江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8690号上诉人（原审原告）:董功章，男，1976年2月21日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：聂硕，江苏景来（云龙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:花纯菊，女，1962年4月12日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人:孙仲伟，江苏仲伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴建新，男，1966年3月17日生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审被告）:杜团吉，男，1968年7月4日生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审被告）:刘艾红，女，1966年1月1日生，汉族，住邳州市。上诉人董功章因与被上诉人花纯菊、吴建新、杜团吉、刘艾红执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）苏0382民初7501号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月19日对本案进行公开询问。上诉人董功章的委托诉讼代理人聂硕，被上诉人花纯菊及其委托诉讼代理人孙仲伟到庭接受询问，被上诉人吴建新、杜团吉、刘艾红经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。上诉人董功章上诉称，请求：依法改判或发回重审；诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院仅判决确认上诉人董功章与被上诉人吴建新之间签订的房产买卖合同有效，判决驳回上诉人董功章的其他诉讼请求缺乏法律依据。上诉人董功章与被上诉人吴建新于2013年10月17日达成买卖协议，约定由被上诉人吴建新将涉案房产转让给上诉人董功章。之后，上诉人董功章于双方约定的期间内给付被上诉人吴建新全部买受价款，被上诉人吴建新向上诉人董功章出具房款结清凭证，于给付定金之后不久将该房产交付上诉人董功章占有、使用，即涉案房产占有、使用、收益之权利已在被上诉人花纯菊起诉被上诉人吴建新之前由上诉人董功章享有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人董功章认为涉案房产虽未变更登记，但董功章对其享有合法的、稳定的、持续的权利。法院应解除对涉案房产的查封，判决被上诉人吴建新协助上诉人董功章办理涉案房产过户手续。被上诉人花纯菊答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回。被上诉人吴建新、杜团吉、刘艾红未到庭亦未提交书面答辩意见。一审法院查明，案涉房屋登记在被告吴建新名下，房屋座落在邳州市中国科技木业城C7-20(房产证号：商-××1)及C9-20(房产证号：商-××0)。该房屋设有抵押登记，抵押登记日期为2012年4月20日，申请解除抵押登记日期为2014年3月10日。2013年10月17日，原告董功章（乙方）与被告吴建新（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，价格为20万元；乙方先交定金5万元，在乙方交房屋钥匙之日，乙方向甲方付清银行贷款的剩余款项5万元，剩下未还的银行贷款156000元由乙方在2014年4月8日之前付清。乙方支付甲方5万元款项时，甲方须把房屋所有权证等原件及相关票据均由乙方保管，将来银行贷款付清后甲方必须立即配合乙方共同到房产部门办理上述房屋所有权的过户手续，并将新的房产证交给乙方。上述的房屋一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再有产权及使用权等任何权利。自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等与此房屋有关的权利义务等均由乙方享有和承担，在此之前产生的权利义务均由甲方享有和承担。上述房屋的交易的一切过户费均由乙方承担。自乙方要求甲方协助过户日起，也就是银行贷款付清时，甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户。房屋买卖协议签字后，双方有一方违约，违约方应向对方支付违约金2万元整。甲方交给乙方房屋时，须保持完好并结清在此之前发生的水、电物业等所有费用。本协议经双方夫妻签字后生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。本合同未尽事宜双方可以签字补充协议，与本合同具有同等法律效力。甲、乙双方分别于各方签字处签字并摁捺手印。原告董功章陈述在签订合同后，支付了购房款，但是其陈述有多处不合常理：如，合同约定的购房款总额为20万元，但是约定的分期共需支付的购房款合计为256000元；对于6000元的构成，解释为银行产生的利息，根据原告和第三人的陈述，签订合同是在2013年，全额还款是在2014年，在签订合同时即明确即将产生的利息数额明显存疑；对于款项支付的详细情况原告董功章及其妻李侠、第三人吴建新陈述多处不相符。另外，原告董功章自述，买卖多年未予过户的原因在于其“手头拮据，没有多余的钱办理过户手续，因为契税高昂”。