北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3962号上诉人(原审被告)：王俊杰，男，1968年12月1日出生。上诉人(原审被告)：李永强，男，1967年3月27日出生。上诉人委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李福海，男，1972年4月28日出生。委托诉讼代理人：杨晓燕，北京市德通律师事务所律师。上诉人王俊杰、李永强因与被上诉人李福海租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王俊杰、李永强之共同委托诉讼代理人申艳、李福海之委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊杰、李永强上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李福海的诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由李福海承担。事实和理由；1．一审法院认定事实不清。通州区大力发展工业经济，以土地长期租赁，建房手续减免的政策吸引投资人，王俊杰、李永强根据当时政策进行建设房屋、租赁土地等行为合法有效，通州区张家湾镇人民政府认定王俊杰、李永强房屋是“因历史原因形成的无相关批建手续房屋”，故一审法院不应因涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证就认定《厂房租赁协议合同》无效；2．案件所涉腾退协议中编号为6、7、8、9的房屋为王俊杰、李永强与李福海共同建造，因当时补充协议约定，所建房屋归王俊杰、李永强所有，故王俊杰、李永强未按市价向李福海收取租金。该房屋已为王俊杰、李永强所有，与李福海无关。故政府给予的拆迁配合费应归王俊杰、李永强所有；3．2010年1月24日签订的《补充协议》只是对李福海自行建房及房屋归属进行的约定，与《厂房租赁协议合同》约定的租赁标的物及内容并非同一关系，该《补充协议》内容应属有效，不应作为《厂房租赁协议合同》主合同的从合同必然无效；4．一审法院适用法律错误。李福海第一项诉讼请求为解除《厂房租赁协议合同》，一审法院认定该合同无效，但并未判决合同无效，且并未按无效的法律后果和导致合同无效的责任处理双方损失，一审法院直接分配王俊杰、李永强的拆迁配合费是错误的。李福海辩称，同意一审判决，不同意王俊杰、李永强的上诉请求。李福海向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令李福海与王俊杰于2009年10月16日签订的《厂房租赁协议合同》于2018年4月30日解除；2、请求法院依法判令王俊杰、李永强共同向李福海支付拆迁补偿利益160万元，王俊杰、李永强承担连带责任；3、王俊杰、李永强承担保费和保全费用；4、本案诉讼费用由王俊杰、李永强承担。一审法院认定事实：2006年1月1日，王俊杰（出租方、甲方）与李福海（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议合同》（以下简称“第一份租赁合同”），约定主要内容如下：一、甲方位于通州区张家湾镇南火垡村厂房占地面积五亩，厂房建筑面积北面1350平方米，南面住房8间，西面两间。二、乙方租用甲方厂房以加工行业使用。三、租赁期限为壹拾年，自2006年3月1日起至2016年3月1日为止为拾年整。四、租金定为每年柒万元整，租金为每半年一付，六年内甲方不得以任何理由调整租金。……九、乙方在租赁期内，如遇国家建设，政府占用土地而造成本合同无法履行时，本合同自动解除，政府给予的企业补偿费经营损失费搬迁费归乙方所有，房屋赔偿、占地赔偿归甲方所有，剩余租金应退给乙方。2009年10月16日，王俊杰（出租方、甲方）与李福海（承租方、乙方）再次签订《厂房租赁协议合同》（以下简称“第二份租赁合同”），约定主要内容如下：一、甲方位于通州区张家湾镇南火垡村厂房占地面积五亩，厂房建筑面积北面1350平方米，南面住房8间，西面两间。二、乙方租用甲方厂房以加工行业使用。三、租赁期限为拾年，自2010年3月1日起至2021年3月1日为止为拾年整。四、租金定为前两年柒万陆千以后每年玖万元整，租金为每半年一付提前一个月支付，拾年内甲方不得以任何理由调整乙方租金。……九、乙方在租赁期内，如遇国家建设、政府占用土地而造成本合同无法履行时，本合同自动解除，政府给予的企业补偿费、经营损失费、甲乙双方各占50%，搬迁费归乙方所有，房屋赔偿、土地赔偿归甲方所有。一审庭审中，王俊杰、李永强认可双方合伙建成涉案租赁场地上的房屋，王俊杰系代表二人与李福海签订租赁合同。李福海自2006年起即在涉案租赁场地内进行经营，并注册了北京福海顺达木业有限公司。李福海与王俊杰于2010年1月24日签订《补充协议》，约定：“经双方协议，在原有厂房的基础上，乙方承诺在2010年12月之前自建筑厂房及办公室800-1000平方米，合同期满或遇拆迁，地上物归甲方所有。12月之前一定完工，否则合同失效。此补充协议与本合同有同等法律效力。”协议签订后，李福海在涉案租赁场地上建设部分建筑物。李福海交纳租金至2018年4月30日。一审庭审中，李福海主张在2018年5月撤离租赁场地，李永强、王俊杰认为实际撤场时间是2018年10月拆迁前，但双方均未提供证据证实撤场时间。2018年10月，涉案租赁场地上的建筑物被拆除。