江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终25号上诉人（原审被告）：朱日昇，男，汉族，1970年11月30日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：项剑军，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷建龙，男，汉族，1965年12月28日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈诚，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周倩茹，国浩律师（南京）事务所实习律师。上诉人朱日昇因与被上诉人殷建龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2019)苏0106民初11404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱日昇上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人不支付租金和违约金。事实与理由：一、被上诉人收取租金，从未缴纳房产税、增值税和个人所得税。涉案租赁房屋，属于商业用房，被上诉人自2005年7月29日购买至今，一直对外出租，其故意不领取房产证或不动产权属证明，逃避税务机关的税务稽查。涉案房屋每年的租金为15万元左右，对外出租的按照所收取的租金缴纳房产税，税率为12%。每年需缴纳房产税18000元；被上诉人作为纳税人提供不动产租赁服务，需要向上诉人开具增值税发票，税率为11%，每年需要缴纳增值税16500元。被上诉人作为个人财产租赁所得需要缴纳个人所得税，个人所得税的税率为20%，费用扣除比例为20%，被上诉人每年需要缴纳个人所得税15万*(1-20%)*20%=24000元，被上诉人每年需要缴纳房产税、增值税和个人所得税合计58500元。被上诉人出租涉案房租至今至少有十年，采用故意不领取房产证，不申报，逃避缴纳税款至少50万元以上。被上诉人的行为己经危害了国家税收征管持续，经税务机关催缴后仍不缴纳的，构成逃税罪。现中央政府***提倡扫黑除恶，打击违法犯罪，进入关键期，故请求法院将案件违法犯罪线索移送公安机关、税务机关处理。二、上诉人与被上诉人之间的租赁关系在案外人王成江进入后，涉案房屋由王成江承租，涉案的租金如果成立，也应该由王成江支付，并且实际上也是由王成江支付，与上诉人无关。三、王成江己经提前告知被上诉人解除涉案租赁合同，房租支付到2019年7月31日，并且将涉案房屋在2019年8月5日左右退还给了被上诉人，具体时间记不得了。被上诉人一审起诉房屋占有使用费，然而一审法院判决支付租金，己经超出了殷建龙的诉讼请求，不符合民事诉讼法的规定。四、涉案房屋的违约金过高，请求法院进一步调整为一个月的租金。五、2018年12月18日上诉人向被上诉人支付了租房押金20000元，租赁关系解除，该两万元押金应直接递减未支付的房屋和违约金，如有多余的部分，应返还给上诉人。综上所述，请求驳回被上诉人的诉讼请求。殷建龙辩称，双方在签订合同时已经明确了不开发票，我方一直出具的是收据，上诉人在承租期内也从未提出过异议。关于合同主体问题，一审中我方已经说明，同意转租的文件是上诉人欺骗得来，双方并未就转租达成合意，即使转租证明是真实的，上诉人和王成江之间也并未签署租赁协议。关于实际损失，案涉租赁合同签订于2017年12月15日，租期起始日为2018年2月1日，上诉人违约后，我方直到2019年12月才找到承租人。上诉人的违约行为导致的损失远不止两个月租金，我方为了息诉才未上诉。关于押金，上诉人如果结清水电费，我方愿意归还押金。综上，请求驳回上诉，维持原判。殷建龙向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《租赁合同》，朱日昇向殷建龙返还位于南京市鼓楼区房屋；二、判令朱日昇向殷建龙支付违约金155000元；三、判令朱日昇按照每日424元的租金标准向殷建龙支付自2019年8月1日起至实际交房之日止期间的占有使用费；四、朱日昇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2005年7月29日，殷建龙、庞玉萍、殷茜倩与南京航空瑞华置业有限公司签订《花香季雨园商品房买卖契约》，购买了位于南京市鼓楼区房屋，房屋建筑面积为398.07平方米。房屋交付后至今未领取产权证，现该房屋门牌号为南京市鼓楼区戴家巷11号01幢101室。2017年12月15日，殷建龙（甲方）与朱日昇（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市鼓楼区戴家巷11号01幢101商用房约130平方米出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，年租金155000元，租金按提前一个月，每半年支付一次。乙方在退房时必须保证房屋内部的完整性并结算完水、电等费用。若乙方无违约行为，甲方不计息全额退还租赁押金20000元给乙方。以上条款如一方违约，必须赔偿另一方违约金155000元等。