河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终188号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王增宝，男，1975年12月28日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：寇伟刚，河南三兵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王彩荣，女，1969年3月9日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：乔宏典，河南名人律师事务所律师。原审被告：河南祥祯商贸有限公司，住所地河南省郑州市二七区解放路西、福寿街西正弘宾馆二栋35房3518号。法定代表人：王增宝。原审被告：赵桂平，男，1984年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人王增宝因与被上诉人王彩荣、原审被告河南祥祯商贸有限公司（以下简称祥祯公司）、原审被告赵桂平租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2019）豫1002民初5579号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王增宝上诉请求：撤销一审判决的第一项、第三项的部分判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，判决解除双方签订的合同书，并由被上诉人接收被上诉人腾空的涉案房屋。一、二审诉讼费、保全费由人民法院裁决。事实和理由：涉案租赁合同已无法继续履行，租赁合同的目的无法实现，上诉人可以依法诉请解除合同。法律未禁止违约方行使合同解除权，本案债务不适用强制履行，应准许解除合同，上诉人同意所交款项扣除解除合同前合理租金后其余部分给被上诉人作为赔偿。一审判决认定涉案房屋租金标准仍按原合同约定标准480000元履行明显错误，双方签订有补充协议，应按补充协议履行。被上诉人王彩荣答辩称：上诉人的上诉的事实理由不成立，不存在法定取消的条件，上诉人没有证据证明向被上诉人提出解除合同，被上诉人也向原房东支付了三年的房屋租赁费，上诉人仅仅承租了一年就想解除不能成立。上诉人作为承租方，上诉人使用房屋至今，又开始继续经营，说明是用实际行动表示愿意继续承租。在原审中上诉人愿意继续履行合同，也和我方协调减少了租金，我方和上诉人签订补充协议，现在上诉人又否认曾经签订了补充协议，上诉人现在又以租金不符合标准上诉显然是不能成立。截止目前，一审判决涉及的租金已经期满，涉案房屋现在还在上诉人使用，所以上诉人的上诉没有事实和法律依据。原审被告赵桂平述称：我原任河南祥祯商贸有限公司的经理，上诉人与我公司的合作关系，上诉人与被上诉人签订了合同，我在本案没有没有参与，我作为被告是不应该的。上诉人已经交了合同第一年的租金，因为我与本案没有关系，我不应该承担责任。原审被告祥祯公司未答辩。被上诉人王彩荣向一审法院起诉请求：1.被告继续履行2018年1月18日与原告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付租金人民币50000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。上诉人王增宝一审反诉称，1.确认反诉被告与反诉原告签订的租赁合同书无效；2.基于租赁合同无效，退回未占有使用预付款项人民币240000元；3.如果确认签订的合同书有效，请求判令解除租赁合同；4.反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年1月28日，王彩荣（甲方）与王增宝（乙方）签订合同书一份，约定王彩荣将坐落于许昌市魏都区七一路东段三间约200平方的商铺租赁给王增宝，用于王增宝经营斯得雅服饰。合同书约定：“……双方商定合作年限为2018年3月22日起至2022年3月22日止，合作期限为四年。其中甲方给予乙方不低于十五天的装修期，即乙方需要在2018年3月8日前交给乙方。（1）双方商定第一年的合作费用为人民币480000元整，第二年合作费用为人民币480000元整，第三年合作费用双方商定洽谈，按照行情涨幅不超过10%，乙方以银行转账形式交付甲方，正常约定支付方式为按年度付款，每次应提前壹季度支付……甲方在2017年12月18日前打款50000元定金至乙方账户，第一年缴纳房租时间为2018年3月8日前，其中50000元定金冲抵为第一年房租，即于2018年3月8日前再缴纳430000元……甲乙双方签字之日即生效，任何一方无权提前终止合同，否则违约方应支付守约方未履约期间的收益……甲方：王彩荣……乙方：王增宝”。上述合同签订后，王增宝依约支付了第一年（2018年3月22日至2019年3月21日）的租金，原告依约履行了交房义务。根据上述合同约定，涉案房屋租赁合同第二年度租金支付时间应为2018年12月22日（下一租期开始前一季度）；到期后王增宝未依约支付租金。王彩荣向三被告主张第二年租金480000元未果，遂向该院提起诉讼。诉讼中，王增宝于2019年6月26日以银行转账方式向王彩荣付款430000元。王彩荣述称，该金额系其与被告方协商后确定的第二年全部租金。