广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33715号上诉人（原审被告）：深圳市鹏顺实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民北路1006号越港商业中心402房，统一社会信用代码：914403007298496076。法定代表人：胡惠康，该公司董事长。委托诉讼代理人：高文辉，广东嘉盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市东方欣悦实业有限公司，住所地：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心总部大楼3楼F，统一社会信用代码：91440300279352256B。法定代表人：冯卷，该公司总经理。委托诉讼代理人：高文辉，广东嘉盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市长岭股份合作公司，住所地：深圳市罗湖区罗沙东路1号长岭大厦，统一社会信用代码：91440300192310483G。法定代表人：叶燕强，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁赤，广东方典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚光，广东方典律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市兰亭投资集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民南路深房广场B栋2801A，统一社会信用代码：914403002795352126。法定代表人：胡智峰。上诉人深圳市鹏顺实业有限公司（以下简称鹏顺公司）、深圳市东方欣悦实业有限公司（以下简称东方欣悦公司）因与被上诉人深圳市长岭股份合作公司（以下简称长岭公司）及原审第三人深圳市兰亭投资集团有限公司（以下简称兰亭公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初22728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏顺公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令鹏顺公司与长岭公司继续履行各方签订的《“长岭花园”合作建房合同书》及补充协议；3.驳回长岭公司的全部诉讼请求；4.长岭公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）鹏顺公司与长岭公司订立的《“长岭花园”合作建房合同书》符合《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，深圳市罗湖区人民政府已经批准同意长岭公司按与合作方鹏顺公司所签订的合作建房合同对长岭旧村进行改造，鹏顺公司已经缴纳了长岭花园项目全部地价。因此，《“长岭花园”合作建房合同书》合法有效，一审法院判决解除《“长岭花园”合作建房合同书》，于法无据。《深圳市人民政府关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》第三条第（三)项规定，各区政府的职责为：“领导、部署本辖区城中村（旧村）改造工作；审议并决定本辖区城中村（旧村）改造工作的方针政策;研究解决城中村（旧村）改造工作中遇到的疑难问题；确定改造的范围；确定改造单位；对报批的改造项目出具意见”。因此，深圳市罗湖区人民政府有权领导、部署本辖区内的城中村（旧村）改造工作，有权确定改造的范围及确定改造单位，有权对报批的改造项目出具意见。2001年7月11日，深圳市罗湖区人民政府作出《关于长岭旧村改造合作建房问题的批复》（罗府复[2001]12号），同意长岭公司按与合作方鹏顺公司所签订的合作建房合同对长岭旧村进行改造。上述批复合法有效，因此《“长岭花园”合作建房合同书》合法有效。长岭公司与鹏顺公司均应按照《“长岭花园”合作建房合同书》对长岭旧村进行改造。2002年11月5日，鹏顺公司缴纳了涉案地块H1XXX3和H1XXX4的地价款，包括土地出让金、土地开发费和市政配套设施费，共计1，604，199元，已经履行了合同义务。（二）长岭花园合作建房项目属于深圳市旧村改造项目，涉案土地为征地拆迁补偿用地，《“长岭花园”合作建房合同书》第一条第5项明确约定土地性质为长岭村征地拆迁补偿用地。因此，本案合作建房项目属于旧村改造项目，涉案土地为征地拆迁补偿用地，本案应当适用《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。最高人民法院负责人在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问中明确表示，该《解释》调整的范围只限于涉及国有土地使用权的合同纠纷案件，不包括集体所有土地，这在《解释》的名称中已作出明确界定。因为长岭公司未按期完成拆迁，暂时没有办理国有土地出让手续，涉案土地为长岭村征地拆迁补偿用地，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》调整的已经办理出让手续的国有土地，两者用地性质完全不同，开发建设流程也完全不一样。因此，本案应当适用《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。