江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终5493号 上诉人（原审被告）：泗阳县三联融资担保有限公司，统一社会信用代码91321323765878149B，住所地泗阳县众兴镇北京中路1号。 法定代表人：施秀芝，该公司执行董事。 委托诉代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹海民，男，1972年9月4日出生，住泗阳县。 委托诉代理人：王召祥，江苏苏鲁律师事务所律师。 原审被告：泗阳县大运河赛鸽驯养有限公司，住所地泗阳县李口镇八堡村四组。 法定代表人：丁学军。 上诉人泗阳县三联融资担保有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人曹海民及原审被告泗阳县大运河赛鸽驯养有限公司（以下简称大运河公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2019）苏1323民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：三联公司与孙某、张某、大运河公司、魏某1、于某1、胡某、尹某、王某、庄某、于某2、陈某追偿权纠纷一案，泗阳法院于2016年3月4日作出（2015）泗商初字第00504号判决：孙某、张某偿还三联公司代偿金2866996.4元及利息；大运河公司、魏某1、于某1、胡某、尹某、王某、庄某、于某2、陈某在3000000元的范围内对上述债务承担连带偿还责任。 根据三联公司的申请，泗阳法院于2016年6月3日立案执行，案号为（2016）苏1323执1472号。2018年9月11日，泗阳法院作出（2016）苏1323执1472号民事裁定，查封大运河赛鸽公司所有的位于泗阳县李口镇八堡村四组房产。 曹海民针对上述执行行为不服，向泗阳法院提出异议，要求停止对上述房产的执行并解除查封。2019年2月25日，泗阳法院作出（2019）苏1323执异0014号执行裁定，驳回曹海民的异议请求。 曹海民不服该裁定，向泗阳法院提出诉讼称，2018年4月9日，大运河公司将该公司部分鸽棚和办公用房作价70万元转让给曹海民，曹海民于当日结清转让款并接收，后对原先破旧的鸽棚进行了改建，与泗阳县李口镇八堡村村民委员会（以下简称八堡村委会）签订了土地租赁协议。因财产性质不具备办理产权证的条件，故未办理产权变更登记手续，在泗阳法院查封前，曹海民已经合法取得涉案房产。请求：1.判决停止对（2016）苏1323执1472号执行裁定查封的位于泗阳县李口镇八堡村四组房产的执行，并解除对该房产的查封。2.诉讼费由三联公司承担。 泗阳法院经审理查明：2018年4月9日，丁学军作为甲方、曹海民作为乙方签订转让协议一份，主要约定：甲方将丹瑞路1号（原大运河赛鸽中心）32.36亩土地上的建筑物和其他固定资产转让与乙方，不包括大门右侧第1栋鸽棚。鸽棚土地使用权人为乙方。转让价为柒拾万元￥700000.00元。甲乙双方签订协议生效后，原大运河赛鸽中心一切债务由丁学军承担与乙方无任何关系。甲方与八堡村委会2009年签订的租地协议自即日起作废。 曹海民与八堡村委会签订租地协议，约定八堡村委会将位于三号路东侧，徐闸路南侧，原八堡村四组32.36亩土地（大运河赛鸽中心—丹瑞路1号）租赁给曹海民使用。使用期限为30年，自2018年6月20日至2048年6月20日。每年每亩租金800元，采取按年支付的方式，每年在6月20日前交付。 2018年9月25日，丁学军出具说明，内容为：“我与曹海民关于鸽厂转让当时谈好协议，定价柒拾万元。2018.4.3号收到定金拾万元，付款人谢慧星。2018.4.9收到转让叁拾柒万贰仟，现金贰拾贰万捌仟。并于4月9号把相关物品交接完毕。” 丁学军的银行卡交易明细显示：2018年4月3日转存50000元、50000元，对方户名为谢慧星，附言为土地款。2018年4月9日转存372000元，对方户名为杨某。 2018年6月28日，八堡村委会向曹海民出具收条一份，内容为：今收到小鸽厂租金贰万陆仟元整。 泗阳法院认为，本案争议焦点是：曹海民对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，虽然涉案房产未予登记，但是三联公司确认系大运河公司所有，且根据曹海民提供的转让协议等证据，也能够证实大运河公司为该房产的权利人。2018年4月9日，丁学军作为大运河公司法定代表人与曹海民签订转让协议，约定将涉案房产的相关权益转让给曹海民，该协议的订立系双方真实意思表示。之后，曹海民与八堡村委会签订租地协议，取得案涉房产范围内的土地租赁权。曹海民陈述其通过朋友丁前正的妻子谢慧星转给丁学军10万元，通过其合伙人魏某2的小姨杨某转一笔款给丁学军，还支付一部分现金给丁学军，与丁学军出具的说明以及银行卡交易明细清单可以相互印证，能够证明其已经向某军支付了厂房转让款。在本院对涉案房产查封前，曹海民已经占有并使用，并向八堡村委会交纳了土地租金。