江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7819号上诉人（原审被告）：济南金尚装饰工程有限公司，住所地山东省济南历城区华龙路1825号202室。法定代表人：张智涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延春，山东鹊华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司，住所地江苏省徐州市云龙区尚仕名邸（D地块）D2、D3、D5商业裙房号楼5-101。负责人：倪高峰。委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹淑媛，女，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。上诉人济南金尚装饰工程有限公司（以下简称济南金尚公司）、济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司（以下简称金尚徐州分公司）因与被上诉人曹淑媛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初6543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人济南金尚公司、金尚徐州分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不应继续向被上诉人支付租金。首先，上诉人不是被上诉人起诉的租赁期间的承租人。徐州金高尚装饰工程有限公司（以下简称金高尚公司）于2017年度登记设立，并在涉案房屋开展营业活动，使用自己的名称、装潢。且金高尚公司在公司登记机关办理设立登记时，提供了被上诉人的房产证复印件，故被上诉人对其新的合同相对人是明知或应知的。其次，原审判决酌定三个月租金不当。根据被上诉人提供的租赁合同，承租人逾期缴纳租金二十天的，出租人即可解除合同，避免损失的扩大。承租人逾期缴纳租金，被上诉人未及时收回房屋，故原审法院酌定的三个月租金期限过长。二、被上诉人主张的违约金数额过高。违约金以损失填补为基本原则，过分高于损失的，可以据实作出调整。本案中以半年租金为标准计算违约金，过分高于实际损失，请求法庭予以降低。被上诉人曹淑媛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、关于实际承租人的问题，被上诉人是与上诉人金尚公司徐州分公司签订的合同，合同签订后，被上诉人将房屋交付给了金尚公司徐州分公司，直至被上诉人主张解除双方签订的合同时，在合同履行期间，并未变更或者终止双方签订的合同。被上诉人未与金高尚公司有过任何的接触，也没有与其商谈并建立租赁合同关系。金高尚公司和上诉人金尚公司徐州分公司在办理工商登记时，均使用了虚假的租赁合同，该合同不能作为认定案件事实以及租赁主体的证据使用。被上诉人曾将涉案房屋的不动产登记证的复印件交给金尚公司徐州分公司，基于金尚公司徐州分公司在办理工商变更登记时也使用了与金高尚公司基本相同的虚假合同，被上诉人有理由认为，是上诉人金尚公司徐州分公司将被上诉人的房屋不动产登记证书复印件二次复制并交给了案外人。因此一审判决认定金尚公司徐州分公司本案承租人正确。二、被上诉人认为一审仅酌定三个月的租金不当。虽然被上诉人没有及时解除合同，但是涉案房屋一直由金尚公司徐州分公司占有使用至2018年11月7日，此期间的租金不是因为被上诉人未解除合同而导致扩大的损失，而是上诉人金尚公司徐州分公司占有使用房屋应支付的租金，故一审判决酌定三个月的租金并不过长。三、一审判决的违约金数额不高，尚不能完全弥补被上诉人的损失。一审判决支持被上诉人三个月租金以及六个月租金的违约金，合计只支持了九个月的租金。但实际上，上诉人金尚公司徐州分公司实际占有使用的期限为11个月零7天，一审判决违约金的数额并未超过被上诉人的实际损失。曹淑媛向一审法院提出诉讼请求：判令济南金尚公司、金尚徐州分公司向曹淑媛支付拖欠的租金456805元（截至2018年11月7日）及违约金304537元。一审法院查明：2016年1月27日，曹淑媛作为出租方（以下合同中为甲方）与承租方金尚徐州分公司（以下合同中为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的坐落于徐州市和平大道尚仕名邸DX、DX、DX裙楼第三层整体出租给乙方用于经营，建筑面积1660平方米，乙方租赁房屋用途为办公，租赁期为10年，自2016年2月16日起至2026年2月15日止，免租期4个月，从2016年2月16日起至2016年6月15日；本合同下的租赁房屋采取“先付租金后使用房屋”的方式，免租期内甲方不收取租金，免租期满后，租金按照每月29.12元每平方米计算，从租期开始之日起满一年为一期，第2年度租金（即2017年2月16日至2018年2月15日）在第1年度（即2016年2月16日至2017年2月15日）租金总额的基础上递增5%，以后每年度在上一年度总租金基础上递增5%；租金支付方式为，每半年支付一次，下期租金须提前45天支付，但在2016年1月30日前支付第一期上半年租金（29万元）。