湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初1874号原告：詹慧文，男，1976年8月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路179号,统一社会信用代码：914301007225056682。法定代表人：黄丽莎,公司董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银鹤，湖南普特律师事务所律师。原告詹慧文诉被告长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹慧文，被告的委托诉讼代理人向银鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹慧文向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付迟延交房违约金67972.72元（自2017年12月1日起至2018年8月25日止以总房款为计算基数按每日0.11‰的标准计付）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年3月15日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ150231403），约定原告购买被告开发建设的位于长沙岳麓区房屋，建筑面积198.34㎡，合同总价款2314359元，原告以首付款和银行贷款方式向被告支付购房款，被告于2017年11月30日前向原告交付验收合格的房屋，否则被告按原告已付房款的0.11‰每日的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定于2017年11月30日前向原告交付该房屋，此后，经原告等业主多次催促，被告于2018年8月向原告发送了收房通知，然截至被告通知原告收房之日，该房屋所属的小区配套设施不全、绿化不完善、消防通道未施工，即被告拟向原告交付的该房屋存在严重的居住安全隐患。综上，被告逾期交房的事实清楚，期间双方也多次就交付符合约定的房屋以及逾期交房的违约金事宜进行协商，均未能达成一致意见。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告西湖公司辩称：被告不存在逾期交房的事实，原告的起诉没有事实依据，应依法驳回其全部诉讼请求，理由如下：一、原告所诉称的房屋延期交付，依据双方合同约定，被告不承担延期交房的责任。被告基于合同补充协议第四条的约定，被告具有免除延期交房违约责任的权利。导致本项目工程延期的主要原因有两个方面：一是本项目原规划项目的用电系专有供电设施，在项目建设过程中2017年根据长沙市政府政策规定所有在建和新建的商品房住宅小区专电一律改为公电，被告因此调整原有的供电设备的使用方式，将专电变更为公电并另行进行设计，重新由供电部门进行公电的建设施工，由此导致本项目预计的完工时间延长，依据合同补充协议第四条第四点约定：“遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：……（2）相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；……（5）因市政公共设施施工致使工期延误。”被告的该项目由于建设过程中涉及政策调整导致原有设计要进行调整以及施工，因此产生的施工工期的延长，依据上述约定，被告不应该承担逾期交房的责任。二是由于长沙市市政公共设施施工导致本项目的工期延长，因此造成本项目交房时间延长。根据补充协议中第四条第四点第五项约定，被告基于上述理由导致交房延期，不应承担逾期交房的责任。二、2017年11月30日涉案房屋完成了消防验收备案，在2017年9月14日涉案房屋已经取得合同约定的五方验收合格，被告作为建设方组织施工方、监理方、设计方、勘查方对项目进行竣工验收，符合合同中第八条第一点的交房约定，依据双方补充协议第五条第二点约定：“除非出卖人另有通知，买受人应在主合同约定的交房之日直接到出卖人处办理房屋交接手续，买受人未依约前来办理好房屋交接手续的，视为出卖人已在约定的交房日期将符合约定标准的商品房交付买受人。”也就是说出卖人的房屋在合同约定时间已经完成了五方验收，依据合同约定出卖人无需向买受人出示收房通知，因此本案原告认为被告延期交房缺乏事实依据。三、原被告签订的合同中关于逾期交房的违约责任约定不明，原告主张的违约金请求金额没有事实依据和法律依据。合同第十一条约定的逾期交房的违约金条款有歧义：逾期在120日内的，出卖人向买受人支付日0.11‰的违约金……，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同约定存在歧义，视为无效，原告所主张的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。原告主张的违约金标准明显过高，应依法予以降低，且原告一直未提供任何证明其受到相关经济损失，因此应依法驳回其诉讼请求。四、涉案房屋已在2017年9月14日完成了竣工验收，基于被告前述的客观原因导致的工期延长，被告对于迟延完工具有免责的客观事实，且延迟交付有适当理由，按照合同约定原告应视为接受房屋。经审理查明：原告詹慧文与被告西湖公司于2017年3月15日签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：ＸＸ150231403），合同约定原告购买由被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，总价款为人民币2314359元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017年3月15日向出卖人交付首期房款（含定金）1164359元，剩余房款1150000元向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款，出卖人应协助办理。第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施（工程）：1、供水：2017年11月30日达到接通条件；2、供电：2017年11月30日达到接通条件；3、燃气：2017年11月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.11‰的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第八条的补充约定：1、本条商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件或表格。……4、遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：（1）不可抗力（包括但不限于战争、水灾、地震等及其他出卖人不能预见、不能控制、不能避免、不能克服的事件）；（2）相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；（4）非因出卖人过错而由政府行政部门作为的行政行为，（包括但不限于行政检查、停工通知等）致使工期延误；（5）因市政公共设施施工致使工期延误。以上特殊原因，出卖人可凭相关证明文件，据实予以延期。出卖人应于取得该证明文件起60日内书面告知买受人。合同签订后，原告支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，被告接受了房屋价款。被告开发建设的恩瑞麓山名园G、F组团二期13、14、15、16栋于2018年8月14日竣工验收。2018年8月25日被告向原告交房。上述事实，有当事人的陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、湖南增值税普通发票、收款收据等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于被告是否违约即是否逾期交房的问题。原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告应依约于2017年11月30日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。其他同类案件中的原告提交了《竣工验收备案表》以证明涉案房屋于2018年8月14日竣工验收，被告提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以证明涉案房屋于2017年9月14日竣工验收。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，当事人就数个证据对同一事实的证明力，可以依据下列原则认定：物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力大于其他书证、视听资料和证人证言。其他同类案件中的原告提交的《竣工验收备案表》系从湖南湘江新区管理委员会住建环保局信息公开取得，其证明力大于被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故本院认定涉案房屋于2018年8月14日竣工验收合格。且被告于2018年8月25日向原告交房。因此，被告并没有按照合同约定时间向原告交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。对于被告主张是由于规划设计专电变为公电及市政公共设施施工导致延期交房可以免除其违约责任，因被告未提交充分证据予以证实，故对被告的该主张本院不予采纳。二、关于原告诉请违约金是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告逾期交房的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款0.11‰的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年12月1日起至2018年8月25日逾期交房的违约金37076元（2314359元×0.06‰×267天=37076元），对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙西湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告詹慧文违约金37076元。二、驳回原告詹慧文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1500元，减半收取750元，由被告长沙西湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年三月二十六日书记员  陈旸芷