四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终190号 上诉人（原审被告）：权义翔（曾用名权坤），男，1989年12月3日出生，汉族，广元市昭化区人，现住广元市利州区。 委托诉讼代理人：权太先，男，1966年6月23日出生，汉族，住广元市利州区，系上诉人父亲。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：肖崇明，男，1992年8月17日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：黄平，广元市昭化区卫子法律服务所法律工作者。 上诉人权义翔因与被上诉人肖崇明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 权义翔上诉请求：撤销原判，改判上诉人只承担被上诉人已投入装修42778元的60%损失即25666.80元，被上诉人交付的装修定金17800元由被上诉人自己承担；因合同无效违约条款也无效，上诉人无需向被上诉人支付合同无效的违约金，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误，实体处理不当。一、一审认定案涉“房屋买卖协议”合同无效，但支持了被上诉人违约金的请求属认定事实错误，适用法律错误，根据合同法规定，合同无效，除非合同另有约定，否则合同中的违约条款也自始无效。二、被上诉人肖崇明在签订定案涉协议时存在重大过错，肖崇明明知案涉房屋属于权太先所有的小产权房，是不能交易的情况下而与上诉人签订“房屋买卖协议”。肖崇明在明确案涉房屋不能买卖的前提下又去定做装修材料，该行为属于扩大损失，此部分损失应由肖崇明自行承担。三、一审认定上诉人应承担装修损失的主要责任，却判决上诉人承担全部的装修损失属于矛盾的，一审认定上诉人应承担装修损失的主要责任，那么肖崇明就应承担全部装修损失的40%的责任即17111.20元。上诉人与被上诉人及其父亲对装修风格有着不同的想法与喜好，一审认定肖崇明对案涉房屋的装修投入都归权义翔家庭受益实属不当。一审认定肖崇明所交定制的定金17800元都由上诉人承担，一审忽略了装修行业规则即只有定金是无法将相应材料拿回来的这一事实，还需补尾款才能将装修材料拿回家。 被上诉人肖崇明辩称，房屋买卖中被上诉人无过错，上诉人与被上诉人是朋友关系，一审中，上诉人父亲出示了该房屋手续后我们才知道上诉人不具有案涉房屋所有权；定金是在房屋装修过程中就已经交付了的，合同终止是因为上诉人想涨价，装修的定金不属于扩大损失；违约责任是合同中约定好的，一审对违约金的判决是正确的。 肖崇明一审诉讼请求：1.判令确认合同无效，并由被告退还房款14万元；2.判令被告承担原告装修房屋所产出的费用共计74893.90元；3.判令被告承担违约金4.5万元；4.判令由被告承担本案诉讼费。 原审法院审理查明的事实：2009年9月10日，原审被告权义翔之父权太先作为乙方与作为甲方的东坝办事处水柜村三组签订《土地租用合同》，约定由权太先租用东坝办事处水柜村三组水库坝灾后重建搬迁安置小区以东，四至界限以现场确认为准的土地。土地面积为150平方米（以现场实际丈量的面积为准），土地租用用途为灾后重建安置生活用房，租用期限为2009年9月10日至2059年9月10日，土地租用费为每年2100元，总价10.5万元，期满后乙方继续享有使用权并永久使用不在租用，地面附着物、建筑物与其他附属设施全部归乙方所有。 2010年5月20日，权太先向广元市利州区东坝街道办事处水柜村村委会支付土地租金10.5万元。 2014年4月3日，广元市利州区东坝街道办事处水柜村村委会出具证明广元市利州区门面（150㎡）产权属于权太先所有的证明。 2018年6月27日，原审原告肖崇明与原审被告权义翔签订《房屋买卖协议》，约定肖崇明购买权义翔所建位于广元市利州区房屋一套，面积为90㎡，房屋总价款为15万元。付款方式为：协议签订之日原告支付购房款14万元，“水、电、气上户之后付清余款大写壹万元整”。双方还约定“乙方房屋的土地使用证、产权证等手续在今后根据国家政策规定可以办理的情况下，甲方应配合乙方办理手续，同时所有的手续费用由乙方出……任何一方不得违约，违约方将赔偿守约方房价的30%的违约款。 同日，原审被告权义翔向原告出具收到购房款14万元的收据，并注明剩余尾款1万元在配合水电气上户后付清。 2019年3月18日，原告肖崇明向本院申请对案涉房屋装修价值进行评估，原被告双方共同选定四川华雄资产评估事务所进行评估。2019年7月22日，四川华雄资产评估事务所出具资产评估报告，明确评估结果为42778元。 2019年4月19日，被告权义翔将案涉购房款14万元转至广元市利州区人民法院诉讼费及案款专户。 庭审中，经当庭核实，原告主张的未入场装修材料的定金金额为17800元。 一审法院认为，案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示。但案涉房屋实际所有权人为原审被告父亲权太先，原审被告与原审原告签订房屋买卖合同时并未获得案涉房屋所有权人授权，事后也未获得案涉房屋所有权人追认，原被告签订的房屋买卖合同因无权代理而无效。故对于原告请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对于原审原告要求原审被告返还购房款14万元的诉讼请求，本院予以支持。原审被告已对原审原告支付的水电安装费3500元予以认诺，原审法院予以确认。 对于原审原告要求原审被告承担的装修损失。首先，对于装修价值的确定。经评估机构确定的已装修价值为42778元，该结果由专业机构出具，一审法院予以确认。对于未进场装修材料的定金，原审被告对原审原告已支付的定金金额未提出异议，故对未进场装修材料的定金金额，一审法院确认为17800元。综上，案涉房屋装修价值共计60578元。其次，对于装修损失由谁承担的问题。案涉房屋属于原审被告父亲权太先所有，原审原告的装修行为使原审被告家庭获得实际收益，故原审被告应当对本案已进场装修损失承担赔偿责任。对于原审原告主张的未进场定金损失，原审被告认为原审原告在纠纷发生后仍支付定金属于扩大损失。但案涉房屋买卖合同经本院确认无效前，原审原告对于案涉房屋属于善意占有，其有理由对案涉房屋进行装修并支付定金，故不属于有意扩大损失的情形。