浙江省建德市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0182执异8号 案外人孙忠明，男，1955年4月14月出生，汉族，住温州市。 案外人孙礼剑，男，1981年8月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 案外人孙礼庆，男，1984年8月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 三案外人共同委托代理人林绪聪（特别授权），浙江鑫湖律师事务所律师。 申请执行人张财民，男，1975年10月4日出生，汉族，住淳安县。 委托代理人余苏华（特别授权），淳安县威坪法律服务所法律工作者。 被执行人曹建良，男，1965年2月4日出生，汉族，住温岭市。 被执行人戚秀珍，女，1967年12月16日出生，汉族，住温岭市。 被执行人曹洲迪，男，1992年10月7日出生，汉族，住温岭市。 被执行人王坚，男，1982年6月25日出生，汉族，住温岭市。 本院在执行申请执行人张财民与被执行人曹建良、戚秀珍、曹洲迪、王坚民间借贷纠纷执行一案中，案外人孙忠明、孙礼剑、孙礼庆对本院查封登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下位于台州市路桥区商海北街40-2号房产的执行标的提出书面异议，本院于2020年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人孙忠明及案外人的共同委托代理人林绪聪、申请执行人张财民及其委托代理人余苏华到庭参加了听证，案外人孙礼剑、孙礼庆，被执行人曹建良、戚秀珍、曹洲迪、王坚经本院通知未到庭，本案现已审查终结。 案外人孙忠明、孙礼剑、孙礼庆称，农历2000年5月18日，被执行人曹建良与共有人戚秀珍、曹小星、余海平、曹正秀、曾志新将位于台州市××商海北街××号涉案房产出卖给案外人，并订立了房屋买卖契约和各项细则，购房款118万元。2017年9月25日，双方签订补充协议，协议约定的购房款已于2015年2月1全部付清。案外人自签订房屋买卖契约后即对涉案房产管业至今，并将涉案房产出租他人收取租金，案外人认为其已合法取得涉案房产，未能办理过户手续其并无过错，为此请求解除对涉案房产的查封。 案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料： 1、契约、曹建良卖给孙忠明房屋条款及各项细则，拟证明农历2000年5月18日，被执行人曹建良与共有人戚秀珍、曹小星、余海平、曹正秀、曾志新将涉案房产出卖给案外人，双方约定购房款118万元； 2、土地证登记信息，拟证明涉案房产的土地使用权登记在被执行人曹建良名下； 3、收条一组，拟证明案外人支付购房款的事实； 4、补充协议，拟证明2015年2月1日前已支付全部购房款的事实； 5、店面租赁协议、租房协议一组，拟证明案外人占有涉案房产的事实； 6、银行明细查询表，拟证明案外人收取租金的事实。 申请执行人张财民称，涉案房产的土地使用权登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下，但多份租赁合同的出租人为被执行人曹建良、戚秀珍。2007年至2015年期间，被执行人曹建良、戚秀珍作为涉案房产所有人持续将涉案房产作为抵押物向金融机构申请贷款，故案外人异议不能成立。第一，根据物权法的相关规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而本案并不存在例外的情形，故案外人不能阻却本案执行。第二，案外人主张自2000年起取得涉案房产的所有权，但一直将自己置于房产权属登记在他人名下的不利风险中，显然对未办理过户登记手续存在过错。第三，依据合同法的相关规定，当事人之间的房屋买卖合同仅对合同当事人具有法律约束力。物权登记具有公示效力，未经公示，对其他利害关系人不发生法律效力。 申请执行人向本院提供了宝法事务所证明、个体户登记情况、现场照片各一份，拟证明2016年至2018年期间涉案房产的承租人为王文德，被执行人曹建良与其签订的涉案房产租赁合同真实，证明涉案房产由被执行人曹建良控制。 本院依职权调取不动产登记情况查询结果证明书，证明涉案房产不动产土地登记权利人为被执行人曹建良、戚秀珍，共同共有。 