河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终549号上诉人（原审被告）：仓士兰，女，汉族。1948年10月13日出生，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人:常晴，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱玉杰，女，汉族，1963年12月12日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：代鹏辉，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，河南金豫律师事务所律师。原审被告：史坤离，男，汉族，1962年6月7日出生，住漯河市郾城区。上诉人仓士兰因与被上诉人朱玉杰，原审被告史坤离案外人执行异议之诉一案，不服平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人仓士兰的委托诉讼代理人常晴、刘鹏超，被上诉人朱玉杰的委托诉讼代理人代鹏辉、赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仓士兰上诉请求：1、请求撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初5412号民事判决书，改判准许执行河南省平顶山市卫东区人民法院（2018）豫0403财保122号民事裁定书中查封的史坤离所有的位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号房产;2、本案的一、二审诉讼费用由朱玉杰承担。事实与理由:原审认定事实不清,证据不足。一、朱玉杰没有在人民法院查封前与被执行人史坤离签订合法有效的书面买卖合同。朱玉杰在原审中出示了其与史坤离、谢某夫妇签订的《房地产买卖契约》，据此拟证明其已在人民法院查封前签订了书面的买卖合同。但该合同当事人之一的谢某作为证人出庭陈述了该合同的签订过程及真正的签订时间（谢某陈述，该合同的真正的签订时间是在2018年9月以后),而此时涉案房屋已经被人民法院予以查封。依据《房地产买卖契约》合同当事人史坤离在执行局对朱玉杰执行异议审查过程中的陈述及证人谢某的证人证言，能够综合证明《房地产买卖契约》的真实的签订时间在人民法院将涉案房屋查封以后，因此朱玉杰不满足《执行异议复议规定》第二十八条第一款的规定。二、朱玉杰没有在人民法院查封前合法占有涉案房屋。在原审中，朱玉杰提供了多组证据拟证明其在涉案房屋居住，但不能据此证明其在人民法院查封前合法占有涉案房屋。依据史坤离提供的证据，其与朱玉杰在2016年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》,史坤离将涉案房屋租赁给朱玉杰,这也就解释了朱玉杰在涉案房屋居住的原因。但在该租赁合同中双方约定租赁期限为1年，租赁合同到期后,作为史坤离债权人的朱玉杰没有搬离涉案房屋，史坤离作为债务人也无法将朱玉杰驱离涉案房屋，因此朱玉杰非法占有涉案房屋至今，朱玉杰不满足《执行异议复议规定》第二十八条第二款之规定。三、朱玉杰没有支付涉案房屋的价款。朱玉杰在庭审中出示了其与史坤离之间的银行转账流水，拟证明其支付了涉案房屋的全部价款。但依据朱玉杰提供的银行转账流水可知,在2018年1月17日,是史坤离先将30万元转入朱玉杰的账户，朱玉杰在收到该30万元后立刻转给了第三人李春梅。依据史坤离提供的证据以及朱玉杰在起诉状中的自述可知，李春梅曾借给史坤离30万元，朱玉杰为该笔借款提供连带责任保证,史坤离并将涉案房屋抵押给李春梅，该笔借款的还款日期就是2018年1月17日。所以，史坤离转入朱玉杰账户的30万元是用于偿还李春梅的借款,该30万元只是经朱玉杰的账户转给了李春梅，所以该30万元并不是所谓朱玉杰支付的购房款。四、涉案房屋没有办理过户登记是朱玉杰自身的原因。即便朱玉杰在起诉状中自述属实，那么没有办理过户登记的原因也在于其自身。综上所述，朱玉杰不享有对涉案房屋的物权期待权,不满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，不享有足以人民法院强制执行的民事权益。朱玉杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。1.朱玉杰与史坤离在本案涉案房屋买卖合同签订之后，因为当时朱玉杰资金流动性比较大，没有办理房屋过户登记。朱玉杰发现房屋被查封是8月份；在人民法院查封之前，朱玉杰一直在向史坤离主张要求办理过户，但是史坤离一直不予办理，导致朱玉杰不能办理房屋过户。