贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1585号上诉人（原审被告）：徐小丹，女，1993年8月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区遵义大道100号。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：曾有全，该公司员工。上诉人徐小丹因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达置业公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐小丹上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：原审判决未将已经交纳的相关费用予以扣除，其中23937号门面于2018年5月31日被思达置业公司收回，故应减去该铺面的租金及物业费。另23961号门面因思达置业公司的原因未实际使用，不应支付租金及物业费。思达置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持思达置业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐小丹支付拖欠的商铺使用费24649元、物业费4140元、水电费310元；2.判令徐小丹支付违约金2595元；3.本案诉讼费用由徐小丹承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，思达置业公司与徐小丹签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》。该协议书约定思达置业公司（甲方）将遵义国际商贸城二区市场二楼23960、23936、23937号三间商铺有期有偿提供给徐小丹（乙方）使用，计费总面积为128.71平方米，商铺限经营窗帘布艺类别商品，使用期自2016年3月1日起至2019年2月28日止（含15个月免租期），使用期内使用费合计为43246元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费12356元，后续缴纳方式为每6个月一缴，履约保证金2059元；乙方应于2016年5月1日前完成装修并对外正式营业。同日，双方对商铺的费用进行了核算，租金分三期支付，第一期12356元（免租期15个月）、第二期24712元、第三期6178元，第一期还应支付保证金2059元、装修押金3000元、物业费1931元，徐小丹在核算单上签字确认。2016年8月26日，思达置业公司与徐小丹又签订《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》。该协议书约定思达置业公司（甲方）将遵义国际商贸城二区市场二楼23961号商铺有期有偿提供给徐小丹（乙方）使用，计费总面积为33.45平方米，商铺限经营窗帘布艺类别商品，使用期自2016年3月1日起至2019年2月28日止（含15个月免租期），使用期内使用费合计为11239元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费3211元，后续缴纳方式为每6个月一缴，履约保证金535元；乙方应于2016年5月1日前完成装修并对外正式营业。同日，双方对商铺的费用进行了核算，租金分三期支付，第一期3211元（免租期15个月）、第二期6422元、第三期1606元，第一期还应支付保证金535元、物业费502元，徐小丹在核算单上签字确认。双方签订的上述二份协议还约定，物业管理费每月按计费面积2.5元每平方米，每半年缴纳一次。使用物业及商铺由甲方管理并保证使用商铺的物业具备独立管理的条件，完善水、电、通信、保安、消防等市场物业配套设施；使用物业交付后乙方如出现无正当理由逾期未足额支付使用费或其他费用超过一个月等情形，甲方有权提前解除协议，还应赔偿甲方的实际损失，赔偿的损失额不得低于6个月使用费；甲方提前解除协议时，应书面通知乙方，亦可不选择解除协议，但有权要求乙方赔偿实际损失；在协议使用期间内，乙方如出现连续5天或一年内累计15天不正常经营，不正常经营包括但不限于不按时开门、不装修、装修不摆货或不营业……；甲方通知乙方整改，如不整改或整改达不到要求，甲方有权终止协议并无偿收回商铺使用权。协议履行至2018年9月30日后，思达置业公司将商铺返还其产权人。至起诉之日，徐小丹拖欠思达置业公司23960、23936、23937号商铺租金19297元（从2017年12月1日至2018年9月30日止扣除已付租金1297元）、物业费2049元、水电费310元；拖欠23961号商铺租金5352元（从2017年12月1日至2018年9月30日止）、物业费2091元。一审法院认为，思达置业公司与徐小丹分别于2016年3月1日、2016年8月26日签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，协议对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，对思达置业公司要求徐小丹支付拖欠租金24649元、物业费4140元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于徐小丹辩解思达置业公司已经在2018年5月30日收回商铺，强制停电，但没有提供证据证明，对该辩解意见，原审法院不予采纳。