福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终126号 上诉人（原审反诉原告）：朱宗文，男，汉族，1975年4月20日出生，住厦门市。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉被告）：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：侯团圆，执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人朱宗文因与被上诉人厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（下称“合嘉源公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人朱宗文的委托诉讼代理人徐磊明，被上诉人合嘉源公司的委托诉讼代理人张静蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱宗文的上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与第三人厦门源昌房地产开发有限公司（下称源昌房地产公司）签订的二份《前期物业服务合同》及《补充协议》对上诉人不具约束力。一审法院应当依据查明的案件事实驳回原告合嘉源公司的诉讼请求。2.一审法院应当支持上诉人的反诉请求。被上诉人违规收取物业费用，应当双倍返还违法收取的物业服务费和公维金。而且，被上诉人在履行物业服务期间，未尽善良、诚信和完全履行之责，存在严重违约行为，具体表现为：①未履行物业公共部分的维修、养护和管理义务。②未履行物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理义务。③未履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通义务。④未履行公共绿化的养护和管理义务。⑤未履行车辆停放管理义务。⑥未履行公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，如存在许多业主家中发现财物失窃问题。⑦未履行装饰装修管理服务义务。⑧未履行物业档案资料管理义务。3.上诉人已经针对本案涉及的物业服务合同效力问题的判决申请再审，该案与本案有利害关系，从审慎裁判的角度出发，本案应该中止审理。 被上诉人合嘉源公司辩称：上诉人的反诉请求及上诉主张均没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 朱宗文向一审法院提出的反诉请求：1.判令合嘉源公司向其赔偿因未履行《前期物业服务合同》约定的安全义务导致其财产损失8000元；2.判令合嘉源公司承担因恶意兴讼导致朱宗文支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用）。事实和理由：2009年1月1日，案外人叶玮洁与厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌房地产公司）签订《商品房买卖合同》。2013年10月12日，朱宗文与叶玮洁签订《存量房买卖合同》。2013年10月16日，朱宗文取得厦门市湖里区（下称案涉房产）土地房屋权证，根据物权法的相关规定，朱宗文取得该房产的所有对外债权。自叶玮洁与源昌房地产公司交房至今，因叶玮洁与源昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》未包含《前期物业服务合同》，且合嘉源公司违反法律法规规定和物价局的文件规定向叶玮洁收取了2009年1月至2013年12月的物业费和公共维修金，其中违法收取的费用应当返还朱宗文，并按银行同期贷款利率从2009年2月18日起支付至实际付款日止的利息。朱宗文于2017年12月21日报案，室内电缆线被盗（价值约8000元），报案后合嘉源公司未能提供其履行了安全义务的证据。因厦门市源昌物业服务有限公司（下称源昌物业公司）管理不善，导致小区经常发生失窃案件，多名业主先后向物业公司和公安110报案后，经查因物业公司没有进行外来人员出入登记管理，且小区监控系统和电梯监控设备设施存在问题，未及时采集录入有关窃贼出入信息，导致无法将窃贼缉拿归案，现朱宗文的生命和财产安全仍时时刻刻受到不法侵害的威胁。另，合嘉源公司霸占小区物业管理权却不履行物业管理职责，任由开发商在煤气管道未经验收前违规交房，不制止开发商也不提醒业主，导致包括康乐里10号01户型的201、301、401、501、601、701、801、901在内的业主和其他许多户型的业主至今没有通煤气，给相关业主生活带来很大不便，增加了生活成本。合嘉源公司在小区管理混乱导致许多业主因窃贼入室盗窃而遭受损失，其应赔偿业主损失。但是，物业公司恶人先告状无理兴讼，应承担朱宗文应诉及反诉而发生的实际费用（包括但不限于律师费、调查取证费等费用）。 原审判决查明，案涉房产经厦门市国土资源与房产管理局登记，所有权人为朱宗文，房地座落为厦门市湖里区，建筑面积为195.05平方米。 2008年6月19日，厦门市物价局向厦门市源昌物业管理有限公司发出厦价房[2008]90号《关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的通知》，载明“二、综合管理服务费（按建筑面积计费）：1.住宅（带电梯）：2元/平方米·月；2.住宅（电梯、挑高）：2.5元/平方米·月……三、房屋公共维修金：1.住宅（带电梯）：0.3元/平方米·月；2.住宅（电梯、挑高）：0.3元/平方米·月……以上批复执行时间自取得‘工程竣工验收备案证明书’之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。取得批复发文之前的物业综合管理服务费由开发商承付。