广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初364号 原告：北海市鸿旭物业服务有限公司新城分公司，营业场所广西北海市南京路98号桐洋家园3幢0102号，统一社会信用代码：91450503MA5NCTF07N。 负责人：劳祥艳，总经理。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俏倩，广西海城律师事务所实习人员。 被告：彭克柱，男，汉族，1974年11月12日出生，住广西合浦县，现住广西北海市。 原告北海市鸿旭物业服务有限公司新城分公司（以下简称“鸿旭公司新城分公司”）诉被告彭克柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿旭公司新城分公司的委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告彭克柱经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿旭公司新城分公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付2018年2月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费3657元、公共水电费184元、电梯运行费805元、加压费184元、垃圾费202.4元、水费1929.9元、电费4304.6元，共计11266.9元，并支付物业管理服务费滞纳金（其中以477元为本金，按月利率2%，自2018年2月11日起算至2018年5月10日止；以954元为本金，按月利率2%,自2018年5月11日起算至2018年8月10日止；以1431元为本金，按月利率2%，自2018年8月11日起算至2018年11月10日止；以1908元为本金，按月利率2%，自2018年11月11日起算至2019年2月10日止；以2385元为本金，按月利率2%,自2019年2月11日起算至2019年5月10日止；以2862元为本金，按月利率2%，自2019年5月11日起算至2019年8月10日止；以3339元为本金，按月利率2%,自2019年8月11日起算至2019年11月10日止；以3657元为本金，按月利率2%,自2019年11月11日起算至清偿全部款项为止）。事实和理由：被告是位于北海市桐洋新城的8幢3单元901号业生。2016年6月29日，北海市鸿旭物业服务有限公司（下称鸿旭物业公司）与被告签订了《桐洋新城业主手册前期物业协议》，就物业服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、双方的权利与义务、违约责任等均做了约定。根据合同第三章第六条约定，物业管理费用是按照北海市物价部门批准的文件规定收取，以业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：1、小高层/高层住宅：1楼：0.8元/平方米/月；2至3楼：1.00元/平方米/月；4至11楼：1.20元/平方米/月；12楼以上：1.40元/平方米/月；电梯年检维保费35元/户/月，公共水电费暂定为8元/户/月；同时合同第六条第五款还约定了在房屋首次交付使用时预付第一年的物业管理费用，以后物业管理费用每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月10号之前，逾期未交纳的按日千分之三收取滞纳金；合同第十一条第四款约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。被告的物业费为每月159元，每季度应缴纳为477元。之后，就桐洋新城的物业服务事宜，鸿旭物业公司与原告签订了《协议书》，约定：原告受鸿旭物业公司的指派负责运营桐洋新城小区的物业服务，原告自主经营，独自签订物业服务合同并根据合同享有物业服务的全部权利义务，独自收费且对收取的费用独立使用；同时原告还有权独自通过诉讼的方式追索物业费用，且在协议书签订之前桐洋新城小区业主拖欠的物业费用（包括但不限于物业费、水电费、电梯费、公共费用以及物业合同所约定业主承担的其他费用）由原告负责享有并以原告名义追索。在被告接受物业服务期间，桐洋新城小区的水电费、垃圾处理费等的使用权人先后登记于广西桐洋房地产开发有限公司（开发商，下称桐洋公司）、原告名下，因此上述水费、垃圾处理费等都是由原告先后以桐洋公司以及原告的名义先缴纳后，再按照各个物业单元的水电表读表计量按照水电部门的单价计算水费、电费以及相关部门的单户加压费、垃圾费标准向各个业主收取。被告在接受原告依约所提供的上述物业服务后，却一直不能够按照约定向原告如期缴纳物业费用，并自2018年2月起即开始拒绝支付包括物业服务费、公共水费、电梯运行费、加压费、垃圾费、水费、电费在内的物业费用。原告认为，原告履行了自己的物业管理服务的义务，被告作为接受物业服务的业主，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其他约定的相关费用，同时鉴于被告的恶意拖欠行为，被告应按舍同约定向原告支付逾期未交纳物业费的滞纳金直至清偿全部款项.为止，又鉴于合同里面所约定每日千分之三的违约金计算方式过高,为公平起见，原告主动参照民间借贷司法解释中就资金占用利率诉讼不不超过2%的标准对违约金计算方式予以下调。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告彭克柱未作书面答辩，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提交的证据予以确认。 