广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22067号上诉人（原审原告）：深圳天源互为物流供应链有限公司，住所地：深圳市宝安区新桥街道黄浦路136号天源汇盛广场三楼，统一社会信用代码：91440300087009859R。法定代表人：李博煌，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张雷，广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙文生，男，1961年10月17日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审被告）：深圳东原电子有限公司，住所地：深圳市宝安区石岩北环路西南侧东原工业园，统一社会信用代码：91440300715230651M。法定代表人：刘亚汀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周文斌，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程中华，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人深圳天源互为物流供应链有限公司（以下简称天源公司）因与被上诉人龙文生、深圳东原电子有限公司（以下简称东原公司）合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判龙文生、东原公司协助天源公司办理案涉工业厂房（位置：深圳市××××北环路西南侧，建筑面积：15488.7平方米，出让宗地号：Ａ716-××6，房地产证号：50××86，房地产名称：厂房B栋）的更名过户手续。2.龙文生、东原公司承担案件受理费、保全费。事实和理由：一、龙文生已事实上取得案涉厂房的所有权，也有权将案涉厂房转让给天源公司，一审法院认定“龙文生无法取得涉案B栋厂房的所有权”系认定事实错误。首先，龙文生取得案涉厂房的所有权，系通过案外人深圳市中银鹏投资发展有限公司（以下简称中银鹏公司）与东原公司签订《工业厂房转让协议》实现的。双方在2007年7月3日签订的转让协议并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。该协议的双方均作为企业，也不存在任何事实上不能履行的障碍，且相关款项已经全部付清，东原公司也移交了案涉厂房，合同已经基本履行完毕，仅仅是没有办理过户手续而已。当时龙文生占有中银鹏公司98%的股份，并事实上通过其叔叔龙伍山控制了剩余2%的股份，其对于中银鹏公司具有绝对的控制权。由此可见，龙文生事实上已控制并完全有权处分该案涉厂房。其次，龙文生出于以个人名义将案涉厂房转让给天源公司的目的，于2014年8月4日以个人名义与东原公司签订《工业厂房转让协议》并倒签了“2007年7月3日”的日期，东原公司同时出具了《证明》，确认已收到厂房转让款2988万元。在2014年8月5日龙文生就与天源公司签订《工业厂房转让协议》。从以上事实不难看出，对于龙文生以个人名义将案涉厂房转让给天源公司，东原公司亦是知情并完全配合的。而《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》或其他相关规定并未对出让人的资质作出限制，因此，龙文生以个人名义与天源公司签订的《工业厂房转让协议》不仅合法有效，也完全可以履行并办理过户手续。二、本案合同的履行并不以案涉厂房过户至龙文生名下为前提，而应当由东原公司直接过户至天源公司名下，一审法院以龙文生因“政策原因无法办理过户手续”系对事实和法律理解错误。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，一审法院已经认定，龙文生与东原公司、龙文生与天源公司签订的《工业厂房转让协议》合法有效。并且上述《工业厂房转让协议》系“背靠背”签订，内容基本完全一致，足以表明龙文生系将其对于东原公司就案涉厂房的“权利、义务”一并概括转让给天源公司。龙文生在以个人名义将案涉厂房转让给天源公司、以及天源公司在取得案涉厂房后予以出租等实际使用的过程中，东原公司均有积极参与并配合，其对此是知情并且同意的。