山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1030号上诉人（原审原告）：德州尚悦酒店管理有限公司，住所地山东省德州市德城区广川街道办事处三八中路279号德州唐人中心D区LOFT12层21号。法定代表人：路永刚，总经理。委托诉讼代理人：刘春刚，山东阳光桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜，山东阳光桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰花，女，1978年5月10日出生，汉族，住山东省武城县城区。委托诉讼代理人：张吉伦，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。上诉人德州尚悦酒店管理有限公司（以下简称尚悦酒店）、上诉人兰花因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚悦酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人损失8万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案《房屋托管合作协议》合法有效，双方应当按照协议约定严格履行。涉案房屋无法正常供暖、消防设施无法通过消防部门检测，致使上诉人不能经营使用，按照协议第四条约定此段时间按照房屋免租期处理，但被上诉人却强行撬锁收回房屋，违反协议约定，应当承担违约责任赔偿损失。房屋的缺陷不属于不可抗力，合同解除是被上诉人违反合同约定所致，一审以不可抗力为由认定合同解除不可归责于双方是错误的。被上诉人有义务按照合同约定向上诉人提供符合使用条件的房屋，造成房屋缺陷的原因是被上诉人与他人之间的法律关系，与上诉人无关，与本案无关，更不能作为被上诉人违约的免责事由。上诉人对房屋重新设计装修，投资巨大，双方在协议第六条第一款对被上诉人的违约责任作了明确约定，装修费用是损失之一，被上诉人应予赔偿。2.一审判令被上诉人赔偿上诉人损失3万元并返还家具家电没有事实和法律依据。上诉人与淄博圆创装饰有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》能够证实每套房屋的装修款为8万元，被上诉人收回房屋后，上诉人已无法继续履行合同，被上诉人应当赔偿8万元装修款损失。装修款是否已全部支付与上诉人的损失数额没有关联性，即使未全部支付，未支付部分也是上诉人的债务，一审认定每间支付装修款29500元没有依据，酌定每间赔偿3万元亦没有事实和法律依据。家具家电是配合房屋使用的，是房屋装修的一部分，上诉人已无处使用，判令返还上诉人是对家具家电价值的损害，加大了上诉人的损失。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法裁判，维护上诉人的合法权益。兰花针对尚悦酒店的上诉辩称，1.双方签订的房屋托管合同合法有效，由于尚悦酒店没有按约交付租赁费，致使双方合同解除。2.一审认定的尚悦酒店的损失不符合法律规定，尚悦酒店要求的损失与实际相差较大，其与装修公司签订的合同不应作为认定本案损失的依据。综上，尚悦酒店的上诉请求缺少事实及法律依据，二审法院应依法驳回其诉讼请求。兰花上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，维持第一项、第三项；2.一、二审诉讼费由尚悦酒店承担。事实与理由：1.尚悦酒店存在违约行为，上诉人收回房屋，符合法律规定。涉案《房屋托管合作协议》合法有效，截止2019年1月23日上诉人收回房屋时，租赁期限为16个月零21天，扣除4个月的装修期，尚悦酒店应缴纳房租10160元，实际支付4800元，尚欠租赁费5360元，尚悦酒店无故拖延支付租金，已经超过3个月，导致上诉人不能实现合同的主要目的。尚悦酒店逾期付款后，上诉人多次以多种方式与尚悦酒店联系，但是尚悦酒店以各种理由推诿，导致上诉人被迫收回房屋。所以，上诉人收回房屋，符合合同的约定。法院应予支持。2.消防验收不合格是尚悦酒店自身的过错造成的，不能免除其违约责任。尚悦酒店经营酒店，消防验收合格是其自身义务，配备合格的消防员是尚悦酒店的义务，因此而导致的消防部门不同意房屋投入使用，与上诉人无关。一审认定尚悦酒店因不可抗力导致合同不能履行是错误的。在上诉人收回房屋时，尚悦酒店仍在营业，其领取2018－2019年度供暖电费补贴的行为也进一步证实其已经营业。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，尚悦酒店应当承担违约责任。3.尚悦酒店前期装修费用，按照双方协议第六条约定，应当抵作违约金，而无权要求上诉人赔偿。4.一审认定装修残值的观点错误。尚悦酒店主张的装修费用背离实际价格，其支付装修工程款1298000元，折合每套装修费29500元，并非每套8万元。一审以装修价格等同残值损失的观点是错误的。在双方存在价格争议的情况下，残值损失应以评估机构出具的评估结果为准。根据举证原则，应当由尚悦酒店申请残值鉴定。综上，尚悦酒店迟延交纳房租，导致上诉人的主要合同目的不能实现，上诉人依约收回房屋，法院应予支持；尚悦酒店主张不能正常供暖及消防验收不合格导致合同解除的理由不能成立；一审认定涉案合同因不可归责的事由导致解除，属于认定事实及适用法律错误，故请二审法院依法改判。