浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终71号 上诉人（原审被告）杭州西野科技有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村崇贤创新产业园A座5楼502室。 法定代表人张光勇，总经理。 委托诉讼代理人毛明清、任昊，浙江海浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心，住所地杭州市余杭区崇贤街道府新路105号。 法定代表人沈芳娣，主任。 委托诉讼代理人邵燕芬，浙江哲鼎律师事务所律师。 上诉人杭州西野科技有限公司（以下简称西野公司）因与被上诉人杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心（以下简称崇贤文化体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初9031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，杭州埃法花园设备有限公司独有杭州市余杭区崇贤街道崇杭街117-2号1幢房屋（原××号），规划用途非住宅，建筑面积7706.39平方米；杭州崇贤工业园区开发有限公司与该公司签订《房屋租赁合同》一份，约定承租该公司位于建筑面积7500平方米房屋，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。杭州杭澜纺织服装有限公司独有杭州市余杭区1幢房屋，规划用途非住宅，建筑面积4310.62平方米；杭州崇贤工业园区开发有限公司与该公司签订《租赁合同》一份，约定承租该公司位于房屋，建筑面积16008.4平方米，租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止。杭州崇贤工业园区开发有限公司（出租方、甲方）与西野公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于（仅为办公、研发使用），租赁面积1200平方米，区块二空间建筑面积7500平方米；合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，甲方承诺第一年提供为期2个月的免租金注册、装修期；A座5楼按每月每平方米15元的租金标准计算，区块二空间按每月每平方米12元计算，第一年租金1188000元，租金每两年上涨10%；租金一年一付，第一年于2016年12月31日前缴纳，第二年、第三年租金分别于2017年3月1日、2018年3月1日前缴纳；乙方在合同签署之日起7日内支付50000元作为租房保证金，甲方有权从保证金中抵扣乙方应付未付的租金、物业费和水、电等费用等，合同还就房屋修缮责任、禁止转租约定、合同变更与解除事宜、退租交房手续等，作出了明确约定。该协议后附《科技型中小微企业入驻协议》，由崇贤街道办事处和被告签订，协议约定若被告被认定为科技型中小微企业的，可享受相关的扶持政策，包括租金补助政策。2015年12月30日，杭州西野科技有限公司缴纳租房保证金50000元，并使用上述租赁物。2018年10月19日，余杭区财政局下发《关于要求协助推进镇街国有企业清理改革相关事宜的函》（余财政[2018]25号文件），要求除中泰街道特例保留一家国有企业外，其他镇街国有公司均划转平台或注销。余杭区人民政府崇贤街道办事处于2018年11月14日形成会议纪要，街道下属国有公司全部注销，其中杭州崇贤工业园区开发有限公司等国有公司清算的资产、负债、相关账务纳入街道文体服务中心吸收。同年12月28日，杭州崇贤工业园区开发有限公司办理注销手续。2019年1月23日，崇贤文化体育中心登记成立。2019年3月15日，崇贤文化体育中心通过EMS向西野公司邮送《通知书》一份，告知杭州崇贤工业园区开发有限公司已于2018年底注销，权利义务并入杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心，并通知租赁合同已终止，如需继续使用房屋，直接与业主协商，同时要求其支付租金3909600元（截至2019年3月15日）、房屋占有费285120元、按拖欠天数和银行同期贷款利率1.5倍计算的利息，以及于2019年3月25日前移交房屋等。该邮件于次日签收。西野公司于2019年4月8日向崇贤文化体育中心转账20万元。崇贤文化体育中心于2019年5月诉至原审法院，请求判令：一、确认双方《租赁合同》已于2018年12月31日解除；二、西野公司支付租金3601600元，逾期支付租金的利息325638元（暂从2017年1月1日，按年利率4.75%分段计算至2019年4月19日，后续直到付清之日为止）；三、西野公司支付房屋占用费425727元（暂计2019年1月1日至2019年4月19日，按上一年度租金标准计算；后续至西野公司实际交还房屋之日为止）；四、西野公司承担本案的诉讼费用。庭审中，双方同意5万元保证金在本案中一并处理，抵扣西野公司应付租金。西野公司陈述区块二空间7500平方米已于租赁合同终止前，即2018年12月31日前搬离，但崇贤文化体育中心认为于2019年5月10日时移交给业主。另查明，西野公司成立于2013年12月20日，股东张光勇、刘某某等人；杭州西野金属制品有限公司（以下简称金属公司）成立于2006年3月8日，股东张光勇、柯某某，现住所地余杭区。 原审法院认为，公司因依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销等原因而解散。因街道办事处决定解散杭州崇贤工业园区开发有限公司并成立崇贤文化体育中心以继受该公司等相关国有公司的权利义务，并据此办理了公司注销手续，符合法律规定，原审法院确认崇贤文化体育中心为本案适格当事人。