江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10672号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙军，男，1964年12月5日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京青客公寓管理有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街北侧、江东路西侧、燕山路东侧、福园街南侧万达广场西地贰街区13幢1807室。法定代表人：滕儒锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张忞琦，男，该公司员工。上诉人孙军与上诉人南京青客公寓管理有限公司（以下简称青客公司）因租赁合同纠纷一案，均不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙军上诉请求：撤销原判，依法改判支持孙军的全部诉讼请求，继续履行孙军和范小丽之间的口头合同。事实与理由如下：5月30日我要求范小丽跟我到物业公司去签装饰装修申请表、室内装修管理责任书，范小丽只签了一个姓名就没有签了，我没有看到设计图，就不同意。业主授权书和装修的装修设计图这些东西都没签，就开始装修了。我跟她强调，我说我要进入装修，合同租期定到5年半，然后她在默许的情况下，我就签字了。一审判决合同解除不公平，青客公司没有核验系统，法院就支持其诉讼请求，我认为也不对。青客公司辩称：对孙军诉请的真实性不认可，也不同意他的诉请。青客公司上诉请求：一、请求法院依法撤销一审第一项判决，改判驳回孙军一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由孙军承担。事实和理由如下：双方于2018年5月31日签订《房屋托管租赁合同》，约定青客公司承租孙军位于江苏省南京市江宁区玉堂花园4幢1单元2701室房屋，用作人才公寓出租使用。青客公司承租上述房屋后，即根据合同约定进行装修。但孙军以青客公司未按照其要求进行装修而多次阻挠青客公司装修，并多次报警，使青客公司的装修工作无法进行，合同目的难以实现，合同亦无法继续履行。根据合同约定，公摊费、装修垃圾费及物业费均应由孙军承担，一审法院判决由青客公司承担有悖于合同约定。另，合同约定免租期为2018年6月1日至2018年10月1日，青客公司因孙军的违约行为，在免租期内依法行使了解除权，故不应承担占有使用费，一审法院判决青客公司承担占有使用费损害了青客公司的合法权益。孙军辩称：第一，青客公司占有使用房屋产生的费用应当支付；第二，因为我没违约，所以一审、二审诉讼费要求青客公司承担。孙军向一审法院起诉请求：一、判令青客公司支付2018年10月25日至2019年1月24日房租10500元、公摊费90元、物业费258元，支付2019年1月25日至2019年4月24日的房租10500元、公摊费90元、物业费258元；二、判令青客公司给付税金687元，支付2018年6月1日至2018年10月24日的公摊费150元、装修垃圾费140元、物业费430元；三、确认补充协议及授权书无效；五、青客公司承担诉讼费用。后孙军变更诉讼请求为：一、要求青客公司支付2018年10月25日至2019年1月25日的房租10500元、公摊费90元、物业费258元；二、要求青客公司给付税金687元，给付2018年6月至2018年10月24日的公摊费150元、垃圾费140元、物业费430元；三、要求继续履行合同。青客公司向一审法院反诉请求：一、判令双方签署的《房屋托管租赁合同》于2018年7月4日解除；二、判令孙军退还青客公司已支付的租金2589.42元，已付中介费1645元；三、判令孙军赔偿青客公司实际损失1200元；四、反诉费用由孙军承担。一审法院认定事实如下：2018年6月1日前后，孙军与青客公司工作人员商谈南京市江宁区玉堂花园4幢1单元2701室房屋租赁事宜。之后，孙军将房屋交付给青客公司。2018年6月5日前后，青客公司开始对房屋进行装修。2018年6月13日，孙军因与青客公司就房屋装修事宜发生纠纷而报警。