贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终267号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴玉，男，1988年6月8日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：余建龙，贵州硕泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑林，系吴玉之兄。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：钟建明，女，1962年5月23日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区上海路。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州新长征律师事务所律师。上诉人吴玉因与被上诉人钟建明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日进行了二审调查询问，上诉人吴玉的委托诉讼代理人余建龙、吴剑林，被上诉人钟建明的委托诉讼代理人张磊磊到庭接受询问。本案依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴玉上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判;2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：钟建明作为出租人，应当保证交付的租赁物符合约定品质，而涉案租赁房屋至今未完善消防，导致上诉人无法正常进行酒店经营，钟建明存在根本违约，不能因上诉人知道一期消防未验收的事实就能免除钟建明合理交付租赁房屋的义务，故上诉人不应该承担本案违约责任。钟建明答辩称：1、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持；2、吴玉在租赁前对租赁房屋的现状是充分了解的；3、吴玉经营的酒店网络招租信息及相应评价记录，反映出租赁物始终由上诉人经营使用。钟建明向一审法院起诉请求：1、解除钟建明与吴玉双方签订的《营业房租赁合同》，并责令吴玉立即返还钟建明位于贵州省遵义市绥阳县领航幸福的房屋；2、吴玉立即向钟建明支付截止2019年4月30日差欠的房屋租赁费用217,400元，并从2019年5月1日起按照合同约定的208,000元/年的标准计算租金至吴玉实际归还房屋之日止；3、判决吴玉结清租赁期间产生的物业管理费、水电等费用;4、判决吴玉立即向钟建明支付违约金（截止2019年4月30日差欠的房屋租赁费用217,400元的20％）43,480元；5、本案诉讼费用由吴玉承担。吴玉向一审法院提出反诉请求:1、解除双方签订的《营业房租赁合同》；2、由钟建明立即返还吴玉已支付的2016年11月1日至2018年5月1日期间房屋租金147,200元；3、钟建明赔偿吴玉经济损失1,000,000元；4、钟建明承担相关职能部门对所出租的房屋不符合消防安全等相关规定作出的行政处罚的罚款；5、本案诉讼费用由钟建明承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，钟建明与案外人贵州云瑞房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，钟建明向贵州云瑞房地产开发有限责任公司购买了位于绥阳县洋川镇解放南路领航幸福城1号地的房屋。2016年8月1日，吴玉在明知案外人贵州云瑞房地产开发有限责任公司的消防工程未进行验收的情况下，吴玉（乙方）与钟建明（甲方）签订了《营业房租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于贵州省遵义市绥阳县领航幸福的600平方米毛坯商业用房房屋，免费送同层300平方米的耍坝给乙方使用；租赁期为240个月，自2016年8月1日起至2026年11月1日止，共计10年；乙方装修，甲方免收3个月的租金，自2016年11月1日至2018年11月1日期间的租金按照每年194,400元计算,2018年11月1日至2019年11月1日期间的租金按照208,000元计算…;租金支付方式为前三年每年房屋租金为每6个月支付一次，三年后为每12个月支付一次，超过一天按照2,000元/天计算滞纳金；乙方未按约缴纳应缴纳费用，甲方有权解除合同；乙方自行负担水电费、物业管理费、停车费。合同签订后，钟建明将租赁物交付吴玉装修，吴玉并于2016年8月3日办理了字号为绥阳县豪巴黎风情大酒店个体营业执照注册登记。吴玉装修完毕后开始经营绥阳县豪巴黎风情大酒店，2017年1月26日，因未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案、使用易燃材料进行装修、疏散通道数量不足、未设置防排烟设施，被贵州省绥阳县公安消防大队责令限期改正，2017年8月14日，因绥阳县豪巴黎风情大酒店未获公安许可擅自自主经营并招揽旅客入住，被绥阳县公安局作出对吴玉罚款伍佰元，并对其非法经营的旅社予以取缔。吴玉已向钟建明支付租金147,200元，并经协商，钟建明同意减免2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金50,000元，2017年11月1日至2019年4月30日期间减免5个月的租金81,000元，用于完善消防问题。一审法院认为，钟建明与吴玉签订的《营业房租赁合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，钟建明向吴玉履行了交付租赁物的义务，吴玉未按合同约定向钟建明全面履行支付租金的义务，其行为已构成违约，现钟建明起诉和吴玉反诉均请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对钟建明和吴玉请求解除《营业房租赁合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴玉应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吴玉与钟建明的约定，2016年11月1日至2018年11月1日期间的租金按照每年194,400.00元计算,该期间的租金为388,800元，2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金按每年208,000元计算,该期间的租金为104,000元，截止2019年4月30日的应付租金共计492,800元，减去吴玉已支付的147,200元、钟建明同意减免131,000元（50,000元＋81,000元）,吴玉尚欠钟建明租金214,600元，故钟建明请求截止2019年4月30日的尚欠租金217,400元过高，支持214,600元；《营业房租赁合同》解除后，吴玉应当返还租赁物给钟建明，故对钟建明请求吴玉返还房屋的诉讼请求予以支持；钟建明请求吴玉从2019年5月1日起至吴玉归还房屋之日止，按每年208,000元的标准计算支付租金的诉讼请求，符合法律规定，也未超过双方的约定标准予以支持；因双方在合同中约定吴玉自行负担水电费、物业管理费、停车费，故对钟建明请求吴玉结清租赁期间产生的物业管理费、水电等费用的诉讼请求予以支持；因双方在合同中约定了违约责任，钟建明有权主张违约金，但约定的违约金标准和钟建明请求的标准过高，根据本案的实际情况，按截止2019年4月30日吴玉尚欠的租金214,600元的10％计算为宜，故吴玉支付违约金21,460元。