苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9925号原告：孙凯源，男，1964年3月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。原告：孙雅，女，1987年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路59号(港龙蠡和大厦)7016号。法定代表人：周陈香，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周翠玲，江苏双泽律师事务所律师。第三人：冯团部，男，1972年11月13日出生，汉族，住江苏省邳州市。原告孙凯源、孙雅与被告苏州港龙商业管理有限公司（以下简称“港龙公司”）委托经营合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序进行审理。在审理过程中，本院依法追加冯团部为第三人参加本案的诉讼，并于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告孙凯源及孙凯源、孙雅的共同委托诉讼代理人赵勇，被告港龙公司的委托诉讼代理人周翠玲，第三人冯团部到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙凯源、孙雅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《委托经营管理合同》，将苏站路××××室交还给原告自营；2、判令被告擅自拆除原告的店铺立即恢复原样，将擅自搬离店内的物品归还给原告；3、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实与理由：2012年11月14日，原告根据开发商苏州平江港龙房地产有限公司的介绍有年收益百分之八的前提下，自苏州平江港龙房地产有限公司购得苏站路××××室商业服务用房，购房价款为453058元，合计建筑面积为12.32平方米，使用期限至2051年3月6日止。购房同时原告根据开发商的要求与被告签订了《委托经营管理合同》(合同原件均由被告保管)。合同约定原告将上述商业服务用房特别授权给被告招商、经营管理；期限自“喜盈门商业市场”统一交付使用后的第三个月底起算为十年；委托期内前三年，为培育市场原告将房屋无偿提供给被告使用，第四年至第十年，原、被告按实际收益租金9：1分成。原告当日表示不愿委托经营，又在被告要求下当日交付5000元所谓的自营保证金。2015年2月28日，开发商交付商铺房屋后，商铺就由原告自行经营。2016年6月6日，原告又根据被告要求签订《商铺租赁合同》，约定该商铺由委托人即原告自己租赁自己的商铺，合同期限自2016年7月23日至2019年7月22日，由此原告一直在自己商铺中经营，始终未委托被告经营。2019年11月初，原告发现被告在未通知原告的情况下，擅自将原告店内物品搬离，拆毁了原告的商铺。原告认为被告与开发商事实上为关联企业，在许以高利后，以售后包租的形式让原告与被告签订了《委托经营管理合同》应为无效合同。现在的市场开发也与被告当初与开发商共同宣传的的加盟义乌、携手阿里巴巴，年度收益应在8%以上的承诺严重不符，委托经营管理己无继续履行的必要。且原告一直在店内经营，被告未经法律途径擅自拆除原告的店铺，搬离原告店内的物品已严重侵害了原告的合法权益。综上所述，继续履行《委托经营管理合同》只会更加侵害原告的合法权益，助长非法牟利者的不当之风。为了维护原告的合法权益，今原告依据我国民诉法的相关规定特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告之诉请。被告港龙公司辩称：1、依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方已经在《委托经营管理合同》中第八条明确约定，《委托经营管理合同》为不可撤销的合同，双方已对任意解除委托权限进行约定排除。该合同系当事人双方的真实意思表示，属于有效合同，双方均应严格履行，原、被告的委托经营管理期限尚未到期，原告无权要求解除合同。被告不仅与原告签订了《委托经营管理合同》，同时还与其他几千户业主签订了《委托经营管理合同》，单个业主的委托经营管理是整个市场不可分割的组成部分，合同中不可撤销条款的本意就是为了维护市场存续和稳定。2、双方在《委托经营管理合同》中约定可以解除合同的条件。现原告所主张的解除合同的理由既不属于合同法第九十四条关于可以行使法定解除权的情形，也不属于《委托经营管理合同》约定的可以解除合同的条件，且原被告在《委托经营管理合同》第八条第一款约定“本合同为不可撤销的委托合同”，即原被告已经对任意解除合同作出排他性约定。因此原告要求解除合同没有法律和合同依据。3、喜临门商业广场是由几千户业主的商铺构成，由被告统一对外出租、经营、管理，业主按约定的方式进行租金收益的分配，这种所有权与经营权分离经营模式，不仅存在各业主与被告委托经营管理、租赁的法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。《委托经营管理合同》第一条明确约定在授权委托期限内授权以被告自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理。