广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31216号上诉人（原审被告）：深圳市宇达物流有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道新南村东门路200号B栋二楼，统一社会信用代码：91440300746635598L。法定代表人：郑香芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭岳奇，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市深延物流仓储有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道良安田社区良白路139号101室，统一社会信用代码：91440300066317916Q。法定代表人：黄双青，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗汉增，男，该公司工作人员。上诉人深圳市宇达物流有限公司（以下简称宇达公司）因与被上诉人深圳市深延物流仓储有限公司（以下简称深延公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初5354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回深延公司的全部诉讼请求；3.深延公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定宇达公司自知道或者应当知道深延公司转租之日起6个月内未提出异议，存在错误。深延公司于2013年10月24日将涉案租赁场所转租给案外人深圳市金X记农产品配送有限公司（以下简称金X记公司），宇达公司于2014年开始委托案外人深圳市嘉XX宝投资有限公司（以下简称嘉XX宝公司）代收包括涉案租赁场所在内的凯X莱工业园的租金，自深延公司私自转租至案外人嘉XX宝公司入场代收租金期间，深延公司未以任何形式通知宇达公司转租事宜，且涉案租赁场所租金也是由深延公司缴纳。嘉XX宝公司代收租金期间，深延公司也未以任何形式通知宇达公司及嘉XX宝公司转租事宜。仅在2017年8月11日、2017年9月10日向嘉XX宝公司的3笔转账中备注“金X记租金水电费”，且付款方均为自然人，并非金X记公司，不足以证明嘉XX宝公司知晓深延公司转租事宜，更不能推定宇达公司知道或者应当知道深延公司转租。《厂房代理租赁合同》第十条第1项明确约定：乙方（即深延公司）不得擅自将该承租区域转租或者分租给他人使用，无乙方私自转让，甲方（即宇达公司）不予承认，视为乙方违约，甲方有权收回，无需补偿乙方任何损失。深延公司未经宇达公司书面许可，擅自将涉案租赁场所转租给案外人金X记公司，已经构成根本违约，宇达公司依据合同约定解除合同，无需赔偿深延公司任何损失。（二）深延公司未经宇达公司书面许可，擅自对涉案租赁场所进行装修、改造，宇达公司享有单方解除合同的权利，无需赔偿深延公司损失。《厂房代理租赁合同》第九条第1项约定：租赁期间，乙方（即深延公司）若须对租赁物进行装修、改造的，应向甲方（即宇达公司）提交装修、改造方案，并征得甲方书面同意后方可装修。第十一条第3项约定：乙方（即深延公司）违反第一条第2、3项、第五条、第八条第2、3、4项、第九条第1项的，收到甲方（即宇达公司）书面通知未能及时整改或整改不合格的，甲方有权解除合同。深延公司未取得宇达公司的书面许可，擅自在租赁场所安装冷库设备及其附属设施，已经构成违约，宇达公司依照合同约定已享有单方解除合同的权利。因此，宇达公司解除合同属于依约行使权利，无需赔偿深延公司任何损失。（三）宇达公司对于深延公司转租获利不具有可预见性。《厂房代理租赁合同》第十条第1项明确约定：乙方（即深延公司）不得擅自将该承租区域转租或者分租给他人使用，若乙方私自转让，甲方（即宇达公司）不予承认，视为乙方违约，甲方有权收回，无需补偿乙方任何损失。