江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0113民初4722号 原告（反诉被告）:南京恒工房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201006673666924，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园1-342号。 法定代表人：张方明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丽君，北京大成（南京）律师事务所实 习律师。 被告（反诉原告）:南京唐科网络科技有限公司，统一社会信用代码91320113567229017W，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道甘家边东108号1幢201室。 法定代表人:王哲东，该公司总经理。 被告:吴俊，男，汉族，1962年12月21日出生，住江苏省南京市下关区。 被告:王哲东，男，汉族，1965年4月11日出生，住江苏省南京市玄武区。 以上三被告共同委托诉讼代理人:姜彪，江苏锋行律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司（以下简称恒工公司）与被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司（以下简称唐科公司）、被告吴俊、王哲东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案，因唐科公司诉恒工公司商品房预售合同纠纷的（2016）苏0113民初3121号案件审理结果影响本案审理，故本院于2016年10月28日裁定中止审理本案。2018年7月31日，本院经过审理，作出了（2016）苏0113民初3121号民事判决书。恒工公司不服，提出上诉。2019年9月24日，南京市中级人民法院作出了（2019）苏01民终1422号民事判决书。此后，本案恢复审理，由审判员葛立正依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）恒工公司的委托诉讼代理人王世杜，被告（反诉原告）唐科公司的法定代表人王哲东及其委托诉讼代理人姜彪，被告吴俊、王哲东及其委托诉讼代理人姜彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）恒工公司诉称，2015年4月28日，原告与被告唐科公司签订了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，合同主要内容为：原告将位于南京市栖霞区商铺（建筑面积2116.38平方米）出租给被告唐科公司使用；租赁期为60个月，自2015年6月15日起至2020年6月14日止，2015年5月15日至2015年6月14日为免租期；商铺租金为人民币1.9元/㎡/天，每月人民币122644元，经营保证金人民币500000元，唐科公司应于签署本合同前缴清经营保证金和第一月租金，其后租金应于每月第五日前预付；若唐科公司迟延支付租金15日以上，恒工公司有权解除合同，没收唐科公司已付的全部保证金，并按每日款项2‰支付滞纳金；若合同提前终止，在唐科公司腾退房屋之前，应按租金数额的两倍向恒工公司交纳房屋使用费。被告吴俊、王哲东作为保证人在合同上签字。原合同签订后，原告按约于2015年5月15日向被告唐科公司交付了商铺，被告唐科公司向原告缴纳保证金人民币500000元，但从未交纳任何租金。经多次口头催促无效后，原告于2016年3月3日向被告唐科公司发函，要求其在2016年3月11日之前缴清拖欠的租金人民币1103796元。2016年3月16日，原告向被告唐科公司发函，催缴租金。2016年4月18日，原告向被告唐科公司发函，要求其在2016年4月22日之前缴清所欠租金人民币1226440元，逾期将解除租赁合同。2016年4月29日，原告发函通知被告唐科公司，因其未在2016年4月22日之前缴清所欠租金，决定于2016年4月30日解除租赁合同。综上所述，被告唐科公司欠付租金的行为已构成根本违约，符合合同法规定和合同约定的解除条件，原告解除合同的行为符合《合同法》的规定，被告唐科公司应承担相应的违约责任，保证人被告吴俊、王哲东英承担连带责任。