甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终60号上诉人（原审被告）：徐某甲，男，汉族，现住甘肃省榆中县。被上诉人（原审原告）：苏某，男，汉族，住甘肃省榆中县。被上诉人（原审原告）：郑某（苏某之妻），女，汉族，住甘肃省榆中县。原审被告：徐某乙（徐某甲之妹），女，汉族，住甘肃省榆中县。上诉人徐某甲因与被上诉人苏某、郑某、原审被告徐某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐某甲，被上诉人苏某、郑某，原审被告徐某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐某甲上诉请求：1.依法撤销榆中县人民法院（2019）甘0123民初2546号民事判决；2.依法改判驳回苏某、郑某的诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费全部由苏某、郑某承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，判决徐某甲给付苏某、郑某房款14988.66元无事实与法律依据。苏某、郑某与徐某乙并未签订房屋买卖合同，涉案房屋亦登记在徐某甲名下，徐某甲与苏某、郑某之间的房屋买卖与徐某乙无关。徐某乙系案外人，对房屋总价款及支付方式均不知情。苏某与徐某乙的通话录音不能作为认定案件事实的依据。苏某、郑某没有提供证据证明与徐某甲协商的房屋价格为60万元。徐某甲交付定金且支付房款57万元并办理完房屋过户手续后，苏某、郑某拒不交付房屋，并要求再支付15000元，因当时未书面约定房屋价款，徐某甲迫于无奈多支付了15000元。二、一审判决违背了自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。榆中县的房屋交易价格均价在5000元/㎡,徐某甲同意以57万元购买案涉房屋系因苏某、郑某同意保留装修及家具家电。现双方对价款约定不明，应适用相关法律规定依照订立合同时房屋所在地的市场价格进行计算。三、一审法院对苏某、郑某提交的视听资料未进行质证，程序违法。四、苏某、郑某在房屋交易过程中存在违约行为。当时双方约定将涉案房屋内的装修及家具家电全部保留，但交付时才发现苏某、郑某已将家具家电全部搬离，房屋内的部分装修也已损坏。苏某辩称，徐某甲的上诉请求及理由均不成立，请求维持一审判决。郑某与苏某的答辩意见一致。徐某乙没有陈述意见。苏某向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐某甲、徐某乙共同支付苏某、郑某剩余购房款26465元；2.本案诉讼费由徐某甲、徐某乙共同承担。一审法院认定事实：苏某、郑某系夫妻关系，徐某甲、徐某乙系兄妹关系。苏某与徐某甲通过房屋中介公司相识。2019年4月3日，苏某、郑某与徐某甲、徐某乙签订口头房屋买卖协议书，徐某甲、徐某乙购买苏某、郑某“位于榆中县（亨威璟苑20号楼）第一单元701室房屋（面积100.52平方米）”，同日徐某甲、徐某乙给付苏某、郑某定金10000元，双方约定房屋价款60万元；2019年4月19日，徐某甲替苏某、郑某偿还银行贷款362660.85元，2019年4月24日，徐某甲支付苏某、郑某房款192606元，同日郑某与徐某甲在榆中县房地产管理局签订《房地产买卖契约》，约定徐某甲购买郑某房屋，双方按规定各自承担缴纳的税费，为逃避税款，双方在契约中未书写购房实际价格，双方以47万元房屋购买价格进行备案和缴纳税款，徐某甲缴纳税费11836.23元，其中替苏某垫付税费4734.49元，双方办理了房屋过户手续。2019年5月26日，徐某甲给付苏某房款15000元，苏某将房屋交付徐某甲。双方均认可徐某甲陆续共支付苏某房款580266.85元（包括定金10000元），徐某甲给苏某垫付税费4734.49元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案是一起房屋买卖合同纠纷，苏某、郑某与徐某甲、徐某乙于2019年4月3日签订口头房屋转让协议，4月24日在榆中县房地产管理局签订书面《房地产买卖契约》，除价格条款外其余内容均系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效合同，应受法律保护。徐某甲、徐某乙共支付苏某、郑某房款580266.85元（包括定金10000元），同时双方办理了房屋过户手续，苏某将房屋交付给徐某甲，因双方为逃避税款在《房地产买卖契约》中未书写购房价款，苏某、郑某认为当时口头约定购房价款60万元，徐某甲、徐某乙认为约定价款为57万元，本案争议焦点为约定购房款的实际数额。