广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终131号 上诉人（原审原告、反诉被告)：张培明，男，1962年11月1日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄洁琼，女，1989年1月7日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托代理人：颜上峻，广西海港律师事务所律师。 上诉人张培明因与被上诉人黄洁琼房屋租赁合同纠纷一案不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张培明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为：黄洁琼向张培明支付房屋租金45,000元，水电费12,000元，拆除空调机费用1,450元，三项合计58,450元。事实和理由：一、一审认定事实不当，黄洁琼违约的两个重要事实没有认定。1．黄洁琼在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行合同及主要债务。双方签订的《房屋租赁合同》期限是10年，租金交付方式是按年交付，交付时间是每年期满前一个月。黄洁琼仅按时支付第一年的租金9万元，第二年租金就没有依约支付，而是与张培明口头达成协议变更租金的交付方式为每半年支付一次。但黄洁琼依然没有按时交付，经张培明2019年5月9日催告后仍拒绝交付。2．张培明与黄洁琼约定有损失赔偿办法，即《房屋租赁合同》第五条第2项：甲乙双方不得无故单方终止合同，若任何一方违反合同规定，则由违约方赔偿由此给对方造成的经济损失。鉴于黄洁琼以自己的行为不履行合同，双方就解除《房屋租赁合同》亦未能达成一致。张培明为了减少损失，才将本案涉案房屋从2019年9月1日起重新出租。黄洁琼仅同意支付2个月的租金15,000元，但张培明的直接损失是4个月的租金3万元。二、一审法院适用法律不全面，导致实体处理不当。1．张培明与黄洁琼双方签订的《房屋租赁合同》是有效合同，在合同没有解除之前，依照法律和约定，黄洁琼应当支付张培明房屋租金45,000元或者赔偿张培明的实际损失45,000元。2．一审已查明的事实足以说明黄洁琼一直占用张培明的房屋至2019年7月，而一审判决却免除黄洁琼4个月（2019年5月1日至2019年8月31日）的租金，不符合公平原则。 黄洁琼辩称，张培明在5月9日已收缴黄洁琼的房屋钥匙，双方的租赁合同已解除。一审判决认定事实基本清楚，请求驳回上诉，维持原判。 张培明向一审法院起诉请求：1．解除张培明、黄洁琼2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》，黄洁琼于2019年8月31日前腾退房屋给张培明；2．判令黄洁琼支付房屋租金45,000元；3．判令黄洁琼支付租房期间水、电费12,000元，拆除空调工钱1,450元；4．诉讼费由黄洁琼负担。 一审法院认定事实：张培明、黄洁琼于2017年7月26日签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限为10年，从2017年9月1日起至2027年8月31日止；从2017年9月1日至2019年8月31日，每年租金为人民币90,000元；从2019年9月1日至2022年8月31日，每年租金人民币120,000元；从2022年9月1日至2027年8月31日，每年租金按届时的市场行情协商确定，交付房租的时间是每年期满前一个月；黄洁琼租用张培明的房屋用于开办幼儿园，在经营至2018年8月底时（之前的租金被告已全部交纳），双方口头协商约定从2018年9月份以后的租金每半年交纳一次；黄洁琼把2018年9月1日至2019年2月28日止半年期的租金交付张培明后，由于经营效益不好，黄洁琼想把所租赁的房子转租给第三人，但第三人认为房租过高，而张培明又不愿意降低租金，因此黄洁琼一直没有找到下家转租房子，而此时黄洁琼所经营的幼儿园已处于歇业状态，于是黄洁琼就不再向张培明缴纳租金；期间，张培明、黄洁琼双方并没有协商解除合同，张培明也没有发出书面通知要求黄洁琼解除合同，而是在2019年5月9日向黄洁琼发送催缴水、电费的短信（水电费总共12,024.20元，张培明、黄洁琼在庭审中均予以确认），并于当天向黄洁琼索回出租屋钥匙；2019年6、7月份期间黄洁琼将出租房里的相关物品（桌子、椅子等）陆续搬走，并雇人前来拆卸空调机，但由于张培明认为黄洁琼还没交足租金和缴纳水电费，所以不允许黄洁琼拆卸空调机；2019年8月7日，张培明自行拆除黄洁琼所装的空调机九台（其中美博1.5匹挂机7台、格力3匹柜机2台，拆除费用为1,450元），将房屋清空交由第三方装修，拟另行出租；因为黄洁琼不再正常使用出租屋，张培明为了避免损失扩大，于2019年9月1日通过订立合同方式将涉案房屋另行出租给母其云。 一审法院认为，张培明与黄洁琼签订的《房屋租赁合同》是依法成立的有效合同，双方当事人本应全面履行合同义务。在合同履行期间，黄洁琼经营效益不好，但没有主动跟张培明协商解除合同，张培明也没有向黄洁琼发出书面通知解除合同，因此，合同实际上一直未解除，黄洁琼主张把2019年5月9日即张培明索回钥匙之日定为合同解除日没有法律依据，该院不予认可。