安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终854号上诉人（原审原告）：黄山市新安房地产开发有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新园路108号，统一社会信用代码91341000151545534C。法定代表人：黄曙峰，董事长。委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，统一社会信用代码91340000719986448M。法定代表人：胡建军，董事长。委托诉讼代理人：金磊，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：吕泽民，安徽道同律师事务所律师。上诉人黄山市新安房地产开发有限责任公司（以下简称新安房地产公司）因与被上诉人安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称民航机场建设公司）所有权确认纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人新安房地产公司的法定代表人黄曙峰及其委托诉讼代理人汪磊，被上诉人民航机场建设公司的委托诉讼代理人金磊、吕泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新安房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持新安房地产公司为“新安﹒博林山庄”6幢101室等34套房屋（详见清单）的所有权人。二、本案一、二审诉讼费用由民航机场建设公司负担。事实和理由：一、新安房地产公司与民航机场建设公司签订的《合作协议》和《合作补充协议》系名为合作、实为土地使用权转让协议。双方签订的合作协议约定：民航机场建设公司在合作中只收取固定收益，不承担经营风险。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，新安房地产公司是土地使用权的实际拥有者。二、新安房地产公司是案涉房屋的所有权人。既然案涉房屋的土地使用权系新安房地产公司实际购买并所有，且项目的所有投资均由新安房地产公司出资建造，新安房地产公司理所当然是案涉房屋的所有权人。民航机场建设公司仅仅是名义上的登记人，而并非实际所有权人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。一审判决适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条，仅以登记为准而未对真实权利状态进行审查，明显适用法律错误。三、一审混淆物权和债权，双方对销售收入、债权债务以及清算事项的约定无法影响物权的归属。综上，请求二审法院支持其上诉请求。民航机场建设公司答辩称：一、关于案涉《合作协议》及合作补充协议的性质。(一)相关司法解释的规定不影响对案涉房屋所有权人的认定。1.本案的情况十分复杂，不能简单地将《合作协议》及其补充协议认定为土地使用权转让合同，案涉《合作协议》及其补充协议应属于合作开发房地产合同。仅从双方提供的证据看：（1）民航机场建设公司在案涉地块竞买、签订《国有土地使用权出让合同》、办理建设用地规划手续、办理国有土地使用权登记手续、建设用地规划核实手续中做出了大量工作；（2）案涉项目的设计工作，是由民航机场建设公司完成的；（3）在项目的管理过程中，民航机场建设公司委托监理公司(安徽省科达建设项目管理有限公司)对工程进度、工程质量进行全程监督管理；民航机场建设公司与新安房地产公司共同组织案涉项目所有工程的招标工作、共同监管工程进度款支付工作；民航机场建设公司派员参与项目的具体工作。（4）民航机场建设公司在2016年9月份起接管了“新安﹒博林山庄”项目的所有经营管理工作。据此，应认定对于案涉项目，民航机场建设公司实施了具体的开发行为；双方的合同关系并非土地使用权转让合同。2.诉争房屋不符合过户条件。即使按照新安房地产公司的主张进行推理，假定《合作协议》及其补充协议为土地使用权转让合同，根据《物权法》第九条第一款规定，在不符合过户条件、未能办理过户登记手续的情况下，案涉房屋的所有权人仍是民航机场建设公司。二、关于新安房地产公司的请求权基础。(一)新安房地产公司没有履行举证责任，没有证明其主张的“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”。新安房地产公司主张其请求权基础是《物权法司法解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，新安房地产公司没有提交任何证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，显然应当承担举证不能的法律后果。(二)根据《物权法》中关于登记簿的规定，新安房地产公司主张请求权基础缺乏法律依据。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，新安房地产公司如果认为不动产登记错误，新安房地产公司应当举证证明不动产登记管理部门登记行为何处存在错误，否则其请求权无法律依据。三、审查合同约定所产生的案涉房屋所有权的流转路径，可以认定案涉房屋的所有权人是民航机场建设公司，而不是新安房地产公司。(一)因合法建造，民航机场建设公司取得案涉房屋的所有权。