北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3520号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洪，男，1966年3月12日出生。委托诉讼代理人：冷晓辉，北京和广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李书军，男，1968年12月2日出生。委托诉讼代理人：袁广武，北京东科律师事务所律师。原审第三人：北京兴伟达门窗厂，住所地北京市通州区张家湾镇大辛庄村。法定代表人：刘晓平，经理。委托诉讼代理人：冷晓辉，北京和广律师事务所律师。上诉人刘洪因与被上诉人李书军、原审第三人北京兴伟达门窗厂（以下简称兴伟达门窗厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初20455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘洪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费、鉴定费由李书军承担。主要事实及理由：李书军要求确认《房屋租赁合同》无效并提供《限期拆除通知书》照片复印件，一审法院据此认定《房屋租赁合同》无效属于认定事实不清。一、《限期拆除通知书》真实性有异议，《限期拆除通知书》照片复印件显示由北京市通州区张家湾镇人民政府出具，但是一审过程中未见到原件，一审法院也未经相关部门核实。二、《限期拆除通知书》未送达刘洪，一审中，李书军陈述《限期拆除通知书》是由李书军在租赁大院的大门上用手机拍照，如果通知书是真实的，送达程序存在错误，刘洪失去相应的救济途径。三、租赁物不属于违章建筑，刘洪系2000年通过政府招商引资来到大辛庄村，2000年12月18日与大辛庄村签订《房屋转让协议》，在此注册了兴伟达门窗厂经营至今，并向当地税务部门缴纳土地使用税及房产税，目前没有审批手续是由于当时历史原因造成的，应当区别对待。四、本案双方在签订租赁合同时，租赁房屋并不存在违法情形，只是在合同履行中，由于李书军将原房屋改造为公寓，该改造行为未取得规划许可手续，属于违法。但是在恢复房屋原貌后，该租赁合同应属于合法有效，仍然可以继续履行。李书军辩称：同意一审判决，不同意刘洪的上诉请求，请求维持原判。一、关于租赁合同的效力，认可一审法院的认定。1.张家湾人民政府通知显示，诉争房屋未取得建设工程规划许可证。2.直到一审结束刘洪未提交建设工程规划许可证。3.从刘洪提供的2000年12月28日的《房屋转让协议》，协议中车间180平方米。办公室24平方米。其他附属建筑135平方米，共计是339平米，而刘洪租给李书军的建筑物是4400平米。多出的4000余平米既不是历史形成，也没有任何手续，完全是刘洪自行违规建设，由此也可以证实诉争房屋是违建。同时该点也能证明刘洪上诉理由第四点系因李书军改建而造成违规违约情形的说法是不成立的，改建行为在合同中亦有明确约定。双方的租赁合同是无效的。二、关于《限期拆除通知书》，1.刘洪所建房产是否正规、是否已经办理各种审批手续，应由刘洪持建房申请审批文件，主动向法院举证，而不是由李书军举证。一审法院认为合同无效的原因主要是至法庭调查终结，刘洪未能取得相关审批文件。2.李书军向一审法院提供的虽然是《限期拆除通知书》照片，但同时李书军还提供了施工方关于政府勒令停工的证言，李书军与刘洪的录音等证据，录音证据中刘洪亦多次提到不能顶风干，该地区有两家拆违，刘洪只是其中一家，刘洪要找关系，并称让李书军假装拆房。由此可见，刘洪明确知道《限期拆除通知书》。兴伟达门窗厂述称，同意刘洪的上诉意见。李书军向一审法院起诉请求：1.判决李书军、刘洪之间《房屋租赁合同》无效；2.判决刘洪返还已付租金210000元；3.判决刘洪赔偿装修损失1700000元；4.诉讼费由刘洪承担。刘洪向一审法院反诉请求：1.判决确认刘洪与李书军于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；2.判决李书军支付刘洪租金437260.27元，按年租金420000元的标准计算，自2017年12月17日起至2018年12月31日止；3.判决李书军支付刘洪利息，以437260.27元为基数，按同期人民银行贷款利率的四倍计算，自2019年起至实际付清止；4.本案反诉费由李书军承担。一审法院认定事实：2000年12月18日，北京市通州区张家湾镇大辛庄村民委员会（甲方）与刘洪（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方将所属厂房转让给乙方使用。