江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终5486号上诉人（原审原告）：无锡时代璟运物业有限公司，住所地无锡市运河东路556号负一层。法定代表人：杨明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范晓君，男，1977年2月28日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。上诉人无锡时代璟运物业有限公司（以下简称璟运公司）与上诉人范晓君物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2018)苏0213民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。璟运公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判专项维修资金按照每平米90元的标准计算。事实和理由：《无锡市专项维修资金管理办法》第六条中确定的专项维修资金交存标准一共有四项，从其表述方式及交存标准的确定，均是以是否设有电梯来进行区分及确定交存标准的。其中的第二项规定：非住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，与住宅结构相联的非住宅设有电梯并能够使用的，按照建筑面积每平方米90元标准交存，该项虽未在字面上直接规定设有电梯的非住宅专项维修资金有交存标准，但从《无锡市专项维修资金管理办法》第六条的条款设计、文字表述及法律逻辑上可以推断设有电梯的非住宅的专项维修资金应当按照建筑面积每平方米90元的标准交存。另外，根据修改后并于2019年10月15日实施的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》第八条第二项的规定，设有电梯并能够直接使用的非住宅，按照专有部分建筑面积每平米90元交存。一审判决是在2019年11月4日作出的，一审没有按照修改后的上述规定判决，判决错误，应当改判。对于璟运公司的上诉，范晓君辩称：一审关于住宅专项维修资金的交费标准认定是准确的。璟运公司在一审中提供的与其签订的前期物业管理服务协议中第一条第二款明确约定乙方即其应参照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定交纳非住宅房屋电梯大修理基金，所以双方对缴纳标准已经有了约定。关于璟运公司提出的2019年10月15日实施的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》，其认为没有溯及力。其名下的物业与电梯也并非直接连接。所以应当认定为该条款中载明的直接使用电梯的范畴。请求驳回璟运公司的上诉请求。范晓君上诉请求：撤销原判第一项，依法改判物业费起算日期应该从2016年1月1日起，其承担70%物业费。事实和理由：1.一审认定涉案房屋交纳物业费的起算日期为2015年8月6日，系对事实的认定错误。璟运公司在2018年12月13日一审庭审中，向一审法院提交了（2018）苏0213民初1091号民事判决书，拟证明：涉案物业管理费应从2016年1月起算。庭审中，其也表示同意此计算方式。因此，涉案的物业管理费应从2016年1月1日起算。2.关于璟运公司在一审中主张逾期付款利息的问题。一审法院认定，双方未签订物业服务合同的原因，是璟运公司多次向其提出各种无理要求，拒绝与其签订物业服务合同所致。故璟运公司本身应无权要求向其主张逾期付款利息。其次，一审法院认定璟运公司的物业服务期间，为了迫使其接受璟运公司各种无理要求，多次无理由断电，已给其造成了几十万元的损失。所以其有权针对璟运公司的瑕疵物业服务的违约行为，请求减少应支付的物业费。但一审法院只是把该过错与璟运公司本就无请求权的利息作了过失相抵，是事实的错误认定。对于范晓君的上诉，璟运公司辩称：一审判决对物业费的起算日期计算是正确的。在另案（2019）苏02民终2675号民事判决中法院已经充分考虑了物业公司的过错（尽管物业公司对该过错不予认可），所以，在本案中即使其有过错，也不应当重复计算。请求驳回范晓君的上诉请求。璟运公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令范晓君支付物业管理费379995.10元（自2014年9月25日起至2017年12月25止，按每平方米8.50元计算）、用电预买金22925.80元（按照室内用电每平方米5元、空调用电每平方米15元计算）、电费69161.70元（其中2016年应交27852.70元，2017年应交41309元）、房屋专项维修资金103166.10元（按照每平方米90元计算），以上共计575248.70元及利息（以506087元为基数，自2014年9月25日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算；以69161.70元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；2.判令本案诉讼费用由范晓君承担。诉讼中，璟运公司撤回了向范晓君主张电费的诉讼请求。事实与理由：范晓君系无锡市运河东路555号A座2001室、2002室、2008室、2009室、2010室、2011室、2012室七套房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，璟运公司为该物业进行前期物业管理。