安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1024民初13号 原告：黄山市铭昱物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市祁门县财富广场小区物业管理处，统一社会信用代码91341024586116376C。 法定代表人：秦勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陶涛，男，安徽一飞律师事务所律师,执业证号13410201710541052,代理权限系一般代理。 被告：祁门县房地产开发公司，住所地安徽省黄山市祁门县凤凰新村房地产开发公司综合楼，统一社会信用代码913410241517828207。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何世坤，男，安徽昌义律师事务所律师，执业证号13410199210663002，代理权限系特别授权。 原告黄山市铭昱物业管理有限公司诉被告祁门县房地产开发公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄山市铭昱物业管理有限公司的委托诉讼代理人陶涛、被告祁门县房地产开发公司的委托诉讼代理人何世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山市铭昱物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付凤凰小区北门广场54-55幢和广场西边商铺（4064.87㎡:其中54幢3292.98㎡;55幢771.89㎡）物业管理费292670.64元，二次供水设备维护费29267.28元，违约金7200元，共计人民币329137.92元；2.判令被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：祁门县房地产开发公司为凤凰小区北门广场54–55幢和广场西边商铺产权人，商铺面积为4064.87㎡。收费标准：商铺1.00元/㎡；二次供水设备维护费0.10元/㎡。商铺月物业管理费4064.87元，二次供水设备维护费月费用406.49元。合计月综合费用为4471.36元。根据原告与被告签订的《物业管理服务协议》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告小区商铺实施了物业管理，为被告提供了物业管理服务。但是，自2013年6月30日被告开始未缴纳物业管理费，截止2019年6月30日，被告共计欠缴72个月的物业管理费，共计人民币321937.92元，依照合同约定，被告应当承担违约金人民币7200元，物业费与违约金共计人民币329137.92元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直未缴纳。根据双方签订的物业管理合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼。 祁门县房地产开发公司辩称，1.黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司于2017年10月1日签订了《凤凰小区北门广场物业管理协议》，合同期限为2017年10月1日至2018年9月30日，故黄山市铭昱物业管理不能依据《凤凰小区北门广场物业管理协议》主张2018年10月1日后的物业服务管理费。2.黄山市铭昱物业管理有限公司就凤凰小区六期第1、2栋（后栋号更名为“凤凰小区54幢”）1001-2014号商铺及凤凰小区六期第4幢（后栋号更名为“凤凰小区55幢”）01-08号商铺，自2013年7月1日至2019年2月28日的物业管理费，已向祁门县人民法院提起诉讼，其中要求祁门县房地产开发公司支付凤凰小区六期（后栋号更名为“凤凰小区54幢、55幢”）商铺物业管理费276417.28元。案经祁门县人民法院调解，（2019）皖1024民初306号民事调解书确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1元/㎡/月×56个月），由祁门县房地产开发公司及时向商铺使用人依法收取，收取的物业管理费交归黄山市铭昱物业管理有限公司所有。根据“一事不再理”的民事诉讼原则，原告黄山市铭昱物业管理有限公司现诉请要求祁门县房地产开发公司支付凤凰小区北门广场54幢、55幢商铺自2013年7月1日至2019年2月28日物业管理费的诉请应依法不予支持。3.祁门县房地产开发公司收到（2019）皖1024民初306号民事调解书后，依据民事调解书的约定，向商铺使用人汪鹏、邹志慧、陈同乐提起诉讼，依法收取涉案物业管理费，收取的物业管理费交归黄山市铭昱物业管理有限公司所有。但商铺使用人汪鹏、邹志惠、陈同乐向法庭提供证据证明黄山市铭昱物业管理有限公司未对涉案商铺进行物业管理，涉案商铺由商铺使用人汪鹏、邹志慧、陈同乐自行雇请他人进行物业管理费、为此，祁门县人民法院作出（2019）皖1024民初922号、（2019）皖1024民初923号民事判决书，以未提供黄山市铭昱物业管理有限公司对涉案商铺进行物业管理服务的相关证据材料为由，判决驳回祁门县房地产开发公司的诉讼请求。黄山市铭昱物业管理有限公司受祁门县房地产开发公司委托对涉案商铺提供物业管理服务，但黄山市铭昱物业管理有限公司未对涉案商铺提供物业管理服务，故黄山市铭昱物业管理有限公司现诉请要求祁门县房地产开发公司支付凤凰小区北门广场54幢、55幢商铺物业管理费的诉请，应依法不予支持。 