山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2241号 上诉人（原审被告）：张洋，女，1990年5月19日出生，锡伯族，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王成栋，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋娜，女，1973年1月14日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人张洋因与被上诉人宋娜房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 张洋上诉请求：1、撤销一审判决第二项即“被告张洋于本判决生效之日起10日内向原告宋娜支付违约金334650元”，发回重审或依法改判为驳回宋娜的相关诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由宋娜承担。事实与理由：一、张洋并无违约行为，一审判决认为张洋违约，属于事实认定错误。1、宋娜提供的《房地产买卖合同》(下称合同)对涉案房屋的过户期限没有约定，因此张洋并不存在违反合同约定拒绝为宋娜办理房屋过户登记的违约行为。事实上，在房屋被解除查封能够过户之后，张洋多次联系宋娜要求办理过户手续，但均遭到宋娜拒绝。因为此时的宋娜早已起诉要求张洋赔偿其巨额的违约金。宋娜不仅早已于2017年5月就接收了涉案房屋，现又要求张洋赔偿其巨额的违约金，宋娜的无理要求已远远超出法律和合同之外，其非法诉求不应得到人民法院的支持。2、宋娜明知政府限购令致涉案房屋两年无法过户而执意购买，故其理应承担房屋无法过户的期间内出现的相应风险。本案中，正是在限购令对涉案房屋限制过户的期间内，该房屋被吉林省某监察委查封，所以宋娜理应承担涉案房屋在限购期间内发生的相应风险，包括司法查封。3、涉案房屋之上的司法查封系因案外人所致，并非张洋自身纠纷引起，该查封与张洋无关，张洋于法于理均不应为此承担法律责任，故宋娜针对张洋的巨额违约赔偿的诉求不能成立。4、对于刘某与宋娜签订的《房地产买卖合同》尤其是该合同中第11条等条款以及《委托书》等材料，张洋始终不予认可，因为上述材料并非张洋本人签署，宋娜也提供不出张洋对刘某的有效授权，因此并非张洋本人签署的上述材料对张洋并无法律效力，更不能依据上述材料追究张洋的违约责任。而一审判决对如此显而易见的事实却作出了错误的认定，导致本案判决结果错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决基于上述错误的事实认定，继而错误的适用了《民法总则》第162条、《民法通则》第65条等法律规定。三、根据本案证据，张洋于2017年5月(最迟是2017年8月)即将涉案房屋交付给宋娜居住使用，何时办理该房屋的过户手续并不会给作为房屋买家的宋娜造成任何实际损失，因为房屋早已交付宋娜居住使用了，宋娜不仅没有任何实际损失，反而会因为张洋的早于合同约定的交付期限的交付行为产生实际居住使用房屋的诸多受益和收益。其主张的额度巨大的违约赔偿金不仅与法不合，更无任何证据支持，人民法院不应支持其额度巨大的违约赔偿金，或依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定向下调整。 宋娜向一审法院起诉请求：1、张洋履行协助宋娜办理青岛市市南区鲁商首府x号楼x单元x户房产过户义务；2、张洋自2019年4月2日起至房屋过户完毕之日止，按已付房款5820000元的日0.05%向宋娜支付违约金；3、张洋承担本案保全费、诉讼费、律师费、鉴定费及宋娜为买卖房屋支付的居间服务费等费用。 一审法院经审理查明：1、2017年4月1日，张洋取得青岛市市南区x号楼x单元x户房产不动产权证书。 2、2017年4月10日，赵振涛通过名下招商银行账号62×××29向张洋支付200000元。2017年8月16日，宋娜通过名下山东省农村信用社账号62×××68向张洋支付2900000元。2017年8月22日，宋娜通过名下中信银行账号62×××20向张洋支付3000000元。 3、2019年4月1日，吉林省集安市人民法院（2019）吉0582第4号案件查封市南区燕儿岛路7号甲x号楼x单元x户房地产。2019年7月26日，市南区燕儿岛路7号甲x号楼x单元x户房地产的限制被登记注销。 4、宋娜为本案诉讼支出诉讼费52540元、诉前保全费5000元、户籍查询费1000元、公告费450元、律师代理费300000元。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1、宋娜提交《房地产买卖合同》，用以证明宋娜与张洋房屋买卖合同是双方真实意思的表示，约定房产价款为5820000元，同时约定违约责任、违约金及实现债权的费用由违约方承担。张洋质证称，真实性不予认可，该合同并非原件，并且张洋从未见过该合同，张洋也从未签署该合同，该合同所有对张洋不利的条款均对张洋无效，并不予追认。一审法院经审核认为，宋娜提交证据原件，证人刘某认可签署《房地产买卖合同》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。