湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1454号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南玖奥贸易有限公司，住所：湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场3栋15025房。法定代表人：杨硕，总经理。委托诉讼代理人：邹李，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：管四云，男，1984年5月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘银华，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南玖奥贸易有限公司（以下简称玖奥公司）因与被上诉人管四云房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖奥公司上诉请求：撤销原判，改判支持玖奥公司的所有诉讼请求，驳回管四云的所有诉讼请求，判令管四云承担本案的上诉费。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，完全没有考虑实际情况，判令房屋租赁合同不予解除是错误的。玖奥公司与管四云签订合同时，合同目的是为了进行经营活动，然玖奥公司经营不善、损失惨重，公司进入注销程序，员工早已遣散，为了及时止损，玖奥公司多次与管四云进行协商要求解除合同，并于2019年6月底搬离出租赁房屋。玖奥公司与管四云均以自己的行为默认租赁合同解除的状态。玖奥公司已经无法再继续履行房屋租赁合同，该合同已经事实上履行不能，应予以解除，继续履行完全无法达到合同目的。2、原审法院判决30000元水电及设施保证金不予退还是错误的，管四云应配合玖奥公司将家具搬离出租屋。管四云应向玖奥公司退还水电及设施保证金3万元。3、一审判决玖奥公司向管四云支付2019年8月9日至2020年2月8日的房租100800元明显错误。玖奥公司已从2019年6月搬离房屋且完全无法继续履行合同，继续履行合同的基础已经不复存在，应用赔偿损失来代替继续履行。4、原审法院判决的违约金5434元过高，判决玖奥公司支付管四云15×××××元律师费过高。管四云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。1、玖奥公司非法律及事实上不能履行合同，玖奥公司在一审诉讼过程中未提交证据证明其经营不善亏损严重；2、玖奥公司要求解除租赁合同，但其无权单方解除合同，双方也未达成解除合同的协议；3、玖奥公司至今未交还租赁房屋。玖奥公司向一审法院起诉请求：1、判令解除玖奥公司与管四云于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令管四云向玖奥公司退还水电及设施保证金30000元；3、请求判令管四云配合玖奥公司将家具搬离出租赁房屋奥克斯广场3栋15025房；4、判令管四云承担本案所有诉讼费用。管四云向一审法院提出反诉请求：1、判令玖奥公司按照《房屋租赁合同》第五条的约定向管四云交付2019年8月9日至2020年2月8日期间共6个月的租金100800元；2、判令玖奥公司自2019年8月9日起，每天按应付租金100800的0.1%向管四云支付违约金4636.8元（暂计算到2019年9月23日，计46天。之后的违约金按上述标准，计算至租金实际清偿之日止）；3、判令玖奥公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用及律师服务费15000元。一审法院认定事实：2018年1月8日，玖奥公司（乙方）与管四云（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于奥克斯环球中心B座的15025房，房屋产权面积为213平方米，该房屋的租赁期限为3年，自2018年2月9日至2021年2月9日止。合同第五条约定，该房房屋租金为每月16800元，房租每半年一付，实行先付租金后使用的原则。乙方应依照本合同约定按时支付，如逾期支付每日按应付租金总额的千分之一向甲方支付违约金，并约定乙方在合同签订当日内向甲方交付水电及设施保证金为人民币30000元，合同到期或提前终止，乙方将租赁房屋退还甲方后，甲方将收取的保证金除用以冲抵乙方应承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。合同第十条约定。在合同期内，乙方要提前终止合同，需提前60通知甲方，经甲方同意，不再承担其他责任。如有不可抗力的原因（房屋拆迁、地震、自然灾害、政府行为等）导致合同提前终止的，甲方需退还乙方未使用租期所对应的租金及保证金。如乙方自己的责任导致该合同提前终止，甲方不承担责任，其风险责任由乙方自己承担。合同期内因房屋产权或主体结构质量问题（含甲方维修迟延超过15日）或甲方提前终止协议或其他问题置乙方无法正常经营30日以上的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失并继续履行合同；乙方也有权选择解除合同，要求甲方退回保证金与多支付租金，同时补偿乙方房屋使用相关损失，损失无法计算的，按人民币30000元计。合同第十六条约定，如一方违约应承担由此引起的诉讼费、律师服务费、差旅费、交通费、执行费等有关费用及给对方和其他人造成的损失。合同签订后，2018年1月8日管四云确认收到玖奥公司交付的水电及设施保证金30000元，玖奥公司于2018年2月6日依约向管四云支付6个月租金100800元，管四云亦依约将案涉房屋交付给玖奥公司使用。之后，玖奥公司分别于2018年8月2日及2019年1月15日支付房租100800元，案涉房屋的房租已缴纳至2019年8月8日。2019年6月，玖奥公司向管四云协商解除案涉房屋租赁合同，双方协商未果，遂诉至一审法院。另查明，管四云于2019年为此次诉讼向北京德和衡（长沙）律师事务所支付律师费15000元。