天源公司已取得龙文生基于案涉厂房对东原公司的全部权利，也完全有权要求东原公司直接将案涉厂房过户至天源公司名下。此外，从鼓励交易的原则出发，也不应当轻易否决交易的有效性。即便龙文生存在主体不符合的情况，当其将合同权利义务转让给天源公司时，主体的缺陷已经得到了补正。天源公司作为适格的主体，也完全有权利要求东原公司直接将案涉厂房过户至天源公司名下。三、龙文生已取得案涉厂房的所有权，其将案涉厂房转让给天源公司不属于无权处分。依据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，东原公司对于龙文生将案涉厂房转让给天源公司是知情并且同意的，从其配合与龙文生签订倒签日期的《工业厂房转让协议》以及出具已收讫转让款的《证明》即可认定。并且，案涉厂房已经事实上交付给天源公司，且天源公司将案涉厂房出租时，东原公司在租赁合同上盖章的配合举动也可以证明。退一步讲，东原公司明知龙文生与天源公司签订转让协议，天源公司也实际取得案涉厂房的控制权，但其在天源公司提起民事诉讼之前，从未提出异议，也可以认定其已默认同意该转让行为。东原公司在一审庭审时“表示不认可龙文生与天源公司签署的上述协议”属于事后反悔，法律上不能成立，道德上应予谴责，一审法院对该行为的错误认定，让东原公司出尔反尔的举动获得了不当利益，应当予以纠正。本案中，东原公司已经出具《证明》，其已经从龙文生处收齐案涉厂房的全部对价2988万元。并且多年来，东原公司也从未向龙文生主张过尚有款项未付。综上足以确认案涉厂房的对价已经全部付清。况且，该300万元的金额对于整个合同的效力和合同的履行没有实质性影响。对于合同履行及过户过程中可能产生的税费及其他相关费用，天源公司均愿意承担，本案合同的履行不存在任何法律、政策及其他事实上的障碍。东原公司辩称：一、天源公司认为“龙文生已事实上取得案涉厂房的所有权，也有权将案涉厂房转让给天源公司”没有事实和法律依据，是错误的。根据《物权法》第六条规定，龙文生虽然与东原公司签订《工业厂房转让协议》，但龙文生并没有完全支付对价款人民币4088万元。按照东原公司与龙文生签订的《工业厂房转让协议》约定转让款为人民币2988万元及补充协议约定转让款增加人民币1100万元，龙文生应当支付给东原公司的转让对价款共计为人民币4088万元，但龙文生只支付了2988万元，还有1100万元未支付。在没有支付完成对价款4088万元的情况下，自然没有也不可能办理不动产变更登记，故龙文生依法并没有取得案涉厂房的所有权。东原公司将案涉厂房交付给龙文生，龙文生只是取得了案涉厂房的使用权，而并没有取得所有权，在龙文生未取得案涉厂房所有权的情况下，自然无权转让案涉厂房。天源公司不能将龙文生取得的案涉厂房使用权等同于取得了所有权。二、天源公司认为“本案合同的履行并不以案涉厂房过户至龙文生名下为前提，而应当由东原公司直接过户至天源公司名下”是错误的。根据《合同法》第二条规定，东原公司与天源公司之间并没有签订任何合同，因而并没有合同关系。天源公司认为其与龙文生签订的《工业厂房转让协议》是权利义务概括转让行为，符合《合同法》第八十八条的规定，是对该法条的曲解。合同权利义务的概括转让应满足以下条件，一是获得合同相对方即东原公司的同意；二是权利义务需完整地转让给第三方，第三方承接合同的权利义务后，应向合同相对方即东原公司履行义务。本案，龙文生将厂房转让给天源公司，并未获得东原公司的明示同意。另外，天源公司所承接的合同内容，不论是合同金额还是付款时间，均与东原公司与龙文生所签订的合同不一致。即便如天源公司所说，其概括承接了东原公司与龙文生的合同权利义务，对龙文生尚未支付完毕的转让款，天源公司亦未向东原公司支付。在天源公司提交的向龙文生支付的3000万元付款凭证中，除一笔10万元款项外，其他所有收款人均与龙文生无关，付款人也是完全无关的第三方。对于2014年7月3日的300万元款项，尽管龙文生与天源公司在一审庭审中均认为是涉案厂房的转让款，但一审法院已查明该款项与涉案厂房转让无关，而是案外人深圳互为投资公司向中银鹏公司就中银鹏公司在宝安区石岩镇一处房产所支付的租金。三、东原公司在天源公司一审起诉前从不知道龙文生将涉案B栋厂房转让给天源公司，且天源公司与龙文生也从未在天源公司起诉前将其签订的《工业厂房转让协议》交付给东原公司，龙文生应当支付东原公司4088万元转让款，却只支付了2988万元，转让行为根本没有完成，其转让行为无效。