广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22534号上诉人（原审被告、反诉原告）：周银花，女，汉族，1985年4月6日出生，身份证住址：江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冰，广东知明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道红荔社区园岭四街2号、6号园岭五街3001，统一社会信用代码：914403003592432448。法定代表人：谭茶花，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：杨睿，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人周银花因与被上诉人深圳市万佳广场投资发展有限公司（以下简称万佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初11428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周银花上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，或发回重审；2.由万佳公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）关于装修费等经济损失，一审判决认为“在原告构成违约时，被告本可主张相关权利，但被告仍在接收涉案商铺后进行装修，且被告亦存在逾期支付租金的违约行为，被告要求原告赔偿该部分损失，无合同及法律依据”，存在事实认定不清，法律适用错误。首先，周银花实际接收商铺即开始装修，是基于万佳公司给予1个月免租期的合理行为。另一方面，万佳公司诸多违约行为贯穿于整个合同履行期间，且周银花在2016年11月才知晓商场没有进行消防整体验收以及存在违建，期间周银花与万佳公司之间有种种交涉，自始至终都在积极地要求万佳公司对其违约行为承担法律责任。其次，周银花后期拒付租金是因万佳公司存在诸多违约行为在先（包括消防未进行整体验收、虚假宣传、噪音粉尘、挤占商场走廊等）而行使合同履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因此，一审法院在认定万佳公司存在违约行为的情况下，却判决万佳公司无需对周银花的相关经济损失进行赔偿，违反事实逻辑且无法律依据。（二）关于铺位转让费，一审判决认为“合同约定的该费用为前期装修费，按合同约定，该费用是被告委托原告对商铺进行前期装修的费用，被告要求原告退还该2万元，无合同依据”，存在认定事实不清。万佳公司交付给周银花的商铺是毛胚房，万佳公司没有对该商铺进行所谓“前期装修”，也没有举证其进行了“前期装修”，属于在合同中巧列明目不合理地收取费用，应将该费用返还给周银花。（三）关于租赁保证金的利息，如前文所述，因万佳公司存在诸多违约行为在先导致周银花实际根本无法开展经营，周银花才拒绝支付租金等费用，周银花不存在违约行为，且一审法院在认定周银花与万佳公司都存在违约的同时，却判决周银花向万佳公司支付欠付租金、管理费的利息，万佳公司仅需向周银花返还租赁保证金而无需支付利息，无法律依据且有违公平原则。万佳公司辩称：（一）涉案场地已于2016年10月17日通过消防安全检查，一审事实认定正确，各承租人的起租日应为2016年10月17日。2016年10月17日深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向新X佳超市有限公司XX商场下发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（深公消安检字[2016]第C0637号），虽并非以万佳公司名义申报，但证件载明地址与涉案场地一致，即深圳市福田区XX街XX花园第X层局部。涉案场地的消防验收并不会因申报人名义而受影响，鉴于涉案场地已于2016年10月17日通过消防安全检查，万佳公司商场已具备投入实际经营的资格条件。（二）万佳公司无义务向周银花返还前期装修费用，周银花要求返还该笔费用缺乏事实和法律依据。依据《商铺租赁合同》第二条第2款的约定，周银花同意委托万佳公司对商铺进行前期装修，并同意支付相关费用，租赁期满时，前期装修费无须退还周银花。