山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1810号 上诉人（原审原告）：李婧，女，1981年8月31日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹素娟，山东京鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王x，男，1967年4月7日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王晓黎，山东昌圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高雪梅，山东昌圣律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛拥桥牛阵餐饮服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路6号C座一楼。 法定代表人：庄耀，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曹佳琪，男，1972年9月15日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人李婧因与被上诉人王x、被上诉人青岛拥桥牛阵餐饮服务有限公司（以下简称拥桥牛阵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1187号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 李婧上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持李婧的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王x、拥桥牛阵公司承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、王x在一审提交2018年2月9日张旋签字的《房屋买卖合同》，因无王x签字，该合同未生效。王x辩称案外人徐某代张旋支付的25万元定金因张旋违约被王x扣留，无事实和法律依据。恳请二审对该25万元款项的性质予以查明。2、原审对李婧提交的《房屋交割催促函》中徐某的签字真实性认定错误。2018年11月4日，李婧通过好友李吉强将《房屋交割催促函》发送到王x及其代理人刘春伟的微信和短信里。案外人徐某在《房屋交割催促函》中签字同意将其向王x代理人刘春伟打款的25万元作为涉案房屋的第三阶段的尾款，王x未提出任何书面证据反驳李婧的主张，应承担举证不能的不利后果。而且，李婧已按照原审法院要求在第二次庭审后邮寄提交了案外人徐某、刘某的身份证复印件，证实徐某同意将其2018年2月9日支付的房屋定金作为涉案房屋第三阶段的房款。退一步讲，如李婧拖欠王x涉案房屋第三阶段尾款，而王x迟迟不向李婧主张其权利，使李婧有理由相信王x对《房屋交割催促函》中案外人徐某所表达的意思是认可的。3、王x在涉案房屋过户时已解除租赁备案，尚无其他任何租赁关系。拥桥牛阵公司在一审提交的《租赁合同》系孤证，不能证明真实租赁关系的存在，且李婧在与王x磋商房屋买卖的半年期间曾多次去现场勘查，涉案房屋为空置状态，拥桥牛阵公司并未在其中经营。二、李婧系涉案房屋的所有权人，依《物权法》第二条规定，其对该房屋享有直接支配和排他的权利。现王x拒绝交付房屋并作他用，侵害了李婧的合法权利。因此，本案案由应为物权保护纠纷而非房屋买卖合同纠纷，本案应当优先适用《物权法》而非《合同法》。在同一标的上既有物权又有债权时，物权具有优先于债权的效力，故原审在未查清事实的情况下简单的依据合同相对性对本案进行判决，适用法律明显错误。退一步讲，原审即使未能查明涉案房屋第三笔尾款的支付情况，也应告知王x依据《房屋买卖合同》另行主张权利，而非和本案腾房纠纷纠缠在一起。 王x辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 拥桥牛阵公司辩称：本案与拥桥牛阵公司无关，一审判决正确，应予维持。 李婧向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令王x立即将青岛市市南区户房屋[房产证号：鲁（2018）青岛市不动产权第0073543号]腾空并交付给李婧；二、依法判令王x赔偿李婧自2018年10月14日至2018年12月25日逾期交房的经济损失57889元（73天×4元/㎡×198.25㎡），自2018年12月26日至实际交付房屋之日止的经济损失按照4元/㎡/天计算；三、本案诉讼费、律师费等费用均由王x承担。事实与理由：2018年9月28日，双方签订《房产买卖合同》一份，约定王x将其所有的位于青岛市市南区户房屋转让给李婧，同时就其他事项进行约定。