西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初1664号 原告：储宁。被告：西安博远相寓公寓管理有限公司。住所地：陕西省西安市经济技术开发区凤城四路西安国际企业中心A座2710  2709。统一社会信用代码：91610132MA6W14H36U。法定代表人：李达，该公司城市总经理。委托诉讼代理人：黄云辉，该公司经理。原告储宁与被告西安博远相寓公寓管理有限公司（以下简称博远相寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告储宁到庭参加诉讼，被告西安博远相寓公寓管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。    原告储宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告违约并解除合同退还剩余房租1296.6元、押金880元、管理费642元，共计2818.6元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年11月7日签订租房合同，但被告在房屋出租前告知原告该房屋没有暖气，却在2019年12月18日突然告知原告需要缴纳暖气费用，并以不缴纳暖气费用停水停电作为威胁，让原告搬离房屋。在出现纠纷后原告通过房管局得知该房屋没有产权证以及私自改造三室一厅为四室，存在安全隐患。再者被告收取维修管理费730元一年，但没有及时维修房子基础设施，导致居住困难，原告于2019年12月22日向被告方业务员提出解除合同，搬离房屋。故提出以上诉求，请求依法予以支持。被告西安博远相寓管理有限公司未到庭参加诉讼，但庭后在我院与其谈话中辩称，在原告搬离时合同已经解除，但因原告违约在先，合同第六条约定由原告承担暖气费，另合同第十四条约定所有口头均为无效，以合同为准，因此原告以签合同时没有暖气为由主张其公司违约没有依据。同时根据双方签订的租赁合同原告违约的情况下其应承担月租金200%及剩余管理费作为违约金补偿给其公司，故不同意原告的第二项诉请。案件事实为，2019年11月租房时房东告诉其公司该房没有暖气，但2019年12月18日房东通知该栋楼可以供暖要求缴纳2020年1月至3月15日的暖气费，其公司房管员谢忠宝便将房东的话通过台北湾4-2-3004号房租客群转述给租客，从该日起至27日双方一直在协商暖气费的缴纳问题，最终物业于12月27日确定原告承租的该栋楼不供暖，因此无需缴纳暖气费。另外，被告从未威胁原告停水停电，仅为转述房东的话，实际上也没有停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月7日原告储宁（承租人、乙方）与被告西安博远相寓公寓管理有限公司（出租人、甲方）签订《西安市房屋租赁合同》，合同首部告知客户：请您在签署合同中，除需手工填写的地方外、其他部分均不得随意进行手写补充和修改，如您确实需要对合同条款进行补充或修改的，请您及其他签署方在补充或修改处签字确认。合同约定：甲方出租其位于西安市未央区海璟台北湾南区XX的房屋及其设施，房间为A号房间，租赁期限为2019年11月9日至2020年11月8日，房屋租金每月为880元，租金交付方式为季付。乙方应向甲方支付一个月房屋租赁保证金，具体金额为880元。其他应缴费用（含收视费、管理费、网络费）详见缴费明细表。乙方交付的保证金仅作担保用途。租赁期满或合同结束后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方承担水费、电费、燃气费、电视收视费、卫生费、垃圾处理费、物业费、供暖费及乙方使用并享用的各项费用。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按合同规定条款行使甲方义务。租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金200%及剩余管理费作为违约金补偿给甲方。注：为避免不当承诺双方造成不必要的损害，请您将双方的补充约定在合同“其他补充约定事项”中注明，任何口头承诺均无效。本合同签订前，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式添加在本合同“其他补充约定事项”内由公司审核加盖章后生效，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。合同签订后原告向被告交纳押金880元，房租2640元，管理费730元，多付5天房屋租金146.6元。