湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2509号上诉人（原审原告暨反诉被告）：王晓辉，男，1972年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市。上诉人（原审原告暨反诉被告）：钟永明，男，1963年3月29日出生，汉族，住湖南省益阳市。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：李丹，湖南求剑律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：张伟林，男，1964年1月1日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：黄红久，湖南银城律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏威夷，湖南银城律师事务所律师。王晓辉、钟永明与张伟林房屋买卖合同纠纷一案，益阳市赫山区人民法院于2017年5月20日作出（2016）湘0903民初2165号民事判决。当事人不服上诉至本院，本院于2018年6月20日作出（2017）湘09民终1361号民事裁定发回重审。益阳市赫山区人民法院于2019年9月23日作出（2018）湘0903民初3252号民事判决。当事人不服上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓辉、钟永明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回张伟林的反诉请求。事实与理由：1、一审判决未准确查明案件事实。本案当事人对费用承担、利益分配已有明确约定。实际交易中，住改商的要求由王晓辉、钟永明提出并承担费用，相关争议仍应根据案涉《房屋购销合同》约定执行，住改商的利益应归属于王晓辉、钟永明。一审判决认定本案双方未就住改商费用如何承担、利益如何分配作出约定有误；依据案涉《房屋购销合同》约定，张伟林存在违约行为时，王晓辉、钟永明有权将剩余1000000元购房款推迟至获得房屋权证时一并支付。本案中，张伟林存在严重违约行为，王晓辉、钟永明实际已支付2130000元购房款，不但未拖欠购房款，反而超额支付。一审判决未准确查明付款进度，认定王晓辉、钟永明在办理产权证前尚欠张伟林购房款55504元有误。2、一审判决对举证责任分配错误。本案中，张伟林主张要求王晓辉、钟永明支付住改商费用，根据“谁主张谁举证”原则，应由张伟林对住改商的总成本费用；王晓辉、钟永明存在拖欠行为及应付金额等进行举证。一审判决认定王晓辉、钟永明无证据证明其与张伟林就住改商费用进行结算，而以反推方式支持张伟林的主张，系错误分配举证责任。3、一审判决王晓辉、钟永明向张伟林支付800000元经济补偿有误。首先，张伟林在一审中将支付住改商费用等诉请变更为支付住改商差价。从变更后的诉请看，张伟林未提出支付住改商成本费用的主张。根据“不诉不理”原则，一审判决不得对张伟林未提的诉请进行审判，即不得超出其反诉请求；其次，本案案涉房产登记在张伟林名下，张伟林主张的案涉房屋住改商价差3035704元属于物权利益，该物权利益应归物权人所有。一审判决800000元补偿款系基于张伟林住改商产生的费用，属于债权，而并非张伟林所主张的物权利益，故一审判决错误地将张伟林主张权利的事实、法律关系性质进行变更，违背审判原则；最后，一审判决酌定补偿800000元违背客观事实。张伟林在与本案相关的其他案件中主张住改商费用为600353元，即使其提交的住改商相应票据全部被采信，亦未达到一审判决的800000元，且张伟林提供的票据中还有部分无效票据应予以剔除。4、张伟林受王晓辉、钟永明委托办理住改商手续，因委托行为产生的权利义务应由委托人承担，所获得利益亦应归属于委托人，故案涉房屋因住改商产生的增值利益应归属于王晓辉、钟永明；张伟林依据合同约定应为王晓辉、钟永明办理房屋产权证，其将产权证办至其个人名下，严重违反了诚实信用原则，亦违反了合同约定。张伟林主张的物权利益不具有合法基础，属于不当得利。故案涉房屋因住改商和市场因素产生的增值与张伟林无关。