湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初670号原告（反诉被告）:李某，男，2013年9月24日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。法定代理人：谭某，女，1986年9月7日出生，汉族，住长沙市雨花区，系李某母亲。委托诉讼代理人：黄浩，湖南人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：游泳，男，1979年8月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘雄辉，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，湖南通程律师事务所律师。原告（反诉被告）李某（以下简称原告）与被告（反诉原告）游泳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理本案，依法适用简易程序，于2020年3月5日及3月9日公开开庭进行了审理。原告法定代理人谭某、委托诉讼代理人黄浩，被告游泳及其委托诉讼代理人刘雄辉、许军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2019年8月7日签订的《租赁合同》自2020年2月1日解除；2、判令被告搬离原告的商铺，并支付自2020年2月1日起至实际搬离之日止的商铺占用费及利息（商铺占用费按照合同约定的同期租金计算）；3、判决被告支付原告的合同违约金60000元（按合同日万分之三的违约金5000元、擅自更改房屋架构10000元、漏水造成房屋损坏按市价赔偿35000元、惩罚性违约金30000元，总计80000元，看在老租户份上减去20000元）；4、判决被告承担原告律师费23000元及本案的诉讼费等费用；5、判决被告赔偿原告商铺租赁期间因被告使用不当给原告造成的损失35000元。事实与理由：2019年8月7日，被告游泳与原告李某签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区门面出租给被告使用，原告法定代理人谭某代为签字。合同约定，承租人应当按照合同约定日期按时支付租金，承租人拖欠租金累计达15天的，出租人可以中止合同，收回房屋。在履约过程中，被告未按时支付租金，经催告后仍不按时履约。原告多次催促无果，现原告依据《合同法》依法行使合同解除权，解除日期定于2020年2月1日，特发此函通知依法解除《商铺租赁合同》，请求判如所请。被告辩称，1、被告没有恶意违约，租赁合同应当继续履行，不应该解除合同及不存在要求我方支付房屋占用费；2、原告主张的违约金过高，租赁合同中没有针对维权的律师费用的约定；3、商铺漏水妨碍了被告正常使用，原告的商铺漏水，应该要向被告赔偿损失，而不是被告向原告赔偿损失；4、诉讼费用应该依法判决。被告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因商铺漏水泡水所导致的装修及设备损失人民币35000元，维修期间不能正常营业损失人民币15000元（两项合计5万元整）；2、判令被反诉人将因2019年8月9日爆管漏水事故的商铺彻底整改维修到位，并免除期间所产生的租金；3、判令本案所有的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被告与原告的母亲谭某（法定监护人）于2019年8月7日签订《商铺租赁合同》，原告将位于长沙市雨花区商铺继续租给被告作民宿接待处经营使用。合同签订后，被告当天按照合同约定支付原告履约保证金，履行了付款义务。2019年8月9日，商铺内消防主管爆裂导致严重的漏水问题，商铺内部二楼消防管道爆裂，水势沿二楼木板地面下一楼天花吊顶及墙面流至一楼地面，泡水达十几公分深，导致被告的装修及设备严重泡水，断电，不能正常经营。被告当天将此情况告知原告母亲谭某，原告并未采取行动配合被告索赔维权，被告与开发商多次协商，至今未得到任何赔偿。被告多次就该赔偿与原告母亲协商未果，请求判如所请。原告针对被告的反诉答辩称，1、被告反诉因商铺漏水泡水所导致的装修及设备损失人民币35000元没有事实及法律依据，不应该支持。房屋没有任何问题，是楼上漏水原因，被告说自己会找物业和开发商赔偿；2、原告明确表示被告2月份支付的钱是房屋占用费，原告在2月份就已经把合同解除通知书邮寄给被告，原告是合法解除合同。一直是被告在违约，应该自己承担损失及支付给原告违约金；3、根据被告反诉状确认的事实，商铺漏水是二楼的商铺管道破裂导致原告商铺漏水，房屋漏水浸水，原告不是侵权主体；4、本案的租赁标的商铺交给被告的时候并未有浸水；5、根据原被告租赁合同第四条维修责任部分的约定，在承租期间承租方的装饰及修缮均是由出租房承担，本案被告的反诉，原告不是其责任主体，不应该承担责任。原告的商铺交给被告使用，在被告租赁期间造成标的损坏，其应该赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告提供的《商铺租赁合同》、银行收款记录、微信聊天记录、付款凭证、商铺不动产权证书、《解除合同通知书》、EMS邮寄单及签收证明、照片等予以采信，根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年8月7日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：一、甲方将坐落于长沙市雨花区商铺出租给乙方。建筑面积为14.42平方米，具体以房产证为准。二、租赁期限为六年，自2019年8月21日起至2025年8月20日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计长达15天的，并赔偿违约金10000元。合同期满后，如出租人仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金以及产权人意愿涨幅作适当调整。三、租金和租金交纳期限：1、每年租金为人民币陆万元整（￥60000元）。租金每月5000元，租金押一付三，押金5000元已付，租金按季支付，每年2月1号支付15000元，5月1号支付15000元，8月1号支付15000元，11月1号支付15000元；2、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，并加收日万分之三的违约金并有权解除本合同。四、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分、固定装修、移动设备及房屋架构。