河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终462号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：荆恩生，男，1982年12月8日出生，汉族，住郑州市。上诉人河南恒龙置业有限公司因与被上诉人荆恩生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。河南恒龙置业有限公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，依法改判驳回荆恩生的诉求或发回重审；2.依法判决荆恩生承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，判决无事实依据。根据一审法院查明，2016年12月23日河南省市场利率定价自律机制秘书处发布关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知，2016年12月31日，双方签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》。显而易见，双方签订合同之时已了解限购政策，首付比例提升并不能导致合同目的无法实现。一审判决以在签订认购书之前出台的限购政策认定双方签订的认购书无法实现，并认定此情况非归则于双方，属于事实认定错误。二、一审法院遗漏证据，法律适用错误。河南恒龙置业有限公司在一审中提供了按照认购书及和荆恩生的约定，打印的经房管局网签备案的编号为D190××××6394《商品房买卖合同》，证明是荆恩生在签订纸质协议时反悔，未按照约定签订合同，属于其违约。但一审法院在判决中，遗漏此份证据。本案系荆恩生违约，即使法院判决解除合同，也应当按照法律规定的定金条款进行处理，不应当判决河南恒龙置业有限公司退还全部款项。三、一审法院在审理笔录中释明对合同备案一并处理，但判决并未体现。根据不动产条例等相关规定，商品房作为不动产，在进行交易时要在不动产中心进行登记、备案等相关手续。河南恒龙置业有限公司经荆恩生同意打印出经房管局网签备案的编号为D190××××6394《商品房买卖合同》，虽荆恩生未签订，但信息已经不动产中心备案。作为商品房登记交易的附属条件，法院在审理解除合同纠纷时应当对备案事项进行一并处理，且一审法院在开庭审理过程中，对河南恒龙置业有限公司释明会一并进行处理，但判决不仅未对证据进行认定，也未判决解除相关备案。故河南恒龙置业有限公司请求二审法院在审理中对于合同信息备案等相关事宜一并处理。四、认购书是双方的真实意思表示，已经依法成立并生效，根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。认购书签订后，荆恩生未按约定履行支付签约义务及申请按揭贷款手续，根据认购书第五条之约定以及定金罚则的相关法律规定，荆恩生作为支付定金的一方违约导致合同未能订立的，定金不予退还。荆恩生不具备解除认购书的权利，也无权要求河南恒龙置业有限公司退还定金。现荆恩生未按合同约定履行办理完毕按揭手续，且经催告未与河南恒龙置业有限公司签署商品房买卖合同已构成违约，应当承担相应的不利后果。在其违约的情况下要求解除认购书并退房款无事实和法律依据，违背了诚实信用原则，是对契约精神的背离。且河南恒龙置业有限公司已按照认购书的约定出具经房管局网签备案，编号为D190××××6394的《商品房买卖合同》，且若解除合同应当要求荆恩生配合河南恒龙置业有限公司撤销合同备案，减轻河南恒龙置业有限公司的损失。荆恩生辩称，河南恒龙置业有限公司的上诉理由一，认为“一审法院事实认定错误,判决无事实依据。”歪曲事实。在一审中已经查明,在2016年12月23日郑州市出台了新的限购限贷政策之后,荆恩生随即与河南恒龙置业有限公司销售顾问史亚辉取得联系,阐明因政策原因已无法进行房屋交易,要求退还订金及部分已交款项。但对方以所交订金及部分已交款项不退为要挟,要求本人补齐三成首付款,并承诺后期合同可以免费任意更名一次以及解决限购限贷问题.基于这样的胁迫和承诺,荆恩生才补齐了首付款签订了认购书。但后期该销售顾问一再否认自己说过的话,拒不承认付款前的承诺，河南恒龙置业有限公司的行为是不诚信,欺骗,欺诈行为。上诉理由二,认为“一审法院遗漏证据,法律适用错误”更是无稽之谈。河南恒龙置业有限公司从未通知过荆恩生去办理网签，备案；荆恩生也从未在网签，备案环节去过房管局，从未同意也从未签过字，试问这样一份经过网签，备案等环节的合同，从何而来。另外，受限购限贷政策影响，荆恩生并不符合网签备案所需条件，未经荆恩生签字的一份网签备案合同又是如何通过诸多审核环节最后到达河南恒龙置业有限公司手里的，并且成为所谓的证据。并且在得知荆恩生已起诉的情况下诱骗荆恩生去在合同上签字，不签字就说荆恩生违约，是强盗逻辑。上诉理由二中河南恒龙置业有限公司还称，即使法院判决解除合同，也不应判决退还全部款项，不愿退还定金。因河南恒龙置业有限公司的欺诈行为，荆恩生钱款交付已三年有余，即便维持一审判决河南恒龙置业有限公司赔付所交全部款项以及银行利息，除去通货膨胀货币贬值，房产的升值，诉讼费，律师费，误工费等其他一些费用，所剩无几，也不足以弥补荆恩生的损失。对于河南恒龙置业有限公司的上诉理由三，根据河南政务服务网“新建商品房买卖合同备案登记”事项的办理条件，经咨询房管局，未经买受人签字，合同没有成立生效，依法不能也不可能办理商品房买卖合同备案登记。因此河南恒龙置业有限公司指证荆恩生违约的证据恰恰确是自己对于不满足网签备案条件，自己伪造材料进行合同网签备案的证据。现在却又要求法院判决认定为荆恩生违约的证据或判决解除相关网签备案，难道是要求法院判决荆恩生去配合去湮灭河南恒龙置业有限公司一方伪造的指证荆恩生的证据？荆恩生请求法院支持一审判决，合同的网签备案问题由河南恒龙置业有限公司一方自行解决，或另案处理，并且荆恩生依法保留起诉河南恒龙置业有限公司及郑州市房管局的权利。荆恩生向一审法院起诉请求：1.解除荆恩生与河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；被告向原告退还预购款5000元、首期房款（含定金）1205017元，合计1210017元及利息（以1210017元为基数，自2016年12月31日起，按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.河南恒龙置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月31日，原、被告签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，原、被告双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。