5、一审判决纵容以违约获利的现象，对社会价值取向起到负面指引的影响。张伟林上诉请求：撤销一审判决，改判由王晓辉、钟永明向张伟林支付案涉房屋住改商后的价差3035704元。事实与理由：1、案涉房屋登记在张伟林名下，张伟林系物权人，故案涉房屋物权价值应归属于物权人张伟林。2、一审判决认定事实不清。案涉《房屋购销合同》只约定了车库、杂屋的买卖，未对商铺进行处分，即张伟林与王晓辉、钟永明未对案涉商铺物权进行约定，王晓辉、钟永明依据《房屋购销合同》获得商铺物权无依据。本案争议涉及王晓辉、钟永明支付商铺对应合理价款才能过户的事宜，在合理价款未付前，张伟林可行使先履行抗辩权，即王晓辉、钟永明要取得商铺所有权，应先支付住改商的全部增值费用，之后再由张伟林办理过户手续。针对王晓辉、钟永明的上诉，张伟林在坚持其上诉意见的基础上答辩称：不认可王晓辉、钟永明的上诉，张伟林所主张的3035704元，系基于损失填补原则，已包含之前主张的费用。针对张伟林的上诉，王晓辉、钟永明在坚持其上诉意见的基础上答辩称：1、张伟林于2009年在未告知王晓辉、钟永明的情况下擅自将房屋产权办理至自己名下，系违约行为且不具有合法性，故其通过违约方式来主张其物权利益没有法律基础，属不当得利。2、王晓辉、钟永明从未表示不支付住改商成本费用，仅对张伟林提供的相关票据不予认可。3、就先履行抗辩权，在张伟林未将房产过户的情况下，王晓辉、钟永明已属超额付款。王晓辉、钟永明向一审法院所提诉讼请求：判令张伟林立即将位于益阳市某区某办事处某社区X栋101、202、203、204、205号房屋的不动产权证更改至王晓辉、钟永明名下并由张伟林承担诉讼费用。张伟林向一审法院所提反诉请求：判令王晓辉、钟永明向张伟林支付某拆迁安置楼（某山庄）2＃楼杂屋、车库建筑面积为757.60平方米转变为商铺的价差3035704元并由王晓辉、钟永明承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2005年7月4日，益阳市人民政府主持召开了关于某购物商场建设项目拆迁安置问题专题会议，决定同意益阳市某局（以下简称市某局）的拆迁户在市乡镇企业某公司某路职工住宅区集资建设拆迁安置房，涉案土地依法办理土地出让手续，由市某局作为建设主体进行报建并负责组织实施。2006年6月2日、12日，市某局与案外人益阳市某建筑工程有限公司（以下简称某公司）分别签订《建设工程承包合同》和《建筑工程承包补充合同》，合同约定某公司承包市某局某项目拆迁安置工程。因建设资金不足，市某局以安置后多余的房屋向某公司借资。2006年6月12日，张伟林以市某局某项目拆迁安置工程项目经理部（以下简称某拆迁安置项目部）的名义与某公司签订《工程项目内部承包合同》，合同约定某公司将已签订合同的市乡镇企业安置拆迁项目工程交由张伟林以包工包料、自负盈亏的方式进行项目承包，并由张伟林负责整个项目的管理。张伟林上交管理费貳万元给某公司，2006年6月15日，张伟林以某拆迁安置项目部的名义与某公司签订《项目内部承包合同补充协议》，协议约定：1、某公司委托某拆迁安置项目部为市某局某项目拆迁安置工程建设的全权代理人；2、某公司不承担某公司与市某局所签安置工程合同中的任何责任和义务，也不享受某公司与市某局所签工程合同中的任何权利和利益；3、某拆迁安置项目部完全不享受某公司与市某局所签工程合同之外的权力和利益，也不承担某公司的任何债务，只完全享受某公司与市某局所签工程合同中的权力和利益。2006年8月25日，市某局作出的《关于成立益阳某项目拆迁安置楼工程建设指挥部的决定》成立益阳某项目拆迁安置楼工程建设指挥部，负责市某局拆迁安置楼工程建设和拆迁户的安置工作，由张伟林与案外人吴某某、杨某某组成责任领导小组，某公司在该决定上出具“我司同意甲方用作抵押借资的某安置工程全部房屋以销售形式抵偿张伟林的个人部分垫资款，房屋产权全部归张伟林所有，同意成立工程指挥部及人员组成”。同日，市某局作出《关于益阳某项目拆迁安置工程拆迁户安置外房屋抵偿工程款的决定》，将市某局某拆迁安置工程拆迁安置房5304.78平方米外的所有房屋，以抵押价全部销售给张伟林，以此抵偿张伟林的部分工程垫资款，并决定房屋对外销售事宜由市某局向市政府报告批准，同意取消补充合同中对承建房用1336.4平方米房屋用作市某局提取2000000元担保的要求，同意全部室外地坪地产等归张伟林所有。