花纯菊与杜团吉、刘艾红、吴建新民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年12月15日作出（2015)邳民初第0282号民事判决书，判决：一、被告杜团吉、刘艾红于本判决生效之日起十日内偿还原告花纯菊借款本金404900元及利息（自2011年12月22日起至本判决确定的实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的四倍计算，扣除已付1500元）；二、被告吴建新对上述债务承担连带责任。担保人承责任后有权向主债务人追偿。判决书生效后，被执行人未按判决书确定的内容履行义务，申请执行人向一审法院申请执行。一审法院于2017年2月22日作出（2017）苏0382执537号执行裁定书：“冻结、划拔被执行人杜团吉、刘艾红、吴建新的银行存款416300元及相应利息；或者扣留、提取其相应价值的收入；或查封其等值的财产（以查封、扣押财产清单为准）。”一审法院于2017年2月23日向邳州市不动产登记交易服务中心送达了以上执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书中记载：“1、查封被执行人吴建新所有的位于邳州市中国科技木业城C7－20（房产证号：商－××1）；……；位于邳州市中国科技木业城C9－20（房产证号：商－××0），以上查封期限均为三年。”董功章对一审法院作出的上述执行措施提出书面异议。一审法院于2018年7月26日作出（2018）苏0382执异40号执行裁定书，驳回董功章的异议请求。2018年8月15日，董功章向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，关于停止对位于邳州市中国科技木业城C7-20（房产证号：商-××1）、C9-20（房产证号：商-××0）房产的执行，解除对上述两处房产的查封并将案涉房产过户给原告董功章的问题。原告董功章明确，案涉房产未予过户的原因在于其“手头拮据，没有多余的钱办理过户手续，因为契税高昂”，该未予过户的原因在于董功章个人；另外，原告董功章及被告吴建新关于购房的陈述多处矛盾，不能排除合理怀疑，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告董功章的请求不应予以支持。因此，对于原告主张停止对邳州市鑫惠花园南19－1－501室住宅阁楼及南19－3号储藏室房屋一套（房产证号：商××号）执行，并解除（2018）苏0382执异30号执行裁定书对该房产查封的诉讼请求，一审法院不予支持。现案涉房产已被查封，且不能阻却执行，故对于原告主张将案涉房产过户至其名下的请求，亦不予支持。关于确认原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同合法有效的问题。原告董功章与被告吴建新对双方之间的买卖合同真实性均予以确认，对于原告董功章已付清房款，被告吴建新也予以认可，虽然根据本案庭审，原告董功章与被告吴建新的陈述多有疑点，但不能排除被告吴建新将案涉房产出售给原告董功章的意思表示真实性，也不能排除原告董功章与被告吴建新愿意按照合同约定履行义务并承担相应法律责任的意思表示真实性，另外，原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同未产生停止对位于邳州市中国科技木业城C7-20（房产证号：商-××1）、C9-20（房产证号：商-××0）房产的执行的法律后果，因此，原告主张确认原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同合法有效一审法院予以支持，被告吴建新不能履行合同义务及违约的问题，原告董功章可依法向被告吴建新另行主张权利。被告杜团结、刘艾红经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、三百一十三条的规定，判决：一、确认原告董功章与被告吴建新之间签订的房产买卖合同有效。二、驳回原告董功章的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人董功章上诉称，涉案房产已经付清全款并实际占有、使用,法院应当解除查封。一审法院仅判决确认其与吴建新之间签订的房产买卖合同有效，驳回他的其他诉讼请求缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，涉案房产仍然登记在吴建新名下,物权并未发生变更,因杜团吉、刘艾红、吴建新未按生效的（2015)邳民初第0282号民事判决履行义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”规定,一审法院依法查封登记在吴建新名下房产符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，董功章自述涉案房产未办理过户的原因，是因为契税高昂，无钱办理过户。涉案房产未能办理过户显然是董功章基于个人原因。契税高昂，无钱办理过户并非可以免除其过错责任的理由，不符合上述法律规定，董功章不能阻却本案的执行，其要求法院解除涉案房产查封的理由，本院不予采纳。至于董功章要求法院判决吴建新协助其办理涉案房产过户手续，并非本案审查范畴，本院不予理涉。综上，上诉人董功章上诉请求依法改判或发回重审的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由董功章负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇二〇年三月二日书记员  赵 冉