湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初3400号 原告：衡阳冠荣房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道22号英伦星海湾1栋4层。 法定代表人：欧云钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭巧明，湖南德巍律师事务所律师。 被告：谢海军，男，1984年7月20日出生，汉族，住湖南省衡南县。 被告：邹青，女，1987年4月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 原告衡阳冠荣房地产开发有限公司（以下简称冠荣房地产公司）诉被告谢海军、邹青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠荣房地产公司的委托诉讼代理人彭巧明到庭参加诉讼，被告谢海军、邹青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冠荣房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告双方于2017年2月14日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年11月11日予以解除，并判决坐落于衡阳市蒸湘区屋归原告所有；2、两被告向原告支付违约金21823.75元；3、两被告支付原告代偿的按揭款（包括本金、利息、违约金等）合计344985.26元，并支付利息5220元（暂计算至2019年11月25日）及前述代偿款项按照每日万分之三标准计算至付清之日止的利息；4、两被告支付原告（2019）湘0408民初2417号案件的诉讼费3094元及律师费28000元；5、判令上述第二、三、四项诉讼请求中两被告应支付给原告的款项，原告有权从被告已付购房款中予以扣除；6本案诉讼费用由两被告承担。 被告谢海军、邹青未予答辩，亦未向本院提供证据。 本院经审查认定事实如下：2017年2月14日，原告作为出卖人，两被告作为买受人，双方签订了合同编号为ＨＹ2017011018号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，该合同约定，买受人购买的商品房位于蒸湘区房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3978.44元，总价款为436475元；买受人应当于2017年2月14日前支付首期房价款96475元，占全部房价款的20%，余款340000元向银行申请贷款支付；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面方式，以邮寄挂号信方式通知对方，任何一方变更通讯地址及联系电话，应在变更之日起五日内书面通知对方；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，在担保期内因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金、诉讼费及律师费等），并承担自银行放款之日至两被告还款之日期间的利息（以本期应还额为基数按日万分之三计算），在上述时间内如未归还的，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行出售，在扣除总房价5%的违约金及已经发生的相关费用后不计息退还买受人已支付的剩余购房款。合同签订之后，两被告向原告支付了房屋总价款436475元（包括中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行按揭贷款340000元）。之后，两被告未按照《个人购房担保借款合同》按约偿还中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行按揭贷款，贷款人中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行于2019年9月4日提起诉讼，诉请本案原告（担保人）和两被告（借款人）偿还原告贷款本金318799.87元及利息7038.74元（截至2019年8月31日）以及2019年8月31日至贷款还清之日产生的利息及罚息按照合同约定利率计算；以及各被告负担诉讼费及实现原告债权所需费用。本院于2019年10月28日作出（2019）湘0408民初2417号民事判决书，判决内容为：“一、谢海军、邹青于本判决之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行本金318799.87元、利息7038.74元（暂计算至2019年8月31日），合计325838.61元，后续利息、罚息以实际尚欠的借款本金为基数，自2019年9月1日起按照《个人购房担保借款合同》中的约定计算至清偿之日止；二、衡阳冠荣房地产开发有限公司对上述债务（包括诉讼费用）承包连带保证清偿责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿”。上述判决书生效后，原告冠荣房地产公司按照判决内容于2019年11月1日向中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行代偿住房贷款324488.13元，于2019年11月4日向中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行支付3094元。2019年11月7日，原告冠荣房地产公司因已经向银行代偿贷款本息344985.26元及诉讼费3094元，向两被告发出《解除合同通知书》，要求解除其与两被告签订的合同编号为ＨＹ2017011018号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，该解除通知于2019年11月11日予以签收。 再查明，原告冠荣房地产公司分别于2019年10月13日及2019年10月19日向两被告发出催告函，该催告文件按照商品房买卖合同中约定的通讯地址邮寄，分别于2019年10月17日及2019年10月22日予以签收。然而两被告在收到上述催告函及（2019）湘0408民初2417号民事判决书后仍未履行相应的合同义务，导致原告承担保证责任向中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行代偿了全部按揭贷款本息等相关费用，故而酿成本案纠纷。 另查明，根据中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行提供的证明显示，原告冠荣房地产公司为两被告合计代偿344985.26元及支付诉讼费3094元，具体代偿情况为，2018年1月31日代偿贷款7225.99元，2018年9月27日代偿贷款8609.15元，于2019年3月14日代偿贷款4661.99元，于2019年11月1日代偿贷款324488.13元及于2019年11月4日支付诉讼费3094元。 