广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2575号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼四楼36-83号房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霄华，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告:黄雪娟，女，1979年2月14日出生，壮族，住广西大新县榄圩乡新排村团屯15号，现住南宁市青秀区。 被告:刘义斌，男，1978年3月20日出生，汉族，住广西大新县榄圩乡新排村团屯15号，现住南宁市青秀区，系被告黄雪娟丈夫。 两被告共同委托诉讼代理人：吴建，男，1962年9月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）与被告黄雪娟、刘义斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用简易程序于2019年12月19日、2019年12月30日、2020年2月28日公开开庭进行了审理。原告金川公司的委托诉讼代理人农连珠、林霄华，被告黄雪娟、刘义斌及其共同委托诉讼代理人吴建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金川公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告金川公司与被告黄雪娟、刘义斌于2018年8月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告黄雪娟、刘义斌向原告金川公司支付解除合同违约金919285.2元；三、被告黄雪娟、刘义斌于判决生效之日起10日内协助原告金川公司办理位于南宁市邕宁区的《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：QF20188700244)《不动产登记证明》[证号：桂（2018)南宁市不动产证明第0295306号]的备案登记注销手续；四、被告黄雪娟、刘义斌承担原告金川公司为实现债权委托律师而支付的律师费39771元。 事实和理由：原告开发建设的邕宁区江湾路6号翡丽湾项目的商品房预售许可证号为南房预字（2018)第247号。2018年8月16日，两被告就购买位于邕宁区（以下简称“涉案房屋”）事宜与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其《补充协议》（以下简称“合同及其补充协议”)。根据合同约定，涉案房屋总价款为4596426元，两被告应于合同签订当日向原告支付首付款2306426元，剩余购房款2290000元采取银行按揭贷款方式定于2018年10月16日前支付。合同及其补充协议签订后，两被告仅依约支付了购房首付款2306426元，但剩余房款2290000元经原告多次催收后仍未支付。2019年8月20日，原告委托上海汉盛（南宁）律师事务所向两被告发送催收律师函，要求两被告于2019年8月23日向原告付清余款，但截至原告起诉之日止，两被告仍未支付，其行为已构成严重违约。根据合同及其补充协议约定，原告有权解除本合同，并要求两被告按房屋总价款的20%的标准支付违约金，且可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条第（四）款：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的，当事人可以申请办理注销登记”的规定，要求被告办理备案注销登记手续。另，根据补充协议约定，双方在履行合同过程中产生争议，出卖人通过诉讼或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。据此，因两被告已构成严重违约，故原告有权要求被告承担原告因维权需支出的全部成本。 综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，依法保护原告的合法权益。 原告提交的证据有：1.原告营业执照；2.被告居民身份证；3.《商品房买卖合同》及补充协议；4.《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》；5.《付款催告函》《房款再次催告函》及EMS快递单；6.律师函及EMS快递单；7.委托代理合同；8.律师费发票。 被告黄雪娟、刘义斌辩称：一、被告尚欠余下49.81%购房款是因银行执行国家政策不予审批贷款这一不可抗拒的客观原因所致，逾期付款无过错，不应承担违约责任。签订合同及补充协议后，被告已依约支付总房款50.19%即2306426元，由于国家针对银行业等金融机构出台了一系列严控政策，被告申请按揭贷款时恰逢国家调控房地产市场，银行从严设置和提高了按揭贷款申请审批条件，致使被告未能获得银行按揭贷款，故造成逾期支付余款。被告收到催款函后多次积极与原告沟通交流，并筹集资金拟付清尾款，但原告提出要求两被告在付清所欠尾款的同时，还须支付不合理不合法的巨额违约金、诉讼费、律师费等各项费用，两被告想合理合法履行付款义务而不能，故只能同意解除合同。二、原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》和《补充协议》，均为格式条款，有诸多条款不合法。其中：1.补充协议第八条第2款第（2）项关于买受人逾期付款责任的约定与第十条第1款第（1）（2）项、第2款关于出卖人逾期交房责任约定分别违反了《合同法》第三十九条“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”与第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定；2.