浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初3665号 原告：海盐县南北湖农业综合开发有限公司。住所地：海盐县南北湖风景区飏山楼。统一社会信用代码91330424681659782R。 法定代表人：朱虹，执行董事。 委托诉讼代理人：朱宏伟、吴哲婷，浙江海赛律师事务所律师。 被告：嘉兴潮源生态农业有限公司。住所地：海盐县澉浦镇南山村东邵组。统一社会信用代码91330424MA28A5J31K。 法定代表人：俞金培，经理。 委托诉讼代理人：黄杰，浙江安舟律师事务所律师。 被告：王利明，男，1973年9月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：郑法才，男，1963年2月28日出生，汉族，住嵊州市。 原告海盐县南北湖农业综合开发有限公司（以下简称海盐农综公司）与被告嘉兴潮源生态农业有限公司（以下简称潮源公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱宏伟、被告潮源公司委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼。庭审后，原告与被告潮源公司申请给予一个月时间进行庭外和解，但双方未能达成和解。被告潮源公司于2019年11月11日向本院提出追加申请，要求追加王利明、郑法才作为本案第三人参加诉讼。本院于2019年11月29日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱宏伟、被告潮源公司委托诉讼代理人黄杰、第三人王利明、郑法才到庭参加诉讼。后本案于2019年12月3日转为适用普通程序，并于2020年1月6日第三次公开开庭进行了审理。第三次庭审后，原告提出对第三人王利明、郑法才的诉讼请求并申请变更该二第三人为本案共同被告，本院于2020年3月12日第四次公开开庭进行了审理。第三次及第四次庭审到庭人员与第二次庭审到庭人员一致。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原告与被告潮源公司于2016年4月5日签订的《南北湖黄沙坞围垦区土地租赁协议》；2、三被告共同腾退位于海盐县澉浦镇南北湖黄沙坞3600亩造地项目西湾路以东、山海湖大道以南区块1039亩土地并交还原告；3、被告潮源公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告潮源公司于2016年4月5日签订《南北湖黄沙坞围垦区土地租赁协议》（以下简称土地租赁协议）一份，该协议以充分利用黄沙坞围垦区垦造耕地区域的土地改良和发展生产为宗旨，约定被告潮源公司对种植区的土地不准转让给其他单位和个人从中收取管理费，一律不准挖塘搞养殖，不准种植常年性作物。案涉土地的地点为黄沙坞3600亩造地项目西湾路以东、山海湖大道以南区块，面积为1039亩，期限为2016年7月1日至2022年6月30日止。种植管理交款时间为按年分别在每年的6月份一次性交清下年度租金，收取标准为2016-2017年每年210元/亩，2017-2022年每年300元/亩。合同同时约定如被告潮源公司擅自改变生产用途，原告无条件收回种植的土地，且原告不退还被告潮源公司管理费和信用保证金（合同约定被告潮源公司交纳的种植信用保证金为10万元），并终止合同。合同并就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约将合同约定的土地交由被告潮源公司种植。因被告潮源公司违反合同约定，改变土地使用性质，擅自将土地转租，又未按合同约定支付租金，原告于2018年8月24日向被告潮源公司送达《解除合同通知书》，告知其双方签订的合同自2018年8月31日起解除，要求其在2018年11月30日前腾退租赁标的物。2019年2月14日，原告再次向被告潮源公司送达《通告》，在通告中再次明确告知被告潮源公司腾退期已到期，通知其停止一切投资行为并做好自行清理工作，以免造成不必要的损失。2019年4月23日，原告再次发函要求被告潮源公司及时腾退。原告认为，原告与被告潮源公司之间的租赁合同合法有效，原告已履行合同义务，但该被告严重违反合同约定，在原告多次通知解除合同及腾退土地后拒不腾退，已违反了合同约定，故原告有权要求被告潮源公司腾退土地并交还原告。另外，基于原告的开发权以及原告与被告潮源公司的合同已经解除，被告王利明、郑法才作为土地的实际占用人对原告负有共同腾退义务。 被告潮源公司答辩称，一、国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知第五条规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。原告与答辩人签订土地租赁协议违反了上述规定。另外，《海盐县南北湖旅游投资集团有限公司组建方案》授权原告的是开发旅游农业，明确原告主要实施黄沙坞围垦项目开发以及旅游农业开发，并未授予原告出租权。因此，原告不具有出租国有土地的主体资格，原告与答辩人签订的土地租赁协议应认定为无效合同；二、原告诉称的事实理由不成立。