河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0782民初5785号原告(案外人)：李彦桦，女，1967年11月11日生，汉族，住河南省辉县。被告(申请执行人)：马长文，男，1967年8月24日生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：屈丽丽，河南共鸣律师事务所律师。第三人(被执行人)：李彦甫，男，1972年10月11日生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：高文明，新乡市辉县市便民法律服务所法律工作者。原告李彦桦与被告马长文、第三人李彦甫案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日对该案公开开庭进行了审理。原告李彦桦、被告马长文及其委托诉讼代理人屈丽丽、第三人李彦甫委托诉讼代理人高文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人系亲姐弟关系。因第三人做生意多年以来多次向原告借款，加上第三人长期使用原告的铲车费以及第三人欠付原告爱人为第三人打工的工资等，第三人累计共欠原告各类款项多达30余万元。因第三人无力支付原告款项，原告与第三人协商由第三人以案涉房产折抵下欠原告的款项，抵销以前的所有借款和欠款。为了防止第三人反悔，原告与第三人于2017年5月5日以辉县市欣源房产信息服务部作为中介签订了《欣源房产房屋买卖协议》。合同签订后，第三人将原告持有的欠条等手续收回并销毁。后因原告母亲年事已高就让其搬到案涉房屋中居住，并且原告也允许第三人的儿子和女儿在此居住。在第三人为了还债将位于辉县市楼根新村的房产变卖后，原告念及姐弟情分，允许第三人在该房屋中居住，但这并不代表原告没有实际取得该房产的所有权，更不代表原告与第三人串通帮第三人逃避债务。2019年6月5日，辉县市人民法院下达（2017）豫0782执行1948号之三执行裁定书，裁定将上述房产予以查封。原告提出执行异议，2019年7月16日该院向原告下达（2019）豫0782执异35号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告与第三人之间因以房抵债所签订的案涉房屋买卖协议是真实有效的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利能够排除法院的执行，故请求确认原告对位于辉县市××镇百泉村××号、所有权证号为2011300929的房屋享有所有权，另判决停止对该房屋的执行，诉讼费由被告承担。被告辩称：一、以物抵债的债权人提起的异议之诉实体权利的认定应当同时具备以下四个事实要件：1、以物抵债的协议客观真实；2、签订以物抵债协议是在法院对被执行人采取强制措施之前；3、标的物已经被债权人实际占有使用；4、由于客观原因没有办理房屋产权变更登记并且能够排除执行。二、原告诉称的房屋买卖协议是虚假的，原告诉状中称第三人欠其借款、铲车费、工资共计30万元，因第三人不能支付，第三人同意以案涉房产折抵所欠原告的款项。而其双方签订的房屋买卖合同则显示第三人以30万元现金出卖给原告，并且房款是一次性支付。原告诉状所称事实与买卖合同的内容大相径庭，自相矛盾。根据国务院关于《城市房地产中介服务管理规定》，中介机构应当收取费用，开具发票，交纳税款。原告和第三人应提供其向服务部支付佣金的票据。如果原告和第三人是以物抵债,应向法院提供借款数额、时间、借款交付凭证、铲车费数额凭证、工资凭证，不能简单说销毁了债权凭证。原告与第三人是姐弟关系，他们之间的以房抵债不需要通过房地产中介机构签订协议。三、第三人未将案涉房屋交付给原告占有。原告及第三人应提供其日常交纳水、电费的凭证，否则不能证明案涉房屋已经交付。事实上第三人及其子女一直在该房屋中居住。四、原告与第三人签订合同的时间是在被告起诉第三人之后，是第三人不能偿还原告的借款又担心法院强制拍卖案涉房屋而与原告签订的假合同。五、原告与第三人于2017年5月5日签订协议后已两年之久，原告称其向房管局询问办理房产证的事宜，该局答复不能办理。原告应提供其申请办理和该局不予受理的书面凭证。另外，原告未向办证单位缴纳税费，不能证明原告具有办证的动机和目的。第三人述称：第三人在经营洗碳厂时用了原告的铲车，并且原告的丈夫在厂中干活。2016年时因环境整治该厂关闭，第三人下欠原告的铲车费用及原告丈夫的工资都未支付。第三人卖掉楼根新村一套房还了其他人的债务，把百泉的房屋经过结算抵给了原告，并通过欣源房地产中介签订了房屋买卖协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的《欣源房产房屋买卖协议》的真实性有异议，称该协议是原告与第三人恶意串通为逃避法院执行所签订的。原告与第三人是亲姐弟关系，他们通过中介公司来签订该房屋买卖协议并且向中介公司缴纳总房款1.5%的服务费，不合情理。原告诉状中称是以房抵债，而该协议约定的是一次性付清房款，自相矛盾。该协议约定需要办理过户登记，并且需要交付，但实际情况并非如此。原告无相关证据证明其向中介公司缴纳了服务费用。