湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2440号原告湖南富基置业有限公司，住所地长沙望城区普瑞大道二段888号。法定代表人王洪辉，该公司董事长。委托代理人潘红姣、王卓，湖南崇民律师事务所律师。被告潘军，男，1988年10月27日出生，汉族，住冷水江市。被告邹梦辉，男，1989年4月21日出生，汉族，住冷水江市。原告湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）诉被告潘军、邹梦辉案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员易礼梅担任审判长，与人民陪审员张艳红、李雪桃组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富基公司的委托代理人王卓到庭参加了诉讼。被告潘军、邹梦辉经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告潘军参加了庭前质证。本案现已审理终结。原告富基公司诉请判令：1、停止执行长沙市望城区星城镇普瑞大道二段888号富基·世纪公园三期50、51栋3005号房产；2、确认长沙市望城区星城镇普瑞大道二段888号富基·世纪公园三期50、51栋3005号房产归原告所有。事实与理由：潘军与邹梦辉民间借贷一案被立案执行后，冷水江市人民法院作出（2018）湘1381执143号之一执行裁定书拍卖、变卖邹梦辉名下长沙市望城区星城镇普瑞大道二段888号富基·世纪公园三期50、51栋3005号房产。富基公司对此提出执行异议。冷水江市人民法院裁定予以驳回异议。邹梦辉就涉案房产与开发商富基公司签订了商品房买卖合同，房屋首付款为164960元（目前仍有131240元首付款未予支付），剩余房款36万元采取银行按揭方式支付，富基公司为按揭贷款提供阶段性连带保证担保。富基公司认为，邹梦辉购买的涉案房产仅办理预告登记，未办理不动产权属登记，邹梦辉依约支付房款后对富基公司享有交付房屋、转移产权及协助过户的债权请求权，而非直接取得房屋所有权。预告登记本身不是物权登记行为，而是为预告登记权利人将来变动不动产物权设定请求权。富基公司仍保留房屋的所有权且依约享有解除合同、收回房屋的权利。现邹梦辉在银行的按揭贷款已多次逾期，富基公司已为邹梦辉还贷39800元，需向银行承担担保责任，故富基公司行使合同解除权的条件已经成就，亦已向法院诉请解除与邹梦辉签订的商品房买卖合同，该合同解除后，邹梦辉丧失移转房屋所有权之请求权。综上，富基公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告潘军辩称：涉案房屋系邹梦辉名下房产，购买房产的方式及借款支付首付款均不影响邹梦辉系涉案房屋所有权人的事实。被告邹梦辉未予答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：潘军与邹梦辉民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院于2018年1月25日制作（2018）湘1381民初76号民事调解书，确认调解协议内容为：一、潘军、邹梦辉共同确认邹梦辉欠潘军借款本金73万元，邹梦辉自愿于2018年2月1日前全部偿清。潘军自愿放弃其他诉讼请求；二、如邹梦辉未按上述约定履行还款义务，应按月利率2%支付自2017年11月6日起至借款本金还清之日止的利息。本案案件受理费11100元，减半收取5550元，邹梦辉自愿负担。该民事调解书发生法律效力后，邹梦辉未按调解协议内容自动履行义务，潘军向本院申请强制执行，本院于2018年2月22日立案执行。在执行过程中，本院于2018年2月23日向望城区不动产登记中心送达了（2018）湘1381执143号执行裁定书和（2018）湘1381执143号协助执行通知书，查封了登记在邹梦辉名下的位于长沙市望城区房屋（预告证明号：416005662、合同编号201202073005）。2018年2月26日，本院再次向邹梦辉送达了限期履行通知书，限邹梦辉在收到通知书后三日内自觉履行生效文书确定的义务，逾期将对查封的房产进行拍卖。邹梦辉未自动履行清偿义务。2018年4月2日，本院作出了（2018）湘1381执143号之一执行裁定，拍卖邹梦辉所有的位于长沙市望城区房屋（预告证明号：416005662、合同编号201202073005）。另查明：2014年10月16日，邹梦辉与富基公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同（合同编号：201201073005）》，该合同约定，买受人邹梦辉购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2012-0207，批准机关为长沙市望城区房屋产权管理局。该商品房坐落于长沙市望城区，房屋建筑面积129.16平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为4064.42元／平方米，总房价524960元。