湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1150号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省环境治理行业协会，住所地长沙市雨花区湘府东路200号华坤时代1623号。法定代表人：胡萧，该会副会长。委托诉讼代理人：刘晓彬，湖南鑫昊成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市望城区湾田国际建材商会，住所地长沙市望城区丁字湾街道湖南湾田建材城2栋B3区4175号。法定代表人：李政辉。委托诉讼代理人：李念庆，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湖南省环境治理行业协会（以下简称环境治理协会）因与被上诉人长沙市望城区湾田国际建材商会（以下简称湾田建材商会）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。环境治理协会上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回湾田建材商会的诉讼请求；2.改判湾田建材商会支付环境治理协会物业费8105.60元，并自2018年7月9日起按照千分之三的标准支付违约金至实际清偿之日止；3.本案诉讼费由环境治理协会负担。事实和理由：1.湾田建材商会起诉要求环境治理协会赔偿装修损失91430元没有任何依据，湾田建材商会就装修造价向一审法院提出鉴定申请，一审法院委托湖南恒立工程项目管理有限公司进行鉴定，装修工程造价为101263.64元，该份鉴定报告缺乏事实和法律依据，属于违反规定而作出的错误鉴定，并且也大大超过了湾田建材商会的诉讼请求金额，因此，一审法院判决认定湾田建材商会额91430元损失是错误的，其损失无法确定。2.一审法院运用公平原则认定环境治理协会存在一定的过错，判决支付给湾田建材商会装修补偿款25000元是错误的，过错责任划分不合理。3.湾田建材商会未按合同约定履行义务，欠付物业费8105.60元，其行为已经构成违约，同时依据环境治理协会与长沙湾田物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》，环境治理协会需要支付欠付金额千分之三的违约金，该违约金系湾田建材商会违约所致，依法应当由湾田建材商会承担。因此，环境治理协会反诉湾田建材商会支付物业费8105.60元并支付违约金的诉讼请求应当得到法院支持。湾田建材商会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。湾田建材商会向一审法院起诉请求：1.判令解除湾田建材商会与环境治理协会签订的《湾田国际办公场地共用协议书》；2.判令环境治理协会向湾田建材商会赔偿装修损失91430元；3.本案诉讼费用由环境治理协会承担。环境治理协会向一审法院反诉请求：1.判令解除环境治理协会与湾田建材商会签订的《湾田国际办公场地共用协议书》；2.判令湾田建材商会支付环境治理协会物业费共计8105.60元；3.判令环境治理协会以8105.60元为基数，自2018年7月9日起按照日千分之三的标准支付违约金至实际清偿之日止；4.反诉诉讼费由湾田建材商会承担。一审法院认定事实：2015年9月20日，环境治理协会（乙方）与案外人长沙湾田物业管理有限公司（甲方）签订《湾田国际建材商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），约定环境治理协会无偿租赁湾田国际建材化工区二期A栋424、425、426、427号商铺，面积为238.4㎡，租赁期限自2015年9月20日至2018年9月19日止，甲方免收乙方的租金及市场服务费，乙方按1元/㎡的标准支付物业管理费，在合同签订时乙方一次性支付第一年前3个月物业管理费，以后乙方按季度支付物业管理费，在每季度前15个工作日内以现金或银行转账方式支付给甲方。合同签订后，长沙湾田物业管理有限公司将涉案商铺交由环境治理协会，但是环境治理协会一直未对涉案商铺进行装修和使用。