文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初7132号原告：童渝飞，女，汉族，1977年1月27日出生，身份证地址重庆市渝中区，现住重庆市沙坪坝区。原告：刘伟，男，汉族，1973年8月20日出生，身份证地址重庆市渝中区，现住重庆市沙坪坝区。两原告共同委托诉讼代理人：谢巧颖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆融创凯旋置业有限公司，住所地：重庆市渝中区中兴路138号新兴大厦15-1，实际办公地址：重庆市渝北区栖霞路16号融创金贸时代北区1栋8楼，统一社会信用代码：91500103084696358E。法定代表人：李景申，总经理。委托诉讼代理人：万霏，该公司员工。委托诉讼代理人：王清华，该公司员工。原告童渝飞、刘伟与被告重庆融创凯旋置业有限公司（以下简称融创凯旋公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘伟及原告童渝飞、刘伟的委托诉讼代理人谢巧颖、被告融创凯旋公司的委托诉讼代理人万霏、王清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童渝飞、刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付延期交房的违约金88664元、支付维修期间不能使用房屋的损失91933元（损失暂按月租金3500元计算，以实际评估为准）、支付物管费9024元、合计189621元；2、诉讼费、鉴定费6000元、专家证人费2500元由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于渝中区的商品房屋一套，建筑面积52.37平方米，房屋总价2250349元，交房时间2016年12月31日前，交房条件依照国家和地方的有关规定，将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告。延期交房违约金按每日已付房价款的万分之0.5支付，附件五约定：被告应积极履行维修整改义务直到达标为止，如有损失，由被告承担违约责任。合同签订后，原告按约支付了合同全部价款。在接房时原告发现房屋大面积漏水，影响房屋正常使用，达不到交付条件，原告立即通知被告维修整改，但被告怠于维修整改，直到2019年2月28日原告才接到整改好的房屋，因为被告原因，原告一直没有占有使用房屋，但接房时物业公司却要求原告必须交清从2017年1月1日到接房时止的物业管理费才交房给原告，原告为了不继续扩大损失，将9024元物业管理费交清，但这是由于被告怠于维修房屋造成，应属于原告损失。合同约定了被告交房时应当出示《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，如果被告未出示或出示不完全，原告有权拒绝接房。而在2017年1月1日，原告接房时，被告未向原告出示上述证件原件，根据合同约定，原告有权拒绝接房，产生的违约责任应由被告承担。综上所述，虽然被告取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但根据实质重于形式的原则，被告的房屋大面积漏水，达不到正常使用条件，不符合交房条件，原告有权拒绝接房，被告应支付延期交房的违约金，又因为被告怠于履行维修义务，使原告不能占用使用房屋，应赔偿这段时间原告的损失，故恳请依法支持原告诉请。被告融创凯旋公司辩称，被告并不存在延期交付房屋，不应向原告支付延期交房违约金。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年12月31日前，被告于2016年9月30日取得该项目的工程竣工验收备案登记证，符合商品房买卖合同约定的交房条件，并向原告送达了接房通知书，但原告在被告符合交房条件及手续（被告已按约定出示了两书）、且无法定和约定的退房事由的前提下拒绝接房，根据商品房买卖合同第八条第2款第（1）项的约定，自被告书面交房通知书确定的交付使用之日起视为已交房，该房屋的毁损、灭失等情况由原告承担，故原告要求被告支付延期交房违约金缺乏依据。2、被告房屋不存在质量问题，即使存在，也不能作为原告拒绝接房，要求被告承担延期交房违约金的理由，被告交付的房屋不影响原告使用，原告无正当理由拒绝接房才导致自身无法使用涉案房屋，且原告向被告主张的损失无任何依据。