河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终751号 上诉人（原审被告）：范素均，女，1966年4月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张胜永，河北正岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹巧茹，女，1984年3月16日出生，汉族，住无极县。 委托诉讼代理人：齐文敬，河北嘉实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武志崇，河北嘉实律师事务所实习律师。 原审被告：康孟玉，男，1942年8月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原审被告：左瑞斌，女，1942年12月4日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原审被告：康朔，男，1991年3月18日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原审被告：康博阳，男，1997年7月22日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人范素均因与被上诉人曹巧茹及原审被告康孟玉、左瑞斌、康朔、康博阳确认合同效力纠纷一案，不服河北省无极县人民法院（2019）冀0130民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人范素均及其委托诉讼代理人张胜永、被上诉人曹巧茹及其委托诉讼代理人齐文敬、武志崇、原审被告康博阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范素均上诉请求：一、撤销原判将本案移送至石家庄市长安区人民法院审理或撤销原判第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院对本案无管辖权。被上诉人向一审法院起诉请求：1.依法判决确认原告与被告范素均及康银海签订的《购房协议书》合法有效；2.依法判决被告范素均将石家庄市长安区奥北公元D区3号楼1204室的房屋过户至原告名下；3.依法判决被告向原告支付违约金130000元。上诉人认为，本案诉争房屋是石家庄市长安区北翟营村旧村改造拆迁安置住房，属于政策性房屋，并且，该房屋的不动产权证书中“权利性质”一栏填写的是划拨/存量房。因此，因该诉争房屋买卖发生的纠纷属于政策性房屋买卖合同纠纷；另外，被上诉人的第二项诉讼请求是将诉争房屋过户至其名下，该诉请属于不动产的确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称：“《民诉法解释》）第二十八条：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地：不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地”的规定，本案应适用不动产纠纷的专属管辖。本案诉争的石家庄市长安区奥北公元D区3号楼1204室房产已经登记，不动产登记簿记载的所在地为石家庄市长安区。因此本案属于因不动产纠纷提起的诉讼，依法应当由不动产所在地即石家庄市长安区人民法院管辖，原审法院对本案没有管辖权，其受理本案违反了专属管辖的规定，根据《民诉法解释》第三百三十一条之规定，二审法院应裁定撤销原裁判并将本案移送至石家庄市长安区人民法院审理。 二、原判确认上诉人及康银海与被上诉人签订的《购房协议书》合法有效是错误的。首先，诉争房屋属于上诉人及康银海、原审被告康朔、康博阳、康孟玉、左瑞斌的家庭共有财产。诉争房屋的来源为，石家庄市长安区长丰街道办事处北翟营村民委员会（以下简称：“北翟营村委会”）居民康银海名下有一块宅基地，该宅基地使用户的成员有康银海及其妻子范素均（上诉人）、长子康朔（原审被告）、次子康博阳（原审被告）还有康银海的父亲康孟玉（原审被告）、母亲左瑞斌（原审被告）。2010年7月13日康银海代表该宅基地使用户成员和北翟营村委会签订了《北翟营村旧村改造拆迁安置协议书》。根据该协议书的约定，康银海于签订协议书后将该宅基地的地上建筑物拆迁完毕，北翟营村委会无偿分配给康银海为代表的宅基地使用户成员楼房三套共300平方米。该三套楼房分别是：石家庄市奥北公元D区3-1204（诉争房屋）、石家庄市奥北公元D区3-1205、石家庄市奥北公元D区3-1206。该三套楼房是分配给该宅基地使用户全体成员的，包括康银海及其妻子范素均（上诉人）、长子康朔（原审被告）、次子康博阳（原审被告）还有康银海的父亲康孟玉（原审被告）、母亲左瑞斌（原审被告）。因此涉诉争房屋属于上诉人及康银海、原审被告康朔、康博阳、康孟玉、左瑞斌的家庭共有财产。 其次，上诉人及康银海出售诉争房屋时，原审被告康朔、康博阳、康孟玉、左瑞斌作为诉争房屋的共有权人对此不知情，至今他们也没有同意或追认，原判查明上诉人及康银海出售房屋已征得房屋共有人的同意没有事实根据。上诉人认为，上诉人及康银海在没有经全体共有权人同意或追认的情况下处分诉争房屋的行为属于无权处分，是无效的行为，并且诉争房屋也没有依照法律的规定进行变更登记。根据《物权法》第一百零六条的规定，原审被告康朔、康博阳、康孟玉、左瑞斌作为诉争房屋的其他所有权人有权追回诉争房屋。因此2016年11月11日被上诉人与上诉人及康银海签订的《购房协议书》应属无效。 