福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1121号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪景勋，男，1981年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林秀勤，女，1981年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人洪景勋、林秀勤商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持欣盛丰公司一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未明确约定洪景勋、林秀勤应提交的文件、资料的范围及具体时间、欣盛丰公司未对自己的主张举证证明错误。《商品房买卖合同》第六条第3款、附件六第三条第3款约定了洪景勋、林秀勤应提交的文件、资料的范围及具体时间。按约定支付购房款是洪景勋、林秀勤的主要合同义务，洪景勋、林秀勤主张其已完成按时递交按揭文件及资料的义务，应对此承担举证责任，一审判决认定由欣盛丰公司承担举证责任错误。二、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定洪景勋、林秀勤支付按揭贷款的时间且未采纳欣盛丰公司关于合同条款及交易习惯的推定及合理期限的适用错误。虽然《商品房买卖合同》及附件六未约定洪景勋、林秀勤支付按揭贷款的时间，但《商品房买卖合同》已约定洪景勋、林秀勤应于合同签订当日递交全部按揭文件、资料，且根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，银行在递交按揭文件、资料后一至两个月即可完成审批、抵押及放款手续，结合同期其他买受人办理按揭贷款的情况及民事活动遵循的公平原则，洪景勋、林秀勤应于签约之日起60日内付清购房款，最迟不超过90天。《商品房买卖合同》2014年10月16日签订，洪景勋、林秀勤2015年2月6日支付按揭款，逾期53天，应支付违约金，欣盛丰公司已对此提起请求。根据附件六第四条第1款的约定，在洪景勋、林秀勤尚有应付款或违约金未付清的情况下，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续，交房日期相应顺延。一审判决加重欣盛丰公司的合同义务及举证责任。三、欣盛丰公司主张代保管费符合合同约定。附件六约定了违约金及代管理费，对双方均有约束力。附件六第四条第3款体现在视为出卖人按时交房的情况下，洪景勋、林秀勤不得主张逾期交房违约金。但洪景勋、林秀勤未办理交房手续，该期间的物业管理及相关费用等均由欣盛丰公司负担，洪景勋、林秀勤应承担违约责任，欣盛丰公司主张逾期收房违约金及代保管费于法有据。 洪景勋、林秀勤辩称，一、洪景勋、林秀勤不存在逾期支付购房款、逾期签订按揭贷款合同的行为，一审判决驳回欣盛丰公司关于逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金的反诉请求正确。1.洪景勋、林秀勤不存在逾期办理贷款、逾期支付按揭贷款的行为。办理贷款和支付按揭款的具体时间未在《商品房买卖合同》中进行约定，应根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况予以确定。（1）洪景勋、林秀勤于2014年10月16日签约当天按照合同约定及欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的所有材料，不存在逾期提交材料的情形。洪景勋、林秀勤在《商品房买卖合同》原件上签名后，欣盛丰公司将原件拿回盖公章，此后至今从未向洪景勋、林秀勤出示、交付过，另一份原件由欣盛丰公司交给贷款银行办理按揭贷款，并由贷款银行保管。（2）根据附件六第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额由欣盛丰公司与贷款银行交涉，欣盛丰公司将洪景勋、林秀勤提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》、备案登记证明提交给贷款银行的时间直接影响贷款的进度，欣盛丰公司一审无法确认其何时将上述材料交付给贷款银行。（3）根据附件六第三条第6款的约定，只有贷款银行通知洪景勋、林秀勤去办理贷款手续，洪景勋、林秀勤才能去办理。洪景勋、林秀勤2015年1月20日接到贷款银行通知后及时办理了按揭贷款，不存在逾期办理贷款的情况。（4）贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与洪景勋、林秀勤无关，洪景勋、林秀勤不存在逾期支付按揭款的情况。（5）欣盛丰公司主张根据行业交易习惯，按揭款一般在《商品房买卖合同》签订后60天内到账与事实不符，不存在该行业交易习惯。（6）欣盛丰公司依据附件六第三条第7款的约定主张逾期提交材料的违约金，该约定不合理，加重了洪景勋、林秀勤的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，属无效的格式条款。2.欣盛丰公司应对洪景勋、林秀勤就逾期办理贷款存在过错承担举证责任。欣盛丰公司是《个人购房借款/担保合同》的保证人，比洪景勋、林秀勤更清楚何时可以办理按揭贷款手续。欣盛丰公司应将洪景勋、林秀勤已付购房款金额及需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行松柏支行，银行根据贷款金额拟定好《个人购房借款/担保合同》文本，再通知洪景勋、林秀勤去签署贷款合同。欣盛丰公司无证据证明其已通知洪景勋、林秀勤前去办理贷款，亦无证据证明其在洪景勋、林秀勤之前签订《个人购房借款/担保合同》。3.欣盛丰公司最迟应在2018年2月5日前主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金，其2019年3月21日提起反诉已超过诉讼时效。二、一审判决认定欣盛丰公司向洪景勋、林秀勤主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则正确。