河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初431号原告：申刚，男，1966年5月12日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：河南万基物业有限公司，住所地：焦作市工业路777号万基商务大厦六层。法定代表人：许长征，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文豪，河南苍穹律师事务所律师。原告申刚与被告河南万基物业有限公司（以下简称万基物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申刚、被告万基物业的委托诉讼代理人周文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋违约金抵扣的物业费用35710元，预交物业费2000元，共计37710元，利息共计14610元（利息从2013年3月21日起至2019年12月10日止，以37710元为基准，按年利率6％计算，暂为14610元，之后利息以37710元为基准，按年利率6％计算至被告实际返还房屋违约金之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求：判令被告返还其预交的物业费2000元及利息（按年利率6%自2013年3月21日起计算至2019年12月10日止）。事实和理由：原告于2009年1月4日在嘉隆房地产（河南）有限公司购买位于焦作市山阳区塔南路嘉隆国际1号楼13楼8号的住房一套，面积为112.25平方米。双方签订《商品房买卖合同》，约定交房日期为2009年12月30日，但嘉隆地产（河南）有限公司并没按约定时间交付房屋，实际交房日期为2013年3月20日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。经双方协商，延迟交房款的违约金全部抵扣该住房的物业费至2018年元月，原告并于2013年3月20日预交2018年元月后物业费2000元，但被告于2016年8月25日已将其物业管理权转让给了河南广昊物业管理有限公司（以下简称广昊物业），被告退出嘉隆中心前期物业管理的通告声明，一切债权债务及遗留问题均由其公司负责，并于2016年9月25日让原告携带相关凭证到万基办公室办理手续，但至今未果，为此原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告万基物业辩称，《商品房买卖合同》是原告与嘉隆地产签的，房屋违约金和被告无关；关于原告预交的2000元物业费，被告没有找到相关收据，暂不认可，原告也已经享受了物业服务。原告申刚为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了如下证据：1.2013年3月20日物业费收据一份，证明被告预收了原告2018年的物业费2000元；2.房屋交接书，证明原告收房的时间；3.嘉隆售楼部出具的材料一份，证明延期违约金抵扣2018年元月以前的物业费；4.万基物业退出嘉隆中心前期物业管理的通告，证明万基物业服务期间的一切债权债务及遗留问题由万基物业负责；5.山阳法院民事判决书一份，证明法院判令原告向广昊物业缴纳四千余元物业费；6.《商品房买卖合同》一份，证明逾期交房的违约责任；7.广昊物业出具的收据，证明原告向广昊物业交纳物业费。被告万基物业对原告申刚提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，该收据上的公章无法识别，无法证明系被告公司出具；对证据2的关联性有异议，仅能证明被告协助嘉隆房地产公司交付房屋，不能证明原告预交的物业费也不能证明被告同意违约金抵扣物业费；对证据3的真实性和指向均有异议，落款处并非被告公司人员也没有被告公章；对证据4的真实性无异议，被告仅负责本公司服务期间的问题，嘉隆公司遗留问题被告不负责；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，仅能证明原告向后期负责的物业公司交纳物业费，不能证明原告向前期物业公司交纳物业费，也不能证明抵扣物业费的情况；对证据6的指向有异议，《商品房买卖合同》是与嘉隆地产签订的，与被告无关；对证据7的关联性有异议，与本案无关。被告万基物业未提交证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据2、4、5、6、7，被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提交的证据1，被告对其真实性不予认可，但并未提交反证，经本院释明亦不申请对该证据进行鉴定，经本院核查证据原件，对其真实性予以认可；原告提交的证据3，被告不予认可，与本案无必要关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：原告购买嘉隆房地产（河南）有限公司开发的位于焦作市××路东侧××预售商品房××套，双方于2009年1月4日签订了《商品房买卖合同》，原告与万基物业嘉隆服务中心已于2013年3月20日就该房屋办理了房屋交接手续。被告万基物业进驻该小区提供物业服务，后于2016年8月25日发出《关于河南万基物业有限公司退出嘉隆中心前期物业管理的通告》，该通告载明：经嘉隆房地产（河南）有限公司与万基物业协商，解除双方于2010年10月6日签订的《前期物业管理服务合同》，万基物业于2016年8月25日0时正式退出嘉隆中心的前期物业管理。万基物业服务期间所产生的一切债权债务及遗留问题均由万基物业负责。对于预交2016年8月25日之后的物业费、停车费及其他遗留问题的业主及住户，在2016年9月25日前携有关凭证到4号楼一层万基物业办公室办理手续。2013年3月30日，被告万基物业向原告出具收据一份，载明：今收到申刚（1#13-8）人民币2000元整，系付预收物业费（从2018年1月1日开始）。被告在该收据上加盖了河南万基物业有限公司收费专用章。现由于原告预交的该2000元物业费仍未予退还，故原告诉至本院。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告主张被告返还其预交的物业服务费用，提交了被告出具的收据及退出小区服务通知予以佐证，事实清楚，于法有据，本院予以支持。原告主张按年利率6%的标准自2013年3月21日起至2019年12月10日计算资金占用期间的利息，因被告于2016年8月25日退出小区，故自其退出之日起丧失了继续占有该预交物业费的依据，故应自2016年8月25日起开始计算利息，原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告河南万基物业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告申刚于2013年3月30日预交的物业费2000元及利息（按年利率6%的标准，自2016年8月25日起计算至2019年12月10日止）；二、驳回原告申刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南万基物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 程 明法官助理张莹莹二〇二〇年三月二十七日书记员 靳润润附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应于支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。