陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初322号   原告（执行案外人）：华蕊，女，回族，生于1957年10月28日，住汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    被告（申请执行人）：陕西省安康市兴达路桥集团新兴达混凝土有限公司（以下简称新兴达混凝土有限公司）,住所地安康市汉滨区关庙镇砂石厂内。统一社会信用代码 9161090。    法定代表人李斌。   委托代理人田荆鹏，陕西宁康律师事务所律师。   第三人（被执行人）：陕西建万嵘实业有限公司,住所地汉滨区，统一社会信用代码9161R。   法定代表人 柳安才。   委托代理人刘晓恩，陕西海普睿诚律师事务所律师。   原告华蕊与被告新兴达混凝土有限公司、第三人陕西建万嵘实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告华蕊、被告新兴达混凝土有限公司委托代理律师田荆鹏、第三人陕西建万嵘实业有限公司委托代理律师刘晓恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告华蕊向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦XX幢XX（面积112.69平方米）房产的强制执行，并解除查封。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系安康市汉滨区XX楼XX户业主之一。在第三人开发君安大厦项目时，因影响家属楼采光问题，家属楼业主上访，后经政府调解，同意第三人对同康药业公司家属楼进行拆除并对原告在内的36户楼内业主进行拆迁安置。2011年4月13日，原告与第三人签订了同康药业公司家属楼某某协议书，并于同年6月27日经安康市汉滨区公证处对以上协议进行公证，出具了编号（2011）安汉证民字第6号公证书。君安大厦建成后，36户业主集中选房，最终确定原告置换君安大厦1幢1-2206号房屋，建筑面积112.69平方米，该置换房屋第三人已于2015年交付原告，原告装修后于2017年9月入住至今，期间安装了天然气、缴纳了物业费、水电费等。另外，原告置换房屋面积与原有房屋应置换面积有差距，依照协议规定，第三人还需退原告8万余元，至今尚未退付。君安大厦1幢1-2206号房屋属原告的置换房屋，属原告所有，且原告已经实际使用，未办理房屋产权登记手续是因第三人原因导致，同康药业其他35户拆迁业主同样也无法办理相关的房屋产权登记手续。2019年 8月汉滨区法院在办理被告与第三人买卖合同纠纷案件执行时，裁定将原告所有的位于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦XX幢XX（面积112.69平方米）的房产予以查封，后原告依法向汉滨区人民法院提出执行异议，要求解除查封。2019年12月10日，汉滨区人民法院作出（2019）陕0902执异229号执行裁定书，驳回原告的异议请求。为维护合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条等相关法律法规规定，提起诉讼，提出如上诉讼请求。   原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据；1.安康市房权证新城办字第18881-12号房屋所有权证。2.同康药业公司家属楼某某协议书及（2011）安汉证民字第6号公证书。3.天然气安装收费票据、装修费用票据、物业管理收据、水电票据、选房表（剩余房源一览表）以及房屋装修后照片。证明被查封房屋系原告原有房屋拆迁置换、原告已实际入住、原告享有被查封房屋所有权。     被告辩称，新兴达混凝土有限公司对第三人陕西建万嵘实业有限公司享有的债权经汉滨区人民法院生效判决确认，且已依法向法院申请执行，是合法有效的债权，应受法律保护，执行过程中享有查封房屋的财产利益。本案涉及的被查封房屋物权登记在第三人名下，且处于未销售状态，从物权角度讲，第三人是涉案房屋的所有权人，执行过程中法院依法查封第三人名下涉案房屋符合法律规定。原告不是涉案房屋权利人，其持有的同康药业公司家属楼某某协议书未明确约定原告应获得安置房的楼号、单元号、层号和房号，原告的安置房无法得到明确锁定，即涉案房屋对原告而言不具有特定性和专属性。故原告基于同康药业公司家属楼某某协议所享有的权益不具备对抗法院对涉案房屋执行裁定的效力和排除新兴达混凝土有限公司对第三人享有的债权权利。