江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11548号上诉人（原审被告）：潘林莉，女，1979年6月18日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕蕾，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京宅悦房产经纪有限公司，住所地南京经济技术开发区西岗街道广志路19-23号。法定代表人：卢园，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人潘林莉因与上诉人南京宅悦房产经纪有限公司（以下简称宅悦公司）居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘林莉上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院事实认定有误，《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）是被上诉人提供给上诉人，且加盖了被上诉人的合同章，该合同无法依约履行责任完全在被上诉人方。二、被上诉人对于合同无法履行存在明显过错，其无权要求支付报酬。被上诉人明知上诉人无购房资格、无法办理贷款，却为赚取居间费用，向买卖双方作出了帮助避税的释明和承诺。上诉人认为，居间合同中，买卖双方均属于被动的一方，若作为居间方的被上诉人能将交易信息如实告知买卖双方，可能买卖双方不会达成此笔房产交易，那么也不会存在本诉讼案件；而正是在居间方以各种方式大包大揽、承诺其可以完成所有手续的情况下，买卖双方才会签署合同，居间方作为专业的中介机构，其为赚取更多佣金，以不正当手段，甚至违规手段来促成交易，其主张支付不应支持，更应受到法律制裁。三、原审认定上诉人需承担60%的违约金过高，应予以调整降低。因该合同的解除，上诉人已付出了巨大代价，被上诉人违规行为而获取巨额利益有违公序良俗，有悖公平正义。宅悦公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人认为上诉人的上诉请求和事实没有事实和法律依据，一审法院在案件审理过程中，查明的事实非常清楚，一审法院的审理法官对本案已经尽职尽责进行了审理。上诉人潘林莉在购房过程中，原应全款支付房款，后因无力支付，与案外人协商推迟付款时间和付款方式，中介方本着服务的精神，积极协调配合买卖双方办理相关手续。被上诉人在本案房屋的买卖过程中没有任何过错。一审法院查明的事实清楚，但是在法院认为部分，我方认为一审法院认定被上诉人存在过错，明显有误，请求二审法院予以核实。宅悦公司向一审法院起诉请求：一、判令潘林莉支付宅悦公司佣金141600元；二、判令潘林莉自2018年6月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向宅悦公司支付逾期利息至款项付清之日；三、判令潘林莉承担律师代理费8000元；四、本案诉讼费用由潘林莉承担。一审法院认定事实如下：2018年6月12日，案外人宋堃（出售方，甲方）与潘林莉（买受方、乙方）及宅悦公司（中介方，丙方）签订《房地产买卖中介合同》（以下简称中介合同）1份，主要约定：1.潘林莉以708万元（甲方净得价）购买案外人宋堃所有的案涉房屋；2.甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产并代办产权证、房屋交付等相关事宜；3.甲方义务：保证房屋权属真实……4.乙方义务：按合同约定方式及期限支付房款；根据合同约定的委托待办事项，按时支付佣金和代办费用；4.丙方义务：认真履行甲乙方委托的事项，完成甲乙方委托代办的各项服务；负责该房屋的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；根据专业知识及工作经验，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露；出示国家规定的收费标准；5.房款支付与权属转移：乙方签订合同时支付定金2万元，并于2018年7月2日前借款给甲方278万元用于甲方办理银行还款解押手续，过户后借款转为房款；双方于2018年7月18日前办理产权过户手续，乙方于过户当日再支付购房款425万元，同时乙方预付3万元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日甲乙双方在房屋交接清单上签字确认后，丙方将上述保证金转付给甲方；甲乙双方定于2018年7月18日前办理房屋交付事宜；6.