浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7325号 上诉人（原审被告）盛国勇，男，1983年10月23日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）杭州滨江物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新城时代广场1幢1202-1室。 法定代表人朱立东，董事长。 委托代理人江亚萍、李丹青，浙江卓特律师事务所律师。 上诉人盛国勇因与被上诉人杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定事实如下：滨江物业公司系金华滨江•金色蓝庭的物业服务企业。2013年10月14日，滨江物业公司与盛国勇签订《金华滨江•金色蓝庭前期物业服务协议》一份，合同约定：由滨江物业公司向该小区提供前期物业服务，物业费收费标准为高层住宅1.8元/月/平方米，车位费每个每月80元，同时还约定高层住宅按每月每平方米0.5元按年预收能耗费。物业费每次预交一年，第一次交费自房屋交付使用，盛国勇可以领取钥匙次月起计算。如业主不按约定交纳物业管理服务费用的，滨江物业公司有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付违约金。盛国勇于2013年10月25日购置了金华滨江•金色蓝庭小区-1F301/302号车位两个，支付车位购置款合计20万元。2014年12月17日，盛国勇在《滨江•金色蓝庭入伙手续流水作业单》上签名，接收了滨江金色蓝庭小区7幢1单元801室商品房及-1F301、302号车位。2015年1月16日，盛国勇与金华滨江蓝庭置业有限公司签订滨江金色蓝庭小区7幢1单元801室《商品房买卖合同》。因双方为车位费收取标准未能达成共识，盛国勇未缴纳2015年1月1日起至2017年12月31日止的车位费。2018年12月29日，滨江物业公司委托浙江卓特律师事务所向盛国勇发律师函，向盛国勇催收所欠的车位费5760元。滨江物业公司于2019年3月22日诉至原审法院，请求判令：1、盛国勇支付滨江物业公司车位管理服务费5760元，违约金5760元（自2015年1月1日开始按千分之二计算，暂算至2018年10月30日，要求支付至实际清偿之日），合计11520元；2、盛国勇承担诉讼费。 原审法院认为，滨江物业公司和盛国勇签订的《金华滨江•金色蓝庭前期物业服务协议》合法有效，双方应按合同约定履行。滨江物业公司为盛国勇所在的滨江金色蓝庭小区提供了物业服务，盛国勇应当按照合同约定支付物业费。盛国勇认为《金华滨江•金色蓝庭前期物业服务协议》无车位号等信息，该协议与车位管理费无关的意见，原审法院认为，该协议中关于车位费的定价具有涉众性，协议中已对车位费的价格作了明确约定，盛国勇与滨江物业公司签订协议时对车位费的价格应是明知的，协议中车位费的定价对盛国勇具有约束力。对于双方争议的车位费标准，合同中约定按每个每月80元收取，盛国勇认为过高，但未能提供政府指导价格标准参照，应承担举证不能的责任，原审法院对车位收费标准不予调整。至于车位收费标准未经物价部门备案、批准，并非合同生效的必要条件。关于盛国勇提出的车位费因盛国勇尚未入住滨江金色蓝庭小区，车位长期空置，根据《金华市物业服务收费管理实施办法》第十三条的规定，应按70%的标准收取的意见，原审法院认为，该规定仅针对空置房屋可按70%的标准收费，并不包括车位费，故对盛国勇的该项意见，原审法院不予采信。另盛国勇提出《商品房买卖合同》签订时间晚于滨江物业公司和盛国勇签订《金华滨江•金色蓝庭前期物业服务协议》的时间，物业服务合同效力必须以确定物业归属权为前提的意见，原审法院认为《商品房买卖合同》系盛国勇与房屋开发商金华滨江蓝庭置业有限公司之间的约定，不能对抗滨江物业公司和盛国勇签订的《金华滨江•金色蓝庭前期物业服务协议》的效力。盛国勇于2014年12月17日接收了滨江金色蓝庭小区-1F301/302号车位，应按合同约定自次月起缴纳合同约定的车位费用。对于盛国勇要求滨江物业公司承担往来杭州的交通费及误工费的请求，依据不足，原审法院亦不予支持。