天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7540号上诉人（原审被告）：果立栋，男，1962年10月20日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：单辉，男，天津市民德安餐饮服务有限公司员工。委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市民德安餐饮服务有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街道龙悦路竹园2号旁。法定代表人：果立栋，总经理。委托诉讼代理人：单辉，男，天津市民德安餐饮服务有限公司员工。委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国玺，男，1977年2月5日出生，汉族，个体经营，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王世鑫，天津同汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛向军，男，1968年4月29日出生，汉族，个体经营，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王世鑫，天津同汇律师事务所律师。原审第三人：天津市潞河环境建设有限公司，住所地天津市红桥区西沽公园内。法定代表人：许宝全，经理。委托诉讼代理人：马明国，天津瑞隆律师事务所律师。上诉人果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司（以下简称民德安公司）因与被上诉人陈国玺、毛向军及原审第三人天津市潞河环境建设有限公司（以下简称潞河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。果立栋、民德安公司上诉请求：依法对一审判决第二、三、五项内容予以改判或将本案发回重审；两审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．二被上诉人在签订《房屋租赁合同》时存在故意隐瞒租赁物未取得合法手续这一基本事实的情形，经上诉人多次催促未果，以至于消防安全部门责令停业，被上诉人故意拖延的行为已经构成欺诈。而该合同被判定无效后，被上诉人不但不承担相应的过错责任，反而因此获取每年150万巨额不当利益，有失公平。2．《房屋租赁合同》被判定无效后，腾房时间畸短，未考虑上诉人所签署婚宴、寿宴等合同的履行问题，以及上诉人员工安置问题。3．《房屋租赁合同》被判定无效后，上诉人在合同履行过程中对租赁物进行添附的费用为707000元，一审仅判决由上诉人拆除，但拆除后其价值大大降低，由此给上诉人造成的巨大经济损失。陈国玺、毛向军辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。潞河公司述称，一审判决认定的是二上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，而上诉人上诉的理由是依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定认为存在欺诈行为和显失公平的情形，合同无效与合同变更、撤销不属于同一法律关系，因此，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈国玺、毛向军向一审法院起诉请求：1．判令解除陈国玺、毛向军与果立栋、民德安公司之间的房屋租赁合同，果立栋、民德安公司腾空交付房屋；2．判令果立栋、民德安公司支付陈国玺、毛向军2019年4月1日至8月26日房屋租金及2018年所欠房屋租金共计1075753元；3．诉讼费由果立栋、民德安公司承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于红桥区运河北侧竹园西侧，由第三人潞河公司代为管理。涉诉房屋至今未取得规划建设许可证，未取得房屋所有权证。后潞河公司作为甲方与乙方天津市隆锦添大酒店签订《商业用房租赁协议》，约定将诉争房屋两千米商用房整体出租给乙方作为餐饮经营，租赁房屋的内部装修由乙方组织设计，报甲方审核同意后，乙方组织施工，费用由乙方承担。租赁期限十五年，从2011年1月1日到2025年12月31日止。协议第三条约定房屋租金为：2011年1月1日至2015年12月31日每年租金60万元。2016年1月1日至2020年12月31日每年租金70万元，2021年1月1日至2025年12月31日是每年租金80万元。第八条约定：甲方将该主体东侧的空地提供给乙方建设，只作为厨房操作间和员工宿舍，建设资金和费用由乙方自己承担，在租赁期内该建筑物的使用权归乙方。第九条约定：乙方按照法律、法规有权自主进行市场化运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。果立栋自2013年起于陈国玺处租赁上述房屋用于经营餐饮。合同到期后，2018年3月31日，出租人（甲方）陈国玺（天津市红桥区隆锦添大酒楼），毛向军与承租人（乙方）果立栋，担保方（丙方）民德安公司签订《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将坐落于天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添）一层、两层、三层、后侧厨房和员工宿舍出租给乙方。该房屋是由潞河公司出租给甲方陈国玺，隆锦添酒楼、东侧厨房操作间和员工宿舍由甲方陈国玺、毛向军投资建造。1-2租赁房屋符合经营餐厅的条件，包括装修、给排水、通风、灶具、排风等。2-1乙方承租房屋用于餐饮业。3-1房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。4-1房屋、设施及物品，每年租金人民币210万元，三年租金共计人民币630元。乙方应向甲方支付履约保证金人民币30万元。4-2自2018年4月1日起计算租金，乙方应每半年支付租金人民币105万元，乙方应于每半年度第一个月3日内交齐半年租金，即租期内4月4日之前即10月4日之间缴费。4-3乙方迟延给付租金在15天内的合同继续履行……还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日，按照每日5000元向甲方支付违约金。乙方拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同，乙方支付的房屋押金不予退还，乙方应无条件将房屋退还。6-2在租赁期间乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方的书面同意，并商定增加的装修、设备由乙方负责维修。