重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异28号案外人：重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路2号，统一社会信用代码915001082031684524。诉讼代表人：重庆凯悦房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：王帮荣，重庆昂科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓黎，重庆索通律师事务所律师。申请执行人：项华，女，1965年6月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：胡屏西，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。申请执行人：冯建国，男，1965年4月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：胡屏西，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。被执行人：周青，男，1968年9月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：王奕琳，女，1984年9月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：周应智，男，1942年8月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：严明，女，1944年8月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。本院在执行项华、冯建国与周青、王奕琳、周应智、严明民间借贷纠纷一案中，案外人重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房地产公司）对执行位于重庆市南岸区XX西路2号商场2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人凯悦房地产公司称，本公司虽与周应智签订有商品房买卖合同并经联机备案，之后诉讼判决亦要求合同登记备案，但根据《中华人民共和国物权法》规定，商品房买卖合同的登记备案不代表物权转移登记，因案涉房屋未转移登记至周应智名下，且本公司未实际交付给周应智占有，故上述房屋的所有权未转移，仍属于本公司所有。管理人进场后，已告知周应智上述房屋应属本公司的破产财产。周应智不服管理人所作决定，诉至重庆市南岸区人民法院（以下简称南岸区法院）请求确认物权，后又撤回起诉。从竣工测绘报告上看，上述房屋与平街一层其他区域并为一个整层房屋，客观上无法分割交付使用。即便商品房买卖合同有效，继续履行也存在法律上障碍。故请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人项华、冯建国辩称，虽然案涉房屋目前仍登记在凯悦房地产公司名下，但是周应智对上述房屋享有准物权，凯悦房地产公司所享权利不足以排除周应智享有的权利。故凯悦房地产公司不享有足以排除我们对上述房屋执行的实体权利，本案应当继续执行。本院查明，项华、冯建国与周青、王奕琳、周应智、严明民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月2日以（2015）渝五中法民初字第01165-1号民事裁定书及协助执行通知书，诉讼保全查封了周应智位于重庆市南岸区XX西路2号裙楼平街一层2号（现地址为重庆市南岸区XX西路2号商场2号）等房屋。2017年9月30日，本院作出（2015）渝五中法民初字第01165号民事判决书，判令周青、周应智归还项华、冯建国借款本金83,000,000元及利息，王奕琳、严明对上述支付义务承担连带责任等内容。周青不服该判决，向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）提起上诉。重庆高院于2018年8月22日以（2018）渝执保62号执行裁定书及协助执行通知书对上述房屋进行续查封。同年11月27日，重庆高院作出（2018）渝民终149号民事判决书，判决撤销重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第01165号民事判决，周青、周应智归还项华、冯建国借款本金81,500,000元并支付借款利息，王奕琳、严明对上述支付义务承担连带责任等内容。因周青、周应智、王奕琳、严明未履行上述生效民事判决书所确定的义务，项华、冯建国向本院申请强制执行。另查明，2008年10月28日，周应智（甲方）与凯悦房地产公司（乙方）签订《购房协议》，约定：1.乙方向甲方出售位于重庆市南岸区XX西路2号重庆浪高XX大厦裙楼平街第一层商场，建筑面积9XX.74平方米；2.本房屋总价款为8,XX0,000元；3.在签定本协议后10日内，甲方向乙方提供的指定账户内支付购房款8,XX0,000元，乙方在收到该款后，须向甲方出具购房款收据或发票；4.因甲方购买该商业用房的用途是经营所需，经双方协商一致，乙方在收到甲方的全额购房款后3日内交房；5.乙方承诺其应在本协议生效后3日内，与甲方签定正式的《重庆市商品房买卖合同》并完成该房屋买卖的联机备案手续。次日，凯悦房地产公司（甲方）与周应智（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.乙方购买甲方销售的位于重庆市南岸区XX西路2号裙楼平街1层2号房屋，用途为商场，建筑面积9XX.74平方米，总成交金额8,XX0,000元；2.付款方式为一次性付款，乙方于2008年10月29日付房款8,XX0,000元；3.属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，周应智、凯悦房地产公司在重庆市南岸区土地房屋权属登记中心就上述房屋买卖办理了联机备案手续。2008年10月31日和11月3日，周应智先后通过兴业银行南岸支行向凯悦房地产公司支付购房款7,XX0,000元、1,XX0,000元。凯悦房地产公司向周应智出具了收款事由为购房款、金额为8,XX0,000元的收据一张。2008年10月31日，凯悦房地产公司（甲方）与周应智（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲、乙双方在签定《重庆市商品房买卖合同》前，已就购房事宜达成《购房协议》（2008年10月28日签定）；2.