山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初563号 原告：孟真，女，汉族，1986年7月15日出生，住枣庄市市中区。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路400号。统一社会信用代码：91370402164520467M。 法定代表人：王绥金，经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，男，系单位职工。 原告孟真与被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称“中汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟真、被告中汇公司的委托诉讼代理人殷昭际均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孟真向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判决被告自2017年8月18日交付房屋后，90日后起计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同支付了全部购房款557823元。2017年8月18日被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告中汇公司辩称，一、被告没有违约，不应承担违约责任。原告经被告多次督促、通知至今未缴纳维修基金，因此产权登记部门不予受理原告产权登记申请，被告不应承担原告未办理产权登记的违约责任；二、办理综合验收备案需原告协助配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；三、被告对于原告未缴纳专项维修资金没有过错；四、本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月9日原告与枣庄市市中区住宅建设开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位枣庄市市中区室房屋一处，房屋总价款为557823元，被告应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告在不解除合同的情况下，有权自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2018年8月8日原告向被告交纳购房款557823元。2017年8月18日原、被告办理了房屋交接手续。 2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。被告于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。原告于2018年8月8日交纳了专项住宅维修资金。 2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了被告关于文化西路南侧东湖明珠12号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了文化西路南侧东湖明珠12号楼的不动产权证书，登记权利人为枣庄中汇住宅开发有限公司。 2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。 证明以上事实的证据有当事人陈述、商品房买卖合同、发票、住宅维修基金票据、文件、不动产权证等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了被告关于文化西路南侧东湖明珠12号楼的商品房初始登记申请材料，2019年5月14日办理了涉案房屋所属的12号楼的不动产权证书，登记权利人为枣庄中汇住宅开发有限公司。故被告应协助原告办理枣庄市市中区东湖明珠12楼1单元902室房屋的所有权转移登记手续。 《商品房买卖合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。原告主张的逾期办证违约金，属于继续性债权，诉讼时效应以每个个别的债权分别适用。涉案房屋的实际交付时间为2017年8月18日，被告应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2017年8月18日后90日起一直延续至2019年4月16日。原告于2020年1月10日诉至本院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2017年11月17日起开始计算至2019年4月16日止，因2018年1月18日中汇公司已向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金，原告直至2018年8月8日缴存专项住宅维修资金，因而本院支持自2017年11月17日至2018年1月18日期间的违约金和自2018年8月8日至2019年4月16日期间的违约金。被告不再承担备案之后的相应违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孟真办理枣庄市市中区东湖明珠12号楼1单元902室房屋所有权转移登记手续； 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告孟真违约金（以房款557823元为计算基数，自2017年11月17日至2018年1月18日，自2018年8月8日至2019年4月16日，按日万分之一计算）； 三、驳回原告孟真其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费985元，减半收取计492.5元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 曹利君 二〇二〇年三月九日 法官助理 朱永辉 书 记 员 郭泓泽