四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14590号 原告：何博晓，男，1986年9月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：杨兰，女，1968年5月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：邱宏梅，女，1981年7月11日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：陈彬，女，1975年2月8日出生，汉族，住成都市高新区。 四原告共同委托诉讼代理人：罗金龙，四川岷山律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：张青平，女，1975年6月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：戴桃香，女，1984年3月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：李楠，男，1985年10月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 三被告共同委托诉讼代理人：李腾华，四川宗正律师事务所律师。特别授权代理人。 原告何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬与被告张青平、戴桃香、李楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬的共同委托诉讼代理人罗金龙、被告张青平、戴桃香、李楠的共同委托诉讼代理人李腾华、被告李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬向本院提出诉讼请求：1、判令三被告腾退、返还承租四原告所有的成都市高新区房屋；2、判令三被告对成都市高新区房屋装饰装修部分归四原告所有；3、判令四原告不予退还三被告交付的8万元保证金及租金；4、判令三被告向四原告支付房屋占有使用费（以3054元／天为标准，从2019年8月13日计算至返还房屋止，暂计算至2019年9月23日为122177元）及实际占有使用期间的物业费；5、本案诉讼费、保全费由三被告承担。庭审中，原告何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬增加诉讼请求：确认原、被告签订的房产租赁合同解除。事实和理由：成都市高新区房屋系四原告共有财产，2015年5月13日原被告共同签订《房产租赁合同》，约定三被告共同承租上述房屋，合同中对租金、履约保证金、房屋装饰装修、违约、解除等均作了明确约定，承租期间三被告多次逾期支付房租，依据合同约定三被告应在2019年7月29日之前支付2019年8月13日至2020年2月13日的房租，逾期15天的可视为三被告单方解除租赁合同，截止2019年8月26日四原告向其发出律师函时，三被告均未支付当期租金且欠付142759元物业费。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告张青平、戴桃香、李楠辩称：原告既没有约定的单方解除权，也不符合法定解除的条件，所以由于原合同并未解除，且应当继续履行，故腾退和返还不应得到支持。如果法院确认或者判令了双方的合同解除，其应当返还8万元的保证金及多支付的租金。第三项诉讼请求的装饰装修部分被告认为是归被告所有，被告可以同意折价给原告。原告的第四项诉讼请求应当予以驳回。物业费被告已经缴纳了，也应当予以驳回。本案诉讼费由法院依法判决。 经审理查明，2013年11月15日，案外人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（出卖人）与何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于成都市高新区中海·仁和片区39号地块（Ａ地块）项目中7幢4层5号商品房，用途为商业，测绘建筑面积共554.36平方米，总价款15244900元整。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。 2015年5月13日，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬（甲方）与张青平、戴桃香、李楠（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于成都市高新区，面积共计1098.72平方米的房屋出租予乙方，作为乙方营业用房，租赁期限10年，自2015年5月13日至2025年5月12日止。租赁用途：教育培训。该房屋租金为70元／平方米，第3年起租金按每年6%递增，即第三年租金为74.2元／平方米；第四年租金为78.7元；第五年租金为83.4元；第六年租金为88.4元；第七年起每年递增7%即第七年为94.6元；第八年为101.3元，第九年为108.4元，第十年为116元，乙方按每半年支付一次租金，每次付款应在期满前15天支付下期房租款。乙方在签订合同当日向甲方支付房屋保证金8万元，租赁期满甲方应在5日内退还乙方保证金。签订合同后3日内支付半年房租461462.4元，因为消防设施由乙方自行负责安装，甲方在前半年房租里减去10万元（即实际金额361462.4元），收到租金后甲方交房，乙方从接房起有三个月装修免租期。乙方因使用需要，可以对房屋进行装修装饰，但不得擅自改变房屋主体安全结构，必须取得该物业许可，并报相关政府部门批准后方可实施。在房屋租赁期间，水、电、煤气费、物管费等经营相关费用由乙方按月如实支付，并由乙方承担延期付款的相应的违约责任。甲、乙双方签订后同后，若乙方正常营运后甲方单方面解除合同（甲方不愿意出租或自身原因），甲方应向乙方支付装修违约金30万元整，同时，退还乙方剩余的租金及履约保证金。若乙方单方面解除合同（乙方不愿意承租或自身原因），乙方则放弃装饰装修部分（如地板、隔断、墙面、吊顶、消防、空调、电力、网络等相关的设施设备）归甲方所有，乙方不得恶意损坏或拆除，其他乙方自行购买的办公设备归乙方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、补偿等责任。同时，乙方已交纳的租金及履约保证金甲方不予退还。乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿；逾期15天甲方可视乙方为单方面解除合同，此时甲方可收回场地，并追究乙方全部违约责任。租赁期满若乙方未续租，房屋则由甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，甲方在乙方办理退房手续时退还（不计息）履约保证金；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还履约保证金。租赁期内的物管费、空调使用费、水电费、清洁费、光纤费、宽带费、停车费等相关费用由乙方承担。 合同签订后，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬向张青平、戴桃香、李楠交付了案涉租赁房屋，张青平、戴桃香、李楠向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬支付了保证金8万元。 2016年7月26日，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬（甲方）与张青平、戴桃香、李楠（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方针对成都市高新区七幢四楼五号（面积1098.72㎡）的教育培训学校房产租赁，现做以下补充：从2016年8月13日—2025年5月12日止，每年房租按原合同价格执行，递增比例不变，只在此基础上优惠十万元／年。 合同履行过程中，张青平、戴桃香、李楠未按约支付租金，2019年8月23日，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬向张青平、戴桃香、李楠发出律师函，载明张青平、戴桃香、李楠应在2019年7月29日支付2019年8月13日至2020年2月13日的租金518815.6元，但张青平、戴桃香、李楠至今未全额支付该款项，且张青平、戴桃香、李楠已欠付该承租房屋物业费142759.36元。依照合同约定，其行为已严重违约，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬现按照该租赁合同的约定行使以下权利，并以本律师函向你方送达下列权利内容：解除本租赁协议；在收到本律师函当日，立即返还出租房屋；确认张青平、戴桃香、李楠对该房屋装饰装修部分归何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬所有；不予退还8万元保证金；逾期返还房屋的，要求支付实际占有使用房屋的费用；要求支付逾期支付租金的赔偿金；清偿承租房屋的物业费。该律师函李楠于2019年8月27日签收。2019年9月26日，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬向张青平、戴桃香、李楠发出《腾退通知》，载明你三人在2019年8月27日收到该函件后未返还承租房屋，故以本通知方式要求你三人尽快腾退房屋。该通知李楠于2019年9月27日签收。 2019年8月20日李楠向陈彬转账230000元、2019年8月24日李楠向陈彬转账250000元、2019年8月27日李楠向陈彬转账28520元、40000元、295.2元，共计548815.2元。 张青平、戴桃香、李楠按每月物业费3896.41元的标准于2019年8月29日支付了2017年10月1日至2019年8月31日的物业费，于2019年12月10日支付了2019年9月1日至2019年12月31日的物业费。 2018年7月，成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬作出成高石羊城罚字（2018）第18017号《城市管理行政处罚决定书》，载明经查九号公馆7栋405号屋外楼顶砖混、钢架、玻璃结构建（构）筑为九号公馆7栋405号业主修建，面积约40平方米，当事人未能出示相关规划审批手续，且经规划部门认定该建（构）筑物未办理相关规划审批手续，属违法建设，限你于2018年8月2日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。 2019年1月3日，成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬作出成高城催告（2019）第03446号《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局履行行政决定催告书》，载明：你（单位）未办理规划审批手续在成都高新区“九号公馆”7栋405号房屋外楼顶修建建（构）筑物一案，本机关已于2018年7月17日依法向你（单位）送达了《城市管理行政处罚决定书》，但你（单位）至今未履行。现发布本催告，催告你（单位）于2019年1月17日24：00时前自行拆除该违法建（构）筑物。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同、房产租赁合同、补充协议、律师函、腾退通知、邮单签收信息、城市管理行政处罚决定书、成都高新区环境保护与城市综合管理执法局履行行政决定催告书、收费收据、转账记录等证据予以证明。 本院认为，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬与张青平、戴桃香、李楠签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬按约定将租赁房屋交付给张青平、戴桃香、李楠使用，张青平、戴桃香、李楠应按约向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬支付租金，案涉合同约定，张青平、戴桃香、李楠应在期满前15天支付下期房租，张青平、戴桃香、李楠应于2019年9月27日前支付2019年8月13日至2020年2月12日的租金，但张青平、戴桃香、李楠实际于2019年8月20日支付230000元、2019年8月24日支付250000元、2019年8月27日支付28520元、40000元、295.2元，共计支付548815.2元。根据案涉合同约定被告逾期15天不按时交纳租金等费用，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬可视张青平、戴桃香、李楠单方面解除合同，此时何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬可收回场地，并追究张青平、戴桃香、李楠全部违约责任。