河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异44号 案外人：张爱国，男，1969年1月14日出生，汉族，住河北省邢台市南和县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人张爱国对查封位于邢台市高开区提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张爱国称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：邢台市教育建筑有限公司承建邢台福麟房地产开发有限公司开发的福麟小镇（高开区）1＃住宅楼及地下车库、2＃、3＃住宅楼、3＃商业门市工程欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款，因邢台福麟房地产开发有限公司欠邢台市教育建筑有限公司工程款，于2015年11月2日，三方签订协议书用位于邢台市2号楼2单元301号房产偿还商品混凝土款，后邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将该房屋出售给案外人。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼2单元301号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人邢台福麟房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定。现提出书面异议，请求贵院解除对该房产及车位的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2016年5月19日，房款收据两份，交款人张爱国，金额分别为房款571206元、117号地下室款25381元； 证据二、福麟公司与张爱国签订的福麟小镇（高开区）认购书； 证据三、2016年5月16日邢台福麟房地产开发有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司补充协议书。拟证明邢台福麟房地产开发有限公司以案涉房屋抵顶邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司工程欠款； 证据四、2015年1月20日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土结算对账单。拟证明截止2015年1月20日邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款3725123元； 证据五、2016年5月14日，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与案外人张爱国签订《协议书》，约定案涉房屋2号楼2单元301、地下室-117号过户给张爱国，房款从邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司欠案外人张爱国的装修改造款中扣除； 证据六、2015年11月2日，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订的《协议书》，约定；邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司工程款支付方式为福麟公司的福麟小镇6套房（包括本案涉案房屋）抵给邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司； 证据七、房屋交易与产权管理信息查询证明，证明张爱国名下无房。 补充证据： 证据一、2015年11月21日福麟公司与宁可树签订的【福麟小镇】认购书一份； 证据二、2015年11月25日福麟公司为宁可树出具购房款收据571206元一份； 证据三、2013年11月23日邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《邢台市商品混凝土供应合同》； 证据四、2015年2月28，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与张爱国工程队签订《工程施工合同》； 证据五、2015年11月1日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司证明一份，内容：宁可树为邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司职工，在单位任职生产经理，关于邢台市经济开发区锦江花园项目（后更名福麟小镇）生产销售中产生的债务抵顶房产，公司均委托宁可树办理手续，并登记在宁可树名下，公司找到下家抵物供应户，宁可树提供手续配合供应商过户； 证据六、2016年2月27日客户更名审批单一份，案涉房屋由宁可树更名为张爱国； 证据七、房屋装修出入证一张（无日期）。 证据八、2017年7月19日物业费收据一份、公共照明费二次加压费收据一份、装修垃圾处理费收据一份；2018年8月9日物业费收据一份。 申请执行人质证称，对证据编号一、证据名称：0001227#、0001226#收据（2016年5月19日被执行人出具）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的以房抵债协议可以证明案外人没有向邢台福麟房地产开发有限公司支付购房款。 对证据编号二、证据名称：福麟小镇（高开区）认购书质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人张爱国在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据编号三、证据名称：2016年5月16日邢台福麟房地产开发有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司补充协议书质证意见：1、该补充协议书为复印件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该补充协议书不能证明邢台福麟房地产开发有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司之间存在真实的债权债务关系，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人。 对证据编号四、证据名称：2015年1月20日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土结算对账单。 质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、仅凭该对账单不能证明邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款的事实。 对证据编号五、证据名称：2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与张爱国协议书质证意见：1、该协议书为复印件，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明涉案房屋已经登记在邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司名下，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司无权将被执行人名下的房产过户出卖给案外人。 对证据编号六、证据名称：2015年11月2日协议书质证意见：1、该协议书为复印件，真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该协议书不能证明邢台福麟房地产开发有限公司与邢台市教育建筑有限公司、邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司之间存在真实的债权债务关系。 对证据编号七、证据名称：房屋交易与产权管理信息查询证明质证意见：1、对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该证明不能证明张爱国在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人张爱国没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人张爱国仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人张爱国的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人张爱国不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，张爱国的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼2单元301号房产。 另查明，2013年11月23日，邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《商品混凝土供应合同》，由邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司为邢台市教育建筑有限公司供应商品混凝土。2015年1月20日，邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司结算对账，显示欠款3725123元。2015年11月2日，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司、邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订《协议书》，邢台市教育建筑有限公司承建福麟公司开发的福麟小镇（高开区）1#住宅楼及地下车库、2#、3#住宅楼、3#商业门市工程，邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司工程款经三方协商，就商品混凝土3725123元欠款达成协议：一、经三方协商，该债务由福麟公司承担，直接向邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司付款，支付方式为：抵顶福麟小镇（高开区）商品房，分别为：2#住宅楼2单元301房、302房、401房、402房、501房及4#临街商业门市10号门市共6套房抵顶给甲方（邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司），合计抵顶款为3725123元。二、福麟公司以房抵顶债务后，福麟公司为邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司办理房产证等相关事宜，如果邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将房屋销售给其他人，福麟公司无条件协助办理更名手续。2015年11月21日福麟公司与宁可树（邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的生产经理）签订的【福麟小镇】认购书一份；2015年11月25日福麟公司为宁可树出具购房款收据571206元一份。 2016年5月16日，福麟公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订补充协议书，内容：邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司承揽福麟公司工程，福麟公司仍欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司315929元，经双方协商达成如下协议：一、福麟公司将四个地下室抵顶给邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司，分别为：2#楼地下室-117号总价25382元、地下室-122号总价24864元、地下室-126号总价25382元、地下室-127号总价18550号，该地下室登记名为：宁可树。四个地下室合计价款94178元。 2015年2月28，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与张爱国工程队签订《工程施工合同》，张爱国工程队承建基础土建工程、钢结构围护系统、装饰灯等附属工程。2016年5月14日，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与张爱国签订协议书，双方协商，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司同意将福麟小镇（高开区）2号住宅楼2单元301房、地下室117号过户给张爱国，共计596588元。该款项从邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司欠张爱国的装修改造工程款中扣除。 2016年2月27日，福麟小镇高开区销售部为张爱国办理的客户更名，签订【福麟小镇（高开区）】认购书（无日期），2016年5月19日福麟公司向张爱国出具了该房屋的收款收据。案外人张爱国已经实际入住涉案房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司于2013年11月23日签订《商品混凝土供应合同》，由邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司向邢台市教育建筑有限公司供应商品混凝土，工程完工后，双方进行了结算对账。2015年11月2日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司、邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订《协议书》，约定包括案涉房屋在内以房抵债给邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司。 虽然案外人与福麟公司签订了福麟小镇（高开区）认购书，约定案外人购买福麟公司开发的位于邢台市房屋，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将所欠张爱国工程队的工程款以案涉房屋抵顶了欠款，福麟公司为案外人出具了2号楼2单元301室的购房收据。但该案涉房屋属以房抵债情形，张爱国工程队与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订的施工合同，张爱国工程队的工程款是否可由张爱国所有无证据证实，本院2017年4月查封房屋，案外人张爱国无证据证实其在本院查封前已实际占有该房屋。案外人提供的证据不足以排除涉案房屋的执行。故案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下 驳回案外人张爱国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判员  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘敏欣