巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0802民初6767号原告方某，现住巴彦淖尔市××县，公民身份号码×××。被告田某某，现住巴彦淖尔市××区，公民身份号码×××。被告内蒙古新天房地产开发有限公司。（以下简称新天公司）统一社会信用代码79715579-7。法定代表人辛某某，总经理。被告辛某某，现住巴彦淖尔市××区，公民身份号码×××。原告方某与被告田某某、新天公司、辛某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告方某，被告田某某、新天公司法定代表人辛某某、被告辛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某诉称，2010年11月10日，我与新天公司用磴口县车库抵顶工程款（编号729），我用自己的资金支付了农民工工资，有新天公司给我出具的划房凭据为证，该车库我从2010年使用至今。期间我多次向新天公司提出签订《商品房买卖合同》并要求过户，因当时对抵顶车库无争议，也不存在贷款等事项，新天公司法定代表人辛某某也告知我划房凭据上有公章，不存在风险，等能办产权时通知我。由于被告的原因至今未能办理产权登记，有关部门的答复是被告未交清相关费用，但税费我已向被告交纳。被告辛某某网签合同编号XXX我从未听说过，也未见过，此前被告辛某某从未主张过对该车库的占有使用等权利。2013年7月22日，临河区人民法院就田某某与新天公司、辛某某民间借贷纠纷一案作出（2013）临民初字第1330号民事判决书，判决：新天公司返还田某某借款750000元及利息，辛某某承担连带清偿责任。2019年5月23日，我提出书面异议，临河区法院作出（2019）内0802执异410号执行裁定书，我认为驳回我提出的执行异议缺乏事实与法律依据。现要求：1、确认被告田某某申请执行磴口县车库归原告所有，并停止对上述财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告田某某辩称，2013年7月22日，临河区人民法院就田某某与新天公司、辛某某民间借贷纠纷一案作出（2013）临民初字第1330号民事判决书，判决：新天公司返还田某某借款750000元及利息，辛某某承担连带清偿责任。我作为该案债权人，向法院申请执行登记在债务人辛某某名下的磴口县车库（合同编号：XXX权利人辛某某），不违反物权法关于房屋的权属以登记和公示为主的原则，不存在过错，不承担原告提出承担诉讼费的要求。原告在诉状中称，诉争车库是作为工程款抵顶的，说明原告承包了新天公司的建筑工程，新天公司欠其工程款原告有必要提供《建筑工程承包合同》以及竣工、验收、结算等证据，只有单一证据《划房凭据》不能证明新天公司与原告存在债权债务关系，双方应提供相关证据证明双方存在真实有效的基础债权债务关系。诉争车库是一个不动产，原告抵顶车库未与新天公司网签《商品房买卖合同》，所以原告对诉争车库的物权不能确立。原告对执行提出异议，仅向法庭提供了《划房凭据》，该凭据没有《商品房买卖合同》的主要条款，不具备《商品房买卖合同》的效力，不属于“合法有效的书面买卖合同”。诉争车库不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，不足以排除原告提出的执行异议。被告新天公司、辛某某辩称，磴口县车库（合同号：XXX）是以工程抵顶的形式抵顶给张某某，张某某又抵顶给其手下的包工头方某，方某办理了相关的领房手续后使用至今。该车库确实已出售，由于2012年公司网上房屋销售系统被关闭，导致辛某某名下该车库未能正常办理退房手续，但已提出申请。2012年至2019年9月，售房系统一直处于关闭状态，2019年10月才开始正常运营，所以辛某某名下的车库一直处于退房审批状态，辛某某并未办理商品房权属登记，该车库不属于辛某某，法院查封该车库是错误的。公司于2019年向临河区法院执行局办理相关案件的法官提出书面的异议并附房管局对于该房屋处于退房状态的说明。辛某某是新天房地产的法人，2013年变更的，因为2009年时辛某某并未参与过公司的经营和管理，只是公司股东，所以辛某某并不清楚本案诉争的车库办理在其名下的情况。对于原告的诉讼请求公司、辛某某都同意，但诉讼费不同意承担。经审理查明，2010年11月10日，原告方某（乙方）与被告新天公司（甲方）签订《商品房预定书》、《预定房约定单》，预定书内容有：“乙方有意向购买甲方开发建设的物业。