江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5067号原告：相城区元和远香宾馆，住所地苏州市相城区元和街道喜庆路99号婚纱城内一楼D103、105，四楼D区402-407、417-422号。经营者：顾雪刚，男，1978年11月21日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：赵辛，江苏姑苏律师事务所律师。被告：苏州九九爱婚纱摄影有限公司，住所地苏州市相城区元和街道润元路南齐门北大街东。法定代表人：徐双根，执行董事。被告:苏州元联置业有限公司，住所地苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人：严春峰，总经理。委托诉讼代理人：朱纪文、吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。原告相城区元和远香宾馆（下称远香宾馆）与被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司（下称九九爱公司）、苏州元联置业有限公司（下称元联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日作出（2017）苏0507民初4203号民事判决书。元联公司不服判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2019年6月12日作出（2018）苏05民终6899号民事裁定书，撤销本院判决，发回本院重审。本院于2019年7月11日立案后，组成合议庭，于2019年8月12日、2019年11月4日两次进行庭前准备，并于2019年12月17日公开开庭审理。远香宾馆经营者顾雪刚（参加第一次庭审）和委托诉讼代理人赵辛、九九爱公司法定代表人徐双根、元联公司委托诉讼代理人吴维贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远香宾馆向本院提出诉讼请求：第一、依法确认原告与两被告签订的进场经营合同无效。第二、如上述进场经营合同经法院认定有效，原告请求依法确认进场经营合同解除。第三、判决两被告赔偿原告各项损失共计1875851元。第四、依法判决两被告连带返还原告房屋租金及物业费44800元、房屋押金70000元、质保金70000元、装修押金10000元。第五、判决被告赔偿原告违约金120960元。第六、判决二被告对上述第三、四、五项诉讼请求承担连带责任。第七、依法判决被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年4月初，原告与被告开始接洽商谈租赁被告婚纱城内场地经营宾馆事宜，双方于2016年5月9日正式签订苏州九九爱婚纱摄影有限公司《进场经营合同》，合同约定被告将其位于苏州市相城区铺位出租给原告经营宾馆业务。签订合同后，原告依约向被告缴纳房屋租赁、物业管理费等费用。在原告办理完毕装修手续且缴纳装修押金后，被告给原告签发《装修许可证》，装修公司、电梯施工公司等进场装修、安装空调、电梯等必要设施。原告为履行上述经营合同，支出大量费用。被告出租给原告场地所在的婚纱城项目系被告元联公司开发并由九九爱公司进行招商和出租。2016年8月被告元联公司发函给原告，称被告九九爱公司转租行为未经其同意，并求原告停止一切建设装修。被告九九爱公司辩称，对于原告的诉请中要求返还44800元和两个70000元和装修押金10000元，该款确为我方收取，我司愿意退还。对于原告提出的其他诉请，我司概不认可：一、我方与原告所签署的《进场经营合同》本属于无效合同，原因在于相城区法院（2016）苏0507民初2594号判决书中已经明确载明，因为被告元联公司提供不出目标租赁物的权属证书及建筑规划许可证，依照最高法院司法解释，就标的房屋所签的租赁合同应为无效。我司与原告签订合同的时候还没有该份判决，当时我司还不知道这份合同属于当然无效合同，根据导致合同无效的原因，原告的损失应由被告元联公司承担；二、原告合同虽然是与我司签订，但是原告提供了一份经营性用房说明上面明确说明房屋归被告元联公司所有，该公司同意租给原告作为远香宾馆的经营用房，但被告元联公司同时又以九九爱公司未经其同意将房屋转租给原告等租户为由，阻碍原告经营，造成的损失更应该由被告元联公司承担。