据此，张青平、戴桃香、李楠违反合同约定逾期15天未交纳租金，构成违约，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬有权解除案涉合同。2019年8月23日，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬向张青平、戴桃香、李楠出具律师函，要求解除租赁合同，张青平、戴桃香、李楠于2019年8月27日签收，故案涉合同自2019年8月27日解除通知到达张青平、戴桃香、李楠时解除。张青平、戴桃香、李楠提供手机图片等，拟证明何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬违反租赁物瑕疵担保义务，拒不修缮房屋给其造成损失117510.32元，构成张青平、戴桃香、李楠迟延支付房租的正当事由，本院认为，张青平、戴桃香、李楠提供的现场照片显示因下雨造成案涉房屋地面、墙面局部渗水，但并不影响案涉房屋的正常使用，其辩称的负二楼停车场部分车出现损坏，与其应交纳案涉房屋租金不具有关联性，张青平、戴桃香、李楠以此迟延支付2019年8月13日起的房屋租金的理由不能成立。对张青平、戴桃香、李楠辩称该违章建筑应当予以拆除，其缓交租赁费正是行使不安抗辩权的体现，本院认为，2018年7月成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局作出的《行政处罚决定书》中载明的违章建筑系案涉房屋屋外楼顶砖混、钢架、玻璃结构建（构）筑，面积约40平方米，该处罚决定书是在2015年5月何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬已向张青平、戴桃香、李楠交付案涉租赁房屋之后作出的，双方约定的租赁房屋为面积共计1098.72平方米的案涉房屋，该屋外楼顶的违章建筑的拆除并不影响张青平、戴桃香、李楠对案涉租赁房屋的使用，故对张青平、戴桃香、李楠辩称迟延支付租金系行使不安抗辩的辩解意见，本院不予采纳。 合同解除后，张青平、戴桃香、李楠应当将案涉房屋腾退何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬。张青平、戴桃香、李楠应当向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬支付2019年8月13日至2019年8月27日的租金，以及自2019年8月28日起按当期租金标准计算至实际腾退之日止的房屋占用费，截止2020年2月12日，张青平、戴桃香、李楠应当支付的2019年8月13日至2019年8月27日的租金以及自2019年8月28日起按当期租金标准83.4元/平方米计算至2020年2月12日的房屋占用费共计499799.488元，张青平、戴桃香、李楠已支付了548815.2元，尚剩余49015.712元，故张青平、戴桃香、李楠应支付自2020年2月13日起按合同约定的当期租金标准计算至实际腾退之日止的房屋占用费，并扣除已支付的49015.712元。 另外，双方在合同中约定张青平、戴桃香、李楠承担租赁期内的物业管理费，故张青平、戴桃香、李楠应当按约支付自2020年1月1日按每月3896.41元的标准计算至实际腾退之日的物业管理费。 对何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬主张案涉装饰装修部分归其所有的诉讼请求，本院认为，庭审中，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬对其主张的装饰装修部分具体包括的物品、数量、价值等未予以明确，也未提供相应证据予以证明，故对何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬的该项诉讼请求，本院不予支持。 对何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬主张不予退还张青平、戴桃香、李楠交付的80000元保证金的诉讼请求，本院认为，案涉合同约定若因张青平、戴桃香、李楠违约导致合同提前解除或终止，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬不予退还履约保证金，现案涉合同因被告违约而解除，何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬有权不予退还张青平、戴桃香、李楠已支付的保证金80000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬与张青平、戴桃香、李楠签订的《房产租赁合同》于2019年8月27日解除； 二、张青平、戴桃香、李楠于本判决生效之日起十日内向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬腾退位于成都市高新区房屋； 三、张青平、戴桃香、李楠于判决生效之日起十日内向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬支付自2020年2月13日起按合同约定的当期的租金标准（2020年2月13日起至2020年8月12日止按半年租金499799.488元，2020年8月13日起至2021年2月12日止按半年租金532761.088元）计算至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，并扣除已支付的49015.712元； 四、张青平、戴桃香、李楠于判决生效之日起十日内向何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬支付自2020年1月1日起按每月3896.41元计算至房屋腾退之日止的物业费； 五、何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬已收取的保证金80000元不予退还张青平、戴桃香、李楠； 六、驳回何博晓、杨兰、邱宏梅、陈彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2160元，由张青平、戴桃香、李楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年三月五日 书记员  韩金利