浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终499号 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州凡式酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区长阳路318号。 法定代表人王锐刚，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州千香餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路88号4幢裙楼3层。 法定代表人王锐刚，执行董事兼总经理。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人汪涛、李技，浙**盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）杭州北部软件园发展有限公司。住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路99号2号楼211室。 法定代表人马洪伟，董事长。 委托诉讼代理徐徐，浙江朗铭律师事务所律师。 原审第三人曾君涛，男，1992年1月23日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审第三人晁京汇，男，1978年9月13日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原审第三人何思焕，男，1981年10月1日出生，汉族，住广东省清新县。 原审第三人钱建中，男，1968年7月29日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 上诉人杭州凡式酒店管理有限公司（以下简称凡式酒店公司）、杭州千香餐饮管理优先公司（以下简称千香餐饮公司）因与被上诉人杭州北部软件园发展有限公司（以下简称北部软件园公司），原审第三人曾君涛、晁京汇、何思焕、钱建中房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年7月中旬，凡式酒店公司向北部软件园公司支付了20万元保证金。2015年8月4日，北部软件园公司（甲方、出租方）与凡式酒店公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方合法拥有位于杭州市拱墅区的房屋产权，甲方拥有更名权，乙方不得因此提出异议，并将其中5栋裙房1-3层（文印店外）部位（以下简称该房屋）租给乙方；甲方出租给乙方使用的该房屋，双方确认其计租建筑面积为2840.6平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐厅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守甲方委托物业管理公司的规定，服从管理公司的管理；乙方在承租该房屋后以杭州千香餐饮管理有限公司的名义进行经营，乙方自行负责向管辖区域的工商行政管理部门申请办理上述新公司的工商登记或变更手续，并承诺在乙方取得上述新公司工商登记注册之日起15个工作日内，将其营业执照复印件提供给甲方，与甲方办理本合同（包括附件）承租人的变更手续（即承租人从乙方变更为新公司，由新公司在本合同承租人处加盖公章变更即生效），新公司在本合同承租人处加盖公章之同时，乙方自动变更为新公司（即新承租人）的连带责任保证方，为新公司履行本合同义务承担连带保证责任；乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；乙方有权对租赁用途的合约性、合法性进行监督，如乙方违反本合同规定的用途，甲方可书面通知乙方在7天之内加以更正，如乙方未予更正，甲方有权终止本合同，并追究乙方的违约责任；甲方拟于2015年8月1日前向乙方交付该房屋（交付日的调整以本下文约定为准），房屋计租租赁期自2015年8月1日起至2021年7月31日止，其中，一楼给予三个月装修期，自2015年8月1日至2015年10月31日，二楼及三楼给予两年免租期，自2015年8月1日起至2017年7月1日。