安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初323号 原告：陈凤，女，1977年9月20日出生，汉族，住安徽省滁州市全椒县。 委托诉讼代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，安徽椒陵律师事务所实习律师。 被告:全椒县汉一农贸市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区。 法定代表人:沈志锋，该公司总经理 被告:全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇南屏工业区。 法定代表人:崇润，该公司执行董事兼总经理。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。 第三人:全椒县德海农贸市场管理有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇城南新区南一路西侧汉一农贸市场3号楼133号商铺。 法定代表人:**宝，执行董事。 委托诉讼代理人：张强，该公司员工。 原告陈凤与被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司（以下简称汉一农贸公司）、全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一房产公司）、第三人全椒县德海农贸市场管理有限公司（以下简称德海农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈凤及其委托诉讼代理人朱俤、张伟、被告汉一农贸公司、汉一房产公司的共同委托诉讼代理人王学翦、第三人德海农贸公司委托诉讼代理人张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈凤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与俩被告签订的《商铺租赁合同》,俩被告立即腾空商铺,恢复原状;2.第三人协助腾空商铺；3.俩被告支付原告2018年1月至2019年12月间X幢CXXX号、CXXX号商铺租赁费40760元;4.俩被告自2020年1月起按每天56.4元的标准支付占有使用费至腾空商铺、恢复原状之日止;5.俩被告支付原告违约金26494元;6.俩被告对原告诉请的第1、3、4、5项承担连带责任;7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月11日,原告从汉一房产公司处购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场CXXX号、CXXX号两个商铺。2017年5月19日,原告将该商铺出租给俩被告,并签订商铺租赁合同,约定租期为5年及被告无正当理由逾期支付租金的,需提前付清次年房租。如违约,本合同终止,被告应支付原告合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金。截止起诉之日止,被告没有支付过任何租金,已经严重违约,双方的租赁合同已终止。因被告的违约,长期占用原告商铺应支付占有使用期间的费用。在租赁期间,被告将商铺转租给了第三人。 汉一农贸公司、汉一房产公司辩称：1.原告与俩被告租赁商铺的事实存在，租金没有支付属实。但案涉商铺合同租赁期限尚未届满，案涉房产也已转租给德海农贸公司经营管理，现在德海农贸公司经营管理下已形成完整的农贸市场，如解除原被告之间签订的商铺租赁合同，势必破坏该市场整体经营效益，造成周边群众的生活不便，将导致被告与第三人之间转租纠纷的连环诉讼，引发一系列社会矛盾；2.对应支付的租金俩被告将与第三人协商尽快解决；3.鉴于本案租赁合同所涉房产在整个市场中的的特殊情形及继续履行也是对原告预期利益的保护，请求法院驳回原告解除案涉商铺租赁合同的诉讼请求，且免除本案违约金。 德海农贸公司述称：第三人租赁商铺至今，被告一直告知商铺产权属于汉一房产公司，案涉商铺产权至今仍登记在汉一房产公司名下，第三人属于第一承租人；原告与俩被告之间的纠纷只是债权纠纷，应由双方通过给付价款的方式解决，不应损害第三人的商铺使用权；原、被告之间的售后返租行为违反法律禁止性规定，该行为应属于无效。 本院经审理认定事实如下：位于襄河镇南一路西侧、秦岗路北侧的汉一农贸市场系汉一房产公司开发，其用途主要是农副产品批发市场。其中部分商铺对外出售，部分商铺自用。 2012年7月3日,陈凤从汉一房产公司处购买位于襄河镇南一路西侧汉一农贸市场第X幢CXXX号、CXXX号两个商铺，建筑面积分别为15.85平方米、17.17平方米，价款分别为149925元、159853元。该商铺与其他商铺分隔成独立的商铺，该商铺至今没有办理产权证，仍登记在汉一房产公司名下。2012年7月4日，陈凤与汉一农贸公司签订商铺委托经营管理协议，将案涉商铺委托汉一农贸公司经营，经营期限期限为2013年1月1日至2015年12月31日。 2013年12月，汉一房产公司与汉一农贸公司签订商业地产托管协议，汉一房产公司将约17000平方米商业性质房产委托汉一农贸公司管理，委托期限从2013年12月20日至2033年12月20日止。汉一农贸公司可以自己名义对外招商并出租受托管的房屋，汉一房产公司对汉一农贸公司以汉一农贸公司名义签订的租赁合同、招商合同均予以认可。 2017年3月1日，汉一农贸公司（甲方）与德海农贸公司(乙方)签订一份《全椒汉一农贸市场租赁合同》，合同约定将汉一农贸市场商业2区1-2层及屠宰区（现有搓一顿饭店占有使用）共计7914平方米（包含陈凤等20多位业主商铺在内）出租给德海农贸公司，租赁期限为20年，自2017年3月1日至2037年2月28日止。双方还对租金支付标准、支付方式、市场改造与装潢以及相应费用承担等进行了约定。