江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初5208号原告：李想，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：李福明（原告李想父亲），住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：王金林，盐城市大丰区斗龙法律服务所法律工作者。被告：黄永国，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：袁园，江苏涤非律师事务所律师。原告李想与被告黄永国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，后因案情复杂，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李想的委托诉讼代理人李福明、王金林，被告黄永国及其委托诉讼代理人袁园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李想向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方在2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议》，被告黄永国返还上述协议所涉的租赁房屋及租赁时属于原告所有的相关设备；判令被告黄永国给付原告自2018年9月1日起至实际返还涉案房屋之日止按168000元/年的标准计算的租金；判令被告黄永国支付原告违约金20000元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《房屋、设备租赁协议》，该协议约定“一、租赁时间及租金：租赁时间为五年，从2017年9月1日起至2022年8月30日止，租金每年16.8万元，每年提前一个月交纳房租，先交房租后使用。租赁房屋面积为200㎡左右，宏都酒店1楼大厅及女浴室其他男女厕所过道为公用设施……”，该协议签订后，原告依约履行了上述协议中的义务，但被告黄永国自2018年9月1日起至今，并未支付租金，被告不支付租金的行为已经违反了双方协议约定，应当承担相应的违约责任，被告长期拖欠租金给原告造成了巨大的经济损失，如该协议继续履行，势必会不断扩大原告的损失，原告认为合法的租赁关系应当受法律保护，被告欠付的租金应当清偿，被告拒不支付租金的行为构成违约，双方间协议应当解除，请求支持原告的诉讼请求。被告黄永国辩称，1、原告李想与被告黄永国之间的《房屋、设备租赁协议》以及补充协议实际已经终止履行，原告要求被告返还其已经实际占有使用出租的房屋和设备没有事实和法律依据，原、被告之间于2012年8月20日起订立宏都浴城房屋设备租赁协议，租期为五年，该五年内的合同履行虽然双方之间也有摩擦但均能按照协议约定履行各方的义务。2012年8月20日的合同到期后双方于2017年9月1日又重新签订了房屋、设备租赁协议书，租期为五年，每年提前一个月缴纳房租，先缴纳房租后使用，被告严格按照合同履行，在签订合同的同时缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金。2018年原、被告双方就合同是否继续履行发生纠纷，在城北派出所的调解下，原告主动降租，将租金降至13万元/年，后原、被告双方达成补充协议书，并约定租金分两次付清，分别是2018年8月31日、2019年2月1日各付6.5万元，补充协议签订时被告即按照约定支付了第一期的租金6.5万元，虽然补充协议在另案中已经明确尚未生效，但该补充协议的签订是原被告双方的真实意思表示，被告也实际按照补充协议履行了合同义务，因此该补充协议对双方均具有法律约束力。