北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终246号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶晶，北京泓聚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：韩志刚，男，1973年9月4日出生。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京逍煜誉胜科技有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里14号楼三层B640。法定代表人：林秋男，总经理。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗慧，北京金诉律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：省多多（北京）电子商务有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：韩建，执行董事、经理。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）、韩志刚因与被上诉人北京逍煜誉胜科技有限公司（以下简称逍煜誉胜公司）、省多多（北京）电子商务有限公司（以下简称省多多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。达成光远公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回逍煜誉胜公司全部诉讼请求，支持达成光远公司全部反诉请求；2．一审、二审诉讼费由逍煜誉胜公司、省多多公司、韩志刚承担。事实和理由：1．一审法院严重违反法定程序，应当发回重审。本案案由应为合同纠纷。购房款之外的款项与本案不是同一法律关系，不应一并处理。错误分配举证责任，严重违反法定程序；2．错误认定事实，错误适用法律。错误判决解除合同，错误认定合同解除原因及违约责任。逍煜誉胜公司应当先履行义务，达成光远公司应当后履行义务，逍煜誉胜公司未履行付款义务，不具备接收商品房的先决条件。错误认定《特别约定》的效力。3．错误认定达成光远公司与省多多公司、韩志刚就“电商费”751320元承担连带责任。达成光远公司并未收取751320元款项。错误认定达成光远公司与韩志刚及省多多公司是利益共同体。逍煜誉胜公司辩称，同意一审判决，不同意达成光远公司的上诉请求和事实理由。韩志刚辩称，同意达成光远公司的上诉请求。省多多公司辩称，同意达成光远公司的上诉请求。韩志刚上诉请求：1．撤销一审判决第四项；2．二审诉讼费用由逍煜誉胜公司承担。事实和理由：一审法院判令韩志刚返还逍煜誉胜公司751320元并给付利息属事实认定和法律适用错误，逍煜誉胜公司通过韩志刚以低于合同标准价格（市场价格）购买涉案房屋，并与达成光远公司成功签订《商品房预售合同》，双方权利义务和交易履行完毕，在不具备法定解除和议定解除的情形下，不应判决韩志刚返还该笔款项。逍煜誉胜公司辩称，同意一审判决，不同意韩志刚的上诉请求和事实理由。达成光远公司辩称，同意韩志刚的上诉请求。省多多公司辩称，同意韩志刚的上诉请求。逍煜誉胜公司向一审法院起诉请求：1．确认逍煜誉胜公司与达成光远公司签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号：Y2073107)于2018年12月15日解除；2．判令达成光远公司办理解除顺义区顺义新城26街区12#商务办公楼1层108室房屋的网签备案手续；3．判令达成光远公司返还逍煜誉胜公司已经支付的购房款1254400元并给付利息，利息以1254400元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年12月20日起计算至实际返还日为止；4．判令省多多公司、韩志刚返还751320元购房款并给付利息，利息以751320元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年11月30日起计算至实际返还日为止；5．判令达成光远公司对第四项诉讼请求承担连带责任；6．判令达成光远公司承担本案的诉讼费。达成光远公司一审提出反诉请求：1．判令逍煜誉胜公司立即支付达成光远公司坐落于顺义区顺义新城26街区12#商务办公楼1层108号商品房的购房款125万元；2．判令逍煜誉胜公司立即支付达成光远公司逾期付款违约金，以125万元为基数，每日按万分之三计算即375元，自2019年6月9日起计算至实际付清之日止；3．判令本案诉讼费由逍煜誉胜公司承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，逍煜誉胜公司（买受人）与达成光远公司（出卖人）签订合同编号为Y2073107的《北京市商品房预售合同》，约定逍煜誉胜公司以2504400元的总价款购买达成光远公司建设的顺义区顺义新城26街区12#商务办公楼1层108号房屋。该合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理：1．逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；2．