江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6632号上诉人(原审原告)：南京麦瑞克科技发展有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号。法定代表人：黄剑虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱宝军，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金艳，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人(原审被告)：南京江东房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花苑西门悠然园4-5栋底层。法定代表人：郑子进，该公司总经理。委托诉讼代理人：迟桂荣，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏志勇，江苏新高的律师事务所实习律师。上诉人南京麦瑞克科技发展有限公司（以下简称南京麦瑞克公司）因与上诉人南京江东房地产开发有限公司（以下简称江东公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京麦瑞克公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判第一份租赁合同按照3元/平方米每天向南京麦瑞克公司支付租金直至江东公司实际返还房屋之日止，并以此为基数支付逾期付款的利息损失。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先，从字面理解，租赁期间，江东公司按照3元/平方米每天向南京麦瑞克公司支付租金，一年的租金总额应为单价×面积×时间，从第二份租赁合同也可以得到印证。其次，从日常实践操作中来看，房屋租金也都是按照面积、单价和时间计算。再次，双方的真实意思表示也是按照3元/平方米每天计算租金。最后，江东公司占用南京麦瑞克的房屋就应该支付租金或者使用费直至返还房屋之日止，不需要另行起诉。一审判决对南京麦瑞克公司显失公平。江东公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。无论是按照合同约定还是实际履行情况，2013年3月29日所签订的租赁合同中明确约定了年租金为250000元，江东公司支付的第一期租金也是250000元，南京麦瑞克公司在江东公司支付租金时并未提出任何异议，故该份租赁合同年租金的认定标准应当为250000元/年，南京麦瑞克公司主张按照3元/平方米收取租金没有事实和法律依据。江东公司上述请求：1、撤销（2019)苏0114民初154号民事判决第一、二、三项，改判从2016年10月1日起支付租金。第一份合同按照250000元/年标准计算，第二份合同按照87928元/年标准计算。2、南京麦瑞克公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、一审主要事实认定错误。一审无视双方合同约定和实际履行的标准，改变双方在履行中的执行标准，有失公平。1、2013年3月29日签订的《租金合同》中明确约定年租金为250000元/年，每年为一个缴费期。其次，在合同签订后，江东公司支付的第一期租金就为250000元，南京麦瑞克公司对此无异议，可见双方不仅约定的租金标准为250000元/年，执行的也是250000元/年，一审却将年租金标准认定为328500元，有违事实。2、南京麦瑞克公司提出双方在第一份租赁合同中对租金的约定建立在双方合作的情况下，才将租金下调为250000元/年，而实际双方并未合作，故主张另行按其他标准计算租金的理由，没有事实和法律依据。在南京麦瑞克公司没有指出合作的具体指向和内容的情形下，一审轻易支持其观点，过于草率，更有失公正。3、江东公司与南京麦瑞克公司的租赁关系本身就是一种直接合作关系，在此前提下租金应按250000元/年计付。江东公司与南京麦瑞克公司绝对控股的江苏麦瑞克科技有限公司（以下简称江苏麦瑞克公司）有合作，对该司建设的中以智慧园项目提供资金和管理支持，这应视同为与南京麦瑞克公司的间接合作关系。二、江东公司主张与南京麦瑞克公司存在债权债务抵销关系，一审法院未予支持并无法律依据。依据（2016)苏0114民初339号民事判决书，江苏麦瑞克公司负有向江东公司偿还5000万元本金及利息的责任，南京麦瑞克公司作为江苏麦瑞克公司的股东应当在其出资不到位的7200万元内向江东公司承担补充赔偿责任。江苏麦瑞克公司已经进入破产程序，其所负的5000万元本息债务必然面临无法全部清偿的境况，这是进入破产程序的必然结果。如此情形下，南京麦瑞克公司必然面临补充债务承担问题，而一审法院却没有考虑。其次，如果仅是因为数字不能确定，一审就应对此进行审理并向当事人了解，但一审并未对该内容进行必要的审理，而草率下判，对江东公司不公。