湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1124号上诉人（原审被告）：叶志,男,1980年1月9日出生,汉族,住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）:长沙市望城区德园物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区新镇南区（胡德元私房）。法定代表人：胡德元，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍秋萍，湖南首乐律师事务所律师。上诉人叶志因与长沙市望城区德园物业管理有限公司（简称“德园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶志的上诉请求：撤销原判，驳回德园物业公司的诉讼请求。事实与理由：德园物业公司进驻涉案小区提供物业服务缺乏资质。德园物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业合同不合法，提供的物业服务不达标，物业费的定价程序不合法。被上诉人德园物业公司辩称，上诉人的上诉请求和事实理由均不能成立，缺乏事实和法律依据。被上诉人认为原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令叶志向德园物业公司支付物业管理费5999.39元；2、判令叶志承担本案诉讼费用。一审认定事实：叶志系长沙市望城区丁字湾街道金富北城小区4栋1505房的业主，房屋面积为112.18平方米。2014年4月14日，叶志向原长丰物业管理有限公司出具承诺书，办理了房屋交接手续。2016年1月12日，德园物业公司与金富北城小区业主委员会在长沙市望城区丁字湾街道办事处的见证下签订《物业服务委托合同》，约定德园物业公司对金富北城小区实行专业化、一体化的物业管理，高层带电梯住宅定价1.2元/月/㎡，物业合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，其中前3个月为试用期。同日，伟雄物业公司与德园物业公司签订《债权转让协议书》，约定将2015年12月31日前其享有对金富北城小区欠费业主的债权事宜转让给德园物业公司，其中债权转让价款3万元。合同签订后，德园物业公司正式入驻该小区提供物业服务。2014年，叶志向原长丰物业管理有限公司缴纳了2015年4月13日之前的物业费，之后以德园物业公司物业服务存在瑕疵为由未按期缴纳物业服务费，自2016年1月1日至2018年12月31日止，叶志共拖欠德园物业公司提供服务期间36个月的物业服务费共计4846.18元（112.18×1.2×36＝4846.18）。德园物业公司多次催促叶志履行缴费义务，但叶志至今仍未履行。2019年7月，德园物业公司向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，德园物业公司在房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，安全监控、巡视、门岗执勤安全防范、维护公共秩序等方面存在服务瑕疵。本案审理过程中，德园物业公司未提交伟雄物业公司进驻时间及该期间物业服务收费标准的证据。一审法院认为，德园物业公司依合同约定为叶志提供了相应的物业服务，德园物业公司、叶志之间的物业服务合同关系成立，叶志应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。鉴于德园物业公司提供的物业服务确实存在不到位的现象，一审法院酌情确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即叶志应向德园物业公司支付自2016年1月1日至2018年12月31日共计36个月的物业服务费的数额为4361.56元（4846.18×90%＝4361.56）。故一审法院对德园物业公司主张叶志支付物业服务费5999.39元的诉讼请求，予以部分支持。至于德园物业公司依据《债权转让协议书》要求叶志支付自2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，但未提供伟雄物业公司进驻时间及该期间物业服务收费标准的证据，故一审法院对该意见不予支持。叶志抗辩德园物业公司不具备相应的物业管理资质，但未提交证据予以证明，故一审法院对该意见不予采纳。叶志抗辩物业收费标准过高，一审法院认为德园物业公司按照合同约定提供了物业服务，叶志亦享受了相应的物业服务，应当支付物业费，故一审法院对该意见不予采纳。另，叶志抗辩房屋存在质量问题，一审法院认为与本案非同一法律关系，叶志可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、叶志于判决生效后五日内向长沙市望城区德园物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4361.56元；二、驳回长沙市望城区德园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由叶志负担20元，长沙市望城区德园物业管理有限公司负担5元。二审中，叶志提交以下证据：《中华人民共和国物业服务企业资质证书》复印件一份，拟证明被上诉人进场的时候没有资质。德园物业公司对叶志提交的证据，发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。德园物业公司入场时在丁字湾街道见证下，与涉案小区的业主委员会签订物业委托合同并提供了相应的物业服务。叶志应依据合同约定交纳物业服务费。德园物业公司二审中没有提交新证据。本院对叶志提交的证据，作出如下认证：符合证据的真实性、合法性，但缺乏关联性，无法实现其证明目的，本院不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为叶志应否支付德园物业公司2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费4361.56元。叶志主张德园物业公司不具有资质，与涉案小区业主委员会签订的物业合同不合法，提供物业服务不达标，故不应支付物业服务费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”叶志举证证明其主张，否则应承担举证不能的法律后果。经查，德园物业公司营业执照载明该公司的经营范围包括物业管理、环境卫生管理、家政服务等。2016年1月12日，德园物业公司与金富北城小区业主委员会在长沙市望城区丁字湾街道办事处的见证下签订《物业服务委托合同》，该合同合法有效，双方当事人应全面履行该合同。叶志未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。一审已根据相关证据认定德园物业公司提供的物业服务存在瑕疵酌定按照合同标准的90%计算物业服务费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人叶志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶志负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年三月十五日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。