山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终707号上诉人（原审被告）：王庆，男，汉族，1982年8月13日出生，汉族，住博兴县。上诉人（原审被告）：董娜，女，1983年6月8日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：宗学辉，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：范名一，山东一衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘某，女，1974年2月17日出生，汉族，住博兴县。被上诉人：郭文轩，男，汉族，2002年4月12日出生，住址同上。被上诉人：郭润豪，男，汉族，2002年4月12日出生，住址同上。二被上诉人法定代理人刘某，系郭文轩、郭润豪之母。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：晋利敏，山东滨渤律师事务所律师。上诉人王庆、董娜因与被上诉人刘某、郭文轩、郭润豪房屋买卖纠纷一案，不服博兴县人民法院（2019）鲁165民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王庆、董娜上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1625民初2239号民事判决第二项，改判上诉人不予返还定金；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人未按约定交付房屋首付款系上诉人违约造成，进而判决上诉人双倍返还定金，证据不足，判决明显错误。理由如下：1.上诉人与被上诉人、博兴县易家房地产服务有限公司（以下简称易家公司）在2019年6月28日签订房地产买卖契约，按照合同的约定，被上诉人应于2019年8月15日前向上诉人付房屋首付款60万元，但被上诉人没有依约履行合同约定的义务，明显存在违约行为。2.一审法院认定上诉人违约的理由之一为被上诉人的陈述有证人王某的证言予以佐证，王某作为该房屋买卖签订的居间人易家公司的法定代表人，其理应对其知晓的真实情况向法庭如实提供证言，但其证言却明显与合同约定不一，其证言不能作为有效证据使用。3.在双方签订房地产买卖合约前，被上诉人已对涉案房屋进行了查验，后双方签订了买卖合约，根据双方签订合约的约定，被上诉人对房屋的现状已清楚了解，不存在付房屋首付款前的再次验房程序。4.在合同签订当日，上诉人即向易家公司提供了己方的账户信息，且被上诉人通过易家公司向上诉人该账户交付购房定金，显然被上诉人声称的上诉人拒不提供收款账户并非事实，而一审法院无视该事实的存在，并认为收款账户应得到上诉人的明示，而非凭推测。但一审法院却通过易家公司与上诉人的多次通话记录推定上诉人的违约造成被上诉未按约定付款，显然一审法院在认定事实上采用了“双重标准”，明显不公。综上，一审法院推定上诉人违约并判决上诉人双倍返还定金明显错误，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。刘某、郭文轩、郭润豪辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。上诉人与被上诉人签订房地产买卖合约前虽已验房，但首付款交付之日距合约签订之日时间跨度较大，再者首付款金额相对较大，中介及买卖双方约定首付款交付前验房合情合理。相反，上诉人对双方及中介约定的再次验房事项不予认可，故意拖延时间，拒不提供收款账号，且在中介人员于首付款交付日期前后多次反复与其沟通时拒不改正自己的违约行为，致使被上诉人的首付款无法支付，该款60万元是被上诉人的多年积蓄，在上诉人不予提供收款账号且不能提供收据、拒不配合验房的情况下，此时上诉人的违约意图已相当明显，被上诉人不能也不敢轻易交付首付款，本案系因上诉人的违约行为引发的，上诉人应当承担违约责任，定金应双倍返还。在上诉人存在种种不诚信行为时，如被上诉人仍如期支付首付款，只能让不诚信之人获利，而增加守约人的维权成本，这有悖诚信原则及立法本意。郭洪伟、刘某向一审法院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《房地产买卖合约》；2．判令王庆、董娜双倍返还定金共计40000元;3．本案诉讼费用由王庆、董娜承担。一审法院认定的事实：2019年6月28日，博兴县易家房地产服务有限公司（中介，丙方），郭洪伟、刘某（买方，乙方）和王庆、董娜（卖方，甲方）签订《房地产买卖合约》一份，双方约定：“甲方将位于花园新城G2号1单元14011室的房屋一套卖予乙方，房屋价款为1270000元；定金20000元为第一部分房款；1250000元为第二部分房款，包含600000首付款和剩余分期付款；甲方收到首付款在2019年8月15日或之前；博兴县易家房地产服务有限公司向乙方收取佣金成交额的百分之一加房款额的百分之一；丙方在甲方已收首付款或房款中预留壹万元作为交房押金，该交房押金于甲乙双方交房且甲方结清所有费用后二日内丙方转付于甲方；乙方同意预留壹万元作为合同履约保证金，待双方交接最后一次房款时由丙方转于乙方；双方协商，乙方先首付60万元整，甲方倒房，剩余房款67万元整乙方承诺每年付本息15万（年息6厘），若付到第4年此房产还未办理不动产证，则双方协商，乙方押尾款7万直到能办理过户手续…”。