云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终30号上诉人（原审原告、反诉被告）：开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组（原名开远市灵泉泸江农业生产合作社）。住所地：云南省开远市灵泉东路恒泰广场旁。负责人：高明生，该泸江村民小组组长。委托诉讼代理人：罗明娅，云南颐高律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（被告、反诉原告）：红河州凯诚房地产开发有限公司。住所地：云南省红河州开远市临江巷26号。法定代表人：高团月，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组（以下简称泸江村民小组）因与上诉人红河州凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）合资合作开发房地产合同诉纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泸江村民小组的负责人高明生及其委托诉讼代理人罗明娅，上诉人凯诚公司的法定代表人高团月及其委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泸江村民小组上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项依法改判；2.判令凯诚公司协助其为S1-S18号、S27-S32号及商场S33号房屋办理权属变更登记手续，权属变更产生的税费由凯诚公司承担；3.判令凯诚公司向其移交水岸逸城群楼一至二层S19-S26号商铺，并协助其办理权属变更登记手续，权属变更产生的税费由凯诚公司承担；4.判决水岸逸城靠市场南面后部份投资形成的建筑占地约1300㎡的地块所建成附属工程（售楼部）中建筑面积为130.54㎡的房屋的产权所有权归其所有，产权证办理过程中所应支付的各类税、费均由凯诚公司承担；5.判决水岸逸城地下室中的94个车位或建筑面积1234.79㎡部分的产权归属其，相应产权（使用权）证办理过程中所应支付的各类税、费均由凯诚公司承担；6.判定凯诚公司向其支付其应得新增建筑面积的市场价补偿金14744236.00元；7.判令凯诚公司以每年80万元的标准向其计付2010年11月1日至水岸逸城商铺交付之日止，由于市场无法经营的经济补偿金（其中，2010年11月1日至2018年11月31日间的经济补偿金为640万元）；8.判令凯诚公司承担本案一、二审诉讼费及其已支付的诉讼保全费0.5万元，保函保险费12万元；9.判决驳回凯诚公司的反诉请求。事实与理由：1.原审程序违法。2018年7月4日，泸江村民小组依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十六条规定，向法庭提交了《撤销决定申请书》，申请对原时任村民小组组长普畅及万富春、李云寿在没有召开任何会议的情况下，私自在《合作补充协议》、《分配商铺平面图》、税费问题的《协议》、地产损失问题的《协议》、《水岸逸城一、二层泸江社商场、商铺消防部分清单》、《水岸逸城一、二层泸江社商场、商铺配电部分清单》、《城市基础设施配套费收款收据》上盖章签字的行为无效，并对作出上述行为的决定予以撤销。但原审未对上诉人的申请进行任何处理，却对普畅等人实施违法行为所形成的上述材料予以采信。原审程序违法，并导致对案件事实认定错误。2.原审判决认定事实错误。原审判决对于庭审中已查明的下列关键事实错误认：一是F-（5）-30号地块为合作建房用地；二是《合作补充协议》等诉争的系列补充协议的有效性；三是房屋未移交系泸江村民小组自身原因所造成；四是泸江村民小组仅有权主张分配9209.26㎡的建筑面积；五是认定靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300㎡的空地对应指向的建筑物为水岸逸城小区5号楼，而非售楼部。3.原审适用法律错误。原审滥用自由裁量权，对违反法律、行政法规的强制规定错误解读，适用法律错误，认定普畅、万富春，李云寿等人严重违反国家多部法律法规的规定，违法签署的系列补充协议有效，导致作出错误判决。4.原审判决错误，裁判有失公允。原审判决将本应由凯诚公司承担的建筑成本判由泸江村民小组承担，甚至将本应分配给泸江村民小组的房屋、地下停车位也判归凯诚公司所有，有违利益共享、风险共担原则，而且严重损害了泸江村民小组的合法权益，造成巨额集体资产的严重流失。凯诚公司辩称，1.一审审理程序合法，并无违法之处。凯诚公司从未收到泸江村民小组《撤销决定申请书》，不知道泸江村民小组提出该申请的事实及程序规定。本案案由系合资合作开发房地产合同纠纷，泸江村民小组根据《村民委员会组织法》第三十六条规定提出的申请，根据法律规定应属另一个侵权之诉，与本案合同并非同一诉，依法不能在本案中予以审理。泸江村民小组提出的撤销申请，本质系对本案中双方合作期间签订的系列协议、合同的效力提出异议，该异议在一审判决中已经做了审理并作出认定。2.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应驳回泸江村民小组上诉，维持原判决。双方于2007年12月15日签订《合作协议》后，又根据双方合作协议的履行签订系列补充协议。但泸江村民小组仅对一方有利的认可有效，对其不利的就否认法律效力，对同样的签约行为采用不同标准，无法律依据。一审在查明事实的基础上，认定《村民委员会组织法》第二十四条是以管理性的强制性规定，并根据诚实信用、公平原则认定系列合作开发协议合法有效，适用法律正确。F-（5）-30号地块也是农贸市场的一部分，从双方签订协议时该土地就在合作范围内，只是当时签订合作协议时并不知道该地块是单独登记的，办理转移登记时才发现，但双方将该土地一并进行了转让登记，并没有提出任何异议为合作建房用地。凯诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回泸江村民小组请求支付经济补偿金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由泸江村民小组承担。事实与理由：1.一审判决经济补偿金的起算时间从开工之日变更为从移交农贸市场之日无事实、法律依据。2007年12月15日《合作协议》第七条约定，经济补偿金起算时间为工程开工之日。《开工报告》证明开工时间是2011年5月25日，经济补偿金应从此时开始起算。2008年8月27日《关于搬迁、拆迁泸江农贸市场的通知》以及2009年1月6日《补充协议》仅是凯诚公司为尽快开工，督促泸江村民小组移交土地和办理证书的单方通知行为，不是变更合同的要约行为，而泸江村民小组也没有对该通知及《补充协议》中起算时间变更实施了承诺的意思表示，双方未达成新的补充协议。2.即使认定起算时间变更为移交农贸市场之日，从2009年1月16日开始起算经济补偿金也不符合本案事实。《补充协议》中约定的2009年1月16日开工取土只是计划时间，《基坑开挖施工专项报审表》证明基坑开挖方案编制时间是2009年12月3日，《工程开工报审表》证明桩基开工时间是2010年1月4日，但期间市场并没有全部停止经营，只是部分位置施工。即使按一审认定的取土之日就是开工之日，那么也应当从2010年1月4日开始起算。泸江村民小组辩称，1.凯诚公司通过发布书面通知的方式，将支付经济补偿金的计算时间由《合作协议》中约定的开工之日变更为从农贸市场移交之日开始计算。泸江村民小组不持异议，并用实际收取经济补偿金的方式认可了该调整变更。2.根据凯诚公司发的通知，2008年8月29日开始分4次支付合计160万元的经济补偿金，我方二审提交的《现金日记账》、《银行日记账》以及水表说明能够认定经济补偿金的起算时间应为2008年的11月1日。泸江村民小组向一审法院起诉请求：1.判决水岸逸城裙楼（一至二层）所有商铺及商场的所有权归泸江村民小组，产权（使用权）证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担（房产价值5000万元）；2.判决水岸逸城靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300平方米地块所建成的附属工程（售楼部）中的建筑面积130.54平方米的房屋归泸江村民小组所有，产权证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；3.