若在接房时发现存在漏水痕迹，说明漏水现象并不严重，且漏水的位置仅为局部小范围，不会影响原告对房屋的整体使用，不能作为原告拒绝接房的理由；若原告在被告通知的接房时间以漏水痕迹未接房，但原告自被告交房通知确定的接房时间起至其实际接房之日止，长达两年多的时间里并未采取如自行修复等适当措施防止损失的扩大，而是放任损失的继续，违反了合同法相关规定，原告对其损失应付相应的责任。原告主张的损失期间无法确定，即使房屋存在漏水问题，但漏水开始时间以及结束时间根本无法确认，仅通过原告提交的照片以及现场情况并不能确定具体的期间。3、关于物业费，商品房买卖合同明确约定，原告无正当理由拒绝接房的，物业费由原告承担，与被告无关。原告要求被告承担评估费和专家证人费，不予认可。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告童渝飞、刘伟为证明其诉讼请求，举示了以下证据：证据1、《重庆市商品房买卖合同》，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，且在合同中载明了交房条件、交房时间及延期交房违约金条款。证据2、接房通知书，证明被告通知原告接房时间为2016年12月31日；证据3、接房流程证明表（复印件），证明原告在2019年3月1日才正式接房，被告才向原告出示《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。2018年12月22日，原告曾去接房时，被告要求原告交物管费且未出示两书，原告未缴纳物管费，故被告不交房，且未出示两书，该证据原件在接房时被被告收取，在原告的要求下，被告才给予了一份复印件给原告；证据4-1、房屋漏水照片（3张），拍摄人为刘伟，编号1拍摄时间为2017年1月1日，拍摄部位为房屋进门墙体的天棚漏水的情况,据原告实地查看，是因为顶部系梯步，上面无房屋，刚好是花园与梯步交汇处，在工程上处于钢架结构的末端。如果未处理好就会导致房屋漏水。编号2、3为2019年2月28日拍摄，拍摄部位为房屋进门墙体的天棚，被告已经对漏水部位进行了工程处理，上面黄色部分为打胶过后的痕迹，证明房屋存在漏水情况，被告已对此进行整改；4-2、童渝飞于2016年12月26日书写的《重庆市渝中区需整改的问题》；4-3、王珣、张凌翔名片；4-4、房屋验收表；以上证据证明2016年12月26日原告去验房时，发现了房屋大面积漏水及其他瑕疵，及时向被告反映了情况，并手写了书面的需要整改的问题，2017年1月1日原告正式接房时，问题仍未整改，因此填写了房屋验收表，当时的带验员为刘永光，刘永光签字确认了我方提交的房屋验收表，当时被告留的是复印件；证据5、《关于房屋存在质量问题要求限期整改的通知确认函》及照片、EMS快递单，原告于2018年3月6日寄出，收件人是融创公司销售部王珣，后经原告查询，该邮件已被签收。证明原告在向被告提出整改措施后，被告一直未能整改，期间原告曾多次口头催促，不得已用书面形式予以催促。证据6、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，证明被告应积极应对原告提出的整改措施，两书约定对于房屋漏水的情形完成保修的时间为一个月；证据7、2019年3月1日原告接房时拍摄的房屋情况刻录的光盘（1张），证明接房时房屋的实际情况及房屋的大概位置、状态，可以与原告提交的房屋漏水的照片相互佐证；证据8、购房款发票（2张）、收据（1张）、物管费缴费清单，证明原告已付清购房款，且于2019年3月1日接房时缴纳了2017年1月至2019年3月31日物业管理费、公摊电费、公摊水费、预存物业费等共计9023.81元，涉案房屋每月物管费为262.15元；证据9、电话录音（根据录音的内容刻录的光盘），录音的时间为2019年7月3日下午3点49分至3点52分，主叫人为刘伟，被叫人为张凌翔，被叫人电话号码186xxxx8839。内容是原告问张凌翔在2017年原告接房时发现房屋漏水及其他瑕疵，及时形成了书面意见交给了张凌翔，叫他向公司反映，问他当时是否向公司反映，张凌翔开始时在电话中陈述已向公司反映，后面表示记不清楚了。证据10-1、融创凯旋路项目A区车库及商业区段划分范围（复印件，来源于重庆市城市建设档案馆）；10-2、照片（6张，拍摄于2019年8月14日，拍摄人为谢巧颖）；该组证据证明原告购买的涉案房屋的位置在划分范围表中的横轴是Ｇ－Ｈ，竖轴是５－７，区域对应６号的位置就是横轴是Ｇ－Ｎ，竖轴是４－９，下面是商场，上面是楼房的位置，根据原告现场拍摄的照片，照片编号2中从左到右的第二间，就是原告购买的房屋，对应上去就是楼房前的平台；编号３和４的照片，拍摄的是原告购买房屋的楼顶，漏水位置就是花台位置；编号５和６的照片，结合原告提供的图片可看出门口的位置就是楼顶花台的位置，也是原告房屋漏水最严重的位置，还能够显示被告维修打胶的痕迹及水渍。