浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6854号 原告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层，统一社会信用代码：91330100725878902R。 法定代表人：**刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴苏华、梅云佳,该公司员工。 被告：李帅，男，汉族，1987年12月2日出生，住湖南省长沙县。 原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告李帅房屋租赁合同纠纷一案，原告我爱我家公司于2019年12月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人吴苏华、梅云佳到庭参加诉讼，被告李帅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；2.判令被告向原告返还押金30000元并支付逾期返还押金的违约金101979.42元（自2019年3月30日起至实际退还之日，暂计至2019年12月17日）；3.判令被告向原告支付违约金100000元；4.判令被告向原告支付装修损失120389.84元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月，被告将其承租的物业地址为杭州市滨江区浦沿街道伟业路650-652号房屋转租给原告，并签订了《房屋租赁合同》，年租金为370000元，第二年开始每年递增8%租金，租赁期限为2016年3月20日至2021年4月4日。案涉房屋交付后，原告根据自身营业需求对案涉房屋进行了装修。2017年，案外人浙江中浙房地产开发有限公司（以下简称中浙公司）以被告拖欠租金为由诉至法院要求解除与被告签订的租赁合同并支付房屋占有使用费及违约金。经法院审理，判决中浙公司与被告之间的租赁合同于（2017）浙0108民初2980号民事判决书生效之日解除。2018年，中浙公司基于前述生效判决要求原告腾退房屋并支付逾期腾退房屋的占有使用费，后经法院判决，原告于2019年3月28日腾退，并将案涉房屋交付给中浙公司。同时，原告于2019年1月18日结清案涉房屋的物业费，2019年3月29日结清承租期间的水电费。根据原、被告之间签订的房屋租赁合同，被告应当退还押金并支付逾期退还押金的违约金。因被告构成违约，应当向原告支付违约金，并赔偿原告装修损失。因原告无法与被告取得联系，故诉至法院。 被告李帅未作答辩。 本院经审理查明如下事实： 2015年1月19日，案外人中浙公司与李帅签订《房屋租赁合同》，约定：中浙公司将位于杭州市滨江区伟业路太阳国际公寓650、652、654、656、658、660号房屋出租给李帅作为合法经营（除餐饮业）使用，租赁期限为9年，自2015年1月9日至2024年1月8日止。关于房屋的转让与转租，合同第七条约定，未经中浙公司同意，李帅不得转让，可部分分租（不得经营餐饮业），也不得更改双方租赁关系。 2016年3月份，被告李帅作为出租方（甲方）、原告我爱我家公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市滨江区建筑面积为300平方米的房屋（即前述李帅从中浙公司承租的部分房屋）出租给乙方作为商铺使用，包括在门面、立面依法书写乙方名称，设置灯箱、广告等。租赁期自2016年3月20日起至2021年4月4日止。该房屋年租金总计为人民币370000元，第二年开始每年递增8%租金。根据甲方要求乙方应支付水、电费等押金为人民币30000元，甲方应于费用结清当日将押金全额退还乙方。甲方承诺出租之房屋属其所有，并无产权、使用权纠纷，也无抵押等权利被限制之事项，如发生纠纷，应支付违约金100000元并赔偿乙方相关损失。甲方提前终止合同应提前两个月书面通知乙方，并支付违约金100000元并赔偿乙方相关损失。甲方逾期返还押金的，每逾期一日应按月租金的1%向乙方支付违约金。双方还约定了其他事项。 2016年3月8日，原告向被告支付押金30000元。2016年3月20日，原告与案外人杭州诺尔佳装饰有限公司签订《连锁店装修工程合同》，对案涉房屋进行装修。原告为此支付店面装修费249594元。2016年7月4日，原告与案外人杭州语康广告有限公司签订《连锁店广告工程合同》，就案涉房屋店面门头广告牌、室内背景墙及室内海报框的设计、制作与安装等事宜进行约定。原告为此支付施工费48118元。 