广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初2949号 原告（反诉被告）：蓝眉胜，男，1985年1月29日出生，汉族，住钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：邱粹红，广西环洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翟伟，男，1972年11月28日出生，汉族，住钦州市钦北区。 被告（反诉原告）：翟强，男，1975年2月3日出生，汉族，住钦州市钦北区。 被告（反诉原告）：陈喜英，女，1950年12月24日出生，汉族，住钦州市钦北区。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：杨醒树，广西桂信律师事务所律师。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：陈同宇，钦州市城区法律服务所法律工作者。 被告（反诉第三人）：翟明艺，男，1965年12月7日出生，汉族，住钦州市钦北区。 第三人：翟思，女，1981年2月10日出生，汉族，住钦州市钦北区。 原告蓝眉胜（反诉被告）与被告翟伟（反诉原告）、翟强（反诉原告）、陈喜英（反诉原告）、翟明艺、第三人翟思合同纠纷一案，本院于2019年9月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，被告翟伟、翟强、陈喜英向本院提起反诉，本院予以受理，并于2019年11月18日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蓝眉胜及其委托诉讼代理人邱粹红，被告（反诉原告）翟伟、翟强、陈喜英及其委托诉讼代理人杨醒树、陈同宇、被告翟明艺到庭参加诉讼。第三人翟思经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蓝眉胜向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告将证号为桂（2018）钦州市不动产权第0003977号的住宅用地（现为被告翟伟、翟强、陈喜英名下）变更办理过户到原告名。事实与理由：2014年11月16日，被告翟伟、翟强与翟明艺签订了一份协议书，约定被告翟伟、翟强的父亲翟明华，生前欠到被告翟明艺及翟明清的人民币伍拾贰万元分别用钦国用（2004）第C0487号，地号为：030106314号的土地划分成24块土地中的11块地皮来偿还，翟明艺分得三块。被告陈喜英是翟明华的妻子，是被告翟伟、翟强、第三人翟思的母亲。2018年的9月20日，原告与被告翟明艺签订了一份协议书，将从被告翟伟、翟强、陈喜英手中抵债获得的地块转让给了原告，该协议书注明了原告从被告翟明艺处买来的宅居地为翟伟、翟强、陈喜英名下的宅居地（地号为：030106314号）划分成24小块的其中的第十四块，不动产证号为桂（2018）钦州市不动产权第0003977号。被告翟伟也在该协议书中作了见证人。原告已经向被告翟明艺付清了购买宅居地的款项26万元，并在该宅居地上建成了一栋房屋。原告在建房之前，多次催促被告办理第十四号（桂（2018）钦州市不动产权第0003977号）宅居地的过户手续，但是一直没有结果。建房后，被告翟明艺也多次协助原告催促被告翟强、翟伟、陈喜英协助办理第十四号宅居地的过户手续，但是都被他们以种种理由推托。综上所述，被告没有及时协助原告办理宅居地过户变更手续，侵犯了原告的合法权益，特此向贵院起诉，请判如所请。 被告（反诉原告）翟伟、翟强、陈喜英辩称并反诉称，原告诉请被告协助原告办理手续变更没有法律依据，原告在没有经过三反诉原告的同意下，擅自在土地上建设房屋，严重侵犯了三反诉原告的土地使用权。2004年12月16日，翟明华因欠翟明清、翟明艺52万元，一时无法偿还，将名下的位于小董镇糖行北一里的国有土地使用权，证号为钦国用（2004）第C0487号抵押给翟明清、翟明艺，并办理了抵押手续，抵押期限自2004年12月16日至2014年12月16日。2014年11月16日，黄文恩（翟明清）与翟明艺以翟伟、翟强的父亲翟明华生前欠52万元为由，胁迫翟伟、翟强签一份协议书，约定将翟明华遗留下来的位于小董镇糖行北一里的国有土地使用权划576平方米给黄文恩抵偿翟明清的债务，划216平方米给翟明艺抵偿其债务。2014年12月15日，翟明艺、黄文恩（翟明清）向钦北区国土资源局出具还款证明办理解押手续，并于2015年1月22日将翟明华遗留下来的位于小董镇糖行北一里的国有土地使用权，面积2081.28平方米，过户到三反诉原告陈喜英、翟伟、翟强名下。2018年9月20日，被告翟明艺与原告蓝眉胜签定一份协议，将反诉三原告名下的小董镇糖行北一里地号450703003017GB01204地块中的第14号地块，面积63.2平方米转让给原告蓝眉胜。