山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初4118号原告：烟台银丰投资开发有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街99号。法定代表人：李建明，董事长。委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚(烟台)律师事务所律师。被告：于国强，男，1958年7月23日出生，汉族，退休人员，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：曹洪涛，山东盛信律师事务所律师。被告：烟台市府街豪佳香公司餐饮有限公司，住所地：烟台市芝罘区市府街51号。法定代表人：刘顺利，经理。委托诉讼代理人：曹洪涛，山东盛信律师事务所律师。原告烟台银丰投资开发有限公司与被告于国强、烟台市府街豪佳香餐饮有限公司（以下简称市府街豪佳香公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王旭、被告于国强及两被告共同委托诉讼代理人曹洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台银丰投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付2016年8月4日至2018年12月20日期间房屋占用费760000元，庭审中，原告变更数额为1330000元（参照2015年8月4日至2016年8月3日最后一年度的租金570000元按照28个月计算）；2、诉讼费和其他费用由被告承担。事实和理由：2008年5月30日，原告与烟台市芝罘豪佳香牛排馆签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区南大街96号建筑物，计租面积903平方米的房屋租赁给烟台市芝罘豪佳香牛排馆，租赁期限2008年8月4日至2016年8月3日止。合同到期后，烟台市芝罘豪佳香牛排馆仍然将经营设备存放于租赁房屋内，导致原告无法重新对外出租，给原告带来经济损失，应承担赔偿责任,2017年4月10日，烟台市芝罘豪佳香牛排馆注销停业，该企业为被告于国强个人的独资企业，故被告于国强应对烟台市芝罘豪佳香牛排馆经营行为带来的债务承担义务；由于被告于国强在租赁结束后未将租赁期满的房屋交给原告，而承租方烟台市芝罘区豪佳香牛排馆注销停业，原告与被告市府街豪佳香公司交涉因房屋租赁合同带来的后续事项，被告市府街豪佳香公司通过回函的形式对租赁合同带来的后续义务予以认可，并负责处理，书面承诺承担责任，属于债务自认，应与被告于国强共同承担责任。被告于国强辩称，原告的行为导致被告财产被扣押，无法搬迁，故原告应承担所有的损失和责任。被告市府街豪佳香公司辩称，原告的行为导致被告财产被扣押，无法搬迁，故原告应承担所有的损失和责任；我方工作人员接收了烟台芝罘豪佳香牛排馆的部分设施，但与租赁合同无关，更与原告主张的房屋使用费无关，故请求驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2019年3月14日具状本院，请求判令被告于国强、烟台市豪佳香餐饮有限公司支付房屋占用费760000元，庭审中，原告变更诉讼数额为1330000元，并申请撤回对烟台市豪佳香餐饮有限公司的起诉，同时申请追加市府街豪佳香公司为被告参加诉讼。本院遂口头通知烟台市豪佳香餐饮有限公司退出诉讼，并依法通知被告市府街豪佳香公司参加诉讼。2008年5月30日，原告（甲方）与烟台市芝罘豪佳香牛排馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于烟台市芝罘区南大街96号建筑物一部分租赁给乙方改建并经营豪佳香餐厅，合同项下出租房产建筑面积1317.68平方米，计租面积903平方米，房产以现状出租，乙方负责租赁区内的装修、楼梯改造，甲方负责拆除隔断；租赁期限8年，自2008年8月4日起至2016年8月3日止，2008年8月4日为计租日开始计算，租赁费第一年500000元，此后每年增加10000元，第8年为570000元，租赁费采取每3个月预交一次的方式，第一次交纳租金的时间为2008年7月10日，以后租金交纳时间为每个预交月的20日前，合同签订生效后三日内，乙方向甲方交纳50000元合同定金，乙方开业后，定金转为乙方履行合同的押金，甲方在合同期满或合同解除之日起7个工作日内不计息返还此租赁押金；乙方有权对租赁区域进行封闭管理，并进行封闭式装修，乙方在租赁范围内进行任何改造（包括门头广告牌）均需报甲方批准，乙方装修采取“来装去留”原则，若乙方中途退场或合同期满，乙方不得对地面、墙面、吊顶、开关、水、电等现附着于建筑物的不动部分进行拆除、改变，全部归甲方所有；在出租期限届满时，租赁房屋结构及所有非乙方投资安装的设备包括中央空调、消防系统、通讯等都需保持完好状态（正常磨损除外）交还甲方，否则乙方应予以赔偿；租赁关系终止，自终止日乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，乙方应书面通知甲方接受房屋，甲方拒绝接受的，自乙方书面通知甲方之日起，视为乙方已交还房屋，因乙方的原因，乙方未将房屋清扫并交给甲方，或乙方未按良好状态标准的规定对损坏做相应的修复，则每拖延一日，乙方须按届时租金标准按日支付占用费及本协议约定的其他费用，且不再享受本协议承租人的其他权利。