沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初4871号原告：周梦，女，1990年4月13日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。被告：沈阳和荣房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号，统一社会信用代码91210102313129120Q。法定代表人：刘学生，系该公司总经理。委托代理人：吕勇，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：宋春雨，系辽宁同方律师事务所实习律师。原告周梦诉被告沈阳和荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周梦和被告沈阳和荣房地产开发有限公司委托代理人吕勇、宋春雨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告周梦诉称，2018年5月6日原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告位于沈阳市和平区商品房，同时被告要求原告在合同总价款基础上额外支付20000元“团购费”作为购房资金，原告于2018年5月12日交付房屋总价款为974654元，因此原告购买房屋总价款994654元。合同约定，原告以首付款+贷款方式按期支付合同总价974654元，被告于2018年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按期支付“团购费”和合同总价款，但被告未按期交付房屋，被告于2018年11月15日出具《致尊敬的和景嘉园业主的信（致歉信）》称：将原定和景嘉园交付日期2018年12月31日调整为2019年6月30日……先期赔付三个月的违约金。被告利用交易优势地位在《商品房买卖合同》第九条约定被告按日赔偿原告已支付房款的万分之0.1的违约金，据此被告仅需支付292.3元。由于被告无法依照约定在2018年12月31日前交付房屋，原告不得已以每月800元的价格继续承租房屋，造成原告巨大经济损失。被告制定的合同中约定，买受人逾期付款的违约金为万分之1，出卖人逾期交房的违约金为万分之0.1，条款严重显失公平。依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条，原告要求被告以“同地段同类房屋租金标准”按日赔偿。根据“沈阳市住房租赁交易服务平台”统计，条件最为接近的小区为“明城新北市”，2018年上半年租金为31元/月/平方米。由于被告准确交房时间无法确定，存在提前或再次延后的可能，原告主张从2019年1月1日起，至房屋验收合格止，按日赔偿原告已支付房款的万分之2违约金。由于被告逾期交房造成损失远远超过合同约定违约金，依法应当增加违约金数额。原告认为被告先收房款后签合同，已属不平等行为，现又恶意欺骗交房日期。因购买时被告宣传为现房，承诺2018年10月底交房，最迟按合同期交房。采暖费如交房由原告承担，如未能交房被告承担。但被告并未缴纳2018-2019年度采暖费，导致房屋未能正常供暖，留下管道炸裂的隐患。原告认为被告属故意欺瞒，直接导致原告遭受经济损失。原告因刚需贷款购房，现在沈阳租房住，每月需还贷、付房租等金额高达3800元，月工资才4000元。被告提供的赔偿金实属过低，严重损害原告合法权益，给原告造成巨大经济负担。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向人民法院提起民事诉讼，请求法院确认被告利用交有优势地位制定且未履行提示告知义务的免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效，并判令被告按原告实际损失支付逾期交房违约金、承担本案诉讼费用。希望人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院变更《商品房买卖合同》第九条。补充协议第3条、第12条、第13条中条款有失公允，未能充分显示公平，要求被告按日赔偿原告已支付房款的万分之二违约金，支付违约金从2019年1月1日起至交房验收合格日止（暂主张至2019年6月30日，共计人民币35087.54元）；2、判令被告退还违规收取原告未计入总房款的团购费20000元；3、判决被告退还擅自违约更改煤气管道所占用且无法合理使用面积的价款4516.53元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将逾期交房违约金诉讼请求变更为按日万分之一主张，并撤回“要求被告退还擅自违约更改煤气管道所占用且无法合理使用面积的价款4516.53元”的诉讼请求。被告沈阳和荣房地产开发有限公司辩称，被告开发的小区因为沈阳创城的要求导致园区工程无法施工，因被告之外的原因导致正常拟于2018年12月31日无法实际交付，因此被告同意按照合同约定的逾期交房日万分之零点一给付原告违约金，对于原告主张的万分之一的违约金与合同没有约定，且对于合同中约定的日万分之零点一的违约金已经通过划线的方式在签订合同时向原告予以明示，且原告没有表示反对或变更的要求。对于原告提出的相关的法律依据解释第十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔偿额计算方法参照同地段同类房屋的租赁标准计算，但在本案中已经明确约定了计算的标准，因此不能适用该项规定。经审理查明，2018年5月，原告周梦（买受人）与被告沈阳和荣房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区房屋，建筑面积78.55平方米，总价款为974654元，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款534654元，余款440000元由买受人负责办理贷款；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将以书面通知该商品房办理交付使用手续之日为准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。被告分别于2018年6月5日、2018年7月14日为原告出具交付了房屋首付款534654元、部分房款440000元面额的二张辽宁增值税普通发票联。