合同签订后，殷建龙即将房屋交付给朱日昇使用。2018年3月20日，殷建龙在一份《转租证明》下方书写“同意转租”并签名后将该证明交由朱日昇。该证明内容为：现有南京市鼓楼区面积为约130平米的房屋转租给王成江身份证号。朱日昇称此后其将房屋转租给王成江，但又称未与王成江订立租赁合同，并主张案涉房屋的租赁关系自此在王成江与殷建龙之间建立。殷建龙对朱日昇关于案涉房屋转租给王成江的说法不认可，殷建龙称案涉房屋并未转租，其应朱日昇要求出具同意转租的证明，系因朱日昇称要领取烟草证，必须以王成江的名义办理，实际上房屋一直由朱日昇经营，房租也由朱日昇支付，自己从未与王成江有过联系。庭审中，双方一致认可案涉房屋租金已支付至2019年7月31日。在每次收取租金、水电费后，殷建龙均向朱日昇开具交款人为瑞百联超市的收据，朱日昇称瑞百联超市为其最初经营的超市，后转租后改为“羊奶传奇”（招牌名）。对于朱日昇辩称已于2019年7月31日交还房屋一事，殷建龙认可于2019年8月底收到店铺内工作人员交还的一把案涉房屋钥匙，亦认可曾开门查验过房屋内尚遗留有一台空调、吧台以及墙面上的柜子，但认为房屋既未完全清空，钥匙也未全部归还，不能认定为房屋已交接。为证明朱日昇所述2019年7月31日已退租退房并非事实，殷建龙提交了其于2019年8月5日晚上拍摄的案涉房屋内店铺亮灯、仍在营业的照片。朱日昇对该照片的真实性不持异议，但辩称已在此前将房屋钥匙交给了殷建龙，当天并非营业，只是在整理房内物品以及搬家。以上事实，有《花香季雨园商品房买卖契约》、《租赁合同》、《转租证明》、收据、照片以及双方当事人的陈述等为证，一审法院予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。朱日昇辩称房屋未领取产权证，故租赁合同无效的观点，并无法律依据。朱日昇关于房屋因未领取产权证致使无法向其开具租金发票的辩称，既未见合同依据，也与合同履行过程中，殷建龙向其开具收据的实际情况不符。朱日昇又辩称案涉房屋的面积不足合同约定的130平米，未有证据证明，且朱日昇在承租使用案涉房屋一年多的时间里并未对此提出异议，可见其相关辩称并无事实依据。朱日昇的上述辩称，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于朱日昇提出的案涉房屋已转租的辩称意见。一审法院认为，朱日昇虽辩称房屋已转租给案外人王成江，但又自认与王成江之间未签订过房屋租赁合同，与常理不符，结合殷建龙陈述的出具同意转租证明系配合朱日昇办理烟草证，以及案涉房屋租金一直由朱日昇交纳，可以认定朱日昇并未将案涉房屋转租给王成江。再者，即使朱日昇确将房屋转租给他人，其与殷建龙之间的房屋租赁关系也并不因此发生变化，朱日昇所谓转租后即由次承租人与殷建龙之间建立租赁合同关系的说法，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。在《租赁合同》明确约定租期为8年的情况下，朱日昇以案涉房屋内经营店铺的经营状况不佳为由，提出于2019年7月31日退租，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因朱日昇提前告知殷建龙将于2019年7月31日退租，且殷建龙自认于2019年8月底收到案涉房屋的一把钥匙，查看过房屋内的状况，再结合案涉房屋内仅遗留有少量物品的事实，可以认定在殷建龙收到房屋钥匙的时候，案涉房屋已返还给殷建龙。故殷建龙要求返还房屋的诉请，与事实不符，一审法院不予支持。朱日昇虽辩称于2019年7月31日退租，但殷建龙拍摄于2019年8月5日晚间的照片可见店铺仍有人经营或使用，加之朱日昇作为承租人，在租期届满前向出租人返还房屋，应承担房屋交接的证明义务，未能证明的，承担相应不利的法律后果。故在房屋交接的日期上，法庭采信殷建龙的陈述，为计算方便，以2019年8月31日作为案涉房屋的交接时间。朱日昇应向殷建龙支付2019年8月房租12916.67元。在此之后，殷建龙已恢复对房屋的控制，可以自行使用或另行出租，因殷建龙未及时出租案涉房屋所造成的损失，应视为殷建龙在朱日昇违约后扩大的损失，由殷建龙自行承担。因案涉房屋已于2019年8月31日交还给殷建龙，殷建龙与朱日昇所签订的案涉房屋租赁合同实际于2019年8月31日已解除。关于朱日昇的违约责任问题。根据合同约定，违约方需向守约方支付违约金155000元（一年租金）。根据合同法规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以申请人民法院予以调整。庭审中，经法庭释明，朱日昇以违约金过高为由提出调整申请。对此，一审法院认为，违约责任应与守约方的实际损失相当，在朱日昇违约导致租赁合同提前解除的情况下，殷建龙需要承担案涉房屋在寻找新的承租人期间的空置损失，考虑到案涉房屋的商用性质以及本市的租赁市场情况，一审法院酌定支持朱日昇向殷建龙支付两个月房租即25833.33元作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，一审判决：一、殷建龙与朱日昇于2017年12月15日签订的《租赁合同》已于2019年8月31日解除；二、朱日昇于判决生效之日起十日内给付殷建龙租金12916.67元；三、朱日昇于判决生效之日起十日内给付殷建龙违约金25833.33元；四、驳回殷建龙的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人朱日昇提交了以下证据：1、王成江支付租金转账凭证，证明朱日昇仅实际缴纳了半年的租金。