河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再28号再审申请人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地河南省郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人：祁军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：张某某，女，汉族，1985年4月15日出生，住所地河南省封丘县。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司与被申请人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初5821号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民申436号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郑州金成时代广场建设有限公司诉讼代理人高晨，被申请人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“金成公司”）申请再审称，1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5821号民事判决书第二项判决，改判驳回张某某第二项诉讼请求；2.一审诉讼费用由张某某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，申请人未能按时办理产权初始登记，是由于政府职能部门调整。（1）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。应当免除申请人因情势变更产生的逾期报送产权初始登记资料的违约责任。（2）因政府部门职能的调整，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批；增加的楼盘表确认单、权籍调查及测绘报告等资料不是申请人在订立合同时所能预见，并非申请人原因导致。因此申请人不应当承担责任。被申请人张某某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，房屋买卖合同合签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，政府职能部门调整后，对涉案合同的影响仅为将“初始登记”变更为“首次登记”这一名称上的变化，并不属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，不存在情势变更的情形，既便是增加了部分工作内容，也并未出现不能实现合同目的情况，且继续维持合同原有效力不会导致显示公平。申请人未在合同约定的期限前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行商品房买卖合同的约定构成违约，应承担相应的违约责任。综上，请求驳回金成公司的再审诉讼请求。张某某向本院起诉请求：1.金成公司向张某某支付逾期交房的违约金30870元；2.金成公司支付逾期办理产权初始登记违约金8377元（暂计至2018年12月25日，计算至办理产权初始登记之日止），一二项合计39247元；3.本案诉讼费用由金成公司承担。本院原审认定事实：1、2015年1月16日，张某某、金成公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9209），合同约定张某某购买金成公司位于郑州市××××号房屋，房屋建筑面积49.23平方米，每平米9401.04元，总金额462813元，付款方式为其它方式付款，2015年1月16日付款现金142813元；2015年3月16日付款320000元。合同第八条约定金成公司应于2015年12月31日前将房产交付张某某使用。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同附件4约定，金成公司应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，逾期按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。合同签订后，张某某分别于2015年1月16日付款现金142813元，2015年4月21日付款320000元，履行了合同约定的付款义务，逾期付款36天。直至2017年10月29日，金成公司才将涉案房屋交付给张某某使用。同日，张某某向涉案房屋小区物业河南万厦物业管理有限公司交纳了物业费，物业公司向张某某出具了收费专用凭证（NO.0129690）。另查明，本院及郑州市中级人民法院生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。本院原审认为，张某某与金成公司之间签订的一份《商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，张某某支付了合同约定的相应价款，而金成公司没有按照合同的约定按时交付房屋，金成公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定向张某某承担违约责任。合同约定金成公司应当在2015年12月31日前向张某某交付房屋，实际交房之日为2017年10月29日，因此金成公司应当按照合同约定按日向张某某支付已交付房价款万分之一的违约金。张某某已支付全部房价款462813元，每日的违约金为46.28元，自2016年1月1日起（最后交房期限届满后第二日）计算到2017年10月28日（实际交房前一日），共计666天。因金成公司在本案提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数且生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对金成公司的交房周期会产生影响，并酌定扣减金成公司应承担120天的违约赔偿数额。本案张某某逾期付款36天，应当予以扣除，故本院认定金成公司实际违约天数为510天，即金成公司应当支付张某某逾期交付房屋的违约金23602.8元。金成公司在交房后未按期办理房屋权属登记，应当按约定承担违约责任，金成公司于2017年10月29日交房，违约金应当自2017年12月28日开始计算，以462813元为基数，按0.005%/日的标准，计算至办理产权初始登记之日止。张某某诉请超出部分，本院不予支持。本院原审判决：一、金成公司于本判决生效后十日内支付张某某逾期交付房屋违约金23602.8元；二、金成公司于判决生效后十日内向张某某支付逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金（违约金以462813元为基数，以日0.005%为标准，自2017年12月28日起计算至办理产权初始登记之日止）；三、驳回张某某的其他诉讼请求。案件受理费781元，减半收取390.5元，由张某某负担92元，由金成公司郑州金成时代广场建设有限公司负担298.5元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。另查明，金成公司于2019年7月24日向张某某转移办理不动产证手续，涉案房屋已办理不动产登记证明。本院再审认为，金成公司与张某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“1、出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”及“2、买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所权证，并及时通知买受人领取。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。金成公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对金成公司也显失公平。故张某某要求金成公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。原审原告在再审期间提出管辖权异议，依照《最高人民法院关于适用依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十九条第二款、第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0105民初5821号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）豫0105民初5821号民事判决第二项、第三项；三、驳回张某某的其他诉讼请求。原审案件受理费781元，减半收取计390.5元，由郑州金成时代广场建设有限公司负195元，由张某某负担195.5元。本判决为终审判决。审判长 潘 瑞审判员 任立栋审判员 孙康君二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想