宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终70号 上诉人（原审原告）：赵芸香，女，1970年3月21日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：孙有林（赵芸香丈夫）。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：孙刚，宁夏泰思律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人（原审被告）：固原天豹物业管理有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：梁泰文，该公司经理。 委托诉讼代理人：周宇鹏，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人（原审被告）：宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司。住所地：宁夏固原市原州区。 法定代表人：梁泰文，该公司经理。 委托诉讼代理人：张春虎，男，该公司员工。代理权限为特别授权。 上诉人赵芸香因与上诉人固原天豹物业管理有限公司、上诉人宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初8548号民事判决，双方向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵芸香上诉请求：1.撤销原判，改判固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司向赵芸香支付装饰装修附着物拆迁补偿款323250元、一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元，合计：388256元；2.一、二审案件受理费由固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担。事实与理由：一审判决处理结果错误。首先，对于装饰装修物拆迁补偿款。双方于2011年9月1日签订《房屋租赁合同》，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司将其所有的位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子(包括会议室)及一楼的登记室共计1150平米出租给赵芸香用于经营宾馆住宿服务业。在该合同第八条中明确约定装潢费用由承租人负担，租赁房屋被拆迁时，如果拆迁方对装潢进行补偿，补偿费用归承租人所有。合同签订后，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司向赵芸香移交了租赁的房屋，赵芸香对租赁的房屋进行装修后经营。在双方签订的第二份《房屋及场地租赁合同》中，双方虽然在该合同中未约定装饰装修归属问题，但是该合同系固原天豹物业管理有限公司自行打印后，让赵芸香直接签字，并未对合同内容中的相关约定向赵芸香释明或提示，根据《合同法》的规定，该约定并不发生法律效力。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。并且，在合同签订后，赵芸香对承租的房屋进行装饰装修，其装饰装修的行为不但是为了自己的经营，也是为了在被拆迁时，获得相应的装饰装修附属物补偿。根据司法解释的规定及按照公平原则，装饰装修附属物拆迁补偿费用应当属于赵芸香所有，一审判决由固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司支付部分装饰装修拆迁补偿款，显然有违法律规定，显失公平。其次，对于一次性搬迁费和停业补偿费。赵芸香承租房屋后，办理了营业执照和特种行业许可证，一直正常经营、合法纳税。本案中，因政府征收，导致双方之间的租赁合同无法继续履行而终止，但赵芸香因征收行为，造成营业损失及再次搬迂，而征收部门支付的补偿款中，包含了一次性搬迁费和停业补偿费用，该部分费用就是支付给承租人及经营者的。赵芸香根据自己承租的面积计算主张一次性搬迁费和停业补偿费并无不妥，一审判决对此却只字未提，显然显失公平。敬请二审支持赵芸香的上诉请求。 固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司共同辩称：双方于2017年11月2日签订的第二份房屋及场地租赁合同，是在双方协商一致的情况下签订的，并不是固原天豹物业管理有限公司单方制定的格式合同，不需要对合同内容进行释明和提示，赵芸香上诉称该合同内容是固原天豹物业管理有限公司自行打印让其签字不是事实。其余答辩意见已在上诉状中阐明。 固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司共同上诉请求：l.撤销原判第一项，改判驳回赵芸香该项诉讼请求。2.案件受理费由赵芸香负担。事实与理由：一、一审判决结果与认定事实相互矛盾。一审判决依据认定的事实酌情确定，判决固原天豹物业管理有限公司支付赵芸香拆迁补偿费161625元。2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》虽然有在租赁期限内如果发生租赁房屋被拆迁，如果拆迁方对装修进行补偿，补偿费用归赵芸香所有的约定，但该合同2017年8月31日因履行期限届满而终止时，并没有发生涉案房屋被政府征收的事实。2017年11月2日再次签订的《房屋及场地租赁合同》明确约定，租赁期间，赵芸香原则上不得对房屋进行装修，如确需装修，赵芸香应书面向固原天豹物业管理有限公司申请，经同意后，方可装修；如因不可抗力或政府拆迁，使合同无法履行，固原天豹物业管理有限公司有权终止合同，赵芸香无条件搬出。事实上，赵芸香在《房屋及场地租赁合同》履行期间没有对房屋再次装修。赵芸香在一审时没有向法庭提供任何证据证实其对涉案房屋进行再次了装修，也没有提供任何证据证实固原天豹物业管理有限公司同意其装修。一审判决将《房屋租赁合同》和《房屋及场地租赁合同》两个不同的时间签订的合同约定的内容张冠李戴，将早已终止的《房屋租赁合同》内容搬到了正在履行的《房屋及场地租赁合同》上，错误的认为赵芸香对涉案的房屋进行了装饰装修，有权在涉案的房屋被拆迁后就装饰装修物获得相应的拆迁补偿费用。二、一审判决适用法律错误，导致判决结果错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决固原天豹物业管理有限公司酌情支付赵芸香拆迁补偿费用共计161625元错误。基于前述事实，一是固原天豹物业管理有限公司没有同意赵芸香装饰装修，二是赵芸香没有装饰装修的情况下，并不适用上述司法解释的规定。