五、各项费用的缴纳：1、物业管理费，乙方自行向物业管理公司缴纳；2、水电费，由乙方自行缴纳；3、维修费，租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；4、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。六、违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金10000元。造成损失的按实际损失金额赔偿；2、若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。造成损失的按实际损失金额赔偿；3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金15000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责按市价赔偿。如果乙方按正常市场流转方式转让，价格不低于本合同价格，没有其他特殊情况发生的话，甲方原则上应同意。七、本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金30000元。合同还对其他相关事项进行了约定，备注：原合同押金转至本次新签合同作押金，这次未收押金。合同签订当日，被告向原告母亲谭某支付20000元，同日，原告母亲谭某出具收条，该收条载明：今收到游泳租金现金10000元。手机招行转账另付10000元，已付租金至（2019.7.21-2019.11.20）。2019年8月9日，案涉商铺内消防管道爆裂严重漏水，导致被告不能正常经营。被告即告知原告，并就损失赔偿问题与物业管理公司、开发商和原告多次沟通协商未果。2019年11月20日，被告向原告母亲谭某转账支付15000元（2019.11.21-2020.2.20）。之后，原告认为，被告没有按时支付租金、无故拖欠租金20天，根据合同规定，原告可以终止合同，收回房屋。2019年12月2日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知书》，告知于2020年2月1日解除《商铺租赁合同》，请游泳在这段时期作好搬离的准备，若届时游泳拒不搬离，造成的一切损失由游泳双倍赔偿。并且请游泳补足支付40000元违约金以及租金日万分之三的违约金。2019年12月3日，该邮件到达菜鸟驿站，由他人代收。2020年2月1日，被告向原告母亲谭某转账支付租金15000元（2020.2.21-2020.5.20）。2020年2月27日，被告收到《解除合同通知书》。2020年1月8日，原告向本院起诉，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一、关于合同应否解除的问题。本案中，合同约定，承租人拖欠租金累计长达15天的，出租人可以终止合同，收回房屋。租金按季支付，每年2月1日支付15000元，5月1日支付15000元，8月1日支付15000元，11月1日支付15000元，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，加收日万分之三的违约金并有权解除本合同。被告首次支付租金在合同签订当日付清，被告第二次应于2019年11月1日支付租金15000元，而被告实际支付时间为2019年11月20日，迟延了19天，已构成违约，符合双方约定的承租人拖欠租金累计长达15天的，出租人可以终止合同的条件，但被告在第三次支付租金时，即按照约定时间于2020年2月1日支付，显然，被告没有违约的主观恶意，违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，原告据此要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》，本院不予支持。二、关于应否支付自2020年2月1日起至实际搬离之日止的商铺占用费及利息问题。因合同继续履行，被告已按约支付了2020年2月21日至5月20日的租金，故不存在商铺占用费及利息，对原告的该项请求，本院不予支持。三、关于违约金、损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，合同约定，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，并加收日万分之三的违约金；承租人拖欠租金累计长达15天的，并赔偿违约金10000元；如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金30000元。被告应于2019年11月1日支付租金15000元，而被告实际支付时间为2019年11月20日，迟延了19天，已构成违约。原告既主张加收日万分之三的违约金5000元，又主张惩罚性违约金30000元，具有双重惩罚的性质，本院酌情调整为违约金5000元，对其过高部分，本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金过高，应当予以调整，本院予以采纳。原告主张因漏水造成房屋损坏，要求被告按市价赔偿35000元，证据不足，本院不予支持。四、关于律师费问题。本案中，合同没有对实现债权的费用或律师费的承担进行约定，也不属于法律规定必须聘请律师的情形，原告要求被告承担律师费23000元的请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。五、关于反诉问题。本案中，被告反诉要求原告赔偿因漏水导致的装修及设备损失人民币35000元、维修期间不能正常营业损失人民币15000元；对商铺彻底整改维修并免除期间所产生的租金。该反诉属于财产损害赔偿纠纷，侵权责任主体不明，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，被告可另行主张，已收取的反诉费650元予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李某与被告游泳于2019年8月7日签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、被告游泳于本判决生效之日起5日内向原告李某支付违约金5000元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2660元，因适用简易程序减半收取1330元，由原告李某负担1064元，由被告游泳负担266元，反诉费650元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二〇年三月十八日书记员  粟 佳