2007年2月7日，张伟林以某拆迁安置项目部（甲方）的名义与王晓辉、钟永明（乙方）签订《房屋购销合同》，合同约定：一、乙方购买益阳市某大道南侧、某路西侧、某村八组原市乡镇企业某总公司住宅区新建安置楼2#楼底层（整层杂屋、车库）和底层上面整层住宅除西边一套外共四套；二、建筑面积：一楼为758平方米，二楼为602平方米，共计1360平方米。如房产登记机关核定的建筑面积和本合同面积有差异，以房产登记机关核定的面积为准，房款多退少补。楼梯间第一楼计全面积、第二楼除西边梯间计一半面积外，其余计全面积；三、价款及付款方式：1、价格：乙方购房价格为总价叁佰万元整（3000000元人民币）；2、采取分期付款，合同签订之日，乙方向甲方首付壹佰贰拾万元整（1200000元人民币），房屋竣工验收合格后付捌拾万元整（800000元人民币），房屋办理好房产证和土地使用权证后，付款捌拾叁万元整（830000元人民币），所余壹拾柒万元（170000元人民币）在合同签订日起三年内益阳日报社未在离2＃楼10m内建房，乙方一次性付清给甲方；3、一、二楼房屋的房产证和土地使用证由甲方办理，费用由甲乙双方各承担一半；四、交房日期：2007年7月30日前交房；五、甲方责任：1、甲方应按期将房屋交付乙方使用，逾期交付，甲方每逾期一天向乙方按房价的万分之一支付违约金。因人力不可抗拒的原因（地震、洪水、台风、战争、冰、雪、雨等）影响交房时间，甲方在交房期限前15日内书面通知乙方后，甲方可不承担违约责任。2、甲方在交房后两个月内办好乙方所购房屋的权属证书，即房屋所有权证和土地使用权证，否则，甲方按已交房款比照同期银行贷款利息的2倍作为违约金补偿给乙方。同时，甲方保证产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责；六、其它：1、本合同所属房屋的屋顶及靠益阳某大楼墙面的广告位使用权归乙方，但乙方需征得其它购房住户同意和预留1楼指标招牌所需幅面。2、合同签订乙方向甲方交付购房款且完全履约后，乙方即可享有依法转让、招商、出租、抵押等权利。3、水、电、煤气等开户初装费（指相关职能部门规定所需交纳费）乙方在领取产权证前一次性交款给甲方。4、乙方所购房屋在乙方全部交清应交甲方款项前乙方不履约时甲方有权解除合同，收回房屋但需退还乙方已交部分购房本金，乙方以本合同签订购买的房屋进行转让、招商、出租、抵押等所造成的经济和其它损失，责任概由乙方承担。甲方未按购房合同要求履行职责，乙方对房屋竣工验收合格后的款项推迟到与830000元款项同时支付；七、违约责任：如有违约，按本合同约定的违约处罚标准处理，本合同未约定处罚标准的，违约方向另一方支付违约金5000元。合同签订后，王晓辉、钟永明分别于2007年2月7日、2月10日、12月4日向张伟林支付购房款200000元、1000000元、430000元，张伟林向王晓辉、钟永明出具加盖有“益阳市某局某项目拆迁安置工程建设指挥部”印章的收据。2007年8月15日，王晓辉与张伟林办理了收房手续。合同签订后不久，王晓辉、钟永明向张伟林提出将所购房屋一楼由杂屋、车库改变为商业门面（住改商），张伟林予以同意，但双方未就住改商费用如何承担、利益如何分配作出约定，亦未签订正式书面协议。2007年8月16日，钟永明出具同意延期办证的说明，载明“同意张伟林先生因改变房屋为商用性质的需要，而造成办理产权证的时间推迟”。事后，张伟林着手办理涉案工程项目楼住改商各项申请。2007年9月5日，益阳市公安消防大队作出益公消（建验）字［2007］第00X号《关于某项目拆迁安置1＃、2＃住宅楼消防验收合格的意见》，涉案房屋消防验收合格。2007年9月30日，涉案房屋办理建设工程竣工验收备案。2008年4月，益阳市某局将涉案房屋明确为首层为商业，其余为住宅。2009年4月22日，益阳市某局召开例会，明确涉案房屋所使用土地用途为商住，并在该局［2009］1XX号例会纪要中予以载明。在张伟林办理涉案房屋住改商过程中，王晓辉、钟永明陆续向张伟林支付人民币共计85239元，2007年12月21日，张伟林向王晓辉、钟永明出具收条一张，载明：“办理房地产两证前规划更改2#楼底层为商用款陆万伍仟贰佰叁拾玖元整，另外之前拿贰万费用”。