安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0122民初558号原告:合肥乡情餐具消毒配送有限公司。住所地安徽省肥东县经济开发区龙脊山路东。统一社会信用代码91340122MA2MUCBR8P。法定代表人:刘继友,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈德华，安徽国恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彪，安徽国恒律师事务所律师。被告：合肥特尔佳磁业科技有限公司。住所地安徽省肥东县经济开发区浍河东路南侧。统一社会信用代码91340122531444657X（1-1）。法定代表人:张尧生,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张伟，安徽国运律师事务所律师。原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司与被告合肥特尔佳磁业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月13日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司法定代表人刘继友及委托诉讼代理人陈德华、被告合肥特尔佳磁业科技有限公司的法定代表人张尧生及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》及2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》无效;2、依法判令被告返还原告租金30280元及押金12000元;3、依法判令被告赔偿原告经济损失238434.7（340621元＊70%）元;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月26日,原告与被告签订一份《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》,合同约定:被告将其位于肥东县经开区的厂房租赁给原告用于餐具清洗消毒使用;租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日止;租金按间计算,每月5250元;此外,双方还对其他权利、义务做了明确约定。2016年11月19日,原、被告双方签订一份《特尔佳厂房租赁补充合同》,补充合同对租赁场地、面积和租金的标准做了部分调整,其他条款与《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》约定基本一致。上述合同签订后,原告立即施工餐具洗涤消毒生产线,购买设备，申请环评检测等经营工序,后投入生产经营。原告经营至2017年3月24日,肥东县规划局下发《关于合肥特尔健瓷业科技有限公司部分厂房合法性的界定函》（东规函［2017］34号）:依法界定被告出租给原告经营使用的简易板房为违法建设。2017年5月2日,肥东县城市管理行政执法局向被告下发《肥东县城市管理行政执法限期拆除决定书》［东城（规划）限拆字（2017）032号］:责令被告自收到处罚决定书之日起30日内自行拆除200平方米的房屋。后肥东县城市管理行政执法局对上述违章建筑进行强制拆除。涉案房屋强制拆除后,导致原告无法经营,购买的设备也至今遗留在被告厂区内。至此,根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,被告与原告签订的《特尔佳厂房(宿舍)租赁合同》、《特尔佳厂房租赁补充合同》是无效合同。被告明知涉案房屋系违法建筑,其仍将房屋出租给原告经营使用,给原告造成很大的经济损失。后原告多次与被告协商处理此事,均未果。为此,原告现依据我国相关法律规定,特具状贵院,恳请贵院依法判如所请。被告合肥特尔佳磁业科技有限公司辩称：一、原、被告于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》及于2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》，已经于2017年5月9日双方协商一致终止，也即不存在再次请求确认合同无效的必要。2017年5月9日，双方就原告在租赁我公司厂房经营期间存在环保督察问题，经肥东县经济开发区领导主持调解，达成一致协议。协议约定：1、原告自协议签订的两日内将附属厂房拆除所散落的零散物品，自行搬至楼房一楼已租房间内存放，逾期视作废品垃圾处理；2、原告应于2017年5月30日将全部物品搬出，逾期未搬出，视作自动放弃，由我公司处置；3、本次拆除中，所有损失双方各方自负；4、本协议签字生效后，之前我公司与原告双方所签订的《房屋租赁合同》全部作废。我公司法定代表人协议书上签字并盖章，原告法定代表人在协议书上签字确认，肥东县经济开发区领导也在协议书上予以签名见证。因此，依据双方于2017年5月9日签订的协议约定，双方于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》及于2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》已经于2017年5月9日终止，即当然不存在再次请求人民法院确认合同无效的必要。二、进一步而言，我公司与原告于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》及于2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》合同效力也合法有效。