三反诉原告于2018年4月17日取得该土地不动产权属证，证号：桂（2018)钦州市不动产权第0003977号，于2018年2月2日取得该土地建设用地规划许可证。蓝眉胜未经三反诉原告的同意，也没有办理转户手续情况下，擅自在三反诉原告的土地上建筑房屋，严重侵犯了三反诉原告的土地使用权。为了维护三反诉原告的合法权益，提出以下反诉请求：被反诉人蓝眉胜拆除建在反诉原告土地上的建筑物，将土地使用权交还反诉原告。 被告（反诉第三人）翟明艺辩称，涉案土地是其的，其是通过合法途径卖给原告蓝眉胜。小董镇糖行北一里地号450703003017GB01204地块中的第14、15、16地块是翟伟、翟强、陈喜英抵债给其，当时翟伟、翟强、陈喜英都承诺办理过户，且翟伟向其收取了三宗地的办证费用32500元。 反诉被告蓝眉胜（本诉原告）辩称：1.被告翟伟、翟强、陈喜英称抵债协议书是受胁迫签订的，毫无事实根据，抵债协议书是真实有效的。因翟明华生前欠翟明清、翟明艺52万元，三被告用土地抵债，被告翟明艺是合法取得涉案地块。虽然三被告没有办理过户手续给被告翟明艺，但被告翟明艺已经合法取得土地使用权。2.被告翟伟在原告与被告翟明艺的买卖协议书上签字，并承诺协助办理过户，并且翟伟取得相关土地买卖的授权委托书，因此原告与翟明艺签订的买卖土地使用权协议书是合法有效的，三被告应当协助原告办理第14号地块的过户手续。因此，请求支持原告的诉讼请求，驳回被告翟伟、翟强、陈喜英的反诉请求。 第三人翟思既不答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告蓝眉胜提交的协议书、转账业务凭证、客户回执单、收条、民事裁定书、民事调解书、房地产继承协议、放弃继承权公证书、房地产抵债协议等证据以及被告翟明艺提交的协议书、房地产抵押合同书、土地出让金、房地产抵债协议、房地产抵债补充协议、出让金存根、委托书等证据，真实合法，证据间相互印证，对待证事实具有证明力，本院予以确认；被告翟明艺提交的口头协议书由其本人制作，且未有其他证据相佐证，本院不予采信,两份委托书，与证据相互印证，对待证事实具有证明力，本院予以确认；被告翟伟、翟强、陈喜英提交的还款证明、钦国用（2015）第C0006号国有土地使用权证、土地上建设物照片等证据，真实合法，证据间相互印证，对待证事实具有证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 翟明华（已故）系被告陈喜英的丈夫，系被告翟伟、翟强、第三人翟思的父亲。2004年12月16日，翟明华与被告翟明艺、案外人翟明清签订一份《房地产抵押合同书》，约定翟明华于1996年借到翟明清、翟明艺520000元，翟明华将小董镇糖行北一里的[土地证号：钦国用（2004）第C0487号，使用权面积2081.28㎡]土地使用权抵押给翟明清、翟明艺，并办理了抵押登记。翟明华去世后，2014年11月16日，黄文恩（翟明清）、翟明艺（甲方）与翟伟、翟强（乙方）签订一份《协议书》，约定：乙方同意甲方父亲翟明华生前于2004年12月16日作价52万元人民币抵押给乙方的钦州市钦北区的国有土地使用权，证号为钦国用（2004）第C0487号，地号为030106314号，使用权面积2081.28㎡，翟明华毛巾厂用地A地块土体，划分捌间房屋土地给黄文恩以抵偿所欠翟明清、黄文恩的债务，每间房屋土地面积72平方米，捌间房屋土地面积共576平方米。另划分叁间房屋土地给翟明艺，以抵偿所欠翟明艺的债务，每间房屋土地72平方米，叁间房屋共216平方米。以上拾壹间房屋土地划分给乙方后，剩下的房屋和土地归甲方所有，但甲方要处理好其他房屋土地债权人的债务，乙方要配合甲方办理解除该块土地的抵押登记，双方协商分配土地办理的土地证等所需费用按比例平均分摊，如乙方需要转让划分好的土地给他人，甲方要协助乙方办理好转让给他人的土地证等证件手续，所需的一切费用由乙方负责。2014年12月15日，翟明艺、黄文恩向钦北区国土资源局出具一份还款证明，申请办理翟明华上述土地使用权抵押的注销手续，之后钦北区国土资源局办理抵押权的注销手续。2015年1月20日，陈喜英、翟伟、翟强继承了翟明华的上述土地，并办理了该宗土地的过户变更手续，变更后的土地使用权人为陈喜英、翟伟、翟强，土地使用权证为钦国用（2015）第C0006号，地号为450703003017GB01204，面积为2081.28㎡。被告陈喜英、翟伟、翟强取得该宗地的使用权后，将该宗土地分割成24块，并办理了24块小宗地的土地使用权证，权利人不变，其中第14号土地的使用权证号为桂（2018）钦州市不动产权证第0003977号，不动产单元号为450703003017GB01314W00000000,权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地，面积68㎡，由钦国用2015第C0006号宗地分割而来。