甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10758号 原告（反诉被告）：张掖锃璨生态科技发展有限公司。 法定代表人：曹某，该公司经理。 住所：甘肃省张掖市甘州区。 统一社会信用代码：XXX。 委托诉讼代理人：王某，甘肃正峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，甘肃正峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张某。 法定代表人：赵某，该合作社理事长。 住所：甘肃省张掖市甘州区。 统一社会信用代码：XXX。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃金彤律师事务所律师。 原告张掖锃璨生态科技发展有限公司与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，被告张某于2019年12月18日提起反诉，本院受理后决定合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张掖锃璨生态科技发展有限公司的委托诉讼代理人王某、韩某，被告（反诉原告）张某的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张掖锃璨生态科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《租赁合同》；2.要求被告退还租赁押金25000元；3.要求被告赔偿原告损失80000元；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，张掖锃璨生态科技发展有限公司变更诉讼请求为：1.要求确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.要求被告双倍返还定金50000元；3.要求被告赔偿损失6000元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告将坐落于张某的9号房屋（建筑面积1266.76㎡）出租给原告作为宾馆、超市、餐饮等经营使用。合同签订之日，原告给被告交纳押金2.5万元/栋。合同签订后被告未将房屋交给原告使用。由于被告所租赁的房屋尚未取得合法手续，且未经验收，不具备租赁条件，故双方签订的《租赁合同》系无效合同。另外,基于《租赁合同》第六条定金和保证金条款的独立性，被告应双倍返还定金。由于合同无效，被告还应承担定金占用期间的利息损失。 张某辩称，被告出租的房屋有合法规划许可手续和批准建设手续，不存在合同无效的事由，《租赁合同》合法有效。合同签订后被告已将房屋交付原告，原告没有使用是原告自身的原因。请求驳回原告的诉讼请求。 张某向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人继续履行《租赁合同》；2.要求被反诉人支付房屋租金122825元，承担违约金36847.5元，合计159672.5元；3.反诉费由被反诉人负担。事实和理由：2018年12月31日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，约定反诉人将坐落在张某的9号房屋(建筑面积1266.76㎡)出租给被反诉人作为宾馆、超市、餐饮等经营使用，房屋租赁期限10年，自2018年12月31日起至2028年12月30日止，房屋年租金122825元;被反诉人应当于每年10月10日前交纳房租;合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，反诉人按照约定向被反诉人交付了租赁房屋，被反诉人接收房屋后，多次带领装修人员到现场查看，设计装修方案，但不知何故被反诉人至今未对租赁房屋进行装修经营。2019年9月底开始，反诉人要求被反诉人支付2019年度租金，被反诉人称房屋还没有投产经营，请求反诉人宽限几日，承诺马上筹集资金支付租金。但至今被反诉人不但没有给反诉人支付租金，反而编造反诉人不给其交付租赁房屋的谎言，起诉要求反诉人承担其经济损失。反诉人认为被反诉人的行为已严重违反诚实信用的原则，构成违约，故反诉人依法提起反诉，请求法院判令被反诉人承担上列反诉请求。 针对反诉人的反诉请求，被反诉人张掖锃璨生态科技发展有限公司辩称，反诉人出租的房屋没有开工许可证、规划许可证，没有房屋工程竣工验收备案的证明，也没有消防设计和验收的备案资料，没有农业用地转为建设用地审批手续，且反诉人在工程设计中根本就没有消防设计。由于反诉人隐瞒这些事实，导致被反诉人多次带领装修队到现场查看都被告知没有消防端口不能装修，由于装修后无法进行二次消防备案，因此被反诉人不可能取得经营宾馆业的特种行业许可证。根据上述理由，反诉人的第一项反诉请求不能成立。双方在签订合同时约定第一年即2019年度是免租金的，且合同无效自始无效，反诉人的第二项诉讼请求也不能成立，反诉费也应由反诉人承担。 本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，张某（甲方、出租方）和张掖锃璨生态科技发展有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将坐落在张某的9号房屋(建筑面积1266.76㎡)出租给乙方作为宾馆、超市、餐饮等经营使用，房屋租赁期限10年，自2018年12月31日起至2028年12月30日止，房屋年租金122825元。双方约定本合同租金按年缴纳，每年必须于当年10月10日前由乙方交给甲方。双方口头约定，第一年免租金。合同第四条约定，本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁押金2.5万元/栋，押金在租赁期满或合同解除时不计利息退还乙方；合同第七条约定，乙方未经甲方同意连续30日未开展经营活动，甲方有权解除合同；合同第八条约定了违约责任。合同签订后原告给被告交付押金2.5万元/栋，因租赁的房屋没有上锁，被告告知原告合同签订后随时可以进行装修使用租赁的房屋。此后，原告带领装修人员多次到租赁房屋现场查看，但一直没有装修使用，房屋一直处于无人管理的状态。因平山湖风多风大，为防止房屋玻璃因刮风被损坏，被告于2019年10月将涉案房屋上锁。 另查明，涉案房屋××区内，该项目已于2017年5月4日在甘州区发改委登记备案，项目征用平山湖乡平山湖村草原23.083公顷，已经甘肃省农牧厅于2017年6月21日审核同意。2019年9月27日，甘州区城乡规划决策审查会议第九次会议研究通过了《甘州区平山湖乡总体规划》。2020年3月10日，甘州区人民政府作出关于给张某出让土地的批复。