对案外人提供的证据，申请执行人对证据1的三性有异议，认为合同约定在办理过户手续时再支付尾款，但尾款在2015年就支付完毕，有违常理；对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为被执行人曹建良以涉案房产作抵押多次向金融机构申请贷款，抵押额度从45万元增至350万元，已远超购房价格，故案外人在无法提供银行交易记录的情况下买卖行为存疑；对证据3的三性有异议，大额交易采取现金方式有违常理，且收条有添加痕迹；对证据4的三性有异议，与合同约定不符，存在规避执行的嫌疑；对证据5的部分租赁协议的三性有异议，认为出租方一栏存在添加情形，被执行人曹建良仍作为权利人对外出租涉案房产；对证据6的证明对象有异议，不能证明待证事实。 对申请执行人提供的证据，案外人对宝发事务所出具的证明有异议；对个体户登记情况和照片的真实性无异议，对其关联性有异议。 对本院调取的证据当事人无异议，本院予以确认。 对案外人和申请执行人提供的证据，本院将在说理部分进行分析。 经审查，本院认定案件事实如下： 申请执行人张财民与被执行人曹建良、戚秀珍、曹洲迪、王坚民间借贷纠纷执行一案，淳安县人民法院作出的（2016）浙0127民初4063号民事判决书已发生法律效力，淳安县人民法院以（2017）浙0127执857号案件立案执行，执行标的借款本金130万元及利息、代理费等。2017年4月17日，该院作出（2017）浙0127执857号执行裁定书，查封了登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下的涉案房产。2018年5月28日，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01执协2号执行裁定书，将该案指定本院执行，本院于2018年6月11日立案执行。同年6月13日，本院作出（2018）浙0182执1663号执行裁定书，于7月17日查封了涉案房产。2018年10月11日，本院作出（2018）浙0182执1663号之二执行裁定书，以双方当事人达成执行和解协议，申请执行人申请撤回执行申请为由，裁定准许申请执行人张财民撤回对被执行人曹建良、戚秀珍、曹洲迪、王坚民间借贷纠纷一案的执行申请。因被执行人未按和解协议履行，本院于2018年12月6日恢复执行。执行中，本院对登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下位于台州市路桥区商海北街40-1号房产进行拍卖，因无人竞买而流拍。2019年11月12日，本院作出（2018）浙0182执恢745号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。案外人遂向本院提出上述执行异议。 另查明：2004年5月27日，被执行人曹建良取得涉案房产的土地使用权登记，登记证号为路国用（2004）字第002174号。现不动产权证号为（2017）台州路桥不动产权第45号，权利人为曹建良、戚秀珍，共同共有。另据2018年7月27日台州市不动产登记中心路桥办事处给本院的复函称，涉案房产为纯土地登记，其上房屋所有权尚未确权登记。 本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。本案中，涉案房产的不动产登记在被执行人曹建良、戚秀珍名下，故本院查封涉案房产合法有据。对案外人主张的已签订合法有效的房屋买卖合同并支付全部价款，对涉案房产管业近二十年，未能办理过户手续本人并无过错的异议理由，本院认为，执行机构所作的案外人权利存否之判断，性质上仅仅针对执行标的物的形式物权而非实质物权，或者权利表象而非真实权利，对证据的审查规则以形式审查为原则，实质审查为例外，故权利判断以不动产登记为依据，对案外人提供的主要证据不做实体判断。其次，案外人称自2000年签订契约起即对涉案房产占有使用至今，但此后的2004年和2017年涉案房产的土地登记，均登记在被执行人名下；期间，被执行人多次将涉案房产作为抵押物向金融机构借款，故案外人怠于行使权利，其未能办理过户手续存在过错。综上，案外人异议缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人孙忠明、孙礼剑、孙礼庆的异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  鲁 军 人民陪审员  章晓萍 人民陪审员  卢慧玲 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  王 毅