吴玉明知案外人贵州云瑞房地产开发有限责任公司的消防工程未进行验收的情况下，仍承租钟建明向案外人购买的房屋，并装修后开始经营酒店，其在经营过程中，2017年1月26日，因未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案、使用易燃材料进行装修、疏散通道数量不足、未设置防排烟设施，被贵州省绥阳县公安消防大队责令限期改正，2017年8月14日，因绥阳县豪巴黎风情大酒店未获公安许可擅自自主经营并招揽旅客入住，被绥阳县公安局作出对吴玉罚款伍佰元，并对其非法经营的旅社予以取缔，致使吴玉现不能继续经营的过错在于吴玉，不在于钟建明，同时，钟建明也遭受了为吴玉减免租金的损失，故对吴玉反诉请求钟建明返还已支付的租金147,200元和赔偿损失1,000,000元、支付行政处罚罚款的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对于吴玉装修租赁物的财产和放置在租赁物内的财产，由吴玉自行拆除、搬离，恢复原状。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告钟建明与被告吴玉于2016年8月1日签订的《营业房租赁合同》；二、由被告吴玉在本判决生效后十日内返还原告钟建明位于绥阳县洋川镇解放南路领航幸福城的房屋600平方米。被告吴玉装修房屋的财产和放置在房屋内的财产，由被告吴玉自行拆除、搬离，恢复房屋原状；三、由被告吴玉在本判决生效后十日内支付原告钟建明租金214,600元（截止2019年4月30日），从2019年5月1日起至实际返还房屋之日止，按每年208,000元的标准计算支付租金；四、由被告吴玉在本判决生效后十日内支付原告钟建明违约金21,460元；五、由被告吴玉结清租赁期间产生的物业管理费、水电等费用；六、驳回反诉原告吴玉请求反诉被告钟建明返还已支付的租金147,200元和赔偿损失1,000,000元、支付行政处罚罚款的诉讼请求。案件受理费6,062元，反诉费7,556元，由被告吴玉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为：导致涉案《营业房租赁合同》解除的责任应如何划分的问题。经查，涉案《营业房租赁合同》中载明“因甲方（钟建明）消防一次未合格验收通过，乙方对消防证办理难道（度）大，加深（之）业务不熟，通过消防验收的时间漫长，时久不能正常营业，损失直接关联到甲乙双方的经济利益，因此，该酒店的消防证委托甲方协助办理，乙方积极筹备装修计划。”说明吴玉在签订合同时已知晓涉案租赁房屋未通过消防验收的事实。根据绥阳县公安消防大队2017年2月26日出具的《责令限期改正通知书》,吴玉将涉案租赁房屋用于经营酒店，未依法进行消防设备备案、竣工验收消防备案，未设置防排烟设施等，吴玉在收到上述《责令限期改正通知书》后,并未提出解除合同,而是继续经营至今。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”和“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”等房屋使用条件的强制性规定，钟建明、吴玉双方在明知涉案房屋没有通过消防验收的情况下,仍然就该房屋签订房屋租赁合同，吴玉承租房屋后装修用于经营,双方均存在过错。虽然涉案房屋存在消防问题在一定程度上影响了吴玉的日常经营,但该问题并非导致《营业房租赁合同》解除的主要原因,导致《营业房租赁合同》解除主要原因系吴玉未按照合同约定支付租金的行为，因此，对于《营业房租赁合同》的解除,吴玉应承担主要责任,钟建明承担次要责任。一审中钟建明提出自愿减免2016年11月1日至2019年4月30日期间吴玉应付的部分租金131,000元，结合合同双方当事人对于合同解除存在的过错因素，钟建明所减免的该部分租金损失与其应承担的过错程度相当，符合公平原则，应予确认。钟建明向一审法院提出的诉讼请求中要求判决吴玉结清租赁期间产生的物业管理费、水电等费用，因该项诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件,应驳回该项起诉，钟建明可另案主张。综上所述，吴玉提出不应承担合同解除责任的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定,判决如下:一、维持贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初1162号民事判决第一、二、三、四、六项，即维持“一、解除原告钟建明与被告吴玉于2016年8月1日签订的《营业房租赁合同》；二、由被告吴玉在本判决生效后十日内返还原告钟建明位于绥阳县洋川镇解放南路领航幸福城的房屋600平方米。被告吴玉装修房屋的财产和放置在房屋内的财产，由被告吴玉自行拆除、搬离，恢复房屋原状；三、由被告吴玉在本判决生效后十日内支付原告钟建明租金214,600元（截止2019年4月30日），从2019年5月1日起至实际返还房屋之日止，按每年208,000元的标准计算支付租金；四、由被告吴玉在本判决生效后十日内支付原告钟建明违约金21,460元；六、驳回反诉原告吴玉请求反诉被告钟建明返还已支付的租金147,200元和赔偿损失1,000,000元、支付行政处罚罚款的诉讼请求；”二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初1162号民事判决第五项，即撤销“五、由被告吴玉结清租赁期间产生的物业管理费、水电等费用；”三、驳回钟建明要求吴玉另支付租金2,800元、违约金22,020元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,062元，反诉费7,556元，由吴玉负担；二审案件受理费6,062元，由吴玉负担5,455元、钟建明负担607元。本判决为终审判决。此页无正文审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇二〇年三月十七日法官助理蓝可昕书记员夏同英