江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3800号上诉人（原审原告）：周军。上诉人（原审原告）：钱素芳。两上诉人共同委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张崎峰。上诉人周军、钱素芳因与上诉人张崎峰房屋买卖合同纠纷一案，均不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初2544号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。周军、钱素芳上诉请求：一、在原判决基础上增加判决违约金8万元，即张崎峰支付上诉人违约金10.4万元；二、本案一、二审诉讼费由张崎峰承担。事实与理由：张崎峰承诺有购房资格，订立合同时，张崎峰尚未办理购房资格证明并不等于其不具备购房资格，先选房再办理购房资格证明是常见的事。张崎峰事实上可以办到购房证明，其不买房的真正原因是家人反对。张崎峰上诉并答辩称：一、依法撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初2544号民事判决；二、改判驳回上诉人周军、钱素芳的诉讼请求；三、一、二审诉讼费由周军、钱素芳负担。事实与理由：1、张崎峰不应承担8万元损失中30%的责任。周军、钱素芳低价出售房屋是因为急需用钱，当时市场房价处于上升趋势，低价出售房屋产生的差价不是损失；2、周军、钱素芳一审时的诉讼请求是支付违约金19万元，一审法院判决赔偿损失超出当事人诉请；3、一审法院确定双方合同约定的20%违约金不能适用的情况下，就不能再判决张崎峰承担违约责任。周军承诺帮助办理购房资格证明后，张崎峰才签订合同。因淮安的限购政策导致合同履行不能，解除合同应当得到支持，张崎峰没有违约行为，不应当承担违约责任。周军、钱素芳答辩称：一审法院判决8万元的损失是事实，但不足以弥补周军、钱素芳受到的损失，合同约定房款20%的违约责任，周军、钱素芳主动下调为10.4万元违约金有法律依据。周军、钱素芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金19万元（已扣除1万元定金）；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月26日，原告委托周恒勇经案外人淮安生态文化旅游区永恒喜庆房产中介服务部（以下简称中介）居间，与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告将其位于淮安绿地世纪城四期155号楼202室房屋出卖给被告，房屋面积89.03平方米，总价为100万元；合同签订时，买方向卖方支付定金1万元；买方须于2019年5月1日之前支付除定金之外的剩余首期款49万元，支付至卖方账户；买卖双方须于2019年4月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批的手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准。银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款；买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行；卖方应于款清5日内，将该房地产交付买方……；第七条约定：任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金……。备注条款注明，卖方承诺此房屋无任何形式抵押、保全限制交易等情况，确保正常交易。买方承诺自身具备淮安市购房资格且个人自身条件不影响银行贷款审批……。合同还约定了其他相关条款。合同签订当日，被告向原告支付定金8000元，另外2000元定金先放在中介处后被原告领走。当日，周恒勇与张崎峰建立微信联系。就有关张崎峰的购房资格事宜，周发“老乡，我问了几个人，人家说搞不了，这一块不是公安业务范围”，张发“收到，你不能找找其他关系，麻烦你了”，周发“问了人，都是必须找中介”；张发“我明天就去办审批，我比你急，关键购房资格证还没下来”。同年4月24日，周发“老乡你好，这边房子是什么情况啊，我们这边也等你一个月了，怎么又反悔了？”，张发“我对象没看好，这也没办法，真的不好意思了，而且也没有一个月，不影响你再次销售”，周发“你这样太不够意思了吧，中途有别的买家出102万我都没卖，不就是因为咱们把合同签了吗”，张发“你作为老乡千万不要这么说，我欠不了这么大人情，而且你和中介明知道我没有购房资格证，还签了定金的中介合同，你觉得合适吗？而且签的太急了，我对象都没看房子，现在不要说这话，我没找中介麻烦就不错了”，周发“你对象没有看房子是你的事情，你也是成年人，不是小孩子，关于购房资格，也是你的事情啊，关我什么事哦”，张发“你二十多天赚了万把块钱也不错了，碍于人情我没有朝你要已经很不错了。你和中介明知我没有购房资格，还让我签订金合同，你们这是什么行为”，周发“你自己说你符合条件，能办下来购房资格的，而且你合同上也签了，承诺有购房资格的”，张发“我没购房资格你和中介是知道的，不要拿什么承诺压我……，已经解约了，你钱已拿去，你还想干嘛”。2019年4月26日、27日、28日，被告先后向原告邮寄解除合同通知书，内容：周军、钱素芳（代理人：周恒勇）：我于2019年3月26日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，该产权位于淮安绿地世纪城四期155号楼202室，由于本人不符合购买淮安的二手房相关政策，无购买资格证，国家政策属于不可抗力。现通知以上房屋产权人解除此套房屋的买卖及区间服务合同，该房屋产权另行处置。通知人张崎峰。2019年5月1日，原告与案外人陈雷签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给案外人陈雷，合同约定的房屋销售价为92万元（有合同与银行转款明细）。