贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终414号上诉人（原审被告）：贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路42号。法定代表人：曾继尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：周雨，北京大成（贵阳）律师事务所律师.委托诉讼代理人：汪明，北京大成（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨军，男，1976年11月27日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区四喜县。上诉人贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司（以下简称：鸿宇房开）因与被上诉人杨军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人鸿宇房开上诉请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由是，1.上诉人与杨军签订《商品房买卖合同》的时间为2009年2月24日，在合同附件三和附件四中均明确“水、电、煤气、楼宇对讲及有线电视”相关费用由买受人支付，出卖人代为收取，合同签订时间在2009年5月1日《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之前，法不溯及既往。2．原审认定双方《商品房买卖合同》中配套设施开户、安装费用由买受人承担的条款无效系适用法律错误，在相关条款中，均对文字加黑加粗进行重点提示，被上诉人亦在补充协议签字捺印，系双方真实意思表示，为有效条款。3.原审认为《商品房买卖合同》中上诉人收取配套设施开户、安装费用条款自始无效，不受诉讼时效限制错误，若被上诉人认为上诉人不应当收取相关费用，则应自其交费之日2010年8月3日起三年提起诉讼，然其直至2019年9月30日才起诉，超过诉讼时效期间。被上诉人杨军没有进行答辩。原审原告杨军的诉讼请求为：1.判令被告返还“三通费”5410元；2.判令被告支付因收取“三通费”产生的利息1217.25元（从2010年8月3日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，2009年2月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的碧园花城第6号楼1单元18层7号住宅房屋，该合同附件三装饰、设备标准中约定“……电：一户一表，集中表箱（相关费用由买受人支付）……水：小区内自安装一户一表（相关费用由买受人支付）……煤气：一户一表，根据市煤气公司相关规定安装至户内（相关费用由买受人支付）......楼宇对讲（单元门）：为可视对讲门，安装到户（相关费用由买受人支付）……闭路电视接入，开户费及使用费由买受人支付”，附件四第三条“其他费用的约定1、出卖人向买受人交付房屋之日，买受人应按规定交清物业管理费、水、电、煤气、有线电视、楼宇对讲等的安装开户费及相关费用，由出卖人代为收取；……”。原、被告在上述合同及附件上签名捺印及盖章。合同签订后，原告于2010年8月3日向被告交纳了5410元，被告向其出具了收款收据，收款收据上载明的收款名称为“三通”，备注：“（6-1-18-7）水、电、煤气、电视对讲、有线电视”，但并未标明各项目的具体金额。对此，被告出具了案涉小区其他业主三通费的收款收据，其上显示：“水：600元、电：600元、煤气：2990元、可视对讲：900元、有线电视：320元”，以此证明其收取的5410元中各项目的金额，原告认为被告提交的票据中有些标注为“三通费”、有些标注为“五通费”，可以证实其明知不该收取而强行收取，可视对讲虽然不属于三通费范畴，但并不值900元，不认可从5410元中扣除。另，2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。现原告认为被告收取案涉三通费的行为违反了前述相关规定，故要求被告退还所收取的费用。诉讼中，被告鸿宇房开提供了该公司工程费的统计表、发票及转账凭证等，证明其收取原告的相关费用是履行代收代交行为，该费用已由被告支付给相关施工建设单位。原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告鸿宇房开向原告收取的三通费所包含的类目及金额；二、该三通费是否有合法依据，是否应当退还；三、原告的主张是否已过诉讼时效。关于焦点一。本案票据上载明的为三通费5410元，包含水、电、煤气、电子对讲及有线电视，未注明各项目金额，但根据被告提交的同小区的其他业主的三通费票据，可以认定为鸿宇房开收取购房户的5410元包括：水、电安装费用各600元、燃气系统2990元、可视对讲系统900元、有线电视系统320元。关于焦点二。在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年1月7日发布、2009年5月1日实施后，房地产开发企业出售的商品房价款，即应当包括水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，也就是说该部分费用应由房地产开发企业承担，但被告作为房地产开发企业，向原告提供的《商品房买卖合同》文本，在附件三、四中却约定上述费用由买方承担，并据此实际收取了原告缴纳的相应费用，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原被告双方于2009年2月24日签订的《商品房买卖合同》中相关配套设施建设安装费用由原告承担的条款无效，被告应退还原告所交纳的三通费用。但由于鸿宇房开所收取的5,410元中还包括了小区智能化系统产生的费用900元，该设备不是房屋交付标准中必需的设备，而是为了方便用户并提高居住质量而由鸿宇房开安装，杨军等用户接受并使用了该设备，应当承担相应的费用，故应当在杨军所交的5410元费用中扣除900元，即被告鸿宇房开应当退还原告三通费4510元。关于焦点三。如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》中相关配套设施开户、安装费用由原告承担的条款无效，则依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，被告收取原告配套设施建设安装费用基于无效条款自始不具有法律约束力，应当予以返还，不受诉讼时效限制，同时，被告作为专业房地产开发企业，对房地产开发经营过程中配套设施建设安装费用由谁承担显然较原告更应具有充分认识，其对无效条款的签订具有过错，事实上给原告造成了资金占用利息损失，故对原告主张的利息，以中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2010年8月3日起计算至实际退还之日止，对原告主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨军三通费4510元及资金占用利息（资金占用利息以4510元为基数，按中国人民银行同期存款利率为标准，从2010年8月3日起计算至实际退还之日止）；二、驳回原告杨军的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司负担。二审中，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证。本院认为，本案的焦点问题是：杨军所诉“三通费”涉及的合同条款是否有效，所诉“三通费”应否退还。首先，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》于2009年5月1日起实施，根据该条例第三十一条第一款、第二款的规定，《商品房买卖合同》应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。因此，房开企业在2009年5月1日后不得再向买受人收取“三通费”。但就本案而言，鸿宇房开与杨军《商品房买卖合同》签订于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之前，且之前的法律并未就“三通费”的收取作出效力性强制性规定，根据“法不溯及既往”的原则，双方在合同附件中约定水、电、煤气、电子对讲及有线电视安装产生的费用由买受人承担，不违反法律规定，为有效条款，原审认定该条款无效不当。其次，《商品房买卖合同》附件三中，就装修、设备标准以及费用的负担，均以黑体字予以提示，附件四则说明水、电、煤气、电子对讲及有线电视安装产生的费用是由鸿宇房开代收，购房人杨军在附件三和附件四上分别签字确认，说明杨军对条款的内容了解且同意，故附件三和附件四虽为格式文本，但提供格式文本的一方履行了合理的提醒义务，不导致该条款无效，故本院认定《商品房买卖合同》及附件三、附件四均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均具有法律约束力。综上所述，本院认为，杨军系履行与鸿宇房开之间签订的有效《商品房买卖合同》及补充协议，杨军主张该协议的内容违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，要求退还缴纳的“三通费”无法律依据。上诉人鸿宇房开的上诉理由成立,本院予以支持。原判决认定事实清楚，但适用法律错误，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10707号民事判决；二、驳回杨军的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由杨军负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月二十七日书记员 唐正艳