江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10668号上诉人（原审被告）：南京三月丝纺织品有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城28幢2-304室。法定代表人：张洪火，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭明，江苏泛华律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟惜文，江苏泛华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京国舜实业投资发展有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路255号。法定代表人：杨静，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。原审被告：张洪火，男，1969年4月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：彭明，江苏泛华律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟惜文，江苏泛华律师事务所律师。上诉人南京三月丝纺织品有限公司（以下简称三月丝公司）因与被上诉人南京国舜实业投资发展有限公司（以下简称国舜公司）、原审被告张洪火房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三月丝公司上诉请求：撤销一审判决，改判为三月丝公司支付房屋占有使用费106355元；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院认定上诉人支付5号仓库2017年11月1日至2017年11月30日的租金21600元，系事实认定错误。一审法院认定上诉人向被上诉人支付租金还是房屋占有使用费的依据是被上诉人是否有权将案涉房屋出租给上诉人使用。因此，部队与被上诉人解除租赁合同的时间即租金转变为房屋占有使用费的时间。本案中，被上诉人在2017年11月9日就已经向上诉人通知，要求上诉人腾空房屋，即被上诉人在11月9日前就已经收到部队解除租赁合同的通知，所以被上诉人与部队解除租赁合同的时间应当是在2017年11月9日前。因此，被上诉人在此之后即无权将案涉房屋出租给上诉人，也无权要求上诉人支付租金。上诉人仅需按部队向被上诉人收取租金的标准向被上诉人支付2017年11月1日至2017年11月30日的房屋占有使用费。二、一审法院判令上诉人支付5号库2017年12月1日至2018年6月20日的房屋占有使用费121284元，没有事实依据。被上诉人承租部队的5号库库房后，即将该房屋进行隔层处理，隔层面积共计1460平方米，上诉人仅承租其中的900平方米。而部队向被上诉人收取的5号库占有使用费是整个5号库房1460平方米的占有使用费，上诉人不应当按此标准全额承担。一审法院误将5号仓库东面520平方米认定为5号仓库以外的房屋，该情况与事实不符。5号仓库东面520平方米房屋就是5号库中上诉人未承租的部分面积，该事实已经（2018)苏0113民初95号案件予以认定。此外，一审判决认定，上诉人与被上诉人并未就5号仓库东面520平方米达成租赁关系，足以说明上诉人仅需就900平方米承担占有使用费，剩余面积520平方米与上诉人无关。上诉人仅需承担5号仓库900平方米2017年11月1日至2018年6月20日期间的占有使用费100440元。国舜公司辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人对租金及占有使用费的计算方式没有法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。张洪火述称，同意三月丝公司的意见。国舜公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付房屋租金326800元；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2014年12月1日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称军区营房处）与国舜公司的代表人吴志国签订了《军队房地产租赁合同》1份，合同主要内容为：军区营房处将位于南京市栖霞区和燕路255号楼（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）的房屋、建筑面积200平方米出租给国舜公司使用，租赁用途为货物仓储，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为87600元；租金按季结算，国舜公司于每季的前十日内交付军区营房处；军区营房处保证按照规定报经军队审批部门审批，负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。国舜公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得军区营房处书面同意，权属归军区营房处所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给军区营房处；国舜公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由军区营房处书面同意后实施，权属归军区营房处所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给军区营房处军区营房处；国舜公司不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经军区营房处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；军区营房处非因军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知国舜公司；租赁期满，合同解除。