逾期超过60日，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件……。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当于2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：1．逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；2．逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。第二十九条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件四第三条约定：买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款：买受人应当在2017年12月21日前付清所购商品房总价款的50%，金额为1254400元（含定金100000元），剩余房款金额为1250000元，买受人以银行贷款的方式支付；买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因……导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利；在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利；尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。同日，逍煜誉胜公司（买受人）与达成光远公司（出卖人）签订《预售合同之》。该约定第六条第3款约定：买受人享有合同约定或者法律规定的单方解除权时，应在知悉或应当知悉合同解除事由之日起10天内且在房屋交付（包括视为交付的情形）之前书面通知出卖人，出卖人仅按合同相关条款的约定向买受人承担返还已付购房款及约定的责任，买受人不再向出卖人请求其他任何费用。买受人因购买该商品房而与第三人发生的各项费用，包括但不限于贷款利息、律师费、担保费、保险费、委托代理费、印花税、契税、专项维修资金、物业费、其他费等税、费，由买受人自行承担。逾期则视为自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应规定处理。就上述合同，双方于2017年12月21日办理了网上签约，联机备案编号为17736742。逍煜誉胜公司于2017年12月20日支付达成光远公司购房款1254400元，达成光远公司为此向逍煜誉胜公司出具了收据。此外，为购买涉诉房屋，逍煜誉胜公司分别于2017年11月20日、2017年11月30日支付给省多多公司100000元、651320元。逍煜誉胜公司主张该751320元系其支付的购房款，其表示达成光远公司与省多多公司系共同出售人，因为达成光远公司明知涉诉房屋的总房款为3255720元，且明知逍煜誉胜公司将751320元支付给省多多公司，其按照达成光远公司要求将该部分款项支付给省多多公司。达成光远公司、省多多公司、韩志刚主张该751320元系韩志刚作为包销人的合法收益。省多多公司、韩志刚表示省多多公司系代韩志刚收取该751320元，收取后已经支付给韩志刚了，但就此未提交证据证明。逍煜誉胜公司、达成光远公司、省多多公司、韩志刚均认可涉诉房屋于2019年4月30日取得工程竣工验收备案表。诉讼中，达成光远公司表示即使逍煜誉胜公司按照合同约定提交全部贷款资料，逍煜誉胜公司在2019年4月30日前也不会获得银行批准的贷款，因为没有竣工验收备案手续。逍煜誉胜公司提交解除房屋买卖合同通知复印件、挂号信封皮复印件、挂号信函收据、挂号信签收材料打印件，证明逍煜誉胜公司于2018年12月13日向达成光远公司邮寄解除合同通知，行使合同解除权，达成光远公司于2018年12月15日收到，故双方签订的《北京市商品房预售合同》于2018年12月15日解除。达成光远公司、省多多公司、韩志刚仅认可挂号信函收据的真实性，对其余材料的真实性不认可，并不认可关联性、证明目的。达成光远公司提交其与韩志刚签订的《旭辉26街区购房意向协议》，证明达成光远公司与韩志刚就包括涉诉房屋在内的27套商品房存在商品房包销合同关系，韩志刚作为包销人可以以达成光远公司的名义对外销售其包销的27套商品房，韩志刚不能及时付款需要承担违约责任等法律风险。《旭辉26街区购房意向协议》中载明购房意向人为韩志刚，出卖人为达成光远公司，部分内容为：虽然购房意向人不具备购买本意向协议房源的资格，但购房意向人承诺能够在本购房意向协议约定的期限内找到符合政府相关部门要求的购房资格的企业来购买意向房源，并愿意承担相应的后果，故双方经协商一致，达成如下协议条款，以兹遵守：一、意向房源基本情况：1．1《旭辉26街区购房意向协议》为购房意向人办理出卖人开发之旭辉26街区项目12号楼的意向房源及成交价格的确认协议。1．2购房意向人的意向房源为本项目12号楼一层共计27套商品房（具体房源明细及每套的预测建筑面积、单价、单套房屋总价详见附件一……如约定的意向房源面积发生变化，在指定购房企业与出卖人签署《北京市商品房预售合同》时予以变更，最终以房屋实测面积为准。1．3该意向房源按照建筑面积计价，每套意向房源单价详见附件一，总房款为人民币93877823元。二、付款：2．