海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终427号 上诉人（原审原告）：徐志燕，女，1981年4月20日出生，汉族，现住陕西省西安市莲湖区。 上诉人（原审原告）：许炎，男，1979年11月3日出生，汉族，现住陕西省西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：乔晓英，女，1967年6月2日出生，汉族。系徐志燕、许炎的姨母。 被上诉人（原审被告）：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇海南生态软件园孵化楼507室。 法定代表人：白玉侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓林颖，该公司员工。 委托诉讼代理人：宁宇，该公司员工。 原审第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼六层。 法定代表人：王绥明，该公司董事长。 原审第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧。 法定代表人：聂仲根，该公司董事长。 上诉人徐志燕、许炎因与被上诉人海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）、原审第三人海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称老城开发区公司）、海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1920号民事判决，向本院提出上诉。本案于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 徐志燕、许炎上诉请求：1.撤销一审判决，改判中安公司向徐志燕、许炎支付逾期交房违约金11483元，以及未按照合同约定向徐志燕、许炎安装分体美的(或同等品牌)空调及热水器的违约损失1150元，并为徐志燕、许炎安装分体美的(或同等品牌)空调2台；2.中安公司承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定逾期交房的原因不在中安公司，属事实认定不清。中安公司逾期交房是客观事实，一审却以中安公司与第三人之间的合同纠纷不判令中安公司承担逾期交房的违约责任，让无过错的徐志燕、许炎承担逾期交房的损害后果，损害了徐志燕、许炎的合法权益，有违公平、公正原则。二、一审认定合同附件的约定不能作为约束中安公司的条款，仅是行政机关要求的公示，属事实认定错误，且违反法律规定。涉案房屋买卖合同由徐志燕、许炎和中安公司签订，合同条款及附件对双方都具有约束力，合同及附件中均明确约定热水器、空调及上述电器的品牌品名。行政机关仅要求公示《民用建筑节能条例》，并未要求罗列节能产品的品牌。合同明确约定了空调及热水器的品名品牌，仅对空调及热水器的大小型号未约定清楚，造成徐志燕、许炎和中安公司对型号大小发生歧义。根据合同法的规定，因合同产生的歧义，应作出不利于提供格式合同一方的解释，而且徐志燕、许炎亦是在合理范围内主张赔偿损失。综上，一审认定事实不清，法律适用错误，请求二审撤销一审判决，改判支持徐志燕、许炎的诉讼请求。 中安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 老城开发区公司、博雅公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 徐志燕、许炎向一审法院起诉请求：1.判令中安公司向徐志燕、许炎支付逾期交房的违约金11483元；2.判令中安公司在本案判决后6个月内，按照合同约定为徐志燕、许炎安装美的(或同等品牌)空调2台；3.判令中安公司支付未按照合同约定向徐志燕、许炎安装热水器的违约损失1150元；4.判令中安公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月20日，徐志燕、许炎与中安公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，购买了中安公司开发的位于海南省××县房。双方签订的买卖合同第八条约定“出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家法律法规、政策调整所致；3、买受人在订立合同之后，对本合同或附件的条款提出变更、修改意见；4、买受人申请银行按揭贷款，但对按揭贷款申请未批准或未足额批准的余额未支付完毕同时又不积极履行付款义务的(出卖人同意延期交付的除外)；5、买受人未按时付清首期住宅专项维修基金的；6、考虑到商品房建筑工程的特殊性，如商品房交付期限延后两个月内交付使用，则不视为延期和违约。”合同第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同附件三约定的装修标准第3项标配电器为美的或同等品牌产品；合同附件五建筑节能性能、节能措施、保护要求第6项显示空调系统：①冷源机组类型：分体，②能效比；第7项热水供应：①供应方式，②供应类型。合同附件七《本合同补充协议》对合同的部分条款进行了变更，其中补充协议第四条“双方同意本合同第八条变更和补充如下：2、由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。”补充协议第六条“双方同意本合同第十一条补充如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”合同还对房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保、产权登记等事项作出了约定。