河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终347号 上诉人（原审原告）：史瑞东，女，1977年11月16日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县。 委托诉讼代理人：段宪华，河北孙福江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：河北昊博建筑工程有限公司，住所地河北省石家庄市深泽县真武路38号。 法定代表人：杨保录，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉占欣，该公司员工。 委托诉讼代理人：王茂生，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：河北康顺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区西二环南路166号16栋1单元602。 上诉人史瑞东因与被上诉人河北昊博建筑工程有限公司（以下简称昊博建筑）、河北康顺房地产开发有限公司（以下简称康顺房地产）案外人执行异议之诉一案，不服河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 史瑞东上诉请求：一、撤销晋州市人民法院作出的（2019）冀0183民初3482号民事判决书，依法进行改判或者发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审中上诉人提交了与邢台新发地房地产开发有限公司于2014年4月11日签订了威县文苑水榭小区1号楼4单元302室的商品房认购协议书、支付购房款收据，现上诉人也搬进该房屋居住，实际占有该房屋。上诉人已经提交了收款收据，且被上诉人（原审被告）河北吴博建筑工程有限公司虽对此证据不予认可，但其并未提交任何证据。2、一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条错误。本案系执行异议之诉，法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》作为判决依据。根据上诉人提交的商品房认购协议书，购房款收据、威县不动产登记证明，三项证据可以证明已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的规定的全部情形，上诉人的权利已经可以排除执行。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人的证据足以证明其权利可排除执行，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定，向贵院提起上诉，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。 河北昊博建筑工程有限公司答辩称：一、本案属于执行异议之诉，根据《民事诉讼法解释》第311条之规定，案外人提起的执行异议之诉，审理范围应该是案外人有无足以排除对执行标的的事由和权益。据此，本诉的证明责任应该是在上诉人一方。上诉人证据不能证实其对执行标的享有排除执行的民事事由和权益，应依法承担举证不能的不利后果。二、被诉人的商品房预购协议书、收据不具有真实性和合法性，不能作为定案的依据。房地产买卖合同未经备案登记，合同的内容不符合《商品房管理办法》法定形式要件，收据不是发票，不符合《发票管理办法》和《税收征管法》的规定，不符合规定的票据形式要件，依法不能作为票据使用。三、深泽县人民法院所查封房产在查封之前经调查没有售出，原告和第三人涉嫌伪造证据、虚假诉讼，其证据不具有合法性和真实性，请求依法驳回原告的诉讼请求，并移送公安机关立案侦查。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 史瑞东向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的位于威县文苑水榭小区1号楼4单元302室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日，河北省深泽县人民法院作出（2016）冀0128民初279号民事判决，判决康顺公司返还昊博公司履约保证金200万元。该判决生效后，康顺公司未自动履行。2016年11月1日，昊博公司向深泽县人民法院申请强制执行该生效判决。2017年1月20日，深泽县人民法院作出（2016）冀0128执391号执行裁定书，裁定查封了康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产（含本案诉争的威县文苑水榭小区1号楼4单元302室）。2017年4月14日，昊博公司与康顺公司在深泽县人民法院达成执行和解，主要内容为：康顺公司分期返还昊博公司160万元为清，昊博公司同意康顺公司出售深泽县人民法院查封的登记在邢台新发地房地产开发有限公司名下的康顺公司的13套房产，康顺公司将销售的房价款按每套12.5万元交到深泽县人民法院办案人员手中后，由法院负责解除售出房产的查封，在销售到第9套时将160万元的余款全部交到法院，法院将剩余的房产全部解除查封。康顺公司法定代表人张力威对上述协议承担保证责任，如康顺公司不按上述协议履行，昊博公司可以要求按原判决书执行。2017年5月2日，深泽县人民法院裁定终结本次执行程序。2017年11月16日，该案恢复执行。2017年11月20日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01执监405号执行裁定书，指定该案由晋州市人民法院执行。2018年1月24日，本院作出（2018）冀0183执85号公告，拟对深泽县人民法院查封的康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产进行司法处置（评估、拍卖）。原告史瑞东向本院提出执行异议，请求依法解除对威县文苑水榭小区1号楼4单元302室房产的查封措施。2019年7月25日，本院作出（2019）冀0183执异78号裁定，驳回了原告史瑞东的异议请求。又查明，2014年4月11日，原告史瑞东与邢台新发地房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，史瑞东购买邢台新发地房地产开发有限公司位于威县文苑水榭1栋4单元302号，总房款207588元。邢台新发地房地产开发有限公司向史瑞东出具两份房款收款收据。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告作为执行异议之诉的案外人，需承担证明其“享有足以排除强制执行的民事权益”并由其承担举证不能的不利后果。《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告史瑞东与邢台新发地房地产开发有限公司虽然签订了商品房认购书，并提供了收款收据，但购房款是否实际支付存疑，不足以排除强制执行。由于诉争房产的物权并未发生变动，该房屋买卖协议不能产生对抗合同双方之外的第三人的效力。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告史瑞东的诉讼请求。案件受理费4414元，由原告史瑞东负担。 二审期间当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为史瑞东对位于威县文苑水榭1栋4单元302号执行标的物提出的异议和权利主张能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案中，史瑞东提交了其与邢台市新发地房地产公司于2014年4月11日签订的《商品房认购书》，该《商品房认购书》约定内容具备商品房买卖合同的主要内容，且所涉商品房的预售许可证为“邢房预售证第延2013-01号”，时间在该《商品房认购书》签订之前。故，史瑞东与邢台新发地房地产开发有限公司于2014年4月11日签订的书面《商品房认购书》合法有效。其次，史瑞东在本案审理期间提供了威县不动产登记中心出具了其名下无其他房产的查询证明，且其现已在案涉房屋实际居住。最后，关于房款是否实际支付的问题。在一审期间，史瑞东提交了邢台新发地房地产开发有限公司的收款收据以及相应数额的的邢台银行股份有限公司储蓄明细查询单，上述证据时间、数额均相互吻合，已形成相对完备的证据链条，能够证明史瑞东已支付相应数额房款的事实。综上所述，史瑞东提供的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3482号民事判决； 二、不得执行邢台市威县文苑水榭1栋4单元302号商品房。 一审案件受理费4414元，由河北昊博建筑工程有限公司；二审案件受理费4414元，由河北昊博建筑工程有限公司、河北康顺房地产开发有限公司各自负担2207元。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年三月十一日 法官助理马莹 书记员侯轶凡