上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91551号原告(反诉被告)：上海浦东门窗公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张佩峰，总经理。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海集洪机械设备有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：叶林全，总经理。委托诉讼代理人：褚子云，上海夜晨律师事务所律师。原告上海浦东门窗公司与被告上海集洪机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告上海集洪机械设备有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海浦东门窗公司(以下简称浦东门窗公司)的委托诉讼代理人王敏芬、被告(反诉原告)上海集洪机械设备有限公司(以下简称上海集洪公司)的委托诉讼代理人褚子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦东门窗公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付机器设备搬迁补偿费人民币38,900元、停工停产补偿费135,000元、原材料库存搬运费13,000元、其它物品搬迁费5,720元，上述合计192,620元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月，原告向被告承租位于上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号内的房屋，其中包括砖混厂房约730平方米、办公室一间约40平方米、简易棚约350平方米，总计1,120平方米。双方约定租金为每年33万元，每半年支付一次。原告分别于2016年11月16日、2017年5月24日各支付了16.5万元。2017年12月起，双方减少了一部分砖混厂房的租赁，砖混厂房的承租面积由730平方米变更为510平方米，年租金变更为每年31.6万元。原告于2017年11月24日支付了半年租金15.8万元。2018年3月1日，被告通知原告于2018年4月15日前搬迁，原告予以配合，将租赁房屋内的全部设备物品进行了搬离。根据相应评估，属于原告的机器设备搬迁补偿费为38,900元，同时还有停工停产补偿费、原材料库存搬运费及其它相关用品搬迁费等。相应款项均已发放给被告，但被告一直未能给付原告。双方多次协商未果，故原告诉至本院。上海集洪公司辩称，原、被告自2016年12月起建立租赁关系，无书面合同，为不定期租赁关系。2017年12月起，承租范围中厂房从730平方米变更为510平方米，办公室面积为40平方米，简易棚面积为350平方米。2016年12月1日起年租金为33万元，2017年12月1日起年租金变更为31.6万元。2018年6月9日，被告向原告退还自2018年4月16日起至2018年5月30日期间的租金38,000元。被告实际收到租金至2018年4月15日止，但原告实际于2018年6月20日搬离。其认可机器设备搬迁补偿费为38,900元，其余费用与原告无关，故不同意支付其他费用。上海集洪公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告按照年租金316,000元的标准支付反诉原告自2018年4月16日起至2018年6月20日止的房屋使用费57,139.73元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：自2016年12月起，反诉被告向反诉原告承租位于上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号内的厂房。2018年，政府征收该厂房。同年3月1日，反诉原告即通知反诉被告，要求于2018年4月15日前搬离，给予了一个半月的合理搬迁时间，之后将部分房租38,000元退还给反诉被告。反诉被告收到退款后却拒绝搬离，一直使用厂房至2018年6月20日止，期间未支付房屋使用费。反诉被告占用厂房却不支付房屋使用费的行为侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉。浦东门窗公司辩称，2018年4月15日，其已将相应房屋返还给反诉原告。反诉原告和上家的租金也结算至2018年4月15日，故反诉原告无权向反诉被告收取之后的租金。反诉原告退还租金的行为表示认可双方已结清租金，故其不同意反诉原告的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日起，上海集洪公司作为出租方与作为承租方的浦东门窗公司建立房屋租赁合同关系，双方未签订书面租赁合同。双方约定租赁范围为上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号内约730平方米的砖混厂房、约40平方米的办公室、约350平方米的简易棚，总计1,120平方米，年租金为33万元。后浦东门窗公司实际使用上述房屋，并分别于2016年12月、2017年5月各向上海集洪公司支付了16.5万元，作为自2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金。自2017年12月1日起，双方约定租赁范围为上述地址内约510平方米的砖混厂房、约40平方米的办公室、约350平方米的简易棚，总计900平方米，年租金为31.6万元。浦东门窗公司于2017年11月向上海集洪公司支付了15.8万元，作为自2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金。2018年3月1日，上海集洪公司向浦东门窗公司发送《搬迁通知书》，告知政府将对规划建设范围内的厂房进行整体规划和拆迁，要求于2018年4月15日前将设备等物品从租赁房屋内搬迁完毕。2018年6月9日，上海集洪公司退还给浦东门窗公司自2018年4月16日起至2018年5月31日止的租金38,000元。现租赁房屋已被拆迁，浦东门窗公司以上海集洪公司未支付机器设备搬迁补偿费等费用为由，于2019年11月诉至本院，要求判如所请。审理中，上海集洪公司向本院提起反诉。另查明，案外人上海合庆城镇建设投资发展有限公司作为拆迁人(合同甲方)、上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司作为房屋拆迁实施单位(代理人)，与作为被拆迁人(合同乙方)的上海市浦东新区合庆镇勤俭村村民委员会、作为房屋承租人(合同乙方)的上海集洪公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》一份，达成如下协议：乙方上海市浦东新区合庆镇勤俭村村民委员会(所有或承租)非居住房屋坐落在上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号，被拆除房屋经博文房地产评估造价集团有限公司评估机构评估，甲方应当支付给乙方货币补偿计6,460,664元。