广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申12803号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：珠海市市场经营集团有限公司。住所地：广东省珠海市香洲翠民路42号5-6楼。法定代表人：王小彬，董事长。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄辉，女，汉族，1975年11月23日出生，住广东省珠海市香洲区。再审申请人珠海市市场经营集团有限公司（下称市场公司）因与被申请人黄辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终745号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。市场公司申请再审称，市场公司已依约将租赁物按现状交付，不存在违约行为。黄辉在未依法依约报建、未依法取得环评审批的情况下就擅自进行二次装修改造施工，在未依法取得环保证等合法经营证照的情况下就擅自开展经营，该二次装修改造施工及开展经营损失属于其自行扩大的损失，应由其自行承担。二审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。具体事实与理由如下：（一）在本案中申请人已将合同约定的租赁物依约交付，履行了合同义务，并未构成违约或根本违约，原审判决关于违约责任的认定错误。1.涉案租赁场地虽为农贸市场用地，但农贸市场用地属于商业用地的分类，依法可用于开设餐饮设施，项目用途符合珠海市有关规划规定和市场管理的规定。政府部门基于维稳需要作出的政策性调整行为才是导致餐饮设施无法通过环保审批、租赁合同无法继续履行的直接原因和根本原因。该政府行为是双方当事人无法预料难以避免的客观情况，属于不可抗力因素。2.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《租赁合同》第二条载明“甲方按现状整体出租”，因此申请人按现状整体交付即履行了其合同义务，在租赁期间租赁物本身符合约定用途的各项法定条件并未发生不利的改变。3.黄辉对涉案场地进行了实地踏勘，并于2016年1月29日签署了《现场踏勘确认书》，确认其对涉案租赁场地的现状十分了解，也应当充分知晓现场是否建有排烟道。4.在农贸市场主体结构施工过程中，申请人就提交了设计变更，增加了排烟道的设计和建设。在市场建成之时，星园市场就建有排烟道。但黄辉在租赁合同签订后进行二次装修改造时单方提出增设新的数条排烟道而暂未获得批准，进而导致其在擅自开展试营业后遭到区城管局责令整改的行政处罚。5.申请人协助黄辉新增数条排烟道，向市住建局提出了新增排烟道的申请，市住建局也就增建排烟道专门召开听证会。该事实表明在星园市场新增排烟道并经营餐饮项目并不违反农贸市场的相关规划，否则市住建局就应直接否决而无进一步邀请利害关系人召开听证会的必要。(二)黄辉未依照合同约定和法律规定先报建、先环评审批而后再行施工，反而擅自先行装修施工、试营业，后才希望补办各项报建、经营许可手续，从而遭到行政处罚,其违反国家基本建设程序和开业经营程序明显违法违约。1.二审判决关于“合同签订后，黄辉按双方合同要求以餐厅标准投入装修涉案场地办理经营餐饮所需手续，其积极履行租赁合同义务，并无违约行为”的认定，显然无视其在履行租赁合同义务过程中的重大违法违约的事实，该认定在审理程序上没有释法说理回应上诉意见，在实体认定上违反法律规定，导致最终判决严重错误。2.黄辉未依照合同约定和法律规定先报建、先环评审批而后再行施工,反而擅自先行装修施工、试营业，后才希望补办各项报建、经营许可手续，违反国家基本建设程序和开业经营程序，明显违法违约。(三)在违法违约行为与损害后果之间的关系上，黄辉主张的装修工程损失、资产类损失、经营类损失均是由其自身违约违法施工、违法经营行为直接造成的，无论何种原因，该等损失均应由其自行承担，不得要求申请人赔偿。(四)根据《租赁合同》第六条第2点、第八条第5点约定，黄辉主张的3项损失亦应由其自行承担。（五）二审判决关于“损失范围及损失承担”的认定错误。综上所述，二审判决事实认定错误，适用法律错误，市场公司申请再审并请求:撤销二审判决,驳回黄辉的全部诉讼请求,本案诉讼费由黄辉承担。黄辉提交书面意见称，（一）市场公司提供的涉案租赁场地不符合约定餐饮用途是致使涉案租赁合同无法继续履行的根本原因。二审法院认定市场公司构成根本违约，应承担相应的违约责任的判决事实清楚，证据充足。1.涉案租赁场地用途是农贸市场，市场公司作为产权人及出租方未依法履行变更餐饮功能相应的审批手续，致使项目用途不符合珠海市有关规划规定和市场管理的规定。2.市场公司作为建设单位未依法在涉案租赁场地建设烟道。3.市场公司已自认其与周边居民矛盾早已存在，即只要在市场开设餐厅必会招致居民不满，而非因黄辉的行为致使居民投诉。4.黄辉承租后依约开设餐饮业并取得相应审批、许可手续，在租赁合同出现无法履行的情况下积极与市场公司沟通反馈，并自行及时止损，不存在违约行为。(二)市场公司的根本违约行为致使黄辉遭受巨大经济损失，损失的范围及数额是法院经摇珠方式确定的第三方专业机构作出的评估鉴定结果为依据，判决由市场公司向黄辉赔偿相应的资产类及造价工程类损失理据充足。恳请法院综合考虑全案，驳回市场公司的全部再审申请。本院经审查认为，结合市场公司主张的再审事由和黄辉的答辩意见，本案审查的主要问题是二审关于本案违约责任及黄辉的损失认定是否恰当的问题。（一）二审判决关于本案违约责任的认定是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”市场公司已将租赁物交付给黄辉，履行了租赁物交付的义务，但根据本条的规定，市场公司仍有保持租赁物符合约定的用途的义务。本案合同约定租赁物用途为“餐饮”，但没有约定市场公司应履行何种义务以保证出租房屋可用于经营餐饮业，应根据本案具体情况予以确定。本案案涉场地最终未能用于经营餐饮行业，原因在于未能通过环保部门的环境评估。根据本案查明事实，2015年5月25日市场公司向香洲区环保局提交《星园农贸市场、广场项目竣工环境保护验收申请报告补充说明》声明星园市场不设饭堂和餐厅等业务。从环保局、住建局调取的证据显示，案涉场地因建设之初确定的用途仅为农贸市场，在新建时并无预先为经营餐饮行业需要而建设烟道。后来虽然经过市场公司向珠海市住房和城乡规划建设局申请报建排烟管道，但最终未获得批准。案涉场地的原有设计不适合经营餐饮业，在合同签订后，虽经市场公司申请建设排烟管道，但最终没有获得通过，未能通过采取补救措施，使其符合作为经营餐饮业场地的基本要求。故二审判决认定市场集团提供的租赁物不符合开设餐饮业的基础条件,已构成根本违约，应承担《租赁合同》无法继续履行、解除的全部违约责任，并无不当。合同签订后，黄辉对租赁物按约定的使用用途进行装修、办理经营餐饮所需手续，是积极履行租赁合同义务的行为。对于如何办理经营手续和装饰装修，合同并无明确约定，市场公司关于黄辉违反基本建设程序和开业经营程序构成重大违约的主张，缺乏合同和事实依据。二审判决对其主张不予支持，亦无不当。（二）黄辉的损失认定是否恰当的问题。合同签订后，黄辉投入的装修工程、消防工程、购置设施设备、雇佣员工等费用，均为履行合同约定，为经营餐厅作准备而支出的合理开支。对于各类损失的合理性，二审判决已经作了详细的阐述，二审的认定并无不当。市场公司在申请再审中并无提出新的理由和提交新的证据，本院对其主张不予支持。综上所述，市场公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回珠海市市场经营集团有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月二十六日书记员 陈 欣