江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7453号上诉人（原审被告）：万恒东一号业主委员会，住所地新沂市万恒东一号。负责人:杨建兵，该委员会主任。委托诉讼代理人:赵长明，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚超凡，男，1986年10月14日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。原审原告：王程，女，1987年7月23日出生，汉族，住新沂市。原审原告：戴佳成，男，1986年10月2曰出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。上诉人万恒东一号业主委员会(以下简称万恒东一号业委会)因与被上诉人姚超凡，原审原告王程、戴佳成业主撤销权一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万恒东一号业委会的委托诉讼代理人赵长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万恒东一号业委会上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人2019年5月对部分业主用征求意见表的方式进行的选聘物业的追认调查，不属于业主对选聘物业服务企业决定的追认，属于认定事实错误。上诉人2013年4月26日成立后，按照法律规定经过主管机关备案，行使相应权利，首先是选聘物业服务企业，上诉人对是否继续选聘原小区的物业服务企业新沂市马陵山物业服务公司（以下简称马陵山物业公司）为小区的物业服务企业口头征求了小区广大业主的意见，在多数业主同意继续选聘马陵山物业公司为小区服务的情况下，与马陵山物业公司签订了物业服务合同，马陵山物业公司继续为小区提供物业服务、收取物业服务费，小区全体业主有目共睹。在马陵山物业公司提供服务期间没有任何业主提出异议，后因被上诉人提起诉讼，上诉人发现在继续选聘物业服务企业的程序上存在一定瑕疵，庭审过程中专门组织人员对选聘物业企业并签订合同的行为请求小区业主进行了书面追认，追认结果是小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意（有上诉人提供的统计数据汇总为证），上诉人认为这一追认行为，没有违反法律禁止性规定,是小区多数业主的真实意思表示，应当成立。2、一审法院认定姚超凡行使撤销权未超过法律规定期限，属于认定事实错误。被上诉人姚超凡于2010年7月30日购买本小区26号楼2单元302室房屋，2013年3月10曰办理入住手续，其后一直在该小区居住，对小区的物业管理由谁管理，如何管理不可能不知道，另外姚超凡一直正常缴纳物业服务费，对小区的物业管理服务从未提出异议。庭审中上诉人提供姚超凡在2015年5月9日交纳的物业服务费票据，证明2015年5月9日姚超凡在业主委员会与物业公司重新签订合同后没有提出异议且交纳了物业费，且有证人出庭作证，证明姚超凡知道重新续聘物业公司的事实，以上证据足以证明姚超凡的起诉已经超过撤销权的行使期限。3、一审法院仅根据被上诉人的陈述认为上诉人选聘物业服务企业的行为侵害了被上诉人对小区共同管理的权利，不但违反了民事诉讼法“不告不理”的原则，而且认定事实错误。从被上诉人的诉讼请求及一审庭审中双方举证的情况来看，没有充分证据证明上诉人选聘物业服务企业的行为损害了被上诉人共同管理的权利。被上诉人在诉讼请求及事实理由部分仅认为上诉人选聘物业服务企业的行为损害了其知情权和表决权，没有涉及共同管理权利，一审法院扩大解释被上诉人的诉讼请求。上诉人已经举证证明自己的行为没有侵害被上诉人的知情权和表决权。认定被上诉人是否侵害业主的共同管理权利，应当从业主委员会的成立是否合法、选聘物业服务企业是否具备服务条件和能力、是否经过有关部门备案、选聘时是否征求业主意见、是否存在恶意串通、徇私舞弊的违法现象等实际侵害业主权益等方面综合考虑，而不应该从表面的知情权和表决权来片面考虑。二、一审法院适用法律错误。选聘物业服务企业是小区全体业主的权利，根据《物权法》相关规定，业主大会既可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。决定选聘物业服务企业，上诉人开始采用口头征求意见的方式选聘物业服务企业，后来采取书面追认的方式进行了确认，既没有违反法律禁止性规定，也没有违背法律精神，一审法院引用《物业管理条例》第十四条来认定上诉人侵害业主的共同管理权，进而撤销上诉人选聘物业企业的行为，适用法律错误。三、被上诉人的起诉是以合法形式掩盖非法目的，本案是马陵山物业公司起诉开发商空置房物业费引起，而被上诉人和开发商存在利害关系。从表面上看，被上诉人的起诉形式合法，但其目的是通过法院判决确认合同无效或撤销合同，以达到开发商拒缴空置房物业费的目的。从判决的社会效果看，损害了物业服务企业的利益，势必在社会上造成不良影响。上诉人与物业服务公司签订的物业服务合同期限是五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止，被上诉人起诉时，合同已履行四年半，在合同履行期间业主没有提出异议，物业公司的服务满意率经过统计达超过百分之七十以上业主满意。物业公司的服务和管理没有侵害业主的合法权益。2019年1月物业服务企业起诉部分业主拖欠物业费，经过一审法院审理均判决支持了物业公司的请求，从这一点可以看出，物业公司的服务合法且符合合同约定。四、新一届业主委员会经过合法程序，充分征求业主的意见，选聘马陵山物业公司继续为小区提供给服务，以此可知上诉人在上一届任期内选聘的物业服务企业没有侵害被上诉人及其他业主的合法权益。姚超凡向本院提交书面答辩状辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1、根据《物权法》第七十六条第（四）规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人由业主共同决定，而不是业委会决定。上诉人通过物业服务企业的人员对业主入户调查并非召开业主大会的法定形式，且业委会非法决定的事项并不能因上诉人所谓的“追认”使其合法化。即使是业主大会的决定，也必须经过法定程序进行。上诉人主张的“口头征询意见”不是《物业管理条例》第十二条规定的形式之一。如上诉人所称口头征询业主意见属实，就不会出现业委会做出选派物业服务企业决定的事实发生。