合同签订当日，李婧依据《房产买卖合同》及《托管业务协议书》约定付清全部购房款，办理了涉案房屋的租赁登记备案注销手续，并办理了涉案房屋的不动产权证书。李婧一再催促，王x至今未按照《房产买卖合同》第五条约定将涉案房屋腾空并交付给李婧。 王x在一审辩称：一、李婧未按照房屋买卖合同约定支付全部购房款，其请求王x交付房屋无事实及法律依据。二、李婧主张的案外人徐某同意将其支付的100万元定金用于代李婧支付第三阶段购房款的情形与事实不符，徐某无权处分该笔100万元款项。涉案房屋未交付的原因为合同约定的第三笔购房款李婧至今未支付。三、徐某向王x支付过100万元定金，事情的来龙去脉是：王x及其公司名下一共十套房产，其中四套房产在中国银行贷款1080万，后因拖欠贷款，银行起诉王x及公司，后王x与银行协商代偿，中介人王颖斌与徐某的丈夫刘某认识，与王x也认识，因此，王颖斌意图自己购买涉案四套房屋，案外人张旋是王颖斌公司的员工，王颖斌计划以张璇的名义购买涉案四套房屋。因为刘某在临沂经营相关项目导致欠款2600万元，王颖斌为担保人，当时计划购买涉案房屋用以偿还债务，该100万元是通过其他人打入徐某账户，再由徐某账户打给王x的委托代理人刘春伟。当时银行已经起诉并将十套房屋全部查封，因刘某缺乏资金偿债，后续刘某找到李婧、屈绍良、孙佃涛、曹兴波四人重新交钱并购买涉案房屋，该四处涉案房屋是由李婧、屈绍良、孙佃涛、曹兴波四人购买。之前的100万元购房款作为违约金给付王x。后王颖斌将银行贷款全部还清，房屋解封，有六套房屋过户到王颖斌公司人员名下。该100万款项性质为张旋与王x的房屋买卖定金，现在作为张旋购买房屋的违约金，已经支付给王x，因为张旋违约，未按约定购买房屋。 拥桥牛阵公司在一审述称：对房屋买卖具体情况不清楚，涉案房屋现由拥桥牛阵公司占有使用，拥桥牛阵公司暂时未经营，当时租赁是为经营餐饮。 一审法院认定事实如下：2018年9月28日，李婧、王x签订《房产买卖合同》一份，约定王x将青岛市市南区户房屋出售给李婧，建筑面积198.25平方米，房屋总价款2458119.59元，付款方式：李婧于2018年9月27日，将定金250000元整汇入王x指定账户，剩余房款1958119.59元汇入双方共管账户，待该房屋权属过户手续办理完毕领取房产证后李婧将共管账户中1958119.59元汇入王x指定账户，剩余250000元整于2018年10月10日前付清至王x指定账户（需签订房款欠款书）；房产交割：房产过户后双方清点房屋内物品，列清单双方签字为准，全款付清后15日内王x负责将房屋内所有物品清空，原房主过户前水、电、物业等所有费用与李婧无关；王x指定收款账户为：户名：刘春伟，账号62×××91，开户行中国工商银行济南分行历下支行；李婧付款账户为：户名：孙佃涛，账号62×××45，开户行华夏银行济南市市北支行；李婧已知悉该房产有抵押，无查封情况，债权已转让给第三方。合同落款处有王x及其委托代理人刘春伟、李婧签字捺印。 2018年9月27日，李婧通过孙佃涛账户打入刘春伟账户100万元，该100万元系包括涉案房屋在内的四套房屋定金。 2018年9月28日，李婧将涉案房屋的购房款1958119.59元打入刘春伟名下位于中国光大银行尾号为5208的托管账户。同日，涉案房屋登记至李婧名下，涉案房屋原有的房屋租赁登记备案手续（房租证第264150号）注销。 2018年9月28日，李婧、屈绍良、孙佃涛、曹兴波四人出具《购房款欠款书》一份，载明：屈绍良、孙佃涛、李婧、曹兴波以900万元购买包含本案涉案房屋在内的四套房产，已付800万元，欠购房款100万元，承诺于2018年10月10日前一次性付清。该欠款书落款处有屈绍良、孙佃涛、李婧、曹兴波及担保人刘某签字捺印。 李婧提交《房屋交割催促函》一份、彩信截屏打印件四张，以证明李婧已经告知王x徐某同意将已经给付刘春伟的100万元定金转化为涉案房屋第三阶段的转让款，至此李婧已经付清全部款项，王x应向李婧交付涉案房屋；该催促函无落款日期，有李婧及徐某签字捺印；该催促函通过微信发送给王x及刘春伟。王x质证称：对证据的真实性有异议，王x从未收到上述催促函，且该函件无落款日期，无法证明出具的具体时间，亦无法证明是徐某本人签字；且该函件中提到的100万元定金已经因张旋违约而支付给王x作为违约金，徐某无权再次处分。 李婧提交2018年2月9日的《房屋买卖合同》、收据、北京银行结算业务凭证、北京银行业务回单各一份，以证明2018年2月9日，案外人徐某拟购买涉案房屋，向王x支付包括涉诉房屋在内的四套房屋订金100万元；涉案房屋在办理解押、解封期间，徐某看中涉案房屋相同位置的其他房间，随后徐某同意将100万元订金中的25万元作为涉案房屋第三阶段房款，至此，涉案房屋的房款全部支付完毕，李婧已经履行完毕《房产买卖合同》项下的全部付款义务，并已经取得涉案房屋的不动产证书，王x应依约将涉案房屋腾空并交付给李婧。