（三）深圳市旧村改造项目均应按照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》开发建设。一审法院判决解除《“长岭花园”合作建房合同书》《“长岭花园”合作建房补充协议》，不顾深圳市旧村改造项目的实际情况，推翻了深圳市罗湖区人民政府关于长岭花园合作建房的批复，不认可《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》合法性，可能导致深圳市所有旧村改造项目的合法性受到质疑，从而产生更多纠纷，严重影响深圳市旧村改造正常秩序。鹏顺公司、东方欣悦公司与长岭公司订立的《“长岭花园”合作建房合同书》已得到深圳市罗湖区人民政府的批准。鹏顺公司全面履行了合同义务，支付了履约保证金、缴纳了地价款。在多次通知长岭公司履行拆迁义务无果，且在长岭公司要求下，为了能继续推进长岭花园项目，2003年1月，鹏顺公司与长岭公司达成《“长岭花园”合作建房补充协议书（二）》，约定鹏顺公司借款给长岭公司，专门用于安置长岭花园项目的被拆迁人，以促使长岭公司尽快完成长岭花园项目的拆迁安置工作。鹏顺公司全面积极履行《“长岭花园”合作建房合同书》的约定，推进长岭花园项目的进展。鹏顺公司作为守约方，按照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》开发建设长岭花园项目，符合法律规定。深圳市其他旧村改造项目也是按照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》进行开发建设。一审判决无视深圳市旧村改造项目的实际情况，将经过深圳市罗湖区人民政府批复同意的《“长岭花园”合作建房合同书》判令解除，是对深圳市所有旧村改造项目合法性的否定，可能导致所有旧村改造单位无法按照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》开发建设。（四）根据《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕199号）第十四条的规定，《“长岭花园”合作建房合同书》明确约定长岭公司与鹏顺公司共同设立本项目单项开发公司进行合作建房，《“长岭花园”合作建房合同书》为公司设立合同，合法有效。长岭公司与鹏顺公司在《“长岭花园”合作建房合同书》中约定，双方共同设立本项目单项开发公司，由单项开发公司具体负责本项目开发经营。2001年6月18日，长岭公司与鹏顺公司订立的《“长岭花园”合作建房合同书》第五条第4项、第六条第2项和第十一条约定，长岭公司与鹏顺公司双方共同设立本项目单项开发公司，由本单项开发公司具体负责本项目开发经营。因长岭公司没有按期完成项目拆迁工作，导致单项开发公司设立延期。2001年7月31日，鹏顺公司与长岭公司共同向深圳市工商行政管理局申请企业名称预先核准，设立深圳市鹏顺房地产开发有限公司，并取得深圳市名称预核内字《企业名称预先核准通知书》（[2001]第0204198号）。因长岭公司没有按期完成项目拆迁工作，导致项目开发暂停，2001年12月18日，长岭公司与鹏顺公司共同作出《股东决议》，决定延期设立深圳市鹏顺房地产开发有限公司。2001年7月11日，深圳市罗湖区人民政府作出的《关于长岭旧村改造合作建房问题的批复》（罗府复[2001]12号），证明同意长岭公司按与合作方鹏顺公司所签订的合作建房合同对长岭旧村进行改造。2002年11月5日，鹏顺公司向深圳市财政局缴纳了H1XXX3地块和H1XXX4地块的土地出让金、土地开发费及市政配套设施费合计1，604，199元，深圳市财政局向鹏顺公司出具了《深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据》。2003年1月23日，长岭公司与鹏顺公司签订的《“长岭花园”合作建房补偿协议书（二)》第一条约定，长岭公司全权委托鹏顺公司向深圳市规划与国土资源局缴清了长岭公司分得房屋应缴的全部地价。上述事实证明，鹏顺公司已经全面履行了合同义务，合作建房已经取得政府批准，且鹏顺公司已经缴清本项目地价。在长岭公司完成项目拆迁工作后，长岭公司与鹏顺公司可按合同约定设立本项目单项开发公司，且本项目单项开发公司可申请房地产开发企业《暂定资质证书》。（五）《“长岭花园”合作建房合同书》第八条第2项约定，长岭公司未经鹏顺公司同意与他人合作此项目，视为违约。鹏顺公司已向一审法院申请调查取证，长岭公司向一审法院提交了其于2013年10月10日与兰亭公司订立的《深圳市长岭村合作改造合同》。长岭公司私自与兰亭公司订立《深圳市长岭村合作改造合同》，已经构成严重违约。经鹏顺公司查询，兰亭公司不具有房地产开发经营资质，但一审判决没有认定长岭公司与兰亭公司的《深圳市长岭村合作改造合同》是否为无效合同，回避和遗漏这一重要事实，属于认定基本事实不清。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》强调，民事审判工作总体要求是围绕“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标，坚持尊重契约自由、倡导诚实守信以及程序公正与实体公正相统一等基本原则。长岭公司作为违约方，擅自毁约，又私自与兰亭公司订立《深圳市长岭村合作改造合同》。一审判决严重打击了守约方，鼓励和支持了违约方，违背了尊重契约自由、倡导诚实守信的民事审判基本原则。（六）长岭公司没有按期完成拆迁安置工作，已经构成严重违约。