江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终11337号 上诉人（原审被告）:唐欣雅，女，1973年3月21日生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：晏兵克，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:屈素琴，女，1968年1月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）:张成标，男，1968年7月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：张从林,江苏刘洪律师事务所律师。 以上两被上诉人委托诉讼代理人：陈华明,江苏刘洪律师事务所实习律师。 原审被告：王军，男，1972年7月20日生，汉族，住南京市六合区。 上诉人唐欣雅因与被上诉人屈素琴、张成标、原审被告王军房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019苏0111民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐欣雅上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人支付150000元；2.撤销原审判决支付律师代理费10000元的判项；3.一、二审诉讼费用由双方共同承担。事实和理由：原审判决对张成标调查事实不清，对本案之所以发生的根本原因未能听取上诉人详细陈述。上诉人未能按期交付租金与张成标未履行申请到国家补助的口头承诺具有因果关系和牵连关系。1、上诉人并不认识被上诉人，而是通过上诉人开办的南京昱雅居家养老服务中心所聘顾问吴忠福认识了被上诉人之夫张成标。张成标作为分管养老事项的省级机关干部，明确承诺可以帮上诉人申领国家补助几十万元及提供其他帮助，上诉人才在张成标提供的合同上签了字。上诉人系与张成标发生事实上的租赁关系，一审法院判决将张成标排除在本案之外，实际是掩饰了张成标作为国家工作人员利用职权误导上诉人签约并谋取私人高额租金的错误。2、上诉人签约后，为实现经营老年服务目的，全程委托张成标办理了社会组织名称核准通知书、关于开立临时存款账户的通知等手续，但张成标已无实权，无法兑现承诺，从而造成上诉人经营困难，无法顺利向张成标夫妇支付高额租金原因之一。3.上诉人对租赁房屋进行了装璜装修，上诉人花去费用有三万多元，另外上诉人在承租房屋内也添置了很多设施桌子椅子等办公用品，以上上诉人投资和物品一审法院并无查明事实，所做判决偏袒原告有失公允。4.上诉人一开始即无经济能力履行租赁合同，系在张成标等人的误导下才签订合同。之后上诉人因个人原因需要退房，张成标夫妇乘人之危，不合理要求上诉人继续承租房屋，并按合同高额租金条款继续计算，从而增加了上诉人支付负担。由此产生的上诉人签名的欠条实际是也非上诉人真实意思表示,而是在逼迫无奈的情况下签字。5、上诉人在租赁期间已支付了两次5万元，一次20.5万元，合计30.5万元；第一年租金多支付了9.5万元。租赁合同上载明设施补偿费3万元，后来改成“每年”3万元，亦不符合上诉人真实意思表示。合同约定的违约金也过高，在合同已经终止的情况下，要求上诉人支付租金、高额违约金、利息，并在此基础上再次计算四倍利息，属于重复计算损失，没有依据。上诉人已经起诉，要求撤销欠条和终止协议上不合理的数额。 屈素琴、张成标辩称，上诉人的上诉理由毫无根据。理由：1、张成标从未就国家补助事宜对唐欣雅进行口头承诺。国家对居家养老服务中心确实有扶持政策，但前提是上诉人必须注册成功、装潢完善、实际经营，并通过验收达到一定标准，才可能得到补贴。上诉人已经开办了南京昱雅居家养老服务中心上诉人，对此政策应属明知。而事实上，上诉人虽进行了养老服务中心的核名申请，但未缴存注册资金，也未申请成立登记，更谈不上通过验收了。上诉人没有得到国家补贴、房屋租赁合同履行困难，均是上诉人自己造成的，与张成标无关。3、上诉人诉称“于是上诉人就在张成标提供的合同上签了字”，这种说法也是错误的。事实上，租房事宜是介绍人吴忠福联系的，合同内容是上诉人与被上诉人双方友好协商的结果，不存在张成标单方提供的问题。谈论合同内容和签订合同文本时，上诉人公司顾问也是吴忠福全程参与。4、房屋租金标准实际上与周围房屋的租金标准相比较并不高，也是双方自愿约定的结果，完全符合市场经济规律，不存在上诉人所说的“谋取私人高额租金”的问题。