新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2701民初2200号   原告：李元章，男，1963年5月21日出生，汉族，博州党委宣传部退休干部,中共党员，住博乐市。委托诉讼代理人：崔诗韵，新疆振博律师事务所律师。被告：陈小玲，女，1979年8月1日出生，汉族，无业，住博乐市。第三人：博乐市乐居房地产经纪有限公司，住所地博乐市北京路232号（老客运站旁）。法定代表人马贵明，该公司经理。原告李元章诉被告陈小玲、第三人博乐市乐居房地产经纪有限公司（以下简称博乐市乐居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员曹瑞恒适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告李元章的委托诉讼代理人崔诗韵，被告陈小玲，第三人博乐市乐居房产公司的法定代表人马贵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元章向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告及第三人于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判令被告陈小玲向原告李元章返还位于博乐市××园的房屋及随房屋移交的物品（详见房屋财产清单）；3、请求判令被告向原告支付房租19200元（1200元/月×16个月（2018年4月26日至2019年8月19日共计16个月）＝19200元）；4、请求判令被告向原告支付自2019年8月20日起直至搬离房屋期间的房租费用；5、请求判令被告陈小玲向原告支付违约金45750元（305000元×15%＝45750元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，原被告经第三人博乐市乐居房地产经纪有限公司居间介绍，签订房屋买卖居间合同一份，合同约定，原告将其位于博乐市××园的房屋出售给被告，总房款为305000元。被告采用商业贷款的方式支付房款，并由其承担过户费用，同时合同还对违约责任等问题进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋及房屋内的相关物品及房屋材料等，但因被告个人原因，一直未取得银行贷款机构的贷款，且被告拒绝承担房屋的过户费用。原告认为，被告未全面履行合同义务的行为已经构成违约。经原告多次与被告进行协商，被告均未向原告交付剩余房款也不愿支付过户费用，为维护原告的合法权益故起诉至法院。原告李元章为证实其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、提交房权证2006字第XXXX号房屋所有权证。拟证实：原告系涉案房屋的合法所有权人，有与被告订立房屋买卖合同的资格。经质证，被告及第三人对该证据的真实性及证明的问题均认可。证据二、原被告及第三人于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》一份。拟证实：1、签订合同系三方真实意思表示，合同并未违反法律的禁止性规定；2、根据合同第四条，税费的承担中乙方需承担该房屋的过户费用（包含土地出让金）之规定，被告自愿在合同中承诺将承担过户费用；3、根据合同第六条违约责任6.3约定，乙方保证所提供的材料真实，有效，具备订立本合同的资格，并保证全面履行合同义务，否则，甲方有权要求乙方支付本合同第二条房屋成交价的15%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。被告拒绝承担过户费用导致房屋产权登记无法移转，被告无法抵押贷款的行为系未全面履行合同义务的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。经质证：被告陈小玲对合同的真实性认可，对证明的问题有异议，认为当时原告没有提供土地使用权证；合同第四条第2项约定是本次的土地出让金被告承担，被告应承担的是被告与原告之间因转让产生的土地出让金，但不应承担原告与上家的土地出让金。银行贷款，被告已经审批下来了，故被告不存在违约行为。第三人对合同的真实性认可，称原、被告转让过程中的问题主要还是土地出让金，二手和三手之间的差额导致双方发生争议。证据三、提交查档证明一组。拟证实：查档证明中的查阅原因为交易，证明原告在2019年8月8日为配合被告办理房屋过户登记而进行了查档，原告已全面履行了合同义务。