江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3125号 上诉人（原审原告）：邓茶英，女，1976年10月5日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：魏金龙，男，1959年11月24日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：孙光辉，江西阳中阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈思兰，江西阳中阳律师事务所律师。 上诉人邓茶英、上诉人魏金龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓茶英上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判魏金龙立即返还邓茶英房屋租金共计772376.72元（二、三层租金自1998年8月16日暂计至2019年3月16日止，一楼租金自2003年1月1日暂计至2018年12月31日止，2012年7月1日至2014年7月12日期间一楼租金除外）；2、本案一、二审诉讼费用全部由魏金龙负担。事实和理由：邓茶英认为在房屋买卖协议无效的情况下，一审判决魏金龙返还房屋及房地产权属证书完全正确，但一审不判决魏金龙返还房屋租金系适用法律错误。根据《合同法》第五十六条、第五十八条规定，该房屋买卖协议书自始（1998年8月16日）即没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。邓茶英认为魏金龙因该合同取得的财产包括房屋、房地产权属证书及房屋产生的租金收益均应返还给邓茶英。南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初1202号生效民事判决已认定南昌市郊区人民政府和南昌市土地管理局郊区分局向邓茶英发放农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》，南昌市房产管理局向邓茶英发放郊房权证02.××号《房屋所有权证》。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，该三层楼房自始为邓茶英拥有所有权的房产，根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，邓茶英自始对拥有所有权的该房产出租所产生的收益即租金依法享有权利。综上，邓茶英认为一审不判决魏金龙返还房屋租金系适用法律错误，请求二审法院支持邓茶英的上诉请求。 魏金龙答辩称：即使案涉合同无效，魏金龙亦不必然失去获取案涉房屋收益的权利，案涉合同是双方真实意思表示。魏金龙获取房屋收益系基于合同约定、支付34万元房款后享有的权利，且南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院多次以判决的形式确认魏金龙享有房屋收益的权利。邓茶英在多份判决均已生效的前提下，仍然主张高达70余万元的房屋收益，无事实与法律依据，请求不予支持。 魏金龙上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回邓茶英要求魏金龙返还涉案房屋及对应产权证件的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由邓茶英负担。事实和理由：一、一审法院遗漏案件重要事实，导致案件审理不全面、审判观点以偏概全。1.涉案房屋添附事实。钱物两清后，魏金龙持续稳定地占有、使用案涉房屋近21年，且对房屋进行多次装饰、装修以及扩建（加盖面积为180平方米的二层楼房）等事实上的添附行为，对此邓茶英在一审庭审中也予以认可。但一审法院遗漏该重要事实的认定，仅以合同标的物未灭失为由，片面地认为房屋返还具有可行性与必要性，但上述添附物已成为案涉房屋不可分离的一部分，属于魏金龙私有财产，事实上已无法恢复原状，更不应当予以返还。2.邓茶英拥有两处宅基地事实。