2018年12月7日，被告因容留卖淫被刑事拘留，浴室自2018年9月20日被停业整顿，在停业整顿及被告被刑事拘留期间，案涉的宏都浴城已经关闭，无法经营，但原告在被告无法经营期间擅自收回房屋并对房屋进行改造出租，形成收益，被告得知后试图到浴室内取回添置的物品遭到原告的阻止，在另案中原告对这一事实也并不否认，足以可见被告早已丧失了对租赁房屋和设备的占有使用和控制权，由此原告向被告主张租金没有事实和法律依据。2、关于原告诉请要求被告支付违约金，本案中双方均存在违约行为，原告擅自收回房屋，擅自对房屋进行改造，并在未经被告同意的情况下又将房屋出租产生收益，已经根本违约，原告主张违约金不应得到支持。综上，本案原告所有的诉讼请求均没有事实和法律依据，被告不差欠原告任何租金，但原告对被告曾经按照补充协议约定实际缴纳6.5万元租金的事实予以否认已经严重触犯法律，涉嫌虚假诉讼，请原告慎重。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，李福明（甲方）与黄永国（乙方）签订《宏都浴城、房屋、设备租赁协议》，协议载明“为了发展经济，乙方租赁承包大丰市宏都大酒店沐浴经营权，即甲方私营独资一楼门厅女浴室2间及男女卫生间、二楼全部男浴室，经友好协商，达成如下协议：一、租赁时间及租金租赁时间为五年，从二〇一二年九月一日至二〇一七年八月三十一日止。甲方为了考虑乙方在租赁期间装潢等，经甲、乙双方友好协商，租金为每年玖万元，前二年租金一次性付清，计壹拾捌万元，后三年每年提前一个月交纳当年租金玖万元，依次类推，到协议结束为止，先交租金后使用。租赁资产保证金为壹万元，合同签订后交纳，合同期满后乙方将水电费、售出的月票处理结束后各项财物等移交甲方后，甲方则退还保证金壹万元……三、甲方租赁的房屋、浴室、设备及乙方装潢等事项。甲方租赁给乙方的房屋、浴室等各种设备，双方到场清点，附清单一份，甲方的沐浴房屋设备乙方在租赁使用期内，如人为发生火灾、损坏、损失的乙方必须按价赔偿，甲方的租赁物由乙方在使用期间，要经常检修保养，如有电路设备老化，随时与甲方沟通告知更换，否则发生意外事故甲方不负任何责任，损失由乙方赔偿。乙方租赁甲方的浴室资产，由乙方到财产保险公司进行保险，费用由乙方承担……”，上述协议签订后，黄永国即开始经营租赁的浴室。2017年8月31日，李福明与黄永国签订的《宏都浴城、房屋、设备租赁协议》到期。原告李想（甲方）与被告黄永国（乙方）于2017年9月1日签订《房屋、设备租赁协议书》，该协议书载明：“乙方租赁甲方房屋、设备，经双方协商达成如下协议：一、租赁时间及租金租赁时间为五年，从2017年9月1日起至2022年8月30日止，租金每年为壹拾陆万捌仟元整，每年提前一个月交纳房租，先交房租后使用。租赁房屋面积为200平方米左右，宏都酒店1楼大厅及女浴室，其他男女厕所过道为公用设施，1楼后厨房保留，2楼整体房屋出租给乙方。1、2楼楼梯为公用设施。二、水电、税收、环卫费等乙方在租赁期间，甲方所用水电由乙方承担。营业税、房产税、垃圾处理费等必须按规定缴纳，不得拖欠，如发生滞纳金及罚款由乙方承担。乙方在租赁期间不能擅自改变租赁用途或转让。三、安全责任、设备等交接、装潢等事宜乙方在房屋租赁期间要确保消防安全，下班时要检查每个包厢，晚上要有专人值班，如管理不严发生火灾造成损失由乙方照价赔偿。乙方在经营期间不得有任何违法活动，如有发生乙方承担全部责任，与甲方无关。设备现场清点交接（附清单一份，如有损坏照价赔偿），装潢时需要拆装必须经得甲方同意，不得擅自拆装。四、财产保险、消防责任、双方的权利义务及责任双方签字生效后，乙方必须到保险公司对租赁财产进行保险，乙方租赁甲方财产中的消防设施必须定时维护保养检查，乙方在守法经营的同时必须服从相关部门的管理检查，乙方的债权债务与甲方无关，乙方在经营期间所预售的男女浴票在租赁结束时必须以现金方式置换，不得拖欠。