湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1771号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙阳波，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：周文颖，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:湖南寐生活商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场1830房。法定代表人：陶孝福，经理。委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙想红，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人龙阳波因与被上诉人湖南寐生活商业管理有限公司（以下简称湖南寐生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0111民初9816号，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙阳波上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、六项，改判龙阳波无需支付租金、门面占用费、腾房、支付逾期付款利息及改判湖南寐生活公司赔偿龙阳波损失，一、二审案件受理费由湖南寐生活公司承担。事实和理由：1、一审认为案外人吴蓉将自己所有门面租赁给案外人阳成经营“新佳宜”琪懿便利店既不是湖南寐生活公司对外招商的商业铺面，也没有违反合同的特别约定是错误的。108号门面是湖南寐生活公司招租进来的，湖南寐生活公司还出面协调108门面进场时间。且在原一、二审诉讼中湖南寐生活公司认可108号门面在其管理、经营的商业铺面内，从未提出商业铺面范围内存在案外人铺面租赁合同（108商铺）。现湖南寐生活公司提出108号门面不在其对外招商的商业铺面范围内，明显不符合常理。2、湖南寐生活公司承诺的商业配套设施一直没有到位，小区内人流稀少，故再交第二季度租金时双方就协商调整租金数额或其他补救措施至到2018年9月，双方并未提出解除合同，合同对双方仍有法律约束力，湖南寐生活公司应按合同履行义务。3、湖南寐生活公司在双方协商过程中于2018年8月又招商2家超市或便利店，龙阳波没有缴纳租金是有原因的，不属于严重违约，且湖南寐生活公司提交的催告函，催告方是开发商而不是合同主体。4、合同第十条约定是合同核心条款，湖南寐生活公司违反此条款，就不应收取高额租金。5、湖南寐生活公司侵犯了龙阳波的独家经营权，违反诚实信用原则，给龙阳波造成巨大经济损失，应承担赔偿责任。湖南寐生活公司辩称：1、湖南寐生活公司不存在任何违约行为。“新佳宜”琪懿便利店不是其公司招商引进的，由业主吴蓉自主出租给第三方经营；2、“新佳宜”琪懿便利店不是超市业态，龙阳波无证据证明该店与龙阳波售卖的同品牌商品比例超过了30%；3、“新佳宜”琪懿便利店开业时间在龙阳波应付租金时间之后；4、龙阳波拖欠房租，湖南寐生活公司依约解除合同，龙阳波要求其公司赔偿损失与合同约定不符；5、湖南寐生活公司从未向龙阳波承诺有商业配套设施，龙阳波经营不善系自身原因，其欠付租金是事实，应承担相应责任。湖南寐生活公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《拿铁空间租赁合同》，并腾空交还拿铁空间106和107号租赁门面，以及从2019年1月1日起按合同约定租金标准计算门面占用费用至龙阳波腾空并交还前述租赁门面之日止；2、判令龙阳波向湖南寐生活公司支付所欠租金74400元及按银行同期贷款利率计算的逾期支付利息，其中37200元的利息自2018年6月15日起计算至付清之日止，37200元的利息自2018年9月15日起计算至付清之日止。龙阳波提出反诉请求：1.请求依法判令解除双方签订的《拿铁空间租赁合同》；2.请求判令湖南寐生活公司赔偿龙阳波损失266425.2元。（详见赔偿明细表）；3.请求判令湖南寐生活公司退还龙阳波保证金（押金）25000元；4.本案的诉讼费用由湖南寐生活公司承担。一审法院认定事实：2017年9月8日，湖南寐生活公司（甲方、运营商）与龙阳波（乙方、承租方）签订《拿铁空间商铺认租意向书》，双方就龙阳波承租湖南寐生活公司运营的商铺、面积、租期、租金、经营项目、支付诚意金10000元、优惠免租期等达成了意向，补充条款：承租方要求仅超市业态为独家，如招商有零食店，要求同品牌商品占比不能超过30%。湖南共源置业有限公司在《拿铁空间商铺认租意向书》的甲方处盖章。