浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4343号 原告（案外人）：侯忠，男，1968年7月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告（案外人）马瑜燕，女，1971年4月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 两原告共同委托诉讼代理人：傅先祥，浙江奇墨律师事务所律师。 被告（申请执行人）：朱旭笛，女，1963年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告（被执行人）：赵可良，男，1979年10月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告侯忠、马瑜燕与被告朱旭笛、赵可良案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告侯忠、马瑜燕及其委托诉讼代理人傅先祥，被告朱旭笛到庭参加诉讼，被告赵可良经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告侯忠、马瑜燕向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于诸暨市的房产（以下简称案涉房屋）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，贵院在办理被告朱旭笛与赵可良执行案件期间作出（2019）浙0108执729号之一执行裁定书，并据此查封了座落于诸暨市房屋准备进行拍卖。原告依法提出执行异议被驳回，原告不服现提起诉讼，具体理由如下：一、涉案的诸暨市房屋的实际所有人系原告，且原告已就楼永、李秀锋赵可良签订的《诸暨市房屋转让合同》提出确认无效之诉，法院已经作了确认无效的判决，并且已生效。涉案房屋虽登记于被告赵可良名下，但是早在2013年5月3日，原告便与该房屋原所有人楼永、李秀锋签订《买卖契约》，并由诸暨市陶朱街道开元村民委员会见证盖章，该房屋早已实际转让给原告所有。而且原告早已给付了全部房款，该房屋也早已交付给原告，原告对该房屋进行了装修并实际占有使用至今，占有使用期间的水电费等日常费用也均由原告在缴纳。因涉案房屋系拆迁安置房屋，当时不具备过户条件，故未及时办理过户登记手续。后因该房屋原所有人楼永、李秀锋与被告赵可良恶意串通低价转让该房屋并办理了过户登记手续，致使一房数卖的情况产生。根据《八民会议纪要（民事部分）》第15条之规定，原告才是该房屋的实际物权所有人。二、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的诉请完全符合上述法律规定的情形，因此原告享有的权利能够排除执行。 被告朱旭笛辩称，一、被告与赵可良于2018年3月19日通过中介公司介绍，签订了借款合同，当天在诸暨市民中心办理了房产抵押手续。该房屋之前已经抵押给别人的，抵押金额为50多万，后来赵可良要贷70万，就与被告签订了合同，还了前面的抵押50万，转成被告的抵押。签订合同时去现场看房屋的，赵可良说租客不在，所以没有进去。合同签订后，第二个月需支付利息时，被告找不到赵可良，为此向法院起诉。二、执行过程中原告提了异议，法院已经驳回，对赵可良其他的事情被告不清楚，被告与赵可良之间的借款、抵押是合法合规的，因此要求法院尽快执行，拍卖房子所得款项偿还借款。 被告赵可良未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证和质证，被告赵可良未到庭放弃质证权利。对原告提供的安置择房证明书、买卖契约、银行转账凭证及收条、完税凭证和契证、诸暨市房屋转让合同、受理案件通知书、浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初9424号民事判决书、情况说明、水电费支付凭证，被告朱旭笛对真实性均无异议，内容与本案相关联，本院均予以确认。 本院经审理认定事实如下：侯忠、马瑜燕系夫妻关系。 2013年4月13日，诸暨经济开发区管理委员会动迁安置协调办公室向楼永户出具了《安置房择定证明书》，载明：楼永户择定的拆迁安置房在诸暨市（即案涉房屋），建筑面积106.099平方米，3-24号自行车库12.892平方米，楼永户在2013年4月18日至2013年5月18日前往办理签约、缴费、领房手续。2013年5月3日，侯忠、马瑜燕与楼永、李秀锋就案涉房屋签订了《买卖契约》，约定：一、楼永、李秀锋将案涉房屋出卖给侯忠、马瑜燕，面积118.99平方米，其中包括住房106.099平方米，附房12.892平方米（即车位），买卖总价58万元，并由诸暨市陶朱街道开元村民委员会见证盖章。二、本房屋买卖契约一经签订交易完成后，卖方不得反悔，如有反悔违约需一次性赔付买方人民币200万元整。