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告唐科公司签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》解除；2、判决被告唐科公司立即将位于南京市栖霞区设施设备交还原告；3、判决被告唐科公司立即将登记在南京市栖霞区迈皋桥街道金宁新路8号的工商注册登记及经营许可证予以注销，否则每逾期一日按6031.68元/日的标准向原告支付费用；4、判决原告没收被告唐科公司缴纳的保证金500000元；5、判决被告唐科公司向原告支付2015年6月15日至2016年4月30日的商铺租金合计1290777.92元；6、判决被告唐科公司按每日2‰标准向原告支付租金滞纳金至清偿完毕之日止（暂计算至2016年7月5日，为656635.99元）；7、判决被告唐科公司支付原告自2016年5月1日起至租赁商铺实际交还之日止的房屋使用费，按每日人民币8042.24元计算（暂计算至2016年7月1日，为490576.64元）；8、判决被告唐科公司承担原告律师费523580元；9、判决被告吴俊、王哲东对被告唐科公司的上述义务承担连带责任；10、判决被告唐科公司承担本案全部诉讼费用。 被告唐科公司、吴俊、王哲东辩称，原告认为王哲东在合同担保人签字下方的授权代表签字处签名表示其承担保证人的责任，该理由没有依据，王哲东作为公司授权代表人签字，并非合同保证人。原告明知王哲东并非本案适格的被告情况下，仍然将其列为共同被告，并对其财产申请采取保全措施，原告系滥用诉权，恶意诉讼。原告这一行为已给王哲东造成重大损失。现要求原告撤销对王哲东的诉讼请求，解除对其财产保全措施，否则王哲东将依法追究原告的法律责任。案涉租赁合同于2015年4月28日签订，合同包含两个方面，即房屋租赁和房屋销售。案涉租赁合同约定在租赁期第一年内，唐科公司有权以14200元/平方米的价格购买租赁房屋。2016年1月27日，唐科公司已向原告提出购买房屋的要求，从向原告提出购买房屋时起，双方之间的租赁关系就已解除，取而代之的是房屋买卖关系。原告应当按合同约定与唐科公司签订房屋买卖合同，故从2016年1月27日后，唐科公司不再具有向原告支付租金的义务。原告交付房屋存在重大瑕疵，影响房屋正常使用，原告违约在先。房屋存在以下问题：消防设施损坏严重，原告直到2016年2月15日才将消防设施修复；原告与物业公司未办理相关物业交接验收手续，导致唐科公司租赁房屋无法获得基本的物业服务。唐科公司接受房屋发现房屋问题时，即向原告发函，指出房屋问题，并表示在房屋问题解决前不支付租金。由于原告的原因导致唐科公司不能使用租赁房屋，原告无权要求唐科公司支付租金，至少在2016年2月15日消防设施修复之前的租金不应由唐科公司承担。故原告以唐科公司拖欠租金为由解除合同没有事实依据，唐科公司不存在拖欠租金。案涉合同中租金远高于当时的市场租金标准，是基于双方一致约定唐科公司以每平方米14200元购买房屋的前提下约定的，故该租金是附条件的；所附条件不能成就，该租金标准也不应该适用，应按当地市场当时租金确定。基于原告纠纷的房屋存在消防设施损坏，于2016年2月15日才修复，唐科公司于2016年1月27日提出买房要求，双方之间的租赁关系取代为房屋买卖关系，故唐科公司无需支付租金及房租滞纳金。滞纳金属于违约金，合同约定比例过高，请求依法调低。案涉合同约定的保证金和占有使用费是对违约行为的一种惩罚性措施，唐科公司并未违约，不应适用。唐科公司于2016年1月27日提出购买租赁房屋，原告一直不与唐科公司办理购房手续。唐科公司依法提起诉讼，要求购买案涉房屋。在该案审理中，唐科公司得知案涉房屋含有物业用房面积且不可销售。原告恶意隐瞒这一事实，在2018年3月29日重新申领可销售的不动产登记证之前，对唐科公司存在欺诈。如果案涉房屋系正常可销售状态，原告在唐科公司提出购房要求后，及时办理买卖手续，不会产生占有使用费问题。导致占有使用费的原因是原告的不诚信行为，唐科公司并未违约，占有使用费的损失应当由原告承担。吴俊无需承担保证责任，其保证因合同没有约定保证方式，属于连带责任保证，保证期为主债务履行期满之日起6个月；原告在2016年9月2日起诉前从未向吴俊主张过保证责任，故自2016年3月5日之前应交租金及相应违约金等均因超过保证期间，保证人吴俊无需承担保证责任，其仅对2016年4月份的租金及滞纳金承担保证责任；而唐科公司提供了500000元的保证金，该款足以支付保证人所要承担的保证责任；原告主张自2016年4月30日起合同解除，那么自合同解除之日起，保证人的保证责任也随之解除，原告要求保证人承担该部分保证责任没有法律依据。