广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初205号 原告：柳州市润泽物业服务有限公司，地址：广西柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号1楼，统一社会信用代码：9145020007060044X0（1-1）。 法定代表人﹕陈明福，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。 被告：林玉军，女，1968年7月19日生，汉族，住广西柳州市城中区。 原告柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽公司）与被告林玉军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日、2020年3月26日两次公开开庭进行了审理。原告润泽公司的法定代表人陈明福及委托诉讼代理人卓日凤，被告林玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2016年8月31日至2018年12月31日止物业服务费4130元、公摊水电费280元;2.判令被告支付拖欠公摊水电费产生的违约金498元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年5月10日原告受柳州市晟汇房地产开发有限责任公司的委托对其开发的项目柳州市雒容江滨商贸城提供前期物业服务，并与其签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》。从签订合同起原告严格按合同约定、履行职责为江滨商贸城提供物业服务。作为江滨商贸城业主的被告从2016年8月31日至2018年12月31日无故拖欠原告的物业服务费4130元(计算方式：按合同约定住宅物业费0.35元/㎡/月，从2016年8月31日至2018年12月31日共计欠28月，欠费金额=250.1㎡×0.35元×28月=2450元。按合同约定商业物业费1元/㎡/月，从2016年8月31日至2018年12月31日共计欠28月，欠费金额=60㎡×1元×28月=1680元)、公摊水电费280元(计算方式：按合同约定公摊水电费10元/月/户，从2016年8月31日至2018年12月31日共计欠28月、欠费金额=10元×28月=280元)。经原告多次催缴、告知、协商，但被告置之不理拒不履行义务。为了维护原告合法权利，特向贵院依法对被告进行民亊诉讼。 被告林玉军辩称，不同意原告的诉请。1.原告与柳州市晟汇房开签订的前期物业服务合同是否有备案不清楚，原告没有出示备案材料，被告认为合同无效；2、江滨商贸城小区入住时已经达成了成立业主委员会的条件，而晟汇房开委托原告进行前期物业管理并未经过业主的同意，因此原告没有收费的有效性及合法性；3、虽然原告受晟汇房开的委托签订前期物业管理服务合同，但在管理期间并未履行合同义务。原告乱收电费，且原告收取被告的电费、公摊费等均未开具发票等，原告的物业管理不到位，对小区的环境卫生及违建、乱停车等均未管理到位，小区的卫生环境十分恶劣、公告场地及设施均毁损、治安案件屡次发生、原告还利用职权将小区业主们的公共场地出租给他人从中牟利。原告还利用职权强拆、强停电表及停电，导致全体业主的公愤。 本院经审理认定事实如下： 位于柳州市滨江商贸城由柳州市晟汇房地产开发有限责任公司开发建设。原告系2013年5月6日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2013年5月10日与柳州市晟汇房地产开发有限责任公司签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》为滨江商贸城提供物业服务，合同约定的服务期限暂定为5年，自2013年5月10日其至2018年4月30日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自然终止。该合同主要还载明：1、物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业费按0.35-0.45元/月/㎡收取，商业物业费按1.0-1.2元/月/㎡收取；2、小区公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费按10元/月/户。3、业主应于每月8日前将上个月物业服务费缴纳给原告，超过一个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金；等等。合同到期后，原告继续为江滨商贸城提供物业服务。被告系江滨商贸城8栋20号房的业主，该房屋建筑面积为310.04㎡。2019年8月1日，原告在被告住处张贴《催费通知单》，主要内容为：截止2018年12月31日被告已拖欠物业服务费4130元，水电公摊费280元，请于2019年8月15日前缴纳，逾期则按欠缴金额每日加收3‰违约金，并保留通过司法程序追缴拖欠费用的权利。 2019年5月，滨江商贸业主委员会成立，原告与柳州市晟汇房地产开发有限责任公司之间的前期物业服务合同终止。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，虽在合同约定的服务期限届满后未续签合同，但从庭审查明的事实可知，原告至2019年5月前仍为江滨商贸城提供物业服务，原、被告之间成立物业服务合同关系。关于被告辩称原告未提供前期物业服务合同备案证明，应为无效合同。对此本院认为，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条关于“建设单位应在签订前期物业服务合同十五日内报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案”的规定，属于行政管理性规范，而非效力性强制规定，物业服务合同备案制度亦属于非行政许可审批项目，因此，本案的前期物业服务合同是否备案并不影响合同效力。 关于物业服务费。原告主张住宅物业费按0.35元/月/㎡、商业物业费按1.0元/月/㎡收取符合合同约定与法律规定，本院予以准许，但原告未能提供60平方米按商业服务费计收的证据和依据，本院不予采纳。因此，物业服务费应按住宅标准计付，经计算自2016年8月31日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计3038.39元（0.35元/月/㎡×310.04㎡×28个月）。被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由拒缴纳2016年8月31日之后的物业费，并提供了系列照片、新闻报道、证人证言等证据。本院经查后认为，被告提供的证据中反映出该小区的绿化、卫生、管理等方面确实存在问题，但被告所居住的小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，另原告提供的证据亦能证实原告确实为小区提供了物业服务，小区管理上存在问题不能完全否认原告提供物业服务的事实，因此被告拒缴物业费，依据不足，理由不完全充分，但鉴于原告在物业管理服务活动存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定被告应向原告支付70%的物业费即2126.87元（3038.39元×70%）。 关于公摊水电费，庭审中原告明确其主张的公摊水电费实为《前期物业服务合同》约定的公共路灯、楼道照明的电费和清洁用水水费，被告应向原告缴纳，故被告应缴纳自2016年8月31日起至2018年12月31日期间公摊水电费280元（10元/月/户×28个月）。 关于违约金。被告欠交物业管理费及公摊水电费的行为已构成违约，应按约定承担违约责任，原告在物业管理服务活动中亦存在不完全履行物业服务合同义务的问题，应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。鉴于双方在履行合同的过程中，均存在违约行为，双方违约责任应相互抵消，故被告无需承担原告向其主张的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告林玉军应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付物业服务费2126.87元； 二、被告林玉军应于本案判决生效之日起十日内向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付公摊水电费280元； 三、驳回原告柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由原告柳州市润泽物业服务有限公司负担13元，被告林玉军负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年三月三十一日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。