在鹏顺公司已缴清地价的情况下，因长岭公司未履行拆迁义务，导致本项目未能签订土地出让合同，并导致项目开发暂停，过错完全在于长岭公司。法院应当驳同长岭公司全部诉讼请求。长岭公司与鹏顺公司的《“长岭花园”合作建房合同书》第五条第2项明确约定，长岭公司负责在接到鹏顺公司书面通知后，两个月内空置合作项目用地红线范围内物业及场地，并承担项目用地上原有物业拆迁安置费用。2001年7月17日，鹏顺公司向长岭公司发出《拆迁通知》，要求长岭公司接到通知后两个月内将S1、S2地块上的原有物业拆迁完毕，将地块空置后交鹏顺公司以便于开展后面的工作。长岭公司收到上述拆迁通知后，没有按期完成拆迁工作，也没有按期将物业及场地空置后交给鹏顺公司，长岭公司已经构成违约。鹏顺公司于2001年11月7日第二次向长岭公司发出《拆迁通知》，告知双方合作开发的地块已向深圳市规划国土局罗湖分局申报用地手续，按国土局要求需要长岭公司提供与该地块业主签订的拆迁补偿协议书，应在2003年1月10日前将拆迁补偿协议书提供给鹏顺公司，并根据2001年6月18日双方签订的《“长岭花园”合作建房合同书》第五条第2项，在接此通知后3个月内将地块上的建筑物予以拆除，以确保项目开发的顺利进行。长岭公司收到上述拆迁通知后，没有按照通知要求完成拆迁工作。2003年2月11日，鹏顺公司第三次向长岭公司发出《拆迁通知》，告知双方合作的“中康花园”现已进入前期报建，由于长岭公司对该地块的拆迁问题尚未解决，导致不能签订《土地出让合同》，为了保证项目的顺利实施，希望长岭公司对鹏顺公司工作给予大力配合，务请长岭公司在2003年2月底之前，先与该地块住户签订面积不少于30%的赔偿协议书交给鹏顺公司，以便鹏顺公司能及时办理用地手续。长岭公司收到上述拆迁通知后，没有按照通知要求完成拆迁工作。2005年3月21日，鹏顺公司第四次向长岭公司发出《拆迁通知》，通知长岭公司因至今没有与原房屋业主签订拆迁补偿安置协议，也没有按照合同约定完成拆迁工作，致使无法签订土地出让合同，希望长岭公司能尽快制定切实可行的拆迁方案，并采取有效措施，完成拆迁工作。长岭公司收到上述拆迁通知后，没有按照通知要求完成拆迁工作。（七）本案不具备法律规定的解除合同的条件。根据最高人民法院关于合同解除权的司法解释，长岭公司无权单方解除合同，合作建房合同亦无法定无法履行合同的客观条件，应当驳回长岭公司的全部诉讼请求。“最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复”（法研〔2013〕79号）明确指出：“当事人根据合同法第九十六条的规定，通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。”本案中，鹏顺公司提交的证据已经充分证明，鹏顺公司是守约方，长岭公司是违约方，法院应当驳回长岭公司的全部诉讼请求。（八）鹏顺公司全面履行了合同义务，应当驳回长岭公司的诉讼请求。鹏顺公司按照合同约定，向长岭公司支付了履约定金150万元，深圳市罗湖区人民政府已经批准并同意双方按照合作建房合同对长岭旧村进行改造，鹏顺公司已经缴纳了本项目全部地价，并借款50万元给长岭公司用于拆迁安置工作，全面履行了合同义务。上述事实充分证明，鹏顺公司已经全面履行了合同义务。长岭公司起诉称鹏顺公司未履行合同义务，是颠倒黑白的虚假陈述。鹏顺公司作为守约方，合法权益应该受到法律保护。（九）合作建房合同并无法定无法履行的客观条件。对于《”长岭花园”合作建房合同》是否具备继续履行的条件，罗湖区城市更新局在复函中并未直接回答这个问题，而是用事实进行了表述：“2018年9月25日，我局在给深圳市长岭股份合作公司的《罗湖区城市更新局关于长岭村城市更新单元土地及建筑物信息核查事宜的复函》（深罗更新函〔2018〕152号）中明确‘H1XXX3、H1XXX4两宗地属于你司、深圳市东方欣悦实业有限公司、深圳市鹏顺实业有限公司三家单位合作建房用地’。”该事实内容即明确了涉案土地的权属和性质，即属三家公司合作建房用地。同时，该复函表述：“2002年原市规划国土局罗湖分局，就两宗地核发了合作建房地价交费通知单，深圳市鹏顺实业有限公司已付清地价款。”上述客观事实的表述再次证明了该土地目前仍属于三家单位合作建房用地。因此，该合作建房合同书应该得到继续履行。对于复函所称“按照该已批项目计划，根据现行城市更新法规，该更新单元范围内用地必须整村规划、统一开发安置”，首先，本案所涉合同纠纷是合作建房合同纠纷，合作建房并非城市更新项目，不应由更新局来回复相关问题，亦不应受现行城市更新法规的约束，而应按照原有的已经批准的合作建房合同履行，该复函也只是按照现行的城市更新法规解释了如在涉案土地上进行城市更新而将要履行的程序，并没有针对涉案合作建房项目作出无法继续履行的回复，亦没有回答涉案合作建房项目是否失效，该合作建房项目是否必须终止而重新进行城市更新申报程序。其次，合作建房合同能否履行应由作出《关于长岭旧村改造合作建房问题的批复》的罗湖区人民政府来回复，而非罗湖区更新局。该复函中的此项答复并不影响继续履行合作建房合同。（十）长岭公司向一审法院提交的其与兰亭公司订立的《长岭村合作改造合同书》，也充分证明《“长岭花园”合作建房合同书》没有解除，长岭公司的诉讼请求没有法律依据，也没有事实依据。长岭公司与兰亭公司订立的《长岭村合作改造合同书》第三条第三项约定：长岭公司之前与第三方签署的对占地面积约4600平方米的前述祖屋类物业改造的《改造协议》及其纠纷，由长岭公司与第三方尽快协商解除及解决，以确保本合同得以完全履行，需要兰亭公司配合的，兰亭公司将予以积极配合。