江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11734号上诉人（原审原告）：庙诗平，男，1969年12月9日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：廖维坚，江苏江北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金康达土石方工程有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥寅春路98号。法定代表人：张双林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎达侨，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。负责人：刘文刚，该办公室主任。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。原审第三人：杨敏，女，1964年6月8日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王剑，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎达侨，江苏泰和律师事务所律师。上诉人庙诗平因与被上诉人南京金康达土石方工程有限公司（以下简称金康达公司）、南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）、原审第三人杨敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2018)苏0113民字第2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庙诗平上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审判决对于案涉房屋用途性质认定错误。据以认定该事实的《非住宅房屋认定确认单》，其在庭审中并未见过，亦未经过质证。二、一审判决认定金康达公司与征收办之间不存在恶意串通，属于基本事实不清，认定错误。三、宁征拆字（2014）第005号房屋拆迁实施方案批准通知书明确对于非住宅房屋中，商业用途以外的经营用房（含无手续房）按照实际经营面积给予每平方1000元的经营补偿，以此证明拆迁办自述只认定门面房525平方米可获得每平方米1000元的经营补偿，不是事实。金康达公司、杨敏辩称，庙诗平的上诉理由不能成立。一、案涉房屋的性质并非经营性用房，事实上只有临街的500多平方米房屋属于经营性用房，按照经营型用房进行拆迁补偿。二、金康达公司与征收办不存在恶意串通的情况，金康达公司也希望能够得到更多的拆迁补偿款，但只能在法律允许的范围内多争取，不存在与征收办恶意串通损害自己和上诉人的利益。综上，请求二审法院维持一审判决。征收办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。庙诗平向一审法院诉讼请求：1.请求确认金康达公司与征收办签订的《拆迁补偿协议》无效，重新作出拆迁补偿方案；2.金康达公司赔偿庙诗平拆迁补偿费合计3584462.94元，包括房屋拆迁补偿款（水电门窗等基本设施费用）279508元、设备拆除搬迁费107231元、停业补偿费107231元、附着物（装修）补偿费848502元、不可搬迁设备补偿费566490元、经营补偿费1675500元；3.由金康达公司、征收办承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金康达公司于2010年5月21日取得乡村建设规划许可证，建造位于栖霞区的房屋，证载建设规模为1203.5平方米。2010年10月1日，金康达公司（甲方）与杨敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市和燕路晓庄村29-1号面积为1852平方米房屋出租给乙方使用，租期15年，自2010年10月1日起至2025年10月1日，租金为每年40万元，每年10月1日前支付下一年度租金，甲方同意乙方转租房屋，转租的利润归乙方所有；遇到拆迁，按照国家政策执行，乙方主动搬离，法律规定补偿乙方的归乙方所有，产权补偿与乙方无关。