广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13528号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳骏怡宝时装设计有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南油第二工业区204栋3楼。法定代表人：赵东辉，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳毅，广东鹏商律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘彩云，女，1973年1月5日出生，汉族，住湖南省安化县。再审申请人深圳骏怡宝时装设计有限公司（下称骏怡宝公司）因与被申请人刘彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终13040号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。骏怡宝公司申请再审称，（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，对案件事实的认定自相矛盾。1.二审对本案争议焦点认定不清，裁判不明与事实不符。本案焦点应为：一，2018年2月28日至2018年8月25日骏怡宝公司有转租权利，有权收取租金；二，刘彩云何时搬离租赁房屋。二审中骏怡宝公司对争议的焦点事实进行了充分的举证。骏怡宝公司提交与贺成智的《协议书》及双方实际履行该协议书的证据，充分证明了骏怡宝公司在2018年8月25日前具有转租的权利，有权收取租金。骏怡宝公司提交了《通知》、《通告》、《电费》等证据，充分证明骏怡宝公司搬离租赁物的时间是在2018年9月30日。但是，对于刘彩云何时搬离租赁房屋的事实并未查清，属错误裁判。2.二审认定自相矛盾，二审判决“焦点一”表述：“刘彩云虽在2018年3月23日与贺成智达成协议，由贺成智收取该期间的租金，但双方并未依此履行。现贺成智认可骏怡宝公司该期间的转租权利，刘彩云作为转租合同的相对方，既未向贺成智支付，亦拒绝向合同相对方骏怡宝公司支付，于法于理无据，本院不予采纳。”二审认定了骏怡宝公司具有转租和收取租金的权利，刘彩云应向骏怡宝公司支付占用涉案房屋期间的租金。但是，二审判决“焦点二”认定为：“…刘彩云在2018年6月初向骏怡宝公司提出搬离，骏怡宝公司表示需先付清租金，也即拒绝其在支付2018年3至5月租金前离开。但此时刘彩云已知骏怡宝公司与案外人之间租赁合同期限届满，骏怡宝公司并无权转租，业主亦直接向刘彩云主张权利，要求刘彩云在2018年5月31日前搬离，故骏怡宝公司此时要求刘彩云支付2018年3月至5月租金并无法律依据，刘彩云有权拒绝。”并认定为：“虽骏怡宝公司的转租权利在2018年8月25日得到追认，但在刘彩云要求搬离的2018年6月当时，骏怡宝公司并无转租权利。”骏怡宝公司认为二审判决的这一表述与其“焦点一”的认定存在自相矛盾。事实是，2018年6月11日，骏怡宝公司向刘彩云发出催收租金和电费的通知后，刘彩云拒不支付且仍然在正常使用房屋。于是，骏怡宝公司才于2018年7月中旬向一审法院提起诉讼。一审中，对于刘彩云6月提出搬离的事实，骏怡宝公司没有确认。刘彩云也没有举证证明，二审的认定缺乏证据。骏怡宝公司不存在“无理拒绝刘彩云搬离”的事实。二审判决仅以刘彩云承租的房屋6月之后的电费较之此前月份显著减少，7、8月用电很少的表面现象，断定刘彩云未继续使用经营，与事实严重不符。实际情况是：刘彩云在一庭审中承认2018年6月后还在承租的房屋内使用过制衣设备。2018年7、8月的电费虽很少，但骏怡宝公司已向一审法院起诉并申请财产保全后，骏怡宝公司根本没有必要阻拦其搬离，不存在骏怡宝公司无理拒绝刘彩云搬离的事实。（二）二审判决超出诉讼请求裁判。二审判决租赁保证金冲抵相关费用违反了不告不理的基本原则。刘彩云一审并没有对其所交租赁保证金及水电押金提出冲抵的反诉请求，因此，一审判决未涉及此款项的处理。二审判决作出以骏怡宝公司已收取的租赁保证金冲抵刘彩云应支付2018年3月至5月租金等费用，超出了诉讼请求裁判，违反了不告不理的法律原则。（三）二审判决刘彩云不需要支付2018年6月至搬离期间的租金，违背了基本事实及最基本的公平原则。1.刘彩云自2018年6月至9月底期间一直正常使用经营承租的房屋。2018年9月11日骏怡宝公司已离开贺成智的房屋，且刘彩云在明知骏怡宝公司已房屋退回给贺成智的情况下，仍在其承租的房屋大门上张贴了一份“车间内部工厂装修带来不便敬请谅解”的《告知》，并留下其手机号码，又伙同其他多名没有搬离的租户张贴了一份坚决抵制搬离的《通知》，以此向骏怡宝公司示威。二审判决以刘彩云6月份之后用电少来推论刘彩云没有使用经营房屋的认定是与事实极不相符的。