江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终91号上诉人（原审被告）：张卫勇，男，1979年11月9日生，汉族，住江西省上栗县。委托诉讼代理人：肖文芝，江西博韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西省芦溪县南坑镇团丰村村民委员会，住所地江西省芦溪县南坑镇团丰村，统一社会信用代码54360323ME2894758R。法定代表人：童石祥，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：郑仁华，江西金鳌律师事务所律师。上诉人张卫勇因与被上诉人江西省芦溪县南坑镇团丰村村民委员会（以下简称团丰村委会）租赁合同纠纷一案，不服江西省芦溪县人民法院（2019）赣0323民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张卫勇及其委托诉讼代理人肖文芝，被上诉人团丰村委会的法定代表人童石祥及其委托诉讼代理人郑仁华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卫勇上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回团丰村委会的诉讼请求。事实与理由：一、双方之间不存在合同关系。原审判决突破合同的相对性原则，解除上诉人与案外人签订的租赁合同，缺乏依据，认定错误。二、原审判决上诉人在2020年1月16日前将承租鱼塘归还给团丰村委会并支付租金，损害上诉人的合法权益，判决错误。上诉人系合法转租，被上诉人对上诉人转租表示同意和认可，上诉人使用鱼塘系合法租赁，不属于非法使用。合同尚未到期，上诉人缴纳租金的对象也是案外人。如果合同解除，有系列问题需要处理。上诉人投入二十几万元进行基础建设，现因被上诉人与案外人的原因导致租赁合同可能无法履行，将给上诉人造成巨大的损失，包括投入资金及预期收益等。团丰村委会辩称，一、承租协议终止后，其追认已经是从事实和法律上取代了武功山公司而成为租赁协议的甲方（出租方），即是属于新的合同。二、根据合同法第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，其要求解除合同并无不当。三、上诉人一直占用鱼塘但并未依协议交纳租金，其下达催款通知书，追认了租赁合同，要求解除合同有法律依据。四、上诉人的行为损害了其合法权益，且损害一直在扩大，并无法消除和避免。团丰村委会向一审法院起诉请求：1.判令张卫勇立即腾让出所占用全部土地上的鱼塘及其他土地，并恢复原状；2.判令张卫勇赔偿占用全部土地上的鱼塘及其他土地的租金损失115769.10元（2018年10月1日至2019年2月28日协议到期期间的租金按10363.50元/月计算共51817.50元，2019年3月1日至8月31日按10658.60元/月共63951.60元，从2019年9月1日起按10658.60元/月另算至腾让出之日止）；3.本案受理费等全部费用由张卫勇承担。审理过程中，团丰村委会变更诉讼请求为：1.解除张卫勇与江西武功山中山脆鲩水产开发有限公司（以下简称水产公司）签订的《鱼塘养殖租赁合同》；2.判令张卫勇立即腾让出所占用全部土地上的鱼塘及其他土地，并恢复原状；3.判令张卫勇赔偿占用全部土地上的鱼塘及其他土地的租金损失95042.10元（2018年10月1日至2019年2月28日协议到期期间的租金按10363.50元/月计算共51817.50元，2019年3月1日至8月31日按10658.60元/月共63951.60元，从2019年9月1日起按10658.60元/月另算至腾让出之日止）；4.本案受理费等全部由张卫勇承担。一审法院认定事实：2012年9月25日，团丰村委会（甲方）与江西武功山水产开发有限公司（乙方，后更名为水产公司）签订《农村土地流转合同》，约定“甲方同意将其承包经营的位于芦溪县南坑镇团丰村822.078亩土地的承包经营权流转给乙方从事水产养殖及种植业生产经营。流转时间从2012年10月1日起至2023年10月1日止，租赁期满后自动延期至2053年10月1日（合计租赁年限为肆拾年）。土地流转费采用一年一付制，以现金支付，乙方同意每年10月31日前，按照当年国家粮食收购价格，以每年每亩500斤中稻谷补偿给甲方的责任田户主。”