浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终929号 上诉人（原审原告）杭州复兴建设集团有限公司，住所地：杭州市上城区秋涛路18号18-19楼。 法定代表人边江，董事长。 委托诉讼代理人吴正绵、高佳力，国浩律师（杭州）事务所律师。 上诉人（原审被告）德丰物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区高技街30号130室。 法定代表人马德喜。 委托诉讼代理人蒋海春、姜梓涵，公司员工。 上诉人杭州复兴建设集团有限公司（以下简称复兴建设公司）上诉人德丰物业服务集团有限公司（以下简称德丰服务公司）因物权保护纠纷一案，均不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10519号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：自2017年1月15日开始，德丰物业公司侵占复兴建设公司名下的杭州市余杭区五常荆长路1号天利人和家园3幢3-2号营业房（以下简称案涉房屋）作为物业用房。截至目前，德丰物业公司尚未腾退该房产。复兴建设公司的一审诉讼请求为：1、判令德丰物业公司立即腾退案涉房屋（不动产权证闲移字第××号）、恢复原状并向复兴建设公司返还上述房屋；2、判令德丰物业公司向复兴建设公司支付自2017年1月15日起至实际腾退之日止按照每日134.20元（折合每平方米一天租金1.16元）计算的房屋占用费（暂计算至2019年3月25日，房屋占用费为107225.8元）；3、判令德丰物业公司承担本案所有诉讼费用。 原审法院认为：根据庭审调查，德丰物业公司占用案涉房屋作为物业用房，事先并未得到房屋产权人即复兴建设公司的同意，事后也未得到德丰物业公司的认可，且未向德丰物业公司支付合理费用。德丰物业公司的行为，侵害了复兴建设公司作为房屋所有权人的权益，应当承担相应的法律责任。复兴建设公司要求德丰物业公司腾退案涉房屋、恢复原状、返还房屋，并支付相应房屋占用费的诉讼请求，与法有据，原审法院予以支持。德丰物业公司辩称在入驻天利人和家园小区时，该小区业主委员会承诺提供物业管理用房，并指引德丰物业公司使用案涉房屋，德丰物业公司并不存在恶意占用的主观故意。原审法院认为，德丰物业公司与小区业主委员会的约定对本案复兴建设公司不产生约束力，德丰物业公司未在占用案涉房屋之前核实房屋产权人并征得其同意，主观上存在疏忽大意的过错，应当承担相应法律后果。就房屋占用费的标准问题，复兴建设公司提交的附近地段房屋的租金标准具有一定参考价值，但考虑到案涉房屋系被作为小区物业用房，与一般经营商铺存在区别，且复兴建设公司在案涉房屋钥匙的管理，以及及时发现并向德丰物业公司主张权利方面均存在一定过失，对本案纠纷的发生亦应负一定责任，故原审法院酌情判定应按照每日92.5元（即每日每平方米0.8元）的标准计算房屋占用费。超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、德丰物业服务集团有限公司腾退位于杭州市余杭区五常荆长路1号天利人和家园3幢3-2#营业房（不动产权证号：余房权证闲移字第××号，建筑面积115.68平方米）、恢复房屋原状并返还给杭州复兴建设集团有限公司，于判决生效后十五日内履行。二、德丰物业服务集团有限公司支付杭州复兴建设集团有限公司房屋占用费（自2017年1月15日起，按照每日92.5元的标准，计算至房屋实际腾退之日止；暂算至2019年3月25日为73907.5元），于判决生效后十五日内付清。三、驳回杭州复兴建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2444元，减半收取1222元，由杭州复兴建设集团有限公司负担380元，由德丰物业服务集团有限公司负担842元。 宣判后，复兴建设公司与德丰物业公司均不服，分别向本院提起上诉。 上诉人复兴建设公司上诉称：一、原审法院认定案涉房产属于物业用房，属于事实认定错误。