原告提供的《委托代理合同》等证据，与本案有关的代理费为62900元，原告诉请523580元没有依据，且合同约定律师费由违约方承担，唐科公司在合同履行中没有违约，不应承担原告支付的律师费。唐科公司与原告之间的房屋买卖合同纠纷案件在二审败诉，但唐科公司认为二审判决的事实认定和适用法律错误，已向江苏省高级人民法院申请再审，故请求中止本案审理，待再审结果出来后再进行审理。 被告（反诉原告）唐科公司反诉诉称，2015年1月16日，我公司为经营电子游戏厅，与恒工公司草签了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，并交付了200000元保证金。同年4月28日，双方签订了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，我公司交付了300000元保证金。我公司向南京市栖霞区文化旅游局申请了“游艺娱乐场所申请设立筹建意见书”（以下简称筹建意见书），该意见书有效期到2015年8月27日。由于案涉房屋消防设备损坏，无法按筹建意见书的要求进行消防申报，恒工公司到2016年2月15日才将消防设备修复。此外，恒工公司拖欠物业公司费用，使物业公司至今拒绝向我公司提供物业服务，影响我公司对案涉房屋的使用。我公司为了经营游艺，招录了员工，购买了1000000元电子游艺设备。因案涉房屋消防设备未能在筹建意见书有效期内修复，致使我公司无法取得电子游艺许可证，无法经营电子游艺。恒工公司应当赔偿我公司由此造成的损失，包括聘用员工工资、水电费等经营成本和购买电子设备的款项损失。为维护自身的合法权益，我公司提起反诉，请求判令恒工公司赔偿损失1621360元，并承担反诉费用。 原告（反诉被告）恒工公司辩称，我公司不同意唐科公司要求中止审理本案的申请，要求继续审理。案涉房屋自唐科公司接受起即处于正常使用状态，从唐科公司提交的案涉房屋水电费发票可以证明其在接受房屋后一直正常经营。我公司与2016年2月15日将消防设施维修完毕，但唐科公司已于2015年10月19日领取了《网络文化经营许可证》，从水电费的消耗上看，在消防设施修复之前，唐科公司已经开始经营，证明消防设施并未影响其经营。唐科公司在承租房屋后未向物业公司交纳相应的物业服务费，由此产生的后果由其自行承担。更何况物业公司没有提供服务并未影响唐科公司正常经营。唐科公司所主张的损失是其正常经营所需的必要支出，其要求我公司予以赔偿无事实及法律依据，请求法院驳回唐科公司的全部请求。 经审理查明，2015年1月16日，恒工公司与唐科公司草签了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》，唐科公司向恒工公司交纳了保证金200000元。2015年1月19日，南京市工商管理局栖霞分局向唐科公司栖霞分公司下发了《行政审批许可事项告知书》，要求该公司领取营业执照后须取得相关批准文件方可从事经营活动。2015年2月12日，南京市栖霞区文化旅游局对唐科公司栖霞分公司提出的设立游艺娱乐场所的行政许可申请进行了公示。2015年2月27日，南京市栖霞区文化旅游局向唐科公司栖霞分公司下发了《游艺娱乐场所申请设立筹建意见书》，有效期至2015年8月27日。 2015年4月28日，恒工公司（出租方、甲方）与唐科公司（承租方、乙方）签订了《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》(以下简称案涉合同)。该合同主要内容为：甲方同意按本合同约定的条件将位于南京市栖霞区铺位（以下简称案涉房屋，具体为101室、102室、103室、104室，建筑面积为2116.38平方米）出租给乙方使用，该铺位坐落于南京市栖霞区；租赁期为60个月，自2015年6月15日至2020年6月14日，2015年5月16日至2015年6月14日为免租期；租金为人民币1.9元/㎡/天，每月租金为人民币122644元，年租金1471731元，于每个公历月的第5日前预付，第四年起上涨10%；经营保证金为人民币500000元，乙方应于签署本合同前缴清该经营保证金和第一月租金122644元；乙方出现迟延支付租金或其它应付款项15日或以上等10种情况之一时，甲方有权提前终止本合同，自甲方终止合同通知书送达乙方之日，本合同终止，甲方有权没收乙方已付的全部保证金并要求乙方承担相应的违约责任，乙方有逾期支付款项的，每日按款项2‰支付滞纳金；租赁期间涉及该房产的物业管理服务事项由乙方于物业公司自行协调解决，涉及该房产的物业管理服务费由乙方负担；该房产仅限于用作101-103室（非餐饮），104室（文化活动室、体育活动室）用途，乙方必须领取有效的营业执照、税务登记证明及其它必需的经营文件，甲方并不保证该房产适合前述用途；在租赁期的第一年内，乙方有权按照双方确认的14200/平方米（建筑面积）的价格全部购买本协议项下的租赁物，双方另行签订买卖协议；如在租赁期的第一年内乙方不购买本协议项下的租赁物，甲方有权随时不须通知乙方而将该房产出售给第三方。