昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0113民初80号原告：龙正琼，女，1978年1月2日出生，彝族，云南省昆明市东川区居民，现住昆明市安宁市。被告：刘哲宇，男，1989年12月8日出生，汉族，云南省昆明市东川区居民，现住东川区。第三人：胡朝仙，女，1966年4月30日出生，汉族，云南省昆明市东川区居民，现住东川区。原告龙正琼、胡朝仙与被告刘哲宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，原告胡朝仙以自己非本案合同的双方当事人，但对本案诉讼标的自己享有独立请求权为由，向本院申请变更诉讼主体为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行审理。原告龙正琼、被告刘哲宇、第三人胡朝仙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙正琼向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋出租合同》。合同解除后被告确保出租房屋完好无损，该房屋的装修及设备全归原告所有。2、请求判令被告支付原告自2019年9月1日至12月31日的房屋租金28333元（85000元÷12×4个月，租金支付至房屋出租合同解除为止）。3、请求判令被告支付违约金4250元（85000元×5%）。4、请求判令被告支付滞纳金2019年9月1日至2019年12月31日17892.52元（85000元÷12×2%/天×122天，滞纳金支付至收到房屋租金为止）。5、请求判令被告支付未提前2个月书面通知原告的损失费14166元。6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告龙正琼与第三人胡朝仙合伙建盖了位于东川区的房屋，其中第二层房屋原告享有296.76㎡（房屋产权证号为01××32）、第三人胡朝仙享有260.42㎡（房屋产权证号为02××90号）。2016年6月29日原告丈夫舒某1与被告刘哲宇签订《房屋出租合同》，约定将原告及第三人所有的第二层房屋总面积557.16㎡出租给被告经营网吧。租金每年85000元，原告家及第三人各享有50%的租金即42500元。租赁期限为2016年7月1日至2021年10月30日。租金支付方式为每年一付，支付时间为每年9月1日。签合同时给予被告二个月的装修免租期，故房屋租金自2016年9月开始计算。后原告与舒某1协议离婚，该出租房屋分割归原告所有，2018年12月11日，原告办理了房屋产权证书更名，原房屋产权证号01××32变更为云（2018）东川区不动产权证第00××27号。2019年6月29日，原告找到被告刘哲宇，将舒某1与其签订的《房屋出租合同》出租方更名为原告，合同内容延用原合同。2019年9月、10月，原告多次催促被告支付2019年9月1日至2020年度的房屋租金，被告以生意不好为由拒绝支付租金。2019年10月底，被告打电话给原告明确说不租房屋，只愿意支付1个月的租金，双方协商未达成共识。被告至今未将房屋钥匙交还给原告或第三人。原告认为被告不遵守合同约定，未按时支付租金，没有按合同约定提前2个月书面通知原告终止合同事宜，给原告造成了直接和间接的经济损失，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法庭判如所请。被告刘哲宇答辩称：2016年6月29日的《房屋出租合同》是杨某与舒某1签的。2017年4月25日，杨某将该房屋及经营的网吧转让给我，第三人胡朝仙的丈夫舒某2说为了方便收取房租，要求把合同上承租方杨某的名字变更为我。2017年5月我与舒某1重新签订了《房屋出租合同》，合同内容延用了舒某1和杨某的《房屋出租合同》。约定租金每年85000元，每年11月支付。2019年5、6月，原告称她和舒某1离婚了，房子分给她，要求把合同出租方变更为原告，我们就把合同出租方更名为龙正琼，合同的内容仍延用我和舒某1签的合同。2019年10月中旬，我在搬东西时，第三人胡朝仙向我要房租，我告诉胡朝仙不租了。2019年10月底原告打电话给我，我也告诉她我不租房了。我找到舒某2，要把房子还给他们，他们要高额的赔偿费，双方就发生了争议。我认为租金是支付到2019年11月1日至5日左右，我未差欠原告及第三人房租，我要还房屋钥匙是他们不接收。对原告的第一项诉讼请求，我同意解除《房屋出租合同》，房屋内有两台冷风机，如果原告要就补偿我3000元，不要我就拆走,其他设备和装修就给原告及第三人了。对原告的第二项诉讼请求，我认为我不差原告租金，我的房租是付到2019年11月1日左右，10月底我要交还房屋给原告及第三人，但他们不接收，故发生的租金不应该由我来承担。对原告的第三项诉讼请求，我确实违约了，我愿意承担违约金。对原告的第四项诉讼请求，我不欠租金，故该请求不同意。对原告的第五项诉讼请求，我已表达了愿意承担违约金，故对该请求不同意。