广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终40号 上诉人（原审被告）：防城港市港口区国汇商贸有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道东面纳川·钻石广场。统一社会信用代码：914506025794165738。 法定代表人：覃海荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴鹏宇，男，1961年4月27日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 委托诉讼代理人：陈其聪，广西湛信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁作洪，广西湛信律师事务所律师。 上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司（以下简称“国汇商贸公司”）因与被上诉人吴鹏宇商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国汇商贸公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：一、吴鹏宇逾期长达三年半未办理银行按揭手续支付剩余房款，违约事实明显，一审法院认定国汇商贸公司未履行通知义务，吴鹏宇不存在逾期付款的违约行为错误。2014年11月21日，国汇商贸公司作为出卖人与吴鹏宇作为买受人签订三份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”),合同附件四第五条约定买受人应在合同签订时提交相关资料办理按揭贷款手续。三份合同约定的商品房交付期限均为2016年11月30日前。吴鹏宇在合同中提供的通讯地址为贵州省遵义市汇川区大连路医学院宿舍10栋3楼1号，电话为135××××3071，之后，吴鹏宇电话告知国汇商贸公司的售后工作人员，要求将通讯地址变更为贵州省遵义市汇川区南京路御景湾9栋1单元501室，联系电话仍为135××××3071。合同签订后，吴鹏宇未按照合同约定办理按揭手续支付剩余房款，国汇商贸公司经多次电话、公告催告无果，才又分别于2016年10月19日、2017年6月13日通过邮寄方式向吴鹏宇寄送书面催告函，2018年6月20日邮寄《解除合同通知书》。虽然以上邮寄地址均为贵州省遵义市汇川区南京路御景湾9栋1单元501室，但快递单邮寄凭证中填写的收件人吴鹏宇的联系电话均为135××××3071,且该联系电话与吴鹏宇在一审提交的《民事起诉状》中载明的联系电话一致，吴鹏宇至今仍在使用该电话号码。虽然邮件回执查询结果显示为他人代为签收，但是，根据快递行业习惯，快递公司一般在送达文件之前会打电话确认收件人情况再进行投递，且基于生活经验判断如果代为签收人没有经过吴鹏宇许可或与吴鹏宇没有任何关系，一般也不会代为签收快递文件。因此，国汇商贸公司分别向吴鹏宇邮寄的《关于纳川钻石广场客户办理按揭及付款手续的催告函》、《解除合同通知书》邮件回执为已妥投，吴鹏宇已收到以上文件。另，依据合同附件四第四条“5、为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址通知、交款通知、解除合同通知、交房通知、及其他通知时，可采取在《防城港日报》上进行公告的方式发出，且双方约定在《防城港日报》刊登出卖人公告的相关通知之日起的第3天视为买受人已收到该通知”，国汇商贸公司分别于2016年8月13日、2017年6月15日在防城港日报刊登的付款催告函，应视为吴鹏宇已收到。合同签订后，直至2018年6月20日邮寄《解除合同通知书》之日，吴鹏宇在国汇商贸公司多次的电话、邮寄、公告催告的情况下均拒绝支付剩余房款，违约事实客观明显。依据合同附件四“补充协议”第五条第二款的约定，吴鹏宇还应承担房价款总额20%的违约金（1911号房违约金：727,798元×20%=145,559.6元，1912号房违约金:458,454元×20%=91,690.8元，1913号房违约金：453,169元×20%=90633.8，以上三项合计327,884.2元），且国汇商贸公司可以从吴鹏宇已付的款项中直接扣除违约金及损失。合同解除后国汇商贸公司应返还的款项为503,936.8元(831,821元-327,884.2元）。二、吴鹏宇拒绝支付剩余房款，国汇商贸公司为减少损失在依法解除与吴鹏宇签订的合同之后，才将案涉房屋出售给他人，一审法院认定国汇商贸公司存在一房多卖导致吴鹏宇合同目的无法实现错误。案涉房屋钻石广场1911号房、1912号房、1913号房，国汇商贸公司出售给案外人的时间分别为2018年8月7日、2018年10月15日、2019年1月11日，均为国汇商贸公司于2018年6月20日邮寄《解除合同通知书》解除与吴鹏宇签订的合同之后，且邮件回执显示2018年6月22日已妥投，国汇商贸公司与吴鹏宇签订的3份合同已解除，国汇商贸公司有权将案涉房屋另行出售，国汇商贸公司不存在一房多卖行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条是对因出卖人恶意违约导致合同解除的惩罚性赔偿责任规定。