2017年3月29日，刘某以张洋代理人的名义与宋娜签订《房地产买卖合同》，约定甲方（出售方）张洋，甲方代理人刘某，乙方（购买方）宋娜；甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产坐落于青岛市市南区户，房产建筑面积约147.99平方米，产权人张洋；上述房地产转让成交价款为人民币5820000元；付款方式为分期付款，乙方于2017年3月29日向甲方支付20000元作为购房定金，乙方于2017年3月29日向甲方支付200000元作为购房首付款，乙方于过户前向甲方支付2600000元作为购房款，乙方以贷款形式向甲方支付3000000元；自本合同生效之日起，若发生于甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任；经甲、乙双方同意，甲方于过户当日腾出该房屋，同时交屋给乙方；此交易过程中，甲方需缴纳的卖方所有税费由乙方承担，乙方需缴纳的买方所有的税费由乙方承担；甲方取得该房产的时间不满二年；甲、乙应于乙方贷款审批通过后7日内，至市南房地产交易中心办理该房屋过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同应履行期限之第二日起算至实际履行之日止；若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出；由于不可抗力、国家政策性、银行政策性和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任；甲、乙、丙三方因以上原因导致逾期办理的，逾期相应时间向后顺延；此房有一个地下车位，价格300000元，此车位款由买受人于过户前于第三笔首付款一并以银行托管的方式支付给甲方出卖人。甲方处为“张洋（刘某）”签字并捺印，代理人处为“刘某”签字，乙方处为“宋娜”签字并捺印。 2、宋娜提交《委托书》，用以证明张洋授权刘某代理其办理涉案房产买卖相关事宜。张洋质证称，真实性不予确认，该委托书中的张洋名字不是本人签署，手印也非张洋本人，该期间张洋不在国内，所以该委托书中事项均非张洋的真实意思表示。一审法院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某认可签署《委托书》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据一审法院予以认定。张洋与刘某签订《委托书》，约定委托人张洋，受委托人刘某，委托事项：委托人拥有位于青岛市市南区的房产，由于我没有时间，故我自愿委托刘某作为我的代理人，受托人刘某在办理出售上述房产有关委托事宜中所签署的一切相关文件，我们均予以承认。受托人权限：……3.出售房屋并签署定金合同、买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件；4.办理该房屋所有权转移登记手续；……6.代收定金及购房款；……10.代为办理交易房屋的物业结清手续、交房手续、车位交接手续、户口迁出手续等相关手续并签署相关手续的证明文件；11.办理该房屋出售、签订房屋买卖合同及相关文件、签署银行贷款文本、办理交易过户，变更产权证和土地证、交纳相关税费，代收房款手续。委托期限自2017年3月25日至2017年9月25日。委托人处为“张洋”签名并捺印，受托人处为“刘某”签名并捺印，落款时间为2017年3月25日。 3、宋娜提交《定金收条》、《首付款收据》、《个人电子银行转账凭证》、《收款收据》、《招商银行户口历史交易明细表》、《山东省农村信用社结算业务申请书》、《中信银行业务凭证/客户回单》，用以证明宋娜已将购房款5820000元及车位款300000元支付张洋。张洋质证称，银行记录真实性没有异议，但是其中不是加盖银行印章的都不认可，收条及首付款收据真实性不能确认，该收条、收据的签字不是张洋签署。一审法院经审核认为，金额为20000元的《定金收条》、金额为200000元的《首付款收据》张洋签字后均注明“刘某代”，金额为3000000元的《个人电子银行转账凭证》、金额为6120000元的《收款收据》仅有刘某签字，结合《委托书》中关于刘某代收定金及购房款的约定，证人刘某关于收到房屋价款5820000元和车库费用300000元的陈述，以及《招商银行户口历史交易明细表》、《山东省农村信用社结算业务申请书》、《中信银行业务凭证/客户回单》记载的付款金额6100000元（200000元+2900000元+3000000元），可以认定宋娜已经支付购房款6120000元。 4、宋娜提交《房子交接单》，用以证明买卖双方于2017年8月22日交付房产。张洋质证称，真实性不予确认，不是张洋签署，该交接单字迹不清，含义不清，不能作为证据使用。一审法院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某认可签署《房子交接单》，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据本院予以认定。