北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终906号上诉人（原审被告）：孙娅娟，女，1971年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京晨益物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐北里25号。法定代表人：李文忠，总经理。上诉人孙娅娟因与被上诉人北京晨益物业管理有限公司（以下简称晨益物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初8018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙娅娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不支付晨益物业公司2016年5月1日至2019年4月30日期间物业服务费2239元；2.依法判决因晨益物业公司懈怠不作为给孙娅娟造成的实际经济损失进行赔偿；3.本案一、二审诉讼费由晨益物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.涉案房屋在2003年入住前期地下室渗水，装修阶段购置的家具等全部浸泡，造成经济损失2万元。当时的开发商时任经理口头承诺赔付损失，后经协商，不再赔付现金，改为免除今后物业费（无年限设定）代替赔偿。涉案房屋自2003年交房至2019年均未有物业公司收缴物业费，亦从未接到物业公司催缴物业费通知，可见晨益物业公司对上述事实系知情。2.晨益物业公司未能提供证据证明其督促孙娅娟限期缴纳物业费或孙娅娟收到业委会通知后拒绝缴纳物业费，孙娅娟对小区业委会的成立、选举事宜不知情，没有看见业委会代签的物业服务合同，对签订物业服务合同一事不知情。3.晨益物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。涉案房屋地下室多次渗水，孙娅娟多次找到晨益物业公司，但其推诿解决，置之不理，导致孙娅娟自行花费金钱维修地下室，但2018年暴雨仍然导致地下室雨水倒灌，造成地下室存放的物品和车辆受损，晨益物业公司自始没有履行相关物业服务义务。综上，请求二审法院予以改判。晨益物业公司辩称：同意一审判决，不同意孙娅娟的上诉请求及事实与理由。晨益物业公司向一审法院起诉请求：孙娅娟给付晨益物业公司2014年5月1日至2019年4月30日物业费共计3614元。一审法院认定事实如下：孙娅娟系怀柔区小中富乐二区×号楼×层×室的房屋所有权人，登记时间为2014年3月19日。北京市怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会与晨益物业公司于2014年5月1日经协商签订了《物业服务合同》，约定北京市怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会委托晨益物业公司做物业服务，物业服务区域名称为怀柔小中富乐二区、坐落于怀柔区小中富乐二区×号院、居民户数342户，委托管理期限为3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。合同约定的物业服务内容主要包括：1.公共卫生；2.维护治安秩序；3.房屋建筑的共用部位的日常维修、养护和管理；4.公共设施设备的维修、养护和管理；5.绿地及植物的养护和管理……关于物业服务收费，合同约定物业费每年每建筑面积6.2元。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定：晨益物业公司第10个月后依据《协议》确定的物业费标准收缴当年物业费，服务期满12个月后拒交服务费的，物业公司有权依法予以追缴。双方在物业服务合同上加盖了公章。合同签订后，晨益物业公司向孙娅娟所在的怀柔区小中富乐二区×号院业主提供了物业服务。2017年5月1日，北京市怀柔区小中富乐二区×号院业主委员会与晨益物业公司再次签订了《物业服务合同》，物业服务期限仍然为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止，除该合同约定物业费每年每建筑面积7元以外，其他主要内容与前述合同约定的内容相同。晨益物业公司按约向孙娅娟所在的怀柔区小中富乐二区×号院业主提供了物业服务。由于孙娅娟未交纳物业服务费用，晨益物业公司于2019年9月16日向法院提交了诉状，起诉要求孙娅娟给付2014年5月1日至2019年4月30日的物业服务费用3614元。在案件审理过程中，晨益物业公司称每年10月1日收取当年的物业费，且为证明其主张向法庭提供如下证据：1.《物业合同》两份。2.晨益物业公司收取2017年5月1日至2019年4月30日的物业费收费通知两张和物业公司自行记录的两次联系孙娅娟的记录，证明晨益物业公司催缴过物业费；其中两张收费通知中仅有2018年收费通知中加盖了晨益物业公司公章，其中电话催收手续均显示电话联系男主人称什么都不知道。3.两张维修记录，证明晨益物业公司查看地下室漏水情况。对于上述证据，孙娅娟均不认可其真实性，认为晨益物业公司从未给她打过电话，地下室漏水晨益物业公司确实有一个人去看过一次，但他说回去和经理汇报就再无下文了，不知道签订物业合同的事。孙娅娟就其主张向法庭提供了地下室漏水的视频和照片证明地下室漏水的事实且物业公司未进行任何维修和维护。晨益物业公司认可地下室确实跑水了，其公司的经理称需要将东西挪开进行维修，之后孙娅娟再没有找过他们公司。