广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6408号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市晨育文化传播有限公司，住所地：广东省深圳市南山区桃源街道龙珠大道与龙珠六路交汇处皇庭香格里二楼A区，统一社会信用代码：91440300075154346R。法定代表人：钟文。委托诉讼代理人：陈维，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市木子文化艺术有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区深盐路海都花园第三层东，统一社会信用代码：914403007675974631。法定代表人：李友健。委托诉讼代理人：张辉辉，广东茂享律师事务所律师。上诉人深圳市晨育文化传播有限公司（以下简称晨育公司）因与被上诉人深圳市木子文化艺术有限公司（以下简称木子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晨育公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判木子公司返还晨育公司支付的押金30600元；2.改判木子公司赔偿晨育公司各项经济损失（含装修及设备损失、经营损失等）合计35万元；3.本案全部诉讼费用由木子公司承担。事实与理由：一、一审判决将能够“占有使用”等同于“正常经营”是错误。商铺的承租人签订合同的目的在于利用商铺进行商业经营以获取利润，出租人转移的不仅仅是商铺的占有使用权，还包括商铺所处地段、客源、渠道、宣传、经营模式等所带来的可期待利润，此为承租人愿意承担高额商铺租金的原因所在。晨育公司选择支付高额的转租费用入驻人X商场三楼商铺并与木子公司签署合作协议，其目的在于依托人X商场的整体商业氛围以及所带来的客流量，获得与其所付租金相匹配的可期待利益。木子公司提供的商铺不能满足晨育公司的承租目的，已构成违约。涉案商铺系人X商场的组成部分，人X商场和木子公司对晨育公司的商铺在开业时间、收费管理、营销管理、商场管理、人员管理、装修要求等方面作了诸多的限制，双方实际上形成了某种程度上的合作经营关系，涉案商铺不仅要接受人X商场和木子公司的管理、遵守其营业时间和规则，而且必须统一使用商场配套的设施和公共资源，商场长期停业装修必然影响涉案商铺的正常经营。商场的不正常经营与晨育公司的损失存在因果关系：1.人X商场停业装修导致位于商场三楼的涉案商铺丧失了来自商场的客源，使原本正常经营的业务产生巨额亏损；2.人X商场停业导致商场内的扶手电梯等公共设施停运，商场内部搭建了大量装修装饰材料，不时的电锯声和浓烈的油漆气味充斥整个场地，释放的有害气味和噪音对儿童的身体健康产生较大危害，严重影响了晨育公司所从事的儿童早教业务的经营；3.未有事先通知的停业行为，令“闭”、“卷款跑路”等传言四起，而商场负责人员及木子公司的沉默、消极应对更是引起了客户的恐慌，因担心晨育公司“跑路”和商场内装修对其儿女的健康的影响，现有存量的家长纷纷要求退费。无人逛商场等于没有新增的客户，员工开始躁动要求离职，令晨育公司营业无以为继。木子公司以及其他转租商户随后也关停的实际行为，有力地证明了人X商场停业同样对其产生重大影响。二、一审判决认定晨育公司“提交的证据并不能有效证明其主张”是错误的。晨育公司提供了现场录像、照片等证据，以及多次发函给木子公司但木子公司未予理睬及回复的证据等等，木子公司及人X商场也承认了自2017年11月起商场处于不正常经营状态的事实。虽然晨育公司于2018年1月5日暂停支付2018年1月份的租金，但因木子公司违约在先，且木子公司截至于2018年1月5日仍未能纠正其不合格履约行为，晨育公司根据《中华人民共和国合同法》第六十七条和第六十八条之规定，以行使先履行抗辩权和不安抗辩权而暂缓交租的行为，属于合法合理的中止履行行为。木子公司单方面通知晨育公司解除合同并采取断电措施，侵害了晨育公司的合法权益。木子公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持一审判决。晨育公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除晨育公司、木子公司双方于2016年5月18日签订的《合作协议》；2.判令木子公司返还晨育公司支付的押金30600元；3.判令木子公司赔偿晨育公司各项经济损失（含装修及设备损失、经营损失等）合计35万元；4.本案全部诉讼费用由木子公司承担。木子公司向一审法院反诉请求：1.解除双方2016年5月18日签订的《合作协议》；2.判令无需木子公司返还押金30600元；3.