四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终53号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李静，男，1975年3月4日出生，汉族，户籍所在地四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：宋旭东，四川中沛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：钟贵林，男，1972年11月3日出生，汉族，户籍所在地四川省彭山县。 委托诉讼代理人：宋旭东，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:自贡市龙奥置业有限责任公司，住所地四川省自贡市大安区龙井街广华15组85号。 法定代表人：佟光林，董事长。 委托诉讼代理人：刘家伦，四川川盈律师事务所律师。 上诉人李静、钟贵林因与被上诉人自贡市龙奥置业有限责任公司（以下简称龙奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李静、钟贵林的上诉请求：撤销四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1340号民事判决第一项、第二项、第四项，改判驳回被上诉人龙奥公司的全部一审诉讼请求，并判令龙奥公司双倍返还李静、钟贵林已缴纳的定金229200元，及支付自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期利息。事实和理由：1.《租赁意向书》不是正式的租赁合同，其内容不齐全，不符合房屋租赁合同法律规定，不具有房屋租赁合同的效力；2.由于龙奥公司与李静、钟贵林之间没有签订正式的租赁合同，因此双方之间系不定期租赁关系；3.龙奥公司与李静、钟贵林之间没有签订正式的房屋租赁合同，因此一审判决认定定金转化为履约保证金不当；4.龙奥公司与李静、钟贵林之间的《租赁意向书》在2017年6月12日就已经解除，所以李静、钟贵林不应向龙奥公司支付租金和逾期付款违约金；5.由于龙奥公司长期拖欠餐费等，导致租赁关系的终止，因此，龙奥公司应向李静、钟贵林双倍返还定金并支付逾期资金占用利息。 被上诉人龙奥公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙奥公司向一审法院起诉请求：1.解除《租赁意向书》；2.李静、钟贵林立即腾空房屋并返还龙奥公司；3.李静、钟贵林立即支付截止2018年8月9日的房屋租金、水费、电费、气费、天然气报警装置安装费等合计514156.47元，并支付自2018年8月9日起至起诉之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款违约金；4.本案诉讼费由李静、钟贵林承担。诉讼过程中，龙奥公司自愿放弃其诉讼请求的第二项“判令李静、钟贵林立即腾空房屋并返还龙奥公司”，一审法院予以准许。 李静、钟贵林向一审法院反诉请求：1.龙奥公司双倍返还李静、钟贵林已缴纳的定金229200元，及支付自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期利息。 一审法院认定事实：2016年12月14日，龙奥公司与钟贵林签订了一份《租赁意向书》，约定了钟贵林向龙奥公司租赁商铺764平方米。并约定了租赁期限、租赁用途、交付时间、租金标准、免租期以及水、电、气等能源费的交付方式等。在该意向书中双方还约定钟贵林向龙奥公司交付定金114600元，待正式合同签订后定金转为履约保证金。同日，钟贵林与龙奥公司签署《喜郎厨商务条件报价函》，2016年12月底，龙奥公司将约定的上述商铺交付钟贵林，钟贵林予以接收。 2017年3月4日，李静提出书面申请，要求“增加乙方（承租人）一名，《租赁意向书》变更后内容为乙方（承租人）李静、钟贵林”，并承诺“租赁意向书变更后，乙方（承租人）李静、钟贵林共同经营喜郎厨，接受园区的管理，并共同承担相关的法律责任”。龙奥公司同意了李静的变更申请，遂由李静、钟贵林在前述《租赁意向书》的乙方（承租人）一栏签名捺印。其间，李静、钟贵林对接收的商铺进行装修，开始以“喜郎厨”品牌对外从事快餐饮食经营，并雇佣了李晖作为“喜郎厨”快餐店的现场管理。 2017年5月24日，李晖按照李静、钟贵林的指示，在点查了水、电、气的用量后，制作并向龙奥公司递交了一份《恐龙主题餐厅费用结算清单》，并附《喜郎厨撤场水费清单》、《喜郎厨撤场电费清单》、《喜郎厨撤场气费清单》，载明水、电、气费应缴金额共计21416.67元（水费959元、补缴水费差价356.2元、电费4820元、气费15281.47元）。 2017年6月12日，李静、钟贵林指派李晖，与龙奥公司的经办人员贾雪对“喜郎厨”快餐店存放在承租商铺的贵重物品进行清点后，制作了一份《喜郎厨物品清单》，并在尾部备注“2017年6月12日清点贵重物品数量统计，锅、碗、调味品等杂件未计”字样。李晖、贾雪分别在该清单落款的商户负责人栏、经办人栏签名后，由龙奥公司保存了原件。此后，李静、钟贵林仍将“喜郎厨”快餐店的物品存放在承租商铺内。 2018年8月28日，龙奥公司在自贡市国泰公证处公证员的见证下，通过邮政特快专递向李静、钟贵林分别寄送了一份《通知书》，要求钟贵林和李静务必在收到该《通知书》之日起叁日内将拖欠的款项全部支付给龙奥公司，并继续履行《租赁意向书》。若钟贵林、李静未按本通知书规定的日期付清款项，则自本《通知书》送达后第四日起，《租赁意向书》解除，且必须在该《通知书》送达之日起十日内腾空并交回房屋，结清欠款。