浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初9800号 原告（反诉被告）：虞雷雷，男，1983年12月7日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。 原告（反诉被告）：钱素丹，女，1982年9月27日出生，汉族，住浙江省乐清市，现住浙江省乐清市。 共同委托诉讼代理人：林锋、王丽娣，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告虞雷雷、钱素丹与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称“正大乐清公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日予以立案受理。诉讼过程中，被告正大乐清公司提起反诉，本院审查后予以准许。依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了合并审理，虞雷雷、钱素丹的共同委托诉讼代理人林锋、王丽娣，正大乐清公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。审理期限到期后，经征求双方当事人意见一致同意继续适用简易程序审理，故报请分管院长同意延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告虞雷雷、钱素丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告正大乐清公司支付逾期交房违约金2229293.88元（以房价款7104187元为基数自2017年12月31日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.判令被告正大乐清公司支付逾期交付权属证书违约金1717792.42元（以房价款7104187元为基数自2018年6月30日起按日万分之六计算至2019年8月7日止）；3.判决撤销《商品房买卖合同》附件八补充协议的第七条第9款；4.本案诉讼费用依法由被告正大乐清公司承担。事实与理由：2017年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014910011，备案登记号：20171005716），两原告购买被告开发的正大城四期第22幢103号商品房，该商品房总金额为人民币7117913元；后经房地产产权登记机关实测建筑面积为284.66平方米，与合同约定商品房建筑面积285.21平方米误差为0.55平方米，故退还购房款13726元，涉案商品房的结算金额为人民币7104187元。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人承诺于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。”《商品房买卖合同》第十条约定了逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之六的违约金。”然而，被告于2019年5月27日才通知原告于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理该商品房交付手续，此时被告已逾期交房523日。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。”然而，被告于2019年8月7日才向乐清市自然资源和规划局申请涉案商品房的转移登记，此时被告已逾期交付权属证书403日。《商品房买卖合同》附件八补充协议中约定了逾期付款的违约责任：“买受人逾期支付房款的，逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在出卖人通知要求的时间内，以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……”显然，原、被告在合同中关于各自违约责任的约定不符合权利义务相对等原则，故原告请求将被告逾期交付权属证书的违约金调整至日万分之六。此外，两原告刚得知双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第七条第9款约定：“若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。”该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未告知原告或其他任何买受人，也没有采用足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，也未对该条款予以说明，导致原告根本没有注意到该条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”故，原告申请贵院依法判决撤销《商品房买卖合同》附件八补充协议第七条第9款。被告逾期交房、逾期交付权属证书的行为显属违约，故提起本案诉讼。 被告正大乐清公司答辩称：1.逾期交房无争议，但原告主张的逾期天数错误。2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20峰会影响的5天，以上两项分别属于不可抗力、政府行为导致的免责事由，应予以扣除。2.逾期交房违约金标准过高，应根据实际损失情况结合同地段同类型房屋的租金标准予以调低。3.不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9款约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金。4.附件八补充协议第七条第9款并未加重原告义务免除被告责任，该条款不符合法定的撤销情形；且原告已经超出了行使撤销权的除斥期间，故原告无权主张撤销。 反诉原告正大乐清公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告虞雷雷、钱素丹承担逾期支付购房款违约金704735.35元；2.判令反诉被告虞雷雷、钱素丹承担本案诉讼费等为实现诉讼目的所支付的全部费用。事实与理由：2017年6月22日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014910011），约定反诉原告将正大城四期第22幢103号房出售给反诉被告，合同约定建筑面积285.21平方米，实测面积284.66平方米，房价款为7117913元，反诉被告实际支付房价款为7104187元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.关于买受人逾期付款的违约责任，双方按附件八约定内容执行。”附件八补充协议第二条第2.1款约定：“买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款的约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款3917913元……剩余全部房款3200000元，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。