江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初727号原告：镇江市江虹切割气厂，住所地镇江市京口区长岗村。负责人：徐巧根，该厂投资人。委托诉讼代理人：李春荣，江苏金银河律师事务所律师。被告：周云乾，男，1952年4月17日出生，汉族，户籍地址镇江市。委托诉讼代理人：刘秋生，江苏甘露律师事务所律师。原告镇江市江虹切割气厂（以下简称江虹厂）与被告周云乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后,依法由审判员周伟独任审判。于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告江虹厂的委托诉讼代理人李春荣，被告周云乾的委托诉讼代理人刘秋生到庭参加诉讼。经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形，2019年5月8日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告江虹厂的投资人徐巧根及委托诉讼代理人李春荣，被告周云乾的委托诉讼代理人刘秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江虹厂向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同。二、被告立即给付原告2004年7月1日至2019年6月30日的房屋租金329400元并将房屋前的深坑填满后迁让。事实与理由：2004年7月，被告因生产经营需要，租用原告位于丹徒长岗村的厂房、设备及场地，用于生产经营活动，其中厂房6间半，场地约10平米，每间租金300元，占用至今，未给付过租金。2005年7月3日，原告的投资人徐巧根借用被告50000元现金，2017年9月8日，被告起诉催要借款，2018年2月28日，镇江市京口区人民法院（以下简称京口法院）判决徐巧根归还借款并支付利息。原告认为租用他人房屋，设备及场地理应给付租金，遂诉至法院。被告周云乾辩称，驳回原告的诉讼请求。一、原告主体不适格。二、就原告厂区南侧的2-4号房屋，被告于2015年7月3日签订协议时方才使用，并于2017年年底返还原告。至于原告厂门东侧的房屋，被告并未使用，该房内的物品亦非被告所有。三、原告追诉租金已超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张，提交房屋产权证明二份、借（欠）款转房屋租赁协议一份、庭审笔录二份、被告向被告代理人书写的租房明细一份，证明被告租赁原告六间半房屋的事实。对原告提交的证据，被告质证认为：房产证的真实性没有异议；租赁协议已被法院判决撤销，该协议自始无效，并且该协议未实际履行；庭审笔录中存在矛盾之处，不能以此认定被告认可租赁的事实；租房明细系复印件，不能作为证据使用。对原告提交的证据，本院认证认为：原、被告无异议的证据，本院予以确认；庭审笔录系法院庭审过程的记载内容，需要经当事人签字确认，该证据的真实性，本院予以确认，至于当事人庭审中所陈述的内容，应当结合涉案纠纷与本案是否存在关联性进行确认；房租明细系复印件，被告对此不予认可，在不能提供证据原件的情况下，原告应当就其真实性进一步举证，否则应承担举证不能的法律后果。本案审理期间，本院组织原、被告前往涉案房屋进行了现场勘查，形成谈话笔录一份，原、被告对此均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系私营独资企业，成立于2000年8月10日。工商档案显示原告目前处于被吊销状态。2005年7月3日，原告的投资人徐巧根曾向被告借款50000元。时至2015年，徐巧根未付本息。2005年7月3日，原告的投资人徐巧根曾向被告借款50000元。时至2015年，徐巧根未付本息。2015年7月3日，被告（甲方）与徐巧根（乙方）签订《借（欠）款转房屋租赁协议》一份（以下简称7.3协议），协议约定“一、原协议,徐巧根因业务需要在2005年7月3日向周云乾借款人民币五万元整。使用期从2005年7月3日至2005年7月30日归还。(1)双方约定借款期到,乙方没有归还借款,乙方用(自己私营)镇江市江虹切割气厂的所有资产:包括厂房,办公室楼,仓库,水电一切地面设施抵押给甲方,(所有权转让给甲方,由甲方处理一切设施)。附件1村镇房屋所有有权证:93171#、93172#计两本。附件2镇江市江虹切割气厂营业执照正本。(2)借款期限到后,乙方至今未归还借款并将厂里设施,设备变卖后人躲藏在外地,甲方用很长时间找到乙方,乙方承诺在借款使用期间，利息按月息三分补偿甲方损失。有一天算一天(乙方打欠条写明)。二、根据双方借款协定日期计算:2005.7.3-2015.7.3共计十年(120个月),月息按3分计算:18000x10年=18万元加本金。乙方共欠款甲方人民币二十三万元。三、甲乙双方经协商，因乙方还款有困难,甲方租用乙方废旧仓库房屋六间(甲方投资改造修复使用),租金按300/间,全年租金21600元,乙方用租金抵充减所欠甲方借款。(1)双方约定房屋租期十年:从2015年7月30日-2025年6月30日止。(2)租房期到,甲方如不续租,乙方付清所欠甲方的借款。