山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2228号 上诉人（原审原告）：张志强，男，1965年4月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：董方蓥，山东尚航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，山东尚航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛越港房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛临河路90-1号。 法定代表人：朱晨，董事长。 委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上诉人张志强因与被上诉人青岛越港房地产开发有限公司（以下简称越港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张志强的委托诉讼代理人董方蓥、被上诉人越港公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志强上诉请求：撤销一审判决，改判支持张志强全部上诉请求，诉讼费用由越港公司负担。 事实和理由： 一、一审判决认定事实错误。 1.合同附件三仅对内墙、地面、橱柜等做出了很笼统的约定，并未列明具体的品牌和型号，约定并不明确，一审认定合同附件三对装修标准做出了明确约定属于认定事实错误。 2.涉案房屋的装修价值，对于确定越港公司交付的房屋是否符合约定的单价3000元/米2的装修标准至关重要，一审法院对于依法应当进行鉴定的事实不予准许，致使事实无法查清，应予纠正。 二、一审判决适用法律错误。 1.商品房事关社会经济秩序，是需要列入严格价格管制的特殊商品。一审判决漠视房地产市场的公序良俗属性，机械的适用意思自治原则，属于适用法律错误，应予纠正。 2.张志强本来可以通过鉴定结论来证明自己的主张，一审不准许鉴定，称张志强“没有证据或者证据不足”，过于轻率，应予纠正。 越港公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1、根据预售合同的相关规定，该商品房的价格已经双方协商一致予以确定，越港公司也按约定向张志强交付了符合预售合同约定的房屋，张志强也予以接收且未提出任何异议，根据诚实信用原则，张志强无权再提起本案诉讼；2、张志强无权申请就涉案房屋的装修进行鉴定，通过鉴定所确定的装修成本并不等同于房屋装修的价值，装修价值是根据供求关系通过市场调节确定的，因此即使对房屋装修成本进行鉴定，对本案也没有任何参考异议，张志强不能据此主张所谓的装修差价的赔偿。 张志强向一审法院起诉请求：1、判令越港公司向张志强赔偿房屋装修差价损失20万元；2、本案诉讼费由越港公司承担。 一审法院认定事实： 2018年3月26日，张志强（乙方）与越港公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同载明：合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区世纪大道路2999号16栋3单元1层102户房屋，房屋暂测建筑面积99.68平方米，房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6,710元，总房价款为668,853元，该房屋全装修总价为967,893元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已经通过单体楼工程竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。单体楼工程竣工验收是指甲方已经取得交付房屋所在的单体楼座的工程竣工验收报告。合同第十一条约定，甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一约定，付款方式为分期付款，首付款500,000元（含定金100,000元），乙方应于2018年1月28日前存入本合同指定的账户，剩余房价款467,893元，乙方应于2018年4月25日前存入本合同指定的账户。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定，3、户内部位，3.1玄关系统：成品柜体；3.2客厅、餐厅：顶面，乳胶漆，局部石膏板吊顶；墙面，乳胶漆；强化地板地面；3.3卧室及家庭活动室：顶面，乳胶漆；墙面，乳胶漆；强化地板地面；3.4厨房系统：铝扣板吊顶、瓷砖墙面、瓷砖地面；橱柜、水槽、龙头、抽油烟机、燃气灶；3.5卫生间系统：铝扣板吊顶、瓷砖墙面、瓷砖地面；坐便器、面盆、龙头、浴室柜、地漏；3.6门：钢木入户门、成品户内门、阳台塑钢玻璃门；3.7窗：塑钢窗；3.8采暖系统：小区集中烧燃气锅炉供暖、地暖（卫生间暖气片、阳台不供暖）；3.9强弱电系统：开关、插座、有线电视端口、网络终端接口、电话终端接口；3.10可视对讲系统：可视对讲。备注：1、水、电、燃气，一户一表计量，每户设太阳能；2、信报箱：每户一个；3、铁艺防护栏杆；4、若根据消防规范要求需设置防火窗，则根据规范设置防火窗；5、木饰面、地板、人造石、瓷砖等材料在纹理及颜色方面可能会存在差异，以实际交付为准；6、被柜体遮挡部位无地砖、地板、涂料等装饰面，柜体局部无背板，以实际交付为准；7、以上装饰部品可能根据市场供应情况选用同档次品牌替代，以实际交付为准；8、其余未约定部品均以实际交付为准。