重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终730号上诉人（原审被告）：重庆航悦置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000005779837852。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：孙佳云，女，1992年11月21日出生，汉族，系公司员工。被上诉人（原审原告）：陈军，男，1975年5月25日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：熊晓霞，重庆中西律师事务所律师。上诉人重庆航悦置业有限公司（以下简称航悦公司）因与被上诉人陈军商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初17724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人重庆航悦置业有限公司的委托诉讼代理人孙佳云，被上诉人陈军及其委托诉讼代理人熊晓霞通过网上庭审参加了诉讼。本案现已审理终结。航悦公司上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初17724号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、被上诉人未按照合同约定支付房款，故上诉人有权顺延交房时间，上诉人不存在逾期交房的情形；2、一审法院适用法律错误。上诉人不应承担逾期交房违约金。陈军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈军向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年6月19日期间的逾期交付房屋的违约金241471元(1119474乘以0.0003乘以719天)及利息(以241471元为基数,从2019年7月19日起按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率计算至付清之日止)；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月26日，航悦公司作为甲方（卖方），陈军作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，本商品房项目暂定名为中航两江体育公园一期（Ｅ18-01／01），甲方将其位于重庆市渝北区预售商品房出售给乙方，该商品房用途为住宅，房屋总成交价1119474元。乙方选择按揭付款。合同第七条交房期限及交付条件中约定，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十四条关于办理预告登记的约定：……2、乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。……3、甲乙双方应相互配合办理本商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在办理商品房合同登记备案后Ｘ日内，将办理本商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记所需乙方提供的资料提供给甲方，如乙方未能在约定期限内将办理登记所需乙方提供的资料提供给甲方，甲方不承担违约责任。上述合同《补充协议》第六条中约定：乙方应在合同签订当日签署按揭合同（按揭合同指乙方办理银行按揭贷款所应签署的借款合同、抵押合同等法律文件）并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需的全部资料；……。第九条第2款中约定：如遇下列特殊原因，甲方交房时间可据实予以延期，且甲方不承担逾期交房责任：（1）乙方采用按揭付款方式支付房价款的，如银行的按揭款项在合同约定的交房时间前仍未划到甲方的账户，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方补足差额）后7个工作日内；（2）乙方在办理接房手续时应付清应付款项，应当按合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签订面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代政府部门收取的专项维修资金、契税、印花税等其他代收款项及甲方被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其它费用（如有），否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。