三、关于原告损失应依法认定。原告提供的装修施工合同签署日期是2016年5月3日，但原告与我司签署《进场经营合同》是5月9日，原告在与我司签订正式合同之前自作主张签订了装修合同，造成的损失，原告也应该承担责任。综上，我司认为自己只承担所收款项的退还责任，其他责任概不承担。被告元联公司辩称，要求原告明确诉讼请求。我司从来没有表示解除原告与被告九九爱公司之间的《进场经营合同》，我司仅是告知原告我司不同意九九爱公司转租非用于婚纱经营的产业，其公司向原告发出的告知函不发生解除原告与被告九九爱公司合同的效力。其公司与九九爱公司间的合同是有效的，现双方合同解除是因为九九爱公司不付租金。而原告的合同相对方为九九爱公司，元联公司不应对原告负法律的义务。并表示拒绝将原告的装修最终归并给元联公司。经审理查明，2016年5月9日，以顾雪刚为场内经营者（乙方）、被告九九爱公司和元联公司为市场经营管理者（甲方），签订《进场经营合同》，载明：九九爱公司在元联公司大力支持下，依托元联公司的各项优势，开发运作专业婚纱摄影器材市场，并向乙方出租专业性婚纱摄影市场经营铺位，位于相城区喜庆路99号四楼D区402-407、417-422、D103、105铺位，面积2240平方米，用于经营宾馆业务，经营性质为个体，经营品牌为远香宾馆；租赁费用以及特别优惠政策：正常租赁费用由租金和经营服务费两部分组成，现处于优惠期，优惠期从2016年11月1日至2018年10月31日止，共计24个月，该期间租金为5元/月/平方米，每个月租金11200元，在签订合同之前付清。后每个月租金11200元，在2016年11月15日之前付清，缴费需提前一个月，先付后用，以此类推。应提前两个月在2019年9月1日前办理续签手续。租赁期从2016年11月1日起至2019年10月31日止，共计36个月，乙方按照以下方式支付物业管理费15元/月/平方米，在签合同签订前付清前一个月的物业管理费33600元，后每个月的物业管理费33600元在2016年11月15日之前付清，缴费需提前一个月，先付后用，以此类推；乙方须交纳房屋押金70000元，在合同终止之日或取消乙方入场经营之日起十天内全额退还，不计利息；缴纳房租的同时，乙方应向甲方支付质量保证金70000元；乙方须办妥证照方可从事合法经营活动；甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租赁费、管理费以及未补足保证金的，均应向对方支付违约金300元/天；甲方确需收回铺位的，必须提前两个月书面通知乙方终止合同，同时支付给乙方违约金，违约金以剩余租期内可收取金额的30%计算；乙方因特殊情况需要退出的，必须提前两个月书面通知甲方终止合同，同时支付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金数额的30%计算，除此之外，双方无须支付其他赔偿金额；租赁期满如未能续租或因合同解除等原因提前终止，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后三天将租赁的商铺和配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。双方还作了其他约定……。该份合同上乙方由顾雪刚签名，甲方仅有九九爱公司加盖了公章，元联公司并未作为合同主体签章。同日，九九爱公司收取了原告一个月的租金和物业管理费44800元（注明2016年11月1日至11月30日）以及质保金70000元、押金70000元、装修押金10000元。远香宾馆于2016年4月27日即取得营业执照。远香宾馆于2016年5月8日起委托装修公司（约定完工日期为同年9月8日）、电梯施工公司等进场装修，同时安装了空调、电梯等必要设施，约定完工日期为同年9月8日。另查明，本院于2017年9月19日作出的（2017）苏0507民初2543号民事判决书载明：一、位于苏州市相城区建筑面积74998平方米的建筑物系由元联公司开发建设并享有物权的建筑物，该地块原用于建设停车场、后经政府审批改为建设婚纱市场，元联公司取得发改、国土、建设、环保、消防等职能部门的批复和规划许可，目前尚未办理土地证和房产证。