山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0685民初3151号 原告:刘晓明，男，住招远市。 委托诉讼代理人：韩飞，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告:招远市盛龙房地产开发有限公司，住所地招远市玲珑路北天府路西。 法定代表人：姜成敏，董事长。 委托诉讼代理人：董建鹏，山东浩源律师事务所律师。 原告刘晓明与被告招远市盛龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告刘晓明及其委托诉讼代理人韩飞、被告招远市盛龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓明向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金23800元及利息；2、判决被告支付公积金贷款利率上浮造成的损失8200元及利息；3、判决被告赔偿原告逾期未办理房屋产权证的损失110092.28元及利息；4、判决被告承担诉讼费。事实与理由：1、原告于2013年11月与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“一套房合同”)购买位于招远市玲珑路XXX号紫藤花园一期住宅一套，一套房合同约定交房日期为2014年10月18日，但被告直至2015年9月20日才交给原告装修钥匙，而并未按照合同约定办理房屋交接手续。之后由于原告发现房屋实际情况与图纸不符，经与被告协商，双方于2015年11月6日重新签订了一份《商品房买卖合同》(以下简称“二套房合同”)，被告于2016年3月21日给原告第二套房装修钥匙，同时原告把第一套房装修钥匙还给被告，但此时仍然未按照合同约定办理房屋交接手续，实际导致原告比约定交房日期延期17个月才入住房屋。2、由于被告原因导致原告办理公积金购房贷款时只能按照二套房公积金贷款利率办理，因此遭受利率损失大约8200元；3、由于被告未及时办理确权，导致原告至今无法办理房屋产权证书，应当按照银行贷款逾期利率向原告赔偿损失。 被告招远市盛龙房地产开发有限公司辩称：1、被告公司不存在延期交房问题，原告2013年11月与被告公司签订第一份《商品房买卖合同》后，2015年11月6日原告出于自身原因申请退房，并向被告公司提交了书面自愿退房申请，被告公司基于客户利益着想，没有要求原告承担退房的违约责任，因此第一套房被告公司不存在逾期交房问题。2、2015年11月6日，原告与被告公同签订第二份《商品房买卖合同》，双方合同约定，该套房首付款187894元，剩余部分18万元原告应于2016年1月6日前用按揭贷款支付。但贷款部分的款项原告并没有按照合同约定时间付款，实际贷款到账日期是2019年6月13日，按照合同约定原告已经构成违约。同时根据原被告双方签订的《合同补充协议》第六条第二项约定“买方未付清商品房价款之前，卖方有权拒绝向买方交付商品房，即使超过了本合同约定的交付期限，卖方也不构成违约”。据此合同约定，原告在2019年6月13日才将全部房款交齐，造成延期交房的责任在原告，而非被告。被告不应承担延期交房的责任。实际上被告为了方便原告，在2016年3月21日便将原告所购房屋的钥匙交付给了原告，原告对所购房屋已经实际接收，且已经完成了装修装饰，现该房水电暖等配套设施齐全，完全符合原告的入住条件。无论从合同还是实际履行中，被告不存在原告所主张的延期交房问题。3、因第一套房是原告自愿退房，原告主张的贷款利率上浮损失不属于被告的责任，原告主张的该项请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。4、因为原告在2019年6月13日才将购房款付清，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“买卖双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。”以及补充协议第六条的约定，办理产权登记的前提是原告实际履行了价款即交齐房款，而原告的房款在2019年6月13日才付清，办理产权登记的期限应当从该时间点起算，被告并未违约。5、原告曾于2019年起诉被告公司，经法院调解结案，调解书中约定其他一概不究。被告公司认为双方之间的纠纷己经处理，原告再次起诉属于重复诉讼。6、鉴于原告未按合同约定支付房款，被告公司依法提起反诉，要求原告按合同的约定支付逾期付款违约金90072元(从2016年1月7日起计算至2019年6月12日止，共1251天，按照日万分之四计算)。在本案审理中，被告表示在本案中暂不提起反诉，另行主张权利。 本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。经查：2013年11月，原告刘晓明与被告招远市盛龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于招远市玲珑路XXX号紫藤花园一期X号楼X单元XXX室住宅一套，交房日期为2014年10月18日。2015年11月6日，原告及其妻子梁某某向被告出具退房证明一份，内容为：“本人刘晓明自愿退房（紫藤花园X号楼X单元XXX室）。自2015年11月6日起，该房与本人刘晓明、梁某某再无任何关系。刘晓明和梁某某配合售楼处和开发商办理相关退房手续。”同日，原、被告重新签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于招远市玲珑路XXX号紫藤花园一期X号楼X单元XXXX室住宅一套；房屋首付款为187894元，剩余部分18万元于2016年1月6日前用按揭贷款支付；合同第七.2规定：“卖方代为买方办理按揭贷款手续的，卖方应在双方签订合同之日起30日内为买方办妥按揭贷款手续。