安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1636号 上诉人（原审被告，反诉原告）：申洁，女，1969年5月22日出生，汉族，住合肥市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：合肥首佳物业管理有限公司，住所地合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾联排1幢，统一社会信用代码913401006662215550。 法定代表人：穆甜甜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。 上诉人申洁因与被上诉人合肥首佳物业管理有限公司（以下简称首佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申洁上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回首佳物业公司的原审本诉诉讼请求，并改判首佳物业公司赔偿其因未履行物业服务合同而给申洁造成的损失63800元；二、本案一、二诉讼费用由首佳物业公司负担。 事实和理由：一、一审对本诉部分的判决，没有充足的事实依据。首佳物业公司在一审过程中，除向一审法庭出示了一份《帝豪•星港湾前期物业服务协议》外，没有向一审法庭出示任何能证明其履行了《帝豪•星港湾前期物业服务协议》的证据，一审判决在首佳物业公司没有完成基本举证的情况下，认为申洁作为业主，在实际接受和享有了首佳物业公司提供的物业服务后，应负有交纳物业服务费的义务，没有事实依据。本案应依法认定首佳物业公司对本诉举证不能，判决驳回首佳物业公司本诉诉讼请求。二、一审判决驳回申洁的反诉请求，与一审认定的事实不对应。一审认定“在物业服务期间，曾因排水不畅，导致联排别墅2#一层漫水……因排水不畅确实给申洁的生活带来诸多不便，也给其家中造成一定损失”，却作出了驳回申洁的诉讼请求的判决，这是不对应的。申洁向一审法庭出示的照片、证人证言、和修复受损房屋及家具的费用凭证等证据，充分地证明了因首佳物业公司未履行《帝豪•星港湾前期物业服务协议》给申洁造成了63800元的损失，即便是如一审判决所称对造成的相关物品、损失状态，未经双方确认，也无相关评估机构进行评估、鉴定，也应酌情认定并作出适当判决，而不能完全否定申洁损失的存在而判决驳回申洁的反诉请求。三、一审判决对诉讼时效的理解错误。《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。申洁与首佳物业公司签订的《帝豪星港湾前期物业服务协议》第四条六约定“以后每次交纳费用时间：该半年第一个月上旬”。按照《帝豪•星港湾前期物业服务协议》第四条六的约定，首佳物业公司在申洁每半年的第一个月上句没有交纳费用之时，就应当知道其权利受到了损害，对其诉讼时效的起算，应当从每半年第一个月的上旬起算，而不应从首佳物业公司退出物业服务小区之日起算。一审判决以“物业服务合同是连续性合同，物业服务的提供是连续性……故诉讼时效应当从首佳物业公司退出帝豪星港湾小区(即2017年11月30日)起算”为由，认定首佳物业公司的诉讼时效未超过法定诉讼时效，是对法律的理解和适用错误。 首佳物业公司辩称，一、首佳物业公司已按合同约定全面履行了合同义务，不存在没有履行合同义务的事实。二、申洁的反诉请求，一审判决驳回是正确的。案涉房屋发生漫水不是物业公司造成的，可能是因为下水相关设计存在瑕疵，不是因为疏通问题；家具等物品受损，没有经过双方确认，损失的金额需要司法鉴定，不是单方陈述的。三、本案不存在时效问题。申洁一直没有缴纳过物业费，拖欠行为一直持续。一审判决正确。 首佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令申洁立即支付物业服务费26467元（自2010年8月31日至2017年11月30日），并承担逾期付款违约金34644元（按照年利率24%暂计算至2019年5月31日，顺延计算至款清之日止）；2、本案的全部诉讼费用由申洁承担。 申洁向一审法院提出反诉请求：1、判令首佳物业公司因未履行物业服务合同约定的义务而造成的申洁经济损失63800元；2、判令首佳物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：申洁系合肥市当涂路以西新海大道以北帝豪星港湾联排2#105室业主，房屋建筑面积为202.81㎡。2008年10月12日，首佳物业公司（甲方）与申洁（乙方）签订《帝豪星港湾前期物业服务协议》一份，约定：由首佳物业公司对帝豪•星港湾小区进行前期物业服务，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务。首佳物业公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理；有权制止违反本物业的物业服务制度和《帝豪•星港湾管理规约》的行为；有权依据本协议向业主收取物业费。物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理（共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的加压水泵、电梯、供电线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化。申洁缴纳物业服务费用的周期为每半年预收一次。前期物业服务费用多层按建筑面积0.66元/月/平方米收取，联排别墅按建筑面积1.6元/月/平方米收取，高层按建筑面积1.2元/月/平方米收取。物业服务费首次缴纳时间以规定的交房时间为准，以后每次缴纳费用时间为该半年第一个月的上旬。首佳物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，申洁有权要求首佳物业公司限期改正，逾期未改正给申洁造成损失的，首佳物业公司应承担相应的法律责任。申洁违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，首佳物业公司有权要求申洁补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金。合同签订后，首佳物业公司依约为该小区提供了物业管理服务至2017年11月30日。自2010年8月31日起，申洁未再缴纳物业管理服务费。