该合同还载明了双方法定地址和通讯地址等联系信息。 2015年5月15日，恒工公司将案涉房屋交付唐科公司，唐科公司向恒工公司交纳了保证金300000元。2015年6月15日，唐科公司委托江苏锋行律师事务所律师向恒工公司发送了律师函，主要内容为：要求恒工公司立即解决与小区物业公司的物业费纠纷，敦促物业公司尽快恢复消防设施的使用功能；因恒工公司的原因耽误对租赁房屋正常经营使用，双方租赁起始时间应当顺延至商铺消防设施恢复功能之日，同时，唐科公司暂停支付首期租赁款；因“游艺娱乐场所筹建意见书”规定的期限截止到8月26日，希望恒工公司在7日解决所有问题，否则将给唐科公司带来巨大经济损失。2015年10月19日，唐科公司栖霞分公司领取了《网络文化经营许可证》。2015年12月31日，唐科公司又委托江苏锋行律师事务所律师向恒工公司发送了律师函，主要内容为：由于恒工公司长时间拖延处理，使唐科公司无法取得消防验收合格证明，导致无法经营，造成巨大经济损失；希望恒工公司认真履行义务。2016年1月20日，恒工公司回函唐科公司，表示金满庭项目消防控制室及泳池泵房，其委托了第三方维修单位对排污泵、循环泵、控制箱更换完成，目前正进行消防、泳池系统其他设备的维修调试；室外消防管道维修工作待取得破路施工许可后尽快完成消防管道的修复工作。2016年1月27日，唐科公司向恒工公司发出《函》，内容为：恒工公司尽快解决消防设施维修，使唐科公司取得消防验收合格证明，能够正常经营；根据案涉合同附件二约定的租期和附件三第五部分约定，现租赁合同履行尚未满1年，属于合同约定的租赁期1年内，唐科公司愿意按照合同约定的价格购买该租赁房屋，希望恒工公司能够履行合同与唐科公司尽快签订房屋买卖合同，办理案涉房屋买卖的相关手续。2016年2月15日，恒工公司向唐科公司发出《关于金满庭消防设施维修事宜》公函，告知唐科公司已完成金满庭项目消防控制室、泳池泵房及室外消防管道渗漏的全部维修工作，相关消防设施已恢复正常功能。2016年2月25日，唐科公司再向恒工公司发出《函》，内容为：希望恒工公司尽快解决与物业公司之间的问题，使唐科公司能够正常开展经营活动，同时希望恒工公司能够履行合同与唐科公司尽快签订房屋买卖合同，办理案涉房屋买卖的相关手续。2016年3月3日，恒工公司向唐科公司发《函》，要求唐科公司在2016年3月11日之前缴清拖欠的租金人民币1103796元，否则恒工公司有权解除合同。2016年3月10日，唐科公司再次向恒工公司发出《函》，在该函中，唐科公司提出了案涉房屋消防设施及物业服务等存在的问题，并提出前函唐科公司表达的购买案涉房屋请求，恒工公司至今不予回复，希望恒工公司尽快沟通协调相关问题。2016年3月16日，恒工公司向唐科公司发出回《函》，表示案涉房屋的销售手续尚在办理之中，如有进展将及时联系，并要求唐科公司尽快支付拖欠的租金。唐科公司于2016年4月6日向恒工公司发出《函》，表示如无法整体购买将放弃购买并终止合同，因恒工公司违约导致的损失将依法追索。2016年4月18日，恒工公司向唐科公司发送《解除合同预告书》公函，要求唐科公司于2016年4月22日前缴清所欠租金1226440元，逾期将解除租赁合同。2016年4月26日，唐科公司委托江苏锋行律师事务所向恒工公司发送了律师函，表示唐科公司已按约向恒工公司提出愿意购买全部案涉房屋，希望恒工公司就案涉房屋买卖相关事宜给予明确回复。2016年4月29日，恒工公司向唐科公司发送了《重要通告》公函，主要内容为：因唐科公司至今仍未缴清所欠租金（2015.6.15-2016.4.30共计人民币1290777.84元）及其它相关费用，恒工公司根据案涉合同约定决定于2016年4月30日解除案涉合同。 2016年5月31日，唐科公司诉至本院，要求判令恒工公司将案涉房屋对其销售，签订房屋买卖合同，并协助其将案涉房屋所有权和土地使用权变更登记至其名下；如恒工公司不能履行上述义务，则承担缔约过失责任，赔偿其相应的损失。