按照合同约定，万佳公司已对商铺安装了消防栓、消防喷淋以及墙面粉刷，已履行合同约定的装修义务，周银花未提出任何异议并在接收商铺后进行了二次装修，万佳公司无义务向其返还前期装修费用。（三）涉案商场自6月起开始陆续经营，并非无法正常营业，万佳公司已履行合同主要义务。依据《商铺租赁合同》可知，万佳公司的主要合同义务为向周银花交付商铺用于经营，万佳公司已依约交付商铺，相关场地亦已通过消防验收，因此已履行合同主要义务。万佳公司向一审法院起诉请求：1.周银花向万佳公司支付商铺占有使用费64，123.2元（按租金1万元／月、管理费687.2元／月的标准，从2016年9月22日计算至2017年3月15日）；2.周银花向万佳公司支付逾期付款损失1000元（以64，123.2元为基数，按银行同期贷款利率从2017年3月15日计算到周银花实际付款之日）；3.本案诉讼费由周银花承担。周银花向一审法院反诉请求：1.确认万佳公司、周银花于2016年6月20日签订的《商铺租赁合同》无效；2.万佳公司返还周银花租赁保证金3万元、租金1万元、管理费1374元、铺位转让费2万元、其他经济损失93，000元（其中包括装修费28,000元、设备费45，000元、入场费2万元）及银行利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2016年7月20日开始计算至实际支付之日止）；3.万佳公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：（一）位于福田区××花园××楼××、××、××房产的权利人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司。深圳市城建保税贸易公司将该1-3层的部分分别出租给深圳市XXXX投资有限公司和万佳公司，深圳市XXXX投资有限公司亦将其承租的部分转租给万佳公司，万佳公司承租的物业租赁期限截至2025年10月10日。（二）2016年6月20日，万佳公司（甲方）与周银花（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区××花园××楼××号商铺租赁给乙方经营美甲、绣眉使用，商铺的建筑面积（含公摊面积）约为34.36平方米，租赁期限从2016年6月20日至2019年6月19日，装修免租期1个月，从2016年6月20日至2016年7月19日；月租金为1万元，租金第二年起递增5%，即2017年6月20日至2018年6月19日租金变更为每月10，500元；合同押金为3万元，乙方须在上月25日前5天内到甲方财务部门交付下月租金，逾期则按每天5‰计罚滞纳金，逾期10天，甲方将视作乙方违约，乙方应按拖欠租金总金额的30%向甲方支付违约金，并同意甲方没收租赁经营保证金，同时甲方有权解除协议收回商铺；协议签订时，乙方同意委托甲方对商铺进行前期装修，并同意支付相关费用2万元，租赁经营保证金不得抵作房租使用，租赁期满时，乙方经甲方确认不存在违约行为，并办清所有债权债务手续后，甲方将保证金不计息退还乙方，前期装修费无需退还乙方；商铺经营所需的公用水电按当月发生额进行核算，并按商铺面积进行公摊，合计管理费687.2元/月，甲方负责对广场内的公用设备进行安装、保养、维修及更新，商铺或用房内的设施、设备的维修、材料费由乙方自行负责，未经甲方同意，乙方不得擅自安装，修改广场内及关联部分的任何设施、设备；甲方负责维护广场内的经营秩序，保证乙方及客户的权益，维护广场信誉；出现解除合同的条件，而甲方要求解除双方合同时，乙方应在接到甲方书面或口头通知后7天内交回商铺，并缴清一切费用，逾期未交还的，在甲方给予一定的宽限期内仍未撤出的，甲方可视乙方已放弃档位内物品的所有权和处置权，甲方有权自行将商铺清空，产生的有关费用由乙方承担；乙方因逾期未交商铺而产生占用费、滞纳金及违约金应向甲方缴纳，乙方亦无权要求退还租赁经营保证金；乙方租赁甲方商铺后，乙方自行负责二次装修，并报消防部门验收合格后方可进驻，其中产生一切费用和责任由乙方自行承担；乙方未满合同期限而退出商铺经营，视为乙方违约，乙方的租赁经营保证金将不退还，另支付甲方相当于3个月租金的违约金。同日，周银花向万佳公司支付了租赁保证金3万元、2016年7月19日至8月19日的租金1万元、2016年6月20日至8月19日的管理费1374.4元、转让费2万元，万佳公司亦开具了相应金额的收款收据。2016年7月21日，万佳公司向周银花发放《装修进场通知单》，周银花签署了相应《商铺交接清单》。