湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终451号上诉人（原审原告）：何海伦，男，1989年11月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：何垣亚（何海伦之父），男，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：赵忠民，湖南哲惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司长沙市分公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路488号。法定代表人：刘伟光，经理。委托诉讼代理人：刘勋，湖南汗青律师事务所律师。上诉人何海伦因与被上诉人中国邮政集团公司长沙市分公司（以下简称中国邮政长沙分公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人何海伦上诉请求：撤销一审判决，依法改判中止对长沙市芙蓉区房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：上诉人与被执行人湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南投资公司）于2015年4月2日签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被执行人位于长沙市芙蓉区房屋，并支付了156.8万元购房款，缴纳了契税、印花税、维修基金等相关费用，并提供了银行按揭的相关资料，双方约定在2016年12月30日前交付房屋，但时至今日，被执行人房屋建设已停工，为此，上诉人根据双方签订的合同请求仲裁委进行了裁决。长沙仲裁委员会作出（2017）长仲裁第341号裁决书并已发生法律效力。上诉人也已申请一审法院强制执行。综上，上诉人在被上诉人申请法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并按照购房合同完全履行了义务，也办理了预告登记，交纳了相关房屋税费，上诉人的房屋所有权应当受到法律的保护。被上诉人中国邮政长沙分公司辩称，一、上诉人对涉案房屋不享有物权，其与中南投资公司之间仅存在债权关系，涉案房屋的所有权仍然归属于中南投资公司。二、上诉人虽然支付了部分房款，但并未占有涉案房屋，更未办理过户手续，而且涉案房屋为商业门面并非用于居住，故上诉人请求排除执行不符合法律规定。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。何海伦向一审法院提出诉讼请求：判决中止对长沙市芙蓉区房屋的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定的事实：2015年4月2日，何海伦（乙方）与中南投资公司（甲方）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20140107112），合同约定乙方购买甲方位于长沙市芙蓉区的房屋，规划用途为商业，总房价为3128000元，约定乙方以银行按揭贷款方式支付购房款并约定甲方于2016年12月30日前交房，此外，合同第十九条还对房屋产权登记的相关权利与义务进行了约定。何海伦于当日即向中南投资公司支付了购房款1500000元、物业专项维修资金3754元、契税125120元及印花税1564元，并提交了办理银行按揭所需的资料。何海伦因中南投资公司迟迟未交付房屋而向长沙仲裁委员会申请仲裁，长沙市仲裁委员会于2017年7月13日出具［2017］长仲裁字第341号裁决书，裁决：中南投资公司继续履行房屋买卖合同约定的义务，为何海伦办理银行按揭手续，并在涉案房屋符合交房条件后，将该房屋交付给何海伦。裁决生效后，何海伦向长沙市中级人民法院申请强制执行，长沙市中级人民法院于2017年11月17日做出（2017）湘01执1520号执行裁定书移送一审法院强制执行。庭审中，何海伦未提交预告登记的证据材料，庭审后也未能提交该材料。另向何海伦核实，涉案房屋的用途为门面而非住房。2009年1月21日，中国邮政长沙分公司与中南投资公司签订《长沙市邮政局房屋拆迁补偿安置协议》，其中约定：中南投资公司对中国邮政长沙分公司被拆迁房实行新建房屋面积补偿和其他货币补偿方式，共计补偿1875万元。但中南投资公司至今仍未按履行约定的义务。2016年4月22日，中国邮政长沙分公司向一审法院起诉中南投资公司要求按协议履行并承担违约责任。一审法院于2016年9月2日作出（2016）湘0102民初第2119号民事判决书，判决：一、中南投资公司在本判决生效之日起五日内支付中国邮政长沙分公司逾期交房违约金6156000元（计算至2016年4月1日）；二、中南投资公司在本判决生效之日起五日内支付中国邮政长沙分公司逾期交房违约金（以1200万元为基数自2016年4月2日起按日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。判决生效后，中国邮政长沙分公司于2016年11月1日向一审法院申请强制执行。同年11月21日，一审法院作出（2016）湘0102执字第2870号执行裁定：查封、冻结、划拨、扣留、提取中南投资置业的银行存款或应当履行义务部分的收入6301941元，或者查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。2019年5月16日，一审法院向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知，轮候查封中南投资公司位于长沙市芙蓉区朗盛大厦房屋。后其他法院撤销了对朗盛大厦房屋的查封，才轮到一审法院查封了朗盛大厦房屋。何海伦对该裁定不服遂向一审法院提出异议，一审法院于2019年8月1日做出（2019）湘0102执异84号执行裁定书驳回了何海伦的请求。一审法院认为，异议人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，否则驳回诉讼请求。本案中，何海伦与中南投资公司虽然签订了购房合同，且也经过了长沙仲裁委员会仲裁，但仅能证明何海伦与中南投资公司之间存在债的法律关系，在没有办理物权变更登记或预告登记的情况下，何海伦对涉案房屋不能享有物权或者准物权，该涉案房屋的所有权仍然归属于中南投资公司。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，何海伦支付了部分价款，但是并未对涉案房屋进行占有，更未办理过户登记手续，因此一审法院对涉案房屋进行查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，何海伦所购涉案房屋用途是做门面用而非用于居住，且支付的价款未超过总价款的50%，因此何海伦的请求排除执行不符合法律规定。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回何海伦的诉讼请求。一审案件受理费80元，依法减半收取40元，由何海伦承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为何海伦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋并未登记在何海伦名下，故何海伦主张其对涉案房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，何海伦主张中南投资公司在法院查封前已将涉案房屋转让给了何海伦，故何海伦可以排除强制执行。经审查，一方面，何海伦至今未合法占有涉案房屋；另一方面，何海伦仅支付了部分价款，并未按照合同约定办妥按揭贷款手续。综上，一审法院认定何海伦对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何海伦的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何海伦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年三月十九日书记员 林 巧