河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0602民初74号原告：温秀萍，女，1968年2月20日出生，汉族，现住保定市。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长委托诉讼代理人：许淑霞，河北明光律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊杰，河北明光律师事务所律师。原告邸慧玲与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温秀萍、被告委托诉讼代理人赵俊杰通过互联网到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温秀萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付办理不动产权违约金87859.65元（以原告交纳总房款321107元与契税6422元合计327529元为基数，按年利率4.35%标准计算自2013年6月3日至2019年8月6日间）；2.判令被告退赔多收房款13290元；2.判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。事实与理由：原告与被告签订商品房购销协议，购买被告开发建设的位于竞秀区温馨家园（荣域铂庭）9号楼4单元503房子，建筑面积83.84平方米，总价321107元整，原告在交房款同时已经将契税、维修基金等费用交给被告。目前因被告拒绝向房产部门提交相应资料致使原告及小区其他业主均无法正常办理产权登记。2013年6月13日原告实交房款3221107元，因房子缩水，2017年6月开具发票307817元，要求被告退赔多收房款13290元。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权登记，致使原告无法正常上市交易，其行为严重侵害了原告合法的财产利益，限制了原告对房屋处理权利。原告为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，望法院依法判决。被告嘉昌地产辩称，1.答辩人不办理房地证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不完备。事实是因答辩人给保定市政府垫付5亿资金，政府无法偿还，现政府已将此列为了政府解疑的范围。现公司举步维艰，并非答辩人不给办证，而是办证的条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，答辩人不构成违约。对于答辩人提出答辩人继续履行合同，办理房屋产权登记，根本不可能实现，因此请求法院驳回其诉讼请求；2.答辩人不构成违约，要求答辩人承担违约责任没有事实和法律依据。在实际中，并不是答辩人不配合办理房产证，而是由于政府遗留问题导致的无能力办理房产证，而且答辩人已经为其办理了初始登记。按照《城市房屋权属管理登记办法》规定申请人应当向房地产开发公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在被答辩人未提出办证申请且在未交付相关证件下，答辩人即使条件完备的情况下也办理不了房产证，因此答辩人并不应该为没有办理房产证承担违约责任；3.被答辩人主张自2012年4月的违约金，已明显超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，原告温秀萍作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20110110045号商品房买卖合同。合同约定：出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第9幢4单元503号房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平米3830元，建筑面积83.84平方米，总金额321107元（含定金10000元）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书”处理。合同签订后，2013年6月3日原告交321107元房款，2013年5月19日交纳确权费6422元。2017年6月22日税务机关出具发票一张，表明原告共计向被告交纳房款307817元。2013年6月3日被告将房屋交付原告。被告嘉昌地产直至原告起诉之日未为原告办理《房屋所有权证》。另查明，本案受理立案时间是2020年1月13日。本院认为，原告与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。被告现有的证据不能证明未办理产权证书的责任是因政府的原因造成的，被告辩解不办理产权证是因为其为市政府垫付了资金，属于不可抗力，自己不构成违约的辩解理由不能成立。依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2014年6月30日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的标准计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告的诉求。违约金属于债权，债权适用诉讼时效规定，因而被告诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。被告未按照约定为原告办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，超过诉讼时效部分，本院不予支持。原告诉至本院诉讼时效内违约金，应依法得到保护，即2020年1月13日原告诉至本院，2017年1月13日后在三年诉讼时效内。原告已交纳购房款321107元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算，由于契税并非房款范畴，故原告主张将契税数额纳入违约金基数的主张，本院不予支持。2013年6月3日交纳的房款321107元中，实际房款为307817元（按实测房屋面积收取），另外原告多交的13290元应予退还，原告主张本院予以支持。原告主张被告承担保全费、交通费、差旅费等费用，因上述费用原告并未提供证据，在合同中亦未也约定，故其本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，办理产权证书是双方共同协作完成的，需要原告提供相应的材料，原告在接到被告通知后，原告有义务及时配合被告完成办理产权事宜，避免另一方造成的违约损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告温秀萍逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款307817元为基数，自2017年1月13日起，计算直至办理产权证完毕的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告温秀萍对支付房款13290元（以原告多交纳的购房款13290元为基数，自2017年1月13日起，计算直至退款完毕的前一日）；三、驳回原告温秀萍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6412元，减半收取3206元，由原告温秀萍负担1500元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担1706元。于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  卢清江二〇二年三月十三日法官助理郭雅纯书记员张玉彦（特别提示：如上诉，请在上诉期满后七日内交纳上诉费用，逾期视为自动放弃上诉。交费户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行西城支行，账号：10×××07）。