福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终389号 上诉人（原审被告）：许金福，男，1953年1月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：罗良，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冠宇，福建坤广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方敏燕，女，1990年8月12日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：韩明彧，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄栩，福建亚太天正律师事务所律师。 原审第三人：福州市海家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号（原上浦路南侧）富力中心A座18层02商务办公。 法定代表人：黄海江，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琪莹，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶舟，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人许金福因与被上诉人方敏燕、原审第三人福州市海家房产经纪服务有限公司（以下简称“海家房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许金福上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由方敏燕负担。事实和理由：一、一审判决对50000元履约保证金认定事实不清。根据市场交易习惯,大额款项一般为转账方式支付，海家房产公司作为正规经营的房产经纪公司，也会为付款人出具相应缴款凭据作为证明，即便未及时出具缴款凭据，方敏燕也会要求海家房产公司出具缴款凭据。一审法院仅凭方敏燕自述签订合同当日已向海家房产公司支付了履约保证金50000元及海家房产公司对该款项的口头认可，在未取得转款转账、入账银行记录情况下即认定该款项已经交付，无法达到民事诉讼证据高度盖然性的认定标准。二、根据《商业按揭贷款方式交易流程》的约定，方敏燕应于2017年11月19日前备齐银行贷款的首付款，但根据方敏燕提交的建设银行账户交易明细可以证明，方敏燕名下账户在2017年11月19日前并无足以支付首付款的款额，其账户款项均是在2017年11月22日转入，且方敏燕提交的证据也不足以说明2017年11月19日该时点其已经在其名下或其可以控制的账户有足够支付“首付款”的款额，故一审判决认定方敏燕已初步履行备齐首付款的义务，存在认定事实错误。三、一审法院在没有任何证据予以佐证的情况下，仅凭海家房产公司一面之词，认定许金福向海家房产公司表示要求变更贷款银行，故海家房产公司重新委托评估机构出具房屋评估报告，导致2017年11月17日领取的房屋评估报告退掉，认定事实错误。四、一审判决认为许金福在2018年4月27日收到海家房产公司发出的《履约通知函》后未配合方敏燕办理案涉房产的按揭贷款手续，且未作回复，并据此认定许金福存在违约行为，事实认定错误。首先，许金福与方敏燕原约定于2017年11月19日之前备齐首付款，至2018年4月27日早已逾期5个多月，此时对许金福发出的《履约通知函》应视为新要约邀请，许金福对此未作承诺，则不发生法律效力。其次，方敏燕也未提交2018年4月27日《履约通知函》发出后的银行账户存款信息，以证明其有足够金额用来支付首付款，以显示其有履约的诚意。再次，许金福至今仍有意向将案涉房产按原约定价格出售，并无加价出售的意图。故许金福有理由相信，方敏燕发出所谓的《履约通知函》，是为了逃避承担违约责任而非为了交易，故该证据不应被采信。 方敏燕辩称，一、方敏燕已依约支付50000元购房保证金。2017年9月19日，签订《房产买卖经纪服务合同》后，方敏燕即向海家房产公司支付50000元保证金，并由海家房产公司向方敏燕出具了《代收款收据》。方敏燕在一审中也将《代收款收据》作为证据提交且经各方质证，一审法院予以确认正确。二、方敏燕已依约备齐首付款。《商业按揭贷款方式交易流程》并未要求方敏燕将备齐的首付款存入指定账户，在实际二手房交易中，只要在办理银行贷款时买方能够足额存入银行要求的首付款即可反推出买方已经备齐首付款，反之亦然。而根据方敏燕提交的银行流水，其在2017年11月22日前往银行办理按揭申请手续时，账户内余额460072.87元，足以存入购房首付款，一审法院对该部分事实认定正确。