陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终166号 上诉人(原审被告)：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区。法定代表人：张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。被上诉人(原审原告)：张亮，男，汉族，男，汉族，1983年3月21日出生，住汉中市汉台区。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司(以下简称“泽顺公司”)因与被上诉人张亮商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决;二、依法改判上诉人不支付逾期办理房屋产权证书的违约金；三、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实错误，上诉人已经按照《商品房预售合同》的约定，如期履行了将办理权属登记资料向产权机关备案的义务，因此上诉人不存在违约行为。二、涉案房屋的房产证办理并未约定于《商品房预售合同》中，而系另一委托代办合同关系，一审法院按照《商品房预售合同》的规定适用违约责任，并无事实和法律依据。三、原审按照合同约定的365日来计算违约办证期间，忽略了取得大产权证之后再行办理小产权证需要合理办证期间，同时忽略了被上诉人未能即使提交办证个人所需资料造成延迟的办证期间，故不应由上诉人承担责任。四、一审法院适用法律错误，本案不应适用格式条款的相关法律规定，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同并非上诉人拟定，该合同第十六条也不存在两种以上解释。张亮未发表书面答辩意见。张亮向一审法院提出以下诉讼请求：1、请求被告给原告接通市政用电；2、请求人民法院判令被告支付原告临时用电违约金30411元；3、请求人民法院判令被告支付原告延期办理房屋产权登记违约金11300元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月14日，原告张亮与被告泽顺公司签订《商品房预售合同》，张亮购买泽顺公司开发建设的“建昌卡斯迪亚小区”30号楼2204室房屋，房屋总价款为416115元。合同对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除的，买受人按累计应付款的0.005%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同对关于产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金。合同第十四条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合约定（合同附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人支付已付房款万分之0.5的违约金，并按附件三进行整改。合同附件三第13条约定水电表约定“在水电井集中安装，一户一表”；第14条约定户内强弱电安装约定“强弱电进户，箱后自理”。合同签订后，原告按约定向被告交纳了购房款。2015年5月12日，原告张亮接收房屋，同时向被告交纳了契税、维修基金等费用。因被告公司的原因，未在合同约定的期限协助原告办理产权证书。2017年11月30日，原告取得房屋产权证书。另查，被告泽顺公司交付的房屋，虽然按照合同约定安装了“一户一表”电表，由于泽顺公司拖欠电力设施配套费，电力部门未给案涉小区接通市政用电，该小区的用电为商业用电，物业公司向电力部门缴纳电费后，向业主供电，收取业主的电费为0.5元/度。原被告因接通市政用电的问题，逾期办理房屋产权证书违约损失的问题，多次协商未果，提起诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应按约定履行各自的义务。原告履行了合同义务；被告向原告交付房屋时，附属的电力设施设备符合合同的约定，不存在违约的事实；但因被告的原因，目前被告使用的是商业用电向原告等案涉的住宅楼供电。未能转化为市政居民用电是由于泽顺公司未向供电局交纳新建住宅配套供电设施建设费用。虽然被告向业主按0.5元/度收费，收取的电费与市政（居民）用电价格基本一致，但是泽顺公司在法律上和合同上有义务，为住户提供市政居民用电，以保障住户能够与其他居民享受同等的电价优惠政策等权利；原告等住户尚未实现自主交纳电费、不能享受居民峰谷电价、居民采暖电价优惠政策，而错峰用电较正常电价存在每度便宜0.15元的价差，虽然因每户每日用电量不同，难以确定具体损失数额，但该每日的实际损失是客观存在的；该院限定被告于三个月内履行提供规范用电的义务，逾期未能履行，则应承担不能提供规范供电的法律责任，该院参照居民峰谷电价、居民采暖电价优惠政策的差价，酌情确定被告按照每日1元的标准承担不履行法定义务的责任，以赔偿原告之损失，直至为住户实现市政居民用电之日止。其次，关于逾期办理房屋权属证书的问题，被告未在约定的期限内履行协助原告办证的义务，构成违约，应承担违约责任。原告主张逾期办证的违约责任约定过低，与逾期支付购房款违约责任的约定相比，也显失公平，请求按合同约定的已付房款每日0.005%计算，即每天20元计算违约损失。该院认为，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定房屋产权证是否由上诉人代办，但该合同第九条约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门交纳的费用。被告收取住户的契税金即表示愿意为住户代办房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，现双方对案涉《商品房预售合同》中违约金条款的理解发生争议，原告主张“按已付房价款的0.005%，按日支付违约金”，更符合通常的理解和交易习惯。泽顺公司作为格式条款的提供者，在双方对条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原告提出主张按已付房价款的0.005%每日计算支付违约金，该院依法予以支持。关于迟延办证的天数，2015年5月12日房屋交付使用，2017年11月30日原告取得权属证书，参考合同第十六条约定的“房屋交付使用后的365日内提交资料备案”的条款，迟延办证的天数应当从2016年5月13日起，至2017年11月29日（取得房产证的前一天），现原告主张违约金数额为11300元，并未超过每日万分之0.5的计算数额，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条的规定，遂判决：一、限汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内为张亮所购位于汉中市汉台区房屋提供市政居民用电，为其办理好相关用电手续。如逾期未履行上述义务，由汉中泽顺房地产开发有限公司按照每日1元的标准向张亮支付赔偿，直至为张亮实现市政居民用电之日止。二、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向原告张亮支付逾期办理房屋权属证的违约金11300元。三、驳回原告张亮的其他诉讼请求。一审案件受理费842元，由原告张亮负担42元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担800元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据提交。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为原审认定上诉人未在房屋交付使用后的365日内向权属登记机关提供产权登记备案资料，构成违约是否正确，原审认定上诉人承担的逾期办理房产证违约金是否合理合法。案涉《商品房预售合同》虽未明确约定被上诉人的房屋产权证是否由上诉人代办，但该合同第九条约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门交纳的费用。收取住户的契税金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人虽于2015年5月12日向被上诉人交付了房屋，但因其未按《商品房预售合同》第十六条的约定期限内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，故上诉人对于逾期办理房屋产权证具有过错，理应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。原一审参照案涉《商品房预售合同》中违约金条款计算违约金，合理合法，本院依法予以支持。  综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长王潇浴审判员舒  胜审判员曹建祥二〇二〇年三月三十一日法 官 助 理     肖 晗书记员熊俪雅   1