本案中，国汇商贸公司没有任何一房多卖的恶意违约行为，一审法院适用该规定判决国汇商贸公司向吴鹏宇赔偿损失明显不当，严重损害了国汇商贸公司的合法权益。 吴鹏宇辩称，1．国汇商贸公司没有按照约定履行通知付款义务，吴鹏宇不存在逾期付款情况；2．国汇商贸公司应当赔偿吴鹏宇损失。 吴鹏宇向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的购买钻石广场1911、1912、1913号房所订立的三份《商品房买卖合同》；2．国汇商贸公司返还吴鹏宇已付房款831,821元及利息（利息的计算方式：自2014年11月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止，暂计起诉之日为17万元）；3．国汇商贸公司赔偿吴鹏宇购房损失415,910.50元。 一审法院认定事实：2014年11月21日，吴鹏宇作为买受人与国汇商贸公司作为出卖人签订三份《商品房买卖合同》，约定吴鹏宇购买国汇商贸公司位于防城港市中心区商品房，分别为：1．房号为第19层1911号房，面积为104.87平方米，单价为每平方米6,940元，总价款为727,798元，付款方式约定为买受人须在签订本合同签订当日或之前支付首期房款，占总房价款的50％，计367,798元（含定金），购房余额占总房价款总额的50％，计36万元由买受人向按揭银行贷款支付给出卖人。2．房号为第19层1912号房，面积为65.40平方米，单价为每平方米7,010元，总价款为458,454元，付款方式的约定为买受人须在签订本合同当日或之前支付首期房款，占房价款总额的50％计233,454元（含定金），购房余款占总房价款总额的50％，计225,000元，由买受人向按揭银行贷款支付给出卖人。3．房号为第19层1913号房，面积为64.60平方米，单价为每平方米7,015元，房价款为453,169元，付款方式为买受人须在签订本合同当日或之前支付首期款，占房价款总额的50％，计228,169元（含定金），购房余款占总房价款总额的50％，计225,000元，买受人向按揭银行贷款支付给出卖人。三份合同在《补充协议》中对银行按揭付款的补充均约定为……如买受人逾期超过15日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险或买受人不同意向出卖人指定银行办理按揭贷款的，出卖人有权要求买受人以现金方式支付全部房价款，买受人应在出卖人发出通知之日起7日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，如买受人在出卖人发出要求买受人以现金方式支付全部房价款通知之日起超过15日仍未付清全款的，出卖人有权单方面解除本合同将该房屋另行出售，买受人应承担房价款总额20％的违约金并由买受人承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），出卖人可以从买受人付的款项中直接扣除违约金及损失，不足扣除的，由买受人另行支付，如有剩余留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销房屋合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取；如买受人在出卖人要求买受人以现金方式支付全部房价款通知之日起超过15日买受人仍未付清款，而出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，并于实际支付应付款之当日向出卖人支付违约金，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋移交和权属转移登记。三份合同均对交付期限约定为2016年11月30日前。附件四补充协议中关于联系的补充约定为1．本补充协议及《商品房买卖合同》项下的任何通知、付款要求或其他相关文件均以书面形式，通过直接送达、书信、电报、邮寄、电子邮件、传真或者报纸公告等方式送达对方。双方分确认：（1）买受人所提供的通讯地址、电话号码及相关信息以《商品房买卖合同》中为准。2．如买受人的上述通讯地址或联系方式等相关信息发生变化，应在发生变化之日起五天内书面通知出卖人。如因买受人所留通讯地址或联系方式或其相关信息发生变更、虚假或错误而致出卖人无法通知到买受人办理相关手续而造成的逾期责任及其他一切法律、经济责任均由买受人承担，有关责任按相应条款处理。3．本补充协议及《商品房买卖合同》项下任何通知、付款要求或其他相关文件按照上述方式，以书面形式送达，下列日期即视为送达到达时间：（1）如果是挂号信函或特快专递信函，则视为出卖人提交的寄出地邮局收据上的邮戳日期之日起的第3日；……（4）如果是报纸公告，则为刊发之日起的第3天。4．因通讯联络方式失效造成的损失及责任由变更方承担。5．为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址通知、交款通知、解除合同通知、交房通知及其他通知时，可采取在《防城港日报》上进行公告的方式发出，且双方约定在《防城港日报》刊登出卖人公告的相关通知之日起的第3天视为买受人已收到该通知。