二、关于上诉人诉称的，上诉人全程委托张成标办理社会组织名称核准通知书、开办临时存款账户通知等手续问题，上述手续均由上诉人自己办理的，并未委托张成标办理，张成标也从未主管过养老事务工作，上诉人无法得到国家补助，完全是上诉人自己的原因造成的，与张成标无关。三、关于上诉人对房屋装修和添置办公用品的问题，被上诉人并不知晓上诉人具体花费，即便上诉人确实进行了装修和添置办公用品，也是上诉人因其经营需要所为，均与被上诉人及本案纠纷无关。一审法院对这部分事实确实没有查明的必要。四、关于上诉人所称张成标和屈素琴乘人之危不合理要求上诉人继续承租房屋，以及上诉人迫于无奈在欠条上签字等问题，均无根据。上诉人曾成立其他多家公司，租赁了多处房屋、土地，现在实际经营效果都不理想。五、上诉人并未实际支付30.5万元，其所称并无证据佐证。关于合同第四条更改的问题，当时原本约定上诉人一次性支付15万元，但上诉人声称资金困难，才就分摊到每年3万，双方对此一致同意，双方所持合同上均进行了更改。签条和终止合同都是双方真实意思表示，也符合租赁合同相关条款，不存在重大误解等问题，上诉人没有撤销的理由，且其并未启动撤销的法律程序。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，上诉理由均不能成立，请求二审法院依法判决驳回上诉、维持原判。 王军未发表答辩意见。 屈素琴向一审法院起诉请求：1.判令唐欣雅、王军支付拖欠的房屋租金、装修及配套设施设备补偿费、延期支付租金的利息损失费、违约金合计352500元，并支付逾期付款违约金（自2019年3月17日起按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清之日止）；2.判令唐欣雅、王军承担律师代理费10000元；3.判令唐欣雅、王军承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：屈素琴、张成标系夫妻关系，均系浦口区房屋的产权人。唐欣雅、王军系夫妻关系。 2017年3月18日，屈素琴（甲方）与唐欣雅（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于浦口区门面房出租给唐欣雅使用。租期5年，自2017年3月18日至2022年3月17日。第一年租金210000元，第二年起在前一年的年租金基础上每年递增10000元，第二年220000元，第三年230000元，第四年240000元，第五年250000元。一年一付，先付租金后使用。甲方承租给乙方的门面房为已装修营业的门店，装修总投入约800000元，乙方自承租之日起每年支付给甲方装修及配套设施设备补偿费30000元，缴纳房屋租金时一并支付。租赁期内甲、乙双方如一方违约，支付对方违约金50000元。乙方应无条件向甲方按时足额缴纳租金（每年提前1个月，预付下一年租金），若租金延期缴纳，则视同乙方违约，甲方有权终止合同，由此造成的责任和损失由乙方承担。合同签订后，屈素琴将房屋交付唐欣雅使用。 2018年8月13日，屈素琴（甲方）与唐欣雅（乙方）签订一份《延期支付租金协议书》，约定乙方于2018年9月30日前一次性支付甲方2018年3月18日至2019年3月17日的年租金220000元，另加装修配套设施补偿费30000元，共计250000元。乙方支付甲方租金期间（2018年3月至9月，共7个月），按照7.5%的年利息补偿甲方损失费10937.5元。乙方如在延期支付租金期限内未能按照协议约定，一次性将租金、装修配套设施补偿费、损失补偿费支付给甲方，自双方约定期限截止之日起（2018年10月1日），甲方有权终止《租赁合同》，一切损失由乙方承担。乙方须承担违约责任，除向甲方全额支付租金外，按照《租赁合同》约定支付甲方违约金50000元，将拆除改造设施恢复原样。 2019年2月15日，屈素琴（甲方）与唐欣雅（乙方）签订《租赁合同终止协议》，约定：双方自2019年2月28日起终止《租赁合同》，并退还租赁的房屋。……乙方在《租赁合同终止协议》签订之日（2019年2月28日），将违约金50000元、延期支付租金欠款利息损失费22500元、房租费欠款250000元，装修及配套设施设备补偿费欠款30000元，共计352500元支付给甲方。乙方在《租赁合同终止协议》签订之日，确因资金周转困难需暂缓支付欠款，必须先向甲方出具欠条作为欠款凭证，承诺于2019年3月17日前偿还。如乙方在承诺偿还欠款期限内没有向甲方支付全部欠款，甲方将通过司法程序依法解决，所产生的诉讼费、律师费、交通费、取证费、材料费等所有费用均由乙方承担。