浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10449号 上诉人（原审被告）张德威，男，1987年10月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托代理人朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）来建飞，男，1964年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）章寅美，女，1966年6月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人张德威因与被上诉人来建飞、章寅美房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初6672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年11月4日，来建飞、章寅美作为合同甲方曾与张德威作为合同乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区房屋出租给乙方；用途为住；房屋租赁期共20年，从2017年11月4日起至2037年11月3日止；每年租金为100000元，总金额2000000元，房屋合同签订之日支付所有房租；甲方无偿赠送乙方十年居住，所有租金已收齐等权利义务条款。合同签订后，张德威入住该房屋至今。另查明，案外人施佳能于2017年9月19日分四次汇款合计向来佳灵汇款200000元，于同年9月22日分两次合计向来佳灵汇款100000元，于同年10月11日向来佳灵汇款100000元，上述款项合计400000元。关于该款项，来建飞、章寅美认为系来佳灵向张德威的借款；张德威则认为系前述房屋租赁合同项下的租金。再查明，张德威于2017年11月4日向来建飞汇款400000元，同月6日汇款100000元，同月9日汇款100000元，同月10日分两次合计汇款100000元，同月15日分三次合计汇款107000元，12月3日汇款150000元，上述合计款项为957000元。来建飞、章寅美认为，来建飞至今仅收到张德威出借的合计957000元的借款，案涉租赁合同以及张德威的入住行为仅仅系被告提出的作为双方借贷关系的保证措施，并非双方真实意思表示；张德威则认为其已通过向来建飞、章寅美儿子来佳灵支付400000元以及向来建飞转账支付957000元和现金交付643000元，合计2000000元，全部付清了租赁合同项下的租金，租赁合同真实有效，故双方纠纷成讼。来建飞、章寅美于2019年4月诉至院审法院，请求判令：1.解除双方之间的租赁合同；2.张德威返还其所有的位于戈雅公寓府尚园19幢别墅；3.张德威承担本案诉讼费用。审理中，来建飞、章寅美认为与张德威之间签订的租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，损害了其权益，而且租赁合同不是双方真实意思表示，故要求变更第一项诉讼请求为要求确认双方之间签订的租赁合同无效。 原审法院认为，本案的主要争议焦点即本案双方之间是否存在关于房屋租赁的真实意思表示。对此，来建飞、章寅美主张案涉房屋租赁合同实则为双方借贷关系之担保；张德威则抗辩认为双方不存在借贷关系，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示。本院认为，市场交易行为一般情况下受市场价格或规则引导，而案涉房屋租赁合同的约定与正常租赁交易市场中存在的租赁合同相比较存在多处反常之处。第一，关于每年租金金额的约定。按照正常市场交易，出租人对于按年为周期计算的租金具有上涨预期，在本案中租赁期限长达二十年、且约定无偿赠送十年的情况下，租金仍然固定每年100000元极为反常。第二，关于租金支付方式的约定。正常市场交易情况下，一般承租人因为并非出于长久占有租赁物为目的，故其为了降低自身投入成本的压力，选择按照较为固定的周期分期支付租金。但本案中双方合同中却约定在签订合同之日支付所有租金，且合同中注明所有租金已收齐，显然与正常租赁行为相比较存在反常。第三，关于租金是否支付的问题。张德威主张其已经付清2000000元租金，来建飞、章寅美则认为与张德威之间只存在借贷关系，且仅收到过957000元款项，施佳能汇款给来佳灵的400000元款项是来佳灵向张德威的借款。