重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1205号上诉人（原审被告）：康大春，男，1967年7月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：向明芳，四川开山（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甄健强，男，1962年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李讯讯，重庆格林威律师事务所律师。上诉人康大春因与被上诉人甄健强房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初13340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。康大春上诉请求：依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方已经口头协商将租金降至4800元/月并且已经实际支付了半年。故应按照4800元/月的标准认定第三年的租金。被上诉人因在商铺转让给第三人的过程中，临时增加转让后的租金标准，并且不再联系。因此，被上诉人的原因导致上诉人不能转让，对上诉人不能按期腾退房屋存在重大过错，2019年4月1日后的占用费应当分担。甄健强答辩，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方未变更过租金标准，即使甄健强接收了按照每月4800元的标准计算的租金，也不等于我方接受了变更租金的事实，仅能认定我方少收取了2017年10月至2018年3月的租金。租金应该按照双方签订的租赁合同的约定计算，即以每月8470元计算。被上诉人不存在过错，不应分担2019年4月1日之后的占用费。甄健强向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付租金101640元；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付商铺占有使用费暂计8470元(从2019年4月1日计算至腾空返还之日，按8470元/月计算)；3、请求人民法院依法判决被告腾空并返还位于重庆市渝中区大同路10-6新东方女人广场之A104铺位；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：渝中区大同路16号平街层A104号房屋建筑面积65.37平方米，所有权人为甄健强。2016年3月10日双方签订《经营场地租赁合同》，对上述房屋进行约定，由康大春承租使用，租期叁年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，租金标准第一年月租金7000元，第二年月租金7700元，第三年月租金8470元。租金每6个月收取一次，每年4月1日和10月1日收取。乙方应将下一期租金于10日前交给甲方。合同签订后，双方按约履行，至2018年4月起，康大春未再支付租金，并一直继续使用涉案房屋至今。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，甄健强和康大春签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。康大春辩称双方已经口头约定变更租金标准，但举示的证据不足以证明其主张，甄健强要求按合同约定的标准支付租金，一审法院依法予以支持。康大春辩称合同约定租金标准过高，认为合同内容显失公平，一审法院认为，租赁合同租期、租金标准是双方自愿达成，承租人租赁商铺后经营收益不及预期造成亏损，属于自身经营风险，不应意图把自身经营风险转嫁出租人。康大春自述长期做生意，本案签订合同时也不存在显失公平之情形。故对康大春的辩称意见一审法院不予采纳。甄健强作为房屋出租人，有权要求康大春按合同约定支付租金，并在租赁期届满后要求返还租赁房屋、支付占有使用费。占有使用费的标准参照合同租金标准确定。一审法院遂判决：“一、被告康大春于本判决生效之日起十五日内支付原告甄健强租金10164元；并承担从2019年4月1日起至实际交还租赁房屋之日止，按每月8470元标准计算的房屋占有使用费；二、被告康大春于本判决生效之日十五日内将重庆市渝中区大同路16号平街层A104号建筑面积65.37平方米房屋返还原告甄健强。案件受理费1251元，由被告康大春承担”。二审中，上诉人康大春陈述，其已经于2019年8月14日将房屋腾空并将房屋钥匙交还给甄健强。被上诉人甄健强陈述，康大春于2019年8月21日将房屋腾空并交还钥匙。二审另查明，《经营场地租赁合同》第六条约定：乙方不得将经营场地作经济担保或抵押，未经甲方同意不得将经营场地转租。”二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”康大春上诉认为其已经与甄健强达成口头协议，将租赁合同约定的租金标准更改为每月4800元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”康大春为证明已经将合同约定的租金标准变更为每月4800元的事实，举示了中国农业银行的借记卡交易明细。该明细显示，康大春于2018年1月9日向甄健强的妻子黎淑娟转账了28800元。该明细只能证明双方的转账情况，无法说明康大春已经与甄健强达成口头协议将合同约定的租金调整为每月4800元的事实。康大春未举示充足的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故康大春上诉认为其已经与甄健强变更了租金标准且应该按照变更后的租金标准计算租金的上诉理由不成立，本院对其该上诉请求不予支持。康大春上诉认为因在商铺转让给第三人的过程中，甄健强临时增加转让后的租金标准，并且不再联系，导致其不能转让，对其不能按期腾退房屋存在重大过错，应分担租赁期间届满后占用费。因双方在《经营场地租赁合同》中约定未经甄健强同意，康大春不得转租案涉房屋。所以即便如康大春所陈述，其没有转租成功系因甄健强未同意所致，但是否同意转租是甄健强的权利。双方未就转租的租金达成一致意见的情况下，导致转租不成功，不能认定甄健强存在过错。另外，将商铺转租给第三人，固然可以实现腾退房屋的目的，但在租赁期间届满后，商铺转租不成并不影响承租人腾退房屋。康大春以未转租成功作为未按期腾退的理由并不成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”康大春在租赁期间届满后，未返还案涉房屋，还一直占用案涉房屋，理应支付占有使用费。一审认定康大春按照合同约定的租金标准交纳房屋占有使用费并无不当。在二审中，康大春陈述，其已经于2019年8月14日将房屋腾空并将房屋钥匙交还给甄健强。甄健强陈述，康大春于2019年8月21日将房屋腾空并交还钥匙。因康大春并未举示相应证据佐证其陈述，本院对其该陈述不予采信。而甄健强的陈述系对事实的自认，本院认定康大春已经于2019年8月21日将房屋腾空并交还钥匙。故康大春应支付甄建强2019年4月1日至2019年8月21日的房屋占有使用费为39802元（8470元/月×4个月+8470元/月÷30天×21天)。因康大春已将案涉房屋腾空并返还给甄健强，甄健强要求康大春腾空并返还房屋的诉请已经实现，故本院对甄建强要求腾空并返还房屋的诉请不予支持。综上所述，康大春的上诉请求不能成立，应予驳回；由于二审中发生了新事实，本院基于二审查明的新事实，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初13340号民事判决；二、康大春于本判决生效之日起十五日内支付甄健强租金101640元；三、康大春于本判决生效之日起十五日内支付甄健强房屋占有使用费39802元；四、驳回甄健强的其他诉讼请求。一审案件受理费1251元，由康大春负担。二审案件受理费2502元，由康大春负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 苏致礼审 判 员 芦明玉二〇二〇年三月二十七日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