广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0923民初24号 原告：博白县世华房地产中介服务有限公司，住所地：博白县博白镇锦绣东路40号。 法定代表人：罗玉荣，总经理。 委托诉讼代理人：朱雁，女，1995年3月25日出生，汉族，住所地广西容县，系博白县世华房地产中介服务有限公司员工。 被告：廖中元，男，1986年4月17日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被告：邓诗婷，女，1986年12月9日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 上述两被告共同委托代理人：郭伟雄，广西顺运律师事务所律师。 原告博白县世华房地产中介服务有限公司与被告廖中元、邓诗婷居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理，依法适用普通程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告博白县世华房地产中介服务有限公司的委托代理人朱雁，被告廖中元、邓诗婷及共同委托代理人郭伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告违约金19600元（该房地产成交价的4%即490000*4%=19600元整）；2、两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2019年10月9日两被告与原告签订《限时销售合同》（合同编号：BBSHDC0000915），约定将两被告位于（房屋权属证号：20××03），建筑面积为134.72平方米的房屋交由原告独家代理销售，委托交易价格为49万元，独家委托期限为2019年10月9日至2019年12月9日。对于上述签约事实，被告廖中元于2019年10月9日并签订了《限时销售合同明示单》表示对《限时销售合同》所有条款均已知悉且无异议。合同签订当日，原告依约将500元限时销售保证金支付给被告，被告出具收款收据交原告。原告积极履行推销义务找到了适格买家刘腾飞，2019年10月15日，适格买家与原告签订了《承购确认书》确认购买涉案房屋。同日，原告按《限时销售合同》第八条约定代被告收下适格买家的诚意金5000元，于2019年10月18日将诚意金5000元作为购房定金转入被告的银行账户。其后在委托期限内，原告多次催促被告履行与买家签订买卖合同的义务，被告却拖延时间不予配合出售，明确拒绝出售该房屋，并在独家委托销售期间将涉案房屋另行出售。为了维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求处理。 原告为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供的证据有：1、两被告身份证复印件，证明两被告身份；2、《限时销售合同》、《限时销售合同明示单》，证明被告明确《限时销售合同》内容，并且愿意按合同履行义务；3、收款收据、电子回单，证明原告已履行给付500元保证金义务；4、《承购确认书》，、买家身份证复印件，证明原告已为被告找到适格买家；5、微信聊天记录，收款收据，证明已收到客户交来的定金；6、电子回单，证明原告已将定金转交被告；7、电子回单，证明被告将定金、保证金退回原告账户，违反《限时销售合同》第十一条规定拒收定金，拒绝出售房产；8、微信聊天记录，证明原告积极履行居间义务，及时跟进居间过程中的各项事宜；9、通话录音（光盘）、录音文字版，证明被告承认违约，且愿意就违约进行赔偿；10、带看视频（光盘）证明原告积极履行合同义务，向客户推销被告房产。 原告举证期限外补充提交证据：1、保证书，证明被告廖中元保证依照《限时销售合同》出售涉案物业，否则将依照违约条款承担赔偿责任；2、微信聊天记录，被告要求原告工作人员到其住所签订《限时销售合同》。 被告廖中元、王诗婷辩称：原告与被告双方签订的《限时销售合同》为无效合同，所以不存在违约的情形。原告明知道被告本人的房产是夫妻共同共有，在未取得被告妻子邓诗婷同意的情况下签订合同，此合同属无效合同。《限时销售合同》中邓诗婷名字不是邓诗婷本人所签，且签订合同时被告邓诗婷不在场，被告邓诗婷也从未就买卖共有房产之事授权给被告廖中元。被告廖中元将夫妻共有房产擅自委托给原告销售，属无权处分，事后也未取得被告邓诗婷追认同意，所以认定该合同为无效合同；被告廖中元已经返还了原告所支付的5500元，因此本案不在存在两被告在返还原告500元保证金和19600元违约金的情况。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张的事实，庭审时向本院提供的证据有：1、身份证、户口本、结婚证复印件，证明两被告身份及夫妻关系；2、房产证，证明涉案房产为夫妻共有财产。 原告庭上确认放弃诉讼请求中的第一项。 经过庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见为：证据1、身份证信息证明情况无异议。证据2、《限时销售合同》和《限时销售合同明示书》的合法性以及真实性有异议，这个合同内邓诗婷所签字的地方都不是邓诗婷本人签的，是中介公司与廖中元代签的，本合同的条款严重损害了另一个产权共有人邓诗婷的权益，并且约定的价格并没有经得邓诗婷的同意，因此该合同属于无效合同。证据3、收款收据电子回单，被告廖中元确实收到500元定金，但是已经返还给原告方。证据3、《承购确认书》的真实性、合法性有异议，真实性无法确定，但是我方认为被告与原告签订的《承购确认书》中明确载明以不损害第三方权益为准，该确认书却损害了第三方的权益应撤销，而收款收据诚意金已经退还给原告方。证据5、6、7、8，收到的定金、诚意金都已经返还给原告，且不能证明被告拒绝出售房产，处理产权销售需要共同产权人的同意，作为居间合同签订方应该清楚。证据9、电话录音，没办法进行质证。证据10，视频不是廖中元带去看的，邓诗婷也不在场。被告对原告超出举证期限提交的证据不予质证；原告对被告提供的证据质证意见为被告的证据为非举证期限内提交，不同意质证。 本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，予以采纳。各方当事人提出异议的其它证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据以及庭审记录，本院确认本案的法律事实如下：2019年10月9日，原告与被告廖中元签订《限时销售合同》，合同约定将被告廖中元、王诗婷共有的位于博白县（房屋权属证号：20××03），面积134.72平方米房屋委托原告博白县世华房地产中介服务有限公司出售，委托交易价格为490000元，委托期限为2019年10月9日至2019年12月9日。合同签订当日，原告依约将500元限时销售保证金支付给被告廖中元。同日，被告廖中元立写《限时销售》明示单、收款收据交原告收执。2019年10月15日，买家刘腾飞与原告签订了《承购确认书》确认购买涉案房屋。同日，原告按约定代被告收下买家刘腾飞的诚意金5000元，于2019年10月18日将其中的诚意金5000元作为购房定金汇入被告的中国工商银行账户（62×××27）。其后在委托期限内，原告多次催促被告履行与买家签订买卖合同义务，被告明确拒绝出售该房屋。2019年10月21日被告廖中元退还限时销售保证金500元、诚意金5000元给原告。现原告以被告违约损害其合法权益为由向本院提起诉讼，请求依法处理。 本院认为，被告廖中元未经妻子邓诗婷同意，与原告博白县世华房地产中介服务有限公司签订《限时销售合同》将与邓诗婷的夫妻共同财产委托原告出售，属无权处分，侵犯了邓诗婷的财产权利，主观上有恶意，事后也未得到邓诗婷的追认。原告明知道被告委托其出售的房屋是被告廖中元和其妻子邓诗婷的夫妻共同财产，而与被告签订《限时销售合同》出售该房屋，原、被告双方均有过错。故原告博白县世华房地产中介服务有限公司与被告廖中元签订的《限时销售合同》无效。原告庭审中表示被告廖中元确已在诉讼前退还了限时销售保证金500元，故放弃第一项诉讼请求，本院予以认可；但原告请求被告支付违约金19600元的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条的规定判决如下： 驳回原告博白县世华房地产中介服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费302元，由原告博白县世华房地产中介服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  刘长春 人民陪审员  叶超锋 人民陪审员  庞志盛 二〇二〇年三月三十一日 法官 助理  李坤炎 书 记 员  卜李春