但王增宝不予认可，认为王增宝及祥祯公司并未与王彩荣就第二年租金作出过相关约定，该款项系占用涉案房屋期间的预付款，待解除合同后多退少补。王增宝主张，签订合同书时王彩荣有隐瞒涉案房屋的基本情况拒不提供涉案房屋的产权证或产权人授权出租证明，导致王增宝不能办理营业执照，并多次向王彩荣主张解除租赁合同。王彩荣对此不予认可，并向该院提供房产证复印件、房屋租赁合同、委托书等证据予以反驳。王彩荣主张，涉案房屋用途为祥祯公司经营斯得雅服饰，赵桂平系祥祯公司实际控制人，但其提供的合同书、租房定金合同等书证中均无相关约定，祥祯公司亦未在相关合同中加盖公章，该公司和王增宝对此亦均不予认可。另查明，涉案房产【房产证号：豫（2018）许昌市不动产权第0040154号】登记在案外人宋夏浩名下。宋夏浩于2017年1月1日与原告签订租房合同一份，约定将涉案房屋租给王彩荣使用，租赁期间自2017年1月1日至2027年12月30日。2017年5月5日向王彩荣出具委托书一份，显示宋夏浩委托王彩荣全权负责涉案房屋租赁事项等问题。王增宝系祥祯公司法定代表人。上述事实，有租房合同、委托书、宋夏浩身份证复印件、租房定金合同、合同书、转款凭证、通话录音、照片及当事人陈述在卷为证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案房屋租赁合同效力问题。根据有效证据，涉案房屋办理有房屋产权证，可以合法对外出租。登记的产权人宋夏浩与王彩荣签订有房屋租赁合同，并以委托书形式授权王彩荣负责涉案房屋租赁事项，故王彩荣对涉案房屋有对外转租的权利。综上，王彩荣与王增宝签订的合同书，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方房屋租赁合同关系成立。王增宝关于确认涉案房屋租赁合同无效以及返还已支付租金240000元的请求，不符合法律规定，该院不予支持。关于王增宝解除涉案房屋租赁合同是否有事实和法律依据的问题。王增宝辩称，合同解除权为形成权，解除通知到达原告时合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和第九十六条的相关规定，当事人解除合同，应由双方约定或符合法律规定的解除条件。根据庭审中查明的事实，涉案租赁合同并未约定解除条款，王增宝亦未向本院提供涉案合同符合法定解除条件的相关证据。同时，王增宝虽主张其已经向原告告知解除合同，但未向本院提供证据证明。综上，王增宝的相关答辩意见，不符合法律规定，该院不予支持。王增宝辩称，其已丧失履行能力，合同目的已无法实现。对此，该院认为，根据庭审中查明的事实，王增宝于2019年6月26日以银行转账方式向王彩荣支付430000元，因双方存在合法有效的房屋租赁合同，并结合双方先支付租金再使用房屋的交易方式，该款项应认定为支付第二年房屋租金。鉴于王增宝亦当庭否认房屋租金已经双方合意变更为430000元/年，故房屋租金标准仍应按原合同约定的标准（480000元/年）履行。综上，王增宝已履行涉案房屋第二年的大部分租金，其关于丧失履行能力致合同目的无法实现的答辩意见，该院不予采纳。关于王彩荣要求王增宝支付下余租金50000元的请求。该院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中王彩荣明确要求继续履行合同，故王增宝应当承担继续履行的义务。王彩荣的相关诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于祥祯公司、赵桂平的责任问题。王彩荣主张，涉案房屋用途为祥祯公司经营斯得雅服饰，但其提供的合同书、租房定金合同等书证中均无相关约定，祥祯公司亦未在相关合同中加盖公章，该公司和王增宝对此亦均不予认可。故王彩荣主张的相关事实，该院不予确认。王彩荣主张，赵桂平为祥祯公司实际控制人，但其提供的证据不能证明其主张。综上，祥祯公司和赵桂平不应认定为涉案房屋租赁合同当事人，原告要求该二被告承担法律责任，不符合法律规定，该院不予支持。赵桂平经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王增宝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王彩荣支付租金50000元；二、驳回原告（反诉被告）王彩荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王增宝的反诉请求。案件受理费1050元、保全费3020元、反诉费2500元，共计6570元由王增宝负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，因存在合法有效的房屋租赁合同，并结合双方先支付租金再使用房屋的交易方式，王增宝在一审时当庭否认房屋租金已经双方合意变更为430000元/年，故一审判决认定本案涉及的租金标准并无不当。王增宝已履行涉案房屋第二年的大部分租金，其称应解除合同及丧失履行能力致合同目的无法实现的上诉理由，依据合同法的有关规定，解除合同应当通知对方，且合同法规定了解除合同的相应条件，王增宝无证据证明已通知王彩荣解除合同，也无证据证明符合法定的解除条件。综上，上诉人王增宝的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元由王增宝承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年三月三十日书记员  李 萍