河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0582民初3387号原告（反诉被告）：李超，男，1970年6月8日出生，汉族，群众，高中文化，户籍所在地邢台市桥西区，现住邢台市桥西区，委托代理人：韩宁，女，河北冀凯律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：王瑞香，女，1968年11月26日出生，汉族，群众，鑫城国际小区幼儿园园长，现住沙河市，委托代理人：孔卫芳，男，河北守敬律师事务所律师，一般代理。原告李超与被告王瑞香租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，被告提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李超（反诉被告）及其委托代理人韩宁、被告王瑞香（反诉原告）及其委托代理人孔卫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行租赁协议并支付租赁费350000元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告将自己承办的鑫诚国际幼儿园出租给被告，双方在平等协商的基础上于2017年8月28日签订《幼儿园租赁协议》，约定原告将位于沙河市鑫城国际小区幼儿园、附属物以及学生资源一并租赁给被告经营。附属物包括室内装修、装饰、设施、设备等一并出租给被告。双方约定的租赁期限自2017年9月1日至2026年8月31日止共计九年，租赁费为每年35万元（租赁费包括有幼儿园房屋，配套设施，学生资源），租赁费每年一缴。被告应在每年9月1日前将当年9月1日至次年8月31日共计12个月租赁费全额支付给原告。被告在2017年8月28日签订该租赁合同后，依约支付了两年的租赁费，但今年的租赁费直到今日被告未支付。原告多次催告被告缴纳，被告均以种种理由推脱。现如今被告的幼儿园正常经营，正常盈利，却不支付租赁费，明显违背公平原则。现原告要求被告按照合同约定向其支付租赁费，继续履行合同。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法查明案件事实，维护原告合法权益。被告王瑞香答辩并反诉称：请求依法解除我与反诉被告李超于2017年8月28日的《幼儿园租赁协议》。事实和理由；双方于2017年8月28日的《幼儿园租赁协议》是建立在反诉被告李超具备涉案幼儿园的有权处分的前提之下，当时约定的35万元租金更是建立在上述基础之上。然而，在2019年1月22日，国务院办公厅就下发（国办发2019]3号）《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，将小区配套建设的幼儿园纳入公共管理和公共服务设施建设规划。涉案的鑫城国际幼儿园也已经在2019年9月23日正式确权在沙河市教育局名下，原沙河市国土资源颁发了编号为冀(2019)沙河市不动产权第0004402号不动产权证书。至此，反诉被告已不具备上述《幼儿园租赁协议》的主体资格。根据《中华人民共和国合同法解释二》第26条之规定的“情势变更原则”，特向贵院提出此答辩反诉，解除我与反诉被告李超于2017年8月28日的《幼儿园租赁协议》。反诉被告李超答辩称：反诉被告李超庭审中同意与反诉原告王瑞香解除房屋租赁合同，但是反诉原告所述的事实和理由与事实不符，现作以下答辩;反诉人王瑞香以鑫城国际小区幼儿园不动产已变更到沙河市教育局名下为由,认为李超对该幼儿园丧失处分权，不具备出租幼儿园的主体资格。要求解除其与李超在2017年8月28日签订的《幼儿园租赁协议》。虽然开发商将鑫城国际小区幼儿园变更到沙河市教育局名下，沙河市教育局也早在2019年9月与开发商的经理崔杰青签订委托协议书，内容为沙河市教育局将举办幼儿园的权利继续委托给开发商，并且在协议中双方约定委托期限为现有合同（开发商与李超签订的合同）到期日止也就是直至2026年止。根据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。所以不管该幼儿园的所有权在谁名下，李超都有继续租赁该幼儿园到2026年的权利。现李超同样要求解除租赁合同，待双方的将合同解除后。王瑞香便无权继续经营该幼儿园，王瑞香应在合同解除后自动离场。并不得破坏幼儿园场地设施。综上所述，鑫城国际幼儿园只是将民办幼儿园性质改为普惠幼儿园性质，不管其建筑物产权变更与否，原业主与李超签订的租赁合同继续有效，沙河市教委也同意原租赁期限执行完毕。所以李超依然具出租该房屋的权利，双方解除合同后，王瑞香应及时交回幼儿园。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对自己的主张，提供以下证据：证据一、《幼儿园租赁协议》，证明原被告在2017年8月28日签订了《幼儿园租赁协议》。证据二、银行流水明细两份，证明被告在2017年、2018年向原告支付的租赁费的部分银行流水明细。证据三、2015年10月30日，张书会与李超签订的《沙河鑫城国际小区幼儿园租赁协议》和2019年12月15日张书会为李超出具的证明，证明原告李超承租鑫城国际小区幼儿园期限为十年，在李超承租期间出租方已将李超的转租行为表示同意，故李超有将幼儿园转租的权利，其转租给被告的行为合法有效。证据四、邢台住总房地产开发有限公司沙河分公司企业登记信息，证明邢台住总房地产开发有限公司沙河分公司是沙河鑫城国际小区幼儿园的开发商，其工商登记上显示与李超签订幼儿园租赁合同的张书会为公司负责人，能够证明证据三中张书会与李超签订的幼儿园租赁协议合法有效。