-河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再29号再审申请人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地河南省郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人：祁军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：方某某，男，汉族，1968年9月2日出生，住所地河南省新县。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司与被申请人方某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初11315号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民申435号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郑州金成时代广场建设有限公司诉讼代理人高晨，被申请人方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“金成公司”）申请再审称，1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11315号民事判决书，改判驳回方某某诉讼请求；2.一审诉讼费用由方某某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，申请人未能按时办理产权初始登记，是由于政府职能部门调整。（1）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。应当免除申请人因情势变更产生的逾期报送产权初始登记资料的违约责任。（2）因政府部门职能的调整，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批；增加的楼盘表确认单、权籍调查及测绘报告等资料不是申请人在订立合同时所能预见，并非申请人原因导致。因此申请人不应当承担责任。被申请人方某某辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分。金成公司作为专业的房地产开发公司，应该充分预判、认识到《不动产登记暂行条例》中所设新法规、政策要执行的问题，积极完善合同，应对和处置法律带来的变数，而不是任由违约过程继续。原审被告证据不足以证明系因政府原因、政策变化导致逾期递交登记材料，其应承担逾期递交登记材料违约责任，其未能按照约定递交初始登记资料并非情势变更导致；二、因为金成公司的登记逾期，屡次违约，给答辩人带来了很大的经济损失；三、与答辩人情况类似的另一业主张葭苇案件，法院依法驳回了金成公司的再审申请，说明金成公司的再审理由不成立。因此其认为原审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，申请人申请再审理由不能成立，请求法院驳回再审申请，维持原判。方某某向本院起诉请求：1.金成公司向方某某支付逾期办理产权初始登记违约金14518.47元（以673711元为基数，日0.005%为基准，自2017年12月21日暂记2019年2月25日；最终违约金数额按上述方法计算至金成公司办理完毕产权初始登记之日止）；2.本案的诉讼费全部由金成公司承担。本院原审认定事实：2014年9月19日，方某某与金成公司双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：方某某购买金成公司开发建设的位于金水区××房产，建筑面积共77.8平方米；该房总价为673711元，方某某于2014年9月19日付款423711元，剩余250000元于2014年11月19日用公积金贷款方式付款；金成公司应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付方某某使用；金成公司应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由金成公司提供的资料到产权登记机关备案，如因金成公司的责任，方某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行；合同附件四合同补充协议第六条约定：金成公司应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，金成公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向方某某支付总房款0.005%的违约金。2014年9月22日、2014年12月9日，方某某向金成公司分别支付购房款423711元、250000元，金成公司向方某某开具了相应的《销售不动产统一发票（自开）。金成公司于2017年10月22日将涉案房屋交付给方某某。金成公司提交的《不动产收件凭证》显示，金成公司于2019年3月1日向郑州市不动产登记中心递交涉案房屋的房屋所有权首次登记资料已被郑州市不动产登记中心接收。本院原审认为，方某某与金成公司双方签订的《商品房买卖合同》、系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。按照合同约定，金成公司应当在房屋交付使用后的60日内即2017年12月20日前将需由金成公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至房管部门，并向房管部门办理初始登记手续，金成公司逾期未报送，已构成违约，因金成公司已经于2019年3月1日向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料，故金成公司应当向方某某支付2017年12月21日至2019年2月28日期间的违约金，共计14653.21元（673711元×0.005%×435天）。方某某要求金成公司支付违约金至办理完毕产权登记之日，依据不足，本院不予支持。本院原审判决：郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付方某某逾期办理产权初始登记的违约金14653.21元；二、驳回方某某的其他诉讼请求。案件受理费163元，减半收取81.5元，由郑州金成时代广场建设有限公司负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。另查明，金成公司于2019年7月31日向方某某转移办理不动产证手续，涉案房屋已办理不动产登记证明。本院再审认为，金成公司与方某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“1、出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”及“2、买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所权证，并及时通知买受人领取。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。金成公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对金成公司也显失公平。故方某某要求金成公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，金成公司的再审请求理由正当，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0105民初11315号民事判决；二、驳回方某某的诉讼请求。原审案件受理费163元，减半收取计81.5元，由方某某负担。本判决为终审判决。审判长 潘 瑞审判员 任立栋审判员 孙康君二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想