四、东原公司与龙文生签订的《工业厂房转让协议》、与中银鹏公司签订的《工业厂房转让协议》以及龙文生与天源公司签订的《工业厂房转让协议》均属无效。首先，案涉B栋厂房的转让因违反法律禁止性规定而无效。《房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”案涉B栋房产，其房地产证为深房地字第××号，宗地号为Ａ716-××6，权利人为东原公司，产权份额为100%，该证涵盖厂房A栋、厂房B栋、办公研发楼、综合楼等，房地产证明确注明“本证所载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租需按有关规定办理”，因此，案涉B栋厂房已经被行政机关在房地产证上明确限制转让，属于禁止性规定。其次，案涉厂房在东原公司与龙文生、中银鹏公司之间的交易因与监管政策严重不符同时违反我国工业用地交易的公共秩序而无效。1.根据《土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”本案中与东原公司签署厂房转让协议的主体，不论是中银鹏公司还是龙文生个人，所从事的行业均与涉案地块的规划用途不符，未经原批准用地的人民政府批准，该等主体均不得作为涉案土地的受让方。2.根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》[深府办（2013）3号]第五条规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，因此，对于2007年7月3日签订的《工业厂房转让协议》而言，龙文生不具有合格的主体资格。3.根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条第二款“用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确分割转让的工业楼宇，不得分割转让，……”之规定，鉴于本案用地批准文件及土地使用权出让合同均未约定可以分割转让，因此，涉案B栋厂房也不属于可以分割转让的楼宇。4.根据《深圳市土地交易市场管理规定》第五条“下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招投标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：……（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；……”《深圳市经济特区房地产转让条例》第七条：“下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：……（二）取得土地使用权时减免地价款的；……”之规定，涉案厂房所属土地已明确载明系通过“减地价”方式从政府受让而来，该等土地及其所属工业厂房，企业或个人不得私下进行交易。综上可知，对于工业用地及工业厂房，是国家政策性调控非常严格的领域。尤其在目前土地财政的大背景下，对于以特定项目名义申请的工业用地，政府通过减地价方式将土地出让给企业后，如果企业或个人之间可以相互随意进行转让、交易，势必对政府的整个工业用地及工业厂房的交易秩序造成破坏。直接认定该等私下交易合同有效，将导致上述所有行政监管措施失去效力，违背当前我国工业用地交易公共秩序。故东原公司与龙文生及中银鹏公司之间的转让协议无效，鉴于此，龙文生擅自将涉案厂房转让给天源公司，其行为亦属无权处分，且该无权处分行为未获得东原公司认可，因而对东原公司不发生法律效力。龙文生辩称：1.请求撤销一审判决，改判东原公司协助龙文生办理案涉工业厂房（位置：深圳市××××北环路西南侧，建筑面积：15488.7平方米，出让宗地号：Ａ716-××6，房地产证号：50××86，房地产名称：厂房B栋）的更名过户手续。2.请求撤销深圳市中级人民法院2016年11月18日给深圳市公安局经侦支队七大队《建议解封函》，对该物业恢复查封、冻结。