合同签订后，汉一房产公司、汉一农贸公司将将部分商铺原有的隔墙拆除后交付德海农贸公司，德海农贸公司对一层3565平方米及二层进行统一规划，整体改造为菜市场，内设多个大小不一开放式的摊位，收取摊位管理费。改造后的菜市场于2017年6月底汉一农贸菜市场已开始运营。 2017年5月19日，陈凤与汉一农贸公司、汉一房产公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，将其购买的案涉两商铺租赁给汉一农贸公司、汉一房产公司。该合同第三条约定：租赁期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日。双方特别约定，在租赁期限内甲、乙双方不可单方面撤销合同。第五条约定：（一）甲乙双方自签订租赁合同起，乙方必须在约定支付租金期限内，以现金或银行转账方式按时足额支付租金；(二)该商铺租期为5年，共分四个阶段，第一阶段：2017年1月1日到2017年12月31日为甲方免租给乙方期限。第二阶段2018年1月1日，到2018年12月31日为乙方支付一年房租给甲方期限，租金标准为总房价的5%。第三阶段2019年1月1日到2019年12月31日为甲方免租给乙方期限。第四阶段2020年1月1日到2020年12月31日为乙方支付一年房租给甲方期限，第四年租金标准为总房价的6%，第五年租金标准为总房价的7%。（三）租金的支付方式：甲乙双方自签订售后返租合同，2年免租期截止，之后每年以签约日期7个工作日之内现金或转账的方式支付当年的租金。第六条约定，甲方不得单方面解除本合同。第九条约定……（四）乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，合同每年到期，乙方须提前30日付清次年房租。如违约，本合同终止。乙方应赔偿甲方合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金。合同签订后，汉一农贸公司、汉一房产公司未能按照合同的约定给付陈凤租金，引发诉讼。 以上事实有陈凤提交的《房屋预售合同》、不动产交易发票、《商铺租赁合同》、《经营管理协议》；德海农贸公司提交的《全椒汉一农贸市场租赁合同》、《商业地产托管协议》、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于全椒县汉一农贸市场管理有限公司农副产品批发市场项目备案的通知》、《担保书》、《会议纪要》、《委托收取电费协议》、《水费提存通知函》、代缴水电费统计表及单据等证据证实，本院经审查认为前述证据与本案待证事实具有关联性，同时具有真实性、合法性，其证明效力予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《商铺租赁合同》能否解除；陈凤请求支付租金40760元能否支持；陈凤主张违约金26494元能否支持。 本案原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按照合同约定全面履行合同义务，汉一农贸公司、汉一房产公司应按照合同约定及时支付租金。汉一农贸公司、汉一房产公司未及时支付租金的行为构成违约。陈凤作为守约方请求解除合同，该请求能否支持，关键在于审查汉一农贸公司、汉一房产公司的违约程度是否显著轻微，是否影响陈凤合同目的的实现。案涉《商铺租赁合同》的订立，对于陈凤而言，是希望通过出租商铺收取租金；对于汉一农贸公司、汉一房产公司而言，是希望通过集中统一经营管理，最大化发挥商铺的价值从中获取利润。为实现合同目的，汉一农贸公司、汉一房产公司将案涉商铺在内的7914平方米商铺转租德海农贸公司，德海农贸公司经过改造后已运营，商铺的整体效益逐渐发挥。从本案实际现状分析，案涉商铺经过改造后已与整个汉一农贸市场融为一体，如解除双方签订的商铺租赁合同，商铺返还陈凤，将破坏汉一农贸市场的整体效益，也影响其他商铺的收益，汉一农贸公司、汉一房产公司的违约行为对陈凤权利的实现造成一定影响，但不影响合同目的的实现，双方合同具备继续履行的条件，依法应继续履行。故陈凤请求解除合同案涉商铺租赁合同，本院不予支持。根据案涉《商铺租赁合同约定》，2018年汉一农贸公司、汉一房产公司应支付陈凤总房款5%的租赁费，2019年租金予以免租，因此2018年1月至2019年12月，汉一农贸公司、汉一房产公司应付租金为20380元〔（210333元+197270元）×5%=20380元〕，陈凤主张支付租金40760元，超出20380元部分本院不予支持。汉一农贸公司、汉一房产公司逾期支付租金的行为，依法应承担违约金，陈凤根据合同关于“如违约，本合同终止。合同期内剩余的房租款总额的50%作为赔偿金”的约定主张支付违约金26494元，该约定的前提是终止合同，不适用合同继续履行情形下承担的违约金标准。鉴于违约金的主要性质是填补因违约方违约给守约方造成的损失，本院酌定案涉违约金以20380元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起支付原告陈凤租金20380元及违约金（违约金以20380元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计付、此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告陈凤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序审理减半收取752.50元，由被告全椒县汉一农贸市场管理有限公司、全椒汉一房地产有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  惠耘 二〇二〇年三月三十一日 书记员  王慧 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。