湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13831号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丹，女，汉族，1983年7月19日出生，住湖南省汨罗市。委托代理人穰泽群，湖南银联律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人李丹商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯和被上诉人李丹的委托诉讼代理人穰泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旷远公司上诉请求：一、依法改判上诉人不需要退还团购费8000元；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属于认定事实错误，应依法予以纠正。诉讼时效明显不能以先起诉的同类型案件判决之日为起算点，而应当以被上诉人客观上知道其权利被侵害的可能性之日即买卖合同签订之日开始起算。二、一审判决认定上诉人收取团购费为不当得利属于适用法律错误。在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。三、一审判决在诉讼时效认定上采取双重标准，明显属于自相矛盾。一方面认定被上诉人主张逾期交房违约金诉讼时效应从约定交房之日起算，其部分诉讼请求至起诉之日已过三年诉讼时效，另一方面对被上诉人要求返还其于2015年8月31日交纳的团购费的诉讼时效起算却以第三人的生效判决时间为准认定明显属于自相矛盾。李丹辩称：一、旷远公司收取了涉案款项之后，出示给被上诉人的收款收据并没有明确用途，不能够证明上诉人收取的是团购费；二、上诉人称其收取团购费是为了给被上诉人团购优惠，但上诉人在收取该费用时并未与被上诉人达成合意；三、住建部早于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第28条明确规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”上诉人收取该费用属于不当得利，被上诉人有权请求返还；四、由于购房者支付款项在先，而旷远公司交付房屋在后，购房者对自己的合法权益是否受到侵害，必然会相对滞后，在被上诉人未明确本案争议款项不会退还之前，本案当然不会存在诉讼时效已过的问题。李丹向一审法院起诉，请求判令：一、请求判令旷远公司退还李丹8000元；二、请求判令旷远公司承担本案的全部诉讼费用；三、请求判令旷远公司按照合同约定支付延期交房违约金1569.4元（计算至2016年7月7日，计算7天）。一审法院查明，李丹与旷远公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由李丹购买旷远公司位于长沙市岳麓区房屋一套。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2016年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。上述合同签订后，李丹依约向旷远公司支付了全部购房款747330元。2018年9月7日，经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定：涉案同小区业主陆彪因旷远公司向其开具代收团购费的收据，但未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还团购费8000元。另查明，旷远公司向李丹出具8000元房屋代收费收据一张。2016年7月7日，涉案商品房经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。李丹于2019年7月6日向法院提起诉讼。一审法院认为，李丹、旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。按合同约定，旷远公司应当在2016年6月30日前向李丹交付房屋，但是旷远公司直到2016年7月7日才具备房屋交付条件，逾期7天。根据合同约定，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案李丹未提供逾期交房给李丹所造成损失的证据，本院综合考虑李丹因旷远公司违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。故旷远公司应向李丹支付逾期交房违约金为149.5元（747330元×0.1‰×2天）。旷远公司抗辩认为，李丹的诉讼请求已超过3年诉讼时效，本案的诉讼时效从旷远公司逾期交房的次日，即2016年7月1日开始计算，旷远公司在2019年7月6日已向法院起诉主张权利，部分诉讼请求仍在诉讼时效期限内，故旷远公司认为超过诉讼时效的抗辩理由部分不成立。本案旷远公司没有提供证据证明其收取李丹团购费8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，旷远公司应向李丹退还收取的该笔款项。旷远公司抗辩李丹的主张已经超过诉讼时效，但是李丹在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，李丹方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，故李丹要求旷远公司返还团购费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，判决：一、旷远公司于判决生效后十日内退还李丹8000元;二、旷远公司在判决生效之日起十日内支付李丹逾期交房违约金149.5元；三、驳回李丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由旷远公司负担。本院二审期间，上诉人旷远公司围绕上诉请求提交了下列证据：证据1.《认购协议》；证据2.签约审批表；证据1-2拟共同证明被上诉人参加团购活动，在房屋总原价805844元的基础上享受团购优惠交8000元抵40000元以及按揭享99折、按时签约享99折等优惠后以折后总价747330元认购了涉案房屋。证据3.《分销合作协议》，拟证明上诉人与楼市公司约定由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。证据4.旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集，拟证明在2015年-2016年期间上诉人为了促销商品房采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动。被上诉人李丹质证认为：根据民事诉讼法及证据规则的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，如果要采纳就要对上诉人进行罚款。对证据1《认购协议》三性予以认可，但是不能达到证明目的，认购协议是对平方米的单价和总房价进行确认，没有对优惠的显示。证据2签约审批表是上诉人单方制作，没有被上诉人的签名和确认，不能作为证据。对证据3《分销合作协议》的三性不予认可，收取团购费违反了商品房销售管理办法第二十八条，且该分销协议的合作期限是2016年7月1日到2016年12月31日，而本案是在2015年交纳的费用。证据4中广告的发布主体是上诉人，关于团购费到底是上诉人收取还是上诉人代数码公司收取的问题，前后矛盾。上诉人的证据不能证明收费是合法的。因上述新证据与本案基本事实有关，而上诉人旷远公司无正当理由在一审期间未予提交，故本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。对于上述证据，本院分析认证如下：上诉人提交的证据1《认购协议》系双方当事人签订，被上诉人对三性无异议，予以采信；证据4楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信；证据2签约审批表虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据3《分销合作协议》约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信。对于一审采信的证据与认定的事实，本院予以确认。另根据二审新证据，结合当事人陈述查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。2015年8月31日，李丹与旷远公司签订房屋《认购协议》。同日，旷远公司与李丹签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价747330元。旷远公司提交的签约审批表显示，房屋原总价805844元，折后总价747330元。上述签约审批表虽系旷远公司单方制作，但缴费金额、日期等内容均与双方约定及实际情况一致，签约审批表中载明的优惠内容，与案涉楼盘销售广告亦可相互印证，故本院予以采信，并对相关事实予以认定。本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万”，被上诉人向旷远公司交纳8000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳8000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这8000元具有合同依据。同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。一审判决涉案的8000元应予返还不当，应予纠正。旷远公司提交的签约审批表中载明的8000元享优惠内容，与案涉楼盘销售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11036号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11036号民事判决第一项、第三项；三、驳回李丹要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人李丹负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 吴树兵审判员 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇二〇年三月二日书记员 杨月婵