四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15286号 上诉人（原审被告）成都美美力诚百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区人民南路二段18号。 诉讼代表人王鑫，成都美美力诚百货有限公司负责人。 委托代理人赵悦，成都美美力诚百货有限公司工作人员。 委托代理人杨丹，北京金杜（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）力诚国际贸易股份有限公司。住所地：四川省成都市人民南路二段18号川信大厦1楼。 法定代表人陈龙，董事长。 委托代理人赵悦，力诚国际贸易股份有限公司工作人员。 被上诉人（原审原告）成都天一道盛物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区人民南路二段56号。 法定代表人蔡文彬，董事长。 委托代理人罗延俊，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托代理人黄泓敏，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人成都美美力诚百货有限公司（以下简称美美力诚公司）、力诚国际贸易股份有限公司（以下简称力诚公司）因与被上诉人成都天一道盛物业管理有限公司（以下简称天一道盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初13842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都天一集团公司于2006年10月名称变更为天一道盛投资公司。2006年9月2日，天一道盛投资公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订一份《天一广场1-5楼物业租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市人民南路二段56号天一广场1至5层房屋，租赁期限自2006年9月30日至2026年9月29日。2009年7月23日，美美力诚公司与天一道盛投资公司签订一份《会议纪要》，内容为：《天一广场1-5楼物业租赁合同》中双方约定的租赁面积为8729.68平方米，增加租赁面积后美美力诚公司实际租赁面积为10090.44平方米。2009年7月23日，天一道盛物业公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订《天一广场物业服务合同》，约定：甲方为乙方承租的天一广场的房屋提供物业服务，计算物业服务费面积为10090.44平方米（乙方承租区域面积），委托服务期限与2006年9月2日天一道盛投资公司和乙方签订的《租赁合同》同步，即自2006年9月30日起至2026年9月29日止；物业服务费由甲方按每月每平方米10元向乙方收取，自2007年8月1日起计收；物业服务费及代收代缴的费用应按月缴纳，乙方应在每月届满前七日内缴纳下个月的物业服务费及代收代缴的费用；乙方不按约定时间交纳费用的，甲方有权要求其限期缴纳，并按每逾期一日，按欠付费用总额的千分之五的标准向乙方收取滞纳金。2014年5月1日，天一道盛投资公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于成都市人民南路二段30号天一广场一楼南头电梯旁的房屋，房屋建筑面积为12.2平方米，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日。2015年11月18日，天一道盛物业公司（甲方）与美美力诚公司（乙方）签订了一份《补充协议》。约定：双方同意就乙方与天一道盛投资公司于2014年5月1日签订的《租赁合同》相关的物业服务遵照双方于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》履行相应权利义务；本补充协议约定的物业服务期限与2014年5月1日乙方与天一道盛投资公司签订的《租赁合同》同步，即自2014年5月1日至2019年4月30日；物业服务费用收取标准及违约责任等均按双方2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》标准执行，支付方式按照乙方与天一道盛投资公司2014年5月1日签订的《租赁合同》中租金的支付方式执行。《天一广场物业服务合同》签订后，美美力诚公司未按约向天一道盛物业公司缴纳物业服务费用，天一道盛物业公司多次向美美力诚公司发出催收通知。2017年6月27日，美美力诚公司向天一道盛物业公司出具《应付款确认书》，确认截止2017年5月31日尚欠的物业服务费金额。原审庭审中，美美力诚公司对其所欠的物业服务费2862965.56元无异议。2018年4月13日，力诚公司向天一道盛物业公司出具一份《担保函》，内容为：本函为担保美美力诚公司与天一道盛物业公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》、2015年11月18日签订的《补充协议》所约定的全部义务，为美美力诚公司向天一道盛物业公司承担连带担保责任。2018年10月8日，天一道盛投资公司通过公证送达的方式向美美力诚公司发出两份《解除合同通知书》，内容为：鉴于美美力诚公司长期拖欠租金，现通知解除双方于2006年9月2日签订的《天一广场1-5楼物业租赁合同》、2014年5月1日签订的《租赁合同》。 原审判决认为，美美力诚公司、力诚公司对天一道盛物业公司主张的天一道盛物业公司与美美力诚公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》及于2015年11月18日签订的《补充协议》于2018年10月8日已解除，以及支付尚欠的物业服务费2862965.56元均予以认可，故对天一道盛物业公司主张的上述诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金。美美力诚公司没有按期交纳物业服务费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《天一广场物业服务合同》的约定，美美力诚公司应在每月届满前七日内缴纳下个月的物业服务费，每逾期一日应按欠付费用总额的千分之五的标准向天一道盛物业公司支付违约金。案件中，天一道盛物业公司主张按每日万分之五的标准计算违约金，明显低于合同约定，且不高于国家规定的利息限额，原审法院予以支持。故美美力诚公司应以每月所欠的物业服务费（按其承租面积×10元）为基数，从逾期之日起按每日万分之五的标准向天一道盛物业公司支付违约金。力诚公司出具的《担保函》系其真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效。天一道盛物业公司主张力诚公司对美美力诚公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。力诚公司承担保证责任后有权向美美力诚公司追偿。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、确认天一道盛物业公司与美美力诚公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》、于2015年11月18日签订的《补充协议》已于2018年10月8日解除；二、美美力诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内向天一道盛物业公司支付物业服务费2862965.56元；三、美美力诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内向天一道盛物业公司支付违约金（以每月按承租面积计算尚欠的物业服务费为基数，分别从2011年1月1日起，此后每月的1日起，按日利率万分之五分段计算，计至物业服务费付清之日止）；四、力诚公司对美美力诚公司的上述债务向天一道盛物业公司承担连带清偿责任。力诚公司承担保证责任后，有权向美美力诚公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38104元，减半收取19052元，保全费5000元，合计24052元，由美美力诚公司、力诚公司承担。 宣判后，美美力诚公司、力诚公司不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人天一道盛物业公司自2017年起未对案涉天一广场提供过物业服务，系由第三方提供，且天一道盛物业公司在物业管理期间未取得合法有效的物业管理资质，其诉请的2015年以前的物业管理费及违约金已过诉讼时效，故请求撤销原审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人天一道盛物业公司辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，判决合法合理，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，美美力诚公司、力诚公司在原审庭审中认可天一道盛物业公司与美美力诚公司于2009年7月23日签订的《天一广场物业服务合同》及于2015年11月18日签订的《补充协议》于2018年10月8日解除，且对其欠交物业服务费本金金额无异议，欠付原因为资金周转困难，原审法院据此结合全案证据判决美美力诚公司支付天一道盛物业公司欠交物业服务费及调减后的违约金，力诚公司承担连带清偿责任并无不当，美美力诚公司、力诚公司上诉称天一道盛物业公司自2017年起未对案涉天一广场提供过物业服务，且天一道盛物业公司在物业管理期间未取得合法有效的物业管理资质，但并未提交证据予以证明，对该上诉主张，本院不予支持。关于诉讼时效，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。综上，上诉人美美力诚公司、力诚公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38104元由上诉人成都美美力诚百货有限公司、力诚国际贸易股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年三月九日 书记员  陈 悦