新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初6691号原告（反诉被告）：陆清伟，男，1976年11月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：司省良，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晶，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王全记，男，1975年12月16日出生，汉族，新疆万欣恒通商贸有限公司董事长，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）陆清伟与被告（反诉原告）王全记房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆清伟委托诉讼代理人司省良、方晶，被告（反诉原告）王全记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆清伟向本院提起诉讼：请求依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告将位于乌鲁木齐市新市区房屋返还给原告；请求依法判决被告支付违约金1081339.88元。由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月2日，我和王全记签订《房屋租赁合同》，将位于乌鲁木齐市新市区房屋出租给对方，房屋面积为526.68平方米，租赁期限为72个月，2018年10月1日至2021年9月30日期间的租金为每天每平方米2.75元，该期间租金为1585965.15元，2021年10月1日至2024年9月30日期间的租金为每天每平方米3.5元，该期间租金为2018501.1元，六年租金共计3604466.25元。根据双方合同约定，王全记应先支付2018年10月1日至2021年9月30日期间的租金，于2018年8月15日支付50万元，装修完工支付租金50万元，剩余租金585,965.15元应于2018年12月31日前付清，现王全记未按合同约定支付租金，已属违约行为，根据合同第六条、第九条之约定，我享有解除权，同时对方应向我支付合同总租金的30%为违约金。经我多次催告，王全记拒付租金。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持我的诉讼请求。被告（反诉原告）王全记针对反诉答辩并反诉称：同意解除合同，但应将多交的租金退还及赔偿装修损失。同意赔偿对方违约金，但对方主张金额过高。双方合同签订后，我共计支付60万元给陆清伟，但合同签订后我实际使用8个月，陆清伟单方擅自解除合同，且因陆清伟承诺在公共部位允许搭建的储藏室被物业阻拦并不出具消防验收相关资料手续，导致无法进行消防验收，装修无法完工，陆清伟应返还装修费100万元。按照双方约定的2018年10月1日至2021年9月30日租金为2.75元/日/平方米，应付租金为8个月*30天*2.75*526.68平方米=347,608元，实付600,000元，多付了252,392元。故提起反诉，请求判令反诉被告陆清伟返还装修费1,000,000元，返还多付租金252,392元。由陆清伟承担反诉费用。原告（反诉被告）陆清伟针对反诉辩称，不认可王全记的反诉请求。双方在《房屋租赁合同》中第二条第四款明确约定，租赁期限届满前，出租方有权收回房屋，房屋装修部分无偿交付出租方，根据合同约定，王全记主张返还装修款没有依据。王全记作为承租方未按合同约定支付租金，属于违约方，我主张解除合同其也同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，故王全记主张返还装修款的诉求法院应予驳回。王全记仍在使用房屋，根据合同约定，截止至2019年12月10日，王全记应向反诉被告支付的租金应为628,592.58元，反诉原告至今未足额支付租金，其主张退还租金没有事实和法律依据，应当予以驳回。陆清伟提供以下证据：一：房屋代码1416989的《商品房预售合同》、房屋代码1416990的《商品房预售合同》、房屋代码1416991的《商品房预售合同》。用以证明：陆清伟为澳龙广场商业及商务办公综合楼第一栋4层商业11、12、13号房的房屋所有权人。二、《房屋租赁合同》。用以证明：1.陆清伟将位于乌鲁木齐市新市区的房屋出租给王全记，租期为2018年10月1日至2021年9月30日，租金为每日每平方米2.75元，2021年10月1日至2024年9月30日期间租金为每日每平方米3.5元的事实；2.