中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17407号上诉人（原审原告）：广州弘基胜业投资有限公司，住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路166号之三807A。法定代表人：张新旭，经理。委托诉讼代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州建筑股份有限公司，住所地：广东省广州市越秀区广卫路4号六楼。法定代表人：梁湖清，董事长。委托诉讼代理人：王伟，北京市浩天信和（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：黎妮，女，该公司职员。原审被告：广州飞渡教育信息咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路108号东座903单元。法定代表人：刘浩炜。委托诉讼代理人：余玲娜，该公司职员。原审被告：郝学斌，男，1984年12月2日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。原审被告：广州市左耳数码科技有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路3号第六层自编601室。法定代表人：侯霞。原审被告：AMIMRAT.AMMAR，男，1968年9月30日出生，阿尔及尔国籍，原审被告：广州弋鹰医药科技有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路3号第七层自编702室。法定代表人：王海鹰。原审被告：伍志民，男，1983年9月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：李锦辉，男，1987年6月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：广州语艺丝丝贸易有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路3号第七层自编704室。法定代表人：伍志民。原审被告：广州穗肯锡投资管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路3号第七层自编704室。法定代表人：李锦辉。原审被告：广州市越秀区乐斯商务咨询服务部，经营场所：广东省广州市越秀区建设六马路3号第七层自编706。经营者：彭洁雯上诉人广州弘基胜业投资有限公司（以下简称弘基胜业公司）因与被上诉人广州建筑股份有限公司（以下简称广州建筑公司），原审被告广州飞渡教育信息咨询有限公司、郝学斌、广州市左耳数码科技有限公司、AMIMRAT.AMMAR、广州弋鹰医药科技有限公司、伍志民、李锦辉、广州语艺丝丝贸易有限公司、广州穗肯锡投资管理有限公司、广州市越秀区乐斯商务咨询服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104民初14708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人弘基胜业公司向本院提出上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.驳回广州建筑公司的诉讼请求；3.一审、二审受理费、诉讼保全费由广州建筑公司承担。事实和理由：一、2015年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》是2009年8月12日及2010年8月15日签订的《房屋租赁意向书》及《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》延续的事实，原审法院没有查明。位于广州市越秀区建设六马路3号“广州一建大厦”房屋在完成土建工程后一直没有进行内部装修，大厦永久的外电工程一直没有办法解决。2009年8月22日弘基胜业公司与广州建筑公司签订《房屋租赁意向书》由广州建筑公司将“广州一建大厦”首层至三层、五至九层建筑面积约6232平方米及停车位68个出租给弘基胜业公司。负一层、首层至三层、五层至九层装修及外电等工程由广州建筑公司承诺租期是10年的，并约定“广州一建大厦”的物业管理收益归双方共享。在《房屋租赁意向书》签订后，弘基胜业公司投入2300多万，对“广州一建大厦”进行装修及外电工程的施工等。在此期间广州建筑公司迟迟未与弘基胜业公司签订房屋租赁合同。在2010年8月5日广州建筑公司才与弘基胜业公司签订《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》，也就是此时广州建筑公司才告知出租给弘基胜业公司的面积是约5750平方米与《房屋租赁意向书》的面积相比较是少了将近500平方米。另外原约定“广州一建大厦”的物业管理，弘基胜业公司是有权参与管理、有权享受物业收益的，广州建筑公司也予以反悔。