山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初2673号原告：威海高发投资咨询有限公司，住所地威海高技术产业开发区沈阳路98号，统一社会信用代码91371000613752571P。法定代表人:周永馥，总经理。委托诉讼代理人：尹文燕，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：郭英才，男，汉族，1974年2月6日出生，住荣成市曙光西区。被告：威海市新一代食品有限公司，住所地威海临港经济技术开发区草庙子镇花果山(东院)，统一社会信用代码91371000MA3CDA7R7R。法定代表人:郭英才，总经理。二被告委托诉讼代理人：依美云，女，汉族，1976年1月20日出生，住威海市经济技术开发区，系公司员工。原告威海高发投资咨询有限公司与被告郭英才、威海市新一代食品有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海高发投资咨询有限公司委托诉讼代理人尹文燕，被告郭英才、威海市新一代食品有限公司委托诉讼代理人依美云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海高发投资咨询有限公司向本院提出诉讼，请求：一、判决被告郭英才支付原告购房款175万元，违约金35万元(计算至2017年8月10日)及自2017年8月11日起以210万元为本金，按照月息1.5％计算至实际履行之日止的利息。二、判令被告威海市新一代食品有限公司在其抵押担保的设备等财产范围内对被告郭英才欠付的上述债务承担连带清偿责任。三、本案案件受理费、保全费、担保费等相关诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告郭英才在2016年5月签订《房地产买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于威海市产，房产及对应土地价款总计775万元，被告郭英才分期支付:合同签订当日，被告郭英才支付定金50万元;该房屋未来4.5年的租金160万元由原告收取，作为被告郭英才应支付的部分购房款:剩余房款被告郭英才应在取得房产证后三十日内付清。若被告郭英才逾期付款，每逾期一日应按照房屋总价款的日万分之三支付违约金。原告已于2016年5月23日将涉案房屋过户至被告郭英才名下，但被告郭英才仅支付购房款100万元(含定金)，再扣除合同约定的160万元租金，仍有515万元迟迟未付。后因原告欠案外人王少敏400万元，经原告、被告郭英才及王少敏三方协商由被告郭英才直接将应付给原告的购房款中的400万元支付给王少敏。后来被告郭英才只付给王少敏340万元，差额60万元无力再付。2017年8月10日三方签订协议，将差额60万元转回，仍由被告郭英才支付给原告，并确认截止三方协议签订日被告郭英才应支付原告违约金35万。至此被告欠原告购房款本金175万元(775-100-160-340)，违约金35万元，合计210万元(175+35)。三方协议约定上述购房款及违约金分期支付，并且约定按月息1.5％计算利息。协议同时约定为保证被告郭英才按时付款，被告威海市新一代食品有限公司同意以其所有的设备等财产做抵押，如被告郭英才不按期还款，原告有权封存处置。但是被告郭英才并没有按照协议约定履行，原告多次找被告索要购房款及违约金，被告至今未支付。郭英才辩称，1、在原购房协议中仍有约4.5年租期，因被告购买的该房产以出租给如家酒店，被告相信了原告所说的应收取租金为160万元，原告也未提供和如家的租赁合同证实实际应收租金金额，后被告人获知实际租金收入不止160万元，故要求原告提供相关证明。要求核算实际收益时间及租金收入。2、在双方买卖合同中第五条第二款规定，该房产土地证到期后，原告应按国家规定承担合同所指房产十年的土地续期费用，包含已卖给被告的部分。为规避风险，被告要求将该费用从总房款中扣除作为保证金，具体金额按国家规定核算。3、2017年8月10日，原被告与案外第三方王少敏签订了补充协议，确定被告欠房款165万元未支付，包括原告的105万元及第三方的60万元，而非原告主张的175万元。后该协议未能执行，郭英才给王少敏打了60万元欠条也未收回。