山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终550号上诉人（原审被告）：胡代喜，男，1974年4月25日出生，汉族，农民，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：高勋，山东鸿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨福红，男，1974年9月3日出生，回族，农民，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：于建华，山东弘正兴律师事务所律师。上诉人胡代喜因与被上诉人杨福红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡代喜上诉请求：1.撤销庆云县人民法院（2019）鲁1423民初2316号判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人证据不足，应当驳回被上诉人的诉讼请求。本案为房屋买卖合同纠纷，但上诉人与被上诉人自始至终都不认识，双方既没有买卖房屋的合意，也没有签订过任何房屋买卖合同，根本无从谈起双方之间存在房屋买卖合同关系。根据被上诉人在一审中提交的证据，被上诉人和案外人侯某存在合同关系。被上诉人起诉上诉人不存在法律关系，其诉求不应得到支持。被上诉人自称2012年5月份从案外人侯某手中购买的房屋，对此上诉人并不知情，因上诉人不经常在庆云生活，而侯某作为涉案房屋所在小区的物业私自将上诉人所有的房屋出售给被上诉人，属于无权处分，上诉人在得知该事实后，曾起诉要求被上诉人返还房屋，可以看出上诉人对案外人候云通的卖房行为不认可。通过一审被上诉人提交的上诉人与案外人的和解协议可以看出，被上诉人与案外人侯某在发生房屋买卖行为时案外人侯某对该房屋没有处分权，上诉人也没有授权案外人侯某出售涉案房屋，该份和解协议也不属于上诉人对案外人侯某卖房行为的追认，一审法院仅依据该份证据就认定上诉人对案外人侯某向被上诉人出售房屋认可和追认，不符合客观事实。二、一审法院适用法律错误，应当予以改判。根据《民法总则》第一百五十六条规定，委托代理应当采用书面形式，并载明代理人的代理事项、权限和时间，并由被代理人签字或盖章。本案中，被上诉人认定案外人侯某受上诉人委托售房，但始终未提交委托售房的书面授权委托书。根据《民法总则》第一百五十四条、第一百七十一条、《合同法》第四十八条规定，无权代理的行为人所做出的行为对被代理人不发生效力。案外人侯某与被上诉人之间的房屋买卖行为属于无权代理，对上诉人不发生任何法律效力。被上诉人在与案外人侯某进行房屋买卖行为时应当知道案外人侯某系无权处分人，其还与侯某进行交易，明显属于恶意串通，该房屋买卖行为无效。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条属于适用法律错误，该解释第一条明确说明，该解释所称的商品房买卖合同系房地产开发企业与买受人之间签订的房屋买卖合同，并不适用于自然人之间的房屋买卖合同。杨福红辩称，一审认定买卖关系成立，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。杨福红向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告双方关于庆云县华汇商都1号楼2单元15A04室楼房买卖有效并责令被告协助原告办理过户手续；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告胡代喜与案外人侯某原是好朋友，二人曾在建设庆云县华汇商都项目中进行合作。2012年5月19日，案外人侯某将登记于被告胡代喜名下的，位于庆云县开元大街华汇商都1-2-15A04室楼房出售给原告杨福红，收取原告购房款23万元，并将房屋交付原告。后被告与案外人侯某因为代售案涉楼房问题发生纠纷，被告将原告杨福红以恢复原状纠纷诉至一审法院，一审法院以（2014）庆民初字688号案件受理，2016年6月30日，被告与案外人侯某达成“和解协议”，约定：“乙方（侯某）在本协议签订时付给甲方（胡代喜）售楼款人民币壹拾万元整、￥：100000.00元整，甲方收到款：1、对乙方表示谅解；2、将（2014）庆民初字第689号恢复原状纠纷一案撤诉；3、给乙方开具收款条”、“乙方还清甲方售楼款前，华汇商都三号楼1单元15A04室楼房的房产证（楼房产权）及一切相关手续仍旧全部在甲方手中，乙方还清售楼款时甲方将该楼房房产证及其相关手续全部交给乙方，该楼房产权归乙方或乙方指定的其他人所有，甲方协助乙方办理一切过户手续”。2016年7月7日，被告胡代喜收到100000元售楼款后申请撤诉，2016年10月20日，一审法院依法裁定准予被告胡代喜撤诉。经查，被告与案外人侯某“和解协议”中称（2014）庆民初字第689号恢复原状纠纷案件案号实为（2014）庆民初字688号民事案件，原告诉来一审法院，要求判如所请。上述事实，有当事人提交的证据和庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，公民合法权益受法律保护。案外人帮助被告出售案涉楼房，案外人收取原告交付房款并将房屋交付原告，案外人向被告交付房款100000.00元，被告收取房款行为，视为对案外人向原告出售房屋的认可和追认，案外人收取房款并交付房屋的行为，视为代理行为，原、被告之间房屋买卖关系依法成立。