江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11430号上诉人（原审被告）：俞海燕，女，1974年4月21日生，住南京市。委托诉讼代理人：刘云紫，江苏宁联律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍进，江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨蒨，女，1974年7月15日生，住南京市。委托诉讼代理人：徐维钰，江苏君劭律师事务所律师。上诉人俞海燕因与被上诉人杨蒨合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞海燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方在签订房屋租赁合同之前就转让费已经协商一致且履行完毕，一审判令上诉人退还部分转让费，缺乏依据。双方针对转让店铺及转让费口头达成协议后，被上诉人于2017年10月20日将10万元汇款给上诉人时，转让协议已经履行完毕，后双方于2017年10月24日又签订房屋租赁合同，该两份文件共同构成双方交易内容，根据交易惯例以及本案关于转让费和房屋租赁合同相关内容，能够清楚说明转让费与房屋租赁合同本质上属于两笔费用，为两个法律关系。二、被上诉人在一审中主张其存在重大误解而签订房屋租赁合同，但并未提供相关证据予以证明。三、被上诉人单方违约提出解除合同后，双方就解除相关事宜亦已达成一致，双方之间的纠纷己经全部了结，被上诉人提出返还转让费无事实和法律依据。1、被上诉人第一次电话通知上诉人提前解除《房屋租赁合同》时，上诉人明确不同意，并建议被上诉人进行转租，后因被上诉人一直无法转租，多次协商后，上诉人才同意被上诉人提前解除房屋租赁合同的要求。2、被上诉人就解除房屋租赁合同一事构成单方违约，且自上诉人同意解除合同时起至相约办理房屋交接手续完成时止，被上诉人再未提出退还转让费的要求，表明双方就合同解除不存在退还转让费问题。正是基于合同解除纠纷了结的情况，上诉人也未再追究被上诉人的违约责任，否则按照一审判决，上诉人仍然可以追究被上诉人违约责任。因此，被上诉人主张转让费没有事实和法律依据。四、一审法院认为“10万元转让费应认定为杨蒨一次性预先支付的五年租赁期间房屋装修及家电的使用费”没有事实依据。1、该10万元转让费不是被上诉人一次性预先支付五年租期内房屋装修及家电的使用费。2、2016年12月，上诉人作为个体工商户经营者在涉案房屋内开了“南京市建邺区焕鑫阁美容美体中心”，一直经营至2017年10月，上诉人不仅作为房屋所有权人将房屋出租给被上诉人，同时也作为一个经营者将店铺转让给被上诉人。3、上诉人就涉案房屋用于经营投入了大量人力、物力，该10万元转让费是考虑到上诉人前期投入、所处地段、经营损失以及对今后市场预期等所有因素综合由双方协商确定。4、该10万元转让费，无论从形成时间，还是上诉人单独出具收条等行为均可看出，该费用与合同租赁期限无关，而是上诉人与被上诉人约定的一次性补偿。五、退一步说，即使一审法院在查明事实后仍认为上诉人应该退还转让费，也应当综合考虑被上诉人的违约行为给上诉人带来实际的经济损失。被上诉人单方违约的行为，存在完全过错，使得上诉人不能获取应当获取的租金等利益，也应当是判断是否返还转让费时法院应当考虑的因素。被上诉人在合同履行完毕后再提出返还转让费，没有法律依据，是不诚信行为。杨蒨辩称：一、被上诉人并不否认其没有及时仔细阅读合同内容而存在的过失，但上诉人作为有优势地位的出租人，利用被上诉人缺乏经验、急于承租的心态，在收取被上诉人转让费情况下，故意不在上诉人自行拟写的租赁合同中提及该转让费，反而在租赁合同中，由上诉人手写室内所有物品被上诉人只有使用权的声明，该行为不符合常理。鉴于双方租金价格已高于市场标准，且被上诉人已将租房押金作为解约的补偿，并聘请专业清洁公司对房屋清扫后交付给上诉人的情况，被上诉人已经履行了应尽的义务。在上诉人并无其他转让行为的前提下，却拒不退还转让费，致双方权利义务明显不对等。二、本次房屋租赁系双方的首次租赁，双方之间并未形成交易习惯或惯例，而上诉人提出的转让费属于商业性房屋租赁市场长期交易形成的交易习惯并不存在。退一步说，即使上诉人认为所谓的惯例，其在拟定房屋租赁合同时而对转让权进行规避。事实上，房屋租赁合同仅在第五条第九款约定了被上诉人对外转租房屋时应交纳1万元转让费。故上诉人的该上诉理由不能成立。被上诉人对一审判决关于10万元转让费所对应的转让标的为房屋租赁期间装修及家具家电使用权的认定，予以认可，一审判决依据被上诉人实际使用房屋期间折算被上诉人应承担的使用费用符合公平原则。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。杨蒨向一审法院起诉请求：1.判令俞海燕向其返还10万元转让费并支付利息（自2017年10月20日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.