西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初14057号 原告:续国婷，女，1988年5月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：王晓非，男，1979年4月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：苏凯，陕西法智律师事务所律师。原告续国婷与被告王晓非房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告续国婷的委托诉讼代理人范国庆，被告王晓非及委托诉讼代理人苏凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告续国婷向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年7月17日签订的《存量房买卖合同》，并向原告返还坐落于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室（不动产登记号：陕（2018）西安市不动产权第1501503号）房屋；2、被告向原告支付违约金30万元及房屋使用费2.4万元（以2000元/月计，自2018年8月1日起至2019年7月31日，暂计算12个月），并支付至实际返还之日止；共计324000元；3、被告承担其违约给原告造成的律师费、诉讼费等费用损失。事实与理由：原被告在西安恒筑房地产营销策划有限公司的居间下，于2018年7月17日签订了《存量房买卖合同》，约定原告将位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室房屋出售给被告，价格153万元，定金为50万元。同时约定，一方违约，违约方给守约方赔偿违约金30万元，并承担守约方因此而支出的律师费、诉讼费、交通费、通讯费等。另约定若被告未按约向原告支付房款，或办理产权转移手续的，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告应在接到解约通知之日起7日内退房，并支付违约金，被告实际占有房屋的，参照同地段租金计付房屋使用费。合同签订后，原告即向被告交付了房屋，被告迟迟不支付尾款，至今未有明确答复。双方签订的《存量房买卖合同》合法有效，被告的行为已表明无法继续履行合同，其行为已严重违反合同约定，原告合同目的已无法实现。现诉至法院，请求如前所述。被告王晓非辩称，其未违约，合同没有继续履行的原因在于原告的房屋处于抵押状态，故其无法办理贷款，导致双方的合同无法继续履行。时至今日，原告的房屋仍处于抵押状态，才导致本案这起诉讼，故违约方为原告。经审理查明，原被告在案外人西安恒筑房地产营销策划有限公司居间下，于2018年7月17日签订了《存量房买卖合同》，约定被告购买原告位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室房屋，建筑面积102.85平方米，价格153万元，其中定金50万元被告于2018年7月18日支付原告，双方约定过户之前将首期款33万元进行资金监管。原告在收到被告支付的首期款50万元当日交付房屋。办理产权转移登记的时间为原告注销抵押登记后20个工作日内。另约定，任意一方不按本合同约定履行或不完全按照本合同约定履行视为违约，违约方须赔违约金30万元给守约方。2018年11月29日，原告提前清偿了银行按揭贷款492670.97元。2018年12月4日开始，中介公司员工催促被告办理后续手续，并称原告很着急。2018年12月24日，原告续国婷与被告王晓非妻子崔某某签订了关于上述房屋的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。同日，原被告双方在邮政储蓄银行进行了贷款面签，被告准备以其妻子崔某某的名义贷款，此次贷款未办理成功。2018年12月31日，原被告双方签订了《房屋买卖补充协议》，载明因被告王晓非资金一直没有到位，经双方友好协商，此房屋买卖手续双方必须无条件配合在2019年5月31日前办理完，若有一方不配合，守约方可追究违约方相关赔偿责任。另载明，原告要用此房屋办理抵押贷款手续，被告必须无条件配合办理相关手续，在此过程中产生的费用10万元由被告王晓非承担，此项费用在房管局办理过户当天转给原告。2019年5月24日，原被告签订《房屋买卖二次补充协议》，载明因被告资金一直没有到位，双方同意被告于2019年6月30日之前房款筹集到位且完成过户手续，若被告依然未筹集到位房款，则原告无需通知被告，直接到法院起诉追究被告的违约责任。另查明，2019年6月15日,中介公司员工通过微信催促被告，被告称“人找好，还需要准备钱吗？都可以垫资吗？”2019年6月28日，被告在微信中称“户口本在老家，已经发顺丰”，“马上到”。2019年7月5日，中介公司员工告诉被告“准备钱，房贷可以贷”。2019年7月9日，中介公司员工询问被告“你那进度怎么样”，被告回复“正在筹钱”。