如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，买方有权要求卖方每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金。”；合同第八条规定：“卖方应当在2014年10月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用:1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》;2、取得《建设工程竣工验收备案表》;3、取得《招远城市新建住宅项目配套设施交付使用证》;4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。”合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。”合同第十五条规定：“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理;如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理:1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起90日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的0.2％赔偿买方损失；2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.3％向买方支付违约金。”。合同的附件一《合同补充协议》第六.2条约定：“买方未全部付清商品房价款之前，卖方有权拒绝向买方交付商品房，即使超过了本合同约定的交付期限，卖方也不构成违约。”合同签订后，原告向被告支付首付款187894元。2016年3月21日，被告将房屋装修钥匙交付给原告。2018年1月9日，原告填写了《个人住房公积金贷款提前还款申请单》，办理了第一套房公积金提前结清手续。2018年10月18日，被告为原告出具了金额为367894元的增值税普通电子发票。2019年6月13日，放贷银行将房屋剩余款项18万元打入被告的账户。 另查明，2019年3月14日，原告向本院提出诉讼请求：要求被告偿还原告12514.90元。理由为：2013年11月左右，原、被告签订购房合同后，2014年4月16日，原告与被告及中国银行股份有限公司招远支行、烟台市住房公积金管理中心招远分中心签订《住房公积金个人购房借款合同》。合同签订后，原告按照合同约定还款，银行将款项汇至被告。房屋交付后，双方协议换房，原、被告重新签订购房合同，原告重新办理贷款手续、交付房款。被告于2018年1月9日，将已经收取的原告第一套尚未偿还的房款10485.10元还给银行。原告共向银行偿还第一套付房款12514.90元。原告追要，被告拒付。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告招远市盛龙房地产开发有限公司于2019年6月13日前付给原告刘晓明1万元。逾期不付，原告可按13000元一次性申请执行。二、其他双方互不追究。 对于上述事实当事人双方没有争议，并有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、退房证明、（2019）鲁0685民初1178号民事调解书等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。 双方有争议的主要事实是：1、被告是否存在延期交房问题。原告主张，双方签定的合同约定交房时间为2014年10月18日，被告于2016年3月21日才将房屋装修钥匙交给原告，且至此仍然未按照合同约定办理房屋交接手续，实际导致原告比约定交房日期延期17个月才入住房屋。被告则主张，合同是签订于2015年11月6日，在该合同第八条当中交房时间写的是2014年11月18日，应当属于笔误；原告应于2016年1月6日前用按揭贷款支付被告18万元，但原告并没有按照合同约定时间付款，贷款到账日期是2019年6月13日，原告已经构成违约；且根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条第二项约定“买方未付清商品房价款之前，卖方有权拒绝向买方交付商品房，即使超过了本合同约定的交付期限，卖方也不构成违约”。交付期限应当以原告交清全部房款时间为准。 2、是否由于被告原因导致原告公积金贷款利率上浮损失问题。原告称因被告交付的房屋与最初的设计不符，导致其换房，因此在办理所换房屋的公积金贷款手续时，导致按第二套房的利率贷款，比第一套房利率上浮10%。并提供了烟台市住房公积金管理中心业务大厅印制的“二手房贷款明白卡”一份，该提示卡背面“友情提示”第二条提到“购买第二套房的贷款利率，不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”证明：由于被告原因导致原告退房，签了两次合同，一套房变二套房遭受贷款利率增长10%的损失。根据原告提供的《住房公积金个人购房借款合同》，其购买第一套房时，原告签定的《住房公积金个人购房借款合同》载明：贷款金额是12万元，年利率是4.5%，贷款期限为23年；原告第二次签定的《住房公积金个人购房借款合同》载明：贷款金额是18万元，年利率是3.575%，贷款期限为28年。被告则认为，被告购买的涉案房屋执行的贷款利率已经低于原告第一次签订的贷款利率。不存在原告主张的贷款利率上浮损失。同时原告第一套房屋是按正常程序撤销，现在购买的涉案房屋是否要执行二套房利率，从原告提供的该材料中并不能显示出。并提交原告书写的书面退房申请，证明：2015年11月6日原告书面向被告提出自愿退房申请，并不是因为订购的第一套房施工与设计不符；山东三元建筑设计有限公司招远分公司紫藤花园1#住宅楼变更设计图，证明：2013年6月被告开发的1#楼已进行了设计变更，该时间在原告订购第一套房屋前,1#楼的施工和设计相符。 