湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终319号上诉人（原审原告）：陈艳，女，汉族，1973年8月19日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李国俊，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南澳海望洲府房地产开发有限公司，住所湖南省长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段777号。法定代表人：何金金，董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人陈艳因与被上诉人湖南澳海望洲府房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4385号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陈艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的事实没有依据。1.涉案地面车位属于物权法第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，一审判决将规划验收等同于有权出售，属于认定事实错误。2.被上诉人一审提交的望洲府规划总图显示望洲府建筑区划内的全部土地使用权已经被计容建筑面积分摊完毕，没有剩余土地使用权可以转让。被上诉人用上诉人独占或者望洲府小区业主共有的土地使用权建设的地面车位，属于占用上诉人或者小区业主共有的土地使用权，被上诉人无权出售。3.一审判决对举证责任分配错误。在被上诉人不提供房屋测绘报告的情况下，上诉人无法在取得不动产权证之前获得相关直接证据，人民法院应当综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担，责令被上诉人提交涉案别墅片区的商品房测绘报告。二、一审判决适用法律错误。被上诉人出售房屋后，建设区划内的土地使用权全部随房屋转移至购房人，即地面上无产权登记的构筑物属于公共设施或者土地使用权。涉案车位实质上就是无法办理房屋产权登记的土地使用权，该部分土地使用权属于上诉人独占或与同建设区划内其他业主共同所有，被上诉人出售他人土地使用权，属于处分他人物权的侵权行为，涉案《长沙市商品房买卖合同》中关于车位约定的条款以及《车位使用权转让协议》是被上诉人制定的格式合同及合同条款，其约定排除了上诉人对车位的应有权利，因此该格式合同或者格式合同条款无效。三、依据被上诉人提供的增值税发票，税率是0，说明车位的形成成本已经分摊到房屋销售中，请被上诉人提供成本构成文件。被上诉人澳海公司辩称，一、一审判决认定事实正确。涉案车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位且未占用业主共有的道路、绿地等公共场地以及房屋分摊面积。根据物权法第七十四条以及《湖南省实施物业管理条例办法》第十二条的规定，被上诉人作为小区建设单位有权处分涉案车位。另外，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议第五条也明确约定买受人对涉案车位不拥有权利，由被上诉人进行出租、转让或保留所有权。该约定系被上诉人与小区业主之间的真实意思表示，对买受人具有约束力。二、一审法院举证责任分配正确。被上诉人提供的环境对比图、测算报告、规划图纸、绿化图纸等证据已经充分证明被上诉人对涉案车位享有处分权。上诉人如认为《车位使用权转让协议》无效，则应对此承担举证责任。三、一审法院适用法律正确。被上诉人对涉案车位的处分行为符合物权法第七十四条的规定，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。四、有增值税普通发票就不存在违法销售。而且依据买卖合同的司法解释，发票只是履行支付义务的凭证，不存在欺诈行为，开具发票就是合法的，税务机关也是认可的。陈艳向一审法院提出诉讼请求：1、确认陈艳、澳海公司于2017年7月22日签订的《车位使用权转让协议》无效；2、判令澳海公司退还陈艳交付的车位转让款130000元及银行同期借款利息15600元（暂计至2019年7月2日）；3、判令澳海公司承担所有诉讼费用。一审法院认定的事实：陈艳通过他人及澳海公司的宣传得知澳海公司在出售澳海望洲府商品房的有关情况。陈艳通过了解，有意购买澳海公司澳海望洲府项目中的商品房，并按要求报名参加摇号。陈艳通过摇号抽签方式取得了购买澳海公司澳海望洲府项目中L24幢103号房的资格，并签订了《商品房认购协议》。陈艳购买的房屋旁有L24-C03号规划车位。2017年7月22日，陈艳、澳海公司签订了《车位使用权转让协议》，协议约定，澳海公司将L24-C03号车位的使用权以130000元转让给陈艳。车位使用年限为澳海望洲府项目交付土地使用剩余年限，陈艳（乙方）已清楚了解该车位的基本情况，位置及周边环境等相关情况，并已实地查看，已清楚了解了陈艳（乙方）仅具有该车位使用权，澳海公司（甲方）不再为陈艳（乙方）另办该车位的权属证书等内容。陈艳于2017年7月22日向澳海公司交纳了130000元。澳海公司向陈艳出具了增值税普通发票。