辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终563号上诉人（原审被告）：大连市沙河口区新新马兰香饭店，住所地大连市沙河口区黄河路858号。注册号210204601809894。经营者：周红，女，1965年1月27日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：吕忠彬（系周红丈夫），男，1972年9月2日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：于大江，男，1964年10月20日出生，汉族，系倍享全民高尔夫有限责任公司CEO，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郑军、张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。上诉人大连市沙河口区新新马兰香饭店（以下简称“马兰香饭店”）因与被上诉人于大江租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0204民初5320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马兰香饭店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，撤销原审判决第二项及第三项。事实和理由：一、原审未查明及认定错误的事实：1、上诉人承租前的房屋与现状一致（无门无窗、与部队房屋连为一体），被上诉人要求上诉人另行开门、开窗没有事实和法律依据。2、双方租赁房屋与上诉人承租的部队房屋是连为一体、不可分割的，上诉人承租时，该房屋与部队房屋就是一体的，上诉人承租部队房屋就必须承租该房屋，同样，部队房屋被查封，案涉房屋也在查封之列。3、2017年12月26日，房屋被部队查封时，上诉人已经告知了被上诉人并通知其收房，当时那一片区的部队房屋都被查封，不许继续出租使用，被上诉人对军队查封房屋是明知的。当时房屋被查封，被上诉人的房屋无门无法进入，而任何人都不敢私自解开封条，所以才有后来双方共同到部队协商，探讨如何解决被上诉人的房屋被一并查封之事。二、原判适用法律错误。上诉人承租的房屋（包括被上诉人房屋部分）被部队查封，属于不可抗力。对于不可抗力，不存在违约之说，应当按照公平原则处理本案，而不能按违约原则惩罚上诉人。房屋被查封后，双方都在积极寻找解决办法，并非上诉人故意不返还房屋，而是房屋处于被查封状态无法返还。于大江辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、一审庭审时上诉人已认可其应该履行一审判决第二项义务。2、关于原判决第三项是由于上诉人原因给被上诉人造成了占有房屋的损失费，因此继续应该由上诉人承担该部分损失。于大江向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁关系；2.被告腾退返还房屋并将案涉房屋原来的进户门（朝向院内东向）需要开启，侧开的北山墙砌成墙然后打开一个窗；3.被告向原告支付自2018年2月1日起至判决生效之日止的租金（按年租金1万元标准计算）；4.被告支付原告自判决生效之日起至完好返还房屋之日止的占有使用费（按双方约定的租金标准进行计算）。一审法院认定事实：大连市沙河口区黄河路马栏巷854号房屋系临时建筑，1994年6月29日，大连市沙河口区规划局向于大江颁发临时建筑执照。2012年2月1日，于大江（甲方）与新马兰香酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定一、经甲、乙双方协议，甲方将位于大连市沙河口区黄河路858号“新马兰香”酒店后身一处平房租给乙方使用。为进出方便省时，乙方拟定将住房北山墙窗改成门（但乙方在改动时应尽可能不涉及原墙群部分，改动费用乙方承担，承租期满，乙方予以全面恢复原貌）。二、租金：年租金壹万元整。乙方须在每年二月一次性交清全年租金，租期暂定三年。三、在乙方租用期间，应爱护该房设施，如造成损坏，应立即修复原样，否则承担相应损失和赔偿。四、租赁期间水、电、卫生费等所有费用由乙方自行交付。五、此合同一式三份。甲乙双方及中间人各执一份，合同自2012年2月1日生效。合同尾部甲方处有于大江签字，乙方处加盖有马兰香饭店公章，并有经营者周红签字。2015年2月1日，于大江父亲于群代表于大江与马兰香饭店签订《房屋租赁补充协议》，约定经双方协商同意，在原合同的基础上再续租三年，原合同条款不变。租金每年2月份一次结清一年。双方签订上述合同后，于大江向马兰香饭店移交房屋，马兰香饭店向于大江支付房屋租金至2018年2月1日。2019年2月2日，周红爱人吕忠彬给于大江回复微信，主要内容为部队要求其必须将案涉房屋中的物品清空，下一步需要等通知，其将案涉房屋的事情也一并向部队陈述。部队回复等政策出来一起解决。目前部队不给其解决，其实属困难，如果解决，则其从什么时候停，到什么时候开，一起给于大江补偿。如果现在有合适的，于大江也可以出租。另查，马兰香饭店系租用原沈阳军区大连锅炉技术培训基地房屋经营。案涉房屋与马兰香饭店租用的部队房屋打通成为一体。2017年，原沈阳军区大连锅炉技术培训基地向马兰香饭店发出《关于停止空余房地产租赁事》的通知，按照部队文件要求在2017年6月30日前停止一切有偿活动。