文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初6636号原告：重庆市荣昌区清升镇漫水桥村村民委员会，住所地重庆市荣昌区清升镇漫水桥村7社，统一社会信用代码54500153ME17015207。法定代表人：李开平，系村委会主任。委托诉讼代理人：张代玉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司，住所地重庆市荣昌区清升镇漫水桥村，统一社会信用代码91500226592288916G。法定代表人：何香江。被告：陶光荣，男，1970年6月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区清升镇漫水桥村村民委员会（以下简称漫水桥村委会）与被告陶光荣、重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司（以下简称百盛公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漫水桥村委会的法定代表人李开平及其委托诉讼代理人张代玉、被告陶光荣到庭参加诉讼。被告百盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告漫水桥村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告百盛公司与被告陶光荣于2018年11月10日签订的《养殖场租赁合同》无效；2.判令被告陶光荣立即腾退位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社由被告重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司修建的4个养殖大棚以及办公、住宿用房；3.判令二被告从2019年9月30日起每月按3666.67元向原告支付租金损失至被告陶光荣腾退养殖场时止;4.本案案件受理费由二被告负担。事实和理由：2012年，被告百盛公司租赁XXX村X社农用土地，用于种植和养殖。在租赁期间，百盛公司在耕地上修建厂房、办公及住宿用房，面积共计4509.4平方米，开挖塘堰8口，用于养殖，作为养殖场。2018年11月10日，因被告百盛公司经营困难，将养殖场出租给被告陶光荣，双方签订了《养殖场租赁合同》，约定租赁期为10年，即2019年1月1日起至2028年12月31日。百盛公司将养殖场出租后，仍无能力向原告支付土地租金。2019年9月30日，百盛公司与原告签订《解除土地承包合同协议书》，约定解除农村土地承包经营权出租合同关系，百盛公司将其修建的构建物(养殖厂房、办公及住宿用房，面积共计4509.4平方米，塘堰8口)交由原告所有并使用。之后，原告多次通知被告陶光荣腾退养殖场，但都被拒绝。原告认为，百盛公司已无权使用土地，对地上养殖场无所有权和使用权；被告陶光荣在事实上无法继续使用养殖场及所占之地；另养殖场的修建未经批准，故《养殖场租赁合同》应属无效合同，被告陶光荣应腾退养殖场。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请人民法院依法裁决。被告陶光荣辩称，两被告之间签订《养殖场租赁合同》的时间在原告与被告百盛公司签订《解除土地承包合同协议书》的时间之前，且《养殖场租赁合同》约定的租赁时间还未到期，是合法有效的。原告所说的养殖场修建未经批准不属实，被告百盛公司建设养殖场曾获得相关补贴，是符合国家政策的。被告陶光荣已经将2019年的租金交给了被告百盛公司，不同意搬离养殖场。被告百盛公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告百盛公司从2011年5月24日开始租赁重庆市荣昌区XX镇XXX村X社及重庆市荣昌区XX镇XXX村XX社部分村民的承包地用于经营种养殖业。从2012年9月1日开始，被告百盛公司共计租赁了重庆市荣昌区XX镇XXX村X社65户村民承包地116.38亩，租赁了重庆市荣昌区XX镇XXX村XX社57户村民承包地83.717亩，租赁期限约定为2012年9月1日至2027年8月31日。被告百盛公司租赁上述土地后，在位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社的承包地上自行修建了约4200平方米的厂房（即养殖大棚）、约309.40平方米的养殖经营办公及住宿用房、用于养鱼和养虾的塘堰8口。上述养殖大棚、养殖经营办公及住宿用房均是临时建筑，均未取得不动产权利凭证。被告百盛公司在土地租赁期间因经营困难，仅支付了出租土地村民截止2016年的租金及2017年部分租金。对于剩余的2017年的部分租金及2018年全年的租金，重庆市荣昌区XX镇XXX村X社唐某某等村民曾于2019年向本院起诉百盛公司，经本院组织调解，达成了支付尚欠租金的调解协议。2018年11月10日，被告百盛公司（甲方）与被告陶光荣（乙方）签订《养殖场租赁合同》，被告百盛公司将其修建的位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社的养殖场（包括4个养殖大棚、养殖经营办公及住宿用房租赁给被告陶光荣。