江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10494号上诉人（原审原告）：洪丹丹，女，1990年2月1日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，现住江苏省南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：杨宗林，男，1990年11月5日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，现住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：洪丹丹（系杨宗林之妻），自然情况同上。被上诉人（原审被告）：南京中交万正置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区石华街18号-117。法定代表人：康卓，该公司董事长。委托诉讼代理人：程莉云，男，该公司法务。上诉人洪丹丹、杨宗林与被上诉人南京中交万正置业有限公司（以下简称中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪丹丹、杨宗林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判中交公司全面履行合同义务：即向洪丹丹、杨宗林交付面宽5.4米的阳台、确认双方签订南京市商品房预售合同的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于洪丹丹、杨宗林房屋客厅的正南位置都归洪丹丹、杨宗林所有和独占使用。2、一审、二审诉讼费用由中交公司承担。事实与理由：1、关于阳台面宽。洪丹丹、杨宗林在一审时出具中交公司印发的宣传册以及“中交锦致微信公众号”发布宣传时明确提出该房型的亮点为“面宽约5.4米开敞式阳台”，此事实一审法院己认定。一审时中交公司根据双方签订的《商品房预售合同》附件《合同补充协议一》第十.1条约定：“广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约内容”辩称“涉案商品房的宣传资料属于要约邀请，不属于要约”，中交公司不因广告、宣传资料而承担任何义务。但根据双方签订的《商品房预售合同》第十九条第一款中明确指出“补充协议中内容不合理地减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。阳台是一户家庭日常生活的重要空间，5.4米面宽的阳台作为销售宣传卖点，对合同订立有重大影响，中交公司无故缩短阳台面宽，补充协议的规定故意减轻中交公司的责任，严重侵犯洪丹丹、杨宗林的权利，应视为无效，依最高院解释视销售广告和宣传资料为要约，此点请求二审法院在评议本案时给予充分考虑，使法律的公平、公正原则能够充分体现，依法认定中交公司没有全面履行销售承诺以及《商品房预售合同》。2、关于设备平台。洪丹丹、杨宗林在一审时出具的《商品房预售合同》以及中交公司印发的宣传册，以阴影划定及图示的方式标明了所购A2户型的房型图包含本案所涉及的设备平台，而与洪丹丹、杨宗林相邻的户型图中并未标识出该设备平台，且该平台与相邻户空间并不联接。在2018年12月13日房屋交付在即时小区张贴公告《关于中交锦致小区空调机位的说明（以下简称“机位说明”）》，依照中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB500961.0.8规定：“住宅设计应以人为核心”；根据宁规规范字〔2014〕2号《南京市建筑工程建筑面积计算规则》第八.4条规定：“与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积。”《国家空调安装标准》第一条规定：“空调器应安装在儿童不易触及的地方”。第8条规定：“空调器的室外机应尽可能远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于3米。”设备平台不同于设备间和设备层，《物权法》中并未判定设备平台为业主共有。中交公司在一审时辩称该处空调机位“设计时就考虑了两家合用的需要”，而中交公司在销售过程中、房屋建造的过程中均未向洪丹丹、杨宗林告知，也未在《商品房预售合同》中写明，销售时更没有向洪丹丹、杨宗林展示报建图。