湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初8号 原告：何某庆，男，1962年5月10日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：张某兰，女，1966年6月22日出生，汉族，住湖南省桂阳县。系原告何某庆之妻。 委托诉讼代理人：何增计，男，系原告何某庆的弟弟。特别授权。 被告：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县鹿峰街道豆腐冲13号。 法定代表人：刘运海。 委托诉讼代理人：朱云芳，桂阳县东升法律服务所法律服务工作者。特别授权。 原告何某庆、张某兰与被告郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称瑞通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某庆、张某兰的委托诉讼代理人何增计，被告瑞通公司的委托诉讼代理人朱云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某庆、张某兰向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告将原告购买的桂阳名汇国际1幢B座2703号商品房交付给原告；二、请求判令被告支付原告因被告延迟交付房屋的房租补贴6600元（2019年1月1日至3月1日已用燃气开户费抵扣，从2019年1月1日计至11月30日，后期房租补贴按600元/月计至房屋交付之日止）；三、请求判令被告支付逾期交房违约金2169.1609元（从2018年6月30日计至2019年11月30日，后期按合同约定计算至房屋交付之日止）；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“名汇国际”1幢B座2702号房屋，总价437478元，原告首付137478元，余款30万元银行按揭，被告交付房屋的日期为2018年6月30日。被告逾期交房后，于2018年7月20日出具《关于名汇国际城1栋B座工程规划》，附注：如2018年12月30日未交房，应从2019年1月1日开始每月按600元每户作为业主房租补贴。及由被告按合同支付逾期交房违约金。至原告起诉之日，被告仍未交房，之前承诺支付原先的逾期交房每月600元房租补贴也未按时履约。 被告瑞通公司辩称：一、迟延交房是事实，被告同意愿意根据商品房买卖合同及补充协议规定支付迟延交房的违约金，房屋补贴不同意支付；二、2019年11月30日开发商与业主签订的延迟交房协议书约定的交房时间，因疫情不可抗力原因造成不能交房应该顺延；三、在签订的协议是五个业主代表与开发商签订的协议，应当对所有业主发生法律效力，该协议约定是2020年3月30日交房，而业主在2019年的12月份就向桂阳县人民法院提起诉讼，还在约定期限内，原告不具备起诉条件，该协议没有约定房租补贴600元，业主起诉600元房租补贴不应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月19日，原告何某庆、张某兰与被告瑞通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＧＹ17003444），合同约定：合同标的物所的商品房为桂阳县欧阳海大道与芙蓉东路交汇处的名汇国际城1幢27层Ｂ2703号；商品房总价款437478元，买受人于2017年5月19日前支付首期房价款137478元，余款30万元在中国工商银行股份有限公司桂阳支行申请贷款支付；出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人延期交房则按附件十一规定的方式处理。《附件十一》为补充协议，协议第十条第三、四、五款约定：3.为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起三个月内分批次安排业主收楼，出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约；4.出卖人应在房屋竣工验收合格后两年内办理好产权手续；5.如出卖人逾期交房，违约之日起向买受人支付已购房款的银行活期存款利率支付违约金。合同签订后，原告何某庆、张某兰依约支付了房屋首付款，并在中国工商银行股份有限公司桂阳支行办理了贷款,案涉房屋在桂阳县不动产登记中心经预告登记于两原告名下。因被告瑞通公司未依合同约定将案涉商品房交付给原告，2018年7月20日，被告瑞通公司出具了《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》，规划注明：交房时间为2018年12月30日前，如未交房，则从2019年1月1日开始每月按600元／户作为业主房租补贴。