江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11338号上诉人（原审被告）:南京金易达汽车服务有限公司，住所地南京市雨花台区雨花东路65号311。法定代表人：赵荷生，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴马宁，江苏德善律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方圣科创产业园管理（南京）有限公司，住所地南京市雨花台区雨花东路65号-5。法定代表人：杜小伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灿灿，江苏词瑞律师事务所实习律师。上诉人南京金易达汽车服务有限公司（以下简称金易达公司）因与被上诉人方圣科创产业园管理（南京）有限公司（以下简称方圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金易达公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在转租转借的行为，一审认定事实错误。上诉人一直如约履行和被上诉人之间的房屋租赁合同，309的使用主体也一直是上诉人，至今也未曾改变。基于上诉人公司性质，江苏秒享车汽车服务有限公司（以下简称秒享车公司）派员工到上诉人公司，促进双方合作。因此不能单凭309有秒享车人员以及门头注有秒享车而认定上诉人存在转租转借行为，于情于法不合。二、被上诉人对秒享车公司在案涉房屋办公的情况明知并且同意。第一，上诉人关于秒享车公司在案涉房屋内办公事宜，在此单位人员入驻前便向被上诉人口头告知，上诉人也得到被上诉人口头认可。第二，在秒享车公司进入案涉房屋办公后，被上诉人委托并组织物业对其出租的房屋进行门牌制作，根据双方微信聊天记录可知，上诉人在微信聊天中也再次告知被上诉人委托的物业的工作人员秒享车公司有员工在上诉人单位工作，因此上诉人关于涉及房屋使用的情况，在使用前和使用中都向被上诉人告知过，第一次经口头同意，第二次的门牌的制作也是被上诉人从行为上表示认可。第三，一审过程中方圣公司提交了雨花街道雨花社区居民委员会提供的关于南京市雨花台区雨花东路65号的房屋使用经营权证明，从这份证明中可以看出自2016年8月4日，被上诉人便对案涉房屋经营管理，对于案涉房屋的实际使用情况应该非常清楚，秒享车人员自2018年9月便在案涉房屋内工作，被上诉人在2019年4月向法院起诉表示不认可上诉人同意案涉房屋有秒享车人员使用的行为，在2018年9月至2019年4月这段时间内，被上诉人从未向上诉人表明对之前的认可行为的撤销，也就是对秒享车人员在案涉房屋内使用的反对意见。第四，上诉人认为南京市雨花台区雨花东路65号的房屋的物业是接受被上诉人的聘用，双方有委托和被委托的合作关系，所以上诉人有合理理由认为物业的行为是代表被上诉人，故案涉房屋的实际使用情况以及门牌的制作是得到上诉人认可批准的。所以关于一审中法院通过向物业核实，确认门牌的制作与被上诉人没有沟通这一情况，上诉人表示不予认可，上诉人认为物业行为也代表着被上诉人的行为，不能将两者分离。三、上诉人与秒享车公司自2018年9月起便在案涉房屋内合作，被上诉人若认为存在转租转借行为，提出异议也已超过六个月的除斥期间被上诉人于2016年8月取得了南京市雨花台区雨花东路65号的房屋的使用经营权，则对于其经营使用的房屋情况理应非常清楚，并且被上诉人也在此房屋上工作运营，所以对于房屋的实际出租情况，房屋使用情形理应充分了解。秒享车人员在2018年9月便在案涉房屋上使用，工作人员的流动公司运营情况，处于同楼层的被上诉人没有理由不清楚，而且被上诉人于2019年4月才向法院起诉关于案涉房屋的房租租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此被上诉人的诉请己经超过六个月的法定除斥期间，故其诉请依据法律规定理应驳回，不予支持。上诉人与被上诉人在房租租赁期间发生矛盾，上诉人有理由认为被上诉人是为了增加上诉人诉累，恶意解除双方的合同。请求二审法院能够公正处理本案，维护上诉人合法权益。方圣公司辩称，根据涉案合同约定，不得将涉案房屋转租、转借，上诉人与秒享车有限公司不是同一主体，在租赁期间未告知被上诉人的情况下，擅自将涉案房屋交给秒享车公司使用，已构成违约，一审认定事实清楚。被上诉人在2019年3月15日对园区企业进行调查时，才知道涉案房屋由上诉人交给江苏秒享车汽车服务有限公司使用，上诉人所说被上诉人对涉案房屋情况明知并非事实。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。方圣公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的房屋租赁合同（合同编号：NJCCW-2018-027），并不退还金易达公司已预付的租金和押金；2.金易达公司返还租用房屋；3.本案诉讼费用均由金易达公司承担。一审法院认定事实：车城控股股份有限公司（后经工商变更为方圣公司）（甲方）与金易达公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于雨花台区，承租面积为159平方米的房屋出租给乙方，作为乙方办公用房，租期自2018年1月2日起至2020年1月1日止；租赁期间第一年年租金150891元，第二年年租金158436元；乙方首次预付租金的同时向甲方支付押金（2个月租金）25149元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从押金中扣除相应费用。