浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏志成，男，1976年8月20日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文强，江西红阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：台州奔马鞋业有限公司。住所地：温岭市城北街道振兴东路2号。 法定代表人：马妙君。 委托诉讼代理人：柯小兵，浙江耀森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁逸超，浙江耀森律师事务所律师。 上诉人魏志成因与被上诉人台州奔马鞋业有限公司（以下简称奔马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏志成上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人返还上诉人房屋租赁押金300000元；2.驳回被上诉人的全部反诉请求；3.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：2019年3月22日，被上诉人支付给上诉人的128000元，系上诉人帮助被上诉人解决其与蔡某租赁纠纷所垫资的款项，并非被上诉人返还给上诉人的部分押金。被上诉人无空租损失，即使有，也不应由上诉人承担，因为被上诉人欲出租的两栋房屋第5、6层系违章建筑，而且被上诉人擅自改变双方原约定，上诉人知晓后立即告知被上诉人不予承租，被上诉人在2019年春节前就将涉案房屋出租给了他人，不存在空置时间，至于被上诉人从何时开始向案外人收取房租，是被上诉人对自身权利的处置，与上诉人无关，况且案涉房屋涉嫌违章，部分租金系非法利益，故不应由上诉人承担空置损失。 奔马公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 魏志成向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还原告租赁押金人民币300000元及至付清全部款项时止的利息（利息从起诉之日起按银行贷款利率计算）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 奔马公司向法院提出反诉请求：1.判决反诉被告魏志成赔偿给反诉原告租金损失198000元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告拥有位于温岭市的厂房两幢，一幢五间六层，一幢六间六层，两幢厂房的第五、六层没有房产证。证人蔡某是两幢厂房的原承租户，租金为680000元每年，租赁期限到2019年的农历年底。原告魏志成与证人蔡某本已认识，2018年公历10月底，原告找到证人与其商谈租赁事宜，双方约定证人提某与被告的租赁关系，由原告承租，证人在租赁房屋内的两条生产流水线及部分设备折价给原告所有。后原告与被告商谈了租赁事宜，双方约定租金每年1480000元，原告于2018年11月19日交付了押金300000元，双方尚未签订合同，后被告要求原告支付租金并签订合同，原告未支付租金，后双方约定于2018年农历十二月十三日即公历2019年1月18日支付租金，原告仍未支付。2019年1月18日下午4时57分，小军童鞋店发布了涉案厂房的招租广告。2019年1月18日晚10时53分，原告发短信给被告法定代表人马妙君确认不再承租。2018年农历十二月二十日左右，证人蔡某将大部分设备搬离了被告的厂房，尚留一条生产流水线。2019年春节前，温岭市伯才鞋料复合有限公司的法定代表人林伯才与被告法定代表人马妙君达成了口头租赁意向，林伯才并于2019年2月3日支付给马妙君厂房租赁定金200000元。2019年农历二月，证人蔡某在收到原告交付的128000元后将剩余的生产流水线搬离了被告的厂房。2019年3月22日，被告支付了128000元给原告。 一审法院认为，1.本案租赁合同是否已经成立。经审查认为，双方对租赁的标的物、租金的价格已经进行了约定，虽无法查明租赁的期限，但从原告提交的证据来看，原告当时需要交付租金1480000元，由此可知双方租赁的期限起码应为一年。根据合同法第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式”，且本案原被告双方亦约定了需签订书面合同，后因故未能签订书面合同，故双方的房屋租赁合同因缺乏“书面形式”要件，尚未成立；2.被告支付给原告128000元的性质。原告主张系其代被告出面与证人蔡某协商、代被告支付给蔡某的补偿款，故被告后归还了原告。被告主张因被告法定代表人马妙君与原告的岳父关系尚可，为了减少原告的损失，被告才把128000元退给原告的，现在被告处的押金仅有172000元。被告和证人一致陈述该补偿款是原告与证人之间的事情，是因为原告答应受让证人的生产流水线和部分设备但因后来不再承租无法受让给证人造成了损失而自愿支付给证人的补偿款，与被告并无关联，故原告的上述主张既未得到被告和证人的认可，亦未能提交证据以证明，不予支持，认定该128000元是被告退还的部分押金；3.被告的租金损失应当如何计算。