陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020）陕06民终145号 上诉人（原审原告，反诉被告）：郭玉发，男，1953年9月12日出生，汉族。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陕西纪丰房地产开发有限责任公司，住所地：甘泉县美水街道办事处田园小区二楼。法定代表人：李梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晓卉，女，1976年8月20日出生，汉族。上诉人郭玉发因与被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省甘泉县人民法院（2019）陕0627民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭玉发上诉请求：1、依法撤销陕西省甘泉县人民法院（2019）陕0627民初893号民事判决；2、依法解除上诉人和被上诉人签订的带有欺诈行为的《商品房买卖合同》，同时要求被上诉人退还上诉人所交的302600元房款；3、依法判令被上诉人赔偿因违约造成上诉人资金的利息损失，年利率按24%计，计息日从被上诉人收房款之日始至退房款之日止；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人与上诉人签订的合同具有隐瞒事实的欺诈行为，被上诉人现在要交付上诉人商品房的三间卧室和客厅内均有突出巨型支柱，厚达50公分左右，宽达40至80公分不等，高达300分左右，从房底直抵房顶，造成了上诉人所购房屋结构和空间尺寸均与原签订的《商品房买卖合同》所提供的房屋结构和空间尺寸严重不符。被上诉人在初审法院的判决书里称，“房屋结构是按照审定的规划设计图纸施工，施工完全按照施工图纸实施的。”上诉人与被上诉人签订购房合同时，被上诉人并未向上诉人提供“规划设计图纸”，而只是在购房合同后附了一张“平面示意图”。从合同的“平面示意图”里，根本看不到各个卧室及客厅有突出巨型支柱的标注，24合同里没有提到卧室和客厅里有突出巨型支柱的说明。在签订购房合同当初，被上诉人已经知道所建房屋的卧室和客厅均有突出巨型支柱，但却隐瞒了房屋有突出巨型支柱的事实，没有告知上诉人便签订了购房合同，实属欺诈行为，所签订的合同亦属无效的欺诈合同。根据《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《合同法》第52条第三款规定，“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效；《合同法》第42条第二款规定，“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”被上诉人故意隐瞒真实情况，提供虚假情况，与上诉人签订的合同，属具有欺诈行为的无效合同，应予以解除。2、初审法院认为“仅凭合同不能证明被告没有通知原告”，初审法院认定被告通知了原告卧室和客厅有突出巨型支柱存在。初审法院又认为，“合同的平面图只是缩小后的客观反映，柱子是小的平面，不能在缩小图上反应出来，原始的设计图纸可以反映当时设计有柱子。”初审法院的意思是，各个卧室和客厅的突出巨型支柱是因为其小而不能在平面图上反映出来。既然设计图纸上有柱子，那么，在签订合同时为什么不把设计图纸附在合同上。3、初审法院自相矛盾。在初审判决里，被告对原告提交的房屋内有突出巨型支柱的4张照片有异议，认为仅凭照片不能反映是涉案房屋的照片。初审法院认为，“原告提交的证据来源合法，客观事实。对证明原、被告签订合同及涉案房屋现状的事实予以认定，对其证明的目的不予认定。”上诉人提供的4张照片证明的目的就是反映房屋的客观现状，初审法院既然认定这4张照片是涉案房屋现状的事实，怎么对其证明的目的不予认定。4、被上诉人无限期地延期交房。按合同约定，交房时间应在2014年9月30日前，但在楼房建成后，业主发现所购楼房卧室和客厅均有突出巨型柱子，百十多名业主纷纷要求退房，被上诉人通过给业主每户赔偿2000-6000方不等的天然气的方式，历经两、三年后方才逐渐平息此风波，但余波至今仍然不断。如果说房屋是按合同修建没有问题，那么被上诉人为什么要给业主赔偿。根据合同约定，房屋建成后应书面通知上诉人收房，可上诉人至今都未曾收到收房通知，被上诉人既不肯退房，又无限期地延期交房，实属严重违约。至于被上诉人给初审法院提供的所谓交房告知书，也是在后来编造出来的，从来没有张贴过，所有业主谁也没见过交房告知。5、被上诉人假造工程竣工验收表。鉴于所建楼房出现突出巨型支柱，工程竣工验收在当时是根本不可能进行的，楼房建造明显不合格。被上诉人给初审法院提供的工程竣工验收表，也属后来假造的，有些单位只盖公章无人签字。6、被上诉人涉嫌非法集资建房。依据《刑法》非法集资条款，未经有关部门依法批准的形式吸收资金实属非法集资。被上诉人在房屋未建成之前，没有经过房产管理有关部门的正式批准之前，便向广大业主收取巨额的房款，依据相关法律，涉嫌非法集资，请二审法院予以调查核实。被上诉人在签订合同时隐瞒事实，存在欺诈行为签订的合同，该买卖合同书无效。被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司答辩称，甘泉县人民法院（2019）陕0627民初893号民事判决书事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确。请求延安市中级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。本案一审、二审诉讼费用由被答辩人承担。事实与理由：答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系有效合同，是双方当人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应当继续履行。可是被答辩人支付302600元后，剩余39282元至今未付。答辩人多次催促被答辩人按期收房，交纳房款，但是被答辩人一直推拖，既不接收房屋也不交纳剩余房款，明显违反合同约定，本案中违约方是被答辩人，其应承担违约责任。1、答辩人与被答辩人是在平等自愿、协商一致的基础上签订的合同。且被答辩人在一审诉讼请求中请求解除原告与被告签订的合同，说明被答辩人也是认可合同系有效合同，因为只有有效合同才能发生要求解除的法律行为。而被答辩人又称所签合同属于无效的欺诈合同，显然自相矛盾。其上诉理由不能成立。2、答辩人不存在延期交房的情形。涉案房屋于2014年9月3日验收合格，已达到交房条件，答辩人通过张贴交房告知通知书及拨打买受人电话的方式，多次通知被答辩人交纳剩余房款并按期收房，但是被答辩人拒绝收房，也不交纳剩余房款，显属违约。现在整个田园小区业主已基本全部收房入住，答辩人没有理由无限期延期交房，被答辩人的陈述与事实不符。3、工程竣工验收合格表真实合法有效。一般工程竣工验收，都是由经济发展局拟定验收时间，通知相关单位参与验收，相关单位各自验收分管之项。4、答辩人与被答辩人签订的是在房管局备案的正式的商品房买卖合同，合同第二条明确约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为甘泉县房地产管理局，商品房预售许可证号为甘房预（销）售（2012）003号。而被答辩人上诉称答辩人涉嫌非法集资建房是对答辩人的严重污蔑，应追究被答辩人相关法律责任。