河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀01民终120号上诉人（原审被告）：河北卓航房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街198号。法定代表人：郭岩，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓波，河北天捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐琰，河北天捷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭X德，男，1992年X月13日出生，汉族，住石家庄市桥西区。上诉人河北卓航房地产开发有限公司因与被上诉人郭X德房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人河北卓航房地产开发有限公司委托诉讼代理人张晓波、被上诉人郭X德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北卓航房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决被上诉人主张的全部利息都由上诉人承担，侵害了上诉人合法权益。一、一审判决认定上诉人主张不能交房的原因系被上诉人无法办理银行按揭贷款手续，未提供证据，不予支持，属于认定事实错误。被上诉人购买涉案房屋时，是五证齐全的现房，不存在不能交付的可能。涉案房屋银行按揭贷款是由被上诉人向银行申请，向银行提交贷款所需材料，上诉人出于将涉案房屋卖出，才协助被上诉人办理贷款，并不是负责为被上诉人办贷款。再次，被上诉人向银行提交的贷款材料不符合银行放贷要求，导致银行无法发放贷款，被上诉人又拒绝支付全款，才向上诉人申请人退房。二、一审判决认定被上诉人支付给河北房江湖科技有限公司的3万元包含在房款中错误，认定被上诉人对上诉人委托他人（链家）销售房屋不知情错误。三、一审判决适用法律错误。一审适用《合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决支持被上诉人全部诉讼请求明显错误，应适用《合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决驳回被上诉人诉讼请求。综上所述，被上诉人个人无法办理银行按揭贷款，又拒绝按照合同约定支付剩余房款，明显构成违约，因被上诉人的行为导致涉案房屋长期未销售，造成上诉人资金无法回笼，产生较大损失，应赔偿上诉人损失，被上诉人反倒是恶意主张上诉人违约。一审判决认定事实、适用法律错误，且未查清基本事实，依法应予撤销。郭X德辩称：一审认定事实正确，适用法律无误，应当依法维持。被上诉人2017年4月在上诉人处购买一套公寓，认购协议第三条交房时间明确约定为2017年10月份，无任何交房附属条件，上诉人截至被上诉人申请退款时乃至退款完毕时，从未提起过将涉案房屋交付给被上诉人属于严重违约行为，其违约行为耽误被上诉人正常生活，导致被上诉人大量款项在上诉人处质押两年之久，对被上诉人造成巨大损失。1、上诉人未提交被上诉人无法办理银行按揭贷款手续的证据，应承担举证不能的不利后果。2、上诉人声称的五证齐全不存在不能交付的可能，为什么不按认购协议约定的2017年10月份履行交付义务。上诉人声称协助被上诉人办理贷款纯属无稽之谈。认购协议中已明确约定上诉人具有办理银行贷款的义务且一手房由开发商办理银行贷款是行业惯例。3、上诉人声称材料不符合银行放贷要求纯属无稽之谈。因上诉人实测绘面积未下来，上诉人一直未给被上诉人办理银行贷款手续。一审判决书认定的内容是被上诉人在购房时不知情，并非始终不知情。4、一审判决适用法律正确。上诉人声称被上诉人的行为导致了涉案房屋长期未销售，造成上诉人资金无法回笼纯属无稽之谈，系恶意缠诉。郭X德向一审法院起诉请求：依法判令被告赔偿原告损失37994.47元；依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审查明的事实：2017年4月19日被告河北卓航房地产开发有限公司与原告郭X德签订《认购协议》一份。协议约定，原告认购的房屋为中储广场03单元909B室，暂定建筑面积为60.39平方米。银行按揭单价为11841元/平方米，认购总价为715078元，认购首付50%，首付金额为365078元。交房时间暂定为2017年10月，原告需在被告通知后15日内与被告签订正式《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续。