故通知马兰香饭店按通知停止项目的时间10日内，将承租的房地产腾退并交还部队。该通知签收人处有吕忠彬签字。后，中国人民解放军原沈阳军区大连锅炉技术培训基地（甲方）与马兰香饭店（乙方）签订《腾退协议》，约定经双方协商，就乙方承租的甲方位于大连市沙河口区黄河路854号房地产腾退事宜达成协议。乙方保证在2017年6月30日前停止经营或养殖，将承租的房地产（场地面积0平方米、房屋面积208.4平方米）无条件、完好无损腾退移交甲方。该协议还约定了双方的其他权利义务。此后，双方再次签订《腾退协议》，就上述内容，双方约定乙方保证在2017年12月26日前停止经营，将承租的房地产移交甲方，该协议其他内容与上述协议内容一致。2017年12月26日，大连市沙河口区黄河路854号被部队查封。2019年8月9日，于大江与吕忠彬至原沈阳军区，与该基地工作人员商谈案涉房屋相关事宜，该基地工作人员认可案涉房屋如何恢复原状与部队没有关系。一审法院认为，2012年2月1日，于大江与马兰香饭店签订《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。2015年2月1日，于大江父亲于群代表于大江与马兰香饭店签订《房屋租赁补充协议》，约定续租三年，系当事人的真实意思表示。上述合同签订后，于大江向马兰香饭店移交了房屋，马兰香饭店依约向于大江支付房屋租金至2018年2月1日。因与案涉房屋连通的大连市沙河口区黄河路854号房屋于2017年12月26日被部队查封，致使案涉房屋无法继续使用，马兰香饭店未向于大江支付2018年2月1日以后的房屋租金，现于大江主张解除与马兰香饭店的房屋租赁关系，马兰香饭店亦同意，一审法院予以照准。租赁关系解除后，马兰香饭店应依约将房屋恢复原状后，返还给于大江，于大江主张马兰香饭店腾退返还房屋并将案涉房屋原来的进户门（朝向院内东向）需要开启，侧开的北山墙砌成墙然后打开一个窗，马兰香饭店亦同意，一审法院予以照准。关于于大江主张的马兰香饭店按年租金1万元标准支付自2018年2月1日起至判决生效之日止的租金及自判决生效之日起至完好返还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本案中，马兰香饭店租用了大连市沙河口区黄河路854号房屋，因与案涉房屋连通的大连市沙河口区黄河路854号房屋于2017年12月26日被部队查封，致使案涉房屋无法继续使用，此时，马兰香饭店并未积极与部队沟通，将案涉房屋返还给于大江，虽2019年2月2日吕忠彬向于大江发送的微信称其向部队说明案涉房屋相关情况，但其并未就腾退返还事宜进行沟通。结合2019年8月9日，于大江与吕忠彬至原沈阳军区，与该基地工作人员谈话内容可以看出，案涉房屋的使用部队并未干涉，部队亦同意将案涉房屋恢复原状。综上，案涉房屋无法使用，导致于大江产生租金损失的过程在马兰香饭店，故马兰香饭店应承担违约责任。其应当承担自2018年2月1日起至案涉房屋返还时的房屋占有使用费，该费用标准参照双方合同约定。对于大江的该项诉讼请求，予以支持。据此，一审法院判决:一、解除于大江与大连市沙河口区新新马兰香饭店关于大连市沙河口区黄河路马栏巷854号临时建筑的租赁关系；二、大连市沙河口区新新马兰香饭店于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区黄河路马栏巷854号临时建筑恢复原状，即将该房屋原来的进户门（朝向院内东向）需要开启，侧开的北山墙砌成墙然后打开一个窗后腾退返还给于大江；三、大连市沙河口区新新马兰香饭店于判决生效之日起十日内按照年租金1万元的标准向于大江支付自2018年2月1日起至房屋实际腾退返还之日止的房屋占有使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元（于大江已预付），由马兰香饭店负担，于判决生效之日起十日内给付。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应该围绕当事人的上诉请求进行审理。关于上诉人提出的撤销原审判决第二项判项之上诉请求，一审过程中上诉人明确表示同意被上诉人提出的腾退案涉房屋并恢复原状的诉讼请求，二审过程中上诉人也表示其实际上是同意恢复原样的，只不过不清楚恢复时如何具体操作，对此双方当事人二审时均同意在上诉人恢复原样时另行协商。故原审支持被上诉人关于腾退和恢复原样的诉讼请求并无不当，上诉人此项上诉请求不能成立。关于上诉人主张其不应支付自2018年2月1日起至房屋实际腾退返还之日的占有使用费一节，本案中，案涉房屋和部队房屋相互连通，案涉房屋与部队房屋一并于2017年12月26日被部队查封后，上诉人未能提供证据证明其联系被上诉人拟将案涉房屋腾退给被上诉人，被上诉人对此亦不认可。结合2019年8月9日，当事人双方至原沈阳军区大连锅炉技术培训基地与该基地工作人员商谈内容，案涉房屋的使用及恢复部队并未干涉。综上，案涉房屋无法使用后产生的租金及占有使用费损失的过错在于上诉人，一审判令上诉人承担2018年2月1日起至房屋实际腾退返还之日的占有使用费具有事实和法律依据，应予维持，上诉人此项上诉请求不能成立。综上所述，上诉人马兰香饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大连市沙河口区新新马兰香饭店负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年三月二十五日书记员  宋敏