对于滨江物业公司要求盛国勇支付违约金的诉讼请求，因盛国勇已交清了历年的物业服务费，未缴纳车位费系对滨江物业公司的车位费收费标准存疑，并非恶意拖欠，故原审法院对滨江物业公司的违约金主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、盛国勇于判决生效之日起十日内支付杭州滨江物业管理有限公司2015年1月1日至2017年12月31日车位管理费5760元；二、驳回杭州滨江物业管理有限公司的其他诉讼请求。盛国勇如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费44元，由杭州滨江物业管理有限公司负担19元，盛国勇负担25元。 宣判后，盛国勇不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为“原、被告签订的《金华滨江·金色蓝庭前期物业服务协议》合法有效”、“至于车位收费标准未经物价部门备案、批准，并非合同生效的必要条件”，明显忽视了法律法规的强制性规定，以无效合同作为判决依据，存在错误。滨江物业公司与上诉人签订的《金华滨江·金色蓝庭前期物业服务协议》违反了《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国价格管理条例》等法律法规，既有程序违法，也有实体违法，应属于无效合同。1.滨江物业公司违反了《中华人民共和国价格管理条例》第十八条、《金华市物业服务收费管理实施办法》第十条及《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务协议收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》的规定，未进行价格和收费标准申报和备案。2、滨江物业公司违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国价格管理条例》第十八条和《金华市物业服务收费管理实施办法》第五条的规定，该小区至今未成立业主委员会，应执行政府指导价，最高为1.26元/m2·月，滨江物业公司未执行，而是按照1.8元/m2·月收取，远高于政府指导价。小区电梯轿厢至今未安装录像监控，不符合《金华市区住宅小区物业服务收费等级标准》中的三级和四级收费标准，最多只适用二级收费标准，对应的政府指导价最高为0.63元/m2·月。3、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，滨江物业公司与上诉人签订的上述协议因违反法律、行政法规的强制性规定应当无效。二、原审法院未认真审阅上述协议的内容，忽视了协议自身设立的前置条件。案涉前期物业服务协议自身设定的前置条件为“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议”，也即乙方签订《商品房买卖合同》时，该协议同时签订或之后签订方才有效，现上诉人与被上诉人签订《金华滨江·金色蓝庭前期物业服务协议》的时间，早于上诉人签订《商品房买卖合同》的时间，“乙方签订《商品房买卖合同》”这个必要条件未实现，因此案涉前期物业管理服务协议无效。三、原审法院人为扩大了协议的约束面，过度解读，将协议对商品房物业服务的权利义务约束主体扩大至上诉人个人所有的车位上。1、该协议与个人所有车位的管理费无关，协议仅约束商品房及其延伸的权利义务关系，协议中明确了协议约束的物权主体仅为商品房。协议中未提及上诉人个人所有的车位号301、302两个车位的任何信息。上诉人2015年1月16日购买的案涉商品房，2013年购买的车位号301、302车位，两者购买合同相互独立，不具有捆绑、附属等任何关联。原审法院判决按照案涉前期物业服务协议第11页第四条第二款地下车库的收费标准，缺乏依据。该标准仅为小区公共车位的收费标准，是对商品房购买者提供的延伸优惠之一，而非对个人所有的车位的收费标准。《金华市区住宅小区车辆停泊服务费收费标准》中明确“地下公共停车场对汽车长期停放实行收费标准为80-120元/辆/月”，上诉人的301、302车位为个人所有，并不是公共的。2.原审法院认为“车位费具有涉众性”，实际上并不是每一位购买商品房的业主均会购买车位。“涉众性”应当是放大公共利益，而不是损害个人利益。3.二审法院必须要考虑金华市物价水平及居民的收入水平、消费水平等实际情况来作出判断。4.金华市绿城海棠花园与案涉小区紧密相邻，且更靠近市中心，且物业系绿城物业服务集团有限公司提供，服务品质高于被上诉人，而收取业主个人所有的车位物业服务费仅为50元/月/个。5.