山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1789号 上诉人（原审原告）：尹银华，女，1964年12月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：王玉宝，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘焕国，山东雅圣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛狮子城房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区海王路561号。 法定代表人：桑春华，执行董事。 委托诉讼代理人：于海涛，山东新岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高越腾，山东新岛律师事务所律师。 上诉人尹银华因与上诉人青岛狮子城房地产开发有限公司（以下简称狮子城公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初7366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 尹银华上诉请求：一、依法撤销(2018)鲁0211民初字第7366号民事判决，支持尹银华一审诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由狮子城公司承担。事实和理由：一、原审判决判令狮子城公司仅赔偿尹银华300000元，赔偿数额明显过低，且缺乏依据。原判决已经认定，涉案房屋净层高为5.435米的区域仅为30.45平方米，净层高为2.71米的区域为76.75平方米。而购房合同中约定房屋面积106.73平方米、层高5.6米。也就是说，狮子城公司交付的房屋有近3/4的层高不足合同约定的一半，其行为严重违约。购房价款虽然是按照面积计算，但是购房者使用的是空间，层高减少导致房屋空间减少会严重影响购房者的房屋利用价值。就涉案房屋而言，涉案房屋系一楼商业网点，尹银华在购房时计划将涉案房屋改建为上、下两层开店使用(这种改造是商业网点的通常做法)，实际使用面接可达200多平米。但就涉案房屋的实际情况来看，根本达不到这一目的，使用面积少了一半。二、原审法院在审理过程中未同意对尹银华提出的鉴定申请，做法不当。在诉讼期间，尹银华申请就房屋的面积、层高、可利用空间进行测绘或者对其他商户占用空间价值进行鉴定以确定损失数额。尹银华认为以上鉴定内容是确定尹银华损失的重要依据，至少可以参照相关鉴定结论确定尹银华的请求数额是否合理。 狮子城公司上诉请求：一、请求二审法院依法改判判决第一项，驳回尹银华诉讼请求，或发回重审。二、判令一、二审诉讼费用全部由尹银华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，理由如下。1、一审判决认定涉案房屋的层高应为5.6米，此事实认定有误。一审判决书第4页第14行认定“房屋层高应为5.6米”，是明显与事实不符的，在本案的预售合同中明确约定了该房屋的层高并不是全部为5.6米，一审此处认定有误。2、一审判决认定狮子城公司未明确告知尹银华在签约时部分房屋层高与合同约定不符，狮子城公司违约，系认定事实错误。在一审庭审过程中，狮子城公司明确陈述已告知尹银华该商品房的层高情况，且销售人员已带尹银华去看了房屋的现状，尹银华在庭审中也明确去看过房子，是贴着玻璃看的，而对于房屋内的层高中较高的部分，就在靠近门口的地方，一眼就可以看清，对于低的部分，也能直观地看到高度，因此，应认定尹银华在签约时已明知该房屋的层高情况，狮子城公司不存在违约。二、一审法院法律适用错误。因为该商品房尹银华已经装修使用、进行了正常的营业，可以看出该房屋的情况并没有与尹银华的期望有较大的差距，而且尹银华明确知道该商品房的层高情况，自愿接受现状并与狮子城公司签约，虽因预售合同中的笔误导致产生现在的书面描述与实际状况不完全一致的情况，但现状是代表了当时的真实交易情况，所以狮子城公司不应该给尹银华赔偿。一审法院酌定赔偿30万元，没有法律依据，系适用法律错误。 尹银华向一审法院起诉请求：1.狮子城公司赔偿尹银华损失901152.7元；2.诉讼费由狮子城公司负担。 一审法院认定事实：2016年4月15日，尹银华（乙方）与狮子城公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区烟台路254号《海棠湾》1层00户房屋，暂测房屋建筑面积110.73平方米，其中套内建筑面积为106.73平方米、公用分摊建筑面积为4平方米，该房屋建筑层高为5.6（首层）/3.6（二层）米。房屋总价款为2266591元。合同补充条款第三条第5项约定，预售合同第二条约定的该房屋建筑层高为该房屋大部分空间的层高，该房屋局部空间的层高可能高于或低于该层高。