湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1125民初71号原告：毛立玺，男，汉族，1982年2月5日出生，住江永县。委托诉讼代理人：陈德文，湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。被告：胡建新，男，汉族，1954年8月1日出生，住江永县。原告毛立玺与被告胡建新房屋买卖合同纠纷一案，原告毛立玺于2019年10月8日向本院提起诉讼后，于2019年10月25日向本院提出撤诉申请。原告毛立玺于2020年1月14日再次向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告毛立玺及其委托诉讼代理人陈德文，被告胡建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛立玺向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告为原告办理好土地分割手续并协助原告办理好房屋不动产权证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2007年7月18日，签订了《房屋买卖协议》。根据该协议约定：1、原告向被告购买了一套商品房，该房位于江永县潇浦镇永明路县农机局旁，第五层楼房，面积为157平方米，购房款65155元；2、被告应在协议签订之日起，将房屋交付给原告；3、该房屋办理转移登记手续的一切费用由甲方负责。根据合同约定，原告于2007年8月30日前支付了购房款65155元给被告，履行了付款义务；被告也于2007年8月31日为原告办理了房产证。2015年3月1日国务院颁布《不动产登记暂行条例》，原告的房产证应当更换为不动产权证。原告办证需要被告办理土地分割手续，原告找被告多次协商无果。为维护原告的合法权益，特根据合同法，土地管理法等法律规定，特向贵院提出以上诉求，望支持。被告胡建新未在答辩期限内向本院提出书面答辩，本案庭审中口头辩称：原告的房子是2007年8月30日交付给他，按照合同规定已经办理了房产证，那时候没有不动产证，要办理不动产证应按照国家规定办理，原告要付误工费、差旅费给被告。原告应找到国家规定，由政务中心分配，被告要求按评估公司的评估结果付钱给被告。原告毛立玺为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议1份，拟证明原、被告于2007年7月18日签订房屋买卖协议，原告购买位于江永县农机局旁的房屋。原告已履行完付房款义务。根据协议的第五条约定被告有义务办理土地分割手续；2、江永县房权证消浦镇字第××号房屋所有权证复印件1份，拟证明被告为原告办理了房权证，但是根据不动产登记暂行条例的规定被告应为原告办理土地分割手续；3、永国用（2007）第60号国有土地使用证印件1份，拟证明原告向被告所购房屋用地权益；4、江永县房权证消浦镇字第××号房屋所有权证测绘图、江永县房产局证明、房产分摊表，拟证明房屋的建筑面积及分摊面积。被告胡建新未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：江永县房权证消浦镇字第××号房屋所有权证、永国用（2007）第60号国有土地使用证、江永县房权证消浦镇字第××号房屋所有权证测绘图、江永县房产局证明、房产分摊表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对《房屋买卖协议》提出的当时约定只是办理房产证，但从原、被告双方签订的《房屋买卖协议》第五条的原文看，仅约定了房屋转移登记手续的一切税费由被告胡建新负责，并未约定具体办证事项，且被告对《房屋买卖协议》的异议并非是对其真实性的否定，故被告胡建新的质证异议不成立，本院不予采纳，采信原告提交的被告对《房屋买卖协议》。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告胡建新因国有土地使用权抵偿应收工程款获得314㎡的国有土地使用权，并以出让方式办理了国有土地使用证，该国有土地使用证证号为：永国用（2007）第60号，该宗土地位于江永县潇浦镇永明路县农机局旁。被告胡建新依照出让土地用途：城镇混合住宅，在该地块上分11户型建房一幢，总建筑面积为1571.07㎡。现查明，上述11户型房屋分别以出售或以被告胡建新自用进行了房屋所有权登记，具体情况如下：1、被告胡建新自用并登记在被告胡建新名下的房号为101，建筑面积85㎡；房号为102，建筑面积76㎡；房号为103，建筑面积76㎡；房号为104，建筑面积77㎡；房号为201，建筑面积313.94㎡；房号为303，建筑面积161.14㎡。因买卖或其他方式转让的房屋：2、房号为302，建筑面积165.17㎡，公摊面积13.11㎡，登记在石代兰名下；3、房号为403，建筑面积149.74㎡，公摊面积11.94㎡，登记在全晓辉名下；4、房号为402，建筑面积154.17㎡，公摊面积12.29㎡，登记在陈永红名下；5、房号为503，建筑面积149.74㎡，公摊面积11.94㎡，登记在王武全名下；6、房号为502，建筑面积154.17㎡，公摊面积12.29㎡，登记在原告毛立玺名下。2007年7月18日，经被告胡建新提供空白的《房屋买卖协议》，原告毛立玺与被告胡建新签订了该《房屋买卖协议》。协议根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿协商一致的基础上，双方就房屋的买卖达成协议如下：1、被告房地产坐落于潇浦镇永明路（县农机局旁），共五层，原告购买的房屋在该房地产的五楼，建筑面积157平方米（计价面积以房产证标注的面积为准）；2、该房屋售价为415元/㎡，共计65155元；3、原告在协议签订之日交付购房款20000元给被告，余款待被告办好房屋所有权证交给原告时一次性交清；4、被告应在协议签字之日起，将房屋交付给原告；5、该房办理转移登记手续的一切税费均由被告负责；6、未经被告同意，原告不得擅自改变房屋主体结构；7、未尽事宜，由双方另行约定。