中华人民共和国山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初35号原告：戚其芬，女，1955年6月30日出生，汉族，户籍地中华人民共和国山东省威海市环翠区，现住中华人民共和国山东省威海市。委托诉讼代理人：邹瑛（戚其芬之女），住中华人民共和国山东省威海市。委托诉讼代理人：滕涛，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：王宜训，男，美国国籍。被告：刘伟山，男，1954年3月18日出生，汉族，住中华人民共和国山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：勇冉，山东华田律师事务所律师。原告戚其芬与被告王宜训、刘伟山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，由审判员苏丽杰、刘志敏与人民陪审员崔敏组成合议庭于2019年9月25日、2019年10月16日、2019年10月29日、2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告戚其芬及其委托诉讼代理人邹瑛、滕涛，被告刘伟山及其委托诉讼代理人勇冉到庭参加诉讼，被告王宜训经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚其芬向本院提出诉讼请求：1.确认二被告签订的房屋买卖合同无效，二被告于判决生效之日起五日内恢复产权登记到王宜训名下；2.确认原告与被告王宜训签订的房屋买卖合同有效并继续履行，二被告于判决生效之日起五日内协助原告到行政部门申请将位于古寨东路-333号303室房屋的权属转移至原告名下。事实和理由：原告与被告王宜训于2003年10月28日签订《房地产买卖契约》，购买被告王宜训名下房屋一套，并一次性交纳全额购房款10万元，购房后原告即入住该房屋并使用至今。因被告王宜训长期居住在美国，原告无法办理房屋产权过户登记。2019年1月，被告王宜训一房二卖，将该房屋以明显低于市场价格卖给被告刘伟山，并办理了产权过户。二被告从未到原告住处看过房屋，明显属于恶意串通的交易行为，损害了原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，二被告签订的房屋买卖合同应为无效合同，为维护原告的合法权益，诉至法院。刘伟山辩称，1.原告诉讼请求的两项属于两个法律关系，不应在同一诉讼中主张。2.二被告于2019年1月4日签订了房屋买卖合同，刘伟山支付了全部房款，并在王宜训配偶的陪同下办理了过户手续，买卖是双方的真实意思表示，合同合法有效，不存在无效的情形。3.原告与王宜训签订的合同无效，即使有效，原告也无法取得物权。根据物权法的相关规定，刘伟山在购房时是善意不知情的，价格也是合理的，并且办理了过户登记，符合善意取得。另外根据相关规定，售卖人就同一房屋签订数份有效买卖合同的，已办理房屋所有权登记的买受人，应认定为房屋所有权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并申请法院调取了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于戚其芬与王宜训间房屋买卖合同的签订及履行情况。戚其芬向本院提交了其与王宜训于2003年10月28日签订的《房地产买卖契约》、1995年王宜训取得的案涉房屋的所有权证书、《房地产买卖契约》签订时在场的证明人戚延萍（戚其芬之妹）、苗延娜（戚其芬之弟媳）的证人证言并申请本院调取了2003年10月28日王宜训开户存款10万元的账户查询信息，用以证实2003年10月28日王宜训将涉案房屋以10万元价格卖给了戚其芬，并向戚其芬交付了房屋所有权证书。