江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终13号上诉人（原审原告）：林森木，男，1957年12月9日出生，汉族，退休职工，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：周龙华，江西律星事务所律师。上诉人（原审原告）：林森才，男，1959年8月25日出生，汉族，职工，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：周龙华，江西律星事务所律师。上诉人（原审原告）：林冬香，女，1956年1月17日出生，汉族，退休职工，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：周龙华，江西律星事务所律师。上诉人（原审原告）：林桂香，女，1961年9月20日出生，汉族，无业，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：周龙华，江西律星事务所律师。上诉人(原审被告)：刘水英，女，1952年6月4日出生，汉族，退休职工，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：叶青华，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玲，系李平之妻。上诉人（原审被告）：李平，男，1974年11月25日出生，汉族，无业，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：叶青华，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玲，系李平之妻。上诉人林森木、林森才、林冬香、林桂香因与上诉人刘水英、李平所有权确认纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初1039号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林森木、林森才、林冬香、林桂香上诉请求：撤销（2019）赣0803民初1039号民事判决第二项判决，依法改判由四上诉人享有该项权益，拆迁房屋征收所得全部收益均由林森木、林森才、林冬香、林桂香享有。事实及理由：1、一审认定部分事实错误。其一原判认定刘水英、李平自2006年至2018年“合法占有”河东街10号房屋错误，该房系四上诉人父母长期无偿借给被上诉人刘水英使用；其二原判认定李平对房屋进行改建、扩建错误，房屋权属证上标示的房屋示意图与拆迁办拆迁前绘制的示意图在房屋的长、宽标示是一致的，不存在扩建的事实。2、原判决根据诚信、公平原则判决刘水英、李平取得四上诉人父母房屋拆迁收益40%于法无据。诚信、公平原则是民事主体从事民事活动的原则，物权的取得不适用侵权责任法规定的公平原则，物权的排他性决定任何单位和个人不得未经物权权利人同意，取得物权的部分或全部权益。3、刘水英、李平无偿借用四上诉人父母房屋十几年，一审判决刘水英、李平取得40%物权（收益为物权的一部分）错误。刘水英、李平为改变屋内居住条件，仅对房屋进行局部装修，四上诉人未从中获利，也无证据证明装修提高房屋安全系数，且房屋安全系数、新旧程度不影响拆迁房屋补偿。一审判决刘水英、李平取得40%物权体现不了公平。刘水英、李平辩称，1.一审判决认定事实错误，所以作出了错误裁判，涉案房屋原为林春、罗水秀夫妻所有，但罗水秀已将案涉房屋转让刘水英、李平并交付了国有土地使用证和村证房屋证，结合一审中李平提交相关证据、证人证言以及合法使用案涉房屋十几年的事实，可以认定刘水英与罗水秀达成了房屋买卖关系，一审法院认定我方是借用房屋属于认定事实错误。2.李平、刘水英不论在事实上还是在法律上均应对拆迁款享有排他权利，李平是合法取得房屋占有和使用权，虽然没有及时办理房屋过户手续，林森木等人也没有提出任何的异议。政府拆迁部门也是在了解事实的情况下，与李平签订拆迁补偿协议，这是对被拆迁人为刘水英、李平的一种认可，案涉房屋虽然没有办理过户存在瑕疵，但刘水英、李平一直是合法占有该房屋。3.诉争房屋的假楼补偿款37354.3元应由答辩人所有。