福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初273号 原告：叶周全，男，1974年9月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建八闽律师事务所律师。 被告：福建五环实业有限公司，住所地永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室，统一社会信用代码91350125581137901T。 法定代表人：刘新浩，经理。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪卉青，福建天衡联合（福州）律师事务所实习律师。 原告叶周全与被告福建五环实业有限公司（以下简称五环公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告叶周全及其委托诉讼代理人王怀、被告五环公司委托诉讼代理人王命兴、倪卉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶周全向本院提出诉讼请求：1.判令解除叶周全与五环公司于2018年9月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令五环公司返还叶周全已付购车位款129000元，并支付违约金5354元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，自叶周全付款之日起计算至五环公司实际退款之日计算，暂计至起诉之日为5354元），以上金额共计134354元；3.本案的诉讼费用由五环公司承担。诉讼中，叶周全将第二项诉讼请求中违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率变更为违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算。事实和理由：2017年12月，叶周全准备购买五环公司开发的山水传说·水韵府商品房，但是被告知购买商品房的必须先购买车位，否则不能购买商品房。叶周全本无意愿购买车位，但由于五环公司硬性规定、捆绑销售，为购买商品房居住，叶周全被迫购买车位。2017年12月24日，叶周全与五环公司签订认购书，约定购买车位号为地下负一层×号车位，支付定金50000元。五环公司系随机安排×号车位，并没有带叶周全实地看车位。选好商品房后，五环公司说×号车位距离叶周全购买的商品房远，就给调换到了地下室负一层×车位。2018年9月12日五环公司与叶周全就（现定名：山水传说·水韵府）地下室负一层×号车位事宜，签订份《商品房买卖合同》（合同编号：××），依据合同约定，该车位面积为30.14平方米，其中套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.89平方米,车位总价款129000元。2018年9月12日，叶周全付清余款79000元（为信用贷款）。五环公司与叶周全签订车位《商品房买卖合同》时，并未带叶周全查看过车位，未告知叶周全车位所在位置，更未向叶周全说明该车位是否人防车位。后叶周全发现车位的实际面积比合同约定面积小，车位三面靠墙，由此引发诸多问题，如停车开车门极易与隔壁车或者墙壁产生刮擦，甚至停车后，车门根本就无法打开，驾驶员、乘客无法下车，后备箱无法打开，这说明购买的车位无法正常使用。叶周全认为五环公司捆绑销售车位的行为严重侵犯叶周全的自主选择权，并且其故意隐瞒该车位系人防车位这一真实情况，使叶周全产生重大误解，作出错误购买的意思表示，明显构成欺诈。人防车位，依据法律规定只能出租不能买卖，且无法办理产权证，这意味着叶周全虽付了购车位款但是却无法获得车位的产权，侵害了叶周全的合法权益。买卖人防车位的行为也因违反国家法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。此外，五环公司实际交付的车位面积与合同约定面积不符，车位三面靠墙，严重影响车位使用，致使合同目的无法实现，也构成根本违约。故向法院提起诉讼，望判如所请。 五环公司辩称，1.叶周全应当明确其诉讼请求是解除《商品房买卖合同》还是确认《商品房买卖合同》无效。2.案涉车位已取得商品房预售许可证，讼争《商品房买卖合同》已办理预售合同备案，叶周全与五环公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在捆绑销售的情况，且不违反法律禁止性规定。3.根据《商品房买卖合同》约定，案涉车位办理不动产权证的期限尚未达到，并非无法办理不动产权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，五环公司办理房屋所有权初始预登记的时限为交付使用后365日内，五环公司通知叶周全于2019年10月21日办理入伙手续，但叶周全至今仍未办理，即案涉车位办理不动产权证的期限尚未达到，并非叶周全所述“无法办理产权证”。