甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0105民初613号 原告（反诉被告）：陈道平，男，汉族，1975年11月4日出生，户籍地：福建省福清市，现住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州泽亚水家电有限公司，住所地：兰州市城关区张掖路69号1706室，统一社会信用代码：9162010256112621X5。 法定代表人：王昊佑，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋彩艳，甘肃得舍律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈道平与被告（反诉原告）兰州泽亚水家电有限公司（以下简称“泽亚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈道平的委托诉讼代理人金军淇，被告（反诉原告）泽亚公司的委托诉讼代理人宋彩艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈道平向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告的《商铺租赁合同》于原告起诉之日解除；2、请求依法判令被告泽亚公司向原告支付拖欠的房屋租金人民币223464元，并支付违约金138547.6元；3、请求依法判令被告支付拖欠的物业费13407.8元、暖气费17132.24元；4、本案诉讼费，保全费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2017年6月签订《商铺租赁合同》，合同约定被告承租由原告所有的商铺，商铺建筑面积共计372.44平方米，租赁期限三年，即自2017年8月1日至2020年7月31日止。2017年8月1日至2019年7月31日租赁单价每月每平方米按50元计算，即223464元/年；2019年8月1日至2020年7月31日租赁单价每月每平方米按55元计算，即245810元/年，商铺租金按年支付。租赁合同签订之日被告向原告一次性支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金；第二年租金在第一年租赁期限届满前30日内一次性支付；第三年租金在第二年租赁期限届满前30日内一次性支付。另外合同约定，若被告逾期支付租金，逾期超过30日以上，原告有权解除合同，并按合同租赁费用总金额的30%向被告主张违约金。按照合同约定，被告应于每年租赁期限届满前30日内向原告一次性缴纳结清下一年的商铺租金。但第一年租赁期限于2018年7月31日届满后至今，被告尚未向原告如约支付第二年租赁费223464元，且拖欠2018年度物业费13407.8元及2018年11月至2019年3月的暖气费17132.24元。原告于2019年3月1日向被告发出《催收租金通知书》催收其拖欠的房屋租金，但被告在收到通知书后，非但没有积极履行支付租金义务，反而连夜将其承租的商铺内的商品搬走。被告恶意拒不支付房租、物业费及暖气费，且擅自将商品连夜搬走的行为已经构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告向原告支付其拖欠的房屋租金、物业费、暖气费及逾期付款的违约金。 被告（反诉原告）泽亚公司辩称，陈道平的以上诉讼请求没有事实及法律依据，陈道平先行违约，泽亚公司未交纳第二租赁年度的租金属于行使先履行抗辩权与不安抗辩权。首先，2017年6月，陈道平与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自交房之日起即：2017年8月1日至2020年7月31日止（2017年6月1日至2017年7月31日为免租期）。合同第三条3项约定，租金交纳方式为先交费后使用。第七条2款约定，“租赁期间，甲方应保证水、电、暖及公共设施完好使用”。合同签订后，泽亚公司依约于2017年6月19日交纳第一年度（2017年8月1日至2018年7月31日）的房屋租金223464元，于2017年10月11日交纳2017年至2018年的物业费13407元，并交纳了20000元的保证金。但2017年至2018年的供暖季，陈道平出租的商铺未供暖，兰州华尊立达物业服务有限公司也出具证明载明2017年至2018年热力公司由于入住率达不到供热要求，热力公司不予供暖的事实。其市场管理人员在供暖期日常巡查时也能证实泽亚公司未开门营业。北方商铺若冬天未供暖，无法正常经营，泽亚公司无法实现合同目的。陈道平先行违约，泽亚公司未缴纳第二租赁年度的租金属于行使先履行抗辩权与不安抗辩权。现陈道平起诉要求泽亚公司支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金没有事实及法律依据，其要求答辩人支付违约金的请求于法无据。其次，本案涉案的《商铺租赁合同》采用先交费后使用，由于陈道平出租的商铺没有办法正常供暖，导致泽亚公司无法正常经营，泽亚公司不能实现合同目的，泽亚公司没有交纳第二年的租金时表明不再使用涉案的商铺，双方签的合同已经解除。