辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽01民终12443号上诉人（原审被告）：侯永志，男，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵永强，辽宁展拓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：教传利，男，汉族，住辽宁省新民市。原审被告:李艳洁，女，汉族，住辽宁省新民市。上诉人侯永志因与被上诉人教传利、原审被告李艳洁不当得利纠纷一案，不服新民市人民法院（2018）辽0181民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯永志上诉请求：1、请求二审法院依法撤销新民市人民法院（2018）辽0181民初6110号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费由教传利承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。本案双方在宅基地使用权转让中均有过错，双方对所转让的宅基地位置并不明确，房屋所有权证显示房屋早已存在，并不是教传利所建，双方的合同因违反法律规定应自始无效。即使房屋是教传利所建，对于补偿的分配也应当为宅基地附着物归教传利，宅基地的补偿归侯永志，一审将补偿款全部判给教传利显失公平。双方没有书面合同，所以不存在订立地役权合同的事实，双方不存在地役权法律关系。2、法律适用错误。因双方没有订立书面的地役权合同，故不应适用《物权法》第一百五十六条。本案教传利为自然人，并非法律规定的特殊企业，不应适用《土地管理法》第六十三条。双方订立宅基地使用权转让合同不属于可撤销合同，因此，不适用《合同法》第五十四条，而应适用合同无效的相关规定。教传利辩称，同意一审判决。像教传利和侯永志之间这种关系的情况有很多，别人家都给了，就侯永志就不给。教传利当时也报案了，侯永志在派出所答应给，出来后又反悔了。李艳洁辩称，同侯永志意见。教传利向一审法院起诉请求：2006年，教传利与侯永志、李艳洁达成口头协议，侯永志、李艳洁允许教传利在其院内建房。当时教传利给付侯永志、李艳洁人民币20000元，购买侯永志、李艳洁院中一块空地，有中间人见证。现房屋发生动迁。侯永志领取了动迁款并转到李艳洁名下。侯永志、李艳洁占有动迁款至今未返还给教传利，经多次协商未果，故诉至法院，要求：1、侯永志、李艳洁给付教传利建房款及动迁款492200元；2、由侯永志、李艳洁承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年，教传利与侯永志通过他人联系达成口头协议，同意教传利出资20000元购买其院中一块空地，用于建筑自用房屋。教传利购买此地后建了一处184㎡的自用住房。2008年，以侯永志已故父亲侯方的名义在辽宁省新民市房产管理处办理了房屋产权证。房屋登记在侯方的名下。2017年6月7日，侯永志与辽宁省新民市土地房屋征收管理办公室签订房屋征收与补偿交易货币补偿协议书，协议书中确定补偿明细为：自建184㎡房屋补偿人民币418600元；院内另一82.96㎡的房屋补偿人民币210303.6元；临时安置补助费3200元；搬迁补助款1000元；补助奖励费：184㎡房屋为73600元、82.96㎡的房屋为33184元；货币另奖励10000元；耳房24.48㎡补助为33757.92元；土地附着物共计给付97996元；以上共计给付人民币881641.52元。2018年6月5日，侯永志与辽宁省新民市土地房屋征收管理办公室签订被拆迁房屋验收时间认定书。同日，辽宁省新民市土地房屋征收管理办公室将全部动迁款881641.52元打入侯永志帐户。侯永志分别于2018年6月6日、2018年6月7日自己提取现金70000元，分二笔转给前妻李艳洁810000元。另查，侯永志、李艳洁于2013年6月14日协议离婚，协议约定婚生子侯明哲（1998年9月10日出生）由侯永志监护抚养。女方不付抚养费。庭审中李艳洁交付法庭一份离婚后双方私下协议书（2013年11月20日签订）复印件，约定自协议当日起孩子由女方抚养，男方给付抚养费。在孩子就业学习成家时，男方承担全部费用。上述事实，有当事人陈述、动迁协议书、新民市土地房屋征收管理办公室签章相关证据、银行交易记录、证人证言等证据，经开庭质证，并予以采信。一审法院认为，教传利与侯永志、李艳洁口头协议，教传利购买侯永志、李艳洁的部分宅基地使用权，侯永志对此予以承认。故应当认定双方确定存在宅基地使用权转让关系，但侯永志、李艳洁不是全部转让，而是转让宅基地的一部分，教传利出资建筑了房屋，同时以侯永志父亲侯方的名义补办了相关的准建手续。但从当事人陈述的事实看，侯方先于教传利、侯永志的口头协议死亡。故可以认定双方买卖及补办手续均发生在物权所有人死亡后，而且双方亦不是同村村民。而宅基地使用权的转让是农村同一集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，不同集体经济组织成员无权取得或获取房屋产权或变相取得。