广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初329号 原告：中国建设银行股份有限公司陆川支行,住所地：广西陆川县。 负责人：詹雪松，该行行长。 委托代理人：陈兆福，广西典圣律师事务所律师。 被告：罗聪，女，1978年6月13日出生，汉族，户籍地址：广西陆川县，住广西陆川县。 被告：广西欧亚房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市。 法定代表人：温有光。 原告中国建设银行股份有限公司陆川支行诉被告罗聪、广西欧亚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司陆川支行的委托代理人陈兆福到庭参加诉讼，被告罗聪、广西欧亚房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司陆川支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗聪清偿尚欠原告借款本金226443.52元，并判决其偿付约定利息【含罚息，截至2019年9月3日止拖欠利息（含罚息)为16478.64元，此后另计至实际清偿之日】;2、判决由被告罗聪承担原告应付律师费11431.5元；3、判决被告广西欧亚房地产开发有限公司对上述第1、2项债务承担连带责任；4、判决原告对被告罗聪抵押的房产享有优先受偿权；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月5日，原告与被告罗聪依法签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告借款贰拾肆万捌仟元给被告罗聪，借期自2014年8月7日起至2037年8月7日止，利息为在基准利率水平上上浮5%计，逾期还款罚息按前述贷款利率水平上上浮50%计，由被告按等额本息还款法分期偿还借款给原告;被告违约的，原告有权宣布贷款立即到期及要求被告立即归还借款本息及相关费用；双方并约定以被告所有的坐落于陆川县（欧亚铭府）第1幢1单元1501号房作抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息、律师费等等。双方于2014年8月6日向陆川县房地产管理所办理了相应的抵押登记手续。合同签订之后，原告完全按照合同约定于2014年8月12日向被告提供了借款贰拾肆万捌仟元，但是，被告却未能完全按约偿还原告借款。至2019年9月3日，被告应偿还原告借款本金合计31016.41元、利息（含罚息）66306.4元，但被告只偿还原告借款本金合计21556.48元、利息（含罚息）49827.76元，尚拖欠合计25938.6元本息（含罚息）。至此，被告已经连续违约21期，累计违约37期。2012年12月15日，被告广西欧亚房地产开发有限公司与原告上级银行中国建设银行股份有限公司玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告广西欧亚房地产开发有限公司为包括本案在内的原告相关债权承担连带保证责任。被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金和债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用等。保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款项下的抵押己生效，抵押人已办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。被告罗聪逾期还款行为违反了合同的约定，原告按约有权宣布贷款立即到期及要求其清偿尚欠全部借款本金226443.52元及利息，并有权要求其承担罚息及原告应付律师费等责任，同时，对本案用以抵押的房产，原告依法应享有优先受偿权。而本案抵押房屋的相关权属证书至今未办妥，被告广西欧亚房地产开发有限公司依法应对本案债务承担连带保证责任。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。 被告罗聪、广西欧亚房地产开发有限公司未作答辩，在举证期限内未向本院提交任何证据。 原告中国建设银行股份有限公司陆川支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告罗聪、广西欧亚房地产开发有限公司经本院依法传唤拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告中国建设银行股份有限公司陆川支行提交的下列证据：第一组：1、原告营业执照、原告金融许可证；2、被告身份证明材料；3、个人住房（商业用房）借款合同；4、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；5、中国建设银行个人贷款支付凭证；6、房屋抵押登记证明材料；7、个人贷款对账单。第二组：1、委托代理协议；2、中国建设银行广西分行个人不良贷款外聘律师代理诉讼贷款一览表；3、律师代理费发票。上述证据来源合法、客观真实，并与本案讼争之事实相关联，对本案讼争事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告中国建设银行股份有限公司陆川支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月5日，原告中国建设银行股份有限公司陆川支行与被告罗聪签订了《个人住房（商业用房)借款合同》，合同约定：借款用途：用于购置坐落于陆川县（欧亚铭府）第1幢1单元1501号房产；借款人借款本金为人民币（大写）贰拾肆万捌仟元整；借款期限为（大写）壹佰柒拾陆个月，即从2014年8月7日起至2037年8月7日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期还款罚息按前述贷款利率水平上上浮50%计；逾期还款罚息按前述贷款利率水平上上浮50%计；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币1791.31元；借款人如有借款合同第十六条规定的任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期及要求被告立即归还借款本息及相关费用。