河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终738号 上诉人（原审被告）：曾惠生，男，1961年7月16日出生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 委托诉讼代理人：曾书杰（系上诉人之子），男，1989年9月17日出生，汉族，现住石家庄市井陉矿区。 被上诉人（原审原告）：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市井陉矿区中纬路东。 法定代表人：高红霞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雯雯，河北秉航律师事务所律师。 上诉人曾惠生因与被上诉人石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称方寸物业）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾惠生的委托诉讼代理人曾书杰、被上诉人石家庄方寸物业服务有限公司法定法定代表人高红霞及其委托诉讼代理人刘雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾惠生上诉请求：一、请求撤销原判，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、原审法院审理查明部分认定的事实证据不足导致事实认定不清。原审法院以《君悦湾前期物业服务合同》为基本证据认定本案为前期物业服务合同纠纷缺少相关证据。小区在2015年就已经达到了入住率过半的情况且存在提供服务的物业公司，被上诉人入住时间为2017年，其签订及变动均应当依法进行，仅凭被上诉人提供的备案表与一份开发商签订的合同不能认定该法律关系成立并生效。被上诉人催收物业费的费用是按照原小区业主与道和物业公司的标准进行，业主无从知晓物业公司变更了物业合同的主要内容，变更后的合同删除了被上诉人的具体服务内容，提高了物业价款，增加了业主的违约责任。属于排除业主权利，免除被上诉人义务的条款，理应无效。2、原审法院未将本案全部基本事实作为裁判依据，导致裁判认定的法律事实与实际情况有极大出入。首先，法院缺乏对涉案基本事实的全面认定。在有前一全体业主签订的物业合同的情况下，被上诉人应当证明对物业公司解聘与选聘、物业合同内容的变动等均应当经过全体业主的同意等事实，并应当证明对《君悦湾前期物业服务合同》的履行事实、业主履约事实等。其次，原审法院关于该《君悦湾前期物业服务合同》格式合同的履行事实认定不清。被上诉人提供的合同只明确约定了业主缴费义务而没有其服务义务，事关合同履行关键的卫生及管理服务内容的合同附件三为空白。庭审中，被上诉人没有提供其履行合同义务的任何证据。被上诉人没有尽到基本的服务管理义务，上诉人提供的小区现场照片等证据证明了被上诉人未履行物业服务公司基本义务。再次，被上诉人没有就其已经履约的基本事实提供任何证据，原审法院对该合同关系的认定显失公平。最后，上诉人与被上诉人之间形成的合同法律关系应当属于事实服务合同法律关系，双方权利义务的履约要求及收费依据等应按照一般市场及法律规定标准进行而非该案不公平合同条款约定。二、原审法院适用法律错误。1、关于涉案《君悦湾前期物业服务合同》的合同法律关系认定适用的法律错误。首先，本案缺少开发商选定被上诉人的法律资格问题及本案业主作为合同当事人适格问题的法律适用，原审法院适用法律错误。第二，本案《君悦湾前期物业服务合同》并不属于法律规定的规范的前期服务合同，开发商此时签订的物业协议其效力并不当然及于全体业主。此外，原审法院所引法条之《物业管理条例》第二十一条表明本案开发商签订的物业合同不是规范意义上的前期物业服务合同。2、原审法院裁判文书法理论述前后逻辑矛盾，法律适用错误。首先，原审法院将合同法60条合同全面履行作为判决依据，但没有对被上诉人的合同履行情况进行认定，明显有失偏颇。上诉人拒绝缴费行为本身就是对物业不履行合同对等的抗辩手段，上诉人有证据证明存在拒绝缴费的法律事实基础时，法院对该合同履行抗辩依法应当予以支持。其次，原审法院对本案合同收费标准的认可于法无据。再次，原审法院援引前审已经生效的本小区物业费纠纷判决文书事实及结论并不恰当。最后，原审法院针对同一事实援引违约责任条款同时适用民法的基本原则，属于在有具体规则的情况下向一般原则逃逸，显然法律适用错误。请求查明案件真实情况，依法裁判，维护上诉人合法权利。 方寸物业辩称，一、上诉人与被上诉人之间确实存在物业服务合同关系，上诉人应按照约定缴纳物业服务费等相关费用，一审法院认定事实清楚，证据充分。首先，在君悦湾小区并未成立业主大会及业委会的情况下，被上诉人与建设单位签订前期物业服务合同并无不妥之处。其次，在2017年前物业公司已经撤出小区并交接材料给被上诉人，前合同已经终止的情况下，被上诉人依据新合同入住小区完全合法合理。小区已有建筑面积过半业主及人数过半业主已经向被上诉人缴纳了物业服务费用，该小区大部分业主已经认可被上诉人是该小区的物业服务公司，认可被上诉人方的物业服务，上诉人和小区业主之间存在物业服务合同关系。上诉人否认合同关系的存在，则背离小区其他大多数业主的意见，不利于社会和谐稳定。再次，《君悦湾前期物业服务合同》第二章已经明确约定了被上诉人的服务内容，在一审时提交的各种证据均能证明被上诉人在小区履行的种种物业服务义务。上诉人自始至终没有缴纳物业服务费用，其构成根本违约在先。上诉人在入驻小区后在小区进行合法公示物业服务的费用标准、服务范围及物业公司名称等信息。上诉人应当是非常明确小区物业公司的存在，也应当非常明确其应当按时足额缴纳物业服务费用，上诉人提出的种种理由均是为了恶意拒缴费用，这会造成对其他按时缴费业主不公平的局面。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。1、一审法院依据的《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均是调整物业纠纷的法律，适用法律正确。2、物业服务合同确实属于双方合同，具有双务合同的共性，但又有其特殊性，在履行过程中物业公司的服务是多种多项的，且需要业主的紧密配合和支持，上诉人主管上认为某些服务存在瑕疵就拒交所有费用于法无据，其行为构成根本违约且不利于合同的履行。物业服务针对的是整个小区所有业主，单个业主无权以个人喜爱认定小区的服务标准，即使物业公司的服务不能达到大多数业主的满意，可以成立业委会重新选聘物业公司。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 方寸物业向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付物业费2992元及违约金2000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告曾惠生系井陉矿区君悦湾小区3号楼1单元301室的业主。该房产住宅面积95.45平方米，仓储面积12.95平方米，共计108.4平方米。