贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1244号上诉人（原审被告）：薄善允，男，1953年8月8日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区子尹路3栋1单元。公民身份号码：52210119530808203X。被上诉人（原审原告）：北京品城商业管理有限公司遵义分公司，住所地:遵义市新蒲新区林达阳光城13-24-2。统一社会信用代码：91520390MA6E1JXU38。负责人：杨明，该公司董事长。委托诉讼代理人：敖鱼棉，贵州悠南律师事务所律师。上诉人薄善允因与被上诉人北京品城商业管理有限公司遵义分公司（以下简称品城遵义公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薄善允上诉请求：一、撤销原判，发回重审或查清事实后予以改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《林达大院美食街租赁合同》未对营业时间进行直接约定，原审法院仅凭被上诉人提供的2019年7月9日至2019年8月13日期间上诉人承租门面的营业状况照片，以及2019年7月25日、8月2日、8月13日发出的《整改通知书》就认定上诉人3次违反了《遵义市林达古玩城市场管理规定》，从而判决解除双方签订的租赁合同，属认定事实不清，证据不足。因对面夜市晚上人较多，其晚上有开门营业，不存在未正常经营情况。此外，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，属适用法律错误。品城遵义公司辩称，我公司提交了工作人员在不同时间段巡查时的照片，能够证明2019年7月9日至8月13日，上诉人多次违反管理规定，连续超过20天未正常营业，且我公司向上诉人发出三次整改通知书，其逾期未整改，故我方有权要求解除合同。为此，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。品城遵义公司向一审法院起诉请求：1.判令解除薄善允与品城遵义公司签订的《林达大院美食街租赁合同》；2.判令薄善允立即搬离位于遵义市汇川区林达大院3栋1层33号租赁物业，并支付违约金2000元；3.本案诉讼费用由薄善允承担。一审法院认定事实：2019年4月23日，双方签订《林达大院美食街租赁合同》，约定品城遵义公司自愿将位于遵义市汇川区林达·大院3栋1层33号商业用房（52.07㎡）出租给薄善允经营工艺艺术品，租赁期限为3年，即2019年5月1日至2022年4月30日，薄善允无需支付租金，但需支付租赁保证金2000元，还需按照每月每平米4元的标准向品城遵义公司指定的物业管理公司支付物业服务费。双方还约定薄善允应遵守《遵义市林达古玩城市场管理规定》，如违背及未按照《遵义市林达古玩城市场管理规定》的内容执行，由品城遵义公司书面通知，薄善允缴纳每单次违约金100元人民币，超过3次（含3次）违规，品城遵义公司有权单方解除合同，收回租赁场地，并要求薄善允支付违约金2000元，品城遵义公司有权从薄善允交纳的保证金中直接扣除。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，薄善允向品城遵义公司交纳了2000元的履约保证金，品城遵义公司将涉案门面交付薄善允使用。2019年7月25日，品城遵义公司向薄善允发出《整改通知书》，主要内容为经品城遵义公司巡场登记发现薄善允所承租的门面从2019年7月9日至2019年7月24日中已累计超过10天未正常营业（未营业或单日营业时间不足5小时），违反了《遵义市林达古玩城市场管理规定》，予以罚款100元，并要求薄善允尽快整改，遵守相关规定和条约，积极开门营业。该通知于2019年7月29日交付给薄善允。2019年8月2日，品城遵义公司再次向薄善允发出《整改通知书》，主要内容为经巡场登记发现薄善允所承租的门面从2019年7月9日至2019年7月31日中已累计超过20天未正常营业（未营业或单日营业时间不足5小时），在首次发出《整改通知书》之后，薄善允仍拒不配合整改，现再次要求整改，积极开门营业。2019年8月13日，品城遵义公司第三次向薄善允发出《整改通知书》，称薄善允长期违反《遵义市林达古玩城市场管理规定》，品城遵义公司两次发出《整改通知书》后，薄善允仍拒不配合整改，营业时间不达标，现最后一次责令薄善允进行整改，积极开门营业。后两次《整改通知书》系由品城遵义公司工作人员分别于2019年8月6日、14日将其张贴于薄善允经营的涉案门面大门上（均处于关闭状态）。针对2019年8月14日的《整改通知书》，品城遵义公司另行通过EMS邮政快递的方式向薄善允邮寄送达了一份。2019年8月21日，品城遵义公司制作了《关于解除林达大院美食街租赁合同LD-DY-146的函》，以3次通知薄善允整改，其拒不整改，营业时间不达标为由，通知与薄善允解除合同，并返还涉案门面。一审法院认为，品城遵义公司与薄善允签订的《林达大院美食街租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。虽然合同未对营业时间进行直接约定，但双方明确约定了薄善允应遵守《遵义市林达古玩城市场管理规定》，而该《遵义市林达古玩城市场管理规定》与《林达大院美食街租赁合同》一起装订成册，且骑缝处有薄善允的捺印，故即便《遵义市林达古玩城市场管理规定》中没有薄善允的签字，也足以认定薄善允对该《遵义市林达古玩城市场管理规定》是知晓并认可的，否则无法解释为何在合同中制定薄善允应遵守该规定的条款以及薄善允的捺印行为。