山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终354号 上诉人（原审被告）:尚俊香，女，1987年6月15日出生，汉族，住平度市杭州路62号现河名邸西区。 被上诉人（原审原告）：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区崂山路67号。 法定代表人：徐立勇，总经理。 委托诉讼代理人：翟晓彤，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孙少伟，系该公司员工。 上诉人尚俊香因与被上诉人青岛德源泰物业服务有限公司(以下简称德源泰公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尚俊香上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、在原审判决第五页事实认定部分，合同在履行过程中被上诉人在小区绿化杂物清理物业服务方面存在一定瑕疵，完全是避重就轻，淡化被上诉人在合同履行过程中的重大过错。根据上诉人提供的多份证据，即物业经理姜宝义签订的整改协议中平度现河名邸西区物业服务中心在物业服务中存在多项过错，在物业服务合同中，约定的大部分内容，没有达到合同约定要求，事实清楚证据确凿，而一审判决不以事实为依据，违反了公平公正原则；二、原审判决在关于第一个焦点认定中，认定现河名邸服务中心为被上诉人设置的物业服务点，该服务点为平度现河名邸小区进行服务。一审中，被上诉人没有提供证据证明其为在平度设置的服务点，就连上诉人提供的先期交付的一年物业费收据开始也不予认可，只是在庭审法官多次询问下才予以认可。而根据上诉人提供的多份证据证明被上诉人与现河名邸西区服务中心是两个独立的物业公司，一审判决中对此认定，明显与事实不符；三、关于第二个争议焦点，原审判决双方当事人签订的《利群现河名邸前期服务合同》、《临时管理规约》合法有效，明显违反公平公正全面审查原则。《前期服务合同》、《临时管理规约》根据《物业管理条例》第三章第二十二条规定由建设单位在销售物业之前制定并告知物产收受人而不是由被上诉人与上诉人签订，这两份合同不符合国家相关法律规定，应视为无效。而被上诉人根据这两份合同起诉上诉人，明显没有法律依据。事实上上诉人在房屋交接当日与被上诉人签订了违反《物业管理条例》的前期物业服务合同及临时规约后，被上诉人对合同中约定的物业服务交由平度现河名邸服务中心，履行服务合同义务并收取一年的物业管理服务费用。在合同履行过程中，平度现河名邸物业服务中心在服务项目及标准存在重大过错，上诉人与其多次进行沟通协调，并送整改函至物业公司，要求进行整改，对整改内容得到了物业公司姜宝义的确认，并添加整改内容后原件返回上诉人，事实上已经达成相关协议。在整改协议中明确约定，在整改完成前上诉人暂缓缴纳物业费，属于合法行为。而被上诉人违反协议约定，在当地人民法院提起诉讼，明显违背诚实信用原则，原审法院对上诉人提交的证据不予采信，完全违背公平公正原则。 被上诉人德源泰公司答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》系双方在协商一致的基础上自愿签订，合同条款真实有效，应当共同信守。其次，根据管理规约第四部分第二项约定：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式；按季度缴纳，每季的前5日为缴纳期。”被上诉人为上诉人提供物业服务，上诉人应当按季度预缴物业服务费。上诉人已达一年半的时间未缴纳物业费，而被上诉人依约为上诉人提供各项物业服务，上诉人无任何理由拒绝缴纳物业管理费。再次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，被上诉人所列举的物业服务问题即使系真实存在的，也不应作为拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 德源泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令尚俊香支付2018年7月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费2591.28元、电梯运行费691.01元，违约金1,624.71元，共计4,907元。事实和理由：尚俊香系业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路62号现河名邸西区。尚俊香接到收楼通知的时间是2017年6月30日。2017年6月30日，德源泰公司与尚俊香在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由德源泰公司向尚俊香提供物业服务，尚俊香按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。德源泰公司依据协议与规约向尚俊香提供了物业服务，然尚俊香自2018年7月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，德源泰公司多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。 尚俊香在一审中辩称，依法驳回德源泰公司的诉讼请求。理由如下：答辩人与被答辩人签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的时间是2017年10月19日，根据合同法第67条先履行抗辩权规定，被答辩人属于合同先期违约者，答辩人有权拒绝被答辩人要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，答辩人依约交纳一年的物业管理费用，而被答辩人迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：（1）物业服务及安保工作形同虚设，责任心不强、人员素质不高、安保人员老龄化问题严重、态度恶劣并因停车问题发生言语上的冲突等；（2）楼道小广告管理问题，杜绝乱贴广告，影响楼梯整洁；（3）未公示上一年度的费用收入与支出明细；（4）小区交通与车辆停放管理差，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系；（5）治安管理、消防管理差；（6）缺乏专业服务精神；（7）对公共区域绿地、花木的养护管理差；（8）对开发商遗留房屋建筑问题没妥善解决；（9）对公设施、设备的养护、维修、管理和运行服务不到位；（10）电梯报警器、门禁报警器、住户室内红色投警器可视对讲机报警时呼叫时无人应答，24小时无人值班。以上存在的问题已经得到物业经理姜宝义的签字确认。2、《业主临时管理规约》规定物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维修费用；（3）物业管理区域情节卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用：（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用（(9)经业主同意的其他费用；（10）应缴纳之税金；（11）物业服务企业合理的利润。在答辩人先期交纳的服务费中已经包含了上述全部费用，但被答辩人在上述存在的问题没有提供相应服务，属于合同违约。尤其是在答辩人交纳的物业费中包含着税金，而物业公司至今没有开具正规发票，存在违法行为，所以答辩人暂缓交纳物业费属于合法行为。二、按照《业主临时管理规约》规定：双方发生争执，应首先协商解决，协商不成可提请有关物业管理主管部门调解，或向法院提起诉讼；乙方未按本协议规定管理或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改。