根据协议约定，被告胡建新如约将所售房屋交付原告毛立玺，原告毛立玺于2007年8月30日前向被告胡建新付清了全部购房款65155元；被告胡建新于2007年8月31日为原告毛立玺办理了房屋所有权证，但未就该房屋国有土地使用权办理变更登记。2015年3月1日国务院颁布《不动产登记暂行条例》，原告的房屋所有权证应当变更登记为不动产权证。由于该房屋买卖后未办理国有土地使用权变更登记，需要被告协助，共同申请办理国有土地使用证变更登记，以完整实现房屋所有权与国有土地使用权二合一的办证规范，原告毛立玺要求被告胡建新给予协助，经双方多次协商，被告胡建新向原告毛立玺提出国有土地使用权转让费用、办证误工费、差旅费等要求，双方协商未果。原告毛立玺于2019年10月8日向本院提起诉讼，撤诉后，又于2020年1月14日再次向本院提起诉讼。要求被告胡建新协助办理不动产权证。本院认为，原告毛立玺与被告胡建新签订《房屋买卖协议》，是原、被告双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，原、被告双方之间成立合法有效的房屋买卖合同。原、被告双方均应忠实履行合同义务，享受合同权益，对合同中约定不明或者没有约定的事项，应当遵循合同宗旨，本着诚实信用、公平合理原则另行协商履行或者自觉自动完善履行。本案原、被告双方争议的焦点是：原、被告双方之间的房屋买卖是否包含土地使用权转让以及混合住宅土地中商业用地部分土地使用价值是否应当高于住宅用地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条规定“房地产转让时，国有土地使用证出让合同载明的权利、义务随之转移”；原、被告双方签订的《房屋买卖协议》并未就整幢房屋共同享有的国有土地使用权在不同户型房屋转让时对各自土地使用权进行特别约定，故该房屋买卖协议约定的价款，应当视为该房屋及国有土地使用权的总价约定，即地随房走；被告胡建新要求按评估公司的评估不同地价结果另行支付土地使用权转让费用，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋买卖协议》未约定办理国有土地使用权变更登记及期限，而房屋买卖不仅需要办理房屋所有权转移登记，也应当办理土地使用权转移登记；因此，原告毛立玺随时有权要求变更国有土地使用权登记。根据《物权法》第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”，本案原、被告以及该幢房屋全体所有权人之间不具有家庭身份关系，所有业主对共同享有的国有土地使用权应视为按份共有。原告毛立玺所购房屋的国有土地使用权份额应以该房屋登记的建筑面积，以及房屋所有权登记过程中由登记机构测绘确定的分摊面积（楼梯）与所在地块上房屋总建筑面积的比例确定该房屋专属国有土地使用权，该房屋所属地块的其他公用部分用地（道路）和空闲地（绿地）亦应确定为该幢房屋全体所有人共同共有。本案诉讼中原告毛立玺未按照协议约定向被告胡建新主张核减房屋所有权证测绘面积与合同约定购买面积差额退还购房价款以及承担办理不动产权证土地变更登记费用，系原告毛立玺自主放弃相关合同权益，本院应予准许。被告胡建新向原告毛立玺主张协助办证导致误工费、差旅费，因并未实际发生，而未向本院提供相应证据佐证，故本院不予支持；但被告胡建新主张的办证误工费、差旅费实际发生后，可由原、被告双方协商分担，协商不成可依据相关事实和证据另行诉讼。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方也签订了合法有效的房屋买卖合同，房屋买卖属于不动产交易，买卖双方应共同向有关机构申请登记；本案原、被告双方的房地产交易发生在《不动产登记暂行条例》颁布实施前，故在房屋买卖中，不仅需要进行房屋所有权变更登记也应当进行国有土地使用权的变更登记，因原、被告双方未共同申请该房屋国有土地使用权变更登记，故原、被告双方的房屋买卖行为并未实际完成。被告胡建新以并未实际发生的协助办证误工费、差旅费为由拒不协助原告毛立玺共同向有关机构申请登记，不符合原、被告双方签订的房屋买卖合同宗旨。综上所述，原告毛立玺与被告胡建新于2007年7月18日签订《房屋买卖协议》进行房屋买卖，合法有效，但房屋买卖行为属于法律规定的要式法律行为，即该买卖行为的完成应以登记为准，原、被告虽然办理了房屋所有权转让登记，但也应当依照相关法律规定及时办理相应土地使用权的转让登记以完善房屋所有权转让；原告毛立玺要求被告为原告办理好土地分割手续并协助原告办理好房屋不动产权证的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第六十一条和《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：被告胡建新应于本案判决生效之日起十日内，协助原告毛立玺办理土地分割手续并办理江永县房权证消浦镇字第××号房屋不动产权证书。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告胡建新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  黄占远二〇二〇年三月二十三日书记员  李秋艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。3、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。