A、车间：180平方米。B、办公室：24平方米。C其他附属建筑：135平方米以后所有建筑归乙方所有。二、转让期限50年，即从2000年12月28日起至2050年12月18日止。三、转让金：1、土地及地上物一次性转让费5.8752万元；2、本协议生效后并在乙方进入上述房屋、场地后15日内，由乙方向甲方交付出让金的50%。”《房屋转让协议》还约定了其他内容。2017年3月22日，刘洪（出租方、甲方）与李书军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将西房一、二、三，北房二、三层，东房二层租给乙方使用，建筑面积4400平米及一切附属设施。二、租赁期限为十年一个租期，自2017年_月_日起至2027年_月_日止。（注：李书军提交的《房屋租赁合同》未注明租赁起止日期。刘洪提交的《房屋租赁合同》上注明起止日期为2017年3月22日至2027年3月21日止。）十年后如续租，存在同等条件下乙方优先权（如国家占地或其他不可抗力的因素合同自然终止）。没有以上因素，乙方继续租用。三、付款方式为半年一付，每次须提前十天支付下半年租金。租金金额一年42万元，三年后一年一付清。五、房屋使用用途为公寓、库房、办公。七、在租赁期间，乙方负责房屋的维修和装饰，同时可以进行房屋的改造，但不准破坏房屋主体结构。八、乙方在承租后将二、三层装修后，三年内如遇政府拆迁，内装修评估费由乙方所有，四年后如遇政府拆迁，甲乙双方按国家评估费用各占50%（此50%均指内部装修部分）（装修费用约二百八十万元）。九、1、甲乙双方均不得无故单方终止合同，如有违约，违约方要赔偿守约方一切实际损失。2、乙方要按照合同的约定按时交纳租金，不得拖延。3、乙方在租赁期间应保证一切设施完好，保证不出现违法乱纪和人身伤亡事故，遵守国家法律法规。4、在乙方租赁期间，一旦管理不慎给甲方造成的损失，要按照实际市场价格赔偿甲方。5、甲方要保证乙方正常使用房屋。”《房屋租赁合同》还约定了其他内容。2017年3月13日，李书军支付刘洪租金140000元。2017年3月22日，李书军支付刘洪租金70000元。刘洪称李书军在上述210000元租金外还支付了100000租金。李书军表示上述100000元是其对刘洪的个人借款，并提交中国建设银行个人账户支出凭证予以佐证，该凭证上载明：借给刘总急用。2017年3月28日，李书军、王建红（发包方、甲方）与北京华界伟业建筑装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订《房屋建筑改造施工合同》，内容：“第一条、工程项目。1、工程名称：酒店式公寓。2、工程地点：北京市通州区张家湾镇大辛庄村×号（北京市兴伟达门窗厂内）。3、工程内容：西房1至3层、北房1至3层、东房2层、合计面积约4400平米进行酒店式公寓建筑施工改造。4、承包形式：总承包。第二条、工程期限：合同工期自2017年3月28日至2017年9月28日。第三条、工程价款、结算及付款方式：该工程总承包价3080000万，实际按照每平米按700元计算。1、本合同签订五日内甲方支付乙方三十万元工程。2、工程进度到达1/3时甲方分批支付乙方五十万元工程款。3、工程进度达到一半时甲方分批支付乙方三十万元工程款。4、工程进度到达3/4时甲方支付乙方八十万元。”在本案审理过程中，北京华界伟业建筑装饰工程有限公司法定代表人崔伟彪出庭作证，崔伟彪作证称其于2017年3月20日左右开始进场施工，于2017年8、9月份停工，共计收到1700000元工程款，并认可有其签字并加盖北京华界伟业建筑装饰工程有限公司公章的六张收据的真实性，其中最后工程款收据载明的时间为2017年8月30日。在本案审理过程中，李书军申请对涉诉房屋的工程造价进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京双斗工程造价咨询有限公司对上述项目进行鉴定。2018年11月6日，北京双斗工程造价咨询有限公司出具鉴定意见：“原告李书军与北京华界伟业建筑装饰工程有限公司签订的房屋建筑改造施工合同约定，该工程总承包价308万元（即每平方米为700元）。依据鉴定现场勘验，遵循司法鉴定原则并结合施工期间的计价文件、价格信息针对实际施工范围，本次鉴定结果为1895721元。”为此，李书军支付鉴定费41140元。2014年7月20日，北京市通州区张家湾镇大辛庄村民委员会（甲方）、兴伟达门窗厂（乙方）和刘洪（丙方）签订《房屋转让主体变更协议》，内容为：“一、自2014年7月20日起，元《房屋转让协议》的乙方（受让方）变更为丙方。在剩余期限内，由丙方继续履行《房屋转让协议》的全部义务，承继《房屋转让协议》的所有权利。