河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1041号上诉人(原审被告)：鹿邑县博晨置业有限公司，住所地：鹿邑县谷阳办事处大何村，统一社会信用代码91411628077845634K。法定代表人：胡井田，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱一枫，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛赏，河南佐达胜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴昱甫，女，汉族，1984年3月6日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：史效帅，河南梓晅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊林，河南梓晅律师事务所律师。上诉人鹿邑县博晨置业有限公司因与被上诉人吴昱甫房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿邑县博晨置业有限公司的委托诉讼代理人朱一枫，被上诉人吴昱甫及其委托诉讼代理人史效帅、杨俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑县博晨置业有限公司上诉请求：1、撤销(2019)豫民初5003号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求,并判令吴昱甫被上诉人支付上诉人返租房款167791元;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,上诉人已按约道将涉案房屋交付给鹿邑宜民物业管理服务有限公司(下称宜民物业公司),不存在违约上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》(下称《补充协议》)第十条明确约定,自实际交付之日起三年内,上诉人将房屋委托给宜民物业公司统一经营管理。宜民物业公司代被上诉人接受涉案房屋时,也向上诉人出示了其与被上诉人签订的《华联城市广场委托租赁协议》(下称《委托租赁协议》),因此一审判决认定“双方就委托接房事项未告知博晨公司”明显与事实不符。况且,《委托租赁协议》中约定由宜民物业公司代为办理接房手续(即约定由上诉人向宜民物业公司履行交房义务),可以理解为《合同法》第六十五条规定的“当事人约定由第三人向债权人履行债务”,而该条法律并未强制性规定必须以书面形式通知第三人或第三人必须以书面形式表示认可。因此,《委托租赁协议》的约定并未违反法律的禁止性规定,明显合法有效上诉人将房屋交付给宜民物业公司符合合同约定,不存在违约行为,没有义务向被上诉人支付违约金。二、一审判决认定事实不清,上诉人与被上诉人签订的《补充协议》、被上诉人与鹿邑宜民物业管理服务有限公司签订的《委托租赁协议》均合法有效并已实际履行一审判决以童仁义自认达不到交房条件、2019年6月26日上诉人出具交房通知为由,认定被上诉人与宜民物业公司之间不存在真实的委托租赁协议,缺乏事实和法律依据:首先,上诉人在一审中已提交相关证据证明涉案项目手续齐全,不存在达不到交房条件的情况，并且据了解，当时童仁义是在业主方的胁迫下出具了《承诺书》,不是其真实意思表示,也不能代表上诉人;其次,2019年6月上诉人通知被上诉人交房,是因为三年返租即将到期,需要通知被上诉人办理房屋的交接,恰能证明《补充协议》、《委托租赁协议》己经实际履行。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》、被上诉人与鹿邑宜民物业管理服务有限公司签订的《委托租赁协议》均为各方的真实意思表示,合法有效，并已实际履行,一审判决认定被上诉人与宜民物业公司之间不存在真实的委托租赁协议与事实不符。三、一审判决适用法律错误，如果被上诉人坚持否认《委托租赁协议》及《补充协议》第十条的效力,则被上诉人应当退还返租房款167791元，假如被上诉人坚持认为《委托租赁协议》及《补充协议》第十条并非真实合同或未实际履行,根据《合同法》规定,被上诉人应当返还因该合同取得的财产,即返租房款167791元。虽然上诉人与被上诉人签订的《华联城市广成认购协议书》中约定,“签订《商品房买卖合同》后本协议书自动失效”,但双方同时约定了“签订《商品房买卖合同》”时，以本协议信息为准,即该《认购协议书》中载明的价格、返租房款等内容均是双方真实意思表示,可以印证返租房款确为167791元的事实情况。并且,《补充协议》第十条也明确约定“此三年商铺租金在双方签订《商品房买卖合同》时,出卖人已支付给买受人”,该协议至今有效,能够证明被上诉人已收取返租房款。