河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再30号再审申请人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地河南省郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人：祁军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：赵某某，男，汉族，1984年9月18日出生，住所地河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：石亚玲，河南德晟律师事务所律师，代理权限：特别授权。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司与被申请人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初5815号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民申434号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郑州金成时代广场建设有限公司诉讼代理人高晨，被申请人赵某某诉讼代理人石亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“金成公司”）申请再审称，1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5815号民事判决书第二项判决，改判驳回赵某某第二项诉讼请求；2.一审诉讼费用由赵某某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，申请人未能按时办理产权初始登记，是由于政府职能部门调整。（1）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。应当免除申请人因情势变更产生的逾期报送产权初始登记资料的违约责任。（2）因政府部门职能的调整，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批；增加的楼盘表确认单、权籍调查及测绘报告等资料不是申请人在订立合同时所能预见，并非申请人原因导致。因此申请人不应当承担责任。被申请人赵某某辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审的理由不能成立，法院应驳回其再审请求。一、虽然本案双方在履行商品房买卖合同过程中发生了政策调整这一客观事实，但这一变化不属于重大的商业风险变化，因为2016年10月郑州市不动产登记中心的业务已经能够正常开展，完全能够满足符合条件的申请人办理登记，且相关政策变化后，申请人没有提出任何协商或变更合同条款的情形，其直接以情势变更为由不承担违约责任，于法无据，不应得到支持。二、“初始登记”变更为“首次登记”后，虽然办理时需要提供资料增多、程序增加，但是政府也为此提供了更为方便、高效的服务，而且金成公司作为专业的房地产公司，有充足的时间准备材料，也有足够的能力应对政策变化；三、金成公司应当举证证明某一项具体事项比如不动产测量的详细办证时间，而不是一概否认存在逾期办证的违约行为。综上，请求驳回申请人再审请求。赵某某向本院起诉请求：1.金成公司向赵某某支付逾期交房的违约金45577元；2.金成公司支付逾期办理产权初始登记违约金12653元（暂计至2018年12月25日，计算至办理产权初始登记之日止），一、二项合计58230元；3.本案诉讼费用由金成公司承担。本院原审认定事实：1、2014年11月6日，赵某某、金成公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××1592），合同约定赵某某购买金成公司位于郑州市××××号房屋，房屋建筑面积74.85平方米，每平米9211.96元，总金额689515元，付款方式为其它方式付款，2014年11月06日付款现金249515元；2015年01月06日付款440000元。合同第八条约定金成公司应于2015年12月31日前将房产交付赵某某使用。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同附件4约定，金成公司应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，逾期按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。合同签订后，赵某某分别于2014年11月06日付款现金249515元，2015年2月13日付款440000元，逾期付款38天。直至2017年10月23日，金成公司才将涉案房屋交付给赵某某使用。同日，赵某某向涉案房屋小区物业河南万厦物业管理有限公司交纳了物业费，物业公司向赵某某出具了收费专用凭证（NO.0127560）。另查明，本院及郑州市中级人民法院生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。本院原审认为，赵某某与金成公司之间签订的一份《商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，赵某某支付了合同约定的相应价款，而金成公司没有按照合同的约定按时交付房屋，金成公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定向赵某某承担违约责任。合同约定金成公司应当在2015年12月31日前向赵某某交付房屋，实际交房之日为2017年10月23日，因此金成公司应当按照合同约定按日向赵某某支付已交付房价款万分之一的违约金。赵某某已支付全部房价款689515元，每日的违约金为68.95元，自2016年1月1日起（最后交房期限届满后第二日）计算到2017年10月22日（实际交房前一日），共计660天。因金成公司在本案提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数且生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生影响，并酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。本案赵某某逾期付款38天，应当予以扣除，故本院认定金成公司实际违约天数为502天，即金成公司应当支付赵某某逾期交付房屋的违约金34612.9元。金成公司在交房后未按期办理房屋权属登记，应当按约定承担违约责任，金成公司于2017年10月23日交房，违约金应当自2017年12月23日开始计算，以689515元为基数，按0.005%/日的标准，计算至办理产权初始登记之日止。赵某某诉请超出部分，本院不予支持。本院原审判决：一、金成时公司于本判决生效后十日内支付赵某某逾期交付房屋违约金34612.9元；二、金成公司于判决生效后十日内向赵某某支付逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金（违约金以689515元为基数，以日0.005%为标准，自2017年12月23日起计算至办理产权初始登记之日止）；三、驳回赵某某的其他诉讼请求。案件受理费1256元，减半收取628元，由赵某某负担151元，由金成公司负担477元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。另查明，金成公司于2019年7月27日向赵某某转移办理不动产证手续，涉案房屋已办理不动产登记证明。本院再审认为，金成公司与赵某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“1、出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”及“2、买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所权证，并及时通知买受人领取。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。金成公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对金成公司也显失公平。故赵某某要求金成公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，金成公司的再审请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0105民初5815号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）豫0105民初5815号民事判决第二项、第三项；三、驳回赵某某的其他诉讼请求。原审案件受理费1256元，减半收取计628元，由郑州金成时代广场建设有限公司负担333元，由赵某某负担295元。本判决为终审判决。审判长 潘 瑞审判员 任立栋审判员 孙康君二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想