杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0111民初311号 原告：陈维华，男，1965年1月1日出生，汉族，户籍所在地：杭州市上城区。 原告：陈珏，女，1996年3月27日出生，汉族，户籍所在地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈维华，年龄等基本情况同上，系陈珏父亲。 被告：浙江佳源杭城房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91330402MA28ABK69L，住所地：嘉兴市南湖区中环东路2297号901室-1。 法定代表人：裘灵燕，董事长。 委托诉讼代理人：陈钢军、温作玩，系该公司职员。 被告：沈利民，男，1961年11月28日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被告：何飞龙，男，1964年11月16日出生，汉族，住东阳市。 原告陈维华、陈珏与被告浙江佳源杭城房地产集团有限公司（以下简称佳源公司）、沈利民、何飞龙财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2020年3月11日公开开庭进行了审理。陈维华兼陈珏的委托诉讼代理人，佳源公司的委托诉讼代理人陈钢军、温作玩到庭参加诉讼，沈利民、何飞龙经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提起诉讼要求：1、判令三被告向原告支付房屋维修费166705元，由佳源公司承担116693.50元，由沈利民、何飞龙各承担25005.75元；2、判令三被告向原告支付截止2019年12月15日的租金损失905693元，由佳源公司承担633985元，由沈利民、何飞龙各承担135853.95元；3、判令三被告办理交房手续，并自交房之日起对房屋防渗漏保修8年；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：三被告分别系杭州银溪九龙房地产开发有限公司（以下简称银溪公司）股东，各占70%、15%、15%股份。2011年7月22日，原告与银溪公司就原受降镇（现已更名为银湖街道）九龙大道233号银溪九龙一号春兰坊25-3号房屋签订合同编号为2011预116420号《浙江省商品房买卖合同》（以下简称涉案房屋、涉案合同），后原告准备收房时发现房屋多处存在开裂和渗漏等质量问题，当即向银溪公司反映，银溪公司安排人员进行了维修，但还是存在上述问题。期间银溪公司要求原告先办产权证，并保证房屋一定会维修到位。2013年4月27日，原告办理了产权证。但房屋漏水问题，银溪公司一直不重视，虽一直在说进行维修，但始终没有找到真正的漏水根源。原告多次要求银溪公司组织原设计单位和质监部门人员进行处理，但银溪公司一直没有予以足够的重视，银溪公司人事变动频繁，总以走流程、向上级反映等各种理由推脱。原告无奈于2018年7月3日向浙江电视台钱江频道《范大姐帮忙》栏目求助。2018年7月7日，《范大姐帮忙》栏目进行了跟踪报道，曝光后银溪公司当时表示会尽快协同原告协商维修事宜，但之后一拖再拖。为能尽快入住，原告无数次找银溪公司交涉。2018年7月9日，原告与银溪公司代表郑磊就房屋现状进行察看并形成《协商纪要》，共同确认房屋存在的质量问题并进行记录。根据《协商纪要》第2条，银溪公司在双方协议签订之日起两个月内完成房屋维修，经原告验收后办理相关收房手续。但银溪公司再次违约，根本没有进行维修。由于银溪公司多次违反约定，不履行承诺，2018年11月20日，原告委托浙江峰翔律师事务所向银溪公司发函，要求银溪公司按约对房屋质量问题进行修复，就赔偿问题进行协商。经原告多次交涉，2018年12月18日，原告与银溪公司就房屋维修方案和补偿事宜形成《会议纪要》，双方一起察看了房屋，发现房屋外墙及屋面多处裂缝加大，漏水问题更加严重，尤其是二层主卧，在房间东南角屋面出现切角45°的贯穿裂缝，墙面出现竖向的贯穿裂缝，屋顶梁对应处出现贯通裂缝。