浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终489号 上诉人（原审被告）陈贇，男，1987年12月10日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托代理人陈再飞，浙江之江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州之江印刷有限公司，统一社会信用代码91330103143050734Q，住所地浙江省杭州市江干区九和路14号1幢106室。 法定代表人冯亦仁，执行董事。 委托诉讼代理人周波，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州云屋酒店有限公司，统一社会信用代码91330101MA2AX23F76，住所地浙江省杭州经济技术开发区文苑风情小区16幢16-2。 法定代表人陈贇，总经理。 上诉人陈贇因与被上诉人杭州之江印刷有限公司（以下简称之江公司）、杭州云屋酒店有限公司（以下简称云屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年7月2日，陈贇、孙奇峰向高宏成承租位于杭州经济技术开发区房屋（建筑面积为1940.2平方米）并签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年8月1日至2019年7月31日，第一年租金为110万元，以后每年递增4%，即第二年租金为114.4万元，第三年租金为119万元，第四年租金为123.8万元，第五年租金为128.75万元，第六年租金为133.9万元，以上租金不含税金。后承租人因受国内经济形势影响，在经营期间出现亏损状态，遂请求出租人降低后期租金，出租人予以同意但要求承租人提前支付后期租金。为此，陈贇与高宏成于2015年12月5日达成《补充协议》，约定2016年2月1日至2017年7月31日的租金为110万元，该租金于2015年12月31日前付清；2017年8月1日至2019年7月31日的租金为155万元，该租金于2017年6月30日前付清。后上述房屋被浙江省宁波市中级人民法院强制执行，之江公司于2017年7月17日通过竞拍取得该房屋所有权。2017年7月31日，之江公司（甲方）与被告陈贇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将上述房屋出租给乙方，用于宾馆、经营、办公使用。租赁期限自2017年7月31日至2019年7月31日，租金自2017年7月31日开始计算。合同租赁期限届满并经甲乙双方结算所有款项和费用后，乙方将房屋交付给甲方。自2017年7月31日至2019年7月31日期间的租金为155万元，该租金由乙方于2017年7月31日直接支付给浙江省宁波市中级人民法院。乙方有权对房屋整体转租和部分转租。合同签订后，被告陈贇依约支付了租金155万元。另，陈贇将上述房屋中的部分商铺转租给了王建广、孙耀海、刘建、张洪江、车金东，其自用的面积为1286.6平方米。2019年7月下旬，之江公司向陈贇、云屋公司寄送了《告知函》并在案涉商铺进行了张贴，该函载明，租赁期满后，我方计划将该房屋用于自营，不再与贵方续约。贵方应在租期届满后10日内将房屋腾空返还给我方，不可移动的装修、设备设施及其他物品按照法律规定处理。若贵方不予配合，我方将自行切断水电，且无需提前通知贵方。2019年8月上旬，之江公司又在商铺张贴了《关于房屋收回使用的告知函》，该函载明，我方于2019年7月下旬向贵方发函告知，我方在合同期满后不再与贵方续约，并给予贵方10天的宽限期用于腾退房屋。现宽限期已届满，我方将收回房屋用于自营。原贵方承租区域内遗留的装修、设备设施及其他物品视为贵方放弃所有权，我方将自行处理。同时，我方拟自2019年8月14日起对房屋整体进行水电改造，期间可能不时停水停电。后之江公司对案涉房屋进行了停电。2019年10月15日，之江公司向陈贇、云屋公司表示不同意其拆除装修并搬离。2019年11月16日，陈贇、云屋公司完成了房屋腾空，之江公司于同日接收了房屋。另查明，云屋公司成立于2017年9月19日，股东为陈贇、陈丽丽，法定代表人为陈贇。之江公司于2019年9月诉至原审法院，请求判令：1.陈贇、云屋公司立即腾退位于杭州经济技术开发区的房屋；2.陈贇、云屋公司支付其房屋占有使用费162079.61元（自2019年8月1日起暂计算至2019年9月24日，实际计算至陈贇、云屋公司返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由陈贇、云屋公司承担。 