广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终22142号 上诉人（原审原告）：李小臣，男，汉族，1973年3月4日出生，住所地：广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何其华，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨忠永，男，汉族，1957年7月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：洪巧君，广东卓建律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张伟明，男，汉族，1961年10月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。 上诉人李小臣因与被上诉人杨忠永、张伟明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初11036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李小臣上诉请求：1、撤销一审判决；2、解除位于深圳市龙华镇XX房产的查封，不得执行该房产；3、杨忠永、张伟明承担本案所产生的全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院根据张伟明单方面陈述“未收到购房款项”而作出“无法清楚证实李小臣确已付清购房款的主张”，在举证责任分配方面系错误的。首先，在一审庭审过程中，张伟明承认其与李小臣之间存在涉案房屋买卖的事实，其也已足额收到了李小臣支付的全额购房款项；之后却在庭审中又反言“否认自己收到该房款99800元”，前后陈述不一致，恶意规避其自身债务。其次，张伟明已将涉案房屋移交给李小臣占有，且在李小臣长期占有该房屋期间未向其主张支付购房款项，故张伟明主张李小臣未向其足额支付购房款的事实不能成立。再者，张伟明与王X炯均为深圳市蓝天太医院管理有限公司高管人员，双方之间并非不认识。最后，一审法院加重李小臣的举证责任。李小臣已向一审法院提供了《房产转让协议》、《收条》以及李小臣作为房屋所有权人长期占有使用涉案房屋事实等证据材料且已形成完整的证据链，足以证明李小臣付清购房款后已成为涉案房屋所有权人的事实状态；该事实与张伟明最初陈述相符。二、由于宝安县龙华镇联合投资公司获得该地块时未办理《国有土地使用证》，致使涉案房屋非完全产权商品性质的住宅，导致李小臣购买涉案物业后无法办理产权性质的变更登记手续。三、关于杨忠永与张伟明、张X娟民间借贷纠纷一案，李小臣不知晓杨忠永与张伟明、张X娟之间是否存在真实的借款关系，根据张明伟在庭审过程中前后不一致的表述，不排除杨忠永与张伟明、张X娟双方串通通过虚假诉讼损害李小臣的合法权利。 杨忠永辩称，一、涉案房产一直登记在张伟明名下，根据物权法的登记原则，涉案房产的所有权归张伟明，法院依法执行其财产符合法律规定。李小臣并非涉案房产的权利人，无权对一审法院的执行行为提出异议。二、李小臣就本案涉案的房产不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，李小臣与张伟明未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，李小臣没有证据证明其已经足额支付了购房款。再者，李小臣没有证据证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。最后，李小臣因自身原因未办理过户，不享有足以排除强制执行的民事权益。三、李小臣与张伟明签订的《房产转让协议》的成立、生效与否，不影响涉案房产物权的变动。四、李小臣仅对张伟明享有一般债权，无权直接主张涉案房屋的物权，李小臣也无任何证据证明其对涉案房屋所享有的权利优先于杨忠永的债权受偿。 张伟明未出庭，亦未提交任何答辩意见。 李小臣向一审法院起诉请求：1、解除位于深圳市龙华镇XX房产的查封，不得执行该房产；2、本案的诉讼费由杨忠永、张伟明承担。 一审法院经审理查明：一、张伟明于1993年12月8日购买取得涉案房产深圳市宝安区XX房。该房用途为住宅，土地所有权来源为国有，建筑面积77.1平方米，建设价格77070元，登记价77070元。 深圳市宝安区人民政府于1993年12月11日签发涉案房产粤房字第XX号房屋所有权证书，所有权人为张伟明，所有权来源为“购买”，加盖“深圳市宝安区人民政府房产所有权证专用章”。该房屋所有权证书所附“遵守事项”载明：房屋所有权转移变更（如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等），房屋状况变动（如翻建、扩建、倒塌、焚毁等），他项权利变更（如设定、注销他项权利），应及时向房产管理机关申请登记。 