合同签订后，原被告均如约履行。2016年8月3日合同到期后，租赁双方又协商延期至2016年8月31日，承租方也向原告交纳了相应租金。自2015年2月始，承租方按每季度112000元向原告交纳租金，原告接收且未提出异议，故被告认为最后一年的租金双方已协商调整为每3个月112000元，一年448000元。关于合同期满后的房屋交接，双方产生争议，原告主张承租方烟台市芝罘豪佳香牛排馆一直没有将租赁的房屋交还给原告，2018年12月12日原告发出书面通知函后，才将存放于租赁房屋内的物品搬走。通知函的内容为：贵司租赁我司芝罘区南大街96号的店内桌椅、厨房用品等物品一直没有搬走，影响到我司对房产的使用，请贵司接函后七日内持相关证明文件，将上述物品清理干净，与我司办理房屋交接手续。若你司不来清理屋内物品，请贵司来函确认委托我司清理屋内物品。通知函加盖原告印章并载明联系苏升伟（电话：150××××3333）。被告市府街豪佳香公司于2018年12月20日给原告出具了回函，回函内容：收到贵公司的搬迁通知，本公司表示感谢！我公司租赁芝罘区南大街96号店铺，现已关店。店内桌椅、厨房用具等物品、设备，我公司安排豪佳香于店长在合理时间内进行清理，下周一开始需要7天左右时间清理干净，请贵公司领导给予时间。联系人于店长电话151××××4339，加盖被告市府街豪佳香公司的发票专用章。后被告市府街豪佳香公司将租赁房屋内的物品进行了清理。原告遂认可双方于2018年12月20日对租赁房屋进行了交接，并要求被告支付房屋占用费至该时间为止。被告于国强对原告主张的交房时间不认可，辩称：因为合同延续到2016年8月31日，当晚我们继续经营到晚上8点，9点以后开始搬东西，原告过来4、5个人阻止不让搬，但没有说明原因，并将租赁房屋的门锁住，次日还用一部车顶在门口，我们电话联系原告法定代表人李建明及经办人苏升伟，他们找理由说门口的字要去掉，空调外机要恢复，因为空调是我方安装的，空调外机已经移走，所以双方僵持。我找了当时将我们招商引资来的烟台市芝罘区向阳街道办事处原领导，领导找到毓璜顶街道办事处的主任协商，原告仍然不让搬。2016年9月18日，我们和苏升伟通了电话，电话有录音，原告在烟台市芝罘豪佳香牛排馆注销之前没有找过我，考虑到我们还有几家店，为了息事宁人就没有追究，自认倒霉，没有报警，也没有通过其他手段要回财物。故原告的员工苏升伟将租赁房门上锁，不允许我们拉走自己的财物，扣押我方的财产，我方对财产被扣押无任何过错，也没有违约，原告不允许我们清空房屋，也不对外出租，故意扩大损失，损失应自行承担。原告否认扣押被告财物，被告于国强提供了2016年9月18日妻子邓建兰给原告联系人苏升伟打电话的电话录音，录音中邓建兰（以下简称邓）称：“你把门锁了不让我们搬，我们财务里面还有好多账在那里，当时8月31号下午我们都谈的挺好的，你现在要什么桌子面子，桌子面和钢琴都拉到公司去了，要不等我九龙店关了以后，九龙的桌子你拿走。”苏升伟（以下简称苏）：“你现在是把空调拆了。”邓：“我调查了是老店的空调坏了，我们把空调拉走换了。”苏：“你们把管子掐断了。你那个店长我是怎么告诉他的，我是怎么跟他说的，说明天再说吧，你们半夜去了，你们不是半夜把空调什么拆了，我能去封了门？我看不住，我怎么弄？你们把现场都买通了。你们现在拆得窟窿眼瘴的，我怎么弄？包括那个顶，那个化粪池你们也不清理，广告门头怎么恢复，不都得请示请示。”邓：“好了苏经理，那天晚上搬是我错了，现在已经成事实，你把门锁了，要不然我们十月底回来再和李总商量商量。”苏：“哪有你们半夜12点钟偷摸的搬，把人家看门的电话也抢了去，我怎么锁的门，为什么锁的门？”邓：“你把门锁了，怎么上去？”苏：“你们第二天来呀，你们晚上把人电话抢了，我不锁门？”邓：“你怎么管不了，现在门是你锁的。”苏：“是我锁的，我已经告诉公司了，门我已经锁了，没有不知道的。”邓：“等我们十月底回来，十月底我姑娘结婚。”原告认可录音的真实性，但认为租赁合同结束后，被告于国强没有及时与原告商量，半夜偷偷搬迁，不得已原告安保人员苏升伟将门锁住，被告于国强承诺次日来处理，后又承诺10月底回来处理，都没有找原告处理。被告于国强称此后其多次找原告均无果，但没有提供证据证明。关于原告员工苏升伟锁门的时间，原告否认是2016年8月31日，称2016年9月18日邓建兰与苏升伟通话的前一天，被告还从租赁房屋内搬财物，为此原告提供了涉案房屋门前停车场管理方烟台友联安信物业管理有限公司与案外人姜德建签订的《停车场承包合同》、物业公司处罚通知书、罚款收据、2016年-2017年停车场值班运行记录，证明在2016年9月17日晚，由于停车场工作人员私自放行豪佳香外运物资，姜德建被物业公司罚款1000元，停车现场记录显示2016年8月31日、9月12日、9月17日豪佳香拉货，以证明直到2016年9月17日被告未将租赁房屋内的物品清理完毕，违反双方租赁合同的约定。