原审法院认为，本案的争议焦点主要有两个方面：一是本案房屋租赁合同关系中承租人的认定问题，也即责任主体的认定问题；二是之江公司主张的房屋占有使用费的认定问题。关于第一个争议焦点。案涉《房屋租赁合同》的订立主体系之江公司与陈贇，云屋公司并非合同订立主体。根据合同相对性原则，该合同的双方当事人系之江公司与陈贇。庭审中，之江公司也明确其合同相对方为陈贇。原审法院还注意到，案涉《房屋租赁合同》的签订是由于房屋在租赁期间发生了所有权变动，而原租赁合同关系中的承租人也系陈贇。此外，云屋公司提供的签约日期为2017年11月12日（此时云屋公司已经成立）、承租人为车金东的《房屋租赁合同》的出租方也系陈贇。由此可以认定，本案房屋租赁合同关系的承租人应为陈贇。陈贇、云屋公司辩称陈贇系代表云屋公司履行职务行为，而事实上，云屋公司在案涉《房屋租赁合同》订立时尚未成立，该辩称缺乏事实依据，不予采纳。关于之江公司以云屋公司构成债务加入为由要求其承担责任。原审法院认为，之江公司未能举证证明云屋公司有承担本案债务的意思表示或者其与云屋公司之间已经达成债务加入的合意，故之江公司主张云屋公司构成债务加入缺乏依据，不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，之江公司也无权同时请求云屋公司与陈贇共同承担合同责任。因此，之江公司要求云屋公司承担责任依据不足，不予支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《房屋租赁合同》也明确约定，承租人应当在租赁期限届满并经双方结算所有款项和费用后将房屋交还给出租人。具体到本案中，之江公司在租期届满前已向陈贇发送了《告知函》，明确告知其不再续租，并要求其在租期届满后10日内将房屋腾空并返还。但是，陈贇在租期届满后并未依约腾退房屋，显属违约，应当承担相应的违约责任，之江公司有权要求其支付房屋占有使用费。云屋公司、陈贇辩称之江公司在租期届满后多次擅自断电，并阻止其腾退房屋，致使其无法使用房屋，故其无须承担房屋占有使用费。对此，原审法院认为，之江公司在租期届满前已向陈贇发送《告知函》，明确告知其若逾期腾房，之江公司将采取停电措施。租期届满后，之江公司又向陈贇发送《关于房屋收回使用的告知函》，告知其之江公司将对房屋整体进行水电改造，期间可能停水停电。但陈贇仍未按期腾退房屋，应当承担由此产生的不利后果。同时，之江公司于2019年10月15日向陈贇表示不同意其拆除装修并搬离，亦应承担相应的责任。综上，原审法院参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准以及陈贇实际使用的房屋面积，再结合上述案件事实因素、双方当事人的过错程度等，酌情认定陈贇支付之江公司房屋占有使用费13万元。之江公司主张按照陈贇、孙奇峰与高宏成之间的《租赁合同》所约定的租金标准计算本案房屋占有使用费缺乏依据，不予支持。另，由于陈贇已经完成腾房义务，故之江公司要求其腾退房屋的诉讼请求已无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈贇于判决生效之日起十日内支付杭州之江印刷有限公司房屋占有使用费130000元；二、驳回杭州之江印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3542元，减半收取计1771元，由杭州之江印刷有限公司负担351元，陈贇负担1420元。杭州之江印刷有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；陈贇于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，陈贇不服，向本院提起上诉称：一审判决上诉人支付房屋占有使用费130000元系认定事实不清，适用法律错误。房屋租赁合同到期后云屋公司未腾退事出有因。涉案房屋装修费为100多万元，之江公司在租赁期限内不仅不愿意配合云屋公司转租酒店，也不愿意在合同到期后以合理的价格受让装修，仅拋出远低于市场价格的装修受让价格，由此导致后面一系列的事情。之江公司未经云屋公司同意，擅自停电，破坏涉案房屋的电线，目的就是破坏云屋公司的财产和正常经营。根据《物权法》第四条的规定，之江公司的违法行为侵害了云屋公司的财产权和经营权。