贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终449号上诉人（原审被告）：谭志均，男，苗族，1978年6月7日出生，湖南省麻阳县人，住湖南省麻阳苗族自治县。被上诉人（原审原告）：覃锦夏，女，汉族，1986年6月6日出生，广西壮族自治区桂林市人，现住贵州省湄潭县。上诉人谭志均因与被上诉人覃锦夏民间借贷纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院(2019)黔0328民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。谭志均上诉请求：撤销原判，并由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同实际一直都在履行中，从未有人驱其离开，期间断电是因上诉人讨要电费无果，故无法上交给案外人电费导致的，后上诉人代收齐被上诉人的费用后通电。被上诉人在租赁合同还未到期就自行搬离原租赁地址，其造成的亏损与上诉人无关，上诉人并无过错，且被上诉人经营的母婴店至2019年8月仍在营业。被上诉人为经营需要自行签订的产品及道具等，上诉人从未担保或介绍，属于被上诉人的个人商业行为。综上，上诉人不应退还被上诉人房租费、物管费及不应赔偿被上诉人经济损失。覃锦夏二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。覃锦夏向一审法院起诉请求：1、判令解除覃锦夏、谭志均2018年签订的《房屋租赁协议》；2、判令谭志均赔偿覃锦夏经济损失房屋租金42960元、店铺装修费22630元、架子款36000元、保证金10000元，共计111590元；3、本案诉讼费由谭志均承担。一审法院认定事实：2018年6月3日，谭志均与贵州广兴物业服务有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：该公司将国贸大厦2层红线图号商铺，建筑面积3000平方米出租给谭志均，租赁期限为10年，自2018年7月1日到2028年6月30日止，租赁场所用途为童装、童鞋、母婴超市、儿童玩具、产前产后（业态、业种）。2018年7月3日，覃锦夏与经杭州古力家品牌管理有限公司授权代理其“古力家”品牌产品的贵阳萌芽宝贝服饰店签订了《古力家品牌特许专卖加盟合同书》，约定：由覃锦夏自2018年7月3日起至2020年7月3日止期间代理销售“古力家、苏茉小记”品牌的经营事宜，需缴纳保证金10000元。同日，覃锦夏与贵阳萌芽宝贝服饰店法定代表人尤斌签订了《古力家装修道具支持协议》，约定：贵阳萌芽宝贝服饰店代理经杭州古力家品牌管理有限公司对覃锦夏进行相关的道具支持，由贵阳萌芽宝贝服饰店代收36000元道具费用，对覃锦夏实行的道具支持政策分两年返还，第一年返还50%、第二年返还50%；覃锦夏的店铺从开业之日起，必须经营满两年，即从2018年7月3日起至2020年7月3日止，但覃锦夏每年提货必须要满20万元，才能返还道具支持部分。次日，覃锦夏缴纳了10000元加盟保证金和36000元道具费。2018年7月26日，覃锦夏、谭志均签订《房屋租赁协议》，约定：谭志均将国贸大厦第1栋2层57号、58号商铺，建筑面积92.99平方米，出租给覃锦夏，租赁期限为3年，自2018年10月1日到2021年9月30日止，租赁场所用途为童装（业态、业种），品牌为“古力.家”；免租期为3个月，租金46元/平方米/月、物管费4元/平方米/月，租金每2年递增5%，租金按年度收取；第一年租金合计38497元、物管费4436元，第二年租金合计51330元、物管费4436元，第三年租金合计53562元、物管费4436元，在租赁使用期内租赁使用费采取先付使用费后使用原则，谭志均书面保证给予覃锦夏使用的该房屋没有产权上及影响覃锦夏正常租赁经营使用的经济纠纷；在租赁使用期内，如谭志均违约造成覃锦夏不能正常使用该物业而撤场，则谭志均承担完全责任，需全部赔偿覃锦夏的装修损失，人员工资和前期投入费用。