五、违约责任本协议双方签字后生效，如单方违约，违约方必须支付违约金贰万元，本协议一式二份，甲乙双方各执一份，未尽事宜双方协商解决。甲方：李想（签字），乙方：黄永国（签字）。2017年9月1日”。协议签订后，被告黄永国即按约支付了2017年9月1日至2018年8月31日租金16.8万元，并继续经营涉案浴室。2018年8月31日，原告李想（甲方）与被告黄永国（乙方）签订《房屋、设备租赁补充协议书》，载明：“一、由于浴室市场竞争，经甲乙双方协商，原租赁房屋租金由每年的16.8万元从2018年9月1日起至2019年8月30日止降为13万元，租金必须在2018年8月31日、2019年2月1日前作2次付清，各交6.5万元，并由黄永国儿子黄炜担保。从2019年9月1日起恢复原协议租金16.8万元，原租赁协议结束后按现状交接给甲方，甲方不补偿乙方任何费用，其它按原协议执行。二、如幸福东大街做路，导致浴室停业租金由甲方承担，按实际停业天数计算。三、乙方必须服从消防部门的监督检查，需要整改的必须整改到位，晚上要有专人值班，一楼大厅严禁停放任何电瓶车及充电，如被甲方查到一次，当场罚款100元，如乙方不服从甲方管理，甲方有权要求乙方停业整改。本协议一式三份，三方签字后生效。甲方：李想（签字），乙方：黄永国（签字），担保方（空白）。2018年8月31日”。2018年11月15日，盐城市大丰区公安局作出《行政处罚决定书》，被处罚单位为盐城市大丰区宏都大酒店，经营负责人为黄永国，载明“现查明：2018年9月20日20时许，盐城市大丰区公安局经济开发区派出所民警在盐城市大丰区宏都大酒店检查过程中，发现该酒店内存在卖淫、嫖娼情况，黄永国作为酒店实际经营负责人为发生在酒店内的卖淫、嫖娼的违法犯罪活动提供便利和条件。以上事实有单位负责人黄永国的陈述和申辩、证人证言、物证、书证、检查笔录等证据证实。根据《江苏省公共场所治安管理条例》第二十六条第一款第（二）项之规定，现决定对盐城市大丰区宏都大酒店停业整顿叁个月并处罚款贰万元”。2018年12月7日,被告黄永国因涉嫌容留卖淫罪被盐城市大丰区公安局刑事拘留，后被批准逮捕。盐城市大丰区人民检察院于2019年4月26日向本院提起公诉，本院于2019年6月6日作出刑事判决。在此期间，经被告黄永国委托，江苏丰元律师事务所于2019年2月25日向李想、李福明发出《解除租赁协议通知书》，载明“你们出租位于盐城市大丰区房屋和设备给黄永国从事沐浴经营，黄永国因涉嫌容留卖淫犯罪，于2018年12月7日被刑拘后转逮捕，目前羁押在大丰区看守所，黄永国无法继续从事沐浴经营，现依据情势变更事由，受黄永国委托通知解除你们与黄永国之间的房屋、设备租赁协议和补充协议，自你们收到本通知日上述房屋、设备租赁协议及补充协议即解除。望你们将黄永国在浴室中的空调、电脑、电视等财物向江苏丰元律师事务所朱飞律师移交，并与朱飞律师就房屋、设备租赁协议和补充协议中所涉款项予以结算，你们自收到本通知日即可将上述房屋、设备自用或出租给他人使用”。2019年3月5日，江苏丰元律师事务所受黄永国委托又向李想、李福明发出《关于解除房屋设备租赁协议后有关事宜的沟通函》，载明“黄永国与你们签订房屋租赁协议和补充协议，从事沐浴经营，因黄永国涉嫌犯罪被羁押，不能继续从事沐浴经营，协议不能继续履行，江苏丰元律师事务所受黄永国委托，已向你们发出解除协议的通知，现就解除协议后的有关事宜与你们进行沟通，望你们斟酌并落实。黄永国被刑拘后，浴室由你们关门，浴室中的财物目前在你们保管之中，请将黄永国在沐浴经营场所的财物向江苏丰元律师事务所朱飞律师或者黄永国妻子朱琴作移交，财产包括：新增设的4个包厢中的奥克玛空调4台、椅子4张、柜子4张、电视机4台、门4扇；全自动洗衣机1台；蒸毛巾机1台；甩干机1台；防盗门1扇；美的立式空调2台；二楼吧台消毒柜1只、电脑1台；一楼吧台电视机1台；28、29、30、31包厢中所有衣柜和高脚凳；23号包厢中的全部物品；一楼吧台、椅子1张；财神爷1尊、财神爷桌1张及相关物品；热水瓶30只、烧热水机1台；全部监控器材；一楼楼梯底下仓库中全部物品；热水管1根；浴室西北角地板；电视机机顶盒29只；厨房转让款10000元；押金10000元等财物。