江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终171号上诉人（原审被告）：彭燕生，男，1974年1月3日出生，汉族，住青原区。上诉人（原审被告）：徐冬莲，女，1975年9月30日出生，汉族，住青原区。被上诉人（原审原告）：吉安市顺合物业服务有限公司，住所地青原区河东街道天立花园盛世华庭C8-2-901室，统一社会信用代码91360803MA35WJHB1H。法定代表人：董服顺，总经理。委托诉讼代理人：郭智道，男，1956年10月12日生，汉族，住吉安县，该公司员工。委托诉讼代理人：欧阳玉良，女，1975年6月1日生，汉族，住吉安县，该公司员工。上诉人彭燕生、徐冬莲因与被上诉人吉安市顺合物业服务有限公司（以下简称顺合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭燕生、徐冬莲上诉请求：1、依法撤销青原区人民法院（2019）赣0803民初1298号民事判决并驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、被上诉人先行维修好上诉人门口路面到不积水、不脱水泥为止，上诉人再依法缴纳物业费；3、被上诉人将2019年再次递交的房屋质量申请书跟踪住建部门到位维修为止；将2017年上诉人自行维修房屋产生的费用住建部门审核议价补偿给上诉人。因为被上诉人故意耽搁拖延上诉人的房屋质量维修。造成上诉人多次到各部门上访时间路费、损失费用作价赔偿3800元由被上诉人赔偿；4、2017年6月至2019年7月份物业费应当为2214元；5、责令被上诉人履行包括：①维护上诉人房屋周边交通畅通，避免车辆拥堵导致出行不便；②正常修剪上诉人房屋周边绿化；③不能随意阻拦上诉人车辆正常出行在内的法律义务。事实与理由：本案在一审开庭时，审判员未参与审理，也没有在法庭里调解本案，只是法官助理在一个办公室内进行调解，你争我吵的，全程审判员未参与，故诉请撤销一审判决；二、被上诉人委托代理人在一审庭审过程中答应过维修路面至不积水、不脱落水泥为止，这条并没有在一审判决书中体现，直至我方上诉时也没有人来处理。一审判决只维护了对方收物业费的权利，有违背公平公正的原则，而我方的合法权益没有得到保护，故诉请被上诉人先行维修处理好路面积水问题；三、被上诉人于2017年6月1日入驻本小区，上诉人在此期间已书面签字并提交了房屋质量维修申请书及申请了维修基金。20多万元维修基金在该年9月份到位后就开始在小区内维修房子和公共设施。前前后后帮几十户业主房屋和道路、公共区域进行维修，唯独故意不维修上诉人房屋门口的积水，上诉人于是多次反映，但是被上诉人一直推脱等待不予理会。被上诉人有义务将小区业主的维修申请书递交并跟踪维修基金是否到位，维修有无故意纰漏等问题。导致我方自己出资维修房子；四、被上诉人从2017年6月至今都没有履行好物业应当履行的义务，长期不维修上诉人门口的路面积水问题、纵容其他车辆占道停放在上诉人房屋周边，导致上诉人无法正常出行、对上诉人房屋周边的绿化不进行修剪、故意阻拦上诉人车辆正常出行（不是上诉人不去登记而是以没有交物业费为由不予登记，上诉人多次要求协商，被上诉人不予理会），故上诉人只愿意支付40%的物业费，请求二审法院判决从2017年6月至2019年7月的物业费2214元，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人顺合物业公司辩称，1.上诉人在上诉状中提到的门口道路积水问题，造成道路积水的原因是因回填地基下沉引起，下沉的地方也不是上诉人家门口。其要求整条道路重新改造，因这一要求涉及到彩虹苑整个道路改造工程，我方收取的物业费无法承担工程改造项目的费用。一审开庭时，法官也解释过整个道路重新改造不现实，只要采取相应措施，用混凝土垫高低洼的地方不造成积水即可。我方当场承诺并在庭审第二天就做了，而且及时拍照给了法庭。而上诉人在上诉状中却罔顾事实，说至上诉之时还未维修路面积水问题，真是颠倒黑白。2.上诉人在上诉状中提到的房屋质量维修问题，上诉人认为我方不作为，20多万元的维修基金到位就是不给上诉人维修，此话纯属无稽之谈。