云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异127号案外人：李含艮，男，汉族，1962年8月3日生，身份证登记地址：四川省广安市广安区，现住昆明市呈贡区。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行，经营场所：云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城二期7幢1层商铺5-27号。负责人：刘维。委托代理人：王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：潘明梦，云南义声律师事务所实习律师，特别授权代理。被执行人：陈启云，男，汉族，1985年6月24日生，住云南省昭通市昭阳区。在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行与被执行人陈启云金融借款合同纠纷一案，案外人李含艮对本院执行位于呈贡洛羊物流片区东盟森林ⅢE组团03幢15层1502号房屋提出书面异议，请求解除对该房屋的查封，并终止执行该房屋。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人李含艮称，申请执行人向法院申请强制执行，法院在执行过程中，于2019年8月9日对备案在被执行人陈启云名下，但实际属于案外人李含艮所有的位于呈××羊物流××区××森林小区××组团××号房屋进行了查封。该房屋实际属于案外人所有，法院采取查封措施及继续执行该房屋会侵害案外人的合法权益。被执行人陈启云向云南浙滇置业有限公司购买了位于昆明市呈××羊物流××区××森林小区××组团××号房屋，双方于2014年12月19日签订了《商品房购销合同》，于2014年12月20日取得《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：CG2014122011444）。2018年6月9日，案外人李含艮与被执行人陈启云经协商一致签订《房屋买卖合同》，约定李含艮以80万元向陈启云购买涉案房屋，该买卖合同签订当日，李含艮向陈启云支付了购房定金2万元。为进一步明确双方权利义务关系，2018年6月25日，李含艮与陈启云签订《房屋转让预约合同》，并在云南省昆明市明信公证处办理了公证，取得（2018）云昆明信证民字第55065号《公证书》。2018年6月25日，李含艮通过公司银行的账户将购房款68万元支付给陈启云，陈启云亦出具了收到购房款68万元的收条。同日，陈启云即将涉案房屋的钥匙及《购房发票》、《收据》、《商品房买卖合同》原件等材料移交给李含艮，李含艮自2018年6月25日接房后至今仍占有和使用该涉案房屋。2019年10月份，因陈启云未能如期偿还涉案房屋的银行按揭贷款合计10.5万元，导致开发商云南浙滇置业有限公司向按揭银行承担了阶段性担保责任，后云南浙滇置业有限公司承担责任后遂将陈启云诉至昆明市呈贡区人民法院追偿该款项，呈贡区人民法院作出民事调解书，李含艮将购房款尾款10万元及借款5000元支付给云南浙滇置业有限公司。综上，李含艮已将购房款全额支付给陈启云。另，李含艮接房后，已在云南实力物业服务有限公司办理业主更名手续，并缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日共计两个年度的物业费5924.88元。2019年12月5日，李含艮接到官渡法院执行局的通知才知晓涉案房屋被查封。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人李含艮在法院查封房屋前已购买并合法实际占有涉案房屋，现已支付全部价款给陈启云，该房屋未登记过户在李含艮名下并非李含艮的原因造成，案外人并无过错。为此，案外人已经享有涉案房屋的所有权，应当解除对该房屋的查封，并终止对该房屋的执行。申请执行人广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行辩称，申请执行人申请对被执行人陈启云名下的房屋进行查封，经查询该房屋是陈启云名下的合同登记备案的未取得房产证的房屋。根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。申请执行人对双方的房屋转让行为表示质疑。该房屋未取得产权证的，被执行人陈启云和李含艮明知该房屋不能交易且无法办理过户登记手续，仍然进行房屋买卖，认为双方当事人对该房屋买卖的风险是有认知的，并且存在帮助被执行人转移财产的恶意。此外，申请执行人在执行过程中对房屋进行查看，房屋为未装修无人使用的房屋，并与被执行人电话核实，被执行人也说房屋无人占有使用。申请执行人认为涉案房屋系无法登记过户的房屋，且是合同备案登记在被执行人陈启云名下的房屋，对被执行人名下的房屋进行查封处理并无不妥。李含艮购买的被执行人名下的房屋存在瑕疵，并不是申请执行人导致的，而是双方当事人瑕疵行为的后果，因此该房屋纠纷与本案无关。案外人的执行异议不成立。被执行人陈启云未答辩。本院查明，广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行与陈启云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）云0111民初651号民事判决书，已发生法律效力。因陈启云到期未履行生效法律文书确定的给付义务，广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行向本院申请强制执行。本院于作出（2019）云0111执5121号执行裁定书，裁定查封被执行人陈启云名下的位于呈××羊物流××区××森林××组团××号房屋（合同登记号CG2014122011444），查封期限为三年。本院于2019年8月9日向呈贡区房产交易中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院于2019年11月13日张贴（2019）云0111执5121号公告，本院依法将依法处置登记在对被执行人陈启云名下的位于呈××羊物流××区××森林××组团××号房产（合同登记号CG2014122011444），责令陈启云及上述房屋使用人员于十五日内腾出上述房屋，责令陈启云履行生效法律文书所确定额义务，逾期本院将依法对该房产进行强制腾出并评估、拍卖。另，坐落于呈××羊物流××区××森林××组团××号房产，买受人为陈启云，合同登记号CG2014122011444。现案外人李含艮向本院提交《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《房屋买卖合同》、公证书、收条、中国工商银行转账记录、资料交接清单、《收条》、《借条》、中国工商银行2019年11月22日转款凭证、物业费收款收据两张、查封详情表证据材料，欲证明2018年6月9日，陈启云与李含艮签订《房屋买卖合同》，约定陈启云将位于呈××羊物流××区××森林××组团××号房屋出售给李含艮，房屋成交价格为800000元。2018年6月25日，陈启云与李含艮签订《房屋转让预约合同》，并在中华人民共和国云南省昆明市明信公证处办理了公证。李含艮于2018年6月25日向陈启云转款680000元，陈启云出具《收条》收到购房款680000元。李含艮于2019年11月22日向云南浙滇置业有限公司转款105000元，陈启云出具《收条》及《借条》收到李含艮的购房款100000元同意支付至云南浙滇置业有限公司账户。李含艮缴纳了物业费。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外李含艮主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人与陈启云已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋成交总价款为800000元，案外人向本院提交的转款记录转款给陈启云的款项是680000元。案外人于2019年11月22日向云南浙滇置业有限公司转款105000元，对于该笔款项，因转至其他人账户本院无法核实其支付购房款的真实性，并且是在本院查封涉案房屋并已张贴腾房公告后支付的，案外人明知涉案房屋已被本案查封，却不将剩余尾款交付至法院执行而支付给其他人，本院对该笔款项的支付不予认可。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人李含艮的权利不能够排除本院对被执行人陈启云名下的位于呈××羊物流××区××森林××组团××号房产（合同登记号CG2014122011444）的执行，案外人李含艮主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人李含艮的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王文峰审判员  杜安旻二〇二〇年三月二十五日书记员  李亚玲