贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终418号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：蒙莉，女，1968年4月16日出生，苗族，身份证住址贵州省都匀市，现住贵州省荔波县。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人蒙莉商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.请求撤销荔波县人民法院作出的（2019）黔2722民初643号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审原告对其实际损失并未提供相应证据予以证明,一审法院判决上诉人港鑫房开公司支付被上诉人逾期交付商品房转移登记相关文书违约金是错误的。首先,房开商逾期办理产权证给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法对其购买的房屋进行处分、抵押、融资。但是在本案中,被上诉人系通过按揭方式向上诉人购买房屋,众所周知,在购房人尚未偿还银行借款期间,其房屋同样是无法进行处分、抵押、融资的。因此,在本案上诉人未向银行还清贷款前,房开商逾期办理产权证的行为并未给被上诉人造成任何损失。其次,被上诉人在一审诉讼中并未提出任何证据证明上诉人的逾期对其造成的实际损失,一审法院按照合同约定违约金的51%对上诉人逾期办理产权证的违约金进行调整,但是该调整标准依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......”之规定,对被上诉人的违约金应按照其实际损失赔偿。综上，一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 蒙莉二审未作书面答辩。 原审原告蒙莉向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同约定向原告支付2017年4月1日至2019年1月22日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以下简称逾期办证违约金）7720元，并继续支付逾期办证违约金至被告交付办理转移登记的相关材料之日止；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由其开发建设的荔波县xxx号商品房，房价款总计228,645元。合同约定：被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款0.01%（即万分之一）的违约金。合同签订后，原告于2015年8月4日至2016年12月27日期间共向被告支付购房款228,645元（其中160,000元系2016年3月2日向银行贷款），但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明，原告已经接收被告交付的商品房。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但被告却未能按其承诺取得涉案商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能办理转移登记，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。关于被告辩解双方在合同中并没有对未取得初始登记的违约责任进行约定，原告诉请被告未取得初始登记承担违约责任没有事实和法律依据的问题。根据相关法律、法规的规定，办理商品房所有权转移登记必须以取得该商品房所有权初始登记为前提，因此，只有在被告取得涉案商品房初始登记并将办理转移登记的有关文书交付给原告后，原告才能办理转移登记，而被告到目前为止并未履行上述义务，故其辩解意见不能成立，不予采纳。关于被告请求将违约金进行调低的问题。虽然本案双方在合同中约定了违约金的计算标准，但原告在本案中已经根据本院同类案件的生效判决将违约金调整为日万分之零点五一，故确定由被告按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。同时，鉴于被告取得涉案商品房初始登记后，原告即可申请办理商品房转移登记，故逾期办证违约金以计算至被告取得涉案商品房初始登记之日止为宜。据此，本案违约金结合原告的诉讼请求，并根据相关法律规定计算为：被告违约后至2019年1月22日的逾期办证违约金7720元[228,645元×0.000051×662天（2017年4月1日至2019年1月22日）≈7720元]，2019年1月23日起至被告实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告蒙莉2017年4月1日至2019年1月22日的逾期办证违约金7720元，并继续支付2019年1月23日起至实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的违约金（按原告已付房价款228,645元的日万分之零点五一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一审对逾期办证违约金的调整比例是否过高。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五一计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张改判驳回被上诉人诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人港鑫房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年三月三十日 法官助理陆梅 书记员雷春莲