河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终824号上诉人（原审第三人）:肖福成,男,1969年1月13日出生，汉族,个体，现住河北省遵化市。委托诉讼代理人：郝树江，河北定邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志忠,男,1965年4月26日出生,汉族，个体，现住河北省遵化市。委托诉讼代理人：郑国帅,遵化市城关安国法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:李志安,男,1962年9月1日出生,汉族，退休职工，现住河北省遵化市。被上诉人（原审被告）：唐山凤辉房地产开发有限公司,住所地：河北省唐山市路北区北新道21号玫瑰庄园,统一社会信用代码：911302007233712510。法定代表人：董庆喜，该公司经理。委托诉讼代理人:董雅君，女，1963年11月8日生，汉族，该公司员工，现住河北省唐山市。上诉人肖福成因与被上诉人于志忠、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称：凤辉地产）确认合同有效纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院(2019)冀0281民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。肖福成上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、本案涉及的“唐山凤辉房地产开发集团有限公司”的财务总监董雅君无权代表“唐山凤辉房地产开发集团有限公司”，董雅君的个人行为所产生的法律后果不能损害上诉人的合法权益，故“唐山凤辉房地产开发集团有限公司”是不存在的企业。一审判决认定“唐山凤辉房地产开发集团有限公司”系唐山凤辉房地产开发有限公司的母公司以及对董雅君的行为的认可是错误的。2、上诉人与唐山凤辉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，其已经实际占有、并控制了涉案的房屋，应当依法确认该商品房买卖合同合法有效，并判令将涉案的房屋归上诉人所有。3、应当依法确认被上诉人于志忠与被上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。于志忠答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐山凤辉房地产开发有限公司答辩称：认可一审判决。于志忠向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认位于遵化市××区别墅东数第6间房产为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告于志忠与被告凤辉地产有民间借贷法律关系，被告不能清偿到期债权。2015年，原告于志忠与被告凤辉地产签订商品房买卖合同一份，被告将遵化市玫瑰园小区一区5号别墅东数第6间房产出售给原告。合同主要内容为，该住宅面积400.78平方米，单价5500元一平方米，总价款2204290元，付款方式及期限为一次性付款2204290元。交付期限为，出卖人应当在2014年12月31日前，商品房经验收合格，买受人付清一切应缴费用后交付使用.该合同加盖了被告公司印章，并由时任法定代表人梅子杰手写“同意按每平方米伍仟伍佰元收费”。该合同开头“合同双方当事人”的“出卖人”签字为“唐山凤辉房地产开发有限公司”，买受人一栏有于志忠签字。落款的“出卖人”一栏有“唐山凤辉房地产开发有限公司”的公章，“买受人”一栏为空白。合同最后一页左下角有“未售房子合同备注：此房在售出或顶账时需有法人亲笔签字方能生效，售出或顶账的价格得由双方认定的价格为准”手写字样。2015年9月28日，唐山凤辉房地产开发集团（被告为该公司的子公司）为原告出具了现金收据“今收到××园别墅东数第6间房款2204290元”和其他配套费用热表费、燃气费、工本费等收款的收据，加盖了唐山凤辉地产开发集团财务专用章。2016年9月28日，被告为原告出具了交费流转通知书，其内容为：“业主于志忠，详细地址5楼6室，在我处已全部办完入住手续，请物业公司办理相关手续并发放钥匙”。加盖了被告售楼处公章。当天被告还为原告出具证明：“兹证明于志忠在××区别墅东数第6间，其买卖合同及收据真实有效，此房产权归于志忠所有”。加盖了被告售楼处公章。该房产未办理不动产登记证书，亦未在房产管理部门进行备案登记。另查明，2012年11月16日王树春（甲方）与凤辉地产（乙方）、梅子杰（丙方）签订《售楼经营权授权协议书》，约定：“由甲方向乙方和丙方开发的遵化市××园工程进行融资支持，乙、丙方将所售的1、2、3、4号楼房售楼权交由甲方负责，售楼款全额交到甲方派驻人员手中或甲方指定账号，用于偿还甲方借款本息。售楼合同由甲方派专职人员管理，按顺序编号，乙、丙方售楼时必须向甲方申领售楼合同，未经编号的合同一律不得使用”。因王树春向第三人肖福成借款未能按时偿还，经王树春与肖福成协商，王树春同意用被告开发建设的遵化市××园5-5的遵化市××园、5-6、5-7、5-8四套别墅抵顶欠肖福成的借款，抵顶金额合计8821000元，肖福成为王树春出具了8821000元收条。2015年7月11日肖福成与被告凤辉地产亦签订了商品房买卖合同，合同约定被告将遵化市玫瑰园小区1区5-6号别墅（1区5号楼东数第6间）出卖给肖福成，建筑面积400.78平方米，单价每平方米5000元，房屋价款为2003900元，付款方式为一次性付款。