湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终290号上诉人（原审原告）：郭连义，男，1964年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：郭谷良，湖南回澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵俊辉，男，1962年10月6日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：赵国均（赵俊辉之子），男，住湖南省。被上诉人（原审被告）：湖南双金置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路822号涉外经济学院外教楼二楼。法定代表人：张明富。上诉人郭连义因与被上诉人赵俊辉、湖南双金置业有限公司（以下简称双金置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初4514号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人郭连义上诉请求：1.改判支持郭连义的诉讼请求，解除对位于长沙市岳麓区房屋的冻结查封；2.改判长沙市岳麓区房屋归郭连义所有；3.判令赵俊辉承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋未登记在上诉人名下并非系上诉人的原因，而是由于双金置业公司欠缴相关税费所致，麓谷公馆小区直到2018年10月后才能办理产权证。二、一审法院适用法律错误。上诉人已经支付全部价款并实际占有，因为双金置业公司的原因未办理过户手续，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，解除对涉案房屋的查封，停止执行措施，并判决房屋为上诉人所有。被上诉人赵俊辉辩称，一、涉案房屋仍登记在双金置业公司名下，虽然双金置业公司将房屋抵债给郭连义，但未办理产权变更登记手续，故根据物权法第九条的规定，郭连义的上诉无法律依据。二、郭连义提供的借款合同书的出借人、借款人均为郭连义，且郭连义当时是湖南猎鹰建筑工程有限公司（以下简称猎鹰建筑公司）的法人，而用途标注为“保证金”，存在资金过桥的可能性，缺乏证明借贷关系真实的依据。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。被上诉人双金置业公司未向本院提交答辩意见。郭连义向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除对位于长沙市岳麓区房屋的冻结查封；2.判令长沙市岳麓区房屋归郭连义所有；3.判令赵俊辉、双金置业公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：郭连义原系案外人猎鹰建筑公司的法定代表人（2015年1月9日变更）及股东（2016年3月24日变更）。2013年4月7日，郭连义将100万元通过银行转账支付至猎鹰建筑公司银行账户，同日，猎鹰建筑公司出具了100万元的收款凭据，载明：付款方为郭连义，交款项目为保证金，金额100万元。2014年5月29日，郭连义向公司总裁报告，载明：因猎鹰建筑无法按期偿还郭连义、唐乾刚、赵聚通、向全飞共计200万的借款。（猎鹰建筑借郭连义100万、唐乾刚20万、赵聚通40万、向全飞40万）申请以猎鹰建筑在双金置业的200万的工程款抵债，并以郭连义、唐乾刚、赵聚通、向全飞、刘健的名义办理抵房手续。2014年5月30日，郭连义和双金置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定郭连义购买双金置业公司名下位于长沙市岳麓区麓谷公馆（涉外花园二期）商业裙楼、地下室部分及公寓楼部分Ｎ单元1层1074号房屋，该商品房的设计用途为商业，建筑面积为32.69平方米，商品房单价为27531.36元／平方米，总房价90万元。合同签订当日双方办理了网签手续。2014年5月31日，双金置业公司在财务记账凭证中将923289元作为双金4＃工程款抵作郭连义的个人往来。2015年9月18日，郭连义交纳了涉案房屋的维修资金3929元。2015年9月24日，涉案房屋登记至双金置业公司名下，此后一直未办理转移登记至郭连义名下的过户登记手续。2017年起郭连义将涉案房屋出租至今。另查明，1.一审法院在办理执行人赵俊辉与被执行人湖南达沃森建筑有限公司、双金置业公司合同纠纷一案中，查封了登记在双金置业公司名下的位于长沙市岳麓区麓谷公馆（涉外花园二期）商业裙楼一层1074号房屋。2.在本案审理过程中，被执行人湖南达沃森建筑有限公司向一审法院确认对郭连义所提执行异议不予反对。一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然在一审法院查封之前郭连义与双金置业公司已签订书面的房屋买卖合同，并以享有的猎鹰建筑公司的债权对房屋价款进行了抵偿，但涉案房屋的设计用途为商业，郭连义购买后自2017年开始将该房屋予以出租，并非用于居住的商品房。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力。本案中，郭连义在2015年9月18日交纳了涉案房屋的维修资金，2015年9月24日涉案房屋登记至双金置业公司名下，但在此后的数年时间内，涉案房屋一直未过户登记至郭连义名下，郭连义亦未根据合同约定通过诉讼等法律途径要求双金置业公司办理过户登记手续，以保护其合法权益；现郭连义诉请要求解除涉案房屋的冻结查封手续并确认涉案房屋归郭连义所有，因缺乏相应的法律依据，一审法院不予支持。郭连义如认为自身债权受到损害，可另行向相应债务人主张权利。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：驳回郭连义的全部诉讼请求。一审案件受理费11800元，由郭连义予以承担。二审中，上诉人郭连义向本院提交了陈建宏的书面证明，拟证明双金置业公司也同意向其他债权人抵款的事实，而非只针对上诉人，故没有损害其他债权人的利益。经组织质证，被上诉人赵俊辉发表质证意见如下：该证明不属实，而且只能证明存在抵款行为，而不能证明郭连义的抵款行为是否完整发生；证明中提到赵俊辉也参与了抵款，但我并没有参与。经审查，本院认为，由于陈建宏未出庭接受当事人询问，对其证明内容的真实性无法核实，本院不予采信。另，根据双方当事人的陈述，本院二审补充查明：赵俊辉对双金置业公司享有的债权产生于2009年至2012年。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为郭连义对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋并未登记在郭连义名下，故郭连义主张其对涉案房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郭连义主张双金置业公司在法院查封前已以抵债形式将涉案房屋转让给了郭连义，且郭连义已合法占有该房屋，故郭连义可以排除强制执行。经审查，一方面，赵俊辉对双金置业公司享有的债权产生于郭连义与双金置业公司达成抵债协议之前，且由于双金置业公司至今未能清偿赵俊辉的债务，客观上已严重损害了债权人的合法权益；另一方面，郭连义在2015年9月18日即交纳了涉案房屋的维修资金，双金置业公司也于2015年9月24日取得了涉案房屋的房屋所有权证，说明涉案房屋已具备办理过户登记的条件。郭连义未提供充分证据证明其在涉案房屋被查封前曾通过诉讼等法律途径要求双金置业公司办理过户登记手续以及一直未办理过户登记系非其自身原因所致。综上，一审法院认定郭连义对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人郭连义的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人郭连义负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年三月二十七日书记员 林 巧