合同签订后，徐志燕、许炎已依照合同约定向中安公司支付了全部购房款395979元，中安公司也于2017年6月17日向徐志燕、许炎出具了编号为N0.01826699的海南增值税普通发票1张，证实已经收到徐志燕、许炎交付涉案房屋的全部购房款。2018年10月5日，中安公司向徐志燕、许炎发出了《商品房交付通知书》，通知徐志燕、许炎携带相关材料到该项目处办理入住手续，徐志燕、许炎于2018年12月14日向中安公司交纳了燃气安装费3300元，并向长春赢时物业股份有限公司澄迈分公司缴纳涉案房屋物业费、水电费共计2005元后，正式办理涉案房屋的收房手续。2018年12月15日，徐志燕、许炎在老城中学对面的美的厨卫专卖店购买了万家乐牌热水器一台。 另查明，徐志燕、许炎与中安公司双方诉争的位于海南省××县米西侧南海之滨(原博亚·熙岸高尔夫公寓二期)项目工程为博亚公司开发建设，后因博亚公司经营管理出现问题，造成该项目工程无法继续建设开发，老城开发区公司根据海南省委和澄迈县委、县政府的要求，接受博亚公司的委托，对博亚公司的债务进行重组，协助博亚公司通过整体处置资产的方式清偿债务，2016年3月18日老城开发区公司(甲方)和博亚公司(乙方)、中安公司(丙方)签订《资产转让协议》，由丙方出资收购乙方名下的位于海南××区入口处180米西侧的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产(后更名为“南海之滨”)，其中包括7栋在建工程，涉案房屋属于其中1栋在建工程。协议约定项目交易总价款5亿元，乙方负责按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案，并由乙方承担相应全部费用，甲方和乙方保证本项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证本项目在本协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付丙方。协议第七条对违约责任进行了约定“甲方或乙方未按本合同约定期限完成合同约定义务，每延迟一日，按交易总价款日万分之四向丙方支付违约金。”后因项目建设进展缓慢，中安公司于2017年2月20日发函给本案第三人老城开发区公司请求快速协调开工，推进施工进度，老城开发区公司于2017年3月2日复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。2016年3月23日至2018年5月21日间，海南老城经济开发区管委会共四次组织政府相关职能部门、中安公司、老城开发区公司、博亚公司等，讨论议定南海之滨项目的复工、规划变更、消防工程、配套工程以及竣工验收等事宜。2018年9月27日，老城经济开发区管理委员会召开南海之滨项目业主代表座谈会，向与会业主代表释明了该项目未能完成竣工交房的原因，以及协调政府职能部门和老城开发区公司加快对南海之滨项目的竣工验收。2018年12月10日涉案项目完成竣工验收备案。在一审庭审中，徐志燕、许炎与中安公司均认可涉案房屋为精装修房，但双方没有签订房屋装修合同，也未对装修的标准、电器配置作出具体明确的约定。 一审法院认为，徐志燕、许炎与中安公司双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在逾期交付问题；二、逾期交房的违约责任如何承担；三、徐志燕、许炎要求中安公司安装空调和支付未安装热水器的违约损失是否有法律和事实依据。 关于涉案房屋逾期交付的问题。徐志燕、许炎与中安公司双方在《澄迈县商品房买卖合同》中约定了出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而事实上，老城开发区公司、博亚公司于2018年10月8日才完成工程竣工综合验收备案工作，造成中安公司在2018年12月10日才向徐志燕、许炎发出《商品房交付通知书》，通知徐志燕、许炎携带相关材料办理房屋交付手续，中安公司在履行合同中确实存在逾期交房的情形。 关于逾期交房违约责任的承担问题。首先，南海之滨项目存在特殊情况，该项目系因博亚公司经营出现问题后，根据政府要求，由老城开发区公司接手后再转让给中安公司。根据中安公司与博亚公司、老城开发区公司签订的《资产转让协议》，博亚公司与老城开发区公司要在规定的期限内(即2016年11月18日前)将南海之滨项目移交给中安公司，中安公司才能如期将涉案房屋交付给徐志燕、许炎。三方于2018年10月18日签订的《关于南海之滨项目交付情况的确认书》，亦表明该项目未能按照《资产转让协议》规定的2016年11月18日之前移交给中安公司，导致中安公司延期交付房屋给徐志燕、许炎。《关于南海之滨项目交付情况的确认书》要求中安公司、博亚公司、老城开发区公司三方共同配合才能在2018年10月20日开始向业主交房。其次，该项目竣工验收中不存在中安公司主观恶意的情况，中安公司发函给本案第三人老城开发区公司请求快速协调开工，推进施工进度。老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，但由于南海之滨项目涉及博亚公司经营出现困难的特殊情况，存在设计规划变更、消防验收等方面的不确定因素，属于中安公司不可控制的范围。再次，2018年9月27日，老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事由向业主代表释明了逾期交房非中安公司主观恶意行为导致。综上，结合中安公司主观情况以及本案实际客观情况，本案逾期交房的违约原因不在中安公司，如由中安公司承担亦不公平合理，中安公司不应承担逾期交房的责任。对于徐志燕、许炎起诉要求中安公司赔偿逾期交房违约金的请求，不予支持。 关于中安公司应否支付徐志燕、许炎未安装空调和热水器的损失问题。