补充协议第十八条第3款约定买受人同意出卖人除承担本条约约定的违约金外不再承担其他责任，但买受人在合同及协议中则另需承担诸多其他赔偿责任。三、如两被告需承担违约责任，合同约定买受人逾期付款按房屋总价款的20%支付违约金，明显属于约定的违约金过分高于造成的损失，应以未付房款为基数按银行同期贷款基准利率计算予以调整。合同关于买受人逾期付款承担违约责任的约定有违公平原则，违约金明显高于损失的30%的计算标准，且原告应对被告未能获得银行贷款造成逾期付款的后果承担责任。根据相关法律规定，原告主张要求两被告支付解除合同违约金919285.2元不合法。 综上所述，两被告逾期支付购房尾款是因国家政策风险的客观原因所致，其并无过错，且补充协议关于买受人逾期付款违约责任的约定及出卖人免除其其他责任的约定明显违法，应被认定为无效，故原告应在合同解除后向两被告返还已支付的房款，且无权要求两被告支付违约金，请法院依法驳回原告请求两被告支付违约金、律师费及承担诉讼费的诉讼请求。 两被告提交的证据及拟证明的内容：1.《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议，证明原告提出的诉讼请求无合法有效的依据及补充协议关于逾期付款的违约责任条款属于绝对无效的约定；2.原告销售代表发送的微信记录，证明两被告是因不可抗力的政策风险致使未能按期支付购房款；3.原告制订的《延期付款申请及承诺》，证明两被告积极地去履行支付义务，无主观过错；4.公共维修基金收据，证明两被告已向原告交纳维修基金21695.52元。 本案的争议焦点：一、原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》涉及的违约条款是否属于格式条款？是否有效？二、两被告逾期付款行为是否构成违约？原告要求被告支付购房款总价款20%的违约金及赔偿律师损失费有何事实与法律依据？违约金是否过高应否予以调整？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据及被告提交的证据1、2、4合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据，两被告提交的证据3真实性无法认定，与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，原告金川公司（出卖人）与被告黄雪娟、刘义斌（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同》(合同编号QF20188700244)及附件六《合同补充协议》。主合同及补充协议主要内容有：一、主合同部分的主要内容：1.买受人购买的商品房为邕宁区江湾路6号丽景湾T30栋地下三层B310号，用途为商铺，约定建筑面积为281.76平方米；2.该商品房属预售商品房，单价为20720.49元，总金额4596426元；3.买受人采取按揭贷款方式付款，本合同签订的同时支付全部房款的50.19%即2306426元，除首付款外，剩余房款金额2290000元应于本合同签订之日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；4.专项维修基金：买受人委托出卖人代交专项维修基金，出卖人应当自受托之日起600个工作日内将专项维修基金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证。 二、补充协议部分的主要内容：1.在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。2.如买受人向银行机构申请贷款的，须在出卖人指定的银行机构办理贷款相关手续，并于本合同签署当日提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署贷款合同及相关文件、完成有关手续的办理，并承担相关费用，否则视为买受人逾期付款，买受人应自本合同签署之日起第7日起，按合同约定承担违约付款的责任。买受人依约定提供签署贷款所需全部文件并办理完毕相关手续后，但由于买受人未按合同约定或银行要求办理该商品房的预告登记、金融信誉不良、银行信贷额度限制等非系出卖人原因，买受人的贷款申请未被银行批准，或因无论何种原因买受人申请额度与银行批准产生额度的，买受人应自收到出卖人通知或本合同签署之日起的10日内自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述期限内自筹资金补足差额的，买受人应自第11日起，按合同约定承担逾期付款的违约责任。3.买受人如未按合同约定时间付款，双方约定处理方式如下：（1）买受人逾期付款未超过30日（不含第30日），自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按本合同约定房屋总价款的日万分之二的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（含第30日），出卖人有权解除本合同或要求买受人继续履行合同。如出卖人选择解除合同的，买受人应按前款约定向出卖人支付违约金外，还应按本合同约定的房屋总价款的20%的标准向出卖人支付违约金。若出卖人选择要求买受人继续履行合同或买受人要求继续履行合同且出卖人书面同意的，买受人应按前款约定向出卖人支付违约金外，还应自第30日起至实际全额支付应付款之日止按本合同约定的房屋总价款日万分之二的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行。4.买受人采用按揭贷款方式付款的，应自原合同签署之日起60天内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款至出卖人账户，否则视为逾期付款，自合同签署之日起第60日，即为贷款到账期限届满日。