甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终4612号上诉人（原审原告）：郝某某，男，汉族，现住兰州市西固区。上诉人（原审被告）：甘肃荔昌家居有限责任公司，住所地：兰州市西固区。上诉人郝某某与上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司（以下简称：荔昌家居）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝某某上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项;2.查清事实后依法改判；3.本案一审、二审诉讼费用由荔昌家居承担。事实和理由:一、一审认定“但原告诉请的装修费及广告费系其维系自己经营火锅店所支除的经营成本，原告不应将自己经营风险转嫁给出租铺面的被告身上，被告也无义务承担承租人的经营风险。”该认定错误，本案一审认定错误之处在于，将荔昌家居违反合同附随义务，造成郝某某巨额损失，定性为郝某某的经营风险。经营风险产生的前提，应当是具备经营条件，本案中涉案商铺不具备开设500平方米以上火锅店的经营条件，一审认定经营风险无事实根据。二、郝某某基于对签订合同的信赖，为履行该合同确产生了巨额损失，一审判令荔昌家居赔偿违约金20000元，显失公平。郝某某作价55万元转让了租赁商铺内的装修及配套设施，为提升火锅店的服务，添置设施门头等，付出近20万元。现案涉商铺确不能办理消防手续，不具备开设火锅店的合同目的，郝某某的上述支出成为损失已是不争的事实。一审判决认定荔昌家居赔偿违约金20000元与郝某某实际损失金额差距过大。三、郝某某为避免损失扩大第一时间向荔昌家居主张权益。郝某某在转让商铺后就积极联系办理相关手续，多次向荔昌家居要求提供消防手续无果。郝某某尽到了应尽的义务对涉案损失的产生无过错。荔昌家居辩称，一、郝某某承租的涉案商铺符合商业使用的一切标准，包括消防安全，郝某某没有任何证据证明其无法使用商铺的原因系涉案商铺消防不符合相关标准所致。郝某某自行歇业后要求荔昌家居承担所谓的“赔偿责任”没有任何的法律依据。1.作为出租人的荔昌家居，已在与郝某某之间签订的《房屋租赁合同》中的第一项就明确注明了涉案商铺系“城中村改造项目”，郝某某知悉并不提出异议。案涉商铺所处项目的建设开发经地方政府同意合法进行，无法办理相关证照系不可抗力因素造成的，荔昌家居不应承担过错赔偿责任。2.荔昌家居在合同履行的过程中不存在任何的过错行为，郝某某要求荔昌家居承担赔偿责任，没有任何的事实及法律依据。郝某某承租的涉案标的房屋不存在任何质量问题，也没有郝某某所述的消防安全问题。3.郝某某交付的押金，按照合同约定理应用于抵顶郝某某欠付的租金、物业费、暖气费等费用，郝某某要求返还押金的诉请没有依据。二、郝某某意图通过诉讼的方式将经营的风险转嫁给出租人（荔昌家居），没有任何的法律依据和事实基础，其提供的损失证据均为王胜与第三人之间签署，足以证明郝某某妄图规避经营风险。根据郝某某提供的证据显示，郝某某诉请的装修费均为王胜与第三人签署。郝某某就此要求荔昌家居承担所谓的“损失”没有任何的法律依据以及事实基础。三、就郝某某拒不支付房租的行为，荔昌家居曾试图挽回损失，多次请求与郝某某解除《房屋租赁合同》，但是郝某某以无法办理消防为由，关闭店门，占用涉案房屋拒不向荔昌家居交付，导致损失扩大，损失不应由荔昌家居承担。荔昌家居上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.本案一审、二审的全部诉讼费用由郝某某承担。事实和理由:一、一审法院事实认定不当，法律适用错误，理应撤销一审判决第二项。荔昌家居在合同履行的过程中不存在任何的过错行为，郝某某要求荔昌家居承担赔偿责任没有任何的事实及法律依据。其次，荔昌家居已在与郝某某之间签订的《房屋租赁合同》中的第一项就明确注明了案涉标的房屋系“城中村改造项目”，郝某某知悉并不提出异议。而且，荔昌家居已向一审法院提交了无法办理相关证件的证据，即案涉标的房屋系城中村改造项目相关证件正在协调补办之中。故荔昌家居认为一审法院认定荔昌家居的承担过错赔偿责任，属于事实认定严重错误，理应予以撤销。二、郝某某交付的押金，按照合同约定理应用于抵顶郝某某欠付的租金、物业费、暖气费等费用，郝某某要求返还押金的诉请没有依据理应予以驳回。郝某某辩称，一、案涉租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，荔昌家居截止一审辩论终结，从未提交过案涉商铺的房产证或其他合法建筑手续。案涉商铺本为城中村改造项目，没有商业开发的手续。因此，郝某某有理由怀疑案涉商铺为违法建筑，并无建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设。荔昌家居应当承担举证不能的责任，案涉租赁合同属无效合同。二、郝某某承租商铺后，因不具备经营条件，并未实际开业经营。因无法履行合同附随义务，提供消防验收手续，导致郝某某无法开业经营，荔昌家居应当承担违约责任。三、郝某某基于对签订合同的信赖，为履行该合同确产生了巨额损失，一审判令荔昌家居赔偿违约金20000元，与郝某某实际损失金额差距过大。四、郝某某为避免损失扩大第一时间向荔昌家居主张权益。郝某某在转让商铺后就积极联系办理相关手续，多次向荔昌家居要求提供消防手续无果。郝某某尽到了应尽的义务对涉案损失的产生无过错。郝某某向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令原告和被告签订合同后，无法办理消防手续无法正常营业后因违约产生的损失723169元（装修费640750元、押金65919元、广告费16500元）；3.请求判令被告承担本次诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月3日，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于甘肃省兰州市西固区总面积为511平方米的两处房屋租与被告，并约定租金、物业费等费用的支付方式。现原告认为因被告无法办理消防手续导致自己无法正常经营火锅店等问题与被告产生争执，故诉至本院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。在本院审理的（2019）甘0104民初1956号被告荔昌家居诉原告郝某某合同租赁纠纷一案判决书中对于要求解除双方签订的两份《房屋租赁合同》及郝某某支付欠付租金等诉请已处理，本案不再进行处理。