因此，大运河公司对涉案厂房原来享有的权益在房产被本院查封前已经合法转让给曹海民所享有，曹海民作为对该房产享有实际权益的人，要求停止对涉案房产的执行并解除查封，应当得到支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行（2016）苏1323执1472号执行裁定查封的位于泗阳县李口镇八堡村四组的房产。 三联公司不服该判决，向本院提出上诉称，1.案涉房屋及所占土地未办理土地使用权证书及建设工程规划许可证，根据《土地管理法》的规定，该房屋转让合同无效。2.一审判决认定曹海民对案涉房屋享有排除执行的权益实际上变相对案涉房屋确权，违反相关规定。3.曹海民提供的证据不足以证实其通过谢慧星、杨某向某军支付的款项系购买案涉房屋的款项，不排除双方之间存在恶意串通的可能。4.八堡村委会出具的收条金额与合同约定的金额不符，该收条形状与常理不符。请求：1.撤销泗阳法院（2019）苏1323民初2634号民事判决，改判驳回曹海民的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由曹海民负担。 曹海民辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，曹海民与丁学军之间不存在恶意串通，且已支付合同约定的全部款项，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 为支持其答辩意见，被上诉人曹海民二审中提供以下证据： 证人魏某2的证言，主要内容为：魏某2与曹海民合伙购买大运河公司的房屋，当时约定的价格为70万元，其中魏某2二姨杨某向某军转账37.2万元，还通过转账方式向某军支付定金10万元，余款由曹海民向某军现金支付。付余款时魏某2在现场，付款地点在大运河公司北面一个搅拌站的办公室内。付款后，丁学军未向曹海民出具收条。 本院在二审期间，案外人丁学军至本院陈述如下内容：曹海民购买案涉房屋价格为70万元，其中通过转账方式分两次支付37.2万元和10万元，余款22.8万元由曹海民在大运河公司北面一个房子里向其支付，当时案外人魏某2和苗某在场，支付完余款后，丁学军未向曹海民出具收条。 上诉人三联公司对上述证据质证意见如下：魏某2的证言不属实，对该证言不予认可；丁学军的陈述内容系与曹海民恶意串通，对丁学军的陈述亦不予认可。 本院对上述证据认证意见如下：证人魏某2与案外人丁学军陈述的关于付款方式、付款数额以及付款地点等内容均高度一致，与曹海民提供的相关证据均可以互相印证，本院对魏某2的证言以及丁学军的陈述均依法予以确认。 对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案争议焦点为：曹海民对泗阳法院在（2016）苏1323执1472号民事裁定书中查封的房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，被上诉人曹海民对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。主要理由如下：案涉房屋虽未取得建设工程规划许可等手续，无法办理不动产权登记，但其仍具有一定的使用价值，可以成为人民法院强制执行的对象。人民法院对于未取得合法建造手续的房屋的处置，系对该房屋的“现状处置”，不涉及处置该房屋的所有权，亦不涉及对该房屋所有权的确认，案外人按照房屋现状受让该房屋的，该房屋面临的无法办理登记手续以及拆除、拆迁或无法获得补偿等风险，由案外人自行负担。案外人主张对该房屋停止执行的，人民法院仅审查案外人对该房屋享有的权益是否能够排除人民法院对该房屋的“现状处置”。具体到本案中，首先，曹海民与大运河公司在2018年4月9日就案涉房屋转让事宜签订了书面的转让协议，该协议就转让标的、转让价款进行了约定，该约定系对案涉房屋现状的处分，且该协议形成时间在泗阳法院对案涉房屋查封之前。其次，根据曹海民提供的转账凭证、证明以及证人证言和丁学军的陈述，能够认定曹海民在泗阳法院对案涉房屋查封前已支付了协议约定的转让对价，虽然部分款项系以现金方式支付，但当事人及证人陈述的现金支付时间、地点等内容具有高度一致性，可以排除双方之间存在恶意串通、规避执行的可能。再次，根据曹海民、丁学军的陈述以及泗阳县李口镇八堡村村民委员会出具的收条等证据，能够认定曹海民在泗阳法院对案涉房屋查封前已实际占有使用案涉房屋，并向该房屋所在村委会交纳了土地租金。上诉人主张认定曹海民对案涉房屋享有排除执行的民事权益，相当于变相为案涉房屋确权，违反了相关法律规定。如前所述，本案审查的对象是案外人对该房屋享有的权益是否能够排除人民法院对该房屋的“现状处置”，并不涉及对案涉房屋的确权问题。上诉人同时主张，曹海民与大运河公司之间存在恶意串通，但其对此并未提供证据予以证实，故对该主张本院不予认定。 综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人泗阳县三联融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年三月十七日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。