邓茶英于1996年10月7日与王华登记结婚，两人于2009年4月21日通过“拆一还一”方式获得南昌市西湖区桃花镇三村村民委员会补偿的拆迁安置还建房，面积为821.99平方米，王华在接受一审法院询问时认可该事实且邓茶英也未持异议。根据《土地管理法》第62条第一款“农村一户家庭只能拥有一处宅基地”的规定，邓茶英将案涉房屋出售给魏金龙就已失去案涉房屋宅基地的使用权，无权再主张返还。3.涉案房屋即将拆迁事实。案涉房屋所处五华市场属于区位优势明显的洪城商贸综合片区，已被南昌市政府纳入至南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划范围内。西湖区拆迁办早在3年前就测量案涉房屋面积，并确定涉案房屋拆迁编号为B165号，案涉房屋所处五华市场即将启动拆迁工作。一审法院无视涉案房屋临近拆迁的事实，支持邓茶英要求返还房屋及产权证件的诉请，显失公平。二、一审法院缺乏对案件综合因素分析，错误适用法律。一审法院机械适用《合同法》第58条规定，忽略其中“不能返还或没有必要返还”的情形，未结合案涉房屋达成交易的历史背景及现状、双方当事人约定、实际履行情况、双方利益的权衡及社会和谐稳定等因素进行综合考量。1.邓茶英要求返还房屋违背诚实信用的法律帝王原则。魏金龙于1998年8月16日与邓茶英签订《房屋买卖协议书》，并进行公证，支付340000元购房对价，邓茶英将案涉房屋以及宅基地使用权证、房屋所有权证等证件交付魏金龙。房屋买卖交易是双方真实意思表示，且双方交易时并没有禁止农村房屋买卖的法律规定。魏金龙在占有、使用案涉房屋21年里对房屋进行装饰装修和扩建等事实添附行为，且在此期间房屋价值也不断增值，房屋客观上已不能返还。邓茶英出于拆迁利益的驱动，引发诉讼，实为背信弃义的不诚信行为，一审法院支持该行为显然不利于保护交易安全，违背诚实信用帝王原则。2.邓茶英出售宅基地上房屋的行为，构成民法意义上的弃权行为，无权再要求返还房屋。江西、浙江、湖北、江苏等地中院、高院对本案类似情形普遍认为：农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地使用权人，其售房行为即包含放弃宅基地使用权的意思表示；任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地使用权人）同意或认可；随着房屋的交付，出卖人的弃权行为已发生法律效力；弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件；如果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。该观点符合民法、合同法的行为、权利原理，值得借鉴。一审法院判决返还房屋，显然违反农村“一户一宅”基本原则。邓茶英在具有住房保障情形下，放弃宅基地使用权行为一经作出即刻生效，根据“房地一致”原则，无权再主张返还房屋。本案暂不涉及宅基地使用权是否收回的问题。即使宅基地使用权收回，亦需集体经济组织确认，在桃花五村村民委员会作出决定之前，也应该维持房屋现有占有、使用状况，不宜判决涉案房屋宅基地使用权归邓茶英。3.从权衡双方利益、维护农村社会稳定角度出发，在邓茶英返还房款并赔偿全部损失之前，应维持魏金龙占有、使用案涉房屋的现状。即使房屋买卖合同被判无效，邓茶英见利忘义撕毁条约，应承担合同无效的全部责任，即“返还房屋”与“返还房款及赔偿损失”同时履行。现南昌市西湖区没有可参照执行的符合目前市场状况的拆迁补偿安置文件，且涉案房屋并未拆迁，仅有对“小产权房”评估方式所作出的评估结果，此严重低于房屋实际市场价值，即使返还房屋，魏金龙的经济损失目前也无法得到合理、公平地确定。邓茶英自2019年4月2日起多次在魏金龙拒绝并退还的情况下，将34万元购房款单方向进行返还，说明其完全否认魏金龙添附价值与增值因素的经济损失。即使魏金龙实际损失能够确定，邓茶英在拒绝返还购房款并赔偿全部损失（包括增值与添附价值）情况下，魏金龙有权依据同时履行抗辩权拒绝返还房屋。综上，请求二审法院全面查明案件事实，驳回邓茶英的诉讼请求。 邓茶英答辩称：魏金龙对于案涉房屋加层属于违法加层，产权证书上只有三层。