江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终69号上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁波得利房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县天津北路与南京西路交汇处（江南名城售楼处）。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：南京市莫愁湖管理处，住所地南京市建邺区水西门大街132号。法定代表人：杨志军，该管理处主任。委托诉讼代理人：陈晓清，江苏焯燃律师事务所律师。原审第三人：南京市建邺区艺品味康通快餐店，住所地南京市建邺区汉中门大街35-12号。个体经营者：余双成。上诉人宿迁波得利房地产开发有限公司（以下简称波得利公司）因与被上诉人南京市莫愁湖管理处（以下简称莫愁湖管理处）、原审第三人南京市建邺区艺品味康通快餐店（以下简称艺品味快餐店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。得利公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第三、五项，并改判支持上诉人一审反诉请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人应当返还上诉人全部的房屋建设资金，却仅判决被上诉人返还房屋建设成本1171152.81元，明显错误。从案涉《协议书》的约定看，上诉人第一年至第四年毎年应缴的管理费与房屋建设资金相冲抵，冲抵金额是1280744.81元，与《协议书》第一条所约定的前期运行成本数额完全一致，显然，案涉房屋建设资金就是前期运行成本1280744.81元，而非仅指建设成本1171152.8元。从房屋建设资金的本身含义看，该资金理应指因建设房屋而支付的所有资金，其必然包括因建房而支出的设计费、审计费等相关费用。一审法院判决驳回上诉人主张的设计费等费用共109592元，与房屋建设资金的本身含义相悖。二、案涉房屋的经营权系上诉人通过竞拍取得，上诉人为此支付竞拍佣金247910元，一审法院以上诉人所主张的竞拍佣金247910元及利息不符合协议书约定为由，判决驳回上诉人的主张，明显错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。莫愁湖管理处辩称，上诉人的上诉事实和理由无合同依据。双方于2015年3月30日签订协议，因地铁7号线建设原因，导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同无法履行。事实上，2015年5月南京市城市轨道交通建设规划获国家发改委批复，其中地铁7号线莫愁湖站位于莫愁湖西路与汉中门大街交叉路口，案涉房屋在处于该地铁站出口处。被上诉人在办理水电增容手续过程中得知案涉房屋在地铁7号线的规划范围内，为避免双方产生更大的损失，便暂停办理了水电增容手续。双方合同第二条约定的合作期限为10年，具体时间是从水电按照上诉人要求安装到位之日算起，由于水电增容一直未能办理，双方的合作期限并未开始，因此被上诉人不存在违约行为。根据合同的相关约定，双方的经济损失应各自承担互不追究。请求二审法院驳回上诉，维持原判。莫愁湖管理处向一审法院诉讼请求：1.请求依法解除莫愁湖管理处与波得利公司签订的协议书；2.波得利公司将房屋腾空并返还莫愁湖管理处；3.本案全部诉讼费由波得利公司承担。波得利公司向一审法院反诉请求：1.判令莫愁湖管理处返还波得利公司支付的前期运营成本1239592元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自波得利公司实际支付之日起计算至莫愁湖管理处付清之日止）；2.判令莫愁湖管理处赔偿波得利公司支付的竞拍佣金247910元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自波得利公司实际支付之日起计算至莫愁湖管理处付清之日止）；3.本案反诉费用均由莫愁湖管理处承担。艺品味快餐店向一审法院诉讼请求：如判决解除合同，驳回莫愁湖管理处诉讼请求，如判决解除2015年3月30日的协议书，则请求判令莫愁湖管理处直接赔偿艺品味快餐店投入案涉汉中门大街35号商铺的装饰装潢各项损失共计1652805元。一审法院认定事实：2014年5月28日，南京市建邺区发展和改革局作出建发改【2014】034号文，载明同意莫愁湖管理处实施莫愁湖公园地铁2号线2号出口城中村、危旧房改造和环境综合整治项目。项目总投资100万元，所需资金由莫愁湖管理处自筹解决。2015年3月30日，莫愁湖管理处、波得利公司签订《协议书》，第一条约定莫愁湖管理处将南京市建邺区莫愁湖西路和汉中门大街交界处、地铁2号线莫愁湖站出口旁房屋商业经营权交于波得利公司合作，由波得利公司引进指明品牌餐饮连锁店经营，波得利公司向莫愁湖管理处缴纳管理费用。