广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初13687号原告（反诉被告）：郑海波，男，汉族，1978年8月3日出生，身份证住址广东省普宁市之一，委托诉讼代理人：盘文礼，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市铭广产业园运营有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道富康社区宜德行工业厂区厂房4栋101，统一信用代码91440300771643389U。法定代表人：张明海，总经理。被告（反诉原告）：深圳市物尔安物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道大岭社区梅龙路与中梅路交汇处光浩国际中心A座7-M，统一社会信用代码91440300678594711X。法定代表人：张明海，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴蓉，广东厚道律师事务所律师。原告郑海波与被告深圳市铭广产业园运营有限公司（以下简称铭广公司）、深圳市物尔安物业管理有限公司（以下简称物尔安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑海波委托诉讼代理人盘文礼，被告铭广公司、物尔安公司共同委托诉讼代理人李文建、吴蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况原告诉称：2019年5月9日，原告与被告铭广公司就位于深圳市油松大道东侧宜德行工业厂区厂房8栋1楼及2栋1楼小卖部签订了《厂房租赁合同》，由原告向被告铭广公司承租上述房屋用于经营饭堂、商铺。依据原、被告铭广公司签订的《厂房租赁合同》：（1）本合同的租赁期限为5年，即从2019年5月10日至2024年4月30日止，装修免租期为60天；（2）租赁期限第一年月租金共计28000元，原告应当在本合同签订之日起3个工作日向被告铭广公司预缴首月租金；（3）自合同生效之日，原告应向被告铭广公司缴纳租赁保证金60000元和水电及其他物业服务保证金10000元。合同签订后，2019年5月9日、5月10日，原告依约通过银行向两被告同一法定代表人张明海账户转入租赁保证金60000元、水电押金10000元、预缴租金20382元、入场费130000元，共计220382元。两被告收到后向原告出具了收据。2019年6月26日，被告物尔安公司管理处联系原告，称合同的租金需变更，合同也需重新签订，原告遂将《厂房租赁合同》和收款收据等原件交给了被告物尔安公司，但两被告一直未与原告签订新的厂房租赁合同，经原告多次催讨，两被告也未将《厂房租赁合同》和收款收据等原件返还给原告，直至2019年8月5日才通知原告要终止《厂房租赁合同》。原告从签订合同后也从未使用过被告的案涉房屋。综上所述，被告铭广公司用于出租的案涉房屋未办理房屋产权登记，也未取得建筑工程规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。原告为维护自己的合法权益不受侵害，诉至法院，请求：1、判令确认原、被告铭广公司之间签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令两被告共同向原告返还租赁合同保证金60000元、水电押金10000元、预交的租金及管理费20382元及入场费130000元，共计220382元及利息（以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为标准，自起诉之日计算至实际清偿之日止）；3、判令两被告共同承担本案的诉讼费用。两被告辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，第一，原告与被告铭广公司签订的租赁合同约定，出租涉案房屋取得了房地产权证书，具备对外出租的法定条件，因此，原告与被告铭广公司签订的租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。第二，被告铭广公司将涉案租赁房屋交付原告后，原告办理了相关入园手续并开始装修经营，但在合同履行过程中拒不按照合同约定支付租金，被告铭广公司多次催收无果。因此，被告铭广公司于2019年8月7日通知原告解除租赁合同。因原告违约，导致租赁合同解除，其所产生的法律后果应当由原告自行承担。两被告反诉称：2019年5月9日，被告铭广公司与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：由原告向被告铭广公司承租位于深圳市××街道油松大道东侧宜德行工业厂房8栋1楼及2栋1楼，租赁期限5年（2019年5月10日至2024年4月30日），免租60天（2019年5月10日至2019年7月9日）；2019年5月10日至2020年4月30日，每月租金28000元，于每月5日前向被告铭广公司缴清本月租金；若逾期支付，则每逾期一天，原告按应付款项的5‰向被告铭广公司支付违约金。同时还约定，若因原告提前退租，原告需补交免租期租金。