合同第三条第二款约定王全记应当于2018年8月15日支付租金500000元，装修完工支付租金500000元，2018年12月31日前支付租金585968.15元，2024年9月1日前支付租金2018501.1元，租赁期间租金共计360446.25元；合同第六条第三款约定被告逾期缴纳租金超过60天时，其有权解除协议的事实；4.合同第九条第一款第三项约定，未履行合同约定租期的，承租方应当按照合同总租金的30%向其支付违约金的事实。三、银行卡交易详细信息四份。用以证明：合同签订后王全记于2018年8月3日向原告支付装修定金的事实，该证据与双方签订的《房屋租赁合同》第二条第二款的约定结合印证，王全记交纳600,000元中有100,000元属装修押金，该100,000元在被告装修完毕后，王全记无装修违约将转换为房屋押金，不属于被告支付的租金的事实，王全记还未返还房屋，待房屋返还经验收予以退还。四、《催告函》两份、顺丰邮寄单三份、短信记录截屏。用以证明：王全记未按约定支付租金后，原向被告催缴纳租金的事实。王全记质证：对三份《商品房预售合同》真实性认可。对《房屋租赁合同》真实性认可，证明的问题不认可，因为其当时在租赁期间并无违约行为，没有变动、损坏房屋及提前解约等行为，其违约按按租赁金额的30%没有依据。对银行卡交易详细信息真实性认可，其当时向陆清伟转了600,000元，但陆清伟只出示了400,000元的详单，约定的100,000元装修履约定金，当时其和陆清伟约好了转为三年的租金，且由于房屋的结构问题，装修消防一直没有通过，是陆清伟的原因造成的。对《催告函》两份、顺丰邮寄单、短信记录截屏真实性认可，证明的问题不认可。本院对陆清伟提供的上述证据的真实性予以确认。王全记未提供证据。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2018年8月2日，陆清伟（出租人甲方）与王全记（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：出租房位于乌鲁木齐市新市区，建筑面积526.68平方米，出租房屋为商用毛坯房，由乙方找专业设计并出资搭建二层装修、投入费用约100万元；租赁期共72个月，自2018年10月1日起至2024年9月30日止；甲方应在合同生效后，即2018年8月5日前向乙方交付，至2018年10月1日为房屋装修期，乙方需交付10万元作为装修履约定金，装修期满后，若无违约将转为房屋押金，装修方案、规格、装修添附物动工前乙方必须经甲方书面同意后方可实施；租赁期满前，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，房屋搭建装修部分无偿完好交给甲方，经验收完好，无拖欠费用，甲方无条件一次性将房屋押金支付给乙方；租金及支付方式，1.该房屋在租赁期前一至三年（2018年10月1日起至2021年9月30日至）按2.75元／天／平方米计算，四至六年（2021年10月1日起至2024年9月30日止）按3.5元／天／平方米计算，合同期满续签房屋租金价格按房屋搭建二层使用面积的市场价计算，乙方享有市场价格5%的优惠；乙方在合同签订之日（确认）支付三年（2018年10月1日起至2021年9月30日止）的房租，8月15日前付500000元、装修完工付500000元、剩余部分在2018年12月31日前付清，四至六年（2021年10月1日起至2024年9月30日止）的房租需在2021年9月1日之前一次性支付；乙方应按时交纳水、暖、燃气、物业管理费、电信通信等费用；房屋租赁期间，乙方逾期缴纳租金、费用累计超过60天，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方有未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋、利用该房屋进行违法活动、提前解约为履行合同约定租金的情况，甲方有权收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应向甲方支付需要缴纳费用总额的日3‰的滞纳金。合同签订后，陆清伟依约交付租赁房屋，王全记共计向陆清伟交纳600000元（含2018年8月3日支付的装修履约定金100000元）。另，案件处理中，王全记申请对租赁房屋涉及的装修残值进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行鉴定，因王全记未缴纳鉴定费用，鉴定机构退回。庭审中，本院就提前组织房屋返还交接进行询问，王全记陈述不考虑提前返还，明确如其合同解除后仍占有就支付使用费。本院认为，陆清伟、王全记的本、反诉主张系双方争议的焦点。本诉部分：（一）关于合同解除问题。