浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20222号 原告：杭州振丰家庭农场有限公司，住所地：杭州余杭区黄湖镇赐壁村小珑。 法定代表人：王中美。 委托代理人：李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：杭州云泉约牧业有限公司，住所地：杭州市余杭区黄湖镇赐壁村小珑106室。 法定代表人：汪傲。 委托代理人：陈祥龙，浙江顺达律师事务所律师。 原告杭州振丰家庭农场有限公司（以下简称原告）诉被告杭州云泉约牧业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人李卫国及被告委托代理人陈祥龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年7月28日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定由原告将位于杭州市余杭区亩农场出租给被告，租期自2017年9月1日至2024年8月31日止，年租金10万元。2018年8月24日，原、被告签订《关于租赁协议的补充协议》一份，约定由原告将B区块共20亩土地也出租给被告，租金每年2万元，第四年开始每三年递增10%，租期自2017年10月15日至2027年10月15日。A、B区块的租金均是先付后用。该补充协议第五条约定：乙方（被告）如果违约或逾期10日支付的，甲方（原告）有权单方面解除合同。现被告已经逾期10日以上拒不支付原告租金，原告根据合同约定有权单方面解除合同。另外，该补充协议第四条约定：乙方新建和改建部分涉及到土地复耕的，乙方保障恢复原状或承担复耕费用。在B区块中，由于被告建造牧场采用挖掘机械改变了原有地形地貌，因此被告还应承担复耕费用3万元。在A区块中，原告有一处约200平方米的羊舍由于被告擅自改造用作展厅，因改变用途被政府拆除，造成原告损失10万元，也应当由被告进行赔偿。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年7月28日签订的《租赁协议》及其补充协议；2、判令被告立即腾退位于余杭区亩农场并恢复原状；3、判令被告立即支付租金13041元（其中A区租金每年10万元，自2019年9月1日暂计至2019年10月17日共计47天，B区块租金每年2万元，自2019年10月15日暂计中2019年10月17日共3天，此后仍按上述标准计算至实际腾退并恢复原状之日止）；4、判令被告赔偿原告复耕费用3万元，因羊舍被拆除造成原告损失10万元，共计13万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。 原告为证明诉称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、《租赁协议》一份，用以证明2017年7月28日，原告将位于余杭区农场出租给被告的事实。 2、《关于租赁协议的补充协议》一份，用以证明2018年8月24日原被告签订补充协议，约定相关补充事项的事实。 3、短信记录一份（打印件），用以证明原告方通过短信方式将账户发给被告法定代表人母亲的事实。 被告答辩称：被告认为不存在拒付租金的事实，理由如下：第一、被告曾多次要求原告提供银行账户以及收款人，但是原告没有配合。从2017年到2018年的两期租金都是根据原告指示支付至个人银行账户，第一年租金支付给原告原股东沈正国，第二年租金支付给原告股东邵雪玉。原告到现在为止，先后发生三次股东、法定代表人的变更。被告无法确认原告收款人账户。根据租赁合同约定，这个租金不开发票，不开发票的租金，被告也无法支付给原告公司账户。而且原告不肯提供账户。在此期间，被告向原告催告好几次要求提供收款人及账户，均没有得到配合。第二、原告实际交付租赁土地和设施存在迟延，实际将租赁物交付被告时间是2018年1月，而原告没有卖完的湖羊最后清走是2019年10月。支付租金应该按照租赁物实际交付时间按实结算。但是原告法定代表人及股东变更，后任法人对此均以不知情为由而不予认可。第三，原告占有被告2018年度补助5350元，现在为止也不返还给被告。被告不存在拒不支付租金的事实。第四、原告从未通知过被告催缴租金或者要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告应当履行通知义务。