山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终118号上诉人（原审原告）：烟台大林房地产信息服务有限公司，住所地烟台经济技术开发区香山路8号内1号楼9号网点。法定代表人：朱树兰，经理。委托诉讼代理人：林宇南，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进前，山东信谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纪海舰，男，1985年12月9日生，汉族，住海阳市。被上诉人（原审被告）：宋艳虹，女，1988年8月1日生，汉族，住烟台经济技术开发区。原审第三人：满媛，女，1981年6月5日生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人烟台大林房地产信息服务有限公司（以下简称大林公司）因与被上诉人纪海舰、宋艳虹、原审第三人满媛房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2355号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大林公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判纪海舰、宋艳虹承担全部居间服务费，撤销一审判决第四项，改判宋艳虹对违约后果共同承担责任。二、本案一审、二审案件受理费均由纪海舰、宋艳虹承担。事实与理由：一、一审法院判令纪海舰支付大林公司居间服务费5040元，属于事实认定错误。一审法院认为系大林公司未全部完成合同约定的办理涉案房产的银行按揭、缴纳税费、产权转移、物业交接服务事项，系没有全面履行居间义务，故不支持大林公司的居间服务费。大林公司认为，一审法院也已经认定了是由于纪海舰将涉案房屋出售给他人，才导致房屋买卖合同己无履行可能，纪海舰的行为己经构成违约，系纪海舰的违约行为才导致买卖合同无法正常履行，也正是因为纪海舰的违约行为才导致大林公司无法完成居间服务，一审法院在没有弄清事实的前提下，就贸然判定大林公司没有完成居间义务，属于认定事实错误，同时一审法院将大林公司主张的居间服务费核减为5040元，无法律依据。如按一审法院以上推论，履行合同守约支付全部中介费，违约反而能减少中介费支付。以上推论将鼓励合同违约，让违约方因违约获利。二、一审法院没有判令宋艳虹承担合同义务，属于认定事实错误，应当依法判令宋艳虹与纪海舰承担共同责任。涉案《房屋买卖合同》的主体系纪海舰、宋艳虹（合同卖方），满媛（合同买方），大林公司（合同居间方），该合同系三方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其约束力应限于宋艳虹与纪海舰、满媛、大林公司之间。虽然在签订涉案合同时纪海舰与宋艳虹己经离婚，但当时宋艳虹己经参与进来，在合同中卖方处也有宋艳虹的签字。该合同系三方真实意思表达，没有违反法律、行政法规等强制性规定，作为一个成年人，宋艳虹应当对自己的行为负责，也应该认识到其在签字时就应当对合同中约定的义务负责。一审法院在没有弄清案件事实的前提下，就仅凭合同履行过程的收款、还贷以及出现纠纷后调解、转卖他人后收款等行为都是由纪海舰处理，就免除了宋艳虹的义务。在合同中作为卖方纪海舰、宋艳虹应共同对合同其他相对人承担责任。以上对外责任不可分割。否则将导致内部相互串通推诿到一人承担违约责任。推诿一人承担责任对合同缔结的其他相对人不公。综上所述，大林公司认为一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判，以维护大林公司的合法权益。宋艳虹辩称，育才公寓是我父母给我买的，跟纪海舰没有任何关系，东方国际虽然写了纪海舰的名字，但是这房子也是我出的钱，纪海舰没有出过一分钱，纪海舰只还了几个月的贷款，现在纪海舰被抓期间，我不可能给他做任何决定，等纪海舰出来后再判决，再一起商量，我做不了任何决定。纪海舰未作答辩。满媛未作陈述。大林公司向一审法院起诉请求：1.解除大林公司与纪海舰、宋艳虹、满媛签订的房屋买卖合同。2.判令纪海舰与宋艳虹返还大林公司垫资款130000元，支付大林公司垫资费9100元，赔偿大林公司居间费损失8400元，合计147500元。3.