山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终351号 上诉人（原审被告）：郭效平，男，1965年8月26日出生，汉族，住烟台市莱山区。 上诉人（原审被告）：王金芝，女，1967年11月3日出生，汉族，住烟台市莱山区。 被上诉人（原审原告）：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区崂山路67号。 法定代表人：徐立勇，总经理。 委托诉讼代理人：翟晓彤，系该公司职工。 委托诉讼代理人：孙少伟，系该公司职工。 上诉人郭效平、王金芝与被上诉人青岛德源泰物业服务有限公司（以下简称德源泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭效平、王金芝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决认定的“2017年10月19日，青岛德源泰物业服务有限公司依据其与青岛建设房地产开发有限公司签订的《利群广场·玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》与郭效平签订了《前期物业管理服务合同》”与事实不符，被上诉人从未出示过该委托合同。对于上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》均是在办理交房手续时与被上诉人签订，不符合《物业管理条例》第二十一条、第二十二条的规定，在销售物业时出示，该两份合同应属无效合同。2、上诉人与被上诉人德源泰公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》后，被上诉人将物业服务交由平度现河名邸物业服务中心管理服务，并收取费用。被上诉人没有证据证明平度现河名邸物业服务中心属于被上诉人。3、案涉小区9号楼为开放式楼座，上诉人针对物业公司出现的多项服务不到位的现象，已与物业公司沟通，并达成了整改协议，并把9号楼物业费列入整改内容。4、案涉小区9号楼为开放式楼座，收费按照封闭小区与其他楼座一样的收费标准进行收费，违背青岛市物业收费标准及有关规定。原审判决中物业管理费由2.09元降至1.9元不是为9号楼业主所改变，而是小区统一的实施标准。综上，请求二审查明事实依法驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人德源泰公司答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》系双方在协商一致的基础上自愿签订，合同条款真实有效，应当共同信守。其次，根据管理规约第四部分第二项约定：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式；按季度缴纳，每季的前5日为缴纳期。”被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当按季度预缴物业服务费。上诉人已达一年半的时间未缴纳物业费，而被上诉人依约为上诉人提供各项物业服务，上诉人无任何理由拒绝缴纳物业管理费。再次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，被上诉人所列举的物业服务问题即使系真实存在的，也不应作为拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 德源泰公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令郭效平、王金芝支付2018年10月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费1336.23元、电梯运行费356.32元，违约金609.31元，共计2301.86元。庭审中，德源泰公司将违约金变更为从2018年10月1日起至实际支付之日，以未支付款项为基数，按照日千分之三计算违约金。事实与理由：郭效平、王金芝系业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位平度市杭州路62号现河名邸西区室。郭效平、王金芝接到收楼通知的时间是2017年9月。2017年10月19日，德源泰公司与郭效平、王金芝在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由德源泰公司向郭效平、王金芝提供物业服务，郭效平、王金芝按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。德源泰公司依据协议与规约向郭效平、王金芝提供了物业服务，然郭效平、王金芝自2018年10月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，德源泰公司多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。 