2018年12月7日南京市中级人民院（2017)苏01破17号之一裁定书，已裁定自2018年12月7日起江苏麦瑞克公司进行重整，2019年4月28日通过重整计划，重整计划结论为：普通债权清偿率为82.0576%，未清偿的部分仍有约18%，以一审判决结果5000万本金及10780000元利息为基数，则江东公司仍面临10940000元债务不能得到偿还，而依据已生效的（2016)苏0114民初339号民事判决书，该债务到期应由南京麦瑞克公司承担的债务金额明显大于南京麦瑞克公司在本案中主张的债权，故江东公司主张依据《合同法》第99条进行债权债务冲抵，应予支持。三、一审无视江东公司在一审中关于诉讼时效的抗辩，对南京麦瑞克公司超过诉讼时效的租金请求权也予支持，违反法律规定。按民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。虽然按2018年新施行的民法总则规定的诉讼时效为三年，但按最高院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度第三条规定：“在民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”而民法总则自2017年10月1日起施行，本案的延付租金在2016年10月1日之前的部分，已超过一年的原时效规定，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第3条规定不应被支持，自起诉日起超过三年的，也不应被支持。结合本案实际，本案租金最多可追诉至2016年10月1日，而一审却从2014年7月31日起算，违反法律规定。本案不存在任何诉讼时效中断的情形。本案南京麦瑞克公司在2019年1月3日一审法院立案受理前，从未向江东公司主张过租金权利，南京麦瑞克公司一审观点与事实不符，且没有证据支持，依法不成立。南京麦瑞克公司答辩称：一、双方之间并没有合作，租金应当按3元/平方米/天支付。虽然南京麦瑞克公司收到过250000元的租金，但并不代表南京麦瑞克公司与江东公司之间有合作，更不能说明南京麦瑞克公司认可该租金数额。二、南京麦瑞克公司与江东公司之间存在租赁关系，但双方签订的租赁合同中指的合作并非该租赁关系，合同中所指的合作不可能是该租赁关系。三、南京麦瑞克公司与江苏麦瑞克公司是两个独立的公司，江苏麦瑞克公司与江东公司之间的合作不能视为南京麦瑞克公司与江东公司之间的合作，从而减少租金的支付损害南京麦瑞克公司利益。四、关于抵销问题，南京麦瑞克公司不同意抵销，一审法院对此认定事实清楚。南京麦瑞克公司只是在江苏麦瑞克公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任，既非连带责任也非共同责任。现江苏麦瑞克公司清偿状况不确定，不能要求南京麦瑞克公司承担补充责任，即进行抵销。五、关于南京麦瑞克公司的补充责任，江苏麦瑞克公司的破产管理人已经提起诉讼，要求南京麦瑞克公司履行7200万元的出资责任，该案件如何判决目前不清楚，在诸多因素不确定的情况下，南京麦瑞克公司与江东公司的租金不能抵销，也不符合抵销条件。六、关于诉讼时效问题，双方的租赁关系一直没有解除，江东公司占用南京麦瑞克公司的房屋状态一直持续，拖欠租金行为一直在延续，所以诉讼时效并未过期。租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，各期租金支付确具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期债务履行期届满之日起分别计算，将割裂同一租赁合同的整体性还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一期债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。南京麦瑞克公司将房屋出租给江东公司使用，每年给付一次租金仅是债务的分期履行，属于同一债务。依据该司法解释，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起算。南京麦瑞克公司向一审法院起诉请求：1、判令解除南京麦瑞克公司、江东公司之间签订的《租赁合同》、《租赁合同二》；2、判令江东公司立即返还租赁房屋；3、判令江东公司支付南京麦瑞克公司租金2765662.50元（暂计算至2018年9月30日，实际计算至江东公司返还房屋之日）并支付逾期付款的利息损失，按照同期银行的贷款利息向南京麦瑞克公司支付利息损失为309784.3元（2014年7月31日起算暂计算至2018年9月30日，并实际支付至付款之日）；3、诉讼费由江东公司承担。一审法院认定事实：2013年3月29日，南京麦瑞克公司（甲方，出租人）与江东公司（乙方，承租人）签订第一份“租赁合同”，约定：鉴于甲乙双方合作建设中以（南京）智慧园，甲方向乙方出租位于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园的A幢2层（部分）办公室用于办公之用，该房产的总建筑面积为455平方米。1、租赁期限：从2013年5月1日起，至中以智汇园项目交付后半年内止；2、租赁期间，乙方按照3元/㎡/天向甲方支付租金，一年的租金总额为328500元整，鉴于双方的合作，期间乙方按250000元/年支付房屋租金；3、房租的支付方式为：每一年为一个缴费期，首年度租金于乙方协议签订后一周内交纳，后每满一年向甲方交付一次租金……。