因此，二审判决刘彩云无须支付2018年6月至搬离期间的租金没有事实和法律依据。2.从刘彩云极不诚信的言行可见其根本不存在要求搬离的事实，事实是在得知骏怡宝公司与贺成智的租赁合同到期，双方正在商谈续期事宜时，三楼多数承租的小租户联合起来，既不搬离涉案租赁物，也不向业主和骏怡宝公司交纳租金，给骏怡宝公司造成巨大的损失。首先，刘彩云拒不支付租金是一种故意的违约行为。其次，一审庭审中刘彩云承认在2018年6月之后在承租房屋内使用制衣设备。但在二审答辩中却称2018年2月28日合同终止后，没有使用商铺，前后矛盾。3.2018年3月之后，骏怡宝公司使用贺成智房产，3楼全部租赁物租金和水电费、管理费均是由骏怡宝公司承担的。骏怡宝公司向贺成智支付了2018年8月之前的租金和9月10日之前产生的水电费。二审判决刘彩云不需要支付2018年6月至搬离之日的租金和电费是严重违背了最基本的公平原则。（四）在一审认定双方租赁合同合法有效，且二审没有认定骏怡宝公司根本违约的前提下，二审判决不支持骏怡宝公司向刘彩云主张违约金是错误的。综上所述，二审判决认定事实有误，违反不告不理的原则，适用法律错误，判决显失公正。骏怡宝公司请求判决：1.撤销（2019）粤03民终13040号民事判决第二、第三项；2.撤销（2018）粤0305民初13984号民事判决第四项；3.判令刘彩云支付2018年6月至9月10日期间房屋占有使用费17483元；4.刘彩云支付2018年6月至8月电费261.6元；5.刘彩云从起诉之日起支付其拖欠款项的银行贷款利息：6.判令刘彩云支付违约金21000元；7.刘彩云承担一、二审诉讼费用。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对骏怡宝公司主张的再审事由进行审查。结合骏怡宝公司主张的再审事由，本案审查的主要问题是：（一）骏怡宝公司的转租权问题；（二）刘彩云应支付的费用问题；（三）刘彩云应支付的费用可否在保证金中抵扣的问题。（一）关于骏怡宝公司的转租权问题。案涉租赁物为贺成智名下产业，骏怡宝公司向贺成智租赁房屋的期限至2018年2月28日。但骏怡宝公司在与贺成智签订的《房屋租赁合同》已到期且并未续约的情形下，于2018年3月1日与刘彩云签订案涉《房屋租赁合同》，约定将房屋转租给刘彩云，期限从2018年3月1日至2019年年2月28日止，故属于超过租赁期限转租。虽然2018年8月25日骏怡宝公司与贺成智签订《协议书》，确认双方的房屋租赁关系于当日终止，实际延长了双方原租赁合同的租赁期限。该行为虽然补正了转租房屋时存在的瑕疵，贺成智也同意由骏怡宝公司向小租户收取租金，但对于补正瑕疵前已经发生的事实及相应的法律后果，骏怡宝公司不应免责。根据合同相对性原则，骏怡宝公司与刘彩云等小租户的租赁合同责任应根据双方签订的合同及具体履行情况处理。（二）关于刘彩云应当支付的费用问题。骏怡宝公司与刘彩云签订了《房屋租赁合同》，其作为出租人必须保证在租赁期间内承租人能够正常使用房屋。但因骏怡宝公司与贺成智未能就房屋续租问题及时达成一致意见进而发生纠纷，导致贺成智直接向次承租人刘彩云等租户主张权利，要求刘彩云等租户停止使用房屋。因骏怡宝公司未能履行合同责任，致使刘彩云无法正常使用房屋，租赁目的不能实现，已构成根本违约，刘彩云有权解除合同。2018年6月，刘彩云要求搬离，解除合同的意思表示已经到达骏怡宝公司，已经发生合同解除的效力。而且，没有证据证明刘彩云在合同解除后仍然使用房屋，故2018年6月合同解除后的租金和其他费用，不应由刘彩云负担。合同签订后，骏怡宝公司作为出租人，虽然将房屋交给刘彩云，但并未能保证刘彩云可以按约定的用途正常使用，在刘彩云得知骏怡宝公司的租赁期限已过，贺成智要求其退房的情形下，刘彩云未按其与骏怡宝公司所签租赁合同约定的时间交纳租金和其他费用，其行为不构成违约，无需对骏怡宝公司承担违约责任。因刘彩云在2018年3月至5月实际使用了房屋，骏怡宝公司已与贺成智达成协议延长租赁期限，故一、二审判决刘彩云向骏怡宝公司支付其与骏怡宝公司合同解除前的租金，有充分的事实依据。骏怡宝公司请求刘彩云向其支付合同解除后的租金等费用及承担违约责任，缺乏充分的事实和法律依据，二审判决不予支持，并无不当。（三）关于刘彩云应支付的费用可否在保证金中抵扣的问题。根据案涉租赁合同的约定，合同终止刘彩云已付清租金及无拖欠其他费用迁出后三日内，骏怡宝公司应将租赁保证金无息退还给刘彩云。二审判决将保证金冲抵租金，符合合同的约定，而且该处理属对仍欠款数额的计算问题。骏怡宝公司关于保证金与租金等费用冲抵应由刘彩云提出反诉及二审判决超出诉讼请求的主张，缺乏充分的法律依据。综上所述，骏怡宝公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳骏怡宝时装设计有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月六日书记员 陈 欣