（因不可抗拒因素造成覃锦夏不能正常使用该物业而撤场的，双方按实际使用时间结算物业使用费及其他相关费用，其他双方互不负任何责任）。2018年7月26日，覃锦夏向谭志均缴纳了第一年的租金及物管费共42960元，谭志均于当日向覃锦夏出具了《收据》。2018年9月5日，覃锦夏向湄潭县工商行政管理局提交湄潭县古力家童装店登记申请，该局于2018年9月7日向覃锦夏颁发了营业执照。2019年1月11日，贵州广兴物业服务有限公司向覃锦夏出具了《证明》，载明：“由于母婴馆负责人（谭志均）未按时把水电费及物业费交给贵州广兴物业服务有限公司，我覃锦夏、李钰的水电费已交给二楼母婴馆负责人（谭志均），导致物业公司在2019年1月11日给我商铺停电处理，如有造成商品损失，一切后果由母婴馆负责人（谭志均）一律承担”。2019年5月24日，案外人贵州广兴物业服务有限公司出具《证明》，载明：“由于二楼母婴馆法人（谭志均）租赁国贸中心2-31至49号商铺、2-53至66号商铺，经双方协商于2018年6月3日签订《房屋租赁协议》，由于贵商户负责人拖欠贵州广兴物业服务有限公司2019年1月至2019年5月的水电费，共计金额15036元，经多次通知催缴未果，于2019年5月11日进行停电处理，由于总是拖欠贵州广兴物业服务有限公司水电费，停电处理已是第三次，特此说明！”2019年5月31日，谭志均与案外人贵州广兴物业服务有限公司签订《终止协议书》，约定：双方于2018年6月3日签订的《房屋租赁协议》，原2018年6月3日签订租赁建筑面积3000平方米，后于2018年7月7日签订的《二楼母婴集合店补充协议》，“原《协议》中第一条约定建筑面积3000平方米现更改为建筑面积1200平方米”，合作期限从2018年7月1日开始至2028年6月30日止。另于2018年9月22日签订的《房屋租赁协议》“湄潭国贸综5合大楼第A栋壹层32、33、34号商铺，建筑面积118.27平方米，套内建筑面积67.48平方米”，原合作期从2018年10月1日至2023年9月30日止，现因谭志均经营转向等原因无法继续履行合同，经双方协商同意，该两份协议于2019年5月31日予以终止，并于2019年6月7日前腾空国贸中心1楼32—34号商铺、2楼31—49号商铺、2楼53-66号商铺内所有物品，特此协议。另谭志均名下转租商铺的一切责任由谭志均本人负责，逾期，案外人有权当遗弃商品处理并向谭志均追缴之前所欠费用及终止协议后造成的一切损失，由此产生的相关费用由谭志均负责。覃锦夏由于谭志均的上述行为产生纠纷，遂诉至法院。一审法院认为：覃锦夏、谭志均签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方之间构成了房屋租赁合同关系，双方应受合同约束履行各自的义务。但在租赁期内，由于谭志均与案外人贵州广兴物业服务有限公司2019年5月31日签订了《终止协议书》致使覃锦夏不能继续使用《房屋租赁协议》中约定的租赁房屋，谭志均的行为构成了根本违约，覃锦夏诉请要求解除与谭志均签订的《房屋租赁协议》，于法有据，依法予以支持。由于《房屋租赁协议》不能继续履行，谭志均应将相关费用退还给覃锦夏并赔偿相应损失。关于谭志均应退还覃锦夏的费用问题，根据双方签订的《房屋租赁协议》，约定的租赁面积92.99平方米，期限自2018年10月1日到2021年9月30日止，免租期为3个月，租金46元/平方米/月、物管费4元/平方米/月，第一年租金合计38497元、物管费4436元，共42960元。覃锦夏第一年实际使用本案租赁房屋的时间为8个月，故谭志均应退还覃锦夏4个月的房屋租金及物管费经计算共计为18598元（应退还的房屋租金【92.99平方米×租金46元/平方米/月×4个月】+应退还的物管费【92.99平方米×物管费4元/平方米/月×4个月=18598元】。