2017年7月22日，陈艳、澳海公司签订合同编号为20170160103《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，陈艳购买澳海公司开发建设的澳海望洲府项目中L24幢103号房屋。其中，补充协议第五条第四项约定：“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权”。尔后，陈艳以澳海公司无权出售涉案车位等理由，主张双方签订的《车位使用权转让协议》无效，向人民法院提起诉讼。另查明，2017年1月13日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，2018年8月3日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，其中地下停车位3253个，地面停车位579个。澳海公司转让给陈艳的车位包含在上述规划车位之中。2018年12月，澳海公司委托株洲中天高科技勘测工程有限公司对澳海望洲府L15-L16、L19-L31号栋的房屋占地面积、公共道路（泥清路）占地面积、地砖式车位（除去涉案车位占地面积）占地面积、绿地面积进行竣工验收测量。望城经济技术开发区管理委员会规划建设局依据株洲中天高科技勘测工程有限公司竣工验收测量结果，于2019年1月30日向澳海公司颁发了望经开规工验字（2019）第01005（经开区）号《中华人民共和国建设工程竣工规划验收合格证》。2019年4月12日，长沙市望城区房地产测绘队依据澳海公司的委托，对澳海望洲府L24幢整栋房屋面积进行了测绘，测绘的审批结论为“符合房屋建筑面积计算规则”。一审法院认为，本案焦点，一、澳海公司转让给陈艳涉案车位使用权是否符合法律规定？在本案中，从澳海公司提供的证据证实，澳海公司转让给陈艳的车位是通过行政规划批准的车位，涉案车位不占用建筑区划内业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，也未占用规划的公共绿地面积。澳海公司转让给陈艳的车位符合《中华人民共和国物权法》第七十四条规定。二、陈艳以澳海公司无权出售涉案车位，是否导致涉案《车位使用权转让协议》无效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现陈艳无证据证实双方签订的《车位使用权转让协议》，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处方权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。综上理由，陈艳请求人民法院确认与澳海公司在2017年7月22日签订的《车位使用权转让协议》无效及要求澳海公司返还130000元和银行同期借款利息15600元的理由，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回陈艳的全部诉讼请求。一审案件受理费3212元，因适用简易程序，减半收取1606元，由陈艳负担。二审中，上诉人陈艳向本院提交了如下证据：证据一、澳海望洲府总平面及竖向布置图，拟证明望洲府建设区划内的全部土地使用权已经被计容建筑面积分摊完毕，没有剩余土地使用权可以转让；证据二、商品房买卖合同（预售）示范文本；证据三、长沙市商品房买卖合同示范文本，拟共同证明被上诉人提供的《长沙市商品房买卖合同》文本删减部分被上诉人义务条款，增加上诉人负担条款，为格式合同。经组织质证，被上诉人澳海公司发表如下质证意见：证据一只是容积率的计算公式，与土地分摊没有直接关系；证据二、三的合同文本只是参考作用，不能达到其证明目的，涉案合同没有排除上诉人的权利，没有格式合同的情形。经审查，上诉人陈艳提交的上述证据一与被上诉人在一审中提交的证据六相同，不属于新证据；证据二、三与本案所涉的《车位使用权转让协议》缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为澳海公司是否有权出售涉案车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”本案中，澳海公司将建筑区划内规划用于停放汽车且未计入公共分摊面积及占用公共绿地面积的涉案车位出售给陈艳，符合上述法律的规定，系有权处分。陈艳主张涉案车位的性质系无法办理产权登记的土地使用权，而建筑区划内的土地使用权已全部随房屋转移至购房人，属于陈艳独有或与其他业主共有，故澳海公司出售涉案车位的行为，属无权处分行为。本院认为，陈艳的主张与上述法律规定相悖，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，《车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未免除澳海公司的责任或者加重陈艳的责任、排除陈艳的权利，合法有效。因此，上诉人陈艳的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈艳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3212元，由上诉人陈艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 陈新华二〇二〇年三月二十七日书记员 林 巧