河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初25号 原告：冯保全，男，1972年3月20日出生，汉族，住河北省辛集市。 被告：石家庄普斯盛地房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区友谊南大街86号。 法定代表人：张铭盛，董事长。 委托诉讼代理人：张二强，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：任中生，河北勤邦律师事务所律师。 原告冯保全与被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司（以下简称普斯盛地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯保全，被告普斯盛地公司的委托诉讼代理人张二强、任中生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯保全向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《佰盛国际房屋认购协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款、维修基金、契税，合计549211.52元，并返还相应利息；3.判令被告支付违约金90000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月23日，原告与被告签署了购买被告开发的辛集市佰盛国际房产项目C-3-302房屋认购协议书，约定房价为489808元，交房日期为2015年4月30日，付款方式为分期付款。2014年6月23日原告以转账的方式向被告支付首付款289808元。2017年6月27日原告支付剩余房款200000元。因被告要求原告必须预交储藏间款、住房维修基金和契税后才能一起开具收据，2017年6月28日原告向被告支付储藏间款和住房维修基金共38571.2元，其中储藏间款31000元，住房维修基金7571.2元。同日原告又向被告支付契税20832.32元。时至今日，原告前后共向被告支付了549211.52元，被告未向原告交付房屋。经查询，该房屋及所在项目至今未取得商品房预售许可证，根据法律规定，未取得商品房预售许可证的商品房销售合同为无效合同，因此请求人民法院确认合同无效，并判令被告返还购房款、维修基金、契税共计549211.52元及利息，支付违约金90000元。 被告普斯盛地公司辩称，1.普斯盛地公司开发的佰盛国际项目系辛集市重点建设项目，目前主体已完工，但因房地产政策调整及辛集市被列为省直管县级市体制改革试点和实施规划修编等原因，造成项目停建，无法进行验收，需要重新办理相关手续才能办理商品房预售许可证。普斯盛地公司与原告双方自愿签订了房屋认购协议书，由于上述原因在协议书约定的交房时间未能交房，一旦商品房预售许可证得到批准，即可和原告签订商品房买卖合同，保证原告购买到上述房屋，因此该协议还能继续履行，合同目的还能实现。目前，普斯盛地公司正在按照辛集市政府新的要求办理相关手续，争取尽快和原告签订商品房买卖合同并予以落实。因此，该房屋认购协议书有效并可继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。 2.虽然根据房屋认购协议书第三条约定，该房产应于2015年4月30号前施工完毕，具备交房条件，经相关部门验收完毕后交付使用，但房屋认购协议书第六条明确约定，因不可抗力、国家及地方政策调整、市政配套滞缓等非甲方原因影响协议执行的，不视为违约。如前所述，该项目未在约定时间交付使用，正是因为当地房地产政策调整造成停工，如继续施工则是违法的，在项目停工后无法验收，不能按期办理房屋预售许可证，不能按期交房，并非是普斯盛地公司的原因，这些都是政府体制改革、规划修编调整造成的，属于不可抗力，普斯盛地公司的行为不应视为违约。 3.原告要求被告支付90000元违约金没有任何依据。房屋认购协议书中没有约定违约金及计算方法，只有当事人双方约定和法律直接规定违约金的才能要求承担违约金。如果按照原告所称该协议书无效,那么根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人不得就合同履约问题主张违约责任，所以原告要求被告支付90000元违约金没有任何依据。 4.原告在签署房屋协议书时是明知普斯盛地公司的该房产项目尚无商品房预售许可证的。首先，买方购房时应当审查房产项目是否五证齐全，是否有商品房预售许可证，这是购房者应当具备的常识。其次，该协议是房屋认购协议书，如该项目具有商品房预售许可证，则应签订商品房买卖合同而非认购协议。再次，按照该认购协议第五条约定，乙方在签订认购协议时是知悉甲方项目建设现状的，普斯盛地公司并没有任何隐瞒、提供虚假许可证的情况。原告在签订该认购协议时明知该项目无商品房预售许可证，在普斯盛地公司因种种原因尚未交房时才提出该问题，如果因该原因存在问题，则双方都有过错,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当各自承担相应的责任。 原告冯保全为证明自己的主张提交了以下证据： 1.2014年6月23日原告与被告签订的《佰盛国际房屋认购协议书》和2018年7月18日被告向原告出具的承诺书，用以证明该认购协议书约定的交房时间为2015年4月30日前，被告至今未取得商品房预售许可证，未交付房屋。 2.