江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6905号上诉人（原审被告、反诉原告）：李亮，男，1977年5月22日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏天华文化传媒有限公司，住所地南京市玄武区洪武北路129号。法定代表人：张继平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周捷，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭源浩，上海市海华永泰（南京）律师事务所实习律师。上诉人李亮因与被上诉人江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亮上诉请求：一.依法撤销一审判决第一、二、三、五项，发回重审或者依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金及违约金、装修免租期租金及物业费、违约金及赔偿律师费、担保费的请求；二.支持上诉人一审反诉请求；三、被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、涉案房屋产权不明。南京市洪武北路129号原名称为南京市香铺营29号，该址内部分房屋系江苏省歌舞剧院所有，部分房屋系南京市房产经营总公司的直管公房并由江苏省歌舞剧院承租使用。一审法院未查明，涉案房屋产权归属，天华公司是否有具有出租的权利。天华公司在（2017）苏0102民初299号案件中，同样是针对南京市香铺营29号，却提供了完全不同的房产证。天华公司涉嫌伪造证据。二、涉案房屋系违建。一审法院认为李亮提供的证据及法律依据不足，不能认定涉案房屋存在违建。但天华公司对房屋租赁合同合法有效负有举证义务，而不是完全由李亮对涉案房屋为违建来进行举证。三、涉案房屋无法办理消防手续。1.涉案行政处罚认定书认定“二楼缺少第二安全出口”，是房屋固有格局决定的，证明出租方提供的房屋消防不合格，即使园区总消防能够通过，因涉案房屋固有问题，商铺经营也不可能获得消防的批准。2.南京市公安消防支队玄武区大队2016年7月11日发布的告知书，声明园区未取得消防部门验收合格批文，告知园区内的商铺于7月12日自行关门或者停止施工。可证明无法办理消防手续是房屋租赁合同无法履行的根本原因，也是整个园区商铺2016年均无法正常开展经营的原因。天华公司在合同履行中存在过错，应当赔偿合同解除后装修残余价值的损失。四、一审法院对租金认定不合理。根据《告业主函》、《消防备忘录》、《告知书》以及消防大队录像视频，可证明李亮不需要支付租金及物业费，而天华公司应当赔偿租金及物业费损失。一审未查明天华公司代理出租权限及涉案房屋面积。2016年11月23日后，涉案房屋己经被天华公司断水断电，2017年4月2日李亮将涉案房屋砸开搬出物品。李亮全额支付全部房租及利息即不合理，也不公平。五、一审认定违约金不合理。涉案房屋租赁合同为无效合同，即使有效，李亮拒交房租是因消防问题无法得到解决，系天华公司违约在先。李亮将全部东西搬离的时间为2017年4月2日，而天华公司于2017年4月10日已将涉案房屋出租给案外人，故认定二个月租金标准的违约金，远超出法律允许的违约金范围。根据法律规定，损失及违约金不得同时主张，而律师费、担保费的性质应当归属为损失，不应同时主张。综上，请求二审法院依法裁决。天华公司辩称，一、一审法院已经依法查明涉案房屋的部分系江苏省歌舞剧院所有，部分房屋系南京市房产经营总公司的直管公房，并由江苏省歌舞剧院承租，后因政策调整，江苏省歌舞剧院并入江苏省演艺集团有限公司，被上诉人与江苏省演艺集团有限公司签订了委托经营管理合同，有权进行经营，提交房屋出租给上诉人，也就是说上诉人对于其有权与被上诉人将涉案房屋出租进行了必要举证，其达到证明目的。如果上诉人认为涉案房屋为违建，应当对此事实负有举证义务，而其在一审提供的证据达不到其证明目的，应当承担举证不利的后果。二、涉案房屋消防未通过的原因是在于上诉人未向消防部门申请消防合格检查，而并非被上诉人原因。对于上诉人因自身不符合消防规范，被上诉人不应当承担相应的责任。三、本案实际无法继续履行的原因在于上诉人未能按照合同的约定支付租金以及违约金，因此上诉人应当按照合同约定支付相应的租金、物业费、违约金，以及被上诉人实现债权所产生的费用，而对于上诉人提出的装修损失以及退还相应的租金，这项诉请不应得到法院支持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。天华公司向一审法院起诉请求：1.