福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终93号 上诉人（一审原告、反诉被告）：林品，女，1961年4月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：朱金炉，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹志垚，福建铁马律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告、反诉第三人）：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路88号。 法定代表人：姜威，董事长。 委托诉讼代理人：潘鹏飞，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：通力电梯有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路334号二轻大厦第十层02、03单元。 法定代表人：郑光晖，总经理。 委托诉讼代理人:潘鹏飞，福建建达律师事务所律师。 上诉人林品因与被上诉人通力电梯有限公司（以下简称通力电梯公司）、通力电梯有限公司厦门分公司（以下简称通力电梯厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林品上诉请求:撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋租赁合同无效，属于认定事实错误及适用法律错误。因上诉人于2008年5月13日就诉争的房屋取得厦集土证海海沧字第004291号《集体土地使用权证》及相应的厦农房证海海沧字第××号《农村房屋所有权证》，据此上诉人业已取得了诉争房屋的不动产登记权证，即便存在超占土地使用权面积建设房屋，对于违章建筑的认定及管理属于行政部门管理的范畴，不应由法院在本案中予以认定。退一步讲，上诉人对所建设的案涉房屋享有相应的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人将案涉房屋租赁给为实现仓储功能的被上诉人作为仓库使用，系所有权人对该房屋受益权的处置，应当认定该租赁合同合法有效。再退一步来讲，该租赁合同并非全部无效，上诉人依法取得土地权证的部分应认定有效。故一审法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定合同无效，显然属于事实认定错误及适用法律错误。被上诉人明知该住宅用地性质，以及房屋是否超建的情形，亦表示长期租赁使用，现却以房屋系违章建筑、未取得建设规划许可证为抗辩理由主张合同无效，被上诉人的行为系变相的利用法律“漏洞”保护其不诚信的行为。上诉人认为该房屋是否属于违章建筑属于行政管理范围与本案无关，不影响物权人占有、使用及行使物权的收益权。一审法院认定合同无效，致使上诉人蒙受损失显然违背法律正义与公平。二、一审法院关于认定占有使用费计算的截止时间至2019年5月22日，即胡艳祥在微信沟通中表示“公司不租了”，陈荣茂当即回复“不租了就不租了”此为双方合意终止合同履行。后续双方就租金涨价等问题继续进行协商，拟通过合同条款重新拟定合同，应视为新的合同磋商过程，但双方亦未对于新的合同内容达成一致意见的认定，系违背客观事实，没有依据。1、一审法院截取部分聊天记录片段作为认定双方达成终止合同的合意显然是断章取义。上诉人认为该表示不能认定为双方达成终止的合意。胡艳祥2019年5月23日15:45在微信中表示“东西我们下星期也要搬过去。”倘若双方在2019年5月22日达成终止主合同的合意，那么被上诉人为什么要在次日表示在下星期行使对案涉房屋占有、使用的权利呢？故一审法院认定双方于2019年5月22日合同达成合同终止的合意是错误的。2、一审法院以双方就三年后租金涨价方式的补充协议为重新拟定合同系错误的，根据《仓库场地租赁合同》第十一条11-1点约定：本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可以订立补充条款。《利金楼1楼补充协议》属于从合同，该协议内容为双方租赁期满三年后涨租问题，系对主合同《仓库场地租赁合同》的补充变更，变更的前提是原合同已经成立并生效。故一审法院认为该补充协议的协商，拟通过合同条款重新拟定合同，应视为新的合同磋商的过程系错误的。3、上诉人认为自合同成立之日起合同对上诉人产生约束力，上诉人至起诉之日也不能再另寻承租人，并导致房屋一直空置自己不敢使用，也不敢出租。现因为上诉人的诚实信用行为，最后却成为被上诉人抗辩合同无效的理由，这显然不符合法律的正义。上诉人的租金损失系被上诉人不诚信行为所导致，与被上诉人存在必然的因果关系，故房屋占有使用费应当计付至本案判决生效之日。4、对于房屋占有使用费的起算时间应当按照合同约定的2019年3月1日起算。