证据11、商业消防疏散计算表（来源于重庆市城建档案馆），证明涉案房屋的具体位置处于平面图的竖轴是5-6，横轴是F-H区间内，在第二次庭审中举示的融创凯旋路项目A区车库及商业施工流水段及检验批划分范围对应的的B区范围内纵轴5-6、横轴F-H。被告融创凯旋公司的质证意见：对证据1的真实性无异议，该证据也证明了原被告约定了一般的维修事项及其他配套整改事项不作为原告拒绝接房的理由；对证据2的真实性无异议，该证据证明了原告收到了被告的接房通知书，其知道接房时间与物业费缴纳的时间；对证据3的真实性无异议，但不认可原告的证明目的，根据该接房流程证明表，反而说明了原告并未按照被告通知的时间来接房，同时接房流程已包括了缴纳物业费及发放两书的情况，而不是像原告所说被告不向原告提供两书，需根据接房流程要求进行接房。对证据4-1的三性不予认可，无法确认是否拍摄于涉案房屋，对证据4-2的三性不予认可，无法核实我公司是否收到，且接收人王珣并非被告公司员工，该证据仅仅是接收作用，而不是确认涉案房屋存在问题。对证据4-3的真实性不予认可，对证据4-4的真实性不予认可，刘永光并非被告公司员工，就该证据本身被告在填写过程中，系根据业主的反馈做的一个记录，但不能说明就实际存在房屋验收表上所载的质量问题。对证据5中邮寄单的真实性无异议，但被告并未收到原告快递单所邮寄的文件内容，同时该份证据也是原告单方行为，并不能证明原告所称的房屋存在质量问题。对证据6的真实性无异议，“两书”证明了保修期限，根据保修项目的不同有所不同，自竣工验收合格、交付业主使用之日起计算，本案中系原告无正当理由拒绝接房，交付之日应按合同约定从被告通知原告的接房时间起计算，若被告房屋存在质量问题，被告会按两书约定履行质保义务，但不应作为原告拒绝接房的理由，也不能成为原告要求被告支付延期交房违约金的依据。对证据7的三性不予认可，无法核实光盘中的房屋系涉案房屋，也不能佐证原告所述其与提交房屋漏水的照片相符，同时在视频中的房屋未见任何质量问题。对证据8的真实性无异议，该证据中的物业损失费与被告无关。对证据9的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据在被叫人不知情的情况下录制，对合法性存疑；被叫人身份不明确，不能确认为原告陈述的主体，通话的真实性不予认可；该录音内容中被叫人从始至终未明确回复涉案房屋存在质量问题，因此不能证明我司房屋存在质量问题；被叫人不能代表我司对外进行任何事项的确认，故该录音所涉及内容与我司无关。对证据10图纸的真实性无异议，但该份证据是否与涉案房屋有关联，需核实。对于照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，且照片与图纸间并未显示出有关联性。对证据11的真实性无异议，对其证明目的不予认可，涉案房屋根据我司的竣工图上显示其位置为纵轴5-6，横轴H-F。被告融创凯旋公司为支持其抗辩理由，举示了以下证据：证据1、《重庆市商品房买卖合同》（原件），证明交房条件、原告不存在拒绝接房的情形及物业公司向原告收取物业费的依据；证据2、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，证明涉案房屋已于2016年9月30日达到交付条件；证据３、《建设工程竣工验收意见书一》（复印件）和《建设工程竣工验收意见书二》（复印件），是对于涉案房屋对应的工程竣工验收的五方意见书，证明涉案房屋质量合格。证据4-1、防水工程隐蔽验收记录（原件）：检查时间为２０１５年１０月１９日，检查部位为车库及商业主体B区1～６／Ａ－７４００ｍｍ～Ｆ轴屋面刚性防水层，检查结论为：经检查，符合设计及规范规定要求，同意隐蔽。4-2、防水工程试水记录（原件）：２０１５年１０月２６日，检查部位为车库及商业主体B区1～６／Ａ－７４００ｍｍ～Ｆ轴屋面刚性层，试水部位为：车库及商业主体B区1～６／Ａ－７４００ｍｍ～Ｆ轴屋面刚性层，试水方式为：于２０１５年１０月２６日，采取蓄水方式堵塞，蓄水时间为７２小时，高度为２０ｍｍ，结果为经观察，无渗漏；上述证据证明涉案房屋防水验收合格，不存在质量问题。原告童渝飞、刘伟的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对该证据的关联性不予认可，证明目的不予认可。对证据2的真实性无异议，对证明目的、关联性不予认可，获得竣工验收备案登记证的房屋并不表示不存在质量问题，否则不会有质保期的规定。