上述事实充分证明，长岭公司与兰亭公司已经明知长岭公司与鹏顺公司就长岭村4600平方米订立了合作建房合同，且长岭公司与兰亭公司均认可合作建房合同并没有解除，长岭公司需要与鹏顺公司尽快协商解除合作建房合同。综上所述，《“长岭花园”合作建房合同书》是鹏顺公司和长岭公司双方的真实意思表示，符合《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，并获得了深圳市罗湖区人民政府的批准同意，该《“长岭花园”合作建房合同书》合法有效。鹏顺公司全面履行了合同义务，没有任何违约行为，鹏顺公司不同意解除合同，长岭公司没有按期完成拆迁安置工作，已经构成严重违约，解除《“长岭花园”合作建房合同书》没有事实与法律依据。东方欣悦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令东方欣悦公司、鹏顺公司与长岭公司继续履行各方签订的《“长岭花园”合作建房合同》及补充协议；3.驳回长岭公司的全部诉讼请求；4.长岭公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：与鹏顺公司上诉所主张的事实和理由一致。长岭公司辩称：（一）鹏顺公司、东方欣悦公司均主张根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府[2004]177号）及其《实施意见》（深府[2005]56号）来继续履行合作建房合同。但是，根据《深圳市人民政府关于公布废止和失效的规范性文件目录的通知》（深府[2014]64号），《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》已于2014年7月21日被深圳市人民政府宣布废止。因此，鹏顺公司、东方欣悦公司不能依据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》来主张继续履行。（二）涉案合资建房合同已经不能继续履行。结合《合作建房合同》的内容可知，该项目实质为长岭公司与鹏顺公司、东方欣悦公司共同合作对涉案两地块进行旧城改造，其方式为拆除重建。这种旧城改造方式，符合《深圳市城市更新办法》第二条第二款规定，即“本办法所称的城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动”。合作建房合同能否继续履行，应当根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则来判断。《深圳市城市更新办法实施细则》第十二条第一款规定，城市更新单元最小申报面积大于1万平方米，涉案地块面积不满足该标准，长岭公司也不愿意在涉案地块之外再增加土地面积和鹏顺公司、东方欣悦公司合作开发。因此，合作建房合同不具备继续履行的条件，一审法院根据公平和诚实信用原则，判令解除合同是正确的。兰亭公司述称，《深圳市长岭村合作改造合同书》是经由罗湖区公证处现场鉴证长岭公司全体股东大会表决通过后，于2013年10月11日签订，根据该合同约定，长岭公司与第三方之前协议的有关纠纷与兰亭公司无关。长岭村整体改造项目已获罗湖区人民政府批准，并于2016年11月18日公示，公示期间未收到鹏顺公司、东方欣悦公司提出的异议。长岭公司向一审法院起诉请求：1.解除长岭公司与鹏顺公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》及2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房补充协议》；2.解除长岭公司与鹏顺公司、东方欣悦公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》。一审法院认定事实：（一）2001年6月17日，长岭公司召开董事会，地点为董事长办公室，内容为讨论长岭旧村改造合作建房事宜，并作出《会议纪要》载明：会议由董事长叶X良主持，主要讨论旧村合作建房事宜和表决，合作建房地块依旧村面积以市规划国土局划定红线内面积约150平方米，合作伙伴经筛选由深圳鹏顺实业有限公司投资开发，经双方磋商，在互惠互利的原则下，双方已起草合作建房合同书及补充协议书的条款，在董事会上一致通过合同书及补充协议书的条款，并决定签订合作建房合同书；该会议纪要分送莲塘街道办事处。2001年6月18日，长岭公司（甲方）与鹏顺公司（乙方）签订《“长岭花园”合作建房合同书》，约定：项目名称为长岭花园，位于深圳市罗湖区罗沙路长岭村内；S1地块为3042.7平方米，S3地块为1611.3平方米，总共为4654平方米，面积以与深圳市规划国土局签订的土地使用权转让合同书中确定的土地面积为准；土地使用功能为商住用地，性质为长岭村征地拆迁补偿用地；容积率暂定为2.6，具体以市规划国土局批准的规划设计要点为准，由双方共同申报办理；计容积率的总建筑面积为12100.4平方米；项目主要批准文件包括深圳市罗湖区人民政府文件、罗湖区人民政府办公室关于旧村改造会议纪要、长岭旧村改造增加容积率报告以及长岭村征地补偿用地红线图；双方合作方式为由甲方提供用地，乙方提供项目所需的全部资金，实行房产分成方式，合作开发商住小区，其中甲方分得的房产为自用房；双方按3:7的比例分配项目建成后的房产，其中甲方占30%，即分得3630.12平方米，乙方占70%即分得8470.28平方米，按分成比例垂直分配；甲方负责在接到乙方书面通知后，两个月内空置合作项目用地红线范围内物业及场地，并承担项目用地上原有物业拆迁安置费用，但旧房拆完后的建筑垃圾及现场平整费用由乙方负责；甲方负责在本合同签订生效后30个工作日内为乙方办妥合作建房及立项审批等有关手续；乙方负责办理合作建房的批准手续；乙方负责办理本项目单项开发公司等有关手续；乙方负责办理房产销售工作和房产证（包括办理甲方自用房房产证）；鹏顺公司在市国土局、建设局领取“三证”后18个月内完成该项目工程并通过验收；乙方应于合同签订生效后3日内支付150万元在双方指定的账户内共管，待长岭花园项目得到罗湖区人民政府批准双方的合作建房后解冻支付给甲方；甲方不协助乙方办理有关手续，视为违约，应退还履约金并赔偿乙方的经济损失；甲方未经乙方同意与他人合作此项目，视为违约，应赔偿鹏顺公司经济损失等。