证据五、2019年9月沙河市教育局与邢台住总房地产开发有限公司沙河分公司经理崔杰青签订的《鑫城国际普惠性民办幼儿园委托协议书》、及2019年8月1日张书会为崔杰青出具的《授权委托书》，证明邢台住总房地产开发有限公司沙河分公司与沙河市教育局签订幼儿园移交协议，虽然双方签订移交协议，但沙河市教育局承诺同意原来幼儿园的承租者继续承租，即李超有继续承租该幼儿园的权利直到2026年止。证据六、鑫城国际幼儿园投资明细表，证明原告最初开办幼儿园所投资的机器、设备总花费为1312875元。证据一、二、三、五、六来源均由当事人李超提供。证据四来源从国家企业信用信息公示系统直接查询获取。被告质证表示：要求原告提供所有证据原件。对证据一、二无异议。对证据三原告应提供原件，并且该处不动产已经收归国有，登记在沙河市教育局名下，所以证据三没有存在的基础。对证据四的登记信息记载无异议，但对其证据指向有异议，需原告提供原件，该处不动产已经收归国有，登记在沙河市教育局名下，所以证据三没有存在的基础。对证据五、六有异议，要求提供证据原件。被告：对证据六的真实性不予认可，该明细仅简单记载相关的项目，并且其中有香烟等消耗品支出，且没有正式票据予以支持。被告针对自己的辩解，提供以下证据：证据一、沙河市人民政府2019年8与29日发布的公告，证明全市城镇小区幼儿园普惠。证据二、沙河市国土资源局2019年9月23日颁发的不动产证书，证明涉案幼儿园现登记权利人为沙河市教育局。证据三、沙河市教育局2019年12月10日出具的情况说明一份，证明涉案幼儿园系无证幼儿园，自2017年9月份起该园所有下发的通知均由王瑞香签收。证据四、固定资产投资明细，证明王瑞香进园以后累计投入120余万元。证据五、2017年8月31日本案原被告双方交接的物品明细，证明交接物品绝大多数是消耗的商品，其本身不具有较大的市场价值。证据六、2020年1月25日，沙河市教育局出具的鑫城国际幼儿园《紧急停办通知书》。载明：鑫城国际幼儿园不具备办园条件，不符合办园标准，没有取得办园许可证，属于非法办园。根据上级有关文件精神及近期上级有关部门预防新冠病毒的有关要求，从即日起，责令停办，停止招生，教育局将协调有关部门予以查封。证明租赁合同已经无法继续履行。原告质证表示：对证据一、二、三真实性无异议，关联性有异议，上述三分证据只能证明该幼儿园普惠性质、所有权所述情况、与本案争议没有实质性的关联。对证据四正式性有异议，被告没有提交账务明细，不能证实其实际出资。对证据五无异议，证据五并非全部。对证据六真实性予以认可，但是与本案一百诉请被告支付租赁费无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原被告在2017年8月28日签订了《幼儿园租赁协议》。约定原告将自己承租的鑫诚国际幼儿园、附属物包括室内装修、装饰、设施、设备以及学生资源一并租赁给被告经营。双方约定的租赁期限自2017年9月1日至2026年8月31日止共计九年，租赁费为每年35万元（租赁费包括有幼儿园房屋，配套设施，学生资源），租赁费每年一缴。被告应在每年9月1日前将当年9月1日至次年8月31日共计12个月租赁费全额支付给原告。被告在2017年8月28日签订该租赁合同后依约支付了两年的租赁费，但2019年的租赁费直到今日被告未支付。另查明，2015年10月30日，张书会与原告李超签订《沙河鑫城国际小区幼儿园租赁协议》，原告李超承租鑫城国际小区幼儿园期限为十年。沙河市人民政府于2019年8与29日发布公告，要求全市城镇小区幼儿园普惠。沙河市国土资源局于2019年9月23日为沙河鑫城国际小区幼儿园颁发不动产证书，登记权利人为沙河市教育局。2020年1月25日，沙河市教育局对涉案鑫城国际幼儿园出具《紧急停办通知书》，认为鑫城国际幼儿园不具备办园条件，不符合办园标准，没有取得办园许可证，属于非法办园。根据上级有关文件精神及近期上级有关部门预防新冠病毒的有关要求，从即日起，责令停办，停止招生，教育局将协调有关部门予以查封。证明租赁合同已经无法继续履行。本院认为，本案租赁合同在履行过程中，因政府有关部门的政策原因，对辖区的民办幼儿园普惠，致使原告李超与被告王瑞香之间的租赁合同的履行出现障碍。《中华人民共和国合同法》第228条规定：在发生出租人权利瑕疵担保责任的情况下，承租人享有以下权利：请求减少租金；不支付租金，解除合同。而原告在诉讼中同意解除合同，同时，以“买卖不破租赁”，可以继续履行合同为由进行抗辩，属于自相矛盾。但是，2020年1月25日，沙河市教育局出具《紧急停办通知书》，认为鑫城国际幼儿园没有取得办园许可证，属于非法办园；同时，根据上级有关文件精神及近期上级有关部门预防新冠病毒的有关要求，从即日起，责令停办，停止招生，并协调有关部门予以查封。致使本案租赁合同无法继续履行。综上所述，因出现国家政策导致的情势变更，致使原告已经丧失租赁物的所有权，本案的租赁合同已经没有继续履行的必要。而且，根据上级有关部门关于当前预防新冠病毒的有关要求，责令查封幼儿园，停止招生。租赁合同的目的已经不能实现。庭审中，原被告均表示同意解除合同，本院予以准许。因原告没有变更诉讼请求，解除合同后的未尽事宜，双方可以另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国合同法解释二》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告李超与被告王瑞香于2017年8月28日签订的《幼儿园租赁协议》。二、驳回原告李超的诉讼请求。案件受理费6,550元，由原告李超负担，反诉费40元，由被告王瑞香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  高记朝人民陪审员  孟 丽人民陪审员  张晓林二〇二〇年三月二日书 记 员  宋泰航