贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1704号上诉人（原审原告）：黄伦，男，1990年7月13日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1。统一社会信用代码：9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人黄伦因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。黄伦上诉请求：1.一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误。2.一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当。3.上诉人请求被上诉人退还燃气安装费应予支持，涉案建设项目是否在2014年4月前立项与本案无关联，一审判决依据贵州省人民代表大会法制委员会的答复对本案作出裁判不当。被上诉人恒丰房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。黄伦向一审法院起诉请求：1.判令恒丰房开公司在30日内为黄伦办理龙城悦都第4幢第7层7-5号商品房的产权登记，由黄伦取得房屋的房产证。2.判令恒丰房开公司向黄伦支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金41674元。3.判令恒丰房开公司从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向黄伦支付已付房价款的万分之1.5的违约金。4.判令恒丰房开公司退还黄伦天然气开户费2500元。5.本案诉讼费由恒丰房开公司承担。一审法院认定事实：2017年1月31日，黄伦与恒丰房开公司双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一.恒丰房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城.悦都”第4幢第7层7-5号房屋出售给黄伦；二.房屋价款为285833元，黄伦以贷款方式进行付款；三.恒丰房开公司应于2017年2月28日前交房；四.城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，对供暖、燃气没有约定；五.恒丰房开公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六.恒丰房开公司应于2017年2月28日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付黄伦，恒丰房开公司不能在2017年2月28日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）.约定日期起180日内，恒丰房开公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；（2）.约定日期起180日以后，恒丰房开公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，黄伦不退房的，恒丰房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向黄伦支付已交购房款万分之一点五的违约金。黄伦支付购房款285833元后，于2017年5月接房。现恒丰房开公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记导致黄伦不能办理房屋不动产登记证。另查明，恒丰房开公司以出让方式取得“龙城﹒悦都”项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013B01145。后恒丰房开公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天然气安装费为2500元。黄伦于2017年1月23日向恒丰房开公司支付天然气安装费2700元，后恒丰房开公司将2500元支付给燃气公司开户，剩余的200元恒丰房开公司已经主动退还黄伦，黄伦接房入住后已经开通了天然气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，黄伦诉称的房产证即不动产权证。黄伦已经按照约定向恒丰房开公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒丰房开公司应当履行为黄伦办理房屋不动产登记证的义务，但本案事实上办理房屋不动产登记证的条件不成就，黄伦可在条件成就后再主张权利。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是恒丰房开公司应当履行的义务，恒丰房开公司辩称其他债务人未向其履行义务，造成其无力支付办证费用不是恒丰房开公司正当的辩解理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，黄伦主张违约金标准过高，违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二计算为宜。双方约定恒丰房开公司应于2017年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给黄伦。由于恒丰房开公司完成初始登记后，黄伦便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，结合黄伦的主张，违约时间应从2017年3月1日算至恒丰房开公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还天然气开户费的问题。黄伦于2017年1月23日向恒丰房开公司支付天然气开户费，其起诉时间为2019年11月14日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于恒丰房开公司提出黄伦主张退还天然气开户费已经超过诉讼时效的意见不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的“龙城﹒悦都”建设项目立项时间在2013年，且恒丰房开公司在商品房建设之初并未设计安装天然气，后在商品房销售的过程中，为了给黄伦带来生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，“龙城.悦都”全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，恒丰房开公司额外向燃气公司购买管道以及燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，故黄伦请求恒丰房开公司返还天然气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一.被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告黄伦支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款285833元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二.驳回原告黄伦的其他诉讼请求。案件受理费450元（已减半收取）由原告黄伦承担350元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于恒丰房开公司是否应退还天然气开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气开户费，而涉案项目于2013年立项，不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。上诉人所持恒丰房开公司应退还天然气开户费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，黄伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由黄伦负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年三月二十七日法官助理王薇书记员冯滢