重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终167号上诉人（原审原告暨反诉被告）：瞿学江，男。上诉人（原审原告暨反诉被告）：姜本琼，女。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆华宇集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。法定代表人：蒋业华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。上诉人瞿学江、姜本琼因与被上诉人重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人以书面陈述方式参加了本案诉讼。本案现已审理终结。瞿学江、姜本琼上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审或查清事实后依法改判为：（1）解除双方于2017年3月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》;（2）退还瞿学江、姜本琼所交的款项合计1108123.73元；2.本案一、二审诉讼费由华宇公司负担。事实和理由：1.双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》均无效。华宇公司为了规避风险，将一些不合理条款列入《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》并夹带《承诺书》，《补充协议》及《承诺书》属于格式合同，华宇公司签订合同时并未告诉瞿学江、姜本琼，《承诺书》的内容并非瞿学江、姜本琼亲笔书写。因此，《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》并夹带《承诺书》，均违反了中华人民共和国《合同法》第三十九条及四十条之规定，应当认定为无效。2.瞿学江、姜本琼签订合同时特别声明瞿学江、姜本琼有住房贷款不能办理按揭贷款，且瞿学江、姜本琼签订合同后经济状况及个人征信并未发生改变，华宇公司隐瞒事实真相，欺骗瞿学江、姜本琼签订购房合同，违反了诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及中华人民共和国《合同法》第九十四条第三款规定，当事人可以解除合同。本案瞿学江、姜本琼无法获得贷款，也无力通过其他方式支付剩余房款，经华宇公司催告后仍不能履行合同义务，华宇公司完全可以行使合同解除权，而不是一味向瞿学江、姜本琼催要剩余房款。华宇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：1.合同真实合法，瞿学江、姜本琼因自身原因未获得贷款而主张合同无效，没有事实依据及法律依据。2.华宇公司按合同约定履行完毕了配合义务，没有违约行为，瞿学江、姜本琼要求华宇公司承担违约责任，没有法律依据。3.瞿学江、姜本琼因自身原因未获得银行贷款，按合同约定，应当继续向华宇公司支付尚欠房款，瞿学江、姜本琼要求解除合同没有事实依据及法律依据。瞿学江、姜本琼向一审法院反诉请求：1、要求华宇公司解除购房合同；2、退还瞿学江、姜本琼所交的款项，包括：房款487000元、契税68771.43元、大修基金10220元、印花税1208.5元、转移登记费550元、工本费73.8元、公证费300元、付给重庆市渝北区业如小额贷款有限公司540000元，共计1108123.73元及利息（利息计算方式为：以568123.73元为基数，按照月息2分，从2017年3月27日计算至实际付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2017年9月15日起计算至实际付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2018年3月15日起计算至付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2018年9月15日起计算至付清之日止）；3、要求华宇公司对瞿学江、姜本琼带来的经济损失进行合理的补偿110万元；4、由华宇公司承担全部诉讼费。华宇公司向一审法院起诉请求：1、判令瞿学江、姜本琼向华宇公司立即支付尚欠购房余款1200000元及逾期付款违约金（计算方式：以购房余款1200000元为基数，从2017年4月28日起，按照每日万分之五计算直至付清之日止）；2、本案诉讼费用由瞿学江、姜本琼承担。一审法院认定事实：2017年3月27日，以瞿学江、姜本琼为乙方（买方）与华宇公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市的房屋，建筑面积127.75平方米，套内面积80.21平方米；用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为2407000元；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方于2017年3月27日支付购房定金肆拾捌万元整（480000）；（2）于2017年3月27日支付购房款柒拾贰万柒仟元整（727000）；（3）于2017年4月27日支付购房款壹佰贰拾万元整（此款1200000由银行提供10年按揭）。第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第二十八条，本合同自双方签订之日起生效。附件五补充协议约定，第二条乙方应按《购房合同》第五条约定向甲方支付购房款；如乙方需提前接房，则《购房合同》约定的所有购房款及其他应付款项，乙方须在接房前全部付清。