关于本案水电费，是商铺经营期间产生的，原审法院予以支持。关于思达置业公司主张的违约金，综合本案及相关案件的审理情况，思达置业公司作为专业的市场管理人，在履行管理市场的活动中存在一定瑕疵。故对思达置业公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决：一、由徐小丹于本判决生效之日起十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司租金24649元、物业费4140元、水电费310元；二、驳回原告思达置业公司的其他诉讼请求。案件受理费245元（已减半收取），由被告徐小丹负担。本院二审期间，徐小丹提交了两份证据：1、门面费用交费表，用以证明已经交纳的相关费用应予扣减以及23937号门面应扣减4个月的租金及物业费；2、23961号门面水电使用表，用以证明23961号门面因思达置业公司强制停电，其并未使用，不应交纳租金及物业费。思达置业公司对两份证据的三性不予认可，认为交费表来源不清，不能达到其证明目的；商铺未产生水电费并不能代表双方已经解除该门面的租赁合同，徐小丹仍然占有该门面，应当按照合同约定支付租金。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，徐小丹交纳的装修押金3000元，思达置业公司抵扣了第二期（2017年3月1日至8月31日期间）物业费1931元、水电费225元，退还徐小丹844元；23960、23936、23937号门面保证金2059元和23961号门面保证金525元，没有退还。徐小丹提出2017年9月30日交纳物业费3862元，思达置业公司认为系第三、四期物业费，已经扣减。经核实，该3862元为23936、23937、23960三间门面2017年2月28日至2018年2月28日期间的物业费。本院认为，本案二审双方争议的焦点问题为：1.徐小丹尚欠租金等费用的金额；2.徐小丹主张扣减相关门面租金等费用的理由是否成立。关于焦点一。徐小丹与思达置业公司签订的两份《遵义国际商贸城二区有期有偿使用协议书》合法有效。23936、23937、23960三间门面的面积为128.71㎡，23961号门面的面积33.45㎡，租金均为16元/㎡/月，双方约定合同期内的租金共计为54485元（43246元+11239元），减去双方提前解约5个月的租金12972元［（128.71㎡+33.45㎡）×16元/㎡×5］，再减去已交租金16864元（12356元+1297元+3211元），徐小丹尚欠租金24649元。至于物业费，合同约定为2.5元/㎡/月，因免租期15个月物业费不免，23936、23937、23960三间门面的物业费交至2018年2月28日，另徐小丹于2018年6月交纳203元物业费，故2018年2月28日至2018年9月30日徐小丹尚欠物业费2049元；23961号门面，徐小丹仅交纳了第一期物业费502元（2016年3月1日至2016年8月31日），尚欠2016年9月1日至2018年9月30日的物业费2091元，合计共欠物业费4140元。一审判决对徐小丹尚欠的租金及物业费金额的认定并无不当，本院予以确认。由于水电费系租赁期间产生，故一审判决徐小丹支付310元水电费并无不当。关于焦点二。徐小丹上诉认为23937号门面被思达置业公司于2018年6月已提前收回，因为其在2018年交租金时未交纳23937号门面的租金，故应扣减2018年6-9月的租金及物业费3524元。对此徐小丹提交了2018年6月24日的商铺使用费交费表，但该证据只能证明其交纳了23936和23960两间门面的费用，不能证明思达置业公司已经收回23937号门面并同意其不再支付该门面的租金。至于徐小丹认为23961号门面因被思达置业公司强行断电等原因未实际使用，不应当支付租金及物业费。因思达置业公司已按照约定将门面交给徐小丹，故徐小丹理应按照合同约定支付租金及物业费，而徐小丹提交的23961号门面水电使用表，不足以证明思达置业公司对该门面进行断电导致徐小丹无法使用门面，加之徐小丹未能提供充分证据证明其接收该门面后一直未使用以及未能使用门面的原因是思达置业公司造成的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由其承担举证不能的法律后果，故本院对徐小丹该上诉理由不予采纳。至于徐小丹在二审中提出签订合同时交纳的保证金2584元，因徐小丹在一审中并未提出反诉，故二审不作处理。如思达置业公司愿意退还，可在判决后的履行或执行程序中予以抵扣，如双方存在争议，徐小丹可另案主张权利。综上所述，徐小丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人徐小丹负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年三月三十一日法官助理黄和利书记员向应松