经质证，刘伟山称其对《房地产买卖契约》的真实性不清楚；对房屋所有权证书的真实性没有异议；认为证人与戚其芬系亲属，具有利害关系，证言效力低；对本院调取的证据无异议，但认为无法证明该款项是戚其芬支付的购房款。本院经审查认为，戚其芬提交的上述证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，结合其他证据以及戚其芬一直在案涉房屋内居住的事实，本院对戚其芬提交的证据予以采信。关于刘伟山与王宜训间房屋买卖合同的签订及履行情况。刘伟山向本院提交如下证据：1.王宜训与刘伟山于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同书》；2.王宜训认可收到刘伟山支付51万元房款的收条；3.王宜训向刘伟山出具的指定收款人及收款账号（于复云交通银行账号62×××18）的说明；4.刘伟山通过商业银行、建设银行、工商银行向于复云转账付款共计50万元的凭证；5.于复云名下收款账户的交易清单；6.刘伟山交纳案涉房屋税款的发票；7.案涉房屋于2019年1月8日过户至刘伟山名下的不动产权证书。经质证，戚其芬以其不是合同当事人为由对《房屋买卖合同书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明合同真实履行；王宜训出具的收条和说明不能证明王宜训已收到房款；没有于复云转账给王宜训的证据，不排除刘伟山转账给于复云的款项又退还刘伟山的可能；税务发票不能证明刘伟山履行了支付房款的义务。本院依戚其芬的申请，就刘伟山支付购房款的资金来源及去向问题，调取了刘伟山名下工商银行尾号2253的账户交易明细、建设银行尾号8931的账户交易明细、商业银行尾号9735的账户交易明细、于复云名下交通银行尾号8018的账户交易明细，并就于复云账户收款的相关情况向其女儿吕傲霜进行了调查。相关银行账户交易明细结合吕傲霜的陈述，按时间顺序显示内容如下：2019年1月4日案外人戚桂芬向刘伟山工商银行尾号5499的账户转款20万元，11时22分41秒该20万元转入刘伟山工商银行尾号2253的账户。11时30分05秒刘伟山将该20万元转账汇款给于复云，于复云账户余额200002.65元。吕傲霜分别于当天11时59分38秒、12时00分51秒、12时01分57秒、12时03分05秒、12时13分59秒从于复云上述账户中取现1万元、1万元、1万元、1万元和16万元，此时账户余额2.65元。2019年1月4日下午13时21分55秒刘伟山建设银行尾号8931的账户存入现金20万元，15时21分44秒刘伟山将该20万元转账汇款给于复云，吕傲霜于1月5日从于复云上述账户中取现11万元、于1月7日分三笔1万元取现3万元。1月6日刘伟山将4万元现金存入商业银行尾号9735的账户、将7万元现金存入建设银行尾号8931的账户。1月10日刘伟山从商业银行尾号9735的账户转账汇款给于复云3万元，并取现1万元，又从建设银行尾号8931的账户转账汇款给于复云7万元。1月11日于复云账户存入现金1万元。吕傲霜称该1万元系刘伟山现金支付的购房款，刘伟山称该1万元并非房款，而是还给王宜训的其他钱款。截至此时于复云账户余额170002.65元。1月23日，吕傲霜将于复云账户中17万元转账汇入其个人账户中。吕傲霜称其现金取款后均交给了王宜训，转入其个人账户的17万元系受王宜训所托帮其理财所用。针对本院调取的相关银行交易明细显示的内容，戚其芬认为于复云的账户明细能够证实于复云收到的50万元并没有支付给王宜训，其中的17万元转账给了吕傲霜，无法体现是刘伟山支付给王宜训的购房款。同时，认为1.刘伟山从尾号2253的银行账户转给于复云的20万元并非自有存款，该银行账户为接受该资金而专门开设的账户；2.尾号8931的银行账户于1月4日现金存入并支付的第二笔购房款20万元不是原有存款，1月6日刘伟山支付的第三笔购房款7万元也是现金存入，更让人费解的是原本账户中就有3万多元，完全可以满足当日所称支付10万元房屋尾款的需要，但却没有动用，而是通过尾号9735的账户存入现金再支付，支付的27万元全部都是外来资金，严重违背一般常理；3.