江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11467号上诉人（原审被告）：南京市城市建设开发（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区洪武路198号。法定代表人：姚小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄敬德，江苏君远律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊俊辉，江苏君远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王平，男，1964年6月22日出生，汉族，南京因特信贸易有限公司职员，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：赵莉莉，女，1968年12月27日出生，汉族，中国有色金属进出口有限公司江苏分公司职员，住南京市秦淮区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏镜见兴律律师事务所律师。上诉人南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城建开发公司）因与被上诉人王平、赵莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建开发公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋已过质保期，渗漏发生于质保期外。根据被上诉人的起诉状以及提交的证据，房屋交付时，仅有一处漏水和一处积水，而被上诉人于2013年的最后一次报修，也只有两处渗漏。二、本案争议已过诉讼时效。根据被上诉人的证据，其最后一次报修在2013年，如果相关情况属实，离被上诉人一审起诉也已经过了5年，己经过了诉讼时效。三、本案维修费用鉴定存在错误，一审法院基于鉴定机构作出的错误鉴定意见，作出错误的事实认定，导致判决错误。王平、赵莉莉辩称：根据在一审中鉴定机构出具的鉴定报告，涉案房屋渗漏的原因主要是建设施工存在质量问题，该问题从购房时即已经存在，且被上诉人自2008年至2017年间多次向上诉人以及上诉人的物业公司报修后，仍然没有修复。所以不存在诉讼时效已过的问题。同时，因上诉人没有在房屋的质保期内将房屋漏水问题处理完，所以被上诉人有权要求上诉人维修涉案房屋，并承担房屋的修理费用。此外，上诉人不认可鉴定意见内容，但并没有提交任何有效的证据予以证明其观点。而对于上诉人提出的天窗以及拆除窗户的费用，一审法院也予以扣除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。王平、赵莉莉向一审法院起诉请求：1.城建开发公司承担全部修缮费用100000元；２.城建开发公司承担南京市江宁区汤山街道温泉路以南、汤铜路以北城开汤山公馆2-2幢110室商品房2008年5月1日至2018年12月31日物业费52550.4元。一审法院认定事实：2007年5月20日，城建开发公司（甲方）与王平、赵莉莉、王翀（乙方）签订《南京市江宁区商品房买卖契约》，约定，乙方向甲方购买涉案房屋，该房屋使用功能为成套住宅，主体建筑总层数４层，套内建筑面积186.73平方米；甲方交付该房屋时，应书面通知乙方；乙方应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收预案与甲方办理交接手续，双方交接钥匙、签署房屋交接单，即为交付；本合同签订前，甲方就该房屋所在商品房项目的物业管理已与南京永和物业管理有限责任公司（以下简称永和物业公司）签订《前期物业服务合同》；该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续；附件8保修范围及期限约定自房屋交付使用之日起屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏工程质量保修期为5年（不低于5年）。涉案房屋所在的汤山公馆住宅小区02-2幢房屋于2008年4月22日完工，并于同日竣工验收合格。经通知王平、赵莉莉于2008年8月11日至涉案房屋处收房，《业主验房表》载明，需要维修的项目（业主自填）：1.