如甲方续租,双方另立协议执行。(3)甲方承租地点:大门口东边车间两间,办公楼梯旁一间,办公室西边三间,共计六间。四、甲乙双方责任范围(1)甲方在使用期间改造房屋与乙方商量，了解乙方的房屋结构后施工,确保安全使用。(2)甲方生产涂料确保安全和环保,如有问题甲方自行解决与乙方无关。(3)甲方租房屋前道路是公共通道,甲方保持畅通。(二)乙方责任(1)乙方负责提供水电至甲方租房地点,甲方装水电表计量,每月按实际消耗向乙方交纳水电费(每月结算)。(2)乙方确保水电正常供应,除专管部门的水电检修外,如乙方人为停水停电造成甲方损失,乙方负责赔偿甲方损失。(3)乙方的一切债权债务与甲方无关,如因乙方的债权债务影响甲方生产,造成损失,乙方负责赔偿。同上甲方的债权债务与乙方无关。五、双方商定补充条款(1)在承租期间:如遇不可抗拒的自然原因,影响供水供电乙方不承担责任,但负责协调解决供水供电。(2)双方在履行协议期间,都无权将协议规定的房屋使用权,转给第三方,如单方违约造成的一切后果由违约方承担。(3)租赁到期,如有变动(承租或不租),甲乙双方提前6个月通知对病，以减少对方损失。(4)甲方在租赁期间,如政府实施征用拆迁，甲方配合乙方实施搬迁。同时按国家的拆迁规定,享受工厂搬迁补偿。(房屋产权归乙方所有,甲方的设施设备归甲方所有)。六、本协议一式两份,双方各持一份执行(签字后生效)。备注：①乙方到2015.12.30如不能付清甲方借款，乙方无条件按本协议执行。如乙方还清借款，乙方提出双方商量重订租房协议。②乙方提出到2015.12.30前不收甲方房租。”上述协议中备注的两项内容为被告书写，其他内容为打印件。上述协议所提及房屋均在原告的经营场所内，并领取了村镇房屋所有权证。2016年7月，徐巧根以7.3协议的内容显失公平为由向本院起诉被告，要求撤销该协议。2017年8月，本院作出（2016）苏1102民初2367号民事判决，以协议内容显失公平为由判决撤销7.3协议。该案2016年8月11日的庭审中，被告的代理人认可在2015年6月前使用了原告六间房屋。该案2016年11月15日的庭审中，当审判员询问被告何时开始使用涉案房屋时，被告的代理人回答：“双方曾经是合伙关系，无需交付租金。是从2005年打借款协议的时候就已经在合伙中了。”但徐巧根的代理人却不认可被告提出的合伙关系，并明确被告从2004年的夏天即开始承租，当时租了两、三间，后来有增加。本案审理中，本院于2019年4月17日召集原、被告对涉案房屋现场进行了勘查，经勘查：涉案的房屋有原告厂门口东侧房屋两间和原告厂区南面标号为2、3、4的房屋三间，其中东侧两间房屋的门锁由被告于2019年春季安装，该房屋内有铁架等杂物，被告称其房内的物品非其所有；原告厂区南面标号为2、3、4的三间房屋的门锁系徐巧根近两年安装，房屋内仅有几只塑料包装桶。本院认为，企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告。本案原告目前处于被吊销状态，未办理注销登记，为此具有民事诉讼主体资格，被告辩称原告主体不适格，本院不予采纳。原告主张解除租赁合同，应当证明原、被告之间存在租赁合同关系，结合7.3协议可以反映原、被告曾存在租赁合同关系，但基于原告行使了合同撤销权，而无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，为此原、被告之间已不存在合同关系，故原告主张解除合同，无事实依据，本院不予支持，同理，原告主张租金亦无事实依据，本院不予支持，但原告可基于物权另行主张房屋使用费。涉案房屋为原告所有，且被告并无占有使用的正当事由，从现场勘查的情况来看，原告厂门东侧的两间房屋由被告上锁，可以认为由被告实际占有，故被告应将该房的物品清空后返还原告。至于原告厂区南面标号为2、3、4的三间房屋，由于原告已经加锁两年之久，为此可视为被告已返还房屋。依据《中华人民共和国民法总则》第六十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周云乾于本判决生效之日起十日内将原告镇江市江虹切割气厂位于镇江市京口区长岗村厂区大门东侧的两间房屋清空后返还原告镇江市江虹切割气厂。二、驳回原告镇江市江虹切割气厂的其他诉讼请求。案件受理费6341元，由原告镇江市江虹切割气厂负担6291元，被告周云乾负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  陈浩明人民陪审员  **秀二〇二〇年三月二十日书 记 员  神 阳（上诉须知及法律条文）1.相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六十八条有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）法律规定的其他原因。法人终止，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律关联法条释义《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2．上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。