浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终443号 上诉人（原审原告）杭州远景控股有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区兴国路506号15-9019室。 法定代表人郑长顺,执行董事。 委托代理人陈方正、潘魏群,浙江德睦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）方明亮，男，1974年12月3日出生，汉族，住浙江省松阳县。 委托代理人叶蓓蕾，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州远景控股有限公司（以下简称远景控股）因与被上诉人方明亮合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年3月9日，方明亮（乙方）与远景控股（甲方）签订《远景钱江电子商务园使用权转让合同》一份，约定远景控股将远景钱江电子商务园项目中公寓楼的房屋使用权转让给方明亮，用于经营小型超市，房屋位置为裙楼一层，面积154.74平方米，总价1083180元，实际使用期限自签署合同之日起算至2051年8月22日止。付款方式如下：乙方于2017年3月9日前支付543180元，剩余款项分期支付，于2018年6月1日前支付200000元，于2019年6月1日前付清340000元。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按约定的时间付款，按下列方式处理：逾期在三十日之内，自约定的应付款期限次日起至全额付清之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日以上，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的15%向甲方支付违约金。甲方预定在2017年5月30日交付使用。合同对甲方逾期交付的违约责任约定如下：1、逾期在六十日之内，自本合同规定的交付日次日至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已缴价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过六十日以上的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，甲方按已缴价款的15%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付之日之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已缴价款万分之五的违约金。合同还对其他权利义务做出了约定。同日，方明亮向远景控股支付543180元，远景控股出具了相应的收据。2018年5月31日，方明亮向远景控股发出律师函一份，要求远景控股继续履行合同，接受其当面交付款项或提供银行账号等接收款项的信息，以便其支付租金200000元，并要求远景控股支付逾期交付房屋的违约金。后因双方未能协商解决，方明亮诉至本院。在（2018）浙0110民初10541号案件中，因远景控股未于2017年5月30日交付方明亮房屋，本院判决（落款时间为2019年1月8日）如下：远景控股支付方明亮违约金99130.35元（自2017年5月31日暂计算至2018年5月31日，自2018年6月1日起至判决确定履行之日止的违约金以543180元为基数，按照日万分之五的标准另计），于本判决生效后十日内付清；另驳回了远景控股有关确认合同无效的反诉。双方均未提起上诉，该案已生效。另，案涉房屋所在工程至今未通过竣工验收，远景控股亦至今未能向方明亮交付案涉房屋。远景控股于2019年9月诉至原审法院，请求判令(变更后)：1.解除双方于2017年3月9日签订的《远景钱江电子商务园使用权转让合同》；2.方明亮向原告远景控股支付违约金162477元；3.本案诉讼费用、保全费用由方明亮承担。 原审法院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证责任。如不能举证，则应承担举证不能的法律后果。双方虽约定方明亮应于2018年6月1日支付远景控股200000元，于2019年6月1日前付清340000元，但鉴于远景控股应于2017年5月30日交付案涉房屋，房屋至今未能竣工验收，何时交房尚无法确定，故方明亮未支付尚余房款亦为合理，不应认定为违约，也不承担逾期付款的违约责任。远景控股未能交房，系违约方，无合同解除权，综上，对远景控股解除合同、违约金保全费等主张，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杭州远景控股有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3550元，减半收取1775元，由杭州远景控股有限公司负担。于判决生效后七日内交纳。 