河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终203号上诉人（原审被告）：焦作市解放区友谊路一棵树饭店，经营场所：焦作市解放区友谊路。经营者：曹俏俏，女，1989年10月3日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李争光，男，汉族，1974年4月3日出生，住河南省民权县。被上诉人（原审原告）：河南平原光电有限公司，住所地：河南省焦作市工业路1号。法定代表人：郭海星，执行董事。委托诉讼代理人：张启平，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫静云，金研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱全，男，1969年4月20日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审被告）：曹俏俏，女，1989年10月3日出生，汉族，住河南省新蔡县。上诉人焦作市解放区友谊路一棵树饭店（以下简称一棵树饭店）因与被上诉人河南平原光电有限公司（以下简称平光公司）、曹俏俏、朱全确认合同无效纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一棵树饭店的委托代理人李争光及经营者并被上诉人曹俏俏、被上诉人平光公司的委托诉讼代理人卫静云、被上诉人朱全到庭参加询问。本案现已审理终结。焦作市解放区友谊路一棵树饭店上诉请求：一、请求撤销（2019）豫0802民初4291号民事判决；二、请求确认《房屋租赁合同》有效；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审法院以朱全没有涉案房产所有权进而认定本案租赁合同无效属于事实错误。1、本案中，一审法院认定“朱全并非涉案土地及房屋的所有权人，其以自己名义对外签订合同出租他人财产，属于无权处分”，而实际情况是，涉案的房屋，被上诉人已经在多年前划给其分公司和其他公司使用，最后由员工朱全使用管理，朱全作为管理人对房屋占有已有几十年的时间，期间原告也并没有对该房屋主张过权利，原告的行为已经承认朱全对涉案房屋具有管理和使用的权利，根据《物权法》第117条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、和收益的权利”，朱全因具有用益物权权能出租涉案房屋，与被上诉人签订《房屋租赁合同》，不属于无权处分行为，一审法院认定朱全没有处分权，进而认定其与上诉人签订的合同无效属于认定事实错误。2、被告朱全对涉案租赁物虽然没有所有权，但其在几十年前已将涉案租赁物的管理权和使用权转移给其下属五漆、春光厂、服装厂、下岗职工，最后由朱全管理和使用，且朱全于2016年9月1日与上诉人签订《房屋租赁协议》至起诉前，原告也并未向朱全主张过任何权利，在事实上默认了朱全对房屋的使用、管理和收益。根据《民法通则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。结合本案，被上诉人对朱全出租房屋，上诉人使用涉案房屋进行经营近3年而不提出异议的事实，足以认定被上诉人对房屋租赁行为是默示认可的。一审法院以无权处分为由，不顾朱全享有的用益物权而认定合同无效，属于认定事实错误，依法应当改判。二、本案不存在《合同法》五十二条规定之情形，一审依据该条判决租赁合同无效属适用法律错误。既没有改变房屋的所有权，也没有使房屋处于可能改变所有权的风险之中。同时，《房屋租赁合同》是朱全基于用益物权权能而与被上诉人签订的，朱全是否对房屋拥有所有权并不影响合同的效力。因此，朱全作为房屋的占有人和管理人，在享有用益物权的情况下，对外出租该房屋，取得收益，并不属于《合同法》第五十一条规定的无权处分人订立的合同的情形，不能以此确定合同无效。一审法院以《合同法》第五十一条的规定认定合同无效属于适用法律错误。三、一审法院判决违反公平原则。上诉人在和朱全签订《房屋租赁合同》时，是善意相对人，并且也按照合同的约定按时支付了房屋的租金，上诉人的利益应当得到法律的保护。被上诉人虽然是房屋的所有权人，但不是合同的相对人，在不存在《合同法》第五十二条的情形下，不能请求合同无效。即使其要维护自身权益，也是应当起诉朱全返还房屋或者收益，而不能起诉上诉人，以合同无效主张权利。一审法院根据被上诉人的请求，认定《房屋租赁合同》无效，严重损害上诉人的合法利益，与民法公平原则相违背。平光公司辩称，一、答辩人是涉案国有土地的使用人及房屋的所有权人。由《国有土地使用权证》（证号为焦国用（2009）第023号）可见证明涉案土地归答辩人，涉案房屋坐落于原告拥有使用权的土地上，系答辩合法修建，因此，答辩人是涉案国有土地的使用人及房屋的所有权人，是本案不争的事实,一审认定事实清楚。二、朱全无权处分涉案房地产。上诉人的上诉理由十分荒谬,综合其文字其理由大体为：“朱全长期使用涉案房地产就有使用权和处分权”。该理由没有任何的证据支持。朱全对涉案房地产既没有合法的所有权依据,也没有合法的使用权依据，所以朱全不享有所谓的用益物权，其当然没有处分权，对外所签合同当然无效。且朱全对一审法院的判决书是认可的，其并没有提出上诉。