江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3242号原告：镇江盈盛房地产开发有限公司，住所地镇江市。法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张潇月，女，该公司员工。委托诉讼代理人：庄志华，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：金照龙，男，1964年8月29日出生，住镇江市。原告镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称盈盛公司）与被告金照龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应志华到庭参加了诉讼。被告金照龙经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年7月10日解除；2.依法判令被告向原告支付2017年8月2日至2018年7月10日期间的租金497320元，并从逾期之日起按照每日3‰的标准支付违约金至实际付清之日止（其中2017年8月2日至2017年10月20日的租金116160元，自2017年8月11日起开始计算违约金；2017年10月21日至2018年1月20日的租金132500元，自2017年11月11日起开始计算违约金；2018年1月21日至2018年4月20日的租金132500元，自2018年2月10日起开始计算违约金；2018年4月21日至2018年7月10日的租金116160元，自2018年5月12日起开始计算违约金）；3.依法判令自2018年7月11日起按照每日3.71元/m2的标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日止（暂计至2018年12月31日，共计505296.44元）；4.依法判令原告对被告已支付的履约保证金132500元作为违约金予以没收；5.判令被告金照龙立即腾空并交还案涉商铺；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，由被告承租原告开发建设的位于镇江市商铺，建筑面积为782.75平方米，计租租期为2017年1月21日至2022年1月20日，并约定了租赁单价、支付方式等。合同签订后，原告将商铺交付给了被告使用，但被告租金只支付到2017年8月1日止，之后未交付过租金。因被告一直未付租金，2018年7月10日原告通过顺丰快递向被告邮寄了《解除通知函》，根据《商铺租赁合同》第13条的约定解除了双方的《商铺租赁合同》。根据合同约定在合同履行期间未按照足额支付租金的，从逾期之日起按照每日3‰的标准承担违约金；合同解除后应按照最后一个月租金的双倍的标准支付无权占用商铺期间的租金，且原告有权没收被告已支付的履约保证金作为违约金。因被告至今未将商铺交还原告，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告金照龙在本院审理期间未提供书面答辩意见。经审理查明：原、被告于2016年签订一份商铺租赁合同，合同约定原告将位于本市商铺出租给被告（乙方），出租商铺建筑面积为782.75平方米，租赁期间为5年，从2017年1月21日至2022年1月20日止；约定该商铺的租金按照建筑面积收取，自2017年1月21日至2018年1月20日，租金单价为1.855元m2/天，年租金总额为530000元；自2018年1月21日至2019年1月20日，租金单价为1.855元m2/天，年租金总额为530000元……。付款方式为季付，首期租金自2017年1月21日起至2017年4月20日，首期租金总额为132500元。合同第五条约定：乙方应向甲方指定租金收取账户，付清出租商铺的租赁履约保证金为132500元。合同第二部分正文对租金支付日期、逾期支付的违约金、履约保证金等事项进行了约定。合同第二部分第十三条对违约责任条款、第十五条交还商铺条款均作了约定。2016年8月19日被告向原告转账265000元，其中132500元为履约保证金，另132500元为第一个季度的租金。2017年8月被告支付原告100000元，2017年12月22日被告支付原告5万元，被告支付租金实际付到2017年8月2日。2018年7月10日原告向被告发出解除通知函，告知被告“本通知发出之日，双方《房屋租赁合同》予以解除，你收到本通知的七日内，按合同约定或我公司要求归还租赁房屋，交还钥匙。逾期则视为你放弃租赁房屋内的装修、设备、货物等，我司有权予以处置，处置所发生的相关费用由你承担。”另查明：被告于2016年9月1日以个人名义注册设立京口区×××会馆（个体工商户），其经营场所即为被告承租原告的商铺，目前已关门歇业。但被告未将所承租的房屋交还原告。截止2018年7月10日被告尚欠原告租金495792元。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、产权证明、解约通知函、顺丰快递邮递凭证、付款凭证、企业信用信息等证据证实。本院认为，原、被告双方订立的租赁合同合法有效，双方均依合同约定享有权利并履行义务。被告因拖欠租金半年以上，原告于2018年7月通知被告解除合同，符合合同约定的解除条件。现原告要求确认双方的已于2018年7月10日解除，本院予以采纳。现原告要求被告支付2017年8月3日至2018年7月10日期间的租金，本院予以采纳。双方在合同中约定的逾期支付租金的违约金按每日3‰计算，该约定的违约金过分高于实际损失，本院酌定以月息2%的标准，自2018年7月11日起计算。合同解除后，被告未能让出房屋，原告主张按约定的租金2倍标准支付房屋占用费用，因过分高于实际损失，本院酌定房屋占用期间的使用费按租金标准的1.3倍计算至实际让出房屋之日止。原告主张对被告已支付的履约保证金132500元作为违约金予以没收，无法律依据，本院不予支持。该履约保证金应属于金钱质押，抵扣被告欠原告的相应债务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2018年7月10日解除。二、被告金照龙于本判决生效后十日内支付原告镇江盈盛房地产开发有限公司2017年8月3日至2018年7月10日期间的租金495792元，并按月息2%的标准给付原告自2018年7月11日起至实际付清之日止的利息损失。三、被告金照龙于本判决生效后十日内让出其承租的商铺并交付给原告镇江盈盛房地产开发有限公司。四、被告金照龙于本判决生效后十日内按原租金标准1.3倍给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司房屋占用使用费（自2018年7月11日至实际让出房屋时止）。五、驳回原告镇江盈盛房地产开发有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15016元、公告费606元，合计15622元，由被告金照龙负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）。审 判 长  邵洪勤人民陪审员  张 琪人民陪审员  钱宏远二〇二〇年三月十七日书 记 员  成 琳附：本判决适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。法信超链：国家法律5篇地方法规7篇案例354篇裁判150620篇期刊247篇×第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。法信超链：地方法规1篇案例21篇裁判113936篇期刊6篇×第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。