北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3451号上诉人（原审原告）:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：徐衍学，男，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。被上诉人（原审被告）：肖畅，男，1982年11月9日出生，土家族，住北京市通州区。上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）因与被上诉人肖畅物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人康景物业公司的委托诉讼代理人张丹丹，被上诉人肖畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．判令肖畅支付自2011年3月22日至2014年12月31日,2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12863．5元；2．判令肖畅支付上述欠费期间的违约金1286．35元，以上两项合计14149．85元；4．判令肖畅承担本案诉讼费。事实与理由：肖畅是北京市通州区301室业主，康景物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款以及第三十三条的约定，肖畅违反上述协议约定，无故拖欠物业费12863．5元，经康景物业公司多次催要，仍不支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，一审法院无任何法律依据不予支持康景物业公司诉讼请求，法律适用有误，且康景物业公司一直为肖畅所在小区提供物业服务，从未中断，不适用诉讼时效规定。肖畅答辩称，不同意康景物业公司的上诉，物业公司没有催要过2014年之前的物业费，当时我家漏水很严重委托物业处理，可是物业一直没有给解决。康景物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．肖畅支付康景物业公司2011年3月22日至2014年12月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12863．50元；2．判令肖畅支付上述期间的违约金1286．35元，以上两项共计14149．85元；3．肖畅承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：肖畅系北京市通州区（以下简称“xx小区”）221号楼2单元301室的业主，该房屋的建筑面积为90．5平方米。2009年12月12日，肖畅（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理服务移交手续，物业管理服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业服务质量的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2．48元，别墅区每月每平方米2．88元收取物业服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区xx小区业主委员会（以下简称“xx小区业委会”）。2015年5月30日，xx小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《xx临时业主大会会议决议》，其中包括“授权xx小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，xx小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《xx小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与xx小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将xx小区业委会诉至一审法院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销xx小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，一审法院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区xx小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《xx临时业主大会会议决议》；三、驳回康景物业公司董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。本案审理过程中，一审法院于2019年8月22日前往xx小区对于康景物业公司的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，肖畅未向康景物业公司交纳2011年3月22日至2014年12月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，康景物业公司与肖畅签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。康景物业公司在此期间为涉诉小区提供物业服务，肖畅理应交纳相应的物业费。xx小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于肖畅主张康景物业公司的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合一审法院现场勘查的结果及涉诉小区在一审法院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故一审法院对康景物业公司主张期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。对于康景物业公司主张违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。因物业服务合同具有公共服务性与持续履行性的特点，康景物业公司主张物业费的期间并不连续，主张期间前后的债务因已履行均消灭，故康景物业公司主张的每段期间的债务具有独立性，诉讼时效应从该期间内最后一期物业费履行期间届满之日起进行计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。根据康景物业公司提交的催费通知，无法看出张贴催费通知的位置及拍摄时间，无法证明主张过权利，且肖畅对此不予认可，康景物业公司亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故对于物业服务合同中对交费时间和周期的约定，一审法院认为2011年3月22日至2014年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，其他主张时间段未超过诉讼时效。对于肖畅辩称康景物业公司部分诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，一审法院予以部分采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、肖畅给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2423．95元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，康景物业公司与肖畅之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，现康景物业公司提供了物业服务，肖畅应支付相应的物业费用。结合双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：康景物业公司主张的2011年3月22日至2014年12月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，康景物业公司上诉称其多次催要物业费，但其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，且肖畅否认收到过催交通知，康景物业公司亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故结合《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，2011年3月22日至2014年12月31日期间的物业费已超过二年诉讼时效期间。一审法院部分采纳肖畅的诉讼时效抗辩，不支持康景物业公司对此期间物业费的诉讼请求正确，本院予以确认。2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效期间，一审法院认定数额并无不当，本院予以确认。对于康景物业公司主张违约金的请求，因肖畅并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。康景物业公司关于一审法院适用法律错误，其为小区提供物业服务从未中断，不应适用诉讼时效规定的上诉意见无依据，本院不予支持。综上所述，康景物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年三月三十一日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