江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终356号上诉人（原审被告）：宋爱珍，女，1965年10月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告）：周纯，女，1988年12月17日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡太湖世家物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖镇锡南路216-3号。法定代表人：周良，该公司董事长。上诉人宋爱珍、周纯因与被上诉人无锡太湖世家物业服务有限公司（以下简称物业公司）服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋爱珍、周纯上诉请求：1.撤销原审判决，改判物业公司将太湖世家小区14号后门前违章的水泥立柱拆除后支付物业费；2.因物业公司管理不到位，致使太湖世家14号财产被盗，物业费应当相应减少金额；3.一审、二审诉讼费均由物业公司负担。事实和理由：1.物业公司对小区业主区别对待，且侮辱了宋爱珍。其于2016年4月11日办理了装修手续后，物业公司对其刁难，不让其亲戚与装修人员进入小区。宋爱珍多次到小区门口请求保安开闸让其进入家门，保安一再说不交物业费就不让进，最后一次是其驾驶失控撞了道闸进入小区并自认，才被拘留。2.太湖世家小区装修过的房屋几乎都有违章，是由于物业公司不作为。2017年许多业主签字反对49号业主在小区中心花园搭建水泥立柱，无锡市滨湖区城管部门也作出告知书，明确要求物业公司将49号门前建筑物拆除并恢复原状，该告知书物业公司一直未予采纳。物业公司对小区多次被盗的事实予以确认，虽然公安部门未能破案，但物业公司应当承担一定的责任。小区监控经常不运作，物业管理也不到位。物业公司未向本院提交书面答辩意见。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋爱珍、周纯支付太湖世家14号房屋自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费15897.6元；2.判令宋爱珍、周纯支付迟延缴费的违约金2503.87元。事实和理由：其于2002年1月与太湖世家小区的开发商无锡太湖世家房地产有限公司签订《太湖世家小区前期物业管理委托合同》，于2002年5月1日入驻该小区提供物业服务。后其与太湖世家14号业主宋爱珍也签订了《前期物业服务协议》。起初物业服务费为1.5元/月/平方米，后其与无锡太湖世家小区业主委员会签订《太湖世家小区物业服务委托合同》，约定物业管理费按2元/月/平方米收取。宋爱珍、周纯系太湖世家14号业主，该房屋在装修期间修造违章建筑，经物业公司通知整改后，仍未完全改正，两人自2016年1月1日起欠缴物业服务费，至2018年12月31日共计拖欠15897.6元。其经多次催讨，宋爱珍、周纯拒不交纳已构成违约。根据《太湖世家小区物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》的约定，宋爱珍、周纯欠交2016年的物业费应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳违约金；欠交2017年、2018年的物业费应从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金，上述合计应支付违约金2503.87元。宋爱珍、周纯一审中辩称：太湖世家14号房屋系宋爱珍与周纯共有，欠缴自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费15897.6元属实，但系物业公司违约在先，故其不同意承担违约金，且违约金过高。其房屋装修确有违建部分，但小区内前后左右均存在违章建筑，物业公司未予管理。2016年其装修期间，物业公司称其违章建造、工人未登记，以其未交纳物业费为由，不让其和其的装修工人出入，致发生冲撞，其要求物业公司恢复其名誉、赔偿其损失。2017年小区49号业主在公共绿地建造水泥葡萄架，影响其风水，物业公司对小区违章建筑管理不到位。2017年年底其家中发生盗窃，丢失首饰，物业未履行安全保障义务，对小区监控不到位未予整改。太湖世家12号业主在河道边开了一个下水的楼梯，公安机关认为窃贼是从其家前门进入家中的，该楼梯存在安全隐患，物业公司未予整改。物业公司损害其名誉、损害其利益，对小区公共区域的违章建造停车位行为不进行管理，故其要求在物业公司对小区环境整改，拆除葡萄架后才同意缴纳。一审法院认定事实：物业公司于2002年1月入住太湖世家小区提供物业服务，且于2001年12月30日与宋爱珍签订了1份《太湖世家别墅小区前期物业管理服务协议》。2015年1月1日，物业公司与太湖世家业主委员会签订1份《太湖世家小区物业服务委托合同》，合同第二十二条约定“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取……物业服务费用收费周期按壹年度缴纳，业主或物业使用人应当在每年的5月底之前履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期（指超过当年度12月31日仍未缴费）交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理……（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金”。