三、该房屋买卖交易完成后，买方拥有该房屋的一切权利，卖方不得再用于抵押买卖和其他用途，在权证办理和转让权证期间如卖方因经济纠纷而造成买方该房产损失，视同卖方违约，按双方约定上述违约金金额赔偿。四、该房产按规定能够办证后，卖方必须等第一时间办理所有权证，卖方取得权证如有法律规定造成权证不能过户到买方，卖方应配合买方办理该房产他项权证，以上要求卖方无正当理由拒绝办理所有权证，视同违约，卖方应按上述约定违约金额赔偿。 2013年4月30日，楼永出具收条，载明收到侯忠购房定金5000元；2013年5月2日，侯忠、马瑜燕向诸暨市经济开发总公司汇款80434元，作为楼永房款，并代交了契税1206.51元，办理了契证，楼永于当日出具收条，载明收到侯忠购房预付款81634元；2013年5月3日侯忠、马瑜燕向楼永汇款446357元，楼永于当日出具收条，载明收到侯忠购房款446357元，全部房款已付清，并将房屋交付给侯忠、马瑜燕。侯忠、马瑜燕收房后进行了装修，于2014年1月左右入住使用至今。2015年，案涉房屋可以办理房产证，侯忠、马瑜燕表示找不到楼永，故一直未办理产权手续。 2017年5月17日，楼永、李秀锋与赵可良签订了《诸暨市房屋转让合同》，约定楼永、李秀锋将诸暨市房屋（即案涉房屋）转让给赵可良，转让价格20万元，一次性付清。同日，双方变更了产权变更登记，案涉房屋登记在赵可良名下，所有权证号为浙（2017）诸暨市不动产权第0014538号。 朱旭笛与赵可良民间借贷一案，本院于2018年5月8日立案受理。审理期间本院轮候查封了案涉房屋，查封期限自2018年6月6日至2021年6月5日。2018年10月29日，本院作出（2018）浙0108民初2352号民事判决：一、赵可良于判决生效之日起十日内归还朱旭笛借款本金700000元并支付利息10500元（以本金700000元为基数，按月利率1.5%的标准自2018年3月19日起计算至2018年4月18日止，之后的利息以未付本金为基数，按年利率24%的标准自2018年4月19日起计算至实际清偿日止）；二、赵可良于判决生效之日起十日内支付朱旭笛律师费42000元；三、朱旭笛有权以赵可良名下位于诸暨市产折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述判决债权范围内优先受偿；四、驳回朱旭笛的其他诉讼请求。案涉房屋的抵押权证号为浙（2018）诸暨市不动产证明第0008221号，登记时间为2018年3月20日，权利人朱旭笛，义务人赵可良，担保债权金额900000元，债务履行期限2018年3月19日至2018年9月18日。 判决生效后，朱旭笛于2019年2月26日向本院申请执行，本院于同日立案要执行，案号为（2019）浙0108执729号。在执行过程中，本院于2019年5月14日通知赵可良及租户搬离。2019年5月22日，首封法院浙江省绍兴市中级人民法院来函，同意将案涉房屋的处置权移交给本院，本院于2019年5月29日作出（2019）浙0108执729号之一执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。2019年6月10日，侯忠、马喻燕向本院提出执行异议，本院于2019年6月25日作出（2019）浙0108执异14号执行裁定，驳回了侯忠、马喻燕的异议。侯忠、马喻燕不服诉至本院。期间侯忠、马喻燕也曾向公安机关报案，但未受理。 另，侯忠、马喻燕于2019年6月3日向浙江省诸暨市市人民法院起诉楼永、李秀锋、赵可良，要求确认房屋转让合同无效。2019年11月7日，浙江省诸暨市人民法院以恶意串通为由作出（2019）浙0681民初9424号民事判决，确认楼永、李秀锋与赵可良于2017年5月17日签订的《诸暨市房屋转让合同》无效。该判决已于2020年2月8日生效。 本院认为，本案的争议焦点是侯忠、马喻燕对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，本案中，案涉房屋已于2017年登记在赵可良名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见我国不动产物权的变更、转让采取登记生效主义原则。再者，朱旭笛于2018年3月取得案涉房屋抵押权，生效判决已确认朱旭笛对案涉房屋享有优先受偿权，现也没有相关人员涉刑的证据，即使楼永、李秀锋与赵可良之间的房屋买卖合同无效，也不能以此来否定抵押权的效力，不能对抗善意第三人。因此侯忠、马喻燕要求停止执行的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告侯忠、马瑜燕的全部诉讼请求。 案件受理费9600元，由原告侯忠、马瑜燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  郑国强 人民陪审员  沈善城 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  陆泽钥