不含其上空设备夹层层高，该商品房层高为4.4米（若该商品房位于首层）或2.4米（若该商品房位于二层），其上空设备夹层层高为1.2米，设备夹层局部空间有管道穿越。 合同签订后，尹银华已按合同约定向狮子城公司支付全部购房款。2018年4月，尹银华收取涉案房屋的钥匙，并缴纳涉案房屋2018年3月1日至2019年2月28日的物业服务费。 庭审中，尹银华主张涉案房屋有30.45平方米区域的净层高为5.435米、有76.75平方米区域的净层高为2.71米，狮子城公司对该事实认可，但认为合同约定的层高应为结构层高，即层高为5.6米的房屋面积为30.45平方米、层高为2.9米的房屋面积为76.75平方米。 另查明，尹银华为确定损失数额，申请就涉案房屋（黄岛区烟台东路254号海棠湾项目一层商业网点254号63号）面积、层高、可利用空间进行测绘、鉴定或其他商户占用空间价值进行鉴定。狮子城公司不同意进行鉴定，称不能根据鉴定意见确定尹银华损失，应综合考虑双方合同签订情况及过错程度、尹银华预期利益、房屋空间缩减比例、房价和当地经济水平确定尹银华损失。 一审法院认为，尹银华与狮子城公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：尹银华要求狮子城公司赔偿其损失901152.7元应否支持。 关于赔偿问题。根据尹银华、狮子城公司签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，涉案房屋位于1层，房屋层高应为5.6米。庭审中，双方确认涉案房屋中净高为5.435米的区域面积为30.45平方米、净高为2.71米的区域面积为76.75平方米。一审法院认为，狮子城公司交付尹银华的房屋超过一半区域的层高与约定不符，其实际层高也明显低于合同约定，狮子城公司也未提交充分证据证明尹银华在合同签订时明知房屋部分区域实际层高与合同不符，其行为已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故尹银华有权要求狮子城公司赔偿。 关于赔偿数额问题。涉案合同未对层高不足导致违约如何处理进行约定，尹银华根据房屋体积减少的比例乘以总房款计算损失数额为901152.7元，后尹银华又申请就房屋面积、层高、可利用空间进行测绘或其他商户占用空间价值进行鉴定以确定损失数额。一审法院认为，合同约定的计价方式为按面积计价，尹银华主张按照空间损失比例乘以总房款的方式计算损失，于法无据，一审法院不予支持。关于尹银华申请鉴定面积、层高、可利用空间、占用价值等，一审法院认为，尹银华、狮子城公司对房屋中不同层高对应的区域面积并无异议，房屋价款也并非按体积计价，且层高减少在一定程度上影响的系购房人主观上的使用及居住感受，狮子城公司也不同意进行鉴定，故对尹银华的鉴定申请，一审法院不予准许。关于赔偿数额，一审法院根据双方庭审举证、质证情况及当事人陈述，综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素，酌定狮子城公司赔偿尹银华层高不足的损失30万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、狮子城公司于判决生效之日起10日内赔偿尹银华损失300000元；二、驳回尹银华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12812元（尹银华已预交），由尹银华负担4270元，狮子城公司负担8542元。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实。 本院认为，虽然双方签订的合同补充条款第三条第5项约定，预售合同第二条约定的该房屋建筑层高为该房屋大部分空间的层高，且尹银华在一审中也明确表示去看过房子，是贴着玻璃看的，据此狮子城公司主张尹银华对房屋现状和层高是明知的，但是狮子城公司交付尹银华的房屋毕竟超过一半区域的层高与约定不符，其实际层高也明显低于合同约定，从公平和诚实信用的原则，本院认为狮子城公司的行为存在履行瑕疵，应承担相应的违约责任。关于赔偿数额，因预售合同对层高缩减未约定违约责任，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人预期利益、房价及涉案房屋的实际使用效果等因素，酌定狮子城公司赔偿尹银华层高不足的损失30万元，属于在自由裁量范围内，对案件事实情况作出的综合判断，本院不持异议。 综上所述，尹银华、狮子城公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18512元，由上诉人尹银华负担12812元，被上诉人狮子城公司负担5700元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  甘玉军 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东