山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终68号上诉人（原审被告、反诉原告）：长治市城区新民旅馆，住所地：长治市延安南路45号。负责人：杨明忠，经理。委托诉讼代理人：郭起宏，山西北野律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丽君，山西北野律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：晋城市公共卫生和计划生育信息中心，住所地：晋城市太行南路997号。法定代表人：秦俊萍，主任。委托诉讼代理人：徐爱军，泰和泰（太原）律师事务所律师。上诉人长治市城区新民旅馆（以下简称“新民旅馆”）因与被上诉人晋城市公共卫生和计划生育信息中心（以下简称“晋城卫计中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019)晋0403民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新民旅馆的委托诉讼代理人郭起宏、曾丽君、被上诉人晋城卫计中心的法定代表人秦俊萍及其委托诉讼代理人徐爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新民旅馆上诉请求：1.撤销山西省长治市潞州区人民法院（2019)晋0403民初1487号民事判决；2.支持上诉人的一审反诉请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人不具有诉讼主体资格，从2014年开始，上诉人是向晋城市财政局支付租金，与其形成实际的租赁关系。2.一审法院认定事实错误，一审将上诉人新盖二层楼房、更换清洁能源供暖设施、设备的投资认定为修缮、装修是错误的。3.上诉人与晋城市财政局形成了长期租赁关系，双方约定如上诉人中标，继续使用，说明双方有继续租赁的意思，现被上诉人解除合同，应赔偿上诉人的损失。晋城卫计中心辩称，1.原判决认定被上诉人是本案出租人并解除不定期租赁合同是正确的。被上诉人是本案涉诉房屋的所有权人，上诉人租赁的房屋2016年8月31日到期，根据约定被上诉人无偿收回，原审解除双方的不定期租赁合同正确。2.原审驳回上诉人的反诉请求正确。合同约定租赁到期后被上诉人无偿收回房屋，一审认定修缮装饰在租赁期届满后所有权归被上诉人正确。3.晋城市财政局规定，行政事业单位所有收入交入财政局国库专项账户，上诉人认为其与晋城市财政局形成实际的租赁关系没有道理。晋城卫计中心向一审法院起诉请求：1.判令被告新民旅馆向原告晋城市公共卫生和计划生育信息中心返还租赁的房屋；2.判令被告新民旅馆向原告晋城市公共卫生和计划生育信息中心支付2016年9月1日到2019年7月1日的房屋租赁费141600元，并支付原告房屋租赁费到实际交还房屋时止。新民旅馆向一审法院反诉请求：1.判令确认晋城市公共卫生和计划生育信息中心与新民旅馆为事实上的长期租赁合同关系；2.依法判决被反诉人赔偿新民旅馆对租赁物的投资改造费用100万元；3.反诉费由被反诉人承担。一审法院查明事实：2007年12月17日晋城市机构编制委员会办公室以晋市编办字（2007）174号文件通知晋城市医疗器械修配站更名现用名。2009年3月25日原告取得座落长治市城区延安南路43号土地使用权证书。2015年12月31日晋城市机构编制委员会办公室以晋市编办字（2015）69号文件明确，将晋城市人口和计划生育信息中心和晋城市公共信息卫生中心合并，组建为晋城市公共卫生和计划生育信息中心。2018年11月7日原告以晋市卫信（2018）25号文件决定，自2019年1月1日起，关于本单位管理范围内的长治市延安南路所有房屋不再对外出租、出借。2007年9月，原告前身山西省晋城市××站与被告签订了房屋租赁合同。主要约定，将其自有的位于长治市××路房屋一幢交付被告使用，租期从2007年9月1日到2016年8月31日共计10年，年租金40000元，在每年8月1日前交付，相关税费由被告承担。合同期满后，被告享有优先租赁权。被告在原告允许范围内，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，费用由其自理，租赁期满后权属归原告所有。2007年7月30日双方签订补充协议，主要约定经原告同意由被告负责新建（原车棚）房屋，所产生的费用均由被告承担。