四川省广元市昭化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0811执异2号 案外人：冯子良，男，1977年9月出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：陈小燕，女，1983年8月出生，汉族，住四川省广元市昭化区。系冯子良妻子。 申请执行人：广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行，住所地：广元市昭化区元坝镇葭萌路68号。统一社会信用代码915108110582428463。 负责人：寇春琦，行长。 委托诉讼代理人：张伟，四川同方正广元律师事务所律师。 被执行人：陈大才，男，1967年11月出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 被执行人：李发琼，女，1967年5月出生，汉族，住四川省广元市昭化区。 委托诉讼代理人：陈大才，男，1967年11月出生，汉族，住四川省广元市昭化区。系李发琼丈夫。 在本院执行广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行与陈大才、李发琼金融借款合同纠纷一案中，案外人冯子良于2020年2月25日对执行陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房一栋【面积1235.26平方米，不动产权证书号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用（2013）第0324号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人冯子良称，请求排除对冯子良购买的坐落于广元市昭化区场镇房产门面一间1-1号的执行。事实与理由：2012年9月9日，案外人冯子良与被申请执行人陈大才签订了广元市昭化区场镇房产门面一间1-1号房屋（购买协议上是1-2号，后经双方协商换成1-1号）的买卖合同，并约定由陈大才负责办理房产证。房款经结算陈大才下欠冯子良5000余元。 申请执行人广元市贵商村镇银行股份有限公司昭化支行（以下简称贵商银行）称，《房屋买卖协议》上约定购买的是1-2号门面房，但冯子良要求排除对1-1号门面房的执行，根据协议1-2号房屋与本案无关。不动产以登记为准，房产登记在陈大才、李发琼名下，申请执行人贵商银行享有执行权。 被执行人陈大才、李发琼称，房屋买卖是事实，房屋修建时就达成协议，修好以后我就把门面房交付给冯子良。当时买房时协议上是1-2号，后来我们协商变更为1-1号。房子冯子良租给别人在使用。 本院查明，2012年9月9日冯子良与陈大才签订《房屋买卖协议》，双方约定冯子良购买陈大才、李发琼在文村乡文村小学门口五号、六号地所建房屋中商用门面一间（楼梯以北第一间）和第四层南边住房一套，住房及门面单价均为1000元每平方米。2016年9月6日冯子良与陈大才就房款结算时将门面房变更为“一楼商服房北方第一间”，冯子良以材料款抵扣了全部房款。2017年11月23日，陈大才、李发琼以住房装修为由向贵商银行申请借款，陈大才、李发琼未能按照合同约定向贵商银行还本付息，贵商银行为催收借款依法向本院提起诉讼，本院审理后作出（2019）川0811民初905号民事判决。判决生效后贵商银行向本院申请强制执行，本院于2019年8月19日作出（2019）川0811执397号执行裁定书，裁定查封被执行人陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区场镇的住房一栋［面积：1235.26㎡，不动产权证书号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用（2013）第0324号］。 另查明，一楼商服门面房共5间，楼梯在中间，楼梯以北2间，以南2间。北方第一间为1-1号，楼梯以北第一间为1-2号。 本院认为，本案的争议焦点为冯子良是否对1-1号商服门面房享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” （1）关于冯子良是否在查封前就1-1号商服门面房签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权利必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中冯子良与陈大才在2012年9月9日签订《房屋买卖协议》，协议约定购买1-2号商服门面房。2016年9月6日，冯子良与陈大才在结算房款时将商服门面房变更为1-1号，并且结算的房款也是1-1号房屋的房款。应当认定为冯子良于2016年9月6日与陈大才就1-1号商服门面房达成买卖协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 （2）关于冯子良是否在查封之前已合法占有1-1号商服门面的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。根据冯子良的举证、陈大才的陈述及本院对证人肖某的调查核实，均能够证实冯子良在2016年10月就将房屋租给肖某做仓库使用。本院在2019年8月19日作出（2019）川0811执397号执行裁定书，裁定查封诉争房产，显然在冯子良已合法占有诉争房屋之后。 （3）关于冯子良是否支付全部价款的问题。冯子良在陈大才、李发琼夫妇建房时，一直为其提供砂、石、砖等建筑材料，并约定以建筑材料款和购房款合算相抵，该幢楼房建修完毕并入住该房后，冯子良、陈大才于2016年9月6日完成全部购房款的结算，且结算的是1-1号商服门面房的价款。 （4）关于未办理过户登记的原因。本案中，冯子良与陈大才签订《房屋买卖协议》，协议约定由陈大才办理相关分户手续。2014年陈大才、李发琼办理了该幢楼房的房产证和土地使用证后一直未办理分户。2017年陈大才、李发琼在未告知冯子良的情况下，擅自把该幢房屋整体评估后，全部抵押给贵商银行贷款67万元。在本院执行过程中，冯子良才知道整幢房屋被法院查封的事实。冯子良未办理过户登记，与陈大才、李发琼迟延分户和抵押该幢房屋有直接关系，并非其自身原因导致。 综上所述，案外人冯子良申请排除对陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区商服门面房执行的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2019）川0811执397号执行裁定书中载明的对陈大才、李发琼共同所有的位于广元市昭化区［面积：1235.26㎡，不动产权证书号：广房权证城Ｃ昭字第××号，土地使用证号：昭国用（2013）第0324号］中一楼1-1号商服门面房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  舒启荣 审判员  刘玉龙 审判员  宁 勇 二〇二〇年三月九日 书记员  陈 琴 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。