江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民再1号再审申请人（一审原告、二审上诉人）罗书建，男，1979年12月30日出生，汉族，住江西省遂川县。被申请人（一审被告、二审上诉人）赣州市南康区文德物业管理有限公司。住所地：江西省赣州市南康区蓉江街道办事处泰康中路。法定代表人：谢军，公司董事长。委托诉讼代理人：李敏，公司员工。原审第三人：赣州市旺达房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区客家大道181号三楼。法定代表人：赖东望，公司董事长。委托诉讼代理人：蒋护贻，江西遂龙律师事务所律师。再审申请人罗书建因与被申请人赣州市南康区文德物业管理有限公司（以下简称文德公司）及原审第三人赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）劳务合同纠纷一案，不服本院（2018）赣08民终2295号民事判决和民事裁定，向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2019年11月19日作出（2019）赣民再136号民事判决：维持本院（2018）赣08民终2295号民事判决；另作出（2019）赣民再136号民事裁定：撤销本院（2018）赣08民终2295号民事裁定；指令本院按照二审程序对罗书建主张文德公司支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元及赔偿可得利益损失5万元、诉讼费损失4981元的诉讼请求予以审理。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人罗书建，被申请人赣州市南康区文德物业管理有限公司的委托诉讼代理人李敏，原审第三人赣州市旺达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋护贻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗书建向一审法院起诉请求：1、判令文德公司支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元；2、判令文德公司赔偿因其与旺达公司签订《物业管理费结算决议书》给罗书建造成的可得利益损失5万元；3、判令文德公司支付罗书建为文德公司垫付装修保证金3000元、垃圾清运费1400元、电费14000元、水费3800元；4、判令文德公司支付因移交其他物业管理的数据不实给罗书建造成的经济损失12339.78元；5、判令文德公司承担罗书建诉讼费损失4981元。一审法院认定事实：2010年10月12日，文德公司与旺达公司签订一份《前期物业管理委托合同》。旺达公司将其开发的遂川水岸新城房地产项目的物业管理交由文德公司经营，该项目的建筑面积为54493.60平方米，四址为东至慈云路西侧道路、南至居民区、西至居民区、北至26米沿江路南侧道路。2016年6月29日，文德公司与罗书建以及廖月生（后廖月生退出，实为罗书建一人经营）签订一份《项目包干协议书》，文德公司将遂川水岸新城小区的物业管理对小区业主的服务整体包干给罗书建。双方签署了《水岸新城空置房统计汇总表》和《水岸新城欠费明细清单》作为《项目包干协议书》的附件，该附件并未将水岸新城3号楼和4号楼即遂川永信大酒店的经营场所列入空置房。2017年2月15日，罗书建、文德公司签订了一份《协议书》，解除了双方于2016年6月29日签订的《项目包干协议书》，并附文德公司加盖印章的《水岸新城欠费明细清单》。该清单显示，旺达公司尚欠水岸新城3号楼和4号楼的物业管理费200275.05元。《协议书》第四条规定，双方于2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条中部分业主截止到2017年2月尚欠的物业管理费（详见水岸新城欠费明细清单）继续转归乙方（指罗书建）享有，乙方有权以乙方名义提起诉讼（包括领取执行款）和收取上述物业费。2017年2月20日，罗书建以文德公司的名义起诉，向旺达公司主张权利。文德公司未经罗书建同意，撤回了起诉。2017年4月11日，罗书建起诉文德公司，要求文德公司支付罗书建诉请的款项。