２处有严重漏水，一处是三楼房顶，第二处是地下室积水；2.进门口大门少门镜，门铰链生锈；3.二楼窗外侧一处变形；4.地下室采光窗生锈；物业交验房引导员签字处有苏姓人员签字；说明：验完房后此表应及时填写并交回验房引导处，便于联系开发商尽快安排维修，……此表请妥善保管不得遗失，完成维修后及时通知业主验收，业主验收合格完善签字后返还到物业管理处存档。该《业主验房表》在物业公司处存档，对于需维修项目1打勾并加注有“已处理过”及“苏08.11.24”。王平、赵莉莉于当日交费后领取钥匙。因房屋维修后又存在漏水，王平、赵莉莉多次与物业公司交涉。汤山公馆物业管理苏姓工作人员（与《业主验房表》上签字的苏姓工作人员为同一人）于2010年7月18日向王平、赵莉莉出具《情况说明》，载明，涉案房屋一层餐厅东窗北下角渗水，三层楼梯口顶棚有渗迹、储藏室北窗上沿口渗水、外露台踏脚线有局部卷材脱落。物业公司存有涉案房屋的维修记录，载明，存在问题三层东窗渗水严重、三层北房东墙角顶渗水，报修时间为2013年3月2日，维修时间为2013年8月6日－8月11日，2013年11月18日短信回复业主。涉案房屋一直空置。王平、赵莉莉称，2010年以后几乎每年均向物管公司报修漏水，物管公司也进行了维修，但均未维修好。2017年，王平、赵莉莉委托南京好帮手刷新建筑装饰工程有限公司（以下简称好帮手公司）对于涉案房屋漏水处理进行报价，好帮手公司报价为155320元。王平、赵莉莉据此与物业公司、城建开发公司交涉无果，遂诉至法院。一审法院另查明，2011年2月24日，王平、赵莉莉及王翀领取涉案房屋所有权证。涉案房屋的不动产权利人于2018年变更登记为王平、赵莉莉。一审法院还查明，涉案房屋的物业管理公司即永和物业公司于2018年8月5日委托律师向王平、赵莉莉发出律师函，要求王平、赵莉莉缴纳至2018年12月31日止拖欠的物业费52550.4元等。上述费用，王平、赵莉莉尚未缴纳。一审中，经王平、赵莉莉申请，一审法院委托鉴定机构对于漏水原因、维修方案及造价进行鉴定。东南建设工程安全鉴定有限公司于2018年6月11日出具《南京市江宁区汤山街道城开汤山公馆2-2幢110室房屋渗漏原因司法鉴定报告》，鉴定意见：１.涉案房屋存在上部结构墙面、屋面和地下室渗漏问题，上述渗漏问题与房屋建造施工存在的质量问题有关；２.地下室墙面霉变、地面积水与地下室采光天井天窗玻璃损坏也有关。关于原因比例，2018年8月21日，该公司出具《工作联系函》予以答复：1.“涉案房屋上部结构墙面、屋面和地下室渗漏问题与房屋建造施工存在的质量问题的因果关系比例进行明确”，答复为，通常导致房屋渗漏的并不是单一原因，鉴定报告已给出具体原因分析，即房屋建设施工存在的质量问题为造成房屋渗漏的主要原因，而又因为渗漏后对房屋造成的损坏等未能修复处理，随着时间发展导致渗漏程度以及渗漏造成的房屋损坏范围持续扩大，鉴定机构无规范依据给出具体因果关系比例的鉴定意见；2.“地下室墙面霉变、地面积水与地下室采光天井天窗玻璃损坏的因果关系比例进行明确”，答复为，天窗玻璃损坏后，在没有及时修复处理的情况下，对地下室墙面霉变、地面积水随着时间发展而程度增加，鉴定机构无规范依据给出具体因果关系比例的鉴定意见。苏交科集团股份有限公司于2018年10月11日出具《江宁区城开汤山公馆房屋漏水修复方案鉴定意见书》，对于修复方案进行了分项阐述。该公司于2018年11月16日就王平、赵莉莉提出的疑问进行书面答复。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2019年8月20日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为维修费用造价为63501.22元，其中窗框与外墙交界处渗漏修复为9028.61元包含拆除窗，天窗玻璃修复为126.63元。王平、赵莉莉共计支付鉴定费用合计35000元。经王平、赵莉莉与城建开发公司申请，苏交科集团股份有限公司、南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司鉴定人到庭对于当事人的疑问予以回复。苏交科集团股份有限公司鉴定人陈某，涉案房屋的维修无需拆除窗。南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司嗣后还进行书面回复。城建开发公司陈某，关于房屋质量问题的维修，一般由业主向物业公司报修，如物业公司无法维修再由物业公司向城建开发公司报修，但城建开发公司未接到关于涉案房屋的报修内容。