且中交公司提供的报建图仅能证明该设备平台设置了两个空调机位，并不能证明这两个空调机位分属两户使用，中交公司更无权决定设备平台的两个空调机位上层和下层各归哪一户使用。中交公司在《机位说明》中指出下层机位归洪丹丹、杨宗林相邻方使用，上层机位归洪丹丹、杨宗林使用，而下层机位底板是洪丹丹、杨宗林阳台底板的延伸，上层机位仅用一扇百页窗与洪丹丹、杨宗林阳台相隔，放置空调外机后震动、噪音、儿童安全、无法封闭阳台、入室盗窃隐患、消防隐患等诸多问题显而易见，显然违背了“以人为核心”的设计规范，下层放置洪丹丹、杨宗林相邻一方的空调外机，也违反了国家空调安装标准。阳台空间如果毗连，那么阳台分隔板是套与套之间明确的分界线，对居民的领域性起保证作用，对安全防范有重要作用，洪丹丹、杨宗林相邻方的阳台与涉案设备平台之间并不相接，空间独立，设备平台底板与洪丹丹、杨宗林的阳台底板紧密相连，是阳台底板的延伸，依法应作为阳台控制并计算面积，中交公司辩称“未计入公摊和套内面积”，结合合同所示户型图标识，应视为赠送，不能改变该设备平台作为阳台控制的事实。中交公司企图以“空调机位未计入套内面积和分摊面积”为由发布《机位说明》，要求机位两家共用，严重侵犯了洪丹丹、杨宗林的合法权益，明确违反了宁规规范字〔2014〕2号文件。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，支持洪丹丹、杨宗林的上诉请求。中交公司辩称：一、中交公司已依法全面履行了《商品房预售合同》，洪丹丹、杨宗林要求中交公司交付面宽5.4米阳台的请求缺乏合同依据和法律依据，应予以驳回。1、中交公司已依法全面履行了合同，已按合同约定向洪丹丹、杨宗林交付了阳台，洪丹丹、杨宗林要求交付5.4米阳台无法无据。《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方之间的权利义务应以合同为准。合同明确约定了房屋建筑面积、价款及其他权利义务。该房屋经房地产管理部门备案登记的套内面积64.41平方米（阳台面积3.27平方米），分摊面积22.19平方米，涉案房产证注明阳台面宽4.6米。洪丹丹、杨宗林按房屋建筑面积支付相应的房款，中交公司严格按合同约定履行了交付房屋等相应的义务，并没有就建筑面积之外收受价款，中交公司无义务向洪丹丹、杨宗林交付5.4米阳台。2、涉案商品房的宣传资料属于要约邀请，不属于要约。双方签订的合同附件《合同补充协议一》第十.1条约定的内容为加粗字体并以下划线重点标注提示，该附件已由洪丹丹、杨宗林签署，对其具有约束力。双方已经通过《商品房预售合同》的约定排除了宣传广告作为合同内容的可能性。此外，项目宣传资料封面下方已经明示：“本资料为要约邀请，买卖双方的义务以合同为准”。可见洪丹丹、杨宗林明知宣传内容仅是要约邀请，其所购买的房屋阳台面宽，应当以合同约定为准。3、解释第三条规定在本案中不适用，面宽5.4米阳台的宣传不能作为《商品房预售合同》内容，对双方不具有约束力。本案中，中交公司关于涉案商品房阳台面宽约5.4米的说法，一方面，从文义理解，显然是粗略估计的约数，并非具体、明确的内容。更为重要的是，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的是楼盘位置、面积大小、户型、开发商信誉等因素。锦致雅苑项目是位于南京南站板块核心区域的住宅综合项目，具有显著的地段价值、相对价格偏低（政府限价）等显著优势。正是这些优势使得购房人决定购买锦致项目。因此，本案不应适用解释第三条的规定，不能将广告宣传视为要约，阳台面宽约5.4米的宣传内容对双方不具有约束力。二、涉案设备平台（空调机位）不属于洪丹丹、杨宗林专有部分，洪丹丹、杨宗林无权主张独占控制。首先，涉案空调机位不属于洪丹丹、杨宗林专有部分。根据物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，对于共有部分，洪丹丹、杨宗林无权主张独占使用，而只能享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主的共有部分。涉案空调机位经南京市建筑工程施工图设计审查管理中心审查通过，设置在外墙，被设计为上下两层，供洪丹丹、杨宗林及其邻居各放置一台空调外机，且并未计算在洪丹丹、杨宗林的房屋建筑面积之内，因此不属于洪丹丹、杨宗林的专有部分，洪丹丹、杨宗林无权主张独占使用权，其主张毫无依据。