江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初4184号原告：蔡艳萍，女，1963年8月1日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：周巍，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被代：徐士进，男，1952年4月27日生，汉族，公民身份号码320106195204271234，住南京市秦淮区南卫巷12号一单元602室。委托诉讼代理人：陈磊，上海市协力（南京）律师事务所律师。原告蔡艳萍与被告徐士进合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案，依法适用简易程序进行审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡艳萍及其委托诉讼代理人周巍、唐俊华，被告徐士进及其委托诉讼代理人陈磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2013年12月21日签订的《协议书》，协助办理栖霞区某某大道XXX号某某园FXX幢XXX室房屋（含地下一至四层）（以下简称案涉房屋）不动产所有权转移登记至原告或者原告之子蒋某名下；2、判令被告支付违约金100万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告系南京大学退休职工。2013年12月21日，原告与被告签订协议书一份，约定因被告无力购买江苏南大置业有限公司开发的某某园F区房地产，故由原告以被告名义全资独自购买该房屋，该房屋的任何权利义务都由原告享有和承担。被告应当积极配合办理签订南京市商品房预售合同、申请不动产权属登记并配合将不动产转移登记至原告或者原告指定人员名下。被告不得在原告不知情的情况下办理产权证和土地证，被告违反上述约定的，承担违约金100万元。合同签订后，原告陆续交纳购房款5111430元。目前，该房屋已经交付给原告使用（但因未达到交付标准，原告又出资修建），并办理了不动产权属登记（登记在被告名下，税费全部由原告交纳，权属证书在原告处保管），具备协议书约定的转移登记至原告或者原告指定人员名下的履行条件。但是被告经原告多次催促，至今未履行。2016年6月14日，被告擅自到不动产登记中心办理权属证书挂失，并于2016年7月17日重新领取不动产权属证书。原告多次与被告联系，但是被告均未予回应。原告认为，被告至今未履行协议书约定的义务，甚至单方挂失权属证书，试图毁约并转移该房屋。上述行为构成严重违约，应当承担相应的违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐士进辩称：原告不是案涉房屋的实际购买人，所提交的协议书是当场作废并且原告亲口承认销毁的，案涉房屋均是由被告出资购买。第一，被告于2005年离婚，2011年与原告相识，双方作为男女朋友相处。2013年南京大学出售案涉房屋，当时因为被告是南京大学的教师，具有购买案涉房屋的资格。购买案涉房屋的目的是用于原、被告的婚房，双方婚后共同居住。由于被告与前妻育有一女，故原告提出采用表面上由原告出资购房的方式，防止被告的女儿将来对案涉房屋主张权利，待被告领取房产证后再过户至原告名下。在此背景下，原告提出订立一份协议，并让李某1作为见证人。2013年12月21日，原、被告邀请李某1夫妇到紫峰大厦吃饭，吃饭过程中原告拿出协议书让被告签字。被告签字后才发现该份协议书的内容与之前看到的不一致，当场与原告发生争吵。后原、被告达成一致，决定回去商量后再签。原告没有在该份协议书上签字，故该协议书作废。后来，原告也亲口向被告和李某1确认，该份协议书已经销毁。第二，事后，原告说案涉房屋是作为婚房，用于原、被告婚后共同居住的，仍然要求将案涉房屋过户到原告名下。在此情况下，原告将案涉房屋的各项文件交给原告代为保管，原告也主动交纳房屋的水电、物业等费用。被告基于对原告的信任，未提出过异议。原告起诉所称不符合事实，案涉房屋是原、被告谈对象准备结婚购买的，否则被告绝不可能将房屋交给原告来处理。