江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初15036号 原告（反诉被告，以下简称原告）：周燕，女，1980年4月16日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：张华、卢梦娇，江苏奚凤鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：赵维红，女，1980年3月16日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：龚蕾蕾、王宇红，江苏少平律师事务所律师。 原告（反诉被告）周燕与被告（反诉原告）赵维红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案，被告赵维红提起反诉。本院依法适用简易程序于2019年12月18日、2020年3月11日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告周燕的委托诉讼代理人张华、卢梦娇，被告赵维红的委托诉讼代理人龚蕾蕾、王宇红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周燕向本院提出诉讼请求：1、依法确认与被告的租赁关系已于2018年12月11日解除；2、判令被告立即腾让并搬离位于常熟市徐吴路27-2号的房屋；3、判令被告支付原告房屋使用费人民币19000元(房屋使用费按每年19000元自2018年12月1日暂计至2019年11月30日)，以后每日按52.05元计算至实际搬离之日止；4、判令被告支付原告垫付的水电费人民币388.5元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系常熟市徐吴路27-2房屋的所有权人，原告委托父亲周永华出租该房屋，2015年12月1日原告父亲周永华与被告签订《房屋租赁合同》一份，将位于常熟市徐吴路27-2整套房屋及门面出租给被告使用，租赁期限自2015年12月1日至2020年12月1日止，房屋租金为19000元/年，双方约定租金支付方式是先付后用，自租用之日起，水、电等费用均由被告承担，后被告未按时支付租金，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付租金，故原告又委托父亲周永华于2018年12月10日向被告寄送解除合同通知书，被告于2018年12月11日签收后未表示任何异议，故原告和被告之间的租赁关系已经解除，被告应将上述房屋返还给原告，但经原告多次催告，但被告拒不腾让并搬离上述房屋，将房屋非法占用至今。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告赵维红辩称，1、原告存在违约行为，被告属于守约方。2018年10月，原告向被告提出涨租金的要求，被告不同意，在此情况下，被告于2018年11月29日前往滨江供电所申请拆除电表。故原告于2018年12月10日发出的解除通知不发生法律效力。2、被告承租房屋后，将房屋分为两部分（楼上住宿、楼下商铺）进行出租。楼上部分出租给俞先群，租期自2018年5月1日至2019年5月1日，年租金20000元；楼下部分出租给陆某，租期自2016年3月26日至2019年3月26日，年租金12000元。原告在采取停电措施后，前往案涉房屋要求被告的承租人搬走，并将二楼的门锁换掉，钥匙原告自己拿走。对于楼下的租户，原告自停电后一直去驱赶，严重影响了正常的经营。2019年3月6日下午，原告一家强行将承租人的货物搬到人行道上，后承租人报警。另外，楼上的房屋经过双方多次换锁，直至2018年11月29日，该门上的锁由原告换掉后实际控制至今，被告未能实际使用房屋，原告无权主张租金。因原告违约导致被告的损失有（32000元-19000元）×2年=26000元。据此被告赵维红向本院提出反诉要求：1、判令原告支付被告违约金11400元；2、判令原告赔偿被告房屋租金差价损失人民币26000元；3、判令原告支付被告家电设备残值损失人民币4800元；4、判令原告返还被告本案所涉房屋水电费余额2600元；5、本案反诉费由原告承担。 原告周燕针对反诉辩称，被告拖欠租金，经原告多次催讨仍拒绝支付，被告系先违约方，无权要求原告支付违约金。对于被告其余的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周永华与周燕系父女关系。周燕委托周永华出租房屋。周永华与赵维红于2015年12月1日订立《房屋租赁合同》，约定赵维红承租位于徐吴路27-2的房屋一套，租期自2015年12月1日至2020年12月1日，年租金19000元，乙方（赵维红）可转租。赵维红一般于12月1日左右支付下一年度的租金，最后一次支付租金时间为2017年12月，对应租赁期间为2017年12月1日至2018年12月1日。赵维红另于2018年9月22日存入周永华银行账户3000元用于水电费扣缴（截至2018年12月17日，账户余额2094.25元。原告另垫付水电费388.5元）。租赁过程中，赵维红委托其朋友赵丽娟将房屋转租。其中楼上部分最后转租给俞先群，双方订立的租赁合同显示年租金为20000元，租赁期限自2018年5月1日至2019年5月1日。楼下部分最后转租给陆某，双方订立的租赁合同显示年租金为12000元，租赁期限截至2019年3月26日。 2018年10月21日，周永华向赵维红发送短信称，同地段房屋租金要30000元，要求上涨租金，但赵维红反问“合同期到了吗”？双方协商未果。2018年11月29日，周永华至滨江供电所营业厅申请对徐吴路27-2号暂拆，供电所于2018年11月29日至用户处停止供电并拆表，周永华于2018年12月13日申请暂拆复装后恢复供电。