……买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约……逾期支付购房款的，按逾期日期不同，分别处理：（1）逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按照总房款的万分之五支付违约金……（2）逾期超过7日后……出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日，买受人应按总房款的万分之八支付违约金。”反诉被告于2017年6月22日共计支付3917913元，符合合同约定的支付首付款情形。2017年7月27日，反诉被告补充支付购房款900000元。反诉被告于2017年11月20日与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《个人一手住房贷款合同》，已超过合同约定的办理完成贷款手续的时间。并且，剩余购房款2300000元本应于签订合同之日起30个工作日即2017年8月2日之前确保到反诉原告账户，但直至2017年12月4日该按揭款才到反诉原告账户，逾期124天。因此，反诉被告已构成违约，应当按照总房款的日万分之八支付违约金共计704735.35元（7104187元×0.08%×124）。 反诉被告虞雷雷、钱素丹答辩称：1.《商品房买卖合同》附件八补充协议约定：“……办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户……”然而，反诉原告一直未通知反诉被告去指定的银行办理按揭贷款，反诉被告根本无法在合同签订之日起30个工作日确保按揭款到反诉原告账户。后双方约定于2017年11月20日办理按揭贷款，反诉原告于同日作为保证人在《个人一手住房贷款合同》上盖章，因此反诉被告不存在逾期付款的违约行为。2.退一步讲，若认定反诉被告存在逾期付款的违约行为，那么逾期付款违约金应以未付房价款为基数，该商品房的实际购房款为7104187元，减去反诉被告于合同签订当日支付的首付款3917913元、2017年7月27日支付的购房款900000元，剩余未付款应为2286274元。反诉原告主张按照总价款计算逾期付款违约金违反了公平原则。3.逾期付款违约金按日万分之八的标准计算过高，恳请以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对该标准予以调低。 本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014910011），约定正大乐清公司将正大城四期第22幢103号房出售给虞雷雷、钱素丹，建筑面积285.21平方米，单价24956.74元/平方米，总房价款7117913元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，按产权登记面积据实结算房屋价款。合同约定买受人的付款方式、付款期限及逾期付款的违约责任：买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在本合同签订之日支付首付款3917913元，剩余全部房款3200000元买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在约定时间内以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。合同约定商品房的交付期限及逾期交房的违约责任：出卖人应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交付超过180日、继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；……。合同约定产权登记及违约责任：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人，若出卖人逾期交付权属证书的，自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议第七条第9款规定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。签订合同当日，虞雷雷、钱素丹支付首付款3917913元。2017年7月27日，虞雷雷、钱素丹向正大乐清公司补交购房款900000元。2017年11月20日，虞雷雷、钱素丹与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2017年房字310953号），申请贷款2300000元，正大乐清公司作为保证人在贷款合同中盖章确认。2017年12月4日，中国银行股份有限公司乐清市支行发放贷款2300000元至正大乐清公司账户内。以上，虞雷雷、钱素丹合计支付正大乐清公司购房款7117913元。2019年5月27日，正大乐清公司通知虞雷雷、钱素丹于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年8月6日，虞雷雷、钱素丹与正大乐清公司办理了涉案商品房的交接手续。在最后结算时，由于建筑面积差异，正大乐清公司退回购房款13726元，故涉案商品房的结算价款为7104187元。2019年8月8日，虞雷雷、钱素丹取得该不动产的权属登记。 以上事实，由虞雷雷、钱素丹的身份证，正大乐清公司的营业执照、法定代表人身份证明书，商品房买卖合同及其附件、浙江增值税普通发票四张、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同及贷款到账凭证、正大城补款财务确认单、交房通知书、商品房交接书、交房结算确认单、不动产权证书等证据，并结合庭审陈述在案佐证。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本诉部分，争议焦点为：1.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2017年6月22日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，《商品房买卖合同》由被告提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而被告无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系，结合被告逾期交房天数超500天的事实，被告该抗辩意见难以成立。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。2.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，继而请求将违约金标准予以调减。