湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终726号上诉人（原审被告）：樊勇，男，汉族，1985年11月19日出生，户籍地湖南省澧县，现住湖南省长沙市。被上诉人（原审原告）：长沙市麓城置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道岳麓1号大厦301、303号。法定代表人：闵志群，总经理。委托诉讼代理人：王乐军，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。上诉人樊勇因与被上诉人长沙市麓城置业有限责任公司（以下简称麓城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6012号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人樊勇上诉请求：1.将房屋租金减免15万元；2.将房屋租金降到22.5元/㎡/月；3.麓城置业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、麓城置业公司对樊勇的侵权行为及其后果，樊勇已充分证明，事实清楚，但一审法院对樊勇的反诉请求未予受理。二、麓城置业公司作为出租方，提供合理适当的租赁场所是其义务所在，但是麓城置业公司提供的场所瑕疵过多（墙体、地面渗水，楼顶有未封闭的出水管道），樊勇因为房屋质量问题造成的损失超过了一审法院酌情减免的部分。被上诉人麓城置业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。1.麓城置业公司在与樊勇签订租赁合同前以及在合同中已明确告知樊勇房屋存在漏水现象，樊勇应根据合同约定自行承担维修义务，因此本案约定的租金低于同地段其他租户租金。2.樊勇所述的墙体、地面渗水的根本原因是樊勇日常维护不到位所致，应由其自行承担维修费用。3.樊勇所述楼顶有未封闭的出水管道属于消防管道，麓城置业公司已提交了消防验收合格、竣工验收合格的证明，也提交了营业前消防安全检查合格证，足以证明麓城置业公司交付的房屋符合验收条件，已尽到管理义务。4.樊勇已就其所述的房屋漏水引起的损失另行提起了诉讼。二、一审法院已对涉案房屋租金进行了减免，樊勇要求的减免请求没有事实及法律依据。综上，请求驳回樊勇的诉讼请求，依法维持原判。麓城置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除麓城置业公司、樊勇于2017年5月26日签订的《谷山乐园项目Ａ16栋商铺租赁合同》；2、判决樊勇腾退位于长沙市岳麓区门面；3、判决樊勇支付拖欠的房屋租金342196元及违约金（按年利率24%计算，违约金暂计算至2019年4月28日为60019.47元）；4、判决樊勇支付自2019年4月29日至租赁标的实际退还之日止的房屋占有使用费（按合同约定的租金标准计算）；5、本案的诉讼费、律师费由樊勇承担。一审法院认定的事实：麓城置业公司（甲方）与樊勇（乙方）于2017年5月26日签订《谷山乐园项目Ａ16栋商铺租赁合同》，麓城置业公司将位于长沙市岳麓区的门面（面积557.63ｍ2）出租给樊勇经营诺克萨斯网络会所。合同约定租赁期为6年，从2017年5月26日起至2023年5月27日止。该门面租金第一年至第三年租期按45元／月／ｍ2收取，每月租金为人民币25093元（含税），第四年租期按46.35元／月／ｍ2收取，第五年租期按48.67元／月／ｍ2收取，第六年租期按51.10元／月／ｍ2收取。合同第五条“租赁期间房屋修缮与使用”第一款约定，租赁期间内，由乙方负责门面及其设施的维修维护，并承担费用。第二款约定，商铺建筑质量特别告知：乙方承租的商铺北段Ｈ轴与1／Ｇ轴之间墙体为建筑伸缩位置，存在漏水现象，甲方经多次维修无法解决该问题，特别告知乙方，如因该部位漏水给乙方造成任何损失，甲方概不负责；且在租赁期限内，甲方不再组织技术力量对该部位进行维修。合同第七条“违约责任”约定，乙方在租赁使用期间，未按合同规定时间缴纳房屋租金，超过1个月，甲方可以终止本协议，收回房屋，乙方支付的履约保证金作为违约金，不予退回。合同签订后，麓城置业公司依约将上述门面交付给樊勇经营使用。在合同履行过程中，2018年7月18日因商铺吊顶内消防管道突然涌现水流致使樊勇遭受财产损失，并影响了樊勇的正常经营。樊勇以此为由拒交租金。樊勇就上述事由与麓城置业公司多次进行沟通，但未达成合意。从2018年3月10开始至2019年4月28日，樊勇共计拖欠麓城置业公司商铺租金342196元。