福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽02民终963号 上诉人（原审原告）：厦门市惠晓建设发展有限公司，住所地厦门市集美区上头亭路469号（办公楼）。 法定代表人：欧阳施恩，总经理。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门欧宝贝儿童用品有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇上头亭路465号。 法定代表人：胡俊坚，总经理。 委托诉讼代理人：蒋志勇，福建群翔律师事务所律师。 原审第三人：厦门市金属回收有限公司，住所地厦门市集美区杏林广兴南路8号二号厂房之九。 法定代表人：吴丽雪。 上诉人厦门市惠晓建设发展有限公司（以下简称惠晓公司）因与被上诉人厦门欧宝贝儿童用品有限公司（以下简称欧宝贝公司）、原审第三人厦门市金属回收有限公司（以下简称金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4687号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 惠晓公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。事实和理由：一、惠晓公司系本案适格原告。1.惠晓公司虽然已将案涉厂房转让给金属公司，但尚未交付，案涉厂房在法律上仍由惠晓公司控制和持有，惠晓公司出租人的地位没有改变，是适格的原告。2.惠晓公司一审未陈述其不是案涉厂房租赁关系的主体，一审裁定对此认定有误。3.案涉厂房虽然已经转让给金属公司，但金属公司出具的《说明》确认与欧宝贝公司关于案涉厂房的纠纷包括租金收取等授权惠晓公司处理，惠晓公司提起本案诉讼于法有据。4.金属公司对惠晓公司的原告主体资格未提出异议，亦明确作出授权。二、欧宝贝公司未依法支付租金，存在违约行为，惠晓公司请求解除合同于法有据，一审裁定对此未予审理，遗漏诉讼请求。 欧宝贝公司辩称，惠晓公司与欧宝贝公司2017年签订的《厂房租赁合同》合法有效。惠晓公司2019年3月25日、3月26日分别将厂房过户登记给金属公司，其已不是案涉厂房的产权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款关于买卖不破租赁的规定，《厂房租赁合同》对金属公司继续有效，惠晓公司请求解除《厂房租赁合同》缺乏法律依据，其诉讼主体不适格，一审裁定正确。案涉厂房实际由金属公司派驻人员管理，欧宝贝公司主张案涉厂房未实际交付缺乏事实依据，亦与惠晓公司2019年4月向欧宝贝公司发出的《通知函》存在矛盾。欧宝贝公司一审开庭前从未收到惠晓公司提交的金属公司《说明》，《说明》的内容也存在矛盾，即使《说明》是真实的，惠晓公司亦不能因此享有诉讼主体资格。 金属公司未作陈述。 惠晓公司向一审法院起诉请求：1.确认惠晓公司、欧宝贝公司于2017年9月15日签订的《厂房租赁合同》已经于2019年7月9日解除，判令欧宝贝公司将租赁的厂房立即返回给惠晓公司；2.判令欧宝贝公司向惠晓公司支付拖欠的租金102324元（应计算至实际返还之日）。 一审法院认定事实：2017年9月15日，惠晓公司（甲方、出租方）与欧宝贝公司（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定由惠晓公司将座落于厦门市集美区上头亭路459-469号厂区内，包括465号厂房（含电梯平台）5437平方米，食堂二层300平方米，铁皮房90平方米，467号三、五、六层2700平方米，租赁建筑总面积8527平方米的房产出租给乙方使用，租期自2017年9月15日至2024年9月14日止。合同第三条约定456号厂房、铁皮房食堂二楼、467号三层、五层六层，第一至第二年每月每平方米建筑面积租金为7元，月租金为59689元，第三至第七年每月每平方米建筑面积租金为8元，月租金为68216元，租金按季度（每三个月）支付，乙方须在每期租金到期前10日前向甲方支付租金。合同第七条约定乙方应及时支付房租及其他费用，如超过一个月不全额支付租金，则甲方有权单方解除合同，解除合同的通知到达乙方即发生解除的法律效力。 欧宝贝公司已支付租金至2019年6月15日。 2019年2月，惠晓公司将案涉厂房转让给金属公司，案涉厂房已于2019年3月完成过户手续。 2019年6月11日，欧宝贝公司向惠晓公司发出《联络函》，载明欧宝贝公司已付租金至2019年6月15日，惠晓公司于2019年3月将厂房转让给金属公司，要求明确应将2019年6月15日之后的租金支付给谁，如果是支付给金属公司，请提供金属公司的收款信息。 2019年6月14日，欧宝贝公司向惠晓公司发出《关于厂房租金支付事宜的通知函》，明确惠晓公司已将案涉厂房转让给金属公司，惠晓公司已无权收取租金，希望惠晓公司与金属公司沟通清楚，继续履行案涉租赁合同，并书面提供收取租金的账号信息（应加盖金属公司的公章）。 