苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11656号原告：张齐，男，1986年4月6日出生，汉族，住山东省金乡县。原告：袁博，女，1987年3月2日出生，汉族，住江苏省苏州市。以上二原告共同委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：李雯，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告：秦如燕，女，1987年7月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：年小征，男，1989年3月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县，暂住江苏省苏州市吴江区。以上二被告共同委托诉讼代理人：郭政位，江苏陆陈单律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司吴江支行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路920、926号。负责人：葛青毅，行长。委托诉讼代理人：马真，公司员工。原告张齐、袁博与被告年小征、秦如燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告张齐及其委托代理人即原告袁博的委托诉讼代理人罗卫新，被告秦如燕、年小征的委托诉讼代理人郭政位到庭参加诉讼。后本院依法追加招商银行股份有限公司吴江支行（下称招商银行吴江支行）作为第三人参加诉讼，并依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告张齐及其委托代理人即原告袁博的委托诉讼代理人罗卫新，被告年小征到庭参加诉讼；被告秦如燕、第三人招商银行吴江支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张齐、袁博向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的合同编号为NO.000047的《房屋买卖合同》合法有效；2、被告继续履行《房屋买卖合同》并配合原告将苏州市吴江区房屋产权过户至原告名下；3、被告向原告支付违约金58.6万元；4、被告承担原告已支付的中介费1万元；5、被告承担本案案件受理费费、保全费等诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年3月13日签订了合同编号为NO.000047的《房屋买卖合同》一份，约定由被告将吴江区松陵镇高新路某房屋出售给原告，房屋成交价为293万元，付款方式为首付款加贷款，定金为30万元。合同签订后，原告按双方约定支付了30万元定金。之后，原被告双方于2019年6月18日共同去吴江区房产交易中心办理了《存量房交易资金托管手续》，原告支付了首付款，也按约定向银行申请了贷款。原告申请贷款后大概十几天，被告就催问贷款进展情况。为了尊重被告，原告也多次催问银行贷款进展。2019年7月15日，被告再次向银行询问贷款情况时，银行回复由于房产调控导致贷款收紧，审批和放贷时间需要适当延长，但具体延长时间目前无法确定。尽管原被告签订的合同没有约定贷款金额的支付时间(银行有审批和放贷流程，无法明确)，但出于好意，原告得到银行回复后第二天即2019年7月16日，就主动电话联系被告，告知被告贷款进展情况。同时主动与被告沟通，因银行放贷没有准确时间，若被告急需用钱，原告可以想办法筹资全款支付，但没想到原告的好意不但遭到被告的当场拒绝，而且还遭到被告无理要求大额加价。2019年7月16日，被告与原告通话时当场拒绝按照原合同约定履行，需要大额加价一百多万元，理由是市场行情涨价了，也要按市场行情重新计价。之后，原告又分别于2019年8月11日、12日、15日，多次与被告电话沟通，但被告均拒绝按合同约定履行，构成根本违约。现起诉至法院，请依法判决。被告秦如燕、年小征辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，理由如下：1、涉案房产至今未能过户的原因是由于原告迟迟无法交付合同签订的房款，依据现行苏州购房政策，原告不具备向银行申请贷款的资格，这也是购房款迟迟不能交付的主要原因，应属于买方违约。2、双方的买卖合同也不具备继续履行的条件。被告与中介方及原告多次进行过沟通，双方也确认7月8日为最后的付款日期，之所以这样做是因为被告需要大量资金支出，这也是被告迫不得已变卖房产的主要原因。但是因为原告迟迟无法交付购房款，致使被告被他人诉至法院，要求清偿债务。依据（2019）渝0105执9142号执行裁定，被告已被列入失信被执行人名单，案涉房产已经或即将被查封，从法律上说，也无法过户，不存在继续履行的条件。3、被告在交易过程中并不存在违约行为，因此也无需向原告支付违约金，即使法院最后判决被告违约，但原告主张的违约金过高。综上所述，被告不存在违约行为，也不应承担相应的法律责任。第三人招商银行吴江支行陈述，被告秦如燕以其所有的位于苏州市吴江区的房产作为抵押物向第三人申请一手房住房按揭贷款126.5万元。2015年12月8日，第三人向被告放款126.5万元，期限为30年。2017年8月8日，本案涉案房产取得抵押他项权证。贷款发放至今，被告均正常还本付息，截止2019年11月1日，借款人秦如燕仍欠第三人本金1180309.96元及相应利息。原告要求被告继续履行买卖合同，并要求将房产过户至原告名下，根据相关法律规定，第三人同意该房产以卖方或买方代卖方完全偿还借款人秦如燕所欠的由该房产抵押担保的全部债务本息及其他相关一切费用后，由第三人协助注销房产上的抵押权。经审理查明，2019年3月13日，年小征、秦如燕（出卖方）与张齐（买受方）在苏州中万房产有限公司（下称中万公司）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定由张齐购买年小征、秦如燕所有的位于苏州市吴江区的房产〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第XXX号〕，产权登记面积为146.86平方米。合同第二条第二款约定，该房屋在本合同签订之前已经设置抵押权，出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。合同第三条第一款约定，该房屋的成交价款为人民币2930000元，买受方于2019年3月13日前交付给出卖方定金人民币叁拾万元整。