重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初15650号 原告：重庆雷士房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼728室，统一社会信用代码91500101696564137B。 法定代表人：牟成斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天谋，重庆新盟律师事务所律师。 被告：彭美林，男，汉族，1977年1月4日出生，住重庆市奉节县。 被告：彭某，女，汉族，2002年2月6日出生，住重庆市万州区。 法定代理人：彭美林。 被告：刘运洲，男，汉族，1947年7月29日出生，住重庆市巫溪县。 被告：陈方词，女，汉族，1944年4月10日出生，住重庆市巫溪县。 第三人：中国银行股份有限公司重庆万州分行，住所地万州区白岩路121号，统一社会信用代码91500101907901018J。 负责人：杨华，该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙咏雪，男，汉族，1962年11月15日出生，住重庆市万州区，该行员工。 原告重庆雷士房地产开发有限公司（以下简称雷士房地产公司）与被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词、第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称中国银行万州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷士房地产公司的委托诉讼代理人李中、李天谋，第三人中国银行万州分行的委托诉讼代理人龙咏雪到庭参加诉讼。被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词经本院合法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告雷士房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与刘德菊签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金6860元；3.判令被告向原告支付律师代理费20000元；4.判令被告协助注销301字第201501070310208号商品房买卖合同备案登记；5.判令被告协助注销301渝预告[2015]字第00238号及301渝预告[2015]字第00245号土地房屋预告登记；6.判令被告承担本案诉讼费。本案诉讼过程中，原告撤回了要求被告支付违约金6860元的诉讼请求。事实及理由：被告彭美林与刘德菊系夫妻关系。被告彭某系刘德菊与彭美林的女儿。被告刘运洲系刘德菊的父亲。被告陈方词系刘德菊的母亲。2015年2月23日，刘德菊死亡。2014年12月21日，刘德菊与原告签订合同编号为CQYJ-497791的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将位于重庆市万州区×××商品房以686000元的价格出售给刘德菊。价款交付方式为签约时首付206000元，余款480000元向银行申请贷款。2015年1月6日，刘德菊与第三人签订编号为2015年渝万雷字第001号《个人购房贷款合同》。原告以保证人的身份，刘德菊以所购房屋共同担保按揭贷款480000元。2015年1月7日，原告与刘德菊办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。刘德菊死亡后，原告分别于2018年8月22日及12月26日收到第三人寄送的垫付通知书。第三人要求原告履行保证责任，垫付按揭贷款40349.35元。接到通知后，原告代为缴付了拖欠的按揭贷款。四被告作为刘德菊的继承人，应当在继承遗产范围内承担相应的义务。由于四被告的行为已达到了商品房买卖合同约定的解除合同条件。原告因此主张解除合同并要求被告承担违约责任。请支持原告的诉讼请求。 被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人中国银行万州分行述称，对原告主张的事实无异议。第三人向原告发出垫款通知书后，原告于2019年10月29日全部垫付，还清刘德菊的贷款本息。第三人也向原告出具了解除抵押登记的函件。 本院经审理认定事实如下： 被告彭美林系刘德菊的丈夫。被告彭某系彭美林与刘德菊的女儿。被告刘运洲、陈方词分别系刘德菊的父、母。 原告雷士房地产公司在重庆市万州区玉龙路566号开发建设“雷士·江南水岸新都”商品房项目。2014年12月21日，原告雷士房地产公司（甲方）与刘德菊（乙方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将其开发的重庆市万州区×××房屋出售给乙方，房屋建筑面积125.38平方米，总价款686000元；乙方应于签约时首付房款206000元，余款480000元申请银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之0.2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本约定时间付款，逾期在30日以内，自约定的应付款之日起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2的违约金;逾期超过30日后，甲方有权解除合同;甲方要求解除合同的，乙方按应付款的0.2％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2的违约金”等内容。同日，刘德菊向原告支付首付购房款206000元。 刘德菊（乙方）与原告雷士房地产公司（甲方）另行签订《合同补充协议》，约定：“一、付款约定……4.乙方不履行或不按约定履行贷款还款义务而导致银行提前解除合同或甲方承担连带责任的，乙方应于逾期之日起十日内偿还甲方代为清偿之贷款及罚息等全部款项并支付给甲方违约金，违约金为甲方代为清偿之贷款金额的1％。如超过15日，乙方仍未向甲方支付以上所有款项，则甲方有权解除买卖合同。乙方承担总房款1％的违约金。甲方可以从乙方支付的房款中扣除违约金。乙方协助甲方到房管部门注销本合同备案手续，退还房屋后将余下房款退还给乙方。除承担违约责任外，乙方尚应支付甲方行使追索权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、律师代理费等合理费用”等内容。 2015年1月6日，第三人中国银行万州分行（借款人）与刘德菊（借款人）、原告雷士房地产公司（保证人）签订《个人购房贷款合同》，约定：“第一条，贷款金额及期限。1.贷款金额480000元。2.贷款期限为240个月；第二条，贷款用途。本合同项下的贷款用途仅限于借款人所支付其购买地址为重庆市万州区×××房产的购房款……第六条，贷款的偿还。1.本合同项下贷款按月等额本息还款。按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计240期，还款日为每月的5日。为及时偿还贷款本息，借款人应在中国银行重庆分行辖属经营性分、支机构开立账户，户名刘德菊，账号601×××5437，作为本合同项下贷款的指定还款账户……第八条，担保。本合同项下的担保方式为：1.借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后5日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内办理正式抵押登记。