假楼系房屋加盖部分，与原房屋不存在任何关系。同时根据一审中老房照片以及拆迁前照片完全可以反映出，买卖涉案房屋时房屋是水板房，拆迁时是改建后的砖混结构，故请二审驳回林森木等人的上诉请求。刘水英、李平上诉请求：改判刘水英、李平享有原吉安市河东镇河东街道10号拆迁房屋全部收益373574.93元，并驳回一审原告林森木等四人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由林森木等四人承担。事实及理由：1、2006年上诉人刘水英、李平与罗水秀就吉安市河东镇河东街道10号房屋买卖已达成一致，支付了2000元现金并转移房屋及国有土地使用者、村镇房屋建筑许可证，双方以实际行动履行了合同主要义务。多年来李平一直占有使用该房屋，并且对房屋多次修缮，林森木等四人均未提出异议的行为表明对罗水秀的卖房行为予以认可。2、刘水英、李平因买卖合同有权享有拆迁补偿款。根据罗水秀收取购房款、转移房屋证件并同意刘水英、李平居住数年的事实，应当认定双方存在买卖关系，虽然刘水秀、李平未对房屋进行及时变更登记，但已经取得了房屋的所有权，应当享有所购房屋产权消灭的对价拆迁补偿款。林森木、林森才、林冬香、林桂香辩称，1.2000年所谓的购买房屋合同不存在，到现在为止也没有看到任何合同，也没有看到刘水英、李平支付2000元的购房款收据，其二人也仅仅是找一些证人证明他已经购房了。2.虽然我们对刘水秀、李平居住房屋没有提出异议，但是只是借给二人居住，现在因为房屋要拆迁，刘水平、李平才认为房屋属于他们。3.房屋的主体结构一直没有发生变化。房屋的产权上也标明是砖木结构，并不是他所说的水板房屋，但也可能存在为改善居住条件对房屋进行了局部修改。4.对于签订补偿协议应当如何认定的问题。补偿协议是对方李平冒用上诉人父亲林春的名义签订的，补偿协议应当认定为无效。林森木、林森才、林冬香、林桂香向一审法院起诉请求：1.确认四原告为被征收人林春位于吉安市河东镇河东街10号拆迁房的补偿受益人(房款323294.10元)；2.被告承担本案全部诉讼费。庭审中林森木、林森才、林冬香、林桂香申请增加一项诉请：确定吉安市河东镇河东街10号拆迁房为原告父母的遗产。一审法院认定事实：林春与罗水秀系夫妻，婚后于1956年1月17日生育原告林冬香，1957年12月9日生育原告林森木，1959年8月25日生育原告林森才，1961年9月20日生育原告林桂香。被告刘水英、李平系母子关系。林春与罗水秀共有的房屋位于原吉安市河东镇河东街组10栋，两被告则居住在原吉安市河东镇河东街组9栋，互为邻居。1999年8月2日林春为其房屋补办了吉市河国用1999河居004号《国有土地使用证》，该证载明：土地使用者为林春，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为60平方米。1999年12月28日补办了（吉河）村建许字第99096号《村镇房屋建筑许可证》，该证载明“兹据林春申请，根据（99）6号文件精神，经现场查勘，符合建设条件，批准在吉安市河东镇河东街建设一栋高一层砖木结构，用地面积60平方米，建筑面积60平方米的房屋”。2005年农历正月初九，林春因病去世，处理完林春的丧事后，当年农历2月中旬，原告几姊妹就商量要母亲跟着原告林桂香共同生活，临走时原告母亲就将案涉吉安市河东镇河东街10号房屋借给被告刘水英居住。2006年公历8月份，原告母亲罗水秀因病去世。被告刘水英、李平从此一直居住使用原告父母房屋至2018年，期间被告刘水英、李平多次对房屋进行了改建、扩建等修缮工作，将该房屋一直保持能正常居住使用状态。2017年因建设吉安市滨江生态公园的需要，原告父母的房屋列入拆迁范围，2017年8月20日，政府拆迁部门委托的江西中唐房地产评估顾问有限公司对林春的房屋进行了装修估价，2017年10月20日被告李平将其持有的林春所有的《国有土地使用证》和《村镇房屋建设许可证》交到吉安市房屋征收与补偿服务中心，2017年12月30日，江西中唐房地产评估顾问有限公司对林春的房屋制作了一份《吉安市滨江生态公园项目被征收房屋公示表》，该表载明林春座落于吉安市河东镇河东街10号房屋，面积63.5㎡，结构等级为砖木二级，建筑年限为1997年以前，房屋单价为5091.25元/㎡，房屋总价格为323294.10元。