之后，王晓辉、钟永明便不同意再支付款项。张伟林认为，在办理涉案房屋住改商过程中，张伟林支出各项费用远远超过王晓辉、钟永明支付的85239元，现王晓辉、钟永明不同意再支付费用，张伟林要求王晓辉、钟永明支付车库、杂屋住改商后房屋的增值利益，即车库、杂屋转变为商铺的价差3035704元。王晓辉、钟永明认为，已向张伟林支付了住改商费用85239元，并与张伟林已就住改商费用进行了结算，不同意再承担住改商费用等款项，现张伟林主张房屋住改商产生的增值利益是没有依据的。首先，房屋已经交付给王晓辉、钟永明，属王晓辉、钟永明所有；其次，房屋住改商是王晓辉、钟永明授权委托张伟林完成的。因此，房屋住改商的增值利益和市场因素产生的增值利益应当属于王晓辉、钟永明。2008年3月24日，张伟林以某拆迁安置项目部的名义发函，以王晓辉、钟永明存在违约行为，通知解除与王晓辉、钟永明的房屋买卖合同、限其在发函之日（最多不超过10天）与张伟林终止合同的相关退款和清场退房手续。解除合同函送达王晓辉、钟永明后，张伟林与王晓辉、钟永明未就合同解除已付购房款退还等事宜进行协商。2008年8月27日，钟永明向张伟林的账户转账500000元。2009年1月5日，张伟林将案涉房屋的产权办理至张伟林的名下，产权证登记的房屋位置为位于益阳市某区某办事处某社区，其中案涉房屋2幢1层性质为商业，建筑面积757.6平方米，产权证号为益房权证朝字第00117XXX号，2楼202房、203房、204房、205房性质为住宅，建筑面积分别为147.07平方米、147.07平方米、147.07平方米、168.22平方米，产权证号分别为益房权证朝字第00116XXX、00117XXX、00116XXX、00116XXX号。诉讼中，2018年9月20日，张伟林申请对案涉房屋的一楼车库、杂屋转变为商铺的房产现有市场价值与该一楼车库、杂屋现有价值的价值差、张伟林提交的票据是否为益阳市某拆迁安置楼2#楼车库、杂屋住改商费用进行司法鉴定。2018年10月30日，张伟林撤回了对票据是否为益阳市某拆迁安置楼2#楼车库、杂屋住改商费用的鉴定申请。2019年2月1日，湖南某房地产土地资产评估有限公司作出湘某房估（2018）第18XXX号《房地产估价报告》，结论为：估价对象用途为商业用房：评估总价：5641090元，评估单价：7446元/平方米；估价对象用途为杂屋车库用房：评估总价：2605386元，评估单价：3439元/平方米。另查明：一、在合同签订之日起三年内益阳某社未在离涉案房屋（2楼）10m内建房。二、根据《房屋购销合同》约定的购房款支付时间，在办理产权证前王晓辉、钟永明尚欠张伟林购房款55504元，另张伟林为涉案房屋交纳房屋维修基金73323元和用水开户费5000元（每户1000元）。办证后，王晓辉、钟永明还应支付张伟林购房款830000元。三、2007年8月至11月，王晓辉、钟永明在收到张伟林交付的房屋，未办理涉案房屋登记过户手续的情况下，分别与案外人文某某、刘某、刘某某、蔡某某、姚某、魏某某、魏某、张某某、袁某某、欧阳某某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋2栋1楼出售给案外人文某某、刘某、刘某某、蔡某某、姚某、魏某某、魏某、张某某、袁和某某，将涉案房屋2栋2楼202房、203房、204房、205房出售给案外人欧阳某某，上述房屋买卖合同购房款共计近4500000元。随后，上述案外人向王晓辉、钟永明支付了部分购房款，王晓辉、钟永明即将上述房屋分别交付给上述案外人。上述案外人随后将所购房屋出租。2009年8月18日，案外人文某某、刘某、刘某某、蔡某某、姚某、魏某某、魏某、张某某、袁某某对涉案房屋2栋1楼进行了分割。四、王晓辉、钟永明曾于2014年10月13日对张伟林、市某局向一审法院提起诉讼（在该案审理中，文某某、刘某、刘某某、蔡某某、姚某、魏某某、魏某、张某某、袁某某、欧阳某某作为第三人参加诉讼），要求张伟林将涉案房屋产权证办理至文某某、刘某、刘某某、蔡某某、姚某、魏某某、魏某、张某某、袁某某、欧阳某某名下，并向王晓辉、钟永明支付违约金，承担王晓辉、钟永明因诉讼而支付的律师代理费。