答辩人在没有暖气的情况下实际上也未再经营。2019年3月5日16时，陈道平已将涉案房屋用封条封住，并更换锁具，导致商铺内留存的大量泽亚公司用于经营的设备无法取出。现陈道平请求泽亚公司支付2018年8月30日至2019年7月31日的租金更是无稽之谈。陈道平诉讼请求从起诉之日起解除与答辩人的房屋租赁合同，又要求答辩人支付起诉之后2019年的租金，自相矛盾。泽亚公司也并非“恶意拒不支付房租、物业费及暖气费”。是陈道平先提供不适租的商铺，导致泽亚公司无法经营，无法实现合同目的。陈道平先行违约，反而将泽亚公司诉至法院，没有事实及法律依据。综上所述，泽亚公司未交纳第二年度的租金并不属于违约，而是行使先履行抗辩权与不安抗辩权，陈道平的起诉没有事实及法律依据，应予以驳回。 反诉原告泽亚公司提出反诉请求：1、依法判决自2018年8月1日解除兰州泽亚水家电有限公司与陈道平签订的《商铺租赁合同》；2、依法判决被反诉人返还未供暖期间的房屋租金93110元，并返还保证金20000元；3、依法判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失300000元；4、依法判决被反诉人返还扣押反诉人的室内物品；5、本案诉讼费、反诉费等费用由被反诉人承担。事实及理由：2017年6月，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为三年，自交房之日起即：2017年8月1日至2020年7月31日止（2017年6月1日至2017年7月31日为免租期）。合同第三条3项约定，租金交纳方式为：先交费后使用。第七条第2款约定：“租赁期间，甲方应保证水、电、暖及公用设施完好使用”。合同签订后，反诉人依约于2017年6月19日交纳第一年即2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金223464元。于2017年10月11日向被反诉人交纳2017年至2018年的物业费13407元，并按照合同约定向被反诉人交纳20000元的保证金。但2017年至2018年的供暖季，被反诉人出租的商铺并未供暖，兰州华尊立达物业服务有限公司也出具证明在2017年至2018年热力公司由于入住率达不到供热要求，热力公司不予供暖。其市场管理员在供暖期日常巡查时也能证实答辩人在供暖期并未开门营业。被反诉人提供不适租的商铺给反诉人，导致反诉人无法正常经营。本案所涉的《商铺租赁合同》采用先交费后使用的方式，由于被反诉人出租的商铺没有办法正常供暖，反诉人没有交纳第二年的租金时表明反诉人也不再使用涉案的商铺，根据合同约定先交费后使用，反诉人没有交纳租金，表明反诉人就没有办法再使用出租房屋，现请求人民法院依法确认从2018年7月31日双方签订的合同已经解除，并要求被反诉人返还在未供暖期间的房屋租金93110以及保证金20000元。由于反诉人在经营前将涉案房屋进行整体装修，共花去装修费300000元，合同约定租赁期间是三年，现双方提前解除合同，反诉人请求被反诉人赔偿房屋装修损失300000元。2019年3月5日时，被反诉人已将涉案房屋用封条封住，并更换锁具，导致商铺内留存的大量反诉人用于经营的设备无法取出，被反诉人扣押反诉人在该商铺内的财产，现要求返还反诉人的经营设备。 反诉被告陈道平辩称，1、泽亚公司所述与实际不符，双方解除合同是因为泽亚公司没有按照约定按期支付租金；2、双方解除合同的过错方是泽亚公司，由此造成的损失由泽亚公司自行承担；3、室内物品均属样品，且该样品已经返还泽亚公司了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈碧玉与甘肃华尊立达房地产开发有限公司签订了合同编号为2014预12067、2014预12073、2014预12147、2014预12130的《商品房买卖合同》，陈碧玉购买了位于兰州国际家居建材博览城第31栋1层的房屋4间，面积总计371.72㎡。陈碧玉、陈道平于2002年2月20日登记结婚。2017年6月1日，陈碧玉配偶陈道平与泽亚公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定泽亚公司承租位于兰州国际家居建材博览城第31栋101、102、114、115号商铺用于经营（AO史密斯），建筑面积共计372.44㎡，租赁期限三年，即自2017年8月1日至2020年7月31日止。2017年8月1日至2019年7月31日租赁单价为每月50元/㎡计算，即223464元/年；2019年8月1日至2020年7月31日租赁单价为每月55元/㎡计算，即245810元/年。商铺租金交纳方式为按年支付，先交费后使用，即租赁合同签订的同时，泽亚公司一次性交清第一年租金；第二年租金在第一年租赁期限届满前30日内一次性支付；第三年租金在第二年租赁期限届满前30日内一次性支付。泽亚公司应缴纳20000元的租赁保证金，合同租赁期限届满后按约定正常经营、租赁的商铺各项设施设备完好，各项费用全部结清后退还泽亚公司交纳的保证金。