江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终35号上诉人（原审原告）：梁元英，女，汉族，1975年3月8日出生，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：肖仁权，上海普若律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安县百姓房地产经纪有限公司，住所地：江西省吉安县富川路。法定代表人：詹韬勰，董事长。委托诉讼代理人：唐智辉，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘臣，江西奋翼律师事务所实习律师。上诉人梁元英与上诉人吉安县百姓房地产经纪有限公司（以下简称百姓经纪公司）因居间合同纠纷一案，均不服吉安县人民法院（2019）赣0821民初1812号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁元英的委托诉讼代理人肖仁权、上诉人百姓经纪公司的委托诉讼代理人唐智辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁元英上诉请求：一、在原审判决基础上，增加百姓房地产经纪公司赔偿梁元英损失24665元（即补足两个柴间评估的价差损失）；二、诉讼费、评估费由百姓经纪公司承担。事实与理由：一、原审对部分证据认定错误。原审判决对梁元英提交的证据3、4、5认定为真实，但认定该3组证据与本案无关联，对该3组证据不予采信是错误的。该3组证据与本案待证事实和诉请密切关联，证明了梁元英在百姓经纪公司侵权并导致原购房合同目的无法实现的情况下，且在房价大涨房源紧张的情况下，为避免扩大损失不得已重新选择购房的基本情势，证明了侵权的前因后果。两个柴间直观地证明了其实际差价，该差价即为梁元英的实际损失。由于证据未采信导致评估费未予认定。二、原审对部分事实认定错误。由于原审对前述证据的关联性认定错误，不予采信前述3组证据，进而做出了“原告提交的证据虽然不足以证明因合同签订造成的实际损失”的错误认定。该3组证据可以证明前后两个小区的品质、位置、柴间面积等情况。综上，请求二审法院查清事实，支持梁元英的上诉请求。百姓经纪公司辩称：1.关于证据3、4、5的认定，一审法院认定正确。两个房屋环境、设施、户型等均有差异，且两个房屋都是二手房，出售价格都是包含了各自的装修、家具家电。因此，两者之间不具有可比性。2.柴间损失问题的说法不成立。每套房子的价格都是卖方根据自身的情况以及资金需求定的价格，是亏是赚无法得出明确结论。梁元英一直主张与我方的居间合同交易目的无法实现，且（2018）赣08民终1492号判决书予以认定，因此在交易目的无法实现的情况下，梁元英在法律上不存在得到房屋的可能性。况且两个柴间的鉴定是在2019年，远远晚于本案诉争合同的时间，不具有可比性。我方一直认为涉案合同合法有效且可以履行。请求驳回梁元英的上诉请求。百姓经纪公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判我公司无须赔偿损失3万元；2.一、二审诉讼费用由梁元英负担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、一审法院认定“我方在居间服务明知诉争房屋没有土地使用权证会导致办不了过户手续，明知房屋买卖存在障碍还促成房屋买卖合同签订，存在过错”是错误的。1.我公司已经履行了居间义务，如实披露了房屋各项信息，包括涉案房屋没有土地使用权证的情况。且《房屋居间买卖合同》第3条第2款仅勾选了“房屋所有权证”，第7条明确写明“该物业是以签约之现状售予乙方，而乙方已检查或已授权代表代为检查该物业，故乙方不得借此拒绝交易”。足以证明梁元英在签订合同时知道涉案房屋没有土地使用权证的事实。2.（2018）赣08民终1492号案件的二审庭审笔录，卖方朱小燕本人当庭详细陈述了当时的交易商谈过程。梁元英是在明知该房屋没有土地证，可能无法立即办理过户的情况下签订的《房屋居间买卖合同》。且《房屋居间买卖合同》没有约定具体过户日期和条件也可以直接证明这一点。因此，我方在提供居间服务时并不存在过错。二、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第425条规定，判决我方赔偿损失3万元，适用法律错误。