买受人以银行按揭方式付款，于2014年10月16日前向出卖人交付首期房款（含定金）计164960元，剩余房款36万元向贷款银行申请贷款，出卖人应协助办理。合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人交房时间及条件、逾期交房责任等事项进行了约定。同日，邹梦辉与富基公司还签订了《补充协议》，对《长沙市望城区商品房买卖合同（合同编号：201201073005）》的相关条款进行了进一步补充，其中第二条第（一）项第4点载明，“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续……”。2014年10月29日，邹梦辉与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行（简称邮政银行开福支行）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定，邮政银行开福支行同意向邹梦辉发放个人购房贷款金额为36万元，贷款期限为360个月，自2014年10月29日至2044年10月29日。富基公司为邹梦辉贷款合同项下债务承担阶段性连带责任保证。合同签订后，富基公司、邹梦辉与邮政银行开福支行共同向望城区国土资源局申请办理了商品房预告登记和抵押权预告登记。邮政银行开福支行依约发放贷款后，邹梦辉未按时足额还款。2019年5月8日，邮政银行开福支行将邹梦辉、富基公司诉至长沙市开福区人民法院。同年9月27日，长沙市开福区人民法院作出（2019）湘0105民初4317号民事判决书，判决如下：一、邹梦辉在本判决生效之日起十日内偿还邮政银行开福支行借款本金326476.29元，利息及罚息1611.66元，合计328087.95元（利息及罚息暂计算至2019年9月26日，此后利息及罚息依合同约定继续计算至实际清偿之日止）；二、富基公司对邹梦辉的上述债务承担连带清偿责任，富基公司承担保证责任后（包括已清偿的41700元），有权向邹梦辉追偿；三、驳回邮政银行开福支行的其他诉讼请求。2019年12月27日，富基公司代邹梦辉向邮政银行开福支行清偿贷款本息324558.87元。2019年11月18日，富基公司诉至长沙市望城区人民法院请求解除与邹梦辉签订的涉案《长沙市望城区商品房买卖合同》及其补充协议等。同年12月27日，长沙市望城区人民法院作出（2019）湘0112民初7264号民事判决书，判决如下：一、解除富基公司与邹梦辉签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201202073005）及其补充协议；二、邹梦辉于本判决生效后十日内支付富基公司违约金10499.2元、本案律师代理费10000元，合计20499.2元；三、驳回富基公司的其他诉讼请求。关于合同解除后的退款问题，判决说理部分载明，“合同解除后，关于邹梦辉实际支付富基公司的购房款及其他费用，富基公司应当予以退还，但邹梦辉未到庭提出答辩意见或抗辩理由，且当事人未向本院提供相关证据，综合考虑本案中并未处理富基公司为邹梦辉代偿银行本息费用的情况，且富基公司对于首付款的支付情况存有异议，故本案对具体退还款项不予处理，当事人可另行主张权利”。该判决已于2020年3月30日生效。以上事实，有本院（2019）湘1381执异76号执行裁定书、《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201202073005）及其补充协议、望城区不动产登记信息表、垫款证明书、长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4317号民事判决书、长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7264号民事判决书、交通银行转账回单等证据予以证实，并经庭审质证，结合到庭当事人的陈述，本院予以确认。本院认为：不动产预告登记根据房屋买卖协议，为保障受让人将来实现物权而设定，预告登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。根据物权法及其司法解释的相关规定，预告登记后若债权消灭的，预告登记失效；买卖不动产物权的协议被解除，应当认定为债权消灭。也就是说，预告登记不能限制商品房买卖合同不能履行时基于正当合理的理由予以解除，当商品房买卖合同合法解除后，预告登记失效，富基公司享有涉案房屋所有权，法院继续对涉案房屋采取查封、拍卖措施，缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释（一）》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行《长沙市望城区商品房买卖合同（合同编号201202073005）》项下位于长沙市望城区房屋；二、原告湖南富基置业有限享有位于长沙市望城区房屋的所有权。本案案件受理费9049.6元，由被告潘军与邹梦辉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  易礼梅人民陪审员  张艳红人民陪审员  李雪桃二〇二〇年三月三十一日书 记 员  唐 伟