根据一审查明的事实，复兴建设公司被违规占用的房产属于商业地产，只不过德丰物业公司违规占用时用于物业办公需要，而不是该房产本身只能用于物业用房，原审法院认定“案涉房屋系作为小区物业用房，与一般经营性商铺存在区别”有误。二、德丰物业公司违规占用该房产获得一定利益，理应返还该部分利益。原审法院认为复兴建设公司在案涉房屋钥匙的管理以及及时发现并向德丰物业公司主张权利方面均存在一定的过失，对本案纠纷的发生亦应负一定的责任，该说法不能成立。德丰物业公司通过违规占用房产获得了巨额利益，该利益的金额即为同等地段房租的金额，如果允许该情况出现，实际上等于变相认可侵权人可以肆意占用他人房产并获得部分收益。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持复兴建设公司的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由德丰物业公司承担。 针对复兴建设公司的上诉，德丰物业公司答辩称：复兴建设公司虽为小区的建设单位，在小区已经交付使用多年的情况下，其实质上也仅是小区的业主。德丰物业公司之所以存在占用案涉房屋系该小区业主委员会在未经复兴建设公司同意的情况下，对其合法财产进行擅自处分，复兴建设公司应向人民法院要求撤销业主委员会的决定，并追溯其相应的责任。德丰物业公司与业主委员会签订的物业服务托管合同约定，业主委员会有义务在合同生效之日起3日内向德丰物业公司提供合理面积的管理用房。德丰物业公司进入案涉房屋办公是由业主委员会指引下进入的，且案涉房屋的钥匙为业委会委员移交。德丰物业公司是完全不知情的善意占有，小区物业管理用房归全体业主所有，小区业委会为该小区全体业主选举产生的代表机构，德丰物业公司有正当的理由相信其做出的决定，足以代表小区全体业主的真实意思，且对小区全体业主均具有约束力。故德丰物业公司对其指定的办公场所没有必然的义务核实房屋的产权归属。该小区前期物业服务期间其他物业公司也一直在该房屋办公，复兴建设公司也未就该情形向其主张腾空房屋及支付租金的请求，且案涉房屋有醒目标识，足以让德丰物业公司相信业主委员会提供场所提供场地的合法性。除《人和家园物业服务托管合同》第四章第十八条第六款约定外，人和家园物业服务合同未就前述费用进行另行约定，按照物业管理条例等关法律法规的规定，业主委员会给物业公司提供的办公场所，应为无偿使用。企业的利润来源于对小区的经营管理，与在哪办公没有任何关系，不存在复兴建设公司所说的从中获得巨额利益。物业办公用房对外出租的收益全部进入业主委员会账户，德丰物业公司仅为配合腾空案涉房屋，至于租金的损失，应另行起诉业主委员会。 上诉人德丰服务公司上诉称：一、原审法院对责任承担主体的认定有误。复兴建设公司虽为小区的建设单位，在小区已经交付使用多年的情况下，其实质上也仅是小区的业主。德丰物业公司之所以存在占用案涉房屋，系该小区业主委员会在未经案涉房屋产权人复兴建设公司同意的情况下，对其合法财产进行擅自处分，侵犯复兴建设公司合法权益的应为小区业主委员会。故因业主委员会的擅自处分行为侵犯复兴建设公司合法权益，复兴建设公司应按照《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定向人民法院要求撤销业主委员会的决定，并追究相应责任。首先，基于2017年1月11日德丰物业公司与业主委员会签订的《人和家园物业服务托管合同》，业主委员会有义务在合同生效之日起3日内向德丰物业公司提供合理面积的管理用房。德丰物业公司进入案涉房屋办公非单方面强行进入，而是通过业主委员会的指引，且案涉房屋的钥匙为业主委员会移交。德丰物业公司是完全不知情的善意占有。其次，小区物业管理用房归全体业主所有。业主委员会为案涉小区全体业主选举产生的代表机构，德丰物业公司有正当的理由相信其做出的决定足以代表小区全体业主的真实意思表示，对小区全体业主均具有约束力。故德丰物业公司对其指定的办公场所没有必然的义务核实房屋的产权归属。