福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3828号 原告：福建艾力艾投资有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：郑金云，董事长。 委托诉讼代理人：马红，福建业博律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林程鹏，福建业博律师事务所执业律师。 被告：刘丽霞，女，1977年12月18日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人：兴业银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 负责人：潘峰。 原告福建艾力艾投资有限公司（以下简称艾力艾公司）与被告刘丽霞、第三人兴业银行股份有限公司莆田分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾力艾公司的委托诉讼代理人马红到庭参加诉讼。被告刘丽霞经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,第三人兴业银行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾力艾公司向本院提出诉讼请求：1.解除艾力艾公司与刘丽霞于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》；2.刘丽霞于《商品房买卖合同（预售）》解除之日起10日内协同艾力艾公司到莆田市住房和城乡建设局办理合同备案注销登记手续；3.刘丽霞协助办理注销预告登记及抵押预告登记；4.刘丽霞协助办理退还公共维修金；5.刘丽霞偿还艾力艾公司代偿款暂计至2019年3月为97232元；6.刘丽霞支付违约金222052.8元；7.刘丽霞赔偿印花税费用555.1元；8.本案的诉讼费用由刘丽霞承担。事实和理由：2016年3月24日，艾力艾公司与刘丽霞签订一份《商品房买卖合同》并备案，刘丽霞购买艾力艾公司开发的坐落于莆田市荔城区xxxxx。合同签订后，刘丽霞在兴业银行办理按揭贷款，艾力艾公司承担阶段性担保。兴业银行于2016年5月31日发放贷款。之后，艾力艾公司将房屋交付刘丽霞，在办理产权转移期间，刘丽霞因其他债务原因，导致涉案合同名下的房产被法院查封。至今刘丽霞与他人的债权债务未了解，导致涉案合同项下的房屋无法办理产权转移登记手续。且在办证期间，刘丽霞2017年12月14日开始断供持续至今，在断供期间，艾力艾公司书面要求刘丽霞归还代偿款，但刘丽霞至今未履行。截止2019年3月26日，兴业银行扣划艾力艾公司款项共计97232元。刘丽霞断供，房屋被法院查封的这一事实，直接导致房屋无法办理产权转移登记，艾力艾公司无限期的为刘丽霞承担阶段性担保，导致艾力艾公司出售房屋收取购房款、只提供阶段性担保的合同目的落空。涉案合同补充协议第3条第5项“断供”，购房款20%违约责任；第8条规定，因刘丽霞违约，艾力艾公司解除合同的，刘丽霞除应向出卖人支付本合同相关条款约定的违约金，并赔偿出卖人其他一切经济损失外，还应承担出卖人已经支付和将要支付各项税费、合同备案、注销、诉讼等所有手续费用并扣除向银行偿付买受人应付的贷款利息、违约金等后，将余款支付刘丽霞。 刘丽霞不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 兴业银行不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 艾力艾公司围绕诉讼请求向本院提供：《商品房买卖合同》及其《附件十一：补充协议》1份、《个人购房抵押（保证）借款合同》1份、莆田市商品房买卖合同备案表1份、兴业银行贷款发放回单1份、销售不动产统一发票2份、不动产权证书1份、兴业银行艾力艾公司保证金户银行流水1份、律师函及其EMS快递单、回执单各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对艾力艾公司提供的交房通知书EMS快递单1份，因无法体现该邮件是否投递，故本院不予认定。 根据艾力艾公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 艾力艾公司以出让方式取得位于莆田市xxx地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为莆国用（xx）第××号。经批准，艾力艾公司在该地块上建设商品房，名称为“xxx”，建设工程规划许可证号为建字第xx号荔，施工许可证号为xxx。 2016年3月24日，艾力艾公司（出卖人）与刘丽霞（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：xxx）一份，约定刘丽霞以每平方米11293.5元向艾力艾公司购买“xxxx的商品房一套（建筑面积98.31㎡，以下简称涉案房屋）；买受人应当于合同签约之日前支付首期房价款560264元，占全部房价款的50%。余款550000元向兴业银行（贷款机构）申请贷款支付。《附件十一：补充协议》第一条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。《附件十一：补充协议》第八条约定：因买受人原因(包括但不限于买受人逾期付款或使用期间擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途）造成违约，出卖人提出解除合同的，买受人应当在接到出卖人书面通知起30日内，无条件配合出卖人办理全部退房手续。同时，除应向出卖人支付本合同相关条款约定的违约金，并赔偿出卖人其他一切经济损失（已办理交房手续的，应当自买受人购房之日起至办理完所有退房手续止，每日按总购房款的万分之三计算，出卖人房屋销售迟滞所造成的经济损失）外，还应承担出卖人己经支付和将要支付各项税费、合同备案、注销、诉讼等所有手续费用。出卖人按买受人己经支付的房款扣除上述款项后，将余款退还买受人；买受人办理商品房贷款的，出卖人除扣除上述款项外，还须扣除向贷款银行偿还买受人应付的贷款本息、违约金等后，方向买受人退还剩余房款。2016年3月29日，该《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。 2016年4月21日，刘丽霞（债务人、抵押人）与兴业银行（债权人、抵押权人）、艾力艾公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定刘丽霞通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额为55万元；艾力艾公司为保证人，保证期间为阶段性担保。 上述合同签订后，兴业银行向刘丽霞发放了贷款，刘丽霞向艾力艾公司支付了购房款。但刘丽霞自2017年12月起未按期向兴业银行支付按揭贷款，自2017年12月起至2019年3月26日止艾力艾公司被兴业银行共计扣划97232元。2018年8月23日，艾力艾公司向刘丽霞邮寄《律师函》。现因刘丽霞仍未向艾力艾公司归还代还款项，致讼。 本院认为，艾力艾公司与刘丽霞签订的《商品房买卖合同》、《附件十一：补充协议》以及双方与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。刘丽霞未按期偿还银行贷款本息且未向艾力艾公司归还代还款项，该行为已构成违约。现艾力艾公司诉请解除与刘丽霞签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故艾力艾公司主张刘丽霞应协助注销《商品房买卖合同》备案登记、偿还艾力艾公司代偿的个人借款97232元，均于法有据，应予支持。艾力艾公司主张刘丽霞按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金，鉴于刘丽霞采用按揭贷款方式支付购房款，艾力艾公司也没有举证证明刘丽霞违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《附件十一：补充协议》中关于“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，……，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失”的条款中对违约金的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将刘丽霞逾期归还按揭贷款致使艾力艾公司承担担保责任的违约金计算方法调整为向艾力艾公司支付按商品房总购房款的10%计算的违约金，即1110264元×10%＝111026.4元。艾力艾公司主张刘丽霞协助办理退还公共维修金、注销预告登记及抵押预告登记，并赔偿印花税费用555.1元，但未提供相应证据予以证明，故本院不予支持。刘丽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建艾力艾投资有限公司与刘丽霞于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号xxx）； 二、刘丽霞应在本判决生效之日起十日内协助福建艾力艾投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号xxx）的备案登记的注销手续； 三、刘丽霞应在本判决生效之日起十日内支付福建艾力艾投资有限公司截至2019年3月26日代还的款项97232元； 四、刘丽霞应在本判决生效之日起十日内支付福建艾力艾投资有限公司违约金111026.4元； 五、驳回福建艾力艾投资有限公司对刘丽霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14792元，由刘丽霞负担12261元，由福建艾力艾投资有限公司负担2531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 人民陪审员  陈光辉 人民陪审员  林丽彬 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  黎 曦    书记员  陈赛芬    附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。