湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初170号原告：李肇和，男，1942年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，经理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告李肇和与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李肇和的委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李肇和向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成酒店支付下欠原告2016年9月1日至2019年10月1日的租金87232元和逾期支付租金违约金11706.28元（当庭变更后的诉讼请求）；2.判令被告张家界山水天下公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年12月8日，原告与被告就湖南张家界大成山水国际大酒店12层1219号房屋签订了《房屋投资经营合同》。合同约定：（1）原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店使用，投资经营期限为5年；（2）投资收益为2997元/月，被告张家界大成酒店在每月20号之前将当月收益一次性拨划入原告的指定银行账户；（3）被告张家界山水天下公司以其不销售德负1楼、负2楼、1楼、2楼共约35000平方米的自有物业作为担保物以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地证号为张国用（2010）第0001号）作为担保物，为被告张家界大成酒店支付租金收益提供连带担保；（4）在合同约定的租赁期内，如逾期3个月，被告张家界大成酒店未向原告支付租金收益的，被告应向原告支付该房屋年度投资收益的0.3‰作为违约金。原告已经按照合同约定支付了相应的购房款并提供了房屋投资，但被告张家界大成酒店仅支付部分租金。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店未到庭答辩，但共同提交了书面答辩状辩称：（1）自2016年9月1日起至2019年10月1日止，被告已向原告李肇和支付了23657元。（2）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。（3）被告张家界山水天下公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。并且，双方的房屋租赁合同和房屋委托装修合同均已到期，合同到期后，担保人没有继续履行担保责任的义务。总之，请求法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2010年12月8日，原告与被告张家界山水天下公司签订了《商品房买卖合同》一份，根据该合同约定，原告购买了被告张家界山水天下公司的坐落于张家界市永定区，并且，原告已按合同约定付清全部购房款。2、2010年12月8日，原告与被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，该合同约定：（1）原告将该房屋交给被告张家界大成酒店统一管理、经营，投资期内被告张家界大成酒店对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由被告张家界大成酒店对外统一经营管理；（2）双方协商同意该房屋的投资期限为5年整；（3）双方协商同意该房屋的投资期限于原告与被告张家界山水天下公司签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自原告付清全部房款之日起开始计算投资收益；（4）本合同租赁期限内，该房屋月投资收益为2997元，由被告张家界大成酒店按月向原告支付；（5）被告张家界山水天下公司以自己不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店向原告支付租赁收益款提供连带担保；（6）本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付租赁收益，除应付原告租赁收益之外，被告张家界大成酒店应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。3、在2016年9月1日至2019年10月1日期间，被告张家界大成酒店已经向原告李肇和支付23657元。在2016年9月1日至2019年10月1日期间，被告张家界大成酒店尚欠原告租金87232元【应付租金110889元（2997元/月×37个月）-已支付的租金23657元】。4、2015年12月8日，本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，被告张家界大成酒店至今仍在继续占用、使用、管理原告李肇和购买的本案诉争房屋，原告李肇和对此也未提出异议，并且，被告张家界山水天下公司也没有再给原告作出任何保证。5、2019年3月3日，本院依法给两被告送达了开庭传票进行传唤，但两被告没有在规定的时间到庭参加诉讼。二、双方当事人有争议的事实1、关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，该违约金标准没有违反法律规定，本案诉争的违约金标准不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当按照下欠租金的1%的标准计算支付违约金。本院认为，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的违约金11706.28元并没有超过被告所欠租金损失87232元的30%的标准数。因此，本案诉争的违约金标准不存在过高，被告有关本案诉争的违约金标准过高的事实，没有证据佐证，本院不予采信。2、关于本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证是否已超过法律规定保证期限的事实。原告认为，本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证没有超过法律规定的保证期限，因为，被告还在继续租用本案诉争的房屋。被告认为，本案诉争的投资经营合同期限已经届满，被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定的保证期限。本院认为，根据原告与被告张家界大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水天下公司系本案诉争租金支付的连带责任保证人，但双方没有约定具体保证期限，并且，本案诉争的合同期限届满后，原、被告双方没有续签合同。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款关于“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。”的规定，被告张家界山水天下公司的保证期限应当在2017年12月8日届满(本案诉争的被告履行合同主债务义务的届满时间为2015年12月8日)，故本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证确已超过法律规定的保证期限。因此，被告称本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定保证期限的事实，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，原告李肇和与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店商品房销售合同纠纷一案，事实清楚。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。2、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付租金（投资收益款）。根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的内容来看，该合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。本案诉争房屋的租赁期限届满后，在原告与被告张家界大成酒店没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续经营、管理和使用本案诉争的原告的房屋，原告对此也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现在，被告张家界大成酒店尚欠原告2016年9月1日至2019年10月1日期间的租金（投资收益款）87232元没有支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2016年9月1日至2019年10月1日期间所欠的租金（投资收益款）87232元。3、关于原告要求被告张家界大成酒店支付违约金11706元的诉讼请求是否予以支持。原、被告双方在履行本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告却没有按合同约定履行回购原告的房屋和给原告支付房屋租金（投资收益款）的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当给原告支付所欠房屋租金的违约金。根据原、被告双方签订的《张界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告应给原告支付所欠房屋租金违约金为12138元【2997元/月×12个月×0.3‰×1125天(违约时间)】，因此，原告要求被告支付所欠房屋租金违约金11706元的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。4、关于被告张家界山水天下公司依法能否免除保证责任。因原告没有在法律规定的保证期限内要求保证人承担保证责任，并且，本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定的保证期限，故被告张家界山水天下公司依法应当免除保证责任。因此，被告张家界山水天下公司有关自己应当免除保证责任的辩称意见，本院予以采纳，原告要求被告张家界山水天下公司承担连带保证责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。5、两被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告李肇和支付2016年9月1日至2019年10月1日期间所欠的房屋租金87232元和违约金11706元，共计98938元，并定于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告李肇和的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元，减半收取1104元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二〇年三月二十六日书记员 郑梦琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。