重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终147号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆创设建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1，统一社会信用代码9150011266088805XJ。法定代表人：廖廷菊，经理。委托诉讼代理人：谢秒，重庆法缘律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆临空新松机器人研究院有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1，统一社会信用代码91500112MA5UDXWP2H。法定代表人：郝占岗，董事长。委托诉讼代理人：王燕，该公司员工。上诉人重庆创设建筑工程有限公司（以下简称创设公司）因与上诉人重庆临空新松机器人研究院有限公司（以下简称临空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人创设公司的委托诉讼代理人谢秒、上诉人临空公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加了询问。本案现已审理终结。创设公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审判决认定创设公司知晓临空公司搬离案涉房屋系在9月18日，认定事实错误。创设公司出租房屋为1226.5平方米，临空公司至今仍控制房屋并持有房屋钥匙，创设公司仅能从偏门的缝隙中拍到案涉房屋不足10平米的现状，剩余现状仅临空公司知晓。在临空公司收到本案判决后，创设公司曾联系临空公司确认返还房屋钥匙的时间，但临空公司多次推脱，至今未交还钥匙，故一审判决认定创设公司未及时收回房屋止损，认定临空公司仅需支付2019年9月18日前的房屋占有使用费，明显错误。按照合同约定，交还房屋应恢复原状，而创设公司交付房屋的状态为清水，临空公司举示照片也不是处于清水状态，一审以证据不足为由驳回该项诉请明显事实不清。临空公司辩称，2019年9月3日临空公司律师已经当庭退还钥匙，系创设公司不接受，损失应由创设公司承担，2019年8月10日就已经腾空房屋。临空公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判临空公司仅需向创设公司支付5539元租金；2、本案诉讼费由创设公司承担。事实和理由：临空公司于2019年8月7日向创设公司转账142907.03元后，双方就房屋租赁合同解除后租金等费用的清算已达成共识，并实际履行，临空公司再没有任何义务和责任。2019年8月10日，临空公司与创设公司结清所有的费用后，且合同实际解除的前提下，从案涉房屋彻底搬离，并将钥匙交于创设公司，但创设公司拒收，临空公司无需支付占有使用费。因此，本案中，临空公司仅需承担房屋租赁合同及协议项下的租金5539.03元，除此之外，再无任何费用。创设公司辩称，临空公司一直未缴纳房租，创设公司亦未拒收钥匙，应支付房屋占有使用费。创设公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁续订合同》，同时判令临空公司立即搬离创设公司位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1的厂房，并恢复原状交付给创设公司；2、判令临空公司支付自2019年4月1日起至合同解除日止的租金(按每月每平米28元为标准)；3、判令临空公司按照56元/平方米/月向创设公司支付从合同解除次日起至搬离时止的房屋占用费；本案诉讼费、律师费由临空公司承担。临空公司向一审法院提出反诉请求：判决创设公司退还办公室租赁押金28209.5元；反诉费用由创设公司负担。一审法院认定事实：2017年5月9日，以创设公司为甲方、临空公司为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容是：甲方将重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1其中的50%的空置区域、房屋建筑面积为1226.5平方米的厂房出租给乙方使用，现状为三侧墙面与屋顶已做墙面白色乳胶漆、两个卫生间均为清水、屋顶部分区域有桥架及雨水落水管，已接通水电照明。租赁期限从自本合同签署生效之日起第4个工作日起至2018年12月31日止；租金按23元/平方米/月计价，即月租金为28209.5元；租赁期间，乙方如出现以下情况，甲方有权解除本合同并按本合同的约定追究乙方的法律责任：……乙方拖欠甲方租金一个月。