该金额过分高于被告违约所造成原告的损失，本院依法予以调整。原告于2019年12月19日收回商铺后，于2020年1月7日另行出租给案外人，本院已支持原告主张商铺收回前占用费的诉讼请求，故其损失实为收回后的2019年12月20日至2020年1月6日期间的租金损失，参照合同约定，损失近20000元。因此，根据公平原则，本院酌情判由被告支付原告违约金30000元。由于被告姚玺经原告函告仍未腾空商铺、恢复原状，原告自行委托案外人完成此项工作，支出费用8550元，属原告的实际、必要损失，被告应予补偿原告，对该项诉讼请求本院予以支持。同理，原告为商铺现状进行的保全证据公证，支出公证费3000元，亦属于必要开支，原告要求被告补偿，符合双方约定，对此项诉讼请求本院予以支持；原告要求作为违约方的被告姚玺补偿其支出的律师费3750元，符合双方约定，且原告确实委托了律师出庭参加诉讼，律师费为其实际损失，本院亦予以支持。综上，被告应向原告支付商铺占用费53874.19元、优惠租金10000元、违约金30000元、恢复原状费8550元、公证费3000元、律师费3750元，共计109174.19元。《商铺租赁合同》约定如被告一年内有3次以上逾期交租及支付其他费用或违法转租行为，则原告有权不予退还租赁保证金，该约定实质亦为违约金条款。虽然被告确实出现了合同约定的违约情形，按约原告有权不予退还租赁保证金，但本院已对被告的违约行为公平、合理地支持了原告部分违约金请求，故原告应予退还被告交纳的租赁保证金81700元。因此，相抵后被告还应支付原告27474.19元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告长沙叮叮商业管理有限公司与被告姚玺签订的《商铺租赁合同》于2019年10月25日解除；二、被告姚玺于本判决生效之日起十日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付商铺占用费、优惠租金、违约金、恢复原状费、公证费、律师费共计27474.19元；三、驳回原告长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5826元，减半收取2913元。由原告长沙叮叮商业管理有限公司负担2000元，由被告姚玺负担913元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒智玲二〇二〇年三月十七日法官助理资阳春书记员蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。