浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9238号 原告（反诉被告）：陆样，男，1993年3月10日出生汉族，无固定职业，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：黄荣，浙江晓德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波澳雅黛生物科技有限公司（统一社会信用代码为：91330212079249633L）。住所地：宁波市鄞州区东吴镇大岙工业区块38号。 法定代表人：陈彩亚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵海斌、钱丽娜，浙江红邦律师事务所律师。 原告陆样诉被告宁波澳雅黛生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理，并于2019年9月4日、11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人黄荣、被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵海斌、钱丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆样起诉称：2018年4月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告租赁宁波市鄞州区嵩江东路289号范畴内二楼至四楼，建筑面积约1525平米，用途为大学生创业区，租赁期限为2018年10月1日至2023年9月31日等。原告按约于2018年5月10日向被告支付第一期租金150000元和水电垃圾押金43600元，合计193600元。出租房里有许多杂物，原告等待被告清理后使用。等待期间，由于大学生创业区前景不乐观，原告的合伙人王聪、江若浩不想继续合作，原告转而与袁黄合作，与被告联合搞网络、淘宝直播，所以原、被告于2018年11月30日签订《解除租赁合同书》，解除租赁关系，并于同日另行签订《租赁合同》，租赁地点不变，只是将出租房改为三、四楼两层，建筑面积约1030平米，约定用途为网络、淘宝直播，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日等，并口头约定，之前所付的193600元作为本合同的第一笔费用。合同订立后，原告着手对直播大厅进行装修，同时去工商部门注册公司，却发现出租房没有产权证，也没有合格的消防证，不能注册公司，不能进行网络直播，故原告合伙人袁黄于2019年3月1日向被告发函，告知被告原告方已于2019年1月底退出了出租房，要求被告收回出租房，退还已付款200000元，赔偿原告方装修损失、营业损失、员工费损失等。但至今被告未予还款，故原告提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告于2018年11月30日签订的房屋租赁协议。审理中，原告变更为请求确认该合同无效；2、被告返还原告已付款193600元，并支付自2018年5月10日起至实际清偿日止按同期银行贷款利率计算的利息（暂计算至2019年5月10日的利息为8421.60元）。 被告宁波澳雅黛生物科技有限公司答辩并反诉称：涉案房屋属案外人宁波市鄞州东海粉末涂料有限公司所有，由被告代为出租。2018年4月26日，原告和案外人王聪、江若浩作为承租方与被告签订《租赁合同》，向被告承租宁波市鄞州区嵩江东路289号建筑面积约1525平米的房屋。在订立合同之前，被告明确告知涉案房屋只有土地证、没有房产证，但可以注册公司，原告实地考察了涉案房屋后，与被告签订了《租赁合同》，并按约支付了第一年第一期租金150000元、水电押金40000元、第一年垃圾处理费3600元，合计193600元，并着手对部分房间进行装修。2018年11月30日，原告告知被告，由于内部意见分歧，原告不再承租涉案房屋，并和被告签订《解除租赁合同》，确认解除2018年4月26日签订的《租赁合同》，已付的193600元作为租金予以扣除，不足部分以后再付。