李亮向天华公司支付2016年10月1日至2017年4月2日期间的租金363684.35元及违约金（截止2018年2月,7日为117815.30元，自2018年2月8日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；2.李亮向天华公司支付装修免租期租金102016.2元；3.李亮向天华公司支付物业费53210.9元；4.李亮承担违约金310299.5元；5.李亮承担天华公司的律师费55000元、担保服务费3000元。李亮向一审法院反诉请求：1.天华公司返还李亮2016年2月1日至2月29日的租金25858元，返还李亮自2016年3月1日起至8月31日止的租金310300元，合计336158元；2.天华公司返还李亮履约保证金103433元；3.天华公司赔偿李亮装修损失87300元；4.天华公司返还李亮物业押金14587元、物业费39175元。一审法院认定事实：2014年7月，天华公司与江苏省演艺集团有限公司签订《委托经营管理合同》，约定江苏省演艺集团有限公司将南京市玄武区洪武北路121号及129号（包括院内所有附属用房、场地、设施及设备）委托天华公司经营管理，委托期限自2015年2月1日起至2025年1月31日，有关房屋、设备、设施正常维护费、物业管理费、水电气费、经营管理费、广告宣传费等经营管理产生的所有费用由天华公司承担等条款。此后，天华公司将该地块用于“洪武文化创意产业园”进行经营。2015年8月31日，天华公司（甲方）与李亮（乙方）签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，约定：①甲方将园区内4-02栋（一楼48.31平方米，二楼194.81平方米）出租给乙方；一切与经营相关的手续办理及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、公安、环保、文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担，与甲方无关；②租期自2015年9月1日起至2018年8月30日止，乙方享受装修免租期2个月，自2015年9月1日起至2015年10月30日止，乙方在免租期内无须向甲方支付租金，但应承担因装修而发生的物业管理费及实耗水、电费用；双方确认2015年9月1日作为甲方正式交付日期；③租金单价一楼为11元/平方米/天、二楼为6元/平方米/天，年租金620599元，以季为收缴周期，每季交租金155150元，先付后用；④乙方于合约签订之日支付履约保证金103433元（折合二个月房租，如乙方未如期支付租赁保证金，甲方有权另行招租），合约期满双方不再续约，三个月内无息退还给乙方，履约过程中乙方违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；⑤园区内物业将委托第三方具有一级资质的物业全面管理，并可委托或自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，物业管理费为20元/平方米/月，总计58349元/年，按半年支付，乙方入驻时需缴纳3个月物业管理费押金14587元；⑥乙方按季支付租金，首期租金应于合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金期满前30天内缴纳；乙方应于合同签订之日起5日内支付首付物业管理费及管理费押金，以后半年度物业管理费应在一下期物业管理费期满前30天向甲方缴纳；⑦按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费、物业费、公共设施费等费用给甲方和/或物管公司，如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租金到期日随时收回物业，并不退还租赁押金；乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理费，如果乙方未向甲方或物业公司支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项中任一款项的，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权解除本合约；⑧甲方协助乙方办理经营、设计、装修、所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；甲方和/或物业公司有权对乙方自建的消防设施进行定期检查，以达到消防规范的标准，如若未取得消防部门的许可或验收的，甲方和/或物业公司有权要求其停业整改，待取得相应手续后方可恢复营业，未取得消防验收营业的，所造成的一切后果由乙方