同年8月29日，李静、钟贵林均收到该《通知书》的邮政快递。在该《通知书》载明的期限后，龙奥公司自行收回了《租赁意向书》约定的商铺另作他用，并将“喜郎厨”快餐店的物品进行了集中堆放。 一审法院认为，李静、钟贵林、龙奥公司之间签订的《租赁意向书》，包含合同成立的必备要素，符合法律允许的合同形式，且根据其内容所确定的合同标的，可以确定为房屋租赁合同。李静、钟贵林、龙奥公司在该意向书上签章，并约定以交付定金为合同生效条件，因钟贵林已按约定于2016年12月16日通过银行转账向龙奥公司足额缴纳了定金，故该《租赁意向书》已于2016年12月16日生效。依法成立并生效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。 李静、钟贵林与龙奥公司之间对《租赁意向书》已经解除没有异议，但对解除的时间、方式有争议。该院认为，“喜郎厨”快餐店虽经清点并终止经营，但相关物品仍存放于案涉租赁商铺，该事实也表明案涉商铺仍由李静、钟贵林继续占有、使用。据此，李静、钟贵林认为《租赁意向书》已于双方共同清点“喜郎厨”快餐店物品之日（2017年6月12日）解除的主张不能成立。在钟贵林、李静占有使用租赁商铺期间，除合同约定的免租期外，钟贵林、李静应按约向龙奥公司支付租金。李静、钟贵林自2017年8月10日起即负有向龙奥公司支付租金的义务，但直至李静、钟贵林于2018年8月29日收到该通知书后，仍未履行支付租金的义务。故龙奥公司诉请本案《租赁意向书》于2018年9月2日解除的主张成立，予以支持。 李静、钟贵林自2017年8月10日起至2018年9月2日（《租赁意向书》解除之日）期间，负有按《租赁意向书》约定标准向龙奥公司支付租金的合同义务。龙奥公司仅主张截止2018年8月9日按约定标准计算的租金，系其自行处分权利的合法行为，该院予以支持，即截止2018年8月9日李静、钟贵林应付租金为473680元。庭审中，李静、钟贵林与龙奥公司双方对李静、钟贵林尚欠水、电、气费共计21416.67元（水费959元、补缴水费差价356.20元、电费4820元、气费15281.47元）无异议，故龙奥公司诉请李静、钟贵林支付水电气费共计21416.67元的主张于法有据，该院予以支持。龙奥公司诉请李静、钟贵林支付天然气报警装置安装费19060元，于法无据。综上，李静、钟贵林应向龙奥公司支付租金及水电气费共计495096.67元。 另李静、钟贵林逾期不支付租赁费用的行为已属违约，应当承担相应的违约责任。故龙奥公司诉请李静、钟贵林支付以尚欠款额为基数，自2018年8月9日起至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款违约金的主张于法有据，该院亦予以支持。 李静、钟贵林主张龙奥公司双倍返还定金229200元及自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期利息的反诉请求，因龙奥公司作为出租人，已履行了自己的合同义务，故反诉请求于法无据，该院不予支持。 综上判决：一、自贡市龙奥置业有限责任公司与李静、钟贵林在2016年12月14日签订的《租赁意向书》于2018年9月2日解除；二、李静、钟贵林于本判决生效之日起十日内向自贡市龙奥置业有限责任公司支付租金及水电气费共计380496.67元，以及自2018年8月9日起至2019年8月8日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款违约金；三、驳回自贡市龙奥置业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回李静、钟贵林的全部反诉请求。 二审举证期限内,双方当事人均没有新证据提交。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，李静、钟贵林与龙奥公司之间签订的《租赁意向书》，包含合同成立的必备要素，内容、形式均合法，且以房屋租赁为合同标的，可以确定为房屋租赁合同。依法成立并生效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。该《租赁意向书》约定了三年的租赁期限，因此本案不属于不定期租赁合同。故本案的争议焦点为：一、龙奥公司与李静、钟贵林在2016年12月14日签订的《租赁意向书》是否解除，何日解除；二、李静、钟贵林是否应向龙奥公司支付截止2018年8月9日的租金及水、电、气费，是否应支付自2018年8月9日起至起诉之日（2019年7月9日）止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款违约金；三、龙奥公司是否应双倍返还李静、钟贵林定金，以及支付自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期利息。 一、龙奥公司与李静、钟贵林在2016年12月14日签订的《租赁意向书》是否解除，何日解除的问题。根据本案查明事实，李静、钟贵林与龙奥公司之间对解除《租赁意向书》并无异议，双方争议的是《租赁意向书》于何日解除的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，2017年5月24日，李晖代表李静、钟贵林向龙奥公司送达了截止2017年5月24日的水、电、气费清单；2017年6月12日，李晖代表李静、钟贵林与龙奥公司的工作人员贾雪对李静、钟贵林放置于案涉商铺内的贵重物品进行了清点，制作物品清单并分别签字确认后将该清单交龙奥公司保存，清单中的相关物品在双方清点后也集中堆放于商铺后厨未再使用。