后张伟林就该案提出反诉，要求终止张伟林与王晓辉、钟永明所签订的房屋购销合同的履行，由王晓辉、钟永明返还张伟林所有的住宅及商业门面，并支付房屋占用费，承担张伟林支付的律师代理费。一审法院作出（2014）益赫民一初字第1738号民事判决书，驳回了王晓辉、钟永明的请求和张伟林的反诉请求。后张伟林不服该判决，向本院提起上诉。2016年3月16日，本院作出（2015）益法民一终字第606号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，张伟林与市某局签订的市某局以房屋抵偿张伟林建房垫资款的协议实际形成了房屋买卖，张伟林以此可取得涉案房屋的所有权，有权处分涉案房屋。作为涉案项目的实际施工人，张伟林以某拆迁安置项目部的名义与王晓辉、钟永明签订《房屋购销合同》，王晓辉、钟永明支付了大部分购房款，张伟林也将房屋实际交付给王晓辉、钟永明，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效。双方在合同履行过程中，尚未办理房屋产权登记时，王晓辉、钟永明提出将所购房屋一楼由杂屋、车库改变为商业门面（住改商）并推迟合同办证期限，张伟林予以同意，应认定为双方就《房屋购销合同》达成的口头补充协议。事后，张伟林根据双方口头约定，向有关部门申请办理了房屋住改商，王晓辉、钟永明先后向张伟林支付了住改商费用85239元。之后，王晓辉、钟永明不同意再承担住改商费用，并认为与张伟林已就住改商费用进行了结算。经庭审查明，王晓辉、钟永明无任何证据证明其与张伟林就住改商费用进行任何结算。事实上，双方一直因住改商费用等问题协商不当发生争执，导致张伟林要求解除与王晓辉、钟永明签订的《房屋购销合同》等纠纷发生。加上王晓辉、钟永明已将涉案房屋转让给案外人，争执问题一直未加以解决，2009年1月5日，张伟林将案涉房屋的产权办理至张伟林名下。综上，在履行合同过程中，双方均有过错。王晓辉、钟永明主张张伟林单方违反合同约定的理由不成立，双方应按照《房屋购销合同》及口头协议的约定继续履行。王晓辉、钟永明主张将涉案房屋的不动产登记证办理至其名下的诉讼请求，予以支持，但过户登记系登记机关的职能，张伟林作为房屋出卖人只负有协助办理过户登记的义务。又因根据国务院《不动产登记暂行条例》有关规定，益阳市人民政府于2016年5月26日发布关于《益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年6月25日起，根据业务类型颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。故张伟林应当在王晓辉、钟永明按《房屋购销合同》约定履行义务后，协助王晓辉、钟永明将涉案房屋的不动产权证过户至王晓辉、钟永明名下。对于张伟林要求王晓辉、钟永明支付某拆迁安置楼2#楼杂屋、车库建筑面积为757.6平方米转变为商铺的价差3035704元的反诉请求。双方达成口头协议后，虽然双方未就住改商费用如何承担、利益如何分配作出约定，但张伟林办理住改商必然产生费用，王晓辉、钟永明应当承担。涉案房屋住改商后价值骤然提升，从王晓辉、钟永明与张伟林签订了《房屋购销合同》后不久，即将房屋转让给案外人，且从房屋买卖差价中获取较大利益可以印证。故王晓辉、钟永明要求张伟林自行承担住改商费用明显不公平，也不符合情理。因此，王晓辉、钟永明应对张伟林住改商的付出，给予适当补偿。根据湘某房估（2018）第18XXX号《房地产估价报告》结论，涉案房屋由车库及杂屋变更为商业用途的价值差为3035704元，结合王晓辉、钟永明已支付张伟林85239元及涉案房屋已实际转让给案外人的案件事实，依据公平、诚信原则，酌定王晓辉、钟永明给予张伟林经济补偿800000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条规定，判决：一、张伟林自判决生效后六十日内协助王晓辉、钟永明将位于益阳市某区某办事处某社区2栋101、202、203、204、205号房屋的不动产权证过户至王晓辉、钟永明名下；二、王晓辉、钟永明自判决生效后十日内支付张伟林人民币800000元；三、驳回张伟林的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费28050元，反诉受理费8984元，鉴定费63979元，共计101013元，由王晓辉、钟永明共同承担45455元，张伟林承担55558元。