文书内容贵州省遵义市中级人民法院裁判文书签发单            拟稿人：              签发人：                  参审法官签名：                  事由：民事判决书                  字号：（2020）黔03民终691号              发出时间：      贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终691号上诉人（原审原告）：向茜，女,汉族，1990年10月24日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周余全，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州高校房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市汇川区大连路143号(医学院内)。法定代表人：王桂林，公司总经理。第三人：遵义市榕树岛内价购物广场有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区延安路市民广场。法定代表人：潘炳煌，公司总经理。上诉人向茜因与被上诉人贵州高校房地产开发有限责任公司（以下简称高校房开公司）、第三人遵义市榕树岛内价购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。向茜上诉请求：1.撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初6221号民事判决，直接改判。事实和理由：一、本案一审判决未将2012年7月1日至2017年5月期间被上诉人应支付上诉人的租金予以抵扣购房款与客观事实不符。二、本案上诉人与被上诉人在购房合同及租赁合同的履行过程中互有过错，故上诉人不应支付被上诉人违约金。高校房开公司未提交书面答辩意见。遵义市榕树岛内价购物广场有限公司未提交书面答辩意见。向茜向一审法院起诉请求：一、判令高校房开公司向向茜支付长沙路汽车城D1-25#营业用房2017年5月至2019年7月期间的租金约160000元（以实际结算为准），庭审中明确租金金额为151994元；二、诉讼费用由高校房开公司承担。一审法院认定事实：2012年5月15日，高校房开公司与向茜签订《商品房买卖合同》，约定由高校房开公司作为出卖人将其开发的位于遵义市汇川区遵义汽车城Ｄ座Ｄ栋一层1-25号商业用房出售给买受人向茜，总价款为755532元。付款方式约定为：由买受人于合同签订之日支付首付款385532元，余款370000元以银行按揭方式支付。还约定买受人逾期付款，自约定的应付款期限届满之次日起实际支付之日止，买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后，向茜按约定向高校房开公司交付了首付款385532元。2012年5月18日，高校房开公司就该房向房管部门办理了商品房预售合同备案登记。2012年7月12日，高校房开公司（甲方）与唐洪丽（乙方）签订《协议》，约定：乙方以向茜名义购买甲方开发建设的位于遵义市汇川区营业房，总价款755532元，乙方已付购房首付款385532元，拟向中行贷款370000元，由于乙方已有多笔贷款，未能获得中行审批，故提出退房。鉴于甲方已对该房备案、预告登记证已打、房屋维修基金已交，办理退房手续较困难，经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。向茜与高校房开公司确认向茜按照51%的比例收取租金。另查明，涉案营业房由高校房开公司出租给并收取租金。高校房开公司陈述从2017年5月1日至2019年7月31日的应收租金为131228元（还未收取），不持异议。审理中，向茜与高校房开公司均确认涉案营业房于2012年5月1日至2017年4月30日已缴纳税金95940.44元、2017年5月1日至2019年7月31日的税金还未缴纳。一审法院认为，向茜与高校房开公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。认可《协议》中关于向高校房开公司支付购房尾款及收取租金的约定，故该约定对向茜与高校房开公司均具有约束力。高校房开公司应当按照所收租金的51%支付向茜租金，双方确认从2017年5月1日至2019年7月31日的租金为131228元，故高校房开公司需支付向茜租金131228元×51%=66926.28元。该部分租金尚未缴税，待实际缴纳后，高校房开公司另行主张。高校房开公司提出反诉，请求向茜支付购房款370000元，双方均不持异议，原审法院予以支持。购房合同对违约金进行约定，向茜未按合同及协议支付购房款，故向茜应当向高校房开公司支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）向茜支付租金（2017年5月1日至2019年7月31日）66926.28元。原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付购房款370000元。相互抵扣后，由原告（反诉被告）向茜向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付303073.72元；二、原告（反诉被告）向茜于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司支付违约金，违约金以未付购房款为基数，按照每日利率万分之一的标准从2013年7月1日起支付至款项付清之日止；三、驳回原告（反诉被告）向茜的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费1750元（己减半收取），反诉案件受理费4045元（己减半收取），合计5795元，由原告（反诉被告）向茜负担4747元，被告（反诉原告）贵州高校房地产开发有限责任公司负担1050元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.是否应将涉案房屋2012年7月1日至2017年5月期间被上诉人应支付上诉人的租金予以抵扣购房款；2.上诉人是否应向被上诉人支付未付购房款的违约金。一、关于是否应将涉案房屋2012年7月1日至2017年5月期间被上诉人应支付上诉人的租金予以抵扣购房款的问题。根据不告不理的原则，法院应就当事人的诉讼请求进行审理案件，本案中，上诉人未在一审中主张被上诉人支付涉案房屋2012年7月1日至2017年5月期间的租金，故一审法院未对此进行审理并无不当，本院予以确认。同时，对上诉人在二审上诉中主张将涉案房屋2012年7月1日至2017年5月期间被上诉人应支付上诉人的租金予以抵扣购房款的诉请不予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人支付未付购房款的违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，买受人未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。后由于未能获得银行审批贷款，双方签订补充协议，约定自2012年7月1日起，一年内付清购房款，上诉人至今未付清购房款，同时，被上诉人也未按期支付涉案房屋2017年5月至2019年7月期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审判决在第二项判决中明确“违约金以未付购房款为基数，按照每日利率万分之一的标准从2013年7月1日起支付至款项付清之日止”，在本判决生效后，实际未付购房款为303073.72元，违约金的计算基数也相应变化。故本院对上诉人不支付被上诉人违约金的上诉请求不予支持。综上所述，向茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8090元，由向茜负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年三月二十五日法官助理李会书记员黄佩玉