河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初8502号原告：李怡延，又名李义延、李宣文，男，1953年4月2日出生，汉族，住济源市，现在河南省焦南监狱三监区服刑。原告：李长明，男，1957年8月15日出生，汉族，住济源市。二原告的委托诉讼代理人：孔志强，河南艳阳天律师事务所律师。被告：河南省济源市天坛街道西高庄居民委员会。法定代表人：翟庆新，主任。委托诉讼代理人：翟大刚，河南凌峰律师事务所律师。原告李怡延、李长明与被告河南省济源市天坛街道西高庄居民委员会（以下简称西高庄居委会）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年3月27日作出（2018）豫9001民初23号民事判决书。被告上诉后，河南省济源中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）豫96民终896号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原告李怡延、李长明及其委托诉讼代理人孔志强、被告西高庄居委会的委托诉讼代理人翟大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李怡延、李长明向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿其经济损失972050元。事实和理由：1998年8月22日，其二人与被告签订了一份协议，被告将位于奔月集团对面的门面房租赁给其二人，其中一楼一间、二楼十三间，期限15年，每年租金8500元。2002年1月31日，双方又签订了一份补充租赁协议，原合同一楼增加为两间、二楼增加为十八间，东边小院由其二人投资改造。2008年5月25日，因城市改造，双方就拆除门面房再次签订了一份补充协议，约定居委会的门面房建成后，被告允许其二人按原签订合同年限继续使用房屋，原合同规定使用年限期满后再延期使用4年，使用面积按原合同租房面积兑换新房面积，房屋租金按照原协议执行，任何一方不得以任何理由违反双方约定，否则由违约方承担由此引起的一切法律责任等等。协议签订后，该门面房移交给被告拆除。之后，被告与河南锦汇金正置业有限公司（以下简称锦汇公司）签订房屋开发建设合同，将门面房交由锦汇公司建设施工。2012年4月，在其二人不知情的情形下，被告擅自与锦汇公司的法定代表人李心会签订了一份租房合同，将门面房出租给李心会，后李心会又转租给赵卫红。2012年8月31日，天坛办事处工作人员及居委会三委会成员召开会议，研究决定解除被告与李心会、李心会与赵卫红签订的合同。2012年9月15日，被告将门面房全部对外招标租赁，张磊中标，被告于2013年7月18日与张磊签订了五年的房屋租赁合同，期限从2013年5月1日至2018年4月31日。2014年7月29日，其二人向法院起诉要求被告继续履行合同，该案经一审、二审、发回重审，2016年1月29日法院作出了驳回其二人诉讼请求的民事判决。其二人认为，由于被告单方违约，在门面房招标租赁时将本应当租赁给其二人的房屋全部出租给了张磊，导致其二人丧失了租赁经营权，并给其二人造成了巨大的经济损失。西高庄居委会辩称，原告所诉不实，原告不但知情，且参与了西高庄居委会新建门面房的招标事宜；并非其违约，而是原告自己放弃了继续租赁经营。2008年原告不再交纳租金后，双方之间便不存在、也无实际履行租赁合同。故原告无损失，其不应赔偿。另外，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，并违反一事不再理的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1、对于二原告提供的济源市规划建筑设计院审核的天坛区西高庄居委会门面房正立面、二层平面图1份以及西高庄居委会原支书吕国顺出具的证明1份，二原告以此证明该门面房图纸是从吕国顺处取得，原门面房的面积为524.7平方米，被告对图纸来源有异议，认为即使该图纸真实，只能证明门面房的设计方案，吕国顺出具的证明属于证人证言，证人未到庭，不符合证据形式；因门面房图纸有西高庄居委会原任支书出具证明予以证实，且图纸中的房屋结构有另外两名证人予以证实，被告也无证据反驳，故对上述证据予以认定；