乙方应当在签订本协议后15日内，即2018年6月1日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。甲方应当在乙方搬离原址后30日按约定付货币补偿款给乙方。《川沙新市镇规划合庆区域(除已启动地块外)非居住房屋项目集土非居住房屋补偿结算单》中显示：评估建筑总面积为3,885.79平方米，其中有证建筑面积为0，未见证建筑面积为3,885.79平方米；评估价值中,房屋补偿价为2,781,819.60元、装修装潢为972,800元、附属设施为792,554元、设备搬迁和安装为816,950元、物资搬迁为85,490元、配电费用为150,000元；停产停业损失为582,868.50元(备注为：未见证150元/㎡)；奖励费为278,181.96元；上述补偿费用预算总计为6,460,664元。后上海市浦东新区合庆镇勤俭村村民委员会作为甲方与作为乙方的上海集洪公司签订《清退协议书》，达成如下协议：依据评估及相关政策，甲方一次性补偿乙方6,460,664元，甲方不再支付其他费用，详见清退结算清单。其中附件6《机器设备搬迁补偿估价明细表》(标注为浦东门窗公司)显示机器设备搬迁补偿费合计为38,900元。附件7《物资搬迁补偿估价明细表》显示物资搬迁补偿费合计85,490元。审理中，浦东门窗公司表示，根据停产停业损失的标准为无证面积为150元/平方米，其租赁面积为900平方米，故主张停产停业补偿费135,000元。根据附件7《物资搬迁补偿估价明细表》，原材料库存等搬运按照650元/车计算，其搬运二十车，故主张原材料库存搬运费13,000元。空调搬迁费400元/台，三台计1,200元；电话搬迁费310元/门，一门计310元；宽带搬迁费310元/门，一门计310元；空压机、台钻等小型设备搬运费650元/台，空压机二台、台钻二台计2,600元；办公、生活用品等搬运费650元/车，二车计1,300元；故主张其它物品搬迁费5,720元。对此，上海集洪公司表示，停产停业损失根据房屋面积计算，与浦东门窗公司是否经营无关，补偿对象为上海集洪公司，出租是经营行为；附件7补偿对象为上海集洪公司，如补偿给浦东门窗公司会明确标注，且无从核实浦东门窗公司的具体物品。审理中，经本院准许，上海集洪公司申请上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号内厂房的前承租户左明科作为证人出庭作证。左明科陈述其自2016年起向上海集洪公司承租厂房，承租厂房位于浦东门窗公司承租厂房的北面；其于2018年6月20日联系收废品车辆准备搬迁，因车辆挡住浦东门窗公司的搬迁车辆，遂双方发生争吵；当日浦东门窗公司仍在厂房内，不清楚具体搬离日期，其于2018年6月21日搬离。上海集洪公司提供自制水电费结算表一份，抄表日期为2018年6月19日，证明双方于2018年6月19日结算水电费，浦东门窗公司的搬离日期为2018年6月20日。以上事实，由浦东门窗公司递交的《搬迁通知书》《清退协议书》及附件、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》《川沙新市镇规划合庆区域(除已启动地块外)非居住房屋项目集土非居住房屋补偿结算单》《上海农商银行支票存根》《上海农商银行结算账户存款明细对账单》，上海集洪公司递交的转账凭证，证人左明科的证人证言，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，浦东门窗公司与上海集洪公司未签订书面租赁合同，亦未对租赁期限予以明确约定，《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》的签订日期为2018年5月中旬，上海集洪公司于2018年3月1日书面要求浦东门窗公司于2018年4月15日前搬离。作为承租人的浦东门窗公司，对双方之间未约定明确期限的租赁关系属于明知，应对自身经营活动进行合理安排，以避免相应的经营风险，且上海集洪公司已于合理期限之前通知浦东门窗公司搬离，故浦东门窗公司要求上海集洪公司支付停产停业补偿费的诉请，本院不予支持。因浦东门窗公司未能继续在租赁厂房内经营，搬迁费用属于经营过程中的必要支出，且浦东门窗公司亦未能举证证明相关物品搬迁费明细中明确属于其的部分，故浦东门窗公司要求上海集洪公司支付原材料库存搬运费、其他物品搬迁费，本院不予支持。浦东门窗公司要求上海集洪公司支付机器设备搬迁补偿费38,900元，因搬迁费明细中明确该部分费用属于浦东门窗公司，且上海集洪公司同意支付该费用，故本院予以照准。关于上海集洪公司要求浦东门窗公司支付自2018年4月16日起至2018年6月20日止的房屋使用费，虽浦东门窗公司未能充分举证证明其于《搬迁通知书》中要求的2018年4月15日前搬离厂房，但上海集洪公司在庭审中认可其向浦东门窗公司退还的38,000元系自2018年4月16日起至2018年5月31日止的租金，且该退款行为发生于2018年6月9日，本院认定该退款行为系上海集洪公司认可免收自2018年4月16日之后的房屋使用费，故上海集洪公司再行要求浦东门窗公司支付该期间的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。另，上海集洪公司认为其退款行为不能简单推断为双方结清房屋使用费，但其未举证双方曾约定该退款行为附有相应条件，故上海集洪公司的上述意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：一、被告上海集洪机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东门窗公司机器设备搬迁补偿费38,900元；二、驳回原告上海浦东门窗公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告上海集洪机械设备有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,152元，减半收取计2,076元，由原告上海浦东门窗公司负担1,600元，被告上海集洪机械设备有限公司负担476元。反诉案件受理费614元，由反诉原告上海集洪机械设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年三月十七日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。