宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书（2019）宁0522民初3369号原告：周某，宁夏海原县人，住海原县。身份证号：×××委托诉讼代理人：李某1，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司。负责人：刘某。委托诉讼代理人：李某2，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告周某与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法由审判员李燕适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月28日，原告在被告处购买2号楼15号营业用房一套，面积289.69平米，总价款为159.3295万元，同日原、被告签订了商品房买卖合同，明确约定：原告购买的房屋首付60万元，下剩的99.3295万元，原告可根据自己的情况于2018年9月12日前全部交清为止。因双方签订合同时，被告已于2014年7月12日将涉案房屋租给卢旭东使用，故涉案房屋的出租费由被告一手收取，根据原告实际交付房款的数额及时间进度双方在对房租费进行分摊（原告房款交清后所收取的租费全归原告所有），待卢旭东2019年9月12日租期届满后立即向原告交付房屋。合同签订后，原告除首付60万元外，又分四次向被告支付购房款82.6万元，后经被告详细统计截止2018年9月11日，被告应向原告分摊收取的房租费16.767766万元，故本金加房租费用原告已向被告实际交付房款159.367766万元（多交382.66元），故从2018年9月12日起以后的房租费应当全归原告。2019年9月12日到期后，原告随找被告商谈交房及房租费结算事宜，但被告一直推诿。为维护自身合法权益，原告现诉诸法院，请求判令：一、被告立即向原告交付涉案房屋即2-15号面积289.69平米的商铺一套；二、被告返还原告多交的房款382.66元、退还保证金4387元、返还收取的房租费19.1828万元。（时间从2018年9月12日计算至2019年12月31日），每天403.84元，按实际交房之日计算；三、本案诉讼费由被告承担。原告对自己的主张除陈述外，还提供了以下证据：一、商品房买卖合同1份，证明：1、2016年1月28日原告在被告处购买2号楼15号商铺房，面积为279.125平方米，价格为159.3295万元；2、涉案房屋被告要求原告首付60万元，于2016年4月25日前再付60万元，余款39.3295万元于2016年6月1日全部付清，因原告无法按被告的合同要求履行付款，故原、被告签订的这份合同经双方协商后作废的事实；二、商品房买卖合同1份，证明1、原、被告双方于2016年1月28日就涉案的买卖房屋约定首付款为60万元；2、根据该合同第11条的规定和补充合同第8条的规定，被告向原告交付房屋时必须发出书面通知，并且双方签署房屋交接单的事实；三、商品房买卖合同1份，证明1、涉案房屋合同双方明确约定原告首付款60万元，剩余的款项于2018年9月12日全部交清；2、该房屋的租赁费由被告收取，租赁费用由双方分成，具体比例按原告交款时间及数额计算，房款抵顶交清后，房租费全部归原告；3、该份合同是原、被告双方于2016年4月30日完成的事实；四、中国农业银行汇款凭证4份、收据4张、现金交款单1份，证明原告分四次共向被告交付房款142.6万元的事实，时间、款项分别为2016年1月28日60万元、2016年9月4日10万元、2017年11月30日30万元、2018年4月23日42.6万元；五、商铺租赁合同复印件1份，证明涉案房屋2014年7月12日被告租赁给卢旭东经营，同时证明涉案房屋第一年租金5.7032万元，第二年租金7.3703万元，第三年租金10.5289万元，第四年租金12.6347万元，第五年租金14.7405万元的事实。被告辩称，一、原告第一主张不能成立。原、被告双方于2016年1月28日签订商品房买卖合同，原告购买被告所有的位于海盛国际小区2-15号商铺，房款共计159.3295万元，除原告首付60万元以外，余款支付约定为：原告办理银行贷款，如原告不能办理贷款，对剩余房款付款方式变更为分期付款付款。因合同签订时，原告对剩余房款不能确定支付方式及时间，双方对于被告交房口头约定为原告将余款付清后，原告以分期付款的方式向被告支付尾款，且双方对于口头约定予以履行。