浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6938号原告：蒋维清，男，1966年7月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡泽明，浙江京衡律师事务所律师。被告：伟明集团有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区娄桥街道娄桥工业园中汇路81号B2幢。统一社会信用代码：91330304723622727G。法定代表人：项光明。委托诉讼代理人：陈景艳，系公司员工。委托诉讼代理人：孙诗遥，系公司员工。第三人：浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区中山东路188号1幢9号。统一社会信用代码：913304005877790913。法定代表人：沈杰。原告蒋维清与被告伟明集团有限公司（以下简称伟明公司）、第三人浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司（以下简称嘉兴石油公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告蒋维清的委托诉讼代理人胡泽明、被告伟明公司的委托诉讼代理人陈景艳、孙诗遥已到庭参加诉讼。第三人嘉兴石油公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋维清向本院提出诉讼请求：一、请求解除对嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢911、912、913、914室共四处房产的查封；二、确认上述四处房产的所有权归原告。审理过程中，原告变更诉讼请求一为排除对嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢911、912、913、914室共四处房产的强制执行。事实与理由：2016年5月12日及5月19日，原告向嘉兴石油公司预付了共2000万元款项用于购买位于嘉兴石油化工品交易市场办公楼的多处不动产，包含案涉四处房屋。2016年8月1日，原告与嘉兴石油公司签订购房合同，购买嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢911、912、913、914室四处房产。双方约定，原告应分别于2016年6月30日、7月6日前一次性付清房款，第三人应于2016年8月31日前交付四处房屋，2016年10月30日前办理房屋过户登记。嘉兴石油公司已分别于2016年5月25日、7月6日，将案涉四处房产向嘉兴港区城市建设管理处进行了备案登记。在原告已经按约全部付清房款的情况下，第三人嘉兴石油公司却未按时交付房屋，直到2019年4月17日才通知原告交接房屋，交房后原告多次要求办理过户登记，但第三人因欠税无法开具房地产销售发票，无法办理房屋过户。温州市瓯海区人民法院在审理伟明公司与嘉兴石油公司借贷纠纷一案中，于2019年5月8日裁定查封办公楼3幢911、912、913、914室。原告得讯后提出执行异议申请，温州市瓯海区人民法院于2019年8月2日裁定驳回异议，案号为浙0304执异48号。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的执行异议应当成立，主要理由为：（1）在人民法院查封之前，原告与第三人嘉兴石油公司已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前，原告已实际占有案涉房产；（3）原告已经支付了全部房款，履行了购房合同全部义务；（4）未办理预告登记、产权登记非原告自身原因造成。被告伟明公司答辩称：一、查封前原告未实际占有案涉房产。在2019年4月24日执行异议听证中，原告明确表示因其购买的案涉房产存在质量问题，故拒绝收房，第三人也表示原告始终拒绝接受房产。但原告在2019年6月3日第二次听证中推翻了之前的陈述，并针对第二次查封的4套房产（即3幢911、912、913、914室）提交了4套房产的“房屋交付文件”，落款日期分别为2019年4月17、19日。在与本案一并起诉的（2019）浙0304民初6937号起诉状中原告亦推翻了之前的陈述并提交了第一次查封的7套房产（即2幢1104-1110室）的“房屋交付文件”，落款日期分别为2019年3月10、15日。