山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终266号 上诉人（原审被告）:徐伟，男，1977年4月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张淑晶，女，系徐伟之妻。 被上诉人（原审原告）：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛市高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。 法定代表人：宋尧，总经理。 委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 上诉人徐伟因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初7282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐伟上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2013年10月6日，上诉人与青岛天昊置业有限公司签订《商品房预售合同》中包括《前期物业服务合同》，合同双方系青岛天昊置业有限公司与被上诉人，不涉及上诉人。2014年10月1日，上诉人与物业公司签订《物业服务合同》，合同公章为青岛天泰爱家物业有限公司圣罗尼克物服中心，被上诉人认为是其内部公章，说明被上诉人恶意欺骗上诉人，并违反法律法规，因此，该合同属于无效合同。2、上诉人发现交付涉案房产与房屋预售合同约定标准不一致。房屋预售合同约定先缴纳物业费后验收，明显侵犯第三方利益。3、涉案小区出现多个物业服务企业，管理混乱，违建严重，草地荒芜，消防设施损毁严重，用农用车进行垃圾清理，违反了法律法规。4、被上诉人对小区物业服务过程中，没有遵守《青岛市物业管理条例》规定的义务，也没有履行《物业服务合同》约定的义务，故被上诉人不应收取物业费。5、上诉人在一审中提交了证据，但判决书显示上诉人未提交证据。 被上诉人天泰物业答辩称：1、涉案小区前期物业服务合同合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，前期物业服务合同由开发商选聘物业服务企业，对全体业主有效，具有约束力。2、房屋交付的责任属于开发商，与被上诉人无关。3、上诉人并无证据证明涉案小区出现多个物业服务企业，被上诉人与万科物业属于合作关系，涉案小区服务主体为被上诉人。4、一审法院对举证及判决理由符合事实法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 天泰物业向一审法院起诉请求：1、判令徐伟支付物业服务费33716.9元【建筑面积265.07平方米×3元/平方米/月×48个月（自2015年1月1日至2018年12月31日）】及违约金10115.07元，共计43831.97元；2、判令徐伟承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：徐伟系青岛市即墨区天泰.圣罗尼克小区260号房屋的业主。2014年前，青岛天昊置业有限公司（甲方）与天泰物业（乙方）签订《圣罗尼克前期物业服务合同》一份，合同约定：由青岛天泰爱家物业服务有限公司为徐伟房屋所在天泰圣罗尼克小区提供物业服务。合同期限：本合同自签订之日起生效。本小区业主委员会成立后与新的物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时，本合同终止。基本物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米2.65元的标准向业主收取；每季度第一个月10日前乙方向业主收取物业管理服务费；违约责任：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。2014年10月2日，徐伟交纳了2014年的物业费2107元。自2015年1月1日至2018年12月31日，涉案房屋共应交纳物业服务费33716.9元。 一审法院认为，建设单位与天泰物业签订的前期物业服务合同，合法有效，对天泰.圣罗尼克小区所有业主均有约束力。徐伟接受了天泰物业提供的物业服务，应按约定交纳物业服务费。徐伟提交的物业服务合同，徐伟认为无效，但该合同与天泰物业提交的前期物业服务合同主要内容并不相冲突。徐伟主张物业管理混乱，擅自出卖物业用房等，未提交证据加以证明，徐伟以上述理由拒交物业服务费，理由不成立，一审法院不予采纳。徐伟逾期交纳物业服务费，应承担违约责任。关于天泰物业要求徐伟支付逾期付款违约金10115.07元的主张，该主张过高，一审法院酌定违约金8000元。综上，天泰物业部分诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。 综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、徐伟于判决生效后十日内支付天泰物业物业服务费33716.9元。二、徐伟于判决生效后十日内支付天泰物业违约金8000元。三、驳回天泰物业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取224元，由徐伟负担。 二审中，上诉人徐伟提交证据一、22张照片，证明：小区现状违法建筑情况严重，有草地荒芜，设施损毁严重，会所被侵占、改建，物业管理与前期物业服务不一致。因此，被上诉人没有达到合同约定的服务标准，不应当收取物业费。证据二、物业单据一份、装修押金5500元的收据一份、小区销售广告一份，证明：青岛天泰爱家物业有限公司圣罗尼克物服中心收取物业费，与被上诉人无关。被上诉人与开发商有利益相关，被上诉人承诺的服务标准未达到。证据三、两份媒体报道，证明：小区管理混乱，违建严重，小区未按照合同约定提供物业服务，有多家物业公司管理。证据四、业主代表与物业公司会谈纪要共计三份，证明：小区管理混乱，且物业公司有侵权行为，在未公示和业主同意的情况下擅自改造、改建会所。证据五、提交录像，证明：小区会所在业主不知情的情况下，被出租、改建，所有设施全部损毁，垃圾清理不及时，且用农用车进行清理。 被上诉人天泰物业质证认为：对证据一的真实性不予认可，该组照片无法显示拍摄时间、地点，无法看出涉案小区物业服务企业服务瑕疵，而恰恰从图中能够看出装修垃圾装袋管理、垃圾筒定点摆放，服务人员公示到位，停车标识明显，绿化养护、修剪得当，可以反映出被上诉人在该小区有管理痕迹。对证据二的真实性没有异议，对证明事项不予认可，涉案小区名称为天泰圣罗尼克，所盖章为被上诉人项目章，且青岛天泰爱家物业有限公司圣罗尼克物服中心并非民事主体，对外不能承担法律责任，由被上诉人承担涉案小区的物业管理服务。被上诉人与开发商为两个独立法人，被上诉人是开发商选聘的涉案小区物业服务企业，对外独立承担民事责任。对证据三的真实性不予认可，该证据系打印件，证明事项与本案无关，在报道中已经明确违章搭建的管理责任在城管。对证据四的真实性均没有异议，2019年7月13日第一次沟通，与本案诉请无关。2019年7月18日、2019年7月27日均为业主反映问题提交物业公司签收，并不能反映出物业存在管理瑕疵，且形成时间均在2019年7月，与本案诉请时间无关。对证据五的真实性不予认可，该份证据并非原始载体，对证明事项不予认可，上诉人并未证明小区垃圾清运的标准。小区会所因居委会入住使用而装修。 经本院审理查明，一审法院2019年9月24日作出民事裁定，补正本案一审判决书的落款时间为2019年9月12日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人天泰物业与青岛天昊置业有限公司签订的《圣罗尼克前期物业服务合同》并不存在上述无效的情形。虽然上诉人徐伟持有青岛天泰爱家物业有限公司圣罗尼克物服中心单方盖章的《物业服务合同》，但该合同约定的内容与《圣罗尼克前期物业服务合同》并不矛盾，故，上诉人徐伟主张《圣罗尼克前期物业服务合同》无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人天泰物业与青岛天昊置业有限公司签订的《圣罗尼克前期物业服务合同》合法有效，对包括上诉人徐伟在内的全体业主均具有约束力。被上诉人天泰物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的徐伟应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人天泰物业诉请上诉人徐伟支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人徐伟主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，一审判决结合案情，酌情处理违约金并无不当。上诉人徐伟主张涉案小区出现多个物业服务企业，证据不足，本院不予采纳。上诉人徐伟在签订《商品房预售合同》时，对《圣罗尼克前期物业服务合同》中的约定并未提出异议，故其以交付涉案房产与商品房预售合同约定标准不一致为由拒缴物业费，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费843元，由上诉人徐伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年三月十六日 书记员  方高海