云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终98号上诉人（原审被告）：鲁甸尚居房地产开发有限公司（统一社会信用代码91530621550148042N）。住所地：鲁甸县文屏镇文屏东路300号。法定代表人：杨智伟，男，汉族，1966年7月13日生，住昆明市五华区，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李才健，男，回族，1987年3月15日生，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。上诉人鲁甸尚居房地产开发有限公司（以下简称“尚居房地产”）与被上诉人李才健房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省鲁甸县人民法院(2019)云0621民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审经审理认定如下事实：李才健与尚居房地产于2014年3月24日签订《商品房购销合同》，合同约定：李才健向尚居房地产购买龙韵银都小区22幢1单元1502号商品房；单价为3060.07元/平方米，总价款245907元；付款方式以按揭贷款方式支付，首付购房款75907元，剩余170000元向银行按揭贷款支付。同时对房屋交付期限、双方的权利义务和违约责任、产权登记、发生争议由昭通市仲裁委仲裁等事项进行了约定。合同签订当日，李才健与尚居房地产双方又签订了《合同补充协议》，该协议“第一条第四项约定：如果乙方未按照按揭贷款合同约定偿还贷款或违反按揭贷款合同的其他约定的，造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；第五项约定：若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任……”。合同签订后，李才健向尚居房地产支付购房首付款75907元和契税、其他相关费用13770元，合计89677元。并于2014年3月31日到鲁甸县住宅与房地产管理中心进行备案登记。尔后，李才健以该房产担保按揭贷款170000元用于支付尚居房地产剩余购房款，并与中国农业银行鲁甸支行签订《个人购房担保借款合同》，尚居房地产作为阶段性保证人，合同约定：李才健向银行贷款170000元用于购买龙韵银都房产；借款期限180个月；还款方式为等额本息还款，还款日为每月的20日。合同还约定，若贷款人未按本合同约定履行还款义务，保证人未按本合同履行保证责任时,贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相应款项抵偿债务。《个人购房担保借款合同》签订后，李才健于2015年2月16日至8月18日分七期共计向农行还款10125.46元。后因李才健未按《个人购房担保借款合同》约定按期还款，截止2015年11月19日拖欠本息169489.06元，农行从尚居房地产个人信贷业务单位保证金中直接扣划169489.06元。后尚居房地产于2018年3月15日向昭通市仲裁委员会申请仲裁，昭通市仲裁委员会2018年8月8日作出（2018）昭仲裁第9号仲裁裁决书：“一、解除申请人尚居房地产与被申请人李才健于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》；二、被申请人李才健退还龙韵银都小区22幢1单元十五层02号房产给申请人尚居房地产。”尚居房地产于2018年11月将该房以418000元出售给案外人。尔后李才健于2019年1月28日向昭通市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，昭通市中级人民法院2019年3月27日以该裁决违背社会公共利益为由作出（2019）云06民特12号民事裁定书，裁定撤销昭通仲裁委（2018）昭仲裁第9号裁决书。李才健于2019年5月21日向鲁甸县人民法院起诉，要求尚居房地产和蒋飞返还其购买的龙韵银都小区22幢1单元1502号房屋，鲁甸县人民法院于2019年8月5日以（2019）云0621民初1284号民事判决书，认定该涉案房屋未办理预告登记，也未取得房屋所有权证，李才建对涉案房屋不享有房屋的物权为由，判决驳回李才健对尚居房地产和蒋飞的诉讼请求。李才健不服，向昭通市中级人民法院提出上诉，昭通市中级人民法院2019年10月21日作出（2019）云06民终1981号民事判决书,认定一审法院认定事实清楚，适用法律错误，但实体处理正确，维持原判，驳回李才建的上诉。2019年10月29日李才建再次向鲁甸县人民法院起诉要求解除与尚居房地产签订的《商品房购销合同》并要求尚居房地产赔偿损失。