江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终448号上诉人（原审被告）：黄雁玲，女，1976年7月26日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，上饶市体校教师，住江西省上饶市信州区委托诉讼代理人：刘明，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王杰，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码914403007261600110。法定代表人：昌荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李咸勇，系该公司员工，男，1972年12月18日出生，汉族，江西省都昌县人，公司职员，住江西省都昌县，特别授权代理。上诉人黄雁玲因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄雁玲上诉请求：1、请求依法撤销原判决并改判驳回被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，上诉人黄雁玲并非本案适格被告，上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，且业主委员会在成立时未征求上诉人意见。同时，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同明显损害了广大业主的切身利益，物业公司未履行合同约定的各项义务；第二，业主委员会就上调物业费与被上诉人进行约定并未经上诉人认可且未经物价部门审核批准公示，不具有法律效力；第三，一审法院酌定物业管理费减少10%明显不当。本案中，因为被上诉人存在诸多问题如未设置门禁导致上诉人家里东西被偷、监控坏了未修理导致上诉人车子被砸无法找到侵权人，被上诉人提供的物业管理服务明显构成严重违约，严重损害上诉人的合法权益，仅判决承担10%的违约责任有失公平；第四，一审法院未考虑部分物业费已过诉讼时效，判令上诉人自2013年1月起向被上诉人缴纳物业管理费错误。综上，被上诉人的不作为导致上诉人遭受重大经济损失，上诉人依法享有不缴纳物业费的抗辩权，恳请二审法院站在社会公平正义的角度做出判决。被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司答辩称，2013年至今，上诉人居住的小区均是由被上诉人提供物业服务，上诉人认为被上诉人存在严重违约应举证证明，且就物业服务问题，一审法院已经核减10%的物业费。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令黄雁玲给付物业费20,585.85元；2、本案诉讼费由黄雁玲承担。事实和理由：深圳市彩生活物业管理有限公司早在2013年1月1日就与黄雁玲所属的小区开发商签订了《国际公馆物业管理服务合同》，2013年1月30日起，由深圳市彩生活物业管理有限公司上饶分公司负责国际公馆小区的物业。合同约定，业主物业费按1.1元/平方米/月计算。黄雁玲为国际公馆26栋2单元202室业主，收费面积为232.57平方米。从2013年1月1日起至2019年11月30日，按照物业管理合同约定每平米1.1元，黄雁玲需支付物业费20,585.85元，黄雁玲一直拒不支付物业费，深圳市彩生活物业管理有限公司多次催收无果，为维护合法权利，特向法院起诉。一审法院认定事实：2013年深圳市彩生活物业管理有限公司与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，合同约定由深圳市彩生活物业管理有限公司对“国际公馆”小区进行物业管理，合同期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业费收费标准按照多层住宅以0.6元/月/平方米、小高层住宅以0.9元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、高层住宅以1.0元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、别墅住宅以0.9元/月/平方米；合同签署之日起管理费上调0.1元，合同期第二年管理费上调0.1元，合同期第三年管理费上调0.1元（如第一次提价后三个月，由物业对业主进行民意调查，低于80%，所提价部分停止收取，直至达到80%以后方能继续按照提价标准收取）。深圳市彩生活物业管理有限公司提供的物业管理服务的范围为：一、物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维护养护管理；二、物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的本体维修资金的收取、使用及管理；三、物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。物业管理服务事项：一、共同事务与共用部分管理服务；二、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；三、属于业主共用的设施设备的日常维护、养护、运行和管理；四、物业管理区域内的环境卫生、保洁服务；五、物业管理区域内的绿化服务；六、物业管理区域内的安全防范服务；七、协助业主大会开展社区文化活动。