2016年6月16日，唐科公司于向恒工公司发出《函》，表示因恒工公司对消防设施的拖延修复，导致其在文化部门办理的“游艺娱乐场所申请设立筹建意见书”作废，使其公司无法开展正常的游戏经营活动，给其公司造成街道的经济损失，现商请恒工公司，就租赁费用与其公司经济损失进行协商。恒工公司则表示未收到该份公函。2018年7月31日，本院经过审理作出了（2016）苏0113民初3121号民事判决书，判决：一、恒工公司于本判决生效之日起十日内协助唐科公司将坐落于南京市栖霞区1幢101室、102室、103室房屋的不动产权变更登记至唐科公司名下；二、恒工公司于本判决生效之日起十日内赔偿唐科公司损失人民币1080000元；三、驳回唐科公司主张的其它诉讼请求。 恒工公司对此判决不服，提出上诉。2019年9月24日，南京市中级人民法院作出了（2019）苏01民终1422号民事判决书，认定恒工公司与唐科公司关于房屋买卖预约合同具有独立性，即唐科公司在案涉合同的租赁期第一年内提出购买案涉房屋，双方应当签订房屋买卖合同；现唐科公司已在规定的期限内作出购买房屋的意思表示，故恒工公司租赁合同是否解除不影响唐科公司行使购买案涉房屋的权利；同时对唐科公司要求恒工公司将南京市栖霞区101室、102室、103室房屋变更登记至唐科公司名下，并要求恒工公司赔偿因104室不能销售遭受损失的请求不予支持，据此判决撤销本院（2016）苏0113民初3121号民事判决；驳回唐科公司的诉讼请求。唐科公司对此判决不服，表示已向江苏省高级人民法院提出再审申请，但在本案审理中未提供江苏省高级人民法院的再审案件受理通知书。 因主张唐科公司拖欠租金的行为构成根本违约，恒工公司遂诉至本院，要求处理。 审理中，唐科公司将其反诉请求即要求恒工公司赔偿损失1621360元的具体构成明确为：购买1000000元的设备费、支出的人工工资461340元、水费7968元、电费152052.48元。针对上述损失的事实，唐科公司提供了《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表，证明其购买了1000000元的电子游戏设备；南京水务集团有限公司通用机打发票，证明其在2016年9月前的水费损失7968元；江苏电力公司南京供电公司通用机打发票，证明其在2016年9月前电费损失152052.48元；2016年8月之前的《工资发放表》，证明其在2016年8月前支出的工资损失461340元。恒工公司经质证认为：《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表主体是王哲东，付款也是王哲东，本案主体是唐科公司，两者主体不同，解除协议解除的是王哲东与他人合作关系，故与本案没有关联性；对于南京水务集团有限公司通用机打发票和江苏电力公司南京供电公司通用机打发票的真实性无异议，但上述票据恰恰可以证明唐科公司在接受房屋后一直在正常经营；2016年8月之前的《工资发放表》仅有签名，没有提供人员身份证明、劳动合同和工资入账凭证，不能证明工资发放表所列人员为唐科公司的员工，更不能证明已实际发放工资，如果实际没有经营，就不应该配备11名员工，这不符合常理，且通过唐科公司提供的水电费票据，已充分证明唐科公司一直在正常经营。关于租赁关系的解除，恒工公司认为唐科公司一直拖欠租金，根据案涉合同的约定，其有权解除合同，故要求解除案涉合同。唐科公司认为案涉合同包括租和售两个方面，其在2016年1月27日向恒工公司提出购买案涉房屋的要求，行使了购买权，租赁关系就此解除。 庭审中，恒工公司主张：本诉部分，其依据案涉合同的约定行使了解除权，因为唐科公司到现在为止没有支付一分钱租金，解除之后相应的房屋占用费是按照合同的约定计算的；对于反诉部分，唐科公司主张的损失根本不存在，实际上唐科公司在2015年10月就领取了经营许可证，按照唐科公司所说2016年2月正式经营了，故请求支持其本诉请求，驳回唐科公司的反诉请求。唐科公司、吴俊、王哲东则坚持庭审意见，认为2016年2月15日消防设施才修好，按照法律规定，交付的房屋如果影响使用，要么减少租金要么顺延租期，消防设施的损坏直接导致唐科公司在此期间无法经营，所以在2016年2月15日之前不应当计算也不应当支付租金；我方按照合同约定于2016年1月27日提出购买房屋的要求，实际上唐科公司本身的意愿就是买房而不是租房，因为当时案涉房屋房产证还没有办理，所以先签订租赁协议后购买房屋，买房屋是我方的主要诉求，从此时开始租赁关系就解除，取而代之的是买卖关系，故不存在租金或滞纳金、违约金的说法；前面的租金是因为恒工公司交付的房屋有问题，不应当支付，后面是恒工公司明知房屋不能买卖一直在拖延，该责任应当由恒工公司自行承担，故恒工公司的本诉请求都不应当得到支持，唐科公司支付的保证金应当给予退还；我方基于对恒工公司的信任，采购了设备，招聘了人员，进行了培训和管理，因消防未达标导致设备损坏腐烂以及招聘人员的经营成本损失，这都是因恒工公司的违约行为导致的直接损失，请求驳回恒工公司的本诉请求，支持唐科公司的反诉请求。