山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初1585号 原告：尹凤梧，男，1937年3月3日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现住北京市昌平区。 法定代理人：尹某，男，1968年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。 被告：刘洋，女，1989年8月10日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住山东省乳山市银滩旅游度假区。 委托诉讼代理人：李福一（被告刘洋之夫），男，1989年2月5日出生，汉族，户籍地辽宁省建平县，现住乳山市。 委托诉讼代理人：尹琳琳，山东北斗星辰律师事务所律师。 原告尹凤梧与被告刘洋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹凤梧的法定代理人尹某及其委托诉讼代理人刘琳、被告刘洋及其委托诉讼代理人尹琳琳到庭参加诉讼。因鉴定原因，本案于2019年6月3日中止审理，2019年11月30日恢复审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，经院长批准，延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 尹凤梧向本院提出诉讼请求：1、要求确认尹凤梧与刘洋于2017年9月1日签订的《商铺买卖合同》无效；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年9月1日，尹凤梧与被告刘洋签订了《商铺买卖合同》，合同约定位于乳山市银滩度假区建筑面积为155.95平方米的商铺出售给被告刘洋，成交价为36万元整。但该商铺实际购买人为尹某，当时购买时仅用尹凤梧的名义，尹凤梧只是名义购买人，且有购房发票可以证实资金是由尹某一人出资，与尹凤梧无关，且签订《商铺买卖合同》时尹凤梧年事已高，无法做出独立意思表示。乳山市人民医院诊断为认知功能障碍、脑梗死。经首都医科大学附属北京安定医院鉴定，北京市昌平区人民法院（2017）京004民特977号判决宣告尹凤梧为限制民事行为能力人，指定尹某为尹凤梧监护人。可以看出尹凤梧当时签订《商铺买卖合同》时属限制行为能力人，且其不是该商铺的实际产权人，故该合同无效。现原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告刘洋辩称，1、案涉《商铺买卖合同》依法成立，没有违反任何法律强制性规定，合法有效；2、被告受让涉案房产符合善意取得的标准，原告需要提供证据证明在签订合同时系限制民事行为能力人；3、合同约定的房屋价款合理，不存在以不合理低价出售的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2008年6月16日，原告尹凤梧与乳山市建华山译置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于乳山市银滩旅游度假区，建筑面积159.9平方米，价款共计791,505元。2009年11月25日，上述房屋办理了房屋产权证，登记所有权人为尹凤梧，共有情况为单独所有，房屋坐落银滩山译阅海苑20幢121号铺，建筑面积为155.95平方米。 2016年9月，尹某将自己另外一处位于福海苑的住房租赁给福洋地产（即被告丈夫李福一投资经营的乳山市银滩福洋房产营销策划部）。尹某称，2017年夏季，福洋地产曾打电话称有人要买涉案商铺，尹某明确告知只租不卖，后福洋地产又多次打电话劝说卖掉涉案商铺，他均拒绝，他不清楚福祥地产与他父亲联系一事。被告在庭审中称，2015年左右尹某就将这些房子委托给福洋地产代卖，卖不出去，又委托被告代为出租，2016年曾与原告商谈过买卖涉案房产一事，与原告在福洋地产见面谈过几次，还打电话沟通过几次，与尹某也电话联系过，最后确定价格为36万元，原告的妻子因瘫痪没有去过。 另查，原告尹凤梧与妻子钱配珍于1967年登记结婚，钱配珍因腰椎疾病瘫痪在床，2017年夏季二人曾共同居住于乳山市。 2017年9月1日，原告尹凤梧与被告刘洋签订《商铺买卖合同》，约定被告刘洋购买原告坐落于乳山市银滩度假区商铺，建筑面积155.95平方米，成交价格为36万元，过户费用由被告承担，被告交给原告购房定金1万元，并约定于2017年9月4日到乳山银滩不动产管理中心办理公证手续，办理手续当天，支付剩余购房款35万元，双方约定于2017年9月4日将该房屋交付给被告。 2017年9月4日，原告尹凤梧与被告刘洋到乳山市不动产登记中心办理了涉案商铺的房屋产权变更登记手续，被告刘洋支付各类税费共计70,254.67元。2017年9月6日，乳山市银滩福洋房产营销策划部出具一份《出售房屋收据及证明》，记载尹凤梧同意以36万元的价格将涉案房屋卖给刘洋，尹凤梧已收到售房款36万元，落款处有“刘洋”签名，同时加盖“乳山市银滩福洋房产营销策划部”的印章。