因此，原告作为完全民事行为能力人，在签订《委托经营管理合同》时，对商铺的经营是统一招商和统一管理的，原告对此事知情并认可的。故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主及其实际承租户的合法权益。原告的商铺只是众多商销中的其中一个，原告在行使权利时不能损害其他人的合法权益。4、案涉商铺不是被告开发的，也不是被告销售的，因此不存在售后包销、对案涉商铺的投资回报予以承诺的情形。如原告认为存在上述情形，则被告不是适格的诉讼主体，且原告的诉请应当是确认原被告签订的《委托经营管理合同》无效，而不是解除《委托经营管理合同》。综上所述，我方认为原告的诉请没有事实、合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人冯团部述称：之前不认识原告，我方系从被告处租赁案涉商铺。八间商铺均已整体统一装修完毕并已开业经营。如果不让我方继续租赁，需要赔偿我方的各种损失。我方不同意解除委托经营合同，不同意返还商铺。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2012年11月14日，孙凯源与案外人苏州平江港龙房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，孙凯源以453058元价格购买坐落于苏州市的商铺。孙凯源、孙雅系该商铺的所有权人。港龙公司原企业名称为苏州中富商贸城经营管理有限公司。孙凯源（甲方、委托方）与港龙公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：1、甲方将其购买的××××室商业用房特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。委托方式：甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意协助乙方和承租人办理该商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。甲方对乙方的委托授权内容包括：在授权委托期内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据市场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责代收该商铺的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。2、委托经营管理期限：委托经营期限为10周年，自该市场统一开业之日起计算。开业之日暂定为“喜临门商业广场”，统一交付使用后的第三个月底，若届时提前开业的，以实际开业为准；若届时未能开业，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第三个月底起算。为保障市场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，而无须得到甲方的确认。3、关于市场的委托招商佣金及培育费用承担、经营收益及分成方式：为保障市场的兴旺，甲方同意将所购商铺自市场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相关税费甲乙双方按租金收益分成比例各自分担。如乙方在招商过程中，是成片（几套或十几套商铺一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以业主房屋合同总价为参考比例计算。则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益。4、甲方的权利和义务：甲方有根据本合同获得收益的权利和对所获收益依法纳税的义务。甲方承诺在本委托经营合同期限内，不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则承担违约金，并赔偿乙方损失。5、乙方的权利和义务：乙方有权制定市场统一经营标准并严格执行：根据市场实际情况，有权自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整，无需另行通知甲方。乙方有权以乙方的名义自主招商，及对外签订、变更、终止商铺租赁协议以及与房屋出租的有关文件。在委托期内，乙方或授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。乙方应合法经营、依法纳税，按约支付甲方可分配收益。6、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第2、3款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。所有甲方应当支付的违约金或赔偿的损失，乙方可直接从甲方可分配收益中直接扣除，不足部分乙方有权继续向甲方追索。乙方不得无故不按约支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算：甲方违反本合同约定，给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方遭受的直接损失和间接损失(本合同另有约定除外)。