江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终69号 上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码91360681733930678J。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杨乐，男，1998年7月24日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：乐梅花，女，汉族，1975年12月14日出生，住江西省贵溪市，系杨乐母亲。 上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）因与被上诉人杨乐房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 四冶兴业公司上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2049号民事判决，改判驳回杨乐的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由杨乐承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.原审判决认定四冶兴业公司交房时间为2017年2月9日与事实不符，四冶兴业公司交房时间应认定为2016年9月。虽然杨乐实际收房时间为2017年2月9日，但是在2016年9月份，四冶兴业公司就书面通知过包括杨乐在内的购房户办理交房手续，之后每个月都有业主陆续到四冶兴业公司收房，所以交房时间应按照兰亭苑小区第一个业主收房时间即2016年9月确定。2.一审判决认定杨乐的起诉没有超过诉讼时效与事实不符，适用法律错误。本案《商品房买卖合同（预售）》明确约定交房时间为2016年5月1日前，如果杨乐要主张我方逾期交房的违约责任，则应从2016年5月1日起计算诉讼时效，而杨乐于2019年9月16日起诉明显超过了三年的诉讼时效。3.一审判决认定出卖人应按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三的违约金与事实不符。在四冶兴业公司与杨乐签订的合同第十二条1、（2）中明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无的违约金。由此可见，双方就该情形出现时，是约定了不支付违约金的，而非一审判决中认定的按全部房价款的日万分之三支付违约金。4.即使四冶兴业公司要承担逾期交房的违约金，一审判决支付的违约金比例依旧过高。虽然一审判决中考虑了当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，确定按全部房屋价款的日万分之一点五支付违约金，但仍对四冶兴业公司不公。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。杨乐的实际损失仅是每月支付房租的费用，而根据房屋租赁市场租金情况可知，杨乐的房屋租金费用最多不超过800元/月。即使按此案一审判决中确认的收房时间计算逾期时长也未满10个月，按月租金的130%计算违约金不超过10400元，但一审判决四冶兴业公司向杨乐支付逾期交房违约金20127.18元，显然比例过高。5.一审判决在计算违约金时，没有剔除四冶兴业公司为杨乐提供担保的按揭贷款金额。本案中，四冶兴业公司为使杨乐顺利取得银行贷款，在贷款银行存入数百万元保证金对杨乐按揭贷款行为予以担保。从权利义务对等及公平角度考虑，对违约金基数的认定应当以杨乐实际交付房屋首付款的金额予以计算，而不应当以购房合同所约定的房屋金额总价款来计算。综上所述，一审判决认定事实不清，程序违法，请求二审法院依法支持四冶兴业公司的上诉请求。 杨乐答辩称，首先，根据《商品房买卖合同（预售）》之约定，四冶兴业公司应以书面形式通知杨乐交房，时至今日，四冶兴业公司仍无法提供证据证明“收房通知”事实的存在。一审法院依法认定交房时间为2017年2月9日，事实清楚，证据确凿。其二，四冶兴业公司逾期交房属于连续违约行为，一审法院判决本案未超过诉讼时效，适用法律正确。其三，本案所涉合同完全符合格式合同之特征，一审法院对合同性质之认定正确无误。其四，涉案合同明确约定了出卖人逾期交房的违约金计算标准为日万分之三，涉案合同项下的房屋位于贵溪市城中心且属于学区房，其房屋租金的市场价高达平均1500元/月甚至更高。一审判决认定四冶兴业公司逾期交房的违约金计算标准为日万分之一点五不但不高，反而偏低。最后，四冶兴业公司与贷款银行之间的担保协议属于四冶兴业公司自身的经营行为，与本案无关。综上所述，请求二审法院依法驳回四冶兴业公司的上诉请求，维持一审判决。 杨乐向一审法院起诉请求：1．判令四冶兴业公司向杨乐承担逾期交付的违约责任159600.03元（计算至2019年5月31日，此后的违约责任计算至四冶兴业公司具备交付条件之日止）；2．本案诉讼费由四冶兴业公司承担。 一审法院认定事实：2015年，杨乐向四冶兴业公司购买兰亭苑-Ⅱ3#906室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GX2015012463）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：第三条：房屋预测建筑面积128.72平方米。第六条：商品房价款按照建筑面积计算，总价款为472469元。第七条：付款方式为分期付款。买受人应当在2016年6月1日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款152469元应当在2016年6月1日前支付，第二期为320000元。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，杨乐按照合同约定支付了全部房款472469元。