到现在为止，被告从未收到过原告催缴租金或者解除同的通知。因此，原告没有履行通知义务。第五、被告租赁后，在该租赁场所投入巨大。案涉租赁物为农场、土地，从事农牧业，不同于其他房屋租赁、厂房租赁。被告经营的是奶羊的养殖。所以根据经营特点，不能随意可以解除合同。否则，将会给被告造成巨大损失。第六、被告不存在复耕和羊舍拆除赔偿的情形。羊舍是原告建筑物，也是租赁物。是因为原告存在违法建筑，被政府强拆，被告从头至尾，从未收到过政府相关的行政处罚通知。 综上，被告认为，原告诉请解除合同于理于法不符，被告愿意支付租金，请求继续履行合同。 被告为证明辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、租金支付凭证一份，用以证明2017年年度租金是由原告的原股东孙振国收取，2018年年度的租金是根据原告方变更后的股东邵显岳提供的银行卡号支付的。两个年度已经支付租金240000元。进一步证明根据合同约定，被告支付的租金是不开具发票的，也就是说如果被告将租金转让原告公司账户，原告将面临纳税义务，如果不支付到公司账户，就必须要原告提供收款人和银行卡号等信息。2017、2018年这两个收款人现均不在原告公司，股东也进行变更，目前原告公司的法人是王忠梅，在原告未能提供收款银行卡及收款人情况下，被告无法履行支付租金义务的事实。 2、短信及通话记录一份（电话主叫是被告实际控制人，短信主叫是被告法定代表人人母亲），用以证明被告于2019年8月23日、28日两次电话通知原告法定代表人（135××××9615），要求原告提供账户，均未得到回复的事实。 3、杭州市余杭区畜牧兽医局说明、关于下拨2018年重大动物疫病应激死亡及监测采样补助租金的通知及拨款凭证各一份（打印件），用以证明原告方领取属于被告享有的相关补助经费5350元，拒不返还给被告的事实。 4、被告申请证人陈某出庭作证，用以证明2017年证人接到被告方电话要求对租赁场地的水池、水沟等进行施工，租赁场所的施工投入价款100多万元，因原告还在租赁场地饲养6、7百头绵羊，导致证人在购买材料进场后无法施工，原告的羊2018年春节前才全部搬走，租赁物交付是2018年春节前的事实。证人陈某在庭审中陈述，2017年9月份，被告方要求证人对案涉场地进行施工，10月份去现场准备施工，发现还有原告的饲养几百只羊在那边，且还有羊粪未清除，导致无法正常施工，2018年春节前，原告饲养的羊才被运走。在案涉场地进行的是排水工程，工程价格为105万元左右。 5、被告申请证人李同美出庭作证及提供证人李同美工资发放凭证一份，用以证明李同美是受原告雇佣，工资由原告方的孙振国支付，及证明1、2、3号羊圈，是2017年12月底才腾出来，最后的羊是2019年10月13日才全部运走的事实。证人李同美庭审中陈述，证人系掏羊粪的工人，有羊粪就去掏，平时去上班，掏羊粪的工资是计件的，多少钱一袋，对于羊什么时候被运走不是很清楚，也是听别人说的。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下： 原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议。但认为两个合同均没有约定租赁物交付时间，合同约定的A区是在2018年春节前交付，而B区是原告方在所在地农民转租而来。根据实际情况，应该按照租赁物实际交付时间支付租金。在答辩过程中，原告也确认，案外人孙振国有部分湖羊存留场所没有迁移。对于原告两份协议的证明观点，旅游收入被告没有分配。根据合同约定，如果有旅游收入的话，是由原告方进入被告内部核算群进行核算的。到现在为止，被告没有发生过旅游收入，一个是为了推广，农村也是开放式经营的。难得有几个客人来，也是不收费的。所以对于原告方的证明观点有异议。另外，根据合同约定的违约责任，有两项可以选择，一个是单方面解除合同，或者加收千分之五违约金。合同约定的原告有权单方面解除合同，并不是说合同自动解除，依据这个约定，原告应根据合同法规定履行通知义务。事实上原告没有履行。本院审查后认为，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，被告对真实性有异议，认为需要与当事人进一步核实，且即便真实，短信接收方也不是被告公司的法定代表人，仅仅是被告法定代表人母亲，且短信中也是提到补贴，及原告提供的养殖圈舍不合规，希望双方协商后再支付租金。