河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29847号原告董金金，女，1969年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人吉家康，河南昱玮律师事务所律师。委托代理人高水利，河南良承律师事务所律师。被告河南谦茂置业有限公司，住所地河南省郑州高新区沟赵办事处大谢村村委会院内。法定代表人邹长铃，董事长。委托代理人杭保华，上海段（郑州）律师事务所律师。被告郑州盛基物业管理有限公司，住所地河南省郑州高新区枫杨街8号河南省税务干部学校培训4楼。法定代表人邹文皇，总经理。委托代理人杜振华，该公司法务。原告董金金与被告河南谦茂置业有限公司(以下简称谦茂置业公司)、郑州盛基物业管理有限公司(以下简称盛基物业公司)侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董金金及其委托代理人吉家康、被告谦茂置业公司委托代理人杭保华、被告盛基物业公司委托代理人杜振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决二被告于本案判决生效之日起十日内完成对造成原告名下位于郑州高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6房屋的渗漏水部位的修复处理事宜，直至该房屋不再渗漏水且正常使用；2.判决二被告立即赔偿原告2018年9月12日至2019年9月11日期间的租金损失219480元；3.判决二被告按180∕平方·月向原告赔偿自2019年9月12日起至上述房屋重新出租之日的租金损失；4.判决二被告赔偿原告物业费损失11554.8元(以上合计231034.8元)。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告谦茂置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告谦茂置业公司开发的谦祥万和城南苑项目中的高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6号房(合同编号：GX180××××6562)。该房屋用途为商业服务，建筑面积为192.58平方米，商品房单价为16574.4元，总金额为3191898元，合同约定被告谦茂置业公司依法选聘的前期物业服务企业为盛基物业公司。原告依约向被告谦茂置业公司支付了购房款及相关费用，被告谦茂置业公司向原告交付了房屋。2018年6月28日，原告(××)与案外人杨柳(承租人)签订了《门面房租赁合同》，约定原告将位于高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6门面房租赁给杨柳，租赁期限为2018年9月12日至2024年9月12日，第一年租金为219480元(95∕平方·月)，之后三年租金一次按5%递增，第二年度租金为230400元，第三、四、五、六年度租金均为254000元。合同签订后，原告依约向案外人杨柳交付了上述房屋，杨柳购买相关材料准备对上述房屋进行装修。2018年7月，上述房屋开始渗漏水，室内墙面被水浸泡，无法正常使用，案外人杨柳与原告联系。原告带领案外人杨柳向被告盛基物业公司报修漏水，并多次找二被告要求解决房屋漏水问题，但二被告互相推脱，拒不解决问题；原告要求自行解决漏水问题，但二被告拒不配合提供施工条件，造成原告无法自行维修，房屋漏水一直未能解决致使无法正常使用，杨柳退租。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告谦茂置业公司辩称：本案所涉房屋已在2016年经过竣工备案验收，房屋质量合格，不存在质量问题。原告要求谦茂置业公司承担租金损失，没有事实和法律依据，且原告所主张的租金数额过高。原告房屋渗水是出现在二楼的部分区域，并不影响一楼房屋的出租，房屋部分区域的渗水不会对原告房屋一楼造成任何影响，因此原告房屋一楼在一定时间内未能出租出去完全是因为原告自己及市场原因造成的，与二楼房屋部分区域渗水没有任何关系。原告要求物业费损失没有依据，原告所购买的房屋已于2018年7月交付使用，房屋交付后，原告应当缴纳物业费，缴纳物业费是其应当履行的义务，其要求物业费损失没有依据。从原告提交对涉案房屋拍摄的录像中也可以看出在二楼房顶有很多在装修期间打的孔洞，大部分渗水的地方也都出现在孔洞周围，不排除是在装修期间装修工人对房屋进行装修改造时破坏了房顶的防水层导致渗水的发生。综上，原告购买的房屋是经过竣工验收的，房屋质量符合约定，房屋渗水是发生在原告装修期间，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛基物业公司辩称：盛基物业公司与原告是物业服务合同关系，盛基物业公司主体不适格。盛基物业公司对原告的渗水不存在任何过错，原告房屋尚在保修期内，在发现房屋渗水后，盛基物业公司积极协调相关施工方已对原告房屋进行了维修，现已经维修完毕，原告与被告盛基物业公司并无直接的侵权关系。租房退租有很多原因造成，原告没有证据证明租房退租是由于房屋渗水造成，且原告所有的房屋在2018年12月部分面积已经出租给第三人，不存在租金损失。依法缴纳物业费是业主的义务，原告一楼商铺已出租，其已经享受物业公司的服务，原告要求物业费损失没有依据。盛基物业公司与原告就侵权关系不存在直接的因果关系，涉案房屋渗水的原因尚不明确，且房屋尚在质保期内，盛基物业公司不应当承担侵权责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年5月26日，原告与被告谦茂置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6房屋，合同编号为GX180××××6562，用途为商业服务。