江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8964号上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司南京分公司，住所地南京市江宁区苏源大道19号九龙湖企业园B2幢4层。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张刘侠，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏融卓投资有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-19号16幢。法定代表人：宋子明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴晓琪，男，该公司工作人员。原审第三人：南京徐庄高新技术产业集团有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心仪，江苏德擎律师事务所实习律师。上诉人上海万科物业服务有限公司南京分公司（以下简称万科物业南京分公司）因与被上诉人江苏融卓投资有限公司（以下简称融卓公司）、原审第三人南京徐庄高新技术产业集团有限公司（以下简称徐庄集团公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初5592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万科物业南京分公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请。事实及理由如下：一、案涉房屋的建设单位就是徐庄集团公司，原审查明事实不清。1、2018年3月22日南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司（徐庄集团公司前身）进行工商名称变更登记，变更为南京徐庄高新技术产业集团有限公司，因此南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司与徐庄集团公司是同一主体，仅名称发生变更，徐庄集团公司就是案涉房屋的建设单位。2、上诉人是于2017年8月依法参加徐庄集团公司【当时徐庄集团公司名称为南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司】召开的徐庄软件园物业管理服务的公开招投标，并于2017年8月29日取得中标通知书。徐庄集团公司就是案涉房屋的建设单位、物业管理招标人。3、原审判决书认定，建设单位与物业公司签署的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，因此，徐庄集团公司与上诉人总公司签署的物业服务合同对被上诉人融卓公司具有法律约束力，被上诉人融卓公司应当依法支付相应的物业费用。二、上诉人已经实际为徐庄软件园提供了物业管理服务，其中包括被上诉人所在的研发三区。1、上诉人已经举证，徐庄集团公司已经发出告知，万科物业将于2017年11月1日起为徐庄软件园提供服务。如果上诉人没有进场，徐庄集团公司必定提出异议。原审中徐庄集团公司称不清楚上诉人是否为徐庄软件园提供物业服务，明显虚假陈述，意图阻止一审法院查明事实，请求人民法院依法予以惩戒。2、根据物业管理条例等相关法律规定以及与徐庄集团公司的物业服务合同约定，即便是各独立区域，上诉人也仅负责独立区域内的公共部位的物业管理，不包括各业主专有产权范围内的内部物业管理。对于被上诉人所在的研发三区，上诉人仅负责研发三区安保、小区监控、小区保洁、小区绿化、小区公共设施设备维护等工作，不包括被上诉人融卓公司所在大楼内部的安保、门禁、监控、保洁、绿植、专用电梯维护等。3、如果上诉人没有提供物业管理服务，那么自2017年11月1日至今也没有其他单位提供过同样内容的物业管理服务。被上诉人融卓公司一审中提供的相关证据资料，均是其专有房屋内部的物业服务，与本案无关。因为物业管理条例规定，一个物业管理区域内只能由一家物业服务企业实施物业管理服务。综上所述，徐庄集团公司就是案涉房屋的建设单位，其与上诉人签署的物业服务合同对被上诉人具有法律约束力，被上诉人应依法支付相应的物业费，并承担相应的违约责任。因一审未查清的主体问题非常清楚，请求二审法院依法直接予以改判，以切实维护上诉人的合法权益。融卓公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。前期物业服务合同产生于开发商与业主之间的各主体过渡期，而本案物业合同是产生于物业正式移交后，在合同格式上，本案物业合同不具备前期物业服务合同的任何特征，不属于前期物业服务合同。徐庄集团公司述称：请求法院对本案依法裁判。万科物业南京分公司向一审法院起诉请求：一、判令融卓公司支付自2017年11月1日至2019年3月31日欠缴的物业费88580.88元。一审法院认定事实如下：坐落于南京市玄武区玄武大道699-19号16幢不动产（即案涉物业纠纷的不动产）系融卓公司所有，总层数3层，建筑面积1302.66平方米。该物业区域归属于徐庄软件园研发三区动漫走廊片区。