其次，洪丹丹、杨宗林根据宁规规范字〔2014〕2号《南京市建筑工程建筑面积计算规则》第八.4规定，称设备平台（空调机位）作为阳台控制，系对该规定的曲解。洪丹丹、杨宗林基于宁规规范字〔2014〕2号《南京市建筑工程建筑面积计算规则》第八.4规定：“与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积。”，诉称设备平台（空调机位）作为阳台控制。但根据该规则第四条“建筑物外部构件”的规定，“建筑物外围护结构之外设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁柱、板、花池、花架、装饰性阳台、构件等）”，由此设备平台（空调机位）并不属于规则第八.4规定的各类建筑外部构件，洪丹丹、杨宗林无权独占使用。洪丹丹、杨宗林向一审法院起诉请求：1.中交公司全面履行合同义务：向洪丹丹、杨宗林交付面宽5.4米的阳台、确认双方签订的《南京市商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于洪丹丹、杨宗林房屋客厅的正南位置）都归洪丹丹、杨宗林所有和独占使用；2.本案诉讼费由中交公司承担。一审法院认定事实：2017年2月24日，洪丹丹、杨宗林（乙方）与中交公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的南京市雨花台区南站南广场锦致雅苑4幢1003室；房屋建筑面积88.78平方米，其中套内建筑面积64.5平方米，共有共用分摊建筑面积24.28平方米，计入上述共有公用分摊面积的建筑部位见附件3；房屋总价款合计2618300元；甲方于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。双方对付款方式、交付标准、权利义务等做出相应约定。合同附件2套型及分层平面位置中用阴影部分标注了南阳台西侧独立于南阳台外的空调机位位置；合同附件3中计入共有公共分摊面积的共有部分为：外墙体一半、楼梯间、电梯井、管道井、通风井、前室、公共过道、电梯厅、公共门廊、公共门厅、公共走廊、电梯机房、电表间。甲、乙双方另签订《合同补充协议一》，其中第十条第1款约定：甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方之间的权利义务以合同及其附件为准。甲方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。合同签订后，杨宗林、洪丹丹已向中交公司支付了购房价款。涉案住宅竣工后，中交公司向杨宗林、洪丹丹交付了该1003室房屋，现坐落为南京市雨花台区。经实测，涉案1003室房屋的建筑面积为88.6平方米，套内面积64.41平方米（阳台面积3.27平方米），分摊面积24.19平方米。在《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位名称中没有空调机位。一审另查明，中交公司在出售涉案房屋时，向洪丹丹、杨宗林出示了相关户型宣传图，洪丹丹、杨宗林房屋户型所对应的A2户型宣传单页上关于南阳台部分显示：“面宽近5.4米开敞式阳台，贯连客厅与卧室，兼具观景与使用功能”；南阳台一侧有空调机位的标志，南阳台与空调机位之间的隔断以粗实线显示。该宣传页下中交公司印有一行小字，载明：本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本户型面积所标尺寸、面积仅供参考，具体面积以合同约定为准。因涉案中交锦致小区业主对A2户型中空调机位的位置持有争议，中交公司在小区内发布《关于中交锦致小区空调机位的说明》：关于预售合同的套型图为甲方自行绘制，反映的是该户型有可能涉及到的使用范围，并不表示权属意义，交房作为开发企业无权做任何房产面积方面的界定，权属范围应以房产部门出具的房产预测报告或实测报告为准；关于中间户所提的空调机位在合同阴影范围内的问题，该处空调机位设计时就考虑了两家合用的需要，所有从报建图开始就按上下两层机位的图纸报建通过（详见审查图纸），满足设计规范及常规使用功能需要。一审庭审中，中交公司提交上述报建且经通过的分层平面图及立面图图纸，涉案房屋南阳台一侧空调机位的位置独立于开敞阳台之外，且该位置设计为上下两层。