甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终40号上诉人（原审被告）：张磊，男，1982年10月14日生，汉族，甘肃省天水市人，居民，户籍地天水市秦州区，现住岷县。委托诉讼代理人：张俊富、刘雪萍，甘肃溥德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗志兵，男，1955年6月4日生，汉族，浙江省宁海县人，农民，户籍地宁海县。被上诉人（原审原告）：罗明春，男，1975年8月20日生，汉族，浙江省宁海县人，农民，住宁海县。委托诉讼代理人：秦政文，甘肃为公律师事务所律师。上诉人张磊与被上诉人罗志兵、罗明春房屋租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2019）甘1126民初2179号民事判决。向本院提起上诉，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张磊上诉请求：1、请求依法撤销岷县人民法院（2019）甘1126民初2179号民事判决第一项、第二项，依法改判解除协议并保留其中关于上诉人停产停业以及装潢损失补偿的约定；2、依法改判由上诉人支付房屋租赁费107232元，上诉人不支付违约金；3、一审案件受理费由双方按照胜诉败诉比例承担，上诉人应当承担3933元；4、本案可发回原审法院重审。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，双方租赁合同于2018年9月30日由于拆迁事宜已经终止，原审判决上诉人承担2018年9月30日以后至2019年2月2日的租赁费无事实及法律依据。2、上诉人不存在违约行为，2018年9月初，上诉人多次找被上诉人罗志兵要付清所有实际产生的房租约87000元，但被上诉人以市场拆迁，届时根据实际产生房租一次性缴纳为由拒收。因此上诉人不存在违约情形，不应承担违约责任。3、法院判令解除协议且全部协议均不再履行，系事实认定错误。一审判决解除双方签订的《岷峰家具市场联营协议书》及《岷峰家具市场补充协议书》，但是对于联营协议书中约定的“在合同履行期间如遇开发商开发，拆迁，搬迁费及合同未到期以内的家具店损失赔偿款项归张磊所有”不能解除，该内容属于拆迁安置补偿范围，并非关于租赁关系的约定。4、一审法院判决上诉人承担本案一审全部诉讼费15733元显失公平。依据《最高人民法院诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定。被上诉人诉讼标的为1214750元，仅支持了298067元，被上诉人胜诉率为25%，败诉率为75%，则上诉人只应承担3933元。罗志兵、罗明春辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗志兵、罗明春向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告位于岷县民峰家具汇展中心（宝莱佳家私）1567平方米的铺面房；2.判令被告给付原告2018年6月12日至2019年6月12日的铺面租金43万元，2019年5月1日至腾房之日的租金另行计算；3.判令被告赔偿原告违约金784750元；4.判令解除原被告签订的民峰家具市场补充协议；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月1日，罗志兵、罗明春、罗六兵在岷县投资800余万元成立了岷县民峰家具汇展中心，在工商部门注册经营，后罗六兵因个人原因且经济出现危机，将岷县民峰家具汇展中心的营业执照注销，经罗志兵、罗明春、罗六兵协商决定将公司的债权债务全部转让给罗志兵、罗明春。2017年6月12日，罗明春和代理人与被告张磊签订了“岷峰家具市场联营协议书”（房屋租赁合同），合同期限三年，自2017年5月1日至2020年4月30日，被告租用民峰家具汇展中心1567平方米经营“宝莱佳家私”，合同签订当日被告张磊又要求与罗明春、代理人杨小琴签订了“岷峰家具市场补充协议”，约定以上签订三年的协议无效，租期为一年，一年租期届满续签合同，年租金43万元，每年4月1日之前交付房租，如有逾期按房租的日千分之五交滞纳金，合同签订后，被告只交了2017年6月12日至2018年6月12日的房租，2018年6月12日之后的房租经原告多次督促，被告一直拖延不交，因家具汇展中心涉及棚户区改造需要拆迁，被告拒绝搬离，直至开庭审理的前三天即2019年8月6日晚才连夜搬走，给原告造成严重经济损失，为此提起诉讼。一审法院认定事实：罗志兵、罗明春、罗六兵三人共同出资于2010年11月26日注册成立岷县民峰家具汇展中心（岷县岷阳镇岷峰市场院内），法定代表人罗六兵，后因罗六兵退出，三人协商决定将汇展中心的债权债务全部转让给罗志兵、罗明春。2017年6月12日，罗明春及岷县民峰家具汇展中心与张磊签订了《岷峰家具市场联营协议书》，协议约定甲方将民峰家具汇展中心1567㎡出租给乙方张磊经营“宝莱佳家私”家具店，租期三年，自2017年5月1日至2020年4月30日，每年房租58万元，房租一年一交。并约定，在合同履行期间如遇开发商开发，拆迁，搬迁费及合同未到期以内的家具店损失赔偿款项归张磊所有，除此之外，张磊无权向民峰家具汇展中心索要其他任何赔偿。家具汇展中心负责人罗明春及汇展中心代理人杨小琴与张磊分别在协议书上签字。同日双方又签订了《岷峰家具市场补充协议书》，约定合同期限三年，如遇开发商开发、拆迁，乙方阻碍、干涉使拆迁不能实现，损害甲方利益，以上签订三年的协议书无效，房租按一年43万元为准，每年交房租时间为4月1日之前，逾期每天按房租的千分之五收取滞纳金，双方签字确认。合同履行期间，张磊按约定交纳了2017年6月12日至2018年6月12日的房屋租金43万元。2018年8月24日张磊向岷县民峰家具汇展中心交纳了20000元房租。后岷县民峰家具汇展中心被县政府列为棚户区改造项目需要整体拆迁，2018年9月30日，罗志兵与岷县岷阳镇人民政府签订了《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，协议确定岷县民峰家具汇展中心经评估机构评估，补偿款计9808816元。