湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初393号原告：何冬华，男，1972年11月18日出生，汉族，住湘潭县。被告：湘潭中孚房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济开发区。法定代表人：莫永恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。原告何冬华与被告湘潭中孚房地产开发有限公司（以下简称中孚公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何冬华与被告中孚公司的委托诉讼代理人漆菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何冬华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2007年12月28日签订的《土地使用权转让合同》有效；2、判令被告履行立即向原告办理合同中所购土地的国有土地使用权证及项目开发权更名手续的合同义务。事实与理由：2007年12月8日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，该合同约定，被告将坐落于湘潭市雨湖区桃园路12号亚华花园龙湾南线面积为1314Ｍ2的土地使用权（该地块证号：潭国用（2001）字第××号，规划用途为房地产开发）及项目开发权转让给原告。合同签订后，原告即付清全部合同款项，但被告一直未按合同约定配合原告办理过户手续。被告中孚公司辩称：一、原告主张确认合同有效的诉讼请求，法院应当追加中孚公司原股东谭劲波、谭海波为本案第三人，以查明案件事实。本案《土地使用权转让合同》系原股东谭劲波在转让中孚公司股权之前所签订，所有转让事宜均由其经手。现公司股东湘潭大同世界实业股份有限公司（以下简称大同公司）对该土地转让过程完全不知情。且谭劲波在转让公司股权时约定“在协议签订前甲方以中孚公司名义发生的所有债权债务包括对外担保产生的责任均由谭劲波个人全权负责并在半年内处理完毕。”原告仅提交了一张收据作为支付土地对价的证据，缺乏证明合同真实存在并实际履行的凭证。因此，转让合同是否真实、有效只有在谭劲波到庭陈述事实的情况下才能查明；二、转让合同中关于项目开发权转让的部分违反法律的强制性规定，应当认定为无效。项目开发权并非是一个法律概念。根据转让合同第二条土地项目开发权状况可知，原告所谓的项目开发权其实质是建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等一系列由行政部门颁发的行政许可证书。而根据《行政许可法》第九条的规定，依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。因此，转让合同对项目开发权转让的约定违反了《合同法》第五十二条规定，应当认定为无效；三、抛开合同效力问题不谈，原告的第二项诉讼请求不符合“具体明确”的起诉条件，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，对该项目诉讼请求应当予以驳回。原告诉状中的第二项诉讼请求中实际包含两个部分，一是要求中孚公司为其办理土地使用权证的更名手续，二是办理项目开发权更名手续。中孚公司认为该两部分诉讼请求均应当予以驳回。原告主张分割土地使用权应当提交权威机构作出的宗地图和宗地界址坐标，以明确其转让土地的范围，其仅以自行砌筑的围墙作为转让土地的范围，不能作为认定转让土地范围的依据。而转让合同中没有约定转让土地的具体位置及明确四至，故原告的此项诉讼请求未达到“具体”的标准；四、关于项目开发权更名的问题。项目开发权并不是一项法定权利，其实质是一系列的行政许可，双方在合同中关于项目开发权转让的约定应为无效，原告的该项诉讼请求同样不应得到支持。如果原告在获得相应的土地使用权后需要变更主体，应当按照行政部门的规定申请变更，不能直接通过司法程序干预行政权的行使。原告围绕诉讼请求依法提供了证据，本院认定如下：对于原告提交的《土地使用权转让合同》及收据，因均加盖了中孚公司的公章及有中孚公司的法定代表人谭劲波的签字，故本院对其证据三性予以认定。对于原告提交的《公司股权及项目转让协议》及《补充协议》结合原告的证人徐某证言，中孚公司对《公司股权及项目转让协议》及《补充协议》真实性、合法性均无异议，本院予以认定，而根据证人徐某陈述的与原告共同向中孚公司购买8亩土地（其中2亩为原告所有）亦与原告陈述一致，故本院对此组证据的证据三性予以认定。对于原告提交的《授权委托书》及原告在国土局办理的资料，因授权委托书加盖了中孚公司公章且中孚公司向原告提供了营业执照、不动产权证遗失声明及法定代表人莫永恒的身份证复印件，原告调取的相应资料亦有不动产机关公章，故本院对其证据三性予以认定。对于原告提交的谭劲波与徐某的证明能够证实合同签订时对土地使用权转让事宜，本院对其证据三性予以认定。本院根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述依法认定本案事实如下：2007年12月28日原、被告签订《土地使用权转让合同》，合同约定中孚公司以630.63元／Ｍ2的单价将合法拥有的位于湘潭县线占地面积为5336Ｍ2的土地使用权及项目开发权转让给何冬华。转让土地基本情况中明确了土地使用权面积为1334Ｍ2，国有土地使用证号：潭国用（2001）字第××号。合同另载明中孚公司已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并经湘潭县人民政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权、领取了单项开发资质证，已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续。土地转让价格为840000元。土地使用权转让和更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费均由何冬华承担。合同签订后何冬华于同日向中孚公司支付了土地转让款841260.42元，中孚公司向何冬华出具了收据。2008年3月18日中孚公司、谭劲波作为转让方与受让方湘潭大同世界实业股份有限公司（以下简称大同公司）就中孚公司的全部股权及湖南科技大学赤马路旁500多亩（含涉案土地）土地开发权的转让签订了《公司股权及项目转让协议》，协议约定中孚公司、谭劲波将公司100%的股权分批转让给大同公司。2010年3月16日中孚公司、谭劲波又与大同公司签订了《补充协议》，协议第五条载明一期用地中有“齐新民双拼用地8亩”。经徐某出庭作证陈述此补充协议中的“齐新民”即其本人，因此协议系中孚公司与大同公司所拟定，将其姓名写错。2015年至2016年间何冬华将其所购土地建起围墙。另查明因何冬华办证需与中孚公司协商，中孚公司以不动产权证遗失为由委托何冬华到湘潭市不动产登记中心办理不动产证书遗失公告相关事宜。经调取潭国用（2001）字第××号土地权利人为湘潭亚华高校投资有限公司（中孚公司的历史名称）。2018年5月21日何冬华找到谭劲波，谭劲波向何冬华出具证明，载明：何冬华根据合同约定，经与转让方共同勘察现场后，双方共同确认何冬华所砌围墙的四至符合合同约定，双方对围墙范围内转让的土地面积无任何异议。徐某也在此证明上签字。本院认为，原、被告签订的《土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的义务。对于被告请求追加谭劲波为本案第三人的问题，原、被告的转让合同中及被告向原告出具的收据中均有中孚公司公章及时任中孚公司法定代表人谭劲波的签字，原告提交的一系列证据均能真实反映相关案件事实，故本院对被告中孚公司请求追加第三人的申请不予同意。现原告要求被告继续履行合同，提供协助土地使用权过户登记及项目开发权更名义务，符合合同约定和法律规定。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原、被告于2007年12月28日签订的《土地使用权转让合同》有效；二、被告湘潭中孚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日履行协助原告何冬华办理湘潭市雨湖区桃园路12号亚华花园龙湾1334M2土地使用权过户登记及项目开发权更名义务。本案案件受理费500元，由被告湘潭中孚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇二〇年三月二十一日代理书记员  杨 韬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。