山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终328号上诉人（原审被告）：贾萍，女，1973年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：姜海如，山东景康律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宝山，山东景康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地山东省青岛市崂山区李沙路北侧。法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉镇通泉路4号。法定代表人：张明善，董事长。委托诉讼代理人：孟令莹，女，该公司职工。上诉人贾萍因与被上诉人青岛华东葡萄酿酒有限公司(以下简称华东酿酒公司)、被上诉人青岛中天嘉合置业有限公司(以下简称中天嘉合公司)案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贾萍上诉请求：1.撤销一审判决,改判停止对贾萍购买的位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓7号楼2单元602户房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.改判确认贾萍于2015年8月6日与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，确认涉案房屋归贾萍所有；4.改判中天嘉合公司协助和配合贾萍办理涉案房屋的产权过户登记；5.本案诉讼费用由华东酿酒公司、中天嘉合公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2015年8月6日，贾萍与中天嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买中天嘉合公司开发的涉案房屋，且贾萍已经支付购房款1423967.66元，并已经实际占有使用。一审法院认为贾萍证据不足以证明其支付了购房款，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其认定事实不清。被上诉人华东酿酒公司辩称，一、本案贾萍与中天嘉合公司之间的关系实质是以物抵债，且抵债房屋并未完成权属登记的变更手续，贾萍对案涉房屋没有物权或物权期待权；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是基于购买不动产之目的而成立合法有效买卖关系的“买受人”，本案贾萍并非真正的房屋“买受人”，而是连环以物抵债关系中的债权人，并不具备参照适用该条规定的前提条件，不能排除法院对案涉房屋的强制执行。二、即便参照《执行异议复议规定》第二十八条，本案贾萍的证据存在诸多瑕疵，远未达到高度盖然性的证明标准，不能证明其符合该规定第二十八条可以排除强制执行的情形，一审法院对此认定正确。（一）中天嘉合公司出具的房屋买卖合同及芭东物业公司出具的房屋交接、入住资料真实性均不能采信，不能单独作为认定案件事实的依据。贾萍仅凭前述两公司出具的资料不能证明在查封之前签订了合法有效的买卖合同并合法占有案涉房屋。（二）本案系以物抵债，贾萍主张通过受让弘道公司、广讯达公司债权的方式支付购房款不能成立。（三）贾萍对案涉房屋不能办理过户存在过错。三、贾萍与中天嘉合公司在履行期届满前达成以物抵债协议，且抵债房屋并未交付，本案贾萍的诉讼主张实质系要求继续履行抵债协议，依法不应得到支持。本案案涉房屋依然登记在中天嘉合公司名下，房屋所有权并未发生变动，说明案涉抵债协议并未履行完毕。贾萍在本案中要求确认房屋所有权并要求中天嘉合公司办理过户等主张实质是继续履行抵债协议，根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九部分规定及最高院民一庭意见，以物抵债协议在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定，当事人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议，所抵债务尚未交付债权人，案外人应当根据原债权债务关系提起诉讼。案涉抵债协议系在履行期限届满前达成，贾萍的主张实质是要求继续履行抵债协议，不应得到支持。在抵债房屋尚未办理变更登记，以物抵债协议未履行完毕，也不具备继续履行的事实及法律基础的情形下，贾萍提起本案诉讼系寻求了错误的救济途径，其应通过弘道公司、广讯达公司向中天嘉合公司主张旧的债权债务关系。综上，本案实质系以物抵债，且抵债行为尚未完成，贾萍对案涉房屋不享有物权。贾萍提供的证据也不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，贾萍的上诉请求没有事实与法律依据，依法应予以驳回。被上诉人中天嘉合公司辩称，贾萍在法院查封涉案房屋前已与中天嘉合公司签署购房合同,已经支付全部购房款,并在查封前已实际占有涉案房屋,但因中天嘉合公司拖延开具购房发票导致其无法办理房屋登记。贾萍向一审法院起诉请求：1、停止对贾萍购买的位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓7号楼2单元602户房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认贾萍于2015年8月6日与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，确认位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓7号楼2单元602户房屋归贾萍所有；3、中天嘉合公司协助和配合贾萍办理青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓7号楼2单元602户房屋的产权过户登记；4、案件受理费由华东酿酒公司、中天嘉合公司分担。