2014年10月21日，元联公司与案外人李国宏及徐双根签订《租赁合同》，约定李国宏及徐双根承租上述建筑物用于经营婚纱产业，双方在合同中针对租赁费用、付款方式、权利义务、违约责任等事项作出了约定。其中约定：“乙方承租租赁物的用途为经营婚纱产业，不得超出合同约定的用途，也不能利用租赁物从事违法经营活动。”；“租赁期限及起止日期1、租赁期限为五年，即于2015年1月1日起至2019年12月31日止。”；“租赁费用：第三年租赁费用及物业费分别为5元／平方米／月，年租赁费用及年物业费分别为4848840元／年，合计租赁费用为9697680元／年”；租赁费用为“按季支付、先付后用”，在每个季度开始前的10日内支付；“如逾期交付租赁费用的，应按未付租赁费用的千分之五按日支付违约金”。“未经甲方同意，乙方不能将租赁物转租、分租，或以转让经营权、调换使用等方式交给第三人使用，或将租赁物进行抵押、质押”；违约责任约定：“如逾期交付租赁费用的，应按未付租赁费用的千分之五按日支付违约金；乙方逾期交付租赁费用，除仍应补交欠租外，应按未付租赁费用的千分之五（以天数计）向甲方交付违约金，直至付清为止。逾期交付租赁费用2个月以上的，视为严重违约，甲方对此享有解约权。甲方若提出解约的，则乙方应在收到解约通知后15日腾房并完好返还租赁物（甲方不赔偿或补偿乙方任何装修、经营等损失），同时承担根据本合同约定的违约金。”。同日，双方又签订一份《补充协议书》，就有关续租事项作出了约定。李国宏及徐双根系九九爱公司的发起股东，合同签订后，上述租赁物由被告九九爱公司作为经营主体进行经营并共同履行合同。后鉴于李国宏、徐双根及九九爱公司未能按《租赁合同》约定给付租金，元联公司于2016年9月向苏州市相城区人民法院提起诉讼，后经协商达成一致和解协议，约定分期付款，元联公司遂撤诉。在签订和解协议时，元联公司与李国宏及殷晓锋、徐双根、九九爱公司又签订一份租赁合同补充协议书，主要约定：1、李国宏将租赁合同项下的承租人权利义务转让给殷晓锋，自2017年1月1日起，租赁合同承租方变更为九九爱公司、殷晓锋、徐双根，九九爱公司、殷晓锋、徐双根承担共同责任；2、九九爱公司、殷晓锋、徐双根对租赁合同效力不持异议，并承诺按合同约定的租金及物业费付款方式和期限向元联公司履行义务至合同期届满；3、九九爱公司、殷晓锋、徐双根承诺仅将租赁标的物用于经营婚纱产业，不改变使用用途。嗣后，九九爱公司、殷晓锋、徐双根至今未能按约向元联公司支付2017年1月1日起的租金、超过二个月以上，且九九爱公司、殷晓锋、徐双根未按承诺将租赁物仅用于经营婚纱产业，又违反转租须经元联公司同意的约定，以九九爱公司为主体、同时又另设一“相城区元和相联建材装饰城”为主体，变相将租赁物进行分割转租给经营建材类产品、服务的商户40余户。二、本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，九九爱公司、殷晓锋、徐双根作为租赁补充协议的承租人一方当事人，自愿承接原有租赁合同承租人全部权利义务，理应全面履行合同。现九九爱公司、殷晓锋、徐双根未按租赁合同及相关补充协议约定的付款期限、租赁用途履行其承租人义务，并己达合同约定之解除要件，元联公司有权依法解除双方业己签订的租赁合同及补充合同，九九爱公司、殷晓锋、徐双根应搬离并迁出租赁所在地；应按合同约定支付相应的租金、并承担合同约定的违约责任；并判决如下：1、元联公司与九九爱公司、殷晓锋、徐双根所签订的租赁合同及补充协议于本判决生效之日起解除。2、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日起十五日内从位于苏州市相城区建筑面积74998平方米的建筑物迁出搬离并将建筑物返还元联公司。3、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日十日内支付自2017年1月1日起至本判决生效之日止的按人民币9697680元／年计算的租金及物业管理费，并按每逾期一天千分之五计算违约金，计算至实际付款日止。4、驳回元联公司的其余诉讼请求。