李小臣称该房屋所有权证系棕色封皮，按规定证书为棕色封皮的房产不能转让和办理转移登记手续，但既未提供相关规范性文件，亦未提供申请登记部门登记而被拒绝的证据。 二、2000年3月24日，李小臣与张伟明签订一份《房产转让协议》，约定：张伟明将自购的一套私人房产深圳市宝安区XX房转让给李小臣；房款77070元，协议签订当日一次性付清，以张伟明出具的收款收据为准；李小臣付清房款后，张伟明应当将该房产有关资料交付李小臣，李小臣即拥有该房的所有权；今后张伟明应协助李小臣办理房产过户手续，一切费用由李小臣负责；此合同经双方签字一致同意由龙华法律服务所作合同真实性见证后成立；此合同一式三份，双方各一份，龙华镇法律所一份。 同日，深圳市宝安区龙华镇法律服务所出具一份《见证书》[(2000)深宝龙法见证字第XX号],载明：甲方张伟明、乙方李小臣双方因房产买卖有关事宜，于2000年3月24日经友好协商一致，签订了前面的《房产转让协议》。根据双方当事人的申请，经审查，双方意思表示真实、一致，代表人身份及签名属实。现予见证。《见证书》由见证人签名，加盖“深圳市宝安区龙华镇法律服务所”印章。 三、2003年2月19日，深圳市宝安区XX社区居民委员会向李小臣出具一份《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》，载明收到申请表原件一份、身份证复印件一份、房屋所有权证复印件一份、见证书复印件一份。 2007年3月5日，李小臣作为出租人与郑X雄作为承租人签订一份《私人房屋租赁合同书》，约定李小臣将涉案房产建筑面积40平方米出租给郑X雄，期限自2006年12月10日至2011年12月10日止。深圳市宝安区房屋租赁管理办公室于2007年3月22日对上述合同进行备案。 李小臣提供缴纳税费记录、税费通知单、电费发票等证实自己为涉案房产缴纳租赁税费及水电费等。 四、李小臣提供一份《收条》，载明：兹收到李小臣购买原张伟明先生X房的现金人民币玖万玖仟捌佰元整（99,800元），特立此收据。收款人（原房东）张伟明。经办人王X炯。二〇〇〇年三月二十五日。 李小臣表示无法确认该收款人“张伟明”的签名是否系由张伟明签署。张伟明主张该《收条》的收款人“张伟明”并非自己签署，且自己也没有实际收到上述房款，对上述《收条》中的“经办人”，亦表示不清楚。本案各当事人均无法提供王X炯的身份信息，亦无法提供证实王希炯是否为张伟明出售涉案房产给李小臣的代理人的证据。 对于购房款为何是99800元，而不是《房产转让协议》约定的77070元。李小臣称是见证机关要求按原价签署，实际价格是李小臣和张伟明口头约定的99800元，但未提供证据。张伟明则表示对此不清楚。 五、因杨忠永诉张X娟、张伟明民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年11月12日以（2015)深罗法民一初字第5013号之一民事裁定查封涉案房产。该案在民事强制执行阶段[执行案号：（2017)粤0303执2510],李小臣提出案外人执行异议，由于涉案房产登记在被执行人张伟明名下，李小臣所提异议涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定，一审法院裁定驳回其异议请求。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，李小臣应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据本案查明的事实，评析如下：1.涉案房产查封之前，李小臣与张伟明于2000年签订了《房产转让协议》，约定转让涉案房产，该协议是双方真实意思表示，没有证据证明该房产当时依法不能转让，且结合张伟明也是向他人购买并办理了房产证，房产证载明信息亦表示可以转让，故前述合同应当认为属于合法有效的书面买卖合同。2.对于房产交付，李小臣虽对自己主张的协议签订后即已交付房产未提供证据，但根据经备案的房屋租赁合同书、税费及水电费票据，至少房产在被查封前的2007年已交付给李小臣使用。3.对购房款，书面协议约定房款为77070元，且经过见证，对于双方是否在协议签订后口头变更购房价格为99800元、协议约定价格是否系见证机关的明确指定等，除李小臣方当庭口头陈述外，并无其它在案证据佐证；对于李小臣是否已支付该99800元，李小臣仅提供了一份收条，上述协议和收条签署日期仅相隔一日，但两份文件上“张伟明”字样区别明显，收款人即张伟明否认该收条系自己签署，亦否认收到该房款99800元；收条上注明“经手人”并签署“王X炯”的字样，对于该“经手人”与买卖双方的关系，为何以及以何种身份在收条签名等，李小臣及张伟明均未能提供合理解释；《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将“支付价款”和“合法占有不动产”并列作出要求，且按照生活常理，并不能依据已交付使用而直接推定已付清价款；李小臣亦未进一步举证证明自己确已付清涉案房产的购房款；因此，根据现有证据，无法清楚证实李小臣确已付清购房款的主张。