事实和理由：龙文生于2007年7月3日代表深圳市中银鹏投资发展有限公司（龙文生是该公司98%股份持有人、实际控制人、法定代表人）与东原公司所签订的《工业厂房转让协议》属双方真实意思表示，之后陆续支付了厂房款3056万元（含前期付款的200万元），直至2013年9月7日双方又签订了补充协议，并确认该日之前的双方行为以及继续履行之前的协议，并在2014年10月15日由深圳市天源汇盛置业有限公司支票代龙文生支付给东原公司的厂房款100万元（收款人为深圳市东原投资有限公司），至此，龙文生及相关公司共同向东原公司支付厂房转让款3156万元，完成了《工业厂房转让协议》的全部款项2988万元，和168万元作为未按协议及时付款给予的相应利息补偿。该厂房不能实际按期过户的原因主要还包括东原公司对龙文生及深圳市中银鹏投资发展有限公司隐瞒了其以此物业抵押向建行深圳分行贷款的事实，其行为涉嫌商业欺诈，造成不可能过户的实质。2015年龙文生涉另案犯罪无法履行后续协议，致该转让暂停。在2014年12月中有一天龙文生在东原电子投资有限公司刘亚汀的办公室，刘亚汀对龙文生讲：“如你有事，就说厂房是我东原的，只付过几百万定金的说法，让我代你保留B栋厂房。”龙文生便同意其说法。龙文生出事后，在2015年6月至10月期间，在市经侦支队七大队林建提审龙文生时，龙文生便按刘亚汀的提议作了虚假的陈述口供，配合了东原公司向法院申请解封函的要求，并在法院调查时向法院作了虚假陈述：“付了490万元，未按协议，无力支付后期款项，而同意其解除协议。故此造成法院于2016年11月18日出具建议解封函，建议市经侦支队七大队对深公（经）封通字（2015）28号查封文书的解封。”因此请求法院还原事实真相，仍对该资产进行查封、冻结，保全龙文生的合法权益。天源公司向一审法院起诉请求：一、龙文生、东原公司协助天源公司办理案涉工业厂房(位置：深圳市××××北环路西南侧，建筑面积：15488.7平方米，出让宗地号：Ａ716-××6，房地产证号：50××86，房地产名称：厂房B栋，登记价格15522086.30元）的更名过户手续；二、龙文生、东原公司承担案件受理费、保全费。一审法院认定事实：2007年2月27日，位于深圳市××××北环路西南侧的厂房A栋、厂房B栋、办公研发楼、综合楼经核准登记至东原公司名下，产权份额为100%，宗地号为Ａ716-××6，房地产证号为：深房地字第××号。该房地产证注明本证所载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租需按有关规定办理。房地产证附记载明：该宗地权属来源为协议（减地价），土地用途为工业用地，土地性质为非商品房。2007年7月3日，东原公司作为甲方，与作为乙方的案外人深圳市中银鹏投资发展有限公司（以下简称中银鹏公司）签署《工业厂房转让协议》，龙文生时任中银鹏公司的法定代表人，双方主要约定如下：1.甲方同意出让宗地号为Ａ716-××6，房地产证为50××86号，房产证中B栋厂房整栋给乙方，建筑面积共15488.7平方米，包含及安装的二台货梯；2.乙方同意出价人民币2988万元，受让第一条所列之房产，并承诺分两次付清，第一次协议签订后三日内付1500万元（包含以前已付的200万元），第二次于20日内付清余款1488万元；3.转让B栋厂房的补交地价款及过户发生的一切费用均由乙方负责支付；4.占地面积的分割和道路的使用原则上按初步商定的方案，即B栋厂房北面的空地全部归甲方，B栋厂房的南面空地全部归乙方，靠近宿舍周围的道路归甲方，B栋厂房东面的道路以B栋厂房北边分界归乙方，坐标点待实测后作为本协议的附件；5.B栋厂房的供水、供电在乙方取得产权后自行向有关部门申请；6.B栋厂房的实物移交在乙方取得房地产证后进行。2013年9月7日，东原公司（甲方）与中银鹏公司（乙方）签署《工业厂房转让补充协议》，就双方于2007年8月3日关于转让东原公司工业厂房一事补充约定如下：1.转让继续进行，乙方另外多付人民币1100万元作为补偿；2.乙方于2013年9月10日前支付给甲方人民币500万元，甲方同意乙方施工人员重新进场开工和开始其他附属工程。甲方保证在2013年9月20日前将原存放在厂房的物料全部搬走。乙方于2013年10月30日前支付余款人民币600万元；3.甲方同意乙方付清转让款后即将厂房移交给乙方使用。乙方如出租，所发生的一切税费均由乙方承担，与承租方的纠纷与甲方无关；4.在厂房移交后，办理过户手续之前，厂房的水、电、电梯、建筑的维修保养等由乙方自行承担，甲方不再负责；5.