吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初3238号 原告：张新武，男，1965年7月20日出生，汉族，乌拉满族张氏酱菜公司法定代表人,住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：吉林商通农业有限公司，住所地吉林市丰满区吉林大街67号。 法定代表人：陈利敏，总经理。 委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓莉，女，该公司员工。 被告：吉林江山实业投资股份有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北京大街15号。 法定代表人：吴丽艳，经理。 第三人：松原江山建筑装饰材料有限公司，住所地吉林省松原江山市场院内。 法定代表人：何伟，经理。 第三人：珲春江山经济发展有限公司，住所地吉林省珲春市边境经济合作区。 法定代表人：宋洋，经理。 原告张新武与与被告吉林商通农业发展有限公司（以下简称商通公司）、吉林江山实业投资股份有限公司（以下简称吉林江山公司）、第三人松原江山建筑装饰材料有限公司（以下简称松原江山公司）、珲春江山经济发展有限公司（以下简称珲春江山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张新武及其委托诉讼代理人郭鹏云与被告商通公司委托诉讼代理人张文业、张晓莉到庭参加诉讼。被告吉林江山公司、第三人松原江山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，珲春江山公司经本院公告送达，期满未到庭。本案现已缺席审理终结。 张新武向本院提出诉讼请求：一、停止执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号;二、请求确认原告是吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号的所有权人。事实和理由:2007年3月26日，长春市宽城区人民法院作出(2006)宽民初字第1715号民事判决:一、吉林江山公司给付中国农业银行长春开发区支行（以下简称农业银行开发区支行）借款人民币2510万元;二、吉林江山公司给付农业银行2510万元的借款利息;松原江山公司、珲春江山公司对借款500万元及利息承担连带清偿责任。2019年4月25日,原告接到长春市宽城区人民法院的通知，该通知明确因执行(2006)宽民初字第1715号民事判决书（商通公司与吉林江山公司借款合同纠纷)一案，依据(2012)宽执字第800号执行裁定书拟对两处房屋(范围包括原告所有的菜库）房屋进行查封、评估、拍卖。2019年6月12日，原告对执行标的提出书面异议。长春市宽城区人民法院于2019年6月25日作出(2019)吉0103执异90号执行异议裁定，驳回张新武的异议。原告于2002年6月6日与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》，原告于当日一次性全部房款人民币30万元购买了江南蔬菜批发市场H栋菜库62号,并占有使用该房屋至今。当时由吉林江山公司控制人收取购房款,后期为了财务账务需要，吉林市江山商业园有限责任公司（以下简称商业园公司）又重新出具收据。商业园公司系吉林江山公司发起设立的公司,两个公司的实际控制人为一人。原告购买案涉房屋且占有使用17年，没有任何单位对此提出异议。依据最高院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告签订了书面合同、按约定支付了购房款,占有使用案涉房屋超过17年,尚未办理房屋产权登记系出卖方的责任,并非原告的原因。现依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定,请求法院院停止执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号，确认原告为房屋所有权人，保护原告的合法权益。 商通公司辩称，2002年6月6日，张新武与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》，协议约定张新武购买江南蔬菜批发市场H栋62号菜库，面积83.1平方米，单价每平方米3614元，总价款300000元，此房款于2002年6月6日前一次性支付房款300000元。但张新武没有交纳。吉林江山公司于2003年5月29日，将房屋抵押给农业银行开发区支行贷款。房屋抵押后，2010年张新武与商业园公司签订了《商品房销售协议书》约定，张新武购买江南蔬菜批发市场二期综合楼一层62号菜库，面积83.1平方米，单价每平方米3614元，总价款300000元，商业园公司于2010年7月21日将房屋交给张新武使用，同年7月22日，张新武向商业园公司交付300000元。我公司认为，张新武与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》后，没有交纳购房款，该合同已经解除。2010年7月22日，张新武与商业园公司签订的《商品房销售协议书》属于商业园公司转让抵押房屋行为，该房屋在抵押后，商业园公司无权处分该抵押房产，其擅自销售抵押房屋，没经过抵押权人同意，违反《中华人民共和国物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的强制性规定，并且商业园公司不是抵押人，根据《合同法》第53条规定，该合同无效。故商业园公司与张新武的房屋交易行为无效。本案不适用《最高人民法院》第28条的规定。房屋抵押登记是公示行为，不存在善意取得。故应驳回张新武的诉讼请求。 吉林江山公司无答辩。 松原江山公司无述称。 珲春江山公司无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月26日本院（2006）宽民初字第1715号民事判决判令吉林江山公司给付中国农业银行长春开发区支行借款2510万元及利息，松原江山公司、珲春江山公司共同对中国农业银行长春开发区支行借款500万元及利息承担连带清偿责任。本院以（2007）宽执字第359号立案执行（2006）宽民初字第1715号民事生效判决，后该案被长春市中级人民法院提级执行。2012年长春市中级人民法院将该案裁定由本院执行，本院以（2012）宽执字第800号立案执行。执行中,本院【2007年8月28日起，（2007）宽执字第348、390、359、350号-4】及长春市中级人民法院【2010年7月28日起,（2009）长执恢字第52-1号-3】，先后对吉林江山公司贷款抵押登记的坐落于吉林市丰满区吉林大街67号的产权证号丰727号11992平方米、9229平方米房产（吉丰房他字2135号、吉丰房他字2138号房屋他项权利证）及附属土地使用权（证号为吉丰国用2002字第020520021号，面积13957.2平方米）进行查封。上述房屋现用于商业园公司市场经营。本案争议的吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号属于上述被查封的房屋、土地之内。 2018年12月25日，商通公司通过竞买方式取得中国农业银行长春开发区支行享有的本院（2006）宽民初字第1715号民事判决所确定的债权。2019年4月10日，商通公司向本院申请变更其为申请执行人，本院于2019年4月17日作出（2012）宽执字第800号执行裁定，变更商通公司为本案申请执行人。2019年4月25日，本院向被查封的吉林江山公司名下房产中的经营业户送达执行裁定书。2019年6月12日，张新武向本院提出案外人执行异议，要求解除对吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号房屋的查封、评估、拍卖的强制措施，认为该房屋所有权人为张新武。本院于2019年6月25日作出（2019）吉0103执异90号执行裁定，驳回张新武的异议。 本案诉讼过程中，张新武依据诉请向本院提供主要证据为：1.2002年6月6日吉林江山公司与张新武签订的《商品房销售协议书》一份，证明张新武购买案涉争议房屋，价款为300000元；2.加盖商业园公司财务专用章的收据二份，证明张新武于2010年7月22日交付购买菜库款300000元；3.照片三张、水费明细清单四张，证明张新武于自2001年就利用涉案房屋注册吉林市丰满区江南市场新武贩运户。 本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张新武在本院查封争议房屋前已与吉林江山公司签订《商品房销售协议书》，商业园公司已收到此笔购房款，吉林江山公司及商通公司对此无异议。张新武自购买此房后占有使用至今。张新武对案争房屋未办理产权过户登记不存在过错。综上，张新武提供的证据符合《最高人民法院》第二十八条规定，张新武要求停止对案争房屋的执行有事实依据，本院予以支持。张新武要求确认其为案争房屋的所有人，因案争房屋尚未办理更名过户登记，故对该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、停止执行吉林市丰满区吉林大街67号江南蔬菜批发市场H栋菜库62号； 二、驳回张新武其他诉讼请求。 案件受理费5800元,公告费390元，由张新武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李景泉 审 判 员  石 磊 人民陪审员  丁桂云 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  王嘉琳