文书内容湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初848号原告：湖南省永安房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处新世纪花园005栋。法定代表人：张仲谋，总经理。委托诉讼代理人：刘景阳，湖南首选律师事务所律师。被告：吴亚飞，男，1983年6月6日出生，汉族，住江苏省阜宁县。第三人：交通银行股份有限公司长沙浏阳支行，住所地湖南省浏阳市劳动中路33号。代表人：叶子贤，行长。委托诉讼代理人：胡兴，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：余青，湖南森力律师事务所律师。原告湖南省永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）与被告吴亚飞、第三人交通银行股份有限公司长沙浏阳支行（以下简称交行浏阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告永安房地产公司的委托诉讼代理人刘景阳、第三人交行浏阳支行的委托诉讼代理人胡兴到庭参加诉讼，被告吴亚飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告永安房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》于2018年7月3日起解除；2、判决确认原、被告2015年10月19日签订的《合同补充协议》于2019年9月12日起解除；3、判令解除原、被告浏阳市万福星城A栋603号房网签；4、判令被告支付原告被第三人扣收的贷款本息合计85942.49元（暂计算至2019年11月，实际以银行再次扣划为准）以及该金额的资金占用利息9285.52（自扣收之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止,暂计算至2019年12月30日）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告吴亚飞未进行答辩。第三人交行浏阳支行的陈述意见：同意解除合同，但原告应当向第三人返还尚欠的贷款本金及利息、罚息和复利。第三人交行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告向第三人返还贷款本金275447.18元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定的计算方式自2020年2月21日起计算至全部贷款本息实际清偿之日止）；3、第三人支付的诉讼费用由原告及被告承担。原告针对第三人的诉讼请求提出答辩如下：1、同意解除原、被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、同意按照《个人房产抵押贷款合同》的约定向第三人返还贷款本金；3、是被告没有按照《个人房产抵押贷款合同》的约定及时履行还款义务，原告需按照合同约定承担保证责任也是由于被告的违约行为所致，故本案的诉讼费用应该全部由被告承担。本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各1份。《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的浏阳市永安镇万福星城A栋603号房，房屋建筑面积130.26平方米，单价为3517.58元，总金额458200元；付款方式为银行按揭，首付款138200元，银行按揭贷款320000元；出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《合同补充协议》第二条“关于按揭贷款办理”条款约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》后15日内向出卖人提交申请个人住房贷款所需的全部资料并到指定银行（或公积金管理中心）签署按揭贷款合同，办妥贷款手续；买受人必须在出卖人担保期内向银行按时还款并保证不低于24个月向银行正常月供。该补充协议第六条“关于送达事宜”条款约定：因《商品房买卖合同》及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应以中文的书面文字为准，采用传真、挂号邮件、EMS、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《商品房买卖合同》所列的地址为准，若一方的地址发生变更须在三日内以书面的形式通知对方；下列情形视为已送达：1、通知已交付对方的；2、该通知以邮递方式发出后7天的；3、……。《商品房买卖合同》签订后，被告依约向原告支付了首付款。2015年11月19日，被告（借款人）、第三人（贷款人）与原告（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人因购买浏阳市永安镇万福星城A栋603号房向贷款人借款，贷款金额为人民币320000元，贷款期限240个月，自2015年11月19日至2035年11月19日；本合同项下贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将资金从放款账户支付至原告账户；借款人选择的还款法为等额本息，本息按期支付，以月为一期，还款日为每月1日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；担保人为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。《个人房产抵押贷款合同》签订后，第三人依合同约定发放了贷款320000元，但被告未按约定履行还款义务。因此，第三人多次自原告的保证金账户扣划被告到期应付未付款项。2018年6月12日，原告通过EMS向《商品房买卖合同》中列明的被告的地址邮寄《催款函》，要求被告在接收函件七日内付清原告垫付的银行按揭款50312.19元。因被告未向原告付款，原告于2018年6月25日通过EMS向《商品房买卖合同》中列明的被告的地址邮寄《解除合同通知书》，通知书主要内容为：我司与你签订的《商品房买卖合同》自此通知送达你之日起解除；你收到此通知之日起七日内，腾空房屋并将其退还我司；你收到此通知之日起七日内，付清我司垫付的银行按揭款本息62584.28元。此后，被告仍未向第三人偿还贷款本息，亦未向原告支付由原告垫付的按揭款。2019年9月4日，原告通过EMS向《商品房买卖合同》中列明的被告的地址邮寄《解除通知书》，通知书的主要内容为：你应严格按照约定履行支付按揭款的义务，但你在我司多次催告后，仍不能依约付款，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第三项的约定，我司正式函告你：我司与你签订的《合同补充协议》自此通知送达你之日起解除；履行2018年6月25日我司向你送达《解除合同通知书》的义务。此后，被告仍未履行相应义务，原告遂于2020年1月13日向本院提起诉讼。