重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13047号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，营业场所重庆市渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心3501S。法定代表人：胡裕华，总经理。委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：安涛，女，1969年12月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司（以下简称戴维斯重庆分公司）与被告安涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯重庆分公司的委托诉讼代理人兀阳洋，被告安涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年7月至2019年3月期间的物业管理费33612.81元，手续费100元及违约金（按年利率24%的标准，从被告应缴纳物业管理费而未缴纳之日起计算至被告缴清物业管理费之日止）；2、判令被告支付因本案产生的律师费。事实和理由：被告于2010年9月17日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆创汇首座大厦XX号房屋，该房屋建筑面积为145.51平方米。被告在购房前已详细阅读并知晓《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，并签署了《承诺书》。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》明确约定:业主须按期向物业服务企业缴纳其应承担的服务费用及其他费用;创汇首座大厦的写字楼物业费按物业单位的建筑面积计算，为11元/平方米·月(含电梯运营及公共能耗)(参见第4.4条);业主应在与发展商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业缴纳物业服务资金，首次缴纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金(参见第4.5条);业主未能按规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息(银行同期实际贷款利息)并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。该物业服务企业因追讨该欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元(参见第4.9条)。被告至今尚未缴纳2017年7月至2019年3月期间的物业管理费。原告通过发送催费函等多种方式向其催收，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，原告特起诉至贵院，恳请判如所请。被告安涛辩称，被告确实是创汇首座大厦XX的业主，被告确实拖欠原告物业管理费，但是具体的期间需要查实后回复。被告拖欠物业管理费的原因是从2017年6月开始，被告房屋的洗手间顶棚渗水，与物业沟通，物业说与楼上业主沟通，但是一直都没有修复，到2017年8月开始大量漏水，被告与原告沟通后，原告与楼上的业主沟通后，大量的漏水止住了，但是仍然在渗水。到了2017年11月，楼梯拐角的地方也开始渗水，造成墙面大面积起泡，顶棚渗水变色，物业说是楼上窗户未关，下暴雨从窗户流入室内，然后渗入被告房屋。物业说解决的方案是督促楼上关窗户，被告不同意原告的解决方案，该处在不停的反复渗水。到2017年12月，该处出现大量漏水的情况，被告要求原告停止漏水并修复，到2018年1月，原告为被告修复了该处墙面。到2018年2月，在二楼最里处开始渗水，原告到被告处查看了该处渗水，该处一直在渗水，原告一直没有为被告解决该问题。被告中途也收到了原告的催收物管费的函件，被告也与原告沟通，要求原告对渗水进行处理才缴纳物管费。2018年8月，第三处渗水的地方开始大量漏水，8月23日，被告与原告的工作人员沟通，工作人员看了之后跟原告公司反映，原告进行了处理，止住了大漏水，但是仍然有渗水。25日时，被告与原告沟通，大量漏水止住了，要求原告对墙面进行修复，并对衣柜和窗帘、窗帘盒造成了损失，被告要求原告进行赔偿。2018年9月3日，第二处又开始大量漏水，被告告知原告，但是原告没有进行处理，在2018年9月4日，原告才对该处漏水进行处理，止住了大量漏水的情况。另外漏水的还有厕所的一面墙，是在2017年6月开始渗水，被告通知物业，但是物业一直没有进行处理。被告与原告公司的员工沟通漏水造成的赔偿事宜，原告公司的工作人员说因为购买了保险，需要先向保险公司索赔，之后才能向被告作出赔偿。原告是在2018年12月才对墙面进行了修复。被告对原告修复的墙面效果不满意。后面被告也没有等到原告就漏水对被告造成的损失进行赔偿，被告也发现了原告只是对公共设施进行了投保，漏水损失的是被告的财产，不是公共财产，造成的损失应当由原告承担。被告认为房间的大量漏水是大楼的公用部位管理的问题，物业应当承担相应的责任。被告拒付物管费的理由：1、反复漏水，原告不作为、拖延；2、修复不及时，修复敷衍了事；3、被告不能接受原告的修复效果；4、原告陈述要保险公司赔偿下来再赔偿被告的理由不成立，被告漏水应当由原告进行赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明事实如下，安涛系重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦XX房屋的权利人，该房屋的建筑面积为145.51平方米。