苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初16305号原告：徐立新，男，1966年5月15日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：李蓉，女，1972年12月21日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐立新，男，1966年5月15日生，汉族，住苏州市吴中区，系原告李蓉的丈夫。被告：苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：滕万飞。原告徐立新、李蓉与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称苏州万亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，二原告于2019年12月6日向本院起诉，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告徐立新暨原告李蓉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告苏州万亚公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐立新、李蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠原告的2019年上半年租金7616.03元及违约金（违约金以7616.03元为基数，自2018年12月17日起按每日万分之三计算至实际履行之日为止）；2、请求判令被告立即支付拖欠原告的2019年下半年租金22511.57元及违约金（违约金以22511.57元为基数，自2019年6月16日起按每日万分之三计算至实际履行之日为止）；3、请求判令被告退还2016年至2018年多扣的税金2030.69元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：徐立新、李蓉与苏州万亚公司签订《委托经营合同》，约定徐立新、李蓉将其所有的位于苏州市吴江区商铺出租给苏州万亚公司，由苏州万亚公司以自己的名义从事该商铺的经营管理，租赁期限五年，自2009年1月1日开始计算，租金按照房款的8%支付。2014年，苏州万亚公司要求将租金标准降低至6.1%，徐立新、李蓉未再与苏州万亚公司签订租赁合同。2018年之前，苏州万亚公司按照其与其他业主签订的新的租赁合同约定的租金标准向徐立新、李蓉支付租金。但截至起诉之日，徐立新、李蓉仅收到苏州万亚公司2019年度上半年的部分租金14895.53元，尚结欠上半年租金7616.03元和下半年租金22511.57元。按照合同约定，商铺租赁发票由苏州万亚公司代开并代缴税款，税款直接从租金以5%扣除，徐立新、李蓉拿到每年度的完税凭证发现，苏州万亚公司实缴才3.5%，多扣了三年的1.5%税款，差额是2030.69元。被告苏州万亚公司于庭前递交答辩状，辩称，一、关于徐立新、李蓉要求支付2019年上半年租金差额部分，以及2019年下半年租金，金额正确。苏州万亚公司基于业主的信任，以租赁的形式将业主的商铺进行统一对外招商招租经营。虽然苏州万亚公司尽职尽守、兢兢业业，但因实体店经营连连遭受重挫，品牌层次、开业率连续下滑，商铺营业额连年大幅下降，过去的租金都是苏州万亚公司在年年亏损的情况下，自行垫资给付。2018年下半年起，苏州万亚公司提出要将原租金标准下降到新标准，否则只能停止经营管理，并与广大业主进行沟通，大多数业主均表示理解，与苏州万亚公司就新租金标准达成租赁变更协议，苏州万亚公司也按新租金标准向广大业主支付租金。徐立新、李蓉因一己利益得失，不顾上千户业主共同利益，不但不签署变更协议，更提起诉讼诉请差额租金，试图按高于其他上千户业主的标准来收取租金，实属不应该，也对其他业主不公正。如支持徐立新、李蓉的诉请，因本案所涉物业涉及1000多户业主并且是统一招商经营，必然导致其他业主也提同样主张，那将是上千万的差价租金请求，苏州万亚公司根本没有能力支付，最后苏州万亚公司只能解除合同、终止经营，导致所涉物业经营商户停止经营，全体业主连新标准的租金都无法收取。到那时就不是一般经济纠纷，而是严重妨碍社会稳定。二、徐立新、李蓉诉请的违约滞纳金、诉讼费，缺乏相应事实及法律依据。本案所涉租金差额是由于变更合同降低租金，为了双方共赢而形成，并非苏州万亚公司故意违约不付。租金中包含各项成本，不能全部等同租金收益。另，该费用的支出，不是必然实际损失，是徐立新、李蓉单方导致的损失扩大，应由其自理。三、三年多扣的税金总额为2030.69元。徐立新、李蓉诉请返还多扣的税金，徐立新、李蓉提供的开票资料不全导致无法开票，于是开票时间有延期。租赁合同中约定苏州万亚公司为徐立新、李蓉代扣代缴税费，先付租金后开票的流程。2014年、2015年房屋租金适用的税率为5%；2016年8月营改增以后，开具发票更加规范，徐立新、李蓉提供的开票资料不全导致无法开票，于是开票时间有延期。营改增之后，租金收入适用的税率有所调整，个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以下的，税率为3.5%；个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以上的，税率为8.5%。