福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终530号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：李水华，女，汉族，1982年6月6日出生，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：吴建涵、位凤坤，福建嘉凯律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人李水华因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定李水华应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，属事实认定不清，举证责任适用错误。首先，讼争合同及其附件六明确约定了李水华应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年12月29日前付人民币304068元，余款70万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，李水华认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由李水华承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。 二、一审法院认为合同未约定李水华应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，李水华应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《合同法》第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定李水华应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确李水华应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定李水华支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内，是公平合理的。其次，讼争合同签订时间为2014年12月29日，李水华支付按揭款时间为2016年2月17日,逾期支付按揭款355天，根据双方签订的合同及补充协议约定，李水华应支付违约金。在李水华尚有应付款或违约金未付清前，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延。欣盛丰公司不再另行通知办理房屋交付手续。再次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于李水华，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。根据《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，按照合同约定支付购房款是买受人即李水华的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定李水华将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定李水华的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便李水华签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，李水华也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,李水华支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。且一审法院关于欣盛丰公司按合同约定主张违约金和代保管费时，认为欣盛丰公司的主张违反了公平原则，但在李水华明显逾期办理按揭的事情上却未认定其违反公平原则，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。 三、欣盛丰公司向李水华主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请李水华注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如李水华对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与李水华以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与李水华双方的真实意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向李水华主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，李水华不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，李水华收房逾期，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，李水华逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，所以该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求李水华支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知李水华交房，但李水华至2019年6月17日才办理收房手续，李水华收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。 李水华答辩称，一、李水华并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、材料的情形，上诉人无权主张违约金41895元。2、李水华按照合同的约定和上诉人的要求于合同签订当天向上诉人交付了办理贷款所需的一切材料并依约签署全部按揭文件、材料。因此并不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的情况。2、根据合同约定，上诉人向李水华主张逾期办理贷款材料违约金应提供证据证明李水华逾期提交办理贷款资料，也应证明向李水华催收贷款资料。李水华签订《个人购房借款/担保合同》的时间与李水华提供办理贷款资料的时间有先后顺序，因此李水华签订《个人购房借款/担保合同》的时间不能证明李水华逾期提供办理贷款资料。根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人无法提供以上证据，因此应承担不利的法律后果。3、上诉人向李水华主张逾期提供并签署全部按揭文件、资料的违约金是根据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定显示公平，且明显加重了李水华的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，应为无效的格式条款。 二、李水华在办理按揭过程中不存在过错，上诉人主张逾期付款违约金24850元没有依据。1、李水华依约办理了相关贷款手续。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第六款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款的有关事宜”。因此，只有贷款银行通知李水华去办理贷款手续后，李水华才能去办理。李水华在接到贷款银行的通知后就按照约定办理了按揭贷款，不存在逾期办理贷款手续的情形。双方在合同中没有约定按揭款到账时间，因此也无法确定何时支付按揭款属于逾期支付。双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是根据贷款银行审核通过后的通知时间来确定的，办理贷款手续后，何时到账是银行根据自己的流程确定的。2、我国现行法律没有明确规定按揭购房款必须在商品房买卖合同签订后60天内到账。3、上诉人主张存在买受人签订合同之日起60日内付清购房款的交易习惯，但是并无证据证明其主张，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应承担举证不能的法律责任。事实上，我国并不存在其主张的交易习惯。4、二审法院的生效判决已经确认购房人在办理按揭过程中不存在过错。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，李水华无需再举证。 三、上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费没有事实和法律依据。1、涉案商品房至今未满足合同约定的交付条件，李水华有权拒绝收房。按照《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，讼争商品房的交房条件除了应通过“五方”验收和消防验收合格外，还应满足商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求条件，此外，小区内部道路、绿化等公共配套建筑也应按照规划设计要求建设完成。但涉案工程仅通过“五方”验收和7#楼、8#楼的消防验收，1-6#楼仅是消防备案，并非合同约定的消防验收合格；且目前小区水、电、管道燃气及道路、绿化等都未达到合同约定条件。虽然合同约定了“如果在规定日期未达到上述条件……买受人同意接收，出卖人支付买受人贰仟元违约金”的条款，但该条款对李水华显失公平。按照该条款约定，不论讼争商品房在约定的交房日期到来时处于何种状态，李水华都只能选择接收，何时装修、入住都遥遥无期，严重影响李水华购房入住的正常计划，不能正常实现李水华签订商品房买卖合同的目的，而李水华如此重大的损失却仅仅能得到2千元的违约金，这对李水华显然十分不公平，该条款应为无效条款，不能以此判定答辩人必须同意接收不符合约定条件的房屋。