北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3521号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗明德，男，1973年9月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马景霞，女，1958年10月23日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。上诉人罗明德因与被上诉人马景霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法开庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。罗明德上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法支持罗明德返还剩余租金22.4元的诉讼请求。2、马景霞承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、罗明德主张的224000元是罗明德交到马景霞手中的真金白银，并不是应付的租金。应付的租金罗明德一分钱都不差。在双方已经协议解除《房屋租赁合同》的前提下，马景霞必须依法返还。二、双方之间是在2017年7月1日建立的房屋租赁合同关系，有《房屋租赁合同》为证。本案根本不存在马景霞所说的“转让费”，更没有证据证明。三、“转让费”的说法既不合情又不合理。双方之间建立的是租赁关系。根本没有建立转让关系。四、转让关系产生的前提必须有合理的对价。本案中没有任何对家的财物，罗明德承租的是空荡荡的房屋，没有任何餐具用具，更谈不上客户资源。五、实际情况是，依据《房屋租赁合同》，罗明德应当支付给马景霞25万元。另外35万元完全是基于马景霞的请求与25万元一并汇付的。六、《房屋租赁合同》生效后，在征得马景霞同意后，罗明德又投资30余万元，对租赁房屋进行了装修改造。2018年7月份，案外人苏宁公司要长期租房开便利店，罗明德因经济乏力无力继续经营，经双方协商一致，于2018年7月9日解除了《房屋租赁合同》。七、当时双方协商，装修保持原状，前期租金不退。马景霞应退还罗明德款项共计37.4万元。其中5万元作为处理营业执照的押金。为此，马景霞亲笔书写一份《股权转让协议》。此后，马景霞仅转帐给罗明德15万元。其余包括5万元押金在内的22.4万款项至今未退。八、一审判决未支持罗明德5万元押金的说法同样是错误的。九、马景霞所谓的反诉是来张行为。马景霞辩称，同意一审法院判决，不同意罗明德的上诉请求。罗明德向一审法院起诉请求：1.请求判令马景霞返还剩余租金22.4万元；2.判令马景霞承担本案诉讼费。马景霞向一审法院提出反诉请求：1.请求判令罗明德将位于通州区号房屋内电梯拆除，将房内一层楼板、二层楼板、三层楼板恢复原状；2.请求判令罗明德赔偿马景霞屋内字画损失3000元；3.请求判令罗明德赔偿马景霞因未按期转移营业执照导致的三个月租金损失6万元；4.请求判令罗明德支付违约金9万元，其中包括提前解除合同的违约金4万元及未按期转移营业执照的违约金5万元；5.请求判令罗明德承德反诉费。一审法院认定事实：2017年7月1日，马景霞（甲方、出租方）与罗明德（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定马景霞将坐落于通州区号房屋出租给罗明德。租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日。免租期自2017年7月1日至2017年7月31日，在此期间乙方无须支付租金。租金为年付，2017年8月1日至2018年7月31日240000元；2018年8月1日至2019年7月31日264000元；2019年8月1日至2020年7月31日290400元；2020年8月1日至2021年7月31日319440元；2021年8月1日至2022年7月31日351384元；押金10000元。支付方式为每年提前7日支付下一期租金。合同第五条约定，甲方同意乙方对房屋进行装修或重新分割区域，但乙方须确保上述行为不破坏房屋结构，不违反政府规定，且不会对他人利益造成损害。合同第七条甲方义务处第四项约定，甲方租赁期内提前退租，应提前60日通知乙方，租赁合同解除，甲方应按当月租金的两倍向乙方支付违约金，但该条被用笔划掉。合同第七条乙方义务处第二项约定，租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，租赁合同解除，乙方应按当月租金的两倍向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。