被上诉人已经收到涉案房屋交房后三年内的收益,却又通过诉讼要求上诉人支付该三年的违约金,明显是恶意诉讼企图谋取不当利益,应当承担相应的法律责任。上诉人已向被上诉人支付了三年的租金,现在一审法院又判决上诉人支付该三年的违约金,这明显是违背了《合同法》的公平原则。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,严重损害了上诉人的合法权利。故此、上诉人特依法向贵院提起上诉,请求撤销(2019)豫民初5003号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求,并判令吴昱甫被上诉人支付上诉人返租房款167791元。吴昱甫辩称，一审法院认定被答辩人不按照约定期限履行交房义务向答辩人承担违约责任，认定事实正确。一、被答辩人至今未达到交房的法定条件和合同约定的交房条件；首先，所谓交房，就是开发商在房屋符合交付的法定条件和购房合同约定的条件后，向购房人交付房屋的行为。开发商准备交房的时候,需要有政府正式通过的《竣工验收备案表》。因为只有开发商从政府验收部门拿到了《竣工验收备案表》,才能说明该房屋施工结束,整个商品房建造流程结束。截止到一审开庭结束，被答辩人至今未能向答辩人出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等符合交楼条件的相关证件。鹿邑县博晨置业有限公司在开庭时提交的《房屋建筑工程竣工验收备案表》不是涉案楼房的竣工备案表，其中记载的楼房号、建筑面积、建筑物的位置等均与涉案楼房无关。况且涉案楼房至今未通过消防、人民防空部门的验收，没有获得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。根据《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并照第十二条处理。”的约定，被答辩人应当承担违约责任，应当向答辩人支付违约金。2、被答辩人未交付符合交楼条件的商品房。在《商品房买卖合同》中第十条约定的供水排水、有线电视、供暖、网络、电梯及《附件六》约定的中空玻璃门窗等设施的安装，截止到目前被答辩人仍没有完成这些设备的安装工作。《商品房买卖合同》附件十一第九条“商品房达到交付使用条件后，出卖人可以书面通知买受人在交房最后期限前办理交付手续”，但是鹿邑县博晨置业有限公司至今未达到合同约定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”答辩人与被答辩人签订的合同合法有效,答辩人已依约履行了合同义务,被答辩人延期交付标的商品房的行为已构成违约,依法应当承担违约责任。博晨置业有限公司控股的鹿邑宜民物业管理服务有限公司的法定代表人童仁义也在2019年1月21日向业主出具的《承诺书》承认“达不到交房条件”，童仁义还承诺在2019年5月1日之前完善。时至今日，被答辩人仍然不具备交房的法定条件和《商品房购买合同》的约定条件（附件六：第5条约定“知名品牌的电梯、铝合金中控玻璃门窗”），被答辩人应当承担违约责任，向答辩人支付违约金。“交房”与“返租”是两种法律关系，商品房买卖合同是转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。开发商出现逾期交房就应该根据合同的约定支付买受人违约金，而委托租赁协议是指受托方对产权进行管理并支付租金的行为，这两者不能混为一谈。不能说因为返租就可以省略交房手续，租的前提是该房屋的权属已归出租人，房屋的权属是验收交房。可见，被答辩人完全没有理由以商铺违法返租而拒付违约金。二、鹿邑县博晨置业有限公司的反诉请求没有事实和法律依据：在本案中，鹿邑县博晨置业有限公司是鹿邑宜民物业服务管理有限公司的实际控股股东，占公司95%的股份（由被告的企业信息表在卷为证），二者交接房产的行为实际上就是自己把商铺交接给自己。其交接商铺的行为属于“以合法的形式掩盖非法的目的”也属于“恶意串通”，依据《认购协议》的第4条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《华联城市广场委托租赁协议》属于无效合同。被告在（2019）豫16民终3981号的案件庭审中，承认与鹿邑宜民物业服务管理有限公司关于涉案的4号楼、5号楼没有书面的交接手续，这次案件的一审的庭审中被告提交的交房给鹿邑宜民物业服务管理有限公司的手续显然是伪造的。在2016年8月3日的备案了的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条中也明确约定出卖人承诺不采取分割零销售,返本销售或者变相返本销售的方式销售房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售为竣工的商品房。”