2017年8月17日，河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业）为前期物业服务公司，与彰峰物业签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，具体收费标准为多层住宅0.8元/月*平方米、电梯维保费4.2元/年*平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主与物业使用人应分别在每年的6月份和12月份各交纳一次，并且要在当月内履行交纳义务，否则视为逾期；未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准支付违约金^……2017年9月18日彰峰物业变更名称为方寸物业，并办理变更登记。2017年10月23日方寸物业在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局对物业管理项目备案，随即方寸物业将变更后物业公司名称、物业的收费标准等在小区公告栏进行公示。在庭审中，被告曾惠生认可自2017年10月1日至2019年9月30日未向方寸物业交纳过物业服务费。 另查，并隆矿区君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。 以上事实，有本院（2018）冀0107民初664号民事判决书、石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终1965号民事判决书、君悦湾小区前期物业服务协议一份、石家庄市物业管理项目备案表、准予变更登记通知书及开庭笔录在案予以证实。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，金通公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，其与彰峰物业签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；彰峰物业依法变更名称为方寸物业，则方于物业即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。被告曾惠生作为君悦湾小区业主，金通公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。对于被告主张的全体业主已经与道和物业签订前期物业服务合同、与本案原告不存在物业服务法律关系等，认为，道和物业作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，被告与道和物业签订的前期物业服务协议便终止履行，金通公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力，故被告以此拒绝向方寸物业交纳物业服务费，于法无据，不予支持。被告曾惠生如认为方寸物业的服务存在瑕疵，可向方寸物业公司反映，或者通过业主委员会或居民委员会向方寸物业提出协商改进意见，而不应该成为被告曾惠生拒交物业费的理由。 小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理费，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告曾惠生以原告方于物业服务不合标准长达两年之久拒交物业费，不仅损害了方寸物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。 关于被告拖欠物业服务费的具体金额，被告自2017年10月1日起未缴纳物业费，自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月+0.35元/月）X108.4平方米X21个月=2617.86元。在2019年6月之前，本院曾审结多起原告方于物业公司与君悦湾小区其他业主的物业服务合同纠纷案件，在多份生效判决中明确写明“原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主满意”，但时隔数月，原告在判决送达后仍未全面改进、整体提升服务质量以达到业主满意，其本身存在过错，故对于原告主张的2019年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费用应适当予以扣减，本院酌定该期间收费标准按照合同约定价格90%收取为宜，即（0.8元/月+0.35元/月）X90%X108.4平方米X3个月=336.58元；以上共计2954.44元，对原告请求的超出部分不予支持。 关于原告主张的违约金，鉴于本案纠纷的引起原、被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对违约金部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告曾惠生自本判决生效之日起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业费2954.44元；二、驳回原告石家庄方可物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告石家庄方村物业服务有限公司负担10元，被告曾惠生负担15元。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、照片一组。证明物业公司收费只开收据，没有正规发票，服务质量差，存在安全隐患。被上诉人服务存在安全问题、绿化问题、电器问题、消防问题。2、典型照片一组。新旧照片对比，被上诉人没有改进。3、小区业主物业服务意见统计表。反映物业服务存在问题。被上诉人质证意见为：收据只能证明物业公司确实是在小区提供服务，其他业主向物业公司正常缴纳费用。照片，对其真实性、关联性都不予认可。照片不能证明具体的拍摄时间以及拍摄地点。业主统计的汇总真实性、关联性都不予认可。因为上面没办法确定真实的业主信息，无法核实其真实性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据一并不能证明被上诉人没有为缴纳物业费的业主开具发票，也不能证明被上诉人服务存在安全问题、绿化问题、电器问题、消防问题。上诉人提供的证据二证明部分业主对被上诉人物业服务不满意，并不能成为上诉人不缴纳物业费的理由。上诉人提供的证据三反映对物业服务征求过意见，并不能成为个别享有物业服务的业主不缴纳物业费的抗辩理由。 二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，开发商河北金通房地产开发有限公司与石家庄彰峰物业服务有限公司（后变更名称为石家庄方寸物业服务有限公司）签订的《君悦湾前期物业服务合同》符合物业管理条例的相关规定。被上诉人在原审提供了充分证据证明其受让管理君悦湾小区物业并向小区物业进行了公示的事实。上诉人对该合同不认可并主张该合同不合法以及该合同没有约定被上诉人义务等上诉理由，无相关事实和证据予以支持，对此不予采信。被上诉人根据合同约定为君悦湾小区提供物业服务，上诉人同样享受了方寸物业提供的物业服务。但上诉人在享受方寸物业提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，可直接反馈给上诉人，也或通过相关管理部门向上诉人提出改进意见，不应成为上诉人拒交物业费的理由。并且一审法院对被上诉人存在的过错，已经由其承担了相应的责任，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曾惠生负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年三月二十六日 书记员  崔娇娇 ——