辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2674号上诉人（原审被告）：黄楹，女，1976年2月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高悦（黄楹弟妹），女，1982年9月20日出生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：金迎，女，1987年3月29日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人黄楹因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄楹上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案移送沈阳市沈河区人民法院处理；3.驳回被上诉人一审中除第二项外的所有诉讼请求；4.判令被上诉人返还上诉人在2014年1月1日至2017年12月31日缴纳的物业费共9972元；5.判令被上诉人根据对等原则支付上诉人在2014年1月1日至2017年12月31日期间因未能按照《物业服务合同》履约的违约金3200元；6.判令被上诉人依照相关物业管理法规派遣建筑工程技术人员至上诉人所在房屋，对该房屋因外部共有部位外墙及外保温开裂等原因造成客厅窗台及客厅内北墙墙面与外界形成冷源连桥，致使冬天异常漏风的问题进行实地勘验，查明原因、制定好维修计划并予以维修；7.判令被上诉人依法依责拆除园区北侧商户在园区内墙上擅自开启的排烟管道，恢复原样，杜绝安全隐患；拆除其擅自设置的挡车器、清理其长期堆放的垃圾杂物；8.判令被上诉人承担本案诉讼费用。绿城物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2,493.6元；2、判令被告支付原告2018年1月31日至2018年12月31日期间的电梯费288元；3、判令被告支付原告拖欠期间的滞纳金200元，以上3项（物业费、电梯费、滞纳金）总计2,981.6元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告系位于沈河区的业主，该房屋建筑面积为138.53平方米。2014年3月，原告（乙方）与东方威尼斯小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为东方威尼斯小区提供物业管理服务，住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，电梯服务费12元/月/人，物业服务费按年交纳，实行预收制，逾期交纳物业管理服务费，每逾期一日，应交纳欠款总额的3‰作为滞纳金，违约责任重第二十五条约定：原告违反本合同约定，未能达到约定的管理标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。其他事项中约定合同自2014年3月1日起生效，至2017年2月28日止，合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的，本合同自动延续。一审法院认为，原告沈阳绿城物业服务有限公司系被告黄楹所居住（房屋面积为138.53平方米）的“东方威尼斯”小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，予以支持。被告虽然抗辩原告的服务存在瑕疵，但在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故对被告的抗辩理由，不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决：一、被告黄楹于本判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业费2,493.5元；二、被告黄楹于本判决生效后十五日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的电梯费288元；三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄楹承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄楹提供了手机视频录像，证明被上诉人并没有完全履行相关养护、管理等维护义务，应承担相应的违约及赔偿责任。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，上诉人黄楹所在园区东方威尼斯花园业主委员会与被上诉人绿城物业公司签订的《物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。涉诉物业合同期限虽然已于2017年2月28日届满，但依照合同约定，合同到期后双方没有解除合同并继续履行合同的，本合同自动延续。绿城物业公司作为物业服务单位提供了物业服务，即有收取物业费的权利；黄楹作为园区业主，享受了物业服务，即应按时交纳物业费。关于上诉人提出要求被上诉人返还2014年1月1日至2017年12月31日期间缴纳的物业费9972元，并根据对等原则支付被上诉人未能按照《物业服务合同》履约的违约金3200元的主张。由于上诉人在一审期间并未提起反诉，故本院对此不予审理。关于上诉人提出被上诉人应当派遣建筑工程技术人员，对其房屋就外部共有部位外墙及外保温开裂等原因造成客厅窗台及客厅内北墙墙面与外界形成冷源连桥，致使冬天异常漏风的问题进行实地勘验，查明原因、制定好维修计划并予以维修的主张。对于属于公共部分维护的问题，被上诉人应及时履行维护义务；但对于属于房屋质量问题的部分，上诉人应及时向开发商主张相关权利，而不应以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人应依法依责拆除园区北侧商户在园区内墙上擅自开启的排烟管道，恢复原样，杜绝安全隐患的主张。由于被上诉人作为物业服务公司并没有执法权，在被上诉人已经将园区涉及违建违规改造等问题上报行政执法单位的情况下，上诉人不应以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩事由。对于上诉人要求被上诉人拆除其擅自设置的挡车器、清理其长期堆放的垃圾杂物的主张。由于上述问题涉及园区具体的管理问题，且上诉人并未提供相应证据予以证明，本院不予支持，但被上诉人应在接收到业主就园区管理问题的意见后，及时履行相关义务，维护园区的良好运行。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，黄楹的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄楹负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年三月二日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。