广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初679号 原告（反诉被告）：李崇文，男，1962年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区龙州县。 原告（反诉被告）：杜承伦，男，1948年12月23日出生，水族，住广西壮族自治区南宁市。 原告（反诉被告）杜承伦委托诉讼代理人：杜莉（杜承伦女儿），住广西壮族自治区南宁市青秀区河堤路85号平房。 被告（反诉原告）：广西凭祥农村商业银行股份有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊关大道13号中国华艺书画院五楼。统一社会信用代码914514811995110505。 法定代表人：黄金安，董事长。 委托诉讼代理人：何朝阳，男，广西凭祥农村商业银行股份有限公司法律合规部职员。 委托诉讼代理人：赵伟克，广西至诚律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）李崇文、杜承伦与被告（反诉原告）广西凭祥农村商业银行股份有限公司（以下简称凭祥农商行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，凭祥农商行于2019年9月17日，向本院提出反诉，本院适用普通程序公开开庭进行审理。原告杜承伦原委托诉讼代理人李崇文（杜承伦外甥），因李崇文与杜承伦非近亲属关系，也不符合可以担任委托代理人的其他身份，故李崇文不得担任杜承伦的委托诉讼代理人。原告李崇文、杜承伦及其委托诉讼代理人杜莉，被告凭祥农商行的委托诉讼代理人何朝阳、赵伟克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李崇文、杜承伦向本院提出诉讼请求：1．凭祥农商行继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2．凭祥农商行依合同给定向李崇文、杜承伦支付第四期房租328509元；3．凭祥农商行自2019年5月1日起至实际支付之日止，按银行贷款利率支付房租利息损失。 事实和理由：2010年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定李崇文、杜承伦将其名下位于凭祥市旁自有房屋的一楼两间门面出租给凭祥农商行经营金融业务。承租期自2010年5月1日至2025年4月30日，共15年。租金支付方式为三年一期，共五期，每期租金按前一期15%递增，并在上一期租金到期前一个月内缴清下一期租金。租赁期间，双方不得借故解除合同。具体租金的支付时间为：2010年5月第一期216000元；2013年5月第二期248400元；2016年5月第三期285660元；2019年5月第四期328509元；第五期377748元。至2019年，凭祥农商行已如期缴纳1-3期租金，2019年5月1日，凭祥农商行未如期缴纳第四期租金，且以各种理由推诿。 凭祥农商行答辩及反诉称，李崇文、杜承伦与凭祥农商行签订了《房屋租赁合同》是事实，由于各种原因，现该地点已不适合开设金融经营网点，凭祥农商行也根据上级部门的要求和具体状况决定撤销该营业网点，继续承租原告的场地已经无法实现当初订立合同的目的，故凭祥农商行也曾多次与李崇文、杜承伦协商解除合同事宜，考虑到李崇文、杜承伦与凭祥农商行解除合同后重新招租需要一定时间，因此，凭祥农商行同意赔偿三个月租金，因此，凭祥农商行提出反诉，要求解除双方于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》。 李崇文、杜承伦对凭祥农商行反诉请求答辩称，《房屋租赁合同书》合法有效，是双方真实意思表示，本案不属于合同法定解除中的“合同目的不能实现”的条件，凭祥农商行解除合同的诉求没有法律依据，且凭祥农商行提出的赔偿方案不能完全弥补李崇文、杜承伦的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李崇文、杜承伦提交证据有为双方签订的《房屋租赁合同书》。凭祥农商行对该证据无异议。 凭祥农商行提交的证据有：1．营业执照；2．双方签订的《房屋租赁合同书》；3．关于解除《房屋租赁合同书》的通知；4.2019年7月15日向李崇文送达解除合同通知的现场照片；5．邮政快递单及回单；6．凭祥农商行向李崇文发送微信、短信的内容截图。凭祥农商行的证据拟证明，李崇文、杜承伦与凭祥农商行之间确实签订了《房屋租赁合同》，2019年5月之后，凭祥农商行曾向李崇文、杜承伦提出解除合同，双方曾多次协商，凭祥农商行也依照相关规定向李崇文、杜承伦发出书面解除合同的通知，且该通知在起诉前已送达李崇文，向杜承伦邮寄送达则因杜承伦地址迁移无法送达被退回。李崇文、杜承伦对凭祥农商行证据的真实性无异议，但质证认为，凭祥农商行的证据也证明了李崇文、杜承伦在起诉前也表达了不同意解除合同的意见，凭祥农商行存在单方违约的行为。 