四冶兴业公司于2017年2月9日向杨乐交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。到法庭辩论终结前，四冶兴业公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，杨乐与四冶兴业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题：《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了四冶兴业公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当四冶兴业公司明确表示不履行时，才能认定杨乐“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对四冶兴业公司认为杨乐的起诉超过诉讼时效的答辩意见，该院不予采纳。关于逾期超过60日的违约金比例问题：杨乐已按合同约定支付了全部房屋价款，但四冶兴业公司未按约定的时间及条件交付商品房，构成违约，应当向杨乐支付违约金。由于合同约定的违约金比例明显存在歧义，且合同系格式合同，四冶兴业公司系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定合同约定四冶兴业公司逾期超过60日后，四冶兴业公司按日计算向杨乐支付的违约金应不低于全部房价款的万分之三。鉴于四冶兴业公司主张合同约定的违约金过高，该院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。四冶兴业公司实际向杨乐交房的日期为2017年2月9日，尽管在房屋交付时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认杨乐已于2017年2月9日实际接收了房屋的事实。另外，杨乐未举证证明实际收房之后的经济损失，故四冶兴业公司违约给杨乐造成的经济损失应计算至实际交房之日止。综上，至杨乐实际接收商品房之日止，四冶兴业公司逾期交付商品房的时间为2016年5月1日至2017年2月9日，共计284天。四冶兴业公司应向杨乐支付的违约金为472469元×284天×0.00015/天=20127.18元。综上所述，对杨乐的诉讼请求，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：由四冶兴业公司于该判决生效之日起十五日内向杨乐支付逾期交付商品房的违约金20127.18元。案件受理费1746元，由杨乐负担1594元，由四冶兴业公司负担152元。 本院二审期间，四冶兴业公司提交二组新证据：证据一、兰亭苑服务中心交房收费明细表及业主周逸菲、俞俐及黄东顺的维修记录表及装修承诺书，拟证明四冶兴业公司于2018年8月发出通知收房的通告后，同年9月就有不少业主开始陆续收房。证据二、中国银行个人一手住房贷款合同，拟证明杨乐购房款中有20万元是四冶兴业公司提供的担保。杨乐质证称，未收到四冶兴业公司发出的任何书面通知，且四冶兴业公司与银行签订的贷款合同与本案无关。本院认为，兰亭苑服务中心交房收费明细表中没有有杨乐的收房记录，维修记录表及装修承诺书均非杨乐所签，与本案并无关联，对该份证据不予采信。对住房贷款合同的真实性本院予以确认，该证据证明本案按揭款是由杨乐用所购房屋办理的抵押贷款，故对四冶兴业公司证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，四冶兴业公司与杨乐签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于交房时间的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付房屋，而四冶兴业公司并未在双方约定交付时间取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，直到2017年2月9日才将案涉商品房交付给杨乐。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，认定四冶兴业公司实际向杨乐交房的日期为2017年2月9日并无不当，本院予以确认。四冶兴业公司主张交房的时间应为2016年9月，却未提供充足的证据予以证明，本院不予支持。关于杨乐对逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效的问题，本案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了违约金的比例，未约定履行期限。四冶兴业公司出现逾期交房后，双方均未提出解除合同，四冶兴业公司系持续违约状态，违约事实并未中断，在违约事实结束前，杨乐可就整个期间的违约金主张权利。故一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当。关于违约金数额问题，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定：“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，依照该条第1（1）项的约定应按全部房价款的日万分之三计算违约金。但因该违约金约定过高，一审法院根据当地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，中国四冶兴业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费303.18元，由中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月十二日 书记员  罗玉萍