肥西县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0123执异1号 异议人:安徽天林快捷酒店有限公司，住所地:安徽省合肥市肥西县上派镇人民路与馆驿路交口西城秀里1综合楼501室。 法定代表人:张鹏飞，执行董事兼总经理。 申请执行人：王钢、男、汉族，1971年9月2日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：王杰，安徽卓泰律师事务所律师。 被执行人：合肥天天物流有限公司，住所地合肥市经济技术开发区怡莲新城7幢101室。 法定代表人：张大苗，总经理。 被执行人：张大苗，男，汉族，1967年3月24日生，住肥西县。 被执行人：张琼，女，汉族，1970年4月6日生，住肥西县。 在本院执行王钢与合肥天天物流有限公司、张大苗、张琼金融借款合同纠纷一案中，安徽天林快捷酒店有限公司于2019年11月26日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人安徽天林快捷酒店有限公司异称：因申请人租赁位于合肥市××镇××与××交口××里××综合楼××室房屋的行为是真实、合法、有效的;现申请肥西法院依法不解除申请人的租赁占有。申请人于2014年7月1日与张大苗签订《房屋租赁合同》，承租其名下位于合肥市肥西县上派镇人民路与馆驿路交口西城秀里日综合楼6-8层房屋用于经营快捷酒店;赁期限为九年八个月（116个月）:自2014年7月1日至2024年2月28日;房租一次性支付申请人，承租后至今-直正常经营。近日申请人收到肥西法院发出的（2018）皖0123执666号《公告》，责令申请人在2019年11月30日迁出租赁标的物，对于肥西法院发出的公告申请人认为是错误的，理由如下: 一、申请人与张大苗之间签订的《房屋租赁合同》是真实、合法、有效的，依据《合同法》的相关规定不论该标的物抵偿给了谁，申请人的租赁权都具有优先权，所以申请人的相关租赁权益应受法律保护。 二、申请人自租赁上述房屋后实际占有并一直用于经营约定的快捷酒店，房租已一次性缴纳;该房屋的水电物业等费用均由申请人进行缴纳，也能够印证申请人的租赁行为是真实合法有效的。 综上所述，申请人租赁上述房屋的行为是真实合法有效的，该租赁法律关系应受法律保护，申请人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不应解除申请人的租赁占有，恳请肥西法院支持。 申请人执行人王钢辩称： 1、案涉标的房屋已于2012年4月6日在肥西县房地产管理局办理了抵押登记手续。2012年4月5日张大苗、张琼与中国建设银行股份有限公司肥西支行（以下简称建行肥西支行）签订了《最高额抵押合同》，约定以张大苗所有的位于肥西县上派镇人民路与馆驿路交口西城秀里ＩＩ综合楼601室（房地权证肥西字第2012001076-××号）房屋，为合肥天天物流有限公司在2012年4月5日至2015年4月4日期间的贷款提供最高额抵押担保并于2012年4月6日办理了抵押登记手续（房地产他证肥西字第××号），2014年5月5日，合肥天天物流有限公司与建行肥西支行签订了《人民币流动资金借款合同》，借款金额500万元，2014年5月6日建行肥西支行将500万元贷款转至合肥天天物流有限公司账户。以上事实有各方所签订的《最高额抵押合同》、《人民币流动资金借款合同》及案涉房屋的他项权证书予以证实，同时肥西法院已生效法律文书（2015）肥西民二初字第00671号民事判决书在“经审理查明”部分也对上述事实加以确认。 2、答辩人王钢作为案涉借款和房屋抵押权的受让人，已办理完毕案涉房屋的产权转移登记手续，王钢已成为案涉房屋的所有权人[产权证号:皖(2019)肥西县不动产权第0050148号] 答辩人王钢受让案涉债权及抵押权后，已经通过贵院执行程序实现了抵押权，案涉房屋已随着王钢实现抵押权而发生了所有权变动，现王钢已是案涉位于肥西县××镇××与××交口××里××综合楼××室的房屋所有权人并办理了产权登记手续［产权证号:皖（2019）肥西县不动产权第0050148号］。 3、安徽天林快捷酒店有限公司和张大苗之间的案涉房屋租赁关系不得对抗已登记的抵押权，安徽天林快捷酒店有限公司不得请求王钢继续履行原租赁合同，原租赁合同对王钢不具有约束力。安徽天林快捷酒店有限公司在2014年7月1日和张大苗签订《房屋租赁协议》时，租赁标的物:西城秀里综合楼601室（房地权证肥西字第2012001076-××号）已于2012年4月6日办理了抵押登记手续，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条、《物权法》第190条、最高人民法院关于适用若干司法问题的解释第66条之规定，鉴于案涉房屋在出租前已经办理抵押登记手续，安徽天林快捷酒店有限公司和张大苗之间的房屋租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人（王钢）因实现抵押权而发生所有权变动时，承租人（安徽天林快捷酒店有限公司）不得请求房屋受让人（王钢）继续履行原租赁合同，原租赁合同对房屋受让人（王钢）不具有约束力。