对证据3的真实性有异议，《建设工程竣工验收意见书一》和《建设工程竣工验收意见书二》中均未载明竣工时间和验收时间，其中勘查单位只有公章而没有负责人签字，违反了工程竣工验收的标准，因此，对之前被告提交的竣工验收备案登记证上载明的竣工验收时间的真实性有异议。对证据4的真实性、关联性均不予认可，因为被告提供的证据包括了其他区域相关试水记录及隐蔽验收记录有多处瑕疵，虽被告现没有提供，但对被告当庭提交的试水记录和隐蔽验收记录的真实性有异议；且被告提供的该部分的资料并未包含原告购买的房屋，因此，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。融创凯旋路项目Ａ区车库及商业施工流水段及检验批（次）划分范围结合原告提供的６张照片，可以看出原告房屋所在位置是在检验批次划分区域的第６范围内，而被告提供的试水验收和隐蔽验收记录则是在该图第４范围内。而原告的门面所在位置是在高层的露台部分，跟４号区域相距甚远，结合原告产权证上的平面图及合同的平面图部分，也与４号区域差距甚大。本院认为，原告、被告举示的证据均真实、合法，与本案有关联性，予以采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年12月27日，融创凯旋公司（甲方、卖方）与童渝飞、刘伟（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：RC4-吊3-46），双方在合同中约定童渝飞、刘伟共同购买重庆融创·凯旋路项目A区一、二期中的重庆市渝中区商品房一套，其中童渝飞占70%、刘伟占30%，该商品房为清水房，用途为非住宅，属于商服用房，建筑面积52.37平方米，总成交金额为2250349元。付款方式为按揭付款：乙方于签署本合同当日交付人民币1130349元，余款112万元申请银行贷款。第七条“交房期限及交付条件”约定甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条“交房手续的办理”约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）略；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其它事项。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）作为前述《重庆市商品房买卖合同》的附件五，双方在《补充协议》第四条“商品房买卖合同第七条、第八条、第九条的补充”约定：1、商品房交付的条件仅限于买卖合同第七条列举的条件；2、除达到法定或约定可退房的情形外，一般的维修事项以及其他配套整改事项，不作为拒绝接房的理由，但出卖人应积极采取补救措施直到达标为止，如有损失，由出卖人承担违约责任。对于上述报修事项，出卖人维修完毕后，买受人应在5日内配合验收，买受人无正当理由不验收的，视为维修合格。3、合同约定的交房时间为最迟交付时间，出卖人可以提前交房。在约定的交房期限届满之日，如买受人尚有应付款、应交出卖人的代收代缴款、应支付出卖人为买受人承担阶段性担保责任而垫付的款项或违约赔偿金未付清的，则出卖人可将房屋交付日期相应顺延，但房屋风险和费用负担应自约定的交房期限届满之日转移至买受人。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过约定的任一通讯方式，通过在项目当地广电媒体、主要报纸发布公告的方式向买受人发出房屋交付通知。5、略。6、如买受人未按时前来接收商品房，则房屋交付通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关商品房的费用由买受人负担，同时，买受人应当向出卖人支付迟延收房的违约金，每日按总房款的1‰标准计取违约金。7、略。《补充协议》第十三条“对买卖合同第二十一条的约定”约定：物业服务收费标准为商业：10元/㎡·月。买受人无正当理由拒绝收房，或者买受人收房后将房屋空置的，仍应按照国家相应标准支付物业服务费。上述《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，童渝飞、刘伟支付了首付款并办理了房屋按揭贷款。2016年9月30日，重庆融创·凯旋路项目A区二期（不含6＃、7＃楼门卫房）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中区建竣备字（2016）xxxx号）。2016年12月，融创凯旋公司向童渝飞、刘伟发出《接房通知书》，通知童渝飞、刘伟在2016年12月31日接房。