文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21000号上诉人（原审原告）：朱凤先，女，汉族，1965年8月29日出生，住所地：湖北省武穴市。委托诉讼代理人：吴XX，系其丈夫。被上诉人（原审被告）：黄翠兰，女，汉族，1958年8月1日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴文倩，广东达和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房石和，男，汉族，1992年3月15日出生，住所地：广东省普宁市。上诉人朱凤先因与被上诉人黄翠兰、房石和房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱凤先上诉请求：1、黄翠兰继续履行合同义务，租期从2013年3月1日至该物业拆迁；2、黄翠兰赔偿在合同期内非法收回房屋给朱凤先造成的损失及违约责任12856.20元；3、收回对房石和的民事诉讼，朱凤先将另行诉讼；4、一、二审诉讼费由黄翠兰支付。事实和理由：一、朱凤先与黄翠兰签订两份合同，第一份合同内容才是朱凤先与黄翠兰双方在租房时的真实意思表示。租期从2013年3月1日始至该物业拆迁止。第二份合同是深圳市房屋租赁管理办公室制的格式合同，属于行政管理关系，不是民事关系，不适用《合同法》。故一审法院作出的（2018)粤0303民初13937号民事判决内容有误。二、2018年5月30日，朱凤先与黄翠兰在木头龙工作站，要求退回押金3000元，修马桶费450元，维修房屋费3000元，与次承租人违约责任5200元，均由黄翠兰承担，另黄翠兰应返还朱凤先水电存折余额共计12856.20元。三、收回房石和的民事诉讼，朱凤先将另行诉讼。四、因房屋租赁纠纷，黄翠兰强行剥夺朱凤先对涉案房屋的使用权，严重侵害了朱凤先的合法民事权益，故此次的诉讼费用由黄翠兰支付。黄翠兰辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。房石和未出庭，亦未提交任何答辩意见。朱凤先向一审法院起诉请求：1、黄翠兰继续履行合同义务，租期从2013年3月1日至该物业拆迁；2、判令黄翠兰支付因其在合同期内非法收回房屋而给朱凤先造成损失及违约责任12856.2元；3、房石和返还朱凤先物品损失及2018年9月份房租水电费，共计10240元；4、本案诉讼费用由黄翠兰、房石和共同支付。一审法院经审理查明：一、2013年3月1日，朱凤先（承租方）和黄翠兰（出租方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：黄翠兰同意将座落于深圳市罗湖区X楼X单位租给朱凤先作为住房用途使用，朱凤先不得擅自改变房屋的用途。租赁期为自2013年3月1日起。租赁期内朱凤先若将房屋转租，必须事先得到黄翠兰的同意。租金为每月2000元。合同备注中注明黄翠兰同意租客住到该物业拆迁为合同期满。另外，合同还约定了其他一些权利义务。二、2015年5月29日，朱凤先（承租方）和黄翠兰（出租方）又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：黄翠兰将位于深圳市罗湖区X楼X单位租给朱凤先作为住宅使用，出租面积共计86.53平方米。产权人或合法使用人为黄翠兰。朱凤先租用出租房屋的期限自2015年6月1日至2018年6月1日止。出租房屋月租金总额为2700元，朱凤先应于每月1日前向黄翠兰交付租金，朱凤先拖欠租金超过1个月的，黄翠兰可解除本合同。朱凤先同意，在黄翠兰交付出租房屋时向黄翠兰支付1个月（不超过三个月)租金数额的租赁保证金，即3000元。朱凤先不得擅自改变出租房屋的用途，朱凤先将出租房屋用于居住以外的用途，黄翠兰可解除本合同。未经黄翠兰书面同意，朱凤先不得将出租房屋全部或部分转租与他人，经黄翠兰同意转租的，转租终止期不得超过原朱凤先的租赁期限，朱凤先并保证其受转租人不得将转租房屋再行转租。朱凤先擅自转租的，黄翠兰有权解除本合同。本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，朱凤先应于终止后2日内迁离出租房屋。朱凤先逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，如不在此房屋内居住的，黄翠兰有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼。在合同附页中载明，经双方协商同意，如黄翠兰收回房屋，解除合同，仅供黄翠兰自住。另外合同还约定了其他一些权利义务。三、2018年6月11日，黄翠兰起诉朱凤先，要求其搬离租赁的房屋并支付租金至搬出该房止。2018年8月7日，一审法院作出（2018)粤0303民初13937号民事判决书，认为“2015年5月29日的《房地产租赁合同》时间在后，系在双方协商的基础上对第一份合同进行了变更，双方履行的是2015年5月29日的《房地产租赁合同》，根据该合同约定，合同到期，朱凤先应搬离该房产，并将房产交还黄翠兰”。故判决：一、朱凤先搬离深圳市罗湖区X楼X房，将房产交还黄翠兰；二、朱凤先向黄翠兰支付欠付租金。朱凤先不服该判决，上诉至本院。本院作出（2019)粤03民终2140号民事判决书，认为一审法院认定2015年5月29日的《房地产租赁合同》为双方真实意思表示且实际履行的合同并无不当，朱凤先要求继续租赁房屋到物业拆迁依据不足。合同到期且房屋被收回后朱凤先用铁链锁了涉案房屋的房门属于不当行为，不属于本案的审理范围。故判决撤销一审判决第一项；朱凤先向黄翠兰支付租金17460元；驳回黄翠兰的其他诉请。四、2018年8月3日，朱凤先的丈夫将案涉的房产出租给房石和。