虞雷雷、钱素丹没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交房造成其更大的损失，因此正大乐清公司要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，本院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。3.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议第七条第9款又约定出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请虞雷雷、钱素丹注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司构成逾期交付权属证书，应承担违约责任。本案审理过程中，虞雷雷、钱素丹申请撤回本诉第三项诉讼请求即“撤销附件八补充协议第七条第9款”，不影响本院对正大乐清公司存在逾期交付权属证书的认定，故予以准许（不另行制作裁定书）。4.关于逾期交付权属证书违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《商品房买卖合同》第十六条明确约定逾期交付权属证书的违约金标准为日万分之一，现虞雷雷、钱素丹没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交付权属证书造成其更大的损失，故其要求调整违约金为日万分之六理由难以成立，本院不予支持。逾期交付权属证书违约金标准约定为日万分之一，对双方均具有约束力，故按照该标准确定计算逾期交付权属证书违约金。 反诉部分，争议焦点为：1.关于虞雷雷、钱素丹是否存在逾期支付购房款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2.1款约定虞雷雷、钱素丹在签订合同当日支付首付款3917913元，剩余房款3200000元采用银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的方式，必须在本合同签订之日起7日内办理完成按揭贷款手续，且必须在合同签订后30个工作日内确保按揭款到正大乐清公司账户。根据虞雷雷、钱素丹的付款情况，双方对首付款3917913元、补充支付购房款900000元，合计4817913元无争议。正大乐清公司主张贷款2300000元最迟应当于2017年8月2日到其账户，而虞雷雷、钱素丹抗辩正大乐清公司未通知其办理银行贷款手续故不存在违约。本院认为，商品房买卖合同的买受人应积极承担支付购房款的合同义务，双方已经约定买受人应当在合同签订之日起7日内办理完毕贷款手续，且根据交易习惯在签订买卖合同时出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并不必须由出卖人另行通知；同时，附件八补充协议第二条中（二）关于逾期付款责任特别约定部分约定对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人负有通知买受人到指定地点自行支付商品房剩余房款的义务，而本案显然不符合该情形。退一步讲，虞雷雷、钱素丹于2017年7月27日补充支付购房款900000元后的合理期限内亦应当办理银行贷款手续，并确保贷款及时发放到正大乐清公司账户内。然而，虞雷雷、钱素丹于2017年11月20日才与中国银行股份有限公司乐清市支行签订《个人一手住房贷款合同》，显然存在着怠于履行支付购房款的义务的情形。据上述分析，本院认定虞雷雷、钱素丹应承担逾期支付购房款的违约责任。2.关于逾期付款违约金的计算基数问题。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款则按照总房款为基数参照不同的违约金标准计算违约金。本案中，虞雷雷、钱素丹支付其中4817913元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款仅为2300000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为7104187元（比合同签订时约定的总房款7117913元减少了13726元），但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，虞雷雷、钱素丹逾期支付的购房款金额应认定为2300000元，其二人抗辩以2286274元作为计算违约金的基数，本院不予支持。3.关于逾期付款违约金标准是否应调整的问题。根据权利义务相对等原则，在本院认定调整逾期交房违约金标准为日万分之三的情况下，买受人应承担的逾期付款违约金标准亦同时予以调减更为妥帖，根据本案双方当事人各自应承担的违约责任事实，故本院依职权调整为日万分之四。 据前述意见，虞雷雷、钱素丹主张按《商品房买卖合同》约定的交房期限即2017年12月30日的次日起计算至2019年6月7日止共524天的逾期交房违约金，有合同依据，按照本院上文认定的违约金标准日万分之三，计算后确定违约金为1116778元（7104187元×0.03%×524）。正大乐清公司承诺于2018年6月30日前交付涉案商品房的权属证书，其于2019年8月8日向虞雷雷、钱素丹交付权属证书亦构成违约，虞雷雷、钱素丹于诉讼过程中变更主张从合同约定的交付之日即2018年6月30日起至2019年7月9日期间共375天的逾期交付权属证书违约金，充分有据，根据本院上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为266407元（7104187元×0.01%×375）。至于虞雷雷、钱素丹逾期支付购房款的违约责任，正大乐清公司主张从2017年8月3日起计算至2017年12月4日止共124天，与本院审理认定的一致，根据本院依职权调整后的违约金标准日万分之四，计算后确定违约金为114080元（2300000元×0.04%×124）。本反诉中超出上述认定的部分，本院均不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付虞雷雷、钱素丹逾期交房违约金1116778元。 二、正大新生活（乐清）置业有限公司应支付虞雷雷、钱素丹逾期交付权属证书违约金266407元。 三、虞雷雷、钱素丹应支付正大新生活（乐清）置业有限公司逾期付款违约金114080元。 上述一至三项折抵后，由正大新生活（乐清）置业有限公司支付虞雷雷、钱素丹1269105元。款限于本判决生效后十五日内交本院民事审判一庭转付。 四、驳回虞雷雷、钱素丹的其他诉讼请求。 五、驳回正大新生活（乐清）置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费37422元减半收取18711元，由虞雷雷、钱素丹负担10086元，正大新生活（乐清）置业有限公司负担8625元；反诉受理费10848元减半收取5424元，由正大新生活（乐清）置业有限公司负担4133元，虞雷雷、钱素丹负担1291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇二〇年三月十六日 书记员  於丹建