泽亚公司还应向出租方缴纳一年的物业费13407.8元，租赁期间，出租方应保证租赁房屋的水、电、暖及公用设施完好使用。另外合同约定，若泽亚公司逾期支付租赁费超过30日以上的，出租方有权解除合同，并按合同租赁费用总额的30%向泽亚公司主张违约金。 合同签订后，泽亚公司于2017年6月19日向陈道平账户支付第一年即2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金223464元，于2017年10月11日向陈道平账户支付2017年至2018年的物业费13407元，并按照合同约定向陈道平交纳20000元的保证金。同时，泽亚公司与甘肃和信义装饰工程有限公司（以下简称“和信义装饰公司”）签订《A.O.史密斯安宁立达专卖店装修合同》，合同约定和信义装饰公司对该租赁房屋进行装修，泽亚公司向和信义装饰公司支付装修款76600元，甘肃艾尔美景家居有限公司（以下简称“艾尔美景公司”）向和信义装饰公司支付装修款126015元，共支付款项202615元；和信义装饰公司向泽亚公司开具增值税专用发票76600元，向艾尔美景公司开具增值税发票176000元，共开具增值税发票金额为252600元。 2019年4月9日，兰州华尊立达物业服务有限公司家居建材博览城A区市场管理部门同时向泽亚公司出具两份证明，分别证明：（一）、在2017年至2018年由于涉案商铺入住率达不到供热要求，热力公司不予供暖，市场管理员在供暖期日常巡查时发现该商户未开门营业。（二）、在2018年至2019年供暖期，原计划2018年11月1日开始供暖，由于第一次供暖存在问题较多，故供暖延迟至2018年11月13日进行。2019年4月18日，兰州华尊立达物业服务有限公司安宁分公司向陈道平出具证明，泽亚公司2017年8月1日入驻兰州国际家居建材博览城承租涉案商铺，由于入驻该商城商户过少，未达到集中供暖的标准，供暖公司不予供暖，泽亚公司在入驻前已知晓该事项；2018年入驻商户增多，达到集中供暖标准，供暖公司采取先收费后供暖，但泽亚公司未缴纳2018年供暖费，因此未向泽亚公司提供供暖服务。 另查明，2019年3月5日16时，陈道平将租赁房屋用封条封住。2019年7月19日甘肃省兰州市国信公证处出具（2019）甘兰国信公内字第3635号《公证书》，泽亚公司申请对陈道平搬运至甘肃省惠丰农业生产资料仓储有限责任公司仓库的泽亚公司在租赁商铺内的电热水器、饮水机等电器进行了证据保全，仓库的物品有“AO史密斯”标识的电热水器共256台，座椅、陶瓷面盆、浴缸、装饰画等物品若干，并明确附有物品清点清单。 本院认为，本案的争议焦点为：一、陈道平与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》是否已解除，解除的具体时间；二、泽亚公司是否应向陈道平支付房屋租赁费及违约金、物业费、暖气费；三、陈道平是否应向泽亚公司返还保证金、赔偿装修损失及返还扣押物品。 一、关于陈道平与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》解除情况。 陈道平与泽亚公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行合同内容。对于陈道平、泽亚公司请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，因双方当事人对合同解除权均无异议，故本院予以确认；但是对于合同的解除时间双方当事人有争议，陈道平认为解除时间为本案起诉之日即2019年3月18日，泽亚公司认为解除时间是2018年8月1日，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定合同可以约定解除，也可以法定解除，但是本案合同解除不属于《商铺租赁合同》第十条约定的解除和终止的情形，因此对于合同解除的时间应综合考虑双方当事人的意见及房屋租金支付的时间节点。根据《商铺租赁合同》的约定，泽亚公司既未按照合同的约定向陈道平支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋租金，又没有向陈道平提出解除合同的请求，也没有实际搬离房屋；2019年3月5日，陈道平将租赁房屋用封条封住，以实际行动表明不再履行合同义务，案涉合同约定，泽亚公司逾期交付房屋租赁费超过30日以上，视为根本违约，守约方陈道平有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；本院认为双方签订的《商铺租赁合同》的解除时间应以陈道平将租赁房屋用封条封住房屋即2019年3月5日为宜。 二、泽亚公司是否应向陈道平支付房屋租赁费及违约金、物业费、暖气费。 关于房屋租赁费支付情况，庭审过程中，泽亚公司辩称陈道平出租的涉案商铺在2017年至2018年采暖期无法正常供暖，陈道平违约在先，泽亚公司将不予支付2018年8月1日至2019年7月31日期间房屋租赁费，并反诉要求陈道平返还2017年至2018年采暖期的房屋租赁费。