据原告所述，其与嘉兴石油公司的此次房产买卖共涉及38套房产，对价为两千余万元。对于如此重大交易，房产交付与否这一简单的事实显然不存在记错或其他疏忽的可能性。答辩人认为原告前后不一、自相矛盾的陈述以及提供的证据无法证明查封前原告已实际占有案涉房产。二、原告未支付案涉房产全部房款。案涉房产的买卖合同签订日期为2016年8月1日，原告提交的《个人结算业务凭证》上所记载的两笔各1000万元款项（原告所称的购房款）的转账日期却为2016年5月12日和5月19日，早于买卖合同签约日期，明显不符合常理和交易习惯，且金额无法对应。故答辩人认为原告并未支付案涉房产房款。三、原告对于案涉房产未办理预告登记、过户登记存在重大过错。1.原告未按合同约定办理案涉房产的预告登记。原告提供的《情况说明》的出具主体为嘉兴港区城市建设管理处，并非不动产登记机构，且注明的房屋状态是“备案”，经与管理处联系得知“备案”仅为房地产开发商的预售备案；平湖市自然资源和规划局于2019年3月18日就案涉房产出具的《平湖市不动产权属信息查询记录》中的限制信息一栏亦无预告登记信息的记载。故原告提交的《情况说明》非预告登记，亦不能产生物权预告登记的效力。2.原告所称嘉兴石油公司因欠税无法开具发票而导致无法办理案涉房产过户不属实。2018年5月，嘉兴石油公司因与被告的借款事宜，同意以其名下两套房产抵扣借款利息，随后双方签订《商品房买卖合同》并由嘉兴市石油公司开具发票，2018年5月31日，答辩人顺利完成两套房产的过户登记，并领取了《不动产权证书》。另外，答辩人就开票事宜向嘉兴税务局进行了现场及电话咨询，税务局答复：从未限制嘉兴石油公司开具发票，也不会因欠税而限制公司开具发票。原告提供的《税务事项通知书》中只有嘉兴市税务局责令嘉兴市石油公司限时缴纳税款的要求，没有任何限制其开具发票的处罚决定，原告也未提供任何嘉兴石油公司被嘉兴市税务局停供、收缴发票的处罚决定书。除此之外，答辩人通过国家税务总局浙江省电子税务局官方网站对嘉兴石油公司进行了信息查询，结果显示：嘉兴石油公司的纳税人状态为“正常”，且不存在重大税收违法案件的记录，即嘉兴石油公司有能力开具发票，并不存在限制。故原告所称嘉兴石油公司因欠税无法开具发票而导致无法办理案涉房产过户没有任何依据。3.原告作为嘉兴石油公司的股东和董事，对嘉兴石油公司的决策和经营有着足够的影响力，嘉兴石油公司不存在任何不配合原告办理预告登记和案涉房产过户的动机和理由。然而原告自2016年8月签订买卖合同起的数年时间内，在没有客观障碍的情况下，始终未办理预告登记和过户，原告应自行承担相应后果。四、原告所提供的由嘉兴石油公司出具的证据不具有证明力。嘉兴石油公司企业公示信息显示，原告自2016年2月29日起成为该公司股东，并于2016年4月29日起担任公司董事。原告成为股东和董事后不久即与嘉兴石油公司签署包括案涉房产在内的若干套商品房的买卖合同。作为嘉兴石油公司的股东和董事，原告有足够的影响力、嘉兴石油公司有充分的动机配合在任何文件（合同、发票、情况说明等）上盖章，以逃避债务，损害债权人的利益。根据浙江高院印发的《关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》第十一条第二款“被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任”。在本案中，原告提交的《房屋交付通知书》《楼宇验收交付使用记录、认可表》和《不能开具发票的情况说明》等证据均是由第三人嘉兴石油公司所出具的、证明相应事实的唯一证据，结合第三人和原告的利害关系，答辩人认为上述证据不具有证明力，不能作为事实认定依据。第三人嘉兴石油公司没有陈述意见。本院经审理，认定事实如下：第三人浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司成立于2011年12月15日，原告蒋维清于2016年2月29日认缴出资1500万元，持股比例15%，并于2016年4月26日起担任公司董事。嘉兴嘉盛物业服务有限公司系嘉兴石油公司于2014年7月11日独资设立。2016年5月12日、5月19日、12月29日，原告蒋维清分别通过中国农业银行向第三人嘉兴石油公司账户汇款1000万元、1000万元、82万元，合计2082万元。原告蒋维清购买了第三人嘉兴石油公司开发建设的浙江嘉兴石油化工品交易市场办公大楼38套房产，于2016年8月1日至2016年12月29日期间，分别签订《浙江省商品房买卖合同》，均约定期限内一次性付款，现付款期限均已届至。