答辩人未交纳2018年7月1日起的租金是因为原告欠答辩人土地平整费三百万左右未付，答辩人无须支付租金。答辩人将土地委托他人管理，并非转租，也未改变土地用途。故请求驳回原告的诉讼请求，原告退还答辩人保证金并赔偿损失。 被告王利明答辩称，一、原告与被告潮源公司的合同涉及国有土地，是不规范的。二、答辩人与原告没有关系，原告与被告潮源公司之间的合同如何约定，其不知情。答辩人与被告潮源公司的合同还没有期满，要求继续履行合同，不同意腾退土地。三、被告潮源公司执行董事张良芬曾明确告诉答辩人，是原告通知潮源公司政府考虑收回土地，下年度租金暂时不要交，所以原告以被告潮源公司逾期交纳租金要求解除合同，是不成立的。答辩人与被告潮源公司签合同时，池塘就存在的，答辩人在池塘里养鱼没有改变签合同时的土地状况。原告对于答辩人养鱼、使用土地等都是知情、同意的。 被告郑法才答辩称，其系帮助被告潮源公司管理土地的，原告与其没有关系。合同期内，其搭建的房子被拆，原告要求其腾退要对其房子损失进行赔偿。其管理的土地除部分仍种有桑苗，大部分已经抛荒一年多。原告称不知道被告潮源公司转租，与事实不符。答辩人在潮源公司之前就已经从湖山公司接手土地，在涉案土地上耕种，原告对其使用土地是明知的。 本院经审理，查明本案事实如下：2009年12月7日，海盐县委、县政府通过《海盐县南北湖旅游投资集团有限公司组建方案》，该方案中载明原告海盐农综公司主要职能为：主要负责实施黄沙坞围垦区垦造耕地项目、垦区项目开发以及南北湖旅游农业开发。2016年4月5日，原告与被告潮源公司签订土地租赁协议一份，约定出租方、甲方为原告，承租方、乙方为被告潮源公司；乙方种植的土地属国家所有，乙方对种植区的土地不准转让给其他单位或个人从中收取管理费，该土地只用于乙方牧草、小麦等单季作物种植，一律不准挖塘搞养殖，不准种植常年性收作物；乙方用于种植的土地位于黄沙坞3600亩造地项目西湾路以东、山海湖大道以南土地（见附图），面积为1039亩，期限自2016年7月1日至2022年6月30日止，合同签订至2016年7月1日前的时间为准备期；乙方交纳租金必须以人民币的形式，采用先付后用的方式，按年分别在每年的6月份一次性交清下一年度租金；考虑到乙方需按甲方要求进行遗留鱼塘清退和平整土地等原因，租金收取标准为：第一年2016-2017年每年210元/亩，每年度支付租金为人民币218190元，后五年2017-2022年每年300元/亩，每年度支付租金为人民币311700元；为保护围垦区土地的规划、开发、利用出发，如乙方擅自改变生产用途，甲方无条件收回种植的土地，且甲方不退还管理费和信用保证金，并终止合同；在种植合同期内，乙方不得擅自改变种植人关系，乙方不得擅自在种植土地上搭建建设性房屋，如有生产需要，乙方需向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可临时建设，如有违反，甲方可无条件收回土地，不做任何补偿，造成的一切损失由乙方自负，与甲方无关；合同双方签订后，乙方须按照甲方要求和承诺书（见附件）将标的土地上原有鱼塘进行清退后（清塘费用由乙方自行承担），经甲方认可后合同方可生效，才具有法律效力，在合同种植期内未尽事宜，可按国家有关法律和政策，由双方共同协商补充，有关补充条款与合同具有同等效力；乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金在30日以内的，乙方除应补交所欠租金外，还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金。合同还约定了其他内容并附被告潮源公司出具的承诺书。承诺书载明：本人俞金培承诺2016年3月23日进场推平1-7#及20-23#，117.15亩鱼塘及鹅棚两个约1600平方米，在2016年4月底前完成；第二期8-4#，90.2鱼塘在2016年7月1号至2016年9月30日完推平；剩余鱼塘在2016年12月15日之前完工。但种植要用灌水，最后一批中留下5只塘作为灌水用。承诺书中加盖有被告潮源公司公章。2016年6月7日，被告潮源公司与被告郑法才签订《南北湖黄沙坞围垦区土地管理合同》（以下称土地管理合同）一份，约定被告潮源公司将管理土地中的700亩转让给被告郑法才帮忙管理使用，期限自2016年7月1日起至2022年6月30日止；管理费每年38万元；被告郑法才只准在管理范围内种植农作物，不准改变土地用途，否则被告潮源公司有权终止合同，收回土地等等。2017年1月1日及2017年7月1日，被告潮源公司与被告王利明分别签订土地管理合同，2017年1月1日的土地管理合同约定被告潮源公司将管理土地中的271亩及池塘连地大约150亩转让给被告王利明帮忙管理使用，期限自2017年1月1日起至2022年6月30日止；池塘连地为650元/亩连房子；被告王利明只准在管理范围内种植农作物，不准改变土地用途，否则被告潮源公司有权终止合同。2017年7月1日签订的土地管理合同约定了种植蔬菜的271亩土地租金为每年550元/亩。据被告潮源公司称，其还曾将1039亩管理土地中的90亩转让给案外人方林帮忙管理使用。