同时，原告单独与被告签订《租赁合同》一份，向被告承租宁波市鄞州区嵩江东路289号建筑面积约1030平米的房屋，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日，第一年租金为280000元。合同订立后，原告立即进行装修，但未按时支付租金，被告向原告催讨，原告以各种理由拒绝支付。期间，袁黄致函被告，要求终止合同，被告认为袁黄非合同当事人或原告授权委托人，无权与被告进行交涉，要求原告自己出面与被告对话，但原告一直未出面，涉案房屋至今还在原告控制中，未予腾退。基于以上事实，被告认为，涉案房屋不具备房产证，所以双方于2018年11月30日签订的《租赁合同》属于无效合同，但本案合同订立后分文未付，原告要求返还毫无理由，应予驳回，并提出反诉，要求反诉被告支付自2019年1月1日至实际腾退日止的房屋占有使用费（以280000元为基数计算，暂算至2019年8月1日的房屋占有使用费为163333元）。审理中，将起算日2019年1月1日变更为2018年11月30日。 反诉被告陆样答辩称：2018年4月26日合同中承租的是大楼的二楼、三楼和四楼，因这房屋原来租给别人做食堂使用，里面有很多杂物，被告到2018年底才清理完毕交给反诉被告。2018年11月30日签订第二份合同时，反诉被告租了大楼的三楼和四楼，退掉了二楼。涉案房屋不存在移交问题，因为三楼和四楼里面是直通的一条走廊，两边被分割成房间，每个房间没有房门，没有钥匙，被告交付时没有办理交付手续，合同签订后就对反诉被告说可以去用了。反诉被告本来打算装修成直播间，搞网上直播，后来发现不能注册公司，就不装修，对反诉原告说一声，直接退了，不存在办理移交手续。反诉被告没有用过这房屋，所以被告不应该计算租赁费，即使要算，也只能按合同计算，算到2019年3月1日。 本院组织双方质证，并认证如下： 1.原告提供《租赁合同》、《解除租赁合同》各一份，拟证明2018年4月26日签订的《租赁合同》于2018年11月30日终止的事实。被告无异议，本院予以认定； 2.原告提供《租赁合同》一份，拟证明前述合同终止后原告于2018年11月30日与被告签订《租赁合同》，因涉案房屋不具有产权证，该合同属于无效合同。被告质证后表示，对证据无异议。本院对证据的真实性予以认定； 3.原告提供《关于处理租赁合同纠纷事宜的函》，拟证明袁黄作为原告的合伙人于2019年3月1日向被告发函，正式通知被告解除2018年11月30日签订的《租赁合同》，并要求返还房租的事实。被告质证后表示，该函被告已经收到，但袁黄不是合同当事人，也不是原告的委托人，所以该函对被告不具有法律效力，后被告于2019年3月12日向袁黄发律师函，告知袁黄无权处理本案纠纷，要求袁黄转告原告自己出面来处理，但原告一直没有回复，电话也打不通。被告提交《律师函》为证。原告对《律师函》质证后表示，该《律师函》已经收到，当时原告在国外，本案纠纷就由袁黄来处理。本院对原、被告证据的真实性均予以认定； 4.原告提供《关于处理房屋租赁协议纠纷的回复函》及快递单，拟证明原告于2019年5月8日向被告发送原告签名的函，但被告没收，退回来了。被告质证后表示，被告不知道该函是原告所签，因为邮件寄送人是袁黄，所以被告没有签收。本院对证据的真实性予以认定； 5.原告提供原告和袁黄与被告员工小王（音）微信聊天截图，拟证明被告知道袁黄是原告的合伙人，涉案房屋由袁黄和原告共同承租，袁黄有权处理涉案房屋租赁纠纷，且小王2018年12月20日微信聊天中“陆少，三楼已经腾空，今天在让搬空的打扫卫生，你们可以随时安排装修了”这段文字可以证明涉案出租房2018年12月底才交付的事实。被告质证后表示，微信聊天截图缺乏真实性，即使真实也只是证明三楼没有交付，二楼和四楼早就交付了。本院对证据的真实性予以认定； 6.反诉原告提供房屋租赁合同，拟证明涉案房屋属案外人宁波市鄞州东海粉末涂料有限公司所有，由反诉原告代为出租，租赁期限至2018年12月31日，合同期满后，如政府不拆迁，可以继续租赁的事实。反诉被告无异议，本院予以认定； 7.被告提供宁波市鄞州区中河乔波火锅店、宁波九加一文火传播有限公司、宁波市鄞州一号线汽车服务有限公司的营业执照和房屋租赁合同，拟证明涉案房屋虽然没有产权证，却可以申请办理营业执照、注册公司，原告租赁的房屋也一样，是可以办理营业执照、注册公司的，只是原告不想租赁，故意不去办理。