湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终450号上诉人（原审被告）：湖南富兴置业发展有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。法定代表人：许海，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪朝沐，男，1989年4月28日出生，系公司员工。被上诉人（原审原告）：何李龙舟，女，1988年11月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：赵琼，湖南俊彦律师事务所律师。上诉人湖南富兴置业发展有限公司（以下简称富兴公司）与被上诉人何李龙舟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判何李龙舟已交的履约保证金不予退还；2、判令本案一审、二审全部诉讼费用由何李龙舟承担。事实和理由：一、富兴公司与何李龙舟签订的租赁合同因何李龙舟延期交费、提前撤离等根本违约行为，致使合同目的已无法实现而被提前解除，何李龙舟已交纳的履约保证金作为违约金，应当不予退还；二、一审判决认定富兴公司已同意何李龙舟解除合同并免除其违约责任不当，导致判决内容错误。何李龙舟辩称，富兴公司的相关诉讼行为系肆意利用司法程序，浪费司法资源，何李龙舟与富兴公司解除租赁合同系协商一致，何李龙舟并未违约，一审认定事实清楚，富兴公司的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回富兴公司的上诉。何李龙舟向一审法院起诉请求：1、判令富兴公司支付何李龙舟履约保证金44787.6元，物管费保证金7464.6元，质量保证金10000元，装修押金5000元，以上押金合计67252.2元；2、本案诉讼费由富兴公司承担。一审法院认定事实：2017年6月22日，何李龙舟（乙方承租人）与富兴公司（甲方出租人）签订一份《富兴·世界金融中心商业租赁合同》，约定甲方将购物中心负一楼B141、B142号商铺出租给乙方使用，乙方用于经营休闲小吃，商铺套内面积为67.86㎡，租期自计租日起24个月，计租日为装修期届满次日，乙方自计租日起向甲方缴纳商铺租金，月租金=租金标准×计租面积，自计租日起前12个月租金为275元/月·㎡，考虑到装修期等因素，甲方给予乙方前12个月租金37323元总价款折扣，折扣后第1个租约月至第12个租约月租金标准为229.17元/月·㎡，月租金总额15551.48元，第13个租约月至第24个租约月租金标准为288.75元/月·㎡，月租金总额19594.58元。本合同签署五个工作日内，乙方向甲方支付44787.6元作为履约保证金，合同终止且经甲方确认乙方将工商登记地址从该商铺迁出，按甲方要求全面交还场地及全面履行合同约定的全部义务后30日内，履约保证金无息退还。乙方于本合同生效后5个工作日内向甲方支付7464.6元作为物业管理费保证金。乙方在开业日前向管理公司支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日内，管理公司将质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方进场装修前还应向甲方按商铺计租面积支付装修保证金，该保证金在乙方装修完成并申请甲方验收合格且开业后30日内无息退还。如乙方未能在本合同约定期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金。同日，何李龙舟还与富兴公司名下的湖南富兴商业管理有限公司（管理公司）签订一份《商业管理服务合同》，约定由该管理公司提供商业经营管理及服务，并收取商业服务管理费用。合同签订后，富兴公司向何李龙舟交付了涉案房屋，何李龙舟也依约向富兴公司交付了履约保证金44787.6元、物业管理费保证金7464.6元、质量保证金10000元、装修押金5000元以及从2017年10月27日至2017年12月31日的季度租金33694.87元、商管服务费6738.38元及物业服务费8086.65元，合计115772.1元。2017年12月5日，因经营问题，何李龙舟与该购物中心负一层其他商户一起向富兴公司出具联合报告，载明因开业以来运营成本过高，客流稀少，营业额太低，不足以支撑继续经营，现亏损严重，申请从2017年12月10日起歇业一年时间或继续营业但免除租金及各项杂费12个月，各商户签订的租赁协议有效期在歇业期或免租期结束恢复营业之日起重新开始计算。为此，何李龙舟多次找富兴公司协商退铺事宜，根据何李龙舟提交的六段视听资料可知，何李龙舟从2017年12月至2018年1月期间多次与富兴公司沟通撤铺闭店事宜，富兴公司的工作人员确有作出同意闭店的口头承诺，何李龙舟也于2018年1月9日实际搬离了店铺退场，富兴公司未到庭作答辩。庭审中，何李龙舟陈述根据富兴公司出具的关于CFC富兴时代开业日期调整及相关奖励政策的通知函，何李龙舟与该项目同期开业可享受1个月租金减免政策（除物业费），现原告足额交付租金至2017年12月31日，在享受1个月免租期后租金可延至2018年1月31日，现何李龙舟于2018年1月9日撤铺。一审法院认为，何李龙舟与富兴公司签订的《富兴·世界金融中心商业租赁合同》及《商业管理服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应合法有效。何李龙舟向富兴公司交付了租赁房屋，富兴公司也向何李龙舟交付了租金、物业管理费等相关费用，有发票佐证。本案何李龙舟因经营问题向富兴公司提出撤铺申请，从何李龙舟提交的六段视听资料显示，富兴公司对何李龙舟撤铺事宜确有口头同意。此外，何李龙舟也于2018年1月9日实际搬离了该商铺，搬离前的租金及相关费用确已交付，现租赁合同已实际解除。在租赁合同解除后，何李龙舟主张富兴公司返还其已交付的履约保证金44787.6元、物业管理费保证金7464.6元、质量保证金10000元及装修押金5000元，合计67252.2元，因富兴公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未对何李龙舟提交的证据进行质证，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果，故对何李龙舟的上述主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：富兴公司于判决生效之日起十日内返还何李龙舟履约保证金44787.6元、物业管理费保证金7464.6元、质量保证金10000元及装修押金5000元，合计67252.2元。本案受理费741元，由富兴公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：富兴公司是否应返还何李龙舟履约保证金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，富兴公司与何李龙舟签订的租赁合同约定案涉商铺由湖南富兴商业管理有限公司提供统一物业管理服务、实施商业运营管理，何李龙舟亦已提交了有效证据证明其与湖南富兴商业管理有限公司沟通案涉商铺撤铺及保证金退还事宜，而该视听资料显示富兴公司对案涉商铺撤铺申请及保证金退还已口头同意，且何李龙舟已于2018年1月9日搬离案涉商铺，双方签订的租赁合同已实际解除，富兴公司对此虽不予认可，但其公司在一审中无正当理由未到庭参与诉讼，亦未提交有效证据予以反驳，一审法院据此认定何李龙舟与富兴公司已协商解除租赁合同，并判决富兴公司退还何李龙舟履约保证金44787.6元并无不当，依法予以维持。富兴公司提出履约保证金不应退还的上诉请求不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人富兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741元，由上诉人湖南富兴置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年三月三十日书记员  叶慧灵