云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初5086号原告：赵金车，男，1985年2月1日生，汉族，大专文化，楚雄市人，个体户，住楚雄市。委托诉讼代理人：胡加国，云南林睿律师事务所律师（特别授权）。被告：高光秀，女，1963年5月19日生，汉族，初中文化，楚雄市人，居民，住楚雄市。原告赵金车与被告高光秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告赵金车及其委托诉讼代理人胡加国、被告高光秀到庭参加诉讼。本案审理期限届满前，原、被告于2020年1月20日同意继续适用简易程序审理，后报经本院院长批准，本案审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告赵金车向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金50000元，并支付原告宾馆设备转让费15000元；2.判令被告自2019年8月1日起按年利率6%支付原告逾期付款利息至款项付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在楚雄市房屋，我欲租赁该房屋经营宾馆，遂于2016年8月1日与被告签订租房合同，约定被告将房屋租赁给我，租赁期限三年，从2016年8月1起至2019年7月30日止，租金第一年140000元，第二年160000元，第三年180000元。合同签订后，被告将房屋交付给我，我也将三年的租金分别支付给了被告。2019年3月，因租赁期限即将届满，双方商谈续租事宜，被告提出将租金涨至每年240000元，我也同意了。2019年3月14日，我与被告再次签订租房合同。2019年7月2日，为了能够保障续租，我按被告的要求提前支付了50000元的租金，但之后不久被告就反悔，提出要将房屋收回自己经营。双方反复协商无果，于2019年7月底签订合同终止协议，将2016年8月1日签订并实际履行的租房合同和2019年3月14日签订尚未实际履行的租房合同一并终止。同日，双方又签订转让协议，约定我将宾馆内的电视、床、书桌、布草等物品以15000元的价格转让给被告，由被告将我2019年7月2日支付的50000元租金返还给我，待被告将上述两笔款项支付给我后，我将宾馆交还给被告。转让协议签订后，被告就让我先将宾馆交还给她装修并承诺会按照协议约定付款，我轻信被告的承诺交还了宾馆。此后，我多次要求被告按协议约定付款，被告均以各种理由推脱，拒不支付。现诉至人民法院，请求判如所诉。被告高光秀辩称，我在楚雄市自建房屋共计8层（含地下负1层，7-8层由我居住）。2014年7月1日，原告及其朋友蒋杯共同向我承租了该房屋的6层（含地下负1层、地面1层至5层），其中地下负1层及2层至5层从事宾馆业务，地面1层商铺从事对外餐饮服务，合同期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止。承租房屋后不久，原告和蒋杯向我申请对地下负1层进行改造，请求拆除地下负1层4个标间的隔墙、卫生间、瓷砖等设施并改造成一个餐厅，以便从事对外餐饮服务，同时承诺合同终止后会恢复原状，我同意了，原告和蒋杯便对地下负1层进行改造，不久即完工，为现状。地下负1层原本主体建筑部分为4个标准间，每间配有卫生间及部分设施。2016年7月30日，蒋杯因私人原因不再继续参与承租我的房屋，由原告一人承租，承租楼层及面积与原合同一致，合同期限自2016年8月1日起至2019年7月30日止。对此，我和原告于2016年8月1日重新签订了租房合同，并再次约定合同到期后原告导致房屋受损的，应在3-5天内交清所有费用并修复设施，否则房屋内所有物资不准搬走等内容，原告再次承诺合同终止后修复地下负1层。2019年3月14日，我和原告签订新的租房合同后，原告就准备转让房屋，我也同意，但是到2019年7月1日原告仍未交纳下一年度的房租，于是我问原告，原告称其只租宾馆不再租餐馆，我没有同意。原告提出双方签订新的转让协议，第二天我让原告交了50000元的房租。2019年7月8日，原告去办理营业执照没有办成便反悔，让我拿50000元转让费给他，我对原告说不履行新合同就按老合同履行。因为原告的房租只交到2019年7月30日，故当天上午我叫了两个亲戚，让原告过来，我准备锁门。