原告质证后表示，宁波市鄞州区嵩江东路289号范围内区域很大，有10000多平米建筑面积，原告去实地考察时，确实看到有几家店开着，有营业执照，就以为可以办理营业执照，但实际去办时却不能办，原告不清楚这几家店铺是以那栋房屋去注册的，与原告租赁的那栋房屋因消防通不过不能注册公司。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，不予认定。 综上，本院认定如下： 2017年2月28日，被告与案外人宁波市鄞州东海粉末涂料有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告向宁波市鄞州东海粉末涂料有限公司坐落于宁波市鄞州区嵩江东路289号权属范围内的连排四层大楼，租赁期限自2017年3月1日至2018年12月31日，合同期满后，如政府不拆迁，可以继续租赁等。 2018年4月26日，原告和案外人王聪为乙方与甲方(即被告)签订《租赁合同》（标为《租赁合同1》，下同），约定：乙方向甲方租赁宁波市鄞州区嵩江东路289号范畴内二楼至四楼，建筑面积约1525平米，用途为大学生创业区，租赁期限为2018年10月1日至2023年9月31日等。合同订立后，乙方向被告支付租金和水电垃圾押金合计193600元。 2018年11月30日，乙方（即原告、王聪、江若浩）与甲方(即被告)签订《解除租赁合同书》一份，载明：鉴于甲乙双方在2018年4月26日签订《租赁合同》，由乙方承租甲方位于宁波市鄞州区嵩江东路289号范畴内二楼至四楼，建筑面积约1525平米，乙方已经向甲方第一期租金150000元和水电垃圾押金43600元，现乙方代表陆样向甲方提出不再承租前述房屋，要求解除双方签订的《租赁合同》并进行结算，甲方对此表示同意。基于上述事实，甲乙双方经充分协商，就解除《租赁合同》的后续相关事宜达成一致处理意见，特订立本《解除租赁合同书》，以资共同遵守执行：甲、乙双方共同确认，本《解除租赁合同书》签订生效之日起甲乙双方即解除签订的《租赁合同》。 2018年11月30日，原告(即乙方)和被告(即甲方)签订《租赁合同》（标为《租赁合同2》，下同）一份，约定：第一条：乙方向甲方租赁宁波市鄞州区嵩江东路289号范畴内三楼至四楼，建筑面积约1030平米，用途为网络、淘宝直播，乙方前期需提供装修设计图给甲方，甲方通过后乙方方可动工；第二条、租赁期限、租金及缴纳期限：租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日；第一、二年租金每年280000元，第三、四、五年租金每年288400元；租金以现金转账支付，不接受承兑、支付宝等其他付款方式；租金12个月支付一次，第二年起每年房租应提前2个月支付，先付后用；乙方承诺租赁物内配备消防铃、喷头、灭火器等，室内翻新改造、配备至少10间以上网红直播室，如实际未达到此效果，属乙方违约，甲方有权罚没本合同项下的违约押金；租赁期间，乙方必须注册一家公司，且经营地址为本合同承租地址，否则甲方有权罚没本合同项下的违约押金等；第三条、租赁费用的支付：乙方应在合同签订生效后立即支付第一年房租280000元，同时支付合同违约押金30000元、水电押金10000元，合计320000元；租赁期间，水、电、环卫等一切费用由乙方承担等。 合同订立后，原告在租赁房中进行部分装修。 2019年3月1日，案外人袁黄向被告发函，函中载明：我方已经支付了20万元，并先对其中一间进行装修，着手准备经营。然而我方承租后才得知贵司出租的房屋没有产权证，亦无法提供建设工程规划许可证，故《租赁合同2》属于无效合同，故我方通知贵司：1、我方已于2019年1月底退出了，请贵司立即收回出租给我方的全部出租房；2、贵司立即返回我方已支付的20万元；3、贵司赔偿我方装修损失、营业损失、员工费损失等。 2019年3月12日，被告向袁黄发律师函，函中载明：2018年4月26日，王聪、江若浩和陆样三人（即承租方）与被告签订《租赁合同1》前，被告已经明确告知承租方承租房无相关产权证的事实，合同签订后，陆样向被告交付了193600元。2018年11月30日合同终止时，已经产生247389元租赁费，扣除陆样所付的193600元，尚欠53788元。