江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民再82号 上诉人（原审原告、被申请人）：**，男，1959年4月22日生，汉族，住盱眙县。 被上诉人（原审被告、再审申请人）：黄苏民，男，1961年9月9日生，汉族，住盱眙县。 原审第三人：盱眙县世纪置业有限公司，住所地盱眙县淮河东路71号。 法定代表人：黄春萍，该公司总经理。 **与黄苏民、盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪置业公司）案外人执行异议之诉一案，黄苏民不服盱眙县人民法院于2018年2月12日作出的（2017）苏0830民初5403号民事判决，提出再审申请。盱眙县人民法院于2018年8月9日作出(2018)苏0830民申17号民事裁定再审本案，并于2019年8月19日作出（2018）苏0830民再12号民事判决。**不服盱眙县人民法院再审判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 **上诉请求：（2018）苏0830民再12号民事判决，认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判或发回重审。事实及理由：1、**与世纪置业公司签订的合同合法有效，**对涉案房屋享有所有权。2010年7月16日**购置世纪置业公司开发的怡和家园小区8号楼902室住宅，在没有交付时，该住宅被判决执行给江苏泰业建筑工程有限公司。因此，2016年8月12日**与世纪置业公司签订《房屋调换协议》将9号楼自西向东第三间（5号房）第四间（6号房）车库调换并交付给**。依据物权法第十五条规定，**是该房屋的合法所有权人。2、**取得涉案房屋是2016年8月12日，而法院对涉案房屋裁定查封的时间是2016年10月18日。故**合法取得涉案房屋在先，法院的查封裁定在后，在世纪置业公司有其他财产可供执行给黄苏民的情况下，原审法院将涉案房屋执行给黄苏民，损害了**的合法财产权，故**提出的执行异议之诉应当得到支持。 黄苏民辩称，原判决正确，请求维持。 世纪置业公司辩称，涉案房屋在法院查封前已卖给了**，由于法院的过错执行了黄苏民保全的房屋，现法院又错误的将**的房屋执行给黄苏民，请求法院依法公正处理本案。 **向原审法院起诉请求：要求确认盱眙县盱城街道怡和家园小区9号楼一楼第三间（5号）、第四间（6号）房屋归原告所有，要求盱眙法院停止对涉案房屋的执行，诉讼费用由被告承担。 盱眙县人民法院原审认定事实：2010年7月16日，原告**为购买第三人世纪置业公司开发的怡和家园小区8号楼902室，向世纪置业公司交付了10万元购房定金，世纪置业公司向原告出具了盖有公司财务印章的收据给原告，注明收款事由为8号楼902室定金，被告认可该证据的真实性；2016年8月12日，原告与世纪置业公司签订“房屋置换调解协议书”，该协议书载明：因法院将8号楼判决给建筑商江苏泰业建筑有限公司无法将902室交付原告，世纪置业公司同意将已收原告的10万元转为原告购买9号楼第5号、6号门面房，作价25万元；余款15万元于2016年8月12日签订商品房买卖合同时付现金5万元，2016年12月25日前付清10万元，并交付钥匙。同日原告与世纪置业公司签订了商品房买卖合同并交付5万元，世纪置业公司出具了盖有财务专用章的15万元的收条（含此前交付的10万元定金在内）给原告并同时将涉案房屋交付原告，有房屋交付通知书予以证明。2016年10月18日，盱眙法院因黄苏民申请执行世纪置业公司民间借贷纠纷一案作出（2010）盱执字第0686号民事裁定书，查封了怡和家园小区9号楼自西向东第三间（5号房）、第四间（6号房）车库。2017年2月13日，原告通过现金汇款10万元给世纪置业公司法定代表人黄春萍交付了剩余购房款10万元，次日世纪置业公司向原告出具了加盖公司财务章的收据。2017年6月16日，原告向盱眙法院提出执行异议，要求盱眙法院撤销（2010）盱执字第0686号民事裁定书，盱眙法院于2017年8月24日以原告没有办理房屋登记手续未实际取得房屋所有权为由作出（2017）苏0830执异35号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。被告对原告提交的房屋置换调解协议书、商品房买卖合同、2016年8月12日所交付5万元的收条三份证据的真实性存疑，认为存在时间倒签的可能是虚假证据，但未向盱眙县法院提交证据加以证实。 另查明，世纪置业公司开发的怡和家园小区楼盘因涉诉案件较多，开发的房屋被多家法院查封并处置，导致涉案楼盘烂尾难以正常交付业主使用。