2013年12月16日，南京麦瑞克公司（甲方，出租人）与江东公司（乙方，承租人）签订第二份“租赁合同”，约定：鉴于甲乙双方合作建设中以（南京）智慧园，甲方向乙方出租位于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园的A幢2层（部分）办公室用于办公之用，该房产的总建筑面积为80.3平方米。1、租赁期限：从2013年10月1日起，至中以智汇园项目交付后半年内止；2、租赁期间，乙方按照3.0元/㎡/天向甲方支付租金，一年的租金总额为87928元整；3、房租的支付方式为：每一年为一个缴费期，首年度租金于乙方协议签订后一周内交纳，后每满一年向甲方交付一次租金。合同签订后，江东公司只交纳了第一份租赁合同第一年的租金25万元,其余租金均未缴纳。另查明，2012年7月31日，南京麦瑞克公司及案外人黄剑虹、张所海、共同设立江苏麦瑞克科技产业有限公司，注册资本1亿元，实收资本2000万元，其中南京麦瑞克公司认缴出资9000万元，实际出资1800万元。2016年1月10日，江东公司起诉江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司、案外人张所海、黄剑虹借款合同一案，经一审法院（2016）苏0114民339号民事判决：1、江苏麦瑞克公司偿还江东公司借款本金5000万元及利息1078万元，并承担以5000万元为基数，自2015年10月1日起至款付清之日止，按年利率24%计算的违约金；2、南京麦瑞克公司、案外人张所海及黄剑虹在出资不到位的范围内，对江苏麦瑞克公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。2017年10月31日，经南京市中级人民法院（2017）苏01破17号民事裁定：受理南京友联工程设计安装有限公司对江苏麦瑞克公司的破产清算申请，指定江苏博事达律师事务所姚彬担任管理人负责人。目前，江苏麦瑞克公司处于破产重整阶段。以上事实有房屋租赁合同、（2016）苏0114民339号民事判决书、（2017）苏01破17号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案南京麦瑞克公司、江东公司之间签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。南京麦瑞克公司在按约向江东公司交付了房屋后，江东公司应按约支付租金。江东公司长期未按约定支付租金，构成实质性违约。南京麦瑞克公司要求解除合同并要求江东公司返还租赁房屋、支付所欠租金的请求于法有据，一审法院依法予以支持。审理中，南京麦瑞克公司提出双方在第一份租赁合同中对租金的约定建立在“合作建设中以（南京）智慧园”的前提条件下，才将租金下调为250000元/年，而实际双方并未合作，故要求按照租赁面积455平方、3元/㎡/天的单价计算每年的实际租金。一审法院审查后认为，南京麦瑞克公司在第一份租赁合同中明确约定，因为双方合作而将年租金由328500元/年下调为250000元/年，现双方未实际合作，第一份租赁合同涉及的年租金应为双方确认的328500元/年。租金一审法院按328500元/年暂计算至本案一审判决之日（扣减江东公司已经缴纳的25万元），之后的租金或至实际迁出之日的占用使用费，南京麦瑞克公司可以另行主张。南京麦瑞克公司要求江东公司按同期银行的贷款利息向南京麦瑞克公司支付逾期付款的利息损失，一审法院依法予以支持，利息计算应分别以455平方房屋年租金328500元/年为基数、80.3平方房屋年租金87928元/年为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月31日起计算至实际付清之日止为宜。审理中，江东公司抗辩认为南京麦瑞克公司对江苏麦瑞克的债务在5000万元中承担连带给付责任，故租金由债务抵销，一审法院审查后认为，本案南京麦瑞克公司与江苏麦瑞克系两家独立的有限责任公司，虽江苏麦瑞克进入破产重整程序，但尚未清算，更无明确的债权债务清偿状况，且南京麦瑞克公司并不同意与江东公司进行债权抵销，故一审法院对江东公司的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、解除南京麦瑞克科技发展有限公司2013年3月29日、2013年12月16日与南京江东房地产开发有限公司签订的两份《租赁合同》。二、南京江东房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋并返还给南京麦瑞克科技发展有限公司。三、南京江东房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向南京麦瑞克科技发展有限公司支付截止2019年4月30日的租金2239306元及利息（分别以328500元/年、87928元/年为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月31日起计算至实际付清之日止）。一审案件案件受理费31404元，保全费5000元，合计36404元，由南京江东房地产开发有限公司负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，江东公司提交（2019）苏01破10号民事裁定书，拟证明江苏麦瑞克公司已经被宣告破产。