本案中双方签订的《商铺租赁合同》约定“租赁期间，甲方应保证水、电、暖及公用设施完好使用”，经审理查明，陈道平提供的房屋水、电、暖及公用设施完好，双方均举证证明未供暖原因是由于涉案商铺所在区域入住率达不到供热要求，供暖公司不予供暖，并非陈道平出租的商铺供暖设备存在问题，在2018年至2019年采暖期供暖公司已向案涉商铺的区域提供热力，但泽亚公司在继续占有使用案涉商铺时未向供暖公司交纳供暖费，供暖公司未向案涉租赁商铺提供供暖服务。同时，在未供暖期间泽亚公司并未提出解除合同的请求，也未搬离腾交该房屋，因此，应按照合同的约定支付房屋租金，房屋租金应支付至合同解除之日止，故泽亚公司应向陈道平支付自2018年8月1日至2019年3月5日房屋租金应133357.55元。 关于合同解除后，泽亚公司是否向陈道平支付违约金的问题。泽亚公司答辩称未交纳房屋租金属于行使先履行抗辩权与不安抗辩权，本院经审查认为，本案中涉案情形并不符合《中国人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条规定的关于先履行抗辩权与不安抗辩权的构成要件，因此，泽亚公司的该答辩意见本院不予采纳。案涉《商铺租赁合同》约定泽亚公司向陈道平支付第二年即2018年8月1日至2019年7月31日房屋租金的时间为第一年租赁期限届满前30日内一次性结清，违约条款中又约定，泽亚公司逾期支付租赁费用，每延迟一天，应按逾期支付的租赁费用总额每日3‰的比例向陈道平支付违约金。但违约金的支付以补偿性为主、以惩罚性为辅。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故结合房屋租赁费的履行情况，违约金的支付基数应以实际应支付房屋租金的价款133357.55元为基准，按照30%的比例予以支付，即40007.26元。 2017年10月11日泽亚公司已向陈道平账户支付了2017年至2018年的物业费13407元，双方在《商铺租赁合同》中约定泽亚公司只需向陈道平交纳一年的物业费，并未约定暖气费及其余物业费的交纳方式，且庭审中陈道平也未向本院提供已缴纳剩余物业费及暖气费的付款凭证，故对于陈道平诉请泽亚公司支付物业费、暖气费的诉请本院不予支持，建议陈道平待有证据时可另行主张。 三、关于陈道平是否应向泽亚公司返还保证金、赔偿装修损失及返还扣押物品的问题。 双方约定为了保证泽亚公司在经营使用案涉商铺时保护好各项设施设备完好无损，陈道平向泽亚公司收取20000元保证金。合同签订后泽亚公司向陈道平支付了该20000元房屋租赁保证金，庭审中陈道平未向本院提供案涉租赁商铺设施设备被承租人损坏的相关凭证，且双方也未约定合同提前解除不予退还房屋租赁保证金，故本院认为陈道平应向泽亚公司返还该20000元房屋租赁保证金。 关于泽亚公司依据其装修时支付的装修价款凭证反诉要求陈道平赔偿300000元房屋装修损失的主张。本案中，泽亚公司、陈道平签订的《商铺租赁合同》期限为叁年，案涉合同已履行一年七个多月时间，因此泽亚公司不应以装修时支出的装修价款确定装修残值损失，且合同履行过程中泽亚公司逾期拒不支付房屋租赁费，导致陈道平依约单方解除合同强行收回租赁房屋，据此泽亚公司应对造成的装修残值损失承担相应的违约责任，故对泽亚公司反诉请求陈道平承担租赁商铺装修损失费用本院不予支持。关于泽亚公司反诉陈道平返还扣押泽亚公司室内物品的诉请，泽亚公司已于2019年7月12日通过甘肃省兰州市国信公证处见证将其被陈道平扣押存放在兰州市西固区甘肃惠丰农业生产资料仓储公司库房的物品逐一清点自行拉走，泽亚公司辩称其于2019年7月12日经公证见证拉走的物品与其向法庭提供的扣押物品清单不一致，但庭审过程中泽亚公司并未向本院提供相关证据证明，据此本院对泽亚公司的该项反诉诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、陈道平与兰州泽亚水家电有限公司于2017年6月签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除； 二、兰州泽亚水家电有限公司于本判决生效后十日内向陈道平支付房屋租赁费133357.55元，支付违约金40007.26元；合计173364.81元； 三、陈道平于本判决生效后十日内向兰州泽亚水家电有限公司返还房屋押金20000元； 四、驳回陈道平的其他诉讼请求； 五、驳回兰州泽亚水家电有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7188元，由陈道平承担4014元，由兰州泽亚水家电有限公司承担3174元；反诉案件受理费3748元，由陈道平承担234元，由兰州泽亚水家电有限公司承担3514元；综上，兰州泽亚水家电有限公司向陈道平支付案件受理费2940元，并与上述款项一并给付陈道平。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在2年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。 审 判 长 师     磊 审?判?员????崔粉艳 人民陪审员 ????任国庆 二〇二〇年三月十日 法官助理赵薇 书记员张雅琪