河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1805号上诉人（原审被告）：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李宏图，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘艺楷，女，1989年12月28日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：张圣涛，河南天荣律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永栓，该行行长。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称郑州高新置业公司）因与被上诉人刘艺楷及原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州高新置业公司上诉请求：1.依法改判一审判决第三项为：上诉人返还被上诉人首付款309629元及已偿还月供中的本金部分；2.依法改判一审判决第六项为：上诉人郑州高新置业公司赔偿被上诉人维修基金、登记费4676元；3.本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误，代办费不应由上诉人承担。一审法院认定代办费等损失为被上诉人履行合同所支出的合理费用认定事实不清。代办费系被上诉人委托他人代为办理相关手续所支出的费用，非被上诉人合理和必要的支出，且上诉人并未收取该费用，不应由上诉人承担该费用的赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，上诉人不应同时承担合同约定的违约金及被上诉人的损失。被上诉人在一审中主张的损失有如下部分组成：1.被上诉人支付首付款的利息；2.被上诉人向第三人已支付的贷款利息；3.被上诉人支付的维修基金、认购金、代办费等损失。被上诉人在一审中主张的违约金为按照上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》的约定计算的相当于房屋总价款2%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的目的即是为了赔偿因一方违约而导致的另一方的损失，合同中如果约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，则接受违约金的一方是不得再另行要求损失赔偿责任的，从司法解释的相关规定来看，我国法律关于违约赔偿责任采取的是补偿性的态度，不主张守约方因违约方的违约行为而获益。一审法院判令上诉人向被上诉人支付解除合同违约金已经对被上诉人的实际损失如贷款利息等进行了填补，一审法院又判令上诉人承担被上诉人的损失显然属于适用法律错误。上诉人仅应赔偿被上诉人解除合同违约金。刘艺楷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。建设银行河南分行未出庭发表意见。刘艺楷向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令被告返还原告已付购房款首付款309629元及利息32233.67元（自2017年5月8日暂计算至2019年6月6日，共计789天，按照银行同期贷款利率4.75％计算共32233.67元），以及暂计至2019年5月21日的月供90243.25元，共计432105.92元；4.判令被告支付原告违约金20592.58元；5.判令被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、按揭费等损失共计15505.99元；6.判令被告偿还原告尚欠第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的贷款本息；7.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路商品房一套，总金额为1029629元。2、第六条付款方式及期限：约定金额309629元，付款方式为现金；约定金额720000元，付款方式为商业贷款。3、第八条交付期限：被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实条件的商品房交付原告使用。6、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款309629元。为履行上述商品房买卖合同，原告与第三人建设银行河南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为借款人，第三人建设银行河南分行为放款人。上述贷款合同签订后，第三人按约定放款72万元至被告账户，原告于2017年5月21日起每月按时向第三人偿还月供至今。到2019年1月30日，被告未能按期交付房屋。原告于2019年4月3日向被告提交了《告知函》，要求退房解除合同并赔偿经济损失。原告提交有维修基金票据一份，金额为4596元。提交不动产登记费收据一份，金额为80元。提交代办费、印花税、登记费收据一份，金额为1024元。提交契税发票一份，金额为9805.99元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与被告及第三人之间形成合法有效的担保借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2019年1月30日，被告逾期交房已超过60日，原告于2019年4月3日以书面形式通知被告解除合同，被告亦未对此提出异议，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，也符合法律规定，该院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款309629元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将余下的贷款额返还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，合法有据，该院予以支持。因中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故原告主张的利息，自2017年5月8日至2019年8月19日的利息应按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起计算至实际给付之日的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金”。原告已支付了全部房款1029629元，按照2％计算。违约金为20592.58元，被告应当向原告支付。关于原告请求被告赔偿原告维修基金、不动产登记费、代办费等损失共计5700元，均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因为被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。关于原告支出的契税9805.99元，双方合同解除后其可自行办理相关退税手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司于2017年4月8日签订的合同编号为GX17003257239的《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续。二、解除原告刘艺楷与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘艺楷首付款309629元及利息（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2017年5月8日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止），及已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）。四、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向中国建设银行股份有限公司河南省分行返还刘艺楷的贷款余额（贷款余额以中国建设银行股份有限公司河南省分行核算为准）。自郑州建业高新置业有限公司清偿上述贷款之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续。五、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘艺楷违约金20592.58元。六、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告刘艺楷维修基金、登记费、代办费等损失共计5700元。七、驳回原告刘艺楷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4162元，由原告负担102元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担4060元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，刘艺楷已按照商品房买卖合同约定足额支付了购房款，郑州高新置业公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限向刘艺楷交付房屋。双方约定的交房时间为2019年1月30日前，郑州高新置业公司逾期交房已超过60日。根据商品房买卖合同第九条约定，刘艺楷作为守约方，有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。故一审法院判决解除案涉商品房买卖合同和借款合同，返还购房款等费用，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于郑州高新置业公司认为其不应同时承担合同约定的违约金及刘艺楷损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的2%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，刘艺楷在追究郑州高新置业公司违约责任时要求郑州高新置业公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补刘艺楷的实际损失，且郑州高新置业公司作为违约方在占用全部房款期间亦有获益。依据充分保护守约方利益及对违约方进行适当惩罚的原则，综合本案情况，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。故对郑州高新置业公司的该项上诉理由本院不予采纳。一审认为刘艺楷主张的代办费系其履行合同所支出的合理费用并无不当，因郑州高新置业公司的违约行为导致合同被解除，该项费用应由郑州高新置业公司承担，本院对郑州高新置业公司的该项上诉理由不予采信。综上所述，郑州建业高新置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1759元，由郑州建业高新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年三月二十七日书记员 柴涵博