该批复称，根据甘州区[2017]136号宗地公开出让结果，同意张某以挂牌出让的方式取得位于平山湖乡的国有未利用地5110平方米（约7.665亩）转为建设用地，连同国有建设用地324平方米（折合0.486亩），共计8.15亩，出让给张某作为商服用地。 再查明，涉案房屋共三层，建筑面积1266.76㎡，所占用的土地为甘州区平山湖[2017]136号宗地。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提交的合同、交款收据，被告提交的甘州区人民政府土地征拨文件、规划条件通知书、甘州区城乡规划决策审查会议文件等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案争议最大的焦点是原、被告双方签订的合同是否有效。《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。原、被告签订《租赁合同》，被告将其修建的房屋租给原告用于经营宾馆、超市、餐饮经营。但被告出租的房屋没有办理乡村建设规划许可证，也没有经过建设主管部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同(?http:?/??/?www.64365.com?/?contract?/?fwzlht?/?""房屋租赁合同""http:?/??/?www.64365.com?/?zs?/?_blank?)纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同(?http:?/??/?www.64365.com?/?contract?/?zlht?/?""租赁合同""http:?/??/?www.64365.com?/?zs?/?_blank?)无效。但在一审(?http:?/??/?www.64365.com?/?baike?/?ys?/?""一审""http:?/??/?www.64365.com?/?zs?/?_blank?)法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案被告在法庭辩论终结前未取得乡村建设规划许可证，也未经主管部门批准建设。故双方签订的合同无效。被告辩解涉案房屋所在的甘州区平山湖总体规划用地已经甘州区城乡规划决策审查会议通过，涉案房屋占用的甘州区平山湖[2017]136号宗地已经张掖市自然资源局甘州分局同意按平山湖总体规划实施，所使用的土地也已经由甘州区人民政府批准以挂牌方式取得。租赁房屋建设手续完备，系合法建筑，租赁合同合法有效。但被告提供的系列文件和通知书等，不能等同于法律规定的相关许可证或建设主管部门批准建设的批复。其所提供的证据不能证明其主张，对其辩解意见本院不予采纳。关于原告要求双倍返还定金和赔偿损失的主张，《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告交纳的25000元款项，在双方签订的合同中明确定性为押金，且原告的诉状中也明确该笔款项为押金，故原告要求双倍返还的请求，无事实依据，本院不予支持。双方签订的合同无效，被告收取的押金应予原额退还。原、被告在签订合同时，原告未尽合理的、必要的注意和审查义务，被告明知出租的房屋建设、规划手续不完备，仍和原告签订租赁合同。造成《租赁合同》无效，双方均有过错和责任，双方各自的损失由各自自行承担。原告主张的押金利息损失不符合法律规定，本院不予支持。关于被告的反诉请求，由于双方签订的合同违反法律的强制性规定而无效，故不存在继续履行合同的基础和条件。反诉人主张的房屋租金，在庭审中改为主张2020年度的租金。由于双方签订的合同无效，故双方约定的租金条款和违约金条款归于无效。其要求支付租金并承担违约金的请求无法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同(?http:?/??/?www.64365.com?/?contract?/?fwzlht?/?""房屋租赁合同""http:?/??/?www.64365.com?/?zs?/?_blank?)纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方当事人口头约定第一年免除租金。我国法律对违法建筑租赁合同的效力作出了否定性评价，但合同中关于处分违法建筑占有利益的约定，特别是对免租期限的合意，系出租人在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照适用。以违法建筑为标的物订立租赁合同，出租人不得因其违法行为或自身过错反从中受益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此合同无效后，对于出租人请求给付免租期内占有使用费的主张，法院不予支持。本案合同确认无效后，原告本应承担2020年度1-3月的房屋占有使用费，但在原告租赁房屋后未及时装修使用房屋的情况下，被告没有按合同约定行使合同解除权，任由房屋闲置甚至处于无人管理的状态，没有主动避免损失。且在2020年1-3月期间，我国发生突发性新冠肺炎疫情，即使合法有效的房屋租赁合同，尚且有出租方给承租人免除疫情期间的房屋租金的情况，故原告无需承担2020年1-3月的房屋使用费。 综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同因违反法律规定而无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对造成合同无效的后果，双方均有责任，各自的损失由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同(?http:?/??/?www.64365.com?/?contract?/?fwzlht?/?""房屋租赁合同""http:?/??/?www.64365.com?/?zs?/?_blank?)纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1原、被告于2018年12月31日签订的《租赁合同》无效； 2被告（反诉原告）张某退还原告（反诉被告）张掖锃璨生态科技发展有限公司押金25000元，于判决生效后二个月内履行完毕； 3驳回原告（反诉被告）张掖锃璨生态科技发展有限公司和被告（反诉原告）张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，因原告在法庭调查结束前减少诉讼请求数额，退还1200元，下剩的受理费1200元，减半收取600元，由原告负担333元，被告张某负担267元；反诉受理费1746.5元（已减半收取），由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 王正委 二〇二〇年三月二十日 法官助理 李晓娟 书 记 员 胡彩虹