另外，原告提交票据没有加盖收款方印章，照片不能证实系查封房屋以及入住状态，提出执行异议之诉无法律依据。请求驳回诉讼请求。   被告向本院提交的证据有：1.（2019）陕0902民初1220号民事判决书。2.（2019）陕0902执异229号执行裁定书。3.不动产登记资料查询结果证明。证明被告对第三人享有合法有效债权应受法律保护、涉案房屋被查封事实、涉案房屋登记为未销售以及原告不是涉案房屋权利人、不能排除人民法院对涉案房屋强制执行。   第三人述称，本案涉及法院查封的房屋确系拆迁置换房，不是一般的买卖房屋。其交房时间是安康市中级人民法院2015年执行案件中协商确定并交付的，有卷可查。本案查封房屋原告已装修并实际使用，实际使用中缴纳了水电物业等费用，未给原告及时办理房屋产权证是因为第三人房屋纠纷多，其中有同康药业36户拆迁，还有建行72户拆迁，政府正在协调。原告所提情况属实，对其提交证据无异议，对被告提交证据的证明目的有异议。请依法判决。    第三人未提交证据。   本院依据庭审质证和当事人陈述，认定事实如下：原告系安康市汉滨区XX楼XX户业主之一。在第三人开发君安大厦项目时，经协商第三人对同康药业公司包括原告在内的36户业主家属楼进行拆除并进行拆迁安置。2011年4月13日，原告与第三人签订了同康药业公司家属楼某某协议书，并于同年6月27日经安康市汉滨区公证处对以上协议进行公证，出具了编号（2011）安汉证民字第6号公证书。约定原住户实有面积在偿还时按照1:1.16的建筑面积偿还（约132.2平方米），对增加面积或减少面积按新建房现行市场价格（即售楼部出售价格）的80%相互补偿。君安大厦建成后，XX楼XX户业主按照第三人提供“剩余房源一览表”集中选房，确定原告置换君安大厦1幢1-2206号房屋，建筑面积112.69平方米，该置换房屋第三人已于2015年交付原告，原告装修后于2017年9月入住，此后缴纳了水、电费及各种物业管理费，还安装了天然气。该置换房屋因第三人原因至今未办理房屋产权登记手续。被告与第三人买卖合同纠纷案件，经本院（2019）陕0902民初1220号民事判决书判决，被告持该生效判决向本院申请执行。本院在办理执行时，于2019年 8月29日作出（2019）陕0902执1110号执行裁定书，查封了本案涉案房屋（君安大厦1幢1-2206号房屋）。后原告依法对此提出执行异议，本院于2019年12月10日以（2019）陕0902执异229号执行裁定书驳回原告的异议请求。2020年1月6日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。   本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点在于原告作为执行案外人就执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益，即案外人对涉案房屋主张的权利是否能够阻却法院的强制执行。本案中，涉案房屋在本院查封前，原告作为同康药业公司家属楼拆迁安置户，早在2011年4月13日已与第三人签订了置换协议书，协议约定了租房费用和搬迁费用以及房屋建成后办理置换户房屋产权证等相关事项，且该协议也于2011年6月27日进行了公证。故该协议可以视为合法有效的书面购房合同。再者，原告在第三人房屋建成后，且在涉案房屋被查封前已实际入住并控制该房屋，即原告已合法占有涉案房屋；另外，原告置换前房屋面积103.30平方米，按照协议约定的偿还比例约置换132.2平方米，结合现涉案（置换）房实际面积112.69平方米，可视为原告对涉案（置换）房屋已按照合同约定支付了全部房款；至于涉案房屋至今未过户问题，原告并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告的诉讼请求符合上述规定，应予支持。综上所述，原告主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施的请求，证据充足，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：     不得执行位于安康市汉滨区XX路XX号XX大厦XX幢XX（面积112.69平方米）的房产。本院（2019）陕0902执异229号执行裁定书于本判决生效时自动失效。                 案件受理费100元，由被告新兴达混凝土有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 王建红   人民陪审员 王章云      人民陪审员 吴涛     二〇二〇年三月二十六日     书记员 李青蔓