2018年6月15日，孙军就租赁问题报警。2018年6月27日，孙军对物业费、垃圾费、公摊水电费由谁承担有疑问而报警，青客公司工作人员回复租赁合同有约定应由孙军承担。2018年9月11日，孙军收到青客公司发出的《通知函》，上记载：您于2016年6月1日（一审笔误，应为2018年6月1日）与我司签订了《房屋托管合同》，您以房屋装修方案不符合您的要求为由多次干扰我司进场装修，导致该房屋的装修工作至今未能正常进行，合同约定甲方授权乙方进行装修，我公司有权决定装修方案。鉴于您的违约行为已导致了我司无法实现合同目的并给我司造成了严重损失，现通知您1.合同于2018年7月4日解除；2.请您在收到本函之日起十日内返还我公司预付的租金2589.42元、已付中介费1645元及赔偿我司的实际损失1200元；3.若您拒不返还，我司将保留要求您承担违约责任的权利。2019年9月22日，青客公司向孙军邮寄了房屋钥匙；2019年9月24日，孙军拒收该邮件。一审另查明：孙军向南京海华物业管理有限公司交纳了4幢2701房屋2018年5月30日至11月30日的公摊水电费180元，3个月的装修垃圾费270元、2018年12月至2019年5月的物业费516元。2019年9月26日，上海饰瀚创意装饰设计中心出具《情况说明》，上记载：本公司上海饰瀚创意装饰设计中心替青客公司支付中介费1645元。孙军认可其通过亲戚孔祥福收到该1645元，但认为该费用系青客公司为了达成交易给予其优惠措施。一审审理中，青客公司提交了《房屋托管合同》、《补充协议一》《授权书》打印件，该三份文件甲方落款处有“孙军”打印字样。孙军对三份文件均不予认可，其陈述其上“孙军”字样并非其直接书写。青客公司陈述，按照其公司签约流程是向客户出示电子文件内容，由客户在手机上签名，自动生成三份文件。一审法院要求青客公司提供上述三份文件的原件或电子签名核验系统，青客公司未能提供。孙军提供了录音，据此主张其与青客公司工作人员范小丽约定其可以介入装修事宜；青客公司不予认可。因录音中范小丽并未明确作出同意的意思表示，故孙军的主张一审法院不予认定。一审审理中，本案双方认可双方商定的租期为2018年6月1日至2023年10月24日，租金为3500元/月，前三年租金不变，第四年开始递增175元/月，第五年在第四年的基础上递增175元/月。孙军主张双方商定2018年6月25日至2018年10月24日为免租期，青客公司向其支付的2599.42元是2018年6月2日至2018年6月24日的租金。青客公司主张双方商定2018年6月1日至2018年10月1日为免租期，其向孙军支付的2599.42元是2018年10月2日至2018年10月24日的租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。青客公司未能提交文件原件或电子签名核验系统，不能证明《房屋托管合同》等文件已经孙军同意，故青客公司主张《房屋托管合同》、《补充协议一》、《授权书》等文件是双方签订的合同文本，一审法院不予认定。《补充协议一》、《授权书》并非青客公司与孙军双方合意，该两份合同文件尚未成立，无需确认无效。然而双方已就租金、租赁期限和租赁标的等内容达成了合意，且实际孙军已将房屋交付给青客公司，故双方之间已经形成了租赁合同关系。双方之间的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。因双方对于孙军是否有权决定青客公司如何装修房屋没有明确约定，双方也不能就此达成协议补充，故应当按照有关条款或者交易习惯确定。因租赁的房屋原系毛坯房，承租人接收房屋后，按照自己使用的需要进行装修属于交易习惯；在保证安全、不破坏房屋价值、不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，出租人一般不应当加以干涉。本案中，双方对此没有约定，孙军要求青客公司按照自己的要求进行装修没有法律依据，也不符合交易习惯，属于违约；青客公司因此要求解除合同，符合法律规定。双方关于免租期约定不明确，根据交易习惯，免租期一般是给予承租人使用租赁物的准备时间，故免租期一般为租期的最初一段时间，孙军与青客公司对于免租期为4个月的意见基本一致，故一审法院确定2018年6月1日至2018年9月30日为免租期。