因此，虽然李静、钟贵林与龙奥公司之间并未形成明示的书面的解除合同协议，但双方当事人的上述行为，应视为李静、钟贵林通过清点行为向龙奥公司提出解除《租赁意向书》，而龙奥公司也通过共同清点物品，在物品清单上签字确认等行为表明同意李静、钟贵林解除《租赁意向书》。因此2017年6月12日李静、钟贵林与龙奥公司已经达成解除《租赁意向书》的合意，《租赁意向书》应于2017年6月12日解除。 二、李静、钟贵林是否应向龙奥公司支付租金及水、电、气费的问题；是否应支付自2018年8月9日起至2019年7月9日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款违约金的问题。 1.李静、钟贵林是否应向龙奥公司支付租金的问题。基于前述，李静、钟贵林与龙奥公司之间的《租赁意向书》解除时间应是2017年6月12日，之后李静、钟贵林占用租赁商铺的后厨用于堆放物品，故李静、钟贵林应对其占用范围内的房屋面积支付相应的租金。本案一审庭审，李静、钟贵林举示的证人李晖证明后厨面积为200平方米，龙奥公司在辩论意见中也认可李静、钟贵林占用了200平方米；又因为李静、钟贵林并未对2017年6月12日后物品堆放在后厨与龙奥公司就租赁期限、租金标准等形成协议，故本院酌情参考《租赁意向书》中约定的租金标准结合龙奥公司诉讼请求的租金起止期限，综合认定：2017年6月12日至2017年8月9日为免租期，2017年8月10日至2017年12月9日，按照李静、钟贵林实际使用的后厨面积200平方米×50元／平方米／月×4月＝4万元；2017年12月10日至2018年8月9日，200平方米×52元／平方米／月×8月＝83200元；租金共计123200元。 2.龙奥公司起诉请求的水、电、气费所依据的是2017年5月24日李晖代表李静、钟贵林清点制作的水、电、气清单上列明的金额，一审庭审中，李静、钟贵林与龙奥公司对尚欠水、电、气费共计21416.67元（水费959元、补缴水费差价356.2元、电费4820元、气费15281.47元）也无异议，故一审判决李静、钟贵林支付龙奥公司水、电、气费共计21416.67元并无不当。 综上，李静、钟贵林应向龙奥公司交纳租金及水、电、气费共计144616.67元。因李静、钟贵林已向龙奥公司交付定金114600元，进行品跌后李静、钟贵林尚欠房屋租金及水、电、气费共计30016.67元。 3.李静、钟贵林是否应支付自2018年8月9日起至2019年7月9日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款违约金的问题。因为李静和钟贵林交纳的114600元定金品跌租金及水、电、气费后尚欠30016.67元，李静、钟贵林与龙奥公司之间在《租赁意向书》中虽未对租金及水、电、气费的支付时间进行约定，也未约定逾期付款违约金，但及时足额支付租金及水、电、气费是租赁合同中承租人应尽的主要义务。现李静、钟贵林迟延支付房屋租金及水、电、气费，已经违约，故李静、钟贵林应以尚欠的30016.67元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准向龙奥公司支付自2018年8月9日起至2019年7月9日止的逾期付款违约金。 三、关于李静、钟贵林反诉请求判令龙奥公司双倍返还李静、钟贵林已缴纳的定金229200元，并支付及自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期利息的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，龙奥公司作为出租人，已按约将案涉商铺交付承租人，案涉商铺亦符合合同约定的用途。因此，龙奥公司已履行自己的合同主要义务，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条定金条款中规定的应当双倍返还定金的情形。因此一审判决驳回李静、钟贵林反诉请求龙奥公司双倍返还定金229200元，及自2017年6月12日起至付清之日止按年利率6%支付逾期利息的判决并无不当。 综上所述，上诉人李静、钟贵林的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初1340号民事判决； 二、自贡市龙奥置业有限责任公司与李静、钟贵林在2016年12月14日签订的《租赁意向书》于2017年6月12日解除； 三、李静、钟贵林于本判决生效之日起十日内向自贡市龙奥置业有限责任公司支付租金、水费、电费、气费共计30016.67元； 四、李静、钟贵林于本判决生效之日起十日内向自贡市龙奥置业有限责任公司支付以30016.67元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的自2018年8月9日起至2019年7月9日止的逾期付款违约金。 五、驳回自贡市龙奥置业有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回李静、钟贵林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费4471元，由自贡市龙奥置业有限责任公司承担971元，由李静、钟贵林承担3500元；一审案件反诉受理费2592元，由李静、钟贵林承担；二审案件受理费8942元，由李静、钟贵林承担6259元，由自贡市龙奥置业有限责任公司承担2683元。 本判决为终审判决。 审判长  黄绚丽 审判员  曾伟贤 审判员  周玉萍 二〇二〇年三月十三日 书记员  党若丹