原告在银溪公司补漏过程中发现在二层卧房东南角屋顶和墙面开裂对应处，结构梁与框架柱之间存在一处竖向贯通裂缝，裂缝宽度有1厘米。经打灯观察，中间无任何钢筋。原告邀请杭州市专家库两名专家到现场进行察看开裂漏水原因，专家认为普通框架结构房屋框架梁与框架柱之间必须有可靠连接，不可能有这样的无钢筋通缝。专家认为此处结构存在重大安全质量问题，是屋面和墙体整体开裂的根本原因。因此原告要求银溪公司提供原始设计图纸，并安排本房屋设计单位和施工单位来现场，以查明原因并解决问题，但银溪公司以各种理由推诿。根据《会议纪要》第2条，银溪公司应于2019年5月底前完成纪要第一条约定的维修工作，但直至今日，银溪公司只完成部分维修工作，由于银溪公司无法在约定时间完成双方所达成的维修方案的全部维修工作，原告对银溪公司维修进度实在无法忍受，又急于装修入住，根据浙江省实施消法办法第19条规定，双方就维修方案达成一致之日起6个月内未予修复的，原告可自行委托维修单位进行维修，维修费用由三被告承担，并赔偿原告损失。根据合同约定，出卖人自商品房交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，由于银溪公司的不重视，只进行表面的维修，没有找到开裂漏水的根本原因，原告多次反映后银溪公司又一而再再而三拖延维修，导致原告至今无法收房入住。虽然现在进行了维修，但维修方案未经原设计单位的正式认可，且原告担心存在其他未发现的质量安全隐患，根据浙江省实施消法办法第19条规定，商品房防渗漏保修期不得低于8年，原告诉请三被告尽快办理交房手续，并自交房之日起对房屋防渗漏保修8年。银溪公司成立于2006年3月29日，于2019年5月14日注销，依据市场监管局的档案显示，三被告在2019年4月9日签字盖章的全体投资人承诺书中承诺“在银溪公司申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未完结清清算费用……”。根据证据显示，三被告在媒体曝光后，一边指派人员同原告进行协商，签订有两份纪要的情况下，在收到原告律师函后，仍进行了银溪公司的注销，三被告有逃避责任嫌疑，但根据三被告在全体投资人承诺书中的承诺，三被告仍应承担本案的法律后果和责任。综上提起诉讼，望判如所请。 庭审中原告补充陈述称，房屋交付时间与房产证办理有一年四个月二十七天的时间差，其原因是开发商当时因容积率未达标，无法办理竣工验收备案手续，相应备案手续是后补的，对此可通过办证窗口核实，因延期办证，合同也约定了违约责任，目前原告尚未就此提出主张。 佳源公司答辩称，2011年7月22日，银溪公司与原告就涉案房屋签订涉案合同，该项目于2011年12月15日通过竣工验收备案，交付的房屋符合国家建筑标准规范，2013年4月27日，原告办理了涉案房屋的房产证，而办理产权证的前一条件之一是需要银溪公司给予的“大产权证”，如果没有银溪公司给予原告的“大产权证”，原告的“小证”又如何办理，故不存在原告所说的未交付的问题。2018年12月前，原告一直未因房屋质量瑕疵问题向银溪公司反映过，要求银溪公司对涉案房屋进行维修更是无从谈起。如果原告认为涉案房屋存在渗漏问题，那么原告有义务在规定的保修期内及时通知银溪公司维修，但银溪公司的相关人员直到2018年12月底才知道该事宜。根据涉案合同附件八补充协议内容第12条约定，买受人对房屋的维修、装饰及设施设备质量有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，双方签订《维修协议》，由出卖人予以完善。原告未曾依合同约定就房屋质量问题向银溪公司提出书面意见。原告目前也没有证据证明在2019年维修之前涉案房屋一直存在渗漏的问题。鉴于原告在2018年底才主张房屋渗漏维修问题及没有证据证明之前房屋一直存在渗漏问题，可以合理推测房屋交付后到原告主张前的时间段内涉案房屋质量是好的，至少房屋质量瑕疵是比较细微的，否则其直到2018年底前长达六七年内一直未向银溪公司主张维修问题，是非常不符合常理的，该部分即使有损失，也应由原告自行承担。