2、对于二原告提供的原门面房相邻承租人段守营、原门面房建设时的西高庄居委会原主任王维和的当庭证言，二原告以此证明其二人租赁房屋的实际情况与图纸相符，被告认为两个证人只能证明二原告曾经在门面房处经营过，不能证明门面房的实际面积，但两证人的证言相互印证，能够证明原门面房的房屋结构与图纸相符，故对该证明内容予以认定；3、对于二原告提供的2010年10月9日李庆和与济源心连心大药房有限公司签订的房屋租赁协议，二原告以此证明与被告新建门面房相同时间段以及相同地段的房屋租金为每平方米450元，其二人参考该租金价格以及被告将门面房租赁给张磊时取得的利益，认为一楼租金价格应为每平方米300元，面积应为180平方米，二楼租金价格应为每平方米150元，面积应为344.7平方米，每年租金损失为105705元，10年损失共计1057050元，减去其二人应支付的租金85000元，损失应为972050元；被告认为该租赁协议并非原告与其之间签订的协议，与本案无关；因该租赁协议系他人之间签订，该租金价格仅可作为参考；4、对于被告提供的门面房承租人张磊与宋少江、翟赴京分别签订的房屋租赁协议，被告以此证明张磊租给该二人的租金价格为一楼每平方米120元或130元，二楼每平方米60元或65元，原告对两份租赁协议的真实性有异议，认为根据张磊与被告签订的租赁合同显示，租赁的门面房面积是6000平方米，年租金是80万元，不论一楼、二楼，每平方米折合的租金是133.33元，而被告提供的租赁协议所显示的租金远远低于张磊承租的价格，不应采信；该租赁协议所涉房屋系被告的门面房，租金价格可作为参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年8月22日，二原告与被告签订了一份协议，约定被告将位于奔月集团对面的门面房租赁给二原告，其中一楼一间、二楼十三间，期限15年，从1999年1月1日至2014年12月31日止，每年租金8500元，每年按规定时间一次上交。协议签订后，二原告开始租赁门面房经营招待所。2002年1月31日，二原告作为乙方与被告作为甲方又签订一份补充租房合同，约定：1、原合同楼下一间增为两间，楼上十三间增为十八间，租房情况按原合同协议执行。2、东边小院经乙方投资改造，甲方同意乙方继续使用（原合同楼上楼下房价8000元，小院500元），总计每年定为8500元整。3、此条款随原合同执行到期满。二原告租赁被告门面房一层的面积为49.5平方米，二层的面积为475.2平方米，二原告的租金交至2017年年底。2008年5月25日，因城市改造，二原告作为乙方与被告作为甲方就拆除门面房再次签订了一份补充协议，载明：为了保证居委会门面房拆除工作顺利进行，经双方友好协商，就乙方租赁甲方门面房拆除一事，达成如下协议：1、乙方应积极配合甲方拆迁工作……。2、居委会门面房建成后，甲方允许乙方按原签订合同规定使用年限继续使用房屋，原合同规定使用年限期满后再延期使用4年。使用面积按原合同租房面积兑换新房面积（按原楼房内实用面积，不含前后阳台平方米兑换）。在原合同规定使用面积之内，甲方允许乙方在一楼原规定使用面积之外多用一间门面房（多用面积在二楼原规定使用面积中扣除），房屋租金按照原协议执行（补偿乙方原门面房后之建筑）。3、具体位置：门面房第二栋第一间起。4、任何一方不得以任何理由违反双方约定，否则由违约方承担由此引起的一切法律责任。原告向被告交纳房租至2007年12月31日。上述新门面房位于济源市济水大街××花园××＃××＃楼商铺上下两层，于2012年4月份左右建成。2012年4月，被告与锦汇公司的代表人李心会签订一份租房合同，将上述门面房出租给李心会。2012年8月1日，李心会又与赵卫红签订了一份房屋租赁合同，将承租的门面房转租给赵卫红，约定租期从2012年9月1日至2014年8月30日。后因西高庄居委会的居民到济源市人民政府天坛街道办事处（以下简称天坛办事处）反映关于门面房整体出租存在侵犯群众利益的情况，天坛办事处成立工作组进行调查，并于2012年8月31日组织被告西高庄居委会的三委干部开会，解除了2012年4月被告与李心会签订的合同、2012年8月1日李心会与赵卫红签订的租赁合同，之后又几次开会研究决定对所有门面房整体出租进行公开招标，二原告作为西高庄居委会的干部也参加了会议并在会议记录上签字。在工作组组织门面房公开招标期间，二原告向工作组提出被告未履行与其二人签订的租赁合同。