第三，案涉房屋全部是由被告出资购买，当时是为了防止被告的女儿将来对房屋主张权利，才使用了原告的信用卡支付了部分购房款，同时原告也是为了获得更多的信用卡积分。被告已将原告刷卡支付的购房款归还。上述行为的目的就是为了制造案涉房屋是由原告个人出资购买的假象、表象。事实上，购房款均是被告支付的。具体如下：2013年12月24日原告刷卡支付230万元，被告于2013年12月26日转账240万元给原告，240万元中包含了之前支付的购房定金10万元；2016年4月1日被告在建设银行贷款300万元，收款人为江苏南大置业有限公司。案涉房屋的购房款总额510万元，均是被告出资的。2014年至2015年间，被告陆续转账三四百万元给原告，因为原告提出购房贷款由其每个月转账到被告的还贷账户，所以被告将相应的款项转给原告，由原告炒股、理财赚取收益，用赚的钱交房款。2017年2月14日，原告以没有钱付房款为由，要被告转账150万元。综上，表面上看，每个月的房贷是原告偿还的，但实际上都是被告出资。第四，原告诉称曾于2013年8月1日无息借给被告350万元用于成立公司，事实上，原、被告于2011年成为男女朋友，原告以各种理由向被告借款合计140余万元，2012年2月3日借款30万元给原告，2013年2月4日借款40万元，2013年6月25日借款50万元。2013年8月被告准备成立公司，向原告催要，原告主动打款给被告350万元。被告于2013年9月2日转账给原告95万元，9月9日转账80万元，9月25日转账36万元，合计211万元。该211万元加上原告此前向被告借的140万元合计351万元。从借款到还款时间相隔仅数日，足以证实被告有资金能力和实力。此事发生在购买案涉房屋之前，与购房没有任何关系。原告提交的证据从侧面能够反映，原告明知自己没有购房案涉房屋的资格。第五，被告挂失并重新办理房产证有其原因。按照南京大学的规定，案涉房屋在支付定金后五年才能发放房产证。2018年6月，南京大学通知被告办理房产证。6月13日被告收到相关通知，6月14日原告陪同被告到中央门的房产中心办理房产证，这时原告拿出一份房屋买卖合同要求被告签字，要将案涉房屋以400万元的低价出售给案外人蒋某。被告要求原告作出合理解释，原告无法说清，故被告单独离开。事后，被告感觉被骗，此前原、被告商量好要将案涉房屋用于婚后居住，在原告提出种种顾忌的情况下被告才同意将房屋过户到原告名下，但原告怎能要求将房屋低价转让给一个不认识的人，难道双方婚后要住在别人的房子里？原告给不出合理的解释，故被告申请挂失并重新补办了房产证。基于上述理由，被告认为原告所述不实，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认：2011年，原告蔡艳萍与被告徐士进相识，两人成为男女朋友。2013年10月，徐士进作为南京大学的退休教职工，在职称、职务、学历、工龄等方面符合该校选购房有关条件，有资格购买江苏南大置业有限公司（以下简称南大置业公司）定向开发销售的某某园小区别墅一套。2013年10月25日，南京大学通知选房，徐士进、蔡艳萍一同前去，选定的FXX幢XXX室房屋，南京大学公示的一房一价表载明，该房屋面积236.33平方米，销售单价21000元/平方米，房屋总价4962930元，另院子面积249平方米，院子单价1500元/平方米，院子价格148500元，总房款合计5111430元。同日，蔡艳萍向徐士进转账10万元，转账摘要“蔡艳萍购买某某园别墅定金”，徐士进出具收条1份言明“收到蔡艳萍10万元人民币用于购买到某某园别墅订金，交款给南大置业公司。该房由蔡艳萍购置，徐士进参与经办，该房的一切权益由蔡艳萍所有”。2013年10月26日，南京大学向徐士进开具了定金缴款凭证。2013年12月21日，甲方蔡艳萍、乙方徐士进、见证方李某1签署协议书一份，该协议书载明：根据某某园F区的销售办法，基于甲方不能直接以其名义与南大签署购房协议购买F区的房地产，乙方有资格购买但没有资金购买，现经双方充分协商，由甲方全额出资独自购买，该房地产的权利和义务均由甲方享有和承担，与乙方无关，为此达成如下协议，以资双方共同遵守。1、甲方仅以乙方的名字购买南大F区房地产，总投资全部由甲方一人独自出资，甲方为此拥有依法管理、经营、使用和处分该处房地产的全部权利。