四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9184号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省电影公司。住所地：四川省成都市锦江区署袜南街29号。 法定代表人：侯志明，董事长。 委托诉讼代理人：**，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川青春里酒店有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区青年路23号3楼。 法定代表人：吴双泰。 委托诉讼代理人：向永丽，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴双泰，男，1963年11月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向永丽，四川上浩律师事务所律师。 上诉人四川省电影公司（以下简称电影公司）、四川青春里酒店有限责任公司（以下简称青春里公司）与被上诉人吴双泰租赁合同纠纷一案，因不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了多次庭前调查，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理，电影公司的委托诉讼代理人**、黄琳，青春里公司及吴双泰的委托诉讼代理人向永丽、苏畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电影公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判青春里公司按照年租金1266975元的标准（三、四楼面积1407.75平方米×75元/月/平方米×12个月）向电影公司支付租赁房屋三、四楼的租金和房屋占有使用费（自2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止）；2.撤销一审判决第五项，改判驳回青春里公司要求省电影房公司支付损失费的诉讼请求；3.判令青春里公司按年租金1613025元的标准（2880000元-1266975元）向电影公司支付租赁房屋三、四楼以外的租金和房租占有使用费损失（自2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止）；4.判令吴双泰在未出资范围内对青春里公司的支付义务承担连带责任。事实和理由：一、首先，青春里公司证明损失的证据主要为合同及付款单据，是否真实发生，以及是否完全用于案涉租赁房租，均无法确认。其次，青春里公司对租赁房屋进行装修并购置案涉房屋经营用品距今已逾两年，在此期间，青春里公司曾将酒店实际投入运营。本案因不可归责于双方原因导致合同解除，电影公司应分担的损失也应仅为装修残值损失。青春里公司主张的损失包括三、四楼的装修损失，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，在青春里公司明确对其反诉主张的损失费不申请鉴定评估的情形下，应承担举证不能的不利后果，一审法院以青春里公司提交的损失证据确定损失金额，有悖于客观事实。 二、关于责任分担比例问题，一审法院认定案涉房屋因国家在相关法律法规及执法监督方面的调整，导致案涉房屋不能按合同约定用途使用。这一认定是正确的，但一审判决书的事实认定部分认为相关损失发生在2016年11月14日以后，即消防抽查后青春里公司不认可的时间点。如果该不合格是由于房屋本身问题所产生的不合格，则该不合格不能通过装修方式修复，那么此后产生的支出不应该作为损失，此为青春里公司扩大性的支出，故2016年11月14日以后的损失支出不应该纳入分摊范围。一审法院按各承担50%的标准判决电影公司对青春里公司的装修装饰损失进行分担，忽视了青春里公司未按规定进行消防备案这一过错行为扩大的损失，加重了电影公司的责任。 三、一审法院只认定了青春里公司的装修损失需双方进行分摊，但未认定电影公司的房屋租金损失，一审法院在考虑青春里公司损失时只提及支出未提及收入是不合理的。青春里公司一直在利用案涉租赁物业开设茶楼、转租第三人经营，故在计算双方分担的青春里公司的损失时应扣除该部分经营收入所得。 四、一审判决以三、四楼面积占总租赁房屋面积的比例来确定三、四楼的租金及房屋占用费标准，低估了三、四楼的租赁价值，本案应参照同样一栋楼的租金，确定按75/元/平方米/月的标准认定租金金额。 五、自2016年6月30日电影公司向青春里公司交付租赁房屋后，该房屋一直处于青春里公司的实际控制之下，且现仍用于茶楼、转租获得经营收益。消防主管部门认为五至七楼不能用于酒店使用，不代表物业本身已没有租赁价值。一审法院在认定双方对案涉房屋不符合合同约定用途均无过错、互不承担违约责任的基础上，按照公平原则及诚实信用原则对双方权利义务进行确定，对青春里公司产生的损失进行了责任划分，但在认定青春里公司对五至七楼曾存在一些经营行为的情况下，却以青春里公司后来实际停止酒店经营，而认为青春里公司无需向电影公司支付该部分房屋的租金。按照一审判决书内容可知，青春里公司仅以极少的租金标准占用整栋房屋，这对电影公司是不公平的，故青春里公司应承担占有使用其他楼层的租金及房屋占用费。 六、吴双泰作为持有青春里公司70%股权的股东，未履行出资义务，电影公司有权要求其在未出资范围内对青春里公司的债务承担连带责任。二审调查时明确，继续按一审中主张的理由由吴双泰在未出资范围内承担补充责任。 青春里公司、吴双泰共同答辩称：一、一审法院以青春里公司提交的损失证据确定损失金额，符合客观事实及法律规定。在一审举证期限内，青春里公司向法院提交了装饰装修鉴定申请，但在第一次庭审中电影公司对已形成附合的装饰装修及设施设备酒店用品等损失费用相关证据的真实性均无异议，对证据的关联性及合法性亦无异议或未提出异议，故在电影公司对损失证据“三性”均无异议且未提交反证的情况下，青春里公司举证责任已完成，若再委托专门机构进行装饰装修价值鉴定只会造成当事人的讼累。现电影公司上诉中对损失证据的真实性提出异议，前后反悔未说明理由，亦未提供足以推翻的相反证据，不应得到支持。另外，青春里公司提交的损失证据与《关于电影公司综合楼情况说明及申诉》等书证相互印证，装饰装修损失证据与现场装修之间相互印证，设施设备及酒店用品损失证据与公证书公证的实物种类及存放地点相互印证，存放地点及实物种类的现状一审庭审中电影公司认可，故可以证明设施设备及酒店用品种类、存放地点及价值。青春里公司主张的损失不包括三楼的装修损失，详见一审青春里公司提交的证据目录，对该损失青春里公司保留要求电影公司承担民事赔偿责任的权利。本案合同解除是电影公司不能按合同约定提交适租房屋及单方违约解除合同所致，根据《租赁合同》的约定，任何一方单方面解除合同应赔偿对方全部投资及经营损失，故青春里公司的装修损失不能仅以装修残值作为标准，而应以全部装修投资费用作为标准。最后，电影公司所举证据不足以证明青春里公司有转租和经营茶楼的行为，更未举出青春里公司有经营收入的证据。赔偿租赁合同的装修设施设备等的损失应扣除经营收入无法律依据，亦无合同约定。根据合同解除的相关约定，电影公司解除合同后未在30日内办理清理结算，导致损失进一步扩大，青春里公司对其解除未提出异议，随即与员工解除劳动合同，做好交接准备，并于2017年10月10日送达《工作联系函》要求其承担违约责任，但电影公司未与自己协商交接。一审中又于2017年12月29日向电影公司去函要求进行交接并抄送一审法院，但电影公司仍以各种理由拒绝清点资产和办理交接。二审中也多次发函要求办理交接，但电影公司均予拒绝，对扩大的租金损失应由电影公司承担。 二、本案合同目的不能实现导致合同解除的根本原因是电影公司将不能经营宾馆酒店的房屋对外出租，而不是属于国家相关法律法规及执法监督方面的调整所致。第一，一审法院及电影公司认为案涉房屋的物业性质不能作为酒店使用系国家法律法规及执法监督方面的调整所致，按此说法即为案涉房屋在《租赁合同》签订前法律法规及执法监督允许经营酒店，《租赁合同》签订后不允许经营酒店，但一审判决及电影公司均未指明《租赁合同》签订前后所依据法律法规及执法监督事项有何不同。案涉房屋在《租赁合同》签订前经营酒店，不等于经营行为合法，也不等于相关具体行政行为合法，更不等于法律法规允许及执法监督调整。事实是合同签订前后相关法律法规及执法监督并未调整，《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑设计防火规范（GB50016-2014）》、《物权法》、《城市租赁房屋管理办法》等法律法规均在《租赁合同》签订前即已实施，一审判决前亦未进行修改，相关法律法规在《租赁合同》签订前均不允许将住宅改为经营性用房、将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋与承租人订立租房合同，故一审判决认定租赁房屋不适租是由法律法规及执法监督的调整造成，从而认定合同的解除系不可归责于双方的事由导致，电影公司不应承担违约责任属适用法律错误。电影公司将不能经营宾馆酒店的房屋对外出租违反《租赁合同》第1.1及2.1条的约定，不能交付符合合同约定用途的租赁物是本案纠纷的根本原因，其又单方解除合同，应按合同约定赔偿青春里公司全部损失。同时合同第8条约定了违反了保证责任应承担的违约责任，单方解除合同应承担的违约责任。但电影公司交付的一层酒店大堂117.18平方米和八层155.49平方米建筑系违法建筑，其修建、改建违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十三条的规定；其出租案涉房屋违反《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定；案涉房屋4-7层系商住房，其出租违反《物权法》第七十七条、《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定。案涉房屋曾在2010年10月10日川影宾馆进行了装修，但川影宾馆未申请进行消防安全检查即投入营业，属非法使用和营业情况，与电影公司不能履行案涉合同有直接的因果关系。电影公司知道案涉房屋的现状，也应当知道相关法律法规的规定，却仍然对外招商及签订《租赁合同》用于经营宾馆酒店，且不披露前述问题反而在《租赁合同》中保证案涉房屋符合旅馆业的规划、消防、建筑要求标准，以及其他的有关规定，并已合格通过相关的验收。第二，对于一审酌定双方当事人各承担装修装饰、设施设备损失费50%的问题，电影公司的上诉意见不能成立。首先，一审判决认定“未按照规定备案”未指明该规定具体是何规定，青春里公司已于2016年10月27日申报了装修工程消防设计备案，一审判决该认定无事实依据。其次，电影公司认为消防大队“没有予以备案”不是“备案后抽查”，无事实依据。2016年11月14日，锦江区公安消防大队《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》可以证明锦江区公安消防大队系根据青春里公司的装修工程消防设计备案后进行的抽查。本案的室内装修工程的消防设计属于备案范畴，消防设计文件的备案与依法抽查不影响建设工程的施工，只有经过抽查后消防设计文件不合格的消防机构才会责令停止施工。《消防法》第十条虽然规定建设单位应自依法取得施工许可七个工作日内将消防设计文件报消防机构备案，但根据《建设工程消防设计备案凭证》，装修工程消防设计备案施工许可文件并不是备案必须提交的材料，同时该条并未规定必须在消防备案及备案合格后才能施工，故电影公司认为必须先备案并在备案合格后才能施工，及以“备案代替审查”于法无据，并与合同的约定不相符合。 三、电影公司上诉主张三楼、四楼租金应按照年租金1266975元的标准向电影公司支付三楼、四楼租金及房屋占有使用费，不应支持。理由为：《租赁合同》签订的年租金为288万元，案涉房屋的经营总面积为4848.42平方米，平均每月每平方米的租金为49.5元，电影公司主张应按楼层越低租金越高的规则计算租金无合同依据及法律依据。由于电影公司不能交付适租房屋的违约行为，致三楼、四楼不能正常对外营业，电影公司应自行承担租金损失，电影公司解除合同后拒绝接收案涉房屋，扩大损失应自行承担房屋占有使用费损失。 四、电影公司上诉主张青春里公司应承担占用其他楼层的租金及房屋占有使用费，该主张不能成立。