协议约定，在合作前期波得利公司需向莫愁湖管理处一次性支付运营成本1280744.81元（其中含建设成本1171152.81元、场地垃圾清运费42300元、设计费54800元、审计费12492元），该运营成本在后续合作过程中波得利公司应支付给莫愁湖管理处的管理费中逐年予以抵扣，每年抵扣当年管理费用的70%。第二条约定的合作期限为10年，从水电按波得利公司要求到位之日其计算。第三条约定缴费数额及方式：第一年管理费为45.76万元，前三年管理费相同，从第四年起每两年递增5%。第六条约定：因国家政策、政府规划、公园建设、市政建设等致使本协议无法继续履行的，由提出方出具国家、省、市、区级以上相关部门下发的相关文件后，双方应无条件服从。莫愁湖管理处只返还波得利公司垫付的与剩余租赁年限相应的房屋建设资金。2015年11月19日，波得利公司与案外人余双成签订《房屋租赁合同》，约定波得利公司将案涉房屋出租给余双成，用于经营南京苏客餐饮中心，租期6年，租金85万元每年，从第四年起每三年递增5%。苏客公司对案涉房屋进行装修，但一直未能营业。案件审理中，经一审法院委托鉴定，江苏新元土地房地产评估有限责任公司对案涉房屋装饰装潢价值进行了评估，评估价值为1252570元。2018年6月25日，南京市规划局作出《建设用地规划许可证附件》，载明因南京地铁7号线工程（莫愁湖站）施工需要，红线范围内房屋需要拆迁。2018年7月31日，莫愁湖管理处向波得利公司发出《律师函》，载明：…协议签订后，贵司依约履行了支付前期运营成本的义务，但莫愁湖管理处在办理水电扩容的过程中得知，该房屋可能位于南京市线建设规划红线范围内，因此，为避免双方的损失，莫愁湖管理处未再继续办理水电扩容事项，并将该情况及时通知了贵司。现南京市线建设规划红线图已正式对外公示，双方所签协议书中约定的房屋已被确认属于上述红线范围内，将要予以拆除，双方所签订的协议书事实上已因市政建设的原因无法履行。现通知贵司，自贵司收到本律师函之日起，南京市莫愁湖管理处正式解除于2015年3月30与贵司签订的协议书”。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。莫愁湖管理处要求解除与波得利公司的合同，要求波得利公司腾空返还房屋，波得利公司同意解除合同，故对莫愁湖管理处的该诉讼请求，予以支持。波得利公司提出反诉请求，要求莫愁湖管理处返还其支付的前期运营成本1239592元，依双方合同约定，因市政建设等原因致合同无法继续履行的，莫愁湖管理处只返还波得利公司垫付的与剩余租赁年限相应的房屋建设资金，因该租赁房屋建成以后一直并未正常营业，故莫愁湖管理处应当返还全部的房屋建设资金，合同载明房屋建设成本1171152.81元，故对波得利公司的该诉讼请求，一审法院支持莫愁湖管理处返还波得利公司1171152.81元。波得利公司要求利息损失（自实际支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算实际赔偿之日止），不符合双方合同约定，对该利息损失的主张，不予支持。波得利公司要求莫愁湖管理处赔偿因竞拍涉案房屋经营权而支付的拍卖佣金247910元及利息，不符合双方合同约定，对该诉讼请求，一审法院不予支持。艺品味快餐店作为独立请求权第三人，请求判令莫愁湖管理处直接赔偿艺品味快餐店投入涉案涉争议房屋的装饰装潢各项损失共计1652805元，一审法院认为，案件审理过程中，经评估案涉争议房屋的装饰装潢损失为1252570元，故对莫愁湖管理处的该诉讼请求，一审法院支持莫愁湖管理处赔偿装饰装潢损失1252570元。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除南京市莫愁湖管理处与宿迁波得利房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的关于南京市建邺区莫愁湖西路和汉中门大街交界处、地铁2号现莫愁湖站出口旁房屋的《协议书》；二、宿迁波得利房地产开发有限公司、南京市建邺区艺品味康通快餐店于判决生效后十五日内将房屋腾空返还给原告南京市莫愁湖管理处；三、莫愁湖管理处于判决生效后十五日内支付宿迁波得利房地产开发有限公司1171152.81元；四、南京市莫愁湖管理处于判决生效后十五日内支付南京市建邺区艺品味康通快餐店装饰装潢赔偿款1252570元；五、驳回宿迁波得利房地产开发有限公司其它诉讼请求；六、驳回南京市建邺区艺品味康通快餐店其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8164元，由波得利公司负担；一审反诉案件受理费9093元，由波得利公司负担1920元，由莫愁湖管理处负担7173元；评估费用11550元，由莫愁湖管理处负担8778元，由艺品味快餐店负担2772元。二审中，当事人未提供新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。关于波得利公司支付的竞拍佣金，其一审中提供了成交确认书及转账凭证，莫愁湖管理处对此不持异议，其虽认为波得利公司未提供拍卖公司开具的发票，对实际支付的佣金数额暂不予认可，但并未提供反证予以证明。本院经审查认定，波得利公司提供的成交确认书上明确载明佣金数额为247910元，莫愁湖管理处未提供相反的证据证明该金额存在其他变化，应承担举证不能的责任，故本院对波得利公司主张的佣金数额予以确认。