乙方办理过户手续时，乙方须向甲方提供周转资金支持。2014年8月，东原公司作为甲方，与作为乙方的龙文生签署《工业厂房转让协议》，并将签署日期填写为“2007年7月3日”，双方主要约定内容与东原公司和中银鹏公司于2007年7月3日签署的前述《工业厂房转让协议》一致，并且约定“本协议生效后，与中银鹏投资发展有限公司签订的同一标的物的转让协议同时失效”。2014年8月4日，东原公司出具一份《证明》，证明已收到龙文生委托中银鹏公司支付工业厂房转让款2988万元。2014年8月5日，东原公司出具一份《承诺书》，同意龙文生将涉案B栋厂房抵押并转让，并可按照所签协议自由处置该物业，并承诺不得取消与龙文生于2007年7月3日所签的双方《工业厂房协议》。2014年8月6日，龙文生作为甲方，与作为乙方的天源公司签署《工业厂房转让协议》，主要约定如下：1.甲方同意出让上述涉案B栋厂房整栋共5层给乙方，建筑面积共15488.7平方米，含已安装的两部货梯；2.乙方同意出价人民币3000万元，受让上述房产，并承诺分三次付清转让价款。第一次价款将在此协议签订后三日内支付人民币1200万元给甲方。第二次于六十日内支付人民币1000万元给甲方。并在交楼时，乙方将剩余的人民币400万元支付给甲方；3.转让B栋厂房的补交地价款及过户发生的一切费用均由乙方负责支付；4.甲方承诺在2015年4月份之前办理好相关资料，并移交给乙方；5.B栋厂房的实物移交至乙方取得房地产证后进行。天源公司与龙文生于一审庭审中均确认天源公司已向龙文生付清了厂房转让款，龙文生于2014年12月15日出具《收款证明》，确认收到天源公司支付的涉案B栋厂房转让款总计3000万元，龙文生已于签订合同后将厂房交给天源公司使用。天源公司提交了付款凭证及其自制并经龙文生签名确认的《厂房购置款明细表》以证明其付清了购房款，证据中显示的付款方为郑锦卿、朱伟涛、莫婷婷、郑剑宏、深圳天源汇盛置业有限公司等，收款方为杨博、杨俊华、深圳市东原投资有限公司、龙文生等，付款时间介于2014年7月3日至2014年12月12日之间。其中一笔付款为郑锦卿于2014年7月3日向杨博支付300万元，天源公司与龙文生均确认该笔款项为涉案厂房的转让款，不涉及双方的其他经济纠纷。龙文生认可上述证据；东原公司对上述证据不予确认，认为收款人与付款人均与协议双方无法对应，东原公司也不清楚该事宜。为查明案件事实，一审法院向深圳市不动产登记中心函询涉案房产情况，该中心向一审法院复函[深不动产登函（2018）696号]如下：一、经查不动产登记系统，Ａ716-××6宗地及地上建筑物“厂房A、厂房B、办公研发楼、综合楼”已办理不动产初始登记，核发了深房地字第××号房地产证，登记权利人为深圳东原电子有限公司，土地用途为工业用地，土地性质为非商品房。截至2018年11月26日，该证无有效的预告、异议、地役权及内部提示备注登记记录，已抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行，并于2018午10月26日被深圳市宝安区人民法院查封，查封附记：该院因深圳天源互为物流供应链有限公司诉深圳东原电子有限公司等合同纠纷一案对厂房B栋进行查封，期限为三年。二、根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》[深府办(2013)3号]第四条规定：用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确分割转让的工楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；……（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。如需办理Ａ716-××6宗地上建筑物的分割转让，建议向规划部门了解该房地产能否进行分割及如能分割需办理的相关手续。三、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》[深府办(2013)3号]第八条规定：非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。