云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终575号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢勇，男，汉族，1977年2月23日出生云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：卢美，女，汉族，1974年9月5日出生云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昆明市五华区，现住云南省昭通市昭阳区。二上诉人共同委托代理人：王波，云南言广律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托代理人：李梅，云南言广律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋碧海，男，汉族，1978年6月9日出生云南省昭通市永善县人，初中文化，农民，住云南省昭通市永善县。上诉人卢勇、卢美与被上诉人宋碧海房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审经审理认定如下事实：2018年9月22日，宋碧海与卢勇、卢美自愿签订《租房合同》，约定：“甲方卢勇、卢美将位于昭阳区凤霞路428号7层楼房一幢出租给乙方宋碧海，租金为34万元一年，付款方式为半年一交，提前二月付清租金；租房合同期限为15年，租房押金为10万元；房屋所有物品经甲乙双方共同盘点、登记后转交乙方，由乙方负责租房期间的使用与维护；在租房期间，所有一切费用及安全责任由乙方自行承担。”同日，宋碧海支付了卢勇、卢美租金50000元，并向卢勇、卢美出具《欠条》，载明：“兹欠到卢勇租房租金120000元（壹拾贰万元整），押金壹拾万元整，合计220000元，其中贰拾万元由宋碧海于2018年9月23日内将款转给卢勇建行账上；其中20000元由原租房主协助现租房人将酒店手续办好后给付。欠款人：宋碧海，2018年9月22日。”同日，卢勇与杨成国（原租户）签订《租房合同终止协议书》，约定：“终止租赁房屋为昭通市昭阳区凤霞路428号；因酒店经营不善，一直亏损，现乙方（杨成国）已没有多余资金支付该酒店房屋租金，现乙方正式将房屋退还给甲方（卢勇），经双方协商一致，甲方退还乙方2016年3月23日租房时所交的电梯押金人民币十万元，乙方自愿放弃酒店所有装修及物品，交由甲方处理。”后宋碧海一直未向卢勇、卢美支付剩余的租金和押金，也未与卢勇、卢美办理房屋交接手续。卢勇、卢美一直通过短信的方式催促宋碧海向其支付剩余的租金和押金，并办理房屋移交手续。2018年9月27日，宋碧海通过短信回复卢勇，内容为：“房东你好！我提醒你，交接手续根本就没有办，是你的房子有问题造成的，不是我不要。你想想，烂杂杂的交给我，到时候要交好的，要是你，你会干吗？”之后，卢勇、卢美继续催促宋碧海支付租金，履行合同义务，宋碧海未给予回复。现卢美、卢勇所租赁的房屋，已被二人自己经营。宋碧海多次要求卢美、卢勇退还其支付的租金50000元，卢美、卢勇拒绝退还。2019年8月6日，宋碧海诉至原审法院请求：1、请求判决宋碧海与卢美、卢勇于2018年9月22日所签《租房合同》无效，并解除合同；2、判决卢美、卢勇返还宋碧海人民币50000元；3、本案诉讼费由卢美、卢勇负担。2019年9月5日，卢美、卢勇向原审法院提出下列反诉请求：1、请求判决解除宋碧海与卢美、卢勇于2018年9月22日签订的《租房合同》；2、判令宋碧海赔偿卢美、卢勇租房损失14.8万元；3、反诉诉讼费用由宋碧海承担。原审法院经审理认为，关于宋碧海与卢勇、卢美签订的《租房合同》是否属于无效合同的问题？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，宋碧海与卢勇、卢美所签订的《租房合同》系双方自愿签订，系双方的真实意思表示，宋碧海并未提供证据证明违反了合同无效的上述情形。因此，双方所签订的《租房合同》合法有效。故对宋碧海诉求判令双方所签订的《租房合同》系无效合同的请求，于法无据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，宋碧海在双方签订合同后不久，于2018年9月27日通过短信方式告知卢勇，因卢勇的房屋存在问题（宋碧海未提供证据予以证明），不再租用，也未继续支付剩余的租金。因此，双方均可以解除合同。故对宋碧海以及卢勇、卢美均要求解除双方所签订的《租房合同》的诉求，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，宋碧海支付了卢勇、卢美50000元的租金后，未继续支付剩余的租金，也未与卢美、卢勇进行协商办理房屋交接手续，而是用实际行为表示其不再继续租用卢美、卢勇的房屋，致使双方签订的《租房合同》未得以实际履行。双方解除合同后，卢美、卢勇应当返还宋碧海租金50000元。但宋碧海的处理方式存在过错，给卢美、卢勇造成了一定的损失，应当对卢勇、卢美承担一定的赔偿责任。鉴于2018年9月27日，宋碧海就以短信方式表示了自己不再租用该房屋的意愿，卢美、卢勇就应当知道宋碧海不会再继续租用该房屋，应当及时的将房屋另行出租，以减轻损失。且卢勇、卢美主张的其与宋碧海签订租房合同后，就与原租户杨成国终止了原来的租房协议，并放弃了对杨成国10万元押金的权利主张，该损失应当由宋碧海承担，从卢勇与杨成国签订的《租房合同终止协议书》约定的内容可以看出，卢勇退还杨成国2016年3月23日租房时所交的电梯押金人民币十万元，是以杨成国自愿放弃酒店所有装修及物品，交由卢勇处理为前提的，是双方协商一致的结果，并未给卢勇造成损失。