合同第十条第3款中约定：乙方在办理本商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、签订面积差异结算协议、办理完毕面积差异结算手续、付清委托甲方代缴的专项维修资金、规费、税费、甲方被贷款银行扣划的相应款项（如有）及其它费用（如有），否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按签署约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。乙方应在已付清上述款项后十日内自行前往甲方处办理交接手续，甲方不再另行通知乙方办理交接手续。乙方未按时前往甲方处办理交接手续的，视为甲方在乙方付清上述应付款之日已按合同约定条件交付。2017年4月19日、4月20日，航悦公司向陈军出具收款收据3张，分别载明收到陈军交来购买重庆中航小镇一期64幢102定金50000元、首期669474元、大修基金4204元、契税11194.74元、权证印花税5元、按揭印花税20元、抵押登记费80元、预告登记费80元。后陈军作为借款人与中国建设银行股份有限公司重庆市分行（贷款人）、航悦公司（保证人）签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定陈军以案涉房屋作抵押物借款40万元，借款期限为2017年5月15日起至2037年5月15日止。该借款合同第二十五条约定：“本合同自房产抵押登记、相关保险或者住房置业机构担保办理完毕，且将抵押登记完成的凭据、相关保险单或者住房置业机构担保单（函）提交给乙方及公积金中心收妥之日生效”。该贷款合同未填写日期。陈军称该借款合同系在2017年5月初签订。2017年7月17日，航悦公司取得了案涉房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月23日，案涉房屋登记在陈军名下。同日，案涉房屋办理了渝（2018）两江新区不动产证明第000065542号《不动产登记证明》，上载明证明权利或事项为：土地房屋抵押权登记（地产），权利人为：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，义务人为陈军。债权金额40万元。一审庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋的银行按揭贷款于2019年4月17日发放。陈军陈述，其按照要求提交完所有办理房屋贷款的资料后，航悦公司未及时将办理抵押登记的相关资料提交重庆市两江新区不动产登记中心，拖延至2018年1月22日才统一批量提交办理抵押登记的资料，抵押权于2018年1月23日设立，抵押权人为中国建设银行重庆市分行。抵押权设立后，航悦公司不及时到重庆市两江新区不动产登记中心领取不动产登记证明，也未及时提交给中国建设银行重庆市分行，导致《借款合同》迟迟未生效，中国建设银行重庆市分行也拒绝发放贷款，直至2019年4月17日，航悦公司向贷款银行提交上述证明后，贷款银行随即支付了贷款。故我方的银行按揭贷款延迟发放至航悦公司账户系其自身原因造成，其无权以贷款迟延发放为由拒绝交付房屋，其应向我方承担逾期交房责任。航悦公司陈述，《补充协议》第九条第二款、第十条第三款均明确约定只有原告在付清房款、税费、违约金等各项款项之后，我方才向其交付案涉房屋，且房款付清后，原告应自行在10日内前往我方处办理接房手续，我方无需另行通知原告接房，案涉房屋的按揭贷款于2019年4月17日才发放，此时原告才付清案涉房屋的全部房款，在此之前我方均不构成逾期交房，房款付清后，原告并未按照约定在10日内自行前往我方处接房，应视为原告已接房。一审庭审中，陈军还举示《房屋租赁合同》，拟证明航悦公司的逾期交房行为给其造成了每月租金损失1600元。一审另查明，2019年10月16日，一审法院组织原、被告双方一同前往中国建设银行股份有限公司杨家坪支行调查询问陈军办理按揭贷款的情况，并形成《调查笔录》一份。经询问，该行信贷部工作人员贺毅回答：陈军的银行贷款审批通过的时间为2017年7月12日，贷款发放的时间为2019年4月17日。因购房人的贷款审批通过后，需要贷款合同还给开发商，等抵押办理完成后，我方才发放贷款。陈军的抵押贷款资料开发商是于2019年3月6日才给我方，我方收到该资料后才发放贷款。关于办理按揭贷款，航悦公司提交代理词称：办理按揭贷款系陈军与银行双方的法律行为，银行审查的对象为陈军本人及其贷款资格，审查的结果为是否同意向原告提供住房按揭贷款，而我方仅为协助配合，不应承担因贷款延期发放而产生的责任，包括延期交房责任。根据法律规定，原告在合同约定交房期限2017年6月30日经过未能接房时，其并未向银行采取任何催告措施，也未向我方发出书面通知，其主观认为我方违约却并未及时采取措施避免损失扩大，而是等到约定交房日期已经过快2年时才向法院提起诉讼，该损失扩大是陈军自身的责任，其无权向我方主张逾期交房违约金。一审法院认为，原告陈军与被告航悦公司在2017年4月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定，航悦公司应当在2017年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给陈军。