签订日期2010年11月10日”等，加盖有内蒙古新天房地产开发有限公司印鉴以及方某签名。约定单内容有：“小区名称阳光新居，购房人方某，楼号XXX，付款方式一次性，本次约定收款（元）一次性全额88712元，建筑面积34.12㎡，单价2600元，售价总额88712元，实际成交金额88712元，是否抵顶房张某某，填单时间2010年11月10日”等。同日新天公司给原告方某出具《划房凭据》、《预售房收款收据》，其中《划房凭据》内容有：“小区名称阳光新居，单套建筑面积34.12㎡，公开出售单价2600元/㎡,合计金额人民币捌万捌仟柒佰壹拾贰元，88712元，划房原因抵顶工程款（张某某），划房负责人辛某某，收受方张某某（徐京月代），右上方注有售方某，加盖内蒙古新天房地产开发有限公司印鉴”等；《预售房收款收据》内容有：“内蒙古新天房地产开发有限公司收到购房人方某购买位于阳光新居小区房屋的预售房款人民币（大写）捌万捌仟柒佰壹拾贰元（小写）88712元，房屋成交全价款88712元，收款人处加盖内蒙古新天房地产开发有限公司印鉴为交款人：方某”等。后原告方某占有、使用该车库至今。2013年7月22日，临河区法院作出（2013）临民初字第1330号民事判决书，判决：新天公司于本判决生效后十日内返还原告田某某借款750000元，并从2013年3月8日起至判决确定的履行还款期限届满之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的四倍计算支付利息。被告辛某某承担连带清偿责任。2019年5月21日本院作出（2017）内0802执恢410号之一执行裁定书，裁定对位于××县车库一套予以查封。另查明，本案涉案的磴口县阳光新居辛某某名下的车库（合同号：XXX）已于2012年10月11日在房地产网上提出退房申请。以上事实有原告提供的《商品房预定书》、《预定房约定单》、《划房凭据》、《预售房收款收据》，被告田某某提供的（2013）临民初字第1330号民事判决书，被告新天公司提供的《关于临河区法院查封的辛某某名下六套房屋的情况说明》、内蒙古商品房销售管理系统查询单；本院（2019）内0802执异439号执行裁定书在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为位于磴口县涉案车库是否应确认归原告所有及是否应停止对该财产的执行。涉案车库于2019年5月21日被查封，在查封之前，即2010年11月10日，原告方某与被告新天公司签订了《商品房预定书》和《预定房约定单》，被告新天公司给原告出具了《划房凭据》、《预售房收款收据》，以上证据可以证明，在涉案车库被查封前原告方某与被告新天公司之间就买卖标的为磴口县车库及价款等合同要件达成了一致，双方就涉案车库形成了买卖合同关系，且原告方某以抵顶工程款的形式支付了全部价款，并以公开的方式占有、使用至今。故原告方某已通过《商品房预定书》的履行取得了涉案车库交付使用的合同权利，现无证据表明导致涉案车库的物权未发生变动的原因可以归责于原告方某。临河区人民法院就田某某与新天公司、辛某某之间的民间借贷纠纷案作出的（2013）临民初字第1330号民事判决书，判决履行方式为金钱给付而非特定物交付，本案涉案车库不属于生效法律文书指定交付的特定物，原告方某作为车库买受人应享有排除该车库被强制执行的实体权利。故原告方某要求停止对涉案车库执行的诉讼请求应予支持。原告请求确认涉案车库归其所有的主张，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得涉案车库的物权，应依法办理物权登记。但本案所涉车库，直到被人民法院查封时，仍登记在被告辛某某名下，且被告辛某某已在房地产网上提出退房申请，涉案车库的物权变动并未完成，原告方某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，故其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、不得执行位于磴口县车库；二、驳回原告要求确认磴口县车库归其所有的诉讼请求。案件受理费2018元，由原告方某负担1918元，由被告田某某、新天公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  呼 和审 判 员  王 霞人民陪审员  王海峰二〇二〇二年三月十日书记员田晓娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。