三、方敏燕与海家房产公司已依约办理了案涉房产的评估。合同签订后，海家房产公司依照《商业按揭贷款方式交易流程》第一条的约定，委托评估事务所对案涉房产进行了评估，并出具了评估报告，海家房产公司在一审中也提交了《收费通知单》、《领取报告单》等多份证据进行了证明。四、许金福所述《履约通知书》为新要约邀请无法律依据，一审法院对《履约通知函》予以采信并无错误。既然许金福至今仍有意出售案涉房屋，其为何接到《履约通知函》后不配合方敏燕履行，也从未要求方敏燕或者联系海家房产公司要求履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 海家房产公司述称，海家房产公司对一审判决确认的事实无异议，对方敏燕陈述的事实部分无异议。 方敏燕向一审法院起诉请求：1.判决解除方敏燕、许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》；2.判决许金福向方敏燕支付违约金100000元；3.判决许金福赔偿方敏燕为实现本案债权所支付的律师代理费12000元；4.判决许金福向海家房产公司支付中介佣金10000元；5.判决海家房产公司返还方敏燕购房保证金50000元；6.判决许金福承担本案全部诉讼费用。一审庭审过程中，方敏燕撤回第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年9月19日，许金福（甲方）与方敏燕（乙方）、海家房产公司（丙方）签订一份《房产买卖经纪服务合同》，约定许金福将坐落于福州市闽侯县青口镇新城路62号博雅星城泊园**单元房产出售给方敏燕，由海家房产公司为本次交易提供居间服务，房产总成交价格为1288000元。方敏燕购买该房产的房款支付方式为商业按揭贷款方式。合同第十条约定，方敏燕应在合同成立时向海家房产公司支付中介佣金10000元。合同第十二条约定，本合同签订当日，方敏燕应支付购房保证金50000元作为其履约的担保，购房保证金在交易过程中交由海家房产公司处代为无息监管，购房保证金可抵作成交价款。合同第十四条产权权属过户登记前的违约责任约定：自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行；自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用，及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。《商业按揭贷款方式交易流程》约定：1、方敏燕与许金福双方同意在签订本合同后10个工作日内由交易服务人委托评估事务所对上述房产进行评估，评估所产生的评估费由方敏燕承担，许金福应积极配合评估事务所的评估人员至该房产实地看点、拍照等。2、方敏燕与许金福须在2017年11月19日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料：许金福备齐产权证、本人身份证，方敏燕备齐本人或夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、收入证明等及银行贷款的首付款。3、方敏燕与许金福应在交易服务人收到该房产评估报告且双方备齐本流程第二条约定材料及款项后的三个工作日内至交易服务人指定的相关银行办理商业按揭贷款申请手续；贷款申请的同时，方敏燕、许金福及交易服务人应将贷款银行所需的贷款材料及该房产之评估报告提交至该贷款银行，并将银行贷款的首付款存入该贷款银行认可账户；方敏燕最迟应在办理该房产所有权过户登记受理前，将扣除履约保证金、已经监管的购房款、已经支付的购房款、首付款及方敏燕向银行贷款的金额外的购房款汇入交易服务人指定的银行账户监管。合同签订后，方敏燕向海家房产公司支付了履约保证金50000元。海家房产公司依约委托评估机构对案涉房屋进行了评估。2017年11月17日，福州建融房地产评估咨询有限公司出具案涉房屋评估报告后，因贷款银行的变更，海家房产公司退掉上述报告，并支出费用300元。后海家房产公司重新委托福建建科房地产估价有限公司对案涉房屋进行评估。福建建科房地产估价有限公司于2017年11月22日出具案涉房产的《房地产抵押估价报告》，当日方敏燕与海家房产公司按约前往指定银行建设银行台江支行办理案涉房产按揭贷款手续，后因许金福未前往银行导致手续无法办理。2018年4月26日，海家房产公司向许金福邮寄《履约通知函》，告知许金福买方方敏燕已于2017年11月22日至建行台江支行办理按揭贷款手续，因许金福未予配合，导致案涉房产交易无法如期办理，海家房产公司已于2017年11月29日向许金福发出告知函，但许金福至今未予办理，并要求许金福在收到函件后即前往建行台江支行办理相应的手续。