经质证，被告及第三人对该证据的真实性及证明的问题均认可。证据四、提交原告李元章自制的房屋财产清单一份，拟证实：原告交付给被告房屋时，所附带的家具、电器及相应设备。经质证，被告及第三人对清单的真实性认可。被告陈小玲辩称：原告诉称与事实不符，首付款被告已经支付，被告的银行贷款办下来了，且原告把钥匙交给被告，被告已经住在该房屋一年多了。故被告不同意解除合同，对原告其他诉讼请求均都不同意承担。被告陈小玲为证实其辩解理由，向本院提交以下证据：证据一、提交原告的妻子高春梅于2018年4月26日出具的收条一份、2018年8月5日乐居房产公司出具的收据一份。拟证实：原告按合同约定交纳了首付款90000元，并于8月5日补交15000元，合计交纳105000元。经质证，原告对2018年4月26日收据的真实性及证明的问题均认可。对2018年8月5日的收据认为是复印件，无法确认真实性，且15000元并没有交给原告，原告也没有收到这笔钱。第三人对两份证据的真实性及证明的问题均认可。其中2018年8月5日的这笔钱三方约定，过户当天支付给原告，但是因为土地出让金的问题发生争议，所以一直没有给原告，现在暂时还在第三人处。证据二、提交2019年5月14日中华联合财险博州分公司出具的个人住房抵押贷款保险收据一份。拟证实：交款人为被告陈小玲，被告交了1220元的十年保险费，贷款20万，这是当时原、被告一起去办理的，说明被告的银行贷款已经通过审批。经质证，原告对该份证据的三性均不认可，认为即使是真实的，也是因为被告没有交纳土地出让金的原因导致无法过户。第三人对该份证据没有异议，真实性认可。第三人博乐市乐居房产公司述称：第三人是这个事情的经办人，原、被告双方产生纠纷的原因就是土地出让金的问题，当时原告出售的时候按二手房出售的，后来被告去交土地出让金的时候，因原告的房屋不是第一手出售，而是第二手了，再卖给被告属于第三手，所以被告交的时候土地出让金就要按100%交即16842元，如果是二手的话只用交20%为3428元，被告因此不同意支付增加部分的土地出让金，这是导致合同没有办法履行的根本原因。至于银行贷款，被告的审批手续通过了，需要原告把房子过户给被告，然后抵押给银行才能办理，因为土地出让金的问题，所以后续没有办理。本案发生的根本原因还是土地出让金交纳的问题上原、被告发生争议，故第三人不同意解除合同。第三人博乐市乐居房产公司为证实其述称理由，向本院提交以下证据：证据一、2019年8月5日新疆嘉诚土地评估咨询有限责任公司出具的《土地估价报告》一份。拟证实：原告转让给被告的房屋需补交土地出让金16866.19元。但在签订合同时，原告称是一手房，第三人估算被告应承担的土地出让金为3000多元，但在办理过户时，经评估原告的房屋已经属于二手房屋，再出售给被告属于第三手，所以需要缴纳100%的土地出让金即16866.19元，导致被告不愿意交纳土地出让金。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但对关联性不认可，称根据合同约定，土地出让金均由被告承担。被告陈小玲对该组证据的真实性及证明的问题均认可。证据二、提交中华人民共和国国有土地使用证一份。拟证实：涉案房屋的土地使用者登记的是博乐市供销合作联合社，载明的土地使用权类型是划拨，而现在原告出售属于转让，所以要交16866.19元土地出让金。经质证，原告对该证据的真实性以原告没有见过为由不予认可，坚持要求被告承担全部土地出让金。被告对该证据的真实性及证明的问题均认可。证据三、2019年8月5日，被告陈小玲交纳落宗费等费用的票据四张。拟证实：被告交纳相关费用，积极办理过户手续。经质证，原告认为这是被告交的钱，原告并不清楚。被告对该证据的真实性及证明的问题均认可。经审理查明：2018年4月26日，原告李元章（甲方）、被告陈小玲（乙方）、第三人博乐市乐居房产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于博乐市××路）J7-1-1-12的12幢1-301室（房屋所有权证号：房权证2006字第00022356）建筑面积97.36平方米的房屋出售给乙方，成交价格为305000元。付款方式：乙方应在签订本合同时向甲方支付人民币90000元，剩余215000元采用银行贷款方式支付。如若乙方原因不能取得贷款的，丙方自愿免息给予乙方出借房款的剩余尾款。（注：无息借款）。税费的承担约定：甲乙双方保证，按照国家及地方相关规定，交易习惯与本次交易相关的各项税费。尽管有上述约定，双方同意：甲方：个人所得税+维修基金由甲方承担。