4.对于未办理过户的原因，涉案房产早在1993年已颁发房产证，并无在案证据证明其属于历史遗留违法建筑，居委会收下李小臣的申报材料本身，并不能作为认定涉案房产属于违法建筑且不能为李小臣办理房产证的依据，李小臣主张该房产属于历史遗留违法建筑因此不能办证，依据不充分；从权利来源上，张伟明亦是向他人购买涉案房产并办理了房产证，房产证上载明该房产如转让应及时办理登记，说明该房产是可以办理转移登记的，因此李小臣主张由于历史原因不能办理过户登记，缺乏依据；在购买涉案房产后近二十年期间，李小臣一直未积极主张自己权利，及时办理产权过户手续，且无在案证据证明其未能办理过户手续系因张伟明或其他客观原因导致，故李小臣主张系非因买受人自身原因未办理过户登记，一审法院不予采信。综上，从本案证明的事实看，涉案房产的情况并不完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，李小臣据此要求停止对涉案房产执行，缺乏充分的依据，一审法院依法不予支持。李小臣与张伟明存在房屋买卖合同关系，因涉案房产被执行导致的法律后果，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李小臣的全部诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由李小臣负担。 本院二审审理中，就涉案房产能否办理转移登记的情况，本院函询深圳市不动产登记中心。深圳市不动产登记中心于2019年11月20日向本院复函称，本案涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后，方可依法办理转移登记手续；涉案房产无有效抵押、预告、异议、地役权登记记录，已被罗湖区人民法院查封，并被多家人民法院轮候查封。 一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。李小臣主张涉案房产为其所有，不应被执行，李小臣应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 对应本案的实际情况，一、涉案房产查封之前，李小臣与张伟明于2000年签订了《房产转让协议》，约定转让涉案房产，并由深圳市宝安区龙华镇法律服务所对该协议的真实性进行见证并出具《见证书》，故该协议系双方真实意思表示，是真实的房产转让交易，且张伟明也是向他人购买并办理了房产证，房产证载明信息亦表示可以转让，故前述合同为合法有效的书面买卖合同。二、关于占有的问题。一审法院根据经备案的房屋租赁合同书、税费及水电费票据，认定至少房产在被查封前的2007年已交付给李小臣使用，处理正确，本院予以维持。第三、关于购房款的问题。其一，一审庭审时，张伟明曾确认涉案购房款是以现金方式支付，且对《房产转让协议》中约定的金额与《收据》中记载的金额即实际支付金额不相同的问题予以合理解释；虽一审庭审后否认该收条由其所书写并签署，并否认收到该购房款，但其前后陈述冲突，本院对其一审庭后的陈述不予采信。其二，李小臣提交的《收款收据》中备注“买房款（花园）二房一厅”，并载明款项99800元，由王X炯代为收取。该信息与收条上记载的房屋、价款及经办人的信息一致；且李小臣已提供证据证明经办人王X炯系张伟明的同事，但张伟明未就此进行合理说明，其应当承担举证不能的不利后果。其三，现有证据已证明涉案房产已交付给李小臣使用，已经交付房屋确未收取涉案购房款，亦未主张涉案购房款项，不符交易习惯和常理。综上，本院认为，李小臣已支付了涉案房屋转让的全部价款。第四，关于未能办理过户的原因。深圳市不动产登记中心复函称，本案涉案房产须完善房地产初始登记并确认为市场商品房后，方可依法办理转移登记手续。故，涉案房产暂不具备过户登记的条件，未能办理过户手续确系因其他客观原因导致，而非因买受人自身的原因。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李小臣就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，李小臣的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初11036号民事判决； 二、解除对深圳市XX房产的查封，不得执行位于深圳市XX的房产。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由杨忠永、张伟明共同承担。上述费用已由李小臣预交，杨忠永、张伟明应于本判决生效之日起七日内向李小臣迳付200元，逾期李小臣有权向法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 许  莹  姣    二〇二〇年三月二十五日 本件与原本核对无异 书记员 张思懿（兼） 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。