同日，长岭公司（甲方）与鹏顺公司（乙方）签订《“长岭花园”合作建房补充协议书》，约定：由于长岭花园项目容积率偏低，给乙方投资开发运作该项目带来很多困难和风险，为了确保长岭花园项目开发建设的顺利进行和甲方利益的尽快实现，甲方同意在原合作开发的S1和S3号地块之外再提供一块约150平方米的土地作为补偿给乙方开发“长岭花园”的合作范畴，即甲方总共可分得3630.12平方米房产（全部是住宅）不参与商业分成；甲方若不能履行合同，视为严重违约，应马上返还乙方的150万元履约金，并另外赔偿乙方经济损失150万元，如超过6个月时间未能履行，给乙方带来严重经济损失，乙方有权按合同违约条款条件处理等。2001年7月26日，长岭公司与鹏顺公司签订《申办长岭村“旧村改造”单项开发公司协议书》，约定：在办理单项开发公司营业执照时，长岭公司负责提供公司的营业执照原件、公司印鉴、代码卡等相关资料及法人签字；鹏顺公司提供注册资金和相关费用等。2001年6月22日，长岭公司与鹏顺公司签订《监管协议书》，约定：双方设立共管账户并预留双方公章样；2001年6月22日签订《资金共管协议书》，就共管账户及金额作出约定。上述合同签订后，鹏顺公司于2001年7月17日向招商银行洪湖支行发出《转款申请书》，长岭公司于当日向鹏顺公司出具《收款收据》确认收到上述款项。长岭公司在一审庭审中陈述该款已由长岭公司使用。（二）2002年1月23日，长岭公司与鹏顺公司签订《“长岭花园”合作建房补充协议书（二）》，约定：长岭公司委托鹏顺公司向深圳市规划与国土资源局交清了长岭公司分得房屋应缴的全部地价款；由长岭公司向实际取得房屋的被拆迁人按每平方米200元收取地价款；长岭公司向鹏顺公司借款50万元，用于安置长岭花园项目的被拆迁人。2003年1月27日，长岭公司出具《借条》，载明收到上述借款50万元。鹏顺公司于2002年11月5日缴纳了H1XXX3地块以及H1XXX4地块的土地出让金。《关于长岭旧村改造合作建房问题的批复》（罗府复[2001]12号）载明：长岭公司《关于长岭旧村改造合作建房的请示》收悉，经研究，同意长岭公司按与鹏顺公司所签订的合作建房合同对长岭旧村进行改造。（三）2001年9月27日，长岭公司（甲方）、鹏顺公司（乙方）、东方欣悦实业公司（丙方）签订《“长岭花园”合作建房合同补充协议书》，约定：1.重新签订“长岭花园”合作建房合同书，在原签订合同（即2001年6月18日长岭公司与鹏顺公司签订的合同）中再增加丙方东方欣悦公司，从乙方鹏顺公司的70%份额中分出8%给丙方，更改后甲、乙、丙所占份额比例分别为30%、62%、8%；2.重新签订的“长岭花园”合作合同书，只作向国土局报批合作建房等相关手续的用途，丙方不参与任何房产及利润分配。长岭公司（甲方）、鹏顺公司（乙方）、东方欣悦公司（丙方）分别就S1、S3地块签订《“长岭花园”合作建房合同书》，约定：甲、乙、丙三方合作建设开发“长岭花园”项目，土地面积：S1地块面积为3042.70平方米、S3地块面积为1611.3平方米，容积率暂定为1.5，具体以市规划国土局批准的规划设计要点为准，由甲、乙、丙三方共同申报办理；计容积率的总建筑面积为4564.05平方米、2420平方米；双方合作方式为由甲方提供用地，乙、丙方提供项目所需的全部资金；甲、乙、丙三方按30%、62%、8%的比例分配项目建成后的房产，其中甲方占30%即分得1369.2平方米、726平方米，乙方占62%即分得2829.7平方米、1500.4平方米，丙方占8%即分得365.1平方米、193.6平方米，按分成比例垂直分配；甲方负责在接到乙、丙方书面通知后，两个月内空置合作项目用地红线范围内物业及场地，并承担项目用地上原有物业拆迁安置费用，但旧房拆完后的建筑垃圾及现场平整费用由乙、丙方负责；甲方负责在本合同签订生效后30个工作日内为乙、丙方办妥合作建房及立项审批等有关手续；乙、丙方负责办理合作建房的批准手续；乙、丙方负责办理本项目单项开发公司等有关手续；乙、丙方负责办理房产销售工作和房产证（包括办理甲方自用房房产证）；乙、丙方在市国土局、建设局领取“三证”后18个月内完成该项目工程并通过验收；乙、丙方应于合同签订生效后3日内支付150万元在双方指定的账户内共管，待长岭花园项目得到罗湖区人民政府批准三方的合作建房后解冻支付给甲方；甲方不协助乙、丙方办理有关手续，视为违约，应退还履约金并赔偿乙、丙方的经济损失；甲方未经乙、丙方同意与他人合作此项目，视为违约，应赔偿经济损失等。合同记载的签约时间为2001年6月18日。（四）2001年7月31日，深圳市工商行政管理局作出《企业名称预先核准通知书》：同意预先核准两名投资人投资1000万元，在深圳市设立的有限责任公司企业名称为深圳市鹏顺房地产开发有限公司，保留期自2001年7月31日至2002年1月31日。