苏州市吴江区人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0509民初13774号原告（案外人）：上海珠江创展投资有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇嘉松中路5999弄1-346号。法定代表人：林海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋唐沁，男，该公司员工。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路450号斯亚财富中心27-28层。负责人：申希国，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟成楠，江苏大名大律师事务所律师委托诉讼代理人：徐天行，江苏大名大律师事务所律师被告（被执行人）：杨伟明，男，1973年1月4日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴晓明，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。原告上海珠江创展投资有限公司（以下简称珠江公司）与被告中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城公司）、杨伟明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人蒋唐沁、被告长城公司的委托诉讼代理人徐天行、被告杨伟明的委托诉讼代理人戴芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：1.停止对杨伟明名下坐落于上海市青浦区赵巷镇沪平公路××弄××号××、××、××、××室房屋的执行；2.确认上述房屋归珠江公司所有，并配合解除对房屋的查封；3.本案诉讼费用由长城公司、杨伟明负担。事实和理由：2019年8月1日，珠江公司收到吴江区人民法院作出的（2019）苏0509执恢857号执行裁定书，拟拍卖、变卖杨伟明名下案涉四套房屋。2019年8月12日，珠江公司向法院提出执行异议，但被驳回。珠江公司认为其系案涉房屋的产权人，且案涉房屋已经上海市青浦区人民法院判决解除房屋买卖合同，并办理相关预告登记解除手续，长城公司无权申请拍卖、变卖案涉房屋。具体理由如下：首先，案涉房屋实际权利人为珠江公司，杨伟明只是进行了预告登记，并未实际取得不动产权。根据物权法第二十条第二款的规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”杨伟明在支付首付款后，在后续还贷过程中，自2016年4月起未按期归还银行按揭贷款，由于珠江公司对该四套房屋承担连带担保责任，珠江公司替其偿还贷款至今。其次，珠江公司与杨伟明之间的《商品房买卖合同》经上海市青浦区人民法院（2016）沪0118民初10313、10319、10321、10323号民事判决书判决解除，且于2017年9月30日经公告送达生效。再次，案涉房屋经青浦法院判决后，已进入执行，现正在执行中，长城公司无权就案涉房屋申请拍卖。最后，执行裁定未交代其他被执行人的执行情况，在其他债务人是否承担偿还责任，以及偿还的金额并不清楚的情况下，执行法院即作出拍卖、变卖裁定，严重侵犯了珠江公司的合法权益。综上，特提起本案诉讼。长城公司辩称：1.珠江公司通过诉讼解除了与杨伟明之间的商品房预售合同，但判决生效后，珠江公司并未办理房屋的预告登记撤销手续，也未向法院申请强制执行。现案涉房屋仍登记在杨伟明名下，且杨伟明已向珠江公司支付了案涉房屋的全部房款，故杨伟明已实际取得了案涉房屋的所有权，长城公司有权向法院申请执行案涉房屋。2.即使案涉房屋归珠江公司，杨伟明已经支付的购房款理应由珠江公司退还，该购房款属于杨伟明的个人财产，长城公司有权向法院申请执行该款项。3.杨伟明对主债务人吴江市粤达纺织品有限公司（以下简称粤达公司）的债务在本金最高额4500万元范围内承担连带清偿责任。现粤达公司尚未向长城公司偿还全部债务，长城公司有权向法院申请执行杨伟明名下的个人财产。综上，请求法院依法判决。杨伟明辩称，对珠江公司陈述的事实没有异议，对其诉请不发表意见，请求法院依法判决。经审理查明：2013年4月27日，杨伟明作为买受人与珠江公司就坐落于上海市青浦区赵巷镇沪平公路××弄××号××、××、××、××室房屋分别签订《上海市商品房预售合同》，付款方式均为首付款加银行按揭贷款，四份合同均约定杨伟明逾期偿还银行贷款，导致珠江公司承担担保责任的，珠江公司有权解除合同。