综上所述，本案属于因不动产纠纷提起的诉讼，依法应当由不动产所在地人民法院管辖，原审法院对本案没有管辖权，其受理本案违反了专属管辖的规定，二审法院应裁定撤销原裁判并将本案移送至石家庄市长安区人民法院审理。另外，2016年11月11日被上诉人与上诉人及康银海签订的《购房协议书》因上诉人及康银海属于无权处分共有财产且其他共有权人没有追认而应认定为无效。 曹巧茹答辩称，一、河北省无极县人民法院对本案依法享有管辖权。1、根据最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知第四条规定，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系及债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由。如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷、物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。虽然本案涉及不动产的内容，但并非因不动产确认引起的物权纠纷，而是确认合同效力的债权纠纷。案涉房屋也不是享有政府相关税收、福利以及政策优惠等条件的政策性房屋，因此本案管辖不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第28条关于不动产纠纷专属管辖的规定，应当适用合同双方关于争议管辖法院的约定。根据双方签订的购房协议书第十条约定，如合同履行过程中甲乙双方发生争议，双方协商解决，协商不成可通过无极县人民法院裁决，故应当由无极县人民法院管辖。2、原审法院依法向范素均等五名被告送达了传票等法律文书，但五被告均未答辩且未出席庭审。根据民事诉讼法第127条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的应当在提交答辩状期间提出，当事人未提出管辖异议并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。范素均在一审提交答辩状期间未提出管辖异议，在案件二审时才提出管辖权异议，根据管辖恒定原则，案件管辖权已经确定，河北省无极县人民法院依法享有管辖权，并且如上所述，该管辖不违反专属管辖规定。 二、答辩人与康银海、范素均签订的购房协议书合法有效。1、康银海提供给答辩人的石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会2016年11月11日出具的证明可以证实诉争房屋系康银海个人所有，2019年颁发的房屋不动产权证书中共有情况一栏载明房屋系康银海单独所有，并非范素均所称家庭共有，故康银海有权对诉争房屋进行处分。退一步讲，即使康银海对诉争房屋无权处分，但因有居委会证明的存在，足以使答辩人产生对康银海有房屋处分权的合理信赖，且答辩人支付了合理对价构成表见代理，购房协议书自然也是合法有效的。2、康银海、范素均与答辩人签订的购房协议书系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。答辩人依约给付了康银海购房款，康银海也将房屋交付答辩人，答辩人已实际占有并使用该房屋三年多，根据合同法第32条、44条等关于合同成立生效的规定，答辩人与康银海、范素均签订的购房协议书合法有效。 三、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，根据继承法第二条、第三条、第十条之规定，康银海去世后，范素均等五被告作为法定继承人已经继承康银海的遗产，同时应当履行继承财产所附加的义务。根据合同法第八条、第六十条的规定，范素均等五被告作为继承人，应当本着诚实信用的原则履行购房协议书第四条约定的义务即配合答辩人办理房屋过户手续。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回范素均的上诉，维持原判。 康博阳答辩称，房子有我一份，当时我父母出售房屋时没有跟我商量，我不同意。 康孟玉、左瑞斌、康朔未到庭陈述意见。 曹巧茹向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原告与被告范素均及康银海签订的《购房协议书》合法有效；2、依法判决被告范素均将石家庄市长安区奥北公元D区3号楼1204室的房屋过户至原告名下；3、依法判决被告向原告支付违约金130000元。 一审法院认定事实：2016年11月11日，原告与被告范素均及康银海签订《购房协议书》，约定甲方（康银海、被告范素均）同意将坐落在石家庄市长安区奥北公元D区3号楼1204室房屋卖给乙方（原告曹巧茹），房屋建筑面积100平方米。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意；房屋成交价格为6500元/平方米，总价为650000元；房屋权属交易登记手续，由甲乙双方共同配合办理，甲方提供过户手续，相关费用全部由乙方承担；如一方违反本合同约定，未能履行自己的约定义务，相对方有权单方解除合同，违约方承担购房款20%违约金。合同签订后，原告依约分别于2016年11月11日、2017年3月16日向康银海支付购房款400000元、250000元，共计650000元，后被告范素均及康银海依约交付了房屋，但被告范素均及康银海至今未将该房屋过户至原告名下。 另查，康银海现已病逝。康银海有父康孟玉、母左瑞斌、配偶范素均（曾用名范君）、长子康朔和次子康博阳。 