甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0111民初984号原告（反诉被告）：甘肃海马房地产有限公司，住所地甘肃省兰州市红古。法定代表人：马永岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：马云生，该公司员工。被告（反诉原告）：虎晓娟，女，1965年6月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区。委托诉讼代理人：白恩海，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚美娟，青海辉湟律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司与被告（反诉原告）虎晓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司委托诉讼代理人马云生，被告（反诉原告）虎晓娟及其委托诉讼代理人白恩海、龚美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告立即按照现状向原告返还其承租的所有房屋；3.因本案产生的所有费用由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）增加诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金6486093.6元；2.判令被告承担相应的违约责任。事实与理由：2013年5月6日，原、被告经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于红古区理想商厦对面的楼房4-8层房屋租给被告，租期为2013年9月1日起至2024年8月30日，租金每平方米18元，每月共15.12万元。合同签订后原告依约将房屋交付被告使用，被告将房屋用于经营酒店。但在租赁期间被告未按约定支付租金，原告长期追要，被告始终拖欠不付。在原告一再催要下，被告于2018年11月向原告出具了一份《还款承诺书》。被告承诺：2019年1月15日前结清所欠房租的65%，2019年3月15日前结清全部拖欠欠款，如到期未交清房租，被告自愿放弃宾馆经营权并交由原告经营，且承租房屋内的所有财务及全部用品一并交给原告。但被告至今未按承诺书承诺日期向原告付清全部拖欠的房租。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告作为承租人应按照租赁合同约定及其承诺向原告支付全部拖欠的租金。被告拒不支付租金的行为严重违反了合同约定及前述法律规定，同时也给原告造成重大损失。为此，原告有权依照前述法律规定解除租赁合同并要求被告返还租赁物。综上，被告虎晓娟长期拖欠房租并拒绝退还租赁房屋的行为给原告造成了极大的损失，现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）虎晓娟辩称，1.针对原告的诉讼请求，我同意解除租赁合同，但是诉状中的合同并非是2013年5月6日原、被告签订的租赁合同，而应该是2014年3月8日原、被告签订的协议书。综上，原告所称的合同不存在，我同意解除2014年3月8日签订的协议；2.我也同意按照现状向原告返还承租的所有房屋；3.原告诉称被告截止目前还拖欠房租的诉请不成立，因为自2014年3月8日签订合同后，作为承租人，被告陆续向原告支付了等额不一的租金，其中包括其朋友向原告支付的租金及暖气费。而且自2016起每年租金为1225000元，并非原告所说的每年2100000元；4.根据2014年3月8日签订的协议，若被告退出承租房屋，原告应按照使用的年限向被告返还总投资款的折旧款项。另外，被告于2018年11月向原告出具的还款承诺书，并非是被告出于自愿的情况下签订的，且这份还款承诺书中涉及到的被告的权利部分显失公平，承诺书中所承诺的偿还65%的还款数额不真实，既不是被告的真实意思表示，也并非是原告的真实意思表示，该承诺书中并未提及还款数额。综上，原告所依据的基本事实及诉请，一、二两项认可，第三项租赁费不认可，数额不清楚，我方向原告陆续给付租赁费25笔共计6030552元，租赁费从2014年4月17日付至2018年11月25日。被告（反诉原告）虎晓娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告房屋装修及购买物品折旧后费用6296181元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失（从2019年5月1日计算至合同解除日止，每月营业额为350000元）；3.要求反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告房屋装修及购买物品折旧后费用3912100.49元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失（从2019年5月1日计算至合同解除日止，每月营业额为350000元）；3.要求反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月8日反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，合同第三条约定“本协议有效期为十年，即自2013年5月1日至2023年5月30日，2013年5月1日至2013年11月30日为装修期，该期间乙方不向甲方支付租金，具体支付租金的期间自2013年12月1日起计算。”；合同第四条约定“甲乙双方一致同意每年的折旧率为总投入的15%”。按照约定反诉原告只承租了五年半，还有四年半的租赁期限，承租后反诉原告对酒店的总投入15340547元，按照本合同第四条约定，根据甘肃至信资产评估事务所鉴定报告，上述投入折旧后的费用尚剩3912100.49元，该款项在本合同解除后，反诉被告应向反诉原告支付。