1.案涉房屋尚未达到法律法规规定及合同约定的交付条件。案涉工程尚未完全竣工，规划、人防、环境等尚未通过验收，欣盛丰公司无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工且处于停工状态，故案涉工程尚未达到法定及合同约定的交付条件。2.洪景勋、林秀勤不存在逾期收房的行为。欣盛丰公司2017年9月28日在未取得“五方”验收、消防验收及综合验收的情况下发出的《商品房交付通知书》无效，其直至2018年11月2日才寄出《催告收房通知书》，洪景勋、林秀勤于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝，福建电视台综合频道对此进行了报道，生效判决亦认定欣盛丰公司没有履行交房义务。3.欣盛丰公司未提交证据证明其有指派人员代为保管案涉房屋及代保管费的支出金额，应承担举证不能的法律后果。4.根据附件六第四条第4款的约定，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，洪景勋、林秀勤未按时接收案涉房屋，案涉房屋已视为交付，毁损、灭失责任等风险即转由洪景勋、林秀勤承担，洪景勋、林秀勤不存在逾期收房的问题。5.附件六第四条第3款、第4款加重买受人责任，是无效格式条款，且存在重复、叠加约定，违反公平原则。三、本案案件受理费和保全费应由欣盛丰公司承担。洪景勋、林秀勤一审判决后就本案向一审法院申请财产保全并缴交保全费1000元。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”本案案件受理费和保全费应由欣盛丰公司负担。 洪景勋、林秀勤向一审法院提出诉讼请求：判令欣盛丰公司向洪景勋、林秀勤支付逾期交房违约金99988.61元。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：判令洪景勋、林秀勤立即支付代保管费、违约金共计47668元。 一审法院认定事实：洪景勋、林秀勤欲购买案涉房产，于2013年11月14日向欣盛丰公司支付定金50000元、于2013年11月19日向欣盛丰公司支付234964元，上述付款合计284964元。欣盛丰公司向洪景勋、林秀勤开具了上述款项的收款收据。 2014年10月16日，洪景勋、林秀勤与欣盛丰公司签订编号为03177556的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议。合同约定，洪景勋、林秀勤购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼11跃12层1107室商品房，建筑面积为100.52平方米，总价款为人民币924964元。合同第六条第3款约定，买受人于2014年10月16日前付284964元，余款64万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。......附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。上述商品房买卖合同于2014年11月3日备案登记。 2015年1月21日，洪景勋、林秀勤与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定洪景勋、林秀勤向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为640000元。2015年2月6日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2014年10月24日、2016年2月1日，欣盛丰公司向洪景勋、林秀勤开具金额分别为284964元、640000元的厦门增值税普通发票。2018年11月2日，欣盛丰公司向洪景勋、林秀勤发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，洪景勋、林秀勤签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民15终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向洪景勋、林秀勤发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，洪景勋、林秀勤签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司二次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。2018年12月17日，洪景勋、林秀勤实际办理收房手续。 另查明，2014年10月16日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据洪景勋、林秀勤与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付洪景勋、林秀勤使用。但截止至2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知洪景勋、林秀勤交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房17天，即欣盛丰公司应在2017年1月17日之前向洪景勋、林秀勤交付符合条件的案涉商品房。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向洪景勋、林秀勤寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向洪景勋、林秀勤发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，洪景勋、林秀勤签收了《再次催告收房通知书》，故洪景勋、林秀勤至迟应于2018年12月11日前去办理收房手续。