江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终66号 上诉人（原审原告）：余细龙，男，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 上诉人（原审原告）：江寒英，女，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 被上诉人（原审被告）：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地：江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码：91360681733930678J。 法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。 委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。 上诉人余细龙、江寒英因与被上诉人中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称四冶兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余细龙、江寒英上诉请求：一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2055号民事判决；二、改判四冶兴业公司向余细龙、江寒英承担逾期交付商品房的违约金50832元；三、本案一、二审诉讼费由四冶兴业公司承担。事实与理由：1.原审判决认定四冶兴业公司逾期交房的时间为2016年10月20日与事实不符，适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，余细龙、江寒英实际收房时间为2018年7月20日。因此，四冶兴业公司迟延交付的时间应为2016年5月1日至2018年7月20日，共计810天。2.一审判决违背司法统一原则。本案一审阶段就兰亭苑业主与四冶兴业公司的诉讼有20人，其他一审判决对交房时间的认定均为业主实际收房时间，唯独对余细龙、江寒英交房时间的认定是以四冶兴业公司发布通告后一个月作为双方交房时间。3.一审判决调整后的违约金比例过低。余细龙、江寒英与四冶兴业公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，一审法院擅自下调双方当事人约定的违约金计算标准，属于对当事人意思自治的干预。综上所述，一审判决既不符合事实情况又不符合法律规定，请求二审法院予以改判。 四冶兴业公司答辩称，一审法院考虑了多方因素，判决合情合法，体现了公平性。首先，一审判决认定我方于2016年10月20日交房，我方无异议。事实上我方从2016年8月就开始通过邮寄、电话、短信及小区门口张贴通告的形式通知业主前来收房，且同年9月就开始陆续有业主过来收房。其次，一审法院将违约金计算标准下调至日万分之一点五，是根据法律之规定，违约金的约定不得高于实际损失的百分之三十。综上，四冶兴业公司认为一审判决合理合法。 余细龙、江寒英向一审法院起诉请求：1.依法判决四冶兴业公司向余细龙、江寒英承担逾期交付的违约责任141325.39元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至四冶兴业公司具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由四冶兴业公司承担。 一审法院认定事实：2015年，余细龙、江寒英与四冶兴业公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定由余细龙、江寒英向四冶兴业公司购买位于兰亭苑-Ⅱ2#2单元501室房屋，房屋总价款为418370元，付款方式为余细龙、江寒英于2015年10月27日支付首期房价款318370元，余款100000元向中国银行申请贷款支付。关于交付条件，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.无，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”关于交付时间，合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。”关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同签订之后，余细龙、江寒英按约支付了首期购房款。2016年9月20日，四冶兴业公司发布通告，承诺业主在收到通告之日起可去“兰亭苑”售楼部办理收房手续。2017年12月19日，四冶兴业公司向余细龙、江寒英开具房屋总价款418370元的增值税发票。2018年7月20日，余细龙、江寒英办理了收房手续。余细龙、江寒英认为四冶兴业公司违约，并要求四冶兴业公司按照全部房价款日万分之三承担违约金。 一审法院认为，该案的争议焦点为：1.该案是否已过诉讼时效；2.四冶兴业公司的交房行为是否属于有效交付；3.四冶兴业公司是否存在违约交房事实，如存在，违约责任该如何确定。关于该案是否已过诉讼时效的问题，余细龙、江寒英与四冶兴业公司之间的《房屋买卖合同（预售）》虽然明确约定了四冶兴业公司应在2016年5月1日前交付符合合同约定的房屋，但是其在2016年9月20日发布通告，承诺包括余细龙、江寒英在内的业主在收到通告之日起去“兰亭苑”售楼部办理收房手续。《民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”，四冶兴业公司发布通告的行为属于义务人同意履行义务的情形，诉讼时效自四冶兴业公司发布通告之日发生中断，诉讼时效重新计算。余细龙、江寒英于2019年9月6日向该院提起诉讼，尚在三年的诉讼时效期内。故对四冶兴业公司主张该案诉讼时效已过的抗辩理由，该院不予支持。关于四冶兴业公司的交房行为是否属于有效交付问题。