重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1162号上诉人（原审原告）：李夏，女，1981年7月19日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：重庆唐荣房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办交通街8-22号花园大厦1单元4楼A户，统一社会信用代码91500117668930152G。法定代表人：唐华荣，总经理。上诉人李夏因与被上诉人重庆唐荣房地产开发有限公司（以下简称唐荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初7737号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人以书面陈述方式参加了本案诉讼。现本案已审理终结。李夏上诉请求：一、维持（2019）渝0117民初7737号民事判决第一项，撤销第二项，改判唐荣公司赔偿李夏因房屋质量问题造成的暂定损失16600元（损失计算方式：以每月1200元的租金从2018年6月26日起计算至房屋修复完毕止）；二、本案一审、二审诉讼费用由唐荣公司承担。主要事实和理由：涉案房屋存在质量问题是客观存在，唐荣公司也一直在履行维修义务。唐荣公司作为开发商，维修近一年未达到效果，应当由其承担不利后果。一审法院适用合同法第一百一十九条规定裁判错误，本案中，李夏发现房屋漏水后，及时向物管公司和唐荣公司进行了反映，唐荣公司多次维修未果时，李夏也曾要求自己维修，但唐荣公司并未同意，但一直维修并未达到相应的效果，且李夏在此期间也无法维修。本案应当适用合同法第一百一十三条的规定由唐荣公司承担赔偿责任，也符合承担责任的构成要件，对此司法解释第十三条也进行了明确规定。且即使李夏没有及时止损成立，也应当有一个合理期限，但唐荣公司在没有明确不维修意见的情况下，李夏有合理理由相信其能够维修完毕，且即使李夏进行维修，也将会导致时间延长。本案明显由于唐荣公司原因影响李夏装修入住，导致了损失的产生，一审法院的处理明显对李夏不公。唐荣公司辩称，维持一审判决，驳回李夏的上诉请求，一审、二审的诉讼费用由李夏承担。主要事实和理由：一、唐荣公司配合李夏完成整改任务后不配合完成备案手续，导致唐荣公司至今未能完成备案手续，责任由李夏承担。2019年5月18日涉案房屋维修完毕后，唐荣公司多次电话、直接送达书面通知、邮寄书面通知等方式数十次通知李夏前来验收房屋，但李夏置之不理，拒不前来验收，也不签字确认房屋维修完毕。因缺少李夏的签字确认，所以唐荣公司不能完成向质监站书面备案手续，责任在李夏。一审判决后，唐荣公司又通过电话、邮寄书面通知的方式通知李夏，甚至派人找李夏，但其仍然不开门，导致检查验收人员无法进入涉案房屋进行检查验收，因此，唐荣公司不承担没有验收备案的法律责任。并且，唐荣公司发现渗水的主要原因是李夏房屋楼顶堆砌河沙、石子等材料挡住了下水道正常排水导致墙面渗漏,与唐荣公司无关。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一审中，唐荣公司举示了房屋整修前后照片等证据，并经一审法官及双方当事人到现场查看，核实了房屋墙面渗漏已经修复，且与唐荣公司举示的照片一致，如果各方验收合格，李夏要求赔偿损失的要求就不能实现，但其拒绝验收，故其上诉理由不能成立。涉案房屋于2019年9月30日质保期届满，唐荣公司于2019年8月12日采用张贴公告并向业主送达通知的方式告知逾期未报修的视为没有渗水、漏水的问题，并告知了费用的承担风险，但李夏并未书面或口头报修。一审法院适用合同法第一百一十九条正确，唐荣公司知晓房屋渗水后，积极履行了维修整改，李夏提出唐荣公司拒绝修复、拖延修复的理由与事实不符，由于其拒不配合整改后的验收工作，导致无法进行备案。李夏向一审法院起诉请求：1、判令唐荣公司及时将合川区南津街街道办事处望鹿街353号2幢29-2房屋渗漏的质量问题修复好；2、判令唐荣公司、罗中伦共同赔偿原告因房屋质量问题造成的暂定损失16600元（损失计算方式：以每月1200元的租金从2018年6月26日起计算至房屋修复好时止）；3、诉讼费由唐荣公司、罗中伦承担。