如乙方未按《购房合同》及本补充协议约定时限付款，则应按《购房合同》第十条约定的标准向甲方支付逾期付款违约金；该违约金，甲方可随时要求乙方支付，乙方不得以任何理由拒绝。第三条，1、甲方可为乙方提供指定银行办理按揭贷款、公积金贷款、组合贷款，若乙方自行联系银行办理以上几种贷款来支付房款，则甲方在不提供贷款担保的情况下，给予相应配合。2、乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用，并在签订《购房合同》当天向相关部门提交（齐全）办理贷款及《购房合同》登记及产权登记的所需资料并办理相关贷款手续，乙方提交的贷款资料的真实有效性由贷款银行及相关部门核定，乙方能否获得贷款、获得贷款的数额及贷款年限由贷款银行及相关部门核准。若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致），乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额交清房款，否则应按《购房合同》第十条和本补充协议第二条的约定承担逾期付款的违约责任。乙方同意由甲方或甲方委托的物业公司对本物业项目建筑屋面、墙面、店招、公共场地及设施统一规划管理。本协议与《购房合同》具有同等法律效力，甲方所有承诺以《购房合同》及本补充协议文字表述为准。合同签订后，瞿学江、姜本琼向华宇公司支付了房款1207000元，契税68771.43元、大修基金10220元、印花税1208.5元、转移登记费550元、工本费73.8元，华宇公司予以认可。2017年3月27日，瞿学江、姜本琼向华宇公司出具了《承诺书》，主要内容为：就办理银行按揭贷款事宜做如下承诺：1、仅在贵司指定的银行办理按揭贷款；2、本人贷款资格及相关手续由银行审定，并自愿按银行相关规定办理按揭；3、因本人原因不能办理按揭贷款或办理按揭时未通过银行的审查的，本人将以一次性付款方式付清全部房款。尾部有瞿学江、姜本琼签名捺印确认。瞿学江、姜本琼称对该份承诺书的具体内容实际不清楚。2019年2月18日，华宇公司向瞿学江、姜本琼邮寄了关于要求履行《重庆市商品房买卖合同》付款义务的函，函告其于2019年2月28日前支付房款1200000元。同日，瞿学江、姜本琼收到函件。庭审中，瞿学江、姜本琼举示了销售广告册，其中标明了不同颜色的商业区域，并标示出“高端精品生活圈业态服务品质生活群”等广告语，拟证明华宇公司销售时称案涉项目由其整体打造；还举示了录像资料，拟证明最终被欺骗，价格与签订合同时相比降低了50%。华宇公司对广告册真实性予以认可，但认为无法达到瞿学江、姜本琼证明目的；对录像资料的真实性不予认可，楼盘价格并非个人决定而是会受到位置、签订时间等因素影响，由市场决定。瞿学江、姜本琼陈述签订重庆市商品房买卖合同当日与沙坪坝建行签订了贷款申请书，过了两三个月审批没有通过，理由是瞿学江、姜本琼有个人性经营贷款；亦陈述其在申请按揭贷款前有一笔贷款，在申请当时没有还完；在申请按揭贷款之后2018年期间，瞿学江、姜本琼为做生意，还向其他银行申请了140万元的贷款，截至目前没有还清。华宇公司陈述2017年11月贷款审批没有通过，是因为瞿学江、姜本琼有大额的个人性经营贷款且不能提供结清的证明。另查明，2016年9月19日，瞿学江在中国邮政储蓄银行重庆江北区观音桥支行申请贷款，该笔贷款于2018年9月5日结清。案涉房屋未接房。2017年3月28日，重庆市渝北区业如小额贷款有限公司（业如小贷公司）为贷款人（甲方）与瞿学江、姜本琼为借款人（乙方）、华宇公司为保证人（丙方）签订了借款合同，约定，乙方向甲方借款，用于姜本琼、瞿学江购买丙方所售位于华宇天宫花城Ｆ裙房幢3-5号商业用房，借款金额为柒拾贰万元整，借款期限为贰拾肆个月，即从2017年3月30日起至2019年3月15日止。本合同项下的借款利息及费用由丙方支付，具体支付标准及方式由甲、丙双方另行约定；乙方委托甲方将贷款划入丙方指定的以下账户：户名重庆华宇集团有限公司、账号50×××57。本合同的公证费由乙方承担。合同签订后，瞿学江、姜本琼与业如小贷公司对赋予《借款合同》强制执行效力进行了公证，瞿学江、姜本琼向重庆市公证处支付了公证费300元，并向业如小贷公司共计还款540000元。一审法院认为，本案的主要争议焦点系：1、“首付贷”行为是否影响案涉合同法律效力；2、华宇公司销售行为是否构成欺诈；3、银行按揭贷款未通过的责任承担。对此，一审法院评析如下：1、根据国务院办公厅、中国银行业监督管理委员会等部委规范性文件规定，严禁开展“首付贷”业务，但该规定并非效力性强制性规定，“首付贷”行为本身不影响合同的法律效力。瞿学江、姜本琼、华宇公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》经瞿学江、姜本琼签字捺印、华宇公司加盖印章予以确认，认定系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。2、为证明华宇公司存在欺诈销售，瞿学江、姜本琼举示了销售广告册以及录像资料予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案涉项目销售广告册中标明红色部分为招商区域，并有“高端精品生活圈业态服务品质生活群”等类型的广告语，从广告册中无法看出瞿学江、姜本琼所称华宇公司承诺案涉商铺为其自持打造商业部分，该证据无法达到瞿学江、姜本琼的证明目的。同时，该广告册宣传内容并未对所涉范围内规划的设施设备作出具体承诺，不应视为要约，双方的权利义务以案涉合同为准。对于录像资料，瞿学江、姜本琼录制时未经拍摄对象许可，且无法证明拍摄对象的真实身份，故对该份证据一审法院不予采信。