江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终512号上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省常州市和平中路413号。法定代表人:陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人:沈飞雄，江苏宏银律师事务所律师。委托诉讼代理人:李军，江苏江南农村商业银行股份有限公司员工。被上诉人（原审被告、案外人）:董晓辉，男，汉族，1980年4月21日生，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人:杨珑，江苏常强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：林玲，女，汉族，1989年9月16日生，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人:杨珑，江苏常强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）:侯如俊，男，汉族，1959年1月11日生，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告、被执行人）:高萍，女，汉族，1959年11月3日生，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告、被执行人）:吴加军，男，汉族，1981年8月1日生，住江苏省宿迁市宿豫区。被上诉人（原审被告、被执行人）:常州和珈美发管理咨询有限公司，住所地江苏省常州市天宁区晋陵南路6号。法定代表人:吴加军，该公司负责人。原审第三人（被执行人）:常州星语缘食品有限公司，住所地江苏省常州市新北区清江路18号。法定代表人:尤佳，该公司总经理。委托诉讼代理人:王强，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人:陆刚，江苏常联律师事务所律师。上诉人江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）因与被上诉人董晓辉、林玲、侯如俊、高萍、吴加军、常州和珈美发管理咨询有限公司、原审第三人常州星语缘食品有限公司（以下简称星语缘公司）执行异议之诉一案，不服常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江南银行上诉请求：一、撤销(2017)苏0404民初6093号判决书，继续执行位于常州市的房屋。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“董晓辉、林玲与侯如俊签订了有效的买卖合同”,事实认定错误。1、涉案存量房买卖合同并没有任何鉴证单位和第三方的鉴证，无法辨别真伪。合同上的支付方式、价款与董晓辉、林玲提交的房款交付收条明显不符。双方委托不动产交易中心监管的交易资金为77万元，与买卖合同约定的支付金额相矛盾。2、根据前述的董晓辉、林玲提供证据矛盾及疑点，结合侯如俊拖欠江南银行贷款的事实，董晓辉、林玲、侯如俊签订的《常州市存量房买卖合同》系恶意串通损害第三人利益，依法应当认定无效。二、一审认定“董晓辉、林玲已支付了全部价款”，事实认定错误。1、董晓辉、林玲没有提交相关的转账记录及款项的交付方式，仅凭侯如俊出具的收条，而无其他相关凭证，据此认定“董晓辉、林玲支付给侯如俊定金2万元”属于事实认定错误。2、董晓辉、林玲仅提交了林玲与史静霞之间29万转账的银行流水，而无史静霞与真正房屋出售人侯如俊之间的银行转账凭证，仅凭侯如俊出具的收条认定“案外人将29万元转账支付给中介公司经办人史静霞，并由史静霞转账给侯如俊”属于事实认定错误。3、60万款项由贺建波转入侯如俊账户并扣还贷款，仅有收条、转账凭证，不能证明该60万是董晓辉、林玲支付，也不能证明该笔60万转账是用来支付相应房款。如果贺建波出借款项给董晓辉用于支付房款，按照常理该60万元应由贺建波先转账到董晓辉的账户，再由董晓辉转账给侯如俊,而该60万是直接由贺建波转账到侯如俊账上，不符合常理和逻辑。其次，根据董晓辉提供的广发银行股份有限公司常州分行（以下简称广发银行）最高额抵押合同，该房产的抵押金额为54万元，与董晓辉辩称归还贷款60万元解除抵押的说辞不符。该笔贷款的借款人并非本案的房屋出售人侯如俊,侯如俊仅是提供了最高额抵押。广发银行凭证也仅能证明归还了一笔60万元贷款，结合查档证明中的他项权证注销专用章可见该笔归还的60万元并非抵押合同所载的54万元抵押金额，而应该是该笔贷款中其余贷款的余额。