2017年9月18日，湖南寐生活公司（甲方、运营商）与龙阳波（乙方、承租方）签订《拿铁空间租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市雨花区拿铁空间106和107号门面出租给乙方使用（以下称案涉门面），建筑面积112.72平方米；租赁期限63个月，自2018年1月1日起至2023年3月31日止；租金采用浮动制方式计算，2018年4月1日至2021年3月31日，租金12400元／月，2021年4月1日至2022年3月31日，租金13600元／月，2022年4月1日至2023年3月31日，租金15000元／月；租金采取先付后用的原则按季度结算，乙方于当期租金到期前15日内预付下期租金给甲方；履约保证金25000元，乙方应在签订合同时支付甲方，租赁期限届满后，在乙方结清所有费用后履约保证金无息退还乙方；甲方同意给予乙方3个月（从2018年1月1日起至2018年3月31日）的装修免租期和6个月（从2019年1月1日起至2019年3月31日止和从2020年1月1日起至2020年3月31日止）的经营免租期；乙方承诺所租商铺仅作经营汇米巴超市附加生鲜、水果及菜鸟驿站收发快递项目用途，不作他用；乙方应及时足额缴纳租金、物业管理费、水电费等，如乙方拖欠租金总和超过30天，甲方有权单方面终止租赁合同，收回商铺，乙方的履约保证金冲抵作违约金，甲方不予退回且不排除甲方向乙方追索拖欠的租金、物业管理费、水电费等其他费用；如乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房屋，同时缴清费用；租赁期届满或本合同提前终止，乙方在交回商铺给甲方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按“来修去丢”的原则处理，乙方投入装修及添置设施、设备的费用及损失由乙方自行承担，甲方不作补偿。特别约定，甲方承诺在本商业铺面范围内仅招商乙方一家经营日用品烟酒食品类超市，甲方如在本商业铺面范围招商中有零食店入驻的，则要求入驻零食店与乙方超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，龙阳波向湖南寐生活公司支付了第一季度即2018年4月1日至2018年6月30日的租金37200元和履约保证金25000元，湖南寐生活公司将其运营的案涉门面交付给龙阳波用于经营汇米巴超市附加生鲜、水果及菜鸟驿站收发快递。龙阳波应于2018年6月15日前向湖南寐生活公司支付第二季度租金，但龙阳波一直拖欠不付。湖南寐生活公司向龙阳波催要租金未果，遂于2018年12月19日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、拿铁空间（高城金源公寓）系湖南共源置业有限公司开发建设，湖南寐生活公司是受湖南共源置业有限公司和部分业主委托对外租赁的经营管理者。2、2017年12月27日，湖南寐生活公司与案外人贺晋签订《拿铁空间租赁合同》，湖南寐生活公司将拿铁空间123号门面出租给贺晋经营“零食袋”零食店附加水果，特别约定，湖南寐生活公司承诺在本商业铺面范围内仅招商贺晋一家经营炒货类零食店，湖南寐生活公司要求“零食袋”零食店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。3、拿铁空间108号门面系案外人吴蓉向湖南共源置业有限公司购买，2018年8月10日，案外人吴蓉将该门面租赁给案外人阳成经营“新佳宜”琪懿便利店。一审法院认为，湖南寐生活公司与龙阳波签订的《拿铁空间租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于合同解除、返还案涉门面的问题。本案中，合同约定，租金采取先付后用的原则按季度结算，龙阳波应于当期租金到期前15日内预付下期租金，如拖欠租金总和超过30天，湖南寐生活公司有权单方面终止租赁合同，收回商铺，龙阳波应在接到解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房屋，同时缴清费用。龙阳波从第二季度起直至湖南寐生活公司起诉之日未向湖南寐生活公司支付租金，已构成违约。湖南寐生活公司据此要求解除与龙阳波签订的《拿铁空间租赁合同》，要求龙阳波腾空并交还案涉门面，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。二、关于租金。本案中，合同约定，租金采取先付后用的原则按季度结算，龙阳波应于当期租金到期前15日内预付下期租金，龙阳波应于2018年6月15日前向湖南寐生活公司支付第二季度租金，湖南寐生活公司要求龙阳波支付第二季度、第三季度即2018年7月1日至2018年12月31日的租金74400元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。湖南寐生活公司要求龙阳波自2019年1月1日起按合同约定租金标准支付门面占用费至龙阳波腾空并交还门面之日止，因合同并未约定免租期因龙阳波的违约而取消，2019年1月1日起至2019年3月31日为经营免租期，故对该3个月经营免租期的租金应当予以扣减，对湖南寐生活公司的该部分请求，一审法院不予支持。三、关于湖南寐生活公司要求龙阳波按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，龙阳波反诉要求湖南寐生活公司赔偿损失266425.2元、退还保证金25000元。本案中，合同约定，租赁期届满或本合同提前终止，龙阳波在交回商铺给湖南寐生活公司时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修部分，其他部分按“来修去丢”的原则处理，龙阳波投入装修及添置设施、设备的费用及损失由其自行承担，湖南寐生活公司不作补偿。