安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终374号上诉人（原审原告）：丁建辉，男，1972年6月19日出生，汉族，户籍地河北省辛集市，经常居住地安徽省蚌埠市淮上区。上诉人（原审原告）：贾剑会，女，1974年7月24日出生，汉族，户籍地河北省辛集市，经常居住地安徽省蚌埠市淮上区。被上诉人（原审被告）：蚌埠缪氏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路365号，统一社会信用代码91340300553274677L。法定代表人：陈道利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。上诉人丁建辉、贾剑会因与被上诉人蚌埠缪氏置业有限公司（以下简称缪氏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院作出（2019）皖0311民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁建辉、贾剑会上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持丁建辉、贾剑会原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院支持上诉人违约金过低，有失公平原则。双方当事人签订的合同是缪氏置业公司提供的格式合同，合同约定的违约金明显过低。双方签订的《补充协议》约定，丁建辉、贾剑会逾期未提供办证材料，要按日向缪氏置业公司承担总房款的万分之一违约金，丁建辉、贾剑会要求缪氏置业公司以总房款为基数按日万分之一承担逾期办证违约金，合理合法。二、丁建辉、贾剑会提供蚌埠市房地产交易中心测绘部门出具的说明证明，测绘部门早在2014年4月就将房屋测绘成果告知缪氏置业公司，缪氏置业公司得知测绘结果后，未告知丁建辉、贾剑会，在2014年8月15日将房屋交付给丁建辉、贾剑会使用时，仍按合同约定的购房总款进行结算，直至2019年4月才给丁建辉、贾剑会出具办证发票，恶意占用丁建辉、贾剑会房差款。丁建辉、贾剑会要求自涉案房屋交付之日支付占用房屋差额款利息，应得到支持。三、缪氏置业公司占用32975元办证费用，应当支付占用资金使用期间的利息。缪氏置业公司辩称，丁建辉、贾剑会以合同约定的违约金过低为由，请求法院调整合同约定的违约金计算标准，缺乏事实和法律依据，应予驳回。丁建辉、贾剑会自述其实际损失不明，且在诉讼过程中也并未向法院提供证据证明产权登记迟延给其造成的实际损失，丁建辉、贾剑会明知在按揭贷款期限内不能取得产权证，所以在此期限内，产权登记迟延不会给丁建辉、贾剑会造成任何损失。合同第五条约定了房屋面积差形成的差额款的计算原则，但对于面积差的支付时间并未约定，故应当以起诉要求面积差之日起计算补差款利息。办证费用是丁建辉、贾剑会应当支出的费用，缪氏置业公司仅是代为收取，该款项真正的权利主体是权属登记机关。办证费用的缴纳是完成权属登记的环节之一，由于合同中已就权属登记事项约定了相关的违约责任，一审法院也判决缪氏置业公司承担责任，如果再次判决承担违约责任就会发生违约行为人就同一违约后果重复承担违约责任的情形，加重了违约行为人的责任。丁建辉、贾剑会向一审法院起诉请求：1．判令缪氏置业公司立即到办证部门为丁建辉、贾剑会办理位于蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号商业用房所有权登记；2.判令缪氏置业公司支付逾期办证违约金55926元（该损失按中国人民银行同期贷款利率主张，暂按年息6%从2015年6月12日计算至2018年6月12日，此后依此计算至丁建辉、贾剑会取得房地产权证书止）；诉讼过程中，丁建辉、贾剑会变更该诉请为：判令缪氏置业公司支付逾期办理产权证的违约金55926元（以总房款580085元为基数自2014年9月12日起按日万分之一的标准暂计算至2017年5月6日止，以后违约金按此标准计算至产权证办理之日止）；3.判令缪氏置业公司退还合同约定面积和产权登记面积差额12325.68元，并赔偿损失2958.16元（该损失按中国人民银行同期贷款年利率6%从缪氏置业公司交房开始暂计算至2018年6月12日，此后依此计算至全额退还房差款时止）；4.本案的诉讼费用由缪氏置业公司承担；5.诉讼过程中，丁建辉、贾剑会增加诉讼请求：判令缪氏置业公司向丁建辉、贾剑会支付收取的各项办证费用31735元占用资金利息8568元（自2014年9月12日起按年利率6%暂计算至2019年3月12日止，以后按此标准计算至缪氏置业公司实际退费或交至办证部门时止）。一审法院认定事实：2013年10月31日，丁建辉、贾剑会与缪氏置业公司签订《商品房买卖合同》(合同编号201310310025)，丁建辉、贾剑会以按揭付款方式购买缪氏置业公司开发建设的蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号商品房一套，建筑面积136.98平方米，每平方米4324.8元，房屋总价592411元。