湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初81号原告：阳平。委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师。被告：郴州市凯利房地产开发有限公司。法定代表人：桂许文，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。第三人：黄林奔。委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。原告阳平与被告郴州市凯利房地产开发有限公司（以下简称“凯利公司”）并有第三人黄林奔参加的商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳平及其委托诉讼代理人谭春立、被告凯利公司委托诉讼代理人朱龙彬、第三人黄林奔及其委托诉讼代理人段朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2011年2月22日所签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令资兴市汇源名邸1栋1单元1504号房为原告所有；2、责令被告继续履行合同义务，在具备办证条件后一个月内协助原告将本案诉争房屋登记在原告名下；3、请求确认被告与第三人黄林奔所签订的《商品房买卖合同》无效；4、案件受理费由被告与第三人承担。事实与理由：被告凯利公司在资兴市唐洞新区开发建设了汇源名邸小区，原告购买了汇源名邸小区1栋1单元1504号房。双方于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》。原告依据合同约定已将购房款全部付清，被告也于2012年7月份将该房交付给了原告。2012年8月1日，原告又与该小区的物业管理公司资兴市中泰物业有限责任公司签订了《物业管理合同》，缴纳了物业管理费，并交纳了装修押金、装修管理费、垃圾清运费，还在电力部门开户缴纳电费。另，原告在购房时，将契税、房屋维修基金、房屋办证所需费用等交给了被告，由被告代办。2019年3月，被告凯利公司又将该房出售给了第三人黄林奔，原告知情后换门，被告随即报警，公安部门建议依法维权。故原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告阳平为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况，具有完全民事行为能力；2、凯利公司企业信用信息公示报告，证明被告凯利公司是企业法人，具有完全民事行为能力；3、第三人身份证复印件，证明第三人的身份情况，具有完全民事行为能力；4、原告与被告签订的商品房买卖合同，证明原告购买汇源名邸1栋1单元1504号房、约定了双方的权利与义务的事实；5、收款收据，证明原告已付清购房款、履行了合同义务的事实；6、收款收据，证明原告已付清补充协议中所约定的费用、已完全履行了合同义务的事实；7、钥匙，证明被告已将汇源名邸第1栋1单元1504号房交付给了原告的事实；8、原告与资兴市中泰物业有限公司签订的《物业管理合同》，证明被告已将汇源名邸第1栋1单元1504号房交付给了原告的事实；9、物业收款收据，证明被告已将汇源名邸第1栋1单元1504号房交付给了原告的事实；10、电费明细账，证明被告已将汇源名邸第1栋1单元1504号房交付给了原告的事实；11、商品房预售合同备案证明，证明被告于2019年3月又将汇源名邸1栋1单元1504号房出售给了第三人黄林奔的事实；12、资兴市公安局起诉意见书、资兴市人民法院关于报告人樊志勇诈骗一案的刑事判决书，证明第三人黄林奔不属于善意第三人以及黄林奔、中介公司、樊志勇恶意串通损害原告及国家利益的事实。被告凯利公司辩称：1、凯利公司不存在如诉状中所述的将1-1504出售给黄林奔的情形，不存在一房二卖的行为；2、凯利公司只是按照案外人何锋的要求办理网签更名手续。之所以将凯利公司所有的1-1504更名到黄林奔名下，系不动产登记中心错误的将原属于阳平购买的1-1504登记到了何锋名下，这一错误正好被犯罪份子樊志勇利用，凯利公司也是受害者；3、本案系樊志勇犯罪行为所致，凯利公司已经将1-1504房屋出售并且实际交付给了阳平，至于不动产登记中心登记错误，可找不动产登记中心更正。被告凯利公司为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、不动产登记中心备案信息，证明不动产中心将阳平购买的1-1504号房错误备案登记在何峰名下的事实；2、何锋缴纳更名登记费的收款收据，证明何峰请求将网签在其名下的1-1504更名至黄林奔名下的事实；3、员工离职工资结算单，证明被告凯利公司员工樊志勇已于2019年1月31日从被告公司离职的事实。第三人述称，原告阳平要求认定凯利房地产公司与第三人黄林奔所签订的合同无效没有事实和法律依据：1、原告阳平于2011年2月22日与凯利房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经失效，汇源名邸小区1栋1单元1504号房已由本案第三人黄林奔依法善意取得。