文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初880号原告：重庆速升物业管理有限公司，住所地重庆市江津区东部新城C4地块C7号楼1-1号，统一社会信用代码：915001167980036136。法定代表人：黄杨梅，总经理。委托诉讼代理人：唐建林，重庆索源律师事务所律师。委托诉讼代理人：代凯英，女，汉族，1966年1月21日出生，住重庆市江津区，系原告公司员工。被告：向发林，男，汉族，1975年2月27日出生，住重庆市江津区。被告：向发山，男，汉族，1970年1月18日出生，住重庆市江津区。被告：张钧，男，汉族，1979年3月5日出生，住重庆市江津区。原告重庆速升物业管理有限公司（以下简称速升物业公司）与被告向发林、向发山、张钧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告速升物业公司委托诉讼代理人唐建林、代凯英，被告向发林、张钧到庭参加诉讼。被告向发山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。速升物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费26178.30元；2、被告支付逾期支付物管费违约金。事实与理由:被告向发林、向发山购买了江津区几江街道东部新城C4地块半岛明珠商铺A8幢2-107，产权面积123.26平方米、A8幢1-56，产权面积123.26平方米，共计产权面积为246.52平方米。2010年12月20日，原告与被告签订《半岛明珠前期物业管理服务协议》。从2011年2月21日起至2019年10月31日止一直由张钧租用并与业主签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2011年2月21日至2020年2月20日止。用于开办酒楼，酒楼名称为江津区东旭酒楼，由实际登记经营者杨朝东经营，并与原告签订了《半岛明珠前期物业管理服务协议》按照被告与原告签订的《半岛明珠前期物业管理服务协议》及相关的法律、法规的规定及协议约定，原告对被告及小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2017年1月--2019年10月31日共拖欠应缴纳的物业物理费为26178.3元。原告曾多次向被告催交物业管理。向发林辩称，案涉房屋租赁给张钧，物管费由张钧负担，屋顶漏水属实，支持张钧的决定。不同意给付物管费，不同意支付违约金。张钧辩称，案涉房屋屋顶漏水，给原告公司反映，没解决。不同意给付物管费，不同意支付违约金。向发山未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：原告速升物业公司从事重庆市江津区半岛明珠小区的物业管理，被告向发林、向发山系东部新城C4地块半岛明珠商铺A8幢2-107、A8幢1-56号房屋业主，房屋建筑面积共246.52㎡。2016年2月24日，被告向发林（甲方）将案涉房屋出租给被告张钧（乙方），并签订《房屋租赁合同》，其中第二条租赁期限约定“租赁期限为三年，从2016年2月21日起至2019年2月20日止。”第八条租赁房屋涉及相关费用的交纳约定“在租赁期间，乙方自行承担一切经营税、费，水电气、物管费、网费等，不得拖欠。”租赁期满后，2019年3月20日，被告张钧按上述租赁合同约定继续租赁案涉房屋至2020年3月20日止。2010年12月20日，速升物业公司（甲方）与向发林签订《半岛明珠前期物业服务合同》，约定甲方为半岛明珠业主提供物业服务。合同第二十九条物业管理服务费“1、业主（或物业使用人）自开发商或甲方通知的房屋交付之日开始计交物业管理服务费；2、（1）在物价局审核本物业的物业管理费（标准）前，本物业的物业服务费暂由甲方按以下标准收取：（3）商业用房1.80元/月/平方建筑面积。”合同第三十六条约定“业主与物业使用人违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。从使用之日起，按每天应缴费用的0.3%交纳违约金。......。”合同还对其他事项进行了约定。案涉房屋使用过程中，因屋顶漏水，被告向原告反映后，原告已向相关部门协调解决未果。被告尚欠2017年1月到2019年的10月期间物业服务费15087.02元（246.52㎡x1.80元x34月）。审理中，原告撤回要求被告支付逾期交纳物业管理费违约金，要求被告张钧承担2017年1月至2019年2月20日、2019年3月20日至2019年10月期间的物业管理服务费14643.28元、被告向发林、向发山对被告张钧的上述物业费承担连带清偿责任；被告向发林、向发山承担2019年2月20日至同年3月20日期间的物业服务费443.74元。被告对案涉房屋面积、房号、计算标准无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告速升物业公司与被告签订《半岛明珠前期物业服务合同》后，原告已按合同约定履行了物业管理义务，按《半岛明珠前期物业服务合同》第二十九条约定，被告应当支付原告尚欠的物业服务费。被告向发林将案涉房屋租赁给被告张钧，且约定“在租赁期间，乙方自行承担一切经营税、费，水电气、物管费、网费等”，按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”规定，其中张钧在2019年2月20日至同年3月20日期间，没有租赁案涉房屋，该期间租金张钧不应承担。故原告要求被告张钧承担2017年1月至2019年2月20日、2019年3月20日至2019年10月期间的物业管理服务费14643.28元的主张，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告向发林、向发山对被告张钧的上述物业费承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。原告要求被告向发林、向发山承担2019年2月20日至同年3月20日期间的物业服务费443.74元的主张，本院予以支持。审理中，原告撤回要求被告支付逾期交纳物业管理费违约金的主张，符合法律规定，本院予以准许。被告关于“屋顶漏水，拒交物业费用”的辩解，因为屋顶漏水有多种原因存在，但屋顶漏水不是物业公司能根本解决的问题，且物业公司已履行了相应的协助、管理义务。故被告以屋顶漏水拒缴物业费的辩解理由不成立，本院不予采纳。物业管理服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，在物业服务过程中，不断提高物业服务管理水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张钧于本判决生效后十日内给付原告重庆速升物业管理有限公司2017年1月至2019年2月20日、2019年3月20日至2019年10月期间的物业管理服务费14643.28元；二、被告向发林、向发山于本判决生效后十日内给付原告重庆速升物业管理有限公司2019年2月20日至同年3月20日期间的物业服务费443.74元；三、被告向发林、向发山对被告张钧的上述物业费承担连带责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，减半收取89元，由被告向发林、向发山、张钧负担。被告在履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院审 判 员 熊肖敏二〇二〇年三月十七日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