江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终482号 上诉人（原审原告）：马契，女，汉族，1962年3月30日出生，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：钱海霞，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：南京市六合区人民政府雄州街道办事处台园社区居民委员会，住所地南京市六合区雄州街道台园社区陈庄路1号。 法定代表人：徐才金，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：周云，江苏宁瑞律师事务所律师。 原审第三人：南京新城意象房地产集团有限公司，住所地南京市六合区金牛湖街道金牛湖风景区内银牛山路1号2幢102室。 法定代表人：王鸿飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。 上诉人马契因与被上诉人南京六合区人民政府雄州街道办事处台园社区居民委员会（以下简称台园居委会）及原审第三人南京新城意象房地产集团有限公司（以下简称新城公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市六合区人民法院（以下简称六合法院）（2019）苏0116民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马契上诉请求：1.撤销六合法院所作（2019）苏0116民初5173号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人台园居委会承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。对六合区雄州街道德胜路11号商铺（以下简称案涉房屋）并非上诉人自身原因未办理过户，该房屋在上诉人与新城公司签订《商品房认购协议》后上诉人即向新城公司支付剩余房款，且实际占有使用该房屋，因案涉房屋在签订《商品房认购协议》时系期房，上诉人无从知晓案涉房屋是否办理有抵押，后在上诉人要求新城公司换签《商品房销售合同》时才从新城公司处得知案涉房屋办理有抵押，故案涉房屋未办理过户非因上诉人自身原因；2.新城公司协助配合马契办理案涉房屋产权过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 台园居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人新城公司述称，原审判决事实认定有误，上诉人未能办理案涉房屋的过户手续原因在于新城公司将案涉房屋进行抵押，故不能归责于上诉人。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请。 马契向一审法院起诉请求：1、停止对六合区雄州街道德胜路11号商铺执行；2、确认马契与新城公司于2016年12月16日签订的《商品房认购协议》合法有效，案涉房屋归马契所有；3、新城公司协助配合马契办理案涉房屋产权过户登记。 一审法院查明，1、台园居委会与新城公司土地租赁合同纠纷一案，六合法院于2018年8月14日立案后，2018年8月22日作出（2018）苏0116民初4912号民事裁定书，裁定：查封、冻结新城公司名下银行存款862679元或其他等值财产。2018年9月5日，六合法院向南京市六合区不动产登记中心送达协助执行通知书，要求协助查封案涉房屋等，查封期限3年，自2018年9月5日至2021年9月4日。2018年11月9日，六合法院作出（2018）苏0116民初4912号民事判决书，判决：新城公司于本判决生效后十日内给付台园居委会土地租金762679元，并支付逾期利息损失；案件受理费11427元，减半收取5714元，保全费4834元，合计10548元，由新城公司负担。2、上述判决生效后，台园居委会向六合法院申请执行，原诉讼中的查封措施转为执行中的执行措施。马契向六合法院提出执行异议，认为案外人与被执行人签订的房屋买卖合同在法院查封之前，合法有效，且案外人已实际占有使用，没有办理过户登记，案外人不存在过错，请求停止对该房屋的执行。2019年6月6日，六合法院作出（2019）苏0116执异41号执行裁定书，裁定：驳回马契的异议请求。马契不服该裁定，遂提起本案诉讼。3、案涉房屋于2013年3月28日首次进行权属登记，2014年12月22日换证补发不动产权证书（不动产单元号：320116006014GB00363F00290001），建筑面积为79.8平方米，权利人为新城公司，房屋用途为商业服务。2016年9月1日、2017年9月7日，案涉房屋两次设立抵押，抵押人为新城公司，抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，被担保主债权数额分别为235万元、85万元。4、2016年12月16日，马契（乙方）与新城公司（甲方）签订商品房认购协议一份，约定：乙方向甲方认购案涉房屋，单价4800元/平方米，总房款384240元，一次性付款；乙方同意签订本协议时，支付定金5万元，签订商品房买卖契约后转为房款；在签订本协议后，签订商品房买卖契约前，有司法机关、行政机关限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖契约，甲方全额返还已收取的定金；甲方未告知乙方在签订本协议之前该商品房已存在抵押、查封等事实的，乙方拒绝签订商品房买卖契约的，甲方全额返还已收取的定金；甲乙双方未按约定期限签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销……。当天，马契通过银行转账方式支付给新城公司法定代表人王鸿飞334240元,2008年12月12日支付定金5万元，计384240元。2017年3月1日，新城公司向马契出具承诺书1份，主要内容：2016年12月16日，双方于按照2008年交纳定金时谈好的价格订立了认购协议，马契一次性付清了房款，新城公司同时将该商铺交给了马契；鉴于交房当天，新城公司未将已把该房抵押给银行的实情告知马契，现承诺自2016年12月17日起马契对该商铺拥有使用、出租等权利。待抵押到期，新城公司同意配合马契办理房屋产权过户手续。上述事实，有当事人陈述、商品房认购协议书、借记卡账户历史明细清单、承诺书、不动产登记资料查询结果证明、以及六合法院（2018）苏0116民初4912号民事裁定书、民事判决书、（2019）苏0116执异41号执行裁定书等证据予以证实。 一审法院认为，案外人请求停止执行的，应以其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，并承担相应的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋于2013年3月28日首次进行权属登记，2014年12月22日办理了不动产权证书，权利人为新城公司，房屋用途为商业服务。2016年12月16日，马契与新城公司就该商铺签订了商品房认购协议。此前的2016年9月1日和此后的2017年9月7日，案涉房屋两次设立抵押，抵押人为新城公司，抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，被担保主债权数额分别为235万元、85万元。而马契作为买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法办理过户登记，是对他人权利障碍的忽略，系因买受人自身原因未办理过户登记。故马契关于要求对案涉房屋停止执行的理由不足，六合法院不予支持。马契关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。马契关于要求新城公司协助配合办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求，不是本案审理范围。案外人、当事人可就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回马契的诉讼请求。案件受理费7064元，由马契负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点为，马契是否享有足以阻却案涉房屋执行的权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，新城公司将案涉房屋登记于其名下后，于2016年9月1日、2017年9月7日分别两次向江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行办理了贷款抵押，2016年12月16日，新城公司与马契签订《商品房认购协议》，新城公司在第一次抵押后于2017年3月1日向马契出具《承诺书》，告知其将案涉房屋抵押的事实，马契在知晓案涉房屋设有抵押情况后，并未积极主张权利，新城公司又将案涉房屋进行了贷款抵押，马契放任其权利受到损害，应不属于非因自身原因未办理房屋过户手续。综上所述，马契的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7064元，由上诉人马契负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年三月二十四日 书记员  李 好