河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0503民初71号原告：肖全，男，1963年12月23日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：侯艳如，河北领航律师事务所律师。被告：陈爱香，女，1962年10月28日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：郭忠良，河北齐心律师事务所律师。第三人：邢台市中北房地产开发有限公司，住所地邢台市中兴东大街165号中北商城6楼。统一社会信用代码91130500601199457M。法定代表人：马国庆，经理。委托诉讼代理人：达杰，公司员工。原告肖全与被告陈爱香、第三人邢台市中北房地产开发有限公司（以下简称中北地产）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖全的委托诉讼代理人侯艳如、被告陈爱香的委托诉讼代理人郭忠良、第三人邢台市中北房地产开发有限公司的委托诉讼代理人达杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖全向本院提出诉讼请求：1、确认原告肖全与被告陈爱香签订的《房屋产权转让协议书》有效；2、被告协助原告办理房屋更名过户手续，第三人给予配合；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日原告与被告签订了《房屋产权转让协议书》，约定：被告将旧村改造的回迁房邢台市李演庄15号新楼东单元1701号卖给原告，房款合计104万元，原告付给被告100万元，余款4万元到办房产证手续后付清，被告负责协助原告办理过户手续，房款外一切费用由原告缴付等。合同签订后，原告依约支付了100万元购房款，并经原告与第三人沟通协调，第三人也表示只要被告出面签署同意意见就可以为该房产办理更名过户手续。后原告与被告多次协商，但被告至今不协助原告办理房屋的更名过户手续。原告认为双方签订的房屋产权转让协议书是双方的真实意思表示，内容合法有效，被告应当依约履行义务。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。陈爱香辩称，该房屋产权协议应该确认无效，理由如下：1、该协议应该确认无效，陈爱香受赠获得该房屋，后经过夫妻二人以家庭共有财产出资翻建，翻建后的房屋属于家庭共有财产，虽然在拆迁时以陈爱香个人名义签订的合同，但并不能否认属于家庭共有财产的属性，在被告将该房屋转让给原告时，并没有征得其他家人书面的同意，属于无权处分，且事后也未得到被告其他成员的追认，该处分行为应该认定无效，原被告之间所签订的房屋转让协议也应当认定为无效，原告在被告没有房屋产权登记证明及本人所有的情况下与其签订房屋产权转让协议，没有尽到必要的注意义务，存在重大过错。2、该房屋未进行产权登记，无登记产权人，未取得产权证书，依据中华人民共和国城市房地产管理法第38条第6项的规定，未取得产权证书的房产不得转让，该协议违反了行政法规的强制性规定，其应当认定为无效。3、本案争议的为回迁安置房，在签订转让协议时，所使用的是国家划拨地，并未缴纳土地转让金，依据城市房地产管理法第40条，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时应当按照国务院的规定取得有审批权的人民政府审批，有审批权的人民政府同意转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地出让金，原被告在签订转让协议时，并未向有关人民政府审批，没有得到核准，更没有交纳土地出让金，因此该协议应当认定为无效。关于被告第二项诉讼请求应当予以驳回，双方签订的产权转让协议第四条认定，甲方协助乙方办理过户手续，房产外的一切费用由乙方支付，根据该条约定，被告收取104万房产之后，剩余所有费用由原告承担，而且依据该条约定，所指的过户手续按照通常理解应该是到房产部门办理正常的手续，而并非房屋更名手续，而且在合同中也并未约定被告有协助原告合同更名的义务。3、该房至今未交付房屋，未办理产权登记证书，客观上不能办理过户手续，综上应当驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，1、对于原被告签订的房屋转让合同的过程及合同本身的效力，请法院根据事实和法律进行综合认定。