一审法院认定事实：2016年3月18日，华东酿酒公司与中天嘉合公司企业借贷纠纷一案审结，一审法院(2015)青金商初字第338号民事判决书判决：中天嘉合公司于判决生效之日起10日内偿还华东酿酒公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金。该案诉讼审理期间，根据华东酿酒公司申请，一审法院作出(2015)青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了中天嘉合公司所有的位于即墨区的房产，其中包括涉案房屋，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。(2015)青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未履行相应义务，华东酿酒公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执870号。在(2016)鲁02执870号案件执行过程中，贾萍向一审法院执行庭提出书面异议。一审法院执行庭经审查认为，贾萍支付的对价是被执行人所欠案外人的广告费，而非直接支付的购房款，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其亦未以消费者的身份按照该规定第二十九条主张权利，故虽其主张的以房抵债、占有涉案房屋发生在法院查封之前，但未办理过户登记，其权利不能对抗执行。就此，一审法院执行庭作出(2018)鲁02执异82号执行裁定书，裁定：驳回贾萍的异议请求。贾萍不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即为本案。贾萍在本案中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张权利。贾萍与中天嘉合公司均确认的2015年2月5日《以房屋抵付广告款合同》载明，鉴于中天嘉合公司、弘道公司自2011年以来签订了《鹤山路路旗广告发布合同》《道旗安装维护合同》《鹤山路道旗续约合同》，中天嘉合公司、广讯达公司自2012年以来签订了《立柱指示牌安装维护保养合同》《高炮安装合同》，中天嘉合公司使用芭东和园7号楼2单元602室商品房及芭东和园地下车位189抵扣上述合同未付款；经核对账目，中天嘉合公司应支付弘道公司广告款总金额为2494677.8元，按照广告合同付款约定，截止到2015年2月10日，未付款金额为748427.8元；经核对账目，中天嘉合公司应支付广讯达公司广告款总金额为1235000元，按照广告合同付款约定，截止到2015年2月10日，未付款金额为765539.86元；弘道公司、广讯达公司同意中天嘉合公司以上述房屋抵顶以上两笔未付广告款共计1513967.66元；中天嘉合公司用于抵付广告款的房屋及车位情况及价格：7号楼2单元602室商品房建筑面积暂定为104.53平方米，优惠后单价为每平方米13622.57元，优惠后房款总额为1423967.66元，车位号为189，优惠后价格为90000元；为方便弘道公司、广讯达公司转让房屋、办理产权等，弘道公司、广讯达公司可指定第三方直接与中天嘉合公司签订商品房预、出售合同。该三方合同签订时，贾萍系弘道公司的股东、法定代表人，系广讯达公司的股东。贾萍与中天嘉合公司均确认《以房屋抵付广告款合同》中约定的中天嘉合公司应支付弘道公司、广讯达公司的广告款总额2494677.8元及1235000元为该合同中所涉五份合同约定的全部价款。其中，中天嘉合公司与弘道公司于2011年1月1日签订的《鹤山路路旗广告发布合同》约定合同期限为2011年1月10日至2014年2月9日，三年发布费共计2250000元，2014年2月10日之前付清全部价款(按照实际验收数量据实结算)；中天嘉合公司与弘道公司签订的《道旗安装维护合同》(合同未载明签订日期)约定合同期限自2014年1月11日起至2015年1月10日，合同金额197100元，合同到期10日内付清全部款项；中天嘉合公司与弘道公司于2015年2月2日签订的《鹤山路道旗续约合同》约定合同期限自2015年1月11日至2017年1月10日，合同总金额为394200元，2015年4月1日前更换安装一次道旗，2016年4月1日前更换安装一次道旗，中天嘉合公司应在画面安装完毕并验收合格支付全部发布费，发布费用于弘道公司在芭东购房房款抵付；中天嘉合公司、广讯达公司于2014年5月5日签订的《立柱指示牌安装维护保养合同》约定合同期限为2014年4月25日至2017年4月24日，合同总金额为68万元，进场开工后预付合同价款的30%，工程完工并验收合格后支付合同价款的30%，指示牌发布期第三个月月末支付合同价款的30%，合同期限届满后支付剩余10%；中天嘉合公司、广讯达公司签订的《高炮安装合同》(合同未载明签订日期，贾萍称2015年2月2日签订)约定合同期限自2015年3月15日至2018年3-18-月14日，合同总价款555000元，用广讯达公司所购买中天嘉合公司开发建设房屋的购房款抵付，经抵顶后尚余款156000元合同到期后支付。根据上述合同的约定，中天嘉合公司与弘道公司所签三份合同的总价款为2841300元，中天嘉合公司与广讯达公司所签两份合同的总价款为1235000元。(2018)鲁02执异82号案件审理中，中天嘉合公司称涉案购房款中部分款项系贾萍与其沟通由第三人代付，另以工程款抵顶部分房款。贾萍与中天嘉合公司均确认，根据弘道公司、广讯达公司向中天嘉合公司出具的办理转让变更手续的申请，中天嘉合公司与贾萍于2015年8月16日签订了涉案房屋的商品房预售合同及补充协议。贾萍主张其于2015年8月16日接收并入住涉案房屋。关于涉案房屋未办理产权过户登记的原因，中天嘉合公司称因其欠税，发票开具受限，人员调动等。