总之，《华联城市广场委托租赁协议》违反法律的规定、违反《商品房买卖合同（预售）》的约定；并且作为博晨置业有限公司自己设计的格式条款的《认购协议》第4条的约定也能证明所谓的售后返租只是鹿邑县博晨置业有限公司的促销楼盘的手段。涉案的4号楼、5号楼，博晨置业有限公司未进行任何招商、管理、培育市场的行为。说明《华联城市广场委托租赁协议》只是博晨置业有限公司在4号楼、5号楼未竣工、未验收合格、未达到合同约定的交房标准的情况下，拖延交房时间的手段，不具有真实性。在不具有合法性、不具有真实性的《华联城市广场委托租赁协议》总则第3条中约定“甲方为商铺后期物业价值提升至需要，希望本协议项下商铺在交房后委托乙方代为管理，统一进行商业推广、出租经营等商业性运作，并将一定期限的经营收益与乙方作为回报，但是答辩人至今未能接收房屋的所有权，被答辩人也未对涉案商铺进行任何“有效管理，培养商铺”的行为。综上，一审法院认为被答辩人没有按照法定条件和合同约定的交房条件向答辩人交房，被答辩人应当承担违约责任，应当向答辩人支付违约金，驳回鹿邑县博晨置业有限公司的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。三、被答辩人认为早已具备交房条件，并已经实际交付使用，没有事实依据。如果该房屋早具备交房条件的话，被答辩人早就应该把房屋所有权转移到答辩人名下，办理相关权属手续了，也不会形成今天的诉讼。真实的情况是，截止到目前，涉案商铺仍然孤零零的矗立在那里，没有一个商家入驻，当初被答辩人承诺的规划、招商、管理、运营没有一样能够实现，试想一下，一个连电梯和玻璃都没有安装的商铺怎么能符合交房条件，怎么能招来人呢？答辩人辛辛苦苦攒钱购买商铺，投进去了那么多钱，还欠着银行的债，每个月还在还着银行的按揭贷款，但是现在商铺的产权证还没有拿到，试问被答辩人所称的早已具备交房条件，并以实际交付使用的这种底气从哪里来的呢？综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉固然是其一项法定权利，但其实质是被答辩人滥用上诉权企图拖延判决生效时间。请求二审法院驳回被答辩人的上诉，谴责被答辩人滥用诉讼权利，浪费司法资源的行为，并依法维持原判。吴昱甫向一审法院起诉请求：1．判令博晨公司支付原告违约金47641.13元（暂时以购房款为447755元，从2016年11月1日计算至2019年10月1日，共计1064日，以后违约金另行计算）；2．本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。一审法院认定事实：2016年4月19日，吴昱甫与博晨公司签订华联城市广场认购协议书，约定：吴昱甫认购房源4号楼1层106（6）号房，双方签订商品房买卖合同后，本协议自动失效。2016年1月5日，吴昱甫与博晨公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为163。合同约定：吴昱甫购买博晨公司开发的华联城市广场第4幢1层6号房，建筑面积55.6平方米，总金额451000元，2016年1月5日一次性付清。2016年4月28日吴昱甫支付博晨公司购房款451000元。2016年8月3日，吴昱甫与博晨公司签订合同编号为GF-2014-0171-8025000013《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：吴昱甫购涉案商铺，房屋总价款为447755元，吴昱甫应在2016年1月5日前支付全部价款，博晨公司应当在2016年10月31日前交付该商铺，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，博晨公司按日计算向吴昱甫支付全部房价款万分之一的违约金；该商铺达到交付条件后，博晨公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将涉案房屋查验的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证明材料的通知书送达吴昱甫。2019年6月26日，博晨公司向吴昱甫发出交房通知书，通知定于2019年6月24日至2019年7月10日交房。一审法院认为，吴昱甫与博晨公司签订的认购协议，后因双方签订《商品房买卖合同》而失效。吴昱甫与博晨公司2016年8月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，是对双方2016年1月5日签订《商品房买卖合同》进行了修改，并进行了备案登记。该合同是双方真实意思表示，并不违背法律法规的规定，合法有效，双方应按合同的约定履行其义务。