湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1787号上诉人（原审原告）：梁欣，男，1993年1月1日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：唐招峰，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南博长房地产开发有限公司，住所地湖南省冷水江市轧钢路（冷水江钢铁总厂办公楼五楼）。法定代表人：庞勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘坤，湖南正湘律师事务所律师。上诉人梁欣与上诉人湖南博长房地产开发有限公司（以下简称博长公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求；2.由博长公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.法律明确规定合同意思自治原则，且梁欣对逾期交房没有任何过错，一审法院置约定不顾径行调整违约金计算标准错误；2.案涉合同系博长公司提供的格式合同，在提供格式合同一方违约的情况下，更应严格遵守违约金条款；3.梁欣购房贷款每日需支付万分之一点多的利息，购房款如果没有买房存进支付宝及各类银行保本理财产品每日可获利万分之一点多，此两项加起来接近日万分之三，另由于未交房梁欣需租房住，这些加起来已经远远超过日万分之三，一审法院将该标准调整为日万分之一，既违反了公平原则，也无法弥补我方损失。博长公司辩称，1.我方没有违约，案涉合同约定的交房条件并没有要求竣工验收，且合同约定的竣工时间为2019年8月1日，故我方不应当承担支付违约金的责任；2.案涉合同是住建委提供的范本，不是格式合同。博长公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判其不承担违约责任；2.由梁欣承担本案诉讼费用。事实与理由：1.案涉合同约定竣工日期为2019年8月1日，交房日期为2018年6月30日。众所周知，房屋的交付必须在竣工后，博长公司自2019年8月1日竣工完成到同年9月27日综合性验收完成不到两个月并无拖延，因此，交付房屋的约定应当根据案涉合同第一条第三款约定的内容进行推定，即应当在2019年8月1日竣工完成后的合理期限之内交付房屋，梁欣于2019年9月23日收房，属于合理期限，博长公司未违约；2.2018年6月30日案涉房屋已经竣工，且已经经过了五方主体结构工程验收、建设工程规划竣工验收、消防验收等各分项验收。分项验收合格证明案涉房屋已经可以居住使用，此时案涉房屋完全可以达到梁欣使用房屋的目的。梁欣辩称，1.竣工验收备案是法律规定的交房条件，案涉合同并未排除该条件，即使进行了约定也不能排除；2.案涉合同是范本也不影响其是格式合同，且博长公司对限制、排除我方权利的条款并未进行提示说明。梁欣向一审法院起诉请求：1.判令博长公司向其支付2018年6月30日起至2019年8月28日止共424日的逾期交房违约金74219元，并以583481元购房总价款为基数按照日万分之三的标准支付自2019年8月29日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2.由博长公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月20日，梁欣（买受人）与博长公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201700051002）及《补充协议》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017-0005，批准机关为长沙市住房和城乡建设委员会。该建设工程预计竣工日期为2019年8月1日。买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区房屋，该商品房合同约定建筑面积为85.68平方米，其中套内建筑面积66.67平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.01平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为6810元／平方米，总房价为583481元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）283481元，剩余房款300000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。出卖人应当在2018年6月30日前开始向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，出卖人约定的商品房交付时间为本项目分期交付时间，由于项目分期开发而产生的环境影响，买受人表示理解，同意不以此为由要求出卖人承担违约责任。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。如买受人的房屋价款（包括但不限于买受人申请的银行按揭或住房公积金贷款、政府货币补贴、应缴纳的契税、维修基金、办证登记费、工本费等在内的应由买受人支付的任何款项），买受人未在本合同约定的交房期限前支付给出卖人或缴纳给政府相关收费部门，出卖人将顺延交房和办理房屋权属证书日期，且出卖人不承担相应的违约责任。