苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初4771号原告：汪莉，女，汉族，1982年9月6日生，住苏州。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。被告：吴成群，女，汉族，1986年9月7日生，住盐城市建湖县。委托诉讼代理人：许月琴，江苏明台律师事务所律师。被告：董永，男，汉族，1990年3月12日生，住盐城市建湖县。原告汪莉与被告吴成群、董永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告汪莉的委托诉讼代理人汪太元，被告吴成群的委托诉讼代理人许月琴、被告董永均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告汪莉的委托诉讼代理人汪太元、被告吴成群的委托诉讼代理人许月琴到庭参加诉讼，被告董永未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪莉向本院提出的诉讼请求：1.吴成群、董永继续履行房屋买卖合同，向汪莉交付房屋、协助办理房屋过户手续；2.吴成群、董永支付违约金74250元、中介费8000元；3.诉讼费由吴成群、董永承担。2019年12月4日庭审中，汪莉变更诉讼请求为：1.解除汪莉与吴成群、董永签订的房屋买卖合同；2.吴成群、董永双倍返还定金4万元；3.吴成群、董永赔偿可得利益损失（房屋差价）261400元；4.吴成群、董永支付中介费8000元；5.鉴定费8850元、诉讼费由吴成群、董永承担。事实和理由：2018年12月30日，汪莉与吴成群、董永签订《房屋买卖（居间）合同》，双方就位于苏州市吴江区房屋（以下简称案涉房屋）买卖达成一致意见，成交价格为495000元。合同约定，任何一方解除合同或拒绝履行合同，应向守约方支付房价的15%作为违约金，并承担中介费及其他费用。吴成群、董永须在2019年1月25日前提供相应合法的证件，并解除房屋抵押。同日，汪莉向吴成群、董永支付定金2万元，向居间人支付中介费2000元。因吴成群、董永拒绝履行合同，汪莉委托律师分别于2019年2月27日、2019年3月15日向吴成群、董永发送律师函进行催告，吴成群、董永分别于2019年2月28日、2019年3月17日签收。但吴成群、董永在宽限的履行期限内仍未主动履行义务。被告吴成群辩称：1.汪莉明知房屋共有人董永不同意出售房屋，仍与吴成群签订房屋买卖合同，并非善意，合同自始无效。2.董永没有授权吴成群出售房屋，吴成群无权处分与董永共有的房屋，吴成群的处分行为无效。3.吴成群与汪莉签订的合同属于预约合同，吴成群不应按该预约合同的违约责任条款承担责任。4.汪莉和居间人在明知存在房屋共有人的情况下，仍要求吴成群签约，存在过失，汪莉对自身损失应承担相应责任。综上，请求驳回汪莉的诉讼请求。被告董永辩称：我对案涉房屋买卖合同并不知情，该合同的签订没有经过我同意，我也不同意出售案涉房屋。请求驳回汪莉的诉讼请求。经审理查明：吴成群、董永为坐落于苏州市吴江区不动产的所有权人。2018年12月29日，汪莉、吴成群通过中介协商房屋买卖事宜。2018年12月29日12时30分，汪莉向吴成群支付2万元；2018年12月29日13时05分，汪莉向居间人支付中介费2000元。2018年12月30日，吴成群作为出卖人（甲方）与汪莉作为买受人（乙方）、苏州好印象房产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，甲方向乙方出售案涉房屋，价款495000元，房屋过户时产生的个税、契税及其他相关税、费由乙方承担；乙方向丙方支付中介信息服务费8000元；乙方于2018年12月30日向甲方支付定金2万元；甲、乙双方于2019年1月25日前提供相应证件并进行资金托管；甲方于交易完毕后将房屋钥匙交付给乙方；若房屋存在抵押，甲方于2019年1月25日前解除抵押、注销他项权证。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方按房屋价款的15%向另一方支付违约金，实际损失超过违约金的，违约方应据实赔偿，中介费及其他费用由违约方承担。合同第一条约定，甲方出售房屋已征得共有人同意，并为此承担相应的法律责任。该合同甲方后有吴成群签名，吴成群代董永在甲方后签名，下方注明“已征得产权共有人同意”。2018年12月30日，吴成群向汪莉出具收据，确认收到购房定金2万元。2019年2月27日，汪莉委托江苏普邦律师事务所向吴成群、董永发送律师函。该律师函指出，吴成群、董永未按合同约定于2019年1月25日前提供证件，以办理网签、过户，已构成了违约；该律师函要求吴成群、董永于2019年3月5日前提供全部证件给居间人，于2019年3月15日前配合汪莉及居间人办理房屋过户登记。2019年3月15日，汪莉委托江苏普邦律师事务所向吴成群、董永发送律师函。