协议签订后，郭洪伟、刘某按约将20000元定金交予王庆，王庆为郭洪伟、刘某出具收到定金的收据一份，王庆、董娜按约将收到定金中的10000元预留于博兴县易家房地产服务有限公司作为交房押金；郭洪伟、刘某又在易家公司预留了10000元作为履约保证金。合同履行过程中，双方口头协议约定7月18日前，郭洪伟、刘某给王庆、董娜首付30万元，打房款前即7月17日，双方及中介看房时，因双方对书面合同未约定的博古架上的摆件留与不留意见不一引发不愉快，后经中介协商，双方一致同意按合同走，博古架上的东西买方不要了。8月15日之前及8月15日，中介方工作人员袁振杰通知王庆、董娜来公司再次验房，并且买方打房款，但王庆称出发了未到中介公司。8月19日，袁振杰再次把双方叫到公司协商打房款、交房事宜，但王庆要求先打房款再验房再交钥匙，郭洪伟、刘某不同意（正常程序是：三方验房→买方打房款→卖方交钥匙）；最后王庆说房子不卖了，引发本诉。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、没有按涉案《房地产买卖合约》约定时间付款，是郭洪伟、刘某违约还是王庆、董娜违约？二、郭洪伟、刘某的诉求是否合理？关于违约责任的认定。涉案《房地产买卖合约》在中介机构的居间下由双方在平等自愿基础上所签，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房地产买卖合约》中约定郭洪伟、刘某应于2019年8月15前向王庆、董娜支付首付款60万元；王庆、董娜并未于约定的期间收到该笔首付款。对于其中的原因，郭洪伟、刘某陈述：因王庆、董娜不同意出卖房屋并不告知收款账户从而致使其无法向王庆、董娜交付首付款；王庆陈述：因郭洪伟、刘某违约而未按约定向其支付首付款。一审法院认为，一、对于郭洪伟、刘某的陈述，有博兴县易家房地产服务有限公司的法定代表人王某予以佐证。二、庭审中，双方对博兴县易家房地产服务有限公司的工作人员于2018年8月15日前后与王庆多次通话的通话记录均无异议；如郭洪伟、刘某不交首付款，则博兴县易家房地产服务有限公司的工作人员应是与郭洪伟、刘某沟通，而非与王庆进行沟通；王庆的陈述与常理不符。故，认定郭洪伟、刘某未按约定交付首付款，系王庆违约造成。另，关于王庆“应当认定为已获知其收款账户”的辩称，一审法院认为，涉案60万元首付款并非小额款项，收款账户应得到王庆、董娜的明示，而非凭推测；同时《房地产买卖合约》也约定“须转入指定的账户”，故对于该辩称，不予采纳。关于郭洪伟、刘某诉求的认定。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，由于王庆一方迟延履行合同，郭洪伟一方主张与王庆一方解除合同，符合法定解除条件，应当予以支持。二、对郭洪伟方诉请王庆一方双倍返还定金的认定意见。王庆一方违反双方协议约定，导致涉案协议不能继续履行，合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”本案中，涉案协议订立后，郭洪伟方按约向王庆一方支付定金20000元，因王庆一方违约致使合同不能履行，郭洪伟方诉请王庆一方双倍返还定金40000元，于法有据，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告郭洪伟、刘某与被告王庆、董娜之间于2019年6月28日签订的《房地产买卖合约》；二、被告王庆、董娜于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郭洪伟、刘某定金40000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元（已减半收取），由被告王庆、董娜负担。二审期间，上诉人王庆、董娜一方提交新的证据，本院组织双方进行了证据交换与质证。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：郭洪伟于2020年2月25日死亡，本院已通知其子郭文轩、郭润豪作为被上诉人参加诉讼；因郭洪伟父母放弃继承，故未作为本案当事人参与本案诉讼。本院认为，王庆、董娜与郭洪伟、刘某签订的房地产买卖合约合法有效。当事人应按约履行义务。本案中除书面合同外，双方在履约过程中达成的口头协议亦是双方合约的有效组成部分。因该合同标的物是二手房，且由王庆、董娜先行居住，故在该房屋买卖时附带有一部分家具等物品，因而对于查验房屋与其他房屋而言有一定特殊性。对于在履约过程中违约方的认定，一审考虑上述因素，结合中介一方的证言，认定王庆一方违约并无不当。对于王庆在诉讼中提出的与中介公司之间的押金等问题，可参照其与中介的合同约定处理，而非本案审理范围。综上，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王庆、董娜负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年三月十七日法官助理徐丽萍书记员崔玮琦