但合同签订后深延公司违反合同约定，未经宇达公司书面同意，私自在租赁区域安装冷库设备，并私自进行转租。因此，在签订《厂房代理租赁合同》时，宇达公司无法预见深延公司会因转租涉案租赁场所而获利，更不可能预见深延公司通过在涉案租赁场所安装冷库设备转租获利。深延公司主张的利润损失是其在涉案租赁场所安装冷库设备后转租给第三方所产生的收益，但深延公司承租后安装冷库设备转租的行为系商业行为，具有一定的商业营业风险，即使涉案合同继续履行，深延公司与第三方的合同能否履行以及如何履行都具有不确定性，深延公司对第三方的转租租金收益并不能确定获得。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。判断是否属于预期可得利益的首要条件就是合同订立时的可预见性。本案中，深延公司转租后收取冷库设备租金获利，既具有不确定性，又超出了宇达公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，深延公司就其冷库设备租金主张预期可得利益，没有法律依据，一审法院支持深延公司主张的4，235，000元冷库设备预期租金收益，属于严重的法律适用错误。（四）即便深延公司主张的冷库设备租金属于预期可得利益，一审法院也未考虑深延公司应支出的成本、设备使用寿命、减损金额的抵扣问题。一审法院未考虑冷库设备的使用寿命，径自以深延公司主张的剩余77个月的租期计算预期可得利益，存在严重错误。在《厂房代理租赁合同》解除前，深延公司私自安装的冷库设备已租赁给第三方使用长达5年之久，机器设备在使用过程中会出现磨损、出现性能衰减甚至报废，深延公司未提供任何证据证明其冷库设备的剩余使用寿命达到或者超过了77个月，一审法院就直接以剩余租期计算逾期可得利益，存在着严重错误。深圳市XX资产评估房地产土地估价有限公司经一审法院委托作出的评估报告显示，深延公司安装的冷库设备在评估基准日（即2018年12月11日）价值为2，721，032元。如合同正常履行，涉案冷库设备在继续使用77个月后因设备磨损、性能衰减甚至报废，残存的价值也会随之降低。现深延公司已收回价值2,721,032元的机器设备，即使一审法院支持深延公司的预期利益主张，也应从预期利益中扣除深延公司减损的金额（减损金额＝冷库设备现有价值2，721，032元-冷库设备继续使用77个月后的残存价值）。一审法院未考虑深延公司所应支出的成本，直接以每月55,000元的租金作为纯利润计算其预期可得利益，存在严重错误。即使在合同正常履行的情况下，深延公司欲取得转租租金收益，也需要付出人力、物力、财力等必要的成本支出。而本案中，一审法院未考虑深延公司所需支出的必要的成本，直接转租租金作为纯利润计算预期可得利益，导致深延公司的预期可得利益严重超高。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。一审法院即便认定转租租金属于预期可得利益，也需扣除必要的成本支出、减损金额以及设备使用寿命以外的租金收益。深延公司辩称：（一）深延公司与案外人金X记公司于2013年10月24日签订《场地设备租赁协议》，于2013年11月1日将设备、附属设施及场地移交给金X记公司使用。而在一审庭审中，宇达公司已经确认在2014年之前其仍对涉案租赁物自行管理和收租，且有员工在涉案租赁物办公室内定点常驻管理，（2017）粤0307民初10030号判决书也查明，宇达公司在2014年4月21日才和嘉XX宝公司签订管理委托协议。亦即，深延公司将租赁物转租直至宇达公司委托嘉XX宝公司管理，时间跨度有半年之长，宇达公司关于其对转租不知情的陈述，不符合事实。嘉XX宝公司就涉案租赁物代收租金和进行管理，其行为即代表着宇达公司的意志和利益，嘉XX宝公司直接向金X记公司收取水电费、租金等费用，并开具收款证明，一直知道深延公司将涉案租赁物转租给金X记公司使用，如果宇达公司认为嘉XX宝公司的行为超过授权范围，或者不同意转租，则应当及时告知深延公司，但宇达公司一直未提出反对或异议。