贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初583号原告：杨清桂，女，1956年7月17日出生，苗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨麒、朱光亮，贵州兄弟律师事务所专职律师。被告：向荣琳，女，1973年6月25日出生，侗族，住贵州省天柱县，现住贵州省凯里市御景上城住宅区。被告：杨深豪，男，1970年1月18日出生，侗族，住贵州省天柱县，现住贵州省凯里市御景上城住宅区。原告杨清桂诉被告向荣琳、杨深豪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨清桂及其委托的诉讼代理人朱光亮、被告向荣琳到庭参加诉讼，被告杨深豪经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨清桂向本院提起诉讼请求：1.判令被告履行《房屋买卖合同》，将位于凯里市御景上城住宅区房屋判归原告所有，并立即交付原告使用，并支付违约金14800元（违约金暂计至2020年1月7日，自2020年1月8日起的违约金，按照已付价款以每月2%的标准计算至被告交付房屋之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因经济困难自2010年起陆续向原告借款。2017年12月双方进行结算，确认被告尚欠原告借款共计31万元，因被告无力偿还，双方协商一致同意被告以其所有的位于凯里市御景上城住宅区房屋抵偿给原告。双方经协商一致，于2017年12月7日签订了《以物抵债协议书》及《房屋买卖合同》，约定被告同意以其所有的上述房屋抵偿给原告，抵偿价值为69万元，同时约定了房屋交付、付款方式等内容。根据《房屋买卖合同》的约定，在合同签订后一个月内被告需将房屋交付原告使用，原告支付购房款31万元，待被告通知原告办理房屋过户手续后七日内原告支付剩余房款的一半，余款在房屋过户手续办理完毕后七日内付清。同时合同约定如被告不能按期交付房屋，需按照全部购房款每日千分之一的标准向原告支付违约金。因合同约定违约金过高，原告自愿调整成按照已付价款以每月2%的标准计算，依法应予支持。合同签订后，应视为被告已经清偿其对原告的债务，但是被告未能按时交付房屋，经原告多次催促未果。原告认为其已经履行了合同约定的付款义务，被告应当按照约定按时履行房屋交付及后续过户义务，被告未按时交付房屋的行为已经构成违约，亦违反了诚实信用原则。现为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，恳请法院判如诉请。杨清桂为证实其诉请依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2.被告的《居民身份证》复印件两份2页，拟证明被告的基本信息及诉讼主体资格。3.《借条》复印件八份8页、《债权转让协议书》复印件一份1页，拟证明被告向荣琳于2010年至2015年先后向原告及案件外人袁杏菊借款六笔；2017年11月8日，案件外人袁杏菊将其对被告向荣琳享有的14万元债权转让给原告，至此被告尚欠原告31万元借款的事实。4.《房屋买卖合同》《以物抵债协议书》复印件两份4页，拟证明原告与被告于2017年12月7日签订房屋买卖合同、以物抵债协议书，约定由原告购买被告向荣琳、杨深豪共同所有的凯里市御景上城住宅区房屋，购房贷款共计69万元，其中31万元购房款以原告对被告向荣琳享有的债权进行抵偿，被告应于协议签订后一个月内将房屋交付给原告使用，逾期交房时应按全部购房款1‰／天计算违约金的事实。被告向荣琳辩称：《房屋买卖合同》是2019年9月26日签订的，而不是签订日期的2017年，当时签这个合同的目的是我能够继续在这里居住，因为我的孩子要高考，当时我除了欠原告的钱以外，我还欠袁杏菊的9万元钱，原告与我和袁杏菊都是好朋友，所以我们当时一起协商把我当时欠袁杏菊的钱转成原告欠袁杏菊的钱，加上我欠原告的钱，我共欠原告31万元。所以双方在2019年9月26日签订的《以物抵债协议书》，而不是2017年。对原告起诉将该房屋判归原告我没有意见。对原告主张立即交付房屋有意见，我们当时约定的是暂时将房屋交给原告保管，如果2年内我有钱偿还给原告，原告就将房屋退给我，如果没有钱还的话，房屋就是原告的了，对于什么时候我搬出去这个事情当时没有约定，因为跟原告签这个合同的目的就是我能够继续在这个房屋居住。原告答应过我不收我任何违约金，所以对原告的这个诉讼请求我不认可。所有的欠条都是2019年9月26日重新改过的。被告向荣琳未提交证据材料。被告杨深豪未作答辩，亦未向本院提交证据材料。经审理查明，向荣琳与杨清桂系朋友关系，2010年以来，向荣琳陆续向杨清桂借款，此外，杨清桂还向袁杏菊借款。2017年11月8日，杨清桂、向荣琳与袁杏菊达成一个《债权转让协议》，约定袁杏菊将对向荣琳享有的债权转让给杨清桂。2017年12月，向荣琳与杨清桂经结算，向荣琳所欠杨清桂的借款加上袁杏菊转让给杨清桂的债权，向荣琳共计欠杨清桂31万元。2017年12月7日，杨清桂和向荣琳、杨深豪共同签订了一份《以物抵债协议书》，约定：“甲（杨清桂）乙（向荣琳、杨深豪）双方经协商一致就乙方以物抵债事宜达成如下协议，供各方遵照执行：一、乙方因资金周转困难自2010年起陆续向甲方借款，现经双方结算，确认乙方向甲方借款叁拾壹万元人民币(￥310000.00元)。