甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4618号上诉人（原审被告）：戴斌，男，汉族，1988年8月28日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李全林，甘肃芙林律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾静，甘肃芙林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：兰州中源园林景观木批发市场管理有限公司，住所地兰州市西固区南滨河西路306号。法定代表人：李海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏磊，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：於江红，甘肃义浩律师事务所律师。上诉人戴斌因与被上诉人兰州中源园林景观木批发市场管理有限公司（以下简称中源公司）租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，戴斌委托诉讼代理人李全林、曾静、中源公司委托诉讼代理人魏磊、於江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人戴斌上诉请求：撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2837号民事判决，发回重审，本案诉讼费由中源公司承担。事实与理由：一审法院认定本案事实有误，适用法律错误，导致判决不公。2018年11月1曰，上诉人与被上诉人签订了一份《租赁合同》，约定被上诉人将位于兰州市西固区南滨河西路自己经营的市场内770平方米的场地出租给上诉人经营防腐木。合同签订后，上诉人进入承租场地，发现租赁场地仅有519.52平方米，并不是合同中约定的770平方米，且无经营用电，于是上诉人多次向被上诉人提出实际租赁面积与合同约定面积不符以及经营用电的问题，但被上诉人置若罔闻，只催促上诉人按原合同缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，上诉人的行为并未构成违约不应承担违约责任。而被上诉人违反合同约定，出租的场地实际面积与合同约定的严重不符且无用电设施，严重违反了合同约定，但一审法院无视上述事实，认定本案事实不清，适用法律错误，导致判决不公。为此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审，以维护法律的公平公正，保护上诉人的合法权益。中源公司答辩称，上诉人在上诉状总共提到三个问题，第一个是关于面积的问题，中源公司严格按照租赁合同的约定，提供了租赁场地，戴斌2018年5月份进场，确认场地的面积并提前向中源公司支付了3万元的租金。2018年6月1日，中源公司与戴斌共同丈量了面积，且在面积核对单中戴斌签字确认，在确定租赁面积后签订了租赁合同，租赁场地的面积符合合同约定，是双方共同确认的。其次，租赁场地70平方米公摊面积单列出来，戴斌也是认可的，由此可知双方已对面积进行了明确和细化。戴斌在一审中也没有提供任何证据证明其主张，应当承担举证不能的责任。关于经营用电的问题，不存在任何用电问题，戴斌不能以此拒付租金，此场地中除戴斌外还有其他人使用，均不存在经营用电问题，戴斌此上诉理由与事实不符。戴斌在一审中主张继续履行合同，如果租赁物不符合约定，则戴斌不会提出该主张，事实上，租赁场地完全符合租赁的要求，且戴斌也修建了大型的建筑物，目前戴斌主张无经营用电与一审的答辩前后矛盾，与客观事实不符。关于同时履行抗辩权，中源公司在交付场地之日起即完全履行了租赁合同义务，戴斌没有权利履行抗辩权，戴斌应当在签订租赁合同当日付清租金，截止目前戴斌仅支付了3万元租金，尚欠66635元租金。戴斌违约在前，中源公司没有违约，因此戴斌无权以此作为拒付租金的抗辩。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人中源公司一审诉讼请求：1.依法确认中源公司、戴斌于2018年11月1日签订的《租赁合同》已经解除，判令戴斌将租赁场地清理干净并恢复原状后交还给原告；2.依法判令戴斌向中源公司支付自2018年11月1日起至2019年7月10日止欠付的租金66635元，并判令戴斌以总面积770平方米，按照每平方米每月15元的标准支付自2019年7月11日起至实际腾交租赁场地之日止的场地占用费（暂计算至2019年7月19日为3465元）；3.依法判令戴斌以欠付租金66635元为基数，按照每日3‰的标准，支付自2018年11月1日起至租金实际给付完毕之日止的违约金。具体计算方法为：违约金=66635元×3‰×拖欠天数（暂计算至2019年7月19日为51975.3元）。4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：中源公司（甲方）与戴斌（乙方）于2018年11月1日签订《租赁合同》，约定将位于兰州市西固区南滨河西路甲方经营的市场内770平方米的场地出租给乙方使用（场地号：三排006#）。乙方承租的场地，用于经营防腐木批发销售。乙方承租的期限为壹年，自2018年11月1日至2019年10月31日止，租金合计为138600元，租金乙方须在签订本合同之日一次性付清。合同签订后，戴斌支付履约保证金20000元及租金30000元。后中源公司多次要求戴斌支付剩余租金，戴斌以承租场地面积不足为由拒绝支付剩余租金，引起诉争。一审法院认为，本案《租赁合同》第七条明确约定在戴斌未按期缴纳租金及其他费用的情况下，中源公司有权解除合同收回房屋及场地，保证金和剩余租金不予退还。合同约定租金应在合同签订之日一次性付清，但戴斌仅支付履约保证金20000元及租金30000元，中源公司多次催要剩余租金，戴斌均予以拒绝，戴斌未按期缴纳租金构成违约，中源公司有权解除合同并收回场地。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。