辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初266号 原告：王辉，女，1936年7月14日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：代爱平，男，1957年2月4日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。（与原告系母子关系） 被告：**杰，男，1978年6月24日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。 被告：沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心，住址：沈阳市于洪区。 经营者：陶亚娟，系该咨询中心经理。 被告：中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行，住所地：沈阳市于洪区。 负责人：信刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵勇，男，1974年11月24日出生，汉族，系该公司员工，住址：沈阳市沈河区。 原告王辉诉被告**杰、沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心（以下简称“家家乐房产中心”）、中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称“工行于洪支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告**杰、家家乐房产咨询中心所签房屋买卖合同，并由原告没收被告已支付的定金；2、判令被告**杰与被告工行于洪支行所签订的位于沈阳市于洪区房产抵押合同无效；3、判令将位于沈阳市于洪区房产所有权重新登记为原告，原告于所有权变更当日返还被告**杰支付的首付款150,000元；4、判令被告支付违约金5,250元；5、判令被告承担房屋产权变更所需全部费用；6、判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2019年3月29日，原告在被告家家乐房产中心的居间下与被告**杰签订了《房屋买卖合同》。原告同意被告以**杰个人支付加银行贷款的方式购买原告所拥有的位于沈阳市于洪区的房产。房屋总价为52.5万元，其中被告**杰支付现金17.5万元（定金2万元，首付款15万元，尾款0.5万元），银行贷款35万元。2019年7月，在工行沈阳于洪支行出具了《个人住房贷款放款承诺函》和被告**杰交付了定金及首付款的情况下，按照工行沈阳于洪支行的要求，将上述房产所有权过户到被告**杰的名下，以满足贷款抵押的要求。经过三个多月的等待，贷款始终未能发放。经过了解是工行于洪支行认为，在贷款审批期间借款人信用状况出现了重大不利变化，导致贷款不能发放。借款人也无力达到银行所提出的整改要求。原告认为：鉴于贷款无法实现，导致房屋买卖合同无法继续履行的事实已经达到了《合同法》第94条所规定的情形。原告要求依法解除房屋买卖合同，将涉案房产所有权重新登记到原告名下。 被告**杰辩称：不同意原告诉请。不是我单方面造成的房屋不能交易。我购买房子是和家家乐房产中心签署的合同，家家乐告诉我能办理贷款我才签的合同，我把中介费和贷款费用都一次性交给了家家乐，现在造成房屋不能交易我没有过错。 被告家家乐房产中心辩称：双方买卖合同是于2019年3月29日签署的，是被告**杰与原告的代理人签署的。所有的手续包括银行贷款由我方协助办理，我方7月17日第一次到银行办理贷款手续，26日银行通知审批通过了，我方通知他们办理过户。由于**杰当时在外地工作，过户是在8月2日、3日办理的，过完户4个工作日之后，**杰把所有的手续资料拿回来给我方，我方放到银行办理贷款的。 被告工行于洪支行辩称：贷款审批通过之后，房子也过完户了，我银行准备进抵押放款的过程中查询了被告**杰的征信报告，发现被告的征信记录出现不良，所以不能放款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月29日，在被告家家乐房产中心的居间下，原告与被告**杰签订《房屋买卖合同》一份。合同约定原告将位于沈阳市于洪区房产一套出售被告**杰，房屋总价款为525,000元，付款方式为被告**杰支付定金20,000元，首付款与贷款比例以银行评估为准。合同第十条约定：“此房过户日期定到2019.6.29日后，甲方支付交易时的个人所得税，乙方付交易时契税”。合同签订当日，被告支付定金20,000元。被告**杰并向被告家家乐公司交付中介费及贷款代办费，具体数额被告**杰未予举证。 2019年7月17日，原告（甲方）与被告**杰（乙方）、被告家家乐房产公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“丙方于2019年8月15日前乙方贷款审批通过，办理此房过户手续，甲乙双方无条件配合丙方办理此房过户手续条件下，丙方保证甲方卖房过户资金安全”。 2019年7月，家家乐房产中心协助原告办理贷款手续，工行于洪支行出具贷款放款承诺函。记载**杰的贷款申请已审批通过，并拟向借款人发放贷款。如借款人所提供的购房资料与申请时所提供的购房信息无误，借款人信用状况无重大不利变化，我行将按约定发放贷款350,000元。原、被告双方于2019年7月31日到房产中心办理了房屋过户手续，被告支付首付款150,000元，当时此款在房产局资金监管账户内，后在8月初，该笔首付款转到原告卡内。办理过户手续的契税由被告**杰支付。在工行准备放款过程中，发现被告**杰的征信状况出现不良记录，未予放款。双方就其他替代性房款支付方式一直未予达成一致意见。被告**杰庭审中表示还愿意购买案涉房屋，但是暂时没有能力给付房款。经本院到房产部门查询，截至2020年3月3日，案涉房产仍登记在被告**杰名下，无抵押及司法查封登记。 2019年9月10日，被告家家乐房产中心与被告**杰签订《协议》一份，约定：“甲乙双方定于2019年10月15日前乙方**杰收到在工行办理的房屋贷款叁拾伍万元整（350,000），如乙方收不到贷款，一切后果由甲方负责。” 本院确认的上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议》、放款承诺函等证据在卷佐证，经开庭审理及本院审查，本院予以认定。 本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，均是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。关于原告提出解除《房屋买卖合同》，将房屋所有权重新登记为原告，原告返还被告支付的首付款150,000元，由被告承担变更登记的全部费用之诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，被告**杰应按照双方约定，履行支付购房款的义务，但由于被告征信问题致使银行未予发放贷款，被告**杰应积极寻求替代性支付方式支付购房款，促成买卖合同的履行。截至本案庭审辩论终结，被告**杰依然无法支付剩余购房款，故原告的购房目的无法实现，符合合同法规定的解除合同的条件。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，房屋买卖合同解除后，被告**杰应配合原告办理房屋所有权转移登记过户手续，并承担由此产生的相关费用。原告应返还被告**杰交付的购房首付款150,000元。至于**杰因此遭受的损失，**杰未提出主张，不在本案审理范围内，**杰可以与家家乐房产中心协商解决或者另行诉讼解决。 关于原告提出要求法院判令被告**杰与工行于洪支行签订的抵押合同无效之诉讼请求，因主合同被解除，抵押合同无存在的基础，但房产抵押合同不存在无效的事由，仅仅由于主合同解除，该份抵押合同应一并解除。 关于原告要求定金不予返还并要求被告承担违约金5,250元之诉讼请求，合同法第一百一十五条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中被告**杰作为交付定金的一方，因未履行买卖合同约定的给付购房款的义务，导致合同履行，无权要求返还定金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，依照法律规定，原告只能选择适用违约金条款或者定金条款，故本院对原告主张的要求被告支付违约金5,250元之诉讼请求不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告王辉与被告**杰、沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同书》以及被告**杰与中国工商银行股份有限公司沈阳于洪支行签订的房产抵押合同； 二、被告**杰配合原告王辉办理案涉的位于沈阳市于洪区房产的更名过户手续（由**杰更名过户至原告王辉名下），被告**杰承担由此产生的变更登记费用。**杰交纳的定金20,000元不予返还；**杰交纳的首付款150,000元，在产权变更当日由原告王辉返还给被告**杰； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,150元，由被告**杰承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  付冬梅 人民陪审员  李 庚 人民陪审员  王寅辉 二〇二〇年三月三日 书 记 员  李雪威