乙方二手房过户费用（含土地出让金）。权属过户及房屋交付约定：甲乙双方应于本合同签订之日起10日内将房屋权属过户所需全部真实、有效合法手续、材料（包括但不限于房证、契证等）交与丙方保管，丙方协助双方办理过户手续。违约责任约定：甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则，乙方有权要求甲方支付本合同第二条房屋成交价格15%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。乙方保证所提供的材料真实，有效，具备订立本合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同第二条房屋成交价的15%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。丙方责任为：1.依本合同约定为甲乙双方提供房屋买卖居间服务。2.免费为甲乙双方提供房地产买卖相关政策法规咨询。合同还约定了各方的其他权利义务。合同签订后，被告于2018年4月26日向原告的妻子高春梅交纳首付款90000元，于2019年8月5日向第三人博乐市乐居房产公司交纳房款15000元。被告交纳首付款后即搬入本案争议房屋居住。2019年5月14日，被告陈小玲在中华联合财产保险公司博州分公司交纳个人住房抵押贷款保险费1227元，准备办理保险贷款。2019年8月5日，原、被告及第三人准备就本案争议房屋办理过户手续，被告陈小玲交纳了落宗费等四项费用。同日，新疆嘉诚土地评估咨询有限责任公司出具《土地估价报告》一份。确认原告转让给被告的房屋需补交土地出让金为16866.19元。现原、被告就该费用如何承担发生争议。另查，原告出售房屋的国有土地使用证登记的土地使用者为“博乐市供销合作联合社”，使用权类型为划拨，使用权面积：19373㎡。本院认为，原被告及第三人于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对该合同的真实性合法性本院予以确认。本案争议焦点是：一、原告称因被告个人原因，一直未取得银行贷款，且被告拒绝承担房屋的过户费用，已构成违约，故要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》有无事实及法律依据，该请求能否成立？二、如果三方签订的《房屋买卖居间合同》解除，原告要求被告返还房屋及随房屋移交的物品、并要求被告支付房租、支付违约金45750元的诉讼请求有无事实及法律依据，以上请求能否成立。本案中，一、根据被告陈小玲提供的2019年5月14日的收据，被告陈小玲已在中华联合保险公司博州分公司交纳了“个人住房抵押贷款保险”，正在办理贷款手续，第三人对被告的行为的真实性予以确认，第三人作为原、被告的居间方，其关于双方交易的陈述本院予以确认。故原告以被告未办理银行贷款手续为由，要求解除《房屋买卖居间合同》的理由不能成立。本案原、被告是因涉案房屋的二手房过户费用如何承担发生争议。本院认为，原告未能履行全面提供涉案房屋合法手续、材料即国有土地使用证，导致双方在签订合同时对房屋过户土地出让金数额计算不明，原、被告及第三人未在合同中明确约定土地出让金的数额，在《土地估价报告》出具后，双方无法就土地出让金的承担方式及金额达成一致，引发争议。本案发生的根本原因是原告对自己房屋的土地使用权性质不明造成的，不属于被告的违约行为，原告因此要求解除《房屋买卖居间合同》的理由亦不能成立。故原告要求解除原被告及第三人于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。因《房屋买卖居间合同》未解除，原告要求被告陈小玲向原告李元章返还位于博乐市××园的房屋及随房屋移交的物品、支付房租19200元（2018年4月26日至2019年8月19日共计16个月）及自2019年8月20日起直至搬离房屋期间的房租费用、支付违约金45750元亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李元章的诉讼请求。本案案件受理费782元，由原告李元章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于新疆博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审判员 曹瑞恒 二○二○年三月二十三日 书记员 罗 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