后原告于2016年9月4日支付10万元，2017年11月30日支付30万元，2018年4月23日支付42.6万元，原告现尚欠被告房款16.7295万元未付，故被告不可能向其交房，请求法庭驳回原告该诉求。二、原告提供2016年4月30日的合同要求被告自2018年9月12日起支付至今的房屋租赁费每天403.84元，原告提供的该份合同系原告伪造的合同，因为：1、双方于2016年1月28日已签订了商品房买卖合同，双方不可能就涉案房屋再签一份合同；2、原告提供的2016年4月30日的合同，是原告用被告开发的海盛国际小区二期住宅合同经原告涂改拼凑而成的，作为一期商铺合同：（1）被告用于签订的合同，不管是一期还是二期均有编号，但原告提供的该合同无编号；（2）被告二期商品房预售许可证号为（海）房预售证41号，该合同记载的同样为41号，一期商品房预售许可证号28号；（3）一期土地使用面积为60694平米，二期为67219平米，但原告提供的该合同记载为67219平米；（4）原告将该合同第4页原房屋用途为住宅改写为商铺，第15页住宅使用没有进行涂改；（5）第7页合同第6条第2款属于原告私自填写，原告对该合同涂改严重，故原告该项主张不能成立。综上，被告认为原告各项主张不能成立，故请求驳回原告各项诉求。被告对自己的主张除陈述外，提供以下证据证明：商品房买卖合同1份（合同内容编号为HS-2013-035号），与原告提供的证据二系同一份合同，证明原、被告对涉案房屋仅签订了这1份合同，原告提供的证据三与证据一两份合同系原告伪造的事实。对原告提供的证据一，被告质证合同落款时间中2016年1月28日中的月和日有明显涂改的印迹，且合同内容中没有合同编号，故对该组证据的三性及证明目的均不予认可；对证据二、四均质证无异议；对证据三质证三性及证明目的均不予认可；对证据五质证系复印件，不具有真实性，且与本案有无关联性。对被告提供的证据原告质证三性无异议，但不能达到被告的证明目的。本院认为，原告提供的证据一，落款时间有涂改痕迹，真实性无法确定，本院不予认定；证据二与被告提供的证据一致，对其三性及证据目的本院予以认定；证据三合同第7页对合同尾款的支付方式书写在空白处，与合同中其他涂改的地方均无盖章确认，其真实性无法确认，本院不予认定；证据四真实、合法，本院予以认定；证据五系复印件真实性无法确认，本院不予认定。被告提供的证据与原告提供的证据二一致，本院予以认定。经法庭审理，结合原告陈述与本院认定的有效证据，确认以下事实：2016年1月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告所有的位于海盛国际小区一期2幢15号商铺，面积289.69平米，每平米为5500元，总价款为159.3295万元，当日原告支付首付款60万元。后原告分别于2016年9月4日支付房款10万元、2017年11月30日支付房款30万元、2018年4月23日支付房款42.6万元。原告共计向被告支付涉案房屋款共计142.6万元，剩余16.7295万元房款至今未付。被告至今未将涉案房屋交付原告。本院认为，本案争议的焦点为，原告提出的诉讼主张所依据的三份商品房买卖合同是否真实？双方是否在真实有效的购房合同中约定了合同尾款的支付方式及涉案房屋的交付时间及方式？根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告提供的第一份合同，因落款时间有改动的痕迹，真实性无法确定；第二份合同与被告提供的合同内容一致，双方对对方提供的该份合同均无异议，可以确认该合同的真实性；第三份合同内容中与原告提供的第二份合同中内容就涉案房屋的属性，预售许可证号、地理位置及所属的土地使用面积等多处矛盾，且合同第六款中就补充的合同尾款的支付方式书写在合同的空白处，与其他涂改处均无被告方盖章以确认其真实性，故该份合同的真实性无法确认。原告的主张主要依据其提供的第三份合同，但被告未提供其他证据与之相互印证该合同的真实性，故原告的主张本院不予支持。故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告周某的各项诉讼请求。案件受理费2116元，由原告周某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判员 李 燕 二〇二〇年三月三十一日书记员 刘华萍附：本案所适用的法律条款最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。