山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0402民初5293号 原告：韩建芳，女，汉族，1962年5月1日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：张海波，山东为众律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：枣庄市宏基房地产开发有限公司。 法定代表人：李强，总经理。 住所地：枣庄市市中区青檀北里233号。 委托诉讼代理人：王昌文，男，系单位职工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：彭增念，枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：枣庄众发置业有限公司。 法定代表人：郑仰同，经理。 住所地：枣庄市市中区振兴中路91号1幢。 委托诉讼代理人：卓淼，山东诺诚律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告韩建芳与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司、枣庄众发置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩建芳诉称，2010年11月29日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司借原告现金20万元，约定利息月2分，后于2011年4月14日双方约定将此借款转变为购房定金，2013年10月1日，双方签订补充协议，约定2014年4月20日双方签订正式商品房买卖合同，2014年5月1日办理上房手续，否则，自2012年12月31日起，计算至原告上房之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并由被告枣庄市宏基房地产开发有限公司支付日万分之一的违约金，上房时冲抵房款，2019年9月4日被告交房，故被告违约，应当承担违约责任。2012年3月8日，原告续交房款10万元，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司承诺2%的月利率计算，计算至交房日，冲抵房款。2019年7月8日，原告与被告枣庄众发置业有限公司签订枣庄市新建商品房买卖合同，原告方知是二被告合作开发的原告购买的住房（枣庄市市中区东海路9号锦锈华城）。2019年9月4日原告上房，被告拒绝将上述利息及违约金冲抵房款，原告诉至法院，请求判令：1、二被告立即支付续交房款利息180000元（本金10万元、月息2分，自2012年3月8日起计算至2019年9月4日止）；2、二被告立即支付定金违约金48680元，利息约80000元（均自2012年12月31日起，计算至2019年9月4日止，本金20万元，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由被告承担。 被告枣庄宏基房地产开发有限公司辩称，从2012年到现在被告枣庄市宏基房地产开发有限公司因工商登记及管理人员多次变更，现任的法定代表人从2017年才接手，经核对公司账册中没有显示原告订购房产的协议，也无法查实原告诉称的借款事实。涉案房屋并非被告枣庄市宏基房地产开发有限公司控制和销售，因此，对于相关约定也不发生效力。被告枣庄市宏基房地产开发有限公司也不予认可。请求法庭依法驳回原告对被告枣庄市宏基房地产开发有限公司诉讼请求。 被告枣庄众发置业有限公司辩称，原告的诉请无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告对被告枣庄众发置业有限公司诉讼请求。 当事人为支持其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了房屋定购单、补充协议、承诺书、收据两张，拟证明：房屋定购单系与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2011年4月14日订立，款交给被告枣庄市宏基房地产开发有限公司；承诺书是被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2012年11月作出，系交房时间、上房时间、签订商品房买卖时间，以及利息的承诺；2013年10月1日与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司签的补充协议，明确被告枣庄市宏基房地产开发有限公司支付利息的起始点。原告提交了2019年7月8日枣庄市新建商品房买卖合同，拟证明：该买卖合同系原告与被告枣庄众发置业有限公司签订的商品房买卖合同。原告提交了2019年9月4日前期物业服务合同，拟证明上房时间是2019年9月4日。 被告枣庄市宏基房地产开发有限公司质证称：2010年11月29日20万元借款收据因加盖并非被告枣庄市宏基房地产开发有限公司印章，不属于公司借款行为。另外，原告应举证证明借款给付事实，以证明借款的真实性。2012年3月8日10万元收据印章的真实性庭后核实，三日内向法庭进行反馈。同时原告应当提供该款向被告枣庄市宏基房地产开发有限公司支付的证明，以确定其真实性。房屋定购单、补充协议、承诺书对上述的约定因被告枣庄市宏基房地产开发有限公司不具有涉案房屋销售许可，所做出的无论是利息及违约等相关约定均是基于涉案房屋的订购及销售做出的，属于无效约定，不予认可。对2019年7月8日枣庄市新建商品房买卖合同、2019年9月4日前期物业服务合同真实性不知情。同样也能证明该涉案房屋并非宏基开发和销售。 被告枣庄众发置业有限公司质证称：对原告提交的第一组证据房屋定购单、补充协议、承诺书、收据两张，基本同意另一被告的质证意见。定购单因被告枣庄市宏基房地产开发有限公司在当时没有建设手续及房屋销售手续而无效。对原告提交的2019年7月8日枣庄市新建商品房买卖合同、2019年9月4日前期物业服务合同真实性无异议，该证据与本案无关联性。不能因被告枣庄众发置业有限公司与原告签订了商品房买卖合同而让被告枣庄众发置业有限公司承担连带清偿责任。原告应当列举相应的法律规定并向本庭阐明，否则被告枣庄众发置业有限公司不应承担任何责任。 二被告未提交证据。 根据原告陈述，被告答辩，经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月29日被告枣庄市宏基房地产开发有限公司锦绣花城项目部给原告出具收据一张，写明收到原告现金20万元，收款事由为借款。 