湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终401号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴玉连，女，1962年5月12日出生，汉族，户籍地湖南省宁乡县，现住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：张翔，湖南高天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘东博，男，1991年1月7日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：周婷婷，湖南晨晖律师事务所律师。上诉人戴玉连与被上诉人刘东博房屋租赁合同纠纷一案，戴玉连不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人戴玉连上诉请求：1.请求撤销（2019）湘民初9361号判决，改判被上诉人支付房屋租金16万元（其中4万元为2018年下半年欠付的租金，12万元为2019年2月1日应付的上半年房租），余下房租按每月2万元支付，违约金238342元（违约金暂计算到2019年7月31日，余下的违约金按照拖欠租金天数每天租金的双倍计算）；2.房屋押金不予退还；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实不清，被上诉人没有退房给上诉人。在2019年1月31日合同到期后被上诉人一直占用使用房屋，没有将房屋钥匙交还给上诉人。依据双方的租赁合同，租金半年一付，预付。被上诉人只有在第一个半年租金按照合同约定的时间和金额支付，其余租金总是在上诉人反复催要的情况下以1万或2万的数额不等的支付给上诉人方，存在反复违约的事实。一审法院开庭时要求被上诉方补充交房的证据，被上诉人无法证实交房给上诉人的事实。二、被上诉人的房屋5万元不应当抵扣房屋租金。被上诉人没有将房屋交换给上诉人，其承租房屋是带装修家具家电的出租，且1000多平米五层整栋装修是2014年底才完工的居家装修，房屋内部设施是否有需要修补的地方不清楚，被上诉人承租房屋，用于开办的是高三美术特长生高考艺考的培训，对外是以湖南致和教育科技有限公司名义运行，一般是暑假开始大规模招生培训，培训期间内有200多名学生和老师培训学习、吃住都是在上诉方的房屋内，导致上诉方房屋毁损是非常严重的。且被上诉人方所谓的培训老师素质低，从窗户外扔烟蒂，掉落到二楼的公共弱电线上，导致了一场火灾，邻居看到了事发经过，因为上诉人在彭家巷居住多年，邻里关系很好，邻居没有向电信局讲是认为造成火灾，只讲是自然起火，才没有追究被上诉人失火的责任。上诉人在租赁合同到期后，继续占有使用了上诉人房屋。依照《合同法》第二百三十六条规定，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务，但是租赁期限改为不定期。综上，上诉人诉请合法合理，请求支持上诉人请求。被上诉人刘东博答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。房屋电费从2019年4月开始几乎就没有产生过电费，租房房租邻居视频，被上诉人除了租了上诉人物业，还在当地租了其他物业，被上诉人何时退还的房屋的事实，一审法院依职权进行了调查，派出所管辖民警的询问，以上都是能证明上诉人已经于2019年2月搬离涉案房屋，上诉人单方面拒绝接受交房钥匙，拒绝沟通终止合同，并不能成为续期，也不能变成不定期租赁合同，没有任何法律依据，被上诉人对其房屋造成的损害，一审二审均没有提交证据证明，其所说的改装，都是经过上诉人同意，我方没有任何违约情形，上诉人返还5万元押金是正确的。戴玉连向一审法院提起诉讼，请求判令：1.请求判决刘东博支付截止到2019年7月31日的房屋租金160000元(其中40000元为2018年下半年的欠付的租金，120000元为2019年2月1日起应付的上半年房租)。余下的房租按照每月20000元支付。2.判决刘东博承担拖欠房租违约金239342元（违约金暂计算到2019年7月31日，余下的违约金按照拖欠租金天数每天租金的双倍计算)。3.本案的诉讼费用由刘东博承担。刘东博向一审法院提起反诉，请求判令：请求依法判令戴玉连返还反诉人房屋押金50000元。2、本案诉讼费用由戴玉连承担。一审法院认定的事实：2016年11月26日，戴玉连（甲方）与刘东博（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市开福区房屋出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日，租金每月20000元，免租一个月，支付方式为半年付，签订合同当天内支付首次租金和押金，后期支付时间提前七天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金50000元。合同签订后，甲方将位于开福区房屋交付给乙方使用。