湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初953号 原告：郴州市郴江天润置业有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪路198号（天润天城）7栋一楼101号。 法定代表人：陈章佑，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘恒，湖南林邑律师事务所律师。 被告：唐伟平，男，1972年11月26日出生，汉族，湖南省资兴市人，务工，住湖南省郴州市北湖区。 原告郴州市郴江天润置业有限责任公司（以下简称郴江天润公司）与被告唐伟平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴江天润公司的委托诉讼代理人刘恒、被告唐伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴江天润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款250000元；2、被告承担违约金182500元（按万分之二每日从2009年12月20日计算至2019年12月20日，共计3650日），以上二项合计432500元；3、被告承担2019年12月21日之后的违约金按万分之二每日另行计算至购房款全部支付之日止；4、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告唐伟平的答辩要点：1、答辩人于2009年10月5日购买了被答辩人的商品房天润天城1栋3单元607房，面积145.45平方米，预交139806元，余款250000元未支付。2、答辩人于2009年10月5日购房，被答辩人于2020年向法院提起诉讼，根据相关法律规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，被答辩人现起诉，诉讼无效。3、答辩人入住房屋后，房屋开裂、漏水。答辩人多次向被答辩人提出维修，请被答辩人协商解决，但被答辩人没有出面协商和维修。被答辩人没有履行责任和义务，违约在先。4、被答辩人没有给答辩人履行办理房屋登记手续，答辩人户籍无法迁入，导致答辩人的两个小孩入学支出6万元借读费。5、合同约定被答辩人应在2010年4月30日前交付房屋，但被答辩人逾期1年时间交房，其应向答辩人赔付逾期交房违约金2万元。6、答辩人于2011年3月25日向银行办理按揭手续时，因被答辩人手续不齐全，导致按揭贷款不成。7、被答辩人售房时存在欺诈行为，1栋5楼、6楼为复式楼，被答辩人售楼时没有告知实情，导致答辩人向银行按揭贷款不成，虽多次向被答辩人反映，被答辩人一直未答复确切的办理时间。被答辩人非法售房的行为不应受到法律保护。8、被答辩人于2011年3月28日将房屋交付给答辩人，然而没有政府部门的验收合格证明，存在欺诈交房。9、合同第十一条约定：规划设计变更约定，被答辩人需要变更且经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致答辩人所购的商品房质量和使用功能的，被答辩人应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知答辩人。被答辩人并没有履行合同第十一条的约定，被答辩人屡次违约。10、合同第十四条约定，在商品房保修期内发生质量问题，被答辩人应当履行保修义务。被答辩人拒绝修复或者在保修期内拖延修复的，房屋质量问题造成答辩人经济损失的维修费用由被答辩人承担。而被答辩人在保修期内一次都没有给答辩人维修。被答辩人严重违约并承担所有经济损失及装修费100000元。11、因房顶漏水，房屋四周大面积开裂，答辩人居家用品产生霉变，给答辩人生产生活质量造成巨大损失，答辩人精神压抑、心事重重，对此被答辩人应承担责任，应赔偿答辩人精神损失费8万元。综上，被答辩人对房屋所产生的不良问题不理不问，只顾要钱，应由被答辩人承担所有责任。被答辩人行为违法，违约显而易见，应向答辩人赔偿26万元损失费。现请求法院依法判决，判决被答辩人给答辩人经济损失，并驳回被答辩人的诉讼请求。被告唐伟平未举证。 查明的事实 2009年11月20日，以郴江天润公司为出卖人、唐伟平为买受人签订了《郴州市商品房买卖合同》（编号：20090140607号），合同约定：“……第三条买受人购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为天润商业广场项目中的第1幢607房，该商品房的设计用途为住宅，属于框架结构，该幢房屋的建筑层数地上层为6层。该商品房合同约定建筑面积145.45平方米，……。第四条计价方式及价款：出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米为2680.00元，总金额389806.00元，大写叁拾捌万玖仟捌百零拾陆元整。……第五条付款方式及期限：买受人按下列第2种按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计139806.00元余款250000.00元，向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金或其他方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在7日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给买受人。……第六条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付逾期万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条交付期限及条件出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第叁种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房取得单位工程分部分项验收合格表。