文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终194号上诉人(原审被告)：云阳县凭德商贸有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道1387号，统一社会信用代码91500235742888387M。法定代表人：温定银，该公司董事长。被上诉人(原审原告)：乔素清，女，汉族，1966年2月8日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李均，男，1973年12月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：冉瑞军，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：郭可明，男，1956年4月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：李加明，男，1952年4月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：重庆伟联建设有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇九洲建司综合楼，统一社会信用代码915002357116580791。法定代表人：张家全，该公司董事长。上诉人云阳县凭德商贸有限公司（以下简称凭德公司）与被上诉人乔素清、李加明、郭可明、冉瑞军、重庆伟联建设有限公司（以下简称伟联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2019）渝0235民初6556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。凭德公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；由被上诉人承担一审诉讼费、二审诉讼费。事实和理由：1.《集资建房合同书》必备条件是自有土地，而签约人伟联公司、李某某、李均及李均全权代表的80余人没有土地，一审判决违背了集资建房需有自有土地的前提，还同时违背了土地利用必须经过行政规划许可秩序。2.《集资建房合同书》、《联合开发协议》、《委托书》的签订凭德公司均不是签约人，不应当履行合同义务。本案办理房屋产权分证的权利义务只发生在《集资建房合同书》、《联合开发协议书》的签约方和签约方的委托人。凭德公司非签约人，不应当承担相应责任。3.一审中上诉人申请对《授权委托书》、《联合开发协议》、《自愿组团建房协议》进行鉴定，同时申请调取李某某收取购房款情况，一审法院未予支持。4.一审法院判决协助李均等人办理转移登记是不能成立的。本案的总证是经法院强制执行所办，总证按土地来源权利人为凭德公司（实为原云阳县工矿贸易公司20几位员工所有）、郭可明、冉瑞军。按照政府文件，上述土地并非为权利人共同共有而是分别所有。一审法院把权利人各自的土地、房屋混同并与没有土地、房屋的李均等人混同是错误的。5.本案遗漏原云阳县工矿贸易公司温定银等20户移民和黄某某、黄某某、李某某为当事人。被上诉人乔素清辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。被上诉人郭可明、李加明、冉瑞军、伟联公司均未提交答辩意见。乔素清向一审法院起诉请求：1.请求判令凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司协助办理云阳县XX街道XX社区BXX号路〔总证为渝（2019）云阳县不动产权第00007XXXX号〕X单元1-X号（凭德公司温定银、郭可明、冉瑞军联建房）房屋不动产权证的转移登记；2.诉讼费由凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司承担。一审法院认定事实：2010年11月6日，伟联公司出具授权委托书，内容为：“郭可明组团联建房：伟联公司于2010年8月1日与云阳民间活动中心的黄某某、长城二建司冉瑞军和郭可明签订了《联合开发协议》。现重庆伟联建设有限公司委托李某某组建重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部，负责联合开发投资、项目建设、规划、对外签订合同，办理结算事宜。”为方便工作，李某某经伟联公司同意雕刻了《重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部》章和《郭可明组团联建房项目部》章，现上述两枚章在李加明处。2012年8月15日，重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部（甲方）与乔素清（乙方）签订《集资建房合同书》，约定：甲方在云阳县XX小学后面B1X号路修建郭可明组团联建房,房屋结构为框架全现浇结构。一、本集资建房由甲方代表乙方对外从事建设活动。二、……2.在签订合同时，乙方已充分知晓了该房屋地理位置及四周相邻建筑、构筑物的关系，单元及房号从东向西编排，房号为4单元102号；建筑面积为98.89平方米（房屋面积最终以房屋产权证书所确认的面积为准，按实际面积乘单价计算的集资款在领取房产证时多退少补）。3.水电实行专户，安装水电专户的费用由乙方承担，在交房的同时由乙方交6000元给甲方，由甲方代为办理水电专户，费用按国家规定多退少补。三、集资房单价为3500元/平方米，房款总额为346000.00元，最终集资款总额按房产证所确定的建筑面积乘以单价为集资款总额。四、集资款交付方式为：首付31万元，交款时间为签订合同时；第二次在交房时预留总房款的1%，其余款付清。甲方将房产证交给乙方时乙方付清全部款项，本合同收回。五、甲方根据乙方授权委托负责向房产主管部门办理房屋产权登记手续，所需缴纳的税、费根据国家规定，甲乙双方各自承担自己的税、费，乙方在交房时交5000元给甲方，由甲方统一办理，领证时多退少补。六、房屋交付时间：根据本合同及发包合同，房屋原则上在有效工期15个月之内交付。八、甲方将该房屋房产证办理完毕，乙方以甲方通知之日起七个工作日内必须结清相关款项，领取房产权证，逾期不领取，按乙方未付清甲方全额的1%每天计算违约金直至领证（领房产证时，甲方将收回本合同书）。合同尾部甲方一栏加盖有伟联公司郭可明组团联建房项目部章，乙方：乔素清签字。合同签订后，乔素清向重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部支付房款共计353000.00元。