第三人胡朝仙诉称：2019年10月中旬，我看到被告在搬东西，我就说租金9月1日就到期了，要求被告支付下一年度的租金，被告没说不租房子的事。其他事实与理由与原告陈述的一致。对原告与被告签订的《房屋出租合同》我没有意见，我们两家共有的这层房屋就是以原告的名字与被告签订的租房合同,只是我们内部约定房租我们各享50%。我同意解除原告与被告签订的《房屋出租合同》，但原告的诉讼请求中包含应支付给我的租金及违约金等费用，故我请求法庭将原告的诉讼请求中2、3、4、5项赔偿费用中的50%判决由被告直接支付给我。争议焦点：被告是否违约？原告及第三人的诉讼请求是否应予支持？针对自己的诉讼主张，原告向法庭提交以下证据：龙正琼与刘哲宇的《房屋出租合同》一份、龙正琼的不动产权证书一份，欲证明原告将自己的房屋及第三人胡朝仙的房屋共同出租给被告的事实，双方约定了租金及支付方式、租赁期限及违约责任等。经质证，被告及第三人均无异议。本院予以采信。针对自己的抗辩，被告向法庭提交以下证据：《网吧转让协议》一份，欲证明2017年4月25日案外人杨某将东川区竞技网吧及租赁房屋转让给被告，被告自2017年5月份向原告租赁房屋，租房合同内容延用杨某与舒某1的《房屋出租合同》，仅将承租方更改为被告。经质证，原告表示具体时间不清楚，是舒某1与被告签的租房合同。第三人表示无异议。本院对该组证据予以采信。针对自己的诉讼主张，第三人向法庭提交以下证据：房屋所有权证书复印件一份，欲证明第三人将自己的房屋与原告的房屋共同出租给被告，第三人的面积是260.4㎡。经质证，原告及被告均无异议，本院予以采信。法庭出示舒某2、舒某1询问视频一份、舒某2出庭作证，欲证明被告租赁原告及第三人合伙盖的房屋经营网吧。房屋租赁合同是2016年6月杨某与舒某1签订，租赁期限是2016年7月1日至2021年10月30日，因装修房屋，免了杨某两个月的租金，故租金从9月开始计算。约定每年9月1日支付一年的租金。2017年杨某将房屋转让给被告刘哲宇，舒某1、胡朝仙又与被告重新签订租赁合同，合同内容延用杨某与舒某1签订的《房屋出租合同》。2017年第三人胡朝仙的丈夫舒某2收到2016年9月1日至2017年9月1日的房租，其中杨某支付40000元、被告刘哲宇支付45000元。2019年7月，原告与舒某1离婚，二人共有的该出租房屋部分分割归原告所有，原告与被告将租赁合同出租方更名为原告。现被告已经支付到2019年8月31日的租金。2019年10月底，被告告知舒某1不租房屋了，让舒某1抄水电表。2019年11月初，被告搬走网吧东西，打电话告知舒某2不租房屋了，11月中旬要还房屋钥匙时因租金及损失未达成协议，被告至今未归还房屋钥匙。经质证，原告、第三人均表示无异议，被告刘哲宇表示房屋是2017年4月25日向杨某转租的，自己支付了45000元租金给舒某2，租金是从2017年4月25日至2017年11月6日。租金按年付，现租金已经支付到2019年11月6日。本院对二位证人证实的被告向原告及第三人租赁房屋及房屋租金的给付情况及三方就被告退租发生争议等相互印证的事实予以采信，对其他事实不予采信。在诉讼过程中，本院2020年3月5日主持双方进行现场勘查，被告刘哲宇在勘查现场将租赁房屋及房屋钥匙5把交还给原告龙正琼，表示房屋装修及设备等除冷风机二台自己拆走外均归原告及第三人所有，原告及第三人均表示无异议。在勘查现场，第三人胡朝仙向法庭提交2018年12月16日收据复印件一份，舒某1向法庭提交2018年12月16日、2019年1月14日收据复印件二份，欲证明被告刘哲宇分别向舒某1及第三人胡朝仙交纳了2018年8月至2019年8月的房屋租金各42500元，之后被告未再交纳过房屋租金。经质证，原、被告对第三人及舒某1出示的收据均无异议，第三人对舒某1出示的收据亦无异议，本院对现场勘查时被告交还原告及第三人房屋及房屋钥匙，三方就房屋装修设备达成协议的事实及第三人、舒某1出具的收据予以采信。本案经审理认定事实如下：原告龙正琼与案外人舒某1原系夫妻关系，二人与第三人胡朝仙共同在东川区建盖房屋。其中第二层房屋，原告龙正琼享有296.76㎡，并办理了云（2018）东川区不动产权证第0004827号不动产权证书；胡朝仙享有260.42㎡，并办理了昆明市房权证东川区字第××号房屋使用权证。2016年6月29日，舒某1与案外人杨某签订《房屋出租合同》，合同约定：舒某1将位于东川区房屋第二层（包含第三人所有的昆明市房权证东川区字第××号房屋面积）出租给杨某经营网吧。租赁期限自2016年7月1日至2021年10月30日止。年租金85000元，每年9月1日交付。……第十三条提前终止合同。租赁期间，任何一方提出提前终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……第十五条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。……因房屋装修，舒某1给予杨某免租期2个月，即租金自2016年9月开始起算，每年9月1日交付年租金85000元。