该合同第十一条约定：乙方没有按时交给租金或应交的费用视为乙方违约，甲方有权解除合同。第十二条约定：乙方如不能按约支付租赁费用和其他费用，每逾期1天，应按所欠金额部分的10‰支付滞纳金，乙方逾期缴纳租赁费用超过20天的，甲方有权解除合同，乙方需支付全额逾期租金及其他应缴费用，并支付甲方相当于当期（合同解除时期）6个月租金的违约金。该合同还约定了其他内容，同时约定了乙方送达方式，其中乙方联系地址为“香榭兰庭12#XXXX”，联系电话为185××××0777。2018年11月8日，曹淑媛向上述合同约定的乙方送达地址邮寄送达《解除合同告知函》一份，以金尚徐州分公司未支付2018年度的租金构成违约为由，通知金尚徐州分公司解除2016年1月27日双方签订的《房屋租赁合同》、支付拖欠的房租并承担违约责任、赔偿损失。曹淑媛称金尚徐州分公司向其支付租金两次，分别为29万元和30.45万元，均打入曹淑媛银行账户，同时自认2018年1月1日之前租金全部付清。济南金尚公司当庭提供金高尚公司工商登记资料一组，其中含签订日期为2017年6月1日的《房屋租赁合同》一份，该合同记载：租赁标的房屋为案涉房屋，出租方为曹淑媛、李欣达、李东臻，承租方为吴斌、金高尚公司，租金为70万元每年。该合同格式与曹淑媛提供的房屋租赁合同完全不同，部分条款内容亦不一致，合同中“曹淑媛”的签名与曹淑媛本人签名字迹明显不同。另查明，案涉房屋于2017年6月26日登记在曹淑媛及案外人李东臻、李欣达名下，系按份共有，其中曹淑媛占40%，李东臻、李欣达各占30%。曹淑媛系李东臻、李欣达的祖母，李东臻、李欣达均系曹淑媛长子李松阳的儿子。李东臻于2014年8月24日出生，李欣达于2016年3月27日出生。曹淑媛在本案中提出保全申请，并与李东臻、李欣达的父母李松阳、徐曼共同出具担保书，愿以案涉房屋提供财产担保。金尚徐州分公司系济南金尚公司于2016年3月1日注册成立并领有营业执照的分支机构，成立时住所地为徐州市泉山区，2017年7月28日经核准变更营业场所为现登记住所地，其变更营业场所登记时提交工商登记机关的房屋租赁合同样式与济南金尚公司在本案诉讼中提交的合同样式一致，该合同记载的签订日期为2016年1月27日。一审法院认为，关于本案原告诉讼主体资格问题。案涉房屋虽然为曹淑媛与案外人李东臻、李欣达按份共有，但曹淑媛系另两名共有人的直系长辈亲属，从另两名共有人的法定代理人自愿提供房产担保来看，系同意并支持曹淑媛起诉，视为全体共有人同意曹淑媛以自己名义就共有财产所涉权利进行处分，故曹淑媛诉讼主体适格。关于本案合同应以哪一份为准的问题。曹淑媛提供的《房屋租赁合同》系原件，且合同当事人签章完整，曹淑媛的签字与其在本案中签字字迹一致，具备真实性。济南金尚公司提供的虽然系从工商行政管理部门调取的备案合同，但系复印件，且合同中“曹淑媛”的签名与曹淑媛签字字迹明显不一致，存在疑点；该合同中虽然签署了案涉房屋三名共有权人的姓名，但是除曹淑媛外另两名共有人一名系未满三岁的幼儿，一名系刚出生二月余的婴儿，试问该二人如何能够签署合同？济南金尚公司以其并非该合同当事人为由对法庭询问该二名幼儿如何签字的问题回答称无法答复，但其徐州分公司注册登记资料中同样存在类似合同，且显示案涉房屋的其中一名共有人在出生之前即已签署合同，简直荒谬至极！鉴于济南金尚公司提供的合同及济南金尚公司注册登记资料中的合同均存在同样的不合常理之处，济南金尚公司不能说明其中缘由，故即使调自工商行政管理部门，也只能说明当事人以虚假的材料骗取工商登记，不具有真实性，不能作为认定曹淑媛与济南金尚公司之间权利义务的依据。因此，曹淑媛提供的房屋租赁合同应当作为本案认定双方权利义务的依据。曹淑媛提供的2016年1月27日其与金尚徐州分公司签订的《房屋租赁合同》虽然签订日期在金尚徐州分公司成立之前，但处于金尚徐州分公司筹建阶段，且金尚徐州分公司成立后继续履行了该合同，故该合同合法有效。济南金尚公司主张该合同主体进行了变更，但提供的证据不具有真实性，不能证明合同变更事实存在，故法院不予采信。根据该合同中关于租金标准、支付期限及免租期的约定，金尚徐州分公司支付的租金应为第一年度下半年及第二年度上半年的租金，即2016年8月16日至2017年2月15日的租金29万元及2017年2月16日至2017年8月15日的租金30.45万元。