江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏04民终4624号 上诉人（原审原告、案外人）：**宇，男，1974年4月22日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：**，江苏益同盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司常州分行，住所地常州市和平北路21号。 负责人：王恩福，该分行行长。 委托诉讼代理人：姜源恬，男，该行员工。 委托诉讼代理人：邹天奇，江苏常誉律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：江苏安田农业科技股份有限公司，住所地常州市西夏墅浦西村。 法定代表人：王照海，该公司董事长兼总经理。 原审第三人（被执行人）：常州市汉超商贸有限公司，住所地常州市新北区通江中路398-1号633室。 法定代表人：冯宇，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人（被执行人）：王照海，男，1975年8月18日生，汉族，户籍地常州市新北区。 上诉人**宇因与被上诉人中国银行股份有限公司常州分行（以下简称常州中行）及原审第三人江苏安田农业科技股份有限公司（以下简称安田公司）、常州市汉超商贸有限公司（以下简称汉超公司）、王照海案外人执行异议之诉一案,不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭于2020年3月17日公开开庭进行了审理。**宇及其委托诉讼代理人**，常州中行的委托诉讼代理人邹天奇、姜源恬到庭参加诉讼。安田公司、汉超公司、王照海经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **宇上诉请求:撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由常州中行负担。事实和理由：一、**宇与王照海之间存在315万元借贷关系。首先，双方虽然没有书面的借条或借款协议，但是在两份《房屋租赁合同》中的补充条款能够证明双方有借贷的合意，王照海认可向**宇借款315万的事实。证人王某的证言也能够证明**宇与王照海之间有借款的事实。其次，**宇提供了5张汇款凭证，证明了**宇向王照海借款的事实。**宇向安田公司的300万汇款注明的是往来款，这是银行在没有特别申明的情况下自己备注的，**宇与王照海、安田公司之间无其他生意往来，只存在借贷关系，一审法院不能据此认为此款项不是借款。二、《房屋租赁合同》合法有效。王照海是乾盛兰庭11-105号房屋的所有权人，其签订的《房屋租赁合同》是合法有效的,不需要共有人的签字或追认才生效。其次，该《房屋租赁合同》也不存在担保的性质，该份合同仅仅是一个房屋租赁合同，只是其中的租金用借款冲抵，因此《房屋租赁合同》的成立并不需要以借款真实存在为前提，何况借款也是真实存在的。三、**宇的现有证据能够证明**宇在抵押前己经占有该房屋。在与王照海签订两份《房屋租赁合同》之后，**宇使用了涉案房屋，**宇提交的《房屋租赁合同》能够显示落款时间是2014年4月2日，且一审时提交的装修协议、购货凭证及水费支付凭证等，能够证明**宇实际占有使用了该房屋，通过证人王某的证人证言也可以证明**宇实际至少在2014年下半年前就己经占有使用该租赁房屋。而常州中行抵押权的时间是从2015年4月13日至2018年4月12日，**宇实际占有使用的涉案房屋早于抵押权的设立时间，**宇在房屋设立抵押之前就占有了该房屋，能够阻却涉案房屋拍卖后的交付。 常州中行辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安田公司、汉超公司、王照海未发表意见。 经审理查明，2017年7月18日，天宁法院对常州中行诉安田公司、汉超公司、王照海金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0402民初3143号民事判决：一、安田公司于判决生效之日起十日内向常州中行偿还2016常中小借申字0361号借款合同项下借款本金1383733.64元，支付截止2017年5月10日的利息5114.68元，并支付自2017年5月11日起至本息还清之日的利息（按合同约定计算）；二、安田公司于判决生效之日起十日内向常州中行偿还2016常中小借申字0850号借款合同项下借款本金2999000元，支付截止2017年5月10日的利息53626.11元，并支付自2017年5月11日起至本息还清之日的利息（按合同约定计算）；三、安田公司于判决生效之日起十日内向常州中行偿还2016常中小借申字0852号合同项下借款本金1999000元，支付截止2017年5月10日的利息36703.93元，并支付自2017年5月11日起至本息还清之日的利息（按合同约定计算）；四、汉超公司、王照海对上述债务在最高额不超过本金7700000元的范围内承担连带清偿责任；五、如安田公司到期未履行上述第一、第二、第三项还款义务，常州中行有权以设定抵押的王照海所有的坐落于常州市乾盛兰庭11-105号的房产折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额不超过本金7700000元范围内优先受偿；六、若担保人履行了保证义务，则依法取得追偿权。