江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣08民终166号上诉人（原审原告）：习笃文，男，1969年3月24日生，汉族，住江西省吉安市吉安县。委托诉讼代理人：刘礼宽，天津云杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市文海同富实业有限公司，住所地井冈山经济技术开发区。统一社会信用代码91360805598898512N。法定代表人：钟海潮。委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，江西秉志律师事务所律师。上诉人习笃文因与被上诉人吉安市文海同富实业有限公司（以下简称文海同富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安县人民法院（2019）赣0821民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人习笃文及其委托诉讼代理人刘礼宽、被上诉人文海同富公司及其委托诉讼代理人徐辉、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。习笃文上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金84653.6元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院完全不遵守举证规则，竟然完全凭借主观能动性自行推定被上诉人履行了通知交房的义务以及时间。证明被上诉人通知上诉人收房以及通知收房的时间的证明责任在于被上诉人，如果被上诉人无合法有效证明其履行了通知被上诉人收房，那么其就应当承担举证不能的法律后果。而一审法院在判决书中写道“虽无直接证据证明，被告在房屋符合交付条件后告知过原告收房事宜，但结合庭审调查，案涉房屋所在的单元16层共48户，除原告未收房外，其余均已收房，可见在房屋符合交付条件后，被告采取了措施告知购房者收房，当所涉房屋已经具备竣工验收条件，并获得购房合同所约定交房条件的房屋验收合格证明文件，被告无理由将逾期损失扩大化而不通知原告收房”，据此，一审法院认定被上诉人通知上诉人收房的时间是2015年8月6日，即房屋竣工验收备案的日期。一审法院的认定既无事实依据又无法律依据。首先，法院是如何得知其他47户均已经收房在庭审中并无体现；其次，即使其他47户均收房，也不能代表被上诉人通知了上诉人收房，那么法院同时也应当参照其他47户收房的时间，难道其他47户都是在房屋竣工验收备案之日就收房了？二、一审法院认为只要房屋具备商品房验收合格条件，购房人就应当收房，这种说法完全没有法律依据。商品房验收合格是开发商交房的必要条件，而不是充分条件。开发商交房必须要商品房验收合格，但是验收合格并不意味着就一定符合交房要求。在商品房验收合格后，购房者当然有权查验房屋是否存在质量瑕疵，如果存在瑕疵，当然有权拒收。一审法院认为，案涉房屋具备验收合格条件，那么上诉人就必须收房的说法，完全没有法律依据。三、本案中涉诉房屋，存在严重的质量问题，其房屋存在漏水状况，在上诉人要求其维修时，遭到被上诉人的拒绝，在这种情况下，上诉人当然有权拒绝收房。且房屋漏水是一个事实存在的问题，上诉人已经提交了照片，一审法院在没有证据推翻的情况下不予采信完全没有依据。如果一审法院认为照片不足以反映房屋的状况，那么审判员应当前往现场查看。但是一审法院既不采纳原告提交的照片，又不前往现场查看，让上诉人如何去证明该事实。显然一审法院在房间是否漏水的问题上没有查明事实。四、被上诉人并没有提交任何书面通知收房的依据，只是自称在2015年5月份统一通知购房者收房，该房屋是2015年8月6日才经过验收合格，那么该通知是无效的，因为这是不符合法律规定的。综上，请求二审法院依法予以改判。文海同富公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、上诉人与我方公司员工黄瑜金的谈话录音，当庭认可存在该录音，录音中显示上诉人经常来看其买的房子，没交房的时候来了好多次，交房之前的那段时间也来过，且承认2015年5月14日我方通知了其来办理交房，其因没有时间未来办理。之后上诉人又以外墙未贴瓷砖和房屋漏水为由拒不收房，我方在2015年8月6日房屋验收备案后再次书面通知其收房，被上诉人早已履行了通知交房的义务，案涉房屋所在单元的其他住户均已收房。一审法院综合本案事实，结合相关证据，依法认定被上诉人采取措施告知购房者收房。2、上诉人也一直知晓房屋可以收房，却以房屋外墙瓷砖和房屋漏水等问题拒收，其拒收的理由不符合合同约定及法律规定，案涉房屋于2015年8月6日已通过竣工验收备案，并可以提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，完全符合交付条件，上诉人在2015年8月6日后拒不收房于法无据，此后产生的损失应当由其自身承担。故一审判决公平合理，望维持原判。习笃文向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金84653.6元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同与本案有关的约定为原告购买被告开发的吉安国际电子城2-1503商品房一套，房屋总价款为493895元；被告应在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如被告未按合同规定的期限将给商品房交付原告使用，如被告逾期超过90天的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付时限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约通过首付款和按揭方式将总房款全部支付给了被告。2015年8月6日，案涉商品房所在的2#楼经竣工验收备案。另查明：原告一直未收房是以房屋外墙瓷砖及房屋漏水等质量问题而拒收。原告所处单元共16层48户，除原告外，均已收房并大部分入住。