2、在该处房地产乙方产权名字还没有变更到甲方或甲方指定人名下之前，如乙方一旦有突发事件或意外发生时，乙方的法定继承人应在最短的时间内无条件的积极配合甲方将该处房地产的产权证过户到甲方或甲方指定人名下，由乙方过户到甲方或甲方指定人名下的过户费用由甲方承担，与乙方无关。3、该处房地产的产权证和土地证归甲方所有并由甲方保管。而且只能由甲方持乙方的相应证件到法定的相关部门去办理。乙方在甲方不知情的前提下或隐瞒甲方或不论以何种手段擅自去办理的该处房产的产权证和土地所有证均属无效，并应承担全部的法律责任。由此而造成的甲方的一切损失均由乙方无条件全额承担赔偿。在该处房地产还没有过户到乙方名下之前，该处房地产只能有一份产权证和土地证并由甲方保管。如发现还有其他该处房地产的产权证和土地证均属无效。4、乙方违反上述任何一条约定的，应向甲方支付违约金100万元。本协议继续履行。5、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商处理。协商不成，交由南京市法院处理。6、本协议自甲方双方签字后生效，一式三份，甲乙双方各执一份，一份备查。2013年12月24日，蔡艳萍刷卡向南大置业公司支付购房款230万元，南京大学向徐士进开具缴款凭证。2015年6月30日，徐士进（乙方）与南大置业公司（甲方）签订《某某园商品房预售合同》，约定：甲方将栖霞区某某大道XXX号某某园FXX幢XXX室（含负一、一、二、三层）预售给乙方，建筑面积377.98平方米，单价13523.02元/平方米，总价5111430元，乙方于签订《点定住房凭单》当日付清首付款1533429元，余款3578001元于2015年6月23日之前提供完备的按揭所需资金并与甲方指定的银行办理按揭贷款，或以现金付清余款，房屋于2016年10月31日之前交付。2016年4月1日，徐士进向建设银行鼓楼支行办理购房贷款300万元，此后至2018年6月，蔡艳萍每月向徐士进的贷款账户转账还贷。2018年5月19日，蔡艳萍向南大置业公司付清购房尾款。2018年6月13日，蔡艳萍向建设银行鼓楼支行提前清偿贷款。2016年9月24日，房屋交付，蔡艳萍在业主入住物品发放登记表上签字收房。2017年，蔡艳萍对案涉房屋进行部分装修改造，并支付水电及物业费用。2018年6月15日，案涉房屋的所有权登记至徐士进名下，房屋坐落为栖霞区，建筑面积376.9平方米。同日，蔡艳萍、徐士进相约办理过户手续，徐士进未按约前往。2018年6月20日，徐士进向不动产登记部门声明遗失权属证书并申请补发。2018年7月19日，蔡艳萍向本院提起诉讼。审理过程中，原、被告对案涉协议书成立与否，蔡艳萍购买案涉房屋有无对价，购房款实际由谁出资的问题存在争议。对蔡艳萍举证的协议书，徐士进对真实性、合法性、关联性均不予认可。徐士进陈述，当时双方准备结婚，购买案涉房屋作为婚房，为避免与女儿的矛盾故表面上让蔡艳萍购房，因协议书内容不实在签字时双方就发生争吵，协议书已经作废。徐士进申请证人李某2、季某,4、朱某,4、李某1出庭作证。李某2陈述：其与徐士进是同事，2013年12月21日，李某2、李某1夫妇和原、被告一起吃饭，蔡艳萍拿出协议书，徐士进签字后发现协议书内容与之前看过的不一致，双方发生争吵，李某1就劝他们今天就不要签了，回去商量下再签，蔡艳萍将协议书收回，并没有签字。李某2还听说过蔡艳萍、徐士进结婚、买房子的事情。证人季某,4陈述：其与原、被告是朋友，知道购买案涉房屋是准备结婚后共同居住的。朱某,4陈述：其知道原、被告同居准备结婚所以购买案涉房屋。证人李某1陈述：其与徐士进是同事，与原、被告都较为熟悉，知道他们处对象且有结婚打算，外出游玩都住在一个房间；2013年12月21日，蔡艳萍拿出协议书后，徐士进第一个签字，李某1作为见证人也直接签了字，签订过程中徐士进脾气很大，与蔡艳萍发生争吵，后来蔡艳萍没有签字，徐士进的女儿也没有签字。蔡艳萍对上述证人证言的真实性及证明效力均不予认可，亦不认可与徐士进之间有婚姻约定。对于购买案涉房屋有无对价的问题，蔡艳萍主张2013年8月30日借给徐士进350万元是作为购房对价，徐士进不予认可，称上述借款与购房并无任何关系，且已还清。经查，2012年2月3日至2013年9月25日，徐士进共支付给蔡艳萍331万元，其中部分付款是蔡艳萍或其驾驶员成媛持徐士进的银行卡、身份证办理。