西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初1665号 原告：宋宣宣。被告：西安博远相寓公寓管理有限公司。住所地：陕西省西安市经济技术开发区凤城四路西安国际企业中心A座2710  2709。统一社会信用代码：91610132MA6W14H36U。法定代表人：李达，该公司城市总经理。委托诉讼代理人：黄云辉，该公司经理。原告宋宣宣与被告西安博远相寓公寓管理有限公司（以下简称博远相寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宣宣到庭参加诉讼，被告西安博远相寓公寓管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。    原告宋宣宣向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约并解除合同退还剩余房租1306元、押金800元、管理费632元、精神抚慰金1000元，共计3738元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方系出租人与承租人关系，于2019年11月5日签订海璟台北湾南区4号楼2单元3004室B房间的租房合同，双方应诚信履行合同义务，但是被告在出租房屋前未告知该房无不动产权证，且私自改造三室一厅为四室，存在安全隐患。再者原告收取维修管理费却没有及时维修房子基础设施，导致居住困难。另被告在房屋出租前告知原告该房屋没有暖气，却在2019年12月18日突然告知原告需要缴纳暖气费用，并以不缴纳暖气费用停水停电作为威胁，让原告搬离房屋。故提出以上诉求，请求依法予以支持。被告西安博远相寓管理有限公司未到庭参加诉讼，但庭后在我院与其谈话中辩称，在原告搬离时合同已经解除，但因原告违约在先，合同第六条约定由原告承担暖气费，另合同第十四条约定所有口头均为无效，以合同为准，因此原告以签合同时没有暖气为由主张其公司违约没有依据。同时根据双方签订的租赁合同原告违约的情况下其应承担月租金200%及剩余管理费作为违约金补偿给被告，故不同意原告的第二项诉请。案件事实为2019年11月租房时房东告诉其公司该房没有暖气，但2019年12月18日房东及物业通知该栋楼可以供暖要求缴纳2020年1月至3月15日的暖气费，其公司房管员谢忠宝便将房东的话通过台北湾4-2-3004号房租客群转述给租客，从该日起至3月27日双方一直在协商暖气费的缴纳问题，最终原告承租的该栋楼未供暖也未缴纳暖气费。原告每一次的报修其公司均已安排解决，不存在原告所述的居住困难。另外，被告从未威胁原告停水停电，实际上也没有停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月8日原告宋宣宣（承租人、乙方）与被告西安博远相寓公寓管理有限公司（出租人、甲方）签订《西安市房屋租赁合同》，合同首部告知客户：请您在签署合同中，除需手工填写的地方外、其他部分均不得随意进行手写补充和修改，如您确实需要对合同条款进行补充或修改的，请您及其他签署方在补充或修改处签字确认。合同约定：甲方出租其位于西安市未央区海璟台北湾南区XX的房屋及其设施，房间为B号房间，租赁期限在2019年11月5日至2020年11月4日止，房屋租金每月为800元，租金交付方式为季付。乙方应向甲方支付一个月房屋租赁保证金，具体金额为800元。其他应缴费用（含收视费、管理费、网络费）详见缴费明细表。乙方交付的保证金仅作担保用途。租赁期满或合同结束后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方承担水费、电费、燃气费、电视收视费、卫生费、垃圾处理费、物业费、供暖费及乙方使用并享用的各项费用。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按合同规定条款行使甲方义务。租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金200%及剩余管理费作为违约金补偿给甲方。注：为避免不当承诺双方造成不必要的损害，请您将双方的补充约定在合同“其他补充约定事项”中注明，任何口头承诺均无效。本合同签订前，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式添加在本合同“其他补充约定事项”内由公司审核加盖章后生效，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。原告向被告交纳押金880元，房租2400元，管理费730元，多付5天房租133元，被告于2019年12月26日向原告出具收据两张。