四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1312号 原告：乐山新城房地产开发有限公司。住所地，四川省乐山市市中区长青路369号1幢2层2号。统一社会信用代码，91511100206966038K。 法定代表人：贺静，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱晓南，四川创实律师事务所律师。 被告：杨继琼，女，1968年10月30日出生，汉族，居民，住四川省芦山县。 被告：王瑞明，男，1969年6月11日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 原告乐山新城房地产开发有限公司（以下简称新城房开司）与被告杨继琼、王瑞明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城房开司的委托诉讼代理人朱晓南，被告王瑞明，均到庭参加诉讼。被告杨继琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告新城房开司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判决二被告向原告支付违约金350000元；3、判决二被告在解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后五日内，配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记。事实和理由：2014年11月10日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：二被告购买原告开发的乐山市市中区西岸第一城二期二批次39幢3单元3楼1号住房；购房价为175万元，其中首付款为70万元，其余105万元由二被告向银行申请抵押贷款方式支付；因二被告的原因导致原告承担了贷款担保责任，由二被告承担由此给原告造成的损失和产生的所有费用；原告承担担保责任后有权解除合同，并收取总房款20%的违约金。之后，二被告作为借款人，原告作为保证人，于2014年11月24日与招商银行股份有限公司乐山分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告为二被告的借款归还承担连带保证责任。以上合同签订后，原告办理了签订的《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，因二被告的原因未办理房屋交付。银行向被告发放贷款后，被告经银行多次催收不履行还款义务，银行要求原告承担担保责任，截止2019年12月2日累计从原告的保证金账户扣划1019457.72元，用于偿还二被告差欠的贷款本息，并向原告出具全部结清证明。由于二被告至今未向原告支付代为偿还的贷款，也未向原告支付违约金，因此提出以上请求。 被告杨继琼未到庭参加诉讼，也未提供答辩意见。 被告王瑞明辩称：对原告诉称的事实无异议。被告是因为没有注意到合同上的违约条款，并且遇到了困难，才未及时归还银行贷款，请求与原告协商解决本案纠纷。原告主张的违约金过高，请求法院调低。 经审理查明：二被告系夫妻。2014年11月10日，原告与二被告签订合同编号为2014111000054的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：二被告购买原告开发的乐山市市中区青江路中段618号的西岸第一城二期二批次39幢3单元3楼1号预测面积为250.90平方米的住房一套；购房价为175万元，其中首付款为70万元，其余105万元由二被告向银行申请抵押贷款方式支付；在被告获得贷款后，因被告的原因导致原告承担了代为偿还贷款等担保责任，由此给原告造成的损失和产生的所有费用，由被告承担；原告承担担保责任后有权解除合同，并收取合同约定总房款20%的违约赔偿金。之后，双方将《商品房买卖合同》交到乐山市住房保障和房地产管理局备案，并办理了预告登记。 2014年11月24日，被告杨继琼作为借款人，被告杨继琼、王瑞明作为抵押人，原告作为保证人，与招商银行股份有限公司乐山分行（以下简称招商银行乐山分行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：招商银行乐山分行向被告提供105万元用于支付上述房屋购房款，贷款期限为240个月，从2014年11月24日至2034年11月24日；贷款归还方式为按月结息，按月还本，等额本息；原告为二被告的借款本息等归还承担连带保证责任，并授权招商银行乐山分行在被告拖欠贷款时直接扣收原告在招商银行系统开立账户中的存款，直至付清被告拖欠贷款本息和其他相关费用为止；被告一旦有违约行为，招商银行乐山分行有权宣布合同提前到期，提前收回发放的贷款本息并要求支付费用，直接扣收原告在招商银行系统开立账户的存款，以清偿被告的全部债务。同日，四川省乐山市三江公证处对《个人购房借款及担保合同》予以了公证。审理中查明，原告至今未向二被告交付上述买卖房屋。 由于二被告未按时归还贷款，招商银行乐山分行从2018年7月25日起至2019年11月1日期间，陆续从原告在招商银行的账户内扣划118012.07元款项，用于清偿被告差欠的贷款本息等费用。2019年8月19日，招商银行乐山分行向被告杨继琼和原告发出通知书，提出截止当日被告已差欠借款本息899691.20元，构成违约，宣布贷款于当日提前到期，要求当日全部归还。2019年12月2日，招商银行乐山分行在原告银行的账户内扣划901445.65元，并通知被告杨继琼和原告已全部清偿差欠的贷款。 由于二被告至今未向原告支付代为偿还的款项，也未向原告支付违约金，原告遂于2020年1月7日向本院提起诉讼，主张上述请求。审理中，本院当庭向被告王瑞明释明，如果认为原告主张的违约金过分高于其损失，可以申请法院调低，被告王瑞明表示要申请，未说明调低的幅度。 本院认为，本案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因二被告未及时归还差欠招商银行乐山分行的贷款，导致原告代为归还了1019457.72元（118012.07元+901445.65元）款项，承担了担保责任，原告因此要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，符合双方约定，本院予以支持。对于原告要求按总购房款175万元的20%计付违约金35万元，虽然符合双方的合同约定，但相比原告因此遭受的银行同期贷款利息损失，明显过高，被告王瑞明要求调低，本院予以支持。根据当前的一般银行贷款利率，本院酌情确定被告应向原告承担的违约金从2019年3月1日起计算至本判决生效之日，其中，从2019年3月1日至2019年12月1日期间的违约金以118012.07元为本金，按年利率8%计算，即为7080.72元（118012.07元×8%÷12月×9月），从2019年12月2日起至本判决生效之日期间的违约金以1019457.72元为本金，按年利率8%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告乐山新城房地产开发有限公司与被告杨继琼、王瑞明于2014年11月10日签订的合同编号为2014111000054的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告杨继琼、王瑞明在本判决生效后十日内向原告乐山新城房地产开发有限公司支付违约金7080.72元，以及以1019457.72元为本金从2019年12月2日至本判决生效之日按年利率8%计算的违约金； 三、被告杨继琼、王瑞明在本判决生效后三十日内，协助原告乐山新城房地产开发有限公司办理撤销合同编号为2014111000054的《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记； 四、驳回原告乐山新城房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3275元，已由原告乐山新城房地产开发有限公司预交，由原告乐山新城房地产开发有限公司负担1500元，由被告杨继琼、王瑞明共同负担1775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  叶全春 二〇二〇年三月十九日 书记员  黄渝斐