湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初410号 原告：武陵区凤凰峪柴火酒家。 经营者：张兰珍，女。 委托诉讼代理人：谭建国，常德市武陵区南方法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王兆全，常德市武陵区南方法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：戴丽萍，女。 委托诉讼代理人：田芳，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：虞春梅，女。 原告武陵区凤凰峪柴火酒家与被告戴丽萍，第三人虞春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武陵区凤凰峪柴火酒家的经营者张兰珍及其委托诉讼代理人谭建国，被告戴丽萍及其委托诉讼代理人田芳，第三人虞春梅均到庭参加了诉讼。在审理过程中，武陵区凤凰峪柴火酒家当庭要求将第三人虞春梅列为被告。本案现已审理终结。 武陵区凤凰峪柴火酒家向本院提出诉讼请求：1.确认武陵区凤凰峪柴火酒家与戴丽萍、虞春梅签订的房屋租赁合同合法有效，且租赁期起止时间是2012年5月1日至2019年8月1日。2.戴丽萍、虞春梅支付租赁房屋被征收的经营损失补偿及钢架棚设施补偿费，合计人民币144842元。3.戴丽萍、虞春梅支付武陵区凤凰峪柴火酒家租房押金3000元。4.戴丽萍、虞春梅承担本案诉讼费。 戴丽萍辩称：1.2019年5月戴丽萍要求武陵区凤凰峪柴火酒家腾房，武陵区凤凰峪柴火酒家拒绝腾房并占用戴丽萍房屋至今，截至本月应当支付房屋占用费37000余元。关于租赁期限，双方在2019年8月1日终止了租赁关系，且征收是在租赁期满后，与武陵区凤凰峪柴火酒家无关。2.武陵区凤凰峪柴火酒家非征收款的支付对象，不属于也不应当享有经营损失补偿。征收补偿对象是房屋所有权人，政府文件未说明承租人享有多少，我方认为应按照公平原则，款项分配并无明确法律规定。3.关于装修装饰，在合同中双方有约定是归出租人所有，即使是武陵区凤凰峪柴火酒家装修，基于双方约定，补偿款也应当归出租人所有。4.武陵区凤凰峪柴火酒家说戴丽萍违约，只有在合同期内才存在违约，故请求法院公平判决。 虞春梅辩称：同戴丽萍答辩意见。 经审理查明，本院认定案件事实如下： 2012年5月22日，戴丽萍（甲方）与张兰珍（乙方）签订《门面租赁合同书》，约定甲方房屋租赁给乙方作饭店使用，租期从2012年5月1日起—2017年5月1日止（其间房租可每2年根据市场行情调节一次）。合同到期后，戴丽萍（甲方）与张兰珍（乙方）分别于2017年6月17日、2018年6月23日续签了《房屋租赁合同》，约定将甲方店面包括二层租给乙方，租期为1年，分别为2017年5月1日起至2018年5月1日止，2018年5月1日起至2019年5月1日止。乙方每年向甲方缴纳租金人民币58000元，按年缴纳，一次性缴清，乙方应在每年五日前缴清。乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，并收回店面，没收押金。本合同订立之日，乙方交押金三千元整（3000元）给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方将押金归还乙方。还约定，如房屋政府征收，乙方的经营损失补偿标准按市政府文件规定执行等。（备注：如房屋在乙方租赁期间征收，则房租按月计算，甲方需退还乙方剩余月份的租金。）合同签订后，张兰珍按约支付了租金，并于合同到期后继续支付了截至2019年8月1日（共计三个月）的租金。 另查明，2018年7月18日，常德市人民政府发布《征收土地公告》（常政征土告字[2018]48号），决定征收常德市武陵区白马湖街道长家山社区集体土地。2019年8月27日，常德市自然资源和规划局发布《征地补偿安置方案公告》（常征拆补字[2019]51号），拟订了三岔路村棚户区改造建设项目用地的征地补偿安置方案：被征收土地的位置在武陵区白马湖街道办事处长家山社区3组、10组，地上附着物补偿标准（包括房屋拆迁补偿标准），按《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（常政发[2019]5号）文件的规定执行。虞春梅的房屋位于征拆范围内。2019年11月28日，常德市武陵区征地拆迁所与虞春梅签订《拆迁安置补偿协议》，约定被拆迁房屋坐落于常德市武陵区白马湖街道长家山社区，被拆迁房屋及附属设施补偿总价为537826元，具体包括：1.房屋：砖混一补偿157896元，砖木一补偿89760元，钢架棚补偿4080元。2.设施：室内设施（砖混）73440元，室内设施（砖木）56100元。3.其他：经营损失补偿140760元（餐馆经营），层高补偿15790元。2019年12月5日，常德市武陵区征地拆迁所向虞春梅转账支付补偿款537826元。 还查明，虞春梅与戴丽萍系母女关系。