陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2019)陕07民终165号 上诉人(原审被告)：汉中泽顺房地产开发有限公司。住所地:陕西省汉中市汉台区。法定代表人：张顺军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓婕，该公司员工。被上诉人(原审原告)：李克，男，1985年12月19日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司(以下简称“泽顺公司”)因与被上诉人李克商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原审判决;二、依法改判上诉人不支付逾期办理房屋产权证书的违约金；三、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实错误，上诉人已经按照《商品房预售合同》的约定，如期履行了将办理权属登记资料向产权机关备案的义务，因此上诉人不存在违约行为；二、涉案房屋的房产证办理并未约定于《商品房预售合同》中，而系另一委托代办合同关系，一审法院按照《商品房预售合同》的规定适用违约责任，并无事实和法律依据；三、原审按照合同约定的365日来计算违约办证期间，忽略了取得大产权证之后再行办理小产权证需要合理办证期间，同时忽略了被上诉人未能及时提交办证个人所需资料造成延迟的办证期间，故不应由上诉人承担责任；四、一审法院参照合同有关被上诉人逾期付款违约金比例的约定，对违约金进行调整不符合事实和法律规定。李克未发表书面答辩意见。李克向一审法院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金24648.77元；3、请求判令被告对预收的房屋契税、大修基金等费用承担银行贷款利息3287元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月9日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区住房一套，房屋建筑面积为123.43平方米，房屋每平方米单价为3333.03元，合同总价款为411396元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2013年6月9日交首付房款211396元，余款200000元办理银行按揭贷款，最终以银行审批为准；关于原告逾期付款的违约责任，第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”；关于房屋的交付期限，合同第九条约定，出卖人应当于2015年1月30日之前在满足以下两个条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于出卖人逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付首付款211396元，被告向原告开具金额为211396元的销售不动产统一发票（自开），同时原告向被告预交了办理按揭贷款的预告登记费、预抵押登记费共162元，之后原告及时办理银行按揭贷款；2015年4月30日，原告向被告缴纳办理产权证书用的大修基金12343元、契税6171元及其他费用合计18898元，被告向原告出具金额为18898元的收款收据一张，被告向原告交付了所购房屋，原告在被告的接房手续书、收楼书上签字确认。2018年11月13日，为办理房产证需要，被告收取了原告的不动产发票，并向原告出具《收条》一张，载明“收到建昌卡斯迪亚30号楼2403室李克业主不动产发票一张，票号为00257845，金额为411396元。”期间被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向相关部门缴纳原告预交的大修基金、契税等费用，导致原告无法办理房屋权属登记手续，原告多次催促无果后诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告虽然于2015年4月30日向原告交付了房屋，但因其至今没有按照合同第十六条的约定将需由被告提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，并向相关部门移交原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告限期协助办理房屋权属证书，并要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，该院予以支持。但原告要求被告在30日内协助办理好房屋权属证书，未能给予被告必要的准备时间以及办证过程中必要的流程时间，该院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理好房屋权属登记手续。关于迟延办证违约金，原告提出合同约定“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该标准过低，显失公平，请求调整至每日按已付房价款的0.01%支付违约金，该院认为，首先，本案中涉案房屋的交房时间是2015年4月30日，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，那被告至少应该在2016年4月30日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）；其次，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额仅为41.1元，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金，即被告应当自2016年4月30日起，以购房款411396元为基数，按照每日万分之0.5的标准向原告支付逾期办证违约金至被告将办理原告李克购买的位于汉中市汉台区的房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金等费用的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任的理由，与案件查明的事实不符，不予支持；综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十六条、第十八条的规定，遂判决:一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告李克办理“建昌·卡斯迪亚”小区30号楼2403室房屋权属证书。二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后二十日内，以购房款411396元为基数，自2016年4月30日起，按照每日万分之0.5的标准，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门）之日止，向原告李克支付逾期办理房屋权属证书的违约金。三、驳回原告李克其他诉讼请求。一审案件受理费614元，减半收取307元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下两组新证据：一、(2017)汉台区XX号权属证书，证明上诉人于2017年1月11日取得30号楼的权属证书；二、税收缴款书，证明上诉人于2019年8月30日代李克向税务部门代缴了房屋契税。经质证，被上诉人对该两组证据的真实性无异议，本院依法予以采信。经本院二审审理查明，上诉人泽顺公司于2017年1月11日取得建昌.卡斯迪亚30号楼的权属证书，2019年8月30日代李克向税务部门代缴了房屋契税6170.94元，但上诉人认可截止目前尚未将其收取的李克的大修基金向住建局专用账户交纳。其余原审认定事实清楚，原审在审理中经当事人举证、质证和法庭认证，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为原审认定上诉人承担的逾期办理房产证违约金是否有事实和法律依据。案涉《商品房预售合同》虽未明确约定被上诉人的房屋产权证是否由上诉人代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用。收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证。上诉人至今未未将其收取的李克的大修基金向住建局专用账户交纳，致使被上诉人至今未办理房屋权属登记证书。综上，上诉人对于逾期办理房屋产权证具有过错，理应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。原一审参照案涉《商品房预售合同》中违约金条款计算违约金，合理合法，本院依法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元，由上诉人汉中泽顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长王潇浴审判员舒  胜审判员曹建祥二〇二〇年三月三十一日法 官 助 理     肖 晗书记员熊俪雅    1