广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终106号 上诉人（原审原告）：凌清华，男，1992年10月17日出生，汉族，住陕西省平利县。 委托诉讼代理人：吴松林，陕西途科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人凌清华因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌清华上诉请求：撤销一审判决，改判支持凌清华一审诉讼请求。事实和理由：1．一审适用法律错误，本案《商品房买卖合同（预售）》已经解除。凌清华于2019年2月20日、2019年3月12日通过邮寄的方式向富乐华公司发出了解除合同通知，合同自通知到达对方时解除。富乐华公司在收到通知后未依法提起诉讼确认解除合同的效力，现提出不予解除的意见不能成立，在解除合同通知到达的时候《商品房买卖合同》已经解除。2．富乐华公司根本违约，合同没有继续履行的基础。凌清华与富乐华公司签订商品房买卖合同后，富乐华公司的房屋持续处于停工状态，庭审中富乐华公司也明确表示房屋处于停工状态，富乐华公司无法给出确切交付房屋的时间，合同继续履行损害了凌清华合法权益。3．凌清华享有不安抗辩权并有权解除合同。因为富乐华公司房屋处于持续停工状态，富乐华公司已经明显处于根本违约状态，在房屋的交付日期不确定的情况下，凌清华拒绝缴纳剩余购房款符合法律规定，庭审中富乐华公司也承认截止目前房屋仍不符合交付的条件，依据《中华人民共和国合同法》规定，凌清华享有不安抗辩权并有权解除合同。4．合同目的无法实现，凌清华继续付款必将陷入无钱无房的境地。根据签订的《商品房买卖合同（预售）》，富乐华公司应当于2016年12月30日前将房屋交付凌清华使用。现房屋已经延期达四年之久，且目前仍然不符合交付条件，合同目的无法实现，按照一审法院的裁判思路，严重损害了凌清华的合法权益。5．一审法院让凌清华承担诉讼费明显不当。本案富乐华公司严重逾期交付房屋才是本案矛盾产生的根本原因，凌清华起诉维护权利正当合法。 富乐华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 凌清华向一审法院起诉请求：1．解除凌清华、富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号5-1-1323）；2．富乐华公司退还凌清华已付房款1,585,400元；3．富乐华公司向凌清华支付违约金30万元；4．富乐华公司支付凌清华利息30万元（利息以1,585,400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年3月4日起暂计至2019年8月2日为30万元，此后利息计至富乐华公司实际给付之日止）；5．诉讼费用由富乐华公司负担。 一审法院认定事实：凌清华作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5-1-1323）约定凌清华向富乐华公司认购富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区部湾滨海中心1号楼13层1323号商品房，建筑面积438.25平方米，每平方米单价为7,200元，总金额为3,155,400元；《商品房买卖合同（预售）》第七条对付款方式及期限约定为签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1,585,400元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年3月4日前支付首期房价款1,585,400元，占全部房价款的50%。余款157万元申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条对逾期付款责任约定为除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在360日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交付时间约定为出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定为除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2016年3月4日，富乐华公司分别向凌清华出具两张《收据》（编号分别为：1002951、1002952），确认收到凌清华交来案涉商品房1号楼1323号房款1,581,664元、3,736元。另查明，2016年7月28日，富乐华公司按凌清华在《商品房买卖合同（预售）》中预留的地址向凌清华发出《办理银行按揭手续通知书》，告知凌清华在2016年8月15日前到指定地点办理银行按揭贷款手续、签署《按揭合同》及缴纳办理按揭费用等相关事宜；2018年5月3日，富乐华公司按凌清华在《商品房买卖合同（预售）》中预留的地址向凌清华发出《办理银行按揭贷款通知书》，告知凌清华在接到本通知之日起15日内，到富乐华公司处办理按揭贷款申请相关手续。2018年8月31日，富乐华公司按凌清华在《商品房买卖合同（预售）》中预留的地址向凌清华发出《付清购房款及支付逾期付款违约金的通知书》，通知凌清华尽快付清房款，告知凌清华截至2018年8月20日止已产生逾期违约金696,712元，并要求凌清华在收到本通知书之日起15日内履行相关付款义务。2018年9月20日，富乐华公司委托广西海狮律师事务所按凌清华在《商品房买卖合同（预售）》中预留的地址向凌清华发出《律师函》，告知凌清华在收到本函后10个工作日内与富乐华公司协商及办理相关付款手续。 