若原告累计欠费总额达到10000元时，则被告铭广公司有权解除合同，原告所支付的租赁保证金、水电及其他物业服务保证金均不予退还，并有权要求原告赔偿被告铭广公司因此所遭受的损失（包括直接损失、间接损失、利息、违约金、损害赔偿以及为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）。合同签订后，原告即进行经营。但在合同履行过程中，原告未按约定支付房屋租金、物业管理费及水电费等各项费用，截止至2019年8月7日，已欠租金28000元未交。被告铭广公司多次与原告沟通无果，为避免损失扩大，无奈通知原告解除租赁合同。另外，租赁物业的权利人是宜德行置业（深圳）有限公司，租赁物业在2011年就已经取得合法的房地产权证书。两被告认为，签订租赁合同为双方真实意思表示，签订合同后均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告的欠租行为属严重违约。原告为逃避承担违约责任，不仅不积极解决违约事宜，反而以租赁物业无房地产权证书为借口，起诉两被告，提出不正当请求。故两被告提出反诉请求：1、判决确认被告铭广公司与原告签订的《商铺租赁合同》自2019年8月7日起解除；2、判决原告向被告铭广公司补交免租期租金56000元及利息（以中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%为标准，自2019年8月7日起计算至实际清偿之日止）；3、判决原告向被告铭广公司支付2019年8月1日至2019年8月7日租金6533.34元及违约金（自2019年8月5日起按每日5‰计算至原告实际清偿之日止。暂计100元）；4、判决原告向被告铭广公司赔偿损失130000元；5、判决原告向被告铭广公司支付律师费13000元；6、判决上述所有费用可以从原告向被告铭广公司交付的进场费中抵扣；7、判决被告铭广公司无须退还原告租赁保证金60000元；8、判决被告物尔安公司无须退还原告水电及物业服务保证金10000元；9、本案所有诉讼费用由原告负担。原告辩称：一、原告并未违约，是被告铭广公司虚假承诺，导致合同无法履行。是两被告违约，解除合同理由不成立，构成违约解除合同。两被告解除合同的目的是另行高价出租给他人。原告是从事餐饮行业的经营人员。两被告承诺保证其工园区有1200人正常就餐，不允许园区员工私自做饭并禁止外卖入园，并保证原告在园区内独家经营小卖部和饭堂。在合同签订后，为了装修，原告向龙华区龙华街道进行小散工程备案登记。经核查因涉案房屋无合法报建手续，龙华街道受理了原告的备案申请并出具受理回执单，同时注明此回执单不作为违法建筑或历史遗留问题建筑物外墙翻新、功能改变的依据。另外，两被告未按照合同约定履行义务，园区内的小卖部依旧由以前租户进行经营，并未关停并移交原告经营。同时，将园区内的宿舍另行出租给其他公司，其他公司的居住人员并不受园区管理处的约束，与签订合同时两被告的承诺不符。另外，从两被告的第三项反诉请求可以看出，其要求原告支付拖欠2019年8月1日至2019年8月7日租金6533.34元，根据《厂房租赁合同》约定：每月5日交租，逾期超过15日仍未足额缴清租金、违约金等一切费用或累计欠费总额达到10000元时才能解除合同，而两被告在2019年8月5日即通知原告解除合同，属于违约解除合同，应承担违约责任。二、两被告的反诉请求中要求免租期租金及利息、赔偿损失、律师费及扣押原告的保证金没有事实和法律依据，证据不足，请求法院依法驳回。本院经审理查明：2019年5月9日，被告铭广公司与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定：由原告向被告铭广公司承租位于广东省深圳市油松大道东侧宜德行工业厂区厂房8栋1楼及2栋1楼小卖部。租赁期限5年，即从2019年5月10日至2024年4月30日止，装修免租期为60日，起租日为装修免租期届满之次日即2019年7月9日始，原告应当在起租日开始承担并支付租金。若原告提前退租，则原告需补交免租期租金。2019年5月10日至2020年4月30日，每月租金28000元。原告应当在合同签订之日起3日工作日内向被告铭广公司预交首月租金。此后应当于每月5日前向被告铭广公司足额缴清本月租金。同时约定：若原告逾期超过15日仍未足额缴清租金、违约金等一切应付费用或累计欠费达10000元的，则视为原告严重违约，被告有权解除合同，原告所缴纳的租赁保证金、水电及其他物业服务保证金均不予退还。此外，被告铭广公司有权要求原告赔偿因此所遭受的损失（包括直接损失、间接损失、利息、违约金、损害赔偿以及为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）。合同签订后，原告依约向两被告同一法定代表人张明海支付租赁保证金60000元、水电押金10000元、预缴租金及基本电费20382元、入场费130000元，共计220382元。2019年8月7日，被告物尔安公司向原告送达了《解除合同通知书》，注明原告所承租的梦丽园（项目名称）8栋1楼2栋1楼（物业房号），于2019年8月7日仍未按合同约定向我公司全额支付2019年8月份租金及2019年8月份物业管理费、5-6月份水电费、滞纳金等相关费用共计30455.2元。根据《物业租赁合同》，原告逾期超过十五日未交清租金、滞纳金或累计欠费达到一万元，原告与被告所签订租赁合同将于2019年8月7日起无条件终止，因此造成的一切后果由原告自行承担，被告无需承担任何法律责任，原告此前所缴纳全部租赁保证金将作为违约金不予退回，租赁区域内所有生产设施设备及遗留物由我方折价处理用于抵扣2019年8月租金、物业管理费、水电费用及违约金。