双方约定缪氏置业公司于2014年12月31日前交房。双方对产权登记合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、本合同第十五条权属登记资料报备时间60日，是以市场全部交付使用之日起计算，如因政府相关部门行为延误，导致出卖人不能在60日内报备资料，出卖人不承担违约责任。买受人应在市场全部交付后300日内办理相关产权，否则如因政府政策变化责任自负。”关于面积差，双方约定以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格多退少补。双方还在合同中约定了其他事项。同日，双方还签订了买卖合同补充协议，作为商品房买卖合同附件四，该补充协议第五条约定了“关于办理产权登记手续的补充约定”内容为：“1、如乙方（丁建辉、贾剑会）以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方（缪氏置业公司）统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件的资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如乙方未按照本项前述约定提交资料、预交税费，则每迟延一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。如甲方因此遭受损失的，乙方应负责赔偿。2、因本项目任一购房户在接受房屋后，在房屋上或其周边违章搭盖建筑物或其他设施，导致本项目不能通过综合验收的，由此造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任；由于乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任”。该补充协议还就其他事项进行了约定。商品房买卖合同及补充协议签订后，丁建辉、贾剑会支付了首付款，并与徽商银行蚌埠分行签订了抵押借款合同。徽商银行蚌埠分行于2014年1月6日将贷款290000元支付给缪氏置业公司。2014年6月12日，缪氏置业公司向丁建辉、贾剑会交付了房屋。丁建辉、贾剑会按要求向缪氏置业公司缴纳了契税23696元、公共维修基金5479元，产权登记费560元，其他费用2000元，合计31735元。载明：预收的办证费用以房地产权部门实收金额为准，多退少补，据实结算。上述款项缪氏置业公司向丁建辉、贾剑会出具了收据。2018年7月16日，缪氏置业公司向丁建辉、贾剑会开具了不动产发票载明：蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号，实测建筑面积134.13平方米，单价4324.8元/平方米，计580085.42元。一审法院认为，双方当事人系商品房买卖合同关系，本案纠纷争议为商品房办证引发的纠纷。争议焦点为是否存在违约逾期办证及如何承担违约责任。首先，合同履行中是否存在逾期办证。商品房买卖合同第十五条约定：“关于产权登记的约定出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条中仅对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限进行了约定，未对取得房屋权属证书的期限进行约定，合同其他条款亦未对取得房屋权属证书的期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案标的物在合同签订时为尚未建成的房屋，故取得房屋权属证明的期限应为自房屋交付使用之日起90日，即从2014年6月12日起的90日内，丁建辉、贾剑会应当取得权属登记证书。至本案辩论终结时止，丁建辉、贾剑会购买的房屋仍然未能进行权属登记，显然缪氏置业公司已经超出前述司法解释规定的期限，属违约行为。关于缪氏置业公司辩称系因丁建辉、贾剑会资料不全导致未能办证。对此一审法院认为，一方面，缪氏置业公司作为房屋开发企业对产权登记所需资料熟知，在办理房屋交接手续时即可一次性收齐相关资料。另一方面，实际履行中如出现资料不全的问题，缪氏置业公司可向丁建辉、贾剑会提出相关要求，但缪氏置业公司并未提供证据证明其已提出了其对办证资料的缺失要求丁建辉、贾剑会补足而丁建辉、贾剑会予以拒绝的证据。丁建辉、贾剑会未取得产权登记证以及缪氏置业公司未代缴纳契税、公共维修基金等费用的行为的根本原因在缪氏置业公司方。因此，一审法院认定缪氏置业公司在合同履行中存在逾期办证的违约行为。