浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初9114号原告（反诉被告）：金志杰，男，1976年6月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（反诉原告）：林洁云，男，1976年11月7日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：张杨旭，浙江泽商律师事务所律师。原告金志杰与被告林洁云租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序审理。被告林洁云在法定期限内提出反诉，本院受理后决定与本诉合并，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金志杰，被告（反诉原告）林洁云的委托诉讼代理人张杨旭到庭参加诉讼。因受新冠××疫情影响，本案扣除审限19天，现已审理终结。原告金志杰向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金8166元并解除租赁合同；2.被告赔偿原告浇筑水泥地面的费用32000元；3.被告支付原告违约金16800元。事实与理由：2019年3月22日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告将坐落于温州市瓯海区娄桥街道吕家降卡车大卖场共1000平方米的场地出租给原告使用；月租金7000元，每半年交付一次，租金提早一个月交付，从2019年4月1日起算，租赁无期限；一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应该按相关规定向对方承担违约责任。合同签订后，原告按约交付2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金42000元，填埋和浇筑500平方米的水泥地花费32000元，并在水泥地上放置集装箱，在水泥地边角搭建200多平方米的活动棚。2019年9月9日，原告从外地回来后，发现未浇筑水泥的500平方米场地上停放着一辆油罐车，摆放着两个蓄水池和一个集装箱。原告从附近的租户处得知，同年8月25日起油罐车就已经停放在场地上了。后原告得知，被告将上述未浇筑水泥的500平方米场地出租给了案外人林某。林某还将原告所有的被台风吹移位的活动棚移到水泥地中间，导致原告连水泥场地也无法使用。因被告的违约行为，原告无法正常使用全部租赁场地，原告要求提前解除租赁合同，被告退还原告2019年8月25日起至同年9月30日止的租金8166元，并赔偿原告的经济损失32000元。根据合同约定，被告应承担违约责任，按年租金的20%支付原告违约金16800元。被告林洁云答辩称：双方租赁合同关系属实，原告已交付2019年4月1日起至2019年9月30日期间的租金。但原告未经被告同意，擅自将涉案租赁土地中的500平方米泥地变更为水泥地。9月10日，原告与案外人林某发生争执，被告合伙人“阿宝”询问原告是否续租，原告表示不再续租，案外人林某才搬入涉案场地。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告林洁云向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告林洁云与反诉被告金志杰的租赁合同已于2019年10月1日解除；2.反诉被告金志杰支付反诉原告林洁云从2019年10月1日起六个月的占有使用费42000元；3.反诉被告金志杰对涉案租赁场地恢复原状，即复垦土地，将水泥地恢复为草地。事实与理由：反诉被告租赁场地后，在未经反诉原告同意的情况下将部分租赁场地浇筑为水泥地，且于2019年4月1日起将涉案租赁场地中的草地部分转租给案外人邱一波，租赁期限一年，致使合同解除后反诉原告无法另行出租。故反诉原告提出以上反诉请求。反诉被告金志杰答辩称：一、确认双方的租赁合同于2019年10月1日解除。二、原被告双方通过中介陈某介绍签订租赁合同，反诉原告清楚反诉被告租赁的用途是做物流，反诉被告在承租时提出过租赁场地是烂泥地无法使用，要求反诉原告浇筑成水泥地，但反诉原告要求反诉被告自行浇筑，因此反诉被告自行出资浇筑500平方米水泥地。三、反诉被告承租前，场地上放置着案外人邱一波所有的十来个集装箱，反诉被告为运走集装箱替反诉原告垫付搬运费用3500元。因剩余两个集装箱无法搬走，反诉原告的租赁合伙人“阿宝”提出可以将两个集装箱占有使用的场地转租给案外人邱一波，邱一波向反诉被告支付一年的租金4000元。因反诉被告才向反诉原告支付了半年的租金，因此反诉被告认为应将邱一波支付的后半年租金2000元支付给“阿宝”。这2000元与反诉原告应支付给反诉被告的搬运费3500元相抵，反诉原告实际还欠反诉被告1500元，反诉原告要求抵作反诉被告应支付的水电费。故请求驳回反诉原告的反诉请求。原告金志杰为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.租赁合同一份，以证明原被告之间的租赁合同关系；2.收据两份，证明原告浇筑水泥地面的费用32700元；3.录音光盘一份（含原告与被告、原告与林某的对话录音），以证明被告违约转租的事实；4.照片若干，以证明场地被林某占用的情况；5.申请证人陈某出庭作证，以证明原、被告之间的租赁合同形成过程和纠纷发生原因。证人陈某在法庭上陈述：原、被告之间的租赁合同由我居中介绍；原告租赁场地用于物流，当时场地为泥地，双方口头约定由原告来负责浇筑水泥地面；租赁期限由原告来定，合同上写着租赁时间无期限，租金从2019年4月1日起算，租金先付半年，后续租赁时间长短由原告决定，每次租金提前一个月支付；关于租赁关系结束后水泥地如何处置，双方未协商。合同签订后，被告迟迟不能清空场地，场地上有集装箱，原告为了清空场地还垫付了3500元吊车费用。至于场地上的集装箱有无全部清空，我不清楚。2019年9月上旬，原告联系我，说租赁场地被人占用，我也去现场看过，场地确实有车辆停放。我与被告的租赁合伙人“阿宝”沟通，他称并没有另行将场地出租，别人占用场地他也没有办法，他没有义务看管场地。我与林某沟通，他称没有义务付租金。