黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终173号上诉人（原审原告）：林振江，男，1963年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：杨洪，黑龙江油城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉卫，女，1969年9月27日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。原审被告：常征，男，1965年3月26日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人林振江因与被上诉人张玉卫、原审被告常征案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林振江上诉称：1.请求二审人民法院依法确认大庆市萨尔图区南湖景苑居住小区XX号楼X单元XXX房屋为上诉人所有，并解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，因而其判决结果是错误的。一审法院查封的大庆市萨尔图区南湖景苑居住小区X号楼X单元XXX室不属原审被告常征的财产范围，该房产已经属上诉人所有。2009年上诉人分数次共向原审被告常征支付了现金90万元购房款，双方于2010年1月1日已经签定了该房的购房协议并交付，之后该房产一直由上诉人实际占有并使用至今，因为购房前原审被告常征已于2009年8月24日抵押贷款45万，所以签订合同时约定由其在2010年6月1日前解除抵押，但原审被告常征直至2012年9月7日才消除抵押，常征又因资金紧张，于2012年9月19日又私下以该房产向大庆市区农村信用合作社货款60万元，此笔贷款的本息于2015年9月19日前才偿还完毕，造成上诉人一直无法完成产权转移登记。对于本案购房款交付情况，上诉人早在2010年1月1日前分数次支付了全部购房款，房屋早己交付并装修使用，尽管上诉人与常征在房屋买卖合同中将其表述为“一次性付给卖主”，这是由于上诉人与常征文化素质所限造成的表述不准确；关于未能办理过户登记的原因，2010年1月1日之《买卖协意》实质为附条件的买卖协议，本意应为卖方将2009年8月24日贷款还清后发生法律效力，但常征将该贷款还清后，又于2012年9月19日私自进行了第二次贷款，致使上诉人房屋未能过户。因此，涉案房屋未能及时过户并非上诉人的原因。综上，涉案房屋上诉人已经支付了全部款项，并实际使用至今,请求二审法院查清事实，依法确认南湖景苑民住小区10号楼2单元601室为上诉人所有，并请求法院对涉案房产解除查封。张玉卫辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主求不能成立，请求二审法院维持原判。常征辩称，同意上诉人的意见。林振江向一审法院起诉请求：1.确认大庆市萨尔图区南湖景苑居住小区10号楼2单元601室房屋为原告所有；2.请求法院判决不得执行该房屋；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2003年12月8日，常征取得萨尔图区南湖景苑居住小区X号楼X单元XXX室房屋所有权证，产权证号庆房权证萨尔图区字第××号，建筑面积183.49平方米。2010年1月1日，林振江和常征签订了房屋买卖合同，写明“2010年1月1日，购买常征南湖景苑住宅楼一套（但房主在卧里屯信用社以产权证做抵押贷款45万未还，规定在2010年5月1日付清），现购买人林振江已将全部房款玖拾万元一次性付给卖主，卖主在2010年6月1日付清贷款后将产权证交给买主，土地证现已交给买主”。2012年起，南湖景苑居住小区X号楼X单元XX室房屋一直由林振江居住使用。林振江和常征签订房屋买卖合同之前，常征以南湖景苑居住小区××楼××单元××室房屋抵押向卧里屯信用社贷款，林振江和常征签订合同时，林振江知道抵押尚未解除。2012年9月，常征又以南湖景苑居住小区X号楼X单元XX室房屋抵押，与大庆市区农村信用合作联社卧里屯分社签订借款合同。另查，一审法院审理张玉卫与常征、王全宇合同纠纷一案中，张玉卫向本院申请财产保全，2015年8月18日，一审法院裁定查封常征的南湖景苑居住小区X号楼X单元XXX室房屋。2015年11月4日，一审法院作出（2015）萨民初字第1518号民事调解书，调解生效后，张玉卫向一审法院申请执行。林振江向一审法院提出执行异议，2018年12月25日，一审法院作出了（2018）黑0602执异字59号执行裁定书，驳回了林振江的异议，林振江不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是林振江就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，林振江必须满足支付全部价款并实际占有使用房屋且对未办理过户手续没有过错的条件，才能阻却执行。关于本案的购房款交付情况，2010年1月1日，林振江和常征在房屋买卖合同中表述为“现购买人林振江已将全部房款玖拾万元一次性付给卖主”，庭审当中林振江述称，购房款分多次以现金交付，林振江的陈述和其向一审法院提交的房屋买卖合同之间相互矛盾，林振江未能进一步提交支付购房款的证据，一审法院无法认定购房款已经交付。关于未办理过户登记的原因，林振江称，涉案房屋被常征抵押，无法办理过户。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”林振江购买涉案房屋时，就知道房屋已经抵押，林振江未尽到注意义务，就设定抵押的房屋签订买卖合同，且依据以上法律规定，林振江作为受让人，可以采取代为清偿债务的方式消灭抵押权，林振江购买涉案房屋后未能办理过户登记，不能完全排除其自身的原因。综上，林振江主张涉案房屋归其所有，要求排除强制执行，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回林振江的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点即为林振江的异议请求能否排除执行的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中：林振江未提交钱款支取或来源的相关证据，无法与其提交的《买房协议》记载内容相佐证，另外，林振江购买案涉房屋时，知晓存在抵押情况，其有权利用购房款代替常征清偿贷款，使抵押权消灭，及时办理过户登记，其也可在抵押情况消除时，向常征主张办理房屋产权过户登记，但林振江均未积极行使该权利，对未能办理过户登记负有责任。综上所述，上诉人林振江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,800元，由上诉人林振江负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇二〇年三月十三日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；