上述合同第三页右下角双方签字及日期下面有一处手写字体的文字，内容为：房屋保留物品请妥善保管，损坏按价赔偿，山水画一幅1000元，油画一幅2000元。但该文字乙方签收签字处没有签字及日期。双方均认可涉案房屋租赁用于经营餐饮。上述合同签订后，罗明德于2017年7月1日向马景霞支付了定金1万元，于2017年7月4日分两笔向马景霞转账59万元。2018年7月9日罗明德与马景霞解除了《房屋租赁合同》，同时进行了交接，庭审中罗明德称系双方合意解除的合同，马景霞称系罗明德没有到期，违约解除的合同。关于解除合同的后果，双方均称2018年7月9日，双方签订了一份股权转让协议，内容是：2018年7月9日至2018年8月9日，如果未转出房屋，股权及营业执照先转到马景霞名下，转让手续完毕，马景霞将押金5万元退给罗明德，若违约双倍赔偿。罗明德称当时双方达成一致，马景霞共退还罗明德37.4万元，上述5万元只作为转让股权的保证金，马景霞称当时双方达成一致，马景霞给罗明德20万元，上述5万元是罗明德拆除电梯以及转让股权的保证金。双方均称37.4万元或20万元并没有书面协议。双方均认可马景霞已经于合同解除后支付给罗明德15万元。关于股权及营业执照转让问题，罗明德称已经按照马景霞的要求将公司转让给了李政委，法定代表人变更为了李政委，马景霞称并非其要求将公司转让给李政委的，罗明德并未完成约定的义务。另查，位于北京市通州区号商业用途商品房登记在马景霞名下，共有情况为单独所有。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点一为罗明德支付给马景霞的60万元款项的性质问题，现罗明德称该六十万元均系房屋租金，马景霞称其中35万元系转让费、1万元系房屋押金、24万元系2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金，根据双方合同的约定，双方对于年租金的金额、押金金额及租金支付方式均进行了明确的约定，虽并不限制提前支付租金，但作为商业用途来讲，提前支付大额租金与常理不符，且60万元（或59万元）按照合同约定的租金金额来看，既不是两年整的租金也不是三年或两年半等整年整月的租金，该金额也与常理不符，对于罗明德的说法法院存在质疑。因此，结合行业惯例及马景霞的说法，60万元中的1万元属于押金、24万元属于第一年的租金这一事实法院予以确认，35万元系转让费这一说法法院认为存在一定可能性。但是，由于双方未在合同中明确约定转让费及其具体性质，法院仅认为该35万元的性质不属于租金而属于与租赁合同有密切关系的其他费用。本案的争议焦点二为双方解除合同后的后果问题。现双方对于合同于2018年7月8日解除没有异议，法院对此亦不持异议。罗明德称双方协商一致共退还租金37.4万元，但其未提交证据证明其观点，因此法院对其说法均不采信；关于马景霞自认双方达成协议退还20万元款项，法院对此不持异议。现马景霞已退还罗明德15万元，剩余5万元没有退还，根据双方签订的股权转让协议，罗明德有将营业执照迁出涉案房屋或转到马景霞名下之义务，且双方均认可该五万元具有保证金的性质，现罗明德称将营业执照转到李政委名下是依照马景霞的要求进行的，但未举出证据证明，马景霞也未认可该说法，因此，法院认为罗明德并未完成协议约定的义务，应按照协议约定的内容不能要求马景霞返还5万元。综上，罗明德要求马景霞退还剩余租金22.4万元的请求，证据不足，法院不予支持。关于马景霞要求的电梯拆除及恢复楼板的反诉请求，因双方合同中约定了马景霞同意罗明德对房屋进行装修或重新分割区域，并且马景霞未举出充足证据证明罗明德建设的电梯破坏了房屋主体结构且存在安全隐患，因此对其该项反诉请求法院不予支持。关于马景霞要求的字画损失的反诉请求，因双方合同中字画签收处罗明德并未签字，且罗明德并未认可收到了该字画，因此马景霞并未举出充足证据证明罗明德造成了其该项损失，对于马景霞该项反诉请求法院不予支持。关于马景霞要求的租金损失6万元及5万元违约金的反诉请求，虽罗明德并未按照双方签订的股权转让协议完成约定的义务，但是该协议约定的双倍赔偿具有违约金的性质，在马景霞未能举证证明其实际损失即租金损失已经产生且高达5万元的情况下，法院对双方约定的违约金进行调整，对于其主张的违约金不予支持，对于租金损失不予支持。关于马景霞要求的4万元违约金的反诉请求，虽双方合同中约定了提前解除合同需支付违约金，但马景霞并未举证证明系罗明德提前解除的合同，因此法院认为系双方是达成合意解除的合同，因此，法院对马景霞该项反诉请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回罗明德的全部诉讼请求；二、驳回马景霞的全部反诉请求。本院二审期间，罗明德提交营业执照证明其已经履行了义务。