但由于银行原因未在60日内放款到账的除外。5.买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人原因（包括但不限于：不具备贷款银行要求、信用情况不符合贷款银行要求、不符合贷款银行要求的贷款条件或者怠于提交贷款所需的资料等）贷款机构在贷款到账期内未发放贷款的，买受人应当在贷款到账期限届满后15日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。否则买受人应自第16日起，按约定承担逾期付款的违约责任，买受人应当支付的违约金从买受人已付款中优先扣除。6.买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。7.如买受人未按合同约定向出卖人支付房价款的，买受人逾期支付到期应付款的，每逾期一日按应付到期款的日千分之一向出卖人支付。8.买受人在逾期付款后支付剩余房款时，出卖人有权按违约金、面积补差款其他费用、购房款的顺序抵消买受人所交的剩余房款，抵消前述款项或费用后房款不足部分买受人应最迟在出卖人指定并书面通知的交房日期前补齐，否则出卖人有权拒绝交房。9.买受人同意出卖人可采取EMS、直接送达、登报公示书面通知买受人。10.若本合同因买受人违约而解除的，则买受人已支付的全部政府税费（包括但不限于律师服务费、公证费、手续费）不予退还。11.如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务费收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。12.买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身状况，确认具备购买该房屋之资格。如出卖人发现，买受人依法不能购买该房屋的，出卖人有权随时解除确认买受人根本性违约并解除本合同，买受人应承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%，如买受人支付的违约金不足以弥补出卖人实际损失的，买受人还用赔偿实际损失与违约金的差额部分；等等。 合同签订当日，两被告向原告支付了首付款2306426元，同时两被告根据合同约定将贷款所需资料交给原告金川公司指定的销售人员，由原告金川公司将两被告的贷款申请转交给其指定的贷款银行进行审查。之后，因原告金川公司指定的贷款银行对两被告的贷款申请不予审批，且两被告也未能通过其他银行获得贷款，故两被告未能按照合同约定时间付清余款。原告金川公司为此多次通过各种方式通知，要求两被告及时付清尚欠的购房款2290000元。2018年8月15日，两被告向原告金川公司交纳了涉案房屋的公共维修基金21695.52元。涉案房屋于2018年10月18日办理了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：QF20188700244），于2018年10月26日办理了商品房预告登记[登记证明编号：桂（2018）南宁市不动产证明第0295306号]。 因两被告收到付款催告函后未履行付款义务，原告金川公司于2019年3月22日根据两被告在合同登记的地址即南宁市青秀区柳沙路10号B2栋2单元1202号向其邮寄房款再次催告函。 2019年9月20日，原告金川公司（甲方）与上海汉盛（南宁）律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定:甲方因与黄雪娟、刘义斌商品房预售合同纠纷，聘请乙方农连珠律师、林霄华律师提供服务，一审程序阶段律师费39771元。原告金川公司支付律师费用39771元后，上海汉盛（南宁）律师事务所提供了发票。接受原告金川公司的委托后，上海汉盛（南宁）律师事务所向两被告发出律师函，催告其尽快履行尚欠房款。经三次催告后，两被告仍未履行余下房款，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 在庭审中，原、被告双方一致确认已付房款2306426元的事实。两被告对其已收到两次催告函及律师函的事实无异议，亦明确表示同意解除合同，并同意协助原告办理注销涉案房屋《商品房买卖合同备案登记证明》、《不动产登记证明》的手续。 另查明：本案商品房买卖合同及补充协议属由原告金川公司提供并重复使用的合同。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方均确认该合同有效，故双方当事人均应恪守履行。 关于两被告逾期付款是否构成违约的认定问题。根据商品房买卖合同和补充协议的约定，两被告尚欠的余款2290000元通过办理银行按揭贷款方式支付，两被告应依约自本合同签署之日起60日内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款至原告金川公司银行账户，否则视为逾期付款；同时补充协议也写明因买受人不具备贷款银行要求的条件、信用情况不符合贷款条件或者等非因出卖人原因导致未能办理贷款的，两被告应自行在约定时间内付清余款。因两被告的贷款申请未能通过银行的审批，两被告也没有证据证实其贷款申请未能通过审批的原因有可归责于出卖人原因或国家贷款政策变化，而且从合同约定的条款来看，银行按揭贷款并非涉案房屋买卖交易中购房余款的唯一支付方式,因此，在不能取得银行贷款时,两被告有义务以自有资金付清继续履行合同，但是，两被告从约定的付款期限届满之日即2018年10月16日起至今未付清购房余款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于两被告逾期付款至今已超过30日的行为造成本案商品房买卖合同难以继续履行，其行为已构成根本性违约，现原告金川公司根据合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，事实和理由充分，而且两被告也同意解除合同，故本院依法予以支持。 