四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终187号 上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所地：四川省叙永县党校宿舍二楼，统一社会信用代码：915105245883637764。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：李会明，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：魏登华，男，1962年5月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 被上诉人（原审原告）：梁明美，女，1972年12月28日出生，汉族，住四川省叙永县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 原审被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）因与被上诉人魏登华、梁明美，原审被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人嘉联分公司的委托诉讼代理人李会明，被上诉人魏登华、梁明美的共同委托诉讼代理人李君到庭参加了诉讼，原审被告嘉联公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 嘉联分公司上诉请求：1、撤销四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初1566号民事判决第二项、第三项，改判按《房屋互换协议》约定的以房屋测绘部门核定的建筑面积交付魏登华、梁明美门面；2、本案的二审诉讼费用等由魏登华、梁明美承担。事实和理由：上诉人对为魏登华、梁明美办理产权登记无异议，但一审法院判决上诉人交付的商业服务房给被上诉人魏登华、梁明美支付门市面积差价的计算公式系判决错误，根据双方的约定，魏登华用其建筑面积23㎡的门面、40㎡的住宅，换上诉人建的东来国际大楼临西大街第一层门面建筑面积约43.40㎡、住宅147㎡，扣除搬家费、过渡费后被上诉人另补上诉人25万元的差价，从约定来看，双方是以建筑面积计算的，双方互不补差价，附图标明了房屋具体的位置和形状，但并非按附图计算面积。根据《房屋互换协议》第七条的约定，交换房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，不足或超出部分按商业房12600元/㎡、住房2600元/㎡结算，双方交换的房屋仍然是按建筑面积结算，双方签订的《房屋租赁合同》也是按建筑面积支付的租金。双方在互换房屋时，对互换房屋是清楚的，若再由上诉人补魏登华、梁明美差价，显失公平。 被上诉人魏登华、梁明美辩称：上诉人应当以附图标注的套内面积为标准，交付门市并支付面积差价。根据《房屋互换协议书》第二条第1款的关于面积的约定为：建筑面积约为43.40㎡（详见附图），由此可见双方在协议中对交付被上诉人的建筑面积只是约定了一个大概数据，具体交付的面积以附图为准。附图标注的面积是计算了墙体的一半，是套内面积的具体约定，由此得出上诉人应以此标准向被上交付门市，一审法院判决应当予以维持。 原审被告嘉联公司陈述称：上诉人嘉联分公司独立开发的房地产应当由其独立承担责任，因上诉人嘉联分公司造成的一切法律责任、经济纠纷与原审被告嘉联公司无关。 魏登华、梁明美向一审法院起诉请求：1、判决嘉联分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为魏登华、梁明美办理叙永县东来国际大楼18-4号房屋的不动产权证，并从2014年1月17日起，以588000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至魏登华、梁明美取得不动产权证时止；2、判决嘉联分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》及附图约定，将位于叙永县来国际（房产大楼至盐店口方向编号为4号）的门市（建筑面积约43.40㎡，套内面积为42.789㎡）交给魏登华、梁明美，并办理该门市的不动产权证；判决嘉联分公司、嘉联公司从2016年3月7日起，以1260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至魏登华、梁明美取得不动产权证时止。 一审法院认定的事实：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为被告嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，嘉联分公司成立。2012年5月19日，嘉联分公司为甲方、魏登华为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：叙永镇西大街146号，木结构，／层，产权证号：叙字第号，建筑面积63.12㎡；其中商业服务房23㎡，非住宅／㎡，住宅房40㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在建的‘东来国际’大楼临西大街方向拟建的多层建筑一层商业服务房进行交换，从房产大楼至盐店口方向起编号为4号，建筑面积约43.40㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ａ右户型18楼框架结构、建筑面积约147㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……乙方补甲方人民币250000.00元……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按12600元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十执行支付补助费。十一……十三、其它约定：1、‘两证’办理涉及的费用由甲方负责。水电到户，乙方不承担费用。”附图标明门市编号为4号，形状为长方形状，中对中（含墙体厚度的一半）宽度为3000ｍｍ，长度为14266ｍｍ。下划线部分为手写内容，罗阳明、曾国平等其他几户换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》。魏登华用于互换的前述房屋系其与梁明美共同共有。2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收；10月16日，嘉联分公司向魏登华、梁明美交付了18-4号住房。2013年9月6日，魏登华为甲方、嘉联分公司为乙方，签订《门市租赁合同》，约定“甲方门市位于叙永县面，建筑面积43.4㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年9月1日起至2023年8月31日止。