辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初11510号 原告（反诉被告）：刘丽，女，1970年6月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄世群(刘丽的配偶)，男，1966年1月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 被告（反诉原告）：宋允庆，男，1969年12月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：张楠，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 原告（反诉被告）刘丽诉被告（反诉原告）宋允庆返还原物纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽及委托诉讼代理人李娜、庄世群，被告（反诉原告）宋允庆及其委托诉讼代理人张楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告腾退位于于洪区商业网点（价值150万），将该房返还原告；2.请求法院判决被告给付原告占用房屋使用费373750元（按年租金6.5万元标准计算，从2013年8月23日起，计算至实际交付原告之日止，暂计算至2019年5月23日止）；3.请求法院判决被告赔偿原告经济损失63834元。（包括一审诉讼费1327元、发回重审案件受理费1425元、返还的租赁费61082元）；4.请求法院判决由被告承担位于于洪区房商业网点占用期间产生的物业费18252元，并支付至将房屋交付原告之日止。二、三、四项合计455836元;5.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与沈阳永来房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买位于于洪区房屋(建筑面积316.94平方米)。2006年11月20日，原告支付购房款1780886元。购房后，原告将该房屋装修后做经营浴池使用。2010年12月10日，原告因替案外人魏志武、辽宁民亿房地产开发有限公司向被告借款150万元，并按被告要求与被告签订房屋买卖合同，被告将借款直接转账给民亿房地产公司的关爱民经理，案涉房屋未办理变更备案，也未办理他项权手续。2012年8月10日，辽宁民亿房地产开发有限公司将借款归还被告，但被告却一直未将与原告签订的房屋买卖合同返还原告。2013年4月12日，原告将案涉房屋租赁给案外人李贺经营浴池，约定年租金6.5万元，租赁期为2013年8月1日至2016年8月1日。但在李贺经营期间，被告多次以与原告签订了房屋买卖合同为由阻挠李贺经营，导致李贺向法院提起诉讼，法院经审查，判决李贺与原告解除租赁合同，并判令原告返还李贺租赁费61082元及两次的诉讼费用共计2752元。原告与被告签订的房屋买卖合同，虽名为买卖，但实为借贷纠纷，而且辽宁民亿公司已经将原告替其所借的款项偿还给被告，故原告与被告签订的房屋买卖合同已于2012年8月10日即日终止，不再具有法律效力。被告曾于2014年向于洪区法院起诉请求判令原告为其办理房屋转移登记手续，后经历三次开庭审理后，被告撤诉。综上，被告系无理占用原告房屋，应予腾退并归还房屋。被告占用期间产生的相关费用应由被告承担,并赔偿因占用房屋给原告造成的经济损失。原告多次要求被告腾退房屋并报警，但被告置之不理，无奈，原告起诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）宋允庆辩称：一、被告与原告系房屋买卖关系，宋允庆是案涉房屋的实际所有权人及使用者，故请法院驳回原告的第一项诉讼请求。被告宋允庆与原告刘丽于2010年12月签订的《房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于沈阳市于洪区房屋。其后，被告支付购房款，原告向被告出具《收据》。被告自2013年起对案涉房屋合法占有使用至今已6年之久，房屋买卖合同已生效并实际履行。但原告未按照合同约定，配合被告办理房屋过户手续。不管在物权法角度，还是在实际占有角度，被告都是房屋的实际所有者及使用者，不存在原告所述“房屋返还”的问题，故请法院驳回原告的第一项诉讼请求。