理由为：本案由于电影公司在明知的情况下将不能用于经营酒店的案涉房屋对外招商签订《租赁合同》，致使青春里公司租赁的案涉房屋一直处于不适租状态，不能对外正常营业，不能实现合同目的。根据法律规定，出租人要满足承租人对于房屋的使用要求，保证房屋处于符合双方当事人约定的使用用途，在承租人的使用收益受到妨害或者妨害之虞时，出租人都有除去妨害或者防止妨害的义务，而不论妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发生，也不问其为事实上的妨害还是权利上的侵害。而本案实际是可归责于电影公司的将不适租的房屋对外出租，不能交付适租房屋的违约行为及恶意隐瞒事由导致青春里公司无法取得消防安全许可证及特种行业许可证，无法进行正常经营、产生收益，根据公平和诚实信用的原则，本案应参照《合同法》第二百三十一条的规定，青春里公司不应当支付租金及房屋占有使用费。另外，电影公司在解除合同后未按合同约定进行财务核算，在送达《关于解除合同退还房屋的通知》后，为不承担责任拒绝与青春里公司协商解决问题，而采用各种拖延的方式扩大损失，谋取不当利益，故案涉房屋的占有使用费系电影公司扩大的损失，人民法院不应支持。 五、电影公司主张吴双泰应在未出资范围内对青春里公司债务承担共同责任和连带责任不能成立。一是在一审中电影公司提出的本诉请求为青春里公司、吴双泰向电影公司支付租金288万元及利息，并支付逾期腾退占有使用费，在事实和理由中要求吴双泰在未出资本息范围内对该笔债务承担补充赔偿责任，而上诉中电影公司却要求吴双泰在未出资范围内对该笔债务承担连带责任，当庭又提出要求变更为承担共同责任，补充赔偿责任与共同责任、连带责任是不同的承担民事责任的方式，二审中，电影公司依法不能变更诉讼请求，人民法院对该请求应不予审理。一审判决认定请求公司承担责任与请求股东在出资不实的范围内承担责任属于两种不同的法律关系，不应一并审理，并无不妥。同时，吴双泰系认缴出资，认缴额为700万元，认缴时间为2036年6月29日，故吴双泰不存在未履行和未全面履行出资义务的情形。电影公司要求吴双泰在未出资范围内承担民事连带责任或者补充赔偿责任均无事实和法律依据。 青春里公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、七、八项，改判驳回电影公司本诉第三项诉讼请求，判决电影公司向青春里公司支付违约金300万元并赔偿可得利益损失300万元；2.变更或撤销一审判决第一项，确认电影公司与吴双泰、青春里公司签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》已于2017年9月6日解除；3.变更或撤销一审判决第五项，改判电影公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向青春里公司赔偿经济损失费5854537.62元；4.判决电影公司赔偿青春里公司50万元保证金利息损失（以50万元为基数，从2016年10月1日起计至付完全款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由： 一、2017年9月6日，电影公司在未与青春里公司协商解除合同的情况下，向青春里公司送达了《关于解除合同退还房屋的通知》，函告青春里公司即日解除双方的《租赁合同》。青春里公司因租赁房屋不适租，对解除合同无异议但保留追究电影公司单方解除合同承担法律责任的权利，同时要求电影公司办理合同解除后的交接手续。一审法院认定电影公司于2017年9月5日向青春里公司发出解除合同的通知，不能发生合同解除的法律效力，系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，故《租赁合同》《租赁合同补充协议书》应自解除通知送达之日起解除。首先，一审法院认定案涉房屋不能经营酒店系因国家相关法律法规及执法监督方面的调整导致，该认定因一审判决未指明租赁合同签订前后所依据的法律法规及执法监督事项有何不同，故属于事实不清，同时一审判决在上述认定基础上根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则、第六条诚实信用原则来确认损失赔偿，属于适用法律错误。其次，租赁房屋不适租的问题，在合同签订前相关法律并未进行调整。再次，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条、《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定及案涉《租赁合同》第8.5.2条的约定，即便《租赁合同》已解除，电影公司也应按照约定支付违约金。《租赁合同》第8.2、8.3条关于支付违约金（兼有补偿性和惩罚性）的同时赔偿损失的约定不违反法律规定，为有效条款，电影公司应按约定支付全部违约金。 二、电影公司应赔偿青春里公司装饰装修、设施设备、酒店用品直接损失5646919.6元。首先，青春里公司对租赁房屋装修是根据《租赁合同》的约定进行，合同虽约定装修方案需经电影公司书面同意后实施，但在《租赁合同》履行过程中，电影公司明知青春里公司在装修，但未明确反对且该装修符合租赁合同的用途，也应视为装饰装修经过出租人的同意。根据《消防法》第十条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第二十五条的规定，青春里公司于2016年10月27日申报酒店装修工程消防备案，并未违反《消防法》的规定。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案承租人的装饰装修经过出租人同意，由于出租人违反《租赁合同》保证条款的约定，未能提供适租房屋和根本违约行为导致《租赁合同》解除，故装饰装修的损失应由出租人全部赔偿。再次，相关设施设备、酒店用品等损失应由电影公司承担。一审判决青春里公司承担折旧损失53271元，相关物品损失归青春里公司，该判决与《租赁合同》约定的设施设备等的最终归属不符。 三、青春里公司接收租赁房屋后进行了物业管理并为开业准备招聘、培训员工，由于租赁房屋不能正常营业产生收益，青春里公司却要进行物业管理、解聘已招聘、培训的员工，产生的员工工资损失系电影公司不能提供适租房屋导致的，应由电影公司承担。 四、电影公司于2017年9月6日，向青春里公司送达《关于解除合同退还房屋的通知》后，《租赁合同》《租赁合同补充协议》即解除，电影公司在解除合同后拒不接受青春里公司的要求及《租赁合同》约定办理相关设施设备等的交接及财务核算。另，青春里公司为举证需要，不得不通过公证的方式保全证据，以证明青春里公司所投资的设备设施等财产实际购买并还存放在酒店的事实，属于为证明青春里公司直接损失的必要开支，故公证费3000元应由电影公司承担。 五、一审法院认定租赁房屋不适租属于国家相关法律法规及执法监督方面的调整，是不可归责于双方的事由导致合同解除，双方当事人均不存在违约情况，故不予支持青春里公司请求电影公司赔偿青春里公司300万元的可得利益损失，属于法律适用错误。一审认定电影公司不存在违约情况，属于事实认定不清。电影公司的违约表现在：首先，电影公司违反《租赁合同》第一条1.1、第二条2.1保证条款约定，不能交付适租房屋，属违约行为。一审未查明租赁合同2.1条的约定，未查明一楼大堂、八楼系未经规划的违法建筑，不能出租。未查明川影宾馆2010年10月10日装修后未申请消防安全检查，未取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，未认定前述问题及商住房和防火门、防排烟、疏散通道等消防不合格问题致电影公司不能交付适租房屋系违约行为，遗漏案件事实。其次，电影公司违反《租赁合同》第7.1条约定，在单方解除合同前30日内未要求青春里公司进行财务核算，导致损失扩大，该行为属于违约行为。再次，电影公司违反《租赁合同》第八条8.1、8.1.2、8.3约定，在未与青春里公司协商的情况下单方解除《租赁合同》且解除合同不符合上述8.1.2的约定，故青春里公司不存在无故不缴纳租金问题，而电影公司在催告后不满30日即解除合同，该行为属于违约行为。本案属于电影公司违约解除合同，应根据《租赁合同》第八条8.2、8.2.1、8.2.2、8.3、8.5.2约定，向青春里公司支付违约金及赔偿全部投资损失。 六、电影公司应该赔偿青春里公司保证金利息损失。一审判决认为双方对解除合同无过错而不支持青春里公司属于法律适用错误。合同约定的无息退还保证金适用于合同履行期满的情形，而本案中，青春里公司从未正常经营，且合同已解除，电影公司应及时退还保证金。因合同不能履行的责任在电影公司，故其应当赔偿青春里公司保证金利息。 电影公司辩称，一、案涉房屋在边，是非常优良的资产。青春里公司认为是电影公司违约在先，但自始至终电影公司没有收到过一笔租金。青春里公司上诉称电影公司违约解除，该房屋从1998年开业到对外出租，电影公司之前做宾馆用了17年，一点问题没有，而且2011年对川影宾馆做了消防验收的备案，故该房子可以作为宾馆运营的。2015年以投标的方式来进行招标，当时选择了青春里公司。青春里公司认为电影公司提供不适租的房屋，但是该房屋作为宾馆已17年，且青春里公司之前进行过踏勘，青春里公司明知道1楼和8楼没有产权证，现在青春里公司提出1楼到8楼是违法建筑，认为2楼到7楼是合法的，电影公司认为是不合理的。而且，青春里公司酒店办不了是因未通过消防的验收。青春里公司称是因电影公司违约解除合同，但当时电影公司解除合同的原因是因青春里公司未支付第一笔资金，而那时还说不上消防验收有问题。 二、关于解除合同，电影公司2017年9月6日的解除行为是有效的。根据《租赁合同》第4.4条的约定，青春里公司应于签订合同时就支付电影公司第一笔租金70万元，但青春里公司一直没有支付，电影公司基于青春里公司长期不支付租金才解除合同，解除合同的时间应该是2017年9月6日。因青春里公司现在提出来其认可电影公司在该日的解除函，青春里公司认为电影公司上述解除行为是发生解除效力的。 三、关于青春里公司认为电影公司提供的3、4楼在营业的证据不足，应驳回电影公司的第三项诉讼请求，因电影公司提交了2017年12月29日的消费记录，但青春里公司不认可，电影公司在二审时提供一个u盘显案涉房屋的3楼、4楼都在营业，故电影公司认为青春里公司提出电影公司提交的材料未进行公证，故不能证明主张的事实是错误的。 四、关于青春里公司是否应支付租金，青春里公司认为电影公司提供的房屋不适租，川影宾馆其实是在1998年就已开业运营，直到2015年一直用于宾馆运营。电影公司做了公证证明电影公司在2010年通过了消防检查的备案，故不存在青春里公司提出的因案涉房屋原来的消防不合格，导致其现在的消防不合格，这个是不合理的。青春里公司认为电影公司没有产权证，但没有产权证不代表没有产权。该房屋自青春里公司承租开始，其对房屋的实际状况是非常清楚的。 五、青春里公司一直在强调电影公司不接收房屋，导致案涉房屋扩大性损失，但电影公司也要求青春里公司交房，青春里公司一直未交房。且三四楼仍然在青春里公司的使用之下，还在经营，故不能认定自己在扩大损失。青春里公司提出其认为案涉房屋不适租属于电影公司的责任，因该房屋一直用于经营，在青春里公司提出该问题之前电影公司不知晓该房屋不能作为酒店经营。青春里公司认为这个整改是因电影公司不适租造成的，但该事实陈述完全是颠倒黑白。因3楼本身是商业用房，故青春里公司该主张本身是不成立的。 六、关于应当支付违约金的条款，这个条款电影公司认为这个事情其本身没有违约行为，其认为是青春里公司违约。后面青春里公司提到电影公司应当承担直接损失585万，这个主张没有充分依据，电影公司认为主张的损失不应该是全值，而应该是残值，电影公司认为合同是有效合同，在不影响合同效力的情况下，青春里公司就应该支付租金，其使用所产生的折旧应该由其自己承担，所以电影公司认为青春里公司是按照投资额算损失没有相应的依据。另外青春里公司提到的可得利益的损失不是实际发生的损失，电影公司认为这个也不属于可得利益，可得利益是指必然会产生的利益，没有任何的经营业务可以保证一定会赚到这么多钱。关于损失，青春里公司在答辩和起诉时说电影公司对青春里公司所提供的单据予以认可，电影公司认为单据本身是真的，但是不认为这个单据上的东西都实际上用于了酒店的装修，是否实际发生了这么多的款项电影公司也无法确认。电影公司认可形式的证据，但电影公司不认为其实际发生了。 