2012年3月3日，庙诗平（乙方）与杨敏（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市栖霞区和燕路晓庄村29-1号面积1852平方米一至三层楼房1幢出租给乙方作为宾馆饭店经营场所，乙方负责装修，装修费用由乙方承担；租赁期限为10年，自2012年6月6日至2022年6月5日，租金每年43万元，每半年支付一次，租金须提前支付；乙方对房屋有经营权，没有租赁权，必须自己经营，不得转租，遇不可抗拒的原因，需要经甲方同意再签订合同；如遇国家拆迁，乙方须服从甲方的领导，以甲方为主，在得到国家的合理补偿后乙方不得提出无理要求，积极配合甲方做好拆迁工作；拆迁赔偿装潢部分归乙方所有，建筑房屋部分归甲方所有。合同签订后，庙诗平对承租房屋进行装修，领取卫生许可证、特种行业许可证、消防安全检查合格证，并于2012年11月29日领取个体营业执照，开设南京市栖霞区八天宾馆。此后，庙诗平又将所承租房屋的一部分转租给他人用于经营，具体是：2014年3月12日，庙诗平与案外人卞青松签订《店面房出租合同》，将其承租的房屋中的一间门面房转租给卞青松经营“八一火锅店”；2012年9月29日，庙诗平与案外人干华兵签订《店面房出租合同》，将其承租房屋中的一间门面房转租给干华兵经营“天翼手机店”；2013年3月11日，庙诗平与案外人杜明月签订《店面房出租合同》，将其承租的房屋中的一间门面房转租给杜明月经营“糊涂菜馆”。2014年7月2日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（甲方，以下简称拆迁办）与金康达公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》（以下简称拆迁协议）1份，载明：根据宁政发[2007]61号《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（以下简称61号文）、宁政发[2007]143号《＜南京市征地房屋拆迁补偿安置办法＞实施细则》（以下简称143号文）及宁政发[2010]263号文件（以下简称263号文）规定，甲方经宁征拆字[2014]第005号房屋拆迁实施方案批准通知书同意，于2014年6月8日，在栖霞区燕子矶街道晓庄村地块实施燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目的房屋拆迁工作。约定：乙方房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积3027.73平方米，位于本次拆迁范围内；乙方必须于2014年7月6日前将房屋、设备搬空，交由甲方拆除；乙方拆迁货币补偿款总额为4450800元，包含：1.房屋拆迁补偿款2390192元、2.附着物补偿费1204082元、3.设备拆除搬迁费191216元、4.停业补偿费119510元、5.其他补偿545800元。该协议所附的《南京市征地房屋拆迁非住宅房屋补偿款汇总表》（以下简称补偿款汇总表）载明：设备拆除搬迁费191216元系按房屋拆迁补偿款2390192元的8%计算，停业补偿费119510元系按房屋拆迁补偿款2390192元的5%计算；第6项为经营补偿，按每平方米525元和1000平方米计算为525000元；第7项为“承租200平方米搬停补偿费”，计20800元（第6项、第7项合计545800元）。该协议所附的《南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表表二》（以下简称补偿款测算表二）内容为具体的各项附着物和装修物，合计为1204082元，其中1项为附着物补助，按每平方米200元和3027.73平方米计算为604746元。因该次拆迁所作的房屋调查表载明房屋面积合计3227.73平方米，其中序号14的房屋标注为钢架，并注明该房屋有200平方米属于栖霞区八卦洲办事处，产权归该办事处。金康达公司于2010年5月21日取得乡村建设规划许可证，载明建设单位为金康达公司，建设项目为危房翻建，没有载明房屋用途。案涉房屋所在土地为农村集体所有土地，金康达公司于1995年12月22日取得土地使用证。因案涉房屋并没有所有权证，所在的燕子矶街道的城市建设科在拆迁时于2014年7月1日向拆迁办出具了《非住宅房屋认定确认单》（以下简称认定单），载明：金康达公司的房屋建筑面积为3023.73平方米，经街道确认为合法经营企业，具备相关证照，符合非住宅认定标准，可以按照非住宅房屋拆迁标准进行评估。对案涉房屋的建设面积进行确认。庭审中金康达公司、征收办和杨敏一致确认，案涉拆迁协议签订之后，拆迁办或征收办没有给予金康达公司或杨敏另外的拆迁补偿利益。根据栖霞区人民政府宁栖政字[2015]89号文件，2015年6月19日拆迁办并入征收办。