（二）双方《厂房代理租赁合同》明确厂房用途之一为冷冻、货物储存，且给予了1个月的免费装修期，从前述合同条款理解可知，宇达公司知道且认可深延公司按用途对厂房进行装修，并不存在需要获得宇达公司同意的情形。就算装修规划超过合同约定范围，但宇达公司从未通知深延公司整改，无权单方解除合同。（三）根据已经发生法律效力的（2017）粤0307民初10030号民事判决，因宇达公司逾期交付租金达到与深圳市凯X莱投资发展有限公司（以下简称凯X莱公司）约定的解除租赁合同条件，法院确认解除宇达公司与凯X莱公司之间的租赁合同，并判令宇达公司腾空和搬离涉案房产，并据此在（2018）粤0307民初1238号民事判决中判令深延公司和金X记公司作为次承租人负有腾房义务。可见，系因宇达公司的违约行为导致深延公司无法继续租赁使用涉案房产，合同目的无法实现，宇达公司的行为明显已经构成违约，深延公司据此要求宇达公司赔偿损失，合法合理，并无不当。预期利益损失并不局限于是否自产自营或出租、外包经营，一审法院的认定计算并无不当。（四）深延公司已经于2019年8月31日前拆除涉案厂房的全部设备设施，并且已搬离涉案租赁物，执行法院已于2019年10月21日出具执行裁定书予以结案，深延公司补充提交的现场图片也可以证明。深延公司向一审法院起诉请求：1.宇达公司赔偿深延公司预期租金收入462万元；2.宇达公司赔偿深延公司设备损失费用300万元（预估，具体以法院委托评估为准）；3.宇达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2012年2月21日，宇达公司与案外人凯X莱公司签订《工业厂房租赁合同》，约定宇达公司向案外人凯X莱公司承租深圳市龙岗区XX街道XX路西侧XX路段凯X莱工业园（包括厂房1栋、宿舍楼2栋、办公楼1栋及附属设施）用作物流中转、仓储配送、冷库、办公及宿舍之用途，租赁期限为12年，从2012年3月1日至2024年2月28日。（二）2012年6月6日，深延公司、宇达公司签订《厂房代理租赁合同》，约定宇达公司将深圳市龙岗区XX镇XX村XX路XX号（临）凯X莱工业园区1号楼（办公楼）2楼整层、3号楼1楼（厂房）整层、2号楼4楼（宿舍）整层及1楼第1间宿舍租给深延公司使用，租赁用途仅限于办公、住宿、普通与冷冻货物储存、简单加工和配送（不含危险品）。该合同第2条约定：租赁期限为12年，从2012年6月8日至2024年2月29日。该合同第3条约定：2012年6月8日至2015年6月7日租金为46，200元/月，2015年6月8日至2018年6月7日租金为48，510元/月，2018年6月8日至2021年6月7日租金为52,390元/月，2021年6月8日至2024年2月29日租金为57，629元/月；租赁保证金为91，200元；合同终止或解除时，在深延公司结清租赁费用，且按合同约定返还租赁物后，宇达公司在5个工作日内无息返还租赁保证金。该合同第4条约定：本合同签订之日起，深延公司一次性向宇达公司支付租赁保证金91，200元、水电保证金3000元、首月租金46，200元、物业管理费1000元、电表初装费1500元，合计142，900元；深延公司应于每月5日前向宇达公司支付租金、水电费及其他应缴费用；2012年6月8日至2012年7月7日不计租金，作为深延公司的装修期。该合同第9条约定：合同解除或终止时，深延公司应将租赁范围内不可移动的装修物、改造物无条件向宇达公司移交，宇达公司无需就此支付任何补偿或顶承款；若宇达公司要求深延公司恢复租赁物移交时状态，深延公司应于接到宇达公司书面通知之日起5日内恢复完毕，否则宇达公司有权没收深延公司已缴租赁保证金，并委托第三方恢复，所需费用由深延公司承担。该合同第10条约定：深延公司不得擅自将承租区域转让或分租给他人使用，如深延公司私自转让，视为深延公司违约，宇达公司有权收回，无须补偿深延公司任何损失；如需转让，需经宇达公司书面同意，方可办理过户手续。该合同第12条约定，因深延公司原因解除合同的，宇达公司有权没收深延公司已缴纳的租赁保证金，由于宇达公司原因致使合同终止的，宇达公司全额无息退回剩余租金与押金。