原审法院认为，李才健与尚居房地产签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，李才健与尚居房地产之间构成了商品房预售合同关系。《商品房购销合同》签订后，双方在鲁甸县住宅与房地产管理中心进行备案登记，李才健按照合同约定了交纳了首付款75907元和相关税费、办证等费13770元，两项合计89677元，剩余款项李才建以该房产担保贷款按揭方式付款，并与中国农业银行鲁甸支行签订了《个人购房担保借款合同》，尚居房地产作为阶段性保证人，李才健与尚居房地产与中国农业银行鲁甸支行之间形成了担保贷款合同关系，李才建在还款过程中，向中国农业银行鲁甸支行偿还了七期共计人民币10125.46元后未按合同约定继续偿还贷款，中国农业银行鲁甸支行根据合同约定，扣划保证人尚居房地产账户上的169489.06元代还贷款，尚居房地产因承担了担保责任而据此享有对李才健的追偿权或者请求解除双方的《商品房购销合同》的权利，但尚居房地产未依法行使该权利，视为李才健与尚居房地产双方的商品房预售合同关系依然存在。尚居房地产直接依据双方签订的《合同补充协议》将该房屋出售给他人，其行为违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，尚居房地产应当承担违约责任。其理由如下：首先，尚居房地产、李才建双方签订的《商品房购销合同》具备了民事法律行为有效的形式要件和实质要件，属于合法有效合同，李才建未按合同约定履行偿还贷款义务，导致尚居房地产账户上款项被扣划时，尚居房地产应当根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定主张解除合同或者根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向李才建行使追偿权。而尚居房地产未经法定程序解除双方的合同，将该房另售给他人的行为，属于一房二卖。其次，尚居房地产虽然根据双方签订的合同关于履行中发生争议的解决条款的约定向昭通仲裁委员会行使了申请仲裁的权利，但由于该仲裁裁决被昭通市中级人民法院撤销，故该仲裁裁决自始没有法律约束力。再次，尚居房地产依据双方《合同补充协议》第一条第五项的约定“若购房人未按期偿还贷款本息，导致甲方资金被扣划，甲方有权收回房屋另行销售，乙方不得以此为由追究甲方法律责任。”的约定，直接将该房屋销售给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的规定，法律对“流质契约”均予以禁止。本案补充协议中的第一条第五项的约定内容及权利实现方式本质上与“流质契约”一致，即在没有经过折价变卖或者公开拍卖的情况下，尚居房地产直接获得抵押房屋显然有违公平合理原则，且违反了抵押权的本质属性，同时违反了法律关于抵押权流质契约的禁止性规定，因此该条款属于无效条款，尚居房地产将该房屋销售给他人的行为违反了法律规定，应当承担违约责任。对于李才建主张解除与尚居房地产签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，李才建的合同目的无法实现，履行合同已经成为不可能，故李才建主张解除合同，原审法院予以支持。对于李才建主张尚居房地产赔偿各项损失和违约金332110元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，李才建在签订《商品房买卖合同》后向尚居房地产交纳了首付款75907元，契税、配套费等13770元，向农业银行鲁甸县支行偿还了贷款10125.46元，即李才建已实际支付购房款86032.46元，支付契税、配套费等损失13770元，根据上述条款规定，综合考虑李才建、尚居房地产双方的过错责任，由尚居房地产返还李才建已支付的购房款86032.46元，由于李才建主张赔偿损失的请求过高，原审法院予以调整，决定由尚居房地产按照李才建已交付的房款数额的一倍承担赔偿责任，即赔偿李才建损失86032.46元，并赔偿李才建契税及配套费等损失13770元，上述三项合计185834.92元。对于李才建请求尚居房地产赔偿违约金的请求，由于李才建未严格按照《商品房购销合同》、《补充协议》及《个人担保借款合同》的约定履行合同，也构成违约，故该违约金的请求原审法院不予支持。对于尚居房地产辩称其将房屋另售他人的行为不构成一房二卖的理由，由于其在未与李才建解除《商品房购销合同》的情况下将房屋另售第三人，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故其辩称理由不能成立，原审法院不以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、依法解除李才健与鲁甸尚居房地产开发有限公司于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》；二、由鲁甸尚居房地产开发有限公司返还李才健交纳的购房款人民币86032.46元，并赔偿李才健各项损失人民币99802.46元，两项合计185834.92元（于本判决生效之日起30日内一次性给付）。