江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终71号上诉人（原审原告、申请执行人）:江苏惠山民泰村镇银行股份有限公司，住所地无锡市惠山区锡澄路堰桥南段98-102号，统一社会信用代码9132020058846856X4。法定代表人：江建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昊，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏卓成，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：陈德学，男，1970年6月10日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：田宁，江苏崇安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：**成，男，1980年12月24日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告、被执行人）：李菊，女，1990年8月15日生，汉族，住河南省固始县。上诉人江苏惠山民泰村镇银行股份有限公司（以下简称民泰银行）与被上诉人陈德学、**成、李菊申请执行人执行异议之诉一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）(2019)苏0206民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民泰银行上诉请求：1、撤销惠山法院(2019)苏0206民初1816号民事判决，发回重审，或依法改判准许执行梁湖南苑55号403室房屋（以下简称案涉房屋）。2、判令本案上诉费等费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权，已由惠山法院(2018)苏0206民初4844号民事判决确认。案涉房屋总价为30.5万元，20余万为现金交付，仅凭现有证据不足以证明其已支付全部购房款。陈德学提供的租赁合同、账单详情、微信截屏等证据，仅能反映案涉房屋在2018年3月之后存在租赁情况，并不能证明案涉房屋在2017年6月23日被查封之前被陈德学合法占有。**成与丁玲于2006年登记结婚，2017年7月11日经法院调解离婚。案涉房产依法应当属于夫妻共同财产，《协议草案》中仅有**成签名，丁玲事后也未进行追认。案涉房屋属于征地拆迁安置房，2010年6月安置派房，2015年6月可以上市交易，直至2017年6月23日才被法院查封。应属于陈德学因自身原因未能办理登记过户手续。陈德学辩称：上诉人所称其享有的抵押权是在其与**成之间的另一个案件（2018）苏0206民初4844号，并且上诉人取得抵押权时，陈德学已经与**成签订了购买房屋的《协议草案》陈德学在获知抵押权事项后，已积极并将继续依法行使相关权利。《协议草案》为合法有效的书面买卖合同，陈德学所提供的支付宝、银行转账记录、银行取款记录及朱鸿声的证人证言完全可以证实其已支付全部购房款。陈德学在法院查封房屋之前已经实际占有房屋。未过户登记，并非是陈德学自身过错所致。综上所述，陈德学所提供的证据已经能够证实其所提执行异议符合法律规定，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。民泰银行向一审法院起诉称：请求准许执行梁湖南苑55号403室房屋。事实与理由：案涉房屋登记在**成名下，民泰银行申请强制执行该房屋。因陈德学提出执行异议，法院于2019年2月裁定解除对案涉房屋的查封，故诉至法院，请求准许执行。被告陈德学辩称，虽然案涉房屋登记在**成名下，但其已经向**成支付全部购房款，并且通过出租的方式已经实际占有上述房屋，享有排除执行的权利，故请求驳回民泰银行的诉讼请求。被告**成、李菊未作答辩。一审法院认定事实：2016年9月18日，**成与陈德学签订《协议》一份，约定：**成将位于梁湖南苑55号403室房屋出售给陈德学，房屋价款为305000元，定金5万元。其上另载明：定金已收5万元。**成、陈德学在上述协议上签字，另有朱鸿声作为见证人在协议上签字。同日，陈德学向**成通过支付宝及银行转账合计5万元。2016年9月19日，**成向陈德学出具《收条》一份，载明：收到陈德学房款305000元，支付宝转账及现金。陈德学表示其所付房款构成：2016年9月19日自银行卡取现20万元，另外家中留存的现金55000元，加上支付的定金50000元，合计305000元。陈德学为证明其陈述，向本院提供其银行卡的取现记录，显示：2016年8月26日、2016年9月19日，陈德学分别自银行卡取现199900元、49999元、150000元。案涉房屋系拆迁安置房，于2017年2月17日登记在**成名下，2017年3月16日，**成与民泰银行签订最高额抵押合同，将案涉房屋抵押给民泰银行，并于2017年3月20日办理了抵押登记（注：该抵押担保的主债务由（2018）苏0206民初4844号民事判决书确定，并非本案所涉金钱债务）。陈德学表示其之前不清楚案涉房屋被抵押给民泰银行，在执行异议案件中才知道，后其已经向无锡市不动产登记中心邮寄《撤销抵押登记申请书》，要求撤销抵押登记，且其向**成购买案涉房屋早于抵押登记的时间。陈德学另陈述没有及时办理案涉房屋的过户手续是因为：“签订协议时**成说还没有办好房产证，后来过了一段时间打**成电话联系不到，朱鸿声也联系不到**成，后来时间就拖下来了。”陈德学为证明案涉房屋被法院查封前，其已经实际占有房屋并用于出租，向本院提供陈德学与汪爱华微信聊天记录、租房合同，陈倩支付房租的转账凭证、水电气缴费凭证。