江西省遂川县人民法院作出（2017）赣0827民初589号民事判决（以下简称589号案件），认定旺达公司所欠的物业管理费这一债权转让给了罗书建，驳回罗书建的诉讼请求。2017年7月24日，罗书建又向旺达公司提起诉讼，要求旺达公司支付所欠物业管理费，文德公司却与旺达公司达成结算协议，文德公司只承认旺达公司所欠的物业管理费为7681.30元。江西省遂川县人民法院作出（2017）赣0827民初1296号民事判决（以下简称1296号案件），仅支持罗书建7681.30元的诉请。罗书建因此损失诉讼费4981元。罗书建故再次起诉文德公司，要求文德公司履行《项目包干协议书》和《协议书》，支付旺达公司所欠的物业管理费。另查明，罗书建在履行《项目包干协议书》的过程中垫付了业主装修保证金3000元、垃圾清运费1400元、电费14000元和水费3800元。该些费用已由文德公司收取，未退回给业主，罗书建在项目包干后进行了垫付。罗书建还提出，文德公司在签订《项目包干协议书》时移交给罗书建的业主欠费清单不实，其中部分业主的房屋未装修，按规定只能减半收取物业管理费，因此造成损失12339.78元。罗书建没有提交实际收取这些业主费用的相关证据来证明其确实少收了12339.78元物业管理费，对罗书建主张的该事实，不予认定。一审法院认为：原告罗书建与被告文德物业公司签订的《项目包干协议》实为原告承包了被告经营的遂川水岸新城小区物业管理的劳务，属劳务合同关系。双方签订的《项目包干协议》具有法律效力，双方均应依约履行。水岸新城3号楼和4号楼属于被告与第三人签订的《前期物业管理委托合同》所约定的物业管理范围，而被告又将整个水岸新城小区的物业管理劳务发包给了原告。第三人作为水岸新城3号楼和4号楼的业主，应当依照《前期物业管理委托合同》的约定交纳物业管理费。被告与第三人签有《前期物业管理委托合同》，根据合同相对性原则，第三人应向被告交纳3号楼和4号楼的物业管理费，而被告与原告存在劳务合同关系，被告应将收取到的该笔物业管理费按《项目包干协议书》以及解除《协议书》的约定支付给原告。被告在与原告签订解除《协议书》时在业主欠费的清单上加盖了印章确认了第三人所欠的物业管理费数额，并将该债权转让给原告作为被告对《项目包干协议书》以及解除《协议书》约定债务的履行，原告在向第三人主张债权时被告与第三人签订结算协议仅承认第三人欠7681.3元物业管理费，导致原告尚有200275.05元物业管理费未能获得，未能依照《项目包干协议书》以及解除《协议书》的约定实现债权。因此，被告的履债行为不符合约定，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。对原告该项诉请予以支持。原告要求被告支付可得利益5万元，缺乏相应依据，不予支持。原告在履行《项目包干协议书》的过程中为被告垫付的业主装修保证金3000元、垃圾清运费1400元、电费14000元和水费3800元，被告应当返还给原告。被告辩称的原告该项诉请在589号案件中已起诉，属重复起诉。原告确实提起过该项诉请，但在审理过程中撤回了该项诉请，故不属于重复起诉。被告的辩称，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赣州市南康区文德物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付罗书建200275.05元，赔偿罗书建损失4981元，合计205256.05元。二、赣州市南康区文德物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还罗书建垫付款22200元。三、驳回罗书建的其他诉讼请求。案件受理费5648元，由罗书建负担936元，文德公司负担4712元。罗书建不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判文德公司支付因移交其他物业管理费的数据不实给罗书建造成的经济损失12339.78元；2、改判文德公司赔偿因与旺达公司签订《物业管理费结算决议书》给罗书建造成的可得利益损失5万元。3、一、二审诉讼费由文德公司承担。事实与理由：1、被上诉人未按合同约定提供其应收的物业管理费数据，造成上诉人损失12339.78元。根据2016年6月29日上诉人与被上诉人签订的《项目包干协议书》第6-1条规定：被上诉人向上诉人交接的资料与事实不符，造成上诉人损失应按实赔偿。