虽然合同到期云屋公司没有搬离，但云屋公司的财产和经营权仍受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。如果之江公司认为自己的合法权益受到侵害，应该通过合法的途径提起诉讼解决，而不是以这种违法手段达到目的。合同到期后，由于之江公司的非法破坏，云屋公司已停止经营，如果这样还要承担房屋占有使用费，显属不公，故上诉人或云屋公司无需承担房屋占有使用费。退一步说，即便要承担房屋占有使用费，也应由云屋公司承担。上诉人和孙奇峰系云屋公司的设立人，在云屋公司尚未成立前，上诉人、孙奇峰和高宏成签订《租赁合同》，承租涉案房屋目的就是为了设立公司经营酒店，奈何涉案房屋被宁波市中级人民法院查封，没有产权证无法办理营业执照，所以一直被拖到被上诉人竞拍获得涉案房屋产权才办理。一审法院以合同相对性等理由认为上诉人是本案房屋租赁合同关系的承租人缺乏事实和法律依据。上述租赁合同是由上诉人、孙奇峰和高宏成三人签订，如果根据一审法院的认定，为何孙奇峰不用承担责任?从上诉人开始受让涉案酒店，上诉人一直在积极努力的办理营业执照和开设酒店所需的各种证照，奈何涉案房屋被法院查封，办理营业执照受阻。在云屋公司成立后，上诉人和承租人车金东签订过《房屋租赁合同》，因为车金东经常不在承租的店铺，找其签合同不易，2017年11月12日上诉人正巧在外面和车金东相遇，上诉人也不可能随身携带云屋公司的印章，所以就这样签了这份合同，事后也经得云屋公司认可。云屋公司成立后，云屋公司也确认上诉人的行为是公司职务行为，产生的法律后果由云屋公司承担。上诉人提供的卫生许可证特种行业证可证、消防安全检查合格证(在云屋公司成立前就已办理)，还有之江公司向云屋公司提供的租金发票、向法院提交的照片等，都能佐证涉案房屋一直是云屋公司在使用和经营。再一退说，即便要上诉人承担房屋占有使用费，一审法院判决支付占有使用费13万元，实属数额过高，没有充分的事实依据与法律依据。不管是上诉人和原房屋所有权人高宏成签订的《租赁合同》，还是和之江公司签订的《房屋租赁合同》，都约定最后一年的年租金为775000元，上诉人认为，应以此为计算依据。一审法院认定“陈赟将上述房屋中的部分商铺转租给了王建广、孙耀海、刘建、张洪江、车金东，其自用的面积为1286.6平方米”有误，上述面积是一审法院根据消防安全检查合格证上认定的，但是云屋公司自用1286.6平方米面积有约250平方米是属于俞林根所有。云屋公司自用的房屋基本在二楼，一楼商铺的租金远远高于二楼房屋的租金，云屋公司对外出租五家商铺每年的租金55万元左右，现之江公司向五家商铺收取的每年租金也在62万元左右。根据上述和一审法院认定的房屋占有使用费计算期限，扣除之江公司向五家商铺收取的租金，从2019年8月1日起到2019年10月14日的房屋占有使用费应是3.23万元左右，而不是一审法院判决的金额13万元。综上所述，原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，上诉人请求撤销原判，依法改判驳回之江公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由之江公司承担。 被上诉人之江公司答辩称：一、上诉人应承担违约责任。之江公司于2017年7月通过司法拍卖购得案涉房屋并取得合法产权，上诉人当时已承租该房屋，之江公司作为新房东继承原租赁关系。2017年7月31日，之江公司与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定由上诉人承租该房屋，租期为2017年7月31日起至2019年7月31日。而云屋公司于租赁合同签署后的2017年9月19日成立。既然《房屋租赁合同》的签约主体是上诉人，那么不论上诉人对于该房屋采取何种利用方式(包括以租赁的房屋设立公司)，上诉人作为租赁合同相对方都应承担承租人的义务和责任；而云屋公司在租赁关系存续期间内既未加入到原租赁合同中，也未交纳过房租，故并非租赁合同当事人。以上判定方式也符合公司法中体现合同相对性的有关规定，具体参见《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条。一审法院对责任承担主体的认定符合事实和法律。二、上诉人应支付房屋占有使用费。在之江公司明确告知上诉人不再续约的情况下，上诉人理应在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满时即2019年7月31日将房屋返还给之江公司，之江公司还给予了十天的宽限期以便上诉人腾房。