本院审查后认为，该证据符合证据的有效构成要件，且能证明本案相关事实，本院予以确认。 被告提供的证据1，2017年支付给孙振国的12万元，真实性无异议，但是关联性有异议，认为孙振国不是我原告股东。2018年付给原告公司法定代表人人的12万元无异议；证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议，当时原告已向被告提供了公司账户，但被告东拉西扯，并未支付租金；证据3，原告对说明真实性无异议，对款项不清楚，如果确实汇入原告处，原告应当退还政府，政府再付给被告。对财政局文件，原告对真实性无异议，该笔款项是补助2017年12月1日开始补助，被告说我们2019年都还没搬离，这个自相矛盾的。交付给你了才有这个费用，这个不应该抵扣，我们应该退还政府的；证据4，原告对三性均有异议，认为证人与被告之间存在利害关系，还有工程款项未结清。且证人证言也能证明原告在2017年已将场地交付给被告使用；证人5，因证人对什么事情都不清楚，故对该证人证言有异议，掏羊粪的钱谁支付，不能说明原告未交付场地，如果场地使用有争议，不可能支付两年租金，被告在第二年就应当提出。关于孙振国转给证人的1200元转账记录，对真实性不清楚，即使真实的，孙振国也不是原告公司股东，原告也未雇佣证人，无法证明被告主张。被告提供的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据4、5，原告异议成立，该证据不作为有效证据采纳。 根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本院查明的事实如下： 2017年7月28日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定甲方（出租方）：杭州振丰家庭农场有限公司，乙方（承租方）：杭州云泉约牧业有限公司，一、甲方同意将杭州振丰家庭农场出租给乙方，用于奶山羊饲养销售、牧场亲子游。地址：余杭黄湖赐壁村小龙理。土地总面积26.96亩。二、租赁期限约7年，即2017年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期满，乙方如果继续承租，在同等条件下乙方优先，租金每年9月1日前支付。年租金壹拾万元。三、该租赁物为杭州振丰家庭农场所持有的生产设施及用地（羊舍，生活用房、办公及宿舍等）。农场地表果树养护由甲方负责，且果树结果归甲方所有。但果园需配合旅游规划，如乙方为了经营需要移动和改建原有设施，需征得甲方同意。四、……。五、……。六、……。七、……。八、……。九、……。十、……。十一、乙方应按期支付应付甲方款项，如有违约甲方有权单方解除合同，并追加总款项每日0.5%的违约金。十二、本合同签订后，双方均不得无故单方面终止本合同，否则，违约一方须赔偿另一方直接经济损失200%。2018年8月29日，原、被告签订《关于租赁协议的补充协议》，约定甲方（出租方）：杭州振丰家庭农场有限公司，乙方（承租方）：杭州云泉约牧业有限公司，鉴于甲方与乙方于2017年7月28日已签署一份租赁协议（约26.96亩，简称A区协议）、甲方因受乙方委托协调土地出租，并于2017年10月15日甲方与当地村民签署一份土地承包经营权转包（出租）合同（约20亩地，简称B区协议），因甲方的股权和法定代表人变更，本着“平等互利、合作共赢”的原则，经双方协商同意，特制定补充协议如下：一、A、B区的计租时间、租期、租金、支付方式和违约责任。1、A区计租时间：2017年9月1日-2024年8月31日，租期共7年。B区计租时间：2017年10月15日-2027年10月15日，租期共10年。2、A区租金：年租金为10万元。没有递增。B去租金：年租金为2万元，前3年不变，第4年递增。每三年递增10%。3、支付方式：A、B区租金均提前15天由乙方一次性支付给甲方，乙方逾期支付，承担本合同约定的违约责任。4、上述租金不含税，如乙方要求甲方开具租金发票时，应另行支付相应的税款费用给甲方。二、……。三、……。四、……。五、违约责任。1、乙方应按期支付应付甲方款项（含租金、旅游分成和复耕费用等），如有违约或逾期10日支付的，甲方有权单方面解除合同，收回乙方欠款，并追加总款项自逾期之日起每日0.5%的违约金。