许金福于2018年4月27日收到上述函件后，未配合方敏燕前往银行办理按揭贷款手续，亦未作出其他回应。后方敏燕于2018年7月2日诉至一审法院，为本案支出律师费12000元。一审法院另查明：2017年11月22日，方敏燕建设银行账户上存有460072.87元。 一审法院认为，方敏燕、许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。现方敏燕诉至一审法院要求解除合同，许金福亦同意解除合同，予以照准。合同解除后，海家房产公司应将代管的购房保证金50000元返还给方敏燕，方敏燕自愿承担因退2017年11月17日评估报告所产生的费用300元，抵扣后海家房产公司应返还给方敏燕的购房保证金为49700元。建设银行台江支行办理按揭贷款所用的《房地产抵押估价报告》于2017年11月22日才做出，而许金福辩称其于2017年11月19日、20日前往银行办理按揭贷款，一审法院认为该日期非合同约定的办理按揭贷款时间，后许金福未配合方敏燕及海家房产公司于2017年11月22日前往建设银行台江支行办理按揭贷款，且许金福在2018年4月27日收到海家房产公司发出的《履约通知函》后亦未配合方敏燕办理案涉房产的按揭贷款手续，且未作回复，综上认定许金福存在违约行为，故对方敏燕要求许金福支付违约金100000元及律师费12000元的主张，予以支持。许金福主张违约金100000元过高，但未提交证据予以证明，对该主张不予支持。首付款只有在方敏燕、许金福在指定贷款银行开设共管账户时方可存入，且未经贷款银行核定无法确定首付款的准确金额，根据方敏燕提交的建设银行交易明细可知，在方敏燕及海家房产公司于2017年11月22日前往建设银行台江支行办理按揭贷款时方敏燕建设银行存款余额为460072.87元，可以认定方敏燕已初步履行备齐首付款的义务，系因许金福未配合办理按揭贷款及开设共管账户等手续导致合同无法继续履行，故对许金福关于方敏燕未按合同约定备齐首付款的辩称，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除方敏燕、许金福及海家房产公司于2017年9月19日签订的《房产买卖经纪服务合同》；二、许金福应在判决生效之日起十日内向方敏燕支付违约金100000元及律师代理费12000元；三、海家房产公司应于判决生效之日起十五日内返还方敏燕购房保证金49700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16392元，由许金福负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于50000元购房保证金问题。根据各方签订的《房产买卖经纪服务合同》第十二条约定，方敏燕应于合同签订当日支付购房保证金50000元作为其履约的担保，该款交由海家房产公司代为无息监管。方敏燕主张其已依约向海家房产公司支付了50000元购房保证金，并提交了海家房产公司出具的购房保证金《代收款收据》，海家房产公司对此亦予以认可，故一审认定方敏燕在合同签订后已向海家房产公司支付了购房保证金50000元，并无错误。 关于方敏燕是否按约备齐首付款问题。根据《商业按揭贷款方式交易流程》的约定，方敏燕、许金福及海家房产公司应在办理商业按揭贷款申请手续时将贷款银行所需的贷款材料及案涉房产评估报告提交至贷款银行，并将银行贷款的首付款存入该贷款银行认可账户。而根据方敏燕提交的方敏燕建设银行账户交易明细体现，其在2017年11月22日与海家房产公司前往建设银行台江支行办理按揭贷款时其银行账户存款余额为460072.87元，可以认定方敏燕在合同约定的办理商业按揭贷款申请手续前履行了备齐首付款的义务。 根据《商业按揭贷款方式交易流程》的约定，许金福与方敏燕应在交易服务人收到该房产评估报告且双方备齐本流程第二条约定材料及款项后的三个工作日内至交易服务人指定的相关银行办理商业按揭贷款申请手续，但许金福未按合同约定配合方敏燕及海家房产公司办理上述手续，且经海家房产公司发函催促后仍未予以配合，一审法院据此认定许金福存在违约行为，对方敏燕要求许金福支付违约金100000元及律师费12000元的主张予以支持，并无错误。 综上所述，许金福的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2540元，由许金福负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年三月四日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