四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14376号 原告：石一飞鹏，男，1988年2月1日出生，彝族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李林杉，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴薇，四川元绪律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告石一飞鹏与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石一飞鹏的委托诉讼代理人吴薇、李林杉、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石一飞鹏向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司支付石一飞鹏逾期交房违约金63520.18元（按已付购房款的5%计算）；2、中德红谷公司支付石一飞鹏逾期办理房屋所有权转移登记违约金40126.56元（自2017年8月22日始，按已付购房款每日万分之一计算，至2018年4月25日止）。事实与理由：2015年9月16日，石一飞鹏与中德红谷公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定石一飞鹏购买中德红谷公司开发的“中德·英伦世邦”K区7幢1单元2层207号房屋，房屋总价款1624557元。该合同另约定，中德红谷公司于2015年12月31日前向石一飞鹏交付房屋，并于完成房屋交付使用之日起600日内完成房屋所有权转移登记。合同生效后，石一飞鹏按照合同约定足额支付了购房款，但中德红谷公司未按合同约定的条件交付房屋，也未在合同约定的期限内办理房屋所有权转移登记。中德红谷公司的行为已构成违约，应当支付违约金。石一飞鹏为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、对石一飞鹏主张的逾期交房违约金的起算时间及标准没有异议，但该项诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。2、对石一飞鹏主张的办理所有权转移登记违约金的起算时间有异议，合同约定办理转移登记的期限为房屋交付之日起600日内，交付房屋应当是符合交付条件后，即2017年1月24日。中德红谷公司办理房屋转移登记的期限至2018年9月12日截止。双方在补充协议中约定办理国有土地使用权证的期限为办理完房屋所有权证书之后两年，因为成都市实行国有土地使用权证与房屋所有权证“两证合一”统一办理不动产权证，故办理房屋所有权转移登记的截止期限应当在2020年9月16日，现中德红谷公司办理房屋转移登记的期限尚未届满，没有构成违约行为，不应当支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房票据、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划核实意见书、商品房买卖合同摘要等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明,2015年9月16日，石一飞鹏作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内面积95.57平方米，单价16998.61元，总价款1624557元。2、交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明材料。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、房屋所有权转移登记违约责任：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，至出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。出卖人应当在买受人取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助买受人办理分户国有土地使用权证，如因出卖人的原因导致逾期办理的，出卖人应当按照买受人已付房款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。 合同签订后，石一飞鹏实际支付了全部购房款1624557元。2016年1月2日，中德红谷公司向石一飞鹏交付了案涉房屋。 2015年11月23日，案涉房屋所在楼栋（由7栋变更为15栋）经竣工验收合格。2016年7月28日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。截止本案法庭辩论终结之日，中德红谷公司尚未将案涉房屋的权属转移登记至石一飞鹏名下。 2019年9月5日，石一飞鹏向本院提起诉讼，请求中德红谷公司支付逾期交付房屋及办理房屋转移登记的违约金。 另外，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记范围包括主城区范围内国有建设用地及房屋等建筑物、构筑物的不动产登记。 本院认为，石一飞鹏与中德红谷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 一、关于石一飞鹏要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2015年12月31日，期限届满，中德红谷公司未向石一飞鹏交付房屋，石一飞鹏应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2018年12月31日届满。2019年9月5日，石一飞鹏通向本院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，本院予以采信。对石一飞鹏要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于中德红谷公司办理转移登记是否违约问题。按照合同约定，中德红谷公司应当在2015年12月31日前向石一飞鹏交付房屋，该房屋交付时应当已取得竣工验收合格证明以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，而中德红谷公司于2016年7月28日才取得合同约定的面积测绘报告和竣工验收合格证明。故，中德红谷公司于2016年1月2日向石一飞鹏交付房屋，不符合合同约定的交房条件，至2016年7月28日才符合。按照合同约定，案涉商品房交付使用后，石一飞鹏委托中德红谷公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，中德红谷公司办理房屋权属转移登记的期限为该商品房交付之日起600日内。中德红谷公司应于案涉商品房交付后办理房屋权属转移登记，办理权属转移登记的起算时间应为中德红谷公司交付的商品房符合合同约定的交房条件之日起算，并非合同约定的交房期限届满之日，也非石一飞鹏实际接收房屋之日，石一飞鹏可以主张至交付房屋符合合同约定条件之日前的逾期交房责任。中德红谷公司应自2016年7月28日后600日内办理案涉房屋的权属转移登记，期限届满之日为2018年3月12日止。另外，合同约定，中德红谷公司应当在石一飞鹏取得所购房屋的分户所有权证后两年内协助石一飞鹏办理分户国有土地使用权证，期限自中德红谷公司办理房屋权属证书期限届满之日起算，至2020年3月12日止。 2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记范围包括主城区范围内国有建设用地及房屋等建筑物、构筑物的不动产登记，而中德红谷公司办理案涉房屋的权属证书和国有土地使用权证书的截止期限均在成都市实施“两证合一”统一办理之后，故应当以办理国有土地使用权证书的截止期限作为统一办理“两证”的期限，即中德红谷公司应在2020年3月12日前为石一飞鹏统一办理不动产权属证书。现石一飞鹏诉请中德红谷公司承担逾期办理转移登记的违约责任，因中德红谷公司的履行期限尚未届满，不构成违约，石一飞鹏的诉讼请求依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回石一飞鹏的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取1186元，由石一飞鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇二〇年三月十日 书记员  刘苡辰