河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1699号上诉人（原审原告）：韩晓冉，女，1975年9月1日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：常大鹏，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：聂会梅，女，1978年8月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵必和，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙宫，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长葛市卓越房地产有限公司，住所地：长葛市和尚桥镇东辛庄社区。法定代表人：李宽军，该公司总经理。联合管理人：河南先利律师事务所、河南德典律师事务所。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娇，河南德典律师事务所律师。上诉人韩晓冉与上诉人聂会梅、被上诉人长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）第三人撤销之诉纠纷一案，许昌市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）豫10民初30号民事判决，韩晓冉不服，提起上诉。本院于2019年5月13日作出（2019）豫民终204号民事裁定，撤销原判，发回重审。许昌市中级人民法院重审后作出（2019）豫10民初74号民事判决（以下简称一审判决）。韩晓冉、聂会梅均不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩晓冉之委托诉讼代理人常大鹏、上诉人聂会梅之委托诉讼代理人赵必和、龙宫、被上诉人卓越公司之委托诉讼代理人赵春峰、黄丽娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓冉上诉请求：1.撤销一审判决第二项“驳回韩晓冉的其他诉讼请求”，并依法改判确认卓越·香格里拉项目第25幢2单元3-4层0203001号房归韩晓冉所有；2.二审案件受理费由聂会梅、卓越公司承担。事实和理由：（一）韩晓冉与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效,且韩晓冉已经按照合同约定履行完毕了支付房款的义务,并自2013年开始就实际居住于涉案房屋内，韩晓冉有权要求卓越公司交付房屋。（二）一审判决已认定聂会梅与卓越公司是以虚构的商品房买卖合同作为融资借贷事实的担保,双方之间的买卖行为缺乏真实性，并据此撤销了(2017)豫10民终2595号判决。也就是说,聂会梅已经完全丧失了对涉案房屋的所有权。且一审判决已经认定卓越公司有义务向韩晓冉履行完全的交付义务,韩晓冉对涉案房屋主张所有权已经不存在任何障碍,人民法院应当确认韩晓冉系涉案房屋的所有权人。综上，韩晓冉依法提起上诉。聂会梅针对韩晓冉的上诉理由辩称，韩晓冉与卓越公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的，应当被认定为无效合同。韩晓冉称其已全部支付购房款，并实际占有涉案房屋也是虚假的。聂会梅与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并进行了备案登记。聂会梅为保护自己的合法权益而与卓越公司签订的《补充协议》也并无不妥之处。关于刘学东与卓越公司之间居间费的约定，也已经生效判决确认合理合法，本案一审判决在没有新的事实和证据的情况下，推翻其他法院的生效判决错误。综上，请求依法驳回韩晓冉的上诉请求。卓越公司针对韩晓冉的上诉理由辩称，涉案房屋的所有权应当依照《中华人民共和国物权法》的相关规定来进行认定。请求依法驳回韩晓冉的上诉请求，维持原判。聂会梅上诉请求：1.依法撤销一审判决,驳回韩晓冉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由韩晓冉、卓越公司承担。事实和理由：（一）一审判决对韩晓冉与卓越公司恶意串通伪造虚假《商品房买卖合同》的行为仅认为是“签约行为存在瑕疵”,并以此两份虚假合同支持韩晓冉的诉讼请求错误。1.韩晓冉与卓越公司恶意串通,一套房屋却签订了两份事后伪造的《商品房买卖合同》。这一事实已被广东南天司法鉴定所出具的《文书司法鉴定意见书》所证实。一审判决对这样重要的事实和证据竟然以“签约行为存在瑕疵”一笔带过,认定该两份事后伪造的《商品房买卖合同》有效。2.韩晓冉在支付购房款问题上也涉嫌造假。