福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终814号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟春红，女，1988年11月5日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区，现住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雅明，男，1988年3月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上列被上诉人委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人钟春红、陈雅明商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持欣盛丰公司一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定欣盛丰公司未举证证明钟春红、陈雅明逾期提供并签署全部按揭文件、资料错误。钟春红、陈雅明作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料系其应尽义务，《商品房买卖合同》第六条第2、3款、附件六第三条第3款对此进行了约定。钟春红、陈雅明主张其已完成递交按揭文件及资料的义务，应对此承担举证责任，一审判决认定由欣盛丰公司承担举证责任错误。二、一审判决认定《商品房买卖合同》及附件六未约定钟春红、陈雅明支付按揭贷款的时间且未采纳欣盛丰公司关于合同条款及交易习惯的推定及合理期限的适用错误。虽然《商品房买卖合同》及附件六未约定钟春红、陈雅明支付按揭贷款的时间，但《商品房买卖合同》已约定钟春红、陈雅明应于合同签订当日递交全部按揭文件、资料，且根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，银行在递交按揭文件、资料后一至两个月即可完成审批、抵押及放款手续，结合民事活动遵循的公平原则，钟春红、陈雅明应于签约之日起60日内付清购房款。一审判决加重欣盛丰公司的合同义务及举证责任。三、欣盛丰公司主张代保管费符合合同约定。附件六约定了违约金及代管理费，对双方均有约束力。附件六第四条第3款体现在视为出卖人按时交房的情况下，钟春红、陈雅明不得主张逾期交房违约金。但钟春红、陈雅明未办理交房手续，该期间的物业管理及相关费用等均由欣盛丰公司负担，钟春红、陈雅明应承担违约责任，欣盛丰公司主张逾期收房违约金及代保管费于法有据。四、陈雅明不是本案适格主体。钟春红签订《商品房买卖合同》时提交了离婚证、离婚协议，钟春红与陈雅明于2014年1月10日离婚，故案涉房屋的实际权利人系钟春红，陈雅明并非本案适格主体。 钟春红、陈雅明辩称，一、钟春红、陈雅明不存在逾期支付购房款、逾期签订按揭贷款合同的行为，一审判决驳回欣盛丰公司关于逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金的反诉请求正确。1.钟春红、陈雅明不存在逾期办理贷款、逾期支付按揭贷款的行为。办理贷款和支付按揭款的具体时间未在《商品房买卖合同》中进行约定，应根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况予以确定。（1）钟春红、陈雅明于2014年2月15日签约当天按照合同约定及欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、夫妻双方征信证明等办理贷款所需的所有材料，不存在逾期提交材料的情形。钟春红、陈雅明在《商品房买卖合同》原件上签名后，欣盛丰公司将原件拿回盖公章，此后至今从未向钟春红、陈雅明出示、交付过，另一份原件由欣盛丰公司交给贷款银行办理按揭贷款，并由贷款银行保管。（2）根据附件六第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额由欣盛丰公司与贷款银行交涉，欣盛丰公司将钟春红、陈雅明提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》、备案登记证明提交给贷款银行的时间直接影响贷款的进度，欣盛丰公司一审无法确认其何时将上述材料交付给贷款银行。（3）根据附件六第三条第6款的约定，只有贷款银行通知钟春红、陈雅明去办理贷款手续，钟春红、陈雅明才能去办理。钟春红、陈雅明2014年5月6日接到贷款银行通知后及时办理了按揭贷款，不存在逾期办理贷款的情况。（4）贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与钟春红、陈雅明无关，钟春红、陈雅明不存在逾期支付按揭款的情况。（5）欣盛丰公司主张根据行业交易习惯，按揭款一般在《商品房买卖合同》签订后60天内到账与事实不符，不存在该行业交易习惯。（6）欣盛丰公司依据附件六第三条第7款的约定主张逾期提交材料的违约金，该约定不合理，加重了钟春红、陈雅明的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，属无效的格式条款。2.欣盛丰公司应对钟春红、陈雅明就逾期办理贷款存在过错承担举证责任。欣盛丰公司是《个人购房借款/担保合同》的保证人，比钟春红、陈雅明更清楚何时可以办理按揭贷款手续。欣盛丰公司应将钟春红、陈雅明已付购房款金额及需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行松柏支行，银行根据贷款金额拟定好《个人购房借款/担保合同》文本，再通知钟春红、陈雅明去签署贷款合同。欣盛丰公司无证据证明其已通知钟春红、陈雅明前去办理贷款，亦无证据证明其在钟春红、陈雅明之前签订《个人购房借款/担保合同》。3.欣盛丰公司最迟应在2017年7月1日前主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金，其2019年8月7日提起反诉已超过诉讼时效。二、一审判决认定欣盛丰公司向钟春红、陈雅明主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则正确。