四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初249号 原告：崔建平，男，汉族，1955年8月30日出生，四川省剑阁县人，现住成都市高新区。 原告：崔建军，男，汉族，1960年12月29日出生，四川省剑阁县人，现住四川省广元市剑阁县。 原告：杨霄，男，汉族，1984年2月27日出生，四川省成都市人，现住成都市高新区。 委托诉讼代理人（三原告共同委托）：李汉初，四川天府风律师事务所律师。 被告：陈春蓉，女，汉族，1979年12月5日出生，四川省三台县人，现住绵阳市涪城区。 上列原告崔建平、崔建军、杨霄与被告陈春蓉租赁合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔建平及其与原告崔建军、杨霄的共同委托诉讼代理人李汉初，被告陈春蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告崔建平、崔建军、杨霄向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，支付2019年11月11日至2020年5月11日的租金25000元；2、判令被告承担违约金10000元；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年6月24日，被告与原告崔建平补充签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁费每半年交纳一次，第二次租金交纳时间为第一次租赁费到期10天前交清下一半年的租赁费25000元；任何一方终止合同应在一个月前书面通知对方，经协商致后（一致）方可终止合同；单方面终止合同应承担相当于房租保证金同等违约金。合同签订后，被告履行合同向原告支付了2019年11月11日以前的租金。但在按约定应支付2019年11月12日以后的半年租金时，被告却不按约定支付租金。原告多次要求被告按约支付租金，被告以经营困难为由要求降低租金，原告不同意，因此，被告提出不降价就不付租金合同，并发短信终止合同。2019年12月9日下午，原告崔建平到商铺门市，被告仍正常有序经营，与被告交涉，被告与原告发生争执。原告认为被告所谓降价与终止合同履行的理由不是法定条件，也不是双方合同约定条件，为维护合同的严肃性和市场经济的游戏规则，特依法提起诉讼，请求法庭查明事实，维护原告的合法权益。 被告陈春蓉辩称：被告了解到自己邻近的商铺房租都比被告支付的少，故在2019年10月份第一次给原告打电话说了降低租金的事，原告主动说如果被告不愿意租，他把房子收回来就是了，并非原告要租金被告不交纳。第二次打电话，原告让被告把房子挂到网上去出租，而且给被告说的要提高押金到2万元。房租到期前原告到房子里来，让被告先不要搬东西，并称这样比较好出租。后来发生争吵，是因为原告一直未来办理交接，被告当时也给原告发了办交接的信息。现在房屋里没有被告的物品，被告在网上经营或销售与本案没有关系，合同租金写的是押金10000元，按照合同约定原告也没有给被告退过押金。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、房屋产权证、租赁合同，信息截图等证据，被告提交了通讯记录、信息截图等证据。本院依法组织当事人进行了证据的交换和质证，本院认定如下：原告崔建平、崔建军、杨霄共同拥有位于绵阳市涪城区商铺的所有权。2018年6月24日，原告崔建平（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺租赁给乙方经营，乙方在签订合同时向甲方交纳租房保证金10000元（租赁期满或正常终止合同时由甲方退还，不计利息）；租赁期为2017年11月11日至2020年11月11日止；租赁费每月4166元，每半年交纳一次，第一次租赁费到期10天前乙方向甲方交清下一半年租金25000元；因法律规定的不可抗因素或国家政策规定，任何一方可解除、终止合同，互不承担违约及赔偿责任；任何一方因特殊原因需提前终止合同时，应在一个月前书面通知对方，经协商一致后方可终止合同，单方终止合同应承担相当于房租保证金同等违约金；甲方在合同签订之日起3年内不得干涉乙方经营，其经营权转让、转租需通知甲方同意与签字。合同签订后，被告按约交纳了保证金10000元及截止2019年11月11日的租金。2019年10月中下旬，被告向原告崔建平表示，因经济不景气、实体店生意惨淡、装修投入多、房租压力大，要求协商租金，但双方未就此形成一致意见。2019年11月，在原告同意的情况下，被告对外发布商铺出租信息。2019年12月3日，被告向原告发出信息，说明自己张贴有出租信息，也在找平台出租商铺，同时要求原告在扣减一个月租金后，应退还自己押金6000元。同年12月10日，被告搬离案涉商铺，并通过手机信息告知原告，自己已腾退商铺，并结清物业及水电费。因原告不同意解除合同，遂起诉至本院，要求判如所请。 还查明，被告所交10000元保证金，原告未退还。 本院认为：案涉商铺属三原告共有，原告崔建平与被告签订的《房屋租赁合同》，原告崔建军、杨霄虽未签字，但崔建军、杨霄参与本案之诉讼，表明两原告均认可前述租赁合同，据此，案涉租赁合同是原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。查明显示，合同约定租赁期限届满前，被告要求解除合同，并事实上终止了合同的履行，双方争议焦点在于被告解除合同的行为是否符合合同约定的解除条件，并据此不承担违约及赔偿责任。首先，案涉合同明确约定“因法律规定的不可抗因素或国家政策规定”，原、被告任何一方可解除合同，且不承担违约及赔偿责任，被告在本案诉讼前主张的经济不景气、实体店生意惨淡、装修投入多、房租压力大等理由，以及在本案中主张的邻近商铺租金比自己交付的低等理由，均不符合前述约定的不承担违约及赔偿责任的解除条件。其次，案涉合同还约定，因特殊原因需提前终止合同，应提前一个月书面通知对方，且协商一致方可终止合同，现无证据表明被告提前一个月书面通知了原告解除合同，且双方亦未就合同解除达成一致意见，原告同意被告出租商铺之意思表示，亦未超出合同所约定之转租范畴，不能等同于达成了解除合同的合意，故本案中被告解除合同之行为系其单方违约解除。据此，原告要求被告按合同约定承担违约金10000元的请求成立，本院予以支持。原告还要求被告继续履行合同，支付2019年11月11日至2020年5月11日的租金25000元，因被告已明确表示解除合同，并实际腾退了案涉商铺，事实上终止了合同的履行，并因此单方解除行为而承担违约责任，根据本案的实际情况，案涉合同的继续履行已无基础，故原告要求继续履行合同的请求不成立，本院不予支持。但被告事实上在2019年11月11日后，仍实际占有使用案涉商铺至2019年12月10日，故该期间的租赁费仍应按照约定承担4166元，故原告要求被告承担的租金中，涉及2019年11月11日至2019年12月10日的租金部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因被告已支付的10000元保证金仍在原告处，故该保证金应从被告应支付、承担的租金及违约金中折抵扣减。 被告辩称，是原告主动提出收回商铺、解除合同，并以通讯记录和信息截图为证。通讯记录仅能显示原、被告间曾有过通话，不能证明通话内容，信息截图亦不能显示原告有主动解除合同的意思表示。据此，被告的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告陈春蓉在本判决生效后5日内，支付原告崔建平、崔建军、杨霄租金（2019年11月11日至2019年12月10日）4166元； 二、被告陈春蓉在上述期限的同时向原告崔建平、崔建军、杨霄承担违约金10000元； 前述租金及违约金共计14166元，与被告已支付的保证金10000元折抵后，被告陈春蓉还应支付4166元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告崔建平、崔建军、杨霄其他诉讼请求。 案件受理费1650元，由被告承担350元，原告崔建平、崔建军、杨霄承担1300元。 如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  吴春茹 二〇二〇年三月三日 书记员  黎小娇