刘某以张洋代理人的名义与宋娜签订《房子交接单》，约定甲方张洋代理人刘某，乙方宋娜，甲乙双方房款已全部付清，并转款至张洋名下光大银行卡，双方于2017年8月22日办理房子交接手续，并到物业办理物业及车位交接手续，交接后路上首付x号楼x单元x所有的一切权益归乙方所有，特此证明。甲方处为“张洋（代）刘某”签名并捺印，乙方处为“宋娜”签名并捺印。 5、宋娜提交《青岛市市南区鲁商首府x号楼x单元x户房产宋娜入住情况说明》，用以证明自2017年8月22日起，宋娜补交前期物业费并在该房产居住。张洋质证称，真实性不予确认，法律规定单位情况说明等文件需法人签名及制作人的签名，因此该证据属无效证据。一审法院经审核认为，宋娜提交证据原件，且证人刘某表示2017年5月左右宋娜入住房屋，2017年8月办理了交割手续，虽然张洋对证据真实性提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，因此该证据一审法院予以认定。山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司出具的《青岛市市南区鲁商首府x号楼x单元x户房产宋娜入住情况说明》载明，2017年8月22日宋娜与张洋代理人刘某（详见张洋委托书）到我司山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司办理青岛市市南区鲁商首府6号楼2单元2902户房产及车位交接手续，现宋娜居住在青岛市市南区鲁商首府x号楼x单元x户，宋娜在居住期间按时交纳物业管理费及地下车位管理费。 6、宋娜提交《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，用以证明2017年4月1日起，涉案房产满两年方可上市交易，即2019年4月1日该房产满2年可过户，张洋应在2019年4月1日配合宋娜过户。张洋质证称，真实性不予确认，限购令事实，但不一定是宋娜提交的该证据，对证明事项不予认可，张洋应在2019年4月1日配合宋娜过户与事实不符，由于限购令原因，房屋过户必须在取得产权证满2年之后，但是张洋并没有与宋娜约定2年后具体的过户日起，因此宋娜诉请无据。一审法院经审核认为，该证据经查证属实，案涉房产需取得不动产权证书2年后方可上市交易。 7、证人刘某出庭作证称，涉案房产交易的经过，2017年涉案房屋在链家做了登记，先看看房屋的价格。在此期间青岛市出台了限购令，张洋此时不想出售该房屋。宋娜找到刘某要求购买涉案房屋，为孩子购买学区房。刘某表达了该房屋在限购期间无法过户，但是宋娜坚持购买房屋，称可以过户，张洋配合即可。后来宋娜带着中介准备的购房材料让张洋配合签字。刘某多次来青岛配合过户，但是每次都因各种原因无法过户，至今没有过户。张洋表示不再出售该房屋，但是此期间宋娜多次找刘某要求继续履行。房屋在此期间价格大涨，张洋没有涨价。宋娜坚持买房，让刘某配合签字，宋娜称无法过户不要紧，可以两年后过户，可以办交接入住。宋娜在2017年5月左右入住房屋，在2017年8月刘某帮宋娜处理了涉案房产所有的欠款，办理了交割手续，称需要过户的时候再来。2019年得知房屋被司法部门查封，刘某通知了宋娜并与之一起到司法部门提出异议，并与宋娜沟通。知道2019年7月司法部门解除查封，刘某得知的同时通知宋娜可以过户，并愿意配合过户。但是该期间宋娜拒绝了张洋要求过户的主张，宋娜要赔偿金。张洋多次要求过户，但是宋娜仍然拒绝，并要求高额赔偿。刘某现在仍要求过户，并没有给宋娜造成损失，因为房子价格上涨。刘某代理张洋处理涉案房屋，所有合同文本都是宋娜准备，刘某签字，后来张洋要求重新与宋娜面签新的合同。2019年4月法庭向刘某打电话告知本案诉讼，刘某表示配合过户，并且张洋可以回国配合过户。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，张洋出具的《委托书》载明，张洋委托刘某作为代理人办理出售青岛市市南区的房产事宜，权限包含签署定金合同、买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件。2017年3月29日刘某作为代理人与宋娜签订《房地产买卖合同》，根据法律规定该民事法律行为对张洋发生效力。张洋于2017年4月1日取得案涉房屋房地产权证书，根据相关政策该房屋可于2019年4月2日上市交易，此时《房地产买卖合同》中关于办理房地产过户的相关条款具备履行条件。宋娜已经支付房屋全部价款5820000元，张洋应当及时按照合同约定协助宋娜办理案涉房地产的过户手续。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。张洋辩称对违约条款不予认可，也不予追认。《委托书》载明刘某权限为出售房屋并签署买卖合同及其他有关房屋交易的一切相关文件，虽然未明确约定是否包含违约条款，但是按照上述法律规定被代理人张洋应当就《房地产买卖合同》所载违约条款承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。《房地产买卖合同》约定若发生与张洋有关的法院查封等问题，概由张洋承担民事责任，并按照合同约定承担违约赔偿责任。本案中，案涉房屋于2019年4月1日被另案查封，直至2019年7月26日解除查封，查封期间房屋无法办理过户。