2018年12月10日，周永华向赵维红发出《解除合同通知书》，告知赵维红因“未按《房屋租赁合同》约定支付租金，并且欠缴水电费，已构成严重违约，解除双方的合同”。因原、被告在租赁过程中发生争执，双方各自换锁并于2018年12月19日报警。 第一次庭审（2019年12月18日）中，经征求被告赵维红意见，赵维红同意解除双方的合同，但双方对谁存在违约行为存有争议，原告周燕认为，双方订立的合同虽然没有约定租金支付时间，但实际均默认先付后用的方式。至2018年12月原告多次向被告催讨租金，被告至今未履行构成违约。被告赵维红认为，停电发生于2018年度租赁期限内，是由于被告不同意原告涨租金导致的纠纷。原告停电后至租户处告知已解除租赁合同，并要求租户搬走并换锁（楼上租户换锁，楼下租户卷帘门锁芯被堵），还将陆某店里的货物搬到人行道上，陆某报警。为此，被告向本院提供陆某的证言一份，该证言也反映了停电及原告父母自停电起经常至其承租处要求其搬走的事实。另被告赵维红举证退还给俞先群租金8334元，赔偿违约金500元，仅收取至2018年11月29日止的租金。陆某的租金付至2018年11月底，之后未再支付。 以上事实，由户籍信息、常住人口登记卡、建房协议、房屋租赁合同、解除合同通知书、水电费缴费凭证、房屋转租合同、微信记录、存款凭证，证人证言，本院调取的证明、庭审笔录等证据在卷予以佐证。 本院认为：原告周燕委托其父亲周永华与被告赵维红订立《房屋租赁合同》，赵维红对委托事项知晓，该租赁合同直接约束原、被告双方。租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，单方行使合同解除权必须符合合同约定或法律规定的条件。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，租赁合同对租金支付的时间未作约定，但双方均认可于每年的12月初支付下一年度的租金。故原告于2018年12月10日发出解约通知时，被告的租金支付义务尚在合理履行期限内，并不存在法律规定的严重迟延履行，不能达到解除合同的法律效果。相反，在2018年10月21日原告通知要求涨租金，2018年11月29日原告申请停电及后续有证据证明的报警，赵维红与次承租人俞先群的解约及退还租金、赔偿损失等事实可以证明原告存在违约行为致租赁合同无法正常履行。鉴于被告赵维红于2019年12月18日庭审时也表示同意解除合同，本院予以准许，故双方的租赁合同于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故赵维红应将房屋腾空后交还周燕，并按19000元/年的标准支付自2018年12月1日至2019年12月18日及此后至实际返还房屋时止的房屋使用费。 关于原告周燕的违约责任承担。双方在订立的租赁合同中约定，“如任何一方中途退租，违约方赔偿租用期限年租金的30%作为补偿”。该违约责任条款在性质上属于“合同中结算和清理条款”，合同解除，并不影响其效力。故周燕应根据合同的约定支付赵维红违约金5700元（19000元/年*30%）。当事人一方履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加，并应坚持保护守约方的利益及对违约方适当惩罚的原则处理。对于被告反诉请求的第2项（合同明确约定可转租，故转租行为合法有效），在同时考虑被告应支付原告租金的情况下，被告因原告违约造成的损失包括转租收入的减少。楼上及楼下仅收取至2018年11月底的租金，自12月起已经退还或未能收取。故楼上自俞先群租户处减少的租金收入至2019年5月1日为8334元，及赔偿款500元，楼下自陆某租户处减少的租金收入至2019年3月26日为3781元。在被告与次承租人租赁期满后，本院考虑原合同的剩余租期、房屋是否易于再行租赁、再行租赁的差价等因素酌情确定，被告的损失为自2019年6月1日起按年租金32000元的标准计算至实际搬离交还房屋之日止。因违约损失赔偿，其范围为可得利益，即合同正常履行时可以获得的利益。故对于被告反诉主张的家电残值损失，为间接损失，本院不予支持。家电可由被告在交还房屋时自行搬离。对于被告预交的水电费余额，双方已确认为1705.75元，应由原告周燕予以返还。综上，原告本诉请求、被告反诉请求中的合理部分本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十三条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、确认周燕与赵维红签订的房屋租赁合同于2019年12月18日解除。 二、赵维红于本判决生效后三十日内将常熟市徐吴路27-2号房屋腾空后返还周燕。 三、赵维红支付周燕自2018年12月1起至2019年12月18日止按19000元/年标准计算的租金及合同解除后至返还租赁房屋时止，参照上述标准计算的房屋使用费，于本判决生效后三十日内履行。 四、周燕支付赵维红违约金人民币5700元，于本判决生效后三十日内履行。 五、周燕另赔偿赵维红损失人民币6915元（已扣除承担的违约金5700元），并支付自2019年6月1日起按年租金32000元的标准计算至实际搬离交还房屋之日止的房租损失，于本判决生效后三十日内履行。 六、周燕返还赵维红水电费余额人民币1705.75元，于本判决生效后三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回周燕的其余诉讼请求。 八、驳回赵维红的其余反诉请求。 本诉案件受理费减半收取142元，由被告赵维红负担；反诉案件受理费减半收取460元，由原告周燕负担（相互折抵后，周燕直接支付赵维红318元，双方预交的本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审判员  蒋君伟 二〇二〇年三月十二日 书记员  邵雪岚