四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终698号 上诉人（原审原告）：周冬梅，女，1986年11月24日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：李晓妍，四川蜀汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华东，四川蜀汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都伊厦小商品市场有限公司，住所地：四川省成都市金牛区火车北站东一路26号。 法定代表人：朱文荣，执行董事。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文斌，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都开越领地房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路6号1栋3单元7层715号。 法定代表人：李佳兴。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川好房居房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市锦江区梨花街9号附1号。 法定代表人：黎彬。 委托诉讼代理人：孙燕，四川英特信律师事务所律师。 上诉人周冬梅因与被上诉人成都伊厦小商品市场有限公司（以下简称伊厦公司）、成都开越领地房地产营销策划有限公司（以下简称开越领地公司）、四川好房居房地产营销策划有限公司（以下简称好房居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初6537号民事判决向本院提起上诉。本院2020年1月8日立案受理后，因新冠肺炎疫情影响，经征求各方当事人的意见，各方当事人均同意本院二审不开庭审理。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周冬梅上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初6537号民事判决；2.确认周冬梅与好房居公司签订的《居间合同》无效；3.改判伊厦公司、开越领地公司、好房居公司共同偿还购房款155280元并按照同期银行贷款利率支付从2018年9月15日起至实际付清之日止的资金占用利息；4.由伊厦公司、开越领地公司、好房居公司承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：一、好房居公司提供的《居间合同》显示居间费总共155280元，约为房屋成交价的35.72%，远超《国家计划委员会、建设部》规定不超过成交价3%的标准，且好房居公司向周冬梅出具的收据中一份是购房定金，一份是购房款（中介费），若为中介费没有必要标注为购房款及购房定金。二、周冬梅从伊厦公司处购买房屋，并非从李育飞处受让，伊厦公司向周冬梅出具的收据和发票能证明这一事实。三、开越领地公司称收取周冬梅的款项系好房居公司委托收取的居间费的理由是不成立的，即便周冬梅与好房居公司的居间合同、委托函有效，在伊厦公司已经收取了合同约定的购房款的情况下，开越领地公司再收取周冬梅的款项是没有依据的。 伊厦公司答辩认为，李育飞之前已经向伊厦公司支付完购房款，周冬梅是概括受让李育飞购买的房屋，伊厦公司并未直接向周冬梅收取购房款；周冬梅与好房居公司之间的关系和伊厦公司属两个不同的法律关系。一审判决正确，应予维持。 开越领地公司答辩认为，开越领地公司与案件无关系，公司只是受好房居公司委托收取了款项，代收后又全部转给了好房居公司，对其他情况不清楚。 好房居公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，判决正确，周冬梅的上诉理由不成立，二审应予以维持。 周冬梅一审诉讼请求：1.判令确认周冬梅与好房居公司签订的《房屋居间合同》无效；2.判令伊厦公司、开越领地公司返还多支付的房款155280元及利息（从2018年9月15日起按同期银行贷款利率计算至房款付清之日）；3.本案诉讼费由伊厦公司、开越领地公司承担。 一审法院认定：2018年9月15日，李育飞向伊厦公司提交《更名申请书》，要求将其购买XX号房屋所签订的商品房买卖合同概括转让给周冬梅。同日，周冬梅与伊厦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.周冬梅购买伊厦公司开发的XX号办公用房，预测建筑面积39.52平方米，单价11000元，总价434720元，在2018年9月15日前付清；2.房屋实测面积与合同载明的预测建筑面积发生误差的，无论建筑面积误差比绝对值是否超过3%，买受人不退房，双方同意据实结算房价款并按结算后的房价款缴纳契税、维修资金等相关费用。合同2018年9月19日办理了签约备案登记（备案号：3XXX8）。周冬梅向开越领地公司支付59万元。2018年9月26日，伊厦公司出具《收款收据》，确认收到周冬梅购买案涉房屋的房款434720元。同日，周冬梅签署《更名审批表》，确认所购房屋原购房人为李育飞。2019年6月30日，周冬梅签署《房屋面积确认书》，确认所购房屋实际面积为40.03平方米，应补房款5610元。 