上海市虹口区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0109执异166号案外人(利害关系人)：周某某,女,1972年12月25日出生,汉族,户籍所在地福建省周宁县,现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：周勇(周某某之弟),男,住上海市虹口区。申请执行人：许雄铭,男,1986年8月27日出生,汉族,户籍所在地福建省晋江市。委托诉讼代理人：秦学勇，上海众华律师事务所律师。被执行人：许斌,男,1974年4月7日出生,汉族,户籍所在地福建省周宁县。被执行人：张李强,男,1989年5月2日出生,汉族，户籍所在地福建省。被执行人：张潘森,男,1991年3月4日出生,汉族，户籍所在地福建省。被执行人：张振琴,女,1977年8月14日出生,汉族，户籍所在地福建省。第三人(次债务人)：上海四希堂实业有限公司,住所地上海市虹口区。法定代表人：叶观琴,董事长。委托诉讼代理人：尹俊岳，该公司员工。本院在执行申请执行人许雄铭与被执行人许斌、张李强、张潘森、张振琴公证债权文书一案中，案外人周某某对本院要求第三人上海四希堂实业有限公司(以下简称四希堂公司)停止支付租金并将租金支付至本院指定账户的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人周某某称，2011年8月1日，许斌将上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室七套房屋出租给周某某用于办公，并就1201-1203、1205-1206、1207-1208分别签订了三份《房屋租赁合同》，租期均为20年，租金亦一次性付清。2014年2月17日，周某某将上述七套房屋及其自有的1210、1212、1216室共计10套房屋租赁给四希堂公司使用。2018年4月17日，双方续签租赁合同时，因四希堂公司需取得税务机关代开租金发票，故以房屋产权人许斌的名义作为出租方与四希堂公司续签了租赁合同。但实际房屋出租人为周某某，四希堂公司亦将租金支付至周某某指定的账户，因此，涉案租金的权利人为周某某，与许斌无关。现许斌因债务纠纷被强制执行，法院通知四希堂公司停止支付租金并将租金支付至法院指定账户，上述执行行为侵害了周某某对出租房屋享有的租金收益权，故提出异议申请，要求四希堂公司将租金支付给周某某。周某某就其请求向本院提交的证据有《房屋租赁合同》三份、《上海市房屋租赁合同》两份、物业缴费情况说明、房地产权证10份(复印件)、银行流水单三份(复印件)、银行交易明细四张(复印件)、营业执照(复印件)等。申请执行人许雄铭称，2011年9月许斌向其借款办理房产抵押之时，并不存在房屋被出租的事实。因此，周某某所称2011年8月即与许斌签订房屋租赁合同,而且租期长达20年,租金一次性结清,完全有悖常理,而且其提供的三份租金支付的银行流水清单与周某某、许斌没有任何关联，更不能证明周某某向许斌支付租金的事实。明显属于恶意倒签虚假租赁合同,以对抗合法抵押权和法院依法强制执行。同时，与涉案租金相关的落款日期为2018年4月17日的租赁合同，出租人系许斌，合同落款签名亦为许斌，合同真实有效。该合同所涉租金，四希堂公司支付给吴锦问个人账户，亦与周某某无关。因此，法院依据有许斌签名的合同对许斌的到期债权采取执行措施，并无不当。周某某认为其系上述合同的实际出租人，提供的证据均不能证明其主张。综上，请求法院驳回周某某的异议申请。申请执行人就其答辩意见未提供证据。被执行人许斌、张李强、张潘森、张振琴未到庭无陈述意见。第三人四希堂公司称，其于2014年2月17日起租赁上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共计10套房屋作为公司经营场所，使用至今。当时租赁合同是由自称系许斌代理人的周勇签订。周勇表示许斌系其同乡，委托其处理房屋租赁事宜。同时表示上述10套房屋中许斌名下的7套房屋于2011年8月1日即出租给其妹周某某使用20年，可以转租。2018年4月17日，双方续签租赁合同时，因四希堂公司需取得税务机关代开租金发票，而周勇只能提供1205-1208室产权人为许斌的房地产权证，故周勇代签许斌的名字作为出租方与四希堂公司续签了租赁合同。因此，所有与房屋租赁相关的事宜均由周勇出面与四希堂公司交涉，四希堂公司从未与许斌或周某某接触过，并不清楚许斌、周某某和周勇之间的真实关系。