《国家土地管理局关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》（［1990］国土函字第97号）明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。本案虽然建筑物补办了审批手续，但亦不能因此导致教传利、侯永志、李艳洁之间的宅基地使用权转让有效。同时，因宅基地使用权人及房屋所有权人并未协议变更。而且实际只发生了部分宅基地使用权转让，故双方口头协议应属无效。按照合同无效原则，教传利应将争议标的返还，侯永志、李艳洁应将教传利的投入返还，能双方返还即返还，返还不了的应折价赔偿。结合本案，宅基地上的房屋为教传利投资所建，但因均已被拆迁，即使不被拆迁亦无法返还。故可针对拆迁所得补偿款，参照因土地升值补偿所得利益的因素来确定应返还的数额。关于李艳洁的责任问题：侯永志取得动迁款后，将大额动迁款810000元转至李艳洁名下。李艳洁以取得此款是基于双方私下抚养协议、属于合法取得的主张证据不足。不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，判决如下：一、教传利、侯永志所达成的口头协议无效；二、侯永志、李艳洁给付教传利建房款及动迁款人民币492200元；三、驳回教传利、侯永志、李艳洁其他诉请。上述款项于本判决生效后五日内给付，如果侯永志、李艳洁未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期贷款利息计算）。案件受理费8669元及保全费2976元，由侯永志、李艳洁承担。本院二审期间，各方均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人在二审中的争议焦点为：涉诉184平方米房屋是否经侯永志同意，由教传利所建并支付了侯永志相关费用；该房屋相关拆迁补偿款是否应该由侯永志、李艳洁给付教传利。关于涉诉184平方米房屋是否经侯永志同意，由教传利所建并支付了侯永志相关费用的问题，教传利在一审审理中，提供了一份教传利与侯永志交谈的视听资料，侯永志、李艳洁对该视听资料的真实性均未提出异议。该视听资料谈话内容可以证明双方存在“地皮”转让，教传利支付相关费用，并在转让“地皮”上盖房及用该“地皮”土地使用证（登记使用权人为侯永志父亲侯方）办理了房屋所有权证。同时，一审审理期间，侯永志承认教传利买地属实，买地后盖了房，且教传利向其要土地使用权证用于办理房屋所有权证。基于上述证据，一审认定涉诉184平方米房屋系经侯永志同意，由教传利所建并支付了侯永志相关费用是正确的。现侯永志否认涉诉184平方米房屋是教传利所建，但本院审理期间，其未提供新证据，一审期间其提供的证据也不足以否定其自认的事实成立，故侯永志的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于该房屋相关拆迁补偿款是否应该由侯永志、李艳洁给付教传利的问题，依据我国现行土地管理法律规定和相关政策规定，宅基地使用权不得单独转让，不得向集体组织成员以外的人转让。本案教传利并非侯永志所在的农村集体经济组织的成员，其与侯永志之间关于宅基地使用权的转让，违反相关规定，应为无效。根据合同法的规定，合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，教传利应将宅基地使用权返还给侯永志，侯永志、李艳洁也有义务将教传利投入建设的涉诉房屋所产生的利益返还给教传利。根据新民市土地房屋征收管理办公室与侯永志签订的前长新村地块棚户区改造项目房屋征收与补偿安置货币补偿协议书可见，涉诉房屋的货币补偿金额及补助和奖励费共计492200元，现侯永志领取了该款项，教传利要求侯永志将该款项给付教传利依据充分，一审判令侯永志、李艳洁将该款项给付教传利是正确的。教传利没有举证证明492200元中包含涉诉宅基地的补偿款，故侯永志要求扣除宅基地补偿款的主张，本院不予支持。关于法律适用问题，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条并无不当。本案双方转让宅基地使用权的合同属于无效合同，一审判决也适用无效合同的相关规定对本案进行了处理，但在引用《中华人民共和国合同法》的条款时出现失误，本院予以调整。另，侯永志提交的关于教传利买地用途的说明系自行书写的情况说明，不符合证据的有效形式，本院不予采纳。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故对当事人没有提出上诉请求的部分，不再审理。综上所述，侯永志的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8669元，由侯永志负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓英审判员  冯立波审判员  孔祥政二〇二〇年三月二十三日法官助理焦龙书记员施跃本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。