广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终127号 上诉人（原审被告）：广西龙正房地产有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目一号楼二楼。统一社会信用代码：9145060067502895XY。 法定代表人：黄进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：苏准，男，1981年10月22日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 上诉人广西龙正房地产有限公司（以下简称“龙正公司”）、苏准商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙正公司上诉请求：撤销一审判决，改判龙正公司按合同约定支付违约金2,228.8元。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，违反合同意思自治原则，认为违约金过低缺乏法律依据与客观证据支持。1．依法成立合同，受法律保护，不得擅自变更。2．本案对于违约金的调整不符合法律规定。3．在房屋已交付苏准情况下，逾期办证未造成苏准实际损失，苏准也无任何证据证明其已造成了损失而符合调高违约金的情形。二、一审判决未考虑实际情况，违约金标准不明确，导致逾期办证违约金计算难以确定。一审判决无具体调高违约金的标准，将会导致后期其他业主起诉时会有不同的违约金计算标准，将会出现大量的同案不同判的情形。在逾期期限尚存变动的情况下，无理由调高违约金，将会造成整个楼盘上千户业主起诉后产生不同的违约金标准，龙正公司无端承担了无法预计的赔偿数额。 苏准上诉请求：1．改判一审判决的第一项为龙正公司赔偿苏准逾期办证违约金3万元（违约金计算以445,773元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月3日起算至完成房屋所有权转移登记之日止，暂计至今为3万元）。2．改判一审判决的第二项为龙正公司立即办理中央海洋公园六栋二单元403号房屋所有权转移登记（即办理不动产权证）到苏准名下。事实和理由：一审判决错误。1．关于要求办证的诉请。本案案由为商品房买卖合同纠纷，苏准只是要求法院处理双方是否应该办证的问题，并不要求法院直接给苏准盖章办证，不涉及所谓的审批权限，更没有履行条件是否成就的问题。2．关于调整违约金的诉请。一审判决既然认为“（合同约定的）违约条款不考虑违约的实际情况而只进行一次性补偿确实约定过低，应当予以调整。”但酌定的违约金数额又是一次性补偿的、明显过低的。如依一审判决，违约半年和违约三十年的违约金数额都一样，明显不符合该种违约条款是促使开发商早日办证的订立初衷。至一审开庭之日止，即约定的期限早已逾期、交房过后已一千多日，龙正公司没有证据证明其已经把所有办证的材料（包括工程验收、消防验收、环保验收、测绘报告等）交到不动产登记机关，龙正公司并不是判决所称的“已在积极履行办理产权证的义务”。 龙正公司辩称，苏准的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回。 苏准辩称，龙正公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予以驳回。 苏准向一审法院起诉请求：1．判令龙正公司立即办理中央海洋公园六栋二单元403号房屋所有权转移登记（即办理不动产权证）到苏准名下；2．判令龙正公司赔偿苏准逾期办证违约金3万元（违约金以445,773元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从约定取得不动产权证之日期满的次日即2018年9月3日起暂计至2019年4月19日为3万元，以后另计算至龙正公司为苏准完成房屋所有权转移登记之日止）；3．本案诉讼费用由龙正公司负担。 一审法院认定事实：2015年11月14日，苏准作为买受人与龙正公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：LZ-0699），约定苏准购买由龙正公司开发的防城港市新行政中心区西湾大道11号地块中央海洋公园6幢2单元4层403号房，建筑面积125.73平方米，每平方米单价为3,520元，总价款为445,773元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交付时间和手续约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起980日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．