北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执复48号复议申请人（原审异议人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦1幢10205室。负责人：王立民，副总经理。委托代理人：李涛，男，1971年7月18日出生，中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司职员，住陕西省西安市碑林区。委托代理人：丁书香，陕西伯尔律师事务所律师。原审申请执行人：北京百思特迅安房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦4层403。法定代表人：张亚军，总经理。原审被执行人：陕西天宝物业投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人：姜玲。原审被执行人：李磊，男，1965年3月24日出生，户籍地北京市海淀区。原审被执行人：西安晶城节能保温技术有限公司，住所地陕西省西安市高新区沣惠南路34号（学生公寓108室）。法定代表人：莫志慧。原审被执行人：西安嘉恒产业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区鱼化工业园科技西路58号西北总部基地招商中心2楼201室。法定代表人：孙英伟。复议申请人中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）不服北京市海淀区人民法院(以下简称原审法院)（2019）京0108执异1088号执行裁定书向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。原审法院在执行北京百思特迅安房地产开发有限公司（以下简称百思特公司）与陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）、李磊、西安晶城节能保温技术有限公司（以下简称晶城公司）、西安嘉恒产业发展有限责任公司（以下简称嘉恒公司）商品房预售合同纠纷一案[执行依据：（2016）京0108民初8464号民事判决书，执行案号：（2018）京0108执11469号]过程中，长城资产陕西分公司对原审法院执行位于西安高新区XX路以东XX-（XX）-XX-13土地的土地使用权[土地使用权证号：西高科技国用（XX）第XX号，以下简称13号土地]向原审法院提出书面异议。长城资产陕西分公司原审述称，请求法院撤回关于13号土地的拍卖委托，终止拍卖程序。事实和理由如下：2014年7月，长城资产陕西分公司通过并购重组的方式为天宝公司提供3.5亿元融资，李磊及其配偶等承担连带责任担保。后因天宝公司未能按时偿还债务，李磊及其控制的晶城公司申请对13号土地予以重组，以偿还债务，盘活资产，保全国有债权。经多方磋商，长城资产陕西分公司已先后与保利、万科、恒大、绿地、碧桂园等集团洽谈13号土地合作开发事宜，并最终于2019年6月12日与重庆德杰地产集团有限公司（以下简称德杰公司）旗下西安红树林置业有限公司签订《合作协议》，约定13号土地作价4.8亿元，由德杰公司出资收购晶城公司80%股权共同开发，并对欠付百思特公司的债务偿还拟定了具体方案。该协议的履行，百思特公司的债务能够全部得到清偿，无需启动司法拍卖程序；同时，晶城公司欠付天宝公司1.3亿元债务，其名下资产仅为13号土地，如本次司法拍卖实施，合作将无法继续进行，天宝公司对晶城公司的债权将无法实现，长城资产陕西分公司作为天宝公司最大债权人，权利亦会受到严重损害。本次司法拍卖采用的评估报告，估价显著过低，损害其他债权人权利；且首次拍卖价格为评估价的70%，违反法律规定。百思特公司对天宝公司享有的债权，可由天宝公司自身所有的24套房产足额覆盖，无需执行担保人晶城公司的资产。综上所述，本次拍卖将严重损害长城资产陕西分公司及其他债权人的合法权利，造成国有资产重大损失，评估价值显著过低且起拍价违反法律规定，债务人自身财产可抵偿债权，故提出案外人异议和执行行为异议，请求法院撤回对13号土地的委托拍卖，终止拍卖程序。百思特公司原审辩称，不同意异议人的异议请求。异议人不是13号土地的权利人，不具有提出案外人异议的主体资格。异议人提出的债务清偿方案不一定能够偿还百思特公司的债权。