二、至于原告第二、三、四项诉请主张的房屋使用费373750元、经济损失63834元、物业费18252元，因被告是案涉房屋的实际所有权人及使用人，故原告无权请求被告给付所谓的“房屋使用费”、“经济损失”物业费等费用。三、原告的诉讼主张已过诉讼时效。原被告于2010年签订的房屋买卖合同，被告自2013年起就合法占有使用案涉房屋，现原告据此提起财产损害赔偿纠纷，显然已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，且显然已过诉讼时效，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。同时，我们将提出反诉申请，请法院判令刘丽配合我方办理房屋过户手续，以维护我方的合法权益。 被告（反诉原告）宋允庆向本院提出反诉请求：1.确认位于沈阳市于洪区房屋归反诉原告所有;2.请求判令反诉被告履行合同义务，配合房屋权属登记机关将位于沈阳市于洪区房屋过户至反诉原告名下；3.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2010年12月10日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，被反诉人将位于沈阳市于洪区、建筑面积为316.94平米的房屋出售给反诉人。合同第7条约定，反诉人付清转让价款15天之内，被反诉人须负责向房屋权属登记机关申请办理转移登记手续，并15天之内及时缴纳相关税费，领取新房证的回执交由买受人保管。反诉人已于2011年6月10日将购房款支付完毕，但被反诉人迟迟不按合同约定办理产权转移登记手续。因此，请法院支持反诉人的全部诉讼请求，维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）刘丽辩称：反诉人与被反诉人不是房屋买卖合同关系，没有真实的房屋买卖意思表示，反诉人也没有实际支付购房款。双方签订房屋买卖合同是因为被反诉人帮案外人向反诉人借款而将房屋以签订房屋买卖协议的方式抵押给反诉人，但双方并未办理房屋抵押登记。故双方不是房屋买卖关系，请求驳回反诉人的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年，原告（反诉被告）刘丽与沈阳永来房地产有限公司就沈阳市于洪区房产，建筑面积316.94平方米房产（以下简称案涉房产）签订《商品房买卖合同》，合同中约定商品房价款为人民币1780886元。沈阳永来房地产有限公司于2006年11月20日为刘丽出具商品房销售发票。 2010年12月10日，原告（反诉被告）刘丽与被告（反诉原告）宋允庆就案涉房产签订《房屋买卖合同》，转让价款人民币1500000元。2011年6月10日，刘丽及其丈夫庄世群向宋允庆出具收据一份，记载：“今收到购房款150万元，借据已收回收款人为刘丽庄世群”。 2017年，宋允庆起诉案外人吕小发、沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称云洲公司），要求案外人偿还借款本息，案号（2017）辽0103民初10917号。在该案的庭审过程中案外人云洲公司提供了辽宁民亿房地产开发有限公司（以下简称民亿房产公司）于2013年4月19日出具的“情况说明（后附借款抵顶协议复印件）”证据，该说明记载：“案外人辽宁民亿房地产开发有限公司因资金周转向个人借款450万元，(其中魏志武从宋允庆个人筹借300万元，刘丽从宋允庆个人筹借150万元），使用此笔借款产生借款利息150万元，总计辽宁民亿房地产开发有限公司到期偿还本息合计600万元。辽宁民亿房地产开发有限公司与宋允庆均同意用房屋偿还此笔款项。此笔款项辽宁民亿房地产开发有限公司已于2012年8月10日以民亿苹果树小区的三套门市房用来抵顶此600万元的借款（后附2012年8月10日辽宁民亿房地产开发有限公司与宋允庆签定的‘借款抵顶协议’）。”所附的“借款抵顶协议”复印件的甲方由宋允庆签字、乙方由民亿房产公司盖章，经手人为关爱民。宋允庆针对该证据发表质证意见称对“情况说明”的真实性无异议。 另查明，宋允庆于2014年7月以刘丽及其配偶庄世群为被告、以魏志武及辽宁民亿房地产开发有限公司为第三人诉至本院，案号（2014）于民二初字第02962号，要求刘丽及庄世群向房屋权属机关办理涉案房屋的转移登记手续。