《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据上述规定，结合民航机场建设公司提供的证据证明的事实，案涉房屋属于民航机场建设公司合法建造的房屋，所有权人是民航机场建设公司。(二)房屋出售后过户登记手续办理完毕，买受人取得房屋所有权。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述规定，假定案涉房屋出售，且办理相关的过户登记手续后，案涉房屋所有权方才发生变更。(三)有关约定，不影响对案涉房屋所有权人的认定。1.《合作协议》的有关约定，不影响对案涉房屋所有权人的认定。2008年7月15日，民航机场建设公司与新安房地产公司签订《合作协议》，第“二、(四)、2”条款约定，除交给民航机场建设公司的管理费和应由项目列支的成本外，全部销售收入清算后归新安房地产公司。目前房屋尚未完全销售完毕，工程款尚未完全结清，故民航机场建设公司与新安房地产公司尚未对案涉项目进行清算。即便已经清算，清算后也只是销售收入归新安房地产公司，新安房地产公司不会因此取得房屋的所有权。2.《合作补充协议》的有关约定，不影响对案涉房屋所有权人的认定。3、《合作协议》及其合作补充协议没有特别说明哪一方是房屋所有权人，是因为当初签订合同时，双方均认可案涉房屋系民航机场建设公司所有。新安房地产公司并非以取得“新安﹒博林山庄”房屋的所有权为订立合同之目的，而是通过与民航机场建设公司合作开发建设、共同销售房屋的形式，以销售收入扣除项目成本的方式，最终取得利润为立约目的。综上所述，请求人民法院依法驳回新安房地产公司的上诉讼请求。新安房地产公司向一审提出诉讼请求：一、确认新安房地产公司为55套房屋的实际所有人（房屋详见清单）；二、本案诉讼费由与民航机场建设公司承担。一审查明：2008年5月19日，民航机场建设公司通过竞拍取得了奕棋镇博林大道北侧地块，上述地块的土地出让费和保证金3230万元由新安房地产公司出资，土地使用权登记权利人为民航机场建设公司。一审另查：2008年7月15日，新安房地产公司与民航机场建设公司签订《合作协议》，约定：双方联合开发上述土地，民航机场建设公司为开发商，新安房地产公司为投资商，民航机场建设公司为该项目设立民航机场建设公司黄山分公司，分公司下设销售部、工程部、综合办、财务部，该项目所需资金由新安房地产公司投入，因资金不到位引起开发工作出现差错均由新安房地产公司承担责任，新安房地产公司向民航机场建设公司交纳管理费300万元，除交给民航机场建设公司的管理费和应由项目列支的成本外，全部销售收入清算后归新安房地产公司。2011年1月24日，双方签订《合作补充协议》，约定本项目在竣工交付后需进行资产核算，所有债权债务及损益由新安房地产公司承担。2016年9月5日，民航机场建设公司作为甲方，新安房地产公司作为乙方，黄曙峰作为丙方，詹丹丹（黄曙峰的妻子）作为丁方，四方签订《关于黄山新安博林山庄房产项目开发建设合作协议的补充协议（二）》，约定由甲方接管黄山分公司的所有资料和经营管理工作，对黄山分公司进行清算，办理注销登记，由甲方对经处理没有权利瑕疵的博林山庄项目房屋按市场价对外销售，乙方应赔偿甲方因博林山庄项目、乙方原因及黄山分公司对外债务所发生的所有损失、垫付款、相关费用和甲方资金占用利息，同时明确乙方、丙方、丁方的偿还方式，管理费增加200万元，该费用列入博林山庄项目建设成本。一审再查：现“新安﹒博林山庄”项目已竣工，涉案的房屋除新安房地产公司陈述已过户登记至民航蓝实公司名下的11套房屋外，剩余44套房屋中有6套房屋未办理产权证，有6套房屋已过户登记至案外人名下，其余登记在民航机场建设公司名下，44套房屋中有27套房屋被黄山市黄山区人民法院查封。一审又查：案外人张曦以黄曙峰、新安房地产公司、新安房地产公司黄山分公司为被告向黄山市黄山区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，黄山市黄山区人民法院于2017年3月7日、5月2日、6月16日作出（2016）皖1003执184号民事裁定书三份，查封民航机场建设公司名下位于新安博林山庄80套房产。民航机场建设公司提出执行异议，黄山市黄山区人民法院作出（2017）皖1003执异44号执行裁定，中止对民航机场建设公司名下位于新安博林山庄80套房产的查封。张曦不服该裁定，向黄山市黄山区人民法院提起申请执行人执行异议之诉。黄山市黄山区人民法院作出（2017）皖1003民初895号民事判决书，判决不得执行民航机场建设公司名下位于新安博林山庄80套房产。张曦不服该判决，提起上诉。安徽省黄山市中级人民法院作出（2018）皖10民终102号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，物权登记具有公示公信力，对于已经过户登记至案外人名下的房屋，该房屋涉及案外人利益，新安房地产公司以民航机场建设公司为被告要求确认所有权于法无据，不予支持。对于登记在民航机场建设公司名下的房屋及未办理产权证的房屋的所有权归属问题，因民航机场建设公司与新安房地产公司先后签订了《合作协议》、《合作补充协议》、《关于黄山新安博林山庄房产项目开发建设合作协议的补充协议（二）》，双方对销售收入及债权债务进行了约定，同时约定了全部销售收入清算后归新安房地产公司所有并支配。