海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初3481号原告：海南中坤渝安投资有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜经济开发区旅游大道西侧南三栋。法定代表人：罗智勇，常务副总经理。委托诉讼代理人：朱家君，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭方园，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告：张欢，女，汉族，1978年5月7日出生，湖北省黄石市人，住该省武汉市东西湖区。原告海南中坤渝安投资有限公司（以下简称中坤渝安公司）与被告张欢商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中坤渝安公司委托诉讼代理人朱家君、谭方园到庭参加诉讼，被告张欢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告中坤渝安公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《文昌市商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年4月2日已解除；2.判令原告退还被告已支付的购房款455,566元；3.判令被告向原告支付违约金191,113.2元(计算方式：955,566元×20%=191,113.2元);4.判令被告协助原告办理清澜半岛银滩路2号3栋25层2512号房网签备案注销手续；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月6日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的××路房，房屋总价款为955,566元。合同约定付款方式为：签订合同时被告支付首期购房款305,566元，剩余购房款650,000元由被告申请银行按揭贷款方式支付。根据《补充协议》第二条第三款约定，因买受人自身原因导致银行拒绝发放贷款或贷款金额少于合同约定金额的，买受人应在收到出卖人或银行通知之日起十个工作日向出卖人支付全部房款。否则，每日按未付房款的万分之三向出卖人支付违约金。逾期三十日以上，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房款总额20%的违约金。合同签订后，被告已支付首付款305,566元，双方于2018年11月23日办理涉案房屋销售网签备案手续。2018年11月29日，被告申请银行按揭贷款支付剩余房款650,000元，由于被告个人征信原因按揭贷款申请未获银行审批通过，无法以银行按揭贷款方式支付剩余房款，按照合同约定被告应一次性支付合同项下全部房款，被告分别于2018年12月28日支付房款100,000元、2019年1月26日向原告支付房款50,000元。剩余房款500,000元经原告催告，至2019年3月18日前被告仍未支付。2019年3月31日，原告向被告发送《解除商品房买卖合同通知函》要求解除《商品房买卖合同》，并按照房屋总价款的20%收取违约金，被告于2019年4月2日签收。原告认为，被告经原告催告仍未支付大部分购房款，致使原告合同目的无法实现，原告有权解除双方签订的《文昌市商品房买卖合同》，并依据合同约定追究被告违约责任。为此，原告特起诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉请。被告张欢未到庭，也未提交书面的答辩意见。原告围绕诉讼请求提交证据如下：1.原告与被告于2018年10月6日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2.《收款收据》五张；3.文昌市商品房买卖合同备案表；4.微信聊天记录二张及收款收据二张，证实原告公司工作人员微信通知被告支付房款后，被告于2018年12月28日及2019年1月26日再次向原告支付房款的事实；5.微信聊天记录二张；6.《解除商品房买卖合同通知函》、邮寄单据回执，证实原告于2019年3月31日向被告邮寄该函件，被告于2019年4月2日收到该函件的事实。上述证据均经与原件核对无异，客观真实，来源合法，均与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于海南省文昌市××镇房。被告及案外文陈小平于2017年11月29日向原告支付涉案房屋定金20,000元，于2018年1月5日支付定金30,000元，共计定金50,000元。被告于2018年3月23日向被告支付房款80,000元，同年8月29日支付房款170,000元。被告于2018年10月6日就涉案房屋买卖事宜与原告签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），购买原告开发的上述房屋，销售单价18,922.1元/平方米，总金额955,566元。《商品房合同》第五条约定的付款方式为：签订本合同时，买受人支付首付款305,566元，余款650,000元，由买受人申请银行按揭贷款支付。签订本合同（七）日内，买受人必须提交完整的办理银行按揭手续所需材料。买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，如银行最终批准的按揭贷款额度不足余款，买受人必须于银行放款之日起（十）日内一次性付清差额，并在款项支付当天将付款凭证传真知会出卖人，否则，由此引起的责任均由买受人承担。以本种方式付款的，除本款约定内容外，具体权利义务以补充协议之约定为准。第六条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起60日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之二向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金。《商品房合同》附件七补充协议第二条第3款约定：因买受人自身原因导致银行拒绝发放贷款或贷款金额少于合同约定金额的，买受人应在收到出卖人或银行通知之日起十个工作日内向出卖人支付全部房款。