原告认可已收到36万元购房款，但称当时拿出2,000元支付给福洋地产业务员李超2,000元的中介费。 又查，涉案商铺现登记于被告刘洋名下，被告后对涉案房屋进行了装修，现涉案房屋用于乳山市银滩福洋房产营销策划部的经营。 2017年9月13日，原告之子尹某带原告到乳山市人民医院检查，CT诊断报告显示原告为老年脑，脑内多发腔隙性梗死灶，诊断为认知功能障碍、脑梗死。同月，原告之子尹某向北京市昌平区人民法院申请认定尹凤梧为限制民事行为能力人并申请指定监护人。该案件审理期间，经尹某申请，北京市昌平区人民法院委托首都医科大学附属北京安定医院对尹凤梧的行为能力情况进行鉴定，2018年1月10日，该医院出具鉴定意见书，被鉴定人尹凤梧诊断为器质性智能损害，受所患疾病影响，意思表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力。据此，北京市昌平区人民法院于2018年2月8日宣告被申请人尹凤梧为限制民事行为能力人，并指定申请人尹某为被申请人尹凤梧的监护人。 原告于2018年向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求确认与被告签订的合同无效，后因被告提出管辖异议，北京市丰台区人民法院将该案移送至本院。 本案诉讼过程中，原告法定代理人曾申请对原告在签订《商铺买卖合同》时是否为限制民事行为能力人进行鉴定，本院技术室联系多家鉴定机构，但无鉴定机构接受该委托，后卷宗退回。 原告另提交中核（北京）核仪器有限责任公司出具的证明证实，该单位退休职工尹凤梧自2014年头部外伤住院治疗后反应迟缓，语言交流困难，此后本应由其本人办理的个人事务，诸如医保手续、医药报销、个人采暖补贴等均由其子尹某代为办理；原告提交的北京市昌平区霍营街道流星花园社区居民委员会出具证明证实，尹凤梧系北京回龙观流星花园3区9号楼居民，这四五年来街道办的入户统计、入户调查、入户登记等工作都要等到其子在家时才能够完成，因为尹凤梧理解力差，只能回答是与不是等简单问题，进行稍微复杂一点的谈话沟通是有困难的。原告另申请证人李某、王某、张某出庭作证，证实尹凤梧的精神有时清醒有时不清醒，他们都遇见过与尹凤梧无法正常交流的情况。被告对该部分证据提出异议，认为对真实性无法查证，证人证实原告在清醒时可以正常交流，只是个别情况下出现无法正常交流的情况，不能证实在签订合同时有认识功能障碍。 本院认为，双方争议的焦点即，原告在与被告签订商铺买卖合同时是否属于限制民事行为能力人。 原告于2017年9月1日签订合同，9月4日办理房产过户登记手续，9月13日到乳山市人民医院检查时，CT诊断报告显示原告为老年脑、脑内多发腔隙性梗死灶，诊断为认知功能障碍、脑梗死，同月即向法院申请认定尹凤梧为限制民事行为能力人，2018年1月10日，经鉴定，尹凤梧诊断为器质性智能损害，评定为限制民事行为能力人。可见，从签订合同到评定为限制民事行为能力人间隔时间较短，而且结合原告提交的证明及证人出庭作证的证言等，在签订合同之前原告已经出现记忆力减退、认知异常等情况，综合上述证据可以认定原告在签订合同时属于限制民事行为能力人。《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应以通知的方式作出。”原告在签订合同后，其监护人拒绝追认，因此原、被告签订的《商铺买卖合同》无效。 虽然商铺的名义买受人是被告刘洋，但因其与乳山市银滩福洋房产营销策划部的投资人李福一系夫妻关系，而且购买商铺的目的也是用于乳山市银滩福洋房产营销策划部的经营，此前，原告之子曾将房产委托给乳山市银滩福洋房产营销策划部出租，被告夫妇与原告有过多次沟通与交流，应该能够了解原告的认知能力，原告系80岁高龄的老年人，记忆、认知等方面已经出现障碍，而被告丈夫从事房产中介服务，原、被告双方关于房产的买卖的认知水平明显存在很大差异，被告虽然提出曾征求过原告儿子的意见，但原告儿子予以否认，被告也未提供证据证实。被告不能认定为善意相对人。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照该规定，被告应当将涉案房屋返还原告，原告应当将所收取的购房款36万元返还被告。对于原告自称支付给福洋地产业务员李超的2,000元中介费，因未提供证据证实，而且支付对象与被告非同一主体，不应从应返还的购房款中扣除。如果被告认为还存在其他损失，可以另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告尹凤梧与被告刘洋于2017年9月1日签订的《商铺买卖合同》无效； 二、原告尹凤梧于本判决生效后30日内返还被告刘洋购房款36万元； 三、被告刘洋于本判决生效后30日内将坐落于乳山市银滩旅游度假区山译阅海苑20幢121号的商铺返还给原告尹凤梧，并协助办理房屋产权过户手续； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,350元，由原告尹凤梧与被告刘洋各负担1,675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  刘春红 二〇二〇年三月二十三日 书记员  魏瑞华