河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异63号 案外人：范九云，女，1974年5月1日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 委托诉讼代理人：张波，河北中宇律师事务所律师。 申请执行人：孙换杰，男，1972年1月20日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王力军，男，1986年12月3日出生，汉族，住新乐市。 被执行人：河北亿邦房地产开发有限公司。住所地石家庄市长安区和平东路260-1号福源大厦西座5C号。 法定代表人：安路，该公司董事长。 在本院执行孙换杰与河北亿邦房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人范九云对本院查封行唐县北头东侧东方明珠项目1号楼2单元1502号房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人范九云称，请求中止对河北亿邦房地产开发有限公司开发的位于行唐县北头东侧的“东方明珠”项目下的1号楼2单元1502号房屋的执行。事实与理由：一、针对涉案房屋，案外人在2017年4月29日已经与河北亿邦房地产开发有限公司签署了有效的书面买卖合同。（一）案外人与河北亿邦房地产开发有限公司签署的虽名为《东方明珠认购书》，但该认购书应认定为商品房买卖合同。1、涉案房屋的具体位置、房屋面积、房屋价款、付款方式、交房时间等具体交易条件均中认购书中有明确约定，已具备实际履行的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条及《商品房销售管理办法》第16条规定，该认购书已具备商品房买卖合同的主要内容。2、案外人书已按约定向河北亿邦交纳了购房款。合同约定房屋总价款为564560元，案外人应于2017年4月29日前支付不低于房屋总价款40%的首付款234560元。对此案外人在2017年4月12日交纳了定金5000元、4月29日交纳首付款229560元，对此河北亿邦向案外人出具了收据，双方已实际履行。 综上所述，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且河北亿邦已按照约定收受了购房款，双方已实际履行。因此该认购书应当认定为商品房买卖合同。（二）涉案房屋已取得了商品房预售许可证书，该认购书应为有效。根据贵院出具的（2018）冀01执恢44号执行裁定书所确定的事实，贵院查封的东方明珠项目10-18层预售证号为2016-2。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，该认购书应为有效合同。（三）根据贵院的（2015）石执字第00748-3号《协助执行通知书》，贵院是在2017年9月6日查封了东方明珠项目项下10-18层（含该房屋），而案外人在查封前已与被执行人河北亿邦签署了合法有效的书面合同。二、案外人购买的该涉案房屋系用于自身居住且名下并无其他房屋。根据行唐县不动产登记中心出具房屋查询证明，案外人名下包括案外人家庭名下并无其他房屋。案外人已按照合同约定履行了合同义务，案外人对此并不存在过错，案外人对涉案房屋享有期待物权。1、根据合同约定，涉案房屋的总价为564560元，付款方式为按揭支付，首付款234560元，余款通过银行按揭方式支付。如上所述，案外人按照合同约定交纳234560元首付符合案外人与河北亿邦公司的合同约定，其余购房款的支付方式为按揭贷款，但案外人与河北亿邦签署认购书并未约定具体办理按揭贷款的时间，且至今河北亿邦也从未通知案外人提交材料办理贷款，案外人在付款过程中并不存在过错，不能因河北亿邦房地产的过错行为让案外人承担不利后果。2、根据合同约定，河北亿邦应当于2017年10月1日前将通过竣工验收的房屋交付，但至今河北亿邦仍未办理竣工验收也未交付，造成案外人无法占有，因此导致涉案房屋未能在合同约定时间交付案外人的过错不在案外人，案外人对此并不存在过错。3、申请执行人孙换杰与河北亿邦系因民间借贷引起的普通债权，案外人向河北亿邦公司购买涉案房屋在依约交纳房款履行合同义务后取得是对该房屋的期待物权，根据物权优先于债权的法理，案外人享有排除执行的权利。 综上所述，案外人在贵院查封之前与河北亿邦公司签署了合法有效的书面合同，并按合同约定依约履行了合同义务，对于余款的支付及房屋的交付案外人并不存在过错，且该房屋是案外人家庭名下并无其他房屋，对于涉案房屋案外人依法享有期待物权。因此，案外人依法享有排除执行的权利，故特向贵院提出如上申请。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2017年4月29日，东方明珠认购书，拟证明在查封前案外人已经与被执行人签订了书面的房屋买卖合同； 证据2、2017年4月12日，定金收据（5000元）一张、2017年4月29日，首付款收据（229560元）一张，拟证明案外人已经按照合同的约定缴纳了房屋的首付款； 证据3、案外人家庭户口本，证明案外人的家庭关系； 证据4、2019年12月9日，行唐县不动产登记中心出具的案外人家庭名下的无房证明； 证据5、中国农业银行业务凭证一张，其中显示2017年4月29日，杨建立付给被执行人公司（指定收款人杨新德名下）的首付款，杨建立与案外人是夫妻关系。 申请执行人孙换杰答辩称，根据《物权法》第九条，不动产权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案外人未办理产权登记，不享有物权，无权对房产主张所有权，其向开发商缴纳的房款，仍属于债权范畴，应依法向开发商主张债权。且该套房屋产权登记在河北亿邦房地产开发有限公司名下，我方因查封，故债权优先。案外人对被执行房产不享有排他的权利。1、我方于2017年9月6日查封了被执行房产，查封时该房产还未完工，未交付案外人使用，证明案外人没合法占有该不动产，应驳回案外人申请。2、案外人未缴纳房屋总价款的50%，应驳回案外人申请。3、案外人无法证明所交款项实际交付给被执行人。 申请执行人孙换杰的质证意见：对证据1、2、3、4无异议，对证据5有异议，被执行人公司的收款人应该是被执行人公司，此款项不能证实公司收款。 本院查明，河北亿邦房地产开发有限公司与孙换杰、河北亿邦房地产开发有限公司秦皇岛分公司、安保龙、王银素、陈小社、赵俊娟、秦皇岛北戴河新区发展有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第00119号民事判决后，河北亿邦房地产开发有限公司上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院于2015年11月9日作出（2015）冀民一终字第453号民事判决，判决：一、维持石家庄市中级人民法院（2015）石民三初字第00119号民事判决第二项（即驳回原告孙换杰的其他诉讼请求），撤销第一项（即被告河北亿邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙换杰偿还借款3000万元并支付利息）；二、河北亿邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙换杰偿还借款19196438元并支付利息。（利益以19196438元为基数自2014年9月25日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。判决生效后，孙换杰向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2017年9月4日作出（2015）石执字00748-3号执行裁定，裁定：一、查封被执行人河北亿邦房地产开发有限公司名下位于行唐县北头东侧“东方明珠”项目项下的房产10-18层，不动产权登记证号：冀（2017）行唐县不动产权第0000211号。预售证号：2016-2。二、查封期限：自2017年9月6日至2020年9月5日。同日，本院向行唐县房地产管理所、行唐县不动产登记中心送达（2015）石执字第00748-3号协助执行通知书。案外人孙换杰不服该执行裁定及协助执行通知书，向本院提起执行异议。 另查，案外人在2017年4月29日已经与河北亿邦房地产开发有限公司签署了《东方明珠认购书》，约定案外人购买河北亿邦房地产开发有限公司开发的“东方明珠”项目1号楼2单元1502号房屋。2017年4月12日，交纳定金5000元，2017年4月29日，交纳首付款229560元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，2017年4月29日案外人孙换杰与被执行人签订认购书，购买案涉房屋，房屋总价款564560元，其缴纳的房款为234560元，案外人支付的房款未超过合同约定总价款的百分之五十，且案外人在法院查封前未合法占有案涉房屋。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人范九云的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘敏欣 书记员  白娟娟