浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5188号 上诉人(原审被告)：宣江，男，1973年10月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人(原审被告)：顾涛，男，1988年7月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人(原审被告)：顾茶英，女，1977年2月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：胡杰丰，浙江金柯桥律师事务所律师。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：沈其彬，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绍兴金帝商业发展有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区金帝银泰城3幢5室。 法定代表人：钱忠贤，执行董事。 委托诉讼代理人：郑蕾，男，系公司员工。 原审被告：吴艳芝，女，1982年7月6日出生，汉族，住山东省阳信县。 上诉人宣江、顾涛、顾茶英因与被上诉人绍兴金帝商业发展有限公司（以下简称金帝公司）、原审被告吴艳芝房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。宣江、顾涛及三上诉人共同委托诉讼代理人胡杰丰，金帝公司委托诉讼代理人郑蕾到庭应询。本案现已审理终结。 宣江、顾涛、顾茶英上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一、被上诉人存在严重违约行为，致使上诉人不能实现合同目的，应退回所收取租金，并对上诉人承担违约责任、赔偿经济损失。1.被上诉人提交的证据《商铺租赁合同书》并没有附带土地使用证、产权证复印件，庭审中被上诉人也从未陈述租赁房屋产权证书复印件已随主合同一并交付给上诉人，同时在两次庭审中被上诉人也未提交任何证据证明其已向上诉人交付产权证复印件。2.配合上诉人一方对所承租房屋进行转租或分租是被上诉人的主要合同义务。李雪琴作为双方合同签订、履行的经办人，其对双方合同签订的具体情况非常清楚，其明确承认“因为当时的时候你们宣总要把整个的都装修好，1号到8号，然后你再分割出去，我们基于这样，然后同意你(转租)的”。被上诉人工作人员章妹在2018年3月还通知上诉人宣江把转租合同交去存档。但当上诉人及次承租人需要被上诉人提供文件办理营业执照时，被上诉人却以各种理由拒绝提供。二、上诉人有权行使同时履行抗辩权，且对行使同时履行抗辩权的行为无需承担违约责任。被上诉人应向上诉人交付房屋并保持房屋符合双方约定的商业用途。但被上诉人在上诉人装修过程中吹毛求疵，动辄断水断电，叫停施工，且拒不协助办理营业执照，严重影响了上诉人对租赁房屋的正常使用。被上诉人的违约行为导致上诉人所租赁商铺长期无法用于商业用途，不能实现合同目的。 金帝公司答辩称，其从未同意转租，不存在违约行为，宣江、顾涛、顾茶英的上诉理由均不能成立。 吴艳芝未作答辩。 金帝公司向一审法院起诉请求：一、四被告向原告支付房屋租赁费118075元，租金滞纳金33061元（滞纳金暂算2019年3月21日至2019年5月15日，此后应计算至租金实际付清之日）；二、四被告向原告支付免租期期间租金406700元；三、四被告向原告支付违约金283380元；四、四被告向原告支付商铺恢复原样费58247元；五、四被告向原告支付按合同约定租金二倍标准（7763.8元/天），支付自2019年5月1日起至租赁房屋实际交还之日止的占用费；六、四被告向原告按383元/天标准支付2019年4月1日起至租赁房屋实际交还之日止的物业费；七、四被告向原告支付自2019年5月11日起，每日10000元的逾期注销经营场地注册或登记手续违约金；八、四被告承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求的租金期间为2019年4月1日至4月30日。原告变更第五项诉讼请求为：四被告向原告支付按合同约定租金二倍标准（7763.8元/天），支付自2019年5月1日至2019年6月6日的占用费287260元；变更第六项诉讼请求为：四被告向原告按383元/天标准支付2019年4月1日至2019年6月6日的物业费25661元；增加第一至第七项诉请中各项金额（除滞纳金）从2019年6月6日至2019年8月5日止的按银行同期贷款利率计算的利息。 宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英向一审法院提出反诉请求：一、确认反诉原、被告2017年4月1日签订的《绍兴金帝银泰城惠坊商业街商铺租赁合同书》及补充协议于2019年6月6日解除；二、反诉被告退还反诉原告支付的履约保证金304200元、设施设备保证金75000元、水费押金20000元、施工证押金1000元，合计400200元；三、反诉被告退还反诉原告支付的第二年租赁年度租金122.95万元，承担违约金283380元，并赔偿原告经济损失10万元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月1日，金帝公司（甲方）与宣江、顾涛、吴艳芝（乙方一、二、三）签订《商铺租赁合同书》一份，约定由乙方承租坐落于绍兴市解放南路777号金帝银泰城5幢1-8室商铺（计租面积为1164.94平方米，其中5幢1室72.63平方米，5幢2室—7室为954.5平方米，5幢8室为137.81平方米）用于经营米町街（品牌）；土地用途为商用；装修情况为毛坯，有8扇玻璃门；附属设施及设备有水表8只、消防喷淋蓬头149个、消防栓14个；乙方在该房屋内经营品牌为米町街，经营业态为酒吧（其中5幢1室和5幢8室是餐吧，分别为烧烤吧和龙虾主题餐吧，允许设置厨房，但装修布局方案须经甲方书面审批同意，5幢2室—7室为酒吧，不允许设置厨房）；甲方于2017年4月1日将租赁房屋交付给乙方；乙方同意按甲方意见5幢6室延期交房，甲方同意相应顺延该商铺装修免租期；本合同租赁期限为自2017年4月1日至2025年3月31日止，其中2017年4月1日至2017年7月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和进行开业筹备工作；在租赁期满前因乙方违约致使甲方提前终止本合同的，或是乙方租期内主动退租的，乙方除应承担合同第十三条约定的违约责任外，还应按实际免租金期间依据当年日租金标准计算免租期间的租金支付给甲方；本合同租赁年度指自租赁起始日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度，每个租赁年度租金按365天计；租赁期内，第一个租赁年度（含免租期）的租金为人民币121.67万元/年，租金在该年租金基础上，每一年递增，以每六个月为一个缴付期，支付日为每缴付期的前一个月的20号前；2017年4月1日至2018年3月31日为第一租约年（不含免租期），年租金为人民币81万元；2018年4月1日至2019年3月31日为第二租约年，年租金为人民币122.95万元；2019年4月1日至2020年3月31日为第三年租约年，年租金为人民币141.69万元……若某租赁年度乙方实际计租天数不足12个月，则该租赁年度的租金应根据实际计租天数折算；乙方应于每个租赁期的前一个月20号前向甲方交付当期租金；如乙方逾期缴纳租金的，甲方有权收取应缴纳金额每天5‰的滞纳金，逾期时间超过7天并经甲方催告后仍未缴纳租金的，甲方有权采取停水停电等措施；乙方应在本合同签订日向甲方支付合同履约保证金30.42万元人民币和水费押金2万元；物业管理费收费标准为每月10元/平方米。支付方式为每12个月为一个支付期，乙方应在每个支付期的前月20日前向物业管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费；乙方在承租房屋内进行分隔与装修施工，应在进场施工前15天内向甲方提供设计图一式二份，并经甲方审核同意；甲方应在收到设计图纸15日内，对设计图纸进行确认并以书面形式回复给乙方；甲方应尊重乙方的分隔与装修方案，在乙方的分隔与装修方案不改变租赁房屋所在建筑物的主体结构、承重的情况下，甲方不得以其他不正当理由拒绝乙方的装修工作。在甲方没有以书面形式批复给乙方前，乙方不得进行装修施工，否则甲方有权强制乙方暂停施工，情节严重的，甲方有权终止合同，因此造成的损失由乙方承担；本租赁房屋在甲方书面审批同意后可转租或分租，乙方需提前向甲方审批报备同意……乙方未经甲方书面同意擅自转租或者分租的，甲方发现后可立即解除合同，并按照本合同第13.7条追究乙方违约责任，如因此给甲方造成的损失的大于违约金的，乙方还应补足损失；乙方在租赁期限届满前3个月书面通知甲方续租的，则应在合同期满之日搬离租赁房屋并按标准或甲方的要求将租赁房屋完好无损地交还甲方；……逾期仍未办理或者清空租赁房屋的，视为乙方放弃租赁房屋内物品所有权，甲方有权强制进入并处理所有物品，乙方不得有任何异议，且需按照50元/平方米标准一次性支付甲方房屋清理费；乙方未按期交还房屋的，需按合同约定日租金二倍支付给甲方房屋占有使用费。