经审理查明，2016年6月29日，案外人北海鸿志物业管理有限公司（甲方）和被告彭克柱（乙方）签订了《桐洋新城业主手册前期物业协议》，主要约定：1、甲方为开发建设单位选聘的物业服务企业，其自本协议签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止为北海市桐洋新城提供物业管理服务；2、乙方所购房屋坐落于8幢3单元901室，建筑面积132.54平方米；3、物业管理服务费按楼层及用途分别收费，其中住宅用途的1楼为0.8元/平方米/月，2至3楼为1元/平方米/月，4至11楼为1.2元/平方米/月，12楼以上为1.4元/平方米/月，商业用房为1.8元/平方米/月，办公用房为1.8元/平方米/月，电梯年检维保费35元/户/月，绿化用水、小区内公共照明等公共水电费暂定为8元/户/月；4、乙方同意在房屋首次交付使用时预付第一年的上述物业管理费用，此后每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月10号之前，逾期未交纳的按日3‰收取滞纳金；5、协议还约定了其他相关内容。 2018年8月31日，原告鸿旭公司新城分公司（乙方）与北海鸿志物业管理有限公司（甲方）签订一份《协议书》，主要约定乙方作为甲方的分公司，受甲方指派负责运营桐洋新城小区的物业服务，乙方有权自主运营、独自收取物业费用，并对已收取的费用独立使用，乙方有权作为合同签订方独自向小区业主通过书面、口头、仲裁或者诉讼的方式追索并收取物业费用，对于本协议签订之前桐洋新城小区业主拖欠的物业费用由乙方负责享有并以乙方名义按照原物业合同追索。 2019年12月31日，广西桐洋房地产开发有限公司出具一份《情况说明》，主要载明因桐洋新城小区建设之初的水、电、清洁等事项均以开发商的名义开户，在户主过户至该小区物业公司之前，小区向管理部门缴纳的水费、电费、垃圾清洁费等费用均须以开发商的名义缴纳，但实际是由为桐洋新城小区提供物业服务的物业公司进行缴纳。 被告彭克柱入住后依约交纳物业费用至2018年1月份，原告鸿旭公司新城分公司曾于2019年8月22日向被告彭克柱发出催款通知。 另查明，被告彭克柱拖欠的物业费用分别为：2018年2月1日至2019年12月31日期间拖欠物业费3657元（1.2元/㎡/月×132.54平方米×23个月）、电梯运行费805元（35元/月×23个月）、公摊水电费184元（8元/月×23个月）、加压费184元（8元/月×23个月）、垃圾费202.4元（8.8元/月×23个月），以上物业费用合计5032.4元。 案件审理中，原告鸿旭公司新城分公司主张其在2018年2月至2019年12月期间，以开发商即广西桐洋房地产开发有限公司的名义为整个小区业主代缴水费及电费，其中被告彭克柱个人使用的水费为1929.9元、电费为4304.6元。 以上事实，有前期物业协议、协议书、情况说明、发票及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：被告彭克柱与原告的总公司北海鸿志物业管理有限公司签订的《桐洋新城业主手册前期物业协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。原告从北海鸿志物业管理有限公司处承接了上述前期物业协议中的各项权利义务，并已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同约定向原告支付物业费等相关费用，为此，原告起诉请求被告支付2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费、电梯运行费、公摊水电费、加压费、垃圾费、水费、电费合计11266.9元（5032.4元﹢1929.9元﹢4304.6元），于法有据，本院予以支持。另按上述协议中“物业费用每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月10号之前，逾期未交纳的按日3‰收取滞纳金”的约定，本案中，物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，但是双方约定的违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，被告彭克柱应向原告支付物业管理服务费滞纳金（滞纳金计算：以每季度应付物业管理服务费477元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年2月1日起逐季度分段计至2019年8月20日止；以每季度应付物业管理服务费477元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月21日起逐季度分段计至2019年12月31日止；以3657元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2020年1月1日起计至实际清偿之日止）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告彭克柱支付原告北海市鸿旭物业服务有限公司新城分公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费、电梯运行费、公摊水电费、加压费、垃圾费、水费、电费合计11266.9元及物业管理服务费滞纳金（滞纳金计算：以每季度应付物业管理服务费477元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2018年2月1日起逐季度分段计至2019年8月20日止；以每季度应付物业管理服务费477元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年8月21日起逐季度分段计至2019年12月31日止；以3657元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2020年1月1日起计至实际清偿之日止）； 2、驳回原告北海市鸿旭物业服务有限公司新城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告彭克柱承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年三月十三日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