《广州一建大厦后续工程暨房屋租赁合同》是损害弘基胜业公司权益的，但由于弘基胜业公司已投入巨资对承租场地进行装修，如退场势必立即引起纠纷。故此唯有与广州建筑公司签订合同。《广州一建大厦后组工程暨房屋租赁合同》的租期是到2015年5月31日的，在租期届满前弘基胜业公司已多次要求续租，但广州建筑公司迟迟不给予答复，致使弘基胜业公司的租户流失，后经弘基胜业公司的多次催促，广州建筑公司才同意对“广州一建大厦”5-9层房屋续租，而对地下室68个车位、首层至3层房屋不同意续租。并且要求弘基胜业公司找多另一间公司来承租。2010年10月15日弘基胜业公司与广州建筑公司签订《广州房屋租赁合同》，由广州建筑公司将位于广州市越秀区建设六马路3号5-7层房出租给弘基胜业公司。2010年10月16日，弘基胜业公司将位于广州市越秀区建设六马路3号8-9层房屋出租给弘基胜业公司的关联公司广东盛门创客空间商务服务有限公司。至此《房屋租赁意向书》、《广州市一建大厦后续工程暨房屋租赁合同》所涉及的房屋除首层至3层及地下车位外，实际上全部由弘基胜业公司续租，故此不论是弘基胜业公司签订的《广州市房屋租赁合同》，还是以广东盛门创客空间商务服务有限公司名义签订的《广州市房屋租赁合同》都是《房屋租赁意向书》、《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》的延续。二、弘基胜业公司欠广州建筑公司租金完全是广州建筑公司违反《房屋租赁意向书》的约定，造成弘基胜业公司经营收入损失，造成弘基胜业公司经营困难，所以弘基胜业公司不应支付给广州建筑公司。《房屋租赁意向书》原约定租赁的建筑面积是约6232平方米，而实际租赁建筑面积少了近500平方米，造成弘基胜业公司的经营收入损失。《房屋租赁意向书》约定弘基胜业公司参与“广州一建大厦”物业管理，收益归弘基胜业公司于广州建筑公司，但广州建筑公司违反约定不给弘基胜业公司参与物业管理，从而减少了弘基胜业公司的经营收益，造成弘基胜业公司的经营收入损失。《房屋租赁意向书》约定“广州一建大厦”的首层至3层及68个地下室停车位出租给弘基胜业公司，但在2010年10月15日签订《广州市房屋租赁合同》时，广州建筑公司就没有将“广州一建大厦”首层至3层及68个地下室停车位出租给弘基胜业公司，从而造成弘基胜业公司的经营收入损失。请求二审法院依法改判。二审中，弘基胜业公司向本院明确：其同意解除合同，在原审判决前其已将涉案场地交还给广州建筑公司。其上诉请求为：维持原审判决第一项；撤销原审判决第二、三、四项。被上诉人广州建筑公司答辩称：不同意弘基胜业公司的上诉请求，同意原审判决。双方于2010年所签订的合同已到期终止。双方于2015年是重新签订了租赁合同，对涉案物业的租赁法律关系以及权利义务作了明确的约定。在弘基胜业公司违反2015年合同约定、未按期缴纳租金的情况下，其所提出的在2010年之前所投入的施工行为，不足以作为其拖欠租金的充分理由。因此其认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回弘基胜业公司的上诉请求。原审被告广州飞渡教育信息咨询有限公司陈述称：其对原审判决没有异议，从其立场来看，本案是弘基胜业公司与广州建筑公司之间的诉讼，而且广州飞渡教育信息咨询有限公司早已退场。原审被告郝学斌、广州市左耳数码科技有限公司、AMIMRAT.AMMAR、广州弋鹰医药科技有限公司、伍志民、李锦辉、广州语艺丝丝贸易有限公司、广州穗肯锡投资管理有限公司、广州市越秀区乐斯商务咨询服务部经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提交书面意见。广州建筑公司向原审法院起诉请求：1.解除广州建筑公司与弘基胜业公司2015年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》。2.判令弘基胜业公司、广州飞渡教育信息咨询有限公司、郝学斌、广州市左耳数码科技有限公司、AMIMRAT.AMMAR、广州弋鹰医药科技有限公司、伍志民、李锦辉、广州语艺丝丝贸易有限公司、广州穗肯锡投资管理有限公司、广州市越秀区乐斯商务咨询服务部自租赁合同解除之日起三天内将广州市越秀区建设六马路3号5-7层房屋按其使用现状腾空、移交返还给广州建筑公司。3.判令弘基胜业公司向广州建筑公司支付拖欠的租金（自2015年10月16日起计至实际交还房屋之日止；其中2015年10月16日至2016年5月31日期间的租金按每月184691元计；2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金按每月193925元计；2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金按每月203621元计；2018年6月1日至2019年5月31日租金按每月213802元计；2019年6月1日至2020年5月31日租金按每月224492元计；2020年6月1日后租金按每月235717元计）。