2018年9月10日，被告潮源公司收到原告解除合同通知（原告将《解除合同通知书》送达案外人俞金星，俞金星转交被告潮源公司），原告称因被告潮源公司没有严格履行合同义务，不仅改变土地用途，未经同意擅自转租，且未按合同约定及时缴纳租金，已构成严重违约，故通知被告潮源公司双方签订的土地租赁协议自2018年8月31日起解除并要求被告潮源公司于3月内腾退租赁土地等。被告潮源公司收到上述《解除合同通知书》后，向原告发出《情况说明》一份，称其在土地上投入大量资金，希望与原告对合同解除事宜另行协商。后原告于2019年2月14日向被告潮源公司发送《通告》，要求被告潮源公司清理土地。2019年3月24日，被告潮源公司就《通告》回函，要求继续履行土地租赁协议并要求原告对其违约行为作明确说明。2019年4月23日，原告再次回函被告潮源公司。 另查明，被告潮源公司与被告王利明、郑法才在土地管理合同履行期内对实际使用土地面积进行了调整（未签合同）。被告王利明使用的土地为耕地586亩，池塘连地150亩，其中586亩耕地现处在抛荒状态，池塘连地的150亩中现有4口池塘在养鱼，地面种植蔬菜。被告郑法才使用的土地为213亩，现部分土地上种有桑苗，部分土地抛荒。案外人方林占用的90亩土地已经交还被告潮源公司，方林与被告潮源公司已经解除土地管理合同。 上述事实由原告提交的中共海盐县委办公室文件（盐委办[2009]105号）、土地租赁协议、《解除合同通知书》、《情况说明》、《通告》、《关于2019年2月14日通告的回函》、《关于嘉兴潮源生态农业有限公司的回复函》，被告潮源公司提交的土地管理合同三份以及原、被告当庭陈述为证。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告潮源公司签订的土地租赁协议是否有效。二、被告王利明、郑法才是否有义务腾退承租土地。对争议焦点一，本院认为，我国合同法第五十二条规定，有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告潮源公司签订的土地租赁协议，是双方当事人真实意思表示。被告潮源公司认为该协议违反了国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的规定，但该规定属于部门规章且为管理性强制性规定，不作为认定民事主体间合同效力的依据。盐委办[2009]105号文件明确原告职能包括对黄沙坞围垦区垦造耕地项目进行开发，因此，原告与被告潮源公司签订土地租赁合同属其职能范围，应当为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定及法律规定履行各自权利义务。本案中，原告以被告潮源公司违反约定转租、逾期交纳租金、改变土地用途三点理由主张解除双方合同，并在2018年9月10日向被告潮源公司送达了解除通知书。被告潮源公司庭审中抗辩原告欠付其土地平整费，故无需支付租金，但对于原告欠付其平整费的事实无法提供证据证实，按照双方签订的土地租赁合同，清塘费用也明确约定由被告潮源公司自行承担，故对于被告潮源公司欠付租金的事实，本院予以认定。被告王利明辩称系原告原因导致被告潮源公司未交租金，但亦未能提供证据证实。根据双方约定，被告潮源公司逾期支付租金30天，原告有权收回土地，故原告在2018年9月10日向被告潮源公司送达解除合同通知书，具有法律效力。本院确定原告与被告潮源公司之间的土地租赁协议自2018年9月10日起解除。双方合同解除后，被告潮源公司有义务返还承租土地。 对于本案争议焦点二，被告王利明、郑法才虽辩称其与被告潮源公司合同期未满，不同意腾退土地，但基于被告潮源公司已无权占有土地，该二被告基于转租获得的土地使用权也同时丧失。被告潮源公司与该二被告之间的土地管理合同因客观无法履行而终止。综上，二被告王利明、郑法才对于其占有的土地向原告负有腾退义务。该二被告因合同终止遭受的损失系其与被告潮源公司之间的法律关系，不属于本案处理范围，二被告可另行进行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告海盐县南北湖农业综合开发有限公司与被告嘉兴潮源生态农业有限公司于2016年4月5日签订的《南北湖黄沙坞围垦区土地租赁协议》自2018年9月10日起解除； 二、被告嘉兴潮源生态农业有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的位于海盐县澉浦镇南北湖黄沙坞3600亩造地项目西湾路以东、山海湖大道以南区块1039亩土地腾退并交还原告；被告王利明对上述1039亩土地中其占用的部分与被告嘉兴潮源生态农业有限公司承担共同腾退义务；被告郑法才对上述1039亩土地中其占用的部分与被告嘉兴潮源生态农业有限公司承担共同腾退义务。 本案案件受理费80元，由被告嘉兴潮源生态农业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  王东月 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  张伟华