被告林洁云对上述证据质证后认为，对证据1租赁合同无异议，合同约定租金半年一付，提早一个月支付，被告在租赁期限内询问过原告，原告明确表示拒绝支付租金，不再续租，因此租赁合同于2019年10月1日到期；对证据2收据的真实性有异议，两份收据均手写，没有收款方的盖章，也没有转账凭证予以佐证；对证据3录音内容的真实性无异议，但林某并未承认转租；证据4，对其中形成于10月5日的照片有异议，无法证明原告主张的事实，其他照片没有原件，真实性有异议；对证据5证人陈某的证言无异议。反诉原告林洁云为证明反诉被告金志杰擅自转租的事实，向本院申请证人林某出庭作证。证人林某在法庭上陈述：我是林洁云和“阿宝”另外一块地的租户，租地用于停放车辆。2019年9月上旬，我看案涉泥地上空着，雨棚倒在泥地上，就问“阿宝”能不能用一下这个场地，“阿宝”说场地租赁10月份到期，我要用的话可以用一下。于是我将一辆油罐车临时停到场地上，把两个蓄水桶和一个集装箱放置在场地上。油罐车一共停了20来天。我因为用吊车移动了原告的雨棚，造成雨棚损坏，已经赔偿了原告2500元；10月份，原告将他放在场地上的集装箱作价3500元转让给我。反诉被告对证人林某的证言质证后无异议。本院对上述证据审查后认为，除原告提供的证据4照片外，其他证据均客观真实，能够证明案件的相关事实，本院均予以认定。原告提供的照片，其中3张拍摄于2019年10月5日，不在租期之内，不能证明案涉场地于2019年9月30日之前被占用，本院不予采信；其他照片系复印件，原告未能提供存储照片的原始载体供法庭核对，真实性和拍摄时间无法确认，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：被告林洁云与案外人“阿宝”合伙从事土地租赁。2019年3月22日，原被告签订《租赁合同》，约定：2019年3月22日，原告金志杰和被告林洁云签订租赁合同，约定被告将坐落于温州市瓯海区娄桥街道吕家降卡车大卖场共1000平方米的场地出租给原告使用；月租金7000元，每半年交付一次，租金提早一个月交付，从2019年4月1日起算，租赁无期限；租期届满，如金志杰不再租赁，合同终止，对于金志杰投资的地上附属物自行处理，林洁云不承担责任；一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应该按相关规定向对方承担违约责任。此外，双方口头约定原告租赁场地的用途为物流卸货，铺筑水泥场地的费用由原告自行承担。租赁期限由原告确定，以提前一个月支付半年租金为依据。合同签订后，原告按约交付2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金，为其中500平方米左右的场地铺筑水泥，在泥地上搭建活动棚，但未投入使用，场地空置。2019年8月，场地上的活动棚被台风吹离原位。2019年9月上旬，案外人林某在征得林洁云的合伙人“阿宝”的同意后，将油罐车、蓄水桶、集装箱置于案涉场地上。林某还用吊车将原告的活动棚搬到了水泥场地上，造成活动棚损坏。经与原告协商，林某赔偿原告活动棚损失2500元。因场地被林某占用，原、被告发生纠纷，原告诉至本院。诉讼过程中，原、被告一致确认租赁合同于2019年10月1日解除。另查明，被告向原告交付租赁场地时，案外人邱一波占有使用部分场地无法腾空。经原被告和邱一波三人协商一致，邱一波支付原告一年的租金4000元。原告主张其中后半年的租金应与被告欠他的吊车费用3500元相抵扣。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系事实清楚，双方均应依约履行。被告向原告出租场地，应在租赁期间保障出租物符合约定的用途。合同履行过程中，被告的合伙人“阿宝”在租赁期限内允许他人使用场地，侵犯了原告的租赁物使用权，影响租赁物的使用功能，其行为后果应由合同相对方林洁云承担，林洁云应向原告承担赔偿损失的违约责任。原告在庭审中陈述，基于物流卸货需要，须将泥地浇筑成水泥地，因此水泥浇筑后的500平方米土地应为原告计划主要使用的部分，而林某占有使用的部分系泥地，其占有使用行为并不会导致原告租赁场地的使用功能完全丧失。场地上的活动棚系原告所有，如原告认为林某将活动棚移到水泥地后暂时影响了水泥地的正常使用，可再行移动，水泥场地的使用功能可以恢复。本院再综合考虑林某占用场地的面积、时间，酌定林洁云赔偿金志杰损失3000元。本案租赁合同虽书面约定租赁期限“无限期”，但结合原被告和证人陈某的陈述，实际为不定期，以原告提前一个月支付下半年的租金作为继续租赁的条件。现原告明确表示从2019年10月1日起不再继续租赁，被告应无异议，本院确认租赁合同于2019年10月1日解除。被告在原告未使用场地的情况下，许可他人暂时使用场地，虽构成违约，但可以通过赔偿损失、恢复原状等方式承担违约责任，并不构成根本违约，被告的违约行为并不构成原告解除合同的理由。原告因物流运输卸货需要自行浇筑水泥地支出的费用，不应由被告负担，本院对原告要求被告赔偿水泥地面费用32000元的诉讼请求不予支持。被告的违约行为对原告造成的损失，本院已通过赔偿损失予以弥补，租赁合同亦未明确约定被告需承担退还租金和支付20%违约金的违约责任，原告要求被告退还租金8166元、支付违约金16800元缺乏依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告未经其同意转租场地，该主张显然缺乏事实依据，其依据该主张提出的诉讼请求本院均不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告金志杰与被告林洁云于2019年3月22日签订的《租赁合同》已于2019年10月1日解除。二、被告林洁云应于本判决生效之日起三日内赔偿原告金志杰损失3000元。三、驳回原告金志杰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告林洁云的其他诉讼请求。案件本诉受理费1224元，减半收取计612元，由原告金志杰负担587元，被告林洁云负担25元；反诉受理费425元，减半收取计212.50元，由反诉原告林洁云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇二〇年三月六日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。