黄洁琼自2019年3月份起就停止缴纳租金，张培明也在同年5月9日收回钥匙之后将房子清空由第三方装修拟作另行出租，并且于同年9月1日与案外人签订了租赁合同，可见，合同双方均是以自己的行为表明不再履行合同，况且黄洁琼在诉讼中也表示同意解除合同，因此，应当判决解除张培明、黄洁琼签订的《房屋租赁合同》。黄洁琼在缴纳截至2019年2月28日为止的租金之后就再没有支付以后的租金，其经营的幼儿园也已处于歇业状态，虽然张培明、黄洁琼双方对不再履行合同之事已是心照不宣，但在合同尚未正式解除之前，黄洁琼仍应按约支付租金，所以，张培明诉请黄洁琼支付租金应予支持。不过，张培明请求黄洁琼再支付半年租金即45,000元有失公平，结合本案事实，以确定黄洁琼再向张培明支付2019年三月份和四月份两个月的租金合计15,000元为宜。另外，如前所述，张培明起诉前已将涉案房屋门锁钥匙索回并将房屋清空、装修另行出租，因此张培明请求黄洁琼腾退房屋的主张已丧失了事实基础，应予驳回。关于水电费，是黄洁琼租赁房屋期间使用水电所产生的费用，应由黄洁琼负担，票据载明的水电费是12,024.20元，张培明仅主张12,000元，这是张培明处分自己民事权利的行为，应予准许。关于黄洁琼反诉主张由张培明返还空调机折价2万元，因张培明已表示随时可以让黄洁琼取回拆卸下来的空调机，故应直接判决由张培明返还空调机原物即可，不宜再作价处理，当然，拆卸空调机的费用1,450元亦应由黄洁琼负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除张培明与黄洁琼于2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、黄洁琼向张培明支付房屋租金15,000元，水电费12,000元，拆除空调机费用1,450元，三项合计28,450元；三、张培明将从出租房屋里拆卸的九台空调机（美博1.5匹挂机7台、格力3匹柜机2台）返还给黄洁琼；四、驳回张培明和黄洁琼的其他诉讼请求。本诉案件受理费613元，反诉案件受理费150元，两项合计763元，由张培明负担473元，由黄洁琼负担290元。 本院二审期间，双方当事人均没有新证据向法庭提供。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，《房屋租赁合同》第五条约定：违约责任2．甲乙双方不得无故单方终止合同，若任何一方违反合同规定，则由违约方赔偿由此给对方造成的经济损失。 本院认为，张培明与黄洁琼签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，一审认定合同合法有效正确，应予维持。在一审诉讼中，双方均表示同意解除合同，因此一审判决解除合同正确，应予维持。在履行合同过程中，张培明已按约交付房屋，没有违反合同约定。黄洁琼使用了房屋，但拒不按约支付水电费及在合同没有解除的情况下不按时交纳租金，违反了合同约定，属违约方，依法应当承担违约责任。黄洁琼称张培明2019年5月已索回房屋钥匙，因此合同应于2019年5月解除。本院认为，双方对解除合同均没有明确意思表示，黄洁琼不按时交纳租金及拖欠水电费，张培明索回钥匙合情合理，索回钥匙的行为不表明合同已终止，且黄洁琼直到同年6、7月份才搬走除空调外物品，张培明此前仍不能正常使用房屋，因此本院对黄洁琼称合同于2019年5月就解除的理由不予采纳。退一步说，即使合同解除，按合同约定，黄洁琼仍应赔偿张培明的合理损失。考虑到即使黄洁琼租期期满才交回房屋给张培明重新出租，在重新招租过程中新承租人重新装修或准备也需要一定的合理期限，按本地惯例，准备或装修期间一般不计算租金。因此张培明请求黄洁琼赔偿重新出租前全部6个月租金损失本院不予全部支持，应考虑扣减装修或准备合理期间。综合考虑本涉案房屋面积及重新装修涉案房屋所需时间或其他准备等因素，酌情按5个月计算租金损失。 关于驳回黄洁琼的诉讼请求及判决黄洁琼支付水电费、拆除空调费用的判项，各方均无异议，应予以维持。 综上所述，张培明的上诉请求部分成立，予以部分支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1089号民事判决第一项、第三项； 二、变更防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1089号民事判决第二项为：被上诉人黄洁琼向上诉人张培明支付房屋租金37500，水电费12,000元，拆除空调机费用1,450元，合计50,950元； 三、变更防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1089号民事判决第四项为：驳回被上诉人黄洁琼其他诉讼请求； 四、驳回上诉人张培明其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费763元，二审案件受理费1,261.25元（上诉人张培明已预交），均由被上诉人黄洁琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月三十日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建