原告所承租的海璟台北湾4-2-3004室共有4间房，分别租赁给原告及另案原告储宁及其他二人，租客及被告公司管理该房的房管员谢忠宝共同组成“台北湾4-2-3004”微信群，2019年12月18日房管员谢忠宝在微信群中通知“物业收暖气费了，咱们每户都交以下，每户620元”，原告及其他租客均表示房内没有暖气拒绝交纳暖气费，房管员谢忠宝答复：“物业给开，房东给我说的，有暖气，之前也跟我说没有暖气，今天跟我说交暖气费”，各租客均表示不要暖气，谢忠宝答复：“明天我问问房东不要行不行”，随后谢忠宝将与房东聊天记录截图发送至该群，并说“房东说，不交物业就给停电，交了钱就会开暖气，又不是交完不给开。我给大家说一下，别影响大家后续正常生活，听房东意思物业可能强制收”。随后双方在微信聊天群中就暖气费问题商讨未果。2019年12月26日谢忠宝再次在群里通知“暖气大家不交的话，需要交暖气空置费，两个半月的，每户116，下午就需要交给物业了”，该房另一住户回复：“我们刚刚去物业了，了解到的是暖气费今天要交，但是今年不一定能开的起来，明天就能确定开不开，不开的话钱会退的”。房管谢忠宝回复“空置也行”，另一租户答复“空置费我们今天交，明天结果是开不起来暖气的话，这个空置费要退”，原告宋宣宣回复“直接交给物业”，房管员谢忠宝在宋宣宣之后回复“交给物业”，另一住户回复“现在我们这只有3户了，A间的已经搬走了”。最终该房所在楼栋未能供暖。另查明，原告居住期间分别于2019年11月9日、12月27日向被告公司报修，维修记录均显示已安排。2019年12月27日13时43分原告通过网上平台向被告公司申请退房，退房说明写明：“厕所门一直没修好，灯也没修好，收了维修基金，按年交了，后期服务跟不上，房子原来格局是三室一厅，改成四室一厅有隐患，预约时间：2019-12-28白天都可。退房类型：提前退房，退房原因：服务原因。”原、被告就退还剩余租金、管理费及押金发生争议，原告诉至法院。本院认为，原告与被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，原、被告双方当事人应按照合同全面履行各自的义务。被告作为出租人已将房屋交付原告使用，原告亦按照合同约定交纳了租金及其他费用，双方在合同履行过程中因暖气费等问题产生争议，原告自述其于2019年12月26日搬离承租的房屋，并主张解除双方签订的《西安市房屋租赁合同》，但从原告提交的退房申请及被告自认的原告搬离时间，本院确定原告于2019年12月28日搬离，被告博远相寓公司认为自原告搬离时双方租赁合同已经解除，故双方租赁合同自2019年12月28日解除，对原告要求解除合同的诉请依法予以支持。对合同履行过程中的违约问题，本院认为，原告提交的证据不足以证明被告未尽到维修义务导致其居住困难，对原告以此证明被告违约不予采信。对暖气费问题，虽双方签订的制式合同中第六条（一）款约定了暖气费由承租人承担，且合同亦在首部告知原告若需要对合同条款进行补充或修改的，需承租人及其他签署方在补充或修改处签字确认，合同第十四条载明任何口头承诺均无效，但从原告提交的证据、本院与被告公司委托诉讼代理人、房管员的谈话及房管员于2019年12月18日通知原告交纳暖气费可知在2019年11月原告承租该房时双方确认该房没有暖气，在承租期间物业公司通知原告承租房屋所在楼宇可以供暖，系租赁期间租赁物情况发生变化，该情况并非被告在出租房屋时刻意隐瞒，系物业公司统一安排，故被告在此问题上并不存在明显过错。在2019年12月18日被告向原告转达物业公司关于收取取暖费的意见时，原、被告双方应充分协商妥善解决此问题，且房屋能够供暖系使用性能的提高而非降低，尚未达到双方合同约定的解除条件，亦未达到法定的合同解除条件，在原、被告协商过程中至2019年12月27日便确定该栋楼不供暖，双方争议的暖气费问题于当日消灭，原告参与协商过程且对房管员谢忠宝及另一住户提出的2019年12月26日缴纳空置费未持异议，仅说明要“直接交给物业”，故能够认定双方对于暖气费的缴纳达成了一致，但原告却在2019年12月27日提出搬离房屋，原告存在过错，其对合同的解除自行承担60%的责任。同时因被告在原告承租前口头告知原告该房没有暖气，若房屋供暖将增加原告的支出，一定程度上影响原告的选择，故依法确定被告对合同的解除承担40%的责任。原告实际居住54天，交纳3个月房租2400元，剩余未居住房租为1000元，交纳一年管理费730元，剩余未居住期间管理费为622元，押金800元，原告主张的精神抚慰金没有法律依据，依法不予支持，以上共计2422元，按照责任比例划分被告退还原告968.8元。剩余部分由原告自行负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告宋宣宣与被告西安博远相寓公寓管理有限公司签订的《西安市房屋租赁合同》于2019年12月28日解除；二、被告西安博远相寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告储宁968.8元；三、驳回原告储宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担30元，由被告负担20元，被告负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员       杭萌萌     二〇二〇年三月二十六日 书  记  员      田晓艳       1