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。因《商品房买卖合同》及补充协议履行所发生的通知等文件均应以中文的书面文字为准，采用传真、挂号邮件、ＥＭＳ、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《商品房买卖合同》所列的地址为准，买受人对其在合同中所载明的地址真实性、准确性承担责任。若一方地址发生变更的须及时书面通知对方。《商品房买卖合同》一方向对方发出的通知，符合下列情形即视为已送达：1、该通知已交付对方的；2、按合同中载明的地址以邮递方式发出后超过7天，无论是否签收或退回的；3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的；4、报纸公告刊登之日。合同及《补充协议》对其它事项还进行了约定。当日，梁欣依约向博长公司支付了首期房款283481元（含定金）。2017年2月23日，梁欣缴清了涉案房屋的契税、专项维修资金等相关税费。2018年4月15日，梁欣通过银行按揭方式向博长公司支付了剩余房款300000元。2018年6月7日，博长公司向梁欣邮寄《入伙通知书》，通知梁欣办理收房手续。该邮件显示于2018年6月9日被单位收发章签收。之后，梁欣以涉案房屋所在栋未经竣工验收合格为由拒绝收房。2019年9月6日，梁欣以博长公司未按合同约定向其交付验收合格的房屋为由起诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、2019年9月22日，梁欣接收了涉案房屋。2、涉案房屋所在栋于2018年8月9日消防验收合格，于2019年9月27日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收合格，于2019年11月6日办理竣工验收备案手续。3、梁欣对第1项诉求中的违约金明确为以购房款583481元为基数，按照日万分之三的标准，从2018年6月30日起计算至实际交付验收合格的房屋之日止。一审法院认为，梁欣、博长公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，博长公司虽于2018年6月7日邮寄《入伙通知书》通知梁欣办理收房手续，但此时博长公司所建设的涉案博长山水佳园5栋工程并未经竣工验收合格。因此，梁欣有权拒绝收房。梁欣据此主张逾期交房违约金，予以支持。因梁欣购买的商品房为预售商品房，该建设工程预计竣工日期为2019年8月1日。梁欣在购买涉案房屋时应当知道涉案房屋在2018年6月30日前不可能达到竣工验收的条件，故梁欣对博长公司的违约亦负有责任。此外，梁欣在明知涉案房屋所在栋尚未进行竣工验收的情形下，仍于2019年9月22日接收涉案房屋，梁欣对此亦负有责任，但根据法律规定，仍不能免除博长公司自梁欣收房之日起至涉案房屋所在栋竣工验收合格之日止的逾期交房责任。故综合全案情况，一审法院将违约金酌情调整为以购房款583481元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年7月1日起计算至2019年9月27日止为26490元（454天×583481元×0.1‰）。对梁欣主张超出部分，不予支持。博长公司辩称其没有违约行为，不应承担违约责任，博长公司的该项辩解意见，不符合法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）湖南博长房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付梁欣逾期交房违约金26490元；（二）驳回梁欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1655元，因适用简易程序减半收取827.50元，由梁欣负担532.50元，博长公司负担295元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是：1.博长公司是否应当承担逾期交房违约责任；2.一审法院调整违约金计算标准是否恰当。关于争议焦点1，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，博长公司虽于2018年6月7日邮寄通知梁欣办理收房手续，但此时案涉博长山水佳园5栋工程并未竣工验收合格，至2019年9月23日接收房屋时，案涉博长山水佳园5栋工程仍未竣工验收合格，故博长公司关于其不应当承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立；关于争议焦点2，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，虽然案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》约定博长公司逾期交房每逾期一天应当支付已付房款万分之三的违约金，但导致案涉房屋逾期交房梁欣亦有过错，且其未提供证据证明其损失，故一审法院酌定违约金计算标准调整为日万分之一并无不当。梁欣关于一审法院调整违约金计算标准错误的上诉理由亦不能成立。综上，梁欣和博长公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1655元，由梁欣负担827.50元，湖南博长房地产开发有限公司负担827.50元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  何 芳审判员  文 芳二〇二〇年三月二十三日书记员  曾知畅