四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终102号 上诉人（原审被告）：眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区牧马镇官厅村5组。 法定代表人：唐冀宁。 委托诉讼代理人：田相英，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨健，该公司客服高级经理。 被上诉人（原审原告）：刘德超,男,汉族，1981年4月3日出生,住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所。 委托诉讼代理人：曾欢，四川宪恒律师事务所。 上诉人眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司因与被上诉人刘德超房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘德超的诉讼请求。事实和理由：1、一审未查明《认购书》已解除的事实。刘德超认可收到上诉人邮寄的《解除认购书通知函》，认购书已被上诉人依法解除，理由是刘德超未按照认购书约定按期签订商品房买卖合同并支付相应的款项，其为违约方无权要求解除《认购书》。2、刘德超在签订《认购书》当天，同时在《购房温馨提示》和《复地天府湾签约、按揭须知》上签字，即使《认购书》相关约定第1条属于格式条款，适用合同法第三十九的规定，上诉人也通过这两份文件，多次提醒刘德超注意阅读《四川省商品房买卖合同》。因此如果一方提出修改合同条款应与对方协商一致，协商不成按照双方之前确认的合同签订。刘德超在签订商品房买卖合同当天要求单方面修改合同并非“不可归责于任何一方当事人”的事由。3、一审采信证据存在重大问题，录音资料侵害他人合法权益，不应被采信。微信聊天记录也没有显示时间、对象，且刘德超未提交原件。 刘德超答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。认购书是开发商为了重复适用拟定的合同，其中相关约定第1、4条均是在排除我方的权利，也没有加粗，未引起当事人注意，属于无效条款。在签订认购书时，上诉人并未将房屋买卖合同给答辩人看，也未引导答辩人了解情况。双方因商品房买卖合同的主要条款未达成一致，是未签订买卖合同的原因，因此我们认为要求退定金是正确的。我方2019年6月29日要求上诉人退还定金，答辩人提交的录音是围绕着认购书所说的房屋以及房屋买卖的内容进行的，该录音是在售楼部的录音，并未侵犯对方隐私，是合法的。请求驳回上诉，维持原判。 刘德超一审诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房认购协议。2、判令被告向原告立即返还定金20000元，并按同期银行贷款利率支付资金占用利息138元（自2019年6月29日开始计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计42天）。3、本案的诉讼费由被告承担。 一审认定事实如下：2019年6月16日，眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司与刘德超签订《天府湾项目》认购书。该认购书约定，刘德超认购复地天府湾一期6号楼2-1702室的住房，房屋总价为897118元，刘德超支付定金20000元。该认购书中相关约定主要载明，1、在签订本认购书前，认购人已充分了解认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等文本及销售现场公示文件，并确认没有异议。2、认购书约束范围：本认购书仅限于约束协议双方认定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在认购期间的违约责任。除出卖人另有通知外，认购人应于2019年6月23日前，携带本认购书，不低于房屋签约总金额30%的首付款、购房需携带证件及其他相关材料，亲自至项目销售中心于出卖人签订《商品房买卖合同》并付清应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》并付清应付首付款时所付的定金将自动转为房款。3、认购人未在本认购书约定的期限内签署《商品房买卖合同》、付清约定的首付款、提供购房所需全部证件及其他相关资料的，均视为认购人违约，出卖人有权不经催告将认购人认购的上述房屋另行处分，认购人所付定金，不予退还；出卖人在约定期限届满前将认购人认购的上述房屋另售他人的，视为出卖人违约，认购人所付定金，双倍返还。 还查明，刘德超于当日向眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司支付定金20000元。2019年6月23日，刘德超前往被告处准备签约时，要求对购房合同进行修改，均遭到了眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司销售人员拒绝。最终，双方未能达成一致意见，没有签订正式房屋买卖合同。之后，刘德超又与眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司的工作人员联系，要求对购房合同进行修改，仍被拒绝。 一审认为，本案的争议焦点为眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司是否应当退还刘德超定金20000元。本案中双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就合同内容达成一致意见所致，该事由不能归责于双方。虽然认购书约定“在签订本认购书前，认购人已充分了解认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等文本及销售现场公示文件，并确认没有异议”；但该认购书系眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司为重复使用而预先拟定的格式条款，排除了购房者对商品房买卖合同进行协商的主要权利，且眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司没有举证证明在签订认购书时已与对方充分协商，因此该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故刘德超要求解除认购协议并要求返还20000元，于法有据，应予支持。对于刘德超要求眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司支付利息，于法无据，一审不予支持。 一审遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘德超与被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司于2019年6月16日签订的《天府湾项目》认购书。二、被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘德超20000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案受理费152元，由被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司负担。该款原告已预交，由被告在履行本判决时一并向原告支付。 二审中双方均未提交新的证据。 二审查明，刘德超于2019年6月16日签订《认购书》时，还同时在眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司提供的《购房温馨提示》、《复地天府湾签约、按揭须知》两份文件上签字。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：双方签订的《认购书》是否应当解除,眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司是否应当退还刘德超定金2万元。 眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司认为本案双方签订的《认购书》已经解除，解除方式是该公司于2019年7月15日向刘德超邮寄了解除《认购书》的通知函；刘德超认为自己已经于2019年6月29日向眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司邮寄了申请解除《认购书》和定金退款的申请。从双方所陈述的内容来看，双方均向对方主张解除合同，由此可知双方均认为事实上《认购书》所确定的交易目标房屋的已在事实上不可能，双方对解除《认购书》意见是一致的，故对双方签订的《认购书》予以解除本院予以确认。《认购书》解除后眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司是否应退还刘德超定金，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定对当事人在履行合同中的行为进行评价和判断。本案中，该认购书实质为预约合同，是合同双方为将来订立确定性合同，也即本约，达成的书面允诺或协议，刘德超缴纳的2万元定金实为订约定金。刘德超在签订《认购书》时，还在眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司提供的《购房温馨提示》、《复地天府湾签约、按揭须知》两份文件上签字。《认购书》中对交易房屋的具体房号、面积、价格、最低首付款、签约时间等核心内容进行了确认，眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司主张刘德超签署的前述文件中公司并未限制或者排除其主要权利，而前述文件中也并无签订本约时合同不能协商修改的约定，则双方就《认购书》中房屋面积、房号、价款及支付方式等主要条款之外的其他内容仍有磋商的空间，并可就相关内容以补充协议等形式记载。而刘德超要求修改的条款并非双方《认购书》中已达成一致意向的房屋面积、房号、价款及支付方式等主要条款，而是逾期交房违约责任、取得房产证时间不合理等其他条款。眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司以合同为备案版本等行业习惯为由不接受对该条款进行磋商，并认为若协商不成只能按照《认购书》等文件中确认的合同版本签订商品房买卖合同于法无据。基于双方在签订本约过程中未能就合同部分条款磋商一致，导致双方签订本约未成，而非眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司在签订本约前将认购房屋另售他人的原因导致，故责任不可归责双方任何一方。由此，刘德超请求眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司退还定金2万元一审予以支持并无不当。 综上，眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年三月十日 书记员 陶 作