湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初312号 原告：熊先旺。 委托诉讼代理人：伍成勇，常德市武陵区天地法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。 被告：胡国庆。 委托诉讼代理人：袁承信，湖南合策律师事务所律师，特别授权代理。 被告：胡艳。 委托诉讼代理人：张金铭。系常德市武陵区府坪巷社区居民委员会推荐公民代理，一般授权代理。 原告熊先旺与被告胡国庆、胡艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊先旺的委托诉讼代理人伍成勇，被告胡国庆的委托诉讼代理人袁承信，被告胡艳及其委托诉讼代理人张金铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊先旺请求本院判令：1、要求胡国庆、胡艳退还熊先旺双倍定金6万元。2、本案的保函费、保全费、诉讼费由胡国庆、胡艳承担。事实与理由：熊先旺与胡国庆、胡艳于2019年9月29日通过常德市邦房企业管理有限公司（邦房房产中介）签订了房屋买卖居间合同。合同约定合同签订当日熊先旺交付定金三万元，双方约定熊先旺通过银行按揭的方式购买。熊先旺负责贷款资料和手续，熊先旺申请贷款审批通过后7个工作日办理过户手续。当熊先旺办理完贷款审批手续后胡国庆、胡艳拒绝办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，胡国庆、胡艳应当双倍退还定金。为维护熊先旺的合法权益，特提出上述诉讼请求。 胡国庆辩称：应当驳回熊先旺的诉讼请求。1、根据熊先旺的事实与理由，审批贷款通过后办理手续，实际不知道熊先旺是否已经通过贷款审批手续，且熊先旺并没有书面通知胡国庆。2、房屋买卖居间合同第六条第四款约定收到房款后办理过户手续，但胡国庆没有收到房款。3、双方约定了合理期限，熊先旺申请退还，但胡国庆没有收到定金。4、胡国庆愿意出卖房屋。 胡艳辩称：1、请求驳回熊先旺的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由熊先旺承担。事实与理由：一、胡艳与武陵区真诚信息咨询服务部、常德邦房企业管理有限公司签订的委托代理协议、房地产买卖居间合同无效。胡艳与胡国庆系夫妻关系，2017年10月13日，两人购买了馨香东庭8栋404号房，该套房屋面积129.84平方米，总价款628426元，两人为该房屋申请向银行贷款350000元，并签订了购房担保借款合同，该合同约定抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让，再抵押或者其他方式处分的，需经抵押权人同意。据此，胡艳、胡国庆于2019年9月25日与武陵区真诚信息咨询服务部、常德邦房企业管理有限公司签订的委托代理协议、房地产买卖居间合同无效。抵押人胡国庆、胡艳未取得贷款人（抵押权人）的书面同意，其擅自转让行为不具备法律效力。二、因情势变更，胡艳亦可免责。胡艳、胡国庆夫妻二人本意是将房屋出售，所得价款供女儿读书和创业。但签订委托代理协议及房屋居间合同后，胡国庆向法院起诉要求与胡艳离婚，经法院判决不准许离婚。胡艳系女性，无固定职业，系法律所保护的弱者，且有一个正在上大学的女儿需要抚养，出于自身安全和女儿经济利益的考虑，胡艳不再愿意出售该套房屋。期间，胡艳与房屋中介人员多次微信联系，房屋销售人员已知晓胡艳不予出售该套房屋的理由，房屋中介人员同意将三万元返还给熊先旺。 根据双方当事人的陈述、举证及本院认证，本院认定如下事实： 2019年9月29日，胡艳、胡国庆与武陵区真诚信息服务部签订《委托代理协议》，以下简称协议，协议第一条约定胡艳、胡国庆委托武陵区真诚信息服务部出售位于常德市武陵区洞庭大道南侧馨香东庭8号楼404物业，房屋建筑面积129.84㎡，产权证号0019874。协议第二条约定上述物业委托出售价格为人民72万元整。协议第七条第三项胡艳、胡国庆的义务为，在委托期内，若武陵区真诚信息服务部推荐的客户出价达到或者高于委托价时，胡艳、胡国庆授权武陵区真诚信息服务部代为收取定金，定金暂由武陵区真诚信息服务部保管，于签订买卖或者租赁合同同时优先抵作胡艳、胡国庆应支付给武陵区真诚信息服务部的佣金。剩余部分作为购房款或租金的一部分。协议对其他事项还进行了约定。 同日，胡国庆、胡艳（甲方）与熊先旺（乙方）、武陵区真诚信息咨询服务部（丙方）、常德邦房企业管理有限公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》，以下简称合同，合同第一条约定，甲方及共有权人同意，将其合法拥有的、坐落于常德市武陵区洞庭大道南侧馨香东庭8号楼404室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权（以下简称该房屋）出售给乙方，乙方对甲方的房屋已作了详细了解，并已实地看房，对该房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买。第二条约定，该房屋权属编号：0019874，房屋用途住宅，房建筑面积：129.84平方米，该房屋的相关资料以产权登记信息为准。……。第三条约定，甲方保证：对该房屋拥有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，同时负责缴清该房出售前的契税和其他相关费用。