双方同意，交付日调整的，装修期按交付日调整天数同样调整，除此外装修期不因任何原因延长；乙方应于交付日前往甲方现场办公点办理该房屋交接手续，在办理该房屋交接手续之前，乙方应付清本合同规定乙方于该房屋交付时应支付的所有款项，甲方在收到全额款项后应向乙方交付该房屋，双方签署的《房屋租赁合同》即视为甲方已按照本合同规定条件履行了将该房屋交付给乙方的义务，如乙方未付清上述款项，则甲方无义务交付该房屋，待甲方收到全额款项后再向乙方交付该房屋，乙方承担该房屋未交付的全部责任，且乙方应承担的租金物管费等支付等义务起始日并不因此延后；非甲方原因致使乙方未在交付日办理该房屋交接手续的视为甲方已在交付日交付该房屋，甲方有权按照本合同的规定向乙方收取租金、物业管理费等各项费用；甲乙双方约定该房屋一楼前两年建筑面积租金为1.2元/平方米/天，面积898平方米，2楼及3楼免房租，每楼面积均为971.3平方米；第三年起，一楼建筑面积租金为2.7元/平方米/天，2楼及3楼建筑面积租金为1.5元/平方米/天，装修期内不计算租金，但物业管理费及水、电、煤等一切租赁相关费用由乙方承担，租金由计租日起开始计算；前两年租金单价不变，第五年起租金单价开始按每两年8%递增；双方经协商一致同意，付款方式为半年一付，该房屋租金采取先付后用的方式，甲乙双方在签约后5个工作日之内，乙方须向甲方支付履约保证金20万元，乙方应在2015年8月15日前支付半年的房租租金98331元，甲方收到上述半年租金后3日内，将房屋交付乙方，以后各期房屋租金按乙方应缴纳当月（从计租日起算后的六个月）的25日前向甲方支付下期的房屋租金款，所述日期恰逢法定休假日，则相应顺延，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方还须按每日千分之一的标准支付应缴房屋租金的资金占用费；甲乙双方约定，在签约后3个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方物业费及其他房屋所发生的费用由甲方指定的物业公司收取，收取标准参照乙方与物业公司签订的物业服务合同，物业费暂定为1.5元/平方米/月；乙方同意，经甲方催告后7日内，乙方仍拒不改正违约行为，或仍不履行本协议下任何付款责任的，甲方有权对该房屋进行断水断电，乙方同意，在断水断电期间的租金和物业费甲方不予减免；乙方在押金支取完毕后仍未能付清租金、物业费等相关费用的，甲方及物业公司有权采取封门（暂扣屋内设施设备）等措施，5日后仍未结清的，甲方有权处理该房屋内设施设备；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、抵押或设立留置权、与他人交换或共同使用或其它一切非乙方自用的行为（包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让）；乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，乙方不得以甲方可以用押金冲抵而主张未拖欠租金，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按第一年月租金的叁倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，北部软件园公司向凡式酒店公司、千香餐饮公司交付了租赁房屋，凡式酒店公司、千香餐饮公司于2017年1月13日、2018年7月9日、2018年8月2日分别向北部软件园公司支付租金5万元、20万元、191202.75元。由于凡式酒店公司、千香餐饮公司未能按约支付租金，北部软件园公司工作人员胡磊与凡式酒店公司、千香餐饮公司工作人员朱礼忠于2019年2月份中旬通过微信沟通，胡磊让凡式酒店公司、千香餐饮公司出具具体的还款计划，否则又要锁门了。千香餐饮公司向北部软件园公司提交了《智慧信息产业园餐厅1-3楼租金提升改造确认函》，载明：我司（杭州千香餐饮管理有限公司）承租贵司位于杭州市拱墅区（文印店除外）房屋于2015年7月20日签订合同，期间我们得到贵司给予的大力支持和配合，使我司取得快速发展，对此我们深表感谢！一、我司租赁上述物业截止2019年1月31日应缴租金为2893233.74元，2019年2月1日至2019年7月31日房租974276.3元，贵司同意给予我司5个月的免租（共计80万元整），合计实缴3067510.04元；我司将上述应缴金额3067510.04元分四次付清，时间和金额分别为：第一次，2019年3月15日前支付750000元，第二次，2019年4月30日前支付750000元。