甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终352号上诉人(原审被告、反诉原告)：朱香桃，女，1968年7月8日生，汉族，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陇西县九方房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91621122789609891K,住所地甘肃省定西市陇西县巩昌镇新街。法定代表人：李亚男，该公司经理。委托诉讼代理人：白伯宇(该公司职工)，男，1991年4月18日出生，汉族，甘肃省陇西县人，居民，住陇西县。委托诉讼代理人：李江渊(该公司职工)，男，1988年1月20日出生，汉族，甘肃省陇西县人，居民，住陇西县。上诉人朱香桃因与被上诉人陇西县九方房地产开发有限责任公司(以下简称九方公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院(2019)甘1122民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱香桃的上诉请求：撤销陇西县人民法院(2019)甘1122民初3096号民事判决，依法改判要求继续履行双方签订的商品房买卖合同，九方公司向朱香桃交付房屋并协议轰动一时权属登记手续，一二审诉讼费由九方公司承担。事实与理由：1、一审认定2018年9月份就应该交给购房尾款，没有及时缴纳就属于根本性违约，所以判决解除合同，没有考虑开发商是否重新通知、有无和买方充分协商以及买方是否具有继续履行合同的能力，买方提出全款付清，卖方不同意，没法交剩余款项，买方怠慢交付尾款的事实判断有欠缺的地方，本案未达到解除合同的条件。2、双方于2017年8月22日签订商品房买卖合同，约定朱香桃购买九方公司开发的九方嘉苑6号楼2单元901号的记，朱香桃已经按照约定支付首付款129892元，九方公司已经接受首付并开具了收款收据，现合同具有继续履行的条件。朱香桃不存在导致合同无法继续履行的根本性违约行为，故双方应继续履行合同。九方公司辩称：服从一审判决。九方公司向一审法院起诉请求：依法判令解除九方公司与朱香桃签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由朱香桃承担。朱香桃向一审法院反诉请求：依法判令九方公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，向朱香桃交付房屋并协助朱香桃办理登记手续，本案诉讼费由九方公司承担。一审法院认定事实：2015年8月5日，朱香桃订购九方公司开发的位于甘肃省××商品房住宅××套，朱香桃向九方公司交订金500元。2015年11月8日，朱香桃前夫田新民向九方公司交房屋定金8000元。2017年8月22日，九方公司与朱香桃签订合同编号为6A-2-901商品房买卖合同。合同第三条、第四条约定:“出售商品房位于甘肃省××单元××室房屋，该房屋建筑面积126.95平方米，每平方米单价3150元，总价款399892元”；合同第六条付款方式及期限约定：“买受人于2018年7月23日缴纳首付款129892元，剩余270000元由银行按揭办理支付，银行按揭手续由买受人提供”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的零点壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金”。2017年9月29日，朱香桃儿子田旭鹏向九方公司交房屋首付款60000元。2018年8月2日，田新民向九方公司交房屋首付款61392元，同日朱香桃与田新民在陇西县民政局登记离婚，由九方公司为朱香桃向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款。后双方因银行不能办理按揭贷款及剩余购房款事宜发生纠纷。2019年8月6日，九方公司向法院提起诉讼。一审法院认为，九方公司与朱香桃签订的商品房买卖合同内容合法，属有效民事合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出售人九方公司的主要义务就是协助买受人办理按揭贷款并交付房屋，买受人朱香桃的主要义务就是按期交纳购房款。在双方签订合同前，由朱香桃前夫田新民交房屋定金8000元，朱香桃儿子田旭鹏交首付款60000元，在合同签订后，田新民于2018年8月2日向九方公司交剩余首付款61392元，均应视为朱香桃向九方公司交纳的房屋首付款，加上朱香桃最初所交500元订金，朱香桃于2018年8月2日向九方公司交清房屋首付款129892元。