安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1523民初第5472号 原告（反诉被告）：解基化，男，1975年9月20日生，汉族，农民，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：解明春，男，1974年6月1日生，汉族，农民，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡昊，安徽世邦律师事务所律师。 原告(反诉被告)解基化与被告（反诉原告）解明春租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)解基化及其委托诉讼代理人束学光，被告(反诉原告)解明春及其委托诉讼代理人胡世友、胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）解基化向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁协议；2、依法判令被告返还原告第二年的租金35000元，并支付原告完善猪棚设备材料费和人工费5141元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告经营猪棚出租业务,2017年原告承租被告猪棚,位于舒城县,并签订了协议一份,原告并支付了两年的租金70000元。直到2019年4月份原告才正式入住租赁的猪棚进行生猪养殖,现由于非洲猪瘟严重,政府要求停止养殖,并且该猪棚手续不合法,属于违法建筑,政府将予以拆除,目前原告已经停止养殖。原告认为,现由于原告和政府的原因,原告无法再续继经营下去,现根据《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,请依法支持。 原告（反诉被告）为证明其主张举证有：证据1、原告身份证复印件依法，证明原告身份情况；2、被告户籍信息一份，证明被告身份情况；3、租赁协议一份，证明原、被告之间存在租赁关系，并且原告支付了前两年的租金7万元。4、收据3张及证人证言，证明由于被告交付的设施不完善，要求原告自行完善，原告花费的材料费和人工费的事实；5、舒城县村委会情况说明一份，证明被告实际交付租赁物的时间是在2018年9月份之后，并非协议签订之日。因租赁物属于违建，由于非洲猪瘟，无法实现合同目的。 被告（反诉原告）解明春辩称，2017年10月1日出租给原告的猪棚一整套设备都是齐全的。 被告（反诉原告）解明春向本院提出反诉请求：1、依法判决确认被反诉人已经单方解除与反诉人于2017年5月16日签订的《协议》，构成违约；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失6万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年5月16日，反诉人与被反诉人签订《协议》，将位于舒城县的猪棚出租给被反诉人，协议对租金、付款方式、违约责任等作了详细约定。协议签订后，被反诉人使用反诉人的猪棚养猪至今。协议约定租金一年一付，但反诉人的租金仅付至2019年10月1日。下一年度租金一直拖延不付。反诉人多次催要未果。且被反诉人明确表明不再履行协议义务，单方解除协议。综上，被反诉人行为已构成根本违约，请求法院支持反诉人诉请。 被告(反诉原告)举证有：1、反诉人身份证复印件一份，证明反诉人身份信息及主体适格；2、《协议》一份，证明反诉人与被反诉人之间存在合法有效的租赁合同关系，协议对租金、付款方式、违约责任等作出了详细约定，被反诉人拖欠反诉人租金。 原告(反诉被告)解基化辩称，1、本人不存在违约，违约方是对方。2、被告（反诉原告）要求赔偿，没有法律和事实依据。3、合同签订后，原告（反诉被告）已经支付了两年的租金7万元，并不存在拖欠租金。 本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）解明春承租舒城县河滩组程建柱耕地修建猪舍，未办相应土地使用及建房手续。2017年5月16日原告（反诉被告）解基化与被告（反诉原告）解明春签订《协议》一份，约定解明春以每年4万元的租赁价格将位于舒城县猪棚出租给解基化，租期5年，租金按年支付；并约定如不租5年须付清5年房租，猪棚配套设施齐全，原告（反诉被告）租金从2017年10月1日期开始计算；另外约定，如一次性付两年租金则租金为7万元，如遇拆迁退还租金，如国家拆迁有“猪头费”归解基化享有。解基化一次性支付解明春自2017年10月1日至2019年10月1日止两年租金7万元。另查，2018年起因养猪场气味难闻，影响附近村民正常生活，舒城县城关镇镇政府、下河村委会因环保和土地问题多次要求被告（反诉原告）拆除猪舍并恢复耕地未果。2019年因非洲猪瘟形势严峻，4月份下河村两委再次上门督促，发现该猪场已经租赁给解基化经营并承诺结束后停止养殖。 上述由当事人陈述，原告（反诉被告）提供证据1、2、3、5及被告（反诉原告）所举证据1、2等在卷佐证，具备证据属性，本院予以认定。原告（反诉被告）提供证据4证明其为猪舍适合使用修缮发生费用5141元，证据形式不合法、证人证言不具体明确，计算数额亦存在出入，缺乏其他证据印证，被告持有异议，故其效力不予确认。 本院认为，被告（反诉原告）解明春自土地承包人程建柱处租赁耕地，属于土地经营权流转，但其在没有取得相应土地使用手续情形下，擅自建设猪舍用于出租经营，改变农用地用途，违反了我国土地管理法等相关规定。其并将该猪舍出租给原告（反诉被告）解基化经营养猪，双方所签订的租赁合同应属无效合同。该事实由当事人陈述、租赁合同、村委会证明等在卷佐证，足以认定。故该租赁合同自始无效，双方无履行义务，亦无违约责任可言。鉴于双方对合同内容已经部分履行，解基化已实际使用猪舍并支付两年猪舍使用费，因此原告（反诉被告）解基化主张返还占用费及被告（反诉原告）解明春要求解基化承担赔偿损失违约金的诉请均不应支持。另，解基化未能提供充分证据证明存在其他损失，故对其要求返还修缮费用请求亦不予支持。 综上，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之本诉、反诉主张理由均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》三十八条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）解基化与被告（反诉原告）解明春之间租赁合同无效； 二、驳回原告（反诉被告）解基化的本诉部分其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）解明春的反诉部分的诉讼请求。 本诉案件受理费1804元，减半收取902元，由原告（反诉被告）解基化承担。反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告（反诉原告）解明春承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  熊中生 二〇二〇年三月二十七日 书记员  汪良辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十八条土地承包经营权流转应当遵循以下原则： （一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转； （二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境； （三）流转期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力或者资质； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《农村土地承包经营权流转管理办法》 第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。