判决水岸逸城地下室中的94个车位或建筑面积1234.79平方米部分的产权归属泸江村民小组，相应产权（使用权）证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；4.判令凯诚公司向泸江村民小组支付其应得新增建筑面积的市场价补偿金1474.4236万元；5.判令凯诚公司以每年80万元的标准向泸江村民小组计付2010年11月1日至水岸逸城商铺交付之日止市场无法经营的经济补偿金（其中，2010年11月1日至2018年10月31日期间的经济补偿金640万元）；6.判令凯诚公司承担案件受理费43.5665万元、诉讼保全费0.5万元及维权支付的律师费20万元、保函保险费12万元。凯诚公司反诉请求：1.判令泸江村民小组赔偿因违约少提供土地3183.2平方米给凯诚公司造成的经济损失143.244万元；2.判令泸江村民小组返还凯诚公司垫付的土地评估费69.157214万元及土地办证费0.079万元，合计69.236214万元；3.判令泸江村民小组返还凯诚公司垫付的配电、消防配套设施费293.203576万元及城市配套设施费48.348562万元，合计341.552138元；4.判令泸江村民小组赔偿凯诚公司商铺修复费4.0061万元及租金、违约金损失216.7138万元，合计220.7199万元；5.反诉费由泸江村民小组承担。一审经审理认定本案事实如下：泸江村民小组系开远市泸江贸易市场的主管部门，市场负责人为普畅。开远市泸江贸易市场使用泸江村民小组划拨的集体土地共有两宗，使用权面积分别为10462.6平方米、266.4平方米。凯诚公司系2006年11月16日经红河州工商行政管理局批准成立的具有房地产开发经营资质的企业。2006年6月15日，为盘活土地资源，促进经济社会发展，泸江村民小组与凯诚公司签订《意向合作协议》，合作开发泸江农贸市场。2007年7月3日，凯诚公司向开远市发展和改革局提交《关于开远市泸江综合大厦建设项目立项的请示》。2007年8月29日，开远市发展和改革局作出《关于对红河州凯诚房地产开发有限公司建盖泸江综合大厦申请项目立项的批复》（开发改投资[2007]95号），同意由泸江村民小组提供现泸江农贸市场土地，凯诚公司全额出资，负责办理项目建设的相关手续，将项目建设为集市场、超市、商住楼为一体的高层建筑。2007年12月15日，甲方泸江村民小组与乙方凯诚公司共同协商签订了《合作协议》，约定：一、合作项目名称：泸江综合大厦。二、工程建设地点及项目内容：工程建设地点位于开远市泸江农贸市场。甲乙双方在泸江农贸市场的土地范围内建盖五幢三层以上的建筑，其中一至二层外围为临街商铺，内为集贸市场，三层以上为住宅用房。三、合作形式：甲方以开远市泸江农贸市场土地，面积10462.6平方米（最终面积以人民政府规划审批为准）作为出资条件，与乙方合作开发泸江综合大厦，所需资金由乙方出资。四、投资所形成的资产分配：1、泸江农贸市场主体部份投资形成的建筑物一至二层的临街商铺及内部集贸市场归甲方所有，三层以上建筑（含第三层）归乙方所有，建筑层高以政府部门审批为准；2、靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300平方米，一至二层商铺甲乙双方各得建筑面积的一半，三层以上建筑（含第三层）归乙方所有。五、甲方的权利和义务：1、甲方有权就工程建设提出合理化建议；2、甲方有权监督乙方按质按期完成全部工程；3、甲方有权按份取得相关建筑的所有权；4、甲方应当尽快取得泸江农贸市场土地的《国有土地使用证》（商品房住宅用地）并提供给乙方，以便办理施工前的有关手续，办理《国有土地使用证》所需全部费用由甲方承担；5、甲方承担泸江农贸市场各住户、经营户的搬迁和安置补偿等工作，相关费用由甲方承担。甲方应处理好拆迁工作中出现的各类问题，因土地所有权或使用权发生争议的甲方应尽快解决，以使乙方能够实施开发。六、乙方的权利和义务：1、乙方有整个工程的开发权，包括选择工程建筑承包商的权利；2、乙方有权根据城市规划及市场需要决定建筑楼层的数量；3、乙方有权自行销售按合同约定属于自己的房产；4、乙方承担办理城建规划、项目审批、地质勘察、方案设计等全部建设施工手续，费用由乙方承担。5、乙方承担和享有投资风险及开发盈亏；6、未经甲方书面同意，乙方不得将项目转包给其他开发商开发；7、市场内电杆线路、改造移动费用由乙方承担。七、其他：1、为提高效率，甲方应积极配合乙方做好开工前的准备工作，不得无故拖延；2、工程工期由乙方根据开工前的准备情况及工程实际与甲方另行协商确定；3、乙方应按约定工程期限完成交付使用；4、工程设计通过甲乙双方认可后，双方应根据本合同的约定明确各自的产权范围并以补充协议的形式予以确认；5、甲乙双方对本项目的开发合作内容、设计方案和商品房的销售等内容均负保密义务；6、甲乙双方的债权债务由各方自行享有和承担；7、因工程项目开发造成甲方市场无法经营，为此，从工程开工之日至工程竣工之日，乙方每月给予甲方6.6666万元的经济补偿，每年80万元，按年支付，不足一年按实际月份支付。八、违约责任：1、协议双方因其行为导致本协议无法履行或履行已无必要的，违约方应向对方支付100万元的违约金，造成损失的还应当承担赔偿责任。双方都有过错的，各自承担相应的责任；2、因泄露商业秘密给对方造成损失的应负赔偿责任。九、本协议一经双方签字盖章即具有法律效率，任何一方均不得反悔。未尽事宜，双方应本着互谅互让的精神协商解决，所达成的协议与本协议具有同等的效力。协商不成的，协议一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。十、附开远市土地证附图作为附件。十一、本协议一式四份，甲乙双方各持两份。甲乙双方各自在协议上盖章签名，对该协议的效力不持异议。其中，泸江村民小组的班子成员、理财小组和议事小组成员以及村委会领导也在合同上签名。《合作协议》刚签订，开远市人民政府就发布《关于对泸江河综合治理三期建设工程范围内房地产征收拆迁通告》，征收了泸江农贸市场使用的集体土地4.06亩及房屋用于市政道路建设。2008年2月20日，开远市市政建设房地产征收服务中心按照《房屋征收补偿安置协议》的约定，给予泸江村民小组135.016万元的征收拆迁补偿，并要求泸江村民小组于2008年3月20日之前将被征收房屋腾空移交给开远市市政建设房地产征收服务中心进行统一拆除。由于开远市泸江贸易市场未按要求腾空拆除，2008年8月27日，凯诚公司发出《关于搬迁、拆迁泸江农贸市场的通知》，要求泸江村民小组于9月20日前将整个市场全部搬迁，尽快拆迁交凯诚公司施工，费用补助从泸江村民小组移交泸江农贸市场之日开始计算。泸江村民小组接通知后，将泸江贸易市场交由开远市神工爆破拆除公司于2008年10月21日前予以了拆除。2008年8月29日、2009年4月8日、2009年11月9日及2010年8月16日，凯诚公司以每次40万元、四次共计支付给泸江村民小组市场改造补偿费160万元，之后就再未支付。基于泸江村民小组与凯诚公司签订的《合作协议》，2008年11月20日，泸江村民小组开办的开远市泸江贸易市场向开远市人民政府申请办理国有土地使用权变更手续，依法缴纳土地出让金327.57万元，取得国有土地使用权证书。2009年9月2日，开远市国土资源局批准开远市泸江贸易市场将其独自使用的开国用（2009）第715号、开国用（2009）第716号国有土地使用权证载明的面积7013平方米、266.4平方米变更登记在凯诚公司名下，作为合作建房用地，为此，时任泸江村民小组组长普畅以借款方式请求凯诚公司为其垫付土地转让税金69.157214万元及办证费0.079万元。之后，开远市人民政府颁发开国用（2009）第1181号、开国用（2009）第1182号国有土地使用权证给凯诚公司，泸江村民小组按协议履行了自己的合同义务。同时，凯诚公司亦向政府主管部门申请办理城建规划、项目审批及地质勘察、方案设计等全部建设施工手续。其中，2008年2月25日，开远市发展和改革局以开发改投资[2008]08号文件，批复同意凯诚公司的项目名称由“泸江综合大厦”更改为“水岸逸城”；层高由原来的17层更改为27层，安装电梯，1-2层为泸江集贸市场，3-27层为商住楼；项目投资由原来的7600万元更改为19270万元的立项。2008年9月19日、2008年12月31日，红河州城乡规划局为凯诚公司颁发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2010年2月4日，开远市建设局为凯诚公司颁发建筑工程施工许可证。依据《合作协议》约定的权利义务，泸江村民小组与凯诚公司于2009年1月6日签订《补充协议》，约定：经双方努力已完成了拆迁和报批完建设用地规划许可证手续，为争取时间在2009年1月16日开工取土，进行该项目的开工建设工作，泸江村民小组尽快办理好开发用地的土地使用证，如果开发用地土地证不能按主协议办理给凯诚公司完成后期相关手续，造成的一切投资损失由泸江村民小组承担，此补充协议与主合作协议共同具备法律效力。