四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初217号 原告：牟杰，女，1988年1月8日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：陈统超，长宁县长宁第一法律服务所法律工作者。 被告：宋小连，女，1980年10月12日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人:兰明，四川竹都律师事务所律师。 第三人：宜宾市吉成房地产营销策划有限责任公司。住所地：四川省宜宾市长宁县长宁镇竹都大道三段。 法定代表人：孙国栋。 委托诉讼代理人：曾路盛，该公司员工。 原告牟杰与被告宋小连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告牟杰及其委托诉讼代理人陈统超、被告宋小连及其委托诉讼代理人兰明、第三人宜宾市吉成房地产营销策划有限责任公司（以下简称吉成公司）的委托诉讼代理人曾路盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牟杰向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年11月30日签订的房地产买卖合同；2.判令被告双倍返还定金40000元；3.赔偿原告因购房所造成的实际损失13400元（中介费、评估费）；4.支付违约金20000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月，原告通过第三人介绍与被告达成了房屋买卖共识，由原告购被告坐落在长宁县淯江花园小区12栋3单元302号房屋，双方在中介公司（第三人）的主持下，于2019年11月30日签订了房屋买卖合同，合同约定原告方在签订之日支付定金20000元，2019年12月30日支付首付款20000元，其余款项于银行按揭款发放完毕一次性付清。合同另约定原告支付中介、评估等费16200元(实交13400元）。同时约定任何一方违约，将承担违约金20000元。合同约定后，原告方积极履行了义务，同时在2019年12月30日即准备好首付款并通知第三人和被告交付。然而被告却回复说要解除合同，房屋不卖了。原告找第三人及被告多次交涉，被告拒不履行合同，也不退还定金，后了解到被告是因房屋涨价另卖他人。为了维护自己的合法权益，特诉之人民法院，请求依法判决。 被告宋小连辩称，1、原告诉状所述并非全是事实，原告并未准备好首付，答辩人也从未说不卖房屋这一事实，该房屋并未卖给他人，现在是本人在居住；2、定金法则和违约金不应当同时使用，请求法院不予支持；3、原告未如期办理按揭和支付首付，应该承担违约责任。原被告签订的合同并未真正解除，原告应当根据合同约定付款，双方未达成解除的合议下，未如期履行合同的行为，已经构成违约，应该承担相应的违约责任；4、第三人在促成该笔交易时存在重大过错，因此对原被告造成的损失应该承担相应的损害责任；首先，答辩人明确告知第三人案涉房屋为夫妻共同财产并抵押在银行，但第三人并未达到对原告保证产权清晰忠诚居间义务，其次，第三人未在合同中注明与原告的联系方式，也未将这一信息留给原告或者答辩人，造成原被告未能就合同履行所产生的争议进行有效沟通，对后续的损失扩大应该承担相应的责任；5、原告明知答辩人出卖的房屋系夫妻共同财产并抵押在银行，却在另一房屋所有权人不在场且未在抵押权人确认的情况下，与答辩人签署房地产买卖合同，且未能及时与答辩人沟通存在一定的过错，应当对自身损失和答辩人的损失承担一定的责任；6、原告所述损失不应当由被告承担，首先第三人未促成房屋交易提供居间服务，但未能促成合同成立并完成，应当返还原告及答辩人已经支付的居间服务费用，其次，原告并未实际办理房屋按揭手续，合同载明的合同佣金并未实际发生，第三人应当返还原告已经支付的按揭佣金6000元，再则，第三人作为从事中介服务机构，不得收取未予标明的费用，评估费并未在合同中约定，也不是第三人从事的业务范围，因此第三人应当返还原告已经支付的评估费2000元。 本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，原告牟杰（乙方）、被告宋小连（甲方）与第三人吉成公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方宋小连将位于长宁县房屋卖与乙方牟杰，房价款520000元，付款方式为乙方于2019年11月30日签订合同之日首付定金20000元，乙方于2019年12月30日以前办理银行按揭手续之日第二次付款200000元，贷款300000元于银行按揭贷款发放完毕一次性付清；交房时间付清全款之日交房；居间方协助甲、乙双方办理房屋所有权、土地证的过户手续、商业按揭贷款手续；由乙方支付中介佣金5200元、按揭佣金6000元、甲方支付中介佣金5200元；乙方擅自解除本协议，甲方所收该房定金不予退还，只退还房款；甲方擅自解除本协议，除退还乙方所交定金及房款外，另赔偿违约金20000元给乙方；前述两种情况下，居间方应当收取的中介佣金、按揭佣金16200元整由违约方承担，已经预付的进行结算，没有预付的居间方追收。合同签订当日，原告牟杰向被告宋小连交付了定金20000元，被告宋小连向原告牟杰出具了定金收条。同日，原告牟杰向第三人吉成公司支付了中介费11200元及评估费2200元。2019年12月21日，第三人吉成公司电话联系被告宋小连，被告宋小连表示该房屋不卖了，吉成公司随后联系原告告知此情况。之后双方因对违约金事宜达不成一致意见，原告诉至法院。 以上事实有原告、被告以及第三人吉成公司的当庭陈述，以及经庭审质证的《房地产买卖合同》、收条、转账凭证、询问笔录等予以证实。 本院认为，原告牟杰与被告宋小连签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告牟杰按照合同约定支付了购房定金，被告宋小连在约定支付首付款的日期前表示不卖房屋，其行为已经违反了合同约定，构成违约，合同已经不能继续履行，原告可以要求解除合同并要求被告承担违约责任。被告辩称，案涉房屋系夫妻共同财产，原告在签订合同过程中未尽到审慎注意义务，应当承担一定的责任，本院认为，造成本案合同不能继续履行的根本原因在于被告不卖房屋，而不是房屋产权问题，而且根据第三人以及原告的陈述，被告的丈夫在评估公司对房屋进行评估拍照时也在现场，故对被告的辩称意见本院不予采信。对原告牟杰解除合同的主张本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金条款与违约金条款不能同时适用，原告在庭审中明确表示选择适用定金条款，故按照定金罚则规定被告宋小连应当双倍返还原告牟杰定金40000元。 对原告主张的要求被告支付中介佣金等共计13400元的主张，本院认为，定金是担保合同履行的一种形式，在当事人一方不履行合同时，定金便成为惩罚违约方的制裁形式，在约定的定金双倍返还不足以赔偿受害人损失时，受害人可以要求适用定金并要求赔偿损失。因为赔偿损失主要是补偿性的，当事人因为取得定金会减轻自己的损失额，所以适用时要求总额不能超过损失额。本案中，原告牟杰因被告宋小连违约，已经支付给第三人的各项费用共计13400元，但原告未提供因被告的违约行为造成其他损失的依据，原告的损失小于适用定金所得款，原告主张的双倍定金既补偿了原告的损失，又对被告进行一定的惩罚，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告牟杰与被告宋小连于2019年11月30日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告宋小连在本判决生效之日起十日内退还原告牟杰双倍定金40000元； 三、驳回原告牟杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1734元，减半收取计867元，由宋小连负担473元，由牟杰负担394元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  张敏 二〇二〇年三月三十一日 书记员  唐琪