四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9581号 上诉人（原审被告）：韩卫新，男，1973年3月6日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张乡锐，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋玢阳，女，1987年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：廖志强，四川永茂律师事务所律师，特别授权代理人。 被上诉人（原审被告）：李晓敏，女，1980年1月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：杨帆，女，1986年10月7日出生，汉族，住四川省达县。 上诉人韩卫新因与被上诉人宋玢阳、李晓敏、杨帆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩卫新上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）川0191民初11972号民事判决书的第二项，改判由韩卫新承担截止2017年8月的房屋租金。事实和理由：1.一审中宋玢阳主张对案涉房屋上锁时间是2018年5月31日，但事实是2017年8月初上的锁，对此宋玢阳并未举证证明其主张的上锁时间，一审法院对此予以了认可，系认定事实不清，使房租的计算出现了严重偏差。2.李晓敏实际上仅是代表韩卫新与宋玢阳签订合同，实际的承租人是韩卫新，且所有租金由韩卫新交给宋玢阳，但一审法院在审理过程中，未对李晓敏代表韩卫新签订合同予认定，系认定事实错误，故应当依法改判。 宋玢阳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 杨帆辩称，自己是以承租人的名义帮韩卫新签订合同，韩卫新也承认该事实。 李晓敏未发表答辩意见。 宋玢阳向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除宋玢阳、李晓敏之间的《房产租赁合同》；2.依法判令李晓敏、杨帆、韩卫新支付截止2018年5月31日欠付租金169840元；3.依法判令李晓敏、杨帆、韩卫新支付截止2018年5月31日的物业管理费42120.11元以及支付给宋玢阳造成的损失414元（诉讼费）。 一审法院查明的事实：2016年1月13日，宋勃代表宋玢阳与李晓敏签订《房产租赁合同》，约定宋玢阳将位于高新区（二层部分）房屋租赁给李晓敏，房屋用途为写字楼，租赁期为叁年，自2016年2月28日至2019年2月27日止，免租装修期为45天，自2016年1月13日至2016年2月27日，免租装修期间免收房屋租金，租金12000元/月，租金支付方式为按季支付，本合同签订的同时，李晓敏应支付首次租金36000元及本合同约定房屋租赁保证金，之后的租金李晓敏应每次提前支付宋玢阳，租金支付方式为现金支付，房屋租赁保证金为12000元，租赁期及免租装修期间，使用该房屋所发生的费用（包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费用）由李晓敏承担，租赁期内，李晓敏不支付或者不按照约定支付租金达15日的，或欠缴各项费用达12000元，宋玢阳有权单方解除合同，收回该房屋。李晓敏有前述行为的，还应按月租金的1倍向宋玢阳支付违约金。需提前退租，应提前30日通知宋玢阳，并按月租金的1倍支付违约金。同时，该《房产租赁合同》第3.3条“租金明细”约定，第一年每月租金12000元、第二年每月租金12000元、第三年每月租金12960元。 因拖欠租金，杨帆、李晓敏、韩卫新签署《关于世纪城时尚天堂街区的房产欠租付款协议》，该协议载明：“介于甲方（宋玢阳）与乙方（杨帆）、丙方（李晓敏）签订的位于成都市高新区房屋的《房屋租赁合同》（审注：实际应为《房产租赁合同》）。甲、乙、丙、丁方（韩卫新）经协商达成以下付款协议。1、韩卫新作为杨帆、李晓敏代表，全权负责相关还款事项；2、韩卫新将于2016年8月30日前向宋玢阳支付应由杨帆于2016年5月21日前支付的季度房租24000元。3、韩卫新将于2016年9月10日前向宋玢阳支付应由杨帆于2016年8月21日前向宋玢阳支付的季度房租24000元。4、韩卫新将于2016年9月10日前向宋玢阳支付应由李晓敏于2016年8月21日前向宋玢阳支付的季度房租36000元。5、如杨帆未按照约定时间支付，宋玢阳将保留要求杨帆、李晓敏、韩卫新按原合同约定支付违约金的权利”。 2018年5月2日，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳委托，向成都世纪城物业服务有限公司转款76682.92元，并在客户附言处载明：时尚天堂街区物业、水、垃圾费。 同日，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳委托，向成都世纪城物业服务有限公司转款6285.30元，并在客户附言处载明：时尚天堂街区电费。 2018年5月8日，成都世纪城物业服务有限公司向成都云知道贸易有限公司开具了号商铺的6张四川增值税普通发票（1×××3、1×××4、1×××5、1×××6、1×××7、1×××8、），缴费内容自2016年1月-2018年5月期间的物业费、垃圾费共计53986.60元。同时，成都世纪城物业服务有限公司向成都云知道贸易有限公司开具了号商铺的3张四川增值税普通发票（1×××0、1×××1、1×××2），缴纳内容自2017年5月-2018年5月期间的物业费、垃圾费22368.50元。 2018年5月9日，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳委托，向成都世纪新能源有限公司缴纳电费6285.30元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。宋勃代表宋玢阳与李晓敏签订《房产租赁合同》，对宋勃的行为，宋玢阳予以确认，故该合同对宋玢阳产生法律约束力。