在该协议中，双方就开工建设时间作了明确规定。2009年2月12日，建设用地规划和建设工程规划已审定，泸江村民小组与凯诚公司依据《合作协议》第7.4条的规定，协商签订了《合作补充协议》，约定：一、根据工程设计审批，泸江农贸市场主体部分投资形成的建筑物一层商铺17间，二层商铺16间及内部集贸市场归泸江村民小组所有（不包括工程设计审批必须配套建设的住宅电梯大堂、消防监控室等配套设施用房），三层以上建筑（含第三层）归凯诚公司所有。二、合作协议约定的泸江农贸市场主体部分是指4号楼与5号楼之间的安全疏散通道以北的建筑部分，但不包括安全疏散通道以北的第1间商铺一至二层。三、靠市场南面（4号楼与5号楼之间的安全疏散通道以南），后部分投资形成的建筑占地约1300平方米（包括安全疏散通道以北的第1间商铺一至二层），一至二层的商铺由双方各得一半，因凯诚公司承担市场内电杆线路改造费用支出过大，由凯诚公司分配所得市场南面靠泸江河8间一至二层临街商铺，泸江村民小组便于农贸市场的统一规范管理，靠市场内6间一至二层商铺及安全疏散通道以北的第1间商铺一至二层归泸江合作社所有，实际面积以房屋建好后有关部门实测为准。三层以上建筑（含第三层）归凯诚公司所有。四、泸江村民小组所分配的除本补充协议约定的商铺及市场外，其余部分全部属凯诚公司所有。五、本协议附工程设计规划图一份作为补充协议附件，工程设计规划图中红线部分商铺属凯诚公司分配所有。六、本协议一式两份，以双方签字后即具有法律效力。在该协议中，双方就投资形成的“水岸逸成”项目的房屋产权作了明确划定。2010年5月25日，“水岸逸城”项目工程正式开工建设。在建筑安装过程中，凯诚公司单独为其商铺、商场配置安装高低压配电室、变压器和消防安全等配套设施，并按开远市住房和城乡建设局要求，按建筑面积每平方米52.5元缴纳城市配套费457.604228万元。至2011年11月2日、2012年2月16日，经时任泸江村民小组组长普畅核对，其在凯诚公司提供的“水岸逸城”一至二层商场、商铺的消防费用161.15218万元及配电费用132.051396万元的清单上签名，同意以上费用由泸江村民小组承担，先由凯诚公司垫付，完工交接商场、商铺时由泸江村民小组支付给凯诚公司。2012年4月10日，时任泸江村民小组组长普畅在凯诚公司已缴纳的城市基础设施配套费用457.604228万元的收款收据上亲笔批注“此费用由凯诚地产公司统一支付给城建局，等交接商铺时，根据分配所得部分，由合作社承担支付给凯诚地产公司。”并签名予以确认。2012年4月12日，在工程即将竣工之前，凯诚公司与泸江村民小组达成《协议》，约定：一、商铺交接：泸江村民小组办完各项手续后凯诚公司在三个工作日内将泸江村民小组分配所得的商铺钥匙、照明电表、商铺消防设施清点移交给泸江村民小组，移交后商铺发生被盗、失窃等责任与凯诚公司无关，由泸江村民小组自行承担。二、商铺产权证变更：凯诚公司移交给泸江村民小组的商铺，凯诚公司积极配合泸江村民小组办理产权证变更手续，需由凯诚公司开具发票给泸江村民小组，按各自承担各自分配所得产权开具发票发生税费的原则：1、凯诚公司开具产权发票给泸江村民小组发生的税费、办理产权证的各种税费及契税费由泸江村民小组承担。2、泸江村民小组委托凯诚公司将商铺转让给第三方的，泸江村民小组出具转让合同、客户信息、交易金额由凯诚公司开具产权发票给第三方，产权发票发生的税费及所得税等由泸江村民小组承担，办理产权证的各种税费及契税等由泸江村民小组或第三方承担，凯诚公司代泸江村民小组收取款项扣除税费后必须2个工作日内支付给泸江村民小组。在该协议中，明确了房屋移交时间、办理产权变更方式及按产权分配面积各自承担相应税费的内容和原则。2012年4月27日，“水岸逸城”项目工程竣工验收合格，2012年7月19日又通过验收备案。该项目建筑面积经云南正基房产测绘有限公司测量，开远市住房和城乡建设局确认，1至5号楼住宅面积合计70344.81平方米，裙楼即商铺、商场面积合计10549.71平方米，地下室即地下车库、人防工程面积合计6158.54平方米，公共用房即3号楼、4号楼三层公共卫生间、储藏室和裙楼一层公共卫生间、消防控制室面积合计91.1平方米，总计面积87162.71平方米。凯诚公司按协议将应分配给泸江村民小组一至二层的商铺S1-S18、S27-S32号总建筑面积4628.50平方米，商场S33号总建筑面积4580.76平方米，两项合计9209.26平方米制作成明细表并附云南正基房产测绘有限公司房产分户平面图，于2012年4月29日、2012年12月17日发函通知泸江村民小组接房，但泸江村民小组因自身原因一直未接房。2013年1月28日，凯诚公司按规定持土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件等，向开远市房地产管理局申请办理房屋所有权的初始登记，领取了包括应分配给泸江村民小组一至二层商铺、商场在内的“水岸逸城”小区的房屋所有权证。诉讼期间，针对案涉房屋的权属登记，开远市房地产管理局出具了一份《情况说明》，明确该房屋所有权登记属于初始登记，不影响房地产开发公司将该房屋转让后办理的房屋所有权转移登记。同时，一审法院也向开远市房地产管理局函询了案涉房屋初始登记的相关情况。开远市房地产管理局在复函中载明：因“水岸逸城”房地产项目的土地使用权人登记的是凯诚公司，建设工程规划许可证载明的建设主体也是凯诚公司，初始登记在房屋竣工后的三个月内办理，故案涉房屋的初始登记依法只能登记在凯诚公司名下。房屋初始登记后，凯诚公司将应分配给泸江村民小组的建筑面积9209.26平方米的商铺、商场一直预留保管到现在。2013年2月20日，由于泸江村民小组的部分村民到现场阻止凯诚公司出租其分配所得的5号楼一层8间商铺，凯诚公司遂向泸江村民小组发送《法律函》，要求泸江村民小组赔偿因村民闹事给其造成的经济损失，并声明因本工程已于2012年4月竣工，且已及时通知到泸江村民小组，但泸江村民小组拒绝按《合作协议》约定办理各自分配房屋的产权移交手续，故从2012年5月起，凯诚公司按协议约定不再向泸江村民小组支付经济补偿金。2014年12月22日，按照“四议两公开”原则，泸江村民小组对分配所得的泸江市场9208平方米商铺、商场的资产处置方案提交村民进行表决，资产处置方案的具体内容为：一、按照灵泉办事处相关文件要求，交由拍卖公司进行公开拍卖；二、税费和拍卖费由买方承担；三、拍卖收益全部用于发放给村民。2015年1月16日，泸江合作社对表决结果进行了公示，即18岁以上人员有477人，参加这次表决的有324人，未参加的有15人。同意此方案的有462人，同意率为70.10%；不同意此方案的有138人，不同意率为29.9%，此表决结果泸江村民小组上报开远市灵泉办事处南路村民委员会。2015年1月20日，开远市灵泉办事处南路村民委员会经村两委会讨论，同意泸江村民小组322人的资产处置意见，但泸江村民小组最终没有落实经民主程序表决通过的上述资产处置方案。2015年1月19日，部分村民到“水岸逸城”小区擅自撬开分配给泸江村民小组临街一层S-3至S-9号的商铺卷帘门。2015年1月25日，凯诚公司再次向泸江村民小组发函，要求泸江村民小组尽快办理接房手续，以减小对水岸逸城小区的负面影响。2015年4月21日，经现场核查，双方在“水岸逸城小区商铺卷帘门被撬后损失情况签订确认函”上盖章，在函中明确对于被损坏、被盗部分的物品由凯诚公司负责修复，修复费用4.0061万元由泸江村民小组承担。2016年1月26日，凯诚公司与泸江村民小组就地产损失问题进行协商达成《协议》，约定由泸江村民小组承担凯诚公司3年来的租金损失186.7138万元，支付违约金损失30万元，两项合计216.713万元，在泸江村民小组接收分配所得商铺时一次性支付给凯诚公司。但在该协议签订之前，泸江村民小组的部分村民因商铺权属争议到现场阻拦装修，凯诚公司与杨伟遂于2012年12月15日签订《解除房屋租赁合同协议书》，凯诚公司收回了房屋并退还杨伟租金和保证金合计61.409万元，违约金30万元则未实际支付。2017年6月，原开远市灵泉泸江农业生产合作社更名为开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组。2018年1月8日，泸江村民小组与凯诚公司共同向开远市灵泉街道办事处人民调解委员会申请人民调解，申请事项为：1、“水岸逸城”1楼、2楼房屋商铺不动产权证办理过户及无争议房屋的移交问题；2、河滨南路临街第5幢一层、二层16间商铺及独栋售楼部归属权；3、地下车位及归属权。