法院评估、拍卖程序合法。执行13号土地并不影响异议人的权利，异议人在提供融资时已有足够的担保，不应以此作为提出异议的理由。原审法院查明，原审法院于2017年12月19日作出（2016）京0108民初8464号民事判决，对百思特公司与天宝公司、李磊、晶城公司、嘉恒公司商品房预售合同纠纷一案，判决：一、解除百思特公司与天宝公司签订的23份《商品房买卖合同》及附件；二、确认百思特公司与天宝公司就第10幢10109号房屋签订的《商品房买卖合同》及附件已解除；三、本判决生效后十五日内，天宝公司退还百思特公司购房款3000万元并支付违约金360万元；四、本判决生效后十五日内，天宝公司支付百思特公司逾期付款3360万元的利息，自2015年7月30日开始计算，计算至款项付清之日止，按年利率百分之二十四计算；五、李磊、晶城公司、嘉恒公司对上述三、四项天宝公司的债务承担连带清偿责任；六、驳回百思特公司其他诉讼请求。诉讼过程中，原审法院依百思特公司保全申请，于2016年4月12日裁定查封13号土地使用权。判决生效后，百思特公司向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院于2019年1月22日续封13号土地使用权。2019年4月15日，原审法院通过“全国法院询价评估系统”以电子摇号方式确定评估机构。同日，原审法院委托西安天正房地产资产评估顾问有限公司（原名西安天正房地产价格评估咨询有限公司）对13号土地使用权进行评估。2019年5月14日，该评估公司出具天正评估（2019）0521404号《房地产估价报告》，13号土地使用权评估价值为人民币5163.23万元。后原审法院决定于2019年8月29日通过“人民法院网络司法拍卖平台”对13号土地使用权进行拍卖，起拍价为3615万元。另查，根据西高科技国用（XX）第XX号土地使用权证，13号土地的土地使用权人为晶城公司，地类为工业用地。为证明其异议主张，长城资产陕西分公司向原审法院提交了以下相关证据：一、西安市中级人民法院（2016）陕01执1309号执行裁定书，以证明长城资产陕西分公司与天宝公司之间有债权债务关系，故与本案被拍卖的13号土地有利害关系。二、签订日期为2019年6月2日的《西安市高新区科技六路（晶城节能）项目股权并购合作协议》，以证明13号土地估值4.8亿元，本案评估价显著偏低；协议执行后，可以对百思特公司的债权进行清偿，如法院强制拍卖，将影响合作方的权益；协议显示天宝公司对晶城公司有1.3亿余元的债权，拍卖土地将影响异议人债权的实现。三、百思特公司与天宝公司、晶城公司达成的协议书、网签房屋明细表等，以证明网签预售给百思特公司的房屋，仍未解除网签备案，可作为天宝公司的财产优先执行，无需执行晶城公司资产。四、签订日期为2019年6月2日的《连带保证合同》，以证明晶城公司同意为天宝公司所欠长城资产陕西分公司的债务承担连带保证责任。五、西安市中级人民法院（2019）陕01执恢469号执行裁定书、送达回证，以证明因晶城公司以13号土地提供执行担保，在长城资产陕西分公司与天宝公司等借款合同纠纷案的执行过程中，西安市中级人民法院于2019年10月17日轮候查封13号土地。原审法院认为，本案中，长城资产陕西分公司以其对天宝公司、晶城公司享有债权为由，对原审法院执行晶城公司名下13号土地使用权提出异议，其主张的权利并非可排除执行的实体权利，故其不具备提出案外人异议的主体资格。根据西安市中级人民法院作出的执行裁定书，长城资产陕西分公司现为轮候查封13号土地的债权人，故其提出的异议主张中属于执行行为异议的内容，原审法院依法予以审查处理。首先，原审法院作为13号土地的在先查封法院，依法对13号土地进行处置，符合法律规定。其次，原审法院对13号土地委托评估，并以评估价值的百分之七十作为起拍价，启动网络司法拍卖程序，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的要求，并无违法不当之处。最后，根据原审法院生效判决，晶城公司对天宝公司的债务承担连带责任，在执行程序中同为被执行人，执行时并无先后顺序。长城资产陕西分公司以原审法院应优先执行天宝公司名下财产为由，请求原审法院停止对晶城公司名下财产的执行，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，裁定驳回中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司的异议。