贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终269号 上诉人（原审被告）：贵州美房多网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：王旭，系该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：陈高艺，女，1991年10月9日生，汉族，住贵州省雷山县。 原审被告：贵州双龙鲁一房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县。 法定代表人：徐立生。 上诉人贵州美房多网络科技有限公司（以下简称美房多公司）与被上诉人陈高艺及原审被告双龙鲁一房地产开发有限公司（以下简称双龙鲁一公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州美房多网络科技有限公司上诉请求：一、依法撤销龙里县人民法院（2019）黔27民初11856号民事判决第三项，在查清事实的基础上依法驳回被上诉人针对上诉人的第三项诉讼请求。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误导致错误判决,具体如下：一、上诉人与被上诉人之间是服务与被服务的合同关系。2018年7月29日上诉人与被上诉人签订《会员服务协议书》约定上诉人为被上诉人提供购房的专业服务,被上诉人在缴纳2万元的服务费之后成为会员,享受上诉人提供的专业购房信息和购房优惠。《会员服务协议书》就是双方的合同,该合同经双方当事人签字生效,法律形式完备且不违反法律禁止性的规定,依法应当得到法律的保护。但是,一审法院对此有可能影响案件定性的重要的基本事实没有依法确认,也没有说明为什么不能确认上诉人与被上诉人不是服务合同关系,这是严重的错误,二审法院应当予以纠正。二、上诉人已经按照合同(《会员服务协议书》)的约定履行了合同义务。上诉人与被上诉人在签订服务合同之后,上诉人如实履行了自己的合同义务,在上诉人提供的专业服务的帮助之下,被上诉人于2018年8月5日与一审被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,并且享受到房价打折等等优惠。这些都证明上诉人已经如实履行了自己的合同义务,所收取的2万元为被上诉人接受服务支付的合同对价,一审法院认定该服务费为购房款没有事实依据和法律依据,二审法院应当依法纠正。综上所述,一审判决对案件中的基本事实作出了错误的认定最终导致了错误的判决。上诉人依照合同收取服务费并提供了相关服务,被上诉人也接受了相关服务与一审被告签订了《商品房买卖合同》,至于之后由于被上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中与合同相对人产生了纠纷最终导致合同解除,这与上诉人没有任何关系,不能因此导致上诉人与被上诉人之间服务合同关系发生变化。一审法院没有梳理清楚前后二个合同关系造成了判决的严重错误,敬请二审人民法院依法纠正,判令如前之上诉请求。 陈高艺答辩称，一、上诉人辩称其与答辩人签订的《会员服务协议》，与《商品房买卖合同》是没有关系的两个合同的说法与事实不符，同时，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司辩称其对于2万元认筹款不知情，没有授权其他公司收取该笔款项的说法也与事实相悖。事实是，2018年8月，答辩人在一审被告贵州双龙鲁一房地产开发有限公司售楼部看房并产生购房意向后，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司的销售人员便将答辩人带到位于其售楼部内部的一间办公室，告诉答辩人房开公司有一个交2万抵4万的优惠活动。在销售人员的宣传下，答辩人便向该办公室工作人员交了2万元认筹款。但认筹款交付之后，房开公司却出具了一张由上诉人盖章的收据，收据上注明交2万抵4万，并让答辩人签订了一份落款为上诉人的《会员服务协议》，并出具上诉人盖章的收据载明：“交2万抵4万”。随后，答辩人与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但在双方签订的《商品房买卖合同》中，却并没有给予答辩人上述购房优惠，该优惠也并未在购房合同中有任何体现。基于上述事实，答辩人认为，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司与上诉人之间不仅有关系，而且关系紧密。贵州双龙鲁一房地产开发有限公司与上诉人实际上是以交2万抵4万的优惠活动认筹的名义，逃避税收，该2万元实际应当是认筹款并转化为购房款，但该认筹款却并没有在合同签订的购房款总价中予以扣减，答辩人也从未获得所谓的2万抵4万的优惠。答辩人在售楼部办公室内被隐瞒实情所签订《会员服务协议》实际上是认筹协议，但认筹款又没有计入购房合同所约定的购房总价款中。因此，上诉人收取的2万元认筹款（也就是其辩称的会员费）应当视作购房款予以退还，上诉人辩称其为服务公司的说法没有任何事实依据。二、上诉人辩称，其与答辩人于2018年7月29日签订《会员服务协议》，约定上诉人为被上诉人提供购房的专业服务，答辩人在缴纳2万元的服务费之后成为会员．享受了上诉人提供的专业购房信息和购房优惠，并辩称其已经履行了自己的义务，并以此作为其不应当退还2万元认筹款的依据。对上诉人的辩解，答辩人并不认同。首先，如前所述，答辩人从始至终并未获得过上诉人提供的所谓专业购房服务，也未获得过其宣称的优惠。