4.案涉车位规格符合《商品房买卖合同》约定的要求，叶周全不存在行使解除权的情形。（1）五环公司交付的车位符合合同约定，不存在违约行为。根据案外人福建省宏纬测绘有限公司出具的实测面积报告载明的车位面积，与合同约定的面积相符。案涉车位不存在比合同约定面积小的情况。案涉车位也符合《车库建筑设计规范》的规定，可以正常使用，不存在不能实现合同目的的情形，故叶周全关于车位无法正常使用的主张亦无事实和法律依据。（2）车位系按套出售，即使车位面积存在误差，根据《商品房买卖合同》约定，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算。根据《商品房买卖合同》第五条约定：“当事人选择按[套]计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定。”《商品房买卖合同》附件六第三条第2款约定：“该商品房（车位）系按套计价，如交付时合同约定面积（包括建筑面积、套内建筑面积及公摊面积等）与产权登记面积产生误差的，买卖双方同意该等面积差异不影响本合同约定的该商品房（车位）总价款，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算，本合同继续履行。”双方已对案涉车位按套计价的情况下，可能发生面积误差的处理方式达成一致意见，因此，即使案涉车位存在误差，误差无需合同双方进行补差或退款，亦不影响合同履行。5.案涉车位并非人防车位，且叶周全对车位所在位置及车位的使用性质系知情的。案涉车位所在项目的建筑防空地下室系在该项目地下二层，但案涉车位系在地下一层，因此案涉车位并非人防车位。根据《商品房买卖合同》附件六第一条第3款约定：“买受人已完全了解该车位所在位置及车位的使用性质，并认可该车位性质所具备的规划用途。”因此，叶周全对车位的使用性质系知情的，五环公司并不存在隐瞒的情况。综上，案涉车位规格符合合同的约定，叶周全亦无对案涉车位无法正常使用的主张提出相应的事实或法律依据，《商品房买卖合同》不符合约定或法定解除的条件，应当驳回叶周全的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 五环公司系永泰县城峰镇汤洋村下林66号山水传说·水韵府小区的开发建设企业。叶周全与五环公司就购买山水传说·水韵府-1Ｆ（层数）×车位达成合意，双方于2017年12月24日签订《五环·山水传说【水韵府】楼盘车位定购书》，载明：已购住宅房号为×＃×,车位及缴纳定金情况：层数-1Ｆ,车位号×车位，总价为130000元，本次缴纳定金伍万元整。同日，双方亦签订了《五环·山水传说【水韵府】楼盘商品房定购书》，载明：幢（区）号为×＃,房号为×，建筑面积为129.31㎡，单价6016.95元／㎡，总价778052元，本次缴纳定金10万元。2018年8月22日，永泰县住房和城乡建设局以［2018］樟房许字第××号《商品房预售许可证》，批准预售山水传说·水韵府建筑面积为45777.34㎡的地下室车位。嗣后，双方当事人达成合意，将山水传说·水韵府-1Ｆ（层数）×车位调换为山水传说·水韵府地下室-1层×车位。2018年9月12日，五环公司与叶周全签订一份合同编号为20180210104《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，合同约定：叶周全向五环公司购买位于永泰县城峰镇汤洋村203省道下林段山水传说·水韵府地下室-1层×车位，建筑面积为30.14平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.89平方米，总价为129000元。《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按［套］计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定……”；附件二《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》“本合同约定的该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊面积，最终以出卖人委托并经有关房产管理部门认可的具有房产测绘资质的机构对该商品房所出具的实测面积报告为准。”；附件六《合同补充协议》第一条第三款约定“买受人已完全了解该车位所在位置及车位的使用性质，并认可该车位性质所具备的规划用途。”第一条第六款约定“本合同正文所约定的‘建筑面积’‘套内建筑面积’及‘公共部位共有分摊建筑面积’系出卖人委托具法定资质的测绘单位预先进行销售面积测量计算，并经由政府主管部门予以备案之面积数据。合同签署时，买受人确认出卖人已出具的该商品房（车位）预测建筑面积的测量原则、计算方法与标准等资料均为现行文件。”；附件六《合同补充协议》第三条关于本合同正文第五条约定“1.本条所述产权登记建筑面积是指出卖人委托的具有房产测绘资质的机构对该商品房（车位）所出具并经政府主管部门认可或备案或核准的实测面积，并以该实测面积数据作为面积确认及面积差异处理的依据。