沈阳市大东区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0104民初11092号原告（反诉被告）：王万才。委托代理人：邓卫卫。委托代理人：司露。被告（反诉原告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住址：沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，职务：执行董事。委托代理人：刘立影。原告王万才与被告沈阳世博置地房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓卫卫、司露,被告沈阳世博置地房产开发有限公司委托代理人刘立影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2009年11月9日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市大东区商品房一套。合同中对原、被告之问的权利义务进行了详细约定。合同第八条明确约定，该商品房应于2010年6月30日前验收合格并交付原告使用。原告于2009年5月19日支付定金2万元、首付款52247元于被告账户，合计支付房款72247元，被告向原告分别出具了收款收据。但由于被告原因导致至今未能交付房屋长达近十年，原告至今未能合法入住，被告的行为已经构成了严重违约。诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原告与被告于2009年11月9日签订的《商品房买卖合同》，限期交付合同所涉房屋，并办理房屋产权登记（如果被告履行交房义务，原告按照原价款交付剩余款项）；2、请求贵院判今被告支付逾期交付房屋的违约金23755元(按照已支付购房款的日万分之一计算，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起算，暂算至2019年7月1日，要求算至实际交付之日)；3、请求贵院判令被告支付逾期办理产权登记的违约金361元(按照已付房价款的0.5％计算)；4、请求贵院判令本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）辩称：同意解除合同，但原告应承担逾期支付房款的违约责任。原告请求第三项在合同第九条有明确规定，世博公司按0.5%承担违约责任。对于诉争房产至今无法交付使用的原因是因省市两级法院生效刑事判决认定仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续，该判决认定的违建事实是合同双方不能预见不能避免的，包括政府成立的工作组都无法解决的不可抗力事件，在刑事案件未纠正之前按政府要求诉争房产需向国家补交土地出让金，现在为2.8亿。因刑事生效判决导致的诉争房产成本增加，只有在恢复五证合法取得、剥离诉争房产上存在的高利贷，政府不要求被告公司补交土地出让金的情况下，合同才能有继续履行的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》27条、《中华人民共和国建筑法》61条、《城市房地产开发经营管理条例》17条规定，房屋没有经过验收,不能交付使用。被告（反诉原告）诉称：(2012)沈刑二初字16号刑事判决书、(2012)辽刑二终字第90号刑事裁定认定成诉争合同中的“五证”只有建设用地规划许可证是真证，其他证件均是假证，自此包括诉争房产在内的世博家园9栋楼1228套房产从合法建筑全部变成违建房产。世博公司一直依法申诉，希望撤销刑事判决。世博家园项目因刑事案件导致的诉争房产价格变动，属合同双方无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件。刑事判决未被撤销前，诉争房产属无证的违建房为客观事实。诉争房产须按政府要求补交土地出让金(注:2012年沈阳市政府要求世博公司补交土地出让金8000万元，到2018年11月升至2.8亿元)才具备政府重新补办“五证”的前提，世博公司巨额外债尚须政府兑现承诺剥离，无资产交土地出让金导致诉争房产至今违建，诉争合同应依法认定为无效合同。考虑到政府维稳需要，如果王万才同意按情势变更原则对诉争房产作价格调整，是继续履行诉争合同的前提，如王万才不同意按新价格履行诉争合同，世博公司要求解除诉争合同，王万才对未按合同约定在2009年12月19日履行支付剩余房款的行为承担违约赔偿责任。另，本诉存在遗漏诉讼主体的错误，应追加孔令菊参加诉讼。反诉请求：1、请求法院体法确认世博公司与王万才2009年11月9日签订的《商品房买卖合同》的法律效力。如确认合同无效判令世博公司返还已收取王万才的购房款，判令王万才向世博公司返还同合同原件及收款收据原件。