上诉人起诉已经超过诉讼时效，双方约定的交房期限是2014年9月30日之前，到2017年9月30日，诉讼时效已经届满，上诉人于2019年5月才提起诉讼，明显超过诉讼时效，请求人民法院依法维持一审判决。上诉人郭玉发向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告签订的陕纪丰房20120144号《商品房买卖合同》、由被告退还原告全部购房款302600元；2、依法判令被告支付因违约造成原告的利息损失（月利率为2%，其中100000元利息从2011年10月25日算起至合同解除之日止，2600元利息从2012年8月27日算起至合同解除之日止，200000元利息从2012年12月18日算起至合同解除之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司向一审法院反诉请求：1、依法判决反诉人与被反诉人继续履行双方签订的陕纪丰房20120144号《商品房买卖合同》；2、由被反诉人支付拖欠反诉人的购房款39282元，并支付逾期支付购房款的违约金（按每日万分之五计算，从2014年9月30日起算至付清止）；3、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：2012年8月27日，原告郭玉发与被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告郭玉发购买了被告出售的“田园小区综合大楼”1单元17层05室房屋，结构为三室两厅一厨。建筑面积125.14平方米，每平方米为2732元，总金额为341882元。按照合同第6条“付款方式及期限”约定，签订合同时原告付购房款总额的30%，主体封顶20天内再付房款总额的60%，被告向原告交房时付房款总额的10%。2011年10月25日，原告给被告交付房款100000元，2012年8月27日交付2600元，2012年12月18日交付200000元，原告先后三次共交房款302600元，所余尾款为39282元。合同第8条“交付期限”约定，被告应当于2014年9月30日前，将商品房交付原告使用。合同第9条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同等。原告解除合同的，应当在被告逾期交房90天后起，15日内书面形式提出，否则视为原告放弃该项权利。合同第10条“规划、设计变更的约定”规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或者使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接收变更。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房等。合同第11条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同约定被告应当在2014年9月30日前交房，但被告未书面通知原告交接房屋，被告逾期交房超过90日后，原告未在15日内以书面形式向被告提出解除合同。一审法院认为：原告郭玉发与被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。但原告在被告逾期交房90日后，未按合同约定在15日内向被告书面提出解除合同，根据合同约定，视为原告放弃该项权利；被告是按照设计图纸进行的修建，原告并未向本院提交证据证明被告修建的涉案房屋经规划部门批准发生过规划变更、设计单位同意发生过设计变更的事实。故对原告要求解除合同并由被告退还全部房款、支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。对被告反诉要求原告继续履行合同的请求依法予以支持。原告未按合同第6条约定付清第二笔款项（根据原告付款情况，第二笔应付款为205093.8元，实际付款为200000元），尚欠5093.80元，故对被告反诉要求原告支付拖欠购房款5093.80元予以支持，因被告并未提供证据证明主体封顶20天的具体时间点，故对被告反诉要求原告支付该笔款项的逾期利息不予支持；第三笔尾款为34188.2元，按照合同约定在被告向原告交房时才支付，而被告至今并未向原告交付房屋，故对被告反诉要求原告支付第三笔尾款34188.2元及逾期利息的反诉请求依法不予支持。对于原告辩称，其在2012年12月28日交房款200000元时，收款人告知其余款在收房的时候交付，因其未向本院提交证据证明，故按照合同约定认定第二笔款项5093.80元已逾期，对原告的该辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告郭玉发的诉讼请求；二、原告（反诉被告）郭玉发与被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司继续履行双方于2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》；三、由原告（反诉被告）郭玉发于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司支付逾期购房款5093.80元；四、驳回被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11707元、反诉费391元，共计12098元，由原告（反诉被告）郭玉发负担11757元，由被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司负担341元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人郭玉发与被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。本案中，上诉人郭玉发认为被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订合同时隐瞒事实，存在欺诈行为，双方签订的合同属于无效的欺诈合同。上诉人郭玉发提供的证据不足以证明其主张，故该上诉理由不能成立。上诉人郭玉发认为被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司无期限的延期交房，严重违约，合同应当解除。《商品房买卖合同》第九条约定“买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起，15日内书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”上诉人郭玉发在被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司逾期交房超过90日后，未在15日内以书面形式提出解除合同，视为其放弃该项权利。故该上诉理由不能成立。上诉人郭玉发认为被上诉人陕西纪丰房地产开发有限责任公司造假工程竣工验收表、涉嫌非法集资建房，但其未提供充分的证据证明其主张，故该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人郭玉发的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10826元，由上诉人郭玉发负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁 审  判  员    贾  玉  玉 二〇二〇年三月二十六日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈 1