承担，并承担相应赔偿；⑨装修免租期是基于双方签订的长期租赁合约，甲方给予乙方的优惠条款，如乙方提前提出解除本租赁合同或因乙方违约甲方提出解除本租赁合同，则装修免租期间所产生的房租则必须按正常缴付；⑩无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙交还甲方和/或物管公司；⑪任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本合约的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）；乙方违约的，甲方有权单方面终止本合约，并要求乙方支付违约金作为乙方对甲方的赔偿（违约金数额为三个月房租的2倍）；甲乙双方非因合同约定的，不得以任何原因单方面解除本合同，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金，并承担违约责任；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同，乙方须承担违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用；若乙方单方面违约提前解除本合约，则租赁保证金转化为约定违约金全额给付甲方，且乙方自解约之日放弃向甲方要求退还租赁保证金的权利等。合同签订后，李亮对涉案房屋进行装修施工，并作为南京禧玛集贸易有限公司的经营场地。2015年12月1日，天华公司与李亮签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约补充协议》，约定2015年12月1日至2016年2月29日租金半价优惠作为对商户的扶持，其余合同约定条款不变等内容。2016年1月20日，该园区物业公司向李亮确认并出具竣工验收合格告知函。次日，天华公司向李亮发送书面催缴函，要求其于同月25日前交纳2015年12月1日至2016年1月20日的租金等。2016年1月25日，天华公司发布《告业主函》，主要内容为：“我单位消防许可证目前正在办理过程中，根据此前与贵公司达成的免租协议，双方约定：自贵司装修完毕并取得验收合格后进入免租期，直至我单位取得消防许可证之日起结束。因此期间我单位不具备对外经营条件，特友情提醒贵公司避免对外进行商业行为，以免产生相关不必要的法律后果。”2016年2月19日，天华公司与包括李亮在内的相关承租人就第二期、第三期房屋租金商谈，李亮在该会议记录上签字。该会议记录载明：各商户认可3月1日为第三期租金缴纳期，自3月1日起根据约定按时交纳合同约定的本期全额房屋租金；第三期租金3月1日前支付完毕，若没有按期支付，天华公司有权根据合同约定视为违约；各商户确认《合同》中所约定支付的第二期至2月29日期房租总和按50%计算缴纳，各商户需于2月28日前支付完毕；3月1日将于各商户签订《消防事项备忘录》，天华公司将确保商户在园区取得大消防许可证之前的经营期间内相关责任，具体详见《消防事项备忘录》，签署时间为2月28日前。此后，天华公司、李亮双方在《消防备忘录》签字或盖章。该备忘录主要内容为：“由于现阶段园区消防许可证尚在办理过程中，故我司同意在园区取得一装消防许可证之前，凡已从事经营活动的商户在消防检查中，因我园区在未取得一装消防许可证期间所接受到的未申报消防而从事经营或使用的罚款均由我司承担；若被责令停业的，所造成的房租、物业费、水电等损失均由我司承担；其中，若在消防检查中因二装消防不符合消防规范，与我司无关。”此后，天华公司多次以书面方式通知李亮催交相关费用。2016年11月23日，天华公司以李亮未交租金等为由停止向涉案房屋供电等，双方为此产生纠纷并向当地公安机关报警。同月27日，李亮因将部分物品搬离涉案房屋，致双方再次发生纠纷并向当地公安机关报警。2017年4月2日，李亮从涉案房屋搬离部分物品。一审法院另查明：南京市洪武北路129号原名称为南京市香铺营29号，该址内部分房屋系江苏省歌舞剧院所有，部分房屋系南京市房产经营总公司的直管公房并由江苏省歌舞剧院承租使用。因政策调整，江苏省歌舞剧院并入江苏省演艺集团有限公司。李亮支付天华公司相关费用明细为：①2015年9月4日支付98912元，即租金51717元，租金保证金3433元（之前已付定金100000元转为保证金），物业费押金14587元，物业费29175元；②2016年3月7日支付第二期租金77575元；③2016年4月7日支付租金155150元；④2016年6月8日支付第三期租金100000元；⑤2016年6月13日支付第四期租金55149.74元；⑥2016年10月31日支付电费8664元；⑦2016年11月1日支付物业费10000元；⑧2016年11月3日支付电费320.50元。