宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4166号 上诉人（原审被告）:樊某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：康某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：朱某1，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱某2，宁夏辅德律师事务所实习律师。 上诉人樊某因与被上诉人吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10157号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月28日立案后依法组成合议庭进行审理，经阅卷审查和询问双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实和证据进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 樊某上诉请求：1.依法撤销银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初10157号民事判决；2.依法改判“确认上诉人樊某与被上诉人吴某之间的房屋租赁合同于2018年12月30日已解除,上诉人已于同日返还租赁房屋”；3.依法改判“上诉人樊某向被上诉人吴某支付2018年期间的房屋租金5万元”；4.依法改判“驳回被上诉人吴某的其他诉讼请求”；5.一审、二审诉讼费由上诉人、被上诉人合理分担。事实与理由：一审法院未查明本案基本事实,且对证据错误采信,从而导致错误认定,继而作出错误判决。一、樊某与吴某之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月30日因吴某强行收回涉案房屋而解除,一审判决第一项判令“被告樊某于本判决生效之日起十日内向原告吴某返还银川市兴庆区森淼商业广场东侧2号营业房”实属不必要,亦属错误。一审法院查明樊某与案外人瞿某于2014年10月20日签订房屋租赁合同,租赁期限为三年,自2014年12月1日至2017年11月30日止,房屋租金每年5万元。租赁期内,吴某取得涉案房屋处分、收益权。樊某与吴某均认可双方自2018年1月1日起存在事实房屋租赁合同关系,但未签订房屋租赁合同。对于查明的前述事实,樊科梅没有异议。依据《合同法》第二百一十五条之规定,双方之间的房屋租赁合同关系视为不定期租赁关系。对于不定期租赁,双方均可以随时解除合同。吴某于2018年12月28日提出解除租赁合同,并以强行锁门、拒绝樊某继续使用涉案房屋的方式收回涉案房屋。至此,双方之间的房屋租赁合同关系因吴某提出解除而解除,吴某已收回房屋。一审法院再作出解除双方之间的房屋租赁合同关系、樊某返还房屋的判决实属错误,亦属多余。二、一审判决判令“被告樊某按照每日租金136.99元的标准向原告支付自2018年1月1日至本判决确定的退房之日止的租金”错误。樊某仅应承担2018年期间的房屋租金5万元。根据前述查明的事实,双方之间不定期租赁合同关系发生于2018年1月1日,至2018年12月30日吴某提出解除,并通过强行锁门的方式收回了房屋。涉案房屋自吴某强行锁门后,樊某再无法使用。一审判决判令樊某继续向吴某支付房屋租赁合同关系解除、涉案房屋被收回后的租金不仅错误亦不公平。樊某仅应支付其实际使用期间,即2018年期间的租金5万元。三、吴某无权主张物业费、电梯费及采暖费。一审法院判令“被告向原告支付截止到2019年6月13日的物业费电梯费及采暖费共计9135.28元”错误。物业费、电梯费及采暖费分别发生于樊某与宁夏美中天物业管理有限公司之间的服务关系及樊某与宁夏华电供热有限公司之间的供热合同关系。即便存有纠纷,也应由宁夏美中天物业管理有限公司、宁夏华电供热有限公司提出主张,吴某无权提出权利主张。吴某只有在代樊某缴纳了2018年期间的相关费用后才能取得要求樊某返还代为垫付款项的权利,而在此之前,吴某无权要求樊某返还该笔费用。因双方之间的房屋租赁合同关系已于2018年12月30日解除,且涉案房屋已被吴某实际占有使用,樊某实际使用涉案房屋至2018年12月30日,樊某仅应承担在此之前所产生的费用,此后的费用应由吴某承担。故一审法院判令樊某向吴某支付“截止到2019年6月13日的物业费、电梯费及采暖费共计9135.28元”错误。四、樊某有权拆除涉案租赁房屋因装饰装修所未形成附和的装饰装修物品。如吴某不同意拆除时,应给予樊某合理价值的补偿。樊某承租涉案房屋过程中经原出租人同意曾为该房屋增加二层设施及其他装饰装修物并支付较高费用,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条之规定上诉人有权拆除未形成附和的装饰装修物,除非双方另有约定。综上,樊某与吴某之间的不定期租赁合同已于2018年12月30日解除,且吴某已收回房屋,故樊某仅应承担2018年之前的租金及相关费用。 吴某辩称，一、吴某并没有提出解除房屋租赁合同,樊某也没有向吴某交回房屋,房屋租赁合同一直延续。吴某在报警及公证均无法收回房屋的情况下,于2019年5月在物业的参与下才将房门打开。