两被告称其是相信原告金川公司余款可以办理按揭贷款的承诺后才签订商品房买卖合同的，最终银行不予审批贷款，作为开发商的原告金川公司也有责任的意见，但未能举证予以证实；同时，尽管存在原告金川公司代为转交贷款申请资料给指定银行进行贷款审查的事实，但原告金川公司并不能决定银行的审查结果，故对其抗辩意见，本院不予采信。两被告作为买受人,应对自身的付款能力充分预估,对支付方式的条款谨慎注意,其称银行不予审批贷款造成逾期付款的行为不构成违约不应承担违约责任的意见，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定，本案合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，原告金川公司应把收到的购房款2306426元返还给两被告，另外根据合同约定代收的公共维修基金21695.52元也应予以返还。原告金川公司称代收的公共维修金已交给有关部门，无需返还的意见，但未能举证证实，本院不予采信。同时，原告金川公司基于本次交易行为依约办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案和商品房预告登记，合同解除后，两被告应协助原告金川公司办理注销涉案房屋的商品房买卖合同登记备案、商品房预告登记的相关手续。 因两被告的违约行为导致本案合同解除，原告金川公司有权根据合同约定要求两被告承担相应的违约责任。根据补充协议的约定，因买受人逾期付款超过30日，出卖人选择解除合同的，买受人应按照合同约定房屋总价款的20%标准向出卖人支付违约金,因此，原告金川公司有权要求两被告支付解除合同的违约金。关于原告金川公司主张的违约金是否过高应否予以调整的问题。两被告认为合同签订后其已支付首付款2306426元，占总房款比例为50.19%，原告长期占用该款获得了利益，合同解除后可以重新销售房屋，其因解除合同造成的损失不大，如按照总房款的20%支付违约金，明显过高，对两被告显失公平，如果需要支付违约金，应调整为以未付房款为基数按照银行同期贷款利率支付。原告金川公司认为合同约定的违约金没有过高，根据房地产市场行情，开发商的资金融资成本在年利率30-40%之间，合同解除后原告金川公司还需要重新进行销售，也产生销售成本损失，因此，按照总房款的20%标准支付违约金已难以弥补原告金川公司因此遭受的经济损失，不同意再调低违约金。 对此，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”。本案因两被告的违约行为造成合同解除，原告金川公司因此丧失了正常履行本次合同所获得的可得利益。鉴于合同解除后原告金川公司还可以另行出售涉案房屋获取利益，因此，结合本案实际情况和原、被告的陈述意见，本案解除合同给原告金川公司造成的损失在经济上主要体现在重新销售涉案房屋的成本和房屋可能贬值造成的差价损失。因原告金川公司未能举证涉案房屋存在贬值情况和重新销售房屋的成本，因此，在两被告已支付过半房款、原告金川公司也实际占用该款获得利益的情况下，如果在再根据合同约定按总房款的20%支付解除合同违约金，显然过高，对两被告而言显失公平，故依法应对本案违约金进行调整。结合违约金的性质，以及本案合同的履行情况、当事人的过错程度、二次销售成本，以及本案合同条款属原告金川公司提供、两被告只能被动接受等因素综合考虑，两被告应付的违约金依法调整为按照总房款的10%比例支付为宜，即两被告应支付原告金川公司解除合同的违约金为459642.60元。 关于原告金川公司主张的律师费损失问题。因两被告逾期付款的违约行为造成原告金川公司通过诉讼解决本案纠纷，故两被告应根据其合同约定赔偿原告金川公司因委托律师起诉主张权利而支付的律师代理费。经核算，原告金川公司在本案主张39771元的律师费损失没有超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，故本院对该诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告广西金川阳光城实业有限公司与被告黄雪娟、刘义斌于2018年8月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：QF20188700244)及附件六《补充协议》于本判决生效之日解除； 被告黄雪娟、刘义斌协助原告广西金川阳光城实业有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号：QF20188700244）及《不动产登记证明》[不动产登记证号：桂（2018）南宁市不动产证明第0295306号]的手续； 原告广西金川阳光城实业有限公司返还被告黄雪娟、刘义斌购房款2306426元、公共维修基金21695.52元共2328121.52元； 被告黄雪娟、刘义斌支付原告广西金川阳光城实业有限公司违约金459642.6元； 五、被告黄雪娟、刘义斌赔偿原告广西金川阳光城实业有限公司律师费损失39771元； 六、上述判决第三项与第四、五项相互抵销后，原告广西金川阳光城实业有限公司应返还被告黄雪娟、刘义斌款项1828707.92元。 案件受理费25344元（原告已预交），由原告广西金川阳光城实业有限公司负担2100元，被告黄雪娟、刘义斌负担23244元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李景强 二〇二〇年三月十二日 法官助理 陈靖妃 书 记 员 黄邦捷 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。