2014年4月取得所购房屋并使用至今。2019年1月23日，凭德公司、黄某某等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房以共同共有名义办理了云阳县X街道X路社区B1X号路不动产权证总证，权利性质：划拨。共有宗地面积1698.3㎡，房屋建筑面积10545.86㎡。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2012年8月15日，重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部与乔素清签订的《集资建房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。本案争执的焦点是：乔素清要求凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司共同协助办理房屋产权分证的请求是否应得到支持？2019年1月23日，凭德公司、黄某某等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房以共同共有名义办理了云阳县X街道X社区B1X号路不动产权证总证，涉案房屋具备了办理房屋产权分证的客观条件。乔素清作为购房者，从重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部购买了位于云阳县XX街道XX社区B1X号路X单元1-X号房屋并居住至今，凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司对这一事实均无异议，只是由谁来办理房屋产权证存在争议。一审法院认为，凭德公司、李加明、冉瑞军合伙，以伟联公司名义联合建设位于云阳县X街道X社区B1X号路“郭可明组团联建房”的事实，已被重庆市第二中级人民法院生效文书（2018）渝02民终728号民事判决书及（2018）渝02民终2536号民事判决书确认。乔素清与重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部签订《集资建房合同书》后，虽然购房款由李某某收取并出具收条，但伟联公司于2010年11月6日向李某某出具的授权委托书明确载明“郭可明组团联建房：伟联公司于2010年8月1日与云阳民间活动中心的黄某某、长城二建司冉瑞军和郭可明签订了《联合开发协议》。现重庆伟联建设有限公司委托李某某组建重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部，负责联合开发投资、项目建设、规划、对外签订合同，办理结算事宜。”即项目部和李某某实际是代表联建合伙人对外签订合同并收取房款，其效力应当及于全部联建合伙人。现该栋联建房总证已办至凭德公司、黄某某等三户、郭可明、冉瑞军名下，因此，即使乔素清不是与凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明直接签订的房屋买卖合同，但凭德公司、冉瑞军、李加明等作为联建房的合伙人之一，也有义务协助乔素清办理房屋产权转移登记手续。而且（2018）渝02民终728号民事判决还认定，温定银认可对“郭可明联建房”工程的房屋交由李加明或者李某某以伟联公司名义对外统一出售，故凭德公司以不属于合同相对方为由主张没有义务协助乔素清办理房屋产权分证的理由不能成立。另外，郭可明、李加明自愿承诺协助为乔素清办理不动产权登记，予以认可。伟联公司同意李加明等人以公司项目部名义作为房屋买卖合同的相对方，也应当按合同约定为乔素清办理不动产权登记。综上所述，一审法院对于乔素清要求凭德公司、冉瑞军、郭可明、李加明、伟联公司共同协助办理房屋权属登记的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司于判决生效后十五日内共同协助乔素清办理坐落于云阳县X街道X社区B1X号路4单元1-2号不动产权房屋［总证权利人：云阳县凭德商贸有限公司、黄某某等三户、郭可明、冉瑞军等组团联建房；证书号：渝（2019）云阳县不动产权第000071032］的转移登记手续。案件受理费40元，由云阳县凭德商贸有限公司、冉瑞军、郭可明、李加明、重庆伟联建设有限公司负担。二审中，双方均无新证据向本院提供。二审查明事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，乔素清与重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部签订《集资建房合同》，并向重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部支付购房款。因该项目部并未办理相关手续而不具备主体资格，且其系伟联公司委托李某某组建，实际是代表伟联公司从事联建房的相关事宜。而根据本院生效文书（2018）渝02民终728号民事判决确认的事实，伟联公司只是出借资质给凭德公司、李加明及冉瑞军合伙修建“郭可明组团联建房”，并非“郭可明组团联建房”的实际开发商。且凭德公司对伟联公司对外销售房屋行为未提出异议。因此，重庆伟联建设有限公司郭可明组团联建房项目部对外签订合同并收取房款的行为所产生的法律效力应当及于“郭可明组团联建房”的实际合伙人即凭德公司、李加明及冉瑞军。上诉人凭德公司主张其并非《集资建房合同》的签约人而不承担协助办理涉案房屋产权分证的理由不成立。关于凭德公司主张一审遗漏原云阳县工矿贸易公司温定银、刘文亮等20户移民和黄某某等当事人的诉讼主张。本院认为，本院生效文书（2018）渝02民终728号及（2018）渝02民终2536号民事判决已经确认，原云阳县工矿贸易公司温定银、刘文亮等20户移民和黄某某等移民安置义务已由凭德公司承继，并由凭德公司负责安置，故凭德公司主张一审遗漏当事人的理由不成立。至于上诉人对《联合开发协议》、《自愿组团建房协议》、《授权委托书》的鉴定申请，因其真实性已经生效法律文书确认，故对上诉人的鉴定申请，本院不予准许。对于上诉人申请法院调取李某某收取购房款的请求，因李某某收取购房款与凭德公司是否应当履行办证义务无直接关联，本院亦不予准许。因涉案房屋已经取得房屋产权总证，上诉人对于明确产权的请求，不属于本案调整范围。综上所述，凭德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由云阳县凭德商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李迪云审 判 员 何 洪审 判 员 刘丽苹二〇二〇年三月十三日法官助理 曹 阳书 记 员 向彦霖