虽然合同签订的时间在2019年3月1日之后，但系双方自愿的情况下，对房屋租赁使用年限及房屋租金（占有使用费）的标准等协商后确定的。显然双方针对房屋租金（占有使用费）从2019年3月1日起算，系双方自愿、平等、公平协商的真实意思表示，应当予以尊重、适用。一审法院认定以2019年4月24日起算房屋占有使用费是认定事实错误，适用法律不当。综上所述，上诉人认为一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决,发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审中，上诉人又补充上诉理由：因案涉房屋租赁合同主体的出租方及承租方系上诉人与被上诉人通力电梯总公司，被上诉人通力电梯厦门分公司只是使用方，仅凭陈荣茂与被上诉人通力电梯厦门分公司的员工胡艳祥的微信聊天，未经被上诉人通力电梯公司的书面确定终止案涉租赁合同，不能认定案涉租赁合同就此终止。特别是陈荣茂在微信中的表述，也仅仅是协商中可以终止的表态，而且根据该两人的微信聊天记录可以体现被上诉人通力电梯公司能够形成有效的决定必须经过向总公司的层层上报，并最终形成总公司盖章方能通过，故胡艳祥不能代表通力电梯总公司的意思表示。作为上诉人亦不能仅仅以胡艳祥的个人表述，在未有任何正式书面文件的情形下，认为双方可以就此终止租赁合同。所以，之后陈荣茂与胡艳祥进一步协商，在原合同基础上，仅对后续租金递增事宜重新协商变更，但最终仍未有签订正式变更的书面协议或者终止租赁合同的书面协议。故原审认定案涉租赁合同终止时间在2019年5月22日是没有事实和法律依据。 通力电梯公司、通力电梯厦门分公司共同答辩称，1.关于合同效力问题，本案合同是整体、当然无效的。案涉房屋系属于不按规划许可建设的房屋，本案的租赁物是一层仓库，承租的是整体的仓库400多平，是整体租赁，应当是整体无效的，租赁合同不能分为整体无效和部分无效。2.合同无效的过错问题，对于出租问题，出租人有义务保证出租屋合法，房屋如果没有建设工程规划许可证，或没有按照许可证建造，导致合同无效的根本过错是出租人造成的。在一审的庭审中，上诉人对合同无效是确认的。民事法律行为的基本原则，不能因违法行为而获利。3.合同的成立时间和终止时间，从一开始，上诉人的儿子，和通力公司的员工胡艳祥，双方对代理人的身份都没有异议。上诉人补充陈述说胡艳祥不能代表被上诉人的说法是不能成立的。本案中，是在2019年4月24日胡艳祥将二被上诉人盖章的合同拍照给上诉人儿子才合同成立。一审判决中也陈述双方因各种原因在2019年5月22日的对话，双方的意思表示很清晰，双方就不再承租达成一致意见。后虽然双方有继续协商的意思，但旧合同已经终止，新合同还没有成立，这并不是补充协议对原合同的补充。4.损失赔偿的问题，上诉人明知于2019年5月22日终止履行，其应当采取措施防止损失扩大，其应自行承担损失扩大的部分责任，无权向被上诉人主张2019年5月22日后的损失。合同无效是当然无效，合同无效产生的法律后果是双方返还。上诉人对合同无效应承担全部的过错责任。出租人的实际损失，一方面是被实际占用，或者房屋损害要求恢复原状，但本案都不属于上述情况，被上诉人没有实际搬入占用和使用。一审判需支付实际占用费5000多元，也是错误的，被上诉人本着案结事了没有上诉。上诉人主张的空置损失是没有依据的，应当驳回其上诉，维持原判。 林品向一审法院起诉请求：1.通力电梯公司向林品支付第一年租金72000元，并支付逾期付款违约金（按照年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2.通力电梯厦门分公司对上述债务承担共同偿还责任；3.通力电梯公司、通力电梯厦门分公司向林品返还已签署的《仓库场地租赁合同》原件1份；4.本案诉讼费由通力电梯公司、通力电梯厦门分公司承担。经一审法院对于合同效力问题进行释明后，林品变更诉讼请求：通力电梯公司、通力电梯厦门分公司向林品支付占有使用费，标准参照租金，从起租日起到法院判决生效之日止，并支付相应的利息损失（按年利率6%）；并撤回第3项关于返还合同原件的诉求。 通力电梯厦门分公司向一审法院提出反诉请求：1.确认通力电梯厦门分公司、林品、通力电梯公司签订《仓库场地租赁合同》无效；2.林品返还通力电梯厦门分公司5000元订金；3.本案诉讼费由林品承担。 一审法院认定的事实： 2008年5月13日，林品取得厦集土证海海沧字第004291号《集体土地使用权证》，该证记载：土地坐落：厦门市海沧区；地籍号：05-102-201-01-856；土地用途：住宅用地；土地使用权总面积：100（㎡），独自使用权面积100（㎡）、建筑占地100（㎡）；备注：本宗地批准用地面积100平方米，实测用地面积453.49平方米，其中违法超占面积353.49平方米，15.5平方已于1998年3月接受处理，337.99平方米未处理。超占部分今后因建设需要拆迁时按照我市集体土地房屋拆迁补偿的有关规定处理。