新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2826民初126号 原告：焉耆金博物业服务有限公司，住所地：焉耆回族自治县。 法定代表人：刘维佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭玉林，新疆同明律师事务所律师。 被告：李建光，男，汉族，住焉耆回族自治县。 委托诉讼代理人：袁胜君，新疆天雪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：才俊，新疆天雪律师事务所律师。 原告焉耆金博物业服务有限公司（以下简称金博物业公司）与被告李建光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金博物业公司的委托诉讼代理人谭玉林、被告李建光的委托诉讼代理人袁胜君、才俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金博物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年8月1日至2020年1月31日期间物业综合服务费38403.61元及违约金11521.08元（38403.61元×30%）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年5月，买受人齐飞、李建伟共同购买了焉耆金博置业有限公司开发的金博华府11#12#幢2层商业房产2441.1平方米，同期签订商品房买卖合同和金博华府前期物业管理服务合同。2009年10月10日，上述买受人李建伟将其中11#12#幢2层01号836.68平方米的商品房买卖合同与房产证转让给被告，其权利与义务同步由被告承继。 2011年7月25日，我公司正式注册设立，焉耆金博置业有限公司随即与我公司签订了金博华府的物业管理服务委托管理合同，由我公司承担包括被告房产在内的金博华府小区所有业主的物业服务。自我公司开始提供物业服务以来，被告持续拖欠物业综合服务费38403.61元。经我公司多次索要无果，故诉至法院。 被告李建光辩称：1.原告起诉书中的事实与实际不符，我与开发商直接签订商品房买卖合同，不存在承继他人权益一说。同时开发商为促销房产，在签订商品房买卖合同时，双方约定由我自行承担相应水、电、暖、气、清洁工作，无需交纳相应物业费，原告作为关联企业对此知情；2.原告未向我提供过物业服务，根据权利与义务相适应原则，原告物业费的主张应予驳回。同时，我与原告双方未签订物业服务合同，不存在合法有效的物业服务合同法律关系，原告关于违约金的主张无双方的约定基础，不应得到支持；3.原告从未向我以书面或者其他形式主张过相关物业服务费，依据《最高院关于审理物业服务合同纠纷的规定》第六条规定，其诉讼因违反法定前置程序而应予以驳回。同时，鉴于其从未主张过物业费的事实，其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。综上，我认为原告的诉讼并未履行法定前置程序，且其诉讼请求既不属实也不符合法律规定，恳请法院依法驳回起诉或驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告李建光系焉耆回族自治县新城路金博华府小区第12幢2层01号房（建筑面积836.68平方米）的权利人，房屋用途为商业，于2009年10月11日从房产开发商焉耆金博置业有限公司处购买。 2011年7月27日，原告金博物业公司注册成立.同年8月1日，原告与焉耆金博置业有限公司签订物业管理服务委托合同，约定由原告对焉耆县金博华府、天都华庭两个小区提供物业服务，合同期限为2011年8月1日至2014年7月31日。合同签订后，原告开始按合同约定提供物业服务。2014年7月30日，原告与焉耆金博置业有限公司又签订一份前期物业管理服务协议，约定原告继续向两小区提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至小区物业委员会设立之日。金博华府小区至今未成立业主委员会。 2014年2月8日，焉耆县发展和改革委员会价格监督局下发一份收取物业相关费用的通知，对原告所管理的小区物业费的标准进行了详细的规定。其中：水、暖、电、气等项目费用代收代缴，商业用房物业费每平方每月0.45元（按照季度收费）。该通知收费标准有效期为一年。 原告认为被告自2011年8月1日开始未交纳物业费，遂向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、物业管理服务委托合同、前期物业管理服务协议、通知、发票、电费专用收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否应当向原告金博物业公司缴纳物业服务费？2.涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？3.原告金博物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？对此，逐一评析如下： 一、被告是否应当向原告金博物业公司缴纳物业服务费？ 涉案物业业主为被告。本案原、被告双方虽然未签订物业服务合同，但双方存在事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案物业服务合同系在小区业主委员会成立前，物业服务企业与建设单位签订的。本案物业服务合同的当事人是物业服务企业金博物业公司与业主李建光。被告主张金博物业公司未提供物业服务，虽提交水、暖、电、气等项目费用收据欲以证实，但如原告所述，物业服务除保安保洁外，还包含公共设施维护等多方面事项，在无充分证据证明金博物业公司的整体物业服务存在重大瑕疵，金博华府小区也并未另聘物业公司为小区提供服务的情况下，被告关于不应缴纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。 二、涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，被告与金博物业公司未签订物业服务合同，原告主张按照政府定价执行，被告认为焉耆县发展和改革委员会价格监督局下发的收取物业相关费用通知（2014年2月8日）的有效期为一年。因相关政府部门2014年后未再下发此类通知，原告依据近六年前的通知标准主张物业费，本院予以支持。结合金博物业公司的诉讼请求，本案中应当支付的每月费用计算为：物业服务费=836.68㎡×0.45元/月=376.506元。同时，根据通知的规定，物业服务费按季度交纳。原告认为被告逾期缴纳物业服务费，违反合同约定，应当承担违约责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”本案中，原告未以书面形式向被告催交物业费而直接提起诉讼。故对原告要求被告承担违约金11521.08元的诉讼请求，不予支持。 三、原告金博物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？ 物业服务合同系继续性合同，因提供物业服务产生的债务系定期给付债务，该债务是在物业服务合同履行过程中不断产生的，本案以季度为单位，业主每季度向物业服务企业缴纳一次物业服务费。因此，每期的物业服务费履行期限届满后，均为独立债务。本案中，金博物业公司请求自2011年8月1日至2020年1月31日的物业服务费，被告行使诉讼时效抗辩权，认为金博物业公司诉请的上述期间的物业服务费大部分已经过了诉讼时效，其主张不应当得到支持。本院认为，原告金博物业公司请求的物业服务费，应当自本案起诉之日向前倒推三年，三年前的物业服务费若无诉讼时效中断等情形，则认定诉讼时效期间届满，不应得到支持。因此，本案审查的重点是，原告金博物业公司主张的物业服务费，在诉讼时效期间进行过程中，有无产生诉讼时效中断的情形。因原告未能提供证据证实三年前的物业服务费存在诉讼时效中断等情形，对于被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采信。原告主张的物业费自2017年1月至2020年1月31日的部分（即836.68㎡×0.45元/月×37个月=13930.72元），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告李建光于本判决生效之日起十日内向原告焉耆金博物业服务有限公司支付2017年1月至2020年1月31日的物业费13930.72元； 二、驳回原告焉耆金博物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1048.12元，减半收取计524.06元，由原告焉耆金博物业服务有限公司负担377.83元，被告李建光负担146.23元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。 审判员  黄永凯 二〇二〇年三月三十一日 书记员  杨 婕