电影公司向一审法院起诉请求：1.判决确认青春里公司与电影公司、吴双泰签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》已于2017年9月6日解除；2.判决青春里公司、吴双泰立即向电影公司返还租赁房屋；3.判令青春里公司、吴双泰向电影公司支付租金288万元及利息（自逾期付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还本付息之日止），并支付逾期腾退占有使用费（自2017年9月6日起按7890元/天的标准计算至实际返还租赁房屋之日止）。在理由部分请求吴双泰为青春里公司的付款义务在未出资范围内承担补充赔偿责任。 青春里公司向一审法院反诉请求：1.判令电影公司向青春里公司支付违约金300万元；2.判令电影公司向青春里公司退还保证金50万元及利息（以50万元为基数计息，从2016年10月1日起，计至付完全款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2017年11月30日为27708元）；3.判令电影公司向电影公司赔偿损失6306253.41元；4.判令电影公司向青春里公司支付青春里公司为其垫付的水电气费42861.45元（暂计至2017年10月）；5.判令电影公司向青春里公司赔偿可得利益损失300万元。在理由部分请求吴双泰为青春里公司的付款义务在未出资范围内承担补充赔偿责任。 一审法院认定事实：2015年10日，电影公司作为招标人拟通过竞争性谈判方式选定川影宾馆特许经营项目承包方，制作《竞争性谈判文件》。2015年11月2日，电影公司发出《电影公司川影宾馆租赁经营招商公告（第二次）》，拟对位于成都市锦江区的川影宾馆特许经营项目经营公开选定承租方。2016年3月18日，成都市服饰行业商会向电影公司递交了《成都市服饰行业商会关于川影宾馆租赁谈判文件》，申请先以“四川省服商正合商贸有限公司”为主体，在与电影公司签订租赁合同后在宾馆产权地址上注册成立酒店公司，作为酒店经营使用。2016年3月18日，电影公司的招商小组投票决定，拟推荐成都市服饰行业商会直属企业或会员酒店单位为第一承租单位。 2016年6月24日，电影公司（甲方）与受成都市服饰行业商会委托办理签署租赁合同事宜的吴双泰（乙方）签订了《租赁合同》。合同约定：甲方按现有物业条件将位于成都市锦江区的川影宾馆（4848平方米）及配套设施租赁给乙方，主要用于经营“宾馆酒店”及配套服务（如住宿、餐饮、茶楼、小食品、旅游等酒店相关业态）用途（《川影宾馆整体承租经营面积统计表》载明，总面积4848.42平方米，其中，3层会议室，面积333平方米，4层茶餐厅，面积1074.75平方米，1层酒店大堂，面积117.18平方米，5－7层酒店客房，面积3168平方米，8层酒店配套办公用房、库房，面积155.49平方米）；甲方配合乙方对原宾馆房屋建筑装饰的设计和改建工作，甲方配合乙方办理营业执照等相关手续，提供甲方需提供的相关资料；乙方对原宾馆房屋建筑装饰的设计和改建，需符合国家相关要求并办理手续，方案需经过甲方书面同意后实施，所产生费用由乙方承担；甲方提供3个月免租期，从2016年7月1日至2016年9月30日，租赁期限为10年，从2016年10月1日至2026年9月30日，前三年每年租金为288万元，乙方前两年按每季度预先支付甲方，第三年开始按每半年预先支付甲方；合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方缴纳50万元房屋保证金，合同期满，经甲方对租赁房产验收审查后，如无损坏，一次性无息退还乙方；租赁期间因使用该房屋所发生的房屋维修、水、电、煤气、热能等与酒店经营相关的费用由乙方承担；双方在合同届满或解除前30日内，进行相关财务核算，乙方在合同租赁期届满后的10日内返还所使用的房屋建筑；装修及设施设备归甲方所有，乙方如更换设施设备需品质高于甲方原有设备；乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用；乙方无故未按合同约定的期限足额缴纳租金、各项费用，经甲方催告后在30日内仍拒不缴纳的，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，同时要求乙方承担违约金200万元，并要求乙方赔偿甲方的损失；甲方未能提供房产证和土地使用权证以外的其他与房产使用有关的相关手续或其他因出租房产所需的许可和手续；甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常对外营业的，乙方有权解除合同，同时要求甲方承担违约金200万元，并要求甲方赔偿乙方的损失；除甲乙各方协商一致外，甲乙各方均不得单方面解除本合同，任何一方单方面提出解除合同，应赔偿对方全部投资及经营损失，应承担违约责任并向守约方额外支付违约金100万元。 2016年6月30日、7月4日，在物业公司的见证下，电影公司向吴双泰交付了水电气交接表、钥匙柜、钥匙、宾馆用品、监控、办公用品、消防设施等物资和租赁房屋。2016年7月4日，成都市工商行政管理局核准青春里公司注册成立，吴双泰系该公司法定代表人，经营范围为住宿、餐饮服务等。吴双泰系青春里公司股东，公司章程载明其出资额为700万元。2016年8月29日，电影公司（甲方）、吴双泰（乙方）、青春里公司（丙方）签订《租赁合同补充协议书》，将电影公司与吴双泰于2016年6月24日签订的《租赁合同》乙方主体更改为丙方，即由青春里公司代吴双泰履行原合同项下权利、义务。合同签订后，青春里公司向电影公司支付租赁保证金50万元。 2016年7月18日，青春里公司（甲方）与江鹏（乙方）签订《建筑室内装饰设计合同》，约定甲方委托乙方承担青春里酒店１F前厅、5-7F客房室内装饰改造设计，总设计费为18万元。后青春里公司向江鹏支付设计费18万元。2016年7月22日，青春里公司与李光富签订《青春里酒店装修改造工程施工合同》，约定合同预算报价表内所有装饰部分乙方总包干为320万元，后青春里公司向施工方支付工程款320万元。2016年9月19日，青春里公司按照与夹江县索菲亚新型建材有限公司签订的《瓷砖订货合同》的约定，向供货方支付货款9万元。2016年8月25日，青春里公司（甲方）与成都市金牛区必达电子经营部（乙方）签订《订货合同》，约定甲方向乙方购买开关面板及门显，后按约支付货款2.2万元。2016年8月25日，青春里公司与成都火石装饰材料有限公司签订《洁具及五金订货合同》，后按约支付货款178094元。2016年8月25日，青春里公司与四川华宇易联科技有限公司签订关于招牌的《制作安装合同》，约定总价款11.5万元，后因零星增补，青春里公司支付价款11.8万元。2016年8－9月，青春里公司按照与成都市金牛区必达电子经营部签订的关于定购智能门锁管理系统的《订货合同》约定，支付货款27870元。2016年9月1日，青春里公司与河南敦煌地毯有限公司签订《敦煌地毯铺装合同》，后按约支付245580元。2016年9月5日，青春里公司与成都市双维家具有限公司签订关于订购安装家具的《销售合同》，约定总金额36万元，后青春里公司支付181800元。2016年9月1日，青春里公司与上海妙沃家居有限公司签订关于购买53张床垫的《销售合同》，后按约支付5.3万元。2016年8月30日，青春里公司与成都都乐商贸有限公司签订关于购买电视机的《海信彩电工程购销合同》，后按约支付25620元。2016年8－10月，青春里公司购买验钞机、显示器、打印机等，支付货款3976元；购买保险柜，支付货款1300元；购买考勤机，支付货款399元；购买员工宿舍铁架床及床垫,支付货款628元；购买吸尘机,支付货款800元；购买吹风机,支付货款2613.6元；购买熨烫机,支付货款199元。2017年2月，青春里公司支付证照刻章费用1289元。2016年8－9月，青春里公司按照与南通雅高有限公司签订的关于订购布草的《承揽合同》的约定，向供货方支付货款119522元。2016年9月15日，青春里公司与扬州市兴桥旅游制品有限公司签订旅游制品《订制合同》，后按约支付货款31990元。2016年9月2日，青春里公司与武侯区新菲凡服饰商贸部签订关于订购员工服装的《供货合同》，后按约支付货款9600元。2016年9月12日，青春里公司与锦江区美力恒印务设计工作室签订关于印制印刷品的《印刷合同书》，后按约支付款项15440元。2016年9月21日，青春里公司与成都舜程商贸有限公司签订《无线对讲机设备采购合同》，后按约支付货款3200元。2016年9－10月，青春里公司向新都区尊皇酒店用品经营部支付购买客房用品款22351元。2016年9月6日，青春里公司与杭州绿云科技有限公司签订《绿云软件iHotel商务版酒店信息化平台使用及服务合同书》，约定合同金额44000元，合同生效后一周内支付预付款24000元，后青春里公司支付24000元。2016年9月19日，青春里公司与成都拜思科技有限公司签订《拜思客控系统委托维护保养合同》，约定保修总费用8040元，分两次支付，后青春里公司支付客控系统维保费4020元。2016年8月3日，青春里公司与成都飞讯达智能科技有限公司签订《软件销售合同》，后按约支付办公软件费用2600元。2016年11月，青春里公司按照与四川兴网智慧文化传播有限公司签订的《电信信息化工程（含监控）专案施工合同》的约定，支付工程款58800元。2016年12月22日，青春里公司向四川鼎立消防工程有限责任公司支付消防喷淋安装费1万元。 2016年6月28日，苏国全（甲方）与黄凤妹（乙方）签订《设计协议》，约定甲方委托乙方对锦江区茶道馆进行室内装修设计工作，设计费4万元。后苏国全支付设计费4万元。2016年7月23日，青春里公司与张纪飚签订《装修协议》，约定青春里酒店茶楼整改装修工程的合同预算总价535377元，后青春里公司支付装修费535377元。2016年9月，青春里公司按照与四川华宇易联科技签订的关于制作安装茶道馆招牌等的《制作安装合同》约定，支付款项2.1万元。2016年12月、2017年2月，青春里公司曾先后向蒋永庆转账1500元，共3000元（青春里公司称系四楼消防门费用）。2017年12月14日，青春里公司向金牛区卡贝斯五金经营部支付推杆锁及安装费800元。2017年2月20日，青春里公司支付茶道馆消防设备维护费用3700元。2016年10月，青春里公司订购金额为7300元的窗帘，2016年11月，青春里公司支付窗帘轨道安装费650元。2016年9月8日，青春里公司按照与李星雨签订的关于定制油画的《油画合同协议书》约定，支付款项1.5万元。2016年10月，青春里公司在集友艺术品有限公司订购金额为650元的油画。2016年9月2日，青春里公司购买灯具，支付货款1.2万元。 2016年9月，青春里公司购买青春里茶道馆家具，支付货款119150元。2016年9月、12月，青春里公司按结算表向朱耀文转账支付茶楼展柜款共4万元。2016年10月，青春里公司购买桌椅等家具，支付货款25368元。2016年9月，青春里公司向成都力欧体育用品有限公司购买台球桌销售清单，支付款项13500元。2016年10月，青春里公司购买麻将机，支付货款13200元。2016年10月，青春里公司购买佳能打印机，支付货款609元。2016年12月，青春里公司购买发票打印机，支付货款1220元。2016年10月，青春里公司购买钢化玻璃桌面家具，支付货款8000元。2016年9月，青春里公司购买电视机，支付货款1000元。2016年9月，青春里公司购买吸水盆景，支付货款1280元。2016年9月，青春里公司购买陶瓷茶具，支付货款12430元。2016年9月，青春里公司购买仿真树，支付货款1.2万元。2016年9月，青春里公司购买桌布、员工服等，支付货款7042元。2016年9月，青春里公司支付弱电系统费用9800元。 2017年3月，青春里公司向成都鼎立消防工程有限责任公司支付消防工程改造款21000元。2016年11月，青春里公司按照与成都鼎冠机电设备工程有限公司签订的《电梯改造（服务）合同书》，支付电梯改造费79980元。2017年7月，青春里公司按照与成都梯友电梯装饰有限公司签订的《电梯厅门及轿门装饰工程承揽合同》，支付电梯装饰费14472元。2016年6月至2017年8月，青春里公司向员工支付工资204618.02元。2017年1月至2017年10月，青春里公司支付水电气费70693.9元，电影公司向青春里公司支付水电气费27832.45元。