2.关于涉案房屋的价款和房款问题，根据史坤离与朱玉杰签订的房地产买卖契约的日期及朱玉杰向史坤离通过银行转账30万元的日期及又转款23万元，根据转款日期和签订合同的日期，可以证明史坤离夫妇房屋买卖的意思是真实意思表示，房款总共56万元，剩余3万元是以现金的方式冲抵被告的欠款了。3.关于房屋的占有时间。虽然朱玉杰和史坤离在2016年1月份签订了租赁合同，但是该合同已于2016年12月31日已经履行完毕，朱玉杰和史坤离达成了房屋买卖的口头协议，而且达成房屋买卖意向之后，朱玉杰在2016年10月份购买了车位，并对房屋进行了装修，朱玉杰对涉案房屋的占有是在法院查封之前已经合法占有了，不存在仓士兰所述的非法占有。仓士兰称谢某作证房屋买卖契约是倒签，该陈述与事实不符，因谢某、史坤离于2018年1月16日与朱玉杰签订了房地产买卖契约，并在同一时间通过银行转账和现金支付了购房款，谢某在一审开庭时所述，双方签订的房地产买卖契约系倒签与事实不符，谢某与史坤离有利害关系，谢某的证言不具有证明力。史坤离未到庭，亦未提交书面陈述意见。朱玉杰向一审法院起诉请求：1.依法撤销平顶山市卫东区人民法院作出的(2018)豫0403财保122号民事裁定书;2.依法解除对朱玉杰购买的位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号住宅一间的查封,并终止对该住宅的强制执行措施;3.确认朱玉杰于2018年1月16日与史坤离签订达成的《房地产买卖契约》合法有效,并确认位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号住宅一间归朱玉杰所有;4.本案的案件受理费用由仓士兰承担。一审法院认定事实：2016年5月30日,史坤离向朱玉杰出具借条一张,载明其向朱玉杰借款100万元。2013年12月至2015年5月,史坤离与朱玉杰之间存在大量的经济往来。2016年1月1日,朱玉杰与史坤离签订《房屋租赁合同》,约定史坤离将其位于平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿大悦城11号楼1单元19层东南户1902号房屋(不动产权证号:（2017)平顶山市不动产权第0002340号)出租给朱玉杰使用,租期自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年10月12日,朱玉杰以上述房屋业主的身份购买了上述房屋所在小区的车位。上述租赁合同到期后,朱玉杰仍在上述案涉房屋内居住使用。2018年1月16日,史坤离与朱玉杰签订《房地产买卖契约》,约定史坤离以56万元的价格将案涉房屋出售给朱玉杰。当日,史坤离向朱玉杰出具收条一张，载明收到朱玉杰房款56万元。另查明,一审法院在审理仓士兰诉史坤离民间借贷纠纷一案诉讼中，于2018年8月9日作出（2018）豫0403财保122号民事裁定书,将案涉房屋予以查封。在该案执行过程中,朱玉杰提出执行异议。一审法院于2019年5月22日作出的(2018）豫0403执异36号执行裁定书,裁定驳回朱玉杰的异议。一审法院认为，朱玉杰与史坤离签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。故朱玉杰要求确认上述协议合法有效的诉讼请求理由正当,予以支持。但物权的归属系以不动产登记为要件,故朱玉杰要求确认案涉房产归其所有的理由不成立,法院不予支持。《最高人民法院》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院查封案涉房屋之前，朱玉杰与史坤离已签订合法有效的书面买卖合同,案涉房屋的购房款也已经支付,且朱玉杰在案涉房屋被查封前已经实际占有该房屋，朱玉杰对该不动产的物权期待权应予以保护，其权利可以排除金钱债权的执行。朱玉杰要求解除对案涉房产的查封并停止执行案涉房屋的诉讼请求理由正当，法院予以支持。史坤离辩称房屋买卖合同与购房款收条均系其受朱玉杰胁迫所签，房屋买卖合同真实签订时间为2018年10月10日,但提供的证据不足以证明存在胁迫情形及合同倒签情形，法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，一审判决:一、朱玉杰与史坤离于2018年1月16日签订的《房地产买卖契约》有效；二、解除对平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号的房屋(不动产-8-权证号:（2017)平顶山市不动产权第0002340号)的查封,并不得执行该房产；三、驳回朱玉杰的其他诉讼请求；案件受理费9400元,由仓士兰、史坤离负担。