对于宅基地的使用权没有丧失的法律概念，只有宅基地因自然灾害等原因灭失从而导致宅基地使用权消灭的法律概念。有形财产只有在已经变形、毁损、灭失的情况下才构成不能返还，本案房屋及宅基地均是有形财产，没有不能返还的情形，故一审法院认为房屋返还具有必要性和可行性适用法律正确。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应予返还，是指各方均有权要求返还财产，法律并没有同时履行的规定，各方均可向对方主张返还，也可以根据自己的意愿放弃权利主张。虽然魏金龙未提出返还财产的权利主张，但邓茶英已主动将房款34万元返还给魏金龙，对于魏金龙的其他权利，一审法院已向魏金龙告知释明，不论魏金龙是否放弃或主张其权利均不影响邓茶英的权利主张。案涉房屋宅基地属于桃花五村村民集体所有，房屋所有的增值事实上都是土地的增值。请求驳回魏金龙的上诉请求。 邓茶英向一审法院起诉请求：1、魏金龙立即将位于桃花五村（房产证号为郊房权证02?06字第××号）的房屋腾空、返还给邓茶英，并将农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》和郊房权证02?06字第××号《房屋所有权证》原件返还给邓茶英；2、判令魏金龙立即返还邓茶英房屋租赁金共计772376.72元整（二、三层租金自1998年8月16日暂计至2019年3月16日止，一楼租金自2003年1月1日暂计至2018年12月31日止，2012年7月1日至2014年7月12日期间一楼租金除外）；3、本案的诉讼费用、保全费用由魏金龙负担。 一审法院认定事实：1998年8月16日，邓茶英、魏金龙签订1份《房屋买卖协议书》并进行公证。协议约定：邓茶英将其坐落于南昌市桃花五村自建三层楼房一栋（注：房产证号郊房权证02·06字第××号），以340000元整的价格出售给邓茶英，房地产权归魏金龙所有。邓茶英全权委托魏金龙办理房地产权和宅基地证过户手续。如因邓茶英在办理房地产权过户时未能提供有效证件或因属于魏金龙有关乡村影响不能办过户手续及不能转卖时，邓茶英应按当时的市场房地产价补上应补差额部分，同时退还魏金龙原付的房款并按当时同期银行定期存款利息补齐息金，并赔偿魏金龙经济损失100000元整。现底层租金归村收取，二、三层归魏金龙收取。底层村收租期满或提前时，以后租金全部归魏金龙收取，邓茶英应及时协助魏金龙与村联系将租金转与魏金龙。签约后，邓茶英收到魏金龙支付的购房款340000元，并于同年8月24日向魏金龙出具收条，邓茶英亦将收取村里支付租金的存折交给魏金龙。自房屋买卖协议签订后至2012年2月的房屋租金一直由魏金龙收取。但自2012年2月邓茶英将收取村里租金的存折挂失，截取了2012年2月之后的租金。魏金龙于2017年1月16日提起诉讼。2017年6月26日，一审法院做出（2017）赣0103民初205号民事判决，判决邓茶英一次性向魏金龙返还租金112570元（2014年7月13日-2017年8月31日）。此后，邓茶英、魏金龙均上诉至南昌市中级人民法院，2017年10月17日南昌市中级人民法院做出（2017）赣01民终1979号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年，邓茶英向一审法院起诉，要求确认上述《房屋买卖协议书》属于无效合同，2018年7月5日，一审法院做出（2018）赣0103民初1202号民事判决，判决邓茶英与魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效。本案庭审中，魏金龙认可，与诉争房屋相关的农居字第0051714号南昌市郊区宅基地使用证及郊房权证字02.××号房屋所有权证由其掌管。上述事实，有邓茶英、魏金龙陈述、邓茶英、魏金龙提交的证据及一审法院开庭笔录所证实。 一审法院认为：邓茶英、魏金龙间《房屋买卖协议书》被认定为无效，《合同法》规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，合同的标的物房屋未灭失，而魏金龙因合同无效而缺乏占有、使用诉争房屋的权利来源，故房屋返还具有必要性及可行性，依法应予返还。