考虑到国家税收政策存在变动、先付租金后开发票、支付租金时每个业主适用的税率不确定等因素，苏州万亚公司统一暂按5%的比例代扣代缴，计划在租期结束前统一进行核算，进行多退少补。四、双方签订的合同应当予以变更或解除。租赁合同于2013年签订，当时对市场及实体店经营预判错误。近年来，受网络销售冲击，劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高，实体店纷纷关闭并濒临淘汰，这些情况已是普遍现象。这些情况，苏州万亚公司在签订合同时无法预见，属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如不降低租金标准，继续按原标准履行，对苏州万亚公司明显不公平，不能实现合同目的。苏州万亚公司已向全体业主出示审计报告等各项财务资料，已然完全履行了告知义务，还不能得到徐立新、李蓉的理解和支持，只能请求法院变更或解除本案所涉租赁合同。因此，徐立新、李蓉此项诉请在现实上继续履行已成不可能。综上，请求法院判决解除或变更双方租赁合同并驳回徐立新、李蓉全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴江区铺系徐立新、李蓉夫妻共同共有。购房发票记载该商铺的价款为764854.05元。2008年3月23日，徐立新作为甲方，苏州万亚公司作为乙方，双方签订《委托经营合同》一份，约定甲方将所购商业用途物业“香港万亚广场”商铺租赁给乙方统一经营管理；该物业座落位置为吴江区；甲方同意在本合同有效期内将约定商铺物业的经营管理之一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切事务活动；委托经营期限五年，自2009年1月1日，按该期限开始起算并开始计付经营回报；在签订《商品房买卖合同》后，乙方一次性向甲方支付前三年经营回报251016.19元，在合同第4年履行期限开始后十五天内乙方向甲方支付第4年的经营回报83672.06元，在合同第5年履行期限开始后十五天内乙方向甲方支付第5年的经营回报83672.06元。《委托经营合同》到期后，徐立新、李蓉未再与苏州万亚公司签订新的合同。李蓉的银行账户显示了在上述《委托经营合同》到期后，苏州万亚公司向其转账支付租金的情况：2014年1月13日支付19981.81元，2014年12月12日支付19981.81元，2015年6月15日支付19981.81元，2015年12月29日支付21071.73元，2016年6月27日支付21071.73元，2017年1月3日支付21071.73元，2017年6月23日支付21071.73元，2017年12月25日支付22161.65元，2018年8月16日支付22161.65元，2018年12月17日支付1816.53元，2018年12月24日支付1453.22元，2019年1月3日支付11625.78元。徐立新、李蓉确认苏州万亚公司已支付清2019年前的租金，苏州万亚公司已支付其2019年上半年租金14895.53元。在本院审结的原告顾柳与被告苏州万亚公司等合同纠纷一案中【案号(2014)吴江民初字第1287号】，本院于2015年1月23日作出民事判决书，该判决已生效，在该判决书中查明以下事实：万亚置业将万亚广场1-5层商铺出售，有1151户商铺办理了房屋所有权证，购房发票金额合计为735767878.51元。顾全珍购买了万亚广场1层119号商铺，购房金额为2050000元，但未缴税，未办理房屋所有权证。万亚广场1-5层商铺出售后，由万亚公司统一经营管理，各商铺间没有进行物理分割。截止2013年12月31日，有796户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，796户业主的购房发票金额为473408483.30元。截止2014年12月12日，有1057户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，1057户业主的购房发票金额为639132315.17元。商铺租赁合同约定业主将商铺租赁给万亚公司，万亚公司以自己名义从事该商铺经营管理的一切事务活动，自行确定、调整商铺的经营范围、经营模式。租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金以业主与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算，固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%。租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成。另外，2019以来，本院受理了近200户业主起诉苏州万亚公司主张2019年租金的案件，在这些案件中，业主提交了在2014年前后与苏州万亚公司签订的格式相同的商铺租赁合同，关于租赁期限及租金计算方式同上述判决书中所查明的事实。