合同第五条约定，出卖方承诺于2019年3月13日腾空该房屋，共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验，查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方。物业管理费和相关配套设施使用费(水、电、煤、数字电视等)，房屋交付以前发生的费用应当由出卖方承担。房屋交付以后发生的费用应当由买受方承担。合同第六条约定，出卖方未能按本合同第五条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间，自本合同第五条约定的房屋及其附属物品交付期限的第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十条第二款约定，买受方愿意向间代理机构交纳佣金人民币贰万元整，交付时间为签订合同支付一半，过户当日付清。第三款约定，本合同自买、卖双方及居间代理机构三方签字盖章后生效，一式三份，协议生效后，如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受方，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿，购房定金归出卖方所有，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。违约方承担佣金费用，并于违约日起3天内支付。合同第十二条约定，1、双方约定于2019年7月7日前办理房屋送审网签手续并陆续办理后续托管贷款过户事宜。2、出卖方于托管前退贰拾柒万元整给买受方用作首付托管。同日，张齐向中万公司支付中介费10000元。2019年3月13日、3月14日，张齐支付年小征购房定金20万元、10万元，合计30万元。后年小征返还张齐24万元。2019年6月18日，秦如燕、年小征（甲方）与张齐、袁博（乙方）以及吴江区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》一份，甲、乙双方指定了资金托管账户。2019年6月20日，张齐将购房款232万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。2019年11月29日，张齐将购房款58万元转入吴江区房产交易中心资金托管账户。2019年7月16日、8月11日、8月12日、8月15日，张齐与年小征通电话，电话中，年小征称要在2019年7月8日前拿到钱，并要求按照每平方28000元计算房屋价款。张齐则表示，2019年7月8日前是网签的时间，不是付款时间，并表示因银行贷款收紧，可以按照合同约定的价格支付全款。后双方未协商一致。庭审中，年小征认为张齐在通话中有意引导年小征作出对自己不利的陈述，无法证实年小征违约。张齐、袁博申请证人朱某出庭作证。朱某陈述其为中万公司工作人员，张齐与年小征、秦如燕签订房屋买卖合同后，年小征、秦如燕到中介处提出房屋价格不能低于400万元；双方未约定后续款项的具体支付时间，具体以银行的贷款发放为准。张齐、袁博对证人证言的真实系无异议；年小征、秦如燕对证人证言的真实性不予认可。另查明，位于苏州市吴江区的房产登记在秦如燕、年小征名下，共有情况为共同共有，登记日期为2017年8月8日。秦如燕以涉案房产作为抵押物向招商银行吴江支行申请了住房按揭贷款，并办理的抵押登记。2019年3月13日，秦如燕、年小征将涉案房屋交付张齐，张齐委托江苏某装饰有限公司对房屋进行装修。江苏某装饰有限公司的法定代表人为年小征。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、定金收据、付款凭证、中介费收据、录音记录、不动产登记簿查询记录、证人证言、住宅装修合同、微信聊天记录，被告提交的聊天记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告张齐与被告秦如燕、年小征签订的《房屋买卖合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告双方办理资金托管手续后，被告提出提高房屋价格，明显违反合同约定，故被告存在违约行为。原告张齐现已支付全部房屋价款，二被告应当按照合同约定履行交付房屋和协助办理过户登记义务，故原告要求《房屋买卖合同》继续履行的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告秦如燕、年小征认为原告应当在2019年7月8日前支付全部房款，原告逾期支付，属原告违约在先的抗辩，根据双方合同内容以及证人证言，双方并未有上述约定，被告的抗辩无事实依据，本院不予采信。涉案房屋设置有抵押权，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当在房屋过户之前至第三人招商银行吴江支行处还清贷款并解除抵押登记。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故被告年小征在继续履行房屋买卖合同义务的同时，仍应按照合同约定承担违约责任。双方合同约定，出卖方违约的，应当按照房屋成交价格百分之二十支付违约金，并承担中介费用，但违约金应当以实际损失为基础，原告未提交证据证明其实际损失，故其要求按照房屋成交价百分之二十计算违约金的请求，证据不足，本院不予支持，但依据合同约定，原告已经支付的中介费10000元，应由被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告秦如燕、年小征于本判决生效之日起十日内偿清第三人招商银行股份有限公司吴江支行位于苏州市吴江区房产〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第XXX号〕的按揭贷款，并由第三人协助被告注销抵押登记。二、被告秦如燕、年小征于房屋抵押登记注销之日起十日内助将苏州市吴江区房产〔不动产登记证号：苏（2017）吴江区不动产第XXX号〕过户至原告张齐、袁博名下。三、被告秦如燕、年小征于本判决生效之日起十日内支付原告张齐违约金10000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30240元、保全费5000元，合计35240元，由被告秦如燕、年小征负担，并于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  徐香宝二〇二〇年三月十六日书 记 员  聂艺天附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。