4.判令弘基胜业公司向广州建筑公司支付逾期缴纳租金的违约金（从2015年10月6日起算，每逾期1日，按当月租金的2%计付违约金，以所欠租金总额为限）。5.判令弘基胜业公司向广州建筑公司支付拖欠的物业管理费（从2017年12月1日计至2018年4月30日，每月管理费按每平方米16元×2565.15平方米计付）。原审法院认定事实：广州建筑公司是越秀区建设六马路3号501-506房、601-606、701-706房的所有权人。2015年10月15日，广州建筑公司（出租人，甲方）与弘基胜业公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区建设六马路3号5-7层房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积2565.15平方米。租赁期限自2015年6月1日至2021年4月30日，其中2015年6月1日至2016年5月31日每月租金184691元，2016年6月1日至2017年5月31日每月租金193925元，2017年6月1日至2018年5月31日每月租金203621元，2018年6月1日至2019年5月31日每月租金213802元，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金224492元，2020年6月1日至2021年4月30日每月租金235717元。具体租金含税，按月结算，由乙方在每月5日前支付当月的租金给甲方。租金以银行转账的方式直接支付给甲方，其他费用（包括但不限于：物业的管理费、水电费、排污费、电讯网络费等）由乙方按房屋所在小区/楼宇的公共管理公约规定向物业管理机构或相关部门直接支付。乙方同意签订本合同之日起10日内向甲方支付369382元作为履约保证金，在本租赁履行期间，若乙方未依约足额按时交纳租金或其他任何费用，或乙方对该房产、及该房产所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失的，甲方有权从履约保证金中直接扣除并予以先行补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方向其发出的扣除通知书后10个工作日内应将履约保证金予以补齐，否则甲方有权单方解除合同；本合同期满终止，如乙方无违约行为且已缴清水电费、管理费及其他相关费用后，甲方将履约保证金无息退还乙方，乙方不得将履约保证金用于冲抵房屋租金。乙方的权利和义务：1、乙方所承租物业可以分租，但不得整体转租，或部分单元二次分租；每间分租合同交一份甲方备案，分租期限不得超过乙方租赁期限，如违反则视为乙方违约和自动放弃承租权，本合同在违约行为发生之日起解除，租赁保证金不予退还，由此给甲方造成的一切损失，由乙方负责赔偿。2、按时足额支付租金，如逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠总额的2%向甲方支付逾期违约金……5、合同终止或解除，乙方应在终止或解除之日起3日内腾空房屋并将租赁房屋交还甲方，并应于30日内将原登记在租赁房屋地址的经营单位迁出。乙方有下列行为之一，甲方有权单方面无条件解除合同：1.没有按约定分租物业；2.逾期支付租金满30日……。合同一方按约定或法定行使合同解除权，本合同自其发出通知之日起自动解除。如乙方违约导致甲方按照合同约定行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：甲方有权收回租赁物，乙方支付的租金、履约保证金、场地建设费、设备转让费等各项费用不予退还；甲方有权追讨乙方拖欠的租金并追究其违约责任、损害赔偿责任；等。广州建筑公司、弘基胜业公司确认合同签订后，弘基胜业公司向广州建筑公司支付了租赁保证金369382元，广州建筑公司将涉讼场地交付弘基胜业公司使用，但弘基胜业公司自2015年10月16日起拖欠租金。原审庭审中，广州建筑公司确认弘基胜业公司应向广州市建筑集团物业管理有限公司缴纳物业管理费及水电费，广州建筑公司与该公司为各自独立的公司法人，并无关联，且广州建筑公司暂未代为垫付涉讼期间的物业管理费。弘基胜业公司为证明其主张，向原审法院提供如下证据：1.《房屋租赁意向书》《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》《建筑工程消防验收意见书》《关于一建大厦租赁事宜的复函》。广州建筑公司对上述证据的真实性无异议，但认为可以证明弘基胜业公司出资承担一建大厦的装修费用，并相应享有五年的低于市场价的租赁权，而不存在弘基胜业公司所述的十五年承租权的承诺及装修费用另行结算的约定，也没有关于物业费共同分享的约定，弘基胜业公司必须按合同约定及物业公司的收费标准支付物业费。2.《关于广州一建大厦设备安装及室内装修协调的函》（房管函[2010]9号），拟证明广州建筑公司曾在该函中承诺“工程涉及的有关费用由贵司先予垫付，待工程结算后由贵我双方协调解决”。