另，2018年5月12日，沈阳风源吉房产销售有限公司向原告出具20000元团购费专用收款收据。2019年7月6日，原告办理了涉诉房屋入住手续，被告完成了房屋的交付。现原告以要求被告给付逾期交房违约金起诉至法院。另查明，沈阳市房屋租赁交易服务平台显示“2019上半年同地段同类型房屋租金标准为33元/月/平方米”。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、购房发票、专用收款收据、入住通知书、文件资料签收表、沈阳市房屋租赁交易服务平台数据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告周梦与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告属违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》虽约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”，但法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现原告主张以购房款日万分之一作为逾期交房违约金赔付标准，本案在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。现沈阳市房屋租赁交易服务平台数据显示“2019上半年同地段同类型房屋租金标准为33元/月/平方米”，可参照其租金标准计算损失。故被告应给付原告逾期交房违约金16071.33元（33元/月/平方米/30天*78.55平*186天）。关于被告提出以“沈阳创城要求导致园区工程无法施工”非其原因工程停工以致无法按期交付的抗辩，因其未能提供相应的证据，故本院不予采信。关于原告主张的要求被告退还违规收取原告未计入总房款的团购费20000元的诉求，因20000元团购费收取方为沈阳风源吉房产销售有限公司，现原告要求被告返还无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳和荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周梦2019年1月1日至2019年7月5日期间的逾期交房违约金16071.33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费739元，由原告周梦承担423元，由被告沈阳和荣房地产开发有限公司承担316元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  刘陶然人民陪审员  费秀云二〇二〇年三月二日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律法信超链：国家法律5篇地方法规16篇案例494篇裁判536086篇期刊163篇×《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。沈阳市和平区人民法院民事判决书（2019）辽0102民初4871号原告：周梦，女，1990年4月13日出生，汉族，住哈尔滨市道外区红旗大街699号红平小区8栋3单元2楼3门，身份证号230105199004130728。被告：沈阳和荣房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号，统一社会信用代码91210102313129120Q。法定代表人：刘学生，系该公司总经理。委托代理人：吕勇，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：宋春雨，系辽宁同方律师事务所实习律师。原告周梦诉被告沈阳和荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周梦和被告沈阳和荣房地产开发有限公司委托代理人吕勇、宋春雨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告周梦诉称，2018年5月6日原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告位于沈阳市和平区皇寺路85-1号2单元24层3号商品房，同时被告要求原告在合同总价款基础上额外支付20000元“团购费”作为购房资金，原告于2018年5月12日交付房屋总价款为974654元，因此原告购买房屋总价款994654元。合同约定，原告以首付款+贷款方式按期支付合同总价974654元，被告于2018年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按期支付“团购费”和合同总价款，但被告未按期交付房屋，被告于2018年11月15日出具《致尊敬的和景嘉园业主的信（致歉信）》称：将原定和景嘉园交付日期2018年12月31日调整为2019年6月30日……先期赔付三个月的违约金。被告利用交易优势地位在《商品房买卖合同》第九条约定被告按日赔偿原告已支付房款的万分之0.1的违约金，据此被告仅需支付292.3元。由于被告无法依照约定在2018年12月31日前交付房屋，原告不得已以每月800元的价格继续承租房屋，造成原告巨大经济损失。被告制定的合同中约定，买受人逾期付款的违约金为万分之1，出卖人逾期交房的违约金为万分之0.1，条款严重显失公平。依据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第17条，原告要求被告以“同地段同类房屋租金标准”按日赔偿。根据“沈阳市住房租赁交易服务平台”统计，条件最为接近的小区为“明城新北市”，2018年上半年租金为31元/月/平方米。由于被告准确交房时间无法确定，存在提前或再次延后的可能，原告主张从2019年1月1日起，至房屋验收合格止，按日赔偿原告已支付房款的万分之2违约金。由于被告逾期交房造成损失远远超过合同约定违约金，依法应当增加违约金数额。原告认为被告先收房款后签合同，已属不平等行为，现又恶意欺骗交房日期。因购买时被告宣传为现房，承诺2018年10月底交房，最迟按合同期交房。采暖费如交房由原告承担，如未能交房被告承担。但被告并未缴纳2018-2019年度采暖费，导致房屋未能正常供暖，留下管道炸裂的隐患。原告认为被告属故意欺瞒，直接导致原告遭受经济损失。