湾田建材商会（乙方）打算在湾田国际租赁一处场所用于办公，遂于2016年11月1日与环境治理协会（甲方）签订《湾田国际办公场地共用协议书》，约定“一、乙方无偿使用化工二期写字楼424、425和426，甲方使用427，甲方给乙方使用四年，从2016年8月1日开始计算……三、场地使用权无偿提供给乙方，场地费用如物业费、水电费等由乙方自负其责，甲方一概不管，甲方有权监督，如违反，甲方有权收回使用权。……六、乙方负责装修……甲方提供部分办公家具，乙方有义务爱护家具，不得搬离使用场所。”合同签订次日，湾田建材商会签订了装修消防安全责任书后立即进场对涉案铺面进行装修，2017年1月23日装修完毕。2017年4月，涉案铺面经验收合格。同时，湾田建材商会按照协议的约定制作了“湾田建材商会”和“湖南省环境治理行业协会”两块招牌挂在涉案铺面大门处。因环境治理协会未能按照湾田建材商会的要求提供办公家具，湾田建材商会一直未实际使用涉案商铺。2008年湾田建材商会在二手市场购买部分办公家具放置在涉案商铺内。在此期间，长沙湾田物业管理有限公司向环境治理协会催要物业费，但环境治理协会一直未缴纳，湾田建材商会亦未缴纳物业费。2018年7月9日，长沙湾田物业管理有限公司向环境治理协会发出《解除合同通知书》，通知其解除租赁合同，无偿收回租赁商铺并要求其支付欠缴三年的物业费共计8105.6元。环境治理协会随后与长沙湾田物业管理有限公司进行协商。2018年8月1日，长沙湾田物业管理有限公司同意免除环境治理协会自2015年9月19日到2016年11月1日期间的物业费，长沙湾田物业管理有限公司出具《证明》一张。2018年11月20日，湾田建材商会搬走涉案商铺内的办公家具并将涉案商铺退还给长沙湾田物业管理有限公司。2018年12月，湾田建材商会向一审法院提起诉讼，要求解除《湾田国际办公场地共用协议书》并要求环境治理协会赔偿其可得利益损失188496元，后湾田建材商会向一审法院提交撤诉申请，一审法院予以准许。2019年4月，湾田建材商会再次向一审法院提起诉讼，要求解除《湾田国际办公场地共用协议书》并要求环境治理协会赔偿其装修损失共计91430元，酿成本案纠纷。环境治理协会随后提起反诉，要求湾田建材商会支付拖欠的物业费8105.60元及违约金。在本案审理过程中，湾田建材商会向一审法院就装修造价提出鉴定申请，一审法院委托湖南恒立工程项目管理有限公司进行鉴定。2019年9月20日，湖南恒立工程项目管理有限公司出具鉴定报告，鉴定结论为“湾田国际建材化工区二期A栋424、425、426、427号四个办公区域装修工程造价为101263.64元”。一审法院认为，第一、湾田建材商会就与环境治理协会签订的《湾田国际办公场地共用协议书》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应当按照诚实信用原则全面履行义务。鉴于上述合同的目的已经无法实现，湾田建材商会与环境治理协会均同意解除《湾田国际办公场地共用协议书》，对此不持异议，一审法院对双方要求解除协议书的诉讼请求，予以支持。第二、关于湾田建材商会主张装修损失91430元的诉讼请求。《湾田国际办公场地共用协议书》中明确约定湾田建材商会负有缴纳物业费的义务，而湾田建材商会未及时缴纳物业费致使环境治理协会与长沙湾田物业管理有限公司签订的租赁合同被解除，湾田建材商会对此存在重大过错。湾田建材商会以环境治理协会未告知其缴纳物业的账户和未催告其交物业费，故环境治理协会是交纳物业费的主体为由抗辩，没有事实依据，不予采纳。同时，环境治理协会承诺将424、425、426号三个办公区域交由湾田建材商会使用四年，使用期限自2016年8月1日至2020年7月31日，然而环境治理协会与长沙湾田物业管理有限公司签订的租赁合同的期限实际至2018年9月19日到期，环境治理协会在与湾田建材商会签订《湾田国际办公场地共用协议书》时未如实告知上述情况，主观上亦存在一定的过错。因双方未就违约责任进行具体约定，一审法院认为应运用公平原则对损失进行处理。结合本案中湾田建材商会无偿使用涉案商铺，双方的法律关系不同于一般的租赁合同关系的事实，再综合考虑到双方的过错程度、涉案铺面装修费用金额以及湾田建材商会实际使用涉案铺面的时间各种因素，酌情判令环境治理协会补偿湾田建材商会装修费用25000元。