青客公司已支付的2599.42元应为2018年10月1日之后的租金。法律规定，合同自通知到达对方时解除。虽然青客公司发出的《通知函》上记载合同于2018年7月4日解除，但孙军于2018年9月11日才收到该《通知函》，故双方之间的租赁合同于2018年9月11日解除。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；依据履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2018年9月11日租赁合同解除后，青客公司应当将房屋返还给孙军。青客公司已预付的2018年10月1日之后租金2589.42元，尚未实际租赁，孙军应当予以返还。孙军要求青客公司给付2018年6月1日至2018年9月11日的公摊水电费、装修垃圾费、物业费，符合交易习惯，一审法院予以支持，根据房屋的收费标准，一审法院确定青客公司向孙军支付此期间的公摊水电费101元、装修垃圾费140元、物业费289.53元。2018年9月11日租赁合同解除后，青客公司应当将房屋返还给孙军。自2018年9月12日至2018年9月24日青客公司向孙军邮寄钥匙，房屋尚处于青客公司占有之下，青客公司应当支付此期间的占有使用费，标准参照双方约定的租金3500元/月计算，计1516.67元；孙军主张此期间的公摊费水电费、物业费，一审法院予以支持，一审法院确定青客公司向孙军支付此期间的公摊水电费13元、物业费37.27元。孙军以房屋内有装修材料和电气没有恢复为由拒收房屋钥匙，没有法律依据，因此导致的损失应当由孙军自行承担；孙军要求青客公司支付2018年9月25日之后的租金或者占有使用费、物业费、公摊水电费，一审法院不予支持。关于青客公司主张返还的中介费1645元，孙军主张该费用系青客公司为促成交易而给予的优惠，具有高度盖然性，一审法院予以认定。因该费用系青客公司已实际支出的交易成本，现因孙军的违约行为导致合同解除，青客公司要求赔偿该项交易成本损失，一审法院予以支持，一审法院确定孙军赔偿青客公司中介费损失1559.45元（1645元×剩余租期61.43个月/约定租期64.8个月）。青客公司要求孙军赔偿其他损失1200元，证据不足，一审法院不予支持。综上，青客公司应当给付孙军2018年6月1日至2018年9月11日的公摊水电费101元、装修垃圾费140元、物业费289.53元，2018年9月12日至2018年9月24日的占有使用费1516.67元、公摊水电费13元、物业费37.27元。孙军应当返还青客公司租金2589.42元，赔偿青客公司中介费损失1559.45元。一审法院判决：一、南京青客公寓管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付孙军公摊水电费114元、装修垃圾费140元、物业费326.8元、占有使用费1516.67元；二、驳回孙军的其他诉讼请求；三、孙军于判决发生法律效力之日起10日内向南京青客公寓管理有限公司返还租金2589.42元、赔偿中介费损失1559.45元；四、驳回南京青客公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费53元，由青客公司负担50元，由孙军负担3元；反诉案件受理费减半收取25元，由孙军负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，孙军提交以下证据：证据1：装饰装修申请表，证明其和范小丽约定要到物业签装修报备手续。证据2：室内装修施工管理责任书，证明范小丽在物业的装修报备手续没办完。证据3：图片91—96，证明涉案房屋的现状。证据4：图片97—98，证明青客公司还钥匙，要求孙军先解除合同，所以孙军才拒收钥匙。证据5：图片99，证明范小丽没跟孙军谈吊顶的事情，但公司要求必须做吊顶，范小丽隐瞒这个事情。证据6：青客公司南京郑总经理和施工方的语音录音，当时孙军在现场，孙军进行了录音，证明青客公司和一审法官串通，未判先定。证据7：证据100—102，证明孙军和青客公司沟通，青客公司没有恢复涉案房屋原状。证据8：图片104，证明范小丽填写地址不正规，孙军没有向这个地址回函，但向其邮箱回函了。