本院认为，原告称该房屋买卖协议是第三人以案涉房屋抵偿下欠原告款项的以房抵债协议，但该协议的内容完全体现不出双方存在以房抵债的意思表示，反映不出双方约定的购房款与原告所称的第三人下欠原告的债务之间的关联性，原告及第三人亦未提供足以让人信服的能够证明二人之间存在客观、真实债权债务的相关证据；且该协议明确约定协议签订后，原告、第三人各向经纪机构支付总房款的1.5%为服务佣金，但原告及第三人均未提供能够证明其向案涉经纪机构支付服务佣金的相关证据。仅凭该协议不能达到原告证明第三人将案涉房屋以以房抵债的形式抵偿给原告的证明目的，故对该协议本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：因被告与第三人民间借贷纠纷一案，被告依据本院已生效的（2017）豫0782民初1719号民事判决书，于2017年8月3日向本院申请对第三人强制执行。本院执行过程于2019年6月5日作出（2017）豫0782执1948号之三执行裁定书，对第三人名下的位于辉县市××镇百泉村××号、所有权证号为2011300929的案涉房产予以查封，查封期限为三年。原告向本院提出执行异议，称第三人在做生意期间，多次向原告借款。后因无力偿还，经双方协商，第三人将上述房屋作价30万元抵偿给了原告。原告与第三人于2017年5月5日通过辉县市欣源房地产信息服务部签订了房屋买卖协议，原告已取得该房屋的所有权，法院不应该查封该房屋，要求解除对该房屋的查封。本院经审查认为原告的异议理由不能成立,于2019年7月16日作出（2019）豫0782执异35号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，向本院提起本案案外人执行异议之诉。本院查明，第三人在辉县市××镇百泉村××号有房产一处，所有权证号为2011300929，系单独所有。2017年5月5日，原告与第三人签订《欣源房产房屋买卖协议》，协议约定：第三人将上述房屋及房屋中的家具、家电以30万元的价格出售给原告，付款方式为一次性付清。协议签订后，双方到房地产管理局交易登记中心办理房产过户相关手续，并缴纳相应税费，税费由原告承担。第三人在收到本协议约定房款后，将房屋交给原告。协议签订后，原告、第三人各向经纪机构支付总房款的1.5%为服务佣金，经纪服务结束。第三人及其孩子至今仍在该房屋中居住。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案涉房屋登记在第三人名下，原告主张其以以房抵债的方式取得了该房屋的所有权，但其提供的证据不足以证明其该主张成立，理由如下：一、原告称第三人下欠其借款、铲车使用费以及原告丈夫的工资共计30余万元，对此目前仅有原告及第三人的陈述，并无其他相关证据进行佐证；且原告本人的陈述及原告与第三人的陈述之间存在多处不一致或相互矛盾之处，比如原告在接受本院执行局调查时称因第三人多次向原告借款无力偿还，后将案涉房屋抵偿给了原告，而原告在起诉状中称第三人下欠原告的款项除了借款，还有铲车使用费以及原告丈夫的工资；原告在起诉状中称第三人下欠原告的款项共计30余万元，而庭审中第三人称最后结算时共计是34万元左右，后又称共计25万元左右。二、原告称其与第三人于2017年5月5日签订的房屋买卖协议是第三人以案涉房屋抵偿下欠原告款项的以房抵债协议，但该协议的内容完全体现不出双方存在以房抵债的意思表示，反映不出双方约定的购房款与原告所称的第三人下欠原告的债务之间的关联性；且该协议明确约定协议签订后，原告、第三人各向经纪机构支付总房款的1.5%为服务佣金，但原告及第三人均未提供能够证明其向案涉经纪机构支付服务佣金的相关证据。三、原告称其以将其母亲接到案涉房屋居住的方式占有了该房屋,但原告的母亲也是第三人的母亲,第三人及其孩子至今仍在该房屋中居住,在此情况下，原告并未提供足以让人信服的能够证明其在本院对案涉房屋查封之前已合法占有该房屋的相关证据，对原告称其已合法占有该房屋的主张本院无法认定。四、原告称其未将案涉房屋办理过户登记的原因是辉县市不动产管理局答复原告案涉房屋暂时办不了房产过户手续，原告对此陈述并未提供证据加以证明，仅凭该陈述不能证明案涉房屋是非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，原告提供的证据不足以证明其与第三人在本院对案涉房屋查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同且原告已合法占有案涉房屋、原告已向第三人支付购买案涉房屋的全部价款且非因原告自身原因未办理过户登记，不能证明原告已取得了案涉房屋的所有权及原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告要求确认其对案涉房屋享有所有权，另判决停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李彦桦的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告李彦桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 静审 判 员  曹海圆人民陪审员  付智兢二〇二〇年三月二十日书 记 员  张 林