2016年12月26日，童渝飞、刘伟提前验房时，发现该房屋存在一些问题，遂以书面形式提出《重庆市渝中区需整改的问题》，包括：1、室内天棚存在渗水痕迹；2、室内抹灰层未完全做到天棚下口；3、地面存在混凝土残渣未清理，显得地面不平整；墙面抹灰层大部分粗糙不平，局部砂浆标号不足，存在掉灰现象；4、门档水过低，是否存在下大雨返水进室内；5、门开闭不灵活，需调整；5、消防及给水管道未安装套管，是否满足规范要求；7、给水、排污水、空调冷凝水是否畅通？请明确整改时间，待全部整改好后通知接房。该书面材料下部有“接收人销售部王珣”、“由张凌翔转交（由张凌翔代原王珣）”字样。2017年1月1日，童渝飞在接房现场将前述7个方面的问题填写在《房屋验收表》的“问题内容”一栏中，并标明“未接房”，该《房屋验收表》顶部有“融创物业”字样，该表中“带验员签字”一栏签有“刘永光”三个字。下部还有“已派单”三个字。同时，庭审中，童渝飞、刘伟举示了拍摄于2017年1月1日的涉案房屋的照片，显示涉案房屋进门的墙体顶部明显存在渗水的痕迹。2017年5月15日，童渝飞、刘伟取得涉案房屋的《不动产权证》【渝（2017）渝中区不动产权第00xxxxx64号），该《不动产权证》载明的涉案房屋坐落为重庆市渝中区，建筑面积52.43平方米。2018年3月6日，刘伟向融创凯旋公司销售部王珣寄出《关于房屋存在质量问题要求限期整改的通知确认函》，融创凯旋公司称未收到该函。2019年2月底，融创物业公司通知童渝飞、刘伟缴纳物管费，童渝飞、刘伟到现场看房，发现涉案房屋渗水的部位已经维修整改，才于2019年3月1日办理了接房手续，童渝飞、刘伟在接房时缴纳了2017年1月1日至2019年3月31日的集中商业物业费7078.05元、2017年5月1日至2019年1月31日的公摊水费57.07元、2017年1月1日至2019年1月31日的公摊电费306.21元、公摊电费损耗9.58元、预存物业费1572.90元，合计9023.81元。融创凯旋公司向童渝飞、刘伟发放了《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》。童渝飞、刘伟当庭举示了拍摄于2019年2月28日的照片，显示涉案房屋进门的墙体顶部原来存在渗水痕迹的部位已经进行了维修整改，但墙体上还残留着黄色的胶体。2019年5月16日，童渝飞、刘伟申请对涉案房屋周边同地段、同品质、同用途的房屋2017年1月1日至2019年3月1日期间的月租金标准进行司法评估。本院依法委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司进行司法评估。2019年12月31日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果：重庆市渝中区房地产在同地段、同品质、同用途的房屋从2017年1月1日至2019年3月1日期间的月租金标准为：1、2017年1月1日至2017年12月31日，单位建筑面积月租金单价53元/平方米·月；2、2018年1月1日至2018年12月31日，单位建筑面积月租金单价56元/平方米·月；3、2019年1月1日至2019年3月1日，单位建筑面积月租金单价59元/平方米·月。童渝飞、刘伟为此支出评估费6000元。2019年8月26日，童渝飞、刘伟申请对重庆市渝中区解放东路366号4幢吊3-商业46号房屋防水质量进行司法鉴定。本院依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心对涉案房屋的防水质量进行司法鉴定。2019年12月25日，重庆市建设工程质量检验测试中心致函本院，称“经过现场实地查勘，现场条件不能满足司法鉴定委托书的委托要求。经与原告方协商，本中心将此司法鉴定委托书退回至贵法院。”审理中，童渝飞、刘伟申请重庆建设工程质量监督检测中心有限公司下属结构所所长田强作为专家证人出庭，田强在庭审中发表意见：2020年1月14日，其和原告代理人一起到涉案房屋进行了查勘，发现涉案房屋屋顶由两部分构成，一部分是平屋面，上面种植了一部分植物，另一部分是坡屋面，也兼做上楼梯的功能，漏水的部分在坡屋面，经现场检查发现坡屋面采用了刚性防水措施，也就是利用结构自身的防水特性进行防水。到室内观察，发现门面进门的上部墙体砂浆面层有明显的渗水痕迹，渗漏方向为从上到下，趋势减缓，楼梯板与墙体交角处有一排钻孔，钻孔间距20公分左右，钻孔中有注浆管留置，墙面上有深黄色的洒落物，系软质材料，判断为聚氨酯灌浆料。从以上现象可以说明该刚性防水层由于混凝土干缩和温度原因发生开裂产生渗漏，并已进行了维修处理，目前已无渗漏现象。目前看来已经止住了房屋漏水的情况，不会再渗漏了。以后是不是会漏水就取决于注浆材料的耐久性了。田强同时提供了在现场拍摄的照片九张。