航悦公司实际于2017年7月17日取得案涉房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，于2019年6月19日将案涉房屋交付给陈军。航悦公司辩称，因陈军未在合同约定的交房时间前付清全部房款，其根据合同补充协议的约定有权将交房期限顺延且无需承担违约责任，而陈军认为其贷款迟延近两年发放系因航悦公司的过错导致，航悦公司不能以此为由拒绝承担逾期交房责任。对此，一审法院认为，合同补充协议第九条第2款中约定“乙方采用按揭付款方式支付房价款的，如银行的按揭款项在合同约定的交房时间前仍未划到甲方的账户，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方补足差额）后7个工作日内”、“乙方在办理接房手续时应付清应付款项，应当按合同约定付清全部应付房价款……否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任”。该上述约定应理解为：若因买方陈军自身的原因未在合同约定的交房期限前付清房款，航悦公司有权顺延交房时间且不承担逾期交房的责任；若因航悦公司的原因使陈军的贷款迟延发放，进而导致陈军的房款未付清，则视为航悦公司为自己的利益不正当地阻止付款条件成就的，根据法律规定视为付款条件已成就，航悦公司不能据此根据上述合同条款的约定免除逾期交房的责任。从查明事实看，陈军是以按揭付款的方式购买航悦公司开发的预售商品房。陈军举示的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》（以下简称《住房贷款借款合同》）、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》上航悦公司也作为担保方签字，即航悦公司对陈军的按揭贷款负有担保义务。《住房贷款借款合同》第二十五条也明确约定“本合同自房产抵押登记、相关保险或者住房置业机构担保办理完毕，且将抵押登记完成的凭据、相关保险单或者住房置业机构担保单（函）提交给乙方及公积金中心收妥之日生效”，从该约定可以看出，航悦公司及时协助办理完毕案涉房屋的担保会影响陈军按揭贷款的发放。从商品房交易的惯例看，开发商对其所出售的预售商品房的担保可分两个阶段看，在预售商品房的产权登记至购房人名下之前，开发商协助购房人办理《预购商品房抵押权预告登记》；在预售商品房的产权办理至购房人名下之后，开发商协助购房人将房屋产权证原件抵押至贷款银行，办理房屋抵押登记，而预售商品房中一般是购房人委托开发商办理上述登记。本案中，经向陈军的贷款银行询问调查，陈军的银行贷款审批通过的时间为2017年7月12日。因支付房款系陈军作为购房人的义务，合同补充协议第六条中亦约定陈军应在商品房买卖合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款资料、按银行要求提供办理按揭所需的全部资料，故在2017年7月12日前，陈军系因自身原因未获得银行贷款，而贷款作为其房款的一部分，在2017年7月12日前陈军系因自身原因未付清房款，航悦公司有权根据合同补充协议第九条第2款中的约定顺延交房而不承担逾期交房的责任，故陈军要求航悦公司支付2017年7月1日至7月12日期间的逾期交房违约金，一审法院不予支持。如前所述，在陈军的贷款审批通过后，除贷款银行政策的原因外，若航悦公司及时协助办理完毕案涉房屋的担保手续并将相应的资料提交给贷款银行，则贷款银行会发放贷款。本案中，航悦公司并未举示证据证明其在商品房买卖合同订立后协助陈军办理了案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，相反，从陈军举示的案涉房屋的产权证及土地房屋抵押权登记证明来看，案涉房屋是在办理产权证的当天即2018年1月23日办理的土地房屋抵押权登记证明，从陈军贷款银行的询问调查可知，航悦公司是在2019年3月6日才将陈军的抵押贷款资料提交给银行，该贷款银行于2019年4月17日发放贷款。在2017年7月13日至2019年3月6日期间，航悦公司并未举示证据证明陈军存在不按约履行办理按揭贷款义务的情形，也未举证证明因贷款银行政策的原因导致陈军无法获得贷款，依法应承担举证不能的不利后果，故此期间应认定航悦公司存在逾期协助办理案涉房屋担保手续的义务导致陈军的按揭贷款迟延发放，如前所述，此种情况下陈军的按揭贷款未及时发放系航悦公司未及时履行协助义务所致，航悦公司不能根据合同补充协议第九条的约定，免除其逾期交房的违约责任。故陈军要求航悦公司支付2017年7月13日至2019年3月6日期间的逾期交房违约金，一审法院予以支持。关于违约金的金额，根据合同第九条“甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金”的约定，陈军此期间已支付房款为719474元，故陈军要求航悦公司支付2017年7月13日至2019年3月6日期间的逾期交房违约金129937元（719474元×0.0003×602天），一审法院予以支持。