被告对上述证据不认可，表示录音可以证明2016年8月原告工作人员锁门，所谓9月17日不符合事实。原告还提供上述停车场的值班人员吕以军、鲁某出庭作证。吕以军证明其是友联公司临时工，上班时间不固定，2016年9月12日晚九十点其在停车场巡逻，发现有大车在豪佳香门前拉东西，因物业公司有规定，车辆拉东西需给公司报备，因没有出库单，遂阻止不让车走。并证明2016年8月31日、9月17日、18日豪佳香牛排馆均去拉过货，其均予以阻止，要打电话，豪佳香人员抢了自己手机，但其没有报警。证人鲁某证明：其于2007年在豪佳香门前停车场任管理员至今，白天晚上轮流值班，因为2016年8月没有阻止停车场的东西随便进出被公司罚款500元，但罚款具体是8月还是9月以及拉东西的时间均记不清。在原告向其出示了停车场的值班表时，其称在2016年9月12日晚豪佳香拉东西。被告对上述证据亦不予认可。另查，烟台市芝罘豪佳香牛排馆为被告于国强个人独资企业，2017年4月10日于国强因经营期限届满将其注销，注销备注：无债务，无债权。原告要求出资人于国强承担责任，被告于国强无异议。被告市府街豪佳香公司于2017年1月19日成立，股东之一为烟台市豪佳香餐饮有限公司，持股比例50%，该公司法定代表人邓建兰与被告于国强系夫妻关系。本院所确认的上述事实，有租赁合同书、收款收据、工商登记信息、EMS邮单、通知函、回函、照片、证人证言、录音等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭，上述证据均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，原告与承租人烟台市芝罘豪佳香牛排馆签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。原告按照合同约定交付了租赁房屋，承租人也依约履行了支付租赁费的义务。承租人烟台市芝罘豪佳香牛排馆作为被告于国强个人开办的独资企业注销后，原告要求出资人于国强承担责任，符合法律规定，被告于国强亦无异议，本院予以支持。原告要求被告市府街豪佳香公司与被告于国强共同承担本案责任，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告市府街豪佳香公司关于不承担责任的辩解，证据不足，本院不予采信。租赁合同期限届满后，双方应按合同约定对租赁物进行交接，但因为对被告安装的空调的归属等问题双方发生分歧，导致交接不成。被告提供的录音证据可以证明原告工作人员苏升伟于租赁合同期满即2016年8月31日当晚将租赁房门上锁以及被告于国强妻子承诺于2016年10月底回来找原告协商解决的事实，被告于国强虽称之后多次找原告协商交接房屋，但没有提供证据证明，故在被告方与原告工作人员苏升伟于2016年9月18日通话前因原告将租赁的屋门上锁造成的损失，被告并无过错，原告要求被告承担该期间的房屋占用费损失，理由不当，于法不符，本院不予支持。但2016年9月18日通话之后被告没有证据证明在承诺的2016年10月底与原告协商解决房屋交接事宜，也没有证据证明此后找过原告解决房屋交接事宜，过错在被告，故原告主张该期间的房屋占用费损失，理由正当，本院予以支持。此后，虽然房屋内仍有被告的物品，但因原告已将房屋上锁，故原告应当在合理的期限内通知被告搬迁或通过其他正当途径解决，但原告直至二年多后才通知被告清理物品，属于扩大损失，应当自行承担扩大损失的责任。关于原告通知被告搬迁的合理期限，本院认为以被告承诺的2016年10月底之后一个月内为宜，该期间的房屋占用费应由被告承担，原告要求被告支付房屋占用费至2018年12月20日，本院不予支持。关于占用费的计算标准，从被告提供的2015年2月之后交纳的租赁费可以证实，最后一年的租赁费已经双方调整为每3个月112000元，按照房屋租赁合同被告应当按照届时租赁费的标准支付房屋占用费的约定，被告应按该标准支付原告自2016年9月18日至2016年11月30日期间74天的房屋占用费90827.40元，原告超过部分的主张，本院依法不予支持。原告提供的停车场值班表及证人证言，仅能证明被告拉财物的事实，不能否认原告员工苏升伟锁门的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告于国强、烟台市府街豪佳香餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告烟台银丰投资开发有限公司房屋占用费90827.40元；二、驳回原告烟台银丰投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，由原告烟台银丰投资开发有限公司负担15625元，由被告于国强、烟台市府街豪佳香公司餐饮有限公司负担1145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姚 萍人民陪审员  陈淑云人民陪审员  迟荣庚二〇二〇年三月十三日书 记 员  马 晓