江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终161号上诉人（原审被告）：肖娴，女，1986年6月24日出生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审原告）：胡栋梁，男，1983年2月10日出生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：韦晓燕，女，1984年5月6日出生，汉族，住江阴市。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：薛峰，江苏博爱星律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：葛建芬，江苏博爱星律师事务所律师。原审被告：姚志勇，男，1986年10月11日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人肖娴因与被上诉人胡栋梁、韦晓燕、原审被告姚志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初6867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖娴上诉请求：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项并予以改判；本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定涉案《常州市房地产买卖居间合同》中房屋买卖合同部分已经生效没有法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。涉案房屋为我与姚志勇共同共有，涉案房屋买卖合同的主体为卖方肖娴、姚志勇与买方胡栋梁、韦晓燕。我与被上诉人签订合同时未得到姚志勇的授权，事后也未得到追认，依照法律规定，涉案房屋买卖合同对姚志勇不发生法律效力，因此双方之间的房屋买卖合同并未生效。一审法院依据生效合同予以判决没有法律依据。二、一审法院参照定金罚则认定被上诉人的损失没有事实和法律依据。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或就其受到的损失请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。该条第四款规定：相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。首先，根据合同签订的过程以及合同文本相关文字的表述，我认为被上诉人知道或者应当知道我系无权代理，被上诉人不属于前述法条规定的善意相对人，故其应当承担与其过错相应的民事责任。其次，合同签订次日，我即告知买方我未获得授权，姚志勇不予追认且拒绝出售房屋，时间跨度前后不到一天，房价也未上涨，并未对被上诉人造成实际损失，而我一再表示愿意承担误工费及差旅费。因此，被上诉人的损失应当有合法依据，法律没有规定可以参照定金罚则来确定损失。三、关于律师费。首先，本案不存在全额支持律师费的法定情形，本案仅是普通的买卖合同纠纷，虽然在涉案的居间合同的条款中存在律师费的相关条款，但是该合同目前并未生效，并且被上诉人主张律师费所依据的诉讼标的明显不合理，且有失公平。其次，事发后我积极协商，协商无果后，我又以书面形式向对方发出了告知函和情况说明，并及时退还了购房定金。被上诉人明知本案房屋无法交易，拒绝沟通，相关损失也不应由我全部承担。因此，一审法院依据未生效的合同全额支持律师费显失公平，且容易助长房屋中介机构违法从业的不正之风，不利于节约司法资源和司法成本。胡栋梁、韦晓燕未作答辩，姚志勇亦未作陈述。胡栋梁、韦晓燕向一审法院起诉请求：姚志勇、肖娴支付胡栋梁、韦晓燕违约金207000元；姚志勇、肖娴赔偿胡栋梁、韦晓燕已经支付的佣金31050元，并支付胡栋梁、韦晓燕为本次诉讼产生的律师费18000元，合计49050元；姚志勇、肖娴承担本案诉讼费用。一审法院查明：胡栋梁与韦晓燕系夫妻，姚志勇与肖娴系夫妻。2019年9月10日，胡栋梁夫妇与肖娴通过新北区河海博安房地产信息咨询服务部（以下简称中介机构）并在该服务部签订《存量房买卖合同（居间）》一份，约定肖娴将其位于常州市新北区房屋（不动产权证号为苏2016常州市不动产权第xx号，以下简称1702室房屋）出售给胡栋梁夫妇，合同对房屋面积、成交总价、购房款和税款支付、房屋交付、居间服务及违约责任等作出明确约定。同时签订了相关补充协议和房屋状况告知书。肖娴代姚志勇在该合同上签名。