山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0124民初2586号 原告：济南信昌物业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘增贤，总经理。 委托诉讼代理人：于峰，男，济南信昌物业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：凌永辉，山东光敏律师事务所律师。 被告：黄朝辉，男，汉族，1969年12月27日出生，住平阴县， 委托诉讼代理人：王宗阁，山东齐创律师事务所律师。 原告济南信昌物业有限公司（以下简称信昌公司）与被告黄朝辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信昌公司的委托诉讼代理人于峰、凌永辉，被告黄朝辉的委托诉讼代理人王宗阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济南信昌物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费7859.96元及违约金12832.9元（自逾期之日至付清之日，以7859.96元为基数，按照每天千分之三计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月8日，信昌公司与黄朝辉签订了前期物业服务合同，黄朝辉使用的房屋为瑞诚星港湾商业楼二分区105号，该商业楼面积175.25平方米，信昌公司为黄朝辉使用的商业楼提供物业服务。合同约定，每平方米物业费1.5元，业主入住时预收半年的物业费，计费起始日为2016年7月4日，之后每年6月20日至6月30日和12月20日至12月31日分别收取下半年物业服务费。黄朝辉入住后，物业费交至2017年1月3日。物业费计算至2019年6月30日，尚欠7859.96元。综上所述，信昌公司按照前期物业服务协议的约定，履行了自己的物业服务义务，黄朝辉亦接受了信昌物业的服务，但没有及时履行自己的交费义务。故此依法提起诉讼，诉求同前。 被告黄朝辉辩称，1.根据相关法律规定，信昌公司应当提交证据证实已经按照合同约定提供服务，其未依约提供服务或提供的服务达不到前期物业服务协议约定的标准，以及因建设单位分期开发，物业管理区域配套设施未达到购房合同约定标准的，应当减少物业费；2.黄朝辉不应当承担违约责任，因信昌公司提供的服务不符合合同约定，黄朝辉在行使先履行抗辩权；3.信昌公司要求违约金过高，即使法院认定黄朝辉违约的情况下，法院应当降低违约金，可以参照同期同类银行存款利率计算；4.信昌公司要求的物业费高于合同约定，双方在物业费标准上存在争议，在黄朝辉第一次缴纳物业费后发现信昌公司是按每平方米每月1.5元收取的，而合同中载明房屋类型为住宅，按合同约定应当为每平方米每月0.75元。根据合同约定，信昌公司擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收、乱收费用，基于此，违约责任也不应由黄朝辉承担。5.根据《山东省物业管理条例》第五十四条规定，业主对物业共用部位、共用设施使用情况享有知情权和监督权，在双方产生争议的情况下，黄朝辉请求行使知情权，请求信昌公司告知共用部位、共用设施设备使用情况及收益情况。综上，请求依法确定物业费缴纳标准，驳回原告违约金的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于信昌公司提供的物业服务是否符合合同约定的问题。信昌公司提交其单位“工作销客app”上下载的服务照片、签到表、值班日记（巡逻岗、门岗）、两份通知、车辆停放制度等证据，主张已及时全面尽职尽责地履行了物业服务合同义务；黄朝辉质证称，对证据的真实性无异议，信昌公司只是制定了制度但没有落实到位，其提交的工作照片和通知恰恰反映了非机动车没有定点停放、小区的监控没有按照合同约定24小时工作、杂物到处堆放、保洁人员不足等问题，其提供的服务未有达到规定和约定的标准。黄朝辉提交案涉小区照片23张、视频3段、济南市普通住宅三星级物业服务标准等证据，欲证实信昌公司提供的服务不符合合同约定，未达到三星级服务标准，具体包括对闲杂人员不予盘查清理、设置外挂楼梯、车辆占用消防通道、非机动车未定点停放、路面损坏未及时维修、电梯等公共区域张贴广告未告知业主广告收益等问题；信昌公司质证称，对证据的真实性无异议，但照片和视频只是反映的静止或片面状态，张贴广告是开发商的行为，物业公司并未收取任何费用，亦未侵害业主的合法权益。本院经审查认为，综合原被告提交的上述证据，可以认定信昌公司基本能够按合同约定履行服务义务，但也存在路面损坏未及时维修、车辆停放无序、楼道堆放杂物等某一时间段的服务瑕疵状况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订《瑞诚星港湾前期物业服务合同》，约定由信昌公司提供平阴县星港湾小区项目前期物业管理服务，其提供的前期物业服务应达到三星级质量标准。物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，高层住宅1.10元/月.平方米，商业用房2.20元/月.平方米，信昌公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余亏损由信昌公司享有或承担。合同期限自2014年5月16日起至2018年5月15日止。2018年5月16日，双方再行续签物业服务合同，期限延至2022年5月15日。平阴县房屋管理服务中心在该两份合同尾部中间位置加盖“物业合同备案专用章”确认。自合同签订至今信昌公司一直为案涉小区提供物业管理服务。 