山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0683民再1号原审原告：万军平，男，1978年4月4日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。原审被告：张勇，男，1987年5月16日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。原审原告万军平与原审被告张勇买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月25日作出的（2018）鲁0683民初5314号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定,于2020年1月9日作出(2020)鲁0683民监4号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。原审原告万军平到庭参加诉讼，原审被告张勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万军平称，1、双方转让合同合法有效。2015年6月10日原审原、被告签订了转让合同，原审原告依合同约定，向原审被告付款400万元，已履行了合同义务。根据《合同法》及最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，双方签订的转让合同有效。未完成土地转让登记手续，责任不在于原审原告。2、本案的标的物虽然已抵押，但案外人并没有行使抵押权优先受偿，也未提起异议之诉，不能抗辩生效的判决，也不能足以导致再审的法定条件。综上，原审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。张勇未答辩。万军平向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2015年6月10日签订的《转让合同》有效，并由被告协助原告办理位于莱州市平里店镇平里店村房屋[房屋所有权证号为：莱房权证号为莱房权证平里店镇字第xxxx号项下的1幢1号房产、2幢1号房产，土地使用权证号为：莱州集用（2011）第xxxx号]及上述房屋南墙跟外0.6米以北、东、西延伸的土地使用权的产权变更登记手续，并由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年6月10日，原、被告签订《转让合同》一份，被告将位于莱州市平里店镇平里店村房屋[房屋所有权证号为：莱房权证平里店镇字第xxxx号项下的1幢1号房产、2幢1号房产，土地使用权证号为：莱州集用（2011）第xxxx号]及1幢1号房产、2幢1号房产南墙外根0.6米以北、东、西延伸的的土地使用权转让给原告。原告按合同约定全部付清转让费，根据原、被告双方约定原告付清转让费后，被告应协助原告办理过户手续，但被告以各种理由拒不协助原告办理过户。本院原审认定事实：原告围绕其诉讼请求依法提交了莱房权证平里店镇字第xxxx号房产证复印件、莱州集用（2011）第xxx号土地使用权证书复印件、莱房权证平里店镇字第xxxx号房产证复印件、莱州集用（2015）第xxxx号土地使用证复印件、《转让合同》原件、收条原件各1份及中国工商银行借记卡账户历史明细清单8份，称原、被告于2015年6月10日签订《转让合同》，约定将登记在被告名下的涉案房产及土地使用权转让给原告，原告依合同的约定向被告指定账户汇款3900000元，给付被告张勇现金100000元，共计4000000元，原告履行给付义务后，被告已将合同中约定的第一项、第三项内容过户登记至原告名下。审理中，本院依法查询莱州市不动产登记中心信息显示涉案房产及土地使用权确系登记在被告张勇名下。本院原审认为，原告主张确认其与被告签订的《转让合同》有效，并由被告协助其办理坐落在莱州市平里店镇平里店村房产[房屋所有权证号为：莱房权证平里店镇字第xxxx号项下的1幢1号房产、2幢1号房产,土地使用权证号为：莱州集用（2011）第xxx号]及该房产南墙外根0.6米以北、东、西延伸的土地使用权的变更登记手续。提交了《转让合同》、房屋所有权证、土地使用权证、转账明细、收条等相关证据。被告经本院合法传唤，未到庭应诉答辩亦未提供任何证据，故本院对原告提交的证据予以确认，据以认定案件事实。原告提交的证据能够证实其与被告间签订《转让合同》的事实，且不违反法律规定，依法有效，被告应当协助原告办理涉案房产及土地使用权的产权变更登记的手续。故原告要求确认原、被告间签订的《转让合同》有效，并由被告协助其办理产权变更登记手续，证据充分，理由正当，本院予以支持。本院原审判决：一、依法确认原告万军平与被告张勇于2015年6月10日签订的《转让合同》有效。二、由被告于判决生效后十日内协助原告办理坐落在莱州市平里店镇平里店村房产[房屋所有权证号为：莱房权证平里店镇字第xxxx号项下的1幢1号房产、2幢1号房产,土地使用权证号为：莱州集用（2011）第xxx号]及该房产南墙外根0.6米以北、东、西延伸的土地使用权的产权变更登记手续。