案外第三方仍向被告追要欠款60万元，被告也于2018年2月13日，2019年分别还给王少敏7万元和5万元。所以该协议应视为无效协议，原告应以105万元为基数，向被告追偿利息而非165万元，更不应该追加违约金35万元为基数重复计息。威海市新一代食品有限公司辩称，被告郭英才购买原告位于高区火炬路194号-102-202的房产系被告郭英才、原告双方之间的买卖行为，与威海市新一代食品有限公司无关。威海市新一代食品有限公司用于生产经营的设备，没有义务提供郭英才用于个人购买房屋的抵押担保，该协议系郭英才个人意愿，未取得公司其他股东及董事会同意，该协议威海市新一代食品公司不予认可。请求法院驳回原告对威海市新一代食品有限公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：向法庭提交证据：证据一、房地产买卖合同，证实原告与被告郭英才在2016年5月签订该合同，约定被告郭英才购买原告所有的位于火炬路194号-102-202房产及土地总价款为775万元，合同签订当天支付定金50万元，房屋未来4.5年的租金由原告收取，剩余房款在被告郭英才取得房证后30日内付清，若被告逾期付款，每逾期一日应按照房屋总价款的万分之三支付违约金。二、房产证复印件一份，证实原告已经按照协议约定在2016年5月23日将涉案房屋过户到被告名下。三、协议书一份，证实因被告郭英才未按时履行付款义务，2017年8月10日原告与被告及案外人达成协议，确认王少敏同意将应当支付给其的60万元在三日内支付给原告，并同意在签订本协议前被告应支付原告违约金35万元，逾期购房款分5个月内付清，月息按1.5分计算，同时协议约定为保证被告郭英才按时还款，被告威海市新一代食品有限公司同意以其设备作为抵押。被告郭英才对三组证据没有意见。但提供建设银行活期账户交易明细一份，证实按照协议书约定的内容其打给王少敏两笔款项，共计12万元，抵顶欠原告的房款。原告对真实性及证明内容均不认可，认为该交易明细上没有加盖银行的印章，在2019年2月3日被告声明有5万元的转款为个人手写，2017年8月10日原、被告及王少敏共同达成协议已经确认被告应当支付王少敏60万元的借款本金3日内由被告郭英才支付给原告，那么被告郭英才应当按照该协议履行，至于被告提交的与王少敏之前的转账流水不能认定是支付给原告的购房款，而且与协议相违背，是被告郭英才与王少敏之间的关系，不应放在本案中处理。经质证，本院对原、被告提供的上述证据的真实性均予以认可，通过以上证据可以认定事实如下：2019年5月18日，原告威海高发投资咨询有限公司作为甲方，被告郭英才作为乙方，达成房地产买卖合同合同，约定甲方将投资建设的位于高区火炬路194号-102-202房产转让给乙方，甲方对上述房产具有完全的所有权，对上述土地具有完全的使用权。甲方已经将上述房地产出租如家快捷酒店使用，出租期2010年12月15日至2020年12月14日止。乙方已经实地查看了该房地产的状况以及周边环境，详细了解了该房地产的所有手续文件以及出租情况，同意现状购买该房产。该房产及对应的土地总价款共计人民币775万元，该总价款为固定价格，且为含税价格，不因房地产管理部门的测绘结果或其他因素发生变化，甲方负责将房产证和土地证过户到乙方名下，且承担由此产生的所有费用。付款时间和方式为：1、乙方于本合同签订当日向甲方支付缔约定金50万元。2、甲方应于本协议签订后10日内将房屋过户到乙方名下。3、因该房地产已经出租给承租人经营如家快捷酒店，租期到2020年12月届满。自本协议签订日到租期届满之日仍有约4.5年租期，该租期期间，乙方所购该房地产应收取的租金为160万元，双方均同意该租金届时由甲方收取，作为乙方应支付给甲方的部分购房款。4、乙方在取得本合同项下房产的房产证后30日内付清余款。5、定金与最后一次付款时自动转为购房款。乙方每次付款时，甲方应向乙方开具收款收据，不需开具发票。关于房地产交付约定：1、鉴于本次合同项下的房地产已经出租，双方同意甲方在将房产证及土地证过户到乙方名下时视为甲方将房屋交付给乙方。2、甲方办理房地产过户手续时，乙方应积极配合。3，该房地产是甲方出租给承租人经营如家酒店房屋中的一部分。乙方认可甲方与承租人签订的租赁合同约定，同意承租人继续承租该房地产，并作为该房地产的所有人履行甲方与承租人签订的该租赁合同，但租金由甲方直接收取，作为乙方应支付给甲方的购房款。违约责任约定：1，任何一方违约，均应赔偿给对方造成的损失。