江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11271号上诉人（原审被告）：南京亿文物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区平江府162号。法定代表人：倪双生，该公司董事长。委托诉讼代理人：周涛，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会，住所地南京市建邺区嵩山路135号兴元嘉园小区6栋101室。负责人：李洁静，该公司主任。委托诉讼代理人：吴诚，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人南京亿文物业管理有限责任公司（以下简称亿文公司）因与被上诉人南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会（以下简称兴元公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿文公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审法院认为停车场电费、公共区域维修费、三方通话电梯维修费、垃圾清运费和无产权车位管理费共五项费用均包含在亿文公司所收取的各项服务费内，且上述事项亦属于亿文公司履行涉案合同约定的物业服务范围，故一审法院认定应由其从收取的服务费用中支出，而不应从小区公共收益中支出，属于认定基本事实不清，认定事实错误。一、原审法院混淆了物业公共服务费和物业服务收费的概念。物业公共服务费和汽车停放费、特约服务费、代办服务费等共同组成了物业服务收费。停车场电费、公共区域维修费、三方通话电梯维修费、装修垃圾清运费和无产权车位管理费不属于物业公共服务费的范畴，相关服务也不属于物业基本服务。二、依据双方签订的《兴元嘉园小区委托物业服务合同》约定及法律规定，上述五项费用并没有包含在物业服务费中。（一）关于停车场电费60000元。物业合同第14条第6款约定，亿文公司收取的水电公摊费仅仅用于公共照明、水景、水泵、电梯、绿化、监控、公共走廊，不包括经营性停车场的电费。（二）关于公共区域维修费84645元。物业合同第17条规定，房屋共用部位的小修、养护费用由亿文公司承担；大中修费用、更新费用由兴元业委会承担。亿文公司为公共区域支付的维修费高达84645.25元，显然不属于小修、养护费用，该部分费用应当从公共收益中支出或由兴元业委会承担。（三）关于三方通话电梯维修费30000元。电梯维修费属于亿文公司垫付的费用，如果不从公共维修资金中支付，则应当从公共收益中抵扣。（四）关于装修垃圾清运费77901元。根据亿文公司提交的证据（报销审核单和发票）显示，该费用为清理、运输小区装修后的废弃物，不是用于日常清洁卫生的公共物业服务。（五）关于无产权车位管理费310591元。1.关于将主张车位保洁、巡逻人员工资345432元变更为主张无产权车位管理费310591元的说明。在《兴元嘉园收费情况表》中统计的停车收入为无产权车位的收入，应当扣除的是无产权车位管理费。2.机动车停车服务费不属于物业公共服务费，属于公共收益，必然产生管理成本。物业合同约定适用的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中规定停车产生的各项成本或开支不包含在物业服务费汇总，应当从停车收入中支出。3.关于无产权车位管理费金额的计算。(1)物业合同第15条规定，机动车停车服务费用为：业主无产权车位：150元/辆/月，业主产权车库车位50元/辆/月。其中50元/辆/月系停车管理费，是合同约定的停车收入的成本，其中无产权车位停车管理费为停车收入的1/3。(2)无产权车位停车收入为地面停车收入366035元加地下停车收入565740元，合计931775元，其中1/3为无产权车位管理费，即310591元。三、亿文公司不需要向兴元业委会返还上述五项收益费用中，其中停车场电费60000元、公共区域维修费84645元、垃圾清运费77901元和无产权车位管理费310591元四项费用合计533137元，亿文公司提供了符合证据三性的证据，应当得到支持。根据原审计算公共收益为1243975，则公共收益盈利为422270.25元（1243975-8974-279593.75-533137)，各方应得该盈利的50%，即211135元（42227025元+2)，亿文公司已取得151744.25(977475-279593.75-13000-533137)，未到应得盈利的50%。亿文公司不应当向兴元业委会返还收益。综上，原审判决认定事实不清，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。兴元业委会辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确。上诉人在上诉状中所主张的各项费用一审已经作出了认定，上诉人自己的帐目不清，随意编造帐目项目，请求法院维持一审判决。兴元业委会向一审法院起诉请求：1.判令亿文公司支付南京市建邺区兴元嘉园住宅小区的公共收益299220.75元及利息（自2018年1月8日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.