广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25313号上诉人（原审被告）：陈小兰，女，汉族，1965年11月5日出生，住所地：深圳市南山区。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绵惠，广东维邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈杰，男，汉族，1978年9月16日出生，住所地：深圳市罗湖区。原审被告：深圳市南山区陈韵兰香普洱茶商行，住所地：深圳市南山区粤海街道海珠社区南海大道2718号青春家园海德一道266号，统一社会信用代码：92440300L40386772W。经营者：陈小兰。委托诉讼代理人：屈文静，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绵惠，广东维邦律师事务所律师。上诉人陈小兰因与被上诉人陈杰、原审被告深圳市南山区陈韵兰香普洱茶商行（以下简称陈韵兰香商行）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈小兰的上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判陈小兰不承担向陈杰支付定金6600元、返还承包金1111.30元的责任；2.本案上诉费用由陈杰承担。事实与理由：第一，陈杰与陈小兰签订的《商铺转租协议》系双方真实意思表示，合法有效，且陈小兰已于协议签订后将商铺实际交付给陈杰，并保证其正常使用不受影响。陈杰因自身经营不善，在未与陈小兰协商的情况下，擅自搬离，给陈小兰造成了经济损失，在经派出所民警的口头调解后，陈杰又向法院起诉要求赔偿，这才是本案的事实和真相。第二，本案双方争议的核心焦点在于，《商铺转租协议》中记载的2018年12月左右重新签约，如未能实现，是否就是陈小兰违约。事实上，陈小兰始终积极关注并配合茶叶城的统一重新签约事宜，但因经营权变更等客观原因，茶叶城暂未能落实此事，且整个过程陈杰都是明知的。一审判决仅以转租协议有“2018年12月左右”这样的表述，就认定陈小兰违约，属事实认定错误。1.《商铺转租协议》第二条的约定为：“因目前茶叶城经营权处于待变更状态，无法办理转让商铺的过户手续，预计在2018年12月份左右茶叶城开始启动全部商铺的租赁重新签约，甲方承诺届时将转让商铺过户至乙方名下"。2.可以看出，该条前三句均是对重新签约事宜不确定状态的描述。正因为办理过户的时间是不明确的、不固定的，所以双方才会就这样一种特殊的背景和状态进行专门的表述和约定。茶叶城系公开经营的大规模茶叶茶具商场，有121余家商铺，因此甲方所承诺的“届时”办理过户，指的是当茶叶城经营权变更完毕、启动全部商铺的重新签约之时。一审法院认为陈小兰承诺的过户时间就是2018年12月左右，这与事实及协议约定不符。3.《商铺转租协议》第五条的约定为：“如转让商铺无法过户到乙方名下的，甲方双倍返还乙方定金。”一审程序中，茶叶城的管理方出具《情况说明》，证明涉案商铺并非无法过户（重新签约），而是因经营权变更等事由未消除，暂时不能办理，但可保证各商铺的正常经营。第三，本案中，导致协议解除的责任完全在于陈杰擅自搬离，造成的后果理应由其承担。一审法院认定，这是陈杰行使合同解除权，该认定是错误的。事实上，双方签订的《商铺转租协议》虽涉及“过户”、“转让”等字眼，但本质就是商铺租赁，只要商铺能够正常使用，合同目的就已经实现，不存在所谓合同目的无法实现的情形。本案中，陈杰对茶叶城暂时不能重新签约的状态明知，其也从未就办理“过户”事宜向陈小兰提出催告，陈小兰交付商铺后，与茶叶城其他所有未重新签约的商铺一样，陈杰完全可以正常经营使用商铺，根本不受任何影响，商铺租赁的合同目的已经实现。综上，陈小兰已履行了协议约定的全部义务，不存在违约事由，一审判决认定事实有误，适用法律不当，请二审法院依法改判。陈杰未提交书面答辩状。陈韵兰香商行未提交书面意见。陈杰向一审法院起诉请求：1.陈小兰、陈韵兰香商行返还陈杰商铺转让费定金6600元（人民币，下同）及利息（自起诉之日起算，计至陈小兰、陈韵兰香商行返还陈杰全部商铺转让费定金之日止）；2.