广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33899号上诉人（原审原告）：李爱明，女，侗族，1981年8月27日出生，住所地：湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：张拼，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**举，男，汉族，1989年5月19日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人李爱明因与被上诉人**举房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初18030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李爱明的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判**举返还定金15万元及利息（以本金15万元按年利率6%从2017年9月1日算至款项付清之日止）及向李爱明支付违约金1016000元；3.本案一审、二审诉讼费用由**举承担。事实与理由：一、李爱明与**举在2017年7月8日所签的《协议书》并非李爱明真实的意思表示，协议应属无效。在一审，李爱明已就《协议书》的内容作出合理的解释，李爱明基于与**举是邻居关系，听信了**举称其父亲被催收货款急需用钱，**举利用李爱明的同情心设下圈套，李爱明为了帮助**举用涉案的房产抵押，才在**举事先打印好的《协议书》上签字。其协议的内容根本不是李爱明的真实意思表示，李爱明不可能在已做好全款支付房款的前提下，违反常理签署“买方违约，卖方有权没收定金人民币15万元”的协议。李爱明与**举的聊天记录及录音,充分证明**举在2017年7月17日还在与李爱明沟通，实际上双方已就房屋买卖合同中的房款支付条款达成了协议。上述聊天记录及录音足以证实李爱明与**举在2017年7月24日之前一直围绕合同的继续履行进行沟通,双方的房屋买卖合同根本就没有解除。2017年7月8日所签的《协议书》纯属违背李爱明真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，2017年7月8日所签的《协议书》无效，双方的房屋买卖合同在此时根本没有解除。二、**举存在一房二卖行为，其行为明显违约，除退还李爱明已支付的定金外，还应依法承担因违约给李爱明造成的损失。在李爱明与**举房屋买卖合同履行期间，**举为追求不法利益，擅自将涉案房屋出售给第三方，存在一房二卖，属单方违约行为。从李爱明在深圳市不动产登记中心查询的涉案房产登记信息，李爱明将涉案的房产转移给第三人的日期虽然发生在2017年7月21日，签订合同时间为2017年7月17日，但根据深圳市二手房的交易程序，从买卖双方开始接触、洽谈、看房……直至房屋产权过户登记，至少需要25日以上，何况**举的房屋在出售时还处在抵押状态，其交易的周期更长，此产权查询单，足以证实**举与第三人的交易至少发生在2017年7月8日之前。李爱明在一审申请调取**举与第三人买卖房产的全套交易文件,以查证**举与第三人的具体交易时间，但一审法院未进行调取，在一审庭审中也未查实此事。但是不能否认**举在本案中恶意违约，**举擅自将房屋出卖给第三人后，还欺骗李爱明继续履行房屋买卖合同。**举这种不诚信的恶意违约行为，除退还李爱明已支付的定金外，还应依法承担因违约给李爱明造成的损失。三、李爱明一直在积极履行合同。在整个房产买卖交易中，李爱明与**举共同去银行办理相关贷款手续，**举对李爱明的情况是知情的，最后因未能及时获得银行贷款，李爱明及时告知**举改一次性全款支付房款，**举也完全认可，李爱明改全款支付房款的方式不会导致买卖合同的根本违约，更不会影响双方合同目的实现。**举这种不诚信的行为，明显是恶意毁约，也有违诚实信用原则，对李爱明造成的损失应依法承担相应的责任。综上所述，李爱明认为，一审判决认定事实不清，适用法律有误。李爱明请求二审法院查明案件事实，依法改判支持李爱明的上诉请求。**举未提交书面答辩状。李爱明向一审法院起诉请求：1.解除李爱明、**举双方签订的《房地产买卖合同》；2.**举向李爱明返还定金15万元及利息（以本金15万元按年利率6%从2017年9月1日算至款项付清之日止，暂计至2019年4月8日的利息为14400元）；3.**举向李爱明支付违约金1016000元；4.本案诉讼费用由**举承担。一审法院认定事实：2017年5月17日，李爱明作为买方，**举作为卖方，双方签订《房地产买卖合同（NO.000XX）》，约定：卖方自愿将位于深圳市××××街道XX一期A座3单元13D物业转让给买方，转让成交价为508万元；买方在合同生效当日向卖方支付定金5万元，合同生效五日内再向卖方支付定金10万元；买方向银行按揭贷款支付购房款，买方须于2017年6月19日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款支付至监管账号并向按揭银行提交贷款申请的相关材料，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足；物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼；买方自愿支付税费；卖方应于收到全部房款扣除水电押金三日内将物业交付买方，双方同意预留5000元交房押金在卖方实际交付物业时进行结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注物业附带装潢转让，详见清单。