特别约定，湖南寐生活公司承诺在本商业铺面范围内仅招商龙阳波一家经营日用品烟酒食品类超市，如在本商业铺面范围招商中有零食店入驻的，则要求入驻零食店与湖南寐生活公司超市所经营的同品牌商品比例不超过30%。湖南寐生活公司将其运营的拿铁空间123号门面出租给贺晋经营“零食袋”零食店附加水果，同时也特别约定要求“零食袋”零食店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例不超过30%，所经营的项目和要求，符合双方的特别约定，且双方对超市与零食店的性质与区别、入驻零食店与湖南寐生活公司超市所经营的同品牌商品比例不超过30%的约定的理解均不能准确说明，龙阳波也没有提交证据证明“零食袋”零食店、“新佳宜”琪懿便利店与汇米巴超市所经营的同品牌商品比例超过了30%。至于案外人吴蓉将自己所有门面租赁给案外人阳成经营“新佳宜”琪懿便利店，既不是湖南寐生活公司对外招商的商业铺面，也没有违反合同的特别约定，且其开业时间（2018年8月10日之后）在龙阳波应付租金时间（2018年6月15日）之后。现有证据不能证明因湖南寐生活公司违约导致龙阳波合同目的无法实现，致使龙阳波遭受损失，故此，龙阳波反诉要求湖南寐生活公司赔偿投资、装修、营业收入等损失266425.2元，没有合同和事实依据，一审法院不予支持。合同虽然约定如龙阳波拖欠租金，龙阳波交纳的履约保证金冲抵作违约金，湖南寐生活公司不予退回，但并没有约定龙阳波应按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息。现湖南寐生活公司既主张履约保证金抵作违约金不予退回，又要求龙阳波对拖欠的租金按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，具有双重惩罚的性质，鉴于龙阳波经营的超市开业后，附近又有“零食袋”零食店、“新佳宜”琪懿便利店开业的实际情况，一审法院酌情予以调整，龙阳波拖欠的租金按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息，以交纳的履约保证金25000元为限，保证金多余部分应退还给龙阳波。龙阳波辩称湖南寐生活公司招商时承诺的商业配套设施如酒店、影院等没有到位，湖南寐生活公司违约在先，龙阳波有权不交租金，且无需承担违约责任。因招商广告属于要约邀请，不是合同约定内容，对龙阳波这一辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审判决如下：一、解除湖南寐生活商业管理有限公司与龙阳波于2017年9月18日签订的《拿铁空间租赁合同》；二、龙阳波于判决生效之日起十日内腾空位于长沙市雨花区拿铁空间106和107号门面，并交还给湖南寐生活商业管理有限公司；三、龙阳波于判决生效之日起十日内向湖南寐生活商业管理有限公司支付租金74400元，并按合同约定租金标准支付从2019年4月1日起至龙阳波腾空并交还上述租赁门面之日止的门面占用费；四、龙阳波于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率标准向湖南寐生活商业管理有限公司支付逾期付款利息（其中37200元自2018年6月15日起计算至付清之日止，另外37200元自2018年9月15日起计算至付清之日止；2019年4月1日起至龙阳波腾空并交还租赁门面之日止的门面占用费，自2019年4月1日起计算至付清之日止。以上利息总额以25000元为限）；五、驳回湖南寐生活商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回龙阳波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，由龙阳波负担，反诉费2836元由湖南寐生活商业管理有限公司负担425元，由龙阳波负担2411元。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为：湖南寐生活公司是否违约。龙阳波上诉提出108门面经营“新佳宜”琪懿便利店，是湖南寐生活公司招租进来的，湖南寐生活公司侵犯了龙阳波的独家经营权，存在违约行为，应承担赔偿责任。经审查，虽龙阳波与湖南寐生活公司签订的租赁合同约定湖南寐生活公司的本商业铺面范围内仅招商龙阳波一家经营日用品烟酒食品类超市，但龙阳波未提交证据证明在108门面经营“新佳宜”琪懿便利店的租户系与湖南寐生活公司签订租赁协议，不能认定湖南寐生活公司存在违约行为，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。龙阳波上诉提出湖南寐生活公司承诺的商业配套设施一直没有到位，系违约。经审查，龙阳波与湖南寐生活公司签订的租赁合同未约定商业配套设施，湖南寐生活公司不构成违约，故该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，龙阳波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2836元，由龙阳波负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月十九日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。