一审法院认为，管四云与玖奥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该房屋租赁合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。玖奥公司请求解除其与管四云签订的《房屋租赁合同》不符合该合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除条件，故对玖奥公司判令解除其与管四云于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》及判令管四云向其退还水电及设施保证金30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。玖奥公司请求判令管四云配合其将家具搬离出租赁房屋奥克斯广场3栋15025房，无合同依据，亦非管四云应当履行的义务。故对玖奥公司的此项诉讼请求，一审法院亦不予支持。按照合同约定，房屋租金每半年一付，玖奥公司至今尚未向管四云缴纳2019年8月9日至2020年2月8日的房租100800元。应当依约承担给付房租和违约金的责任。案涉房屋租赁合同约定玖奥公司如逾期支付房租每日按应付租金总额的千分之一向管四云支付违约金，玖奥公司欠付100800元房租自2019年8月9日按合同约定标准计算至2019年9月25日为4536元，故一审法院确认玖奥公司需支付管四云至2019年9月25日的违约金为4536元，之后的违约金以实际欠付租金为基数按日0.1%的标准计算至实际清偿之日止。管四云请求玖奥公司给付律师服务费15000元，符合合同约定，亦不违反法定标准，一审法院予以支持，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回湖南玖奥贸易有限公司的诉讼请求；二、限湖南玖奥贸易有限公司在本判决生效之日起七日内支付管四云房租租金100800元；三、限湖南玖奥贸易有限公司在判决生效之日起支付管四云违约金4536元（该违约金暂计算至2019年9月23日，之后的违约金以实际欠付租金为基数，按日0.1%的标准计算至实际清偿之日止）；四、限湖南玖奥贸易有限公司在判决生效之日起七日内给付管四云律师费15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取275元，反诉案件受理费减半收取1354.37元，两项合计1629.37元，由湖南玖奥贸易有限公司负担。二审中，玖奥公司向本院提交下列证据：证据一员工辞职申请表、离职手续清单，拟证明玖奥公司因经营不善，已于2019年6月底前遣散员工；证据二社会保险参保人员异动信息，拟证明玖奥公司于2019年7月底之前就已停缴员工社会保险。经本院组织质证，管四云发表如下质证意见：1、证据一不能达到证明目的，员工辞职申请表中离职原因都是员工自身的原因，不能证明是对方公司经营不善而遣散的员工。2、证据二只能证明表格上的员工参保信息有异动，不能认定玖奥公司停缴所有员工的社保，达不到证明目的。管四云向本院提交下列证据：中标通知书，拟证明玖奥公司属于海南九春教育科技股份有限公司的配套公司，而海南九春教育科技股份有限公司发展很好。经本院组织质证，玖奥公司发表如下质证意见：管四云提交的证据完全达不到证明目的，该份证据时间结点为2019年4月29日，当时三家公司均为竞争关系，不能证明玖奥公司与海南九春教育科技股份有限公司存在任何关联。经审查，玖奥公司及管四云提交的上述证据均与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否应当解除；2、玖奥公司是否应当向管四云支付100800元房租并支付4536元违约金、15000元律师服务费。玖奥公司与管四云签订《房屋租赁合同》后，应依法履行合同中的义务，玖奥公司提出解除上述合同，不符合法定解除条件和合同约定解除条件，一审法院驳回玖奥公司要求解除合同的诉讼请求并无不当。根据双方合同约定，租金每半年缴付一次，实行先付租金后使用的原则。涉案房屋租金已缴纳至2019年8月8日，玖奥公司应向管四云支付自2019年8月9日至2020年2月8日的租金共计100800元。现玖奥公司就该部分租金已逾期，应当支付违约金。综合考虑管四云的实际损失、玖奥公司的过错程度等，酌定玖奥公司每日按应付租金的万分之五向管四云支付违约金，即玖奥公司需支付管四云自2019年8月9日至2019年9月23日的违约金2268元，之后的违约金以实际欠付租金为基数按日0.05%的标准计算至实际清偿之日止。故对玖奥公司提出违约金过高的上诉请求予以支持。关于律师服务费的问题，因双方合同约定如一方违约则应承担由此引起的律师服务费，且管四云提出要求玖奥公司承担15000元律师服务费符合规定，故一审法院判决由玖奥公司给付管四云律师服务费15000元并无不当。综上所述，一审法院判决玖奥公司向管四云支付的违约金过高，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12616号民事判决第一、二、四项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12616号民事判决第三项为限湖南玖奥贸易有限公司在判决生效之日起支付管四云违约金2268元（该违约金暂计算至2019年9月23日，之后的违约金以实际欠付租金为基数，按日0.05%的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回管四云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取275元，反诉案件受理费减半收取1354.37元，由湖南玖奥贸易有限公司负担；二审案件受理费3258.84元，由湖南玖奥贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月十八日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。