再者，据德丰物业公司了解，案涉小区前物业服务期间其他物业公司也一直在该房屋办公，复兴建设公司也未就该情形向其主张腾空房屋及支付租金的请求。且案涉房屋有醒目标识足以让德丰物业公司相信业主委员会提供场地的合法性。故原审法院判定由德丰物业公司承担责任明显不当，变相加重德丰物业公司的服务成本。二、原审法院对案涉房屋费用赔偿金额的认定错误。2017年1月11日签订的《人和家园物业服务托管合同》第四章第18条第6款约定，在本合同期限内，业主委员会提供的管理用房的费用由德丰物业公司负责，该合同有效期仅为2017年1月15日至2017年7月14日。后签订的《人和家园物业服务合同》未就前述费用事项进行另行约定，按照《物业管理条例》等相关法律、法规的规定，业主委员会给德丰物业公司提供的办公场地理应为无偿使用。原审法院未充分考虑上述合同的相关约定，扩大了德丰物业公司承担的份额，加重了德丰物业公司的责任，明显认定错误，故对2017年7月15日以后的费用应不予认定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判驳回复兴建设公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由复兴建设公司承担3、本案律师费由复兴建设公司承担。 针对德丰物业公司的上诉，复兴建设公司答辩称：一、德丰物业公司上诉状中陈述的事实与实际情况不符。德丰物业公司违规占用的案涉房屋属于复兴建设公司所有的商业地产，其用途并非物业用房。双方对于该房产的权属以及性质是不存在争议。故德丰物业公司认为其有权无偿占用案涉房屋不能成立。二、德丰物业公司以其与业委会之间的关系为其违规占用复兴建设公司的房产进行辩解，不符合物权法的相关规定，理应赔偿复兴建设公司该部分损失。至于德丰物业公司与业主委员会之间的关于提供物业用房的事宜所产生的纠纷应当另案起诉，与复兴建设公司无关。综上，德丰物业公司的上诉请求和事实理由均不能成立，恳请驳回德丰物业公司的上诉请求，并支持复兴建设公司的一审诉讼请求。 二审中，上诉人德丰服务公司向本院提交物业服务托管合同、物业服务合同各一份、房屋租赁合同二份（均为复印件），欲证明德丰物业公司使用的物业用房是业主委员会提供的，而本来用作物业用房用途的房屋被业主委员会出租。上诉人复兴建设公司同意上述证据的真实性由法院审核，认可德丰物业公司为案涉小区提供物业无负担事实，房屋租赁合同只有一份有签字和日期，签约时间是2016年11月1日，早于德丰物业公司违规占有案涉房屋的时间，德丰物业公司应当预见案涉房屋系他人合法产权的房产，主观上存在明显过错，而另一份房屋租赁合同并无日期。本院认证如下：对于物业服务托管合同、物业服务合同，德丰物业公司已在移动微法院上提供原件供核对，故对其真实性予以确认；对于房屋租赁合同，均系复印件，真实性无法确认。 上诉人复兴建设公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：复兴建设公司系房屋产权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益等权利，在德丰物业公司未经其同意占用案涉房屋的情况下，复兴建设公司有权要求德丰物业公司返还房屋并支付相应的房屋占有使用费。至于德丰物业公司与小区业主委员会关于物业用房的约定，不足以对抗复兴建设公司对案涉房屋行使所有权。考虑到复兴建设公司未妥善管理案涉房屋钥匙以及未及时主张权利，对于损失的造成亦有责任，并结合德丰物业公司占用案涉房屋的缘由、用途等本案的实际情况，原审法院酌定按照每日92.5元的标准计算房屋占用费并无不当。综上，复兴建设公司与德丰物业公司的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2444元，由杭州复兴建设集团有限公司负担760元，由德丰物业服务集团有限公司负担1684元。双方均于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  韩圣超 审判员  李国标 审判员  韦 薇 二〇二〇年三月十七日 书记员  姚亦驰