案外人未将案涉购房款足额交付给被告，系案外人和被告之间的权利义务关系，不影响案涉房屋买卖关系的成立，与本案不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。被告虽与案外人约定，案外人在还清被告售楼款前，案涉房屋房产证及一切相关手续仍旧全部在被告手中，案外人还清售楼款时被告将案涉楼房房产证及相关手续全部交给案外人，案涉楼房产权归案外人或案外人指定的其他人所有，被告协助案外人办理一切过户手续，但在原告与被告房屋买卖关系成立并将房屋交付后，被告即负有向原告交付房产证及协助办理过户手续的义务，因此，对原告的主张依法予以支持。判决：原告杨福红与被告胡代喜关于庆云县华汇商都1号楼2单元15A04室楼房买卖行为合法有效，被告胡代喜于判决生效后十日内协助原告杨福红办理过户手续。案件受理费50元，由被告胡代喜负担。本院二审期间，上诉人胡代喜围绕上诉请求依法提交了证据一、鲁房权证庆字第××号房屋所有权证一份，证据二、山东华汇房地产开发有限公司与胡代喜签订的商品房买卖合同一份，共同用以证明涉案房屋系上诉人从开发商处通过抵顶取得，已经办理了所有权登记，未对房屋进行过处分。被上诉人杨福红围绕上诉请求依法提交了证据一、侯某与杨福红签订的房屋买卖协议一份，用以证明买卖关系真实，签订协议的同时房屋已经交付；证据二、加盖庆云县人民法院印章的胡代喜诉杨福红侵权纠纷一案2015年2月11日庭审笔录复印件一份，用以证明卖房是经过上诉人同意的。被上诉人杨福红申请证人乔某、杨某、侯某出庭作证，用以证明购房款23万元已经一次性交付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据本院审核认定如下：上诉人胡代喜提交的两份证据均为原件，被上诉人杨福红对真实性无异议，本院对该两份证据予以认定。上诉人胡代喜对被上诉人杨福红提交的证据一的真实性无异议，本院对该份证据予以认定。被上诉人杨福红提交的证据二系从一审法院调取，加盖有人民法院印章，本院对该份证据予以认定。被上诉人杨福红提出的证人出庭申请超过了举证期限，上诉人胡代喜对此提出异议，因此本院对于证人出庭申请不予准许。本院二审查明，2011年11月16日，胡代喜与山东华汇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买本案涉案房屋。2012年5月19日，侯某与杨福红签订书面“房屋买卖协议”一份，约定侯某将涉案房屋出卖给被上诉人杨福红，房款一次性全部付清。涉案房屋于2014年8月4日进行了不动产权属登记，登记为胡代喜、胡少清共同共有。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审判决确认胡代喜与杨福红之间的买卖行为有效并判决胡代喜协助办理过户手续是否正确。虽然杨福红签订的房屋买卖合同的名义当事人为被上诉人杨福红与案外人侯某，但是根据上诉人胡代喜与侯某之间签订的和解协议中记载的“因乙方（侯某）帮助甲方（胡代喜）出售……楼房一事引发纠纷”等内容，结合其他证据，可以认定侯某是受胡代喜的委托出卖涉案房屋的，侯某与胡代喜之间成立委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”由于胡代喜未履行协助办理涉案房屋过户手续的义务，导致杨福红与侯某签订的房屋买卖合同无法继续履行，杨福红获知委托人为胡代喜后，有权向胡代喜主张合同权利。因此，杨福红与胡代喜之间成立房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同符合法律规定的民事法律行为有效的要件，应当认定该房屋买卖合同有效。杨福红已经履行了房屋买卖合同约定的义务，涉案房产已经交付杨福红占有使用。虽然胡代喜与侯某之间关于委托合同的履行存在争议，但是该争议属于胡代喜、侯某二人之间的争议，不能对抗二人之外杨福红在房屋买卖合同中的权利，一审判决认定上诉人胡代喜负有协助杨福红办理涉案房屋过户手续的义务并无不当。需要说明的是，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案涉案房产登记在上诉人胡代喜、案外人胡少清名下，由胡代喜、胡少清共同共有，在未征得共同共有人胡少清同意的情况下，胡代喜个人无权单独对涉案房产作出处分。因此，胡代喜的协助义务是实现涉案房屋产权变更登记的必要条件而非充分条件。如果涉案房产无法按照合同的约定变更登记于杨福红名下，杨福红可以根据相关规定另行主张权利。一审法院于2020年3月2日作出（2019）鲁1423民初2316号民事裁定书，将一审判决中的“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”补正为“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”，因此上诉人胡代喜在上诉理由中提到的一审适用法律错误的问题并不存在，本院对该项上诉理由不予支持。综上所述，胡代喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡代喜负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年三月三十日法官助理郝洪丽书记员王婷婷