补充协议8.1条约定，交付的商品房应当符合买卖合同约定的装修、设备标准。不符合标准的，甲方应当按买卖合同约定的标准进行修理、更换，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。若乙方认为该商品房不符合买卖合同约定标准的，应于现实交付之日或买卖合同第十一条约定的交付日期（以先到日期为准）起10日内书面向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论。乙方同意甲方履行维修义务后，不再作任何补偿。补充条款11.3条约定，甲方有权将装修、设备标准品牌更换为同档次、质量规格或更高档次的其他品牌装修、设备，并不构成违约，乙方不得以房屋装修、设备标准不符合约定为由拒绝接收房屋，甲方不承担逾期交房责任。合同补充协议其他条款另对相关事项进行了约定。张志强认为合同第十七条及补充条款第8.1条系格式条款，属于无效条款。 2018年1月21日，张志强、越港公司签订《越秀?臻悦府购房承诺书》，载明：本人已充分了解并知悉住宅产品的精装修交付标准，且清楚样板间展示与交付时存在一定差异，包括但不限于室内软装及家具（卧室衣柜、沙发桌椅、灯具等）、阳台柜体为非交付标准；约120㎡户型交付标准中无玄关衣柜及穿衣镜等；室内壁纸、卫生间淋浴隔断、厨房吊柜等为非交付标准；客厅、卧室通向阳台的门的位置交付时存在区别；阳台进深与交付时存在区别；室内窗户交付标准均为平开内倒；卫生间及厨房的窗形式会存在一定差异等，并对其无异议。张志强对该承诺书的真实性未持异议，但认为是越港公司单方印制的，不是张志强自行出具的，而且是在张志强已经交付房屋的定金及房款之后，强行要求张志强签订的。 合同签订后，张志强按约付清了房款。越港公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案表显示，涉案工程开工日期为2017.11.11，竣工验收日期为2019.6.5,该工程竣工验收备案文件于2019年6月5日收讫，文件齐全。越港公司于2019年6月23日向张志强交付了涉案房屋。 张志强为证明房屋装修不符合合同约定标准，在庭审中提交了中国质量**行官网打印件，越港公司对张志强提交的证据不予认可。张志强在庭审中提交鉴定申请，要求对涉案房屋的装修价值进行鉴定，越港公司对张志强提交的鉴定申请提出异议，认为房屋装修的价值不能通过鉴定确认。经一审法院释明，张志强在庭审中表示不要求解除商品房买卖合同。 一审法院认为，张志强、越港公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，双方应当依照约定履行。张志强购买的房屋系越港公司开发的精装修房屋，合同附件三对装修标准作出了明确约定，根据合同约定，越港公司交付的房屋和装修标准应达到合同附件三约定的标准。张志强在庭审中主张，越港公司交付的房屋未达到合同约定的3,000元每平方米的精装修标准，要求鉴定装修价格，并要求赔偿差价损失。因商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值。因此，一审法院对张志强的鉴定申请不予准许，对张志强的主张亦不予支持。判决：驳回张志强的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，房屋销售过程中，越港公司提供了精装修样板房，越港公司主张交付的房屋精装修质量与样板房精装修质量一致，张志强不同意以样板房精装修作为双方约定的精装修质量标准。 本院认为，双方签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张志强上诉主张双方在合同中未对装修标准做出明确约定，越港公司交付的房屋装修质量远低于合同约定的3,000元/米2，要求赔偿差价损失，越港公司不认可张志强的主张。房屋具有特殊属性，但精装修商品房买卖关系当中，购房人具有缔约的自由，价格是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商基础上形成。合同中，张志强、越港公司约定的房屋精装修价款，属于双方对装修价格的约定，不能直接作为认定装修价值的标准，故张志强以越港公司交付的房屋装修质量低于约定的装修价格，在诉讼中要求对装修造价进行鉴定，按照装修造价与约定的装修价格之间的差价赔偿损失，不能予以支持。缔约过程中，越港公司提供了精装修样板房作为参照，但张志强在诉讼中不同意以样板房作为认定越港公司交付房屋精装修的标准，本案无从以越港公司交付房屋是否符合样板房的装修质量标准作为审理依据。双方合同包括房屋买卖及房屋精装修两部分内容，应当认定双方在同一合同项下，约定了商品房买卖与房屋精装修两项相互关联的债权债务，在约定不明确时，应当综合整个合同的约定，根据合同内容做出处理。双方合同附件中对装修的约定仅涉及装修项目，未对装修物品的规格、品牌、质量作出明确具体的规定，双方就装修质量产生争议时，房屋购买人不能单独以装修造价低于约定的装修总价为由要求赔偿差价损失，张志强在诉讼中明确表示不要求解除双方合同，只要求赔偿装修差价，其主张不能成立。故，张志强的上诉主张不能予以支持，一审判决驳回张志强的诉讼请求，并无不当。 综上所述，张志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300元，由张志强负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年三月二十六日 书记员 胡浩东 书记员 国莹莹