同时，魏金龙应将农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》和郊房权证02·06字第××号《房屋所有权证》原件返还邓茶英。魏金龙辩称邓茶英出售房屋的行为应视为已抛弃宅基地使用权。且根据一户一宅的原则，邓茶英及其家人在其他集体经济组织另有宅基地，故依法不再享有本案诉争房屋对应的宅基地使用权。对此，一审法院认为，因宅基地使用权的收回系行政范畴事宜，亦需要通过集体经济组织确认收回及另行分配，非经特定程序，无法径直在民事判决中认定邓茶英丧失对该宅基地的使用权。故对魏金龙的该项辩称意见，一审法院不予采纳。诉争房屋在魏金龙占有期间进行了添附，且合同无效时，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应该各自承担相应的责任。在魏金龙归还房屋的情况下，存在对添附部分的补偿及双方责任清算问题。但经一审法院释明，魏金龙坚持不提出对诉争房屋整体及添附部分价值进行评估。故上述补偿及赔偿问题，可在本案之后，由魏金龙另行主张。邓茶英要求魏金龙返还自1998年8月16日暂计至2019年3月16日止的二、三层租金，及自2003年1月1日暂计至2018年12月31日止的一楼租金的诉讼请求，虽双方买卖合同后被确认无效，魏金龙向邓茶英支付了34万元购房款，在邓茶英依法主张房屋返还之前，魏金龙基于其支付的对价占有、使用该房屋，符合权利义务相一致原则及公平原则。邓茶英的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、魏金龙于本判决生效之日起十五日内将桃花五村房产证号为郊房权证02.××号的房屋及农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》、郊房权证02·06字第××号《房屋所有权证》返还给邓茶英；二、驳回邓茶英的其他诉讼请求。一审案件受理费11524元，由邓茶英负担5000元，魏金龙负担6524元。 二审中，魏金龙提供材料：1、案外人王树根与丁文兴于1999年12月28日签订的《转让协议》、南昌市公安局西湖分局朝农派出所2018年3月21日出具的《证明》、2009年1月10日西湖区桃花镇五村村委会与案外人丁光瑾、王树根、丁文兴签订的《拆迁安置补偿协议》、2008年12月30日西湖区桃花镇五村村委会向案外人丁光瑾出具的《承诺书》、2010年11月9日桃花镇五村村委会出具的《四里沟小区房屋分配确认书》、桃花镇五村村委会与案外人丁光瑾于2010年11月9日签订的《桃花镇五村四里沟小区房屋分配预交房款协议书》各1份，欲证明案外人丁文兴与丁光瑾系父子关系，均非西湖区桃花镇五村村委会集体组织成员，于1999年12月28日购买桃花镇五村村委会成员王树根农房（与涉案房屋性质一致），桃花镇五村村民委员会承认交易效力，办理了房产过户手续，并将丁光瑾、丁文兴列入被拆迁户，给予与本集体村民同等待遇，安置拆迁房同样办理集体产权证；西湖区桃花镇五村村委会对案涉房屋（宅基地）转让事实及魏金龙占有使用该房屋21年、魏金龙添附等事实自始知晓，并未有过反对意见，因此维持案涉房屋由魏金龙占有、使用状态，改判不予返还，没有事实及法律障碍。2、建设银行智慧柜员机业务回执，欲证明邓茶英在魏金龙多次拒绝的情况下单方向魏金龙返还34万元购房款，魏金龙已将邓茶英单方返还的购房款全额退还给邓茶英，故邓茶英主张已将房款返还的事实不能成立。3、从中国裁判文书网下载的南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第91号民事判决书及南昌经济技术开发区人民法院（2014）洪经民初字第350号民事判决书打印件各1份，欲证明关于农房买卖纠纷，南昌经济技术开发区和南昌市中级人民法院已有在先判例，在先判例没有判决房屋返还，且在先判例所涉及的房屋买卖只有十余年，而案涉房屋买卖交易已历经21年，完全达到不能返还和没有必要返还的法定情形，根据规定，应遵从同案同判原则，驳回邓茶英返还房屋的诉请。4、准予迁入证明复印件，欲证明魏金龙在购买案涉房屋时是农村户口，不是城镇居民，购买案涉房屋时的法律法规并不禁止非同一集体经济组织成员购买集体土地建造房屋，根据案涉房屋交易时适用的1988年《土地管理法》，案涉房屋买卖合同有效。