四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终582号 上诉人（原审被告）：罗程桂，男，1996年11月出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：罗志忠，男，1969年8月出生，汉族，住四川省高县，系上诉人罗程桂之父。 被上诉人（原审原告）：杨志雄，男，1967年1月出生，汉族，住四川省高县。 被上诉人（原审原告）：方秧琴，女，1974年11月出生，汉族，住四川省高县。 被上诉人（原审原告）：杨贵全，男，1995年6月出生，汉族，住四川省高县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张学君，高县庆符法律服务所法律工作者。 上诉人罗程桂因与被上诉人杨志雄、方秧琴、杨贵全确认合同无效纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2019)川1525民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗程桂上诉请求：1.确认导致合同无效的因素中，罗程桂无过错；2.二审案件受理费由杨志雄、方秧琴、杨贵全负担。事实和理由：合同不应当无效，《合资建房协议》是杨志雄、方秧琴、杨贵全找到罗程桂要求合资建房，罗程桂对于房屋未通过审批无过错，一审法院认定“合同无效，双方均有过错”错误。 杨志雄、方秧琴、杨贵全共同辩称，双方签订合同没有办理相关建房审批手续，违反法律法规的规定，对于合同无效双方均有过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 杨志雄、方秧琴、杨贵全向一审法院起诉请求：1.依法确认2017年10月1日杨志雄、方秧琴、杨贵全与罗程桂签订的《合资建房协议》无效；2．案件受理费由罗程桂负担。 一审法院认定事实：杨志雄、方秧琴原系夫妻关系,杨贵全系杨志雄、方秧琴婚生子。2004年9月6日徐华福与高县贾村乡卫生院签订《房屋转让协议》，徐华福取得在贾村乡街道高县乡卫生院487.85平方米房屋的所有权。2005年3月25日徐华福将上述房屋出售给杨志雄等四人。2012年10月30日杨志雄等四人取得房屋所有权证。2010年9月27日,杨志雄申请将修建于1995年川云路改扩建未拆除部分住房原基改建,高县四烈乡人民政府在申请上批注“按规划后退同意改建,按程序办理完善相关手续”。因未完善相关修建手续,2016年9月19日高县国土资源局向杨志雄出具《责令停止土地违法行为通知书》，责令其立即停止违法行为，听候处理。2017年10月1日，杨志雄、方秧琴、杨贵全与罗程桂签订《合资建房协议》，约定：罗程桂出资在杨志雄原修建的基础上继续修建到平公路门面；门面以上二楼临206省道公路朝宜宾方向由罗程桂自行修建一套住房；面积以一层楼四套房子平摊；修好后罗程桂临宜宾方向要三间门面，临符江方向（原粮站）杨志雄要二间门面，门面以下底一、底二由杨志雄所有；门面以上（除罗程桂修建的套房除外）由杨志雄所有,自己出资修建，由杨志雄出材料、工钱给罗程桂承建。协议由杨志雄、方秧琴、杨贵全作为甲方,罗程桂作为乙方,在场人李巨、罗志忠签名确认。该协议形成后,因仍未完善相关审批手续,在修建过程中,高县四烈乡人民政府于2017年11月30日函告农电站、燃气公司予以停电停气;2017年12月4日高县国土资源局向杨志雄出具《责令停止土地违法行为通知书》，责令其立即停止违法行为，听候处理。杨志雄、方秧琴、杨贵全以《合资建房协议》违反法律强制性规定,诉讼来院,请求确认《合资建房协议》无效。 一审法院认为，杨志雄、方秧琴、杨贵全与罗程桂签订的《合资建房协议》，虽系双方的真实意思表示，但未经批准且未交纳土地使用权出让金而修建，违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。对合同无效,双方均有过错。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第二款、第五十二条第五项的规定，判决：杨志雄、方秧琴、杨贵全与罗程桂于2017年10月1日签订的《合资建房协议》无效。案件受理费50元，由杨志雄、方秧琴、杨贵全负担25元,罗程桂负担25元。 二审中，罗程桂提交高县四烈乡人民政府关于土地违法违规要求相关单位停电处理的函两份，拟证明杨志雄、方秧琴、杨贵全未告知建筑属于违法违规建筑。杨志雄、方秧琴、杨贵全对于函件的真实性予以确认，但认为此类函件政府发了很多份，杨志雄、方秧琴、杨贵全在一审中已经提交过，且不能达到罗程桂的证明目的。本院对罗程桂提交的函真实性予以确认，但该函件与罗程桂的证明目的没有关联性，本院不作为二审定案证据采用。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于《合资建房协议》的效力问题。经本院审查，《合资建房协议》约定了房屋建成后的归属和建房费用的负担问题，其本质上属于一方出资修建房屋后基于其出资获得部分房屋的约定，但该房屋占地的土地用途现仍为划拨并未经审批改变为出让，亦未交纳土地出让金，现高县四烈乡人民政府认定该房屋属于违法违规建筑。对于《合资建房协议》的效力，本院分析如下： 第一，本案《合资建房协议》系罗程桂与杨志雄、方秧琴、杨贵全基于真实意思表示签订。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,不会侵害国家利益和社会公共利益，如该类合同的最终合同目的不能实现，双方亦有解除合同的救济途径。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此,即便《合资建房协议》违反该两条规定,亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,并非房屋买卖行为,而本案《合资建房协议》的性质为仅涉及到房屋的使用与交付,故该规定不应适用于本案合同效力的认定。 第二,经有批准权的人民政府审批、批准并非《合资建房协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,是否登记,只影响物权变动的效力,并不影响合同的效力，换言之能否办证并不影响本案合同的效力。 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:……”,但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件,并不影响房屋转让合同的效力。 第三,认定《合资建房协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。《合资建房协议》是基于双方的真实意思表示签订,杨志雄、方秧琴、杨贵全在罗程桂已出资将房屋已实际建成后，罗程桂的主要合同义务已履行完毕后才主张协议无效，有违诚实信用原则。现该房屋杨志雄、方秧琴、杨贵全已实际入住，罗程桂亦要求继续占有，不同意确认合同无效。 故本院认为,《合资建房协议》基于双方真实意思表示签订,并不违反法律强制性规定,合法有效。一审判决认定《合资建房协议》无效,适用法律不当,应予纠正。 综上所述，罗程桂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省高县人民法院（2019）川1525民初817号民事判决； 二、驳回杨志雄、方秧琴、杨贵全的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由被上诉人杨志雄、方秧琴、杨贵全负担。一审案件受理费杨志雄、方秧琴、杨贵全已预交，二审案件受理费罗程桂已预交，罗程桂表示同意败诉方直接向其支付，因此品迭后由杨志雄、方秧琴、杨贵全将应由其负担的部分合计50元径行支付罗程桂。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  匡小玲 书 记 员  李 雪