江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11146号上诉人（原审被告）：戴文婷，女，1983年3月22日生，汉族，南京元港房地产开发有限公司员工，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陆阿祥，男，系南京元港房地产开发有限公司法务人员。被上诉人（原审原告）：黄承刚，男，1976年4月12日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。原审被告：南京元港房地产开发有限公司，住所地南京经济技术开发区新港大道86号金融楼东三层。法定代表人：杨啓忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆阿祥，男，该公司法务人员。上诉人戴文婷因与被上诉人黄承刚、原审被告南京元港房地产开发有限公司（以下简称元港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴文婷上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，改判双方的租赁合同于2018年12月11日解除；二、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审该项诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：首先，涉案房屋作为商业用房，在其电力使用的配置方面，符合商用标准，元港公司也是经过合法正当的程序，按照相关批准的设计文件进行电力的配置，应当符合正常商业使用的目的。被上诉人所称的电力不够，系其自身主观认为，且也没有提供相应的证据，证明涉案房屋配置的电力不满足其使用要求。其次，上诉人与被上诉人签署的租赁合同，也没有就电力的配置进行具体而明确的约定，上诉人提供的租赁房屋也己经按照商用的标准配置的电力设施，上诉人并没有任何违反合同约定的义务，故不应承担相应的责任。最后，在租赁期间，元港公司也已经就整体电力使用进行了增容，即使被上诉人所称的电力不够的情况，也已经消除。黄承刚辩称：上诉人的租赁物不能实现合同目的。上诉人出租给被上诉人房屋是用于餐饮经营的，既然是餐饮经营，那么就涉及水、电、气，上诉人租赁给我方的房屋电容仅为8千瓦，这仅可以使用一个电水壶，只可以用于家庭使用，不能用于餐饮；事实上上诉人也意识到房屋电力负荷不够用，在2018年7月8日投入资金将电容增加到20千瓦；根据消防法的规定，地下建筑禁止使用天然气，也就是不可以使用明火，但是餐饮经营必须使用明火才可以制作美食，出租的房屋不可以开明火就无法经营，并且上诉人交付的房屋烟道都没有开通，以上情况可以说明上诉人出租的房屋不具备餐饮经营条件。2018年8月13日元港公司答复我方可以退租，有需要退租的人尽快跟他联系，办理退租事宜。关于上诉人提出现状交付问题，上诉人的主张违反诚实信用原则，案涉房屋是新建房屋，我方看房子的时候只能看到表面问题，但是电力等问题是隐蔽工程，仅凭肉眼是无法看到瑕疵的，只有在使用的时候才可以发现问题。上诉人的房屋没有获得产权证明因此案涉租赁合同无效，并且上诉人的上诉请求事实及理由没有提交相关证据予以佐证，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。元港公司述称：同上诉人的意见。黄承刚向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》已于2018年4月16日解除；二、判令戴文婷退还租金20456元、履约保证金8182元，合计28638元，元港公司承担连带责任；三、元港公司和戴文婷承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：元港公司开发建设的新港金融中心A1地下室项目于2014年10月16日取得建设工程规划许可证，建筑用途为配建停车场（库），宾馆，门面房、小商店，其它辅助设施，配电房、站。2018年1月10日，新港金融中心1#楼单位工程经竣工验收合格，并于2018年1月16日报送工程竣工验收备案。2017年4月17日，戴文婷与元港公司签订了一份《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定：元港公司将位于新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢、2幢、3幢、5幢商铺房屋出租给戴文婷使用；租赁期限自2017年9月1日起至2027年8月31日；元港公司允许戴文婷对房屋进行合法的转租、分租、对外承包、合作经营或联营。戴文婷系元港公司员工，在元港公司招商管理中心从事招商管理工作。2017年10月20日，黄承刚（乙方、承租方）与戴文婷（甲方、出租方）签订《房屋认租协议》，同意承租位于新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一楼10室房屋，并支付房屋定金8182元，作为订立《房屋租赁合同》的担保，签订《房屋租赁合同》后，定金转为履约保证金。