重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15486号 原告:苏长明，男，汉族，1966年2月18日生，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：钱丹，重庆昌翰律师事务所律师。 被告：重庆鹏汇房地产有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元7-7，统一社会信用代码9150000056347981XN。 法定代表人：骆佳,董事长。 委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。 原告苏长明与被告重庆鹏汇房地产有限公司（以下简称鹏汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱丹，被告的委托诉讼代理人张秋静到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告苏长明的诉讼请求为：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金449180.42元（自2017年12月31日起至实际交房之日止，每日按照已付房价款的万分之三计算违约金）；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2016年9月14日，原被告双方就位于重庆市江北区××大道××号××幢××房屋签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，买卖合同对房屋坐落、房款、交房以及违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告严格按照合同约定的内容履行了全部义务，但是对于交房事宜，被告于2017年12月向原告发出了《接房邀请函》，在原告按该函前往星耀天地项目客户服务中心办理接房手续时，被告却拒绝交付上述房屋。原告迫于无奈诉至贵院要求被告交付案涉房屋，贵院作出生效判决后，原告申请了强制执行，被告于2019年4月22日才将房屋交付给原告。被告延期交房的行为违反双方约定，应承担相应的违约责任，原告遂起诉。 被告鹏汇公司辩称，1、原告前案起诉因为被告没有被法定程序传唤导致缺席审理，对此，我方已对前案申请再审，目前处于再审审查期限内，而该案结果对本案有直接利害关系，是本案诉请是否成立的依据，故我方认为本案应中止审理；2、案涉房屋系原告未交清房款且未按照合同约定到我司售楼部进行房屋交接，我司依据合同及补充协议的相关约定有权拒绝交房，即便在这样的情况下，我司也按照约定的交房时间向原告送达了交房通知，在另案中，原告已经自认了被告于2017年12月21日向其发送了交房邀请，是原告因自身原因不来收房，如果有迟延交房的情况，系因原告的原因导致，我司不应承担违约赔偿责任；3、即便法院认为我方需承担一定的违约金，我方认为原告诉请过高，违约金应当是损失或者损失的计算方式，原告不能在民事诉讼中超越其实际损失获得收益，原告在本案中并未举示其实际损失的证据，应当承担举证不能的法律后果，我方依法请求法院将违约金计算标准调低至同期贷款基准利率。 经审理查明：2016年9月14日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区××大道××号××幢××的房屋，建筑面积189.84平方米，套内面积155.35平方米，总成交金额为3132360元，乙方以按揭方式付款。第七条关于交房期限及交付条件约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条关于交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，若逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定，乙方在合同签订的当时支付首付款949360元，此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金10000元。余款2183000元以按揭贷款方式支付。第六条约定，乙方须在甲方确定交房日前交付完本商品房所有房价款（含面积补差款）、税费等，否则甲方有权拒绝交房。甲方应于确定交房日的7日前书面通知乙方办理本商品房交付手续，乙方应按交付通知上确定的交房时间办理交接手续，并签署房屋交接单，之后对本商品房进行验收交接。如无法定或合同约定的正当原因，乙方拒绝签署房屋交接单或未办理完毕所有交接手续，则甲方有权拒绝交房。 2019年4月22日，原告接收案涉房屋。 另查明，2018年8月15日，原告起诉被告要求交付案涉房屋，本院于同年12月17日作出（2018）渝0112民初18039号民事判决书，查明：2016年9月13日，苏长明、鹏汇公司与案外人杨朝勇签订协议，约定，苏长明购买位于重庆市江北区××大道××号××幢××的房屋应向鹏汇公司支付首付款总价为949360元，鹏汇公司同意上述首付款由苏长明于《商品房买卖合同》签订之日向其一次性支付首付款160元，剩余首付款计949200元由杨朝勇承担并支付，杨朝勇同意承担并支付前述款项；苏长明于签约时向鹏汇公司一次性支付代收税费104768.2元；苏长明通过向银行办理住房贷款的方式向鹏汇公司支付购房款计2183000元。鹏汇公司在收到苏长明按上述约定支付的首付款及代收税费后，不得再向苏长明主张按上述约定由杨朝勇承担并支付的购房款。2016年9月14日，苏长明与鹏汇公司签订商品房买卖合同，当日，苏长明向鹏汇公司支付了首付款160元及相关税费104768.20元，后又于2016年10月13日通过银行贷款发放向鹏汇公司支付房价款2183000元，鹏汇公司分别出具了收据。2018年1月25日，苏长明向鹏汇公司发出律师函，载明，苏长明于2017年12月25日收到《接房邀请函》后，于2018年1月14日到达售楼部，但售楼部经理柳云、余戈告知因杨朝勇承诺的购房款尚未交清，房屋不能交付。同年3月21日，鹏汇公司回函告知，杨朝勇并未代苏长明付清上述房款，故苏长明所购房屋未达到交房条件，并催告其与杨朝勇尽快履行房款支付义务。本院认为根据三方协议约定，苏长明的付款义务中已不包含需杨朝勇承担的949200元首付款，其已按约支付剩余首付款160元、按揭贷款2183000元以及相关税费104768.2元，已按约履行付款义务，鹏汇公司应将房屋交付苏长明，故判令鹏汇公司在判决生效后七日内交付房屋。该判决已于2019年1月17日发生法律效力。 2019年10月14日，鹏汇公司向重庆市第一中级人民法院提交了再审申请材料，申请对（2018）渝0112民初18039号案进行再审，但至今无结果。 上述事实有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、两书、生效判决书、再审申请材料等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。按合同约定，原告的主要义务是付清购房款及相关税费，被告的主要义务是交付符合合同约定的案涉房屋，交付时间为2017年12月30日前。根据原被告与案外人杨朝勇签订的三方协议可知，案涉房屋的购房款实际由原告应支付的2183160元以及杨朝勇应支付的949200元两部分组成，原告已按约履行其相应的付款义务，被告未在约定的时间前交付房屋，构成违约，应向原告支付违约金，但并无证据证明杨朝勇已支付相应购房款，故违约金计算基数即已付房价款应为原告实际支付部分2183160元。同时，根据另案查明事实，原告自认其于2017年12月25日收到接房邀请函，在2018年1月14日前往售楼部接房未果，期间因原告自身原因导致迟延，故被告应自2018年1月15日起向原告支付逾期交房违约金。因此，按照合同约定，被告应以2183160元为基数，从2018年1月15日起至2019年4月22日止，以每日万分之三的标准向原告支付违约金，共计303240.92元，对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。被告辩称违约金约定过高，但未举证，对其意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆鹏汇房地产有限公司于本判决生效后七日内向原告苏长明支付逾期交房违约金303240.92元（计算方式：以2183160元为基数，从2018年1月15日起至2019年4月22日止，按照每日万分之三的标准进行计算）； 二、驳回原告苏长明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8040元，因适用简易程序减半收取4020元，由原告苏长明负担1306元，被告重庆鹏汇房地产有限公司负担2714元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 陶 立 二〇二〇年三月十一日 书记员 叶小丫