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规等禁止性规定，该合同真实有效，双方均因按照合同约定履行自己的权利和义务。案涉房屋本应按合同约定于2014年12月30日前交付给原告，然所涉房屋实际于2015年8月6日才竣工验收备案，即具备交房条件。故从2014年12月31日-2015年8月6日间，被告明显存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。虽无直接证据证明，被告在房屋符合交付条件后告知过原告收房事宜。但结合庭审调查，案涉房屋所在的单元16层共48户，除原告未收房外，其余均已收房。可见在房屋符合交付条件后，被告采取了措施告知购房者收房，以致大多数用户均收房并已装修入住。当所涉房屋已具备竣工验收条件，并获得购房合同所约定交房条件的房屋验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，被告无理由将逾期损失扩大化而不通知原告收房。被告通知原告收房，而原告以房屋外墙瓷砖及房屋漏水等质量问题而拒收房屋，以致房屋一直处于待收房状态。由于该房屋已验收合格，而原告以房屋质量问题而拒收房屋，于法无据，对扩大损失本院不予支持。现计算被告逾期交房违约金的截止期限为自2014年12月31日起至2015年8月6日止，被告共计应承担的逾期交房违约金为10816.3元(493895元×219天×0.0001/天)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：文海同富公司于本判决生效之日起10日内向习笃文支付逾期交房违约金10816.3元。案件受理费1916元，减半收取958元，由文海同富公司负担。二审中，上诉人习笃文提供了以下证据：1.第一张照片是在一审判决后上诉人去房屋顶上拍摄的，证明被上诉人在一审期间对案涉房屋屋顶进行过维修；2.第二、三、四张照片是2020年3月10日拍摄的，证明所购案涉房屋排烟通道严重漏水。被上诉人文海同富公司质证认为，对上诉人习笃文提交的照片的三性均有异议，照片证明不了是在案涉房屋拍摄，案涉房屋已经竣工验收备案了，是符合交房条件的，即使存在上诉人所说的漏水问题，也不应当成为拒收房屋的理由。本院认为，对上诉人习笃文提交的照片，与本院互联网开庭中上诉人习笃文在案涉房屋内传输的即时现场视频图像相一致，也与在一审提供的证据和一审法院认定的事实相一致。本院对该证据予以认定。本院另查明，2015年8月6日，案涉房屋工程竣工验收备案。2015年9月1日，被上诉人文海同富公司以书面方式将入伙通知书贴至上诉人习笃文所购案涉房房门上，通知上诉人习笃文办理验房收房手续，上诉人习笃文以房屋排烟通道渗水为由拒绝办理。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，上诉人习笃文与被上诉人文海同富公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规等禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。按合同约定出卖人应当在2014年12月30日前，将具备该商品房经验收合格条件的商品房交付给买受人，并应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。经查明，案涉房屋于2015年8月6日竣工验收备案，即具备交房条件。被上诉人文海同富公司称在案涉房屋竣工验收备案前已经通知了上诉人习笃文办理房屋交付手续，但未提供证据证明，也不符合常理。2015年9月1日，被上诉人文海同富公司以书面方式将入伙通知书贴至上诉人习笃文所购案涉房房门上，通知上诉人习笃文办理验房收房手续，上诉人习笃文只是以房屋排烟通道渗水等为由拒绝办理。因此，被上诉人文海同富公司违反了交房时间的约定，依法应承担违约责任。故本院对本案逾期交房期间的认定，应根据当事人的庭审陈述及房屋交接通知方式的约定等证据，综合确定从2014年12月31日至2015年9月1日止，计算逾期交房违约金为12051元(493895元×244天×0.0001/天)，由被上诉人文海同富公司承担支付责任。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。案涉房屋已具备竣工验收条件，并获得购房合同所约定交房条件的房屋验收合格证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且案涉房屋所在的单元16层共48户业主，除上诉人习笃文未收房外，其余均已收房。本院认为，案涉房屋主体结构质量合格，只是存在房屋排烟通道渗水的质量瑕疵，也未出现房屋质量问题严重影响到正常居住使用的情况。对房屋出现的质量瑕疵，上诉人习笃文在收房时可以向被上诉人文海同富公司提出在合理期间修复，或者自行修复后就所产生的有关费用向文海同富公司索赔，而不应以此为由拒收房屋，以致房屋一直处于待收房状态。上诉人习笃文提出被上诉人文海同富公司应承担延期交房至2019年9月10日的违约责任的诉请，因没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人习笃文的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但确定逾期交房期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：变更吉安县人民法院（2019）赣0821民初2445号民事判决为：被上诉人吉安市文海同富实业有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人习笃文支付逾期交房违约金12051元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费958元、二审案件受理费1646元，共计2604元，由上诉人习笃文负担604元，由被上诉人吉安市文海同富实业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年三月二十七日书记员  郭芷伊