银溪公司相关人员与原告达成房屋维修的会议纪要后，银溪公司关联方（杭州墅源房地产开发有限公司，以下简称墅源公司）委托施工单位（杭州富阳怡铭装饰工程有限公司，以下简称怡铭公司）就涉案房屋质量问题进行维修，并已完成全部维修义务，不存在未维修完成的情况。银溪公司关联方与施工单位结算完成，已承担相关维修费用，不存在再次承担的问题。原告在房屋维修完成的情况下要求再次承担且尚未实际发生的维修费，其主张不能成立。会议纪要虽约定“维修整改无法使用给业主造成的损失，原则上按第三方中介租金报价结算”，但事实上涉案房屋原告长期以来以毛坯房状态闲置，一直未居住使用，因此不存在维修整改无法使用及租金损失问题。即使结合原告主张的租金时间和银溪公司相关人员知悉涉案房屋维修事宜的时间及双方达成的会议纪要内容，原告即使有所谓的租金损失，也仅是2019年5月至2019年6月维修期间的部分租金损失是合理的，而被告认为涉案房屋渗漏质量瑕疵问题影响涉案房屋的区域极其有限（渗漏的位置仅一个卧室、外墙面及地下室局部区域，并非全部房屋或房屋的大部分区域），并未影响整套房屋的居住，更没有严重到导致其完全无法居住的程度，是原告长期将房屋闲置，故其租金损失不能成立。即使有所谓的部分租金损失，原告在遭受损失且房产公司拒绝维修后也应对房屋进行维修，防止损失扩大。然而原告此前并未通知房产公司，也未对房屋进行积极维修，使房屋长期空置，由此导致的扩大损失，不应由银溪公司承担；且租金损失的认定还应根据房屋渗漏情况及渗漏位置、造成损失情况及影响居住使用情况等因素综合酌定。原告没有提交证据证明其无法居住的情况，也没有提交租赁合同等证明租金损失，更何况其主张的租金明显高于当地市场价，显属不合理，不应予以支持。在房屋维修完成后，2019年7月9日，组织房产公司、物业、施工单位以及原告共同验收，原告对维修成果未提出任何异议，但借口未予验收，房产公司于2019年8月再次催促原告对维修情况进行验收，但原告一直拖延验收，过错在于原告，即使有原告主张的所谓租金损失，造成损失扩大部分应由原告承担。根据涉案合同附件八补充协议第12条约定，出卖人修缮完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕，据此更不存在租金损失的承担问题。根据法人人格独立、股东有限责任的法律规定，佳源公司和银溪公司都拥有独立的法人资格，各自独立承担民事责任，被告作为银溪公司的股东，不存在因银溪公司可能存在的维修义务承担任何责任。原告不能以被告为银溪公司股东为由而突破法人人格独立，股东有限责任两大公司法基石要求被告承担责任，否则公司法制度形同虚设，这样既不合法也不合理。银溪公司的注销是经合法程序在完结清算费用后正常注销的，原告所主张的维修责任并不属于原告与银溪公司的债权债务清算之列，也不属于未完结的清算费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对原告补充陈述的内容，佳源公司补充答辩称，竣工验收手续，有各相关部门的盖章确认，合法合规，不存在后补的情况。至于交房时间，也不存在逾期问题；即使逾期交房的事实存在，其主张违约金的问题，也已超过诉讼时效。 沈利民、何飞龙均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实，本院认定如下： 1、原告提交了2011年7月22日签订的商品房买卖合同1份共30页（系复印件，以下均相同），拟证明涉案合同第9条约定，被告应于2011年12月31日前将合格商品房交付原告，附件6屋面防水工程和外墙面的防渗漏保修期为8年以及其他权利义务关系。佳源公司质证认为，真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，无法证明存在逾期交房，原告已办理产权证。沈利民、何飞龙未到庭质证。 2、原告提交了房屋墙体开裂和漏水照片共9页，拟证明涉案房屋多处开裂、漏水和其他质量问题及原告的维权历程。佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，照片的真实性无法判断，拍摄时间及渗漏形成的时间均无法确定；即使照片的内容及位置是真实准确的，渗漏也形成在保修期内，也只是证明一个主卧室、主卧室的外墙面及地下室局部区域，并不是全部房屋或房屋的大部分区域，不影响房屋的整体，更不影响房屋的居住使用，不能证明其向银溪公司主张过质量问题，无法证明维权历程。沈利民、何飞龙未到庭质证。 3、原告提交了房屋所有权证8页，拟证明房屋所有权于2013年4月27日登记。佳源公司质证认为无异议，相反可以证明涉案房屋通过竣工验收且已交付，不然无法法办理权属证书，不存在原告所说的交房手续问题。沈利民、何飞龙未到庭质证。 4、原告提交了涉案房屋开裂漏水情况及根本原因的说明1份（后附相应的照片），拟证明房屋开裂和漏水情况，原告在被告维修过程中发现房屋开裂的真正原因。佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，该说明没有落款单位和时间，只是单方所作的说明，没有任何证明力，所附照片也没有相应的时间，即使是真实的，也只能说明主卧室角落局部区域存在渗漏问题。沈利民、何飞龙未到庭质证。 5、原告提交了2018年7月3日和2018年7月7日《范大姐帮忙》栏目关于本案报道的视频（光盘）1张、2018年7月3日《范大姐帮忙》栏目关于本案报道的文字摘要2页，拟证明被告一直拖延维修、找各种理由推脱，房屋钥匙原告无法拿到，物业公司工作人员证明房屋没有交付原告，房产公司和物业公司就房屋开裂和漏水情况相互踢皮球，维修问题始终得不到解决以及原告的维权历程。佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，媒体非正常拍摄，采访可信度不高，采访大部分内容为原告单方说辞，媒体一般从吸引眼球出发报道，对事实情况缺乏了解，没有相应的公正性，不能达到其证明目的。沈利民、何飞龙未到庭质证。 6、原告提交了2018年7月9日的《协商纪要》1份、被告代表名片2页，拟证明双方达成一致的维修方案和内容，并由被告进行房屋维修，被告未按约定时间完成维修，不办理交房手续，导致原告无法入住装修，被告未按约定时间向原告办理交房手续，原告无法收房。佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，签约双方是原告和物业公司的郑磊个人，无法判断其形式和实质的真实性，也不能判断其合法性，协议内容与银溪公司无关，银溪公司也不知道此事。沈利民、何飞龙未到庭质证。 7、原告提交了律师函2页、邮寄和签收凭证共4页，拟证明原告的维权历程。佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，并未送达给银溪公司，银溪公司也未收到过该律师函。沈利民、何飞龙未到庭质证。 8、原告提交了2018年12月18日的会议纪要1页及按《会议纪要》第一条约定被告未完成的维修费用测算表共2页，拟证明双方就房屋维修方案达成一致，并约定具体维修内容，被告未在约定时间内完成维修工作，针对《会议纪要》约定被告应完成维修工作，原告自行委托其他维修单位维修的费用依据。佳源公司质证认为，对会议纪要的关联性及证明目的有异议，被告公司不仅按约完成维修且超过约定的维修范围，如之前的木质栏杆全部更换成了钢制栏杆，只是原告提出的天井楼板及相关联的玻璃天棚，因与规划不符，其要求存在违法违规情形而未实施；对测算表，真实性、合法性、关联性均有异议，此系单方测算，对其涵盖的项目、单价及数量总价等均不认可，法律规定需原告自行维修完成后才能主张合理的维修费用，而不是在未实际维修的情况下要求支付预测的维修费用，且被告已完成全部维修项目，不存在未完成维修费用的支付事宜。沈利民、何飞龙未到庭质证。 9、原告提交了企业信用信息公示报告2页，拟证明银溪公司已于2019年5月14日注销，银溪公司的法定代表人和股东信息。佳源公司质证认为无异议。沈利民、何飞龙未到庭质证。 10、原告提交了银溪公司登记基本情况表1页、变更登记情况3页、章程6页、企业注销登记申请书3页、全体投资人承诺书1页，拟证明银溪公司基本情况、变更登记情况，银溪公司虽已注销，三被告依然要承担本案法律后果和责任。