陆清伟主张解除与王全记签订的《房屋租赁合同》，王全记同意解除，本院对陆清伟主张解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同解除，王全记应将本案涉及的租赁房屋返还给陆清伟。（二）关于违约金问题。王全记明确同意承担违约金，但认为陆清伟主张的违约金金额过高，对此，本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中：1.双方签订的租赁合同约定的违约金标准有按总租金30%及日3‰计算两种约定，按总租金的30%计算违约金适用的是变动房屋结构或损坏房屋等情形，按3‰计算违约金适用的是逾期付款的情形，陆清伟以对方未按期支付租金为由解除合同，应适用后一种约定，而日3‰即月9%的利率明显过高。依照上述法律规定，本院认为，陆清伟未提供有效证据证明其实际损失金额与其主张金额相当，综合本案合同履行情况，并考虑合同解除的情况，本院认为以合同约定的起租日期即2018年10月1日至本判决作出的2020年3月1日应付租金金额及该金额相应利息损失确定违约金额更为合理。2.根据合同约定自2018年10月1日至本判决作出的2020年3月1日计1年（365天）另5个月（按每月30日）共515天，发生的租金金额应为745,910.55元（526.68平方米*2.75元/天/平方米*515天），扣除已付租金金额500,000元，王全记应付金额为245,910.55元。王全记已付租金500,000元，根据合同约定，装修完工后王全记再支付500,000元，剩余部分在2018年12月31前支付，但根据双方举证不能确定装修已完工，故自剩余租金支付日期即2018年12月31日次日的2019年1月1日至本判决作出的2020年3月1日计1年另2个月计425天、参照应付款日期时的同期银行贷款利率年4.75%确定利息损失更为合理，为13,600.87元（245,910.55元*4.75%/365*425天）。综上，违约金金额应为259,511.42元（245,910.55元+13,600.87元）。因违约金损失已考虑按合同约定标准计算的至2020年3月1日之前的租金损失，该部分租金陆清伟不能再另行主张（经询，陆清伟确认其只保留对未处理部分的租金及占有使用费另行诉讼的权利）。反诉部分一、关于装修残值问题。合同载明王全记租赁的房屋是毛坯房，王全记对涉案房屋进行装修。案件处理中，王全记申请对装修残值进行鉴定，本院依法委托后，因其未交纳鉴定费用被鉴定机构退回，应承担举证不能的责任，对其该部分主张，本院不予支持。二、关于租金退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同约定王全记应于2018年12月31日缴清的款项（1,585,965.15元）是2018年10月1日至2021年9月30日三年的租金，王全记陈述其只实际使用8个月，并未提供房屋返还证据，至今仍实际占有租赁房屋，综合本案实际情况，本院认为，根据合同约定的标准，前三年租金为1,585,965.15元，一年租金即达到528,655.05元，而王全记实际支付600,000元，其中的100,000元的装修定金转为房屋押金，故其实际缴纳租金只500,000元，王全记实际使用房屋已逾一年，产生的租金高于其实际缴纳租金，综合上述情况，王全记主张退还租金的诉求，无事实依据，本院不予支持。因双方房屋尚未交接，押金问题双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陆清伟与被告（反诉原告）王全记于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王全记于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陆清伟返还位于乌鲁木齐市新市区房屋；三、被告（反诉原告）王全记于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陆清伟违约金259,511.42元（526.68平方米*2.75元/天/平方米*515天+245,910元*4.75%/365*425天）；四、驳回被告（反诉原告）王全记的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,532.06元（原告已预交），确认给付金额259,511.42元占诉讼金额1,081,339.88元的24.00%，由被告（反诉原告）承担3,487.69元，原告（反诉被告）承担76.00%即11,044.37元。反诉案件受理费8,035.76元，由被告（反诉原告）自行承担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  谢亚冰人民陪审员  耿 慧二〇二〇年三月二十八日书 记 员  玛蒂娜