根据该规定，居间人只有在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，才承担损害赔偿责任。本案中，我方如实披露了相关信息，更从未提供虚假情况，在买卖双方明知没有土地使用证暂无法办理过户的情况下，双方签订一份只勾选房屋所有权证且未约定具体过户时间的买卖合同，合理合法。三、一审法院在未能明晰损失的情况下酌定损失为3万元缺乏法律依据。梁元英仅交付了3万元，并已通过诉讼拿回，其自行购买他房不属于损失范畴，跟本案没有因果关系。梁元英的损失也仅因本案被他人占用3万元，因此仅能认定相应期间3万元资金占用利息作为其损失。综上，请求二审法院支付我方上诉请求。梁元英辩称：百姓经纪公司的上诉请求不成立，请求依法驳回。一、对方称梁元英明知房屋存在障碍还同意签订合同的观点是错误的。1.（2018）赣08民终1492号判决书中已经认定百姓经纪公司存在故意隐瞒的情况，存在重大过错。2.梁元英是知道只有房产证，但不知道是否需要土地证才能过户。百姓经纪公司作为专业的居间机构，存在过错。百姓经纪公司没有任何证据证明梁元英知道没有土地证过不了户的事实。3.原审法院对（2018）赣08民终1492号庭审笔录不予认定是正确的。朱小燕和百姓经纪公司都是被告方，无论是哪方都和我方有利害关系。朱小燕的陈述没有任何证据支撑，没有证据证明梁元英在朱小燕的家里打过电话给丈夫说没有土地证也要购买房屋。4.根据合同文本，过户时间被划掉了并不代表无限期。二、法律适用问题。1.百姓经纪公司和朱小燕与梁元英签订的居间合同，（2018）赣08民终1492号判决书已经认定了百姓经纪公司存在欺骗性。2.根据合同法第425条规定，居间人有如实报告的义务。3.一审法院酌定3万元损失具有法律依据。梁元英前后买卖的两套房子具有可比性，梁元英后买的房子是顶层，朱小燕卖的房屋是五楼。顶层比五楼品质要差，顶层房屋单价比五楼高了102元每平米。两个房屋差不多的小区，柴间都在一楼，二者相差11个多平方米。梁元英向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿损失69409.17元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年10月21日，原告梁元英与被告百姓经纪公司及案外人朱小燕签订《房屋居间买卖合同》。该合同约定，朱小燕将其名下所有的位于吉安县敦厚镇文山路65号2栋1单元602室房屋出售给原告梁元英，由梁元英向朱小燕支付房屋成交价530000元，并向百姓经纪公司支付居间服务佣金5300元。合同第3条约定乙方（原告）在签署本合同时向经纪方交购房保证金人民币叁万元整。若甲方（朱小燕）签署本合同并以定金名义签收，乙方所交保证金自动转为定金。定金由甲方签收后暂委托经纪方托管，定金抵作购房首期款或相关证据办理费用。甲方须在签署本合同当日内提交（房屋所有权证、契证、购房发票、契税发票等）相关资料的原件至经纪方处作为转让过户之用。同时合同15条备注中还约定，“如甲方违约叁万元定金退回给乙方并赔偿陆万违约金，如乙方违约叁万定金甲方不返还给乙方”。合同还约定了其他的事项。当日，原告梁元英向朱小燕和百姓经纪公司交付了30000元，由朱小燕作为收款人并出具了收条写明：“今收到梁元英购买吉安县文山路2-1-602订金人民币叁万元正。收款人朱小燕”。在该收条上还有中介工作人员谭小慧签名。梁元英交付的30000元，由百姓经纪公司扣除了5000元作为佣金，将其余25000元付给被告朱小燕。合同签订后，原告梁元英要求朱小燕配合办理房屋产权过户登记手续，但得知，吉安县政府于2016年1月1日出台政策：办理房屋产权过户登记手续，需提供房屋权属所有权证及土地使用权证。原告遂分别于2016年11月7日及11月11日向被告及朱小燕去函，要求被告、朱小燕提供完备材料，逾期将要求返还预付款30000元。因朱小燕无法提供土地使用权证，导致双方交易未果。故此原告诉至法院，请求判令朱小燕向原告返还订金30000元，向原告赔偿违约金6000元，被告百姓经纪公司承担连带责任。经过二审，吉安市中级人民法院作出（2018）赣08民终1492号民事判决认为，2016年1月1日，吉安县人民政府发文规定办理房屋产权过户登记手续，需提供房屋权属所有权证和土地使用权证。诉争房屋尚未办理土地使用权证，因而不能办理过户手续，致使《房屋居间买卖合同》目的不能实现，应当予以解除。