第三人黄林奔购买1-1504号房不存在隐瞒事实、骗取和欺诈行为，且第三人购买1-1504号是通过中介公司居间介绍购买该房的，作为原告阳平也存在出卖1-1504号房的意思表示，这些事实有证人唐某的当庭陈述及生效的资兴市人民法院（2019）湘1081刑初220号刑事判决书所认定的事实证明，在该刑事判决书第11页中被告人樊志勇供述“当时去找了阳平，阳平就说他的房子要卖，就委托樊志勇帮他卖这个房子”，之后第三人黄林奔在中介公司的安排下与樊志勇就购买1-1504号房多次沟通，然后在2019年3月19日与被告凯利公司签订购买1-1504号房的《商品房买卖合同》，继尔办理该房的网签手续、维修基金过户手续、契税，并办理了不动产预告登记，交纳了全部购房款46万元。按照《物权法》的相关规定“取得了不动产登记证明意味着拥有了不动产权利”，第三人黄林奔依法取得1-1504号的所有权。故第三人黄林奔取得1504号房完全符合《物权法》106条和《物权法司法解释》第15条的规定，属善意有偿取得。2、第三人与被告凯利公司于2019年3月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效。第三人黄林奔购买汇源名邸1-1504房不存在任何过错，又依法办理了相关购房手续和物权登记证书，原告要求被告凯利公司继续履行合同义务、将房屋登记在原告名下没有道理，完全是无理取闹，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。第三人黄林奔为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、第三人身份证复印件，证明第三人黄林奔身份情况；2、不动产登记证明，证明第三人已将购买原告的位于资兴市（市地方电力集团公司旁）汇源名邸1栋1-1504号房办理了不动产预告登记；3、资兴市商品房买卖合同，证明第三人与被告凯利公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续的事实；4、资兴市物业维修资金自缴通知书及现金解款单，证明第三人买房后办理了维修基金过户手续的事实；5、税收完税证明，证明第三人购买原告的房屋交纳了契税的事实；6、资兴市公安局接报案登记表、立案决定书、拘留证，证明被告凯利公司工作人员樊志勇在办理第三人与原告汇源名邸1栋1-1504房交易中涉嫌诈骗已被资兴市公安局阳安路派出所刑事拘留的事实；7、对证人唐某的调解笔录及当庭陈述，证明第三人是通过证人工作的“知兴房产”中介公司购买汇源名邸1栋1-1504房;被告凯利公司与第三人黄林奔已签订《商品房买卖合同》;知兴房产作为中介公司将第三人的购房款打给了樊志勇;在转账之前，被告凯利公司已经给第三人办好了网签手续、维修基金过户、不动产预告登记等手续的事实；8、收条及转账记录，证明知兴房产作为中介公司将第三人的购房款打给了被告公司员工樊志勇的事实；9、资兴市人民法院（2019）湘1081刑初220号刑事判决书，证明阳平委托樊志勇出卖1504房，第三人在房屋买卖中无过错的事实。对于原告阳平、被告凯利公司和第三人黄林奔提交的所有证据材料及证人唐某当庭作证的证人证言，三方当事人对以上所有证据的真实性、合法性、关联性“三性”均无异议或者实质性异议。即使当事人就部分证据发表异议意见，也仅属于当事人对该证据的不同理解，发表不同证明方向的质证意见。对于原、被告和第三人所举证据及证人唐某证人证言，本院认证如下：原告阳平、被告凯利公司和第三人黄林奔提交的所有证据符合证据“三性”要求，能相互印证，已形成证据锁链，经审查全部予以认定。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定下列事实：被告凯利公司在湖南省资兴市唐洞新区开发建设了汇源名邸小区。2011年2月22日，原告阳平与被告凯利公司双方签订了合同编号为20110222111504的《商品房买卖合同》，约定原告以223995元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房。在此之前，案外人何锋于2011年1月28日与被告凯利公司签定了购买汇源名邸小区1栋2单元1504号房合同编号为20110001-21504的《商品房买卖合同》。原告依据合同约定，将购房款全部付清给了被告，被告也于2012年7月份将该房钥匙交付给了原告。2012年8月1日，原告又与管理汇源名邸小区的资兴市中泰物业有限责任公司签订了《物业管理合同》，缴纳了物业管理费，并预交了装修押金、装修管理费、垃圾清运费，在电力部门开户缴纳电费。同时，原告亦将契税、房屋维修基金、房屋办证所需费用等交付给了被告，由被告代办房屋产权证。另查明，樊志勇原系被告凯利公司汇源名邸项目经理，于2019年1月31日从该公司离职。2018年下半年，汇源名邸1栋2-1504房主何锋找到被告凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇，告知其在资兴汇源名邸小区住房要转卖，当时何锋名下网签的房产是汇源名邸1栋1-1504房。樊志勇将房产信息告知了中介知心房产。2019年2月份，第三人黄林奔通过知心房产看中了汇源名邸1栋1-1504房间，并要求樊志勇将该房的网签撤销才能转付购房订金。樊志勇将该情况告知何锋，并要何锋去撤销网签，这时发现1栋1-1504的实际房主是原告阳平，何锋将此情况也告知了原告阳平。何锋为了自己房子之后能够出售，于2019年2月初将1栋1-1504的网签到政务中心办理了撤销。2019年2月10日左右，樊志勇与黄林奔等人一同到政务中心交购房资料，当时确定汇源名邸1栋1-1504房的网签已经撤销。