童渝飞、刘伟对田强发表的意见无异议。融创凯旋公司对田强发表的意见及其提供的照片的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据无法证明整改的具体时间，无法达到证明目的。审理中，本院组织双方当事人到现场进行了实地查勘，现场看到涉案房屋进门墙体顶部有维修修复的印迹，还残留着黄色的胶体的痕迹，经测量，残留的黄色胶体分布的面积约为4.22平方米。目前该房屋已没有渗水。庭审中，童渝飞、刘伟对其诉讼请求进行了调整，当庭要求融创凯旋公司赔偿其物业损失费7188.76元。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的合同义务。在合同的履行过程中，原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告应当按照合同约定的条件交付房屋，双方当事人在本案中争议的主要焦点是：1、被告在2017年1月1日拟向原告交付的房屋是否符合法律规定和合同约定？2、涉案房屋是否存在影响原告正常使用的严重的质量问题？若该房屋确实存在质量问题，那么，原告以该房屋存在质量问题作为拒绝接房的理由是否成立？3、若涉案房屋在拟交付时存在质量瑕疵，那么，被告应当承担何种瑕疵担保责任？被告在承担了瑕疵担保责任后，是否还应当再次通知原告接房？下面分别评析。一、被告在2017年1月1日拟向原告交付的房屋是否符合法律规定和合同约定？《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案《重庆市商品房买卖合同》第七条“交房期限及交付条件”约定甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《补充协议》第四条“商品房买卖合同第七条、第八条、第九条的补充”约定：1、商品房交付的条件仅限于买卖合同第七条列举的条件。根据本案查明的事实，涉案房屋所在的建设工程项目重庆融创·凯旋路项目A区二期（不含6＃、7＃楼门卫房）已于2016年9月30日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告在2016年12月底通知原告接房时，其拟交付的房屋符合法律规定和合同约定的。二、涉案房屋是否存在影响原告正常使用的严重的质量问题？若该房屋确实存在质量问题，那么，原告以该房屋存在质量问题作为拒绝接房的理由是否成立？《建筑法》第六十二条规定建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程。....因此，屋面防水应当属于房屋质量问题的范畴。本案中，被告举示了证据证明该工程在施工过程中进行了防水试验，防水工程试水记录载明“经观察，无渗漏”。原告举示了2016年12月26日提前看房时手书的“需整改的问题”，其中写明“室内天棚存在渗水痕迹”，同时举示了2017年1月1日拍摄的涉案房屋进门墙体顶部存在渗水痕迹的照片，还举示了2019年2月28日接房前拍摄的照片，2019年2月28日拍摄的照片显示原来存在渗水痕迹的墙体部位有维修修复整改的印记（黄色胶体），本案审理中，原告又申请对涉案房屋防水质量进行司法鉴定，本院委托的鉴定机构称“经过现场实地查勘，现场条件不能满足司法鉴定委托书的委托要求”而将鉴定退回。通过实地查勘，涉案房屋进门墙体顶部原存在渗水痕迹并有维修修复整改痕迹的面积约为4.22平方米。被告对原告举示的照片等证据虽然否认其真实性，但并未提供反驳证据。因此，本院认为原告举示的照片均具有真实性，应当依法予以采信。根据以上事实综合分析，本院认为被告拟交付的房屋虽然符合法律规定和合同约定的条件，但该房屋在拟交付时进门墙体顶部存在渗水的痕迹是客观事实，被告未举证证明拟交付时已进一步向原告证明该房屋虽存在渗水的痕迹，但事实上不渗水，以履行完成自己应当承担的合同义务。2017年1月1日后，被告对该房屋渗水的部位进行了维修整改，因此，本院认为涉案房屋拟交付时确实存在一定的质量问题，但该房屋建筑面积52.43平方米，而渗水痕迹整改后的黄色胶体面积仅为4.22平方米，相比之下，该房屋渗水痕迹仅为局部小范围，说明该房屋质量瑕疵程度较轻，没有达到严重影响原告正常使用的程度，被告可以通过维修修复瑕疵问题，原告亦应当允许被告进行维修整改。《补充协议》第四条第二款亦约定：除达到法定或约定可退房的情形外，一般的维修事项以及其他配套整改事项，不作为拒绝接房的理由。故原告以该房屋存在渗水痕迹等较轻微的质量瑕疵而在2017年1月1日拒绝接房的理由不能成立，本院对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持，被告的抗辩理由成立。