2017年12月26日，青春里公司对涉案房屋内物品进行公证，支付公证费3000元。 2016年10月27日，青春里公司向锦江区公安消防大队申报酒店装修工程消防设计备案。2016年11月3日，青春里公司向电影公司出具关于申请延长免租期事宜的《函》，称从10月国庆过后开业准备工作全部就绪，临近营业期，但陆续出现相关问题，其中消防问题主要有：“由于原川影宾馆的整体消防设计是依托于电影公司一体控制的，所以青春里酒店在消防申报方面初期采取的是直接消防更名的方案，前后耗时接近两个月的时间，各个方面的相关工作都已稳步推进，锦江区消防大队也已经组织相关参谋到店进行相关检查。可最后，由于原川影宾馆2011年重新装修以后，有消防施工报建手续，但没有验收手续，也就没有消防验收合格证。这样一来，青春里酒店消防更名流程也就无法进行，不得不重新从消防施工报建手续开始重新申报。这样一来，从报建到验收到审核通过需要再耗时至少两个月时间，而在这个期间，酒店由于没有消防验收报告，所以无法办理公安部门的特种行业许可证，也就无法合法营业，导致从10月8日至今，仍然处于停业状态。”青春里公司向电影公司申请在物业免租期方面再延长3个月至2016年12月31日。 2016年11月14日，锦江区公安消防大队向青春里公司作出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，该通知书载明，经按照《建筑设计防火规范（GB50016－2014）》等国家工程建设消防技术标准检查，青春里酒店装修工程消防设计不合格，存在的主要问题有：该场所使用性质为住宅，不能作为酒店使用；该场所厨房未设置防火门与外界隔开；该场所未设置防排烟（防烟楼梯间）。 2016年11月21日，青春里公司向电影公司出具关于营业证照办理所涉及问题沟通的《函》，提出要求尽快解决物业性质不能作为酒店使用的消防问题，使整个项目能够继续顺利推进。 2017年3月1日，电影公司向青春里公司出具《关于致青春里酒店经营的函》，主要内容为：根据合同及国家相关规定，酒店需办理经营及消防治安等相关证照后方可营业使用，我公司发现你公司现未取得相关证照的情况下，在网上已经开始销售使用客房，我公司提请你公司停止上述经营活动。 2017年3月6日，青春里公司向电影公司回函，主要内容为：我公司已于去年10月完成了青春里酒店正常经营所需要的相关准备工作，但由于你公司自身物业原因（产权性质问题），使我公司至今无法正常营业，已经给我方造成巨额损失，同时我方仍然在尽力推进相关手续办理工作，期间涉及一些酒店产品网络信息公开，一方面是方便我方内部股东试住体验，另一方面是同步对我方酒店工作团队的训练及管理磨合，包括相应的市场调研程序所需。如果最终因你公司产权问题无法办理相关手续，酒店始终无法正常经营，则所有责任和由此产生的损失由你方承担。 2017年4月21日，青春里公司与电影公司共同向成都市锦江区人民政府盐市口街道办事处出具《关于电影公司综合楼（原川影宾馆）情况说明及申诉》，陈述案涉房屋自1998年至2016年一直作为宾馆使用，于1998年取得消防安全许可证，并在2010年进行过翻新改造，青春里公司承租后继续以宾馆酒店形式经营，作了相关客用区域的表面翻新，但在办理消防安全许可证时被锦江区消防大队以该楼产权为商住性质为由拒绝办理，请予以协调，继续推动此项目进行。 2017年8月24日，电影公司向青春里公司出具《关于支付租金及费用的函》，要求青春里公司于2017年9月1日前按照合同约定支付租金及相关费用。 2017年9月1日，电影公司向青春里公司出具《通知》，主要内容为：你公司从全面接手物业并于2016年10月3日营业至今，未按照合同约定支付租金，请你公司自2017年9月1日起停止营业。 2017年9月5日，电影公司向青春里公司出具《关于解除合同退还房屋的通知》，主要内容为：我公司于9月1日致函你公司要求停止营业，你公司收悉后未提出异议，就停业后续事宜，我公司再次函告你公司，即日起解除双方的租赁合同，立即停止青春里酒店的一切经营活动，并尽快腾退房屋，于2017年9月7日办理房屋交接手续。 2017年9月8日，青春里公司向电影公司回函，主要内容为：我方并没有如你公司函件中所说，从2016年10月3日起至今在进行酒店营业，事实上正是因为你公司的原因，导致酒店无法正常营业，给我带来巨大损失。我方愿意继续配合进行下一步解决工作，请你公司尽快确定妥善解决的最终时间节点，及时避免我方更大的损失。 2017年10月10日，青春里公司向电影公司出具《工作联系函》，要求电影公司在收到此函后三日内支付其装修及投资基本设备损失5936833.98元，支付违约金300万元，并赔偿经营损失及其他损失，同时协调相关交接事项。 2017年10月20日，青春里公司向电影公司出具《通知》，主要内容为：鉴于你方已于2017年9月5日向我方发出《关于解除合同退还房屋的通知》，但又拒绝与我方协调相关交接事项，不依约进行结算清理，现在租赁场地中电梯的维修保养年检等事宜应由你方负责，我方与成都鼎冠机电设备工程有限公司签订的《电梯维修保养合同书》即将到期，请你方在到期前处理相关后续事宜。 2017年9月25日，成都市律政公证处出具《公证书》，对电影公司代理人通过在携程网上预订酒店的方式预订青春里酒店并在该酒店入住、消费、退房的过程进行保全。2017年12月29日，四楼青春里茶道馆尚在对外营业。2018年4月27日，成都市锦江区人民政府盐市口街道办事处向电影公司发出《盐市口街道办事处关于青年路VR体验馆消防安全隐患的整改通知》，内容为：经2018年4月26日对你公司位于名为“我是谁VR体验馆”进行安全检查，发现存在以下重大消防安全隐患：一、该体验馆没有消防手续，没有取得营业前的消防验收合格证；二、该体验馆只有一处楼梯疏散通道；三、该体验馆内的消防器材不足，只有少量的灭火器，要求加强安全隐患整治，增设疏散通道，向公安消防大队申请消防验收，督促租赁商家补足灭火器，确保消防安全。2018年11月14日，四楼青春里茶道馆、三楼VR体验馆尚在对外营业。一审庭审中，青春里公司称，酒店房间全部上锁停止经营，三楼、四楼有留守人员等待电影公司收回。 一审另查明，位于锦江区涉案房屋所有权人系电影公司，房屋所有权证载明，房屋2楼（建筑面积320平方米）的设计用途为商业，３楼（建筑面积300平方米）的设计用途为办公，4－７楼（建筑面积4432平方米）的设计用途为其它（商住）。在青春里公司章程附件中包括该房屋所有权证复印件。1988年，电影公司招待所取得《治安管理登记证》。1998年，电影公司招待所变更名称为电影公司川影宾馆，取得《消防安全许可证》。2002年12月23日，成都市锦江区公安消防大队出具《消防安全检查意见书》，对电影公司川影宾馆关于三楼多功能厅装修后开业的申请，确认基本具备消防安全条件，同意即日投入使用。2003年3月6日，成都市锦江区公安消防大队同意电影公司川影宾馆三楼多功能厅经营范围改为棋牌、茶水、卡拉OK。2006年，电影公司川影宾馆取得《特种行业许可证》，经营范围为住宿。2010年10月10日，电影公司川影宾馆经网上备案受理系统进行了川影宾馆装修改造工程消防设计备案，抽查结果为合格。2010年10月19日，锦江区消防大队工作人员到电影公司川影宾馆进行消防安全巡查。2011年1月12日，电影公司川影宾馆进行竣工验收消防备案，抽查结果为合格。备案表中载明防烟排烟系统是走道，为自然排烟。 一审庭审中，青春里公司、电影公司表示，对青春里公司为经营酒店投入的装修及设备设施损失，均不申请鉴定评估，由法院按照举证责任规则和当事人提交的证据作出认定。 一审法院认为，电影公司与吴双泰于2016年6月24日签订关于涉案房屋的《租赁合同》，用于经营酒店及配套服务，在吴双泰作为法定代表人的青春里公司注册成立后，电影公司、吴双泰、青春里公司于2016年8月29日签订《租赁合同补充协议书》，约定由青春里公司代吴双泰履行关于涉案房屋的《租赁合同》项下权利、义务，故在关于涉案房屋的《租赁合同》中，承租人为青春里公司，在履行该租赁合同中承租人的民事责任不由吴双泰承担。电影公司与青春里公司建立的租赁合同关系以及签订的关于涉案房屋的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效。双方在履行租赁合同中，公安消防部门于2016年11月14日确认青春里公司的酒店装修工程消防设计不合格，认定该场所使用性质为住宅，不能作为酒店使用。对双方当事人的本、反诉请求，根据查明事实和法律规定作如下认定： 一、关于电影公司本诉主张判决确认双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》已于2017年9月6日解除以及返还租赁房屋的诉讼请求。电影公司因青春里公司未按照合同约定支付租金、催收未果后，于9月5日向青春里公司出具《关于解除合同退还房屋的通知》，函告即日起解除双方的租赁合同。一审法院认为，自2016年10月起，因原川影宾馆重新装修后没有消防验收合格证需要重新申报以及公安消防部门认定涉案房屋场所使用性质为住宅、不能作为酒店使用等情况，青春里公司多次与电影公司沟通，申请延长免租期，要求尽快解决物业性质不能作为酒店使用的消防问题，故在用于经营酒店的租赁房屋被公安消防部门认定不能作为酒店使用、作为出租人的电影公司对此未能予以解决的情况下，青春里公司没有按照合同约定的期限支付租金，不属于无正当理由未支付租金的情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故青春里公司因承租房屋性质上存在不能作为酒店使用的问题而未支付租金，不属于出租人可以解除合同的情形，电影公司于9月5日向青春里公司发出解除合同通知，不能发生合同解除的效力。现涉案房屋被公安消防部门认定为不能作为酒店使用，电影公司要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，青春里公司同意解除，故一审法院判决解除双方签订的租赁合同，青春里公司向电影公司返还涉案租赁房屋。 二、关于电影公司本诉主张青春里公司支付租金288万元及利息、支付逾期腾退占有使用费的诉讼请求。双方当事人签订租赁合同后，在青春里公司尚未取得经营酒店的特种行业许可证的情况下，用于经营酒店的租赁房屋被公安消防部门认定该场所使用性质为住宅，不能作为酒店使用。而双方签订的租赁合同中，明确约定青春里公司承租涉案房屋是主要用于经营宾馆酒店及配套服务，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，在电影公司出租的涉案房屋因物业性质不能作为酒店使用、不符合合同约定用途的情况下，其要求青春里公司按照合同约定支付租金及利息，缺乏事实和法律依据。虽然青春里公司在未取得经营酒店的特种行业许可证的情况下，曾存在一些经营行为，但因涉案房屋物业性质的原因，青春里公司并不能在涉案房屋合法正常地经营酒店，后也实际停止酒店经营。在租赁房屋中，除用于经营酒店的房屋外，三楼、四楼系用于经营VR体验馆、茶道馆的房屋，面积占租赁房屋总面积的29％，目前三楼、四楼也尚未停止经营。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”，综合本案的上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定青春里公司按照年租金288万元×29％即83.52万元的标准向电影公司支付租金及合同解除后的房屋占有使用费，从2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止。对电影公司多主张部分不予支持。 关于电影公司以青春里公司的股东吴双泰具有未履行或者未全面履行出资义务的情形、应当在未出资本息范围内对青春里公司债务不能清偿的部分承担补充责任的诉讼请求，因请求公司承担责任与请求股东在出资不实的范围承担连带责任，属于两种不同的法律关系，不应一并审理，故对该项诉讼请求不予支持。 三、关于青春里公司反诉主张电影公司支付违约金300万元的诉讼请求。青春里公司认为，由于电影公司恶意隐瞒2010年涉案房屋无法通过相关消防验收、没有消防安全许可证、一楼大堂和八楼无产权证、涉案房屋不能作为酒店使用等违约行为，导致青春里公司无法取得消防验收许可证，无法正常经营，不能实现合同目的，给青春里公司造成损失，应当承担违约责任。