辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4690号上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司鞍山自由支行，住所地鞍山市铁东区工人街98栋982负责人：巴德范，该支行行长。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁天博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王西美，女，1960年5月7日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：石长业，辽宁安成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山港龙国信置业有限公司，住所地鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：蔡侃祥，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：鞍山置业担保股份有限公司，住所地鞍山市铁东区前进路81号。法定代表人：崔远彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英，辽宁天博律师事务所律师。上诉人交通银行股份有限公司鞍山自由支行（以下简交行自由支行称）因与被上诉人王西美、鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙公司）、鞍山市置业担保股份有限公司（以下简称置业担保公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人交行自由支行的委托诉讼代理人刘晓松，被上诉人王西美的委托诉讼代理人，被上诉人港龙公司的委托诉讼代理石长业，被上诉人置业担保公司的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行股自由支行上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、依法判令二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定置业担保公司不承担连带责任是错误的，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任；2.置业担保公司为案涉房屋的抵押权人，上诉人不是抵押权人，在港龙公司不履行返还义务时，上诉人行使优先权存在实际障碍。王西美辩称，服从原审判决。港龙公司未答辩。置业担保公司辩称，服从原审判决。王西美向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告之间签订的编号为20130411159和20130411160的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告向原告退还购房首付款140，000元:3.判令被告支付原告已还银行贷款本金56521.86元和利息31，993.28元；4.依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金58956.55元；5.依法解除原告与第三人交行自由支行签订的《个人借款合同》；6.依法解除原告与第三人置业担保公司签订的《抵押担保合同》；7.依法判令被告退还担保费、公证费等费用；8.本案诉讼费用均由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为要求被告向第三人交行自由支行支付原告尚未偿还贷款本金81，176.62元，应按照原告与交通银行签订的个人借款合同，约定的标准承担利息、违约金、罚息。一审法院认定事实：2014年1月11日，原告与被告签订了两份编号分别为20130411159和20130411160的《商品房买卖合同》，购买位于公安号鞍山市铁西区建设大道969号A馆1层8街35号商品房一处，产籍号为2-60-9-159，建筑面积12.78平方米，房屋价款153386元；另购买位于公安号鞍山市铁西区建设大道969号A馆1层8街34号商品房一处，产籍号为2-60-9-160，建筑面积12.21平方米，房屋价款143，956元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品往房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品往房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3.双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1.以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。…5.因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。合同签订后，原告依约缴纳了两处商品房的首付款首付款分别为83，386元、73，956元，合计157，342元。2014年5月15日，原告与交行自由支行签订了《个人借款合同》两份，贷款金额均为70，000元，贷款期限10年，贷款用途：购买商铺。同日，原告与第三人置业担保公司签订鞍山市置业担保股份有限公司合同书两份，就涉案商铺办理了房屋抵押权登记，抵押权人为置业担保公司。同日，置业担保公司与交行自由支行签订了保证合同。保证合同第二条约定，本合同项下的保证为连带责任保证。原告将涉案两个商铺的贷款金额140，000元交付给被告。被告于2014年9月26日为原告出具了销售不动产统一发票。原告至今仍偿还银行贷款，并未拖欠。截止2019年8月21日，原告对两处商品房已偿还贷款本金58，823.38元(29411.69×2=58823.38)、利息32，738.04元(16369.02×2=32，738.04)，本息合计91，561.42元，尚欠贷款本金81，176.62元。被告未向该院提供建筑物的综合验收手续，现原告仍不能够办理房地产权属证书。另，根据被告与交通银行股份有限公司鞍山分行的商铺按揭贷款业务合作协议，第五条乙方(被告港龙公司)承诺和义务5.2约定，乙方应根据其与购房人签署房屋销售合同的约定按时、按质向购房人交付房屋……如果因为乙方工程质量的原因或乙方延期交房、擅自将购房重复出售或未经购房人允许抵押给他方等原因致使购房人不履行货款义务的，乙方应承担相应的还款责任。第七条违约7.2(3)约定，因乙方(被告港龙公司)存在严重违约行为，致使乙方和购房人之间的售房合同被解除或者宣布无效的，乙方承诺对购房人应承担还款责任(含可能存在的返还责任或赔偿责任)向甲方(交通银行鞍山分行)承担连带清偿责任。