第三次，2019年5月31日前支付750000元，第四次，2019年6月30日前支付817510.04元。……后凡式酒店公司、千香餐饮公司于2019年2月12日、2019年3月15日、2019年4月1日向北部软件园公司支付了租金10万元、60万元、5万元，合计75万元，剩余租金未再支付。北部软件园公司于2019年5月17日分别向凡式酒店公司、千香餐饮公司发出《律师函》，通知双方签订的房屋租赁合同关系自收到该函之日起解除，并在收到函后3个工作日内腾退房屋及支付2634687.47元（暂按一楼、二楼计算至2019年4月30日，三楼计算至2019年5月31日，最终以1456.95元/日计算至实际腾退之日止）。凡式酒店公司、千香餐饮公司分别于2019年5月18日收到该函后，于当日向北部软件园公司复函一份，认为凡式酒店公司、千香餐饮公司不存在违约行为，不同意北部软件园公司提出的解除合同的主张，就北部软件园公司在履行合同中存在的违约责任将另行主张。北部软件园公司于2019年5月份对拱墅区祥园路88号5栋裙房1层、2层房屋进行锁门，于2019年6月份对拱墅区祥园路88号5栋裙房3层房屋进行锁门。另查明，2018年1月31日，北部软件园公司与杭州北园物业经营管理有限公司签订《物业管理服务合同》，将杭州市北部软件园新建厂房二期（智慧信息产业园）委托其进行物业管理。之前系由浙江康禧物业服务股份有限公司提供物业服务，凡式酒店公司、千香餐饮公司支付了从2015年10月22日起的物业费。千香餐饮公司分别将拱墅区祥园路88号5栋裙房1层3号房屋、1层1号房屋、1层4号房屋、2层的全部房屋出租给第三人曾君涛、何思焕、钱建中、晁京汇。北部软件园公司于2019年5月诉至原审法院，请求判令：1.依法确认北部软件园公司与凡式酒店公司就杭州市拱墅区(文印店除外)共计2840.6平方米房屋签订的《房屋租赁合同》解除；2.依法判令凡式酒店公司、千香餐饮公司腾退杭州市拱墅区(文印店除外)共计2840.6平方米房屋；3.依法判令凡式酒店公司、千香餐饮公司共同向北部软件园公司支付房屋租金2674687.43元(一楼、二楼计算至2019年4月30日，三楼计算至2019年5月31日)；4.依法判令凡式酒店公司、千香餐饮公司支付违约金98331元；5.依法判令凡式酒店公司、千香餐饮公司承担本案诉讼费用。后北部软件园公司撤回上述第2项诉讼请求。 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。凡式酒店公司、千香餐饮公司抗辩称北部软件园公司延迟3年交付租赁房屋，按房屋实际交付时间推算，不存在欠付租金的情况，而从千香餐饮公司于2019年2月份向北部软件园公司提交的《智慧信息产业园餐厅1-3楼租金提升改造确认函》内容来看，千香餐饮公司亦认可截止2019年1月31日尚欠租金2893233.74元，并制定了具体的还款计划，凡式酒店公司、千香餐饮公司认为该函系北部软件园公司威胁之下出具的，并提供了北部软件园公司工作人员胡磊与被告工作人员朱礼忠微信聊天记录用以证明，但从该聊天记录也难以证明北部软件园公司有威胁千香餐饮公司出具载明上述内容的函件的事实，如果北部软件园公司存在延期交付房屋长达3年的情形，那凡式酒店公司、千香餐饮公司在该3年里未向北部软件园公司提出异议，反而还按约定支付了物业费的行为明显不符合常理，故千香餐饮公司、凡式酒店公司应支付截止2019年1月31日前尚欠租金2893233.74元及之后应付的租金531453.69元（一楼、二楼分别按2.7元/平方米/天、1.5元/平方米/天计算至2019年4月30日、三楼按1.5元/平方米/天计算至2019年5月31日）。《房屋租赁合同》约定租金付款方式为半年一付，先付后用，凡式酒店公司、千香餐饮公司逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，北部软件园公司可书面通知解除合同，凡式酒店公司、千香餐饮公司应向北部软件园公司按第一年月租金的叁倍支付违约金，现凡式酒店公司、千香餐饮公司未能按约定履行支付租金的义务，解除合同的条件成就，北部软件园公司有权解除合同并要求支付违约金98331元。