佳源公司质证认为，真实性无异议，对证明对象有异议，银溪公司在进行清算完结后合法合规注销，原告所主张的维修费用并不属于银溪公司的债权债务清算之列，也不属于未完结的清算费用。沈利民、何飞龙未到庭质证。 11、原告提交了验收记录1份，拟证明被告佳源公司答辩中提到的原告未就质量问题提出主张及银溪公司直到2018年底才知晓不属实。被告佳源公司质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，签字的人是物业公司人员，与银溪公司无关，被告公司也不知道该情况，且所有的质量问题在2019年4至7月之前均已完成。沈利民、何飞龙未到庭质证。 12、原告提交了清单1份，拟证明经与郑磊协商后形成的所形成的附件，此即《协商纪要》中搜提到的附件。佳源公司质证认为，此非原件，也无相关人员签字确认，不予认可。沈利民、何飞龙未到庭质证。 13、佳源公司提交了①竣工验收备案表4页（系复印件，以下相同）拟证明涉案房屋于2011年12月15日竣工验收备案通过并交付，符合国家建筑标准规范的房屋；②房产证8页拟证明涉案房屋已经交付；③工程维修协议、维修费预算、工程造价核定单、开工报告、竣工报告、验收报告、发票、付款记录共24页拟证明已委托施工单位按约定就涉案房屋质量问题进行维修，于2019年7月2日全部维修完毕，且工程验收通过，维修款项已交付，被告不仅按照约定维修完成还超过约定的范围，如之前的木质栏杆全部更换成了钢制栏杆；④照片、微信记录集截图等共31页拟证明房屋进行过维修，且维修已全部完成，物业人员将维修情况通过微信告知原告本人，原告一直予以认可，并未提出异议；⑤微信记录及截图、工程维修验收单等9页拟证明维修全部完成后，2019年7月9日组织房产公司、物业、施工单位及原告共同验收，原告对维修成果未提出异议，但借口未予验收，房产公司于2019年8月再次催促原告对维修情况进行验收，但原告一直拖延验收。原告质证认为，证据①真实性无异议，但原始档案材料能反映如前所述系后补形成；证据②无异议；证据③真实性无异议，但只能证明被告根据会议纪要的约定进行了部分修复；证据④真实性无异议，只能证明最后一次经过了维修，且也只是部分维修；证据⑤真实性无异议，恰好可以证明房屋存在原告所请专家所说框架梁等严重的质量问题。沈利民、何飞龙未到庭质证。 对前述证据材料，除原告提交的证据4中的说明、证据8中的测算表、证据12中的清单，均无相关人员签字、相关单位盖章确认等，原告也未提交其他证据佐证而不予确认外，其余证据材料，能与原告随身所带的原件核对一致；对于原告提交证据2及证据4中的照片，陈维华称均系其通过手机、数码相机在2018年12月底之前的不同时间拍摄形成，佳源公司也认可原告提交的部分照片系其维修过程中拍摄形成；原告证据6中的名片，显示郑磊的信息为佳源集团区域总经理，佳源公司认可其集团公司名下存在物业公司、且郑磊与陈维华及陈钢军等人还同时签有《会议纪要》；原告证据7中的律师函交寄的对象为郑磊，实际送达的信息显示为物业公司前台签收；故真实性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 银溪公司于2006年3月28日设立，股东为何飞龙、沈利民、佳源公司；2019年5月14日形成的《全体投资人承诺书》载明：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结等。 2011年7月22日，两原告与银溪公司签订涉案合同，约定由原告出资6080000元购买涉案房屋（建筑面积445.54平方米，其中套内建筑面积416.89平方米，分摊的共有建筑面积28.65平方米），银溪公司应于2011年12月31日前将符合要求的涉案房屋交付给原告……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定检测机构进行质量检测；双方对检测费用垫付和结算约定为出卖人对检测费用先行垫付，买受人提供等额担保，最终费用由责任方承担；检测结果为合格的，出卖人出面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应按要求返修，并承担赔偿责任……出卖人承诺于2012年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人办理该商品房转移登记……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。