对李晓敏而言，韩卫新提出李晓敏系代表其与宋玢阳建立的租赁合同关系，但《房产租赁合同》载明的承租人并非韩卫新，李晓敏签名的落款亦为承租人，而非代理人，故在韩卫新未提供证据证明李晓敏系其代理人且宋玢阳知晓李晓敏为其代理人的情形下，一审法院认定案涉房屋的承租人为李晓敏，李晓敏理应受《房产租赁合同》的约束。审理中，宋玢阳陈述，因李晓敏一方撤场，为了保证房屋的安全，其最终于2018年5月31日将案涉房屋上锁。一审法院认为，李晓敏以撤场的行为表明其不再履行合同，向宋玢阳表达了解除合同的要约，宋玢阳将案涉房屋上锁，表达了同意解除收回房屋的承诺，则一审法院认为双方一致同意于2018年5月31日解除合同。 关于欠付的租金。一审审理中，宋玢阳主张，就案涉房屋，李晓敏自2017年1月1日开始欠付租金。李晓敏经一审法院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明其已缴纳的租金数额及缴费期间，在此情形下，一审法院对宋玢阳主张的欠缴租金起算时间予以确认。另，宋玢阳主张，因李晓敏一方撤场，宋玢阳于2018年5月31日将案涉房屋上锁。一审法院认为，宋玢阳认可了李晓敏撤场的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在李晓敏一方违约后，宋玢阳应当采取适当措施防止损失的扩大，则其于2018年5月31日上锁的行为，应视为宋玢阳收回房屋，对自己利益的及时止损，故李晓敏应支付自2017年1月1日起至2018年5月30日期间的租金。根据《房产租赁合同》第3.3条的约定，2016年2月28日至2018年2月27日期间的月租金为12000元，2018年2月28日至2019年2月27日期间的月租金为12960元，则李晓敏应支付的租金为206976元（12000/30*27+12000*13+12960*3+12960/30*3），宋玢阳自认李晓敏于2017年2月支付租金50000元，故李晓敏还应支付租金156976元。宋玢阳诉请要求李晓敏支付租金169840元，一审法院予以部分支持。 关于物业费的金额。一审法院认为。根据转款凭证可知，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳的委托向成都世纪城物业服务有限公司转款76682.92元，而成都世纪城物业服务有限公司向成都云知道贸易有限公司开具的案涉房屋及关联案件房屋的9张四川增值税普通发票总金额为76355.10元，针对此差异，宋玢阳并未提供证据说明1楼9号、10号、1层9号房屋各自应收取的物业费标准及明细，故对宋玢阳主张的物业费，一审法院暂不予支持。宋玢阳可待其证据充分后另行主张。针对诉讼费414元，宋玢阳陈述，因李晓敏在承租案涉房屋时未按期交纳物业费，导致成都世纪城物业服务有限公司通过诉讼方式向宋玢阳主张权利，宋玢阳因此向成都世纪城物业服务有限公司支出该诉讼费414元，但针对该诉讼费，宋玢阳并未提供证据予以证明，故一审法院亦暂不予支持。宋玢阳可待其证据充分后另行主张。 关于责任主体的问题。一审法院认为，首先，根据合同相对性原则，案涉房屋的承租人为李晓敏，其理应为责任承担人；其次，根据《关于世纪城时尚天堂街区的房产欠租付款协议》约定，韩卫新同意向宋玢阳支付应由李晓敏支付的租金，该协议系韩卫新承诺对债的加入，故韩卫新应当对李晓敏所负的债务承担共同偿还责任；最后，就杨帆而言，虽然其作为另一房屋的承租人合并签署了《关于世纪城时尚天堂街区的房产欠租付款协议》，但杨帆并未对李晓敏应负的债务承诺还款，故对宋玢阳要求杨帆承担责任的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、宋玢阳与李晓敏签订的《房产租赁合同》于2018年5月31日解除；二、李晓敏、韩卫新于判决生效之日起十日内向宋玢阳支付租金156976元；三、驳回宋玢阳的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元、保全费1582元，由李晓敏、韩卫新共同负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。另查明，韩卫新在一审中陈述，杨帆、李晓敏是自己的员工，二人是受自己的委托签订的案涉合同,对宋玢阳锁门的时间自己无证据证明。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是韩卫新是否应认定为承租人并由其一人承担义务，二是一审判决对宋玢阳上锁时间及未付租金金额的认定是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于韩卫新是否应认定为承租人并由其一人承担义务的问题。本院认为，首先，在《房产租赁合同》中以承租人名义署名的是李晓敏，本案原则上应确定李晓敏为该合同的承租人。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零二条第一款、第二款规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”据此，如韩卫新主张李晓敏系以自己名义行使代理权，应举证证明李晓敏与自己存在委托关系或在李晓敏违约时由李晓敏向宋玢阳披露韩卫新为实际承租人，本案在韩卫新未证明当时其与李晓敏之间存在这一委托关系，且在李晓敏违约时未披露韩卫新的实际承租人身份的情况下，一审判决认定李晓敏为合同相对人正确。韩卫新在诉讼中自认是合同的承租人，不产生上述披露的法律效力，而构成对李晓敏所承担债务的自愿加入，一审判决其与李晓敏共同承担租金支付和其他违约责任正确，本院予以维持。 二、关于宋玢阳对房屋的上锁时间及未付租金金额的认定问题。本院认为，在案涉合同尚未解除而李晓敏已搬离的情况下，韩卫新抗辩宋玢阳锁门的日期为2017年8月，其应举证加以证明这一积极事实。因其一审中明确陈述无证据证明这一事实，一审判决基于宋玢阳自认的锁门日期，认定李晓敏占有使用房屋的截止日期，并据此确定李晓敏应支付的租金金额正确，本院予以维持。 综上所述，韩卫新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3440元，由上诉人韩卫新负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年三月六日 书记员  刘小春