乙方逾期支付欠款期间，根据实际欠款额度，按照银行同期贷款利息的四倍支付违约金。当日，唐欣雅出具《欠条》，承诺在2019年3月17日前付清房租费欠款、违约金、空置期损失弥补费、装修设施设备拆除修复费、延期支付租金欠款利息损失费、装修及配套设施设备补偿费等合计352500元。逾期不付，根据实际欠款额度，按照银行同期贷款利息的四倍支付违约金。具体条款以双方2019年2月15日签署的《租赁合同终止协议》为准。 另查明，屈素琴、张成标与江苏刘洪律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师代理费10000元。 以上事实，有各方的当庭陈述，商品房现售合同、结婚证、租赁合同、延期支付租金协议书、租赁合同终止协议、欠条、委托代理合同、发票、银行回执等证据在卷证实。 一审法院认为，屈素琴与唐欣雅签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。屈素琴主张支付各项费用352500元及逾期付款违约金，一审法院认为唐欣雅出具欠条，承诺在2019年3月17日前付清各项费用合计352500元。逾期不付，根据实际欠款额度，按照银行同期贷款利息的四倍支付违约金，故屈素琴此项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。屈素琴主张律师代理费10000元，一审法院认为《租赁合同终止协议》约定，唐欣雅承诺于2019年3月17日前偿还。如逾期付款所产生的诉讼费、律师费等所有费用均由其承担，故屈素琴此项诉请符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，作为合同甲方的屈素琴可以作为原告、合同乙方的唐欣雅可以作为被告。而张成标、王军并非本案合同当事人，张成标虽是物权所有人，但不能基于本案《租赁合同》提出诉讼请求，王军亦不应当承担本案的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、唐欣雅于判决生效之日起十日内支付屈素琴322500元及逾期付款违约金（自2019年3月17日起按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清之日）。二、唐欣雅于判决生效之日起十日内支付屈素琴律师代理费10000元。三、驳回屈素琴对王军的诉讼请求。四、驳回张成标对唐欣雅、王军的诉讼请求。一审案件受理费6738元，已减半收取3369元，保全费2520元，合计5889元，由唐欣雅负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人唐欣雅提供了以下证据：1、汇款记录三份，以证明唐欣雅于2017年3月20日分别支付两笔5万元，共10万元，2017年4月21日支付了205000元，共支付租金30.5万元。2、唐欣雅之前在另一地点注册的企业证书，以证明其在涉案房屋并未注册到营业执照。3、开立临时存款帐户的通知、社会组织名称核准通知书，上述文件系出租人在一年半后给唐欣雅的，同时要求唐欣雅签署延期付款协议，但因为时间拖得太久，唐欣雅已经无力经营，故未办理手续。4、干部任免目录网络截图，以证明2017年签订合同时张成标是省民政厅处长，签订合同不久后张成标即被调离。5、购买经营用品清单及汇款明细，证明唐欣雅花费3万多元装修、1万多元购买设备。6、范成荣身份证复印件及证明、收条，证明范成荣本人愿意作证证明装修款的真实性。7、吴美玲书面证人证言，表明吴美玲愿意出庭作证证明唐欣雅不认识出租人，后因张成标口头承诺才进场。 被上诉人屈素琴、张成标质证意见为：上诉人提交的证据均不属于法律规定的新证据，具体由二审法院依法审查。证据1中两次汇款5万元虽然时间相差几分钟，但是两次交易后卡内余额一致，应是之前一笔交易失败，之后一笔才是真正发生的交易，上诉人多计算了一次5万元。屈素琴、张成标也并未收到上述款项。同时，上诉人唐欣雅作为成年人，签署的终止合同协议及欠条中均记载了欠付款项，之前唐欣雅也未提出多支付款项的事实，可表明终止合同协议及欠条中记载的实际所欠款项数额准确无误。对证据2、3的真实性认可，更能证明上诉人之前已经成立并经营过养老服务中心，对国家补贴政策应为明知，不存在听信张成标的承诺才成立养老中心；上述文件均是由上诉人办理，上诉人因资金链断裂而导致养老服务中心未能成立，责任不在被上诉人。证据4真实性没有异议，但与本案没有关联性，张成标从来没有对上诉人做过任何承诺，也未主管养老事务工作。