2019年8月31日，王俊杰（乙方、被腾退人）与北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）协议》（以下简称“腾退协议”），协议主要内容如下：1、甲方因通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目需要，需腾退本项目范围内张家湾镇南火垡村的乙方非住宅地上物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅实测占地面积为3613．23平方米，取得合法手续房屋的建筑面积为0平方米。因历史原因形成的无相关批建手续房屋，在2008年1月1日（不含）之前建成的建筑面积1723．53平方米，在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积1197．99平方米，在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积25．57平方米。2、乙方在甲方规定期限内签约，并按时交房腾退的拆除配合费4562984元，机井、供电设施腾退补助费336600元。3、合同总金额共计4899584元。腾退协议附件的测绘成果表及测绘成果对于涉案场地上的所有建筑物都进行了编号及分类，一审庭审中，李福海认为编号6、7、8、9的四栋建筑物均为其所建，王俊杰、李永强认可编号7、8、9的建筑物为李福海所建，但认为编号6的建筑物借用了其围墙，李福海认可原来有围墙，但是表示当时围墙地基太浅，故拆除了大部分的围墙重新建设。根据腾退协议附件的拆腾退结果通知单，6、7、8、9四幢建筑物的拆除配合费总额为1288359元。截止开庭时间2019年12月3日，腾退协议约定的拆除配合费、腾退补助费已经发放给王俊杰合同总金额一半的数额。本案在审理过程中，李福海于2019年11月26日向一审法院提出保全申请，申请冻结王俊杰名下银行存款160万元或查封、扣押其相当于160万元的其他财产，并提交保函进行担保，一审法院于2019年11月29日作出（2019）京0112财保813号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人王俊杰名下的银行存款1600000元，期限一年”。北京农商银行经济技术开发区支行于2019年12月9日出具协助冻结存款通知书（回执），载明已冻结王俊杰名下存款1779．76元，未冻结1598220．24元，原因账户余额不足。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王俊杰与李福海签订了第一份租赁合同及第二份租赁合同，将没有任何建设手续的房屋出租给李福海经营，违反了法律的强制性规定，故一审法院依法认定王俊杰与李福海签订的两份租赁合同无效。双方于2010年1月24日签订的《补充协议》作为主合同的从合同，亦应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，据此，双方签订的两份租赁合同及补充协议的约定内容均为无效内容。同时，应当指出的是，两份租赁合同对遇政府拆迁时房屋赔偿归属进行了约定，补充协议中对遇拆迁时地上物所有权进行了约定，而本案中腾退人向王俊杰发放的是拆除配合费，拆除配合费与房屋的补偿并非同一法律概念。故王俊杰、李永强以双方签订的两份租赁合同及补充协议的约定为由不同意给付李福海相应的拆除配合费，于法无据，一审法院对其答辩意见不予采纳。因6、7、8、9号建筑物确为李福海所建，李福海作为涉案建筑物的实际占有使用人在此次腾退工作中有配合行为，故李福海有权取得一定的拆除配合费。但考虑到王俊杰作为出租方对政府腾退工作的顺利进行也有配合行为，为保护李永强、王俊杰的信赖利益，一审法院依法确认6、7、8、9号建筑物所获拆除配合费的一半即644179．5元应归李福海所有，由王俊杰给付李福海上述款项，李永强作为租赁合同的实际履行主体，亦应承担给付义务。对于李福海主张变压器腾退补助费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。关于王俊杰、李永强主张6号房屋有其围墙的庭审意见，无证据支持，一审法院不予采纳。关于李福海要求王俊杰、李永强承担保费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王俊杰、李永强共同给付李福海拆除配合费人民币644179．5元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回李福海的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，就涉案的租赁事宜，李福海与王俊杰分别于2006年1月1日及2009年10月16日签订了两份租赁合同。而依合同双方当事人的意思表示及合同内容，可以确定在履行过程中，第二份租赁合同已替代了第一份租赁合同，而依《补充协议》内容，其应为第二份租赁合同的从合同。因涉案房屋没有取得建设工程规划许可，故王俊杰与李福海签订的租赁合同及补充协议应属无效。根据现有证据显示，6、7、8、9号建筑物应为李福海所建，且拆除配合费与房屋的补偿并不等同。故一审法院考虑到李福海和王俊杰、李永强分别作为承租人、出租人在腾退中均有配合行为，酌情确定6、7、8、9号建筑物所获拆除配合费的一半即644179．5元应归李福海所有，符合本案的实际情况和相关法律规定。本院对此不持异议；对于王俊杰、李永强上诉主张一审法院并未判决合同无效一节，因一审法院在本院认为中已有论述，且李福海服从判决结果，故本院对王俊杰、李永强的该项上诉意见，不予采纳。综上，王俊杰、李永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10240元，由王俊杰、李永强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王朔二〇二〇年三月三十一日法官助理 黄璐法官助理 张羽书 记 员 李峥