出卖人加盖凤辉地产公章，法定代表人处加盖梅子杰印章。合同签订后，王树春派驻的人员为第三人肖福成出具了房款1905250元、前后院150000元、车库150000元、维修基金40186元、热力表1533元、燃气初装3800元、房本80元的收款收据，并加盖了被告售楼处公章。该房产没有办理房屋所有权登记手续，亦未在房产管理部门进行备案登记。一审法院认为，原告于志忠与被告凤辉地产签订的商品房买卖合同对涉诉房产的位置、价款、付款方式及期限、交房期限等内容均作出了明确的约定，该内容未违反法律禁止性规定，被告在该合同中加盖被告公司公章及法定代表人印章，2016年9月28日的证明及交费流转通知单中加盖被告公司售楼处公章，本院均予以认可，且被告母公司为原告出具的收款凭证上加盖了唐山凤辉房地产开发集团公司财务专用章，以上内容能够证实被告签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，原、被告双方采用书面形式订立商品房买卖合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，故该合同已成立，依法成立的合同，自成立时生效，综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同内容合法有效、系双方真实意思表示，该合同合法有效，对此本院予以确认，故原告要求确认与被告签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。第三人抗辩其与被告签订商品房买卖合同日期为2015年7月11日，早于原告与被告签订的时间，经查原告与凤辉地产签订日期为2015年，没有具体时间，但合同是否有效与签订合同时间先后无关；第三人辩称原告签订的合同没有买受人的签字，但原告在合同开头当事人一栏已签字，在落款处未签字亦不影响合同效力；第三人辩称原告持有的合同在最后注明为“未出售房屋”，没有抵账行为，经查，所谓“未出售房屋”即是抵账房屋，此类房屋在售出或顶账时需有法人亲笔签字方能生效，售出或顶账的价格得以双方认定的价格为准。上述第三人的抗辩意见，本院均不予采纳。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因涉诉房产未办理房屋所有权登记手续，亦未在房产管理部门进行备案登记，故原告要求确认涉诉房产为其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三人肖福成要求宣告原、被告的签订的商品房买卖无效的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。第三人肖福成辩称案涉房产被告已经出卖给肖福成，要求确认第三人与被告签订的商品房买卖合同有效为另一法律关系，第三人应另行起诉。且第三人与被告之间签订的关于案涉房产的商品房买卖合同效力并不影响原告与被告签订的案涉房产的商品房买卖合同有效。遂判决：一、确认原告于志忠与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订的遵化市××园5-6号的遵化市××园别墅商品房买卖合同有效；二、驳回原告于志忠的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告唐山凤辉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，2015年，被上诉人凤辉地产作为出卖人与被上诉人于志忠作为买受人签订了商品房买卖合同一份。该商品房买卖合同签订以后，唐山凤辉房地产开发集团有限公司于2015年9月28日为于志忠出具了收到涉案房屋价款以及配套费用的收据，且2016年9月28日凤辉地产亦为于志忠出具了交费流转通知单。凤辉地产与于志忠签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，并未违反我国法律禁止性规定，该合同合法有效。因在一、二审诉讼中，上诉人肖福成均未提供充分的证据予以证实凤辉地产与于志忠签订的商品房买卖合同存在合同无效的情形。一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，认定唐山凤辉房地产开发集团有限公司为凤辉地产的母公司、凤辉地产与于志忠签订的商品房买卖合同有效，并无不妥。故肖福成主张应当依法确认被上诉人于志忠与被上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然2015年7月11日，肖福成亦与凤辉地产签订了商品房买卖合同，肖福成亦交纳了涉案房屋的房款以及配套设施的费用，但是肖福成与凤辉地产签订合同以后既未办理涉案房屋的所有权登记手续，亦未在房地产管理部门进行备案登记。而于志忠与凤辉地产签订合同以后也同样未办理涉案房屋的所有权登记手续，未在房地产管理部门进行备案登记，故肖福成与凤辉地产签订的合同效力不能否定于志忠与凤辉地产签订的合同效力。因在一审诉讼中，肖福成并未向一审法院提起诉讼确认其与凤辉地产签订的合同有效，一审法院认为其应另行主张并无不妥。故肖福成主张“上诉人与唐山凤辉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，其已经实际占有、并控制了涉案的房屋，应当依法确认该商品房买卖合同合法有效，并判令将涉案的房屋归上诉人所有”的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人肖福成负担。本判决为终审判决。审判长 沈 军审判员 姚春涛审判员 徐万启 二○二○年三月十二日书记员 郑 悦