另查明：1、浏阳市永安镇万福星城A栋房屋已于2015年2月11日验收合格，但被告一直未办理603号房的入伙手续。2、自2016年9月起至2020年2月，第三人分多次从原告的保证金账户扣划被告应付未付的按揭款（含本金、利息、罚息及复利）共计92233.33元（扣款日期及扣款金额详见附表）。3、截至开庭之日，本案按揭贷款尚欠贷款本金275447.18元及自2020年3月1日起的利息。4、原告同意被告应向原告支付的按揭款、资金占用利息以及原告应返还给第三人的款项均在被告已支付的购房款中予以抵扣。诉讼中，原告明确其第3项诉讼请求中的解除网签即撤销已备案的《商品房买卖合同》，并将其第4项诉讼请求中的贷款本息数额变更为92233.33元、资金占用利息数额变更为10294.63元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件（含《合同补充协议》）均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。作为房屋买受人，被告的主要合同义务即按约支付购房款，案涉房屋的付款方式为按揭付款，除首付款138200元外，剩余购房款320000元系通过银行按揭贷款支付，且由原告作为贷款担保人。根据《合同补充协议》中“买受人必须在出卖人担保期内向银行按时还款并保证不低于24个月向银行正常月供”的约定，在此种情况下，被告作为买受人的付款义务即转化成了向贷款人即第三人按时还款的义务。现因被告未按约定及时向第三人归还按揭贷款，致使原告承担了保证责任，且在原告向被告发出《催款函》后，被告仍旧拒不履行还款义务，亦未向原告支付原告垫付的按揭款。被告迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告据此已享有对《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的法定解除权。《合同补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，在解除时理应一并解除，因原告就解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》分别向被告送达了解除通知，为确保一致性，本院认为将原告在后发出的解除通知送达时间确定为合同解除时间更为合理，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》于2019年9月12日予以解除。《商品房买卖合同》解除后，对该《商品房买卖合同》的备案亦应当撤销，故对原告要求撤销案涉《商品房买卖合同》备案的诉讼请求，本院依法予以支持。原告系作为贷款担保人身份履行了代偿按揭款的义务，其要求被告支付其被第三人扣划款项的诉讼请求，符合法律规定，本院亦依法予以支持。第三人自原告的保证金账户扣款系被告的违约行为所致，被告应承担原告因此造成的损失，故对原告要求被告按年利率6%标准支付资金占用利息的诉讼请求，本院依法予以支持。关于资金占用利息计算的起止时间，起算点应以每笔款项被扣划之日起分别结算，止算时间因被告未办理商品房的入伙手续，即并未占有房屋，故《商品房买卖合同》的解除之日即可认定为商品房已归原告所有，故本院确定将资金占用利息计算至《商品房买卖合同》确认解除之日即2019年9月12日，此后被扣划的款项不计算资金占用利息。2019年9月12日前每笔扣款金额分别自扣款日期按年利率6%计算至2019年9月12日，资金占用利息为7772.72元（计算方式详见附表）。因《商品房买卖合同》被确认解除，致使本案原、被告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的目的无法实现，故对第三人提出的解除《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故本案尚欠的贷款本金及利息应当由原告返还给第三人。根据上述规定，原告应将收受的购房款的本金及利息返还给被告，但被告未就原告应返还的购房款本金及利息在本案中提出反诉，本院对此不作处理。原告同意被告应向原告支付的按揭款、资金占用利息以及原告应返还给第三人的款项均在被告已支付的购房款中予以抵扣，系其对自己民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。审理中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认湖南省永安房地产开发有限公司与吴亚飞于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2019年9月12日予以解除；二、撤销湖南省永安房地产开发有限公司与吴亚飞于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》的备案；三、吴亚飞于本判决生效后十日内支付湖南省永安房地产开发有限公司被交通银行股份有限公司长沙浏阳支行扣划的按揭款92233.33元（截至2020年2月17日，最终金额以交通银行股份有限公司长沙浏阳支行实际扣划的金额为准）及资金占用利息7772.72元；四、解除湖南省永安房地产开发有限公司、吴亚飞、交通银行股份有限公司长沙浏阳支行于2015年11月19日签订的《个人房产抵押贷款合同》；五、湖南省永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还交通银行股份有限公司长沙浏阳支行贷款本金275447.18元（截至2020年2月17日，若在上述期限届满前交通银行股份有限公司长沙浏阳支行再次自湖南省永安房地产开发有限公司保证金账户扣款，则实际返还金额应将后续扣划金额扣除）及按照《个人房产抵押贷款合同》约定计算的、自2020年3月1日起至贷款全部清偿之日止的利息；六、驳回湖南省永安房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回交通银行股份有限公司长沙浏阳支行的其他诉讼请求。根据上述第三、五条内容，吴亚飞应向湖南省永安房地产开发有限公司支付的款项及湖南省永安房地产开发有限公司应返还给交通银行股份有限公司长沙浏阳支行的款项，均在吴亚飞已支付给湖南省永安房地产开发有限公司的购房款458200元中予以抵扣，如有不足部分由吴亚飞另行支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2182元，减半收取1091元，交通银行股份有限公司长沙浏阳支行提出与本案有关的诉讼请求应交纳案件受理费2716元，合计3807元，由吴亚飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 果二〇二〇年三月二十六日书记员 彭利国附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附表：            扣款日期              扣款金额              资金占用天数              资金占用利息                  