5、案件受理费减半收取为人民币30508元，由九九爱公司、殷晓锋、徐双根负担。九九爱公司、殷晓锋、徐双根不服判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2017年12月4日作出（2017）苏05民终9585号民事判决书，载明：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三上诉人认为涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证故一审法院对涉案租赁合同效力认定有误，对此本院认为，元联公司在一审中向法院提交的苏州市相城区发展和改革局于2010年3月31日作出的相发改投[2010]29号《关于元和街道树阵式停车场项目的批复》、苏州市国土资源局于2010年11月30日作出的苏相地拨复[2010]第21号《关于同意苏州元联置业有限公司因树阵式停车场项目拨用土地的批复》、苏州市相城区环境保护局于2010年9月3日作出的苏相环建[2010]588号《关于对苏州元联置业有限公司树阵式停车场项目环境影响报告表的审批意见》、苏州市规划局于2010年4月15日作出的地字第320507201000027号《建设用地规划许可证》、苏州市相城区人民政府办公室于2011年3月15日作出的《关于树阵式停车场改建婚纱市场的请示的抄告单》、苏州市公安消防局作出的苏公消[2011]第0473号《关于苏州元联置业有限公司婚纱市场复验建设工程消防验收合格的意见》等证据足以证明涉案租赁物的建设已经取得当地主管部门的批准，故涉案租赁合同应属有效。现因三上诉人未能按照租赁合同补充协议书支付2017年1月1起的租金及物业管理费用且已经超过两个月以上，故元联公司有权行使合同约定的解除权解除涉案租赁合同并要求三上诉人按照租赁合同的标准承担相应的租金及物业管理费用。殷晓锋、徐双根、九九爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，并判决驳回上诉，维持原判。再查明，本院于2018年6月5日作出并已生效的（2017）苏0507民初1250号民事判决书载明：顾雪刚系远香宾馆的个体经营者。2016年5月3日，苏州市中原名匠建筑装饰工程有限公司（下称中原公司）与远香宾馆业主顾雪刚签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定中原公司为顾雪刚位于相城区婚纱城的远香宾馆提供装修服务，合同价款：2200000元（详见工程预算表：住宅室内装饰装修工程报价单），合同签订后，中原公司按约施工，并完成了大部分工程量，由远香宾馆签字认可。远香宾馆也向中原公司支付了1300000元工程款。2016年8月23日，该装修工地被消防部门予以查封，现己停工至今。该案中远香宾馆还提出反诉。审理中，经本院委托苏州东方华星工程造价咨询有限公司进行工程造价鉴定，鉴定结论为：工程造价鉴定总价为2468261.32元、固定总价合同工程造价为1895740元。本院也结合评估工作，对现场进行了勘察，发现该装修工程大部分己按约定完成，现场还堆放部分装修材料。该案中本院认为，从事建筑活动的设计、施工单位应当具备法律、行政法规规定的资质，禁止发包单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位。本案中，双方合同约定由中原公司负责消防设计并施工，而该工程又为特定商业场所，须进行相应的消防设计与验收，但中原公司未提供其有关消防设计、施工专项资质等级证书，该合同违反了国家禁止性规定，应属无效。对此，双方均有一定过错，鉴于涉案工程己实际施工接近完毕，而装修财产不可返还，本院结合法律规定、合同约定、鉴定结论、现场勘察、己付款项、工程进度、举证责任、无效原因等，酌情认定远香宾馆应对中原公司实际施工的全部折价补偿款为1530000元（含评估报告之外损失）,扣除己付1300000元,远香宾馆还应支付中原公司230000元,该装修财产（含现场留存材料）归远香宾馆所有；鉴于远香宾馆的出租人（苏州市九九爱婚纱摄影有限公司）己在本院其他案件中被判决解除承租权，而远香宾馆己就其与原始出租人、第二次出租人的房屋租赁合同纠纷提起诉讼并由本院审理中，故该部分装修财产的最终处理，将由本院另案审理；并判决：1、中原公司与远香宾馆、顾雪刚签订的建筑装饰工程施工合同无效。