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。双方应依约全面履行义务。本案原告按照双方约定履行了相应的付款义务，被告未能提供证据证明其已按照合同约定或法律规定的时间和条件交付了商铺，因此，被告应承担举证不能的法律后果，故对原告要求解除与被告签订的两份《商品房买卖合同》返还购房首付款及已偿还贷款本息的主张，该院依法予以支持，被告应当返还原告首付款157，342元，并向原告返还其已经偿还贷款的本金58，823.38元、利息32，738.04元，本息合计91，561.42元，同时对2019年8月21日之后原告偿还银行本案所涉贷款本金及利息承担给付责任(具体金额以截止到实际给付之日原告王西美贷款偿还数额为准)。关于原告请求判令被告支付违约金一节，因被告未能按照约定履行义务，存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原、被告双方合同约定的违约金为已付购房款的30%。经庭审查明，原告没有提供证据证明因被告违约造成实际损失的情况，因此应将原告已付房款的利息作为原告的实际损失，故对原告此节主张该院以原告已付两处购房款297，342元（153，386+143，956＝297，342）的银行同期贷款利息予以确认，由被告予以给付。关于原告提出解除个人借款合同一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告为购案涉房屋于2014年5月15日与第三人交行自由支行分别签订了《个人借款合同》一份，该合同是平等民事主体之间签订的协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该院予以确认。因原、被告双方已解除《商品房买卖合同》，原告与第三人交行自由支行为购买涉案房屋签订的个人借款合同设立的目的已经无法实现，无继续履行的必要，应予解除。因被告港龙公司逾期交付房屋，导致商品房买卖合同解除，港龙公司应将原告已偿还给第三人交行自由支行的本息返还给原告，根据港龙公司与交通银行的约定，亦应将原告与第三人交行自由支行签订的个人借款合同未履行部分的本金、利息、罚息返还给第三人交行自由支行。另因原告就涉案房屋与第三人置业担保公司签订合同书，案涉房屋已办理了房屋抵押登记，因该合同设立的主合同即借款合同以及设立合同所为的商品房买卖合同均已解除，故该合同亦应一并解除。被告港龙公司将原告与第三人交行自由支行的借款合同未履行部分的本金81，176.62元及利息、罚息、违约金全部返还给第三人交行自由支行前，第三人交行自由支行对案涉房屋享有优先受偿权。关于原告提出解除与第三人置业担保公司签订的《担保合同》一节，依前面论述，原告与第三人置业担保公司为涉案房屋签订的担保合同设立的目的已经无法实现，故依法应予解除。关于原告诉请公证费、担保费、代理费一节，因原告未提交相应的证据予以证明，故该院依法不予以支持。关于第三人交行自由支行辩称原告、被告及第三人置业担保公司承担连带责任一节，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，原告与交行自由支行的个人借款合同的目的无法实现，故应当解除原告与交行自由自行的个人借款合同。置业担保公司提供担保是为了保证借款人能够及时还款，同时为借款人还款提供担保，并非为被告提供担保，故置业担保公司不应当承担被告还款义务的连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、第二十五条之规定，判决：一、解除原告王西美与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同(编号分别为20130411159、20130411160)；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于该判决生效之日起10日内退还原告王西美已付购房首付款合计157，342元；三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于该判决生效之日起10日内支付原告王西美截止2019年8月21日已偿还银行贷款已付的本金58，823.38元、利息32，738.04元，本息合计91，561.42元，同时对2019年8月21日之后原告偿还银行本案所涉贷款本金及利息承担给付责任(具体金额以截止到实际给付之日原告王西美贷款偿还数额为准)；四、被告鞍山港龙国信置业有限公司于该判决生效之日起5日内支付原告王西美违约金(违约金以297，342元为本金，按照中国人民人民银行同期贷款利率，从2014年9月26日开始，计算至实际付清之日止)；六、解除原告王西美与第三人交通银行股份有限公司鞍山交行自由支行于2014年5月15日签订的两份《个人借款合同》；七、解除原告王西美与被告第三人鞍山市置业担保股份有限公司签订的两份《合同书》；八、被告鞍山港龙国信置业有限公司于该判决生效之日起10日内向第三人交通银行股份有限公司鞍山交行自由支行支付原告王西美尚未偿还贷款本金(截止2019年8月21日该金额为81，176.62元，具体金额以截止到实际给付之日贷款本金扣除原告王西美偿还本金数额为准)，并按照原告王西美与第三人交通银行股份有限公司鞍山交行自由支行签订的《个人借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；九、第三人交通银行股份有限公司鞍山交行自由支行对涉案房屋(产籍号为2-60-9-159、产籍号为2-60-9-160)享有优先受偿权；十、驳回原告王西美其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5612元(原告已预交)，由被告鞍山港龙国信置业有限公司承担，被告鞍山港龙国信置业有限公司于支付上述款项时一并支付。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人置业担保公司应否对港龙公司向交行自由支行支付王西美尚未偿还贷款本金承担连带责任。因主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。本案中,王西美与担保公司的《担保合同》中的债务人为王西美，置业担保公司应对王西美偿还银行贷款的本金及利息承担保证责任。现案涉的担保合同已经解除，置业担保公司承担担保责任的对象仍应为王西美尚未偿还银行贷款的本金及利息。一审法院认为担保公司并非为港龙公司提供担保，故置业担保公司不应对港龙公司的还款义务承担连带责任正确，本院予以维持。上诉人交行自由支行的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人交通银行股份有限公司鞍山自由支行上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1829元，由上诉人交通银行股份有限公司鞍山自由支行负担。本判决为终审判决。审判长  杨承国审判员  顾 颖审判员  王珍付二〇二〇年三月二十七日书记员  薄李娜