福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初608号 原告：彭聪聪，男，1986年4月18日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告：林梅妹，女，1988年2月15日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 以上二原告的委托诉讼代理人：蔡国文，莆田市秀屿区148法律服务所法律工作者。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码：913503006603818812。 法定代表人：张建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告彭聪聪、林梅妹与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭聪聪、林梅妹的委托诉讼代理人蔡国文与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭聪聪、林梅妹向本院提出诉讼请求：1.判令莆田市正鼎房地产开发有限公司于三十日内为其办理位于莆田市城厢区西北侧“正鼎.日出”第5幢15层1508号商品房的房屋权属证书的登记手续，并在上述房屋权属转移登记至彭聪聪、林梅妹名下之日起五日内将该房屋权属证书交付给彭聪聪、林梅妹；2.判令莆田市正鼎房地产开发有限公司向其支付以购房款1437614元为基数自2014年4月1日起至该公司交付给其涉案商品房的房屋权属证书之日止按每日0.002%计算的违约金；3.判令莆田市正鼎房地产开发有限公司退还给其房屋总价款的1.5%税率的契税21564元；4.案件受理费由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。庭审期间，彭聪聪、林梅妹变更上述第二点诉讼请求违约金的起算时间为起诉之日往前推三年即2017年1月15日。事实和理由：2012年12月11日，彭聪聪、林梅妹与莆田市正鼎房地产开发有限公司经协商一致签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.彭聪聪、林梅妹向莆田市正鼎房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区西北侧“正鼎.日出”第5幢15层1508号房，房屋总价款为1437614元;2.合同第八条约定，莆田市正鼎房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给彭聪聪、林梅妹使用；3.合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意采取由买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金的方式。合同签订后，彭聪聪、林梅妹已依约支付全部购房款，履行了合同义务，但莆田市正鼎房地产开发有限公司至今未给彭聪聪、林梅妹办理涉案房屋的房屋权属证书。莆田市正鼎房地产开发有限公司的行为已违反合同约定，构成严重违约，应当向彭聪聪、林梅妹支付约定的违约金。此外，根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》的规定，房产面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。莆田市正鼎房地产开发有限公司在彭聪聪、林梅妹购房时，承诺为其办理房屋权属证书并按照总房价款3%的税率向彭聪聪、林梅妹收取契税。根据上述契税政策，莆田市正鼎房地产开发有限公司向彭聪聪、林梅妹收取按房价款3%的税率收取契税不符合政策规定，应当退还给彭聪聪、林梅妹按房价款1.5%税率的契税。故请求判如所诉。 莆田市正鼎房地产开发有限公司辩称：1.答辩人正陆续为“正鼎.日出”的业主办理《不动产权证书》。若不动产权登记中心通过答辩人转交产权证书的，答辩人愿为转交；2.彭聪聪、林梅妹所称在交房后60日内办理初始登记，90日内取得房屋权属证书，这与事实不符。双方在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议的第七条第3项约定办理初始登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日；3.彭聪聪、林梅妹主张退还多收取的契税没有事实依据。依照《商品房买卖合同》附件六第七条第2项的规定，待《不动产权证书》办理后结算契税，最终收费不计利息多退少补；中华人民共和国财政部、国家税务总局、住房城乡建设部作出的财税【2016】23号《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》适用的是居民住宅，且首套房和非首套房，住宅面积大小的契税征收税率均不一样，而彭聪聪、林梅妹仅以面积大小来衡量契税征收的税率是错误的，故请求驳回彭聪聪、林梅妹主张退还契税的诉讼请求。对于彭聪聪、林梅妹变更违约金起算时间的诉讼请求，答辩人没有异议。 彭聪聪、林梅妹围绕其诉讼请求向本院提交了其身份证复印件、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《契税收款收据》、《维修基金收款收据》等证据予以证实；莆田市正鼎房地产开发有限公司未提交证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人各方的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月11日，彭聪聪、林梅妹与莆田市正鼎房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》一份，约定彭聪聪、林梅妹向莆田市正鼎房地产开发有限公司购买由莆田市正鼎房地产开发有限公司开发的位于莆田市城厢区西北侧“正鼎·日出”第5幢15层1508号房，该商品房约定建筑面积共141.54平方米，总价款为1437614元;该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定：出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。……。附件六：《合同补充协议》第七条第2项约定：买受人协助出卖人办理《房屋所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《房屋所有权证》、《土地使用权》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。……第3项约定：鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始预登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。合同签订后，彭聪聪、林梅妹向莆田市正鼎房地产开发有限公司支付了全部购房款。2012年12月11日，彭聪聪、林梅妹向莆田市正鼎房地产开发有限公司预交纳契税43128元；后莆田市正鼎房地产开发有限公司将涉案商品房交付彭聪聪、林梅妹使用，但至今未为彭聪聪、林梅妹办理涉案商品房的《不动产权证书》，致引起诉讼。 本院认为：彭聪聪、林梅妹与莆田市正鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》【含附件六《合同补充协议》】系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，彭聪聪、林梅妹依约向莆田市正鼎房地产开发有限公司支付了全部购房款并预交契税等办证费用，但莆田市正鼎房地产开发有限公司未在合同约定期限内为彭聪聪、林梅妹办理涉案商品房的《不动产权证书》，也未能提供证据证明其有符合法律规定或双方约定的免责事由，故其行为已构成违约，现彭聪聪、林梅妹要求莆田市正鼎房地产开发有限公司办理并交付涉案商品房的《不动产权证书》，于法有据，本院予以支持。因《合同补充协议》约定将取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，故莆田市正鼎房地产开发有限公司逾期办证的起算时间应为2015年1月1日。彭聪聪、林梅妹同时要求莆田市正鼎房地产开发有限公司支付以购房款1437614元为基数自2017年1月15日起至房屋权属证书交付之日止按每日0.002%计算的逾期办证违约金，违约金计算的标准符合法律的规定和双方的约定，但计算截止时间应为房屋权属证书办理至彭聪聪、林梅妹名下之日止。虽自2016年2月22日起执行的财税【2016】23号《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。然莆田市正鼎房地产开发有限公司于2012年即按房价款3%的税率预收了契税，根据《合同补充协议》约定预交办证的税费待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。且因《不动产权证书》尚未办理，契税的实际征收金额还无法确定，故彭聪聪、林梅妹请求退还其按房屋总价款1.5%的税率计算的契税21564元，缺乏依据，本院不予支持。若待《不动产权证书》办理后结算，莆田市正鼎房地产开发有限公司仍拒不退还多预收的契税的，彭聪聪、林梅妹可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为彭聪聪、林梅妹办理位于莆田市城厢区西北侧“正鼎·日出”第5幢15层1508号房的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并在上述房屋权属转移登记至彭聪聪、林梅妹名下之日起十五日内交付给彭聪聪、林梅妹； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给彭聪聪、林梅妹以购房款1437614元为基数自2017年1月15日起至位于莆田市城厢区西北侧“正鼎·日出”第5幢15层1508号房的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》办理至彭聪聪、林梅妹名下之日止按每日0.002%计算的违约金； 三、驳回彭聪聪、林梅妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费1226.2元，减半收取计613.1元，由彭聪聪、林梅妹负担228.9元，莆田市正鼎房地产开发有限公司负担384.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 黄 凤 二〇二〇年三月二十三日 书记员 胡绍圆 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。