判令亿文公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月25日，兴元业委会、亿文公司签订一份《兴元嘉园小区委托物业服务合同》，约定：兴元业委会委托亿文公司对南京市建邺区兴元嘉园住宅小区提供物业管理服务；期限两年，自2015年4月25日起至2017年4月24日止；物业服务包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生与垃圾的收集、清运，公用绿地、花木的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，安全监控、巡视、门岗执勤等；亿文公司收取物业服务费（1.2元/平方米/月）、水电公摊费（300元/户/年，用于共用照明、水景、水泵等）、电梯维修费（20元/户/月，一楼免收，二楼按50%收取）、停车服务费（产权车位50元/辆/月、非产权车位150元/辆/月）等，并每半年公布一次公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况；利用小区公共部位经营性项目和活动收入的盈利部分的50%，用于补贴亿文公司投入小区公共服务建设；管理期满时，亿文公司应移交全部房屋及相关财产。2017年5月1日，亿文公司退出该物业服务区域。另查明，经一审法院组织对账，双方一致确认物业服务期内：兴元业委会收取的公共收益为266500元（系广告费），支出为8974元（系税金）；亿文公司收取的公共收益为977475元（其中，地面停车收入366035元、地下租用停车收入565740元、多种经营收入45700元），支出为279593.75元（其中，税金48873.75元、开荒费176110元、垫付款54610元）；2016年3月，亿文公司给付兴元业委会公共收益1.3万元。庭审中，亿文公司称还支出停车场电费6万元（2500元/月×24个月）、公共区域维修费84645元、三方通话电梯维修费3万元、垃圾清运费77901元、无产权车位管理费310591元（按停车费的1/3计算，原一审时，亿文公司主张的为车位保洁、巡逻人员工资345432元），但兴元业委会不予认可。对该有争议的事实，一审法院认定意见为：因上述费用均包含在亿文公司所收取的各项服务费内，且上述事项亦属于亿文公司履行涉案合同约定的物业服务范围，故一审法院认定应由其从收取的服务费用中支出，而不应从小区公共收益中支出。此外，亿文公司还主张2016年的消防水费6497元，但兴元业委会不予认可。对该有争议的事实，一审法院认定意见为：因亿文公司所举证据不足以证实2016年就该小区消防设施维修进行再次试水，故一审法院对其主张的该项费用，依法不予支持。庭审中，兴元业委会称签订涉案物业服务合同，以及在合同中将公共收益盈利的50%补贴给亿文公司的行为，均已取得双过半业主的同意，但未能提供相应证据予以证实。一审法院认为，虽然兴元业委会未能提供与亿文公司签订《兴元嘉园小区委托物业服务合同》，以及向亿文公司补贴公共收益盈利50%的行为均已取得双过半业主的同意，但该合同履行期间，未有业主就此提出异议并要求撤销，故一审法院认定兴元业委会作为业主大会的执行机构作出的上述行为已取得双过半业主的同意，即涉案合同合法有效，双方均应当遵照履行。根据前述分析，一审法院认定合同期内公共收益为1243975元（266500元＋977475元）。扣除双方的支出后，公共收益盈利为955407.25元（1243975元－8974元－279593.75元）。根据合同约定，双方应各分得该盈利的50%，即477703.63元（955407.25元÷2）。因亿文公司已取得684881.25元（977475元－279593.75元－13000元），故一审法院认定其多取得了207177.62元（684881.25元－477703.63元），并应向兴元业委会返还。因亿文公司未按约给付该款，故一审法院对兴元业委会主张自起诉之日起，即2018年1月8日，按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、南京亿文物业管理有限责任公司应于判决发生法律效力之日起十日内南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会支付公共收益盈利207177.62元及利息（自2018年1月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费5788元，由南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会负担1782元、南京亿文物业管理有限责任公司负担4006元（南京亿文物业管理有限责任公司负担部分于判决发生法律效力之日起十五日内直接给付南京市兴元嘉园住宅小区业主委员会，以冲抵其预交的诉讼费，一审法院不再退还）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人亿文公司与被上诉人兴元业委会之间签订的《兴元嘉园小区委托物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方在合同中约定，利用小区公共部位经营性项目和活动收入的盈利部分的50%，用于补贴亿文公司投入小区公共服务建设。经一审法院组织双方对账，已查明合同期内共有收益、支出及业委会实际收到的亿文公司支付的公共收益。亿文公司上诉主张，停车场电费、公共区域维修费、垃圾清运费和无产权车位管理费，四项费用合计533137元，以及电梯维修费3万元，亦应当纳入公共收益支出。本院认为，亿文公司所主张的这五项费用均包含在其所收取的各项服务费内，上述事项亦属于其履行涉案合同约定的物业服务范围，上述费用应由其从收取的服务费用中支出，故亿文公司上诉主张上述费用应纳入公共收益支出，与合同约定不符，本院不予支持。一审经计算判令亿文公司应返还业委会公共收益207177.62元及利息，有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，亿文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4407元，由上诉人南京亿文物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年三月二十六日书记员  王 凤