其次，如何承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，双方在商品房买卖合同中关于逾期办证约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，丁建辉、贾剑会要求调高违约金标准，按已付房款的万分之一每日计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；但丁建辉、贾剑会未出示证据证明其因缪氏置业公司逾期办证所受到的损失为多少，故逾期办证违约金应按合同约定计算，即按已付房价款的0.1%计算（592411×0.1%=592.41元）。缪氏置业公司支付违约金后，仍然需要继续履行为丁建辉、贾剑会办理房地产登记手续的义务。对缪氏置业公司辩称的合同约定以取得权利登记证书确定违约责任，而借款担保合同约定在贷款期限内抵押人是无法取得产权证书的，丁建辉、贾剑会在抵押期内不可能存在损失，故出卖人不存在违约行为。结合商品房买卖合同第十五条对关于办理产权登记的约定，以及补充协议第五条系关于办理产权登记手续的补充约定，从条款名称上即可看出，取得权属登记证书，应理解为应在规定期限内办理权属登记，进而得到权属证书。而进行权属登记是取得证书的必经程序，但事实是缪氏置业公司并未依约定（委托办理）申请权属登记事宜。至于办证后进行抵押登记，将他项权利证书交贷款方保管则系另一合同调整范围，依该合同保管证书，不是本案争议处理范围。根据契约独立原则，丁建辉、贾剑会依商品房买卖合同及补充协议取得产权登记是其合同权利，应当依法保护，而缪氏置业公司在商品房买卖合同及补充协议中的办证义务仍应当履行且并不因抵押借款合同而免除其办证义务。缪氏置业公司履行商品房买卖合同及补充协议违背了合同约定和诚信原则。故对缪氏置业公司的抗辩理由，一审法院不予支持。关于面积差价款问题。缪氏置业公司开具的不动产发票证实，丁建辉、贾剑会所购房屋实测建筑面积134.13平方米，总价580085.42元，与购买时的差额为12325.58元。丁建辉、贾剑会主张缪氏置业公司退还差价款符合合同约定，一审法院予以支持。关于其中的利息请求，开具发票之日应视为双方对房屋价款的最终结算，缪氏置业应自开具发票之日起退还面积差价款，逾期退还，应承担资金占用利息。丁建辉、贾剑会请求按银行同期贷款利率计算利息，一审法院予以支持。关于丁建辉、贾剑会请求判令缪氏置业公司向丁建辉、贾剑会支付其收取的各项办证费用31735元资金占用期间的利息。一审法院认为，办证费用属于丁建辉、贾剑会必须缴纳的费用，缪氏置业公司履行合同存在逾期办证的违约行为，对该违约行为缪氏置业公司已承担违约金，丁建辉、贾剑会的该项诉讼请求与逾期办证违约金的诉讼请求存在重复，对丁建辉、贾剑会的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于诉讼时效。由于开具不动产发票是办理权属登记的必要条件之一，缪氏置业公司实际开具不动产日期为2018年7月16日，丁建辉、贾剑会从取得该发票的2018年7月16日起应当知道其权益受到侵害。其起诉未超过诉讼时效期间。缪氏置业关于诉讼时效的辩解，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、缪氏置业公司于判决生效后三十日内到房地产权登记部门为丁建辉、贾剑会办理位于蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号商业用房所有权登记；二、缪氏置业公司于判决生效后十日内支付丁建辉、贾剑会逾期办证违约金592.41元；三、缪氏置业公司于判决生效后十日内支付丁建辉、贾剑会房屋差价款12325.58元及利息（自2018年7月16日起，以12325.58元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至实际给付之日止）；四、驳回丁建辉、贾剑会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1798元，减半收取计899元，由缪氏置业公司负担500元，丁建辉、贾剑会负担399元。二审期间，各方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：2019年8月16日蚌埠市房地产测绘队出具的“关于玉文化创意产业园C9等楼栋测绘时间的说明”显示，蚌埠市房地产测绘队于2014年10月份将丁建辉、贾剑会购买的蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号商业用房所在B3号楼房屋测绘成果告知开发公司。2019年11月19日，缪氏置业公司退还丁建辉、贾剑会房屋面积差额款12125.58元，尚欠200元房屋面积差额款未退回。目前，案涉蚌埠玉文化创意产业园第B3栋1单元1层01018号商业用房的所有权登记已办理完毕。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、本案逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否应调整；2、丁建辉、贾剑会主张的涉案房屋面积差额款利息应如何计算；3、缪氏置业公司是否应支付占用丁建辉、贾剑会办理产权证费用的利息。