广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤执异2号 异议人(案外人)：胡XX，女，汉族，公民身份证号码。住址：惠州市惠阳区XX。 保全申请人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。 负责人：陈明，总经理。 委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：练梦倩，广东实德律师事务所实习律师。 被申请人：惠州国墅园地产有限公司。住所地：广东省惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。 法定代表人：赖XX。 被申请人：深圳国墅园地产集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2101-2. 法定代表人：赖XX。 被申请人：海南国墅园地产有限公司。住所地：海南省澄迈县福山镇西线高速44公里处北侧官族村。 法定代表人：赖XX。 被申请人：赖XX，男，汉族，1964年2月10日出生，住广东省惠州市惠城区。 被申请人：丘XX，女，汉族，1969年4月1日出生，住广东省惠州市惠城区。 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东分公司）与惠州国墅园地产有限公司（以下简称惠州国墅园公司）、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖XX、丘XX借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全。本院采取保全措施后，胡XX对本院查封广东省惠州市惠阳区XX（XX）小区XX房（以下简称涉案房产）不服，向本院提出执行异议。本院立案受理，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月18日组织听证，异议人、长城资产广东分公司和惠州国墅园公司参加了听证。本案现已审查终结。 异议人胡XX的异议请求为解除对涉案房产的查封。其异议理由为：2015年6月29日，异议人与惠州国墅园公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以462024元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产，称由惠州国墅园公司代办房产证。异议人先后于2015年5月31日支付定金50000元、2015年6月29日支付首付款92024元，合计142024元。至此，异议人己支付房屋价款为30.7%，剩余房款根据合同约定可做银行按揭。2015年11月6日，惠州国墅园公司交付房屋，异议人一直占有使用至今。异议人认为，在人民法院查封涉案房产之前，异议人就已经向惠州国墅园公司签书面合同购买涉案房产，并按照合同约定支付对价，在惠州国墅园公司交付房产后，异议人占有至今。所购商品房系用于居住，虽然因为惠州国墅园公司的原因一直无法办理房产证及相关按揭手续，但是足以认定异议人对涉案房产已经有事实上的管理和支配权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人的期待物权应受法律保护，愿意一次性支付剩余房款，以消灭房屋上的抵押权。 本院查明：长城资产广东分公司与惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖XX、丘XX借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤民初16号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖XX、丘XX所有的价值人民币387590205.78元的存款或相等价值的财产。根据本院发出的(2017)粤执保26-1号《协助执行通知书》，本院查封了涉案房产。 另查明，涉案房产的权利人为惠州国墅园公司，产权证书号为粤（2018）惠州不动产权第XX号，登记时间为2018年2月14日，建筑面积为85.56平方米，套内建筑面积为63.29平方米，登记原因为新建商品房首次登记。涉案房产的抵押情况是：抵押类型为在建工程抵押，抵押权人为长城资产广东分公司，抵押方式为一般抵押，抵押登记时间为2013年7月16日。涉案房产已被本院查封，查封时间为2017年7月27日至2020年7月26日。 再查明，2015年6月29日，异议人与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以462024元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产。异议人胡XX于2015年5月11日支付定金50000元，于2010年6月29日支付92024元。胡XX向本院提交了惠州国墅园公司开具的购房款收据、银行转账POS单复印件。胡XX提供了在惠州不动产登记中心查询的不动产查档情况，显示胡XX在惠州内无不动产登记信息。 长城资产广东分公司在听证会上的答辩意见如下：1、涉案房产已经设定抵押，未经抵押权人同意不得转让房产，不能对抗长城资产广东分公司的抵押权。2、对涉案房产的查封是诉讼保全查封，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，物权期待权只能对债权的执行不能对抗抵押权。3、异议人与惠州国墅园公司可能存在恶意串通的行为，商品房买卖合同应当认定为无效。4、异议人的不动产查档情况仅仅是对于已经发证的信息查询，不包括预售状态的，而且应提供所有家庭成员的房产证明。5、异议人提供惠州国墅园公司的收据，不足以证明已经付款，而且不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定要求的50%付款比例。6、没有按照一般购房流程办理网签备案手续，异议人忽视风险与惠州国墅园公司签订商品房买卖合同。 惠州国墅园公司在听证会上确认胡XX购买了涉案房产，合同总价款462024元，确认已收到首期款142024元。 本院认为，本案争议焦点为买受人交付了涉案房产的部分款项后，买受人的物权期待权能否对抗抵押权而获得优先保护，能否排除强制执行？ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释明确了商品房买受人在特定情形下具有物权期待权，可以排除司法执行。因此，本案着重审查异议人胡XX是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。 第一，关于异议人是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，异议人胡XX是于2015年6月29日与惠州国墅园公司签订了商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的查封时间。长城资产公司对该商品房买卖合同的真实性予以否认，但没有提供相应的证据予以证明。 第二，关于涉案房产是否属于居住用房且胡XX名下有无其他居住房屋的问题。经审查，涉案房产的权利性质为市场化商品房，其用途为居住用房，而非营利性质的商业化用房。根据胡XX提交的惠州不动产登记中心的不动产查档情况，胡XX在惠州内无不动产登记信息。 第三，关于已支付价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。经审查，涉案房产的商品房买卖合同约定房屋总价款为462024元，根据异议人提交的惠州国墅园公司开具的房款收据，显示共计支付142024元，占房屋总价款的30.7%。异议人已支付的价款没有达到合同约定总价款的百分之五十。 结合上述三方面分析，涉案房产买受人胡XX对登记在惠州国墅园公司名下的商品房提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其物权期待权不能排除本院的强制执行。胡XX请求解除对涉案房产查封的异议请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人胡XX的异议申请。 案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  胡志超 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年三月二十三日 法官助理彭惠连 书记员麦劲