江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10452号上诉人（原审被告）：南京橘子星球文化发展有限公司，住所地南京市江宁区吉印大道3789号（江宁高新园）。法定代表人：邓力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜志民，江苏巨楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏尚居资产投资管理有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道119号。法定代表人：张红梅，执行董事。委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师，执业证号13201201310991632。原审被告：邓力，男，1987年11月10日生，住南京市江宁区。原审被告：南京橘星投资管理中心（有限合伙），住所地南京市栖霞区紫东路1号5幢。执行事务合伙人：南京潘力特电子商务有限公司。上诉人南京橘子星球文化发展有限公司（以下简称橘子星球公司）与被上诉人江苏尚居资产投资管理有限公司（以下简称尚居公司）、原审被告邓力、原审被告南京橘星投资管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橘子星球公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、由被上诉人承担相关的诉讼费。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律错误。根据合同法第41条之规定，对于合同解除条款的解释应予对被上诉人作不利的解释为原则。从合同条款可以看出，上诉人支付逾期违约金是有一个30天的截止期限，在合同解除后，不应再适用日万分之三的违约金条款。本案中上诉人和被上诉人先后提出了解除案涉租赁合同，被上诉人已经自认合同于2018年10月25日解除。一审判决援引案涉租赁合同第9.3.4条部分合同条款，作为判决上诉人支付租金、物业费、电费、逾期违约金至实际支付之日止的依据，不能成立。被上诉人自认合同于2018年10月25日解除。事实上，自2018年10月15日起，被上诉人先将案涉租赁房屋断电，随后封门，并将上诉人的办公家具搬空，上诉人不得不向被上诉人发出了退租函，并于2018年10月25日由被上诉人招商部戚经理签收，而后戚经理于10月25日后重新招租，因此案涉租赁合同系提前解除，而非终止，一审判决上诉人计算逾期还房违约金至2019年3月8日止，于法无据、于理不合。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。尚居公司辩称，合同中明确约定逾期缴纳租金和有关费用，包括电费、物业费相关的违约责任，按万分之三每日计算。上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金和水电费，至今仍未向被上诉人支付，一审法院判令上诉人按照合同约定的万分之三每日标准计算违约金，具有法律依据。上诉人一直未按被上诉人的要求将其房屋中的物品搬离，到2019年3月，被上诉人与上诉人多次沟通，在多次沟通无果后，被上诉人依照合同的约定，视为上诉人遗弃案涉房屋中的物品，并安排人员将上诉人遗留在房屋中的物品搬离，一审法院已调低按照1.2倍租金的标准计算房屋占用费，与合同约定不一致，但被上诉人尊重一审判决结果。综上，一审认定事实认定清楚，法律适用准确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告邓力、南京橘星投资管理中心未提供答辩意见。尚居公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认涉案租赁合同已于2018年11月22日解除。2、橘子星球公司支付2018年5月15日至合同解除之日所欠租金548519元、物业费51131元、电费11088.3元及逾期违约金（其中，租金及物业费的逾期违约金自2018年5月15日起至实际支付之日止，按所欠金额万分之三/天计算；电费的逾期违约金自2018年11月23日起至实际支付之日止，按所欠金额万分之三/天计算）。3、橘子星球公司支付合同解除之日至尚居公司自行收回房屋之日的房屋占用费（按租金标准的两倍即6367元/天计算）。4、橘子星球公司承担合同提前解除的违约金191017元（保证金冲抵后，尚居公司无需返还）。5、橘子星球公司承担律师费30000元。6、邓力与南京橘星投资管理中心对橘子星球公司所负上述债务在各自未出资范围内承担补充清偿责任。7、橘子星球公司、邓力、南京橘星投资管理中心对承担相关的诉讼、保全费用。