辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0602民初67号 原告李丽娜，女，1981年8月4日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。 被告丹东现代房屋开发有限公司，住所地丹东市振兴区振四街36号。 法定代表人殷鸿鹏，经理。 委托诉讼代理人刘成武，男，1963年9月26日出生，汉族，丹东现代房屋开发有限公司法律顾问，住丹东市振兴区。 原告李丽娜诉被告丹东现代房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽娜、被告丹东现代房屋开发有限公司的委托诉讼代理人刘成武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽娜向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿迟延办理房屋产权证书违约金3207.33元；2、返还超收购房款19467元；3、返还对讲机款1580元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年5月16日签订商品房买卖合同一份，约定原告以641466元价格购买被告开发的江景之都5号楼2502室101.82平方米商品房；同时约定在商品房交付使用后综验60日内，为原告办理房屋产权证书；并且以附件形式“约定”原告“委托”被告安装对讲系统，额外收费1580元。合同签订后被告为原告出具了销售不动产统一发票，载明原告以每平方米6300元的单价，购买江景之都九江街9-2502，总价641466元。 2018年底在小区业主强烈上访后，被告才不得不为原告等办理了房屋产权证书前期准备工作，在房产测量部门实地测量后，确认原告购买的2502室房屋实际建筑面积才98.73平方米，被告在购房合同里多写了3.09平方米。原告认为：1、被告在购房合同里虚假标注涉案房屋101.82平方米，多收取原告购房款19467元。虽然被告在购房合同里“约定”购买房屋按套计算，但是没有在合同里的平面图上标注实际尺寸，违反法律规定，购房发票上更是按建筑面积收费的，即按每平方米6300元的单价折合总房款641466元。同时在购房时没有共同勘察涉案房屋面积，更没有经房产测量部门测量，不是完整意义上的现房销售，因此超收购房款19467元应该返还。2、原告购房五年后被告才不得不为原告办理房屋产权证书违反合同约定，应该赔偿原告违约金3207.33元。3、被告在购房合同价款外另行收取对讲系统款1580元，违反政府有关规定，同时从购房开始到现在对讲机一直无法正常使用。综上所述，被告在涉案房屋买卖中虚假标准建筑面积收费、违约延迟办理房屋产权证书、违规收取额外费用变相涨价，依法应该予以赔偿与返还原告24254.33元，为此请求法院依法判决。 被告丹东现代房屋开发有限公司辩称，原、被告依法签订的商品房买卖合同合法有效，应依法得到保护，针对原告的四项诉讼请求，第一，原告请求被告赔偿迟延办理房屋产权违约金，该项事实被告已经向丹东不动产中心完成了所有房屋档案的移交义务，能否办理房屋产权证不掌控在被告手里，被告不具备办理房屋产权证的资质，故不存在违约金一说。第二，返还超收购房款，该房在销售过程中，原、被告合同明确约定，是以套来购买的房屋，并且确定了房屋的总价款，故不存在返还给原告多收的房款。第三，返还对讲机款与本案不发生任何关联，本案案由是商品房买卖合同纠纷，1580元对讲机是原告自行委托开发公司安装并签字，故与本案无关，如果有异议，可以通过法律另行诉讼。 本院经审理认定事实如下：2013年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中第二条约定商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条约定买受人所购商品房的基本情况中载明该商品房建筑面积101.82平方米，其中套内建筑面积为80.64平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.18平方米。第四条计价方式与价款中约定出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算商品房价款。即按套（单元）计算，该商品房总价为641466元。第五条面积确认及面积差异处理中载明当事人选择按套计价的，不适用本条约定即不适用面积确认及面积差异处理约定。第六条付款方及期限中载明付款方式为其他方式，即首付391466元，按揭250000元。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后综验60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议有内容为本人委托开发公司按装可视对讲系统费用1580元。2013年1月31日，被告为原告出具不动产统一发票，其中标明不动产项目名称为江景之都、销售不动产楼牌号九江街9-2602、建筑面积101.82㎡、单价为6300元/㎡、金额为641466元。2019年原告取得涉案房屋的不动产登记权属证书，其中房屋面积登记为98.73㎡。 本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售动产统一发票、不动产登记证以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于涉案房屋买卖约定的计价方式问题。涉案第四条计价方式与价款中约定出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算商品房价款。即按套（单元）计算，该商品房总价为641466元。上述条款已明确约定了涉案房屋的计价方式为按套出售。虽然涉案《商品房买卖合同》第三条有约定房屋的面积，但根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，“按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。该规定明确了按套计价的合同中亦应当注明房屋面积，故涉案合同中注明房屋面积并不代表按面积计价。另不动产销售发票中虽有面积、单价等项目名称，但该发票仅是税务机关对不动产发票的统一格式，不足以证明双方明确约定按照面积作为涉案房屋的计价方式。因此，原告主张涉案房屋按面积计价，依据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案房屋面积差如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理”的规定，涉案的《商品房买卖合同》第五条已明确约定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理约定。双方当事人已在合同中排除适用面积差异处理规则。因此原告主张被告返还其多支付的面积差价本院不予支持。关于是否支付逾期办证违约金一节，《商品房买卖合同》中对办证的时间及逾期办证的违约责任有明确的约定。本案因被告责任致使原告未按约定时间取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。原告请求赔偿迟延办证违约金及数额有事实及法律依据，且被告同意给付，故该项请求本院予以支持。关于被告收取原告可视对讲系统的费用，因对讲系统属于房屋附属设施的一部分，被告不应另行收取该费用，应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条一款、第十八条一款的规定，判决如下： 一、被告丹东现代房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李丽娜可视对讲机款1580元； 二、被告丹东现代房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李丽娜违约金3207.33元； 三、驳回原告李丽娜的其他诉讼请求。 如被告丹东现代房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元，减半收取203元，由原告李丽娜负担178元，被告丹东现代房屋开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  徐赫彦 二〇二〇年三月三十一日 书记员  马 丽