案件受理费15600元，减半收取计7800元，由被告负担，限判决生效后七日内交纳本院。保全费5000元，由被告负担，此款原告已交纳本院，由被告将应负担的保全费直接给付原告。本院再审认定案件事实如下：2018年2月12日，山东莱州农村商业银行股份有限公司平里店支行与原审被告签订最高额抵押合同，原审被告以登记在其名下的房地产[莱房权证平里店镇字第xxxx号房屋所有权证载明的1幢1号房、2幢1号房、3幢1号房、4幢1号房、5幢1号房及莱州集用（2011）第xxxx号土地使用权证载明的土地使用权]作为抵押物，为莱州市鑫永盛机械设备制造有限公司向山东莱州农村商业银行股份有限公司平里店支行自2018年2月12日至2023年2月8日期限内的借款提供最高额为420万元的抵押担保，并办理了抵押登记。2018年2月12日，山东莱州农村商业银行股份有限公司平里店支行向莱州市鑫永盛机械设备制造有限公司发放借款300万元，到期日为2019年2月8日。借款到期后，莱州市鑫永盛机械设备制造有限公司未还清借款本息。2019年3月29日,山东莱州农村商业银行股份有限公司作为申请人，以莱州市鑫永盛机械设备制造有限公司、张勇为被申请人，向本院申请实现担保物权。其他事实与原审查明一致。再审过程中，原审原告表示转让合同所约定的四项转让内容均已交接，第一、三、四项内容并已办理了变更手续，只有第二项内容，即莱房权证平里店镇字第xxxx号房屋所有权证项下1幢1号房产、2幢1号房产及上述房产南墙外根0．6米以北，东西延伸的土地使用权[土地使用权证莱州集用（2011）第xxxx号]没有办理变更登记手续,因此将诉讼请求变更为只要求确认转让合同第二项转让内容的约定有效，并要求原审被告协助办理变更登记手续。本院再审认为：1、关于转让合同第二项转让内容的约定效力。根据《中华人民共和国合同法》第四条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利”、第七条关于“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原审原、被告签订的转让合同中关于第二项转让内容的约定，体现双方出让、受让的意愿，且不违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效。再审过程中，原审原告变更诉讼请求，只要求确认第二项转让内容的约定有效，应予支持。2、关于办理产权变更登记。原审原、被告订立合同后均应依合同约定履行义务，原审原告已按合同约定履行了付款义务，原审被告未按合同约定将第二项转让内容登记至原审原告名下，对合同约定义务尚未履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，上述转让的房地产没有变更登记，未发生物权变更，物权人仍为原审被告。原审被告与山东莱州农村商业银行股份有限公司平里店支行签订最高额抵押合同，以名下的房地产作为抵押物为莱州市鑫永盛机械有限公司借款提供最高额抵押担保，并进行抵押登记。所订立的最高额抵押合同，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，抵押权有效设立。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条关于“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，原审原告对未能办理产权变更登记虽无过错责任，但因抵押权尚未解除，办理产权变更登记的条件尚不能成就，对其要求办理产权变更登记的要求不能予以支持。原审对涉案房地产已设立抵押权、山东莱州农村商业银行股份有限公司平里店支行为抵押权人的基本事实未予认定，而判决由原审被告协助原审原告办理产权变更登记手续是错误的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第四十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁0683民初5314号民事判决；二、原审原告万军平与原审被告张勇于2015年6月10日订立的转让合同中关于第二项转让内容的约定，即原审被告张勇将莱房权证平里店镇字第xxxx号房屋所有权证项下1幢1号房产、2幢1号房产及上述房产南墙外根0．6米以北，东西延伸的土地使用权[土地使用权证莱州集用（2011）第xxxx号]转让给原审原告万军平的约定有效。三、驳回原审原告万军平要求原审被告张勇协助办理产权变更登记手续的诉讼请求。原审案件受理费7800元，由原审被告负担，限判决生效后七日内交纳本院；保全费5000元，由原审被告负担，此款原告已交纳本院，由原审被告将应负担的保全费直接给付原审原告，限判决生效后七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  姜俊岐人民陪审员  李 杰人民陪审员  傅洪霞二〇二〇年三月二十七日书 记 员  原 菁