郭效平、王金芝在一审中共同辩称：请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：一、答辩人与被答辩人签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的时间是2017年10月19日，根据合同法第67条先履行抗辩权规定，被答辩人属于合同先期违约者，答辩人有权拒绝被答辩人要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，答辩人依约交纳一年的物业管理费用，而被答辩人迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：我们9号楼单元门向外，面向大道，属于开放性楼座，门岗及门卫没有设置，公共区域属于道路开发区域，公共设施及公共绿化没有配置，公共区域卫生无人清扫，消防通道被外部车辆占用，业主多次交涉，物业公司迟迟不予落实，根据合同约定，物业公司存在合同违约；2、《业主临时管理规约》规定物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维修费用；（3）物业管理区域情节卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用：（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用；（10）应缴纳之税金；（11）物业服务企业合理的利润。在答辩人先期交纳的服务费中已经包含了上述全部费用，但被答辩人在第（2）、（3）、（4）、（5）（10）项中没有配置相应设施，没有提供相应服务，属于服务外收费及合同违约。尤其是在答辩人交纳的物业费中包含着税金，而物业公司至今没有开具正规发票，存在违法行为，所以答辩人暂缓交纳物业费属于合法行为。二、按照《业主临时管理规约》规定：双方发生争执，应首先协商解决，协商不成可提请有关物业管理主管部门调解，或向法院提起诉讼；乙方未按本协议规定管理或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改。答辩人向物业公司提出了整改意见，并达成协议，得到物业公司签字确认，物业公司在实施整改协议过程中，对整改项目没有完成的情况下，单方提起诉讼，违背诚实信用原则和合同约定，属于恶意诉讼。具体实施如下：答辩人根据被答辩人物业服务存在的一系列问题提出整改内容并得到物业经理姜宝义签字确认，姜宝义同意整改，且加注整改内容如下：1、9号楼物业费问题；2、9号楼车辆停车位归属问题。整改协议明确约定，在未完成整改前业主暂缓交纳物业管理费。三、根据青岛市物业收费标准和山东省物业服务规范，答辩人先期交纳的物业费属于一类收费4星级服务范围，而此类物业收费的前提基础为封闭式小区，答辩人所在9号楼为开放式楼座，被答辩人收取的物业费不符合有关收费标准。小区绿化、休闲活动等配置为零；门岗服务、门卫巡查等安保措施没有落实；外围保洁服务为环卫工人，物业公司没有服务；绿地占有、绿化服务为零。综上所述，答辩人暂缓交纳物业费是基于被答辩人没有履行合同约定，没有提供合同约定的服务，及收费不符合相关收费标准，因此，请求驳回被答辩人的诉讼请求。四、答辩人请求法院判决被答辩人履行以下条款：1、严格履行《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》；2、对答辩人前期交纳的物业费开具正规发票；3、退回先期交付的物业费中物业公司未履行服务项目的费用；4、对整改协议中所列整改内容进行整改。 一审法院认定以下事实： 郭效平、王金芝系夫妻关系，郭效平购买了平度市杭州路62号利群·现河名邸西区9号楼2单元2603室，该商品房建筑面积98.98平方米。涉案小区共九个楼座，其中八个楼座是封闭式，只有9号楼是开放性楼座，北临平度市人民路，大部分住户为原平度市白酒厂的拆迁回迁户。 2017年10月19日，德源泰公司依据其与青岛建设房地产开发有限公司签订的《利群广场·玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》与郭效平签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，物业管理服务项目主要为：1、房屋建筑共用部位的维护、维修和管理；2、共用设施、设备及其附属建筑物的维护、维修、运行和管理；3、协调、配合供水、供电等专业部门做好公共设施设备的管理和维护，保证正常使用；4、公共绿地、花木、小品建筑等的养护与管理；5、维护物业区域内的公共秩序；秩序维护人员24小时巡视，做好安全防范工作；6、公共环境卫生管理包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、管理本物业服务区域内的车辆和交通，负责保持道路通畅；等等；小高层、高层（配备电梯）住宅物业服务费为每月每平方米2.09元，按照建筑面积收取；未按时交纳物业管理服务费应从逾期之日至实际支付之日每日按应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。同日，双方还签订了《业主临时管理规约》，对双方的权利义务及物业管理服务费的使用进行了规定。 合同履行过程中，德源泰公司实际按照每月每平方米1.9元（包括电梯运行费每月每平方米0.4元）向郭效平收取物业服务费。从2018年10月1日开始，郭效平拒绝交纳物业服务费，至2019年6月30日，郭效平应交纳物业管理费、电梯费共计1692.55元。 一审法院认为，德源泰公司依据其与房地产开发商签订的《利群广场·玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》而与郭效平签订了《前期物业管理服务合同》，该合同是双方在自愿平等、协商一致的基础上达成的，是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或者可变更、撤销的情形，因此，合同系有效合同，对双方当事人均有拘束力，都应当按照合同约定履行义务。 