另查明，麓城置业公司于2014年12月1日取得建设工程规划竣工验收合格证（长先验合［2014］0059号），建设项目名称为谷山乐园一期Ａ2-Ａ6、Ａ16栋及一期地下室。一审法院认为，麓城置业公司、樊勇签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方都应按合同约定全面履行相关义务。麓城置业公司履行了交付租赁房屋的义务，樊勇未按时支付房屋租金应承担相应的民事责任。樊勇提出麓城置业公司没有提供适租的商铺，消防管道漏水造成财产损失，要求麓城置业公司赔偿损失，因与本案非同一法律关系，樊勇可另行向相关的责任主体主张权利，故该辩称意见不予采纳。但考虑到麓城置业公司委托的物业管理公司未对租赁物及相关设施履行检查修缮义务，对樊勇的经营造成了影响，应当相应减少租金。故对麓城置业公司要求樊勇支付拖欠房屋租金的诉求，部分予以支持，一审法院酌情确定樊勇支付2018年3月10日至2019年4月28日的租金为308000元。出现上述问题后，双方一直在协调沟通，樊勇并非恶意拖欠租金，且樊勇至今仍在涉案商铺中经营，故对麓城置业公司要求解除商铺租赁合同、腾退涉案商铺并支付违约金的主张，不予支持。麓城置业公司诉求樊勇承担律师费，但未提交证据予以证明，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决：一、限樊勇于本判决生效之日起七日内向长沙市麓城置业有限责任公司支付拖欠的房屋租金308000元（2018年3月10日至2019年4月28日）；2019年4月29日之后的房屋租金按《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》中约定的租金标准向长沙市麓城置业有限公司支付；二、驳回长沙市麓城置业有限责任公司的其他诉讼请求。如樊勇未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3667元，由长沙市麓城置业有限责任公司承担667元，樊勇承担3000元（该款长沙市麓城置业有限责任公司已垫付，樊勇在支付上述款项时一并支付给长沙市麓城置业有限责任公司）。二审中，被上诉人麓城置业公司向本院提交了如下证据：证据1.长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7960号民事判决书，拟证明樊勇已就其所述的麓城置业公司存在侵权行为及其后果另行提起了诉讼；证据2.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，拟证明樊勇所租赁的房屋已经消防部门验收合格，故吊顶消防出水管道未封闭造成的损失与麓城置业公司无关。经组织质证，上诉人樊勇发表如下质证意见：对证据1无异议，但我已对该判决提起上诉；对证据2的真实性无异议，但验收合格不代表没有瑕疵。经审查，本院认为，被上诉人麓城置业公司提交的上述证据1，上诉人樊勇对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。据此，本院二审补充查明如下事实：1.因涉案房屋的消防管道涌水事故，樊勇已于2019年6月11日起诉要求麓城置业公司及长沙广佳物业管理有限公司赔偿其损失339440元，并要求麓城置业公司减免租金，按507.62平方米、22.5元/平方米/月计算。2.樊勇称涉案房屋的消防管道涌水事故导致其半个月无法使用房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：麓城置业公司与樊勇签订的《谷山乐园项目A16栋商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。麓城置业公司作为出租人，应当向承租人提供符合约定用途的租赁房屋，并在租赁期间保持约定用途。涉案房屋在租赁期间非因承租人樊勇的过错出现消防管道漏水事故，导致樊勇在一定时间内无法正常使用房屋，故应当减免相应租金。根据樊勇的陈述，消防管道漏水事故导致其无法营业的时间为半个月。因一审法院已酌情减免了樊勇一个多月的租金及违约金，且樊勇所主张的漏水事故造成的财产损失已另案提起诉讼，故一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人樊勇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7334元，由上诉人樊勇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年三月十九日书记员 林 巧