浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终479号 上诉人（原审被告）：黄杰，男，1973年5月25日出生，汉族，住江西省宜昌市万载县。 被上诉人（原审原告）：方正庆，男，1964年5月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原审被告：高跃，男，1978年1月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人黄杰与被上诉人方正庆及原审被告高跃因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初12177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：位于杭州市余杭区金家渡路的160-170号房屋（以下简称案涉房屋）系经政府批准建造的余杭区良渚街道金家渡村五组集体所有的农居点配套用房。2006年11月8日，经金家渡村五组全体户主同意，金家渡村5组与方正庆签订《房屋租赁合同（协议书）》，约定由方正庆承租金家渡五组集体所有的农居点配套用房三层共计1100.48平方米，即案涉房屋所在位置，租赁期限自2007年2月1日至2019年1月31日止。 2013年7月8日，方正庆与高跃、黄杰签订《房屋租赁合同书》，主要约定：黄杰（乙方）承租方正庆（甲方）案涉房屋；租赁期限自2010年12月1日至2017年11月30日，期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交付，乙方如需续租，应当在租赁期限届满前提前1个月以书面形式向甲方提出续租意向，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁第一年签约时金额为350000元，以后每年递增5%，至第7年年租金为468900，租金具体支付方式以合同附件约定为准；租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施并办理验收确认，结清各自应负担费用；若乙方转租，须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部出租给他人；高跃（丙方）作为担保方，对本协议及其附件中约定乙方应承担的所有费用承担连带清偿责任。同日，方正庆与黄杰、高跃就前述合同的租金支付方式另行签订了《关于房租支付方式的附件》，约定：甲方（方正庆）同意乙方（黄杰）于每年11月30日前支付该房屋租赁年度第一期房租款100000元；乙方于下一年2月28日前支付该房屋租赁年度第二期房租款150000元；乙方于下一年5月31日前支付该房屋租赁年度第三期房租款100000元；乙方于下一年9月30日前付清该年度房租款余额；在签订本合同时，乙方向甲方交付保证金60000元，租赁期满或合同解除后，用以抵扣租金、费用等，剩余金额如数退还乙方；丙方（高跃）作为担保方。 2017年11月30日，前述《房屋租赁合同书》租赁期限届满后，方正庆与黄杰、高跃并未续签租赁合同；期间，方正庆与黄杰、高跃进行过沟通，但双方并未就续签租赁合同达成一致意见。合同期满后，黄杰、高跃继续租用案涉房屋，并于2018年1月9日支付方正庆2017年12月份租金39000元，而2018年1月1日至11月30日的租金黄杰、高跃未予及时支付，为此方正庆向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，经审理，杭州市余杭区人民法院作出（2018）浙0110民初12230号民事判决书，判决支持了方正庆诉讼请求，黄杰、高跃不服该判决，上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院经审理后，于2019年1月23日作出（2019）浙01民终332号民事判决书，判决：驳回上诉，维持一审原判。判决生效后，黄杰、高跃履行了判决确定的租金金额给付义务，并且将《房屋租赁合同书》中交付的60000元保证金，亦用于了抵扣前述应付租金金额。 2019年1月31日，方正庆与金家渡村五组签订的《房屋租赁合同（协议书）》到期，因黄杰、高跃未向方正庆腾退承租的房屋，方正庆亦未能向金家渡村五组腾退该部分承租房。至2019年2月28日，方正庆与黄杰、高跃共同向金家渡村五组腾退前述承租的房屋并签署了“交接单”，而金家渡村五组组长亦当即向方正庆出具了《合同解除书》，明确方正庆与金家渡村五组的租赁合同关系于2019年2月28日终止，并且金家渡村五组将向方正庆收取2019年2月1日至28日期间该部分房屋的房租30000元，但实际于2019年3月12日收取租金金额为15000元，并开具了集体经济组织统一收款收据。