李爱明于2017年5月17日通过微信转账向**举支付定金5万元、于2017年5月22日通过银行转账向**举支付定金10万元，**举均于收款当日向李爱明出具收款收据确认。李爱明、**举双方在一审庭审中确认，双方于2017年6月19日在中国工商银行深圳湾支行确认了资金监管协议；李爱明于2017年7月15日支付首期款93万元；后李爱明实际未取得银行的发放贷款承诺函，李爱明、**举双方就变更付款方式为一次性付款进行了协商。2017年7月8日，李爱明作为买方，**举作为卖方，双方签订《协议书》，内容为：买卖双方就购买XXA座3单元13D物业的房地产买卖合同（合同编号000XX）达成以下解除合同协议，一、买卖双方经过综合考虑达成一致和平解除该房地产买卖合同及其他合同所有补充条款协议；二、签署本解除合同协议即日起双方开具的收据及合同等相关协议同意作废，双方不追究对方的法律责任；三、买方违约，卖方有权没收定金人民币15万元整。该协议载有李爱明、**举本人签名、指模。李爱明、**举双方均确认涉案《房地产买卖合同》未经中介公司居间，为自然人蓝某和曾某介绍；李爱明、**举双方均无款项在蓝某和曾某处保管。另查，涉案位于深圳市××××街道XX一期A座3单元13D物业于2017年7月21日经核准从**举名下转移登记至案外人龚某名下，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第012XX号。不动产权资料电脑查询结果表显示合同日期为2017年7月17日。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李爱明、**举双方签订《房地产买卖合同（NO.000XX）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同解除的认定。李爱明请求解除涉案《房地产买卖合同（NO.000XX）》，**举一审庭审中对解除上述无异议，但提交李爱明、**举双方于2017年7月8日签订的《协议书》主张涉案房屋买卖合同已经双方协商解除。李爱明确认该《协议书》签字、指模真实，但认为协议内容并不是李爱明真实的意思表示，当时出于帮助**举用涉案房产抵押才签署的。李爱明未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，**举的抗辩主张一审法院予以支持，李爱明、**举双方2017年5月17日签订的《房地产买卖合同（NO.000XX）》已于2017年7月8日经双方协商一致解除。关于返还已付款项及违约责任的认定。因李爱明、**举双方于2017年5月17日签订《房地产买卖合同（NO.000XX）》已于2017年7月8日协议解除，**举在合同解除后于2017年7月17日另行与他人订立合同出售涉案房屋不构成违约。因此，李爱明主张**举支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李爱明在涉案房屋买卖合同履行过程中，未能依据约定按时足额支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。李爱明、**举双方于2017年7月8日签订的《协议书》第三条“买方违约，卖方有权没收定金人民币15万元整”说明双方已对李爱明违约责任协商一致。李爱明主张，双方已达成一致意见同意变更付款方式，但未能举证证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，李爱明主张**举返还购房定金15万元及利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李爱明与**举2017年5月17日签订的《房地产买卖合同（NO.000XX）》于2017年7月8日解除；二、驳回李爱明其他诉讼请求。本案案件受理费7712元，由李爱明负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据李爱明的上诉理由，二审争议的焦点在于：**举是否应当向李爱明返还定金及支付违约金。首先，双方于2017年7月8日签订的《协议书》已经明确涉案房地产买卖合同即日解除，并约定“买方违约，卖方有权没收定金人民币15万元整”。李爱明主张该协议书不是其真实意思表示，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对李爱明的上述主张不予采信。因此，根据上述协议书，**举无需退还李爱明定金。其次，李爱明主张**举将涉案房产出售他人，**举构成违约，但由于**举是在涉案房地产买卖合同解除后才与他人签订合同出售涉案房产，本院对李爱明的上述主张不予支持。因此，**举无需支付李爱明违约金。综上所述，李爱明的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15294元，由李爱明负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年三月二十三日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。