同年5月，林品取得厦农房证海海沧字第××号《农村房屋所有权证》，该证记载：房屋坐落厦门市海沧区；地籍号：05-102-201-01-856；土地房屋用途：住宅用地；土地使用权总面积100（㎡），独自使用权面积100（㎡）、建筑占地100（㎡）；备注：本宗地批建二层，房屋实际建筑三层，总建筑面积316.6平方米，1层119.95平方米；2层106.63平方米；3层90.02平方米，其中违法超建116.6平方米，未处理。超建部分今后因建设需要拆迁时按照我市集体土地房屋拆迁补偿的有关规定处理。2019年3月1日，厦门海沧区民政局出具《海沧区门牌号码证明单》，载明：现有林品厦集土证海（海）沧字第004291号，原门牌号码：厦门市海沧区海沧镇鳌冠村社1组号，现门牌编号为：厦门市海沧区鳌冠社区西片6号。 2019年3月，通力电梯公司、通力电梯厦门分公司因经营需要，与陈荣茂（林品之子）协商租赁场地。2019年3月19日，通力电梯厦门分公司工作人员漆骏波通过微信转给陈荣茂5000元，转账备注“仓库订金”。经协商，陈荣茂先行在《仓库场地租赁合同》合同上签字后交由通力电梯公司、通力电梯厦门分公司盖章确认。《仓库场地租赁合同》中，林品（甲方，指定代表：陈荣茂）与通力电梯公司（乙方、承租方）、通力电梯厦门分公司（丙方、确认方）约定：一、出租房屋情况，甲方将案涉房屋出租给乙方的厦门分公司，即丙方使用。案涉房屋使用面积为400平方米，用途为仓库。在签订本合同前，甲方作为案涉房屋的所有人，已经向乙方出示案涉房屋的产权证明文件，和甲方的身份证明文件；三、交付日期和租赁期限约定，甲、乙双方约定，该房租赁期共5年，2019年3月1日至2024年2月29日。四、租金及支付方式，案涉房屋月租金为6000元。租金从第二年起（包含第二年），每届满一年，在上一年的基础上每年递增5000元，第一年年租金为72000元。案涉房屋租金支付方式：先付后租模式，按照一年支付租金，每年起租日开始，支付本年度的年度租金。合同第十一条约定，本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。2019年4月24日，通力电梯厦门分公司员工胡艳祥通过微信将经通力电梯公司、通力电梯厦门分公司盖章确认的合同拍照发给陈荣茂。合同中三方的签字或盖章均无落款时间。 2019年4月28日，通力电梯厦门分公司向国家税务总局厦门市海沧区税务局开具《厦门增值税普通发票》（代开）,应税项目名称：个人出租住房，金额：72000元，房屋坐落地址：海沧区。2019年7月2日，通力电梯厦门分公司又向国家税务总局厦门市海沧区税务局开具《厦门增值税普通发票》（代开销项负数），应税项目名称：个人出租住房，金额：-72000元；房屋坐落地址：海沧区。 2019年5月15日至2019年5月23日期间，胡艳祥与陈荣茂多次进行微信联系。2019年5月15日：胡：我们公司考虑长期要租仓库，三年后才涨价，以后每年递增2000块。你们这边这个方案可行吗？陈：是第二年涨价，每年涨3000，方案是这个。胡：那个方案不批，前三年不能涨价，第四年涨2000；陈：那还需要涨价吗？胡：我真没办法，公司考虑长期租仓库；陈：没办法你之前签合同要早点说，这个就很没意思，不然我早就租走了。2019年5月17日：陈：合同啥时给我；胡：真不好意思，我要去公司拿；陈：你跟你们区域财务沟通得怎样；胡：他们就是每年涨五千，就是审核不过；陈：尽力帮沟通看看，你先帮我把合同拿回，谢谢；胡：好的，涨价方面可以再沟通一下吗？陈：涨价我还是那个意见啦，你跟她沟通看看；2019年5月22日：陈：你们现在不租了是吧？看看怎么交接吧；胡：是的。公司不租了，你也打电话给我们总部，也没有什么好交接了吧；陈：不用付这些日子租金吗？合同签假的？合同期租的费用算一算，交接下，不租就不租了；胡：你大概算一下，费用多少钱，我跟我们公司上报一下；胡：你这边，如果前三年涨价的能否再商量一下，怎么样？陈：前三年没涨，还是怎样？你们公司要有点诚意对不对，本来都挺愉快的，搞得有点累，你们现在是什么意见；胡：前三年不能涨价的；陈：前三年不涨，可以，那后面年份也要有点诚意，或者我们就签三年；胡：我们公司付款肯定没问题的，以后都三年涨一次，涨5个点。我们也是考虑长期租。陈：现在，前三年不涨可以，5个点是一年涨多少？胡：后三年是3600；陈：每年涨3600，这样还好，后面三年每年涨是不是这样，如果这样那就差不多。同日，陈荣茂通过微信发送《利金楼1楼补充协议》给胡艳祥，同时发消息：协议弄好，明晚来签订，你租金也要申报支付，拖很久了。2019年5月23日：陈：你们晚上对接？现在是什么环节流程？有没具体的时间；胡：没有，下星期一叫文员把发票和补充协议递上去，东西我们下个星期也要搬运过去。我明天或后天去拿一下，应该可以吧。我提前约好时间，打电话给你。 一审归纳案件争议焦点为，一、双方签订的《仓库场地租赁合同》效力；二、双方的责任承担问题。 