原审法院经过对上述款项付款时间的核查，发现上述款项支付陆续发生在2017年9月至12月期间，并无相应的付款规律，且与房屋租赁合同约定的付款时间不相符。张德威陈述施佳能汇款给来佳灵的400000元款项，支付时间大部分集中在2017年9月，在本案中并无充分证据可证与案涉租赁合同项下的租金相关。况且根据庭审中双方当事人证据显示，从2017年7月至10月期间，张德威与来佳灵之间已经存在多笔且频繁的款项往来记录，虽则张德威提出来佳灵向其三次出卖车辆、但三次交易均未能成功的相关意见，但该意见并无证据可予以证实，且张德威主张的该节意见难以使人信服。因此，在张德威与来佳灵之间的款项往来关系尚不能明确的情况下，施佳能转账给来佳灵的400000元不能作为案涉租赁合同项下的租金采信。至于张德威主张存在643000元现金支付的问题，虽则租赁合同中备注了“所有租金已经收齐”，但因双方租赁合同签订时间发生在2017年11月4日，关于租赁合同签订时间的确认原审法院已在证据认证中阐述，此处不再赘述。而根据审理查明，在该时间之后张德威仍在向来建飞、章寅美支付其所称的“租金”，因此可以判断在案涉租赁合同签订时所备注的“所有租金已经收齐”并不能作为款项付清的相关依据。因此，张德为主张曾陆续支付来建飞、章寅美643000元的现金应由张德威进行举证，但在本案中张德威并未提供相应证据，故原审法院对该现金支付643000元的意见不予采信。至于来建飞承认已收到的957000元是否为租金的问题，涉及到对双方租赁合同是否系真实意思表示的判断，故原审法院在此处不作阐述。第四，租赁合同是否在实际履行的问题。张德威自述租赁合同正式签订发生在2017年12月，虽原审法院对该抗辩意见不予采信，但如果从张德威的该陈述出发，可发现在张德威自述的正式租赁合同签订之前，本案双方之间在微信聊天记录中已经在谈论房屋买卖过户的相关事宜，张德威亦在聊天记录中回复已在落实购房资格的相关问题，而正常租赁关系中又何来购房资格一说？再结合案涉租赁合同发生在案涉房屋曾被查封保全的期间，因此，原审法院认为张德威实际占有使用该房屋并非基于双方租赁关系的可能性极大。综合上述各项反常情况考虑，原审法院对于来建飞、章寅美诉称认为案涉房屋租赁合同并非其与张德威双方真实意思表示的主张予以采纳。而行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，现因来建飞、章寅美与张德威签订的案涉房屋租赁协议并非双方真实意思之表示，其缔约行为依法应属无效。故原审法院确认本案双方签订的房屋租赁合同无效。至于双方当事人通过案涉租赁合同意图隐藏的真实法律关系，双方应在如实陈述反映的情况下另行主张处理。但无论真实法律关系是来建飞、章寅美主张的借贷关系，抑或是双方曾协商购房未能协商一致等，张德威在租赁合同无效的情况下均无合法理由再继续占有使用该房屋，故原审法院确认张德威应从案涉房屋中腾退，并将房屋交还给来建飞、章寅美。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认来建飞、章寅美与张德威签订的《房屋租赁合同》无效；二、张德威于判决生效后二十日内将位于杭州市萧山区房屋腾退交还给来建飞、章寅美。案件受理费80元，减半收取40元，由张德威负担。来建飞、章寅美于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；张德威于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，张德威不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的主张缺乏依据，一审认定事实错误。被上诉人将案涉房屋出租给上诉人，双方协商确定了租赁期限、租金金额及支付方式等，并签订租赁合同，被上诉人交付上诉人房屋，上诉人随后办理了物业变更缴费主体等手续。一审认定双方存在其他法律关系，房屋租赁合同非双方真实意思表示系认定事实不当。根据《民法总则》的规定，应当查明缔约主体之间是否存在被隐瞒的意思表示为前提，但一审并未查明而是根据心证进行推定了两种及两种以上的意思表示。二、本案双方不构成通谋虚假，一审错误适用《民法总则》第一百四十六条。现无证据证明双方构成通谋，即双方对虚假意思表示均知情且一致同意不让该法律行为发生效力，这是上述条款适用的前提。但本案上诉人向被上诉人租房系真实意思表示，被上诉人借贷担保的抗辩系其不诚信行为，没有证据证明双方存在虚假意思表示的通谋。一审对双方是否存在借贷以及上诉人基于何种事实占有使用房屋等未有结论，在没有真实法律关系的情况下何来通谋虚假之说。三、一审未严格适用举证规则，错误适用心证裁判。