浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初15197号 原告：中海物业管理有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330201784335684F）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区鄞县大道188?号。 法定代表人：陈卓凡，该分公司经理。 委托诉讼代理人：何昉，浙江鄮城律师事务所律师。 被告：徐佳浩，男，1983年11月4日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：胡昊，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告中海物业管理有限公司宁波分公司（以下简称中海物业）与被告徐佳浩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告中海物业的委托诉讼代理人何昉、被告徐佳浩及其委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告拖欠物业服务费为由，诉请判令（变更后）：被告支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的综合服务费12056元及逾期付款违约金1853元（自2017年5月1日暂算至2019年2月28日，按每日万分之三计算）。 被告徐佳浩答辩称：原告未按约履行物业服务合同义务，卫生方面未及时清扫，安全保障存在问题，小区内监控形同虚设，2017年4月被告家中发生盗窃导致财务损失，被告家门口的监控根本看不清楚，导致公安未能破案。前期物业服务中明确了原告应协助公安部分做好管区内的安全防范工作，建立门卫、安全监控制度，业委会成立后与被告签订了物业服务合同也明确约定保持监控系统24小时有效使用，但原告在提供服务期限，小区内的监控一直处于故障状态，截止开庭时仍有部分监控未能得到维修，原告仍未履行合同义务。另外，物业服务合同中对保洁人员、保安人数都作了明确约定，但原告提供的员工清单人数低于合同约定，故并未按照合同履行。对于违约金，系原告违约在先，原告主张无依据，且标准过高。综上，原告作为物业单位，未按照合同约定维护小区安全，保障监控的有效使用，更未配备足够的小区管理人员，严重违反合同义务，故不同意要求支付物业费。 原告为证明其诉讼主张，提交如下证据： 1.《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原、被告之间的物业服务合同关系； 2.催款单照片一份，拟证明原告向被告催缴的事实； 3.不动产登记信息查询单一份，拟证明被告房屋的产权登记信息； 4.2017年5月、2018年11月的东湖观邸安管员名单以及相应的社保证明、值班记录本（2017年5月1日），拟证明物业公司依约履行了物业服务管理义务，并按照约定配备了安保人员。 经庭审质证，被告对原告提供给的证据1-3的真实性均无异议，但表示原告在安全防范方面未尽到义务，并未按照物业服务合同的约定履行相应的义务；被告对原告提供的证据4，认为安管员名单系原告单方制作，无法确认实际人数，且可能包含其他小区的保安，且名单中部分人员系管家岗位，且2018年11月份的名单不能说明在整个物业服务管理期间安管人员人数符合合同约定，且合同约定总定编79人，合同外包28人，原告仅提供安管人员名单，不能以此证明按照合同履行了全部义务。本院认为，对于原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对于证据4，安管人员名单与社保证明基本吻合，且根据现行的管理方案，巡逻管家存在兼任安管员的情况，被告亦无相反证据反驳，本院对真实性予以确认。 被告为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据： 1.照片若干（2019年11月拍摄），拟证明小区内监控未能正常使用、原告未尽到相应义务的事实； 2.《东湖观邸小区物业服务合同》一份，拟证明合同中明确约定了原告负有安全防范义务，其中附件2中对保洁人员、保安人数均作了约定，原告并未按照约定履行； 3.微信聊天记录以及东湖观邸员工花名册各一份，拟证明原告提供服务人员数严重不足，未按照合同约定履行自己的责任。 经庭审质证，原告表示对被告提供的证据1、2的真实性均无异议，但表示被告提供的照片并不能代表事发时小区内监控的状态，且监控属于小区内的公共设施，公共设施的维修、更换需要动用公共维修基金，并不能证明物业服务不到位；对证据3的三性有异议，被告提供的人员名单仅能证明2019年11月份服务人员情况，与原告提供的2017年5月及2018年11月并不矛盾，且物业人员流动性较大，被告发生盗窃的时间是2017年5月左右，当时仍属于前期物业服务合同管理的时间段，而前期物业服务合同里并未对保安人员数量进行约定，故不能以此认定物业服务人员不到位。本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 被告徐佳浩系位于宁波市鄞州区鄞县大道东钱湖段188号中海·东湖观邸146号房屋的所有权人，该房屋为联排多层住宅（别墅住宅），建筑面积为355.49平方米（其中地上面积249.1平方米）。上述权证的取得时间均为2014年5月28日。 