浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初9711号 原告：叶伟红，女，1982年10月15日出生，汉族，住宁波市江北区。法律文书送达地址宁波市高新区光华路299弄研发园C区12幢4楼浙江素豪律师事务所。 委托诉讼代理人：郑哲迪，浙江素豪律师事务所律师。 被告：林先法，男，1964年6月1日出生，汉族,户籍所在地台州市黄岩区。法律文书送达地址宁波市海曙区高桥镇高峰村高锦花苑9幢704室。 原告叶伟红与被告林先法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员毛建军独任审理，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告叶伟红及其委托诉讼代理人郑哲迪，被告林先法均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶伟红向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年5月18日解除；2.被告腾退房屋；3.被告支付原告暂计至2019年5月23日的租金1472元、车棚电费520元、水费204元、电梯电费415元、公共维修费276.60元、公共照明费5.50元、装修折算333元、违约金833元，合计4059元；并判令被告支付参照合同约定的租金标准（10000元／年），计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年3月，原被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将坐落宁波市海曙区高桥镇高峰村高锦花苑9幢704室的房屋出租给被告，期限从自2015年4月1日至2020年4月1日，租金每年10000元，支付期限为每年的3月26日，同时约定租赁期间被告应按期支付租金及水电费等、不得转租、不得损坏房屋等事项，及相应的违约责任。现被告在租赁期间存在未经原告同意转租并改造房屋的违约行为，且至2019年3月26日起未按约交付租金、水电费等。虽经多次沟通但无果，故诉至法院请求判如所请。 为此，原告叶伟红向法庭提交了如下证据： 1.不动产权利证书1份； 2.房屋出租合同、微信转账凭证各一份； 3.照片4张、收款收据4份； 4.张贴告知2份、通话记录一组； 5.律师函及邮寄凭证、短信聊天记录、微信聊天记录； 6.户口本一份； 7.电力缴费通知短信2则、小区晾衣照1份。 被告林先法答辩称，不同意解除合同。原告提供的租赁合同是假的，合同上的字不是被告签的。涉案房屋并非向原告所租，而是向叶金标、林金方租的。所以原告主体不适格。叶金标同意拼租。从2019年3月份，原告向公安报警要求被告搬出，被告不是不付，而是原告未要求付只是让被告搬出。从2019年4月到现在，被告只使用一个房间，每年2500元，这个租金以及该承担的费用被告会付的。水电费以前都是被告交的，从2019年3月份后水费是原告交的，电费一直是我交的。另外，被告付了10000元的装修费，原告要叫被告搬出可以，但是要退给被告装修费用。 被告林先法向法庭提交了一份房屋出租合同。 结合原被告质证意见及庭审笔录，本院对前述证据认证如下：1.虽然被告对原告提交的房屋出租合同中被告签名持有异议，但综合被告提交的而原告并无异议的房屋出租合同，本院认为虽两份合同的合同条款并无二致，但因双方无争议的合同系被告提交的合同，故本院采信被告提交的涉案合同。2.对原告提交的不动产权利证书、微信转账凭证、照片、收款收据、通话记录、律师函及邮寄凭证、短信聊天记录、微信聊天记录、户口本及电力缴费通知短信，因被告无异议，故本院对其相应证明力予以认定。3.对于张贴告知，虽被告否认看到，但并不可否认原告曾经在涉案房屋门上张贴告知的事实，故本院对其相应证明力予以认定。4.