浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10817号 上诉人（原审原告）：杭州佳吉汽车零部件制造有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区瓜沥镇民丰河村。 法定代表人：沈生忠，总经理。 委托诉讼代理人：高淼，浙江坤旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州膜佳科技有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区瓜沥镇甘露亭村。 法定代表人：吴钦笔，总经理。 委托诉讼代理人：沈传禹、蔡依婷，浙江六律律师事务所律师。 上诉人杭州佳吉汽车零部件制造有限公司（以下简称佳吉公司）因与被上诉人杭州膜佳科技有限公司（以下简称膜佳公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳吉公司上诉请求：一、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初8053号民事判决；二、判令膜佳公司另行提供226.6平方米的钢棚供佳吉公司使用，在另行提供佳吉公司226.6平方米的钢棚之前将年租金调整为每年50万元；判令膜佳公司返还佳吉公司多付的租金172677.59元；判令膜佳公司赔偿佳吉公司因钢棚拆除所造成的生产经营损失40万元；三、本案一审、二审诉讼费用由膜佳公司承担。事实与理由：原审判决存在重大事实认定错误和法律适用错误。具体如下：一、原审法院在计算被拆除钢棚厂房的单位租金标准时，不区分办公用房面积、底层生产车间、二楼生产车间等对生产型企业使用价值的影响，笼统的采用年租金除以总面积的方式得出钢棚厂房的单位租金价格，该方式直接导致租金损失计算的基础出现重大偏差。1、本案2019年2月份就送交一审法院，一审法院在立案以前进行了数次的协调，再到后面的几次开庭，时间过去了将近一年时间，为了使得案件审理不至于过分迟延，佳吉公司提出由法院根据实际情况酌情确定钢棚的市场价值。在此情况下法院的自由裁量行为当然应当被尊重，但是前提是该自由裁量的幅度应该是合理的。显然原审法院的该种简单粗暴的计算方法难以服众。2、无论是在一审庭审期间，还是在法院组织佳吉公司法定代表人单独制作笔录期间，佳吉公司都向一审法院明确无误的提出过一个重要事实，那就是作为生产型企业，尤其是像佳吉公司这种生产汽车零部件的企业，因为机床和汽车零部件产品本身的特点，对生产车间和存储仓库本身的房屋荷载要求较高，所以只能在底层车间进行生产和产品堆放，二楼以上的车间和办公用房的房屋荷载设计标准无法满足生产设施设备以及产品对房屋荷载的要求。因此底层车间对于生产型企业的使用价值要远远大于办公用房和二楼车间的使用价值，这是一个常识，对此佳吉公司也明确提出过，但一审对此却置若罔闻。3、不同房屋类型及楼层对租金价格具有重大影响还体现在双方所签订的租赁合同之中。根据双方签订的《租赁合同》，双方在约定租赁场地面积时，对四号车间底层面积、四号车间二层面积、办公楼面积、钢棚面积进行了细致的区分。这种区分是有其内在意义的，它是承租双方确定房屋租金价格的重要参考。试想，如果前述这些车间、办公楼、钢棚在面积不变的情况下，全部变成办公楼，那么作为佳吉公司来讲，还有租赁的必要吗，更遑论60万元每年的租金了。再如，前述这些房屋全部变成底层的车间，那么膜佳公司就不会愿意按照60万元每年的租赁标准出租给佳吉公司。二、一审法院只要求作为出租人的膜佳公司退还钢棚拆除后余下租赁期间一半的租金，换言之，在钢棚厂房被拆除后法院还要求承租人继续承担一半的租金，这种逻辑堪称“神逻辑”。比如说，承租人向出租人租赁了一个违章建筑，租金全交了，违章建筑却被拆光了，这个时候承租人向出租人要求退还全部租金，按照一审法院的逻辑，那就是只能退一半，理由是“因该房屋并无产权凭证，但是承租人自愿租赁该房屋且与出租人签订了书面的租赁合同，故承租人在向出租人租赁案涉房屋时就预见到了相应风险，现该房屋被认定为违章建筑并依法予以拆除，承租人应与出租人共担相应风险”。也就是说，该承租人没有租到本来想租的房屋，却白白损失了一半的租金。三、案涉钢棚厂房所有权人不是佳吉公司而是膜佳公司，佳吉公司不是厂房的自行整改或者拆除主体。佳吉公司在接到有关部门通知后第一时间就联系了膜佳公司，膜佳公司既没有自行整改或者拆除钢棚厂房，也没有授权佳吉公司对其钢棚厂房进行整改或者拆除，更没有通知佳吉公司在一定期限内搬离设施设备。