山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3305号 上诉人（原审被告）：高令普，男，1954年10月4日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：耿超美，山东成康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肥城市王庄镇魏家坊村民委员会，住所地：肥城市王庄镇魏家坊村。 法定代表人：魏绪岭，村主任。 委托诉讼代理人：田洪振，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。 上诉人高令普因与被上诉人肥城市王庄镇魏家坊村民委员会（以下简称魏家坊村委会）返还原物纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高令普上诉请求：撤销（肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2111号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《合同书》未生效。上诉人高令普与配偶郑桂梅系涉案房屋的共同所有人、涉案宅基地的共同使用权人，上诉人与被上诉人签订的《合同书》未经共同权利人的同意及认可，该合同未生效，且违反法律规定的“一户一宅”的强制性规定，亦属于无效合同。二、涉案房产的价值未经合理合法的价值评估，被上诉人单方定价违背上诉人及共同权利人的意志，严重侵犯了权利人的合法权益。三、被上诉人以集体管理优势强迫被申请人签订《合同书》，强制剥夺申请人合法的宅基地使用权，与国家的新农村建设的基本精神相悖，其非法主张不应当得到支持。上诉人儿子娶妻生子，于2010年4月23日分户，成立家庭户。2012年购买的村委会开发的小产权房，系上诉人的儿子全资购买，家庭户居住，与上诉人无关。四、被上诉人与多户村民签订的宅基地、房屋购买《合同书》均未得到履行。因村原规划未得到履行，包括时任村支部书记在内的几十户村民老宅均予以回购，被上诉人起诉上诉人返还房屋只是几十户村民中的特例是针对上诉人的发难，是对集体权利的滥用。综上，原审法院审理案件认定事实错误，进而导致适用法律错误，应予纠正。若判令上诉人返还房屋、宅基地，无异剥夺了上诉人及共同权利人的基本生存权，请求二审法院考虑上诉人的现实生存状态，谨慎依法裁判。 被上诉人魏家坊村委会辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告魏家坊村委会向一审法院起诉请求：l.判令被告返还房屋，承担违约金500元，并支付原告出租损失6500元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告高令普系原告本村村民。被告原有旧房一处，四至为北到小巷，东到大街，南到小巷高令祥，西到高令祥。2012年原告经过村民代表大会通过进行旧村改造，建设了部分新房，并制定了相应购房政策，规定购买新房分为两种方式：第一种方式，由村民将旧房和宅基折价交回村委，村民交齐差价安置新房；第二种方式可以不交回原宅基地，但是需要按照房屋市场价格全款购买。被告按第一种方式报名后，原告对被告的涉案旧房进行了评估，评估价值为26829元，被告对上述评估价值予以认可。2012年11月9日原告（甲方）与被告（乙方）签订合同书一份，主要内容为：为完善好旧村改造工作，解决好村民购楼搬迁涉及的系列问题，村两委会及理事会以上干部专题进行研究讨论、特与乙方签订合同如下：一、乙方必须按照甲方规定的时间及时交足够楼款，每迟交一天按20‰交滞纳金。二、乙方自己有宅基地及房屋的，按村委会规定给予补偿。补偿标准参照甲方拆迁补偿规定执行，宅基地面积补偿依据甲方土地复垦的有关补偿规定执行。三、乙方享受补偿必须建立在一户一宅的基础上进行，杜绝一户多宅、弄虚作假现象的发生、超出规定范围的宅基地进行归公处理。四、乙方确实无房及宅基地、在不享受村补偿的同时，所购楼单价再增加100元/m2。五、乙方自接到楼房钥匙七天内，应将原住房内所有物品收拾干净，自第八天起，乙方应将房权证交付甲方，无房权证的应与甲方签订协议，确定该房权归甲方所有原房权证找到视为作废。甲方从此对该院落、房产进行收管，更换门锁，乙方从此解除对该住房所有权和使用权，未经甲方允许不得随便进入。