据此，李亮实际支付履约保证金103433元、物业费押金14587元、租金439591.74元（截止2016年9月30日）、物业费39175元。天华公司因本案诉讼，与上海市海华永泰（南京）律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托代理费55000元。因本案申请诉讼保全，与江苏苏信诉讼保全担保有限公司签订《委托担保合同》，约定由该公司出具担保函，天华公司支付费用3000元。一审审理期间，李亮向一审法院申请对涉案房屋的装修评估鉴定，一审法院委托中瑞世联资产评估(北京)有限公司进行资产评估（评估基准日为2017年2月1日），价格为87337元。一审审理中，双方主要争议为：一、双方均主张对方存在违约事实及合同已解除。1.天华公司认为李亮多次拖欠租金、物业费等费用，主张李亮构成违约及双方合同于2017年4月2日解除。提供证据有：（1）天华公司于2016年9月向李亮邮寄催收函，并于当日在涉案房屋张贴的照片，于2016年11月14日天华公司向李亮发送书面催缴通知；物业公司分别于2016年10月30日、11月1日通知李亮催缴物业费、公摊费用、电费等。（2）天华公司于2018年2月向李亮邮寄合同解除及催缴通知，言明2017年4月2日解除合同，并要求支付租金、装修免租租金、迟延付款违约金、水电费共计1631157.82元。经质证，李亮对证据1中物业公司的催交通知以天华公司未提供原件为由不予认可，并认为天华公司未经物业公司授权，无权收取物业费，但承认曾向天华公司支付物业费；对证据2表示未收到，不予认可。针对天华公司的解除合同通知，李亮认为天华公司的解除合同与之前的通知有矛盾，并提供落款为2016年12月5日的律师函予以证明，该函件言明天华公司以李亮拖欠租金严重违约为由，于2016年12月8日解除租赁合约，要求李亮于12月28日前将租赁房屋返还并支付相关费用及承担违约责任等。一审法院认为，在证据1中，天华公司已有充分证据证明其向李亮催交物业费，一审法院予以认定；对证据2的真实性予以确认。2.李亮认为天华公司对涉案房屋无权转租，涉案房屋存在部分违建，以及天华公司未能提供园区消防验收手续，其无法办理涉案房屋的消防合格手续，并被消防部门处罚。由于无法经营，李亮于2016年11月27日搬离涉案房屋，主张天华公司构成违约及双方合同于2016年11月27日解除。提供证据有：（1）南京市公安消防支队玄武区大队于2016年5月31日作出的行政处罚决定书，载明在2016年1月27日对涉案房屋进行检查中发现安全隐患，未能在限期内整改，复查不合格，决定予以罚款5000元等。（2）南京市公安消防支队玄武区大队于2016年7月11日向涉案房屋所在园区发布的告知书，言明“你园区至今未取得消防部门验收合格批文，你单位装修、使用未至消防部门申报相关手续，大队于7月7日下午在大队召集每家商铺代表将情况告知，现书面通知你单位于7月12日前自行关门或者停止施工，申报消防相关手续后才允许使用或动工，逾期未自行关停的，大队将对你单位进行临时查封。”（3）公安消防网站公示，天华公司于2016年11月22日通过消防检查合格。（4）媒体采访影像资料，证明因园区内有违章、手续不全等原因，导致部分商户无法办理消防验收及营业执照，涉案房屋也存在部分违建，以及园区未完成消防验收被消防部门要求各商户关门。（5）2016年12月1日影像资料，证明消防部门与当地公安机关在园区召集商户进行会议，告知园区的消防审批流程已走完，各商户可以办理消防手续，民警亦明确各商户均没有正常营业。（6）另案诉讼中涉及本案园区内相关房屋产权证，证明天华公司在本案中提供的房屋产权不一致。（7）另案诉讼中涉及天华公司对本案园区进行改造的照片。经质证，天华公司对证据1-3的真实性确认，但认为证据1中李亮被消防部门决定行政处罚非天华公司的原因所致；证据2是天华公司自身的消防改造办理相关消防验收批文手续，涉案房屋在消防法颁布之前既已存在，法律没有规定必须以园区通过消防验收批文作为前提条件，且该房屋在300平方米以下无需办理消防验收批文，只需要申请勘验检查即可，因此李亮对消防部门的告知书存在误解；对证据4-5的真实性不予确认；对证据6-7的真实性不予确认，并认为天华公司已有充分证据证明其对园区内房屋享有的权利。针对涉案房屋，天华公司提供证据，证明2017年4月10日其与他人签订涉案房屋的租赁合同，其中部分房屋由上海星巴克咖啡经营有限公司南京洪武北路一二九号店经营，并于2018年6月取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；对此，李亮认为无法确认。