最终导致该钢棚厂房被行政机关强制拆除。这才是佳吉公司来不及将厂房内相关可移动设备、产品迁移出钢棚的真正原因。四、从直接损失的角度来说，佳吉公司的直接损失远不止对于钢棚厂房内的设备、产品损毁的损失，还包括佳吉公司在承租房产后对厂房必要添附设施的损失。佳吉公司在承租该钢棚后，对钢棚进行了必要的添附，如在钢棚厂房中布置了管线、监控设施等适于生产经营使用的必要投入。现在钢棚厂房被强制拆除，该部分投入也化为泡影，作为出租人来讲，理应对于该部分损失予以赔偿。五、一审法院未考虑佳吉公司因钢棚被拆除后造成后期生产经营上面的间接损失。一审法院既然认为本案合同属于合法有效的租赁合同，那么在一方违约的情况下对另一方所造成的损失理应包括可得利益损失（间接损失）。对此，佳吉公司在一审期间申请对于该部分间接损失申请鉴定，得到的答复是该部分损失无法进行鉴定，而不是像一审判决表述的不予准许。佳吉公司认为，无法鉴定的损失并不代表没有损失。既然存在损失，那么法院亦应当在法院自由裁量权范围内合理考虑佳吉公司的该部分损失。六、佳吉公司对于膜佳公司钢棚拆除后的场地有使用需求，但因目前现场满布疮痍的现状而根本无法使用，原审法院却认定佳吉公司对该场地“仍占有使用”，完全违背客观事实。佳吉公司在举证期间通过现场照片对于现状情况进行了阐述，一审法院却枉顾客观事实，既不采信佳吉公司对现场情况的描述，也没有实地勘察现场，就主观断定佳吉公司仍继续占有使用该场地，佳吉公司不知道一审得出的该结论的事实依据是什么。综上所述，一审法院在事实认定和法律适用上存在着诸多错误，恳请依法改判。 膜佳公司答辩称：一、关于租金的退还。钢棚使用价值较低，原审以平均面积计算案涉钢棚的租金已经给与了佳吉公司利益倾斜。综合考虑佳吉公司在钢棚拆除后仍继续占有使用场地的事实。原审判决退还18017.5元租金，对佳吉公司并无不妥。首先，案涉钢棚是佳吉公司用来堆放杂物的，并非生产车间、办公楼。这从佳吉公司原审提供的照片可以看出，因此其租金也应当比办公楼和生产车间低。因佳吉公司拒绝评估，原审判决统一以平均价格计算钢棚租金，该金额实际已经高于钢棚的应有租金。其次，在钢棚拆除后，佳吉公司并未交还场地，仍然在使用场地堆放材料，故租金的退还应当考虑到场地使用费。综合考虑上述情况，原审判决退还18017.5元租金并无不妥。二、关于损失。无论是直接损失还是间接损失，佳吉公司的主张均没有依据。首先，就直接损失而言，案涉钢棚仅是堆放杂物，佳吉公司虽然主张存在添附设备和产品的损失，但并未提供任何证据。退一步而言，即便存在所谓的直接损失，也是佳吉公司怠于履行减损义务，自身放任导致。因为从原审证据看，案涉钢棚在拆除之前是有通知的，而且拆除过程是逐步分解的，拆除200多平方米的钢棚，从通知到拆除间隔好几天的时间，佳吉公司有义务、有时间也有条件对钢棚内的物品进行搬离，故即便存在所谓的损失也与膜佳公司无关。其次，就间接损失而言，案涉钢棚并非生产车间，佳吉公司主张40万的经营损失同样没有依据。综上，恳请二审法院驳回佳吉公司的上诉请求。 佳吉公司向一审法院诉讼请求：1、要求膜佳公司另行提供226.6平方米的钢棚供佳吉公司使用；2、要求膜佳公司返还2018年7月10日至2019年3月31日期间多付的租金72677.59元；3、要求膜佳公司在另行提供佳吉公司226.6平方米的钢棚之前将年租金价格调整为500000元/年；4、要求膜佳公司赔偿因钢棚拆除所造成的生产经营损失400000元；5、本案诉讼费用由膜佳公司承担。 一审法院查明事实：2015年4月1日，佳吉公司、膜佳公司签订《租赁合同》一份，约定：膜佳公司将其公司的四号车间一至二层、办公楼及大钢棚租给佳吉公司使用，租赁用途为汽车零部件生产及办公，租赁期限为5年、自2015年4月1日至2020年3月31日，四号车间底层建筑面积为2066.5平方米，四号车间二层建筑面积为2066.5平方米，办公楼实际租用面积为2152.7平方米，大钢棚面积为226.6平方米，以上租金共计600000元/年等内容。2018年7月6日，杭州市萧山区人民政府向佳吉公司送达了编号为2018-02-6号的《责令限期改正通知书》一份，载明：佳吉公司位于萧山区的建筑物（即案涉钢棚），在未依法取得乡村建设规划许可的情况下进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，并责令（佳吉公司）在2018年7月8日前自行改正，逾期不改正的依法拆除，由此造成的一切经济损失由你单位（佳吉公司）自行承担等内容。 