其次，上诉人若是坚持自认其是一家提供房产销售信息，并与房开公司形成合作关系，以此向会员提供买房服务并配套优惠购房价格的服务公司，那么理应履行其作为专业房产服务公司的义务，对与其有售房优惠合作关系的房开公司及合作的在售房产有基本的审查义务，以确保其所推广的房产为资质齐全、没有任何权利瑕疵的房产。然而，上诉人并未履行其作为服务者的义务，与上诉人合作的贵州双龙鲁一房地产开发有限公司所售的涉案楼盘资质不全，没有《建设工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》等，更没有合法有效的《预售许可证》，是不具备预售许可证的楼盘，不具备预售的条件。上述情况，直接导致答辩人在购房后，既不能办理银行按揭，也无法依法进行预售登记备案，导致答辩人将贵州双龙鲁一房地产开发有限公司诉至法院要求解除《商品房买卖合同》。上诉人对此存在重大过错，已经构成根本违约。三、《会员服务协议》1.3条载明“由于自身原因导致退房的，会员增值服务费概不退还。”但本案证据充分证明，导致答辩人要求退房的原因是，贵州双龙鲁一房地产开发有限公司所售的沙案楼盘资质不全，不具备预售许可证，不具备预售的条件，而非答辩人自身原因所致。综上所述，不论该2万元款项被认定为是购房认筹款，还是上诉人所辩称的会员费，都应当向答辩人如数返还并支付利息。一审判决事实认定清楚、法律适用正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陈高艺向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告与被告双龙鲁一公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、依法判决被告双龙鲁一公司立即返还原告支付的86418元房款、预告登记费1100元、维修基金1360元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息17501元（利息暂计算至2019年8月4日，88068元从2018年8月5日计算到支付完毕为止，庭审时变更为按中国人民银行同期利息支付利息）；三、依法判决二被告立即返还原告支付的认筹款2万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息3974元（利息暂计至2019年8月28日，从2018年7月29日计算到付清之日止，庭审时变更为按中国人民银行同期贷款利率支付利息）；四、依法判决二被告赔偿原告因主张权利产生的损失5000元（交通餐饮、务工等损失），上述费用合计135353元；五、本案诉讼费元由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月29日，陈高艺（乙方）与美房多公司（甲方）签订《会员服务协议书》，约定由原告通过美房多公司指定的第三方支付平台支付20000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费。其中1.3约定在乙方认购成功（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，为切实保证乙方享受甲方加盟商提供的优惠，乙方同意开发商与甲方加盟商核对乙方所签订的房屋认购协议书或商品房买卖合同中的相关信息；乙方在成功认购后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还；…3.6交2万抵4万优惠。协议签订当日，原告向美房多公司交纳20000元。2018年8月5日，原告（乙方）与双龙鲁一公司（甲方）签订《贵州双龙物流商贸城认购协议》，约定乙方认购甲方“双龙物流商贸城”6846-1-9-2，建筑面积约45.34平方米；销售原单价5165元／平方米；付款方为按揭，优惠折扣减4万。乙方在签订协议时向甲方支付认购定金86418元。若乙方选银行按揭的方式支付购房款，应在签署《商品房买卖合同》时携带产权登记人的真实、合法、有效的相关资料到甲方指定的银行办理按揭贷款手续。甲、乙双方在签订《商品房买卖合同》时，有关内容应以本认购协议确定的内容为准；双方协商一致可作出相应变更。本认购协议因签署《商品房买卖合同》终止后，认购定金应当抵作购买物业的首付款。2018年8月5日，原告与双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买双龙鲁一公司位于龙里县（建筑面积45.34平方米）；房屋单价5149.88元／平方米，总价款172418元，采取贷款方式付款，首期房款86418元，余款86000元银行按揭支付…因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）买受人有权解除本合同，合同解除后——日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在——日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后——日内，出卖人应退已付款及银行同期存款利息。…第二十七不可抗力双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同签订当日，原告向双龙鲁一公司交纳购房款86418元、预告登记费550元、抵押登记费550元、维修基金1360元。另查明：双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）为贵州双龙现代贸易有限公司与双龙鲁一公司联合开发。2015年2月15日，龙里县房地产管理局为双龙鲁一公司开发的龙里县谷脚镇王关村贵州双龙物流商贸城（一期）出具《商品房屋预售许可证》［（2015）商房预字第01-01号］。