云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终242号上诉人（原审原告）：刘水金，男，1951年2月13日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：邓金荣，云南乾太律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何卫东，云南乾太律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱红，女，1974年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：**，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：敖瑞，北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：云南巨和房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市春城路C2-13地块昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号。法定代表人：胡云河，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，系云南巨和房地产开发有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市园博路6号青云街道办事处办公楼308、309号。法定代表人：胡云河。该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，男，系昆明安泰房地产开发有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：胡云河，男，1971年10月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨永利，男，系云南巨和房地产开发有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人刘水金因与被上诉人朱红、云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）、胡云河案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1171号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，经征求各方当事人意见，对本案进行了书面审理，本案现已审理终结。刘水金上诉请求：1.撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1171号民事判决；2.依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，即判决不得对昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区6栋1804号，6栋2002号回迁安置房强制执行，并解除对上述房屋的执行措施；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序严重违法，对错误判决的产生有重大影响。2.上诉人系昆明市盘龙区白龙路刘家营村居民，2011年5月4日，盘龙区人民政府发布《关于青云街道办事处刘家营村城中村改造的拆迁公告》，上诉人所有的位于盘龙区拆迁改造范围。2012年9月4日，上诉人与安泰公司、巨和公司签订《盘龙区刘家营村城中村改造村民自建房拆迁安置补偿协议》（以下简称补偿协议），约定上诉人享有回迁安置房共3套，建筑面积合计297.21平方米。同日，三方又签订3份《补充协议》，约定将上诉人所得回迁安置房屋面积调换取得盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区6栋1804号、6栋2002号房屋以及15栋2006号房。涉案2套房屋分别于2013年10月25日、2013年3月29日建成交付上诉人，接房后未再向刘水金发放拆迁安置过渡费，也未再让上诉人参加回迁安置选房活动，上诉人已自行交清了房屋大修基金、物管等费用，并实际装修入住至今。上诉人接房入住后，已多次催促安泰公司、巨和公司办理不动产登记手续，但安泰公司、巨和公司以需要等待刘家营回迁房建设交房完毕后集体办理商品房产权登记手续为由，一直拖延未为刘水金办理不动产登记。3.涉案《补充协议》的签约方巨和公司和安泰公司具有关联关系，协议合法有效，不仅对调换安置房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般性内容进行了约定，而且对协议标的物即安置调换用房的具体位置、用途也做出了明确和特别的约定，涉案房屋具有特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，上诉人对于涉案房屋所享有的权益可以排除执行。被上诉人朱红、巨和公司、安泰公司和胡云河未提交书面答辩意见。刘水金向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区6栋1804号、6栋2002号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的执行措施；2.由朱红、巨和公司、安泰公司和胡云河承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱红向一审法院申请，对巨和公司的财产进行查封，其中包括巨和美术小区6栋1804号、6栋2002号房屋。后刘水金提出书面异议，经一审法院依法组成合议庭进行审查，作出（2017）云01执异416号裁定：“驳回案外人刘水金的异议请求。”裁定书送达后，刘水金提起本案执行异议之诉。另查明，刘水金因房屋拆迁，2012年9月4日由安泰公司（甲方）、云南宏庄房屋拆迁有限公司（甲方委托方）、刘水金、盘龙区拆迁改造工作推进领导小组（丙方、签证方）共同签订《昆明市盘龙区刘家营村城中村改造村民自建房拆迁回迁安置补偿协议》，其中第二条回迁安置部分约定，刘水金自愿选择回迁安置，安置区域位于拆迁范围内，使用性质：住宅。同日，安泰公司（甲方）、刘水金（乙方）、巨和公司（丙方）分别签订两份《补充协议》，其中约定乙方因自己的居住需要希望能以优惠条件得到丙方开发的南亚未来城住房，并要求甲方能配合实现其上述想法。