该函件落款处加盖有“广州市建筑集团有限公司（1）合同专用章”。广州建筑公司对该证据的真实性不予确认，明确表明广州建筑公司从未存在过“广州市建筑集团有限公司（1）合同专用章”。弘基胜业公司在本案原审诉讼过程中曾申请对该“广州市建筑集团有限公司（1）合同专用章”进行印章真伪鉴定，但因未能提供其他盖有该印章的文件作为样本，故最终撤回上述印章真伪鉴定申请。本案原审审理过程中，弘基胜业公司认为其在广州建筑公司起诉时已同意解除租赁合同、按现状返还房屋，且其自2018年1月1日起就没有收取转租户的租金及管理费、水电费，故认为涉讼租赁合同已于2018年1月1日实际解除，涉讼场地已按现状交还给广州建筑公司，但确认双方未实际办理场地交接手续。广州建筑公司认为弘基胜业公司所称其自2018年1月1日起没有向转租户收取租金与管理费的陈述与事实不符，只是因为本案涉及财产保全，部分转租户将应付给弘基胜业公司的租金缴存至原审法院指定的弘基胜业公司名下的账户，此前双方未办理场地交接手续，但鉴于弘基胜业公司表明同意按现状返还场地，故广州建筑公司已于2018年6月30日自行按现状收回场地，在本案中撤回要求弘基胜业公司、广州飞渡教育信息咨询有限公司、郝学斌、广州市左耳数码科技有限公司、AMIMRAT.AMMAR、广州弋鹰医药科技有限公司、伍志民、李锦辉、广州语艺丝丝贸易有限公司、广州穗肯锡投资管理有限公司、广州市越秀区乐斯商务咨询服务部实际腾空交还场地的诉讼请求，收回场地的问题由广州建筑公司和实际使用人另行处理。原审法院认为，广州建筑公司与弘基胜业公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。弘基胜业公司在租赁期间拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任，其辩称相应的租金应以其已垫付的工程款进行抵扣，但弘基胜业公司提供的证据无法证明其与广州建筑公司之间已就以垫付工程款抵扣租金的问题达成一致意见，没有证据证明弘基胜业公司与广州建筑公司之间已就垫付的工程款数额及结算方式作出一致处理意见，或弘基胜业公司已就上述问题以诉讼或其他方式提起过主张，故其答辩意见事实和法律依据不足，原审法院不予采纳。鉴于弘基胜业公司已实际接收使用涉讼场地，但未依约支付租金，虽然其声称同意解除合同并将场地交还给广州建筑公司，但一直未配合办理场地的实际交付手续，不能视为已履行交还场地的义务，双方的租赁关系仍持续至广州建筑公司自行收回房屋之日即2018年6月30日。综上所述，双方的租赁关系于2018年6月30日实际解除，对广州建筑公司主张弘基胜业公司支付拖欠的租金及逾期交租违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。弘基胜业公司提出违约金标准过高，鉴于合同约定每逾期1日按当月租金的2%计付违约金的标准确实过高，且广州建筑公司未提供其他证据证明其实际损失，原审法院依法调整为按中国人民银行规定的同期贷款利率标准上浮30%计付违约金（违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限）。因广州建筑公司主张按租赁合同第九条第（三）点的约定对租赁保证金予以没收，符合合同约定，故对弘基胜业公司要求以租赁保证金冲抵租金的答辩意见，原审法院不予采纳。广州建筑公司主张撤回关于要求弘基胜业公司、广州飞渡教育信息咨询有限公司、郝学斌、广州市左耳数码科技有限公司、AMIMRAT.AMMAR、广州弋鹰医药科技有限公司、伍志民、李锦辉、广州语艺丝丝贸易有限公司、广州穗肯锡投资管理有限公司、广州市越秀区乐斯商务咨询服务部实际腾空交还场地的诉讼请求，属其对自身诉讼权利的处分，原审法院依法予以许可。关于广州建筑公司主张弘基胜业公司支付物业管理费的请求，因广州建筑公司并非物业管理费的收取方，也未实际代为垫付涉讼期间的物业管理费，广州建筑公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决如下：一、确认广州建筑股份有限公司与广州弘基胜业投资有限公司就越秀区建设六马路3号5-7层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》已于2018年6月30日予以解除；二、自判决发生法律效力之日起七日内，广州弘基胜业投资有限公司一次性向广州建筑股份有限公司支付自2015年10月16日至2018年6月30日的租金（其中2015年10月16日至2016年5月31日的租金按每月184691元计，2016年6月1日至2017年5月31日的租金按每月193925元计，2017年6月1日至2018年5月31日的租金按每月203621元计，2018年6月1日至2018年6月30日的租金按每月213802元计）；三、自判决发生法律效力之日起七日内，广州弘基胜业投资有限公司向广州建筑股份有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（由欠付租金当月的6日起计至被告实际付清上述时段的租金之日止，以实际拖欠的租金为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准上浮30%计付，违约金总额以不超过上述时段的租金总额为限）；四、驳回广州建筑股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费64612元、诉讼保全费5000元，由广州建筑公司负担4378元，由弘基胜业公司负担65234元。