买受人不退房，出卖人从逾期之日起按买受人已付购房款的0.5%—次性向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2015年12月25日，龙正公司向苏准开具《销售不动产统一发票》，认可收到苏准购房款共计445,773元。2016年，苏准向防城港市地方税务局直属税务分局缴纳住房买卖契税6,686.6元。2015年12月26日，苏准作为甲方与广西华泰物业服务有限公司作为乙方签订一份《物业入住协议书》，约定甲方于2015年12月26日入住龙正•中央海洋公园室。另查明，龙正公司至今尚未办理案涉商品房所在“中央海洋公园”项目的不动产权属登记，即房产证初始登记。 一审法院认为，苏准、龙正公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。合同约定龙正公司应当在商品房交付使用后980日内办理案涉商品房的房屋所有权转移登记手续，现苏准已按合同约定支付完全部购房款，且双方均认可于2015年12月26日交房，故龙正公司应于2018年9月1日前办理案涉商品房的房屋所有权转移登记手续，但龙正公司未在该时限内办理案涉商品房的房屋所有权转移登记手续，导致苏准未能在规定期限内取得《不动产权证书》，龙正公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。首先，关于苏准请求龙正公司为苏准办理房屋《不动产权证书》的问题。根据合同约定，龙正公司确有义务办理案涉商品房的房屋所有权转移登记手续，但是否能够办理房屋所有权转移登记（即初始登记），已涉及到产权登记机关的审批权限，该院不予处理。且又因龙正公司尚未办理房产证初始登记，其为苏准办理不动产权证的履行条件尚未成就，苏准可待履行条件成就后再行主张，故对苏准的该项诉讼请求不予支持。其次，关于违约金的问题。双方在合同中约定龙正公司按已付房价款的0.5%向苏准支付违约金，该违约条款不考虑违约的实际情况而只进行一次性补偿，确实约定过低，应当予以调整。考虑到直至本判决作出之日止龙正公司违约的时间不长，以及龙正公司已在积极履行办理产权证的义务，故对龙正公司应支付的违约金酌定为4,458元。此后龙正公司仍未履行上述义务，苏准可继续主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、龙正公司在本判决生效之日起十日内支付苏准逾期办理房屋所有权转移登记违约金4,458元；二、驳回苏准的其他诉讼请求。案件受理费425元，由苏准负担361.85元，龙正公司负担63.15元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。一审查明事实属实，本院予以确认。 本案争议焦点：1．一审暂不予支持苏准请求龙正公司办理房屋《不动产权证书》是否正确；2．一审对逾期办证违约金进行调整是否得当。 本院认为，苏准与龙正公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定该合同效力正确，予以维持。龙正公司未在合同约定的时限内办理案涉商品房的房屋所有权初始登记手续，一审认定龙正公司已经构成违约正确，应予维持。 关于焦点1，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，关于房屋《不动产权证书》的办理，由双方共同向房产登记管理机关申请办理。现龙正公司尚未完成初始登记，导致不能办理房屋《不动产权证书》的根本责任在于龙正公司，龙正公司应当负违约责任，但也没有证据证实苏准已按《商品房买卖合同（预售）》提交了办理房屋《不动产权证书》资料。在龙正公司尚未完成初始登记，苏准也没有提交登记资料的情况下，能完成办理房屋《不动产权证书》具体时间尚无法确定，一审从实际情况出发暂不予支持苏准关于请求龙正公司立即办理房屋《不动产权证书》并无不当，应予以维持。苏准请求龙正公司立即办理房屋《不动产权证书》转移登记的上诉理由不足，不予采纳。 关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的增加或适当减少。本案中，双方约定出现逾期办证情形则按已付房价的0.5%一次性向苏准支付违约金，结合合同履行情况、双方当事人的过错程度、龙正公司的逾期办证时间以及预期利益等综合因素，一审法院酌定至一审判决之日的违约金为4,458元，理由一审已作了充分阐述，本院予以认可，一审对违约金的调整于法有据，并无不当，应予以维持。双方关于违约金不应调整、调整不当的上诉理由均不充分，不予采纳。 综上所述，龙正公司、苏准的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元（上诉人广西龙正房地产有限公司已预交50元、上诉人苏准已预交850元），由上诉人广西龙正房地产有限公司负担127.5元，上诉人苏准负担722.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月四日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建