新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7718号原告：王伟，男，1982年5月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。原告：赵珍，女，1982年2月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区昆仑路105号第八层6号房。法定代表人：关峙，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告王伟、赵珍与新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司（以下简称瑞鹏祥房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法转为普通程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告王伟、赵珍、被告瑞鹏祥房产公司的委托诉讼代理人蔡建朝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、赵珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿违约金192948元（违约金计算方式为合同总价款的30%）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月15日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，房屋总价643160元，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区。签合同时被告明确为13中学区房，现该房屋实际不是13中学区房。2016年6月，原告在验房时，发现房屋客厅窗户和一个卧室窗户遮挡严重，两个窗户近二分之一的面积都被房屋外墙装饰所遮挡，造成房屋自然光线漆黑，严重影响采光和通风，给住户带来了严重的视觉干扰和生活不便，造成常人无法正常居住。原告对此严重设计缺陷的质量问题提出抗议，找到被告的物业、客服、运管部门及销售经理进行多次反映。以上部门均表示房屋遮挡的设计缺陷不知情、相互推诿。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告瑞鹏祥房产公司辩称，被告不同意原告诉讼请求。1.关于十三中学区房问题，被告不构成违约。（2018）新01民终1596号判决书及（2018）新民申1809号民事裁定书中已经认定关于学区房的问题。2.被告交付的房屋符合《商品房预售合同》中约定的交付条件，而且该房屋已经验收合格，不存在质量问题。3.关于采光问题，《商品房预售合同》附件五第三条告知了相关情况，因此不构成违约。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，原告王伟、赵珍（买受人）与被告瑞鹏祥房产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐高新技术产业开发区，预测建筑面积76.04平米，总价款陆拾肆万叁仟壹佰陆拾元。付款方式及期限：买受人于签订合同之日起付足房款50%即323160元，余款即32万元于2015年6月14日前付清（公积金贷款）。交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期91日–180日的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10%赔付。规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日15日内未作出书面答复的，视同接收变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并在中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定，买受人不得改动房屋外立面；不得安装设置防护栏、遮阳棚、花架、鸽舍等设施，不得对晒台进行搭建或改造；如需安装空调机，买受人须在外墙已设计的安装位置或物业公司指定的统一位置安装；如房屋设计有未封闭阳台则买受人不得将阳台进行改造或封闭；如买受人违反上述约定，经物业公司责令改正后仍未自行改正的，物业公司有权强行予以纠正、规范，同时买受人须按照房屋总价款的5%支付违约金。除本合同约定情形外，因买受人原因导致合同无法履行的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金。附件六《商品房预售合同》补充协议约定……第6条：关于规划、设计变更买受人同意出卖人对主合同第十条规定之外的规划变更、设计变更部分无需通知买受人，如出卖人选择通知买受人的，则视为买受人对该变更无异议。……第16条宣传介绍。16.1本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房预售合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房预售合同》及其附件规定不一致的，以《商品房预售合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分。16.2销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、三维动画、样板房、影音资料、广告等作为参考，不构成合同内容，亦不作为确定双方权利义务的依据，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果图及周围实际业态为准……。备注：如交付时商品房非13中学区房，则出卖人无条件退还买受人房款，并按同期存款利率赔付利息。合同签订后，原告付清了房价款。2016年6月，被告通知原告交房，原告因房屋非十三中学区房、房屋的客厅和卧室窗户有遮挡拒绝接收房屋。原告提供的照片及视频显示案涉房屋的客厅及卧室处窗户有遮挡。另查明：2018年1月，案外人曹江平以所购乌鲁木齐市长春路御园印象4栋1单元101室非十三中学区房将被告瑞鹏祥房产公司诉至本院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》。本院于2018年2月12日作出（2018）新0104民初131号民事判决，驳回了曹江平诉讼请求。曹江平不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年7月11日作出（2018）新01民终1596号判决，驳回上诉，维持原判。后，曹江平向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起再审申请，高院于2018年12月11日作出（2018）新民申1809号民事裁定书，驳回曹江平再审申请。审理中，原告表明愿意继续履行合同，在本案中主张被告按照对等原则支付总房款30%的违约金192,948元。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告履行了支付购房款的义务，被告应当将房屋交付原告。涉案房屋是否为十三中学区房不能作为认定被告违约的事由已经生效判决予以确认，原告以此主张被告违约，本院不予采信。原告主张案涉房屋客厅、卧室的窗户遮挡，从现场照片及视频来看，房屋客厅及卧室窗户确实存在遮挡，在订立合同时该房为期房，原告不能现场了解到涉案房屋的情况，被告也未就涉案房屋可能存在窗户遮挡进行告知，被告存在过错。但窗户遮挡是否严重影响到原告正常居住使用，从现有证据暂时无法认证。即便原告主张成立，原告据此主张被告承担总价款30%的违约金192,948元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，由违约方向对方当人支付一定数量的金钱。本案合同未约定此种情形下违约责任，原告主张被告承担总价款30%的违约金192,948元的请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王伟、赵珍的诉讼请求。案件受理费4,158.96元（原告已预交6,115.80元），由原告自行负担,退还原告1,956.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  孟玉珍人民陪审员  陈 颖二〇二〇年三月十八日书 记 员  张钟月