北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2625号上诉人（原审被告）：张君，男，1969年11月28日出生，汉族，住北京市平谷区。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号-2016010。负责人：邹国志，总经理。委托诉讼代理人：郭金芝，女，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。委托诉讼代理人：甄龙浩，男，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。上诉人张君因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司（以下简称悦豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初12253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回悦豪物业公司的诉讼请求，案件受理费由悦豪物业公司承担。事实和理由：一审法院忽视了悦豪物业公司对于《物业服务协议》存在违约行为，其判决排除了悦豪物业公司一方的责任，有损张君的合法权益。悦豪物业公司的违约行为主要表现在悦豪物业公司未能按照《物业服务协议》的约定提供相应的物业管理服务。根据《物业服务协议》第二章物业服务内容、第三章物业服务标准中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理及相应标准”，而甲方实际上并未完全履行相应的义务。张君家主卧室南窗户一直漏水进屋，造成窗口裂开，墙面涂料脱落，地板变形，窗台发霉，导致无法居住。悦豪物业公司从2018年接到报修服务，没有及时和相关部门联系跟进，业主问题一直未得到解决。悦豪物业公司未经业主同意私自张贴盈利性电梯广告，应急楼道墙壁脏乱，地下车库疏散标志损坏，疏散通道堆放杂物存在安全隐患。楼梯间照明损坏、应急灯悬挂不规范、地下车库局部照明，物业人员未进行日常巡视及维修，小区内塑胶跑道破损严重，在诉讼中诸多业主提供证据后临时维修，影响取证。小区进门水景景观长期关闭状态，池内脏乱清理不及时，小区内公园楼梯处地灯故障后随意拆除，未进行增补照明。地库潮湿，管道腐蚀。园区内绿化面积锐减，树木、花类品种单一，存活率、绿化率未达到标准，大面积黄土裸露。一审判决未考虑悦豪物业公司的违约行为，忽视了悦豪物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公平。悦豪物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意张君的上诉请求。悦豪物业公司不认可张君所述的物业服务存在瑕疵问题，关于张君房屋漏水问题，属于开发商施工方的问题，维修也应由施工方进行，悦豪物业公司去看过几次，也进行了申报，能否维修好与悦豪物业公司无关，悦豪物业公司只是帮助协调上报。关于电梯广告方面，悦豪物业公司确实安装电梯广告了，但是在每年三月都会在园区公示财务收入。关于楼梯间电灯损坏等问题，如果悦豪物业公司发现会及时维修。关于张君所述其他物业服务瑕疵问题，悦豪物业公司均不予认可，如有瑕疵也都会积极维护，物业服务已经做到位。悦豪物业公司向一审法院起诉请求：1．张君支付悦豪物业公司物业服务费8002．8元；2．张君支付逾期付款违约金1944．27元；3．张君承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月24日，张君作为甲方与乙方北京悦豪物业管理有限公司第二分公司（以下简称悦豪第二分公司）签订物业服务协议，主要约定：甲方于2015年10月24日入住涉案小区（以下简称本物业），甲方物业建筑面积为87．86平方米，甲方物业建筑面积等同于物业服务收费面积，甲乙双方就物业服务及相关事宜订立本协议；第一条、甲方应与乙方配合，自觉遵守本物业物业服务协议、临时管理规约、业主服务手册、装修管理服务协议、治安、消防安全协议的相关规定，并将上述规定作为本协议的附件遵照执行，以便共同使用好本物业。如有违反上述协议的规定应各自承担相应的法律责任；第二条、甲方楼宇由开发商向北京市相关行政主管部门进行验收备案。所维修项目在保修期内由开发建设单位负责修缮，所发生费用由开发建设单位承担。所维修项目不在保修范围或不在保修期限内甲方应自行修缮的，甲方可以委托乙方代为修缮，所发生的费用由甲方承担；第四条、物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订了物业服务合同生效止；第二章、物业服务内容：制定物业服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案、竣工验收资料等；房屋建筑共用部位的日常养护和管理；共用设施设备的运行、日常维护维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和生活垃圾的收集（不含装修施工垃圾）；维护公共秩序，包括门岗服务、公共区域巡查等；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理：包括公共区域消防设施设备的维护与管理；装修管理服务；第三章、物业服务标准：乙方按照《北京市地方标准一级住宅物业服务标准》提供相关物业服务，具体内容如下：1．共用设施设备的维修管理：受理报修服务，定期进行巡查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，进行设备年检并保存维修的相关记录，确保设备的正常运行；2．清洁服务：保证本物业公共区域内的道路、楼梯及场地清洁卫生，及时清理本物业区内公共场所的生活垃圾，及时清扫积水和积雪，清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品，发现问题及时组织清除；3．公共秩序维护：门岗设专人值守，进行日常巡查，对火警事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案，发生时要及时应急处理，并报有关主管部门，配合政府的执法部门处理责任范围内的违法、违规现象；4．绿化管理：绿地修剪及时，定期清理枯枝死杈并制定病虫害防治措施；5．消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，消防设备有明显标志并保持完好，定期巡查、检修，保证使用效果；6．车辆管理：引导业主车辆停放有序，负责巡视检查，发现问题及时与业主或相关部门联系；7．装修管理：巡查监督装修单位施工情况，并对装修过程进行监控，监督施工单位按照乙方标准的施工方案进行施工，对违规装修进行劝阻；8．