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。怀柔区小中富乐二区×号院业主委员会代表怀柔区小中富乐二区×号院342户居民与晨益物业公司经协商两次签署物业服务合同的行为并无不当。孙娅娟本人虽未与晨益物业公司签订物业服务合同，但其作为该小区的业主享受了晨益物业公司提供的保洁、垃圾清运和公共设施维护等服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系。晨益物业公司按约提供了物业服务，孙娅娟理应向晨益物业公司交纳物业服务费。故一审法院就孙娅娟所述对物业合同质疑的辩称意见不予采信。法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审时，孙娅娟以其在2019年8月之前从未收到物业公司催收物业费手续为由主张超过诉讼时效，晨益物业公司就此项意见并未提供催缴书证等确凿证据证明其确实已经向孙娅娟履行了催收的法定义务，由此造成的不利后果由该公司自行承担。法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害之日起计算。晨益物业公司在服务期满12个月后即自2015年5月1日始和2016年5月1日始已经知晓孙娅娟未交付2014年5月1日至2015年4月30日及2015年5月1日至2016年4月30日的物业费1375元，该公司却直至2019年9月16日才向法院提出向孙娅娟索要物业服务费的请求，故一审法院对于孙娅娟关于诉讼时效的辩称意见予以采信。晨益物业公司现要求孙娅娟支付上述期限内拖欠的物业服务费的请求已经超过了诉讼时效，一审法院对此不予支持。而晨益物业公司要求孙娅娟支付2016年5月1日至2019年4月30日物业服务费2239元的请求于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙娅娟于判决生效后七日内给付北京晨益物业管理有限公司二〇一六年五月一日至二〇一九年四月三十日的物业服务费共计2239元；二、驳回北京晨益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果孙娅娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，晨益物业公司提交收费通知复印件两份，欲证明晨益物业公司于2015年1月1日和2016年1月1日向业主发出收费通知催缴2014年度及2015年度的物业服务费。孙娅娟不认可该证据的真实性及证明目的。孙娅娟没有提交新证据。本院经审查认为，上述证据在一审法庭辩论终结前已经存在，晨益物业公司有能力提交而未提交，应承担相应不利后果，该证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据范围，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案所查事实及双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为孙娅娟是否应当向晨益物业公司支付相应的物业服务费。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案小区业主委员会代表小区居民与晨益物业公司签署物业服务合同，孙娅娟虽主张其对业委会的成立及合同的签订事宜均不知情，其并未与晨益物业公司签订物业服务合同，但其作为涉案小区业主实际上已享受晨益物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，故本院对该项上诉意见不予采信，对双方之间存在物业服务合同关系予以确认。因晨益物业公司未能提交充分有效证据证明其曾对2014年度及2015年度的物业服务费及时履行催缴义务，故晨益物业公司要求支付上述期间物业服务费的请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持，并无不当。孙娅娟主张晨益物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，提供的物业服务不到位，但现有证据并不足以证明晨益物业公司在履行合同中存在重大违约行为，进而导致孙娅娟丧失了根本的合同利益，且物业服务重大违约行为亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑整体服务情况和持续状态予以确认，故本院对该项上诉意见不予采信。孙娅娟主张涉案小区开发商时任经理就涉案房屋物业服务费收取已达成免除约定及晨益物业公司对该约定系知情，但并未提供充分有效证据证明其主张，故本院对该项上诉意见不予采信。综上，一审法院认定孙娅娟应支付晨益物业公司2016年度至2019年度相应物业服务费，并无不当，本院予以维持。另，孙娅娟上诉请求第二项因超出一审诉讼请求范围，本院不予处理。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，涉案房屋确系存在地下室漏水的情况，且晨益物业公司认可涉案小区多户存在渗水问题，其作为物业服务企业应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，孙娅娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙娅娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年三月二十八日法官助理 张天舒书 记 员 刘 爽