（三）2013年10月24日，深延公司与案外人金X记公司签订《场地设备租赁协议》，约定深延公司将承租的上述厂房及宿舍转租给金X记公司，租赁期限与深延公司、宇达公司签订的租赁合同期限同步，租赁场地、制冷设备及附属设施的租金每月55,000元。（四）2017年6月2日，凯X莱公司以宇达公司拖欠租金及经营涉案厂房存在消防安全隐患为由起诉宇达公司，一审法院受理后于2017年8月16日作出（2017）粤0307民初10030号民事判决，判令：1.确认凯X莱公司与宇达公司于2012年2月21日签订的《工业厂房租赁合同》解除；2.宇达公司于判决生效之日起3日内腾空并搬离涉案房产（位于深圳市龙岗区XX街道XX路西侧XX路段凯X莱工业园的房产，包括厂房一栋、宿舍楼二栋、办公楼一栋）；3.凯X莱公司有权不予返还宇达公司租赁保证金29万元；4.宇达公司于判决生效之日起3日内支付凯X莱公司2017年7月1日至搬离之日止的占有使用费，按照每月152,250元计算；5.驳回凯X莱公司的其他诉讼请求。该判决于2017年9月13日生效后，凯X莱公司于2017年9月27日向一审法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0307执16958号。该案执行过程中，除了宇达公司转租给深延公司的房屋外，凯X莱公司已于2017年10月收回宇达公司承租的其他房屋。该案执行过程中，凯X莱公司表示另案向实际占用人（即深延公司、金X记公司）主张腾房义务及支付占用费，放弃要求宇达公司支付占用费，并向执行法院申请执行结案。随后，凯X莱公司以排除妨害纠纷起诉深延公司和金X记公司，一审法院受理后于2018年4月11日作出（2018）粤0307民初1238号民事判决，判令：1.深延公司、金X记公司于判决生效之日起30日内腾空并搬离位于深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路西侧XX路段凯X莱工业园内1号楼（办公楼）2楼整层、3号楼1楼（厂房）整层、2号楼4楼（宿舍）整层及1楼第1间宿舍；2.深延公司、金X记公司于判决生效之日起30日内向凯X莱公司支付逾期腾房的占有使用费，按每月55，000元的标准从2017年10月1日算至实际搬离之日止，但应扣除金X记公司已支付的300，500元；3.驳回凯X莱公司的其他诉讼请求。该判决生效后，凯X莱公司向一审法院申请强制执行。深延公司认为系宇达公司的违约行为导致深延公司、宇达公司之间的合同无法继续履行，遂提出本案诉讼。（五）另据（2017）粤0307民初10030号案件查明，涉案租赁物于2004年10月21日取得不动产证（不动产证号为6000XXXX5、6000XXXX7、6000XXXX0、6000XXXX3、6000XXXX7、6000XXXX1、6000XXXX9），权利人为凯X莱公司。（六）一审庭审中，宇达公司主张深延公司未经其同意将涉案房产转租给案外人金X记公司，宇达公司因此享有单方合同解除权，无须赔偿深延公司搬离涉案房产的损失。深延公司则主张转租行为得到了宇达公司的口头同意，且金X记公司一直代深延公司向宇达公司缴纳租金，宇达公司并未提出异议，深延公司向一审法院提交了嘉XX宝公司向金X记公司发送的缴纳租金、水电费、管理费及垃圾清运费等费用通知单、嘉XX宝公司向金X记公司开具的收款收据以及案外人刘X元向嘉XX宝公司支付租金、水电等费用的交易记录或网上银行电子回单作为证据。其中，交易记录和银行电子回单显示：案外人刘X元、朱X遂于2016年12月至2017年10月期间向嘉XX宝公司支付了2016年12月至2017年9月期间的租金（租金明细显示包含了深延公司、宇达公司的约定租金）。宇达公司对该组证据的真实性认可，但认为租金是金X记公司向嘉XX宝公司缴纳，与深延公司无关。