王x质证称：对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议；该房屋买卖合同未履行是因案外人张旋违约造成，徐某支付的100万定金也因张旋违约由王x扣留，其无权将该定金转为涉案房屋的购房尾款；李婧并未按照合同约定履行全部购房款支付义务，王x已经按照合同约定将房屋过户给李婧，李婧无理由要求王x腾空房屋。 李婧提交“安居客”购房网关于涉案房屋附近地段商铺租赁价格电脑截屏打印件5张，以证明涉案房屋的租金为每天每平方米4元，2018年10月14日至12月25日期间的逾期交房经济损失57880元。王x质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，合同违约系李婧的原因造成，不应由王x承担经济损失。 现涉案房屋由拥桥牛阵公司占有使用。拥桥牛阵公司提交青岛拥桥实业有限公司与王x签订的《租赁合同》一份，载明王x将世贸中心C座一层房屋出租给青岛拥桥实业有限公司作为饭店使用，租期自2016年7月1日至2022年6月30日，年租金40万元。李婧对该租赁合同的真实性不予认可，涉案房屋上的租赁备案已经解除，单凭一份租赁合同不能主张其对涉案房屋享有占用使用的权利。 经李婧申请，原审到湛山派出所调取李婧的报警记录，经查询，湛山派出所无相关书面记录。 李婧称：1、双方之前认识，系朋友关系，双方除房屋买卖合同外无其他法律关系，王x因有资金需求，将涉案房屋出售给李婧，涉案房屋系青岛世贸中心商铺，系40年产权，购买涉案房屋时李婧到房屋内查看为空置状态。2、案外人徐某最初计划购买涉案房屋，并与王x签订房屋买卖合同，后其购买了其他房屋，王x当时一共出售十套房屋，李婧购买涉案房屋；李婧与拥桥牛阵公司曾就涉案房屋的占用问题产生纠纷，到湛山派出所做过笔录；李婧于2018年11月5日付清全款，李婧于2018年11月4日将交割函通过微信方式发送给王x。3、徐某现在济南，徐某与刘某是夫妻关系，刘某用徐某的名义支付款项。房屋交割函都是徐某本人签字及捺印，该交割函是2018年11月4日出具，李婧签字后，由李婧的朋友朱亚林交给刘某，刘某交给徐某签字捺印，后刘某交给朱亚林；微信及短信都是通过李吉强发送给王x及刘春伟的，各发送一次。李婧用涉案房屋进行抵押，李婧于2018年10月10日前未付款的原因是双方在进行磋商，其中还有其他借贷关系比较复杂。4、根据物权法规定，涉案房屋通过登记过户至李婧名下，李婧享有房屋所有权；李婧应当享有排除拥桥牛阵公司占有使用及要求王x腾房的权利。至于争议的100万元，无法查清事实，应当作为债权债务纠纷由王x另行起诉；李婧要求王x腾房依据的系物权法，并非合同法。 王x称：房屋并非王x占有而是拥桥牛阵公司占有，李婧无理由要求王x腾房。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据双方于2018年9月28日签订的《房产买卖合同》，最后一笔25万元款项李婧应于2018年10月10日前付清至王x指定账户，全款付清后15日内王x将房屋内所有物品清空并交付房屋。因此，依据合同明确约定，李婧应付清25万元尾款后方才符合王x向其交付房屋的条件。 当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，依据李婧出具的《购房款欠款书》，李婧明确承诺于2018年10月10日前一次性付清所欠的购房款，但李婧并未按照合同及欠款书约定的期限给付，因此，在李婧提交的证据未证明其向王x按约支付完毕购房款的情况下，王x有权拒绝李婧要求其履行交付房屋义务的请求。 纵观双方合同履行的全过程，双方均依照合同约定支付房款、设立账户监管、签署房款欠款书、注销租赁登记，双方均按照合同约定履行合同义务。李婧提交的《房屋交割催促函》，该函件无落款日期，依据李婧陈述的该函件出具过程，无法确认该函件中徐某的签字为其本人所签；且徐某向刘春伟打款100万元系基于其他合同关系而产生，与本案并非同一法律关系；李婧亦未提交证据证明王x曾对于将该100万元转化为涉案房屋购房款有过任何同意的意思表示。合同相对性系合同法的基本原则，李婧在未按照其与王x明确约定的付款期限内支付款项的情况下，擅自将案外人的款项定性为其与王x之间的合同款项，无事实和法律依据，亦违反合同相对性，对此，原审不予支持。综上，李婧要求王x腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，证据不足，原审不予支持。 因涉案房屋尚未符合交付条件，李婧要求王x支付房屋占用费的请求，无事实和法律依据，原审不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李婧的诉讼请求。案件受理费1247元，由李婧负担。 二审期间，上诉人申请证人刘某出庭作证并提交证人徐某的书面证言，以证明徐某同意将其向王x代理人刘春伟所支付房屋定金中的25万元作为涉案房屋第三阶段的尾款。