江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8500号上诉人（原审原告）：陈媛，女，1978年10月15日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：王春余，男，1978年8月16日生，汉族，住南京市建邺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人陈媛、王春余因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、被上诉人南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈媛、王春余上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、案涉商铺不属于虚拟式产权商铺。从案涉商铺的购买合同来看，合同明确约定了案涉商铺的面积，以及案涉商铺的交付条件，在《商品房预售合同》附件4中约定了装饰装修的标准，附件7中约定了配套设施的标准等。同时，上诉人就案涉商铺取得了产权证，故案涉商铺并非是虚拟式产权商铺，案涉商铺的交付条件等均有明确的约定。二、一审认定“涉案房屋无隔断系双方均知情事实”显属错误，上诉人根本不清楚涉案房屋无隔断。根据上诉人与嘉业房地产公司签订的《商品房预售合同》附件4、附件7之约定，案涉商铺不仅有隔断，而且有隔墙、顶棚、门等相关设施。在案涉商铺的产权证上也明确记载了案涉商铺的相关情况，故案涉商铺是存在隔断的。对于商铺目前不存在隔断，上诉人对此并不知情，且嘉业商业公司也未经上诉人同意就将隔断、隔墙等全部拆除。根据《委托管理合同》第六条约定“乙方（即嘉业商业公司）的权利与义务4、有权根据承租人的要求，在不影响物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局”，嘉业商业公司未经上诉人同意就改变了物业的整体结构显然属于严重违约，依法应当承担违约责任。故上诉人认为系嘉业商业公司违约改造案涉商铺导致案涉商铺没有隔断、隔墙等，一审关于该部分事实认定严重错误。三、合同对案涉商铺交付的条件有明确的约定，从案涉商铺的现状来看，案涉商铺不符合合同约定的交付条件。1.上诉人与嘉业房地产公司于2009年10月签署了《商品房预售合同》，同一天与嘉业商业公司签署了《委托经营管理合同书》。在《委托经营管理合同书》第十二条明确写明“本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。”即《委托经营管理合同》是《商品房预售合同》的补充协议，在《委托管理合同》中没有约定的内容，应当以《商品房预售合同》的约定为准。在《商品房预售合同》附件4中明确约定了装饰装修及设备标准，外墙：进口陶板及玻璃幕墙；内墙：轻质隔墙及玻璃隔断；顶棚：顶棚批白；室内地面：砂浆找平；外窗：铝合金窗及LOW-E玻璃；分户门：玻璃门；卫生间：地面地砖；墙面：墙砖。在附件7配套基础设施及其他设施中约定了上水、下水设施、供配电设施、供暖、供冷设施等。从以上约定可以看出，合同对商铺的交付标准有明确的约定，该约定虽然是《商品房预售合同》中的约定，但是对《委托经营管理合同》同样适用，显然案涉商铺并不符合合同约定的交付标准。2.嘉业商业公司及实际承租人对案涉商铺进行装修、改造或布局时，不能对整体结构造成影响。而实际情况是，嘉业商业公司将案涉商铺整体结构进行了彻底的改造，彻底到业主根本无法确认自身商铺的具体位置。嘉业商业公司的上述做法显然严重违约，其应当将主体结构完好且相关交付条件成就时才能交付案涉商铺。四、包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。嘉业商业公司对案涉商铺进行了彻底的改造，致使很多商铺的主体结构全部被拆除，截至目前为止，嘉业商业公司未将商铺的主体结构进行恢复，导致上诉人根本无法确认自身商铺的具体位置，更无法确认商铺的四至等，更谈不上己经实际交付商铺。五、案涉商铺被嘉业商业公司彻底改造，从现状来看，根本无法进行交付和返还。嘉业商业公司经营案涉商铺期间，严重违约，对案涉商铺进行了彻底的改造，将很多商铺打通进行出租，实际承租方又进行重新隔断，装修等，导致商铺根本无法进行交付。嘉业房地产公司作为地产公司，以售后包租的形式销售案涉商铺，将商铺全部销售完毕且所有房款全部收到，其不仅没有任何损失，而且赚得盆满钵满。而小业主贷款购买商铺，满以为通过售后返租的形式可以收回成本，却血本无归。如果仅仅以被上诉人一份告知函就认定其将不符合交付条件且根本无法确认位置的商铺返还给了业主，将会给业主造成更大的损失，甚至造成业主之间为确认商铺位置而产生更大的纠纷。嘉业商业公司、嘉业房地产公司辩称：一、嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务。涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼都是由嘉业商业公司统一经营管理，并且出租，各商铺之间原本就没有实体墙进行物理隔断，是需要进行统一规划、统一布局、统一经营和统一管理的，因此涉案商铺的性质是属于虚拟产权式商铺。