重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终91号上诉人（原审原告）：赵蔓娣，女，1990年9月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：蒋佳林，重庆乐君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆文军医院，住所地重庆市两江新区龙头寺树兰路124-130号，登记号500190000115。法定代表人：王军，院长。委托诉讼代理人：蒋军旗，重庆龙行律师事务所律师。上诉人赵蔓娣因与被上诉人重庆文军医院（以下简称“文军医院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月13日进行了询问。上诉人赵蔓娣的诉讼代理人蒋佳林、被上诉人文军医院的诉讼代理人蒋军旗参加了询问。本案现已审理终结。赵蔓娣上诉请求：1.撤销（2019）渝0112民初651号民事判决书第二项判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审询问中，赵蔓娣明确其第一项上诉请求为“请求改判支持一审的诉讼请求。”事实和理由：一审法院认定事实错误导致法律适用错误。1.案涉房屋的楼梯间是其通往外界的唯一通道和上诉人的专属设施，不存在与其他业主共有，房屋平面图还有明确注明。因此，一审法院认定1楼楼梯间阁楼、楼梯间与被上诉人相同的门并未在案涉房屋内，没有位于专属部分是认定错误，广告牌所在外置也在案涉房屋帽厅处，属于赵蔓娣产权范围；2.虽然案外人将案涉房屋出售给赵蔓娣时，案涉房屋楼梯间的门洞已经存在，但是根据涉案房屋的平面图、竣工图，可以证明案涉房屋竣工时的结构中，一至三层楼道的侧面没有门洞，文军医院开设门洞违反了房屋原有设计和结构，属于违法行为，赵蔓娣有权要求其将违规开设的门洞进行封闭、恢复；3.赵蔓娣并未收取过文军医院所称的保证金，文军医院以赵蔓娣未退还保证金为由锁门理由不成立。一审法院现场勘查时，文军医院又打开了大门，证明案涉房屋均在文军医院控制之下，其仍然长期占用赵蔓娣的楼梯间。公证书及视频录像能够证明文军医院未将输氧管道拆除，文军医院遗留的医疗废物、设备价值较高，安装、拆除等均需要专业的设施设备和技术，赵蔓娣自身无能力也无合法资质处理对方遗留的医疗废物，因此要求文军医院恢复原状再交房是合情合理合法的。赵蔓娣不认可2018年6月1日交房，文军医院也未举示充分证据证明交房时间，文军医院拒不交付大门钥匙，应认定文军医院没有交付案涉房屋给赵蔓娣；4.文军医院的工商注册信息、医疗执业许可证等足以证明合同到期解除直至庭审中，文军医院仍在使用案涉房屋注册医疗机构或其他营业主体，由此证明其未向赵蔓娣交房而且长期占用，构成违约，也导致赵蔓娣无法进行新的注册。5.赵蔓娣与案外人签订了租赁合同，因文军医院的违约行为导致案涉房屋根本无法再次使用，致使赵蔓娣无法向案外人交付房屋，导致赵蔓娣支付赔偿款7万元，还造成物业费等大量损失，文军医院应予以赔偿。另，公证书能证明被上诉人未将医疗废物搬离，能证明输氧管未拆除，且一审判决未分担评估费。被上诉人文军医院辩称，请求维持原判。赵蔓娣向一审法院起诉请求：1.判决文军医院立即将赵蔓娣位于重庆市北部新区的商服用房恢复原状（即1.封闭案涉房屋楼梯间1至3楼与文军医院相通的门；2.拆除3、4层房间之间的墙（隔断）、吊顶；3.拆除广告牌；4.搬离4层顶部空间的物品；5.拆除1楼楼梯间阁楼；6.拆除案涉房屋全部地板砖）；2.判决文军医院向赵蔓娣赔偿租金损失（从2018年6月1日起按每月14000元计算至文军医院将案涉房屋恢复原状之日止）；3.判决文军医院向赵蔓娣支付违约金73205元；4.判决文军医院向赵蔓娣赔偿经济损失70000元；5.判决文军医院向赵蔓娣赔偿物业费损失（从2018年6月1日起按每月594.144元计算至文军医院将案涉房屋恢复原状之日止）；6.判决文军医院支付赵蔓娣水电费3840.6元，并承担在恢复原状前给赵蔓娣及第三人造成的一切其他损失；7.本案诉讼费由文军医院承担。一审法院认定事实：2012年5月31日，赵蔓娣作为出租方（甲方）、文军医院作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于重庆市高新区房屋出租给乙方。