证据9：图片105，证明我收到两把钥匙，青客公司还有4把钥匙没有还给我。青客公司质证称：对孙军提交的证据真实性都不认可，证明事项亦不认可。本院二审中另查明，2019年4月2日一审法院第一次开庭审理时孙军提出其诉讼请求为：1、要求青客公司继续履行租赁合同，支付2018.10.25-2019.1.24房租10500元、公摊费90元、物业费258元，2019.1.25-2019.4.24房租10500元、公摊费90元、物业费258元；2、4个月免租期的公摊费150元，装修垃圾费140元，物业费430元（从6月1日到10月24日）；3、恢复房屋内的电路至原设计标准；4、确认补充协议及授权书无效，重新协商签订补充协议及授权书；5、被告承担诉讼费用。2019年7月5日孙军在一审第二次开庭庭审中明确其诉讼请求为：1、要求青客公司支付2018.10.25-2019.1.25的租金、物业费、公摊费用；2、要求青客公司给付税金687元、2018.6至2018.10.24的公摊费150元、垃圾费140元、2018.6-2018.10.24的物业费；3、要求青客公司将房屋恢复至原状，因我方现在要求继续履行合同，该项诉请我不再主张了。我现在只同意被告对厨房及卫生间进行装修，只同意在客厅砌一道墙，其余地方不允许进行装修，这是我们双方谈好的。二审中还查明：一审法院第一次开庭审理时，孙军和青客公司均提交了《房屋托管合同》打印件、《补充协议一》打印件和《授权书》打印件作为证据证明自己的主张。但是一审法院询问孙军时，孙军答：“都不认可，因为这上面的签字是被告伪造的，我并没有直接在上面签字”。“我记不清楚了，我印象中是在纸上签字的。我不认可。”孙军向法院提交的材料提到“范晓丽只告知我《补充协议一》的内容，并在范小丽手机白板签了一次名，却节外生枝克隆出三个签名”，“6月11日在青客宝App上，收到图44范小丽告知的18年6月2日至18年6月25日的零头租金”；“18年6月13日，在绿岛青客办事处，拿到纸板《合同》，见合同期8年，我打110报警”。二审中再查明，青客公司向孙军邮寄钥匙，孙军拒收该邮件的时间分别为2018年9月22日和2018年9月24日，并非一审法院查明的2019年9月22日和2019年9月24日。本院认为，根据相关法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。从本案查明的事实看，本案孙军在一审中变更了其诉讼请求，故本案应当按照孙军新的诉讼请求审理。孙军在一审中的诉讼请求应为：一、要求青客公司支付2018年10月25日至2019年1月25日的房租10500元、公摊费90元、物业费258元；二、要求青客公司给付税金687元，给付2018年6月至2018年10月24日的公摊费150元、垃圾费140元、物业费430元；三、要求继续履行合同。本案二审中孙军上诉要求改判支付其全部诉讼请求，青客公司上诉要求改判驳回孙军的全部诉讼请求。因一审法院已经判决青客公司支付孙军公摊水电费114元、装修垃圾费140元、物业费326.8元，占有使用费1516.67元，故本案二审中的争议焦点为：一、双方之间的合同是否应当继续履行；二、青客公司是否应当支付孙军2018年10月25日至2019年1月25日房屋租金10500元，公摊费90元、物业费258元，2018年6月至2018年10月24日的公摊费150元、垃圾费140元、物业费430元并支付税金687元。一、双方之间的合同是否应当继续履行本案虽然双方均不能提交纸质形式的房屋租赁合同原件，但孙军认可其曾在“手机白板”上签名，并从“青客宝App”领取了部分租金，庭审中双方亦均提交了《房屋托管合同》打印件、《补充协议一》打印件和《授权书》打印件作为证据证明自己的主张，加之，双方在一审中认可的租期、租金标准、租金递增标准均与以上打印件的内容大体一致（其中关于租期截止日期《房屋托管租赁合同》显示为2026年10月24日，《补充协议一》显示为2023年10月24日），表明双方曾对电子数据形式的合同达成过一致意见，经打印机输出后形成打印件，故本院依法认定《房屋托管合同》打印件、《补充协议一》打印件和《授权书》打印件上载明的内容系双方真实意思表示，双方均应当按照该合同内容履行各自的权利和义务。