我亲戚建议原告不要动宾馆里的东西，由我返还50000元给原告，由原告交清承租期间的水电费，但原告没有同意。当天，我与原告签订了合同终止协议、转让协议。收到原告的起诉材料后，我发现原告提交的转让协议与我持有的转让协议部分内容不一致，原告对转让协议的部分条款内容进行了添加、修改，改变了转让协议的本意。我从未放弃要求原告修复地下负1层的权利。经我聘请专业人员了解，修复地下负1层需要数万元的费用。转让协议签订后，原告搬走了餐馆里的全部东西，我发现原告未完全履行法定及合同约定义务，导致我向第三方支付了原告差欠的水电费、雇工打扫卫生的工时费及更换门锁、家具、床上用品、电视机、维修水电等设施的费用共计10654元。另外，在出租给原告的房屋旁边我还有一间自建的临街店面，原告承租我的房屋期间对外出租该店面并收取租金，但我从未向原告及第三方收取过该店面的任何费用。2019年7月底，与原告签订合同终止协议后，我才发现原告在2019年7月30日合同到期后，未经我允许继续向第三方（刘春兰）出租该店面并收取租金，造成我未能收回该店面2019年7月31日至2019年12月31日的租金及相关费用（5个月的房租12500元及租房保证金1000元）。综上，原告来找我退过钱，我的意见是其将一楼修好就同意退还65000元，但是原告没有修，是我找人修的，现在只要原告将负1层的四间房子修好并补齐水费、电费及换门、水管等费用，我同意退钱给原告。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明诉讼主张及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.2016年8月1日签订的租房合同、2019年3月14日签订的租房合同；2.转账汇款凭证；3.合同终止协议；4.转让协议。被告针对辩解和理由向本院提交了以下证据：1.2016年2月24日签订的租房合同；2.转让协议；3.证明；4.照片；5.电费发票、水费清单、杨崇海出具的收条、楚雄市供排水公司出具的收条、付款证明单、朱兆海出具的收条、重庆日杂五金建材店销售清单、楚雄胜好佳酒店用品店单据、公元管道销货清单、收款收据、邵楚家电销售单、刘小彬出具的收条;6.房屋所有权证、国有土地使用证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据4转让协议与被告提交的证据2转让协议除第四条中“65000元”的内容不一致外，其余内容一致，对原、被告提交的转让协议内容一致的部分本院予以采信，不一致的部分在本院认为部分综合予以评判；2.被告提交的证据3与本案无关，本院不予采信；3.被告提交的证据4能够证实涉案房屋负1层的部分现状，本院予以采信；4.被告提交的证据5中水电费单据，原告无异议，本院予以采信，600元的打扫卫生垃圾工时费及860元的收款收据无收款人签字，本院不予采信，结合庭审，对杨崇海出具的收条、邵楚家电出具的销售单、楚雄胜好佳酒店用品店单据等证据，本院予以采信，对其余证据本院结合庭审综合予以认定。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于楚雄市自建房屋的产权人，该幢房屋负1层为4间标间及一个敞开式厨房，1层为装修好的铺面，2层至5层总共为20间标间，每间带卫生间，其中负1层及2层至5层为经营住宿的宾馆。2014年7月1日，被告将前述房屋负1层至5层共6层出租给案外人蒋杯。蒋杯承租房屋后，经被告同意，于2014年10月将负1层改造为对外经营的餐厅。2016年2月24日，蒋杯、原告为承租方、乙方，被告为出租方、甲方，双方签订租房合同，主要约定：甲方将负1层至5层共6层出租给乙方经营；租赁期限5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日止，租金第一年120000元，第二年、第三年每年140000元，第四年160000元，第五年180000元；房租每年一付，提前一个月付次年房租；本合同签订之日乙方向甲方交付20000元作为履约保证金，本保证金作为押金，在合同到期后房屋无损坏退还乙方，如合同到期后乙方相关费用未缴清或导致甲方房屋受损、设施损坏需进行修复，未修复部分可在保证金中扣除；甲方应保证出租的房屋及设施完好并能够正常使用交给乙方；甲方对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见；乙方在合同有效期内如需改变经营性质须和甲方保持一致意见，不得私自转让、转租或对房屋内设施进行改造，所有对房屋的改造装修必须告知甲方，经甲方认可方能进行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方协商一致取消由蒋杯、原告交纳保证金20000元。