上诉人承包水岸新城小区的物业管理时，有部分业主的房屋未装修，被上诉人在移交时管理费的数据是按100%的标准计算收取的，上诉人之后实际收取是按物价局的批文收取50%，导致上诉人少收取物业费12339.78元。2、一审法院既然认定上诉人与被上诉人签订的《项目包干协议书》合法有效，并明确了水岸新城3号楼与4号楼属于上诉人物业管理范围。第三人作为水岸新城3号楼与4号楼业主，应当依照前期与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》的约定交纳物业费。被上诉人之后与上诉人签订的解除《协议书》明确约定了将该债权转让给上诉人，并授权给上诉人要其起诉第三人。按被上诉人与第三人所签合同，其应当承担第三人逾期欠费总额每日3‰的违约金。上诉人酌定请求被上诉人承担5万元，合理合法，理应得到支持。文德公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回罗书建要求支付物业管理费200275.05元及赔偿诉讼费损失4981元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由罗书建承担。事实与理由：1、被上诉人罗书建的第一项诉讼请求属于重复起诉，应当裁定驳回。该项诉请为589号案件中第一项诉请，以及1296号案件中第二项诉请。在589号案件中，被告是上诉人，在1296号案件中，被告是本案中的第三人，在该两起案件中，罗书建相同的诉请均被判决驳回，罗书建在本案中又提起相同诉请，事实与理由完全一致，罗书建的行为违反了我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定，即使罗书建要主张，也应按照程序申请再审，而不是又起诉，对罗书建第一项诉请应当裁定驳回起诉。2、一审认定上诉人将遂川水岸新城小区的物业管理整体包干给罗书建错误，上诉人实际是将遂川水岸新城除3号楼11号—36号商铺，4号楼（以下简称为3号楼、4号楼）以外的物业管理包干给罗书建。《项目包干协议》和2017年2月15日的《协议书》并不包括3号楼、4号楼。2017年2月15日《协议书》附件水岸新城欠费明细清单（截止到2017年2月1日）与《项目包干协议》附件水岸新城欠费明细清单（截止到2016年6月30日）内容不一致，双方确认的2016年6月30日的欠费明细清单中没有涉及3号楼、4号楼，而2017年2月1日欠费明细清单中出现3号楼、4号楼的欠费，这是因为2017年2月1日的欠费明细清单是由罗书建自制的，且利用管理上需使用上诉人公章的便利，私自加盖形成，该行为不是上诉人的行为，也不是上诉人的真实意思表示。3、一审法院认为“根据合同相对性原则，第三人应向被告交纳3号楼和4号楼的物业管理费，被告与原告存在劳务合同关系，被告应将收取到的该笔物业管理费按《项目包干协议书》以及解除《协议书》的约定支付给原告”。但是，上诉人从来就没有收取3号楼、4号楼的物业管理费，根本不存在支付给予罗书建的情形，罗书建也未提供任何证据证明上诉人已取得了该收益，且一审法院认定上诉人与罗书建存在劳务合同关系，罗书建从未对3号楼、4号楼从事过任何劳务，凭何取得报酬。4、罗书建主张诉讼费损失没有法律依据，罗书建承担两起案件的诉讼费，是法院依法确定应该由罗书建承担，不应该作为损失又向上诉人要求赔偿，应予以驳回。二审期间，罗书建提交了14份向遂川县水岸新城业主收取物业费的收据，收费时间为2014年至2017年2月1日期间的物业费，收费标准记载为半价收取，金额为14250.96元，但罗书建仅要求赔偿其中的12339.78元。文德公司质证后认为收据中的金额无异议，但上述收费含罗书建包干后服务期间的物业管理费，8号楼的701、702两户不属于所移交的债权之中，另外，罗书建按照50%的标准收费是其个人对业主的优惠行为，文德物业公司之前就对其中部分业主全额收费，故文德公司不承担赔偿责任。二审经审查认为，文德公司对上述收据的真实性无异议，予以确认，因其收费时间截止到2017年2月1日，且还存在不属于文德公司移交给罗书建的债权清单之列，其具体损失无法确认。二审法院认定事实：罗书建以原告身份起诉文德公司589号案件中，罗书建诉请：判决文德公司按照双方于2017年2月15日签订的《协议书》支付罗书建遂川县水岸新城空置房2017年1月-2月物业管理费7681.30元、2013年1月1日-2017年2月28日遂川县水岸新城4号楼物业管理费159512.55元、3号楼11号-36号商铺的物业管理费40762.50元等。