韩晓冉在支付首付款的事实上仅提供了卓越公司开具的首付款收据,却无法提供相应的银行流水;在支付购房尾款50多万元的事实上,韩晓冉与卓越公司均称是用工程款抵扣了，但工程款抵扣房款所依据的许昌水利建筑工程公司与卓越公司签订的《合同书》存在重大瑕疵。合同上面的骑缝章在合同的首尾页上完全缺失,且骑缝章体本身也是残缺的。此外，卓越公司向韩晓冉出具的两份房款收据,首付款的收据编号在后,尾款的收款收据编号在前。一审判决依据这样明显恶意串通之下的伪证认定韩晓冉已经实际支付了购房款错误。（二）一审法院以居间费过高、与交易常识不符、真实性存疑直接否定北京市两级法院的生效判决,程序违法。1.北京市朝阳区人民法院和北京市第三中级人民法院两审判决已经确认《居间协议》真实、合法、有效。而本案一审判决在没有新的事实和证据的情况下,简单的以“该约定与交易常识不符”为由就推翻了其他法院作出的生效判决,无论是在实体上，还是程序上都是错误的。2.居间人刘学东与卓越公司签订的《居间协议》是双方真实的意思表示,且目前并没有相关法律法规针对自然人作为居间人收取居间费用的问题作出相关限制性或者禁止性规定。因此,生效判决认定《居间协议》关于居间费的约定是真实有效的,那么聂会梅与卓越公司签订的《商品房买卖合同》的真实性也是不容质疑的。（三）聂会梅与卓越公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议均是双方的真实意思表示，合法有效。在由于卓越公司的原因无法及时为聂会梅开具购房发票的情况下，聂会梅为保护其实体性的权利,才与卓越公司签订了《补充协议》。该《补充协议》所约定的解除合同、返还购房款仅仅是聂会梅的最后救济手段，一审判决以此为由否定聂会梅购买涉案房屋的真实意思表示,实属认定事实错误。综上,聂会梅依法提起上诉。韩晓冉针对聂会梅的上诉理由辩称，（一）韩晓冉与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。1.韩晓冉与卓越公司之间不存在任何串通行为。韩晓冉已经支付了全额的购房款，卓越公司也已经将涉案房屋交付给了韩晓冉实际居住至今。2.韩晓冉在全额支付房款的过程中不存在任何的造假行为。卓越公司在一审时已经对韩晓冉合同变更及财务账册记载韩晓冉支付房款的事实作出了明确解释，结合韩晓冉提供的证据，足以证明韩晓冉已经全额支付了购房款。（二）卓越公司与刘学东之间的《居间协议》应依法认定为无效合同。刘学东与卓越公司签订的《居间协议》不仅居间费用过高，而且签订时间也晚于聂会梅与卓越公司之间的《商品房买卖合同》，居间费用的数额也刚好与卓越公司主张的借款利息数额一致。（三）聂会梅与卓越公司之间不存在真实的房屋买卖关系。1.聂会梅与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》的主要内容相矛盾，依据《补充协议》可以认定双方之间为借贷关系。2.聂会梅与卓越公司之间约定的房屋单价明显偏低，约定的房屋总价明显是为了达到契合借贷金额的目的。3.卓越公司开具付款收据在前，聂会梅转款在后，不符合商品房交易习惯。4.卓越公司已经于2014年12月将涉案房屋交付给韩晓冉居住使用，聂会梅如果是实际购房人，应当知道涉案房屋已经出卖的事实。5.卓越公司破产管理人指派的律师一审时明确表示，在卓越公司破产审计过程中，没有发现卓越公司收到过聂会梅的任何购房款。综上，请求依法驳回聂会梅的上诉请求。卓越公司针对聂会梅的上诉理由辩称，韩晓冉支付首付款后，尾款是以抵账的方式支付的。聂会梅与卓越公司之间实际上是民间借贷的法律关系，而非房屋买卖合同关系。请求依法驳回聂会梅的上诉请求，维持原判。韩晓冉向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销（2017）豫10民终2595号民事判决书，确认卓越?香格里拉项目第25幢2单元3-4层0203001号房归韩晓冉所有；2.本案诉讼费由聂会梅、卓越公司承担。一审法院认定事实：一、关于聂会梅与卓越公司签订《商品房买卖合同》等相关事实。2014年11月28日，聂会梅与卓越公司签订编号为的《商品房买卖合同》一份，合同约定：于合同签订当日聂会梅一次性支付卓越公司210万元购买该公司在长葛市××国道东侧开发的卓越˙香格里拉第10幢-1-3层0101001号房（系独栋别墅），建筑面积为558.53平方米。2014年12月3日，聂会梅与卓越公司签订《商品买卖合同》（合同编号：20145328），合同约定聂会梅购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4168.41元，总金额90万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月3日一次性付清全款；第八条，交付期限，出卖人应当在2015年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》后面附有附件一至四，其中附件四为合同补充协议共16条，第7条，买受人承担所购买的商品房办理产权证、按揭所需的所有费用。