原、被告均对对方证据的真实性无异议，双方的证据可以证实本案发生的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下： 2010年5月1日，以李崇文、杜承伦为甲方，凭祥市农村信用联社（即凭祥农商行的前身）为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方前位于凭祥市旁自有房屋的要楼两间门面出租给乙方经营金融业务，租期从2010年5月1日至2025年4月30日。租金支付方式分为五期，每三年一期，第一期租金216000元（即每月6000元），在合同生效后七天内付清，第二期至第五有租金按前一期公积金15%递增，并在上一期租金一期前一个月内交清下一期租金。房屋的营业水电费、卫生费等其他费用由乙方负担，租赁的税款也由乙方负担。租赁期间，乙方交押金10000元，合同期满，乙方结清有水电费、卫生费及清除房屋内装修物后，甲方将押金退给乙方，押金不计利息。双方还对门面的装修、转租等事宜进行了约定，并约定双方均不得借故解除合同。 合同签订后，凭祥农商行对门面进行装修后使用，并依约支付了2019年4月30日前的三期租金，2019年5月起的第四期租金未付。2019年7月15日，凭祥农商行向李崇文、杜承伦发出《关于解除的通知》，并向李崇文送达，2019年7月16日向杜承伦邮寄送达该通知，因杜承伦住址变更被退回。2019年7月30日，李崇文、杜承伦共同向本院起诉。 本案的争议焦点为：1．李崇文、杜承伦与凭祥农商行签订的《房屋租赁合同》应继续履行还是应予解除。2凭祥农商行应否向李崇文、杜承伦支付房租328509元及利息。 本院认为，李崇文、杜承伦与凭祥农商行签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订的，合同没有违反法律规定，没有损害国家及他人的权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否可以解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。凭祥农商行至今未向李崇文、杜承伦支付2019年5月后的第四期租金，已构成违约，此后又向李崇文、杜承伦提出解除合同的要求，说明其已不再继续履行合同。作为违约方，凭祥农商行无权行使合同解除权，但从房屋租赁的市场角度出发，租赁人需要根据市场需求及行业要求调整其经营策略和网点的设置，本案中，凭祥农商行以其行为表示不愿再继续履行合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同的意义已不存在，合同不适合继续履行，故双方的租赁合同应当解除。由于凭祥农商行是违约方，根据双方的过错、当地租赁市场的实际情况及新冠××疫情期间对租赁市场的影响因素，本院酌情确认凭祥农商行在合同解除后，按第四期租金的每月平均价向李崇文、杜承伦支付八个月租金作为赔偿，即328509元÷36个月×8个月=73002元。 如前所述，凭祥农商行逾期未支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故李崇文、杜承伦要求凭祥农商行支付租金及租金利息的请求本院予以支持，又由于双方签订的租赁合同应当解除，因此凭祥农商行向李崇文、杜承伦支付的租金应为2019年5月1日至该公司实际搬离所租赁门面期间的租金（按平均每个月租金328509元÷36个月=9125.25元计付），利息则以实际应支付的租金数额为基数，从2019年5月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除李崇文、杜承伦与的广西凭祥农村商业银行股份有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、广西凭祥农村商业银行股份有限公司向李崇文、杜承伦支付2019年5月1日至该公司实际搬离租赁门面之日止的租金及租金利息，租金按每月平均租金9125.25元计付，利息则以实际应支付的租金数额为基数，从2019年5月1日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止； 三、广西凭祥农村商业银行股份有限公司向李崇文、杜承伦赔偿经济损失73002元； 四、驳回李崇文、杜承伦的其他诉讼请求； 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 案件受理费，本诉部分6228元，由广西凭祥农村商业银行股份有限公司负担，反诉部分3114元，由李崇文、杜承伦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  文梦妮 人民陪审员  凌其勋 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  陈苏琴 书 记 员  杨蕊驰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 窗体顶端 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。