沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初1368号原告（反诉被告）沈阳市建筑研究院实验厂，住所地铁西区广业路1号。法定代表人李鹤秋，系该厂总经理。委托代理人张丹，系辽宁晟盟律师事务所律师。委托代理人牛民，男，1968年12月24日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被告（反诉原告）沈阳中天冷轧钢铁有限公司，住所地沈阳市铁西区重工北街8号。法定代表人张伟文，系该公司总经理。委托代理人张雨诗，系辽宁东拓律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市建筑研究院实验厂（以下简称“实验厂”）与被告（反诉原告）沈阳中天冷轧钢铁有限公司（以下简称“中天冷轧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告实验厂委托代理人张丹、牛民，被告中天冷轧公司委托代理人张雨诗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告实验厂诉称，原、被告双方于2007年12月17日签订了《租赁厂房、厂区协议书》，约定原告将坐落在沈阳市铁西区的厂区整体出租给被告使用，租赁期限10年，从2008年1月1日起至2017年12月31日止，年租金17万元，支付方式为一年一付，每年年初一次交齐。合同签订后，原告按照合同约定履行交付租赁厂区及厂房的义务，被告仅支付租金共计320,000元的租金，尚欠租金1,270,000元。原告多次向被告主张剩余租金，但被告一直未予支付。租赁期届满后，被告一直占用场地及厂房。原告认为：原、被告签订的合同系双方真实的意思表示，对双方均有约束力，双方均应按约定享有权利、履行义务。原告已履行交付厂区和厂房的义务，被告应支付租金及租期届满后将租赁厂区按照合同约定交还原告，被告未履行上述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告应支付拖欠的租金及利息，并应按租金标准向原告支付房屋及厂区占用费至腾空交还原告之日止。综上所述，恳请法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告支付租金1,270,000元及利息（从拖欠租金之日2012年5月8日起至实际支付之日止，以未付租金为基数，按年利率6%计算）；厂房及厂地占用费155,833元（从2018年1月1日起至起诉之日止）并支付从起诉之日起至实际搬迁之日止的厂区及厂地占有费；2、要求被告赔偿拆除原厂房及其他建筑的损失费用（以鉴定结论确定的金额主张）；3、诉讼费及诉讼相关的费用由被告承担。被告中天冷轧公司辩称，原、被告双方签订的租赁厂房协议书后，因原告一直没有按照合同约定将承租厂区整体交给被告使用，故原、被告双方的租金数额一直有所调整，并非合同约定的年租金170,000元，具体调整如下：2008年租金60,000元，被告已经于2008年6月10日支付；2009年租金100,000元，被告于2009年8月27日支付；2010年、2011年租金分别为120,000元、140,000元，被告于2012年5月2日一次性支付260,000元，至此被告合计支付租金420,000元整，并非原告陈述320,000元，而后自2012年起直到2017年12月29日原告从未向被告索要过房租，房屋租赁合同第四条约定，房租结算一年一付，故每年房租均是独立债权，原告2019年1月14日起诉，2017年1月14日前的租金诉请已经超过了诉讼时效，同时合同没有约定违约金、利息的条款，故对原告索要的利息、违约金不予认可。从原、被告双方签订的协议可知原告同意被告在厂区建设厂房、吊车、路面、电力增容等设施，并且同意对被告的投资内容进行补偿。补偿形式是以政府动迁、转让政府补偿款的方式进行。现双方租赁合同到期，但被告对租赁物的投资建设及添附是原告同意的，故若承租厂未来予以政府拆迁，被告有获得赔偿的权利，故原告应对被告进行补偿。