广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终21917号 上诉人（原审被告）：邓雪彪，男，汉族，1977年8月27日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：陈妙霞，广东法仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柏代文，男，汉族，1977年6月3日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯处荣，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。 原审第三人：周英，女，汉族，1979年10月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区。 原审第三人：肖德山，男，汉族，1971年11月4日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。 上诉人邓雪彪因与被上诉人柏代文及原审第三人周英、肖德山案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初35875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邓雪彪上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回柏代文的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由柏代文承担。 事实和理由：一、一审判决认定柏代文对涉案房屋享有权利是错误的。根据《物权法》第六条、第十四条的规定，涉案房产不因柏代文占有而由柏代文享有权利。《房买卖协议》约定“款项支付完毕后，丙方（柏代文）成为该房屋的实际产权人”违法前述物权法规定，应为无效条款。即使，《房买卖协议》合法有效，周英、肖德山不能将涉案房产按照合同约定转移登记给柏代文，则柏代文依据合同对周英、肖德山享有要求承担违约责任、赔偿损失的债权请求权，而非“对涉案房屋享有权利”。二、柏代文对涉案房产不享有权利，对周英、肖德山的债权请求权不足以排除邓雪彪执行涉案房产。三、一审判决认定柏代文对没有登记涉案房屋没有过错的认定是错误的，不应解除对涉案房产的查封。首先，柏代文自始至终没有提交其曾要求周英过户的书面记录；其次，《情况说明》应不予采信；再者，柏代文始终放任涉案房产登记在周英的名下，是柏代文对自己权利的忽视，柏代文对此有不可推卸的过错；最后，一审判决认为“基于买卖双方的同学关系，柏代文在约定的过户日期后一段时间内未以诉讼方式主张过户，不能认定其具有在实际占有使用涉案房产的情况下达到房产的过错”，是错误的，柏代文与周英、肖德山之间的关系，不是柏代文怠于履行过户登记手续的理由。四、柏代文与周英、肖德山之间的《房买卖协议》比较特殊，极有可能并非真正的房屋买卖合同。综上，柏代文对涉案房产不享有权利，并且因其自身过错导致涉案房产没有做过户登记。 柏代文辩称，一、一审判决认定事实清楚，说理充分，应予以维持。二、邓雪彪的主张与现行法律规定的法律精神相悖，也与事实不符。首先，在本案中，柏代文在人民法院查封之前已与周英、肖德山签订合法有效的书面买卖合同，且已经实际占有使用涉案房产，并已经支付了涉案房产的全部款项。根据周英、肖德山出具的证明可以证实，柏代文曾多次主张要求周英、肖德山办理过户手续，但是系周英、肖德山原因造成房产无法过户，并非是柏代文原因所致。因此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，柏代文足以确定为涉案房产的权利人并能够排除执行。其次，在本案中，柏代文与周英、肖德山签署的协议以及柏代文已经实际支付了购房款、实际占有使用了涉案房产可以证实柏代文与周英、肖德山的房产合同关系是成立生效的，根据《物权法》第15条的规定，柏代文依法享有对涉案房产的权利。三、如果支持邓雪彪的上诉请求，将违背基本的公平合理原则，严重损害柏代文的合法权益。邓雪彪仅因为柏代文与肖德山的同学关系就恶意揣测是虚假交易，完全没有证据，也不符合常理。柏代文支付了购房款后不长时间，其一家就购买了家具等物品，并占有使用了涉案房产，并且涉案房产的业主卡、钥匙都是柏代文一家的，管理费等费用也是柏代文妻子在缴纳。故，邓雪彪的揣测是虚构的。 柏代文向一审法院起诉请求：1、确认惠州市惠东县XX号房产系原告出资购买并享有权利；2、终止对惠州市惠东县XX号房产的执行；3、对惠州市惠东县XX号房产解除查封措施；4、本案诉讼费由邓雪彪承担。 一审法院经审理查明：一审法院（2018）粤0304执异171号执行裁定书查明：申请执行人邓雪彪与被执行人周英、肖德山借款合同纠纷一案，一审法院（2016）粤0304民初4871号判决书已经发生法律效力。由于周英、肖德山没有履行生效法律文书确定的内容，邓雪彪向一审法院申请强制执行，请求强制周英、肖德山偿付1225259.2元及利息等，一审法院于2017年1月18日依法立案执行，案号为（2017）粤0304执1269号。执行过程中，一审法院依法查封了周英名下涉案房产，案外人柏代文对涉案房产主张所有权并申请解除对上述涉案房产的查封并终止对涉案房产的执行，还提交了相关证据材料。其中，柏代文提交的惠东县不动产登记资料查询结果证明显示涉案房产于2015年6月12日登记至周英名下。柏代文对上述涉案房产主张实体权利，遂提出异议。 一审法院（2018）粤0304执异171号执行裁定书认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在周英名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产登记在周英名下，一审法院执行该涉案房产符合法律规定。涉案房产已于2015年6月12日即登记在周英名下，直至2016年5月31日，在长达一年的时间里，柏代文并未办理涉案房产的过户登记手续，其提交的证据并不能够证明不是因其自身原因未办理过户登记。