同日罗志兵承诺于2018年11月15日前拆除清场，并向各位承租户发出搬迁通知，要求于2018年11月15日前完成搬迁，否则法律后果由承租户自行承担。后因承租户与罗志兵就装修补偿款等事宜未达成协议，张磊至2019年7月26日未向原告交付房屋，未搬离汇展中心。岷县岷阳镇人民政府于2019年2月2日向罗志兵拨付岷县民峰家具汇展中心补偿款300万元，剩余补偿款后分批拨付，岷县民峰家具汇展中心于2019年8月15日拆除。一审法院认为，原、被告签订的《岷峰家具市场联营协议书》、《岷峰家具市场补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容对双方均有约束力，当事人应当按照协议自动履行自己的义务。因租赁房屋涉及政府整体拆迁，属不可抗力，双方签订的《岷峰家具市场联营协议书》、《岷峰家具市场补充协议书》不能继续履行实现合同目的，应予解除。原告要求被告返还房屋的请求，因该房屋现已拆除，故不予支持。原告的各种损失费用经评估已包含在征收补偿款中，自签订征收协议之后不再产生其他损失，因被告张磊实际占用房屋，却未按约定支付房屋租赁费，形成违约，应承担相应的违约责任。张磊应当支付实际占用房屋期间的租赁费。租赁费从2018年6月12日起，计算至原告的第一笔补偿款拨付之日即2019年2月2日，共计236天，租赁费为278027元（430000元÷365天×236天）。张磊已支付的20000元应在其中减除，故张磊尚有258027元租赁费未支付。罗志兵、罗明春要求张磊支付租赁费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求的违约金，因协议中双方约定的滞纳金按照逾收房租的日5‰计算，明显超出法律规定，一审法院不予支持。违约金以张磊应缴纳房屋租赁费258027元为基数，按照年利率24%计算资金占用期间的利息，即违约金为40040元（258027元×24%×236天÷365天）。原告的其他诉讼请求于法无据不予支持。庭审中被告辩解已于2018年9月接到拆迁通知时已搬离租赁房屋，与案件事实不符，且未向法庭提供相应证据予以证实，一审法院不予认可。被告要求原告支付装潢费用及停业损失费，因与本案不属同一法律关系，双方应协商解决或另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除罗明春与张磊签订的《岷峰家具市场联营协议书》及《岷峰家具市场补充协议书》；二、由张磊在本判决生效后二十日内支付罗志兵、罗明春房屋租赁费258027元及违约金40040元，合计298067元；三、驳回罗志兵、罗明春的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15733元，由张磊承担。二审中，上诉人申请两证人出庭，证人李某,4、王某,4均表示张磊于2018年11月底已经搬离租赁物。经质证，被上诉人对上述证人证言真实性有异议，其认为两证人均与张磊存在利害关系，同时其证言与2019年7月26日张磊与罗六兵的通话记录相矛盾。本院认为，上述证人证言与上诉人张磊的陈述相一致，结合全案事实，能够形成完整的证据链，本院予以采信。二审认定的事实及所依据的证据与一审一致，二审予以确认。本院认为，关于上诉人张磊主张停产停业以及装潢损失补偿的问题，因就该笔费用张磊已经另案起诉，故本院不再审理。本案主要争议焦点有三，一是张磊应付租赁费截止日期如何计算。二是张磊是否应当支付被上诉人违约金，三是一审案件受理费用承担是否合理。上诉人张磊主张双方租赁合同于2018年9月30日由于拆迁事宜已经终止，故一审判决由上诉人承担2018年9月30日以后至2019年2月2日的租赁费无事实及法律依据。本院审查认为，首先，因被上诉人罗志兵与岷县岷阳镇人民政府签订《岷县岷峰市场棚户区改造项目房屋征收补偿协议》时，其与上诉人张磊之间就装修补偿款等事宜未达成协议。上诉人张磊未搬离并交付租赁物属于正当的抗辩事由，不存在违约行为。其次，被上诉人向各承租户于2018年11月15日发出搬迁通知后，停止对商场的一切管理和服务，此时已经不具备继续正常经营的条件。同时二审期间上诉人张磊申请李某,4、王某,4出庭作证，其二人的证人证言均能与该事实相互印证，形成证据链。根据公平原则，一审法院将上诉人张磊应付租赁费计算至2019年2月2日有失妥当，经本院综合认定，租赁截止日期应计算至罗志兵向各承租户发出搬迁通知之日，租赁费期间为2018年6月12日起至2018年11月15日，共计156天，租赁费为183781元(430000÷365天×156天)。按照合同约定，张磊应于2018年4月1日前预交下年度的租赁费，此时岷县岷阳镇人民政府拆迁公告已经发布，如张磊预交租赁费后，罗志兵不能保证张磊正常使用租赁物，故张磊不预交下年度的租赁费系行使正当抗辩权，不存在违约行为，故不应当承担违约责任，张磊关于不支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人张磊关于一审案件受理费由双方按照胜诉败诉比例承担的上诉理由，因二审中就租赁费作出调整，故对一审案件受理费一并予以调整。综上所述，张磊的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院处理结果不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持岷县人民法院（2019）甘1126民初2179号民事判决第一项、第三项；二、变更岷县人民法院（2019）甘1126民初2179号民事判决第二项为张磊于本判决生效后二十日内支付罗志兵、罗明春租赁费183781元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15733元，由张磊负担3976元。由罗志兵、罗明春负担11757元。二审案件受理费15733元，由张磊负担3976元。由罗志兵、罗明春负担11757元。本判决为终审判决。审判长  马喜林审判员  王 兆审判员  张建文二〇二〇年三月十八日书记员  武春红