调解中，双方对分配“水岸逸城”裙楼一至二层（建筑面积9209.26平方米）的商铺、商场以及土地办证费69.157214万元、修复卷帘门费用4.0061万元均不持异议，但泸江村民小组对凯诚公司提出的城市配套费48.348562万元、商铺配套（配电、消防）设施费293.203576万元以及房屋过户费、物管费不予认可，最终调解未达成协议，泸江村民小组遂向法院起诉，诉讼请求为：1、判决水岸逸城裙楼（一至二层）商铺及商场的所有权归泸江村民小组，产权（使用权）证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担（房产价值5000万元）；2、判决水岸逸城靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300平方米地块上所建房屋（售楼部）的50%归泸江村民小组所有，产权证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；3、判决水岸逸城地下车库和人防建筑（平时车库）的产权（包括使用权、管理权、收益权等）根据协议约定进行分配，归属泸江村民小组部分的产权（使用权）证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；4、判令凯诚公司向泸江村民小组支付新增建筑面积差的市场差价；5、判令凯诚公司以每年80万元的标准向泸江村民小组计付2010年至水岸逸城商铺交付之日止市场无法经营的经济补偿金（其中2011年至2018年共计640万元）；6、判令凯诚公司拆除未经规划的违章建筑；7、判令凯诚公司承担泸江村民小组为维权所支付的律师费20万元、诉讼保全保险费12万元，共计32万元；8、判令凯诚公司承担本案诉讼保全费及一审、二审诉讼费。在第一次庭审中，泸江村民小组申请变更诉讼请求：即将第2项诉讼请求变更为“判决水岸逸城靠市场南面后部份投资形成的建筑占地约1300平方米的地块所建成附属工程（售楼部）中建筑面积为130.54平方米的房屋产权归泸江村民小组所有，产权证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；”将第3项诉讼请求变更为“判决水岸逸城地下室中的94个车位或建筑面积1234.79平方米部分的产权归属泸江村民小组，相应产权（使用权）证办理过程中应支付的各类税费由凯诚公司承担；”将第4项诉讼请求变更为“判令凯诚公司向泸江村民小组支付应得新增建筑面积的市场价补偿金1701.453万元；”将第5项诉讼请求变更为“判令凯诚公司以每年80万元的标准向泸江村民小组计付2010年11月1日至水岸逸城商铺交付之日止市场无法经营的经济补偿金（其中2011年11月1日至2018年10月27日间的经济补偿金为640万元）；”同时，申请撤销“第6项诉讼请求”。随后，泸江村民小组申请将第4项诉讼请求变更为“判令凯诚公司向泸江村民小组支付其应得新增建筑面积的市场价补偿金1474.4236万元；”在第二次庭审中，泸江村民小组再次申请变更诉讼请求：即将第5项诉讼请求变更为“判令凯诚公司以每年80万元的标准向泸江村民小组计付2010年11月1日至水岸逸城商铺交付之日止市场无法经营的经济补偿金（其中，2010年11月1日-2018年10月27日间的经济补偿金709.3596万元）；”将第7项诉讼请求变更为“判令凯诚公司承担泸江村民小组为维权支付的律师费20万元、保函保险费12万元、咨询服务费0.5万元，共计32.5万元。”随后，泸江村民小组又向一审法院提出撤回“变更经济补偿金640万元为709.3596万元、维权费32万元变更为32.50万元”的申请。为此，泸江村民小组预交案件受理费43.5665万元，申请诉讼保全预交财产保全费0.5万元；凯诚公司反诉预交案件受理费3.30165万元。庭审后，经双方当事人申请，一审法院依法主持调解。泸江村民小组在提交的调解意见中明确表示认可2009年1月6日签订的《补充协议》，经济补偿金要求从2009年1月16日起算，18层以上房屋及地下车库由法院判决；而5号楼一至二层16间商铺划给凯诚公司系普畅、万富春、李云寿的个人行为，泸江村民小组不予认可；土地办证费69万元系普畅的个人行为，泸江村民小组只同意承担分配给其房屋所占土地部分的费用；其余费用因违反民主议定程序及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，且无村委会及村主任、村书记的盖章签名，故不予认可。调解期间，凯诚公司也同意将保管的“水岸逸城”裙楼一至二层商铺、商场，共计建筑面积9209.26平方米移交给泸江村民小组，但因泸江村民小组要求凯诚公司无条件移交，故调解无果。此外，就双方争执的靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300平方米的地块问题，泸江村民小组于2018年11月26日单方委托昆明雄鼎科技有限公司将原泸江农贸市场纸质土地证附图做一份数字化土地证附图，并测绘出原泸江农贸市场土地南面部分1300平方米分界线。昆明雄鼎科技有限公司接受委托后，于2018年11月出具《原开远市泸江农贸市场土地证测绘核实报告》，在该报告中载明：本次作业方法为使用工程扫描仪对着墨的聚脂薄膜土地证附图进行扫描，获得TIFF格式的栅格图像文件，然后利用南方CASS绘图软件进行数字化操作，操作完成后在南面部分圈定1300平方米的范围，该范围的北面边线即为原泸江农贸市场土地南面部分1300平方米分界线。我公司技术员与泸江小组书记高明生于2018年12月2日到实地踏勘，并现场合影；根据对现有资料的对比，原泸江农贸市场土地证附图T6、T7、T8号界址点所在的围墙保存完好，所以确认原泸江农贸市场土地南面部分1300平方米分界线，即以T6、T7、T8所在界址线向正北方向平移得到1300平方米的位置，最终确定T6、T7、T8所在界址线到1300平方米分界线的距离为48.64米。另查明，2013年3月19日，主体工程竣工验收后，由于办公室的使用面积不足，凯诚公司遂向开远市规划局提出变更申请，请求将水岸逸城小区南面的附属工程由原批准的二层半变更为三层半建筑，占地面积不变，建筑面积由360.35平方米变更为508.16平方米。该工程于2013年11月13日开工建设，至2014年7月8日竣工验收，底层面积为130.54平方米，建筑投资共计59.3万元。该房屋建成后，凯诚公司一直作为售楼部使用至今。对于本诉、反诉争议的问题，一审法院评判如下：焦点一：关于“水岸逸城”裙楼一至二层商铺、商场的全部产权应否归泸江村民小组所有，房屋权属变更产生的税费应否由凯诚公司承担的问题。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”的规定，凯诚公司系依法具有房地产开发经营资质的企业，泸江村民小组以提供出让土地使用权、凯诚公司以提供资金等作为合作开发房地产为基本内容而签订的《合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。而在履行《合作协议》过程中，双方当事人签订的系列补充协议存在民主议定程序瑕疵是否必然导致协议无效，应结合讼争《合作协议》的缔约主体、交易习惯、权责对等、诚实履约和损害赔偿等法律后果做出具体判断。因此，诉争的系列补充协议有效且继续履行有利市场经济交易的稳定发展，也有利于保护双方当事人的民事权益。因此，本案不能简单以违反民主议定程序为由绝对否定补充协议的效力。其次，“水岸逸城”项目规划通过红河州城乡规划局审批后，泸江村民小组与凯诚公司于2009年2月12日自愿签订的《合作补充协议》符合《合作协议》第7.4条“工程设计通过甲乙双方认可后，双方应根据本合同的约定明确各自的产权范围并以补充协议的形式予以确认。”及第4.2条“靠市场南面后部份投资形成的建筑占地约1300平方米，一至二层商铺甲乙双方各得建筑面积的一半，三层以上建筑（含第三层）归乙方所有。”的约定。按照《合作补充协议》第3条“靠市场南面（4号楼与5号楼之间的安全疏散通道以南），后部分投资形成的建筑占地约1300平方米（包括安全疏散通道以北的第1间商铺一至二层），一至二层的商铺由双方各得一半，因凯诚公司承担市场内电杆线路改造费用支出过大，由凯诚公司分配所得市场南面靠泸江河8间一至二层临街商铺，泸江村民小组便于农贸市场的统一规范管理，靠市场内6间一至二层商铺及安全疏散通道以北的第1间商铺一至二层归泸江合作社所有，实际面积以房屋建好后有关部门实测为准。三层以上建筑（含第三层）归凯诚公司所有。”、第4条“泸江村民小组所分配的除本补充协议约定的商铺及市场外，其余部分全部属凯诚公司所有。”及第5条“本协议附工程设计规划图一份作为补充协议附件，工程设计规划图中红线部分商铺属凯诚公司分配所有。”