湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初944号 原告：黄智洪，男，汉族，1975年2月4日出生。 委托诉讼代理人：朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：王欢欢，女，汉族，1986年1月1日出生。 被告：李文友，男，汉族，1983年7月2日出生。 原告黄智洪与被告王欢欢、李文友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄智洪及其委托诉讼代理人朱斌到庭参加诉讼，被告王欢欢、李文友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄智洪诉请判令：1、解除原告黄智洪与被告王欢欢、李文友于2017年6月6日签订的《房屋转让协议书》；2、被告王欢欢、李文友退还原告黄智洪购房款529000元；3、被告王欢欢、李文友支付原告黄智洪违约金150000元；4、被告王欢欢、李文友赔偿原告黄智洪房屋差价损失186688元；5、本案所有诉讼费用由两被告承担。 被告王欢欢、李文友未答辩，也未提交证据。 查明的事实 根据原告的陈述和提交的证据，本院确认如下案件事实： 一、2013年5月6日，被告王欢欢、李文友与郴州市顺源房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》（编号为201102911101），约定：两被告共同向该公司购买位于郴州市湖水晶城项目中的第11栋11层1101号房，产权登记建筑面积共147.92平方米，购买价格767210元，两被告在签订合同之日支付首付款237210元，余款530000元向银行按揭贷款支付。 二、2017年6月6日，原告黄智洪（受让方、乙方）与被告王欢欢、李文友（转让方、甲方）签订《房屋转让协议书》，约定：1、转让房屋位于郴州市湖水晶城项目中的第11栋11层1101号房，产权登记建筑面积共147.92平方米；2、转让价格为760000元，此价格包括房屋装修及房屋里所有家具，更名费等各种费用由甲方负责；3、购房款由乙方分三次支付给甲方：第一次为2017年6月6日付200000元，加上2017年5月28日晚上支付的50000元定金，共计250000元，甲方需把房屋钥匙等物品交给乙方，同时乙方享有房屋的占有、使用等处分权（在2017年7月6日付下笔款之前暂时不能居住生火）；第二次为2017年7月6日前付200000元，加上之前付的250000元，共计450000元；第三次甲方为乙方把房屋所有产权更名手续办理好后一个月内付清，最后余款为310000元（注：只要不是开发商的问题，甲方必须在2017年12月31日前办理好一切更名手续，否则视为违约，必须无条件退还乙方所付的全部房款及违约金150000元），如在10月1日后更名，就必须在当天付清，否则视为违约，并扣50000元违约金。 三、原告在签订上述协议当天通过银行转账给被告王欢欢145000元、支付45000元现金给被告王欢欢，被告王欢欢出具了一张收到原告250000元（包括上述协议中约定的定金50000元）购房款的收据，两被告将房屋交付给了原告。2017年7月5日，原告通过其妻子邝艳丽的账户转账给被告王欢欢198000元、支付2000元现金给被告王欢欢，被告王欢欢出具了一张收到原告200000元购房款收据。2017年7月28日，原告通过现金和支付宝支付30000元给被告王欢欢，被告王欢欢向原告出具了收到原告30000元购房款的收据、收条。2017年8月21日，被告王欢欢出具了一张收到原告10000元购房款的收据和一张收到原告20000元购房款的收据。2018年10月11日，原告通过微信支付19000元给被告王欢欢，被告王欢欢出具一张收到原告19000元购房款的购房款收条，并在收条上注明“因王欢欢没钱还农商行的利息而提前付最后的余款”。根据被告王欢欢出具的上述收据、收条，至2018年10月11日，原告共支付购房款5290000元。 四、本院在审理案外人刘小霞与被告王欢欢、李文友民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘小霞于2017年4月13日向本院申请财产保全，本院于2017年4月19日查封了被告王欢欢、李文友购买的上述位于郴州市湖区，并到房产部门办理了查封登记手续。本院对案外人刘小霞与被告王欢欢、李文友民间借贷纠纷一案作出的（2017）湘1002民初904号民事判决书生效后，因两被告未按该判决书履行，案外人刘小霞向本院申请强制执行。本院在执行过程中依法向郴州市北湖区价格认证中心函询上述房屋的市场价值，该中心函复本院，建议上述房屋在2019年6月18日的市场价为6400元／平方米、总价为946688元。本院委托淘宝网络平台拍卖上述房屋，买受人李翠华于2019年10月17日以872350.4元的最高价竞得。本院于2019年11月16日作出（2019）湘1002执恢591号之一执行裁定书，裁定：湖南省郴州市湖水晶城11栋1101号的房产（合同编号：20110911101）所有权归买受人李翠华所有，上述房产所有权自本裁定送达买受人李翠华时起转移；买受人李翠华可持本裁定书到登记机构办理相关房产过户登记手续。此后，本院向原告发出了腾房通知，要求原告腾退上述房屋，而原告要求两被告退还购房款、赔偿损失未果，为此诉至本院。 判决的理由与结果 本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。1、被告王欢欢、李文友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。2、虽然原告黄智洪与被告王欢欢、李文友签订了《房屋转让协议书》，约定原告向两被告购买涉案房屋，原告向两被告支付了部分购房款，两被告将涉案房屋交付给了原告，但因在签订上述《房屋转让协议书》前，涉案房屋已被本院查封，原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，本院在执行过程中依法拍卖涉案房屋，涉案房屋已被案外人李翠华竞买所得，因此涉案房屋的产权已不能转移登记至原告名下，原告购买涉案房屋的目的不能实现，原告诉请解除上述《房屋转让协议书》，本院予以支持。3、根据被告王欢欢出具给原告的收据、收条，原告已支付购房款529000元，上述《房屋转让协议书》被解除后，两被告应当将收取的房款529000元退还给原告。4、原告按约定支付了购房款，但因两被告涉及其他诉讼，导致涉案房屋被法院拍卖，上述《房屋转让协议书》不能继续履行，给原告造成了损失，两被告应对原告承担违约赔偿责任。原告主张其实际遭受的损失远大于双方约定的违约金数额，原告主张的违约损失包括双方在合同中约定的两被告未在2017年12月31日前办理好一切更名手续应支付的违约金150000元，以及按照本院在拍卖涉案房屋时确定的市场价值计算的房屋差价损失186688元（即946688元-760000元）。本院认为，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，根据现有证据，两被告违约给原告造成的损失为房屋差价损失，因此两被告应赔偿原告违约损失186688元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告黄智洪与被告王欢欢、李文友于2017年6月6日签订的《房屋转让协议书》； 二、被告王欢欢、李文友在本判决生效后十日内退还原告黄智洪购房款529000元； 三、被告王欢欢、李文友在本判决生效后十日内赔偿原告黄智洪房屋差价损失186688元； 四、驳回原告黄智洪的其他诉讼请求。 如被告王欢欢、李文友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取6183元，由原告黄智洪负担1018元，由被告王欢欢、李文友负担5165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曹华英 二〇二〇年三月二十七日 法官助理王术妍 书记员林蒙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。