福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2675号 原告：官志刚，男，1970年7月10日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。 被告：邵武市昭阳街道办事处城丰社区居民委员会，住所地邵武市城东路10号。 负责人：朱生发，主任。 委托诉讼代理人：朱立斌，福建匠行律师事务所律师。 原告官志刚与被告邵武市昭阳街道办事处城丰社区居民委员会（以下简称城丰居委会）合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中发现该案案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告官志刚及其委托诉讼代理人郭智明、被告城丰居委会主任朱生发及委托诉讼代理人朱立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告城丰居委会将其所有的位于邵武市综合服务大楼进行对外招租的行为无效。2、被告城丰居委会返还原告官志刚投标保证金600000元，并承担自2018年11月14日起按月利率2%计算的资金占用损失，截止2019年8月30日，资金占用费暂计114000元（12000×9.5）；以上共暂计714000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、撤销被告城丰居委会作出的中标通知书（2018.11.28）；2、被告邵武市昭阳街道办事处城丰社区居民委员会返还原告官志刚投标保证金600000元，并承担自2018年11月14日起按月利率2%计算的资金占用损失；截止2019年11月30日，资金占用费暂计150000元（12000×12.5）；以上共暂计750000元。事实和理由：2018年11月2日，被告城丰居委会以发展社区经济为由，经社区两委及村民代表大会讨论，通过将邵武市综合服务大楼一层、三层、四层社区服务用房面向社会公开招租的决定，并在社区广告栏张贴发布租赁招标公告。原告得知后提交了投标函并交纳了投标保证金600000元。2018年11月21日，原告“经营宾馆”的竞标项目中标。公示期满后，原告即要求被告提供相关证件材料以便原告办理经营宾馆的工商及消防手续。在此过程中，原告得知综合服务大楼土地使用权性质为性质划拨用地，土地用途为公共管理与服务用地。在未经批准办理建设用地使用权出让手续之前，不得擅自改变用途，不得转让、出租等。原告得知后，立即向被告反映此事并要求被告予以协调。为此，被告要求原告提交《关于未能及时签订招标合同的情况说明》作为双方暂缓签订正式租赁合同的凭证。但至今，被告仍无法办理土地使用权变更手续，更无法与原告签订租赁合同，致使原告无法实现合同目的。为此，原告要求被告返还保证金及利息，但被告拒绝。 被告辩称，1.被告的招租行为有效。综合服务大楼系被告所有，被告享有使用、收益的权利。被告经社区两委及村民代表大会讨论，并经上级邵武市昭阳街道办事处同意，将综合服务大楼严格按照招标程序公开对外招租，原告被确定为中标人。2018年12月6日，被告就综合服务大楼变更土地性质问题向邵武市政府作了报告。原告于2018年12月20日书面通知被告，同意在综合服务大楼土地性质变更后再与被告签订租赁合同。2019年5月15日，邵武市住建局经公示后，下发文件，同意将综合服务大楼使用性质变更为商业用房（旅馆、酒店用房）。因此，被告的招租行为程序合法，没有侵犯国家集体及公共利益，也不违反法律法规的强制性规定。2.综合服务大楼土地性质为行政划拨用地。根据《城市房地产管理法》第55条的规定，可以对外招租。邵武市人民政府的用地批复系规范土地的使用，不包括土地上建设的房屋。土地性质未变更不影响工商登记及消防手续的办理。邵武市住建局下发综合服务大楼土地性质变更后，原告仍未与被告签订租赁合同。原告系完全民事行为人，在中标后不与被告签订租赁合同，违反招投标法的规定，对其保证金应予以没收，并有权要求原告赔偿租金损失。在扣除保证金及租金损失后，被告最多退还138450元。 庭审中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2013年11月4日，邵武市人民政府作出批复，同意将位于市李纲东路北侧6590平方米的国有建设用地划拨给城丰居委会，作为城丰居委会综合服务中心项目用地。项目用地属于性质划拨，土地用途为公共管理与服务用地。