据此，应当认定《遵义市林达古玩城市场管理规定》的内容系品城遵义公司与薄善允租赁合同条款的一部分，对双方均具有约束力。从合同权利义务的角度分析，之所以薄善允无需支付租金，但需依约开门营业达到一定的时间要求，就是因为涉案项目属于新开发的项目，品城遵义公司以免收租金的方式降低招租门槛，其目的就是盘活商业，所以在涉案租赁合同中，薄善允开门营业已经被吸收为合同义务，可以说，薄善允以开门营业的行为促进市场商业的发展，本质上就是向品城遵义公司支付的合同对价。关于薄善允营业时间的问题，品城遵义公司提供了大量照片，这些照片上的水印属于品城遵义公司工作人员使用手机拍摄时自动显示的时间数据，具有相当的客观性和真实性，薄善允辩称系品城遵义公司自行添加的，但并未提供任何证据加以证明，对其辩解意见原审法院不予采纳。这些照片所反映的情况均一致，即涉案门面处于关闭状态。各时间节点较为全面地覆盖了整个2019年7月9日至2019年8月13日期间每一天的上午、中午和下午，具有相当的代表性，这些照片已能够充分地反映薄善允在该时间段内的经营状况不符合《遵义市林达古玩城市场管理规定》中关于营业时间的规定，品城遵义公司已经完成举证责任，薄善允的行为已构成违约。品城遵义公司三次向薄善允发出《整改通知书》，第二次的《整改通知书》虽然没有直接向薄善允送达，但品城遵义公司也已通过恰当合理的方式在薄善允所经营的门面大门醒目位置进行了张贴，薄善允作为涉案门面的承租人，应当知晓该通知的内容，应视为送达。在此情况下，薄善允并未加以整改，品城遵义公司依约享有合同解除权。至于解除合同的函，品城遵义公司确未提供证据证明已送达给薄善允，也正因为如此，品城遵义公司才提起诉讼要求判决解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，品城遵义公司主张解除涉案租赁合同，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百一十四条第一款之规定，品城遵义公司主张薄善允返还涉案门面，并支付违约金2000元，亦于法有据，原审法院予以支持。由于薄善允交纳了履约保证金2000元，而双方约定违约金可用该保证金抵充，故该履约保证金就抵作薄善允应支付给品城遵义公司的违约金，薄善允无须再另行支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除北京品城商业管理有限公司遵义分公司与薄善允于2019年4月23日签订的《林达大院美食街租赁合同》；二、薄善允于本判决生效后十日内腾空并搬离遵义市汇川区林达·大院3栋1层33号商业用房，并向北京品城商业管理有限公司遵义分公司支付违约金2000元（该违约金已用履约保证金抵充）。案件受理费25元（已减半收取），由薄善允负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点为：1.品城遵义公司要求解除《林达大院美食街租赁合同》的条件是否成就；2.薄善允是否应当承担违约金。关于焦点一。双方签订的《林达大院美食街租赁合同》合法有效，其中第十二条第三款约定“乙方（薄善允）应服从甲方（品城遵义公司）日常管理，如遇违反经营规定或安全隐患（包括但不限于环境脏乱差、违反消防安全责任书等），每查处一次，由甲方书面通知，乙方缴纳每单次违约金100元人民币，严重者报政府相关职能单位处理。同时，乙方应遵守《遵义市林达古玩城市场管理规定》，如乙方违背及未按照《遵义市林达古玩城市场管理规定》内容执行，由甲方书面通知，乙方缴纳每单次违约金100元人民币，超过3次（含3次）违规，甲方有权单方解除本合同，收回租赁场地，并要求乙方支付违约金贰仟元整（￥2000），甲方有权从乙方交纳的保证金中直接扣除，不足部分由乙方另行补足”，另《遵义市林达古玩城市场管理规定》中明确约定“二、自觉遵守履行房屋租赁合同，遵守履行汇川.林达美食城物业管理规定。…四、经营者应遵守市场营业时间，积极开门营业，每月开门营业不得低于二十日，且不得连续五日不开门营业（日营业时间五小时以上算正常营业）。…七、入驻后经营主体及店内风格不符合要求的，对不遵守市场规则及营业时间的，由研究会书面责令整改，拒不整改或整改达三次以上的，属于严重违反本规定，由研究会报林达美食城按租赁合同约定处理”。品城遵义公司所举证据足以证明薄善允未按上述市场管理规定开门营业，在品城遵义公司三次向其送达《整改通知书》后，薄善允均未按通知整改，已违反了租赁合同的约定，构成违约。根据租赁合同第十二条第三款的约定，品城遵义公司主张解除涉案租赁合同的条件已经成就，一审判决解除租赁合同并无不当。至于薄善允提出的在租赁合同中未明确约定经营时间，其因店铺对面是夜市人多故开门营业多数在晚上的上诉理由。古玩市场的营业时间一般在白天，且晚上出现在夜市上的消费群体与古玩的消费群体差距较大，薄善允该说法不符合常理，加之薄善允未提供晚上营业及销售的相关证据，应由其承担举证不能的法律后果。因此，薄善允该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二。薄善允经三次通知后仍未整改，根据双方签订的《林达大院美食街租赁合同》对违约金的约定，其应当支付违约金，故一审判决由薄善允承担违约金并无不当。综上所述，薄善允的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人薄善允负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年三月三十一日法官助理黄和利书记员向应松