宣判后，远景控股不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误，被上诉人未支付房款构成违约，上诉人有权依约解除合同并要求被上诉人承担逾期付款的违约责任。根据《使用权转让合同》第六条，被上诉人未按约定时间付款，上诉人有权解除合同，被上诉人应按付款的15%支付违约金。现被上诉人已逾期付款超过30日，一审认定被上诉人未构成违约不当。被上诉人以上诉人未交付房屋作为不支付房款的理由不能成立，被上诉人行使不安抗辩权应通知上诉人而未履行。一审认为上诉人违约未能交房不能行使解除权系混淆了法定解除权和约定解除权，合同约定的解除权已经成就，上诉人不论是否违约均有权行使。二、案涉合同目的无法实现，上诉人要求解除合同系出于减少双方损失，被上诉人明知上诉人无法交房但拒绝解除合同。案涉合同所涉房屋坐落于公寓楼群楼一层部分门厅，包含门庭大门一扇，根据设计与消防要求，门厅大门必须保持畅通，不得随意封闭或改造，若此处根据合同用于开设超市，在厅内摆放货架、货物，甚至封闭大门，会影响一层门厅的人群流动与疏散能力，存在严重消防隐患，损害公共利益。即便被上诉人开设超市，应急管理部门也会要求其清退，故合同目的无法实现。案涉合同系上诉人股权重组前股东为回笼资金仓促订立，未严格审查合同可行性，属于历史遗留问题，现股东及工作人员为解决问题已多次与被上诉人协商解除合同，全额退款并承担相应违约责任，但被上诉人不予同意，并导致不断诉讼，双方矛盾进一步加大。三、一审适用法律错误。本案符合约定解除的条件，但一审适用《民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，认定上诉人依据不足，明显不当。综上，上诉人远景控股请求撤销原判，发回重审或依法改判支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人负担。 被上诉人方明亮答辩称：一、一审认定事实清楚。案涉合同约定上诉人应于2017年5月30日交房，但房屋至今未竣工验收，何时交房也不明确，在收到上诉人发的催告函后，被上诉人与原执行法官一同与上诉人沟通想以上诉人的违约金抵扣租金，但上诉人明确房屋不会交付给被上诉人，这也是一审认定被上诉人未违约的依据，上诉人作为违约方无权要求解除合同。二、案涉合同能够依法履行，不存在目的无法实现的情形。房屋内部结构开发商有权在合理范围内割断，上诉人主张合同目的无法实现缺乏依据。上诉人系因当时的租金低于目前租金才以种种理由要求解除合同。案涉主楼、副楼被割断，被上诉人承租的是副楼一楼中的150平方米，副楼共三层，一楼大厅面积近700平方米，被上诉人的承租不影响一楼其他功能实现。合同订立时也沟通过通风口、门的安排，这些都可以解决。三、被上诉人主张违约金是行使合法权利。案涉房屋应于2017年5月30日交付使用，但至今未竣工验收，何时交房不清楚，前案生效判决确定的违约金仅到判决确定的履行日，但2019年3月8日之后上诉人仍在违约，故被上诉人有权依约主张违约金。综上，被上诉人方明亮请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人远景控股在二审期间向本院提交以下证据材料：1、公寓楼裙楼1-3层平面图复印件1份；2、案涉房屋现场照片一份，证据1、2共拟证明案涉房屋的坐落位置以及案涉房屋紧靠大门，不能用于开设超市，案涉合同目的无法实现；3、应诉通知书、民事起诉状各1份，拟证明被上诉人于一审判决后再次起诉上诉人要求上诉人支付违约金的事实。 被上诉人方明亮在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人远景控股二审提交的证据材料，被上诉人方明亮认为，对证据1、2真实性没有异议，关联性有异议，附楼和主楼是隔断的，案涉房屋在附楼，附楼有三层，大厅面积从图纸看有700多平方米，被上诉人承租的140多平方米没有影响任何其他功能的实现，关于大门曾经进行过沟通，A门是作为超市的门，不影响裙楼功能的使用，案涉房屋上诉人现已经出租给服装厂做展厅；对证据3真实性、证明对象没有异议，前案支持的违约金是到2018年3月8日，但之后上诉人还在继续违约，所以被上诉人主张违约金是合法的，该案尚未开庭。本院对证据1-3的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案系远景控股以方明亮未按期支付租金构成违约为由要求解除合同、支付违约金之诉。案涉《远景钱江电子商务园使用权转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定。方明亮根据合同约定确应于2018年6月1日支付远景控股200000元、于2019年6月1日前付清340000元的剩余款项，但因远景控股未履行于2017年5月30日交付案涉房屋的义务且至今交房时间无法确定，故方明亮未支付尚余款项不构成违约，远景控股要求行使合同约定解除权依据不足，远景控股二审所主张的法定解除条件亦不成就。综上，远景控股的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3550元，由杭州远景控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月十二日 书记员 万丹丹