辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11753号上诉人（原审被告）：王文荣，女，1949年12月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘承建，男，1949年06月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：刘承建，男，1949年06月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：辽宁天润物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江东街湖街66-1号。法定代表人：李传庆，该公司经理。委托诉讼代理人：吕海山，辽宁乾开律师事务所律师。上诉人王文荣因与被上诉人辽宁天润物业管理有限公司（以下简称“天润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初10709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王文荣上诉请求：1.依法判决2014年3月12日、2017年3月13日签订的《物业服务合同》均为恶意串通的无效合同；2.撤销原判；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人认为2014年3月12日、2017年3月13日签订的《物业服务合同》均为恶意串通的无效合同；2.招标程序违法，在开标时间之前签订了上述合同、入驻园区、未向业主公式；3.业委会违背程序选聘物业公司；4.物业合同不公平条款侵害业主权益，由排除业主权利，加重业主责任条款。天润物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。天润物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3455元及滞纳金利息891.16元，共计4346.16元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，龙净都市晨光业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对龙净都市晨光小区提供物业服务，服务内容包括公用部位、公用设施、设备的使用管理、住宅装修的日常监督管理、园区内的公共秩序维护、公共场地、道路、房屋建筑公共部位的清洁卫生维护、公共绿地、花草树木的养护和管理、消防管理等。物业费标准为0.8元/月/平方米，合同委托服务期限为三年，自2014年3月12日至2017年3月12日。2017年3月13日，双方续签《物业服务合同》，期限自2017年3月13日至2020年3月12日，物业费标准仍然为0.8元/月/平方米。被告居住于该园区，其房屋位于沈阳市沈河区，因被告以物业服务不到位为由未交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，原告催要未果，起诉来院。另查明，诉争房屋所有权人为二被告，取得房屋时间为2014年11月7日。诉争房屋所在社区曾就所辖的三个小区的物业管理情况检查，原告管理的龙净都市晨光小区存在脏乱差现象。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中物业费计算方式为2014年1月1日至2014年3月12日按50%收取物业费，2014年3月13日开始按全额收取物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案原告天润物业公司与被告居住的龙净都市晨光业主委员会签订的两份物业服务合同合法有效，原、被告之间具有物业服务合同关系。被告作为小区业主，应受该合同内容约束。原告作为物业服务企业已履行了基本物业管理服务义务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故一审法院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持，但应从二被告取得房屋之日起计算。关于被告提出的原告服务不到位的抗辩理由。原告作为物业服务企业，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，通过被告提供的证据及答辩，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但并不构成被告拒交全部物业费的理由，原告服务有部分瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平，故，二被告应向原告交纳2014年11月7日至2017年12月31日期间的物业费2514.49元[92.39平方米×0.8元/月/平方米×37.8个月]×90%。关于原告主张滞纳金的诉讼请求，结合本案实际情况，原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，营造和谐的居住氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告王文荣、刘承建于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告辽宁天润物业管理有限公司2014年11月7日至2017年12月31日期间的物业服务费2514.49元；二、驳回原告辽宁天润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王文荣、刘承建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王文荣、刘承建承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据照片，证明：签订合同的时候违背民法通则，违反物权法，程序违法，违反沈阳市的规定。被上诉人对该证据真实性有异议，也不属于二审新证据，即使照片是真实的，也能体现出业委会履行了投票的程序，并依法与我方签订了物业服务合同。本院对上述证据予以采信，对所要证明的事实结合全案综合予以认定本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人与龙净都市晨光业主委员会签订的两份物业服务合同，系均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对上诉人具有约束力。物业公司履行了提供物业服务的义务，上诉人亦应履行交纳物业服务费的义务。关于上诉人提出物业公司与业主委员会签订的两份物业服务合同均无效的问题。首先，国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。国务院物业管理条例赋予了业主委员会与物业公司签订物业服务合同的权利，也规定了业主大会、业主委员会作出决议的程序，至于业主委员会在签订合同之前，是否组织召开了业主大会，是否符合业主大会的决议程序，属于业主大会及业主委员会的内部事务，作为签约主体的物业公司无需进行此种审查，因此，上诉人以业主委员会对物业公司的选聘、合同签订程序违法，因而主张物业合同无效，不予采信，本院对二审期间上诉人为证明该园区业主委员会签约违法而提出的调取证据申请亦不予准许。其次，如果业主认为与物业公司签订物业服务合同侵害其合法权益，也应当在物业服务合同履行期间积极向业主委员会主张相关权利。综上，上诉人提出的上诉主张不能成立。一审法院结合案涉园区物业服务情况，对上诉人所欠物业费按90%进行酌减较为公平、合理，本院予以维持。综上所述，王文荣、刘承建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王文荣、刘承建负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年三月九日书记员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。