另查明，上述钢棚系由膜佳公司自行搭建；且佳吉公司自认，上述钢棚于2018年7月10日由政府有关部门拆除。 又查明，佳吉公司已按案涉租赁合同中约定的600000元/年的租金标准付清全部5年的租金。 一审法院认为，佳吉公司、膜佳公司在2015年4月1日签订的《租赁合同》依法成立并合法、有效。案涉的226.6平方米钢棚作为上述《租赁合同》中场地的一部分，在被有关部门认定为违章建筑并实际拆除后，相应租金应由膜佳公司退还。审理过程中，佳吉公司、膜佳公司对上述226.6平方米钢棚的租金金额有异议，后经该院释明，佳吉公司、膜佳公司均拒绝就上述钢棚的租金价格委托评估机构进行价格评估，故该院按照案涉合同中场地总面积的平均单价酌情予以认定。因该钢棚并无产权凭证，但佳吉公司自愿租赁该钢棚且与膜佳公司签订了书面的租赁合同，故佳吉公司在向膜佳公司租赁案涉钢棚时就应预见到相应风险，现该钢棚被认定为违章建筑并依法予以拆除，佳吉公司应与膜佳公司共担相应风险。鉴于佳吉公司目前仍占有使用该钢棚所在的场地且佳吉公司仍有继续使用的实际需求，案涉226.6平方米的钢棚自依法拆除之日（即2018年7月10日）至租期届满之日（即2020年3月31日）的租金应酌情由佳吉公司、膜佳公司分担，故膜佳公司应退还佳吉公司案涉钢棚在相应时间段内租金的一半计18017.5元（即600000元/年÷6512.3平方米×226.6平方米×630天÷365天÷2）。又因政府有关部门已向佳吉公司送达了责令限期改正通知书且已给予其自行改正的宽限期限，并告知其相应法律后果与责任，但佳吉公司在收到上述责令限期改正通知书后，并未在给定的宽限期内自行改正或拆除，亦未在合理期限内搬出机器设备以减少损失，故佳吉公司的有关物品及经营上的损失应由其自行承担，佳吉公司就有关物品因被拆除的钢棚所压盖、及其经营上的相应损失要求司法评估的申请，经审核，该院不予准许。审理过程中，膜佳公司自认其并没有其他可供租赁的钢棚，且佳吉公司也没有提供有效证据，故佳吉公司要求膜佳公司另行提供226.6平方米钢棚的诉讼请求没有事实与法律依据，该院不予支持；佳吉公司在经该院释明后，拒绝对案涉钢棚的租金价格申请司法评估，该院对佳吉公司要求按照500000元/年的租金标准确认相关租金价格的请求难以支持。综上，该院对佳吉公司的诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、杭州膜佳科技有限公司于判决生效之日起十日内返还杭州佳吉汽车零部件制造有限公司租金18017.5元；二、驳回杭州佳吉汽车零部件制造有限公司的其余诉讼请求。如杭州膜佳科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9526元，减半收取4763元，由杭州膜佳科技有限公司负担143元，由杭州佳吉汽车零部件制造有限公司负担4620元。杭州佳吉汽车零部件制造有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州膜佳科技有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：案涉226.6平方米钢棚系租赁物的一部分，《租赁合同》并未单独约定租金标准，一审中双方就租金标准产生争议，但却均拒绝就上述钢棚的租金价格委托评估机构进行价格评估，鉴于案涉钢棚系违章建筑，并非生产车间、办公楼，原审法院按照租赁物总面积的平均单价认定其租金标准，对佳吉公司并无不公。双方在《租赁合同》中并未约定膜佳公司必须为佳吉公司提供配套使用的钢棚，案涉钢棚无产权证，佳吉公司租赁该钢棚时就应预见到相应风险，现在钢棚被认定为违章建筑并依法拆除后，佳吉公司要求膜佳公司另行提供226.6平方米钢棚的主张不能成立。根据膜佳公司提交的现场照片，佳吉公司仍继续占有使用该钢棚所在的场地，原审酌情判决膜佳公司退还一半已收租金并无不当。在政府有关部门向佳吉公司送达了责令限期改正通知书且已给予其自行改正的宽限期限后，佳吉公司并未在指定的宽限期内自行改正或拆除，故原审认定相应损失应由佳吉公司自行承担亦无不当。 综上所述，佳吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9526元，由上诉人杭州佳吉汽车零部件制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏明贵 审判员  程雪原 审判员  张 敏 二〇二〇年三月十三日 书记员  边佳宁