2016年6月6日，孙凯源（承租人、乙方）与港龙公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定孙凯源租赁该1幢×××室商铺，租赁期限自2016年7月23日起至2019年7月22日止。租赁期限届满，同等条件下孙凯源对商铺享有优先续租权，但须于本合同有效期限终止前30天向港龙公司提出书面续约申请，并另行签订书面协议。上述租赁期限届满后，港龙公司于2019年11月1日与第三人冯团部签订《商铺租赁合同》一份，约定冯团部租赁坐落于苏州市姑苏区的商铺，商铺编号分别为A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××、A×××，共8间商铺。租赁期限为12个月，自2019年11月1日起至2020年10月31日止。租金和综合管理费以6个月为一个付款周期，先付后用。冯团部须于合同签订之日向港龙公司支付保证金10000元。合同到期，冯团部选择继续经营的，双方应在本合同期满前两个月协商一致重新签订书面租赁合同。根据合同约定，上述八间商铺半年度租金为22241.7元，综合管理服务费为2471.3元。另查明，2012年11月14日，孙凯源向港龙公司缴纳自营保证金5000元。港龙公司将该5000元于2016年下半年已退还孙凯源。庭审中，被告陈述：1、根据我方与原告签订的商铺租赁合同约定，我方有权在租赁期限到期后将商铺收回。拆除原告商铺时我方多次电话通知原告，原告也多次到现场。被告管理人员陈述原告的态度是一会同意拆除、一会不同意拆除的。而且商铺出租给案外人时，我方也通知了原告。2、包括原告商铺在内的商铺已经整体性出租给第三人冯团部，即多个业主的商铺均由冯团部在租赁经营。2楼的其他商铺也都改为了婚纱城进行统一出租经营。市场是整体运营的思路，是几千户业主统一委托被告进行经营管理。如果业主都自行其是，那么市场将混乱，也将影响其他业主的整体利益。庭审中，第三人陈述：我租赁的2楼的八间商铺都已经全部拆除隔断且打通并整体统一装修完毕进行营业了。包括装修费用、租金费用、各种管理费用，我投入了很多，肯定要继续经营的。我方租赁案涉商铺是准备长期做婚纱生意的，起码要租五六年，我方不同意解除合同并返还商铺。以上事实，由商品房买卖合同、房屋产权证、委托经营管理合同、商铺租赁合同、收据、照片及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的委托经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立且有效。根据合同约定，原告就其所有的商铺委托被告进行经营管理，被告将取得的收益按比例支付原告，故双方间形成了委托经营合同关系。现原告认为被告未经其同意拆毁原告的商铺，也没有告知原告，侵害了原告的权益，进而要求解除双方间的委托经营管理合同并要求返还其商铺。对此，本院认为，法律虽赋予原告有解除委托合同的权利，但作为与其他商铺紧紧相邻的众多商铺中的一间商铺，其业主在行使其权利时需考虑到众多商铺业主的整体权利，不能因自己行使权利而影响到其他业主的合法权益。本案中，被告已将包括原告商铺在内的商铺统一出租给了第三人，第三人已经对商铺进行了隔断拆除、全部打通并进行了统一装修用于婚纱经营，且原告商铺所在的2楼也统一改造成了婚纱主题业态的经营模式。故原告此时要求解除委托经营管理合同并返还商铺，势必会影响其他业主租金收益的合法权益，也会给被告造成巨大的违约赔偿损失。且原告在租赁到期后并未按照双方合同约定提前书面向被告提出续租申请，应视为原告自行放弃了续租的权利。此后被告将包括原告在内的商铺统一出租给第三人以获取租金收益，系履行委托经营管理合同约定的权利义务之行为。因此原告的上述诉讼请求没有充分的事实与法律依据，本院不予支持。原告可在实际承租人租赁到期后选择与被告协商或再行提起诉讼进行主张权利。关于原告认为被告未经其同意拆毁原告的商铺，也没有告知原告，侵害了原告权益的观点。本院认为，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，原告须在租赁期限届满前30天向被告提出书面续租申请。但原告并未向被告提出书面续租申请，应视为原告放弃了继续租赁的权利。考虑到包括原告在内所有商铺业主的权利，被告将商铺统一规划整体出租给第三人租赁经营，亦符合委托合同之目的。且根据双方签订的《委托经营管理合同》约定，被告有权根据市场实际情况，自行决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整。因此被告将商铺统一规划为婚纱经营并整体租赁给第三人的行为，并未违反上述《委托经营管理合同》的约定。至于拆除商铺有无损害原告的权益，与本案分属不同的法律关系，且原告也表示另案诉讼，故本院对此在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告孙凯源、孙雅的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙凯源、孙雅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李 成人民陪审员  刘之慧人民陪审员  俞静玲二〇二〇年三月十六日书 记 员  于子洋