二、租金：租金为130元／㎡／月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金33852元……六、合同终止后，乙方按甲方要求在30天内恢复门市原状（按合同面积划分、隔墙、水电表安装到位、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责。因逾期给甲方造成的损失由乙方按约定租金支付甲方。七……八、门市两证由乙方在30个月内办理完毕，否则视为乙方违约。九、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按应付金额（半年租金）3‰的标准支付滞纳金。若乙方故意违约，甲方有权阻止商场继续运行并收回门市。十……”2019年5月22日，本院判决原告与被告嘉联分公司于2013年9月6日签订的《门市租赁合同》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知原告涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，嘉联分公司表示可以按建筑面积向魏登华、梁明美交付房屋。魏登华、梁明认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付不足部分可以按面积计算差价。嘉联分公司提供的房屋面积测绘报告第178页房屋分户平面图显示，案涉门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县来国际大厦，所在楼层为第1层，户号为3号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为43.96㎡、17.74㎡、26.22㎡。第366页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第18层，户号为4号。 一审法院认为，魏登华与嘉联分公司签订的《房屋互换协议书》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书》约定住房于交房后三个月内办理不动产权证，现约定期限已过且住房能办理不动产权证，故一审法院对魏登华请求嘉联分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》未约定逾期办理住房不动产权证的违约责任，未办理不动产权证有门市面积不能确定等原因，且魏登华、梁明美也未能提供证据证明未按期办理住房不动产权证所造成的损失，故一审法院对魏登华、梁明美请求嘉联分公司支付未按期办理住房不动产权证的违约金的主张不予支持。《房屋互换协议书》对嘉联分公司应交付给魏登华的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明具体数据，但根据标明数据计算的面积与约定的建筑面积并不能对应，应当视为门市面积约定不唯一。门市附图系嘉联分公司提供，且该分公司也未能合理解释附图数据与约定建筑面积的关系，魏登华选择以附图作为应交付门市的标准更符合签订协议时的实际，一审法院依法予以支持。《房屋分户平面图》显示嘉联分公司应交付魏登华的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给魏登华的门市已确定，故一审法院确定门市按现在的实际进行交付。魏登华与嘉联分公司约定办理不动产权证的期限已过且按实际交付门市能够办理产权证，故一审法院对魏登华请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与附图数据计算面积的差异，魏登华同意按面积计算差价，且符合案件实际，一审法院依法予以确认。《房屋互换协议书》约定商业服务房按12600元／㎡进行结算，故一审法院参照约定确定按12600元／㎡计算不足面积的差价，由嘉联分公司支付给魏登华。至于魏登华主张的未按期办理门市不动产权证的违约金，与魏登华主张的住房违约金系同样道理，一审法院不予支持。嘉联分公司系嘉联公司所设立，魏登华请求嘉联公司与嘉联分公司共同承担责任符合法律规定，一审法院依法予以支持。梁明美与魏登华系互换房屋的共有人，其认可魏登华的行为，魏登华也认可梁明美享有共同权利，且梁明美主张与魏登华享有相同权利也不损害嘉联分公司的利益，故一审法院认定梁明美与魏登华的权利一致。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同为魏登华、梁明美办理位于叙永县叙永镇盐店口东来国际大厦18层4号住宅的不动产权证;二、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向魏登华、梁明美交付位于叙永县商业服务房（门市）并为魏登华、梁明美办理该商业服务房（门市）不动产权证;三、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向魏登华、梁明美支付门市面积差价，该差价计算公式为（按附图数据计算的面积－实际交付门市的套内面积）×12600元／㎡;四、驳回魏登华、梁明美的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为4052元，由魏登华、梁明美负担2470元，四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司共同负担1582元。 二审中，上诉人嘉联分公司提交了房屋注销证明书、房屋测绘报告，拟证明被上诉人魏登华、梁明美交付房屋的建筑面积以及交换房屋的面积应以产权管理部门核准建筑面积为准。被上诉人质证认为上述证据不是二审出现的新证据，不应当进行确认且与本案处理也无关联性。对上述证据的真实性本院予以确认。 对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人嘉联分公司交付的房屋面积应当按何标准确定的问题。上诉人嘉联分公司与被上诉人签订的《房屋互换协议书》中除约定建筑面积外，在括号中注明详见附图，由于房屋互换与房屋买卖关系不同，在双方签订《房屋互换协议书》时，上诉人用于交付的房屋尚未开建，其按附件图纸用于交换的房屋应当与实际交换的使用面积大体相当，因规划等原因，造成图纸约定交换房屋的公摊面积增大后建筑面积随之增大，而实际使用面积并无变化时，要求被上诉人按核定后的建筑面积来确定换房面积的大小显失公平，也不符合在签订《房屋互换协议书》时的意思表示，因此，一审法院确定的交房面积标准并无不当。 综上所述，上诉人嘉联分公司的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8104元，由上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年三月十七日 书记员 毛 林