诉讼期间,租赁合同仍未解除,在这种情况下,吴某不敢也不能将房屋另行出租。这一切都是由于樊某违约造成的,樊某应向吴某支付租金。因此,一审法院判决樊某向吴某返还房屋并支付租金正确。二、吴某诉请的物业服务费、电费、采暖费均为到期应缴费用,樊某作为承租人应当向吴某支付该笔到期费用。依据宁夏美中天物业管理有限公司出具的证明及宁夏华电供热有限公司出具的采暖费缴费通知单,樊某承租案涉房屋期间产生物业费、电费及采暖费共计9135.28元,樊某诉请的该笔费用为到期应缴费用,樊某应当自返还房屋之日缴清。物业费、电费及采暖费是樊某承租期间产生的费用，缴清上述费用是其应尽义务。一审期间,樊某对此项事实知情并且未提出异议。吴某是涉案房屋的所有权人,拖欠的相关费用仍然要由吴某来承担。因此，一审法院判决樊某向吴某支付拖欠的费用完全正确。三、樊某要求吴某就涉案房屋装饰装修费用进行补偿无任何事实根据和法律依据。综上所述,樊某的上诉理由均不能成立,请求驳回上诉，维持原判。 吴某的一审诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告返还位于清河南街森淼商业广场东2号营业房；3.判令被告向原告支付2018年1月至2019年6月的租金75000元，并向原告支付至实际交还房屋之日止的租金；4.判令被告向原告支付租金利息4071.91元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年6月25日起至欠付租金实际付清之日止的利息；5.判令被告支付物业服务费、电费、采暖费共计9135.28元；6.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院查明事实：涉案房屋银川市兴庆区森淼商业广场东侧2号营业房系宁夏林业研究所股份有限公司所有，2011年11月14日，案外人余某（樊某儿子）与宁夏林业研究所股份有限公司签订房屋租赁合同，约定由余某承租涉案房屋，租赁期限为三年，自2011年12月1日至2014年11月30日止，年租金6万元起，前两年租金不变，第三年递增5%。租赁期间内，宁夏林业研究所股份有限公司将涉案房屋抵顶给案外人瞿某，案外人瞿某于2014年10月20日与樊某签订房屋租赁合同，约定由樊某继续租赁涉案房屋，租赁期限为三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止，房屋租金每年5万元，租金三年不变。同日，樊某向瞿某妻子徐某支付房屋租金定金5000元，徐某出具收条一张，2014年11月24日樊某又向徐某支付2014年12月1日至2015年11月30日的房屋租金45000元，徐某再次出具收条一张。租赁期内，瞿某与宁夏林业研究院股份有限公司达成其他顶账协议，退还涉案房屋。2017年6月1日，宁夏林业研究院股份有限公司又将涉案房屋顶账给吴某，2017年8月瞿某找到樊某称这个房子他不要了，并找来吴某与樊某协商租赁相关事宜，吴某与樊某未签订房屋租赁合同。2019年5月31日，吴某向银川市公安局兴庆区分局银古路派出所报案，称双方就涉案房屋租金事宜发生口角，樊某于2019年5月31日及2019年6月12日两次在公安机关的询问笔录中对房屋租赁事宜做出了陈述，与本案答辩意见基本相同，并认可涉案房屋于2018年12月30日到期，欠付吴某租金5万元，因就装修费问题未达成一致意见，故未支付房租。2019年6月13日，涉案房屋的物业管理公司宁夏美中天物业管理有公司出具证明，载明“兹有坐落在银川市兴庆区六盘山东路和清河南街的宁夏森淼商业市场东边2号商户，业主姓名：吴某，身份证号×××，该房欠2017年7月1日至2019年6月30日物业服务费合计5556.48元，电费106元，共计5662.48元”。宁夏华电供热有限公司也于2019年6月14日向樊某出具采暖费缴费通知单一份，载明“您2018-2019年度采暖费至今未缴。房屋信息：面积115.76平方米，用热性质为商业，本采暖季费用共计3472.8元，您已欠费……”。樊某未支付房屋租金也未缴纳物业费、电费、采暖费，现吴某诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，吴某与樊某虽未签订房屋租赁合同，但双方形成了事实的房屋租赁关系，该房屋租赁法律关系依法成立并合法、有效。吴某与樊某的租赁事宜相关约定无依可循，樊某虽主张吴某口头承诺按照樊某与瞿某签订的房屋租赁合同履行，但吴某对此不予认可，且樊某未提交证据予以证明，另外，樊某虽提交了载有案外人瞿某、徐某的身份证复印件的字据，上面记载“经双方达成协议，原合同与森淼签订，森淼集团把合同与2014年10月20日转给甲方瞿某，徐某，已经三年没到违约，现于甲方瞿某夫妻协商，将装修费用在与甲方合同履行中，甲方不预给乙方樊某余保留合情处理，乙方樊某有权恢复装修房屋毛墙毛地”，但该字据并未直接写明抵顶房屋租金事宜，且未有案外人瞿某、徐某签字确认，无法确定该字据的真实意思，故对樊某的辩解不予采信。吴某虽不是房屋产权机构登记的房屋所有权人，但其持有房屋所有权人出具的顶账协议，且未有其他人提出异议，故应享有对涉案房屋处分、收益的权利。樊某在公安机关询问笔录中承认下欠租金的事实，故按照约定，现房屋租期已满，樊某应退还涉案房屋，并按136.99元每日（50000元÷365日）的标准支付自2018年1月1日起至本判决确定的归还涉案房屋之日止的租金。