本案诉讼费用由纪海舰与宋艳虹承担。诉讼过程中，大林公司增加诉讼请求：判令纪海舰与宋艳虹承担以130000元为本金，按年利率6%从2018年7月16日起至纪海舰、宋艳虹实际履行之日期间的利息。一审法院认定事实:纪海舰与宋艳虹于2017年12月4日登记离婚。案涉房产登记的权属人为纪海舰。2017年12月5日，满媛（乙方）与纪海舰、宋艳虹（甲方）在大林公司（丙方）居间下签订房屋买卖合同一份，约定满媛购买纪海舰名下位于烟台经济技术开发区东方国际2号楼1006号房屋，房屋成交价420000元，满媛首付190000元（含定金10000元），剩余房款230000元由满媛通过银行贷款一次性付给纪海舰、宋艳虹。合同第五条对佣金支付方式约定：甲、乙双方应在过户当日各自向丙方支付房款总额的1%中介服务费，由买卖双方各自承担并支付。第六条违约责任约定：1.若乙方违约则所收定金不退，甲方违约应双倍赔偿乙方定金（含乙方所付定金），同时，丙方、守约方各收取违约方违约金的50％作为居间服务费和赔偿金。2.在房屋产权转移期间，甲乙双方如有违约行为，违约方应承担产权转回双方已缴税费和应缴税费，还应向守约方支付总房款10％的违约金，同时还应向丙方支付总房款2％的居间服务费。3.若甲乙双方各自违约，导致无法履行合同，应各自向丙方支付总房款1％的居间服务费。第七条对丙方的责任和义务约定：1.丙方应积极协助甲乙双方办理该房产的银行按揭、缴纳税费、产权转移、物业交接等相关手续，并确保买卖交易的真实性、公平性、安全性及有效性。2.丙方应确保甲方房款资金安全，确保房款都准确无误地汇入甲方指定银行账户。3.丙方应协助甲乙双方的房屋交接手续，直至双方无异议后，本合同终止，丙方即履行完中介服务。第十二条特别约定：1.买方系商业贷款。2.卖方有叁拾万银行贷款，解押方式为买方首付＋丙方垫资，买方首付壹拾玖万元，中介方垫资剩余贷款余额，垫资费收取7%。上述合同签订当日，满媛即交付定金10000元，后又于2017年12月15日交付首付款180000元。2018年1月23日，大林公司通过法人朱树兰的中国农业银行账户（账号62×××75）向纪海舰的中国建设银行账户（账号62×××53）转账320000元用于偿清银行按揭贷款。该320000元中包含满媛交付的定金10000元及首付款180000元，大林公司实际垫资130000元。后因纪海舰在涉案房屋项下尚有86000元装修贷款未还，未能消除抵押，无法办理房屋过户事宜。纪海舰、满媛均未向大林公司支付居间服务费。2018年6月21日，纪海舰将涉案房屋转售给案外人司波。2018年7月16日，司波以案涉房屋所贷的银行贷款460000元放款至纪海舰账户。又查，大林公司申请诉前财产保全，一审法院依法作出（2018）鲁0691财保55号民事裁定书，大林公司为此交纳保全费1280元。一审法院认为，大林公司、纪海舰、宋艳虹及满媛签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。三方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案纪海舰已将涉案房屋出售他人，房屋买卖合同已无履行可能，大林公司要求解除三方之间签订的房屋买卖合同，纪海舰、宋艳虹、满媛亦同意解除，一审法院对大林公司该项诉请予以支持。大林公司已按合同约定将垫资款130000元汇入纪海舰的账户，现要求纪海舰返还，应予以支持。根据合同第十二条特别约定第2项：“卖方有叁拾万银行贷款，卖方首付壹拾玖万元，中介方垫资剩余贷款余额，垫资费收取7%”，大林公司要求纪海舰、宋艳虹支付垫资费9100元，垫资费实质上是计取的垫资期间的利息，大林公司主张垫资期间应从垫资之日起至银行发放贷款纪海舰有偿还能力之日止，即2018年1月23日至2018年7月16日，按总垫资额的7%计取垫资费9100元，折合利率未超过年利率24%，未违反法律规定，应予以支持。纪海舰自2018年7月16日银行放款后即应还款，纪海舰未还款，大林公司要求纪海舰支付自2018年7月17日起至实际偿还之日占用垫资款期间的利息，按年利率6%计算，于法有据，应予以支持。根据三方所签的房屋买卖合同中违约责任第2条的约定“在房屋产权转移期间，违约方应向丙方支付总房款2％的居间服务费”，纪海舰将涉案房屋另售他人，导致房屋交易无法达成，纪海舰作为违约方，应承担总房款2%的居间服务费，但结合大林公司为纪海舰提供的中介服务，并未全部完成合同约定的办理该房产的银行按揭、缴纳税费、产权转移、物业交接等服务事项，未全面履行居间义务，一审法院对大林公司主张的居间服务费损失核减为5040元。