甲、乙双方确认，双方签定的《重庆市商品房买卖合同》与《购房协议》中约定不一致的，以《购房协议》中约定履行。2009年12月22日，凯悦房地产公司（甲方）与周应智（乙方）再次签订《补充协议》，约定：1.甲方应于2009年12月31日前，向重庆市南岸区房屋权属登记中心递交浪高XX大厦裙楼平街一层商场（建筑面积9XX.74平方米）合同备案登记的完整资料，取得登记受理单；2.甲方在交付房屋前，应全面按照《购房协议》的约定支付损失补偿金及违约金；3.若甲方在2010年4月30日前退还乙方购房款并按照《购房协议》的约定支付损失补偿金及违约金后，乙方应无条件办理注销《重庆市商品房买卖合同》手续，双方权利义务关系终止。因凯悦房地产公司一直未办理案涉房屋的合同登记备案手续，周应智遂向南岸区法院提起诉讼。2011年10月28日，南岸区法院作出（2011）南法民初字第06699号民事判决书，确认周应智与凯悦房地产公司于2008年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，并判令凯悦房地产公司就上述房屋办理合同登记备案手续。在执行过程中，因案涉房屋被其他法院查封，不能进行《重庆市商品房买卖合同》的登记备案手续，不具备执行条件，南岸区法院于2012年6月19日作出（2011）南法民执字第01524-2号执行裁定书，裁定终结该院（2011）南法民初字第06699号民事判决的执行程序。2015年3月11日，南岸区法院作出（2011）南法民执字第01524-3号执行裁定书，解除对案涉房屋的查封并将其《重庆市商品房买卖合同》予以合同登记备案在周应智名下。再查明，凯悦房地产公司以其经营不善导致资产不足以清偿全部债务并已严重资不抵债为由，向本院申请进行破产重整。本院于2017年1月19日作出（2017）渝05破申3号民事裁定书，裁定受理凯悦房地产公司的破产重整申请，并将该案交由南岸区法院审理。同年5月26日，南岸区法院作出（2017）渝0108民破3号决定书，指定联合机构重庆经纬资产清算有限公司、重庆索通律师事务所担任凯悦房地产公司破产重整管理人。2017年8月11日，周应智向凯悦房地产公司管理人提交《重庆凯悦房地产开发有限公司债权申报登记表》，载明：申报债权金额为22,089,475元，其中违约金21,886,825元、诉讼费187,650元、其他费用15,000元。同年12月29日，凯悦房地产公司管理人向周应智发出《重庆凯悦房地产开发有限公司破产重整案债权异议复核意见书》（以下简称《意见书》）。该《意见书》第四项载明：依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，因管理人在本案破产受理之日起二个月内未通知周应智继续履行合同，故周应智与凯悦房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》视为已经解除，凯悦房地产公司现无履行交付房屋和办理产权证的义务。周应智可依据因解除《重庆市商品房买卖合同》而产生的返还购房款的权利及相应的违约责任另行向管理人申报相应债权，管理人将依法进行审核。2018年1月17日，周应智向南岸区法院提起诉讼，请求撤销《意见书》第四项，确认凯悦房地产公司对双方在2008年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》没有解除权，并判令其对位于重庆市南岸区XX西路2号重庆浪高XX大酒店裙楼平街1层2号房屋享有所有权，凯悦房地产公司应配合其行使取回权，并将房屋过户至其名下。2019年7月15日，南岸区法院作出（2018）渝0108民初13026号民事裁定书，裁定准许周应智撤回起诉。又查明，在重庆高院执行林德新与凯悦房地产公司、吴霄霞、ChengXu借款合同纠纷一案中，周应智对案涉房屋提出执行异议。重庆高院于2013年10月23日作出（2011）渝高法民执异字第00024号民事裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。林德新不服该裁定，向重庆高院提起申请执行人执行异议之诉。重庆高院经审理认为周应智作为上述房屋的买受人，享有阻止人民法院执行的实体权利，遂于2014年12月15日作出（2014）渝高法民初字第00004号民事判决书，判决驳回林德新的诉讼请求。凯悦房地产公司不服南岸区法院于2011年10月28日作出的（2011）南法民初字第06699号民事判决书，向重庆市南岸区人民检察院（以下简称南岸区检察院）申诉。后南岸区检察院向南岸区法院提出渝南检民监〔2019〕50010800004号再审检察建议。南岸区法院经审查认为周应智与凯悦房地产公司之间系商品房买卖合同关系而非民间借贷关系，原审判决《重庆市商品房买卖合同》有效并予以履行不涉及侵犯社会公共利益，遂于2019年7月31日作出（2019）渝0108民监2号民事决定书，决定对渝南检民监〔2019〕50010800004号再审检察建议不予采纳。还查明，重庆市南岸区XX西路2号商场2号房屋与重庆市南岸区XX西路2号裙楼平街一层2号房屋系同一标的物。上述房屋系由凯悦房地产公司开发，至今未办理竣工验收，未交付给周应智占有使用，也未过户至周应智名下。在凯悦房地产公司提出执行异议后，因项华、冯建国向本院提交了中国人寿财产保险股份有限公司重庆分公司为本案提供的保险金额为40,000,000元的保单保函，故本院依法对上述房屋继续强制执行。2020年2月14日，竞买人徐某以8,XX1,080元竞得上述房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，虽然案外人凯悦房地产公司系案涉房屋的开发主体，但是被执行人周应智在本院保全查封前即与凯悦房地产公司签订购房合同，购买了上述房屋，已支付全部购房款且办理联机备案手续，南岸区法院已对上述购房关系进行审理并作裁判，且已裁定将上述购房合同备案登记在周应智名下。同时，重庆高院在林德新与周应智、凯悦房地产公司等执行异议之诉判决中亦认定周应智对上述房屋享有足以排除强制执行的实体权利。鉴于此，因南岸区法院及重庆高院已判决认定上述购房合同有效且周应智享有物权期待权，故凯悦房地产公司对上述房屋不享有足以排除强制执行的实体权利。综上，案外人凯悦房地产公司请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人重庆凯悦房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 蒋晓亮二〇二〇年三月十六日书记员 罗云广