同时约定，如一方解除合同条件成立的，则本合同自另一方收到解除合同书面通知之次日起解除；双方同意发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方承担当年租金20%的违约金，履约保证金不再退还：乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他费用，时间累计超过30天；装修方案未经甲方书面同意，乙方擅自施工的；未经甲方书面同意，乙方在5幢2室—7室设置厨房的；乙方未经甲方书面同意擅自转租或者分租的。双方同意发生下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方承担当年租金20%的违约金：甲方怠于履行或不履行本合同项下义务，使乙方不能正常使用租赁商铺，实现租赁目的的。合同确定解除之日，乙方应当参照第11.2条的完成房屋搬离和清退工作并将租赁房屋交还甲方。合同终止5日内，乙方应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则，每迟延一日，乙方应向甲方支付违约金人民币壹万元整；乙方（一）、乙方（二）、乙方（三）一致共同授权乙方（一）宣江作为本合同事务的受托代理人，有关本合同的事务乙方（一）所做出的支付租金、水费、物业费等费用，做出的承诺、签署的文件等行为的法律效力，乙方（二）和乙方（三）均无条件地予以认可。如果乙方需要更换受托代理人的，须书面通知甲方并且确保甲方收到，否则因此产生的法律纠纷均由乙方三人共同承担；特别约定：乙方任何一人的行为的法律效力均及于三人，任何一人的违约均视为三人同时违约，甲方可同时追究三人的违约责任。合同还对其他事项进行了约定。 同日，金帝公司（甲方）与宣江、顾涛、吴艳芝（乙方）签订《[米町街]租赁合同补充协议》一份，约定将原合同租赁期限约定变更为：租赁期限内不再设装修免租期，第一个租赁年度（2017年4月1日起至2018年3月31日）的租金标准变更为人民币1.90元/天/平方米，第一个租赁年度的租金总额与主合同原约定保持不变；由于第一个租赁年度的租金总额保持不变，因此乙方同意仍按主合同原约定的第一个租赁年度内的每笔租金支付时间及每笔租金支付金额向甲方支付租金，并仍以此作为乙方是否按期支付每笔租金、是否违约的界定依据；除本补充协议第一条约定的变更内容之外，主合同约定的其他租赁年度的租金标准及租金支付期限等均保持不变，即，从第二租赁年度起（自2018年4月1日起），租金标准、租金支付期限等均仍按主合同约定执行；由于不再设装修免租期，因此各方同意，在主合同约定的乙方应向甲方支付或赔偿免租期租金的每种情形下（即主合同第3.3条及主合同其他相关约定），乙方在继续承担主合同约定的全部违约责任（但支付或赔偿免租期租金除外）的基础上，乙方还应在向甲方增加支付违约金40.67万元；各方同意，按照主合同相关约定，如需按照第一个租赁年度每月租金标准计算主合同项下违约金或其他相关款项的，仍按主合同原约定的第一年度每月租金标准计算。协议还对其他事项进行了约定。2017年4月28日，宣江、顾涛、吴艳芝向金帝公司支付履约保证金304200元。 2019年3月5日，金帝公司按合同约定地址向宣江邮寄《租金缴纳通知书》、《物业费缴纳通知书》，载明宣江、顾涛、吴艳芝应在2019年3月20日前支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金708450元及2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费139793元。该邮件于2019年3月6日签收。2019年3月20日，金帝公司再次按合同约定地址向宣江邮寄《租金再次催缴函》、《物业费再次催缴函》，载明宣江、顾涛、吴艳芝应在2019年3月27日前缴清上述租金及物业费，逾期金帝公司将主张滞纳金。该邮件于2019年3月24日签收。 因宣江、顾涛、吴艳芝一方未及时足额缴纳房租及物业管理费，金帝公司按合同约定地址分别向三人及顾茶英邮寄《关于提前解除合同的函》，该函件载明：双方签订的商铺租赁合同书解除，宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英须在2019年4月30日前将租赁商户按毛坯房交还金帝公司，并在2019年5月10日前将经营地址从租赁房屋注销或迁出，同时应支付违约金283380元，欠付租金118075元及租金滞纳金24190元；按383元/天的标准支付自2019年4月1日起至今的物业费；装修免租期租金406700元；恢复毛坯费58247元（如恢复毛坯的可不计）；按照7763.8元/天标准支付自《商铺租赁合同书》解除之日起到按实际交还房屋日的房屋占用费；逾期注销场地上证照每迟延一日，支付10000元违约金（如及时注销的，可忽略不计），以上合计需支付890592元（不含滞纳金、延迟注销证照违约金）。