2、甲方解除合同的、乙方退租或协议退租的，乙方同意自退租之日起15天内离场，超出15天后所遗留的所有设施设备归属甲方自由处置，乙方无异议。六其他。1、乙方保证在租赁期限内遵守国家相关法律法规规定，安全生产、守法经营。如有违反，乙方全部承担因此造成的所有法律和经济责任。2、乙方保证在经营过程中保持目前项目现状，如有改变、修建等一切移除增加行为的，需经甲方的书面认可后方可进行，乙方违反约定自行操作的，由乙方承担因恢复原样而造成的一切损失。3、……。4、……。5、……。6、……。六、本补充协议作为原A、B区租赁合同的有效组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本补充协议于原合同条款不一致处，以本补充协议为准。七、……。八、……。2017年9月12日，被告公司通过楼秀华个人账户转给孙振国100000元，客户摘要为黄湖租金，2017年10月14日，转账20000元，客户摘要为牧场租金后面租赁部分。2018年9月5日，被告公司通过楼秀华个人账户转给邵显岳100000元，2018年10月10日转给邵显岳20000元，客户摘要为山坡租金20181015-2019101。2019年12月10日，原告诉至本院，请求上判。 本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。根据双方签订的关于租赁协议的补充协议约定，A、B区租金均提前15天一次性支付，逾期10日支付的，甲方有权单方面解除合同。现被告未按约支付租金，已构成根本性违约，原告有权要求解除合同，并要求被告支付租金。合同解除后，被告应当腾退土地及相应的设施，故对原告要求解除合同、支付租金，并腾退土地的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿复耕费用及因拆除羊舍造成的损失共计13万元，因原告未能举证证明，缺乏事实依据，故本院不予支持。被告辩称因原告未及时提供原告的银行账户而导致未能支付租金，根据原告提供的短信记录，原告于2019年9月3日已通过短信的方式告知开户行及账户，但被告收到后至本判决作出期间仍未及时支付租金，故对该辩称，本院不予采信。关于被告辩称土地交付存在迟延问题，双方于2017年7月份签订协议后，被告已支付二年租金，期间并未提出土地交付存在迟延问题，故对该辩称，本院不予采信。关于被告辩称原告未履行解除合同的告知义务问题，原告于2019年12月10日诉至本院，要求解除合同，本院将起诉状副本及相关材料送达至被告，被告收到后视为原告已履行告知义务，故对该辩称，本院亦不予采信。关于被告辩称原告占有被告2018年度补助5350元应予以抵扣租金，本院认为该补助系第三方发放给原告，若发放错误，应由被告向第三方主张，本案中不予处理。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第一百零九条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杭州振丰家庭农场有限公司与被告杭州云泉约牧业有限公司于2017年7月28日签订的《租赁协议》以及2018年8月24日签订《关于租赁协议的补充协议》于本判决生效之日起解除。 二、被告杭州云泉约牧业有限公司支付原告杭州振丰家庭农场有限公司租金13041元及自2019年10月18日起至土地腾退之日止的租金及占用使用费（A区按每年10万元计、B区按每年2万元计），限于本判决生效后十日内付清。 三、被告杭州云泉约牧业有限公司于本判决生效之日起十五日内将合同所涉土地其中A区约26.96亩、B区约20亩腾退，交付给杭州振丰家庭农场有限公司。 四、驳回原告杭州振丰家庭农场有限公司的其他诉讼请求。 如被告杭州云泉约牧业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1580元，由原告杭州振丰家庭农场有限公司负担1466元，被告杭州云泉约牧业有限公司负担114元。 原告杭州振丰家庭农场有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州云泉约牧业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李国华 二〇二〇年三月九日 法官助理余保中 书记员韩哲丰