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的损失。合同还对其他方面进行了约定。后，双方签订了一份《补充协议书》，主要内容是：鉴于乙方已经于2017年7月6日向甲方足额支付了自2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金，因此双方同意从2018年5月15日至2018年12月31日期间该厂房的租金按照28元/平方米/月/计价（含税），月租金为34342元，季度租金103026元。自2018年5月15日起，租金变更为按季度支付一次……。2017年7月27日临空公司缴纳了28209.5元，创设公司出具收据，载明的是办公室租赁押金。2018年12月31日，双方签订了一份《房屋租赁续订协议》，主要内容是：甲方同意将重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1其中的50%的空置区域、房屋建筑面积为1226.5平方米的厂房续租给乙方，续租期间自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期间租金价格按28元/平方米/月计价，月租赁总额为34342元；双方约定租金按季度支付，每季度租金总额103026元；乙方在每期租金在每季度届满提前一个月将下季度的租金一次性全额支付给甲方。根据甲乙双方于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》，乙方应向甲方缴纳原合同一个月的租金28209.5元作为租赁保证金，鉴于本协议书约定月租金调整为34342元，故本协议书签订后三日内，乙方应向甲方再支付6132.5元，补齐月租金总额作为续租期间的租赁保证金；乙方拖欠甲方租金一个月或者乙方拖欠物业、水、电费用达一个月，甲方有权解除本协议，甲方据此解除本协议的，乙方仍旧应该向甲方承担实际租赁期间的租赁费用，且租赁保证金不予退还，同时乙方应以实际拖欠的租金为基数、按照月利率2%向甲方支付延迟滞纳金，直至实际付清为止。不论是本协议租赁期满后，乙方未续签租赁合同，租赁关系终止，还是双方同意提前解除本协议，或者甲方按照本协议约定解除租赁协议的，乙方均应于合同期满后，或者甲方按照本协议约定解除租赁协议或者终止提出方书面向对方提出提前解除本协议之日起30日内撤场，租赁厂房归还时，应当符合正常使用状态。乙方对自有设备的拆除时，不得损坏房屋主体结构，有必要时应按物业的指导拆除相关设施，对于无法拆除的装饰装修，不得采取破坏性拆除……若乙方没有在30日内撤场，租赁厂房没有按时按以上约定归还甲方的，逾期期间乙方无条件按照本协议约定租赁价格的双倍向甲方支付租赁费用，直至租赁厂房实际归还甲方之时为止；若乙方撤场没有按照以上约定拆除相关设施，对于无法拆除装饰装修采取破坏性拆除的，甲方有权要求乙方恢复原状。2019年2月18日临空公司缴纳了6132.5元，创设公司出具收据，载明的是办公室保证金。2019年6月7日，创设公司向临空公司租赁的厂房地址寄出一份律师函，主要内容是创设公司被迫决定与临空公司解除租赁合同，临空公司在收到本函后五个工作日支付租金及费用，并收到本协议之日起30日内撤场，否则将委托律师通过法律途径依法解除。该函件是向临空公司租赁的厂房地址寄送，收件人是陈洪，签收记录显示2019年6月10日本人签收。临空公司陈述收到了该份函件。2019年7月5日，创设公司与重庆法缘律师事务所签订了一份《法律事务委托合同》，委托重庆法缘律师事务所在本案一审程序中提供法律服务，创设公司支付了律师费10000元。2019年8月7日，临空公司向创设公司转账142907.03元，备注为2019年4月1日—8月5日租金。创设公司认可收到了该笔款项，但不知道款项的用途。同日，临空公司向重庆深渝电子有限公司转账34950元，备注为2019年1月1日—8月5日物业管理费26350元。一审庭审中，临空公司陈述：租赁期限截止到2019年8月5日，租金给付到2019年8月5日，我方已经将上述时间段租金打入了创设公司账户，2019年8月10日搬离了租赁的房屋，庭审过程中要求对方交接对方不同意，是对方不接收房屋，2019年4月份的租金这么晚交是因为一直在协商怎么交租金及交到什么时候。创设公司陈述：没有协商过，在2019年9月18日庭审后没有收回房屋是因为房屋仍然是临空公司控制，钥匙一直没有交还，我方举示的照片看出房屋的顶棚地面被破坏。双方一致认可2019年4月1日之前的租金是付清了的。