（一）我公司与原告于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》中所租赁房屋系我公司取得规划许可兴建的厂房（宿舍）15间，并取得了相应的房地产权证，合同内容也不违反法律规定，因此，我公司与原告于2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》合同效力理应合法有效。（二）原告在《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》签订后，即搬入我公司厂房生产经营，但其在经营过程中以生产便利需要向我公司提出要求在厂房临近空地处搭建附属厂房，我公司遂按其要求于2016年9月底就近新建附属厂房，双方遂于2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》作为原租赁合同的补充约定，即新增附属厂房4间，合计租赁面积19间。其后，由于原告经营期间存在环保督察等问题，我公司与原告于2017年5月9日达成一致协议，拆除附属厂房，拆除中所有损失双方各方自负，双方之前所签订的《房屋租赁合同》全部作废。由此可见，2016年11月19日签订的《特尔佳厂房租赁补充合同》系作为原租赁合同的补充条款，补充条款中附属厂房仅4间房屋系无有效产证，但原租赁合同15间厂房均有规划许及相应的房地产权证，即使补充条款效力存在瑕疵，也不足以影响2016年8月26日签订的《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》合同效力。二、原告第二项的诉讼请求，无事实与法律依据，我公司无须返还其租金及押金。（一）我公司与原告于2017年5月9日所达成的协议中，就附属厂房拆除中所有损失双方各方自负，原告预付租金及押金也均考虑在内，否则，为何原告在本案起诉前将近三年的时间内竟从未有向答辩人索要过，时隔这么久却径行起诉，显然违背常理。（二）即使将原告预交的租金和押金权用于抵偿我公司的房屋占用费，也不足清偿原告所欠我公司的房屋占用费。依据2017年5月9日协议约定含义原告应于2017年5月30日将全部物品搬出并交出全部房屋，但时至今日，原告尚有8间厂房未交付给我公司，该8间厂房仍被原告用门锁锁住，以致我公司无法使用。我公司与被告所签订的房屋租赁合同虽已于2017年5月9日终止，但原告仍应参照原房屋租赁合同约定价格350元/间/月支付我公司房屋占用费，自2017年6月1暂计算至2020年2月11日共计91399元（985天÷30天/月×350元/间/月×8间）。原告于2017年3月3日支付2017年3月1日至2017年8月31日房租38400元，扣除2017年3月1日至2017年5月9日已经使用的14720元（2.3月×6400元/月），尚余23680元，累加押金10000元与房屋占用费冲抵，原告尚欠房屋占用费57719元。（三）另外押金2000元系原告破坏我公司厂房墙面，担保恢复原状的保证金，但在租赁合同终止后乃至今日，原告并未恢复该墙面，因此，该押金2000元也无须返还。三、原告第三项的诉讼请求，也无事实与法律依据，我公司无须赔偿其损失。（一）我公司与原告于2017年5月9日所达成的协议中，明确约定就附属厂房拆除中所有损失双方各方自负，可见协议签订时已考虑双方均存在经济损失，并作出所有损失双方各方自负的约定。因此，原告也就无权就其各项损失向我公司再行主张赔偿。（二）况且，原告所主张的损失也系其自身经营决定原因所致，所造成的后果也理应由其自行承担。首先，附属厂房系因原告主动请求搭建，原告作为生产经营企业理应知道作为生产厂房所应具备的条件，即理应预见到附属厂房后期可能会被拆除的风险。其次，附属厂房仅4间，原告一并承租的另15间厂房均有规划许可及产证，附属厂房被拆除并不足以导致其无法经营。原告决定搬离的真实原因系由于其在经营过程中违反环评文件要求，擅自改变生产场所、私设暗管逃避监管排放污染物等行为被肥东县环境保护局分别于2017年3月22日、3月28日作出罚款、停产整顿等处罚。原告在被肥东县环境保护局作出停产整顿处罚后已经处于停产状态。故而，附属厂房拆除也就不存在影响其生产经营的可能。再次，我公司与原告于2017年5月9日签订协议，终止双方租赁合同，系经双方充分自愿协商所确定；该协议签订时间在肥东县城市管理行政执法东城（规划）限拆字[2017]032号限期拆除决定书作出日期2017年5月2日之后，可见该协议系双方就附属厂房拆除关于厂房租赁合同的权利义务所作出的处置，双方的权利义务应按照该协议约定执行。（三）原告就其主张损失的所提交的证据，不符合证据的三性，达不到其的证明目的。具体理由如下：首先，原告的生产设备已经于2017年5月9日协议签订当日由原告自行拉走，废弃品尚残留在答辩人厂区内，我公司请求其立即清理并交还占用的8间厂房。依据我公司与原告于2017年5月9日所达成的协议中明确约定，原告零散物品在协议签订两日内清理至已租厂房内，并于2017年5月30日全部搬出。该协议对零散物品、搬离时限、经济损失负担，租赁合同终止均作出了约定，却未提到生产设备，也足以反映出原告生产设备已经不在租赁厂房内，所以无需多余约定，对此事实肥东县经济开发区参与见证的领导均可以证实。其次，我公司并未在租赁厂房内看到原告所主张采购的BL-5型一体化分散污水处理设备等大型设备，原告提交的《设备采购合同》、设计方案并不足以证明该设备就安装在所租赁厂房内，并且从其提交的证据十二照片中也看不到现场有生产设备存在。