2015年12月10日，深圳市彩生活物业管理有限公司与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，对于物业费收费标准，按照多层住宅以0.7元/月/平方米、小高层住宅以1.0元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、高层住宅以1.1元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、别墅住宅以1.0元/月/平方米。2018年12月10日，深圳市彩生活物业管理有限公司与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，2019年度的物业收费标准与上一年一致。另，2015年3月26日，深圳市彩生活物业管理有限公司对“国际公馆”小区满意度进行民意调查，满意率达94.2%，根据《国际公馆物业服务合同》约定，深圳市彩生活物业管理有限公司从2015年4月起，将物业收费标准在2014年度上调0.1元/平方米/月。黄雁玲房屋面积为232.57平方米。黄雁玲所在楼层物业服务费2015年4月前按1.0元/平方米/月，2015年4月后按1.1元/平方米/月标准缴纳服务费，黄雁玲从2013年1月1日后未缴纳物业费。另查明，深圳市彩生活物业管理有限公司管理的小区在环境卫生、公共场所管理等方面存在不同程度的服务管理瑕疵。一审法院认为：深圳市彩生活物业管理有限公司与黄雁玲所在小区的业主委员会签订的《国际公馆小区物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，黄雁玲与深圳市彩生活物业管理有限公司形成物业服务合同关系，根据合同，黄雁玲应当履行交纳物业服务费的义务。虽然从本案及深圳市彩生活物业管理有限公司与同小区业主物业纠纷诉讼可知，深圳市彩生活物业管理有限公司的物业管理服务的确存在瑕疵，构成违约，但黄雁玲拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综合黄雁玲的违约行为，酌定本案物业管理费予以减少10%。因此，黄雁玲应缴纳的物业管理费2013年1月至2015年3月为1.0元×232.57平方米×27个月×90%=5,651元，2015年4月至2019年11月为1.1元×232.57平方米×56个月×90%=12,893元，合计18,544元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：黄雁玲于判决生效之日起十日内支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业管理费18,544元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取计157元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担16元，由黄雁玲负担141元。本院二审期间，双方均未提交二审新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人黄雁玲是否是一审适格被告；2、被上诉人上调物业费是否具有法律效力；3、一审法院酌定物业管理费减少10%是否恰当；4、部分物业费是否已过诉讼时效。对此，本院分述如下：（一）关于上诉人黄雁玲是否是一审适格被告的问题根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故本案中被上诉人与国际公馆业主委员会签订的《国际公馆小区物业服务合同》对业主具有约束力，因此，上诉人是一审适格被告，上诉人以其非合同当事人为由，否认上述合同效力的理由，本院不予采纳。（二）关于被上诉人上调物业费是否具有法律效力的问题根据《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，本案中，被上诉人与国际公馆业主委员会签订的《国际公馆小区物业服务合同》对业主具有约束力，被上诉人根据《国际公馆小区物业服务合同》的约定进行调价，不违反上述规定，且《物业服务收费管理办法》未明确规定上调物业费必须到物价部门审批和备案，上诉人上诉的另一规范依据即《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》已被废止，同时，上诉人也没有提交证据证明被上诉人上调物业费存在违反物业服务合同约定或者法律、法规等规定，擅自扩大收费范围、提高收费价格等情形，故本院对上诉人的上诉理由不予采纳。（三）关于一审法院酌定物业管理费减少10%是否恰当的问题上诉人提出被上诉人存在未设置门禁导致家中被盗、监控毁坏未修理导致车子被砸无法找到侵权人、清洗水箱导致家中家具被水浸泡等影响业主人身和财产安全的不作为现象，属于严重违约行为，但其提供的家中进水的视频并不能证明是被上诉人的原因导致，至于家中被盗、车子被砸等均未提供证据证明，且一审法院已经综合考虑了被上诉人的物业服务瑕疵履行行为及后果，酌定被上诉人承担10%的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。（四）关于部分物业费是否已过诉讼时效的问题第一，上诉人从2013年1月至2019年11月一直拖欠被上诉人的物业费，是持续性行为，故诉讼时效应从行为终止时开始计算，显然，被上诉人起诉时，本案并未超过诉讼时效；第二，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，本案中，上诉人未在一审中提出诉讼时效抗辩，在二审中又未提交新证据，故本院对上诉人的上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人黄雁玲负担。本判决为终审判决。审判长  吴根发审判员  毛丽丽审判员  杜依霖二〇二〇年三月二十九日法官助理陈子娟书记员郑乐佳