庭审中，双方均确认刘东博实际支付租金440000元、押金50000元，共计490000元，其中银行转账440000元，现金支付50000元，之后刘东博未再支付租金。刘东博称因房屋权利瑕疵与戴玉连协商2018年减免租金40000元，且每季度支付一次，每次50000元，后因戴玉连迟迟不办理交接手续，自己已于2019年2月底搬出，钥匙交由邻居代为转交。戴玉连称与刘东博从未协商减免租金事宜，且刘东博未搬离租赁房屋，未办理房屋交接手续。另查明，刘东博在承租房屋期间，近一年的发行电费明细如下：2018年1月6日9993.6元；2018年2月4日9905.68元；2018年3月6日7015.24元；2018年4月6日571.16元；2018年5月7日346.5元；2018年6月6日523.21元；2018年7月5日4964.85元；2018年8月6日11433.93元；2018年9月4日8555.92元；2018年10月5日8394.44元；2018年11月5日5504.89元；2018年12月5日7634.32元；2019年1月8日10977.5元；2019年2月5日14690.23元；2019年3月4日8619.86元；2019年4月4日10.58元；2019年5月至8月发行电费均为0。本案在审理过程中，通过对捞刀河派出所管辖民警进行询问，了解到刘东博于2019年2月底已实际搬离涉案房屋。一审法院认为，一、关于合同解除时间，双方约定租赁到期日为2018年12月31日，合同到期后未再续签，刘东博应立即将租赁房屋返还给戴玉连，同时结清相关费用。刘东博称其于2019年2月底已搬离了租赁房屋，但戴玉连认为刘东博一直未搬离租赁房屋。从戴玉连提供的电费清单来看，2019年3月开始，涉案房屋便未产生电费，且之后电费均为0，可以推断出自2019年3月开始，房屋未再使用，且与当地管辖民警所述情况相符，故认定刘东博搬离房屋时间以及合同实际解除时间为2019年2月28日；二、关于房屋租金支付，双方约定租金每月20,000元，免租一个月，故刘东博应支付2017年2月至2018年12月的租金，共计460000元。因刘东博实际于2019年2月底搬离租赁房屋，故还应向戴玉连支付2个月租金40000元。刘东博称房屋存在权利瑕玼已与戴玉连协商减免租金40000元，无充分证据证实，故应按合同约定交纳房屋租金。三、关于违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘东博已支付租金440000元，还需继续支付租金60000元；现戴玉连要求刘东博支付违约金，违约金的数额应与违约所造成的损失相当。本案系房屋租赁合同纠纷，双方对租金的支付应存在一定的沟通与协商，刘东博迟延支付租金的行为并未给戴玉连造成较大的损失，且戴玉连也未提交证据证明损失的存在，结合本案的合同性质以及刘东博租赁期间的实际支付情况，酌情确定由刘东博向戴玉连支付2000元作为违约金。四、关于押金返还，双方约定交纳押金50000元系合理使用租赁房屋及其配套设施，现无证据证明刘东博未合理使用该房屋及其配套设施，故该押金50000元应在合同解除后返还给刘东博。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、刘东博于本判决生效之日起7日内向戴玉连支付租金及违约金62000元；二、戴玉连于本判决生效之日起7日内返还刘东博房屋押金50000元；三、驳回戴玉连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元，因适用简易程序减半收取4170元，由戴玉连负担3495元；由刘东博负担675元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.被上诉人刘东博对其租赁的案涉房屋交还给被上诉人戴玉连时间的认定？2.被上诉人刘东博交付的房屋押金5万元是否应当予以退还？关于被上诉人刘东博对案涉租赁房屋的交还时间的认定，经查，上诉人戴玉连与被上诉人刘东博就案涉房屋租赁的时间为2017年1月1日至2018年12月31日，之后双方未在续签合同。根据案涉房屋自2018年1月6日至2019年8月发行电费明细显示，该房屋自2019年4月4日以后即基本无电费产生，为查明案件事实，原审依职权向案涉房屋所在地辖区民警进行调查谈话，亦显示被上诉人刘东博于2019年2月底即搬离案涉房屋。综上，原审根据上述事实认定被上诉人刘东博自2019年3月份开始即没有再继续使用案涉房屋具有事实依据，本院亦予以支持，故对上诉人戴玉连提出的请求支付案涉房屋2019年3月份以后的租金及相应的违约金本院不予支持。关于5万元押金的返还问题。上诉人戴玉连认为被上诉人刘东博在房屋租赁期间对案涉房屋造成损坏未能修复，不应当退还押金。经查，本案中上诉人戴玉连并未提供证据证明案涉房屋的损坏情况，更未能证明其所诉损坏情况系合理损害抑或非合理损坏，故在合同解除后该5万元押金应当予以返还被上诉人刘东博。综上，上诉人戴玉连的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3500元，由上诉人戴玉连承担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年三月三十日书记员  杨 蓓