2001年12月18日，长岭公司与鹏顺公司签订《股东决议》，载明经公司全体股东研究决定，同意“深圳市鹏顺房地产开发有限公司”的《企业名称预先核准通知书》延期。双方在一审庭审中均确认已无必要成立单项开发公司。（五）2002年11月12日，长岭公司向深圳市规划与国土资源局出具《保证书》载明：“我司因与深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司就长岭花园合作建房一事提出保证如下：一、我司保证从2002年12月1日起六个月内将深圳市罗湖区罗沙路长岭村内S1地块（宗地号：H1XXX4,3042.7平方米）,S3地块（宗地号H1XXX3,1611.3平方米）[具体详见深圳市规划与国土资源局签发的《长岭村征地补偿用地红线图》，面积以深圳市规划与国土资源局签订的土地使用权出让合同书中确定的土地面积为准]上所有的建筑物（临建房）、地上设施及该两宗地块上所有的附着物均予以拆除清理完毕，空置场地。二、我司保证承担因拆迁深圳市罗湖区罗沙路长岭村内S1地块（3042.7平方米）、S3地块（1611.3平方米）[以下简称S1、S3地块]上的所有建筑物（临建房）、地上设施及该两宗地上所有的附着物的拆迁费用及补偿安置费用（建筑垃圾及现场平整费用由其他合作方负责）。三、凡因S1地块、S3地块拆迁及安置工作中发生的任何纠纷及法律责任，均由我司负责及处理。四、如我司未能在2003年5月30日之前将SI地块、S3地块上的拆迁及补偿安置工作处理完毕，则视为我司违约。我司自愿将2001年6月19日与深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司签订的合作建房合同中我司应分得的房产作为违约金支付给深圳市鹏顺实业有限公司和深圳市东方欣悦实业有限公司。”（六）2001年7月17日，鹏顺公司向长岭公司发出《通知》：根据《“长岭花园”合作建房合同书》第五条第二项内容规定，望长岭公司接到本通知后两个月内将S1、S3地块上的原有物业拆迁完毕，将地块空置后交给鹏顺公司以便于开展后面的工作。2002年11月7日，鹏顺公司向长岭公司发出《拆迁通知》：双方合作开发的地块S1（宗地号H1XXX4）、S3（宗地号H1XXX3）现已向深圳市规划国土局罗湖分局申报用地手续，按国土局要求需长岭公司提供与该地块业主签订的拆迁协议书，长岭公司须于2003年1月10日前将资料提供给鹏顺公司，并根据2001年6月18日双方签订的《“长岭花园”合作建房合同书》第五条第二项于接此通知后3个月内将该地块上的建筑物予以拆除，以确保项目开发的顺利进行。2003年2月11日，鹏顺公司向长岭公司发出《通知》：双方合作的“中康花园”现已进入前期报建工作，由于长岭公司对该地块的拆迁问题尚未解决，导致不能签订《土地出让合同书》；为了保证项目的顺利实施，希望长岭公司对鹏顺公司的工作给予大力配合，长岭公司须于2003年2月底之前，先与该地块住户签订面积不少于30%的赔偿协议书，以便鹏顺公司能及时办理好用地手续。2005年3月21日，鹏顺公司向长岭公司发出《通知》：因长岭公司至今没有与原房屋业主签订拆迁补偿安置协议，也没有按合同约定完成拆迁工作，致使无法签订土地使用权出让合同，希望长岭公司能尽快制定切实可行的拆迁方案，并完成拆迁工作。（七）2011年10月15日，长岭公司在《深圳特区报》第十六版刊登《通知》告知鹏顺公司：鉴于目前情况，双方签订的合作建房合同书及补充协议均已无法实现，且不具备履行的可能，因无法联系鹏顺公司，邀鹏顺公司于10日内派员与长岭公司处理相关事宜或回复，逾期未复长岭公司将按相关规定依法处理。长岭公司与兰亭公司于2013年10月11日签订《深圳市长岭村合作改造合同书》，确认兰亭公司为涉案旧改项目的合作改造单位等。广东省深圳市罗湖公证处（2013）深罗证字第14366号《公证书》记载，该处派出公证员对长岭公司于2013年9月28日在深圳市罗湖区罗沙东路1号长岭大厦五楼会议室召开的深圳市长岭村整体改造股东大会表决过程进行现场公证，同意兰亭公司为长岭村整体改造的开发主体及长岭公司与兰亭公司于2013年9月12日签订的《深圳市长岭村合作改造合同书》的决议获得通过。《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》已登报公示，涉案地块包含在该更新单元当中。（八）长岭公司、鹏顺公司不具备房地产开发经营资质。东方欣悦公司具有《深圳市房地产开发企业资质证书》。东方欣悦公司的名称于2001年7月13日由深圳市欣悦实业有限公司变更为现名称。鹏顺公司、东方欣悦公司确认两公司在签订涉案合同时为关联公司。（九）截至一审开庭之日止，尚有10%左右的被拆迁人未签订拆迁赔偿协议。长岭公司陈述：至一审庭审之日，虽然鹏顺公司向国土部门缴纳了涉案S1、S3地块的地价，但因未签订《国有土地使用权出让合同》，性质尚属于集体用地；涉案地块中仍保留有32栋祖屋。一审审理过程中，一审法院就涉案地块及合同情况向罗湖区城市更新和土地整备局发函查询，该局于2019年7月24日回函称：“来函提及的长岭村项目位于莲塘街道罗沙路以南，靠近梧桐山遂道，拟更新方向为居住、商业功能，拟拆除用地范围面积36254.6平方米，申报主体为深圳市长岭股份合作公司和罗湖区莲塘街道办。2016年11月8日，我局对该项目计划材料进行了审议，根据《罗湖区城市更新局业务会会议纪要（17)》，会议要求申报单位就H1XXX3、H1XXX4、H1XXX4（G）三宗地的合作建房情况，自行理清与深圳市东方欣悦实业有限公司、深圳市鹏顺实业有限公司的经济合同法律关系。