江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终109号上诉人（原审被告）：谈珂，男，1980年10月31日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：孟叶，江苏孟元强律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯琮瑛，江苏孟元强律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：宜兴市佳园物业管理有限公司，住所地宜兴市新街街道绿洲南路，统一社会信用代码91320282789066161K。法定代表人：顾勤彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋晨阳，江苏骏图律师事务所律师。上诉人谈珂因与被上诉人宜兴市佳园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初3104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈珂向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判谈珂按照物业公司主张的物业费减半缴纳并不承担滞纳金；2、由物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、根据物业公司在一审中提供的《宜兴市物价局备案回复表》中所载明的内容，对于商业用房，物业公司应当按原合同或协议标准为业主提供公共服务，但实际上，物业公司未履行相应义务。对于服务内容上载明的四大类、二十一项服务，其仅提供了“停车场、公用车库或车棚保洁”、“道路保洁”、“排水设施”三项，其他清洁管理、安全防范等服务并未提供。物业公司服务内容严重缺失，服务质量过差，已经构成严重违约，其若仍要求谈珂足额缴纳物业费，显然违背公平原则。2、物业公司存在严重管理缺失情况，没有基本的安全防范管理，私自将物业用房出租，根据合同法的规定，谈珂有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费，故其行为不构成违约，物业公司不能据此主张违约金。物业公司二审辩称：1、服务内容是物业公司主动向业主公示的，物业公司也是严格按照服务内容履行各项义务，正是因物业公司服务比较到位，管理比较规范，金城花园B3区历年评分名列前茅，其中2015年度被评为无锡市示范小区。2、一审庭前调解时，谈珂曾一度对物业经理作出高度评价，表示服务很热情，管理很到位，谈珂主要考虑物业收费标准过高，只同意按照约定价的一半缴纳费用。3、谈珂是同地段拥有物业（商铺）最多的业主之一，商铺全部被他人租赁使用，租金不匪，理应做好业主的表率，主动按约缴纳物业服务费，以促使物业服务进入能收费、收到费、服务好的良性循环。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令谈珂立即支付自2016年9月1日至2018年12月31日期间所欠物业费319272元，承担滞纳金166473元（按2‰元/天计算，2016年9月1日起所欠滞纳金计算730天，2017年度所欠滞纳金计算365天）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：谈珂系宜城街道金城花园业主，物业公司与该小区的开发商江苏融达房地产开发集团有限公司(以下简称融达公司)签订前期物业管理服务协议，由物业公司为该小区提供物业服务。自2016年9月1日至2018年12月31日期间谈珂一直未能交纳物业费，经多次催要未果，故诉至法院。谈珂一审辩称：请求驳回诉请。理由为：1、本案所涉为临街商铺，独立于金城花园小区，不与小区相通，不使用小区公共设施，物业公司也没有为所涉商铺提供过保洁、安保服务，故原告主张2.6元/平方米的物业费标准无事实依据；2、其与开发商融达公司签订的商品房买卖合同中未约定前期物业服务，原告提供的《前期物业服务协议》上没有其签字，该协议对其无效。而其之前一直与物业公司按照1.3/平方米的标准交纳物业费，已达成事实上的物业费约定，故仍应当以1.3/平方米为计算标准；3、原告主张的滞纳金标准过高，不予认可；4、物业公司存在严重的管理缺失情况，没有基本的安全防范管理，私自将物业用房出租，对小区违建也没有进行监管，其有权履行同时抗辩权，拒绝支付物业费。一审法院认定事实如下：1、2014年8月16日谈珂与融达公司签订《商品房买卖合同》六份，由谈珂购买宜兴市宜城街道金城花园商铺。2014年8月20日，谈珂办理了上述房屋的领房手续。2、甲方融达公司与乙方物业公司签订《前期物业服务合同》，由乙方物业公司为金城花园B3区全体住宅、商业建筑面积209465平方米提供物业服务，商业物业按2.6元/月·平方米交纳，业主应于开发公司通知交房之日次日起交纳物业服务费用，首次预交二年。后每季交纳一次，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务，逾期交费除补交物业服务费外，还将以所欠物管费为基数每天计收2‰的滞纳金……乙方可采取规劝，制止施工人员进入、发放违章整改通知书、通知政府行政部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为……本合同期限自2012年6月8日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止”。《金城花园B3区》前期物业服务费标准于2016年8月31日由宜兴市物价局备案，备案内容有效期从备案回复之日起到业主委员会成立。2017年11月16日，物业公司向5号楼商铺业主发出催收物业费通知，催收2016年8月18日至2017年12月31日的物业费，其中2016年9月至2016年12月31日为45610元，2017年度为136831元。2018年8月12日、10月16日，物业公司再次向上述商铺业主发出催收物业费通知，催收2016年8月18日（9月1日）至2018年12月31日的物业费319272元，其中2018年度所欠物业费为136831元。一审中，双方一致确认该小区尚未成立业主委员会。