……第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十四条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。应不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。应房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按已支付款项的20%赔偿损失。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自房屋交付之日起计算。第十五条关于房屋使用的约定：买受人的房屋按规划用途作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除合同及附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和实施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。……第十六条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或者其他登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任。……出卖人应在商品房交付使用后于2011年4月30日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。……第十八条合同的保管和效力：合同附件与合同具有同等法律效力。……”合同签订前，被告唐伟平于2009年10月15日向郴江天润公司支付了首期购房款139806元的，剩余购房款250000元未予支付。2012年10月29日，原告郴江天润公司为该房屋办理了登记手续，其所有权人为郴江天润公司，产权证号为郴房权证北湖字第××号。 另查明，出卖人郴江天润公司于2011年3月28日向买受人唐伟平履行了交付房屋义务，同年10月1日唐伟平装修入住该房屋。入住后，唐伟平所购房屋出现墙体开裂、房屋漏水等现象，唐伟平曾多次向郴江天润公司提出房屋维修事宜，郴江天润公司未予修复。2016年8月3日，郴江天润公司向唐伟平送达了《催款单》，要求唐伟平对剩余购房款于2016年8月15日前支付完毕。后郴江天润公司一直未向唐伟平主张权利，直至2019年10月20日郴江天润公司再次向唐伟平出具《联系函》要求唐伟平7日内向郴江天润公司支付购房款及违约金，被告唐伟平亦未向郴江天润公司给付剩余购房款，由此酿成纠纷。 判决的理由与结果 本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，本案应为商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议焦点是：一、本案是否已过诉讼时效？二、被告唐伟平应否向原告郴江天润公司支付剩余购房款250000元？三、被告唐伟平应否向原告郴江天润公司支付违约金？ 焦点一：根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款（一）规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”，原告郴江天润公司于2011年3月28日向被告唐伟平交房，同年10月1日被告唐伟平入住，后因房屋质量问题被告唐伟多次向原告郴江天润公司提请维修，原告郴江天润公司亦认可并于2016年8月3日发送《催款单》主张要求被告唐伟平于2016年8月15日前履行支付义务，此后，原告郴江天润公司再次向被告唐伟平主张权利。诉讼中，原告郴江天润公司举证送达《联系函》的时间为2019年10月20日，要求被告唐伟平7日内支付购房款及违约金，至此，诉讼时效中断，其诉讼时效从2019年10月27日起重新计算，故本案未超过诉讼时效。被告唐伟平的抗辩理由，本院予以驳回。 焦点二：原告郴江天润公司于2011年3月28日向被告唐伟平交付了房屋后，被告唐伟平一直未支付相应对价的购房款，尚余250000元购房款未支付，已构成违约。被告唐伟平尚欠原告郴江天润公司购房款250000元未支付，现原告郴江天润公司诉请要求被告唐伟平支付剩余购房款250000元，本院依法予以支持。 焦点三：原告郴江天润公司作为房地产开发企业，应当按照合同约定如期为房屋买受人提供质量完备的商品房，然原告郴江天润未按合同约定时间交付房屋，存在违约行为，原告郴江天润公司所交付的房屋从交付时起就存在房屋漏水、墙体开裂等质量瑕疵，且该瑕疵已影响到被告唐伟平的生产生活，原告郴江天润公司一直未予修复。在合同履行中原告郴江天润公司存在一定过错，现原告郴江天润公司诉讼要求被告唐伟平承担违约金182500元及之后的违约金，本院不予支持。 诉讼中，被告唐伟平抗辩称原告郴江天润公司交付的房屋质量存在瑕疵并由此造成经济损失及精神损失、销售房屋时存在欺诈行为以及所销售的房屋证件不齐全，但被告唐伟平对其所受损失未计算具体数额，未提出相应证据予以证明，亦在本案未进行反诉请求，被告唐伟平对上述抗辩可另行主张。对被告唐伟平的抗辩意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告唐伟平于本判决生效之日起十五日内向原告郴州市郴江天润置业有限责任公司支付购房款250000元。 二、驳回原告郴州市郴江天润置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告唐伟平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3894元，由原告郴州市郴江天润置业有限责任公司负担1644元，被告唐伟平负担2250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈建国 二〇二〇年三月十二日 法官助理袁文舟 书记员李晴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。