2017年6月7日，案外人中浙公司以李帅拖欠租金为由，将其诉至本院，本院于2017年10月26日作出（2017）浙0108民初2980号民事判决书，判决中浙公司与李帅、李红杉于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》于判决生效之日解除；李帅、李红杉应于本判决生效之日起十五日内将位于浦沿街道伟业路650、652、654、656、658、660号房屋腾退并返还给中浙公司；李帅、李红杉应于本判决生效之日起三十日内支付给中浙公司租金、房屋占有使用费（截至2017年7月9日租金为1050000元、2017年7月10日起至合同解除之日租金按照年租金1760000元计算、房屋占有使用费自合同解除之日次日起计算至实际腾退房屋之日止按照年租金1760000元计算）及违约金440000元。该民事判决书于2017年11月18日生效。 2018年5月23日，案外人中浙公司以我爱我家公司拒不腾退且无权占有案涉房屋为由，将其诉至本院，诉请判令：1.我爱我家公司腾退并返还位于杭州市滨江区伟业路太阳国际公寓650-652号房屋；2.我爱我家公司支付自2017年11月19日起至实际腾退之日止的逾期腾退房屋占有使用费（暂计算至2018年4月19日为166500元，此后逾期腾退房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）。该案经杭州市中级人民法院审理，于2019年3月1日作出（2018）浙01民终9294号民事判决书，判决我爱我家公司于该判决生效之日起20日内将位于杭州市滨江区房屋（即案涉房屋）腾退归还给中浙公司。2019年3月28日，原告我爱我家公司将案涉房屋腾退并交付给中浙公司。同时，原告结清了案涉房屋截至2019年3月的物业费、水电费。原告我爱我家公司向被告李帅支付房租至2018年4月4日，之后因被告李帅无法联系，故原告未付房租。 上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、账户交易明细回单、客户付款入账通知、《连锁店装修工程合同》及增值税专用发票、《连锁店广告工程合同》及增值税专用发票、付款凭证、（2017）浙0108民初2980号民事判决书、（2018）浙01民终9294号民事判决书、交纳物业费及水电费发票等证据，以及原告方庭审陈述予以佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。但因被告李帅拖欠出租人中浙公司的租金，法院生效判决解除了中浙公司与李帅之间签订的《房屋租赁合同》，导致原告我爱我家继续租赁案涉房屋没有了合法依据，且原告我爱我家公司根据法院生效判决书，已于2019年3月28日将案涉房屋腾退并交还给中浙公司。至此，因被告李帅的违约行为导致原、被告之间的合同目的不能实现，原告诉请判令其与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除，符合法律规定，本院予以支持。因被告李帅构成违约，原告按照合同约定要求被告支付违约金100000元，理由正当，本院予以支持。双方合同中约定“乙方支付水电费押金30000元，甲方应于费用结清当日将押金全额退还乙方”，现双方之间的合同已解除，原告亦结清解除日之前的水电费，故被告应当将押金30000元退还原告。故本院对于原告要求被告返还押金30000元的诉请予以支持。原告要求被告按照每逾期一日按月租金的1%支付逾期返还押金的违约金，该标准超出法律规定的范围，本院依法调整为按照年利率6%的标准支付逾期返还押金的违约金。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因被告违约导致双方合同解除，原告举证证明其装饰装修案涉房屋的损失，现原告按照折旧要求被告支付装修损失120389.84元，具有合理性，本院予以支持。被告李帅未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司与被告李帅签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除； 二、被告李帅于本判决生效后十日内向原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司返还押金30000元，并支付自2019年3月29日起按年利率6%计算至实际返还之日止的逾期返还违约金； 三、被告李帅于本判决生效后十日内支付原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司违约金100000元； 四、被告李帅于本判决生效后十日内支付原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司装修损失120389.84元； 五、驳回原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6586元，减半收取3293元，由原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担953元，由被告李帅负担2340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年三月十三日 书记员  濮卒燕