征收办举证装订成册的被拆迁人金康达公司拆迁档案中的《房屋征收（拆迁）补偿安置确认单》（以下简称确认单），该确认单载明：被拆迁房屋坐落于，产权人为张双林（金康达公司的法定代表人），确认事项主要内容为：金康达公司符合政策的门面房为525平方米，依据政策给予每平方米1000元的经营补偿，现场工作组予以确认；现场工作组意见一栏有两人签名。征收办表示：案涉房屋申请建房时申请目的是用于车队作厂房使用，而在实施拆迁时已经被擅自改作营业使用，该用途的改变并没有相关的手续，因此不能按照营业用房进行补偿；但结合经营现状对其中的525平方米给予了每平方米1000元的补偿，525平方米是所在街道、社区联合确认的，该确认单中现场工作组意见一栏签名的两人分别为当地街道、社区的工作人员，他们分别代表当地街道、社区对该确认单中的内容签名予以确认；庙诗平实际经营的面积可能大于525平方米，但不是说庙诗平改变房屋用途就符合政策，一定要按照现状给予补偿，拆迁办补偿的依据是最终联合确认的面积；这份确认单是内部流程形成的材料，并不需要产权人签字。庙诗平表示：对该确认单的真实性予以认可，但确认单中被征收拆迁人情况部分有承租人（使用人）这栏，并无承租人（使用人）的签字，故确认单内容无第三方的确认，仅为内部工作文件，不具有公信力；这证明了金康达公司、征收办之间的故意串通或故意遗漏，故意将承租人即庙诗平摒弃在拆迁补偿房屋面积等调查的确认范围之外，且案涉拆迁协议也将作为承租人的庙诗平摒弃在外，属于违反相关程序和恶意串通。金康达公司、杨敏表示：对该确认单的真实性予以认可，就庙诗平提出的承租人栏目没有签字问题，其理解认为确认单属于拆迁办格式文书，只是需要填报无需产权人和承租人签字确认，拆迁中有产权房的拆迁和公租房的拆迁，拆迁格式文书中的承租人应指公有房屋的承租人；第三人也是房屋的承租人，但根据61号文规定，无需承租人参与拆迁协议的签订，故杨敏和庙诗平均未参加拆迁协议的谈判和签订工作。对于庙诗平的相应意见，征收办表示：按照61号文第46条规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或个人，根据61号文第24条第6款规定，也可以看出承租人是不参与整个拆迁过程，由承租人向被拆迁人自行主张相关补偿，故庙诗平作为次承租人并不具有作为被拆迁人的资格，杨敏同样如此。庙诗平举证8天宾馆现有情况的彩色照片打印件，和自制的不可搬迁设备明细表及现有设施明细表，庙诗平表示：在表中庙诗平提供了金康达公司、征收办的补偿明细表中所遗漏的内容，证明：1.补偿款汇总表中不可搬迁设备补偿费为零是错误的，而庙诗平的8天宾馆现有的不可搬迁设备包括电增容箱、太阳能热水器、自来水管道改造工程、门头灯箱、视频监控、消防器材等设备，应当属于不可搬迁设备，庙诗平的表中还罗列了宾馆内现有的附着物面积及数量，与补偿款汇总表中计算的面积及数量不同；上述两项重大漏项是金康达公司、征收办在调查不可搬迁设备和附着物及设施的过程中故意没有让庙诗平参与导致的，属于双方串通的表现，导致了此部分设施没有得到补偿，属于侵犯庙诗平方的利益。征收办表示：对庙诗平提供的该材料真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可庙诗平证明目的；庙诗平自制的不可搬迁设备表中序号1-6并不在263号文规定的装修单项补偿的项目中，现有设施表中，拆迁办工作人员当时已与产权人现场对补偿项目的数量、种类进行了签字确认，并不存在遗漏的情况；案涉拆迁适用的是61号文，该文件并没有要求对被拆迁的房屋及附属物由第三方专业评估机构进行评估，而是由拆迁实施单位的工作人员进行调查测算，按照263号文的标准进行调查测算确定补偿款。金康达公司、杨敏表示：对庙诗平提供的该材料真实性、合法性、关联性均不予认可，也不认可庙诗平证明目的，理由是：庙诗平自制表中所提到的相关设施，在案涉拆迁协议所附的相关测算表中有体现，如水、电、宽带、楼梯扶手、空调等在测算表中都有登记，只是在数量统计上标准不一致，拆迁部门认定宽带和电话是按照户计算，而庙诗平却以每个房间来计算数量，表中自来水管道改造和电力增容是属于庙诗平自己经营需要，不属于拆迁补偿的法定范围，还有卫生监测系统、视频监测系统计算方式存在重复计算；金康达公司作为被拆迁人，按照国家政策参与拆迁工作，应当服从国家政策进行拆迁，当时拆迁政策无需专业的第三方进行评估，而是由拆迁办相关的专业工作人员进行现场评估测算，金康达公司应当遵守相关的规定；就庙诗平所主张的营业性用房问题，事实上拆迁时拆迁办向金康达公司作出了明确，即因案涉房屋土地性质没有发生转变，故不存在营业性用房的拆迁补偿，也不存在对庙诗平装修进行评估和以营业性标准进行评估，应当适用非营业性标准进行评估，测算表中就相关事项均已列出，包括了庙诗平的相关装修，故不存在漏项问题。