1.案涉房屋尚未达到法律法规规定及合同约定的交付条件。案涉工程尚未完全竣工，规划、人防、环境等尚未通过验收，欣盛丰公司无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工且处于停工状态，故案涉工程尚未达到法定及合同约定的交付条件。2.钟春红、陈雅明不存在逾期收房的行为。欣盛丰公司2017年9月28日在未取得“五方”验收、消防验收及综合验收的情况下发出的《商品房交付通知书》无效，其直至2018年11月2日才寄出《催告收房通知书》，钟春红、陈雅明于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝，福建电视台综合频道对此进行了报道，生效判决亦认定欣盛丰公司没有履行交房义务。3.欣盛丰公司未提交证据证明其有指派人员代为保管案涉房屋及代保管费的支出金额，应承担举证不能的法律后果。4.根据附件六第四条第4款的约定，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，钟春红、陈雅明未按时接收案涉房屋，案涉房屋已视为交付，毁损、灭失责任等风险即转由钟春红、陈雅明承担，钟春红、陈雅明不存在逾期收房的问题。5.附件六第四条第3款、第4款加重买受人责任，是无效格式条款，且存在重复、叠加约定，违反公平原则。三、陈雅明是本案适格的主体。陈雅明与钟春红2011年10月25日登记结婚，2014年1月10日登记离婚，2014年9月9日登记复婚。钟春红、陈雅明2013年12月15日认购案涉房屋、2013年12月20日付清购房首付款260169元时，处于夫妻关系存续期间，案涉房屋系钟春红、陈雅明的夫妻共同财产。《离婚协议书》未对案涉商品房的归属进行分割。且两份《欣盛丰•乐活（欣盛园）缴款通知单》上客户姓名栏载明“陈雅明”，客户签名为陈雅明签名，欣盛丰公司的销售代表、销售主管、收银人员亦分别在这两份缴款通知单上签名确认，故欣盛丰公司已认可陈雅明系案涉房屋的买受人。因此，陈雅明作为案涉房屋的权利人，有权主张权利。四、本案案件受理费和保全费应由欣盛丰公司承担。钟春红、陈雅明一审判决后就本案向一审法院申请财产保全并缴交保全费926元。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”本案案件受理费和保全费应由欣盛丰公司负担。 钟春红、陈雅明向一审法院提出诉讼请求：判令欣盛丰公司向钟春红、陈雅明支付逾期交房违约金113456.29元（违约金以钟春红、陈雅明已付购房款860169元为基数，自2016年1月1日起按合同约定每日万分之一的标准计算至2019年8月11日止）。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令钟春红、陈雅明立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款违约金11160元；2.判令钟春红、陈雅明立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金7260元；3.判令钟春红、陈雅明立即向欣盛丰公司支付逾期办理交房手续违约金，以已付房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止（暂计至2019年7月31日逾期收房违约金为35697元）；4.判令钟春红、陈雅明立即向欣盛丰公司支付代保管费，以已付房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房之日（暂计至2019年7月31日代保管费为35697元）。 一审法院认定事实：2011年10月25日，钟春红与陈雅明登记结婚。 2014年1月2日，钟春红与欣盛丰公司签订合同编号为03126036的《商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定钟春红购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共88.30平方米，房价总金额860169元。合同第六条约定买受人于2014年1月2日前付人民币贰拾陆万零壹佰陆拾玖元整，余款计人民币陆拾万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等……。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 庭审中，欣盛丰公司确认钟春红已于2014年1月2日前付清购房首付款260169元。欣盛丰公司于2014年3月10日向钟春红开具收取购房款260169元的《发票》。后钟春红和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》。2014年7月2日，中国工商银行发放贷款600000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2014年8月7日，欣盛丰公司向钟春红开具《发票》，载明该公司已收取钟春红购房款600000元。 2017年9月28日，欣盛丰公司向钟春红、陈雅明发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月19日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向钟春红、陈雅明发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向钟春红、陈雅明发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月11日，寄送邮件由他人代收。庭审中，钟春红、陈雅明确认收到欣盛丰公司寄送的该份《再次催告收房通知书》。2019年8月11日，钟春红、陈雅明办理了案涉房屋的收房手续。 另查明，2014年1月2日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共26天（已扣除重复计算天数4天，即2014年6月16日、2015年5月4日、7月20日、9月29日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，钟春红与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。