合同签订后，杨伟明分别向珠江公司支付了案涉四套房屋的首付款。2014年10月17日，珠江公司作为保证人、杨伟明作为借款人、中国银行股份有限公司上海市松江支行（以下简称中行松江支行）作为贷款人就案涉四套房屋分别签订《个人商业用房贷款合同》，贷款金额分别为45万元、53万元、35万元、37万元，贷款期限均为120个月，自贷款人实际放款日起算，如果借款人未按约定还款，贷款人有权要求保证人履行保证责任。2014年10月27日，杨伟明与珠江公司就案涉四套房屋完成交房手续。2014年10月31日，中行松江支行分别向杨伟明发放案涉四套房屋的贷款45万元、53万元、35万元、37万元。2014年11月3日，案涉四套房屋均办理预告登记，预购房屋权利人均为杨伟明。自2016年4月起，杨伟明未向中行松江支行归还案涉四套范围的贷款。2016年7月27日，中行松江支行要求珠江公司履行保证责任。自2016年10月开始，珠江公司代杨伟明偿还案涉四套房屋的按揭贷款。2016年9月12日，珠江公司就案涉四套房屋分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼，请求判令解除杨伟明与其签订的《上海市商品房预售合同》，配合珠江公司办理撤销商品房预告登记，并支付违约金。2017年7月31日，青浦区人民法院分别作出（2016）沪0118民初10313号、（2016）沪0118民初10319号、（2016）沪0118民初10321号、（2016）沪0118民初10323号民事判决书，判决杨伟明与珠江公司就案涉四套房屋签订的《上海市商品房预售合同》均于2017年6月30日解除；杨伟明配合珠江公司办理案涉四套房屋的预告登记撤销手续。上述四份判决发生法律效力后，珠江公司分别向青浦区人民法院申请强制执行，案号分别（2018）沪0118执4220号、（2018）沪0118执4222号、（2018）沪0118执4223号、（2018）沪0118执4219号。2018年12月20日，青浦区人民法院均以案涉四套房屋被他案查封，撤销预告登记暂时无法执行为由，裁定终结上述四个案件的执行。另查明：2016年7月27日，本院作出(2016)苏0509民初6235号民事判决，判决粤达公司归还中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行（以下简称建行盛泽支行）借款本金2500万元，并偿付相应利息，杨伟明对粤达公司履行其中1700万元借款本金及对应利息在本金最高额4500万元范围内承担连带清偿责任。该案审理过程中，根据建行盛泽支行的保全申请，本院于2016年6月15日预查封了案涉四套房屋，预查封期限至2019年6月14日。判决生效后，根据建行盛泽支行的申请，本院于2017年1月13日立案执行，案号为（2017）苏0509执789号，上述诉讼中的预查封自动转为执行预查封。执行过程中，本院于2019年6月6日对案涉四套房屋进行了续行预查封，预查封期限至2022年6月14日，该预查封目前为首先预查封。2017年8月18日，本院裁定终结本次执行程序。2017年12月19日，建行盛泽支行将案涉债权转让给长城公司。根据长城公司的申请，本院于2019年7月5日立案恢复执行，案号为（2019）苏0509执恢857号。执行过程中，本院于2019年7月31日作出（2019）苏0509执恢857号执行裁定，拍卖案涉四套房屋。珠江公司作为案外人提出书面异议后，本院于2019年8月29日作出（2019）苏0509执异207号执行裁定，驳回珠江公司的异议请求。2019年9月4日，该裁定送达珠江公司。2019年9月24日，珠江公司向本院提起本案诉讼。以上事实，有珠江公司提交的不动产登记薄、民事判决书、执行裁定书，以及当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉条件外，还应符合自执行异议裁定送达之日起十五日内提起的条件。本案中，珠江公司于2019年9月4日收到执行异议裁定，提起本案诉讼的时间是2019年9月24日，已超过前述十五日期限，故不符合案外人执行异议之诉的受理条件，应不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回上海珠江创展投资有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院人民法院。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  李小江二〇二〇年三月十三日书 记 员  钱林平附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。