你们出租的房屋和设备你们自己使用，以免产生不必要的损失。如你们对本函所列财物和有关事宜有异议的，请书面提出异议。否则视为默认。并恳请你们在自收到本函日起3日内进行协商处理。否则，江苏丰元律师事务所将受黄永国委托为黄永国提起民事诉讼”。2019年3月12日，黄永国以合同履行期间发生情势变更为由向本院提起诉讼，请求判令双方于2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议》和2018年8月31日签订的《房屋设备租赁补充协议》自2019年2月26日解除，李想返还其增设的财物。本院于2019年9月3日作出（2019）苏0982民初1458号民事判决：驳回原告黄永国的诉讼请求，该判决已生效。本案审理中，原告李想向本院提交《宏都浴城固定资产交接明细》，佐证其诉讼请求中要求被告黄永国返还的租赁设备，该《宏都浴城固定资产交接明细》载明：“一、一楼大厅：花瓶2只，双料，高135米，价值2000元；太师椅4张，价值2000元；电池挂壁钟1只，价值100元；吧台彩电1台，价值300元；3匹立式空调1台，价值6000元；圈椅10张，圆桌2张，价值1000元；消防泵、消防喷头整套，价值80000元；女浴室躺椅4张，价值400元；不锈钢架子1只，价值200元；桶子2只，价值20元；柜子6组，价值3500元；龙头8只，价值1600元；门连2副，价值650元；拖鞋80双，价值280元；毛巾70条，价值210元；浴巾75条，价值300元；和服28件，价值700元；茶瓶30只，价值150元；床套64套，价值2400元；烟缸30个，价值45元。二、二楼：21彩电20台、25彩电5台、29彩电1台，价值20000元；5匹立式空调1台，价值7000元；2匹挂式空调28台，价值75000元；消毒柜1台，价值5台；甩干机1台，价值2000元；不锈钢茶桶1个，价值2000元；仿古双人椅2张，价值2000元；仿古椅4张，价值2000元；不锈钢垃圾桶5只，价值400元；灭火器5只，价值600元；柜子4张，价值200元；浴室躺椅60张，价值12000元；浴室茶几40张，价值3000元；大小吧台5张，价值4000元；沙发10张，价值2000元；包厢电视柜、衣柜共4张，价值8000元；被子7条，价值300元；电话10台，价值500元；内部程控机1台，价值3000元。三、四楼：床13张、席梦思13张、梳妆台13张，价值12000元；2匹挂式空调6台，价值3000元；21彩电6台，价值3000元；圈椅6张，价值360元；圆桌6张，价值600元；方凳6张，价值180元；棋牌室增加空调1.5匹2台（黑色签字笔添加，上加盖手印）；二楼增加立式空调3匹2台（黑色签字笔添加，上加盖手印）。交付人：接受人：二〇〇八年十二月三十日。黄永国2017.8.31日（蓝色圆珠笔书写）”。原告李想陈述上述资产交接明细涉及的财物主要是空调、电视机进行了替换，其他没有变动，现仍在涉案房屋内，即使有稍许变动原告在本案中亦不主张，资产交接明细第二页的黑色签字笔添加部分为李福明所写，手印是黄永国的。落款处蓝色圆珠笔书写的“黄永国2017.8.31日”为黄永国签字。被告黄永国对该资产交接明细质证意见如下：被告从未在2017年签订过任何交接明细，上面的手印及签字均不是黄永国的。原告李想于2019年12月27日向本院提交申请书，要求对《宏都浴城固定资产交接明细》中“黄永国2017.8.31日”是否为被告黄永国笔迹进行司法鉴定。2020年1月10日，本院向被告黄永国作调查时其陈述“交接明细清单上圆珠笔签字部分可能是我签的，时间太长我记不清了，我认为不需要鉴定了”，2020年1月14日，原告李想撤回鉴定申请。