但实际上，上诉人不但不向答辩人返还房屋，而且在不交纳任何费用的情况下利用该房屋继续开展经营，违反了承租人的法定义务，同时还构成了对该房屋的非法占有，侵犯了答辩人对自身房屋的占有权、使用权和收益权。在这种情况下，之江公司有权要求上诉人以房屋占有使用费的形式承担的逾期腾房的违约责任。至于上诉人提出的所谓其财产权、经营权收到侵害的说法则完全没有事实和法律的根据。从商业上看，承租人在经营之初已明确租赁期限，所以承租人基于商业回报会确定与剩余租赁期限相匹配的装饰装修费用，租赁即经营期限届满时相应装饰装修的剩余残值为零。而且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条也有明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”既然陈贇的前期投入在租赁期满时已无价值，之江公司便没有理由在合同到期以后以合理的价格受让装修，且基于诚信之江公司在合同到期后也从未动过原属于上诉人的财产，都是一审法院协调下由上诉人清运完毕，上诉人所谓的财产受损毫无根据。上诉人自认为的经营损失实际上是建立在违反合同约定、侵犯之江公司权利基础上的非法利益，上诉人不仅应当立即停止经营返还房屋，而且应就其违约行为对之江公司做出赔偿。租赁合同到期后，之江公司作为该房屋唯一的权利主体有权自主管理、使用该房屋的所有区域及设备设施，并有权自主排除妨碍；而上诉人对该房屋的非法占有则不能受到法律上的保护。三、房屋占有使用费的金额。一审法院仅支持了之江公司的部分诉讼请求，酌定上诉人支付房屋占有使用费13万元，上诉人提出该金额过高。之江公司该金额尚不足以弥补自身损失，上诉人主张不能成立。1、损失赔偿金额按照市场条件下的租金标准计算。因原房东经济恶化急需用钱，在前一租赁期内中大幅降低租金标准以求尽快回笼资金，已较大程度偏离市场价值。从损害赔偿的角度看，之江公司若以现时市场租金标准出租，收益远远高于原合同标准，上诉人只有按照市场租金标准承担违约责任，才能与其造成的损害后果相当。若本案中上诉人若继续按照原合同标准占有房屋，将会使一般法律原则的个案适用陷入到违约方因其违约行为反而得利的尴尬境地。一审以降低后的租金标准来计算房屋占有使用费有失公允。原合同租金标准为不含税租金。原房东与上诉人签订的《租赁合同》明确约定“租金不含税金”，若上诉人要求提供发票，税金全部由上诉人承担。《补充协议》虽降低了租金标准，但并不影响租金不含税金的性质，上诉人也从未要求原房东提供过发票。之江公司拍得该房屋后，和上诉人签订的《房屋租赁合同》的鉴于条款中明确双方是“在之前《房屋租赁合同》基础上”达成相关协议，且双方依然执行《补充协议》所确定的租金标准，可见之江公司和上诉人是在原《租赁合同》基础上延续了租赁关系，这也符合“买卖不破租赁”的原则。双方当时既然是尊重并继续执行原合同及补充协议的约定，那么原合同关于“租金不含税金”的定义势必也自然延续到新合同中。从商业合理性看，正因为刨除了税金，该租金标准才与市场行情相匹配。而上诉人在租赁期满、双方发生争议后，通过向税务机关恶意举报，导致之江公司额外支出税务成本近二十万元，之江公司认为若以最终的含税租金作为计算基础，房屋占有使用费还应提高。不论转租与否或转租金额高低，承租人应就整体承租区域承担租赁义务，一审法院按照面积划分的原则基本合理。上诉人转租出去的五个小商铺面积占比不到整体的40%，租金额却相对较大，虽然与上诉人上交之江公司的租金没有直接关联，但也恰恰显示出原合同77.5万的年租金标准与市场行情相较而言过低，上诉人自用面积的房屋占有使用费理应按市场条件下的租金标准计算，而不能反过来认为该使用费是由原合同租金标准扣减转租租金计算而来。按照上诉人的算法，如果之江公司将转租商铺租金提高到80万，岂不是要出现上诉人1200多平米的自用面积一分钱租金不用交、之江公司反而每年要倒贴2.5万的结论。一审根据原合同租金标准和上诉人自用面积酌定房屋占有使用费，消防许可证并非唯一甚至重要证据。按规定，消防许可证面积仅指向人员集中场所，并未包含上诉人一楼门厅的使用面积。根据之江公司在二审中提交的证据，上诉人自用部分建筑面积包括一层232.32平米、二层1069.11平米，共计1301.43平米，还略大于消防许可证载的建筑面积。若简单按面积占比计算，上诉人所承担的房屋占有使用费金额应更高。综上，虽然之江公司认为一审判决的房屋占有使用费13万元尚不足以弥补全部损失，但基于该判决金额是综合各个因素后的酌定金额，故尊重一审的自由裁量权。综上，请求二审法院驳回上诉。 