该《个人住房（商业用房)借款合同》还约定担保方式为抵押和最高额保证担保，被告罗聪以借款所购的坐落于陆川县（欧亚铭府）第1幢1单元1501号房产用作借款抵押物，抵押担保范围包括借款本金、利息、律师费等等。原、被告双方于2014年8月6日到陆川县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但至今未办理抵押登记手续。合同签订后，原告按照合同约定于2014年8月12日向被告罗聪发放了贷款248000元。被告罗聪借款后，没有按借款合同的约定偿还本息。截止至2019年9月3日，被告罗聪应偿还原告借款本金31016.41元、利息（含罚息）66306.4元，但被告罗聪只偿还原告借款本金21556.48元、利息（含罚息）49827.76元，被告罗聪尚欠原告借款本金226443.52元，利息（含罚息）16478.64元。至此，被告罗聪已经连续违约21期，累计违约37期。为此，原告特向本院起诉。 另查明，2012年12月15日，原告上级银行中国建设银行股份有限公司玉林分行与被告广西欧亚房地产开发有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告广西欧亚房地产开发有限公司为包括本案在内的原告相关债权承担连带保证责任。被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金和债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用等。保证期间为自原告与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款项下的抵押己生效，抵押人已办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。本案被告罗聪办理预购商品房抵押登记的房产至今未取得该房产的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记。 再查明，2019年11月5日，原告中国建设银行股份有限公司陆川支行为实现其债权委托广西典圣律师事务所律师陈兆福作为其诉讼代理人，支付了律师费11431.5元。 本院认为，原告中国建设银行股份有限公司陆川支行与被告罗聪签订的《个人住房（商业用房)借款合同》，原告上级银行中国建设银行股份有限公司玉林分行与被告广西欧亚房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。原告已依约向被告罗聪发放贷款248000元，但被告罗聪借得贷款后，没有按合同的约定全面履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告罗聪返还所欠借款本息，合法有据，本院予以支持。本案中，原告为实现其债权聘请了广西典圣律师事务所律师代理其向法院起诉被告罗聪追索欠款并已垫付了律师代理费11431.5元，有原告提供的律师代理费增值税发票予以证明，因此，原告请求被告罗聪支付律师费11431.5元有事实和法律依据，本院应予支持。虽然被告罗聪以坐落于陆川县（欧亚铭府）第1幢1单元1501号为本案债务设定抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因为房屋建造等各种原因导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人物权效力。本案中，被告罗聪办理预购商品房抵押登记的房产至今未取得该房产的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，不具备法定的抵押登记条件，对房屋并不享有现实抵押权，不产生优先受偿的效力。故原告要求对被告罗聪抵押的房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。原告上级银行中国建设银行股份有限公司玉林分行与被告广西欧亚房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间自中国建设银行股份有限公司玉林分行与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款项下的抵押己生效，抵押人已办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止”，因此，被告广西欧亚房地产开发有限公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，被告广西欧亚房地产开发有限公司应按约定在保证担保范围内对本案借款人被告罗聪的债务承担连带保证责任。故原告请求被告广西欧亚房地产开发有限公司对被告罗聪的债务承担连带清偿责任的诉讼请求有理合法，本院应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗聪返还借款本金226443.52元给原告中国建设银行股份有限公司陆川支行； 二、被告罗聪向原告中国建设银行股份有限公司陆川支行支付借款利息（含罚息）【利息（含罚息）计算方法：1、计至2019年9月3日止的利息为16478.64元；2、以本金226443.52元为基数，按照中国人民银行公布的基准利率上浮5%的水平上上浮50%，从2019年9月4日起计至还清之日止】； 三、被告罗聪向原告中国建设银行股份有限公司陆川支行支付原告为实现本案债权而支付的律师费11431.5元； 四、被告广西欧亚房地产开发有限公司对被告罗聪的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陆川支行承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司陆川支行的其他诉讼请求。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的给付金钱义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费5115元（原告已预交），减半收取2558元，由被告罗聪、广西欧亚房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  吴 萍 二〇二〇年三月十三日 法官助理  万春柳 书 记 员  林欢欢