该案判决认为，在协议书中双方虽然对水岸新城空置房及3、4号楼所欠物业管理费约定归罗书建所有，但协议约定转移的为债权，罗书建不能直接要求文德公司给付该款，但可以起诉旺达公司主张债权，对罗书建要求文德公司支付物业费的诉请不予支持，驳回罗书建的上述诉讼请求。罗书建未提出上诉。2017年7月24日罗书建又以原告身份起诉旺达公司，诉请判决旺达公司支付遂川县水岸新城空置房2017年1月-2月物业管理费7681.30元、2013年1月1日-2017年2月28日遂川县水岸新城4号楼物业管理费159512.55元、3号楼11号-36号商铺的物业管理费40762.50元及违约金50000元。1296号案件判决认为，经文德公司与旺达公司结算，旺达公司仅欠文德公司物业管理费7681.30元，故旺达公司支付罗书建物业管理费7681.30元，驳回罗书建其他诉讼请求。罗书建未提出上诉。二审法院认为，关于支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元的问题，因罗书建在589号案件中向文德公司提出主张，之后又在1296号案件中向旺达公司主张，上述两案均对该项诉讼请求进行了审理并作出驳回其诉讼请求的判决，罗书建均未提出上诉，现罗书建又对文德公司提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，应裁定驳回罗书建的起诉，如其不服589号案件和1296号案件对该项诉讼请求的认定，可依照法律规定申请再审。关于违约金50000元及589号案件和1296号案件诉讼费的诉请，该两项诉请应以是否支付物业管理服务费200275.05元的审理为依据，故该两项诉请也应驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第三百三十条规定，作出（2018）赣08民终2295号民事裁定：一、撤销江西省遂川县人民法院（2018）赣0827民初1075号民事判决第一项；二、驳回罗书建要求支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元及可得利益损失50000元、赔偿诉讼费损失4981元的起诉。二审另认为，关于因移交物业管理费的数据不实给罗书建造成的经济损失12339.78元的问题。罗书建所提供的证据无法确认其损失的具体金额，又未提供证据证明该14户业主半价收取物业费系因什么原因造成，且该费用属于所移交的债权部分，截止目前，罗书建收取文德公司所移交的债权已超过负担文德所移交的债务，因《项目包干协议书》未对所移交债权若干未完全实现应否予以赔偿进行约定，故对罗书建的该上诉请求不予支持。综上所述，罗书建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对于罗书建诉请返还垫付款22200元及赔偿移交数据不实所造成的损失该两项诉讼请求的审理，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，另作出（2018）赣08民终2295号民事判决：一、维持遂川县人民法院（2018）赣0827民初1075号民事判决第二项；二、撤销遂川县人民法院（2018）赣0827民初1075号民事判决第三项；三、驳回罗书建的其他诉讼请求。一审案件受理费520元，由罗书建负担158元，文德公司负担362元；二审案件受理费158元，由罗书建负担。本案再审期间，围绕文德公司应支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元及赔偿可得利益损失5万元、诉讼费损失4981元的诉讼请求，罗书建提出：1、2010年10月12日，旺达公司遂川分公司就遂川县水岸新城的前期物业管理与文德公司签订了《前期物业管理委托合同》，该物业合同委托管理的物业区域包括了3、4号楼。前期物业合同第一条对委托管理物业区域、建筑面积进行明确的约定，委托管理物业区域建筑面积为54493.60平方米，范围东至慈云路西侧道路，南至居民区，西至居民区，北至26米沿江北路南侧道路。本案所涉的3号楼、4号楼包括在上述面积委托管理物业的区域之内。合同第六条约定物业管理服务收费按面积交纳。该条款没有排除3号楼、4号楼不在委托管理物业的区域之内。