辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终612号上诉人（原审被告）：侯杨，男，1989年4月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙金宝，辽宁浩逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷渊，女，1964年10月31日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙国军，辽宁欣和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳市于洪区依云房产信息服务中心，住所地沈阳市于洪区松山路91号1门。经营者：李德美。委托诉讼代理人：时德君，男，1974年3月9日出生，汉族，该信息服务中心经理，住沈阳市于洪区。上诉人侯杨因与被上诉人谷渊、沈阳市于洪区依云房产信息服务中心（以下简称“依云房产中心”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初9122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯杨上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在双方及第三人办理过户手续时，因被上诉人谷渊未能及时办理房证，在房子未满两年内要求过户，出现缴纳所得税的问题，上诉人认为此税应被上诉人缴纳，而谷渊拒绝将房产过户给上诉人，是谷渊的违约在先，并应承担相应的法律责任。由于谷渊不同意办理过户手续，致使首付款无法支付。谷渊提出了不合理的损失请求，违背民事法律的诚实信用原则。为了表达履行合同诚意，上诉人同意一次性将买房款支付给被上诉人，并按银行同期贷款利率给予被上诉人一定经济补偿。谷渊辩称，本案争议焦点是被上诉人在一审起诉前是否具备法定解除条件，涉案微信聊天记录证据及重审一审的庭审笔录足以证明上诉人与被上诉人2018年春节前就针对新产生的税费各自承担一半达成了一致意见，自被上诉人2018年年初起截至微信聊天记录时间2018年5月，已多次要求上诉人履行更名过户支付购房首付款的义务，结合我方一审提供的存款记录，上诉人将购房首付款24万元于2017年12月28日已经存入其上诉人名下账户，但2018年1月25日又被取走，但该存款记录并没有按照协议约定的双方共同到房产局存入资金监管账户，该事实能够证实上诉人在我方办下产权证以后具备履约能力，却又以资金投入加油站工程没钱为由迟迟不与我方办理更名过户交易手续，起诉前已经具备法定解除条件，同意一审判决。依云房产中心辩称，产生税费以后，就税费承担问题双方未达成一致意见至今。谷渊向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即腾退位于于洪区住宅房屋；3、判令被告立即腾退位于于洪区5门车库房屋；4、判令被告支付因其违约占用原告两处房屋期间给原告造成的实际损失共计19万元；5、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月4日在第三人（丙方）处签订房屋买卖合同，该合同内容有：原告将位于沈阳市于洪区房屋出卖给被告，该房屋建筑面积为170.67平方米，房款为85万元。付款方式为：乙方于2017年4月4日支付甲方购房定金5万元，由丙方代管，甲方房证下来后，丙方将定金交于甲方；甲、乙双方约定于更名过户当日以资金监管形式支付甲方购房首付款24万元；乙方以商业贷款形式支付甲方第三笔款56万元；甲、乙双方约定于交定金签合同当日腾房交钥匙后，乙方可进行房屋改造、装修，于甲方取得产权证后15个工作日内办理更名过户手续；甲乙双方约定此价格包括一个产权车库（于洪区5门，面积：26.25平方米）；甲乙双方约定交付钥匙前，甲方结清房屋所欠所有费用；甲方负责配合乙方办理更名过户手续，甲方承诺此房产于更名过户时，无抵押，无纠纷，无查封，此房产满5年，如有违约，责任由甲方负责；乙方负责办理更名过户所产生的所有费用，包括契税、工本费、银行贷款费用；甲方承诺此房产为谷长英单独所有，本人同意出售此房本合同由谷渊代签，谷渊正在办理继承手续并承诺一定能办理下来，如有违约由谷渊负责；甲乙双方约定于交定金当日腾房交钥匙；腾房交钥匙之日起，如甲方违约，需赔偿乙方装修所花所有费用；如乙方违约，房屋装修归甲方所有，不得损坏。合同签订后，被告向第三人交付了定金5万元。原告将房屋腾空交给被告，被告进行了装修。另查明，该房屋及车库系案外人谷长英于2006年1月25日从沈阳荷兰村房产开发有限公司购买。谷长英已于2006年8月6日去世。2017年9月11日，辽宁省沈阳市铁西公证处出具公正书，证明本案所涉房屋及车库由谷渊继承。2017年11月6日，本案所涉房屋登记于谷渊名下。此后，因涉及房屋交易税费的负担问题，双方多次协商沟通，2018年春节过后，双方达成一致意见，每人负担约5万元税费的二分之一，但被告一直未能履行。2018年5月9日，原告找到被告，要求被告支付首付款并办理过户登记，但被告称其已经将款项投资到加油站，无钱支付房款。原告要求被告10日办理过户交易，但被告仍然未能履行交付首付款的义务，致使原告提起本次诉讼。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应履行。原告虽然在签订房屋合同时，对本案所涉房屋没有所有权，但合同由原告签订，收取了定金，办理了房屋所有权证，现该房屋已登记于原告名下，具备办理所有权变更登记的条件。在合同未约定事项即交易税费的负担问题出现后，双方经过沟通已经达成口头补充协议。