山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6548号 上诉人（原审被告）：李志涛，男，1980年10月15生，汉族，住郯城县。 委托诉讼代理人：朱一丹，山东兰亭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾丽，女，1970年2月15日生，汉族，郯城县。 委托诉讼代理人：张鹏举、张永欣，山东鹏举律师事务所律师。 上诉人李志涛因与被上诉人贾丽确认合同无效纠纷一案，不服郯城县人民法院作出（2018）鲁1322民初2248号民事判决，上诉至本院。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 李志涛上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法裁定驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案属于民事诉讼案件受理范围，一审法院应当依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人主张确认无效的《房屋所有权转移登记申请书》系涉案房产的相关当事人办理房屋产权转移登记过程中所填写的报审资料，该资料的形成目的是为了申请房地产行政管理机关办理涉案房产的产权变更登记。因此，该《房屋所有权转移登记申请书》在法律性质上属于行政机关作出具体行政行为的主要依据，被上诉人对该申请书持有异议，应当依法通过行政复议或行政诉讼程序申请行政机关对其予以撤销，而不能直接通过民事诉讼程序对申请书效力主张权利，一审法院将该案件作为民事案件予以受理明显不当，应依法驳回被上诉人的起诉。二、即使将该案作为民事案件审理，原审判决也严重违反民事诉讼程序。原审判决没有按照被上诉人的诉讼请求进行审理和判决。被上诉人在原审中明确请求法院“确认原告与被告之间签订的《房屋所有权转移登记申请书》无效”，说明被上诉人对于其已经与上诉人签订涉案的《房屋所有权转移登记申请书》是明确认可的，仅是对该申请书的内容是存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形进行审查，而不应当再对合同成立过程进行效力审查。原审法院将该房屋所有权转移登记申请书》的成立过程进行效力审查并作出了明显异于被上诉人诉讼请求的判决，明显违反基本的民事诉讼程序。原审法院应当追加案外人吕艳艳作为当事人参加本案诉讼。涉案申请书由案外人吕艳艳作为主要当事人参与签订，且该申请书签订的基础事实与案外人吕艳艳和本案双方当事人之间的债权债务关系具备法律和事实上的实质性关联，吕艳艳应当属于必要的共同诉讼参与人，原审法院应当依法追加吕艳艳作为当事人参加本案诉讼，原审法院没有将其追加未当事人参加本案诉讼，不仅导致案件基础事实没有查明，而且严重违反法定程序。三、原审法院没有查明案件基础事实，对案件关键事实认定错误。原审法院认定事实与被上诉人已经明确自认的事实存在实质性矛盾。 贾丽辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 贾丽向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋所有权转移登记申请》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：贾丽及其丈夫鲁振、李志涛及其妹妹李艳艳均与案外人吕艳艳有经济往来。2016年2月份贾丽与吕艳艳达成口头房产买卖协议，约定贾丽将其所有位于郯城县城区团结路2号13幢1至2层8号产权证号为郯房权证城区字第××号不动产，有偿转让给吕艳艳，2016年3月初吕艳艳以房抵债将上述房产转让给李志涛。2016年3月2日吕艳艳持有贾丽的身份证及房屋所有权人为贾丽的郯房权证城区字第××号不动产所有权证书，与李志涛到郯城县房管局，填写了房屋所有权转移登记申请书，吕艳艳在卖房人落款处签了贾丽的名字并捺了手印，李志涛在买房人落款处签了本人的名字并捺了手印，此后当场办理了其他相关手续，并将上述房产变更登记在李志涛名下。吕艳艳在房屋所有权转移登记申请书上代为签名捺印，事先未取得贾丽的书面授权，事后未取得贾丽的追认。此后双方发生争议，遂有本案纠纷。上述事实，有贾丽举证提供的原房屋所有权证书、房屋所有权转移登记申请书、办证现场照片，李志涛举证提供的变更登记后房屋所有权证书、租赁合同，及本院依申请向公安机关调取的吕艳艳、鲁振、贾丽、李志涛的询问笔录等证据证明，相关证据经质证后均已收入卷宗。