淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0812执异17号异议人（案外人）：杨贯章，男，汉族，1947年11月22日出生，住淮安市清江浦区。申请执行人：戴庆国，男，汉族，1952年7月25日出生，住淮安市清河区。申请执行人：李训伦，男，汉族，1957年11月8日出生，住淮安市清河区。被执行人：邢兵，男，汉族，1968年9月19日生，个体工商户，住淮安市清河区。被执行人：高飞，男，汉族，1980年7月25日出生，住淮安市淮安区。被执行人：刘冬菊，女，汉族，1983年12月8日生，住涟水县。被执行人：淮安鑫宇建筑工程有限公司，住所地淮安经济开发区。法定代表人邢兵，该公司经理。在本院执行原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊民间借贷纠纷一案，原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞民间借贷纠纷一案，原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊、淮安鑫宇建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人杨贯章提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人杨贯章向本院提出如下异议请求：请求解除对淮安市深圳××区××室房屋的查封。事实和理由：杨贯章于2012年9月17日与刑兵签订《房屋买卖协议》，约定将位于淮安市深圳××区××室房屋出卖给杨贯章，房屋总价款为19万元。根据协议约定，买方于2012年9月17日支付购房款17万元给卖方，卖方则向买方出具了购房款收条并将房屋相关手续及所有钥匙交给了买方。买方自协议签订之后已经实际占有所购房屋，并对所购房屋进行了装修，装修款约为15万元。但因房屋是拆迁房屋，协议签订时还不具备过户、办理产权证的条件，为保证卖方能积极履行过户义务，特约定过户条件具备时再支付尾款2万元，但卖方至今没有通知买方过户、办证，买方也未能联系到卖方，导致房屋一直未能办理过户手续。此套房屋为杨贯章所购的唯一一套房屋，杨贯章与老伴居住其中，名下无其他房产。现贵院查封了上述房产，导致杨贯章合法权益受到损害，故提起执行异议。本院查明，原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2108号民事判决书，判决如下：一、被告刘冬菊于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金47万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准支付借款利息至实际还款之日止（其中20万元本金从2011年7月16日起、12万元本金从2011年7月29日起、15万元本金从2011年11月2日起支付利息）；二、被告邢兵、高飞对上述债务承担连带责任。本案案件受理费8600元，保全费3520元，公告费600元，合计12720元，由被告刘冬菊负担。原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2109号民事判决书，判决如下：一、被告邢兵于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金10万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准从2011年12月16日起支付借款利息至实际还款之日止；二、被告高飞对上述债务承担连带责任。本案案件受理费2410元，保全费1270元，公告费600元，合计4280元，由被告邢兵负担。原告戴庆国、李训伦与被告邢兵、高飞、刘冬菊、淮安鑫宇建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，原淮安市清河区人民法院经审理，于2013年8月30日作出（2013）河民初字第2110号民事判决书，判决如下：一、被告刘冬菊于判决生效后15日内偿还原告戴庆国、李训伦借款本金15万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准从2011年8月4日起支付借款利息至实际还款之日止；二、被告邢兵、高飞、淮安鑫宇建筑工程有限公司对上述债务承担连带责任。本案案件受理费3440元，保全费1770元，公告费600元，合计5810元，由被告刘冬菊负担。上述案件生效后，各履行义务人未履行生效法律文书确定的给付义务，致戴庆国、李训伦申请强制执行。执行案件案号分别为(2014)河执字第0614号、(2014)河执字第0321号、(2014)河执字第0891号。2019年9月12日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《执行裁定书》，裁定对被执行人刑兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封。并于当日向淮安市清江浦区清河街道办理处发出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《协助执行通知书》，协助执行项目为：对被执行人刑兵名下位于淮安市清荷家苑2-8-601室、3-9-305室、3-9-306室房产予以查封，不得交付及办理产权等事宜。2019年10月9日，本院作出（2014）河执字第0614、0321、0891号之一《查封公告》，公告查封了上述房产。另查，异议人杨贯章举证的《房屋买卖协议》载明杨贯章与邢兵于2012年9月17日签订《房屋买卖协议》，双方约定刑兵将位于淮安市深圳××区××室房屋以19万元的价格出卖给杨贯章，协议签订时杨贯章需付购房定金17万元，同时刑兵将房屋购买合同及水、电、气入户等手续及所有钥匙共3把交给杨贯章，刑兵在获得房屋产权证和土地使用证后的十日内通知杨贯章，双方在一个月内到房产证办理机关和土地管理部门进行产权变更换证及土地使用证变更换证手续，同时杨贯章支付给刑兵房屋尾款2万元。《住宅使用说明书》载明上述房产的交付使用时间为2012年8月28日。《收条》、中国建设银行取款凭条反映杨贯章于2012年9月17日现金取款17万元，并由刑兵于当日出具《收条》，写明收到杨贯章购房款17万元整。本院认为，对于案外人主张涉案房产所有权并请求排除执行是否应予支持的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人请求排除执行应具备上述司法解释规定的情形。本案中，异议人杨贯章明知位于淮安市深圳××区××室房产系拆迁安置房，在签订合同时无法办理产权过户手续，仍然与刑兵签订《房屋买卖协议》，购买涉案房产，其对涉案房屋无法登记过户存在过错。故异议人杨贯章请求排除执行不符合上述法律规定的排除执行条件，其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人杨贯章的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈 斌审 判 员  严晓岚人民陪审员  张桂珍二〇二〇年三月二十三日书 记 员  郭 杨附：裁定所依据在相关法律及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。