合同签订当日，胡栋梁、韦晓燕通过转账方式支付购房定金50000元至肖娴使用的支付宝账户，肖娴出具收条一份，收条载明收到胡栋梁、韦晓燕支付的购房定金50000元。同日，胡栋梁、韦晓燕支付中介机构佣金31050元。2019年9月11日中午，姚志勇回到常州，得知肖娴出售涉案房屋并签订合同的事宜后，明确表示不同意。肖娴当晚通过微信告知中介机构其丈夫姚志勇不同出售涉案房屋，提出退还定金，并与胡栋梁、韦晓燕沟通，以免耽误胡栋梁、韦晓燕另行看房。中介机构表示其单位法务与肖娴联系，并认为肖娴构成违约。双方进行了较长时间的沟通。中介机构也于同日晚上通过微信语音告知胡栋梁、韦晓燕卖方不同意出售房屋，并约定次日双方到中介机构协商处理。2019年9月12日，双方均到中介机构协商，因意见分歧，致协商未成。2019年9月13日，姚志勇、肖娴分别向胡栋梁、韦晓燕发出书面告知函和情况说明，希望及时妥善解决，以免各自损失的扩大。2019年9月23日，肖娴再次发出书面告知函，再次强调涉案房屋买卖未取得姚志勇的授权，认为该事实胡栋梁、韦晓燕及中介机构均知悉，并从中介机构取回暂存款5万元，通过支付宝退还至胡栋梁支付宝账户，胡栋梁以有纠纷为由将款项退还肖娴支付宝账户。在告知函中，肖娴通知买方可以随时退还5万元，同意承担因协商签订合同而产生的部分误工损失及交通费（以4千元为限）；自2019年9月13日起自行扩大的其他损失由其负担。该日，肖娴再次以其他方式转账退还5万元，胡栋梁、韦晓燕确认已收到。后因双方协商未成，2019年9月23日，胡栋梁、韦晓燕与江苏博爱星（江阴）律师事务所）签订委托代理合同，2019年9月25日支付代理费用18000元。胡栋梁、韦晓燕于2019年9月24日向法院提起诉讼。一审中，因双方意见分歧，致使调解未成。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。一、关于案涉《存量房买卖合同（居间）》，包括有胡栋梁、韦晓燕与肖娴之间的房屋买卖合同法律关系，以及中介机构与房屋买卖当事人之间的居间合同法律关系。根据胡栋梁、韦晓燕的诉请，系对卖方提出的违约、支付佣金等损失的请求，其在本案诉讼时也没有将中介机构列为本案被告，故本案的处理应围绕胡栋梁、韦晓燕的诉请，对案涉居间合同法律关系部分，应由有关当事人视情另作处理，在本案中不宜直接处理。二、关于涉案《存量房买卖合同（居间）》中房屋买卖合同法律关系的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，案涉房屋系姚志勇、肖娴共同共有，肖娴以自己及姚志勇二人的名义与胡栋梁、韦晓燕签订合同时未得到被告姚志勇的授权，事后也未得到姚志勇的追认，依照前述规定案涉房屋买卖合同对姚志勇不发生法律效力。胡栋梁、韦晓燕认为基于姚志勇与肖娴系夫妻关系及肖娴的言行相信其具有代理权的意见，一审法院认为，在有专业房屋居间机构参与的情况下，从合同条款的协商到合同的签订，均无直接证据证明姚志勇知晓并同意此事，购房人及居间人也未向姚志勇征求意见。胡栋梁、韦晓燕明知案涉房屋系姚志勇、肖娴共同共有，肖娴在以姚志勇的名义处分房屋时，既未提交授权委托证明，也未采取其他方式进行联系沟通是否同意出售房屋；姚志勇得知肖娴签订案涉房屋买卖合同后第二天明确表示不同出售房屋，肖娴也于当日通知买方和居间人表明其未取得姚志勇授权或同意出售案涉房屋的意见，并于次日双方到居间人处进行协商处理。在协商未果情况下，姚志勇夫妇均向胡栋梁、韦晓燕发出书面告知函和情况说明，对上述事实进一步表明态度，足以证明本案中不存在肖娴被授予代理权的表象，不构成表见代理。经审理，案涉房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条情形，应认定合同有效。现胡栋梁、韦晓燕不要求继续履行合同，要求肖娴承担违约责任的诉请，法院应予支持。三、关于违约责任处理问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。该条第四款规定：相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。根据本案房屋买卖合同签订过程的具体情节以及合同文本有关条款的文字表述，胡栋梁、韦晓燕知道或者应当知道肖娴系无权代理，其不属于前述法条规定的善意相对人，故依据前述法条规定其应承担与其过错相应的民事责任。对违约而造成损失的计算时，应综合考虑出卖人可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方作出拒绝转让、出售房屋之表示的时间节点计算违约损失，因协商或诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。