内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终82号上诉人（原审原告）：柴某，住内蒙古磴口县。委托诉讼代理人：王某1，系内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古永久置业有限责任公司。统一社会信用代码：91150100603023279E。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：李某，系内蒙古大法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂某，系内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91150800072553667A。法定代表人：崔某1。被上诉人（原审被告）：崔某2，住内蒙古磴口县。被上诉人（原审被告）：王某2，住内蒙古巴彦淖尔市。上诉人柴某因与被上诉人内蒙古永久置业有限责任公司（以下简称永久公司）、被上诉人内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司（以下简称晟久隆公司）、被上诉人崔某2、被上诉人王某2房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2019）内0822民初87号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴某及其委托诉讼代理人王某1、被上诉人永久公司的委托诉讼代理人聂某、李某到庭参加诉讼。被上诉人晟久隆公司、被上诉人崔某2、被上诉人王某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼按缺席审理，本案现已审理终结。柴某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2019)内0822民初87号民事判决，并依法改判或者发回重审。二、请求二审法院确认被上诉人永久置业有限公司与被上诉人王某2签订的《商品房买卖合同》无效。三、请求二审法院判令被上诉人永久公司履行《柳松园小区商品房订购协议》。事实与理由：一审法院驳回上诉人一审的诉讼请求没有事实和法律依据：2013年12月16日上诉人柴某与刘军通过永久公司柳松园项目部同意，双方在项目部签订了购楼合同，约定将柳松园小区5号楼1单元4楼东户113平米的楼房以27万元的价格出售给上诉人，上诉人也支付了购房款，后经柳松园项目部同意下，上诉人在《柳松园小区商品房订购协议》落款处签上了自己的名字，项目部在协议顶部乙方处加盖了项目部的印章。2016年12月6日，被上诉人永久公司柳松园项目部向上诉人交付了柳松园小区5号楼1单元四楼东户楼房（现在的××园），面积是115.38平米，上诉人于2016年12月7日又向被上诉人永久公司经柳松园项目部补交房屋面积差价6140元，取暖费、水电费等3507元，共计9647元。通过永久公司柳松园项目部安排上诉人在《柳松园小区商品房订购协议》签名、加盖印章、补交房屋面积差价和收取其他费用的行为来看，被上诉人永久公司是认可上诉人是该房的购买人和实际合法的占有人。根据《合同法》的基本原则合同的相对性，上诉人作为《柳松园小区商品房订购协议》的一方当事人，就有权向被上诉人永久公司主张权利。如果被上诉人晟久隆公司接管了柳松园小区开发，上述柳松园小区权利义务也应由被上诉人晟久隆公司承受，因此，一审法院并没有查清柳松园小区的开发承建及办理网签等权利义务到底是由哪个公司承受，因此一审法院驳回上诉人一审的诉讼请求显然是错误的。2015年1月16日，被上诉人永久公司与被上诉人王某2在明知该涉案房屋己经出售给上诉人的情况下，签订《商品房买卖合同》，显然侵害第三人（上诉人）的合法权益，而且王某2并无购买和居住该房屋的真实意图，因此根据《合同法》的规定，上诉人一审请求确认永久公司与王某2签订的《商品房买卖合同》无效是具有法律依据的，一审法院不予支持上诉人一审的诉讼请求，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。综上所述，请求二审法院结合案件的基本事实，判令支持上诉人的诉讼请求。永久公司辩称，一、永久置业公司对内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与柴某签订的《购房合同》不知情，且对该合同不认可。内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部（下称：磴口项目部）是内蒙古永久置业有限责任公司（下称：永久置业公司）为承建磴口柳松园项目工程而设立，属于永久置业公司的临时职能部门，不具有独立的法人资格，不具有民事法律行为能力，不具有独立承担民事责任的主体，永久置业磴口项目部不具有对外销售房屋的资格。柳松园小区项目是永久置业公司承建，对外签订房屋买卖合同需要加盖永久置业公司公章，永久置业公司公章经公安机关备案后一直在公司保存，从未对外签订磴口柳松园小区项目的房屋买卖合同。因磴口项目部管理混乱，永久置业公司发现磴口项目部原负责人崔某2私刻永久置业公司公章，永久置业公司对崔某2签订合同的行为并不知情。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”永久置业公司对崔某2签订房屋买卖合同的行为不予认可。二、永久置业公司从未收到过被答辩人柴某的购房款项。对于本案被答辩人提出交纳了276140元购房的款项，永久置业公司从未收到过，对于上述款项用途永久置业公司不知情。综上所述，请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。