61号文第四十六规定：被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位和个人，营业用房是指服务对象接受服务、直接用于商业活动的房屋，非营业用房是指除营业用房以外的其它类型房屋，包括工厂、仓库、办公等等。61号文第二十四条系对非住宅房屋拆迁补偿的规定，其第一款第三、四项系对设施搬迁费用和停业损失补偿标准的规定，根据该规定，拆迁营业用房给予不超过拆迁补偿款2%的设施搬迁费补偿和8%的停业损失补偿，拆迁非营业用房中的生产用房给予不超过拆迁补偿款8%的设施搬迁费补偿和5%的停业损失补偿；其第一款第六项规定，被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业和设备搬迁的损失补偿，由被拆迁人支付承租人。263号文第四条为房屋装修单项补偿费，其标准见附件三，附件三中列明了房屋装修单项补偿的具体类别明细。一审庭审中，庙诗平明确其主张的金康达公司、征收办恶意串通的具体表现是：1.在进行案涉房屋中附着物设施等测量调查时，只有金康达公司、征收办在场，并没有进入庙诗平的宾馆内部去清点和查看，导致遗漏了不可搬迁设备及其他的附着物；2.金康达公司、征收办认定经营用房为525平方米，没有将庙诗平承租经营的1600多平方米计算在内，导致庙诗平承租经营的1600多平方米房屋没有获得任何的经营补偿，即按每平方米1000元标准的经营补偿。一审法院认为：围绕庙诗平庙诗平主张的诉讼请求，针对本案各方当事人的主要争议，一审法院就本案作出如下分析与认定：一、关于庙诗平是否具有本案原告的主体资格问题。庙诗平明确本案按合同之诉审理。庙诗平虽然不是案涉拆迁协议中的被拆迁人，与作为被拆迁人的金康达公司之间不存在租赁关系，但庙诗平就案涉房屋与第三人杨敏建立了租赁关系，案涉房屋系杨敏从金康达公司处承租，庙诗平实际是案涉房屋的次承租人。因案涉房屋被拆迁所产生的相关补偿利益，杨敏有权依据其与金康达公司之间的房屋租赁合同进行主张，庙诗平有权依据其与杨敏之间的房屋租赁合同进行主张。且案涉拆迁协议所确定的相关拆迁补偿款，应当有部分属于庙诗平可得的款项。由此可见，案涉拆迁协议与作为次承租人的庙诗平存在利害关系，故庙诗平主张案涉拆迁协议无效，系依法行使其合法权利。因此，庙诗平具有本案原告的主体资格。二、关于案涉房屋用途性质争议问题。案涉房屋没有所有权证，金康达公司所取得的规划许可证和土地使用证均没有载明用途为营业用房，拆迁时当地街道的职能部门出具的认定单，只是确定案涉房屋符合非住宅认定标准，也没有认定用途为营业用房。61号第四十六条对营业用房与非营业用房的概念进行了界定，根据该规定，结合作为产权人的金康达公司经营范围和上述权证情况，案涉房屋拆迁时作为非住宅房屋中生产用房补偿合理有据。庙诗平承租案涉房屋实际用于经营宾馆，此属于当事人对房屋用途的自行确定，并未获得房屋建设规划或管理职能部门的许可。因此，庙诗平主张案涉房屋拆迁时应当全部按照营业用房标准进行补偿，依据不足，一审法院不予采纳。三、关于庙诗平主张金康达公司、征收办存在恶意串通的认定。庙诗平在庭审中明确了金康达公司、征收办恶意串通的具体表现，一是拆迁协议遗漏了庙诗平投资形成的不可搬迁设备和附着物，二是拆迁协议确定的经营补偿计算的经营用房面积仅为525平方米，远低于庙诗平承租面积，另庙诗平还认为拆迁时金康达公司、征收办将庙诗平摒弃，使得庙诗平未能参与拆迁谈判和协议签订。一审法院经审查认为：1.如上所述，一审法院已对庙诗平提出的案涉房屋拆迁时应当全部按照营业用房标准进行补偿的主张不予采纳；拆迁时，现场工作组人员出具的确认单，明确案涉房屋符合政策的门面房面积为525平方米，此属于拆迁实施工作中相关工作人员的职务行为，是根据当地拆迁政策所作出的认定，该认定是否适当不属于人民法院审理的民事案件的审查范围；金康达公司、征收办在签订拆迁协议时，依据此认定意见计算经营补偿款，不构成恶意串通。2.关于庙诗平提出的拆迁协议遗漏了庙诗平投资形成的不可搬迁设备和附着物问题，拆迁协议所附的补偿款测算表二所列明的各项附着物和装修物，与庙诗平提出的附着物和装修物明细的确存在不同，后者内容多于前者；对此，金康达公司、征收办均作出了具体解释和说明，征收办还依据263号文进行了说理，提出已按照263号文附件三中房屋装修单项补偿的明细将不可移动的附属物全部进行了补偿，同时在此基础上还给予每平方米200元的附属物补助。因此，就庙诗平主张的拆迁协议遗漏了庙诗平投资形成的不可搬迁设备和附着物问题，认定金康达公司、征收办构成恶意串通依据不足，且认定拆迁办存在主观恶意缺乏依据。如庙诗平认为因拆迁协议遗漏了庙诗平投资形成的不可搬迁设备和附着物，造成庙诗平重大损失，其可以依据房屋租赁合同关系向相对方依法主张。