在朱香桃交清首付款后，对剩余房款270000元九方公司于2018年9月11日向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，因朱香桃不符合贷款条件，未能办理成功。根据朱香桃所举证据通话录音，在按揭贷款不能办理后，九方公司通知田新明，双方就剩余购房款如何交付进行过协商，但协商未果，对剩余购房款270000元截止起诉之日朱香桃一直未向九方公司交纳。根据双方签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定“买受人于2018年7月23日缴纳首付款129892元，剩余270000元由银行按揭办理支付，银行按揭手续由买受人提供”，九方公司的主要义务是协助朱香桃办理按揭贷款，在朱香桃交清首付款后，九方公司为朱香桃及时向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，九方公司已按合同约定全面履行其义务。因朱香桃不符合贷款条件，银行不能办理按揭贷款，九方公司通知田新民、朱香桃，要求其及时交清剩余购房款，但朱香桃对剩余购房款怠于履行，从申请办理按揭贷款之日2018年9月11日到本案起诉之日2019年8月6日，朱香桃对剩余购房款270000元一直未向九方公司交付，已失去合同继续履行的合理期限。朱香桃现已构成根本性违约，达到解除合同的成就条件。九方公司的诉讼请求及对朱香桃反诉的辩称符合法律规定，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因朱香桃不符合办理按揭贷款条件，属不可归责于当事人双方的事由，在合同解除后，对其已交纳的购房款应予以退还，并支付相应利息。关于朱香桃辩解意见：“1、双方签订的商品房买卖合同属格式合同，其中的违约条款属无效条款。”因该合同的主要条款如房屋面积、购房价款、付款时间及方式均由九方公司与各买受人独自协商所签，不符合格式合同的要件，故该辩解意见不符合法律规定，本院不予采信；“2、本案尚未达到解除合同的条件。双方在合同中约定了首付款的支付时间，对剩余房款仅约定以按揭贷款方式支付，但没有约定清楚办理按揭贷款的时间节点和按揭的最多次数，也没有约定如果按揭贷款办理不成买房需在多少日内付清余款，故对剩余房款支付日期约定不明。在银行不能办理按揭贷款后，九方公司及银行都没有通知朱香桃，九方公司也没有履行催告义务，故朱香桃不存在逾期违约的情形，本案中朱香桃未达到根本性违约，朱香桃能够支付剩余房款有继续合同的能力，合同能够继续履行。”对该辩解意见，根据朱香桃提供的通话录音证明，银行不能办理按揭贷款后，九方公司已通知田新民、朱香桃对剩余购房款未及时向九方公司交纳，朱香桃已构成根本性违约，故该辩解意见与事实不符，不符合法律规定，不予采信。朱香桃的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除陇西县九方房地产开发有限公司与朱香桃合同编号为6A-2-901的商品房买卖合同。二、陇西县九方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退回朱香桃购房款129892元，并按年利率6%支付从2018年8月3日起至该购房款退还之日期间的利息。三、驳回朱香桃的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元、反诉费70元，均由朱香桃负担。二审时，朱香桃提供录音光盘一份，拟证明九方公司的房价涨了，不卖给她卖房的事实。九房公司质证认为录音属实，但因为田新明没有诚信才不卖给她的。本院认为，该录音内容当事人无异议，可以作为认定案件事实的依据。二审认定的事实与一审的一致，本院予以确认。本院认为，根据双方合同的约定，首付款之外的剩余房款是按揭贷款方式支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，银行没能审批按揭贷款责任在朱香桃，这也是造成合同不能继续履行的主要原因。按揭贷款虽然不能，但并不能必然造成合同的无法履行，作为买受人的朱香桃，其仍可通过自行筹资付款方式来继续履行合同。就本案来看，除朱香桃自己的陈述外，并无证据证明在合同约定的付款期限内其在积极履行着付款义务，其二审提交的录音光盘亦不足以证明其在履行付款。在近一年的合理期限内，朱香桃一直怠于履行合同，九方公司请求解除合同，符合法律规定。本案属于法定解除的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，判决解决合同，并判令九方公司退还已收取的首付款及利息，处理并无不当。综上所述，朱香桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由朱香桃负担。本判决为终审判决。审判长  王利宏审判员  张建文审判员  吴善善二〇二〇年三月二十六日书记员  屠竞之