湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终474号上诉人（原审原告）：曹维，男，1986年1月10日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。上诉人（原审原告）：曹坤，女，1987年3月12日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。委托诉讼代理人：曹维，男，1986年1月10日生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。系曹坤之夫。被上诉人（原审被告）：株洲市同创合巨置业有限公司，住所地：湖南省株洲县南洲新区南洲大道都会中心。法定代表人：池泽洺。委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。上诉人曹维、曹坤因与被上诉人株洲市同创合巨置业有限公司（以下简称同创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销原判第一项，改判同创公司向曹维、曹坤支付违约金22721元(即不服一审判决金额14211元)；2、本案一、二审诉讼费由同创公司承担。事实与理由：一审法院将双方《商品房买卖合同(预售)》约定的交付房屋逾期超过90天后，同创公司按日计算向上诉人支付全部房价款万分之五的违约金，调整为万分之一点五，缺乏事实依据，证据不足。双方的《商品房买卖合同(预售)》约定:同创公司应当在2019年1月31日前向上诉人交付该商品房；同创公司逾期交房在90日之内的，按日计算向上诉人支付全部房价款万分之一的违约金;逾期超过90日的，同创公司按日计算向上诉人支付全部房价款万分之五的违约金。据此，逾期交房违约金为22721元(268887.61元×90天×0.1‰/天＋268887.61元×151天×0.5‰/天)同创公司辩称，一、同创公司与上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件十一补充协议合法有效，双方均应按约履行。补充协议明确约定主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。而补充协议第二条第5项明确约定:买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内(合同约定的交房日期为2019年1月31日)以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。据此，同创公司不应当承担90日后(即151天)的日万分之五(一审判决确定的日万分之一点五)的违约责任。二、不管是日万分之五还是日万分之一点五的违约责任均大大超出了当地房屋的租金标准，而根据最高院司法解释，逾期交房违约金约定过高的，应当参考当地房屋租金水平，综合进行认定和调整。曹维、曹坤向一审法院起诉请求：1、由被告立即支付因延期交房按购房款合同细则应支付原告违约金22721元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，原告曹维、曹坤于2018年12月25日购买被告位于株洲市渌口区驾考中心旁所开发的都会中心3栋417号商铺，购房合同号：9000027097，购房总款268887.61元。合同第七条约定：买受人应当于2018年12月25日前支付首期房价款人民币138887.61元，占全部房价款的50%余下人民币130000元向银行申请贷款支付。第八条约定：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部付款。第十条约定：出卖人应于2019年1月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）在逾期90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方同时还签订了补充协议，该补充协议第二条第5项约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。合同签订后，原告按约支付了首付款138887.61元。原告与被告于2019年11月15日签订《欠款协议》，原告向被告借款80000元，约定于2019年3月10日偿还40000元，2019年3月31日偿还40000元。原告已于2019年3月10日偿还40000元，于同年6月9日偿还40000元。2019年9月30日被告通知了原告收房，原告至今没有收房，逾期交房时间可按241天计算。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是原告诉请被告按照合同约定支付逾期交房违约金有无事实和法律依据。现作如下评述：原告曹维、曹坤与被告同创公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应按约全面履行。合同中，双方约定原告应按期支付房价款，被告应于2019年1月31日前交付房屋。原告已按约履行了支付房价款义务，而同创公司直到2019年9月30日才通知买受人交房，已逾期交房241天，原告方要求被告按合同约定承担违约责任的理由合法有据。但双方同时在补充协议中也对逾期交房要求违约金事项作出了补充约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。该条款虽然系真实意思表示，但出卖人不得用格式合同的形式迫使买受人放弃其诉讼权利，故买受人仍然享有要求出卖方支付违约金的权利。被告方提出减少违约金，综合考虑本案主要义务的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合本案实际情况，一审法院对逾期交房90天后的违约金酌情调整为万分之一点五，本案被告应付违约金为：90天×0.0001×268887.61元+151天×0.00015×268887.61元=8510元。对于被告提出原告曾欠房款40000元，构成违约的抗辩。一审法院认为，原、被告双方签订了《欠款协议》，是原告向被告的借款，已经构成了另外的法律关系，不能因此证明原告构成违约，故对被告的抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告株洲市同创合巨置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告曹维、曹坤违约金人民币8510元；二、驳回原告曹维、曹坤的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费368.03元，减半收取184.01元，由原告曹维、曹坤承担115.93元，被告株洲市同创合巨置业有限公司承担68.08元。二审中，上诉人曹维、曹坤与被上诉人同创公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：一审判决违约金数额是否正确？现分析如下：根据上诉人曹维、曹坤与被上诉人同创公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被上诉人同创公司应于2019年1月31日前向上诉人曹维、曹坤交付房屋。直至2019年9月30日，上诉人同创公司才将案涉房屋交付给上诉人曹维、曹坤，逾期交房241日。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交付在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。一审法院综合考虑双方当事人的履约情况、被上诉人同创公司在本案中存在的违约行为、上诉人曹维、曹坤可以获得的预期利益等因素，对逾期交房90日后的违约金酌情调整为日万分之一点五，该比例未违反法律规定，一审判决违约金数额正确。上诉人曹维、曹坤认为一审判决违约金过低的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368.02元，由上诉人曹维、曹坤负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年三月三十日法官助理谢晓红书记员文雅