在刘某出庭作证且上诉人出示徐某书面证言后，经质证，王x称：对上述证人证言的真实性不予认可，且徐某向刘春伟打款的100万元是基于其他合同关系产生，与本案并非同一法律关系，徐某无权对该款项进行处分。拥桥牛阵公司称其不清楚本案情况，并认为该证人证言应在一审时提交。 根据上述证人证言及其质证情况，本院认为，因证人不能证明王x曾经书面同意将徐某所支付购房定金中的25万元作为涉案房屋第三阶段的尾款，且王x当庭对其证言不予认可，故其证言不足以证明上诉人的诉讼主张成立，本院对此不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，三方当事人未达成一致意见。 本院认为，李婧、王x于2018年9月28日就涉案房屋签订的《房产买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行其合同义务。上述合同履行后，李婧按照约定支付了前两笔购房款项，王x也依约将涉房屋过户登记至李婧名下。李婧于该房屋完成过户登记当日即2018年9月28日向王x出具《购房款欠款书》，承诺于2018年10月10日前将所欠购房款一次性付清。双方房屋买卖合同第三条“付款方式”约定：李婧的剩余购房款即第三笔房款25万元应于2018年10月10日前付清至王x指定账户；第五条“房产交割”约定：房产过户后双方清点房屋内物品，列清单双方签字为准，全款付清后15日内王x负责将房屋内所有物品清空,原房主过户前水、电、物业等所有费用与李婧无关。据此,李婧请求王x交付涉案房屋应举证证明其已付清购房尾款即第三笔购房款25万元。但根据其举证情况并结合本案相关事实及法律规定看，首先，李婧未按照合同约定及其所出具《购房款欠款书》中的承诺于2018年10月10日前将第三笔购房款25万元支付至王x指定账户，故应认定其履行支付该笔购房款义务不符合双方合同约定。其次，虽然李婧在一审中提交有李婧、“徐某”签名的《房屋交割催促函》、彩信截屏打印件，欲证明其已经告知王x徐某同意将已经给付刘春伟的100万元购房定金中的25万元转化为涉案房屋第三笔购房款，进而证明其已经付清了全部购房款，但王x质证称该函件无落款日期、无法确认该函件中徐某的签字为其本人所签，并对此提出抗辩称该100万元定金因购房人违约已转化为违约金故徐某无权要求返还。由此可见，即使上述《房屋交割催促函》中徐某的签名系真实的，在王x主张上述100万元定金已转化为违约金而不同意返还给徐某的情况下，该100万元定金能否由某徐处分尚处于不确定状态。因此，鉴于李婧亦未举证证明王x曾书面同意将该100万元中的25万元转化为涉案房屋购房款，依法应承担举证不能的不利后果，故原审对李婧根据前述《房屋交割催促函》所提出关于其已支付第三笔购房款25万元的诉讼主张不予采信是正确的。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”本案中，因李婧无有效证据证明其已支付王x第三笔购房款25万元，故其请求判决王x交付涉案房屋并赔偿逾期交房的经济损失，既无合同依据，又不符合上述法律规定，原审不予支持亦是正确的。至于案外人张旋与王x之间的《房屋买卖合同》是否成立并生效，因与本案并非同一法律关系，原审法院不予审查并无不当。对于李婧上诉所称案外人徐某代张旋所付房屋定金25万元的性质及去向，因与本案亦非同一法律关系，本案二审不予审查，可由其合同当事人另行主张。第三，涉案房屋虽已过户登记至李婧名下，李婧已成为该房屋的所有权人，但因涉案房屋系其从原所有权人王x处购得，在李婧仍欠付王x25万元购房款的情况下，其仍负有继续履行合同约定的支付剩余房价款的义务。正是因为李婧尚未依约支付购房尾款，王x遂依照法律规定行使先履行抗辩权拒绝向其交付涉案房屋。因此，李婧以其系涉案房屋所有权人为由要求王x无条件腾交该房屋，也无合法依据，原审不予支持亦无不当。因李婧与王x系因涉案房屋买卖合同发生纠纷，且李婧也依据双方合同第五条之约定诉请王x交付房屋，故原审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷是正确的。李婧上诉称本案案由应为物权保护纠纷，因无事实及法律依据，本院不予采纳。因王x基于李婧未支付购房尾款而未交付涉案房屋，故原审对王x与拥桥牛阵公司之间是否存在真实的房屋租赁关系不予审查并无不当，李婧可在涉案房屋交付条件成就后对此另行主张。 综上所述，李婧的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1247元，由上诉人李婧负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年三月六日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英