宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4527号 上诉人（原审原告）：金某。 负责人：李某。 委托诉讼代理人：张某，住银川市。 被上诉人（原审被告）：唐某，住宁夏回族自治区永宁县。 上诉人金某（以下简称金管家第八分公司）因与被上诉人唐某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人金管家第八分公司的委托诉讼代理人张某，被上诉人唐某在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 金管家第八分公司上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10717号民事判决书第二项、第三项判决内容；2.将本案发回重审，或者在查清事实后改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为自2018年11月14日至2019年11月14日，租期一年，双方约定的租金支付方式为半年一付，故在2019年5月14日唐某应向金管家第八分公司支付下半年的房租。现唐某未按照约定支付租金，构成违约，应承担剩余租期内的租金。金管家更换门锁是唐某违约在先，双方合同并未在金管家第八分公司更换门锁时解除，不能免除唐某继续支付租金的义务。二、案涉合同系唐某逾期支付租金导致解除，故唐某应当按照合同约定租金的30%支付违约金，即50184元。一审判决以未付租金的30%计算与双方合同约定不符，应予纠正。 唐某辩称，双方合同中并没有约定下半年租金支付时间，在唐某已经支付了大部分租金的情况下，金管家第八分公司将涉案房屋门锁更换，致使唐某不能使用涉案房屋，一审判决唐某不承担之后的租金正确。在一审判决作出后，唐某已将判决确认的内容全部履行。涉案房屋在租期未届满之前就已被金管家第八分公司另行出租。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金管家第八分公司一审诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告支付原告所欠的房屋租金14827元（截止2019年8月23日），承担合同约定的各项违约金50184元，以上共计65011元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，金管家第八分公司变更其第二项诉讼请求为支付所欠费用截止至房屋实际返还之日。 一审法院查明：2018年11月14日，金管家第八分公司（出租方、甲方）与唐某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋坐落于瑞银财富中心A座1201室，已装修；房租租赁用途为办公；租赁期限自2018年11月14日至2019年11月14日，共计1年；房屋租金为13940元／月，租金总计167280元，甲方收取乙方租房保证金5000元；租金支付时间：2018年11月14日，租金支付方式：微信（半年付）；乙方如不支付或不按照约定支付租金达3日的，欠缴各项费用达1000元的，利用该房屋从事违法活动的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有前述情形的，应按本合同约定租金的30％向甲方支付违约金；乙方逾期交付甲方各类款项达七日，甲方有权更换锁芯并收回房屋，在收房过程中甲方对屋内乙方遗留物品有权进行处置，如造成乙方物品丢失甲方概不负责。合同还约定了其他合同解除的条件、违约责任等。合同签订后，唐某向金管家第八分公司支付保证金5000元及上半年租金88640元，并于2019年5月24日、6月19日、7月24日支付下半年房租共计31640元，2019年8月13日，金管家第八分公司以唐某未按时支付房租为由更换了案涉房屋锁芯。现金管家第八分公司以唐某未按时支付房屋租金为由，起诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，金管家第八分公司与唐某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定租金支付时间为2018年11月14日，租金支付方式为微信（半年付），根据该约定，2018年11月14日支付上半年房租，2019年5月14日支付下半年房租。现因唐某未按约定支付下半年房租，构成违约，故金管家第八分公司要求解除合同的诉求予以支持。金管家第八分公司于2019年8月13日更换房屋锁芯，唐某物品虽在案涉房屋内，但并未实际使用房屋，故金管家第八分公司主张的下半年房租租金应计算至2019年8月13日，为9252元。金管家第八分公司主张的违约金，按唐某未付房租的30％予以计算，为2775.6元，以上共计12027.6元。因唐某向金管家第八分公司交纳的5000元保证金未退还，为避免当事人诉累，在本案中一并进行处理，在前述费用中进行抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告金管家第八分公司与被告唐某于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告唐某支付原告金管家第八分公司房租租金9252元、违约金2775.6元，共计12027.6元，扣除被告支付的5000元保证金，再支付7027.6元，于判决生效后十日内支付；三、驳回原告金某的其他诉讼请求。一审案件受理费713元，原告金管家第八分公司负担635元，被告唐某负担78元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，虽然双方合同约定唐某逾期支付房屋租金，金管家第八分公司有权更换锁芯并收回房屋，但金管家第八分公司在唐某支付大部分租金情况下，更换涉案房屋锁芯，致使唐某不能正常使用涉案房屋。一审判决其不承担更换锁芯之后房屋租金并按照欠付租金30%支付违约金的处理符合本案事实及法律规定。金管家第八分公司二审认可涉案房屋已经于租期内另行出租，故本院对金管家第八分公司要求唐某支付租金至房屋实际返还之日并按照全年租金30%支付违约金的上诉理由不予采纳。 综上所述，金管家第八分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1426元，由上诉人金某负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年三月十七日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。