现房屋出租主体发生争议，四希堂公司无法判断和确认出租人，只同意继续按合同约定支付租金。故对于法院要求停止支付租金并将租金支付至本院指定账户的行为并无异议，目前已将217,500元租金交付至法院账户。四希堂公司就其陈述意见提供的证据有《房屋租赁合同》三份(复印件)、银行业务回单、发票、薛如姜的申明及《上海市房屋租赁合同》、房地产权(复印件)、支付业务回单、荣振大厦房租支付账号变化证明等。本院查明，2011年9月23日，许雄铭与许斌、张李强、张潘森、张振琴就借款事宜签订了《房地产借款合同》，并对该合同进行了公证，由上海市杨浦区公证处出具(2011)沪杨证经字第5221号《公证书》及(2012)沪杨证执行字第98号《执行证书》，赋予强制执行效力。2012年10月许雄铭依据《公证书》及《执行证书》向本院申请执行，本院以(2012)虹执字第3238号案件立案执行。2019年5月又以(2019)沪0109执恢768号案件恢复执行。在执行过程中，本院于2019年7月19日出具(2019)沪0109执恢768号《协助执行通知书》，要求四希堂公司协助执行以下事项：一、停止支付许斌租金；二、应付租金支付至本院指定账户。当日，该《协助执行通知书》送达四希堂公司。四希堂公司收至上述通知书后，将2019年7月16日至2020年4月15日的租金217,500元交入本院账户代管。周某某获知上述情况后，即就《协助执行通知书》所涉事项提出异议申请。另查明，本案所涉上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室10套房屋的产权登记情况分别为：1201-1203原产权人许斌、张振琴；1205-1206产权人为许斌、张李强；1207-1208产权人为许斌、张潘森；1210、1212产权人为周勇、李科；1216产权人为周某某、周景。其中，1201-1203房屋产权人自2016年1月15日起已变更为薛如姜。就上述10套房屋，目前由四希堂公司实际使用，经装修形成一整体作为公司的经营场所。根据四希堂公司的陈述，该公司自2014年2月17日通过周勇租借了上述房屋，并与周勇签订了租期为三年的《上海市房屋抵押租赁合同》。2018年4月17日又与周勇续签了合同，租期至2020年4月16日止。该合同签订时，因四希堂公司需取得税务机关代开租金发票，而周勇只能提供1205-1208室产权人为许斌的房地产权证，故该合同出租方为许斌，落款处周勇代签了许斌的签名。同时，四希堂公司表示租金支付方式均为银行转账，由周勇指定的收款人，2015年5月之前支付给上海明源房地产经纪事务所，之后根据周勇提供的一份有周某某署名的证明，即转账给吴锦问个人账户。另外，其中1201-1203三套房屋在变更产权登记后，权利人薛如姜认为原权利人无权再收取上述三套房屋的租金。四希堂公司为不影响公司正常经营，在保持涉案租赁合同不变的情况下，另行与薛如姜就上述三套房屋签订了租赁合同，租期至2020年4月15日，并按期支付租金。现租金支付问题产生争议，四希堂公司不同意再重复支付1201-1203室房屋租金，按涉案合同应支付2019年7月16日至2020年4月15日的租金共计315,000元中，扣除应支付给薛如姜的部分租金97,500元，实际交付法院账户的租金共计217,500元。审查中，周某某提供了三份落款日期为2011年8月1日的《房屋租赁合同》，涉及上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室7套房屋，三份合同租赁标的分别为1201-1203、1205-1206、1207-1208，租期均为20年，至2031年7月31日止；租金分别为2,623,500元、1,796,040元、1,725,480元，共计6,145,020元。就上述三份合同，周某某表示合同均由房屋权利人签署确认，所涉所有租金亦分三次全额结清，分别为2011年8月23日、9月16日由上海亘兴物资贸易有限公司(该公司法定代表人周勇)转账许斌控制的上海北象金属材料经营部135万元和200万元;2011年11月17日周勇转账许斌300万元，合计635万元。因此，周某某认为其系上述7套房屋的房屋使用人，其有权转租房屋，并取得相应的租金收益。