原告所承租的海璟台北湾4-2-3004室共有4间房，分别租赁给原告及另案原告宋宣宣及其他二人，租客及被告公司管理该房的房管员谢忠宝共同组成“台北湾4-2-3004”微信群。2019年12月18日房管员谢忠宝在微信群中通知“物业收暖气费了，咱们每户都交一下，每户620元”，原告及其他租客均表示房内没有暖气拒绝交纳暖气费，房管员谢忠宝答复：“物业给开，房东给我说的，有暖气，之前也跟我说没有暖气，今天跟我说交暖气费”，各租客均表示不要暖气，谢忠宝答复：“明天我问问房东不要行不行”，随后谢忠宝将与房东聊天记录截图发送至该群，并说“房东说，不交物业就给停电，交了钱就会开暖气，又不是交完不给开。我给大家说一下，别影响大家后续正常生活，听房东意思物业可能强制收”。随后双方在微信聊天群中就暖气费问题商讨未果。2019年12月22日原告向房管员谢忠宝提出搬离，谢忠宝要求录个视频，原告将房内现状录视频发送给房管谢忠宝。后原告不再在该群中。2019年12月25日原告通过微信向房管员谢忠宝提出退还剩余房租、管理费、押金，谢忠宝答复原告为违约方，应按合同约定处理。2019年12月26日谢忠宝再次在群里通知“暖气大家不交的话，需要交暖气空置费，两个半月的，每户116，下午就需要交给物业了”，该房另一住户回复：“我们刚刚去物业了，了解到的是暖气费今天要交，但是今年不一定能开的起来，明天就能确定开不开，不开的话钱会退的”。最终该房所在楼栋未能供暖。2020年1月2日原告与被告公司人员电话联系，原告谈及租房时被告告知原告没有暖气，被告公司人员解释当时物业告知其公司该房没有暖气，中间收取暖气费并非其公司收取，为转达物业意思，后双方就退款事宜进行沟通未果。原告便诉至法院。本院认为，原告与被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，原、被告双方当事人应按照合同全面履行各自的义务。被告作为出租人已将房屋交付原告使用，原告亦按照合同约定交纳了租金及其他费用，双方在合同履行过程中因暖气费问题产生争议，原告于2019年12月22日搬离承租的房屋，并主张解除双方签订的《西安市房屋租赁合同》，被告博远相寓公司认为自原告搬离时双方租赁合同已经解除，即双方一致同意合同自2019年12月22日解除，故对原告要求解除合同的诉请依法予以支持。对合同履行过程中的违约问题，本院认为，虽双方签订的制式合同中第六条（一）款约定了暖气费由承租人承担，且合同亦在首部告知原告若需要对合同条款进行补充或修改的，需承租人及其他签署方在补充或修改处签字确认，合同第十四条载明任何口头承诺均无效，但从原告提交的证据、本院与被告公司委托诉讼代理人、房管员的谈话及房管员于2019年12月18日通知原告交纳暖气费可知，在2019年11月原告承租该房时双方确认该房没有暖气，在承租期间物业公司通知原告承租房屋所在楼宇可以供暖，系租赁期间租赁物情况发生变化，该情况并非被告在出租房屋时刻意隐瞒，系物业公司统一安排，故被告在此问题上并不存在明显过错。在2019年12月18日被告向原告转达物业公司关于收取取暖费的意见时，原、被告双方应充分协商妥善解决此问题，且房屋能够供暖系使用性能的提高而非降低，尚未达到双方合同约定的解除条件，亦未达到法定的合同解除条件，但因被告在原告承租前口头告知原告该房没有暖气，若房屋供暖将增加原告的支出，一定程度上影响原告的选择，故依法确定被告对合同的解除承担60%的责任。原告仅与被告协商四日便搬离并提出解除合同，实质上至2019年12月27日便确定该栋楼不供暖，双方争议的暖气费问题于当日消灭，因此原告亦有一定过错，其对合同的解除自行承担40%的责任。原告实际居住44天，交纳3个月房租2640元，剩余未居住房租为1296.6元，交纳一年管理费730元，剩余未居住期间管理费为642元，押金880元，共计2818.6元，按照责任比例划分被告退还原告1691.16元。剩余部分费用由原告自行负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告储宁与被告西安博远相寓公寓管理有限公司签订的《西安市房屋租赁合同》于2019年12月22日解除；二、被告西安博远相寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告储宁1691.16元；三、驳回原告储宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担25元，由被告负担25元，被告负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        (此页无正文)           审   判  员      杭萌萌    二〇二〇年三月二十六日 书  记  员      田晓艳          1