依据城市更新项目审批程序，2016年11月16日至2016年11月25日，我局在深圳商报、项目现场及罗湖区电子政务网分别对《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》（草案）进行了公示。公示期间，共收到公众意见0份。2016年12月20日，我局在罗湖区电子政务网对长岭村城市更新单元列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》进行了计划公告，其中长岭村城市更新单元拟拆除重建总用地面积36254.6平方米。经查，来函提及的长岭村内S1地块（宗地号：H1XXX4），S3（宗地号：H1XXX3）均位于《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第八批计划》（草案）公示的罗湖区莲塘街道长岭村城市更新单元拟拆除重建范围内。2018年9月25日，我局在给深圳市长岭股份合作公司的《罗湖区城市更新局关于长岭村城市更新单元土地及建筑物信息核查事宜的复函》（深罗更新函[2018]152号）中明确：‘H1XXX3、H1XXX4两宗地属你司、深圳市东方欣悦实业有限公司、深圳市鹏顺实业有限公司三家单位合作建房用地。2002年原市规划国土局罗湖分局就两宗地核发了合作建房地价缴费通知单，深圳市鹏顺实业有限公司已付清地价款，但后续未签订土地出让合同。请你司就土地出让事宜是否失效征求有关部门意见。’另，H1XXX3、H1XXX4两宗地的地面建筑并未开展拆除安置工作，按照该已批项目计划，根据现行城市更新法规，该更新单元范围内用地必须整村规划、统一开发安置。”长岭公司在一审庭审中表示，不同意与鹏顺公司签订长岭村项目的城市更新改造协议。一审法院认为，长岭公司与鹏顺公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》（以下简称双方合同）、《“长岭花园”合作建房补充协议》以及长岭公司与鹏顺公司、东方欣悦公司签订的两份《“长岭花园”合作建房合同书》（以下简称三方合同）均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效、各方当事人应严格依约履行。长岭公司在庭审中提出的因没有经过罗湖区政府批准，三方合同是无效合同的主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。长岭公司提出双方合同因三方合同的签订而已合意解除的主张，鹏顺公司对此不予认可，并认为两份合同均是长岭公司和鹏顺公司在合作建房合同关系中签订的系列文件，三方合同只是作为报批之用，双方合同才是长岭公司和鹏顺公司实际履行的合同，双方权利义务应以该合同为准。一审法院认为，涉案两份合作建房合同书在合同主体、暂定容积率、权益分配比例、分配房屋面积等约定上均有不同，在长岭公司与鹏顺公司没有协商一致解除双方合同的情况下，三方合同的签订不能产生导致双方合同关系消灭的法律后果，长岭公司主张其与鹏顺公司已协商一致解除双方合同的理由不能成立，一审法院不予采纳。但如双方在继续履行合作建房合同关系中产生争议，应以三方合同的约定为准。长岭公司提出鹏顺公司没有履行成立项目公司的义务，构成违约。一审法院认为，依据查明的事实，长岭公司与鹏顺公司已协商同意延期成立项目公司，且双方在庭审中确认在三方合同签订之后，合作项目开发和经营已不需要成立项目公司来实现。故长岭公司的该项主张不成立，一审法院不予认可。本案中，鹏顺公司已按照合同约定支付了150万元的履约金并缴纳了涉案地块的地价款，并在2001年7月17日、2002年11月7日、2003年2月11日、2005年3月21日多次向长岭公司发出书面通知，要求长岭公司完成空置场地的合同义务，长岭公司均未按照合同约定在接到书面通知后两个月内完成合同义务，涉案合同未能继续履行的原因在于长岭公司未履行合同约定的“长岭公司负责在接到被告书面通知后，二个月内空置合作项目用地红线范围内物业及场地，并承担项目用地上原有物业拆迁安置费用”的义务，长岭公司的行为构成违约。关于长岭公司要求解除涉案两份合同及补充协议的诉讼请求，一审法院认为，根据罗湖区城市更新和土地整备局的复函，涉案地块的地面建筑并未开展拆除安置工作，按照该已批项目计划，根据现行城市更新法规，该更新单元范围内用地必须整村规划、统一开发安置。涉案S1、S3地块不再具备依据合作建房合同及补充协议单独开发的条件。长岭村项目拟拆除用地范围面积为36254.6平方米，涉案S1（3042.7平方米）、S3（1611.3平方米）地块位于拟拆除重建范围内，且长岭公司不同意与鹏顺公司就除涉案地块之外的土地签订城市更新改造协议，鹏顺公司无法成为长岭村项目城市更新单元的单一权利主体，不可能获得长岭村项目的改造资格。故涉案两份合同及补充协议已经不具备继续履行的条件，且该合同对原长岭村的城市更新势必造成影响，从有利于社会经济发展和衡平双方当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管涉案两份合同及补充协议合法有效，且鹏顺公司在履行合同过程中没有违约行为，该两份合同及补充协议也应当解除。由于鹏顺公司没有过错，在合同解除后，其因合作建房合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，鹏顺公司有权要求长岭公司承担相应的赔偿责任。