浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1582号 原告：蔡方良，男，1970年5月20日出生，汉族，住诸暨市。 原告：黄兰，女，1974年8月4日出生，汉族，住诸暨市。 两原告共同委托诉讼代理人：金萍儿，浙江卓颂律师事务所律师。 被告：浙江诸暨多彩城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道东旺路218号永业大厦000501。 法定代表人：周建浩。 委托诉讼代理人：朱小伟，浙江百方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：斯佳燕，浙江百方律师事务所实习律师。 原告蔡方良、黄兰与被告浙江诸暨多彩城投资有限公司（以下至判决主文前简称多彩城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告蔡方良、黄兰的共同委托诉讼代理人金萍儿、被告多彩城公司的委托诉讼代理人朱小伟、斯佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡方良、黄兰向本院提出诉讼请求：1.判令多彩城公司向原告交付坐落于诸暨市西南侧多彩城第B1幢1单元012801房屋及B区00637号地下车位；2.判令多彩城公司支付自2018年1月1日起至房屋交付日止按每日万分之二计算的逾期交房违约金100764.4元（暂计至2020年1月13日止，其中565000元部分自2018年1月1日起算，136000元部分自2018年5月1日起算）；3.判令多彩城公司支付自2019年1月1日起至交付权属证书之日止按日万分之五计算的逾期交付权证违约金132138.5元（暂计至2020年1月13日止）；4.判令多彩城公司开具房屋及地下车位总价款共计701000元的税务发票。诉讼过程中，原告撤回第3项诉讼请求。 事实和理由：2016年3月17日，蔡方良、黄兰与多彩城公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定购买位于诸暨市房屋，房屋总价款565000元，其中首付款175000元，其余房款390000元进行银行按揭。原告于合同签订当日向多彩城公司支付首付款175000元，剩余房款在2016年4月由贷款银行发放至多彩城公司账户。另在2018年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买多彩城B区00637号地下车位，价格为136000元，原告在2018年5月1日付清上述款项，但多彩城公司至今未向原告开具购房款及车位款的税务发票。 因多彩城公司未按合同约定时间向原告交付房屋，违反《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房，故原告根据合同第九条及合同附件八补充协议第十二条第二款第二项约定，要求被告支付按照已付房款日万分之二计算的逾期交房违约金。 多彩城公司辩称，本案所涉房屋和车位已经事实交付。案涉商品房于2018年4月4日完成除电力以外的其余竣工验收，符合合同约定的正常用水、用电等基本条件，4月6日通知全体购房者开始集中统一交房，期间也通知了原告，原告认为房屋延迟交付，提出高额赔偿，协商无果后拒绝交房。2018年7月1日，原告自行从物业处拿走钥匙，自行收房并开始装修使用房屋，但是拒绝办理支付物业费、缴纳面积差额款、契税等其他交房手续。2018年8月10日该开发项目完成竣工验收备案手续，被告在此前后多次通知原告交房，但因原告要求过高协商无果。2018年10月，原告向被告购买车位并当场交付，被告在此过程中也要求原告办理交房手续。2019年7月被告通过手机微信以及邮寄方式再次敦促原告办理交房手续，但是原告仍然拒绝办理。因此案涉房屋、车位原告已经实际接受并使用，不需要再办理交房，且被告已经尽到通知交房的义务，原告基于自身不正当利益目的拒绝办理交房手续，由此产生的不利后果应当由原告自行承担。关于迟延交房违约金，是因诸暨市人民政府没有按照约定按时提供相应的电力，致使电力设备无法正常通电进行验收，2018年7月30月该情形才得以消除，根据原被告签订的合同、补充合同相关约定，因为政府及市政公共设施等原因导致延长的，无需承担相关违约责任。根据相关规定，因为买受人未支付相关费用导致无法交房，我方可以拒绝交房，相关后果由买受人承担。退一步讲，即使存在违约，根据之后的通知交付情况，原告主张的违约期限过长，同时违约金的约定明显过高，应当予以调整。关于发票问题，被告已经按照交款时间及时开具了票据，如果原告需要办证，被告可以提供全部发票，原告也从未向被告提出交付发票的要求，因此不存在请求交付的纠纷。 原告蔡方良、黄兰围绕诉讼请求依法提交：1.商品房买卖合同、商品房附属物买卖合同各一份；2.收据三份；3.公积金贷款协议一份、个人住房借款合同二份、个人贷款支付凭证二份。多彩城公司为证明其抗辩主张向本院提交：4.商品房买卖合同附补充协议一份；5.发票三份；6.竣工验收备案表、工程质量监督表、诸暨市人民政府办公室会议纪要（电力）、证明各一份；7.外借钥匙登记表、浙江诸暨多彩物业管理有限公司出具的证明、照片各一份；8.微信聊天记录、交房通知书各一组；9.同幢人员交房信息一览表一组、交房通知书二份、商品房交接书二份；10.不动产权证一份；11.诸暨市杰邦搬运服务有限公司出具的证明一份。上述证据经庭审出示，双方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认，对证明目的在理由部分予以评述。证据7中的浙江诸暨多彩物业管理有限公司出具的证明和证据11，应属于证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人质询，故对其证明力本院不予认定。