我方是2017年5月应麻家社区、彩虹苑小区业委会的请求下入驻小区从事小区物业服务，在入驻前上诉人就对自己所购的别墅进行了维护改造。前期物业为其申报房屋维修批下来后，施工单位上门为其服务，上诉人称自己已经做好了，不用施工了。在法庭开庭时，法官也已经解释了，房屋维修是由房管部门负责。3.上诉人在上诉状中提到的修剪绿化的问题，在法院开庭时解释过，别墅院内的绿化不属于物业服务范畴，物业只负责公共绿化的修剪。4.上诉人在上诉状中提到的阻拦车辆无法正常出行的问题：小区的车辆管理是在庐陵新区物管科、麻家社区、小区业委会的重视和领导下进行的，物业对小区的车辆管理方案进行了公示并各家各户进行了张贴。所有小区的车辆应到物业办公室进行登记，录入道闸管理系统，而上诉人无视这一规定，我行我素。小区保安为上诉人车辆每次出行启动人工操作，付出了大量工作，但每次都遭受辱骂。更为严重的一次是上诉人故意用两辆小车分别堵住小区的门口长达几个小时，严重影响了小区其他业主的正常出行，直至其他业主报警，派出所警官出警，通过3次警告，称其行为已经严重影响了公共秩序，如再无视法律就依法将肇事车辆拖走，最后上诉人才把肇事车辆开走。上诉人在上诉中出现两种版本的上诉状，并在上诉状中提出的种种理由，都无非是拒交物业费的一种借口，为此，恳请法院驳回其上诉请求，维持原判。顺合物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付物业服务费5535元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月20日，原告与吉安市庐陵新区滨江街道麻家社区盛世华庭、彩虹苑小区业主委员会签订《盛世华庭（彩虹苑）小区物业服务委托合同》，双方约定自2017年6月1日至2020年6月1日（试用期至2017年9月20日），原告为彩虹苑小区提供物业服务，服务项目包括安防服务（包括使车辆做到停放有序）、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施（包括小区内道路）设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务，物业服务费的收费标准为别墅群住宅物业服务费按0.5元/㎡/月收取。两被告系彩虹苑32号别墅1单元101室（面积为425.78㎡）所有权人，因认为原告提供服务过程中存在小区车辆乱停乱放阻碍被告通行、被告房屋质量问题未得到维修、被告门口道路雨天积水、物业公司拦住被告的车子阻碍被告通行、不修剪绿化带等问题，故被告未向原告缴纳2017年6月1日起至2019年7月31日的物业服务费。原告向被告发送了《物业缴费告知函》，但被告至今未缴纳物业费，故原告诉至本院。另查明，被告房屋门口存在雨天道路积水问题，彩虹苑小区有车辆乱停乱放现象。一审法院认为，原告顺合物业公司与盛世华庭、彩虹苑小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告为彩虹苑小区提供了物业服务，并向被告书面催交物业费，被告作为彩虹苑32号别墅1单元101室房屋所有权人，应当支付物业费，但原告在提供安防服务和公共设施维护服务方面存在一定的瑕疵，本院酌定扣减10%的物业费。2017年6月1日至2019年7月31日被告所欠物业服务费总计5535元（0.5元/㎡/月*425.78㎡*26个月），扣除10%后费用总计4981.5元。被告提出的房屋质量问题与本案并非同一法律关系，且原告已将被告房屋质量问题上报至住建主管部门，被告应依法通过适当途径维护自己的合法权益，不能消极地以拒绝缴纳物业管理费的方式予以对抗，被告提出的拦住被告的车子阻碍被告通行的问题，系被告未至物业公司登记车库情况导致小区停车系统不会自动起杆，被告可自行去原告处登记，被告并未提供证据证实原告不修剪绿化带，故本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告彭燕生、徐冬莲在本判决生效之日起三日内支付原告吉安市顺合物业服务有限公司2017年6月1日至2019年7月31日的物业费4981.5元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告彭燕生、徐冬莲负担。