广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18927号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾祥金，男，汉族，1966年2月16日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李鹤松，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人一（原审被告、反诉原告）：深圳市中俊凯翔贸易有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙深南大道南侧杭钢富春商务大厦618，统一社会信用代码：91440300558680359J。法定代表人：吴康平。被上诉人二（原审被告）：韦鹏，男，汉族，1969年10月10日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人三（原审被告）：徐琳，女，汉族，1973年7月1日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人四（原审被告）：吴康平，男，汉族，1967年4月10日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：黄珊，广东海瀚律师事务所律师。上诉人曾祥金因与被上诉人深圳市中俊凯翔贸易有限公司（以下简称中俊凯翔公司）、韦鹏、徐琳、吴康平房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾祥金的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中俊凯翔公司继续履行与曾祥金所签订的《深圳市二手房买卖合同》，继续办理银行资金监管、过户、交楼等手续；2．撤销一审判决第四项，改判中俊凯翔公司向曾祥金支付三倍诚意金90万元；3．判令本案一审、二审的全部诉讼费用由中俊凯翔公司承担；4．判令韦鹏、徐琳、吴康平与中俊凯翔公司承担连带责任。事实与理由：一、《深圳市二手房买卖合同》并未赋予中俊凯翔公司单方指定交易期限，擅自解除合同的权利。中俊凯翔公司拒绝签署与具体交易对象之间的正式的房屋买卖合同，拒不补充提交银行要求的办理资金监管的资料，擅自解除合同，均属于不履行《深圳市二手房买卖合同》的违约行为，应按照合同约定向曾祥金支付相当于三倍诚意金金额。一审法院既然已经认定“中俊凯翔公司主张曾祥金违约，中俊凯翔公司有权解除合同并追究曾祥金的违约责任，不予支持”，却又不支持曾祥金因中俊凯翔公司违约而要求中俊凯翔公司向曾祥金支付违约金，自相矛盾。二、一审法院认定涉案《深圳市二手房买卖合同》事实上无法履行，属于认定事实和适用法律错误。《深圳市二手房买卖合同》约定了双方应办理银行资金监管、产权转移登记、房地产交付，只不过没有约定具体的办理时间，而是在“其它约定”第6条约定了“交易时间和方式由双方友好协商，本着信任理解互谅原则”。曾祥金与吴康平去办理银行资金监管账户的行为就是在履行《深圳市二手房买卖合同》约定内容，这也表明《深圳市二手房买卖合同》是可以继续履行的。根据涉案6套房产的房产证，涉案6套房产性质是公寓，并非住房，而深圳市仅仅对住房限购，对公寓是不限购的。因此，一审法院认为涉案6套房产属于限购房产，属于认定事实错误与适用法律错误。而且本案中，曾祥金是受其家人委托代为购买涉案房产，双方也在所签订的《深圳市二手房买卖合同》手写“其它约定”第1条预定了“本合同系临时合同，提交过户的正式合同双方重新签署形成”，在第9条约定了“买方有权指定具体过户人选，卖方全力配合”。因此，即使涉案6套房产属于限购房产，也应以签署正式购房合同的实际购买人来判断是否具有购房资格。