三、上诉人的《房屋租赁合同》无效。上诉人同朱全对涉案房屋签订《房屋租赁合同》，属于无权处分，并且严重损害了作为国有企业的答辩人的合法权益，根据《合同法》的相关规定，本案涉及的《房屋租赁合同》属于无效合同,一审认定事实清楚。四、上诉人应当立即将土地及房屋返还答辩人。上诉人明知出租人不是权利人，仍然签订《房屋租赁合同》，明显存在恶意，属于无权占有，以此开办一棵树饭店也属于无权占有。根据法律规定，上诉人应当立即搬离解放区友谊路7号院，并将土地及房屋返还答辩人,一审根据查明的事实依法作出判决适用法律准确。朱全辩称，没有新的意见。曹俏俏辩称，同意上诉人的意见。平光公司向一审法院起诉请求：1．确认被告朱全与被告曹俏俏于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令三被告立即搬离焦作市解放区友谊路7号院，并将土地及房屋返还原告；3．本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：被告朱全（甲方，出租方）与被告曹俏俏（乙方，承租方）于2016年9月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方同意将友谊路7号大院一部分（67．8平方米）房屋出租给乙方使用，乙方依约承组；出租期限：自2016年9月1日起至2026年9月1日止，期限为十年；每月租金人民币伍佰元整。合同签订后，被告曹俏俏承租了位于焦作市解放区友谊路7号院的房屋，并于2017年5月4日办理了焦作市解放区友谊路一棵树饭店营业执照，经营者为曹俏俏，类型为个体工商户，经营场所为焦作市解放区友谊路。2019年7月2日，原告河南平原光电有限公司在友谊路7号院张贴《限期搬离通告》，该通告显示：根据国家清理国有土地违章建筑和国家对军工企业周边保密安全的相关要求以及焦作市“四城联创”工作的要求，对院内违章建筑进行清理，该公司是本院土地的土地使用权人，院内的所有用户占有、使用土地及房屋均未经公司同意，自本公告发出之日起，院内所有用户限期在15日办理腾空完毕。2019年7月30日，原告又分别向被告朱全、曹俏俏、一棵树饭店法律师函，要求限期搬离，被告曹俏俏、一棵树饭店未搬离，故形成本诉。另查明，原告系涉案土地焦作市解放区友谊路7号院的土地使用权人，被告朱全系原告制造五部职工。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告朱全并非涉案土地及房屋的权利人，其以自己名义对外签订合同出租他人财产，属于无权处分。又因朱全在基于无权处分行为签订涉案租赁合同之后也并未获得处分权，故其与被告曹俏俏签订的涉案房屋租赁合同无效，相应的土地、房屋应依法予以返还，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告曹俏俏辩称本案构成表见代理，但表见代理是指无权代理人以被代理人的名义与对外签订协议，本案中，朱全是以自己的名义与曹俏俏签订租赁合同，故不存在构成表见代理的事实基础。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、确认被告朱全与被告曹俏俏2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告朱全、曹俏俏、焦作市解放区友谊路一棵树饭店于本判决生效之日起十日内搬离焦作市解放区友谊路7号院，并将土地及房屋返还原告河南平原光电有限公司。案件受理费100元，由被告朱全、曹俏俏、焦作市解放区友谊路一棵树饭店负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据，二审查明事实与一审认定一致。本院认为，本案一审原告平光公司诉求为确认涉案合同无效，法院也是围绕合同的效力问题展开审理，故本案的案由应为确认合同无效纠纷。1、关于朱全是否是涉案房屋的用益物权人。《物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。据此规定，用益物权人应当是经过所有权人同意享有用益物权的人。本案中，平光公司作为不动产的所有权人否认朱全享有涉案房屋的用益物权，朱全也没有充分证据证明其享有用益物权。上诉人称平光公司并未向朱全主张过任何权利，在事实上默认了朱全对房屋的使用、管理和收益，朱全是用益物权人的理由不能成立。一审法院认定朱全以自己名义对外签订合同出租他人财产，属于无权处分，符合法律规定。2、关于涉案合同的效力。依照《合同法》第五十一条之规定，朱全未取得涉案房屋的处分权，涉案合同也没有经过权利人追认，一审认定涉案合同无效并无不当。3、任何单位和个人不得侵犯他人的物权。上诉人在涉案房屋处从事经营活动，该行为侵犯了所有权人的房屋所有权，一审判决其和朱全等人搬离涉案房屋，符合法律规定。综上所述，焦作市解放区友谊路一棵树饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由焦作市解放区友谊路一棵树饭店负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 赵 歆法官助理樊倩二〇二〇年三月二十五日书记员 刘永俊