诉讼中，陈德学申请朱鸿声出庭作证，朱鸿声陈述：“**成是我表弟，陈德学是我朋友……签协议的时候是在我家里签的，当时**成、**成的母亲、陈德学和我在场，签字都是本人签的。房屋的价格是30.5万元，协议上写的也是这个价格。付定金的时候就已经讲好的，付余款的时候签了字。定金是陈德学用手机付的，余款25.5万是第二天现金付的。协议上我作为见证人也签字了……当时说办好房产证后就过户，但是后来打电话**成就不接了……房子是出租的，钥匙也是在房西那里，签了协议后就让陈德学去收租金了。”陈德学另申请陈倩出庭作证，陈倩陈述：“我租住在梁湖南苑55号403室，房子是陈德学的，我跟陈德学签了租赁协议，租金也是交给陈德学的，每月800元。我是2018年3月18日开始租的，由汪爱华转租给我，汪爱华比我早一两年左右。”2017年6月14日，因**成、李菊未履行还款义务，民泰银行诉至本院。该案诉讼过程中，本院作出（2017）苏0206民初3242号民事裁定书，于2017年6月23日查封**成名下位于梁湖南苑55-403室房屋。2017年8月15日，本院作出（2017）苏0206民初3242号民事判决书，判决：李菊应归还民泰银行借款本金149993.57元及利息、罚息、律师费11996元；**成对上述李菊的付款义务承担连带清偿责任。因李菊、**成未履行上述民事判决书确定的付款义务，民泰银行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0206执1191号。2018年10月22日，本院进行公告：拟对位于梁湖南苑55-403室房屋进行评估、拍卖。后陈德学向本院提出执行异议，本院于2019年2月25日作出（2019）苏0206执异7号执行裁定书，裁定解除对上述房屋的查封。后民泰银行向本院提起申请执行人执行异议之诉。上述事实，有协议、收条、取款凭证、转账记录、房屋登记证明、（2017）苏0206民初3242号民事裁定书、（2017）苏0206民初3242号民事判决书、（2019）苏0206执异7号执行裁定书、（2018）苏0206民初4844号民事判决书、微信聊天记录、租赁协议、缴费凭证、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈德学在案涉房屋查封前即与**成签订书面房屋买卖合同，其提供的转账记录、银行取款记录、收条以及朱鸿声、陈倩的证人证言等证据可以证明其在案涉房屋查封前已经合法占有该房屋，并已经按照合同约定支付全部房款。虽然案涉房屋未办理过户登记，但根据陈德学及朱鸿声的陈述可以证明其积极要求办理产权过户手续，但由于无法联系到**成，导致未能办理过户登记，并非因陈德学自身的原因未办理过户登记。综上，陈德学已经举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，民泰银行要求许可执行的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回民泰银行的诉讼请求。二审中，双方对一审查明事实没有异议。本案的争议焦点是，应否准予对案涉房屋的执行。本院认为，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在申请执行人执行异议之诉中，申请执行人虽是原告，但案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而申请执行人只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张进行抗辩。案外人不仅要提供其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因其自身原因未办理过户登记的证据，而且必须足以排除强制执行。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供出卖方出具的收据、购房款现金交付，无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。本案中，陈德学虽提供了其与**成2016年9月18日签的《协议草案》，但该《协议草案》未约定付款时间、过户时间等相应条款，尚不能认定为合法有效的书面合同。关于案涉30.5万元房款的问题，陈德学仅通过支付宝及银行转账向**成付了5万元，余下的25.5万元其虽提供了银行现金取款记录，但无证据证明其支付给了**成，故不能证明陈德学已付清购房款，且该房屋的售价明显低于市场平均价。陈德学提供的租赁合同、账单详情、微信截屏等证据，仅能反映案涉房屋在2018年3月之后的租赁情况，并不能证明案涉房屋在2017年6月23日被查封之前其已合法占有。陈德学诉称2016年9月18日与**成签订《协议草案》，此时，该房并无限制过户的相关因素。直至2017年6月23日被法院查封，长达九个月多的时间其怠于办理过户手续，应属其自身原因未能办理登记过户手续。综上所述，陈德学对登记在被执行人**成名下的案涉房屋，不符合能够排除执行的情形。民泰银行的上诉请求成立，应予以支持。一审法院认定不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初1816号民事判决。二、准许执行无锡市滨湖区梁湖南苑55号403室房屋。一审、二审案件受理费各3365元均由陈德学负担。该一审、二审案件受理费均已由江苏惠山民泰村镇银行股份有限公司预交，陈德学应于本判决生效后10日内直接支付给江苏惠山民泰村镇银行股份有限公司。本判决为终审判决。审判长  刘永刚审判员  俞 彤审判员  秦小兵二〇二〇年三月三十日书记员  杨钦雅