2018年11月30日，陆样因网络、淘宝直播所需，在明知租赁房无相关产权证的情况下，与被告签订《租赁合同2》，根据合同，陆样应付租金、押金等合计320000元，但至今未付，已经构成违约。基于以上事实，被告郑重答复袁黄：1、你既没有向被告说明你与陆样之间的关系，也没有提供任何授权书证明你有权处理函涉纠纷，故你的致函内容被告不作理会；2、若你与陆样、王聪、江若浩三人认识，请立即告知陆样向被告支付其欠付的租金、违约押金、水电押金、垃圾清理费等合计323600元。若陆样执意退租，也应当至少向被告支付已经产生的租金54444元（自2019年1月1日至2019年3月10日按年租金280000元计算），同时请告知陆样、王聪、江若浩应立即向被告支付拖欠的53788元，若陆样仍拒绝履行付款义务，被告将通过司法途径要求其三人承担法律责任。 2019年5月8日，袁黄向被告发函，函中载明：1、我方和贵方于2018年4月26日签订的合同已经于2018年11月30日解除，我方未使用出租房，故贵方应退还我方支付的193600元，若不退还，应当承担违约责任；2、因经营网络淘宝直播所需，我方再次与贵方于2018年11月30日签订《租赁合同2》，重新约定了租赁面积、租金等。我方已付的193600元顺延到该合同中，作为该租赁协议的第一笔租金及押金。后我方去注册公司时，发现该出租房属于违章建筑，根本不能注册公司，不能经营网络淘宝直播，显然贵方完全不能履行房屋出租义务。鉴于上述事实，我方已经于2019年3月1日书面通知贵方解除协议，要求贵方退还我方所付的193600元，赔偿相应损失，以免讼累。原告和袁黄在函中签名，但被告未收，予以退回。 本院认为:1、《租赁合同2》效力。原告诉称租赁费不具备产权证，属于无效合同，对此被告无异议，本院予以认定；2、租赁物占有期间和费用。本院认定占有期间为2019年1月1日至2019年3月10日，理由是：原告自认租赁物在2018年底已经腾空，被告员工小王在2018年12月20日微信中通知原告可以使用租赁物，且原告已经着手装修直播大厅，故本院根据合同约定，认定2019年1月1日为占有使用租赁物的起始时间。原告关于被告未向原告交付租赁物的诉称与事实不符，本院不予采信；关于腾退时间，袁黄于2019年3月1日发函告知被告于2019年1月底腾退，本院认为，终止合同应由合同相对人原告陆样作出表示，袁黄非合同相对人，其所发的函对被告缺乏约束力，所以袁黄提出的时间和被告收函的时间均不能视为腾退时间，后被告作出“若陆样执意退租，至少应当向被告支付至2019年3月10日的租金54444元”的回应，本院酌定视为被告接受了原告通过袁黄转达的终止合同请求，同意原告于2019年3月10日腾退，至此产生房屋占有使用费54444元，由原告向被告支付，对被告在反诉中提出的租赁物至今尚未腾退、占有使用费算至实际腾退之日的诉称不予采信；3、关于原告要求被告返还已付款193600元，并支付利息的诉讼请求，本院认为，原告在履行《租赁合同2》过程中未向被告支付款项，也没有证据证明该款项已经转为《租赁合同2》的首期租金，故原告要求被告返还已付款并支付利息的诉讼请求本院不予支持，至于被告在《租赁合同1》中是否应该返还租金并支付利息，原告可以另行主张，因《租赁合同1》与《租赁合同2》主体不一致，不宜与本案合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陆样与被告宁波澳雅黛生物科技有限公司2018年11月30日订立的《租赁合同》无效； 二、驳回原告陆样其他诉讼请求； 三、反诉被告陆样支付反诉原告宁波澳雅黛生物科技有限公司房屋占有使用费54444元，限在判决生效后十日内理清； 四、驳回反诉原告宁波澳雅黛生物科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4330元，由原告陆样负担4250元，被告宁波澳雅黛生物科技有限公司负担80元；反诉费1783.50元，由反诉原告宁波澳雅黛生物科技有限公司负担1189元，反诉被告陆样负担594.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  厉国平 人民陪审员  卢昌琴 人民陪审员  王梦佳 二〇二〇年三月三十日 代书 记员  俞 霜