新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初6073号 原告：刘浩云，男，1989年12月26日生，汉族，公司职员，住新疆伊犁州伊宁市。 委托诉讼代理人：任海涛，新疆众合律师事务所律师。 被告：伊宁市金碧房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。 委托诉讼代理人：彭雅蓉，女，1993年12月31日生，蒙古族，该公司法务，住新疆伊犁州伊宁市。 原告刘浩云与伊宁市金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘浩云及其委托诉讼代理人任海涛，被告伊宁市金碧房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭雅蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘浩云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告违约金284,45.6元（自2018年1月10日至2019年5月31日，按总房款的日万分之一计算）；2、涉诉费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：被告立即支付原告违约金273,23.6元（自2018年1月10日至2019年5月17日，按总房款的日万分之一计算）。事实与理由：2016年11月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告位于伊宁市××路，房屋代码为××××，原告于2016年12月22日向被告缴纳首付款171,058元，2017年2月26日办理完成贷款390,000元，共缴纳购房款561,058元，并在2017年6月1日缴纳了该房屋的契税，该合同约定被告于2017年10月10日交房，但未对何时办理房屋所有权登记做约定，原告多次前往伊宁市不动产登记管理局办理房屋所有权登记，但因被告原因，原告至今未能办理，故诉至本院。 被告金碧房产公司辩称，本案买受人未能在规定日期办理房产证主要原因是原告没有及时缴纳维修基金，我方对此不应承担责任；我公司未给原告造成损失，不应当进行赔偿。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告刘浩云与被告金碧房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房为预售商品房，位于伊宁市××路恒大绿洲第××号楼×单元××号，房屋总价561,058元。付款方式为商业贷款，买受人于签约当日支付全部房价款30%，其余价款向银行借款支付，并于2016年12月5日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。房屋交付时间和条件：出卖人应当在2017年10月10日前向买受人交付该商品房。在合同中约定商品房交付使用后，双方同意共同在（）个工作日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（）个工作日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起180日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 合同签订后，原告分两笔向被告交纳房款561,058元，分别为2016年12月22日向交纳171,058元，于2017年2月26日交纳390,00,0元。2017年6月7日，原告交纳契税8015元。2019年4月11日，原告交纳维修基金105,15元。 庭审中，被告自认本案涉案房屋所在恒大绿洲小区××号楼于2019年3月底办理了房屋所有权登记即大证。2019年4月2日，被告通过微信群向涉案房屋所在小区××号楼业主通知可以办理不动产权证。原告于2019年5月17日办理了涉案房屋的不动产权转移登记。 上述事实，有商品房买卖合同，新疆增值税普通发票，税收完税证明，维修基金专用收据，不动产登记证，微信聊天记录，当事人陈述等在案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行。本案争议焦点为：被告是否存在违约行为，应否承担违约责任、违约责任如何计算。 本案原被告双方签订的商品房买卖合同虽未约定房屋产权转移登记时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日……”。庭审中被告自认原告办理房屋小产权证的前提是必须先由其公司办理产权大证，且自认原告购买的房屋所属楼房的产权大证取得时间为2019年3月底，故本案原告未取得其所购房屋产权证的主要原因系被告造成的，根据上述法律规定出卖人应于房屋交付之日起90日内协助原告办理房屋权属证书，本案中涉案房屋交付之日为2017年10月10日，则被告应当于2018年1月8日协助原告办理房屋产权手续，现由于被告未能办理涉案房屋所在楼房产权大证手续，导致原告无法按期办理涉案房屋产权转移登记，被告应当承担违约责任。被告虽辩称原告未缴纳维修基金导致未取得大证，与实际情况不符（被告最终在原告未缴纳维修基金的情况下也办理了产权大证）。被告也未提供证据证实原告未缴纳维修基金系其无法办理产权大证的原因。故本院对其辩称意见不予采信。 根据双方合同约定，“买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，即被告应当承担自原告应取得房屋所有权登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止按照已付款总额万分之一计算的违约金。经审理查明，原告实际能够取得房屋所有权登记之日为被告通知原告可以办理房屋产权转移登记之日，即2019年4月2日。原告主张违约金计算时间截止为2019年5月17日，本院认为，自2019年4月2日起已经可以办理房屋产权转移登记，原告于2019年5月17日才取得房屋产权手续系其自身原因导致，不能要求被告承担2019年4月2日至2019年5月17日期间的违约责任。虽然违约责任的起算时间应当为2018年1月9日，但庭审中，原告主张违约责任的起算时间为2018年1月10日，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。故原告主张的违约金本院认定为250,79元（自2018年1月10日起至2019年4月2日止，共447天，561,058元×万分之一×447天）。被告虽辩称违约金过高，要求法院予以调整，由于原告未提供其实际损失，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“…..合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而中国人民银行同期贷款年利率为4.75%，在未计收逾期贷款利息的情况下该利率也高于原告自行计算的违约金利率日万分之一即年利率3.65%，故原告违约金的计算不属于过高情形，对被告要求调低违约金的抗辩意见本院不予支持。被告虽辩称，涉案房屋所在22栋楼其他业主均已经签订了补充协议，协议约定办理房屋产权转移日期为补充协议签订之日起540日。但原告与被告并未签订补充协议，根据合同相对性，被告与其他业主签订的补充协议对原告不产生效力，故对被告以此抗辩不承担违约责任的意见本院亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告伊宁市金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘浩云支付违约金250,79元。 二、驳回原告刘浩云其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费483元，减半收取241.5元，由原告刘浩云负担28.5元，被告伊宁市金碧房地产开发有限公司负担213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员    沈 玲 二〇二〇年三月九日 法  官  助  理    左 雷 书  记  员    隋华月