三、若涉案房屋在拟交付时存在质量瑕疵，那么，被告应当承担何种瑕疵担保责任？被告在承担了瑕疵担保责任后，是否还应当再次通知原告接房？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该条司法解释的规定，原告作为买受人有权利取得符合合同约定的质量的房屋，被告作为出卖人有义务保证交付的房屋符合合同约定的质量要求，即被告对交付的房屋应当承担瑕疵担保义务。双方在《补充协议》第四条第二款也约定“除达到法定或约定可退房的情形外，一般的维修事项以及其他配套整改事项，不作为拒绝接房的理由，但出卖人应积极采取补救措施直到达标为止，如有损失，由出卖人承担违约责任。对于上述报修事项，出卖人维修完毕后，买受人应在5日内配合验收，买受人无正当理由不验收的，视为维修合格。”该条款实际也约定了被告应当承担的瑕疵担保责任即维修整改义务，同时从该条款的文意来理解也包含着被告在房屋维修完毕后应负有再次通知原告验收接房的义务，不然原告如何得知房屋已维修完毕，如何配合验收。原告在庭审中举示了手写的《需整改的问题》、在2017年1月1日的《房屋验收表》上再次重申了需整改的问题，《房屋验收表》有带验员刘永光的签字，虽然被告否认该证据，但是被告收到该《房屋验收表》且知晓该房屋存在质量瑕疵问题的可能性更大。根据原告举示的拍摄于2019年2月28日的照片，涉案房屋进门墙体曾经存在渗水痕迹的部位已经维修修复，而在2017年1月1日至2019年2月28日期间原告没有接房，不可能系原告修复，因此，只可能是被告进行了维修修复。被告没有举示证据证明在对涉案房屋进行维修完毕后通知原告接房，反而是原告在2019年2月在物管公司要求其缴纳物管费的情况下，于2019年3月1日主动接房，因此，虽然被告对涉案房屋进行了维修修复，但由于被告在完成房屋维修后没有履行通知原告接房的义务，导致原告在2017年1月1日至2019年2月28日期间无法使用房屋，被告对此应当承担违约责任。被告抗辩原告没有采取必要的措施以避免损失的扩大的理由不能成立。《合同法》第一百零七条规定当事人不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当赔偿在此期间给原告造成的损失。关于原告的损失问题。原告在2019年3月1日接房时缴纳的2017年1月1日至2019年2月28日期间的集中商业物业费、公摊水费、公摊电费、公摊电费损耗合计7188.76元，应当认定为原告的损失，由被告赔偿原告。因涉案房屋系商业门面，2017年1月1日至2019年2月28日期间原告没有正常使用房屋，存在租金损失，原告要求被告按照评估的同地段、同品质、同用途的房屋租金标准赔偿原告租金损失，予以支持。按照评估的租金标准计算，原告的租金损失为74765.18元（2017年1月1日至2017年12月31日，53元/平方米·月×52.43平方米×12个月=33345.48元；2018年1月1日至2018年12月31日，56元/平方米·月×52.43平方米×12个月=35232.96元；2019年1月1日至2019年2月28日，59元/平方米·月×52.43平方米×2个月=6186.74元，合计74765.18元）。四、最高人民法院《关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】的解释》第一百二十二条规定，当事人可以依照民事诉讼法第七十九条的规定，在举证期限届满前申请一至二名具有专门知识的人出庭，代表当事人对鉴定意见进行质证，或者对案件事实所涉及的专业问题提出意见。具有专门知识的人在法庭上就专业问题提提出的意见，视为当事人的陈述。人民法院准许当事人申请的，相关费用由提出申请的当事人负担。原告在本案中申请重庆建设工程质量监督检测中心有限公司下属结构所所长田强作为专家证人出庭发表意见所产生的费用应由原告自行负担，原告要求被告支付专家证人费2500元，于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆融创凯旋置业有限公司在本判决生效后赔偿童渝飞、刘伟经济损失81953.94元。二、驳回原告童渝飞、刘伟的其它诉讼请求。本案案件受理费4092元，由原告童渝飞、刘伟负担1000元，被告重庆融创凯旋置业有限公司负担3092元。评估费6000元由被告重庆融创凯旋置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谢 琼人民陪审员  龙先碧人民陪审员  陈邦碧二〇二〇年三月××日法官 助理  艾志花书 记 员  周洪戬