该房屋使用期限亦为从2007年9月1日到2016年8月31日共计10年，租金为每年10000元。合同签订后，双方均依约履行。期间被告因经营需要对租赁物进行了修缮添附和部分改建。从2014年开始，被告支付租金的方式为直接向晋城市财政局国库科转账支付。2017年12月25日双方签订关于新民旅馆承租房屋协议，主要约定被告承租原告位于长治市延安南路43号的两层楼房，已于2016年8月31日终止，并由原告收回由财政统一评估公开招标招租，而被告一直不予腾房，经双方协商，达成协议：如被告中标，则继续租用，以中标价补齐从2016年8月31日所欠原告的房屋租金；如没有中标，也必须补齐所欠租金，并无条件马上搬离腾空所占原告的房屋。2018年11月7日，原告向被告出具书面通知，言明自2019年1月1日起，长治市延安南路43号本单位管理范围内的所有房屋不再出租、出借，并于2018年12月31日前搬离。原告在诉讼之前，已经向长治市延安南路的大多数租赁户发出了房屋停止出租的书面通知，并有包括被告在内的十五名租户或经营者签收。审理中被告主张，被告主张因经营需要先后投资达100余万元，晋城市公共卫生和计划生育信息中心就此不予认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据已经查明的事实，原告作为案涉租赁合同出租人，并不能因承租人将应付租金转账支付给财政专项部门而改变其主体资格，被告辩称原告主体不当于法无据。在双方的租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，双方在租赁期限届满后未续签房屋租赁合同，当事人之间存在不定期租赁合同关系。且晋城市公共卫生和计划生育信息中心已明确表示，本单位管理范围内的长治市延安南路所有房屋，并有十多家租赁户接到了书面通知，应当确认晋城市公共卫生和计划生育信息中心在合理期限之前通知到了承租人，承租人应当向出租人交还租赁物，并承担出租人从2016年9月1日起到实际交还租赁物之日止的租金。就被告的反诉请求，由于双方已经明确约定，就其修缮装饰在租期届满后所有权归原告，被告就此反诉主张，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）晋城市公共卫生和计划生育信息中心与被告（反诉原告）长治市城区新民旅馆的不定期租赁合同关系；长治市城区新民旅馆于本判决生效后三十日内向晋城市公共卫生和计划生育信息中心返还位于长治市××路房屋，并给付晋城市公共卫生和计划生育信息中心从2016年9月1日起至2019年7月1日止的租赁费141600元，并承担按照年租金50000元计算的租赁费至返还房屋时止；二、驳回被告（反诉原告）长治市城区新民旅馆的反诉请求。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，晋城卫计中心为涉案房屋的所有权人，本案租赁合同的出租人应认定为晋城卫计中心，新民旅馆从2014年开始直接向晋城市财政局支付租金，系基于行政事业单位的财政政策，不因此改变晋城卫计中心出租人的法律地位，一审认定晋城卫计中心诉讼主体适格正确。双方当事人约定涉案房屋的租期从2007年9月1日起到2016年8月31日止，合同期满后，双方未再次签订书面的房屋租赁合同，形成不定期租赁合同关系，晋城卫计中心有权在合理期限之前通知承租人的前提下随时解除租赁合同。2017年12月25日双方签订的《关于新民旅馆承租房屋协议》，仅约定如新民旅馆中标，则继续租用，该协议仅表明续签租赁合同的可能性，不能据此认定双方具有明确的续签租赁合同的意思表示，新民旅馆认为本案形成长期租赁关系的主张没有法律依据，本院不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》约定装饰物租赁期满后的权属归晋城卫计中心所有，双方签订的《补充协议》约定新建（原车棚）房屋2016年8月31日由晋城卫计中心无偿收回，新民旅馆就其新建房屋及装饰修缮的投资提起的反诉主张无法律及事实依据，原审法院判决驳回新民旅馆的反诉请求正确。综上所述，新民旅馆的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人长治市城区新民旅馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭树青审 判 员 闫明先审 判 员 郝志芳 二0二0年三月二十四日法官助理 郭荣蓉书 记 员 张彦玲