2019年2月12日知心房产中介公司工作人员联系樊志勇要支付购房订金，樊志勇明知汇源名邸1栋1-1504房主不是何锋，仍虚构何锋出售1栋1-1504的房产。通过中介公司知心房产居间介绍，2019年3月19日，第三人黄林奔与被告凯利公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人黄林奔以460000余元的价格购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房，樊志勇找到汇源名邸工作人员冯小英要其办理黄林奔购买的1栋1-1504网签手续，冯小英要求樊志勇把之前阳平购房合同原件收回才能去办理新的网签手续。2019年3月20日，樊志勇联系阳平要其把购房合同拿来，谎称要去撤销之前的错误网签手续，阳平就将购房合同原件交给了樊志勇，樊志勇拿着阳平的购房合同原件交给冯小英，冯小英拿着购房合同到政务中心将汇源名邸1栋1-1504房办理了新的网签至黄林奔名下，同时办好了第三人黄林奔维修基金的过户手续、契税，并办理了不动产预告登记手续。樊志勇并未将此情况告知阳平。第三人黄林奔先后分两次交清的购买汇源名邸1栋1-1504房全部购房款，亦被樊志勇要求知心房产中介公司工作人员将款转至樊志勇实际掌控的银行账户内，全部用于去澳门赌博挥霍一空。至此，汇源名邸1栋1-1504房实际上被凯利公司又出售给了第三人黄林奔。原、被告及第三人由此发生纠纷，诉至本院，要求判如所请。另查明，2019年12月24日，本院以诈骗罪判处原凯利公司汇源名邸项目经理樊志勇有期徒刑七年二个月。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议的焦点是：一、被告凯利公司在本案中是否存在“一房两卖”的行为；二、被告凯利公司与原告阳平、第三人黄林奔先后分别所签《商品房买卖合同》的效力问题；三、根据上述两份《商品房买卖合同》的合同效力，原告要求被告配合办理汇源名邸1栋1单元1504号房屋登记过户并确认该房归原告所有应否支持。关于焦点一、被告凯利公司在2011年2月22日与原告阳平订立原告购买汇源名邸小区1栋1单元1504号房的《商品房买卖合同》后，又于2019年3月19日与第三人黄林奔签订《商品房买卖合同》，将该套房屋出卖给第三人，并给第三人办理了该套房屋预告登记手续，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，属于典型的“一房两卖”。被告凯利公司作为房地产开发企业，将该套商品房“一房两卖”的行为，对第一购房人原告阳平构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺诈。它不但使得原告阳平的合同不能得到履行，损害了原告作为购房者的合法利益，同时也违反了诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，影响了房地产销售买卖的市场秩序。关于焦点二、关于本案两个合同的效力问题。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”而2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，与《中华人民共和国合同法》第四十四条规定相比，房屋买卖、转让合同效力界定的法律依据范围已经变窄，由“法律、行政法规”变为了“法律”，而按照新法优于旧法的原则，《中华人民共和国物权法》的适用应优先于《中华人民共和国合同法》；故商品房销售合同一般应该自合同成立时生效。由此纵观本案，原告阳平与被告凯利公司2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》及第三人黄林奔与被告凯利公司2019年3月19日所签订的《商品房买卖合同》，均应当认定为合法有效。关于焦点三、如前所述，被告与原告、被告与第三人所签订的两份《商品房买卖合同》均有效，根据目前实际，被告已经为第三人办理本案诉争房屋的物权登记手续，使得原告主张被告配合原告办理该房屋登记过户，已经成为不可能实现的合同债务行为。原告进而主张该诉争房屋归其所有，亦无法予以支持。至于被告一房两卖，使得原告与被告签订的商品房买卖合同目的不能实现，导致原告合法权益受损，原告可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，另行起诉主张权利。故原告主张被告配合办理汇源名邸1栋1单元1504号房屋登记过户手续和确认该房归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告阳平与被告郴州市凯利房地产开发有限公司于2011年2月22日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、第三人黄林奔与被告郴州市凯利房地产开发有限公司于2019年3月19日签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回原告阳平其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告郴州市凯利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 黄 忠二〇二〇年三月二十五日书记员 李若可