因此，瞿学江、姜本琼拟证明华宇公司欺诈销售，证据不足。3、合同约定，瞿学江、姜本琼应于2017年4月27日支付剩余房款1200000元，该笔款项由瞿学江、姜本琼通过银行按揭贷款支付。支付购房款系购房人的主要义务，按揭贷款仅为履行付款义务的其中一种方式，2017年下半年，瞿学江、姜本琼知晓按揭贷款审批未通过，理由系瞿学江、姜本琼有个人性经营贷款未还清，系因瞿学江、姜本琼自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由。因此瞿学江、姜本琼应承担按揭贷款未通过的责任，应变更付款方式支付剩余购房款。2019年2月18日，华宇公司向瞿学江、姜本琼邮寄了催款函要求华宇公司履行付款义务，但事实上，瞿学江、姜本琼至今未支付该部分房款。综上，瞿学江、姜本琼逾期支付房款构成违约，不享有合同约定以及法律规定的合同解除权，故对其第一项诉讼请求要求华宇公司解除购房合同即为解除合同以及基于解除合同而产生的其他诉讼请求，一审法院均不予支持。合同约定总房款为2407000元，瞿学江、姜本琼已支付1207000元，尚欠1200000元未支付，已逾期，故对华宇公司反诉要求瞿学江、姜本琼支付该笔购房余款的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定按揭贷款应于2017年4月27日支付，但按揭贷款须通过银行审查批准，有一定时限，华宇公司认可2017年11月得知贷款未通过，瞿学江、姜本琼也已知晓，故认定2017年11月30日双方均已清楚按揭贷款未通过的事实。至此，瞿学江、姜本琼按约应在十五日内变更方式付款。故自2017年12月16日起，瞿学江、姜本琼逾期付款，按约应向华宇公司支付违约金。合同约定违约金以逾期应付款为基数，按日万分之五计算。瞿学江、姜本琼以“合同无法继续履行，应撤销进行抗辩”，且案涉房屋实际由华宇公司占有，违约金约定过高，一审法院酌情调整为：以1200000元为基数，从2017年12月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对华宇公司超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、瞿学江、姜本琼于本判决生效后十五日内向重庆华宇集团有限公司支付购房余款1200000元；二、瞿学江、姜本琼于本判决生效后十五日内向重庆华宇集团有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以1200000元为基数，从2017年12月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回瞿学江、姜本琼的全部诉讼请求；四、驳回重庆华宇集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14770元，反诉案件受理费7800元，均由瞿学江、姜本琼负担。”本院根据商品房预售合同案件的特点和简便、快捷的要求，采用商品房预售合同案件要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，双方当事人以书面回复的方式接受了本院询问。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点为：1.双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》的效力。2.银行按揭贷款未审批通过的责任承担。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》的效力。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于《补充协议》及《承诺书》的效力，瞿学江、姜本琼作为完全民事行为能力人，理应在确认相关内容是其真实意思表示的情况下予以签字确认，瞿学江、姜本琼签字的补充协议及承诺书应属有效。瞿学江、姜本琼以《补充协议》系格式条款、《承诺书》的内容不是其亲笔书写而主张无效的上诉理由，没有事实依据及法律依据，本院不予采纳。二、银行按揭贷款未审批通过的责任承担。瞿学江、姜本琼主张签订合同时特别声明瞿学江、姜本琼有住房贷款不能办理按揭贷款，华宇公司欺诈其签订合同，但未提供证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果。瞿学江、姜本琼2017年下半年按揭贷款审批未通过的理由为二人有个人经营性贷款未还清，属于瞿学江、姜本琼自身原因导致，不属于华宇公司原因，也不属于不可归责于双方的事由。瞿学江、姜本琼应当按《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》的约定在知晓贷款未通过之日起15日内以现金方式足额交清房款。一审判决认定瞿学江、姜本琼应当支付剩余房款及逾期付款违约金正确，本院予以确认。瞿学江、姜本琼违约，其请求解除合同并要求华宇公司承担相关责任的诉讼请求，无事实依据及法律依据，本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，瞿学江、姜本琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费14770元，反诉案件受理费7800元，均由瞿学江、姜本琼负担。二审案件受理费14770元，由瞿学江、姜本琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年三月二十日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