一审法院认为，王平、赵莉莉与城建开发公司所签订的《南京市江宁区商品房买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效。王平、赵莉莉已支付购房款，城建开发公司应当向王平、赵莉莉交付房屋。王平、赵莉莉虽于2008年8月11日收取涉案房屋钥匙，但房屋在交付时即存在渗漏情况，该事实有物业公司处备存的《业主验房表》予以证明，一审法院对此予以确认。此后，涉案房屋持续出现渗漏情况，经鉴定涉案房屋渗漏的主要原因是房屋建设施工存在的质量问题，据此，城建开发公司作为开发公司应当对因此造成的损害后果进行赔偿。城建开发公司关于涉案房屋已过质保期且无证据证明是房屋本身在质量保修期内的问题所致的辩称意见，一审法院认为，因涉案房屋的渗漏在交付时即存在，虽经多次维修，仍未修复，且现鉴定意见明确渗漏主要原因系建设施工存在质量问题所致，故城建开发公司的上述辩称意见一审法院不予采纳。城建开发公司关于王平、赵莉莉起诉已过诉讼时效的辩称意见，一审法院认为，涉案房屋一直存在渗漏情况，经鉴定主要原因为房屋建设施工存在质量问题，且城建开发公司陈某报修的程序为业主先向物业公司报修、物业公司解决不了再由城建开发公司处理，王平、赵莉莉在收房后一直向物业公司反映渗漏情况，并要求维修，故本案王平、赵莉莉起诉并未超过诉讼时效，城建开发公司的该项辩称意见一审法院亦不予采纳。关于王平、赵莉莉损失：一、修缮费用。王平、赵莉莉主张100000元。一审法院认为，根据鉴定意见，渗漏的主要原因系房屋建设施工存在的质量问题，故一审法院酌定城建开发公司承担70%的赔偿责任。关于维修费用的造价鉴定意见为63501.22元，因其中天窗玻璃损坏并非城建开发公司所致，故该维修费用应当扣除；另因根据维修方案无需拆除窗户，故拆除窗户的费用460.69元（已含规费、税金）亦应扣除。综上，城建开发公司应当赔偿王平、赵莉莉元44022.89元〈（63501.22元-126.63元×规费税金1.19%-460.69元）×70%〉。二、物业费。王平、赵莉莉主张52550.4元。一审法院认为，涉案房屋经竣工验收合格，虽存在渗漏但并非王平、赵莉莉拒绝入住的合法理由，且王平、赵莉莉并实际缴纳该费用，故对王平、赵莉莉的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，城建开发公司应当赔偿王平、赵莉莉修缮费用44022.89元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、南京市城市建设开发（集团）有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿王平、赵莉莉修缮费用44022.89元；二、驳回王平、赵莉莉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1703元、鉴定费35000元，合计36703元，由王平、赵莉莉负担11000元，南京市城市建设开发（集团）有限责任公司负担25703元。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然王平、赵莉莉于2008年8月11日就收取涉案房屋钥匙，但房屋在交付时即存在渗漏情况，此后虽经多次维修，仍未修复，且鉴定意见明确渗漏主要原因系建设施工存在质量问题所致，故上述事实可以确认城建开发公司未能在质保期内完成保修内容。城建开发公司关于渗漏发生于质保期外，涉案房屋已过质保期的上诉意见，本院不予采纳。涉案房屋一直存在渗漏情况，王平、赵莉莉在收房后一直向物业公司反映渗漏情况，并要求维修，故王平、赵莉莉的起诉并未超过诉讼时效。城建开发公司关于王平、赵莉莉的起诉超过诉讼时效的上诉意见，本院亦不予采纳。人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。城建开发公司上诉主张本案维修费用鉴定存在错误，未能提供足以反驳的相反证据和理由，故本院不予采信。综上所述，城建开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人南京市城市建设开发（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年三月二十七日书记员  杨文艳