江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11362号上诉人（原审被告）：王保山，男，1975年7月22日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：王保洲，男，1978年6月1日生，汉族，住南京市浦口区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑海华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨喜林，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京泉城房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道城北路18号。法定代表人：杜德森，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷建新，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟彤，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人王保山、王保洲因与被上诉人南京泉城房地产开发有限公司（以下简称泉城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初6951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王保山、王保洲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对违约金、诉讼费、保全费的诉请；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一审法院认定事实不清。一、上诉人在合同履行过程中不存在违约。上诉人与被上诉人签署《商品房预售合同》中只是约定了第一期房款的支付时间，并约定500万元购房款采取按揭贷款的形式支付，但并未明确约定付款期限，合同约定“乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期视为乙方应当付款的日期”。合同签署后，上诉人按约定支付了超出首付款约定的购房款，但截至被上诉人向法院起诉，上诉人都没有收到签署过的、经被上诉人方盖章的预售合同，也没有收到被上诉人方要求的任何贷款资料提交要求。因此，上诉人在没有合同，没有作为开发商的被上诉人提供的贷款银行、贷款资料要求的情况下，根本无法向贷款银行提出申请、提交资料。上诉人认为对于剩余购房款的支付条件约定不明，剩余购房款付款条件并不具备。被上诉人作为开发商，在合同签署后既没有履行协助义务，帮助上诉人联络对接贷款银行，更没有将预售合同交给上诉人，上诉人根本不具备提交贷款资料的前提，而此均是被上诉人的不诚信履约造成。二、上诉人王保山在2016年12月28日与被上诉人签订《商品房认购协议》，约定王保山向被上诉人认购其开发的江北锦城项目153幢102-107室商品房，并支付了700万元的购房款，后被上诉人违约将该合同项下商品房擅自出售给案外人杜志才，导致双方产生矛盾，被上诉人一直要求将本案案涉房屋别墅的剩余款项460万元与上诉人在102-107室商品房己付购房款700万元进行抵消，双方就两处房屋的买卖合同一直处于交涉过程中。2018年1月24日，上诉人王保山及妻子曾到被上诉人公司交涉，双方的谈话录音中明确提到被上诉人曾多次要求两处房款一起解决。两处房屋买卖的合同签署时间相近，双方就两处合同履行一直处于交涉过程中，被上诉人以两处房款一起处理为由拒绝上诉人支付案涉别墅的剩余款项。另案处理的北锦城项目153幢102-107室商品房买卖纠纷结束后，上诉人又上门积极履行购房款仍然遭到拒绝。因此，上诉人在合同履行过程中并不存在违约。三、预售合同的相关违约条款对上诉人不发生法律效力。案涉《商品房预售合同》是被上诉人提供的格式合同文本，其合同内容全部由被上诉人方设置、填写，上诉人并没有进行磋商的余地。且在签署合同时，上诉人均是在被上诉人的指示下在相应的地方签字，被上诉人并没有就相应的牵涉到双方权利义务的重要条款，特别是房款支付、违约责任等向上诉人进行解释和说明。四、合同约定的违约金过高。合同约定的违约金明显己经远远超出被上诉人的损失，被上诉人在一审中亦未举证证明其自身遭受的实际损失，故即便一审法院判令上诉人违约，约定的违约金也高于被上诉人实际所遭受的损失。泉城公司辩称：一、被上诉人作为出售商品房的开发商，没有协助上诉人提供贷款资料的义务。贷款是上诉人付款义务中约定的支付方式，对于被上诉人来说，上诉人要么在约定时间内办理好贷款，要么在不办理贷款或无法办理贷款的情况下，在签约7日内支付尾款。无论上诉人采取哪种支付方式，被上诉人均可以接受。