西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0112民初638号 原告：西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码91610132710148333T。法定代表人：郑青海，董事长。委托诉讼代理人：李小娟，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班晓敏，陕西信邦律师事务所律师。被告：孙福良，男，1981年3月18日出生，汉族，住山西省稷山县，公民身份号码：14272XXXX103180516。第三人：中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。住所地：西安市。统一社会信用代码：91610132X240701267。负责人：冯波，行长。委托诉讼代理人：王纪文，男，住西安市碑林区农行家3-3-2，系第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行员工。原告西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣房地产公司）与被告孙福良、第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称农行经开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小娟，被告孙福良，第三人农行经开支行的委托诉讼代理人王纪文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海荣房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2011年8月29日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：11071102），被告于该合同解除后7日内协助办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续及预抵押撤销备案手续；2、XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；3、被告偿还原告垫付款253099.63元及违约金8502元（违约金计算方式:自2019年7月2日暂计算至2019年11月8日，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算），以上共计261601.63元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2011年8月29日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市经开区XX路以东、XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积49.16平方米，总价312871元，首付款102871元，剩余购房款21万元办理银行按揭贷款。该合同附件六第三条第四款约定：因买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人逾期付款，按照下列方式处理：（1）买受人未能向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项并向出卖人支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。买受人收到书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金，出卖人有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项外，还应向出卖人支付总价款两倍同期贷款利息的违约金。同年，原被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款21万元用于购买上述房屋，借期360个月，该借款合同中，原告作为担保人承担阶段性连带担保责任。因被告逾期偿还银行按揭贷款，第三人将原被告诉至法院，请求判令偿还全部剩余按揭款及利息、违约金。未央区人民法院于2017年11月30日作出（2017）陕0112民初9461号民事判决书，判令被告孙福良偿还全部剩余按揭贷款、利息及违约金，原告承担连带责任。后第三人申请强制执行，原告代被告向第三人代偿按揭欠款265397.17元、诉讼费4468元、执行费3588元、公告费800元。原告多次向被告催要上述款项，并向被告邮寄送达了追偿通知书，但被告至今未还。为维护合法权益，现诉至法院，请求如前。被告孙福良辩称，其不同意解除《商品房买卖合同》，是原告违约在先。当时其做生意缺钱，想卖房，但是因为原告的原因没有办理房产证导致无法出售，所以后来其才没有按时偿还银行按揭贷款。《商品房买卖合同》约定一年拿到房产证，但是其两年还没有拿到房产证，当时小区很多业主在闹，其着急卖房也卖不掉，就把房子扔着没再管了。第三人农行经开支行述称，同意原告的诉讼请求，原告所述属实。经审理查明，2011年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y11071102），约定被告购买原告开发的位于西安市XX区XX路以东，XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积49.16平方米，总价312871元，首付款102871元，剩余21万元办理银行按揭贷款。合同附件六第三条第四款约定，因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担担保责任的，视为原告逾期付款，被告应在收到原告书面追偿通知后7日内偿还原告代垫款项并向原告支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。被告收到原告书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，原告有权解除本合同及相关协议，收回该商品房。原告解除合同的，被告除应偿还原告代垫款项外，还应向原告支付总价款两倍同期银行贷款利息的违约金。合同附件七第五条第二款约定，无论何种原因致使双方解除合同的，被告应在导致解除合同情况发生之日起七日内按照国家及地方相关法律、法规，办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合……2011年10月12日，原被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告向第三人借款21万元，该合同中，原告作为保证人为被告承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人如约向被告孙福良发放贷款，后被告逾期偿还银行按揭贷款，第三人农行经开支行于2017年诉至本院，请求被告归还下欠全部借款本金及利息，原告承担连带责任。判决生效后第三人申请了强制执行，执行中从原告账户内扣划案款249511.63元(含诉讼费、公告费5331元)及执行费3588元。后原告向被告邮寄了追偿通知书，被告于2019年8月24日签收。庭审中，第三人农行经开支行称注销抵押登记可在15个工作日内办理完毕。原告同意在本案中扣除其垫付款及违约金后将剩余购房款退还被告。庭审调解中，因双方各执己见致调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、（2017）陕0112民初9461号民事判决书、（2019）陕0112执3162号执行结案通知书、追偿通知书、邮寄回执、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，且系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。根据合同附件六第三条第四款之约定，原告承担保证责任，依约代被告向第三人支付贷款本息及诉讼费、公告费、执行费等共计253099.63元，被告应将上述款项在约定时间内偿还原告，而被告至今未履行上述义务，根据该条约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。结合本案实际情况，被告孙福良逾期向原告支付房款的行为构成违约，应向原告支付违约金。原告主张的违约金计算标准有合同依据，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故原告主张的违约金应当分段计算。违约金计算的基数应当以原告代垫的按揭贷款本金、利息等为准，原告代为支付的诉讼费、公告费、执行费不应计算违约金。故，计算违约金的基数应为244180.63元。根据附件七第五条第二款约定，买卖合同解除后，原告主张由被告配合办理商品房买卖合同撤销备案登记手续，本院予以支持。为减少当事人诉累，更大程度的维护被告的合法权益，节约诉讼资源，对原告关于被告应当支付的款项从原告应当退还被告的购房款中予以扣除的主张本院予以支持。第三人农行经开支行的债权已经实现，抵押权的基础已不存在，且第三人对原告关于撤销预抵押登记备案手续的请求无异议，故本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告孙福良签订的合同登记号为Y11071102的《商品房买卖合同》。二、被告孙福良于本判决生效之日起三十日内将位于西安市XX区XX路以东，XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋返还原告西安海荣房地产集团有限公司。三、被告孙福良于本判决生效之日起三十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司代垫款253099.63元；并以244180.63元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日止，按照同期银行两倍贷款利息计算违约金，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计算违约金，计算至本判决确定的给付之日止；上述款项从原告西安海荣房地产集团有限公司应退还给被告孙福良的房款中予以扣除。四、被告孙福良于本判决生效之日起三十日内配合原告西安海荣房地产集团有限公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；五、被告孙福良于本判决生效之日起三十日内配合第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行办理预抵押撤销备案手续。案件受理费5993元（原告已预交），现全部由被告孙福良负担，并于本判决生效之日起三十日内支付给原告西安海荣房地产集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。  审  判  员      王宝娟   二〇二〇年三月十八日 书  记  员      刘旭华1