尚悦酒店针对兰花的上诉辩称，1.房屋不能供暖、消防验收不合格，根据合同约定应免租。2.业主自行收回房屋属于违约，即使供暖、消防缺陷是第三人原因造成，业主应向尚悦酒店承担违约责任，由业主向第三人主张权利。业主收回房屋后家电等物品均由业主使用，返还这些物品加大了尚悦酒店的损失。其他同上诉状理由。尚悦酒店向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订的《房屋托管合作协议》；2.判令被告赔偿原告损失8万元；3.诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定主要事实：被告作为甲方（托管方）、原告作为乙方（受委托方），双方于2017年9月2日签订《房屋托管合作协议》一份，主要内容：托管物业位于德州市德城区，租赁期限60个月（免租期加五年带租金租赁期），前4个月为装修免租空置期，不计算房租及租赁期限，装修免租期到期后次月15日支付上个月房租。每月人民币800元，按月支付房屋租金，每月15日支付上月房租。因甲方托管物业为新交付房屋，如甲方所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成乙方无法正常经营情况，属于非乙方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。租赁期满后，由乙方装修部分及原有设施，除家电等乙方物品外，全部归甲方处理。乙方不得损坏、转移、处理。为防止甲方违约双方特别约定：如甲方中途毁约，擅自终止租赁合同，须承担乙方前期所有投入费用，并赔偿因违约给乙方造成的全部损失（包括但不限于营业损失、诉讼费用、律师费、交通费等）。如乙方提前解除合同，应提前两个月通知甲方。乙方对该房屋前期投入的装修费用抵顶违约金。租赁期间如遇拆迁或不可抗力因素的原因造成合同不能履行的，双方互不承担违约责任。若乙方累计三个月未支付房租，甲方有权收回房屋。2017年11月25日，原告作为发包人（甲方），淄博圆创装饰有限公司作为承包人（乙方），双方签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将三八中路279号德州唐人中心D区LOFT的德州唐人中心66号公寓44套房屋装修工程发包给乙方施工，承包方式为乙方全包，每套房屋合同价款8万元，原告提交了其向淄博圆创装饰有限公司支付装修工程款的凭证，合计1298000元。截至2019年1月被告收回房屋，原告向被告支付房租4800元。上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司（以下简称唐人物业公司）和山东德宁安全技术有限公司（以下简称德宁公司）2018年6月8日签订《建筑消防设施维修保养合同》一份，合同约定的维修保养建筑名称唐人中心C区SOHO/D区LOFT，维修保养范围包括七项建筑消防设施的维修保养，即建筑防火分隔和安全疏散设施、火灾自动报警系统、消防给水设施、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防烟、排烟设施、消防电气和通讯设施，维修保养期限自2018年6月8日至2018年12月31日。2018年8月25日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房、地下车库风机房控制柜无电，因地下车库进水导致使用方正在排水处理中；消防主机D区现处于关闭状未开机，因强电无法供电，使用方计划整改；消火栓、喷淋管道无压无水，使用方整改中；地下车库部分消防设备未施工完善；其他设施运行正常。2018年9月18日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房、地下车库风机房控制柜无电，因地下车库进水导致使用方正在排水处理中；消防D区主机现已关机，因线路无电导致；消火栓、喷淋管网无压无水，因控制柜无电，无法补水；消防广播支线故障；部分风机远程无法启动；部分消防设施未施工完善；其他设施运行正常。2018年11月24日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房地下车库分机房、控制柜无电，因地下车库进水导致，使用方正排水处理中；消火栓、喷淋管网无压无水，因控制柜无电；D区部分送风口打开中，因现场装修造成；消防广播支线故障；部分风机远程无法启动；部分消防设施未施工完善；33层丢失烟感3个；其他设施运行正常。2018年11月12日，唐人物业公司发布了《关于2018-2019年度唐人中心项目公寓、写字楼供暖补贴的公告》，主要内容为：2018-2019年度供暖期不能提供暖气供暖，在本采暖季采用过度政策，对符合供暖条件的业主进行供暖补贴。一、业主自行解决本采暖季的供暖问题，解决的方式以空调采暖方式为主；二、电费分担，核算本采暖季实际用电量，并按照实际用电量所对应电费数额的60%返还业主。被告提交了德州市政大厅消防信息网上原告申请的竣工消防验收公告，内容为：“工程名称：德州尚悦酒店管理有限公司申报单位：德州尚悦酒店管理有限公司受理日期：2018.11.15审批时间：2018.12.3审批结果：合格”。