钟春红购房发生在与陈雅明登记结婚之后，故该讼争房产是钟春红、陈雅明的夫妻共同财产，钟春红、陈雅明主体适格。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据钟春红与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张志冰使用，但欣盛丰公司并未按期交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入可顺延交房的天数，无合同约定及法律依据，一审法院不予采纳；其次，欣盛丰公司主张35度以上的高温天数可顺延交房无合同约定，且欣盛丰公司未向一审法院提供相应的施工日志、监理日志证明公司在35度以上的高温天数里确有停止施工，故其主张顺延交房，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水的气象事由，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房26天。2018年6月11日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2017年9月28日向钟春红、陈雅明发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未符合法定的交付条件，故该通知书不发生通知交房的效力。欣盛丰公司于2018年11月2日向钟春红、陈雅明寄送《催告收房通知书》，但大量业主持通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向钟春红、陈雅明发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月11日，钟春红、陈雅明收到该《再次催告收房通知书》，故钟春红、陈雅明至迟应于2018年12月14日前去办理收房手续。钟春红、陈雅明主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月14日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，经查，该违约金计算标准由合同明确约定，系双方真实意思表示，欣盛丰公司主张计算标准过高证据不足，一审法院不予支持。据此，欣盛丰公司应当从2016年1月1日起计至2018年12月14日止，共计1079天，扣除可顺延交房26天，合计1053天，每天按钟春红、陈雅明已支付购房款860169的万分之一向钟春红、陈雅明支付逾期违约金90575.80元。 关于欣盛丰公司主张钟春红、陈雅明逾期提供办理贷款材料、逾期付款应付违约金，一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证明钟春红、陈雅明存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定钟春红、陈雅明应于合同签订之日起60日内付清购房余款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司该辩称意见及相应诉求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费，一审法院认为，根据合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，钟春红、陈雅明逾期收房，已视为欣盛丰公司办理了交房手续，相关风险和费用亦转移由买受人承受，现欣盛丰公司要求钟春红、陈雅明支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。且欣盛丰公司未提供证据证明因为代保管案涉房屋而产生的费用，故欣盛丰公司关于逾期收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、欣盛丰公司应于判决生效之日起十日内向钟春红、陈雅明支付逾期交房违约金90575.80元；二、驳回钟春红、陈雅明的其他本诉请求；三、驳回欣盛丰公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2106元，由钟春红、陈雅明负担38元，欣盛丰公司负担2068元，反诉案件受理费2045元，由欣盛丰公司负担。 对一审判决查明的事实，除欣盛丰公司提出《商品房买卖合同》附件六的签订时间是2014年2月15日、（2018）闽02民终5463号判决认定的电视台新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续遭遇障碍不是事实且钟春红、陈雅明未提交该判决书外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，欣盛丰公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（03177628）及个人借款凭证；2.《商品房买卖合同》（03178322及个人借款凭证。证据1、2证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订《商品房买卖合同》，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订《商品房买卖合同》，2014年12月16日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯，《商品房买卖合同》签订之日起60天内按揭款应到账。3.1#603、8#2104、7#2503、2#502交房材料，证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。4.（2016）闽民再188号民事判决书，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。5.