2016年2月30日，物业公司与无锡太湖世家小区业主委员会再次签订1份《太湖世家小区物业服务委托合同》，约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取……物业服务费用收费周期按一年度缴纳，业主或物业使用人应当在每年的5月底之前履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期（指超过当年度5月31日仍未缴费）交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理……（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金”。周纯、宋爱珍系太湖世家14号房屋（建筑面积220.8平方米）业主，自2016年1月1日起至2018年12月31日未缴纳物业管理费，经物业公司催讨，周纯、宋爱珍仍未交纳。上午9点左右，宋爱珍驾驶号牌号码为苏Ｂ×××××的轿车至太湖世家小区门口，接载两名装修工人上车后，欲驶入小区内，遇小区门岗道闸未开，遂驾车两次撞击道闸，将门岗道闸撞坏。无锡市公安局滨湖分局于2017年1月10日作出滨公（东）行罚决字［2016］2782号《行政处罚决定书》，对宋爱珍作出行政拘留十日的处罚。法院在审理本案过程中，至无锡市公安局滨湖分局东绛派出所调取该案笔录及小区门口的监控视频，公安机关对宋爱珍、小区门岗保安制作的询问笔录及监控视屏记载上述事实。宋爱珍、物业公司对询问笔录、监控视屏的真实性无异议。另查明，太湖世家小区内存在多处业主私自搭建的违章建筑及业主私自侵占绿化、改变公共绿地用途、搭建违章建筑的情况。宋爱珍在装修太湖世家14号房屋过程中亦曾在公共绿化区域堆放垃圾、占用公共绿地。太湖世家34号西侧、49号以南门前存在业主搭建葡萄棚样式的构筑物。无锡市滨湖区太湖街道城管中队于2017年1月17日经巡查，向物业公司发送1份《告知书》，告知物业公司携带相关材料至城管中队协助调查。法院在审理本案过程中，至无锡市经济开发区进行调查，该局答复：未对该构筑物确认违法。一审庭审中，物业公司对2017年太湖世家小区内曾有业主报案被盗窃的事实予以确认，但公安机关尚未破案，小区原有监控大部分工作正常，但原有监控未覆盖沿河区域。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。太湖世家业主委员会、宋爱珍分别与物业公司签订有《太湖世家小区物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》，对双方均具有约束力。物业公司按约为太湖世家小区提供了物业服务，宋爱珍、周纯应按合同约定的价格和交费期限支付太湖世家14号房屋自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费15897.6元（计算方式：220.8平方米×2元/月/平方米×36个月）。对宋爱珍、周纯辩称物业公司未尽安全防范义务致使其家中被盗的意见，证据不足，法院不予采信。根据《江苏省物业管理条例》第七十条第二款、第三款的规定业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。对宋爱珍、周纯辩称物业公司以宋爱珍未交费为由不予道闸放行，致使宋爱珍冲撞道闸的意见，证据不足，且宋爱珍与物业公司管理小区出入人员登记发生矛盾，驾车载小区外装修人员撞击小区门口道闸，造成损失，属于侵权法律关系，与本案不属于同一法律关系，故法院在本案中不予理涉。物业公司对小区内发现的违章建筑应予制止，制止无效的应向政府相关具有行政执法职能的执法部门报告，但物业公司并不具有行政执法权。对宋爱珍、周纯提出在物业公司整改小区内违章建筑前不同意交纳物业费的意见，物业公司已提供相应证据证明其向私建违章建筑的业主发出了整改通知，并向相关执法部门举报，物业公司并不具有强制拆除的执法权，故法院对该辩称意见不予采信。物业公司对小区提供的服务包括安全防范、公共设施设备管理、公共绿化管理、公共卫生管理等多方面，物业公司在小区公共绿化管理、公共安全防范、制止违章建筑管理的服务行为中存在瑕疵，但并未构成根本性违约，故对物业公司要求宋爱珍、周纯支付欠交物业费的诉请，法院予以支持。宋爱珍、周纯欠交物业费系主要因与物业公司在管理小区装修、违章建筑、车辆和人员出入登记过程中发生冲突导致，故对物业公司要求支付违约金2503.87元的主张，证据不足，法院不予支持。一审法院判决：一、宋爱珍、周纯于判决发生法律效力之日起立即给付物业公司物业费15897.6元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。宋爱珍冲撞小区道闸，已经被公安机关处以行政拘留十日的处罚；太湖世家小区确实存在违章搭建、占用绿地等情形，但物业公司已将违章情况报送给城管部门进行处理，尽到了其管理职责，且宋爱珍、周纯的房屋在装修中亦存在违建，亦曾占用绿地堆放垃圾，故宋爱珍、周纯以此为由拒交物业费，本院难以支持；宋爱珍、周纯以小区多次发生盗窃为由要求减免相应物业费用，但未能举证物业公司未尽到安全管理职责，故本院对此亦不予支持。综上，物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务,宋爱珍、周纯作为该物业服务范围内的业主有义务按约支付相应的物业管理服务费用,故物业公司有权要求宋爱珍、周纯交纳结欠的物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由宋爱珍、周纯负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二O二O年三月二十五日书记员  庄茂根