该房屋建筑面积为192.58平方米；商品房单价为每平方米16574.4元；总金额为3191898元。合同第七条约定，被告谦茂置业公司依法选聘的前期物业服务企业为盛基物业公司。2018年6月28日，原告(甲方)与杨柳(乙方)签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将位于高新区万和城2号楼附6门面房租赁给乙方，本门面房为上下二层大跨度框架结构……；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为192.58平方米；租赁期六年，自2018年9月12日起至2024年9月12日止；第一年度租金为95∕平方·月，前两个月装修期免租金，第一年度租金每月18290元，全年合计为RMB￥219480元，为方便乙方第一年度资金周转，甲乙双方本着互惠互利、合作共赢的原则，经双方协商，租金支付方式按季付，签订本合同之日支付54870元，五个月后(2018年12月12日)支付54780元，再过三个月后(2019年3月12日)支付54870元，再过三个月后(2019年6月12日)支付第一年剩余租金54870元；之后三年度租金依次按5%递增，第二年度租金每月19200元，全年合计为230400元，第三年度租金每月20160元，全年合计为241900元，第四年租金每月21168元，全年合计为254000元，第五、第六年租金为254000元，自本合同签订之日起，除首年度按特殊约定付款外，其余年度租金每半年支付一次。合同签订后，杨柳向原告转款120740元。后因房屋漏水，杨柳退租。2018年12月1日，原告与曹柯签订《门面房租赁合同》，约定：原告将位于郑州高新区万和城2号楼附6号一层西侧门面房租赁给曹柯，建筑面积为36平方米；租赁期五年，自2018年12月25日起至2023年12月24日止；第一年租金为6200元∕月，第二年租金为6510元∕月，第三年租金为6835元∕月，第四年租金为7177元∕月，第五年租金为7536年∕月。2019年11月18日，原告与原清民签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在郑州高新技术产业开发区长椿路216号2楼附6商铺出租给原清民使用，租赁面积为一层的60平方米；租赁期限为叁年，自2019年11月18日起至2022年11月17日止；2019年11月18日至2020年11月17日月租金为7200元。合同签订后，原清民向原告支付押金7200元，房租21600元。另查明，2018年7月，原告房屋渗漏水，原告向物业公司报修后，被告谦茂置业公司进行了第一次维修。2019年5月，原告房屋再次渗漏水，被告谦茂置业公司又进行了第二次维修，现已维修完毕。2019年6月11日，原告向被告盛基物业公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费11554.8元。以上事实由《房屋买卖合同》、郑州市个人房屋权属信息表、房屋现场录像、《门面房租赁合同》、《房屋租赁合同》、账单详情、收据、盛基物业公司收款收据、《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、维修照片、装修押金条、装修申请表及当事人陈述在案佐证。本院认为：公民的合法财产受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。被告谦茂置业公司销售其开发的商品房，应保证其开发的商品房质量合格。被告谦茂置业公司向原告交房后，原告在2018年7月即发现房屋出现渗漏水现象，说明房屋质量存在问题，对此被告谦茂置业公司应当承担相应的责任。因原、被告双方在庭审中均认可本案涉案房屋已修复，故对原告主张二被告修复房屋的诉讼请求，本院不再审查。被告谦茂置业公司除应承担修复责任外，因该房屋系商铺，还应承担原告不能实现其租赁目的及由此产生相关损失的责任。原告主张被告盛基物业公司承担赔偿责任，本院认为，原告向被告盛基物业公司报修后，被告盛基物业公司及时找到被告谦茂置业公司对涉案房屋进行维修，已经尽到了其合同义务，原告证据不足以证明被告盛基物业公司对原告损失存在过错，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。本案中，根据原、被告的举证，可以认定房屋交付后，原告曾与杨柳签订过租赁合同，并已交付定金，因2018年7月发现房屋漏水导致杨柳退租，至2019年5月房屋修复，原告房屋第二层未能出租。本案房屋二层漏水虽不影响一层使用，但对房屋的整体出租会产生影响，故本案在计算原告的租金损失时，除考虑到房屋的位置、面积等因素外，还考虑到本案房屋的出租现状，结合本案实际情况，支持原告2019年5月31日之前的租金损失为9万元。2019年6月房屋已能够正常使用，此后所产生的损失本院不予支持。关于物业费，原告从2019年1月开始缴纳，至2019年5月31日，期间出租了一层36平方米部分房屋，故本院按照每月700元的物业费损失支持5个月，共计3500元。上述损失共计93500元，本院予以支持，原告请求高出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国建筑法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南谦茂置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董金金损失93500元；二、驳回原告董金金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，减半收取2383元，由原告董金金负担1383元，被告河南谦茂置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈晓菲二〇二〇年三月十二日书记员  郭瑞芳