一审法院认定事实：尚居公司与橘子星球公司于2018年签有《房屋租赁合同书》，合同约定：橘子星球公司向尚居公司承租南京市广聚路35号16层房屋（建筑面积1256平米）用于办公，租期自2018年5月15日至2020年5月14日；租金半年一付，2018年5月15日至2018年11月14日的租金573050元于签约当日支付，2018年11月15日至2019年5月14日的租金573050元最迟于2018年10月15日支付；物业费6.5元/月/平方米，合同生效当日应缴纳半年度物业费；电费1.1元/度；如橘子星球公司迟延支付租金及相关费用，应按未付款万分之三/天支付违约金；橘子星球公司应缴纳履约保证金191017元；如橘子星球公司无法定或约定事由提前解约，须支付违约金191017元；合同终止后，橘子星球公司应于3日内向尚居公司办理书面交接手续，将承租房屋交还尚居公司，否则，视为橘子星球公司侵占尚居公司房屋，尚居公司有权按合同约定租赁费用两倍收取橘子星球公司物业侵占费或惩罚性违约金。合同同时约定：违约方应承担另一方为实现权益而支付的费用（包括但不限于调查费、律师费）；合同有关违约条款的效力不因合同解除或期满而失效。合同签订后，橘子星球公司支付租金5万元并缴纳履约保证金191017元。2019年1月，尚居公司提起本案诉讼并为此支付律师费3万元。本案审理中，尚居公司最终认可合同解除时间为橘子星球公司所称2018年10月25日。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同书》等证据证实。一审法院认为，尚居公司自愿认可涉案租赁合同解除时间橘子星球公司所称2018年10月25日，一审法院对此予以确认，涉案合同因此应确认已于2018年10月25日解除。橘子星球公司自愿同意承担提前解除合同的违约金191017元并同意将此违约金与其缴纳的履约保证金相冲抵（即尚居公司无需再返还履约保证金），一审法院对此亦予确认。根据橘子星球公司自认的合同签订时间（2018年5月1日至2018年5月14日期间）及合同约定的租金支付时间（2018年5月15日至2018年11月14日的租金573050元于签约当日支付），橘子星球公司最迟应于2018年5月14日支付2018年5月15日至2018年11月14日的半年租金573050元，鉴于合同已于2018年10月25日提前解除，故橘子星球公司实际应承担2018年5月15日至合同解除之日（共计164天）的租金，具体金额应为573050元×2÷365天×164天=514960元，但橘子星球公司实际仅支付5万元，尚欠464960元至今未付，其对此欠租及合同约定的逾期违约金应予承担。涉案合同并未特别约定生效日期或生效条件，故合同自签订之日即依法生效，根据橘子星球公司自认的合同签订时间（2018年5月1日至2018年5月14日期间）及合同约定的物业费标准与支付时间（合同生效当日应缴纳半年度物业费），橘子星球公司最迟应于2018年5月14日支付2018年5月15日至2018年11月14日的半年物业费，鉴于合同已于2018年10月25日提前解除，故橘子星球公司实际应承担2018年5月15日至合同解除之日（共计164天）的物业费，具体金额应为6.5元×1256平米×12月÷365天×164天=44018元，但橘子星球公司至今欠付上述物业费，故橘子星球公司对上述所欠物业费及合同约定的逾期违约金应予承担，而橘子星球公司关于自己已于2018年10月15日撤离涉案房屋的说法缺少确凿证据加以证实，难以得到采信，故橘子星球公司据此说法认为自己不应承担2018年10月15日之后物业费的抗辩意见亦不能成立。橘子星球公司自愿认可尚居公司主张的电费11088.3元，一审法院对此予以确认。鉴于合同已于2018年10月25日提前解除，故橘子星球公司理应在合同解除后及时履行上述电费给付义务，但橘子星球公司至今欠付上述电费，故橘子星球公司对上述所欠电费及合同约定的逾期违约金应予承担。根据合同约定，合同终止后，橘子星球公司应于3日内向尚居公司办理书面交接手续，将承租房屋交还尚居公司，否则，视为橘子星球公司侵占尚居公司房屋，尚居公司有权按合同约定租赁费用两倍收取橘子星球公司物业侵占费或惩罚性违约金，但事实上，橘子星球公司在合同解除终止后一直未依约向尚居公司履行上述交还房屋手续，在此情形下，涉案房屋实际交还尚居公司的时间应以尚居公司自认的自行收回房屋时间（2019年3月8日）为准，尚居公司据此亦有权向橘子星球公司收取合同约定的房屋占用费或惩罚性违约金。合同中对合同终止后橘子星球公司不依约交还房屋的行为同时约定了占用费与惩罚性违约金，此项责任同时兼具补偿性与惩罚性，故按合同约定租赁费用两倍向橘子星球公司收取的款项实际应属于逾期还房违约金的范畴，但此违约金的计算标准偏高，应予适当调整，具体以按合同约定租赁费用1.2倍（573050元×2÷365天×1.2=3768元/天）计算为宜，且依约应自合同解除3日后（2018年10月29日）起算，至尚居公司自行收回房屋前一日（2019年3月7日）截止，具体金额应为3768元/天×130天=489840元。