尾号9735账户于1月6日存入现金4万元，结合1月6日刘伟山尾号8931账户存在7万元共计11万元正好与于复云于1月5日提取的11万元在时间点和金额上能够契合，说明于复云收到的第二笔20万元后取出11万元给了刘伟山，被刘伟山分别存入两个账户用于支付所称的购房尾款10万元。刘伟山于2019年1月4日11时30分第一次打款给于复云的20万元，于复云当天12时13分之前全部取出，当天下午15时21分又收到刘伟山第二笔20万元，不能排除20万元循环使用的可能性，付款的真实性及金额不能确定。针对戚其芬的主张，刘伟山抗辩称其2019年1月4日上午向于复云转账的20万元是案外人陶建通过戚桂芬的银行账户向其偿还的借款。对此，戚其芬申请本院调查戚桂芬向刘伟山转账20万元的原因和资金来源。本院电话联系戚桂芬及其丈夫陶建，向其二人进行了调查。陶建称其2014年欲给儿子买房，向刘伟山借款20万元，刘伟山以现金方式分两次将20万元借给陶建，2019年其通过妻子戚桂芬的账户将20万元转账偿还给刘伟山。经质证，戚其芬对陶建的陈述内容真实性有异议，认为刘伟山以现金方式出借20万元不符合常理；陶建借款并未购房却五年才还，不符合常理；刘伟山与王宜训并非通过陶建认识的，恰恰在二被告买卖房屋过程中出现王宜训妻子的工友戚桂芬曾经向刘伟山借钱，在刘伟山买房时又还了这部分钱的情况，太过巧合，陶建夫妻与王宜训夫妻关系密切，借款过程没有打款凭证，证人证言不应该采信。刘伟山对陶建和戚桂芬陈述的内容真实性没有异议，认为陶建和戚桂芬陈述的借款事实与刘伟山庭审时陈述一致，足以证明刘伟山在工商银行存入的20万是自有资金。且从该借款是现金方式支付的事实，说明刘伟山一直以来都有留存现金在家的习惯，由此可以证实，本案刘伟山支付的房款部分为现金存入符合常理。本院经审查认为，戚其芬并未对刘伟山提交证据的真实性提出异议，仅认为证据不能证实刘伟山向王宜训支付了购房款，故本院对刘伟山提交证据的真实性予以确认。从刘伟山提交的其向于复云转账付款的凭证以及于复云银行账户交易明细来看，能够证实其先后分四笔向于复云转账汇款20万元、20万元、3万元和7万元，共计50万元。但从本院依戚其芬申请调取的刘伟山向于复云转款所用资金的来源来看，除第一笔20万元外，其余款项均显示刘伟山现金存入，且存入的时间在于复云取现之后，同时于复云取现的金额和刘伟山存现的金额亦存在吻合的现象，在王宜训一房二卖且未到庭的情况下，刘伟山第二笔20万元、第三笔3万元和第四笔7万元付款的真实性无法确定。关于刘伟山在购买案涉房屋过程中是否实地看房的问题。刘伟山主张曾与王宜训去看房，因戚其芬家中无人，便查看了案涉房屋对门楼下的房屋格局。因刘伟山做过房产置业公司顾问，看了其他房屋格局就能知道所购房屋的情况，并主张在办理房屋过户登记手续前，其与王宜训一同去过案涉房屋处，但仅王宜训一人上了楼，刘伟与王宜训妻子在楼下等王宜训，未上楼。戚其芬提交了案涉房屋所在单元楼邻居出具的证明、中盛园社区居委会出具的证明、204室房主邹秀华出具的书面证言和204室房屋格局视频，用以证实刘伟山从未到案涉房屋所在单元任何一家看过房、谈论过买房事宜；戚其芬长期居住在威海市，其对门304室长期无人居住；案涉房屋对门楼下204室的格局是三个卧室，案涉房屋被戚其芬改造为两个卧室，刘伟山系根据王宜训的陈述描述案涉房屋是两个卧室的格局，与王宜训有串通的事实。刘伟山对戚其芬提交的书面证言的真实性不认可，认为证人应出庭接受质证。对此，本院认为，关于刘伟山是否实际看房的问题，举证责任在刘伟山，但其未提交证据证实，本院对其主张的看房事实不予采信。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：王宜训系戚其芬的姨夫。