曾祥金于2018年11月15日在银行当面向吴康平提交了6位具体交易对象已经签字的正式购房合同，这6位具体交易对象均具有购房资格，但吴康平拒绝签署，说需要韦鹏确认；曾祥金于次日找到韦鹏，要求其确认并签署正式购房合同，韦鹏也拒绝签署；2018年11月17日，曾祥金把与具体交易对象之间的正式房屋买卖合同发给韦鹏，韦鹏也不予理会。中俊凯翔公司、韦鹏、徐琳、吴康平的行为违反了《深圳市二手房买卖合同》约定。综上，请求二审法院查明事实，依法支持曾祥金的上诉请求。中俊凯翔公司、韦鹏、徐琳、吴康平答辩称，一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。二、《深圳市二手房买卖合同》确实是双方的真实意思表示，但其未约定绝大多数具体的履行内容，因此一审法院认定其为预约，认定正确。三、曾祥金与中俊凯翔公司签订《深圳市二手房买卖合同》至中俊凯翔公司发律师函，其时间长达2个多月，已经远远超出了合理期限。在中俊凯翔公司发律师函给曾祥金，并且给出合理期限后，曾祥金在当时依然没有提供具体的具有购房资格的自然人及其具有购房资格的证明，已经属于严重的违约行为。四、深圳市不动产登记中心出具的文件对于涉案房产的6套房产的性质认定正确，因此一审法院据此判决及认定也是正确的，曾祥金没有提供相反的具有公信力的证据，请二审法院明察。曾祥金向一审法院起诉请求：1.中俊凯翔公司继续履行与曾祥金所签订的《深圳市二手房买卖合同》，继续办理银行资金监管、过户、交楼等手续；2.中俊凯翔公司向曾祥金支付三倍诚意金90万元；3.韦鹏、徐琳、吴康平对中俊凯翔公司承担连带责任；4.中俊凯翔公司、韦鹏、徐琳、吴康平承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。庭审中，曾祥金增加诉讼请求，要求解除曾祥金与韦鹏、徐琳签订的车位购买协议，韦鹏、徐琳向曾祥金返还车位款60万元，中俊凯翔公司与吴康平承担连带责任。中俊凯翔公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年8月30日签订的《深圳市二手房买卖合同》；2.没收曾祥金定金90万元；3.曾祥金承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月30日，曾祥金（买方）与中俊凯翔公司（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》，合同约定卖方所转让的房地产位于深圳市福田区××大道××号，房产证号为（2016）深圳市不动产权第013XX、013XX、013XX、013XX、013XX、013XX；房地产用途为公寓；登记建筑面积总共为333.10平方米；转让总价款为1270万元；签订合同时，买方应向卖方支付定金100万元；双方协商为督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，同意在合同签订时从交易总价款中预留20万元作为交房保证金，此保证金以卖方办理好房屋移交手续于房产交易过户时结算；剩余房款1120万元采取一次性付款方式支付。合同对于支付剩余购房款日期、逾期付款违约责任、税费承担、房地产交付、延迟交房违约责任、附随债务的处理、产权转移登记的日期均未做约定。合同其他约定条款中手写约定：1.此合同系双方买卖意向生成的临时合同，提交过户的正式合同双方重新签署形成；2.此合同一经签订，买方即支付卖方诚意金30万元，购买意向合同正式生效，卖方如果违约，需赔偿买方诚意金之三倍罚款；3.交房保证金从购房保证金100万元内扣除，买方实际支付购房保证金80万元，支付时间和方式双方友好协商解决；4.卖方自收到购房定金，开始此房产的还贷和解除抵押登记手续，然后开始与买方办理过户；5.此合同价款内含卖方该物业地下室停车位四个，房产过户同时移交使用权与买方；6.买卖双方友好协商双方交易时间以及方式的具体形式，本着信任理解互谅的原则；7.未尽事宜，双方协商补充；8.诚意金30万元于合同签订时支付至吴康平名下账户；9.