该律师函指出，吴成群、董永未在前述律师函指定的期间履行义务，要求吴成群、董永于2019年3月25日前将证件提供给居间人，并配合汪莉及吴成群办理过户登记。吴成群通过微信向汪莉发送信息，2018年12月29日20时21分“姐，今天房子我不能卖给你们了。我老公在家和我闹离婚”、“说我被你们忽悠了”、“我把钱退给你们吧”“真的，我也没办法了”、“整整比市场少了10万块”，20时54分“我老公不同意，不愿意签字”。在吴成群收到律师函后，汪莉要求继续履行合同，吴成群表示“真话，我想卖掉的。我老公不同意啊！”“他觉得卖了也不能在买。卖了没意义”。审理过程中，本院根据汪莉的申请，委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，该公司出具的评估结论为：案涉房屋在价值时点2019年9月6日的市场价值为756400元。汪莉为此支出鉴定费8850元。以上事实，有房屋买卖（居间）合同、支付凭证及收据、微信聊天记录、律师函及快递单据、不动产登记薄查询记录、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：2018年12月30日汪莉与吴成群签订的房屋买卖合同，该合同就标的物、价款以及履行期限等房屋买卖合同主要条款进行了约定，符合本约合同的特征，且该合同并未约定合同性质为预约合同，故该合同应当认定为本约合同。关于案涉房屋买卖合同效力的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋为汪莉、董永共有，根据上述规定，即使出售房屋时吴成群未取得共有人董永的同意，亦不影响吴成群与汪莉签订的房屋买卖合同效力。故吴成群与汪莉签订的房屋买卖合同依法成立并有效。关于案涉房屋买卖合同解除的问题。吴成群与汪莉签订的房屋买卖合同虽有吴成群代董永签名，并表示共有人董永同意出售此房屋，但汪莉并未提供证据证实董永本人作出过上述意思表示。故在合同签订后吴成群未取得处分权的情况下，案涉房屋的所有权已不能转移登记至汪莉名下，合同不能继续履行，原告汪莉主张解除案涉房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋买卖合同解除后的责任问题。根据评估机构出具的意见，案涉房屋在2019年9月6日的市场价值为756400元，汪莉与吴成群约定的合同价款为495000元，差价为261400元。案涉房屋买卖合同不能继续履行的主要责任在于吴成群未取得全部处分权，汪莉在签订房屋买卖合同时虽尽到一定注意义务，要求吴成群取得房屋共有人同意，但在签订合同前其未尽充分的审查注意义务，尤其是在签订房屋前一日的微信聊天记录中，吴成群已表示其配偶董永不同意出售房屋，故在第二天与吴成群签订房屋买卖合同时，汪莉更应重点审查吴成群有无取得共有人董永的同意，现有证据不能证实董永同意出售案涉房屋，故汪莉对合同不能继续履行亦存在一定过失。对于房屋差价261400元，本院根据当事人的过错程度，确定由吴成群承担80%的赔偿责任，故吴成群应赔偿汪莉房屋差价损失209120元。原告汪莉已支付的2万元，吴成群应当予以返还。因汪莉已主张吴成群承担房屋差价损失，其又主张吴成群双倍返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。对于汪莉主张的中介费8000元，本院认为，首先，中介费的金额尚未最终确定；其次，汪莉已主张房屋差价损失，该损失的的性质属于可得利益损失，而中介费属于为取得可得利益而支付的成本，与房屋差价损失两者不可兼得，本院已判决吴成群赔偿房屋差价损失，在确定该损失金额时已考虑汪莉所要承担的中介费用，故汪莉再要求吴成群承担中介费8000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告汪莉与被告吴成群签订的房屋买卖合同。二、被告吴成群返还原告汪莉2万元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴成群赔偿原告汪莉损失209120元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告汪莉的其它诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金以及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8726元、鉴定费8850元，合计17576元，由原告汪莉承担3515元；由被告吴成群承担14061元，于本判决生效后十日内直接给付原告汪莉。原告汪莉预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  吴巧珍人民陪审员  吴卫群二〇二〇年三月二十日书 记 员  李 薇书 记 员  姚志琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。