一审法院认为，涉案房屋的所有权人系电影公司，房屋所有权证载明，房屋2楼设计用途为商业，３楼设计用途为办公，4－７楼的设计用途为其它（商住），青春里公司作为承租人，在与电影公司签订房屋租赁合同时，应当知晓租赁房屋的上述情况，况且在青春里公司章程附件中包括该房屋所有权证复印件，故本案不存在电影公司对青春里公司隐瞒相关涉案房屋产权信息的情况。 关于电影公司是否存在恶意隐瞒2010年涉案房屋无法通过相关消防验收、没有消防安全许可证、涉案房屋不能作为酒店使用等情况，一审法院认为，电影公司招待所自1988年经营，于1998年变更名称为电影公司川影宾馆，取得《消防安全许可证》，于2010年对川影宾馆重新装修，装修工程进行了消防设计备案和竣工验收消防备案，抽查结果为合格。按照《消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”，虽然电影公司在2010年川影宾馆装修后未再向消防部门申请开业前的消防安全检查，但综合考虑此次装修工程进行了竣工验收消防备案，消防部门也到装修后的电影公司川影宾馆进行了消防安全巡查，检查结果为合格，以及此次装修工程系对已经营业的宾馆进行重新装修等因素，故不能以电影公司在2010年宾馆重新装修后未再申请开业前的消防安全检查、未再取得消防安全许可证，来认定电影公司系恶意隐瞒2010年涉案房屋无法通过相关消防验收、没有消防安全许可证。况且，涉案房屋在电影公司2010年重新装修之后、2016年出租给青春里公司之前，也一直作为宾馆酒店在经营使用，在2010年宾馆装修工程已通过消防设计备案和竣工验收消防备案检查以及该宾馆在重新装修后继续正常使用的情况下，不能认定电影公司存在恶意隐瞒涉案房屋不能作为酒店使用的情况。关于盐市口街道办事处向电影公司发出的整改通知中载明三楼无消防验收合格证、只有一处楼梯疏散通道的问题，因该通知系在公安消防机构已对青春里酒店装修工程作出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》之后作出，且按照双方签订的租赁合同所附《川影宾馆整体承租经营面积统计表》载明内容，其中3楼系会议室，故也不能证明电影公司在签订合同时就存在恶意隐瞒涉案房屋没有消防安全许可证、不符合消防建筑要求等情况。 此外，在2010年川影宾馆的装修工程中，在防烟排烟系统为自然排烟的情况下，公安消防机构通过检查，对消防设计备案和竣工验收消防备案均认定合格，而在2016年青春里酒店装修工程中，公安消防机构作出的不合格通知书中将该场所未设置防排烟（防烟楼梯间）作为其中存在的一个问题，反映出公安消防机构在不同时期对同一情况存在不同的认定标准。在公安消防机构认定青春里酒店装修工程消防设计不合格的通知书中，载明是按照《建筑设计防火规范（GB50016－2014）》等国家工程建设消防技术标准检查，而《建筑设计防火规范（GB50016－2014）》系2014年8月27日发布，于2015年5月1日实施。综上所述，一审法院认为，公安消防机构于2016年11月14日对青春里酒店装修工程作出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，认定涉案场所使用性质为住宅，不能作为酒店使用等，与川影宾馆2010年重新装修后是否取得消防安全许可证、一楼大堂和八楼有无产权证没有关联性，属于国家在相关法律法规及执法监督方面的调整，对于房屋租赁合同因涉案房屋不符合合同约定用途而无法履行，双方均无过错，不承担违约责任。青春里公司以电影公司违约为由要求支付违约金300万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 四、关于青春里公司反诉主张电影公司退还保证金50万元及利息的诉讼请求。一审法院认为，双方签订租赁合同后，青春里公司向电影公司支付租赁保证金50万元，按照合同约定，合同期满，租赁房屋如无损坏，电影公司一次性无息退还青春里公司保证金。现双方签订的租赁合同解除，双方对合同解除均无过错，电影公司应当退还青春里公司保证金50万元，青春里公司要求支付利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 五、关于青春里公司反诉主张电影公司赔偿经济损失6306253.41元的诉讼请求。一审法院认为，双方签订租赁合同后，在公安消防机构作出涉案场所不能作为酒店使用的认定之前，青春里公司为经营酒店进行了装修装饰、购置安装设备设施等必要投入，现因酒店无法经营，租赁合同解除，产生相应损失。因涉案租赁场所不能作为酒店使用，属于相关法律法规及执法监督方面的调整范畴，对于房屋租赁合同无法履行而解除的后果，双方均不承担相应的过错责任，对相应的经济损失，根据公平原则和诚实信用原则，由双方当事人分担。 电影公司认为，青春里公司违反消防法律法规的要求，在装修设计上，没有预先通知消防部门进行审核，擅自施工，产生了本可以避免的损失，应当由自己承担。青春里公司认为，电影公司曾在2010年10月10日因原川影宾馆装修改造工程申报过装修改造工程消防设计备案，但无消防验收合同手续，也就没有消防验收合格证，其恶意隐瞒案涉房屋无法通过相关消防验收，应当承担赔偿损失的违约责任。一审法院认为，因原川影宾馆装修改造工程进行了消防设计备案和竣工验收消防备案，抽查结果为合格，故青春里公司的上述意见不成立。关于青春里公司是否因违反消防法律法规导致本可避免的损失产生的问题，一审法院认为，根据《建设工程消防监督管理规定》第二条第一款规定，“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理”，第十三条第（三）项规定，“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场”，第二十四条第一款规定，“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”，因青春里酒店的建筑面积小于一万平方米，故其装修改造工程不属于应当向公安机关消防机构申请消防设计审核的建设工程，属于应当进行消防设计、竣工验收消防备案的建设工程。关于备案抽查，《建设工程消防监督管理规定》第二十五条第二款规定，“公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位”，对于应当进行消防设计备案的建设工程，公安机关消防机构并不是都确定为检查对象，虽然青春里公司没有按照管理规定对酒店装修工程进行消防设计备案申报，但并不是如果备案申报后就必然被确定为检查对象，并不能认定如果青春里公司按照规定对酒店装修工程进行消防设计备案申报，酒店装修等相关损失就能够避免。一审法院认为，已经进行了装修装饰、购置安装设备设施的青春里酒店不能经营，是因为涉案房屋的物业性质不能作为酒店使用，而此系国家在相关法律法规及执法监督方面的调整，酒店装修等相关损失应由双方当事人分担，根据公平原则和诚实信用原则，确定提供租赁房屋的出租方承担损失的比例高于使用租赁房屋的承租方，相对更为合理，但因本案中，承租方青春里公司未按照规定对酒店装修工程进行消防设计备案申报，而其中也存在酒店装修工程按规定申报后被确定为检查对象以及在施工前被检查出不合格的可能性，故综合考虑租赁合同解除原因和当事人履行合同情况，酌定由青春里公司、电影公司各承担装修装饰、设备设施损失费的50％。 关于各项损失费的具体金额，因青春里公司、电影公司均表示不申请鉴定评估，由法院按照举证责任规则和当事人提交的证据作出认定，故一审法院根据查明事实作如下认定： 1、青春里酒店设计费18万元，工程款320万元，瓷砖货款9万元，开关货款2.2万元，洁具及五金货款178094元，招牌制作安装价款11.8万元，智能门锁货款27870元，地毯铺装款245580元，订购安装酒店家具款181800元，证照刻章费用1289元，布草货款119522元，旅游制品货款31990元，员工服装货款9600元，印刷品款项15440元，客房用品款22351元，酒店信息化平台使用及服务款项24000元，客控系统维保费4020元，办公软件费用2600元，电信信息化工程款58800元，消防喷淋安装费1万元，青春里酒店茶楼设计费4万元，装修费535377元，招牌制作安装费用2.1万元，消防门费用3000元，推杆锁及安装费800元，消防设备维护费用3700元，窗帘轨道安装费650元，灯具货款1.2万元，桌布、员工服等货款7042元，弱电系统费用9800元，消防工程改造款21000元，电梯改造费79980元，电梯装饰费14472元，共计5291777元，上述费用系已形成附合的装饰装修以及专用于青春里酒店、难以再利用的物品费用，均为直接损失，由电影公司承担50％即2645889元。 2、床垫货款5.3万元，电视机货款25620元，验钞机、显示器、打印机等货款3976元，保险柜货款1300元，考勤机货款399元，铁架床及床垫货款628元，吸尘机货款800元，吹风机货款2613.6元，熨烫机货款199元，无线对讲机货款3200元，油画款项1.5万元，油画款项650元，茶道馆家具货款119150元，茶楼展柜款4万元，桌椅等货款25368元，台球桌款项13500元，麻将机货款13200元，打印机货款609元，发票打印机货款1220元，钢化玻璃桌面家具货款8000元，电视机货款1000元，吸水盆景货款1280元，陶瓷茶具货款12430元，仿真树货款1.2万元，共计355142.6元。上述物品虽为经营酒店及配套服务而购置，但青春里公司在租赁合同解除后仍可将其用于他处，并非购置费用就是直接损失，只是价值上产生一定的贬损，并考虑折旧因素，酌定按30%计算其价值损失，即106542.78元，由电影公司承担50％即53271元。上述物品归青春里公司所有。 3、青春里公司向员工支付的工资204618.02元，该费用系青春里公司作为用人单位与其员工建立劳动合同关系应当支付的劳动报酬，不属于因解除租赁合同产生的损失，对该项费用，一审法院不予确认。青春里公司对涉案房屋内物品进行公证支付的公证费3000元，在双方签订的租赁合同尚未协商解除或判决解除的情况下，该费用不属于必然产生的费用，故对该项费用，一审法院不予确认。 上述共计2699160元的经济损失由电影公司承担，对青春里公司多主张部分，一审法院不予支持。 六、关于青春里公司反诉主张电影公司支付垫付的水电气费42861.45元的诉讼请求。 2017年1月至2017年10月，青春里公司为电影公司垫付水电气费70693.9元，电影公司向青春里公司已支付水电气费27832.45元，尚有42861.45元未支付，对青春里公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。 七、关于青春里公司反诉主张电影公司赔偿可得利益300万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可以造成的损失”，本案中，用于经营酒店的租赁房屋被公安消防部门认定为不能作为酒店使用，属于国家在相关法律法规及执法监督方面的调整，因不可归责于双方的事由导致合同解除，合同目的不能实现，双方当事人均不存在违约的情况，青春里公司的该项诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除电影公司与吴双泰、青春里公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》； 二、青春里公司于判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市锦江区的租赁房屋返还电影公司；三、青春里公司于判决发生法律效力之日起十五日内按照年租金83.52万元的标准向电影公司支付租金和房屋占有使用费，从2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止；四、电影公司于判决发生法律效力之日起十五日内向青春里公司退还保证金50万元；五、电影公司于判决发生法律效力之日起十五日内向青春里公司支付损失费2699160元；六、电影公司于判决发生法律效力之日起十五日内向青春里公司支付垫付的水电气费42861.45元；七、驳回电影公司的本诉其他诉讼请求；八、驳回青春里公司的反诉其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费32491元，减半收取16245.5元，由电影公司负担10169.5元，青春里公司负担6076元；本案反诉案件受理费99026，减半收取49513元，电影公司负担16368元，青春里公司负担33145元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 电影公司提交了以下证据材料： 1.