宋允庆于2015年8月14日提出撤诉，本院裁定准许原告宋允庆撤回起诉。在该案第一次庭审过程中，第三人魏志武陈述为：“宋允庆及刘丽之间实际是借贷关系，我与刘丽是替民亿公司借款，刘丽借款150万元，扣除两个月利息15万元后的135万元是宋允庆直接打给民亿公司了，我向宋允庆借款300万元。宋允庆与民亿公司签订抵顶协议时我在场”。宋允庆在该次庭审中称：其从2013年9月份占有使用涉案房屋。在第二次庭审过程中，第三人民亿公司称：魏志武所述属实，实际借款为135万元，因为扣除了两个月的利息，每月利息为7.5万元；“情况说明”属实，写明了该笔借款的来源，后来因公司没有偿还，就以房屋抵顶了该笔债务，除顶账协议外，还为宋允庆出具了VIP协议及收据。宋允庆在第二次庭审中称：其与刘丽之间存在多笔借款关系，不只民亿房产公司所述的150万，本案的150万元确是借款，因刘丽还款发生困难，双方协商以借款抵顶房款。宋允庆在第三次庭审中认可其与民亿房产公司之间存在借款，并且认可在2012年8月份与民亿房产公司签订了抵顶协议。 再查明，案外人李贺于2013年11月1日因案涉房屋租赁合同纠纷以刘丽及张勇（刘丽儿子）为被告向本院提起诉讼，本院于2014年3月14日作出（2013）于民二初字第03952号民事判决书，李贺提出上诉，沈阳市中级人民法院二审查明：“宋允庆多次到李贺经营的浴池闹事，并多次经公安机关处理。”，并作出裁定撤销原判决，发回重审。本院重新立（2014）于民二初字第04668号民事案件，该案经审理查明：刘丽系沈阳市于洪区锦丽都大众浴池登记的经营者，实际经营者为李雨桐，经营场所：沈阳市于洪区。2013年4月12日，李贺与张勇（刘丽的儿子）、李桐雨签订了《店铺转让协议书》，将位于涉案房屋的店铺以10万元兑给李贺；同日，李贺与刘丽签订《洗浴中心租赁合同》一份，约定李贺承租该房屋，建筑面积316平方米，期限从2013年8月1日开始至2016年8月1日，年租金6.5万元。在该案审理过程中，李贺撤回了对违约金和经济损失的诉请，本院于2016年1月4日判决：“一、解除原告李贺与被告刘丽之间签订的租赁合同；二、被告刘丽于本判决生效之日起10日内返还原告李贺租赁费61082元；三、驳回原告其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。 2018年5月11日，案外人张勇（刘丽儿子）以位于沈阳市于洪区城东湖7-7号8门房产被宋允庆强占为由向沈阳市公安局于洪分局城东湖派出所报案。 本院认为，经过庭审调查及质证，本诉的审理焦点是宋允庆依据涉案《房屋买卖合同》占有涉案房屋是否属于依法占有；反诉的审理焦点是宋允庆是否可以依据该《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权。根据上述本诉、反诉的审理焦点，首先应确定《房屋买卖合同》的性质，就该合同的性质，原告（反诉被告）刘丽主张，系其替案外人魏志武、民亿房产公司向被告（反诉原告）宋允庆借款，而应宋允庆的要求，为了担保借款合同的履行而签订的合同；被告（反诉原告）宋允庆主张该合同是单纯的房屋买卖合同。原告针对其主张提交了其于2006年11月购买涉案房屋时的合同及发票、民亿房产公司出具的情况说明（附有民亿房产公司与宋允庆签署的借款抵顶协议复印件）、案外人民亿房产公司、魏志武在他案庭审中的陈述、刘丽与涉案房屋的曾经租赁者李贺之间就房屋租赁合同纠纷的民事判决书等证据证明其主张。本院认为，上述证据结合宋允庆在庭审中的陈述，可证明：刘丽曾为民亿房产公司从宋允庆处借款人民币150万元；宋允庆在签订《房屋买卖合同》后，未向刘丽另外支付购房款150万元；《房屋买卖合同》签订后，刘丽并未直接将涉案房屋交付宋允庆，在刘丽将涉案房屋出租给李贺期间，宋允庆曾阻碍李贺经营；涉案房屋未办理房屋所有权证。上述情况可盖然地证明刘丽与宋允庆之间不存在真实的房屋买卖合同关系。 宋允庆针对其主张，仅提供了《房屋买卖合同》及刘丽与庄世群出具的收据作为证据，未能提供其他任何证据证明其已支付购房款，另外综合宋允庆在庭审中称其于2011年6月10日已支付完毕购房款，自占有涉案房屋是从2013年起，而刘丽于2006年11月购买涉案房屋的价格为1780886元，2010年12月双方签订的《房屋买卖合同》中约定的价款为150000元，结合沈阳市房屋价格的变化情况，本院认为双方之间签订的《房屋买卖合同》的履行过程及约定价格均有违一般交易习惯；同时，宋允庆在他案中对刘丽为证明其主张而提交民亿房产公司出具“情况说明”的真实性表示无异议，即对刘丽曾为民亿房产公司从宋允庆处借款150万元无异议，虽然宋允庆在他案中称其与刘丽之间存在多笔借款关系，是用借款抵顶的购房款，涉案房屋购房款的150万元与民亿房产公司所称的150万元并非同一笔借款，但宋允庆未能提供相关证据予以证明，故本院对宋允庆的主张不予支持。 