关于谭志均应赔偿的损失问题，覃锦夏因履行双方签订的《房屋租赁协议》向案外人缴纳了10000元加盟保证金和36000元道具费，这些费用均是覃锦夏为履行前述协议产生的损失，故谭志均应赔偿给覃锦夏。关于覃锦夏主张的店铺装修费22630元，覃锦夏提交的证据系自己计算的费用并未向法院提供其他证据予以佐证，故覃锦夏应承担举证不能的不利后果，故对覃锦夏的该主张不予支持。谭志均经一审法院依法传唤，未到庭应诉，应视为放弃其自身的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除覃锦夏与谭志均于2018年7月26日签订的《房屋租赁协议》。二、限谭志均于本判决生效后十日内一次性退还覃锦夏费用（房屋租赁费、物管费）18598元。三、限谭志均于本判决生效后十日内一次性赔偿覃锦夏经济损失（加盟保证金、道具费）46000元。四、驳回覃锦夏的其余诉讼请求。案件受理费1266元，由覃锦夏负担533元、谭志均负担733元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人谭志均是否应退还被上诉人覃锦夏房租费、物管费及赔偿经济损失。关于是否应退还房租费、物管费的问题。谭志均将从案外人贵州广兴物业服务有限公司租赁的涉案商铺转租给覃锦夏，并于2018年7月26日与覃锦夏签订《房屋租赁协议》，双方约定租赁期限为3年，即自2018年10月1日至2021年9月30日止，免租期3个月。2018年7月26日，覃锦夏按约向谭志均缴纳了第一年的租金及物管费共计42960元，但谭志均却于2019年5月31日与案外人贵州广兴物业服务有限公司签订了《终止协议书》，与案外人解除了涉案商铺的租赁合同，至此，谭志均与覃锦夏签订的《房屋租赁协议》已不能继续履行，谭志均的行为构成根本违约，对于其多收取的租金及物管费理应退还给覃锦夏。一审根据双方对租金标准的约定及实际使用时间，认定谭志均应退还覃锦夏多收取的房租费、物管费共计18598元，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。关于是否应赔偿经济损失的问题。覃锦夏因经营所需，与案外人签订品牌加盟协议，并支付了10000元加盟保证金和36000元道具费，虽谭志均提前解除合同势必会影响到该两笔费用覃锦夏是否能足额得到返还的问题，但由于该两笔费用属于覃锦夏的经营成本，经营成本必然存在风险，故该两笔费用不宜由谭志均全部承担，但结合谭志均提前解除合同的违约行为确给覃锦夏的经营造成困难及覃锦夏租赁涉案商铺确为经营支付了大量费用的事实，本院酌定由谭志均赔偿覃锦夏经济损失25000元。对于谭志均主张自己与案外人解除租赁关系后，覃锦夏实际并未搬离涉案商场，仍在继续经营，自己未给其造成损失，经查，在谭志均与案外人解除租赁关系后，谭志均与覃锦夏的租赁合同已不能继续履行，无论覃锦夏是否仍在涉案商场内经营，但均是其与案外人的租赁关系问题，并非基于与谭志均的租赁关系而未搬离，因此，谭志均的该上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，但部分判决不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省湄潭县人民法院(2019)黔0328民初3426号民事判决第一、二项内容；二、撤销贵州省湄潭县人民法院(2019)黔0328民初3426号民事判决第三、四项内容；三、限谭志均于本判决生效后十日内一次性赔偿覃锦夏经济损失25000元；四、驳回覃锦夏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1266元（已减半收取），由覃锦夏负担566元，由谭志均负担700元；二审案件受理费2532元，由覃锦夏负担532元，由谭志均负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年三月二十五日书记员 余 飞