新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初6218号 原告：王宜书，男，1962年7月30日生，汉族，下岗工人，住新疆维吾尔自治区巩留县。 委托诉讼代理人：刘建文，新疆长信合律师事务所律师。 被告：刘朕，男，1989年12月4日生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人:王红燕，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告：李超，男，1987年12月1日生，旅游从业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原告王宜书与被告刘朕、李超租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，于同年1月9日公开开庭进行了审理。原告王宜书及其委托诉讼代理人刘建文，被告刘朕及其委托诉讼代理人王红燕，被告李超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宜书向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋，返还天燃卡、电卡、12把房间钥匙；2、判令被告支付房屋租金人民币57,500元（2016年9月1日至2018年8月31日），并支付至搬出案涉房屋期间的占用费用39,342元（按房屋租金计算，自2018年9月1日至2019年12月23日，共计16个月减8天）；返还原告垫付的采暖费5547.54元（2017年度至2018年度、2018年度至2019年度）；3、判令被告支付物业管理费5467元（2016年3月2日至2018年8月29日费用）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，二被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于伊宁市××路出租给被告刘朕、李超，租期为2016年4月1日至2019年3月31日止，每年租金3万元，第一次付半年租金1.5万元，第二次在前次租赁期满前付清，第二年起房租一次性付一年3万元。此外，租赁期间所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担，被告预交押金1千元。合同签订后，被告仅支付一年半租金，剩余租金至今未付，且在租赁期内未按期交纳物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。原告多次催要，被告均未支付上述费用，故原告诉至本院。 被告刘朕答辩称，对原告的各项主张，认为仅有部分租金和部分物业费的主张成立，只认可3万元租金以及2016年4月1日至2017年9月30日期间的物业费，且若原告垫付了才承担。具体理由为因2017年6月涉诉房屋卫生间漏水，无法正常使用，合同已经无法继续履行，其已于2017年9月30日已经搬离涉诉房屋，此后不存在继续使用涉诉房屋的事实，并于2017年6月至8月期间多次电话通知原告来办理房屋交接的手续，因原告拒不配合办理交接手续拖至今日，原告扩大的损失应自行承担。另因在租赁期间，派出所以被告将民用住房用于商业性经营使用，擅自经营需公安机关许可的行业为由，将被告行政拘留五日，其认为房屋租赁合同属于无效合同，从公安机关对其采取强制措施时，双方已经不存在合同关系，所以对此之后的各项费用其不应当承担。对于房屋租金，根据合同第一条、第二条、第七条的明确约定，租赁期限为三年，每年3万租金，2016年4月1日至2017年9月30日，应付租金是45000元，其已支付租金15000元，所以剩余租金是30000元。 被告李超答辩称，同意刘朕的答辩意见，认为租赁合同是无效的，认为2017年9月之后的房屋相关费用不应承担。涉案租赁合同确实是其与刘朕与原告共同签订的，但在合同签订后，因其与刘朕经营理念不同，其于2016年6月退出了与刘朕的合伙关系，但确未与原告书面解除租赁关系，与刘朕进行退伙清算时已将其应当承担的房屋租赁费算清，故认为在本案中不应当再承担任何费用。 本院经审理认定事实如下：原告王宜书与被告刘朕和李超签订《租房协议书》，协议约定，原告将其位于伊宁市××路住宅承租给二被告使用，该房套内使用面积为125.27平方米，租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，每年租金3万元，第一次付半年租金15,000元，第二次付款应在前次租金期满前1个月前付清，从第二年起，房租一次付一年共3万元整，如逾期不交，被告应主动搬出，否则，原告有权将房屋收回或通过诉讼。承租房屋的水、电、天然气、物业、冬季取暖费用等由被告支付，若因使用不当造成的罚款等损失，由被告负责，被告交给原告水、电、天然气、物业、冬季取暖费等费用押金1000元，还房时，被告不欠任何费用，原告全部返还押金，如果欠费则由被告补交或在押金中扣除后，余额全部返还给被告。协议还约定，被告在承租期满，没有说明续租和签约，占房不交，整天锁门，联系中断，原告可以打开房门收回租赁房屋。协议中的补充条款约定，原告分摊房屋装修费用4000元整，直接从房租中扣除，合同签订后被告的装修材料留予原告，不得带走。随租房物品有天然气卡一张、电卡一张，房内钥匙12把。 合同签订后，二被告将租赁房屋用于合伙经营旅游咨询、旅游项目及民宿。租赁合同签订后两个月左右，李超因与刘朕经营理念不同退出合伙，双方已对合伙相关费用，即包括房屋租赁所涉费用进行了清算，李超提供了两份不予报案申请书以证明刘朕向其支付了35,000元退伙费后已退出合伙关系，刘朕对上述不予报案申请书认可，表示已将35000元退伙费转给了李超，亦自认了李超在退伙后的一个月内搬出了租赁房屋。