未经甲方书面同，乙方装修房屋、增加设备，或应使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失。6-3房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，乙方负责承租房屋及原附属设备的维修，并承担维修费用。6-4乙方如有装修、经营添置的必要设备设施，本合同期满、终止、解除，乙方不可拆除，保持其效用，否则乙方构成违约，承担恢复原状及费用。经一审庭审查明，双方均确认计算至2019年8月26日，果立栋、民德安公司尚欠陈国玺、毛向军租金共计1075753元。果立栋、民德安公司已经按约向陈国玺、毛向军交付保证金30万元。2019年8月26日，涉诉房屋厨房因操作不慎失火，经2019年9月3日现场勘验，畅迎楼现门口张贴“因电路检修，停止营业”。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。首先关于陈国玺、毛向军与果立栋、民德安公司之间的房屋租赁合同是否有效，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条，涉诉房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建筑工程规划许可证，双方之间的租赁合同无效，陈国玺、毛向军返还果立栋、民德安公司已经支付的保证金30万元，果立栋、民德安公司将涉诉房屋腾空交还陈国玺、毛向军。其次，虽租赁合同无效，但果立栋、民德安公司实际占有使用涉诉房屋，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。果立栋、民德安公司虽抗辩使用费应参照陈国玺、毛向军与第三人之间的租金标准，但于法无据，本院不予采信。支持果立栋、民德安公司支付陈国玺、毛向军截止至2019年8月26日房屋使用费共计1075753元。再次，对于果立栋、民德安公司抗辩在房屋使用期间对于涉诉房屋进行设备添置及装修的费用损失，果立栋、民德安公司提供的费用证明均为收据，未提供其他证据予以佐证，无法证明真实性。且根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十三条之规定，果立栋、民德安公司装修房屋、增加设备应预先征得陈国玺、毛向军同意，果立栋、民德安公司未能提交证据证明陈国玺、毛向军知晓并同意果立栋、民德安公司增添设备和装修房屋，故对于果立栋、民德安公司的该项抗辩不予采纳。一审庭审中陈国玺、毛向军表示对于果立栋、民德安公司新增添加设备可以自行拆除，并表示放弃对于出租房屋原有设备和设施的回收，要求果立栋、民德安公司在不破坏房屋主体结构前提下将房屋全部腾空交还陈国玺、毛向军，一审法院对于陈国玺、毛向军的该项主张予以支持。另对于果立栋、民德安公司辩称需在房屋使用费中扣抵因员工宿舍消防问题不能使用外出租房的费用，未提供证据予以佐证因果关系，故对于陈国玺、毛向军及第三人的质证意见予以采信，对果立栋、民德安公司的该项抗辩不予采纳。一审法院判决：一、陈国玺、毛向军与果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、自判决生效之日起三十日内，果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司将坐落天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添酒楼）一层、二层、三层、后侧厨房和员工宿舍房屋腾空返还陈国玺、毛向军，如逾期不腾，可由陈国玺、毛向军在本市外环线以内代为提供腾房去处，所需费用由垫付，由果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司承担；三、自判决生效之日起三十日内，果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司将坐落天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添酒楼）内由其添置的附属设备设施予以拆除并恢复原状，若果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司未能在判决生效之日起三十日内将上述房屋恢复原状，由陈国玺、毛向军自行拆除；四、自判决生效之日起三十日内，陈国玺、毛向军返还果立栋保证金30万元；五、自判决生效之日起三十日内，果立栋一次性给付陈国玺、毛向军计算至2019年8月26日房屋使用费共计1075753元；六、驳回陈国玺、毛向军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24160元，减半收取12080元，由果立栋负担6040元，陈国玺、毛向军负担6040元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。果立栋、民德安公司提交行政处罚决定书和缴款通知书各一份，证明涉案房屋没有办理消防验收手续，造成合同无效的后果，陈国玺、毛向军具有严重过错。陈国玺、毛向军质证认为，对上述证据的真实性没有异议，证明目的不认可。潞河公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但与本案不具有关联性。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：果立栋、民德安公司提交的证据不能证明其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈国玺、毛向军与果立栋、民德安公司签订的《房租租赁合同》虽系当事人真实意思表示，但涉诉房屋未取得建筑工程规划许可证，该《房租租赁合同》应为无效。果立栋、民德安公司实际使用涉案房屋，陈国玺、毛向军要求其腾空涉诉房屋并按照合同约定标准支付房屋使用费的主张，符合法律规定，一审法院予以支持并无不妥。果立栋、民德安公司主张对涉诉房屋进行了装修添附，但未提供充分证据证实其主张的数额，且其不能提供证据证实其装修房屋、增添设备已经陈国玺、毛向军同意，其要求陈国玺、毛向军赔偿相应损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，果立栋、民德安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28963.56元，由果立栋、天津市民德安餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年三月五日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……