江东公司有权按照生效文书要求南京麦瑞克公司承担相应责任，江东公司在一审中要求进行债务抵销，该债务应被抵销。南京麦瑞克公司对裁定书并无异议，但认为南京麦瑞克公司只承担补充责任，并非连带责任或共同责任，在破产清偿率不确定的情况下，不能要求南京麦瑞克公司承担补充责任，即所谓的抵销。本院二审还查明：在一审法院（2016）苏0114民339号案件中，法院查明：2012年3月22日，江东公司与江苏麦瑞克公司签订《合作协议》一份，对江东公司向江苏麦瑞克公司出借资金用于项目建设。并对双方合作的其他权利、义务作出了约定。该协议由江东公司、江苏麦瑞克公司盖章，张所海作为江苏麦瑞克公司的法人代表签字。2013年5月22日，江东公司与江苏麦瑞克公司签订《补充协议》一份，对双方2013年3月22日签署的关于中以智慧园项目的合作协议，因未能按时履行的相关内容进行了补充约定，该协议由江东公司、江苏麦瑞克公司加盖印章，张所海作为江苏麦瑞克公司法人代表签字。本院二审另查明，本案所涉2013年3月29日签订的《租赁合同》中，南京麦瑞克公司落款处有南京麦瑞克公司盖章，授权代表人签字处签字人为张所海。2013年12月16日双方签订的《租赁合同二》南京麦瑞克公司落款处只有南京麦瑞克公司盖章，并无代表人签字。本院二审又查明，南京麦瑞克公司的股东为黄剑虹、张所海、陶雷。案涉房屋为南京麦瑞克公司自南京软件谷资产管理有限公司处承租，租期为2013年1月1日至2019年7月31日止，该物业采取包租方式，由南京麦瑞克公司管理，经南京软件谷资产管理有限公司同意，南京麦瑞克公司可将物业转租或提供给符合合同用途及产业园建设目标的第三方使用。二审中，南京麦瑞克公司主张，双方之间的第一份租赁合同中对租金的约定建立在“合作建设中以（南京）智慧园”的前提条件下，才将租金下调为250000元/年，该约定为附条件的约定，因实际双方并未合作，故要求按照租赁面积455平方，3元/㎡/天的单价计算每年的实际租金。中以智慧园项目是江苏麦瑞克公司的项目，已于2016年1月基本完工，准备验收时，被江东公司恶意诉讼导致项目验收搁置。2013年7月24日江东公司将250000元支付给南京麦瑞克公司。本院二审另查明，江东公司于2019年10月25日向南京麦瑞克公司发送通知书，要求南京麦瑞克公司确认：1、根据南京软件谷资产管理有限公司（以下简称南京软件谷公司）通知，南京麦瑞克公司与南京软件谷公司租赁合同于2019年7月31日到期终止，自2019年8月1日其南京麦瑞克公司不再出租案涉房屋，有关租金由南京软件谷公司与江东公司直接结算，南京麦瑞克公司不再收取2019年8月1日之后的租金。江东公司决定于2019年10月29日退出所租赁的全部案涉房屋，要求南京麦瑞克公司明确是向南京麦瑞克公司交付还是向南京软件谷公司交付。南京麦瑞克公司回复，自2019年8月1日起不再出租案涉房屋，由南京软件谷公司与江东公司结算2019年8月1日之后的租金。后江东公司与南京软件谷资产管理有限公司另行签订了2019年8月1日至2019年9月30日的租赁合同，并向南京软件谷资产管理有限公司支付了相应租金，江东公司于2019年10月29日已搬离案涉房屋。关于应付款的起算时间点，南京麦瑞克公司陈诉称：因《租赁合同》给了江东公司装修时间，所以缴费付款起算时间为2013年8月1日起，并且按照缴费每满一年后再缴纳下一期租金。以上事实，有判决书，租赁合同、企业信用信息公示报告、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为：《租赁合同》中约定的租金标准如何认定，江东公司应付的租金金额及应承担的利息损失如何计算。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一、关于《租赁合同》中的租金标准如何认定的问题。民事行为中约定的条件必须是将来可能发生或者可能不发生的事实。过去的、已经发生或者正在发生的事实，都不能作为条件。首先，南京麦瑞克公司主张2013年3月29日签订的《租赁合同》中“鉴于甲乙双方合作建设中以（南京）智慧园”为附条件的约定，但从该约定的文意来看，南京迈瑞克的主张并不符合法律规定。双方在合同开始即约定：“双方合作建设中以（南京）智慧园”，在之后亦约定“鉴于双方的合作，期间乙方按250000元/年支付房屋租金”，从该条款及上下文文意可以看出，合作建设中以（南京）智慧园为已发生的事实。江苏麦瑞克公司已与江东公司在《租赁合同》签订前的2012年3月22日签订了《合作协议》，对中以智慧园项目的合作进行了约定，在该协议中，张所海作为江苏麦瑞克公司的代表签字确认，而本案合同在上述《合作协议》签订后的第7天签订，张所海亦作为授权代表在本案《租赁合同》上签字。江苏麦瑞克公司与南京麦瑞克公司虽然并非同一法人，但在江东公司与江苏麦瑞克公司签订的《合作协议》及江东公司与南京麦瑞克公司签订的《租赁合同》上签字的张所海，同时为南京麦瑞克公司及江苏麦瑞克公司的股东，且同时作为代表在上述《合作协议》及《租赁协议》中签字，故南京麦瑞克公司对江苏麦瑞克公司与江东公司合作建设是知情、了解并认可的。江苏麦瑞克公司已于江东公司签订合作协议，而双方均未提交证据证明南京迈瑞克与江东公司就中以（南京）智慧园有任何合作意向。