宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4391号 上诉人（原审被告）：宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司。 法定代表人：段某。 委托诉讼代理人：黄某，宁夏颢振德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏天力地热开发有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某，宁夏平瑞律师事务所律师。 上诉人宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司（以下简称隆坤公司）因与被上诉人宁夏天力地热开发有限公司（以下简称天力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆坤公司上诉请求：1.依法撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初2225号民事判决书第三判项中“支付违约金163104.45元，并按照年租金2425000元的标准继续支付自2019年2月1日至上述房屋实际返还之日的租金”的内容；2.依法改判按合同约定的年租金3‰支付违约金，并降低租金标准继续支付自判决生效之日至上述房屋实际返还之日的租金诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决“按欠付租金3％支付违约金”无相应事实和法律依据。一审判决已经确认双方在房屋租赁合同中约定承租方逾期支付租金的，应按年租金3‰支付违约金的事实，现隆坤公司逾期支付租金，就应按年租金3‰支付违约金，而不应按欠付租金的3％标准支付违约金。该计算标准既不符合双方合同的约定，亦无任何法律依据。二、一审判决隆坤公司按合同约定的租金标准，支付占有期间的租金无法律依据。本案判决生效时，房屋租赁合同随之解除。对于房屋租赁合同解除后应按何种标准支付占有期间租金问题。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，一审判决房屋租赁合同解除后按原租金标准支付占有期间的租金标准过高，在甲乙双方没有达成新的合意的情况下，适用原租金标准来确定房屋租金违反了公平自治原则。涉案承租房屋所经营的酒店一至二层房屋已经空置近一年，三至十层无法维持正常的酒店开支，显然不能参照合同约定标准确定占有期间的租金。再者，合同期内租金标准也只是双方在租赁期内的合意，如果合同已经解除，双方基于租赁合同产生的租赁法律关系也已归于消灭，在双方未达成新的合意的情形下，适用原合同约定标准显属不当。 天力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天力公司一审诉讼请求：1.解除原告天力公司与被告隆坤公司签订的关于银川市××区的两份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；2.被告隆坤公司支付拖欠原告天力公司的房屋租金6805499.80元（截止2018年7月31日欠付租金为5593000元，2018年8月1日至2019年1月31日租金为1212499．80元），实际主张至房屋返还至日止；3.被告支付因拖欠房屋租金产生的违约金204165元；4.被告限期向原告返还租赁房屋；5.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月7日，天力公司与隆坤公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》二份，约定隆坤公司自2012年5月7日起至2022年5月6日承租天力公司所有的位于银川市××区房屋经营宾馆，其中一至二层面积为1700㎡，年租金为775000元，三至十层面积为6900㎡，年租金为1650000元，合同签订后隆坤公司支付一年租金，每年在合同约定时间前三个月支付下一年度租金，年租金是市场情况可按年度适当递增或按（适时）年租金的1.5％递增（按年度），隆坤公司拖欠租金累计达两个月的，天力公司可以终止合同、收回房屋，隆坤公司逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应支付年租金3‰的违约金。合同签订后，天力公司依约将涉案房屋一至十层交付隆坤公司经营酒店。2017年12月15日，隆坤公司向天力公司出具《偿付租金承诺书》一份，载明：“因隆坤公司自身经营不善等原因，导致从2012年7月至2016年12月31日欠付天力公司租金3312500元，已经构成违约。现隆坤公司就分期偿还上述欠付的租金作出如下承诺：分期偿还时间为：2018年5月31日前偿付600000元；2018年12月30日前偿付900000元；2019年5月30日前偿付800000元；2019年12月31日前偿付1012500元。如隆坤公司不能按上述期限支付，每逾期一日，承担欠付金额千分之一的逾期违约金。且如上述任意一期违约，天力公司可就全部欠付款项向隆坤公司主张权利，隆坤公司还应承担所有欠付金额3312500元每日千分之一的逾期违约金。欠付3312500元之后产生的租金，隆坤公司继续按照合同约定向天力公司支付。如有违约，按以上述内容承担违约责任。特此承诺。”后隆坤公司先后于2018年2月12日向天力公司支付租金100000元、2018年2月24日向天力公司支付租金100000元、2018年3月21日向天力公司支付租金625000元、2018年5月3日向天力公司支付租金100000元，共计925000元。现天力公司以隆坤公司违约为由诉至一审法院。 诉讼中，天力公司称隆坤公司自2017年1月1日后先后支付租金共计2925000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。天力公司与隆坤公司签订的两份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，天力公司依约向隆坤公司交付涉案房屋经营酒店，隆坤公司亦应按照合同约定向天力公司支付房屋租金。根据隆坤公司向天力公司出具的《偿付租金承诺书》内容，截止2016年12月31日，隆坤公司尚欠付天力公司租金为3312500元。根据双方约定，隆坤公司自2017年1月1日起至2019年1月31日期间应向天力公司支付一至十层租金共5049315.07元［（775000元＋1650000元）÷365日×760日］，隆坤公司自2017年1月1日后先后向天力公司支付2925000元，故隆坤公司截止2019年1月31日尚欠天力公司租金5436815.07元（5049315.07元＋3312500元-2925000元）。隆坤公司欠付天力公司租金已逾两月，天力公司有权依据合同约定要求终止合同、收回房屋，故对天力公司要求解除双方签订的两份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、支付租金的诉讼请求予以支持。合同解除后，隆坤公司应当向天力公司返还涉案房屋，考虑到隆坤公司租赁涉案房屋面积较大，且酒店内员工、设施设备较多，故酌情认定隆坤公司于本判决生效之日起十五日内向天力公司返还涉案房屋，并按照年租金2425000元标准支付自2019年2月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于天力公司要求隆坤公司支付的违约金，因隆坤公司逾期支付租金已构成违约，且隆坤公司亦在《偿付租金承诺书》中对逾期付款违约责任进行了承诺，现天力公司认为隆坤公司承诺的逾期付款违约金过高，主动降低至欠付租金总额的3％符合法律规定，予以支持，故隆坤公司应向天力公司支付违约金163104．45元（5436815．07元×3％）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告天力公司与被告隆坤公司于2012年5月7日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》二份；二、被告隆坤公司于本判决生效之日起十五日内向原告天力公司返还位于银川市××区房屋；三、被告隆坤公司于本判决生效之日起七日内向原告天力公司支付租金5436815.07元、违约金163104.45元，并按照年租金2425000元的标准继续支付自2019年2月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金。一审案件受理费60868元，由原告天力公司负担12241.44元，由被告隆坤公司负担48626.56元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对一审判决确认的欠付租金金额没有异议，本院予以确认。虽然双方合同约定隆坤公司逾期支付租金的，应支付年租金3‰的违约金。但隆坤公司在其向天力公司出具的《偿付租金承诺书》，对逾期支付的违约责任重新作出承诺，视为双方对逾期违约责任重新作出约定。因该承诺中关于逾期违约金计算标准过高，一审法院依据天力公司诉请按照欠付租金金额3%标准计算并无不当。隆坤公司关于一审判决计算违约金标准依据错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋租赁合同解除后，隆坤公司应当按照合同约定租金标准支付房屋实际返还之日期间的占有使用费，隆坤公司关于其不应当按照原租赁合同约定的租金标准支付实际占有使用费至房屋实际返还之日的上诉理由与法无据，本院不予采纳。 综上所述，隆坤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3562元，由上诉人宁夏隆坤实业御泉湾国际温泉假日酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年三月十六日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。