本房产曾祥金有权指定具体过户人选，卖方全力配合；10.合同总价1330万元，其中房价1270万元，车位费60万元。签订上述合同当日，曾祥金向吴康平账户转账支付诚意金30万元。2018年9月27日，徐琳、韦鹏与曾祥金签订《车位转让协议》，协议约定转让的车位是XX大厦地下第2层编号为204-207共计四个车位（以徐琳与开发商签订的有关车位购买的协议书以及开发商、物业公司联合出具的《车位移交证明书》为据）；车位转让总价款为60万元；徐琳、韦鹏向曾祥金移交该车位之后，双方同意暂时不到开发商及物业公司处办理车位转让备案等手续，就车位物业管理费等费用，由徐琳、韦鹏负责向物业公司等相关单位缴存，由曾祥金实际承担。双方同意，如以下条件未能成就的，曾祥金有权解除协议：协议签订后30天内，中俊凯翔公司与曾祥金就曾祥金购买（2016）深圳市不动产权第013XX、013XX、013XX、013XX、013XX、013XX号不动产事宜，在2018年8月29日签订的原购房协议基础上，又签订了购房补充协议。该购房补充协议应包括“买方有权指定具体过户人选，卖方应全力配合；具体过户人选选择以所购房产向银行抵押贷款方式付款的，卖方应全力配合”的约定；在上述条件成就后，曾祥金有权独立决定是否将其在本协议项下向徐琳、韦鹏支付的车位转让价款60万元转变为曾祥金在原购房协议项下已向中俊凯翔公司支付了交易定金60万元；曾祥金决定转变款项性质后，曾祥金应将协议所涉四个停车位无偿转回给徐琳、韦鹏；中俊凯翔公司及吴康平自愿对徐琳、韦鹏在本协议项下的全部责任及义务，均与徐琳、韦鹏承担连带责任。吴康平、徐琳、韦鹏同意对中俊凯翔公司在原购房协议及今后签订的购房补充协议项下所应承担的全部责任及义务，均与中俊凯翔公司承担连带责任。一审庭审中，双方确认尚未前往物业管理处办理车位使用权更名手续。次日，曾祥金向吴康平账户转账支付60万元。在房屋买卖交易过程中，曾祥金采取微信沟通的方式与韦鹏进行了多次的协商。曾祥金提交的部分微信聊天记录显示：2018年9月12日开始，韦鹏以需要资金为由催促曾祥金支付80万元保证金，其余资金等曾祥金筹措完后再交易，付款同时同意给曾祥金办理停车位过户手续。之后，协商未果，韦鹏提出自行联系高利贷解决资金问题，要求取消合同，同意向曾祥金支付利息。2018年9月27日（该日之前的微信记录曾祥金未提交），双方同意签署车位购买协议。此后，韦鹏采取微信沟通的方式要求曾祥金去办理开户手续，曾祥金每次都以在出差，出差回来为由未予办理开户手续。2018年10月23日，韦鹏因为交易时间拖得太久，缺乏资金，再次向曾祥金表达了解除合同退还已付款项的意思。曾祥金则回复称今天争取处理完出差事宜，明天回深圳，后天去开监管账户。韦鹏对此回复称涉案房产已成为学位房，房价上涨，已经接触新的买家，合适就出售房产。愿意赔偿曾祥金100万元解除合同。2018年11月7日，中俊凯翔公司向曾祥金发出《律师函》，要求曾祥金于2018年11月9日前开设资金监管账户，用于购房款的资金监管，最迟于2018年11月16日前与中俊凯翔公司签订正式的房屋买卖合同，支付全部购房款办理过户手续。否则中俊凯翔公司将终止合同，没收30万元诚意金。2018年11月15日，买卖双方前往银行办理开户及资金监管手续，但未办理成功。曾祥金主张系中俊凯翔公司未能提供符合银行要求的开户资料，并提交与吴康平的短信记录显示：11月15日下午，曾祥金告知吴康平股东协议上的账号要是基本账户，还需要复印开户许可证加盖公章6份给银行才可以核对入账账号。吴康平回复短信称知道了。则主张涉案房产属于限购房产，曾祥金去银行办理开户手续时尚未确定代持人员的身份信息，银行在买受人都无法确认的情况下，拒绝为双方办理开户及资金监管手续。从曾祥金提交的与韦鹏的微信聊天记录显示2018年11月16日，韦鹏告知曾祥金签署合同的人必须是具备购房资格条件的人，并要求曾祥金尽快回复签署时间。2018年11月17日，曾祥金才向中俊凯翔公司、韦鹏、徐琳、吴康平发送6份PDF文件，主张上述文件中的买受人就是曾祥金家人的购房合同，要求韦鹏尽快提出问题安排签订合同事宜。