被告航悦公司辩称，陈军主观上认为航悦公司逾期交房，但却未采取适当措施避免扩大损失，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院认为，航悦公司于2017年4月26日出具的收款收据中显示其在订立合同时代收了案涉房屋的权证印花税、按揭印花税、抵押登记费、预告登记费，即案涉房屋的按揭贷款、抵押登记均是陈军委托航悦公司在办理，航悦公司是否及时办理以及具体何时办理完毕案涉房屋的担保手续，陈军并无从了解，航悦公司应根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，遵循诚实信用原则及时履行协助完成抵押担保手续的义务，在此情形下陈军等待航悦公司完成抵押担保手续以发放贷款，并不存在扩大损失的行为，故对航悦公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。航悦公司在2019年3月6日将陈军贷款所需抵押完成的相关资料提交给银行后，银行在2019年4月17日发放贷款，此期间航悦公司已履行陈军贷款的协助义务，贷款迟延发放并非航悦公司的原因造成，陈军要求航悦公司支付此期间的逾期交房违约责任不符合合同约定，一审法院不予支持。关于2019年4月17日至2019年6月19日期间的逾期交房违约金。根据合同补充协议第九条“乙方在办理本商品房的交接手续前，应当按合同约定付清全部应付房价款、……否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按签署约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。乙方应在已付清上述款项后十日内自行前往甲方处办理交接手续，甲方不再另行通知乙方办理交接手续。乙方未按时前往甲方处办理交接手续的，视为甲方在乙方付清上述应付款之日已按合同约定条件交付”约定，原告陈军应在付清案涉房屋的全部购房款后十日内即应在2019年4月27日内自行前往航悦公司处办理交接手续，被告航悦公司不再另行通知原告办理交接手续。现陈军并未举证证明其按合同约定在付清案涉房屋的全部购房款后十日内前往航悦公司处办理接房手续而航悦公司拒绝交房，根据上述合同约定，视为航悦公司已于2019年4月17日将房屋交付给陈军，故此期间航悦公司不存在逾期交房的违约行为，原告陈军要求被告航悦公司支付2019年4月17日至2019年6月19日的逾期交房违约金，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金的利息，因逾期交房违约金的性质本身就是对逾期交房违约行为所造成损失的弥补，原告陈军主张逾期交房违约金的利息无法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、被告重庆航悦置业有限公司在本判决生效后五日内向原告陈军支付逾期交房违约金129937元；二、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4922元，已减半收取2461元，由原告陈军负担1137元，被告重庆航悦置业有限公司负担1324元。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，被上诉人陈军以公积金贷款方式购买上诉人开发的案涉商品房，陈军作为甲方、上诉人航悦公司作为丙方与中国建设银行股份有限公司重庆市分行（乙方）三方共同签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，上诉人航悦公司作为保证人亦为合同当事人，受合同相关条款的约束。借款合同第二十五条约定，“本合同自房产抵押登记、相关保险或者住房置业机构担保办理完毕，且抵押登记完成的凭据、相关保险单或者住房置业机构担保单（函）提交给乙方及公积金中心收妥之日生效”，而上诉人作为开发商，其在销售房屋时即已经向被上诉人代为收取了契税、权证印花税、抵押登记费、按揭印花税、预告登记费，显然办理相关抵押登记的责任在航悦公司，而上诉人直至2019年3月6日才将抵押登记相关材料交给贷款银行，故系上诉人怠于履行抵押登记及相关材料的流转义务导致借款合同延迟生效进而导致银行迟延放款，对此亦有贷款银行工作人员的证言为证，故陈军作为购房者在履行借款合同过程中并无过错，不应承担导致贷款延迟发放的相关责任，上诉人应当按照商品房买卖合同及补充协议的约定对被上诉人承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，一审判决已经详细阐明理由，本院予以赞同，不再赘述。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，航悦公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4922元，由上诉人重庆航悦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇二〇年三月二十七日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