山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8203号 上诉人（原审被告）：张文,男,汉族,1986年8月6日生,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:李全利,山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东同瑞达商业运营管理有限公司，住所地：兰山区通达路与涑河南街交汇处，统一社会信用代码：913713005926393418。 法定代表人：舒海瑞，经理。 委托诉讼代理人：彭庆青、张迎春，山东启蒙律师事务所律师。 上诉人张文因与被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司（以下简称同瑞达公司）租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初9426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张文及其委托诉讼代理人李全利、被上诉人同瑞达公司委托诉讼代理人彭庆青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人2013年7月18日签订的《瑞联.温州街房屋租赁合同》已于2016年6月底口头协商解除，上诉人并不存在违约行为，也不应支付被上诉人违约金。一、上诉人提供的证据及证人证言能够证明上诉人和被上诉人于2016年10月10日解除了《瑞联.温州街房屋租赁合同》。1、被上诉人和临沂市利保物业服务有限公司是关联公司。该公司2018年5月10日之前的法定代表人、经理为舒海瑞，也就是本案被上诉人的法定代表人、经理。上诉人提供的物业费、租赁费的收款收据中财务人员签名“夏”和“徐”既是利保物业的财务人员，又是被上诉人的财务人员，款项均支付到了夏爱娥的个人账户，两个公司的财务混同，说明两公司为关联企业。上诉人自2016年6月份不再产生水电费、物业费，利保物业对此也知情，应知道上诉人不再使用涉案商铺，也就是利保物业的关联企业，本案的被上诉人应当知道上诉人不再使用涉案商铺。在上诉人没有更换手机号码的情况下，被上诉人不仅不向上诉人催要租赁费，反而为上诉人垫付物业费，明显不合常理。2、根据双方签订的合同约定，如上诉人迟延支付租赁费，逾期超过60天，被上诉人有权停止向上诉人供应水电及其他配套服务，被上诉人也有权书面通知上诉人终止合同。双方约定租赁费一年一交，且需要提前6个月支付。被上诉人始终未曾向上诉人主张权利，印证了上诉人与被上诉人之间已经解除了租赁合同。二、被上诉人否认和上诉人之间已经口头解除租赁合同的事实，明显与事实和证据不符。被上诉人明知上诉人不拖欠租赁费，还通过捏造事实提起诉讼，属于虚假诉讼，请求将案件移送公安机关。1、被上诉人通过提供虚假证据的方式捏造事实，被上诉人提供虚假的物业费收款收据。2、被上诉人通过虚假陈述的方式捏造事实，被上诉人明明和上诉人已经口头解除了租赁合同，但其还陈述和上诉人就涉案商铺的租赁关系没有解除，上诉人拖欠其租赁费和物业费。3、被上诉人通过虚假否认的方式捏造事实，被上诉人否认和利保物业公司是关联公司，甚至在上诉人提供充分证据的情况下，否认两个公司股东的关联关系。被上诉人还否认收款收据中的“夏”是夏爱娥，否认夏爱娥是被上诉人和利保物业公司的会计。4、被上诉人不仅以同样的方式起诉了上诉人，还以租赁合同纠纷起诉庞腾昌了潘微金、肖振、管玉来、郑娇娇、杨琪、赵建磊，其中有些商铺已经出租出去，被上诉人仍然将承租人起诉了，更是明显的虚假诉讼。三、上述事实和证据足以证明上诉人和被上诉人已经口头解除双方签订的租赁合同，因此，上诉人并不存在违约行为，也无需向被上诉人支付违约金。一审法院认定事实不清作出错误判决。请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 同瑞达公司辩称，上诉人的上诉无相关理由及依据，上诉人诉称的2016年6月底口头协商解除合同无相关事实依据，系单方违约而非合同解除，上诉称的恶意诉讼更没有相关依据，上诉人依据有效合同向合同相对方主张租金及损失，有理有据。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决。 同瑞达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金493746元，赔偿利息、违约金等损失；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月18日，同瑞达公司（甲方）与张文（乙方）签订《瑞联·温州街房屋租赁合同》，约定双方就乙方租赁瑞联·温州街商铺经营的相关事宜达成如下协议：1.租赁铺位：位于临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处东南角，铺位号东区商铺C-12，租赁面积为324.98平方米；2.合同期限：自本合同签订之日起至2018年9月30日止；免租期9个月，交房时间暂定于2013年10月1日，2013年10月1日至12月31日为免租装修期，2014年1月1日至2014年6月30日为免租期；计租期自免租期满次日起计4年3个月；3.定金、租赁费：本合同自生效次日当日，乙方应向甲方支付定金计￥38022.66元；计租期前二年,每月租赁费为12674.22元。