如确认合同有效，请法院确认诉争房产从违法建筑变成合法建筑导致价格升高属不可抗力事件。如王万才同意按重新核定的诉争购房款履行支付全款义务，请求法院判令合同继续履行;如王万才不同意按重新核定的购房款履行支付全款义务，请求法院依据情势变更原则解除合同，并判令王万才承担违约责任；2、请求法院依法判令反诉被告承与本案相关的各项费用。原告对被告反诉辩称：一、商品房买卖合同合法有效。本案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法52条规定的合同无效的情形。合同签订后，答辩人按照合同约定缴纳了房屋定金和首付款，合同部分履行，公司或法定代表人郭军涉嫌犯罪，不影响双方合同的效力，故本案《商品房买卖合同》合法有效。二、被告以刑事判决否认合同效力无事实和法律依据。刑事判决认定郭军有伪造、虚构案涉项目手续行为，最多只能说明在协议签订时原告未取得房屋预售许可证。现案涉建筑已被政府相关部门接管并进行施工，政府部门就此已成立专门工作组，且现已有法院生效判决认定《商品房买卖合同》有效，判令被答辩人协助购房人办理房屋所有权证书，而且政府已协调相关部门切实为42户居民办理房产证，所以，被答辩人认为合同无效理由不能成立。三、被答辩人要求答辩人承担违约责任无事实依据。合同签订后，答辩人按约缴纳房屋定金和首付款，因被答辩人及其法定代表人郭军涉嫌犯罪，售楼处被砸、关门停业，楼盘停建，导致商业贷款未能办理，答辩人也无法继续交付余款。所以，答辩人未能及时支付剩余款项即贷款未能及时办理完全是被答辩人的原因造成的，不存在任何违约，而被答辩人违法犯罪未能按时履行交房以及办理房屋产权证的义务，就此应当承担违约责任。四、本案不存在不可抗力和情势变更适用情形。被答辩人提及的不可抗力根本不成立，也完全不符合情势变更适用的条件，本案合同未能及时履行完全是被答辩人的过错导致而成，根本不能适用情势变更，且情势变更也有一定的期限及程序要求，所以本案继续履行理应按照原价格履行，被答辩人要求答辩人按照重新核定的房款继续履行无任何事实和法律依据。五、如果案涉合同因“五证”虚假被认定为无效，答辩人要求被答辩人承担惩罚性赔偿的法律责任。如因为“五证”虚假导致《商品房买卖合同》无效，那么被答辩人就构成了“故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明与答辩人签订《商品房买卖合同》”，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被答辩人应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担承担不超过已付购房一倍的赔偿责任。基于以上，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求并支持答辩人本诉的全部请求。经审理查明：原告与孔令菊系夫妻关系，二人与被告于2009年11月9日签订商品房买卖合同一份，该合同约定：二人购买被告开发的位于沈阳市大东区房屋，合同约定房屋总价款为232247元，于2009年5月19日付定金2万元，5月19日付首付款52247元，余款贷款16万元于2009年12月9日前办理完毕；出卖人应在2010年6月30日前交付房屋。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过九十日的，买受人要求解除合同的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告交纳部分购房款，现涉案建筑主体已基本完工，配套工程尚未启动，一直未能交付，并被沈阳市中级人民法院（2015）沈中执字第691号执行裁定书查封。因被告法人代表郭军因刑事犯罪被羁押，大东区人民政府成立世博家园工作组接管并处理后续事宜。上述事实，有商品房买卖合同、收据、执行裁定书、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案诉争房屋被沈阳市中级人民法院（2015）沈中执字第691号执行裁定书查封，现原被告针对被查封房产分别提出诉讼请求，依据上述法律规定，原告应当提出书面执行异议，通过执行异议程序主张权利。因诉争房产处于被查封状态，本院对被告的反诉请求亦不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告王万才的起诉；二、驳回被告沈阳世博置地房产开发有限公司的反诉。案件受理费6646元，退还原告；反诉费2392元，退还被告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 贾雪艳审判员 雷 凯二〇二〇年三月十七日书记员 白 璐