武陵区凤凰峪柴火酒家租赁房屋及被拆迁房屋的所有权人系虞春梅，《门面租赁合同书》及《房屋租赁合同》系虞春梅委托其女戴丽萍所签，房租亦是虞春梅委托戴丽萍收取。现武陵区凤凰峪柴火酒家未继续经营，亦未搬离上述房屋，钢架棚系武陵区凤凰峪柴火酒家修建。武陵区凤凰峪柴火酒家认为其应获得钢架棚及经营损失补偿款，但戴丽萍、虞春梅拒不支付侵犯了其合法权益，以致成讼。 以上事实有到庭当事人的当庭陈述、《征收土地公告》、《征地补偿安置方案公告》、《拆迁安置补偿协议》、《门面租赁合同书》、《房屋租赁合同》、付款审批单、补偿明细表等证据在卷佐证。 本院认为，武陵区凤凰峪柴火酒家租赁虞春梅所有的房屋，其虽是与戴丽萍签订的《门面租赁合同书》及《房屋租赁合同》，但以上合同均系虞春梅委托其女签订，且虞春梅系该被拆迁房屋的所有人，武陵区凤凰峪柴火酒家对此亦予以认可，故虞春梅应为本案适格被告。虞春梅委托戴丽萍处理房屋出租事宜，并对戴丽萍的行为均予以认可，可见戴丽萍实为虞春梅的代理人，故虞春梅应对戴丽萍的代理行为承担民事责任。本案争议焦点为：一、双方房屋租赁合同关系的具体期限；二、武陵区凤凰峪柴火酒家是否有权获得经营损失补偿款及补偿款的具体金额。 关于焦点一，双方房屋租赁合同关系的具体期限的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，武陵区凤凰峪柴火酒家长期租赁虞春梅所有的房屋，在租赁合同到期后又续签两次合同并按时支付了租金，2019年5月1日合同到期后，双方未再进行续签，但武陵区凤凰峪柴火酒家继续使用租赁物并交纳三个月租金，虞春梅未提出异议并收取了租金，该行为应视为原租赁合同继续有效，双方已形成不定期租赁合同关系，可随时解除合同。因涉案房屋在常德市政府征收土地拆迁范围之内，武陵区凤凰峪柴火酒家自2019年8月1日起，未再继续交纳租金，双方未再对房屋租赁事宜进行协商，虞春梅亦认为双方的租赁合同关系于2019年8月1日终止。因双方未对房屋租赁继续达成合意，故本院认定武陵区凤凰峪柴火酒家与虞春梅之间的房屋租赁合同关系已于2019年8月1日到期，租赁合同的具体期限为2012年5月1日起至2019年8月1日止。关于武陵区凤凰峪柴火酒家要求返还押金3000元的诉讼请求，合同已约定“合同期满，如果乙方没有违约，甲方将押金归还乙方。”现合同已于2019年8月1日到期，则虞春梅应返还押金，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于虞春梅、戴丽萍要求武陵区凤凰峪柴火酒家支付房屋占用费的抗辩，因与本案非基于同一法律事实，本案不予处理，虞春梅、戴丽萍可另行主张权利。 关于焦点二，武陵区凤凰峪柴火酒家是否有权获得经营损失补偿款及补偿款具体金额的问题。本院认为，本案因征收房屋造成的经营损失体现在两个方面，即被征收房屋出租应取得的收益损失和租赁该房屋进行经营的收益损失。武陵区凤凰峪柴火酒家长期租赁虞春梅的房屋进行餐馆经营，确因拆迁行为产生了一定经营损失，故虞春梅应在领取的经营损失补偿款中给予武陵区凤凰峪柴火酒家的经营者张兰珍部分补偿。合同约定“如房屋政府征收，乙方的经营损失补偿标准按市政府文件规定”，但《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（常政发[2019]5号）文件并未明确规定经营损失的补偿对象，故本院结合公平、诚实信用及兼顾双方利益平衡的原则，视为该经营损失补偿款由虞春梅与武陵区凤凰峪柴火酒家共同享有，酌定虞春梅将其所获得的经营损失补偿款中的50%，即70380元（经营损失补偿140760元×50%）支付给武陵区凤凰峪柴火酒家。关于钢架棚补偿款，因该费用的产生是对原有实物的一种补偿，该费用是归出租人所得还是归承租人所得，关键在于这些实物为谁所有。根据本案查明事实，钢架棚由武陵区凤凰峪柴火酒家修建，故钢架棚补偿款4080元应归武陵区凤凰峪柴火酒家所有，虞春梅应向武陵区凤凰峪柴火酒家返还钢架棚补偿款4080元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认武陵区凤凰峪柴火酒家与戴丽萍签订的《门面租赁合同书》及《房屋租赁合同》有效，租赁期间为2012年5月1日至2019年8月1日； 二、虞春梅于本判决生效之日起五日内向武陵区凤凰峪柴火酒家支付经营损失补偿款70380元及钢架棚补偿款4080元，合计74460元； 三、虞春梅于本判决生效之日起五日内向武陵区凤凰峪柴火酒家返还押金3000元； 四、驳回武陵区凤凰峪柴火酒家的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3357元，减半收取1678.5元，由武陵区凤凰峪柴火酒家负担799.5元，由虞春梅负担879元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  贾清清 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  裴国芳 代理书记员  陈 虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。