证据9，系其他业主的交房情况，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下： 2016年3月17日，蔡方良、黄兰与多彩城公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定多彩城公司将坐落于多彩城小区B1幢1单元012801房出售给原告，房屋总价款565000元，出卖人应当在2017年12月31日将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府或市政基础，公共设施等部门依法做出而导致开发建设延长的，最长不超过6个月，且出卖人在延迟交付之日起30日内告知买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按下列方式处理即出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：1.买受人给予出卖人60日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。2.如宽限期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人按买受人已交购房款日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。关于交接即第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋等等。 2018年5月1日，蔡方良、黄兰向多彩城公司支付车位款136000元，由多彩城公司出具收据。2018年8月28日，蔡方良、黄兰与多彩城公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告以136000元的价格向多彩城公司购买多彩城B区00637号地下车位，对于交付时间、违约责任等内容约定均与2016年3月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》一致。上述合同签订后，原告按约向多彩城公司支付购房款和车位款。多彩城公司于2016年3月18日开具金额为390000元的增值税普通发票，2016年4月23日开具金额为390000元的增值税普通发票，2018年8月28日开具金额为136000元的增值税普通发票。 2018年2月24日，黄兰通过微信向多彩城公司工作人员问询问是否28号交房，工作人员回复“差不多，下星期”。蔡方良、黄兰陈述在2018年4月看房时遇到自称为“多彩城小区服务队”的人员，称阳台跳空部分需统一浇筑，原告向其缴纳1000元定金，之后未要求其对阳台进行浇筑。2018年7月1日，蔡方良、黄兰至多彩城小区物业处领取钥匙看房，当时阳台尚未浇筑。后该“多彩城小区服务队”自行浇筑阳台，并向原告催讨费用，原告在2018年7月付清剩余款项。2018年9月9日，多彩城公司的工作人员通过微信向黄兰询问“你来交房吗”，黄兰回复“没钞票交付，以前欠的钱他们来要了”。2018年9月26日，多彩城公司的工作人员通过微信询问黄兰“老板娘，交付钱还没准备好吗，什么时候来交房”，黄兰回复“暂时不来交，没钱”。 另查明，多彩城A1-3#商业、商务楼、B1-3#、B5-9#商业、住宅楼，门卫工程于2018年8月10在诸暨市建筑业管理局竣工验收备案。 本院认为，蔡方良、黄兰与多彩城公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约支付房款，但多彩城公司未按约定时间交付房屋，故多彩城公司应按合同约定及法律规定承担违约责任。多彩城公司于2018年4月通知原告交房，因当时尚未取得竣工验收备案手续，不符合合同约定的交付条件，故原告拒绝收房。但原告在2018年4月向“多彩城服务队”支付定金1000元，委托其对阳台跳空部分进行浇筑，其对房屋进行装修的行为应视为房屋已实际交付使用。因原、被告双方均未提供证据证明原告指示“多彩城服务队”开始进行浇筑也即开始装修的具体日期，在浇筑完成后，原告在2018年7月支付余款，本院酌情认定本案商品房于2018年7月底交付使用，被告应支付购房款565000元自2018年1月1日起至2018年7月31日止的逾期交房违约金。多彩城公司辩称系因诸暨市人民政府未按约提供相应的电力，致使无法在约定时间竣工验收合格，但这并不属于合同中约定的政府或市政基础、公共设施等部门原因导致的开发建设延长，对该抗辩意见本院不予采纳。多彩城公司辩称车位在购买时已当场交付，但未提供办理交付手续的证据。原告于2018年5月支付车位款，双方于2018年8月补签合同，因车位属于原告所购房产的附属设施，且购买车位的合同中对于交付条件、时间、违约责任等与主体房屋的约定均一致，故本院认定车位的交付时间与主体房屋的交付时间一致，多彩城公司应自原告支付车位款之日即2018年5月1日起按合同约定承担逾期交付的违约责任。多彩城公司辩称违约金请求过高，要求予以调整，经审查，合同中约定按已交购房款日万分之二向买受人支付违约金，该约定未超过对原告造成的损失，故本院不作调整。多彩城公司应向原告支付逾期交房违约金26318.2元（565000元×0.2‰×211天+136000元×0.2‰×91天）。原告要求多彩城公司交付房屋的诉请，因本案房屋已实际交付，故对该诉请本院不再支持。原告要求多彩城公司交付税务发票，多彩城公司已开具发票并表示愿意交付，本院予以支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 浙江诸暨多彩城投资有限公司应支付蔡方良、黄兰逾期交房违约金26318.2元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 浙江诸暨多彩城投资有限公司应向蔡方良、黄兰交付总金额为701000元的购房款发票，限本判决生效之日起十五日内履行完毕； 驳回蔡方良、黄兰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2316元（按变更后的诉请计算），减半收取计1158元，由蔡方良、黄兰共同负担856元，浙江诸暨多彩城投资有限公司负担302元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 周 晶 二〇二〇年三月三十日 书记员 孙晨辰