江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3451号 上诉人（原审原告）：南昌市品众实业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区XXX，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：谌志华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海燕，江西灯正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄刚，江西灯正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：方涛，男，汉族，1975年10月28日生，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：侯成杰，江西惟微律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟义林，江西惟微律师事务所律师。 上诉人南昌市品众实业有限公司（以下简称品众实业公司）因与被上诉人方涛租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 品众实业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持品众实业公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由方涛承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误，导致赋予方涛随意解除合同的权利。1.方涛不能随意的解除合同，合同解除分为合意解除和法定解除的两种情况。本案中，即没有法定解除条件也没有约定的解除情形。方涛单方面的解除行为，本质上合同并没有解除，而是产生了违约责任。而一审法院在审理时错误的事实认定该合同已经解除。2.方涛没有告知品众实业公司不再履行租赁合同。方涛搬离房屋，不再履行合同，并没有告知品众实业公司，更没有书面通知。在一审庭审时法官询问方涛是否告知品众实业公司因为嘈杂不再履行合同，方涛答复说没有明确告知，就是给物业打了电话，但是具体给谁打电话，方涛不能提供证据证明。对于方涛搬离，品众实业公司不知情，也不能自行猜测是解除合同的表示，不然不会2018年10月向方涛发出催缴房屋租金的律师函。方涛收到律师函后也没有明确的答复。因此，品众实业公司不能预见方涛是基于什么目的搬离房屋。二、一审法院适用法律错误，导致守约方受损、违约方得利的反面社会效果。1.无论合同是否解除，方涛均应赔偿品众实业公司的全部损失。一审法院认可了方涛的违约行为，却未依法判令方涛赔偿品众实业公司的全部损失及约定的违约责任。本案中，品众实业公司的全部损失就是合同期内的全部租金，且房屋至今未租赁出去。2.本案不属于损失扩大的情形，本案中品众实业公司在不知道方涛搬离目的的情况下，已经通过催缴律师函的方式，向方涛表达了要求方涛严守合同条款的意思表示。综上，请求二审法院驳回一审法院的判决，改判支持品众实业公司的诉讼请求。 方涛辩称，1.品众实业公司的上诉请求无任何事实与法律依据；2.一审法院认定方涛构成违约，我方对此并不认可，但愿意服从一审判决；3.方涛在2018年7月已告知品众实业公司不再承租房屋并搬离涉案房屋，后面的损失应当由其自行承担，合同约定的保证金10000元已经足以弥补其损失；4.方涛系由于涉案租赁房屋周边是轮滑培训及舞蹈培训，影响了我方办公才搬离涉案房屋。综上，请求二审法院依法驳回品众实业公司的上诉请求。 品众实业公司向一审法院起诉请求：一、判决方涛依据合同约定支付自2018年7月至2019年6月共计12个月的房租60000元，并支付按照同期银行贷款利率自起诉之日起至还清之日止的欠款利息。二、判决方涛依约支付违约金40000元。三、判决方涛支付品众实业公司已垫付的物业费1620元（自2018年7月至2019年6月止）。四、判决方涛承担本案的诉讼、保全等费用。 一审法院经审理查明：2014年5月23日，出租人品众实业公司为甲方，承租人方涛为乙方，双方就租赁位于青山湖大道中段XXX号办公室面积为270平方米的房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，每月租金为5000元，每两月支付一次，物业费每月每平米0.5元；乙方向甲方支付10000元房屋租赁保证金，待租期结束后，保证金无息退还给乙方；在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将支付4倍的保证金给对方作为违约金。合同签订后，方涛向品众实业公司支付了房屋租赁保证金10000元。合同履行过程中，方涛以涉案房屋环境过于嘈杂导致无法正常办公为由于2018年6月底搬离。庭审中，双方认可2018年7月前的房租、水电费、物业费全部结清，保证金10000元品众实业公司未予退还。方涛搬离涉案租赁房屋后，品众实业公司曾向方涛催缴房租，并称于2018年10月向方涛发送了催缴房租律师函。庭审中，品众实业公司确认涉案租赁房屋的物业系该公司自己所有。 