凡式酒店公司、千香餐饮公司要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认解除杭州北部软件园发展有限公司与杭州凡式酒店管理有限公司于2015年8月4日签订的《房屋租赁合同》；二、杭州凡式酒店管理有限公司、杭州千香餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州北部软件园发展有限公司租金2674687.43元及违约金98331元；三、驳回杭州凡式酒店管理有限公司、杭州千香餐饮管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取14332元，财产保全申请费5000元，反诉受理费减半收取15894元，由杭州凡式酒店管理有限公司、杭州千香餐饮管理有限公司负担。杭州北部软件园发展有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州凡式酒店管理有限公司、杭州千香餐饮管理有限公于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，凡式酒店公司和千香餐饮公司不服，向本院提起上诉称：一、一审未对交付时间进行实质性查明，认定事实不清。案涉租赁合同签订后，房屋究竟何时交付是本案中最大的争议所在，双方对1层、2层的交付时间争议非常大，一审对房屋交付时间的认定和处理存在错误。合同中有关签约即交付的约定缺乏客观性、合法性。案涉租赁合同虽约定双方签署合同即视为甲方已按照本合同固定条件履行了将房屋交付给乙方的义务”，被上诉人在一审庭审中也据此称合同签约日即为房屋交付日，但该合同也有多处约定说明交付日并非固定于签约日，而是可以调整的，如“双方同意，交付日调整的，装修期按交付日调整天数同样调整”。鉴于该条款为格式合同中的格式条款，且被上诉人是合同提供人，该条款未使用足以引起注意的提醒标记，应作出对合同提供方不利的解释，故不应据此认定案涉房屋已经于签约日交付。被上诉人并未依法对房屋交付时间进行举证。《房屋租赁合同》约定乙方应于交付日前往甲方现场办公地点办理该房屋交接手续，可见对案涉房屋的交付不但并非以签约为标准，还应办理独立的房屋交接手续，该手续在被上诉人处办理，应推定为由被上诉人保留，故对房屋交付时间的举证责任应在被上诉人一方。一审中双方对房屋的实际交付时间均未提供证据，但从上诉人提供的案涉房屋现场照片等证据可以说明，在案涉合同签订之日起的一至两年时间内，租赁场地内仍存放有大量北部软件园公司施工期间的建筑材料且有人员居住，这些证据虽未能直接反应案涉房屋的交付时间，但又足以说明案涉房屋的部分楼层在案涉合同签订时没有交付，一审认定的房屋交付时间错误。二、一审未对《智慧信息产业园餐厅1-3楼租金提升改造确认函》内容的合法性与真实性进行审查，直接其作为定案的最主要依据，存在适用法律错误。民事证据的形式应当服从于内容，确认函的形式真实性不代表内容真实性。根据该确认函，上诉人需要缴纳从案涉合同签约之日起全部租赁面积所对应的全部租金，但结合本案中的其他相关证据，案涉房屋未能在合同签约之日实际全部交付。确认函形式上作为合同履行过程中双方当事人的一种结算，本应较为真实地反映合同履行过程中的真实情况，更应公平地保护双方当事人的合同利益。鉴于确认函的内容已明显背离合同履行过程中有关交付、租金计算的客观事实，从结果上对上诉人明显不公平，属于显失公平的合同，上诉人在一审前复函及一审中主张不应按该《确认函》来进行结算，实际上是依据《合同法》第五十四条行使撤销权。考虑到本案各当事人在合同履行中的优劣势地位，确认函的形成过程中上诉人更是受到了被上诉人一方的干扰，即便不构成合同法中的胁迫，但明显已经超越了意思自治的范畴，依然应当认定为显失公平的合同。案涉合同履行过程中，被上诉人一方系出租人，上诉人一方系承租人，在租赁合同的履行过程中，出3租人对房屋控制权、支配权本身就要大于承租人，何况本案中的出租人从企业性质上属于国有企业。而具体到本案合同履行中，被上诉人多次采用锁门、停止水电供应的方式阻扰上诉人的正常租赁，此外其工作人员胡磊在合同履行过程中还多次以通过口头、书面方式威胁上诉人一方如不能满足被上诉人提出的要求，就又要采取锁门的方式中止租赁的履行。如在确认函签订的前一天，胡磊即利用上诉人已与本案中多名第三人签订租赁协议、存在可能对第三人承担违约责任的风险等弱势地位，再次威胁如不签署确认函就“又要锁门了”，该种做法既不符合一名国有企业负责人应有的正面形象，从内容上也反映出确认函的形成并非双方平等协商的结果，而是被上诉人单方提出的方案，并通过锁门等履行合同中的“盘外招”加以干扰，最终达成结算方案。被上诉人一方利用了自己的优势地位影响结算方案的产生，该结算方案除客观上不具有真实性外，也已经明显超越了双方当事人意思自治的范畴。