二审中，上诉人提供照片和视频及电话录音，以证明其门口道路积水和被上诉人为30、31栋房屋前面的樟树修剪枝叶的事实。被上诉人质证认为，照片不能确定就是当场拍的，且所谓的积水就是地基下沉造成的，被上诉人在一审庭审后已经做了修、补、铺。至于修剪樟树枝叶不是被上诉人的行为，是业主自行请人修剪其房屋围墙内的樟树枝叶的行为。本院认为，上诉人二审提供的证明其门口雨后道路积水的证据在一审已经提供过，该事实也予以了确认，不属于二审新证据，且被上诉人对修剪业主围墙内的樟树枝叶的行为不予认可。故本院对上诉人二审提供的门前雨后积水视频证据予以确认，对其他证据的证明效力不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人顺合物业公司与盛世华庭、彩虹苑小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，合同约定的权利义务对小区业主均有约束力。物业服务公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应认定为物业服务合同的组成部分。被上诉人顺合物业公司应严格履行合同义务，上诉人也应遵守物业管理细则的相关规定，以共同维护好小区的物业管理秩序。根据物业服务合同约定，被上诉人顺合物业公司为彩虹苑小区提供物业服务，服务项目包括安防服务（包括使车辆做到停放有序）、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施（包括小区内道路）设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务。而本案在二审中双方当事人争议的焦点主要是：被上诉人顺合物业公司对上诉人彭燕生、徐冬莲房屋门前道路积水问题是否履行了合同约定的维修和养护义务。根据一、二审审理查明，上诉人彭燕生、徐冬莲房屋门前道路存在着雨后积水的事实，上诉人也向被上诉人提出过维修和养护的诉求，至本案一审诉讼期间，被上诉人顺合物业公司派人对上诉人彭燕生、徐冬莲房屋门前道路低洼部位采取了用混凝土垫高修补措施，但未完全得到解决，仍存在着门前雨后积水的现象。根据上诉人彭燕生、徐冬莲提供的视频证据显示，该分支路段相对小区主道地势较低洼，容易形成雨后积水的现象，但这一现象形成是由地形和路基变化等原因造成，不能完全归责于物业公司的管理服务，上诉人也不能以此为由称物业公司未履行合同义务而拒绝交付物业管理服务费。该区块道路因路基下沉引发的低洼积水严重影响到业主的出行，如有必要进行道路整体改造，虽该事项不属于物业公司的合同义务，但物业公司应从方便业主生活的角度出发，做好与相关部门进行协调工作。鉴于一审法院已经考虑到本案的实际，认定被上诉人顺合物业公司在提供公共设施维护等服务方面存在一定的瑕疵，酌情扣减被上诉人顺合物业公司在2017年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理费的10%，上诉人彭燕生、徐冬莲应交付物业公司物业费用总计4981.5元的处理并无不当，本院予以维持。至于上诉人彭燕生、徐冬莲提出被上诉人顺合物业公司未履行对上诉人彭燕生、徐冬莲的房屋修缮和对其院内樟树枝叶修剪的问题，因该事务不属于物业服务合同约定的服务范围，被上诉人顺合物业公司可以提供必要的协助，但无义务承担直接责任，上诉人彭燕生、徐冬莲也不能因此理由拒绝交付物业服务费。综上所述，上诉人彭燕生、徐冬莲的上诉请求在证据和理由上均不能成立，应予驳回；一审法院在本案中适用的是简易程序审理，庭审过程虽存在不规范之处，但未影响到当事人诉讼权利的行使，且一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭燕生、徐冬莲负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年三月二十日书记员  郭芷伊