河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异32号 案外人：宋利国，男，1977年3月30日出生，汉族，住，河北省邢台市桥东区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人宋利国对查封位于邢台市高开区车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人宋利国称，请求法院依法中止对位于邢台市3号楼3单元102号房产及13号车位的执行，解除对该车位的查封。事实与理由：案外人承包建设邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市邢台县石门）项目土石方工程、东西向临路施工工程、北侧地库工程，因福麟公司欠案外人工程款人民币892992元，2017年3月31日，案外人与福麟公司签订《协议书》，约定用上述拖欠的工程款购买由福麟公司承接开发的位于邢台市3单元102号房产、地下室-130号、地下车位13号，并签订了《福麟小镇（高开区）认购书》。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇（高开区）3号楼3单元102号房产及13号车位，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产及车位的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市高开区3号楼3单元102号房产及13号车位的执行，解除对案外人购买的房产及车位的查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、2017年3月31日，房款收据两份，福麟公司向案外人宋利国出具了3-3-102号房款收据761192元，13号车位款100000元； 证据二、邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国签订了《福麟小镇（高开区）》认购书，约定宋利国购买福麟公司开发的位于邢台市房屋，建筑面积为111.94平方米，地下室编号为：130号，地下室预测建筑面积13.25平方米，地下车位（车库）编号为：13号。宋利国向福麟公司支付定金10000元，房屋总价为人民币761192元，地下室总价为人民币31800元，地下车位为人民币100000元； 证据三、2017年3月31日邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国协议书。约定福麟公司开发的位于邢台市车位抵顶工程欠款。 证据四、2014年3月1日，邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国签订的《福麟小区住宅楼土石方工程施工总承包合同》； 证据五、2014年3月18日，邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国签订的《福麟小区住宅项目东西向临路施工合同》； 证据六、2014年9月17日，邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国签订了《福麟小镇北侧地库工程施工合同》； 证据七、邢台崇德物业服务有限公司与宋利国签订的《前期物业服务合同》（无签订日期，托管期限三年，自2017年5月27日起至2020年5月26日）、宋利国与北京哒哒美居中装饰有限公司签订的《房屋装饰装修合同》（签订日期为2018年3月7日、装饰装修日期为2018年4月7日至2018年5月7日），拟证明案外人已入住案涉房屋。 申请执行人武大秀质证意见： 对证据一：0003185#、0003186#收据（2017年3月31日被执行人出具），质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的抵债协议可以证明案外人没有真实向邢台福麟房地产开发有限公司支付购房款。 对证编二：《福麟小镇认购书》质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可；2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外异议人宋利国在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据三：2017年3月31日邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国协议书，质证意见：1、真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明被执行人欠案外人工程款的事实。 对证据四：《福麟小镇项目土石方工程总承包合同书》质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；2、该合同书不能证明案外人宋利国实施履行该合同，也不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司拖欠宋利国工程款的事实。 对证据五：《福麟小镇项目临路施工合同》质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；2、该合同书不能证明案外人宋利国已经实施履行该合同，也不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司拖欠宋利国工程款的事实。 对证据六：《福麟小镇北侧地库工程施工合同》质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；2、该合同书不能证明案外人宋利国已经实施履行该合同，也不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司拖欠宋利国工程款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人宋利国没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人宋利国对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。案外人宋利国仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。案外人宋利国的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，宋利国的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，在石家庄中级人民法院执行、查封前，答辩人邢台福麟房地产开发有限公司已实际将涉案的位于邢台市3号楼3单元102号房产及13号车位出售给案外人宋利国。 案外人承揽了答辩人邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台县福麟小镇项目土石方工程、东西向临路、北侧地库工程施工，并与答辩人邢台福麟房地产开发有限公司分别签订《福麟小镇项目土石方工程总承包合同书》、《东西向临路施工合同》、《福麟小镇北侧地库工程施工合同》，因答辩人邢台福麟房地产开发有限公司拖欠案外人工程施工款，2017年3月31日，经双方协商共同签订《协议书》，答辩人用位于邢台市经济开发区车位抵付案外人892992元工程款，同时约定将上述房产和车位办理到案外人宋利国名下，邢台福麟房地产开发有限公司于2017年3月31日向案外人宋利国出具福麟小镇项目3号楼3单元102号房产及13号车位的《收据》及《【福麟小镇（高开区）】认购书》。至此，涉案房产已实际出售给案外人宋利国。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇3号楼3单元102号房产及13号车位。 另查明，案外人2014年承包建设福麟公司开发的位于邢台市邢台县石门）项目土石方工程、东西向临路施工工程、北侧地库工程，福麟公司因欠案外人工程款人民币892992元。2017年3月31日，福麟公司与案外人宋利国签订《协议书》，约定用福麟公司承接开发的位于邢台市3号楼3单元102号房产、130地下室号、13号地下车位抵顶拖欠的工程款，并签订了《福麟小镇（高开区）认购书》。2017年3月31日，福麟公司向案外人出具涉案房屋、车位收款收据。案外人宋利国已经实际入住涉案房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人邢台福麟房地产开发有限公司与宋利国签订协议书，约定福麟公司对欠案外人宋利国南石门土石方工程款178800元，东西向临路施工工程款220320元，北侧地库工程款493872元，合计892992元，经双方协商，上述892992元的所欠款项，由福麟公司开发的福麟小镇（高开区）3-3-102住宅楼，金额761198元，地下室编号-130，金额31800元，地下车位13号，金额100000元，合计总房款：892992元抵付上述所欠工程款。福麟公司与宋利国签订了福麟小区认购协议，2017年3月31日福麟公司向案外人宋利国出具了房屋的收款收据。在本院查封该房产前案外人已经交纳全部购房款，本院2017年4月查封案外人无证据证明在本院查封前已经实际占有案涉房屋。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人宋利国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘敏欣