周银花签署合同及接收商铺后，为经营美甲、绣眉，对涉案商铺进行了装修，购买了家具、设备。（三）2016年12月21日，万佳公司向周银花发出《催告函》称：周银花未缴纳2016年9月22日至2016年12月21日租金、管理费、水电费，万佳公司曾于2016年12月14日向周银花发《催租函》，但周银花仍未答复，现再次发函要求周银花收到函件后3日内缴清拖欠的费用，否则万佳公司在第4日收回商铺，没收租赁保证金，并要求周银花缴纳收回商铺之日的租金和滞纳金（违约金）。2017年3月14日，万佳公司与周银花签署《返还场地协议》，约定：周银花从2017年3月14日搬走商铺物品，固定装修物不得破坏，从2017年3月15日之后的租金，万佳公司不得主张，周银花保证2017年3月15日搬完，超出时间场地内的遗留物品，周银花不再需要，万佳公司作为垃圾处理。（四）深圳市公安局福田分局消防监督管理大队于2016年10月17日就位于深圳市福田区××花园××楼××层局部2800平方米，向新X佳超市有限公司XX商场下发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（深公消安检字[2016]第C0637号）。该大队后就上述地址约3643平方米，于2018年1月17日向万佳公司下发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（深公消安检字[2018]第C0005号），于2018年1月18日向万佳公司下发《建设工程消防验收意见书》（深公福消验字[2018]第0013号）。按消防监督结果公开查询，新X佳超市有限公司XX商场的消防监督抽查及举报投诉情况显示，从2015年9月1日至2016年9月12日抽查及检查均为合格。万佳公司称，当时消防验收是以新X佳超市有限公司XX商场的名义申报，万佳公司对涉案场地实施局部翻新和改造后，申请对部分项目进行消防验收，期间消防部门也多次抽查，涉案商铺均为合格。（五）万佳公司以房屋租赁合同纠纷为由将包含周银花在内的多名租户诉至一审法院，各租户辩称万佳公司虚假宣传、商场不具备经营条件等，为此另向一审法院提交了宣传册、招商宣传图、多人持横幅维权的照片、多人签字的向XXX派出所的请愿书，其中：宣传册及宣传图的内容未载入双方签署的租赁合同，请愿书称万佳公司管理者指使人殴打商户。万佳公司对上述证据的真实性均不予认可。（六）万佳公司在起诉其他租户的案件中另行向一审法院提交了2016年3月15日深圳市XXXX投资有限公司对新X佳广场外墙装修并与深圳XX装饰集团有限公司签署《深圳市建筑装饰施工合同》，约定的施工期为2016年3月21日至2016年5月30日，该工程后于2016年8月9日竣工验收。一审庭审时，万佳公司称：转让费是前期装修费用，万佳公司对涉案商铺安装了消防栓、消防喷淋以及墙面的粉刷，涉案商场从2016年6月陆续经营，现在是正常经营状态，根据合同约定予以没收租赁保证金，未有证据证明已经返还了装修押金。周银花称：店铺交付时间是2016年7月22日，起租时间是2016年8月22日，涉案商场从来没有全面经营，因万佳公司与各租户发生纠纷，有的租户陆续开始搬离，后因商场涉及违建，被陆续拆除，周银花并非正常经营，一直都是亏损，期间多次和万佳公司沟通解决方案，但万佳公司强行锁门并禁止周银花经营，周银花结束涉案商铺经营之后也没有在他地经营。一审法院认为，涉案商铺所在的商场已取得不动产权证书，该房产为合法建筑，万佳公司亦办理相应的租赁凭证，在无其他证据证实涉案商铺存在违法加建行为的情况下，对周银花的相应抗辩意见，一审法院不予采信。万佳公司承租涉案商铺后转租给周银花，万佳公司与周银花签署的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，万佳公司与周银花之间成立合同有效的房屋租赁合同关系。本案的争议焦点为谁违约。万佳公司对外印发的宣传手册中从“理念、布局、功能、品牌、团队、服务”等方面对“万佳广场”进行宣传，该宣传内容并未载入双方签署的合同，再者，万佳公司并未在宣传册中承诺对某一具体的时尚元素进行打造或作出对涉案商铺的经营有影响的其他承诺。周银花签订租赁合同的目的是租赁商铺用于商业经营，实际上万佳公司已向周银花交付商铺用于经营，万佳公司已履行了合同主要义务。