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为贾萍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定，买受人在价款支付方面应已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，贾萍与中天嘉合公司签订了涉案商品房预售合同及补充协议，其主张以中天嘉合公司欠付案外人弘道公司、广讯达公司的广告款抵顶全部购房款。贾萍所提交的落款日期为2015年2月5日以房屋抵付广告款合同约定，以中天嘉合公司与弘道公司、广讯达公司签订的五份合同欠付的广告款抵顶涉案房屋全部购房款。但其中的鹤山路道旗续约合同、立柱指示牌安装维护保养合同尚在履行期内，高炮安装合同尚未开始履行，双方以该三份合同约定的价款抵顶购房款明显不符合常理。且中天嘉合公司在(2018)鲁02执异82号案件审理中，称涉案购房款中部分款项系贾萍与其沟通由第三人代付，另以工程款抵顶部分房款，即贾萍与中天嘉合公司对于涉案购房款支付方式的陈述并不一致。故，一审法院认为，贾萍在本案审理中提交的证据不足以证明其支付了涉案房屋的全部购房款，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对于贾萍要求确认涉案房屋归其所有并排除法院强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。关于贾萍要求确认其与中天嘉合公司所签商品房预售合同有效及中天嘉合公司协助其办理涉案房屋产权过户登记的请求，因其该两项请求不属于人民法院执行异议之诉案件的审理范围，一审法院在本案中不予处理。综上，贾萍的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回贾萍的诉讼请求。案件受理费17616元，由贾萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾萍提交证据如下：证据一，邮政快递单、催款通知书。证明：2013年6月，贾萍以书面函件方式向中天嘉合公司发出催款通知，中天嘉合公司欠付广告费的情况属实。证据二，2014年9月，贾萍与中天嘉合公司签订的房屋订购协议以及车位买卖协议。证明贾萍购买涉案房屋的真实性。证据三，电子邮件一份。证明：2015年1月22日上午，贾萍将统计好的中天嘉合公司欠款数额以及抵购房款的方案以电子邮件的方式发给了中天嘉合公司，反映了双方签订的广告费抵顶购房款协议的真实背景，邮件的发生时间和记录无法造假。证据四，机动车车位服务协议。证明：2015年8月16日，贾萍在接收涉案房屋当天与中天嘉合公司签署了车位服务协议，该证据与贾萍一审中提交的物业费缴费通知、发票等书证共同证实在法院查封之前，贾萍已合法占有了涉案房屋。以上四组证据的发生时间均早于涉案房屋的查封时间，证明本案中的以房抵债协议是当事人的意思自治。互负债务的当事人只要协商一致，即使是未到履行期限的债务仍可以以合意的方式进行抵销，不违反法律规定。华东酿酒公司质证认为，一、对证据一中的邮政快递单真实性没有异议，对催款通知书的真实性不予认可。快递单中的收件人为芭东集团，而收件人姓名为杨晨光。杨晨光为涉案房屋所在物业公司的法定代表人，说明本案中物业公司与中天嘉合公司存在着利益关系。催款通知书不能证明中天嘉合公司与广讯达公司的欠款数额。二、对证据二的真实性有异议，对证明目的亦不予认可。三、对证据三中的邮件发件人及收件人身份信息无法确认，该份证据不能证明中天嘉合公司与广讯达公司、弘道公司之间存在真实的可以抵顶的债权，而且涉案抵债协议签订时有三份合同尚未到履行期限，其抵债效力依法应不予确认。四、对证据四的真实性及证明目的均不予认可。中天嘉合公司质证认为，对贾萍提交证据的真实性及证据目的均予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是贾萍对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案贾萍主张其系通过以房抵债方式占有涉案商铺，其属于商品房消费者之外的一般买受人，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对贾萍是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据该条规定，贾萍对执行标的应当满足四种情形方可排除强制执行，即一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年2月5日，贾萍与中天嘉合公司签订《以房屋抵付广告款合同》，约定：中天嘉合公司与弘道公司自2011年以来签订了《鹤山路路旗广告发布合同》《道旗安装维护合同》《鹤山路道旗续约合同》，中天嘉合公司与广讯达公司自2012年以来签订了《立柱指示牌安装维护保养合同》《高炮安装合同》，中天嘉合公司使用涉案房屋抵扣上述合同的全部未付款。2015年8月16日，贾萍与中天嘉合公司签订了涉案商品房预售合同及补充协议，其主张本案购房款系以上述《以房屋抵付广告款合同》中约定的广告款抵顶。但上述《以房屋抵付广告款合同》约定的五份抵顶合同中的《鹤山路道旗续约合同》《立柱指示牌安装维护保养合同》《高炮安装合同》，在涉案房屋的商品房预售合同签订及法院查封涉案商品房之时，均尚在履行期内，双方以该三份未到期的债务抵顶购房款既不符合《合同法》第九十九条的规定，也与常理不符。贾萍未能提交其他证据证明其在法院查封之前已支付购房款，故一审法院认定贾萍对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，贾萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17616元，由上诉人贾萍负担。本判决为终审判决。审判长  张秀梅审判员  王 磊审判员  陈 浩二〇二〇年三月三日法官助理吕静书记员王策