二、乙方现无力偿还所欠甲方借款本息，乙方自愿以其房屋抵偿上述欠款，甲方同意。抵偿房屋信息：凯里市御景上城-住宅区第1-5幢2单元6层2-6-4号房屋，建筑面积128.45平方米。三、甲乙双方认可抵偿房屋的价值为陆拾玖万元整(￥690000.00元)，甲方同意补足超出乙方欠款部分的房款。四、甲乙双方同意，在本协议签订之日起一个月内乙方须将房屋交付甲方使用，并将房屋相关合同等材料一并交付甲方，乙方将房屋交付甲方后，乙方向甲方的借款全部结清，视为甲方支付的房款；待房屋可以办理过户手续后，乙方应通知甲方，甲方在接到通知后七日内支付剩余房款的一半；待乙方配合甲方将房屋过户手续办理完毕后七日内，甲方将剩余房款全部付清。五、如乙方不能按时将房屋交付甲方使用，乙方应按照抵偿房屋价值的1‰每天向甲方支付违约金，违约金可直接用于抵扣甲方应支付的房款；如甲方不能按时付款，因按照抵偿房屋价值的1‰每天向乙方支付违约金……”。同日，杨清桂和向荣琳、杨深豪还共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“经甲（向荣琳、杨深豪）乙（杨清桂）双方友好协商，就乙方向甲方购买位于凯里市，实验学校东侧处，凯里市凯里市御景上城-住宅区第1-5幢2单元6层2-6-4号房屋事宜，各方达成如下协议，供各方遵照执行：一、甲方同意将其所有位于贵州省凯里市凯里市御景上城-住宅区房屋（建筑面积128.45平方米）出售给乙方，乙方需支付购房款陆拾玖万元人民币（￥690000.00元）给甲方。二、在本协议签订后一个月内，甲方将房屋交付乙方，乙方向甲方支付购房款叁拾壹万元整（31000.00）元；乙方接到甲方办理房屋过户手续通知后七日内支付剩余房款的一半，待房屋过户手续办理完毕后七日乙方将剩余房款全部付清；甲方收到乙方支付款项时，需向乙方出具收到购房款的收条。三、甲方承诺上述房屋不存在一方二卖、抵押、被查封或者合同无效等影响乙方正常使用的情况，否则，乙方有权要求甲方支付本合同购房款总额双倍的赔偿。四、在本合同签订当天，甲方需将《商品房买卖合同》、购房发票等房屋买卖资料原件全部交付乙方。五、如甲方不能按时将房屋交付乙方使用，甲方应按照全部购房款的1‰每天向乙方支付违约金，违约金可直接用于抵扣乙方后续应支付购房款；如乙方不能按时付款，应按照房屋价值的1%每天向甲方支付违约金……”上述合同签订后，向荣琳、杨深豪未按照合同的约定将房屋交付杨清桂，杨清桂因此提起本案诉讼。案件审理过程中，因当事人双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨清桂和向荣琳、杨深豪共同签订的《以物抵债协议书》《房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，当事人双方应当按照约定履行自己的义务。双方共同签订的《以物抵债协议书》《房屋买卖合同》约定，自上述协议签订之日起一个月内，向荣琳、杨深豪将案涉房屋交付杨清桂使用，杨清桂对向荣琳享有的31万元的债权抵偿作部分购房款。向荣琳、杨深豪至今未将案涉房屋交付杨清桂使用，违反了双方的约定，应当承担交付房屋的违约责任。因此，杨清桂主张向荣琳、杨深豪将案涉房屋交付其使用，由事实及法律的依据，本院依法予以支持。关于杨清桂主张的违约金。双方在《以物抵债协议书》《房屋买卖合同》中约定，向荣琳、杨深豪不能按时将房屋交付杨清桂使用的，向荣琳、杨深豪应当按照购房款的1‰每天向杨清桂支付违约金。现向荣琳、杨深豪违约，杨清桂因此主张违约金，有事实及法律的依据。因双方约定违约金过高，杨清桂自愿调整成按照已付价款（31万元）以每月2%的标准计算，符合法律的规定。《以物抵债协议书》《房屋买卖合同》中约定上述协议签订后一个月内，向荣琳、杨深豪将案涉房屋交付杨清桂使用，则违约金的起算时间应当自上述协议签订后一个月之后的日期（2018年1月7日）起。关于杨清桂主张案涉房屋的归属问题。杨清桂主张案涉房屋归其所有，这涉及到房屋物权的变更问题。房屋系不动产，对房屋不动产权的变更，需经依法登记才发生法律效力。因此，杨清桂和向荣琳、杨深豪就案涉房屋的买卖事宜达成的《以物抵债协议书》《房屋买卖合同》，并不必然引起房屋不动产物权的变动。杨清桂径行主张案涉房屋归其所有，没有事实及法律的依据，本院不予支持。杨深豪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第一百三十，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、向荣琳、杨深豪自本判决生效之日起十五日内将位于凯里市御景上城住宅区房屋交付杨清桂占有使用，并支付杨清桂违约金（以31万元为基数，自2018年1月7日起至向荣琳、杨深豪将案涉房屋交付杨清桂之日止，按每月2%的标准计算）。二、驳回杨清桂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5350元，由向荣琳、杨深豪承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  杨凯鹏二〇二〇年三月三十日书记员  文艺薇