执行期间如有新规定按新规定执行”。 2009年3月26日，厦门市物价局向厦门市源昌物业管理有限公司发出厦价房[2009]33号《关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，载明“一、未取得‘工程竣工验收备案证明书’之前不得向业主收取物业服务费，物业服务所需费用由你司与开发商协商。二、厦价房[2008]90号文到期后，你司按照厦价房[2008]153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行”。2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）通过工程竣工验收备案。 2010年1月20日，厦门市物价局向源昌物业公司发出厦价房[2010]13号《关于源昌豪庭物业服务收费有关事项的通知》，载明“所选择的物业服务等级及收费标准经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务费按住宅1.6元/平方米·月、挑高住宅2.5/平方米·月标准执行。其它收费属于政府指导价仍按厦价房[2008]90号文件规定的标准执行”。 2010年8月20日，厦门市物价局向源昌物业公司发出厦价房[2010]127号《关于源昌豪庭物业服务收费重新备案的函》，载明“我局接业主投诉，你司今年1月18日报送源昌豪庭物业服务收费备案材料不符合规定，根据你司自查报告和我局调查核实，证实征求业主意见不符合‘双过半’要求。鉴于原备案材料失实，请你司认真纠正，严格按照规定再征求业主意见，重新备案”。 2017年3月2日，厦门市公安消防支队湖里区大队向源昌豪庭一期、二期（厦门新凯宾物业服务有限公司）（以下简称新凯宾物业公司）发出《责令限期改正通知书》，载明该大队对案涉小区进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效的消防安全违法行为，具体问题为案涉小区的消防管网破损、一期部分室内消火栓内未保持完好有效及室内消火栓压力不足、二期室内消火栓管网内无水。 2017年12月21日17时许，朱宗文向公安机关报警。《报警回执》记载“朱宗文，您的报警事项：湖里区被盗室内电缆线（价值约8000元）一案由厦门市公安局指挥中心承办”。 2018年2月2日，厦门市湖里区湖里街道康泰社区出具《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，载明“源昌豪庭小区由源昌房地产公司建设，分为一期、二期，其中一期小区隶属于厦门市湖里区湖里街道康泰社区，物业管理范围涵盖康泰里1-87号房屋。一期小区自2008年6月15日至2015年6月30日期间由源昌物业公司提供相应物业服务。2015年6月份，新凯宾物业公司吸收合并源昌物业公司，因当时一期小区尚未成立业主委员会，故由新凯宾物业公司继续提供相应物业服务，服务期间为2015年7月1日至2017年12月31日”。 2019年4月12日，经厦门市市场监督管理局准许，新凯宾物业公司变更名称为合嘉源公司。 原审另查明，原审法院于2018年6月21日立案受理原告陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文与被告新凯宾物业公司、源昌房地产公司确认合同无效纠纷一案。陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文的诉讼请求为：确认《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）和《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）对陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文无效。本院经审理于2018年9月28日对该案作出（2018）闽0203民初10052号民事判决，驳回陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文的诉讼请求。（2018）闽0203民初10052号民事判决认为“本案讼争的三份合同是否违反法律、法规的强制性规定，是本案的争议焦点。首先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、（二）第十四条的规定，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性、强制性规定，才能认定合同无效。所谓效力性、强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。本案中，陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文主张合同无效所依据的《物业管理条例》第二十五条仅为管理性规定、《福建省物业管理条例》第二十七条及《福建省物业服务收费管理办法》第十二条规定，均非国务院制定的行政法规。其次，陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文称源昌房地产公司与源昌物业于2008年签订的《前期物业服务合同》落款日期是事后补签，该合同为虚假合同，但未提供证据证明，且源昌房地产公司不予认可。2008年6月12日，源昌房地产公司已在该《前期物业服务合同》中加盖公章及法定代表人签章，源昌物业公司也已加盖法定代表人签章，系双方的真实意思表示，故该合同成立并生效。最后，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。源昌房地产公司作为小区开发商，在新凯宾物业公司吸收合并源昌物业公司，且讼争小区尚未成立业主大会时，与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《补充协议》并无不妥，该三份协议系基于双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同”。陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文、朱宗文不服一审判决，向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院经审理于2019年3月28日对该案作出（2019）闽02民终197号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2019）闽02民终197号民事判决认为“一、关于前述三份合同的效力问题。首先，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，本案讼争商品房建设单位源昌房地产公司选聘源昌物业公司作为前期物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》，符合《物业管理条例》的规定。经庭审质证的新凯宾物业公司提交的公司变更登记审核表、准予变更登记通知书、营业执照，能够证实源昌物业公司系由具有从事物业管理业务临时三级资质的厦门市源昌物业管理有限公司更名而来，源昌物业公司具备物业管理服务能力。源昌物业公司与新凯宾物业公司吸收合并为新凯宾物业公司后，新凯宾物业公司依法行使源昌物业公司原有的合同权利，并履行合同义务。2015年6月23日，在诉争物业管理区域的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，源昌房地产公司与新凯宾物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，无论系对《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）的再次确认，还是重新签订新的前期物业服务合同，均符合《物业管理条例》的规定。其次，法律、行政法规未明确规定违反《物业管理条例》第二十五条之规定的将导致合同无效，且案涉物业服务合同继续履行亦未损害国家、集体和社会公共利益，故一审判决认为《物业管理条例》第二十五条为管理性规定，于法有据。再次，上诉人提出《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）系倒签的主张，但未提供证据予以印证，依法应当承担不利后果。物业服务收费标准是否经过行政机关审批（备案）系收费行为合法性的问题，不影响前期物业服务合同的效力。综前，上诉人的此节上诉意见没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于前述三份合同对七上诉人是否有合同拘束力的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，前述案涉三份物业服务合同对业主均具有约束力。新凯宾物业公司提交并经法庭质证的文件资料收阅签收单、入住合约，能够证实源昌房地产公司在销售案涉商品房时已按照《物业管理条例》的规定向上诉人陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、朱宗文明示前期物业服务的相关事项。前述上诉人虽对其签署《入住合约》的事实不予认可，但未提供证据予以印证其看抗辩主张，依法应当承担不利后果。综前，前述案涉三份物业服务合同对包括七上诉人在内的业主均具有拘束力，上诉人的此节上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持”。 原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，经生效判决明确认定，案涉小区建设单位源昌房地产公司分别与源昌物业公司签订的《前期物业服务合同》（2008年6月12日签订）、与新凯宾物业公司签订的《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）不违反法律、法规的强制性规定，对小区业主具有约束力。关于合嘉源公司应否赔偿朱宗文因履行《前期物业服务合同》约定的安全义务导致朱宗文财产损失8000元。朱宗文提供的《报警回执》仅能证明其向公安机关报案，报案内容属于当事人陈述，没有证据表明该案已侦破，无法认定财产损失具体价值以及合嘉源公司履行物业服务合同义务与朱宗文被盗之间是否存在因果关系，对该项反诉请求，不予支持。关于合嘉源公司应否向朱宗文支付因应诉、反诉支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用），该项反诉请求的金额不明确，亦缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回朱宗文的反诉请求。案件受理费25元，由朱宗文负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，朱宗文提供的《报警回执》仅能证明其向公安机关报案，报案内容属于当事人陈述，没有证据表明该案已侦破，无法认定财产损失具体价值以及合嘉源公司履行物业服务合同义务与朱宗文被盗之间是否存在因果关系，故朱宗文以此为由反诉要求合嘉源公司赔偿其损失，没有法律依据。至于朱宗文提出的因合嘉源公司恶意兴诉导致其实际损失问题，因其未提出具体数额，该项诉求无法审理，原审法院不予支持，并无不当。 综上，原审判决适用法律正确，应予维持。上诉人朱宗文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25元，由上诉人朱宗文负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年三月二十五日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。