商城的整体环境确实会对商户的经营造成一定的影响，但是影响商户经营的因素是多方面的，包括区位、交通、人流、环境、经营内容、装修、服务等等，都会或多或少影响着周银花的经营效益，即便万佳公司交付的商铺在装修、布局等方面没有达到宣传册里宣传的效果，但该宣传效果并非影响周银花租赁和经营的决定性因素，因此，周银花主张万佳公司虚假宣传导致周银花租赁合同目的无法实现，缺乏事实依据，一审法院不予采信。合同约定的租赁开始日为2016年6月20日，万佳公司于2016年7月22日将商铺交付周银花，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的发放时间为2016年10月17日，虽然合同约定二次消防验收由周银花负责，但万佳公司申报的局部消防验收未通过前，涉案商铺的所在的商场亦无法正常经营，万佳公司实际交付商铺时商场未通过消防验收，万佳公司已构成违约。合同约定周银花应于当月25日前向万佳公司支付下月的租金，逾期支付的，则按每天5‰的标准计罚滞纳金，万佳公司有权没收租赁保证金并解除合同。周银花在签署涉案合同后，仅向万佳公司预付了1个月的租金、两个月的管理费，未付其他租金及管理费，周银花亦构成违约。万佳公司与周银花均构成违约，且周银花未支付租金的原因主要是由于万佳公司在交付商铺时商场公用部分未通过消防验收，双方应对各自的违约行为承担相应的违约责任，即万佳公司无权没收周银花支付的租赁保证金3万元，周银花应向万佳公司支付逾期付款滞纳金即利息。如上所述，涉案商铺于2016年10月17日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即该商场于2016年10月17日才能实际投入经营。涉案合同的起租日即支付租金的日期应为2016年10月17日。虽然涉案商铺的外墙有装修，但根据施工合同及验收记录，涉案商场在起租日前即已完工，该外墙装修行为亦不影响经营。本案中，合同约定的免租期为1个月，周银花实际接收商铺的时间为7月22日，万佳公司承诺的免租期为给予周银花的装修期，虽然万佳公司交付商铺时未通过消防验收，但并未影响周银花二次装修。在消防安全检查合格证发放前，周银花已实际装修完毕，因此涉案合同的起租日期仍应为2016年10月17日。万佳公司与周银花于2017年3月14日签署《返还场地协议》约定从2017年3月15日搬离商铺，万佳公司计算租金至该日，涉案合同应自该日实际解除。周银花应向万佳公司支付2016年10月17日至2017年3月15日期间的租金及管理费共计53，080元【（1万元+687.2元）×（4+29/30）】，扣除周银花已向万佳公司支付的租金1万元及管理费1374元，周银花还应向万佳公司支付租金及管理费41，706元（53，080元－1万元－1374元），对万佳公司主张租金、管理费超出的部分，一审法院不予支持。万佳公司主张自2017年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付款之日，未超过其可主张的范围，一审法院予以支持。关于铺位转让费，合同约定的该费用为前期装修费，按合同约定，该费用是周银花委托万佳公司对商铺进行前期装修的费用，周银花要求万佳公司退还该2万元，无合同依据，一审法院不予支持。关于周银花主张的其他损失，如上所述，在万佳公司构成违约时，周银花本可主张相关权利，但周银花仍在接收涉案商铺后进行装修，且周银花亦存在逾期支付租金的违约行为，周银花要求万佳公司赔偿该部分损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、周银花应于判决生效之日起十日内向深圳市万佳广场投资发展有限公司支付租金、管理费共计41,706元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月15日起计算至实际清偿之日止）；二、深圳市万佳广场投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向周银花返还租赁保证金3万元；三、驳回深圳市万佳广场投资发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周银花的其他反诉请求。本诉案件受理费1403.08元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担482.08元，由周银花负担921元。反诉案件受理费1694元，由深圳市万佳广场投资发展有限公司负担329元，由周银花负担1365元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）周银花是否有权不支付2016年10月17日后的租金；（二）万佳公司应否退还“铺位转让费”并赔偿装修等损失。