2.该商品房（车位）系按套计价，如交付时合同约定面积（包括建筑面积、套内建筑面积及公摊面积等）与产权登记面积产生误差的，买卖双方同意该等面积差异不影响本合同约定的该商品房（车位）总价款，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算，本合同继续履行。”；附件六《合同补充协议》最后一段约定“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注‘★’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”。叶周全依约支付购买车位款129000元。2018年9月12日，五环公司出具相应金额购房发票，并为该车位先后办理了预售合同备案及预告登记证明［闽（2018）永泰县不动产证明第0016760号］。山水传说·水韵府1＃、9＃、17＃及地下室建设工程于2018年12月26日竣工后，经五环公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，通过了房屋建筑工程竣工验收。2019年10月12日，五环公司通知叶周全办理入伙手续，叶周全对案涉车位面积等持有异议，拒绝办理交接手续。2019年11月，福建省宏伟测绘有限公司制作《福建五环实业有限公司［山水传说·水韵府（地块二）地下室］实测资料》，载明地下一层×车位主体面积13.25平方米，分摊面积17平方米，产权面积30.25平方米。2019年11月11日福建嘉博联合设计股份有限公司向五环公司出具《关于“山水传说·水韵府（地块二）”项目地下室小型车停车位规格的情况说明》，主要内容：“由贵司委托我司设计的‘山水传说·水韵府（地块二）’项目于2015年完成施工图设计，并通过福建省建筑工程施工图审查中心审查合格。现已竣工投入交付使用。地下室机动车库小型车停车位依据《汽车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-98相关条文规定按照总宽1.8ｍ、总长4.8ｍ进行设计，单个小型车位最小规格为2.4ｍ（宽）×5.3ｍ（长）。特此说明。”诉讼中,本院组织双方当事人对案涉车位面积等进行现场勘验。 另查明，1.2015年5月25日，永泰县人民防空办公室出具的[2015]樟（人防）地下室审字第003号]《建筑防空地下室审核意见书》载明：“工程名称：山水传说·水韵府（地块二），审核意见为同意在该项目1#、8#、9#、10#、11#、17#地下二层按核6级、常6级8个防护单元修建防空地下室，平时作为车库，战时作为6个二等人员掩蔽部，二个物资库和人防固定电站（192.4m2)……”。2.《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98载明:小型车总长4.8m、总宽1.8m、总高2m；微型汽车、小型汽车的汽车与墙、护栏及其他构筑物间净距纵向0.5m,横向0.6m;小型车的垂直式前进停车与后退停车的垂直通车道方向的最小停车带宽度We均为5.3m,小型车的垂直式前进停车与后退停车的平行通车道方向的最小停车位宽度L1均为2.4m。 本院认为，叶周全与五环公司签订的《商品房买卖合同》，系五环公司将正在建设中的地下室停车位预先出售给叶周全，故该合同应认定为商品房预售合同。叶周全主张五环公司捆绑销售车位，构成欺诈，因其提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。永泰县人民防空办公室出具的[2015]樟（人防）地下室审字第003号]《建筑防空地下室审核意见书》能够证实案涉的地下室-1层×车位不属于人防车位。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。叶周全主张五环公司实际交付的车位面积与讼争合同约定的车位面积不符，影响案涉车位的正常使用，致使合同目的无法实现，诉请解除讼争合同。经本院组织双方当事人对案涉车位的面积等进行现场勘验，案涉车位的面积符合双方签订的《商品房买卖合同》约定，与福建省宏伟测绘有限公司制作的《福建五环实业有限公司[山水传说·水韵府（地块二）地下室]》实测资料》相印证，且符合《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98规范，叶周全申请对案涉车位的设计、规划及面积等事项进行鉴定，不予准许。叶周全的诉讼请求，无法律事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第九十四条规定，判决如下： 驳回叶周全的诉讼请求。 案件受理费2987元，由叶周全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇二〇年三月三十日 法官助理李霞 书记员程朝平 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。