对于宋艳虹是否承担本案责任的问题，一审法院认为，虽然涉案房屋买卖合同签订时有宋艳虹参与，但签订合同时宋艳虹与纪海舰已离婚，且合同履行过程的收款、还贷以及出现纠纷后调解、转卖他人后收款等行为都是由纪海舰处理，因此合同未能继续履行不应归责于宋艳虹，宋艳虹在本案中不应承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、解除大林公司与纪海舰、宋艳虹、满媛于2017年12月5日签订的房屋买卖合同。二、纪海舰于判决生效之日起十日内返还大林公司垫资款130000元及逾期利息（以130000元为基数，自2018年7月17日起至实际偿还之日，按年利率6%计算）三、纪海舰于判决生效之日起十日内支付大林公司垫资费9100元、居间服务费5040元。四、驳回大林公司对宋艳虹的诉讼请求。如纪海舰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元减半收取1675元、保全费1280元，合计2955元，由大林公司负担92元、纪海舰负担2863元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题有两个：一是一审判决纪海舰支付大林公司居间服务费5040元是否正确；二是宋艳虹是否应当承担共同责任。针对第一个焦点问题，即一审判决纪海舰支付大林公司居间服务费5040元是否正确的问题。本院认为，根据满媛（乙方）与纪海舰、宋艳虹（甲方）在大林公司（丙方）居间下签订的房屋买卖合同中第六条违约责任约定和第七条对丙方的责任和义务约定,大林公司应积极协助甲乙双方办理该房产的银行按揭、缴纳税费、产权转移、物业交接等相关手续，并确保买卖交易的真实性、公平性、安全性及有效性。本案纪海舰已将涉案房屋转售案外人司波，事实清楚，纪海舰作为违约方应承担总房款2%的居间服务费。根据合同约定，在买卖双方一方违约导致合同不能履行的情形下，大林公司应按合同的履行情况收取居间服务费，其中在办理房屋产权转移期间，大林公司虽已履行了部分居间业务，但因纪海舰的违约行为，导致合同约定的后期办理该房产的银行按揭缴纳税费、产权转移、物业交接等义务均未履行，大林公司相应的协助义务亦未履行，故一审法院对大林公司主张的居间服务费损失核减为5040元并无不当，本院予以支持。针对第二个焦点问题，即宋艳虹是否应当承担共同责任的问题。本院认为，涉案房屋买卖合同系满媛（乙方）与纪海舰、宋艳虹（甲方）在大林公司（丙方）居间下签订的，该房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法有效。合同签订后，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应恪守履行。虽然签订合同时宋艳虹与纪海舰已离婚，且合同履行过程的收款、还贷以及出现纠纷后调解、转卖他人后收款等行为均由纪海舰处理，但在该买卖房屋合同中，纪海舰、宋艳虹系作为共同出卖人甲方，纪海舰、宋艳虹应共同对合同其他相对人承担应由出卖人承担的责任，故一审判决由纪海舰个人承担责任不当，本院予以纠正。综上所述，大林公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2355号民事判决第一项；二、纪海舰、宋艳虹于本判决生效之日起十日内返还大林公司垫资款130000元及逾期利息（以130000元为基数，自2018年7月17日起至实际偿还之日，按年利率6%计算）；三、纪海舰、宋艳虹于本判决生效之日起十日内支付烟台大林房地产信息服务有限公司垫资费9100元、居间服务费5040元。如纪海舰、宋艳虹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3350元减半收取1675元、保全费1280元，合计2955元，由大林公司负担92元、纪海舰、宋艳虹负担2863元。二审案件受理费154元，由纪海舰、宋艳虹负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  王守远二〇二〇年三月十七日书记员  杨晓丹