安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1226民初292号 原告：王学标，男，1974年6月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：李晓晖，安徽慧民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈悦悦，安徽慧民律师事务所实习律师。 被告：余广体，男，1969年7月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告王学标与被告余广体房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告王学标及其委托诉讼代理人李晓晖，被告余广体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王学标向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告所签的小产权房买卖合同无效；2．判决被告返还原告购房款96,000元及利息50,000元（从2011年12月30日起，按银行同期贷款利率计算至起诉之日），合计146,000元；3．本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2011年12月30日，原告经郑士军介绍，购买被告在利辛县板集矿开发的小产权房两套，约定房款126,000元。原告先付96,000元，余款30,000元交房付清。原告于签订合同当日付给被告96,000元，但被告在交房日到期后迟迟不交付。请支持原告的诉讼请求。 余广体辩称，合同有效，我收96,000元购房款中有欠原告的料款6万多，实际收现金3万多元；如果原告要房我现在可以给房子，要钱我需要找合伙人商量。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的王学标、余广体的身份证和《房屋购销合同协议》及王学标提供的通话录音予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院查明事实如下： 2011年12月30日，余广体为甲方、王学标为乙方签订了《房屋购销合同协议》，双方约定：“一、甲方在板集矿牛大村，矿南门，庙后第一栋，4层楼房，东靠王学山，西靠孔玲，南靠庙。二、购房位于第四层，东头2套约一百七十平方，价格十二万六千元，先付九万六千元，余款三万元，交房付清。（交房日期2012年10月6日，水电配齐，毛墙）修路和其他费用由甲方负责。三、此协议一式三份，甲乙各持一份，证明人一份。四、此协议从甲乙双方签字之日起生效。五、如有违约，由违约方付对方十万元。证明人牛长柱、郑士军/2011年11月30日”，牛长柱、郑士军在证明人处签名，余广体在甲方处捺印、王学标在乙方处签名。合同签订后至2012年底房屋竣工，余广体一直未将涉案房屋交付给王学标，自2013年王学标即要求余广体退还购房款，双方经多次协商未果，王学标诉至本院。 另查明：余广体认可收王学标购房款96,000元。涉案房屋位于安徽省利辛县牛大村，土地为集体土地，宅基地使用权人为该集体经济组织成员。余广体系安徽省颍上县迪沟镇（原汤店镇）卢圩村人，其所建房屋系在原宅基地上拆旧重建，余广体并非所建房屋宅基地使用权人，也未取得建房所需的规划、建设等相关合法手续。而王学标系安徽省利辛县新张集乡友谊社区人，余广体、王学标均非安徽省利辛县牛大村集体经济组织成员。 本院认为，涉案房屋买卖合同的标的物为农村房屋，其买卖必然涉及宅基地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，案涉房屋系余广体在安徽省利辛县牛大村的农村集体所有土地上修建的房屋，其既非该宅基地使用权人，也未取得该房屋相关合法手续即在该集体所有土地上修建房屋，并向社会公开销售，余广体、王学标签订的《房屋购销合同协议》，虽然系双方真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。王学标关于确认原、被告所签的买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，王学标要求余广体返还购房款96,000元，于法有据，本院予以支持。因案涉《房屋购销合同协议》为无效合同，余广体占有、使用王学标所支付的购房款96,000元并无合法原因，且时间达八年之久。王学标要求余广体按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付占用购房款期间的利息50,000元，属于购房款的法定孳息，余广体应予支付。鉴于余广体作为出卖人，其未取得合法手续即出售房屋，对导致合同无效应负主要责任；王学标作为买受人未尽到审慎审查义务、盲目购房，对导致合同无效也负有一定责任。本院酌定余广体、王学标分别承担60%、40%的过错责任。王学标要求余广体支付利息50,000元的诉讼请求，不违反法律规定，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王学标、余广体2011年12月30日签订的《房屋购销合同协议》无效； 二、余广体返还王学标购房款96,000元并支付利息（以本金96,000元为基数，支付自2011年12月30日起至2020年1月8日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计付、2019年8月19日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，并以50,000元为限×60%）； 三、驳回王学标的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,220元，减半收取1,610元，由王学标610元，余广体负担1,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  何涛 二〇二〇年三月十日 书记员  黄云 附相关法律条文摘录 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 特别提示： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官何涛，电话0558-4450010。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账户：13×××35