一审法院认为，对证据1-7的真实性予以确认，但对李亮的证明目的一审法院将结合其他证据予以综合判断；对天华公司提供的证据，因李亮未提供反驳证据，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。天华公司、李亮就涉案房屋签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护。李亮抗辩天华公司无权转租及涉案房屋存在违章，证据及法律依据均不足，一审法院不予采纳。双方在履行过程中均认为对方存在违约行为而发生争议，从庭审查证来看，李亮未交纳相应的租金及物业费属实，因此，李亮以天华公司未办理园区的消防验收手续导致其无法办理涉案房屋的验收合格手续，造成无法正常经营，主张天华公司构成违约是本案主要争议焦点。一审法院认为，李亮的此项主张不成立，主要理由为：1.李亮承租涉案房屋用于经营，其有义务向消防部门申请消防合格检查，李亮在2016年5月被消防部门行政处罚，系其自身原因所致，并非因天华公司的园区消防验收手续不全所致。2.在2016年1月天华公司的《告业主函》提及对园区商户进入免租期的条件，但在同年2月双方经协商确认的会议记录已明确李亮仍需要交纳租金的义务，否定了之前免租约定，同时，在双方确认的《消防备忘录》中，亦明确天华公司承担责任范围限于商户在消防检查中因天华公司未取得消防许可证为由被消防部门处罚及责令停业造成损失，对商户在消防检查中因自身不符合消防规范的不承担责任；3.消防部门在2016年7月在园区发布的告知书，明确要求限期办理申报消防手续后使用和施工，作为天华公司、李亮均有义务积极办理，天华公司是在2016年11月通过验收合格，李亮认为其不能办理原因系天华公司不能提供园区消防验收合格手续所致，虽然李亮提供了相关影像资料等证据，但从此前李亮受的行政处罚来看，消防部门已对李亮进行消防检查，对李亮处罚是因在复查中李亮仍不能在限期内进行整改所致，未提及需要提供天华公司相关消防验收手续，李亮既无充分证据证明其在受到处罚后进行整改而再次申报消防检查，且也无证据证明消防部门对其作出责令停业影响其经营。天华公司以李亮拖欠租金及物业费，构成违约为由，于2017年4月2日解除双方合同，并于同月10日将涉案房屋出租给他人，符合法律规定，一审法院予以确认。李亮抗辩其于2016年11月27日解除双方合同，证据及法律依据不足，一审法院不予采纳。在本诉中，天华公司主张李亮支付拖欠房屋租金363684.35元、支付免租期租金102016.2元及物业费53210.9元，证据充分，符合双方合同约定，一审法院予以支持；李亮抗辩天华公司在该租金中包括2015年9月1日至11月30日欠付的1667.85元没有依据，但没有提供反驳证据，一审法院不予采纳；李亮抗辩其向物业公司交纳物业费，天华公司无权收取物业费，因合同中约定李亮向天华公司或物业公司交纳物业费，且李亮在合同履行中亦实际向天华公司交纳物业费，故李亮此项抗辩亦不成立，一审法院不予采纳。天华公司主张李亮支付因诉讼而发生的律师费55000元及担保费用3000元，符合双方合同约定，一审法院应予支持。天华公司按年利率19%主张李亮支付自拖欠租金之日起至2018年2月7日止的违约金117815.30元，并支付从2018年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至实际给付止的违约金，低于双方约定迟延支付的利息按日千分之五标准，天华公司主张并不无当，李亮应予支持。天华公司主张李亮支付违约金310299.5元，李亮抗辩天华公司主张的违约金过高，因天华公司已主张拖欠租金的违约金及因诉讼而产生的损失，且天华公司在合同解除的数日后将涉案房屋出租，故李亮的抗辩理由成立，一审法院调整为李亮按二个月租金标准向天华公司支付违约金。在反诉中，因天华公司不构违约，故李亮主张天华公司返还租金3136158（2016年2月至8月）、物业费39175元及赔偿装修损失87300元，证据及法律依据均不足，一审法院不予支持。李亮主张天华公司返还履约保证金103433元及物业费押金14587元，天华公司予以同意，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、李亮应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司房屋租金363684.35元及违约金（截止2018年2月7日为117815.30元，自2018年2月8日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；二、李亮应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司装修免租期租金102016.2元、物业费53210.9元；三、李亮应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司违约金103433元，并赔偿江苏天华文化传媒有限公司因诉讼产生的律师费55000元、担保费3000元；四、江苏天华文化传媒有限公司应于判决生效之日起十五日内返还李亮履约保证金103433元及物业费押金14587元；五、驳回李亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13845元，天华公司负担4402元，李亮负担9443元；本诉保全费5000元及鉴定费10000元，由李亮负担；反诉受理费5598元，由李亮负担。