六、乙方购房仅限自己使用，不得租给他人使用，乙方替别人购买以及冒名顶替他人购楼，除追究乙方责任外，对所买楼房追交200元/m2的购楼款，乙方所买楼房给外村的按外村人购买楼房的规定执行，所买楼房给本村人的按本村人购买楼房的规定执行。七、乙方自己的原有房屋及院落不得转让给他人或卖给他人或者和他人进行交换，一旦发现上述行为视为自动放弃购楼机会，原购楼款在规定时间内不予退还﹍﹍九、乙方在七天内不能搬出原住房的甲方对乙方给予500元的罚款，并责令乙方在5天内搬迁完毕，否则，甲方对乙方楼房进行服务限制。原告加盖村委会公章、被告签名捺印对上述合同内容进行确认。合同签订当日，原告按照合同约定将新房交付被告，被告将涉案旧房折抵26829元后，交纳了部分房款，剩余购房款6021元于2019年4月21日交纳完毕。庭审中，被告自认涉案旧房一直由其本人占有，未交付原告。 一审法院认为，原告进行旧村改造，并制订了相应的购房政策。按照该政策第一种方式规定，村民将原有旧房折价抵顶部分购房款购买新房后，应将原有旧房交回原告。本案中，被告高令普按照上述购房政策与原告签订了合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已按照约定将新房交付被告，被告亦应按照合同约定将涉案旧房屋交付原告。现被告拒不履行上述合同义务，原告要求交付，符合法律规定，一审法院依法予以支持。虽然双方在合同中约定购房者七天内搬出原住房，但并未约定起始日期，违约日期无法确定，因此对原告主张违约金的诉讼请求一审法院不予支持。原告主张房屋出租损失，但未能提交相应损失的证据，在一审法院指定期限内亦未提交损失评估申请，应对此承担不利后果，因此对其该项主张一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告高令普于本判决生效之日起三十日内交付原告肥城市王庄镇魏家坊村民委员会房屋一处（位于肥城市王庄镇魏家坊村，四至为北到小巷，东到大街，南到小巷高令祥，西到高令祥）；二、驳回原告肥城市王庄镇魏家坊村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告高令普负担。 本院二审期间，上诉人高令普围绕上诉请求依法提交下列两份证据：证据一、户口常住人口登记卡一份，证实高令普为户主，家庭成员包括郑桂梅，系高令普的配偶，对于涉案房屋郑桂梅与上诉人系共同权利人，共同享有涉案房屋所有权，共同享有宅基地使用权，未经过权利人郑桂梅同意认可，所签订的合同书对郑桂梅不发生效力，所以高令普与被上诉人所签订的合同书未生效。证据二、上诉人儿子高德柱户口本一份，证实2010年4月23日上诉人的儿子已经分户，而且没有宅基地，2012年所购买的村委会开发的小产权房系上诉人儿子全资购买，与上诉人无关。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人魏家坊村委会对上诉人提交的证据的真实性无异议，但认为与本案无关，合同是高令普签的，与高德柱无关。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，2012年11月9日上诉人高令普与被上诉人魏家坊村委会签订的涉案《合同书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的强行性规定，合法有效，原审法院对此予以认定正确，本院依法予以维持。上诉人高令普主张该《合同书》未经涉案房屋的共同所有人、涉案宅基地的共同使用权人郑桂梅同意及认可，合同未生效。因涉案合同书内容已经实际履行，上诉人高令普的该项主张与事实不符，本院不予采信。上诉人高令普按照该《合同书》的约定将涉案旧房折价抵顶部分购房款后购买了新房，且在一审庭审过程中对于房屋评估价值、合同签订、房款缴纳及新房交付事实均无异议，则被上诉人魏家坊村委会要求上诉人将涉案房产按照合同约定交付给被上诉人于法有据，原审法院对此认定亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人高令普的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高令普负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇二〇年三月二十日 书记员 许安冉