4、查档证明上不动产登记中心盖的章日期是2017年3月15日,而记载上广发银行抵押权在2015年3月11日设定一栏中可以看出已经加盖了他项权注销专用章，即说明在2017年3月15日前已经办理了该房产的解除抵押手续，而并非如董晓辉所称其支付了60万元房款用于侯如俊向广发银行解除抵押后再出卖房产。5、仅凭一张无法核实真实性的尾款收条，没有相关的转账凭证及其他证据，据此认定“董晓辉已将4万元交付给了侯如俊”,事实认定错误。且董晓辉称“2017年3月22日，双方办理完过户登记后，董晓辉支付了剩余房款4万元”。而董晓辉提供的尾款收条显示2017年3月22日收到4万元，其提供的不动产受理单却显示董晓辉是2017年3月24日才申请过户，两者相互矛盾。6、《个人购房/购车借款及担保合同书》第七条账户还款中，借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划拨到资金监管账户，根据资金监管支付买卖双方在完成最后过户手续后买方才会最终收到该笔购房款项，而且该合同显示该笔贷款的用途是购房，从这两项看出76万元贷款才是真正需要支付给侯如俊的房款，且从董晓辉提交的交易明细中可看出该资金也确实在资金监管账户，并未实际支付给房屋出售人侯如俊,也即董晓辉至今未支付全额的房款。根据常州市《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》第四条：交易双方完成房屋产权过户手续后，交易保证机构按照监管协议的约定向卖方划转资金。而双方至今未完成最终的过户登记，因此以上所有款项并未实际支付给侯如俊,董晓辉也不是所谓的已经支付所有房款，其并非善意取得第三人。三、一审判决认定“该房屋在法院查封前也已由案外人使用”，事实认定错误。房屋交接书中并未约定所交接的是何房屋，且该房屋交接书是董晓辉、林玲和侯如俊双方书写，没有物业公司和中介的证明、水费、电费缴纳的凭证等其他证据，不能证明董晓辉已实际占有、使用了该房屋。四、一审判决适用法律错误。不动产权属申请登记收件受理单只能说明林玲向不动产交易中心申请变更相关的权属登记，但并不能证明不动产交易中心已核准其变更权属登记，也不能证明董晓辉、林玲已成为涉案房屋的真正权利人及在查封前已合法占有该不动产。根据《物权法》第十五条、第十六条、第十七条的规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》的效力高于司法解释。《物权法》实施后，人民法院依照法律规定查封、扣押、冻结、拍卖、变卖登记薄上记载的权利人的不动产的，已支付全部或部分价款并实际占有该不动产的人提出异议的，人民法院不予支持。本案所争议的房屋在法院查封时所有人仍为侯如俊，房屋物权未办理变更登记前法院仍然有权查封。被上诉人董晓辉、林玲辩称，一审判决事实认定及适用法律无误，应予以维持。一、《常州市存量房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，交易符合法律规定，由常州市不动产登记中心备案，房屋买卖事实上已经完成。本案一审江南银行在执行裁定作出半年后才提起执行异议之诉，超过了起诉的期限。二、董晓辉、林玲所有的付款都有凭证，交易真实合法有效，除了定金2万元及尾款4万元是现金支付，其余都有转账记录，这两笔金额相对较小，现实交易里通过现金支付非常正常。关于贺建波的那一笔钱，有借款借据、董晓辉出具的收据及转账凭证等证据。董晓辉购买涉案房屋时因为房屋有抵押贷款，购买时房价又相对较低，所以董晓辉通过中介帮助向贺建波借钱还了抵押贷款60万（本金54万，本息合计598351.04元）。借款人是常州小高美发连锁有限公司，侯如俊用自己的涉案房屋进行了担保。贺建波直接转账到侯如俊的账户，侯如俊再转到实际贷款人常州小高美发连锁有限公司的账户，归还了这笔贷款。因为房产证是抵押扣在广发银行，归还完贷款，中介跟侯如俊到广发银行去拿了房产证，之后去不动产交易中心办理过户。由于将买卖合同的买方与卖方签错了名字，当天没有办理成功。2017年3月22日，双方重新到不动产交易中心办理过户手续。2017年3月24日缴纳了契税并拿到了不动产权属申请登记收件受理单、购房款发票和契税发票。董晓辉出具给贺建波的借款协议中明确该笔款项直接转入侯如俊广发银行的账户，有借条、转账凭证为证，合情合理，不存在伪造的可能。董晓辉不可能为了完成这么一笔交易去恶意把自己背上60万的贷款。上诉人主观臆断董晓辉与侯如俊恶意串通转移财产。三、关于资金监管问题。董晓辉支付给侯如俊的购房款大部分都是借来的，因此需要向银行办理房屋贷款来偿还之前的借款，根据现行政策，买卖双方办理了资金监管手续。资金的接收方为中介史静霞，而实际资金监管款项是属于董晓辉、林玲所有，并非侯如俊、高萍。董晓辉和林玲作为普通的买房人，已经提交了全部的购房交易往来以及银行转账记录，证据充分。被上诉人侯如俊、高萍、吴加军、常州和珈美发管理咨询有限公司未陈述意见。