本院二审期间，弘基胜业公司向本院提交《关于再次因租金支付及收回押金等相关问题的告知函》《关于2018年1-6月租金支付及收回押金返还的相关问题》，拟证明涉及广州邮政储蓄银行的租金500794.56元应从涉案租金中予以扣减。其明确广州邮政储蓄银行尚未向广州建筑公司交付该租金，并确认该租金并不包含在本案租金之内。广州建筑公司发表质证意见：对该两份证据的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。其只是代位弘基胜业公司追讨租金，并非直接以广州建筑公司的名义追讨租金，且广州邮政储蓄银行至今没有缴纳。该笔租金也不是本案的租金，而是弘基胜业公司对外的债权。双方均同意法院对该500794.56元的租金不作调处。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，2009年8月22日，广州建筑公司（甲方，出租方）与弘基胜业公司（乙方、承租人）共同签订《房屋租赁意向书》，约定由广州建筑公司将“坐落在越秀区建设六马路3、7号首至三层、五至九层房屋（⑥轴-⑨轴×B轴-H轴）附图1，建筑面积约6232平方米，地下室停车位68个”出租给弘基胜业公司；并约定由弘基胜业公司负责出资按甲类写字楼标准进行装修（写字楼首层大堂装修标准以豪华甲级写字楼标准）和本项目外电接入工程由弘基胜业公司与有关部门办理（广州建筑公司负责出资工程费用250万元，其余所需款项即外电接入工作由弘基胜业公司承担）；同时还约定租赁期间物业管理所产生的盈亏按双方面积比例分摊等。其中第二条约定：“乙方承租期限为五年（从2009年8月1日至2014年7月31日止）租赁期满，乙方无违反租赁相关规定，并按时缴交租金，物业管理费等相关费用，甲方根据房地产市场变化进行调租，但调升租金不得超过10%，乙方有权选择续租或不承租。无论乙方选择续租否，必须提前3个月通知甲方，否则甲方有权对外招租。”第四条约定：“甲、乙双方同意并确认，在签订本意向书之日，乙方向甲方交付定金人民币叁拾万元整，甲方即向上级主管部门申请办理出租该房的有关手续。自收到上级主管部门批复同意出租该房的批文五天内，由甲方通知乙方签订《租赁合同》。如因上级主管部门不同意出租该房，收到批文五天内，甲方无息退回定金叁拾万元给乙方，本房屋租赁意向书自然作废。”第十一条约定：“本意向书一式四份，甲乙双方各持二份，自双方签字（盖章）后生效，签订租赁合同之日起失效。如2009年9月1日前，甲乙双方未能签订该物业的租赁合同，本意向书自然失效。如乙方每月履行意向书条款，甲方不需向乙方退回保证金。”2010年8月5日，广州建筑公司（甲方，出租方）与弘基胜业公司（乙方、承租人）共同签订《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》约定广州建筑公司将“坐落在越秀区建设六马路3、7号广州一建大厦首层至第三层、第五层至第九层房屋（⑥轴-⑨轴×B轴-H轴）（详见附件1），建筑面积约5750平方米，地下室停车位68个”出租给弘基胜业。其中第二条约定：“乙方租赁期限为五年（从2010年6月1日至2015年5月31日止）。在租赁期满后，如乙方在租赁期间无违反租赁相关规定，按时缴交租金、物业管理费等相关费用，并遵守大厦各项管理规章制度，甲方可参照租赁期满时该地段房地产市场价格的水平，调整租金后下浮5%优先出租给乙方。”第四条：“甲、乙双方同意并确认，在签订本合同当天，乙方向甲方交付租赁保证金总计人民币贰佰壹拾万元整（乙方此前已交付的租赁定金人民币叁拾万自动转为租赁保证金）。”第十二条：“本合同正本一式贰份，甲乙双方各执壹份；副本肆份，甲乙双方各执贰份，自双方签字（盖章）并乙方完成外电合同签订手续后生效。”二审中，弘基胜业公司、广州建筑公司均向本院确认：一、双方确实分别于2009年8月12日签订《房屋租赁意向书》、于2010年8月15日签订《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》、于2015年10月15日签订《广州市房屋租赁合同》，三份合同所约定的租赁范围是没有变化的，均为首层至3层、5层至9层。二、《房屋租赁意向书》中没有明确约定租赁期间为10年。三、弘基胜业公司确认拖欠广州建筑公司租金的事实，双方对原审判决所认定的拖欠租金、租金违约金的金额及计算方法均无异议。四、双方均对原审法院管辖和适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法无异议。