陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终710号 上诉人（原审原告∕执行案外人）：陈某某，女，汉族，1966年4月15日生，住陕西省泾阳县XX乡XX村XX组XX号。 委托诉讼代理人：任凡，陕西万兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告∕申请执行人）：徐增强，男，汉族，1974年9月27日生，住陕西省横山县XX乡XX村XX组XX号。 委托诉讼代理人：李泽蔚，北京观韬（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:任虎，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：李林，男，汉族，1972年2月13日生，户籍地为西安市莲湖区，现住泾阳县。 委托诉讼代理人:李步新，咸阳市秦都区古渡法律服务所法律工作者。 上诉人陈某某因与被上诉人徐增强、原审第三人李林案外人执行异议之诉一案，不服泾阳县人民法院(2018)陕0423民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈某某及其委托诉讼代理人任凡，被上诉人徐增强的委托诉讼代理人李泽蔚、任虎，原审第三人李林的委托诉讼代理人李步新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 陈某某上诉请求：1、依法撤销泾阳县人民法院（2018）陕0423民初1714号民事判决，并依法支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审适用法律错误，上诉人通过张陆军夫妇介绍购买第三人李林涉案房屋，一审法院认为合同合法有效，价格合理，且已合法占有该房产，但认定上诉人长达11年的时间未积极要求第三人办理过户手续，存在一定过错，进而认定上诉人对该房屋不具有排除执行的权利。该认定与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不符，应认定上诉人为涉案房屋的所有权人。被上诉人与李林的房屋抵押行为无效。未办理房屋过户手续原因在第三人，第三人在一审已认可。请求二审支持上诉人的上诉请求。 徐增强答辩称，一审判决适用法律正确，判决结果正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人和李林的抵押行为无效属增加独立的诉讼请求，应当不予审理。被执行人认可案外人所述情况并不能免除案外人的举证责任。被上诉人就涉案房屋已经办理抵押登记并享有抵押权，应当继续执行。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。 李林陈述称，上诉人所述属实，涉案房屋卖给上诉人后，上诉人曾多次催办手续。给上诉人造成的损失表示歉意，自己积极偿还借款。 陈某某向一审法院起诉请求：一、请求确认涉案的房产即泾阳县XX街（泾阳宾馆综合大楼7单元由北向南第二间）门面房属于原告所有。二、请求依法驳回被告徐增强对涉案房产的执行。 一审法院认定事实：2006年9月，原告陈某某通过张陆军介绍购买第三人李林位于泾阳县(现为泾河新城)XX镇XX街泾阳宾馆综合大楼7单元由北往南第二间门面房即泾阳县（现为泾河新城）粮集路金盾公司20号门面房（由南向北），口头约定了房屋价款共计260000元，优惠后为249800元。原告于2006年9月22日在中国农业银行旬邑县XX村分理处通过现金存款的方式向李林转账249800元。随即第三人李林将房屋交付给原告。2006年10月24日原告与第三人李林补签了两间门面房转让协议，泾阳县XX镇XX街泾阳宾馆综合大楼7单元由北往南第二间门面房协议内容约定：“……2、双方协议价款为11万元，并一次付清。3、甲方给乙方负责办理过户手续。……”泾阳县粮集路金盾公司20号门面房（由南向北）协议内容约定：“……2、双人协议价款为15万元，并一次付清。3、甲方给乙方负责办理过户手续。……”，协议书有陈某某与李林的签字。后2010年前后陈某某以房东的名义将泾阳县XX镇XX街泾阳宾馆综合大楼7单元由北往南第二间门面房租给房客费周锋使用，并签有房屋租赁协议，协议载明：“租赁期：从2010年7月21日起至2025年7月20日止，租赁期为15年”。第三人李林一直未协助原告陈某某办理过户手续。2014年11月14日李林以泾阳县XX镇XX街泾阳宾馆综合大楼7单元由北往南第二间门面房作为抵押物向被告徐增强借款，并在泾阳县XX镇房屋产权登记部门办理了抵押登记，被告徐增强领取了房屋他项权证（泾房他证泾干字第20140434号）。该抵押登记上显示涉案房屋的房屋所有权证号为泾房权证泾干字第20142757号。后因李林到期未清偿借款，被告徐增强将第三人李林诉至本院，本院于2017年2月20日作出(2016)陕0423民初2076号民事判决，判决生效后被告徐增强申请强制执行，2017年11月8日本院作出(2017)陕0423执336号执行裁定书，裁定：“查封被执行人李林名下位于陕西省泾阳县XX街（泾阳宾馆综合大楼7单元由北往南第二间）房产。房屋所有权证号：泾房权证泾干字第20142757号。建筑面积为37.17㎡”并于2017年11月21日对涉案房屋予以查封。2017年12月15日原告陈某某以案外人的身份于向本院提出书面执行异议。2018年5月31日，本院作出（2018）陕0423执异24号执行裁定书，驳回了陈某某的异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告对该房屋是不是具有排除执行的权利，二、原告对该房产是否具有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告陈某某与第三人李林自愿签订的房屋买卖合同，价款合理，为有效合同，且该合同在本院对该房产查封前已签订。原告陈某某与其房客费周锋在本院对该房产查封前签订了房屋租赁协议，真实有效，应认定为原告陈某某合法占有该房产。原告陈某某已经向李林支付了房屋的全部价款。原告与第三人李林签订的房屋买卖协议中约定了办理房屋过户登记的条款，虽李林未积极给原告办理过户登记手续，但原告在长达11年的时间内并未办理过户，亦未提供证据证明其通过诉讼等积极方式行使过办理房屋过户手续的权利，原告对未办理过户登记有一定的过错。故原告对该房产并不具有排除执行的权利，关于原告对该房是否享有所有权，原告陈某某认为其购买房屋行为发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，不应适用该法的相关规定，该房屋的买卖行为应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定的理由成立，但该法第三十六条规定，房地产转让抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。原告因双方过错未办理产权登记，应承担对其不利的后果，即不享有房屋的所有权。原告主张权属登记只是合同的附属义务，该理由不能成立。故本院对原告的请求不予支持。被告依法对该执行标的办理了抵押登记，在被执行人不履行到期债务时，依法享有优先受偿的权利。综上所述，原告与第三人李林关于该房产签订的房屋买卖合同，因没有办理过户登记，而不具有物权，享有的是债权，而被告对该房产办理了抵押登记，是担保物权，根据物权优于债权的原则，本院对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，并经本院审判委员会研究决定，遂判决，一、驳回原告陈某某请求被告徐增强不得执行泾阳县XX镇XX街泾阳宾馆综合大楼7单元由北向南第二间门面房的诉讼请求。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2500元，由原告陈某某负担。 二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院对该事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人陈某某和第三人李林2006年协议转让涉案的房产,直至2014年第三人李林对涉案的房屋作为抵押财产办理抵押登记，在此期间上诉人陈某某和原审第三人李林就涉案房屋办理过户登记不存在不能办理过户登记的情形，上诉人陈某某对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错，上诉人陈某某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由陈某某负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  李为纲 审判员  王 亮 审判员  刘煜阳 二〇一九年三月二十七日 书记员  席 昕