柴某向一审法院起诉请求：1、请求法院确认被告永久公司与被告王某2签订《商品房买卖合同》无效。2、请求法院判令被告永久公司及晟久隆公司继续履行合同，并为原告办理房屋过户登记。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2011年，被告崔某2挂靠被告内蒙古永久置业有限责任公司成立内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部开发磴口县柳松园小区项目。2013年7月23日，因拖欠刘军工程款，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部将位于××县东户以抵顶工程款的方式抵顶给刘军，双方签订了《柳松园小区商品房定购协议》。2013年7月30日该项目部向刘军出具收据一份，载明“抵顶工程款，五号楼一单元四层东户，113平米”。2013年12月16日，刘军与柴某签订了购楼合同书，约定刘军将柳松园小区5号楼1单元4楼东户113平米楼房以27万元的价格出售给原告柴某，柴某以支付现金及抵顶白酒的方式向刘军支付了购房款，刘军分别于2013年12月16日及2013年12月17日向柴某出具收条两份。原告柴某在内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与刘军在2013年7月23日签订的《柳松园小区商品房定购协议》落款处书写了自己的名字。内蒙古永久置业有限责任公司与王某2于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》一份，该合同约定永久公司以288000元的××园出售给被告王某2。2016年12月6日，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部向原告柴某交付的××园（面积为115.38平米），原告向柳松园小区物业缴纳了物业费及装修押金等费用。2016年12月7日柴某以每平米2580元的价格向该项目部缴纳房屋面积差价款6140元。原告柴某于2017年11月向案外人张某出售柳松园小区5号楼3单元402室并交付,2017年6月16日张某向内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司交纳了柳松园小区5号楼3单元402室的取暖费。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立变更、终止民事权利义务关系的协议。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益订立的合同属无效合同。本案中原告无证据证明被告永久公司与王某2签订的《商品房买卖合同》侵害其合法权益，且永久公司磴口项目部已向原告交付了涉案房屋。所以原告要求确认被告内蒙古永久置业有限责任公司与王某2签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。房屋经多次转手买卖，均未办理房屋所有权转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以依当事人申请追加登记权利人（第一手买受人）及参与中间流转的其他买受人作为第三人参加诉讼，在前手各房屋买卖合同均有效且登记权利人、前手买受人具备履行协助办证义务条件的，当事人应依次办理房屋所有权转移登记。结合庭审查明、当事人陈述及有效证据，永久置业项目部用以物抵债方式将柳松园小区5号楼1单元4楼东户抵顶刘军工程款，双方签订了《柳松园小区商品房定购协议》，刘军又将该房屋转卖给原告柴某，双方签订了购楼合同书，柴某向刘军支付了购房款，柴某与刘军之间形成了房屋买卖合同关系；又因原告柴某自认其与刘军签订的合同中涉及的××园单元4楼东户与永久公司磴口项目部向其交付的××园是同一套楼房,且柴某已经将该房屋出售于案外人张某并向其交付，所以原告柴某并非涉案房屋的最终买受人；同时柴某与晟久隆公司无合同关系，所以原告柴某要求被告永久公司及晟久隆公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求本院也不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定判决：驳回原告柴某的诉讼请求。案件受理费200元，由原告柴某负担。二审中，当事人未提供证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案涉案房屋经多次转卖，均未办理房屋所有权转移登记手续，上诉人柴某在实际占有房屋后，于2017年11月3日将房屋出售给张某、李三女，并且已经实际交付张某、李三女占有使用，因此上诉人柴某已经不属于涉案房屋的实际控制人和最终买受人，没有权利要求被上诉人永久公司继续履行《柳松园小区商品房定购协议》并为其办理房屋所有权转移登记手续。关于上诉人柴某称，被上诉人永久公司与被上诉人王某2签订的《商品房买卖合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。永久公司柳松园项目部向上诉人柴某实际交付了房屋，上诉人柴某在实际占有房屋后又将该房屋出售他人，被上诉人永久公司与被上诉人王某2签订的《商品房买卖合同》并未侵犯其合法权益。并且上诉人柴某并未提供相应的证据证明该房屋买卖合同属于上述法律规定为无效的情形，应承担举证不能的不利后果，故对于上诉人柴某的诉讼请求本院不予支持。综上所述,柴某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人柴某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 彬审判员 罗一民审判员 付桂梅二〇二〇年三月二十三日书记员 马宇涛