湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终74号上诉人（原审被告）：欧阳建华，男，汉族，1963年3月5日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：王泽民，湖北山辉律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：贾学文，男，汉族，1966年12月15日出生，户籍地宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：覃波，湖北楚星律师事务所律师。一般授权代理。上诉人欧阳建华因与被上诉人贾学文租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人欧阳建华的委托诉讼代理人王泽民、被上诉人贾学文及其委托诉代理人覃波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳建华上诉请求：撤销西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3267号民事判决，改判驳回被上诉人贾学文的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实不清。1、贾学文的原告主体不适格。案涉房屋是宜昌市盛龙出租汽车有限公司出租给韩艳林经营，并约定不得转租，故贾学文无权将房屋租赁给上诉人。2、2019年3月29日后贾学文将案涉房屋钥匙拿走，并拒绝欧阳建华将房屋内的东西搬走，欧阳建华未在租赁房屋办公或经营，故未腾退房屋并非上诉人造成，而是被上诉人故意为之，因此上诉人不应承担2019年3月之后的租金或房屋占有使用费。被上诉人贾学文辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。1、贾学文与韩艳林系夫妻关系，案涉房屋本身就是贾学文从宜昌市盛龙出租汽车有限公司租赁而来，且宜昌市盛龙出租汽车有限公司对贾学文的转租情况知晓并同意。2、案涉房屋一直被上诉人欧阳建华占用、使用，至今房屋内仍然遗留上诉人的大量物品及设备，一审中证人也证实上诉人2019年4月中旬仍然在案涉房屋内召开会议，讨论房屋的用途以及发展规划，本案的案涉房屋一直持续被上诉人占有，该事实在一审中上诉人欧阳建华已经予以认可，故欧阳建华应当按照合同约定支付租金。贾学文向一审法院起诉请求：1、欧阳建华向贾学文腾退位于宜昌市西陵区人寿路3号亲亲时尚公寓一楼的房屋，共六间；2、欧阳建华支付贾学文租金3万元（2019年3月10日-2019年6月10日），并以3万元为基数，自2019年6月10日起至租金给付之日止，按银行同期贷款利率支付利息；3、欧阳建华自2019年6月11日起至房屋腾退之日止，按每月1万元的标准，支付贾学文房屋占用费；4、本案诉讼费由欧阳建华承担。一审法院认定事实：2018年12月5日，贾学文（出租方、甲方）与欧阳建华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方同意将位于西陵区××路××公寓楼××楼××6间（含厨房1间）房屋及设施租给乙方使用，乙方承租该房屋用于经营生态超市，租赁期限自2018年12月10日至2019年6月10日，租金每月10000元，于每月10日前按季度支付。合同签订后，贾学文向欧阳建华交付了出租房屋，欧阳建华承租房屋后租金交至2019年3月10日，之后一直未向贾学文交租。一审另查明，1、案涉房屋系贾学文之妻韩艳林于2014年12月24日从宜昌市盛龙出租汽车有限公司租赁取得，双方约定的租期于2019年12月31日届满。2、贾学文、欧阳建华在租赁合同的履行期间，贾学文为满足其烧香拜佛的需求，自己留了一把钥匙，欧阳建华予以默许。2019年3月19日后，欧阳建华未再经营超市，贾学文为保证自己寄售在超市的财产安全，将侧门上锁，欧阳建华经贾学文开门后可进出。一审法院认为，贾学文与欧阳建华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法确认其效力。欧阳建华承租房屋后未依约向贾学文交付租金，已构成违约，依法应向贾学文承担给付租金及房屋占用费、腾退房屋的法律责任。关于欧阳建华所提贾学文于2019年3月19日后将侧门锁匙拿走致其不能使用租赁房屋故不同意支付租金的抗辩意见，一审认为，双方在合同履行过程中，欧阳建华对贾学文为满足烧香拜佛的需要持有钥匙是默许的，在其清点商品未再经营后，贾学文虽对侧门上锁，但证人何某证实，2019年4月，欧阳建华曾在租赁房屋召开过会议，贾学文的锁门行为未影响欧阳建华对租赁房屋的使用，故其抗辩意见不予采纳。关于贾学文所提利息的请求，因其未向法院提供其利息损失从2019年6月10日起算的证据，故从贾学文向法院主张权利之日起按我国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、欧阳建华于本判决生效后十日内向贾学文腾退位于西陵区××路××号的承租房屋。二、欧阳建华给付贾学文租金30000元，并自2019年9月18日起至租金给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准向贾学文支付利息。三、欧阳建华自2019年6月11日起至租赁房屋腾退之日止，按每月10000元的标准，向贾学文支付占用费。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取、贾学文已预交），由欧阳建华负担，于履行上述给付义务时一并直接给付贾学文。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、贾学文的诉讼主体资格是否适格；2、2019年3月19日后，欧阳建华是否仍在使用租赁房屋；3、贾学文是否存在阻碍欧阳建华清退房屋的行为。一、关于贾学文的诉讼主体资格是否适格。二审庭审中，贾学文申请宜昌市盛龙出租汽车有限公司办公室主任张忠庆出庭作证，张忠庆持宜昌市盛龙出租汽车有限公司特别授权委托书出庭，并陈述案涉房屋系2014年12月贾学文向宜昌市盛龙出租汽车有限公司租赁取得，2015年为方便办理营业执照，双方同意将承租人改为贾学文的妻子韩艳林，宜昌市盛龙出租汽车有限公司知晓并同意贾学文将案涉房屋转租。庭审中，韩艳林出庭确认其知晓并同意贾学文将案涉房屋出租给欧阳建华。以上证人证言及相关书证材料，可以证明贾学文将案涉房屋出租给欧阳建华合法有效，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系，本案贾学文的起诉资格适格。二、关于2019年3月19日后，欧阳建华是否仍在使用租赁房屋。欧阳建华抗辩不必支付房租或房屋占有使用费，系认为其自2019年3月19日以后未再经营超市，未再使用案涉房屋。但是否应当继续支付房租或房屋占有使用费应以欧阳建华是否清退房屋为准，截止目前，欧阳建华未举证证明其已经腾退房屋，庭审中双方均认可还有物品未搬走，双方一直未办理房屋交接，故欧阳建华作为承租人仍在占用案涉房屋，其应当支付租金或房屋占有使用费。三、关于贾学文是否存在阻碍欧阳建华清退房屋的行为。欧阳建华主张其未实际清退房屋，原因在于贾学文不配合，将案涉房屋锁门后不让欧阳建华搬走东西，但上诉人欧阳建华未提供证据证明自己的主张。且通过二审证人王某的出庭陈述看，3月19日以后，欧阳建华和贾学文仍在商议将超市转为经营足浴店事宜，后未谈成，因房租和其他纠纷，贾学文拒绝其他人到案涉房屋搬东西，要求欧阳建华本人到场协商。故从查明的事实来看，现无证据证明出租人贾学文故意阻碍欧阳建华腾退房屋。综上所述，欧阳建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因二审审理过程中，受新冠××疫情影响，上诉人欧阳建华确因不可抗力，无法实施清退房屋的行为，故针对一审判决第三项“欧阳建华自2019年6月11日起至租赁房屋腾退之日止，按每月10000元的标准，向贾学文支付占用费”，应扣除两个月房屋占用期间的费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由欧阳建华负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年三月三十一日书记员 彭先悦