江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初3238号原告：恒大地产鹰潭有限公司，统一社会信用代码91360600568671931C，住所地鹰潭市信江新区自来水厂2号楼5层。法定代表人：汪浩，总经理。委托诉讼代理人：车良岐，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：易芬，女，系原告公司员工。被告：邹建波，男，1988年7月16日出生，汉族，住贵溪市。被告：严丹，女，1991年2月15日出生，汉族，住贵溪市。原告恒大地产鹰潭有限公司与被告邹建波、严丹商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月5日公开开庭进行了审理。原告恒大地产鹰潭有限公司委托诉讼代理人车良岐、易芬到庭参加诉讼，被告邹建波、严丹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大地产鹰潭有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月21日签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015003919)》及《合同补充协议》；2.判令被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3.判令被告将位于鹰潭恒大绿洲28栋1单元3201室房屋返还给原告；4.判令被告已经支付的购房款153081元归原告所有，被告以288994.23元为基数，按银行同期贷款利率四倍向原告支付逾期付款违约金；5.判令被告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计5814.49元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，原、被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015003919)》及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于鹰潭恒大绿洲28栋1单元3201室房屋，该商品房总价为503081元，被告应于2015年5月21日前支付首期房款153081元，余款35万元办理银行按揭。后工商银行鹰潭月湖支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款35万元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2015年6月12日发放了该笔贷款共计35万元。2017年11月起，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，已经连续六期未偿还银行按揭贷款。2019年9月9日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了288994.23元（其中本金283179.74元，利息、复息及罚息等共计5814.49元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号YT2015003919)》及《合同补充协议》约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。故原告特诉至贵院，望判如所请。被告邹建波、严丹未作答辩。原告恒大地产鹰潭有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，证据一、《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明2015年5月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于鹰潭恒大绿洲28栋1单元3201室房屋，该商品房总价为503081元，被告应于2015年5月21日前支付首期房款153081元，余款35万元办理银行按揭。被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续；证据二、《个人购房借款/担保合同》，证明被告向银行贷款35万元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供阶段性保证责任；证据三、要求履行担保责任的函2张、业务回单2张，证明2019年9月9日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了288994.23元（其中本金283179.74元，利息、复息及罚息等共计5814.49元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等；证据四、通知、EMS回单，证明原告曾发函书面提示被告履行还款义务。被告邹建波、严丹未到庭未对上述证据进行质证，本院经审查确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：YT2015003919）。合同约定，被告购买原告开发的位于信江新区滨江东路8号恒大绿洲28栋1单元3201室房屋一套，该房屋建筑面积92.62平方米，每平方米价格为5431.67元，总价为503081元，买受人于2015年5月21日前支付首付款153081元，其余350000元办理贷款；出卖人于2017年3月31日前交付房屋等内容。《合同补充协议》中还约定在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品方买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同年6月9日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国工商银行鹰潭月湖支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告向中国工商银行鹰潭月湖支行借款350000元用于支付购房款，原告提供阶段性连带责任保证。被告按月等额本息还款，若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期并解除本合同等内容。被告向原告支付了购房首付款153081元，中国工商银行鹰潭月湖支行于2015年6月12日将该笔贷款35万元汇入被告指定的原告账户。两被告从2015年7月22日开始陆续向银行偿还了贷款本金66254.02元。2017年3月31日，原告向被告交付了房屋。后两被告开始出现逾期，未按时向银行偿还借款本息。2019年9月6日、9月9日，中国工商银行鹰潭月湖支行向原告发出两份要求履行担保责任的函，要求原告履行担保责任。原告于9月6日、9月9日分别向中国工商银行鹰潭月湖支行支付贷款本息288427.19元、566.44元，合计288994.23元。2019年7月2日，原告向被告严丹发出通知，要求被告支付按揭贷款并告知相应违约责任。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原告要求两被告配合前往房管局办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，本院予以支持。关于原告要求判令两被告所支付的购房款153081元归原告所有的请求，合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后其存在损失达153081元，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了两被告责任、排除两被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购房首付款153081元应返还两被告。两被告除支付原告首付款153081元，后期还支付给银行贷款本金66254.02元，在合同解除后，原告取得该房屋，两被告偿还银行的贷款本息由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告也应予以返还两被告。综上，在合同解除后，原告应退还两被告的购房款为219335.02元（153081元+66254.02元）。关于原告要求两被告支付其代为支付给银行的利息、复息及罚息等共计5814.49元的诉请，原告并未提交证据证明其支付给银行该笔款项，故对原告该诉请，本院不予支持。关于原告要求两被告以288994.23元为基数，按银行同期贷款利率四倍支付违约金的诉请，因原告于2015年6月12日即取得了购房总价款，原告自2015年6月12日起即享有了该购房总价款的可得利益，且两被告仍有购房款在原告处，该款项亦可产生可得利益，因此原告该项诉请不合理，本院不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告恒大地产鹰潭有限公司与被告邹建波、严丹签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2015003919)》及《合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告邹建波、严丹于本判决生效之日起十五日内配合原告恒大地产鹰潭有限公司办理解除上述合同备案登记手续；三、被告邹建波、严丹于本判决生效之日起十五日将位于信江新区滨江东路8号恒大绿洲28栋1单元3201室房屋返还给原告恒大地产鹰潭有限公司；四、原告恒大地产鹰潭有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告邹建波、严丹购房款219335.02元；五、驳回原告恒大地产鹰潭有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9189元（原告已预交），由原告恒大地产鹰潭有限公司负担3960元，由被告邹建波、严丹负担5229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  邵金华审判员  李丽琴审判员  杨庚林二〇二〇年三月十六日书记员  刘杨洋附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。