此外，宇达公司称系凯X莱公司将其诉至法院才知晓深延公司将涉案房产转租他人，宇达公司对如下事实予以确认：宇达公司自2014年起全权委托嘉XX宝公司进行物业管理公司，向嘉XX宝公司列明了承租人清单并出示了租赁合同；2014年之前由宇达公司自行管理物业及收取租金、水电费等，宇达公司有员工在涉案租赁物的办公室内定点管理。深延公司另提交了案外人刘X元、朱X遂向案外人项X虎转账的网上银行电子回单，用以证明深延公司与金X记公司之间《场地设备租赁协议》所约定的每月55，000元租金，仅指冷冻库及附属设施的租赁费用，该费用由金X记公司直接支付给深延公司，金X记公司另代深延公司向宇达公司支付了深延公司与宇达公司之间的租赁费。网上银行电子回单显示：案外人刘X元于2016年2月至2017年10月期间按每月55，000元的标准向案外人项X虎缴纳了2015年11月至2017年8月期间的租金，备注“交宇达租金”或“金X记租金”。宇达公司以没有原件为由对该证据的真实性不认可，并认为根据深延公司与金X记公司签订的《场地设备租赁协议》，深延公司与金X记公司约定的租金即为每月55,000元。（七）深延公司为证明其主张的设备损失，向一审法院申请就其在涉案房产加装的冷库设备设施进行价值评估。经委托，深圳市XX资产评估房地产土地估价有限公司作出中评报字[2019]第（资）F001号资产评估报告书，评估结论为：委托资产在评估基准日2018年12月11日的重置全价为4，303，273.26元，评估净值为2，721，032元。深延公司垫付了评估费17，745元。评估报告异议期内，深延公司未提出异议，宇达公司对列入评估财产范围的部分资产以及评估报告确认的附属设施成新率为70%提出了异议。针对宇达公司的异议，评估公司书面回复了列入财产评估范围的理由以及评估公司对资产成新率的确定依据。一审法院组织双方质证过程中，深延公司对评估报告予以认可，宇达公司对评估报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。一审法院认为，深延公司、宇达公司签订的《厂房代理租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。根据已经发生法律效力的（2017）粤0307民初10030号民事判决可知，因宇达公司逾期支付租金已达到合同约定的凯X莱公司有权解除房屋租赁合同的条件，一审法院已另案确认解除宇达公司与凯X莱公司之间的租赁合同，并判令宇达公司腾空和搬离涉案房产，并据此在（2018）粤0307民初1238号民事判决中确认深延公司和金X记公司作为次承租人负有腾房义务。综上，因宇达公司的违约行为导致深延公司无法继续租赁、使用涉案房产，合同目的无法实现，宇达公司的行为已构成违约，深延公司据此要求宇达公司赔偿损失，合法合理，一审法院予以支持。宇达公司辩称深延公司未经其同意将涉案房产转租给案外人金X记公司，深延公司构成违约在先，宇达公司享有单方解除合同的权利，故无须赔偿深延公司损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”深延公司于2013年10月24日将涉案房产转租给案外人金X记公司，宇达公司一审庭审确认涉案房产在2014年之前由其自行管理和收租，且宇达公司有员工在涉案租赁物的办公室内定点管理，依常理可知，彼时宇达公司即已知道或应当知道涉案房产转租给金X记公司。宇达公司在2014年之后委托案外人嘉XX宝公司管理涉案房产，根据嘉XX宝公司向金X记公司出具的缴纳费用通知单和收款收据，足以证明嘉XX宝公司作为宇达公司委托的物业管理公司清楚知晓涉案房产的实际承租人为金X记公司，宇达公司基于委托关系亦理应知晓涉案房产的实际承租人。综上，宇达公司辩称其于2017年才知晓该转租事实，于常理不符，一审法院不予采信。关于深延公司主张的预期租金收入损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，深延公司该项请求符合法律规定。关于计算方式，（2018）粤0307民初1238号民事判决判令深延公司与金X记公司向凯X莱公司支付自2017年10月1日起至实际搬离涉案房产期间的占用费，故应自2017年10月1日起计算深延公司与金X记公司之间的剩余租期即77个月，该期间为深延公司预期损失的期间。