2016年3月1日，原告以涉案房屋为经营场所登记成立了楚雄市鹿城镇福宁宾馆。2016年7月30日，蒋杯退出对涉案房屋的经营。2016年8月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订租房合同，由原告继续向被告承租负1层至5层共6层房屋，合同主要约定：租赁期限3年，自2016年8月1日起至2019年7月30日止，第一年租金140000元，第二年租金160000元，第三年租金180000元；房租每年一付，提前一个月付次年房租；如合同到期后乙方相关费用未缴清或导致甲方房屋受损，乙方应在最短时间内（3-5天）缴清所有费用，并对设施进行修复，否则房间内所有物资不准搬走；乙方需按合同内容交纳租金、水、电、物业费、税费及社会公共收费；乙方如需续租，应在租期届满前三个月向甲方提出，并签订新的合同，租金另谈。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告未对涉案房屋进行改造、装修。2018年7月29日，原告付清第三年即2018年8月1日至2019年7月30日的房屋租金180000元。为续租涉案房屋，2019年3月14日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）协商签订租房合同，主要约定：租期5年，自2019年8月1日起至2024年7月30日止，第一年至第三年每年租金240000元，第四年租金250000元，第五年租金260000元；租金一年一付，乙方须在每年7月1日前付次年租金；房屋押金20000元，在签订合同时，乙方须现金支付，待合同期满或合同终止，甲方验收相关设施设备无损坏及乙方缴清租期内的水、电、电话、有线电视及其他因乙方使用而产生的所有费用后，将押金退还乙方，不计利息。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。经原、被告协商一致，签订合同之日及之后，原告未交纳押金20000元。为履行该合同，2019年7月2日，原告向被告交纳租金50000元。2019年7月8日，原告申请注销了楚雄市鹿城镇福宁宾馆的工商登记。2019年7月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同终止协议，协议内容为：“甲方赵金车与乙方高光秀原于2016年8月1日签订租房合同，因合同到期不再继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2019年7月30日予以终止，2019年3月14日签订的租房合同同时终止……。”同日，原告（出让方、甲方）与被告（受让方、乙方）签订转让协议，协议内容为：“经甲乙双方协商达成以下事项：一、甲方自愿将鹿城南路436号福宁宾馆以15000元价格转让给乙方，包含二十个房间内的电视、床、书桌、配套布草、监控一套、无线一套、前台电脑一台、洗衣机两台。二、乙方自愿退回50000元房租给甲方，原甲乙双方签订租房合同于乙方打款之日予以终止，不再履行。三、如乙方须办理福宁宾馆手续甲方须配合。四、福宁宾馆于乙方打款转让费后交付于乙方，其房屋设施修复由乙方负责。本协议由双方签字盖章后生效……。”同日，原告从涉案房屋中搬离，并将房屋钥匙交还被告。2019年8月5日，被告为涉房屋交纳电费合计673.11元，于8月20日交纳水费826.50元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告持有的转让协议除第四条“65000元”的内容外，其余内容与被告持有的转让协议内容一致，从协议内容看，协议明确约定被告有支付原告福宁宾馆物品转让费15000元、返还原告交纳的租金50000元的义务，在被告未履行前述付款义务的情况下，原告将以涉案房屋进行经营的福宁宾馆交付被告，被告亦予以接收，故协议第四条中有无“65000元”的内容，不影响对协议内容的整体理解。