被告向原告出具的收据两张及原告中国建设银行账户交易明细，用于证明原告于2014年6月23日向被告支付房款289808元，2017年6月27日支付剩余房款200000元，2017年6月28日先支付储藏间款和住房维修基金共38571.2元，其中储藏间款31000元、住房维修基金7571.2元，同日又支付契税20832.32元，2017年6月28日共支付59403.52元，以上合计549211.52元。 被告普斯盛地公司为证明自己的主张提交了以下证据： 1.2014年6月23日原告与被告签订的《佰盛国际房屋认购协议书》，用以证明合同签订时原告知悉项目现状，被告未按期交房属于合同约定的不可抗力不视为违约。 2.中共辛集市委文件辛发〔2012〕9号、辛发〔2013〕9号，市长办公会议纪要第16号，以及普斯盛地公司向辛集市委和市政府提交的书面请示。以上文件用于证明涉案房产属于辛集市重点工程，因政策调整被责令停工影响了房屋预售许可证的办理，普斯盛地公司一直在努力办理相关手续。 经开庭审理，本院对原、被告提交的证据认证如下： 对原告冯保全提交的证据 被告对证据1、证据2的真实性无异议，本院予以确认。 二、对被告普斯盛地公司提交的证据 1.原告对证据1的真实性无异议，本院予以确认。但原告认为该认购协议书无效，且无法证明原告签订合同时知悉涉案房产无房屋预售许可证，也无法证明被告的行为根据该协议书不视为违约。 2.原告对证据2的真实性无异议，对关联性提出异议，上述文件中的项目并不包括原告所购房产，与本案无关。本院认为被告提交的证据2与本案不具有关联性，不予采信。 本院经审理认定事实如下：普斯盛地公司是从事房地产开发与经营的企业。2014年6月23日原告冯保全与被告普斯盛地公司签订了《佰盛国际房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于辛集市的房产一处，总价款489808元，付款方式为分期付款，交房时间为2015年4月30日前。 合同签订后，冯保全于2014年6月23日向普斯盛地公司支付房款289808元，2017年6月27日支付剩余房款200000元，2017年6月28日先支付储藏间款和住房维修基金共38571.2元，其中储藏间款31000元、住房维修基金7571.2元，同日又支付契税20832.32元，2017年6月28日共支付59403.52元，以上合计549211.52元。 至庭审之日2020年3月10日，普斯盛地公司未取得商品房预售许可证。 本院认为，本案的焦点问题为：1.双方签订的房屋认购协议书是否有效；2.原告要求被告返还购房款、基金、契税并返还相应利息是否应予支持；3.原告要求被告支付违约金是否应予支持。 原被告双方签订的《佰盛国际房屋认购协议书》无效。被告普斯盛地公司是专门从事房地产开发与经营的企业，将其开发的正在建设中的房屋预先出售给原告，由原告支付购房款等费用，属于商品房预售行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案房屋认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当属于商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、建设部《商品房销售管理办法》第六条、建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，普斯盛地公司未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告普斯盛地公司在原告起诉前未取得商品房预售许可证，原被告签订的商品房预售合同《佰盛国际房屋认购协议书》无效。 被告应返还原告已支付的购房款等费用，并赔偿其利息损失。本案中，原告提供的证据不能证明被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或被告提供虚假商品房预售许可证明，所以在认定原被告签订的商品房预售合同无效后，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条作出处理。被告提供的证据不足以证明原告事先明知所购房屋未取得商品房预售许可证的事实，而被告作为专门从事房地产开发与经营的企业，应当明知在未取得商品房预售许可证的情况下，不得向社会公开预售商品房。因此，导致涉案合同无效的过错方是被告普斯盛地公司，原告冯保全没有过错，被告应返还原告已支付的购房款等费用，并赔偿其利息损失。合同无效后，原告要求被告赔偿90000元违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、2014年6月23日原告冯保全与被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司签订的《佰盛国际房屋认购协议书》无效； 本判决生效后五日内，被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司返还原告冯保全购房款等费用549211.52元及利息（利息自2014年6月23日起以289808元为基数，自2017年6月27日起以200000元为基数，自2017年6月28日起以59403.52元为基数，均至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，均自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 驳回原告冯保全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10192元，减半收取计5096元，由被告石家庄普斯盛地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘朝阳 二〇二〇年三月三十日 法官助理刘乐文 书记员陶林可 ——