被告刘朕仅向原告交纳了2016年4月至9月期间半年的租金15,000元，其中包括合同中所约定的应当由原告分摊的4000元房屋装修费用。因被告未支付剩余租金及合同约定的相关费用，原告于2018年9月12日已就此案向法院提交了相关证据材料，庭审时合同已自然终止。 另查明，被告刘朕于2017年9月13日因擅自经营需公安机关许可的行业被伊宁市公安局拘留5日，故其因此认为涉案租赁合同系无效合同。庭审中，被告刘朕表示在2017年9月30日便已将租赁房屋退还给原告，但原告对此说法不予认可，表示从未接到被告刘朕要求退房的电话或书面通知，还表示于2019年10月左右，是在涉案租赁房屋向被告刘朕送达了开庭传票，被告刘朕对在租赁房屋内收到传票的事实并未否认。 还查明，原告已交纳2017年至2018年，2018年至2019年两个年度的供热采暖费，合计5547.54元。就原告提供的物业证明显示，涉案租赁房屋自2016年3月29日至2018年9月28日期间的物业管理费为5400元。庭审中，被告刘朕表示涉案房屋的天然气卡、电卡及12把房屋钥匙均留在涉案房屋内，其遗留在屋内的相关物品无需取回，原告可自行处理。另，原告实际收取被告押金1000元。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、租房协议书、不动产权证、供热采暖费票据、伊宁市天宝物业服务有限公司新时代广场小区物业部证明、解除拘留证明书、不予报案申请等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与二被告签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认租赁合同合法有效，在合同的履行过程中，双方均应按合同的约定履行各自的合同义务。在租赁期间，被告刘朕因违反行政许可被行政拘留并不会当然影响涉案租赁合同的效力，现双方就租赁合同的履行期限有异议，故本案的争议焦点即为被告承租涉案房屋的实际履行期限问题。对此焦点，被告刘朕认为因在涉案租赁房屋擅自经营需公安机关许可的行业被行政拘留时，涉案房屋已不能满足其租赁用途，并表示于2019年9月30日已搬离租赁房屋，与此同时以电话的方式通知过原告解除租赁合同。但原告对被告刘朕的上述说法不认可，表示其并未接到刘朕要求解除租房合同的电话通知，刘朕也从未以任何方式就要求解除租赁合同的事宜向其表示过，其认为租赁合同现已履行完毕。被告刘朕就其提前搬离涉案租赁房屋的事实，庭审中并未提供相关证据予以证明，反而当庭自认于2019年10月在涉案租赁房屋接收本案开庭传票的事实，故本院对被告刘朕的辩解理由不予采信，认定涉案租赁合同系履行完毕自然终止。在原告已按约将涉案租赁房屋交由被告使用的情况下，被告理应按约向原告支付房屋租金和承租期间的相关费用，截止庭审，被告仅向原告支付房租15,000元,现原告主张2016年9月1日至2018年8月31日（预向法院提起诉讼时）期间的房租计57500元，对此主张本院依法予以支持。另对原告主张的自2018年9月1日至2019年12月31日期间的房屋占用费用，对此本院认为，根据双方签订的协议书中关于“承租期满，在没有说明续租和签约的情况下，占房不交，整天锁门、中断联系，出租人可以打开房门收回房屋，一切后果承租人自负”的约定，原告至迟在合同约定的履行期限届满次日便享有要求被告腾房并收回租赁房屋的权利，而原告甚至于2019年10月在开庭传票送达刘朕至涉案租赁房屋时都未将房屋收回，所以，自合同履行届满之后所产生的所谓房屋占用费，系原告怠于行使自身权利所造成的不必要损失的扩大，此部分责任应由原告自行负担，被告需承担租赁房屋自2018年9月1日至2019年3月31日期间的租赁费用，计17,500元。 对于原告所主张的采暖费及物业费，均系涉案合同中所约定的，承租人理应承担的相关费用，故被告应向原告支付租赁期内所产生的采暖费5547.54元，物业管理费5400元。另对原告要求被告立即腾退房屋，并返还天然气卡、电卡和12把房间钥匙的主张，鉴于涉案租赁合同履行期限早已届满，被告无续租的意思表示且在庭审时已搬离涉案租赁房屋，原告有随时收回房屋的权利，至于天然气卡、水卡和12把钥匙，被告刘朕已当庭明确表示在搬离租赁房屋时已全部留在租赁房屋内，原告可在收房时一并取回。 对于被告李超是否应当承担原告上述主张的给付责任问题。二被告基于合伙关系租赁了涉案房屋，在合伙过程中，李超因与刘朕经营理念不同退出了合伙，在退伙时二人进行了合伙清算，虽对涉案租赁房屋的租金也一并进行来了清算，但李超的退伙行为仅约束合伙内部，对外即对原告不产生约束力，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”的规定，李超应对合伙所产生的对外债务承担连带责任。 因原告收取被告1000元房押金，应与被告尚应给付的金额进行冲抵。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘朕自收到本判决之日立即搬离涉案租赁房屋并将天然气卡、水卡和12把钥匙一并交付原告王宜书。 二、被告刘朕于本判决生效之日起十日内向原告王宜书支付房屋租金74,000元（扣减1000元押金）、物业管理费5400元、采暖费5547.54元，合计84,947.54元； 三、被告李超对第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告王宜书的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2458元，减半收取计1229元，由被告刘朕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 冯 洁 二〇二〇年三月二十日 书记员 范嫣雯