西野公司以债权转让提出抗辩，与事实不符，原审法院不予采信。案涉租赁合同系双方真实意思表示，且未发现违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，西野公司辩称因关联公司被拆迁原因，其无需支付2017年、2018年租金，但崇贤文化体育中心不予认可，并主张金属公司搬迁可能系拆违所致。经查，崇贤文化体育中心并非西野公司所述拆迁或拆违一方当事人，西野公司亦非拆迁或拆违所涉对象，且无证据表明崇贤文化体育中心曾作出过免除西野公司部分租金的意思表示，故西野公司的该抗辩意见依据不足，原审法院不予采信。因案涉租赁合同期满后，当事人未续签合同，亦未终止双方的权利义务，故双方之间形成不定期租赁。依据法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现崇贤文化体育中心于2019年3月15日发函通知西野公司双方租赁合同已终止并要求交还房屋，但未给予西野公司合理期限，结合崇贤文化体育中心承租案涉房屋至2019年4月30日以及其通知西野公司如需续租直接与业主联系和2019年5月1日起西野公司向业主交纳租金的事实，原审法院确认双方之间的租赁关系于2019年4月30日解除并完成租赁物的交接工作。西野公司辩称其于2018年12月31日解除合同并搬离区块二空间房屋，无事实和法律依据，原审法院不予采信。故西野公司仍应支付至2019年4月30日的租金，现崇贤文化体育中心仅主张至2019年4月19日，系其对自身权利的处置，原审法院予以确认，经核算，扣减西野公司已支付的租金200000元以及双方同意抵扣的保证金50000元，西野公司尚应支付的该部分租金为3977327元。崇贤文化体育中心要求西野公司支付逾期付款利息损失的诉讼请求，其主张的计算基数未超过本院核算金额，原审法院予以支持。综上，崇贤文化体育中心诉讼请求中合理部分，原审法院予以支持；不合理部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十九条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心与杭州西野科技有限公司之间的房屋租赁关系已于2019年4月30日解除；二、杭州西野科技有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心租金3977327元；三、杭州西野科技有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心逾期付款利息损失325638元及自2019年4月20日起至租金实际清偿之日止的逾期付款利息损失（以金额3601600元为基数，按年利率4.75%计算）；四、驳回杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取20812元，由杭州市余杭区崇贤街道文化体育服务中心负担239元；由杭州西野科技有限公司负担20573元，于判决生效之日起七日内交纳原审法院。 宣判后，西野公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定街道办事处决定解散杭州崇贤工业园区开发有限公司并成立被上诉人以继受相关权利义务，进而认定被上诉人为本案适格主体不当。从企业信用信息公示系统可见，杭州崇贤工业园区开发有限公司的股东是杭州余杭崇贤镇集体资产经营中心，属于企业单位，被上诉人属于事业单位，性质不同，街道办事处无权决定两家公司的事项，即便杭州崇贤工业园区开发有限公司解散，根据公司法规定，也应由原股东作为清算人进行清算，该公司解散时，被上诉人也尚未成立。上诉人未与被上诉人发生任何业务关系，被上诉人成立于案涉租赁合同到期后。案涉租赁合同是上诉人和杭州崇贤工业园区开发有限公司签订的，如债权转让，根据《合同法》第八十条的规定，债权人应通知债务人，否则该转让对债务人不发生效力。上诉人至今未收到杭州崇贤工业园区开发有限公司的债权转让通知，故债权转让并未实际发生。二、一审判决上诉人支付2017、2018年租金不当，上诉人与杭州崇贤工业园区开发有限公司协商认可涉案房屋为免租，上诉人的关联公司金属公司于2013年3月21日与袁良忠签订《厂房租赁合同》，约定袁良忠将杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组的房屋出租给金属公司，租期为2013年5月30日至2023年5月30日。合同签订后，金属公司花费大量人力、财力对该厂房进行修缮、装修。2016年，相关领导因沿山村要拆迁，与上诉人实际控制人张光勇就关于金属公司厂址拆迁事项进行协商，作为对金属公司的拆迁补偿，确认政府同意出面解决金属公司搬迁后需要重新通过审批获取环评等证照，并且以免去上诉人在崇贤创新产业园2017年以后的租金。此外，自本案租赁合同签订后直至合同约定的租期届满，上诉人未支付过一分租金，被上诉人也从未就租金问题向上诉人提出过异议，双方的实际行为足以说明双方认可涉案房屋免租的事实。是否属于违章建筑也不影响合同的真实性、合法性，只有合同范围法律法规才导致无效。拆除违章建筑仅对原房东有影响，对承租人的补偿不受影响。金属公司在租赁场地上已经办理出营业执照、环评等证照，不可能涉及违章建筑，否则无法办理出上述证照。因此原审法院对金属公司因租赁场地涉及违章建筑搬迁的推测违背以事实为依据的断案原则。三、原审法院判决本案租赁合同于2019年4月30日解除违背事实。本案租赁合同约定的期限为2016年1月1日至2018年12月31日，在被上诉人未提供任何证据证明上诉人与被上诉人于2019年1月1日至2019年4月30日之间发生租赁关系的情况下，直接认定双方的租赁关系于2019年4月30日解除，违反谁主张谁举证的规定。