2、甲方不按本协议约定办理过户手续的，每逾期一日经按总房款的日万分之三向乙方支付违约金，逾期30日乙方有权选择解除合同。乙方解除合同的，甲方应该向乙方双倍返还定金，但乙方不配合导致逾期的除外。3、乙方不按本合同约定向甲方支付购房款或不配合甲方办理过户手续的，每逾期一日应按总价款的日万分之三向甲方支付违约金。原告及其法定代表人在该协议上盖章签字。被告郭英才作为乙方在合同协议上签字。2016年5月23日上述涉案房产登记至被告郭英才名下，为单独所有。2017年8月10日，原告威海高发投资咨询有限公司作为甲方，被告郭英才作为乙方，王少敏作为丙方，被告威海市新一代食品有限公司作为丁方签订协议书一份，就2016年5月18日甲乙双方签订的房地产买卖合同（以下称原合同），截止本合同签订之日，原合同履行情况如下：一、甲方已经按约定将房产证土地证过户到乙方名下。二、原合同第三条第一款第三项约定的房租，甲方收取了35万元，尚有125万元房租没有收取，即乙方尚欠甲方购房款290万元。第三，原合同第三条第一款第四项约定的乙方应支付给甲方的购房款，乙方仍有165万元未支付。鉴于以上履行情况，现经三方协商，达成本补充协议如下：一、丙方同意乙方将应付给丙方的60万元借款本金由乙方3日内先支付给甲方。甲乙双方同意本协议签订前乙方对甲方的欠款、利息、违约金很35万元计算，即乙方应向甲方支付的购房款及违约违约金为105万+35万=140万元，在五个月内付清，月息按一分五计算，息随本清。即2017年9月12日前付清30万元，利息21000元；2017年10月12日前付清30万元，利息16500元；2017年11月12日前付清30万元，利息12000元；2017年12月12日前付清30万元，利息7500元；2018年1月12日前付清20万元，利息3000元。丙方同意每月付清。二，按原合同第三条第一款第三项约定，该房屋租金均有甲方直接收取，作为乙方应支付给甲方的相应的购房款，但乙方已经将原合同约定的房产抵押给银行，如将来该房产被银行处置或由于其他原因导致甲方无法收集到剩余期间的租金，剩余款项由乙方以现金的方式向甲方支付。乙方应于收到甲方支付通知之日时次日起3日内付清，如到期未付，违约金按原合同约定标准计算执行。三、为保证乙方按以上约定还款，丙方同意用其所有的设备等财产作抵押。如乙方不按期还款，甲方、丙方有权封存并处置。四、本协议为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议未约定的内容，仍以原合同为准。原告在本协议上书盖章签字，乙方郭英才签字，丙方王少明签字，丙方郭英才签字捺印。另查明，被告威海市新一代食品有限公司于2016内7月6日注册成立，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为郭英才和郭敏玲，出资比例分别为90%、10%，法定代表人为郭英才。本院认为，依法成立的合同，具备法律效力，当事人必须依照合同约定履行义务。本案中，原告与被告签订的房地产买卖合同及原、被告与案外人王少敏签订的协议书，均系各方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，各方应当按照约定履行义务。现原告依照合同约定，将涉案房产过户登记至被告郭英才名下，履行了合同义务，但被告郭英才未履行付款义务。在案外人王少敏和被告威海市新一代食品有限公司参与后，经过债务相互转让抵顶，各方就被告郭英才欠付原告购房款及违约金进行了确认，并就被告郭英才履行债务重新达成分期付款协议，被告威海市新一代食品有限公司以自己所有的设备提供抵押，各方应按该协议执行。现被告郭英才辩称购买的该房产已出租给如家酒店，被告相信了原告所说的应收取租金为160万元，要求重新核算租金收益，于双方合同约定的“被告已经实地查看了该房地产的状况以及周边环境，详细了解了该房地产的所有手续文件以及出租情况，同意现状购买该房产”不相符。关于该房产土地证到期后的续期费用，被告郭英才要求将该费用从总房款中扣除作为保证金，因合同没有约定，且系今后发生的费用，于本案无关，本院不予采纳。关于被告郭英才给王少敏分别打款7万元和5万元，不能证明于本案购房款有关。关于本案被告郭英才欠付购房款的数额，经补充协议共同确认，郭英才截止2017年8月10日共计有165万元购房款未支付，之前的利息、违约金按35万元计算。