综上，上诉人凡式酒店公司、千香餐饮公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回北部软件园公司一审的全部诉讼请求或将案件发回重审，并重新分配本案一、二审诉讼费，确定由被上诉人承担。 被上诉人北部软件园公司答辩称：一、关于房屋的招租时间，合同已明确约定书面合同签订的就视为房屋交付，在书面合同签订之前即2015年4、5月时双方就本案租赁合同的签订进行了磋商、场地勘察，双方对租赁合同条款达成一致的条件下，上诉人缴纳了保证金。2015年4月双方签订书面租赁合同，合同交付时间的约定及双方之前协商的模式都符合逻辑，也是与事实相符，合同签订的时间就是房屋交付的时间。二、房屋交付后上诉人对房屋三层进行了装修，三层是需要经过一二层上去才能装修，如果没有对一二层交付，上诉人不可能对三层进行装修，上诉人在房屋签订之后对房屋实际装修和使用也能充分说明房屋的交付时间是2015年8月4日。上诉人在上诉状中陈述房屋交付后有人员在房屋内居住与事实不符，上诉人也没有证据证明。上诉人还提到合同有装修期、交付日进行调整的约定，但事实上双方并没有对装修期、交付日进行调整。三、确认函是上诉人自行出具给被上诉人的，可以反映上诉人对房屋的交付和使用没有任何异议，且提出具体的欠租还款计划，在确认函出具后上诉人也按照确认函中约定归还第一笔75万元的欠租，确认函真实的反映了房屋交付欠租的情况。四、上诉人在接收房屋后长达三年内从没有对延期交付主张，并按期支付上诉人应当支付的物业费，上诉人的行为充分说明房屋根本不存在延期交付的情况，因此上诉人欠租的事实是明确的，根据合同约定已经达到解除的条件。被上诉人也了解到上诉人存在将房屋转租给本案第三人的违约情况，综上，被上诉人北部软件园公司请求二审驳回，维持原审判决。 原审第三人晁京汇答辩称：因晁京汇是后期入住的，故对上诉人和被上诉人的房屋交付时间不清楚。晁京汇是2019年初作为园区配套与千香餐饮公司签订二层的整层租赁合同，晁京汇严格按照合同约定履行，现要求继续正常经营。晁京汇2019年3年签订合同，合同期限为五年，第一笔租金从5月缴到11月，已经实际缴纳给千香餐饮公司。千香餐饮公司与北部软件园公司的合同期限短于晁京汇与千香餐饮公司的合同期限，千香餐饮公司存在隐瞒事实的情况。千香餐饮公司与北部软件园公司的经济纠纷已严重影响晁京汇的正常经营，导致晁京汇无法按照原计划给园区提供餐饮服务，故晁京汇请求正常经营。另，现房屋仍由晁京汇占有使用。 原审第三人曾君涛、何思焕、钱建中未作答辩。 上诉人与被上诉人、原审第三人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉2015年8月4日订立的《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人真实意思表示，内容未违法法律禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。上诉人主张合同约定的交房条款系格式条款缺乏法律依据，本院不予支持。根据该合同约定，合同订立即视为已履行交房义务，且上诉人支付了从2015年10月22日起的物业费，并根据双方二审中的确认，交房系口头交房，未办理书面手续，现上诉人主张一、二层房屋延期交付但未有效举证，亦与其向上诉人出具的《智慧信息产业园餐厅1-3楼租金提升改造确认函》内容不符，故本院不予支持。对于《智慧信息产业园餐厅1-3楼租金提升改造确认函》，系被上诉人向上诉人出具，与案涉租赁合同内容相对应，并增加了合同之外的免租期，上诉人亦在该确认函出具后支付了部分拖欠租金，故上诉人主张该确认函系其受胁迫出具及该确认函内容显失公平缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因上诉人未依约履行租金支付义务，而被上诉人有权行使约定解除权并已向上诉人寄送《律师函》，明确租赁关系自上诉人收到该函之日起解除，上诉人于2019年5月18日收到该函，故案涉租赁合同应自2019年5月18日解除。另，一审对上诉人应付租金和违约金的计算并无不当，本院予以确认。综上，凡式酒店公司、千香餐饮公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28984元，由杭州凡式酒店管理有限公司、杭州千香餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月十三日 书记员 万丹丹