原审第三人星语缘公司述称，第一，涉案房屋被钟楼法院依法查封时，房屋产权登记权属系高萍和侯如俊所有，表明涉案房屋在查封时并未发生产权变更，董晓辉、林玲与侯如俊之间的买卖并没有完成。第二，董晓辉、林玲所陈述的房屋交易过程与其书面合同约定不相符，双方之间并没有真实的房屋买卖合同关系。第三，董晓辉、林玲所陈述的交易过程中，房款的交付中存在大额的他人代收代付情况，但没有直接证据表明这些代收代付行为与购房行为之间存在直接关系。第四，涉案交易中有60万元为他人汇至侯如俊账户，侯如俊所出具的收条中表明仅收到董晓辉的贷款代偿款，没有表明该款为购房款，那么即使该行为真实存在，也只能表明侯如俊与董晓辉之间存在着一笔60万元的代偿债务，不应将该笔款项认定为实际的购房款项。第五，侯如俊在明知自己贷款已经逾期的情况下，在极短的时间内将涉案房屋以低价转让给他人，并且在整个过程中由第三方代收款项，表明其存在着逃避债务的故意。董晓辉、林玲的答辩中也认可房屋价格较低，表明其明知侯如俊存在逃避债务的可能，本身存在着主观恶意，并不是善意房屋购买人。综上，一审事实认定错误，法律适用不当，请求支持上诉人的上诉请求。江南银行向一审法院起诉请求：请法院判决继续执行本市清潭花苑2幢甲单元402室房屋。一审法院认定事实：江南银行于2017年3月28日向一审法院申请诉前保全，要求冻结侯如俊、高萍、吴加军、常州和珈美发管理咨询有限公司、星语缘公司银行存款210万元或查封其相应价值的财产，并提供了相应的担保。一审法院于同日依据（2017）苏0404财保18号民事裁定查封了本市清潭花苑2幢甲单元402室房屋。董晓辉、林玲作为案外人对该房屋提出异议后，一审法院于2017年5月5日作出（2017）苏0404执异21号执行裁定，裁定中止对清潭花苑2幢甲单元402室房屋的执行，并解除查封。2017年3月21日，董晓辉、林玲与侯如俊经中介公司介绍签订一份《存量房买卖合同》，约定侯如俊将涉案房屋转让给董晓辉、林玲，房屋价值95万元。其中定金18万元，同月31日首付19万元，剩余房款于同年4月29日前以贷款的方式支付。2017年3月15日，董晓辉支付侯如俊购房定金2万元，侯如俊出具收条写明收到董晓辉支付的房款定金2万元。同月21日，林玲将29万元转账支付给中介公司经办人史静霞，并由史静霞转账给侯如俊。董晓辉、林玲提供广发银行业务办理确认表两份，以及候如俊出具的29万元的房款收条，证实该29万元的转账情况。同日，董晓辉向贺建波借款60万元，并由贺建波直接转账给侯如俊。董晓辉、林玲提供同月21日向贺建波借款60万元借据、收据各一份、同月21日广发银行贺建波向候如俊转账60万元银行转账凭证一份、同月21日候如俊出具的收条一份，载明收到董晓辉代其偿还的涉案房屋贷款60万元，以及广发银行最高额抵押合同一份，证明候如俊将涉案房屋以54万元抵押给广发银行，董晓辉向贺建波借款用于解除涉案房屋的抵押。同月22日，董晓辉向侯如俊支付房款4万元，侯如俊出具了房屋尾款收条。同月24日董晓辉、林玲缴纳购房契税并收到95万元购房发票，另收到常州市不动产登记中心出具的不动产权属申请登记收件受理单。常州市不动产登记中心通知其在15个工作日后领取房屋所有权证。同日，侯如俊将房屋交付董晓辉，双方签订房屋交接书。一审法院认为，一、董晓辉、林玲在一审法院对涉案房屋查封前已与侯如俊签订了合同有效的书面买卖合同，且已支付全部房款，并向不动产登记中心申请所有权转移。事实清楚，证据确凿且能形成完整证据链。且该房屋在法院查封前也已由董晓辉、林玲实际使用。董晓辉、林玲在查封前未办理过户登记非因其本人原因。二、因董晓辉、林玲购买房屋时涉案房屋已经抵押在广发银行，无法再次办理抵押贷款手续，董晓辉向贺建波60万元用于先解除广发银行的抵押，之后再通过中国邮政储蓄银行抵押贷款的方式贷款偿还贺建波的借款，董晓辉、林玲的陈述符合常理，且和其提供的证据相互吻合。江南银行与第三人认为董晓辉、林玲未支付房款的主张，一审法院不予采信。综上，江南银行的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回江南银行的诉讼请求。案件受理费13300元（江南银行已预交），由江南银行承担。本院二审期间，上诉人江南银行、原审第三人星语缘公司均未提交新证据。被上诉人董晓辉、林玲提交如下证据：1、中国邮政储蓄银行汇款凭单两张及账户交易明细两张；2、许瞻的说明；3、江南银行一审民事诉状；4、2017年3月21日侯如俊向小高美发连锁有限公司转账598351.04元的转账凭证；5、公证书，公证内容为侯如俊和史静霞的委托合同。上诉人江南银行质证认为：1、证据1真实性仅对有银行印章的予以认可，没有印章的不予认可，证据的关联性、合法性不予认可，仅能说明史静霞与贺建波、许瞻存在款项往来；2、证据2真实性、合法性、关联性不予认可；3、证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为董晓辉、林玲对一审中法官出示的立案庭收案登记也予以认可；4、证据4真实性、合法性、关联性不予认可，仅证明侯如俊向小高美发连锁有限公司转账。