档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业户入住后的相关资料统一管理；第四章、物业管理相关费用，物业服务费采用预收方式收取，交费周期每一年为一期。在每周期最后一个月25日前缴纳下一个周期的物业费，在缴费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；物业服务费标准：住宅建筑平方米（￥2．53元/㎡/月）；商铺建筑平方米（￥5．16元/㎡/月）；如甲方不能在缴费期限内交纳物业服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金；第五章、双方的权利与义务，第二十二条、甲方的权利与义务，有权向乙方就物业管理的有关问题提出建议、意见和要求；有权根据房屋建筑共用部位及场所、公共设施、设备的状况，建议乙方及时修缮；甲方及物业使用人应遵守《临时管理规约》《物业服务协议》《装修管理服务协议》《治安消防安全协议》及与物业管理有关的法律法规政策之规定；第二十三条、乙方的权利和义务，负责编制附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年付养护计划，并由乙方组织实施；第六章、违约责任，第二十五条、物业服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为本物业的全体业主及物业使用人，甲方应按时如数交纳物业服务费、代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五交纳违约金。逾期三个月拒绝交纳，乙方有权直接提起诉讼。同时乙方有权追缴欠费及违约金；等。张君已支付2017年12月1日以前的物业费，至今未支付2017年12月2日至2020年12月1日期间的物业费。经一审法院现场勘查，主要了解到涉案小区草地有部分（特别是小面积区域）绿化草被稀疏，少部分区域有杂草，有少部分裸露泥土，有个别树木死亡、干枝，有工作人员在浇水；水景景观未见喷泉；跑道涂层有部分脱落；公共区域卫生较干净；楼道照明为声控灯，较干净，个别地方堆放杂物，个别应急灯悬挂不标准；地下车库较潮湿，灯管未全部打开，灯光较暗，停放车辆较少，地面有少量潮湿水渍、未见裂缝，上方铁管部件部分有锈斑；电梯间有广告等。一审法院认为，根据双方当事人各自诉辩主张，本案的争议焦点主要为悦豪物业公司提供的物业服务是否适当。对张君辩称的主要问题，该院认定如下：对于电梯广告问题，无证据证明安装、拆除电梯广告影响了电梯的安全使用。悦豪物业公司现拆除后，应尽量恢复原样。对于小区绿化问题，现确有少部分区域草被稀疏、泥土裸露、树木干枯现象，悦豪物业公司虽进行了补种，但并未达到应有的成效。对于地下车库漏水、返潮问题，悦豪物业公司称地下车库现尚在开发建设单位保修期内，应由开发建设单位予以维修，其已报修过；张君称不管是不是物业公司的问题，物业都应该跟进问题并告知业主其已通知过开发商。综合本案现有证据，张君未提交证据证明地下车库漏水、返潮系悦豪物业公司物业服务存在问题或不作为所引起，且悦豪物业公司亦已联系开发建设单位维修。当然，悦豪物业公司应就地下车库漏水、返潮问题积极与业主、与相关责任方沟通，提出建议，以利于问题的有效解决。同时，相关业主亦可就该问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。对于张君辩称的卫生不到位、楼道内有踢角线掉落、及其家中放置楼道的桶装水被清理等问题，亦不足以证明张君拒交物业费的理由成立。另，张君主张的自家房屋外墙渗水导致地板窗户受损的问题，张君未提交证据证明系悦豪物业公司物业服务存在问题所致，张君可向相关责任方另行通过其他途径予以解决。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，悦豪物业公司已履行合同主要义务，无明显失职之处，故悦豪物业公司要求张君支付物业费的请求，于法有据，该院予以支持。但因悦豪物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，该院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。该院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、张君于判决生效后七日内，向悦豪物业公司支付2017年12月2日至2020年12月1日期间的物业费8002．29元；二、驳回悦豪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张君向本院提交了其房屋现状视频、照片以及与悦豪物业公司工作人员微信聊天记录截图，证明其房屋漏水导致墙壁泡坏，张君与悦豪物业公司沟通，但至今没有得到解决。悦豪物业公司认可张君所提供的上述材料的真实性，但认为房屋漏水问题并非悦豪物业公司的责任，其已协助联系开发商。本院认为，张君主张的房屋漏水问题尚未能明确为悦豪物业公司服务瑕疵导致，与本案物业服务合同纠纷相关待证事实缺乏直接必然关联性，故本院对于张君的上述材料不予采纳。悦豪物业公司未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：张君是否应向悦豪物业公司支付诉争期间物业服务费用。针对争议焦点，张君上诉主张悦豪物业公司在设施设备维护维修、电梯广告投放、绿化养护等方面存在不规范及物业服务瑕疵的问题，其存在违约行为，故不同意支付物业服务费。对此本院认为，当事人应对自己提出的主张提供充分证据佐证，未能提交或提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。本案中，对于张君指出的物业服务不达标、不完善之处，悦豪物业公司应当予以改进。但同时张君未能提交充分有效证据证明悦豪物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合现场勘查情况及本案现有证据，未予认定悦豪物业公司提供的服务构成根本性违约，并根据《物业服务协议》约定的物业费标准计算张君应支付的物业费并无不当，本院予以维持。张君拒绝支付相关服务服务费用缺乏依据，本院不予采信。关于张君提出的房屋漏水、地下车库返潮等问题，悦豪物业公司应积极与业主、相关责任方沟通，推动问题解决。同时，业主亦可就自身损失问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。综上所述，张君的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  张丽新二〇二〇年三月三十日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然