孙军对以上打印件内容均不予以认可，主张其没有直接在以上打印件上签字，其是在纸上签字的。对此本院认为，即使孙军未在打印件上直接签字，但其认可其通过“手机白板”的签过字，签名的形式不能否认其真实意思表示；另外，孙军主张其另外在纸质合同上签过字，但并未向法院提交其持有的纸质形式的租赁合同书，反而仅向法院提交了电子数据形式合同的打印件，故孙军的以上主张不能成立，本院对此不予支持。根据《房屋托管租赁合同》约定，孙军（甲方）作为房屋所有权人授权青客公司（乙方）推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照相关规定进行装修。但在合同履行过程中，孙军要求青客公司按照自己的要求进行装修，导致双方之间的合同不能履行，孙军的行为构成违约，青客公司有权解除合同，故一审法院认定青客公司向孙军发送合同解除函孙军收到该函件的日期即2018年9月11日为双方合同解除日期并无不当。孙军在庭审中仍然表示要求青客公司按照自己的要求装修，却要求继续履行合同，明显与合同约定不符，故本院对孙军该项诉讼请求不予支持。二、青客公司是否应当支付孙军2018年10月25日至2019年1月25日房屋租金10500元、公摊费90元、物业费258元，2018年6月至2018年10月24日的公摊费150元、垃圾费140元、物业费430元并支付税金687元关于孙军主张的租金。本案双方约定合同起租日期为2018年6月1日，其中2018年6月1日至2018年10月1日为免租期，合同解除日期为2018年9月11日。因本案系因孙军的原因导致合同在免租期内解除，故孙军无权向青客公司主张2018年10月25日至2019年1月25日房屋租金。但是合同解除时，青客公司并未立即返还房屋，直至2018年9月22日才向孙军邮寄房屋钥匙，2018年9月24日孙军拒收该邮件，故为减少讼累，一审法院认定青客公司支付孙军2018年9月12日至2018年9月24日期间的房屋占有使用费并无不当。关于孙军主张的公摊水电费、物业管理费和垃圾费。本案双方合同约定物业管理费由孙军（甲方）承担，水电费等费用由青客公司（乙方），对公摊水电费和垃圾费等并未明确约定。因公摊水电费和垃圾费系因青客公司使用涉案房屋产生的费用，故一审法院认定以上两项费用应由青客公司支付并无不当。关于公摊水电费的数额，因双方之间的合同在2018年9月11日解除，青客公司亦在2018年9月份向孙军邮寄钥匙，故一审法院计算公摊水电费的期间为2018年6月1日至2018年9月24日并无不当，孙军主张计算公摊水电费至2019年1月没有依据，本院对此不予支持。但一审法院认定青客公司向孙军支付物业费没有依据，本院对此予以纠正。青客公司主张其不应支付以上全部费用没有依据，本院对此亦不予支持。关于孙军主张的税金。双方合同约定租金产生的税费由孙军（甲方）负担，故本案孙军要求青客公司退还其税金本院不予支持。综上所述，青客公司的上诉请求部分成立，孙军的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初3107号民事判决第二、三、四项；二、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初3107号民事判决第一项为：上诉人南京青客公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付上诉人孙军公摊水电费114元、装修垃圾费140元、占有使用费1516.67元；三、上诉人孙军与上诉人南京青客公寓管理有限公司就南京市江宁区玉堂花园4幢1单元2701室签订的房屋租赁合同于2018年9月11日解除。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由上诉人孙军负担91元，由上诉人南京青客公寓管理有限公司负担15元；反诉案件受理费减半收取25元，由上诉人孙军负担19元，由上诉人南京青客公寓管理有限公司负担6元。二审案件受理费112元，由上诉人孙军负担62元，由上诉人南京青客公寓管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年三月十六日书记员 陈晓君