《场地设备租赁协议》项下的预期收益，深延公司主张以每月55，000元作为计算依据，宇达公司认为应扣除深延公司、宇达公司之间租赁合同约定的租金，以两份租赁合同的租金差计算深延公司的预期租金损失。根据深延公司提交的银行电子回单：案外人刘X元于2016年2月至2017年10月期间按每月55，000元的标准向案外人项X虎缴纳了2015年11月至2017年8月期间的租金，备注“交宇达某月租金”或“金X记租金”，同时，案外人刘X元、朱X遂亦向嘉XX宝公司支付了2016年12月至2017年9月期间的租金（租金明细显示包含了深延公司、宇达公司的约定租金）。上述交易记录已形成完整的证据链，足以证明深延公司与金X记公司所约定的每月55，000元租金，系冷冻库及其租赁设备的租金，而非涉案房产的租金。故对深延公司主张的预期收益标准，一审法院予以采纳，计得深延公司在剩余租期内的预期租金收益为4，235，000元（55，000元×77个月）。经评估，深延公司加装的冷冻库及其附属设备在评估基准日2018年12月11日的重置全价为4，303，273.26元，相较于深延公司的投入，其年收益率约15%，在合理的经营收益范围内，故对深延公司主张的未超出上述金额的预期租金收益，一审法院予以支持，超出部分不予支持。关于深延公司主张的设备损失，双方租赁合同约定，合同解除或终止时，深延公司应将租赁范围内不可移动的装修物、改造物无条件向宇达公司移交，宇达公司无需就此支付任何补偿或顶承款。结合前述论述，深延公司主张的预期租金收益是基于合同租期内对租赁物和冷冻库设备的使用价值可获得的收益，深延公司既已主张剩余租期的预期租金收益，则冷冻库设备的使用价值已在剩余租期予以计算。因此，深延公司诉请宇达公司赔偿设备损失，理由不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、深圳市宇达物流有限公司于判决生效之日起十日内赔偿深圳市深延物流仓储有限公司预期租金收益损失4，235，000元；二、驳回深延公司深圳市深延物流仓储有限公司的其他诉讼请求。案件受理费65，140元（深圳市深延物流仓储有限公司已预交），由深圳市深延物流仓储有限公司承担28，937元，由深圳市宇达物流有限公司承担36，203元；评估费17，745元（深圳市深延物流仓储有限公司已预交），由深圳市深延物流仓储有限公司自行承担。本院经审理查明：（一）宇达公司二审中向本院提供了涉案房屋清空后的现场照片，主张深延公司已拆回了全部设备，已经减少损失2，721，032元。深延公司对该组照片的真实性予以确认。（二）深延公司在二审中向本院提交了其与深圳市进X发钢构有限公司（以下简称进X发公司）签订的《冻库设备拆除协议》，以及惠州市XX农业科技有限公司向进X发公司支付工程款的银行交易回单及工程款收据。该《冻库设备拆除协议》约定：拆除剩余冻库设备的工程交由进X发公司完成，拆除的设备归进X发公司所有，用于抵扣部分拆除和搬运费用，深延公司另委托惠州市XX农业科技有限公司向进X发公司支付拆除费用40万元。宇达公司对此质证表示，评估报告显示剩余冻库设备价值2,721,032元，存在更有符合其市场价值的处置方式，深延公司未尽到止损义务，且不排除惠州市XX农业科技有限公司故意支付不必要的所谓工程款，再申请当地政府农业补助，深延公司为配合这一举动，不惜将价值272万余元的设备作为废品拆除。（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）宇达公司在本案中是否构成根本违约；（二）一审判决对深延公司预期利益损失的认定是否适法妥当。关于宇达公司在本案中是否构成根本违约的问题，宇达公司上诉称深延公司存在未经同意再次转租和未经同意进行装修、改造的行为，已达合同约定解除条件，宇达公司就涉案合同未能继续履行不构成违约。