至此，双方均应按照合同约定履行各自义务，依据合同法第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，合同约定办理过户及交付首付款的时间为取得房产证后15个工作日，在2017年11月6日原告取得房产证，此后合同之外的税费问题又达成了协议，且原告早已按照协议将房屋先期交付给了被告，完全履行了合同义务。因此，被告履行协议的条件已经完全具备，在此情况下，原告可以随时要求被告履行合同义务。2018年5月9日，在原告再次要求被告于10天宽限期内履行付款义务的情况下，被告仍然未能履行合同义务，已构成违约行为，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。据此，对于原告要求解除房屋买卖合同、被告腾退房屋及车库之诉讼请求，依法予以支持。关于被告的装修费用，因合同约定，如被告违约，房屋装修部分归原告所有，不得损坏。据此，该项损失应由被告自行承担。关于原告主张被告赔偿占用两处房屋期间实际损失19万元的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告迟延履行主要合同义务，构成违约，致使原告行使合同法定解除权，合同的解除效力自始解除。因此，被告占用原告房屋没有合法依据，应给付原告相应的使用费用，即房屋租金。但是，由于双方在合同中约定了违约条款，即被告违约，房屋装修部分归原告所有，依本地区房屋装饰装修及租赁市场的实际价格水平，被告对房屋的装修投入明显高于原告的租金损失。可见，在原告的前述违约赔偿请求权获得支持的情况下，原告没有其他实际损失。因此，对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，为保护民商事主体的合法权益，维护诚实信用的民事交易原则，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百零一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、原告谷渊与被告侯杨于2017年4月4日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效后解除；二、被告侯杨于本判决生效后15日内，将位于沈阳市于洪区住宅房屋返还给原告谷渊；三、被告侯杨于本判决生效后15日内，将位于沈阳市于洪区5门车库返还给原告谷渊；四、原告谷渊于本判决生效后3日内，返还被告侯杨购房款5万元及相应利息（利息从2017年4月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费4900元，由被告侯杨承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了银行流水，证明上诉人同意一次性将房款85万元给付被上诉人。谷渊对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为该证据不能证明在被上诉人起诉前上诉人具备履约能力，也不能否认上诉人根本违约行为。依云房产中心无异议。本院对上诉人提供的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院就本案曾作出（2018）辽0114民初6889号民事判决，谷渊不服，上诉于本院，本院将该案发回重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人侯杨与被上诉人谷渊、依云房产中心签订的房屋买卖合同是各方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，各方均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。在合同履行过程中，尽管存在双方因对于涉诉房屋交易时需要缴纳额外部分税费如何负担产生过争议，但就该争议协商解决达成一致后，在被上诉人谷渊仅收取了上诉人定金5万元，就将涉诉房屋及车库交付给上诉人侯杨占有使用的情况下，侯杨应按约及时向谷渊交纳剩余购房款。虽然双方合同中约定了房屋更名过户当日侯杨以资金监管形式支付谷渊首付款，再以商业贷款形式交付剩余全部购房款，但从买卖双方履行义务的程度，结合谷渊提供的其与侯杨的沟通记录来看，由于侯杨的原因，未能在合理期限内履行合同约定的义务，其长时间怠于履行付款的主要合同义务，构成违约，一审法院认定双方行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的情形，对于谷渊请求解除房屋买卖合同，腾退房屋及车库的诉讼请求予以支持，并无不当，本院应予确认。关于上诉人提出被上诉人谷渊违约在先的问题，因税费的负担并非导致本案合同无法履行的实质性障碍，且谷渊提供了证据证明双方对于税费负担和办理房屋更名过户的协商过程，由于上诉人无法按约交纳购房款而导致合同没有正常履行，而上诉人在没有提供充分证据予以反驳的情况下，主张被上诉人谷渊违约在先，难以成立，本院不予支持。关于上诉人提出其具有付款能力，并提供了银行流水，同意一次性将剩余房款给付被上诉人谷渊的主张，因谷渊对此不予同意，经调解未果，本院对于上诉人提出的该项主张，亦难以支持。综上所述，侯杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人侯杨负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年三月五日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。