俞海燕承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：俞海燕于2017年10月18日向杨蒨出具收条一份，收条载明俞海燕收到杨蒨万达东坊14幢614、615室租房订金2万元及转让费10万元。2017年10月20日，杨蒨通过银行转账向俞海燕支付了上述10万元转让费。2017年10月24日，杨蒨、俞海燕签订租赁合同，合同载明：俞海燕向杨蒨承租万达东坊14幢614、615室精装房作为办公用房，租期五年，自2017年10月24日至2022年10月23日，室内所有物品（包括空调、热水器、洗衣机、音响等家电及茶台、官帽椅、博古架、实木床等家具）杨蒨只有使用权。2019年5月10日，杨蒨提起本案诉讼。一审法院认为，根据杨蒨所述，10万元转让费系基于租赁房屋内家具家电的所有权转让而支付，但在杨蒨支付转让费后，杨蒨、俞海燕所签订房屋租赁合同中明确载明杨蒨对室内家具家电等物品仅享有使用权，而杨蒨对此并未提出任何异议或主张，亦未就此在法定期间内提起撤销或变更之诉，由此应视为杨蒨已知悉并认可10万元转让费所对应的转让标的为房屋租赁期间装修及家具家电使用权这一事实，而杨蒨、俞海燕约定的房屋租赁期间为五年，故10万元转让费应认定为杨蒨一次性预先支付的五年租赁期间房屋装修及家具家电的使用费。鉴于杨蒨、俞海燕的房屋租赁合同已于2019年4月提前解除，双方合同并未全部履行完毕，且杨蒨在合同解除的同时已将房屋连同室内装修及家具家电一并交还给了俞海燕，故在合同解除后，俞海燕对已预先收取但尚未实际发生的部分装修及家具家电使用费（自2019年4月至2022年10月，共计3.5年）应予及时返还，根据转让使用费总额10万元并结合五年租赁期间拆算，俞海燕应予返还的转让使用费数额应为：10万元÷5年×3.5年=7万元。而因俞海燕至今未返还上述转让使用费，故俞海燕还应承担自杨蒨诉讼主张之日起算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院判决：一、俞海燕于判决生效之日起十日内向杨蒨返还转让费7万元并支付利息（利息以7万元为基数，自2019年5月10日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回杨蒨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由杨蒨负担690元、俞海燕负担1610元。双方对一审法院查明的事实不持异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交2019年5月7日手机转账截图，称其在结清涉案房屋水、电费后，已将水、电卡剩余款项退还给被上诉人，证明双方已经就房屋租赁相关事宜全部了结。被上诉人质证认为，被上诉人多次与上诉人沟通退租事宜，并同意按照租赁合同第八条约定承担违约责任，但双方就转让费退还并未达成一致，被上诉人同意交还房屋、家具以及结清水电费，并将租赁押金作为解约补偿，是为了防止双方损失进一步扩大，但并不代表被上诉人放弃主张退还转让费的权利。双方就水电费已经结清的事实予以确认，但对具体数额、时间需进一步核实。本院二审另查明，上诉人与被上诉人围绕房屋租赁合同解除的违约赔偿问题，双方已按照房屋租赁合同第八条约定“被上诉人单方终止本租约，被上诉人已付的租赁押金（7500元）不予退还”的内容处理完毕，即上诉人扣留了被上诉人7500元押金。另本案一审中，上诉人陈述，双方于2019年4月24解除租赁合同，被上诉人于当日交还固定装修及家具家电；被上诉人陈述，双方于2019年4月20日解除租赁合同，被上诉人于当日交还固定装修及家具家电。上述事实，由手机转账截图、一审庭审笔录、本院询问笔录等在卷证实。本院认为，根据本案查明的事实来看，上诉人俞海燕与被上诉人杨蒨在签订涉案房屋租赁合同之前，已就10万元转让费口头达成协议，虽然双方在口头协议及上诉人于2017年10月18日出具的收条中，未言明转让范围，但根据一般交易习惯，结合涉案房屋租赁合同约定“室内所有物品（包括空调、家具及家电等）被上诉人只有使用权”及“精装房”的内容，表明在口头转让协议中，被上诉人支付10万元转让款系上诉人转让合同五年期限内上述物品及装修的使用权对价。由于双方之间租赁合同经双方协商一致予以解除，而转让协议依附于租赁合同不能单独存在，故双方之间的转让协议也应当于2019年4月解除。根据租赁合同约定的五年租期，被上诉人在转让协议解除后，并未获得剩余期间（3.5年）前述装修及物品使用权的价值，同时，双方对于转让协议违约解除并无特别约定，故一审法院折算比例（3.5年/5年）后，判令上诉人向被上诉人返还7万元，符合法律规定。上诉人主张，转让协议权利义务已经履行完毕、该10万元转让费系对其一次性补偿，以及双方在诉讼前纠纷已全部了结等意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，俞海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人俞海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇二〇年三月九日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