贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1145号上诉人（原审被告）：陈杰，男，1987年7月29日出生，汉族，住遵义市播州区乌江镇乌江村园子组。被上诉人（原审原告）：敖维霞，女，1971年10月8日出生，汉族，住遵义市红花岗区解放路水井湾巷31号。上诉人陈杰因与被上诉人敖维霞租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈杰上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5740号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案诉讼费由被上诉人承担。。事实和理由：1.涉案房屋不是上诉人损坏的，一审法院仅凭租赁合同就认定涉案房屋是上诉人损害的，没有证据，因此，上诉人不应承担涉案房屋损坏的责任。2.上诉人不应承担2018年10月25日至2019年8月1日的租金，因为上诉人对涉案房屋不具有管理责任，上诉人于2018年10月25日电话告知被上诉人自己已搬离房屋，被上诉人已经去出租屋查看过，2018年11月6日被上诉人是再次去涉案房屋。敖维霞辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。敖维霞向一审法院起诉请求：1.请求判令解除敖维霞与陈杰于2018年2月24日签订的《租房合同》，由陈杰将位于遵义市红花岗区南舟路杨家小区8栋2单元8楼1号房屋返还敖维霞；2.请求判令陈杰向敖维霞支付自2018年10月24日起至返还之日止的房屋租金，租金按800元/月的标准计算；3.请求判令陈杰赔偿敖维霞出租屋内的各项损失14112元；4.本案诉讼费用由陈杰负担。一审法院认定事实：2018年2月24日，敖维霞与陈杰签订《租房合同》一份，双方约定敖维霞将其所有的遵义市红花岗区南舟路杨家小区8栋2单元8楼1号房屋出租给陈杰使用，年租金为8600元，租金半年一付，租赁期限为半年。后经双方当事人协商，续租两个月，陈杰又按约向敖维霞缴纳了租金并占有使用了租赁物。2018年10月25日，陈杰通过电话告知敖维霞，陈杰已经搬离房屋。2018年11月6日，敖维霞进入到租赁房屋中，发现陈杰已搬离承租房屋，并对承租房屋防盗门、窗帘、电线装置、电热水器、衣柜、便池设施进行了人为故意损害，敖维霞向遵义市公安局红花岗分局南关派出所进行报警。本案在诉讼过程中，法院委托了国众联资产评估土地房地产估价有限公司对陈杰损害的财产价值进行评估，经评估，损害价值为10000元。另查，敖维霞于2019年8月对涉案租赁房屋门锁进行了更换，现已自行入住承租房屋。一审法院认为，陈杰作为承租人，应当对租赁物尽到合理、理性管理义务，然而陈杰作为承租人对租赁物实施人为故意损坏。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，陈杰应当对其实施的损害行为向敖维霞履行赔偿责任。关于赔偿数额，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，法院参照国众联资产评估土地房地产估价有限公司对陈杰损害的财产价值作出的评估报告，认定陈杰对敖维霞赔偿10000元。敖维霞与陈杰虽约定的租赁期限至2018年10月24日，陈杰在租赁期限届满后不久也搬离了租赁房屋，但其对租赁房屋所实施的损害行为，导致敖维霞在接管该房屋后不能直接入住或者再次经营出租，也给敖维霞造成了一定的经济损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，财产损失既包含对现有财产造成的损害，也应当包含侵权行为发生时预见或者可以预见到的可得利益。故陈杰还应当支付自2018年10月25日起至损害影响消除为止的房屋租金。敖维霞在受到损害后，为保留证据提起诉讼未及时对损害进行修复，行为具备合理性。待评估机构于2019年7月26日上门现场评估查看后，敖维霞于2019年8月对房屋门锁进行了更换。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，敖维霞应当及时履行止损义务。故原审法院认定陈杰应当自2018年10月25日起支付租金至2019年8月1日止。关于租金数额标准，应当参照双方当事人约定的年租金数额8600元向敖维霞支付租金。截止2019年8月1日，共产生租金6569.44元。敖维霞向原审法院提起诉讼之日，双方当事人所约定的租赁期限已经届满，双方租赁合同关系已经终止，且陈杰已搬离了租赁房屋。现租赁物已由敖维霞进行管理，故原审法院对敖维霞请求解除与陈杰于2018年2月24日签订的《租房合同》，并要求其返还租赁物的诉讼请求予以驳回。陈杰经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一.被告陈杰于判决生效后五日内支付原告敖维霞2018年10月25日起至2019年8月1日止的租金6569.44元，并赔偿原告敖维霞遭受的财产损害10000元；二.驳回原告敖维霞的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，鉴定费2000元，由被告陈杰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1.上诉人是否应承担涉案房屋损毁的责任；2.上诉人是否应当承担2018年10月25日至2019年8月1日期间的租金。一、关于上诉人是否应承担涉案房屋损毁的责任。上诉人与被上诉人于2018年2月24日签订租房合同后，被上诉人将涉案房屋交付给上诉人，2018年8月24日到期后，双方口头续租2个月，再到期后，上诉人仅通过电话告知被上诉人，其已经搬离房屋，至今未交还钥匙，因此，在被上诉人发现房屋被损坏之前，上诉人并未完成交还房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，上诉人作为承租人，应对租赁物尽到管理义务，涉案房屋在此期间受到损害，在上诉人不能举证证明房屋是他人损坏的情况下，上诉人应当向被上诉人承担损害赔偿责任。一审判决据此判令上诉人赔偿财产损失10000元并无不当，本院予以支持。二、关于上诉人是否应当承担2018年10月25日至2019年8月1日期间的租金的问题。2018年8月24日合同约定的租期到期后，双方口头约定续租2个月，后上诉人一直未完成交还房屋的义务，由此负有房屋管理的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，因上诉人未能履行好管理房屋的义务，致使房屋在此期间受损不能正常使用，由此造成的损失应由上诉人承担。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，被上诉人应在合理的时间内对受损房屋进行恢复修整，根据涉案房屋的损坏情况，3个月的维修期较为合理，一审法院判令上诉人支付被上诉人自2018年10月25日起至2019年8月1日止的租金6569.44元稍有不当，本院酌情确定由上诉人向被上诉人支付3个月的租金2150元（8600÷12×3）作为维修期间不能使用租赁物的损失。综上所述，陈杰的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；其余请求不能成立，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5740号民事判决；二、陈杰于本判决生效后五日内支付敖维霞财产损失10000元，房屋租金2150元，共计12150元。三、驳回敖维霞的其他诉讼请求。四、驳回陈杰的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，鉴定费2000元，二审案件受理费50元，共计2075元，由陈杰负担2025元，由敖维霞负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年三月十日法官助理李会书记员黄佩玉