2003年10月28日，王宜训将其名下古寨东路-333号303室以10万元价格卖给戚其芬，戚其芬向王宜训交付了房款现金10万元，王宜训将该10万元存入其名下银行账户中，并将房屋及房屋所有权证书交与戚其芬，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续，戚其芬居住至今，其名下无其他房产。2018年11月，王宜训向威海市不动产登记中心申请挂失其交与戚其芬的房屋所有权证书，重新办理了案涉房屋的不动产权证书。2019年1月4日，王宜训（甲方）与刘伟山（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定王宜训以51万元价格将上述房屋出售给刘伟山。并约定，签订合同时，刘伟山支付1万元购房定金，于2019年1月7日前一次性向王宜训支付房款51万元（含定金），双方于当日办理过户手续。王宜训承诺于过户后60日内腾空房屋，将房屋钥匙交于刘伟山并同刘伟山进行房屋交接；购房过户或按揭贷款时所产生税费和手续费等费用由刘伟山承担。合同第五条约定：“1.乙方同意定金由甲方收。2.乙方同意在2019年1月4日向甲方付首付款肆拾万元整（￥400000.-）人民币，余款壹拾万元整（￥100000.-）由产权变更后2日内付清。”王宜训以无法在国内开设银行账户为由，于2019年1月3日书面通知刘伟山将购房款汇划到其友人于复云62×××18账户中。2019年1月4日上午，案外人陶建向刘伟山偿还借款20万元，通过其妻子戚桂芬的账户转账给刘伟山，刘伟山将该20万元转给了于复云。刘伟山名下银行账户交易明细显示：2019年1月4日下午刘伟山建设银行尾号8931的账户存入现金20万元，其后，该20万元转给了于复云；2019年1月6日，刘伟山商业银行尾号9735的账户存入现金4万元，建设银行尾号8931的账户存入现金7万元，1月10日通过前述商业银行账户向于复云转账3万元，并取现金1万元，通过前述建设银行账户向于复云转账7万元。2019年1月14日，王宜训向刘伟山出具收到房款51万元的收条。2019年1月7日，王宜训和刘伟山向威海市不动产登记中心申请房屋交易、纳税、不动产登记，将房屋所有权变更至刘伟山名下，刘伟山取得涉案房屋不动产权证书。1月16日戚其芬收到王宜训的信件，得知案涉房屋被卖的事情。其后，刘伟山拿着案涉房屋不动产权证书到案涉房屋处要求戚其芬腾房。本院认为，本案被告王宜训系美国籍，本案系涉外民事案件，应适用涉外民事诉讼程序的规定审理。因本案被告王宜训未到庭，双方当事人无法就法律适用问题达成一致，根据最密切联系原则，本案不动产买卖应适用不动产所在地法律，故本案应适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。本院认为，戚其芬购买了案涉房屋，与二被告间的房屋买卖行为具有利害关系，其提起本案诉讼，请求分别确认两个房屋买卖合同的效力，并要求履行其与王宜训间的房屋买卖合同，符合法院受理案件的规定。刘伟山抗辩戚其芬的诉讼请求属于两个法律关系，不应在同一诉讼中主张，于法无据，本院不予支持。本案的争议在于戚其芬占有案涉房屋是否属于合法占有；刘伟山与王宜训间房屋买卖合同是否有效。关于戚其芬与王宜训间买卖合同效力问题。戚其芬与王宜训于2003年10月28日签订《房地产买卖契约》，并于合同签订当天按约定向王宜训交付了房款，王宜训亦向戚其芬交付了房屋及房屋所有权证书，履行了交付房屋的合同义务。合同中虽没有王宜训配偶的签字确认，但现场证明人出庭证实王宜训的配偶对此知情。戚其芬在案涉房屋内居住至今，王宜训的配偶从未提出过异议，足见王宜训向戚其芬出售案涉房屋是王宜训夫妻双方的真实意思表示，该《房地产买卖契约》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。