该合同第二条约定，租赁期限从2012年5月31日起至2018年5月30日止。第三条约定，2012年5月31日至2014年5月31日期间，租金每年100000元，2014年5月31日至2018年5月31日期间，租金为每年环比递升10%。第七条约定，在房屋租赁期间，由乙方支付水电费、物管费等。第八条第二款约定，租赁期满后，乙方如不续租，不能损坏房屋内部结构及设施，合同到期时必须交付甲方，否则视为乙方合同违约。第九条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳六个月租金作为违约金。赵蔓娣举示案涉房屋平面图、竣工图，拟证明案涉房屋的房屋结构、楼梯通道结构，楼梯是房屋的附属设施，楼梯通道完全封闭，没有设置门洞与文军医院相通。文军医院对上述证据的真实性无异议，但认为门洞系文军医院租赁他人房屋进行的合理使用，使用方式并未影响赵蔓娣对房屋的使用。2018年10月17日，经赵蔓娣委托，重庆市国信公证处指派公证员对案涉房屋现状进行保全，进行了拍照和摄像，形成照片60张及视频文件1个。以上照片及视频显示，1、案涉房屋实际位于3层，由临街1层楼梯可达，临街1层楼梯口有玻璃门，该门从内部被U型锁锁住；2、1至2层楼梯间均有门可通往文军医院，3层楼梯间相对有两门，一门通往文军医院，一门为案涉房屋大门，该门无门板；3、案涉房屋已基本腾空，房屋内分为两层，1层有4个房间、1个卫生间，2层有3个房间、1个卫生间，房间内有吊顶、一面墙面中间安装有医用管线面板，2层有1阁楼，该房间有吊顶，2层有木梯通往该层顶部空间，该空间内有杂物；4、阁楼外墙至3层楼梯间外墙有文军医院广告牌。2018年5月17日，赵蔓娣作为甲方（出租方）、詹丽娜作为乙方（承租方）签订门面出租合同，约定赵蔓娣将案涉房屋出租给詹丽娜，租赁期从2018年6月5日起至2024年6月4日止。该合同第三条约定，本合同签订之日起5日之内缴付一季度租金75000元为定金，房屋移交乙方后，自动转为押金，每月租金为25000元，按月支付租金等。第四条约定，……2、甲方应在乙方支付租金后，即6月5日将上述房屋钥匙交付乙方……4、甲方不得无故终止合同，否则应赔偿乙方100000元的经济损失、押金及房屋装修费等相关损失……。2018年11月21日，赵蔓娣作为甲方（出租方）、詹丽娜作为乙方（承租方）签订解除协议，其中载明“因该房屋的前一承租人重庆文军医院至今将该房屋通往外界的唯一大门封锁，并且在房屋通道内违规开设了多个出入口，相关医疗设施设备未拆除、医疗废弃物未撤出，将严重影响乙方对该房屋的使用，同时具有严重的安全隐患。以上原因导致甲方不能按照合同约定向乙方交房，致使合同目的不能实现，因此甲方存在严重的违约行为。现双方友好协议达成如下协议：一、解除甲乙双方签订的以上《门面出租合同》。二、甲方退还乙方已收取的款项人民币10万元。三、根据《门面出租合同》的约定甲方应向乙方支付赔偿金人民币10万元，现因双方友好协商，乙方同意甲方仅支付赔偿金人民币7万元了结此事……”。2018年11月22日，赵蔓娣通过银行转账向詹丽娜支付170000元。2019年4月15日的催费通知单显示，案涉房屋尚欠2018年6月至2019年4月的物管费6535.1元、2019年1月的水费1417.8元、2018年6月的电费1582.8元、2018年7月的电费840元，合计欠费10375.7元。2019年4月16日，本院对案涉房屋现状进行了现场勘验，具体情况如下：一、房屋位置、结构案涉房屋位于渝北区，房屋权属证书显示，案涉房屋位于第2层，但原文军医院双方均陈述为第3、4层，赵蔓娣陈述其所有的房屋实际位于第3层，为买一送一，送的4层。一层为临街楼梯，由该楼梯可直达3、4层，其中1、2层楼梯间有门与文军医院相通，三层楼梯间有相对的两门，一门为案涉房屋大门，一门通文军医院。4层往北有一阁楼。二、房屋内部现状1、3层3层进行了简装，有4个房间，其中一房间有套间，有一个卫生间，房屋内均有吊顶，房间内无任何物品；2、4层4层进行了简装，有3份房间、1个卫生间，房屋内均有吊顶，房间内无任何物品；3、阁楼进行了简装，有吊顶，无任何物品；4、4层有自制木楼梯通往顶部空间，其中有2块门板、1个木箱等杂物。