在委托经营期满到期之后，嘉业商业公司已经向上诉人发送了告知函，要求办理交接手续，上诉人也已收到，但拒不配合办理交接手续。二、从涉案商铺的原状、商品房预售合同的合同相对性、委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权以商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收。首先涉案商铺是虚拟产权式商铺，并非独立的商铺，各个商铺客观上存在一个整体的空间，相互之间原本就没有实体的隔断，况且上诉人也没有举证证明涉案商铺在初始交付的时候存在隔断，因此上诉人要求嘉业商业公司恢复原状交付是明显缺乏事实和法律依据。其次，嘉业商业公司并不是商品房预售合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，嘉业商业公司并不受到上诉人和嘉业房地产之间买卖合同关于交付标准的约束，上诉人也无权以买卖合同约定的交付标准向嘉业商业公司提出任何的主张。再次，根据委托经营管理合同的约定，上诉人将涉案商铺的结构改造和装修的权限委托给了嘉业商业公司，同时合同也没有约定返还的标准。没有约定嘉业商业公司在返还商铺时，必须对结构改造或者装修进行复原，因此结合涉案商铺虚拟式产权商铺的性质，以及出于投资目的，嘉业商业公司有权在委托经营关系届满之后按照商铺使用后的现状进行返还。加之，在发送告知函之前，嘉业商业公司已经委托南京市房管局测绘大队根据各商铺的位置四至进行了现场标点，并且标明了商铺的编号。根据虚拟产权式商铺的特殊性，嘉业商业公司以标点方式明确产权界限也符合相关规定以及行政机关对于产权界限划分的统一管理。再结合商品房买卖合同的附图以及产权证的附图，上诉人足以知晓涉案商铺的具体位置的，因此嘉业商业公司按照商铺的现状返还涉案商铺符合实际。最后，涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼确实是采用售后返租的销售模式，但是嘉业房地产也持有50%左右的产权，商场目前的状态是嘉业商业公司和小业主双方都不愿意看到的，双方都存在巨大的损失，委托经营期满后，嘉业商业公司也一直在积极的寻找整体的处置方案。从合同的约定、商铺的性质等来看，嘉业商业公司没有任何的义务对涉案商铺进行隔断，而且隔断也势必会破坏商场的整体结构，造成商场无法正常的经营，这也将彻底的阻断收购方经营方的承接意向，也会极大地减损商场的市场价值，损害全体业主的利益，并且违反公序良俗原则。因此嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。陈媛、王春余向一审法院起诉请求：1.判令嘉业商业公司向陈媛、王春余支付店铺占用费（店铺占用使用费自2018年8月1日至实际交接店铺之日以76.69平方米乘以3元每平方米乘以天数）及利息（利息自起诉之日计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令嘉业房地产公司对嘉业商业公司应当向陈媛、王春余支付的店铺占用费和利息承担连带清偿责任。3.嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年，陈媛、王春余与嘉业房地产公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定嘉业房地产公司将位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢4-46室出售给陈媛、王春余，房屋建筑面积为76.69平方米，房屋售价为人民币1563333元。2009年，陈媛、王春余与嘉业商业公司、嘉业房地产公司签订《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书(八)》一份,合同约定陈媛、王春余将涉案房屋委托给嘉业商业公司实行统一规划、统一管理，具体管理年限由涉案房屋交付曰起二十年，陈媛、王春余同时将5年的经营权委托给嘉业商业公司。在上述5年期内,嘉业商业公司支付陈媛、王春余经营收益金，支付标准为前两年为陈媛、王春余购买该涉案房屋总价的6%，后三年为陈媛、王春余购买该涉案房屋总价的8%。此外，合同约定在20年管理期限内，陈媛、王春余同时将涉案房屋全权委托嘉业商业公司管理，管理权限包括但是不限于决定本合同第三条约定的经营收益权，租赁权和转租权以及结构改造与装修。嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司依据本合同向陈媛、王春余支付经营收益金的义务承担连带担保责任。2012年9月26日，陈媛、王春余与嘉业商业公司、嘉业房地产公司另签订补充协议，约定将委托经营权期限调整为至2018年7月31日。另查明，2018年5月31日，嘉业商业公司向陈媛、王春余发出《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》，载明：“我司与贵方签订的委托经营管理合同书于2018年7月31日到期，特此向贵方发函告知租赁委托经营管理期限即将届满，请贵方于2018年7月31日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还”。