5、证据5真实性、合法性、关联性予以认可，公证书的内容仅是委托合同。原审第三人星语缘公司质证认为：1、证据1真实性没有异议，关联性不予认可。2、证据2真实性、关联性不予认可。3、证据3的真实性、合法性、关联性认可，我方收到的民事诉状副本日期是2017年5月31日，一审也对上诉人起诉的时间进行了审核，明确是2017年6月2日收到了起诉材料；4、证据4-证据5真实性没有异议。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年3月21日董晓辉向贺建波出具的《借据》中载明借款60万元，借款用途为购买涉案房屋，借款款项直接转入侯如俊的广发银行账户：62×××57。同日，贺建波向侯如俊上述账户转账60万元。2016年9月14日，侯如俊、高萍与广发银行签订一份《最高额抵押合同》，约定侯如俊、高萍以涉案房屋为常州小高美发连锁有限公司与广发银行的借款合同提供担保，主债权最高本金余额为54万元。抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息等。2017年3月21日，侯如俊广发银行账户（62×××57）向常州小高美发连锁有限公司转账598351.04元。2017年3月15日，侯如俊、高萍与史静霞签订一份《委托合同》，约定侯如俊、高萍委托史静霞代理出售涉案房屋，权限包括签订不动产转让合同，代为收取价款（包括代为到资金监管部门签订存量房交易资金监管协议，代为确定监管资金转入账户）。常州公证处为双方上述委托合同出具了公证书。2017年3月23日，董晓辉、林玲与中国邮政储蓄银行股份有限公司常州分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定董晓辉、林玲贷款76万元购买涉案房屋。再查明，江南银行不服钟楼法院（2017）苏0404执异21号执行裁定，向钟楼法院提起本案诉讼。2018年3月5日，钟楼法院立案庭经办人出具《情况说明》：“立案窗口于2017年5月31日收到当事人递交的诉状，于2017年6月2日转送本院行政庭审查。”董晓辉、林玲一审庭审中关于江南银行起诉时间称“这个事实以法院查到的为准”。本案的争议焦点是：董晓辉、林玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系申请执行人提起的执行异议之诉，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。涉案房屋被查封时间是2017年3月28日。董晓辉、林玲与侯如俊、高萍在2017年3月21日已经签订《存量房买卖合同》，开具不动产销售发票，于2017年3月24日将买卖合同原件和发票原件提交常州市不动产登记交易中心办理过户登记。一审中董晓辉、林玲也提交了证据原件，在没有相反证据情况下，该《存量房买卖合同》的真实性应予确认。上诉人江南银行主张涉案《存量房买卖合同》属于恶意串通损害第三人利益应认定无效。本院认为，根据民事诉讼的证据规则，江南银行应对其主张所依据的事实提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。虽然涉案《存量房买卖合同》约定的付款方式与双方实际的付款方式不同，但并无法律明文规定禁止，上诉人江南银行也没有董晓辉、林玲存在与侯如俊、高萍恶意串通损害第三人利益的充分证据，故江南银行的该主张不能成立。董晓辉、林玲一审中提交林玲与史静霞、史静霞与侯如俊29万元的银行转账凭证、侯如俊的收条、董晓辉向贺建波借款60万元并指定贺建波向侯如俊直接付款的借据，结合其二审中提交的侯如俊、高萍委托史静霞代收款项的协议等相关证据，可以证明侯如俊于2017年3月21日分两笔收取董晓辉、林玲的购房款89万元。另外，董晓辉、林玲称定金2万元和尾款4万元为现金支付，提交了侯如俊出具的收条予以证明。一审法院认定董晓辉、林玲在查封前已经支付全部房款并无不当。董晓辉、林玲在本案中提交了2017年3月24日侯如俊与董晓辉的房屋交接书，双方对房屋钥匙、家具电器、水、电、燃气等进行清点交接，该房屋交接书可以作为判断实际占有的依据。综上，一审法院认定事实无误，上诉人的上诉意见不能成立。关于江南银行的起诉是否超过起诉期限。一审法院一审中已向立案部门核实江南银行提交起诉状的时间并未超过起诉期限，故董晓辉、林玲提出的应驳回江南银行起诉的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，江南银行的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人江南银行负担。本判决为终审判决。审判长  孙慧民审判员  王 臻审判员  陈 倩二〇二〇年三月三十一日书记员  徐志娟