江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11073号上诉人（原审被告）：南京金晟房地产开发有限公司，住所地南京市江北新区研创园团结路99号孵鹰大厦844室。法定代表人：沈锋明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙佳丽，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄林娣，女，1986年1月25日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：孙玉祥，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。上诉人南京金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）因与被上诉人黄林娣商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决事实认定不清。本案中，导致双方未能订立商品房预售合同的根本原因，是被上诉人经上诉人催告后仍然无法在约定期限内与上诉人签订商品房预售合同，最终拒绝签约的是被上诉人，而非上诉人。上诉人与被上诉人于2019年6月5日因办理流程发生分歧未能当场签约，被上诉人理由是认为应当先看预售合同，就合同条款达成一致后再缴纳首付办理贷款。事实上，被上诉人早在签订《商品房认购协议》前就充分了解商品房预售合同及其附件的全部内容，并且在上诉人置业顾问现场以公示的方式充分告知了被上诉人预售合同的内容，甚至在被上诉人要求进一步再了解预售合同时，上诉人置业顾问于2019年6月4日通过拍照形式将预售合同内容提供给被上诉人。因此，被上诉人至少己经通过三次机会充分知晓合同内容，且被上诉人在2019年6月5日当日或者之前，其均没有向上诉人提出任何有关合同条款无法达成一致的意思表示，至少可以说明其对预售合同的具体条款是没有异议的。虽然上诉人与被上诉人未能于2019年6月5日签订预售合同，上诉人为促成交易仍然于2019年6月6日向被上诉人寄送催告函给予其签订预售合同的宽限期，至少证明上诉人是希望和被上诉人签订预售合同，然而被上诉人以忽视的方式拒绝与上诉人签订合同，最终因被上诉人的拒绝或者消极履行的行为导致双方无法签订预售合同。综上，上诉人为维护合法权益提起上诉，请求二审法院支持其上诉请求。黄林娣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案未签订商品房预售合同的根本原因，系上诉人于2019年6月5日拒绝签约导致，且上诉人最终将涉案房屋另行出售，导致涉案合同目的无法实现，无法继续履行。上诉人理应按照合同约定及法律规定，向被上诉人双倍返还定金。黄林娣向一审法院起诉请求：1.判决金晟公司向黄林娣双倍返还购房定金共计20万元；2.金晟公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月29日，黄林娣（乙方）与金晟公司（甲方）签订《商品房认购协议》及其补充协议，约定由黄林娣认购金晟公司开发建设的锦承苑项目工程编号为3幢803室商品房，约定总房款为3007599元，付款方式为首付加按揭贷款。协议第五条约定双方应于2019年6月5日前签订《预售合同》，协议第六条约定，在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。协议第九条约定，甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，除认购协议第六条定金条款外的其他内容自动终止，认购备案自动注销。补充协议第1条约定，在签订《商品房认购协议》之前，乙方已经仔细阅读了甲方公示的《城市商品房预售管理办法》、《商品房置业顾问管理办法》……及锦承苑项目的《商品房预售合同》及全部附件（包括但不限于《甲乙双方的其他约定》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等文件），知悉并认同前述文件的全部内容和锦承苑项目的基本情况，并为将来订立前述文件作了必要的准备。协议签订当日，黄林娣向金晟公司刷卡支付100000元定金，金晟公司向黄林娣开具定金收据。2019年6月4日，金晟公司置业顾问杨威应黄林娣要求向其发送《商品房预售合同》照片，2019年6月5日，黄林娣前往金晟公司售楼处要求签约，金晟公司提出“你首付没付，贷款没确定，怎么给你签合同”，“要按照办贷款、付首付、签合同这个流程”，因黄林娣要求先签合同再付首付，双方就签约流程产生分歧，当日未能签约。2019年6月6日，金晟公司向黄林娣指定收件地址邮寄签约催告函，函告黄林娣于该函发出后3日内按认购协议要求到售楼处签订《南京市商品房预售合同》，否则将没收认购定金并终止认购书，同时将案涉房产另行出售。该函于2019年6月7日由圆通妈妈驿站代为签收。2019年6月11日，金晟公司向黄林娣指定收件地址邮寄“关于解除《商品房认购协议》的通知书”，函告黄林娣因黄林娣未按《认购协议》约定期限签订《南京市商品房预售合同》，金晟公司解除双方于2019年5月29日签署的《认购协议》，黄林娣支付的定金不予返还。该函于2019年6月12日由圆通妈妈驿站代为签收。此后，金晟公司注销案涉认购备案，于2019年6月29日将案涉房屋另行出售给他人。一审另查明，2019年4月8日，金晟公司对案涉楼盘售楼处内摆放的沙盘模型、南京市商品房预售合同、客户购房流程公示、购房付款及签约提示、红线外不利因素公示等内容申请办理保全证据公证，南京市钟山公证处于2019年4月10日出具（2019）宁钟证经内字第2589号公证书。案涉售楼处内公示的客户购房流程为“……网上订单—支付定金—确定签约时间—客户至售楼处正式签约—客户确认合同—业务员再次确认合同并签约—带领客户至财务室付款—带领客户至售后服务处缴费—带领客户至银行签约处……”一审法院认为，黄林娣、金晟公司之间签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。关于黄林娣要求金晟公司双倍返还购房定金共计200000元的诉求，金晟公司认为，系黄林娣经金晟公司再三催告仍拒不签订合同违约，其所支付定金应由金晟公司予以没收。一审法院认为，因案涉房屋已被他人购买，案涉认购协议已不具备继续履行的基础，对认购协议已经解除的事实，一审法院予以确认。黄林娣提交的微信聊天记录证实其于2019年6月5日前已积极按公示的购房流程联系金晟公司要求签订预售合同，金晟公司所持黄林娣经其再三催告后仍拒绝与之签约的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。金晟公司辩称流程图仅是示意图，不是合同内容，具体签约流程应以金晟公司置业顾问微信中告知黄林娣的为准，金晟公司认为，金晟公司安排在实际交易流程中先支付首付款再签约，是出于对经营中风险控制和减少交易不稳定因素考虑，具有客观合理性，但其未能证明其变更后的签约流程系与黄林娣协商一致后所达成，故其该点抗辩意见，没有依据，一审法院亦不予支持。根据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。金晟公司在实际操作中擅自变更购房流程，并以此对黄林娣在约定期限内提出的签约要求予以拒绝，是导致双方未能订立商品房预售合同的根本原因。故黄林娣要求金晟公司双倍返还购房定金200000元的诉求，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：南京金晟房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内双倍返还黄林娣购房定金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2150元，由南京金晟房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，上诉人金晟公司要求被上诉人黄林娣向其先付首付款再签订预售合同，实际系主张黄林娣对其有先履行合同的义务，但其该主张既不符合其公示的购房流程，也不符合合同签订及履行的交易习惯。金晟公司在变更购房流程的情况下催告黄林娣与其签约，并不能发生催告的法律效果；其于2019年6月11日所发出的解约函，亦不能发生解除认购协议的法律效果。金晟公司已将案涉房屋卖与他人，最终导致双方未能按认购协议约定签订预售合同，一审判令其向黄林娣双倍返还定金200000元，具有事实依据，亦符合法律规定。综上所述，金晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人南京金晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇二〇年三月九日法官助理 冯 超书 记 员 孙雪松