第13条规定，双方当事人订立商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，预购人凭约定可以单方申请到房产管理部门办理预购商品房预告登记。当日，聂会梅作为乙方、卓越公司作为甲方，又签订《（合同编号为20145328）补充协议》，其中约定：原合同第六条第一款的约定有误，现约定为乙方于2014年12月5日前一次性付齐全款90万元整，打到甲方指定账户：张军亭，农行账号：22×××14；因甲方原因无法及时给乙方开具正式购房发票，暂时以收据代替，甲方承诺于2015年6月5日前为乙方开具正式购房发票；乙方所付购房款已全部包括办理房产证的费用（包括但不限于契税、维修基金、测绘费用等）；如甲方违反以上合同约定，甲方双倍赔偿乙方已支付的购房款，同时乙方有权解除合同；若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等，张军亭在甲方处签字。同日，卓越公司给聂会梅出具收到房款90万元和210万元的收据各一张。2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》一份，约定：案外人刘学东以其居间介绍本案聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司应支付其居间费54万元，已结支付27万元，刘学东将卓越公司起诉至北京市朝阳区人民法院，诉请卓越公司支付其下欠的居间费和违约金。2016年4月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第42739号民事判决书，认定双方成立居间协议关系，判决卓越公司给付刘学东居间费用27万元、违约金3万元。卓越公司不服该判决提出上诉后被驳回。2014年12月5日，聂会梅向张军亭的账户转款300万元。2015年8月7日，聂会梅以卓越公司未依约交付房屋为由，诉至法院。一审法院以名为买卖实为借贷为由判决驳回聂会梅的诉讼请求。聂会梅不服判决上诉。2017年11月28日本院作出（2017）豫10民终2595号民事判决，判决结果为：一、撤销河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初4258号民事判决；二、长葛市卓越房地产有限公司于本判决生效后十日内向聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145328“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，并支付违约金（违约金以90万元为基数，从2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回上诉人聂会梅的其他诉讼请求。二、关于韩晓冉与卓越公司签订《商品房买卖合同》等相关事实。根据鉴定结论，2015年1月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额92.8413万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月12日一次性付齐全款92.8413万元。卓越公司盖章，法定代表人魏红勋盖章。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。2015年3月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积217.47平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额93.5121万元；第六条，付款方式及期限，其他方式：买受人应于年月日前付清首付款37.5121万元，现已全部付清，剩余60%房款为56万元，以办理银行按揭贷款方式支付。卓越公司盖章。该合同显示卓越公司法定代表人为李平安。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。根据2011年卓越公司与许昌水利建筑工程公司签订《合同书》、许昌水利建筑公司与韩晓立签订《工程项目承包合同》、许昌水利建筑工程有限公司向卓越公司申报债权的债权申报表，刘鹏远、宋香平、韩长有出具的情况说明以及刘鹏远、宋香平、韩长有分别与卓越公司签订的商品房买卖合同、收款收据，2014年12月11日韩晓立向卓越公司出具的《收到条》及2014年12月15日卓越公司向韩晓立开具的收款收据，可以确认2012年11月13日韩晓冉向卓越公司支付首付款375121元。2014年12月15日韩晓冉丈夫韩晓立以工程款折抵购房款的形式向卓越公司支付了剩余款项553292元。