否则，每日按未付房款的万分之三向出卖人支付违约金。逾期三十日以上，出卖人有权解除合同，将该房屋出售与第三方，并要求买受人支付房款总额20%的违约金，已产生的各项税费均由买受人承担，出卖人有权在房款中直接扣除。合同签订后，被告于2018年11月16日再次向原告支付房款5566元，原告于同年11月19日将涉案合同提交备案，涉案合同已办理备案登记。2018年12月6日，原告公司工作人员微信联系被告，告知被告其按揭贷款未能通过事宜，要求被告尽快付清房款。同年12月28日，原告公司工作人员再次微信通知被告付清余下房款，被告于2018年12月28日向原告支付房款100,000元，于2019年1月26日支付房款50,000元。原告公司工作人员于2019年2月16日、2月18日、3月7日多次通知被告付清余下房款，被告均未给付。2019年3月19日，原告作出《解除商品房买卖合同通知函》，并按被告在合同中注明的地址向被告邮寄送达该解除通知函，被告于2019年4月2日已签收该函件。被告共已向原告支付房款455,566元。截至原告提起本案诉讼时止，被告未向原告付清余下房款。本案在审理过程中，多次短信及电话与被告联系，被告不同意解除合同，承诺会与原告协商付清余下房款，但双方未能达成一致协议，被告未向原告付清余下房款。因海南省自2018年4月22日起实施全域限购，文昌市住房和城乡建设局经核查确认被告提交购买涉案房屋的的购房申请，属于被告家庭在海南的首套住房，具备购房资格，该局于2018年4月4日已通过了其购房资格。本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案《商品房合同》及《补充协议》是否应予解除；2.原告要求被告支付房款的20%作为违约金的主张是否应予以支持。一、关于涉案《商品房合同》是否应予解除的问题。涉案《商品房合同》系原、被告双方的真实意思表示，被告在提交涉案房屋购房申请时具备购买涉案房屋的资格，涉案合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按照《商品房合同》的约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告在被告逾期三十日未付清房款的情况下选择继续履行合同，被告在2018年12月28日及2019年1月26日再次向原告支付部分房款，原告于2019年2月16日催告被告付清余下房款，催告函中双方未明确具体付款期限，被告截至原告提起本案诉讼时止未向原告付清余下房款，原告于2019年3月19日向被告作出解除合同通知时，原告的解除权尚未消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，涉案《商品房合同》及其补充协议于被告收到解除通知之日即2019年4月2日予以解除。二、关于原告要求被告支付房款的20%作为违约金的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告应向被告退还已收取的购房款455,566元，被告应协助原告办理注销涉案房屋的网签备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第一百一十四条(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案《商品房合同》约定被告逾期三十日以上未支付房款的，出卖人有权解除合同，将该房屋出售与第三方，并要求买受人支付房款总额20%的违约金，但合同中约定原告迟延交付房屋的违约责任为按已付购房款或应退购房款每日万分之三的标准向被告支付违约金。故，为了兼顾公平原则，本院对被告逾期付款约定的违约金标准予以调整，被告应自逾期付款之日起按应付而未付房价款部分的万分之三向原告支付违约金直至合同解除之日止。被告应自收到原告通知其按揭贷款未能通过之日起十日内即2018年12月16日前向原告付清全部房款，被告应以拖欠的房款650,000元为基数（955,566元-305,566元）向原告支付自2018年12月17日起至同年12月27日止的违约金2145元（650,000元×11天×0.0003），以拖欠的房款550,000元为基数向原告支付自2018年12月28日起至2019年1月25日止的违约金4,785元（550,000元×29天×0.0003），以拖欠的房款500,000元为基数向原告支付自2019年1月26日起至同年4月2日止的违约金10,050元（500,000元×67天×0.0003），上述违约金共计16,980元（2145元+4785元+10,050元）。对原告超出上述违约金额的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告海南中坤渝安投资有限公司与被告张欢于2018年10月6日签订的《文昌市商品房买卖合同》及其《补充协议》于2019年4月2日予以解除；二、原告海南中坤渝安投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告张欢退还购房款455,566元；三、被告张欢应于本判决生效之日起十日内向原告海南中坤渝安投资有限公司支付违约金16,980元；四、被告张欢应于本判决生效之日起十日内协助原告海南中坤渝安投资有限公司办理注销位于海南省文昌市××镇房的网签备案手续；五、驳回原告海南中坤渝安投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,266.80元（该款项原告已预交），由原告海南中坤渝安投资有限公司负担2772.03元，被告张欢负担7494.77元，应于本判决生效之日起十日内一次性向本院缴付；原告已预缴的受理费7494.77元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符 娟审 判 员 郎 爽审 判 员 王 俊 二〇二〇年三月二日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第一百一十四条(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。