约定的内容，结合房屋建成后泸江村民小组对分配所得9208平方米的商铺、商场提出内容为“一、按照灵泉办事处相关文件要求，交由拍卖公司进行公开拍卖；二、税费和拍卖费由买方承担；三、拍卖收益全部用于发放给村民。”的资产处置方案，该方案已经民主程序表决通过，并报开远市灵泉办事处南路村民委员会批准的实际情况，泸江村民小组有权主张分配“水岸逸城”裙楼一至二层S1-S18号、S27-S32号的商铺及S33号的商场，建筑面积共计9206.26平方米，其余的商铺、地下车场及房屋泸江村民小组无权主张分配。第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条规定：房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，工程竣工验收后，凯诚公司作为“水岸逸城”项目的土地使用权人及建设主体，到开远市房地产管理局申请办理包括应分配给泸江村民小组商铺、商场在内的房屋所有权初始登记的行为，不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条及建设部《房屋登记办法》第三十条的规定，也不影响泸江村民小组办理权属变更登记。房屋初始登记后，权属变更登记产生的税费，根据双方2012年4月12日签订的《协议》第2条商铺产权证变更的约定，即凯诚公司移交给泸江村民小组的商铺，凯诚公司积极配合泸江村民小组办理产权证变更手续，需由凯诚公司开具发票给泸江村民小组，按各自承担各自分配所得产权开具发票发生税费的原则：1、凯诚公司开具产权发票给泸江村民小组发生的税费、办理产权证的各种税费及契税费由泸江村民小组承担。2、泸江村民小组委托凯诚公司将商铺转让给第三方的，泸江村民小组出具转让合同、客户信息、交易金额由凯诚公司开具产权发票给第三方，产权发票发生的税费及所得税等由泸江村民小组承担，办理产权证的各种税费及契税等由泸江村民小组或第三方承担，凯诚公司代泸江村民小组收取款项扣除税费后必须2个工作日内支付给泸江村民小组。按照该条约定，变更案涉9206.26平方米商铺、商场权属产生的税费，理应由泸江村民小组承担，同时，凯诚公司负有协助办理的义务。综上，对泸江村民小组的该项诉讼请求，合理部分一审法院予以支持，反之，一审法院不予支持。焦点二：关于靠市场南面附属工程售楼部中的130.54平方米的房屋产权应否分配给泸江村民小组，房屋权属变更产生的税费应否由凯诚公司承担的问题。一审法院认为，如前所述，根据《合作协议》第4.2条及《合作补充协议》第3条约定的内容，案涉争议的“靠市场南面后部份投资形成的建筑占地约1300平方米”的空地对应指向的建筑物应为“水岸逸城”小区5号楼，而非售楼部。因为，凯诚公司建盖使用的售楼部，其建筑占地面积仅有130.54平方米，而非约1300平方米，且原审批的规划用途为二层半办公室，而非商铺商场。主体工程竣工后，由于办公室面积不够使用，在占地面积不变的基础上，凯诚公司向开远市规划局申请变更为建盖三层半的建筑，也符合本案的客观实际。而泸江村民小组在诉讼中单方委托昆明雄鼎科技有限公司出具的《原开远市泸江农贸市场土地证测绘核实报告》，由于鉴定机构指派的鉴定人员于2018年12月2日方到实地踏勘，但出具的报告落款时间却为2018年11月，显然该报告的程序不合法，特别是鉴定人仅依据原开远市泸江农贸市场土地证附图而自行确定界址点T6、T7、T8并连成界址线向正北方向平移圈定的1300平方米位置的测绘结论，没有证据相佐证，故对泸江村民小组的该项主张，一审法院不予支持。焦点三：关于“水岸逸城”地下室中的94个车位或1234.79平方米的车位面积应否归泸江村民小组所有，车位权属变更产生的税费应否由凯诚公司承担的问题。一审法院认为，综观本案《合作协议》及《合作补充协议》的内容，虽然《合作协议》第5.3条规定泸江村民小组“有权按份取得相关建筑的所有权”，但该条是受《合作协议》第4条及整个《合作补充协议》约定的内容所限制的，即泸江村民小组有权按份取得的相关建筑的所有权仅为“水岸逸城”裙楼一至二层中9209.26平方米的商铺、商场。在前述协议中，双方对投资形成的房屋产权已作了明确划分，特别是对分配给凯诚公司的商铺，双方还在工程设计规划图中用红线作标注划定，在双方未协商变更前述协议内容的情况下，泸江村民小组依据《合作协议》第5.3条规定诉请分配“水岸逸城”地下室中的94个车位或者1234.79平方米的车位面积，并由凯诚公司承担车位权属变更的税费主张，无相应证据加以证明，一审法院不予支持。焦点四：关于凯诚公司应否按新增房屋建筑面积的市场价支付泸江村民小组补偿金1474.4236万元的问题。一审法院认为，凯诚公司在履行《合作协议》过程中，已向当地政府主管部门申请办理变更项目立项的内容。针对变更申请，开远市发展和改革局印发开发改投资[2008]08号文件，批复同意凯诚公司的项目名称由“泸江综合大厦”更改为“水岸逸城”；层高由原来的17层更改为27层，1至2层为泸江集贸市场，3至27层为商住楼；项目投资由原来的7600万元更改为19270万元。按照上述批复，凯诚公司投资建盖层高为27层的商住楼不违反法律的规定，也符合双方《合作协议》第4条中“建筑层高以政府部门审批为准”的约定。房屋建成后，对于政府批准建盖的新增楼层第18至27层的房屋建筑面积，泸江村民小组仅依据《合作协议》第5.3条“甲方有权按份取得相关建筑的所有权”的约定，向凯诚公司主张按市场价折价支付新增楼层建筑面积的补偿金1474.4236万元的事实证据不足，一审法院不予支持。焦点五：关于凯诚公司应否支付泸江村民小组自2010年11月1日起至水岸逸城商铺、商场交付之日止市场无法经营期间经济补偿金的问题。一审法院认为，根据《合作协议》第7.7条“因工程项目开发造成甲方市场无法经营的，从工程开工之日至工程竣工之日，乙方每月给予甲方6.6666万元的经济补偿，每年80万元，按年支付，不足一年时按实际月份支付。”的约定，泸江村民小组有权向凯诚公司主张泸江贸易市场拆除移交后至新集贸市场竣工验收合格前无法经营期间的经济补偿金。本案中，综观2007年12月15日签订的《合作协议》、2008年8月27日凯诚公司发给泸江村民小组《关于搬迁、拆迁泸江农贸市场的通知》，2009年1月6日签订的《补充协议》，2008年8月29日至2010年8月16日期间凯诚公司付给泸江村民小组经济补偿金160万元及2012年4月27日房屋竣工验收合格后凯诚公司发函通知泸江村民小组接房等证据证明的客观事实，再按凯诚公司承诺的经济补偿金从泸江村民小组移交泸江农贸市场之日开始起算的意思表示进行分析判断，经济补偿金起算的时间从原来约定的凯诚公司开工之日变更为从移交泸江农贸市场之日，由此可确定案涉经济补偿金的起止时间应为凯诚公司拟开工取土之日即2009年1月16日至向泸江村民小组声明止付之日即2012年4月30日，该期间产生的经济补偿金按《合作协议》第7.7条约定的每年80万元计算，共计263.3331万元[80万元×（3年+105天）]，扣除凯诚公司已支付的160万元，尚欠经济补偿金103.3331万元由凯诚公司继续支付。从2012年5月1日之后的经济补偿金，因系泸江村民小组自身原因造成的，其不得就扩大的损失要求凯诚公司赔偿。因此，对泸江村民小组的该项主张，一审法院不予完全支持。焦点六：关于泸江村民小组应否承担因少提供土地面积3183.20平方米而应赔偿凯诚公司违约损失143.244万元的问题。一审法院认为，违约责任，是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。本案中，开远市泸江贸易市场使用泸江村民小组划拨的集体土地共有两宗，使用权面积分别为10462.6平方米、266.4平方米。根据《合作协议》第3条“甲方以开远市泸江农贸市场土地，面积10462.6平方米（最终面积以人民政府规划审批为准）作为出资条件，与乙方合作开发泸江综合大厦，所需资金由乙方出资。”的约定，泸江村民小组虽应提供合作建房用地10462.6平方米，但因《合作协议》才签订，开远市人民政府就发布《关于对泸江河综合治理三期建设工程范围内房地产征收拆迁通告》，征收了开远市泸江贸易市场使用的4.06亩集体土地用于市政道路建设。余下的集体土地，泸江村民小组到开远市国土资源局办理了国有土地使用权变更手续，交纳土地出让金327.57万元，并经开远市国土资源局审批，将开国用（2009）第715号、716号国有土地使用权证载明的7013平方米、266.4平方米，合计7279.4平方米土地使用权属变更登记到凯诚公司名下，按协议约定履行了自己的义务。基于此，泸江村民小组主观上没有少提供土地面积的故意，客观上少提供部分的土地面积是因政府征地修路行为导致的，故不能认定泸江村民小组违约。