因此，从执行异议审查的规则而言，柏代文的主张不符合排除执行的条件，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定：驳回柏代文的异议请求。（2018）粤0304执异142号执行裁定书查明的事实，本案予以确认。 另查明，2011年8月7日，周英向开发商购买了涉案房产，价格739181元。2014年5月26日，柏代文转账50万元给周英。2014年8月26日，周英签署经公证的委托书，委托柏代文办理涉案房产的管理等手续。2014年8月27日，柏代文与周英、肖德山签订《房买卖协议》约定，“周英于2011年10月30日购买了涉案房产，认购总价739181元，三年分期付清。该房产未办理房产证，截至2014年8月25日，尚欠开发商楼款355029元、滞纳金49130.93（5）元、代收费用27710.43元（契税、代办房产证费用）。柏代文自协议签订之日起3日内支付完开发商楼款、滞纳金（以8月27日支付为准）、代收费，直接转账至开发商账户。柏代文于2014年5月26日支付给周英50万元；款项支付完毕后，柏代文成为实际产权人，房产证办好后一周内应即去办理过户手续，并将房产证过户至柏代文名下。柏代文支付完上述款项后，可以对房屋进行买卖，如果价款高于柏代文支付的上述款项，柏代文承诺将多出部分返还给周英，如果价格低于上述款项，差额部分，周英、肖德山承诺向柏代文补齐”。当天柏代文转账430870.38元给开发商，开发商分别出具了收据，其中代收契税22175.43元、代收诉讼费3285元、代收房地产转移登记费、工本费、查档费、测绘费、代办费合计1250元、滞纳金49130.95元。上述款项加上后续楼款355029元，共计430870.38元。2014年9月，柏代文妻子唐XX通过淘宝向不同商家购买了床、桌椅、柜、电磁炉、热水器、冰箱、电视，送货地址均为涉案房产坐在地。另柏代文提交了带照片的业主卡（办理时间不详）、2015年6月12日，涉案房产登记于周英名下。2016年5月31日，柏代文因涉嫌走私被刑事拘留。本案在诉讼过程中于2016年2月23日保全查封了涉案房产。 一审法院认为，经公证的委托书、银行转账凭证、淘宝购买记录具有不可复制性，具有一定的客观证明力，其形成时间均在一审法院对涉案房产的查封之前，对其真实性一审法院予以采纳。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。柏代文提供的证据连贯、完整，形成完整的证据链，其银行凭证等证据的不可复制性，足以证明柏代文在本案查封前实际购买并实际占有涉案房产。柏代文已经支付全部购房款项实际占有涉案房产，并基于买卖双方的同学关系，柏代文在约定的过户日期后一段时期内未以诉讼方式主张过户，不能认定其具有在实际占有使用涉案房产的情况下达到失去房产的过错。但柏代文应自行承担因此产生的纠纷支出即本案诉讼费的责任。柏代文系涉案房产的购买人，对涉案房屋享有的权利，足以排除执行，对其提起执行异议之诉的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：1、确认惠州市惠东县XX号房产系柏代文柏代文出资购买并享有权利；2、停止对惠州市惠东县XX号房产的执行，并解除查封。本案一审案件受理费11192元（已由柏代文预交），由柏代文负担。 本院经审理查明，2018年8月15日，肖德山、周英出具《情况说明》一份，内容为：关于惠州市惠东县XX号房产，本人卖给柏代文后，柏代文多次要求过户，但是因为本人的原因一致没为柏代文办理房产过户手续。本人曾向聂X（系本人外甥）借款人民币20万元，为担保借款，本人将上述房产的房产证交给聂X占有，因本人未偿还借款，聂X未将房产证交还本人，致使本人无法及时为柏代文办理房产过户手续。特此说明。 一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。柏代文主张涉案房产为其所有，不应被执行，柏代文应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，柏代文与周英、肖德山签订的《房买卖协议》约定，房产证办好后一周内应即去办理过户手续，并将房产证过户至柏代文名下。但，涉案房产于2015年6月12日登记于周英名下，直至2017年被人民法院查封涉案房产前，柏代文一直没有按《房买卖协议》的约定，通过诉讼要求周英将房产证过户至其名下。柏代文虽提交了周英出具的证明，以证实其曾多次要求周英办理过户手续，但周英作为涉案房产的出卖人，在不履行合同约定的过户义务时，作为买受人的柏代文应及时主张权利，防止出现类似本案情况的例外发生。周英出具的证言只能证明周英为合同的违约方，不能证明涉案房产未办理过户登记非因柏代文自身原因，其应当承担举证不能的不利后果。故，本案涉案房产的情况并不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的排除执行的条件，柏代文据此要求停止对涉案房产执行，缺乏充分的依据，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。邓雪彪的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，邓雪彪的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初35875号民事判决； 二、驳回柏代文的诉讼请求。 一审案件受理费11192元（已由柏代文预交），二审案件受理费11192元（已由邓雪彪预交），均由柏代文承担。柏代文应在本判决生效之日起七日内向邓雪彪迳付11192元，逾期邓雪彪有权向法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 许  莹  姣 二〇二〇年三月三十日 本件与原本核对无异 书记员 张思懿（兼） 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。