三、驳回李才健的其他诉讼请求。案件受理费6282元，由李才健承担2767元，被告尚居房地产承担3515元。宣判后，尚居房地产不服一审判决，向本院提起上诉。尚居房地产上诉认为：原审法院适用法律错误，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决上诉人赔偿被上诉人一倍已经支付的购房款86032.46元及契税、配套费13770元，该条款只有在上诉人违约的前提下适用，而在一审判决中，原审法院认定被上诉人未按照双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》及《个人借款担保合同》的约定履行合同也构成违约，因此，被上诉人的权利是有瑕疵的。原审判决会造成购房者缴纳部分购房款后恶意违约，待一定条件成就后便提起诉讼要求开发商返还交纳的购房款并主张一倍赔偿，会扰乱正常商品房购销市场，不利于社会秩序的稳定。上诉人只用退回被上诉人缴纳的购房款、契税、配套费而不应向其支付赔偿，请求二审法院撤销原判并依法改判，案件诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李才健作了服判答辩。本案二审中，上诉人对一审认定事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：上诉人是否应赔偿被上诉人损失99802.46元？针对本案争议焦点，本院认为：被上诉人李才建与上诉人尚居房地产签订的《商品房购销合同》中，约定李才建以按揭方式支付房款。合同签订后，李才建向上诉人交纳了首付款和相关税费、办证等费用89677元，并与中国农业银行鲁甸支行、尚居房地产签订了《个人购房担保借款合同》，尚居房地产系保证人，因被上诉人李才建在还款过程中，向中国农业银行鲁甸支行偿还了七期贷款10125.46元后未按合同约定继续偿还贷款，中国农业银行鲁甸支行扣划保证人尚居房地产账户上的169489.06元代还贷款，尚居房地产因承担了担保责任而享有对李才健的追偿权或者请求解除双方的《商品房购销合同》的权利，尚居房地产在未行使合同解除权的前提下，将预售房屋再次出售给第三人，导致涉诉合同目的无法实现，原审法院判决解除合同并无不当，本院予以支持。本案中，被上诉人李才建作为完全民事行为能力人，应当知晓不按照贷款合同偿还贷款的后果，2015年8月18日至李才建2019年1月28日向本院申请撤销仲裁裁决的期间，被上诉人未向中国农业银行鲁甸支行偿还贷款，亦未按照《商品房购销合同》办理接房手续；2015年11月19日至2018年3月5日期间，上诉人尚居房地产未按照法定程序行使追偿权或者解除权，在未确定与上诉人李才建合同是否已经解除的前提下将房屋销售给第三人，上诉人与被上诉人对合同目的的不能实现均有过错，结合本案客观实际及双方的过错程度，酌情判决上诉人赔偿被上诉人损失50000元。上诉人认为被上诉人违约在先，不应赔偿被上诉人损失99802.46元的上诉请求，本院部分予以支持。综上所述，原审认定事实清楚，实体处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省鲁甸县人民法院（2019）云0621民初2369号民事判决第一项、第三项，即“一、依法解除原告李才健与被告鲁甸尚居房地产开发有限公司于2014年3月24日签订的《商品房购销合同》；三、驳回李才健的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省鲁甸县人民法院（2019）云0621民初2369号民事判决第二项，即“由被告鲁甸尚居房地产开发有限公司返还原告李才健交纳的购房款人民币86032.46元，并赔偿原告各项损失人民币99802.46元，两项合计185834.92元（于本判决生效之日起30日内一次性给付）。”；三、由鲁甸尚居房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还李才健交纳的购房款人民币86032.46元，并赔偿李才健各项损失人民币50000元。一审案件受理费6282元，由李才健承担3020元，鲁甸尚居房地产开发有限公司承担3262元；二审案件受理费1951元，由李才健承担901元，鲁甸尚居房地产开发有限公司承担1050元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇二〇年三月四日书记员  刘苗苗