新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2195号原告：陈家文，男，1958年4月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：阿斯亚·吐尔逊，新疆梦维律师事务所律师。被告:杜启之，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：马磊，水磨沟区精诚法律服务所法律工作者。被告:段林虹，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告:中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司，住所地乌鲁木齐高新区。负责人：张鹏，系该公司经理。委托诉讼代理人：芦陶叶，新疆邦本律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，新疆邦本律师事务所律师。原告陈家文与被告杜启之、段林虹、中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家文的委托诉讼代理人阿斯亚·吐尔逊，被告杜启之的委托诉讼代理人马磊，被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司的委托诉讼代理人芦陶叶、郭婷婷到庭参加诉讼。被告段林虹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家文向本院提出诉讼请求：1.请求确认第一、第二被告与第三被告签订的《站址租赁合同》无效；2.请求判令被告承担2016年10月15日至2018年10月17日的场地使用费36000元整（18000元／年×2年＝36000元整）。事实理由：第一、第二被告自2011年5月25日开始就租赁原告位于乌鲁木齐市的房屋，租期为三年，并于2014年5月28日续签合同，该合同约定原告将属于自己的位于乌鲁木齐市的房屋一楼一个门面，二楼及地下室出租给第一被告和第二被告。2017年5月原告回乌鲁木齐找第一第二被告收房租时发现，原告所出租房屋屋顶上架有电信铁塔，原告感到很纳闷，遂找到第一第二被告经过反复追问，第一被告骗原告说才刚租出去半年，原告就找到第三被告，才得知第一被告和第二被告在未经原告的同意之下于2013年10月15日就将原告所有的房屋楼顶240.301平米的屋顶平台擅自转租给中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司，租期为三年，中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司用作架设通信天线和搭建机房用途使用。后来，在电信铁塔归铁塔公司管理之后，第一、第二被告继续瞒着原告与第三被告于2016年10月15日签订了《站址租赁合同》，租期为三年，自2016年10月15日至2019年10月14日。第一、第二被告的这种擅自转租的行为严重侵害了原告的合法权益，第三被告在租赁该房屋时也不经过合理审查，就租赁了本不属于第一第二被告的房屋，并对原告的楼顶平台进行改建，其行为也侵害了原告的房屋所有权。根据法律有关规定，属于无效合同。综上所述，为了维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告杜启之辩称，请求驳回原告的诉讼请求，第一和第二被告之间签订租赁合同是合法有效的，不存在无效的情形。我方认为原告对被告之间签订的租赁合同是明知的，且默认，同时，该租赁合同并未对原告造成损失不存在相关费用。被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司辩称，一、铁塔公司承租人站址租赁合同合法有效。(一)法定期限未提出异议，转租合同有效根据合同相对性，中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司自2013年10月15日即承租杜启之、段林虹享有使用权的房屋屋顶，约定每年租金11500元。2015年三大运营商业务体制改革，将铁塔建设业务移交中国铁塔股份有限公司，并由中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司根据相关要求与铁塔乌分公司办理移交手续，就涉案站址中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司、铁塔乌分公司、段林虹签订《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，将此东福宾馆站址站址合同转让给铁塔乌分公司，后铁塔乌分公司与杜启之、段林虹继续履行合同至今。根据原告陈述其在2017年5月即知道承租人已将其承租的房屋屋顶转租给铁塔公司，至2018年11月2日前未提出承租人违约解除或者要求确认转租合同无效的诉求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。(二)转租行有效，在出租人与承租人租赁合同尚未解除前或期满前，其无权要求确认转租合同无效，如其将来收回租赁物所有权，可另行主张权利。二、转租合同有效，租金标准应按转租合同标准执行。三、退一步说，即便法庭认为转租合同无效，也应根据转租合同执行租金标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故，即便法庭认为转租合同无效，也应按照转租合同标准支付租金。被告段林虹未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：原告陈家文向本院提交如下证据：1.房屋所有权证两份，证明涉案房屋所有权人为陈家文的事实。2.租赁合同三份，证明日期为2011年5月25日、2014年5月28日和2017年6月20日，原告与和第一被告签订，被告自2011年5月开始租赁原告的房屋，2014年5月28日被告续租原告房屋时，租赁的是房屋二楼、地下室及门面（即中间的侧二）一个，到了2017年6月20日被告续租原告房屋时，租的是一楼一个门面和二楼。2017年6月20日的合同第六条约定“承租方应租哪里用哪里，不能侵占出租方其他房屋和底盘，损害出租方的利益，若再有发生，按年租金赔偿出租方，新旧账一起算。”3.房屋屋面租赁合同，证明2013年10月15日第一被告、第二被告与中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司签订。一、二被告将其所租赁的所有权为原告的乌鲁木齐市苏州东路2号（现为乌鲁木齐市龙盛街62号）的房屋屋面（即楼顶）出租给第三被告，租期为2013年10月15日起至2016年10月14日的事实。4.站址租赁合同，证明2016年10月15日第二被告与第三被告签订的，第二被告将其所租赁的所有权为原告的乌鲁木齐市苏州东路2号（现为乌鲁木齐市龙盛街62号）的25平方米房屋出租给第三被告，用作乙方建设无人值守的基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。租期为2016年10月15日至2019年10月14日止的事实被告杜启之、中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司认可上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。被告杜启之向本院提交如下证据：1.照片，证明只要在这个房屋附近，就能看到房顶基站，原告不可能不知道相关事宜且原告经常去房的事实。原告认可此证据的真实性。被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司认可此证据的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司向本院提交如下证据。1.现场，证明站址使用面积很小，很显眼的事实。2.关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函，证明电信公司已经将合同已经转让给被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司的事实。原告与被告杜启之认可此证据的真实性。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2011年5月25日开始将位于乌鲁木齐市的房屋出租与被告杜启之，租期为三年，并于2014年5月28日续签合同，该合同约定原告将属于自己的位于乌鲁木齐市的房屋一楼一个门面，二楼及地下室出租给。2013年10月15日，被告杜启之、段林虹将涉案房屋楼顶租给中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司，租期为三年，中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司用作架设通信天线和搭建机房使用。后电信公司将设施铁塔公司管理之后，被告段林虹杜启之于2016年10月15日与被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司签订了《站址租赁合同》。本院认为,本案的争议焦点被告杜启之、段林虹与被告中国铁塔股份有限公司乌鲁木齐市分公司签订的《站址租赁合同》是否无效；被告是否应当承担支付2016年10月15日至2018年10月17日的场地使用费36000元整的责任。原告与被告杜启之之间的房屋租赁合同关系合同法有效，被告杜启之承租范围应包括涉案的屋顶部分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告陈家文作为房屋出租房及所有权人以其不知道被告转租的事宜，于该转租事宜开始六个月后要求确认合同无效的诉讼请求，没有事实及法律依据。其要求被告承担2016年10月15日至2018年10月17日的场地使用费36000元整的责任的诉讼请求没有事实及法律依据。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告陈家文请求确认第一、第二被告与第三被告签订的《站址租赁合同》无效的诉讼请求二、驳回原告要求判令被告承担2016年10月15日至2018年10月17日的场地使用费36000元整的诉讼请求。案件受理费700元（原告已预交），由原告陈家文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李东生人民陪审员  郭新霞二〇二〇年三月三十日书 记 员  田启朦