认购协议签订后，原告于2017年4月19日按要求向河北房江湖科技有限公司交纳定金30000元，向被告支付房屋首付款365078元，共付款395078元。被告并未按照协议约定时间交房，原告2018年7月向被告申请退房，被告同意退房，被告于2019年4月26日退还原告首付款365078元，河北房江湖科技有限公司于2019年5月9日退还定金3万元。被告称不能交房的原因系因原告无法办理银行按揭贷款手续，被告对其主张未提供相应证据。一审法院认为，原被告签订的《认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应全面履行各自义务，合同约定交房时间暂定2017年10月，截止至2018年7月被告未向原告交房，原告向被告提出退房申请，被告同意原告退房，为原告办理退款事宜。被告主张不能交房的原因系因原告无法办理银行按揭贷款手续，未提供相应证据，不予支持。原告主张被告赔偿自2017年4月19日起至2019年4月26日止以已付购房款395078元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算迟延付款的损失37994.47元[395078元×（2年+8天÷365天）×4.75%+30000元×（13天÷365天）×4.75%]，予以支持。对于被告主张原告将3万元定金支付给了河北房江湖科技有限公司，故不应支付该部分款项损失，该定金虽未直接交予被告，但定金系购房款的组成部分，至于被告是否委托他人销售房屋，购房人并不知情，购房人系根据售房人员指示交纳相应款项，故对被告主张，不予支持。一审判决：限被告河北卓航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭X德损失37994.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取计375元，由被告河北卓航房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人河北卓航房地产开发有限公司提交证据。1、案外人李凯、贾曼签订的涉案项目商品房备案合同。证明2017年7月份就已经达到签订正式备案合同，交付房屋建筑面积明确的条件。2、涉案项目物业2017年11月份缴纳物业费的通知。证明涉案房屋在11月就能达到交付条件。郭X德质证意见：1、两份买卖合同所记载的内容与本案没有关系，该两份房屋买卖合同的房号与本案诉争的基本事实的房号不同，无法证实本案相应房号的实际情况，其真实性无法查实，请法庭核实。2、费用清单，对真实性、关联性、合法性均不予认可，因为上面仅有上诉人的单方印章，无任何第三方的签字或印章予以印证。上诉人二审中提交的证据并非新证据，打破了最高法院关于民事诉讼证据若干意见的规定，依法不应作为认定本案的证据。本院经审理，对一审查明的基本事实，予以认定。本院认为，2017年4月19日上诉人河北卓航房地产开发有限公司与被上诉人郭X德签订《认购协议》后在实际履行的过程中，双方因交房等有关事宜产生争议。期间，双方一直在围绕着交房事宜、贷款问题、实测面积等不断进行沟通交涉，对于《认购协议》能否继续履行、应当如何履行，意见不一。最终，双方于2018年7月达成退房的合意。在此情况下，基于房款数额较大、上诉人河北卓航房地产开发有限公司一直占用受益且时间较长的事实，原判以已付购房款395078元基数、按同期银行贷款利率4.75%为标准、自2017年4月19日交款日至2019年4月26日返款日为期限，计算出上诉人河北卓航房地产开发有限公司应当给付被上诉人郭X德损失37994.47元，对双方均公平，符合本案案情。《认购协议》的当事人系上诉人河北卓航房地产开发有限公司与被上诉人郭X德，被上诉人郭X德交纳的3万元系定金性质，原判将该款项认定为被上诉人郭X德向上诉人河北卓航房地产开发有限公司交纳的购房款，符合合同相对性。至于上诉人河北卓航房地产开发有限公司与收款方河北房江湖科技有限公司之间尚存在着另一法律关系，则不能直接对抗或约束被上诉人郭X德。针对不能交房原因，根据庭审中双方的陈述，原判以上诉人河北卓航房地产开发有限公司未提供相应证据证实系被上诉人郭X德原因无法办理银行按揭贷款对上诉人河北卓航房地产开发有限公司的主张未予采纳，符合举证责任分配的一般规则。二审中，上诉人河北卓航房地产开发有限公司提交的证据与本案争议的待证事实之间缺乏直接关联，不能证明其上诉请求，故不予采信。综上所述，上诉人河北卓航房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人河北卓航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇二〇年三月二日法官助理吕鹏飞书记员杨岚