2011年4月14日被告枣庄市宏基房地产开发有限公司给原告出具房屋定购单，写明原告首付20万元定购房屋，支付20万元为定金，房屋为2号楼东单元6层东603户，房屋单价3215.2元，建筑面积99平方米，房屋价款318305元，实际面积多退少补，据实结算。 2012年3月8日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司给原告出具收据一张，写明借款10万元。同日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司给原告出具承诺书，主要内容为：1、自续交房款日至通知交房日，不超过半年的(包括半年)，按2%的月利率计息，直接冲抵总房款；2、自续交房款日至通知交房日，半年以上一年以下者(包括一年)，按2.5%的月利率计息，直接冲抵总房款；3、自续交房款日至通知交房日，超过一年者，按3%的月利率计息，直接冲抵总房款；4、利息结算截止至开发公司通知交房日，“续交房款，送大礼”所得利息一并冲抵总房款(依法多退少补)，但通知交房后，业主逾期不上房者，则不再计算利息；5、计息金额只限本次续交房款金额，之前所交房款金额概不计息；6、本次续交房款可冲抵车位和储藏室款。承诺书写明原告房款共计318305元，已交20万元，续交房款10万元，剩余房款18305元。 2013年10月1日，原告与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司达成补充协议，主要内容为：甲方枣庄市宏基房地产开发有限公司，乙方韩建芳。第一条，青云锦绣花城B1、B2、B20号楼业主所交房款(已约定利息部分除外)自2012年12月31日起至2014年4月20日签订正式商品房买卖合同(办理按揭贷款手续)止，按照中国人民银行同期贷款利率(一年至三年贷款利率)计算利息。第二条，甲、乙双方于2014年4月20日签订正式商品房买卖合同。第三条，甲方于2014年5月1日为乙方办理上房手续(水、电齐全，道路可基本出行)。第四条，如因甲方原因，双方未能同时完成上述第二、三条约定事项，甲方除继续执行按照中国人民银行同期贷款利率(一至三年贷款利率)补偿外，再按乙方已交房款(已约定利息部分除外)每天万分之一计息，作为违约金对乙方进行补偿。第五条，如因乙方原因，双方未能同时完成上述第二、三条约定事项，甲方不予计息。第六条，以上甲方补偿利息及相应违约金，上房时一并计算，折抵房款，多余房款退还现金。第七条，甲方与乙方约定的房屋价格不许改变。第八条，如因甲方原因，导致上房时乙方不能办理住房贷款，甲方应允许乙方凭借己有房产证或单位开具的收入证明先装修入住。 2019年7月8日，原告与被告枣庄众发置业有限公司签订了枣庄市新建商品房买卖合同，2019年9月4日，原告与被告枣庄众发置业有限公司签订了前期物业服务合同。 本院认为，2010年11月29日，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司向原告借款20万元，通过原告提交的20万元收据可以证明，后被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2011年4月14日给原告出具房屋定购单，原、被告之间的借贷关系变更为买卖合同关系，此买卖合同为双方就签订正式商品房销售合同的前期权利义务的约定，是双方真实的意思表示，后被告枣庄市宏基房地产开发有限公司没有与原告签订正式商品房销售合同，但不影响双方签订的协议的效力。2012年3月18日，原告续交给被告枣庄市宏基房地产开发有限公司10万元，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司给原告出具了收据，并出具了承诺书，该承诺协议对原告与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司亦具有法律约束力。2013年10月1日，原告与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司达成了补充协议，该协议系原告与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。被告枣庄市宏基房地产开发有限公司未举证证明其履行了协议义务，应承担违约责任，赔偿原告的损失。根据原告与被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2013年10月1日签订的补充协议的约定，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司应当支付原告20万元定金的利息以及违约金，利息以20万元为基数，按照同期人民银行贷款利率（一年至三年贷款利率）计算，从2012年12月31日起至2019年9月4日止，违约金以20万元为基数，按照日万分之一计算，从违约之日2014年5月1日起至2019年9月4日止。根据被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于2012年3月8日作出的承诺，被告枣庄市宏基房地产开发有限公司还应当支付原告2012年3月18日续交10万元房款的利息（利息以10万元为基数，按照年利率24%计算，自2012年3月8日起计算至2019年9月4日止）。 原告提交的证据不足以证明上述协议约定的违约责任与被告枣庄众发置业有限公司的关系，应承担举证不能的法律责任，原告要求被告枣庄众发置业有限公司承担责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩建芳20万元定金的利息[利息以20万元为基数，按照同期人民银行贷款利率（一年至三年贷款利率）计算，从2012年12月31日起至2019年9月4日止]以及违约金（违约金以20万元为基数，按照日万分之一利率计算，从2014年5月1日起至2019年9月4日止）。 二、被告枣庄市宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩建芳续交10万元房款的利息（利息以10万元为基数，按照年利率24%计算，自2012年3月8日起计算至2019年9月4日止）。 三、驳回原告韩建芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5931元，减半收取2965.5元，由被告枣庄宏基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙中胜 二〇二〇年三月十一日 书记员  赵秀美