合同签订后，吴昱甫已按合同约定交付购房款，被告不按约定期限履行交付义务应负违约责任。吴昱甫要求博晨公司按照约定支付违约金，应予支持。博晨公司违约期限应由约定交付时间的次日即2016年11月1日计算至博晨公司向吴昱甫发出交房通知书之日即2019年6月26日，共计966天，违约金为43253.13元（吴昱甫请求按购房款447755元计算）。物业公司与吴昱甫约定代为办理涉案房屋的接房手续，但双方就委托接房事项未告知博晨公司，且博晨公司控股的物业公司法定代表人童仁义自认“达不到交房条件”，2019年6月26日，博晨公司出具的交房通知，充分证明吴昱甫与物业公司之间不存在真实的委托租赁协议，故博晨公司反诉请求吴昱甫返还租金167791元无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）鹿邑县博晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴昱甫违约金43253.13元。二、驳回原告（反诉被告）吴昱甫其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）鹿邑县博晨置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495.51元，反诉费1827.91元，合计诉讼费2323.42元，原告吴昱甫负担45.64元，被告鹿邑县博晨置业有限公司负担2277.78元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点有两个：一是涉案房屋是否完成交付；二是被上诉人应否退还返租房款167791元。第一、关于涉案房屋是否完成交付的问题。首先，双方在房屋买卖合同中已经约定涉案房屋交付的时间期限和通知方式。双方签订的合同第十一条交付时间和手续（一）约定：“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。”第（二）项还约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理办理交付手续的地点。”根据双方约定，涉案房屋交付的期限为2016年10月31日，出卖人通知买受人交房的方式为书面通知。其次，上诉人作为出卖人并未按照约定向被上诉人吴昱甫履行通知交付房屋的合同义务。合同约定的交付房屋期限届满后，上诉人并未履行书面通知被上诉人吴昱甫交付房屋的义务，上诉人也没有提供证据证明其已按照合同约定履行书面通知义务。上诉人在2019年6月26日向被上诉人发出交房通知书，已经双方合同约定的交房期限，由此产生的纠纷应当由其承担相应的违约责任。最后，上诉人上诉称其已向鹿邑益民物业管理服务有限公司交付房屋没有合同依据。上诉人与被上诉人达成的附件四：《补充协议》第十条约定：“按照约定，从2015年11月1日起至2018年10月31日止，买受人将所购买商铺委托于鹿邑益民物业管理服务有限公司，由鹿邑益民物业管理服务有限公司统一经营管理，并签订《华联城市广场委托租赁协议》。2015年11月1日起至2018年10月31日，此三年商铺租金在双方签订《商品房买合同》时，出卖人已支付给买受人。”该条约定仅涉及涉案商铺由鹿邑益民物业管理服务有限公司进行统一管理经营，并未约定可以免除上诉人向被上诉人书面通知交房的义务，也没有约定被上诉人授权鹿邑益民物业管理服务有限公司代为收房，因此，上诉人上诉称其已向鹿邑益民物业管理服务有限公司交付房屋没有合同依据，且鹿邑益民物业管理服务有限公司的法定代表人童仁义在一审中出具承诺书，证明涉案房屋截止到2018年10月3日因电梯安装不完善导致尚未达到交房条件，上诉人虽主张童仁义的该份承诺书是在胁迫下所出具的，但未能提供证据，故对其主张涉案房屋已经在2016年10月31日交付给鹿邑益民物业管理服务有限公司的上诉理由不予支持。第二、关于被上诉人应否退还返租房款167791元的问题。双方签订的《商品房买卖协议》合法有效，对此事实双方均予以认可，因此，合法有效的合同对双方均具有约束力。上诉人与被上诉人在合同附件四《补充协议》中明确约定了三年商铺租金在双方签订合同时，由上诉人支付给被上诉人，且双方均已经履行完毕。因此，上诉人向被上诉人支付三年租金的行为是双方协商一致的结果，在双方合同仍具有效力的情况下，上诉人主张被上诉人退还其已经支付的租金没有合同依据和法律依据。综上所述，鹿邑县博晨置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由鹿邑县博晨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张述涛审判员王红飞审判员杜文杰二〇二〇年三月十七日法官助理张译元书记员王明涵