2018年9月15日，周冬梅与好房居公司签订《房屋居间合同》，约定：1.周冬梅欲购买XX号房屋，特委托好房居公司寻找房屋出售方信息，促成其购得房屋；2.好房居公司通过自身获得的客户信息，促成第三方将房屋出售给周冬梅，并协助周冬梅到开发商处变更房屋购买合同主体（即更名），由周冬梅与开发商直接签订认购书、房屋购买合同或其他相关购房主体变更文件，使房屋购买方变更为周冬梅；3.好房居公司促成周冬梅购买房屋并到开发商处变更房屋购房合同主体成功，本次居间服务费总价为155280元，由周冬梅向好房居公司支付。好房居公司分别于2018年8月14日、9月15日两次出具《收款收据》，确认收到周冬梅支付购房定金2万元及购房款（居间）135280元。周冬梅在前述两份《收款收据》客户确认签收一栏签字、捺印确认。 一审审理过程中，周冬梅对于好房居公司提交的《房屋居间合同》上“周冬梅”的签字、捺印真实性提出鉴定申请后，又以个人原因撤回鉴定申请。 一审法院认为，周冬梅与伊厦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。关于周冬梅主张因伊厦公司隐瞒收款方系开越领地公司，致使其多支付购房款155280元的意见。一审法院认为，周冬梅在提起诉讼时未如实陈述其与好房居公司签订《房屋居间合同》的事实，且在审理过程中，对于好房居公司提交的前述合同上“周冬梅”的签字、捺印真实性提出鉴定申请后，又申请撤回，有违诚实信用原则。根据查明事实，周冬梅在与伊厦公司签订《商品房买卖合同（预售）》之前，已明知案涉房屋的原购房人为李育飞。周冬梅也对《更名审批表》、居间费收款收据签字捺印确认前述事实，进一步印证《房屋居间合同》约定的合同内容真实性。此后，各方当事人一致同意，周冬梅完成与伊厦公司关于购买案涉房屋的合同签订并实际履行。周冬梅支付房款和居间费的收款方虽系开越领地公司，但并不影响房屋买卖合同、居间服务合同的合同相对方地位，且伊厦公司、好房居公司均出具收款收据认可了周冬梅支付房款、居间费的行为。综上意见，周冬梅主张支付的155280元系房款的意见，与查明事实不符，一审法院不予采纳。周冬梅主张伊厦公司、开越领地公司返还房款并支付利息的诉讼请求，不予支持。周冬梅以商品房屋销售合同纠纷提起诉讼，其主张确认《房屋居间合同》无效，与本案不是同一法律关系，故对于该合同的效力问题，本案不予评议和处理；若周冬梅就居间服务合同存在争议，可另行提起诉讼。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：驳回周冬梅的诉讼请求。案件受理费3498元，减半收取计1749元，保全费1296.4元，由周冬梅负担。 本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据周冬梅签名的“更名审批表”，结合周冬梅并未提交直接向伊厦公司支付购房款证据的事实及各方当事人陈述意见，可以认定案涉房屋系周冬梅从案外人李育飞处概括受让后，再与伊厦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》约定的内容看，周冬梅所购买伊厦公司开发的办公用房合同价款为434720元。对于周冬梅主张返还费用155280元，从各方提交的证据看，周冬梅支付该费用是根据与好房居公司订立的《房屋居间合同》产生的，该费用并非《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款，因此，周冬梅主张该费用系因《商品房买卖合同（预售）》多支付的购房款的理由不成立。 对于周冬梅主张《房屋居间合同》无效的请求，虽然与房屋买卖属不同的法律关系，但鉴于当事人相同，为避免诉累和衍生诉讼，人民法院可以一并处理。周冬梅主张《房屋居间合同》无效，一审的理由违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二款、第三款的规定，二审的理由是《房屋居间合同》约定居间费用过高、远超《国家计划委员会、建设部》规定标准。本院认为，周冬梅并未提供证据证明与好房居公司签订的《房屋居间合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第二款、第三款的规定的情形，其以《中华人民共和国合同法》第五十二条主张无效的理由不成立，本院不予支持；认为《房屋居间合同》约定居间费用过高、远超《国家计划委员会、建设部》规定的标准而无效的理由，因《国家计划委员会、建设部》属行政管理性规定，不属于违反法律法规、行政法规的强制性规定的情形，其以此认为合同无效的理由亦不成立，本院不予支持。对于《房屋居间合同》约定的居间费用是否违反《国家计划委员会、建设部》规定的标准，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴，周冬梅可以向相关部门反映处理。 综上所述，周冬梅的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，虽对《房屋居间合同》不予评议和处理不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3498元，由周冬梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年三月十一日 书记员 杨珍梅