甲乙双方在合同签订当日各按房屋售价的1%向丙方支付佣金7.08万元，并在丙方按委托方待办事项代办房屋过户、协助办理物业交割的当日，各按房屋售价的0.2%向丙方支付代办费1.416万元；甲乙任何一方违反本合同规定，每逾期1日，按约定佣金及代办费的2%支付滞纳金；甲乙任何一方不履行本合同或不完全履行致本合同终止导致丙方佣金及代办费不能完全实现的，违约方必须在违约行为发生之日起3日内向丙方支付本合同约定的甲乙双方全部佣金、代办费及滞纳金；7.违约责任：甲方违反其合同义务的，支付违约金5万元，若甲方迟延交房的，每逾期一日，按总房价款的万分之十支付违约金，逾期交付房屋超过10日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按总房价款的5%支付违约金；乙方违反其合同义务的，支付违约金5万元，违反约定时间逾期支付房款的，每逾期1日，按应付到期房款的万分之十支付违约金；逾期支付房款超过10日的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按总房价款的5%支付违约金；因甲乙任何一方过错致本合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价20%作为违约金；过错方除支付全部佣金外，另支付给丙方佣金的50%作为违约金；丙方无正当理由不履行合同，与他人串通，损害甲乙方利益的应承担违约责任；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由各守约方按照法律、法规的有关规定追偿；8.该房屋的实际价格以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费、佣金及代办费由乙方承担，佣金须于本合同签订当日付清；甲乙任意一方如接收居间服务后因拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决该纠纷付出的律师代理费由潘林莉承担；9.甲乙双方约定办理过户手续由乙方决定上证人。该合同落款甲方处由其代理人曾宝花（宋堃之母）签字捺印，乙方处由潘林莉签字捺印；在上述签字下方由宅悦公司法定代表人卢园书写“甲方承诺配合乙方合理避税，产生的一切费用均于甲方无关”，并由曾宝花签字捺印。其后，由曾宝花签字与潘林莉还签订《补充协议》1份，约定：案涉房屋出售原价708万元，因资金没有及时到位现原价改为710万元，并且在贷款审批期间给出售方造成还款的本金和利息由买受方承担，现决定出售解押时间为2018年10月8日，过户时间为2018年10月16日，全款到账时间为2018年12月14日，如超出全款到账时间按照银行贷款年利率的4.9%赔偿给出售方。该补充协议无落款时间。2018年7月30日、8月30日，潘林莉两次向宋堃转账支付各一个月的贷款本息14400元。2018年10月14日，宋堃（甲方）与潘林莉（乙方）签订《解除协议》1份，约定：1.甲乙双方一致同意解除《房地产买卖中介合同》及补偿协议；2.乙方一次性补偿甲方2.5万元以此甲方损失的补偿；3.甲方自收到本协议第二条所述补偿款后，双方之间就本协议所涉事宜全部解决，双方再无任何纠葛。当日，潘林莉向宋堃指定的宋晓春账号汇款2.5万元。2019年1月8日，宋堃出具情况说明1份，载明收取了潘林莉定金2万元不予返还，并收取潘林莉承担的两个月按揭贷款共计2.88万元，另收取潘林莉解除合同一次性补偿2.5万元，以上合计7.38万元。2018年10月26日，宅悦公司与江苏焯燃律师事务所签订《委托代理合同》1份，委托该所指派律师代理宅悦公司与潘林莉居间合同纠纷一案，代理期限为诉前调解、一审审理，代理费用为8000元。当日，宅悦公司转账支付了该代理费用。而江苏焯燃律师事务所于2018年10月25日即向宅悦公司开具了该律师费发票。一审另查明，在上述案涉合同履行过程中，就案涉房屋由宅悦公司居间另行拟定了《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）（以下简称买卖合同）1份，载明：1.甲方（卖方）宋堃，甲方指定网上操作人：宋堃；乙方（买方）乙高峰、刘洪溱，乙方指定网上操作人：乙高峰；丙方（经纪机构）：宅悦公司；2.甲方自愿将案涉房屋以980万元的价格出售给乙方，其中定金2万元，尾款5万元；3.