1购房意向人应在签署购房意向协议的同时交纳总房款的5%，即4700000元作为购房意向金……双方同意该购房意向金以及购房意向人随后交纳的首付款在指定购房企业与出卖人正式签署《北京市商品房认购协议书》及《认购书补充协议》后自动转为认购书项下指定购房企业交纳的认购定金，并在指定购房企业与出卖人正式签署《北京市商品房预售合同》后自动转为指定购房企业交纳的购房款，购房意向人应配合办理相关签字确认手续。三、认购签约：3．1购房意向人须在本购房意向协议签署且建委开通意向房源网签后30日内交纳全部意向房源总房款20%的首付款（已支付购房意向金计算在内），并最迟于2017年12月25日前交纳意向房源总房款20%的首付款并书面告知出卖人指定购房企业名称，将全部意向房源落位至指定购房企业；3．2购房意向人须确保所有指定购房企业在本购房意向协议签署之日起180天内与出卖人就意向房源正式签署认购书及《北京市商品房预售合同》……并由指定购房企业交齐意向房源首付款至总房款的50%。该协议附件意向房源明细中载明涉诉房屋折后总价为2504400元，标准总价为3334663．04元。逍煜誉胜公司认可该协议的真实性，不认可证明目的，称根据协议的内容看达成光远公司与韩志刚之间并非是包销合同法律关系，而是买卖房屋的协议。省多多公司、韩志刚认可该证据的真实性及证明目的。韩志刚提交其与达成光远公司就涉诉房屋签订的二份《旭辉26街区购房意向书》复印件，证明韩志刚就涉诉房屋向达成光远公司交纳了510000元的购房意向金，在逍煜誉胜公司与达成光远公司签订《北京市商品房预售合同》后，达成光远公司退还了其交纳的购房意向金，韩志刚与达成光远公司是包销合同关系。该二份《旭辉26街区购房意向书》主要内容亦是韩志刚在意向书约定的期限内找到符合政府相关部门要求的购房资格的企业来购买涉诉房屋，并约定了双方相应的权利义务。逍煜誉胜公司不认可该证据的真实性及证明目的。达成光远公司、省多多公司认可该证据的真实性及证明目的。韩志刚还提交《佣金确认书》及中国农业银行银行卡交易明细清单复印件，证明韩志刚作为包销人以其控制的公司乐居安邦房地产经纪（北京）有限公司向空间家有限公司支付涉诉房屋推荐成交佣金，表明逍煜誉胜公司通过韩志刚提供的渠道，以低于该房屋标准总价的价格购买涉诉房屋，且韩志刚配合逍煜誉胜公司办理达成光远公司销售系统的登记信息，韩志刚与逍煜誉胜公司之间的权利义务已经履行完毕。逍煜誉胜公司不认可该证据的真实性及证明目的。达成光远公司、省多多公司认可该证据的真实性及证明目的。逍煜誉胜公司主张如法院不能确认涉诉合同于2018年12月15日解除，其亦要求法院判令解除涉诉合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。逍煜誉胜公司与达成光远公司签订的合同编号为Y2073107的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。根据该合同第十一条的约定，达成光远公司应在2018年9月30日前向逍煜誉胜公司交付涉诉房屋，而涉诉房屋直至2019年4月30日才取得工程竣工验收备案表才具备交付条件，已逾期超过60日，逍煜誉胜公司依据该合同第十二条的约定享有单方解除权。达成光远公司辩称逍煜誉胜公司未提交全部贷款资料未付清全部购房款，违约在先，其有权拒绝交房，对此达成光远公司亦认可在未取得竣工验收备案手续前逍煜誉胜公司无法获得银行批准的贷款，且达成光远公司并未举证证明逍煜誉胜公司拒绝提交贷款资料，达成光远公司违约在先，逍煜誉胜公司未支付剩余购房款并不构成达成光远公司拒绝交房的抗辩条件，一审法院对达成光远公司关于逍煜誉胜公司无权解除合同的辩解意见不予采信。达成光远公司、省多多公司、韩志刚对逍煜誉胜公司提交的解除房屋买卖合同通知复印件、挂号信封皮复印件、挂号信函收据、挂号信签收材料打印件的关联性、证明目的不予认可，一审法院据此也难以认定达成光远公司于2018年12月15日收到了逍煜誉胜公司的解除合同通知。《预售合同之》第六条第3款虽然约定逍煜誉胜公司应在知悉合同解除事由之日起10天内书面通知达成光远公司，逾期则视为逍煜誉胜公司自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按不解除合同的相应约定处理，该约定属于限制买受人主要权利的情形，根据《北京市商品房预售合同》第二十九条的约定，关于逍煜誉胜公司行使解除权的内容仍应以《北京市商品房预售合同》的约定为准。《北京市商品房预售合同》中并未对逍煜誉胜公司行使解除权的期限进行约定，现逍煜誉胜公司享有合同解除权且在本案中仍主张解除涉诉合同，故一审法院判令解除逍煜誉胜公司与达成光远公司签订的合同编号为Y2073107的《北京市商品房预售合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故逍煜誉胜公司有权在合同解除后要求达成光远公司协助办理解除涉诉房屋的网签备案手续。对于逍煜誉胜公司支付给达成光远公司的购房款1254400元，逍煜誉胜公司有权主张返还，且根据《北京市商品房预售合同》第十二条的约定，逍煜誉胜公司亦有权要求达成光远公司给付利息，故一审法院对逍煜誉胜公司的第三项诉讼请求予以支持。根据达成光远公司与韩志刚签订的《旭辉26街区购房意向协议》内容，以及达成光远公司、韩志刚、省多多公司在本案中的陈述，韩志刚以达成光远公司的名义对外销售涉诉房屋，一审法院认定达成光远公司与韩志刚之间就涉诉房屋形成的是一种包销合同关系。