二审中，当事人均未提交新的证据。对二审中争议的事实，本院认定如下：1、就王晓辉、钟永明目前是否超额支付购房款。案涉合同约定办证前应付2000000元，加上合同签订日起三年内益阳某社未在离2＃楼10m内建房的170000元及因房屋实际多出面积应付的15504元，王晓辉、钟永明目前共计应付2185504元（2000000元+170000元+15504元）。王晓辉、钟永明现就购房款向张伟林共计支付2130000元（200000元+1000000元+430000元+500000元），故王晓辉、钟永明目前尚应付张伟林购房款为55504元（2185504元-2130000元）；2、就张伟林于一审中之反诉主张金额3035704元之组成。该3035704元系张伟林于一审中提出住改商费用600353元、房屋维修基金和用水开户费78323元、前述购房款55504元、因住改商导致为他方办证的超期损失169106元后，因评估确定金额所变更之诉请。张伟林确认该3035704元主张已包含变更诉请前的前述相应主张。除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议焦点为：一审判决所认定800000元是否适当；如适当，张伟林可否待前述款项支付后方履行权证办理义务。现评析如下：首先，案涉合同签订后，当中杂屋、车库因另行办理住改商手续，房屋价值显著增值，当事人应平等、公平处理。一审判决根据现有证据，认定王晓辉、钟永明与张伟林未就住改商费用承担、利益分配作出约定，并无不妥，当事人对案涉争议均存相应责任。结合住改商评估之3035704元价差及张伟林确认前述金额已含变更诉请前所主张903286元金额（住改商费用600353元、房屋维修基金和用水开户费78323元、购房款55504元、因住改商导致为他方办证的超期损失169106元）的实际，一审判决考虑住改商手续均由张伟林办理及王晓辉、钟永明仅支付住改商费用85239元的事实，在无证据显示当事人于住改商后充分协商予以结算的情况下，所酌情认定的800000元并无不当。为避免诉累，王晓辉、钟永明另未付的办证后购房尾款830000元亦应按约予以履行。其次，就张伟林的办证义务对前述800000元是否具有先履行抗辩权的问题。先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从先履行抗辩权的定义来看，其行使基础是基于同一双务合同，行使主体为在同一双务合同中的后履行义务方，行使条件为先履行一方未履行或履行债务不符合约定。本案中，依据案涉合同约定及实际办证的时间节点，张伟林于2009年1月办证至个人名下，应视为案涉房产于当时已具备合同所约定之办证条件，即合同签订日起不满两年时应可办证，且如于2009年1月办证至王晓辉、钟永明名下，其二人在办证前应付购房款应为2000000元。二审中所认定王晓辉、钟永明目前共计应付2185504元，系基于合同所约定合同签订日起三年内益阳某社未在离2＃楼10m内建房便应付170000元的条件已成就，及合同签订后房屋办证测绘时实际多出面积而另应付15504元所致，并不代表如按合同切实履行，王晓辉、钟永明于办证前应付购房款为2185504元。故王晓辉、钟永明已支付购房款2130000元，已按约定履行了办证前的付款义务，张伟林主张行使先履行抗辩权不能成立。综上所述，当事人的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决就确定的给付金钱外其他义务，未明确未予履行时的迟延履行金有误，本院予以纠正。当事人如未按一审判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20580元，由王晓辉、钟永明负担10290元，由张伟林负担10290元。本判决为终审判决。审 判 长 黄  柯审 判 员 陈 运 泉审 判 员 蒋 远 军二〇二〇年三月三日法官助理 龚 协 伟书 记 员 欧阳帅祺