江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1073号上诉人（原审被告）：南京中储房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路河道路1号。法定代表人：李传玉，南京中储房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京房小白地产代理有限公司，住所地南京市江宁区东麒路33号东山国际企业研发园B座401室。法定代表人：王建立，南京房小白地产代理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘炫，江苏晟旻成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王松，江苏晟旻成律师事务所实习律师。上诉人南京中储房地产开发有限公司（以下简称中储公司）因与被上诉人南京房小白地产代理有限公司（以下简称房小白公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理，于2020年3月6日公开开庭审理本案。上诉人中储公司委托诉讼代理人赵宇翔，被上诉人房小白公司委托诉讼代理人刘炫、王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中储公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、当事人对合同理解存在争议的，应当遵循合同目的进行解释。本案所涉合同目的为上诉人希望通过被上诉人的代理销售服务与更多客户达成商品房买卖交易进而获利。双方明确约定销售成功的标准为确认有效客户签订《商品房预售/出售合同》备案。此时该客户才能算作销售业绩，进入后佣计算。而客户认购房屋仅仅形成签订购房合同的预约，一审法院认为双方按房屋认购时间确定佣金金额，属事实认定错误。2、案涉合同明确约定佣金收取方式为前后佣模式，前佣由被上诉人客户收取，一般高于后佣。前后佣模式本意在于分担双方风险，即被上诉人在客户认购时即获取前佣对价，在与客户签订正式商品房预售合同时获取后佣结算。一审法院以销售成功作为佣金支付条件违背合同本意，属事实认定错误。3、被上诉人起诉时，案涉合同尚未履行完毕，佣金尚未结清。已付佣金并非最终结算结果，且朱培华、陈雪娇两户客户的实际支付金额为3.2万元/户，并不代表上诉人同意按4万元标准结算佣金。被上诉人获取的不当利益应予以返还，一审法院却据此推断上诉人认可4万元/户的佣金标准，有违公平原则。房小白公司辩称：1、案涉合同明确了佣金结算标准和佣金支付时间。双方以房屋认购协议签署时间来结算佣金，并以商品房预售合同签署时间作为支付佣金时间，二者并不冲突。上诉人以此限制被上诉人虚假销售，跟进销售进度，符合交易习惯，有利于更快实现合同目的。2、购房人在签订房屋认购协议时会同时交纳定金（一般为5万元）。该定金由上诉人收取，保证后续签订商品房预售合同的稳定性。故以此作为结算时间是对被上诉人工作的肯定。合同约定“确认达到支付条件后”再行付款，是对签订购房协议后反悔情况的保障，被上诉人无法获得佣金，上诉人通过收取定金获利。上诉人通过该约定促使被上诉人尽快完成商品房预售合同签订，符合交易习惯。3、双方以房屋认购时间进行佣金结算，从2018年3月至今经过了多次审批，并有部分已经支付，上诉人此前从未提出异议，且在2019年确认剩余佣金为12.2万元。上诉人在2019年8月20日会审表中也明确以房屋认购时间作为佣金结算标准。4、上诉人是在2019年6月30日被有关主管部门处罚暂停销售的情况下才不予支付剩余佣金，并在被上诉人提起诉讼后才对一年半前确认的事实予以否认，显然违反基本的诚实信用原则，亦与常理不符。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。房小白公司向一审法院起诉请求：1、中储公司立即支付佣金122000元及利息（以122000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自起诉之日即2019年10月10日起计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费用由中储公司承担。一审法院认定事实：中储公司（甲方）与房小白公司（乙方）签订有《花样年•喜年中心项目销售总代理合同》（以下简称《销售总代理合同》）一份，约定：甲方指定乙方为全案销售独家总代理商，对甲方位于江苏省南京市所开发花样年•喜年中心项目B3/B4/B5/B6栋楼进行独家销售工作，合作期限自2018年3月1日至2018年6月30日止；甲乙双方共同协商制定各批次房源销售价格表，但最终的底价价格表以甲方确认签字盖章版为准；销售佣金结算及支付：销售佣金收取标准：佣金统一收取方式为前后佣模式，即前佣以居间服务费等形式由乙方统一向客户收取（由此带来的法律风险、媒体曝光、财务税收及客户纠纷均由乙方自行承担，与甲方无关），后佣采取固定额度模式（3月20日前金额肆万元/套整，3月20日至6月30日金额壹万元/套整），经财务确认所销售房源达到支付条件后由甲方支付给乙方账户（乙方须向甲方提供相应金额正规发票），但乙方针对收取的服务费标准、说辞等需向甲方予以文字报备；销售成功的标准为：销售成功的标准为：确认有效客户与甲方完成签署《商品房预售/出售合同》备案；如涉及客户退房退款相关问题，乙方须无条件配合甲方进行款项退款流程相关事宜并退还所收取的客户佣金费用，且乙方不计提该套佣金。中储公司（甲方）与房小白公司（乙方）另签订《花样年•喜年中心项目销售总代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，约定：续签乙方对甲方项目的推介合作2个月，自2018年1月1日至2018年2月28日；佣金计算，在合作期内，对于乙方成功销售的房源的房屋，双方约定以40000元（肆万元/套）做为乙方的后置销售佣金。2019年10月10日，房小白公司诉至一审法院，主张中储公司结欠其15套房屋佣金共计122000元未付，中储公司对其中13套房屋的未付佣金计106000元无异议，对剩余2套房屋的应付佣金金额提出异议。中储公司另外对之前佣金已经结清的2套房屋的应付佣金金额提出异议。