房屋未能办理土地使用权证并非朱小燕原因所致，而且朱小燕将房屋委托中介出售时已告知房屋未办理土地使用权证，不能履行合同是政策原因导致，百姓经纪公司作为专业的房屋买卖中介机构，对政策熟知，在明知没有土地使用权证会导致办不了过户手续的情形下，还促成房屋买卖合同的签订，存在过错，应承担相应的法律后果。梁元英与朱小燕均无过错，不承担违约责任，但朱小燕收取梁元英的25000元应当退回，百姓经纪公司虽提供了居间服务，因行为不当，导致《房屋居间买卖合同》无法履行，故收取的5000元应当返还梁元英。如梁元英因签订合同造成的实际损失，可对百姓经纪公司另行主张。一审法院认为，我国合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告百姓经纪公司作为房屋中介机构，在为原告与朱小燕提供居间服务时应当尽到必要的审慎、审查、核实义务，如审查房屋权属状况、核实买卖双方身份信息、查询房屋是否存在买卖障碍等。被告明知诉争房屋没有土地使用权证会导致办不了过户手续，房屋买卖存在障碍，还促成原告与朱小燕房屋买卖合同的签订，存在过错，依法应当向原告赔偿损失。关于赔偿损失的金额，原告提交的证据虽然不足以证明为因合同签订造成的实际损失，但根据本案的实际情况，该院酌定为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第425条之规定，判决：一、被告百姓经纪公司应在本判决生效后三日内向原告梁元英赔偿损失30000元。二、驳回原告梁元英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为768元，由被告百姓经纪公司承担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审审理查明，2016年10月21日，梁元英与百姓经纪公司及案外人朱小燕签订的《房屋居间买卖合同》约定的房屋价格为伍拾叁万元，上述价格包括赠送的柴间。2017年6月，梁元英、肖疆根通过江西八目投资咨询有限公司居间服务，与案外人金苓、左新华签订《房屋买卖合约》，约定金苓、左新华将其所有的吉安县城白云路百乐苑小区A栋一单元601室房屋（以下简称百乐苑房屋）出售给梁元英、肖疆根，房屋转让价格为人民币伍拾伍万元（合约价格包括柴间）。另查明，本院（2018）赣08民终1492号民事判决已经全部履行完毕。其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为百姓经纪公司是否给梁元英造成了经济损失。梁元英主张百姓经纪公司给其造成了经济损失，理由是认为百乐苑房屋的价格比此前其向朱小燕购买的房屋价格高，且赠送的柴间面积较小，因房价上涨导致其经济损失。对此，本院认为，首先，梁元英没有提供2016年10月至2017年6月期间吉安县城房屋价格上涨的证据；其次，地理位置是决定房屋价格的重要因素。梁元英购买的百乐苑房屋位于吉安县城中心区域，周边配套设施较为完善，交通较为便利，面积也比朱小燕的房屋多出1.35平方米，二房屋并不位于同一小区，不具有可比性；而且梁元英与卖方前后签订的两份合同约定的房屋总价均包括赠送柴间的价格，双方没有就柴间另行约定价格，梁元英主张以其单方委托鉴定机构对二柴间所作鉴定的价格差作为自己经济损失的根据，没有法律依据，本院不予支持；再次，百姓经纪公司与梁元英、朱小燕三方签订的《房屋居间买卖合同》因政策原因不能履行，梁元英虽因此支付了30000元，但该款已经法院判决由朱小燕、百姓经纪公司予以返还，相关判决已经生效且履行完毕，梁元英的损失已经全部挽回。此外，梁元英在与朱小燕签订合同时应向不动产登记部门了解有关房屋交易的法律和政策性规定，因不了解相关政策导致不能办理房屋过户、无法实现合同目的的后果，梁元英本人应承担一定责任。一审认定梁元英提交的证据不足以证明其因合同签订造成的实际损失，仍酌定其损失30000元，处理不当。综上所述，上诉人百姓经纪公司的上诉请求有理，应予支持；一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销吉安县人民法院（2019）赣0821民初1812号民事判决；二、驳回梁元英的全部诉讼请求。一审案件受理费768元、二审案件受理费966元，合计1734元，由上诉人梁元英负担。本判决为终审判决。审判长  王东平审判员  赖苏平审判员  涂 强二〇二〇年三月二十七日书记员  曹 阳