万科物业南京分公司系万科物业公司在南京依法设立并领取营业执照的分支机构，对徐庄软件园内的物业进行实际管理，提供物业服务。2017年10月27日，万科物业公司与徐庄集团公司签订《物业管理服务合同》，约定由万科物业公司对徐庄软件园内公共管理区域、独立物业各区域项目提供物业管理服务，费用标准为4元每月每平方米，其中“独立物业各区域”中“研发三区”包括5栋办公楼，安装上海三菱牌垂直电梯7部。万科物业南京分公司未与融卓公司签订物业服务合同，融卓公司亦未向万科物业南京分公司支付过物业服务费。一审诉讼过程中，万科物业南京分公司为证明其诉讼请求，提交了如下证据：1.向融卓公司催缴物业服务费的《催缴通知单》及快递单；2.徐庄集团公司出具的《告知函》，通知各入驻企业，自2017年11月1日起由万科物业南京分公司为徐庄软件园独立物业各区域提供物业管理服务，原物业企业不再提供物业管理服务；3.照片10张，证明2018及2019年，万科物业南京分公司为动漫走廊片区提供物业服务。融卓公司质证称：对于《催缴通知单》、快递单及《告知函》的真实性无异议，但均与融卓公司无关，不能证明双方建立了合同关系；对于照片，位置显示是“人民日报”的照片与融卓公司无关，位置显示是“融卓投资”的虽然是在融卓公司区域内，但照片是在双方发生争议之后万科物业南京分公司所拍摄的，不能证明万科物业南京分公司持续为融卓公司提供了物业服务。第三人徐庄集团公司质证称：《催缴通知单》及快递单与徐庄集团公司无关；对于《告知函》的真实性无异议，函中确认了原物业企业不再提供物业服务、物业收费标准为4元每平方米每月、万科物业南京分公司将与园区内各入驻企业重新签订物业服务合同；对于照片，虽反映的是动漫走廊范围，但徐庄集团公司不清楚万科物业南京分公司是否为融卓公司提供了物业服务。融卓公司为证明其未接受万科物业南京分公司提供的物业服务，提交了：1.争议期间通过江苏银河物业管理有限公司缴纳电费的电费发票；2.由南京庄姐保洁有限公司提供保洁服务的合同及发票；3.与江苏银河物业管理有限公司之间关于动漫走廊园区停车管理加装道闸相关事宜的函件；4.争议期间由山东蕴景园林工程有限公司提供花卉租赁、绿化养护服务的合同及发票；5.争议期间由拓翱斯特电子科技有限公司提供监控、门禁系统维护服务的合同及发票；6.争议期间由奥的斯机电电梯有限公司江苏分公司提供电梯维护保养服务的合同及发票。万科物业南京分公司质证称，对于代缴电费的发票，真实性无异议，但交纳电费与物业服务之间无必然关联；对于保洁服务的合同和发票，以及绿化养护服务、监控门禁系统维护服务的合同和发票，其服务内容属房屋内部办公区域，而万科物业南京分公司提供的物业服务是指在动漫走廊公共区域提供绿化保洁，不涉及办公区域，故二者不重叠；关于动漫走廊道闸事宜的函件，该函件落款时间内万科物业南京分公司尚未进驻，故与本案无关；对于电梯维护保养的合同及发票，真实性无异议，但签署合同时万科物业南京分公司不知晓相关情况，且时间为万科物业南京分公司进驻一年之后，万科物业南京分公司无法得知也无法阻止融卓公司在享受万科物业南京分公司提供的相关设施设备服务后又另行委托他人，故不能免除融卓公司交纳物业费的义务，也不能否定万科物业南京分公司提供了相应的物业服务。第三人徐庄集团公司称：徐庄集团公司不清楚融卓公司所称的上述情况，故对上述证据无法发表质证意见。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐庄集团公司与上海万科物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。万科物业南京分公司系上海万科物业服务有限公司在南京依法设立并领取营业执照的分支机构，上海万科物业服务有限公司与徐庄集团公司签订的《物业管理服务合同》中相关权利义务均转移至万科物业南京分公司实际享有和承担，故而融卓公司抗辩万科物业南京分公司主体不适格的意见，一审法院不予采纳。关于案涉《物业管理服务合同》是否对融卓公司具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因万科物业南京分公司未举证证明万科物业公司系由案涉物业的建设单位或者案涉物业管理区域内全体业主组成的业主大会选聘，也未举证证明徐庄集团公司取得了融卓公司的授权与万科物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，故徐庄集团公司与万科物业公司签订的《物业管理服务合同》仅能约束徐庄集团公司和万科物业南京分公司，对融卓公司不具有约束力。虽然《物业管理服务合同》对融卓公司不具有约束力，但如果万科物业南京分公司实际为融卓公司提供了物业服务，融卓公司也应当根据公平原则向万科物业南京分公司支付合理费用。分析万科物业南京分公司提交的证据，不能证明万科物业南京分公司实际为融卓公司提供了物业服务，故万科物业南京分公司向融卓公司主张物业服务费，一审法院不予支持。基于此，万科物业南京分公司主张违约金亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回上海万科物业服务有限公司南京分公司的诉讼请求。一审案件受理费2280元，由上海万科物业服务有限公司南京分公司负担。