为积极推进拆迁安置工作，甲方经与丙方沟通，在具备必要条件的前提下，甲方同意协助乙方取得丙方开发的南亚未来城住房。经甲乙双方协商并取得丙方同意，约定由丙方将南亚未来城住房2套即本案争议的6幢1804室、6栋2002室置换给乙方。若土地经“招拍挂”后确定甲方为刘家营村城中村拆迁改造项目的法定开发主体，则该套住房的销售价格由甲方支付给丙方，同时乙方应将其根据拆迁安置补偿协议所得产权调换面积即临时安置过渡费用均无偿转让给甲方或甲方指定人员，且乙方承诺确保产权调换面积产权办理或过户到甲方或者甲方指定人员名下。安置过渡费自乙方接房之日起之后的转给甲方或甲方指定人员，丙方负责将该房产权证、土地证办理给乙方或乙方指定人员名下。若土地经“招拍挂”后，甲方并未取得城中村改造项目的法定开发主体资格，则乙方承诺按建筑面积6栋1804室以每平方米8303.02元的标准、6栋2002室每平方米8080.81元的标准向丙方补交南亚未来城住房的购房价款。丙方有权单方对乙方的南亚未来城住房销售行为采取相应措施，促使甲乙双方认真全面履行本补充协议，甲方或乙方对丙方的上述行为均无异议。甲乙双方任何一方违约，均应赔偿对方全部经济损失并承担违约金。之后刘水金取得巨和美术小区6栋1804室及6栋2002室房屋且使用至今。经朱红申请，一审法院依法调取了昆明市明信公证处的《公证书》一份。2016年3月6日、3月9日、3月10日该公证处对安泰公司举行的“盘龙区刘家营村城中村改造项目村民回迁安置房选房活动”进行了现场公证。其附件《选房确认单》上明确记载了各回迁户的回迁房安置情况。刘水金并未进行回迁安置房选房。一审法院认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由此规定可以看出，被拆迁人有权依照拆迁补偿安置协议的约定优先于第三人获得约定房屋的产权，并以此对抗第三人。但是本案在《补偿协议》中已经明确约定本案回迁房安置区域位于拆迁范围内，而刘水金取得涉案房产并非是安泰公司提供的安置回迁房，而是巨和公司的房产，其依据系安泰公司、巨和公司与刘水金签订的《补充协议》。可见，本案诉争房屋并非拆迁安置补偿房屋，不能优先获得诉争房屋的产权并以此对抗第三人。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”刘水金未在查封之前签订买卖合同，亦未支付价款，故其对涉案房屋享有的权利不能依法排除申请执行人所申请实现的债权。刘水金请求阻却本案执行程序的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决：“驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费人民币12964元，由原告刘水金负担。”二审中，各方均无证据提交。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本案二审审理的焦点问题是：刘水金对于南亚未来城巨和美术小区6栋1804号、6栋2002号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，2012年9月4日，上诉人刘水金与安泰公司签订的《补偿协议》明确了刘水金被拆迁房屋的位置、面积和性质，约定了回迁安置的方法为原地回迁安置，还约定了补助补贴的发放方式，盘龙区拆迁改造工作推进领导小组在《补偿协议》上盖章确认，签订该补偿协议的目的是为推进拆迁改造项目，该补偿协议的性质应认定为拆迁安置补偿协议，刘水金为涉案城中村改造项目的拆迁安置户。2012年9月4日，安泰公司、巨和公司和刘水金签订《补充协议》，该补充协议中载明系为推进拆迁安置工作，在《补偿协议》的基础上签订，从补充协议的内容看，各方约定的是对于刘水金补偿协议所得产权的调换问题，指向的是刘水金被拆迁房屋的补偿问题，补充协议还约定刘水金对于该置换房同时享有拆迁改造的其他相关优惠政策。虽然在签订补充协议时，涉案城中村改造项目尚未经过招拍挂，故在补充协议中，各方约定如果安泰公司被确定为项目开发主体，则刘水金不需要支付涉案房屋房款，而由安泰公司支付给巨和公司，如果安泰公司未取得开发主体资格，则由刘水金向巨和公司支付购房款，该约定实质上是安泰公司提供巨和公司的现房给刘水金作为拆迁安置补偿的房源，由安泰公司将相关的房款支付给巨和公司，处理的仍然是安泰公司和刘水金之间的拆迁安置补偿问题，在合同约定条件成就的情况下，刘水金取得的涉案房屋应当认定为拆迁安置房。从补充协议的履行情况看，补充协议签订后，刘水金实际占有使用了涉案房屋，在此之后刘水金也并未再行领取拆迁安置过渡费用，也未就涉案拆迁安置面积再行选房，故在刘水金取得涉案拆迁安置用房后，其与安泰公司就涉案房屋面积的拆迁安置法律关系已经履行完毕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条确定了拆迁安置房的法定优先权利，如前所述，刘水金就涉案房屋形成的是拆迁安置法律关系，在补充协议中约定了拆迁安置房的具体位置、面积等，且在涉案房屋被查封前已经合法占有使用多年，其就涉案房屋享有的民事权利足以排除朱红对于巨和公司享有的普通金钱债权的执行。拆迁安置房与普通商品房性质不同，不以在查封前签订房屋买卖合同或者支付房款为排除执行条件，一审法院认为应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判断刘水金排除执行的民事权益的认定适用法律不当，本院予以纠正。对于刘水金要求解除案涉房屋执行措施的诉讼请求，本院认为，本案系执行异议之诉，仅就当事人争议标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”解除查封不属于本案处理范围，对刘水金该项诉请不予支持。关于刘水金对一审法院审理程序提出的意见，因刘水金并未提供证据证实其观点，不予支持，一审判决文书落款的瑕疵已经通过补正裁定补正，本院在查清事实，正确适用法律的基础上依法改判。综上，刘水金的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1171号民事判决；二、不得执行云南省昆明市盘龙区龙庆路南亚未来城巨和美术小区6栋1804号、6栋2002号房屋；三、驳回刘水金的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各12964元，均由朱红承担。本判决为终审判决。审判长 赵 锐审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年三月二十日书记员 袁 卉