中源公司于2019年6月28日发出律师函，戴斌明确表示收到律师函。律师函中载明戴斌在十日内不履行支付租金的义务，合同于2019年7月10日解除，戴斌并未履行支付剩余租金的义务，且中源公司亦履行了相应的解除合同的通知义务，故《租赁合同》于2019年7月10日解除。对于中源公司要求人民法院确认2018年11月1日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除，戴斌返还租赁场地的诉讼请求，予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴斌未按期足额缴纳租金，对于纠纷的酿成应当承担全部责任。戴斌抗辩其未足额缴纳租金的理由是其使用面积并非700平方米，仅是500平方米，在庭审过程中，戴斌并未提交任何证据证明其主张，故对于其抗辩理由，不予采纳。对于中源公司要求戴斌支付欠付租金66635元的诉讼请求，予以支持。双方签订的《租赁合同》中明确约定，合同解除后，戴斌应清理场地后返还承租场地，逾期不腾交场地的，应按照每平方米每月15元的标准支付自2019年7月10日合同解除后至实际返还承租场地的场地占用费，故对于中源公司要求戴斌承担合同解除后至实际腾交承租场地之日的场地占用费的诉讼请求，予以支持。中源公司诉请要求戴斌以欠付租金66635元为基数，按照每日3‰的标准承担违约金，一审法院认为该标准明显过高，按照年利率计算违约金标准高达108%，应按照欠付租金66635元为基数，以30%的比例计算违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条的规定，判决：一、兰州中源园林景观木批发市场管理有限公司与戴斌于2018年11月1日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除，戴斌将租赁场地清理干净并恢复原状后返还给中源公司；二、戴斌于本判决生效之日起十日内给付中源公司截止合同解除之日（2019年7月10日）的欠付租金66635元，并按总面积770平方米，每平方米每月15元的标准支付自2019年7月11日至实际腾交租赁场地之日的场地占用费；三、戴斌于本判决生效之日起十日内给付中源公司违约金19990.5元。减半收取的案件受理费1370.8元，由中源公司负担359元，由戴斌负担1011.8元。本院二审期间，上诉人戴斌提交证据一（2018）甘0104行审35号裁定书一份，拟证明被上诉人出租的场地系非法出租，本案租赁合同不符合法律规定，应属于无效合同。证据二西固区执法局2018年11月1日行政处罚决定书一份，拟证明被上诉人因在石油管道处堆放物料、搭建建筑被执法局处罚。证据三现场照片七张，拟证明上诉人200平方米的场地是不能使用的，使用的话就违反了国家规定。证据四国家天然气使用规定，拟证明国家对输油管道与地面建筑物的距离是有明确规定的。本院当庭组织双方当事人对所提交证据进行了质证。中源公司质证认为，证据一行政裁决书中场地地址与本案中所述的西固区南滨河西路的场地之间有何联系无法判断，裁决书所涉土地与本案所涉土地是否为同一块土地无法证明。行政裁定书作出之日是2018年10月9日，签订合同日期为2018年11月1日，亦即在行政裁定书作出之后中源公司出租土地，由此可知涉案的土地与行政裁定书所没收的土地没有关系。证据二涉及问题是因堆放物料、搭建建筑物罚款，中源公司出租的场地，与堆放物料、搭建建筑物无关，该份证据与本案无关。关于证据三，在丈量面积时已经扣除了石油管道面积，石油管道处是没有出租的，其证明目的亦不能成立。本院认证认为，戴斌所提交证据不符合新证据规定，且证明目的不能成立，故本院不予采信。中源公司未提交新证据。依据已质证证据及庭审笔录，二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是戴斌是否构成违约及是否应承担违约责任。上诉人戴斌在签订租赁合同前，对案涉场地实际测量面积、场地平面草图、公摊面积、场地号等进行了核定，核定无误后并签字确认，中源公司所交付三排006号摊位是经戴斌确认的面积，该场地虽毗邻高压油气管道，但该场地在油气管道两侧五米范围之外，戴斌述称承租面积仅有519.52平方米与事实不符，对该上诉理由，本院不予支持。本案双方当事人所签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。租赁合同明确约定租金戴斌须在签订合同之日一次性付清。中源公司已按合同约定将租赁场地交付戴斌占有使用，戴斌未按合同约定支付租金已属违约，戴斌应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于戴斌诉称中源公司所出租土地是非法占用的19.2亩农用地，其不享有合法物权，本案租赁合同属无效合同的问题。经审查，中源公司确有非法占用陈坪街道新滩村坑塘水面（农用地）的事实，兰州市国土资源局西固分局于2017年12月21日作出兰国土资西执罚字（2017）64号《行政处罚决定书》，决定“没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，没收至西固区财政局，责令你单位退还非法占用的土地”，本案双方当事人所签订租赁合同系在2018年11月1日，故戴斌在承租案涉摊位前，中源公司非法占用土地的违法行为已被兰州市国土资源局西固分局处理。中源公司虽有违法占用土地的事实，本案现有证据不能充分证明戴斌所承租中源公司三排006号摊位与中源公司违法占用陈坪街道路新滩村坑塘水面（农用地）之间存在重合，故上诉人该上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于戴斌诉称无经营用电的问题，因戴斌未提交相关证据予以证明，另结合戴斌实际占有使用该摊位至今的事实，本院对其诉称不予采纳。综上，上诉人戴斌的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人戴斌预交的二审案件受理费2024元，由戴斌负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员张惠东审判员谢格浊二〇二〇年三月九日法官助理雷婧书记员魏凤仙