被告的前租户即证人蔡某陈述，其租金是付到了2018年农历的十二月二十日即公历2019年1月25日，该陈述与原告在庭审的陈述亦是一致的，故确认被告的空租期从2019年1月26日起算。重新出租，应当给予被告两到三个月的合理招租期限，现被告主张其自2019年4月1日起已重新出租，该时间并未超过重新招租的合理期间。原告虽主张被告未空租，但无证据以证明，被告提交的查询信用卡交易明细和林伯才的询问笔录不能证明原告的上述主张。综上，确定被告厂房的空租时间为2019年1月26日至2019年3月31日。被告与原租户蔡某约定的租金是680000元每年，其租赁期限是到2019年农历十二月二十日，庭审时双方均一致认可，系原告魏志成对蔡某做了工作，蔡某才同意解除租赁合同，提前搬离。故考虑原告在此的作用，酌情确定空租期按照蔡某承租期间的租金标准计算。故被告的空租损失应为121095.89元。4.被告的空租损失应当由谁承担。原被告达成了口头的租赁意向，原告并交付了300000元的租赁押金，被告有理由相信原告会与其签订租赁合同。现原告主张被告的厂房存在违章建筑致使其不愿承租，但原告作为具有完全民事行为能力的从事商事行为的主体，其应当在交付押金前对所租赁的厂房作全面的了解，即使交付押金前未了解，也应在知道存在上述情形后及时向被告提出异议、协商解决，但从原告自己录制并提交的2019年春节后的对话录音中，原告自始未提及其系因存在违章建筑部分而不愿承租，仅指出被告提高了押金金额，但从对话录音中亦能听出因系原告转租部分厂房才导致被告要求提高押金。在该录音中还能听出，原告交付300000元押金后，被告曾不仅一次要求原告支付租金，后原告承诺于2018年农历的十二月十三日即2019年1月18日支付租金，但因故仍未能支付。另，因原告未能及时处理与证人蔡某之间的生产流水线事宜，使被告厂房被部分占用，亦会影响出租。故，造成被告空租损失的主要责任在于原告，综合考虑被告厂房存在没有房产证部分以及其后承租的温岭市伯才鞋料复合有限公司的租金支付情况等因素，酌情确定原告对被告的空租损失承担84000元的赔偿责任。综上，原被告的房屋租赁合同因尚未签订书面合同而不成立，对原告支付的300000元押金，被告应当予以退还，现被告已经退还128000元，尚余172000元。原告亦应当依其过错赔偿给被告空租损失84000元。原告主张自起诉之日起按银行贷款利率计算的利息损失，没有依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第九十九条的规定，判决：一、本诉被告台州奔马鞋业有限公司于判决生效之日起十日内退还给本诉原告魏志成房屋租赁押金172000元。二、反诉被告魏志成于判决生效之日起十日内赔偿给反诉原告台州奔马鞋业有限公司空租损失84000元。以上第一、二项相抵，本诉被告台州奔马鞋业有限公司判决生效之日起十日内退还给本诉原告魏志成房屋租赁押金88000元。本诉案件受理费5800元，由本诉被告台州奔马鞋业有限公司承担。反诉案件受理费4260元，由反诉原告台州奔马鞋业有限公司承担2360元，反诉被告魏志成承担1900元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，从现有证据看，双方之前口头协商的租赁期限超过一年，原本约定签订书面租赁协议而最终未果，故本案租赁合同因缺乏书面要件而不成立，导致合同不成立的过错方应承担缔约过失责任。上诉人向被上诉人支付押金300000元后，未如期签订书面租赁合同，其辩称因发现案涉厂房存在部分违章而不订约，但在案涉录音（2019年春节）中，上诉人未曾提及因部分厂房违章而不愿意承租，且部分厂房产权现状与是否签订案涉租赁合同没有必然联系，故应认定上诉人系过错方，需就被上诉人的信赖利益损失承担赔偿责任。本案双方一致认可案涉128000元系支付给前承租人蔡某的补偿款，但对该笔款项应由谁最终承担存有争议。根据证人证言和被上诉人陈述，上诉人未按先前承诺受让蔡某的生产流水线和设备而给蔡某造成了损失，该笔款项是对蔡某的经济补偿，证人蔡某认为该笔款项是上诉人与蔡某之间的经济往来，与被上诉人无关，故从现有证据角度看，应由上诉人承担该笔损失，即使如上诉人所述，该笔款项系被上诉人补偿给蔡某的款项，款项性质也是被上诉人为与上诉人缔结租赁合同而支出的费用，属于上诉人应赔偿的范围，故原审法院认定128000元系被上诉人退还给上诉人的部分押金，与法有据，本院予以维持。关于案涉厂房的空租损失由谁承担的问题，上诉人认为被上诉人与温岭市伯才鞋料复合有限公司于2019年春节前就达成出租协议，本案不存在空租损失，然而，案涉厂房存在空置时间属实，因上诉人支付押金后又拒不订约，案涉厂房需要重新出租，从司法实践看，被上诉人本就享有3-4个月的重新招租期，况且上诉人未及时处理厂房内的生产线设备，致使案涉厂房不能如期交付给新租户使用，该部分空租损失应认定为被上诉人遭受的利益损失，上诉人应承担相应的赔偿责任，原审法院对此认定无误，本院予以确认。 综上所述，魏志成的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费4480元，由上诉人魏志成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇二〇年三月十七日 代书记员  王煜涵