并且，上诉人与被上诉人存在多起商品房买卖关系，上诉人在另案中已提交全套的贷款材料作为案件证据，在这种情况下，上诉人以无合同、不知贷款资料为借口，不履行付款义务，是上诉人的托词。双方之间的商品房买卖合同约定上诉人办理贷款500万元，上诉人经被上诉人销售人员催办后，一直不予办理，仅在2017年6月27日支付了500万元中的40万元，应视为其有意向以现金方式支付剩余购房款。但之后，上诉人仍一直拖欠460万元不支付。二、上诉人与被上诉人之间的另案起诉，是不同的商品房买卖合同，两案之间没有购房款相互抵消这一说法。三、双方之间的合同是房管局的制式合同，双方的权利义务条款均为房管局的建议条款，被上诉人开发的商品房均是采用这一制式合同，因此不存在本案中的合同违约条款对上诉人不发生法律效力的事由。四、上诉人自2017年3、4月份就实际占有并已经使用了涉案房屋，但一直不履行付款义务。泉城公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王保山、王保洲向泉城公司支付剩余购房款460万元；2、依法判令王保山、王保洲向泉城公司支付违约金暂计2495500元（按本金460万元，自2016年7月20日起按日万分之五暂计至起诉之日，实际应计算至支付之日）；3、判令王保山、王保洲承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院查明事实：2016年10月13日，泉城公司（合同称“甲方”）与王保山、王保洲（合同称“乙方”）签订了《商品房预售合同》，该合同第一条合同标的及第四条标的价款约定：甲方预售给乙方的商品房位于浦口区，房屋建筑面积311.05平米；房屋单价25274.96元/㎡，房屋总价为7861775元；合同第五条付款期限及延迟付款责任约定：乙方应于2016年10月13日前支付2861775元，商业性贷款5000000元，乙方迟延支付合同价款的，应当按照未付到期价款的万分之二/天向甲方支付迟延期间的违约金；合同第六条房屋交付时间约定：甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房。甲乙双方的其他约定第十四条约定：乙方为预购商品房抵押贷款方式，则应于交定金之日起七日内支付首付款（含定金）人民币2861775元，余款人民币5000000元办理银行按揭，并在本契约签订之日应向贷款银行提交完备贷款申请资料，并签订按揭协议、办理银行按揭手续；第十五条约定：如非甲方原因导致无法申请贷款，则乙方应自合同签订之日起七日内补足差额，未按期补足将按万分之五/天支付甲方违约金…王保山、王保洲于2016年8月31日支付定金10万元，于2016年10月13日支付首付款2761775元。合同签订后，王保山、王保洲装修并入住了案涉房屋，但双方未办理房屋交接手续。后泉城公司方工作人员通过微信等方式多次催促王保山支付剩余购房款，王保山、王保洲于2017年6月27日支付购房款40万元，剩余购房款4600000元未支付。另查明，王保山与泉城公司于2016年12月28日签订《商品房认购协议》，约定王保山认购泉城公司开发的江北锦城项目153幢102-107室商品房，后王保山因泉城公司将该商品房出售给案外人杜志才将泉城公司诉至法院，法院作出（2018）苏0111民初4438号民事判决，判决：1、解除王保山与南京泉城房地产开发有限公司于2016年12月28日签订的《商品房认购协议》；2、南京泉城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王保山双倍返还定金400万元；3、南京泉城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王保山返还购房款500万元，并自2017年3月3日起，以未返款购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息支付利息直至款项付清之日止；4、南京泉城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王保山支付赔偿金500万元；5、驳回王保山的其他诉讼请求。后泉城公司不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2019年6月1日作出（2019）苏01民终3676号民事判决书，判决驳回起诉，维持原判。后王保山妻子雷力于2019年6月25日到泉城公司处交纳案涉房屋剩余购房款，泉城公司以王保山、王保洲违约需要交纳违约金为由拒收房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，泉城公司与王保山、王保洲签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，泉城公司、王保山、王保洲均应当按照合同约定履行各自义务。