湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2001号原告：吴童，男，1988年11月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路179号，统一社会信用代码：。法定代表人：黄丽莎,公司董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银鹤，湖南普特律师事务所律师。原告吴童诉被告长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴童、被告西湖公司的委托诉讼代理人向银鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴童向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定支付违约金187300.6元（暂算至2020.3.30日止，后面计算至清偿之日止）；2．请求判令被告对16栋电梯进行整改，消除安全隐患；3.收房之前的物业费由被告承担；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年4月18日原告向被告购买xx号房，已支付全部房款。但被告未能如期交房，且16栋电梯存在重大安全隐患，急需整改，故提出上述诉讼请求，请法院支持。庭审中原告认为，五方验收他们内部做的表，所以《工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》不能证明涉案房屋的验收合格日期为2017年4月14日。五方验收就算是验收合格是不符合法律规定。被告西湖公司辩称：原告增加的诉请117300.6元应该要先交纳诉讼费用，如未缴纳应不在审理之内；2.被告不存在逾期交房的事实，原告的起诉没有事实依据和法律依据，应当予以驳回，涉案房屋以验收，原告逾期收房应视为被告在合同约定的交房时间已将符合合同约定标准房屋交付给原告，因此被告并不存在逾期交房的事实。原告主张的收房前的物业费由被告承担没有事实依据且诉请不明确；3.原告主张的对电梯进行整改没有事实和法律依据，该栋房屋的电梯已经移交给原告小区的物业公司进行管理，整改维修的主体应是物业公司而非被告。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。4.涉案房屋约定的交房条件为“五方验收”，按照双方合同约定原告应主动到被告处收房，原告逾期收房，应视为被告在合同约定的交房时间已将符合标准的房屋交付给原告。5.被告认为本案中合同关于违约金的计算方法有歧义，属于约定不明，应视为没有约定，应当依法参照同地段同类房屋租金标准确定违约损失、核定违约金。原告主张的违约金标准明显过高，且未提交任何证据证明其实际损失。6.原告诉称主张的对16栋电梯进行整改，没有事实依据没有法律依据。7.电梯和物业费的问题与本案无关，电梯不是房屋交付标准的内容，物业费系原告与物业公司的法律关系与被告无关。经审理查明：原告吴童与被告西湖公司于2017年4月18日签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：ＸＸ），合同约定原告购买由被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，总价款为人民币2003215元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017年4月18日向出卖人交付首期房款（含定金）1003215元，剩余房款1000000元向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款，出卖人应协助办理。合同第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施（工程）：1、供水：2017年11月30日达到接通条件；2、供电：2017年11月30日达到接通条件；3、燃气：2017年11月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。（二）1、买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。第十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.11‰的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第八条的补充约定：1、本条商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件或表格。……3、若买受人未按《房屋交付通知书》（或《入伙通知书》）所约定的期限和出卖人办理交付手续的，则买受人同意应自《房屋交付通知书》（或《入伙通知书》）所规定的最迟交付期限之次日起开始按照物管公司届时的统一规定缴纳物业管理费。……5、出卖人在交付房屋时具备了主合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋接收手续，否则视同房屋已经交接完毕。6、在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有个别一般性瑕疵或其他任何非主体结构质量问题时，应记录在交接文件中，由出卖人落实进行维修，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此提出退房要求。合同签订后，原告支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，被告接受了房屋价款，并于2017年3月30日向原告开具了发票。被告开发建设的xx栋于2017年9月14日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合竣工验收合格。2017年11月30日被告进行了竣工验收消防备案。2018年6月9日被告向原告发出《入伙通知书》，通知业主自2018年6月20日起交房，若业主不能如期按上述要求办理交房手续，所造成办产权证等事项延误，后果由业主自行承担。原告至今未收房。另查明，2018年7月17日长沙市城乡规划局颁发的编号为长先验合[2018]0068号的《建设工程规划竣工验收合格证》，恩确认瑞麓山名园二期13-16栋，建设工程符合规划条件和规划许可要求。2018年9月6日被告向建设职能部门递交16号栋的《工程竣工验收备案表》，表中被告填写竣工验收日期为2018年8月14日，2018年9月14日经职能部门核查，备案归档文件齐全，结论同意备案。上述事实，有当事人的陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、湖南增值税普通发票、收据、银行流水、微信聊天记录等证据予以证明，被告提供并经庭审质证的《工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《入伙通知书》及邮单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定和相关法律规定履行各自义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告应依约于2017年11月30日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。虽然被告提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，以证明涉案房屋于2017年9月14日经五方单位竣工验收合格。但涉案房屋经建设行政主管部门发给《建设工程规划竣工验收合格证》的时间是2018年7月17日。而该16号栋房屋取得《工程竣工验收备案表》的时间为2018年9月14日，而备案表中所填写的竣工验收日期为2018年8月14日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收才能交付，而综合验收合格时间为2018年7月17日。合同约定的五方单位检验竣工验收合格不符合当时的相关法律规定，且被告通知收房的时间为2018年6月20日。故本院认定涉案房屋竣工综合验收合格时间为2018年7月17日。根据合同约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续。被告已于2018年6月9日通知原告在2018年6月20日交房，而达到交房条件的日期为2018年7月17日，因此本院认为交房时间为2018年7月17日。据此，被告并没有按照合同约定时间2017年11月30日向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋，构成违约，应承担违约责任。二、违约金如何计算。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告逾期交房的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款0.11‰的标准支付违约金，而被告认为原告主张的违约金标准明显过高，且未提交任何证据证明其实际损失。本院根据原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年11月30日起至2018年7月17日逾期交房的违约金26322.25元（2003215元×0.06‰×219天=24279元），对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。三、关于原告要求被告对涉案房屋的电梯进行整改的问题。原告认为被告所交付房屋的电梯存在严重质量问题，但原告并未提供充分证据予以证明，且合同约定的交房条件未对电梯进行特别约定，而该栋房屋已通过综合验收合格，故本院对该项诉请不予支持。四、关于原告诉请收房之前的物业费由被告承担的问题。由于本案处理的是原告吴童与被告西湖公司的商品房预售合同纠纷，而物业费的收取由物业公司进行，且物业服务与本案并非同一法律关系，故在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长沙西湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴童支付违约金26322.25元；二、驳回原告吴童的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2123元，由原告吴童负担1500元，被告长沙西湖房地产开发有限公司负担623元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年三月三十日法官助理廖若莎书记员喻可妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。