金华市区仅有被上诉人在普通住宅小区对个人所有的车位服务费收取80元/月/个，而且这一标准是小区地下公共车位的收费标准。四、上诉人要求增加诉求。根据《中华人民共和国价格法》第四十一条，“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。上诉人原想在一审提出反诉，因需要找证据材料，未来得及在判决前提出。滨江物业公司违反政府指导价，行为违法，应返还本人自2015年至2018年间超过政府指导价多收取的物业费共计6285.9元。综上，请求：撤销原判，判决滨江物业公司返还多收取的物业费6285.9元。并判决驳回被上诉人一审的诉讼请求。 被上诉人滨江物业公司在二审中答辩称：一、本案所涉的《金华滨江金色蓝庭前期物业服务协议》未违反法律法规的强制性规定，是有效合同。二、上诉人增加的诉讼请求不属于二审审理范围。前述协议第二款第四项约定，地下车库车位80元每个每月，上诉人是案涉车位的使用权人，其在2013年10月缴纳车位购置款，并于2014年12月办理房屋交接手续，其应当依法缴纳车位管理费，其车位号为301和302。就上诉人所述的合同未备案的问题，物价部门未对被上诉人提出整改或者处罚意见，如果上诉人对合同效力有异议，也应该由全体业主授权业委会另案提起合同效力之诉，尤其在案涉小区有96%的业主已经履行了车位费的缴纳义务情况下，如果仅就上诉人一户车位管理费进行调整，将影响整个小区的车位管理费收缴秩序。 二审中，上诉人盛国勇向本院提交政府部门的答复材料三份作为证据，欲证明被上诉人物业收费违反法律和行政法规的规定。经质证，被上诉人滨江物业公司对于该三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，认为不能证明被上诉人收取物业费违法，被上诉人收取物业费有合同依据，未备案不影响合同效力。本院亦对上述证据的真实性予以认可。被上诉人滨江物业公司未向本院提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉前期物业服务协议的效力问题；2、案涉前期物业服务协议是否包含上诉人车位的管理收费的问题。关于焦点1，上诉人认为被上诉人未按照规定进行收费标准申报及备案、未实行政府指导价，故依据《中华人民共和国合同法》第二十二条第（五）项规定，合同应无效。首先，《金华市物业服务收费管理实施办法》及《关于重新公布金华市普通住宅小区前期物业服务协议收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》并非法律、行政法规。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。违反效力性强制性规定，合同当然无效，违反管理性强制性规定，合同并不当然无效。《中华人民共和国价格管理条例》第十八条关于价格和收费标准申报及备案的规定及《中华人民共和国价格法》第十二条关于经营者价格活动义务的规定，是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。物业服务收费标准未经备案、审批，并不是合同生效的必要条件，同时上诉人未能充分举证证明被上诉人未实行政府指导价。上诉人主张签订《商品房买卖合同》是案涉物业服务协议设立的前置条件，其签订《商品房买卖合同》的时间晚于签订案涉物业服务协议的时间，故该物业服务协议无效。本院认为，两份协议虽有一定关联，但系上诉人和不同主体签订，内容亦不同，两者各自独立，签订时间先后并不影响合同效力。案涉物业服务协议，意思表示真实，合法有效，双方应按约全面适当地履行义务。关于焦点2，案涉物业服务协议系适用于案涉小区范围内物业管理的范式合同，具有涉众性，没有具体的车位号，但在协议中明确约定地下车库/车位收费标准为80元每个每月，上诉人在签订协议时应知悉，现上诉人主张该协议中无上诉人的车位号信息，协议仅针对商品房，不针对车位，且该车位标准仅为地下公共停车位标准，而其车位系私人所有，不应按照案涉物业服务协议交纳车位管理费，缺乏依据，本院不予支持。上诉人二审增加诉讼请求，超出一审的审理范围，本院依法不予审查。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费88元，由盛国勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞建明 审判员石清荣 审判员韩圣超 二〇二〇年三月二十日 书记员 徐亚萍