原告（甲方）与被告（乙方）曾签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由乙方对中海·东湖观邸小区提供物业管理服务，物业管理自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，物业管理综合服务费按业主拥有的建筑面积计算，其中联排多层住宅为2.20元/平方米/月；乙方未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金；其中第三条安全防范中规定：1.乙方应协助公安部分做好管区内的安全防范工作；2.建立门卫、安全监控值班制度；……，等等。 2018年9月1日，东湖观邸小区业主委员会（甲方）又与原告（乙方）签订《东湖观邸小区物业服务合同》一份，约定：甲方将东湖观邸住宅小区委托乙方实施物业管理，首年合同自2018年9月1日起至2019年8月31日止；其中别墅住宅物业服务费按地上建筑面积计收，为2.2元/平方米/月；本合同开始后六个月内，预收半年物业费，以后每半年收费一次；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业费的万分之五缴纳违约金；其中第二章第三条（四）治安安全规定：乙方须配备满员安保人员上岗执勤（包括但不限于门岗、流动巡查），维持公共秩序，履行安全监控、巡视、门岗执勤等责任，预防、避免小区发生治安或者刑事犯罪案件，协助公安部门做好物业管理区域内安全防范工作，……；第六章第二十四条规定：……；9.维护小区生活环境整洁、安全，保持小区监控系统二十四小时有效使用，如遇小区内发生治安、刑事等各类案件，因乙方原因未及时维修导致监控失效无法查清案件真相而造成业主或物业使用人损失的，由乙方向业主或物业使用人承担一定的赔（补）偿责任；10.乙方必须加强小区各种事务的巡查，预防各类案件的发生，如遇乙方工作人员巡查不力或因玩忽职守发生各类事件，造成小区公共财产或业主、物业使用人人身伤害、财产损失的，由乙方承担赔（补）偿责任；……等等。该合同附有附件一：物业服务标准及考评打分办法、附件二：东湖观邸物业管理处2018年定编、定岗、定薪说明。 2019年8月25日，东湖观邸小区业主委员会（甲方）又与原告（乙方）签订《东湖观邸小区物业服务合同补充合同》一份，约定：将《东湖观邸小区物业服务合同》期限调整至2020年12月31日止，自2019年9月1日起，别墅区物业管理费采取酬金制，并对账户共管、账户收入与支出等进行了约定，并表示原合同约定的有关业主打分考核和履约保函相关条款同时废止，原合同条款与本协议不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜，双方另行协商。后原告与东湖观邸小区业主委员会共同制定《东湖观邸管理方案》对物业各项服务支出以及管理人员数量作了约定，并通过张贴的方式向小区进行了公示。 原告曾通过张贴催缴函等形式向被告催讨物业费未果。现被告拖欠2017年5月1日至2019年2月28日的综合服务费12056元。 本院认为，原告作为物业管理企业，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，该小区成立业主委员会后，原告与业主委员会签订《东湖观邸小区物业服务合同》依法有效，对包括被告在内的业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告支付物业管理费。庭审中，被告表示因小区内监控故障，加上保安制度不够完善，导致其家中失窃后无法侦破，但并未提交相关证据予以证明，亦未有证据证明系原告在履行安保义务中存在过失所致，故不能成为其拒缴物业费之合理理由。关于小区的监控问题，本院通过走访了解到小区内的监控的确存在问题，目前正在进行维修，但是监控设备涉及到公共设施维修和更换，而物业公司承担的是日常维护和管理的职能，故被告不能仅以监控故障为由认定原告未履行相应职责。被告表示原告未按照物业服务合同的约定配备相应的安保人员，因《前期物业管理服务协议》对安保人员数量并未作出明确约定，2018年9月1日签订的《东湖观邸小区物业服务合同》附件二中对安保人员数量作了约定，2019年8月25日年确定的《东湖观邸管理方案》对包括安保人员在内的管理人员作了调整，结合原告提交的2017年5月、2018年11月的安保人员名单以及被告提供的小区管理人员名册，基本符合与该期间相对应的物业服务合同要求的人员数量，故被告表示原告未按照物业服务合同履行相应义务的答辩意见，本院不予采信。业主在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。被告若对原告的物业管理服务水平和质量等存有异议，可以以业主的身份通过合法的途径维护自身的合法权益。被告拒付物业管理费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主共同的利益，但这至少可以说明原告在物业服务中缺乏与业主的沟通和配合，原告对此应承担一定的责任，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐佳浩支付原告中海物业管理有限公司宁波分公司2017年5月1日至2019年2月28日期间综合服务费12056元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告中海物业管理有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，减半收取74元，由原告中海物业管理有限公司宁波分公司负担10元，由被告徐佳浩负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈佳蓉 二〇二〇年三月十九日 代书记员 顾吉波