本院认为，上诉人波得利公司与被上诉人莫愁湖管理处于2015年3月30日签订的《协议书》合法有效，对当事人均有法律约束力。合同签订后，波得利公司依约建设了房屋，并经莫愁湖管理处同意将房屋出租给余双成经营南京苏客餐饮中心，但莫愁湖管理处并未按约办理水电增容手续，导致案涉房屋始终未能投入使用，故莫愁湖管理处构成违约。莫愁湖管理处认为案涉《协议书》未能继续履行系因政府建设地铁7号线所致，但从双方实际履行情况来看，莫愁湖管理处自述其在《协议书》签订后不久即着手办理电增容手续，其在同意波得利公司转租时虽然知道要建地铁7号线，但并不知道该地铁站的出口位置，可见直到2015年11月，莫愁湖管理处亦认为合同可以继续履行。事实上，直到2018年6月25日南京市规划局作出相应规划前，并无相关书面文件证明案涉合同无法继续履行，莫愁湖管理处亦未提供其他证据证明其在此之前曾以地铁7号线建设为由通知波得利公司解除合同，此时至双方签订《协议书》已三年有余，其电增容手续仍未办理完毕，故莫愁湖管理处认为其不构成违约，依据不足，本院不予采纳。因莫愁湖管理处原因导致案涉房屋无法投入使用，现因地铁7号线建设，案涉房屋客观上亦无继续使用，故莫愁湖管理处要求解除合同，一审法院予以支持并无不当，但波得利公司因此受到的损失，莫愁湖管理处应当予以赔偿。如莫愁湖公司认为系地铁7号线建设原因导致其不能履行案涉《协议书》，可另行就其承担的赔偿责任向地铁7号线建设方主张。关于波得利公司前期投入的运营损失。案涉《协议书》虽系因地铁7号线建设而无法履行，但莫愁湖管理处在长达三年的时间内不办理电增容手续，导致案涉房屋一直未能正常投入经营，应赔偿波得利公司为经营该房屋所投入的相应损失。双方《协议书》中明确约定波得利公司的房屋建设资金在每年管理费中折抵，相应折抵金额1280744.81元正系波得利公司主张的全部房屋运营成本，且场地垃圾清运费、设计费和审计费均系房屋建设过程中必然产生的合理费用，应系波得利公司的合理损失，因此合同违约条款中约定的房屋建设资金不应仅指房屋建设成本，应指建设案涉房屋所产生的全部费用，故莫愁湖管理处主张只返还波得利公司房屋建设成本，于法不符，本院不予采纳。《协议书》约定能够证明波得利公司为经营该房屋所投入的相应费用，现波得利公司主张返还1239592元，未超出合同所确认的金额，本院予以采纳。关于房屋建设资金的利息，波得利公司为建设案涉房屋所支出资金的利息，应属其实际损失，莫愁湖管理处应当予以赔偿，但双方并未在《协议书》中约定不履行合同时利息的起算时间，考虑到双方系在《协议书》中对波得利公司前期投入款项进行的确认，本院酌定莫愁湖管理处自《协议书》签订之日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付波得利公司前期运营成本1280744.81元的利息。关于竞拍佣金。因案涉房屋系莫愁湖管理处委托拍卖，波得利公司拍得后未能实际使用，其所支付的竞拍佣金应属实际损失，故波得利公司要求莫愁湖管理处赔偿其竞拍佣金损失，符合法律规定，本院予以支持。莫愁湖管理处认为其未实际收到该佣金不应承担该部分损失，理由不能成立，本院不予采纳。关于竞拍佣金的利息，因竞拍佣金系波得利公司获取案涉房屋承租权的合理费用，现波得利公司未如期获得案涉房屋的租赁收益，其支付竞拍佣金所产生的资金利息应系其合理损失，故其主张莫愁湖管理处自其支付该款项之日起支付利息，符合法律规定，本院予以采纳。对此部分损失，莫愁湖管理处应当自2014年10月14日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付。综上所述，波得利公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8894号民事判决书第一、二、四、六项；二、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8894号民事判决书第三、五项；三、南京市莫愁湖管理处于本判决生效后十五日内支付宿迁波得利房地产开发有限公司前期运营成本1239592元，并自2005年3月30日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息；四、南京市莫愁湖管理处于本判决生效后十五日内支付宿迁波得利房地产开发有限公司竞拍佣金247910元，并自2014年10月14日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息；五、驳回宿迁波得利房地产开发有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费8164元，由宿迁波得利房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费9093元，由南京市莫愁湖管理处负担；评估费用11550元，由南京市莫愁湖管理处负担8778元，由南京市建邺区艺品味康通快餐店负担2772元。二审案件受理费18187元，由南京市莫愁湖管理处负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年三月十七日书记员  冯 瑞