2.保证人提供阶段性连带责任保证。”该合同附件一（个人购房贷款合同通用条款）约定：“三，借款人违约事件及处理。1.借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息……2.出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失……（10）要求保证人承担保证责任……四，开发商保证：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2.本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期为自本合同生效之日起至最后一期债务履行届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；3.如果借款人在合同正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任；4.主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。” 当事人于2015年1月7日取得了案涉房屋的预购商品房买卖合同登记备案证明；于同日取得了该房屋预购商品房预告登记证明及预购商品房抵押权预告登记证明。 2015年2月23日，刘德菊死亡。 2018年8月22日，第三人中国银行万州分行向原告发出垫款通知书，载明：“贵公司购房客户刘德菊，购房地址万州区×××），于2015年1月6日与我行及贵公司签订个人购房贷款合同。贷款金额为48万元，贷款期限240个月。截止2018年8月21日，客户刘德菊已逾期229天，拖欠我行应还本金10585.44元，利息15628.24元，罚息753.53元，共计26867.21元。截止通知日贵公司仍未办妥客户刘德菊名下的不动产权证交我行执管。按照刘德菊及贵公司与我行签订的个人购房贷款合同约定，贵公司需履行第三方保证人的担保责任。请贵公司接此通知后在7日内代为为客户刘德菊先行垫付逾期欠款。如逾期未垫付欠款，我行将向万州区人民法院提起诉讼，贵公司承担连带责任。2018年8月29日，原告代刘德菊向第三人偿还贷款本息27014.33元。 2018年12月26日，第三人中国银行万州分行向原告发出垫款通知书，载明：“贵公司购房客户刘德菊（购房地址万州区×××），于2015年1月6日与我行及贵公司签订个人购房贷款合同。贷款金额为48万元，贷款期限240个月。截止2018年12月26日，客户刘德菊已逾期113天，拖欠我行本金5469.79元，利息7669.21元，罚息196.02元，共计13335.02元。截止通知日贵公司仍未办妥客户刘德菊名下的不动产权证交我行执管。按照刘德菊及贵公司与我行签订的个人购房贷款合同约定，贵公司需履行第三方保证人的担保责任。请贵公司接此通知后在7日内代为为客户刘德菊先行垫付逾期欠款。如逾期未垫付欠款，我行将向万州区人民法院提起诉讼，贵公司承担连带责任。2018年12月26日，原告代刘德菊向第三人偿还贷款本息13335.02元。 2019年9月30日，第三人中国银行万州分行向原告发出垫款通知书，载明：“贵公司购房客户刘德菊（购房地址万州区×××），于2015年1月6日与我行及贵公司签订个人购房贷款合同。贷款金额为48万元，贷款期限240个月。截止2019年9月30日，客户刘德菊已逾期210天，拖欠我行本金9899.60元，利息13093.65元，罚息604.47元，共计23597.72元。截止通知日贵公司仍未办妥客户刘德菊名下的不动产权证交我行执管。按照刘德菊及贵公司与我行签订的个人购房贷款合同约定，贵公司需履行第三方保证人的担保责任。请贵公司接此通知后在7日内代为为客户刘德菊先行垫付逾期欠款。如逾期未垫付欠款，我行将向万州区人民法院提起诉讼，贵公司承担连带责任。同日，原告代刘德菊向第三人偿还贷款本息23597.72元。 2019年10月29日，第三人中国银行万州分行向原告发出垫款通知书，载明：“贵公司购房客户刘德菊（购房地址万州区×××），于2015年1月6日与我行及贵公司签订个人购房贷款合同。贷款金额为48万元，贷款期限240个月。现本金余额为410760.16元。截止2019年10月29日，客户刘德菊已逾期25天，拖欠我行本金1439.75元，利息1845元，罚息17.54元，逾期共计3302.29元，应计利息1470.82元。该客户所有本息及罚息合计414093.52元。截止通知日贵公司仍未办妥客户刘德菊名下的不动产权证交我行执管。按照刘德菊及贵公司与我行签订的个人购房贷款合同约定，贵公司需履行第三方保证人的担保责任。请贵公司接此通知后在7日内代为为客户刘德菊先行垫付逾期欠款。如逾期未垫付欠款，我行将向万州区人民法院提起诉讼，贵公司承担连带责任。同日，原告代刘德菊向第三人偿还贷款本息3302.29元及409320.41元，并代为支付违约金1838.53元。 为参加本次诉讼，原告向重庆新盟律师事务所支付律师代理费20000元。 本院认为，原告与刘德菊签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 刘德菊去世后，其合同权利及相应合同义务由其继承人继受。四被告作为刘德菊的法定第一顺位继承人，未明确表示放弃继承权，其应当承担相应合同义务。 因刘德菊与第三人之间的贷款合同未如约履行，导致原告承担连带责任。且四被告未按照商品房买卖合同的约定及时偿还原告代为支付的款项，已经达到了合同约定的解除条件。对原告要求解除与刘德菊签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，未履行的不再履行。四被告应协助原告注销案涉商品房的预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。原告的上述诉讼请求于法有据，本院予以支持。此外，原告与刘德菊所签订的补充协议约定“除承担违约责任外，乙方尚应支付甲方行使追索权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、律师代理费等合理费用”。原告要求被告支付律师代理费20000元的诉讼请求，符合该约定，本院予以支持。但依照《中华人民共和国继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”，故四被告支付上述律师服务费应当以其继承刘德菊遗产价值为限。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告重庆雷士房地产开发有限公司与刘德菊于2014年12月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》； 二、被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词于本判决生效后十日内协助原告重庆雷士房地产开发有限公司注销预购商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记； 三、被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词于本判决生效后十日内，在继承刘德菊遗产价值范围内，向原告重庆雷士房地产开发有限公司支付律师代理费20000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10660元，减半收取计5330元，由被告彭美林、彭某、刘运洲、陈方词承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 刘 彦 二〇二〇年三月二十三日 书记员 王彬冰