浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初8249号原告：浙**夏物业管理有限公司。住所地：浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。统一社会信用代码：913301227332355878。法定代表人：郭力前。委托诉讼代理人：赵锦东，系原告公司职员。委托诉讼代理人：罗园园，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州市鸿基房地产开发有限公司。住所地：浙江省温州市宽带路13号德丰综合大楼A幢404室。统一社会信用代码：913303007043159166。法定代表人：郑加彪。委托诉讼代理人：黄国辉，系被告公司职员。原告浙**夏物业管理有限公司与被告温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称“鸿基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月18日本院公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗园园到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。2019年12月10日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵锦东、罗园园及被告委托诉讼代理人黄国辉到庭参加诉讼。庭后双方申请庭外和解未达成调解协议，因疫情原因自2020年1月31日起至2月19日本案暂停审理，现本案已审理终结。原告浙**夏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求为：判令被告支付原告物业服务费、公共耗能费合计634118元及违约金（按每日千分之一，从2017年2月1日起计算至被告实际履行完毕之日止）。在审理过程中，原告变更诉讼请求为判令被告支付原告物业服务费、公共耗能费合计416318元及违约金（按月利率2%，从2017年2月1日起计算至被告实际履行完毕之日止），其中物业服务费为156278元、公共耗能费58080元、车位管理费201960元。事实与理由：2013年12月31日，原告通过公开招投标获得金瑞仕公寓前期物业管理服务权，与温州置地开发有限公司（以下简称“置地公司”）签订了《前期物业服务合同》，系金瑞仕公寓的前期物业管理单位。被告与置地公司合作代建、开发了黄屿村C3安置房地块，根据代建合同约定，其中C3地块中的6号楼中有42套房屋产权归被告所有。被告出售部分房屋，自2017年2月1日起截至目前尚有30套房屋及部分车位闲置，上述房屋及车位就闲置产生物业服务费、公共耗能费，经原告多方催讨，被告至今未缴纳分毫相关上述物业费。根据《前期物业服务合同》约定，本案被告没有按时缴纳物业服务费，还应承担逾期付款的违约金。被告温州市鸿基房地产开发有限公司答辩称：1.答辩人与被答辩人没有任何合同约定将黄屿村C3地块委托给被答辩人进行物业管理服务，双方不存在物业服务合同关系；2.置地公司与答辩人签订的关于黄屿村C3地块开发建设分工合同，其实质是建筑工程合同关系，与物业服务管理没有关系。故根据合同的相对性原则，被答辩人诉求没有事实和法律依据；3.被答辩人诉称物业服务费收费过高，可按照1.1元每平方米计算，答辩人所有未交付使用空置房为21套共计面积3111.24平方米，空置房应按照规定折扣至50%至70%，按照70%折扣计算物业服务费为73666元；4.部分车库及房产已经出售给安置户或折抵工程款，未交付车库33个合计60个平面车位，按照70%折扣计算车位费为77490元；5.空置机械车库未投入使用，没有产生设备维护费用，不能按照150元每个的标准计算；6.答辩人认为合理的物业服务费（含车位费）为151156元。经审理，本院认定事实如下：2010年4月16日，案外人三垟街道黄屿村村民委员会、鸿基公司与置地公司分别作为甲、乙、丙三方签订黄屿村三产安置房建设代建、开发协议书，约定黄屿村C-3安置房地块委托鸿基公司和置地公司合作代建，并约定毛容积率2.0以内归征地户享有，超出2.0部分由乙、丙方自行调剂、自负盈亏，地下室车库由开发公司投资建设并销售处理（本村安置户中的任何自然人都可以和开发公司共同投资建设），净利润由投资方和安置户分成，分成比例双方协商后另定。2014年3月20日，置地公司和鸿基公司签订C3地块6号楼面积分配调整方案，约定鸿基公司获得C3地块6号楼60%的房源共计42套房源，因部分房源已出售并交付，原告主张的诉求为其中29户（其中一户为跃层）共计面积4228.27平方米。双方对是否已经交付给实际购房方有争议的房产为8户，分别为6幢1401号、902号、1703号、1404号、1204号、1004号、204号、104号，共计面积为1120.5平方米。C3地块地下室停车位实测平面车位257个，机械车位182个。2017年6月17日，鸿基公司与置地公司对C3地块6号楼地下平面车位确定分配方案，鸿基占总数的60%为64个，置地公司占总数的40%共计43个。