一审法院认为，凌清华与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据已查明的事实，凌清华与富乐华公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，仅依约向富乐华公司支付首期购房款，在富乐华公司向凌清华发出办理银行按揭贷款手续以及付清剩余购房款的通知后，凌清华至今尚未付清剩余购房款，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条“双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。”的约定，因凌清华尚未付清剩余购房款，富乐华公司有权将交房时间顺延至凌清华付清全部款项后的30日内，凌清华以富乐华公司逾期交房构成违约为由解除合同缺乏事实和法律依据，故凌清华要求解除《商品房买卖合同（预售）》，要求富乐华公司退还已付购房款，支付违约金以及利息的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回凌清华的诉讼请求。案件受理费12,141.6元，由凌清华负担。 本院二审期间，凌清华向法庭提交二组证据。证据一，关于房屋信息查询情况的复函，拟证明截止到现在富乐华公司未将案涉房屋备案，合同继续履行对凌清华明显不利。证据二照片，证明富乐华公司一审庭审后涉案商品房仍处于停工状态。富乐华公司没有新证据提交，其发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第6条证据一并不影响合同的生效以及履行，凌清华的证明目的是不成立的。本院认为，该二组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。 凌清华对一审判决认定“富乐华公司委托广西海狮律师事务所．．．．．．向凌清华发出《律师函》”有异议，认为其并未收到该通知，对其余认定事实无异议。富乐华公司对一审认定的事实无异议。本院认为，富乐华公司邮寄《律师函》及有人签收邮件的事实，有邮件单回执查明予以证实。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同（预售）》还约定，双方送达以书面形式通过邮件或报纸公告的方式进行，通讯地址以《商品房买卖合同（预售）》所留地址为准。 二审当中，富乐华公司对涉案商品房工程何时复工、何时竣工、何时可以交房均无明确答复及承诺。 2019年2月20日和2019年3月12日，凌清华通过EMS向富乐华公司邮寄了《解除合同通知书》，经本院查询显示，富乐华公司分别于2019年2月26日、2019年3月14日签收。 本案争议焦点：1．凌清华是否享有不安抗辩权；2．凌清华合同目的是否已无法实现，富乐华公司是否构成根本违约；3．涉案合同是否已解除；4．凌清华请求富乐华公司返还购房款并支付30万违约金及支付利息是否有事实及法律依据。 本院认为，凌清华与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。一审对合同效力认定正确，应予以维持。 关于焦点1，双方约定交房时间为2016年12月30日，虽然在2016年8月15日富乐华公司已通知凌清华办理按揭贷款，而凌清华没有办理，但截至凌清华向一审法院起诉之日止，富乐华公司逾期交房已超过两年，且至二审时富乐华公司仍未能明确何时交房，足以表明后履行方的富乐华公司通知凌清华办理按揭贷款当时履行能力明显降低，有不能履行的现实危险。故凌清华享有不安抗辩权。 关于焦点2和焦点3，因该涉案房屋无法按合同约定的时间交付，且至二审时富乐华公司仍未能明确具备交房时间，显然凌清华购房目的无法实现，富乐华公司构成根本违约，同时按合同约定，逾期交付房屋超过360日，凌清华有权解除合同，凌清华要求解除合同符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。凌清华已于2019年2月26日送达了《解除合同通知书》，因此本案涉案合同依法已于2019年2月26日解除。凌清华现再请求解除合同无法律根据，该诉讼请求应予以驳回。 关于焦点4，双方在合同中就有关逾期交付房屋的违约责任约定“逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”，根据该约定，凌清华要求返还购房款1,585,400元并支付利息损失，符合合同约定，应予以支持。凌清华没有支付完全部房款，其选择解除合同，就应当按解除合同的有关违约约定进行处理。合同没有约定凌清华选择解除合同时如逾期交付房屋还可以除利息外再行计算违约金，故凌清华请求富乐华公司另行支付30万逾期交房违约金无事实根据，应予以驳回。 综上所述，凌清华的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款第四项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1744号民事判决； 二、被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向上诉人凌清华返还购房款1,585,400元并支付利息（利息计算方法：以1,585,400元为基数，从2016年3月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回上诉人凌清华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费12,141.6元，二审案件受理费24,283.2元，均由被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月十九日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建