安徽天林快捷酒店有限公司如有损失，其应根据和张大苗所签订的《房屋租赁协议》主张返还已支付租金和赔偿损失。 4、安徽天林快捷酒店有限公司应按肥西法院《公告》的时间于2019年11月30日前迁出标的房屋(西城秀里I综合楼601室)，同时答辩人王钢保留自2019年11月30日起因安徽天林快捷酒店有限公司拒绝迁出标的房屋给王钢造成相关损失的追偿权。 本院查明：2012年4月5日张大苗、张琼与中国建设银行股份有限公司肥西支行（以下简称建行肥西支行）签订了《最高额抵押合同》，约定以张大苗所有的位于肥西县上派镇人民路与馆驿路交口西城秀里ＩＩ综合楼601室（房地权证肥西字第2012001076-××号）房屋，为合肥天天物流有限公司在2012年4月5日至2015年4月4日期间的贷款提供最高额抵押担保并于2012年4月6日办理了抵押登记手续（房地产他证肥西字第××号），2014年5月5日，合肥天天物流有限公司与建行肥西支行签订了《人民币流动资金借款合同》，借款金额500万元，2014年5月6日建行肥西支行将500万元贷款转至合肥天天物流有限公司账户。借款期届满，被告合肥天天物流有限公司未能履行还款义务，截止到2015年8月28日，被告合肥天天物流有限公司尚欠原告本金4956889.91元、利息187879.99元。（2015）肥西民二初字第00671号民事判决书对上述债权、担保物权予以确认。 经查明，2015年11月20日，中国建设银行股份有限公司安徽省分行以协议的方式将（2015）肥西民二初字第00671号民事判决书确认的债权转让给中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司。2017年6月13日，中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司以协议的方式将上述受让的债权转让给嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）。2019年7月10日，嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）以协议的方式将上述受让的债权转让给王钢。王钢作为案涉债权和房屋抵押权的受让人，王钢作为债权人向本院申请变更（2018）皖0123执666号申请执行人，本院审查后裁定变更。本院对张大苗名下的位于肥西县××镇××与××交口××里××综合楼××室房屋予以执行拍卖，经两轮网拍后流拍。2019年9月12日，王钢向肥西县法院申请以物抵债，本院执行裁定以物抵债过户给王钢。现已办理完毕案涉房屋的产权转移登记手续，王钢已成为案涉房屋的所有权人［产权证号:皖（2019）肥西县不动产权第0050148号。 经查明，安徽天林快捷酒店有限公司于2014年7月1日与张大苗签订《房屋租赁合同》，承租位于合肥市肥西县上派镇人民路与馆驿路交口西城秀里日综合楼6-8层房屋用于经营快捷酒店;租赁期限为九年八个月(116个月):自2014年7月1日至2024年2月28日;房租已全部支付，快捷酒店现正常经营。 本院认为，（2015）肥西民二初字第00671号民事判决书对中国建设银行股份有限公司肥西支行与合肥天天物流有限公司签订的《人民币流动资金借款合同》形成的债权予以确认有效，张大苗、张琼与中国建设银行股份有限公司肥西支行签订《最高额抵押合同》及《自然人保证合同》予以确认有效。本院对抵押物西城秀里II综合楼601室房屋依法强制执行评估拍卖，流拍后裁定以物抵债给债权人王钢，王钢依法取得上述房屋的所有权。 安徽天林快捷酒店有限公司在2014年7月1日和张大苗签订《房屋租赁协议》时，租赁标的物:西城秀里综合楼601室（房地权证肥西字第2012001076-××号）已于2012年4月6日办理了抵押登记手续，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条、《物权法》第190条、最高人民法院关于适用若干司法问题的解释第66条之规定，鉴于案涉房屋在出租前已经办理抵押登记手续，安徽天林快捷酒店有限公司和张大苗之间的房屋租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人因实现抵押权而发生所有权变动时，承租人（安徽天林快捷酒店有限公司）不得请求房屋受让人（王钢）继续履行原租赁合同，原租赁合同对房屋受让人（王钢）不具有约束力。故承租人（安徽天林快捷酒店有限公司）的执行异议不成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，驳回安徽天林快捷酒店有限公司提出的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向肥西县人民法院提起诉讼。 审 判 长  卓玉俊 审 判 员  曹 斌 人民陪审员  彭克玉 二〇二〇年三月四日 书 记 员  李 莉