陈小兰、陈韵兰香商行向陈杰支付定金罚金6600元及利息（自起诉之日起算，计至陈小兰、陈韵兰香商行向陈杰支付全部定金罚金之日止）；3.陈小兰、陈韵兰香商行返还陈杰商铺承包金1111.30元及利息（自起诉之日起算，计至陈小兰、陈韵兰香商行返还陈杰全部商铺租金之日止）；4.陈小兰、陈韵兰香商行赔偿陈杰经济损失11874元及利息（自起诉之日起算，计至陈小兰、陈韵兰香商行赔偿陈杰全部经济损失之日止）；5.陈小兰、陈韵兰香商行承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，陈杰变更其第一项诉讼请求为陈小兰、陈韵兰香商行支付6600元的利息（自2019年1月28日至2019年2月19日）。一审法院认定事实：2018年11月18日，陈杰（乙方、承租方）与陈小兰（甲方、转租方）签订《商铺转租协议》，约定：甲方将位于深圳市XX茶叶城第二层XX号商铺（涉案商铺）转租给乙方用于经营茶具，转让费33000元（含涉案商铺的更名费，不含甲方已缴纳的转让商铺保证金），乙方应当于商铺过户到乙方名下后2日内支付给甲方；因目前茶叶城经营权处于待变更状态，无法办理转让商铺的过户手续，预计在2018年12月左右茶叶城开始启动全部商铺的租赁重新签约，甲方承诺届时将转让商铺过户到乙方名下（过户的相关费用由甲方承担）；转让商铺日常固定费用开支包括承包金3827.80元/月、市场服务费620.85元/月、空调费695.35元/月，因转让商铺的位置原因，目前市场服务费、空调费及公共水电费均免予缴纳，在转让商铺过户到乙方名下前，乙方按照3827.80元/月的标准向甲方支付转让商铺的承包金及实际发生的电费；甲方于2018年11月19日将转让商铺交付给乙方并给予乙方11天的装修期，承包费自2018年12月1日开始起算，于每月的3日前支付；乙方于本协议生效之日向甲方支付定金6600元，如转让商铺具备过户条件但乙方不再承租转让商铺的，甲方有权没收定金；如转让商铺无法过户到乙方名下的，甲方双倍返还乙方定金，转让过户到乙方名下后，定金直接抵扣转让费；及其他内容。2018年11月18日，陈杰向陈小兰转账支付商铺定金6600元；2018年12月6日和2019年1月4日，陈杰分别向陈小兰转账支付2018年12月份和2019年1月份的承包金各3827元；2019年1月5日，陈杰向陈小兰转账支付电费103.96元。为证明陈小兰、陈韵兰香商行系涉案商铺的实际承租人，陈韵兰香商行的注册地址在涉案商铺，陈杰提交了一份茶叶城交费通知单予以证明。陈杰提交《撤场搬出物品清单》（仅有陈杰签字），以证明陈杰于2019年1月23日搬离涉案商铺。陈小兰、陈韵兰香商行对该清单不予认可，但确认陈杰于2019年1月23日搬离涉案商铺。为证明陈杰基于对陈小兰的信赖承租涉案商铺，但最终无法与物业签约，导致陈杰搬离，陈杰遭受经济损失11784元，陈杰提交了经济损失清单、销售清单、报价单、电子回单、微信聊天记录予以证明。陈小兰、陈韵兰香商行对前述证据不予认可。陈小兰提交了一份深圳市海山城实业有限公司于2019年5月21日出具的《情况说明》，以证明茶叶城因产权调整等客观原因，所有在租商铺的合同续签及更名均未开始，不影响陈杰实际租赁使用涉案商铺。《情况说明》的内容为：2018年因承包政策调整等原因，拟对整个茶叶城的承包关系进行调整，届时与各商铺签订承包租赁合同的主体将进行变更，不再由该公司签订；部分商铺在2017-2018年度合同期满后，该公司已进行了口头答复，即拟定于2018年12月左右，完成租赁合同的签约，但其后因调整签约主体等客观原因，该公司对茶叶城的所有签约工作进行了顺延，预计近几个月将陆续启动签约工作……。陈杰表示该说明的真实性无法确认，即使该说明是真实的，也无法作为陈小兰违约后不承担违约责任的抗辩理由。另查，陈小兰于2019年2月19日退还陈杰定金6600元。一审庭审中，陈杰表示其第三项诉讼请求要求退还的承包金系2019年1月23日至1月31日期间的承包金。一审法院认为，陈杰与陈小兰签订的《商铺转租协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《商铺转租协议》明确约定，陈小兰承诺2018年12月左右将涉案商铺“过户”到陈杰名下，即由陈杰直接与业主签订租赁合同。