江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异6号案外人：丁永兵，男，汉族，1962年12月13日生，住江苏省沭阳县。申请执行人：王明忠，男，汉族，1973年1月10日生，住江苏省灌南县。被执行人：吴小玲，女，汉族，1981年10月29日生，住江苏省昆山市。本院在执行申请执行人王明忠与被执行人吴小玲民间借贷纠纷一案中，案外人丁永兵向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人丁永兵提出异议称：法院办理的(2018)苏0583执恢151号王明忠诉吴小玲民间借贷纠纷执行一案，案外人系涉案被执行房屋(昆山市花桥镇XX村XX室(包括阁楼和XX室自行车库)的实际合法权利人，法院继续强制执行该财产会侵害异议人的合法权益。具体理由如下：1、2007年12月4日，案外人与吴小玲及吴道元、张海珠签订《动迁房转让协议》，约定昆山市花桥镇XX村XX室(包括阁楼和XX室自行车库)转让给案外人，由于该房屋系动迁房屋，在吴小玲取得产权证后将产权过户到案外人名下。2017年12月25日，案外人与被异议人吴小玲签订《房屋交付协议》，案外人付清了全部购房款，并实际占有使用该房屋。自2017年12月起，案外人对该房屋进行了装修装饰并一直居住至今。2014年11月3日，吴小玲对该房屋办理了产权登记并取得房屋所有权证。案外人即要求吴小玲办理过户转让登记手续，但吴小玲于2014年11月10日与王明忠签订了借款抵押合同并办理了抵押登记，导致转让登记手续无法继续。按照《动迁房转让协议》案外人已经全部履行了其相应义务，并实际取得了该房屋，实际享有了该房屋的所有权利，房屋所有权证的变更系合同的附随义务，吴小玲无权再以该房屋进行抵押行为。2、2014年11月10日王明忠与吴小玲签订借款抵押合同，借款60万元并以昆山市花桥镇XX村XX室作为抵押。2014年11月14日办理抵押登记后，又另行签订借款协议，借款100万元，并在付款时预扣了6万元。案外人认为2014年11月10日借款抵押合同，由于王明忠没有依约履行，应当归于解除。而2014年11月14日签订的借款协议，虽王明忠实际履行，但是，其属于新的借贷行为，且没有约定以原抵押房屋作为抵押担保，故2014年11月10日的抵押合同应当终止。3、经案外人查询，被异议人王明忠在2014年连续多次向不特定人实施放贷行为，并要求以不动产作为抵押，其放贷行为属于职业放贷行为。按照《江苏省高级人民法院关于建立疑似职业放贷人名录制度的意见(试行)》及《中华人民共和国银行业监督管理法》的规定，其行为属于“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”情形的，相应的借贷合同认定无效。在主合同无效情形下，从合同当然无效。综上所述，王明忠通过诉讼途径将无效的借贷合同认定为有效，并通过人民法院执行的方式执行抵押财产，意图侵害案外人的合法权益。为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求请求法院立即中止对昆山市花桥镇XX村XX室(包括阁楼和XX室自行车库)的执行程序。申请执行人王明忠未提交答辩意见。被执行人吴小玲未提交答辩意见。经审查查明：王明忠诉吴小玲民间借贷纠纷一案，经本院作出的(2016)苏0583民初6060号民事判决书裁判：“一、被告吴小玲于本判决生效之日起十日内偿还原告王明忠借款本金940000元及利息（以本金940000元为基数从2014年11月14日按月利率2%计算至实际给付之日）；二、如被告吴小玲未履行上述还款义务，原告王明忠在上述债权各自抵押担保的范围内对被告吴小玲位于昆山市花桥镇XX新村XX室房产（他项权证号为昆房他证花桥字第××号）、昆山市花桥镇XX村XX室及XX室阁楼房产（他项权证号为昆房他证花桥字第××号）折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告王明忠负担414元，被告吴小玲负担6486元。”因被执行人未依照上述民事判决书履行所确定的法律义务，权利人王明忠向本院申请执行，执行案号为（2017）苏0583执4350号，后王明忠向本院申请恢复执行，执行案号：（2018）苏0583执恢151号。在执行过程中，本院查明：位于昆山市花桥××新村××楼××室、XX阁楼（住宅）、XX室（车库）于2014年11月3日办理产权登记至在吴小玲名下，其中XX室、XX阁楼于2014年11月14日日设定抵押，抵押登记债权金额为60万元，另XX室未设定抵押。本院以（2017）苏0583执4350号执行裁定书于2017年11月14日首查封上述住宅和车库。另查明：2007年12月4日，丁永兵与吴道元、张海珠、吴小玲（吴道元、张海珠系夫妻关系，吴小玲系其之女儿）签订了《动迁房转让居间协议》一份，约定将吴道元、张海珠、吴小玲动迁安置所得的现登记在吴小玲名下的位于昆山市花桥××小区××楼××室房屋及配套自行车库（现××为××花桥××新村××楼××室房屋、××楼××室车库）转让给丁永兵。该协议约定“房屋面积为133.15平方米，单价为2300元/平方米，房款金额为306245元，阁楼面积为80平方米，单价为600元/平方米，阁楼金额为48000元，自行车库面积为5.85平方米，单价为900元/平方米，车库金额为5265元，房屋及车库总价为359510元。”同时，协议第七条约定“该房屋属于动迁安置房，甲方（吴道元、张海珠、吴小玲）取得产证需有一段时间，待甲方取得房屋产权证、土地证，然后将其过户给乙方（丁永兵），办到甲方名下的费用由甲方支付，过户到乙方名下的费用由乙方支付。