附件六“保修责任主要条款”中载明：在正常使用条件下，屋面防水工程和外墙面的防渗漏保修期为8年，其他详见《富阳市商品房质量保证书》。附件八第12条约定：买受人在接受房屋时，对房屋的维修、装饰及设施设备质量有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，双方签订《维修协议》，由出卖人予以完善；完善期间，除法定检测机构鉴定房屋存在影响居住安全的重大质量问题外，不视为出卖人逾期交付房屋；出卖人修缮完毕后，应按《维修协议》约定的方式通知买受人，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕。 涉案房屋所在的工程项目于2011年11月28日通过竣工验收，并于2011年12月16日通过竣工验收备案。后银溪公司向原告发出交房通知，原告于2013年4月27日办理了涉案房屋的权属登记手续并取得权属证书。对银溪公司向原告发出交房通知的时间，原告及佳源公司均称已记不清了。 2018年7月3日、7月7日，《范大姐帮忙》栏目两次对涉案房屋质量问题进行了报道，视频显示的内容为在向佳源物业工作人员了解情况时为“非正常拍摄”，并由陈维华带领记者到涉案房屋察看等。 2018年7月9日，陈维华与何研芬共同签署“2018.7.9现场察看发现的问题”一份，载明：地下室台阶渗水、北院墙开裂等多项问题。原告称，何研芬系涉案小区物业公司前任经理。 2018年7月9日，陈维华与佳源物业杭州分公司代表人郑磊在银溪九龙一号二号会所签署《协商纪要》一份，载明：1.根据双方于2011年7月22日签订的涉案合同约定，甲方（即郑磊一方）应在2011年12月31日取得工程竣工备案验收；甲方应在2018年7月16日前提供工程竣工备案验收表（复印件）及根据法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件给乙方（即陈维华）；2.2018年7月9日，甲乙双方对房屋现场进行察看，双方协商决定由甲方对房屋进行维修，维修方案和内容（包括现场察看发现的问题）详见最终附件，维修时间自双方协议签订之日起两个月内完成，经乙方验收后，办理相关收房手续；3.关于该房屋的赔偿事宜，双方待维修工作完成后另行协商，协商不成的，可依法走相关法律程序。郑磊的名片所显示的信息为“佳源集团、杭州市、区域总经理及相应的联系电话、网址等”。 2018年11月20日，原告委托浙江峰翔律师事务所通过EMS向位于杭州市的郑磊发出《律师函》一份，载明：……后陈维华在准备收房时发现房屋多处存在渗漏等质量问题，当即向贵司反映，但贵司一直没有予以重视；后陈维华又多次向贵司反映，2018年7月9日，陈维华与贵司代表郑磊就房屋现状进行了察看并形成了《协商纪要》；根据《协商纪要》第2条约定，贵司在双方协议签订之日起两个月内完成维修，经乙方验收后，办理相关收房手续；但直至今日，贵司仍未进行维修；根据涉案合同约定，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修泽恩；鉴于贵司一而再再而三的拖延维修，导致陈维华、陈珏至今无法收房入住；现我所正式函告于贵司，贵司须在接函后3日内，立即对上述房屋的质量问题进行修复并与我方就赔偿问题进行协商，如贵司逾期仍未修复，也不与我方协商的，陈维华、陈珏将依法追究贵司的经济及法律责任。 2018年12月18日，陈维华、郑磊、陈钢军（即佳源公司本案委托诉讼代理人之一）、吴雅琴、黄良伟等就“春兰坊25-3室维修整改业主无法使用补偿事宜”进行讨论，并形成《会议纪要》，各方达成一致意见如下：1.