2017年4月12日，龙里县城乡规划局出具地字第520000201716577号《建设用地规划许可证》，用地单位：贵州双龙现代贸易有限公司；并在附图及附件名称处说明：用地单位由双龙鲁一公司变更为贵州双龙现代贸易有限公司，用地面积为158203平方米变更为161870.86平方米，原用地规划许可证地字第520000201423360号作废。2017年11月24日，龙里县城乡规划局出具建字第520000201718477号《建设工程规划许可证》，其中建设单位为：贵州双龙现代贸易有限公司。原告等因购买双龙鲁一公司公寓无法办理网签，向相关部门反映，龙里县住房和城乡建设局2019年9月19日出具龙住信访处字［2019］13号文件进行答复：…2014年，双龙贸易公司以出让方式取得“双龙物流商贸城”一期项目用地，2015年，双龙贸易公司与鲁一房开公司联合开发“双龙物流商贸城”一期项目，并于2015年取得商品房预售相关证件，开始房屋销售等业务，并同时为购房业主办理商品房销售备案登记的前期准备工作，备案登记前期办理工作较为顺利，之后由于《不动产登记暂行条例》颁布并开始实行不动产统一登记新政策，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。因鲁一房开公司开发建设的“双龙物流商贸城”一期项目土地与房屋权利主体不一致，致使备案登记工作未能如期进行。为保障购房业主合法权利，正常办理购房备案登记，我局多次要求开发商尽快完善相关手续，为业主办理相关产权登记提供依据。目前，鲁一房开公司已对项目土地与房屋权利主体不一致等相关问题进行完善，现已取得《不动产预登记证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。正在办理《建筑工程施工许可证》，待《建筑工程施工许可证》办理后，按程序即可办理《商品房预售许可证》，相关证件办理后即可为广大业主办理网签。经我局协商，因鲁一房开公司对上述换证及资金等问题正在进行协商处理，对于确实需要退房退款的业主，原则上鲁一房开公司同意退房退款，同时也做了相应的登记，待筹集资金后会及时为需要的业主办理退房退款。同时，经调查了解，部分业主已依法向龙里县人民法院提起诉讼，目前正等待法院判决。因商品房买卖属于合同关系，如不服本处理意见，建议依法通过司法诉讼途径解决。原告现以被告双龙鲁一公司隐瞒其所购商品房不能备案的情况，导致房屋无法办理按揭贷款及过户为由，诉至一审法院，请求判如所请。上述事实有原被告当庭陈述及举证加以证实并附卷佐证。 一审法院认为：原告要求解除与被告双龙鲁一公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告双龙鲁一公司同意，本院予以尊重并准许。合同解除后，对于已付购房款86418元、预告登记费1100元、维修基金1360元，合计88878元的退还，被告双龙鲁一公司同意退还其公司收取部分及按合同约定支付同期人民银行贷款利率，原告亦同意，本院予以尊重并准许，对于利息损失，支持以88878为基数计算付款之日（2018年8月5日）起至退还之日止按同期人民银行贷款利率计算利息损失。对于被告美房多公司收取的2万元，虽名为服务费，但其是基于购买案涉房屋而交纳，且注明是交2万元抵4万元，该款应认定为交纳的房款，现因原告与被告双龙鲁一公司解除了《商品房买卖合同》及补充协议，故被告美房多公司应退还该款，并支付收取之日（2017年7月29日）起至退还之日止按同期人民银行贷款利率支付原告的利息损失。原告提出的因向二被告要求返还房款导致的损失，虽提供其所在公司扣取工资标准，但未提供公司是否已扣取工资的证据及交通餐饮费用凭据，故应承担举证不能的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除陈高艺与贵州双龙鲁一房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、贵州双龙鲁一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈高艺房款88878元，并支付以88878元为基数按同期人民银行贷款利率计算2018年8月5日起至退还之日止的利息损失；三、贵州美房多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈高艺20000元，并支付以20000元为基数按同期人民银行贷款利率计算2017年7月29日起至退还之日止的利息损失；四、驳回陈高艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1504元，由陈高艺负担285元，贵州双龙鲁一公司房地产开发1059元，贵州美房多网络科技有限公司负担160元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为支付给美房多公司的费用是否退还。 本院认为：陈高艺向美房多公司支付2万元是为后期向双龙鲁一公司购房时享受交2万元抵4万元的优惠，一审法院认定该款项为购房款并无不当。在陈高艺与双龙鲁一公司商品房买卖合同解除的情况下，美房多公司应向陈高艺予以退还。 综上所述，贵州美房多网络科技有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人贵州美房多网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月二十七日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