关于逾期办理房地产权属证书违约金的标准是否应予调整的问题。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，缪氏置业公司未提供证据证明其已履行合同约定的义务，导致丁建辉、贾剑会未能在约定期限内取得房地产权属证书，缪氏置业公司存在违约行为，其应当承担违约责任。丁建辉、贾剑会认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，要求缪氏置业公司按日向其赔偿总房款的万分之一违约金。根据双方合同第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，即在缪氏置业公司违约的情况下仅需支付丁建辉、贾剑会592.41元的违约金，明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合双方合同履行以及缪氏置业公司逾期办证时间长达五年等情况，本院酌定缪氏置业公司按照房屋总价款的1%支付丁建辉、贾剑会未办理房地产权属证书的违约金，计5924.11（592411×1%）元。丁建辉、贾剑会主张逾期办理权属证书违约金的约定过低要求调整的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。关于丁建辉、贾剑会主张的涉案房屋面积差额款利息是否应予支持的问题。丁建辉、贾剑会一审提供的“关于玉文化创意产业园C9等楼栋的测绘说明”能够证明蚌埠市房地产测绘队已对该房进行测绘并于2014年10月告知了缪氏置业公司测绘结果，缪氏置业公司知道此测绘结果后应及时退还面积差额款，但直至2019年11月19日其才退还丁建辉、贾剑会面积差额款12125.58元，尚欠200元房屋差价款未退回。缪氏置业公司虽辩称其在开具不动产发票时才知道测绘结果，但未提供证据予以证明，故应当支付占有使用此面积差额款期间的利息。丁建辉、贾剑会起诉要求缪氏置业公司自交房之日起开始支付房屋面积差额款利息，但其提供的证据仅能证明缪氏置业公司2014年10月得知房屋实际面积，故本院对丁建辉、贾剑会的该项上诉请求部分支持。另鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故在2019年8月20日前的面积差额款利息按中国人民银行同期银行贷款利率计算，该日期后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于缪氏置业公司是否应当支付占用丁建辉、贾剑会办理房地产权属证书费用期间利息的问题。办证费用属于丁建辉、贾剑会必须缴纳的费用，缪氏置业公司履行合同存在逾期办证的违约行为，对该违约行为缪氏置业公司已承担违约金，丁建辉、贾剑会的该项诉讼请求与逾期办证违约金的诉讼请求存在重复，对该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，丁建辉、贾剑会的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院(2019)皖0311民初2780号民事判决；二、蚌埠缪氏置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付丁建辉、贾剑会逾期办理房地产权属证书违约金5924.11元；三、蚌埠缪氏置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付丁建辉、贾剑会占用房屋差额款200元及利息（以本金12325.58元为基数，自2014年11月1日起按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至2019年8月20日；以本金12325.58元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2019年11月19日；以本金200元为基数，自2019年11月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至给付之日止）；四、驳回丁建辉、贾剑会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1798元，减半收取计899元，由蚌埠缪氏置业有限公司负担500元，丁建辉、贾剑会负担399元（于本判决送达之日起七日内向安徽省蚌埠市淮上区人民法院交纳）；二审案件受理费1798元，由丁建辉、贾剑会负担1550元（已交纳），由蚌埠缪氏置业有限公司负担248元（于本判决送达之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年三月三十一日法官助理沈吉梅书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；