一审法院审理中，被告申请中介经办人谢峰出庭作证，谢峰陈述被告在购买涉案房屋时，没有出示购房资格相关文件，原告代理人周恒勇对被告没有购房资格应该知晓，当时买卖双方都在场，对于购房资格证，被告承诺能办下来，并且与原告谈好价格，同意签订合同。对于涉案房屋的价格，目前处于价格偏涨状态。一审法院审理中，被告还陈述，卖方讲（指周恒勇）是公安局的，他能找人办购房资格材料，当时被告也讲设法找人办购房资格材料。之后因其没有购房资格，向原告提出解除合同，所支付给原告的定金1万元，也没有要求其返还。关于原告主张被告承担的违约金，其还表示，被告在明知其无购房资格，仍签订合同并承诺具备购房资格，应承担违约责任。原告有权选择合同约定价款的20%，要求被告承担责任。被告表示，通过微信聊天及证人证言，可以证实周恒勇在签订合同时，知道被告无购房资格，其也承诺为被告想办法办理。因此，因政策限购导致合同无法履行的责任，不应由被告一方承担。被告不应承担违约责任。如法庭认定被告承担违约责任，合同约定总价款的20%违约金过高，应以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况及过错程度，将违约金调整为原告遭受损失的30%。在原告无证据证实其有损失的情况下，被告认为不应当承担支付违约金。原告对此表示，涉案合同价款为100万元，之后涉案房屋出售价为92万元，其中差价即为损失。根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：能否确认被告构成违约及是否应当承担原告主张的违约责任。一审法院认为，购房人购买房屋，应当具备购房资格，是国家政府相关部门所制定的对房地产市场进行调控的举措。因此，是否具备购房资格对于购房合同的签订及履行，事关重大，若有违反或不符合调控政策的情形，势必导致房屋买卖合同无法履行。本案中，虽然被告在合同备注中承诺“自身具备淮安市的购房资格”，但事实上，原告、被告及居间方，均明知被告在签订合同时，并未取得本市的购房资格。且原告在与被告合同签订后，也找过相关人想办理，但都说搞不了。故对于涉案合同的最终无法继续履行，并不能完全归责于被告。被告在无法取得购房资格后，向原告发出解除合同的通知，另对于所支付的定金1万元，其在与周恒勇微信聊天中表示不再要求返还，该行为可以表明被告已自愿对其违约行为表示承担相应的责任。涉案合同约定，当事人一方不履行合同义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房屋总价20%违约金，但是涉案合同未能履行，是因被告无购房资格导致合同履行不能，且原告对此知情，对于合同不能继续履行，原告自身也有责任。因此，对于合同不能继续履行，并不能确定一方行为所致。故原告主张被告承担合同约定的房屋总价20%违约金，并不适用，不应予支持。由于被告无购房资格，涉案合同无法继续履行，原告于被告提出解除合同后，向案外人转让的涉案房屋。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告之后转让的房屋价款，略低于涉案合同的价款，其中价差，可视为原告的损失。但原告所转让的房屋，因其急于用钱而以略低价销售，且处于价格偏涨状态。结合原、被告双方的责任及涉案房屋的差价等因素，一审法院酌定被告承担差价8万元中30%的责任。扣除被告已1万元，被告还应向原告给付14000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张崎峰于本判决生效后十五日内，向原告周军、钱素芳给付违约金14000元；二、驳回原告周军、钱素芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告张崎峰负担400元，原告周军、钱素芳负担1650元。二审审理中，上诉人周军、钱素芳提供一份南京市商品房现售合同，周军儿子周恒勇交纳房款的发票，证明低价转让涉案房屋的原因。上诉人张崎峰质证认为，该证据与我无关。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，购房人购买房屋，应当具备购房资格，是国家制定的对房地产市场进行调控的举措。是否具备购房资格对于购房合同的签订及履行事关重大，若有违反或不符合调控政策的情形，势必导致房屋买卖合同无法履行，为此，双方当事人在房屋买卖合同中，对于买受人的购房资格问题进行明确约定，张崎峰在合同备注中承诺“自身具备淮安市的购房资格”。张崎峰在不具备购房资格的情况下承诺具备购房资格，应该预见到合同履行可能发生的风险，最终张崎峰无法提供购房资格证明而导致合同无法履行。张崎峰主张周军、钱素芳签合同时口头承诺能帮其办到购房资格证明，周军、钱素芳违约，但周军、钱素芳不认可，张崎峰未提供证据证明。故导致本案合同无法履行的责任由张崎峰承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于张崎峰的行为导致合同无法履行，周军、钱素芳有权要求张崎峰承担违约责任。虽然双方合同约定的违约责任过高，周军、钱素芳亦在上诉请求中主动降低违约金数额，但相对于违约行为而言仍然较高，本院依法予以调整。根据合同法对违约金赔偿的立法精神，违约金是以填补损失为主，惩罚性为辅，因此，对违约金调整应当以违约行为给周军、钱素芳造成的实际损失为限。案涉房屋从合同签订到解除仅一个月左右，房屋所在区域淮安生态新城房屋价格走势平稳，周军、钱素芳未能提供证据证明在出售房屋的时候已经告知张崎峰要急于卖房及在南京已订房的信息，其大幅度降价出售房屋，已经超出了常人一般的认知标准，降价的合理性难以让人理解，本院认为不合理降价部分系上诉人周军、钱素芳自身因素造成，因此，周军、钱素芳要求张崎峰承担其低价卖房的全部差价8万元不符合情理，一审法院判决结果并无不当。综上所述，上诉人周军、钱素芳，上诉人张崎峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人周军、钱素芳二审案件上诉费1800元，由其自行负担。上诉人张崎峰二审案件上诉费2050元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇二〇年三月三十一日书记员  唐小捷