山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初10168号原告：梁明发，男，1977年10月14日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：肖古勇，山东东标律师事务所律师。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，住所地胶州市九龙街道办事处建设路万通花园对面，统一社会信用代码91370281667893249G。负责人宋冬梅，经理。委托诉讼代理人：高兴梅，胶州三里河法律服务所法律工作者。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区九水西路6-1号，统一社会信用代码913702137837347474。法定代表人宋冬梅，经理。委托诉讼代理人：高兴梅，胶州三里河法律服务所法律工作者。原告梁明发与被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司、被告青岛顺事达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告梁明发的委托诉讼代理人肖古勇、被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达分公司）、被告青岛顺事达房地产开发有限公司（以下简称顺事达公司）的共同委托诉讼代理人高兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认合同有效；2.请求依法判决被告协助原告办理房地产权证登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因需买房，到处打听的过程中，得知滕花忠处有顶账房，于是原告和滕花忠达成协议以434682元的价格购买，并于2015年3月31日将被告处工程款顶账房一套（雅玫花苑二期小区5栋2单元101房屋）转让给原告，被告与原告签订《认购协议》一份，约定2015年7月31日至12月31日与甲方签订《青岛市商品房预售合同》，并出具434682元房款收据一份，备注“二期5-2-101抵账房”。后原告多次找被告签订正式的《青岛市商品房预售合同》及办理网签手续，被告至今以各种理由拒绝与原告签订《青岛市商品房预售合同》及办理房地产权证登记手续。原告为维护自身的合法权益，现依法提起民事诉讼，望法院判如所请。被告顺事达分公司辩称，原告并没有支付被告购房款，请求驳回原告的诉讼请求。被告顺事达公司辩称，原告并没有支付被告购房款，请求驳回原告的诉讼请求。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一原告与顺事达公司签订房屋认购协议一份，协议中体现了单价、总价款、房屋面积以及楼号。证据二被告顺事达分公司出具房款收据一份，该收据明确是房款，房屋面积是118.12平方米，单价3680元每平米，总价款为434682元，备注内容是二期5-2-101房，抵账房，证明该房产已由顺事达公司卖给原告。证据三华安财产股份有限公司青岛分公司胶州支公司发票一份，证明涉案房产的保全支付的保险费870元。被告顺事达分公司、顺事达公司质证称，对证据一、二、三的真实性均无异议，证明事项有异议，证据一虽然是签订了房屋认购协议及房款收据，但原告并没有实际交付给两被告购房款，且涉案房屋一直在被告名下，一直未交付给原告，因此该协议应认定为无效。证据三并不是实际发生的费用，被告不认可，也不同意承担。被告顺事达分公司、顺事达公司提交的证据和原告的质证意见：案外人滕花忠的承诺书、抵账申请、借据各一份，证明涉案房屋原告并没有向两被告支付购房款，系案外人滕花忠自被告处抵账房而转让给原告的，而滕花忠对涉案房屋出具承诺书，承诺工程完工后，按实际工程量结算工程款，若本人自行停止工程的施工，贵公司与梁明发签订的认购合同作废，若工程款大于抵房款，则贵公司与梁明发签订的认购合同生效，立即办理全款购房网签手续，若实际工程款小于抵房款，则贵公司与梁明发签订的认购合同作废。原告对被告提交的证据质证称，对证据的真实性无法确认，在此之前原告并没有见过此承诺书、抵账借据，即便是真的，原告也没有签字，也不知情，对原告不发生效力，这只是滕花忠和两被告之间的纠纷，与原告无关，再者在原告与两被告签订的认购协议以及被告出具房款收据时候，视为原告已支付了全部的购房款，原告没有义务再给两被告支付任何房款，事后原告多次要求两被告办理房产登记手续，两被告以各种理由刁难，无奈之下，原告曾打过12345市长热线，房产局多次调解未果，建议原告通过司法途径解决，原告只好起诉。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原告与顺事达分公司签订了认购协议，约定原告认购位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑5号楼2单元101号的房屋，单价3680元每平方米，总价款434682元。协议第四条约定原告于2015年7月31日后、2015年12月31日前到九龙镇建设路27号雅玫花苑售楼处与被告签订青岛市商品房预售合同。该房屋为被告顺事达分公司折抵给滕花忠的抵账房。2015年3月31日，被告顺事达分公司向原告出具了房款为434682元的收款收据，收据中注明二期5-2-101抵账房。被告提交2015年3月31日的借据一份，内容为滕花忠借被告顺事达分公司款434682元。现在位于胶州市九龙镇建设路27号雅玫花苑5号楼2单元101号的房屋仍登记在被告名下，未交付给原告。2019年11月14日，胶州市房产管理局证明雅玫花苑小区现暂未办理项目验收手续，无法办理不动产登记手续。被告提交2015年3月31日的抵房申请一份，内容为滕花忠承包了雅玫花苑一期塑钢门窗工程，其向被告顺事达分公司申请以雅玫花苑二期小区5号楼2单元101号的房屋（面积118.12元、单价3680元每平方米、总价款434682元）抵塑钢门窗工程款。被告提交2015年3月31日的承诺书一份，内容为滕花忠于2014年年末承接了被告顺事达分公司开发的雅玫花苑一期塑钢门窗工程，因个人资金短缺，申请以工程款抵房一套（位于雅玫花苑二期小区5号楼2单元101号、总价款434682元），同意签订梁明发的商品房认购协议。并承诺工程完工后，按实际工程量结算工程款，根据结算的工程款抵房款（若实际工程款大于抵房款，则与梁明发的商品房认购协议生效，立即办理与梁明发的全款购房网签手续；若实际工程款小于抵房款，则与梁明发的商品房认购协议作废，根据实际工程款减已付工程款后的剩余工程款项（多退少补）签订与梁明发的房屋贷款网签手续），若承诺人自行停止工程施工，则签订的借据生效，与梁明发签订的商品房认购协议作废，由此引起的民事刑事责任由承诺人承担。本院认为，被告顺事达分公司与滕花忠双方签订的承诺书，约定的是双方的权利义务，原告并未在该承诺书中签字确认，因此对原告没有约束力。被告顺事达分公司将位于雅玫花苑二期小区5号楼2单元101号的房屋折抵给滕花忠，被告顺事达分公司提交的承诺书中表明滕花忠同意将房屋转让给原告，在此基础上被告顺事达分公司与原告签订了认购协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告未签订青岛市商品房预售合同，现房屋仍登记在被告名下，且房产部门证明雅玫花苑小区未办理验收，不能办理不动产登记手续，因此本案涉及房屋不具备办理不动产登记的条件，原告请求被告协助办理不动产登记手续不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、2015年3月31日原告梁明发与被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司签订的认购协议有效。二、驳回原告梁明发的其他诉讼请求。案件受理费7820元，减半收取3910元，诉讼保全费2694元，合计6604元，原告梁明发承担3302元，被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司承担3302元。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  泮晓朋二〇二〇年三月十七日书记员  王雯雯