福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初187号 原告：张发，男，1988年9月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人:钟远珍，福建联合信实(龙岩)律师事务所律师。 被告：邓利胜，男，1982年9月26日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：兰丽芹，女，1984年2月25日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：蓝鹏，男，2001年10月2日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：蓝某1，女，2010年4月9日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告：蓝某2，男，2013年10月18日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 被告（法定代理人）：蓝占萍，男，1975年1月2日出生，汉族，居民，住福建省武平县，系蓝某1、蓝某2之父。 原告张发与被告邓利胜、兰丽芹、蓝占萍、蓝鹏、蓝某1、蓝某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张发及其委托诉讼代理人钟远珍，被告邓利胜、兰丽芹到庭参加诉讼。被告蓝占萍、蓝鹏、蓝某1、蓝某2经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张发向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将案涉房屋内的所有户口迁出案涉房屋;2.判令被告邓利胜、兰丽芹按每日220元向原告支付未迁户口违约金，违约金计算至户口实际全部迁出之日止（暂计至起诉之日为67540元）；3.判令被告邓利胜、兰丽芹支付原告因被告违约而产生的律师代理费6000元。事实与理由：原告家在农村，因孩子上学需要，购买两被告共同所有的位于武平县船尾坑祥安居2层202的房产。2018年8月11日，双方签订了《购房定金协议》。2019年2月12日，双方签订了《房地产买卖合同》，合同约定:总价款为439999元；过户中所产生的费用被告承担4000元，其余都由原告承担；购房款分三次（定金、首付款、银行按揭款）付给被告。2018年8月11日支付购房定金人民币3万元整给被告，被告银行解押当天支付购房首付款130000元给被告，剩余房款280000，原告用银行贷款支付。合同第七条还约定:被告在收到全部房款的三天内将自己或他人的户口迁出此套房。签订后原告按照合同约定分三次于2019年3月16日支付了全部购房款，被告应于三天内即2019年3月19日前迁出户口，但是被告却未按照约定将户口迁出案涉房屋。该行为己构成违约，根据合同第九条约定:自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。同时守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。为了维护原告的合法权益，原告现根据《民事诉讼法》第119条的规定向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，并依法支持原告的诉讼请求。 邓利胜、兰丽芹辩称，原告对所述的事实没有异议。蓝占萍是邓利胜姐夫，邓利胜、兰丽芹并不知道蓝占萍等人的户口在这个房子里，没有及时迁出存在过错，律师代理费被告同意承担。原告所讲的违约金被告不同意承担，或能否进行协议支付。 蓝占萍、蓝鹏、蓝某1、蓝某2未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，原告张发与被告邓利胜、兰丽芹签订《购房定金协议》，约定邓利胜、兰丽芹将其共同所有的位于武平县船尾坑祥安居2层202的房产转让给张发，购房定金为30000元。张发于当日将购房定金30000元转入邓利胜账户。2019年2月12日，张发及其妻刘菊连（乙方）与邓利胜、兰丽芹（甲方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：第一条房屋基本情况：甲方坐落于武平县船尾坑祥安居2层202号的房地产出售给乙方（不动产权号:闽（2017）武平县不动产权第0000203号）。第二条计价方式与价款：房地产总价款439999元,此房价含套内装修部分及部分家电家具［含空调两台（格力）、冰箱一台（海尔）、热水器一个、衣柜一个、电视柜两个（客厅和主卧各一个）、餐桌一张（另配椅子）］。第三条税费负担方式：甲、乙双方应按规定缴纳办理买卖过户的有关税费，经双方协商一致，过户和办证等甲方承担人民币4000元整，其余的都由买方承担。第四条付款方式及期限：1.乙方已在2018年8月11日支付购房定金30000元给甲方，在签订买卖合同当天定金款直接转为购房款。2.乙方在甲方银行解押当天支付购房首付款130000元给甲方（不含定金）。3.剩余房款280000元乙方用银行贷款支付；若乙方有不良记录，银行未能批准贷款或者批款不足，乙方应在接到银行通知之日起一个月内将余款付清。第五条交接：买卖双方约定，于2019年6月30日前进行房屋交接，若超过该日期交房，卖方需支付买方每月租金1500元的租金（水电另算）。房屋转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，原土地使用权出让合同载明的权利义务、房屋共用部位维修基金（本息）、相关设施设备随之转移。甲方负责结清房屋交付前的相关费用（包括水、电、物业管理、卫生费、煤气、有线电视等各项费用）；否则，乙方有权拒绝接收，视为甲方违约。乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有关联的公共部位和设施，并承担相应义务。