后房石和使用房子不到一个月即被业主黄翠兰勒令搬离。五、朱凤先明确诉请第二项包括：朱凤先交黄翠兰租房保证金3000元、房屋维修费3000元、修马桶450元、付给黄X(朱凤先将涉案房产转租给黄X）的违约金5200元、水电存折剩余1206.22元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。朱凤先就承租深圳市罗湖区X楼X房产与黄翠兰先后签订了两份房产租赁合同，生效的民事判决书已经认定双方履行的是2015年5月29日的《房地产租赁合同》。该合同已经到期，朱凤先现主张继续履行合同缺乏事实依据，一审法院不予支持。租赁合同到期黄翠兰收回房产并无不当，朱凤先主张其违约并要求赔偿房屋维修费、修马桶费用及付给次承租人的违约金等损失，没有事实依据和法律依据，一审法院亦不予支持。朱凤先诉请第二项中除上述费用还包括了其交给朱凤先的押金3000元及水电存折剩余款项，对此，一审法院认为，黄翠兰对于朱凤先交付的押金予以确认，因双方合同到期，生效的民事判决书已经判决朱凤先继续支付租金至搬离之日止，故朱凤先主张黄翠兰退还租房押金有事实依据，一审法院予以支持。关于朱凤先主张的水电存折剩余款项，其提交的存折显示剩余1206.22元系截止2015年7月17日的款项，双方的租房合同是2018年6月1日才到期，朱凤先未举证证明之后还有款项剩余，黄翠兰不确认水电存折还有剩余款项，故朱凤先的主张黄翠兰赔偿该部分损失证据不足，一审法院不予支持。朱凤先与房石和间的房产租赁合同关系与本案属于不同的法律关系，朱凤先与房石和的租赁合同纠纷朱凤先可以另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄翠兰于判决生效之日起十日内向朱凤先返还押金3000元；二、驳回朱凤先的其他诉讼请求。一审案件受理费378元，由朱凤先负担328元，黄翠兰负担50元。朱凤先已预交的受理费50元，判决生效后由一审法院予以退回。黄翠兰应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费50元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷一案。第一，关于继续履行合同的问题。朱凤先就承租涉案房产与黄翠兰先后签订了两份房产租赁合同，（2019)粤03民终2140号民事判决已经认定双方履行的是2015年5月29日的《房地产租赁合同》。朱凤先现主张2013年3月1日双方签订的《房地产租赁合同》才系双方真实意思表示，并据此要求黄翠兰继续履行合同，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，处理正确，本院予以维持。第二，关于修马桶费450元、维修房屋费3000元及朱凤先支付给次承租人违约金5200元的问题，本院认为，朱凤先提供的修马桶收据时间是2013年3月1日，与双方签订合同的时间一致。按照常理，如果在承租房屋时房屋内设施有损坏，承租人应要求出租人维修好，或者要求出租人承担相应的维修费用。本案中，朱凤先未举证证明涉案房屋在出租时马桶损坏，即使涉案房屋的马桶损坏，朱凤先亦未举证证明黄翠兰出租涉案房屋时同意承担更换马桶的费用。鉴于朱凤先签订合同时未提出马桶有损坏的情况，亦未举证证明黄翠兰出租涉案房屋时同意承担更换马桶的费用，故对朱凤先要求赔偿马桶的维修费不予支持。维修房屋费3000元也是在签订合同的当天发生，同理，亦不应予以支持。合同到期黄翠兰收回房产并无不当，朱凤先支付给次承租人违约金5200元是因其对次承租人违约产生的费用，应由其自行承担。一审对此处理正确，本院予以维持。第三，关于押金3000元的问题。依据双方于2015年5月29日签订的《房地产租赁合同》第四条的约定，押金3000元作为租赁保证金，退房时当房屋结构完整、租金电水费结清时黄翠兰应返还该3000元。因（2019)粤03民终2140号民事判决已经判令朱凤先继续支付租金至搬离之日止，且双方在二审庭审时已承认涉案房屋现已由黄翠兰收回，故返还租赁保证金的条件已经成就，一审法院判令黄翠兰退还租房押金，处理正确，本院予以维持。第四，关于水电存折剩余款项的问题。朱凤先提交了证据证明存折剩余金额1206.22元，黄翠兰作为存折的所有人，应举证证明涉案存折具体的剩余金额。由于黄翠兰未举证证明涉案存折的剩余款项金额，其应当承担举证不能的不利后果，黄翠兰应返还朱凤先存折显示的剩余金额1206.22元。综上，朱凤先的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2636号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初2636号民事判决第二项；三、黄翠兰于本判决生效之日起十日内向朱凤先返还水电存折余额1206.22元；四、驳回朱凤先的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费378元，由朱凤先负担300元，黄翠兰负担78元。朱凤先多预交的一审案件受理费78元由一审法院予以退回。黄翠兰应负担的一审案件受理费78元应在本判决生效之日起七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将强制执行。二审案件受理费50元，由朱凤先负担45元，由黄翠兰负担5元。朱凤先多预交的二审案件受理费5元由本院予以退还。黄翠兰应负担的二审案件受理费5元应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年三月二十五日本件与原本核对无异书记员 张思懿（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。