根据上述事实，凯诚公司反诉要求泸江村民小组承担因少提供土地面积3183.20平方米而应赔偿其违约损失143.244万元的理由不成立，一审法院不予支持。焦点七：关于泸江村民小组应否返还凯诚公司垫付的土地评估费及办证费合计69.236214万元的问题。一审法院认为，《合作协议》第5.4条规定：“甲方应当尽快取得泸江农贸市场土地的《国有土地使用证》（商品房住宅用地）并提供给乙方，以便办理施工前的有关手续，办理《国有土地使用证》所需全部费用由甲方承担。”按照此条约定，泸江村民小组以提供建设用地的方式进行投资，与案涉建设项目相关的土地使用权属变更的费用应由泸江村民小组承担，也就是泸江村民小组负有将案涉房屋的国有土地使用权证变更登记在凯诚公司名下，办理国有土地使用权证所产生的土地评估费69.157214万元及办证费0.079万元，两项合计69.236214万元，该笔税费凯诚公司依约垫付后至双方向开远市灵泉街道办事处人民调解委员会申请人民调解时，泸江村民小组都表示愿意承担的事实，故对凯诚公司的该项反诉主张，一审法院予以支持。焦点八：关于泸江村民小组应否返还凯诚公司垫付的配电、消防配套设施费293.203576万元及城市配套设施费48.348562万元，合计341.552138万元的问题。一审法院认为，凯诚公司以提供资金方式与泸江村民小组合作开发房地产，与开发房地产有关的配电、消防和城市配套设施费用本属于建筑安装成本范围，但在履行协议过程中，由于商铺、商场所需要的配电、消防设施较为特殊，为方便泸江村民小组投入使用，凯诚公司按照与时任泸江村民小组组长普畅的约定，为泸江村民小组的商铺、商场安装高低压配电室、变压器和消防等安全配套设施，并为此垫付配电设施费132.051396万元、消防设施费161.15218万元。而城市配套费系开远市住房和城乡建设局按每平方米52.50元计收的，凯诚公司按规定交纳457.604228万元后，经与时任泸江村民小组组长普畅协商，其在缴费凭据上签名同意按实际分配给泸江村民小组商铺、商场的建筑面积承担相应城市配套费。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，上述约定虽存在民主议定程序瑕疵，但依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该条强制性规定当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。泸江村民小组没有遵守民主议定程序，系泸江村民小组违反法律的强制性规定，而以违反民主议定程序为由宣告合同无效，有碍于交易的稳定性和安全性，显然违背立法本意和法律公平原则。因此，对凯诚公司的该项反诉主张，一审法院予以支持。焦点九：关于泸江村民小组应否承担租金186.7138万元、违约金30万元及商铺修复费4.0061万元，合计220.7199万元的问题。一审法院认为，“水岸逸城”项目竣工后，凯诚公司将其分配所得的临街商铺进行出租，承租人在装修过程中，泸江村民小组的部分村民因权属争议到现场进行阻拦，凯诚公司遂在合同未正式履行之前，与承租人解除了房屋租赁合同。事隔三年后，泸江村民小组与凯诚公司虽达成赔偿协议，但因泸江村民小组的村民所实施的阻拦行为并非必然导致凯诚公司与承租人解除合同，且凯诚公司没有实际退还承租人房屋租金186.7138万元，也没有实际支付承租人违约金30万元。因此，对凯诚公司的该项反诉主张，一审法院不予支持；至于商铺的修复费用4.0061万元，系泸江村民小组的村民实施的损害行为造成的，经双方到现场检查核对被损坏、被盗部分的物品后，在确认函上盖章并明确由凯诚公司负责修复，修复费用由泸江村民小组承担。根据损害发生的结果、权利义务对等原则以及双方向开远市灵泉街道办事处人民调解委员会申请人民调解时，泸江村民小组对该笔修复费用4.0061万元表示愿意承担的事实，故对凯诚公司的该项反诉主张，一审法院予以支持。焦点十：关于泸江村民小组诉请由凯诚公司承担本诉案件受理费43.5665万元、财产保全费0.5万元、维权支出的律师费20万元、保函保险费12万元以及凯诚公司要求泸江村民小组承担反诉案件受理费3.30165万元应否支持的问题。一审法院认为，泸江村民小组因起诉而预交的案件受理费43.5665万元及财产保全费0.5万元，以及凯诚公司因反诉而预交的案件受理费3.30165万元，一审法院将根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第三十五条的规定，酌情由双方当事人分担；而泸江村民小组因维权而支出的律师费20万元、保函保险费12万元，因无合同约定，也无法律规定，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第四十条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:“一、由被告（反诉原告）红河州凯诚房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内将“水岸逸城”裙楼一至二层商铺S1-S18号、S27-S32号及商场S33号，建筑面积共计9209.26平方米的房屋移交给原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组。逾期未接收，造成的损失由原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组自行承担；二、由被告（反诉原告）红河州凯诚房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组为上述房屋办理权属变更登记手续，权属变更产生的税费由原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组承担；三、由被告（反诉原告）红河州凯诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组经济补偿金103.33万元；四、由原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）红河州凯诚房地产开发有限公司垫付的土地评估费69.157214万元、办证费0.079万元、配电费132.051396万元、消防费161.15218万元、城市配套设施费48.348562万元及商铺修复费4.0061万元，合计414.794452万元；五、驳回原告（反诉被告）开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组的其他本诉请求。六、驳回被告（反诉原告）红河州凯诚房地产开发有限公司的其他反诉请求。”一审本诉案件受理费43.5665万元，财产保全费0.5万元，两项合计44.0665万元，由泸江村民小组承担30.8465万元，凯诚公司承担13.22万元。一审反诉案件受理费3.30165万元，泸江村民小组承担0.9905万元，凯诚公司承担2.31115万元。二审中，泸江村民小组提交7组证据：1.《意向合作协议》1份，欲证明双方合作开发土地面积为10.46亩，即6973.33平方米；2.法院主持调解谈话录音光盘一张、3.规划总平面图、4.照片8张，欲证明争议靠市场南面后部份投资形成的建筑占地约1300㎡的地块所建成的是附属工程（售楼部）；5.现金及账单5张、6.银行日记帐6张、7.水表说明1份，欲证明泸江农贸市场于2008年11月1日移交给凯诚公司。凯诚公司质证认为，对1.《意向合作协议》的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，因发现第一条有笔录，所以又重新签订《意向合作协议》，也就是一审泸江村民小组向法庭提交的第三组第8份证据，其中确认合作开发的土地面积为10462.6平方米；对2.法院主持调解谈话录音的真实性认可，但合法性、关联性有异议，因这是法官对案件审查的意见，不是本案证据，泸江村民小组单方委托作出的测绘报告不是民诉法规定的鉴定意见；在一审中双方均提交3.规划总平面图，质证意见与一审一致；4.照片8张不能证明泸江村民小组的主张；5.现金及账单与6.银行日记帐均是泸江村民小组单方制作，三性均不予认可；对7.水表说明的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，因与本案无关联性。凯诚公司提交3组证据：1.《基坑开挖施工专项报审表》，欲证明工程基坑开挖施工方案报审时间是2009年12月8日；2.桩基础工程《工程开工报审表》，欲证明桩基础开工时间是2010年的1月4日；3.