该合同载明：一、甲方将自建养殖场出租给乙方进行生猪养殖，乙方在法律和政策的允许范围内进行生猪养殖，进行自行管理，自负盈亏；二、养殖场租赁时间从2019年1月1日起至2028年12月31日止，合同期限为10年；三、养殖场租金为每年40000元人民币，租金采取每年支付的方式，第一年租金在签订合同时交纳，第二年租金在上年的10月31日前交纳，以此类推，五年后即从第六年起至合同期满止，房租按每年44000元交纳；四、乙方在签订合同时同时交纳环保保证金50000元，保证金在合同期满后无息退还；六、为支持乙方养殖，甲方将部分管理房无偿提供给乙方使用，乙方应爱护和管理好甲方财产，如有损坏，应照价赔偿或修复；七、在合同期内，乙方应加强对养殖场的维护管理、所需费用由乙方自行负责，每两年对养殖棚钢架进行一次防锈处理……二被告签订上述合同后，被告陶光荣占用了被告百盛公司修建的位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社的养殖场中的4个养殖大棚、办公及住宿用房进行了养殖经营至今，其已向被告百盛公司支付了2019年的租金40000元。因被告百盛公司拖欠村民承包地租金，重庆市荣昌区XX镇XXX村X社承包地被租用的50余户村民向XXX村委会出具了《承诺书》，该《承诺书》载明：鉴于重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司的实际生产经营情况，在平等协商，自愿互谅的基础上，同意作出如下承诺:一、同意在2019年8月30日前解除与重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司2012年9月1日签订的土地租赁协议。二、重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司所欠土地租金分两次支付完毕:第一次在签订解除土地租赁协议后一周内支付所欠租金的50%;剩余部分在2020年12月30日前支付(在资金允许的情况下，尽量提前支付剩余所欠的土地租金)。2019年9月30日，重庆市荣昌区XX镇XXX村X社65户出租承包地的部分村民代表出具了《同意书》，该《同意书》载明：关于与重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司之间的土地承包经营权租赁的相关事宜，因重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司经营困难无法支付土地租金，同意与重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司解除土地经营权租赁关系。因涉及的承包户人数较多和维护承包户的利益，同意由重庆市荣昌区XX镇XXX村村民委员会办理解除土地经营权租赁的相关事宜和由重庆市荣昌区XX镇XXX村村民委员会与重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司签署解除土地承包合同的协议。若在履行解除土地承包合同的协议中，第三人不配合搬离养殖场，同意由重庆市荣昌区XX镇XXX村村民委员会向法院提起诉讼，以保护本村承包户的合法权益。2019年9月30日，原告漫水桥村委会（甲方）与被告百盛公司（乙方）签订了《解除土地承包合同协议书》，该协议书载明：一、同意解除2012年9月1日签订的《农村土地承包经营权出租合同》（XXX村X社总面积116.38亩，其中田107.85亩，土8.53亩）。二、自本合同解除之日起前的一切债权、债务（所欠土地租金、人工工资等）均由乙方享有和承担。三、乙方修建构建物（厂房面积4200平方米、办公及宿舍面积309.40平方米、塘堰8口）不能复垦，交甲方所有并使用，收益用于支付乙方所欠土地租金。四、乙方未经甲方同意，与陶光荣签订的合同无效，乙方应积极告知并协助第三方在2019年10月15日前撤离现场。五、自本合同签定之日起，租赁合同终止，乙方按照本协议承担相应义务。六、乙方未按照本协议第二条之约定履行支付义务的，甲方将申请法院强制执行进行以偿还所欠土地租金……原告、被告百盛公司及案外人重庆市荣昌区XX镇农业服务中心均在该协议书上进行了签章。后原告多次通知被告陶光荣腾退养殖场，但被告陶光荣至今未腾退。在本案审理过程中，本院对被告百盛公司的法定代表人何香江进行了询问。何香江陈述：百盛公司实际租赁了荣昌区XX镇XXX村X社65户村民的116.38亩承包地和荣昌区XX镇XXX村XX社57户村民的83.717亩承包地，上述土地共计200.10亩。其中百盛公司因修建通行道路与荣昌区XX镇XXX村X社签订了《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，但该合同中租用的土地是荣昌区XX镇XXX村X社和荣昌区XX镇XXX村XX社两个社村民的承包地，大约有20多亩，租赁期从2011年5月24日起至2027年8月31日止。2012年增加租用的上述两个社村民的承包地租赁期是从2012年9月1日起至2027年8月31日止，但未再签订书面租赁合同。因为百盛公司从2017年开始拖欠村民土地租金，所以百盛公司与原告漫水桥村委会就解除土地租赁合同的事宜进行协商，双方签订了《解除土地承包合同协议书》。被告百盛公司修建的4200平方米养殖大棚、309.40平方米办公及宿舍用房是临时用房，均无权利凭证，这些临时用房位于荣昌区XX镇XXX村X社村民的承包地上。