二审中，上诉人提交南京市规划和自然资源局《关于洪武北路129号院内1号楼旁建筑合法性规划认定的复函》、一份电话录音，证明南京市洪武北路129号院内的改建项目没有建设工程规划许可，属违法建设，现仍在补办手续。被上诉人招商时，未达到条件，环证、消防等证无法办理，涉案租赁合同无效或部分无效。被上诉人质证称，对上诉人提交的证据三性均不予认可。复函中所述建筑物为1号楼建筑，与涉案房屋不是同一建筑，电话录音中回复并未针对涉案房屋。二审另查明，已生效的（2018）苏01民终2456号判决书查明，南京市公安局玄武分局新街口派出所出具证明，证明香铺营路为马路拓宽前的道路名称，道路拓宽后更名为“洪武北路”，原“香铺营29号”即为现在的“洪武北路129号”。香铺营29号原产权人为南京市公房管理中心，合同登记人为南京市房产经营公司。玄武区洪武北路129号、139号房屋产权人均为江苏省演艺集团有限公司，规划用途为文化。洪武北路129号建筑年份为解放前的房屋所在层数为1、2层，建筑面积为738.6平方米；建筑年份为1989、2000年房屋所在层数为1层，建筑面积为157.87平方米。2014年7月31日，江苏省演艺集团有限公司与天华公司签订《委托经营管理合同》，将洪武北路121及129号委托天华公司经营管理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已生效的(2018）苏01民终2456号查明的事实,涉案房屋产权人为江苏省演艺集团有限公司，该公司于2014年7月将涉案房屋委托天华公司经营管理。据此，天华公司取得涉案房屋出租等相关权利，上诉人认为涉案房屋产权不明，无法确认被上诉人具有出租权的上诉理由，本院不予采信。上诉人上诉称涉案房屋系违建，故无法办理营业执照，但根据本案现有证据，涉争房屋所在园区主要建筑形成于解放前，期间较久，故不能简单套用当代建筑物建设许可的法律规定。目前国有土地使用权证、《南京市房屋所有权登记审核表》等现有证据均可证明涉案房屋的历史沿革及产权现状，园区其他商户及涉争房屋现经营商户的营业执照等也可证明涉争房屋及所在园区可办理营业执照。据此，上诉人主张因涉争房屋系违建而无法办理营业执照，但并未提供充分证据加以证明，该主张亦与现有证据相悖，故本院对这一上诉理由不予采信。上诉人上诉称园区未取得消防合格证，其因不具备消防手续而无法履行合法正常经营。本院认为，经查园区消防改造已于2016年9月经抽查竣工验收合格，可知被上诉人已于之前进行了相应消防改造。上诉人提交的《告知书》系发送给园区各商户而非天华公司，亦载明各商户有申报消防之义务，被上诉人也提供了园区其他商户的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。在此情况下，上诉人称其无申报消防之义务、仅因园区原因未能取得消防许可，亦无充分证据证明，故这一理由不能成立。涉案合同履行期间，南京市公安消防支队玄武区大队虽向上诉人经营的公司发出行政处罚决定书，但该决定书不足以证明涉案房屋存在消防问题全部系被上诉人造成，决定书中指出的问题亦不是不能完全整改，现亦没有证据证明双方就存在的相关问题进行协商沟通。该证据亦不能证明上诉人因此而无法正常经营。根据本案查明的事实，涉案租赁合同签订后，上诉人房屋租金支付止2016年9月30日。合同履行中因上诉人欠付租金、物业费等，被上诉人催要未果后，发函解除合同，符合合同约定。一审法院认定涉案合同于2017年4月2日解除，根据双方约定的租金标准，计算上诉人欠付2016年10月1日至2017年4月2日的租金，具有事实和法律依据。涉案合同约定，违约金金额为三个月房租的2倍，本案中，被上诉人要求上诉人按此予以支付，上诉人抗辩过高，一审法院结合本案实际情况，将违约金调整为按二个月租金标准支付，并无不当。综上，李亮的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15041元，由上诉人李亮负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年三月二日书记员  顾 欢