2017年10月27日，戴文婷向黄承刚开具收据，确认收到商铺租赁保证金8182元。2017年11月9日，戴文婷与黄承刚签订《水晶广场项目房屋租赁合同》（合同编号：NJYG-1710-020-12）（以下简称涉案合同）1份，约定：戴文婷将新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一楼10室房屋（以下简称涉案房屋）出租给黄承刚使用，房屋建筑面积64.05平方米，租赁期限共3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，自2018年3月1日开始起算租金。履约保证金为8182元（相当于两个月租金），租金按建筑面积计付，于签约当日支付第一期（2018年3月1日-2018年8月31日）租金20456元（租金标准1.75元/平米·日）；……黄承刚在租赁房屋经营品牌为川海丰尚，经营项目为餐饮。租赁房屋交付日为2018年3月1日，房屋按现状交付，具体详见合同附件2房屋交接验收确认书。戴文婷应在租赁期限内按交付时的现状条件提供配电设备、电源、消防设备。涉案合同签订后，黄承刚依约支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金20456元，戴文婷亦出具收据确认，双方并未签订房屋交接验收确认书。2018年4月3日，因翠屏水晶广场负一楼配备电容量不足，影响承租户经营，元港公司代表宋忠旭召集黄承刚等承租户，及与承租户对接的物业部门、招商部门负责人开会协商。黄承刚提交的协商录音资料内容如下：承租户：“负一楼用电不够，负荷每一户就8KW，又不能增容”，宋忠旭：“监理项目部水电工程师反映电分内箱和外量器，正常都可以使用”，物业主任：“这个项目不一样，它是分配到每一户的，额定的电压定死了，主机就这么大的能量了，除非再加机子，就要投入成本……”宋忠旭：“现在是哪几家电不够，还是所有电都不够，8KW够不够？”承租户：“目前装的都不够，家里烧水壶1500W，8KW只要做商业，肯定是不够”，宋忠旭：“这个是原则问题，牵扯到你们能不能干的事”，承租户：“那你现在给我们答复，能不能增容？”宋忠旭：“……节后2个工作日，我给你们答复，如果整体投入不了，不能加，我会告诉你们公司怎么处理这个合同……你们在做装修的，先停下来，先不要做，没有进场装修的，先不要装，这是减少损失……这个问题如果解决不了，就没有必要谈其他的了。”……宋忠旭：“燃气和电解决不了，后面不用谈了”，承租户：“如果负一楼开不起来了，是不是能把我们负一楼的商户搬到楼上去？还有就是没有达到开业条件开不了业的计租金的日期是不是能延迟？”宋忠旭：“在问题没有解决之前绝不会收你们租金的，公司要的不是这个钱，公司一开始也不知道电不够用，这个也有公司责任的，如果开不起来了，我会给公司反映把你们的租金、保证金、装修损失补偿给你们。”2018年4月16日，黄承刚通过微信发送图片的方式，将《退租申请》发送给宋忠旭，《退租申请》内容为：本人黄承刚，承租了贵方位于新港金融中心（翠屏水晶广场）11幢负一楼10号商铺，现因用电量无法达到需求，且不能开通煤气，本人提出退租，请给予返还所缴纳的租赁保证金8182元、租金20456元，合计28638元。宋忠旭回复：“核对无误就好”。2018年4月19日，黄承刚发微信问：“宋总，我们退租的什么时候能办好？”宋忠旭回复：“已打报告，等批复。”2018年6月4日，黄承刚再次发微信问：“宋总，我们负一楼没有装修的申请的退租现在怎么说？”宋忠旭回复：“我还在沟通，这两天给你们结果。”审理中，双方均确认至2018年7月底元港公司将包括涉案房屋在内的负一层商户配备用电由8KW增容至20KW。2018年8月3日，元港公司又委托工作人员张杰通过微信群聊的方式与黄承刚等承租户协商水晶广场项目遗留问题，黄承刚提交的微信群聊信息内容如下：承租户：“能否退租？”，答：“可以退”，承租户：“申请退租后多长时间可以办好？之前一位姓宋的领导也同意退租，书面材料交给他都快三个月了，到现在也没下文，电话不接，短信不回？”答：“现在就是宋总要我来跟大家沟通退铺的事情。”2018年8月13日，张杰又在微信群通知：“请需要退租的朋友尽快联系，办理退租相关手续”。2018年9月4日，承租户：“张总，我们退租的怎么说呐，怎么还没好呀，给钱的时候容易，退钱怎么这么难呀？”答：“公司有流程的，要出钱涉及到很多部门审批，还要到集团”。2018年12月11日，戴文婷向包括黄承刚在内的负一层承租户邮寄送达《解约函》，告知：因承租人拖欠支付租金、水、电其他应付费用，故出租人依约单方提前解除合同，收回租赁物，同时没收合同项下履约保证金，由承租人自行承担合同提前终止产生的全部损失。2018年12月28日，戴文婷又邮寄送达《关于限期清除物品、交还房屋的函》，告知：承租人应在收到函件之日起7日内将租赁房屋内相关物品进行清理，并将房屋交还，逾期未交还，出租人将收回租赁房屋，由此造成的一切损失由承租人承担。上述两份函件均系按照涉案合同约定的承租人的通讯地址进行送达，但均退信。