辽宁省开原市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽1282执异10号案外人：祝某某，男，1978年9月27日生，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：李某1，男，1977年7月10日生，住开原市。申请执行人：韩某，男，1979年7月1日生，住开原市。申请执行人：吴某某1，男，1979年7月14日生，住铁岭市。申请执行人：吴某某2，男，1954年6月20日生，住铁岭市。申请执行人：马某某，女，1955年4月26日生，住铁岭市。申请执行人：李某2，女，1982年7月5日生，住开原市。申请执行人：吴某某3，男，1963年4月12日生，住开原市。被执行人：徐某某，男，1950年9月16日生，住开原市。被执行人：开原市某某医院，住所：开原市。法定代表人：徐某某，该院院长。被执行人：开原市某某房地产开发有限公司。住所：开原市号。法定代表人：朱某某，系公司经理。依据原案申请执行人韩某、吴某某1、吴某某2、马某某、李某2、吴某某3的申请，本院2018年11月30日以（2018）辽1282执保201号之二执行裁定书，查封了被执行人开原市某某房地产开发有限公司开发的坐落于开原市某某小区共计XX套房屋，案外人祝某某对查封其中的XX幢X-XX-X号房屋提出书面异议，请求法院解除对该房屋的执行，并停止对该房屋的评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人祝某某称，某某小区XX幢X-XX-X号房屋是我承包被执行人开原市某某房地产开发有限公司开发某某小区消防建设工程所抵顶的工程款，被执行人开原市某某房地产开发有限公司于2017年11月23日已经开具了楼票，双方工程款已经结算完毕,并且XX幢X-XX-X住宅楼交付了，也办理了进户手续后装修入住。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，异议人是建筑工程的承包人，其优先受偿权优于抵押权和其他债权，并且协议履行完毕。按照《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过后登记。”的规定，应当解除查封,故请求中止开原市人民法院(2018)辽1282执保201号之二执行裁定书对坐落于某某小区XX幢X-XX-X号房屋的执行,并停止对该房屋的评估、拍卖。案外人祝某某向本院提供了以下证据；1、施工进度拨楼联合审批单；2、购房票据及物业费、卫生费、水费、电费等票据（复印件）；3、照片8张（证明已装修）；4、商品房买卖合同1份；5、沈阳某某消防安装工程有限公司于2020年2月27日盖章出具委托证明书1份（委托代理人李某1补交）。韩某、吴某某1、吴某某2、马某某、李某2、吴某某3辩称，1、于2018年11月30日对某某房地产公司所有的某某小区XX号楼X-XX-X号、X-X-X号房屋申请查封时，该楼号未完工、没水、没电、没楼梯，在不动产中心未网签、未出售、更没入住。依据法律规定该房屋权属是某某房地产公司的，我们对某某房地产公司楼房查封有法律依据，法院在给不动产中心、某某房地产公司、徐某某等送达后当事人都未提出异议，所以法院查封的楼房不是异议人的；2、异议人称其2017年11月23日开具楼票将房屋交付并装修入住是编造的。2019年9月与徐某某通电话时该楼还是临时水电、未进户。2019年10月11日我们又申请法院对该楼张贴封条，当时还未入住（有录像、当时猫眼是空的）。10月22日法官对该楼又张贴了告知书并对该楼换锁芯时，发现屋内刚铺地砖（有照片），以上说明异议人并未入住，并明知法院已对该楼查封，无视法律撕掉封条强行进去装修，擅自动用法院查封物；3、异议人称其承包某某小区消防设施工程，应有具体合同，是否具有资质，与某某房地产公司是否有流水账。同时向本院提供照片3张（证明法院粘贴公告并告知不得进住或占用）。本院查明，沈阳某某消防安装工程有限公司与开原市某某房地产开发有限公司于2016年6月22日签订了建设工程施工合同。之后开原市某某房地产开发有限公司于2018年9月28日又与沈阳某某消防安装工程有限公司签订了某某小区消防工程增项施工合同，李某1以工程负责人的身份从事某某小区的消防工程工作。案外人祝某某陈述并主张其与李某1同为该消防工程承包人，并依据工程进度取得开原市某某房地产开发有限公司拨付部分楼房抵顶工程款并于2017年11月23日给祝某某出具施工进度拨楼联合审批单，确定将XX幢X-XX-X号楼拨付给祝某某。祝某某向本院出示了开原市某某房地产公司出具的收款收据及2018年11月1日开具的水、电物业部分项目收款收据，同时祝某某也向本院提供了商品房买卖合同一份，签订的日起为2017年11月23日。通过祝某某提供照片显示该房屋已室内装修，但未体现出居住痕迹。2018年11月30日依据申请人韩某、吴某某1、吴某某2、马某某、李某2、吴某某3的申请，本院以（2018）辽1282执保201号之二执行裁定书，查封了开原市××小区××套房屋，其中包括案外人祝某某主张所有的坐落于开原市××小区××号房屋。本院认为，案外人祝某某以本院查封的坐落于开原市××小区××号房屋为其在开原市某某房地产开发有限公司抵账取得为由而主张对该房屋具有所有权，同时主张该房屋抵偿工程款具有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，具备优先受偿权的应是建筑工程的承包人，沈阳某某消防安装工程有限公司与开原市某某房地产开发有限公司签订了建设工程施工合同，作为合同相对应主体工程的承包人应为沈阳某某消防安装工程有限公司，祝某某依据沈阳某某消防工程有限公司补充出具的委托证明书予以证明李某1与祝某某负责开原市某某小区消防工程项目现场安装施工管理，即便祝某某是现场负责人但作为个人在本案中不应具备优先受偿权，且祝某某也未提供与李某1之间合伙协议等相关证据证明上述主张。同时被执行人以房屋抵顶工程款的行为消灭的也只是合同双方债权债务行为，并不必然产生物权的变动。对祝某某所提供的房屋买卖合同一节，该合同签订的日期为2017年11月23日，签订日期与开原市某某房地产开发有限公司给祝某某出具施工进度拨楼联合审批单日期相同，但通过李某1在另案中所提供的某某小区消防工程增项施工合同显示，只有在该合同中开原市某某房地产开发有限公司在工程付款方式上才有约定并注明，如无现金，用房屋抵顶工程款按3600/平方米结算，而该合同签订的日期为2018年9月28日，远远晚于开原市某某房地产开发有限公司给祝某某出具施工进度拨楼联合审批单、收款收据及商品房买卖合同的时间（三份材料签署日期相同）。现祝某某主张以该房屋抵顶工程款（同时作为缴纳房款）的事实也并未向本院提供依据合同约定双方已对工程款结算完毕等相关凭证。综上，案外人祝某某主张在另案执行中对本院查封的该房屋具有优先受偿权意见不能成立，同时仅凭其提交商品房买卖合同现也不能客观确定本院在查封该房产之前案外人祝某某与被执行人开原市某某房地产开发有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同，案外人祝某某提出的异议理由无法客观排除执行，其异议理由本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人祝某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  崔广强审判员  袁伟宏审判员  陈 明二〇二〇年三月三十日书记员  于 婧