2018年2月2日，陈喜英、翟伟、翟强办理了第14号土地的建设用地规划许可证（地字第450703201800353号）。 2018年9月20日，翟明艺为甲方、蓝眉胜为乙方，翟伟为丙方，共同签订一份《协议书》，约定：甲方将位于钦北区地块中的第14号（暂定名，位置见附图）宅基地面积共63.2㎡转让给乙方，转让价格26万元整，乙方承担报建费、土地准建证、工程许可证、土地证等相关费用，甲方、并非负责配合乙方办理以上三证。之后，蓝眉胜向翟明艺支付了土地转让款26万元，并在该土地上建了一层房屋。 另查明，2005年10月22日，翟明华出具授权委托书，委托翟伟全权处理接收翟明华所有法院判决债权和其它物业、财产、租金委托代理人。2009年6月16日，陈喜英、翟强、翟思出具授权委托书，委托翟伟办理翟明华遗下的房地产，证号为：钦国用（2004）第C0487号，地号为030106314号，使用权面积2081.28㎡，抵押给翟明清、翟明艺的房地产抵债协议的事务。 本院认为，本案争议纠纷源于翟明艺与翟伟、翟强签订抵债协议书，翟明艺又将抵债所获得的土地出卖给蓝眉胜而引发纠纷，纠纷的本质属于合同的履行问题，因此，本案案由应为合同纠纷，本案原定案由为宅基地使用权纠纷不当，应予纠正。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告翟明艺与被告翟伟、翟强于2014年11月16日签订的房地产抵债《协议书》以及原告蓝眉胜与被告翟伟、翟明艺于2018年9月20日签订的住宅地转让《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，本案中，涉案土地虽然未办理物权的变更，但当事人签订的房地产抵债协议书及住宅地转让协议书合法有效，各方应按照约定履行合同义务。本案中，被告翟明艺与被告翟伟、翟强签订的房地产抵债《协议书》中约定如翟明艺需要转让划分好的土地给他人，翟伟、翟强要协助办理好转让给他人的土地证等证件手续。原告蓝眉胜与被告翟伟、翟明艺签订的住宅地转让协议书亦约定翟伟、翟明艺负责配合蓝眉胜办理土地证、土地准建证等。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告翟明艺亦将案涉土地交给了原告蓝眉胜，并且蓝眉胜已经建立一层房屋。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当办理登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案讼争土地已经由蓝眉胜合法占有使用，但土地登记的权利人仍为被告陈喜英、翟伟、翟强，因此，原告请求被告翟明艺、翟伟、翟强、陈喜英协助办理宅居地的过户手续，本院予以支持。案涉土地登记的权利人为被告陈喜英、翟伟、翟强，虽然与翟明艺签订《房地产抵债协议书》的只是翟伟、翟强，与蓝眉胜签订转让土地协议的是翟伟，但从翟明艺提交的两份授权委托书可以知道翟伟全权代表陈喜英、翟强、翟思处理讼争宅基地抵债给翟明艺的一切手续，且陈喜英、翟强与翟伟均系同一家庭成员，关系紧密，应该视为翟伟具有相应的代理权限，翟伟的行为应推定为被告陈喜英、翟伟、翟强的共同意思表示。因此，本院对被告陈喜英、翟伟、翟强辩称签订协议不是其真实意思表示，不予采信。被告陈喜英、翟伟、翟强主张翟伟、翟强是受胁迫签订《抵债协议书》以及已经偿还了翟明艺的欠款，没有提供证据予以证实，本院不予采信。由于被告陈喜英、翟伟、翟强将土地抵债给被告翟明艺的行为有效，翟明艺将抵债所得土地出卖给原告蓝眉胜的行为亦有效，故原告系合法占有使用争议土地，故反诉原告主张反诉被告蓝眉胜拆除涉案土地建筑物，交还土地使用权的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈喜英、翟伟、翟强、翟明艺自本判决生效之日起十五日内协助原告蓝眉胜办理位于钦州市钦北区[不动产登记证号：桂（2018）钦州市不动产权第0003977号]城镇住宅用地变更登记至原告蓝眉胜名下,相关费用由原告蓝眉胜承担； 二、驳回被告（反诉原告）陈喜英、翟伟、翟强的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费5200元，反诉受理费100元，合计5300元，由被告（反诉原告）陈喜英、翟伟、翟强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本一份及副本六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  常秀慧 审 判 员  韦茂宗 人民陪审员  杨 国 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  罗贵灵 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。