庭审中苏某、郑某提交证据《房地产买卖契约》、电话录音及支付房款流水，证明徐某甲、徐某乙支付房款570266.85元、定金10000元，徐某甲、徐某乙认可支付现金10000元为定金，但没有让苏某、郑某书写收条，苏某、郑某陈述定金10000元内容书写到双方另行签订的协议上了，当时协议只有一份，在徐某甲处，徐某甲、徐某乙虽否认双方另行签订协议，但其交付苏某、郑某大额现金不书写收条，不符合常理，且徐某甲已支付苏某房款580266.85元，其为成年人，应按照约定支付房款，且房款系陆续支付，徐某甲应知道其支付房款的具体数额，多余支付苏某房款亦不符合常理，且苏某与徐某乙的通话录音中徐某乙对房款60万元并未表示异议。因此，苏某、郑某提交证据与苏某、郑某陈述能够相互印证，足以证实双方约定购房款为60万元的事实，徐某甲、徐某乙的辩解意见，与查明的事实不符，不予采信；本案系徐某甲购买苏某、郑某所有的房屋，应由徐某甲支付房款，徐某甲拖欠苏某、郑某房款未付，构成违约，应承担相应民事责任，故对苏某、郑某合理的诉讼请求予以支持。苏某、郑某主张剩余房款为26465元，查明徐某甲支付苏某、郑某房款570266.85元、定金10000元，剩余房款应为19733.15元，扣除徐某甲垫付苏某、郑某应承担的税费4734.49元，徐某甲应支付苏某、郑某房款14998.66元，故对苏某、郑某不合理的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、徐某甲于本判决生效之日起三日内给付苏某、郑某房款14998.66元。二、驳回苏某、郑某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取231元（已减半），由徐某甲负担。二审期间，当事人提交了新证据。本院依法组织各方当事人对证据进行了质证。徐某甲提交了其与苏某的短信来往记录一份，证明双方对涉案房屋最终的交易价款约定为59万元。苏某对该份证据发表质证意见认为，对证据的真实性无异议，是其与徐某甲的短信来往记录。郑某对该份证据无异议。徐某乙对该份证据无异议。本院对该份证据审核后认为，各方当事人对该份证据均予以认可，本院对此予以采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。苏某、郑某与徐某甲、徐某乙之间就房屋买卖一事达成口头协议，虽未签订书面买卖合同，但双方以实际行动履行了该合同，且在履行合同的过程中未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同。本案中，苏某、郑某与徐某甲、徐某乙对已经支付的房屋价款580266.85元及徐某甲替苏某、郑某垫付的税款4734.49元均无异议，争议的焦点问题为约定的房屋价款的实际数额。苏某提交了其与徐某乙的通话录音证据证明约定的房屋价款为60万元，庭审期间，徐某甲、徐某乙承认其与苏某、郑某于2019年4月3日签订过一份书面房屋买卖协议，约定房屋价款为60万元，现由于该协议丢失无法提供。根据苏某提交的录音证据及徐某甲、徐某乙的自认，可以认定当时约定的房屋价款为60万元。但庭审期间，徐某甲提交了一份其与苏某的短信往来记录，证明其与苏某之间就房屋价款协商后进行了变更，最终确定房屋交易价格为59万元，对此，苏某及郑某均予以认可。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”根据此短信记录，可以视为双方对之前的房屋买卖合同进行了变更，最终将房屋价格确定为59万元。徐某甲已经支付了580266.85元，剩余房款为9733.15元（590000元-580266.85元），扣除徐某甲垫付的苏某、郑某应承担的税款4734.49元，徐某甲应支付苏某、郑某房款4998.66元。经查阅一审卷宗，对于苏某提交的录音证据，一审法院依据法律规定组织双方当事人对该证据进行了质证，并无程序违法的情形存在。关于徐某甲诉称的苏某、郑某在房屋交易过程中存在违约行为，其在一审期间并未提起反诉，故本院不予处理。综上所述，上诉人徐某甲的部分上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初2546号民事判决第一项；二、维持甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初2546号民事判决第二项及案件受理费部分；三、上诉人徐某甲于本判决生效之日起三日内给付被上诉人苏某、郑某房款4998.66元；四、驳回上诉人徐某甲的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费175元，由上诉人徐某甲负担。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二〇二〇年三月十七日书记员杨琦