关于周银花是否有权不支付租金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的主要合同义务，出租人的该保持适租义务与承租人的支付租金义务构成对待给付，根据该法第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，如承租人非因自身原因不能按约对租赁物进行使用、收益，则可拒绝支付相应租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项关于举证责任分配的规定，当事人对自己主张中的于己有利事实负担举证责任，应由周银花对其不能按约正常使用涉案房屋承担举证证明责任。首先，周银花上诉称涉案商场未经消防整体验收，但按一审已查明的事实，就涉案商铺所在的福田区XX街XX花园裙楼第X层，消防主管部门在2016年10月已核发该层局部的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，周银花在一审答辩时亦认可“万佳广场整体消防安全工程…直至2016年10月才通过验收”，而并未主张在2016年10月后仍因消防问题无法使用房屋。鉴于本案中既无证据显示涉案商城曾因消防安全问题而被主管部门责令停止使用，也无证据显示周银花在搬离商铺前曾因消防检查合格问题向万佳公司提出过质询或异议，不足以认定因消防问题已导致周银花无法按约定用途使用房屋。其次，周银花上诉亦称万佳公司存在虚假宣传、噪音粉尘、挤占商场走廊其他违约行为，本院对此认为，其一，就周银花主张的虚假宣传情形，一审判决对此已作出认定分析，鉴于周银花未就此提出具体的上诉理由，本院对一审判决的认定分析予以确认。其二，周银花就其主张的噪音粉尘、挤占商场走廊等情形，在本案中仅有其单方陈述为证，即使按涉案商场其他租户在另案二审中提交的人员聚集、有车辆停放在商场内部通道、商场内部通道摆卖货物等照片，因前述照片既未显示拍摄时间，也未显示人员聚集及商场内部通道占用的持续期间，亦不足以据此认定周银花在承租期间均无法正常使用房屋。其三，就周银花主张的涉案商场违建情形，其虽在一审提交了深圳市城建物业管理有限公司XX花园管理处发出的拆除违法加建的《温馨提示》，但该《提示》的落款时间为2018年11月27日，而周银花此前已在2017年3月签订返还场地协议并搬离，现有证据亦未显示原违法搭建对周银花承租经营产生了何种具体不利影响。据此，虽然一审法院认定万佳公司因在2016年10月才取得消防安全检查合格证而构成违约，但因周银花不能证明在2016年10月后仍然不能按约正常使用房屋，故其无权拒付占用房屋期间的全部租金，从周银花仅支付了1个月租金以及万佳公司发函催交租金的事实看，涉案合同在2017年3月解除相反是因周银花根本违约所致，本院对其关于退还已付租金、管理费及可拒付2016年10月17日后租金的上诉主张不予支持。关于万佳公司应否退还“铺位转让费”并赔偿装修等损失的问题。首先，按本案两审查明的事实，该“铺位转让费”系对应涉案合同中约定的前期装修费用，该费用的计付及金额经由双方当事人自愿约定，从《商铺交接清单》内容看，万佳公司交付的商铺中有广告位、钢化玻璃入户门、钢化玻璃墙等装修，按一般生活经验，除对个体商铺的装修外，商场营业亦需对公共及配套区域进行装修，鉴于周银花不能举证证明在双方达成装修费用负担约定时存在重大误解、欺诈、胁迫等意思表示不真实或不自由的情形，且现有证据亦不能证明涉案合同解除系因万佳公司违约所致，其关于返还2万元装修费用的上诉主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。其次，如前所述，根据本案现有证据，涉案合同未能继续履行，系因周银花仅支付1个月租金而构成根本违约所致，即使周银花因合同解除受有损失，其作为根本违约方亦应自行负担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，无权主张赔偿装修等损失。同理，本院对周银花关于计付租赁保证金利息的请求不予支持。综上所述，周银花的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3622元，由周银花负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年三月二十六日书记员（兼）  林晓翔