2019年11月20日，本院对涉案宏都浴室进行现场勘验，情况如下：一、宏都浴室共有入口四处，分别为一楼正大门、一楼后厨房门、一楼后安全通道门、后楼梯上二楼处有一门。黄永国租赁房屋时可从房屋后三处入口进入，一楼正大门为进入后启动屋内按钮开启。本院勘验时李想委托诉讼代理人李福明陈述：一楼后厨房门、安全通道门门锁已换，黄永国无钥匙，其可通过后楼梯上二楼进入（勘验时从此入口进），黄永国陈述其有该入口钥匙，但已遗失。二、进入宏都浴室内部，其为上下两层结构，一楼为大厅和女浴室，二楼为男浴室和包厢、接待厅。其中一楼女浴室在勘验时已被改造为医务室。三、一楼：属于李想财物：门侧2个大花瓶、金松立式空调1个、电动儿童摇摇车1个、2个木质沙发椅、吧台柜子及墙面柜、擦鞋机1个、1个不锈钢垃圾桶、墙壁挂钟1个；属于黄永国财物：财神及财神柜、吧台内椅子1张、吧台内TCL王牌电视机1个、吧台内台灯1个、2个监控探头。四、二楼有接待厅1个、休息厅1个、消毒间1个、31个包厢、男浴室、配电房1个。属于李想的财物：接待厅内4张木质沙发椅及茶几、美的立式空调1个、吧台及柜子、吧台内财神；消毒间内不锈钢水池；休息厅内沙发椅7张、茶几4个、立式空调模具、吧台；男浴室内沙发床17张、组合衣柜2个、木质茶几7个、木质柜子2个、消毒柜1个、挂壁式空调1个、小方桌1个、威力洗衣机1台、石凳子2个、不锈钢擦背床3张；配电房内所有物品；不锈钢垃圾桶4个。属于黄永国的财物：接待厅内消毒柜1个、红双喜壁扇1个、吧台内电扇1个、吧台内格兰仕微波炉1个、吧台内椅子2张；消毒间内不锈钢茶水炉；男浴室内脱水机2台、蒸厢2个、美的立式空调1个、挂壁式电风扇2个、木质方桌1个、美的洗衣机1个、热水器1个、石凳子2个；二楼过道内美的立式空调1个、所有的监控探头。五、二楼31个包厢内财物情况（无24号包厢）。属于李想的财物:0号至27号包厢内柜子、茶几；2号至26号包厢内挂壁式空调；4号、5号、7号、8号、11号至17号、20号至22号、25号、26号包厢内电视机；0号至3号、5号至18号、20号、23号、27号包厢内沙发床。属于黄永国的财物：0号、1号、27号包厢内挂壁式空调；0号、1号、2号、3号、6号、9号、10号、18号、19号、23号、27号包厢内电视机；0号、1号、3号至6号、8号至15号、17号至27号包厢内机顶盒；2号、3号、6号、8号至15号、17号至22号、25号至27号包厢内热水瓶；28号至31号包厢内沙发床、茶几、热水瓶、电视、机顶盒、柜子、门。其中，28号、29号、30号、31号包厢为黄永国承租后自行装修建成使用。关于2017年9月1日签订《房屋、设备租赁协议书》后租金的支付情况，原、被告双方对第一年租金16.8万元已经支付均无异议。自2018年9月1日起的第二年租金有无支付双方产生争议，被告黄永国在（2019）苏0982民初1458号案件中提交银行取款记录及李福明向黄永国出具的收条，取款明细中显示黄永国在2018年8月30日取款65000元，李福明出具的收条载明“今收到黄永国人民币计陆万伍仟元整。今收人：李福明”。李福明在（2019）苏0982民初1458号案件中作为李想的委托诉讼代理人对该组证据的质证意见为：证据的真实性无异议，2018年8月30日李福明收到黄永国65000元并出具收条没有异议，但该65000元与李想和黄永国在2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议书》无关，该65000元是黄永国向李福明支付的2012年8月20日两人间《宏都浴城、房屋、设备租赁协议》中的剩余租金。另查，盐城市大丰区宏都大酒店系1997年8月26日登记成立的个人独资企业，曾用名为大丰市宏都大酒店，2016年3月17日更名为盐城市大丰区宏都大酒店，同日，法定代表人由李福明变更为李想。李福明与李想系父子关系。