甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终59号上诉人（原审被告）：兰州富侨浴足休闲会所，主要经营场所兰州市城关区皋兰路7号。执行事务合伙人：魏亚娣。委托诉讼代理人：王子龙，甘肃为公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张伟治，男，1954年10月13日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王子龙，甘肃为公律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：兰州新竹园餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区南滨河东路609号。法定代表人：何小强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯琴芳，女，汉族，1973年9月8日出生，住甘肃省兰州市城关区，该公司员工。委托诉讼代理人：姚淑强，甘肃和乾律师事务所律师。上诉人兰州富侨浴足休闲会所（以下简称富侨浴足会所）因与被上诉人兰州新竹园餐饮管理有限公司（以下简称新竹园餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人富侨浴足会所、张伟治的委托诉讼代理人王子龙，被上诉人新竹园餐饮公司的委托诉讼代理人冯琴芳、姚淑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富侨浴足会所、张伟治的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；二、驳回新竹园餐饮公司确认其与富侨浴足会所签订的房屋租赁合同及相关补充协议已解除的诉讼请求；三、驳回新竹园餐饮公司向富侨浴足会所主张支付房屋租金、占用费而产生的滞纳金744239.6元，违约金127848元的诉讼请求；四、判令新竹园餐饮公司继续履行房屋租赁合同及相关补充协议，并赔偿违约金76708元；五、本案一、二审诉讼费、保全费由新竹园餐饮公司负担。事实及理由：在本案中富侨浴足会所无任何违反合同的过错，新竹园餐饮公司对于租金拒绝依法协商，单方涨价霸凌，其提出起诉不是解决租金标准的纠纷，而是无根据的解除房屋租赁合同，并在诉讼未解决的情况下宣布解除合同，与第三人另签房屋租赁合同。一审对于谁违约的认定与事实不符。新竹园餐饮公司辩称：富侨浴足会所的上诉请求中第三项“驳回新竹园餐饮公司向富侨浴足会所主张支付房屋租金、占用费而产生的滞纳金744239.6元，违约金127848元的诉讼请求”，一审判决未就新竹园餐饮公司的此项诉讼请求予以支持。其上诉请求中第四项“判令新竹园餐饮公司继续履行房屋租赁合同及相关补充协议，并赔偿违约金76708元”，该项请求构成对新竹园餐饮公司提出的反诉请求，但其在一审中并未提出。故富侨浴足会所以上两项上诉请求没有事实及法律依据。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新竹园公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认新竹园餐饮公司与富侨浴足会所签订的房屋租赁合同及相关补充协议已解除；二、判令富侨浴足会所、张伟治共同支付拖欠的2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金1150632元，2019年1月至2月的房屋占用费127848元；因拖欠房屋租金、占用费而产生的滞纳金744239.6元，违约金127848元；三、本案诉讼费、保全费、保全保险费等由富侨浴足会所、张伟治共同负担。一审法院认定事实如下：富侨浴足会所系合伙企业，合伙人为魏亚娣、张伟治。2009年3月16日，新竹园餐饮公司（甲方）与富侨浴足会所（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于兰州市城关区整层（地下室九间，一楼通道、二楼楼梯间、三楼整层合计总面积为1522平方米）（以下简称：“涉案房屋”）出租给富侨浴足会所作为经营场地使用，双方约定的租赁期限为八年，自2009年5月16日起至2017年5月16日止；2009年3月16日至2009年5月16日不包括在计租时间；地下室九间年租金四万元，一楼通道、二楼楼梯间、三楼租金每平方米28元／月，合计年租金551392元。2010年1月10日，新竹园餐饮公司与富侨浴足会所签订《补充协议（一）》，就2009年3月16日甲乙双方签订《房屋租赁合同》中约定的起租时间由原来的2009年5月16日变更为2009年7月1日，租赁期限顺延，其他条款不变。2012年11月16日，新竹园餐饮公司与富侨会所签订《补充协议（二）》一份，双方就2009年3月16日签订《房屋租赁合同》补充约定：2012年11月16日至2017年5月16日的房屋租金由原来的每月28元／平方米调整为每月42元／平方米。2014年5月30日，新竹园餐饮公司与富侨浴足会所又签订一份《补充协议（三）》，双方就2009年3月16日签订《房屋租赁合同》及2012年11月16日签订的《补充协议》再次补充约定，将房屋续租，续租期为2017年7月1日至2022年6月30日，续租期内房屋租金视市场情况另行商定；乙方按季度向甲方交纳房屋租金，交纳期为在该季度前5日内全额交清租金；乙方如不能按规定时间足额交纳租金及承担费用，逾期一个月按当月租金及应承担的费用总额的每日千分之三承担滞纳金，逾期二个月甲方有权单方终止协议，不予任何补偿。