2009年7月8日，重庆汇正房地产有限公司（创汇首座大厦的开发商）制定《重庆创汇首座大厦临时管理规约》，约定:本大厦的物业服务资金标准为，按物业单位的建筑面积计算，住宅3.5元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗），写字楼11元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗），商业17.6元/平方米·月（含电梯运营及公共能耗）；业主应在与发展商所约定的物业单位交付之日起，开始向物业服务企业缴纳物业服务资金，首次缴纳须预付首三个月物业服务资金，之后于每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；规约第4.9条约定：业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其他应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息）并计收复利，并且同时按照每逾期一天按应付而未付之款项的3‰计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业缴清全部欠费之日止。物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时向该欠费业主收取手续费，其金额按实际所花的时间及工作量而定，但最低不少于人民币壹佰元。2013年5月14日，安涛在涉及创汇首座大厦7-26号房屋的业主承诺书签字，载明其确认已经阅读及明白创汇首座大厦《临时管理规约》的内容，同意履行、遵守该临时管理规约中规定的业主的所有责任和义务；同意承担违反临时管理规约的法律责任。2011年7月1日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司接替前物业公司，并与重庆汇正房地产有限公司签订期限为两年的《重庆市物业管理服务合同》，其中约定物业费收费标准按建筑面积计算，写字楼为人民币11.00元/平方米·月（含电梯运行及公共能耗费用）；本物业共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业户分摊计收。物业服务合同于2011年7月21日向重庆市渝中区房屋管理局备案。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司、重庆汇正房地产有限公司及戴维斯重庆分公司还签订了《重庆创汇首座大厦重庆市物业管理服务合同之补充协议》，约定由戴维斯重庆分公司向重庆汇正房地产有限公司提供物业服务及履行前述《重庆市物业管理服务合同》，并单独于创汇首座大厦设立物业管理处进行物业管理服务工作。后第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司、重庆汇正房地产有限公司分别于2013年6月18日、2015年6月30日、2017年6月30日签订续期协议，续期期限分别为2013年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2017年6月30日、2017年6月30日至2019年6月30日。涉案物业由戴维斯重庆分公司提供物业服务至今。安涛未支付2017年7月至2019年3月期间的物业管理费。原告通过发送催费函等方式向其催收，但安涛至今未付。另查明，戴维斯重庆分公司向安涛发出催款函催收未果后，委托北京大成（重庆）律师事所就此纠纷进行诉讼。上述事实,有不动产登记信息查询结果、《重庆创汇首座大厦临时管理规约》、业主承诺书、《创汇首座大厦物业服务事宜之移交协议》、《重庆市物业管理服务合同》、《续期协议》、催款函、法律事务委托合同等及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本案中，发展商（建设单位）重庆汇正房地产有限公司与被告安涛签订的《重庆创汇首座大厦临时管理规约》系双方真实意思表示且不违法法律法规的强制性规定，合法有效，故其中的手续费条款、违约条款及律师费条款对双方均具有约束力。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，重庆汇正房地产有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《重庆市物业管理服务合同》和《续期协议》，但涉案物业是由原告提供事实物业服务，在原告提供物业服务的情形下，作为房屋业主应当参照《重庆市物业管理服务合同》中关于物业服务费的标准交纳物业服务费。被告安涛未按临时管理规约的约定按时向戴维斯重庆分公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定，应依法予以交纳。对于被告安涛辩称的原告的物业服务不到位问题，未尽到维修义务，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。对于被告辩称的因房屋漏水，遭受经济损失的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，对于被告的答辩意见，本院依法不予采纳。但是，原告在以后的物业服务过程中，应当注意提高服务水平，提供质价相符的物业服务，满足业主合理的服务需求。故原告要求被告支付2017年7月至2019年3月期间的物业服务费33612.81元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付手续费100元的主张，符合临时管理规约的约定及相关法律之规定，本院依法予以支持。关于违约金及律师费的问题。综合本案证据情况及原被告在庭审中的诉辩，原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故对原告提出的违约金主张不予支持。《重庆创汇首座大厦临时管理规约》第4.9条仅规定了手续费，在本院已依法予以支持手续费的情况下，且原告所提交的证据不能证明为追讨物业服务费所实际支出的律师费，故原告要求被告承担本案律师费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第二十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安涛于本判决生效之日起十日内支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2017年7月至2019年3月期间的物业管理费33612.81元及手续费100元。二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费327元，由被告安涛负担321元，原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二〇年三月十八日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