2018年4月25日，政府拆迁部门委托的江西省瑞华国土勘测规划工程有限公司对林春的房屋进行了房产测绘。2018年11月20日，被告李平以被征收人林春（已故）委托代理人的身份（乙方）与吉安市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（征收部门、甲方）签订一份《国有土地上房屋征收与补偿协议》（编号为2017120040），协议内容主要有：1.被征收房屋产权面积63.5平方米，评估价323294.10元；2.被征收房屋装修补偿11481.44元；3.征收过渡期限从2018年9月至2021年8月，共计36个月，甲方按8元/平方米·月的标准支付临时安置费，共计18288元；4.甲方按8元/平方米的标准支付搬迁费1016元；5.甲方按补偿方案规定的标准，给予乙方相应管线设施的补偿：固定电话158元、有线电视120元、宽带上网200元、空调200元，合计678元。同日，双方还签订一份《补充协议》，该协议载明“经测算，座落在吉安市河东镇河东街房奖励如下：一、时段奖：200/㎡×63.50㎡，补偿金额12700元；二、栋奖：323294.10元×2％，补偿金额6465.88元；三、假楼：63.50㎡×700/㎡×70％=31115元；合计50280.88元”。2018年6月初，原告听他人讲才得知其父母所有吉安市河东镇河东街10号的房屋已被拆迁，原告找到政府拆迁部门，拆迁办经办人告诉原告说被告刘水英已买了该房屋，要原告与被告刘水英协商解决。后原、被告多次协商解决未果，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告林森木、林森才、林冬香、林桂香与被告刘水英、李平互为邻居多年，应当本着互谅互让、和睦团结的精神妥善处理房屋所有权问题，并在民事活动中遵循诚实信用、公平等基本原则。关于林森木、林森才、林冬香、林桂香诉请要求确认其系案涉吉安市河东镇河东街10号房屋拆迁补偿受益人的问题，诉讼中又要求确定案涉吉安市河东镇河东街10号房屋为四原告父母的遗产，一审法院认为，第一，案涉吉安市河东镇河东街10号房屋权属没有发生转移，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”刘水英、李平称已购买案涉吉安市河东镇河东街10号房屋，但并没有按照相关规定办理权属变更登记，故该房的登记权属人仍为林春。第二，房屋的转让本应签订书面合同并及时办理权属变更登记，以避免纠纷的产生。刘水英、李平虽抗辩称其与林春妻子罗水秀及林桂香达成买卖协议，并支付购房款2000元购买案涉吉安市河东镇河东街10号房屋，但是既没有提供房屋买卖协议，也没有提供支付房款的任何依据，证人李某出庭作证证言不能证实证明目的，且该证言系孤证，无法形成证据链证明案涉房屋已发生房屋买卖交易。第三，虽然我国尚不认可“占有时效制度”，但2006年至2018年，被告刘水英、李平一直居住使用案涉吉安市河东镇河东街10号房屋，亦属合法占有，这十余年来原告对被告占有、使用该房屋，也未提出任何异议，期间被告刘水英、李平多次对房屋进行了改建、扩建等修缮工作，将该房屋一直保持能正常居住使用状态。因案涉吉安市河东镇河东街10号房屋已于2018年被政府征收拆迁，现房屋已灭失，且前述已经阐明了房屋归属，再行判决房屋归原告所有或归被告所有已无实际意义，双方争议的核心随着房屋被拆迁已归集到拆迁补偿的收益有多少，拆迁收益归谁，如何分配的问题。前面已查明案涉吉安市河东镇河东街10号房屋拆迁补偿款323294.10元，系拆迁补偿的收益，林森木、林森才、林冬香、林桂香主张该款并无不当。林森木、林森才、林冬香、林桂香还主张拆迁房屋补偿协议内容中的金额50280.88元（时段奖：200/㎡×63.50㎡，补偿金额12700元；栋奖：323294.10元×2％，补偿金额6465.88元；假楼：63.50㎡×700/㎡×70％=31115元），“时段奖、栋奖”系政府拆迁部门对具体搬迁人设定的补偿，而林森木、林森才、林冬香、林桂香没有参与该房的搬迁、签约等，这两笔费用与林森木、林森才、林冬香、林桂香没有关联性，故对林森木、林森才、林冬香、林桂香主张“时段奖、栋奖”不予支持，但“假楼”款31115元系依附于案涉吉安市河东镇河东街10号房屋的部分，原告主张该款合理合法，应予支持。