未经批准办理建设用地使用权出让手续，不得擅自改变用途，不得转让、出租等。经开发建设，城丰居委会取得了上述土地房屋的不动产权证书。2018年，经社区两委及村民代表大会讨论，并经上级邵武市昭阳街道办事处同意，城丰居委会将综合服务大楼公开对外招租。招标公告载明“房屋基本情况：1、此招租楼位于。2、一层店面四间面积300㎡、三层办公楼3229㎡、四层公寓八间436㎡，共计3965㎡社区服务用房新楼毛坯房”。原告提交的投标经营项目为“经营宾馆”，并向被告缴纳了投标保证金600000元。2018年11月28日，经定标，原告以“每年501000元，期限为9年”的报价中标。根据《中标通知书》的要求，原告需在7日内与被告签订租赁合同。原告中标后，在办理经营宾馆的手续过程中，被相关部门告知，涉案房屋的土地性质为社区服务用房，无法办理商业用途及消防安全等手续。为此，原告于2018年12月20日向被告出具《关于未能及时签订招标合同的情况说明》，载明“现贵方已在为我方积极争取将社区服务用房用途增加为经营性用房用途，我方愿意在审批下达后，再与贵方签订正式租赁合同”，被告在该情况说明上盖章。2019年5月15日，邵武市住建局经公示后，向被告下发《关于城丰社区综合服务大楼社区服务用房使用功能变更的复函》，同意将综合服务大楼使用性质变更为商业用房（旅馆、酒店用房）。2019年8月12日，原告向被告书面申请退还保证金及支付损失。被告复函不同意退还。涉案土地至今尚未在国土部门办理变更手续。后双方对退还投标保证金协商未果，原告遂提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点之一是被告将涉案房屋对外招租的行为是否有效？《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”，故上述规定并未禁止在划拨土地上建设房屋并出租，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家。本案情况是在划拨用地上建设房屋出租，租赁标的物为房屋，所涉的将划拨地上房屋出租营利的行为并未违反法律法规的强制性规定，被告的招租行为应属有效。原告诉称被告招租行为无效，请求撤销被告城丰居委会作出的中标通知书的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 本案争议的另一焦点是双方至今未签订书面租赁合同的损失由谁承担？本院认为，虽然被告的招标程序合法，但被告在招标前未能查清涉案土地的性质，也未在招标文件中明确载明涉案土地的性质。本案原告在提交的投标文件中已经明确载明租赁用途为开设宾馆，被告接受原告的投标文件，被告即对原告存在默示保证义务，即确保在投标人中标后能够提供符合开始宾馆要求的房屋，以便中标人能够实现其开设宾馆的目的。但原告在中标后却因土地性质系行政划拨用地，而无法办理开设宾馆的相关手续，致使其不能实现租赁合同目的。中标后，原、被告双方同意待土地性质变更后再签订书面租赁合同。然而，被告虽然向住建部门申请办理了土地性质变更手续，但至今尚未在国土部门办理土地性质变更手续，以致酿成本案纷争，故被告存在缔约过失，应承担本案的主要责任。同时，原告作为完全民事行为能力人，在投标之前也有义务对租赁物的性质、状态做基本的了解。在投标之前就应当知晓开始宾馆必须要提交的资料，而不是在中标后再向相关部门了解情况，本案原告未能尽到基本的审慎注意义务，也存在一定过错。根据双方的过错程度，参考涉案房屋空置损失及原告的保证金资金占用损失等因素，在双方损失相互对抵后，本院酌情认定由被告返还原告投标保证金580000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邵武市昭阳街道办事处城丰社区居民委员会应于本判决生效后十日内返还原告官志刚投标保证金580000元。 二、驳回原告官志刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10940元，由邵武市昭阳街道办事处城丰社区居民委员会负担9000元，官志刚负担1940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李 曦 人民陪审员  章建姬 人民陪审员  方劲雁 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  蒋长玉 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。