《开工申请报告》、《工程开工报审表》，欲证明工程正式开工时间是2010年的5月25日。泸江村民小组质证认为，对凯诚公司提交的3组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，因为支付经济补偿金的起算时间已从工程开工之日变更为泸江农贸市场移交之日。本院对双方当事人在二审中新提交的证据，经核查，与各方的质证意见一致，故对各方的质证意见予以釆纳，由此各方提交的证据因对方质证意见的成立而均不能证明各方欲证明的目的、内容。另一审判决表述存在笔误，经与双方当事人核对后，变更一审判决第27页《意向合作协议》签订时间为2007年6月15日，第32页配电费用132.051396万元清单上签名时间为2012年1月16日。二审另查明：2012年1月13日下午三点，在泸江村民小组办公室由高明生主持会议，应到人数26人，实到人数21人。会议中普畅说处置资产87%征求意见群众大部分同意卖，大部分村民希望资产价格争高，多给群众享受一点。普畅就叶双赢提出的进行解释，根据当前的房地产环境来阐述，市场面积9000平米以上，以实际产权证为准。高明生说处置资产问题已经推上去，退不下来，不然群众那关过不去，在年后把图纸价格整理出来登报交给拍卖公司，谁出的高，卖给谁。只要经过大家同意过的，班子就全力去干。会议决议：到会的全体党员同意群众意见，同意卖市场。同意决议签字的有高明生、普畅、万富春、叶双赢、李云寿等人。同日下午，在南路村委会三楼会议室，由普畅主持，参会人员有孟忠华、高明生、罗桂红、何卫红、罗勇等村民代表。会议内容：一、普畅说明关于沪江市场建盖的相关工作。三、孟忠华书记说沪江小组村民关注的问题是卖资产的问题，村两委会为多数人利益负责任尽义务。按照“四议两公开”的原则，以村民的决定为主，要开会讨论决定后报村两委。四、万富春念协议，参会人员讨论协议条款。1.孟忠华书记说好的好卖了，但坏的卖不了，以后会有麻烦。大家可以下去宣传要求公平公正公开，最终还是由村民决定，是卖是留。5.高明生说违约金应写高点，3%左右。不能拆散销售，沪江小组没有能力经营沪江市场。6.提出的协议中第二条中税费缴纳有问题，如果销售超过了8200万，卖了多出来的钱不能由沪江小组缴纳税费。会议决议：1.违约金提到500万；2.不管税费不上税（预留用地及市场），要求纯7200万元。同意决议签字的有高明生、普畅、万富春以及村民代表罗桂红、何卫红、罗勇等人。2012年3月6日上午10时，在村委会办公室三楼会议室，由普畅主持召开沪江小组班子及村民代表会议，参会人员有村委会孟忠华主任、小组班子普畅、高明生、万富春及村民代表罗桂红、何卫红、罗勇等人。会议内容：7.讨论市场出售协议。普畅介绍今天上午主要讨论沪江市场处理事宜（协议）。因为当前房地产形势走下坡路，现在投资方帮助我们，我们也要考虑对方立场，要及时定出协议，因为每过一段时间，就损失几百万。其次，孟忠华主任就当前形势及沪江小组资产拍卖情况进行补充，市场要卖就快单斩乱麻，不要拖时间，如不卖就压到底（压几年），要以村民利益为很大化，讲民主。市场买卖就要考虑税费多方面的问题，税费逃不了的。国家税收取之于民用之于民。会议总结：经过今天上午全体到会人员充分讨论形成一项决定性的协议（沪江市场出售协议），协议带给凯诚公司参照决定，如果甲乙双方对此协议无意见，再签订此协议，协议各份由保管员保管。同意决议签字的有孟忠华、高明生、普畅、万富春以及村民代表罗桂红、何卫红、罗勇等人。同日下午三点，接着上午议题进行讨论，其中8.高明生支部书记提出，据他到税务局了解落实，按照8200万计算我方应上税99220元。9.经过到会人员讨论通过的沪江市场出让协议提供给凯诚公司，最后甲乙双方形成的最终协议再商定签字盖章。同意决议签字人员与上午人员相同。南路村委会于2018年7月26日提供《关于灵泉街道办事处南路村委会泸江村民小组部分村民信访问题的调查情况专报》，该专报系开远市灵泉办事处南路村委会、泸江村民小组信访问题调查组于2014年9月24日出具，载明针对灵泉街道办事处南路村委会泸江村民小组部分村民多次上访的问题，市委、市政府于2014年4月2日召开专题会议进行安排部署，从市纪委、市委政法委、市公安局、市检察院、市信访局、灵泉办事处等部门抽调人员组成联合调查组，在以前做了大量工作的基础上，分别对部分群众反映的问题再次进行调查核实。现将调查情况报告如下：关于村小组长普畅与红河州凯诚地产有限公司（以下简称凯诚公司）恶意串通，侵占集体财产的问题。（一）信访情况。(二）调查情况，1.联合开发背景。经过泸江村民小组与凯诚公司多次洽谈协商，双方形成了联合开发沪江农贸市场的初步共识：泸江村民小组以沪江农贸市场土地作为出资条件，凯诚公司投入开发资金，双方合作共同开发建设。在合作开发建设过程中出现了一些困难和问题：一是沪江农贸市场内两根高压电线杆搬迁需花费近25万余元；二是村民小组与凯诚公司的《合作协议》签订后，因市政府沪江河综合治理三期建设工程的需要，市政府征收了沪江农贸市场土地4.06亩，这样在报批建设规划中在原规划的基础上相应的减少了2706.68平方米（4.06亩）；三是此建筑用地地处沪江河边地质条件差，增加了施工建设的难度和资金的投入，凯诚公司于2009年1月16日开工，2012年4月27日竣工，在原沪江农贸市场的地址上开发建设起现在的“水岸逸城”。2.协议签订情况。2008年9月1日又召开小组班子成员和理财小组、市场管理委员参加的会议。商议农贸市场动迁的相关事宜。四是该项目由可建面积10.88亩中除了农贸市场主体外，靠南面剩余梯形面积为1305平方米（1.96亩）。根据《合作协议》第四款第四条及第七款第四条约定，“靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300平方米，一至二层商铺村民小组和凯诚公司各得建筑面积一半，三层以上建筑（含第三层）归凯诚公司所有，工程设计通过双方认可后，双方应根据本协议的约定明确各自的产权范围，并以《补充协议》的形式予以确认”。经查：双方于2009年2月12日在工程设计图纸上以红线的方式界定了双方了产权，明确了河滨南路以南的8间铺面归凯诚公司。3.前期工作情况。在2007年12月15日签订协议时，该小组通过召开理财小组、议事小组和村小组干部参加的会议讨论后，才与凯诚公司签订合作开发协议的，协议签订后小组于次日在小组办公室黑板上将协议内容进行了公示，且在合作开发前，小组已把情况向南路村委会领导做过汇报。对于8间铺面的权属问题，泸江村民小组与凯诚公司以红线划定的方式确认了临江南路8间（19至26号）归凯诚公司，背面归泸江村民小组，签字人员有普畅、万富春、李云寿。可村民执意认为，主体部分应是全部建筑体，凯诚公司和村小组各占一半是指南边地界量出1300平米的土地建起的建筑。(三）处理意见，从调查情况可以看出，泸江村民小组与凯诚公司合作开发“水岸逸城”项目中虽然议事程序基本到位，但是也有不完善的地方。一是在2007年12月15日签订协议时，该小组是通过召开理财小组、议事小组和村小组干部参加的会议讨论，并把情况向南路村委会的领导汇报过，但村民委员会没有及时决定将开发事宜提请村民会议讨论决定。二是作为8间铺面的分配问题，在2009年2月12日仅小组代表普畅、万富春、李云寿在图纸上签字认可，造成部分村民对《补充协议》的具体情况一知半解，《补充协议》签订时存在不规范的情况。三是当时合作开发发生变化时，未及时召开会议告知村民。由此，建议：一是在“水岸逸城”项目中没有争议资产的处置上，不论是整体出让或是小组自主经营，村民小组都要尽快依照相关规定和程序召开村民会议决定处理方式，最大程度减少损失，以此维护群众的最大利益。二是有争议的8间铺面在纠纷未解决前，双方均不能装修，直到纠纷解决后方能处理。三是针对部分群众反映村民小组长普畅在“水岸逸城”项目开发中存在经济问题，办事处积极引导对该村小组账务进行审计来解决问题。归纳二审双方当事人各自的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1.一审是否存在程序违法；2.一审认定《合作补充协议》等系列补充协议为有效是否存在错误；3.一审对于庭审中已查明的关键事实是否错误认定；4.一审认定经济补偿金的起算时间从开工之日变更为从移交农贸市场之日是否正确。一、关于一审是否存在程序违法问题本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十六条规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。”故依据该条法律规定，可以向人民法院申请撤销的主体是村民，而非泸江村民小组；且依据该条法律处理的是侵权纠纷，而非本案合同纠纷。