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2014年11月21日，国汇商贸公司向吴鹏宇出具三张收据（编号：2026373、2026375、2026374），上载明收到吴鹏宇交付的案涉1911号、1912号1913号房的首付款367,798元、231,654元、228,169元，以上款项共计827,621元。同日，国汇商贸公司出具三张收据（编号：2026350、2026349、2026348），上载明收到吴鹏宇交付的1911号、1912号、1913号房的办证服务费均为800元，以上款项共计2,400元。综上，吴鹏宇共支付款项830,021元。再查明，国汇商贸公司于2016年9月14日在《防城港日报》第6794期登报《关于纳川钻石广场客户处理函》，告知包含吴鹏宇在内的22户客户未来签订《商品房买卖合同》及办理按揭手续，在3日内来办理，逾期办理则视为自动放弃购买此房产，国汇商贸公司将收回房源另售。国汇商贸公司于2016年10月19日向吴鹏宇寄送《关于办理银行按揭手续的催告通知》，要求国汇商贸公司在收到该通知15日内，携带按揭贷款所需提供的个人相关资料，到防城国民村镇银行就纳川·钻石广场19层1911、1912、1913号房屋办理银行按揭手续，若无法申请银行按揭，请在15日内以现金方式支付全部房价款，逾期45天仍未付清，国汇商贸公司有权解除案涉合同并要求吴鹏宇承担房款总额20％的违约金。2017年6月13日，国汇商贸公司向吴鹏宇寄送《关于纳川·钻石广场客户办理按揭及付款手续的催告函》，告知吴鹏宇在收到公告后3日内前来办理按揭手续或现金付清欠款手续，逾期未办，将依法解除双方签订的合同，将房源收回另售，并将已交的购房款按合同约定处理。该邮件于2017年6月16日经他人代为签收。2018年6月20日，国汇商贸公司向吴鹏宇寄送《解除合同通知书》，上载明，吴鹏宇在国汇商贸公司多次催促均未按期支付购房款的行为，构成违约，表示自该通知到达吴鹏宇时解除双方签订的三份案涉合同，并采取相应的法律手段追究法律责任。该邮件于2018年6月22日经他人代为签收。以上国汇商贸公司向吴鹏宇所寄送的材料均邮寄至广东省遵义市江川区，吴鹏宇所预留合同的通讯地址为贵州省遵义市江川区大连路医学院宿舍10栋3楼1号。 一审法院认为，关于本案违约责任的认定问题。吴鹏宇与国汇商贸公司签订的三份《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的相关规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定余款的支付为按揭付款的方式，因双方在合同未明确具体办理贷款的银行及具体办理按揭贷款的时间等事项，故国汇商贸公司负有通知义务。后国汇商贸公司向吴鹏宇寄送《关于办理银行按揭手续的催告通知》、《关于纳川·钻石广场客户办理按揭及付款手续的催告函》均未按吴鹏宇在合同预留的地址寄送，国汇商贸公司在庭审中辩称其寄送的地址为吴鹏宇电话通知变更后的通讯地址。一审法院认为，因双方在合同中明确约定吴鹏宇的通讯地址、联系方式的变更应采用书面通知的方式，国汇商贸公司在未收到吴鹏宇书面通知变更通讯地址而将该通知寄往他处，该函件所显示的亦为他人签收，故一审法院认为吴鹏宇并未收悉国汇商贸公司所寄送的函件，国汇商贸公司未履行通知付款义务，吴鹏宇不存在逾期付款的违约行为。关于吴鹏宇请求解除案涉三份《商品房买卖合同》的主张。国汇商贸公司在庭审中辩称案涉三份合同已解除。一审法院认为，因本案吴鹏宇并未存在逾期付款的违约行为，故国汇商贸公司据此行使单方解除权无依据，故案涉合同并未解除。现国汇商贸公司已将案涉三套房屋出售他人并为他人办理预售商品房买卖预告登记，吴鹏宇购买该三套房屋的合同目的已无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，一审法院对吴鹏宇的该项主张予以支持。关于吴鹏宇主张国汇商贸公司退还吴鹏宇已付购房款及利息的问题，因案涉三份合同已解除，国汇商贸公司保留所收取吴鹏宇的830,021元款项不具有事实和法律依据，应予以返还，关于吴鹏宇请求国汇商贸公司从2014年11月21日按中国人民银行同期贷款利率支付利息，未违反法律行政法规的相关规定，一审法院予以支持。关于吴鹏宇请求国汇商贸公司支付吴鹏宇的购房损失的问题，因案涉合同订立后，国汇商贸公司又将该房屋出卖给他人，导致吴鹏宇的合同目的无法实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，吴鹏宇请求国汇商贸公司赔偿损失于法有据，予以支持，关于赔偿的数额，一审法院酌定为20万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除吴鹏宇与国汇商贸公司于2014年11月21日签订的三份《商品房买卖合同》；二、国汇商贸公司在本判决生效之日起十日内返还吴鹏宇830,021元并支付利息（利息的计算方式：以830,021元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年11月21日起计算至付清之日止）；三、国汇商贸公司在本判决生效之日起十日内赔偿吴鹏宇损失20万元；四、驳回吴鹏宇的其他诉讼请求。