国舜公司承租上述房屋后，对租赁房屋进行了隔层处理，形成了两层面积为400平方米的房屋。国舜公司向军区营房处交纳租金至2016年第一季度。2015年10月14日，国舜公司（出租方，甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（承租方，乙方）在我爱我家房屋租赁置换有限公司的见证下，签订了《房屋租赁合同》1份，该合同主要内容为：甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号的房屋出租给乙方使用，建筑面积为400平方米；乙方租赁该房屋作为仓库使用，该房屋租赁期限自2015年10月20日至2018年10月19日；该房屋每月租金为10000元，租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金10000元整。该房屋系在军区营房处与国舜公司签订的《军队房地产租赁合同》中约定的和燕路255号楼（大厦）一层库房、建筑面积200平方米房屋基础上，由国舜公司进行了隔层处理，该房屋被称为1号仓库。合同签订后，国舜公司将1号仓库交付给三月丝公司使用，三月公司向国舜公司支付了押金10000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月19日。2015年11月3日，军区营房处（出租方，甲方）又与国舜公司（承租方，乙方）签订了《军队房地产租赁合同》1份，合同主要内容为：甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号楼（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）、建筑面积730平方米的房屋出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为体育场所、办公、仓储，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租金总额为641670.84元，首年租金为207600元；租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；租金总额系3年的租金总额，每年按照3%递增；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。国舜公司承租的上述房屋被称为5号仓库。国舜公司承租后对5号仓库进行了隔层，形成两层，并将其中的900平方米转租给三月丝公司，另一部分转租他人。2016年1月28日，国舜公司（出租方，甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（承租方，乙方）签订了《仓库赁合同》1份，该合同主要内容为：甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号，使用面积为900平方米的仓库出租给乙方使用；租赁用途为作为仓库或办公使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日；租金第一年为每平方米每天0.8元，第二年开始每年递增3%；租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金20000元整。该合同签订后，国舜公司将5号仓库交付给三月丝公司使用，三月丝公司向国舜公司支付了押金20000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月31日的租金。中国人民解放军江苏省军区于2017年7月1日书面明确：该军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等有偿服务合同项下的权利和义务，均由该军区保障局享有和承担。2017年11月10日，中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称军区保障局）诉至法院，要求国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为200平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋逾期使用费及滞纳金。2017年11月9日，国舜公司向张洪火发出《告知书》，要求张洪火将租住的南京市和燕路255号1号库和5号库于2017年12月31日前搬离并交还房屋；截止搬离当日，结清该房屋产生的所有费用。2017年12月25日，三月丝公司向国舜公司发出《同意书》，内容为：因军队取消有偿出租房屋的政策，为避免南京市三月丝的损失，在和燕路255号5号库房东面的房屋交由南京三月丝公司过度使用的同时，南京三月丝公司同意2017年12月31日前逐步从1号仓库搬迁；此外，由于原1号仓库的租赁合同无法继续履行，请贵司于2017年12月30日前将南京三月丝公司支付的租房保证金元予以退还，以便南京三月丝公司配合军区保障局工作。2017年12月31日，三月丝公司从1号仓库搬离，并使用了和燕路255号5号库房东面面积为520平方米的房屋。