一审法院认为：创设公司与临空公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》、《房屋租赁续订协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。关于合同是否解除。《房屋租赁续订协议》约定了临空公司拖欠租金一个月，创设公司有权解除本协议，临空公司每期租金在每季度届满提前一个月将下季度的租金一次性全额支付给创设公司。根据上述约定2019年4月—2019年6月的季度租金应当在2019年3月1日前支付给创设公司，但实际临空公司是在2019年8月7日才支付2019年4月1日—8月5日租金，逾期支付超过一个月，创设公司按约定有权解除双方签订的《房屋租赁续订协议》等。临空公司抗辩2019年8月10日搬出案涉房屋，双方合同在2019年8月10日解除，但临空公司并未举示证据证明双方在2019年8月10日达成了解除合同的合意，对临空公司抗辩合同在2019年8月10日解除的理由，一审法院不予采纳。2019年6月7日创设公司向临空公司寄送了解除通知，2019年6月10日临空公司收到该通知，《房屋租赁合同》及《补充协议书》、《房屋租赁续订协议》已经于2019年6月10日解除，对于创设公司请求判令解除与临空公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房屋租赁续订合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”临空公司抗辩已在2019年8月10日搬离案涉厂房，从2019年9月18日创设公司举示的照片来看案涉厂房内也确实属于空置状态，能够证明在开庭日2019年9月18日临空公司已经搬离案涉厂房。故对创设公司请求判令临空公司搬离重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1的厂房的诉讼请求，一审法院不予支持。因临空公司尚未交还钥匙，对创设公司请求判令临空公司交付重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1的厂房的诉讼请求，本院予以支持。同时创设公司未举示证据证明临空公司没有按约拆除相关设施，也未举示证据证明临空公司对于无法拆除装饰装修采取了破坏性拆除，对于创设公司请求临空公司将重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1的厂房恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金。2019年4月1日——合同解除日2019年6月10日的租金为34342元/月×2个月＋34342元/月÷30天×10天＝80131元（四舍五入到元）。关于房屋占用使用费。租赁关系解除后，若临空公司仍继续占有使用案涉房屋，则会产生相应的占有使用费。合同约定若临空公司没有在30日内撤场，逾期期间按约定租赁价格的双倍支付租赁费用。创设公司出具的《律师函》中载明要临空公司在收到后30日内撤场，临空公司在2019年6月10日收到，并未到2019年7月10日前撤场，从合同解除次日2019年6月11日至2019年7月10日应按租金标准支付占用使用费，2019年7月11日逾期后按双方合同约定应当按租金的两倍支付占用使用费。临空公司抗辩标准过高，一审法院酌情将2019年7月11日之后的房屋占用使用费标准调整为租金标准的1.3倍。关于房屋占用使用费的截止日期。在2019年9月3日庭审中，临空公司就陈述已经在2019年8月10日搬离案涉房屋，在2019年9月18日庭审中再次陈述已经搬离了案涉房屋，且在2019年9月18日庭审中创设公司自己举示了照片，照片可以看出案涉房屋是空置状态，创设公司此时已知晓临空公司搬离案涉房屋，在临空公司愿意交还钥匙的情况下自己并未收回房屋及时止损，之后造成的损失应由创设公司自己承担。一审法院依法认定房屋占用使用费计算的截止日期为2019年9月18日。故对创设公司请求判令临空公司支付房屋占用使用费，该费用是以34342元/月×1个月（2019年6月11日—2019年7月10日）＋34342元/月×1.3倍×2.23个月（合同解除次日2019年7月11日—2019年9月18日）＝133899元（四舍五入到元）。临空公司已经于2019年8月7日支付了142907.03元，抵扣80131元租金后，故临空公司应再支付创设公司房屋占用使用费71122.97元。故对于创设公司请求判令临空公司支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于创设公司请求判令临空公司支付房屋占用使用费71122.97元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。