一审法院分析认为，一、林品名下与案涉房屋相关的《集体土地使用权证》《农村房屋所有权证》均载明合法的土地使用权总面积、建筑占地面积为100平方米，备注中均有对林品违法超建面积的记载，也即林品提供出租的房屋部分为合法建筑，部分为违法超建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”林品将未按照建设工程规划许可证的规定建设的案涉房屋出租，其与通力电梯公司、通力电梯厦门分公司签订的租赁合同无效。二、双方的责任承担。1.责任承担主体。通力电梯厦门分公司是通力电梯公司的分支机构，其营业执照登记类型为：非法人商事主体。因此，通力电梯厦门分公司不具有独立法人资格，不能独立承担责任，其民事责任最终由其总公司通力电梯公司承担。2.合同无效的责任承担。三方所签订的合同无落款时间，但通力电梯厦门分公司员工胡艳祥于2019年4月24日将经两公司盖章的合同通过微信拍照发送给陈荣茂，应视为对合同成立的确认。房屋租赁合同为诺成合同，《仓库场地租赁合同》经双方确认成立后，林品丧失就租赁标的与他人订立合同的机会，通力电梯、通力电梯厦门分公司虽未实际使用案涉房屋，但自合同成立之日起，合同即对双方均有约束，林品不能再另寻承租人，而通力电梯、通力电梯厦门分公司则实际享有随时使用案涉房屋的权利，即享有案涉房屋的占有利益。因此，通力电梯应参照合同约定的租金标准支付自合同成立之日的占有使用费。关于占有使用费计算的截止时间，2019年5月22日，胡艳祥在微信沟通中表示“公司不租了”，陈荣茂当即回复“不租就不租了”，此为双方合意终止合同履行。后续双方就租金涨价方式等问题继续进行协商，拟通过合同条款重新拟定合同，应视为新的合同磋商过程，但双方亦未对于新的合同内容达成一致意见。综上，通力电梯公司应向林品支付2019年4月24日至2019年5月22日的占有使用费5800元（6000÷30×29）。同时，因合同无效，林品应返还通力电梯厦门分公司已支付的租房订金5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告通力电梯有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林品房屋占有使用费5800元；二、反诉被告林品应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告通力电梯有限公司厦门分公司租房订金5000元；三、驳回原告林品的其他诉讼请求。 二审中，当事人对一审判决认定的事实，除林品认为原审法院遗漏查明补充协议的内容，即前三年租金不变，从第四年递增，认为补充协议的内容是对微信确定的内容进行补充，其他事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。当事人没有提交新的证据。 本院认为，1.关于案涉《仓库场地租赁合同》效力的问题。在案证据证明，林品提供的讼争房屋部分取得房屋所有权证，部分为违法超建，原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定林品将未按照建设工程规划许可证的规定建设的案涉房屋出租，其与通力电梯公司、通力电梯厦门分公司签订的《仓库场地租赁合同》无效，并无不妥，且对案涉合同效力问题原审法院已经当庭予以释明，当事人已达成一致意见，上诉人因此当庭变更了诉讼请求。现上诉人又对合同效力提出异议，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于房屋占有使用费的问题。案涉当事人所签订的《仓库场地租赁合同》虽然约定租赁期自2019年3月1日起，但该合同依法被确认为无效合同，而无效的合同自始没有法律效力。通力电梯、通力电梯厦门分公司虽未实际使用案涉房屋，但原审法院鉴于因讼争合同的订立林品未能再另寻承租人，而通力电梯、通力电梯厦门分公司亦享有随时使用案涉房屋的权利，因此，通力电梯应参照合同约定的租金标准支付自合同成立之日2019年4月24日至双方达成合意解除合同2019年5月22日期间的占有使用费是合理的。上诉人上诉主张房屋占有使用费应当计付至本案判决生效之日缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。3.关于林品应否返还通力电梯有限公司厦门分公司租房订金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故林品应当返还通力电梯有限公司厦门分公司支付的租房订金5000元。综上，林品的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由上诉人林品负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年三月十二日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。