徐志燕、许炎主张合同附件中明确约定了装修标准，中安公司应按照合同约定的交房标准给徐志燕、许炎配备“美的或同等品牌产品”空调和热水器。纵观双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》和附件，仅附件三装修标准第3项明确了标配电器为美的或同等品牌，但未明确标配电器具体涵盖的内容，是否包括空调和热水器以及安装数量均无规定。徐志燕、许炎认为附件五建筑节能性能、节能措施、保护要求第6、7项提到的空调系统和热水供应指向的是中安公司应为徐志燕、许炎安装空调和热水器，一审法院认为附件五是所有商品房买卖合同都应具备的内容，是住建部门为了发挥社会公众的监督作用，加强民用建筑节能监督管理，要求建设单位对建筑节能信息进行的公示，该内容主要表明的是中安公司所开发的涉案房产的建筑节能情况符合国务院《民用建筑节能条例》的有关要求，而非向徐志燕、许炎作出的安装空调和热水器的具体承诺。因合同约定不明确，徐志燕、许炎要求中安公司安装空调2台和支付未安装热水器的违约损失的诉求缺乏法律和事实依据，难予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回徐志燕、许炎的全部诉讼请求。案件受理费116元，由徐志燕、许炎负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 因当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 根据本案确认的《关于南海之滨（原西岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，二审另查明：2018年10月18日，中安公司、老城开发区公司及博亚公司签订《关于南海之滨（原西岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，三方确认老城开发区公司及博亚公司未能在《资产转让协议》约定的时间内完成涉案项目7栋在建工程的竣工验收并交付给中安公司，存在延期情形，三方约定由老城开发区公司协调在2018年11月20日前完成涉案项目的竣工验收及备案公司，于2018年10月20日开始向业主进行交房。 本院认为，徐志燕、许炎与中安公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。中安公司未按合同约定，在2017年8月30日前将涉案房屋交付徐志燕、许炎使用，中安公司存在逾期交房的事实，双方对此并无异议，双方的争议在于中安公司应否承担逾期交房的违约责任，徐志燕、许炎主张中安公司承担未安装空调、热水器的违约损失及为其安装空调是否有合同依据。 第一，中安公司应否承担逾期交房的违约责任。 涉案项目原由博亚公司开发建设，因博亚公司经营出现问题，老城开发区公司根据澄迈县政府的要求，接受博亚公司的委托，对博亚公司进行债务重组，协助博亚公司通过整体处置资产的方式来清偿债务。根据《资产转让协议》的约定，老城开发区公司和博亚公司应于2016年11月18日将涉案项目的7栋在建工程完成竣工验收并交付给中安公司，但从中安公司提交的《关于南海之滨项目交房时间的函》、《关于南海之滨项目交房时间的复函》及《关于南海之滨（原西岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》可以看出，涉案项目的7栋在建工程未能在约定的时间内进行交付。根据本案查明的事实，中安公司在涉案项目延期交付的情况下，一直积极协调涉案项目的交付事项，但因涉案项目的特殊性，以及涉案项目存在施工进度、设计规划变更等多种中安公司不可掌控的不确定因素，才导致中安公司未能在合同约定的期限内交付房屋，中安公司并非故意、恶意逾期交房。中安公司已在积极履行交付房屋的合同义务，涉案房屋未能按期交房并非中安公司的原因，让中安公司承担逾期交房的违约责任，有违公平原则，故对徐志燕、许炎要求中安公司承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。 第二，徐志燕、许炎主张中安公司承担未安装空调、热水器的违约损失及为其安装空调是否有合同依据。 徐志燕、许炎主张根据合同附件三中约定标配电器为美的或者同等品牌产品，以及合同附件五中约定供热系统、空调系统、热水供应的内容，足以认定中安公司要为徐志燕、许炎提供空调及热水器。通过对双方签订的商品房买卖合同内容的审查，双方仅在合同附件三中约定标配电器为美的或者同等品牌产品，但未约定标配电器的范围及数量，而合同附件五为对建筑节能性能、节能措施以及保护要求的约定，系住建部门为了加强对民用建筑节能监督管理，要求建设单位对建筑设施节能信息进行公示的内容，该部分内容是用于表明涉案房屋的建筑节能情况符合国务院《民用建筑节能条例》的要求，上述内容无法推断出中安公司在合同中约定要为徐志燕、许炎安装空调及热水器。因中安公司与徐志燕、许炎对“标配电器为美的或者同等品牌产品”的约定不明，双方又未对此进行补充约定，徐志燕、许炎主张中安公司应向其赔偿未安装空调、热水器的损失并为其安装空调，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上所述，徐志燕、许炎的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费116元，由上诉人徐志燕、许炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 吴党恩 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 江 河 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。