以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、《交房确认书》、《房屋分户（室）面积对照表》、《南京市房产测绘成果报告》、《房产分层分户平面图》、《房屋共有共用部位测算说明》、户型图、分层平面图图纸、立面图图纸及当事人陈述予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订《商品房预售合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。中交公司向洪丹丹、杨宗林交付涉案房屋，该房屋经房地产管理部门备案登记的房屋建筑面积为88.6平方米，而该房屋所对应的房屋测绘结果显示洪丹丹、杨宗林所购房屋的专有面积部分并不包含洪丹丹、杨宗林所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位，即讼争空调机位位置也不属于计入房屋面积的公摊部分。洪丹丹、杨宗林提供证据不能证明其对涉案空调机位位置属于洪丹丹、杨宗林所有，故其主张确认《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于杨宗林、洪丹丹房屋客厅的正南位置）都归洪丹丹、杨宗林所有无事实依据，一审法院不予支持。洪丹丹、杨宗林主张中交公司交付长度5.4米的阳台，但是涉案房屋已经交付，南阳台面积经房产部门备案确定，故洪丹丹、杨宗林主张中交公司交付长度5.4米的阳台在事实上已无履行可能，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回洪丹丹、杨宗林的诉讼请求。一审案件受理费200元减半收取100元，由洪丹丹、杨宗林负担。本院审理期间，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，洪丹丹、杨宗林提交A3户型（904室）户型图，证明A3户型就本案所涉空调机位部分没有阴影标注，A3户型图在宣传时就没有该空调机位，因为无法正常交付，所以中交公司称该空调机位是A3户型的。洪丹丹、杨宗林同时提供02室户型图，证明03室与相邻02室的上下两层空调机位在两户型图上均有阴影标注。中交公司对户型图的真实性没有异议，但认为不能证明洪丹丹、杨宗林的观点，表示建筑平面图是假想的剖切面，正好剖在上下层两个空调机位上部，一个空调机位的位置，因此中间户合同附图上阴影部分表示的是洪丹丹、杨宗林空调机位的使用范围，并不表示上下两层都归该户型使用；中交公司提供的剖面图很清楚，设计的下层空调机位与涉案阳台连接处有实体墙隔开，下层右侧是铝合金百叶窗，可开启，而上层左右两层均是百叶窗，均可开启，便于洪丹丹、杨宗林安装空调外机位；涉案房屋空调机位是经专业设计机构设计，并经南京市建筑工程施工图设计审查管理中心审查通过。本案审理中，洪丹丹、杨宗林表示暂时不考虑要求中交公司交付面宽5.4米阳台，仅要求中交公司按照附件2正常交付两个空调机位。洪丹丹、杨宗林于2019年12月16日领取了涉案房屋的不动产权属证书。本院认为，洪丹丹、杨宗林与中交公司签订《商品房预售合同》后，中交公司已向洪丹丹、杨宗林履行了交付涉案房屋的义务，洪丹丹、杨宗林亦领取了涉案房屋的不动产权属证书。洪丹丹、杨宗林主张中交公司交付面宽5.4米的阳台，客观上已履行不能，且涉案房屋阳台面宽系经规划批准确定，洪丹丹、杨宗林亦没有证据证明涉案房屋阳台面宽不符合规划。故一审法院对洪丹丹、杨宗林该项诉讼请求不予支持并无不当。虽然《商品房预售合同》所附的套型与平面位置图中，洪丹丹、杨宗林所主张的空调机位被标识在阴影面积范围内，但根据该房屋所对应的房屋测绘结果显示，洪丹丹、杨宗林所购房屋的专有面积部分并不包含其所主张的空调机位的位置，《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位亦不包含空调机位。洪丹丹、杨宗林主张涉案空调机位位置属于其单独所有，并要求中交公司交付《商品房预售合同》附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围，没有相应的依据。对其该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，洪丹丹、杨宗林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由洪丹丹、杨宗林负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十七日书记员  郭旭冬