第六条甲方对房地产权属清楚的承诺：甲方保证本房屋权属清楚，无债权债务纠纷；若存在其他共有人则共有人均已同意出售。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担相应的民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第七条关于户口问题的约定：甲方在收到全部房款的三天内将自己或他人的户口迁出此套房。第八条违约认定：1.甲乙双方签订本合同后，乙方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。2.甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。第九条违约责任：（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）自违约行为发生之日起超过十五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十五日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若甲方违约，则甲方应将扣除定金金额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应赔偿乙方双倍的定金；若乙方违约，则甲方应将扣除定金金额的甲方已付购房款退还给乙方，乙方支付的定金则作为对甲方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达）。第十条合同变更：本合同在履行期间，甲乙双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项，未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。以及争议解决方式等条款。邓利胜和张发在该合同上签字。合同签订后，张发于2019年3月1日扣除邓利胜、兰丽芹应负担的过户和办证费用4000元后，存入邓利胜账户购房款126000元，于2019年3月16日转入邓利胜账户购房款280000元。买卖双方于2019年3月12日办理了房屋登记过户手续，按合同约定期限办理房屋交接。 原、被告间因蓝占萍及其子女蓝鹏、蓝某1、蓝某2的户口未迁出案涉房屋引起纠纷诉至本院，张发因本案诉讼向福建联合信实（龙岩）律师事务所支付律师代理费6000元。蓝占萍及其子女蓝鹏、蓝某1、蓝某2的户口于2020年3月9日迁出案涉房屋。 上述事实，有原告张发提供的《购房定金协议》、《房地产买卖合同》、银行转账凭证及收条、《不动产权证书》、《法律事务委托合同》及律师代理费票据、《户口簿》，被告邓利胜、兰丽芹提供的户籍资料图片，及原、被告陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示,不违反法律法规的相关规定,合法有效,原、被告均应全面履行合同规定的义务。邓利胜、兰丽芹未按合同约定在收到全部房款的三天内将自己或他人的户口迁出此套房构成违约，应当承担违约责任。原告于2020年1月20日向法院起诉后，蓝占萍及其子女蓝鹏、蓝某1、蓝某2的户口于2020年3月9日迁出案涉房屋，被告已全面履行合同义务，故原告要求被告继续履行合同，将案涉房屋内的所有户口迁出案涉房屋的诉讼请求，应予以驳回。案涉房屋买卖合同是张发与邓利胜、兰丽芹所订立，根据合同相对性原则，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力，合同一方当事人只能向合同另一方当事人提出合同上的请求。蓝占萍、蓝鹏、蓝某1、蓝某2并非合同当事人，因此，原告要求蓝占萍、蓝鹏、蓝某1、蓝某2承担合同义务没有法律依据，不应予以支持。邓利胜、兰丽芹未按合同约定时间将自己或他人的户口迁出此套房构成违约，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、裁决。原、被告在合同中约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金”，即每日按成交价的0.05%计算违约金。而被告已2019年3月12日办理房屋登记过户手续，按合同约定期限交付房屋给原告，且被告于2020年3月9日将案涉房屋内的所有户口（蓝占萍及其子女蓝鹏、蓝某1、蓝某2的户口）迁出了案涉房屋，并未影响原告对房屋行使其所有权，原告也未提供证据证明因被告将户口迁出案涉房屋给其造成的实际损失，故原告要求按每日220元（即按成交价439999元，每日0.05%计算）向原告支付未迁户口违约金不尽合理，应当予以调整。结合原、被告的约定及本案房屋买卖的实际，本院酌定违约金自2019年3月19日起至2020年3月9日户口迁出案涉房屋止（11月＋10天）以房屋成交价439999元的资金占用费（年利率6%）计违约金为24932.54元（439999×6%÷12×11.333），超过部分本院不予支持。原、被告间因案涉房屋内蓝占萍及其子女蓝鹏、蓝某1、蓝某2的户口未及时迁出引起纠纷，原告要求邓利胜、兰丽芹支付因本案诉讼支出的律师代理费6000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、邓利胜、兰丽芹应于本判决生效之日起十五日内支付张发违约金24932.54元。 二、邓利胜、兰丽芹应于本判决生效之日起十五日内支付张发律师代理费6000元。 三、驳回张发的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1638元，减半收取计819元，由张发负担474.5元，邓利胜、兰丽芹负担344.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王智裕 二〇二〇年三月十三日 书记员  钟雪梅 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。