拍摄视频光盘1张。主要内容为：电影公司代理人手机中分别显示为“星期五”17：44、17：49、17：52的三段视频，反映在案涉房屋三楼的VR体验馆，有工作人员询问拍摄者是否要进去体验。拟证明2019年5月17日下午6点青春里公司还在经营使用房屋。青春里公司质证认为，三个视频无具体时间，无真实性和客观性，第二段、第三段视频是断的，不能直接看到是否是青春里公司的经营现场。 2.案涉房屋国有土地使用权证、房屋产权登记信息。其中，国有土地使用证载明土地性质为综合，房屋产权登记信息与一审已认证的房屋产权证内容相同。拟证明案涉房屋没有哪一间被明确为住宅。青春里公司、吴双泰质证认为，因青春里公司看不到房屋登记信息的印章，不知道是不是从房管局部门调取的，且是复印件，对其合法性、真实性有异议，不能达到对方的证明目的。房屋物权的性质体现在房产证，青春里公司于一审中提交了房产证，房产证明确载明案涉房屋为商业住宅，以青春里公司提交的房产证内容为准。 青春里公司提交了以下证据材料： 1.劳动合同3份、解聘协议书11份、仲裁决定书7份、青春里酒店网上客户点评（网页打印件）。主要内容为2016年8月30日至2017年3月1日青春里公司分别与张媛媛等三名员工签订的劳动合同。后解除与汤小刚等11名员工劳动关系的协议，以及与汤小刚等7名员工因撤回劳动争议裁决申请，而被成都市劳动人事争议仲裁委员会同意撤回。有网友在2017年9月11日表示，自己于同月9日入驻，本想10日离开成都，结果9号一女服务员居然说酒店已经不营业了。同时，该网页反映同年11月15日仍有网友反映“有点吵”。拟证明：2016年10至2017年3月前青春里公司尚未招聘员工，故根本不可能在2016年10月起使用房屋经营酒店；青春里公司在2017年3月6日致电影公司的回函中关于酒店产品网络信息公开系训练团队及管理磨合的说法是客观真实的；2017年9月6日《租赁合同》解除后青春里公司员工已解聘或合同到期，此后根本不可能使用房屋持续经营酒店。青春里公司提供的网上客户点评与评估公司提交网上截屏是一致的，在2017年9月9日的点评区，酒店告知青春里公司未营业，故当时的网上答复系训练团队和磨合，并截止于2017年9月9日。 2.青春里公司致电影公司《交接通知》（2019年6月4日）及送达公证书、电影公司拒收《交接通知》的送达照片、青春里公司致法院的《情况报告》（2019年6月10日）、电影公司《关于推动房屋移交的催告函》（2019年6月14日）、青春里公司《关于请求电影公司按租赁合同约定尽快接收出租房屋等财产的回函》（2019年6月14日）、双方在此期间的微信往来（电影公司微信系法务王晓容，青春里公司微信系尹婷）、川影宾馆现场物质清单及微信记录、青春里公司致电影公司《交接通知》（2019年10月25日）及快递送达凭证、送达记录，电影公司2019年10月25日当场拒收《交接通知》的录像视频。拟证明：结合一审青春里公司提交的《工作联系函》、一审庭审笔录、一审代理词，在电影公司解除合同后，青春里公司已要求交接房屋及附属设施设备等，但电影公司在解除合同前、诉前、一审诉中、二审诉中均以各种理由拒绝按《租赁合同》约定进行财务核算、接收出租房屋及附属设施设备等，导致房屋租金及占用费损失不断扩大，应由电影公司自行承担扩大的损失。 3.评估费发票。拟证明青春里公司向江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）支付评估费29210元，该费用应该由电影公司承担。 电影公司质证认为，在证据1中，首先对3个劳动合同的真实性不予认可，因无法确认是不是由当事人亲自签署，另不属于二审新证据。其次，该三个员工与本案争议的租赁合同无关，也不能证明案涉期间只有这三个人，合同的时间与青春里公司主张的时间自相矛盾，且青春里公司如何招聘及招聘人数与案涉纠纷没有关联性。最后，青春里公司提交书面材料明确提出了本合同已履行至2017年8月29日，明显是2016年就开始劳动关系了，电影公司认为达不到青春里公司的证明目的。解聘协议书不属于新证据，由青春里公司单方提供，是否解聘、解聘理由均由青春里公司自行决定，与本案无关。对仲裁决定书的真实性、合法性认可，但即使存在劳动关系也系青春里公司和员工之间的纠纷，与案涉争议无关联性。对网上客户点评资料的真实性不予认可，网上截图无法确认真实性，即便有该表述，说入住了，既然入住了，为什么说停业了。关于关联性，电影公司在一审中起码去现场取过三次证，2楼、3楼茶楼、电玩城一直在经营，整个一审过程中电影公司向法院说明青春里公司在经营，一直到今年5月底，足以说明青春里公司所有的陈述都不真实。另外，一审中电影公司提交了公证书，当时办理的时间是2017年9月9日下午两点半，2017年9月9日电影公司代理人去办理了入住，故青春里公司的陈述不真实。关于证据2，青春里公司2019年6月4日出具的交接通知具有真实性、合法性和关联性，但事后并未进行交接，且在双方清点之后还从租赁物业搬离物品，故不能达到对方证明目的。送达照片由其单方制作，内容模糊，无法核实真实性、合法性，无法证明电影公司拒收了交接通知，实际上接收了该通知并进行了清点工作。对青春里公司2019年6月10日《情况报告》、《关于请求电影公司按租赁合同约定尽快接收出租房等财产的回函》均不认可。对于电影公司法务王晓容、青春里员工尹婷的微信往来和2019年10月、11月5月短信往来记录的真实性、合法性、关联性不认可，因仅截取了部分聊天记录，且截取部分也不完整，且从证据可以看出，双方于2019年6月6日进行了清点，并且电影公司根据清点情况制作了物资清单，但青春里迟迟不予确认。青春里公司2019年10月25日交接通知及快递送达凭证、送达记录，确认已经收到。但从该日的录像来看，青春里公司表达的是要来搬东西，电影公司表示同意，所以该证据表示青春里公司也认可要搬离物品，并与电影公司确认于2019年10月29日搬离，该时间是双方沟通后填写的。但实际上电影公司在现场等待青春里公司搬离时他们不搬离了。2019年11月11日青春里公司致二审法院移交钥匙的函及移交钥匙清单表属于单方陈述，不属于证据形式要求，不认可其中陈述的内容。对于证据3，因为青春里公司跟评估公司谈的到底多少钱，电影公司没有介入过，电影公司也不知道金额是多少，青春里公司提交的两张发票29210元，对发票真实性、关联性不予认可，而且是青春里单方委托评估，与电影公司无关。 国衡评估公司出具苏国衡评报字（2019）第0692号《资产评估报告》后，本院依法组织各方当事人进行了质证。该报告载明：经评估准备、现场核实、评定估算、评估汇总，以2018年1月5日为评估基准日，案涉酒店可移动专用设施设备净值为266655元，普通可移动设施设备净值535906元（其中编号为1、11的标准间床屏10个，净值7140元；套房床箱53个，净值20498元；编号为23、24的衣柜共21个，价值共8971元），装饰装净值4244864元，合计5047425元。对此，青春里公司质证认为，1.在本案没在审理的情况下，评估机构根据网络查询认定应由法院认定的酒店易耗品已有50%无合法依据；同时该网络查询来源不明，不能作为认定事实的依据；即使有该网络查询，也不足以证明2016年10月至2018年1月5日青春里酒店对外营业。2.评估明细表（普通可移动设施设备）序号1标准间床屏、11套房床箱、序号23和24的衣柜系形成附和的装修装饰物，不可移动，属根据酒店需要定做，评估价值应按形成附和的装饰装修物来评定净值。3.评估基准日应为电影公司解除合同通知送达的2017年9月6日。电影公司质证认为，对评估报告的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，因为评估基准日不应按法院要求的按照2018年1月5日确定。 2019年11月25日国衡公司针对青春里公司提出的异议作出回复，表示：1.通过现场勘查确实无法确定易耗品于评估基准日的存量，出于谨慎原则，评估人员通过所收集的资料信息作出了合理的推理。从自行调取的“携程网”的信息（相关网页内容作为该部分内容的插件）看，住客点评共454条，其中带图点评69条，最早一条评论为2017年1月，最早入住时间为2016年10月，住客主要集中在2017年3月至2017年9月，上述信息表明案涉酒店在本报告的基准日2018年1月5日前有住客入住，正常情况下有住客入住即会对消耗品进行使用。本报告为追溯性报告，2017年的网络信息资料对于评估人员对基准日委评资产的状态的推理具有重要的参考作用。2.对于青春里公司提出的床屏、床箱、衣柜等物品的分类，经评估人员与双方代表共同调查核实，确认衣柜为不可移动物品，床屏、床箱为可移动物品，本公司对其分类重新调整。 本院审查认为，电影公司提交的视频资料与本院组织查看现场看到的茶楼、VR体验馆外观特征一致，故应认定反映的案涉房屋现场的局部使用状况。关于拍摄的具体日期，电影公司代理人所用苹果手机客观存在本周拍摄日期无法具体显示，只能显示为“星期五”，经查2019年5月17日即为该周星期五，故该视频资料中的三段视频应认定于2019年5月17日拍摄，且与案涉关于房屋使用日期的争议存在关联，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。青春里公司举示的证据1中，相关劳动合同及解聘协议及裁定书仅涉及该公司与员工的劳动关系的事实，与双方争议的这一期间是否实际经营无直接联系，故不具有关联性，本院不予采信。青春里公司提交的网上打印件与本案鉴定机构采信网上打印件的内容相同，应具有真实性、合法性和关联性，但其中既有2017年9月9日员工表示不营业的内容，也有网友同年11月15日反映该酒店住宿很吵的内容，二者自相矛盾，不能达到2017年3月未实际经营的证明目的。证据2系青春里公司在二审期间向电影公司所发书面通知、附件和微信往来情况，因电影公司对其相关事实均予认可，但不认可青春里公司的单方意思表示的内容，属于对相关证据本身真实性、合法性、关联性的认可，本院予以采信，对其证明力在裁判理由具体阐述。证据3青春里公司提交了本案评估机构开具的发票原件，且系本案鉴定过程中实际产生，故具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。电影公司虽不认可真实性但未申请相应司法鉴定，该质证意见本院不予采纳。对于国衡评估公司的评估报告，本院认为，第一，国衡评估公司系具有资产评估资质的专业鉴定机构，接受本院委托后按法定程序和专业技术要求对案涉资产的剩余价值进行鉴定所形成的评估报告，具有真实性、合法性和关联性。同时，因青春里一审举示易耗品数量及价值的证据为购买合同等材料，评估基准日也早于评估实施日一年六个月以上，当时易耗品的具体数量无法准确确定，在此基础上该报告依据与青春里公司从互联网上调取的内容一致的旅客评论资料以证明其当时在合理期间在实际经营，并对易耗品有一定损耗，在此基础上为测算相关易耗品的剩余数量所进行的分析、推理具有科学性，本院予以采信。第二，关于青春里公司和电影公司所提评估基准日的异议，本质上属于对本院研究确定的评估基准日期的异议，本院在裁判理由部分对此予以阐述，在此不再赘述。第三，国衡评估公司针对青春里公司的异议，根据现场踏勘情况认为，普通可移动设施设备评估明细表中的23、24号衣柜（共8971元）属于不可移动的装饰装修价值部分，而床屏、床箱仍属于可移动物品，属于鉴定机构对物品分类进行的调整，本院予以尊重。故该评估报告对普通可移动设施设备部分的评估净值为526935元（即：535906-8971=526935），装饰装修部分的评估净值为4253835元（即：4244864+8971=4253835）。 二审查明事实与一审查明事实基本相符，本院予以确认。另查明，案涉《租赁合同》第2.1条约定，甲方保证租赁房屋在本合同签订前不附有任何担保物权和债权，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建设要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；也未被法院或者政府机构采取查封、扣押等强制措施。第七条“租赁终止”之7.2条规定，装修及设施设备归甲方所有（含附件二），乙方如更换甲方设施设备需品质高于原有设备，如有损坏乙方应承担相应的赔偿责任。