河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初405号原告：贺光杰，男，1988年6月29日出生，汉族，住三门峡市。被告：三门峡市九鼎置业有限公司，住所地：三门峡市黄河路开发区段教师1号楼1层。社会统一信用代码：9141120071563754XD。法定代表人：燕群成，该公司董事长。原告贺光杰与被告三门峡市九鼎置业有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺光杰到庭参加诉讼。被告九鼎公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告贺光杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除贺光杰与九鼎公司于2014年8月6日签订的认购书，2.判令被告返还房屋首付款共计146665元并支付利息（2014年8月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止），3.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年8月6日，原告与被告签订燕宝花园（二期）认购书，认购书约定原告向被告支付首批购房款共计146665元，签订认购书后，被告保留该房屋直至双方签订商品房销售合同。截至目前，被告未与原告签订商品房销售合同，也未退还首批购房款且原告所购房屋已经被查封，故原告诉至法院。被告九鼎公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原告贺光杰（认购方）与被告九鼎公司（出售方）签订《燕宝花园（二期）认购书》（以下简称认购书），主要内容为：认购房屋为15号楼1单元5层西户，总建筑面积103.03平方米，单价3850元，总价396665元，定金146665元，首付35%/。1、认购方为取得本认购房屋的购买权，经仔细阅读本认购书后自愿向出售方交付定金146665元。2、认购方签订本认购书后，出售方将该房屋保留，直至双方签订商品房销（预）售合同…3、在出售方通知后7日内，认购方须自行到出售方办公室签订商品房销（预）售合同。逾期签订正式购房合同，视为认购方擅自违约，出售方有权自行解除本认购书。4、认购方未能按时与本公司签订商品房买卖合同的，视为认购方放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，认购方对此结果在填写本认购书时已明白且无议。5、双方签订商品房买卖合同后，本认购书自行失效，认购方已付定金将全部转入其应付首期款内。贺光杰于2014年6月15日、2014年8月6日分别向九鼎公司缴纳51665元、95000元共计146665元首付款，九鼎公司出具收据。截止目前，双方也未签订商品房销（预）售合同，贺光杰未支付剩余款项。另查明：本院于2016年4月18日作出的（2016）豫1202民初266号民事判决书已生效，该判决书审理查明部分载明：2014年6月12日，三门峡市住房和城乡建设局为九鼎公司开发的燕宝花园（二期）14号、15号楼颁发了商品房预售许可证（三建房预许字【2014】第008号）。2014年7月5日，三门峡市住房和城乡建设局发布了《关于撤销三门峡市九鼎置业有限公司的公告》，以九鼎公司提供虚假材料为由，对三建房预许字【2014】第008号商品房预售许可证予以撤销。2018年10月23日，本院作出（2016）豫1202执961号之二执行裁定书，载明：申请执行人苏书娟，被执行人九鼎公司。在本院执行苏书娟与九鼎公司房屋买卖合同纠纷一案中，经查，被执行人九鼎公司名下有房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定，裁定如下：查封被执行人九鼎公司所有位于开发区黄河路南十二街坊15号楼1单元5楼502号房屋（预售证号2014-008）。本裁定立即执行。本院认为：本案争议的焦点为：1、原告贺光杰与被告九鼎公司签订的认购书的性质及效力问题；2、违约责任承担问题。关于原告贺光杰与被告九鼎公司签订的认购书的性质问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，本案中，认购书仅约定上述条款中规定的（一）、（二）、（三）、（四）项内容，其余内容均未约定，不具备满足商品房买卖合同主要内容的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同。关于认购书的效力，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，根据该条规定，开发商是否取得商品房预售许可证，影响的是商品房预售合同的效力，而本案的认购书未被认定为商品房买卖合同，故认购书的效力不受是否取得商品房预售许可证的影响。该认购书系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于该认购书中所确认的房屋因他案已进入执行程序，且已被查封，原告取得涉案房屋已不可能，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。关于违约责任的问题，涉案认购书的解除，过错方在被告九鼎公司，九鼎公司应当承担违约责任，故原告要求被告返还首付款146665元，并自2014年8月6日起支付首付款利息的请求，本院予以支持。但是利息计算方式应为以146665元为基准，自2014年8月6日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止。综上所述，原告起诉，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告贺光杰与被告三门峡市九鼎置业有限公司于2014年8月6日签订的《燕宝花园（二期）认购书》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告三门峡市九鼎置业有限公司支付原告贺光杰146665元及利息（利息计算方式：以146665元为基准，自2014年8月6日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由被告三门峡市九鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇二〇年三月二十六日书记员  陈 瀚