广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初124号 原告：覃安德，男，1988年12月11日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：覃任合，广西旺宇律师事务所律师。 被告：广西金十福商贸有限公司，住所地：广西南宁市青秀区园湖南路7-1号华兴园综合楼写字楼419号，统一社会信用代码：91450103596869021D。 法定代表人：朱廷君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗国方，该公司员工 委托诉讼代理人：班华勇，该公司员工。 原告覃安德与被告广西金十福商贸有限公司（以下简称金十福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，本院依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告覃安德的委托诉讼代理人覃任合，被告金十福公司委托诉讼代理人罗国方、班华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃安德向本院提出诉讼请求：1、判令被告金十福公司向原告覃安德支付逾期交房违约金19174元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告覃安德于2015年1月15与被告金十福公司签订《商品房买卖合同》，购买被告金十福公司所开发的位于象州县，购房金额为249343元，并已按照合同约定履行付款义务。按照双方合同约定，被告金十福公司应于2015年12月31日前按约将商品房交付给原告覃安德使用。但，直至2018年2月8日，被告金十福公司才将房屋交付给原告，逾期769天。原告认为，被告已构成违约，根据约定应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。为此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为19174元（249343元×1/10000×769天），故原告诉至本院提出上述诉讼请求。 被告金十福公司辩称，一、被告所售房屋约定交房时间为2015年12月31日，原告2019年11月20日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持；二、被告已经通过短信形式通知原告办理收房手续，交房时间应确定为2017年12月12日，原告因个人原因未按通知收房，被告不应承担为此产生的违约责任；三、原告未按约定日期支付购房款，亦应承担逾期付款责任，按照合同约定，被告有理由延期交房并要求原告承担逾期付款责任。另外，涉案房产是象州县环卫工人的福利安居房，政府限价为1850元/平方米，指定环卫工人购买，由被告运作代建，在建设过程中受很多政策性影响，原告购买该房已享受政策性福利,不该以市场商品房标准来要求出卖方，应该谅解出卖方在建设过程中所受到政策性影响，不应该追究卖方延期交房责任。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实： 2015年1月15日，原告覃安德与被告金十福公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“东城环卫家园”1栋2单元903号房屋，建筑面积134.78平方米，单价1850元/平方米，总价款为249343元。关于交付期限及交付条件，该合同第九条中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.一、政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨达到中雨以上的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。二、①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方亦约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的时间自双方约定的时间顺延。关于逾期交房的违约责任，合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过X日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人有解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向乙方支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交款万分之1的违约金。 另查明，覃安德按约定交购房首付款79343元，于2016年8月30日取得住房按揭贷款170000元，被告认可同日收到该款。原告覃安德于2018年2月8日办理了房屋验收交接手续。庭审中，被告主张交房日应以短信通知的交房日期即2017年12月12日为准，原告表示无异议。 再查明，《工程量签证单》显示，东城环卫家园工程因受雨季影响，导致工程在2015年10月21日至2016年6月6日期间停工59天。 上述事实，有原告覃安德提供的《商品房买卖合同》、银行汇款单及收据、《个人购（建)房担保借款合同》、《东城环卫家园交房单》，被告金十福公司举示的《商品房买卖合同》、《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《东城环卫家园用电申请报告》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》、《关于抓紧督促纠正“新居配”有关规定和做法的函》、《价监局下令：6月前清理完成市县“新居配”统一收费建设》、《东城环卫家园购房户现场协调会会议纪要》及签到表、《管道天然气报装合同书》及竣工验收单、《东城环卫家园用电申请报告》、《暂缓用电受理通知书》、《供电方案协议》、《销售合同》、《供用电合同》、《关于象州县环卫家园配电工程施工进度的说明》、《工程签证单》、《工程量签证单》、《国有建设用地使用权出让合同》，以及双方当事人的陈述等证明,以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，被告提出原告诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的主张，因本案诉讼时效应从原告实际接房次日开始计算，原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，本院对该主张不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告金十福公司未按合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条之约定，被告金十福公司应当在2015年12月31日前将符合标准的房屋交付给原告，原告覃安德主张逾期交房期从2016年1月1日开始起算。对于逾期交房期间的截止日期，本院认定为2017年12月12日，以上共计逾期交房711天。 关于被告金十福公司抗辩称施工期间因二次钻探、“新居配”政策、协助小区安装管道燃气等，影响工程进度，不应承担相应的逾期交房责任，原告对此不予认可。本院认为，以上情形并不属于延期免责情形，对被告上述抗辩理由不予采纳。被告提供的工程量签证单反映，自2015年10月21日至2016年6月6日受雨季影响，导致工程停工59天，被告主张扣减该天数，因双方合同约定为中雨以上时，出卖人可据实相应延期，结合本院在象州县气象局调取的气象资料，本院酌情支持扣除59天。 被告金十福公司抗辩因买受人对涉案房产已享受了足够的福利，故应该谅解出卖方在建设过程中所受的政策性影响,不应追究出卖人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告金十福公司的抗辩缺乏合同精神和法律依据，因此，本院对该抗辩主张不予采纳。被告亦主张原告逾期交付房款，要求其依据合同承担逾期付款责任，被告可另行主张，本案不作处理。 综上，本案中，原告覃安德的购房余款170,000元直至2016年8月30日才付清，故其要求以全额房款自2016年1月1日计算违约金有失公平。综上，结合本案实际情况，违约金应分段计算为：2016年1月1日至2016年8月29日，酌情扣除天数59天，79343×（241-59）×1/10000=1444.04元。2016年8月30日至2017年12月12日，249343×470×1/10000=11719.12元。违约金合计13163.16元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告广西金十福商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内支付给原告覃安德逾期交房违约金13163.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费279元，减半收取140元，由被告广西金十福商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  覃语春 二〇二〇年三月三十日 书记员  林柳燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。