本案租赁分为两个部分，区块二空间的部分系上诉人的关联公司金属公司使用至2018年10月。2018年10月25日，金属公司与杭州兰里实业有限公司签订《厂房租赁合同》后随即迁出，因此上诉人及关联公司不存在合同到期后继续使用该房屋的情形，原审认为该部分区域的租赁关系解除时间为2019年4月30日解除明显与事实不符。四、原审法院未调取与本案事实认定有直接关系的证据，违反程序规定。上诉人曾向原审法院提交两份调查取证申请书，要求原审法院调取杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组拆迁补偿会议纪要及向有关证人调查杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组拆迁情况，该证据能够直接反应金属公司因沿山村拆迁应获得的补偿均转化为上诉人涉案房屋的租金，将直接影响本案结果。但原审法院以上诉人申请调查收集的证据和本案无关联为由未予准许，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。综上，上诉人西野公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回崇贤文化体育中心的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由崇贤文化体育中心负担。 被上诉人崇贤文化体育中心答辩称：一、关于债权主体问题，杭州崇贤工业园区开发有限公司从2000年初成立到2018年注销及被上诉人成立，都服务于国有资产管理目的，都是特定时期国家进行国有资产管理需要的安排，更多是上级政府原因，而不是商业原因。杭州崇贤工业园区有限公司在接到上级通知后进行了简易注销，被上诉人成立后继受了杭州崇贤工业开发有限公司的债权债务，这一主体的变更并不使得上诉人双重履行债务或债务消失，故现在由被上诉人向上诉人主张债务合法有据。二、租金履行是上诉人作为承租方的义务，合同中已经明确，被上诉人系收取租金的债权人，即便债权人没有在约定的支付租金期限到来时及时提出要求支付的主张，法律上诉讼时效制度也赋予债权人主张债权的时间。债权人以诉讼方式明确追究债务人的租金，这样的意思表示并不等同于租金免租的意思表示。上诉人以西野金属公司搬迁为由以此抵扣、减免租金，由于上诉人并未能提出有利的的证据证明相关的事实与本案的关联性，并不能对抗本案被上诉人主张的债权，不影响债权数额的认定，不发生减少、免除被上诉人主张债权的效果。三、针对上诉状第三个问题，房屋租赁合同会涉及到租赁物的交付，出租时出租方交付标的物给出租房是出租方的主要义务，而在合同到期时向出租方交还房屋是承租方的主要义务，西野公司在约定的2018年12月31日合同到期后并未积极履行这一义务，而是继续使用房屋，未向出租方交还标的物。交付时间、点、方式需要承租方积极作为来完成。在这样的情况下双方在2019年才完成房屋交还的后续手续。后续双方没有书面续约，而转为不定期的租赁，直到双方完成房屋交还手续，原审判决是正确的。四、关于两份调查取证申请书，与本案无关联性，一审未予调取并不存在程序违法，也无须查清与本案无关的事实。综上，被上诉人请求二审法院维持原判。 上诉人西野公司在二审期间向本院提交调查取证申请2份：1、申请调取关于杭州市余杭区崇贤镇沿山村19组拆迁补偿会议纪要，拟证明因金属公司与西野公司系关联公司，金属公司办公场地拆迁补偿内容之一是免去西野公司的房屋租金，上述情况在拆迁补偿会议纪要中明确记录；2、申请向袁良忠调取沿山村19组拆迁情况，拟证明袁良忠系沿山村前任村书记，了解该村拆迁情况包括金属公司的补偿内容。 被上诉人崇贤文化体育中心在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人西野公司二审提交的调查取证申请，被上诉人崇贤文化体育中心认为与本案无关联性。本院认为，该调查取证内容涉及案外人，亦非西野公司或杭州崇贤工业园区开发有限公司所作意思表示，故与本案缺乏关联，本院不予调取。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉租赁合同意思表示真实、内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。因街道办事处决定解散杭州崇贤工业园区开发有限公司并成立崇贤文化体育中心继受相关权利义务，杭州崇贤工业园区开发有限公司也据此办理了注销手续，故崇贤文化体育中心有权根据案涉租赁合同向西野公司主张租金。西野公司主张其因关联公司拆迁已被免除其案涉租赁合同2017、2018年租金，但该事宜涉及案外人，且西野公司未有效举证杭州崇贤工业园区开发有限公司或崇贤文化体育中心曾做出该意思表示，故西野公司的该主张不能成立。对西野公司以其关联公司已在合同到期前腾退区块二空间的房屋为由主张不予支付2019年起该房屋租金的主张，本院认为，案涉租赁合同包括两部分房屋的租赁，系一个整体，西野公司作为承租方在合同到期时负有交还房屋的义务，西野公司主张部分房屋已交还应承担举证责任，因其举证不能，故对其租金免除的主张本院不予支持。由此，案涉租赁合同于2018年12月31日到期后双方形成不定期租赁，崇贤文化体育中心依法有权随时解除合同并应在合理期限之前通知承租人，一审根据崇贤文化体育中心向西野公司的发函通知及崇贤文化体育中心向案外人承租该房屋的到期日，一审确认案涉租赁关系于2019年4月30日解除并无不当。另，对于调查取证申请，在证据认证部分已经论述。综上，西野公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38619元，由杭州西野科技有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月十二日 书记员 万丹丹