其中包括案涉4套房产在内的37套房产已在嘉兴港区城市建设管理处办理备案，另有1幢1101室房产尚未办理备案登记。38套房产合同约定价款总计20887370元。本案涉及的4套房产，分别为3幢911-914室，合同落款日期均为2016年8月1日。但根据嘉兴港区城市建设管理处出具的备案情况说明，其中911室合同于2016年5月25日备案，912-914室合同于2016年7月6日备案，备案的购房人均为蒋维清。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：出卖人经批准建设商品房，买受人购买的商品房为预售，预售商品房批准机关为嘉兴港区房地产管理处；该商品房设计用途为办公；买受人按一次性付款方式分别于2016年6月30日、7月6日前支付完911室、912-914室总房款的100%；出卖人应当在2016年8月31日前交付符合条件的商品房；出卖人承诺于2016年10月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由出卖人向嘉兴市港区房地产管理处申请登记备案等内容。合同附件五约定：根据本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记；出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记等。附件七约定前期物业已按规定通过招投标方式选聘嘉兴嘉盛物业服务有限公司等。合同约定案涉4套房产基本情况为：房号合同落款日期备案日期建筑面积（m2）单价（元）总价（元）3-911二〇一六年八月一日二〇一六年五月二十五日80.943-9122016年8月1日2016年7月6日80.943-9132016年8月1日2016年7月6日80.943-9142016年8月1日2016年7月6日80.942016年5月26日、8月25日，第三人分别向原告开具911室、912-914室的房款浙江增值税普通发票，票面记载的预售款金额与合同约定一致。另，2015年12月11日，嘉兴石油公司与伟明公司签署《借款协议》，约定嘉兴石油公司向伟明公司借款1000万元。借款后，嘉兴石油公司仅偿还借款500万元及部分利息。2018年5月22日，嘉兴石油公司与伟明公司签订《补充协议》，就剩余500万元借款本金及利息的还款方式作出约定，并约定嘉兴石油公司提供嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢1407、1404号2套商品房折抵2016年6月14日至2018年12月31日的利息。当日，双方就该2套商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》，2018年5月29日，嘉兴石油公司开具2套房款的浙江增值税专业发票，2018年5月31日，双方办理该2套房产的过户登记手续，伟明集团领取了不动产权证书。因嘉兴石油公司未按上述《补充协议》的约定偿还余欠借款，2019年3月14日，伟明公司为此诉至法院。2019年3月22日，伟明公司向本院提出财产保全的申请，请求对嘉兴石油公司名下5453616元财产予以保全。同日，本院作出（2019）浙0304民初2056号民事裁定，裁定：查封、冻结嘉兴石油公司名下银行存款5453616元或等值的其他财产。2019年4月2日，本院根据上述裁定，查封了嘉兴石油公司名下坐落于嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104-1110室。2019年5月8日，因上述7套房产估值不足，本院依当事人申请，作出（2019）浙0304民初2056号之一民事裁定，追加保全了嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢911-914室，即案涉4套房产。蒋维清为此提出执行异议，请求中止对上述房产的执行。在2019年4月24日，就2幢1104-1110室执行听证过程中，蒋维清本人到场并陈述案涉房产还没有交付，嘉兴石油公司的委托代理人郑超俊在回答审判人员提问为何迟迟不进行交付时陈述：这是我们失误，未交付于案外人房屋交付通知书，后因案外人蒋维清认为涉案房屋未达到标准，拒绝配合交付工作，而我们认为涉案房屋已达到合同上的交付条件。