2017年12月29日，法院经过审理，作出了（2017）苏0113民初6173号民事判决书，判决：国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路255号楼一层库房建筑面积为200平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年6月30日的租金109500元，并按照年租金87600元标准支付自2017年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年6月30日的逾期付款违约金5983元，并按照每日万分之二标准自2017年7月1日起就所欠付的租金和房屋占有使用费向军区保障局支付违约金，至实际给付之日止。三月丝公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年1月3日，军区保障局诉至本院，要求解除与国舜公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为730平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋租金及违约金。2018年3月26日，法院经过审理，作出了（2018）苏0113民初95号民事判决书，判决：解除军区营房处与国舜公司于2015年11月3日签订的《军队房地产租赁合同》；国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路255号楼一层库房建筑面积为730平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年11月30日的租金317628元，并按照年租金220242元标准支付自2017年12月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局违约金6万元；驳回军区保障局主张的其它诉讼请求。国舜公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年4月18日，南京市中级人民法院针对（2017）苏0113民初6173号民事案件作出了（2018）苏01民终3291号民事裁定书，裁定本案按上诉人三月丝公司自动撤回上诉处理；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年7月13日，军区保障局就（2017）苏0113民初6173号民事案件向法院申请对国舜公司和三月丝公司强制执行。2018年8月13日，南京市中级人民法院针对（2018）苏0113民初95号民事案件作出了（2018）苏01民终5755号民事裁定书，裁定准许上诉人国舜公司撤回上诉；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年8月16日，军区保障局向法院提出申请，以被申请人已履行（2017）苏0113民初6173号民事判决书第一项，且双方达成和解协议为由，要求撤回对被申请人的执行申请。2018年8月17日，法院作出执行裁定书，裁定终结（2018）苏0113执1441号案件的执行。2018年9月13日，军区保障局与国舜公司达成了《执行和解协议》，协议对国舜公司欠付军区保障局款项金额进行了结算并制作了项目款项计算表，在与军区保障局欠安徽省国舜实业发展有限公司的款项抵销后，国舜公司无需再向军区保障局支付任何款项。该协议中，对于三月丝项目（5号仓库）款项结算为：国舜公司欠付军区保障局449210.5元,具体为租金（截止到2017年11月30日）317682元，房屋占有使用费标准220242元/年，占有期限为2017年12月1日至2018年6月30日，占有天数为211天，应当支付的占有使用费128474.5元，违约金为60000元，案件受理费3108元，扣除未返还的押金60000元；对于吴志国项目（1号仓库）款项结算为：国舜公司欠付军区保障局160628元,具体为租金（截止到2017年6月30日）109500元，房屋占有使用费标准87600元/年，占有期限自2017年7月1日计算，占有天数为183天，应当支付的占有使用费43800元，违约金为5983元，案件受理费1345元。因主张张洪火、三月丝公司欠交租金，故国舜公司诉至法院，要求处理。审理中，国舜公司与张洪火、三月丝公司均认可三月丝公司于2017年12月31日从1号仓库搬离、于2018年6月20日从5号仓库搬离，双方均同意将三月丝公司向国舜公司交纳的押金30000元，抵扣三月丝公司应向国舜公司支付的费用。国舜公司将其诉讼请求变更为：确认三月丝公司应交纳5号仓库的租金为187200元，从2017年11月1日至2018年6月20日，共计8个月20天；1号仓库的租金23333元，从2017年10月20日至2017年11月31日，共计2个月10天；5号仓库东面房屋租金66600元，从2018年1月1日至2018年6月20日，共计6个月20天；以上合计277133元。一审庭审中，国舜公司表示双方的租赁关系事实清楚，租金的标准和期限都有明确规定，合同是因政策改变解除的；三月丝公司没有将房屋交付给国舜公司，仍然继续使用，三月丝公司应当交付使用期间的租金；三月丝公司一直强调合同无效不能转租，在双方的租赁合同中，三月丝公司直接向部队缴纳水电费用和房屋，已经得到了部队的事实认可，故请求法院依法判决。张洪火、三月丝公司认为其所说的无效是超出原本的转租合同无效，部队与国舜公司的租赁合同解除后，国舜公司已经不存在有出租房屋的权利基础，且根据规定，超出部分不用交付房租；三月丝公司后期是直接与部队办理的交接手续，国舜公司要求三月丝公司按照原合同的标准支付租金获取利益，明显违背公平原则和诚实信用原则，请求法院驳回国舜公司的诉请；5号库东侧的仓库，是由于1号库提前解除，三月丝公司货物较多无法搬迁，国舜公司是给三月丝公司作为过渡使用的，三月丝公司不应当继续交付五号库东侧仓库的租金；张洪火是三月丝公司的法定代表人，签订合同也是给三月丝公司作为仓库使用，其行为是公司行为，租赁合同与张洪火与个人无关。