根据《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、2013年8月20日至2017年12月15日缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后和2018年现今的室内外照片，可以证明韩晓冉实际居住占有涉案房屋的事实。经聂会梅申请，一审法院委托，2018年9月6日，广东南天司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.检材1（韩晓冉签署）出卖人法定代表人魏红勋的《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文的形成时间为2015年1月前后（2014年12月到2015年2月时间段），与聂会梅提供的（编号20145328）《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文形成时间先后顺序无结论。2.检材2（韩晓冉签署）出卖人法定代表人为李平安的《商品房买卖合同》第15页“出卖人（签章）”处“长葛市卓越房地产有限公司合同专用章”印文的形成时间为2015年3月前后（2015年2月到4月时间段）。2018年9月13日聂会梅向广东南天司法鉴定所支付司法鉴定费22080元。一审法院认为，2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》约定：“刘学东以其居间介绍聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司支付其居间费54万元”。根据两份房屋买卖合同约定，两处房产总价值为300万元，但是居间费用却达房屋价值六分之一以上，该约定与交易常识不符，真实性存疑。根据韩晓冉提交的《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、2013年8月20日至2017年12月15日缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后的室内外照片，可以证明韩晓冉自2013年始即实际居住占有涉案房屋的事实。而聂会梅与卓越公司签订两份《商品房买卖合同》的时间分别为2014年11月28日和2014年12月3日，如果该行为是真实的买卖行为，买受人聂会梅应当现场看房，其应当知晓该房屋已为他人实际居住的事实，但是其仍然与卓越公司签订《商品房买卖合同》，其行为与常理不符。根据聂会梅与卓越公司针对涉案房屋又签订的补充协议约定：“若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等”内容，更可以印证《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，该房屋买卖行为的真实性不能确认。韩晓冉与卓越公司针对涉案房屋签订两份《商品房买卖合同》，签约行为存在瑕疵，但是其已经实际支付购房款，并且自2013年开始实际居住，对涉案房屋享有实体权益，有权排除聂会梅对涉案房屋权利的主张，并有权要求卓越公司交付房屋。由于房屋尚未办理所有权移转登记，交付行为尚未完成，因此，韩晓冉要求直接确认对涉案房屋享有所有权不能支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第（二）项之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫10民终2595号民事判决；二、驳回韩晓冉的其他诉讼请求。案件受理费13151元，鉴定费22080元，共计35231元，由被告聂会梅承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的基本一致。本院认为，一、关于韩晓冉的上诉理由及上诉请求，即韩晓冉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求应否得到支持问题。韩晓冉与卓越公司之间虽然存在商品房买卖关系，双方也各自履行了支付房款和交付房屋的合同义务，但双方尚未办理房屋所有权转移登记手续，韩晓冉基于其与卓越公司之间的买卖关系仅取得了要求卓越公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的债权请求权，尚未取得涉案房屋的所有权。故一审法院对韩晓冉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持并无不当。二、关于聂会的上诉理由及上诉请求。（一）关于韩晓冉与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖关系问题。1.