综上，2010年12月10日，原告（反诉被告）刘丽与被告（反诉原告）宋允庆就案涉房产签订的《房屋买卖合同》并不产生物权变动的效力，被告（反诉原告）宋允庆未能提供充分有效的证据证明其系依法占有涉案房屋，并应取得涉案房屋的所有权，故原告（反诉被告）刘丽作为涉案房屋的权利人有权要求宋允庆返还房屋，并赔偿非法占有期间给其造成的损失。关于宋允庆提出原告的诉请已超过诉讼时效的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六第二项之规定，刘丽返还财产的请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效之规定。 关于原告刘丽提出的房屋占用费的主张，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因被告宋允庆对案涉房屋的无权占有行为一直在持续中，故宋允庆应赔偿其无权占有涉案房产期间给权利人造成的损失。 就损害赔偿的标准，本院认为，首先，因根据（2014）于民二初字第04668号民事案件认定的事实及判决的内容，案外人李贺因宋允庆多次阻碍其经营，于2013年8月22日与原告解除租赁合同关系，且宋允庆在他案庭审中称其从2013年9月起占有涉案房屋，故本院认为原告以2013年8月23日为房屋使用费起算时间点于法有据。其次，根据案涉房屋所在位置及房屋面积、商业性质等综合市场因素，以及宋允庆另行出租的价格，原告主张按照年租金6.5万元的标准计算，未超过合理的标准。综上，本院对原告刘丽要求被告宋允庆支付占用房屋使用费的主张予以支持，该占用房屋使用费的计算标准为按年租金6.5万元标准计算，从2013年8月23日起，计算至房屋实际交还原告刘丽之日止。 关于原告刘丽提出的要求被告宋允庆赔偿其与李贺案件中退还的租赁费61082元、一审诉讼费1327元、发回重审案件受理费1425元的主张，因刘丽退还的部分租金系2013年8月23日之后的租金，该损失与占有使用费的部分重叠，不能另行支持；就诉讼费的损失，因刘丽与李贺之间的上述纠纷，系由于宋允庆多次阻碍李贺经营而发生的，故宋允庆应赔偿原告上述损失。 关于原告刘丽主张的物业费的问题，因物业费是物业产权人因享受了物业管理单位提供的物业服务而支付的费用，宋允庆已赔偿其非法占有涉案房屋期间的费用，故涉案房屋的物业费应由作为所有权人的刘丽负担，本院对原告的此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宋允庆于本判决生效之日起三十日内腾退位于沈阳市于洪区房产，并将该房产交还原告（反诉被告）刘丽； 二、被告（反诉原告）宋允庆于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）刘丽占用房屋使用费（该占用房屋使用费的计算标准为：按6.5万元/年计算，从2013年8月23日起，计算至房屋实际交还原告刘丽之日止）； 三、被告（反诉原告）宋允庆于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）刘丽诉讼费损失共计2752元； 四、驳回原告（反诉被告）刘丽的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宋允庆的诉讼请求。 如果被告（反诉原告）宋允庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费22402.52元，由宋允庆负担21834.77元，由刘丽负担567.75元；反诉费9150元由宋允庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 璐 人民陪审员  陈雅贤 人民陪审员  赵茂荣 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  唐 琦