该办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。四、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》[深府办(2013)3号]第五条规定：工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。五、上述房地产的转移登记应符合《深圳经济特区房地产登记条例》《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》(深府办(2013)3号)及其实施细则等相关法律法规的条件和程序。另查，1.东原公司于一审庭审中表示，因龙文生、东原公司签订的转让协议违反法律规定，其不同意将涉案厂房过户至龙文生名下；东原公司亦不认可龙文生与天源公司签署《工业厂房转让协议》的效力，因为其目前并未将涉案厂房过户至龙文生名下，龙文生再转让的行为是无权转让行为，基于龙文生、东原公司之间的无效协议，龙文生再转让的行为也是无效的。2.龙文生主张其为购买涉案B栋厂房共向东原公司支付3156万元款项，天源公司提交的付款凭证可知其已支付了2856万元，在签署合同之前其已向东原公司支付200万元，天源公司代其支付了100万元，各项合计即为3156万元。龙文生主张多出的168万元是超过时间支付购厂房款，补偿给东原公司的利息款。补充协议中约定的1100万元中没有支付。东原公司对龙文生的上述主张不予认可，其确认实际收到龙文生支付的款项为2988万元，深圳市中级人民法院出具的《建议解封函》中所称的490万元，系以2988万元减去东原公司预估的2007年8月3日至2016年11月份期间的占用费得出的金额，其中2007年至2013年按12.5元/平方米计算，2013年至2016年按26元/平方米计算。3.关于厂房交付。龙文生主张其于2013年6月5日付清了款项，东原公司才向其交付了厂房，此后龙文生重新搭建了围墙、绿化、大门口等；东原公司主张其于2007年签订转让协议后即将厂房交付给龙文生，龙文生于2013年将厂房转租给百财公司时，东原公司在租赁合同上盖章见证，但无证据证明交付时间。4.2016年11月16日，东原公司将490万元款项支付至深圳市中级人民法院账户，注明款项用途为（2016）粤03刑初483号案件，龙文生个人财产。2016年11月18日，深圳市中级人民法院向深圳市公安局经侦支队第七大队发出《建议解封函》，内容如下：深圳市中级人民法院正在审理的（2016）粤03刑初483号龙文生诈骗一案，现有东原公司向深圳市中级人民法院申请解封深圳市公安局经侦支队第七大队以深公（经）封通字【2015】28号查封文书查封的深圳东原电子有限公司位于石岩镇××西南××一工业用地及地上附着建筑四栋。深圳市中级人民法院经审查认为：一、2007年，该案被告人龙文生以中银鹏公司的名义与东原公司签订合同，约定中银鹏公司以人民币2988万元购买东原公司位于石岩镇××环路西南侧房地产证为50××86号的厂房B栋（即上述房地产证中建筑四栋的其中一栋）。但是龙文生仅支付了490万元购买款项，后续款项没有再继续支付，且上述房地产证仍登记在东原公司名下。深圳市中级人民法院审理的龙文生诈骗案系案发于2011年，目前的证据未能显示购买东原公司房产的款项是属于龙文生的个人财产还是属于中银鹏公司的公司财产，但与深圳市中级人民法院正在审理的龙文生诈骗案无关。二、龙文生在该案审理时，当庭表示其确实在2007年购买了东原公司的一栋厂房，但是其已经无力支付剩余款项，同意解除合同。三、东原公司已经将当初龙文生以中银鹏公司的名义所付购房款490万元交予深圳市中级人民法院账户，由深圳市中级人民法院处理。综上，深圳市中级人民法院认为该房产与该案并无关联，建议予以解封。5.案外人陆玉香经司法拍卖竞得位于深圳市××石岩镇一处房产（原权利人为广东中银鹏科技有限公司）后，因深圳互为物业投资有限公司仍占用该房产，陆玉香向一审法院提起物权保护纠纷一案，案号为（2018）粤0306民初8241号，诉请深圳互为物业投资有限公司立即搬离并腾空上述房产，并支付非法占用涉案房产期间的场地占用费。