郭英才将应付给王少敏的60万元借款本金在3日内先支付给原告，剩余欠款、违约金最终于2018年1月12日前分五期偿还，月息按壹分伍计算，息随本清。现被告再次未按上述协议履行，原告请求被告郭英才支付原告购房款、违约金及利息，应属以违约金的形式分段计息，符合协议约定，不存在被告辩称的追加违约金35万元为基数重复计息的问题，双方约定的利息标准亦在合法范围之内。参照民间借贷司法解释的相关规定，借贷双方约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故被告应偿还原告剩余购房款165万元、违约金35万元、及自2017年8月11日起至本判决确定的履行之日止，按应付金额的月息一分五向原告支付利息。关于被告威海市新一代食品有限公司辩称没有义务提供财产为郭英才用于个人购买房屋作抵押担保，认为该协议系郭英才个人意愿，未取得公司其他股东及董事会同意，威海市新一代食品有限公司不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。公司法定代表人代表法人行使职权，其在合同上签字的行为，代表法人的意思表示，并不要求再加盖公章而使合同成立。第六十一条第二、三款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。公司章程或法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。本案中，被告郭英才系威海市新一代食品有限公司的股东、法定代表人，其在原、被告及案外人所签协议中明知威海市新一代食品有限公司以企业名义为被告履行还款义务提供财产抵押，仍然签字认可，虽然没有加盖公章，但其行为依法应视为企业同意抵押。《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条规定，抵押人与抵押权人以书面形式订立抵押合同，抵押合同应当包括以下内容：(三)、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属……从上述条文中不难看出，法律要求对设置担保的抵押物必须明确、具体，如此才能真正实现抵押权人对抵押物优先受偿的法律价值。第四十一条同时规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。第四十二条第五项规定，以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。本案原告与被告威海市新一代食品有限公司虽然在协议中有约定财产抵押的意思表示，但对该抵押财产未依法进行登记，且抵押的财产约定不明确，财产范围、名称、数量等不清楚，致使合同约定的原告所有的财产设备现已被处分给他人，抵押的目的无法实现。因此该抵押约定依法不具备法律效力，对此原、被告均有过错。故原告请求威海市新一代食品有限公司在其抵押担保的设备等财产范围内对被告郭英才欠付的债务承担连带清偿责任，理由不当，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百一十九条、第一百三十六条、第一百五十三条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第（一）款、第（三）款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项规定，判决如下：一、被告郭英才于本判决生效后十日内偿还原告威海高发投资咨询有限公司购房款165万元、违约金35万元及自2017年8月11日起至本判决确定的履行之日止，按上述欠款金额200万元的月息一分五向原告支付利息；二、驳回原告威海高发投资咨询有限公司要求被告威海市新一代食品有限公司在其抵押设备等财产范围内对被告郭英才欠付的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17953元、保全申请费5000元、保全担保费4400元，由原告威海高发投资咨询有限公司负担1150元、被告郭英才负担26203元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年三月三十日书记员  王青