此后，团丰村委会与村民分别签订《南坑镇脆肉鲩养殖项目用地租赁协议》，租赁期限和租赁费的约定和团丰村委会与水产公司约定一致。2017年5月25日，张卫勇（乙方）与水产公司（甲方）签订《鱼塘养殖租赁合同》，约定“第一条乙方承包鱼塘的塘号为：17、18、19、20、21、22、24，水面面积共计88.15亩。第二条承包期限2017年7月1日至2022年1月31日。第三条承包金额和缴交方法：2017年7月1日起至2017年9月30日，租金为1000元/亩/年，租金总额为22037元，缴款时间为2017年10月1日前；2017年10月1日起至2018年9月30日，租金为1000元/亩/年，租金总额为88150元，缴款时间为2017年10月1日前；2018年10月1日起至2019年9月30日，租金为1050元/亩/年，租金总额为92558元，缴款时间为2018年10月1日前；2019年10月1日起至2020年9月30日，租金为1100元/亩/年，租金总额为96965元，缴款时间为2019年10月1日前；2020年10月1日起至2021年9月30日，租金为1150元/亩/年，租金总额为101373元，缴款时间为2020年10月1日前；2021年10月1日起至2022年9月30日，租金为1150元/亩/年，租金总额为101373元，缴款时间为2021年10月1日前；第十一条乙方在承包期间有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并无偿收回发包方的鱼塘：1.乙方擅自将承包的鱼塘转让、转租、转借；2.乙方丢荒、丢耕或未经甲方同意擅自改变鱼塘的用途；3.乙方利用鱼塘进行非法活动，损害公共利用的；4.乙方拖欠承包款（包括部分拖欠）30天的；5.法律、法规规定其他有关解除合同的情形。”2018年10月10日，团丰村委会与水产公司签订《合同解除协议书》，约定“1.双方一致同意即日解除2012年9月25日签订的《农村土地流转合同》（流转面积822.078亩）、2012年10月签订的《用地租赁协议》（租赁面积813.078亩）。自解除之日起，原协议中约定的双方权利与义务同时终止。2.甲乙双方无其他债权债务关系。”团丰村委会与水产公司的协议解除后，团丰村委会要求张卫勇支付自解除之日起的租赁费用。张卫勇于2019年5月7日向芦溪县南坑镇团丰村账务代理室缴纳了2018年11月至2019年3月31日的租赁费51817.50元。诉讼过程中，团丰村委会于2019年11月4日向张卫勇送达催款通知书。主要内容“认可张卫勇与水产公司签订的租赁合同，并要求在2019年11月15日前交清2018年10月1日至2020年9月30日的租赁费。若未在此限期内交清，我村有权解除合同，并限你在2019年12月31日前清空鱼塘交还给我们，并赔偿损失。”2019年11月22日，团丰村委会向张卫勇送达解除合同通知书。因张卫勇未按照其与水产公司签订的合同约定在10月1日前缴纳租赁费，特解除其与水产公司签订的合同。一审法院认为，团丰村委会与水产公司签订的《农村土地流转合同》系双方真实意思表示，合法有效，后水产公司将部分鱼塘转租给张卫勇。水产公司与张卫勇转租关系合法存续的前提是水产公司与团丰村委会之间的租赁关系合法存续。后团丰村委会与水产公司签订《合同解除协议书》，解除了双方之间的租赁关系，故转租关系失去存续的前提条件，可能产生两种结果，一是转租关系依法终止，二是出租人取代承租人的地位作为转租合同的出租方。通过上述分析，团丰村委会与水产公司终止租赁关系后，张卫勇向团丰村委会缴纳了部分租金，团丰村委会也收取了张卫勇缴纳的租金，说明团丰村委会以事实行为认可了水产公司的转租行为，且在与水产公司租赁关系终止后取代了水产公司在转租关系中的法律地位，成为《鱼塘养殖租赁合同》中的出租方。根据《鱼塘养殖租赁合同》的约定，张卫勇应当在每年的10月1日前缴纳下一年度的租赁费，逾期30天的，出租方有权解除租赁合同。本案中，张卫勇至今尚未全部缴纳2019年及2020年度的租赁费，构成违约，团丰村委会依法享有解除合同的权利，合同自通知到达对方时解除。团丰村委会于2019年11月22日向张卫勇送达解除合同通知书，故《鱼塘养殖租赁合同》自2019年11月22日解除。合同解除后，张卫勇应继续履行缴纳租金和返还租赁物的义务。故团丰村委会要求张卫勇自2018年10月1日缴纳租金并返还鱼塘的诉讼请求，予以支持。