2018年12月14日，被告以及与唐人中心小区将房屋也租赁给原告经营宾馆的业主都收到了原告通过EMS快递寄送的《致函》，内容为：双方签订的合同约定如果房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成原告方无法正常经营的情况，属于非原告方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。原告方接管房屋后，已向被告支付5600元房屋租金，但被告的房屋所在楼栋至今消防设施验收检查不合格，致使原告无法办理酒店经营的相关手续，且2018年供暖期内房屋无法正常供暖，导致原告无法正常经营，鉴于此两方面原因，致函要求被告及时完善消防、供暖等配套设施，要求自原告接管房屋之日至无法正常经营的情况完全消除之日按免租期处理，原告已支付的房屋租金记作计租后的租金，抵扣完毕已支付的房屋租金后，原告再按照合同约定继续支付房屋租金。被告以及与被告同一栋楼并将房屋也租赁给原告经营宾馆的业主收到该《致函》后，委托其中的19号楼19层23号的业主杜国勇与原告的股东之一朱经理通话交涉。通话的主要内容：朱经理讲其是原告的股东之一，杜国勇讲当时唐人物业公司的王建国经理，他是原告的股东，他出面联系签订的合同，在签订合同时原告就知道消防没有验收，还有取暖这一块，明知没有验收还与业主签订合同，存在欺诈行为，不同意《致函》的意见，先解除合同，把房屋恢复原状；朱经理讲就是明年不供暖问题都不大，关键是消防，把证照办下来才能正常营业，2018年8月、9月试营业了两个月，9月底，消防和治安大队过来，然后就停业整顿，不敢经营，已经找消防支队吃饭送礼花了十来万，双方均表示协商处理。2019年1月23日德州晚报上刊登了被告等发布的公告，内容：“公告德州尚悦酒店管理有限公司：贵方已仨月未给我方房租，按双方所签协议我方有权收回房屋。因贵方违约，导致我方合同目的无法实现，为维护我方合法权益，避免造成更大损失，我方于2019年1月19号已依法将D座：9-2,9-18,9-19,12-21,12-22,12-23,12-27,13-20,15-22,20-21,19-27,19-28,19-23,22-6,16-22,16-18,8-27房屋收回。因我方无法联系到贵方负责人，自公告之日起，7日内对房屋内贵方的电器、家具及房屋装修设施等限你方7日内搬走或拆除，恢复房屋原状；逾期将按相关规定或相关合同约定处理。自公告发布之日起，20天内双方签订的所有合同自行解除作废，特此公告。”被告收回房屋时租赁房屋内尚有住客。原告于2019年1月30日与山东阳光桥律师事务所签订《委托代理合同》，原告全权委托山东阳光桥律师事务所的刘春刚、张炜律师作为本案一审委托诉讼代理人，原告支付山东阳光桥律师事务所代理费2000元。2019年3月8日，德州市公安局消防支队德城区大队出具了德城公消安不字[2019]第0004号《不同意投入使用、营业决定书》，内容为：“德州尚悦酒店管理有限公司：根据你单位（场所）关于德州尚悦酒店管理有限公司（地址：德州市德城区三八路279号唐人中心D座17-19层）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年3月7日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：消防控制室持证上岗人员数量不足。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向德城区人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向德城区人民法院提起行政诉讼。”一审法院认为，原被告签订的《房屋托管合作协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律法规，合同合法有效，双方应本着诚实信用的原则，严格、全面履行各自的合同义务。原被告签订的《房屋托管合作协议》第四条特别约定：因甲方即被告托管物业为新交付房屋，如甲方所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成乙方即原告无法正常经营情况，属于非乙方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。被告认为双方对供暖方式没有明确，可以是暖气，也可以采取空调取暖。原告认为这里的供暖是暖气，而不是空调取暖。《房屋托管合作协议》第五条第7项约定：“乙方自行负担水、电。暖气、物业等费用，如因上述供应问题影响乙方经营，甲方应予以配合协调，保证正常使用。”从《房屋托管合作协议》条款前后结合可以看出，双方约定的供暖应是暖气而非空调取暖。但原被告对其理解是不一致的，合同第四条特别约定的免租期条件之一是被告的房屋不能正常供暖或被告的房屋存在缺陷，条件之二是原告无法正常经营，而且无法正常经营的原因是条件一造成的。供暖不供暖不是被告个人可以左右的，第一个采暖季因为房屋是新交付的，双方对不能正常供暖有心理预期，有所预料，才进行特别约定，第二个采暖季不能供暖，已经属于原被告双方不可预料不可克服的不可抗力范畴了，属于不可归责于原被告双方的事由；原被告在合同第四条特别约定中没有明确房屋缺陷的具体内容，而消防设施异常不是租赁房屋本身的缺陷，是被告本人不能预防不能控制的不可抗力范畴，属于不可归责于原被告双方的事由。因此，合同的解除是因为不可归责于原被告双方的事由导致，双方之间互不承担违约责任。