刘伟山抗辩戚其芬与王宜训的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，戚其芬基于房屋买卖合同履行过程中接受王宜训的交付，在案涉房屋内居住至今16年左右，其对案涉房屋的占有，有合同依据，属于合法占有。关于刘伟山与王宜训间买卖合同效力问题。案涉房屋已由王宜训出卖并交付至戚其芬，其又与刘伟山签订房屋买卖合同，存在恶意转移财产、损害戚其芬利益的故意。刘伟山作为买受人，首先，在签订合同前应履行购房人的审查义务，对案涉房屋状况进行审查。但其未到案涉房屋中实地查看，未对房屋的格局、权属状况、装修、是否有人居住等情况进行详细了解，即决定以51万元的价格购买案涉房屋，刘伟山的行为明显与一般购房人的行为不符。并且根据刘伟山的陈述，其在办理房屋过户登记手续前又与王宜训一同去过案涉房屋处，在有条件实地查看房屋状况的情况下亦未查看，无法做出相应的合理解释，未尽到诚信购房人的必要审查义务。其次，合同明确约定，王宜训于房屋过户后60日内腾空房屋，将房屋钥匙交于刘伟山并同刘伟山进行房屋交接，但刘伟山却在明知王宜训会出国并长期居住在国外、无法随时联系的情况下，未要求王宜训交房，而是在王宜训已出国后自己去找戚其芬腾房，不符合房屋买卖的交易习惯。再次，从购房款的支付情况来看，虽然刘伟山提交了其先后向于复云转款的证据，但通过对刘伟山资金来源的调查，刘伟山存入其账户用于支付房款的多数现金无法确定来源。于复云女儿称其将收到的房款现金交付给了王宜训。王宜训当时在威海，可以直接收取刘伟山交付的房款，刘伟山却通过银行转账的方式将房款支付给于复云，再由于复云取现转交王宜训亦明显不符合常理。综上，涉案房屋的钥匙由王宜训于2003年就交付给了戚其芬，刘伟山在签订《房屋买卖合同书》前不对其要购买的房屋状况进行了解，交易之后也未按合同约定要求王宜训交付涉案房屋，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述刘伟山的各项客观表现均不能证明其是善意受让人，其与王宜训签订房屋买卖合同、变更房屋权属登记的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害戚其芬利益的情形，刘伟山与王宜训之间的《房屋买卖合同书》应当认定为无效。戚其芬请求确认王宜训与刘伟山签订的《房屋买卖合同书》无效，本院予以支持。刘伟山抗辩其构成善意取得，证据不足，本院不予支持。关于戚其芬与王宜训签订的《房地产买卖契约》继续履行的问题。王宜训与刘伟山签订的《房屋买卖合同书》被认定无效后，因无效合同取得的财产，应当予以返还。案涉房屋本应恢复到原来状态，但鉴于戚其芬请求继续履行《房地产买卖契约》，要求将案涉房屋过户至戚其芬名下，故王宜训及刘伟山应配合戚其芬将案涉房屋过户至戚其芬名下。综上，戚其芬的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。酿成本案纠纷的责任在王宜训与刘伟山，本案的诉讼费用应由王宜训与刘伟山负担。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条规定，判决如下：一、戚其芬与王宜训于2003年10月28日签订的《房地产买卖契约》有效；二、王宜训与刘伟山于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同书》无效；三、王宜训、刘伟山于本判决生效后十日内协助戚其芬将古寨东路-333号303室房屋转移登记至戚其芬名下。案件受理费人民币9800元，财产保全费人民币3520元，共计人民币13320元，由王宜训、刘伟山负担。如不服本判决，戚其芬、刘伟山可以在判决书送达之日起十五日内，王宜训可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  苏丽杰审 判 员  刘志敏人民陪审员  崔 敏二〇二〇年三月十六日书 记 员  姜 楠