湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初39号 原告：周建阳，男。 原告：刘爱云，女。 原告：李小翠，女。 三原告共同委托诉讼代理人：陈四季，湖南真诚律师事务所律师。 被告：曾安柏，男。 被告：刘知和，男。 被告：江安德（曾用名江玉明），男。 原告周建阳、刘爱云、李小翠与被告曾安柏、刘知和、江安德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告周建阳、刘爱云、李小翠及三原告共同委托诉讼代理人陈四季、被告刘知和到庭参加诉讼，被告曾安柏、江安德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告共同诉讼请求：1、依法判决三被告为三原告办理房屋所有权产权证登记手续；2、判决三被告为三原告安装房屋下水道；3、本案诉讼费由三被告承担。 被告曾安柏未予答辩。 被告刘知和答辩要点：三原告购买的房屋是三被告合伙建的。三原告已签字同意房产证由被告江安德一人办理，且将办理房产证的费用交给了被告江安德，故三原告诉请的办理房屋产权证的事与被告刘知和无关。三被告购买的房屋已安装下水道，房屋买卖合同中约定三被告负责安装下水道，并没有约定由三被告维修。 被告江安德答辩要点：2011年三被告合伙在祁东县某交叉路口合伙建房十八套，该房屋由三被告分别经营出售。三原告与被告曾安柏、刘知和签订的购房协议，被告江安德没有签字，三原告购房与被告江安德无关。为了整栋房屋能达到办证条件，被告江安德出具了书面承诺并收取了办证费用，但收取的费用（包括三原告交的3万元）已用于办理土地证，土地证已经发放。因整栋房屋十八户资金筹措不到位，房产证未办理成功，此后果与被告江安德无关。 本院经审理查明，被告曾安柏、刘知和、江安德于2011年3月6日签订《合伙购地建房协议》，协议约定三被告自愿合伙购买案外人李兴斌夫妻的土地和旧房，用于建造房屋，三被告各占三分之一份额。 原告周建阳、刘爱云及案外人陈太平、周冠中作为合同乙方，与被告曾安柏、刘知和作为合同甲方，于2011年10月18日签订《购房协议》，购买三被告在某交叉路口建造的住房三套。该协议第六条约定，“地产证、房产证由乙方每套出8000元由甲方包干负责办理手续”；协议第七条约定，“厕所下水道，甲方负责安装主管、留口”；第十一条约定，“甲方负责办理地产证、房产证，其房屋产权、房屋交付给乙方时，乙方一次性全部付清，其房屋产权100%属乙方所有”。 2013年4月8日，案外人陈太平与原告李小翠签订《房屋转让合同》，将上述房屋买卖合同权利义务概括转让给原告李小翠，三被告未提出异议。 2014年1月3日，三原告付清全部购房款，并与三被告签订《关于某交汇处房屋土地证和房产证办理备忘书》。双方约定“…将此十八套套房土地证和房产证两证全权委托江玉明办理…”“购房户在付办证费时需刘知和、曾安柏、江玉明三人集体开具收据有效。该十八套套房的两证务必在公历二0一四年十二月底前办理完毕，否则因此带来的一切后果由江玉明负全部责任”。2015年10月8日，被告江安德为三原告分别办理了土地使用权证[地类为住宅用地，使用权类型为划拨,原告周建阳的土地使用证号为祁国用（2015）第XXX0号，原告刘爱云的土地使用证号为祁国用（2015）第XXX4号，原告李小翠的土地使用证号为祁国用（2015）第XXX3号]。2016年1月11日，被告江安德出具《办理房屋产权证承诺书》，承诺为三原告办理房屋产权证，每户应在2016年1月16日前缴纳一万元给承诺人(维修基金和契税据实另交)，承诺人在收到上述款项后，在5月底前办理好房产证，逾期未办，退还所交办证费用及利息。尔后三原告共给付被告江安德办证费用63900元，被告江安德出具了收据。 以上事实，有被告提供的合伙购地建房协议，原告提供的购房协议、房屋转让合同、关于某交汇处房屋土地证和房产证办理备忘书、办理房屋产权证承诺书、收据5张等书证，以及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。三原告提供的现场照片不足以证明三被告未安装房屋下水道，本院不予采信。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告周建阳、刘爱云、案外人陈太平、周冠中与被告曾安柏、刘知和签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。案外人陈太平与原告李小翠签订的《房屋转让合同》，将上述《购房协议》的权利和义务转让给原告李小翠，被告曾安柏、刘知和知情后未提出异议，视为被告曾安柏、刘知和同意案外人陈太平将《购房协议》的权利和义务转让给原告李小翠。被告江安德虽未在《购房协议》上签字，但三被告系合伙关系，对于合伙经营的事务，应由三被告共同承担民事责任，且被告江安德在得知三原告在被告江安柏、刘知和处购房后未提出异议，故被告江安德应与被告曾安柏、刘知和共同履行《购房协议》的合同义务。现三原告按照合同约定支付了全部房款，合同义务已履行完毕，三被告虽按合同约定交付了房屋，但未办理房产证。原、被告双方在《关于某交汇处房屋土地证和房产证办理备忘书》中约定房产证在2014年12月底前办理完毕，三原告已按约定支付了办证费用，但现三被告仍未办理房产证，故三被告的行为已经构成违约行为，其理应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由三被告为三原告办理房屋所有权产权证登记手续，办证所需费用由三被告负担。故对三原告的诉请，本院依法予以支持。被告刘知和辩称三原告已签字同意房产证交由被告江安德一人办理，并将办证费用交给了被告江安德，办理房产证与被告刘知和无关；被告江安德辩称三原告与被告曾安柏、刘知和签订的购房协议，被告江安德没有签字，三原告购房与被告江安德无关。因三被告系合伙关系，对合伙经营中的事务应由全体合伙人承担民事责任，故对被告刘知和、江安德的上述辩解意见，本院均不予采纳。三原告另主张的由三被告安装房屋下水道的请求，因其提供的证据不足，本院依法不予支持。被告曾安柏、江安德经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾安柏、刘知和、江安德在本判决生效后三十日内为原告周建阳、刘爱云、李小翠办理房屋所有权内容的不动产权证书（分别与各自的土地使用权证相对应），办证所需税费由被告曾安柏、刘知和、江安德共同负担; 二、驳回原告周建阳、刘爱云、李小翠的其他诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取计150元，由被告曾安柏、刘知和、江安德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 刘小青 二〇二〇年三月十六日 法官助理 屈文娟 书 记 员 胡 倩 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。