该解除邮件，寄至顾茶英处的邮件记录显示其于2019年4月27日签收。金帝公司同时于2019年4月26日通过短信向宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英四人发送该解除函。 2019年6月6日，宣江、顾涛、吴艳芝对案涉商铺进行了腾退，并签有《商铺租赁交接确认单》，载明交接房屋未按合同约定恢复原样等内容。浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司于2019年6月11日盖章确认。 同时查明，2017年4月1日，顾茶英出具《授权委托书》一份，将与金帝公司商铺租赁的全部事物委托吴艳芝全权负责，表示受托人吴艳芝所作出的陈述、保证、声明以及签署的合同等书面材料均视为委托人的行为，所产生的法律效力和责任均由委托人承担，授权期限为授权委托书出具之日至2025年3月31日。现双方均确认合同乙方三的相对人为顾茶英，非吴艳芝。 另查明，宣江、顾涛、顾茶英一方在租赁期间将所租案涉商铺部分转租给了案外人。 一审法院认为，本案当事人均确认案涉租赁合同的相对人为顾茶英（乙方三），非吴艳芝，该院对此予以确认。金帝公司与宣江、顾涛、顾茶英之间的商铺租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。关于合同解除问题。本案中，宣江、顾涛、顾茶英逾期支付租金、物业费时间累计超过30天，符合合同约定的解除条件，金帝公司有权解除合同。根据金帝公司通知解除等现有证据，该院对金帝公司认为双方租赁合同关系于2019年4月30日解除的意见予以采信。宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英认为金帝公司未及时书面回复装修方案和转租方案，致无法办理营业执照，且在装修过程中存在停水停电行为，故而其未支付租金系行使同时履行抗辩权的意见，该院认为，金帝公司按约将租赁商铺交付给宣江一方进行装修、经营，已经履行了租赁合同的主给付义务，宣江一方作为承租人，亦应按照合同履行支付租金的主给付义务，双方在合同中关于须书面同意转租等的相关约定不属于合同约定的给付内容，故对宣江一方以行使同时履行抗辩权拒付租金的意见不予采信。宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英认为金帝公司怠于履行合同项下义务，使其无法正常使用租赁商铺，导致无法实现合同目的，故主张解除合同。该院认为，是否书面同意宣江一方转租是金帝公司的自主处分权，而非其应尽的合同义务；双方合同附件中已明确载明有土地使用证、产权证复印件，故未影响宣江一方作为承租人办理营业执照的相关权利。故，宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英的该主张，证据不足，该院不予支持。 关于房屋租金及占有使用费，因宣江一方已于2019年6月6日腾退租赁商铺，故其应向金帝公司支付2019年4月1日起至2019年4月30日的租金116457.53元，支付2019年5月1日至2019年6月6日的占有使用费（参照合同约定租金标准计算）143630.96元。关于物业费，因浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司授权金帝公司就宣江一方欠付的物业费进行追缴，故金帝公司主张的2019年4月1日至2019年6月6日的物业费25661元合理，该院予以支持。关于商铺恢复原样费，宣江一方虽在2019年6月6日腾退，但《交接确认单》显示，租赁商铺并未按约定恢复原状，故金帝公司的该项主张合理，该院予以支持。关于迟延缴纳房租的滞纳金、免租期租金、违约金问题，其中免租期租金，根据双方的补充协议约定，租赁期限内不再设装修免租期，故金帝公司主张的免租期租金实属于违约金范畴。金帝公司主张的滞纳金，免租期租金、违约金均系宣江一方逾期支付租金导致合同解除所约定的违约金，因主张标准过高，该院根据宣江一方的违约、腾退等实际情况，酌情调整为200000元，上述违约金足以弥补金帝公司的损失。