因范晓君拖欠缴纳物业相关费用，故璟运公司诉至法院。一审法院认定事实：1．2010年1月，范晓君与案外人江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城置业公司）签订房屋认购协议，商定由范晓君购买本案所涉的7套房屋，每平方米单价为6650元。因南城置业公司违约不予交房，范晓君于2011年向原无锡市南长区人民法院提起诉讼。该院经审理后作出了（2011）南商初字第298号民事判决书，判决：一、确认范晓君与南城置业公司于2010年1月10签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同。二、范晓君于本判决生效后三十日内向南城置业公司支付房款3789802元。三、南城置业公司于范晓君履行上述第二项确定的付款义务后三十日内向范晓君交付时代国际A座2001－2002、2008－2012室共7套房屋。南城置业公司不服该判决提起上诉。2012年9月，无锡市中级人民法院做出了（2012）锡商终字第285号民事判决：驳回上诉，维持原判。南城置业公司不服该判决，向江苏省人民检察院提起申诉，江苏省人民检察院于2013年3月21日做出了民事抗诉书，江苏省高级人民法院于同年4月19日做出裁定，提审该案。经审理，该院于2014年9月做出了维持江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第285号民事判决的终审判决。后上述七套案涉房屋由范晓君经向法院申请执行后，于2015年8月6日予以接收，并于2016年4月7日进行了房屋所有权登记。2.无锡市运河东路555号A座房屋由南城置业公司所建，南城置业公司先委托案外人无锡时代昌诚物业有限公司予以前期物业服务管理后解除。2014年7月18日，南城置业公司与璟运公司签订了委托前期物业管理协议，约定由璟运公司自2014年8月1日起对案涉房屋楼盘予以前期物业管理。2019年4月4日，范晓君与璟运公司签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理费的收取标准（8.50元每平方米每月）、用电预买金（20元每平方米）、房屋专项维修资金等方面进行了明确约定。3.案涉房屋的性质均为商务金融用地/办公，其中2001室房屋建筑面积为109.94平方米、2002室房屋建筑面积为115.26平方米、2008室房屋建筑面积为152.87平方米、2009室房屋建筑面积为113.43平方米、2010室房屋建筑面积为158.19平方米、2011室房屋建筑面积为209.62平方米，2012室房屋建筑面积为286.98平方米，以上七套房屋面积共计1146.29平方米。一审另查明，璟运公司与范晓君于2019年4月4日签订物业服务合同。上述事实，有不动产登记证明、委托前期物业管理协议、前期物业管理服务协议、民事判决书、照片及双方当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：本案争议焦点为：本案的争议焦点为：一、案涉房屋缴纳物业管理费的起算日期；二、璟运公司要求范晓君支付用电预买金是否合理；三、案涉房屋专项维修资金的计算标准。关于争议焦点一，物业管理费的交纳时间并不以房屋权属证明登记的日期为准，而是以案涉房屋交付或实际占有之日起作为业主或者实际使用人承担物业管理费的起算日期。根据法律规定，房屋的所有权人为业主。但在未办理房屋所有权登记之前，因生效法律文书等取得房屋所有权的人在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。本案中，璟运公司认为，应当自江苏省高级人民法院做出生效判决之日起计算案涉房屋物业管理费，因此时案涉房屋并未交付给范晓君或者由范晓君实际占有，故对璟运公司该项的主张，法院不予支持。范晓君主张应当自取得案涉房屋所有权登记证明之日起计算物业管理费，亦不符合法律规定，故法院对其抗辩意见，不予采纳。结合相关案件事实，案涉房屋的物业管理费起算时间，应当认定自范晓君实际接收案涉七套房屋即2015年8月6日起计算。依此起算日期，结合案涉房屋面积，至2017年12月25日止，范晓君应支付物业管理费为280935.48元。关于争议焦点二，璟运公司与范晓君签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均因恪守履行。故璟运公司要求范晓君支付用电预买金的诉讼请求，有充分的合同依据，法院予以支持。关于争议焦点三，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，范晓君应参照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》交纳房屋专项维修资金。本案中，璟运公司作为案涉房屋专项维修资金的代收人向范晓君主张收取该笔费用具有充分的合同依据，法院予以支持。范晓君提出应向主管部门缴纳而非交给璟运公司的抗辩理由，法院不予采纳。根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定，非住宅因当按照建筑面积每平方米50元标准交存，与住宅结构相联设有电梯并能直接使用，按照建筑面积每平方米90元标准交存，现璟运公司未提供相关证据证明案涉房屋符合每平方米90元的收费标准，且结合案涉房屋属商务金融用地/办公性质且未与住宅结构相联，故法院对璟运公司提出的应当按照每平方米90元的标准计收房屋专项维修资金的诉讼请求不予支持，应按照每平方米50元的标准计收。