合同终止协议、转让协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，协议内容均不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。根据合同终止协议的约定，原、被告于2019年3月14日签订的租房合同经双方协商一致于2019年7月30日解除，该合同未实际履行。现原告根据转让协议的约定主张由被告返还其为履行2019年3月14日签订的租房合同交纳的租金50000元，并支付福宁宾馆物品转让费15000元。被告辩解蒋杯承租涉案房屋后申请对负1层进行改造并承诺合同终止后恢复原状，其才同意蒋杯进行改造，蒋杯退租后，其与原告重新签订租房合同，原告亦承诺合同终止后恢复负1层的原状，但原告至今未恢复负1层的原状，未结清承租期间的水电费，原告还应承担被告更换门锁、家具、床上用品、电视机等及维修水电等的费用，待原告处理完毕上述问题后再退还65000元。对恢复负1层原状一节。案外人蒋杯于2014年7月承租涉案房屋后，经被告同意对负1层进行改造，后因原告欲与蒋杯共同承租涉案房屋进行经营，原告与蒋杯、被告于2016年2月24日补签租房合同，该合同未约定蒋杯、原告在合同终止后应将经被告同意改造房屋部分恢复原状。蒋杯退租后，原、被告于2016年8月1日签订的租房合同亦未约定合同终止后原告应将蒋杯改造的房屋部分恢复原状。现被告提交的证据不能证实其关于蒋杯改造房屋时承诺合同终止恢复改造房屋部分的原状及原告与其签订租房合同时承诺合同终止恢复改造房屋部分的原状，故对被告关于由原告恢复负1层原状后其才退还租金、支付转让费的辩解，本院不予采纳。原告承租期间的水电费一节。原告认可被告交纳了其承租期间的水费826.50元、电费673.11元并同意在本案中扣减，对此，本院予以准许。被告接管宾馆后支出的费用应否扣减一节。根据转让协议的约定，原告将福宁宾馆二十个房间内的电视、床、书桌、配套布草等物品以15000元的价格转让给被告，被告在签订转让协议当天接管了宾馆。被告接管宾馆后认为宾馆内的上述物品陈旧、损坏进行更换支出的费用与原告无关，故被告支付杨崇海的家具款1300元、支付邵楚家电的电视机款999元、支付楚雄胜好佳酒店用品店的费用1146元应由其自行承担，对被告关于上述费用应在本案中扣减的辩解，本院不予采纳。根据原、被告于2016年8月1日签订的租房合同第三条关于合同到期后原告导致被告房屋受损的，应对设施进行修复的约定，对被告接管宾馆后支出的费用合计3726元（包括：1.更换水管、维修支出240元；2.购买冲水箱支出80元；3.购买高压管、龙头等支出391元；4.购买LED吸顶灯、浴室架支出100元；5.购买水表等支出192元；6.购买吸顶灯、双开、水龙头等支出83元；7.购买40瓦灯泡、18瓦灯泡等支出680元；8.402房间换门支出660元及刮灰、滚漆支出1200元；8.换锁芯支出100元。以上费用不含清单上另行载明的工时费），本院在本案中予以扣减。原告向案外人刘春兰收取租金及保证金一节。原告认可向案外人刘春兰收取租金及保证金，但不同意在本案中扣减，因该问题与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，被告应返还原告租金50000元，扣除水电费1499.61元及被告支出的修复房屋设施费3726元后，被告实际应返还原告租金44774.39元，被告还应将转让费15000元支付给原告。转让协议约定原告在被告付款后将福宁宾馆交付被告，但原告在被告未付款的情况下将福宁宾馆交付被告，被告亦予以接收，现原告未能提交证据证实其将宾馆交付被告后双方对被告的付款时间进行过约定，故对原告主张的逾期付款利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告高光秀于本判决生效之日起十日内返还原告赵金车租金44774.39元（款交法院）；二、由被告高光秀于本判决生效之日起十日内支付原告赵金车转让费15000元（款交法院）；三、驳回原告赵金车的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取计713元，由原告赵金车负担57元（已交），由被告高光秀负担656元（未交，限本判决生效后十日内交纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  普秀梅二〇二〇年三月二十六日书记员  阮志燕