贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1397号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：覃万健，男，1985年1月26日生，壮族，住贵州省贵阳市白云区委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄朝林，男，1977年7月26日生，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司因与被上诉人覃万健商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初5843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人贵阳合纵置业有限公司上诉请求：1．撤销原判或改判上诉人不构成违约；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定上诉人在商品房交付后90日办理商品房所有权初始登记，如将商品房所有权转移登记时间确定为2017年12月30日，就会出现尚未办理初始登记而转移登记时间已经届满的情况，故“从商品房交付使用之日”起算办理转移登记手续的时间系双方的真实意思表示，且符合合同目的、交易习惯和诚信原则，上诉人的办证时间应从实际交房后起算24个月内。由于被上诉人起诉期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金。二、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人需要持银行款清证明和完税证明交给上诉人，上诉人在收到材料之日起24个月为其办理完毕过户手续，但被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需材料，就向上诉人主张办证，与合同约定的办证流程不符。三、补充协议相应调整了买受人逾期付款的违约责任为房屋总价款的1％，与逾期办证违约金的上限对等，且足以弥补被上诉人的实际损失，一审认定补充协议无效属于法律适用错误。四、《商品房买卖合同》及补充协议不存在排除买受人主要权利的情形，买受人的主要权利和合同目的是得到房屋并使用，要求出卖人承担逾期办理转移登记手续的违约责任不是买受人主要权利内容，违约责任的下调没有否定买受人的权利，故补充协议合法有效。五、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位进行了抵偿，被上诉人不能再主张违约金，原审认定《三期精装房改毛坯房补充协议》约定的违约金不包括逾期办证违约金错误。六、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。被上诉人覃万健没有进行答辩。原审原告覃万健诉讼请求为：1、判令被告支付自2016年3月30日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款593744元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年6月30日，共计1185天，合计金额70358.66元）；2、诉讼费由被告承担。原审查明，2011年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，购房款共计593744元。双方在合同第二十二条明确约定被告在2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并约定了如逾期办理，被告按日向原告支付已付购房款的0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清全部购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2016年3月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年3月30日前，故对于该辩解意见，一审法院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见一审法院也不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2019年8月5日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故一审法院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2019年8月5日，原告应得到支持的违约金为：593744元×0.01%/天×365天/年×3年＝65014.968元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告覃万健支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年8月5日为65014.968元，2019年8月6日起继续以59.3744元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告覃万健交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告覃万健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元（已减半，原告已预交），由原告覃万健负担200元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担579元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人贵阳合纵置业有限公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记及办理所有权转移登记手续的时间有具体约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。对于上诉人提出商品房所有权初始登记为交付房屋后90日，按照约定时间办理所有权转移登记手续会出现没有办理初始登记就要求办理转移登记的矛盾问题，因双方在合同中对逾期交房违约金和逾期办证违约金分别进行了具体的约定，上诉人没有按约交付房屋应当承担逾期交房违约责任。虽然逾期交房会导致办理初始登记时间的迟延，但不可归责与买受人，买受人当然享有要求出卖人承担逾期办证违约金的权利。由于出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人贵阳合纵置业有限公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。另外，上诉人贵阳合纵置业有限公司主张双方当事人在“三期精装房改毛坯房补充协议”中已约定以车位抵偿逾期办证违约金，因该协议明确抵偿的是逾期交房违约金，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人贵阳合纵置业有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1558元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月三十日书记员 唐正艳