本案诉讼费用由晨育公司承担。一审法院认为，关于合同。根据晨育公司提交的木子公司认可的《合作协议》显示，晨育公司、木子公司双方于2016年5月18日签订该协议，并约定晨育公司经营的场地位于龙华新区人人××货××楼，建筑面积为340平方米，协议的有效期为2016年5月18日至2021年5月17日，经营范围为早教品牌七X。2016年8月16日至2017年5月15日的租金为30600元/月，2017年5月16日至2018年5月15日的租金为30600元/月。晨育公司需在签订该协议的次日向木子公司缴纳1个月的押金30600元。租金按照一个月以现金支付或银行转账支付，晨育公司须提前五日即在每月的5号之前向木子公司支付下期租金。现晨育公司已搬离涉案房屋，且晨育公司、木子公司双方均要求解除该《合作协议》，该协议已无继续履行的必要，故一审法院认定晨育公司、木子公司双方于2016年5月18日签订的《合作协议》予以解除。关于押金。一审法院认为，晨育公司所承租的人X三楼系独立的空间，且晨育公司在租赁期限内亦能正常占有使用该涉案房屋，晨育公司主张木子公司因与第三人的纠纷而致使晨育公司无法正常经营，但晨育公司提交的证据并不能有效证明其主张，故晨育公司应当承担举证不能的不利后果。另晨育公司自2018年1月5日起开始拖欠租金，直至2018年2月1日离场，晨育公司1月份租金未予支付，木子公司主张将晨育公司支付的押金30600元抵扣晨育公司未支付的租金，故关于木子公司要求无需返还该押金的诉请，一审法院予以支持。关于晨育公司要求木子公司赔偿损失的请求无相关事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、晨育公司与木子公司于2016年5月18日签订的《合作协议》自判决生效之日起解除；二、木子公司无需向晨育公司返还押金30600元；三、驳回晨育公司的其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费3505元，由晨育公司负担；本案一审反诉受理费283元，由晨育公司负担。本院对一审载于“判决结果”部分的以下查明事实予以确认：晨育公司、木子公司双方于2016年5月18日签订《合作协议》，并约定晨育公司经营的场地位于龙华新区人××货××楼，建筑面积为340平方米，协议的有效期为2016年5月18日至2021年5月17日，经营范围为早教品牌七X。2016年8月16日至2017年5月15日的租金为30600元/月，2017年5月16日至2018年5月15日的租金为30600元/月。晨育公司需在签订该协议的次日向木子公司缴纳1个月的押金30600元。租金按照一个月以现金支付或银行转账支付，晨育公司须提前五日即在每月的5号之前向木子公司支付下期租金。晨育公司自2018年1月5日起开始拖欠租金，直至2018年2月1日离场，晨育公司1月份租金未予支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。晨育公司与木子公司签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。对于合同履行期内，晨育公司逾期支付租金的事实，双方均予以确认。现争议的焦点在于：晨育公司是否有权中止支付租金。晨育公司主张因租赁房屋所在的人X商场经营状况不佳，存在店铺空置、停业装修等情形，导致客流下降，影响其正常使用商铺，故向木子公司行使抗辩权，中止支付租金。但从查明事实看，晨育公司承租的店面并未因其他店铺装修受到围挡，商场大门也没有封闭，可以正常进出，租赁房屋具备作为商铺对外经营的基本条件。晨育公司认为木子公司有义务解决租赁房屋周边经营环境恶化的问题，但就本案而言，晨育公司与木子公司之间并无共担风险、共享收益或基于晨育公司经营状况减免租金的约定，木子公司在合同中也没有对租赁场地的客流量、商场入驻率等经营环境作出承诺，客流量不足、经营氛围不佳本质上是商业风险问题，晨育公司以此为由拒绝支付租金，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。由于晨育公司欠租导致双方合同中止履行及至解除，晨育公司要求木子公司赔偿装修损失，本院不予支持。因晨育公司所付租金与所交押金数额相当，木子公司要求以押金抵扣租金，本院予以认可。晨育公司诉请返还押金，本院予以驳回。综上所述，晨育公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7010元，由深圳市晨育文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年三月十六日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。