广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终3093号上诉人（原审原告）：吴专专，女，1982年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭秀华，女，1981年3月7日出生，汉族，住山东省蓬莱市。被上诉人（原审被告）：**永，男，1979年1月9日出生，汉族，住山东省蓬莱市。原审第三人：刘永平，男，1997年8月28日出生，汉族，住福建省晋江市。上诉人吴专专因与被上诉人郭秀华、**永、原审第三人刘永平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23685号民事裁定，向本院提起上诉。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案依法适用独任制普通程序进行审理。上诉人上诉请求：1.撤销原审裁定；2.判决上诉人与两被上诉人于2016年12月15日签订的针对广州市白云区xxx房屋及关联车位的《房地产买卖合同》合法有效；3.诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为上诉人应先行在执行救济程序中主张其权益再行提起普通民事诉讼是适用法律错误。上诉人在原审的诉请是要解决合同效力问题，与查封执行救济无关。由于涉案房屋及车位买卖行为发生在山东省蓬莱市人民法院(以下简称蓬莱法院)协助执行通知书【(2017)鲁0684执保137号】查封之前。涉案房屋及车位是否被查封，并不影响上诉人与两被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》效力，只影响《房屋买卖合同》是否能履行。普通的民事诉讼与执行救济程序，两者要解决的问题不同，故上诉人提起普通民事诉讼与在执行救济程序主张权益两者并不冲突。二、关于涉案房屋及关联车位查封事宜，上诉人一直在执行救济程序中积极主张其权益。上诉人已于2018年8月16日向蓬莱法院提交执行异议申请书及相关证据，请求蓬莱法院停止查封执行。蓬莱法院于2019年4月23日召开听证会对上诉人提出的执行异议申请事宜听取各方意见后未有任何消息及书面裁定。为此，上诉人多方联系蓬莱法院及烟台市中级人民法院，蓬莱法院则以查封所依据案件未作出生效判决尚处于诉讼保全阶段为由，拒绝出具任何书面裁定文件，上诉人合法权益一直无法在执行救济程序中得到主张。上诉人向一审法院起诉请求：1、请求确认上诉人与两被上诉人之间针对广州市白云区xxx房屋及关联车位存在合法有效的房地产买卖合同关系；2、判令两被上诉人履行合同，协助上诉人办理广州市白云区xxx房屋的过户手续，将该房屋的房地产权登记至吴专专名下，并承担由此产生的一切费用；3、判令两被上诉人履行合同，协助上诉人办理广州市白云区xxx车位的过户手续，将该车位的房地产权登记至上诉人名下，并承担由此产生的一切费用。4、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月15日，上诉人（买方）、两被上诉人（卖方）与案外人广州市朴邻房产经纪有限公司第一分公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买卖方位于广州市白云区xxx房屋(以下简称涉案房屋）；建筑面积为93.38平方米；该房屋转让总价为2950000元；其他：双方约定此购楼价已包含广州市白云区xxx车位,产权证0120659107,0120659108，双方约定一次性购买，并去做全权委托公证，等房产证过2年买家自行与中介方办理产权过户等。同日，上诉人（买方）与两被上诉人（卖方）签订《房地产买卖合同附件》，约定：涂销抵押后付款；定金人民币300000元，买方须在2016年12月15日前支付给卖方，出资赎契：卖方应在签订本合同后3天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买方应在原抵押贷款银行通知还贷之日起7天内将赎契资金存入卖方供款账户内，买方赎契资金一旦进入卖方供款账户，即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。楼款余款：自行付款人民币1811500元，A.按买卖双方签订的存量资金托管协议约定执行，C.买方于2016年12月16日前支付给卖方。9.买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具的同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请交易过户等。上诉人为证实支付购房款及车位款的情况提交缴款凭证包括中国工商银行小票、银行流水单、支付宝转账记录截图、收款证明予以证明。上诉人为证明其已收楼并已依法办理涉案房屋水、电、煤气等转名手续提交涉案房屋物业管理费、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同、广州市自来水公司银行代扣水费及污水处理费授权书、广州燃气集团有限公司银行代扣管道煤气费授权书及水电费缴纳转账凭证予以证明，并表示涉案房屋由其居住使用。上诉人表示因两被上诉人需要出国，经其同意确定刘水平为两被上诉人的委托代理人为其办理涉案房屋和车位的房地产权证，但由于中介公司的失误在办理房屋及车位的网签合同时将买方错误写成刘水平，导致其无法办理房屋过户手续。为证明上述陈述，上诉人提交（2016）粤广广州第261534、261535、261536、261539号委托书及公证书、调解协议、广州市存量房买卖合同、广州市不动产登记申请表、广州市存量房网上交易价格自行申报表予以证明。第三人刘水平对于上诉人庭审中出示的上述证据均不持异议。另查，根据广州市房地产档案馆于2019年7月1日出具的房产登记号：2015登记字1315806号、2016登记字1346588号广州市不动产登记查册表显示，涉案广州市白云区xxx房屋及位于广州市白云xxx车位目前由山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684执保137号协助执行通知书查封，期限至2020年4月25日止。一审法院认为，因目前涉案房屋及车位在另案中处于被蓬莱法院（2017）鲁0684执保137号案查封中的状态,现上诉人以其是买受人为由提起本案诉讼，坚持要求继续履行合同，并办理过户手续，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条的规定，上诉人应先行在执行救济程序中主张其权益，一审法院对上诉人的起诉予以驳回。裁定：驳回上诉人的起诉。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”；《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条【即现行《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条】的规定，向执行法院提出异议。”涉案房屋现处于蓬莱法院（2017）鲁0684执保137号案的查封及执行中。本案中，上诉人主张要求确认与被上诉人之间对涉案房屋及关联车位存在合法有效的买卖合同关系，并协助将涉案房屋的产权过户至其名下。即使上诉后，并无坚持过户的诉请，但要求确认买卖合同有效也是上诉人作为案外人对蓬莱法院（2017）鲁0684执保137号案的执行标的的权属提出异议。故依据上述法律规定，上诉人应先在执行救济程序中主张其权益，且根据上诉人自认，已经向执行法院提出了主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  张朝晖二〇二〇年三月三十日书记员  梁诗雅曹慧清