关于合同书问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，韩晓冉提供的两份《商品房买卖合同》虽经鉴定实际签订时间与合同落款时间不符，但韩晓冉已经向卓越公司实际支付了购房款，卓越公司也已经将涉案房屋交给了韩晓冉居住使用，依照上述法律规定，不论韩晓冉与卓越公司之间是否签订书面的《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系均依法成立。因此，聂会梅以韩晓冉提供的《商品房买卖合同》上记载的签订时间与事实不符为由，否定韩晓冉与卓越公司之间的商品房买卖关系不能成立。2.关于购房款支付问题。韩晓冉在一审时提供了卓越公司开具的首付款收据及从银行取款的银行流水单据。同时，韩晓冉又提供了卓越公司与许昌水利建筑工程有限公司签订的《合同书》、许昌水利建筑工程有限公司与韩晓冉丈夫韩晓立签订的《许昌水利建筑工程有限公司工程项目承包合同》以及刘鹏远、宋香平、韩长有出具的《情况说明》，证明用工程款抵购房款尾款的事实。且根据卓越公司破产管理人的陈述，在破产管理人对卓越公司的账目进行审查时，发现确实存在许昌水利建筑工程有限公司以工程款冲抵房款的事实。聂会梅上诉称许昌水利建筑工程有限公司与卓越公司所签订的《合同书》上的骑缝章存在瑕疵，但根据卓越公司进入破产程序后的债权申报表显示，许昌水利建筑工程有限公司因卓越公司拖欠其工程款进行了债权申报，可以证实卓越公司与许昌水利建筑工程有限公司之间存在真实的建设工程施工合同关系。因此，聂会梅关于韩晓冉在支付购房款问题上涉嫌造假的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定韩晓冉与卓越公司之间存在真实的商品房买卖关系具有事实和法律依据，聂会梅的该项上诉理由不能成立。（二）关于聂会梅与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖关系问题。1.聂会梅与卓越公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第五条的内容为：“特别约定：若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款玖拾万元人民币，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任。”该条约定的内容显示双方成立房屋买卖关系是以卓越公司在2015年6月5日没有归还聂会梅90万元款项为前提的，若卓越公司在2015年6月5日归还聂会梅90万元款项，则双方的《商品房买卖合同》予以解除。也就是说双方签订的《商品房买卖合同》仅是卓越公司归还款项的一种担保。2.聂会梅与卓越公司签订的《商品房买卖合同》存在以下情形：（1）价款约定不合理。在聂会梅所购买的两栋别墅中，造价高的独栋别墅的单价却低于造价低的叠加别墅的单价。且双方约定聂会梅支付的购房款包括办理房产证的费用，同时，双方又约定卓越公司支付54万元的居间费，明显不合常理。（2）履行方式不符合交易规则。聂会梅在一次性付清购房款后，却同意卓越公司暂为其开具收据，在2015年6月5日前为其开具正式购房发票。同时，对已经具备交付条件的现房，却同意推迟到六个月后交付。双方约定的上述履行方式明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯例做法。（3）聂会梅不具有正常购房人合理的谨慎态度。在聂会梅签订《商品房买卖合同》时，韩晓冉已经在涉案房屋中居住。聂会梅在原二审庭审中也认可其在签订合同、对涉案房屋进行查看时，发现该房屋已经装修。在此情况下，聂会梅仍与卓越公司签订了《商品房买卖合同》，明显不符合一个正常购房人应该具有的审慎态度。3.关于居间费问题。卓越公司向案外人刘学东支付的54万元居间费虽经另案生效判决予以确认，但卓越公司与刘学东之间并没有办理委托手续，且卓越公司与聂会梅签订的第一份《商品房买卖合同》发生在《居间协议》之前，双方约定居间费由卓越公司一方承担也不符合法律规定和交易惯例，居间费高达54万元远远超出了正常的居间费标准，该54万元的数额也印证了卓越公司关于“月息三分，每月利息9万元，六个月共54万元”的陈述。同时，聂会梅与卓越公司之间房屋买卖关系的真实性也非刘学东一案审理的重点，因此，聂会梅以刘学东一案的判决主张其与卓越公司之间存在真实的房屋买卖关系不能成立。综上，一审判决认定聂会梅与卓越公司之间不存在真实的商品房买卖关系并无不当。聂会梅关于其与卓越公司之间的商品房买卖关系合法有效的上诉理由不能成立。综上所述，韩晓冉和聂会梅的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26302元，由韩晓冉负担13151元，聂会梅负担13151元。本判决为终审判决。审判长  王春娥审判员  蒋瑞芳审判员  李百福二〇二〇年三月五日法官助理王一鸣书记员伊浩天