王哲东同时要求恒工公司撤回对其诉讼。 庭审结束后，唐科公司提供了《行政审批许可事项告知书》、《设立娱乐场所公示》、申请报告（系唐科公司向南京市公安局申请消防备案审核备案）、《设计备案》及《建设工程消防设计审核申报表》、案外人陈某的名片和彩信截图等证据，拟以证明由于消防设施损坏，其公司按照消防部门要求进行消防报批，因恒工公司的设施设备损坏才导致其无法报批；同时当时双方也在商谈买房的事宜，导致其游艺项目一直没有进行起来，设备也无法使用了，上述证据也是其主张损失的依据。经质证，恒工公司发表意见为：恒工公司认可由于道路施工损坏了消防设施，也通知了唐科公司，后来也修复了消防设施，但是消防设施的损坏并没有影响唐科公司的正常经营，根据唐科公司提交的电费和水费表，可以证明2015年接收房屋后，唐科公司完全是正常经营，否则不会消耗如此大的水量和电量；唐科公司在2015年10月19日领取网络文化许可证，也可以证明其当时是在正常经营，并没有因为消防问题导致电子游戏的许可证无法领取；2016年2月15日之后，唐科公司确认一直在使用房屋，所以其应当正常向恒工公司支付租金，唐科公司员工工资的正常开支是其正常经营的需要，与恒工公司无关；电子游戏设备是动产，即便唐科公司不能在案涉房屋开展经营，也可以在其他承租的地方进行使用，并不是一定要在案涉房屋内使用才能发挥价值的；对于案外人陈某的名片和彩信截图，恒工公司无法核实陈某的身份，无法对该证据的真实性进行确认；恒工公司出租的只是房产，房产性质是文化活动，文化活动并不仅仅局限电子游戏，唐科公司实际也开展了网络文化经营，唐科公司不能进行游艺经营的损失要求恒工公司承担没有法律依据，故唐科公司的主张不能成立。 上述事实，有双方当事人的陈述，《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》、恒工公司与唐科公司发出的公函及律师函、《行政审批许可事项告知书》、《游艺娱乐场所申请设立筹建意见书》、《设立娱乐场所公示》、申请报告、《设计备案》及《建设工程消防设计审核申报表》、案外人陈某的名片和彩信截图、《解除合作协议》、招商银行户口历史交易明细表、南京水务集团有限公司通用机打发票、江苏电力公司南京供电公司通用机打发票、唐科公司2016年8月之前的《工资发放表》、证人证言、（2019）苏01民终1422号民事判决书，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恒工公司与唐科公司。签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效，恒工公司与唐科公司应按照合同的约定全面履行各自义务。恒工公司于2015年5月15日将案涉房屋交付给唐科公司，唐科公司向恒工公司交纳了保证金500000元。根据唐科公司提供的南京水务集团有限公司通用机打发票、江苏电力公司南京供电公司通用机打发票及其2016年8月之前的《工资发放表》，证实唐科公司使用了案涉房屋，故唐科公司应向恒工公司支付相应的租金。 由于恒工公司与唐科公司签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》中包含了房屋租赁合同关系和商品房预售合同关系，南京市中级人民法院在审理唐科公司诉恒工公司商品房预售合同纠纷一案中认定恒工公司与唐科公司关于房屋买卖预约合同具有独立性，即唐科公司在案涉合同的租赁期第一年内提出购买案涉房屋，双方应当签订房屋买卖合同。虽然恒工公司租赁合同是否解除不影响唐科公司行使购买案涉房屋的权利，但唐科公司购买案涉房屋直接影响着恒工公司与唐科公司之间的租赁关存续和解除，而唐科公司与恒工公司对案涉房屋的买卖仍然存在纠纷，故对于恒工公司要求确认其与唐科公司签订的《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》解除和唐科公司立即将案涉房屋及设施设备交还的请求，本案暂不予处理。唐科公司认为其于2016年1月27日向恒工公司发出了购买案涉房屋的公函，行使了购买权，双方租赁关系就此解除，对此抗辩意见，本院不予采纳。 