该合同第6.1.2条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、无条件切断水电等能源供应、收回租赁房屋另行出租、押金不予退还；乙方承租房屋内装修装潢及所有物品视为放弃；押金不足以抵付甲方损失的，乙方应予赔偿，如导致诉讼，甲方有权就本款上述权利申请法院先予执行，收回房屋：……6.1.2未经甲方同意，擅自改变房屋用途或者擅自将承租的房屋转让、转租、转借、抵押给第三方；……”合同6.3条约定：“乙方因违约被甲方解除合同的或者乙方单方解除合同的，甲方概不退还乙方已预付的租金、物管费和履约押金，同时甲方有权重新处置乙方承租的房屋。”上述《房屋租赁合同》签订后，方圣公司将309室交付给金易达公司使用。租赁期间，金易达公司将涉案房屋交由江苏秒享车汽车服务有限公司（以下简称“秒享车公司”）使用。2019年3月15日，方圣公司对园区企业进行调查，秒享车公司法定代表人董国伟填写《315企业经营诚信-调查问卷》时，所填写的地址为即涉案309室。309室大门外，门牌为“秒享车/金易达”，办公入口处显示“易贷宝融资租赁（广州）有限公司/江苏秒享车汽车服务有限公司”。经一审法院向涉案房屋所在园区的物业公司核实，为统一门牌，物业征询金易达公司意见，经金易达公司要求才更换了公司门牌，当时并未与方圣公司沟通。以上事实，有房屋租赁合同、调查问卷、照片、资金往来明细、发票、微信聊天记录、土地证、情况说明、企业工商信息查询资料及当事人陈述予以证实。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，金易达公司承租涉案309室房屋后，擅自将该房屋交由案外人秒享车公司使用，违反了合同约定，方圣公司主张解除合同并要求金易达公司返还房屋具有事实和法律依据，一审法院予以支持。金易达公司抗辩其与案外人秒享车公司系合作关系，不存在转租关系，但是根据合同约定，涉案房屋不得擅自转让、转租、转借，金易达公司与案外人系不同经营主体，其将承租房屋交给案外人使用事实上已构成违约；另，金易达公司抗辩房屋由案外人使用系经得方圣公司同意，但未能提供证据予以证明，故对金易达公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约责任，根据合同约定，金易达公司向方圣公司支付2个月租金即25149元作为押金，此押金应视为违约担保，结合合同第6.1.2条和6.3条约定，在金易达公司违约时，充作违约金予以没收。故因本案所涉违约事实，一审法院酌定金易达公司应承担两个月的租金即25149元作为违约金，方圣公司主张押金不予退还，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。方圣公司未能提供证据证明其存在其他损失，故要求不予退还租金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审判决：一、解除方圣科创产业园管理（南京）有限公司与南京金易达汽车服务有限公司就南京市雨花台区签订的《房屋租赁合同》，南京金易达汽车服务有限公司已支付的房屋押金不予退还；二、南京金易达汽车服务有限公司于判决生效之日起十五日内向方圣科创产业园管理（南京）有限公司返还南京市雨花台区房屋；三、驳回方圣科创产业园管理（南京）有限公司的其他诉讼请求。上诉人金易达公司对一审查明的事实异议之处为：不认可一审查明的“经本院向涉案房屋所在园区的物业公司核实，为统一门牌，物业征询被告意见，经被告要求才更换了公司门牌，当时并未与原告沟通”这一事实，物业公司行为即代表被上诉人的意思。被上诉人方圣公司对一审查明的事实无异议。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金易达公司提交以下证据：1、聊天记录一份，以证明上诉人已完全履行合同义务，按期退租，并且被上诉人已完成验收。2、发票复印件，证明上诉人向被上诉人支付合同约定的剩余房屋租金，以证明一审判决下达之后，上诉人依然履行了合同义务，支付了房屋租金。方圣公司对上述证据的真实性无异议，认可双方已于2019年12月31日办理了交接手续。二审中，金易达公司陈述：我方与物业在聊天纪录中沟通门牌制作问题，时间为2019年2月24日，门牌挂出时间推测在3月份左右。方圣公司与我方在一栋楼上办公，方圣公司曾到涉案房屋与我司原法定代表人就此进行沟通，早就知晓借用房屋情况，但无证据证实。方圣公司陈述：2019年3月15日物业公司对园区企业进行调查，秒享车法定代表人填写诚信企业调查问卷时，我方才得知该情况。方圣公司在一楼办公，金易达公司在三楼办公，对其房屋使用情况并不清楚。同时，园区所在街道现已严格禁止网约车相关企业进入园区，金易达公司承租房屋是在禁令之前，所以才能承租，园区也不可能允许秒享车公司进驻园区进行办公。以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。案外人秒享车公司与金易达公司系不同主体，金易达公司擅自将涉争房屋交由秒享车公司使用，违反了合同约定，应当承担相应责任。金易达公司虽称方圣公司早已知情，但其提供的物业公司沟通记录等证据不足以证实方圣公司已知晓并同意其借用房屋，方圣公司亦对相关情况作出合理说明。因此，金易达公司认为方圣公司在起诉六个月之前已知晓前借用房屋，并无充分依据。一审判决依法解除合同、金易达公司承担两个月租金的违约金，并无不当。但因双方已就涉案房屋进行交接，故一审判决金易达公司返还房屋已无必要，应予更正。综上，因二审中发生新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初2633号民事判决第一项、第三项；二、撤销南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初2633号民事判决第二项。二审案件受理费80元，由南京金易达汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月六日书记员  陈晓君