二、乙方经村委会同意将地上物及土地租赁权一次性转让给丙方，自本合同签订之10日内，丙方一次性支付乙方转让费320万元整。由丙方接受合同标的并行使使用权。三、甲方确认：在剩余期限内，如遇土地性质变化、拆迁等事宜，地上房产建筑物和土地使用权的补偿安置费用由丙方享有，乙方无权主张任何权利。”2017年4月27日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《限期拆除通知书》，内容为：“经查，当事人刘洪在大辛庄村建设房屋未取得建设工程规划许可证，限你（单位）务必于2017年4月28日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。”本案涉诉房屋已经于2019年1月初拆除。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，本案诉争房屋未取得建设规划许可证等手续，李书军与刘洪签订的《房屋租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。故李书军主张《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对刘洪主张《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综合本案实际情况，可以确认李书军占有使用诉争房屋的时间为2017年3月22日至2017年8月30日，参照双方签订《房屋租赁合同》中约定租金标准，在此期间李书军应当支付使用费为186410.96元。对李书军主张返还已付租金的诉讼请求，理由正当，但具体数额应已其支付的租金210000元扣减其应当支付的使用费即23589.04元，对其主张数额过高部分，一审法院不予支持。对刘洪主张支付租金及利息的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综合鉴定结论及实际情况，诉争房屋的装修损失确定为1700000元，根据双方的过错程度，刘洪应当承担60%的赔偿责任，李书军应当承担40%的责任。故对李书军主张赔偿装修损失的诉讼请求，理由正当，具体数额应为1020000元，对其主张过高部分，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月20日判决：一、李书军与刘洪与二〇一七年三月二十二日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘洪返还李书军租金人民币二万三千五百八十九元零四分，于判决生效之日起七日内执行清；三、刘洪赔偿李书军装修损失人民币一百零二万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回李书军的其他诉讼请求；五、驳回刘洪的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为李书军与刘洪签订的《房屋租赁合同》效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。当事人对自己的主张应提供相应的证据，本案中，刘洪主张《房屋租赁合同》有效，但刘洪未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，故李书军与刘洪签订的《房屋租赁合同》无效。《限期拆除通知书》送达程序并非本案审理范围，本案认定合同无效系基于涉案房屋无建设工程规划许可证，故本院对刘洪有关租赁合同应属合法有效的上诉理由不予采纳。涉案房屋已被拆除，刘洪有关《房屋租赁合同》仍可继续履行的上诉理由，无事实依据，本院对此不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案合同无效，承租人李书军有权请求返还尚未发生实际使用的使用费，一审法院结合李书军实际使用的时间、已支付的租金，参照双方合同约定的租金标准，判决刘洪返还李书军租金人民币23589.04元并无不当，本院予以确认。综合鉴定结论及实际情况，根据双方的过错程度，一审法院判决刘洪赔偿李书军装修损失1020000元并无不当，本院予以确认。综上所述，刘洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由刘洪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  沈 放审 判 员  贾 旭二〇二〇年三月三十日法官助理  张思齐法官助理  向 玗书 记 员  陈 玥