请二审支持固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司的上诉请求。 赵芸香辩称：固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司的上诉理由不能成立，请求驳回。2008年开始，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司为了减少成本，没有给赵芸香丈夫安排工作岗位，将涉案房屋的场地出租给赵芸香经营，直到被征收。在租赁合同存续期间，虽然签订了不同的合同，但是租赁合同关系一直持续，且在租赁期间房屋装饰装修均由赵芸香个人负担。其他答辩意见同赵芸香上诉理由一致。 赵芸香向一审法院提出诉讼请求：1.判令固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司向赵芸香支付装饰装修附着物拆迁补偿款323250元、一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元，共计388256元；2.判令固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司赔偿赵芸香设备损失100000元；合计488256元；3.案件受理费由固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担。 一审法院认定事实：2011年9月1日，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司与赵芸香签订了房屋租赁合同（甲方为宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司，乙方为赵芸香），主要约定：甲方将自己所有的位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子（包括会议室）及一楼的登记室（面积共计1150平方米）租给乙方使用；租赁期限6年，自2011年9月1日至2017年8月31日；乙方经甲方同意在不改变房屋结构及安全的情况下可对房屋进行装修、增加设施、设备，但不得违反消防规定；乙方在合同租赁期间对房屋装潢的费用自行负担，租赁期限届满，乙方的装潢无偿留给甲方。在租赁期间如果发生租赁房屋被拆迁，如果拆迁方对装潢进行补偿，补偿费用归乙方所有。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，赵芸香对涉案房屋进行了装饰装修。2017年8月31日，该合同因履行期限届满终止。2017年11月2日，固原天豹物业管理有限公司与赵芸香签订了房屋及场地租赁合同（甲方为固原天豹物业管理有限公司，乙方为赵芸香），主要约定：甲方将位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子（包括会议室）及一楼的登记室，面积共计1150平方米的房屋及汽车东站后院540平米场地租赁给乙方使用；租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年10月31日；乙方自行承担经营费用和水、电、暖等一切费用；在租赁期间，乙方原则上不得对房屋进行装潢。如确需装潢，乙方应书面向甲方申请，经甲方同意后，方可进行装潢；如因不可抗力或当地政府拆迁和宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司规划另行建设和出让产权，使合同无法履行，甲方有权终止合同，乙方无条件搬出，但甲方应在2个月前书面通知乙方，乙方应无条件搬出。双方对其他事项亦作了约定。2018年12月14日，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司与固原市原州区土地房屋征收办公室签订了征收补偿安置协议，包括涉案房屋在内的宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司所有的房屋及土地被征收，补偿款总计9402867元，其中附属物及附着物补偿款为591102元，赵芸香主张属涉案房屋部分的为323250元。2019年10月，赵芸香搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋系宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司所有，固原天豹物业管理有限公司系宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司成立的物业管理公司。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。租赁合同中对拆迁补偿款分配的约定，应当明确具体，以最大程度地体现双方真实意思，维护合同各方的合法权益。赵芸香与宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司签订的房屋租赁合同因期限届满而终止，赵芸香与固原天豹物业管理有限公司续签的房屋及场地租赁合同中约定如因不可抗力或政府拆迁赵芸香无条件搬出，双方当事人在该问题上的约定不明确，对装饰装修物相关补偿项目未明确约定，未能真正体现出双方当事人的真实意思。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担”，赵芸香作为涉案房屋的实际经营者，其对涉案房屋进行了装饰装修，有权在涉案房屋被拆迁后就装饰装修物获得相应的拆迁补偿费用，故根据公平原则，赵芸香理应获得涉案房屋装饰装修物相应的拆迁补偿费用。对赵芸香应获得的拆迁补偿数额，因征收补偿安置协议中相应部分的价格系评估公司作出，该价格是经过征收部门和宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司认可的，故根据分户估价表内容及本案实际情况酌情确定由固原天豹物业管理有限公司向赵芸香支付拆迁补偿费用共计161625元。因涉案房屋系宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司所有，拆迁补偿费用也由其领取，故宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司应承担共同支付责任。赵芸香要求固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司支付设备损失100000元,因赵芸香未提交证据证实其主张,故对该项诉请,不予支持。