出卖已出租的房屋，出售方应如实将出租情况告知买方，并确认承租人已明确放弃优先购买权；甲方出卖已抵押的房屋，应告知买方房屋抵押的事实，同时就解押有关事项协商一致。甲方出售共有房屋应已取得共有权人的书面同意书。如该房屋尚欠契税、因继承、赠与取得而产生的税费、面积补差房款等，则由甲方补缴，本合同另有约定的除外。合同第四条约定，该房屋成交价格为柒拾贰万元（720000.00）整。合同第六条付款方式及手续办理约定。1、乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金人民币叁万元（30000.00）整。乙方支付购房诚意金的，所交诚意金在本合同签署成立时自动转为定金。甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据。2、甲、乙双方约定（乙方申请贷款，则于贷款审批通过后7日内）办理过户手续，乙方于办理产权交易过户缴税时一次性向甲方支付购房款壹拾贰万元（120000.00）整。3、甲方同意乙方申请商业贷款伍拾柒万元）（570000.00）整。（具体金额以审批为准，不足部分由乙方于产权过户时自行补齐），由乙方的贷款机构或第三方直接放款至甲方指定账户的方式支付。办理贷款所需费用由乙方承担，甲、乙双方须积极配合于签订合同后15日内提交贷款相关资料，办理贷款申请相关手续，不得借故拖延。4、甲方同意在收取购房定金或购房款时支付叁万元（30000.00）整，作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管。甲、乙双方约定于甲方收到全部房款时将房屋交接给乙方。甲方应在交接前结清该房屋的水、电、物管等费用。甲、乙双方办理完房屋交接手续后监管方将房屋保证金支付给甲方。合同第十五条约定，①此成交价格为卖方净收的价格，卖方房产有个税，由买方承担；②买卖双方协议上一致，若买方不能贷款，合同自动解除，互不追责，退还买方所交定金及费用；③签订合同当日，卖方未出示产权证原件，且房产有抵押证，抵押在农业银行，买卖双方协商一致，由买方用首付款替卖方赎证，不足部分，由卖方自行补齐，若因卖方产权问题产生纠纷，由卖方承担违约责任。以上合同由甲方胡国庆、胡艳，乙方熊先旺签字确认，由丙方武陵区真诚信息咨询服务部、丁方常德市邦方企业管理有限公司盖章确认。 合同签订当日，熊先旺交付了定金30000元，该定金由胡国庆、胡艳授权武陵区真诚信息咨询服务部保管，胡国庆、胡艳向熊先旺出具了收条，内容为：“今收到熊先旺（）购常德武陵区洞庭大道南侧馨香东庭8号楼404室定金人民币叁万元整（￥30000.00），收款人：胡国庆、胡艳，日期：2019.9.29”。 另查明，胡国庆、胡艳系夫妻关系，系位于常德市武陵区洞庭大道南侧馨香东庭8号楼404室的房屋的所有权人。2017年11月14日，胡国庆、胡艳对上述房屋在中国农业银行武陵支行办理了按揭贷款手续，并办理了抵押登记。上述合同签订后，因胡艳、胡国庆离婚纠纷，对涉案房屋处理有争议，胡艳不愿意出卖房屋，并已通知中介方，导致熊先旺无法履行合同，以致成讼。 再查明，熊先旺因本案而申请财产保全而支付保全费620元。 本院认为，本案争议焦点为：胡艳、胡国庆是否应当双倍返还定金。一、《房地产买卖居间合同》有效，现已依法解除。本案中，《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡艳以其在签订《房地产买卖居间合同》时，未经抵押权人同意，胡艳无处分权为由主张合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本院对该抗辩意见不予认定。《房地产买卖居间合同》签订后，胡艳以其行为，并有明确的意思表示表明不再同意出售房屋，导致《房地产买卖居间合同》无法继续履行，其行为已经构成根本违约，该合同已经实际解除。二、胡艳、胡国庆应当按照《房地产买卖居间合同》中定金条款适用定金罚则，由胡艳、胡国庆双倍返还定金。熊先旺与胡艳、胡国庆签订的《房地产买卖居间合同》中约定了熊先旺支付定金30000元，因胡艳、胡国庆违约，应当适用定金条款向熊先旺返还双倍定金。胡国庆辩称其未实际收到定金，但其与与武陵区真诚信息服务部签订的《委托代理协议》中已约定胡艳、胡国庆授权武陵区真诚信息服务部代为收取定金，熊先旺已经支付了定金，定金按约定暂由武陵区真诚信息服务部保管，且胡国庆、胡艳向熊先旺出具了相应的定金收条，对该辩称意见本院不予采信。三、胡艳、胡国庆因离婚纠纷导致本案涉案财产争议，不构成《房地产买卖居间合同》的情势变更，该合同有效，应受法律保护。胡艳、胡国庆违约应当承担违约责任，故对胡艳辩称不同意卖房属于情势变更，应当免责的意见，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 胡国庆、胡艳于本判决生效之日起十五日内向熊先旺返还双倍定金共计60000元。 本案受理费1300元，减半收取650元，保全费620元，共计1270，由胡国庆、胡艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 曾宪元 二〇二〇年三月三十日 法官助理 吴宁辉 书 记 员 刘文婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。