通过郭效平的答辩，其抗辩理由主要为二点，即：一、德源泰公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定；二、德源泰公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权。针对郭效平的抗辩理由，一审法院分析如下： 一、德源泰公司、郭效平、王金芝签订的《前期物业管理服务合同》的性质，一审法院已作分析，不再赘述。基于合同成立且系有效，郭效平再以德源泰公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定抗辩显属不当，且德源泰公司实际收取的物业服务费是在合同约定的基础上降低。 二、案涉小区9号楼是开放性楼座，北临市区主要道路，物业管理确实存在一定的难度，业主和物业公司应当加强沟通交流，共同找出解决问题的方案和办法，共同努力营造良好的小区环境。《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予当事人先履行抗辩权，但是当事人行使先履行抗辩权应当恰当。综上，郭效平主张德源泰公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权，一审法院不予支持。 综上，郭效平的抗辩理由不能对抗其应当按照合同约定交纳物业服务费的义务。 关于德源泰公司主张的违约金问题。郭效平提交的证据可以证明涉案小区的物业服务水平在一定程度上存在瑕疵，德源泰公司应进一步提升管理服务水平，为小区业主提供更优质的服务。综合案情，德源泰公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭效平、王金芝于判决生效后十日内付给德源泰公司2018年10月1日至2019年6月30日的物业管理费、电梯费共计1692.55元；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回德源泰公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由郭效平、王金芝负担。 二审中，上诉人提交：证据一、由平度市利群广场的业主委员会2019年12月24日出具的通知一份；证据二、终止前期物业合同及业主临时管理规约的通知一份；证据三、上述两份通知都交给了物业公司的姜宝仪的照片。证明：双方达成了协议，业主委员会要求在物业公司未整改前，上诉人不缴物业费。9号楼是开放式的和其他的封闭小区不一样，但收费标准是一样的，这是不合理之处。被上诉人进行质证意见：对证据的真实性不予认可，被上诉人从未收到上述两份通知。该两份通知也无法证明上诉人的主张是和被上诉人达成协议暂缓缴纳物业费，被上诉人从未同意过上诉人不缴纳物业费或暂缓缴纳物业费。本案是物业服务合同纠纷，上诉人作为业主应当依约缴纳物业费，即使物业存在问题也不能成为不缴纳物业费的理由。本院认为，上诉人提供的两份通知及照片，不能证明与被上诉人就不缴纳物业费达成一致。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点： 首先，关于上诉人与被上诉人德源泰公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人德源泰公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》并不存在上述无效的情形，因此本院对上诉人认为该两份协议无效的主张不予采纳。 其次，关于物业服务费交纳的问题。被上诉人德源泰公司依据与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》，为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的郭效平、王金芝应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人德源泰公司诉请上诉人郭效平、王金芝支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。对于上诉人提出的相关问题，本院作如下认定：1、关于上诉人郭效平、王金芝主张涉案物业位于小区9号为开放性楼座，不应与小区内其他封闭楼座的物业费相同的标准，没有合同依据，本院不予采纳。2、关于上诉人郭效平、王金芝主张与被上诉人达成暂缓交纳物业费协议的问题，上诉人提交的平度市利群广场的业主委员会出具的通知、终止前期物业合同及业主临时管理规约的通知系单方作出，上诉人无证据证明该两份通知的内容与被上诉人达成一致或得到被上诉人的认可，故上诉人该主张与事实不符，本院不予采纳。3、上诉人主张涉案小区由其他企业提供的物业服务，未提供证据予以证明，本院不予采纳。4、关于上诉人郭效平、王金芝主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，本院认为，一审结合案情，酌情处理，对违约金不予支持并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭效平、王金芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年三月二十五日 书记员  方高海 韩平