一审中，谈珂辩称其之前一直与物业公司按照1.3元/平方米的标准交纳物业费，已达成事实上的物业费约定，故仍应当以1.3元/平方米为计算标准，物业公司存在严重的管理缺失情况，没有基本的安全防范管理，私自将物业用房出租，对小区违建也没有进行监管故不应交纳物业费。谈珂为证实其主张向法院提交如下证据：1、金城花园物业用房照片一组，以证明物业公司未经全体业主同意擅自将物业用房出租；2、陶都论坛网友发帖一份、违建照片一组，证明金城花园内部违建状态严重，物业管理存在缺失。对谈珂的主张及提供的证据，物业公司质证表示双方从未达成以1.3元/平方米计算物业费标准的合意，而谈珂所提供的照片也不能证明是物业用房的照片，如谈珂认为物业公司出租给他人的话也应另行起诉，与本案无关；对谈珂提供的发帖，物业公司已经通过多种方式向城管部门举报，相关部门也到现场进行过拆除处理，物业公司无权对违建人员直接作出处罚，并提供装修违章通知书、工作日志、向宜兴市城管大队城北中队出具的金城花园B3区部分业主存在严重违章搭建现象的汇报、违章现场拆除照片予以证明。上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、物价局备案回复表、领房通知单、照片、催收物业费通知及一审庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是谈珂是否应支付物业费及滞纳金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。本案中，物业公司系金城花园B3区的物业管理服务单位，为该小区提供前期物业管理服务，物业公司以及小区业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。谈珂虽辩称未与物业公司签订前期物业服务合同，实际双方有事实上的物业服务约定依据1.3元/平方米计算，但物业公司对该1.3元/平方米的主张并不认可，而谈珂亦未能提供证据予以证明；谈珂虽未在前期物业服务协议上签字，但其作为物业公司服务小区的业主，实际已享受物业公司提供的服务，故谈珂仍应支付物业费，对该抗辩理由法院不予支持。谈珂主张物业公司擅自出租物业用房，并在小区违章建筑等方面未尽其管理义务，结合双方当事人提供的相关证据，本案中物业公司提供的物业服务基本符合前期物业服务合同的约定，如谈珂认为物业公司擅自出租侵害其或其它小区业主相关财产权利的，应当另案主张。故对物业公司要求谈珂支付自2016年9月1日至2018年12月31日期间所欠物业费319272元的诉讼请求，法院予以支持。谈珂未能到期支付物业费应依法承担相应的违约责任，但物业公司主张的滞纳金标准过高，法院予以调整。法院酌定谈珂承担的滞纳金标准为中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，其中2016年所欠物业费滞纳金以45610元计算2年为6580.67元，2017年所欠物业费滞纳金以136831元计算1年为9857.54元，合计为16438.21元，对于物业公司超出此限提出的滞纳金主张，法院不予支持。综上，法院对物业公司提出的诉讼请求予以部分支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,作出判决：一、谈珂于判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付物业服务管理费319272元及滞纳金16438.21元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果谈珂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4293元，由物业公司负担1326元，由谈珂负担2967元，谈珂应负担部分已由物业公司垫付，谈珂于判决发生法律效力之日起十日内直接将该款给付物业公司。本院查明事实与一审法院查明事实相同。二审中，谈珂提供了一份《金城花园B3区商业用房服务内容》，证明物业公司应履行对应的物业服务。物业公司质证认为，对于该证据的真实性予以认可，该服务内容是物业公司主动向业主公示的，物业公司也是严格按照服务内容履行各项义务，正是因物业公司服务比较到位，管理比较规范，金城花园B3区历年评分名列前茅，其中2015年度被评为无锡市示范小区，因此，该证据不能达到谈珂的证明目的。上述事实有谈珂提供的《金城花园B3区商业用房服务内容》及双方当事人的书面意见在卷佐证。本院认为：融达公司与物业公司签订了《前期物业服务合同》，由物业公司为金城花园B3区全体住宅、商业提供物业服务，物业公司事实上也按约定为该区业主提供了物业服务，因此，物业公司与业主谈珂之间形成了物业服务合同关系，谈珂应当按约支付物业管理服务费。关于物业服务是否符合约定，本院认为，物业公司的服务对象除了单个业主外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务，物业公司的服务质量应当从整体上进行评价。一审中，物业公司也提出其持有主管部门的文件，表明其已经按照合同约定提供了优良的服务。谈珂认为物业公司在清洁管理、安全防范方面未提供服务，本院认为，物业服务系一项持续性、全面性工作，不能从某一特定时间、地点对物业服务质量作出评定，而应当看整体服务质量与服务效果，谈珂以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而减免物业费，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，损害其他按时缴纳物业费的业主的正当权利，进而损害全体业主的利益。如果物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，谈珂应当通过合理的方式指出，充分协商，共同解决，维护小区业主的合法利益。综上，谈珂提出的上诉意见依据不足，本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国》民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8586元，由上诉人谈珂负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年三月二十四日书记员  陆焱琳