三、房屋外现状1、4层阁楼外墙至3层楼梯间外墙有文军医院广告牌；2、3楼楼梯间有一个沙发；3、1楼楼梯间有阁楼。2019年6月27日，经赵蔓娣申请，本院委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋2018年6月1日至2019年6月1日期间的月租金价格进行评估，重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司作出重金翰评鉴字【2019】0078号房地产估价报告显示该月租金价格为14000元。另查明，案涉房屋登记在赵蔓娣名下，楼层为第2层，建筑面积165.04平方米。审理中，赵蔓娣陈述，案涉房屋系其向蒋中联购买的，在原文军医院签订租赁合同前，文军医院已在使用案涉房屋，其购买接收房屋时房屋结构与房屋现状结构一致，案涉房屋是否存在改建情况，其不清楚，其从蒋中联处接收房屋时房屋内就存在隔墙，其与文军医院签订租赁合同后方得知楼栋间门洞系文军医院设置的。文军医院陈述，其租赁案涉房屋时房主系蒋中联，楼梯间的门洞及房屋内的隔墙在租赁时就存在。文军医院陈述，2018年6月1日，赵蔓娣的母亲到现场进行了交接，没有办理书面交接手续，双方看了水电表后完成了交接。赵蔓娣对此陈述，其在当日看了现场后认为要将房屋恢复原状，然后再交还1楼钥匙，但文军医院没有履行，其就离开了，没有收回房屋，大门一直由文军医院控制。一审法院认为，赵蔓娣与文军医院签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。该合同约定，租赁期限至2018年5月31日止。合同到期后，文军医院理应将案涉房屋交还赵蔓娣，庭审中文军医院陈述双方于2018年6月1日在房屋现场完成了房屋交接，但其未举示充分证据加以证明，而赵蔓娣陈述，当日其看了现场后因文军医院未恢复房屋原状，没有收回房屋，可说明双方于2018年6月1日在房屋现场准备办理房屋交接手续，但赵蔓娣以文军医院未恢复房屋原状为由拒绝接收，本案争议焦点在于赵蔓娣是否有权以房屋未恢复原状为由拒绝接收房屋。本院对此评述如下：结合公证书、现场勘查笔录及赵蔓娣诉请的恢复原状内容，2018年6月1日赵蔓娣要求恢复原状的内容应包含：1.封闭案涉房屋楼梯间1至3楼与文军医院相通的门；2.拆除3、4层房间之间的墙（隔断）、吊顶；3.拆除广告牌；4.搬离4层顶部空间的物品；5.拆除1楼楼梯间阁楼；6.拆除案涉房屋全部地板砖；7.拆除房间内墙壁中间安装的医用管线面板。根据房产证及房屋平面图、竣工图，案涉房屋在第2层，房屋内仅有一层。庭审中赵蔓娣及文军医院均陈述赵蔓娣系从蒋中联处购买的案涉房屋，购买前文军医院已从蒋中联处租赁并使用案涉房屋，购买时房屋结构与房屋现状一致，说明赵蔓娣在购买案涉房屋时认可并接受房屋现状，其中包括房屋内的隔墙、吊顶、地板砖等装饰装修部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，鉴于隔墙、吊顶、地板砖已形成附合，赵蔓娣无权要求文军医院拆除，故本院对赵蔓娣提出的此项诉请不予支持。其次，广告牌、1楼楼梯间阁楼、楼梯间与文军医院相通的门并未在案涉房屋内，根据房产证及图纸，也没有位于赵蔓娣的专有部分，赵蔓娣对以上部分主张权利，于法无据，本院对此不予支持。最后，4层顶部空间的物品及房间内墙壁中间安装的医用管线面板并非装饰装修的附合物，文军医院理应在交还房屋前予以搬离、拆除，鉴于本案现场勘验时医用管线面板已经拆除，本院对赵蔓娣要求文军医院拆除医院管线面板的诉请不予支持，对赵蔓娣要求文军医院搬离4层顶部空间的物品的诉请予以支持。同时，4层顶部空间狭小，虽然其中有杂物，但是并不影响房屋的出租使用，而房间内墙壁中间安装的医用管线面板拆除方便，虽然文军医院未拆除，存在交付瑕疵，但是该面板亦并不影响房屋的出租使用。综上，本院认为，赵蔓娣无权以房屋未恢复原状为由拒绝接收房屋，文军医院就交还房屋的问题不存在违约行为，赵蔓娣拒收房屋所产生的损失应由其本人承担，故本院对赵蔓娣要求文军医院支付租金损失、经济损失、违约金、水电费、物业费的诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：“一、被告重庆文军医院在本判决生效后五日内将位于重庆市北部新区的商服用房内第二层顶部空间的物品搬离；二、驳回原告赵蔓娣的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵蔓娣举示的新证据为：1.