案件受理费57141元，减半收取28570.5元，保全费5000元，合计33870.5元，由安田公司、汉超公司、王照海负担。 根据常州中行的申请，天宁法院于2017年8月29日立案强制执行，案号为（2017）苏0402执2458号。在该案执行过程中，天宁法院于2018年11月28日作出（2017）苏0402执2458号之二告知书，将该院不带租拍卖抵押房屋的决定告知当事人，并责令占用人腾退所占用的该房屋。案外人**宇对该院不带租拍卖的决定书面提出执行异议，该院于2019年4月12日作出（2019）苏0402执异21号执行裁定：驳回**宇的异议请求。 **宇不服该裁定，向天宁法院提起执行异议之诉称：王照海夫妻在经营安田公司期间，从2012年至2013年6月多次从**宇处借款，期间只零星支付小额本息。2013年底，经双方结算，王照海尚欠**宇借款315万元。2014年1月和2014年4月，王照海将其所有的两套商品房租赁给**宇用以抵冲借款本息，双方签订《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，**宇接受两套房屋进行装修，并将部分房屋向外租赁，收取房租。2017年6月上述房屋被天宁法院查封。执行裁定书驳回其带租拍卖的请求，侵害了其合法租赁权益。请求：1.判决对坐落于本市乾盛兰庭11-105号房屋带租拍卖，拍卖后在租赁期内不向买受人交付房屋；2.本案诉讼费用由常州中行承担。 一审法院经审理查明，2014年4月1日，王照海与常州乾盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买乾盛兰庭11-105号商业用房，面积455.7平方米，合同总价2198500元，于2014年4月1日前一次性支付。该房为现房，已于2014年4月3日进行不动产初始登记，权利人为王照海、张红，所有权证号为00680171。2016年7月26日，该房屋登记到王照海个人名下，权证号为0053951。2015年4月13日，因安田公司向常州中行借款（即本执行依据所涉借款），王照海、张红以该房屋为安田公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（登记号为00335556），设定期限为2015年4月13日至2018年4月12日。2017年6月19日、6月26日、7月25日，该房屋分别由该院（2017）苏0402民初3143号、（2017）苏0402执保334号和（2017）苏0402执保473号案件查封。 **宇就其主张提交了下列证据： 1.落款时间为2014年4月2日由王照海与**宇签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-105号房，面积455.7平方米；租赁期限2014年4月2日至2029年4月1日；月租金5000元，年租金6万元，租金总额90万元；租金支付方式为抵冲出租人欠款；其他约定事项载明：因出租人尚欠承租人借款315万元，出租人因无力归还借款，因此房屋租金抵冲欠款，租赁期限15年。提交以上证据用以证明**宇对该房屋拥有权利。 2.银行汇款凭证5张，用以证明王照海及其经营的安田农业科技有限公司在2012年至2013年6月间，多次从**宇处借款，此款按租赁合同约定用租金冲抵。5张汇款凭证分别为：2013年3月28日，**宇向王照海转账100万元的江南银行电子交易回单，交易状态为正在处理，重要提示载明：本回单仅表明付款方有转账行为，不能作为到账凭证；2013年5月23日的招商银行对账单，付款人**宇，收款人王照海，金额30万元，备注为借款；2013年8月23日中国农业银行网上银行电子回单，付款人**宇，收款人王照海，金额90350元，转账用途为往来；2013年4月22日农行网上银行电子回单，付款人**宇，收款人王照海，金额50000元，用途为借款；2012年8月2日江南银行的业务委托书，委托人为**宇，收款人为安田公司，汇款金额300万元，用途为往来。 3.安田公司的工商登记资料及《流转合同》，用以证明王照海夫妻共同经营安田公司，借款用于公司经营活动。 4.