关于环境治理协会称签订协议时就已经将上述事实告知湾田建材商会，湾田建材商会予以否认，环境治理协会亦未提供其他证据予以证明，不予采纳。第三，关于环境治理协会主张的物业费及违约金。长沙湾田物业管理有限公司已经同意免除环境治理协会自2015年9月19日到2016年11月1日期间的物业费，因此该期间的物业费环境治理协会不能再行主张。至于2016年11月1日到2018年9月期间的物业费和违约金，环境治理协会并未向长沙湾田物业管理有限公司实际缴纳，其应在实际缴纳后再行向湾田建材商会追偿，故对该部分费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）解除长沙市望城区湾田国际建材商会与湖南省环境治理行业协会签订的《湾田国际办公场地共用协议书》；（二）湖南省环境治理行业协会于判决生效后三日内向长沙市望城区湾田国际建材商会支付装修补偿款25000元；（三）驳回长沙市望城区湾田国际建材商会的其他诉讼请求；（四）驳回湖南省环境治理行业协会的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2086元，因适用简易程序减半收取1043元，反诉受理费25元，合计1068元，由湾田建材商会负担238元，环境治理协会负担830元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.原审采信湖南恒立工程项目管理有限公司就案涉门面的装修造价做出的鉴定意见认定装修损失是否正确；2.环境治理协会是否存在过错，原审酌情判令环境治理协会补偿湾田建材商会装修费用25000元是否恰当；3.环境治理协会要求湾田建材商会支付物业费及违约金的请求是否应予支持。环境治理协会与湾田建材商会协议约定由湾田建材商会负责装修。湖南恒立工程项目管理有限公司根据湾田建材商会提供的平面设计图、购买装修材料价格凭证、装修后的照片并经现场勘查等方式确定工程量，依据国家法律法规、行业计价标准与规范及市场调查情况计算工程造价，鉴定依据客观、合法，原审采信湖南恒立工程项目管理有限公司就案涉门面的装修造价做出的鉴定意见认定装修损失，符合法律规定。环境治理协会上诉提出湖南恒立工程项目管理有限公司违反规定做出错误鉴定，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。环境治理协会与长沙湾田物业管理有限公司签订的《湾田国际建材商铺租赁合同》约定：“若乙方（指环境治理协会）未按期向甲方（指长沙湾田物业管理有限公司）交纳定金、租金、市场服务费、物业管理费等费用，每逾期一日，向甲方支付应付未付款项千分之三的违约金，本合同继续履行；逾期超过60日，甲方有权解除本合同，无偿收回该商铺……”。2018年7月9日，长沙湾田物业管理有限公司以其向环境治理协会多次催缴2015年9月20日至2015年12月20日的物业费，而环境治理协会仍未支付构成严重违约为由通知解除双方之间的租赁合同，收回商铺，并追偿按照合同约定应当支付自2015年9月20日至2018年9月19日的物业费共计8105.60元。而环境治理协会与湾田建材商会约定，环境治理协会将424、425、426号三个办公区域交由湾田建材商会使用四年，使用期限自2016年8月1日至2020年7月31日。现案涉商铺因环境治理协会欠缴2015年9月20日至2015年12月20日的物业费，被长沙湾田物业管理有限公司提前收回导致湾田建材商会无法正常使用四年，环境治理协会对此存在明显的过错，原审考虑当事人的过错程度、涉案铺面装修费金额以及湾田建材商会实际使用涉案铺面的时间各种因素，酌情判令环境治理协会补偿湾田建材商会装修费用25000元，并无不当。环境治理协会至今仍未向长沙湾田物业管理有限公司实际缴纳2016年11月1日至2018年9月期间的物业费和违约金，原审认定其应在实际缴纳后再行向湾田建材商会追偿妥当。综上所述，环境治理协会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费628元，由上诉人湖南省环境治理行业协会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年三月二十六日书记员 姚沐宏