此后合同期内,租赁费年递增8%,第一年租金合计为¥152090.64元。2014年7月1日至2015年6月30日为租赁第一年，租金交付方式为一年一交，交付时间为2014年1月1日前。以后租金交付依此类推，租金从租赁第四年开始每年递增8%；4.权利与义务：甲方负责完成乙方的土建与建设消防工程至竣工验收,经乙方确认后向乙方移交租赁场地。甲方应保证乙方正常营业所需用水、电、营业通道及其他相关配套设施服务；乙方如需对租赁场地建筑主体及甲方投入的相关设施进行任何拆改、增设，须事先征得甲方书面同意，并且在租赁期内乙方有权对商铺进行转让。本合同终止后，乙方应于终止日起的30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏；5.违约责任：甲方有以下任一种违约情形，在乙方通知违约后，甲方30天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起10天内退还乙方已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的损失……；乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，并应赔偿甲方因此遭受的一切损失：a.乙方迟延缴纳租赁费,如逾期超过60天,则甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务;并且按迟延支付费用的日息3%向甲方支付违约金……。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。 合同签订后，同瑞达公司将案涉商铺交付张文使用，张文按约定于2013年7月18日向同瑞达公司交付租赁费38023元。后因案涉房屋整体消防验收时间推迟至2014年7月16日，同瑞达公司（甲方）与张文（乙方）于2015年4月25日签订《瑞联温州街房屋租赁合同补充协议》，约定：“由于甲方整体消防验收时间为2014.7.16,因此甲方给予乙方为期9个月的免租期自动后延,免租期后延后的时间为2014.7.16-2015.4.16。后因甲方停电造成乙方一定经济损失,为弥补乙方,经甲乙双方友好协商一致,甲方在给予乙方原2014.7.16-2015.4.16为期9个月免租期的基础上延长免租期3个月,故此补充协议约定免租期时间2014.7.16-2015.7.16为期12个月。并约定乙方于2015.4.26缴纳2015.7.16-2016.7.16租赁第一年租金尾款。”补充协议签订当日，张文向同瑞达公司交纳第一年（2015年7月16日至2016年7月16日）租赁费尾款114067.64元。后张文搬离租赁房屋，双方因租赁费产生争议，同瑞达公司诉至一审法院。 庭审中，同瑞达公司主张利息及违约金合并按年利率24%计算。 一审法院认为，根据诉辩双方的各自主张，本案争议的焦点为：一、租赁合同是否提前解除。二、同瑞达公司要求张文支付租金并赔偿利息及违约金损失能否成立。 关于合同是否提前解除的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该法第九十三条、第九十四条规定，当事人协商，可以解除合同；有法定情形时，一方也可单方解除合同。本案中，张文并无证据证实案涉租赁房屋存在影响其经营使用的质量问题，故本案不存在张文单方行使法定解除权的情形。张文虽主张双方已于2016年6月口头协商解除了租赁合同，但其所举证据并不能证实其主张，张文也未举证同瑞达公司于合同终止前已将案涉租赁房屋收回，因此，张文抗辩租赁合同已提前口头解除的主张不能成立，对其抗辩不予采纳。据此，认定案涉租赁合同应于到期日自然终止。 关于张文支付租金并赔偿利息及违约金是否成立的问题。如前所述，合同履行届满日至2018年9月30日，在合同履行期内合同未解除，本案亦无证据证实同瑞达公司于合同终止前已将房屋收回，因此，张文应当按照合同约定支付合同届满日前的租金。根据双方签订的《瑞联温州街房屋租赁合同补充协议》及同瑞达公司出具的收据，张文交纳租金的截止日期为2016年7月16日，故张文应当按照合同约定向同瑞达公司支付2016年7月17日至2018年9月30日期间的租金。租赁合同约定“计租期前二年,每月租赁费为12674.22元。此后合同期内,租赁费年递增8%,第一年租金合计为¥152090.64元。”据此约定，2016年7月17日至2017年7月16日期间租金应为152090.64元，2017年7月17日至2018年7月16日期间租金应为164257.89元（152090.64元×8%），2018年7月17日至2018年9月30日的租金为36937.8元（177398.52元÷365×76天），以上租金共计353286.33元。另，租赁合同约定张文应于2016年1月1日前支付租金，如迟延支付租赁费，按迟延支付费用的日息3‰支付违约金，张文未在约定时间支付租赁费，应当按合同约定向同瑞达公司支付违约金。鉴于租赁合同约定的违约金超过年利率24%限制，一审法院酌定违约金按年利率24%计算。对于利息，因无约定，不予支持。对于保全费3020元，系同瑞达公司为实现债权而支付的合理费用，符合法律规定，予以支持。对于诉责险保险费，因无约定，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张文自判决生效之日起十日内支付原告山东同瑞达商业运营管理有限公司租赁费353286.33元，并支付违约金（其中以152090.64元为基数，自2016年1月1日起至2018年9月30日止；以164257.89元为基数，自2017年1月1日起至2018年9月30日止；以164257.89元为基数，自2017年1月1日起至2018年9月30日；以36937.8元基数，自2018年1月1日起至2018年9月30日止，均按年利率24%计算）。