辽宁省宽甸满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0624执异62号 异议人（案外人）：解宜霖，男，1987年2月2日出生，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：柳鹏，系辽宁兴达律师事务所律师。 申请执行人：大连明鑫建设有限公司，住所地：辽宁省庄河市长岭镇长岭村。 法定代表人：王明芝，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马俊东，系辽宁兴达律师事务所律师。 被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。 本院在执行申请执行人大连明鑫建设有限公司与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司合同纠纷一案中，异议人解宜霖对本院查封被执行人宽甸金远房地产开发有限公司的宽甸镇XXXAXX#1层XXX车库31.98m2提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人解宜霖称，2013年7月11日，案外人同被执行人签订《商品房买卖合同》约定，案外人购买被执行人开发建设的宽甸镇XXXAXX#1层XXX车库31.98m2。同日，案外人向被执行人交付全部车库款。2013年7月19日，案外人同被执行人共同在宽甸满族自治县房地产交易所，办理了商品房买卖备案登记。2019年5月7日，宽甸满族自治县人民法院在执行申请执行人大连明鑫建设有限公司建设工程施工合同一案中，作出（2016）辽0624执字第1463号执行裁定，将被执行人宽甸镇XXX，包括案外人购买的车库在内的17套车库予以查封。案外人认为，案外人同被执行人之间的买卖行为，双方已按合同履行完毕，且按规定进行了商品房买卖备案登记，其行为符合法律规定。宽甸满族自治县人民法院将被执行人已出售且案外人已履行付款义务，并已备案登记的AXX#1层XXX车库31.98m2予以查封违反法律规定，已侵害案外人的合法利益。为此，案外人依据相关规定，向宽甸满族自治县人民法院提出异议，请求解除对案外人购买的宽甸XXXAXX#1层XXX车库31.98m2的查封。 案外人解宜霖为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同及收款收据，证明案外人与被执行人就案涉车库已签订合法购房合同并交付车库款；2、2019年5月7日（2016）辽0624执字第1463号执行裁定书，证明涉案车库已被宽甸满族自治县人民法院查封。 申请执行人大连明鑫建设有限公司辩称，答辩人依据丹东市中级人民法院做出的（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，对涉案房屋享有优先受偿权。经申请，宽甸县人民法院做出（2016）辽0624执字第1463号执行裁定书查封了涉案车库。涉案车库虽然办理了备案登记，但该备案登记仅是作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人本身仍处于债务关系之中。对此，最高人民法院（2019）最高法民申3875号民事裁定书已然确认。而答辩人在涉案房屋上依法成立的具有优先受偿权效力的金钱债权，其性质属于优先权，在顺位上优于一般的担保物权，显然优先于涉案房屋的备案登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个条件，但该规定仅能对抗被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除向答辩人这样享有工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。就本案而言，原告除购买是车库，不是用于居住的房屋，并且在魅力城小区还购买了多个车库，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当裁定驳回原告的异议请求。 申请执行人大连明鑫建设有限公司未向本院提交证据。 本院查明，案外人解宜霖于2013年7月11日与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸××自治县××XXX小区××＃××XXX车库，即涉案车库。同日，案外人向被执行人支付了购车库款。2014年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，判决申请执行人大连明鑫建设有限公司对宽甸满族自治县宽甸镇XXX小区B区A5号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号等楼享有优先受偿工程折价款或者拍卖价款的权利。2019年本院作出（2016）辽0624执字第1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县XXX小区包含涉案房屋在内的17套住宅和17个车库。执行中，案外人以“案外人购买的涉案车库已办理备案登记，案外人对涉案车库享有合法权利”为由向本院提出执行异议，并向本院提供了（2016）辽0624执字第1463号执行裁定书、商品房买卖合同及收款收据等证据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四之规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本规定第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，虽案外人解宜霖与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间早于本院查封的时间，且已支付涉案车库的全部价款，但案外人在本院审查过程中未提供相关证据证明在本院查封涉案车库之前其已合法占有该车库。综上，案外人解宜霖提出的异议请求及理由不符合法律规定，对其提出的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人解宜霖的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宽甸满族自治县人民法院提起诉讼。 审判长 叶 青 审判员 李核* 审判员 凌名星 二〇二〇年三月二十六日 书记员 刘英梅