反诉被告以反诉原告拖欠租金为由，于2018年11月16日停电至11月25日；2019年3月15日下午3点停电至晚上9点；2019年5月1日停电停水至现在，导致酒店彻底不能正常营业，给反诉原告造成了极大的经济损失，该损失在本合同解除时，反诉被告应当予以赔偿。基于以上事实，请求法院支持反诉原告的请求。原告(反诉被告)甘肃海马房地产有限公司辩称，1、反诉原告与反诉被告于2013年5月6日签订房屋租赁合同，于2014年3月8日签订协议书。2013年5月6日合同签订后反诉被告将标的物交付给反诉原告装修使用后，因反诉原告拖欠租金，双方又于2015年11月20日签订了补充协议。补充办议签订后因反诉原告未依约履行，2016年5月反诉原告签署了《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》，该表中反诉原告对拖欠的租金金额、厦行期限及逾期不付的后果做出了保证。2、反诉原告长期拖欠房租且金额巨大，反诉被告长期追索，2018年10月反诉原告再次签署了还款承诺书，承诺2019年1月15日前偿还拖欠房租的65%，剩余款项于2019年3月15日前结清，如未按约定日期付款，可以停止供电供水，并且放弃宾馆的经营权将宾馆的所有财物及全部用品交给出租方。该承诺书有反诉原告的签字备注及签名，应是其真实的意思表示。3、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。同时根据我国合同法意思自治原则，合同关系当事人只要不违反我国法律的强制性规定，在协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利和义务。反诉原告在承诺书中明确表示，如未按约交付租金，出租人有权采取停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交租，该规定未违反我国法律的强制性规定，是合法有效的意思表示。综上，反诉被告与反诉原告存在合法真实有效的房屋租赁关系，合同签署后反诉被告依约履行交付房屋的义务，反诉原告屡次违反合同及承诺书中约定的履行支付租金的义务，造成合同根本违约。反诉原告签署的承诺书中承诺:如逾期支付自愿放弃宾馆经营权交由出租人经营，并且将宾馆的所有财务及全部用品一并交给出租方并自愿放弃追索权。反诉被告依据反诉原告承诺书中的承诺内容，行使相应的权利应该受到法律的保护，故反诉原告的所有诉讼请求应当全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生与被告（反诉原告）虎晓娟签订《房屋租赁合同》，双方约定原告（反诉被告）将位于红古区理想商厦对面4至8层，面积8400平方米房屋租赁给被告（反诉原告）使用，在合同解除或终止后，对于乙方安装的设施设备采取“来装去留”的原则折价留给甲方。2014年3月8日，原告（反诉被告）法定代表人马永岗与被告（反诉原告）虎晓娟签订《协议书》，双方约定被告（反诉原告）每年向原告（反诉被告）支付宾馆租金2100000元，即每月175000元；协议有效期自2013年5月1日至2023年5月30日，2013年5月1日至2013年11月30日为装修期，支付租金的期间自2013年12月1日起计算；双方一致同意每年的折旧率为总投入的15%，合同有效期内如因乙方原因致使协议不能履行，可由甲方按剩余年限向对方支出折旧后的投资款。后原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付房屋，被告（反诉原告）投资装修后以“东方银座假日酒店”为名对外经营，并陆续向原告（反诉被告）支付部分租金。2015年11月20日，原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生与被告（反诉原告）虎晓娟签订《房屋租赁补充协议》，双方约定被告（反诉原告）于2015年12月20日前向原告（反诉被告）支付拖欠租金一半，即2000000元整，剩余部分于2016年5月20日前支付完毕。后被告（反诉原告）又陆续支付部分租金，并签署《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》，承诺于2016年5月31日前还清拖欠原告（反诉被告）房租3776093元。2016年8月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函一份，声明被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金3001093元（其中2015年12月31日之前房租为1776093元，2016年度房租为1225000元）。此后，被告（反诉原告）自2016年9月6日至2018年11月25日陆续向原告（反诉被告）支付房屋租金八笔共计3250000元。并于2018年10月向原告（反诉被告）出具还款承诺书一份，承诺于2019年1月15日前结清所有拖欠房租，否则出租人可以停止供水供电，并承诺如到期未缴清房租，自愿放弃宾馆经营权并交由出租方经营。后被告一直未缴清拖欠房租，原告（反诉被告）停止供水供电，自2019年5月起，兰州东方银座假日酒店停业至今。为此，双方因房屋租赁事宜产生分歧，酿成纠纷。本案在审理过程中，经被告（反诉原告）申请，本院依法委托甘肃至信资产评估事务所对涉案房屋装饰工程现值进行了司法评估，该所于2019年10月25日作出甘至信评报字（2019）第035号评估报告书，评估结论：经采用重置成本法计算，受托评估房屋建筑物装饰工程评估现值为3912100.49元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）法定代表人马永岗及原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生代表公司签订合同的行为均系职务行为，二人与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》、《协议书》及《房屋租赁补充协议》均符合房屋租赁合同的构成要件，合法有效，应受法律保护，双方应按照约定履行各自的权利和义务。