曹淑媛自认2018年1月1日之前租金全部付清系对自身权利的自由处分，符合法律规定，一审法院予以确认。因合同约定租金半年一付，曹淑媛在金尚徐州分公司未按约付清租金的情况下，允许金尚徐州分公司继续使用房屋，系怠于维护自身权利，其称金尚徐州分公司承诺待总公司注资即偿还拖欠租金，因无证据证明，且系曹淑媛因轻信对方而放任其违约行为持续，由此产生的逾期租金属于扩大的损失，应由曹淑媛部分承担。综合合同约定的租金支付方式、金尚徐州分公司拖欠的租金时间、曹淑媛主张权利的合理期间、双方过错程度等因素，法院酌情按照三个月支持曹淑媛的租金主张为152250元，超过部分法院不予支持。因合同明确约定乙方违约导致甲方解除合同的，乙方支付甲方相当于当期6个月租金的违约金，而曹淑媛作为合同甲方，解除合同行为符合合同约定及法律规定，产生解除效果，且济南金尚公司、金尚徐州分公司拒不履行合同义务，又提供虚假注册材料试图逃避法律责任，依法应当按约支付违约金。曹淑媛主张的违约金数额304537元，根据双方实际履行的合同来看，当期6个月租金实为30.45万元，故法院据实支持。本案房屋租赁合同的签订方为金尚徐州分公司，故金尚徐州分公司应当以自身财产承担上述责任。金尚徐州分公司系济南金尚公司设立并领有营业执照的分支机构，不具有法人资格，故济南金尚公司作为设立金尚徐州分公司的法人机构，对金尚徐州分公司不能清偿的部分承担补充责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，判决：一、济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司应于判决生效之日起十日内支付曹淑媛租金152250元、违约金304500元；二、济南金尚装饰工程有限公司对济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司上述付款义务在济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司自身财产不能清偿的范围内向曹淑媛承担补充责任；三、驳回曹淑媛其他的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于金尚公司徐州分公司是否为2018年1月1日至2018年11月7日期间承租人的问题。根据曹淑媛提供的《房屋租赁合同》原件，曹淑媛为涉案房屋出租人，金尚公司徐州分公司为承租人。该合同中曹淑媛与金尚公司徐州分公司签章完备，合同内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定了由金尚公司徐州分公司承租曹淑媛的涉案房屋，租赁期限为2016年2月16日至2026年2月15日，共计十年。同时根据查明事实，金尚公司徐州分公司向曹淑媛交纳了2018年之前的租金，对合同已进行了实际履行。故可以确定金尚公司徐州分公司为涉案房屋的承租人。上诉人金尚公司徐州分公司否认其为2017年12月31日之后的房屋承租人，并提供另一份《房屋租赁合同》复印件作为反证，该合同载明出租方为曹淑媛、李欣达、李东臻，承租人为吴斌、徐州金高尚装饰工程有限公司。但该合同未加盖金高尚公司公章，且曹淑媛的签名与本案中曹淑媛签字笔迹明显不同，曹淑媛本人对合同中的签名亦不予认可，故对于该份反证的证明效力本院不予认可。可以认定金尚公司徐州分公司是涉案房屋的承租人，金尚公司徐州分公司应当按照合同约定向曹淑媛履行支付租金的义务。二、关于一审判决金尚公司徐州分公司支付曹淑媛三个月租金期限是否过长的问题。根据查明事实，金尚公司徐州分公司未支付2018年1月1日之后的租金，但实际占有使用涉案房屋至2018年11月，故金尚公司徐州分公司实际欠付曹淑媛的租金远远超过三个月。一审法院酌定按照三个月支持曹淑媛的租金主张，没有加重上诉人的负担。三、关于一审认定的违约金数额是否适当的问题。曹淑媛与金尚徐州分公司签订的《房屋租赁合同》第十一条约定，乙方（金尚徐州分公司）逾期缴纳租赁费用超过20天的，乙方需支付全额逾期租金及其他应缴费用并支付甲方相当于当期（合同解除时期）六个月租金的违约金。根据双方履行的合同来看，当期六个月租金为30.45万元，与被上诉人曹淑媛一审诉请的违约金数额一致，应当予以支持。上诉人主张违约金数额过分高于被上诉人损失，应当予以调整，但未举证予以证明，本院依法不予支持。综上，上诉人济南金尚装饰工程有限公司、济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11413元，由上诉人济南金尚装饰工程有限公司、济南金尚装饰工程有限公司徐州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年三月二十三日书记员 王 茹