从法院依职权调取的主管部门盱眙县住建局存档资料来看，怡和家园小区1-7号楼办理了相关审批手续，8、9号楼在土地使用红线范围，但没有查到建设许可和销售许可的审批手续，仅调取到盱眙县住建局于2012年6月28日向县政府刘县长提交的“关于解决怡和家园项目有关遗留问题的请示”中涉及到的“8号楼、9号楼也可补办相关手续从而得以正常销售”的词句，因而涉案房屋也未查到办理过网签备案手续。 再查明，8、9号楼均是没有办理建设许可和销售许可的房屋，淮安市中级人民法院在执行申请人江苏泰业建筑工程有限公司与被执行人世纪置业公司建设工程款案件中将8号楼的5968.3平方米的房屋进行评估作价1546.68万元进行网上拍卖，后因无人竞买，江苏泰业建筑工程有限公司申请以该拍卖保留价接受上述房屋抵偿债务，淮安市中级人民法院于2015年6月18日作出（2014）淮中执字第00363-2号执行裁定书裁定将上述房屋直接交付江苏泰业建筑工程有限公司抵偿债务，世纪置业公司提出执行异议，淮安市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）淮中执异字第00039号执行裁定书裁定驳回了世纪置业公司的执行异议。 上述事实，有原告、被告及第三人的陈述，原告提交的2010年7月16日的收据复印件一张、2016年8月12日收条复印件一张、2017年2月13日中国工商银行汇款凭证一份、2017年2月14日收据一张、房屋交付通知书一份、商品房买卖合同复印件一份、房屋置换调解协议书复印件一份。法院依职权在执行卷宗中调取了（2010）盱执字第0686号民事裁定书、（2017）苏0830执异35号执行裁定书以及县住建局的涉案资料，淮安市中级人民法院作出的（2014）淮中执字第00363-2号执行裁定书、（2015）淮中执异字第00039号执行裁定书。盱眙县人民法院予以认定。 盱眙县人民法院原审认为，原告于2010年7月16日为订购第三人开发的怡和家园小区8号楼902室向第三人交付10万元购房定金，后因其他原因未交付，原告及第三人之间于2016年8月12日签订房屋调换协议，原告又交付5万元并当日领房，而盱眙县人民法院执行机构于2016年10月18日因黄苏民申请执行世纪置业公司民间借贷纠纷一案作出（2010）盱执字第0686号民事裁定书，查封了怡和家园小区9号楼自西向东第三间（5号房）、第四间（6号房）车库，查封时间在原告签订商品房买卖合同并已交付之后，彼时原告交付的房款已达总房款的50%以上，现已按约定交付全部价款。因原告不具有审查第三人是否办理审批手续的能力，已支付了相应的对价且无过错，虽然涉案房屋第三人未依法办理相关审批手续，原告与第三人之间的商品房买卖合同应归于无效，但鉴于第三人开发的怡和家园烂尾的现状，如第三人按照县住建局的请示报告要求补办相关审批手续，该商品房买卖合同即应为有效合同。参照淮安市中级人民法院在执行申请人江苏泰业建筑工程有限公司与被执行人世纪置业公司建设工程款案件过程中将与9号楼同样性质房屋的8号楼裁定交付给江苏泰业建筑工程有限公司抵债的（2014）淮中执字第00363-2号执行裁定书生效裁定，本案的原告与第三人世纪置业公司之间所签订的商品房买卖合同无效合同应作有效处理，涉案房屋怡和家园小区9号楼自西向东第三间（5号房）、第四间（6号房）车库应确认归原告所有，原告享有足以排除强制执行的财产权益，涉案房屋不得执行。被告认为原告与第三人世纪置业公司之间所签订的房屋置换调解协议书、商品房买卖合同、2016年8月12日所交付5万元的收条三份证据时间可能倒签是虚假合同，未能提交足够的证据加以证实，盱眙县人民法院不予认定。盱眙县人民法院原审判决：一、位于盱眙县盱城街道怡和家园小区9号楼自西向东第三间（5号房）、第四间（6号房）车库产权归原告**所有。二、停止（2010）盱执字第0686号执行裁定书的执行即对怡和家园小区9号楼自西向东第三间（5号房）、第四间（6号房）车库的执行。案件受理费5050元，由被告黄苏民负担。盱眙县人民法院（2017）苏0830执异35号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 黄苏民申请再审称，（2017）苏0830民初5403号民事判决书认定事实错误，适用法律错误，请求依法再审本案。事实与理由：1、案外人**对（2010）盱执字第0686号执行裁定书提出异议，但未提供任何有效依据证明9号楼4-5号房归其所有，只提交8号楼5万元的收据。2、案外人**在盱眙法院作出执行裁定书后，才和被告方共同做了后期置换协议和收据及所谓的房产网签合同。