山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终800号上诉人（原审被告）：马某某，男，1969年2月1日出生，汉族，农民，住汶上县。上诉人（原审被告）：李某某，女，1964年11月6日出生，汉族，农民，住汶上县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：朱斌，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:夏某某，男，1955年3月17日出生，汉族，农民，住汶上县。被上诉人（原审原告）：卢某某，女，1960年12月10日出生，汉族，农民，住汶上县。上诉人马某某、李某某因确认合同无效纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马某某、李某某上诉请求：请二审法院依法撤销汶上县人民法院(2019)鲁0830民初4784号民事判决第一项,将本案改判或发回重审。理由：二上诉人系夫妻关系,二人均是汶上县寅寺镇栓庄西村村民;二被上诉人亦系夫妻关系,二人亦均是汶上县村民。2010年10月19日,二上诉人与二被上诉人签订房地产买卖合同，依照该合同的约定,二上诉人以总价款16.5万元价格购买了二被上诉人坐落在汶上县的自有房屋及院落一处。所涉诉争房屋出售多年后且现已拆迁,在房屋价值上涨的情况下,二被上诉人依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定诉至一审人民法院,请求依法确认本案所涉房地产买卖合同无效,从而引发本案。二上诉人认为二上诉人与二被上诉人所签订的房地产买卖合同,是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,涉案合同应系合法有效。二被上诉人在本案所诉没有法律依据,应依法驳二被上诉人的诉讼请求。二被上诉人系本案所涉房屋及院落的所有权人,该房屋及院落所占用范围内的土地性质是农村集体建设用地。2010年10月19日,二上诉人与二被上诉人签订《房地产买卖合同》买卖房屋时,有中间人姬卫国、本村时任书记兼村主任的林宪会现场见证。该合同签订后的同日,二被上诉人及时的向二上诉人支付了相应对价的购房款,被上诉人夏某某并为二上诉人出具了涉案购房款的收据;同时,二被上诉人亦及时将涉案房屋及涉案房屋的房权证、土地使用权证点交于二上诉人。其后,二上诉人还向汶上县国土资源局交纳了涉案房屋占用范围内土地的契税、耕地占用税,汶上县基层财政管理局并为二上诉人出具了完税证明;同时还向汶上县房地管理局交纳了涉案房屋的房地产交易税,汶上县基层财政管理局亦为二上诉人出具了完税证明;而后二上诉人还向汶上县房地管理局交纳了房屋所有权登记的工本费。此后近十年的时间内,二上诉人一直在诉争房屋内自行居住并对该房屋进行修缮等,并且购房后已经融入当地生活，与左邻右舍已形成了良好的邻里关系。上述事实足以证实涉案房屋的买卖系二上诉人与二被上诉人双方当事人真实意思表示的事实。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋,只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。本案所涉土地系农村集体建设用地,其使用目的是用于农民建房自住,二上诉人购买该房屋及院落也是用于自住,而且居住至今,而不是用于非农建设,不符合适用土地管理法该条规定的情形。同时,从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定的“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”亦可看出,法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其上房屋,只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其党委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”依照我国现行法律、行政法规的规定,现行法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,根据法无禁止即可为的原则,在法律未禁止房屋转让的情况下,不能仅凭主观认识禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。本案所涉房地产买卖合同系二上诉人与二被上诉人双方当事人真实意思表示,应系合法有效。诉争房屋出售多年后,在该房屋价值上涨的情况下,主张房屋买卖合同无效,违背了诚实信用原则,不利于交易秩序的稳定。依照《中华人民共和国土地管理法》、国家政策的有关规定及贯彻司法政策的有关规定,从保障广大农民居者有其屋、尊重行政机关和职能部门对土地进行有效行政管理及维护诚实信用法律原则出发,应当认定非同一集体经济组织内的农村居民之间房屋买卖合同的法律效力。鉴于上述事实,在本案中,2010年10月19日,二上诉人与二被上诉人签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,加之其上有中间人姬卫国和本村时任书记兼村主任的林宪会现场见证,该房地产买卖合同既未损害集体利益,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。综上所述,原审认定适用法律错误,损害了上诉人的合法权益,恳请二审法院依法裁判,以维上诉人合法权益。夏某某、卢某某在二审中未提交书面答辩意见。夏某某、卢某某向一审法院起诉请求：一、请依法确认原被告2010年10月19日签订的房地产买卖合同无效；二、本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2010年10月19日，原告夏某某、卢某某（甲方、出卖人）与被告马某某、李某某（乙方、承买人）签订《房地产买卖合同》一份，约定两原告同意将坐落在汶上县林庄一组一套住宅的房地产（用途住宅，建筑面积105.28平方米，附属用房28.83平方米）出售给两被告，成交价格为人民币165000元等内容。另查明，涉案房屋所坐落的土地为汶上镇林庄村一组的集体土地，汶上县中都街道林庄社区居委会2019年11月25日出具证明，证明中都街道林庄社区土地性质为集体土地所有制。两原告系夫妻关系，两原告为汶上镇林庄村一组集体经济组织成员。两被告与两原告不是同一集体经济组织成员。一审法院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，所签订的房屋买卖合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案中，两原告将其所有的坐落在汶上县林庄一组一套住宅的房地产出售给两被告，双方签订的合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但原被告签订的涉案合同符合上述合同的无效情形，应认定原被告于2010年10月19日签订的《房地产买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决确认原告夏某某、卢某某与被告马某某、李某某于2010年10月19日签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费100元，由原告夏某某、卢某某负担。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，被上诉人夏某某、卢某某系夫妻关系，为汶上镇中都街道林庄村村民;上诉人马某某、李某某系夫妻关系，为汶上县寅寺镇栓庄西村村民。涉案房屋坐落在的集体土地上。上诉人与被上诉人系不同的集体经济组织成员。依据法律规定，农村村民对于在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利，但依据“房地一体”原则，对农村房屋的处分也就等于宅基地使用权的转让。因宅基地使用权是农村的集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某某、李某某不是汶上镇中都街道林庄村集体经济组织成员，因此，涉案《房地产买卖合同》违反了法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该买卖合同为无效合同。上诉人马某某、李某某的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马某某、李某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年三月三十日书记员  黄 灿