房屋维修由房产公司组织施工队伍进行维修，a.按业主要求的平面内容修补（含天井补楼板、补墙、玻璃天鹏和三楼北阳台等内容；b.对房屋中存在的质量问题特别是屋面、墙面漏水全部翻修；c.根据业主要求除留部分卫生间、厨房等内装外其余均拆除后粉刷，预埋水电管线；2.从即日起先进行内部整修工作，春节后施工外墙等室外配套工程（含大门），时间初定于2019年5月底完工；3.关于维修整改无法使用给业主造成的损失，原则上按第三方中介房产租金报价结算，进行补偿，天井部分增加费用在补偿租金结算时酌情减少。陈维华、郑磊、陈钢军、黄良伟在该会议纪要落款处分别签字。原告称，吴雅琴是银溪公司销售经理、涉案合同签字经办人，黄良伟是涉案小区现任物业经理。 2019年2月20日，原告将涉案房屋各相关楼层改造要求的平面图发给陈钢军。 2019年5月7日，墅源公司与怡铭公司签订《工程维修协议》一份，约定由墅源公司将涉案房屋的工程维修事宜交由怡铭公司进行，维修费用以119990元的总包干价进行结算，合同期限自2019年5月15日至2019年7月15日止等等。该协议所附维修费用预算清单中载明的维修内容有：地下室排水管处顶板渗水、地下室北室三通管渗水、过道下墙渗水、一层北卫生间窗下角渗水、一层西南卧室南窗下角渗水、一层西南卧室东南角及顶板渗水、一层西南室南墙渗水、一层西南室西南角渗水、一层客厅西南角渗水、二层西墙西窗下角渗水、二层南卫生间顶渗水、二层北卫生间窗渗水、二层西南室东南角开裂渗水、二层西南室西墙渗水、二层西南室南窗渗水、二层西南室板顶渗水及过梁处渗水、二层西南室北墙渗水、三层西南室北卫生间北窗渗水、三层过道窗渗水、三层西墙渗水、三层西南室移门下渗水、外立面油漆、南围墙油漆、北围墙下沉开裂（二处）、北院门、北进户台阶下沉、西院台阶下沉等，工程量按实结算119990元。开竣工报告载明的涉案维修工程于2019年5月15日开工，于2019年7月2日竣工。2019年7月29日，墅源公司与怡铭公司对所涉维修工程造价一致核定为119990元。2019年8月6日，墅源公司向怡铭公司支付了相应的维修工程款。 期间，涉案小区现任物业公司经理黄良伟于2019年5月14日通过多个微信视频、照片发送给陈维华；之后，两人又通过微信语音及文字相互沟通；2019年11月6日，陈维华提出“什么时候能碰面，把问题解决掉？”黄良伟说“明天下午会上我再跟他们约，之前电话约都说没时间，不是陈总没空就是郑总没空，明天我会上提出来”。 2019年8月15日，陈维华通过微信向陈钢军提出“大门东西也被偷了”。陈钢军说“这两个问题我已经安排落实了”。2019年8月16日，陈钢军通过微信向原告陈维华发送了“九龙一号25-3工程维修验收单”的Word文本，并提出“下周一下午你有没有时间，要是可以我们再对房屋进行验收一次”。陈维华提出“昨天不是说好这两天把公司关于赔偿的意见函发给我的，一并办理签字吧”。陈钢军回应称“公司这边没这么快的，要报到集团的；验收要先完成的”。陈维华称“意见函我一定要先看到，你昨天自己说2-3天，那就尽快吧；还有一个问题是，门口那个门铃那个好像也没有；还是被偷了，还是被弄掉了；另外还有个原来这个销售卖给我的时候都说有监控系统的围墙，上面都有监控的；其实这些东西都没有”。陈钢军称“门的这个东西我会给你弄掉的啊，这个礼拜应该会给你弄掉，然后是监控室；外围墙肯定是有监控的，不可能在独立的你这个；所以这个你的这个围墙是不可能有监控的，对吧；所以这个验收还是要验的，如果你有什么异议，你总要给我提出来；我们这样说有什么用呢？”陈维华说“好的；那么我们就这样吧，你把你们集团公司的初步意见先给我；然后我们约个时间把房子验掉，以后该签的是；这个字啊，办手续啊，什么东西都弄好，一并解决好嘞，好不好，尽快尽快”。陈钢军称“集团这边没这么快的，初步的意见也没这么快；但是颜色我们是要弄掉的是吧；我这个要汇报上去的呀，你不会不会报上去我们也定不了；你说是不是啊？验车也就是个过程，主要是对你之前提出的这些问题，你自己做一个评价；然后是如果你不满意，我这边再给你修，你说对不对？” 