反诉原告中天冷轧公司诉称，反诉原告与反诉被告于2007年12月17日签订了《房租赁厂房、厂区协议书》，协议约定反诉被告将位于沈阳市铁西区的厂区整体租给反诉原告使用，租期10年，自2008年1月1日租期，反诉被告承诺在2007年12月31日前搬迁完毕，该厂区交付给反诉原告使用，租金每年17万元，结算方式为一年一付。同时协议还约定如遇国家规划动迁或其他不可抗力因素无法继续履行合同，合同终止的，反诉原告可自行办理政府赔偿事宜。2008年12月11日双方又签订了《补充协议书》，协议中说明，因反诉被告厂区内有四家企业未能及时搬迁，影响了反诉原告对厂区的使用，故自2008年租金暂定位60,000元（此后租金一直未变更），同时反诉被告同意反诉原告建设厂房、吊车、路面、电力增容等损失，如遇政府动迁，则对反诉原告扩建及添附等设施的投资进行补偿。现反诉原告、反诉被告的《租赁厂房、厂区协议书》到期，双方于2017年12月19日签订《租赁合同期满交接情况说明》，该份说明已经明确，反诉被告已经按照《租赁厂房、厂区协议书》的内容收回房屋，本诉原告不存在损坏反诉被告物品的情形，且反诉原告在租赁期间自建了1000平方米钢结构厂房及厂房内吊车等附属设备、安装了400千瓦变压器一台机变电室、配电箱等设备，铺设了300毫米厚钢筋混凝土地面，在厂区内安装了龙门吊车两台。因反诉被告在《租赁房产、厂区协议书》及《补充协议书》均同意补偿反诉原告扩建及添附物的投资价值，并且承诺若遇政府拆迁则直接以转让拆迁补偿款的方式对反诉原告进行补偿。现双方《租赁厂房、厂区协议书》已经到期，因并没有出现政府拆迁事由，故反诉原告的投资补偿应由反诉被告承担。诉讼请求：1、请求判令反诉被告（反诉原告）对反诉原告（反诉被告）自建部分的厂房、吊车、变压器、变电室、配电箱及铺设的300毫米厚钢筋混凝土地面进行补偿；2、请求判令被告承担本案诉讼费用、鉴定费。反诉被告实验厂辩称，反诉原告的陈述没有事实法律依据，根据双方签订的厂房租赁协议书对于反诉原告进行的厂房、吊车、路面、电力增容等设施投资是在租赁期内，如果遇到政府动迁，补偿归乙方（反诉原告），根据协议约定，乙方获得政府补偿是以两个条件为前提：1、在合同期内；2、如遇政府动迁。现租赁合同已经到期终止，上述两个条件均未成就，所以反诉原告没有权利得到政府的补偿。在没有遇到动迁的情形下，要求反诉被告（出租人）对其进行补偿，双方在协议中没有约定。反诉原告的请求，没有事实、法律依据，应该予以驳回。经审理查明，2007年12月17日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁厂房、厂区协议书》一份，合同约定甲方将坐落于沈阳市铁西区的厂区整体出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2008年1月1日起租；甲方须在本合同生效之日起到2007年12月31日前搬迁完毕，该厂区交给乙方使用；该厂区年租金170,000元，租金结算方式一年一付，每年年初一次交齐，如遇特殊情况经甲方同意乙方可分两次支付；在租赁期限内如遇国家规划需要动迁或者其他不可抗力因素使双方无法继续履行合同，合同自行终止。乙方自行办理政府相关赔偿事宜，甲方将合同终止以后的租金退还乙方；乙方不得擅自拆、毁甲方房屋或固定资产；乙方如停止或延续租赁，应提前三个月通知甲方，停止时拆迁走乙方的设备、设施，不得毁坏房屋、厂区；在租赁期限内甲方向乙方提供的设施：生产车间内航吊车一台、100KW容量变压器一台、厂区平面布置图一份、土地证复印件一套；乙方在厂区现有结构上及设施基础上进行以下安装改造：在场区安装轨道、龙门吊车、车间内增添航吊车一台，安装调直生产线两条、办公房屋建筑装修、部分修改、铺设砼场地；待后院厂区、前院简易厂房用户用期到期后交乙方使用。2008年12月11日原告（甲方）与被告（乙方）签订《补偿协议书》一份，约定由于厂区内铁艺厂、韩国加工厂等四家企业没能及时搬迁，使乙方对厂区使用受到影响，双方同意2008年租金暂定为60,000元；乙方在租期内可以进行建设厂房、吊车、路面、电力增容等投资；如遇政府动迁，乙方所投资补偿归乙方。在庭审中，被告称租赁厂区总体面积为9700平方米，原告认可从租赁期开始直至合同到期及被告与原告交接租赁场地时，原告仍然未将合同约定的厂房、厂区全部交付被告使用，原、被告认可大概有200平方米的厂房未能交付。