湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终284号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭智，男，1974年6月13日出生，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王俏，女，1969年4月12日出生，住长沙市开福区。上诉人彭智与被上诉人王俏因房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0104民初12723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭智上诉请求：撤销原审判决第一项。事实和理由：1、原《租赁合同》涉及5个门面，本案所涉及利益复杂、经营环境现状改变，应适用情势变更原则。2、上诉人根据市场行情，在协商无果的情况下，另行选择其他合理价位的其他商铺，并不构成违约。3、被上诉人虽然承接了原合同的权利，但却无法履行原合同中的管理义务，《租赁合同》从出租方为单一主体变为多个主体，使双方无法顺畅沟通，解除合同是上诉人自我救济和保护，不构成违约，无需支付违约金。4、原审法院适用简易程序错误。王俏辩称：一审判决合法。1、其与上诉人之间的合同约定了违约金的计算方法。2、上诉人提到商业风险的问题，是上诉人应在签订合同之前进行预判的问题，且其给予了上诉人免租期。3、上诉人的违约行为给其利益造成了严重损害。2019年9月1日开始其门面一直没有出租出去，涉案门面产生了实际的损失。王俏向一审法院起诉请求：1.请彭智支付违约金人民币89119元;2.本案诉讼费由彭智承担。彭智向一审法院提出反诉请求：请求判令王俏立即退还租赁房屋押金6300元。一审法院认定事实：2016年6月7日，彭智与开发商长沙高鑫房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于长沙市岳麓区.3平方米租赁给乙方彭智用于经营汽车美容、保养、快修、车务。合同同时约定：租赁期限从2016年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为8年，甲方自2016年6月15日起将门面交付乙方；租金从2016年9月1日起计租，租金单价96元每月每平方米，每月租金31550元；免租期第一次交纳租金6个月，第二次交纳租金6个月，甲方给予免租期24个月，免租期从计租起日开始计算，第二交纳租金时间为2016年9月1日之前；租金递增，租金从甲方合同约定计租之日起，第四年开始递增，每年对比上一年递增5%；合同保证金，乙方向甲方缴纳合同履约保证金31550元，在合同期满后，乙方结清所有费用，无任何违约及无相关设施设备修复的费用产生，乙方撤出甲方场地，甲方在7个工作日内将保证金无息退还乙方，如有其它费用产生，甲方将在扣除相关费用后，余额在7个工作日内退还给乙方；协议的变更、解除，在租赁期内，如乙方要求终止合同，必须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且办好所有交接手续以及缴清相关费用后方可终止合同；违约责任，租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）。合同签订当天，彭智向甲方交纳了31550元保证金，交纳了6个月租金189300元，2016年8月30日再次交纳了租金6个月189300元。2017年开发商将彭智租赁的5个商铺出售给5个业主。2017年2月17日王俏从开发商长沙高鑫房地产开发有限公司处购买了5个门面中的第Ｇ3栋104房，同日开发商将1年租金76816元及6300元保证金全部转给王俏，王俏开具了收据。2017年2月19日甲方王俏与乙方彭智签订了《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于长沙市岳麓区.59平方米租赁给乙方彭智用于经营汽车美容、保养、快修、车务。合同同时约定：租赁期限从2016年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为8年，甲方自2016年6月15日起将门面交付乙方；租金从2016年9月1日起计租，租金单价96元每月每平方米，每月租金6401.36元；免租期第一次交纳租金6个月，第二次交纳租金6个月，甲方给予免租期24个月，免租期从计租起日开始计算，第二交纳租金时间为2016年9月1日之前；租金递增，租金从甲方合同约定计租之日起，第四年开始递增，每年对比上一年递增5%；合同保证金，乙方向甲方缴纳合同履约保证金6300元，在合同期满后，乙方结清所有费用，无任何违约及无相关设施设备修复的费用产生，乙方撤出甲方场地，甲方在7个工作日内将保证金无息退还乙方，如有其它费用产生，甲方将在扣除相关费用后，余额在7个工作日内退还给乙方；协议的变更、解除，在租赁期内，如乙方要求终止合同，必须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且办好所有交接手续以及缴清相关费用后方可终止合同；违约责任，租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）。2019年5月彭智与王俏微信商量减租金未妥，2019年7月15日彭智提出退押金，王俏回复，房租的事，我们是有合同约定的，考虑你的实际情况，我们也做了一些让步，但让步也还是有个基本原则的。谈不拢的话，就按合同约定办吧。我的意见是不能低于60000。2019年9月28日彭智从物业处开出证明，兹证明天麓尚层云街Ｇ3栋101、102、103、104、105门面物业管理费，水电费至2019-8-31的费用已全部交清。彭智腾空租赁房屋。2019年9月初王俏委托中介出租，现未租出去。一审法院认为，王俏与彭智签订了《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。双方所签《租赁合同》比较彭智与开发商长沙高鑫房地产开发有限公司签订《租赁合同》，合同内容基本相同，并未因商品房的买卖而变更。彭智因商业氛围低迷，周边的门面租金价格低于所租门面而与出租人减少租金未达成一致的情况下，提出解除合同，王俏并未表示同意解除。彭智在未协商一致的情况下于2019年8月底腾空房屋并另行承租，单方解除合同，未经甲方同意，不符合合同约定，应当承担违约责任。彭智认为未违约，一审法院不予支持。合同约定了违约责任，“租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）”。现王俏请求彭智支付违约金人民币89119元，符合合同约定，一审法院予以支持。彭智请求法院调整，根据原可得租金和现租赁情况，请求调整依据不足，一审法院不予采纳。因出租人已主张违约金，彭智反诉请求出租人退回租赁房屋押金6300元，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，一审判决如下：一、彭智于判决生效之日起五日内向王俏支付违约金89119元；二、王俏于判决生效之日起五日内向彭智退回租赁房屋押金6300元，该款可在第一项中抵扣；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1014元（王俏已预付），由彭智负担；反诉案件受理费减半收取25元（彭智已预付），由王俏负担。二审中，各方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为：彭智是否应向王俏支付违约金89119元及一审法院适用简易程序是否违法。关于彭智是否应向王俏支付违约金89119元的问题。经审查，彭智在未经双方协商一致的情况下，于2019年8月底腾空房屋并另行承租，违反双方合同约定单方解除合同，应承担违约责任。双方合同约定：“租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失。”原审判决根据合同的履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，认定彭智应向王俏支付违约金89119元并无不当。关于一审法院适用简易程序是否违法的问题。经审查，彭智未提交充分的证据证明本案不符合适用简易程序的条件，且一审诉讼过程中一审法院告知本案适用简易程序，彭智未提出异议，故彭智提出一审法院适用简易程序系程序违法的上诉理由不成立。综上所述，彭智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2028元，由上诉人彭智负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月九日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。