以上事实，有原告提供的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、（2019）湘0408民初2417号民事判决书及转账凭证、贷款银行出具的证明、催告函两份及物流信息、银行流水明细、解除合同通知书及物流信息、诉讼费发票等证据予以证明并在卷佐证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与两被告签订的HY2017011018号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于涉案合同是否应予以解除的问题。《补充协议》第4点约定：买受人（本案两被告）应于出卖人（本案原告）发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金、诉讼费及律师费等），并承担自银行放款之日至买受人还款之日期间的利息（以本期应还额为基数按日万分之三计算），在上述时间内如未归还的，买受人有权单方面解除合同。本案中，原告作为《个人购房担保借款合同》中的担保人，已经实际向贷款人中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行履行了担保责任，为两被告代偿了贷款本金及诉讼费用合计344985.26元，并且经原告多次催告，两被告至今未向原告偿还上述垫付款，该情形达到补充协议中约定的合同解除的条件，原告可以解除合同。况且本案因两被告未按时支付银行按揭款，导致原告承担连带保证责任，原告通过出卖房屋取得购房款的合同目的实质上已无法实现，故即使从法定解除权角度衡量，本案也符合法定解除条件。2019年11月7日，原告因两被告严重违约向两被告发出书面的解除合同通知，根据涉案商品房买卖合同中关于文件送达的相关约定，应视为该解除合同通知已经送达，解除合同通知已经发生解除涉案商品房买卖合同的法律效力，故本院确认原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已经于2019年11月11日（解除通知书送达之日）解除。 其次，关于涉案商品房买卖合同解除后的法律后果。合同解除时，守约方有权依据合同中违约责任条款的约定，请求违约方承担违约责任。根据原、被告双方签订的补充协议，原告有权收回涉案房屋另行出售，在扣除总房价5%的违约金及已经发生的相关费用后不计息退还买受人已支付的剩余购房款。因此，根据合同当事人对违约情形预先设定的真实意思表示，合同解除后，原告有权收回位于衡阳市蒸湘区屋，两被告应协助原告办理商品房预告登记注销手续及《衡阳市商品房买卖合同（预售）》网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告。依据合同约定的违约金的计算方式，两被告应支付原告违约金21823.75元（436475元×5%＝21823.75）。原告向中国农业银行股份有限公司衡阳亚银支行代偿了贷款本息344985.26元，属于补充协议中约定的“已经发生的费用”，应当在两被告退还房屋及原告退还房款时从房屋总价款中予以扣除。且，对于原告代偿的上述贷款本息及其他费用，应当按照补充协议中“以本期应还款额为基数按日万分之三计算利息”的约定，截至2019年11月25日，两被告应支付原告利息5063.71元（自2018年1月31日至2019年11月25日：7225.99元×0.3‰×663天＝1437.25元；自2018年9月27日至2019年11月25日：8609.15元×0.3‰×424天＝1095.08元；自2019年3月14日至2019年11月25日：4661.99元×0.3‰×256天＝357.97元；自2019年11月1日至2019年11月25日：344985.26×0.3‰×24天＝2173.41元；1437.25元＋1095.08元＋357.97元＋2173.41元＝5063.71元），后段利息以未还款项为基数按照每日万分之三的标准自2019年11月26日起计算至款项全部付清之日止。另外，原告诉请两被告承担（2019）湘0408民初2417号案件所花费的律师费28000元，该律师费并非本案中原告为保障其合法权益所花费的律师费用，也并非合同约定的原告向贷款银行垫付的费用，另外两被告因违约行为已经承担的违约金以及按照日万分之三标准支付资金占用期间的利息，况且在本市房屋价格上涨的情况下，原告基于约定及法定解除权解除涉案商品房后另行出售可获得利益，故本院对该律师费28000元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告衡阳冠荣房地产开发有限公司与被告谢海军、邹青于2017年2月14日签订的合同编号为ＨＹ2017011018号的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年11月11日解除；被告谢海军、邹青于判决生效之日起三十日内协助原告衡阳冠荣房地产开发有限公司办理位于衡阳市蒸湘区的商品房预告登记注销手续及《衡阳市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＨＹ2017011018）网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告衡阳冠荣房地产开发有限公司； 二、被告谢海军、邹青应支付原告衡阳冠荣房地产开发有限公司代偿的贷款本息344985.26元、（2019）湘0408民初2417号案件诉讼费3094元、违约金21823.75元及利息5063.71元（暂计算至2019年11月25日），后段利息以未还款项（仅包括代偿的贷款本息344985.26元）为基数按照每日万分之三的标准自2019年11月26日起计算至款项全部付清之日止； 三、原告衡阳冠荣房地产开发有限公司应返还被告谢海军、邹青购房款436475元（上述二、三项应互为抵扣）； 四、驳回原告衡阳冠荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3673元、诉前财产保全费2629元，合计6302元，由原告衡阳冠荣房地产开发有限公司负担440元，由被告谢海军、邹青负担5862元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  肖军 二〇二〇年三月十三日 法官助理付平 书记员赵湘斌 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 第九十一条由下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条第二款当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。