2019年9月20日，原告李想（甲方）和案外人王祥震（乙方）签订《增加房屋租赁协议》，协议载明“租赁时间从2019年9月20日起至2024年9月19日止，租金为每年壹万元整，每年提前一个月缴纳房租，先交房租后使用，租赁房屋面积约45平方左右，地址宏都酒店大门西侧南原女子浴室”。本案的诉状副本送达之日为2019年10月11日。本院认为，原告李想与被告黄永国于2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋、设备租赁协议》何时解除？二、《房屋、设备租赁协议》签订后，被告黄永国给付租金的情况？三、《房屋、设备租赁协议》解除后，被告黄永国应支付租金的截止日期，支付租金的金额？四、被告黄永国是否存在违约行为，其应否承担违约责任？关于争议焦点一：原、被告双方签订的《房屋、设备租赁协议》何时解除？虽被告黄永国在2019年2月25日向原告李想发出《解除租赁协议通知书》，并通过诉讼在另案中要求确认双方间的租赁协议书自2019年2月26日解除，但原告李想对该解除通知书提出异议，明确表示不同意解除双方的租赁关系，且就另案本院已作出生效判决，驳回了黄永国的诉讼请求，故被告黄永国在2019年2月25日向原告李想发出的《解除租赁协议通知书》并未生效。2019年9月23日，本院立案受理原告李想诉被告黄永国房屋租赁合同纠纷，原告李想诉请解除双方间的租赁协议，审理中被告黄永国同意解除，故原、被告双方在2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议书》于本院诉状副本送达之日即2019年10月11日解除。关于争议焦点二：《房屋、设备租赁协议》签订后，被告黄永国给付租金的情况？首先，对被告黄永国已经支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金16.8万元双方均无异议。关于在租赁协议履行期间双方约定的租金是否从16.8万元变更为13万元，被告黄永国提交2018年8月31日的《房屋、设备租赁补充协议书》予以佐证，但在黄永国诉李想案件中，本院生效判决已就该补充协议书是否生效作出认定：该补充协议书中明确约定“本协议一式三份，三方签字后生效”，但补充协议书中仅有李想、黄永国签字，并无担保方黄炜签字，故该份补充协议书并未生效。协议未生效，对原、被告双方均不产生法律约束力，租金仍应按照《房屋、设备租赁协议书》约定的16.8万元/年进行给付。其次，关于李福明出具收条的65000元，是否为被告黄永国向原告李想支付的2018年9月1日起的租金？纵观被告黄永国租赁经营浴室的时间，自2012年8月20日起，被告黄永国就开始租赁宏都大酒店经营浴室，此时李福明为宏都大酒店的法定代表人，相关租赁事宜的商谈、租赁场地设备的交付等都是在李福明与黄永国之间进行，虽然李福明、黄永国之间的租赁协议在2017年8月31日到期，但经营浴室应有先期投入、前期准备的过程，黄永国与李想在之前协议到期次日即2017年9月1日就又签订了本案所涉的租赁协议，可见2017年9月1日的《房屋、设备租赁协议书》实际是对李福明和黄永国之前租赁协议的延续，出租方由李福明变更为李想也仅是因为宏都大酒店的法定代表人在2016年3月17日由李福明变更为李想，结合李福明和李想的父子关系、黄永国支付65000元的时间，另原告李想及委托诉讼代理人李福明亦未举证证明黄永国尚欠李福明2012年8月20日起至2017年8月31日止的租金，本院能够认定该65000元系被告黄永国支付的其与原告李想租赁关系期间即2018年9月1日起的租金。关于争议焦点三：《房屋、设备租赁协议》解除后，被告黄永国应支付租金的截止日期，支付租金的金额？2018年11月15日，涉案被告黄永国经营的浴室被要求停业整顿3个月，此后被告黄永国在2018年12月7日被刑事拘留，涉案浴室在被要求停业整顿后至今未实际经营。