中储公司提出异议的4套房屋的具体信息如下：第1套房屋房号为B5-1810，业主为朱培华，房屋认购时间为2018年1月23日，商品房预售合同签约时间为2018年5月17日，备案时间为5月29日，已付佣金金额为32000元；第2套房屋房号为B5-1324，业主为陈雪娇，房屋认购时间为2018年3月5日，商品房预售合同签约时间为2018年5月24日，备案时间为2018年6月11日，已付佣金金额为32000元；第3套房屋房号为B6-1103，业主为亓静静，房屋认购时间为2018年3月16日，商品房预售合同签约时间为2018年5月21日，备案时间是2018年6月20日，已付佣金金额为4万元；第4套房屋房号为B6-616，业主为郝春静，房屋认购时间为2018年3月9日，商品房预售合同签约时间为4月25日，备案时间为2018年5月15日，已付佣金金额为4万元。中储公司主张根据合同约定，销售成功的标准是完成《商品房预售/出售合同》的签署与备案，应根据《商品房预售/出售合同》签署并完成备案的时间来结算上述4套房屋的佣金，每套房屋佣金均应为1万元，这4套房屋其多支付佣金104000元。房小白公司则主张应根据房屋认购时间来结算上述4套房屋的佣金，每套房屋佣金金额均应为4万元，中储公司未支付佣金共计122000元。一审法院认为,本案争议焦点是朱培华、陈雪娇、亓静静、郝春静四个客户对应房屋的佣金结算方式如何确定的问题，即房屋认购时间与购房合同签署备案时间分别在2018年3月20日之前和2018年3月20日之后（含2018年3月20日）时，是按照房屋认购时间结算佣金，还是按照购房合同签署备案的时间结算佣金。房小白公司与中储公司签订的《销售总代理合同》及《补充协议》虽然约定了两种佣金收取标准，但未约定何时符合结算佣金的条件，双方当事人对此说法不一，根据谁主张谁举证的原则，应由双方对各自的主张承担举证责任。根据房小白公司提交的合同款支付审核单及其附件结佣支付明细，能够证明朱培华、陈雪娇两户房屋的佣金结算标准是4万元/套，即能够证明双方在结算佣金时是按照房屋认购时间确定应支付的佣金金额的，故朱培华、陈雪娇、亓静静、郝春静四个客户对应房屋的应付佣金金额应为4万元/套。《销售总代理合同》虽然约定有“销售成功的标准为：确认有效客户与甲方完成签署《商品房预售/出售合同》备案”的内容，但并未约定以“销售成功”作为结算佣金还是支付佣金的条件；除案涉15套房屋佣金未结清外，双方当事人合作期间由房小白公司销售成交的其他房屋的佣金均已结算并支付，其中亓静静、郝春静两户房屋认购时间亦在2018年3月20日之前，购房合同签署备案时间亦在2018年3月20日之后，这两套房屋佣金亦是按照4万元/套进行结算与支付的；故中储公司辩称应按购房合同签署备案时间作为结算佣金的时间，主张上述四套房屋佣金计算错误，要求在应付佣金中扣减多付的佣金的意见，依据不足，对此不予采纳。对房小白公司主张中储公司结欠其佣金122000元的事实，予以确认。对房小白公司主张中储公司支付佣金122000元及逾期付款利息的诉讼请求，依法予以支持。一审法院据此判决：被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京房小白地产代理有限公司佣金122000元及利息（以122000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年10月10日起计算至实际给付之日止）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，房小白公司、中储公司均一致确认双方签订的约定2018年1月1日至2018年2月28日期间合作事宜的《花样年•喜年中心项目销售总代理合同补充协议》系对双方2017年合作事宜的延续，当时并不区分佣金标准，后佣均按4万元/套计算；与本案所涉2018年3月1日至2018年6月30日的《销售总代理合同》系两份独立合同。本院认为，本案二审的争议焦点为双方合同约定的后佣支付标准时间应以房屋认购时间确定还是以购房合同签署备案时间确定。本案中，房小白公司与中储公司签订的《销售总代理合同》第五条约定了后佣计算以2018年3月20日为界，在此之前为4万元/套，此后为1万元/套，并约定该款项在财务确认所销售房源达到支付条件后进行支付。案涉合同第五条第二款虽约定了销售成功的标准为确认有效客户与甲方完成签署《商品房预售/出售合同》备案，但未明确此处的“销售成功”是佣金计算标准还是支付条件。案涉合同存在约定不明的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就合同履行没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据房小白公司提供的证据，中储公司对于郝春静、亓静静两户客户已经按照房屋认购时间审批佣金4万元，并支付完毕，对于本案诉争的朱培华、陈雪娇两户客户亦按照房屋认购时间审批佣金4万元，并已支付佣金32000元，可视为双方在履行合同中以交易习惯对合同约定进行了明确。中储公司虽辩称系公司财务人员对合同理解错误致佣金计算错误，但上述佣金已经完整财务制度审批并支付，且中储公司未提供证据证明其在本次诉讼前主动向对方提出异议，明确佣金计算标准。故一审法院认定案涉合同约定的佣金计算标准应以房屋认购时间计算，并无不当。中储公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，中储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因法律法规发生变化，本院对一审判决中利息利息计算标准予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12170号民事判决为：南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京房小白地产代理有限公司佣金122000元及利息（以122000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月10日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2740元，由上诉人南京中储房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二〇二〇年三月十三日书记员  汪海燕