本案中，姚志勇、肖娴在案涉房屋买卖合同签订的次日即向买方和居间人告知肖娴未得到授权、姚志勇不予追认并拒绝出售的意见，并于合同签订后的第三天进行协商处理，在协商未果的情况下，又以书面方式向买方发出告知函和情况说明，表明自己的态度，并在及时退还已经收取的购房定金，胡栋梁、韦晓燕在明知合同不能继续履行的情况下，理应理智的采取合理止损措施而作出替代性购房选择，以避免损失的进一步扩大。胡栋梁、韦晓燕在纠纷发生较短时间内，不存在未按照替代性购房与合同约定转让案涉房屋的差价，且依据合同约定违约责任提出诉讼请求的，并不符合公平原则。但鉴于肖娴在本纠纷中存在的过错，结合其本人及姚志勇作出拒绝出售并告知胡栋梁、韦晓燕和居间人的时间节点等情形，一审法院对胡栋梁、韦晓燕的损失可参照定金罚则予以认定和处理为宜，并由肖娴承担该民事责任。关于胡栋梁、韦晓燕主张的律师代理费用，系胡栋梁、韦晓燕在与肖娴、姚志勇协商未果的情况下为诉讼而支出的费用，并已实际支付，理应由肖娴予以承担。综上，在签订《存量房买卖合同（居间）》过程中，肖娴未得到姚志勇的授权，仍然以姚志勇的名义与买方签订合同并代姚志勇签字，对于买卖合同不能继续履行及胡栋梁、韦晓燕因此而产生的损失，存在主要过错；胡栋梁、韦晓燕作为完全民事行为能力人，明知案涉房屋系姚志勇、肖娴共同共有，在签订合同时未尽到充分的审查义务，不够审慎，草率认为肖娴有代理权，对于合同不能继续履行及因此造成的损失，存在次要责任。综合双方的过错程度、时间节点、协商处理的积极性、退还定金及当事人的合理预期等因素，肖娴再行支付胡栋梁、韦晓燕30000元，支付律师费用18000元。本案的诉讼费用，应当按照“谁败诉谁承担诉讼费”的原则承担。据此，一审法院作出如下判决：一、肖娴赔偿胡栋梁、韦晓燕经济损失30000元；二、肖娴支付胡栋梁、韦晓燕律师代理费用18000元。上述款项在判决生效后十日内付清；三、驳回胡栋梁、韦晓燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5141元，由胡栋梁、韦晓燕3776元，肖娴负担1365元。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：1702室房屋系肖娴、姚志勇共同共有。《存量房买卖合同（居间）》约定：房屋成交价格为2070000元；乙方（买方）应于2019年9月10日向甲方（卖方）支付定金人民币5万元；首付款之后的余额130万元乙方于2019年9月20日前向银行申请贷款，以贷款方式支付；自贷款发放之日起7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续，甲方应提前腾空该房屋，并于监管资金全部到账2日内将房屋交付给乙方。甲方或乙方未按合同约定时间办理不动产权属转移登记手续的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之三向守约方支付迟延履行违约金。逾期超过30日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任。甲、乙、丙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用。本院认为：一审判决结果并无不当，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于合同效力。涉案1702室房屋系姚志勇、肖娴共同共有，肖娴未经房屋共有人姚志勇授权，擅自处分涉案房屋的行为属于无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然肖娴无权处分，但并不影响买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案房屋买卖合同依法有效。二、关于肖娴的责任承担。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，肖娴出卖房屋的行为未经房屋共有人姚志勇的追认，标的物所有权不能转移，合同目的已不能实现，故胡栋梁、韦晓燕有权要求肖娴按约承担违约责任。一审法院考虑到本案的客观情况，综合各方的过错程度、时间节点、实际损失等因素，调整肖娴应承担30000元违约金，并支付守约方律师费用18000元，有事实依据，符合情理，且与法不悖，并无不当。综上，肖娴的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由肖娴负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年三月二十三日书记员  朱羲玲