答辩人向物业公司提出了整改意见，并达成协议，得到物业公司签字确认，物业公司在实施整改协议过程中，对整改项目没有完成的情况下，单方提起诉讼，违背诚实信用原则和合同约定，属于恶意诉讼。具体实施如下：答辩人根据被答辩人物业服务存在的一系列问题提出整改内容并得到物业经理姜宝义签字确认，姜宝义同意整改，且加注整改内容如下：1、9号楼物业费问题；2、9号楼车辆停车位归属问题。整改协议明确约定，在未完成整改前业主暂缓交纳物业管理费。三、根据青岛市物业收费标准和山东省物业服务规范，答辩人先期交纳的物业费属于一类收费4星级服务范围，而此类物业收费的前提基础为封闭式小区，答辩人所在9号楼为开放式楼座，被答辩人收取的物业费不符合有关收费标准。小区绿化、休闲活动等配置为零；门岗服务、门卫巡查等安保措施没有落实；外围保洁服务为环卫工人，物业公司没有服务；绿地占有、绿化服务为零。综上所述，答辩人暂缓交纳物业费是基于被答辩人没有履行合同约定，没有提供合同约定的服务，及收费不符合相关收费标准，因此，请求驳回被答辩人的诉讼请求。四、答辩人请求法院判决被答辩人履行以下条款：1、严格履行《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》；2、对答辩人前期交纳的物业费开具正规发票；3、对整改协议中所列整改内容进行整改。 一审法院认定事实如下：尚俊香购买了平度市杭州路62号利群?现河名邸西区1号楼1单元102室，该商品房建筑面积143.96平方米。 2017年6月30日，德源泰公司依据其与青岛建设房地产开发有限公司签订的《利群广场?玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》与尚俊香签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，物业管理服务项目主要为：1、房屋建筑共用部位的维护、维修和管理；2、共用设施、设备及其附属建筑物的维护、维修、运行和管理；3、协调、配合供水、供电等专业部门做好公共设施设备的管理和维护，保证正常使用；4、公共绿地、花木、小品建筑等的养护与管理；5、维护物业区域内的公共秩序；秩序维护人员24小时巡视，做好安全防范工作；6、公共环境卫生管理包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、管理本物业服务区域内的车辆和交通，负责保持道路通畅；等等；小高层、高层（配备电梯）住宅物业服务费为每月每平方米2.09元，按照建筑面积收取；未按时交纳物业管理服务费应从逾期之日至实际支付之日每日按应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。同日，双方还签订了《业主临时管理规约》，对双方的权利义务及物业管理服务费的使用进行了规定。 合同履行过程中，德源泰公司实际按照每月每平方米1.9元（包括电梯运行费每月每平方米0.4元）向尚俊香收取物业服务费。从2018年7月1日开始，尚俊香拒绝交纳物业服务费，至2019年6月30日，尚俊香应交纳物业管理费、电梯费共计3282.29元。 一审法院认为，德源泰公司依据其与房地产开发商签订的《利群广场?玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》而与尚俊香签订了《前期物业管理服务合同》，该合同是双方在自愿平等、协商一致的基础上达成的，是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或者可变更、撤销的情形，因此，合同系有效合同，对双方当事人均有拘束力，都应当按照合同约定履行义务。 通过尚俊香的答辩，其抗辩理由主要为二点，即：一、德源泰公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定；二、德源泰公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权。针对尚俊香的抗辩理由，一审法院分析如下：一、双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》的性质，一审法院已作分析，不再赘述。基于合同成立且系有效，尚俊香再以德源泰公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定抗辩显属不当，且德源泰公司实际收取的物业服务费是在合同约定的基础上降低。二、尚俊香提交的证据证明德源泰公司在物业服务存在一定的瑕疵，业主和物业公司应当加强沟通交流，共同找出解决问题的方案和办法，共同努力营造良好的小区环境。《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予当事人先履行抗辩权，但是当事人行使先履行抗辩权应当恰当。综上，尚俊香主张德源泰公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权，一审法院不予支持。 综上，尚俊香的抗辩理由不能对抗其应当按照合同约定交纳物业服务费的义务。 关于德源泰公司主张的违约金问题。因德源泰公司在物业服务水平在一定程度上存在瑕疵，应当进一步提升管理服务水平，为小区业主提供更优质的服务。综合案情，德源泰公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尚俊香于判决生效后十日内付给德源泰公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费、电梯费共计3282.29元；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回德源泰公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由尚俊香负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人存在以下争议焦点： 首先，关于上诉人与被上诉人德源泰公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人德源泰公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》并不存在上述无效的情形，因此本院对上诉人认为该两份协议无效的主张不予采纳。 其次，关于物业费缴纳问题。被上诉人德源泰公司依据与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》之约定，为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的尚俊香也应当依约缴纳包括电梯费在内的物业服务费。一审法院综合本案的事实，按照应收物业费收费标准确定尚俊香支付欠付期间的物业服务费，符合相关法律、法规的规定。对于上诉人提出的相关问题，本院作如下认定：1、上诉人主张现河名邸西区服务中心与被上诉人系两个独立的物业公司，但上诉人未能提交证据予以证明，对于上诉人的主张本院不予采纳。2、关于上诉人主张与被上诉人达成暂缓交纳物业费协议的问题，上诉人提交的《关于物业服务不到位要求整改的函》系单方作出，上诉人无证据证明该两份函的内容与被上诉人达成一致或得到被上诉人的认可，故上诉人该主张与事实不符，本院不予采纳。3、关于上诉人主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，本院认为，一审结合案情，酌情处理，对违约金不予支持并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院对尚俊香上诉理由不予支持。 综上，尚俊香的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人尚俊香负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年三月十八日 法官助理 薄富超 书记员 方高海