《离婚协议书》、离婚证，证明《商品房买卖合同》2014年2月15日签订时，钟春红提交了离婚证、《离婚协议书》，钟春红与陈雅明2014年1月10日离婚，案涉房屋的实际权利人为钟春红，陈雅明与本案无关，不是本案权利人，无权向欣盛丰公司主张权利。 钟春红、陈雅明质证认为，证据1、2真实性无异议，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，但与本案无关，业主要根据欣盛丰公司的通知和物业的交接才能办理交房，该证据无法证明钟春红、陈雅明存在逾期收房的行为。证据4真实性无异议，但与本案无关，不能证明钟春红、陈雅明存在逾期收房的行为。证据5真实性无异议，证明对象有异议。钟春红、陈雅明购房的时间是2013年12月15日，钟春红、陈雅明一审提交的缴款通知单体现其2013年12月20日已付清购房首付款。 钟春红、陈雅明提交以下证据：1.保全费票据，证明钟春红、陈雅明在一审判决后就本案向一审法院申请财产保全并缴交保全费926元，该费用依法应由欣盛丰公司负担。2.结婚证、离婚证、《离婚协议书》、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表，证明钟春红与陈雅明2011年10月25日登记结婚，2014年1月10日登记离婚，2014年9月9日登记复婚，钟春红与陈雅明2013年12月15日向欣盛丰公司支付定金50000元、认购了案涉房屋，2013年12月20日支付购房首付款210169元，二人在认购案涉房屋并付清全部购房首付款260169元时处于夫妻关系存续期间，故案涉房屋系二人的夫妻共同财产；二人离婚时签署的《离婚协议书》并未对案涉房屋的归属进行分割。因此，案涉房屋属于钟春红、陈雅明的夫妻共同财产，陈雅明作为案涉房屋的权利人，有权主张权利。 欣盛丰公司质证认为，证据1真实性无异议，但保全不当。证据2真实性无异议，对钟春红、陈雅明的婚姻关系无异议，但是对证明对象有异议。钟春红与陈雅明2014年1月10日离婚，《商品房买卖合同》附件六的落款时间是2014年2月15日，买受人是钟春红，案涉房屋应属于钟春红个人财产，陈雅明不是适格的诉讼主体。 二审查明，钟春红与陈雅明2011年10月25日结婚，2014年1月10日离婚，《离婚协议书》载明：“二、双方共同财产：广汽菲亚特1.4Ｔ菲翔轿车一辆（闽Ｄ×××××）归男方所有。三、双方无共有住房。”钟春红与陈雅明2014年9月9日复婚。 《商品房买卖合同》的落款时间为2014年1月2日，附件六《合同补充协议》的落款时间为2014年2月15日。 2013年12月15日、2013年12月20日，欣盛丰公司就案涉房屋向陈雅明发出《欣盛丰·乐活（欣盛园）缴款通知单》。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 欣盛丰公司2013年12月15日、2013年12月20日就案涉房屋向陈雅明发出《欣盛丰·乐活（欣盛园）缴款通知单》，案涉房屋首付款2014年1月2日前付清，《商品房买卖合同》2014年1月2日签订，上述行为发生时，钟春红与陈雅明处于婚姻关系存续期间。虽然钟春红与陈雅明于2014年1月10日离婚，但二人离婚时并未对案涉房屋进行分割，二人亦于2014年9月9日复婚，且欣盛丰公司主张钟春红签订《商品房买卖合同》时提交了离婚证、《离婚协议书》，但欣盛丰公司在知悉钟春红、陈雅明2014年1月10日离婚的情况下，仍以业主为对象向钟春红、陈雅明发出2016年12月28日《商品房延期交付通知书》、2017年7月18日《商品房延期交付通知书》、2017年9月28日《商品房交付通知书》、2018年11月2日《催告收房通知书》、2018年12月7日《再次催告收房通知书》。附件六是对《商品房买卖合同》未尽事宜进行补充约定，仅凭附件六的签订时间不足以证明案涉房屋的买受人仅为钟春红一人。一审判决综合本案证据认定案涉房屋是钟春红、陈雅明的夫妻共同财产、二人主体适格并无不当。 《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。欣盛丰公司主张钟春红、陈雅明存在逾期办理按揭贷款、逾期付款的行为，应对此承担举证责任，一审判决对举证责任分配并无不当。欣盛丰公司未举证证明钟春红、陈雅明提交按揭贷款文件、资料不符合约定，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明钟春红、陈雅明应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向钟春红、陈雅明主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金，故其向钟春红、陈雅明主张逾期办理按揭贷款违约金、逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。 虽然附件六第四条第3款、第4款约定钟春红未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但上述条款亦约定钟春红未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自钟春红应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由钟春红承担。因此，欣盛丰公司请求钟春红、陈雅明支付逾期办理交房手续违约金、代保管费违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关管理义务自欣盛丰公司发出的商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起已转移至欣盛丰公司所选聘的物业公司，欣盛丰公司亦无证据证明其实际实施了代保管行为，故欣盛丰公司主张逾期办理交房手续违约金、代保管费缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2045元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （颜映红） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年三月二十三日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。