故上诉人擅自决定选聘物业服务企业不合法且未经业主同意，侵害了被上诉人共同管理的权利，一审法院予以撤销并无不当。2、关于被上诉人行使撤销权是否经过除斥期间的问题。被上诉人是在上诉人向法庭出示其决定选聘物业服务企业文本时才知晓是上诉人做出的选聘决定，因此并未经过除斥期间。戴佳成向本院提交书面答辩状，其述称意见同姚超凡辩称意见。王程未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。姚超凡、王程、戴佳成向一审法院起诉请求：1、撤销万恒东一号业委会2014年关于选聘物业服务企业的决议；2、案件受理费由万恒东一号业委会负担。一审法院认定事实：姚超凡于2010年7月30日购买万恒东一号26号楼2单元302室房屋，2011年3月10日办理入住手续并与马陵山物业公司签订《万恒东一号前期物业服务协议》，已缴纳2013年至2017年的物业费。王程、戴佳成于2010年7月30日购买万恒东一号22号楼1单元101室房屋，2018年6月30日办理入住手续并与马陵山物业公司签订《万恒东一号前期物业服务协议》，已缴纳2019年的物业费。万恒东一号业委会于2013年4月26日成立并在新沂市房产服务中心备案，2014年12月16日与马陵山物业公司签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》并在房产服务中心备案。万恒东一号业委会在选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务前未召开业主大会由业主对选聘物业服务企业作出共同决定，在选聘后亦未召开业主大会由业主对其选聘决定进行追认。2019年5月，万恒东一号业委会对万恒东一号部分业主用征求意见表进行了调查，其中征求意见表中记载：2013年小区成立业主委员会，经业主委员会研究决定聘请原物业服务企业继续为本小区提供物业服务，并于2014年12月签订了物业服务合同。征求内容包括：1、业主对业主委员会选聘的物业服务企业是否认可；2、对现有物业服务企业提供的物业服务整体评价。征求意见表上有业主签名、房号、联系电话并加盖了万恒东一号业委会公章。一审法院认为，姚超凡、王程、戴佳成购买万恒东一号房屋，均系万恒东一号的业主，但王程、戴佳成取得业主的身份是在《万恒东一号小区物业管理服务合同》签订后，在签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》时，王程、戴佳成并不享有业主权利，故王程、戴佳成请求撤销万恒东一号业委会关于选聘物业服务企业的决议主体不适格。万恒东一号业委会主张姚超凡自2015年5月9日缴纳物业服务费时就应当知道其与马陵山物业公司签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》，对此姚超凡不予认可，万恒东一号业委会的举证不能证明姚超凡自2015年5月9日或其起诉前一年已知道万恒东一号业委会关于选聘物业服务企业的决议，故姚超凡行使撤销权未超过法律规定期限。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第七十八条第二款规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主；第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案中，万恒东一号业委会决定由马陵山物业公司对小区提供物业管理服务，与马陵山物业公司签订《万恒东一号小区物业管理服务合同》，该选聘决定非召开业主大会由业主共同作出。万恒东一号业委会于2019年5月向部分业主书面征求意见，该征求意见的方式不属于业主对选聘物业服务企业决定的追认。故万恒东一号业委会的行为违反了关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利，姚超凡作为业主请求法院撤销万恒东一号业委会关于选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务决定的主张成立，予以支持。判决：撤销万恒东一号业主委员会于2014年12月16日前作出的关于选聘新沂市马陵山物业服务有限公司为万恒东一号小区提供物业服务的决定。案件受理费80元，由万恒东一号业主委员会负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于姚超凡作为业主，能否请求法院撤销万恒东一号业委会关于选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务决定的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条第二款规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。”《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”本案中，首先，选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务属于小区业主共同决定的事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。万恒东一号业委会未提供证据证明其就选聘马陵山物业公司为万恒东一号小区提供物业服务的事项召开过业主大会，亦未提供证据证明前述决定的作出系经过合法程序，建立在小区业主对该事项共同决定的基础之上。万恒东一号业委会在作出前述决定后，亦未采用法定程序方式取得业主对前述决定的追认。万恒东一号业委会作出的涉案决定违反了法定程序，确使姚超凡作为小区业主的程序性合法权益受到了侵害。其次，万恒东一号业委会虽主张姚超凡自2015年5月9日或起诉前一年已经知道万恒东一号业委会关于选聘物业服务企业的决议，但未提供充分证据证明，故姚超凡行使撤销权未超过法定期限。综上，一审法院根据姚超凡的请求，撤销万恒东一号业委会于2014年12月16日前作出的关于选聘新沂市马陵山物业服务有限公司为万恒东一号小区提供物业服务的决定，并无不当。综上所述，万恒东一号业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由万恒东一号业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二〇年三月十日书记员 吴雨臻