湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终104号上诉人（原审被告）：长沙市麓城置业有限责任公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道岳麓1号大厦301、303号。法定代表人：闵志群，董事长。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张娴，女，1962年10月27日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：张陵，男，1960年4月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张娴，女，1962年10月27日出生，汉族，系张陵的妹妹。被上诉人（原审原告）：张培庆，男，1965年8月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张娴，女，1962年10月27日出生，汉族，系张培庆的姐姐。上诉人长沙市麓城置业有限责任公司（以下简称麓城置业公司）与被上诉人张娴、张陵、张培庆商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麓城置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判麓城置业公司不承担违约金支付义务，并由张娴、张陵、张培庆承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋所在小区虽由上诉人负责开发建设，但其房屋全部以经济适用房、廉租房、限价商品房立项筹建，项目至今仍存在部分房屋未由相关职能部门分户到位的问题。因无法收取足额的物业维修基金、契税等款项，致使房屋栋证迟迟无法办理。该原因不能归结于上诉人，且属于上诉人不能控制、无法避免的情形。二、一审法院适用法律错误，依法应予改判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于“由于出卖人原因”的，开发商可不承担逾期办证的违约责任。上诉人在合同期限内向相关行政管理部门报送了办理国有土地使用权的材料，履行了办证义务，遇到政策调整后，亦积极配合新政策办理相关手续，已积极履行了自身义务。张娴、张陵、张培庆辩称：上诉人提及的无法收取足额的物业维修基金、契税等款项与被上诉人无关，且上诉人无证据证明其履行了向相关部门提交办证材料的义务。张娴、张陵、张培庆向一审法院起诉请求：判令麓城置业公司支付逾期办理产权证的违约金20000元。一审法院认定事实：2012年8月14日，黄碧霞与麓城置业公司签订了《长沙市经济适用房买卖合同》（合同编号：ＸＤ110271204，以下简称“合同”）及其附件，由黄碧霞购买麓城置业公司开发的位于长沙市岳麓区，房屋建筑面积72.13平方米，房屋总价款为185302元。合同第六条约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款首付款（含定金）185302元于本合同签订之日前一次性支付。第十九条约定：出卖人保证销售的经济适用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同签订生效之日起90天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方面申请办理。出卖人应在此合同签订生效后450日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内向长沙市房屋产权管理局申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后180日内向国土部门申请办理国有土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。黄碧霞已于2010年1月18日、2010年5月25日分两次向麓城置业公司支付了涉案房屋的购房款，并于2010年5月26日向麓城置业公司交纳了契税、预告登记费、办理国土证费等税费。2017年10月12日，涉案房屋登记在黄碧霞名下，权证号码为：湘（2017）长沙市不动产权第0266261号。另查，黄碧霞于2019年7月13日死亡，张陵、张娴、张培庆系其子女，黄碧霞的丈夫张陆平已先于黄碧霞死亡。又查，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。一审法院认为：黄碧霞与麓城置业公司所签订的《长沙市经济适用房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据合同第十九条约定：“出卖人应在此合同签订生效后450日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内向长沙市房屋产权管理局申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后180日内向国土部门申请办理国有土地使用权证。”现因政策调整，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记制度，故麓城置业公司应当在合同签订生效（2012年8月14日）后810日内将办理黄碧霞所购房屋不动产权证书需要由麓城置业公司提交的资料提交给不动产登记机关，即麓城置业公司应在2014年11月2日前履行该义务，但麓城置业公司直至2017年10月12日才为黄碧霞办妥不动产权证，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。麓城置业公司主张逾期办证并非麓城置业公司的原因，而系政府政策变化所导致，属于不可抗力，但根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件可知，实施不动产登记制度是在2016年9月9日以后，而麓城置业公司应当履行义务的最后期限是在2014年11月2日，这期间尚有一年多的时间差，麓城置业公司以政策调整为由抗辩逾期办证依据不足，一审法院不予采纳。因麓城置业公司存在逾期办证的违约行为，而黄碧霞已死亡，故麓城置业公司应向其法定继承人即张娴、张陵、张培庆支付违约金，麓城置业公司主张张娴、张陵、张培庆请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，张娴、张陵、张培庆提交的证据并不足以证实因麓城置业公司的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现张娴、张陵、张培庆要求麓城置业公司支付违约金20000元，其诉请过分高于张娴、张陵、张培庆因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合张娴、张陵、张培庆因麓城置业公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定麓城置业公司向张娴、张陵、张培庆支付自2014年11月3日起至办理不动产权证书之日即2017年10月12日期间的逾期办证违约金9951元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、限麓城置业公司于本判决生效之日起三日内向张陵、张娴、张培庆一次性支付违约金9951元；二、驳回张陵、张娴、张培庆的其他诉讼请求。如果麓城置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取150元，由麓城置业公司负担。二审过程中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：涉案《长沙市经济适用房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据查明的事实，上诉人未提供充分证据证明其在合同约定期限内履行了办证义务，构成违约，应当承担相应违约责任，一审法院综合案情，酌情判令上诉人向被上诉人支付相应违约金并无不妥。对于上诉人提出的逾期办证系因无法足额收取物业维修基金、契税等不能归结于上诉人的原因所致，故其不应承担违约责任的主张，本院认为，上诉人所主张的逾期办证的原因并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且即便逾期办证系因案外第三人所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，上诉人仍因向被上诉人承担相应违约责任，故对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，麓城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人长沙市麓城置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  文春桃审判员  何豪杰审判员  赵佳玮二〇二〇年三月九日法官助理周卓书记员乐中园附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。