江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11097号上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区审计局，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路540号。负责人：田伟民，该局局长。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏华侨房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市中山北路313号五楼。法定代表人：朱乃焰，该公司总经理。破产管理人：北京市君泽君（南京）律师事务所。委托诉讼代理人：杨京云，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：江苏资产管理有限公司，住所地江苏省无锡市金融一街8号。法定代表人：汤兴良，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛晔佳，该公司员工。委托诉讼代理人：庄佩琰，江苏德聚律师事务所律师。上诉人南京市鼓楼区审计局（以下简称鼓楼区审计局）因与被上诉人江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）以及原审第三人江苏资产管理有限公司（以下简称江苏资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼓楼区审计局上诉请求：1、撤销（2019)苏0106民初471号民事判决，并改判支持鼓楼区审计局一审诉讼请求。2、由华侨公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。根据法律规定，管理人决定合同是否履行的通知是建立在双方当事人对于合同均未履行完毕的情况下，而案涉的南京市鼓楼区房屋一直由上诉人实际管理、经营、使用，上诉人已经支付了案涉房屋对应的价款，并不属于双方当事人均未履行的情形。根据《商品房买卖契约》第9条规定：“双方同意该房屋正式交付后三个月内共同到南京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按规定申领房屋所有权证”。现华侨公司已经将案涉房屋交付给鼓楼区审计局，鼓楼区审计局要求华侨公司办理房屋过户手续于法有据。二、一审判决忽视了鼓楼区审计局是案涉房屋实际权利人的事实。鼓楼区审计局就案涉房屋分别与三家单位签订过租赁协议，分别是南京天达工程造价事务所、南京世帝医疗科技有限公司、南京天正会计师事务所，有记录的最早从2001年开始对外租赁房屋并享有租金收益，同时承担支付物业费的义务，且物业费的收费主体正是南京华侨物业管理有限公司，被上诉人也是实际认可上诉人是该房屋的实际权利人。如果上诉人并非案涉房屋的实际权利人，被上诉人不可能在长达近18年的时间内从未对上诉人占有、使用、收益该案涉房屋提出任何异议，这也明显不符合市场规则和日常生活经验，从这点也能直接证明上诉人系案涉房屋的实际权利人，应当依法享有该不动产所有权，被上诉人应当配合上诉人办理案涉房屋的过户手续。退一步说，即使上诉人暂无法提供相关款项的支付或结算信息，华侨公司应当保存相关款项的支付或结算证据，该举证证明责任，可由法院向其分配举证责任，并查明相关事实。华侨公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、鼓楼区审计局并未履行合同付款义务，根据证据规则，鼓楼区审计局应当对其实际支付购房款的主张承担举证责任，但鼓楼区审计局并未提供任何证据证明其实际支付购房款，理应承担举证不能的相关责任，应当认定鼓楼区审计局并未实际支付购房款。2、案涉房屋买卖合同是1997年10月份签订，协议约定房款应当在1999年10月份前后付清。从1999年10月至今将近二十年时间，鼓楼区审计局一直未要求过户，而在华侨公司破产清算后且实际控制人自杀后要求过户登记，与常理不符。3、根据华侨公司一审中提交的土地证、房产证，可以证明华侨公司为该房屋的所有权人，鼓楼区审计局对该房屋为无权利占有，其出租该房屋为无权处分，其取得租金属于不当得利。4、涉案房屋设有抵押，根据《物权法》第191条第二条的规定，该房屋实际上并不能过户。江苏资产公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。紫金农商江北园区支行对涉案房屋享有有效的抵押权，其后将该债权转给江苏资产公司，故江苏资产公司是案涉房屋的有效的抵押权人，并且已经经过管理人确认；鼓楼审计局主张支付购房款但并未提供相应的付款证明，无论合同是否成立，都不影响江苏资产公司抵押权的实现，江苏资产公司有权要求涤除相应抵押权，支付相应款项。鼓楼区审计局的上诉请求没有相应的购房款支付凭证，没有履行相应的合同义务，并且商品房买卖契约第19条约定，合同经双方签字后需在十日内到南京市房地产市场管理处登记才生效，鼓楼区审计局没有提供相应的登记材料，江苏资产公司对于合同的成立以及履行都是存有异议。