甲乙双方同意将部分房款287万元不存入托管账户，双方商定于过户前由甲乙双方自行给付；甲方同意乙方向银行申请抵押贷款686万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2018年8月30日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金托管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足……该合同三方均未签字或捺印盖章，亦未约定佣金、代办费、违约责任等。但宅悦公司同时在网上提交了1份《房产交易、不动产登记申请表》，其中载明的转让方为宋堃，受让方为乙高峰，载明的转让价格为980万元。该申请表无宋堃或乙高峰等买卖双方签字，宅悦公司作为中介方加盖了合同专用章。该合同无落款时间，宅悦公司称该合同及申请表系在网上备案的，有没有进行网签不清楚。潘林莉称该合同即为应该网签的合同，但宅悦公司未能组织协调双方进行网签，导致合同未能继续履行。宅悦公司未提交证据证实其实际办理了网签或未能办理网签的原因。一审审理中，潘林莉提交了其与宅悦公司法定代表人卢园及工作人员傅德金的微信聊天记录，其中2018年7月4日卢园语音称“……然后，担保公司这边，然后再重新给你做包装材料”；潘林莉2018年8月20日发微信给傅德金称“傅经理，我昨天又问了一下贷款那边，我们银行贷款必须要网签合同，除非是亲属关系可以免签”，傅德金回复称“哦，好的我和业主沟通一下”，同日，潘林莉微信转账支付傅德金3000元。2018年8月30日，潘林莉微信给傅德金称“傅经理，又拖了这么长时间了，家主怎么说，网签合同还签不签”；傅德金回复“业主明天想约你见面谈，业主自己带了律师过来，同意打网签，之前签的补充协议帮业主尝还的利息和本金还在有效期内”，潘林莉称在外地出差需等其回来；2018年9月29日，傅德金发微信给潘林莉称“潘姐这边的中介费大概什么时候支付一下，我已经和园姐回了好几次了，这次园姐发话10月1日再收不到中介费就开始起诉你，有空你回我个话，我再和园姐申请一下”，潘林莉未回复。2018年10月8日，傅德金发微信给潘林莉称“潘姐我这边都可以，而且网签合同不需要提交，如果你这边没有问题我和业主沟通继续履行合同然后去银行签贷款”，潘林莉回复称“可以，需要和房东联系一下，签一个补充协议，如果贷款批不下来，三方都互不追究责任”，傅德金遂询问潘林莉何时有空，并称到了解押时间，潘林莉称“没有钱帮房东解押，我和你们已经说了，如果你们能把流程走下去，我们继续把流程走下去”，傅德金回复称“按照合同履行”，其后双方未能协商成其他方案，潘林莉遂于2018年10月14日自行与宋堃签订了解除协议。宅悦公司对上述微信聊天记录的真实性无异议，但否认据此认定宅悦公司具有过错。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，本案双方及案外人签订的房地产买卖中介合同，合同条款不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，案涉中介合同签订后，各方均应按约履行各自的义务，从中介合同载明内容来看，买受方系潘林莉，房屋总价为708万元，并约定为现金支付全款，但潘林莉有权指定上证人，故其后为网上备案签订的买卖合同载明的买受方乙高峰、刘洪溱应当认定为潘林莉指定的上证人，潘林莉应当按约支付定金、首付款及其他购房款和尾款，后潘林莉在支付定金后未能按约支付首付款，与出售方宋堃另行达成补充协议，补充协议明确载明“因资金没有及时到位现原价改为710万元，并且在贷款审批期间给出售方造成还款的本金和利息由买受方承担”，更加能印证原中介合同约定了购房款为无贷款的全款现金支付，而因潘林莉资金未能及时到位变更付款方式为部分贷款，故将房价由原708万元上涨至710万元，且买受方即潘林莉还需支付出售方贷款审批期间的案涉房屋的抵押贷款本息，故应当认定变更的原因为潘林莉资金不到位，责任在潘林莉，双方签订补充协议后，对于付款期限、过户时间等重新作出了约定，潘林莉应按照新的约定履行付款及贷款义务，根据现有证据显示，潘林莉在支付了2万元定金及2期出售方的贷款本息合计2.88万元后，未能及时办妥贷款，致合同不能继续履行，潘林莉与出售方自行达成协议解除了合同，且除上述已支付款项外，另行支付出售方2.5万元的补偿款，故应当据此认为潘林莉系违约方，其违约后，未能就居间费与宅悦公司达成一致意见，宅悦公司根据合同约定诉至一审法院要求潘林莉支付居间费用中的佣金，合法有据，一审法院予以支持。