鉴于鹏顺公司未在本案中提出诉讼请求，其可以另循途径主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除深圳市长岭股份合作公司与深圳市鹏顺实业有限公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》及《“长岭花园”合作建房补充协议》；二、解除深圳市长岭股份合作公司与深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司于2001年6月18日签订的《“长岭花园”合作建房合同书》。案件受理费100元，由深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司负担，深圳市长岭股份合作公司已预交的100元，由一审法院予以退回。深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费100元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于一审法院判令解除涉案合同是否合法有据。根据本案现有证据，鹏顺公司、东方欣悦公司在涉案合作建房关系中并无违约情形，而长岭公司经鹏顺公司多次催告后，仍未按期履行清空合作地块上地面建筑物的合同义务，则构成违约。因此，长岭公司作为违约方并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第二至五项所规定的法定解除权。但是，长岭公司清理地上建筑物的前提是与建筑物权利人达成拆除或搬迁协议，由于建筑物权利人与本案当事人之间并无合同关系，本案当事人均无权强制权利人接受搬迁或拆除，就长岭公司未履行的该项建筑物清理义务而言，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项所规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。由于清理地上建筑物是对涉案地块重新进行建设的前提，进而涉案合作建房合同的继续履行也因此存在障碍。其次，按一审已查明的事实，涉案区域已列入政府公示的长岭村拆除重建类城市更新单元，按罗湖区城市更新主管部门向一审法院的复函，现行城市更新法规已要求“更新单元范围内用地必须整村规划、统一开发安置”。而涉案地块合计面积仅约占该更新单元面积的12.8%，鉴于涉案合作建房合同与该区域城市更新方式均是采用拆除重建模式，如继续按原合作建房约定履行，仅在城市更新单元内作小范围开发建设，则极有可能与现有城市更新规划相抵触，即使长岭公司其后能够完成地上建筑物的清理，涉案合同的进一步履行也将面临建设规划获批的重大障碍，导致开发建设不能合法进行，并且，由于长岭公司就涉案合同约定范围之外的更新单元内其他用地，已另与兰亭公司签订改造协议，在涉案合同约定的地块面积仍小于城市更新立项最低面积要求的情况下，涉案合同亦难以通过城市更新方式继续履行，存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。综合以上情形分析可知，涉案合同的继续履行存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项所规定的履行障碍。由于一方面长岭公司不享有合同解除权，另一方面依现有证据，涉案合作建房合同也几无可能按原约定方式继续履行，已形成“合同僵局”。按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条针对合同僵局所提出的法律适用指引，为充分发挥物的价值，有效利用资源，使当事人从难以继续履行的合同中解脱出来，在符合下列条件的情况下，应允许违约方起诉解除合同：一是违约方不存在恶意违约情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。首先，自2001年6月涉案合同签订至2011年10月15日长岭公司登报通知终止履行期间，虽然长岭公司未履行清理地上建筑物的合同义务，但并无证据显示系出于另谋与他人合作的投机恶意所致，因而尚不能认定长岭公司存在恶意违约情形。其次，如前所述，因长岭公司所负清理建筑物义务不适宜强制履行，且深圳市对于拆除重建类旧城改造已改采城市更新模式进行，涉案合同的继续履行存在法律和事实上的障碍，即使维系该合同的存在，双方当事人的合同目的亦难以通过履行实现，且还将影响涉案区域的城市更新进程，对土地权利人长岭公司而言显失公平。第三，诚信原则是从事民事活动的基本原则，合同当事人在主张己方权利的同时，也应根据履行进展等客观情况顾及和尊重对方的利益。从涉案合同内容看，鹏顺公司的签约目的和动机在于建成房屋并对外销售，即获取房屋的出售收益，由长岭公司向鹏顺公司承担损害赔偿等其他类型的违约责任，鹏顺公司依约可获取的预期利益应可得到补偿，如鹏顺公司在合同履行障碍难以排除的情况下，仍然坚持主张继续履行合同，亦与诚信原则不符。据此，一审法院依据长岭公司的请求判令解除涉案合作建房合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项的规定及前述司法政策，本院予以维持。但长岭公司依法依约所应承担的其他违约责任，并不因合同解除而减免，因鹏顺公司在本案中未提出诉讼请求，其可另循法律途径主张。综上所述，鹏顺公司、东方欣悦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计200元，由深圳市鹏顺实业有限公司、深圳市东方欣悦实业有限公司按其分别已预缴金额各自负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年三月四日书记员（兼）  林晓翔