被告铭广公司对此份《解除合同通知书》予以认可。判决结果本院认为，从两被告提供的不动产资料电脑查询结果表分析，双方当庭确认涉案房屋即为梦丽园工业区8栋1楼及2栋1楼小卖部。上述房屋名称是在实际管理中的使用名称，在不动产登记中分别对应的名称为“宜德行工业厂区宿舍”“宿舍二栋”。因此，本院确认涉案房屋已进行产权登记，原告与被告铭广公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，对双方有约束力。本案争议的焦点为两被告于2019年8月7日向原告送达了《解除合同通知书》，属合法解除还是违法解除。本院认为，根据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》的约定，若原告逾期超过15日仍未足额缴清租金、违约金等一切应付费用或累计欠费达10000元的，则视为原告严重违约，被告有权解除合同。但截止2019年8月7日，原告给被告造成的损失，仅是欠2019年8月1日至8月7日租金6533.34元（28000元/月÷30天×7天），至于被告在《解除合同通知书》主张的其他费用，未提供证据证明，故本院不予认可。故在2019年8月7日，原告未足额缴清租金、违约金等一切应付费用逾期未超过15日，且累计欠费未达10000元，两被告解除合同的条件并未成就，属违法解除，由此造成的法律后果由两被告承担。因本案被告违法解除合同，关于租赁保证金60000元、水电押金10000元应予退还。其中预交租金及基本电费20382元，应视为2019年7月9日至7月31日期间的租金及基本电费，原告已实际使用该物业，应不予退还。关于原告主张两被告未兑现经营承诺，属两被告违约，因原告未提供有效证据证明，本院不予采纳。关于免租期租金及利息。根据《厂房租赁合同》约定，装修免租期为60日，起租日为装修免租期届满之次日，即2019年7月9日始，原告应当在起租日开始承担并支付租金。因本案被告违法解除合同，被告要求原告补交免租期租金56000元及利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年8月1日至8月7日租金及违约金。因原告未按合同约定按期支付租金显属违约，应继续履行。经核算，被告铭广公司计算金额6533.34元（28000元/月÷30天×7天）无误。其中违约金，按日5‰自2019年8月5日起至实际清偿完毕时止，不违反法律规定。关于被告铭广公司主张赔偿金与原告主张返还入场费。因原告同意给付被告铭广公司“入场费”130000元，使被告铭广公司优先与其签订合同，现因被告违法解除合同，被告应予以返还给原告。被告要求的赔偿金无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金60000元、水电押金10000元、入场费130000元的利息，因被告违法解除合同，应以人民币200000元为基数，自2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止。关于律师费。因被告铭广公司未提供委托代理合同证明此费用确实支出且大部分诉求未得到支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：确认原告郑海波与被告深圳市铭广产业园运营有限公司2019年5月9日签订的《厂房租赁合同》自2019年8月7日起解除；被告深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起五日内向原告郑海波返还租赁合同保证金人民币60000元、水电押金10000元及入场费130000元，以上共计200000元；被告深圳市铭广产业园运营有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郑海波返还租赁合同保证金、水电押金及入场费的利息，以人民币200000元为基数，自2019年10月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止；原告郑海波于本判决生效之日起五日内向被告深圳市铭广产业园运营有限公司支付2019年8月1日至8月7日租金人民币6533.34元及违约金（以6533.34元为基数，以日5‰为标准，自2019年8月5日起至实际清偿完毕时止）；五、驳回原告郑海波的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市铭广产业园运营有限公司、深圳市物尔安物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币2303元，由原告郑海波负担人民币153元，被告深圳市铭广产业园运营有限公司、深圳市物尔安物业管理有限公司负担人民币2150元。反诉案件受理费人民币2667元，由原告郑海波负担25元，由被告深圳市铭广产业园运营有限公司负担2642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周  鹏  盛二〇二〇年三月十一日书记员 郝天龙（兼）书记员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。