关于第五条第3款关于税费的约定为：因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方就租金而产生的税费按法律规定由甲方承担（乙方承诺将与当地税务部门沟通争取以当年度最优惠的标准计算），并由乙方在向甲方支付每期租金时代扣代缴（在当地税务部门的同意下执行）；乙方逾期向甲方支付该商铺租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；逾期超过30天的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。第六条第1款关于违约责任的约定：乙方逾期向甲方支付该租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金。庭审中，徐立新、李蓉同意由苏州万亚公司按3.5%的比例代扣代缴2019年度租金的税费。以上事实，由原告徐立新、李蓉提交的委托经营合同、房屋所有权证、国有土地使用证、销售不动产统一发票、银行账户流水，本院调取的(2014)吴江民初字第1287号民事判决书，及原告的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，万亚商业广场的商铺属于产权式商铺，系采用统一对外出租、经营的管理模式，单个业主的收益应当与产权式商铺整体业主的收益相符。徐立新、李蓉与苏州万亚公司之间的《委托经营合同》于2013年12月31日到期后，双方未签订书面的《委托经营合同》或租赁合同，但苏州万亚公司在此后又与绝大多数的业主签订了新的商铺租赁合同，就租金的确定及支付时间、代扣税款等作出了约定，且此后苏州万亚公司亦是按此向徐立新、李蓉支付2019年之前的租金，故新的商铺租赁合同的相关约定对原、被告均有约束力，被告苏州万亚公司应按照约定向二原告支付租金。关于租赁合同约定的租金标准是否应当变更的问题。本案租赁合同中约定，2019年度的租金标准为6.1%，合同签订后，双方未签订协议变更租金标准，同时租赁合同约定，苏州万亚公司除按约定的期限、金额、方式支付租金外，其他任何经营盈亏均由苏州万亚公司独立享有并承担，故苏州万亚公司要求调低租金，缺乏合同依据。此外，苏州万亚公司陈述的市场变化，属于商业风险，不属于情势变更，苏州万亚公司要求变更或解除租赁合同，本院不予支持。关于徐立新、李蓉主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同约定，租金每半年一付，提前15天完成，故2019年上半年租金应在2018年12月16日支付，2019年下半年租金应在2019年6月15日支付。苏州万亚公司迟延付款，应当赔偿徐立新、李蓉的损失。苏州万亚公司自2018年12月17日、2019年6月16日起即存在逾期付款行为，徐立新、李蓉主张苏州万亚公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持。关于苏州万亚公司代扣代缴税费的问题。审理中，徐立新、李蓉同意由苏州万亚公司对2019年的租金税费按照3.5%的比例代扣代缴，本院对此予以确认。在苏州万亚公司代缴税费过程中，发现徐立新、李蓉租金收入的税费有变化的，应当据实调整，实行多退少补。苏州万亚公司以前年度多扣的税费2030.69元，应当予以返还。被告苏州万亚公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。综上所述，苏州万亚公司应当按照2019年度6.1%的租金标准支付2019年年度的租金，扣除苏州万亚公司代扣代缴的税费3.5%，苏州万亚公司应支付徐立新、李蓉2019年上半年的租金为22511.57元（764854.05元×6.1%×96.5%/2），扣除苏州万亚公司已经支付的14895.53元，余款7616.03元及下半年的租金22511.57元（764854.05元×6.1%×96.5%/2），苏州万亚公司应当继续履行，并支付自逾期付款之日起的违约金。苏州万亚公司应当返还徐立新、李蓉多扣的税费2030.69元，应予以返还。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告徐立新、李蓉2019年度上半年租金7616.03元，并支付违约金（以7616.03元为基数，自2018年12月17日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行。二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告徐立新、李蓉2019年度下半年租金22511.57元，并支付违约金（以22511.57元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行。三、被告苏州万亚商业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐立新、李蓉多扣的税费2030.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取302元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐立新、李蓉。原告徐立新、李蓉预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  张金花二〇二〇年三月五日书记员  吴 昊附录法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。