方正庆以黄杰、高跃未向其支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金为由于2019年6月24日提起本案诉讼，诉请判令黄杰、高跃腾支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的房屋租金117000元（以39000元/月计算），并承担本案诉讼费。在原审诉讼中，高跃确认其与黄杰系《房屋租赁合同书》的共同承租人。本案经开庭审理，且经多次调解，双方仍不能达成协议。 原审法院审理认为：已生效的杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初12230号民事判决书及杭州市中级人民法院（2019）浙01民终332号民事判决书，已认定方正庆与黄杰、高跃签订的《房屋租赁合同书》及其附件在履行期届满后，双方自2017年12月1日起的租赁关系为不定期租赁，原《房屋租赁合同书》及其附件继续有效，黄杰、高跃就案涉房屋因承租而继续占用，直至于2019年2月28日才与转租人即方正庆共同向出租人即产权人金家渡村五组腾退承租房，至此双方的不定期租赁关系解除，黄杰、高跃就该不定期租赁时间段内占用租赁房，理应支付相应的租金，因而参照继续有效的原《房屋租赁合同书》及其附件的约定，租金为每年在前一年基础上递增，最后一年2017年度的租金是468900元即39075元/月，而方正庆主张按39000元/月计算，比照2017年度月租金39075元，其已主动调低且不违反合同约定，属于合理诉求，故予以按39000元/月计算，合计2018年12月1日至2019年2月28日的租金金额为117000元。在前述2018年12月1日至2019年2月28日期间内，方正庆与金家渡村五组的书面合同租期至2019年1月31日，而此后的2019年2月1日至28日，因方正庆提交的向金家渡村五组交付2月份租金15000元收款收据和2019年2月28日金家渡村五组组长出具的《合同解除书》，以及方正庆与黄杰、高跃共同向金家渡村五组组长姚会强办理案涉房屋“交接单”，证明方正庆与金家渡村五组在2019年1月31日书面合同租期届满后，双方亦成立不定期租赁合同关系，且不定期租赁关系持续至2019年2月28日止，据此，方正庆向黄杰、高跃主张2019年2月1日至28日的不定期租赁合同的租金权利，有理有据，而黄杰、高跃在诉讼中，其辩称2018年12月1日之后的租赁与方正庆无关，以及方正庆与金家渡村五组的租期仅至2019年1月31日止，这均与事实、法律规定不相符，不予认定。综上，方正庆的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》之规定，原审法院于2019年11月18日判决：黄杰、高跃支付方正庆租金人民币117000元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费1320元，由黄杰、高跃负担；方正庆于判决生效后十五日内向原审法院申请退费，黄杰、高跃于判决生效后七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，黄杰不服，向本院提起上诉称：上诉人在2018年11月30日之后就与方正庆没有关系，没有争议。原审判决认定事实及适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。 方正庆辩称：原审判决认定事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据。黄杰在二审举证期限届满后欲提交证据，方正庆提出异议认为超过举证期间其不同意质证。 本院经审核认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外……”。黄杰逾期提交证据，方正庆不同意质证，故本院对黄杰逾期提交的证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”生效判决已认定方正庆与黄杰、高跃签订的《房屋租赁合同书》及其附件的效力以及在该合同履行期届满后，双方自2017年12月1日起成立不定期租赁合同关系，黄杰、高跃继续租用案涉房屋并支付2017年12月的租金39000元。黄杰不能依法否定生效判决的法律效力，原审判决对于生效判决所认定的上述事实予以确认系正确。方正庆在原审诉讼中提交有黄杰、高跃签字确认的交接单等相应书证能相互印证证实双方间不定期租赁合同关系于2019年2月28日终止，而黄杰提交的通话记录的真实性不足以认定，其也未申请相应证人出庭作证予以证实，不能以此推翻方正庆提交的上述证据，依法应自担举证不能的不利后果，原审判决对于黄杰提交的证据不予认定据此不予采信其抗辩主张并无不当。黄杰的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2640元，由上诉人黄杰负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月二十三日 书记员 赖雪珂