2、收条、银行转账凭证一组及押金收据，证明因为超市经营状况不好，上诉人将装修费、货架、空调、冰柜等折价12万元，加上押金2万元、房租之后，将该超市以总价27万元整体转让给王成江。之后上诉人从案涉房屋中退出来，改由王成江实际上直接向被上诉人支付房租。此外，上诉人支付的2万元押金一审法院没有处理。3、涉案房屋现场照片及装修费用收条，以证明上诉人装修了墙、地面、大门、固定货架等，现固定装修及空调无法拆除带走，被新承租户利用，该部分被上诉人应予补偿。被上诉人殷建龙质证意见为：上述证据均非二审新证据。对证据1、证据2银行转账凭证的形式上的真实性认可，对押金的真实性认可，对收条真实性无法判断。我方已声明同意转租仅仅是为了配合上诉人以王成江名义办理烟草证，并未真正同意转租，开具的收据抬头也一直是上诉人经营的瑞百联超市。对房屋现场照片形式上真实性无异议，但我方对附属物情况并不清楚，且上诉人从2019年8月起诉到2019年12月均未搬离空调、柜子等物品，该部分损失应由上诉人自行承担。对于装修费用收条形式上的真实性认可，但该收条无合同、支付凭证、发票等内容加以佐证，故其对内容的证明力不予认可；且本案系承租人违约，按法律规定出租人不应赔偿装修损失。殷建龙提交《租赁合同》一份及银行转账记录截图凭证，以证明其直至2019年12月才将房屋租赁出去，一审判决的违约金低于其实际损失；租金支付人章彩华系租赁合同签订人陈纪群之妻。朱日昇对上述证据的真实性不予认可，认为涉案房屋门头于2019年10月底即已变更为购好超市，其也未收到所谓空调补偿款4800元。综合证据情况及双方质证意见，对于上述证据的形式上的真实性本院予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。二审另查明：殷建龙认可一审判决下达后已与朱日昇结算了水电费用，并同意以其收取的2万元押金直接冲抵朱日昇未支付的房租及违约金。殷建龙提交其与案外人陈纪群就涉案房屋签订的《租赁合同》一份，该合同签订日期为2019年11月18日，约定租期自2019年12月1日至2024年11月30日，年租金为125000元；殷建龙另提交了案外人支付租金的凭证。以上事实，有《情况说明》、《租赁合同》及支付凭证等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中双方当事人之间订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人称其已退出房屋租赁关系、租赁合同主体实际为被上诉人与案外人王成江，但被上诉人出具的收据抬头一直为上诉人所经营的“瑞百联超市”，上诉人提交的《转租证明》、租金支付银行流水等亦不足以证明被上诉人已同意与王成江建立实际的房屋租赁关系。在此情况下，上诉人主张其并非案涉《租赁合同》主体，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因上诉人系《租赁合同》主体，故其应当依约承担相应的租金及违约责任。上诉人上诉称被上诉人要求支付占有使用费，一审法院判决其支付租金，从而超出当事人诉请；对此本院认为，租金与占有使用费的本质均为承租人占有、使用房屋所应支付的对价，一审法院为避免当事人诉累，在认定案涉租赁合同实际于2019年8月31日解除的基础之上，判令上诉人支付2019年8月份的租金，并无不当。上诉人还主张一审判决其承担的违约金过高，但一审法院已根据案件情况对双方约定的违约金进行了酌减；被上诉人二审中提交的新《租赁合同》等也可证明涉案房屋空置期超过两个月，租金亦低于原《租赁合同》，故一审法院判决上诉人承担相当于两个月租金的违约金，并不高于其实际损失。本院对上诉人这一上诉理由，亦不予采信。关于上诉人所应实际支付的数额，因二审中被上诉人同意将押金2万元用于抵扣上诉人所欠租金、违约金，故本院对此予以处理。上诉人还认为被上诉人应对其利用的固定装修作出补偿，但其一审中并未提出相应反诉，且上诉人亦自认将超市整体装修折价转让他人，故本院对此这一主张不予理涉。综上，因二审中发生新的事实，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11404号民事判决第四项；二、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11404号民事判决第一项、第二项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11404号民事判决第三项为：朱日昇于本判决生效之日起十日内给付殷建龙违约金25833.33元（在冲抵押金2万元后，朱日昇应实际给付殷建龙5833.33元）。四、驳回殷建龙的其他诉讼请求。一审案件受理费3550元，减半收取1775元，由朱日昇负担；二审案件受理费769元，由朱日昇负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月三十日书记员  尹 琪