一审法院认为，一、原告曹巧茹与被告范素均及康银海签订的购房协议书，系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告已支付全部购房款650000元，康银海也已交付了案涉房屋，双方均已实际履行，故购房协议合法有效，本院予以认定。二、购房协议书签订后，被告范素均及康银海应依购房协议协助原告办理过户手续，但未能协助原告办理。康银海过世后，康银海的父亲康孟玉、母亲左瑞斌、配偶范素均、长子康朔和次子康博阳作为其第一顺位合法继承人，有权继承该房屋。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限…继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”继承开始后，继承人康孟玉、左瑞斌、范素均、康朔、康博阳均未提交证据表示放弃继承，应当在继承的房产范围内履行案涉房屋的过户登记义务。三、关于原告要求被告范素均、康孟玉、左瑞斌、康朔、康博阳支付130000元违约金的问题。购房协议约定，“如一方违反本合同约定，未能履行自己的约定义务，相对方有权单方解除合同，违约方承担购房款20%违约金”。合同签订后，双方均没有解除合同的意思表示，原告亦未提供相应的证据证实其所受损失情况，原告已实际占有该房屋并将将其出租，其要求被告支付违约金130000元的诉讼请求，没有法律依据，故对其请求本院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条第（二）项，第十条第一款、第二十五条第一款，第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下： 一、确认2016年11月11日原告曹巧茹与被告范素均及康银海签订的《购房协议书》合法有效。 二、被告康孟玉、左瑞斌、范素均、康朔、康博阳于本判决生效后十日内协助原告曹巧茹办理石家庄市长安区奥北公元D区3号楼1204室房屋的变更登记。 三、驳回原告曹巧茹的其他诉讼请求。 案件受理费2,900.0元，减半收取计1450元，诉讼保全费4020元，由被告康孟玉、左瑞斌、范素均、康朔、康博阳共同负担。 本院二审期间，上诉人提交证据如下：一、权利人为康银海的冀（2019）石家庄市不动产权第××号不动产权证书；二、北翟营村旧村改造拆迁安置补偿方案、康银海和北翟营村委会签订的《北翟营村旧村改造拆迁安置协议书》；三、石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会2020年3月23日出具的一份证明。以上证据用于证明本案的诉争房屋属于政策性房屋，应当适用不动产纠纷确定管辖，而本案的诉争房屋在长安区，因此应当由石家庄市长安区法院管辖；涉案房屋属于康银海及其妻子、两个儿子以及康银海的父母六个人共同共有，康银海和上诉人签订房屋买卖合同未征得共有产权人康银海的父母以及康银海与上诉人的两个儿子的同意私自将房屋出售。 被上诉人曹巧茹发表质证意见称，上诉人未在举证期内提交证据，不属于新证据，法院不应当予以采纳。对房产证的真实性没有异议，但对关联性有异议，该房产证是不动产权证书，只能证明该房屋是具有国家颁发的正规的证书，该房屋在共有情况上显示康银海单独所有。权利类型上，该房屋也享有国有土地使用权、房屋所有权，该房屋是普通的商品房，不属于政策性房屋。北翟营社区委员会出具的证明真实性和关联性都存在异议，在康银海、范素均与曹巧茹签订购房协议书时，该居委会也曾出具过证明，明确载明涉案房屋系康银海个人所有。二审中范素均提交的这份证明与2016年11月11日，北翟营居委会出具的证明相矛盾，对真实性和关联性不予认可，并且在该证明中显示康银海分得楼房三套，共30平米，明显存在问题。关于北翟营村旧村改造拆迁安置协议书，上诉人提供的也是复印件，被上诉人无法核对其真实性，对关联性当然不予认可。对北翟营村旧村改造拆迁安置补偿方案真实性和关联性不予认可。 二审查明的其他事实同一审。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。本案上诉人在一审答辩期间未提出管辖权异议，在上诉期间提出已超过法定期间，其异议不成立，本院不予支持。 范素均、康银海与曹巧茹签订的《购房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并且曹巧茹已支付全部购房款，康银海、范素均也已将案涉房屋交付曹巧茹，因此该《购房协议书》合法有效，应当履行。康银海去世后，范素均及五原审被告作为其第一顺序继承人，应当协助曹巧茹办理房产变更登记，原审判决并无不当，本院予以确认。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。上诉人称案涉房屋为家庭共有财产，并于二审中提交不动产权证书、拆迁安置协议书及居委会的证明等证据予以证实。根据上诉人提交的拆迁安置协议书及北翟营居委会的证明，可以证实康银海家庭户因拆迁获得300㎡楼房，但不能证实案涉房屋为家庭共有；根据案涉房屋的不动产权证书记载的“权利人康银海；共有情况单独所有”，可以证明案涉房产是康银海单独所有，且上诉人本人也在《购房协议书》上签字确认，被上诉人已尽到注意义务，因此上诉人主张案涉房屋为家庭共有理据不足，本院不予支持。 综上所述，范素均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,900.0元，由上诉人范素均负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年三月二十六日 法官助理王琪 书记员崔娇娇 ——