浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初3691号原告：张敏，女，1984年11月6日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：何福民，浙江亮明法律师事务所律师。被告：张永元，男，1972年7月15日出生汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：张元乔，浙江民理律师事务所律师。原告张敏为与被告张永元房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月4日向本院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年1月29日解除；二、被告返还原告租金73499元、押金5000元，合计78499元；三、被告支付原告违约金5000元。事实和理由：原告因经营房产业务需要，续租了被告管理的位于宁波市鄞州区钟公庙街道泰安西路221号租赁房屋。该房屋于2017年7月25日因被告与案外人张孟桦签订房屋租赁合同而被张孟桦承租。合同签订后，案外人张孟桦支付了一年租金。后张孟桦因与其合伙人因经营产生争议，不再租赁涉案房屋，由原告续租，租金与租赁期限同被告与张孟桦的租赁合同。2018年8月7日，原告向被告支付了第二年租金140000元，被告向原告出具了收条。2018年9月17日，原告以该房屋为经营地办理了营业执照。2018年10月，宁波市鄞州区人民法院执行局工作人员告知涉案租赁房屋被法院强制执行，通知原告腾房。无奈原告于2019年1月17日腾出房屋。至此涉案房屋尚有六个月才到期，故被告应返还原告租金73499元、押金5000元。被告张永元答辩称：一、其非适格被告。涉案租赁房屋所有权人为案外人左秀江，被告只是左秀江的代理人，代理人代理行为的权利义务、法律责任归被代理人享有、承担。被告曾代表左秀江同案外人张孟桦签订一份《房屋租赁合同》，租期为两年，此后也确实收到过原告转账的第二年租金。原告作为租房者，事前知悉房屋的所有权人，也知道被告为房屋所有权人的代理人，其在诉状中对被告身份的定性也是管理房屋。如果其不知被告是代理人，被告也在此正式披露代理人身份、左秀江为被代理人身份。按照《民法通则》的规定，本案适格被告应为左秀江。二、原告无权要求退还已缴租金。按照《房屋租赁合同》约定，合同期限为两年，在租住期间，如发生人力不可抗拒的原因或者拆迁，甲方有权终止合同。因此原告无权在未具备上述条件的情况下退租。原告称因法院强制执行其被迫退租，这与事实、法律均不符。法律规定买卖不破租赁，法院作为法律适用机构不可能因强制执行而驱赶房屋的经营户（被执行人自己使用房屋另当别论）。若原告持有有效租赁合同，且已经支付租金，任何机构均不能要求其腾房。事实上是原告在租用房屋期间经营不景气，原本就不打算继续经营。被告并未违约，无需退还已收取租金。关于押金，需与原业主确认，若原告没有违约如欠付水电费等，则押金部分或全部退还。本院经审理认定下列事实：2017年7月25日，案外人张孟桦（乙方、承租方）与被告张永元（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将其权属所有房屋租给乙方使用，房屋地址为宁波市鄞州区钟公庙街道泰安西路221号，建筑面积为284平方米，用途为办公；租期为2017年8月1日至2019年7月30日；年租金140000元，12个月付款一次，先付后用；在租住期间，如发生人力不可抗拒的各种自然灾害及国家规划拆迁，甲方有权终止协议，退还乙方多余租金，双方不作违约；甲、乙双方都必须遵守合同，如违约，由违约方支付违约金5000元，并承担由此给对方造成的损失，甚至追究法律责任；等等。协议签订后，张孟桦支付押金5000元，并租用了一年。后原告承继该合同租用涉案房屋，并于2018年8月7日向被告张永元转账支付一年房租140000元，为此张永元向原告出具收条一份。之后，被告向原告提供涉案房屋的房产证复印件，原告用以办理宁波南居逸房产代理有限公司（以下简称南居逸公司）营业执照。2018年9月17日，工商部门核准颁发南居逸公司营业执照，原告任法定代表人。另查明：涉案房屋登记在案外人廖成群名下。廖成群与左秀江原系夫妻。2017年4月11日，廖成群作为抵押人自愿以涉案房屋为左秀江在2017年4月11日至2027年4月10日期间在浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行处办理的人民币贷款业务所形成各类债务最高余额5010000元提供抵押担保，为此与浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行、左秀江签订《最高额抵押合同》一份。2017年4月25日，双方就该抵押物办理了不动产登记手续。后因左秀江未按约还款付息，浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行向本院提起诉讼，要求左秀江、廖成群还款付息，并主张对涉案房屋实现抵押权，案号为（2018）浙0212民初6351号。本院判决支持了浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行的诉讼请求。判决后，因左秀江、廖成群未履行判决确定的义务，浙商银行股份有限公司宁波鄞州支行向本院申请强制执行。