原告（反诉被告）依约将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）理应按照合同约定支付租金，被告（反诉原告）拖欠租金不付的行为属违约，应承担违约责任，原告（反诉被告）有权解除合同并收回房屋。且在庭审中，双方就解除合同、返还房屋一事已达成共识。因此，原告（反诉被告）诉请解除合同，收回房屋的请求，合法有据，应予支持。关于原告（反诉被告）诉请的拖欠房屋租金数额问题，虽然前有被告（反诉原告）在《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》中承诺于2016年5月31日前还清拖欠房租3776093元，但因原告（反诉被告）于2016年8月8日向被告（反诉原告）发出的律师函中明确表示，被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金3001093元，其中2015年12月31日前拖欠房租为1776093元，2016年度房租为1225000元。此律师函足以认定原告（反诉被告）截止2016年年底被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金为3001093元。自2017年1月至2019年4月的租金则应按照双方合同约定，即每月175000元计算，共计4900000元（175000×28个月）。至于被告（反诉原告）辩称的自2016年起每年租金调整为1225000元，因原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）也无相关证据予以证实，因此该辩解不予采纳。关于被告（反诉原告）陆续给付原告（反诉被告）租金的数额问题，经庭审查明，被告（反诉原告）自2016年8月8日即原告（反诉被告）向其发出律师函之后陆续向原告（反诉被告）支付房屋租金共计3250000元。关于被告（反诉原告）主张的2017年11月8日向原告（反诉被告）支付的1000000元，因原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）只提交收条一张，并无相关银行明细等证据予以印证，因此，该主张不予采纳。关于被告（反诉原告）辩称的原告（反诉被告）拖欠其暖气费共计279090元（其中前三年为241290元，2019年为37800元），应用于冲抵房租，根据被告（反诉原告）提交的对账单，原告（反诉被告）对于此前太阳宫暖气费、员工宿舍暖气费等费用用于冲抵房租已表示认可，且在庭审中，原告（反诉被告）对上述数额也无异议，因此该主张本院予以采纳。综上，被告（反诉原告）现应向原告（反诉被告）支付拖欠房屋租金为4372003元（3001093＋4900000－3250000－279090）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付房屋装修及购买物品折旧后费用3912100.49元的请求，根据双方约定及相关法律规定，在合同解除时，出租人同意继续利用已形成附合的装饰装修物，应向出租人折价补偿。现双方在合同期限未满时，均同意解除合同、返还房屋，对于剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，经评估部门依法评估现值为3912100.49元，故该请求合法有据，应予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付停水停电期间损失的诉请，因停水停电乃被告（反诉原告）长期拖欠房租所致，并经被告（反诉原告）自愿承诺，因此原告（反诉被告）的行为并未违约。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付停业期间营业损失的诉请，因自2019年5月起，涉案东方银座假日酒店停业至今，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）主张此后的房屋租金，被告（反诉原告）也未产生任何实际损失。因此，上述请求均无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司与被告（反诉原告）虎晓娟于2013年5月6日签订的《房屋租赁合同》、2014年3月8日签订的《协议书》及2015年11月20日签订的《房屋租赁补充协议》；二、被告（反诉原告）虎晓娟于判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司位于红古区理想商厦对面的楼房4-8层房屋；三、被告（反诉原告）虎晓娟于判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司支付拖欠房屋租金4372003元；四、原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）虎晓娟支付房屋装饰装修折旧费用3912100.49元；五、驳回原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）虎晓娟的其他反诉请求。如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57204元，减半收取28602元，被告（反诉原告）虎晓娟负担20888元，超诉部分7714元由原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担；反诉案件受理费38098元，减半收取19049元，由原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担；鉴定费40000元，原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担20000元，被告（反诉原告）虎晓娟负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  陈春香二〇二〇年三月二十六日法官助理李翠兰书记员郁婕