苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初12003号原告（反诉被告）：王晓华，女，汉族，1967年4月20日生，住上海市长宁区。委托代理人：廖猷立，上海丰程律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州国华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509780297051H,住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇双板桥路南侧。法定代表人:朱永妹，总经理。委托代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托代理人：高则帅，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告王晓华与被告苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理，2019年12月23日，国华公司提出反诉，本院于2020年3月17日公开开庭进行了合并审理。第一次庭审中原告王晓华的委托代理人廖猷立，被告国华公司的法定代表人朱永妹、委托代理人王飞到庭参加诉讼，第二次庭审中原告王晓华的委托代理人廖猷立，被告国华公司的委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓华向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于吴江汾湖开发区南京路南侧商业用房1幢105室房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以886402元为基数，自2018年7月1日起按每日万分之三，直至实际交房之日，暂计算至2019年8月1日为105038.63元）；3、请求判令被告向原告支付逾期取得不动产权证书的违约金(以886402元为基数，自2018年4月27日起，按每日万分之三直至取得证书之日，暂计至2019年8月1日为122589.4元)；4、请求判令本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确根据购房合同的约定，被告应该在交房后90天内办理房产证。所以原告在2018年4月27日开始计算逾期办证的违约金。事实和理由：原被告双方于2017年12月21日签订了《苏州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于苏州市吴江区的商品房。合同签订后，原告向被告支付了全部房屋价款，但被告却一直未为原告办理房屋不动产权证书。原告多次催告被告办理不动产权证书，但被告却一直拖延办理。被告国华公司辩称：1、登记的行为需共同配合。递交材料，要求被告为原告办理登记手续，并非被告的能力范围所及；2、根据双方合同的约定，交房日期是在2018年6月30日，房产直接交付给点亮（苏州）创业投资发展有限公司（以下简称点亮公司）的，实际交房没有逾期的，请求逾期违约金缺乏事实基础；3、原告曾在2018年11月13日向被告递交了书面的代销申请，要求被告为其销售其所购的商铺，因此其无理由要求逾期办理产权登记的违约金等。反诉原告国华公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付购房款33240元，并支付自2017年12月21日起至实际支付之日止，以886402元为基数按日3%计算的违约金；2、本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：被告于2017年12月21日与原告签订吴江市商品房买卖合同，购买原告开发的汾湖新天地XXX室商业营业用房，房款总价886402元，被告尚有33240元未付。反诉被告王晓华辩称：反诉被告提供的购房款收据中已经载明租金33240元抵扣房款，点亮公司与国华公司是关联公司，两公司应当内部结算，与购房人王晓华无关。请驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经审理本院查明：2017年12月21日，王晓华与国华公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定王晓华购买国华公司开发的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）1幢105室商品房，合同价格为886402元，合同第十六条、第十七条、第二十条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，国华公司应当在2018年6月30日前，将该商品房交付给王晓华，如国华公司未按合同规定期限将商品房交付给王晓华使用，逾期超过30日后，王晓华有权解除合同，如王晓华要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，国华公司向王晓华支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第二十二条约定，因国华公司原因，王晓华无法在双方实际交接之日起90日内取得不动产权证书，国华公司继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同约定房屋总价的万分之三向买受人支付违约金。同日，王晓华向国华公司支付44万元。2018年1月26日，王晓华向国华公司支付一笔款项，收据载明金额为446402元，并注明：汾湖新天地XXX房款（资金33240元抵扣房款，实际付款413162元），收据上加盖由国华公司销售专用章。2018年1月26日，王晓华与点亮公司签订《统一经营管理合同》，约定王晓华将上述购买的房产委托点亮公司代为办理房屋交付手续，并按照商业项目统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理。