关于本案中璟运公司主张之利息，虽前期物业管理协议中已有相关滞纳金之约定，但根据范晓君与案外人南城置业公司就诉争7套房屋之间的纠纷过往，结合璟运公司、南城置业公司之间的关联关系，以及璟运公司在诉讼前、诉讼中就签订物业服务合同要求先行或一并解决案涉房屋装修及附着物归属争议，否则拒不签订物业服务合同等行为，范晓君关于璟运公司就诉争房屋存在断电动机的陈述可以成立。另根据（2018）苏0213民初1091号案件关于实地勘察的情况，案涉房屋空调器电源均由物业公司控制，公安机关的接处警证明中亦多次载明系报警人与物业公司之间发生纠纷，故诉争房屋断电行为由璟运公司实施具有高度可能性。根据法律规定，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。璟运公司未尽到物业管理服务义务，因自身过失行为导致双方迟迟未签订物业管理服务协议，由此产生的后果由其自行承担，过错在先，故法院对璟运公司主张之利息不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条第二款规定，判决:一、范晓君应自判决发生法律效力之日起十日内支付璟运公司物业费280935.38元（自2015年8月6日至2017年12月25日）；二、范晓君应自判决发生法律效力之日起十日内支付璟运公司用电预买金22925.80元；三、范晓君应自判决发生法律效力之日起十日内支付璟运公司房屋专项维修资金57314.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9552元，由璟运公司负担3439元，由范晓君负担6113元。此款已由璟运公司预交，范晓君将判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付给璟运公司。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审查明，2018年2月2日，无锡市梁溪区人民法院立案审理范晓君诉无锡时代昌诚物业有限公司、璟运公司物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷一案，并于2019年2月25日作出（2018）苏0213民初1091号民事判决书，判决璟运公司赔偿范晓君损失款307410.52元。该判决已生效。上述事实，（2018）苏0213民初1091号民事判决书在卷佐证。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉房屋专项维修资金的计算标准是应按每平方米50元的标准计收还是应每平方米90元的标准计收。二、案涉房屋物业费起算日期应从2016年1月1日起计算还是应从2015年8月6日起计算。三、范晓君是否承担案涉房屋70%的物业费。关于争议焦点一。根据双方签订的《物业管理服务协议》的约定，范晓君应参照2010年7月1日实施的《无锡市住宅专项维修资金管理办法》交纳房屋专项维修资金。而该《无锡市住宅专项维修资金管理办法》第六条的规定：“非住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，与住宅结构相联的非住宅设有电梯并能够使用的，按照建筑面积每平方米90元标准交存。”现案涉房屋属商务金融用地/办公性质且未与住宅结构相联，且双方对该条款的理解发生争议，而双方签订的《物业管理服务协议》是璟运公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应当对该条款作出不利于璟运公司的解释。故本案案涉房屋专项维修资金的计算标准应按每平方米50元的标准计收。至于2019年10月15日实施的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》，明确规定了“设有电梯并能够直接使用的非住宅按照专有部分建筑面积每平方米90元交存”，但因签订的《物业管理服务协议》是在2019年4月4日签订，故该新标准对范晓君没有溯及力。因此，一审认定认定案涉房屋专项维修资金的计算标准应按每平方米50元的标准计收，符合法律规定，并无不当。关于争议焦点二。业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。2015年8月6日范晓君实际接收案涉七套房屋，作为业主就应当交纳物业服务费用。范晓君并无证据证明璟运公司认可涉案物业管理费从2016年1月起算。因此，一审认定物业服务费用从2015年8月6日起计算，符合法律规定，并无不当。关于争议焦点三。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。范晓君作为案涉房屋的业主，理应按约交纳物业服务费用。范晓君主张璟运公司在物业服务期间，多次无理由断电，已给其造成了几十万元的损失，有权针对璟运公司的瑕疵物业服务的违约行为，请求减少应支付的物业费。对此，本院认为，根据（2018）苏0213民初1091号案件的判决，范晓君所主张的璟运公司在物业服务期间多次无理由断电，给其造成的几十万元的损失，已得到赔偿。且一审对璟运公司主张的物业费用的利息也没有支持。因此，范晓君请求减少应支付的物业费，本院不予支持。综上所述，璟运公司、范晓君的上诉请求，均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7877元，由璟运公司负担2363元、范晓君负担5514元。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年三月三十日书记员  徐冬晖