山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终549号上诉人（原审被告）：枣庄民贸实业有限公司，住所地枣庄高新区中央花城（B区1-06号房），统一社会信用代码：91370403593617275E。法定代表人：冯飞，总经理。委托诉讼代理人：陈登亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：崔岩，女，1971年4月2日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。上诉人枣庄民贸实业有限公司（以下简称民贸公司）因与被上诉人崔岩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2019)鲁0403民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民贸公司上诉请求：1.变更一审判决为：上诉人民贸公司按照被上诉人崔岩实际所交房款的日万分之一向被上诉人崔岩支付逾期交房违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人崔岩承担。事实和理由：一、一审判决认定民贸公司申请调低违约金的诉求不符合公平和诚实信用原则，该认定没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决适用法律错误。二、民贸公司在一审过程中已经举证崔岩的违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。崔岩可通过出租同地段同期的房屋，实现其对房屋占有、使用、收益之目的，因此崔岩的损失应参照同地段同期的房屋租金标准来确定，民贸公司在一审中已提交其他业主涉案小区房屋租金的资产评估报告书，已证明约定的违约金标准明显高于崔岩的实际损失，因此补充协议约定违约金标准明显过高，应依法按照涉案小区房屋租金标准调整降低。山东省高院针对该类型案件[例：（2016）鲁民申206号、（2016）鲁民申1130号裁定书]均支持按照讼争房屋同地段同期租金标准调低违约金。崔岩辩称，民贸公司上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。崔岩向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付逾期交房的违约金570，000元(购房款1，900，000元*30%)2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区(现更名东方壹号)商业幢30号门市商品房一套。房屋建筑面积124.26平方米，每平方米单价15，290.52元，购房总价款1，900，000元。合同同时约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。2014年7月14日，原告向被告支付购房款1，900，000元。至合同约定的交房时间2015年12月31日，被告未向原告交房。后原告及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于2016年4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定。2016年11月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，被告未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。2018年1月30日，枣庄市建筑工程质量监督站向被告送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》(主席令第91号)第六十一条及《建筑工程质量管理条例》(国务院令第279号)第十六条之规定，严禁将双子星城市广场(东方壹号)D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任有你方自行承担”。后原告及其他购房业主多次到被告处及市信访局等部门上访，请求被告履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》。另查明，被告至今尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得建设工程验收合格证明文件，原告也未上房。一审法院认为，崔岩与民贸公司于2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》及2016年11月9日签订的《延期交房补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应确认有效。双方当事人均应按照上述合同及协议的约定全面履行各自的义务。《延期交房补充协议书》关于违约金的约定系对《商品房买卖合同》中违约金约定的变更，民贸公司未能按照合同及协议约定履行交房义务，已构成违约，应按照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，补充协议是在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理的抗辩主张无事实及法律依据，不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的请求亦不能成立，不予支持。同时，民贸公司至今尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得建设工程验收合格证明文件，违反了合同约定的交房条件，违约行为至今仍在持续。按照崔岩与民贸公司签订的《延期交房补充协议书》的约定，现崔岩自愿降低违约金数额，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告枣庄民贸实业有限公司于判决生效后十日内向原告崔岩支付逾期交房违约金570，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，500元，减半收取计4，750元，由被告枣庄民贸实业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。崔岩与民贸公司签订的《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》系依法成立，双方应履行各自的义务。民贸公司作为开发商未按约定的期限交付房屋，买受人崔岩诉至法院要求民贸公司承担违约责任，应予以支持。经审查，2016年11月9日《延期交房补充协议书》中关于违约金的约定系对2014年7月14日《商品房买卖合同》中违约金约定的变更，民贸公司应按照《延期交房补充协议书》中的约定支付违约金，即:2015年12月31日至2016年9月30日期间按每日1,900,000元的万分之零点一计算；从2016年10月1日起，每日按1,900,000元的万分之五计算。崔岩在本案诉讼中主张的违约金低于根据上述约定所计算的数额，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，无事实依据，本院不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，民贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项规定，规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,500元，由上诉人枣庄民贸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年三月三十日书记员  张晓宇