2、远香宾馆、顾雪刚应共同支付中原公司合同实际施工折价补偿款1530000元,扣除己付1300000元,还需支付230000元,装修财产（含现场留存材料）归远香宾馆。……。再查明，2016年8月12日，元联公司曾向远香宾馆发函称，其公司是喜庆路99号物业的业主单位，根据与李国宏、徐双根签订的租赁合同的约定，租赁物的用途为经营婚纱产业，不得超出合同约定的用途，且未经其公司书面同意不得转租、分租；远香宾馆与九九爱公司的租赁合同违反了其公司与李国宏、徐双根签订的租赁合同的约定，租赁物用途超出合同的约定，其次转租未经其公司同意。并告知远香宾馆其公司不同意远香宾馆与九九爱公司的转租合同，并要求远香宾馆停止建设、装修。2018年2月7日，远香宾馆向元联公司以及九九爱公司发出《解除合同通知书》，称其于2016年5月9日与两公司签订进场经营合同，合同签订后，远香宾馆依约交付租金、保证金、装修押金等款项，而远香宾馆在装修过程中被消防部门查封。因出租方的场地未办理建设工程规划许可等手续，导致合同无法履行，所以要求解除合同并保留赔偿的权利。元联公司表示收悉，但与其公司无关。九九爱公司表示忘了有无收到，远香宾馆表示九九爱公司拒收。又查明，殷晓锋、徐双根以及九九爱公司为向元联公司讨要双方间《租赁合同》和《补充协议书》所涉房屋的装修费向本院起诉，本院于2018年12月29日作出（2018）苏0507民初5545号民事调解书，载明：1、元联公司一次性补偿殷晓锋、徐双根以及九九爱公司装修款20705018元，扣除殷晓锋、徐双根以及九九爱公司应支付给元联公司的判决履行款以及其他应付款项19174009.22元后，元联公司尚需支付殷晓锋、徐双根以及九九爱公司1531008.78元，于2019年1月10日前履行；2、殷晓锋、徐双根以及九九爱公司于2019年1月10日前搬离现占用元联公司坐落于苏州市相城区的房屋；3、殷晓锋、徐双根、九九爱公司与元联公司双方之间的租赁关系再无其他纠葛；4、本协议自双方当事人在协议中签字盖章或捺印后生效……。在本案审理中，元联公司和九九爱公司均明确上述调解协议未涉案远香宾馆的装修款。还查明，远香宾馆所在地域一楼已被元联公司另作他用，电梯亦被元联公司封闭。元联公司称对电梯是保护性的包裹。上述事实，由当事人营业执照，《进场经营合同》、本院（2017）苏0507民初2543号民事判决书、（2017）苏0507民初1250号民事判决书、（2018）苏0507民初5545号民事调解书，江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终9585号民事判决书，函件、《解除合同通知书》，收款收据，照片以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告陈述其在2016年8月12日收到元联公司的告知函以后就停止装修了，没有再进过场，一直为已方的损失与两被告进行协商。原告以及九九爱公司均认为现在涉案宾馆由元联公司掌握。元联公司表示原告撤走后宾馆一直空关着。本案中原告主张损失：1、（2017）苏0507民初1250号民事判决书确定的装修款1530000元；2、电梯费106000元；3、电梯安装施工费174564元；4、装电梯用电缆及耗材12294元+1582元=13876元；5、空调及空调线路安装、改造28200元+4500元=32700元；6、电线外套管+四楼到一楼电梯、空调线缆790元+11580元=12370元；7、电卡卡费140元；8、电费充值3500元；9、Pos机安装费800元；10、电话安装费1400元；11、水管水表501元；以上合计1875851元。原告为此举证：1、向装修公司已付153万元（有判决书，已经执行完毕）。2、电梯费106000元，提供远香宾馆于2016年6月7日与苏州多快电梯有限公司签订的产品销售合同，以证明约定购买电梯，设备和安装费共106000元。顾雪刚名下的招商银行流水，以证明，2016年6月7日付款30000元、2016年7月19日付款62000元，共计92000元,并提供收款收据两份配套；并称另外14000元是在停止装修之后付的现金，没有票据。