邓茶英对魏金龙提供的材料质证意见为：对材料1真实性、合法性及关联性均有异议，不属于新证据，之前已经存在；对材料2真实性、合法性及关联性均有异议，邓茶英未收到该笔款项；对材料3真实性、合法性及关联性均有异议，与本案无关联，且与本案的性质不同，该两份判决书所涉系安置房；对材料4真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。本院认为，对于材料1及材料3，系案外人的相关材料，与本案无关，本院不予认定；对于材料2，系客观凭证，本院对真实性予以认定；对于材料4，因系复印件，本院不予认定。 邓茶英、魏金龙对一审判决查明的事实均无异议，本院予以认定。 二审查明：一审中魏金龙提供：1、盖有南昌市城乡规划局规划编审处印章、内容为《南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划》（以下简称《控规》）的南昌市城乡规划局网页打印件；2、盖有南昌市城乡规划局规划编审处印章、内容为南昌市人民政府办公厅《关于南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划的批复》（以下简称《批复》）及3、案涉房屋拆迁编号照片，欲证明案涉房屋已被南昌市政府纳入《控规》范围内，案涉房屋将启动拆迁工作。邓茶英一审中质证意见为对案涉房屋拆迁编号照片真实性、合法性、关联性均有异议，对《批复》关联性有异议，仅规定规划期内活动需符合控规要求，而未涉及拆迁问题。二审查明《控规》及《批复》载明规划范围东起抚河、西至赣江、北起洪城路、南至水厂路，规划总用地面积约5.4平方公里。案涉房屋在该规划范围内。一审中，魏金龙还提交王华与桃花镇三村村委会于2009年签订《桃花镇三村农房拆迁安置补偿协议》及《补充协议》、《南昌市卖房申请表与买房申请表》（该表载明邓茶英卖房原因为“有住房”、魏金龙买房原因为“无住房”），邓茶英一审中质证时对真实性未提出异议，仅对关联性有异议，认为王华虽为其丈夫，但与本案无关；一审调查笔录中，王华对《桃花镇三村农房拆迁安置补偿协议》及《补充协议》真实性均无异议，王华认可其有500多平（方）米拆迁还建房屋。二审还查明：邓茶英与王华于1996年10月7日登记结婚。一审中邓茶英认可魏金龙对案涉房屋进行装修加层2层等添附行为。 本院认为，本案争议焦点为：魏金龙应否将案涉房屋及相应租金返还邓茶英。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于本案，首先，案涉协议签订后双方当事人已履行达20余年，且魏金龙就案涉房屋在原3层基础上进行了加层2层等装修加层的添附行为，案涉房屋较买卖交易时原状已发生较大变化，价值亦发生较大变化，现已无法以房屋原状返还。其次，案涉协议无效，邓茶花与魏金龙均有过错，应依法对案涉协议无效产生的损失各自承担相应责任。本案中，邓茶英与魏金龙签订案涉协议近20年，现案涉房屋已被纳入《控规》范围，邓茶英以合同无效为由要求返还案涉房屋，却未提及损失问题。综上，考虑到双方交易发生时间长、房屋添附多、房屋价值变化大，本院认为虽案涉协议被认定无效，但案涉房屋目前尚属不能返还的情况。综上，对本案中邓茶英要求返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于租金，相应生效民事判决已有处理，邓茶英要求返还，无法律依据，一审处理并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3472号民事判决； 二、驳回邓茶英的诉讼请求。 一审案件受理费11524元（已由邓茶英预交），由邓茶英负担；二审案件受理费11524元（已由邓茶英预交11524元，魏金龙预交10823元），由邓茶英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 邓 晖 审 判 员 郑 馨 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 郭 婷 书 记 员 黄 媚