双方在本案《租赁协议》中约定的合作，所指应为江苏麦瑞克公司与江东公司的合作。根据双方陈述，中以智慧园项目已于2016年1月基本完工，双方虽对就出资款项发生纠纷，但并无证据证明该合作已经解除。综合上述情况，《租赁合同》中的相关条款实为对已经发生的江苏麦瑞克公司与江东公司合作建设中以智慧园事实的陈述，并非南京麦瑞克公司与江东公司另行合作而约定的条件。其次，从双方合同约定的内容来看，《租赁合同》条款中的价款首先约定“租赁期间，乙方按照3元/㎡/天向甲方支付租金，”而根据该约定及承租面积455平方米计算得出的年租金金额应为498225元（455平方米×3元/㎡/天×365天）。双方在该条款之后又约定“一年的租金总额为328500元整”，根据本院要求，双方均未能说明该328500元如何计算得出。在该价款条款的最后，双方再次明确约定“鉴于双方的合作，期间乙方按250000元/年支付房屋租金”，双方对年租金在合同的同一条款中先后三次约定了不同金额，而250000元/年的标准为最后约定，该约定应认定为双方对年租金金额的最后确认。此外，南京麦瑞克公司认可已于2013年7月24日收取了江东公司支付的首年租金250000元，南京美瑞克公司并未提出任何异议。直至本案起诉时，南京麦瑞克公司方主张江东公司未足额支付租金。综合上述情况，双方签订的《租赁合同》中约定的租金标准应认定为250000元/年。二、关于江东公司应支付租金的金额，根据南京麦瑞克公司的确认，2019年7月31日前的租金应支付给南京麦瑞克公司，而之后的租金，江东公司已经与南京软件谷资产管理有限公司另行签订合同并已经支付，故江东公司应支付的租金应截止至2019年7月31日止。双方《租赁合同》约定的起租时间为2013年5月1日，江东公司应支付的租金应截止至2019年7月31日止，租期合计6年3个月，按照年租金标准250000元的标准计算，租金合计1562500元（250000×6年+250000÷12个月×3个月）。江东公司于2013年7月24日支付了250000元，尚欠付1312500元（1562500元-250000元）。双方《租赁合同二》约定的租金标准为87928元，起租时间为2013年10月1日，江东公司应支付的租金应截止至2019年7月31日止，租期合计5年10个月，江东公司应支付的租金合计512913元（87928×5+87928÷12个月×10个月），江东公司均未支付。上述江东公司未支付的租金合计1825413元（1312500元+512913元），江东公司应予支付。根据南京麦瑞克公司的自认，首笔费用缴费期限为2013年8月1日至2014年7月31日，之后每缴费期满一年计算下一个缴费期。南京麦瑞克公司自认的期限与合同约定不符，应按照其主张计算利息。根据其主张，江东公司应于2014年7月31日支付第二期租金250000元、2015年7月31日支付第三期租金250000元、2016年7月31日支付第四期租金250000元、2017年7月31日支付第五期租金250000元、2018年7月31日支付第六期租金250000元，于2019年7月31日支付截止至2019年7月31日的剩余租金62500元。就《租赁合同二》，双方合同于2013年12月16日签订，约定首年度租金于乙方协议签订后一周内交纳，后每满一年向甲方交付一次租金，故江东公司应于2013年12月25日支付第一期租金87928元、于2014年12月25日支付第二期租金87928元、于2015年12月25日支付第三期租金87928元、于2016年12月25日支付第四期租金87928元、于2017年12月25日支付第五期租金87928元、于2018年12月25日支付截止至2019年7月31日的剩余租金73273元。南京麦瑞克公司主张两房屋的租金均应自2014年7月31日起按照同期银行贷款利息计算损失，并不符合合同约定，故就《租赁合同》，江东公司应以250000元为基数，自2014年7月31日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2015年7月30日止，计14829元，以500000元（2014年租金欠付款250000元+2015年租金欠付款250000元）为基数，自2015年7月31日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2016年7月30日止，计24465元，以750000元（2014年租金欠付款250000元+2015年租金欠付款250000元+2016年租金欠付款250000元）为基数，自2016年7月31日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2017年7月30日止，计36021元，以1000000元（2014年租金欠付款250000元+2015年租金欠付款250000元+2016年租金欠付款250000元+2017年租金欠付款250000元）为基数，自2017年7月31日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2018年7月30日止，计48028元，以1250000元（2014年租金欠付款250000元+2015年租金欠付款250000元+2016年租金欠付款250000元+2017年租金欠付款250000元+2018年租金欠付款250000元）为基数，自2018年7月31日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2019年7月30日止，计60034元，上述利息合计183377元（14829元+24465元+36021元+48028元+60034元）。