河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0185民初6850号原告：刘中河，男，1959年2月7日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：李晨光，河南律都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙俊丽，河南律都律师事务所律师。被告：付淑娟，女，1967年7月8日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：张俊杰，男，1963年3月15日生，汉族，住登封市。原告刘中河与被告付淑娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘中河及其委托诉讼代理人李晨光、孙俊丽，被告付淑娟及其委托诉讼代理人张俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘中河向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2016年10月16日签订的房屋租赁合同；2．判令被告向原告返还2019年7月13日至2020年1月13日的房租费6万元；3．判令被告向原告补偿建房及装修费用暂计10万元，后变更为：判令被告向原告补偿建房、装修费用及屋内设施等共计346,973.2元（总支出433,716.5元的80%）；4．本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年10月16日签订房屋租赁协议，协议期限为10年，以装修完工、开业为协议的起始期限。协议第八条约定被告同意原告在现有建筑物的基础上加盖一层，房屋建成后，被告十年内不向原告收取加盖房屋的租金，十年后所建第三层归被告所有。2019年7月24日，登封市嵩山生态保护综合治理工作指挥部非法经营专项治理工作组下发通知，要求我企业于2019年7月25日停止营业，合同目的无法实现，虽经原告多次要求，被告拒绝终止合同及协商补偿事宜。鉴于被告的上述行为严重侵犯了原告权益，原告因此诉至法院。被告付淑娟辩称，一、原告提起诉讼的时间违反诉讼程序。登封市人民法院豫0185民初5722号民事裁定书作出于2019年10月25日，原告起诉状显示提出起诉的时间是2019年10月25日，被告认为，法院不可能在25日作出裁定，又同时受理起诉。因此，原告提起诉讼的时间违反诉讼程序。二、原告没有向被告要求过终止合同、协商补偿事宜。1、按照协议第十条约定，原告没有提前15天通知被告解除协议，原告至今没有把租赁房屋的钥匙交给被告。2、原告没有找过被告协商补偿事宜。因为双方一直没有见面，到2019年9月24日被告收到法院的传票时，被告才知原告起诉被告让补偿。三、原告起诉的理由不符合逻辑。原告诉称，登封市嵩山生态保护综合治理工作指挥部非法经营专项治理工作组通知原告于2019年7月25日停止营业，被告经多方打听，没有门店收到原告诉称的通知，况且，原告在第一次起诉时，向法庭出具的“通知”也没有加盖公章，被告认为，原告诉称的“通知”没有法律效力。按照原告的思维逻辑，是“通知”要求原告停止经营的，而通知的落款是“登封市嵩山生态保护综合治理工作指挥部非法经营专项治理工作组”，把解除协议的理由归咎于“通知”，并以此种理解为由向人民法院提出解除正在履行的协议，岂不是原告认可了自己在非法经营吗？因为是“非法经营专项治理工作组”下的通知！《中华人民共和国风景名胜区条例》第二十七条规定，禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。所以，原告起诉的理由不符合逻辑，所诉不应支持。四、被告没有补偿义务。协议第八条约定：“乙方提出在甲方的房屋上加盖第三层使用”，因是原告提出建第三层自用，收益也归原告所有，被告不是受益者，也无义务进行补偿，原告的合同目的是经营盈利，而非以补偿为目的。补偿是期待利益，是以拆迁为条件的才能实现的，协议第八条第5款已约定“房屋建成后十年内在正常营业期间，如遇政策性拆迁加盖的第三层补偿款归乙方所有”，原告的请求无法律依据，所以，被告没有补偿义务。五、协议正在履行中，原告没有解除协议的情形，被告无义务返还租金。协议约定的租赁期限是2016年至2026年10年，原告至今未向被告交还租赁房屋的钥匙，原告的设备、设施至今仍未腾出，证明协议正在履行中，原告的诉请不应支持。六、原告请求2019年7月13日至2020年1月13日之间的租金6万元没有根据。原告与被告签订的协议第六条没有约定租金支付日期，无法准确计算租金收取的起止时间。按照协议2016年10月16日生效计算，到原告第一次起诉时开庭日2019年10月21日止，被告无需返还原告租金。