赵蔓娣购买案涉房屋所签订的《重庆市房地产买卖合同》；2.案涉房屋物管公司出具的情况说明。拟证明赵蔓娣购买的房屋建筑面积，包含了案涉的楼梯间面积，楼梯间属于专有面积。文军医院质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的，因为建筑面积包含共有面积和套内面积，这两种面积相差的15个平方包含了楼梯间和阁楼，合同也没有约定楼梯间卖给了赵蔓娣。对证据2的真实性不予认可，盖的是对外张贴专用章，不符合证据的基本格式，房屋通道、楼梯间是否属于专有部分不能物业公司出具，应当由房屋登记机关确认。房屋从产权证和合同签订的都是住房，这个情况说明写的是商铺，证明资格不具备，证据形式不对。本院认证认为，证据1将在本院认为中进行评述。证据2不符合法律规定的单位证明的形式要求，既未加盖公章又无经办人或单位负责人签字，因此，对其举示的该证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，赵蔓娣的上诉理由均不能成立，文军医院虽存在交付瑕疵，但并不影响房屋出租使用，不存在未交付房屋的违约行为。理由如下：一、赵蔓娣购买案涉房屋前，文军医院就租赁使用案涉房屋，赵蔓娣上诉中也陈述房屋内的门洞在房屋购买时已经存在，其购买接收房屋时房屋结构与现状结构一致。那么，无论是赵蔓娣购买案涉房屋时，还是本案双方租赁合同关系形成时，房屋现状就已经与竣工图不一致，赵蔓娣明知房屋结构变化而与文军医院签订案涉租赁合同，即使要求恢复原状，也应以其租赁合同关系形成时其交付的房屋现状要求恢复原状。现以房屋竣工图为依据要求文军医院恢复原状，既无法律依据，也无双方约定依据，赵蔓娣无权以房屋未恢复原状为由拒绝接收房屋。二、对于已经形成附和的装饰装修物，赵蔓娣也无权要求文军医院拆除。赵蔓娣上诉提出的遗留的医疗氧气管道、医疗废物等，一审法院现场勘查中未发现，其上诉也并未举示证据证明医疗氧气管道存在案涉房屋中，缺乏事实依据也不予支持。退一步讲，即使存在上述物品，该物品的清除工作并不困难，如果产生清除费用，可另行向被上诉人主张，该物品不会对赵蔓娣接房造成实质性障碍，不影响交房目的实现。三、关于赵蔓娣上诉主张楼梯间系其房屋专有部分的问题，退一步说，即使楼梯间系赵蔓娣房屋专有部分，赵蔓娣仍然不能以文军医院未封闭楼梯间与文军医院相通的门，未拆除广告牌，未拆除阁楼为由拒绝接房。因为，如前所述，赵蔓娣购买案涉房屋前，文军医院就租赁使用案涉房屋，赵蔓娣购买接收房屋时房屋结构与现状结构一致，现赵蔓娣以房屋竣工图为依据要求文军医院恢复原状，既无法律依据，也无双方约定依据，赵蔓娣无权以房屋未恢复原状为由拒绝接收房屋。赵蔓娣举示的重庆市房地产买卖合同不能证明其具有拒绝接收房屋的正当理由。四、关于文军医院是否已经履行合同解除后的房屋交付义务的问题。文军医院陈述双方2018年6月1日在房屋现场进行了房屋交接，赵蔓娣虽不认可现场接收了房屋，但认可其当日看了现场。可知，文军医院在合同到期后，积极履行向赵蔓娣交付房屋的义务，赵蔓娣也到场查看了房屋情况。前述已经评判，赵蔓娣无权以房屋未恢复原状为由拒绝接收房屋。因此，文军医院虽留有有杂物未完全清除完毕，但不影响正常使用出租，至于案涉房屋仍为文军医院工商注册地的问题，无法认定对房屋出租使用造成影响，文军医院亦在二审中表示可以履行变更手续，故两种情况仅属于交付瑕疵，一审认定文军医院交还房屋不存在违约行为，并无不当。赵蔓娣拒收房屋所产生的损失应由其本人承担。另，关于上诉人提出一审判决未分担评估费的问题，上诉人未在一审的诉讼请求中提出该主张，且上诉人产生的评估费，一审法院并未支持，故一审判决未让被上诉人承担评估费。综上所述，赵蔓娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人赵蔓娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年三月八日法官助理 赵颖嘉书 记 员 梁 麟