尽管《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条等法律规定了房地产开发项目或施工建筑必须经验收合格方可交付。但是该强制性规定的立法目的系为了实现管理的需要而设置，并未否认违反资格限制交付的民事效力问题，属于管理性强制规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，只有违反效力性强制规定的行为才属无效。四冶兴业公司虽然未取得竣工验收报告，但是双方实际履行了交付行为。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”余细龙、江寒英已经占有使用涉案房屋，四冶兴业公司的交付行为属于有效交付。关于四冶兴业公司是否存在违约事实及如何承担违约责任的问题，《房屋买卖合同（预售）》明确约定了房屋交付条件及交付时间，四冶兴业公司未按时交房，存在违约。关于该合同第十二条中“万分之无”能否起到否定括号内约定内容的效果，该院认为，括号里面的内容明确约定了违约金的最低范围，就是防止括号前约定的违约金金额少于该合同第十一条第1（1）项的情形出现，如出现低于的情况，则属于无效约定。故虽然该条款约定了违约金为“万分之无”，但明显低于该合同第十一条第1（1）项约定的利率，属于无效约定，四冶兴业公司仍应承担逾期交付的违约责任。关于四冶兴业公司如何承担违约责任问题，该院认为，尽管四冶兴业公司交付的房屋手续不全，但实际房屋已经交付使用，四冶兴业公司已经履行了合同的主要义务，并非完全没有履行合同义务。且余细龙、江寒英于2018年7月已经收房并且装修入住，已经享受到房屋的使用价值，其主张的违约金过分高于其遭受的实际损失。该院综合权衡房屋买卖合同的履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱及公平原则等多方因素，依法将违约金予以调减为按照房屋总价款万分之一点五计算至四冶兴业公司发布交房通告后一个月（即2016年10月20日）止，即房屋总价款418370元×0.00015×172天=10794元。综上所述，对于余细龙、江寒英要求四冶兴业公司承担逾期交付违约金141325.39元的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条的规定，判决：一、限四冶兴业公司于该判决生效之日起向余细龙、江寒英支付10794元违约金。二、驳回余细龙、江寒英其他诉讼请求。案件受理费3127元，减半收取1563.5元，由四冶兴业公司负担119元，由余细龙、江寒英负担1444.5元。 本院二审期间，四冶兴业公司提交了兰亭苑服务中心交房收费明细表及业主周逸菲、俞俐及黄东顺的维修记录表及装修承诺书，拟证明四冶兴业公司于2018年8月发出通知收房的通告后，同年9月就有不少业主开始陆续收房。余细龙、江寒英称自己并未收到四冶兴业公司发出的任何书面通知，且其他业主的交房与维修信息与本案无关。本院认为，兰亭苑服务中心交房收费明细表中没有关于余细龙、江寒英的收房记录，维修记录表及装修承诺书均非本案余细龙、江寒英所签，与本案并无关联，对该份证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，余细龙、江寒英与四冶兴业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自的义务。关于交房时间的认定问题。《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定了房地产开发项目或施工建筑必须经验收合格方可交付使用，本案中，四冶兴业公司并未在双方合同约定交付时间（即2016年5月1日）取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件，即便四冶兴业公司在2016年9月20日发布了收房通知，但因此时不符合交房条件，且余细龙、江寒英也未实际接收房屋，一审法院将2016年9月20日作为房屋交付时间不当，本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，余细龙、江寒英于2018年7月20日从四冶兴业公司实际接收房屋并占有使用，因此，四冶兴业公司实际向余细龙、江寒英交房的日期应为2018年7月20日。四冶兴业公司逾期交房的时间为810天。 关于违约金数额问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条1（2）项约定“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。四冶公司违反合同约定，未在双方指定期限内交付商品房，一审法院认定其应当按照合同约定承担违约责任，并根据房屋买卖合同的履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱及公平原则等多方因素，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算，并无不当。因此，四冶兴业公司应当向余细龙、江寒英支付的违约金为50832元(418370元×0.00015×810天)。 综上所述，余细龙、江寒英的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初2055号民事判决； 二、中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起向余细龙、江寒英支付50832元违约金。 一审案件受理费1563.5元，由中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担562.5元，由余细龙、江寒英负担1001元。二审案件受理费800.95元，由中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志明 审判员  谢秋荣 审判员  黄文杰 二〇二〇年三月十八日 书记员  罗玉萍