本院二审诉讼中，本院依法通知朱玉杰本人到庭询问本案有关基本事实问题，朱玉杰陈述：其从2013年12月份开始，陆陆续续向史坤离出借款项共计300余万元；截止目前，史坤离尚欠其126万元。针对本案涉案的常绿大悦城的房产，因史坤离欠其钱，朱玉杰同意要房子抵账，史坤离与朱玉杰共同装修，本来协商房子以40万抵给朱玉杰，装修后抵了50余万元。2015年12月底朱玉杰搬进涉案房屋一直居住至今；但是房子一直没有办理房产证；2016年与史坤离签订租赁协议，是因为史坤离说房产证没有办下来，签订个租赁合同回去好给其老婆交差；因为史坤离欠其很多钱，其也就没有支付过租金。2017年4月份本案涉案房产证办下来后，史坤离把房产证交给了朱玉杰。后因史坤离急着用钱，经过朱玉杰介绍，找中介公司给史坤离找到出借人，由朱玉杰给史坤离提供担保，李春梅借给史坤离30万，还用本案涉案房产做抵押（在房产部门进行了抵押登记）。2018年1月份，该30万借款到期，朱玉杰问史坤离能找来钱还不，史坤离说找了30万元打给过来，朱玉杰收到该款后还给了李春梅，并和李春梅去办理的解押手续，同时史坤离抽走了在朱玉杰处的30万借条。解押后，史坤离说还想用该房产抵押借钱，朱玉杰认为自己一直在该房子住，一直办抵押不安全，就从王金玲处借了22万元，加上自己手头的1万元，一共23万元，打给了史坤离，还有3万元是史坤离欠的利息，以上共计56万元。史坤离给其签了房屋买卖协议。朱玉杰在居住涉案房屋期间，想购买该小区车位，史坤离说常绿大悦城欠其工程款，可以抵账，后协商与常绿大悦城走了85000元的账，车位办在了朱玉杰的名下，史坤离抽走了朱玉杰处8.5万元的借条。朱玉杰称，就本案涉案房产和车位，与史坤离之间一部分抵账，一部分史玉杰支付购房款。并向法庭提交一组银行交易明细13页（朱玉杰与史坤离之间的转账记录），拟证明朱玉杰陆陆续续转给史坤离300多万元，还有签订房屋买卖协议时转给史坤离23万元中的22万元是其借王金玲的。仓士兰对上述朱玉洁的陈述及提交的相关交易明细发表如下质证意见：1.关于银行流水13张，该流水仅能说明朱玉杰名下银行卡的资金流动情况，是否出借过给史坤离金钱，出借金额是多少，需要史坤离进行说明。且该二人是否具有债权债务关系与本案没有关联性。2.朱玉杰所述其购买了大悦城的车位并不属实，其自认是史坤离用大悦城拖欠的工程款折抵而来，至于史坤离是否从朱玉杰处抽走8.5万元的借条，需要史坤离进行说明。朱玉杰自述史坤离在2018年1月份还抽走了30万元的借条，与一审卷宗77页朱玉杰提供的证据收条一张相互矛盾，在询问笔录中朱玉杰说是抵账抵了30万元，而卷宗77页收条中抵账抵了56万元，两者金额相互矛盾。综上，朱玉杰不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应继续对涉案房屋予以执行。本院二审经审理查明的事实、证据除与一审认定的事实、证据相一致外，另查明，本案涉案的平顶山市××城区××大道以北、学府路以西常绿·大悦城11号楼1单元19层1902号房屋不动产权证书原件目前由朱玉杰持有。本院认为，本案的案由为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：朱玉杰对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，从史坤离一审陈述意见、朱玉杰一、二审陈述意见及提交的相关证据来看，朱玉杰截至目前仍与史坤离之间存在债权债务关系，史坤离仍欠朱玉杰款项。朱玉杰作为史坤离的债权人，占有涉案房产并持有涉案房产的房屋不动产权证书原件，在此期间通过史坤离以以物抵债的形式与涉案小区的房地产开发产公司签订车位的买卖协议。从以上事实分析，朱玉杰与史坤离之间无论是基于以物抵债关系还是基于买卖关系而使朱玉杰占有涉案房产，均是朱玉杰与史坤离的真实一致意思表示。史坤离一审认为朱玉杰是基于双方之间签订的房屋租赁合同而占有涉案房产，该陈述明显与本院及一审法院查明的事实不符。根据《最高人民法院》第二十八条规定的内容，结合本案中在查封案涉房屋之前，朱玉杰与史坤离之间已就本案案涉房屋以以物抵债或买卖形式,将案涉房屋交与朱玉杰实际占有等事实，一审认定朱玉杰对该不动产的物权期待权应予以保护，并判决不得执行案涉房屋的处理正确，本院予以维持。综上所述，仓士兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由仓士兰负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年三月三十一日书记员  张 苗附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。