何香江向被告陶光荣的合伙人范某某说过百盛公司与陶光荣签订的《养殖场租赁合同》无效，并将百盛公司与原告漫水桥村委会签订的《解除土地承包合同协议书》出示给范清润看过，要求陶光荣和其合伙人搬离养殖场，但陶光荣说他养猪亏损了，不同意搬离。原告对何香江在询问笔录中陈述的内容予以认可。被告陶光荣陈述，不清楚何香江是否向范某某说过《养殖场租赁合同》无效的事情，范某某也没有向陶光荣说过此事，对上述询问笔录中的其他内容不发表意见。庭审中，原告漫水桥村委会陈述，由于被告百盛公司未经农村土地承包方同意，擅自将其租赁的承包地进行流转违反了法律强制性规定；同时被告百盛公司在租赁村民承包地期间，未经批准修建厂房、办公及住宿用房等建筑，且没有办理农业用地建设用地手续，故被告百盛公司与被告陶光荣签订的《养殖场租赁合同》系无效合同。原告于2019年9月30日与被告百盛公司签订《解除土地承包合同协议书》后，原告就取得了养殖场构建物的所有权、使用权，但被告陶光荣经原告通知仍拒绝腾退养殖场，现参照《养殖场租赁合同》的约定，后五年的租金为每年4.4万元，故要求两被告从2019年9月30日起按3666.67元/月向原告支付租金损失至被告陶光荣腾退养殖场之日止。以上事实，有当事人陈述、本院调解笔录、《2018年漫水桥村土地租金和违约金汇总表》、《承诺书》、《同意书》、《解除土地承包合同协议书》、《养殖场租赁合同》、《重庆市农村土地承包经营权出租合同》、养殖场现场照片等予以证实。本院认为：村民委员会享有管理本村集体所有的土地和其他财产的权利。本案被告百盛公司从2011年开始租赁原告漫水桥村委会所在村X社65户村民的承包地，用于进行种养殖业，由于经营困难，从2017年便拖欠村民土地租金，原告漫水桥村委会作为出租承包地的发包方，在征得大多数承包地出租村民同意的情况下，为维护村民合法权益，有权代表村民与被告百盛公司达成解除承包地租赁事宜的协议。原告漫水桥村委会与被告百盛公司签订的《解除土地承包合同协议书》是双方真实意思，且不违反法律规定，合法有效。针对被告百盛公司与被告陶光荣签订的《养殖场租赁合同》的效力问题。由于被告百盛公司系未经土地出租方同意，擅自将其在重庆市荣昌区XX镇XXX村X社租赁土地上修建的养殖大棚、养殖经营办公用房及住宿用房出租给被告陶光荣，被告百盛公司该出租行为实质是将其租赁土地进行再流转。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十六条关于“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地承包经营权”的规定，以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条关于“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意”的规定，被告百盛公司擅自流转承租土地的行为违反了上述法律规定，同时被告陶光荣应当知道被告百盛公司出租给其使用的养殖场建筑系临时建筑，该养殖场所占用土地是村民的承包地，应当知道百盛公司无权流转租赁土地，故对原告请求确认被告百盛公司与被告陶光荣签订的《养殖场租赁合同》无效的请求，本院依法予以支持。由于被告百盛公司与被告陶光荣签订的《养殖场租赁合同》系无效合同，故陶光荣应将依据该《养殖场租赁合同》而占有的养殖大棚、养殖经营办公用房及住宿用房返还给权利人。由于原告漫水桥村委会与被告百盛公司签订的《解除土地承包合同协议书》约定：解除重庆市荣昌区XX镇XXX村X社与被告百盛公司的土地租赁合同，被告百盛公司将在重庆市荣昌区XX镇XXX村X社村民承包地上修建的构建物即养殖大棚、养殖经营办公用房及住宿用房、塘堰8口交原告漫水桥村委会所有并使用，收益用于支付百盛公司所欠土地租金，故对原告漫水桥村委会要求被告陶光荣腾退其占用的位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社由被告百盛公司修建的4个养殖大棚、养殖经营办公及住宿用房的请求，本院予以支持。针对原告要求二被告支付租金损失的诉讼请求。本院认为，虽然被告百盛公司与被告陶光荣签订《养殖场租赁合同》后，被告陶光荣便占有使用养殖大棚、养殖经营办公用房及住宿用房至今，但土地经营权流转收益应由土地的承包方享有，原告漫水桥村委会不是主张租金损失的适格主体，故对原告要求两被告向其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第三十九条、第四十六条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司与被告陶光荣于2018年11月10日签订的《养殖场租赁合同》无效；二、被告陶光荣于本判决生效后十日内腾退位于重庆市荣昌区XX镇XXX村X社由被告重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司修建的4个养殖大棚、养殖经营办公及住宿用房；三、驳回重庆市荣昌区清升镇漫水桥村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陶光荣、重庆市荣昌区百盛农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 钟家玉二〇二〇年三月十三日法官助理 段玉林书 记 员 张坤斌