上述事实，由各方当事人的陈述、(2011)沪杨证经字第5221号《公证书》及(2012)沪杨证执行字第98号《执行证书》、房地产登记簿资料、《协助执行通知书》、支付业务回单等证据佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五百零一条规定，人民法院执行被执行人对他人的到期债权,可以作出冻结债权的裁定,并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议,申请执行人请求对异议部分强制执行的,人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。本案中，所涉租金系基于租赁合同产生的到期债权。四希堂公司系对该到期债权负有支付义务的他人，也称为次债务人,即本案第三人。而周某某系对该到期债权主张权利的利害关系人,即本案案外人。现四希堂公司对本院通知其履行该到期债权并无异议，已将相关款项交入本院账户代管。周某某则认为涉案租金并非被执行人许斌对他人四希堂公司享有的到期债权，实际债权人应为周某某。而周某某并非执行案件的被执行人，法院对周某某享有的债权采取执行措施，属违法行为。对此，周某某提供了三份落款日期为2011年8月1日的《房屋租赁合同》和租金支付凭证，用于证明周某某于2011年8月起与许斌等人发生房屋租赁关系，依合同取得上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室7套房屋的20年的合法使用权，并据此又将上述房屋转租给四希堂公司使用，继而与四希堂公司形成合同关系，取得涉案债权。但本院就房屋租赁合同的审查，不仅需要审查双方签订的租赁合同的真实性，还应严格审查合同的内容和履行情况，尤其是可以更为客观反映租赁关系的租金和房屋使用产生的相关费用的支付情况。从周某某提供的三份租赁合同约定的内容来看，对于租期均长达20年、租金共涉六百余万元的长期租赁合同而言，首先，一次性结清全部租金的方式有悖常理；其次，周某某用于证明已支付全部租金的银行流水明细记载，2011年8月23日、9月16日、11月17日三次转账付款，付款人均非周某某，收款人也非许斌，即便如周某某所称其与付款人上海亘兴物资贸易有限公司的法定代表人周勇系兄妹，收款人上海北象金属材料经营部的实际控制人为许斌，但因其未能陈述代收代付租金的合理理由及提供相应证据佐证，本院难以采信。况且，交易明细亦未记载交易款项用途为支付租金，交易总金额也无法和合同约定的租金总额相匹配，不能排除周某某或周勇与许斌基于公司行为存在其他性质资金往来的可能，故该证据不足以证明所涉交易款项即用于收付租金。同时，周某某就实际使用涉案房屋发生的水、电、物业等公共事业费仅提供了物业公司出具的物业缴费情况说明，未能提供与之相对应的缴费凭证，故本院亦不予采信，综上，周某某提供的现有证据尚不足以证明其与许斌之间存在真实有效的租赁关系，合法取得许斌名下房屋的使用权。由此，亦不能证明周某某转租给四希堂公司使用许斌名下房屋的合法性。因此，周某某人以其系涉案租金债权人为由提出执行异议请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于四希堂公司已交入本院的款项中包含上海市纪念路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋的租赁费用，上述3套房屋与许斌无涉，但鉴于该房屋与其他涉案房屋系形成整体的同一租赁标的，合同对租金并未按房屋室号予以区分，四希堂公司一并交入法院，并无不当。但执行处置时应当予以区分。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第五百零一条，裁定如下：驳回案外人周某某的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  黄宇姣审判员  孔 斌审判员  黄宇姣二〇二〇年三月一日书记员  王怡敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第五百零一条人民法院执行被执行人对他人的到期债权,可以作出冻结债权的裁定,并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议,申请执行人请求对异议部分强制执行的,人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。。……