江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初244号原告：江西华庭物业服务有限公司。住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区吉安大道1号金庐名居3#楼1-20号房。法定代表人：高信芳，经理。委托诉讼代理人：晏红梅，公司职员。被告：王佑铿，男，1978年6月18日生，汉族，吉安县人，住吉安县。原告江西华庭物业服务有限公司诉被告王佑铿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西华庭物业服务有限公司的委托诉讼代理人晏红梅、被告王佑铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年3月1日至2020年1月31日的物业费1975元并按逾期每日3‰的比例支付滞纳金2150元共计4125元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告从2016年3月1日与融城小区业主委员会签订了代管融城小区物业管理服务合同。原告按合同约定为融城小区提供了物业服务。被告自2017年3月1日开始未交纳物业费，故原告诉至法院。被告王佑铿辩称，我未交纳物业费，是因为原告没有尽责，主要体现在：1、我侄子在小区被狗咬了，找物业公司没有处理；2、我父亲在原告处做保安时，原告与小区幼儿园的工作人员产生冲突，我去劝架，原告还处罚我的父亲；3、小区没有大门，业主回去没有停车位，进出不方便；4、小区乱搭乱建、养鸡养狗原告没有处理；5、物业费收费标准我不清楚；6、物业费应当按照有产权证的房屋面积收取，车库、柴间没有办证，不应该交物业费。本院经审理认定事实如下：被告王佑铿为吉安县城天权星苑小区2栋1单元302室的业主，房屋面积为129.55平方米，房屋性质为住宅。2016年2月18日，原告与吉安县融城小区业主委员会签订《融城小区物业服务委托合同》1份，合同约定，原告为融城小区提供物业管理服务，期限为2016年3月1日至2019年2月28日；多层住宅物业服务费用为每月0.36元/平方米，柴间、车库用于住宅、商业的为每月0.18/平方米；物业服务费用主要用于：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9、法定税费。10、物业管理企业的利润。11、提取3%给业主委员会的行政办公费……等等。2016年2月24日，原告与吉安县融城小区业主委员会签订《补充协议》1份，约定物业服务管理费用从第二年起每年上调10%。2018年11月12日，原告与吉安县融城小区业主委员会再次签订《融城小区物业服务委托合同》1份，合同约定，原告继续为融城小区提供物业管理服务，期限为2019年3月1日至2022年2月28日；服务范围为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；多层住宅、别墅的物业服务费用为每月0.4元/平方米，柴间、车库用于住宅商业的物业服务费用为每月0.22元/平方米；物业服务费按年收取，每年2月28日前本年度的物业费（当年3月1日至次年2月底）；如业主未按期缴纳物业费，按所欠物业费3‰（每天）收取滞纳金……等等。原告自2016年3月1日开始进驻吉安县融城小区提供物业管理服务至今。被告自2017年3月1日开始至今未交纳物业费，故原告诉至法院。本院认为，一、原告江西华庭物业服务有限公司系注册登记的物业管理公司。原告与被告王佑铿居住的小区的业主委员会签订《委托代管天权小区物业管理服务合同》符合法律规定，属有效合同。原告依照合同约定已向被告提供相关物业服务，被告作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向原告缴纳物业费。原告之诉，理由正当，本院予以支持。二、关于被告主张的原告未善尽管理之责。1、被告未提交证据证实其侄子被狗咬伤是由于物业公司管理不善所致，以此理由拒缴物业费，依法无据；2、被告父亲原为原告聘请的工作人员，如被告父亲认为其受到原告处罚不正当，可通过协商、仲裁或诉讼等合理合法方式主张权利，被告以此理由拒缴物业费，依法无据；3、根据原、被告当庭的陈述及双方提交的证据可以看出原告在履行合同过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务。被告对原告的服务有意见，可以通过业主委员会、及时沟通等合理合法的方式维护权利，而不应采取拒交物业费的方法消极应对。依据原告与业主委员会签订的合同约定，多层住宅的物业费标准应为：2016年3月1日至2017年2月28日期间每月0.36元/平方米、2017年3月1日至2018年2月28日每月0.396元/平方米、2018年3月1日至2019年2月28日每月0.4356元/平方米、2019年3月1日至2020年2月28日每月0.40元/平方米。现原告主张2017年3月1日至2018年2月28日期间按照每月0.36元/平方米、2018年3月1日至2020年1月31日期间按照每月0.40元/平方米向被告收取物业费，符合合同约定，本院予以支持。本院确定被告自2017年3月1日至2020年1月31日应交纳的物业费为1752元（129.55平方米×0.36元/平方米×12个月+129.55平方米×0.4元/平方米×23个月）。原告未提供证据证实被告的车库用于住宅、商业，对原告要求收取车库的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金。原告与业主委员会在2016年签订的物业服务合同未约定业主逾期交纳的违约责任；原告与业主委员会在2018年签订的物业服务合同虽然对逾期交费的违约责任进行了约定，但原告的服务存在瑕疵是被告未交物业费的部分原因，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另，物业费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。如因业主拒交物业费，导致物业费入不敷出，物业公司缺乏资金，对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的利益受损。如物业公司的服务不尽如人意，业主应当通过成立业主委员会、及时沟通等合理合法的方式维护权利，而不应简单采取拒缴物业费的方式。当然，原告的服务也存在一定瑕疵，主要体现在与业主的沟通不到位，小区物业管理的信息不透明，引起业主的不满。在今后的物业服务过程中，原告应积极听取业主的建议，对业主提出疑问，应当及时沟通、反馈，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务的专业化、规范化水平，才能更进一步得到业主的认可和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王佑铿应在本判决生效之日支付原告江西华庭物业服务有限公司物业费1752元；二、驳回原告江西华庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王佑铿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 肖 焰二〇二〇年三月二十六日书记员 曾叶华附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。