对证据5的真实性持异议，不能证明相关材料、设备用于涉案房屋，即使上诉人对涉案房屋进行了装修，也属于上诉人自身经营需要，与被上诉人及本案纠纷无关；根据合同约定，上诉人还需要将其装修改变的结构进行恢复原状。对证据6、7真实性、关联性不认可，证人均与上诉人具有利益关联，且证人未到庭质证。 综合双方举证、质证意见，本院对证据1－4的真实性予以确认，对证据5形式上的真实性予以认定，对证明力结合案件情况综合予以认定；对证据6－7,因证人未到庭作证，对其书面证言的真实性不予认定。 对一审查明的事实，上诉人唐欣雅异议为：1、一审遗漏查明其已支付30.5万元租金，且“乙方自承租之日起每年支付给甲方装修及配套设施设备补偿费30000元”是为了拿到国家补贴补助及营业执照。2、唐欣雅签署《延期支付租金协议书》、《终止协议》、《欠条》均非其真实意思表示，存在重复计算损失，且涉案房屋并未空置，唐欣雅迁出后即已出租给他人。被上诉人屈素琴、张成标对一审查明的事实没有异议。 本院二审另查明： 唐欣雅提交汇款记录以证明其实际支付30.5万元租金，因其提交的两次5万元汇款记录发生时间相隔极短，且交易后帐户余额一致，屈素琴、张成标对租金支付情况亦不认可，故本院要求其补充提供银行流水等证据佐证两次交易确实发生。后唐欣雅未提供银行流水凭证。 唐欣雅主张租赁合同上“乙方自承租之日起每年支付给甲方装修及配套设施设备补偿费30000元”中的“每年”系屈素琴、张成标单方修改，其并未签字；屈素琴、张成标称双方所持合同上均进行了修改。本院要求唐欣雅出具其所持有的租赁合同，唐欣雅称其不持有租赁合同，故不清楚情况。 以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。唐欣雅上诉称其无履行涉案《租赁合同》的真正经济能力，签订合同系张成标口头承诺帮助其申请国家补贴、办理经营所需手续所致，但唐欣雅并未提供证据证明张成标作出口头承诺，且其之前曾开办过养老服务中心，现主张其不熟悉养老行业情况及国家政策，该理由不能成立。 唐欣雅认为其签署《延期支付租金协议书》、《终止协议》、《欠条》亦非其真实意思表示，但对此亦未能提供证据证明。关于其欠付费用实际数额问题，唐欣雅虽认为其实际支付租金为30.5万元，但提交汇款记录证据不足以证明其主张，结合唐欣雅在《延期支付租金协议书》、《终止协议》、《欠条》中多次对欠付租金予以确认的情况，对其这一理由，本院亦不予采信。唐欣雅另主张租赁合同上“乙方自承租之日起每年支付给甲方装修及配套设施设备补偿费30000元”中的“每年”系屈素琴、张成标单方修改，其并未签字，但亦未提供其持有的《租赁合同》予以证明；同时，其所签署的《延期支付租金协议书》、《终止协议》、《欠条》亦多次对欠付第二年的装修及配套设施设备补偿费予以确认。在此情况下，唐欣雅对于《租赁合同终止协议》、《欠条》欠付费用具体数额的异议，亦不能成立。 唐欣雅上诉称《终止协议》、《欠条》中违约金、空置期损失弥补费、延期支付租金欠款利息损失费等项目系重复计算损失，且不应对上述费用再按银行同期贷款利息4倍支付违约金。对此本院认为，《终止协议》、《欠条》均系双方真实意思表示，唐欣雅已对其所欠款项数额进行结算，并两次确认应对上述费用、损失支付逾期利息，现又以过高为由要求酌减，本院对这一上诉请求，不予支持。唐欣雅还认为其对房屋进行装修、购买设备，亦遭受损失，但《终止协议》中已约定其逾期不退房、出租方有权处置承租屋内物品，且唐欣雅需拆除装修、恢复原状，故其以存在上述损失抗辩，亦无依据。因此，唐欣雅应当将《租赁合同》、《终止协议》、《欠条》中确认的欠付费用数额支付给出租人。 另外，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案中唐欣雅所欠款项的违约金应从2019年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的四倍计付至实际支付之日止。 综上，唐欣雅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7400号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7400号民事判决第一项为：唐欣雅于本判决生效之日起十日内支付屈素琴322500元及逾期付款违约金（唐欣雅所欠款项的违约金应从2019年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审受理费6738元，由唐欣雅负担。 本判决为终审判决。 审判长  殷源源 审判员  龚 震 审判员  李任飞 二〇二〇年三月十日 书记员  陈晓君