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人万科物业南京分公司提交以下证据：一、公司变更登记通知书，证明徐庄集团公司原名为南京徐庄高新技术产业集团有限公司，徐庄集团公司就是建设方。二、中标通知书、徐庄软件园内公共管理区域独立物业各区域项目物业管理服务合同，证明万科物业南京分公司通过徐庄集团公司的公开招标程序成为中标人。万科物业南京分公司通过合法的招标程序中标之后，与徐庄集团公司签订合法有效的前期物业服务合同万科物业南京分公司应为涉案房屋提供物业服务，物业费金额为4元/平方米。三、生活垃圾清运合同书、日常保洁绿化养护服务承包合同书、巡查记录、动漫走廊服务过程中与徐庄集团公司的部分往来文件，证明上诉人按照物业服务合同约定进场为物业服务区域提供物业服务，服务范围包括被上诉人所在区域，同时证明，同时期并没有第二家物业服务企业进入涉案小区，被上诉人实际也享受了上诉人提供的公共区域的物业管理服务。四、动漫走廊水费发票、国内支付业务收款回单，证明上诉人提供了物业服务，融卓公司也缴纳了水电费，有相应发票予以证明。被上诉人融卓公司质证称：对于证据一、二真实性没有异议；对于证据三、四，真实性无法核实，与被上诉人无关。第三、四组证据是为了证明上诉人为被上诉人提供物业服务，通过一审审理查明，在徐庄软件园内，提供物业服务不仅仅是上诉人一家，同时有3-4家；另外，上诉人与被上诉人在物业服务方面，唯一存在交集的就是水费代缴，因为在被上诉人物业区域供水方是变频供水，无法独立缴纳水费，电费我们通过银河物业缴纳，现在无法分割就是水费代缴，仅存在这一个关系。原审第三人徐庄集团公司质证称：对证据一、二真实性没有异议，合同确实是我们和万科公司签订的。对于证据三，真实性没有异议。对于证据四，水费缴纳和收款凭证，有部分水电费产生代缴的情况，对于该情况我方不清楚。庭审中，上诉人万科物业南京分公司提交以上证据原件，被上诉人融卓公司表示不需要核对原件，原审第三人徐庄集团公司表示对于所有证据的真实性没有意见，但对于关联性不发表意见。二审庭审中，各方均确认涉案房屋的建设方为原审第三人徐庄集团公司。原审第三人徐庄集团公司陈述，园区房屋属于研发用房，其中一半出售另一半自持，开始园区有三家物业服务公司，当时徐庄集团公司招标是对徐庄集团公司自持的物业进行招标，并确定由万科物业南京分公司提供物业服务，后部分物业公司退出服务，小业主再与万科物业南京分公司签订物业服务合同。目前园区仍有三家物业服务公司，分别是万科物业南京分公司、苏宁银河物业公司和宸诚物业公司。被上诉人融卓公司称其与以上三家物业公司并无合作，只是电费、停车场由苏宁银河物业公司代管，水费由万科物业南京分公司代缴。上诉人万科物业南京分公司和原审第三人徐庄集团公司均表示招标的范围包括涉案房屋，被上诉人融卓公司表示对此事实需要核实，其不知道中标的情况，招标的情况与其无关。庭审中，本院询问被上诉人融卓公司涉案房屋的小区安保、监控、公告区域保洁绿化等服务由谁提供。被上诉人融卓公司回答其不需要这样的服务，以上服务都是苏宁银河物业公司无偿提供。二审中另查明，2017年10月27日，万科物业公司（乙方）与徐庄集团公司（甲方）签订《物业管理服务合同》约定：独立物业区域服务费采用包干制，物业服务费为每月每平方米4元，乙方可向物业使用人预收半年费用，自负盈亏；公共管理区域采用包干制，包干价为每年300万元，自负盈亏，自服务满一个季度，最后一个月的月底由乙方书面申请支付物业服务费，在每季度结束后30个工作日内由甲方支付，每季度服务费用为75万元。二审中还查明，上诉人万科物业南京分公司主张的物业费88580.88元计算方式为：4元/月·平方米×1302.66平方米×17个月。二审再查明，被上诉人融卓公司于2012年11月8日取得涉案房屋所有权。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人融卓公司是否应向上诉人万科物业南京分公司支付物业费88580.88元。本案上诉人向被上诉人主张物业费的依据为其与原审第三人签订的物业管理服务合同，该合同对涉案园区内独立物业区域和公共管理区域的物业服务进行了不同的约定。从上诉人的诉讼请求看，其向被上诉人主张的物业服务费系独立物业区域内的物业服务费。但本案上诉人和原审第三人均未举证证明涉案物业管理服务合同系原审第三人以建设单位的身份签订的前期物业服务合同或原审第三人以业主委员会、业主大会的名义签订的物业服务合同；且虽然涉案物业管理服务合同中包含了被上诉人所有的独立产权区域，但上诉人在本案中并未举证证明被上诉人认可涉案物业管理服务合同并愿意接受该合同的约束；加之涉案物业管理服务合同中对独立物业区域的物业费交纳问题仅约定上诉人可向物业使用人预收半年费用，自负盈亏，并未约定明确的费用支付主体。综上，涉案《物业管理服务合同》对被上诉人没有约束力，上诉人向被上诉人主张独立物业区域的物业服务费用没有依据，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人万科物业南京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2015元，由上诉人上海万科物业服务有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年三月十七日书记员 郭旭冬