足以证明至11月17日曾祥金才确定买受人的姓名，且上述买受人还不知道有无购房资格。中俊凯翔公司主张因为曾祥金没有按照之前律师函的要求，在2018年11月16日前支付全部购房款办理过户手续。中俊凯翔公司于2018年11月19日向曾祥金再次发出《律师函》，告知曾祥金终止履行合同，没收曾祥金30万元定金。已经完成交易的4个车位，曾祥金应及时办理交接手续。另查，就涉案房产是否属于限购房产的问题，一审法院依法向深圳市不动产登记中心发函询问，该中心回复一审法院称：涉案XX大厦位于B107-XX宗地，该大厦2416-2420、2424号房产房屋用途均为公寓，属于我市限购区域内的限购房产。依据上述复函，一审法院向曾祥金释明涉案房产包含6套房产，且全部属于限购区域内的限购房产，曾祥金要求继续履行6套房屋的过户手续，不符合现行房产政策的规定，询问曾祥金是否变更诉讼请求。曾祥金答复一审法院称坚持原诉讼请求，并认为公寓不应包含在限购政策范围内，涉案房产不能落户也没有学位。不动产登记中心的复函无政策依据，认定错误。且不动产登记中心出具的回函属于第三方机构向法庭出具的证据，仅仅是单位证明，不属于公文。再查，一审庭审中，曾祥金与中俊凯翔公司确认没有按照买卖合同的约定重新签订正式合同。一审法院认为，曾祥金与中俊凯翔公司签订的《深圳市二手房买卖合同》虽名为买卖合同，但合同约定上述合同为买卖意向临时合同，正式合同双方需重新签署形成，且该合同中虽包含购房总价款，但并不包含价款的支付时间、房屋的过户时间、交付时间等房屋买卖合同的主要条款，仅凭上述合同的约定并不能涵盖整个房屋买卖合同履行过程中影响到合同是否能正常继续履行的全部条款，仍需双方当事人继续签订合同才能确保房屋买卖合同的继续履行。曾祥金与中俊凯翔公司之间成立房屋买卖预约合同关系。因预约合同本身就是一种契约，预约的目的是为了保证相对人在将来订立特定的合同。预约合同的权利人仅能请求在预约合同约定的期限届满后，请求相对人履行订立本约合同的义务，而不能直接依据预约合同的内容请求履行。曾祥金诉请要求履行房屋买卖合同，办理资金监管过户及交楼手续，一审法院不予支持。退一步说，即便涉案房屋买卖合同为本约合同，涉案房产属于深圳市限购区域内的限购房产，曾祥金作为个人，即便已婚，具有深圳户籍，名下无限购区域内的房产，也不具备6套房屋的购房资格。在一审法院释明该情况后，曾祥金拒绝变更诉讼请求，仍坚持要求继续履行房屋买卖合同，曾祥金的诉讼请求，事实上无法履行。曾祥金的要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，亦无法予以支持。中俊凯翔公司虽抗辩称曾祥金存在逾期办理资金监管的违约行为，但在合同中双方并未约定具体的办理资金监管手续的期间，多处使用“支付时间和方式双方友好协商解决”，“双方友好协商双方交易时间以及方式，本着信任理解互谅的原则”字样。对于资金监管的办理时间应依据当事人的意思协商确定，中俊凯翔公司单方向曾祥金发出律师函要求曾祥金在律师函发出之日起十日内签订正式房屋买卖合同，并支付全部购房款，办理过户手续，曾祥金虽于2018年11月15日配合中俊凯翔公司前往银行办理开户及资金监管手续，但并无证据证明曾祥金同意中俊凯翔公司律师函的函告内容，在11月16日前未能签订房屋买卖合同，支付全部购房款并办理过户手续即构成违约。曾祥金虽未提交证据证明11月15日当日即已确定实际购房人员信息，并由实际购房人签订好正式房屋买卖合同或已出具授权委托书，授权曾祥金代为签订房屋买卖合同、办理开户、资金监管手续。但现有证据亦可证明11月15日中俊凯翔公司提供的账户并非基本账户，开户许可证也未提供6份且加盖公章。也就是说11月15日未能成功办理开户及资金监管手续的原因并不能仅仅归责于一方当事人。中俊凯翔公司主张曾祥金违约，中俊凯翔公司有权解除合同并追究曾祥金的违约责任，一审法院不予支持。