2019年9月20日，原告李想与案外人王祥震签订协议，将已出租给被告黄永国经营的女浴室部分出租给王祥震使用，本院现场勘验时，该区域已实际被改造装潢为诊所，虽该女浴室仅占被告黄永国租赁使用区域的小部分，但由此可见自原告李想与王祥震签订租赁协议将女浴室出租给其改造使用时，原告李想已实际占有控制涉案租赁物，其亦通过与案外人签订协议的方式实际处置了部分租赁物，在其实际占有控制租赁物后仍要求被告黄永国支付租金显然不当，本院认为被告黄永国支付租金应截至2019年9月19日止，即被告黄永国应支付2018年9月1日起至2019年9月19日止的租金，经计算该部分租金合计176745.21元，扣减被告黄永国已支付的65000元，其仍需支付租金111745.21元。关于争议焦点四：被告黄永国是否存在违约行为，其应否承担违约责任？2019年2月25日，被告黄永国向原告李想发出《解除租赁协议通知书》，并于2019年3月12日提起诉讼，且在诉讼中明确表示其因经营亏本无盈利要求解除租赁协议，不再支付租金。此种情况下，原告李想将部分租赁物出租给案外人使用，系采取适当措施防止损失的扩大，符合合同法第一百一十九条的规定，原告李想在双方合同未解除情形下将部分租赁物出租给案外人使用不存在违约行为，反之被告黄永国因其自身违法犯罪行为导致浴室被停业整顿，后又因自身经营亏本而不再经营浴室且拒付剩余租金，显然已经违反双方合同约定及相关法律规定，其应当承担相应的违约责任，原、被告双方在合同中已就违约责任作出约定且未提出异议，被告黄永国亦承认其在合同履行期间存在违约行为，故根据双方合同约定及法律规定，被告黄永国应向原告李想支付违约金20000元。被告黄永国承租涉案房屋后，在原有浴室包厢的基础上又加建装潢4个包厢并添置物品，对原有包厢内原告李想的物品已损坏的部分进行了更换。审理中,原告李想明确表示解除合同后，被告黄永国如不能按照其签字确认的《宏都浴城固定资产交接明细》返还相关财物，造成的损失不要求在本案中一并处理。又根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，被告黄永国添置、更换的动产归其所有，其加建的4个包厢中未形成附合的装饰装修物可归其享有，但在拆除时不能对房屋造成毁损。故双方租赁协议解除后，被告黄永国应及时将其所有的动产搬离租赁物，至于其未能按照《宏都浴城固定资产交接明细》返还的财物，因原告李想表示不在本案中一并处理，本院依法不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李想与被告黄永国于2017年9月1日签订的《房屋、设备租赁协议》于2019年10月11日解除。二、被告黄永国于本判决生效后15日内给付原告李想租金111745.21元。三、被告黄永国于本判决生效后15日内给付原告李想违约金20000元。四、驳回原告李想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10828元，由原告李想负担7893元、被告黄永国负担2935元。被告黄永国于本判决生效之日起15日内将案件受理费2935元汇缴至以下账户（收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）；收款银行：中国银行大丰支行营业部；账号：62×××61）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  奚锦静人民陪审员  杨兴云人民陪审员  胡翠凤二〇二〇年三月六日法官 助理  宋娜拉书 记 员  王 娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人防止损失扩大而支出合理费用，由违约方承担。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。