2、上诉人2018年11月2日表面上通知交房实际上却又拒绝向业主交房，二审法院已生效判决认定上诉人没有完成交房义务。虽然上诉人在2018年11月2日向大量业主发出了《催告收房通知书》，但实际上，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，上诉人表面上通知交房实际上却又拒绝向业主交房，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向二审法院提交，二审法院认定上诉人没有履行交房义务。3、上诉人诉求依据是《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，该条款同样是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。并且该两个条款，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加的，这对买受人而言极其不公平！上诉人也没有任何证据证明其主张的代保管费到底是由谁代保管，实际支出了多少代保管费。 欣盛丰公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李水华立即向欣盛丰公司支付代保管费、违约金121768元；2.本案诉讼费、保全费等费用由李水华承担。 一审法院认定事实：2014年12月29日，李水华与欣盛丰公司签订合同编号为03191475的《商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定李水华购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共99.28平方米，房价总金额1004068元。合同第六条约定买受人于2014年12月29日付人民币304068元。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2……。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已经达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用通知书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金……。附件六第四条第2款约定……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第四条第3约定买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 上述合同签订后，2016年2月1日，李水华和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》。2016年2月17日，中国工商银行向李水华发放贷款700000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向李水华发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月23日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向李水华发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，李水华签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往被告处办理交房手续时遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向李水华发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，他人签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。2019年6月17日案涉房屋已交房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，李水华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金，本院认为欣盛丰公司未提供证据证明李水华逾期提交办理贷款资料，亦无证据证明欣盛丰公司向李水华催收办理贷款资料，仅以李水华签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明李水华逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期付款违约金，本院认为双方并在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中未明确约定原告的付款时间，被告主张的根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款，但是欣盛丰公司并未举证证明存在60日内付清购房款的约定或交易习惯，且李水华在欣盛丰公司能够提供符合合同交房条件的时间前已足额支付按揭贷款，未见李水华存在违约情形，故欣盛丰公司以上诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，本院认为，基于查明的事实，欣盛丰公司于2017年9月28日向李水华发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未通过竣工验收和消防验收，不符合法定的交房条件，故该通知书不发生通知交房的效力。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合交房条件。欣盛丰公司于2018年11月2日向李水华寄送《催告收房通知书》，但欣盛丰公司却没有工作人员办理交房手续，故不能认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。后欣盛丰公司于2018年12月8日向李水华寄送《再次催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，2018年12月9日他人签收该通知书，欣盛丰公司庭审确认，李水华填写的送达地址、电话无误，故李水华应于2018年12月12日前办理收房手续。根据合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，李水华逾期收房，已视为欣盛丰公司于2018年12月12日办理了交房手续，相关风险和费用亦转移由买受人承受。欣盛丰公司还要求李水华支付逾期收房违约金、代保管费，系加重了买受人义务，与《商品房买卖合同》第二十二条之约定冲突，且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房产而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费人民币3125元，适用简易程序减半收取1562.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司还认为一审判决遗漏查明附件六第四条第1款及第13款内容。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同（03177628）及还款计划表；2、商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证，证据1-2证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。3、（2016）闽民再188号《民事判决书》，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 李水华质证认为：证据1-2真实性、合法性、关联性不予确认，且与本案无关。证据3，真实性无异议，但与本案无关，证明对象不予确认。 李水华于二审中未提交新证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于李水华应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题，案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定李水华付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张李水华存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明李水华提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明李水华应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向李水华主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向李水华主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定李水华未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确李水华未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自李水华应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由李水华承担。因此，欣盛丰公司要求李水华支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3125元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （曾聆） 二〇二〇年三月十八日 书记员（ 林加仁） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。