四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终593号 上诉人（原审被告）：宜宾市中润房地产开发有限公司。住所地：四川省江安县长江路南侧。 法定代表人：刘团，总经理。 被上诉人（原审原告）：黄济宏，男，1986年12月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：蒋及军，四川景上律师事务所律师。 上诉人宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称宜宾中润房地产公司）因与被上诉人黄济宏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2019）川1523民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宜宾中润房地产公司上诉请求：1.撤销四川省江安县人民法院（2019）川1523民初1929号民事判决，驳回黄济宏的诉讼请求；2.案件一审、二审诉讼费由黄济宏负担。事实和理由：房屋产权证迟延办理是由于黄济宏迟延提供办证资料造成的，按照《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条规定，宜宾中润房地产公司不应承担逾期办证的违约金。 黄济宏辩称，导致逾期办理产权证的原因是宜宾中润房地产公司未在合同约定的时间内办理初始登记，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 黄济宏向一审法院起诉请求：1.判令宜宾中润房地产公司立即向黄济宏支付违约金11080.5元；2.案件诉讼费用由宜宾中润房地产公司负担。 一审法院认定事实：2013年6月26日，双方当事人签订合同编号为2013002406号《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定买受人黄济宏，出卖人宜宾中润房地产公司。黄济宏购买宜宾中润房地产公司开发的房屋，预测建筑面积40.73平方米，其中套内建筑面积32.76平方米，该商品房价款按照套内建筑面积计算，6791.85元每平方米，总价为222501元整。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定：“产权登记（一）初始登记，出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照宜宾市农行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。” 《补充协议》第六条约定：“买受人委托出卖人办理本合同约定的商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的须于《商品房买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交所需资料和相关税费以及维修资金预交。因买受人原因造成‘两证’不能按期办理的，出卖人不承担任何责任；同时，每迟延一天，买受人应按日计算向出卖人支付《商品房买卖合同》约定的总购房款的万分之一作为违约金。在买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》之前提下，买受人于《商品房买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》所需资料及相关费用后，出卖人按照《商品房买卖合同》第二十条约定办理房屋产权登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条产权约定的买受人取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》期限的起始时间由‘商品房交付之日’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。” 2014年12月31日，黄济宏按约向宜宾中润房地产公司缴纳了专项维修基金、房产契税、印花税等资料，同日，宜宾中润房地产公司向黄济宏交付了房屋，同时向其发放《入伙通知书》，要求提交相关资料。黄济宏按照合同约定向宜宾中润房地产公司支付了购房款222501元。 另查明，宜宾中润房地产公司取得该商品房所在楼栋的权属初始登记时间为2017年12月14日。宜宾中润房地产公司为黄济宏办理房屋产权转移登记时间为2018年4月13日，房屋所有权证号：川（2018）江安县不动产权第××号。 上述事实有黄济宏提交的身份证复印件、购房款收款收据及发票和《商品房买卖合同》《补充协议》《收楼书》《不动产产权证书》《入伙通知书》，宜宾中润房地产公司提交的《房屋产权登记证书》以及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为：宜宾中润房地产公司迟延办理产权登记手续是否存在违约行为。 一、黄济宏与宜宾中润房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，该合同自双方当事人签名盖章后成立生效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行权利和义务。本案黄济宏已按合同约定履行各项付款义务，宜宾中润房地产公司也应按合同约定履行产权办理过户手续的义务;二、合同约定宜宾中润房地产公司应于2014年12月31日前向黄济宏交付商品房，2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），在商品房交付之日起730日即交房之后的两年内（2016年12月31日前）为黄济宏办理房屋产权转移登记手续。黄济宏购买的房屋办理产权转移登记手续的时间为2018年4月13日，房屋所有权证号：川（2018）江安县不动产权第××号；三、黄济宏购买的商品房所属楼栋办理产权初始登记手续时间为2017年12月14日，根据实际情况，宜宾中润房地产公司只有在办理整栋楼房的产权初始登记后，才有可能为各商品房买受人办理产权转移登记手续，故宜宾中润房地产公司不可能按照合同约定，于2016年12月31日前为黄济宏办理产权转移登记手续；四、宜宾中润房地产公司在按约向黄济宏交付买受的房屋时，向业主发放了《入伙通知书》，该通知书已向业主要求提交相关的资料，黄济宏接收了房屋。宜宾中润房地产公司在整个庭审过程中并未出具证据证明黄济宏有未提交相关资料的事实导致办证迟延，故对其主张不予采信；五、宜宾中润房地产公司在答辩意见中陈述，办证是集中统一办理，有部分业主未按时交付资料导致所有业主办证迟延。黄济宏与宜宾中润房地产公司签订《商品房买卖合同》时，委托宜宾中润房地产公司代为办理过户登记手续，并按约支付了办证费用，根据合同的相对性，宜宾中润房地产公司的陈述理由不成立。 综上，宜宾中润房地产公司迟延办证的行为实属违约，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”之规定，应承担支付违约金的责任。本案中，合同总价款为222501元，迟延天数为467天（365+31+28+31+12），违约金计算为10390元（222501元×0.0001×467天），故对黄济宏请求的违约金调整为10390元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、宜宾中润房地产公司于判决生效之日起十五日内赔偿黄济宏因逾期办证产生的违约金共计10390元；二、驳回黄济宏关于本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39元（已依法减半收取），由宜宾中润房地产公司负担，此款黄济宏已预交,限宜宾中润房地产公司在判决书生效后十五日内一并支付给黄济宏。 二审中，宜宾中润房地产公司提交客户办理产权证书申请（附询问笔录）一份，拟证明黄济宏在2017年8月31日提交办证申请，迟延办理产权转移登记的责任在于黄济宏，宜宾中润房地产公司不应承担责任。黄济宏认为该申请不属于二审新证据，请求不予采信。同时认为，办证中心在收到办证资料后才会受理申请，在制作产权证书之前会制作该询问笔录，该笔录恰好证实黄济宏已经提交相应办证资料。本院认为，该申请及所附笔录仅是买受人对其所提交的申请材料以及申请登记房产共有性质进行的确认，不能证实黄济宏提交办证申请及相关材料的日期为2017年8月31日，不能达到宜宾中润房地产公司的证明目的，对该申请（附询问笔录）依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于逾期办理房产转移登记的原因是否在于买受人。经本院审查，案涉房屋的买受人在接房时即向宜宾中润房地产公司支付了购房款及各种契税款，并按照《中润•南屏花园签定合同确认单》要求提交了相关材料。宜宾中润房地产公司认为买受人逾期提交办证申请和相关材料，但并未提交相关证据予以证实。其次，宜宾中润房地产公司取得案涉房屋所在整栋楼房的初始产权时间为2017年12月14日，已迟于双方所签合同约定的案涉房屋产权转移最终登记时间2016年12月31日，对完成该项合同约定义务已处于客观不能的情形。同时，自买受人首次提交产权转移登记办证材料时起，至买受人实际取得买受房屋的不动产权证书之日止，期间并未收到宜宾中润房地产公司或者办证中心关于补交办证资料的要求，宜宾中润房地产公司亦未提交证据证实逾期办证系买受人单方原因导致。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，宜宾中润房地产公司对其上诉理由未能提供证据证实，对其上诉理由依法不予支持。 综上所述，宜宾中润房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由宜宾市中润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年三月三十日 法官助理  史东迅 书 记 员  李 雪