根据《鱼塘养殖租赁合同》约定，2018年10月1日起至2019年9月30日，租金为1050元/亩/年，租金总额为92558元，扣除张卫勇已缴纳的51817.50元，还应缴纳40740.50元。2019年10月1日起至2020年9月30日，租金为1100元/亩/年，租金总额为96965元，平均日租金为265.66元。对于鱼塘返还的时间，考虑鱼塘还在继续养鱼，酌情给一个月的时间清理，张卫勇应当在2020年1月16日前归还租赁的鱼塘及土地，租赁费计算至实际返还为止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，判决：一、张卫勇在2020年1月16日前将编号为17、18、19、20、21、22、24鱼塘归还给江西省芦溪县南坑镇团丰村村民委员会；二、张卫勇于判决生效后三日内支付江西省芦溪县南坑镇团丰村村民委员会租赁费40740.50元及自2019年10月1日起至实际返还鱼塘之日止的租金，按日租金为265.66元计算；三、驳回江西省芦溪县南坑镇团丰村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2615元，由张卫勇负担。二审期间，张卫勇向团丰村委会交纳了租金42010元，团丰村委会认为该款是以前的欠款，与本次诉讼无关。团丰村委会明确诉讼请求中“恢复原状”的内容为张卫勇将鱼捞出来即可。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点有二，一是双方之间是否存在合同关系，二是本案如何处理。关于双方之间是否存在合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人（次承租人）。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，经出租人同意的转租是有效的。经过转租的租赁合同关系，当事人之间的关系为：第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。本案中，双方之间并不存在直接的合同关系，作为次承租人的张卫勇使用鱼塘是基于其与承租人武功山水产公司签订的《鱼塘养殖租赁合同》。《鱼塘养殖租赁合同》是否有效，关键在于出租人团丰村委会是否同意承租人武功山水产公司转租。从本案查明的事实看，出租人团丰村委会在与承租人武功山水产公司签订《合同解除协议》后，要求次承租人张卫勇向其支付租金，且次承租人张卫勇已实际缴纳了出租人团丰村委会与承租人武功山水产公司签订《合同解除协议》后产生的租赁费51817.50元。上述事实足以证明：第一，团丰村委会同意（知道或者应当知道）武功山水产公司转租的事实；第二，《鱼塘养殖租赁合同》的合同主体已实际变更，团丰村委会取代了武功山水产公司的出租人（甲方）地位，即《鱼塘养殖租赁合同》的合同主体变更为团丰村委会（甲方）与张卫勇（乙方）。关于本案的处理。承前述，团丰村委会与武功山水产公司签订《合同解除协议》后，《鱼塘养殖租赁合同》的合同主体变更为团丰村委会与张卫勇。《鱼塘养殖租赁合同》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《鱼塘养殖租赁合同》第十一条约定，承包期间，乙方拖欠承包款（包括部分拖欠）30天的，甲方有权解除合同并无偿收回鱼塘。鉴于张卫勇客观上存在未按约定时间缴纳租金的行为，故团丰村委会诉请解除《鱼塘养殖租赁合同》，证据充分，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据《鱼塘养殖租赁合同》的履行情况和合同性质，团丰村委会要求张卫勇腾让出鱼塘及其他土地、恢复原状（将鱼捞出来），符合法律规定，应予支持。至于租金，原审判决根据《鱼塘养殖租赁合同》的约定及查明的事实，将租金计算至实际返还之日止，符合法律规定。至于张卫勇在二审诉讼期间向团丰村委会缴纳的租金42010元，可以在本案执行中冲减。关于张卫勇上诉时提出的违约责任及损失承担等问题，因未提出反诉，不属于本案审理范围，其权利可以另行主张。综上所述，张卫勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2615元，由张卫勇负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 严林伟二〇二〇年三月三十日法官助理陈颖澍书记员汤娜