3、被告是否存在逾期未办理房屋产权证问题。原告认为根据合同第十五条，证明办理房产登记手续的期限是房屋交付使用60日内。但目前为止原告所购房屋只取得了商品房预告登记，因被告没有办齐手续，至今没有取得房屋不动产权证书。被告主张，房产证的办理手续正在办理过程中，2018年12月已将消防验收所需材料报给了招远市消防大队。因为消防大队机构改革，消防部门由部队转归地方，消防验收工作迟延办理，因此直至2019年5月14日紫藤花园的1、3、5号住宅楼的建设工程才完成竣工验收消防备案。房产证正在协调抓紧时间办理中，相关手续被告已交到办证部门。 本院认为，本案争议的主要焦点是：1.被告是否存在延期交房问题；2、公积金贷款利率上浮造成的损失；3、被告是否存在逾期未办理房屋产权证及原告损失问题；4、原告起诉是否违反一事不再理原则。 关于焦点1.延期交房问题,本院认为，虽然原、被告签定的《商品房买卖合同》载明的交房日期为2014年10月18日，但该房是在双方协商一致换房的基础重新签定的新合同，原告第二次购房合同签定日期为2015年11月6日，因此，合同约定的交房时间早于合同签定成立时间，明显不合常理，应属于疏忽造成的笔误，因此，2014年10月18日作为交房日期，不符合双方订立合同时的真实意思表示，应属于无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，同时根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第六条第二项约定“买方未付清商品房价款之前，卖方有权拒绝向买方交付商品房，即使超过了本合同约定的交付期限，卖方也不构成违约”，原告按揭贷款到达被告账户的日期是2019年6月13日，被告在2016年3月21日已将房屋装修钥匙交给原告，原告已经实际占有使用该房屋，因此，原告以被告延期交房为由，要求被告承担违约金，依法不予支持。 关于焦点2.公积金贷款利率上浮造成的损失问题。原告及其妻子梁某某向被告出具退房证明载明系其自愿退房，其未提交充分证据证实由于被告原因导致其换房并致办理公积金购房贷款时只能按照二套房公积金贷款利率办理，况且公积金贷款政策在不同时期一直有不同的变化调整，根据原告提交的《住房公积金个人购房借款合同》，其第一次贷款年利率是4.5%，贷款期限为23年；第二次贷款年利率是3.575%，贷款期限为28年，贷款金额和贷款年限均出现变化，第二次贷款期限长，且贷款利率较其第一次贷款时低，因此其主张因被告原因导致其公积金贷款利率上浮的证据不足，其要求被告赔偿损失，本院依法不予支持。 关于焦点3.被告是否存在逾期未办理房屋产权证及原告损失问题。本院认为，双方签定的《商品房买卖合同》第十五条规定：“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。”2019年6月13日，原告通过公积金贷款的方式付清了全部房款，则根据上述合同的约定被告应最迟在2019年6月13日之后的合理期限内将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。但直至2019年9月10日，本案开庭审理时被告尚未办齐相关资料，其虽主张因消防部门改制等原因延误，但其与原告于2015年11月6日已签定《商品房买卖合同》，并于2016年3月21日将房屋装修钥匙交给原告，因此，消防部门改制不能成为其办理房产权属登记证书延误的根本原因，不应成为其免除责任的事由。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.3％向买方支付违约金。原告没有提交证据证实因延误办证自己有损失情况，因此，其要求赔偿逾期未办理房屋产权证的损失110092.28元及利息，请求过高，本院认为应参照双方约定的违约金作为被告赔偿原告损失的依据，由被告赔偿原告损失1103.68元（367894元×0.3％）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定的违约责任承担和计算方式适用的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，本案中，对于逾期办证双方已明确约定了违约责任的承担方式和违约金的计算方法，故本案不应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算原告的损失。故对原告主张损失过高部分，依法不予支持。 关于焦点4.原告起诉是否违反一事不再理原则问题。本院认为，2019年3月14日原告向本院提起诉讼，要求被告偿还12514.90元，是基于被告未退还原告第一次购买被告房屋时偿还的银行贷款。在该案中原告放弃了部分诉讼请求，双方达成协议由被告给付原告1万元，其他双方互不追究，该“其他双方互不追究”所涉及的内容不应包含原告换购房屋后因第二套房所发生的纠纷，因此本案不违反一事不再理原则问题。对被告的辩称意见，本院依法不予采纳。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他有关法律的规定，判决如下： 一、被告招远市盛龙房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告刘晓明延期办证损失1103.68元。 二、驳回原告刘晓明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3681元，减半收取1841元，由原告刘晓明负担1741元，被告招远市盛龙房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  吴晓慧 二〇二〇年三月二日 书记员  徐丽萍