曾祥金主张按照合同约定，要求中俊凯翔公司承担三倍诚意金的违约责任，但亦在一审庭审中明确该罚金系在房屋买卖合同继续履行过程中，因为中俊凯翔公司违约行为而应当支付的违约责任，并非合同解除后的违约责任。如前所述的，涉案合同为预约合同，曾祥金无权要求中俊凯翔公司继续履行房屋买卖合同，至于中俊凯翔公司违反该预约合同约定的情况下，应向曾祥金承担违反预约合同的违约责任或者是基于违反了本约的先合同义务，损害了曾祥金的信赖利益，应承担本约合同的缔约过失责任问题，曾祥金可另寻途径解决。关于曾祥金诉请解除车位转让协议并要求韦鹏及徐琳返还已付购买车位款项60万元，中俊凯翔公司及吴康平承担连带责任的诉讼请求，车位转让合同性质上应为车位使用权转让协议，因涉案房屋买卖合同无法继续履行，也无法按照合同约定在该房屋过户同时移交车位使用权予曾祥金。曾祥金有权要求解除车位转让协议，并有权要求韦鹏及徐琳共同向曾祥金返还车位使用权费用60万元，中俊凯翔公司及吴康平自愿对车位转让协议项下全部责任和义务，与韦鹏及徐琳承担连带责任，曾祥金亦有权要求中俊凯翔公司及吴康平对韦鹏及徐琳的上述返还款项责任承担连带清偿责任。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认曾祥金与韦鹏、徐琳签订的《车位转让协议》已解除；二、韦鹏、徐琳应于一审判决生效之日起十日内向曾祥金返还购买车位使用权款项60万元；三、中俊凯翔公司、吴康平就上述判项二确定的韦鹏、徐琳债务向曾祥金承担连带清偿责任；四、驳回曾祥金的其他诉讼请求；五、驳回中俊凯翔公司的反诉请求。本诉案件受理费107000元，保全费5000元（已由曾祥金预交），由曾祥金负担107268元，由中俊凯翔公司、韦鹏、徐琳、吴康平共同负担4732元。反诉案件受理费6400元（已由中俊凯翔公司预交），由中俊凯翔公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾祥金与中俊凯翔公司签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现争议的焦点在于：涉案房屋买卖合同是否可以继续履行。关于房屋的性质。深圳市不动产登记中心作为房屋登记主管部门，已明确涉案房产为深圳市限购区域内的限购房产，一审据此认定涉案房产性质为限购房产，并无不当，本院予以确认。曾祥金主张涉案房产不限购，与事实不符，本院不予采信。曾祥金上诉主张其系代家人购房，但本案合同签订、履行、协商的过程自始至终仅有曾祥金参与，合同约定的买方也是曾祥金，具体过户人选直到双方办理银行监管手续时才确定，可见曾祥金与中俊凯翔公司签订涉案房产的目的系为其本人购置房产，所谓过户人选实为其选定的房产代持人。本院认为，房屋限购规定是国家为落实房价调控政策采取的具体举措，曾祥金为规避政策对个人持有房产、投资房产的限制而约定将涉案房产过户至他人名下，如合同实际履行，将导致国家调控目的的落空，显然不为法律所认可和倡导，现曾祥金欲通过司法裁判强制中俊凯翔公司继续履行涉案合同，于法有悖，本院不予支持。因合同无法继续履行不可归责于中俊凯翔公司，曾祥金要求中俊凯翔公司赔偿三倍诚意金90万元，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。合同既无法继续履行，中俊凯翔公司收取的30万元依法应予返还。但因曾祥金在本案并未提出返还诚意金的诉请，本案对此不宜处理，双方可自行履行返还事项或另循法律途径解决。综上所述，曾祥金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果无明显不当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103400元，由曾祥金负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年三月二十三日书记员 姚玉瓶附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。