湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1125民初72号原告：义塘薰，男，1969年10月3日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。被告：江永县荣盛房产有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇瑶城鑫都市场二楼。法人代表：卜荣宪，董事长。委托代理人：范敏，男，1964年11月12日出生，汉族，居民，江永县荣盛房产有限公司经理，住湖南省江永县。一般授权代理。原告义塘薰与被告江永县荣盛房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告义塘薰，被告江永县荣盛房产有限公司委托代理人范敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义塘薰向本院提出的诉讼请求：1、请求被告支付原告购房本息合计352800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月11日，原、被告签订了《安置协议书》并且原告也向被告交付了180000元购房款，但是至今被告没有履行《安置协议》。自2019年6月份以来，原告多次通过瑶城市场工程建设指挥部成员向被告负责人转达诉求，原告也与被告负责人电话联系，被告均不与原告协商解决，故向本院提起诉讼，要求被告退本购房本金180000元及按年利率24%给付原告自2016年交款以来共四年的利息172800元，合计352800元。被告江永县荣盛房产有限公司辩称：1、被告不是征地主体，原告不能以拆迁安置协议对被告提起诉讼；2、江永县人民政府在拆迁原告住房时，已给予以原告180000元的拆迁补偿款，并补给了原告一间门面房；3、被告与原告签订的《安置协议书》实际上是一个买卖合同，是为了拆迁安置的顺利进行，以略高于成本价优惠给原告的，后因县人民政府打造旅游县城需要，对被告的建筑设计予以变更，取消拟建原告门面及以上楼层建筑的建设，致应出售给原告的门面房无法交付，原告因此不能取得所购门面房的责任不在被告。4、被告同意退还原告的购房款，该款不是借款，原告不能向被告主张利息。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《安置协议书》、《收款收据》、江永瑶城桥头广场安置商铺平面图、房地产估价结果报告、通知书、江永政函[2019]3号江永县人民政府关于变更瑶城市场改造项目六户被征收商铺补偿安置事项的决定；江永县人民政府关于瑶城市场改造建设项目二期工程国有土地上房屋征收决定、江永规委[2016]4号关于“江永县原食品工业园内土地用地性质调整”、“江永县国土局对面土地用地性质调整”、“江永县工业园内谷满仓规划设计方案”、“江永县瑶城市场小广场规划设计方案”等方案的审查意见、江永县瑶城市场广场建设工程竣工验收备案表、瑶城市场商业广场鸟瞰图，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提出的房地产估价结果报告，拟证明同地段门面单价为49056每平方米，以此折算原告的门面房市场价588672元，请求按年利息率24%计算没有超过计算标准；被告的异议是该估价是指挥部用以作为拆迁补偿标准的，不适用原告。本院认为，原告诉请的门面房因政策原因未建成，该评估价不适用未建成房，故该证据本院不予采信；2、被告对原告提出的通知书的真实性无异议，提出原告要求的补偿请求过高，双方多次协商无果。本院对通知书的真实性予以采信。3、被告提出江永规委[2016]4号关于“江永县原食品工业园内土地用地性质调整”、“江永县国土局对面土地用地性质调整”、“江永县工业园内谷满仓规划设计方案”、“江永县瑶城市场小广场规划设计方案”等方案的审查意见，原告对文件的真实性无异议，提出不知情。因该文件系行政管理机关制作，本院予以采信。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:江永瑶城市场改造建设时，江永县人民政府瑶城市场建设工程指挥部将原告所有位于瑶城市场的门面予征收，补偿原告一间门面和180000元补偿款。补偿到位后，原告要求以优惠价从被告拟建的瑶城市场建设项目二期工程建设的门面中购买一间门面，为配合征地拆迁的顺利，被告答应了原告的要求，同意以180000元的优惠价从二期项目中出售一间门面给原告。2016年1月11日，原、被告签订了《安置协议书》，原告向被告交付了180000元购房款。2016年6月12日，江永规划委员会出台江永规委【2016】4号文件，取消瑶城鑫都广场上的管理用房。拟建有原告门面房的广场上的门面也一并被取消，统一建设成广场。2018年12月20日该工程竣工验收。此后，被告没有交付门面给原告，也没有退还原告的购房款。2019年11月14日，原告给了被告一份书面通知，要求按同地段门面单价为49056每平方米的评估价补偿原告，双方协商无果。原告向本院提起诉讼。本院认为，《安置协议书》是原、被告自愿签订，没有违反国家强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告江永县荣盛房产有限公司在履行合同过程中，因政府改变建筑设计取消了与原告义塘薰签约后应当交付给原告的门面房，致使合同履行不能，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，因县人民政府决定改变了建筑设计，取消包括原告合同约定的门面房在内的建筑的建设，致使原、被告合同不能履行，双方均不存在过错。现原、被告双方均同意解除合同，原告要求退款，被告同意，系当事人对其民事权利和民事诉讼权利的处分，本院予以认可。原告提出按年利息率24%计算利息的诉讼请求，无相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。由于被告在合同不能履行时，没有及时返还原告购房款，被告存在过错，故原告提出给付利息的诉讼请求本院予以支持；原告的购房款虽然不是借款，但被告一直占用至今，给原告造成了一定损失，被告提出据此该购房款不是借款，原告不能向被告主张利息的抗辩理由，与实际不符，本院不予采纳。利息的计算标准，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项确定按照年利率6%计算资金占用期间利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告江永县荣盛房产有限公司在本判决生效之日起十日内一次性返还原告义塘薰购房款款180000元及资金占用期间利息（利息的计算方式：以购房款款180000元为基数，按年利率6%计算，从2016年1月12日起计算至本判决确定之日止）；二、驳回原告义塘薰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6592元，减半收取计3296元，由被告江永县荣盛房产有限公司负担2389元，原告义塘薰负担907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇二〇年三月二十六日书记员  蒋丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。