3、案外人明知法院已作出查封裁决，其为应付法院裁决，采取补做付清余款（票据）的证据。4、商品房买卖合同应经房产部门网签备案，该合同采取手写日期未到房产部门备案应属无效合同。5、出庭第三方本身就是实质上的被告，所谓的任何证言证词及票据，不能作为有效证明。 **答辩称，黄苏民的申请再审理由不符合民事诉讼法第二百条的规定，**提供的房屋买卖合同不一定要经过房产部门登记备案，只要双方当事人合意一致就可。 世纪置业公司答辩称，涉案怡和家园小区9号楼没有经过规划部门的规划，是非法建设，无法办理网签，无法取得房产证。整栋楼房的合同均系手写，未到住建部门登记，故法院不应当查封。 盱眙县法院再审认定的案件事实与原审相同外，另查明**目前有两套商住房，位于，面积分别为354.38平方米、206.61平方米。 盱眙县法院再审认为，本案争议焦点是原审原告对涉案房屋权益能否排除执行及对该房屋是否具有所有权。关于能否排除执行问题，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，能够排除执行措施的第三人买卖的房屋必须是所购商品房用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋这两个条件，保护的是作为消费者买受人的生存权，其中对是否用于居住的房屋判定标准要看房屋的性质，本案涉案房屋合同上载明为商铺而非住宅，从性质上判断该买卖房屋并非用于居住这一条件。即使该房是买受人用于居住的房屋还要同时提供证据证明其名下无其他居住的房屋，才能够排除执行。因而原审适用法律错误，导致判决停止对涉案房屋的执行的结果错误，应予纠正。关于原审原告对涉案房屋是否享有所有权，无论是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，规定的是异议特定权益能否排除对执行标的物的执行，本案原审原告对涉案房屋只享有消费者物权期待权，该权利属于债权，原审原告对该房屋尚未取得所有权，故原告要求确认房屋归其所有，应予以驳回。而原审直接依据查封、扣押、冻结的规定，判决原告对涉案房屋享有所有权，属于适用法律错误，导致判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，经盱眙县人民法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销盱眙县人民法院(2017)苏0830民初5403号民事判决；二、驳回原告**的诉讼请求。原审案件受理费5050，再审案件受理费5050元，合计10100元，由原审原告**负担。 本院经审理，确认盱眙县法院再审查明的事实。 本案争议焦点：1、上诉人**对涉案房屋是否享有所有权；2、上诉人**对涉案房屋所享有的权益能否排除执行。 本院认为：关于上诉人**对涉案房屋是否享有合法所有权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，不动产物权的取得必须经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。上诉人**与世纪置业公司签订的商品房买卖合同及房屋置换调解协议书系双方真实意思表示，合法成立并生效。由于双方未能按照法律规定进行不动产登记，故上诉人**对涉案房屋享有物权期待权，上诉人**并未取得涉案房屋所有权，盱眙县人民法院再审判决对**要求确认房屋归其所有予以驳回并无不当。 关于上诉人**对涉案房屋的权益能否排除执行的问题。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，能够排除执行措施的第三人买卖的房屋必须是所购商品房用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋这两个条件，保护的是作为消费者买受人的生存权，其中对是否用于居住的房屋判定标准要看房屋的性质。因涉案房屋合同上载明该房为商铺而非住宅，从性质上判断该买卖房屋并非用于居住这一条件，故**对涉案房屋的权益不能排除执行，其对本案提出执行异议之诉的主张不成立，本院不予支持。 综上，盱眙县人民法院再审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，**上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜 国 审 判 员  李 进 审 判 员  王 艳 二〇二〇年三月十七日 法官助理  黄 璐 书 记 员  杜宇霄