委托经营管理期限为5年，委托经营期限暂定自2018年8月1日起至2023年7月31日止，经营回报约定，王晓华付清全部房款后的次月起，点亮公司开始向王晓华支付委托经营回报。前三年的经营回报率分别为买入总价的5%，6%，7%，自2021年8月1日开始经营回报为总收益的90%归王晓华所有，剩余由点亮公司所有。2019年2月18日及8月2日，王晓华收到两笔款项，附言载明：代国华支付XXXX租赁回报、收益回报。另查明：国华公司与点亮公司法定代表人为同一人。2018年9月26日，国华公司就上述房产取得《吴江区商品房交付使用通知书》。至本案法庭辩论终结前，因国华公司涉多起诉讼案件，登记在国华公司名下，原告购买房产所在汾湖镇南京路南侧26号地块土地，被无锡市中级人民法院、苏州市虎丘区人民法院及本院查封、轮候查封。已有与本案相类似的涉及要求国华公司办理产权登记的其他案件因无法分割办理产权登记而终结执行。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《统一经营管理合同》、《吴江区商品房交付使用通知书》、使用权信息查询表、（2019）苏0509执2434号执行裁定书及到庭当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》上载明的房价金额为886402元，对此本院予以确认。对于原告王晓华主张办理不动产登记诉请，因涉案房产所在土地已经设置抵押，并因其他案件被查封、轮候查封，在上述抵押权及查封尚未解除之前，无法分割办理商品的产权分割登记，因此原告该主张法律上不能履行，本院不予支持，原告可待相应条件具备后，另行主张。对于原告王晓华主张的逾期交房违约金的诉请，按照合同的约定，被告国华公司应于2018年6月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告王晓华使用。被告国华公司直至2018年9月26日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足合同约定的商品房交付条件，被告国华公司应当向原告王晓华支付截至2018年9月26日的逾期交房违约金。双方约定的违约金标准为每日万分之三，综合考虑双方违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、涉案房屋已经由受委托经营公司接收并进行经营以及违约金同时具备补偿性、惩罚性等因素，每日万分之三过高，本院依法调整该违约金为房屋总价的每日万分之一点五，即日利率0.015%，被告国华公司应当向原告王晓华支付逾期交房违约金11567.55元（886402*0.015%*87）。原告在庭审中明确根据购房合同的约定，被告应该在交房后90天内办理房产证，所以原告在2018年4月27日开始计算逾期办证的违约金。该陈述默认其在之前就已经收到房屋，即便如此，该房屋当时并不具备法定交付条件，故本院确认《吴江区商品房交付使用通知书》取得之日为交付日期。对于原告王晓华主张支付逾期办证违约金的诉请，双方在合同中约定，如果未能在90日内取得房地产权属证书，每逾期一日按本合同约定房屋总价的万分之三向买受人支付违约金。如上所述、本案确系因被告国华公司原因致使原告王晓华无法在合同约定时间办理权属证书，原告王晓华有权按照合同该约定向被告国华公司主张逾期办证违约金，双方约定的具体计算方法为每日万分之三，考虑原告王晓华以实际收取相应收益回报，故该标准过高，原告王晓华未举证证明因逾期办证产生的实际损失，本院综合本案情况，确定为按房屋总价的同期同类贷款基准利率标准（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍确定损失的计算标准。被告国华公司于2018年9月26日取得商品房交付使用通知书，扣除被告国华公司90天办证期，起算起点为2018年12月26日，应当计算至取得该商品房权属证书登记前一日，如前所述，现该商品房所在土地设置抵押权，且被多家法院查封，无法确认取得权属登记具体日期，故逾期办证违约金应计算至本案法庭辩论终结之日，即2020年3月17日，原告王晓华此后损失，可就损失实际产生后另行主张。对于反诉原告国华公司主张反诉被告王晓华支付购房款的反诉诉请。房款价格886402元是双方的真实意思表示，反诉原告对反诉被告王晓华提供的收据真实性提出异议，但签订委托经营管理协议的点亮公司与国华公司本身系关联公司，而且点亮公司约定在王晓华付清房款后开始支付委托经营回报以及点亮公司实际支付行为证实，国华公司认可租金抵扣未付房款，反诉被告王晓华关于购房款已经足额支付的辩称，本院予以采信。反诉原告反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下:一、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告王晓华支付从2018年6月30日起至2018年9月26日止的逾期交房违约金11567.55元。二、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告王晓华支付逾期办证损失（以886402元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2018年12月26日起计算至2019年8月19日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至2020年3月17日止）。三、驳回原告王晓华的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏州国华房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2852元，由原告王晓华负担1302元，由被告苏州国华房地产开发有限公司负担1550元，被告苏州国华房地产开发有限公司负担的本诉诉讼费用于本判决生效后十日内缴纳至本院，原告已预交的诉讼费用1550元本院予以退还；反诉案件受理费631元，由反诉原告苏州国华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  范 君人民陪审员  顾金华人民陪审员  刘鹤华二〇二〇年三月二十五日书 记 员  李 萍