现案涉商品房已由王保山、王保洲装修入住，则王保山、王保洲应按照合同约定期限支付购房款，案涉商品房总价款7861775元，王保山、王保洲已支付3261775元，尚欠购房款4600000元未支付，故关于泉城公司要求王保山、王保洲支付剩余购房款4600000元的诉讼请求，法院予以支持。关于王保山、王保洲是否违约的问题。泉城公司认为，王保山、王保洲未按照合同约定的付款期限支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任；王保山、王保洲认为，泉城公司与王保山、王保洲双方未签订有效的商品房预售合同，未约定付款期限，王保山、王保洲不存在违约行为。一审法院认为，庭审中王保山、王保洲认可案涉商品房预售合同系其所签，则王保山、王保洲理应按照合同约定期限支付购房款，王保山、王保洲虽辩称没有合同原件，不清楚付款期限，但从泉城公司与王保山微信聊天记录内容看，合同签订后，泉城公司方工作人员一直催促王保山、王保洲支付剩余购房款，但王保山、王保洲截止2019年6月24日仍未支付，已构成违约，应按合同约定支付违约金。关于违约金的支付期限及标准。合同第五条第二款约定，王保山、王保洲迟延支付合同价款的，应当按照未付到期价款的万分之二/天计算，向泉城公司支付迟延期间的违约金；合同其他约定第十五条约定如非泉城公司原因导致无法申请贷款，则王保山、王保洲应自合同签订之日起七日内补足差额，未按期补足将按万分之五/天支付泉城公司违约金。法院认为，泉城公司提供的格式条款中对违约金约定了两种不同的计算标准，则应当采用不利于提供格式条款一方的违约金计算标准，故法院认定违约金按照未付到期价款的万分之二/天计算；关于违约金计算的期限，法院认为，根据合同约定王保山、王保洲应自合同签订之日起七日内补足房款差额，案涉商品房预售合同于2016年10月13日签订，王保山、王保洲最迟应于2016年10月19日前补足剩余购房款，违约金应自王保山、王保洲迟延付款次日即2016年10月20日起计算。2019年6月25日，王保山、王保洲主动找泉城公司支付剩余购房款，泉城公司以王保山、王保洲需要支付违约金为由拒收购房款，责任不在于王保山、王保洲，故王保山、王保洲迟延付款的违约责任计算至2019年6月24日为宜。王保山、王保洲辩称未办理案涉商品房抵押贷款的原因在于泉城公司，证据不足，法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院作出判决：一、王保山、王保洲于判决发生法律效力之日起十日内支付南京泉城房地产开发有限公司剩余购房款460万元及违约金（以460万元为基数，自2016年10月20日起至2019年6月24日止按照日万分之二的标准计算）；二、驳回南京泉城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。以上事实，有《签约确认书》、《商品房预售合同》、销售专用收款收据、微信聊天记录、照片、录音光盘、文字翻译件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。泉城公司与王保山、王保洲签订的《商品房预售合同》合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自义务。合同约定王保山、王保洲在合同签订之日应向贷款银行提交完备贷款申请资料，并签订按揭协议、办理银行按揭手续；但王保山、王保洲未予办理。王保山、王保洲上诉主张依据2019年6月25日录音内容，合同签订后泉城公司至今未将合同交给上诉人，导致上诉人无法办理商业贷款，认为导致无法申请贷款的原因在于泉城公司。泉城公司对上诉人的意见不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。案涉商品房预售合同于2016年10月13日签订，此时按约定王保山、王保洲即应当向贷款银行提交材料并申请贷款，根据泉城公司提交的微信聊天记录内容，泉城公司至2017年仍催促王保山、王保洲办理贷款及支付剩余购房款。据此，王保山、王保洲提供的证据不足以证明其未按约定办理贷款并支付房款的责任在于泉城公司，王保山、王保洲主张其不构成违约的理由均不能成立，本院不予支持。关于违约金的计算标准及期限。王保山、王保洲签订案涉合同后未支付购房款的主要部分即装修并入住案涉房屋，在本案中又辩称其支付购房款的条件尚未成就，本院不予采信。根据合同的履行过程等情形，结合上诉人2019年6月25日到泉城公司要求交纳案涉房屋剩余购房款的事实，一审法院依据合同约定认定的违约金计算标准及支付期间均无不当。上诉人主张违约金过高，依据不足，本院不予支持。综上所述，王保山、王保洲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12788元，由王保山、王保洲负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月二十六日书记员  郭旭冬