2018年1月12日，鸿基公司与置地公司对代建工程款分摊比例进行协定，其中车位款的分摊比例为安置户认购平面车位153个，鸿基公司比例按60%计算，置地公司比例按40%计算。2013年12月31日，原告（乙方）通过公开招投标方式与置地公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定原告为金瑞仕公寓高层物业、车位提供前期物业服务，物业坐落位置为温州大道南侧C3、C7、C8地块，总建筑面积219636.48平方米，其中地下室46302.88平方米、地下车位1169个。合同第四条约定原告提供物业服务内容包括“物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定物业公司不需要承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……”物业交付时间为按实际交付时间为准，前期物业服务期限自2014年1月1日起至金瑞仕公寓第一届业主委员会成立并与选聘新的物业服务企业签订物业服务合同时为止。合同第十二条约定“属于业主约定时间内应该领房的未领房空置的由业主支付，属于甲方控制的由甲方支付，没有建筑面积的，按个数缴纳，具体缴纳标准为：高层商品房住宅1.68每月每平方米（包括转让的安置房住宅），高层安置房住宅1.4元每月每平方米，车位费60元每个每月。”合同第十三条约定“物业服务费中未计入公用设施设备运行所需的能耗费用（如：电梯、增压水泵、公共照明、绿化景观水系、监控等），该等能耗费用预收后按户据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况”。合同第十七条约定“物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。物业买受人或物业使用人应在约定的交费时间内按时全额交费”。合同第三十三条约定“物业买受人或物业使用人违反本合同第十七条的约定，逾期支付前期物业服务费（包括公共能耗和二次供水费用）的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之一支付违约金”。金瑞仕公寓于2016年11月开始交付，原告协助办理交付手续，并从2017年2月1日起计收物业服务费，上述《前期物业服务合同》因小区成立业主委员会并聘请新的物业服务公司于2018年11月30日终止。原告履行物业服务合同期间，被告未向原告支付过物业服务费、车位费、公共耗能费等费用。2018年11月6日，原告向被告发送催收函，要求支付物业服务费、公共耗能费及车位管理费等共计673718元，被告于同月13日复函称“空置车位与实际数量相差巨大，且机械车位均未投入使用，收费标准过高，另空置收费标准应按70%计算”。另查明，包括涉案房产在内，黄屿村三产安置返回用房均先整体登记在黄屿村村集体名下，房屋交付之日开始，被告鸿基公司陆续将其分配到的房屋出售。2018年，因被告鸿基公司尚欠工程款未支付被强制执行，上述42套房屋均被查封，期间经协商，解封并交付了部分房屋，截止2018年11月30日，原告诉求主张的29户共计面积4228.27平方米房屋未实际交付给买受人。2017年至2018年间，原告陆续代缴C3地块公共设施水电等能耗费及垫付电梯、消防维保检修费等费用共计643891.72元，C3地块三产安置房共计428户。原告自述对上述费用进行公示并按照1楼用户每月预收40元，2至6楼每户每月预收60元，7至12楼每户每月预收70元，13楼以上每户每月预收80元，商品房每月贵20元，安置房每户每月补交5元的方式收取上述公共耗能费用。以上事实由原告、被告的陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、温瓯发改[2014]14号文件、《合作开发安置房建设协议书》、《黄屿村C3、C7地块安置房合作代建开发补充协议（三）》、《C3地块6号楼面积分配调整方案》、催缴函、回复函、汇总表、《黄屿村三产安置房建设代建、开发协议书》、（2015）温瓯民初字第266号判决书、C3地块6号楼面积分配调整方案、C3地块6号楼分配方案、C3地块6幢房源表、不动产测绘成果资料、C3地块6号楼地下车位图、鸿基分摊布置图、《黄屿村C3地块代建工程款项分摊比例协议书》、黄屿村C3地块工程结算协议书、交付确认单、交付确认表，公共耗能部分支出凭证（发票、收据、领款凭证）等予以证实，本院认为上述证据客观、真实，依法予以认定。本院认为，根据原告、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点有：一、《前期物业服务合同》是否对被告鸿基公司有约束力根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告已按照《前期物业合同》的约定为涉案小区提供了物业服务，被告鸿基公司作为涉案黄屿村三产安置房的代建单位，其对按照开发协议约定享有涉案原告主张房产的处分权的事实没有争议，原告以此要求被告作为履行《前期物业服务合同》约定的主体，本院予以支持。