长城资产陕西分公司不服该裁定，向本院提出复议申请，请求撤销（2019）京0108执异1088号执行裁定书。事实和理由：一、长城资产陕西分公司是本案适格异议主体。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，当事人以外的公民、法人和其他组织可以作为利害关系人提出执行行为异议，长城资产陕西分公司是本案适格异议主体。二、本次司法拍卖采纳的评估报告，对标的物估价明显过低，损害了众多债权人之利益。李磊及其晶城公司已与德杰公司旗下西安红树林置业有限公司签订《合作协议》，约定13号土地作价4.8亿元，由德杰公司出资收购晶城公司80%股权共同开发，并对欠付百思特公司的债务偿还拟定了具体方案，上述价格与13号土地使用权评估价相差近10倍，拍卖13号土地将损害晶城公司十余家债权人的利益。三、百思特公司对天宝公司享有的债权，以天宝公司所有的资产即能足额清偿，无需启动针对保证人的司法拍卖程序。依据《物权法》第一百七十六条的规定，百思特公司对天宝公司享有的债权，应依法以天宝公司所有的、已网签于百思特公司名下的二十余套房产清偿债务，其价值足以清偿百思特公司的债权，无需执行保证人晶城公司的财产。四、对连带责任保证人的执行可能会引起更多纠纷。拍卖晶城公司仅有的13号土地的使用权，如果拍卖成交，将导致上述《合作协议》无法继续推进，长城资产陕西分公司作为天宝公司最大的债权人，权利将受到侵害，同时也会损害其他债权人的权益，引发更多的后续诉讼。本院经审对原审法院查明事实予以确认。另查，2018年3月15日，原审法院告知百思特公司，依据其申请，已查封13号土地使用权，保全期限为三年，自2016年4月21日至2019年4月20日。2019年1月22日，原审法院作出执行裁定书，裁定继续查封13号土地使用权。同日，原审法院向西安高新区行政审批局送达协助执行通知书和强制执行裁定书，继续查封13号土地使用权，查封期限三年，自2019年1月22日起至2022年1月21日止。本院认为：对于当事人申请复议的案件，法院应当围绕当事人申请复议的事由进行审查。一、关于复议申请人主体资格的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，长城资产陕西分公司系轮候查封13号土地的债权人，可以以利害关系人的身份提出执行行为异议，但长城资产陕西分公司对天宝公司、晶城公司享有的是金钱债权，并非对13号土地享有排除执行的实体权利，原审法院认定其不具备提出案外人异议的主体资格但具备提出执行行为异议的主体资格符合上述法律规定。二、关于本次司法拍卖采纳的评估报告对标的物估价是否明显过低的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”上述规定是指，当事人或利害关系人对评估有异议的，应当在收到评估报告后十日内以书面形式向执行实施部门提出，执行实施部门可以根据具体情况进行甄别，并根据甄别结果分别交由执行裁判部门审理或移交评估机构复核。本案中，长城资产陕西分公司认为本次司法拍卖采纳的评估报告对13号土地使用权评估的价值过低，其应在执行实施程序中向原审法院执行实施部门提出，由原审法院执行实施部门甄别后处理，不属于可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条提出执行行为异议的范围，对其该项主张，本院不予支持。三、关于对查封财产执行顺序的问题。本案中，生效法律文书已经明确确认，晶城公司对执行依据第三、四项确定的天宝公司欠百思特公司的债务承担连带清偿责任，在执行程序中，晶城公司与天宝公司同为被执行人，在执行时并无先后之分，长城资产陕西分公司提出的天宝公司所有的财产即能足以清偿其欠百思特公司的债务，应优先执行天宝公司名下财产的主张无法律依据，本院不予支持。长城资产陕西分公司提出的其他复议理由，不属于执行行为异议审查的范畴，本院不予支持。综上，原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司提出的复议申请，维持原审裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二〇年三月十七日法官助理 陈 静书 记 员 宁 超