洪景勋、林秀勤主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月11日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年1月17日至2018年12月11日，逾期交房天数为1059天，应当支付逾期交房违约金共计97953.69元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以洪景勋、林秀勤签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明洪景勋、林秀勤逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求洪景勋、林秀勤承担逾期付款的违约责任，证据不足，一审法院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求洪景勋、林秀勤支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、欣盛丰公司应于判决生效之日起十日内向洪景勋、林秀勤支付逾期交房违约金97953.69元；二、驳回洪景勋、林秀勤的其他诉讼请求；三、驳回欣盛丰公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，适用简易程序减半收取1150元，由洪景勋、林秀勤负担26元，由欣盛丰公司负担1124元；反诉案件受理费991.7元，适用简易程序减半收取495.85元，由欣盛丰公司负担。 对一审判决查明的事实，除欣盛丰公司提出（2018）闽02民终5463号判决认定的电视台新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续遭遇障碍不是事实，且洪景勋、林秀勤未提交该判决书外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，欣盛丰公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（03177628）及个人借款凭证；2.《商品房买卖合同》（03178322）及个人借款凭证。证据1、2证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订《商品房买卖合同》，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订《商品房买卖合同》，2014年12月16日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯，《商品房买卖合同》签订之日起60天内按揭款应到账。3.1#603、8#2104、7#2503、2#502交房材料，证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。4.（2016）闽民再188号民事判决书，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。5.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，证明相同地段的租金不超过21元/平方米，洪景勋、林秀勤主张的逾期交房违约金过分高于实际损失，应予调低。 洪景勋、林秀勤质证认为，证据1、2真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，但与本案无关，业主要根据欣盛丰公司的通知和物业的交接才能办理交房，该证据无法证明洪景勋、林秀勤存在逾期收房的行为。证据4真实性无异议，但与本案无关，不能证明洪景勋、林秀勤存在逾期收房的行为。证据5真实性无异议，证明对象有异议。 洪景勋、林秀勤提交保全费票据，证明洪景勋、林秀勤在一审判决后就本案向一审法院申请财产保全并缴交保全费，该费用依法应由欣盛丰公司负担。 欣盛丰公司质证认为，该证据真实性无异议，但保全不当，欣盛丰公司无需承担保全费。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。欣盛丰公司主张洪景勋、林秀勤存在逾期办理按揭贷款、逾期付款的行为，应对此承担举证责任，一审判决对举证责任分配并无不当。欣盛丰公司未举证证明洪景勋、林秀勤提交按揭贷款文件、资料不符合约定，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明洪景勋、林秀勤应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向洪景勋、林秀勤主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金，故其向洪景勋、林秀勤主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第3款、第4款约定洪景勋、林秀勤未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但上述条款亦约定洪景勋、林秀勤未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自洪景勋、林秀勤应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由洪景勋、林秀勤承担。因此，欣盛丰公司请求洪景勋、林秀勤支付逾期办理交房手续违约金、代保管费违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关管理义务自欣盛丰公司发出的商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起已转移至欣盛丰公司所选聘的物业公司，欣盛丰公司亦无证据证明其实际实施了代保管行为，故欣盛丰公司主张逾期办理交房手续违约金、代保管费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费991.70元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （陈璟） 二〇二〇年三月二十七日 书记员（ 朱燕萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。