湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终727号上诉人（原审原告）：罗河兰，男，1972年2月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚湘炬，女，1974年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨路明，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩成，湖南金州律师事务所律师。上诉人罗河兰因与被上诉人姚湘炬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2019）湘0104民初8105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗河兰上诉请求：请求二审法院对认定事实错误的部分予以更正。事实和理由：一、原审法院认定出租房屋坐落于麓山南路285号房屋是错误的。被上诉人提供的房产权证第××号、第××号房屋系坐落在岳麓区，原审法院认定的麓山南路285号房屋与被上诉人提供的房产权证所记载的地段、层次、结构等均不相符合。二、原审法院查明并认定的长沙市岳麓区橘子洲街道办事处和岳麓区橘子洲街道办事处湖南师范大学社区居民委员会出具的“情况说明”是不具事实真实性的情况说明。三、原审法院认定的经营时间及缴纳租金等事实应予纠正。综上，该案的判决结果上诉人未提出异议，但事实认定错误，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人姚湘炬辩称，租赁合同系双方真实意思表示，案涉房屋提质改造系由相关部门批准建设，租赁合同应合法有效。被上诉人已按照合同约定向上诉人交付房屋，上诉人确认后对房屋占有使用，其认为一审法院事实不清并无依据。双方租赁合同对涉案房屋的具体位置均明确清楚，合同签订前后，多次实际勘验房屋，在确认无误后才对房屋占有使用，并向房主给付保证金和第一期租金，不存在上诉人所称案涉房屋不符的情形，同时上诉人在长期占有使用案涉房屋租赁期间均未提出任何异议，其所称位置问题系其恶意逃避债务的说辞，没有客观事实依据。“情况说明”系符合三性的有效证据，一审法院认定的经营时间及缴纳租金的事实，符合客观实际。上诉人注册的长沙枫润酒店有限公司的注销系其依据简易程序申请注销，而非被行政机关强行注销，上诉人拒绝缴纳租金的理由均不成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求。罗河兰向一审法院起诉请求：请依法确认2018年8月28日罗河兰、姚湘炬签订的《租赁合同》无效。一审法院认定事实：2018年8月28日，罗河兰（乙方）与姚湘炬（甲方）签订了《租赁合同》，约定：一、甲方将其所有的坐落于麓山南路285号房屋二、三楼及一楼北向一跨、南向二跨出租给乙方经营。二、乙方租赁房屋仅限于商业酒店（含一楼饭店小吃）经营使用。乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构。三、租赁期限租期为10年，从2018年8月30日起至2028年10月29日止。四、（一）第一年、第二年、第三年租金按100,000元/月计算，年租金1,200,000元整；第四年租金按110,000元/月，年租金1,300,000元整；第五年租金按120,000元/月，年租金1,440,000元整；第六年至第十年每年年租金标准在第五年的基础上每年递增3%，该租金为不含税费净租金。（二）该房屋租金第一年按每二个月支付一次，第二年起到第十年按每三个月支付一次。支付方式为：乙方签订本合同后当日向甲方支付下期房租，以后在上一期租金到期前5日支付下一期租金。甲方按每次所收租金金额开出收据。（三）乙方应在签订本合同当日内向甲方交纳保证金200,000元。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将该门面完好交还甲方后，甲方应在2天内将保证金一次性全额无息退还给乙方。五、甲方需在本合同签订并付足定金后3天内将房屋交付乙方，合同签订之日起90日为免租期，2018年11月30日起开始计租。六、甲方有权查验乙方开办酒店的相关证照。甲方对乙方经营所产生的法律、经济、治安和消防等任何问题不负连带责任。甲方须向乙方提供该房屋的相关图纸资料及办证所需甲方的相关资料。七、乙方经营过程中所产生的所有税费及债务均由乙方自行承担。乙方根据本合同约定按时足额交纳租金及相关费用。