广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终493号 上诉人(原审原告)：庄真真，女，1984年6月12日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西桂平市太和房地产开发有限公司，住所地桂平市城区师部路师部大门旁。 法定代表人：李昌荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李柏成，桂平市148法律服务所法律工作者。 上诉人庄真真因与被上诉人广西桂平市太和房地产开发有限公司（以下简称太和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 庄真真上诉请求：一、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初1718号民事判决第一、二、三、四、五项判决，撤销第六项判决；二、改判太和公司于本案判决生效之日起30日内办理案涉房屋不动产权证给庄真真，逾期则向庄真真支付迟延履行金（从本案判决生效之日起的第31日起计，以354230元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布逾期贷款利率计算至交付不动产权证之日止）；三、判决太和公司为案涉小区安装自来水二次加压设备（2个水泵及2个水箱）。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，太和公司应在房屋交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付买受人。并且，只有太和公司将备案资料提供给不动产登记部门并办理不动产权证初始登记后，不动产权证才能变更登记到上诉人名下。因此，太和公司有义务为上诉人办理案涉房屋的不动产权证。另外，若按一审判决，太和公司以后不履行上述办证义务，其承担的责任仅是赔偿708.46元，会严重损害上诉人的合法权益。二、虽然案涉乡镇的自来水厂长期存在供水不足的历史遗留问题，但太和公司开发该项目时已考虑该因素，因此才设计安装2个水泵及2个水箱。《商品房买卖合同（预售）》附件三物业共用设施设备明细中，也明确设备有2个水泵及2个水箱，因此太和公司应按设计要求安装上述设备。 太和公司辩称，一、案涉商品房是否能颁发不动产权证，属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，并非太和公司能决定。双方在预售合同中也明确约定了逾期办证的违约责任，应按合同约定履行。二、太和公司已为小区安装了一台二次加压设备，该设备的功率及性能能满足小区日常生活用水需求。造成小区用水不足的原因是所在乡镇自来水厂长期供水不足，并非加压设备问题。三、上诉人请求“按全国银行间同业拆借中心公布逾期贷款息率计算”和“安装自来水二次加压设备”属增加新的诉讼请求，太和公司不同意二审法院进行审理。四、该小区同类案件已有部分判决生效，同一类案件不应有不同的判决结果。综上，请求二审法院维持原判。 庄真真向原审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金8678.64元给原告；2.判决被告返还物业押金1000元、物业费3564.6元（含上料费），合计4564.6元给原告；3.判决被告返还抵押登记费3000元给原告；4.判决被告开具桂平市蒙圩镇福满家园小区1单元12层1202号商品房的增值税普通发票给原告；5.判决被告应在三十日内完成桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区履行供配电设施报装手续，并将经验收合格的供配电设施移交供电部门管理；6.判决被告于本判决生效之日起30日内将办理坐落于桂平市蒙圩镇福满家园小区购买1单元12层1202号商品房的不动产权证给原告，逾期则向原告支付迟延履行金（以354230元为基数，从本案判决生效之日起的第31日起至被告将商品房不动产权证书交付给原告之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付）；7.判决被告为桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区安装自来水二次加压设备；8.判决被告支付逾期办理商品房不动产权证违约金708.46元给原告。 原审法院经审理查明，2015年12月2日，原告庄真真（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），主要约定：买受人购买出卖人开发的坐落于桂平市商品房，购房款为354230元；出卖人交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件……；出卖人交付商品房时，该商品房的供水配套设施齐全，并与城市公共供水网连接，供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电；出卖人应在2016年5月25日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；买受人委托出卖人办理房屋所有权登记手续，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，出卖人按买受人已付房价款总额的0.2%支付给买受人违约金，合同继续履行。 2015年4月22日，被告选聘七星物业公司为涉案小区提供前期物业管理服务，合同期限自2015年4月22日起至2016年4月21日止。合同期满后，双方未续约。 原告签订商品房买卖合同后，已付清了购房款给被告，此外，原告还向被告交纳了抵押登记费、物业押金、物业费（含上料费）、水电费等费用，其中抵押登记费3000元；物业押金1000元；物业费分别为1979.5元（2017年至2018年1月底物业费及一次性上料费）、720.5元（2018年2月至2018年6月）、864.6元（2018年7月至2018年12月底），合计3564.6元。 另查明，2015年5月21日，涉案商品房取得预售许可证，但被告至本案开庭时止未能提供工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告。被告于2017年1月25日将上述商品房交付给原告使用，该小区供电设施设备尚未纳入城市供电网络并正式供电。 2018年6月11日，蒙圩供电所发布公告表示：涉案小区供电设施尚未移交供电部门接收。2019年1月24日，国家税务总局桂平市税务局复函原审法院表示：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票,其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票……。 