原被告现均要求解除合同，因合同已经实际解除，一审法院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”原被告解除合同是因不可归责于双方的事由导致解除的，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失可按照公平原则分担。原告装修的合同费用每套房屋8万元，家具家电款额12700元（床具、沙发、茶几、电视柜、电视、空调、窗帘、壁画、饰品、床品、电热水器），原告已经支付装修工程款数额为29500元，原告装修后已经使用近一年的时间，且原告仅支付被告6个月房租4800元。综合考虑上述实际，被告返还原告家具家电的情况下，一审法院酌定由被告赔偿原告30000元。如被告不返还原告家具家电，则赔偿原告40000元损失。原告的其他诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除原被告双方签订的《房屋托管合作协议》。二、被告兰花赔偿原告德州尚悦酒店管理有限公司损失30000元，并返还原告家具家电（床具、沙发、茶几、电视柜、电视、空调、窗帘、壁画、饰品、床品、电热水器）。如被告不能返还原告家具家电，则赔偿原告损失40000元。于判决书生效后十日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原、被告各负担450元。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案《房屋托管合作协议》名为房屋托管合作协议实质是房屋租赁合同，尚悦酒店请求解除该合同，兰花同意解除，且兰花已实际收回房屋，一审判决解除该合同，双方均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人争议的焦点问题为：尚悦酒店请求改判一审判决第二项由兰花赔偿其损失8万元的上诉请求及兰花请求撤销一审判决第二项的上诉请求是否应予支持。围绕该焦点问题，结合本案事实和相关法律规定，分析如下：关于合同解除的责任问题。尚悦酒店租赁涉案房屋的目的在于使用涉案房屋进行商业经营，兰花出租涉案房屋的目的在于获取租金，根据上述合同约定内容及双方订立合同的目的，涉案房屋正常供暖与消防设施检测合格是兰花出租房屋的约定义务，兰花出租的房屋应能正常供暖与消防设施检测合格。兰花出租的房屋，暖气没有开通，这是双方均认可的事实。双方在取暖方式上存在争议。尚悦酒店主张，双方合同约定的取暖方式为暖气取暖，兰花则主张合同约定对供暖方式没有明确，可以是暖气，也可以采取空调取暖。对此，一审判决在充分论述的基础上认为合同约定的取暖方式当为暖气取暖，本院同一审判决观点及理由一致，亦认定双方当事人合同约定的方式为暖气取暖。双方当事人签订的合同约定“因甲方托管物业为新交付房屋，如甲方所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成乙方无法正常经营情况，属于非乙方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。”按照双方协议约定，房屋存在不能正常供暖造成尚悦酒店不能正常经营，应当按照房屋免租处理。一审判决以房屋没有正常供暖归属于不可抗力的理由不当，本院不予采纳。在2018-2019年度取暖季不能供暖的情况下，仍应属于免租期。为此，尚悦酒店于2018年12月4日给致函兰花，说明免租的理由及处理方式。兰花不同意《致函》的意见，在未先行通知尚悦酒店解除合同、收回房屋的情况下，擅自撬锁收房，其后又登报公告，导致双方合同实际上履行不能。兰花解除涉案《房屋托管合作协议》、收回房屋的行为违反了双方合同不得擅自终止合同的约定和合同法有关合同解除的法律规定，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。合同违约责任属于无过错责任，兰花不能因为第三人的原因没有供暖而在本案中不承担相应责任。兰花存在上述违约行为，其应承担违约责任，其上诉主张尚悦酒店违约应承担违约责任，请求撤销一审判决第二项的上诉请求，本院不予支持。关于兰花违约解除合同应当承担的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失的，应予支持；……”。涉案合同违约责任约定：如甲方（兰花）中途毁约，擅自终止租赁合同，须承担乙方（尚悦酒店）前期所有投入费用，并赔偿因违约给乙方造成的全部损失。关于尚悦酒店的前期费用及损失，双方当事人均未申请鉴定。综合考量涉案合同履行情况、合同性质、违约事由等因素，结合尚悦酒店提交证据证明其装修合同价款8万元，已实际支付案外人装修工程款29500元，家具家电的价值等事实，本院认为一审法院酌定在兰花返还尚悦酒店家具家电的情况下由兰花赔偿尚悦酒店3万元，如不返还家具家电则赔偿尚悦酒店4万元损失的裁量结果，有事实基础，本院予以采纳。尚悦酒店请求改判一审判决第二项由兰花赔偿损失8万元的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决对涉案《房屋托管合作协议》解除的责任认定错误，但是判决结果正确。双方当事人的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人德州尚悦酒店管理有限公司负担300元，由上诉人兰花负担500元。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  高世民审判员  王子超二〇二〇年三月二十七日法官助理孔祥龙书记员周杰