2019年6月3日，就案涉3幢911-914室执行异议听证过程中，蒋维清称案涉房产现在已经交付，再不交付，房子就没有了。本院执行部门于2019年8月2日作出（2019）浙0304执异48号执行裁定，驳回了蒋维清的执行异议。蒋维清对此裁定不服，遂提起本案诉讼。以上事实由原告提供的（2019）浙0304执异48号执行裁定书、《浙江省商品房买卖合同》、中国农业银行个人结算业务凭证、浙江增值税普通发票、嘉兴港区城市建设管理处情况说明、关于要求解除部份房屋销控（及抵押）的申请，被告提供的（2019）浙0304执异31号与（2019）浙0304执异48号执行听证笔录、平湖市不动产权属查询登记查询记录、浙江省增值税发票、《浙江省商品房买卖合同》《不动产权证》、浙江省电子税务局纳税人信息查询记录予以证实。另，原告提供的不能开具发票的情况说明，系第三人嘉兴石油公司出具，内容属于当事人陈述，但第三人未能到庭或亲自向法庭提交书面材料表达意见，此外是否能够开具开票应以相关职能部门认定为准，不能仅仅依据当事人自述确认，且其自述的从2018年6月份起已无法开具房地产销售发票的事实，也与被告伟明公司与第三人间的房产交易情况相左，故原告据此主张系因第三人无法开具发票导致无法过户，本院不予采信。原告提供房屋交付通知书4份，以证明嘉兴石油公司逾期交房的事实。该交付通知书落款日期为2019年4月17日，而嘉兴石油公司在本院2019年4月24日执行异议听证时还表示未交付蒋维清房屋交付通知书，两者存在矛盾，故该份证据本院存疑，不予采信。原告提供《楼宇验收交付使用记录、认可表》4份，以证明原告接收房屋并已实际占有的事实，但该表落款日期为2019年4月19日，在2019年4月24日，本院举行执行异议听证时，原告蒋维清本人还陈述案涉房屋还没有交付，与此矛盾，故该组证据本院不予采信。原告提供的国家税务总局嘉兴市税务局税务事项通知书，仅记载嘉兴石油公司欠税的事实，与本案不具有关联性，也无法得出该公司无法开具发票的结论，本院亦不予采用。原告提供了借款协议书及借款支付凭证、债转股协议书，以证明原告向嘉兴石油公司提供借款并通过债转股的形式取得该公司15%股权的事实，提供了嘉兴市公安局港区分局刑事立案告知书，以证明嘉兴石油公司的法定代表人沈杰因涉嫌职务侵占被刑事立案侦查的事实，但目前的材料均无法反映该两组证据与本案具有关联性，故本院不予采用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉及的4套房产系由第三人嘉兴石油公司开发建设的商品房，原告蒋维清与嘉兴石油公司虽已于法院查封前签订书面买卖合同并支付超百分之五十的房款，但因案涉商品房系办公用房，原告系大批量购买，非用于自住，故不属于应当排除执行的情形。原告援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张其执行异议应当成立，但即便对照该条规定，原告的主张仍不符合。首先，根据原告在本案前置的执行异议听证中自述，至少在2019年4月24日之前，案涉房产尚未交付，即原告在法院查封之前尚未占有该不动产。其次，根据合同约定，应分别于2016年6月30日、7月6日前支付完911室、912-914室房款，但原告提供的付款凭证显示，其中2000万元于2016年5月中旬支付，在商品房买卖合同签订之前，不符合一般交易习惯，转账金额没有单笔与交易金额一一对应，总转账金额与总交易金额相较也不足额，无法判断案涉房产是否已按合同约定全额支付价款。第三，在双方签订商品房买卖合同后，仅办理了备案，而未按合同约定办理预告登记，在房产具备过户条件后，也未及时办理过户登记，原告陈述系因第三人欠税导致发票无法正常开具故未能办理过户，但同一项目开发的房产被告与第三人可以正常办理过户，且原告作为第三人的第二大股东对公司的经营情况应当知悉，因此，原告主张未办理过户非因其自身原因所致，本院认为依据不足，不予采信。综上，原告主张确认案涉4套房屋的所有权并要求排除执行，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告蒋维清的诉讼请求。案件受理费17912元，由原告蒋维清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判长任宁人民陪审员吴劲峰人民陪审员周培俊二○二○年三月二十四日代书记员张惠?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。