综上，案涉吉安市河东镇河东街10号房屋的权属及实际权利人应系林森木、林森才、林冬香、林桂香，但根据刘水英、李平一直居住使用原告父母房屋十余年之久，且期间被告刘水英、李平多次对房屋进行了改建、扩建等修缮工作，刘水英、李平对案涉吉安市河东镇河东街10号房屋保持到征收拆迁前的状态起到了一定作用。根据诚信原则及公平原则，核定案涉吉安市河东镇河东街10号房屋征收拆迁所得收益的大部分即60%应归林森木、林森才、林冬香、林桂香所有，剩余40%归刘水英、李平所有，故林森木、林森才、林冬香、林桂香共同享有案涉吉安市河东镇河东街10号房屋征收拆迁所得收益的60%，即212645.46元[（323294.10+31115）×60％]，刘水英、李平享有案涉吉安市河东镇河东街10号房屋征收拆迁所得收益的40%，即141763.64元[（323294.10+31115）×40％]，对林森木、林森才、林冬香、林桂香的其他诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林森木、林森才、林冬香、林桂香共同享有原吉安市河东镇河东街10号拆迁房征收拆迁所得收益的60%，即212645.46元;二、刘水英、李平享有原吉安市河东镇河东街10号拆迁房征收拆迁所得收益的40%，即141763.64元；三、驳回林森木、林森才、林冬香、林桂香的其他诉讼请求。本院二审期间，刘水英、李平申请证人贺某出庭作证，拟证明2005年至2009年，刘水秀租用贺某位于河东街的房屋居住，本院认为，该证人的证明内容与本案无关，本院不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，对于涉案房屋拆迁补偿款应如何分配的问题。应当首先解决涉案房屋的所有权归属的问题。上诉人刘水英、李平主张因林春之妻罗水秀出卖房屋的行为，其二人已经取得涉案房屋的所有权，应当获得全部房屋拆迁补偿款。上诉人林森木、林森才、林冬香、林桂香主张涉案房屋的权属登记人为其四人之父林春，该房屋仍属于林春，房屋所有人并未转移，林森木、林森才、林冬香、林桂香作为林春的直系亲属，应当继受该房屋的拆迁补偿款。本案中，案涉房屋分别于1999年8月和同年12月取得吉安市河东镇河东街10号房屋的土地使用权与村镇房屋建筑许可证，依据该房屋权属登记情况，案涉房屋的所有权人应认定为林春。刘水英、李平主张已经从林春之妻罗水秀处购买涉案房屋，经查，二人既未提交买卖房屋的书面协议，又未提供充分证据证明其支付相应对价购买涉案房屋，且刘水英、李平在已经取得涉案房屋的土地所有权证和房屋建设许可证的情况下，也没有对房屋权属登记人提出异议并向房屋主管部门申请办理房屋产权过户手续。直至涉案房屋进行拆迁改造时，房屋的权属登记人仍为林春。因此，根据我国不动产物权变动以登记为生效要件的规定，案涉房屋的实际所有权人仍应认定为林春。现涉案房屋因政府拆迁实际转化为相应的房屋拆迁补偿收益，根据上诉人林森木等四人的诉讼请求，本案焦点是如何分配案涉房屋拆迁补偿款的问题。对房屋拆迁补偿款如何分配的问题；林春作为房屋的登记所有权人，应当获得房屋征收后取得相应财产权益，但是因林春及林春之妻已去世，该房屋财产权益可以由其子女继承。本院对刘水英、李平主张应当获得房屋全部所得收益本院不予支持。但考虑到拆迁补偿款中房屋价值也包括了房屋本身的价值和土地价值，结合房屋的实际情况，即案涉房屋系1999年前所建的砖木结构建筑，至李平居住在该房屋时已有一定年限，罗水秀在2006年生病去世之后就未在该房屋居住，房屋如长期无人居住可能会导致房屋破损倒塌等不利后果，而刘水英、李平在长期居住过程中一直对房屋进行管理和修缮，二人为维持房屋稳固等房屋基本性能，最终保障房屋转化为财产权益起到了积极作用，因此一审法院依据公平原则将房屋财产收益的40%判归刘水英、李平并无不当。综上，上诉人林森木、林森才、林冬香、林桂香，上诉人刘水英、李平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7913元，由林森木、林森才、林冬香、林桂香负担3136元，刘水英、李平负担4777元。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 涂 强审判员 王东平二〇二〇年三月五日书记员 刘阳秀