鼓楼区审计局向一审法院起诉请求：华侨公司协助鼓楼区审计局办理位于南京市鼓楼区房屋的不动产权证。一审法院查明事实：位于南京市鼓楼区的房屋（建筑面积409.81平方米，即案涉房屋）系华侨公司开发建设，现登记的所有权人为华侨公司，抵押权人为农商行江北园区支行。1997年10月16日，鼓楼区审计局（买方、乙方）与华侨公司（卖方、甲方）签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，建筑面积为413.5平方米，售价为每平方米为3200元，总价为1323200元；乙方应于1997年10月20日向甲方支付购房款1000000元，余款在两年内付清后，办理产权；双方还就其他事项进行了约定。1997年10月16日，鼓楼区审计局（乙方）与华侨公司（甲方）签订了《补充协议》，约定该房建筑面积为413.5平方米，最终以房产局产权证面积为准；每平方米售价6200元，总计为2563700元，在房产局不反对的情况下，双方一致同意每平方米6200元的售价分解为每平方米3200元的房款和每平方米3000元的委托装修款，即房款1323200元和装修款1240500元（装修协议另订）；乙方购买案涉房屋总房款2563700元，乙方先付给甲方1500000元，余款1063700元可分期在二年内付给甲方，并承担相应的同期银行贷款利息；乙方房款付清，甲方即为乙方办理案涉房屋的产权；本协议经甲、乙双方签字盖章后即和“购房合同”具有同等的法律效力等等。鼓楼区审计局称，其依约向华侨公司支付了购房款。华侨公司将案涉房屋交付给鼓楼区审计局后，鼓楼区审计局陆续将案涉房屋对外出租。为证明其主张，鼓楼区审计局向一审法院提交了租赁合同及交纳物业费的发票等证据。2016年10月14日，一审法院依法裁定受理对华侨公司的破产清算申请。2017年2月20日，一审法院指定北京市君泽君（南京）律师事务所作为破产管理人。华侨公司进入破产清算程序。另查明，2013年12月17日，华侨公司等人与农商行江北园区支行签订了一份《流动资金借款合同》，约定江苏省华侨装饰工程有限公司向农商行江北园区支行借款本金1000万元，华侨公司为该笔借款提供保证担保并提供包括案涉房屋在内的不动产作为抵押物进行了抵押登记。上述借款到期后，因借款人未依约偿还借款本息，农商行江北园区支行向一审法院提起诉讼，一审法院经审理后于2014年11月3日作出（2014）鼓商初字第1542号民事判决，判令借款人及担保人偿还借款本息，农商行江北园区支行对包括案涉房屋在内的抵押房产享有优先受偿权等，现该判决已发生法律效力。2017年12月15日，农商行江北园区支行将对华侨公司等人的债权转让给第三人江苏资产公司。庭审中，鼓楼区审计局向一审法院明确表示，其不愿意代替华侨公司清偿债务，将案涉房屋涤除抵押。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，鼓楼区审计局、华侨公司就案涉房屋签订的《南京市商品房买卖契约》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。作为房屋买受人，支付购房款是鼓楼区审计局应履行的最重要的合同义务，虽然案涉房屋一直由鼓楼区审计局使用、对外出租，但并未完成过户登记手续，案涉房屋仍登记在华侨公司名下，鼓楼区审计局并未向一审法院提交其或者委托他人向华侨公司或者华侨公司指定的案外第三人支付购房款的相关凭证以及发票等证据，亦未举证证明华侨公司在人民法院受理破产申请前一年放弃其支付购房款的相关事实。《中华人民共和国破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。华侨公司的破产管理人以鼓楼区审计局未提供购买案涉房屋的付款凭证，无法证明其已依合同约定支付全部款项为由请求法院驳回鼓楼区审计局的诉讼请求，应视为破产管理人对未履行完毕的《南京市商品房买卖契约》及《补充协议》选择不再继续履行，故鼓楼区审计局要求华侨公司继续履行买卖合同、协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回南京市鼓楼区审计局的诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京市鼓楼区审计局负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为，华侨公司是否应配合鼓楼区审计局办理不动产权证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鼓楼区审计局虽上诉主张其已经支付了相应房款，但对此并未提供充分证据予以证实，应自行承担相应的不利后果。案涉房屋现仍登记在华侨公司名下，就相应担保也已进行了抵押登记，鼓楼区审计局亦不同意代为涤除，华侨公司的破产管理人亦不同意继续履行合同。一审法院驳回鼓楼区审计局的诉讼请求，符合法律规定，并无不当。综上，鼓楼区审计局的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由南京市鼓楼区审计局负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  汪海燕