另广州飞渡教育信息咨询有限公司表示，其对原审法院管辖额适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法无异议。其不清楚弘基胜业公司与广州建筑公司之间的签约情况。弘基胜业公司向本院陈述：一、根据《房屋租赁意向书》第四条的约定，只有因上级主管不同意出租涉案房屋，该意向书才失效，现在的情形是上级主管是同意出租的，所以该意向书并没有失效。二、《房屋租赁意向书》和《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》所约定的承租房屋范围是一致的，广州建筑公司确实也不存在从约定的租赁范围内分割出一部分面积没有出租给弘基胜业公司的行为。但意向书所约定的租赁面积为6232平方米，而租赁合同所约定租赁面积只有5750平方米，面积确实是少了但其不会看附图，也不清楚面积少的部分具体是哪一部分。三、从2010年开始，其就是按照5750平方米承租并按此面积交租的，其应该有口头提出过异议但没有证据予以证实。广州建筑公司向本院陈述：一、《房屋租赁意向书》是双方之间的合作意向，已约定需要经过上级主管部门批准才生效，现已失效。二、双方之间履行的是《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，均是在双方自愿的情况下所签订。这两份合同均未约定租赁面积为6232平方米也没有约定过租赁期间为10年。其实意向书和租赁合同约定的承租范围是一致的，均是首层到三层、五层到九层，两者的附图是相同的。可能是当时设计图纸面积是6232平方米，而测量面积是5750平方米。本院认为，原审被告AMIMRAT.AMMAR为阿尔及尔国籍居民，本案属涉外租赁合同纠纷，依法应按照涉外民商事案件审理。因涉案房屋位于越秀区建设六马路3号，在原审法院辖区内；且弘基胜业公司、广州建筑公司、广州飞渡教育信息咨询有限公司均表示对原审法院管辖并适用中华人民共和国大陆法律作为解决本案纠纷的准据法无异议，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案三份合同之间的关系问题。首先，从《房屋租赁意向书》第十一条的约定看，该意向书自双方签订正式的租赁合同后失效，而双方已于2010年8月15日签订《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》，故该《房屋租赁意向书》已于2010年8月15日起失效。其次，双方所签订《广州一建大厦后续工程工作暨房屋租赁合同》约定的租赁期间为2010年6月1日至2015年5月31日，该租赁合同亦因到期而终止，且弘基胜业公司依据《房屋租赁意向书》交付的租赁定金30万元已自动转为该合同的租赁保证金。第三，双方所签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年6月1日至2021年4月30日。经查，以上三份合同虽然在签订时间上存在延续，但各合同所对应的生效时间是独立、不冲突的，且双方并未对因该三份合同所产生的法律关系及其法律后果存在关联性进行约定，弘基胜业公司也未对此予以充分举证，因此，该三份合同签约双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方均应依法履行。关于广州建筑公司是否存在违反《房屋租赁意向书》的约定、弘基胜业公司是否无需向广州建筑公司支付涉案租金及租金违约金的问题。首先，关于弘基胜业公司应否支付涉案租金及违约金，原审法院已作详细阐述，有理有据，本院予以确认，不再赘述。其次，同前述，上述三份合同对应的是弘基胜业公司、广州建筑公司双方当事人之间就不同时段的房屋租赁行为所形成的三个不同权利义务的法律关系，双方当事人是否基于上述三份合同分别或合并主张权利，是其对自身权利的自主处分，不违反法律的规定。本案中，广州建筑公司仅依据《广州市房屋租赁合同》的约定，起诉要求弘基胜业公司支付自2015年10月16日起计至实际交还房屋之日即2018年6月30日止的租金及违约金等，且弘基胜业公司也确认拖欠上述租金及违约金，而弘基胜业公司在本案中并未提出反诉、也未对双方之间因履行上述不同合同所发生的法律关系及其法律后果之间存在关联性进行举证，故本院对广州建筑公司是否存在违反《房屋租赁意向书》的约定的违约行为不作调处，双方当事人可另循法律途径解决。弘基胜业公司据此主张因广州建筑公司存在违反《房屋租赁意向书》的行为而不应支付本案租金及违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上，弘基胜业公司的上诉请求和理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费65234元，由上诉人广州弘基胜业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 徐玉宝审判员 王碧玉二〇二〇年三月二日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