富侨浴足会所将房租交纳至2017年6月30日后，因新竹园餐饮公司要提高房租标准，双方产生分歧，新竹园餐饮公司向法院提起诉讼。另查，在租赁使用房屋过程中，张伟治将涉案房屋转租给案外人。2018年12月27日，新竹园餐饮会所向富侨浴足会所发出《关于解除房屋租金合同的告知函》，要求解除与富侨浴足会所签订的所有房屋租赁合同。2019年2月之后，次承租人不再向富侨浴足会所交纳房租，而直接向新竹园餐饮公司交纳房租。再查，富侨浴足会所于2017年12月29日、2018年6月15日分别向新竹园餐饮公司支付款项63924元、400000元。在本案审理过程中，新竹园餐饮公司申请了财产保全支出保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，对双方具有法律上的拘束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依双方合同约定，租金的支付方式为先付后用。富侨浴足会所在合同履行期间内并未按上述约定向新竹园餐饮公司支付房屋租金，其已构成违约。同时，根据双方的陈述，在新竹园餐饮公司向富侨浴足会所催要租金无果的情况下，新竹园餐饮公司才向次承租人收取了部分房屋租金，这说明新竹园餐饮公司曾就富侨浴足会所未按约支付租金的行为进行过催告并要求其在合理期限内支付，但其仍未支付。因此，根据上述法律规定，新竹园餐饮公司可以解除合同，故对其要求解除双方于2009年3月16日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议的诉讼请求，本院予以支持。对张伟治主张其不应成为本案适格被告的辩称，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。富侨浴足会所系合伙企业，张伟治作为该合伙企业的合伙人，其未能证明富侨浴足会所的财产足以清偿对于新竹园餐饮公司的债务，因此张伟治应在富侨浴足会所不能清偿到期债务时承担无限连带责任，对于张伟治该辩称，本院不予采纳。关于要求富侨浴足会所支付2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金1150632元、2019年1月至2月的房屋占用费127848元的诉讼请求，2019年2月之后，承租涉案房屋的案外人向新竹园餐饮公司交纳房租，同时富侨浴足会所得知新竹园餐饮公司要求解除合同的通知，至此双方的租赁合同解除，新竹园餐饮公司所主张的2019年1月至2月的房屋占用费系租金，富侨浴足会所在2017年12月29日、2018年6月15日向新竹园餐饮公司支付款项共计463924元，其认为463924元系富侨浴足会所支付的滞纳金的主张，无法律依据，本院不予采纳，该款项应在应付租金中予以扣除，富侨浴足会所应向新竹园餐饮公司支付租金809156元（1278480元-469324元=809156元），故新竹园餐饮公司要求富侨浴足会所支付租金1278480元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于新竹园餐饮公司要求富侨浴足会所支付因拖欠房屋租金、占用费而产生的滞纳金744239.6元、违约金127848元的诉讼请求，富侨浴足会所因未按约支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，新竹园餐饮公司因富侨浴足会所该违约行为既要求支付滞纳金又要求支付违约金，无法律依据。根据我国合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。富侨浴足会所违约未支付租金，给新竹园餐饮公司造成的损失主要是租金对应的利息损失，本院结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定富侨浴足会所以实际拖欠的租金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍向新竹园餐饮公司支付违约金，经核算，截止2019年2月，富侨浴足会所应向新竹园餐饮公司支付违约金40111元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条之规定，判决：一、解除兰州新竹园餐饮管理有限公司与兰州富侨浴足休闲会所于2009年3月15日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；二、兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付拖欠的房屋租金809156元；三、兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付违约金40111元（截止2019年2月28日）；四、张伟治在兰州富侨浴足休闲会所不能按期支付兰州新竹园餐饮管理有限公司上述款项时承担无限连带清偿责任；五、驳回兰州新竹园餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12002元，由兰州新竹园餐饮管理有限公司承担6146元，兰州富侨浴足休闲会所、张伟治承担5856元；保全费5000元，由兰州富侨浴足休闲会所、张伟治承担5000元。