湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终279号上诉人（原审被告、反诉原告）：李胜，男，1975年1月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙和融物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区圭塘路228号香樟兰亭6栋首层。法定代表人：贺林，该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学忠，男，1973年4月15日出生，汉族，系该公司员工。上诉人李胜因与被上诉人长沙和融物业管理有限公司（以下简称和融公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判和融公司减收李胜的物业服务费50%或发回重审。事实与理由：一审审判程序存在瑕疵，判决书所依据的法律法规条款不准确，同时，和融公司并没有履行《兰亭湾畔前期物业管理服务协议》相关维修、养护、管理、维护义务，和融公司的服务存在严重的瑕疵，应承担相应的赔偿责任，人民法院应当判决大幅度减免物业费。和融公司辩称，一审判决合理合法。请求二审法院驳回李胜的上诉。和融公司向一审法院起诉请求：1、李胜向和融公司支付所拖欠的物业管理服务费8095元，并支付违约金561.8元，两项合计8656.8元；2、李胜承担本案诉讼费用及公告费用560元。李胜向一审法院反诉请求：1、请求法院依法解除李胜与和融公司签署的前期物业管服务协议；2、求法院依法判处和融公司向李胜及全体业主公布小区内电梯及广告，停车场收费的收入及支出明细情况；3、求法院依法判处和融公司出具代缴水费的政府相关部门或单位的委托书，以及加价8%的物价部门批复报告，以及供水加压电费的详细明细；4、请求法院依法判处和融公司的物业资质降级；5、请求法院依法判令和融公司向李胜支付因开庭产生的交通费及误工费用600元；6、请求法院判处和融公司因管理混乱，造成李胜住环境恶劣造成的精神损起费用1000元；7、判令和融公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月7日，和融公司（甲方）与李润泽（李胜：代）（乙方）签订《兰亭湾畔前期物业服务合同》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及服务质量、物业管理服务费以及违约责任等内容做了约定。该协议第二条物业管理服务内容约定：包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。第四条约定：物业管理服务费的收费标准住宅按建筑面积1.9元/平方米/月。物业费交纳时间为每季度第一个月15号之前。第十条约定：区内住宅水费由物业公司代收代缴，每月水费价格加价8%及承担二次供水加压电费。第十一条约定：如乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照应缴额的千分之二支付滞纳金。第十六条约定：本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。协议签订后，李胜提供的物业交费发票注明，物业费已交至2017年12月份，但是自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业费至今没有支付，和融公司遂提起诉讼。另认定，李胜系兰亭湾畔9栋1704房业主李润泽的父亲，该房屋由其父子共同居住使用，该房屋建筑面积为142.01平方米。和融公司在为小区提供物业服务过程中，在共用设施设备及其运行的维护和管理、公共卫生管理等方面存在一定的服务瑕疵。一审法院认为，和融公司与李胜签订的《兰亭湾畔前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。和融公司为李胜提供了物业管理服务。虽然和融公司诉请中，李胜未缴纳物业费的起始时间是2017年1月1日，但是结合李胜提交的已缴物业费发票上的时间显示，李胜实际已经将物业费缴纳至2017年12月份，李胜欠缴物业费的时间应从2018年1月1日起算。所以，根据双方协议的约定，李胜在2018年1月1日至2019年6月30日期间尚未缴纳的物业管理服务费为4857元（142.01平方米×1.9元/平方米/月×18个月），对和融公司要求李胜支付物业管理服务费8094.6元的诉请，予以部分支持。对和融公司要求李胜承担违约金561.8元的请求，考虑到和融公司在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金的诉请不予支持。和融公司对公告费的诉请，由于该项费用并未实际发生，故对此项诉请不予支持。针对李胜提出的反诉诉请：一、解除物业管理协议。因和融公司与李胜签订的《兰亭湾畔前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，在合同履行期间也并未出现法定或约定的解除事由，故对李胜的该项反诉请求不予支持。二、要求和融公司公布停车费、广告费收支情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持；(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”的规定，业主对上述事项有法定的知情权。现李胜诉请公布的费用收支并未明确具体年度，以李胜提起反诉请求时(2019年)及上一年度(2018年)为准，和融公司应将2018-2019年车辆停放管理费及广告费的收支情况在其办公场所以书面形式向被告及其他业主公布。三、请求和融公司出具代缴水电费的委托书及允许加价的批复报告。根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，物业服务企业接受委托可代收水电费；其次，虽然和融公司代收代缴香樟兰亭小区水费没有自来水公司的书面授权，但香樟兰亭小区的水费实际上已由和融公司代收代缴，自来水公司亦是直接与物业公司结算而非向水电的最终用户收取，因此，自来水公司事实上已认可了和融公司代收水费的行为；最后，和融公司与李胜在《前期物业管理服务协议》已就水费的代缴事宜进行了明确约定，即按照每月水费价格加价8%及承担二次供水加压电费，该项约定符合《长沙市住房和城乡建设委员会关于加强我市物业服务收费管理的通知》，故对李胜的该项反诉诉请不予支持。四、要求判处和融公司的物业资质降级。首先，物业服务企业的资质评定与变更原本属于行政管理范畴，不属于本案法律关系所调整的范围；其次，住房城乡建设部已于2018年3月8日废止《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业已经无需再进行资质评定，故对李胜提出的该项诉求，不予支持。五、要求和融公司支付交通费、误工费及精神损失。和融公司与李胜签订的《前期物业管理协议》并未就上述费用的负担进行约定，李胜也未就上述损失提供相应的证据予以证明，故对李胜的上述请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李胜在判决生效之日起五日内支付和融公司物业管理服务费4857元；二、和融公司自判决生效之日起三十日内，向李胜公布2018年至2019年案涉小区车辆停放管理费及广告费的收支情况；三、驳回和融公司的其他诉讼请求；四、驳回李胜的其他反诉请求。案件受理费减半收取25元，由和融公司负担10元，李胜负担15元；反诉案件受理费25元，由和融公司负担10元，李胜负担15元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：李胜是否应支付和融公司物业服务费。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”案中，李胜与和融公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，双方均应按照该协议的约定履行各自的义务。和融公司已为案涉小区提供了物业管理服务，李胜接受了和融公司提供的物业服务，其应当依约缴纳物业服务费。李胜自2018年1月1日起欠缴物业服务费，虽然和融公司在履行物业服务合同义务的过程中存在一定瑕疵，一审法院考虑到案涉小区的物业服务存在的问题，并未支持和融公司就李胜欠缴物业服务费要求其支付违约金的请求，故李胜仍要求按50%的标准支付欠缴的物业服务费的上诉请求无法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人李胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李胜负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年三月二十七日书记员  叶慧灵