本案原审被告明知案涉房屋不能进行交易仍与原审原告签订房屋买卖协议，对本案合同无效应承担主要过错责任，故对于原审原告实际产生的装修损失，原审被告应当予以赔偿。故对于原审原告要求原审被告承担装修损失的诉讼请求，一审法院支持装修损失为60578元。 对于原审原告主张的违约金。原审原告在房屋买卖合同签订过程中，未能及时发现本案土地性质为集体土地、案涉房屋实际所有权人为原审被告父亲权太先，未能尽到谨慎审查义务，对于本案合同无效应承担次要过错责任。本案原审原告因房屋买卖合同确认无效后产生的实际损失，除实际产生的装修损失外，还包括已付购房款14万元的资金占有利息。原审原被告双方在房屋买卖合同中约定违约金为已付购房款的30%（即4.2万元），本案结合双方过错情况及实际损失，一审法院将原审原告主张的违约金调整为2.1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第九十八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认原告肖崇明与被告权义翔于2018年6月27日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明返还购房款14万元、水电安装费0.35万元，合计14.35万元；三、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明赔偿装修损失6.0578万元；四、被告权义翔在本判决生效十日内向原告肖崇明支付违约金2.1万元；五、驳回原告肖崇明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5198元，由被告权义翔负担4676元，由原告肖崇明负担522元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明事实本院予以确认。 二审另查明，案涉房屋属于权太先修建的六层楼房共计十二套套房中的一套，整栋楼已卖出几套，对外出租几套。 本院认为，本案争议的焦点是《房屋买卖合同》的效力、合同无效的损失承担及合同无效后违约金条款的效力。 一、关于《房屋买卖协议》的效力。一审认为，因为上诉人权义翔并未获得案涉房屋所有权人授权，事后也未获得案涉房屋所有权人追认，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同因无权代理而无效。但本案上诉人权义翔以自己名义而不是以其父的名义与被上诉人肖崇明签订《房屋买卖协议》，将属于其父亲权太先的房屋卖与肖崇明，显然属于无权处分而非无权代理，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，买卖合同中的无权处分并不导致合同无效。因此，一审以无权代理认定本案合同无效属于法律适用错误，应予纠正。虽然如此，但《房屋买卖协议》将案涉农村宅基地上所建房屋卖与非本集体经济组织成员，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定，当属无效。 二、关于合同无效后违约金条款的效力。上诉人权义翔主张因合同无效违约条款也无效，上诉人无需向被上诉人支付合同约定的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条规定，合同无效，合同中除解决争议的条款外，合同条款自始无效，因此，本案违约金条款无效。上诉人这一上诉理由成立，一审法院把无效合同造成的资金利息损失与违约金条款综合后裁量出违约金数额并作出判决确属不当，应予纠正。 三、关于合同无效后装修损失的承担。本院认为，瑕疵担保责任是买卖合同出卖方的基本责任，出卖标的物的权利瑕疵责任，应当由出卖方承担。上诉人权义翔作为出卖方，应承担保证案涉房屋物权状况无瑕疵的责任，但出卖人不能消除所卖房屋不能自由交易的权利瑕疵因此导致本案合同无效，应对本案合同无效承担责任。被上诉人肖崇明虽然购买小产权房主观上也有过失，但这一轻过失不是合同无效造成装修损失的原因力，不足以减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，由买受人自行承担购房资金利息已足以抵偿其过失。同时，考虑到涉案房屋系上诉人权义翔父亲权太先修建的六层楼房共计十二套房屋中的一套，整栋楼已卖出几套，对外出租几套，被上诉人肖崇明对涉案房屋可以买卖充分信赖，基于该信赖造成的损失没有由其自己承担的法理或者事理基础，显然应由承担瑕疵担保责任的出卖方上诉人权义翔承担。被上诉人肖崇明已按照合同约定交付房款14万元，善意有权占有期间进行装修，在装修过程中已经添附于涉案房屋上的投入42778元及其因为装修交付的定金17800元，属于履行合同过程中的正常合理支出，因合同无效成为被上诉人损失，上诉人从中受益，这一损失应当由上诉人权义翔承担。上诉人主张被上诉人肖崇明的装修与其喜好不同而不赔或者少赔的上诉理由违反诚实信用原则，不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百五十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(二)项之规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4783号民事判决第一、三、五项； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4783号民事判决第二、四项； 三、变更四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4783号民事判决第二项为：上诉人权义翔在本判决生效十日内向被上诉人肖崇明返还购房款14万元、水电安装费0.35万元，合计14.35万元； 四、驳回上诉人权义翔其他上诉请求。 一审案件受理费5198元，由上诉人权义翔承担4676元，被上诉人肖崇明承担522元；二审案件受理费1927元，由上诉人权义翔承担1000元，被上诉人承担肖崇明承担927元。 审 判 长 张光银 审 判 员 胡 毅 审 判 员 贺 斌 二〇二〇年三月三十日 法官助理 吴冠男 书 记 员 邓 贤