同日，包括黄承刚在内的10名承租户向元港公司邮寄送达《退款赔偿告知书》，告知：因租赁商铺无法满足餐饮营运条件，戴文婷也发函要求解除合同，元港公司也于此前多次安排人员洽谈退还租金、履约保证金及相关赔偿事宜，但元港公司突然停止办理退租金、押金和赔偿事宜，承租户均为无业人员，因不能实现租赁合同目的损失惨重，希望元港公司拿出解决方案，否则将依法追究相关责任。因双方就涉案合同解除及违约责任事宜无法协商一致，故黄承刚诉至一审法院，请求依法处理。审理中，戴文婷表示认可元港公司在涉案房屋转租中作出的相应民事法律行为，元港公司表示已将涉案房屋强制收回。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，黄承刚与戴文婷在涉案合同中约定，黄承刚在涉案房屋经营品牌为川海丰尚，经营项目为餐饮，且涉案房屋位于建筑物负一层，不能使用液化石油气和其他液体燃料，仅能使用电力，故而在此情形下提供满足餐饮经营需要的电力，保证涉案房屋可以用于餐饮经营亦是戴文婷的合同义务。结合宋忠旭代表戴文婷、元港公司召集承租户协商时明确表示“一开始不知道电不够用，公司有责任”，以及元港公司后期对负一层商铺进行电增容的事实，可以认定致使涉案合同未能正常履行导致解除的责任应由出租人戴文婷承担。戴文婷并未依照涉案合同约定向黄承刚交付涉案房屋，且涉案房屋配备电力亦不能满足餐饮经营需要，故黄承刚主张解除涉案合同，于法有据，一审法院予以支持。关于解除合同的时间问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，黄承刚作为守约方，于2018年4月16日通过微信向宋忠旭发送《退租申请》、通知解除合同，宋忠旭并未提出异议，只表示解除合同后的退款事宜需要进行内部审批，此后元港公司虽又委托其他工作人员协商处理善后事宜，但均表示可以退租，且在收到《退租申请》后三个月内元港公司及戴文婷均未起诉请求确认通知解除合同无效，故一审法院认定涉案合同已于2018年4月16日解除。戴文婷在审理中认可元港公司在涉案房屋转租中作出的相应民事法律行为，宋忠旭系元港公司工作人员，代表元港公司协调处理涉案房屋租赁事宜，故对戴文婷辩称对黄承刚提交的《退租申请》不予认可的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于合同解除后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，戴文婷未依约交付涉案房屋，其应退还黄承刚已付租金20456元、履约保证金8182元，合计28638元。关于黄承刚主张元港公司承担连带责任的诉讼请求，经查，涉案房屋系由元港公司出租给戴文婷后，再由戴文婷转租给黄承刚，故依据合同相对性原则，黄承刚应向戴文婷主张权利，黄承刚提出元港公司招商过程中存在虚假宣传等过错行为故而应承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认黄承刚与戴文婷签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》已于2018年4月16日解除；二、戴文婷于判决生效之日起十日内返还黄承刚租金20456元、履约保证金8182元，合计28638元；三、驳回黄承刚对南京元港房地产开发有限公司的诉讼请求。如当事人未按照判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审案件受理费596元，减半收取298元，由戴文婷负担。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、双方当事人签订的租赁合同应当于2018年4月16日解除还是在2018年12月11日解除；二、上诉人戴文婷是否应当退还被上诉人黄承刚租金及履约保证金共计23638元。关于争议焦点一，本案双方签订房屋租赁合同后在履行过程中发生纠纷，上诉人在2018年12月11日发送《解约函》，被上诉人在2018年4月16日发送《退租申请》，均要求解除合同。从本案查明的事实看，虽然双方约定房屋按现状交付、具体详见合同附件2，但合同附件2并未约定具体内容；且从上诉人实际交付的房屋情况看，涉案房屋电容仅为8KW，元港公司的工作人员亦认可电容不够用，元港公司在2018年7月份将电容增至20KW，故一审法院认定被上诉人有权解除合同并无不当，本案双方之间的合同应当于被上诉人提出解除之日即2018年4月16日解除。上诉人主张涉案房屋电力符合商用标准，其并未违反合同约定，没有依据，本案对此不予支持；且虽然元港公司将涉案房屋电容增容至20KW，但系发生在被上诉人发送《退租申请》之后，故上诉人以此为由主张其不违约没有依据，本院对此亦不予支持。关于争议焦点二，本案系因上诉人的原因解除合同，且合同解除时被上诉人并未实际使用房屋，故一审法院认定上诉人应当退还全部租金和保证金并无不当。上诉人主张其不违约、不应当退还租金和保证金没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人戴文婷的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由上诉人戴文婷负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年三月十七日书记员 倪 辉