重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1232号上诉人（原审被告）：孙欣萍，女，汉族，1973年2月10日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：徐德祥，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申莲梦，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人孙欣萍因与被上诉人重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙欣萍上诉请求：驳回原告诉讼请求。事实与理由：2007年的前期物业合同与2004年的不一致，一审未查清。业主签名不真实，物业费涨价行为不合法。上诉人发现至少9名业主签名不真实。可以进行鉴定。违约金标准过高，应当分段计算。部分费用已经超过诉讼时效，不应支持。商社物业陈述，征求意见是公司在街道办人员陪同下进行，票数清点和保存均在街道办，真实可信。一审判决正确，应予维持。商社物业向一审法院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9825.6元；二、被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米/月；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。另查明，被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号21幢1单元5层2号即阳光美地小区21-1-5-2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为120.44平方米。原告向被告书面催收物业服务费未果。原告遂以前述理由诉至一审法院。还查明:原告商社物业于2004年7月26日向重庆市工商局渝中区分局申请企业名称核准登记，于2004年8月9日成立，经营范围有物业管理、从事建筑相关业务等，2013年4月3日其评定的资质等级为贰级。阳光美地小区目前尚未成立业主委员会，该小区于2017年度被评为四星级小区称号。一审法院认为，原告与中天物业签订的《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同落款处载明的时间为2004年7月20日。该处载明的时间明显于原告申请企业名称核准登记及原告成立时间之前，故该前期物业合同落款时时间确实存有矛盾。但从原告进入该小区提供物业服务起，原告仍依据该合同提供物业服务，亦表示受该合同的约束。同时，上述前期物业服务合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定。基于此，一审法院认为，上述前期物业服务合同已成立并生效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。被告拖欠原告2015年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费9827.90元（120.44平方米×1.7元/平方米/月×48个月）。原告要求被告立即支付拖欠原告该期间的物业服务费9825.60元，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。一审法院酌情参照年利率24%的标准计算违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2015年3月11日起计算至付清时为止。据此，一审判决：“一、被告孙欣萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2015年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费9825.60元及违约金（违约金以当季欠交费用为基数，按照年利率24%的标准自2015年3月11日起计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费130元，由原告重庆商社物业管理有限公司负担50元（已缴纳），由被告孙欣萍承担80元（此款暂由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告孙欣萍于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）”。二审中，上诉人举示2007年前期物管合同，征求意见单九份，拟证明其主张，被上诉人对此不予认可。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，关于涉案小区物业费涨价的程序是否合法的问题，重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民终5664号判决已经作出认定处理，认定该涨价行为合法。该案是本小区另一业主参加诉讼，其提出的主张具有共益的性质。法院对该问题作出的判决对全体业主有效。其他业主知晓后有不同意见的，可以依据法律规定行使撤销权，撤销该判决。因此，本案对涨价问题不再审理，否则每个业主提出该抗辩，均要审理一遍，不仅浪费资源，也不符合法理。全体业主可以依照法律、法规规定共同决定是否续聘物业企业，并决定聘用物业管理人的价格。2007年合同与之前合同的主要内容一致，也与本次涨价无关联性。一审已经分段计算违约金。关于24%的违约金标准，是法院整体司法裁判标准的改变所致，即便与之前标准不同，也不属于矛盾。关于诉讼时效问题，原告已经提供催款邮件，时间连续，并且当事人不能在二审程序中提出时效抗辩。综上所述，孙欣萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由孙欣萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 苏致礼审 判 员 芦明玉二〇二〇年三月十九日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