文德公司以项目包干的方式将水岸新城的物业管理及对该小区业主的服务“整体包干”给罗书建，并签订《项目包干协议书》，该协议并没有特别列明3号楼、4号楼不在委托管理物业的区域之内。2、2017年2月15日《协议书》的第四条中约定至2017年2月30日部分业主尚欠的物业管理费（详见水岸新城欠费明细清单），继续由我收取，在该协议书的清单第6页中列明了收费范围，589号案件也认定了这一事实。3、因包干协议是整体包干，包括4号楼和3号楼11-36号店铺在内，我才和文德公司签订包干协议。4、在解除协议书的附件清单中，文德公司已确认清单中的部分业主的物业欠费从2013年、2014年、2015年、2016年开始的都移交给了我，其中就包括3号、4号楼，这是双方协商确定的。5、2017年2月15日的解除《协议书》和附件水岸新城欠费明细清单，是文德公司审核后盖章确认的，具有真实性、合法性、关联性。清单中虽然出现了李雪华物业费的重复登记，根据文德公司提供的2017年3月3日的《物业管理费结算决议书》，文德公司已和旺达公司全部结算清楚，故文德公司就应当承担支付4号楼和3号11-36号商铺物业费，对4号楼和李雪华是否重复登记的物业费，与本案没有关联。6、文德公司2017年2月15日《协议书》的附件“水岸新城欠费明细清单”中文德公司的公章并非本人加盖。文德公司有专人管理公章，所有材料须经过公司审查。综上，请支持诉请。文德公司辩称：罗书建要求支付遂川水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元及可得利益损失50000元，不符合事实。理由为：1、文德公司与罗书建在2017年2月15日与我公司签订的《协议书》第三条已明确物业管理费欠费情况即2017年3月前实欠7681.3元，不存在欠3号、4号楼物业费200275.05元，更不存在可得利益损失50000元之情形。2、本案《水岸新城欠费明细清单》附件出现两份，一份截止时间2016年6月30日，一份截止时间2017年2月1日。2016年6月29日，罗书建与文德公司达成《项目包干协议书》，双方办理交移接，罗书建签字确认了《水岸新城欠费明细清单》，该清单截止时间2016年6月30日，清单内没有3、4号楼物业管理费200275.05元之内容，没有加盖公章。另一份由罗书建提供，该清单只有公章，无任何人签字确认，认真比对两份欠费明细清单，2016年6月30日的清单由文德公司提供移交给罗书建签收，符合正常接管移交流程。而截止时间2017年2月1日那份欠费明细第6页未尾加上两笔旺达公司4号楼欠费156322.3元、3号楼11-36号商铺欠费39947.25元，在业主姓名栏里“旺达公司”特意加盖了公章，其他业主姓名处并没有公章，其中3、4号楼计费重复，业主姓名混乱、计费时间错误，由此可以证明2017年2月1日的欠费清单是罗书建在管理期间利用使用文德公司的公章之便自制了2017年2月1日的欠费清单。3、2016年6月29日，罗书建与文德公司的《项目包干协议书》2-1债权部分对空置房物业管理费约定得十分明确，即已确认146831.2元，待确认26335.7元，这些款项均已如数给付罗书建，而该协议书6-1明确所有移交资料以移交清单签字确认为准，在2016年6月30日前的清单外债权归文德公司所有，清单外债务由文德公司承担。也就是说文德公司并不是将所有债权债务全部出让，清单外还有债权债务，旺达公司即使要支付3号、4号楼物业费，也应归文德公司享有，罗书建仅从事了7个月的物业管理，按照劳务合同没有权利追收3、4号楼长达几年的物业费。4、2017年2月15日《协议书》中第四条，双方于2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条中的部分业主截止到2017年2月30日尚欠的物业管理费（详见欠费清单）继续转归乙方（罗书建）所有，是指2016年6月29日所签订的《项目包干协议》中的所列的业主欠费清单，而非罗书建提供的自制的欠费清单，因为在罗书建所管理的7个月中，文德公司从未涉及到罗书建的财务收费管理工作，并不知晓2016年6月30日中的业主欠费清单中的费用罗书建收取了多少，多少没有收取，所以才有解除《协议书》中第四条“《项目包干协议》2-1条中的部分业主截止到2017年2月30日尚欠的物业管理费继续转归罗书建享有”的约定，该约定也未涉及到一份截止到2017年2月1日的欠费清单。