基于上述事实，从有利于本案的审理，结合《南京市栖霞区[金满庭]商铺租赁合同》中约定的内容，本院认定唐科公司应向恒工公司支付至2016年1月27日的房屋租金，对于2016年1月27日之后的相关费用，双方可在案涉房屋买卖纠纷中或之后进行处理，本案不宜涉及。根据恒工公司于2016年1月20日和2016年2月15日发给唐科公司的回函证实，恒工公司向唐科公司交付的案涉房屋中相关的消防控制室、泳池泵房及室外消防管道存在问题，需要维修。因此，恒工公司提供的租赁物存在瑕疵。恒工公司于2016年2月15日将案涉房屋中相关的消防控制室、泳池泵房及室外消防管道等设施设备修复，客观上影响了唐科公司对案涉房屋的使用，故本院结合案涉合同约定的租金标准，酌情认定唐科公司按照约定租金标准的70%向恒工公司支付2015年6月15日至2016年1月27日期间的租金646742.69元（122644元/月÷30天×226天×70%）。鉴于恒工公司提供的租赁物存在瑕疵和唐科公司在本案中应向恒工公司支付至2016年1月27日的房屋租金，对于恒工公司要求判决没收唐科公司缴纳的保证金500000元；判决唐科公司向其支付2015年6月15日至2016年4月30日的商铺租金合计1290777.92元；判决唐科公司按每日2‰标准向其支付租金滞纳金至清偿完毕之日止（暂计算至2016年7月5日，为656635.99元）；判决唐科公司支付其自2016年5月1日起至租赁商铺实际交还之日止的房屋使用费，按每日人民币8042.24元计算（暂计算至2016年7月1日，为490576.64元）；判决唐科公司承担律师费523580元的请求，本院均不予支持。唐科公司应在扣除已交纳的500000元保证金后，再向恒工公司支付租金146742.69元。 恒工公司要求唐科公司立即将登记在南京市栖霞区迈皋桥街道金宁路8号的工商注册登记及经营许可证予以注销，否则每逾期一日安6031.68元/日的标准向其支付费用，该请求不属于本案处理范围，本院不予处理。 吴俊在案涉合同中自愿作为保证人，为合同的履行提供担保。因没有约定保证方式，依据《中华人民共和国担保法》的规定，吴俊的担保行为属于连带责任保证。连带责任保证的保证人承担保证责任期间为主债务履行届满之日起6个月内，而案涉合同包括了房屋租赁和买卖，恒工公司与唐科公司关于房屋买卖预约合同具有独立性，恒工公司租赁合同是否解除不影响唐科公司行使购买案涉房屋的权利，故吴俊应对唐科公司上述债务承担连带责任。唐科公司、吴俊、王哲东主张吴俊无需保证责任的抗辩意见，本院不予采纳。 王哲东在案涉合同授权代表签字处签名，并未对唐科公司提供担保，恒工公司主张王哲东作为保证人在合同上签字，并要求王哲东承担连带责任，无法律依据和事实依据，本院对此请求不予支持。 唐科公司要求恒工公司赔偿其经济损失1621360元，即：购买1000000元的设备费、支出的人工工资461340元、水费7968元、电费152052.48元，根据唐科公司提供的相关水电费票据和工资表，证实是其在使用案涉房屋过程中因经营所支出的费用。唐科公司要求恒工公司赔偿其上述经济损失，无法律依据和事实依据，本院对其反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百十二条和《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司租金计人民币146742.69元； 二、被告吴俊对被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司的上述债务承担连带责任； 三、驳回原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司对被告王哲东的诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司其它诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30812元，减半收取15406元，保全费5000元，合计20406元，由原告（反诉被告）南京恒工房地产开发有限公司负担13789元，被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司负担6617元；反诉案件受理费9696元（已减半收取），由被告（反诉原告）南京唐科网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  葛立正 二〇二〇年三月二日 书记员  郑佳玲