河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再33号再审申请人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地河南省郑州市东明路187号金成大厦A座10层，统一社会信用代码：91410100795714209N。法定代表人：祁军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人高晨，河南仟问律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）：刘某某，女，汉族，1986年2月17日出生，住所地河南省郑州市金水区。被申请人（原审原告）：李某某，男，汉族，1977年7月10日出生，住所地河南省郑州市金水区。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司与被申请人李某某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）豫0105民初5068号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民申432号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人郑州金成时代广场建设有限公司诉讼代理人高晨，被申请人李某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“金成公司”）申请再审称，1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初5068号民事判决书第二项判决，改判驳回李某某、刘某某第二项诉讼请求；2.一审诉讼费用由李某某、刘某某承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，申请人未能按时办理产权初始登记，是由于政府职能部门调整。（1）申请人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致。郑州市房管局自2016年8月20日起，停止办理房屋所有权初始登记等业务，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定适用于现行的首次登记明显对申请人不公平。应当免除申请人因情势变更产生的逾期报送产权初始登记资料的违约责任。（2）因政府部门职能的调整，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同。办理首次登记需要提交的资料种类多，且需要相关部门审核审批；增加的楼盘表确认单、权籍调查及测绘报告等资料不是申请人在订立合同时所能预见，并非申请人原因导致。因此申请人不应当承担责任。被申请人李某某、刘某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、根据房屋买卖合同约定，涉案房屋办理产权登记的时间为2016年3月1日，合同约定时间早于2016年8月20日政府职能部门调整时间，不属于情势变更情形，金成公司逾期交房导致答辩人不能如期办理初始登记，该违约责任应由金成公司承担。二、金成公司作为专业的房地产开发企业经营者，其应当完全知晓并及时更新不动产登记的新政策，而不能以政策变化原因主张情势变更，变更或者解除合同。三、在收到金水法院原审判决后，金成公司故意拖延，不提供答辩人办理不动产证所需材料。综上，请求法院驳回申请人再审申请，金成公司承担逾期办理不动产证的违约金。李某某、刘某某向本院起诉请求：1.判令金成公司向李某某、刘某某支付逾期交房违约金62861.1元（按合同约定的标准，自2016年1月1日起计算至实际交房之日止，现暂计至2017年10月23日）；2.依法判令金成公司向李某某、刘某某支付逾期办证违约金50498.1元（按合同约定的标准，自2016年3月1日起计算至实际办理房屋权属初始登记资料，现暂计至2018年12月28日）；3.本案诉讼费由金成公司承担。本院原审认定事实：1、2014年10月22日，刘某某（××）、李某某（××）与金成公司郑州金成时代广场建设有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：××购买金水区姚砦路133号11幢18层1804号房产一套，建筑面积108.25㎡，总房款人民币951084元；付款方式：2014年10月22日付款651084元，2014年12月22日付款300000元；出卖人应于2015年12月31日前将本合同约定的商品房交付××使用；违约责任：出卖人逾期交房的，应自双方约定最后交付期限的第二日起实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；产权登记：出卖人应当在2016年3月1日（商品房交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送到郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向李某某、刘某某支付总房款0.005%的违约金；出卖人和××共同申请预购商品房预告登记；本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续。2、2014年10月22日，李某某、刘某某与金成公司对商品房买卖合同信息进行备案。2014年10月29日，李某某、刘某某与金成公司就涉案房屋办理了房屋预告登记证明。3、刘某某、李某某向金成公司支付购房款，于2014年10月22日支付651084元、于2015年2月2日支付300000元。以上共计951084元。4、李某某、刘某某提交的河南万厦物业管理有限公司收费专用凭证显示：李某某、刘某某于2017年10月23日向河南万厦物业管理有限公司交付2017年11月1日至2018年4月30期间的物业服务费共计1208.2元。庭审中，李某某、刘某某称金成公司于2017年10月23日交付涉案房屋。5、《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案的通知》（郑政文［2016］170号）显示建筑施工工地停止室外施工作业、《郑州市人民政府关于印发2016-2017年度冬季大气污染防治工作方案的通知》（郑政文［2016］171号）、《中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争70周年纪念活动金水区空气质量保障方案》、《2016金水区蓝天工程实施方案》，证明应当按照合同约定将政府政策性强制性规定及区域性安全事件扣除，交房时间相应顺延。6、涉案房屋处于预告登记状态，金成公司未将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料向郑州市住房保障和房地产管理局报送完毕。本院原审认为，李某某、刘某某与金成公司之间签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，李某某、刘某某支付了合同约定的购房款，但金成公司没有按照合同的约定按时交付房屋，金成公司的行为已经构成违约，应当按照合同约定向李某某、刘某某承担违约责任。一、关于逾期交房的违约金，合同约定金成公司应当在2015年12月31日前向李某某、刘某某交付房屋，实际交房之日为2017年10月23日，因此金成公司应当按照合同约定按日向李某某、刘某某支付已交付房价款万分之一的违约金。李某某、刘某某已支付全部房价款951084元，每日的违约金为95.11元，自2016年1月1日起计算到2017年10月22日（实际交房前一日），共计660天。李某某、刘某某违约金计算期间应按照合同约定将政府政策等其他原因造成的停工期间120天扣除，本院认定金成公司实际违约天数为540天，即金成公司应当支付李某某、刘某某逾期交付房屋的违约金51359.4元。李某某、刘某某诉讼请求过高部分，本院不予支持。二、关于逾期办理产权证的违约金，根据合同约定，金成公司应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前就涉案房屋办理产权登记，未按约定时间办理的，按日向李某某、刘某某支付总房款0.005%的违约金，该合同条款内容合法有效，结合庭审情况及本案证据，金成公司至今未为李某某、刘某某办理登记产权登记，其行为已构成违约，故金成公司应向李某某、刘某某支付自2017年12月22日起至办理产权初始登记之日止的违约金。超出部分本院不予支持。本院原审判决：一、金成公司向刘某某、李某某支付逾期交房违约金51359.4元；二、金成公司于判决生效后十日内向刘某某、李某某支付逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金（违约金以951084元为基数，以日0.005%为标准，自2017年12月22日起计算至办理产权初始登记之日止）；三、驳回李某某、刘某某其他诉讼请求。案件受理费2567元，减半收取1283.5元，由李某某、刘某某负担44元，由金成公司负担1239.5元。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。另查明，金成公司于2019年9月4日向李某某转移办理不动产证手续，涉案房屋已办理不动产登记证明。本院再审认为，金成公司与李某某、刘某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条关于产权登记的约定：“1、出卖人应当在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”及“2、××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应当在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所权证，并及时通知××领取。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。金成公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对金成公司也显失公平。故李某某、刘某某要求金成公司承担逾期办理初始登记违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，金成公司的再审请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、维持本院（2019）豫0105民初5068号民事判决第一项；二、撤销本院（2019）豫0105民初5068号民事判决第二项、第三项；三、驳回李某某、刘某某的其他诉讼请求。原审案件受理费2567元，减半收取计1283.5元，由郑州金成时代广场建设有限公司负担542元，由李某某、刘某某负担741.5元。本判决为终审判决。审判长 潘 瑞审判员 任立栋审判员 孙康君二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想