2019年11月30日，瑞通公司与业主方（5个代表）在桂阳县字塘社区人民调解委员会主持协调下签订《关于名汇国际城1栋Ｂ座楼盘交房延迟问题的协议书》，瑞通公司承诺于2020年3月30日前完成电梯安装使用、房屋交付装修入住。截止原告何某庆、张某兰起诉至本院，被告瑞通公司仍未将房屋交付给原告何某庆、张某兰,也未支付原告每月600元的逾期交房房租补贴与逾期违约金。 另查，2020年1月下旬起，我国因受新冠××疫情影响，各类企业停工停产，被告瑞通公司日前尚未就涉案工程开工建设。再查，双方签订合同时，中国人民银行活期存款基准利率为年利率0.35%。 本院认为，本案的争议焦点是：被告瑞通公司向原告何某庆、张某兰交付房屋的时间及房租补贴、违约金的计算。 一、案涉房屋交付时间：原、被告订立房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行。现原告已履行自身义务，被告瑞通公司也应按照合同约定履行交付房屋等义务。对于何某庆、张某兰的请求被告瑞通公司及时交付案涉房屋，被告瑞通公司辩称双方已经重新约定交房日期为2020年3月30日前，且因为新冠××影响，导致工程延误，应考虑构成不可抗力，不再支付原告违约金与房租补贴，并顺延交房。新冠××疫情作为突发公共卫生事件，对社会生产生活的影响确实存在，属于不可抗力。原、被告双方约定的第三次交房时间最迟为2020年3月20日前，考虑新冠××疫情影响，本院对交房日期适当顺延为2020年5月30日。 二、房租补贴、违约金的计算：本院认为，被告瑞通公司向业主出具的《关于名汇国际城1栋Ｂ座工程规划》、与业主代表签订的《关于名汇国际城1栋Ｂ座楼盘交房延迟问题的协议书》中涉及的违约责任与原告签订的《商品房买卖合同》属于补充而非替代关系，瑞通公司在每一次向业主许诺交房时间时，都约定了相应的逾期交房违约责任，其应当在逾期未履行约定时承担相应的违约责任。1.瑞通公司逾期交房后，再次向业主承诺于2018年12月30日交付房屋给原告，但仍未按时交房，则其应当按承诺自2019年1月1日起支付原告每月600元房租补贴直至交房之日止。原告诉请自2019年1月1日至2019年11月30日的房租补贴金额为6600元（600元／月×11个月），其中2019年1月1日至2019年3月1日的1800元房租补贴已用于燃气开户费抵扣，则抵扣燃气开户费用后的房租补贴应为4800元；2.被告瑞通公司未按房屋买卖合同约定的2018年6月30日交房，已构成违约，其应当从违约之日即2018年7月1日起向买受人按已购房款的银行活期存款利率支付违约金，双方签订合同时中国人民银行活期存款基准年利率为0.35%，故2018年6月30日至2019年11月30日的违约金计算约2169元（437478元×0.35%÷12个月×17个月）；3.原、被告双方签订的合同中对于违约金及房租补贴等违约责任的承担也是建立在被告瑞通公司未依约交付房屋的基础上。因新冠××疫情导致被告瑞通公司不能如期交付房屋，本院对案涉的违约金及房租补贴免除2个月。因新冠××疫情发生及应对处理时间主要在2020年1月、2月，原告诉请被告支付违约金及房租补贴的截止时间2019年11月30日，为方便计算，本院对新冠××疫情应免除的两个月违约责任核定为2019年12月、2020年1月，后续的违约金及房租补贴从2020年2月1日开始计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于2020年5月30日以前向原告何某庆、张某兰交付名汇国际城1幢27层B2703号房屋； 二、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告何某庆、张某兰延迟交房的房租补贴4800元，后续房租补贴自2020年2月1日起按每月600元计算至房屋交付之日止； 三、被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告何某庆、张某兰逾期交房违约金2169元，后续违约金自2020年2月1日起按《房屋买卖合同》补充协议的约定计算至房屋交付之日止； 四、驳回原告何某庆、张某兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取65元，由被告郴州瑞通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄渊强 二〇二〇年三月十八日 法官助理肖佩芸 书记员王培君 附相关法律条文： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。