从陈小兰提交的深圳市海山城实业有限公司出具的《情况说明》的内容来看，截至2019年5月该公司还未与签约主体进行签约，故陈小兰已违反了转租协议的约定，构成违约。因涉案商铺截至陈杰搬离时，即2018年1月23日仍不能“过户”至陈杰名下，陈杰有权要求解除转租协议，并要求陈小兰按照协议约定承担相应的违约责任。协议中明确约定因商铺无法过户到陈杰名下的，陈小兰双倍返还陈杰定金，故陈杰有权要求陈小兰双倍返还定金共计13200元，现陈小兰已返还陈杰定金6600元，故陈小兰还应向陈杰返还6600元。对于陈杰要求陈小兰返还商铺承包金1111.30元的诉讼请求。因陈杰已向陈小兰支付了2018年12月及2019年1月的承包金，而陈杰因陈小兰违约导致提前搬离（2019年1月23日）涉案商铺，故陈小兰应退还陈杰未使用涉案商铺期间的承包金，即2019年1月23日至2019年1月31日期间的商铺承包金共计1111.30元（3827.80÷31×9）。对于陈杰主张的经济损失及各项费用的利息的诉讼请求。陈杰提交的其损失的相关证据不能证明与本案有关联且陈小兰、陈韵兰香商行不予认可；而且，一审法院已判令陈小兰按照协议约定双倍返还陈杰定金，即已判令陈小兰承担了相应的赔偿责任，陈杰的相关证据亦不足以证明其因陈小兰违约导致的损失及利息损失超过了合同约定的赔偿标准，故对于陈杰另行要求陈小兰、陈韵兰香商行赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。对于陈杰要求陈韵兰香商行承担责任的诉讼请求。本案中，系陈杰与陈小兰签订相关协议，陈韵兰香与陈杰不存在合同关系，根据合同相对性原则，陈杰要求陈韵兰香商行承担合同责任并无合同依据和法律依据，故对于该项诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈小兰于判决生效之日起十日内向陈杰支付定金6600元；二、陈小兰于判决生效之日起向陈杰返还商铺承包金1111.30元；三、驳回陈杰的其他诉讼请求。案件受理费289.63元，由陈杰负担173.63元，陈小兰负担116元；陈杰已预交案件受理费454.64元，多预交的165.01元，由一审法院向陈杰清退。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据陈小兰的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、陈小兰是否应向陈杰返还6600元；二、陈小兰是否应向陈杰返还商铺承包金1111.30元。关于陈小兰是否应向陈杰返还6600元，双方签订的《商铺转租协议》约定“因目前茶叶城经营权处于待变更状态，无法办理转让商铺的过户手续，预计在2018年12月左右茶叶城开始启动全部商铺的租赁重新签约，甲方（陈小兰）承诺届时将转让商铺过户到乙方（陈杰）名下”，由此可以认定，茶叶城开始启动全部商铺的租赁重新签约是陈小兰将转让商铺“过户”到陈杰名下的前提条件。而深圳市海山城实业有限公司于2019年5月21日出具的《情况说明》，能证明此时茶叶城仍未开始启动全部商铺的租赁重新签约，因此，按照上述《商铺转租协议》的约定，陈小兰未将转让商铺“过户”到陈杰名下，并未构成违约。故陈杰请求陈小兰返还定金6600元，事实和法律依据不足，本院不予支持。原审对此问题的处理不当，本院予以纠正。关于陈小兰是否应向陈杰返还商铺承包金1111.30元。如上所述，陈小兰未将转让商铺过户到陈杰名下，并未构成违约。因此，陈杰提前搬离涉案商铺，并非陈小兰存在违约行为导致。陈杰请求陈小兰返还商铺承包金1111.30元，事实和法律依据不足，本院不予支持。原审对此问题的处理不当，本院予以纠正。综上所述，陈小兰的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3414号判决；二、驳回陈杰的全部诉讼请求。一审案件受理费289.63元、二审案件受理费50元，由陈杰负担,应在本判决生效之日起十日内迳付陈小兰。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年三月二十三日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。