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，一审在被上诉人未完成举证责任的情况下通过推理得出双方就租赁存在通谋虚假的情形，违反举证规则，结论也片面。房屋租赁合同中租金标准和支付方式是否合理不能脱离上诉人所花费的100余万元装修款以及被上诉人当时亟需资金的客观实际，且一次性支付也是被上诉人提出的。除了200万元租金外，上诉人还须替被上诉人支付拖欠的装修款并完成剩余装修，故上诉人实际支付了300余万元，且系一次性支付，考虑资金成本因素，上诉人支付的租金远高于300余万元，符合市场价值，且被上诉人主动提出一次性支付租金，其以金额优惠作为对价也是符合常理的。四、若房屋租赁合同系为借贷的担保，存在以下不合理之处，现有证据无法排除合理怀疑。被担保的债务不明确，本案双方未签订借贷合同，被上诉人也自述没有约定利息。上诉人已实际使用房屋并添置高额装修，被上诉人在房屋交付上诉人后也为上诉人办理了物业信息变更，并主动为上诉人联系装修工、代买装修材料，上诉人添置高额装修的目的是为了居住，如房屋租赁仅是借贷担保无法解释被上诉人允许上诉人装修房屋以长期使用的行为。被上诉人所得“借款”与担保物价值不相当。被上诉人主张其举债金额为957000元，与案涉房屋30年使用权价值相差较大，且被上诉人来建飞曾任杭州某贷款公司的总监，以其法律意识和工作阅历，不可能做如此举动。被上诉人在一审中关于案涉租赁合同签订原因的陈述存在矛盾。被上诉人在起诉状中陈述“被告虚构事实承诺先租后买的行为使原告信以为真，让原告陷入了可以出卖房产来清偿债务的虚假事实里面，从而使原告作出了错误的意思表示签订了该房屋租赁合同”，而庭审中，被上诉人又称租赁合同是为了对借贷行为进行担保。综上，现有证据不足以证明案涉借款合同为借贷的担保，更无证据证明本案双方存在通谋虚假，被上诉人应承担举证不能的法律后果，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回来建飞、章寅美的诉讼请求并由其承担一、二审诉讼费。二审法庭调查中，上诉人张德威补充上诉理由如下：1、2018年6月28日被上诉人的儿子来佳灵在派出所的询问笔录中陈述：“我父亲把房屋租赁给张德威并签订了房屋租赁合同，2017年11月底，张德威入住了该房屋，但是并未按照房屋租赁协议来支付租金以及其他费用，我父亲何张德威沟通多次，但是对方一直不肯支付房租，直到2018年6月，对方已经有7个月房租未按期支付”。如果房屋租赁不是事实的话，那么来佳灵作为被上诉人的儿子为什么会承认存在租赁的事实，并且来佳灵自始至终从未提到过所谓的关于借贷的担保。2、被上诉人在派出所以及刑侦大队的询问笔录中均陈述其2017年11月4日只签署了一份房屋租赁合同且自己只拍了照片，但在原审中，针对上诉人提供的第二份房屋租赁合同，被上诉人又声称第二份合同签订日期也是2017年11月4日。但是两份合同版本明显是不一致的，显然双方至少签订过2次房屋租赁合同。那么，被上诉人关于签约的陈述自我矛盾之处又在隐瞒什么呢？如果仅仅为借贷的担保，为什么双方需要一再签订房屋租赁合同，并且被上诉人还签署了腾退、交付装修的承诺。3、原审关于合同无效时的相互返还释明存在问题。根据2019年11月8日最高院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，关于合同不成立、无效或者被撤销后标的物返还与价款相互返还的问题，最高院认为：标的物返还与价款返还互为对待给付的，双方应当同时返还。且会议纪要对合同无效时的释明问题进行明确规定：原告起诉要求确认合同无效并返还财产的，而被告主张合同有效的，要防止不告不理的原则，仅就当事人诉讼请求进行审理，而应当向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。如基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效并要求返还原物，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求。人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书本院认为部分对同时返还作出认定，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同无效的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。