案件受理费8,779.79元，由吴鹏宇负担1,337.1元，国汇商贸公司负担7,442.69元。 本院二审期间，双方当事人没有新证据向法庭提供。一审认定事实除“以上被告向原告所寄送的材料均邮寄至广东省遵义市江川区”有误，应为“贵州省遵义市江川区南京路御景湾9栋1单元501室”之外，其余事实认定属实，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第九条第一款第2项约定，如逾期交房，买受人退房的，出卖人按买受人累计已付房价的1%赔偿损失。至2019年5月27日一审庭审结束时，涉案房屋尚未竣工验收。 本案争议焦点：1.国汇商贸公司是否负有履行通知吴鹏宇办理按揭贷款通知义务；如应履行告知，一审认定国汇商贸公司没有履行通知义务是否正确。2.一审适用法律是否正确。 本院认为，双方所签订的三份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，应予维持。 关于焦点1，附件四补充协议第五条第2款虽然约定“买受人在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由买受人提供的相关资料”，但联系第1款和第2款分析，双方同意买受人向出卖指定的银行办理按揭贷款。本案并没有证据证明出卖人指定了哪家银行为按揭贷款行并告知了买受人吴鹏宇，在没有指定并告知的情况下，吴鹏宇无法得知相关要求，也就是说无法提供资料。故一审认定双方对办理按揭贷款的时间没有具体约定，国汇商贸公司负有办理按揭贷款通知义务正确，予以确认。国汇商贸公司没有按原约定地址向吴鹏宇邮寄有关通知，导致吴鹏宇没有收到，因此向错误地址邮寄材料的行为对吴鹏宇不发生法律效力，责任在于国汇商贸公司。但双方在合同中约定“本补充协议及《商品房买卖合同》项下的任何通知、付款要求或其他相关文件均以书面形式，通过直接送达、书信、电报、邮寄、电子邮件、传真或者报纸公告等方式送达对方。”。从约定中可看出，报纸公告送达也是双方约定的方式之一。因此国汇商贸公司于2016年9月14日在《防城港日报》第6794期登报向吴鹏宇送达的《关于纳川钻石广场客户处理函》符合合同约定，应视为有效送达。函中明确了办理按揭的时间及不办理的后果，内容清晰明确。因此一审认定国汇商贸公司没有有效通知吴鹏宇办理按揭贷款错误，应予纠正。 关于焦点2，根据合同约定，吴鹏宇逾期未付款，国汇商贸公司有权解除合同并另行将房屋出售。虽然报纸公告送达买受人未必能实际及时获知，但吴鹏宇在合同中约定同意该送达方式为有效送达方式，表明吴鹏宇将会密切主动关注与国汇商贸公司的联系，获知相关交易信息。双方于2014年11月21日签订合同，2016年在国汇商贸公司发出通知办理按揭贷款通知及不办理的后果函后，吴鹏宇既不办理按揭贷款，又不现金支付房款，2017年6月15日国汇商贸公司再次公告告知办理贷款或现金付款通知，但吴鹏宇仍拒不履行，违反了合同约定，应视为其放弃购买房屋，国汇商贸公司另行出售房屋符合合同约定，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定判决国汇商贸公司支付吴鹏宇20万违约金错误，应予纠正。虽然合同中约定如解除合同，国汇商贸公司应当支付房价总款20%违约金，但国汇商贸公司也存在逾期交房违约行为，同时合同约定国汇商贸公司如因逾期交房买受人退房的，国汇商贸公司仅支付累计已付房价的1%损失，该约定明显不公。国汇商贸公司已将涉案商品房另行出售，其也没有提供其他损失的证据，综合双方违约的情况，从公平角度出发，其抗辩扣除吴鹏宇20%违约金理由不足，不予采纳。吴鹏宇请求支付利息的诉讼请求有理，一审予以支持正确，应予维持。但需指出的是，自2019年8月20日之后利息应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，国汇商贸公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第八条，第六十条，第九十四条第三项、第四项，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初648号民事判决第一项、第二项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初648号民事判决第三项、第四项； 三、驳回被上诉人吴鹏宇的其他诉讼请求。 一审案件受理费8779.79元，由被上诉人吴鹏宇负担2926.59元，由上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司负担5853.2元。二审案件受理费17559.58元（上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司已预交），由被上诉人吴鹏宇负担5853.18元，由上诉人防城港市港口区国汇商贸有限公司负担11706.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月三日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建