2019年6月14日，欧宝贝公司向金属公司发出《关于厂房租赁合同履行事宜的通知函》，要求金属公司书面明确惠晓公司是否有权继续收取租金，如惠晓公司无权继续收取租金，则希望金属公司出具书面确认函并提交收款账户信息。该函件被金属公司拒收。 2019年6月17日，惠晓公司向欧宝贝公司发出《告知联络函》，载明房租已于2019年6月14日到期，双方租赁合同仍未解除，欧宝贝公司应提前十日交清2019年6月15日至2019年9月14日的租金179067元，并提供了惠晓公司的收款账户。 2019年7月8日，惠晓公司向欧宝贝公司发出《解除租赁合同通知函》，明确因欧宝贝公司未履行支付租金的义务，构成根本违约，惠晓公司解除与欧宝贝公司签订的《厂房租赁合同》。该行为全程经过厦门市集美区公证处的公证。 2019年7月12日，欧宝贝公司再次向金属公司发出《关于厂房租赁合同履行事宜的通知函》，要求金属公司书面明确惠晓公司是否有权继续收取租金，如惠晓公司无权继续收取租金，则希望金属公司出具书面确认函并提交收款账户信息。该形成全程经过厦门市集美区公证处的公证。 另：2019年5月7日，金属公司向惠晓公司发出一份《说明》，载明金属公司于2019年2月向惠晓公司收购厦门市集美区上头亭路459-469号厂房，现产权变更手续已办理完成。惠晓公司未依照《转让协议》约定将厂房全部清空如期交付，金属公司同意就上述厂房内未腾退的租户（包括：厦门雅特丽实业有限公司、厦门欧宝贝儿童用品有限公司、厦门鑫亿代金属有限公司）与惠晓公司的租赁事项（包括代收租金），仍由惠晓公司全权负责处理，直至原租赁合同解除或终止为止。同时明确该《说明》不视为对上述租户与惠晓公司租赁合同的承继，也不视为对惠晓公司违约行为的谅解，保留向惠晓公司追究违约责任的权利。惠晓公司主张其已经将该《说明》送达给欧宝贝公司，欧宝贝公司对此予以否认。 一审法院认为，本案的争议焦点在于惠晓公司是否是适格的原告以及欧宝贝公司有无逾期支付租金的违约行为。关于第一个争议焦点，一审法院认为，首先，惠晓公司已于2019年2月将案涉厂房转让给金属公司，并于2019年3月完成案涉房产的产权变更手续，根据合同法第二百二十九条规定，案涉租赁合同继续有效，惠晓公司关于案涉租赁合同的权利义务由买受人金属公司承继，惠晓公司已不再是本案租赁关系的主体，对此惠晓公司在法庭审理过程中亦予以确认。其次，惠晓公司在法庭审理过程中陈述其提起诉讼的依据在于取得了金属公司的委托授权，而根据金属公司出具给惠晓公司的《说明》内容，金属公司只是授权惠晓公司处理案涉租赁关系事宜，惠晓公司无权以自己名义提起诉讼来行使金属公司的授权事项。且，金属公司在答辩意见以及《说明》中已明确并不认可和承继惠晓公司与欧宝贝公司之间的租赁合同，却又授权惠晓公司处理案涉租赁事宜，显然自相矛盾。综上，惠晓公司作为原告提起诉讼于法无据，一审法院依法予以驳回。至于欧宝贝公司有无逾期支付租金的违约行为，已无论述之必要。金属公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，一审法院在查明事实后，可依法径行判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条规定，裁定：驳回惠晓公司的起诉。案件受理费2346元予以退回。 对一审裁定查明的事实，惠晓公司提出其未收到欧宝贝公司2019年6月14日《关于厂房租赁合同履行事宜的通知函》、金属公司2019年5月7日《说明》载明金属公司同意仍由惠晓公司全权负责处理的租赁事项是“（包括租金收取等）”而非“（包括代收租金）”，其余事实当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对承租人和受让人继续有效。案涉厂房在租赁期间由惠晓公司转让并过户至金属公司名下后，《厂房租赁合同》对金属公司、欧宝贝公司继续有效，金属公司、欧宝贝公司应依法继续履行《厂房租赁合同》，惠晓公司不再是《厂房租赁合同》的当事人，案涉厂房是否实际交付不影响《厂房租赁合同》当事人的认定，惠晓公司二审主张其在案涉厂房转让过户后仍是出租方、金属公司主张《厂房租赁合同》对其不具有约束力均不能成立，本院不予采纳。金属公司向惠晓公司出具的《说明》仅载明其同意就包括欧宝贝公司在内的未腾退租户的租金收取等租赁事宜由惠晓公司全权负责处理，惠晓公司无权就金属公司享有的《厂房租赁合同》项下权利以自己的名义提起诉讼，故惠晓公司以欧宝贝公司未支付案涉厂房转让后的租金为由起诉请求确认《厂房租赁合同》解除、判令欧宝贝公司返还厂房并支付拖欠租金缺乏依据，本院不予采纳，一审裁定驳回惠晓公司的起诉并无不当。 综上，惠晓公司的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年三月二十三日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。