原告向被告认购郑州恒大悦龙花园4幢1单元1804号房，该房总金额4005017元。原告同意签署本认购书是，支付5万元作为定金。（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款，）被告在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。原告选择按揭付款（商业贷款）：原告须于2016年12月8日前支付首期房款1155017元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款280万元由银行提供按揭贷款，原告需在2016年12月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大悦龙花园销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售房屋。原告于2016年9月8日向被告支付5000元预购款，被告于2016年12月31日出具收据一份，显示收到原告支付的首付款（含定）1205017元。2016年12月23日，河南省市场利率定价自律机制秘书处发布关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知，其中包含：在“郑政办{2016}64号”文件规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30％；居民家庭有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房，无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60％，房屋套数认定以郑州市房管部门出具的证明材料为依据。一审法院认为，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2016年12月23日，河南省市场利率定价自律机制秘书处发布关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知，按照该通知的限购政策，原告申请商业性个人住房贷款，最低首付款的比例从30％调整为60％，该认购书的合同目的已无法实现，原告亦无法与被告签署商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告诉请解除《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，一审法院予以支持。认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请返还预购款5000元、首期房款（含定金）1205017元，一审法院予以支持。关于购房款利息损失，双方认购书的解除系限购政策所致，非归责于双方，故被告收取、占有原告购房款，势必使其产生一定损失，原告诉请支付利息，故一审法院酌定以1210017元为基数，自2016年12月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告荆恩生与被告河南恒龙置业有限公司于2016年12月31日签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告荆恩生预购款5000元、首期房款（含定金）1205017元及利息（以1210017元为基数，自2016年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8552元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2016年12月31日，上诉人河南恒龙置业有限公司与被上诉人荆恩生签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。按照认购书约定，荆恩生应当在2016年12月8日前支付首期房款1155017元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款280万元由银行提供按揭贷款，荆恩生需在2016年12月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。根据上述认购书的约定内容以及荆恩生于2016年9月8日即向河南恒龙置业有限公司支付5000元预购款的事实，双方在2016年12月31日认购书签订之前已经就认购房屋协商并预付款项。2016年12月23日出台相关申请商业性个人住房贷款最低首付款的比例调整的政策，2016年12月31日，双方签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》约定的2016年12月8日前明办理贷款申请手续的时间和签订商品房买卖合同明显无法按约定履行，而该认购书约定的贷款金额亦因贷款政策的调整无法实现。购房款的支付时间、方式等是合同的重要条款，在此情况下，双方当事人需另行协商达成一致后才可能签订正式的商品房买卖合同，无法按照认购书约定的内容签订商品房买卖合同。河南恒龙置业有限公司并不能直接按照认购书内容确定商品房买卖合同的内容或者不经荆恩生同意单方确定合同内容。荆恩生不存在违约行为，河南恒龙置业有限公司称荆恩生未与其签订书面商品房买卖合同构成违约，荆恩生不具有合同解除权以及如果解除合同不应返还定金等理由不能成立。一审判决解除双方签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》具有事实和法律依据，《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》解除后，河南恒龙置业有限公司应当将收取的购房款（包括已转化为房款的定金）及利息返还给荆恩生。上诉人河南恒龙置业有限公司未与荆恩生签订商品房买卖合同，但已办理合同备案，现合同解除，河南恒龙置业有限公司请求判决荆恩生配合其办理合同备案的注销手续。荆恩生在二审明确表示合同备案是河南恒龙置业有限公司的单方行为，不同意在本案一并解决，本院不予处理。综上所述，河南恒龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15690元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年三月二十七日书记员  刘 洋