对于吴某要求樊某支付欠付租金利息的诉讼请求，因双方未订立书面协议，未对租金给付时间作出明确约定，吴某起诉之日应视为租金逾期支付之日，结合吴某诉讼请求，樊某应以欠付租金为基数按照年利率4.35%支付自2019年6月25日起至本判决确定的给付之日止的利息。对于吴某要求樊某支付物业服务费、电梯费、采暖费的诉讼请求，樊某对此知情并且未提出异议，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告樊某于本判决生效之日起十日内向原告吴某返还银川市兴庆区森淼商业广场东侧2号营业房；二、被告樊某于本判决生效之日起十日内按照每日租金136.99元的标准向原告吴某支付银川市兴庆区森淼商业广场东侧2号营业房自2018年1月1日起至本判决确定的退房之日止的租金并以欠付租金为基数按照年利率4.35%支付自2019年6月25日起至本判决确定的给付之日止的利息；三、被告樊某于本判决生效之日起十日内向原告吴某支付银川市兴庆区森淼商业广场东侧2号营业房截止到2019年6月13日的物业费5556.48元，电梯费106元以及2018-2019年度采暖费3472.8元，共计9135.28元。一审案件受理费已减半收取计1003元，由原告吴某负担46元，由被告樊某负担957元。 二审期间，樊某没有提交新证据。吴某为支持其抗辩主张，提交《关于银川市清河南街1350号森淼商业市场东2号营业房的情况说明》一份，证明：因樊某既不向吴某支付租金，也不返还房屋，2019年5月27日吴某报警后，找开锁公司打开房门，物业公司在银古路派出所的要求下，证明开锁过程。双方仍存在租赁合同关系，房屋至今仍放置未出租。 樊某质证认为，该证据仅记载了吴某的陈述，并不能客观证明樊某拒不返还房屋的事实，实际是在2018年12月吴某用电焊在卷帘门上加装两把门锁，强行锁门，收回房屋。一审中提交的询问笔录均发生于该份情况说明记载时间之后，双方在公安机关询问中均认可在2018年底房屋被锁事实。因此自2018年12月底双方合同关系解除，该证据不能证明双方租赁关系仍存续。 经审查，吴某提交情况说明与其当庭陈述内容一致，证明吴某于2019年5月27日请开锁公司将涉案房屋门锁打开的事实，本院对该证明目的予以采信，对其余证明目的不予采信。 二审查明，吴某认可其于2018年12月29日在涉案房屋加了两把锁子，于2019年5月27日通过开锁公司将涉案房屋门锁全部打开。其余事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因吴某与樊某未签订书面房屋租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同。樊某认可其欠付吴某2018年度租金5万元，吴某也是按照年租金5万元标准主张欠付租金，故涉案房屋租金应以年租金5万元标准计算。双方二审争议焦点为涉案房屋是否收回以及租金计算的截止时间。二审期间，吴某认可其于2018年12月29日在涉案房屋加了两把锁，于2019年5月27日通过开锁公司将涉房屋门锁打开，故吴某于2019年5月27日已经实际收回涉案房屋，房屋租金及物业费也应计算至2019年5月27日为止。本院对其要求解除双方之间房屋租赁合同以及要求樊某交还房屋的诉讼请求不予支持。对其要求樊某支付截止房屋交还之日止租金及物业费、电费、采暖费的诉讼请求，本院支持自2018年1月1日至2019年5月27日租金70137.53元（5万元＋5万元÷365天×147天），自2017年7月1日至2019年5月27日的物业费5294.09元（2元/平米×115.76平米×22个月＋2元/平米×115.76平米÷30天×26天）以及欠付电梯费106元、采暖费3472.8元。樊某以欠付租金70137.53元为基数按照年利率4.35%标准向吴某支付自2019年6月25日起至本判决确定的给付之日止的利息。樊某未提交证据证实其将涉案房屋钥匙交还吴某，本院对其关于吴某于2018年12月强行收回房屋，双方之间租赁合同已经解除的上诉理由不予采纳。樊某作为涉案房屋的承租人，应当负担其房屋使用期间的物业费、采暖费及电费等，本院对其不应承担上述费用的上诉理由不予采纳。樊某未与吴某签订书面合同，其要求吴某赔偿其装修损失的上诉理由无事实及法律依据，本院对其该上诉理由不予采纳。 综上，因二审出现新证据，致使一审判决认定事实发生变化，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初10157号民事判决； 二、上诉人樊某于本判决生效之日起十五日内向被上诉人吴某支付房屋租金70137.53元、物业费5294.09元、电梯费106元、采暖费3472.8元，共计79010.42元； 三、驳回被上诉人吴某的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费已减半收取计1003元，二审案件受理费2006元，共计3009元，由上诉人樊某负担2662元，由被上诉人吴某负担347元。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年三月十一日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。