因此，2017年2月15日签订的解除《协议书》第四条关于原《包干协议书》2-1条中部分业主欠费时间计算截止是到2017年2月30日，而罗书建提供的是一份截止到2017年2月1日的欠费清单，与双方移交的欠费清单都对不上，足以证明罗书建提交的欠费清单属于自制而来。综上，罗书建仅以自制加盖有文德公司公章的欠费明细清单附件主张的3、4号楼物业管理费200275.05元，与罗书建本人签字确认的欠费明细清单存在明显矛盾，违背了2016年6月30日的《项目包干协议书》与2017年2月15日《协议书》中所表达的真实意思。旺达公司述称：1、罗书建在2017年2月15日与文德公司签订的《协议书》第三条已明确空置房物业管理欠费情况，当中不存在尚欠3号、4号楼物业管理费200275.03元的情形。2、2016年6月29日，罗书建与文德公司达成《项目包干协议书》，罗书建签字确认了《水岸新城欠费明细清单》，该清单截止时间2016年6月30日，清单当中没有3号、4号楼物业管理费200275.03元之内容，也没加盖公章。另一份由罗书建提供，该清单只有公章，无任何人签字。2016年7月1日罗书建接管物业，怎么可能预测《项目包干协议书》会在2017年2月15日解除，欠费算至2017年2月1日，因为该包干协议书约定的合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日止，到期后自动终止本协议。认真比对两份欠费明细清单，截止时间2017年2月1日那份清单3、4号楼出现重复计费，第4页以黄志生和永信酒店业主李雪华名义分别记载欠费7938元、86130元，第6页又出现旺达公司4号楼欠费156322.3元，3号楼11-36号商铺欠费39947.25元，明显有悖常理。3、本案争议的物业管理费200275.05元的性质为劳务费，涉及开发商空置房的物业管理费，为此必须由开发商旺达公司核定，这就是2017年2月15日罗书建与文德公司签订协议反复强调以开发商核定为准的根本原因。为此，该费用必须是先由开发商的核定，后才有罗书建与文德公司的协议，这一程序2017年2月15日双方协议内容的各项数据及一系列实际履行情况足以印证。4、3号、4号楼为旺达公司留置资产，2014年起为遂川永信大酒店经营场所，酒店作为独立经济体，有其自身的配套物业管理，罗书建2016年7月1日接管水岸新城项目住宅物业仅从事了7个月的物业管理，期间3号、4号楼罗书建根本没有为酒店提供任何物业管理劳务之情形。综上，罗书建的诉请违背事实，请予驳回。再审查明，2016年6月29日，再审申请人罗书建与被申请人文德公司签订《项目包干协议书》，就遂川县水岸新城物业的管理及对该小区业主的服务整体包干。该协议确定甲方（文德公司）移交乙方（罗书建）所享有的债权和承担的债务。同时，文德公司向罗书建移交开发商已确认空置房物业服务费金额、开发商待确认的从2013年1月1日至2015年9月30日期间空置房物业服务费金额、小区部分业主截止2016年6月30日尚欠物业服务费金额的相关债权明细清单，上述债权清单分别有罗书建签字，并约定上述债权甲方无偿转让给乙方。经审查，文德公司所移交债权明细清单的金额与《项目包干协议书》中双方确定的各项债权金额一致。其中在移交清单中开发商待确认债权部分的空置房物业服务费26335.7元中包含本案争议的3号楼11号-36号商铺2013年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费用，而对4号楼的物业服务费用移交债权清单中均没有记载和列明。2017年2月15日，罗书建与文德公司再签订一份《协议书》，同意就2016年6月29日双方签订的《项目包干协议书》予以解除。该份解除协议双方对2016年6月29日《项目包干协议书》2-1条中开发商（旺达公司）还欠的空置房物业管理费从2013年1月至2016年12月止及2017年3月前的物业费用金额重新进行了计算确定，两笔金额均注明“以开发商实际核定为准”。再审中，双方对该部分费用已全部履行完毕的事实无异议。同时，解除协议第四条约定“双方于2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条中部分业主截止到2017年2月30日尚欠的物业管理费（详见水岸新城欠费明细清单）继续转归乙方享有，乙方有权以乙方的名义提起诉讼和收取上述物业费”。