再次，原告所提交的生产设备、装修等报销凭证、转账均系其单方制作，是否真实发生、发生名目是否准确等真实性均存疑，是用于本案租赁厂房内，否与本案有关联也无法证实，因此，原告所提交损失凭证均系其自说自话，不足采信。综上所述，原告的全部诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2016年8月26日，合肥乡情餐具消毒配送有限公司与被告合肥特尔佳磁业科技有限公司签订了《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》。合同约定：“被告将其位于肥东县经开区间厂房租赁给原告用于餐具清洗消毒使用;租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日止;租金按间计算,每月租金总计5250元”。此外,双方还对其他权利、义务作了明确约定。协议签订后，原告即开始生产经营。2016年11月19日，因原告生产需要，双方签订了《特尔佳厂房租赁补充合同》，补充合同对租赁场地、面积由15间改为19间，租金由每月5250元改为6400元,其他条款与《特尔佳厂房（宿舍）租赁合同》约定基本一致，原告继续经营。2017年3月24日,肥东县规划局下发《关于合肥特尔佳磁业科技有限公司部分厂房合法性的界定函》，界定被告出租给原告经营使用的后期建造的4间简易板房为违法建设。2017年5月2日，肥东县城市管理行政执法局作出限期拆除决定书，责令被告在决定书收到之日起三日内自行拆除200平米的房屋，逾期不拆除，将依法强制拆除。之后，被告在规定期限内拆除了违章建筑。2017年3月22日，因原告擅自改变生产场所、私设暗管逃避监管排放污染物等行为，肥东县环境保护局作出责令停产整治决定书，责令原告在收到决定书后立即停产整治。同年3月28日，肥东县环境保护局又作出行政处罚决定书，对原告的私设暗管逃避监管排放污染物等行为责令立即拆除暗管，并处二万元罚款。之后，原告即停止生产。2017年5月9日，原、被告在肥东县经济开发区工作人员的见证下签订一份协议，协议约定：原告零散物品在协议签订两日内清理至已租厂房内集中存放，逾期可视为废品清除；原告租赁的楼房内所有物品，于2017年5月30日由原告全部搬出，特殊情况需延长时间须经被告同意，到期未搬出视为自动放弃，由被告处理；本次拆除中双方所受到的损失，由双方各自承担；本协议签字生效后，之前双方所订的房屋租赁合同全部作废。另查明，原告在租赁被告厂房时，交被告10000元押金，该押金是作为原告在租房结束后对水电等费用的保证金；2017年3月1日，原告再次交被告2000元押金，该费用作为原告对恢复破坏租赁房屋墙面的保证金（该破坏前面一直没有恢复）；原告租赁被告厂房的房租费已经支付到2017年8月（2017年3月1日至2017年8月31日），计38400元，之后的房租费没有支付。以上事实，有原、被告的身份信息、《特尔佳厂房(宿舍)租赁合同》、《特尔佳厂房租赁补充合同》、肥东县规划局《关于合肥特尔健瓷业科技有限公司部分厂房合法性的界定函》、肥东县城市管理行政执法局限期拆除决定书、肥东县环境保护局作出责令停产整治决定书、2017年5月9日签订一份的协议、被告收条及当事人陈述的证据材料在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告间签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。原告租赁被告厂房从事生产经营，按合同履行给付房租义务，被告按合同为原告生产经营提供厂房场地，均未违反法律规定和合同的约定；原告在生产过程中，因擅自改变生产场所、私设暗管逃避监管排放污染物等行为，被肥东县环境保护局作出责令停产整治，原告随即停产，之后，被告因搭建的板房属于违章建筑，被肥东县城市管理行政执法局责令自行拆除（补充协议中的4间），2017年5月9日，原、被告再次签订协议，约定以前的房屋租赁协议全部无效，并对相关损失约定由各自承担，可见，双方从该协议签订之日起，已经确认房屋租赁协议解除，现原告要求确认房屋租赁合同无效已经没有意义；同时，该协议明确约定双方的损失由各自承担，原告要求被告赔偿损失没有事实依据，本院不予支持；原告主张的要求返还租金及押金，因原告租金交至2017年8月31日，每月6400元，而双方签订的解除租赁合同时2017年5月，故被告应当退还原告4个月的租金计25600元；被告主张原告至今还占用自己8间房屋没有搬出，可以另行起诉；原告主张的10000元押金是保证在房屋租赁结束后电费等其他费用的结清，因审理期间，被告没有提供原告尚有其他费用没有结清的证据，被告应当返还该10000元的押金；原告主张的2000元押金是因原告在租赁期间破坏了被告出租房屋的墙面，以该款作为保证，在原告修复墙面后予以返还，但原告一直没有修复，原告要求返还该款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告合肥特尔佳磁业科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司多支付的房屋租赁费25600元、押金10000元，合计35600元；二、驳回原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5524元，减半收取为2762元，由原告合肥乡情餐具消毒配送有限公司负担2000元，由被告合肥特尔佳磁业科技有限公司负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杨恩才二〇二〇年三月二十三日书记员  何蓉蓉