3、电梯安装施工费174564元（包括钢架幕墙，混凝土基础，拆外墙幕墙、广告牌，镀锌板挡墙等），提供远香宾馆于2016年6月6日与苏州司铁泰机电工程有限公司所签施工合同印证，合同金额即为174564元；并提供该公司于2016年8月20日出具的全款收款收据，证明已经支付上述款项；并提供转账记录：支付给顾建海共40000元（2016年7月5日转账20000元、2016年7月18日转账20000元）；付给盛福男共28000元，用于挖电梯外面的基坑（2016年6月8日转账5000元、2016年6月21日转账23000元）；付梅建军3万元，用于装电梯的幕墙拆装以及安装玻璃的费用（2016年8月3日支付20000元、2017年5月13日支付10000元），以上通过转账支付，共计98000元，其余是陆续交的现金给电梯安装人员及负责人。4、安装电梯电缆及耗材13876元，有中翔装饰材料销货清单两份（苏州市相城区陆慕华杰五金电器商行出具），分别是12294元和1582元，无其他支付凭证，第4项费用未包括在第3项费用之中。5、空调及空调线路改造的费用32700元，其中空调三台共计28200元（格力空调），没有支付凭证，但有2016年9月15日盐城瑞超商贸有限公司苏州分公司出具的专用销售发票；安装空调线路改造费用4500元，有收据为证（2016年9月18日由苏州市虎丘区信达制冷设备修理部出具、注明现金）；有转账凭证（在2016年6月30日转账给陆永明45000元、2016年7月13日转账5000元，上述50000元是安装空调线路改造费用4500元和电缆的费用，陆永明是替原告购买空调和电缆的人。6、电线的外套管以及四楼至一楼安装空调的电线电缆，此项费用与第3、4、5项均不重复，金额是790元（2016年9月10日姑苏区金阊鹏正五金经营部收据）、11580元（2016年7月4日。苏州市金阊区奕扬五金商行收据）。7、电卡卡费140元，有两张收据，20元、120元，均为九九爱公司收取。8、电费充值3500元，是在2016年5月11日支付九九爱公司。9、银联POS机的安装费800元，有收据（苏州莫非里电子科技有限公司出具）。10、电话安装费1400元，有电信公司的机打发票三张但均注明为预存费用。11、水管水表的安装费501元，有收据（购买水表及配件的收据，由苏州高新区进发建材批发部出具）。经质证，九九爱公司表示不认可，元联公司认为与其无关。本院认为，1、向装修公司已付1530000元，有判决书为依据，应予认定。2、电梯费根据产品销售合同和收款收据认定实际发生92000元。3、电梯安装施工费根据施工合同和收款收据，认定174564元。4、安装电梯电缆及耗材根据销货清单认定13876元。5、空调及空调线路改造的费用，根据专用销售发票和收据认定28200元和4500元，共32700元。6、电线的外套管以及四楼至一楼安装空调的电线电缆费用，根据收据认定790元、11580元，共12370元。7、电卡卡费140元，有两张收据，20元、120元，均为九九爱公司收取，不再计算。8、电费充值3500元，已用电费多少不可知，不再认定。9、银联POS机的安装费800元，不再计算。10、电话预存费用1400元，可向第三方退费，不再计算。11、水管水表的安装费501元，有收据，予以认定。原告共损失1856011元。远香宾馆在审理中还举证苏州市自然资源和规划局政府信息公开申请答复告知书[苏资规公开（2019）096号]，以证明该局回复：经检索我局在档案中未检索到你所陈述“该地块改建为婚纱城”办理建设用地规划许可手续、建设工程规划许可证以及违法建筑认定相关信息。远香宾馆认为元联公司将原列项为“树阵式停车场”私自改建为婚纱城项目，无相关手续，婚纱城项目本身违法，故九九爱公司与元联公司所签《租赁合同》及《补充协议书》为无效，亦即导致原告与九九爱公司所签《进场经营合同》合同无效。本院认为，元联公司与九九爱公司间的《租赁合同》及《补充协议书》的效力，由已生效的（2017）苏05民终9585号民事判决书确认为有效。远香宾馆与九九爱公司间的《进场经营合同》亦为双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效。原告要求确认《进场经营合同》无效的诉讼请求不予支持。