呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2020）内01民终489号上诉人（原审原告）：闫玉生，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：史强，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：安宇宁，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市新城区天华宾馆，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区爱民路205号。投资人：朱琳。被上诉人（原审被告）：朱琳，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：范学纲，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦4楼、8楼。法定代表人：余久力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪啸飞，内蒙古若辉律师事务所律师。原审第三人：北京军区联勤部物资采购站采购二室，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区爱民街51号。上诉人闫玉生因与被上诉人呼和浩特市新城区天华宾馆、被上诉人朱琳、被上诉人范学纲、原审第三人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司、原审第三人北京军区联勤部物资采购站采购二室房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4601号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法不开庭审理本案。本案现已审理终结。闫玉生上诉请求：1.请求撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4601号民事裁定；2.指令呼和浩特市新城区法院依法对本案进行实体审理；3.诉讼费由呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲承担。事实和理由：本案被告主体适格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告起诉有具体的诉讼请求和事实、理由。闫玉生的请求符合上述法律规定，一审法院适用法律不当，认定事实与实际情况与实际情况不符，不应驳回闫玉生的起诉。闫玉生和内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司于2014年12月30日签订了《房屋转让抵债协议》,双方约定用内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司和北京军区××站合作建房而拥有的呼和浩特市新城区爱民路与哲里木路相交的十字路口西北角临街处综合楼(现爱民街51号联勤干部培训中心)的房屋40年的使用权偿还内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司欠付闫玉生的欠款。因其中一部分当时已经租赁给了呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲,闫玉生同意其继续租用,闫玉生和内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司签订协议后即通知了呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲,要求新城区天华宾馆、朱琳、范学纲向内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司履行给付租金的义务。至此,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司己经同闫玉生之间达成了债权债务转让协议。闫玉生从2015年6月就实际对标的房屋进行了管理,并连续收取了2015年和2016年两年的租金。据此,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司同呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲间的合同权利义务关系已经转移。闫玉生依法继续享有该合同的权利义务,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司已经失去了对上述标的房屋的收益权。因此,一审法院认定“闫玉生并非房屋租赁合同的当事人”的结论不符合事实情况。闫玉生在一审中的主体适格,呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲作为被告有事实依据。一审法院裁定驳回起诉的理由不能成立。综上所述,恳请人民法院依法支持闫玉生的诉讼请求,以切实维护闫玉生的合法权益,维护法律公正。呼和浩特新城区天华宾馆、朱琳未接受询问，也未提交书面答辩意见。范学纲辩称，范学纲和闫玉生之间本身没有合同,是在2016年和朱琳签订转让协议,将合同的债权关系转给范学纲,现在是范学纲跟内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司谈合同,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司向范学纲出具租赁合同,约定由内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司收取租金,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司称与闫玉生之间的纠纷由他们负责,不影响范学纲营业,也出具过这样的协议,协议中有内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司公章、总经理的签字、管理物业的人员签字。对于闫玉生与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司公司之间的《房屋转让抵债协议》，该协议只有签名，具体内容不全面，很多关键词没有填写，作为公司的甲方没有公章，乙方只有签字，没有具体信息。内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司述称，一、案涉房产使用权不可转让。《房屋转让抵债协议》不符合债权转让的规定。根据内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与北京军区联勤部物资采购站采购二室签订的《合作建房合同》,房产占用范围内土地性质为军用土地,房屋产权为北京军区联勤部物资采购站采购二室所有,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司出租案涉房产以及转让案涉房产使用权并未经北京军区联勤部物资采购站采购二室同意,因本案涉及军产,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司在未经北京军区××站同意的情况下是否有权收取案涉房产的租金亦不确定,在此前提下,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司对第三人享有的债权不符合确定并无争议的条件,不得按照债权转让法律关系予以转让。内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与闫玉生签订的《房屋转让抵债协议》可能存在损害国家利益的情形,而存在效力问题,因此,该房产使用权亦不得转让。二、《房屋转让抵债协议》内容显失公平,损害了内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司利益。从形式上看,《房屋转让抵债协议》虽然有内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司加盖的公章,但该协议仅闫玉生持有一份,内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司并不持有该协议副本或复印件,对该协议的真实性无法确定。如协议约定以40年使用权抵偿债务,根据计算得知,40年房产租金收益远远超过欠付闫玉生借款本息,已明显违背公平、等价原则，损害了内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司的利益。内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司当时实际经营者因另案与他人恶意串通损害内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司的利益，已涉嫌犯罪被依法逮捕，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司将进一步调查核实本案房产适用权转让的详细情况，并依法维护内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司的合法权益。三、闫玉生不能证明租金由内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司收取，应承担举证不能的不利后果。民事诉讼法第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”具体到本案中，闫玉生未能提供案涉房屋租金被内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司收取的证据，应承担举证不能的不利后果。四、闫玉生诉讼请求无请求权基础。上述可知，内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司私自出租案涉房产，并在未经北京军区××站同意与闫玉生签订《房屋转让抵债协议》，因此，案涉租金收益是否为闫玉生合法应得利益尚不确定，不符合不当得利的法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。北京军区联勤部物资采购站采购二室未接受询问，也未提供书面陈述意见。闫玉生向一审法院起诉请求：1.确认闫玉生与呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲的租赁合同有效;并有要求呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲继续履行合同,至与闫玉生租赁关系终止之日止;2.本案诉讼费由呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲承担。一审法院未对事实进行认定。一审法院认为，闫玉生所主张确认有效的房屋租赁合同系内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司与朱琳所签,故闫玉生并非房屋租赁合同的当事人。根据合同相对性的基本法理,在本案中,闫玉生将呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲为被告,缺乏法律依据。闫玉生与呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲并无直接利害关系,其将呼和浩特市新城区天华宾馆、朱琳、范学纲作为被告提起诉讼不当,应驳回闫玉生的起诉。本院认为，首先，闫玉生起诉的主张是要求履行房屋租赁合同，故本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求、事实和理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”闫玉生已与内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司订立合同，受让房屋租赁合同权利义务，本案闫玉生主体适格，有明确的被告，有具体的诉讼请求、事实和理由，属于受诉法院受理范围和管辖范围，且不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的其他不予受理情形，故应予审理；再次，北京军区联勤部物资采购站采购二室是否具有诉讼主体资格应进一步查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4601号民事裁定；二、本案指令呼和浩特市新城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 达林太审 判 员 王 晶审 判 员 王 璐 二〇二〇年三月三十日法官助理 秦俐娟书 记 员 崔胜楠