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，吕艳艳未取得贾丽的书面授权，以贾丽的名义与李志涛签署房屋所有权转移登记申请书，事后未经贾丽追认，该行为对贾丽不发生效力。李志涛主张吕艳艳的该代理行为有效，不符合法律规定。 综上所述，贾丽要求确认涉案房屋所有权转移登记申请书中代为签名的行为对其无效的诉讼请求，合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，判决：2016年3月2日申请人为贾丽、李志涛、申请编号为580599号的《房屋所有权转移登记申请书》中卖房人落款处“贾丽”的签名及捺印对原告贾丽不发生效力。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由李志涛负担。 本院二审期间，上诉人李志涛提供2017年房屋租赁合同两份以及银行交易明细一份，拟证明贾丽早已知晓房屋已办理到李志涛名下，并共同出租房屋共同受益。被上诉人认为当时两个承租人分别承租一楼两间和二楼两间，各自打通承租，因上诉人持有本案涉及房屋的房产证，承租人主张上诉人与被上诉人如无法协调，将不交租金；鉴于该情况，上诉人与被上诉人就各自收取各自持有房产证的房屋租金，应承租人将全部租金都转给被上诉人女儿，被上诉人将一般租金转给了上诉人或上诉人的妹妹。2018年后就各自收取租金。 案外人吕艳艳于2017年12月20日主动到郯城县刑事侦查大队反映其与被上诉人贾丽及被上诉人丈夫鲁振买卖房屋的情况。其在公安机关询问时主要陈述：其和鲁振于2015年左右认识，2016年年初的时候，鲁振和她说在团结路福隆商业街有二套房子要卖，当时谈的价格是70万元，过户等费用都有吕艳艳支付，后来房子评估是鲁振找其亲戚徐利勤给办理，评估好之后，吕艳艳到房管局交了契税，后来把70万元通过农行账户站给贾丽，应该是分几次打到贾丽的工商银行账户。后来李志涛要买房子，吕艳艳就将该套房产作价110万元卖给了李志涛，折抵以前欠李志涛的钱。到了2016年3月左右，吕艳艳想把房子过户给李志涛，吕艳艳联系鲁振让贾丽到房管局过户，鲁振说贾丽有事，就让吕艳艳自己签字，还说去房管局找一个交税的女的，说是徐利勤给联系的就行。然后吕艳艳就去房管局办理手续，在这之前贾丽已经把房产证和身份证交付给吕艳艳，吕艳艳找到负责交税的人员给办理手续，吕艳艳签贾丽的名字，李志涛也签字，就把房产过户了。李志涛买完房子后还去要租金，贾丽也知道李志涛买房子的事。吕艳艳之前曾借过鲁振一些钱，都是短期的，但是买房子的时候都是说好的，房子是房子，借的钱是借的钱，鲁振说房子是他老婆贾丽的，房子钱不给清是不给过户的，吕艳艳给贾丽钱之后，贾丽把身份证和房产证送到吕艳艳店里。如果是吕艳艳私自过户，没有给贾丽钱，那他们为什么当时不报案。李志涛和贾丽一起已经收了两年的租金了，贾丽什么都知道（以上为吕艳艳在郯城县刑事侦查大队的陈述笔录中的内容）。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，被上诉人贾丽在一审诉状中称，其与吕艳艳曾于2016年2月达成口头房产买卖协议，并于当日将产权证交付给吕艳艳。涉案房屋的权属变更登记在李志涛名下的时间发生于2016年3月2日。被上诉人贾丽称其对于吕艳艳将涉案房产出卖给上诉人李志涛一事不知情，并请求确认涉案《房屋所有权转移登记申请书》无效，但根据上诉人李志涛提供的与被上诉人贾丽于2017年6月22日和2017年11月24日的房屋租赁合同和银行转账凭证，能够认定在涉案房屋产权转移给李志涛后，贾丽与李志涛共同作为房屋的出租方与承租人签订租赁合同并分配租金收益。该证据证明的事实与吕艳艳主动向公安机关所反映的内容相符合，本院予以认定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。根据上述事实可以认定，即使贾丽在吕艳艳将涉案房屋出卖给李志涛时不知情，但在其与李志涛作为共同出租人出租房屋（包括涉案房屋在内）的时候，即应当明知涉案房屋产权已转移至李志涛名下，但贾丽仍与李志涛作为共同出租人与案外人签订租赁合同并分配租金收益，贾丽的该行为表明其对吕艳艳将涉案房屋出卖给李志涛的行为表示追认。现贾丽主张涉案《房屋所有权转移登记申请书》无效，其理由不成立，不应予以支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初字第2248号民事判决； 二、驳回贾丽的诉讼请求。 一、二审案件受理费各500元,均由被上诉人贾丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇二〇年三月十三日 书记员 陈 君