被告因房产被查封等原因未能实际向买受人交付的房屋，仍应由被告方承担《前期物业服务合同》约定应由业主履行的责任。二、被告鸿基公司应支付的物业服务费的金额被告鸿基公司作为房地产开发企业，基于开发协议享有部分开发建设房屋，该类房屋区别于一般安置房，且其对基于协议享有处分权的房屋均进行了对外出售，故该类房屋的物业服务费的收费标准应按照《前期物业服务合同》中关于物业服务费收费标准约定的第一项即高层商品房住宅（包括转让的安置房）的标准计算，即每月每平方米1.68元。被告未能举证证明在2018年11月30日前有21套房屋已经实际交付，故物业服务费的计算基础仍应按照原告诉求的范围为准。被告抗辩因房屋空置需按照70%进行折扣，没有事实和法律依据，本院对其抗辩理由不予采信。故被告应向原告支付截止2018年11月30日期间物业服务费4228.27平方米×1.68元每平方米每月×22个月=156277元。三、被告鸿基公司应支付的车位管理费的金额《前期物业服务合同》约定了原告提供的物业服务中包括了地下车库的管理和服务，被告抗辩车位费应按照70%折扣没有依据，本院对该抗辩理由不予采信。被告未举证证明部分车位在2018年11月30日前已经转让，对其仅依据自行制作的清单作为计算数量，本院认为理由不充分，对该抗辩意见本院不予采信。原告主**面车位的计算标准按照合同约定每个每月60元计算，数量按照鸿基公司和置地公司自主协商确定的总额64个（2018年开始按照42个）计算平面车位管理费共计71280元合法有据，本院予以支持。由黄屿村村民委员会、置地公司和鸿基公司签订的建设代建、开发协议书可知，涉案安置房整体的地下车库由开发商即置地公司和被告鸿基公司投资、村民参与投资的方式开发，原告按照代建车位款的分摊比例，即鸿基公司60%的比例确定其投资的机械车位总数量为109个，本院予以认定。被告未举证证明机械车位于2018年11月30日前的转让事实，本院对原告自认机械车位于2018年2月1日起的总量按照87个计算予以确认。关于机械车位的车位管理费的计算标准问题，本院认为由于机械车位的管理费应包含日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，车位管理费应高于平面车位，原告现自愿调整收费标准与平面车位同等，不损害被告利益，本院予以支持，故被告应向原告支付的机械车位管理费为130680元，以上两项车位管理费共计201960元。四、被告鸿基公司应支付的公共耗能费及垫付款项的金额公共耗能费是物业范围内共用部位、公用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗，该部分款项应以由物业服务企业负责代收代交的费用为限，根据《前期物业服务合同》的条款的理解，业主缴纳的物业服务费里并不包含公共耗能费、电梯等特种设施的维修养护及物业共用部位、共用设施设备中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用等。被告在本院释明后未对原告提供的证明耗能费及垫付款的证据进行质证，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利，结合原告提供的证据及物业服务必然发生的合理性支出，本院对原告主张由被告按户分摊支付物业服务费用以外的公共耗能款项和垫付费用，本院予以支持，原告未提供充足证据证明按照楼层及房屋属性分段计算的依据，本院酌情确认被告应支付的公共耗能费及垫付费用按照事实部分认定的金额为付款总数，以C3地块总户数428户为分摊基数，确定原告主张房产按照每户每月68元的计算标准计算，故被告分摊支付公共耗能费及垫付费用共计43384元。五、被告鸿基公司应支付的违约金的金额被告未按约履行支付物业服务费、公共耗能费，原告有权按照合同的约定要求支付违约金，但《前期物业服务合同》内约定的违约金标准明显过高，本院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整被告应支付的违约金为3万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告温州市鸿基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告浙**夏物业管理有限公司支付物业服务费156277元、车位管理费201960元、分摊公共耗能费及垫付款项43384元、违约金3万元，共计431621元；二、驳回原告浙**夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14320元，减半收取7160元，由原告浙**夏物业管理有限公司负担4238元，由被告温州市鸿基房地产开发有限公司负担2922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  王群英二〇二〇年三月五日书记员  陈蓉璇?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。