马景霞对证据一的真实性认可，对证明目的不认可。罗明德提交异常名录的公告，证明马景霞故意隐瞒事实，企图恶意占有罗明德的款项，马景霞对证据二的真实性认可，对证明目的不认可。罗明德提交工商管理部门登记的相关手续，证明是马景霞的亲笔签名，为了规避还款义务故意隐瞒该事实。马景霞对证据三的真实性不认可，如果罗明德认为马景霞亲笔签名的话，就需要进入鉴定程序。因为变更程序，我方并没有参与。罗明德提交录音证明其没有违约情形。马景霞对证据四的真实性认可，但是并不能证明罗明德没有违约。恰恰能够证明双方的合同是合意的解除。所以对于证明目的不认可。罗明德提交录音证明其积极履行义务，马景霞对证据五的真实性认可，对证明目的不认可。罗明德提交录音证明其没有违约的事实。马景霞对证据六称，营业执照的地址一直都没有迁走，只是罗明德在工商局做了异议登记。这是马景霞一个自力救济的行为，营业执照在2018年8月15日就变更了，变更的过程都是罗明德一手操作的，营业执照找不到变更后的人，无法办理迁址等后续事情。罗明德提交录音证明双方合意解除合同，马景霞对证据七的真实性认可，对证明目的和关联性不认可。双方当时是合意解除合同，仅对电梯提了违约责任，其他的合同内容没有提违约责任。罗明德提交证人证言证明对证据九，没有出庭的证人的证言的真实性、关联性均不认可。罗明德提交短信证明对方违反诚实信用的基本原则，马景霞对证据十的证据的证明目的我们不认可。庭审中，罗明德申请证人对李林森证明其主张，马景霞不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案35万元的性质。就此双方存在争议，罗明德称是预付的租金，在二审中又称是马景霞的借款，故在双方合同解除后应予返还，马景霞则称是关于营业执照、装修和设备的转让费用，对此双方均未举证。但就合同解除后双方签订的股权转让协议来看，可证实确实存在执照转出一事，再结合行业惯例判断，马景霞所述上述35万元属于转让费的可能性较大，一审法院亦如此认为；但是还要看到，即使是按照马景霞所述35万元属于转让费，但是涉案合同期间为5年，但实际履行不到一年即提前解除，罗明德使用营业执照等的期间尚不满一年，其相应的转让费亦应按照合同实际履行期间确定，多余部分应予退还，对此本院酌予扣减1年的转让费7万元；关于马景霞一方提出的转让还包括装修和设备的问题，双方并无明确约定，依照现有证据亦无法证明，本院无法采信。本院在此将上述35万元的性质确定为营业执照的转让使用费用。关于营业执照转让押金问题，鉴于目前营业执照已转至他人名下，按照双方股权转让协议的约定：“2018年7月9日至2018年8月9日，如果未转出房屋，股权及营业执照先转到马景霞名下，转让手续完毕，马景霞将押金5万元退给罗明德”；根据查明的事实，营业执照已转至第三人李政委名下，对于为何转至李政委名下，罗明德称是由于马景霞不让转至其名下，马景霞建议只要转至他人名下即可；马景霞则表示是其根本不知道李政委究竟是何身份，故不可能同意其转至该人名下。在二审审理中，罗明德表示是通过中介办理的执照转移手续，双方均无法找到李政委此人。在目前情况下，鉴于该营业执照转让问题涉及案外人李政委，该营业执照还登记在涉案房屋处，故在本案中对此执照转让相关的5万元费用争议暂不解决，双方可另行处理。关于双方合同是否属于协商一致解除的问题，在一审中双方亦存争议，罗明德表示属于双方协商一致解除，故其不需要承担违约责任，但马景霞则称其虽同意提前解除合同，但并未免除罗明德的违约责任；但根据查明的事实，本案确实是罗明德提前要求解除合同，在本案一审中，马景霞亦反诉请求罗明德承担提前解除合同的违约责任，但是在本院二审审理中，马景霞一方亦认可双方属于合意解除合同，一审法院亦认定为双方合意解除，故未支持马景霞请求的提前解除合同的违约金请求，马景霞对此亦未上诉。综上，罗明德的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24070号民事判决；二、马景霞于本判决生效之日起十日内返还罗明德十万四千元；三、驳回罗明德的其他诉讼请求；四、驳回马景霞的其他反诉请求。如马景霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2330元，由罗明德负担1249元（已交纳）；由马景霞负担1081元（于本判决生效后十日内交纳）；一审反诉案件受理费1680元，由罗明德负担（已交纳）；由马景霞负担1680元（已交纳）；二审案件受理费4660元，由罗明德负担2498元（已交纳）；由马景霞负担2162元（于本判决生效后十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二〇年三月三十一日法官助理 眭 立法官助理 陈亢睿书 记 员 李月明