在此种方式售房过程中，对于买受人来说，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，售房利益也由开发商与包销人共同享有，当买受人的合同权利受到侵害时，开发商与包销人之间的违约责任没有先后、大小之分，应共同对买受人承担连带责任。现由于达成光远公司违约导致涉诉合同解除，对于逍煜誉胜公司为购房而支付的751320元包销人亦无权收取，应由韩志刚、达成光远公司承担连带返还责任，且逍煜誉胜公司就该部分所提给付利息的请求，亦无不当，一审法院予以支持。韩志刚、省多多公司均主张省多多公司系代韩志刚收取该751320元，收取后已经支付给韩志刚了，但就此并未提交证据证明，故对于返还该款并给付利息，省多多公司亦应承担责任。一审法院对逍煜誉胜公司的第四项、第五项诉讼请求予以支持。达成光远公司要求逍煜誉胜公司支付购房款及违约金的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除北京逍煜誉胜科技有限公司与北京达成光远置业有限公司签订的合同编号为Y2073107的《北京市商品房预售合同》；二、北京达成光远置业有限公司协助北京逍煜誉胜科技有限公司办理顺义区顺义新城26街区12#商务办公楼1层108号房屋的网签备案解除手续，于判决生效之日起七日内执行；三、北京达成光远置业有限公司返还北京逍煜誉胜科技有限公司购房款一百二十五万四千四百元并给付利息（以一百二十五万四千四百元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自二〇一七年十二月二十日起计算至实际返还之日止），于判决生效之日起七日内执行；四、省多多(北京)电子商务有限公司、韩志刚返还北京逍煜誉胜科技有限公司款项七十五万一千三百二十元并给付利息（以七十五万一千三百二十元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自二〇一七年十一月三十日起计算至实际返还之日止，）于判决生效之日起七日内执行，北京达成光远置业有限公司对此承担连带给付责任；五、驳回北京达成光远置业有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、收据、电子账单、交易明细、《旭辉26街区购房意向协议》、工程竣工验收备案表等证据在案佐证。本院认为，当事人应按合同约定履行各自义务。根据本案查明的事实，逍煜誉胜公司与达成光远公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约履行。本案中，逍煜誉胜公司以达成光远公司违反预售合同约定，逾期交付商品房为由主张解除涉案商品房预售合同。关于逍煜誉胜公司是否享有单方解除权，达成光远公司上诉称，根据《预售合同之＜特别约定＞》第六条第3款约定，因逍煜誉胜公司没有在知悉或应当知悉合同解除事由之日起10天内书面通知达成光远公司，应视为逍煜誉胜公司自动放弃对应的解除合同的权利，双方仍按合同关于不解除合同的相应约定处理。对此本院认为，该约定应属限制买受人逍煜誉胜公司主要权利的情形，符合《北京市商品房预售合同》第二十九条约定的适用条件，鉴于《北京市商品房预售合同》并未限制逍煜誉胜公司行使解除权的期限，逍煜誉胜公司应享有涉案商品房预售合同的解除权。关于达成光远公司是否构成违约行为。根据本案查明的事实，涉案房屋2019年4月30日才因取得工程竣工验收备案手续从而具备交付条件，根据《北京市商品房预售合同》第十二条的约定，达成光远公司已构成逾期交付，应承担违约责任。达成光远公司主张逍煜誉胜公司未履行付款义务，违约在先，其有权拒绝交房之上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。逍煜誉胜公司可依据合同约定行使单方解除权，并在合同解除后要求达成光远公司返还购房款、支付利息并协助办理解除涉案房屋的网签备案手续。关于达成光远公司是否就逍煜誉胜公司主张751320元及利息承担连带给付责任。根据达成光远公司与韩志刚签订的《旭辉26街区购房意向协议》内容及三方当事人均主张该款项系韩志刚作为包销人的合法收益等陈述，本院认为一审法院据此认定韩志刚以达成光远公司名义对外销售涉案房屋，并与达成光远公司就涉案房屋成立包销合同关系，并无不妥。在包销合同关系中，当买受人逍煜誉胜公司利益受损时，达成光远公司作为开发商，应与包销人韩志刚就该笔款项共同向买受人逍煜誉胜公司承担连带责任。现涉案商品房销售合同已因达成光远公司逾期交付导致解除，故包销人韩志刚无权收取该笔款项，理应予以返还并给付相应利息。因省多多公司未举证证明其收取该款后已向韩志刚支付，故理应承担共同返还义务。韩志刚主张其与逍煜誉胜公司之间的居间服务已经履行完毕，拒绝返还该笔款项之上诉意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，北京达成光远置业有限公司、韩志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54465元，由北京达成光远置业有限公司负担43152元（已交纳）、韩志刚负担11313元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年三月三十一日法官助理 张 羽法官助理 黄 璐书 记 员 李 峥