第8.5条约定，一方行使合同解除权而要求解除合同的，须自解除合同的条件成立之日起三个月内向对方发出书面的解除合同通知，解除行为依法有效成立的，自通知书到达对方地址时生效。合同被依法解除后，双方在合同中的约定的价格、支付、违约责任条款仍然有效，双方据此进行结算、清理。第9.2条约定，作为本合同签订所附的条件，乙方在取得该租赁场地使用相关经营主体营业执照（如酒店管理公司）后的十日内，以补充协议方式将本合同的主体变更为新设立的该经营主体，并由该主体继续履行乙方所有责任、义务。补充协议除合同主体变更外，其他合同条款不得作任何变更。在文末“合同附件”载明：一、租赁范围平面图；二、设施设备移交清单。2016年6月30日电影公司向吴双泰移交了所有部位的管理钥匙、设施维修资料、工程部办公室库房物资，部分注明“6月28日承租方确定要的物资”的移交清单载明物品为从总台、行李房、会议室至大厅、包间、后厨、6-7楼等场所存放的各类酒店用品和物资，并形成了各类移交清单、物资明细表。 在2018年1月5日一审庭审中，青春里公司答辩时同意解除合同，并要求追究电影公司的违约责任。后一审法院在双方对合同解除无异议的情况下组织本次及此后的多次庭审。在2018年11月1日一审庭审中，青春里公司在回答一审法院是否为装修及设施设备损失申请司法鉴定时认为，自己提交的证据电影公司对真实性均无异议，这些证据足以证明自己所受的损失，故装修支出及购买设施等支出即为实际损失，不需要进行鉴定评估。 截止2019年5月17日，案涉房屋中开设的茶道馆、VR体验馆仍在对外经营。 二审中，本院于2019年8月2日向青春里公司和电影公司释明，青春里公司应对房屋装修、各项物品设备损失应通过申请价值评估鉴定进一步承担举证责任，后青春里公司申请相关司法鉴定。在听取双方对解除时间和剩余价值鉴定的过程中，青春里公司表示应以电影公司函告解除合同的2017年9月6日作为评估基准日，电影公司认为应以一审判决生效之日作为合同解除日期。因双方对评估基准日无法达成一致，本院基于案涉合同应基于青春里公司在一审庭审中同意而认定解除的情况，委托国衡评估公司以2018年1月5日为评估基准日，进行了相关司法鉴定。2019年9月30日，该公司出具苏国衡评报字（2019）第0692号《资产评估报告》，并出具相关书面回复，载明：经评估准备、现场核实、评定估算、评估汇总，以2018年1月5日为评估基准日，案涉酒店装饰装修净值4253835元，普通可移动设施设备净值526935元，酒店可拆除移动专用设施设备净值266655元（内容为绿云信息化平台软件、拜思客控系统、店招、证照刻章、工商注册、布草、酒店用品、员工工装、印刷吕、客房用品、财务软件），合计5047425元。青春里公司向国衡评估公司支付评估费29210元。 2019年8月21日，根据青春里公司的申请，本院委托国衡评估公司分别对案涉房屋的装饰装修、酒店可拆除移动专用设施设备、普通可移动设施设备进行剩余价值评估。2019年10月14日，本院在鉴定机构完成现场踏勘的基础上，为及时减少双方当事人因房屋长期被占用可能受到的损失，向青春里公司送达《限期腾退通知书》，责令青春里公司于本通知书送达之日起15日内，按鉴定机构组织双方清点物品后所形成的《直接损失项目认定表》《固定资产—设备评估盘点表》，将案涉房产内除装修工程内容外的所有可移动物品搬离，并向电影公司办理房屋交接手续；逾期未搬离或未完全搬离，现场遗留的物品视为放弃相关权利。同月22日，青春里公司向本院提出因部分设施设备需要拆卸、另外寻找存放地点，申请延期一个月腾退，并对要求其搬离提出异议。本院经过研究，于同年10月29日向青春里公司送达延期腾退通知书，同意在原有期限的基础上延长15天完成上述腾退义务。 青春里公司于2019年10月23日向电影公司发出《交接通知》，表示根据本院《限期腾退通知》要求，再次于10月29日上午10点在电影公司进行房屋及相关的全部交接，逾期将视为对方拒绝接收，应承担产生的法律责任。并强调进行交接及对投入资产的可移动物品的搬离与否，均不表明放弃任何权利及主张，同时留下了代理人尹婷的电话。2019年11月5日，青春里公司向本院出具书面意见（后附邮寄的交接通知及快递详情单、投递电子信息），表明：在制作交接明细表及交接通知的基础上，于同月25日现场向电影公司送达，因该公司拒绝签收，后向该公司邮寄了一份上述通知。10月29日，青春里公司员工及代理人苏畅于10：10到达电影公司交接手续，但电影公司表示在青春里公司投资的可移动物品搬离前不办理任何交接手续。 电影公司2019年11月15日向本院出具《关于房屋交接相关事宜的书面意见》，表示：双方于2019年11月14日下午双方按照要求对房屋钥匙及现有设施设备进行了交接。但认为青春里公司在本院先后发出《限期腾退通知书》《延期腾退通知书》的情况下，于同月13日表达不搬离的意见，应视为放弃了可移动物品，电影公司为减少租金损失接收房屋的行为不代表同意代青春里处置物品，不应对剩余物品的残值向青春里作任何补偿。 以上事实，有经过一审质证认定的案涉《租赁合同》及补充协议，2018年1月5日庭审中双方当事人的陈述，经二审质证认证的苏国衡评报（2019）第0692号《资产评估报告》及国衡评估公司的回复，青春里公司、电影公司向本院提交的交接房屋的书面意见等证据，予以证实。 本院认为，电影公司先与吴双泰签订关于案涉《租赁合同》，后由青春里公司受让上述合同中的权利义务，并与该公司直接签订《租赁合同补充协议书》约定相关权利、义务，故上述《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》系电影公司、青春里酒店的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是本案应认定何方违约导致合同解除，合同解除的日期如何确定；二是青春里公司是否应支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占用费，其标准和支付的截止日期如何确定；三是青春里公司的装修损失、青春里公司的员工工资、公证费、可得利益损失是否应当得到赔偿，各方应承担的赔偿比例和金额如何确定；四是吴双泰是否应在未出资范围内为青春里公司的给付义务承担补充赔偿责任。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于何方违约导致合同解除和解除日期的认定问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人按照合同约定用途提供租赁物是其法定义务。同时案涉合同第2.1条、第8条分别约定了电影公司有保证案涉房屋符合政府规划、适应合同目的的义务，以及违反这一义务导致青春里公司不能正常对外开业、青春里公司有权解除合同的权利。案涉房屋的第三层性质为办公，第四至七层共4432平方米的性质为商业住宅。2016年11月14日，案涉房屋部分楼层因登记用途为商业住宅被消防部门通知不能通过消防设计验收，由于案涉合同约定青春里公司的用途为开设酒店和配套服务，在电影公司提供的4848平方米房屋中有4432平方米不能通过消防验收，导致青春里公司经营酒店和配套服务的商业目的不能实现的情况下，应认定电影公司提供的租赁物与上述法律规定和合同约定不符，违反了租赁合同中出租人的基本义务，构成违约。同时，当事人在合同中的义务具有确定性，租赁合同应以履行中租赁物的法律属性和实际状况确定其是否违约，本案在电影公司提供的房屋本身不符合法律规定和合同约定基本义务的情况下，应以履行当时的法律规定为标准，相关执行机关不同时期的执法标准不是判断出租人违约与否的正当理由。一审判决认定案涉房屋不适租是执法机关不同时期的执法标准所致、双方对合同不能继续履行均无过错存在错误，本院予以纠正。第二，我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在当地消防部门不予办理消防验收许可的情况下，青春里公司于2016年11月21日发函要求电影公司解决部分房屋无法通过消防验收的问题，并提出否则应赔偿自身所受各项损失，应认为其首先选择要求采取补救措施以推动合同继续履行。2017年4月21日双方共同向锦江区盐市口街道办事处发函解决上述问题表明，双方实际采取了相应补救措施，但在最终不能继续履行的情况下，案涉房屋不能开设酒店的后果及相应的违约责任仍应由电影公司承担，青春里酒店此时有权暂不支付已到期的租金。在此情况下，双方本应根据合同约定及时依法有效解除合同或通过其他办法最大限度减少损失。但已严重违约的电影公司分别于2017年8月24日、9月1日发函催收租金，后又以对方欠付租金违约为由于同年9月5日要求解除合同；青春里公司也未主动解除合同，而是以发函方式要求对方赔偿损失，也未退出房屋，双方未及时解除合同的上述行为最终导致损失不断扩大。第三，当事人主张解除合同应以其享有解除权为前提，并应作出明确的意思表示。如上所述，截止电影公司发函要求解除合同的2017年9月5日，因案涉房屋性质不能开设酒店的问题一直未能得到解决，青春里公司拒不支付租金具有正当理由，故电影公司此前不享有合同解除权，其在该函中以青春里公司支付租金违约达到合同解除程度，要求解除合同的主张不能成立，该函也不能产生解除合同的法律后果。因此，电影公司和青春里公司在诉讼中认可该函有合同解除效力，应以该函到达青春里公司的2017年9月6日认定合同解除的上诉意见均不成立，本院不予采纳。同时，电影公司该函以青春里公司支付租金违约请求解除合同，因有特定的约定事由，不属于合同到期前擅自解除合同，故青春里公司要求电影公司承担提前解除合同违约金100万元的上诉意见也不成立，本院不予采纳。第四，青春里公司租赁案涉房屋的目的为开设酒店及配套服务，在占大部分租赁面积的房屋存在法律障碍不能实现合同目的，而且这一问题长期无法得到解决的情况下，其有权整体解除合同。因电影公司上述解除合同行为不发生相应的效力，而青春里一直未正式提出解除合同，故合同尚在履行状态。在电影公司一审以起诉方式要求解除合同的情况下，青春里公司仍反诉主张电影公司的行为属于提前解除合同，要求其承担相应违约责任，该行为不属于行使自己享有的解除权，故本案也不应认定案涉合同于青春里公司提出反诉时解除。直至2018年1月5日一审庭审中，青春里公司在答辩时才明确表示同意解除合同，一审法院后在双方均对解除无异议的前提下以青春里公司同意解除而判令合同解除，有利于及时确定案涉合同的法律状态和及时减少损失，并无不当，本院予以维持。同时，本案因电影公司提供的房屋不符合合同用途导致合同解除，在青春里公司于一审庭审中同意解除合同并主张相关损失赔偿的情况下，其作为解除权人作出的上述意思表示实际系对合同解除权的主张，因该意思表示在一审庭审中已同时到达电影公司，案涉合同应认定于2018年1月5日解除。第五，如上所述，因案涉合同不能履行的原因是电影公司提供的房屋不适租所致，故应由电影公司对案涉合同的解除承担违约责任。但当事人约定违约金的主要目的在于弥补守约方的损失，本院在认定支持青春里公司关于装饰装修和购置物品损失，并酌情对租金标准予以调减的情况下，对青春里公司主张电影公司应承担房屋不适租的200万元违约金的上诉意见不再单独予以认定。 二、关于青春里公司是否应支付租金和房屋占用费，以及标准和期限如何确定的问题。电影公司在一审判决青春里公司仅支付部分房屋全额租金的基础上，主张其余房屋应按合同约定全部支付租金，实际是主张应按合同约定标准支付全额租金和房屋占用费，直到实际交还房屋之日止。青春里公司则认为，因电影公司提供的房屋不适租，自己并未实际经营，不应支付任何费用，相反其应赔偿自己所受的各项损失；根据案涉合同关于合同解除后剩余物品归电影公司的约定，在已多次送达退房通知的情况下应认定已返还房屋。本院审查认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”青春里公司租赁案涉房屋用于经营酒店服务属于对消防有较高要求的特殊行业。本案因电影公司提供的房屋的主要部分不符合合同约定和规划用途，被消防部门认定为消防设计不合格，导致青春里公司无法申领特种行业许可证而不能正式营业，应认定其提供的租赁物质量不符合约定，根据上述规定，青春里公司关于全部不应支付租金的请求虽不成立，但其应支付的租金标准也应适当减少。同时，从电影公司通过公证机构取证的青春里公司经营酒店、茶楼经营状况看，案涉房屋确实已被实际用于经营，但案涉房屋的主体建筑为七层，面积共4800余平方米，属于较大规模的酒店，且位于成都市较为繁华的春熙路商业核心区，没有特种行业许可证必然不能大规模公开正常营业。