根据法律规定和合同约定，宋娜主张张洋承担查封期间的违约责任，一审法院予以支持。按照《房地产买卖合同》的约定，张洋应当以已付房款5820000元为基数，自2019年4月2日起至2019年7月26日止，按照日利率0.05%计算违约金共计334650元。一审庭审中宋娜称2019年9月6日刘某到青岛与宋娜的委托诉讼代理人张信东沟通有关过户事宜，双方未就违约金及宋娜实现债权的费用的承担问题达成一致。张洋、刘某称，房屋解封后通知宋娜办理过户，但是宋娜要求赔偿金，拒绝过户。办理房地产过户需要买卖双方互相协助，虽然宋娜、张洋均主张对方违约，但是均未就解封后是否配合办理过户进行举证，故房产查封解除之后的违约金一审法院不予支持。《房地产买卖合同》约定若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的律师费。本案《房地产买卖合同》仍在继续履行，宋娜、张洋均未主张解除合同，因此不符合合同中支付律师费的约定。宋娜未就其主张的鉴定费、居间服务费举证，因此一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条之规定，一审判决：一、张洋于判决生效之日起10日内协助宋娜将张洋名下位于青岛市市南区鲁商首府x号楼x单元x户房地产权利人变更登记为原告宋娜；二、张洋于判决生效之日起10日内向宋娜支付违约金334650元；三、驳回宋娜的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费52540元，保全费5000元，公告费450元，共计57990元，由张洋负担。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，我国合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，张洋主张双方合同未约定具体的办证期限，故其即便逾期办理过户手续亦不构成违约，但取得房屋的物权是购房者签订房屋买卖合同的根本目的，出卖方有义务在符合履行条件时及时配合买受方取得物权公示。张洋在2017年4月1日取得了涉案房屋的不动产权证书，按照当时的政策要求该房屋于2019年4月2日已符合办理过户的条件，因宋娜已经支付了全部购房款，履行完其主要的合同义务，故张洋应当积极配合宋娜办理过户手续。因双方合同对此未明确约定具体期限，双方对此亦未达成补充协议，故依据上述合同法的规定，在房屋符合过户条件后，宋娜可以随时要求张洋履行，而自双方进行房屋买卖交易起至房屋符合办理过户条件，期间有一年多的时间，早已达到合同法上述规定的必要准备时间的要求，故宋娜主张自2019年4月2日起张洋应当配合办理房屋过户手续，符合法律规定和生活常理，可以予以支持。而涉案房屋系因张洋一方的原因在可以办理过户手续时却处于被查封的状态，直至2019年7月26日才被解封，该情形符合双方合同第三条的约定（即若发生与张洋有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，盖有张洋负责解决，并承担民事责任，由此造成的经济损失，张洋应按照合同约定承担违约赔偿责任），故宋娜对该部分违约金的主张具有合同依据，一审法院予以支持，并无不当。张洋主张其在房屋被解封后多次要求办理过户手续均遭拒绝，故其不应再支付违约金，但一审判决对涉案房屋解封后的违约金未予支持，宋娜对此亦未提出上诉，故张洋的该项上诉主张并无实际意义。张洋主张其早于合同约定的时间向宋娜交付了房屋，宋娜就此获益而不应再主张本案的违约金，但逾期办理过户手续的违约责任与提前交付房屋的获益是基于两个不同的合同履行行为，张洋主张互相进行抵销缺乏合同依据，本院对此不予支持。张洋主张宋娜自愿购买交易受到限制的涉案房屋，故对该期间房屋受到查封的风险应当由宋娜自行承担，但涉案房屋被查封系与张洋有关的原因导致，双方合同对此情形明确约定了违约责任，宋娜本案的主张符合合同的约定，故本院对张洋的此项主张不予支持。张洋主张涉案房屋被查封是因案外人所致，不应由其承担违约责任，但其所为的案外人与张洋存在关系而与宋娜无涉，故张洋的该项主张不能成立。张洋主张房屋买卖合同及委托书等不是其本人所签，但一审审理过程中经询问张洋对此均未提出鉴定申请，且涉案房屋已经交付了一年有余，张洋也实际收取了巨额的购房款，房屋买卖合同已经大部分履行完毕，上述事实与张洋的该项主张自相矛盾；相反，宋娜的主张有足以形成证据链的证据加以证明，故一审法院不采信张洋的该项主张并无不当。对于张洋主张违约金过高的问题，依法成立的合同对当事人具有约束力，对于违约金的适用应当以尊重合同为原则，以进行调整为例外。张洋作为违约方要求对守约方宋娜依合同约定而主张的违约金进行调整，张洋应当就违约金约定明显过高的事实进行举证证明，但张洋对此并未提交充分的证据，故本院对此不予支持。综上所述，张洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6320元，由上诉人张洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年三月三十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