深圳互为物业投资有限公司在该案中主张，陆玉香取得上述房产物权来源于深圳市金融联融资担保有限公司实现2012年2月7日设立的抵押权过程中的竞拍，而深圳互为物业投资有限公司在该房产设定上述抵押权之前（2011年4月8日）已与广东中银鹏科技有限公司签订租赁合同且租赁期限未满，且深圳互为物业投资有限公司已向广东中银鹏科技有限公司付清了租赁期间的全部租金，即于2014年7月3日委托郑锦卿向约定的杨博账号汇款300万元，租赁合同已经全面、真实地履行。深圳互为物业投资有限公司在该案审理过程中提交了上述付款凭证，与天源公司在本案中提交的付款凭证一致。一审法院于该案中查明，深圳互为物业投资有限公司于2013年12月12日注册成立，原名称为深圳天源海韵文化传媒有限公司，法定代表人为朱伟涛。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。龙文生与东原公司、天源公司与龙文生就涉案的B栋厂房先后签署的《工业厂房转让协议》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。有关上述合同能否继续履行的问题。一审法院认为，房地产作为一种性质特殊的商品，其交易受国家政策、地方性法规及政策的影响较大。涉案房屋系工业楼宇，依现行《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条的相关规定，其受让人须是经依法注册的企业。本案中，东原公司将涉案房产转让给龙文生，后龙文生再行将房产转让给天源公司，由于龙文生系自然人，其与东原公司签署的《工业厂房转让协议》因存在政策障碍无法办理过户手续，龙文生无法取得涉案B栋厂房的所有权。龙文生再行与天源公司签署《工业厂房转让协议》，将涉案B栋厂房转让给天源公司，系无权处分行为，东原公司于一审庭审中已明确表示不认可龙文生与天源公司签署的上述协议，该协议因龙文生未取得涉案房产所有权致使无法办理过户手续，客观上无法继续履行。因此，天源公司诉请龙文生、东原公司继续履行合同，办理涉案B栋厂房的交易过户手续，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回深圳天源互为物流供应链有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币114933元，保全费人民币5000元由天源公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认定东原公司与龙文生、龙文生与天源公司签订的房屋买卖合同有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点为根据上述各方签订的合同，能否将登记在东原公司名下的工业厂房转移登记至天源公司名下。根据本案查明的事实，涉案厂房的土地用途为工业用地，土地性质为非商品房。该类工业厂房的转让在转让的内容、转让的主体均有相关规定的限制。从转让内容看，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条第二款规定：“用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割或未明确分割转让的工业楼宇不得分割转让……”本案用地批准文件及土地使用权出让合同中均未约定可以分割转让，因此，涉案B栋厂房属于不可分割转让的楼宇。从转让主体看，前述管理办法第五条规定，工业楼宇的受让人是经依法注册登记的企业。本案，东原公司将涉案工业厂房转让给龙文生，龙文生又将厂房转让给天源公司。龙文生为自然人，不得作为涉案厂房的受让方。因此，龙文生与东原公司签订的《工业厂房转让协议》，因前述规定存在无法履行的情形，无法办理过户手续，龙文生无法取得涉案B栋厂房的所有权。同理，龙文生再行与天源公司签署《工业厂房转让协议》，将涉案B栋厂房转让给天源公司，该协议因龙文生未取得涉案房产所有权也无法办理过户手续，客观上无法继续履行。因此，天源公司上诉请求龙文生、东原公司继续履行合同，办理涉案B栋厂房的交易过户手续，依据不足，本院不予支持。综上，天源公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114933元，由深圳天源互为物流供应链有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年三月十六日书记员 李开宇（兼）