因此，本案虽然有证据显示青春里公司经营的酒店（5-7楼）于2017年9月25日在对外经营、2018年11月14日经营的茶道馆（4楼）、VR体验馆（三楼）在对外经营，但因缺乏特种行业经营许可，其经营行为必然是较小规模的私自经营。从2018年4月27日成都市锦江区盐市口街道办事处发出的整改通知，也可看出因VR体验馆未通过消防验收，被督促尽快落实，进一步印证青春里公司的经营因消防未通过，受到了较多限制的事实。综合上述因素，本案应综合考虑电影公司提供房屋违约，由此导致青春里公司较小规模经营的前提下确定青春里公司应承担的租金标准，在此基础上，本院认定青春里公司按约定租金标准288万元/年的80%（即230.4万元）支付合同解除前的租金和此后的房屋占用费。 对于上述两项费用的截止日期及支付标准。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”青春里公司在电影公司提供房屋无法正常使用的情况下，于2017年10月10日发函要求赔偿损失和交接房屋，表明其已认识到合同无法履行的现状而要求退还房屋，应视为主动返还房屋以及时止损的表现。同时，案涉房屋为不动产，青春里公司最终能够实际腾退需要电影公司的接收相配合，但电影公司在收到青春里公司上述书面通知后拒不接收，其作为违约方应视为其怠于履行接收义务，房屋未接收之后的租金损失主要应由其承担。第二，本案虽然存在青春里公司未搬离室内可移动物品是否属于履行腾退义务的争议，但电影公司作为违约方在合同不能履行，双方都将面临日益扩大的损失情形下，其作为不动产的出租人应当及时收回房屋并暂时集中保管可移动物品，待双方最终解决纠纷确定该物品归属或在诉讼中人民法院确定其归属时，再另行主张该部分物品管理期间的保管费。因此，本案在电影公司违约的情况下，其以青春里公司不搬离可移动物品而拒绝收回房屋缺乏正当理由，本院认定青春里公司发函要求交回房屋的行为属于为损失扩大所采取的适当措施，其对全部房屋支付租金的截止日期应为2017年10月10日。因案涉合同约定于2016年10月1日计算租金，故这一期间共一年零9天，相应的租金金额为236.08万元（即：230.4+230.4÷365×9天≈236.08）。但对于青春里公司经营茶道馆、VR体验馆所用房屋，因电影公司拍摄视频表明截止2019年5月17日仍在营业，而此后无证据证明继续使用，故在青春里公司继续使用该部分房屋的情况下，其应支付自2017年10月11日至2018年1月5日解除之日的租金和合同解除之后至2019年5月17日的房屋占用费，这一期间共19个月零6天。同时，该继续使用的房屋分别位于三楼、四楼，在案涉房屋分别在一楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼均有相应面积的情况下，应以上述租金价格为基础，按相关建筑面积占全部面积的比例确定该部分租金和解除后房屋占用费的标准，即年租金为66.82万元（即：230.4×29%≈66.82），青春里应支付的相应金额为106.8万元（即：66.82÷12×19+66.82÷365×6≈106.8）。因此，青春里公司应向电影公司支付的租金和房屋占用费的总额为342.88万元。 三、关于青春里公司主张的装饰装修损失、添置物品损失、员工工资损失、可得利益损失、公证费的责任认定问题。本院认为，根据合同约定，如电影公司违反其保证责任，在不能补救并导致青春里公司不能正常对外营业时，青春里公司有权解除合同，同时有权要求电影公司承担违约金和赔偿自己受到的损失。因此，青春里公司要求电影公司赔偿损失符合约定，但对各项损失的认定应根据不同性质分别认定。 1.对于损失评估基准日的确定。因涉及合同何时应停止履行、青春里公司已投入的装饰装修、物资设备剩余价值截止日期的确定，事关双方重大利益，故电影公司和青春里公司争议较大。本院在认定评估基准日的问题时，先是听取了电影公司和青春里公司的意见，因双方分别坚持以电影公司解除通知到达之日或一审判决生效之日认定，存在较大分歧。本院综合全案情况，最终认定应以案涉合同解除之日即2018年1月5日作为损失评估的基准日。具体理由为：第一，如前所述，电影公司以欠租为由通知解除合同并不发生解除合同的效力，青春里公司在一审庭审前的多次发函中一方面不认可该解除通知，一方面未停止对案涉房屋及有关设施设备的使用，故青春里的行为不应认为是对电影公司解除权的认可，加之其后的使用行为将导致既有装修和设施设备价值的进一步降低，故本案不应以其收到对方的解除通知之日作为确定各项损失的基准日。因此，青春里公司在鉴定意见作出后认为应以2017年9月6日认定各项损失的意见不能成立，本院不予采纳。第二，当事人的起诉应诉行为是双方纠纷升级的重要体现，青春里公司于2018年1月5日一审庭审中明确表示同意解除合同，一审法院也在无异议的情况下按合同解除进行审理，对双方庭内庭外的行为均有重大影响；既给双方以合同将正式解除的郑重宣示，也对承租人继续使用标的物的程度和范围产生较大影响。同时，电影公司在一审庭审中出示公证方式提取青春里仍在使用房屋证据，并要求其一直支付租金的情况下，青春里公司此后对案涉房屋的使用只会进一步缩小而不会扩大，其对既有装修和各项设施设备的损耗较为有限，因此本院从尽快解决纠纷和尽量保护守约方的角度，以有权解除合同的青春里公司作出解除合同的意思表示、一审法院也按合同解除进行审理的2018年1月5日作为确定各项损失的基准日，国衡评估公司以上述日期为基准日所作的剩余价值司法鉴定应当作为青春里公司装饰装修和购买相关酒店设施物品所受损失的依据。 2.关于装饰装修损失。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。据国衡评估公司审计确定，青春里公司和电影公司在一审中一致认可的青春里公司装饰装修原来价值为4824095元，经鉴定在2018年1月5日仍有4253835元的剩余价值，该剩余价值即青春里公司在装饰装修方面直接投入所受到的损失，青春里公司请求赔偿的上诉意见符合合同约定和上述司法解释规定，本院予以支持。 3.对于装饰装修之外的可移动物品的损失。第一，根据国衡评估公司清理统计，青春里公司为经营酒店购置的绿云信息化平台软件、客控系统、店招、酒店用品、员工工装等，均为案涉有青春里酒店专用标识符号或专属特征的设施设备，虽其性质上为可拆除的可移动物品，但事实上已不可能作为酒店用品重复利用，也构成青春里公司为履行合同直接投入所受到的损失，其主张予以赔偿符合合同约定，本院予以支持。因该部分物品评估后剩余价值266655元，应由电影公司予以赔偿。第二，对于此外青春里公司购置的其他普通可移动设施设备，因不属于装饰装修不可移动的物品，也不属于酒店特征标志明显不可用于其他需要的专用设施设备，青春里公司完全可以及时搬离以利用其剩余价值，对其要求赔偿该部分物品价值的意见不予采纳。因青春里公司未在本院限令搬离期限内搬离，视为对该部分物品价值的放弃，电影公司有权予以处置。 4.对于青春里公司提出的员工工资损失，如实际存在也属于其维持经营期间实现收益的正常成本，故该项成本应属于实现经营和收益的相应代价，应由其自行承担，对其要求赔偿的上诉请求本院不予采纳。关于青春里公司主张的300万元可得利益损失，因青春里公司在案涉租赁合同签订时未对房屋性质认真审查，对案涉部分房屋不能用于酒店商业经营存在的法律风险也存在一定过错，故对该上诉意见不予采纳。 5.青春里公司在一审庭审前双方发生纠纷后统计现场资料和固定证据所花费的3000元公证费，属于单方保全证据所产生的费用，加之双方并未约定由违约方承担，故一审法院不予支持正确。 6.关于青春里公司主张的50万元保证金利益损失，因合同约定该保证金在合同期满后无息退还，在本案双方均对合同不能履行存在过错导致合同提前解除的情况下，电影公司并非不当地占有该保证金，故一审认定电影公司不承担相应利息损失正确，本院也予维持。 四、关于吴双泰是否应在未出资范围内为青春里公司的义务承担补充赔偿责任。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”根据这一规定，股东为公司债务承担补充赔偿责任的前提是公司不能履行到期债务，因破产程序之外的普通诉讼无法认定青春里公司是否能够清偿到期债务，加之在普通诉讼中判令股东在未出资范围内为公司债务承担补充赔偿责任涉及其他潜在债权人利益，故电影公司应通过企业破产程序行使这一权利；一审法院以该诉讼请求属于另一法律关系，未予审查处理正确，本院予以维持。 另，电影公司二审中反映在青春里公司与李光富的装饰装修合同纠纷中，一审法院另案判决根据双方结算价216万元认定青春里公司的付款责任，认为本案应以此认定青春里公司本案中的装饰装修投入，且青春里公司涉嫌虚假诉讼，应追究相应法律责任。本院审查认为，一审法院另案认定青春里公司与李光富签订的装饰装修合同的日期为2016年8月12日、约定价款为215万元，与本案二者于2016年7月22日签订的日期和合同价款均不同，故根据该判决认定的事实不能认定上述两份合同系同一合同，对电影公司要求以青春里公司就上述合同最终支付的金额认定其装饰装修投入，并追究相关法律责任的意见不予采纳。 因案涉房屋已于2019年11月14日完成移交，故一审判决青春里公司应腾退房屋的义务应予撤销。 综上所述，青春里公司的上诉请求部分成立，应予支持；电影公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但认定青春里公司、电影公司对案涉合同不能履行均无过错，并以酌定方式认定青春里公司装饰装修和各类物品的剩余价值存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9118号民事判决第一、四、六项，即：解除四川省电影公司与吴双泰、四川青春里酒店有限责任公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》；四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川青春里酒店有限责任公司退还保证金50万元；四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川青春里酒店有限责任公司支付垫付的水电气费42861.45元。 二、撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9118号民事判决第二、三、五、七、八项，即：四川青春里酒店有限责任公司于判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市锦江区电影公司；三、四川青春里酒店有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内按照年租金83.52万元的标准向四川省电影公司支付租金和房屋占有使用费，从2016年10月1日起至返还租赁房屋之日止；五、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川青春里酒店有限责任公司支付损失费2699160元；七、驳回四川省电影公司的本诉其他诉讼请求；八、驳回四川青春里酒店有限责任公司的反诉其他诉讼请求。 三、四川省电影公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川青春里酒店有限责任公司支付损失赔偿款4520490?元； 四、四川青春里酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向四川省电影公司支付租金和房屋占有使用费3428800元； 五、驳回四川省电影公司的其他诉讼请求； 六、驳回四川青春里酒店有限责任公司的其他反诉请求。 本案一审本诉案件受理费16245.5元，由四川省电影公司负担10245.5元，四川青春里酒店有限责任公司负担6000元；反诉案件受理费49513元，四川省电影公司负担25410元，四川青春里酒店有限责任公司负担24103元。二审案件受理费64982元，由四川省电影公司34000元，由四川青春里酒店有限责任公司负担30982。鉴定费29210元，由四川青春里酒店有限责任公司负担6620元，由四川省电影公司负担22590元。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年三月十一日 书记员  刘小春