二审中富侨浴足会所提交民事判决书一份、民事裁定书两份，以证明新竹园餐饮公司第一次起诉富侨浴足会所的时间违反了双方补充协议三中的约定，房租拖欠两个月才有权解除合同的约定，同时证明新竹园餐饮公司拒绝与富侨浴足会所协商房租事宜的事实。新竹园餐饮公司认为该三份判决书、裁定书不属于新证据，且与本案无关，不予质证。本院认为，双方在《房屋租赁合同》第五条第三款第三项中约定“乙方（富侨浴足会所）拖欠房屋租金费用长达一个月以上，甲方（新竹园餐饮公司）有权解除合同”，富侨浴足会所租金交至2017年6月30日，新竹园餐饮公司于2017年8月7日起诉，未违反上述约定。且该判决书、裁定书记载的是新竹园餐饮公司与富侨浴足会所之间关于解除合同及返还租赁物的诉讼经过，并反映出该诉讼中双方诉争的内容未实际解决。本院不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案双方争议焦点是双方之间于2009年3月16日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议应否解除，富侨浴足会所应否支付房屋租金、违约金等。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，对双方具有法律上的拘束力。依双方合同约定“租金每季度结算一次，每季度提前一周交纳下季度租金”，租金的支付方式为先付后用，富侨浴足会所在合同履行期间内并未按上述约定向新竹园餐饮公司支付房屋租金，其已构成违约。合同还约定“乙方（富侨浴足会所）拖欠房屋租金费用达一个月以上，甲方（新竹园餐饮公司）有权解除合同”。新竹园餐饮公司曾就富侨浴足会所未按约支付租金的行为进行过催告并要求其在合理期限内支付，但其仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对新竹园餐饮公司要求解除双方于2009年3月16日签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议的诉讼请求，予以支持。关于富侨浴足会所应否支付房屋租金、违约金。本院认为庭审中双方认可张伟治将涉案房屋转租给案外人，2019年2月之前案外人向富侨浴足会所、张伟治交纳房屋租金，2019年2月之后，承租涉案房屋的案外人向新竹园餐饮公司交纳房租，富侨浴足会所应向新竹园交纳2017年7月至2019年2月期间的房屋租金，其在2017年12月29日、2018年6月15日向新竹园餐饮公司支付款项共计463924元，应在应付租金中予以扣除，富侨浴足会所应向新竹园餐饮公司支付租金814556元（1278480元-463924元=814556元），一审判决在该项数额计算中有误，予以纠正。富侨浴足会所因未按约支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，新竹园餐饮公司因富侨浴足会所该违约行为既要求支付滞纳金又要求支付违约金，无法律依据。一审法院以新竹园餐饮公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出富侨浴足会所向新竹园餐饮公司支付违约金的处理并无不当。但一审法院在对该项违约金核算中有误，予以纠正。关于富侨浴足会所的判令新竹园餐饮公司赔偿违约金76708元”的上诉请求，该项请求应是对新竹园餐饮公司提出的反诉请求，但其在一审中并未提出，根据民诉法相关规定在第二审程序中，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，庭审中新竹园园餐饮公司明确表示不同意调解，富侨浴足会所可另行起诉。综上，富侨浴足会所的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，唯部分数额计算有误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2188号民事判决第一、四、五项及案件受理费部分；二、将甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2188号民事判决第二项“兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付拖欠的房屋租金809156元；”变更为：“兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付拖欠的房屋租金814556元；”。二、将甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2188号民事判决第三项“兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付违约金40111元（截止2019年2月28日）；”变更为：“兰州富侨浴足休闲会所于本判决生效后十日内向兰州新竹园餐饮管理有限公司支付违约金36187元（截止2019年2月28日）；”在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费803元，由兰州富侨浴足会所承担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员白丽娟审判员谷元元二O二0年三月二十六日书记员达君