工作组提出，目前解决门面房招标事宜，至于二原告与西高庄居委会之间的合同问题，居委会是独立法人，有问题找居委会反映，二原告应与居委会协商解决。2013年7月18日，经过招标，被告与张磊签订了一份租房合同，将上述门面房约6000平方米整体出租给张磊，约定期限五年（从2013年5月1日至2018年4月31日），每年租金80万元，合同到期后，同等条件张磊优先租赁，具体事宜双方协商解决。招标前后，二原告与被告未对双方之间的租赁合同一事协商一致。2014年7月29日，二原告向本院起诉，要求被告继续履行合同、赔偿损失，本院于2015年1与27日作出（2014）济民一初字第2262号民事判决，驳回了二原告的诉讼请求。二原告不服该判决，向河南省济源中级人民法院上诉，河南省济源中级人民法院审理后，将案件发回重审。重审中，二原告明确诉讼请求为：判令被告继续履行2008年5月25日双方签订的补充协议，租赁期限从2018年5月1日起至2028年12月31日，租金按原合同约定。本院审理后，于2016年1月29日作出（2015）济民一初字第3862号民事判决，认为继续履行合同的请求不能成立，驳回了二原告的诉讼请求。本院认为，二原告与被告于1998年签订门面房租赁协议，租赁期限至2014年12月31日，后在协议履行过程中，因被告的门面房进行拆迁改造，双方于2008年5月25日签订了补充协议，约定在新门面房建成后，由二原告按原合同年限继续使用房屋并在原合同规定使用年限期满后再延期使用4年，使用面积按原合同租房面积兑换新门面房面积，租金按原协议执行。因此，按照双方之间签订的补充协议，二原告有租赁使用新门面房的权利。新门面房于2012年建成后，被告因未按工作程序将门面房出租给他人，天坛办事处成立工作组组织被告开会,对门面房出租进行公开招标，此时二原告曾提出了其二人的原门面房租赁事宜，说明二原告并未放弃自己的租房权利。被告于2013年7月经公开招标将门面房整体出租给他人后，并未与二原告就双方之间的原门面房租赁事宜协商一致，二原告于2014年7月份开始起诉，一直在主张自己的权利，故其二人的诉讼请求不超过诉讼时效。二原告在之前起诉的继续履行协议的诉讼请求被驳回后，本案中因协议不能履行而要求被告赔偿损失，与之前起诉的诉讼请求并不相同，不属于重复起诉，并不违反一事不再理的原则。被告未按照原租赁协议及补充协议的约定将门面房出租给二原告，存在违约行为，应当赔偿二原告的损失。二原告主张参照相同地段心连心大药房的房屋租金价格应按一楼每平方米300元、二楼每平方米150元计算其二人可得利益的损失，被告主张参照门面房整体承租人张磊出租给其中两个租户的价格，即一楼每平方米120元或130元、二楼每平方米60元或65元计算损失；参考双方主张的房租价格，同时考虑到该地段的房租会受到市场环境、经营风险等多种因素的影响，本院确定本案中可按一楼每平方米200元、二楼每平方米100元的租金价格计算损失，二原告按补充协议能够租赁使用的门面房面积为一楼180平方米，二楼344.7平方米，每年租金损失为70470元，二原告能够租赁使用10年，计算为704700元，减去二原告应当交纳的10年租金85000元，损失共为619700元。但二原告在2012年已得知被告对门面房对外招标的情况下，明知招标后自己的原租赁协议及补充协议将得不到履行，仍多次参与了门面房招标会议并在会议记录上签字，会议记录中也不显示二原告对招标有不同意见，导致招标后自己的租赁协议最终得不到履行，因此，二原告对本案中损失后果的发生应承担主要责任，被告应承担次要责任。综合本案的情况，本院确定被告赔偿总损失619700元的30%即185910元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：被告河南省济源市天坛街道西高庄居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告李怡延、李长明损失185910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13521元，由二原告负担10935元，被告负担2586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  史立平人民陪审员  杜 娜人民陪审员  张艳青二〇二〇年三月二十日书 记 员  胡弯弯