原审法院于2019年7月26日向桂平市蒙圩镇自来水厂就涉案小区供水等事宜进行询问，该厂表示蒙圩镇存在供水不足的历史遗留问题，水厂供水不足，涉案小区安装多个供水加压设备也无意义，供水充足，安装一个加压设备即可解决小区供水问题。 原审法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。 关于被告应否支付迟延交房违约金给原告的问题。被告实际交付涉案商品房时间为2017年1月25日，被告未按合同约定时间将涉案商品房交付给原告，应承担2016年5月26日至2017年1月25日期间迟延交房的违约责任，支付迟延交房违约金8643.2元（354230元×0.0001元/日×244天）给原告。 关于被告应否返还物业费（含上料费）、抵押登记费给原告的问题。被告辩称其与七星物业公司签订的前期物业服务合同期限届满后，其代为履行了物业管理职责，其向原告收取物业费合情合理，但被告未能提供证据证实其提供了物业管理服务，因此被告收取原告的物业押金1000元、物业费（含上料费）3564.6元，无合同依据，应予返还。被告收取了原告抵押登记费3000元，但涉案商品房至今未办理正式抵押登记，被告收取该抵押登记费无法律及合同依据，应予返还。 关于被告应否开具增值税普通发票给原告的问题。被告作为房地产开发企业销售房地产，必须向购房者开具增值税发票。原告向被告购买商品房并已付清购房款给被告，故原告请求被告开具涉案商品房的销售增值税普通发票，于法有据，予以支持。 关于被告应否为涉案小区配备经供电局验收合格的永久性供配电设施，并为涉案房屋安装经供电部门认可的正式独立电表的问题。依合同约定，被告交付商品房时，涉案商品房的供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电，供电设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。在本案中，被告虽已交付商品房给原告使用，但未能提供正常的居民生活用电。根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、第八条、第十一条之规定，被告应提供符合报装条件的资料到供电企业，并按规定履行涉案小区供配电设施项目用电报装义务。 关于被告应否为原告办理涉案商品房不动产权证及支付逾期办证违约金给原告的问题。涉案合同虽约定被告应当在商品房交付使用后720日内即2019年1月16日前，为原告向房屋登记机构申办房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付给原告。但根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，被告为原告办理房产证书的义务就是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案后，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。但被告交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，应承担由此而产生的违约责任，被告应按原告已付房价总额的0.2%即708.46元支付逾期办证违约金给原告，合同继续履行。因被告对房屋权属登记仅负协助义务，涉案商品房是否具备产权性质及能否发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，并非被告所能决定，被告的办证义务只是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，故原告诉请被告于本案判决书生效之日起30日内办理涉案商品房不动产权证给原告，于法无据，不予支持。 关于被告应否为涉案小区安装自来水二次加压设备的问题。经调查，相关部门反馈涉案小区所在乡镇的自来水厂长期存在供水不足的历史遗留问题，该乡镇长期存在用水困难的普遍现象，原告主张被告没有按设计要求安装加压水泵等设施造成涉案小区供水不足，未能提供充足的证据予以证实，故对原告该主张，不予支持。原审判决：一、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金8643.2元给原告庄真真；二、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应返还物业押金1000元、物业费（含上料费）3564.6元、抵押登记费3000元给原告庄真真；三、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应开具桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区1幢1单元1202号商品房的增值税普通发票给原告庄真真；四、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应为桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区履行供配电设施报装手续；五、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金708.46元给原告庄真真；六、驳回原告庄真真的其他诉讼请求。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于太和公司是否应办理案涉商品房的房屋不动产权证给上诉人的问题。根据合同约定，太和公司有提供资料给相关政府部门等协助办证义务，但其并不具有颁发不动产权证的行政职权。对案涉商品房颁发不动产权证，属相关政府部门的行政职权。因此，上诉人主张太和公司应在本案判决生效之日起30日内办理不动产权证给上诉人，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院依法不予支持。二、关于逾期办证的违约责任如何承担的问题。太和公司在交房后未履行协助上诉人办理房屋权属登记手续的义务，依法应承担违约责任。因双方在合同中约定违约金为已付房价总额的0.2%。因此，上诉人请求太和公司在上述合同约定之外再另行支付违约金，与合同约定不符，本院依法不予支持。三、关于太和公司是否应为案涉小区安装自来水二次加压设备（2个水泵及2个水箱）的问题。上诉人已接收了案涉商品房，该收房行为可视为双方同意对交付条件进行了变更。因此，上诉人主张太和公司应安装2个水泵及2个水箱，本院依法不予采信。 综上所述，庄真真的上诉理由不能成立，对其上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庄真真负担。庄真真多预交的二审案件受理费174元，由本院予以退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 黄祝芳 书 记 员 黄柏钦