就《租赁合同二》，江东公司应以87928元为基数，自2013年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2014年12月24日止，计5456元；以175856元（2013年租金87928元+2014年租金87928元）为基数，自2014年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2015年12月24日止，计9588元；以263784元（2013年租金87928元+2014年租金87928元+2015年租金87928元）为基数，自2015年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2016年12月24日止，及12704元；以351712元（2013年租金87928元+2014年租金87928元+2015年租金87928元+2016年租金87928元）为基数，自2016年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2017年12月24日止，计16892元；以439640元（2013年租金87928元+2014年租金87928元+2015年租金87928元+2016年租金87928元+2017年租金87928元）为基数，自2017年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2018年12月24日止，计21115元，以512913元（2013年租金87928元+2014年租金87928元+2015年租金87928元+2016年租金87928元+2017年租金87928元+2018年租金73273）为基数，自2018年12月25日起按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2019年7月31日止，计15219元。上述利息合计81241元（5456+9855+12704+16892+21115+15219）。上述利息合计264618元（183377+81241），故截止双方合同终止，江东公司应支付的利息合计为264618元。因江东公司至今未支付租金计1825413元，而双方合同已于2019年7月31日到期，江东公司应自2019年7月31日起，以1825413元为基数，按照同期同类人民银行贷款利率支付利息至2019年8月20日，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止。生效判决判令南京麦瑞克公司应在出资不到位的范围内，对江苏麦瑞克公司的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。现江苏麦瑞克公司虽已经法院裁定破产，但江苏麦瑞克公司不能清偿部分并未明确，江东公司主张本案所涉租金可以在该案款项中抵销，并不符合法律规定，本院不予支持。双方合同约定的租期为自2013年至中以智慧园项目交付后半年内止，在此期间双方租金为分期支付，江东公司主张南京麦瑞克公司主张的租金已超过诉讼时效，本院不予支持。二审中，江东公司、南京麦瑞克公司已确认南京麦瑞克公司在2019年7月31日后不再出租案涉房屋，江东公司也已与南京软件谷资产管理有限公司另行签订2019年7月31日之后的合同，且江东公司也已于2019年10月29日实际搬离案涉房屋，案涉协议已经到期，江东公司也已经搬离案涉房屋，一审判决解除《租赁合同》、《租赁合同二》，江东公司将案涉房屋腾退返还南京麦瑞克公司已无必要。综上所述，江东公司的上诉请求部分有事实依据，因二审发生新事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初154号民事判决；二、南京江东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向南京麦瑞克科技发展有限公司支付租金1825413元及利息（其中2019年7月31日前的利息合计264618元，2019年7月31日后的利息以1825413元为基数，按照同期同类人民银行贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回南京麦瑞克科技发展有限公司的其他上诉请求；四、驳回南京江东房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31404元，保全费5000元，合计36404元，由南京麦瑞克科技发展有限公司负担10921元，南京江东房地产开发有限公司负担25483元。二审案件受理费31404元，由南京麦瑞克科技发展有限公司负担9421元，南京江东房地产开发有限公司负担21983元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  韩卓君