贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1629号上诉人（原审被告）：范小龙，男，汉族，1984年7月8日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地:深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。法定代表人：曹雷，该公司董事长。原审被告：贵州璐源瑞德置业有限公司。住所地:贵州省绥阳县洋川镇幸福大道中段。法定代表人：田茂彬，该公司股东。上诉人范小龙因与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司及原审被告贵州璐源瑞德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范小龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判减收上诉人50%的物业服务费。事实和理由：1.上诉人在一审中提交的照片能够证明被上诉人提供的物业服务确实存在瑕疵。2.在金额上，上诉人缴纳的电费押金未进行抵扣。3.物业公司的服务存在瑕疵，应考虑判决减免物业费，方能促使物业服务企业做好服务工作。被上诉人深圳市公元物业管理有限公司未针对范小龙的上诉请求及理由作书面答辩。原审被告贵州璐源瑞德置业有限公司在二审中未作陈述。深圳市公元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求依法判令范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司支付深圳市公元物业管理有限公司物业费34781.27元。2.请求依法判令范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司支付深圳市公元物业管理有限公司公摊费157.67元。3.请求依法判令范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司支付深圳市公元物业管理有限公司违约金200元。4.本案诉讼费由范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给深圳市公元物业管理有限公司进行管理，由深圳市公元物业管理有限公司提供物业管理服务。范小龙于2015年8月12日与贵州璐源瑞德置业有限公司的管理代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订协议，租赁贵州璐源瑞德置业有限公司开发的璐源城市广场一期三层F-3-1和F-3-2号商铺，用于开办幼儿园，租赁期从2016年11月8日起算，第3-5条约定，乙方必须在商业物业移交前与物业管理公司签订物业管理合同，按照签订的物业管理合同执行按时缴纳物业费，物业费按2元/月/㎡缴纳，具体按与乙方与物业公司签订的《物业管理合同》执行。2016年10月20日，范小龙与贵州璐源瑞德置业有限公司的代理人贵州盛汇商业管理有限公司签订《“璐源城市广场”商业管理合同补充协议》第三条：原定范小龙合同计租日，现改为商业计租日为2016年11月8日开始计算。范小龙已经缴纳2016年11月8日物管费26472.00元，现范小龙差欠的物管费为：2017年11月8日至2019年2月28日期间的物管费为1101.34㎡×2元/㎡×15.77﹦34736.26元。另查明，2019年2月2日，深圳市公元物业管理有限公司、贵州荣杰物业服务有限公司、绥阳县璐源城市广场小区业主委员会与贵州璐源瑞德置业有限公司进行退场移交,移交时间2019年2月28日。一审法院认为，2016年6月19日，贵州璐源瑞德置业有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订了《璐源城市广场一期项目前期物业服务合同》，贵州璐源瑞德置业有限公司将璐源城市广场一期1＃、2＃地块委托给深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，现双方合同已于2019年2月28日终止。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，对深圳市公元物业管理有限公司提出由范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司连带支付深圳市公元物业管理有限公司物业费的诉讼请求，予以支持。对于物业费计算，关于面积问题，范小龙与贵州璐源瑞德置业有限公司委托的贵州盛汇商业管理有限公司《“璐源城市广场”商业管理合同补充协议》中约定的面积1101.34㎡，应依此计算；对于缴纳标准，范小龙与贵州璐源瑞德置业有限公司委托的贵州盛汇商业管理有限公司签订的《商业管理合同》中约定缴纳的标准为2元/月/㎡，范小龙已经按此标准缴纳1年，范小龙以缴纳物业费的行为进行了确认，深圳市公元物业管理有限公司对该合同认可，其对该收费校准知情，故双方对收费标准认可，该合同关于物业费的标准的约定对深圳市公元物业管理有限公司与范小龙有约束力，范小龙应按此标准缴纳，故范小龙以未告知其物业服务收费标准，未征得本人同意为由，拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，对范小龙的该抗辩理由，不予支持。因期限为计租日（物业费的计算时间）2016年11月8日开始。范小龙已在2016年2月7日向深圳市公元物业管理有限公司缴纳2016年11月8日至2017年11月7日的物业费，尚欠2017年11月8日至2019年2月28日物业费1101.34㎡×2元/㎡×15.7月﹦34582.01元。对深圳市公元物业管理有限公司要求由范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司交纳公共能耗分摊费157.27元的主张，因该部分费用不属物管费的范围，且该费用为据实分摊结算费用，深圳市公元物业管理有限公司也未对公共能耗费进行结算，故对该费用，不予支持。范小龙以深圳市公元物业管理有限公司未完全履行其物业管理服务的义务为由进行抗辩，拒绝向深圳市公元物业管理有限公司缴纳物业费，其提供证据不足以证明深圳市公元物业管理有限公司未履行法律法规规定的物业服务（按前期物业服务协议约定义务）的事实，故其抗辩理由不成立。范小龙未按约定支付物业费，因双方就合同履行中深圳市公元物业管理有限公司是否完全履行合同义务存在争议，故范小龙不构成违约，对于深圳市公元物业管理有限公司要求范小龙支付违约金200元的主张，不予支持。范小龙提供的张建生与深圳市公元物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，系深圳市公元物业管理有限公司与贵州璐源瑞德置业有限公司签订《前期物业协议》后，另行与案外人张建生签订，系双方商业行为，并不违反法律法规的规定，对深圳市公元物业管理有限公司与张建生有约束力，但对本案范小龙无约束力，故范小龙据此要求扣减物业费的抗辩理由不成立，不予支持。对于用电押金的抵扣，深圳市公元物业管理有限公司同意在范小龙、贵州璐源瑞德置业有限公司提供缴纳原件后核实抵扣，但范小龙未提供原件以证明金额并由深圳市公元物业管理有限公司核实，故不予抵扣，范小龙可以依法另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告范小龙支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年11月8日至2019年2月28日物业费34582.01元。限于本判决生效后十日内付清。贵州璐源瑞德置业有限公司对上述款项承担连带支付责任；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费680元，减半收取340元，由被告范小龙负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于范小龙应缴纳的物业服务费标准如何认定的问题，涉案合同明确约定范小龙经营区域的物业服务费按照2元/平方米·月收取，且范小龙按照该标准缴纳了2016年11月8日至2017年11月7日期间的物业费，本院对该标准予以确认。范小龙上诉称应按50%减收物业服务费用，本院认为，法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩，本案中，范小龙一审中提交的照片不足以证明深圳市公元物业管理有限公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，存在应当减收物业服务费的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，范小龙应承担举证不能的不利后果，其所持应按50%的标准计收物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。范小龙所持应用其缴纳的电费押金抵扣涉案物业费的上诉理由，一审判决已予以论述，本院不再予以赘述。综上所述，范小龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由范小龙负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年三月十七日法官助理王薇书记员冯滢