二、被告张文自判决生效之日起十日内赔偿原告山东同瑞达商业运营管理有限公司因实现债权而支付的保全费3020元；三、驳回原告山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4353元（已减半），由被告张文负担。 本院二审期间，上诉人张文提供民事判决书七份，拟证明不应再支付租赁费。被上诉人质证认为该组证据一至六均未生效，个案情况有别。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，上诉人张文与被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司于2013年7月18日签订的《瑞联.温州街房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，双方应严格履行。合同签订后，被上诉人将商铺交付张文使用，张文按约定于2015年4月25日支付完第一年租赁费，但未按约定于2016年1月1日前支付第二年租赁费2016年7月17日至2017年7月16日期间租金152090.64元。上诉人对之后的2017年7月17日至2018年7月16日期间租金164257.89元，2018年7月17日至2018年9月30日的租金36937.8元，亦均未支付。张文主张其与被上诉人于2016年6月底前口头解除了租赁合同，其主张应系指双方达成解除租赁合同的口头协议，即双方以口头协议的方式协商一致解除了租赁合同，但被上诉人对此不予认可，张文亦未提供充分的证据予以证实，对其该主张，应不予支持。张文一审中提供的二证人证言，只能证明其于2016年6月搬离了涉案商铺。涉案商铺已由被上诉人交付张文使用，是否使用由其自行决定，故张文搬离该商铺，不足以据此认定为其提出解除租赁合同。张文搬出涉案商铺的行为即使认定为提出解除租赁合同，因被上诉人并不存在根本违约行为，张文依法并不享有法律解除权，其单方提出解除租赁合同，在本质上应视为其单方毁约行为。张文以被上诉人与临沂市利保物业服务有限公司是关联公司，利保物业公司应知道其已两年多不使用涉案商铺为由，主张双方已达成口头协议解除了租赁合同，该主张理由不足。认定张文是否构成违约，应以其是否按约定履行合同义务即缴纳租赁费为依据，在张文未提供充分证据证明双方存在以口头协议方式协商一致解除租赁合同的情况下，张文未按合同约定缴纳租赁费，应认定其构成违约，依法应承担违约责任。上诉人二审提供的其他案件的民事判决书不能作为本案中其不支付租赁费的依据。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……。”张文未按双方签订的租赁合同约定于2016年1月1日前支付第二年租赁费152090.64元，于2017年1月1日前支付第三年租赁费164257.89元，自2016年1月1日起，被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司就应当知道张文已构成违约，已决定不再履行双方签订的租赁合同。张文于2016年6月搬离涉案商铺，在张文搬离该商铺后，被上诉人支付了该商铺的相关物业费用，应认定被上诉人对张文于2016年6月搬离涉案商铺已经明确知悉。在此情况下，被上诉人未采取积极有效措施将涉案商铺另行出租，以防止损失进一步扩大，直至租赁合同期满前，涉案商铺仍处于闲置状态，就扩大的损失部分，不应要求张文予以赔偿。考虑到被上诉人将涉案商铺另行出租不可能一蹴而就，正常情况下应需要一定的期间，本院酌情确定为一年，对该一年期间的租赁费损失，张文应予赔偿。据此确定张文支付按合同约定应于2016年1月1日前缴纳的第二年租赁费152090.64元，并按双方约定承担该租赁费逾期缴纳期间的违约金。 综上所述，上诉人张文的上诉请求部分成立，对成立的部分，予以支持，其他部分，予以驳回；一审判决结果部分不妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初9426号民事判决第二项； 二、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初9426号民事判决第三项； 三、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初9426号民事判决第一项为：上诉人张文自本判决生效之日起十日内给付被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司租赁费152090.64元，并支付违约金（以152090.64元为基数，自2016年1月1日起至付清之日止按年利率18%计算）； 四、驳回被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各4353元，均由上诉人张文负担1341元，被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司负担3012元。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇二〇年三月十三日 书记员 杨 悦