原告所指2020年1月13日为返还截止日，而未向被告交还租赁房屋钥匙，也没有腾空经营的设施、设备，证明协议仍在履行中，被告无义务返还租金。七、原告提出的补偿额度及返还租金请求没有法律依据，更没有事实根据，法庭不应支持其请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。据此，被告认为，原告至今没有向被告支付房屋租金，已构成合同违约，如因此导致协议解除，原告主张的返还租金、补偿费用不应当支持。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第四组证据李怀忠的录音、微信及法庭传唤李怀忠的调查事实，证明刘中河2019年7月25日将房门钥匙交予李怀忠的事实，本院予以采信。第七组证据证人耿某的证人证言与本案无关，不予采信。对被告提交的第五组证据证明被告2019年8月左右装修二楼时，还曾经在自家拿过房门钥匙，故称其原告没有向其缴纳房门钥匙的理由不能成立，本院对交钥匙的事实予以采信。对第八组证据原告曾与被告亲属李怀忠于2019年7月25日协商过退房一事，并将钥匙交予李怀忠的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2016年10月16日签订《房屋租赁协议》，协议期限为10年，自2016年至2026年，每年租金14万元，协议签订后，被告把租赁事宜交予被告之子焦领源管理。租赁用途：开饭店、宾馆。协议第八条约定：甲方（付淑娟）同意乙方（刘中河）在原来房屋的基础上加盖第三层，加盖费用由乙方自行承担。房屋建成后，十年内甲方不向乙方收取加盖房屋的租金。十年后所建的第三层房屋归甲方所有，屋内设施归乙方所有。房屋建成后十年内在正常营业期间，如遇政策性拆迁加盖的第三层补偿款归乙方所有。在合同履行过程中，第一年租金按14万元缴纳，第二年、第三年租金经双方协商每年按12万元缴纳，后原告向被告缴纳了2019年7月13日至2020年1月13日租金6万元（不包括三楼房租）。2019年7月24日，登封市嵩山生态保护综合治理工作指挥部非法经营专项治理工作组下发通知，要求原告刘中河于2019年7月25日停止营业。2019年7月25日原告电话联系被告亲属李怀忠，说明了无法干下去的理由，并将大门钥匙交予刘怀忠。2019年8月中旬，被告付淑娟在自家拿到钥匙并将房屋的第二层进行了简单的装修。刘中河与被告付淑娟多次商量租赁退款与赔偿事宜，协商未果，原告因此诉至法院。另查明，至庭审结束，原告刘中河仍然占有房屋的第三层。再查明，2019年11月5日，原告刘中河申请对涉案房屋第一层、第二层装修费用、第三层建筑物的造价及装修费用委托郑州宏信价格评估咨询有限公司进行评估，因现场受限，无法进行价格评估鉴定工作，故2020年1月8日，该公司向本院出具退回司法鉴定函。本院认为，《根据中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告均认可因嵩山生态保护环境的原因，涉案房屋已无法用于经营，双方签订合同的目的已无法实现，故原告刘中河要求解除与被告付淑娟于2016年10月16日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同目的不能实现，被告收缴原告2019年7月13日至2020年1月13日的租金应当予以返还。原告于2019年7月25日给被告打电话要求解除合同，并于当天交付房屋钥匙，被告应适当返还原告租金55，000元。原告要求被告补偿建房、装修费用及屋内设施等共计346,973.2元，由于没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，原告没有和被告商量过解除合同之事，且也没有把大门钥匙交予被告，因被告在庭审中辩称，租赁之事虽然是我签的合同，但是平常是由其子焦领源主管房屋租赁之事，儿子岳父李怀忠收到的租金都交给儿子了，况且被告在2019年8月左右还曾经在自家拿过房门钥匙对二楼进行了装修，说明原告已将房门钥匙交予被告，故被告的该项辨由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘中河与被告付淑娟于2016年10月16日签订的《房屋租赁协议》；二、被告付淑娟应于本判决生效之日起十日内向原告刘中河退还租金55,000元；三、驳回原告刘中河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,405元，由原告刘中河负担6,230元，被告付淑娟负担1,175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  杨菊凤人民陪审员  韩彦周人民陪审员  耿进才二〇二〇年三月三十日书 记 员  曾伟丽