原告在其提交的照片中分别标示：早期修后仍漏；中期修后仍漏；二层主卧室西南角位置开裂和漏水严重，此位置多次维修修不好，而且越来越严重；二层南房和主卧室墙竖向和横向贯穿裂缝；二层主卧室西北角漏水越来越严重；二层主卧室西北角漏水、二层主卧室西南角顶和墙开裂漏水；一层客厅西北角漏水、一层客厅西北角地面部位漏水；二层书房墙面漏水；二层露台（主卧室屋顶）翻边采用砖砌，没有采用钢筋砼浇筑，不符合建筑设计规范，是导致该部位开裂漏水的原因；三层露台（主卧室西北角）开裂漏水；二层主卧室西南角（三层露台）横向裂缝；二层主卧室西南（三层露台）竖向裂缝；三层露台西南角（无任何配筋）；二层主卧室屋顶（三层露台）西南角框架梁和屋顶裂缝；二层祝无双西北角和南侧裂缝和漏水；地下室贮藏室漏水；主卧外墙严重开裂；主卧内墙面严重渗漏；主卧东南角屋面严重开裂；主卧东南角室内屋面严重渗漏、梁柱交接处贯通开裂且无钢筋；主卧东南角墙体外侧形成贯通裂缝；主卧东南角屋顶梁柱交接处整体开裂；建筑单位新浇筑上翻梁等。 原告称，其就相应的质量问题在2011年12月底前即通过口头方式向吴雅琴及银溪公司的另一经办人（名字已记不起来了）提出；银溪公司最早到涉案房屋进行维修是在2014年或2015年间；此前对涉案房屋屋顶等通过水泥注浆方式修理，而未采用铺设钢筋的方法，最后一次维修则采用了铺设钢筋的方式进行维修；目前尚未维修的内容，包括了会议纪要中提到的墙、玻璃天蓬、补楼板、卫生间、厨房拆除、拆除后的粉刷以及预埋水电管。佳源公司称，此前维修情况不清楚，其所了解到的维修情况仅是2019年4月进场，2019年7月维修完成；原告所说的维修项目，除天井补楼板及与此关联的玻璃天棚因不符合规划要求未完成外，其余均已维修完毕，包括能拆的拆除、能粉刷的粉刷，现场可以说明问题。 对诉请中的维修费用及租金损失，原告称其提交的证据8中的测算表可以证明维修损失，称类似其房屋目前租金在8000元/月左右。佳源公司则称，涉案房屋租金在3000-3500元/月左右。 庭审中原告确认，其至今未委托相应的单位或人员对涉案房屋进行过维修。 针对本案案由，原告以财产损害赔偿纠纷提起诉讼，而涉及损害赔偿类纠纷，应符合有侵权行为、行为人存在故意或过失等过错、有损害事实存在、侵权行为与损害事实之间存在因果关系等四个构成要件分析，而本案原告与银溪公司签有涉案合同，原告所提出的诉请均基于涉案合同所指向的标的物即涉案房屋“不符合质量要求”引起，且涉案合同对涉案房屋在交接过程中存在质量问题该如何处理等已作了明确约定，从原告诉称及提交的证据也足以说明，本案双方之间实际上是一个商品房预售合同纠纷，以及原告是否变更案由、如果不变更，则本院将有可能依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定驳回诉讼请求等，本院向原告作了较为详细的解释，原告明确表示不变更案由。 针对原告提出的相关诉讼请求，其房屋维修费如果不能依照其提交的证据8中的测算表作为定案依据，原告是否需要申请本院委托相关部门进行鉴定，如果申请鉴定，则通常需对涉案房屋的维修方案及维修费用分别鉴定，以及鉴于被告方已在2019年对涉案房屋中存在的质量问题实际进行了维修，由此是否会对相应的鉴定申请带来可能存在的不利影响；针对租金损失，因双方意见不一，原告是否需申请本院委托相关部门进行估价等，本院也向原告作了较为明确的解释，原告明确表示不申请鉴定、评估。 本院认为，如前向原告释明中所提到的，双方之间的争议，实际上是因涉案合同履行过程中产生的争议，应属商品房预售合同纠纷，而原告以财产损害赔偿纠纷为案由提起诉讼，经本院充分释明后，原告明确表示不变更，故其诉讼请求依法应予以驳回。至于双方间讼争的其他事项，本案中本院不再予以赘述。沈利民、何飞龙经合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈维华、陈珏的诉讼请求。 本案受理费14452元，减半收取7226元，由原告陈维华、陈钰负担。 原告陈维华、陈珏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年三月十七日 书记员  叶磊磊