首佳物业公司经多次催要未果，遂诉讼来院。一审法院另查明，2008年8月，经合肥市物价局许可帝豪•星港湾联排别墅住宅综合服务费收费标准为1.5元/月/平方米。在物业服务期间，曾因排水不畅，导致联排别墅2#一层漫水。。 一审法院认为，首佳物业公司与申洁签订的《帝豪•星港湾前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，首佳物业公司、申洁均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。申洁作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。本案中，申洁作为业主，在实际接受和享有了首佳物业公司提供的物业服务后，应负有交纳物业服务费用的义务。关于申洁主张2016年6月前的物业费超过诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同是连续性的合同，物业服务的提供是连续性的，被告申洁未按时交纳物业费的违约行为处于持续状态，首佳物业公司为申洁提供的服务持续履行至2017年11月30日退出帝豪•星港湾小区，双方的合同也至2017年11月才终止，故诉讼时效应从首佳物业公司退出帝豪•星港湾小区时（即2017年11月30日）起算，首佳物业公司的诉请未超过法定诉讼时效，故对申洁的此项抗辩意见该院不予采纳。关于反诉原告申洁主张由于首佳物业公司未按合同约定对管道、沟渠、池、井等进行养护和清淤造成污水倒灌给其家中造成严重损失问题，该院认为，本案中，因排水不畅确实给申洁的生活带来了诸多不便，也给其家中造成一定损失，根据《帝豪•星港湾前期物业服务协议》的约定，首佳物业公司提供的物业服务内容包括沟渠、池、井等公用设施设备及其运行的维护和管理，而对于下水道堵塞问题首佳物业公司并未举证证明其对沟渠、池、井等设施设备已按照合同约定进行了定期的维护保养，也未提交证据证明其物业服务的服务质量达到了合同约定的共用设施设备运行正常、定期维护保养、专人维护保养的服务质量，因此，首佳物业公司在设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况。但对因此造成的相关损失物品、损失状态，并未经双方确认，也无相关评估机构进行评估、鉴定，申洁应当承担举证不能的责任，对于其诉请物业公司赔偿家中漫水导致的财产损失，该院不予支持。鉴于首佳物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵，故对首佳物业公司主张的物业费本院酌情按照合同服务内容扣减30%予以支持。申洁的房屋面积为202.81平方米，其物业费的收费标准按物价部门核定的标准为联排别墅1.5元/月/平方米，2011年8月起，根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行薪酬制的住宅小区的物业综合服务费实行市场调节价，首佳物业公司主张的收费标准与物价部门许可的收费标准及合同约定一致，该院予以认可。现首佳物业公司主张申洁未支付自2010年8月31日起至2017年11月30日期间的物业费26467元，申洁对欠付物业费的事实不持异议，故申洁应缴纳的物业费为18527元（202.81平方米×87个月×1.5元×70%）。关于首佳物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案首佳物业公司履行合同亦存在瑕疵，申洁不交物业费系对其提供的服务存在异议，故该院对其违约金的诉请不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定之规定，判决：一、申洁于判决生效之日起十日内支付首佳物业公司2010年8月31日至2017年11月30日期间的物业费18527元；二、驳回首佳物业公司的其他诉讼请求。三、驳回申洁的诉讼请求。一审本诉案件受理费1330元，由申洁负担400元，首佳物业公司负担930元；一审反诉案件受理费700元，由申洁负担。 二审期间，申洁围绕其上诉请求提交了收款收据一份，证明申洁支付了42800元住房水淹维修费给合肥国艺广告有限公司。首佳物业公司质证认为，对收据的三性均有异议，申洁与合肥国艺广告有限公司没有装修合同，装修的用途也无法核实，一审时公司人员来作证，搞不清是个人装修还是公司装修的，真实性存在异议，即使是真实，与首佳物业公司也无关。装修实际金额需经过司法鉴定。 首佳物业公司二审未提交新证据。 本院经审查认为，对申洁二审提交的收款收据，因无法确定系本案中污水倒灌产生的损失支出，故对该证据的关联性本院不予确认。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，案涉《帝豪·星港湾前期物业服务协议》合法有效，双方当事人均应依约履行，首佳物业公司在合同期内提供了物业服务，申洁作为业主亦应履行给付物业费的义务。一审法院对首佳物业公司主张的物业费按照物价部门核定的标准予以扣减30%，业已考量首佳物业公司未能按照物业服务协议的约定对公共设施设备进行定期维护、管理以及申洁家中因污水倒灌产生损失的事实，申洁上诉请求不予交纳物业费无事实和法律依据，本院不予支持。申洁上诉认为首佳物业公司应就其污水倒灌产生的损失承担赔偿责任，但申洁未能举证证明污水倒灌确系因首佳物业公司未按物业服务协议约定对沟渠、池、井在内的房屋共用部位进行维护、管理所致，同时对污水倒灌造成的财产损失的确定也未能完成举证责任，故一审法院依据“谁主张谁举证”的证据规则，对申洁一审反诉请求首佳物业公司承担损失赔偿责任未予支持无误。 另，物业服务具有持续不间断性的特点，首佳物业公司一直在涉案小区提供物业服务至2017年11月30日,本案的诉讼时效应自2017年11月30日起算，并未超过法定诉讼时效，申洁有关首佳物业公司的起诉超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，申洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费964元，由上诉人申洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆文波 审判员  张 健 审判员  陈 烜 二〇二〇年三月三十一日 法官助理宋知龙 书记员於笑仙 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。