辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0602民初134号 原告：王菲，男，1987年7月21日出生，满族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：王峰（系原告王菲哥哥），男，1981年10月13日出生，满族，系平安银行股份有限公司沈阳分行员工，住沈阳市铁西区。 原告：徐美英，女，1955年6月27日出生，满族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：王峰（系原告徐美英儿子），男，1981年10月13日出生，满族，系平安银行股份有限公司沈阳分行员工，住沈阳市铁西区。 原告：王峰，男，1981年10月13日出生，满族，系平安银行股份有限公司沈阳分行员工，住沈阳市铁西区。 被告：王军，男，1966年3月27日出生，满族，住丹东市元宝区。 被告：黄金秋，女，1967年1月14日出生，汉族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：王军（系被告黄金秋丈夫），男，1966年3月27日出生，满族，住丹东市元宝区。 原告王菲、原告徐美英、原告王峰与被告王军、被告黄金秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王菲及原告徐美英共同委托的诉讼代理人王峰、原告王峰、被告王军、被告黄金秋的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王菲、原告徐美英、原告王峰共同向本院提出诉讼请求：请求确认2011年6月27日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，两名被告协助原告办理房屋过户手续，相关费用由原告承担。事实和理由：案外人王德武与徐美英为夫妻关系，与原告王菲和原告王峰为父子关系，案外人王德武于2019年9月12日病故。2008年3月26日，被告王军、黄金秋与王德武就坐落于元宝区奶场村二组(建筑面积66平方米)的房产签署了《房屋买卖协议书》，出卖价格为二万五千元。当日，王德武交付购房款，被告王军交付房屋及相关手续。同时，双方在丹东市元宝公证处办理了公证手续。之后，王德武一直占有和使用该房屋，但至今未办理房屋过户手续。根据我国有关法律规定，原告均系王德武的法定继承人，房屋由原告继承，各方愿意配合办理相关手续，故原告诉至贵院请对上述予以确认，确认《房屋买卖协议书》有效，被告王军、被告黄金秋协助办理过户手续。 被告王军、被告黄金秋共同辩称，同意原告的诉讼请求，房屋没有过户的责任不在被告。 经审理查明，被继承人王德武与原告徐美英系夫妻关系，与原告王菲及原告王峰系父子关系。2019年9月12日，被继承人王德武患病去世。2008年3月26日，王德武与两名被告签订一份契约，该契约内容约定：“兹有王军自愿将自己座落在丹东市元宝区王德武，经双方共同协商，达成协议如下：一、房屋总价为人民币叁万贰仟元整(￥32，000.00元)。二、房款立约后一次性付清，永不反悔。三、房屋四至：东至王宅墙皮为界；南至蒋宅为界；北至杜宅为界；西至道。四、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字后生效。买房人：王德武卖房人：王军配偶人：黄金秋”。买房人（王德武）和卖房人（被告王军和被告黄金秋）双方分别在协议下方签名摁手印。该案涉房屋买卖契约签订后，买卖双方按合同约定履行完毕各自的义务，两被告在王德武交付房款后，即将案涉房屋交予王德武与原告徐美英居住使用至今。另查，2011年6月27日，王德武与两被告就其所购买的该案涉房屋另外补签一份房屋买卖协议书，该协议书内容约定：“甲方（出卖人）:王军，男，一九六六年三月二十七日出生，现住丹东市元宝区。黄金秋，女，一九六七年一月十四日出生，现住址同上，系王军的妻子。乙方(买受人)：王德武，男，一九五五年四月十日出生，现住丹东市元宝区。甲、乙双方就房屋买卖事宜，经友好协商达成如下协议：一、甲方出卖的房屋坐落于元宝区奶场村二组，建筑面积66平方米。二、甲方保证对上述房屋有处分权，并无其他共有人，如有承租人，承租人已经放弃优先购买权。三、甲方保证对上述房屋无转让和其他权力受限制的事实。四、甲方出卖的房屋价格为人民币贰万伍仟元整。五、乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付上述房款，甲方在收到乙方交付房款的同时，将所属的房屋及相关证照交给乙方。六、由乙方负责及时到房管部门办理登记过户手续，登记过户中发生的一切费用由乙方承担。七、甲方违反本协议导致房屋不能过户或无故不腾空房屋进行交付，应赔偿给乙方造成的相应损失，乙方未及时付清房款，给甲方造成损失的，应相应赔偿。甲、乙双方如有一方违约或其它隐瞒事实行为，造成一切损失由过错方承担法律责任。”双方亦分别在协议下方签名按手印。同时，双方还就其所签订的该房屋买卖协议书在辽宁省丹东市元宝公证处进行了合同公证，王德武签订合同后只是居住、使用该案涉房屋，但始终未办理该案涉房屋买卖产权变更手续。王德武与两被告均不属于案涉房屋所在地奶场村的村民，现该村民委员会同意案涉房屋办理房屋产权过户。王德武去世后，三名原告是该案涉房屋的法定继承人。由于就该房屋的产权变更事宜与被告协商未果，原告诉至本院。 本院所确定的上述事实有户口登记簿、居民死亡医学证明、结婚证、契约、房屋买卖协议书、（2011）丹元证民字第1521号公证书、辽丹元宝字第2701号房屋所有权证、丹东市元宝区金山镇奶场村民委员会证明以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，根据我国法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。同时，民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。纵观本案，王德武与两名被告所签订的房屋买卖协议是否有效则应当看其有无合同无效的情形存在。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见，现行法律并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖，农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，因此，买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效。根据所查明事实，本案中，王德武和原告徐美英夫妇与两名被告夫妻均属于农村村民，而且是同一镇的相邻村，所买卖房屋本身就建造在农村房屋规划点的农村宅基地上，该案涉房屋的买卖也获得其所在村的村委会同意办理产权过户，王德武夫妻购买后亦确实是用于自住用途，时间长达十二年之久，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要，根据就近原则进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，并无违反我国法律、行政法规的强制性规定之处，本着既考虑历史，也兼顾现实，以及保护交易的稳定性，可以认定该案涉房屋的买卖行为有效。三名原告系王德武遗产的合法继承人，因此，该涉案房屋由三名原告依法共同继承。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。另外，王德武购买案涉房屋后，未及时办理案涉房屋的产权变更手续，责任不在被告，且原告认可本案诉讼费用有其自行承担，该项请求亦于法无悖，故本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项、第五条、第十条第一款之规定，判决如下： 一、被告王军、被告黄金秋与王德武于2011年6月27日签订的房屋买卖协议书依法成立，合法有效； 二、被告王军、被告黄金秋于本判决生效之日起十日内协助原告王菲、原告徐美英、原告王峰办理涉案坐落于元宝区奶场村二组房屋（建筑面积66平方米）的过户手续，所需相关费用由三名原告自行承担。 案件受理费3600元，减半收取1800元，由原告王菲、原告徐美英、原告王峰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  殷业光 二〇二〇年三月二十四日 书记员  王小焱