3.根据61号第四十六条对被拆迁人概念的界定和南京市的相关拆迁政策，庙诗平仅是案涉房屋的次承租人，由金康达公司与拆迁办就案涉房屋拆迁补偿进行协商和签订协议，拆迁办没有与庙诗平进行协商和签订协议，符合拆迁政策规定，拆迁协议双方就此明显不构成恶意串通。综上所述，庙诗平主张金康达公司、征收办对案涉拆迁协议的签订构成恶意串通，缺乏依据，一审法院不予采纳。庙诗平据此主张案涉拆迁协议无效的请求，当然也缺乏依据；同时，在案证据也不能证明案涉拆迁协议构成我国合同法第五十二条规定的合同无效的其它情形，故一审法院对庙诗平主张的该请求不予支持。庙诗平主张的第2项诉讼请求基于前项请求，因前项请求一审法院不予支持，故庙诗平主张的此项请求也缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回庙诗平的诉讼请求。一审案件受理费42406元，由庙诗平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的关于金康达公司与拆迁办之间存在恶意串通的事实，本院认定如下：上诉人二审补充提交宁征拆（2014）第005号拆迁补偿方案的后半部分，证明此方案中的最后两句明确对非住宅房屋商业用途以外的经营用房（含无手续房）按照实际经营面积给予每平方米1000元的经营补助，此处获得补助的经营用房并非限定为门面房，但一审中征收办陈述的经营用房给予每平方米1000元补助的必须是门面房，两者认定有冲突，也可以认为征收办只认定525平方米的经营用房是错误的，这也是双方恶意串通的表现，侵害了上诉人的拆迁利益。金康达公司、杨敏认为该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，关于经营性用房的政策补偿，系拆迁办按照政策认定，其作为被拆迁人并不清楚，其也希望可以多得到补偿；至于上诉人以此为由来认定其与拆迁办之间存在恶意串通，不能成立。即便法院认定补偿标准不正确，也只是政策使用问题，并不存在双方恶意串通的情况。征收办对该证据真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，从该证据的落款可以看出制作单位是栖霞区政府，证据左页上面使用的是590号令和318号文，这是国有土地上的补偿方案，同时318号文的出台时间是2015年，因此与本案没有任何关联性，本案是2014年的集体土地拆迁，两者的政策适用和补偿标准均不一样，且该证据不符合二审新证据的要求；案涉房屋在拆迁时只提供了乡村建设规划许可证，建设用途是厂房，在拆迁签订协议时对所有房屋已按照非住宅进行评估补偿，给予了设备搬迁、停业补偿以及按照非住宅来计算房屋补偿款；集体土地上的拆迁分为住宅和非住宅性质，而非住宅里面又包含营业和非营业，因拆迁现场调查时房屋现状有部分改变，由厂房变成营业状态，因此营业面积需要现场工作组以及项目建设单位联合确认，并不是由被上诉人一方确认，本案最终确认的营业面积是525平方米，因此无论是政策适用还是面积确认均符合法律规定。本院经审查认为，上诉人所提供的证据系拆迁补偿文件的一部分，据此不足以推定金康达公司与拆迁办存在恶意串通的事实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人庙诗平作为案涉房屋的次承租人，其认为出租人金康达公司与拆迁办所签订的《拆迁补偿协议》系恶意串通损害其利益，应当提供证据予以证明，现其所提供的证据不能证明该补偿协议存在恶意串通，亦无其他事实能够证明该补偿协议存在符合法律规定的其他无效事由，故其起诉主张金康达公司与征收办之间签订的《拆迁补偿协议》无效，本院不予采纳。关于庙诗平起诉主张的拆迁补偿费用，因庙诗平并非法律、行政法规规定的被拆迁人，其亦未与征收拆迁部门签订过相应的补偿协议，其在租赁合同中对拆迁补偿费用的分配约定只适用于合同当事人之间，并不代表其依法享有相应的拆迁补偿利益，故其要求金康达公司赔偿其拆迁补偿费，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于拆迁补偿协议中涉及的具体补偿费用，不属于人民法院民事案件审查范围，本院不予理涉。庙诗平与金康达公司之间不存在直接的租赁合同关系，如其在租赁合同履行过程中因遇到征收或拆迁导致合同无法继续履行，可就其受到的损失向合同相对方另行主张。综上所述，庙诗平的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42406元，由上诉人庙诗平负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年三月十一日书记员  倪 辉