原告因刚需贷款购房，现在沈阳租房住，每月需还贷、付房租等金额高达3800元，月工资才4000元。被告提供的赔偿金实属过低，严重损害原告合法权益，给原告造成巨大经济负担。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向人民法院提起民事诉讼，请求法院确认被告利用交有优势地位制定且未履行提示告知义务的免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效，并判令被告按原告实际损失支付逾期交房违约金、承担本案诉讼费用。希望人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院变更《商品房买卖合同》第九条。补充协议第3条、第12条、第13条中条款有失公允，未能充分显示公平，要求被告按日赔偿原告已支付房款的万分之二违约金，支付违约金从2019年1月1日起至交房验收合格日止（暂主张至2019年6月30日，共计人民币35087.54元）；2、判令被告退还违规收取原告未计入总房款的团购费20000元；3、判决被告退还擅自违约更改煤气管道所占用且无法合理使用面积的价款4516.53元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将逾期交房违约金诉讼请求变更为按日万分之一主张，并撤回“要求被告退还擅自违约更改煤气管道所占用且无法合理使用面积的价款4516.53元”的诉讼请求。被告沈阳和荣房地产开发有限公司辩称，被告开发的小区因为沈阳创城的要求导致园区工程无法施工，因被告之外的原因导致正常拟于2018年12月31日无法实际交付，因此被告同意按照合同约定的逾期交房日万分之零点一给付原告违约金，对于原告主张的万分之一的违约金与合同没有约定，且对于合同中约定的日万分之零点一的违约金已经通过划线的方式在签订合同时向原告予以明示，且原告没有表示反对或变更的要求。对于原告提出的相关的法律依据解释第十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔偿额计算方法参照同地段同类房屋的租赁标准计算，但在本案中已经明确约定了计算的标准，因此不能适用该项规定。经审理查明，2018年5月，原告周梦（买受人）与被告沈阳和荣房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区皇寺路85-1号2-24-3号房屋，建筑面积78.55平方米，总价款为974654元，买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款534654元，余款440000元由买受人负责办理贷款；第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将以书面通知该商品房办理交付使用手续之日为准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。被告分别于2018年6月5日、2018年7月14日为原告出具交付了房屋首付款534654元、部分房款440000元面额的二张辽宁增值税普通发票联。另，2018年5月12日，沈阳风源吉房产销售有限公司向原告出具20000元团购费专用收款收据。2019年7月6日，原告办理了涉诉房屋入住手续，被告完成了房屋的交付。现原告以要求被告给付逾期交房违约金起诉至法院。另查明，沈阳市房屋租赁交易服务平台显示“2019上半年同地段同类型房屋租金标准为33元/月/平方米”。上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、购房发票、专用收款收据、入住通知书、文件资料签收表、沈阳市房屋租赁交易服务平台数据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告周梦与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案原告按合同约定履行了交付房款的义务，但被告却未按合同约定的期限将房屋交付给原告属违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》虽约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”，但法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现原告主张以购房款日万分之一作为逾期交房违约金赔付标准，本案在开发商逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用之目的，故购房者租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，等同于逾期交房给其造成的损失。现沈阳市房屋租赁交易服务平台数据显示“2019上半年同地段同类型房屋租金标准为33元/月/平方米”，可参照其租金标准计算损失。故被告应给付原告逾期交房违约金16071.33元（33元/月/平方米/30天*78.55平*186天）。关于被告提出以“沈阳创城要求导致园区工程无法施工”非其原因工程停工以致无法按期交付的抗辩，因其未能提供相应的证据，故本院不予采信。关于原告主张的要求被告退还违规收取原告未计入总房款的团购费20000元的诉求，因20000元团购费收取方为沈阳风源吉房产销售有限公司，现原告要求被告返还无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳和荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周梦2019年1月1日至2019年7月5日期间的逾期交房违约金16071.33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费739元，由原告周梦承担423元，由被告沈阳和荣房地产开发有限公司承担316元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长冯菲人民陪审员刘陶然人民陪审员费秀云二○二○年三月二日书记员王琳本案判决依据的相关法律法信超链：国家法律5篇地方法规16篇案例494篇裁判536086篇期刊163篇×《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。