原告另明确，如法院认为《进场经营合同》有效，要求确认《进场经营合同》解除。对此，本院认为，本案中当事人的关系为：元联公司为出租人、九九爱公司为承租人，远香宾馆为次承租人。元联公司与九九爱公司的《租赁合同》及《补充协议书》经苏州市中级人民法院于2017年12月4日作出的（2017）苏05民终9585号民事判决书确认解除，并判决九九爱公司返还元联公司包括本案房屋在内的房屋，远香宾馆与九九爱公司的转租关系解除存在法律基础。远香宾馆就本案于2017年6月26日向本院起诉时，虽请求确认《进场经营合同》无效，但在诉讼过程于2018年2月7日分别向九九爱公司和元联公司发送了解除《进场经营合同》的函件，且在本案重审过程中（2019年8月12日第一次庭前准备时）增加了解除合同的请求，故远香宾馆因无法实现合同目的，可与九九爱公司解除《进场经营合同》，该请求可予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。远香宾馆在装修过程中因2016年8月23日工地被消防部门查封而停工，此时尚未进入《进场经营合同》约定的租赁期（2016年11月1日起至2019年10月31日）。故九九爱公司应向原告返还收取的租金44800元、房屋押金70000元、质保金70000元、装修押金10000元。本案的起因为九九爱公司未按《租赁合同》及《补充协议书》的约定向元联公司支付租金而被解除租赁关系，进而导致远香宾馆与九九爱公司的《进场经营合同》解除，导致合同解除的过错在九九爱公司违约。远香宾馆进行了装修，九九爱公司还发放了装修许可证，远香宾馆作为承租人经九九爱公司同意装饰装修。因久久爱公司作为出租人违约导致合同解除，远香宾馆要求赔偿装修损失应予支持。远香宾馆装修损失1856011元（包括3台商用空调），对此九九爱公司应予赔偿，相关装修归九九爱公司所有。远香宾馆还要求支付违约金120960元（按每月租金11200元、约定租期36个月的30%计算），有合同依据，且该数额还低于原告所支出款项按相关标准计算的利息损失，可予支持。远香宾馆要求元联公司与九九爱公司承担连带责任，因元联公司不属远香宾馆的合同相对人，该请求无法律依据，不予支持。九九爱公司向原告承担责任后，如有法律依据，可与元联公司另行结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及相应法律规定，判决如下：一、原告相城区元和远香宾馆与被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司的《进场经营合同》解除。二、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司赔偿原告相城区元和远香宾馆装修损失1856011元。三、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司返还原告相城区元和远香宾馆租金44800元、房屋押金70000元、质保金70000元、装修押金10000元，合计194800元。四、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司支付原告相城区元和远香宾馆违约金120960元。五、驳回原告相城区元和远香宾馆的其他诉讼请求。上述第二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018284）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为28598元，由原告相城区元和远香宾馆负担300元、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司负担28298元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司在判决生效后十日内直接支付原告相城区元和远香宾馆，如转账支付可一并汇入上述账号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  戴 骏人民陪审员  陈雪梅二〇二〇年三月六日书 记 员  柳 溪