一审法院认为：品众实业公司与方涛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案租赁合同中并未对租赁环境进行特别约定，品众实业公司按约履行了合同义务，方涛未能提供充分证据证明品众实业公司违约致使其不能实现合同目的，也未提供充分证据证明其系经品众实业公司同意或与品众实业公司协商后搬离涉案租赁房屋，而是单方面以环境过于嘈杂为由搬离，终止合同，停止支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据庭审查明的事实，本案租赁房屋的物业系品众实业公司自有，方涛搬离时品众实业公司应当明知，且事后双方就租金的缴纳有过交涉，品众实业公司自述于2018年10月向方涛发送了催缴房租的律师函。品众实业公司在明知方涛已经搬离的情况下，未采取适当措施防止损失的扩大，而是任由房屋空置，等到合同到期再提起诉讼主张权利，故品众实业公司就损失扩大部分的主张，一审法院不予支持。即方涛应赔偿品众实业公司自2018年7月至2018年10月的租金损失20000元和物业管理费540元，自2018年11月至2019年6月的房租及物业费损失由品众实业公司自行承担。本案租赁合同第八条约定，“在本合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将支付4倍的保证金给对方作为违约金”。根据该约定，房屋租赁保证金已具有违约金的性质，但该违约金的约定过分高于造成的实际损失，故一审法院认为应以保证金10000元作为违约金为宜，品众实业公司主张中超过的部分，一审法院不予支持。庭审中双方确认方涛所交的保证金10000元未予退回，故方涛不再另行支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、方涛于本判决生效之日起十日内一次性赔偿品众实业公司租金及物业费损失20540元及逾期付款利息（利息以20540元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2019年7月1日至本判决指定清偿之日止）。二、驳回品众实业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1166元（已减半），由方涛负担236元，品众实业公司负担930元。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，品众实业公司与方涛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。关于方涛应付租金的问题。根据已查明的事实，在租赁合同未到期的情况下，方涛在缴清2018年6月房租、物业费及水电费，搬离租赁房屋后未再支付任何费用，品众实业公司自述于2018年10月知道方涛搬离的事实，并向方涛发送了催缴房租的律师函，故一审法院要求方涛支付品众实业公司自2018年7月至2018年10月的租金损失20000元和物业管理费540元，并无不妥，本院予以维持。对于品众实业公司主张方涛支付2018年11月至2019年6月的房租及物业费损失的诉讼请求，本院认为，由于租赁合同未到期，方涛没有提前解除合同的权利。同时考虑到品众实业公司在明知方涛已经搬离的情况下，未采取适当措施防止损失的扩大，而是任由房屋空置，等到合同到期再提起诉讼主张权利，该部分房租及物业费应由品众实业公司与方涛共同承担较为公平，故方涛应支付品众实业公司2018年11月至2019年6月的租金为20000元（5000元*8÷2）和物业管理费540元（135元*8÷2）。此外，品众实业公司主张的是2018年7月至2019年6月的房租，即合同期限内的全部房租，故其要求方涛支付违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。经双方确认，方涛所交的保证金10000元未予退回，抵扣上述租金后，方涛仍应支付品众实业公司租金及物业费31080元（20000元+20000元+540元+540元-10000元）及逾期付款利息（利息以31080元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后至本息清偿之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 综上，上诉人南昌市品众实业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1767号民事判决第二项； 二、变更南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1767号民事判决第一项为：被上诉人方涛在本判决书生效后十五日内向上诉人南昌市品众实业有限公司支付房屋及物业费31080元及逾期付款利息（利息以31080元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后至本息清偿之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回上诉人南昌市品众实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2333元（南昌市品众实业有限公司已预交2333元），由南昌市品众实业有限公司承担1633元，由方涛承担700元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  罗云奇 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年三月十六日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