乙方有权对承租房屋进行必要的装饰装修，以符合乙方的商业用途。八、甲方该栋房屋系2018年4月响应政府大学提质改造而旧房提质改建完工项目，房屋层高6.2米以上部分系麓山南路提质改造综合指挥部认可增加。甲方现状交房，并保证建筑结构安全可靠，由此造成的经济损失由甲方负责赔偿。合同另对甲乙双方的权利义务、违约责任、房屋转租等做了相关约定。上述合同签订后，罗河兰向姚湘炬支付了200,000元押金，姚湘炬交付涉案房屋至罗河兰，罗河兰与妻子陈育红共同对房屋进行装修并投入经营使用。案外人陈育红使用长沙枫润酒店有限公司的名义对外进行经营，并在去哪儿网、携程网等相关网站进行宣传招租，后由于相关手续未齐全，长沙枫润酒店有限公司被依法公告注销。2019年1月16日陈育红作为法定代表人注册长沙市岳麓区山馥家庭旅馆，用于经营旅馆。期间，罗河兰向姚湘炬支付了自2018年11月30日至2019年1月30日期间的租金200,000元（已扣除90日的免租期）。现，罗河兰主张罗河兰、姚湘炬之间签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应当认为为无效，遂诉至法院。另查明，2018年7月21日，长沙市岳麓区桔子洲街道办事处和长沙市岳麓区桔子洲街道办事处湖南师范大学社区居民委员会出具情况说明，证实姚湘炬位于麓山南路285号临街房屋属于提质改造的范围，该房屋原状年久失修、破败不堪，严重影响市容市貌，姚湘炬为响应岳麓区政府《岳麓山国家大学科技城整治建设》项目，由其个人出资对位于麓山南路285号临街房屋进行改建，外墙瓷砖、门、窗下水道等由指挥部（具体由城投）负责投资改造，迄今为止，姚湘炬积极响应政府大学城提质改造而进行危房改建工作已经完成，最终顺利迎接了省、市领导检查和整个麓山南路重点项目的验收。再查明，涉案房屋改建前房屋产权证为：长房权证岳麓字第××号、长房权证岳麓字第××号，所有权人为姚湘炬，房屋分别坐落于麓山路第22栋101、102，建筑面积均为160.98平方米。罗河兰于庭审中表明涉案房屋在改建时未取得建设工程规划许可证，且该房屋在提质改建后至今未取得建设工程规划许可证及房屋产权证等相关合法凭证。一审法院认为：本案的争议焦点在于涉案《租赁合同》是否具有法律效力，结合本案证据予以审查分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因姚湘炬出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故涉案《租赁合同》应当认定为无效合同。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，判决如下：确认罗河兰与姚湘炬于2018年8月28日签订的《租赁合同》无效。本案受理费减半收取80元，由姚湘炬负担。本院在二审期间，被上诉人姚湘炬提交了以下证据：姚湘炬商业房屋坐落位置情况说明、房屋产权证、地图检索图片共9页，拟证明上诉人所称涉案房屋位置不符不是事实。经组织质证，上诉人认为该组证据不是新证据，不予认可。本院认为，该组证据中房屋产权证一审时已提交，不属新证据，其余证据与一审证据能相互印证，本院予以采纳。上诉人罗河兰没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方租赁合同对涉案房屋的具体位置均明确具体，在确认无误后才交付房屋占有使用，同时上诉人罗河兰在长期占有使用案涉房屋租赁期间均未提出异议，在申请长沙枫润酒店有限公司登记（备案）时，住所地和生产经营地均为长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101，后其注册的长沙枫润家庭旅馆网页上地址也为长沙岳麓区麓山路第22栋101号，证明双方租赁合同麓山南路285号涉案房屋与长沙市岳麓区橘子洲街道麓山路22栋101号房屋系同一地点标的物，一审法院认定涉案房屋位置事实清楚。同时，一审法院认定的经营时间及缴纳租金的事实亦准确清楚，故上诉人罗河兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决符合法律规定，应予维持。综上所述，上诉人罗河兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7460元，由上诉人罗河兰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年三月二十三日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。