本案一审中，罗书建提供了一份文德公司盖章的截止时间为2017年2月1日的《水岸新城欠费明细清单》，经比对，该份明细清单与2016年6月29日双方交接的截止时间为2016年6月30日的《水岸新城欠费明细清单》的业主名单及欠费金额不相一致，其中涉及本案4号楼和3号楼争议的物业费分别有以李雪华和黄志生为业主登记的欠费时间和金额以及第三人旺达公司为业主的从2013年1月1日-2017年2月1日的欠费金额，上述重复列明的欠费情况在2016年6月30日双方交接的《水岸新城欠费明细清单》中没有记载。再审中，罗书建认可截止时间为2017年2月1日的《水岸新城欠费明细清单》是其接手经营之后制作。另，本案涉及的3号楼商铺和4号楼系开发商第三人旺达公司的留置资产，2014年起经营遂川永信大酒店，该酒店经营者为李雪华。再审期间，各方当事人均未提交新证据。再审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院再审认为，再审申请人罗书建与被申请人文德公司对双方签订的《项目包干协议书》、解除《协议书》均没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案再审争议的焦点为：解除《协议书》中第四条注明的“部分业主”及“详见水岸新城欠费明细清单”应如何认定，罗书建主张文德公司应支付遂川县水岸新城3号楼11号-36号商铺、4号楼物业管理费200275.05元及赔偿可得利益损失5万元、诉讼费损失4981元的诉请能否得到支持。从本案证据及查明的事实看，首先，罗书建与文德公司2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条款中已确认的债权转让部分包含了第三人旺达公司的债权金额和部分业主的债权金额，其中在第三人旺达公司待确认的债权金额部分已计算3号楼11号-36号商铺2013年1月1日至2015年9月30日的空置房物业费用，而4号楼的物业服务费没有列入债权转让部分，对转让债权部分的金额及相对应的欠费明细清单罗书建与文德公司进行了交接，罗书建均签字确认。2017年2月15日，罗书建与文德公司因解除双方签订的《项目包干协议书》而重新签订了一份《协议书》，该协议书对2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条款中确认的开发商所欠各项物业费重新进行了计算约定，且该部分费用双方已经履行完毕。其次，关于解除协议第四条“双方于2016年6月29日签订的《项目包干协议书》2-1条中部分业主截止到2017年2月30日尚欠的物业管理费（详见水岸新城欠费明细清单）继续转归乙方享有”，其中表述的“部分业主”及“详见水岸新城欠费明细清单”应如何认定的问题。结合双方签订的前后两份协议书及履行的情况，解除《协议书》第四条约定的“部分业主”应是指《项目包干协议书》签订后截止时间为2016年6月30日罗书建签字交接的《水岸新城欠费明细清单》上的业主，而不是罗书建接手经营后制作的有文德公司盖章的《水岸新城欠费明细清单》上的业主。且根据查明的事实，罗书建提交的有文德公司印章的《水岸新城欠费明细清单》中标注的旺达公司3号楼11号-36号商铺2013年1月1日至2015年9月30日的空置房服务费在双方签订的包干协议中已有结算，4号楼的物业服务费则自始不在双方签订协议的转让债权之中。因此，再审申请人罗书建诉请文德公司支付遂川县水岸新城3号楼11号-36号商铺、4号楼2013年1月1日至2017年2月30日物业服务费共计200275.05元，并赔偿可得利益损失5万元、诉讼费损失4981元的主张，与双方协议约定的事实不符，缺乏法律依据，不予支持。综上，二审上诉人文德公司的上诉理由成立，予以支持。原审认定事实部分有误，处理不当，再审应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条规定，判决如下：一、撤销江西省遂川县人民法院（2018）赣0827民初1075号民事判决第一项；二、驳回罗书建要求赣州市南康区文德物业管理有限公司支付遂川县水岸新城3号、4号楼的物业管理费200275.05元及赔偿可得利益损失5万元、诉讼费损失4981元的诉讼请求。一审案件受理费5648元，二审案件受理费5579元，共计11227元，由罗书建负担10892元，赣州市南康区文德物业管理有限公司负担335元。本判决为终审判决。审判长 涂 强审判员 赖苏平审判员 王东平二〇二〇年三月二十三日书记员 张淑芳