强制执行期间，本院为执行涉案房屋，于2018年10月30日公告通知涉案房屋的所有权人及占有人自公告之日起15日内腾迁。2019年1月，原告自涉案房屋腾迁。1月26日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同关系的通知》，被告已签收该快递。1月29日，原告再次通过短信向被告发送《解除房屋租赁合同关系的通知》，称因鄞州法院于2018年10月30日公告要求涉案房屋占有人腾迁，其已于2019年1月17日从该房屋腾迁；因被告原因致使其无法继续承租房屋，为此，其已于2019年1月26日以邮政快递形式特向被告发出解除合同关系的通知，今日再次用短信告知该事宜。以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》（复印件）、客户业务回单、账户交易明细清单、收条、公告、EMS快递详情单、手机短信、房屋所有权证，被告提供的情况说明（复印件）及当事人陈述为证。本院认为：虽原告提交的自工商部门调取的公司注册登记材料中包含一份出租人、承租人分别为廖成群、宁波南居逸房产代理有限公司的《房屋租赁合同》，但原告陈述该合同系代办公司营业执照的人员自行制定、签字，被告在答辩、证据交换中也都以其系作为左秀江代理人签订合同、出租房屋作为抗辩，未曾提出廖成群曾与原告签订合同，且被告对该合同中“廖成群”的签字是否是廖成群本人所签也表示不清楚，因此本院对该合同真实性不予认定。涉案《房屋租赁合同》记载承租人为张孟桦，原告未直接与被告签订合同，而是从原承租人张孟桦处承继了合同权利义务，并支付了合同项下第二年租金，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月30日。根据审理查明的事实，涉案房屋原登记所有权人为廖成群，廖成群与左秀江原系夫妻，被告张永元受委托出租房屋。因被告是自己的名义签订合同出租房屋，故除非原告在订立合同时知道被告与委托人之间的代理关系，否则合同不直接约束原告和委托人。被告主张原告知道其代理人身份，原告对此不予认可。本院认为，被告主张的其已向原承租人张孟桦披露代理人身份、原告与张孟桦是合伙人均无证据证明，原告亦否认其与张孟桦系合伙关系；虽原告为办理公司营业执照取得了涉案房屋所有权证，但原告陈述其取得房产证是在2018年8月30日，从工商登记材料看原告的南居逸公司营业执照颁发日期是2018年9月17日，均在原告承继原租赁合同、支付租金之后，而被告未能提供证据证明其在原告承继原租赁合同、支付租金之前即已提供房产证，故提供房产证仅能视为合同成立后的事后披露；原告在承继原租赁合同、支付租金之前未核查被告身份确属疏忽，但不足以推定原告知道被告的代理人身份。因此，本院对被告该抗辩意见不予采纳。合同成立后，代理人向合同相对方披露委托人的，合同相对方可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，本案中原告选择被告作为相对人主张权利并无不妥。被告与其委托人之间的法律关系可另行厘直。关于原告是否有权要求确认合同解除并主张退还租金、押金并支付违约金的诉讼请求。本院认为，涉案房屋被设立抵押，因抵押人廖成群、左秀江未履行生效判决，本院依法强制执行涉案房屋，于法有据。被告辩称买卖不破租赁，即使法院强制执行、拍卖涉案房屋，原告作为承租人也有权继续租用房屋，无需腾退，原告实际是因不愿继续经营而搬离。对此，本院认为，在（2018）浙0212民初6351号案件中，涉案房屋系抵押财产，且抵押权设立日期为2017年4月25日，涉案《房屋租赁合同》成立在后。根据《物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此在本院处置抵押财产、强制执行涉案房屋时，作为承租人的原告无权以租赁合同关系进行对抗。被告辩称原告系因自身不愿继续经营而搬离也无证据证明。综上，被告上述辩称不能成立。涉案房屋因房屋所有权人负债被强制执行，原告因此腾迁、合同目的无法实现，其有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。原告通过邮寄和短信的方式向被告发送了解除合同通知，其现主张合同自短信通知之日2019年1月29日起解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告有权要求被告返还合同解除之后尚未履行部分的租金，即70383.56元。关于押金，被告对应退还押金金额为5000元且押金应退还给原告无异议，结合上文论述，本院对原告主张被告退还押金5000元的诉讼请求予以支持。原告主张的违约金符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张敏与被告张永元之间的《房屋租赁合同》自2019年1月29日起解除；二、限被告张永元于本判决生效后七日内向原告张敏返还租金70383.56元、押金5000元，合计75383.56元；三、限被告张永元于本判决生效后七日内向原告张敏支付违约金5000元；四、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1887元，由原告张敏负担77元，被告张永元负担1810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  王奋明人民陪审员  胡根世二〇二〇年三月四日代书 记员  陆烨炯