2016.9.9              6228.94元              1098天              1124.28元                  2016.11.2              4202.65元              1044天              721.24元                  2016.12.5              2095.93元              1011天              348.33元                  2017.1.3              2095.08元              982天              338.20元                  2017.2.8              2097.21元              946天              326.13元                  2017.3.7              2096.78元              919天              316.76元                  2017.4.17              2101.04元              878天              303.24元                  2017.5.22              2103.16元              843天              291.45元                  2017.6.6              2096.34元              828天              285.33元                  2017.7.7              2096.76元              797天              274.70元                  2017.8.2              2094.64元              771天              265.47元                  2017.9.19              2102.01元              723天              249.82元                  2017.10.24              2104.16元              688天              237.97元                  2017.11.6              2096.37元              675天              232.61元                  2017.12.18              2101.54元              633天              218.68元                  2018.1.22              2103.25元              597天              206.41元                  2018.2.13              2096.38元              576天              198.50元                  2018.3.6              2099.35元              555天              191.53元                  2018.4.13              2099.35元              517天              178.42元                  扣款日期              扣款金额              资金占用天数              资金占用利息                  2018.5.25              2104.47元              475天              164.32元                  2018.6.7              2096.78元              462天              159.24元                  2018.7.10              2098.05元              429天              147.96元                  2018.8.3              2095.07元              405天              139.48元                  2018.9.5              2095.91元              372天              128.17元                  2018.10.8              2097.18元              339天              116.87元                  2018.11.6              2096.38元              310天              106.83元                  2018.12.3              2095.08元              283天              97.46元                  2019.1.2              2094.65元              253天              87.11元                  2019.2.3              2095.08元              221天              76.11元                  2019.3.4              2095.51元              192天              66.14元                  2019.4.3              2095.08元              162天              55.79元                  2019.5.6              2096.36元              129天              44.45元                  2019.6.4              2095.50元              100天              34.45元                  2019.7.4              2095.50元              70天              24.11元   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