但通过中介合同尾部落款处宅悦公司法定代表人卢园书写的“甲方承诺配合乙方合理避税，产生的一切费用均于甲方无关”来看，宅悦公司方为促成本案交易的建立，向买卖双方作出了帮助避税的释明及承诺，该行为显属不当，且通过宅悦公司拟定的网上备案的买卖合同来看，宅悦公司为帮助潘林莉不当获得更多的银行贷款，除答应帮助潘林莉“重新包装贷款材料”外，还帮助将合同交易价格虚增为980万元，亦存在明显不当，据此，应当认为宅悦公司在居间服务过程中存在过错，其对案涉房屋最终未能继续履行亦负有一定的责任，再综合考虑案涉房屋交易最终未能促成的实际情况，以及潘林莉因此已实际支付出售方7.88万元遭受损失的情形，一审法院酌情确认潘林莉按照中介合同原约定的房屋总价708万元的2%的60%向宅悦公司支付违约金84960元，潘林莉微信转账支付给宅悦公司员工傅德金的3000元，应视为已付佣金，应予以抵扣，故潘林莉还应支付宅悦公司佣金81960元；潘林莉辩称宅悦公司明知其无购房资格以及原本约定以贷款方式购买案涉房屋且宅悦公司承诺帮助办理贷款，与中介合同及补充协议约定不符，潘林莉亦未提交充分证据予以证实，一审法院不予采信；关于潘林莉辩称的宅悦公司将房价做高为980万元系宅悦公司责任的意见，一审法院认为，备案的买卖合同中并未约定佣金等，宅悦公司亦一直系按原中介合同主张佣金，该做高的房价显然并非宅悦公司为获取更高利益所确定，实际应系为潘林莉多贷款用于支付购房款而做高，而现金或贷款支付房款均系潘林莉的合同义务，不能据此认为宅悦公司具有主观恶意以及此系合同不能履行的根本原因，故对潘林莉的该辩称意见，一审法院亦不予采信。关于宅悦公司主张的逾期付款利息，合同约定系合同签订之日支付，宅悦公司未提交证据证实其之前曾向潘林莉主张逾期付款利息，且宅悦公司在居间服务中存在过错，双方对于居间费用支付亦存在争议，现居间费用系一审法院判决确认，故对于宅悦公司主张的生效判决确认之前的逾期付款利息一审法院不予支持。关于宅悦公司主张的律师代理费，在合同中有明确约定，宅悦公司亦提交了证据证实其实际支付了律师代理费8000元，综合考虑双方的过错，一审法院酌情确定潘林莉按照应支付居间佣金的比例即60%支付宅悦公司律师代理费4800元。一审法院判决：一、潘林莉于判决生效之日起七日内支付南京宅悦房产经纪有限公司佣金81960元；二、潘林莉于判决生效之日起七日内支付南京宅悦房产经纪有限公司律师代理费4800元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回南京宅悦房产经纪有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费3292元，由南京宅悦房产经纪有限公司负担1323元，潘林莉负担1969元。二审中另查明，涉案《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）结尾有宅悦公司印章，但无其他签章。本院查明的其他事实与一审法院一致，二审中双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人潘林莉是否应当向被上诉人宅悦公司支付佣金和律师代理费。依法成立的合同合法有效，双方均应当依约履行自己的义务。本案被上诉人促成上诉人与案外人签订了房屋买卖中介合同，因上诉人未能办妥贷款，上诉人与案外人签订了解除协议，故对房屋买卖中介合同的解除上诉人存在主要过错。但被上诉人在促成合同签订以及履行期间，亦存在不当行为，对房屋买卖中介合同的解除亦存在一定过错，故一审法院结合合同约定并依据本案的实际情况依法酌定上诉人向被上诉人支付佣金81960元（已扣除上诉人支付给傅德金的3000元）并无不当。又因房屋买卖中介合同约定违约方应当赔偿守约方经济损失，故一审法院按照双方的过错比例依法酌定上诉人支付被上诉人律师代理费4800元亦并无不当。上诉人主张《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）无法履行的责任在被上诉人。因该合同仅有被上诉人一方盖章，上诉人并未签章，且该合同亦未约定佣金，故上诉人主张被上诉人做高房价应当承担违约责任没有依据，本院对此不予支持。另外，上诉人还主张被上诉人明知上诉人无购房资格却承诺帮助避税存在过错，无权要求支付报酬。因上诉人对此事实并未举证，且即使上诉人存在不宜购房的情况，其对此应当明知，但其依然与案外人签订房屋买卖合同，过错责任更大，在一审法院已经酌定上诉人承担60%相关费用的情况下，上诉人主张被上诉人无权要求支付报酬或其应当承担更低的费用支付责任，均没有依据，本院对此均不予支持。综上所述，上诉人潘林莉的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1969元，由上诉人潘林莉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年三月二十三日书记员 戴 苗