2019年8月5日，原告通过微信告知被告“你一直不履行合同！我现在通知你正式解除合同，房子给我腾出来！”被告未回复。庭审中，原告申请中介公司工作人员石某某出庭作证，石某某到庭后称因被告王晓非的征信有问题，故决定以王晓非妻子崔某某作为主贷人。办理贷款面签时因崔某某精神状态不对，在提交了一部分资料后，因未补齐资料，贷款就搁置了。期间因原告急需用钱，故经协商原告现将房屋抵押贷款，但原告说只要被告办理好贷款其可以立即解除抵押。后被告知道自己办不下来贷款，提出买在他人名下，找到人接手后因为限购等原因一直搁置至今。证人石某某还称房屋上存在抵押不影响被告办理贷款手续。被告王晓非认为石某某的证言仅反映了交易的前期过程，自2019年6月开始，原被告之间的经纪人已经更换，且其不认可石某某称其未补齐相关资料及房屋上存在抵押不影响办理贷款的证言。被告称一开始其妻子崔某某确实对贷款有抵触情绪，但经其做工作，崔某某现在已经同意办理贷款，原被告之间合同未能继续履行的原因在于原告的房屋处于抵押状态。原被告均确认，被告已向原告支付70万元购房款。被告称直至2019年7月底其才得知房款153万元中其已经支付给原告的70万元应当由原告存入资金监管账户，而原告及中介方均告知其要求其存入，所以其一直在筹钱，在此过程中其受到了蒙蔽。原告为本案诉讼产生律师费损失2万元。庭审中，经本院释明，被告称如最终认定其违约，其认为原告主张的违约金过高，其主张调整违约金，并主张原告退还其支付的购房款。以上事实，有存量房买卖合同、存量房买卖居间合同、房屋买卖补充协议、房屋买卖二次补充协议、银行流水、微信聊天记录、民事委托代理协议、西安市存量房买卖合同（经纪机构版），西安市不动产登记簿、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告续国婷与被告王晓非于2018年7月17日签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订《存量房买卖合同》时买卖的房屋尚存在抵押登记，后原告提前清偿了按揭贷款，并于2018年12月24日与被告王晓非的妻子崔某某签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，并配合被告方办理面签手续，原告未违反合同约定。被告王晓非虽不认可证人关于其未提交完整的贷款资料导致贷款未办理成功的证言，但结合原被告双方签订的补充协议可知未成功办理贷款与原告无关。被告作为买受人，未能按时支付购房款（贷款或全款）即构成违约，至于未成功办理贷款系因被告原因或是中介公司原因不属于本案查明的范围。虽然被告违约，但原被告双方协商以补充协议的形式将办理后续手续的时间延长。根据原被告双方2019年5月24日签订的《房屋买卖二次补充协议》约定，被告应当于2019年6月30日前将房款筹集到位且完成过户手续，但根据中介公司员工与被告的微信聊天记录显示被告在2019年7月9日尚未筹集好资金，故被告系违约方。截至2019年6月30日，双方所买卖的房屋上的抵押登记虽尚未解除，但设定抵押系经过被告同意，虽约定2019年6月30日前办理过户手续，但被告一直未准备好，原告为减少损失未解除抵押，故原告的行为不构成违约。被告称其已经支付给原告70万元，而原告及中介公司员工告知其该70万元仍需要其存入资金监管账户，其受蒙蔽。关于该陈述被告未提供证据，本院不予采信。因被告违约，原告请求解除其与被告于2018年7月17日签订的《存量房买卖合同》，本院依法予以支持，被告应将房屋返还原告，原告应将被告已支付的购房款70万元返还被告。合同虽约定违约方需支付30万元违约金，但违约金应当以实际损失为基础，关于实际损失原告未提供证据。通过在相关二手房交易网站查询，该小区二手房销售价格未有下降，关于违约金本院酌情确定12万元，该数额可以弥补原告的实际损失，原告主张的房屋使用费本院不予支持。关于原告主张的律师费损失因合同中有约定，且原告为本案所支出的律师费未有明显过高的情形，故本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告续国婷与被告王晓非于2018年7月17日签订的《存量房买卖合同》解除。二、原告续国婷于本判决生效之日起十五日内退还被告王晓非购房款70万元。三、被告王晓非于本判决生效之日起十五日内将位于西安市未央区XX园XX路XX栋XX单元XX室房屋返还原告续国婷。四、被告王晓非于本判决生效之日起十五日内支付原告续国婷违约金12万元。五、被告王晓非于本判决生效之日起十五日内支付原告续国婷律师费损失2万元。六、驳回原告续国婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18570元，原告续国婷已预交，现由被告王晓非承担1.5万元，其余由原告自行承担。被告承担的部分于本判决生效之日起十五日内支付原告续国婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    王宝娟审  判  员    崔小梅人民陪审员    荣春玲   二〇二〇年二月五日 书  记  员    刘旭华