另外，蔡艳萍的侄子（外甥）邵润泽持徐士进的银行卡取款3万元。就上述款项往来与购房之间存在对价关系，蔡艳萍未提供证据予以证明，故本院不予认定。对于购房款实际由谁出资的问题，蔡艳萍主张购房款是其独自全额出资，徐士进不予认可，称购房定金及首付款已经返还给蔡艳萍，还贷资金也是由其提供的。经查，2013年10月至2018年间，原、被告之间频繁发生巨额款项往来，徐士进支付给蔡艳萍901.557万元，另支付购房款退款28.8570万元给蔡艳萍，蔡艳萍支付给徐士进725.9万元。徐士进支付给蔡艳萍的款项中，部分付款是蔡艳萍代办，大部分是通过徐士进的北京银行网银支付。庭审中，蔡艳萍认可曾使用徐士进的北京银行网银进行理财交易。对购房定金及首付款240万元实际由谁支付这一事实，经查，2013年12月26日，徐士进以240万元银行本票开户存入北京银行账户，该款经数次取存后与其他款项混同，合计261万元于2014年9月24日被转至蔡艳萍的账户。徐士进陈述，当时原、被告准备结婚，两人在徐士进家共同生活几年，经常参加朋友间以家庭为单位的聚会，徐士进去外地讲学时，蔡艳萍数次陪同，正因为要结婚，徐士进才会把自己的钱交给蔡艳萍管理，把房屋事宜委托给蔡艳萍代办。蔡艳萍认为，双方只是谈过对象，并未谈及婚嫁，两人之间的情感关系与本案无关。本院认为：蔡艳萍举证的协议书有双方当事人的签字确认，徐士辩称存在欺诈、协议不成立的情形，负有举证证明的责任，因其所提供的证人证言不足以证实其主张，故本院不予采信。根据协议书的内容，原、被告对于蔡艳萍取得购买案涉房屋等相关权利未作任何对价约定，蔡艳萍虽主张借款350万元给徐士进是作为对价，但徐士进并不认可，因没有证据证明350万元的借款与购房之间存在对价关系，故蔡艳萍的该项主张没有事实依据，本院不予认定。案涉房屋具有职工福利房的性质，价格较为优惠，徐士进将其对该房屋享有的一切权利归蔡艳萍享有，具有单务、无偿的法律特征，符合《中华人民共和国合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效》第一百八十五条“第一百八十五条【定义】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。“”‘’赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同”的规定，故双方就案涉房屋签订的协议书在法律性质上应属于赠与合同。原、被告均认可，购房时双方是在谈对象，根据审理中查明的双方在社会交往、生活及资金往来方面的情况，亦能够认定双方关系极为亲密，本案中徐士进明确是以结婚为目的而与蔡艳萍在进行交往，应予采信。恋爱期间，徐士进将价值巨大且与未来生活密切相关的房屋权利无偿转让给蔡艳萍，是隐含强烈感情因素的财产处分，是附带希望双方能够共同生活并缔结婚姻关系而作出的赠与行为。依照民法总则有关规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。本案中徐士进对蔡艳萍的赠与即带有巩固恋爱关系，构筑婚姻基础的目的，属于附条件的赠与。现双方共同生活的基础和可能性已不复存在，徐士进的赠与目的无法达成，赠与行为失去法律效力，故蔡艳萍主张继续履行协议书相关约定于法无据。并且，从赠与合同的具体履行情况来看，徐士进是以结婚为目的与蔡艳萍相处，故将多项生活事务交由蔡艳萍管理，双方在购房期间也发生巨额的款项往来，存在资金混同的现象，因此，购房款从蔡艳萍的账户支付不足以认定款项就是其独自出资，交房手续由蔡艳萍办理也不能认定房屋已经交付给其使用。目前，房屋所有权也未完成过户，故房屋权利并未完成转移，赠与尚未完成。依照合同法第一百八十六条规定，徐士进在赠与财产的权利转移之前亦有权撤销赠与，故蔡艳萍诉请判令徐士进承担过户义务亦不符合法律规定，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡艳萍的全部诉讼请求。案件受理费54580元，保全费5000元，合计59580元，由原告蔡艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  虞爱娟人民陪审员  谢庆云人民陪审员  夏庆会二〇二〇年三月二十四日书 记 员  夏侯晞