云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初259号原告：昂俊萍，女，1975年5月8日出生，彝族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：谭斌，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李锦生，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘建华，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告昂俊萍与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昂俊萍的委托诉讼代理人谭斌，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人李锦生、刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昂俊萍向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2016年9月1日至2019年11月30日的房屋租金135590元；2.由被告支付原告自2016年9月1日起至2019年11月30日的逾期付款违约金51784.90元；3.由被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年12月1日起至租金付清之日止的违约金；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年8月13日，原、被告签订商品房购销合同，约定原告以521511元的价款向被告购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第1幢第2层02号房，房屋建筑面积76.68平方米，每平方米单价为6801.13元。当日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止，年租金含税价为该房产价款的8%，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至2019年8月31日。2016年9月1日后，被告未支付原告租金，租期届满，被告也未将房屋返还原告，直至2019年11月30日，被告才将房屋返还原告。现原告起诉至人民法院，要求解决。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.本案房屋实际购房款为514982元；2.租金只应支付至2019年8月31日；3.原告主张的2016年度的租金已超过诉讼时效；4.被告已支付了两个月的租金（含税）共计6866.43元，扣减2016年度的租金41198.56元，尚欠租金金额为75530.69元。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”的商品房第1幢第2层02号房，房屋建筑面积76.68平方米，每平方米6801.13元，房屋总价为521511元，后因房屋实际面积误差，原告实际支付房款514982元。该套房屋已办理了不动产权证，系原告昂俊萍单独所有。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年9月1日起至2019年8月31日，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算逾期付款的违约金。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2016年9月1日后，被告未按约定支付租金，仅于2017年3月14日、2017年6月13日分别向原告支付了2016年度的两期租金各3187.74元。现原告向本院起诉要求被告支付尚未支付的租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有原告提交的商品房销售合同、房屋租赁合同、补充协议、应交款房屋单据、电子银行转账凭证及双方当事人的陈述证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于原告昂俊萍主张的2016年9月1日至2017年9月1日的租金是否超过诉讼时效。本院认为，2017年3月14日、2017年6月13日，被告向原告支付了部分2016年度租金，诉讼时效已中断。原告于2020年1月15日向本院起诉，并未超法律规定的三年诉讼时效。故被告的该辩解不成立。二、关于租金的问题。原、被告约定租金的计算标准为购房款的8%计算年租金，本案实际购房款为514982元，该房年度租金为41198.56元。被告辩解已支付的两期租金应为税前租金，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中处理，被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告尚欠原告2016年9月1日至2019年8月31日租金117220.2元（41198.56元/年×3-3187.74元×2）。双方约定的租赁期于2019年8月31日届满，但被告并未及时返还房屋，原告要求按照合同约定支付租金，红河州中级人民法院2017年生效的民事判决书中针对同地段同类房屋租金参照计算的标准为1300元/月，本院酌情支持由被告支付原告逾期返还房屋期间的费用3900元（1300元/月×3月）。故本院支持由被告支付原告原告2016年9月1日至2019年8月31日租金117220.2元及逾期返还房屋期间的费用3900元。三、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。被告应支付原告的违约金具体数额为：2016年度违约金为20798.76元[41198.56元×0.0005×165天(2016年10月1日至2017年3月14日)+（41198.56元-3187.74元）×0.0005×91天(2017年3月15日至2017年6月13日)+（41198.56元-3187.74元×2）×0.0005×900天(2017年6月13日至2019年11月30日)]；2017年度违约金为16294.03元[41198.56元×0.0005×791天（2017年10月1日至2019年11月30日）]；2018年度的违约金8775.29元[41198.56元×0.0005×426天（2018年10月1日至2019年11月30日）]，被告应支付原告的违约金共计45868.08元。原告主张的违约金计算错误，本院支持由被告支付原告自2016年10月1日至2019年11月30日的违约金45868.08元。原告主张由被告以未付租金为基数按日万分之五支付自2019年12月1日起至实际支付租金之日止的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告昂俊萍2016年9月1日至2019年8月31日的租金117220.2元及逾期返还房屋期间的费用3900元。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告昂俊萍自2016年10月1日起至2019年11月30日止的违约金共计45868.08元，并按未付租金额的万分之五计算支付自2019年12月1日起至款项付清之日止的违约金。三、驳回原告昂俊萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4048元，减半收取计2024元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担1804元，由原告昂俊萍负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年三月三十一日书记员  张稚涓