在审理过程中，李夏将第二项诉讼请求的金额变更为16288元（包括租金15600元及物管费688元）一审法院认定事实：2017年5月21日，唐荣公司与罗中伦签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将唐荣公司开发的位于重庆市合川区的房屋出卖给罗中伦。涉案工程于2014年9月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，上面载明的竣工验收时间是2014年9月28日。2018年6月26日，唐荣公司将涉案房屋交付给罗中伦，双方以及重庆诚顺物业管理有限公司共同签订了《房屋交接书》。2018年6月17日，罗中伦与李夏之夫罗继敏签订《房屋买卖合同》，双方约定罗中伦将合川区南津街街道办事处望鹿街353号2幢29-2的房屋出卖给罗继敏，总价款35万元。2018年6月26日，罗中伦向李夏出具收条一份，上面载明了“今罗中伦收到李夏277000元，注明：总房款350000元，已收定金70000元，另3000元由李夏代支付中介费，现付277000元”。同日，罗中伦将房屋交付给告李夏。后罗中伦协助李夏将涉案房屋产权转移登记在李夏的名下。后李夏向重庆市合川区建设工程质量监督站投诉，反映涉案房屋渗漏问题。该监督站向唐荣公司作出了《质量投诉督办通知书》，载明：“我站于2019年4月11日接到你单位建设的南津豪爵（现名天然居）2栋29-2业主质量投诉，反映房屋渗漏问题，受理投诉后我站立即安排了相关人员会同建设单位人员对现场质量情况进行了踏勘，经核实，投诉人反应的情况属实。现要求：1、你单位庚即牵头责成施工单位对存在的质量问题限时进行整改。2、将处理结果以书面形式按程序及时报区质监站进行备案”等。李夏认为唐荣公司至今未修复好，故起诉，其诉请如前，同时还要求罗中伦共同赔偿损失，后在审理过程中，李夏撤回了对罗中伦的起诉，一审法院予以准予。另查明，唐荣公司于2019年4月20日向施工单位重庆市合川区教育建筑工程有限公司发出《工作联系函》，函告施工单位来人协调处理质量整改问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定了屋面防水工程，有防水要求的外墙面的防渗漏，保修期是5年。本案唐荣公司将其开发建设的涉案房屋出售给罗中伦，双方签订《重庆市商品房买卖合同》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》也载明了“保修范围与保修期限：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下表所列部位或部件在保修期内出现的质量问题免费承担保修责任：……屋面防水工程，有防水要求的外墙面等保修期限是5年……”，该质保书也是符合法律规定，合法有效。因此，在质保期期限内，唐荣公司对涉案房屋的墙面漏水负有保修义务。涉案工程于2014年9月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。后罗中伦将涉案房屋再出卖给其他购房者，因此，其他购房者承继了罗中伦就该房屋的保修的相关权利，故在质保期限内，其他购房者有权要求唐荣公司对涉案房屋的墙面漏水问题进行修复。关于本案李夏主体资格的问题。虽然本案与罗中伦签订《房屋买卖合同》的是罗继敏，但根据罗中伦向李夏出具的收条以及罗中伦协助李夏将本案房屋的权属转移登记在李夏名下的事实，结合李夏与罗继敏系夫妻关系的事实，一审法院认定李夏与罗中伦关于涉案房屋的买卖合同关系成立。因此，李夏承继了罗中伦就该房屋的保修的相关权利，在质保期内，作为房屋的权利人李夏有权要求唐荣公司对涉案房屋的墙面漏水问题进行修复。本案李夏的房屋墙面出现漏水问题后，李夏在质保期内向重庆市合川区建设工程质量监督站反映渗漏问题。唐荣公司虽然组织施工单位对相关漏水进行了处理，但唐荣公司并未举示相关证据证明将处理结果以书面形式按程序向质监站进行备案，也未举示其他证据证明案涉房屋的渗漏问题已修复好，因此，唐荣公司应当对涉案房屋渗漏的问题继续修复。故一审法院对于李夏要求唐荣公司继续修复涉案房屋渗漏的诉讼请求，一审法院予以支持。对于李夏要求唐荣公司赔偿损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定了“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，本案李夏接房后并未对涉案房屋进行装修，房屋一开始出现渗漏后，李夏应当要求唐荣公司进行立即修复，若唐荣公司未及时修复好，李夏应当采取适当措施减损，若李夏因防止损失扩大而支出的合理费用应由唐荣公司承担。