本案原审法院并未向上诉人解明如果租赁合同无效上诉人可以就对待给付提出抗辩，上诉人也因此失去了在合同无效上诉人可以就对待给付提出抗辩。上诉人也因此失去了在合同无效情况下要求被上诉人返还价款并对装修进行折价补偿的抗辩机会。为了减少诉累、节约司法资源，如果二审法院经审理认为房屋租赁合同无效的，上诉人恳请法院对被上诉人价款返还与房屋装修款折价补偿的问题进行处理。 被上诉人来建飞、章寅美答辩称：一、一审认定事实清楚。被上诉人一审的举证以及法院调取的证据能够证明本案事实。上诉人主张的事实仅是从合同文本出发，未探究合同订立时双方真是意思表示，一审通过举证、庭审，从租金金额、付款方式、租金是否支付、租赁合同是否履行等方面认定虚假意思表示正确。二、一审适用法律正确。根据《民法总则》第一百四十六条，本案虽有书面租赁合同，但双方未按照租赁合同约定履行，上诉人未支付不符合正常交易习惯的房屋租金、本案双方基于购买房屋而实际占有使用、为借贷担保等，上诉人的行为不是为了房屋租赁，构成通谋虚假。三、一审未违反举证规则。因上诉人在一审中的陈述与在公安中的陈述相矛盾，且一审中前后矛盾，违反诚信原则和禁止反言原则，被上诉人提供的证据则形成完整证据链达到高度盖然性的标准。大部分装修被上诉已经装修完毕，上诉人没有额外支付高达100余万元的装修款，在正常租赁中投入100余万元装修也不合常理，除非是要购买房屋或者通过某些手段准备获得房屋，关于租金支付，上诉人也称系分多次支付的并非一次性支付200万元，故上诉人不可能享受因一次性支付而带来的租金优惠。综上，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人张德威在二审期间向本院提交以下证据材料：1、搬离房屋承诺书复印件一份，拟证明上诉人与被上诉人就涉案房屋的交付、装修等达成共识，上诉人基于房屋租赁并经被上诉人同意后对房屋进行装修；2、情况说明复印件一份，拟证明被上诉人关于出租房屋的意思表示真实并履行了房屋交付、物业登记等合同义务；3、房屋租赁合同、支付宝转账电子回单复印件一组，拟证明上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时处于租房状态，且合同临近到期，因此上诉人租赁被上诉人房屋是上诉人生活实际所需，上诉人向被上诉人租赁房屋的意思表示真实。 被上诉人来建飞、章寅美在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人张德威二审提交的证据材料，被上诉人来建飞、章寅美认为，对证据1的真实性没有异议，但租赁合同一样，不是被上诉人真实意思表示；对证据2，物业费被上诉人确实带上诉人去交过，但是没有做过任何信息变更；对证据3所涉的款项被上诉人不清楚，上面的人被上诉人也不认识。本院对证据1的真实性予以确认，证据2因没有负责人、制作人签字，真实性无法确认，但被上诉人认可曾带上诉人去物业公司交过物业费，证据3涉及案外人真实性无法确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，来建飞、章寅美向张德威出具《搬离房屋承若书》一份，其上载明：双方的房屋租赁合同已于2017年11月25日生效。该合同租期生效后，乙方必须搬离。限期未搬离，张德威将采取强制搬离措施，一切损失由乙方负责。并备注：装修拖延特批到11月25号。 本院认为，本案争议焦点为双方之间是否存在关于房屋租赁的真实意思表示。双方虽签订有房屋租赁合同且张德威实际入住案涉房屋，但从合同约定的房屋使用期限、房租价格以及支付方式看，明显有别于一般的房屋租赁，且合同中注明的200万租金已收齐的内容缺乏有效付款凭证支持，张德威转账给来建飞的时间与合同注明的签订日期、合同约定的付款时间不尽一致，张德威关于房屋租赁合同实际签订时间为12月、施佳能转账给来佳灵的40万元系租金以及张德威曾现金支付60余万元等主张亦缺乏有效证据，双方还均认可曾有房屋买卖意愿并多次协商，在微信聊天记录中也涉及张德威购房资格落实等问题，故一审据此认定案涉房屋租赁合同并非双方真实意思表示并确认合同无效、张德威返还房屋并无不当。张德威二审关于已支付给来建飞的款项返还以及房屋装修损失补偿问题超出一审诉讼请求范围，故本院不予审查。综上，张德威的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张德威负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年三月十二日 书记员 万丹丹