被上诉人云屋公司书面答辩称：同意上诉人陈贇的上诉意见，另补充如下：即便要承担房屋占有使用费，也应由云屋公司承担。陈贇系云屋公司设立人，不论是与原房屋所有人高宏成签订的租赁合同，还是与被上诉人之江公司订立房屋租赁合同，都是职务行为，产生的法律后果应由云屋公司负担。综上，请求二审法院依法改判驳回之江公司的一审诉讼请求。 上诉人陈贇在二审期间向本院提交以下证据材料：1、转款凭证、情况说明复印件各1份，拟证明租赁期间的租金由云屋公司支付，云屋公司是实际承租人，陈贇系履行职务行为；2、租赁合同、情况说明各1份及转款凭证复印件6份，拟证明一审认定陈贇将案涉租赁房屋的部分转租给他人，自用面积为1286.6平方米不当，该面积是一审根据消防安全检查合格证认定的，其中约250平方米属于俞林根所有。 被上诉人之江公司在二审期间向本院提交以下证据材料：１、房产证分户图复印件1份，拟证明上诉人二层自用部分建筑面积为1069.11平方米，一层建筑面积787.84平方米；2、一层测绘图复印件1份，拟证明一层整体套内面积为691.53平方米，其中上诉人自用部分套内面积为203.92平方米，折合建筑面积232.32平方米。 被上诉人云屋公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人陈贇二审提交的证据材料，被上诉人之江公司认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关，转账凭证系案外人将款项打入法院执行账户，情况说明书与证人证言，证人未出庭作证，且系上诉人员工，不能证明待证事实；2、租赁合同系上诉人与案外人签订，案外人未出庭确认，真实性无法确认，且与本案无关，转账记录系案外人转给俞林根，系个人之间的转账，租金的属性和缴纳主体不能明确，情况说明的质证意见与对证据1中情况说明的质证意见一致。对被上诉人之江公司二审提交的证据材料，上诉人陈贇认为，对证据1的真实性无异议，从房产证上可见建筑面积为1940.02平方米，但对证明目的有异议；对证据2的真实性、证明目的有异议，消防材料上已经明确测绘包括一、二楼，包括俞林根的面积，从一审证据中显示的分组给其他租户的室内面积共计691.53平方米，消防部门认定的1286.6平方米包括俞林根承租的房屋。被上诉人云屋公司对上述证据均未发表质证意见。本院认为，上诉人陈贇提交的转账凭证真实性虽可以确认，但均系案外人转账，情况说明和租赁合同系案外人出具，形式和内容的真实性亦无法确认，故不足以证明案涉租赁合同的承租方就是云屋公司以及一审认定的陈贇自用房面积包括案外人房屋面积，本院对该证据不予采信；对被上诉人之江公司提交的房产证分户图的真实性予以确认，对一层测绘图，因一审中之江公司已经确认陈贇自用面积为1286.6平方米，故以之江公司的该确认意见为准，对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系之江公司与陈贇签订，且系因房屋在租赁期间发生产权变动所致，原租赁合同关系中的承租人也系陈贇，而云屋公司在两份租赁合同订立时均尚未成立，案涉租赁合同主体在云屋公司成立后亦未经协商一致变更，故陈贇上诉主张其系代表云屋公司履行职务行为签订案涉合同依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和案涉租赁合同的约定，陈贇作为承租人应在租期届满后将房屋返还之江公司，且之江公司已在租期届满前向陈贇发送《告知函》，告知租期届满后不再续租并给予10日腾房期，陈贇以之江公司未以合理价格受让房屋装修或配合转租酒店为由未腾退缺乏法律依据和合同依据。租赁期满后，之江公司再次向陈贇发函要求腾退，陈贇仍未腾退,应支付占有使用费。一审根据案涉租赁合同约定的租金标准，并结合陈贇的房屋使用和腾退情形、之江公司曾于2019年10月15日拒绝陈贇拆除装修并搬离的事实等，酌情确定陈贇支付之江公司房屋占有使用费13万元正确。另，对于陈贇自用房屋面积问题，因陈贇将部分房屋转租给他人，对于自用面积在一审中明确表示“不清楚，也没实际量过”，之江公司在一审中则对消防安全检查合格证上的面积1286.6平方米予以确认，故一审以该面积作为陈贇自用房面积并无不当，二审中陈贇亦未有效举证其实际使用面积与上述认定不符。综上，陈贇的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由陈贇负担，并于本判决生效之日起十日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月十三日 书记员 万丹丹