《房屋租赁合同》三份，证明**宇从王照海处租赁来的房屋除部分自用外，其余部分转租给他人使用。 5.由**宇与宗林荣于2017年5月2日签订的《双方协议》及相应的发票、购货清单，证明原告对承租房屋装修入住使用情况。 常州中行对**宇提交证据的质证意见为，对租赁关系真实性存疑，租金明显低于市场价；对**宇与王照海之间的借款关系存疑；**宇与安田公司的往来款与本案无关；对转租事实不予认可。 一审庭审中，**宇申请证人王某出庭作证。王某陈述：其与王照海、**宇都是朋友，王照海与张红系夫妻；因王照海农业开发缺钱，找**宇借款，但具体金额不清楚；听**宇说涉案的房屋是王照海租给**宇的，但没有见过他们签订合同；王照海购房是2014年，房源是我提供给他，后来他自己去买的，所购房屋是现房，买房时就付款的；房子是2014年上半年买的，应该是2014年下半年或2015年上半年的时候租给**宇的。 一审法院认为：本案争议焦点为：1.**宇与王照海之间是否存在真实的借贷关系；2.**宇与王照海之间是否存在真实有效的租赁合同关系；3.**宇所主张的租赁关系能否阻却拍卖标的物的交付。 一、**宇主张经结算后王照海尚欠其315万元借款的事实未得到充分有效的证据佐证。1.**宇未提交与王照海之间存在借款关系的协议等证据，以证明双方存在借款合意。双方发生如此大额的借款关系，不以书面形式明确双方权利义务不符合常理。2.**宇用以证明借款事实所提交的5张汇款凭证中注明借款用途的仅有两张凭证共计35万元，其主张的借款315万元未得到有效证据的证明。3.**宇所主张的向安田公司的300万元汇款注明属往来款，不能证明属王照海的个人借款，或证明应由王照海个人承担还款责任。 二、**宇主张的王照海购房次日即将房屋租赁给他的事实无有效证据证明。1.**宇与王照海签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-105号房屋，租赁合同签订时该房屋为王照海、张红夫妻共有，该合同未经共有人张红签字确认或追认。2.该租赁合同特别约定了因王照海欠**宇315万元借款，无力归还故以租金抵冲借款，即**宇签订租赁合同的目的并不是取得房屋的使用收益权，本质上是为了保证欠款归还提供担保。该合同的成立并生效须以借款真实存在为前提。3.从2017年12月13日**宇转租房屋给赵波的租赁合同显示，2017年12月20日至2018年12月19日期间，**宇以低于该房的原租金出租，不符合常理。4.**宇提交的装修协议、购货凭证及水费支付凭证等证据，时间均为2017年期间，表明**宇实际占有控制该房屋，并非其主张的租赁合同签订之日；证人王某也证实王照海是在2014年下半年后将房子租给**宇的。5.**宇明知王照海有现款购房，不要求其归还长期拖欠的借款，而在王照海购房后次日即采取租赁方式，用15年租期的租金抵冲借款，有违常理。 三、**宇的主张不足以阻却涉案房屋拍卖后的交付。1.**宇主张的王照海欠其315万借款的事实无有效证据证明。2.双方依据该借款基础事实所签订的房屋租赁合同缺乏生效条件。3.王照海、张红夫妻所有的涉案房屋为安田公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。**宇无有效证据证明抵押前已实际占用该房屋。故**宇以租赁合同签订于房屋抵押以前为由，主张在租赁期内阻却向买受人交付的请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出判决：驳回**宇的诉讼请求。案件受理费12800元，由**宇负担。 本院二审期间，各方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人申请拍卖该承租物，承租人要求阻止交付的，应予以支持。本案中，**宇以与王照海签订《房屋租赁合同》为由请求对案涉房屋带租拍卖，不应支持，主要理由如下：一方面，**宇未提供与王照海关于借款的结算凭证，且提交的款项交付凭证也无法证明**宇曾向王照海出借315万元，故无法证明**宇与王照海之间存在真实的借贷关系。故**宇主张以“房屋租金抵冲欠款”的方式实际支付了租金，依据不足。另一方面，**宇提供的装修协议等所载时间均为2017年，**宇未提供证据证明其在被抵押之前已经实际占有使用案涉房屋。综上，**宇的上诉请求没有事实和法律依据，不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，公告费600元，合计13400元，由**宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕福清 审 判 员 王 臻 审 判 员 钱 锦 法官助理 陶金沙 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员 张玉娘