甲方一经取得该房屋的产权证和土地证，必须在六十天内连同过户所需资料一并交给乙方或中介方办理产权过户手续。如不将该出售房屋的产权证和土地证交给乙方或中介方办理产权过户手续，以致乙方不能取得房屋的产权证和土地证，由甲方按乙方所付全部房款的二倍数额赔偿给乙方。乙方将该房屋归还甲方。”同年12月25日，丁永兵与吴道元签订《房屋交付协议》一份，该协议载明“甲(吴道元)、乙（丁永兵）、中介三方于2007年12月25日签署了《动迁房转让居间协议》，乙方已于12月25日付清了该房屋和车库的全部款项，甲方已收到；双方同意于即日起甲方将上述房地产正式交付乙方，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方向乙方支付押金10000元，乙方应向甲方出具有乙方签字的收款凭证，待甲方将产证过户给乙方后，乙方将押金全部退回甲方。”再查明：丁永兵为主张权利向本院提起多次诉讼，分别为：丁永兵诉吴道元、张海珠、吴小玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日作出(2015)昆花民初字第00051号民事判决书，判决：“一、被告吴道元、张海珠、吴小玲于本判决生效之日起十日内协助原告丁永兵办理位于昆山市花桥××新村××楼××室车库的过户手续，过户时的税费由原告丁永兵承担。二、原告丁永兵于本判决生效之日起十日内支付被告吴道元、张海珠、吴小玲剩余购房款10000元，车库面积差价432元，两项共计10432元。三、驳回原告丁永兵的其他诉讼请求。案件受理费6686元,由原告负担3343元，被告负担3343元，保全措施申请费2318元，由被告负担。该款项原告已预交，本院不再退还，应被告支付部分由被告在履行上述付款义务时一并支付给原告。”丁永兵诉吴小玲、王明忠房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1、确认二被告签订的借款抵押合同中第六条担保条款无效，并撤销被告在昆山市房产交易中心的他项权利登记（他项权证号为133XXX）；2、诉讼费由被告承担本院于2015年7月22日作出(2015)昆花民初字第00171号民事判决书，判决：“驳回原告丁永兵的全部诉讼请求。案件受理费6686元，公告费300元，共计6986元，由原告负担。”再审申请人丁永兵因与被申请人吴道元、张海珠、吴小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）昆花民初字第00051号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年8月18日作出(2016)苏0583民再8号民事判决书，判决：“一、维持本院（2015）昆花民初字第00051号民事判决第（一）项、第（三）项。二、撤销本院（2015）昆花民初字第00051号民事判决第（二）项。三、丁永兵于本判决生效之日起十日内支付吴道元、张海珠、吴小玲出售的昆山市花桥镇XX村XX室车库面积差价432元。原审案件受理费6686元，丁永兵负担3343元，吴道元、张海珠、吴小玲负担3343元；原审保全措施申请费2318元，由吴道元、张海珠、吴小玲负担。”本院在再审案件中查明：签订该协议当日，吴道远出具收条确认收到全部房款，且于当日将涉案房屋及车库交付给了丁永兵，丁永兵居住至今。庭审中，丁永兵、吴道元、张海珠、吴小玲一致确认，实际收到的购房款为349510元，剩余10000元作为抵押尚在丁永兵处。案外人丁永兵另向本院提交了《百强物业小区物业管理服务协议》一份、物业费收据三张、昆山市花桥镇XX社区出具的证明一份、昆山市花桥镇花顺房产中介所一份、房款收据一份等证据材料证明其在本院查封之前已经占有使用涉案房屋事实。本院认为：位于昆山市花桥××新村××楼××室、603阁楼住宅，虽然案外人丁永兵与吴道元、张海珠、吴小玲签订在申请执行人王明忠与被执行人吴小玲民间借贷纠纷执行一案查封之前签订《动迁房转让居间协议》且已经实际占有，但该住宅已经设定抵押给王明忠，抵押登记在未经认定无效的情况下，故王明忠享有足以对抗案外人关于担保物即上述住宅的优先受偿权，本院对于丁永兵要求中止执行上述住宅的异议请求不予支持。关于位于昆山市花桥××新村××楼××室车库，本院已经于2016年8月18日通过(2016)苏0583民再8号民事判决确定上述车库由吴道元、张海珠、吴小玲协助案外人办理过户手续，尽管判决认定丁永兵支付吴道元、张海珠、吴小玲出售车库面积差价432元，但吴道元、张海珠、吴小玲需要支付案外人原审案件受理费及保全措施申请费，两项费用对冲后，应视为丁永兵履行完毕车库的销售对价。上述车库在本院执行案件查封之前已经由案外人与签订吴道元、张海珠、吴小玲签订买卖合同且案外人实际占有，之所以未办理过户手续，也非因案外人的原因导致不能办理过户，故本院对案外人请求中止执行车库的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：一、中止江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583执恢151号执行案件对位于昆山市花桥镇XX村XX室车库车库的执行。二、驳回丁永兵的其他异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇二〇年三月三日书 记 员  张 磊