四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1692号 原告：乐山民生物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区凤凰路中段2号名都花园，统一社会信用代码：91511100687904638W。 法定代表人：田勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵晓玲，女，汉族，系该公司员工，1989年11月14日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告：黄群利，女，汉族，1975年2月26日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王绍平（系被告之夫），男，1975年5月16日出生汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山民生佳物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）诉被告黄群利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人赵晓玲，被告黄群利及其委托诉讼代理人王绍平到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 原告民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费用人民币11734元、垃圾清运费360元、违约金3520元，加压水泵运行费600元，合计人民币16214元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：乐山市市中区通江街48号现代江景小区系乐山市五通桥民生房地产开发有限公司开发建设，小区建设完成后乐山市五通桥民生房地产开发有限公司委托原告自2011年12月11日开始作为前期物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务费收费标准为：1-8层0.9元/平方米/月，9-20层为1元/平方米/月，21-32层为1.2元/平方米/月；垃圾清运费按政府规定代收，每户每月6元；7层（含7层）以上住宅需加收加压水泵运行费。被告系现代江景小区1栋3单元29楼5号业主，房屋面积为135.81平方米，被告自2013年12月11日至2019年12月11日欠物业服务费11734元（135.81*1.2*72=11734）、垃圾清运费360（60*6=360）、违约金3520元（11734*30%=3520）、加压水泵运行费600元（每年100元），总计人民币16214元。根据《现代江景小区前物业服务协议》约定，乙方违反协议，应按约定交纳滞纳金。原告多次进行催收，被告拒不缴纳，被告的侵权行为严重损害了原告的利益。鉴于此，原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求贵院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。 被告黄群利辩称，被告系四川省乐山市市中区业主，对原告陈述的房屋面积、物业费的标准、欠费时间均无异议，对原告主张的所欠的垃圾清运费无异议，加压水泵运行费的标准和欠费时间无异议，该交就交。被告不存在违约行为，不认可违约金，没交物业费的原因是原告物业服务不到位，如安保、公共停车位、电梯、小区公共绿化管理及小区一楼住户私自占用公共绿化等，物业公司不进行管理，卫生不到位。 本院经审理认定事实如下：2011年12月6日，原告民生物业公司与乐山市五通桥民生房地产开发有限公司签订《现代江景—前期物业服务合同》，对服务的物业、服务期限、物业费收费标准等进行了约定。2011年12月11日，原、被告签订《现代江景—前期物业服务协议》，载明物业座落位置为1栋3单元29楼5号，面积135.81平方米；物业服务管理内容：1、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、雨水管道、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、楼道、电子对讲防盗门，物业管理区域的外围围栏、围墙等；2、园艺及环境卫生，包括区内公共绿化、园艺小品等的管理和养护，公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；3、交通秩序及车辆停放，对物业服务区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅等。同时，还约定：21-32层物业服务费标准为1.2元/月/平方米（包括物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、房屋及小区共用部位共用设备实施的小修、小区日常综合管理等），垃圾清运费按政府规定按每户每月6元的标准代收，7层以上住宅需加压供水，加收加压水泵运行费按使用户实际用量收取；交房时预交一年的物业服务费，以后每季度最后一月的15日以前交纳下季度应付的物业服务费。合同签订后，民生物业公司在现代江景小区提供物业服务至今。 被告为现代江景小区1栋3单元29楼5号房屋业主，房屋建筑面积135.81㎡，被告从2012年上半年至今一直居住在此。被告至今拖欠2013年12月11日至2019年12月11日的物业费11734元、2013年12月至2018年12月的垃圾清运费360元、2014年至2019年的加压水泵运行费600元。民生物业公司通过上门张贴《催缴通知》的方式对2013年12月11日至2018年12月11日的物业费进行了催收。 审理中，原、被告一致认可：如《现代江景—前期物业服务合同》与《现代江景—前期物业服务协议》有不一致的地方，按《现代江景—前期物业服务协议》来执行；现代江景小区业主委员会尚未成立。庭审中，原告向本院提交照片打印件15张，拟证明小区物业管理不善，小区电梯里脏乱差，小区物业纵容一楼的住户私自占用公共绿化，开门及私开茶楼及三单元入户门玻璃摇晃等问题。原告质证认为，电梯里的卫生真实性没有异议，但系因为有些业主没有装修完，电梯的保护膜没有撕掉，且电梯里面是设置了模板以保护电梯，以防装修材料损伤电梯，小广告是贴在电梯保护膜的；确实有业主私自开门占用公共绿地，原告有劝阻，但物业公司没有执法权，向城管部门反映，城管部门也出动过，但是没有处理；关于小区卫生问题，小区有两名保洁员，每天7:50到下午6:00都是保洁员上班时间，但是还是避免不了有些业主在打扫完后又产生垃圾；门禁系统、指示灯、路灯损坏，是因为正在疫情，维修时间延迟，现在已经修好了；单元门门禁系统没有修复，因为疫情期间延迟没有买到合适的零件。 以上事实有《现代江景—前期物业服务合同》、《现代江景—前期物业服务协议》、催缴通知、房屋信息摘要、照片、音频、当事人的陈述予以证实。 本院认为，民生物业公司分别与乐山市五通桥民生房地产开发有限公司、黄群利签订的《现代江景—前期物业服务合同》、《现代江景—前期物业服务协议》是各方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，合同依法成立，受法律保护。庭审中，原、被告双方一致认可两份物业服务合同如有冲突则以《现代江景—前期物业服务协议》为准，是其真实意思表示，双方当事人应按该合同的约定享受权利、履行义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案中，原告主张对物业服务费进行了催收，提交了照片及视频予以证明，被告辩称未收到催缴通知的意见并无事实依据，本院不予采信。原告催收的物业管理服务费时间为2013年12月11日至2018年12月11日，被告对该部分物业费无异议，本院依法予以支持。对于原告请求的2018年12月12日至2019年12月11日的物业管理服务费并未进行催收，现原告要求被告黄群利向其支付2018年12月12日至2019年12月11日物业管理服务费的请求，本院不予支持。另，因加压水泵运行费也系物业服务费的范畴，原告未进行催收，故本院对原告主张被告向其支付加压水泵运行费的请求，不予支持。被告对支付垃圾清运费360元，本院依法予以确认。 对被告关于原告的物业服务存在瑕疵拒交物业管理费的意见，被告提交了照片予以证明。本院认为，被告提交的证据能够达到其证明目的，本院予以采信。从被告提交的照片内容看，原告未对小区的共用设施、设备、公用绿地、建筑小品等及时进行维修、养护、管理，也未对公共环境的卫生及时清洁，原告确实在履行物业管理服务合同的过程中存在瑕疵。故被告虽未按时交纳物业服务费，但原告在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自的义务，基于公平合理的原则，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。同时，因原告物业服务的瑕疵，应适当扣减物业服务费，本院酌情认定黄群利应交纳2013年12月11日至2018年12月11日的物业服务费7822.66元（9778.32元×80%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄群利应在本判决生效之日起五日内向原告乐山民生物业服务有限公司支付2013年12月11日至2018年12月11日期间的物业服务费7822.66元、垃圾清运费360元，共计8182.66元； 二、驳回原告乐山民生佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计103元，由原告乐山民生佳物业服务有限公司负担52元，被告黄群利负担51元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 何 珊 二〇二〇年三月六日 书记员 任丽霞