按一审已查明的事实，宇达公司在另行委托嘉XX宝公司管理涉案场地前，深延公司已对涉案房屋进行装修改造，并在改造后将涉案房屋转租交由金X记公司使用，鉴于此期间内仍有宇达公司员工在租赁场地内办公室进行管理等工作，按常理宇达公司即已知或应知转租及装修改造情形，但根据本案现有证据，宇达公司既未在本案诉讼发生前就此提出过异议，也未曾发出过据此解除合同的通知，仍继续向深延公司收取租金，且在宇达公司委托嘉XX宝公司管理涉案场地后，嘉XX宝公司更进而直接向金X记公司收取租金及水电等房屋使用费用。由此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，宇达公司自转租发生6个月后，已不享有因未经其同意转租而产生的解除权；根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款关于代理人所作出意思表示的后果由被代理人承受的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条关于一方当事人以行为表明接受对方要求的规定，宇达公司及其代理人亦以继续向深延公司及金X记公司收取租金的实际行为，作出了追认装修改造及转租的意思表示。鉴于宇达公司不享有解除权，根据一审已查明的关联案件审理判决情况，深延公司不能按约继续租用涉案房屋，实则系因宇达公司与其出租人凯X莱公司的纠纷所致，宇达公司有违《中华人民共和国合同法》第二百一十六条所规定的出租人主要合同义务，一审法院认定其本案构成根本违约，具有事实和法律依据，本院予以确认。关于一审判决对深延公司预期利益损失的认定是否适法妥当的问题。宇达公司上诉称其不能预见深延公司的转租获利，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的可预见的损失，主要是指违约方在合同成立时本可预见到的损失类型，鉴于涉案租赁合同中对于冷冻货物储存的租赁用途和装修、转租事宜已有约定，按通常观念，对于转租收益的损失类型，宇达公司在缔约时即已预见或应可预见，结合损失程度来看，经一审法院估算的深延公司转租利润率约15%，亦未明显超出正常经营收益范围。因此，本院对宇达公司的不可预见主张不予采纳。宇达公司上诉亦称一审法院未考虑冻库设备的使用寿命，深延公司已收回价值272万余元的机器设备，且深延公司所应支出的其他必要成本也应在赔偿金额中扣除。本院认为，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第10条提出的损益相抵规则，在预期损失总额中应予扣除的是，守约方为获取预期利益本应付出的履约成本或因对方违约所节省支出的费用。本案中，深延公司为转租涉案租赁物，出资购置安装了冻库设备，属深延公司为获取转租收益本应付出的必要成本，一审法院根据损益相抵规则，已经驳回了深延公司关于赔偿冻库设备损失的诉讼请求，无论深延公司其后如何处置剩余设备设施，实则均未由宇达公司负担设备成本或残值，并不存在因深延公司是否止损、如何止损而导致不当加重宇达公司赔偿责任的情形。同理，对于合同正常履行情况下深延公司的其他必要履约成本，深延公司亦未诉请由宇达公司赔偿或负担，一审法院所确定的预期租金损失金额，则系深延公司基于两份合同租金差额所获益的部分，并不包含约定租期内深延公司本应向宇达公司支付的租金。至于深延公司作为商事主体存续的其他日常开支，在无证据显示深延公司仅以转租涉案房屋为业，或者已因未能继续转租而停业的情况下，无论其是否继续承租涉案租赁物，按常理均有发生，并不因涉案合同未能继续履行而节省，故而也不应在本案赔偿额中予以扣除。因此，宇达公司关于在赔偿金额中再扣除设备残值和其他成本的主张，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，宇达公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40，680元，由深圳市宇达物流有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年三月十一日书记员（兼）  林晓翔