根据合同约定，违约方应承担另一方为实现权益而支付的费用（包括但不限于调查费、律师费），因橘子星球公司违约欠付租金等费用，故尚居公司为实现自身权益提起诉讼而支出的律师费依约应由橘子星球公司承担。邓力与南京橘星投资管理中心系橘子星球公司的股东，各自分别有4510万元及1131万元尚未实际出资，故邓力与南京橘星投资管理中心对橘子星球公司所负上述租金、物业费等债务中不能清偿部分依法应在各自未出资（4510万元及1131万元）范围内承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认江苏尚居资产投资管理有限公司与南京橘子星球文化发展有限公司签订的广聚路35号16层《房屋租赁合同书》于2018年10月25日解除。二、南京橘子星球文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向江苏尚居资产投资管理有限公司支付所欠租金464960元、物业费44018元、电费11088.3元及相应逾期违约金（其中，租金及物业费的逾期违约金自2018年6月15日起至实际支付之日止，按所欠金额的万分之三/天计算；电费的逾期违约金自2018年11月23日起至实际支付之日止，按所欠金额的万分之三/天计算）。三、南京橘子星球文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向江苏尚居资产投资管理有限公司支付逾期还房违约金489840元。四、南京橘子星球文化发展有限公司向江苏尚居资产投资管理有限公司承担提前解约违约金191017元，此违约金与南京橘子星球文化发展有限公司缴纳的履约保证金191017元相冲抵，冲抵后，提前解约违约金191017元不再实际支付，履约保证金191017元亦不再退还。五、南京橘子星球文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向江苏尚居资产投资管理有限公司支付律师费30000元。六、邓力对上述南京橘子星球文化发展有限公司所负付款义务中不能清偿部分在4510万元范围内承担补充赔偿责任。七、南京橘星投资管理中心对上述南京橘子星球文化发展有限公司所负付款义务中不能清偿部分在1131万元范围内承担补充赔偿责任。八、驳回江苏尚居资产投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12578元，保全费5000元，合计17578元，由江苏尚居资产投资管理有限公司负担2578元，南京橘子星球文化发展有限公司、邓力、南京橘星投资管理中心负担15000元。二审中，上诉人橘子星球公司提供了一组电话录音、视频、短信记录、图片等证据，欲证明被上诉人将案涉租赁房屋清空，并扣留上诉人办公家具。被上诉人尚居公司认为其公司要求上诉人于2019年3月3日之前搬空，但上诉人并没有搬空，才由被上诉人将上诉人的办公用品搬离，上诉人在3月份之前没交返承租房屋，故我司才主张该期间的房屋占用费。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于违约金问题。橘子星球公司租赁期间未按约按期支付租金,违反合同约定,构成了违约,应承担相应的违约责任。现上诉人橘子星球公司至今欠付租金、物业费及电费，按双方合同约定，未付款按万分之三/天支付违约金，故尚居公司主张橘子星球公司按照该协议约定支付逾期未付款的违约金，具有事实与法律依据，一审予以支持尚居公司该诉请，并无不当。关于房屋占有费赔偿问题。当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明,不能提供证据的,应当承担不利的法律后果。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，虽双方认可合同于2018年10月25日解除，因上诉人橘子星球公司并没有及时将承租的房屋腾空交返给被上诉人尚居公司，由此产生的房屋占有使用费及损失应由上诉人橘子星球公司承担。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定上诉人按租金标准的1.2倍支付逾期返房损失，具有合理性,本院依法予以维持。橘子星球公司上诉主张其于10月25日已腾空房屋并交返给被上诉人，因其提供证据不足以证明该事实主张，应由上诉人橘子星球公司承担不利的后果。综上，橘子星球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12578元，由上诉人南京橘子星球文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 张旭东审判员 许云苏二〇二〇年三月十八日书记员 戴 苗