双方合同中对律师费并未进行约定，创设公司要求临空公司承担律师费于法无据，一审法院不予支持。关于反诉请求。《房屋租赁续订协议》中约定了将28209.5元作为租赁保证金，同时约定临空公司拖欠甲方租金一个月的，租赁保证金不退还。现临空公司确实拖欠租金达一个月，按约定租赁保证金不予退还。故对于临空公司请求判令创设公司退还28209.5元保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆临空新松机器人研究院有限公司在本判决生效后五日内将重庆市渝北区回兴街道服装城大道83号2号厂房4-1的厂房交付给原告（反诉被告）重庆创设建筑工程有限公司；二、被告（反诉原告）重庆临空新松机器人研究院有限公司在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）重庆创设建筑工程有限公司房屋占用使用费71122.97元；三、驳回原告（反诉被告）重庆创设建筑工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆临空新松机器人研究院有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3734元，减半收取1867元，由被告（反诉原告）重庆临空新松机器人研究院有限公司负担775元，原告（反诉被告）重庆创设建筑工程有限公司1092元。反诉案件受理费253元，由被告（反诉原告）重庆临空新松机器人研究院有限公司负担。本院二审期间，上诉人创设公司为证明其主张，向本院提交如下证据：2019年11月4日、6日三段录音资料及整理材料，拟证明案涉房屋一直没有交付，钥匙一直由临空公司掌握。临空公司质证认为，房屋已腾空，系创设公司拒收钥匙，达不到证明目的。临空公司提交如下证据：2019年8月6日会议照片，拟证明就退还房屋事宜与创设公司沟通过。创设公司质证认为，三性不认可，达不到证明目的。本院认为，创设公司举示的录音材料并不能证明案涉房屋的实际腾退时间，不能达到其证明目的，本院不予采信。临空公司提交的会议照片亦达不到其证明目的，本院不予采信。二审审理中，临空公司当庭将案涉房屋钥匙交还创设公司。原审法院对其他案件事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，针对上诉人的各项上诉请求及理由，本院分析认定如下：一、关于案涉房屋腾退时间及房屋占有使用费的认定问题。创设公司上诉认为房屋交还时间并非2019年9月18日，至今仍未交还房屋。临空公司上诉认为其已于2019年8月10日腾空并搬离房屋，合同已解除。本院认为，房屋租赁合同中，房屋腾空并不是界定租赁房屋腾退的唯一标准，应以承租人是否实际搬离以及是否向出租人进行交付等综合判断。本案中，临空公司认为其已于2019年8月10日腾空并搬离房屋，视为房屋已交付，但在一、二审理中其并未举示充分证据予以证明，同时在一审审理中案涉房屋钥匙仍然由临空公司掌管，表明案涉房屋此时仍然处于该公司的实际控制中，因此临空公司上诉认为案涉房屋已于2019年8月10日实际腾退的理由不能成立。由于在一审庭审中，承租人临空公司陈述已腾空并搬离案涉房屋，创设公司作为出租人亦举示了2019年9月18日所拍摄的房屋现场照片，可以反映出案涉房屋此时已经处于空置状态，由此可以认定临空公司已实际腾空房屋且创设公司已经知悉，而双方对案涉房屋租金的争议不能成为出租人拒绝接收租赁房屋的理由，出租人以此为由延迟接房导致的损失应由其自行承担。故一审法院认定2019年9月18日为房屋腾退时间正确，并以此计算房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。二、关于房屋恢复原状的问题。创设公司认为交付房屋应恢复原状。由于创设公司在本案一、二审审理中均未提交证据证明案涉房屋合同解除后的状况，亦未举示充分证据证明临空公司对案涉房屋主体结构造成破坏或对装修设施有所损坏，故对该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，重庆创设建筑工程有限公司、重庆临空新松机器人研究院有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人重庆创设建筑工程有限公司负担3734元；上诉人重庆临空新松机器人研究院有限公司负担1717元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年三月二十四日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微