关于原告请求判令原告和被告签字合同后，无法办理消防手续无法正常营业后因违约产生的损失723169元（装修费640750元、押金65919元、广告费16500元）的诉请，因被告荔昌家居认可其收到了65919元的押金，双方合同解除后，该押金应予以退还。但原告诉请的装修费及广告费系其为维系自己经营火锅店所支出的经营成本，原告不应将自己的经营风险转嫁给出租铺面的被告身上，被告也无义务承担承租人的经营风险，故关于原告的该部分诉请本院不予支持。另，被告作为荔昌家居商铺的出租人，无论荔昌家居未办理消防手续是什么原因造成，无消防手续是客观存在的现象，其在出租商铺时应充分考虑承租商铺、商场顾客的安全，避免承租人经营消防隐患较大的大型火锅店等，故本院认为被告未向原告提供消防手续完备的商铺且未在合同中予以说明，亦未对承租人的经营用途加以限制，其行为违反诚信原则，应向原告给予一定赔偿，该数额本院认为20000元适宜。本案原告在诉状中请求的赔偿的数额为723169元，应视为本案收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有85919元得到支持，为原告请求额的12%。因此，案件受理费原告郝某某应自行承担88%，被告甘肃荔昌家居有限责任公司承担12%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、解除原告郝某某与被告甘肃荔昌家居有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告甘肃荔昌家居有限责任公司支付原告郝某某押金65919元、违约金20000元，以上共计85919元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费5516元，由原告郝某某负担4854元，被告甘肃荔昌家居有限责任公司负担662元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝某某提交证据两份：证据一、兰州市火灾隐患投诉中心奖金领取凭证，证明案涉商铺未通过消防验收及无法办理消防验收手续，一审荔昌家居举证关于“银泰逸翠园”商业消防安全意见不具有证明力，不能成为认定案件事实的依据。证据二、转账凭证，证明消防支队账户向上诉人支付举报奖励。荔昌家居质证认为，对于两份证据的真实性、证明目的及关联性均有异议。本院对郝某某提交证据的真实性、合法性和关联性予以认定。二审查明，2018年7月3日荔昌家居与郝某某签订两份房屋租赁合同，荔昌家居为出租人，郝某某为承租人，标的物分别为位于兰州市西固区，建筑面积为300平方米和建筑面积为211平方米。租赁合同1.3中载有“甲方明确告知乙方所租赁标的物属于城中村改造项目，乙方知晓该事实并签订本租赁合同”。租期五年，自2016年12月5日起至2021年12月4日止。因郝某某转租案涉商铺，租金自2018年7月3日起支付。租赁合同第四条对租金、押金及支付方式、支付期限有明确约定。2018年6月30日王胜与郝某某签订《商铺转让合同》中，王胜为甲方，郝某某为乙方。合同第三条约定：“乙方向甲方支付转让费共计55万元整，作为对甲方原火锅店装修损失的补偿。本合同签订后，其中25万多元支付给甘肃荔昌家居有限责任公司，替甲方补交拖欠该公司的租金（具体数额以该公司最终结算为准）。剩余款项，待乙方开业经营后，每月3万元，分10个月付清。”但剩余30万元郝某某至今并未实际向王胜支付。郝某某于2018年12月24日自行停业，2019年10月24日郝某某腾交案涉商铺，与荔昌家居办理交接手续，在腾交案涉商铺时郝某某搬走部分设施。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，荔昌家居在一审法庭辩论终结前未向法院提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关文件，因此，双方签订的租赁合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，郝某某以转让费55万元从王胜处转让由王胜经营的火锅店，并与荔昌家居签订了房屋租赁合同。转让费为《商铺转让合同》中明确约定的费用。郝某某上诉称为提升火锅店服务，添置设施门头付出近20万元的成本，但并无证据予以证明。因此，本院认为，郝某某经营损失为55万元。荔昌家居作为出租人应提供符合法律规定的标的物，但荔昌家居在签订合同时向郝某某明确告知了租赁标的物为城中村改造项目，并及时将所出租商铺交付郝某某使用。因此，荔昌家居应承担部分责任。郝某某作为受让人转让案涉商铺经营火锅店，且在签订合同时明知所租赁商铺属于城中村改造项目，对于所要接手的租赁标的物应尽到注意义务，因此，郝某某对该损失也负有责任。对于郝某某的经营损失双方均有过错，本院兼顾当事人的过错程度，根据公平原则，并结合本案实际情况酌定双方各自承担50%，即荔昌家居承担275000元，郝某某自行承担275000元。关于郝某某交纳的押金65919元，因租金、物业费、供暖费等费用已在另一案件中处理，在本案中不再进行折抵。综上所述，郝某某的上诉请求部分成立；荔昌家居上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2346号民事判决书；二、上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人郝某某赔偿金275000元，押金65919元，合计340919元；三、驳回上诉人郝某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5516元，由上诉人郝某某负担3696元，上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司负担1820元；上诉人郝某某预交的二审案件受理费9708元，其中6504.4元由上诉人郝某某负担，3203.6元由上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司负担；上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司预交的二审案件受理费1948元，由上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员石林审判员刘桂刚二〇二〇年三月十八日法官助理张琼琰书记员徐倩