2、作为本案房地产开发企业的第三人，我公司基于合同享有对被告的抗辩，案涉房产系回迁房，被告实际置换的房产面积远大于根据合同即房屋协议书的约定置换面积，根据合同约定被告应当补缴差价，但被告至今仍然不正面面对这一事实，至今未补齐差价，造成我公司未能办理房屋产权手续，原告依据自己与被告的合同诉请我公司配合，我公司对被告的抗辩完全可以形成对原告的抗辩。3、原告与被告间存在合同关系，原告要求我公司承担配合责任，完全是突破了合同相对性的原则，不应支持。4、我公司与被告之间存在合同关系，根据法律规定和邢台市政府相关政策即便办理房产证，邢台市房管部门只能将案涉房产办理到被告名下，不能办理到原告名下，这一点是基于房产政策，最后，无论原告、被告谁能补齐差价，我公司可以基于事实考虑在法律法规许可的范围内尽快办理房屋手续。本院经审理认定事实如下：陈爱香为邢市国用（1994）字第130503323-507号国有土地使用证的土地使用权人，邢市字第030201号房屋所有权证的所有权人。2013年5月21日，第三人邢台市中北房地产开发有限公司、被告陈爱香、李演庄社区居民委员会签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中，土地置换后新楼总面积为103.3747平方米，回迁住宅楼房号238.04平方米，按置换总面积所选户型与置换后总住宅面积相差部分在2009年9月30日前完成拆迁的按照2800元/平方米进行扩套计算，陈爱香应付第三人邢台市中北房地产开发有限公司置换差价款338898元。2015年12月31日，肖全与陈爱香签订《房屋产权转让协议书》一份，约定陈爱香将旧村改造的回迁房邢台市李演庄15号新楼东单元房1701号（现房号为1-1-1704）六室三厅四卫建筑面积238.04平方米赠送面积50.7平方米卖给肖全，肖全付给陈该项房款合计104万元整一次付清，余款4万元到办房产证手续后付清。双方不得反悔，陈爱香反悔退还肖全104万元，按肖全实付款额10%每月计算向肖全付购房违约金。如肖全反悔，则不退房款。由于陈爱香原因不能按时过户，陈爱香应在15日内退还肖全房款。陈爱香负责协助办理过户手续，房款外一切费用归肖全缴付，陈爱香概不负责。自签协议之日起，如肖全反悔，扣房款的20%返还房款。如有过户费用由肖全负担。开发商在交房之前与陈爱香所产生所有的优惠补贴转让给肖全。同日，陈爱香出具收条，载明今收到李演庄15号楼1701房款100万元。另外，建行转账凭证显示2016年1月1日肖全向陈爱香转账50万元，工行汇款凭证显示2016年1月1日肖全向张福海转账25万元，2016年1月4日肖全向张福海转账25万元。本院认为，关于2015年12月31日肖全与陈爱香签订《房屋产权转让协议书》的效力，第一，关于陈爱香是否系无权处分，邢市国用（1994）字第130503323-507号国有土地使用证显示土地使用权人陈爱香，邢市字第030201号房屋所有权证所有人为陈爱香，房屋拆迁补偿安置协议书也是陈爱香与第三人和李演庄社区居民委员会签订的，100万元房款也分别转给陈爱香及其配偶张福海，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告辩称系无权处分，合同无效，本院不予支持。第二，《城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。综上，该《房屋产权转让协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性效力性规定，合法有效。原告主张被告协助原告办理房屋更名过户手续，第三人给予配合，被告辩称涉案房屋尚未交付、未办理产权登记证书，客观上无法办理过户手续，第三人辩称被告尚未补缴置换面积差价，基于合同的相对性，第三人没有协助义务，且根据政策产权证只能办到被告名下，本院认为涉案房产系陈爱香置换所得，尚未办理产权登记，客观上不具备过户条件，故对原告此项主张，本院不予支持。关于被告抗辩根据双方签订的《房屋产权转让协议书》补缴置换面积差价应当由原告承担，第三人辩称只要补齐差价就在法律规定的范围内尽快办理房屋手续，与本案不属于同一法律关系，被告与第三人可另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、依法确认2015年12月31日原告肖全与被告陈爱香签订《房屋产权转让协议书》有效；二、驳回原告肖全的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈爱香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  张丽娜二〇二〇年三月三十日书记员  刘良贤