该年租金由原告与第三人胡朝仙各享有50%。2017年4月25日，杨某将该租赁房屋及经营的东川竞技网吧转让给被告刘哲宇，刘哲宇与舒某1将2016年6月29日舒某1与杨某签订的《房屋出租合同》承租方杨某更名为刘哲宇。2016年9月1日至2017年9月1日的房租，杨某支付了40000元，刘哲宇支付了45000元，合计85000元给第三人胡朝仙的丈夫舒某2。后原告与舒某1离婚，舒某1出租的该房屋分割归原告所有，2018年12月11日，原告将原房屋产权证号01××32变更为云（2018）东川区不动产权证第00××27号。2018年12月16日，被告向第三人胡朝仙支付2018年8月至2019年8月租金42500元，向舒某1支付2018年8月至2019年8月租金12500元,2019年1月14日向舒某1支付2018年8月至2019年8月租金30000元。2019年6月，原告与被告刘哲宇将刘哲宇与舒某1签订的《房屋出租合同》出租方更名为原告，合同条款继续延用原合同。2019年10月中旬，第三人胡朝仙见被告刘哲宇将网吧里的物品搬走，便要求被告支付2019年9月至2020年9月的房租。2019年10月底，被告刘哲宇电话告知原告龙正琼不再租赁房屋，并找到第三人的丈夫舒某2要求将房屋归还，但因退租应承担的赔偿费用双方发生分歧，被告未将房屋钥匙归还原告及第三人。在诉讼过程中，2020年3月5日本院主持双方现场勘查时，被告刘哲宇将房屋及房屋钥匙退还原告龙正琼，三方均同意被告将安装在租赁房屋里的两台冷风机自行拆走，其余房屋装修及设备归原告及第三人所有。本院认为：原告与被告签订的《房屋出租合同》，系双方真实意思表示，第三人胡朝仙对该合同当庭表示无异议，该合同依法受法律保护，合同双方应按照约定履行自己的合同义务。原告将自己及第三人的房屋交付被告使用，原告已经履行了自己的义务。被告在合同履行期间要求提前终止合同，未按照约定提前2月书面通知对方，已经构成违约，应承担相应的民事责任。对原告及第三人的诉讼请求，本院具体评判如下：1、解除原、被告签订的《房屋出租合同》。合同解除后被告确保出租房屋完好无损，该房屋的装修及设备全归原告及第三人所有。本院认为，被告明确表示不再继续履行合同义务并同意解除合同，故对该解除《房屋出租合同》的请求本院予以支持。对于合同解除后被告确保出租房屋完好无损，该房屋的装修及设备全归原告所有的诉求，2020年3月5日被告刘哲宇在勘查现场已经将房屋及房屋钥匙交还给原告龙正琼，三方当事人一致同意被告将安装在租赁房屋里的两台冷风机自行拆走，其他装修及设备归原告及第三人所有，本院对三方当事人达成房屋装修及设备处理意见予以支持。2、请求判令被告支付自2019年9月1日至12月31日的房屋租金28333元（85000元÷12×4个月，租金支付至房屋出租合同解除为止）。本院认为，被告向原告及第三人支付了2018年8月至2019年8月的租金。被告2019年10月底明确告知原告及第三人不再租赁房屋，原告及第三人在被告违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院依法支持由被告支付原告及第三人2019年9月至10月的房屋租金14167元（85000元÷12×2个月），该租金由原告及第三人各享有50%。对于被告抗辩租金已经支付至2019年11月，自己不差欠原告及第三人租金，被告未提供相关证据证实，本院不予采纳。3、请求判令被告支付违约金4250元（85000元×5%），本院认为该诉求符合法律规定，本院予以支持，该违约金由原告及第三人各享有50%。4、请求判令被告支付滞纳金2019年9月1日至2019年12月31日17892.52元（85000元÷12×2%/天×122天，滞纳金支付至收到房屋租金为止）。本院认为，该诉求无法律依据，本院不予支持。5、请求判令被告支付未提前2个月书面通知原告的损失费14166元，本院认为双方就违约责任产生的违约金计算已作出明确约定，该诉求无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龙正琼与被告刘哲宇签订的《房屋出租合同》。被告刘哲宇于2020年3月5日已将位于东川区租赁房屋交还原告龙正琼，房内的装修及设备除两台冷风机由被告刘哲宇拆走外，其他装修及设备均归原告龙正琼及第三人胡朝仙所有。二、由被告刘哲宇于本判决生效之日起十日内支付原告龙正琼房屋租金7083.50元，违约金2125元，合计9208.50元。三、由被告刘哲宇于本判决生效之日起十日内支付第三人胡朝仙房屋租金7083.50元，违约金2125元，合计9208.50元。四、驳回原告龙正琼的其他诉讼请求。五、驳回第三人胡朝仙的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，由原告龙正琼负担236元（已交纳），由第三人胡朝仙负担236元（已交纳），由被告刘哲宇负担236元（限判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 张 英二〇二〇年三月十六日书记员 王征文