泸江村民小组在一审审理中依据该条法律向法庭提交《撤销决定申请书》，申请对《合作补充协议》及其附件《分配商铺平面图》等六份证据材料上的盖章签字行为认定为无效并予以撤销，实际系对本案中双方合作期间签订的相关系列补充协议、合同的效力提出异议，该异议以及《合作补充协议》及其附件《分配商铺平面图》等六份证据材料在一审中已经过双方当事人的举证、质证，以及一审法院的认证，最终一审法院作出有效的认定，故不存在一审对其的申请未进行任何处理的情形，也不存在一审程序违法问题。二、关于一审认定《合作补充协议》等系列补充协议为有效是否存在错误问题本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可以办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”该条法律规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，同时规定村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定事项。本案中，村民小组提供泸江农贸市场土地，凯诚公司提供资金进行合作开发“水岸逸城”项目是一个持续性的过程，从双方于2007年6月15日签订《意向合作协议》至2012年“水岸逸城”项目竣工，其中涉及多个环节或事项；在每个环节或事项上泸江村民小组均未严格依照上述法律规定召开村民会议或村民代表会议进行讨论。但是，双方于2007年12月15日签订的《合作协议》上有泸江村民小组的班子成员、理财小组和议事小组成员以及村委会领导签名，故双方合作开发“水岸逸城”项目虽未严格依法召开村民会议或村民代表会议进行讨论，却是在班子成员、理财小组和议事小组成员以及村委会领导范围内履行了议事程序，且是公开透明的。正如2014年9月24日政府调查小组在《调查情况专报》中所载，双方合作开发“水岸逸城”项目中虽然议事程序基本到位，但也有不完善的地方。本院认为，这些不完善的地方并不能成为否认双方之间签订《合作补充协议》等系列补充协议效力的理由，因为：其一，上述法律规定并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，况且在双方履行建设“水岸逸城”项目过程中，泸江村民小组对末依法召开村民会议讨论的2007年12月15日《合作协议》与2009年1月6日《补充协议》的有效性均不持异议，但却对双方签订的其他《合作补充协议》等系列补充协议以未依法召开村民会议讨论为由否定其有效性，此观点有违类似问题类似处理原则；并且《合作补充协议》及其附件《分配商铺平面图》、税费问题的《协议》、地产损失问题的《协议》上均有泸江村民小组的公章以时任泸江村民小组组长普畅、副组长万富春签名。其二，泸江村民小组称《合作补充协议》等系列补充协议上的盖章签名系普畅、万富春私自行为，但却没有提交证据证明普畅、万富春如何私自盖章签字；而普畅、万富春在《合作补充协议》等系列补充协议上盖章签名的前后期间，泸江村民小组曾于2013年1月3日、3月6日上午、下午召开有党员、村民代表、村委领导等人参与的多次会议，对“水岸逸城”项目建盖相关工作、已分配得到的9209.26㎡如何处置等进行讨论。本院特别注意到，2013年3月6日上午、下午召开的是村民代表会议，其中第7项专门讨论市场出售协议，以及要及时定出协议否则损失几百万，了解按照8200万计算村民小组应上税99220元等等。从这些会议记录内容来看，对普畅、万富春盖章签字的《合作补充协议》等系列协议的效力均未提出异议，也未对提及除已分配的9209.26㎡建筑面积外，尚有8间争议的商铺或尚有权分得地下车位等内容，这些会议记录均有参会党员、村民代表、村委领导等人的签名，包括泸江村民小组时任组长普畅、时任副组长以及现任组长高明生的签名。其三，这些会议记录内容亦与当地政府、纪委、政法委等多个部门组成的调查组对泸江村民小组部分村民信访问题经多次调查核实后，形成的《调查情况专报》中所载明的情况一致，即“对于8间铺面的权属问题，泸江村民小组与凯诚公司以红线划定的方式确认了临江南路8间（19至26号）归凯诚公司，背面归泸江村民小组。”同时，建议村民小组要尽快召开村民会议决定处理方式，最大程度减少损失。综上，泸江村民小组有关《合作补充协议》等系列补充协议为无效的主张既不符合相关法律无效的规定，又无相应证据证明普畅、万富春私自盖章签字，故一审认定《合作补充协议》等系列补充协议为有效，并无不当。三、一审对于庭审中已查明的关键事实是否错误认定问题本院认为，泸江村民小组上诉主张一审对关键事实的错误认定均基于其认为《合作补充协议》等系列补充协议为无效，但如前分析，《合作补充协议》等系列补充协议应为有效，故一审依据《合作补充协议》等系列补充协议中双方当事人之间约定的内容、红线划定的分配商铺平面图，经过逐一阐述论理后认定F-（5）-30号地块为合作建房用地，房屋未移交系泸江村民小组自身原因所造成，泸江村民小组仅有权主张分配9209.26㎡的建筑面积，靠市场南面后部分投资形成的建筑占地约1300㎡的空地对应指向的建筑物为水岸逸城小区5号楼，而非售楼部，村民小组分得房屋对应的基础设施配套费及产权证办理费用由村民小组承担等本案事实，并无不妥，本院在此不再赘述。并且，一审对本案相关事实的认定，与二审中新查明的上述泸江村民小组班子会议、村民代表等会议内容一致，也与政府调查组形成的《调查情况专报》中所载明的情况一致，故一审对于庭审中已查明的关键事实不存在错误认定问题。此外，一审对案件受理费、财产保全费，依据法律规定进行裁判；以及对泸江村民小组诉讼请求的律师费、保函保险费因双方未约定，也没有法律规定，故不予支持亦无不当。四、一审认定经济补偿金的起算时间从开工之日变更为从移交农贸市场之日是否正确问题本院认为，虽然2007年12月15日《合作协议》第七条约定，经济补偿金起算时间为工程开工之日。但是，凯诚公司于2008年8月27日发出《关于搬迁、拆迁泸江农贸市场的通知》，明确承诺“费用补助从合作社将泸江农贸市场移交我公司之日开始计算。”随后，凯诚公司于2008年8月29日开始分4次支付合计160万元的经济补偿金。泸江村民小组对此经济补偿金起算时间的变更不持异议，并用实际收取经济补偿金的方式认可了该起算时间的变更。在2008年8月29日第1次支付40万元经济补偿金的收据上亦注明“费用从市场拆迁完毕交我司施工之日开始算起”。故一审认定经济补偿金的起算时间从开工之日变更为从移交农贸市场之日亦无不妥。泸江村民小组称其二审提交的《现金日记账》、《银行日记账》以及水表说明能够认定经济补偿金的起算时间应为2008年的11月1日，但如前证据分析，《现金日记账》、《银行日记账》系其单方记载制作，水表说明与本案无关联，故泸江村民小组此项主张不能成立。因双方当事人之间未办理市场移交手续，且双方当事人均不能提交证据证明确切的市场移交时间，一审根据查明的事实，以2009年1月6日《补充协议》中记载的2009年1月16日开工取土时间，即最可能接近市场移交的时间来确定经济补偿金的起算时间，符合本案实际，亦无不妥。最后，本院注意到，泸江村民小组在本案中并没有主张凯诚公司在签订《合作补充协议》等系列协议时存在恶意，故泸江村民小组作为群众自我管理的基层自治性组织，其是否依法履行法律规定的民主议定程序，为其内部组织管理程序问题，系其违反法律规定的强制性规定，如仅以其违反民主议定程序为由宣告合同无效，有碍交易的稳定性和安全性。故泸江村民小组在没有主张或者没有证据证明凯诚公司存在恶意的情况下，应当遵守《合作补充协议》等系列协议的约定，否则有违合同法诚实信用原则。同时，泸江村民小组作为群众自我管理的基层自治性组织，在其会议记录以及政府《调查情况专报》中一再提及或建议要及时定出协议否则损失几百万，尽快召开村民会议决定处理方式，最大程度减少损失的情形下，其已于2014年12月22日按“四议两公开”原则就分配所得泸江市场9208㎡商铺、商场的资产处置方案提交村民进行表决，于2015年1月16日对表决结果公示，同意率为70.10%。2015年1月20日，开远市灵泉办事处南路村民委员会经讨论同意泸江村民小组的此次资产处置意见，但泸江村民小组最终没有落实该资产处置方案应属不当，故从确实维护其自身利益出发，应积极依法办理村民会议的合法决定，以减少其损失。综上所述，泸江村民小组、凯诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费199905元，由开远市灵泉街道办事处南路村泸江村民小组负担183375元，由红河州凯诚房地产开发有限公司16530元。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年三月二十日书记员 袁 卉