一审法院认为：由于三月丝公司实际占有使用案涉的1号仓库和5号仓库时，欠交相关的房屋租金和房屋占有使用费，导致国舜公司与军区保障局进行执行和解时，由国舜公司向军区保障局支付了三月丝公司实际使用案涉的1号仓库和5号仓库期间产生的房屋租金和房屋占有使用费。因军区保障局欠国舜公司关联的安徽省国舜实业发展有限公司的款项，相互折抵后，国舜公司无需再向军区保障局支付款项。因此，三月丝公司应向国舜公司支付其在实际使用案涉的1号仓库和5号仓库期间产生相关的房屋租金和房屋占有使用费。具体的支付期限和交纳标准应结合国舜公司与三月丝公司签订的租赁合同约定的租金标准、（2017）苏0113民初6173号民事判决书和（2018）苏0113民初95号民事判决书认定的事实、双方在审理中认可的搬离时间，并参照国舜公司与军区保障局达成的《执行和解协议》及项目款项计算表中确定的支付期限和交纳标准等予以认定。关于1号仓库的房屋租金和房屋占有使用费：因三月丝公司向国舜公司交纳租金至2017年10月19日，结合双方在审理中认可的三月丝公司于2017年12月31日从1号仓库搬离的事实，法院参照国舜公司与军区保障局达成的《执行和解协议》及项目款项计算表中确定的交纳标准，认定三月丝公司应向国舜公司支付2017年10月20日至2017年12月31日实际使用1号仓库的租金和房屋占有使用费为17280元（72天×87600元/月÷365天）。关于5号仓库的房屋租金和房屋占有使用费：三月丝公司在租赁期间向国舜公司交纳租金至2017年10月31日，结合双方签订的租赁合同中约定的租金标准及审理中认可的三月丝公司于2018年6月20日从5号仓库搬离的事实，法院参照国舜公司与军区保障局达成的《执行和解协议》及项目款项计算表中确定的支付期限和交纳标准，认定三月丝公司应向国舜公司支付2017年11月1日至2018年6月20日实际使用5号仓库的租金和房屋占有使用费为：21600元（30天×900平方米元×0.8元/月）＋121284元（201天×220242元/年÷365天）=142884元。关于国舜公司主张的5号仓库东面520平方米的房屋租金66600元事宜，国舜公司认为张洪火、三月丝公司用1号仓库400平方米变换5号仓库东面520平方米继续承租使用，双方没有变更租赁合同，参照1号仓库的租金标准，三月丝公司应支付租金。张洪火和三月丝公司则认为上述房屋是国舜公司给三月丝公司作为过渡使用的，三月丝公司不应当继续交付5号库东面仓库的租金。对于三月丝公司使用5号仓库东面520平方米房屋的事实，国舜公司在本案中无证据证实其与张洪火、三月丝公司之间形成了租赁关系。所以，国舜公司对5号仓库东面520平方米的房屋主张权利，由国舜公司另行处理，本案不予涉及。张洪火是三月丝公司的法定代表人，三月丝公司为有限责任公司；张洪火与国舜公司签订的租赁合同由三月丝公司作为仓库使用，故张洪火的行为是三月丝公司的职务行为。国舜公司要求张洪火承担责任，无法律依据，法院对此主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院作出判决：一、南京三月丝纺织品有限公司于判决生效之日起十日内支付南京国舜实业投资发展有限公司租金和房屋占有使用费160164元；二、驳回南京国舜实业投资发展有限公司对张洪火的诉讼请求；三、驳回南京国舜实业投资发展有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。以上事实，有《军队房地产租赁合同》2份，《房屋租赁合同》及《仓库租赁合同》，（2017）苏0113民初6173号民事判决书，（2018）苏0113民初95号民事判决书，（2018）苏01民终3291、5755号民事裁定书，《执行和解协议》及项目款项计算表，（2018）苏0113执1441号执行裁定书，《告知书》，《同意书》，1号仓库和5号仓库交纳的租金、押金收据，照片打印件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院认定三月丝公司应承担的5号仓库租金和房屋占有使用费计算标准是否适当。本案中，国舜公司向军区营房处承租案涉5号库房，约定建筑面积730平方米，取得该房屋后，国舜公司对5号仓库进行了隔层，形成两层，总面积超过1400平方米，国舜公司将其中的900平方米转租给三月丝公司。后通过诉讼，军区营房处与国舜公司签订的前述房屋租赁合同解除，在判决执行过程中，国舜公司与军区保障局达成的《执行和解协议》，对于5号仓库款项结算为：国舜公司欠付军区保障局449210.5元,具体为租金（截止到2017年11月30日）317682元，房屋占有使用费标准220242元/年，占有期限为2017年12月1日至2018年6月30日，占有天数为211天，应当支付的占有使用费128474.5元，违约金为60000元等。三月丝公司实际占有使用5号库区域，国舜公司需向军区保障支付占有使用费，与三月丝公司的行为直接相关，故三月丝公司应承担相应期间的租金及占有使用费。一审法院结合国舜公司与三月丝公司签订的租赁合同及前述《执行和解协议》等情况，认定三月丝公司按约定租金计算标准承担2017年11月1日至11月30日租金21600元（30天×900平方米元×0.8元/月），并无不当。自2017年12月1日至2018年6月20日期间的占有使用费，一审法院认定三月丝公司按照国舜公司实际承担的标准计算（201天×220242元/年÷365天），具有事实依据，且已低于三月丝公司与国舜公司约定的租金计算标准。三月丝公司实际使用5号库相关区域，其上诉主张仅需支付部分面积的占有使用费，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，三月丝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由南京三月丝纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月二十六日书记员  汪海燕