关于金帝公司主张的租金、免租期租金、物业费、占有使用费、店铺恢复原样费以及违约金从2019年6月6日至2019年8月5日止的按银行同期贷款利率计算的利息，依据不足，该院不予支持。关于逾期注销经营场地注册或登记手续的违约金，经查询，案涉房屋5幢1室上注册的营业执照已于2019年5月7日注销，符合金帝公司《关于提前解除合同的函》中载明通知的注销时间，而金帝公司亦未举证证明其余案涉房屋上注册有相关执照，故该院对该项诉请不予支持。 关于退还履约保证金问题。案涉租赁合同虽约定，宣江一方逾期不支付租金、物业费，时间累计超过30天，金帝公司有权单方解除租赁合同，且履约保证金不予退还，但没收履约保证金亦系承担违约责任的一种形式，具有惩罚性质，结合本案实际情况，在金帝公司发函告知解除合同后，双方在2019年6月6日进行了腾退交接，该院前述违约金足以弥补金帝公司的损失，故该院对宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英主张退还履约保证金的诉请予以支持。关于设施设备保证金、水费押金、施工证押金，因宣江一方提供的票据显示收款人为浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司，故宣江一方可另行向浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司主张，该院在本案中不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告绍兴金帝商业发展有限公司与被告宣江、顾涛、顾茶英于2017年4月1日签订的《商铺租赁合同书》和《[米町街]租赁合同补充协议》于2019年4月30日解除；二、被告宣江、顾涛、顾茶英于判决生效之日起三十日内向原告绍兴金帝商业发展有限公司支付自2019年4月1日起至2019年4月30日止的房屋租金人民币116457.53元，自2019年4月1日起至2019年6月6日止的物业费人民币25661元，自2019年5月1日起至2019年6月6日止的房屋占有使用费人民币143630.96元，商铺恢复原样费人民币58247元及违约金人民币200000元，合计人民币543996.49元；三、反诉被告绍兴金帝商业发展有限公司于判决生效之日起三十日内向反诉原告宣江、顾涛、顾茶英退还履约保证金人民币304200元；四、驳回原告绍兴金帝商业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宣江、顾涛、吴艳芝、顾茶英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7855.7元，由原告绍兴金帝商业发展有限公司负担4330.8元，由被告宣江、顾涛、顾茶英负担3524.9元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费减半收取11452元，由反诉原告宣江、顾涛、顾茶英负担9721.5元，由反诉被告绍兴金帝商业发展有限公司负担1730.5元，反诉被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，宣江、顾涛、顾茶英提交房产证复印件一份，证明金帝公司未按约定将相关房产证复印件交付给上诉人用于工商部门登记。金帝公司质证不予认可。本院认为，该证据不能达到其证明目的。金帝公司未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的租赁合同明确约定，租赁房屋在金帝公司书面审批同意后可转租或分租，金帝公司工作人员在微信聊天等沟通中的表述实为审批的过程或描述其同意转租的条件，不能理解为金帝公司同意转租，本案并无证据可以证实金帝公司同意宣江、顾涛、顾茶英转租房屋。关于租赁房屋产权证复印件问题，因上诉人违反合同约定转租房屋，其关于金帝公司应承担未提供房屋产权证复印件违约责任的主张不能成立。租赁合同约定，装修图纸需经金帝公司审核同意，装修方案需经金帝公司书面批复，否则金帝公司有权强制暂停施工，因此本案金帝公司因装修问题而采取停水停电措施有相应合同依据，上诉人认为金帝公司因停水停电未保障房屋租赁功能的理由不能成立。综上，宣江、顾涛、顾茶英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4896元，由上诉人宣江、顾涛、顾茶英负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年三月十七日 书记员  陶钿钿