卢勇、卢美提供的证据，不能证明其产生了198000元的损失。因此，综合本案的实际情况，根据公平原则，原审法院确定由卢勇、卢美退还宋碧海租金50000元；由宋碧海赔偿卢勇、卢美经济损失10000元。故对宋碧海要求卢勇、卢美返还宋碧海人民币50000元的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。对卢美、卢勇要求宋碧海赔偿其租房损失148000元的请求，原审法院确定由宋碧海赔偿卢勇、卢美经济损失10000元；对其他损失，其未提供证据予以证明，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由卢美、卢勇退还宋碧海租金50000元。二、由宋碧海赔偿卢美、卢勇经济损失10000元。三、驳回宋碧海的其他诉讼请求。四、驳回卢美、卢勇的其他反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由卢美、卢勇负担。反诉案件受理费3260元，减半收取1630元，由宋碧海负担114元；由卢美、卢勇负担1516元。宣判后，卢美、卢勇不服一审判决，向本院提起上诉。卢美、卢勇上诉认为：1、原审法院认定被上诉人未给上诉人造成损失属于认定事实不清，因为上诉人与被上诉人签订《租房合同》，上诉人与前租户签订《租房合同终止协议书》并放弃对前租户扣除10万元的押金及预期利益的收益，且因为被上诉人不按照合同接收房屋及交付房租，造成上诉人的房屋闲置损失198000元，原审法院判决的补偿金额10000元不足以弥补上诉人的损失；2、《租房合同》中约定的“租房押金为10万元，如被上诉人未租满五年以上，上诉人将不退还押金”，被上诉人应根据该条款的约定适用违约金条款承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原判第一项、第二项、第四项；改判被上诉人对上诉人承担违约责任，按《租房合同》中的违约责任支付违约金100000元；诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人宋碧海做了服判答辩。本案二审中，上诉人对一审认定事实未提出异议，本院二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：原审判决是否恰当？针对本案争议焦点，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物使用的用途；承租人最主要的义务是按照约定支付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，被上诉人2018年9月22日签订《租房合同》并支付50000元的租金后，认为租赁房屋存在问题，未继续支付剩余的租金及办理房屋交接手续，并于2018年9月27日以短信方式表示了自己不再租用该房屋的意愿，双方签订的《租房合同》未得以实际履行。被上诉人宋碧海作为承租人，在承租涉诉房产作为商业用途时，应该已经对租赁物现状进行了解并在确认房屋用途的前提下，才与上诉人签订的《租房合同》，被上诉人认为涉诉房屋不符合合同约定应与上诉人及时协商解除合同或依法定程序行使合同解除权，因其消极处理方式给卢美、卢勇造成的损失，应承担赔偿责任。鉴于在2018年9月27日，宋碧海就表示自己不再租用该房屋的意愿，卢美、卢勇在知晓合同不能继续履行的情况下，怠于行使法定权利导致本案的损失扩大，亦应承担一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，结合本案的客观实际、过错程度、造成的实际损失情况，本院酌情决定由宋碧海赔偿卢勇、卢美一个月房屋租金的损失即28333元。上诉人主张被上诉人支付10万元违约金的上诉请求，经审查，上诉人一审中诉讼请求为：“1、判决解除反诉人与被反诉人于2018年9月22日签订的租房合同；2、判令被反诉人赔偿反诉人房租损失14.8万元；3、反诉费用判由被反诉人承担。”，上诉人一审中对违约金未予以主张，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，依法不予审查。原审法院未对双方签订的《租房合同》是否解除在判决主文予以表述，本院予以纠正。综上所述，原审认定事实清楚，但实体处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4715号民事判决；二、被告（反诉原告）卢美、卢勇与原告（反诉被告）宋碧海于2018年9月22日签订的《租房合同》自本判决生效之日起解除；三、由被告（反诉原告）卢美、卢勇自本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）宋碧海租金50000元；四、由原告（反诉被告）宋碧海自本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）卢美、卢勇经济损失28333元；五、驳回宋碧海的其他诉讼请求；六、驳回卢美、卢勇的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由卢美、卢勇负担；反诉案件受理费3260元，减半收取1630元，由宋碧海负担254元，由卢美、卢勇负担1376元。二审案件受理费2300元，由宋碧海负担504元，由卢美、卢勇负担1796元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇二〇年三月二十五日书记员  刘苗苗