根据当事人庭审陈述和提交证据，本院认定如下法律事实：2017年10月1日，黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司签订了《凤凰小区北门广场物业管理协议》，合同约定：一、乙方将凤凰小区北门广场54-55幢和广场西边商铺（4064.87㎡；其中54幢3292.98㎡；55幢771.89㎡）。交由甲方进行物业管理并确保管辖内的环境整洁、有序；二、乙方按照甲方物业管理收费标注：商铺1元/㎡：计人民币48778.44元：二次供水设备维护费0.10元/㎡：计人民币4877.84元：总计年物业费53656.28元、负责收取分季按时转入甲方指定账户；其他零星收入由甲方自收自支。……五、物业管理服务期：一年。（自2017年10月1日-2018年9月30日止）甲方管理服务期满30日前需文字告知乙方是否续签。……七、甲方自2013年6月-2017年9月底为乙方商铺物业管理服务总计人民币207308.38元。（以财务提供数据为准）乙方保证在2017年12月31日前兑现总额50％；剩余部分乙方力争在2018年6月30日前全部结清。最迟不过2018年9月30日。否则甲方有权提前10个工作日通知乙方单方终止本协议。同时甲方保有诉讼权。……《凤凰小区北门广场物业管理协议》签订后，黄山市铭昱物业管理有限公司派员进行物业管理。现祁门县房地产开发公司未向黄山市铭昱物业管理有限公司缴纳物业管理费、二次供水设备维护费及支付违约金，黄山市铭昱物业管理有限公司提起诉讼。 另查明，2019年4月2日黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司，双方就2013年6月20日签订的《凤凰小区六期1幢2幢A、B物业管理委托合同》，起诉祁门县房地产开发公司支付商铺物业费276417.28元（2013年7月1日至2019年2月28日止）。法院以（2019）皖1024民初306号民事调解书作了确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元（商铺总面积4064.96㎡×1元/㎡/月×56个月），由祁门县房地产开发公司及时向商铺使用人依法收取,收取的物业管理费交归黄山市铭昱物业管理有限公司所有。 再查明，祁门县凤凰小区六期第1、2幢1001-2014号商铺面积3189.09平方米、第6G-1幢（02-06）号商铺面积103.89平方米（后幢号更名为“凤凰小区54幢”），祁门县凤凰小区六期第4幢01-08号（后幢号更名为“凤凰小区55幢”）商铺面积771.98平方米，总面积4064.96平方米。 以上事实，有原告、被告提交的营业执照及法定代表人证明书、《凤凰小区北门广场物业管理协议》、（2019）皖1024民初306号民事调解书、欠款明细表、经济适用房情况一览表等证据证明，上述证据经当事人在庭审中举证、质证，可以作为定案证据，予以认定。 本院认为，黄山市铭昱物业管理有限公司与祁门县房地产开发公司签订了《凤凰小区北门广场物业管理协议》，不违反法律法规规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。黄山市铭昱物业管理有限公司依据该协议约定的物业管理服务期为一年，且约定管理服务期满30日前需文字告知对方是否续签。现诉请自2013年6月30日至2019年6月30日的物业管理费、二次供水设备维护费，与协议内容不符。对双方约定2017年10月1日至2018年9月30日的物业管理费，以及协议中约定的2013年至2017年9月涉及的服务费用，黄山市铭昱物业管理有限公司已经通过诉讼，本院以（2019）皖1024民初306号民事调解书确定：2014年7月1日至2019年2月28日期间商铺物业管理费227637.76元，已包含该协议中的物业管理费，现黄山市铭昱物业管理有限公司再次对2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理费起诉，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，构成重复起诉，经释明后，黄山市铭昱物业管理有限公司坚持原诉请，对此本院不予支持。对该协议中涉及的二次供水设备维护费，祁门县房地产开发公司一直未予交纳，已构成违约，应当承担违约责任。因双方当事人在协议中未约定违约金事项，现黄山市铭昱物业管理有限公司要求祁门县房地产开发公司支付其违约金诉请，本院不予支持。对黄山市铭昱物业管理有限公司诉请2018年10月之后的物业管理费用，因涉及其与该小区业主委员会之间签订协议事宜，也未提供相关证据证实，可由其另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告祁门县房地产开发公司于本判决生效后十日内支付原告黄山市铭昱物业管理有限公司在2017年10月1日至2018年9月30日期间祁门县祁山镇凤凰小区北门广场54-55幢和广场西边商铺的二次供水设备维护费4877.95元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告黄山市铭昱物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3119元（已减半收取），由原告黄山市铭昱物业管理有限公司负担3069元、被告祁门县房地产开发公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  黄辉 二〇二〇年三月二十三日 书记员  汪扬