湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初848号 原告：柳燕，女，1984年12月10日出生，汉族，住湖南省宜章县。 原告：刘强，男，1984年5月19日出生，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：黄勤勇，湖南盛仁律师事务所律师。 被告：郴州国富房产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区五岭大道36号万华城商业广场E栋302室。 法定代表人：何国富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱城波，男，1975年10月1日出生，汉族，系该公司法律顾问兼法务部经理。 原告柳燕、刘强与被告郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告柳燕、刘强及其委托诉讼代理人黄勤勇，被告国富公司的委托诉讼代理人朱城波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳燕、刘强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金95484.6元。2、本案诉讼费用由被告负担。 被告国富公司辩称：按照原来商品房买卖合同的约定，我方存在逾期办理房产初始登记属实，但由于国家政策调整，将原来的房产初始登记变更为不动产首次登记，该首次登记里面在原告房产初始登记的基础上增加了办理国土使用权证，才导致办证逾期，另，由于国家机构调整，原房产交易管理处负责办理初始登记变更到由不动产中心统一办理各项业务，国家机构调整过程中，有一年半时间未办理相关业务，正是由于此不可抗力原因，原、被告经协商一致，才另签订一份协议书，将原来约定的办理房产初始登记变更为办理不动产首次登记，且将办证时间延期到2019年6月25日，事实上，被告于2019年5月17日就已经将不动产登记证书办妥并交付给原告，被告不存在任何违约现象。另，原告方购买房屋系按揭贷款，即使办妥相关不动产登记证书也应当到按揭银行办理他项权证，事实上，原告方买有任何经济损失，原告主张违约金有失公平，且其所述违约金明显偏高。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 1、2013年5月25日，原告柳燕（买受人）、刘强（共有人）与被告国富公司（出卖人）签订编号为20110322205的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告国富公司开发的位于郴州市“懿德园”项目中的第1栋205号房，建筑面积95.56平方米，每平方米4546元，总房款为434416元。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告国富公司支付了购房款434416元，被告国富公司于2013年6月7日将房屋交付给了原告使用。 2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。 3、2019年5月17日，原告已办妥案涉争议房屋的不动产权利证书（湘2019北湖不动产权第××号）。 4、2019年4月26日，原告（甲方）与被告国富公司（乙方）签订《协议书》，《协议书》第五条约定：“甲方保证提供的办证资料齐全，并及时交纳工本费及相关的办证费用。甲乙双方一致同意乙方办理不动产首次登记证书的时间改到本协议签订后的六十天内办妥，乙方承诺本协议签订后2个月内如未将甲方不动产登记证书办理完毕，乙方补偿甲方半年物业服务费”。另，《协议书》第四条约定：“甲方与乙方签订本协议已获取共有人的同意；如甲方属于按揭贷款则甲方应按照贷款合同的约定办理他项权证”。另查明，原告柳燕与刘强于2015年9月21日协议离婚，离婚协议中未就本案的涉案房屋予以分割。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付原告房屋时间为2013年6月7日，依照该约定国富公司本应在交付使用后30个月内即2015年12月7日前办理好该幢商品房的首次登记，且两原告未向法庭提交解除婚姻关系时涉案房产处置的相关证据，故此，原告柳燕作为涉案房产的买受人身份，原告刘强作为涉案房产的共有人身份未发生改变，2019年4月26日，原告（甲方）与被告国富公司（乙方）签订《协议书》中的第四条约定：“甲方与乙方签订本协议已获取共有人的同意；”，只要协议书系原告柳燕签署的，原告刘强的名字是原告刘强本人签署还是由他人代签，均不影响协议书的法律效力。本院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告于2019年4月26日重新签订《协议书》，其中第五条就办理好首次登记的时间予以重新约定，为该《协议书》签订之后六十日之内完成即可，而原告在2019年5月17日已办妥案涉争议房屋的不动产权利证书，国富公司已在《协议书》约定的期限内完成了该幢商品房的首次登记，已依约履行办证义务，故被告国富公司未构成违约。因此，原告柳燕、刘强主张被告国富公司违约并承担违约责任的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告柳燕、刘强的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1094元，由原告柳燕、刘强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二〇年三月二日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。