据此，新安房地产公司作为投资商，其合作开发“新安﹒博林山庄”项目是为了销售后取得利润，而不是为了在房屋竣工后取得房屋的所有权，现“新安﹒博林山庄”项目尚有房屋未出售，双方对该项目并未清算，新安房地产公司要求确认登记在民航机场建设公司名下的及未办理产权证的涉案房屋归其所有与双方合同约定不符，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条规定，判决：驳回原告黄山市新安房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄山市新安房地产开发有限责任公司负担。二审中，新安房地产公司提交了如下证据：黄山市中级人民法院（2018）皖10民终151号民事判决书一份。证明：在黄山市中级人民法院（2018）皖10民终151号案件中，民航机场建设公司于庭审中已经自认案涉的“新安﹒博林山庄”的全部投资是由新安房地产公司承担，民航机场建设公司收取固定数额的管理费。民航机场建设公司的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议。1.即使按上述判决书载明的内容，也只能证明签订合同时由新安房地产公司承担投资义务、民航机场建设公司收取管理费。但在合同签订后，由于项目管理不善，导致民航机场建设公司也投入了大量资金,且在2016年9月以后，民航机场建设公司接管了“新安﹒博林山庄”项目所有经营管理。2.该份判决书不能证明案涉房产系新安房地产公司所有。本院认证意见为：对该份判决书的真实性予以确认，对其证明目的不予认可。民航机场建设公司在二审中提交了以下证据：黄山市中级人民法院（2018）皖10民终102号民事判决书。证明：该份判决书确认二审期间张曦提交的转账凭证不能认定案涉房屋系新安房地产公司所有。新安房地产公司的质证意见为：对其真实性没有异议。对它的关联性及证明目的有异议。1.该判决书是针对案外人张曦所提出的执行异议之诉进行审理作出的判决，适用的法律规定及采信相关的证据标准与本案所有权确认不同。2.民航机场建设公司陈述的判决书的内容并非法院查明的事实，不能够直接作为证据使用。3.该份判决没有对房屋的权属作出实体判断。本院认证意见为：对其真实性予以确认，对其关联性不予认可。双方所举其他证据与一审相同，向对方质证意见同一审。二审中，新安房地产公司申请查封登记在民航机场建设公司名下“新安﹒博林山庄”6幢101室等18套房屋，并提供了相应担保。本院经审查后予以准许。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：案涉房屋所有权的归属问题。一、从合同约定内容分析。双方当事人签订的《合作协议》约定：新安房地产公司除交给民航机场建设公司管理费和应由项目列支的成本外，全部销售收入清算后归新安房地产公司所有和支配，双方并未对合作开发项目的房地产产权归属作出约定，对新安房地产公司而言，其与民航机场建设公司签订《合作协议》并非以取得“新安﹒博林山庄”项目房屋产权为目的，而是根据协议享有扣除交纳给民航机场建设公司的管理费和应由项目列支的成本并将销售收入清算后进行收益分配的权利，该权利的性质为债权而并非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。二、从适用法律方面分析。双方在《合作协议》中约定，民航机场建设公司为“新安﹒博林山庄”项目的开发商，“新安﹒博林山庄”项目实施过程中，其《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》等证件亦均办理在民航机场建设公司名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。据此，不动产登记机构亦是根据土地使用权等相应证书登记主体作为房屋所有权初始登记主体，因“新安﹒博林山庄”项目的国有土地使用权登记在民航机场建设公司名下，故不动产登记机构将诉争房产登记在民航机场建设公司名下并无不当。根据《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故民航机场建设公司应为诉争房产的所有权人。另根据《物权法》第三十条规定，以建造设立物权必须基于合法为前提，在国有土地范围内从事房地产开发建设应按照国家有关法律规定取得土地使用权证、建设用地规划许可证等证件后方可进行建造，否则不能产生物权设立的效力。故在未取得“新安﹒博林山庄”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》等证照的情况下，新安房地产公司以案涉项目实际由其出资建造为由主张诉争房屋所有权，本院不予支持。此外，如果认定土地使用权证书登记主体之外的合作开发主体基于建造事实行为原始取得合作开发项目的所有权主体，就会与《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定的所有权登记主体出现矛盾，使物权处分因法律物权主体和事实物权主体不一致而陷入混乱，造成更大范围的权利冲突，导致不动产管理制度不统一和执行标的权属不清等问题。综上，新安房地产公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由上诉人黄山市新安房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年三月六日法官助理王艳书记员吴奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。