故一审法院认为，李夏接房后并未对涉案房屋进行装修，李夏没有举示充分的证据证明房屋渗漏后其损失存在以及损失的大小，且李夏通知唐荣公司修复后，虽然唐荣公司至今没有修复好，但李夏不应放任房屋继续空闲，而应采取相应措施防止损失扩大，因此，李夏未及时采取措施处理导致扩大的损失也应当由李夏自行承担。故对于李夏的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、由唐荣公司在本判决生效后十五日内对李夏所有的合川区南津街街道办事处望鹿街353号2幢29-2号房屋的墙面渗漏问题进行修复；二、驳回李夏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，减半收取107.5元，由李夏李夏负担67.5元，由唐荣公司负担40元。二审中，本院根据本案的特点和简便、快捷的要求，采用要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，双方当事人以书面回复的方式接受了本院询问。为证明自己的主张，双方当事人均举示了如下证据：一、李夏举示的证据为：1、情况说明，拟证明房屋漏水维修情况，多次向物业反映，物业也向唐荣公司进行了通报，唐荣公司也不间断在履行维修义务，但并未维修好，同时证明李夏要求自己维修未果；2、部分维修记录及李夏与唐荣公司法定代表人的通话记录，拟证明李夏多次要求唐荣公司对涉案房屋漏水问题进行维修，但一直未维修好。二、唐荣公司为证明自己的主张，举示的证据为：2019年11月23日、12月24日会议记录，2020年1月2日的通知及邮件交寄单和邮寄发票，2020年1月9日的第二次通知，拟证明施工单位完成第一次整改后，李夏仍然坚持存在漏水，唐荣公司、物业公司及业主代表多次通知李夏配合维修，李夏不配合维修，如有经济损失由其自行承担责任。上述证据经质证，唐荣公司的质证意见为：对李夏举示的证据1三性均有异议，无法核实情况说明上签名是否为证人所签，无唐荣公司人员签字和盖章，且证人应当出庭作证，证据不符合法律规定的形式；对证据2中的记录表三性有异议，该记录表无制作人签字且无制作单位盖章，对该证据中的通话记录详情三性有异议，唐荣公司法定代表人的手机号码为139××××3608等。李夏的质证意见为：对唐荣公司举示的会议记录三性有异议，李晓霞没有接到参会的通知，且涉案房屋的钥匙一直在物管公司保管等；对1月2日的通知及邮件交寄单真实性认可，但与本案没有关联；不认可2020年1月9日的通知的三性，李夏未收到通知等。根据双方当事人的质证意见，本院认为，由于李夏举示的证据1不符合法律规定的形式要件，且唐荣公司有异议，本院不予采信；李夏举示的证据2中的维修记录登记无法确定真实性，通话记录无法确定通话人就是唐荣公司法定代表人，且即使是，也无法确定通话的内容，故本院对该部分证据不予采信。对于唐荣公司举示的证据，由于其举示的证据中会议记录无李夏的签字，也没有其他证据佐证告知了李夏相关事实，且从会议记录的内容看，无法确定与本案存在关联，本院对该证据不予采信；对于唐荣公司举示的通知及邮件交寄单，从通知的内容看，只是通知协商质保期到期的相关问题，并不能证明与本案维修存在直接关联，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的主要问题为:唐荣公司是否应当承担李夏的损失问题。根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见可以看出，涉案房屋存在渗水的质量问题后，唐荣公司履行了维修整改义务，但对于维修整改是否完毕及该质量问题是否影响居住使用，应当由李夏举示相应的证据予以证明，从其举示的现有证据看，尚不足以证明上述质量问题影响其居住使用，从而给其造成了相应的损失或维修整改期间给其造成了相应损失，应当由其承担举证不能的法律后果，故一审法院对李夏请求损失的处理并无不当之处。其他认定同一审。综上所述，李夏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由李夏负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年三月三十一日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