2017年12月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同期满交接情况说明》一份，载明租赁期届满，现由甲方工会代表接收：1、甲方确认已经收到租赁合同约定的厂房、厂区及相关附属设施；2、乙方在租赁期间自建1000平方钢结构厂房及厂房内吊车等附属设备、安装的400千瓦变压器一台及变电室及配电箱等设施一套、厂区内铺设300毫米厚钢筋混凝土地面（局部已破损）、厂区内安装的龙门吊车两台；3、原实验厂办公室、机修车间、隧道窑已拆除。双方代表在该交接情况说明上签字。被告提供收条一份载明2008年6月10日原告收到被告房租60,000元；被告提供2009年8月27日沈阳市建筑研究院给原告出具的收据载明收到100,000元；被告提供2012年5月2日的两份收款收据，其中收款120,000元的票据载明系2010年房租，收款140,000元的票据载明系2011年房租。被告称已向原告交租金共计420,000元。原告对其中由沈阳市建筑研究院给被告出具收款收据的100,000元租金不予认可，称未收到该租金，沈阳市建筑研究院系原告的上级主管单位，但与原告是各自独立的法人主体。诉讼过程中，原告申请对被告拆除原厂房及其他建筑的损失费用进行鉴定，反诉原告（本诉被告）申请对其租赁期间自建部分的厂房、吊车、变压器、变电室、配电箱及铺设的300毫米厚钢筋混凝土地面价值及未交的200平米厂房占租金的比例进行鉴定，双方的鉴定申请，均因不能提供符合鉴定条件的材料被鉴定机构两次退回鉴定，之后原告与被告又补充材料分别再次申请鉴定，均因不能提供符合鉴定条件的材料再次分别退回。上述事实，有原、被告的陈述，原告（反诉被告）提供的租赁厂房、厂区协议、补充协议书、图纸、土地复查登记表、中国工商银行客户流水对账单等，被告（反诉原告）提供的租赁厂房、厂区协议书、补充协议书、律师函、授权委托书、租赁合同期满交接情况说明证据材料、收款收据等证据材料，经庭审质证，在卷为凭。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁厂房、厂区协议书》、《补偿协议书》，双方应按照合同约定履行合同义务，原告将租赁场地交付给被告，被告一直使用至合同期满，应向原告支付租金，根据原、被告的陈述及原告提供的证据，原告于2008年6月10日支付给被告2008年房租60,000元，于2012年5月2日支付给被告2010年的房租120,000元及2011年的房租140,000元，被告认可收到原告租金共计320,000元，关于原告提供的2009年8月27日沈阳市建筑研究院给原告出具的收据载明收到100,000元，原告称系支付给被告的租金，因被告不认可收到该笔钱款，被告与沈阳市建筑研究院亦不是同一法人主体，原告提供的票据不足以证明被告已收到该笔租金，故对被告辩称已支付此笔100,000元租金，本院不予采信。截止合同期满，被告尚欠原告租金1,270,000元，应支付给原告。关于被告辩称因原告一直没有按照合同约定将承租厂区整体交给被告使用，故原、被告双方的租金数额一直有所调整的意见，在庭审中被告称租赁厂区总体面积为9700平方米，原、被告均认可自原告交付租赁厂区起至合同期满，一直有200平方米的厂房未能交付给被告使用。补充协议中，原告同意2008年的租金为60,000元，之后双方未通过书面约定调整租金的事宜，被告所述的调整租金未能提供证据证明，故被告该项辩论意见，本院不予采纳，但因原告认可确实一直未能按合同约定交付全部租赁场地，属于履行合同义务不完全符合约定的情况，应对原告的损失进行赔偿，被告未提供证据证明其损失，但以此抗辩未按期支付租赁期的租金符合法律规定，故对于原告主张被告支付租赁期间（自2012年5月8日起至2017年12月31日止）的逾期支付租金利息，本院不予支持。关于租赁期满后，原告要求被告支付尚欠租金的利息，因原、被告对于逾期支付租金的违约金及利息没有约定，原告主张按年利率6%的标准计算利息，没有事实及法律依据，原告主张被告支付利息，即是主张被告支付因被告逾期支付租金期间给原告造成的利息损失，故本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，以尚欠租金1,270,000元为基数，自2018年1月1日（租赁合同期满次日）至实际支付之日止，支持原告主张。