2016年5月8日，信昌公司（甲方）与黄朝辉（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定1.前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2.本物业名称：瑞诚星港湾小区，乙方所购房屋基本情况，类型：住宅，坐落位置瑞诚星港湾商业二分区105号，建筑面积175.25平方米。3.物业管理服务的内容有：房屋共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生，组织专业环境卫生队伍对小区规划红线以内、业主户门以外的公共场所进行环境保洁，生活垃圾日产日清，对小区内绿化、园林进行养护和管理，按景观要求维护，花草长势良好，无病害和枯死；24小时公共秩序员执勤，24小时智能化监控，巡逻检查，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内交通秩序维护，车辆出入检查，设立交通导向标志，车辆按位停放，无占用消防通道、绿地草地的现象；共用设施设备的维护和管理，小区内路面整洁、无破损24小时对小区内的消防进行监控，定期进行消防培训和演练。4.物业服务费用，业主办理入住时预收半年的物业服务费及停车服务费，计费起始日为2016年7月4日，之后每年6月20日至6月30日和12月20日至12月30日分别收取下半年物业服务费。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元（其中公共性物业服务费：0.55元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米；商业用房按建筑面积每月每平方米2.2元，按合同执行。物业服务费用标准按政府主管部门指导价格进行调整。5.广告牌设置及权益，广告收益用于弥补小区物业管理经费不足。6.违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日缴纳以所欠费用为基数每天3‰的违约金。 黄朝辉于协议签订当日入住瑞诚星港湾小区，并按每月每平方米1.5元标准预交了半年物业费。信昌公司为案涉小区提供物业服务管理的过程基本能够履行合同约定义务，但也存在部分业主在楼道安全出口处堆放生活物品，车辆随意出入、乱停乱放，垃圾处理不及时，路面损坏未及时维修等问题。黄朝辉自2017年1月4日至今的物业费未有交纳，信昌公司于2019年9月17日起诉来院，要求黄朝辉按每月每平方米1.5元标准交纳2017年1月4日至2019年6月30日即2年5个月零26天（约29.9个月）的物业费7859.96元及违约金。 本院认为，信昌公司与济南瑞诚置业有限公司签订的《瑞诚星港湾前期物业服务合同》、信昌公司与黄朝辉签订的《前期物业服务协议》，均系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应恪守履行。信昌公司提供了物业管理服务，有权收取物业服务费，黄朝辉接受了信昌公司提供的物业管理服务，应当履行付款义务。黄朝辉提交的证据能够反映案涉小区某一特定时间段信昌公司提供物业服务的局部状况，但不能全面、系统地反映全貌，物业服务的质量应从整体性和持续性综合衡量，暂时的、局部的问题不足以反映物业服务的整体状态，黄朝辉以信昌公司提供的服务不符合合同约定为由行使先履行抗辩权的主张，依据不足，本院不予支持。综上，信昌公司主张黄朝辉支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。 关于物业服务费标准，虽然《前期物业服务协议》载明的房屋类型为“住宅”，但因该协议为住宅业主与商业用房业主通用的制式合同，合同双方在对合同内容中的房屋类型发生分歧时，应以案涉房屋的实际类型来核定物业费标准更符合常理。黄朝辉认可案涉房屋实际为商业用房，故本院认为应以商业用房的费用标准计算物业费。合同约定商业用房物业费标准为每月每平方米2.2元，信昌公司按每月每平方米1.5元收取，其自行下调收费标准，未侵犯他人合法权益，本院予以认可。对于黄朝辉拖欠的物业服务费数额，本院认定为7859.96元（184.68平方米×1.5元/月?平方米×29.9个月）。业主享有对物业共用部位、共用设施设备使用情况的知情权和监督权，信昌公司应当对上述情况进行公示，未予公示并不构成拒交物业费的理由。黄朝辉主张依据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，案涉小区系分期开发、分批交付使用的，要求法院酌情降低10%的收费标准，本院认为，因黄朝辉所使用的涉案房屋系商业用房，不能适用黄朝辉陈述的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，对其要求降低收费标准的主张，本院不予支持。 鉴于信昌公司在履行合同的过程中存在一定瑕疵，在物业服务过程中确有欠缺之处，管理有待进一步完善，但不足以认定其提供的物业服务存在重大瑕疵，故对信昌公司要求黄朝辉支付违约金之诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄朝辉于本判决生效后十日内支付原告济南信昌物业有限公司物业服务费7859.96元。 二、驳回原告济南信昌物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元减半收取159元，由原告济南信昌物业有限公司负担100元，被告黄朝辉负担59元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵新丽 二〇二〇年三月十六日 书记员  马金飞