湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终391号上诉人（原审被告）：袁琪，男，1974年8月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：长沙福晟物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新韶西路369号钱隆学府5栋—102房。法定代表人：刘诏书，该公司执行董事。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昊春，湖南三湘律师事务所律师。上诉人袁琪因与被上诉人长沙福晟物业管理有限公司(以下简称福晟物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁琪上诉请求：撤销一审判决，依法改判袁琪支付欠缴物业费的10%，本案一审、二审诉讼费由福晟物业公司负担。事实和理由：福晟物业公司提供的《物业服务合同》上的业主签名并非袁琪本人所签，无法证明袁琪对该合同的相关事项已了解、认可，请求法院宣告此合同无效，并对此无效证据不予采纳。福晟物业公司提供的物业管理服务存在诸多问题，且一直未采取补救措施，没有尽到相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的违约责任。原审仅认定“福晟物业公司提供物业服务存在瑕疵”，使福晟物业公司逃避了违约责任。福晟物业公司长期未履行合同，一审判决袁琪承担90%的责任，福晟物业公司仅承担10%，缺乏事实和法律依据。福晟物业公司辩称，福晟物业公司已经按照物业服务合同的约定履行了相关义务，不存在违约行为，袁琪应当全额交纳物业服务费。福晟物业公司考虑到缓解与业主的关系，才没有上诉。袁琪的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。福晟物业公司向一审法院起诉请求：1.判决袁琪立即缴纳2016年12月1日至2019年2月28日的物业费5691.60元及违约金（违约金自起诉之日起以5691.60元为基数，按照日万分之五计算至实际支付之日止）；2.判决袁琪承担本案诉讼费。一审法院认定事实：袁琪系福晟御园（钱隆首府）小区4栋1单元501室业主。福晟物业公司（甲方）与袁琪（乙方）于2014年9月20日签订《前期物业服务协议》，福晟物业公司为袁琪提供了前期物业服务。合同约定：物业交付时间：2014年10月1日前；在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同的约定甲方不需承担义务的，或根据相关合同约定出专业单位维修，养护的设施设备（如电梯等）除外；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、业主共有的公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容；乙方的权利义务：遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；向甲方交纳物业服务费及相关费用；本物业前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：住宅：1.9元/月·平方米；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月周期的第1个月10日前，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的万分之五。乙方对承租人或物业使用人延迟交纳物业服务费承担连带责任；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决不成的可向本物业所在地的政府主管部门申请调解，或向本物业所在地人民法院裁决。合同还约定了物业基本情况、前期物业服务内容、前期物业服务期限、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费等内容。同日，袁琪签署《承诺书》，内容为：本人系福晟御园4栋501号（以下称该物业）的买受人，本人郑重声明并承诺如下：一、关于《福晟御园临时管理规约》的遵守：（一）本人确认已详细阅读湖南中旅房地产发展有限公司制定的《福晟御园临时管理规约》并已领取一份该临时管理规约；（二）本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时管理规约；（三）本人承诺承担违反该临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；（四）本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交物业管理单位，物业管理单位收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。袁琪缴纳物业服务费至2016年11月30日止，自2016年12月1日起未再缴纳物业服务费。2019年6月2日，福晟物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《钱隆首府小区物业费催缴函》。袁琪提出福晟物业公司提供物业服务期间存在公共绿化养护和管理失责，大量绿植死亡未补种，垃圾堆放未清运、围墙缺失、门禁形同虚设影响安全等各种问题。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。袁琪与福晟物业公司签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。袁琪不认可《前期物业服务协议》及承诺书中乙方签字为其本人签字，但未提交证据证明，且袁琪一直居住在涉案房屋中，自交房之日起至2016年11月30日止的物业服务管理费均交至福晟物业公司，故对袁琪认为其与福晟物业公司不构成物业服务合同关系的抗辩意见不予采纳。福晟物业公司向袁琪提供了物业服务，袁琪应按约履行交纳物业费的义务。袁琪提出福晟物业公司提供的物业服务存在瑕疵,并提交相应证据,予以确认。因福晟物业公司提供物业服务存在瑕疵，福晟物业公司对袁琪拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任,袁琪承担90%的责任。袁琪应当支付欠缴的2016年12月1日起至2019年2月28日止的物业费5122.1元(110.94㎡×1.9元/月×㎡×27个月×0.9)。袁琪如果认为福晟物业公司在提供物业服务时未达到相应服务质量,可以通过成立业主委员会另行选聘物业公司,其拒交物业管理费的行为侵害了其他业主的权利,也损害了正常的物业管理秩序。袁琪拒绝交纳物业服务费的行为构成违约。鉴于福晟物业公司履约过程中亦存在瑕疵，故对福晟物业公司要求袁琪支付违约金的主张,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：（一）袁琪于判决生效之日起十日内向长沙福晟物业管理有限公司支付物业费5122.1元；（二）驳回长沙福晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由袁琪负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，袁琪与福晟物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。袁琪主张《前期物业服务协议》及承诺书中的业主签名并非袁琪本人所签，但其在一审中未提交其他证据予以证明，亦未提出司法鉴定申请，且袁琪已经将2014年9月20交房之日至2016年11月30日期间的物业服务费交给福晟物业公司，袁琪上诉主张该合同无效不应采纳，没有事实和法律依据，本院不予采信。该《前期物业服务协议》可作为双方享有权利及履行义务的依据。福晟物业公司应当按照合同约定为袁琪提供物业管理服务，同时，袁琪亦应按照合同约定支付物业管理费。因福晟物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院酌情减免部分物业服务费，并免除违约金，已充分考虑到福晟物业公司履约的情况，并无不当。袁琪上诉主张其对欠缴的物业费仅应承担10%的责任依据不足，本院不予采信。综上所述，袁琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁琪负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年三月十七日书记员 姚沐宏