关于原告主张被告支付从起诉之日起至实际搬迁之日止的厂区及厂地占有费的诉求，因原、被告已于2017年12月29日签订《租赁合同期满交接情况说明》，可以看出双方因租赁期满已经就租赁场地进行交接，原告确认已经收到租赁合同约定的厂房、厂区及相关附属设施，虽然被告在厂区有建筑物及相应的附属设施，对该部分的交接方式及价值双方尚未达成一致意见，但并不能视为被告一直占有使用厂地，故原告此项诉求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿拆除原告原厂房及其他建筑损失费用（以鉴定结论确定的金额主张）的诉求，本案中租赁期已届满，因原告未能提供证据证明拆除建筑损失的具体数额，且合同虽然约定被告不得擅自拆、毁原告房屋或固定资产，但原告亦在合同中同意被告进行扩建，在十年的租赁期限内原告对被告将原有的部分建筑拆除进行扩建不可能不知情，亦未提出反对意见，应视为其默许原告的行为，且原告亦未证明被告扩建给其造成了损失，故原告现要求被告赔偿擅自拆、毁原厂房及其他建筑的损失费用的诉求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告对其自建部分的厂房、吊车、变压器、变电室、配电箱及铺设的300毫米厚钢筋混凝土地面进行补偿的诉求，因反诉原告未能提供证据证明自建部分价值及反诉被告同意给予补偿，对于扩建部分虽是反诉被告同意反诉原告扩建，但租赁期已经届满，未形成附合的物品可由反诉原告自行拆除，反诉原告作为理性经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内，并为此获取了扩建带来的额外收益，故合同履行期间届满，反诉原告已无权要求扩建费用，故反诉原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称自2012年起直到2017年12月29日原告从未向被告索要过房租，房屋租赁合同第四条约定，房租结算一年一付，故每年房租均是独立债权，原告2019年1月14日起诉，2017年1月14日前的租金诉请已经超过了诉讼时效的意见，因租赁合同是个整体合同，约定了十年租赁期，合同至2017年12月31日到期，双方于2017年12月29日进行交接，以最后一年的租赁期满计算租赁期间的诉讼时效较为合理，故对于被告此项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈阳中天冷轧钢铁有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市建筑研究院实验厂租金1,270,000元；二、被告沈阳中天冷轧钢铁有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市建筑研究院实验厂租金1,270,000元的利息（自2018年1月1日起以1,270,000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告沈阳市建筑研究院实验厂的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳中天冷轧钢铁有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费21,171元，由原告沈阳市建筑研究院实验厂承担3,634元，由被告沈阳中天冷轧钢铁有限公司承担17,537元。反诉案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由反诉原告沈阳中天冷轧钢铁有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张 淼审判员 张卫华审判员 张 楠二〇二〇年三月四日法官助理林思圻书记员蒲娣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。