综上所述，赵芸香的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内向赵芸香支付拆迁补偿费用161625元；二、驳回赵芸香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8624元，减半收取计4312元，由赵芸香负担2885元，固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担1427元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院审核认为，赵芸提交的龙福宾馆装修明细表、地板销售合同、壁纸销售订单、陶瓷销货清单等证据及证人证言能够相互印证，证实赵芸香对承租经营宾馆的涉案房屋进行了二次装修的事实，系补强案件事实的证据，予以采信。固原天豹物业管理有限公司提供固原市原州区龙福宾馆营业执照复印件内容真实，但不能证明证人证言不真实，达不到其证明目的，不予采纳。二审查明，2017年11月2日，固原天豹物业管理有限公司与赵芸香签订房屋及场地租赁合同后，赵芸香因经营需要，对承租经营宾馆的涉案房屋进行了二次装修。一审查明的其他事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司、固原天豹物业管理有限公司先后与赵芸香签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点是赵芸香要求天豹物业公司、天豹汽车运输公司支付装饰装修附着物拆迁补偿款323250元、一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元等项费用的诉讼请求能否成立。 首先，关于租赁房屋的装饰装修附着物拆迁补偿款的归属问题。根据宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司与赵芸香于2011年9月1日签订的房屋租赁合同约定,租赁期间对房屋的装潢费用由赵芸香负担，租赁期届满，装潢部分无偿留给宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司；在租赁期间如果发生租赁房屋被拆迁，拆迁方对装潢部分进行补偿，补偿费用归赵芸香所有。2017年8月31日租赁期限届满，宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司并没有向赵芸香收回出租的房屋，赵芸香对承租的房屋继续使用，双方对此均未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此，双方签订的原租赁合同继续有效，原合同约定的权利义务对双方具有约束力。2017年11月2日，固原天豹物业管理有限公司作为宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司成立的下属物业管理公司，与赵芸香对涉案房屋的租赁事宜再次签订房屋及场地租赁合同，约定赵芸香在租赁期间原则上不得对房屋进行装潢，确需装潢应书面申请，经固原天豹物业管理有限公司同意方可进行装潢。除此之外，双方对原合同约定的权利义务是否终止和涉及拆迁时装潢残值补偿费的归属问题均未作明确约定。后赵芸香因经营需要,对租赁的房屋实际进行了二次装修，截止涉案租赁房屋被拆迁固原天豹物业管理有限公司对此未提出异议，应视为固原天豹物业管理有限公司同意赵芸香就承租房屋进行装修。在双方当事人对涉案租赁房屋的装饰装修物处理约定不明的情况下，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定的公平处理原则，酌情确定对装饰装修附着物拆迁补偿款323250元由双方平均分配并无不当。故赵芸香提出装饰装修附着物拆迁补偿款323250元应全部归其所有的上诉主张不能成立，本院不予支持。固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司主张赵芸香对租赁房屋没有进行二次装修，但未提供证据证明，对于赵芸香提供证明装修事实的证据亦未提供有效的反驳证据，本院对其该事实主张不予支持；即便是赵芸香对租赁房屋没有进行二次装修，因赵芸香持续租赁使用涉案房屋，双方对于先合同约定的权利义务是否全部终止未作约定，在后合同中对装饰装修物的处理又约定不明，根据公平原则，赵芸香对承租房屋的装修物拆迁补偿款亦享有相应的份额。 其次，关于赵芸香主张一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元应归其所有的问题。赵芸香依据房屋租赁合同约定向固原天豹物业管理有限公司支付租金，涉案房屋由赵芸香承租用于经营宾馆，租赁期间被拆迁，致使赵芸香无法继续进行经营，给赵芸香造成停业损失，需要搬迁。显然，房屋征收拆迁部门因龙福宾馆被拆迁给予的一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元均应归实际经营者赵芸香所有，拆迁部门只是通过宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司予以支付而已，应由宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司向赵芸香给付。故赵芸香该项上诉请求成立，本院予以支持。 综上所述，赵芸香的上诉请求部分成立，应予支持。固原天豹物业管理有限公司和宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案二审出现新证据，致使一审判决认定部分事实不清，本院二审查明事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初8548号民事判决； 二、固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内共同向赵芸香支付龙福宾馆拆迁补偿费161625元、一次性搬迁费11500元、停业补偿费53506元，合计226631元； 三、驳回赵芸香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8624元，减半收取计4312元，赵芸香负担1962元，固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担2350元；二审案件受理费10657元，赵芸香负担2425元，固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担8232元。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 石 磊 审判员 杨忠清 二〇二〇年三月三十日 书记员 孔德颖