2018年10月7日，陈媛、王春余给嘉业商业公司、嘉业房地产公司回函称，在2018年5月31日收到上述函件，但至现场查看后，发现只是在地面用红点、墙面用白纸标明店铺位置，完全不具备交铺条件，没有隔断，故当时就明确表示拒绝收房。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈媛、王春余与嘉业商业公司双方的合同期限届满为2018年7月31日，期限届满前两个月，即2018年5月31日嘉业商业公司向陈媛、王春余发函，告知陈媛、王春余合同到期，要求陈媛、王春余接收其交还房屋，陈媛、王春余以房屋无隔断为由拒不收房。涉案房屋无隔断系双方均知情事实，陈媛、王春余以该理由拒绝收房，无事实及法律依据。嘉业商业公司返还房屋义务已完成，陈媛、王春余现要求嘉业商业公司支付2018年8月1日起的房屋占有使用费，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条之规定，一审法院作出判决：驳回陈媛、王春余的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2009年10月8日，陈媛、王春余与嘉业房地产公司签订的《商品房预售合同》附件4约定：外墙进口陶板及玻璃幕墙，内墙轻质隔墙及玻璃隔断，顶棚批白，室内地面砂浆找平，外窗铝合金窗及Low-E玻璃，分户门玻璃门，卫生间地面地砖，墙面墙砖。同日，陈媛、王春余（甲方）与嘉业商业公司（乙方）、嘉业房地产公司（丙方、担保方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定：甲方委托管理权限包括结构改造和装修，乙方有权根据承租人的要求，在不影响该物业的整体结构时，对该物业进行合理的装修、改造和布局。本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。二审中还查明，被上诉人嘉业商业公司曾委托南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司在2015年11月24日出具了关于庐山路158号嘉业国际城5幢1-4层《房屋面积测绘成果书》。二审中，上诉人陈述，商品房预售合同签订后，涉案商铺没有交付给上诉人。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证和国有土地使用权证、委托经营管理合同、回复、租赁合同书、商业调研报告、合同书、民事判决书及询问笔录、告知函、邮寄凭据及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人陈媛、王春余主张的房屋占用使用费能否得到支持。本案中双方当事人就涉案商铺的交付问题发生争议。上诉人主张涉案商铺无隔断、现状不符合商品房预售合同约定的交付条件、四至不明，故其无法接收商铺。（一）关于涉案商铺的装修约定。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。二审中，上诉人陈述，商品房预售合同签订后，涉案商铺没有交付给上诉人。以上情况表明，虽然上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张涉案商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。（二）关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，但被上诉人已委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，上诉人亦未在本案中举证证明涉案商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人在本次诉讼中以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。陈媛、王春余与嘉业商业公司双方的合同期限届满为2018年7月31日，2018年5月31日嘉业商业公司向陈媛、王春余发函，告知陈媛、王春余合同到期，要求陈媛、王春余接收其交还房屋，陈媛、王春余以房屋无隔断为由拒不收房。如前所述，陈媛、王春余拒绝收房的理由不能成立，故应视为嘉业商业公司在合同期限届满时已完成返还房屋义务，陈媛、王春余现要求嘉业商业公司支付2018年8月1日起的房屋占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈媛、王春余的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费853元，由上诉人陈媛、王春余负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月二十四日书记员  陈晓君