关于晾衣照，因被告对其持有异议，故本院对其相应证明力难以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2015年3月的某一天，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份房屋出租合同，约定：房屋坐落地点鄞州区（现为海曙区，面积约95平方米，用途住房；起租时水电煤气度数都是零；甲方提供装修费（二个月按一年一万元平均值计算，只付一次不按每年都有）计1666元；本次租期限为5年即自2015年4月1日至2020年4月1日止，租期满乙方应无条件交回房屋和装修；经商定租金为每年10000元，租金按每年付一次，签合同日付清，第二次付款提前5天付清，即付房租日期为2016年3月26日（以后依次类推）；为保证乙方在租房期内按期支付水电、有线、物业费等费用，并考虑到甲方投入的装修设施等因素，由乙方在本合同签订日支付甲方使用保证金1000元，待租期满双方结清账务后由甲方退回给乙方，不计利息；非因乙方原因而产生的房屋破损及设施损耗由甲方负责，乙方造成的房屋破损及设施损坏耗由乙方负责；甲方有权按期收取房租的权利，在乙方拖欠房租或水电等费用10天以上，甲方有权收回房屋，保证金不予退回；乙方合同期满不续租也未通知甲方而自行锁门离去，甲方有权入室清理，乙方遗留物件不受保护；租期内水、电、物业、有线等费用均由乙方支付；注（物业费由甲方负责，楼梯电费及电梯电费由乙方负责支付）；乙方必须遵纪守法，未经甲方同意不得改变房屋结构和转租，否则甲方有权终止合同，收回房屋，甲方所收款项不予返还；如需续租，乙方应提前30天通知甲方，双方同意后另签续租合同；本合同生效后，如甲方中途违约，应赔偿乙方一个月房租，如乙方中途违约，应赔偿甲方一个月房租；等等。 前述合同签订时原告并未在场，甲方签字栏下方有其父叶金标署名确认，原告对该份合同予以认可。根据约定，被告林先法支付了10000元的装修费用，并缴纳了保证金1000元。租赁期间，被告林先法存在拼租行为，曾按每间每月500元的标准向其他租客收取租金。 涉案房屋系动迁房，出租时尚未取得不动产权证，原告叶伟红与2017年方取得浙（2017）宁波市海曙区不动产权第0532730号不动产权证。 原告叶伟红在多次联系不上被告的情况下，于2019年4月9日在涉案房屋门上张贴告知，载明：林先法先生，我是房东，你已经拖欠房子租金10天，因多次打电话联系你未果（不接电话或接了马上就挂，短信联系不回），现书面通知你限期你3天之内（2019年4月13日之前）交好房租，如果再拖欠不缴费就按照合同执行收回房子解除合同……。 2019年4月14日，原告叶伟红在涉案房屋门上再次张贴告知，载明：林先法（租客），你已经拖欠高桥镇高峰村高锦花苑9幢704房租超过15天（半个月），多次打你电话不接电话或接了马上就挂，短信联系不回，多次上门找你无果。4月9日已书面告知过你一次，……现在最后一次书面通知如果再租就把房租交了（打电话我过来取或支付宝139××××4758叶）如果不租就给个时间把费用结清……如果到4月16日不联系我……就当你不租了，我直接收回房子。费用过来结清。 2019年5月16日，原告叶伟红委托律师向被告制发了解除合同律师函，载明：2015年3月，你与委托人签订房屋租赁合同一份，约定委托人将坐落宁波市海曙区高桥镇高峰村高锦花苑9幢704室的房屋出租与你，期限从自2015年4月1日至2020年4月1日，租金每年10000元，支付期限为每年的3月26日，同时约定租赁期间被告应按期支付租金及水电费等、不得改变房屋结构、不得转租等事项，及违约责任。由于你在租赁期间存在经催讨未在合理期限内支付房租，未按时缴纳约定的费用、转租等违约行为，且经委托人穷尽告知手段，但你仍不按约履行或改正。现我委托人按合同约定正式向你提出解除合同，并不予退还保证金。……现要求你于2019年5月23日前将房屋腾退（包括清腾房屋、交还钥匙等），并支付我委托人暂计至2019年5月23日的租金、垫付费用、违约金、折算后的装修款等各项费用4059元；等等。被告于2019年5月18日收到该函。 被告林先法未按约于2019年3月26日支付2019年4月1日起的租金，其他水电费等应付费用亦未缴纳。现原告垫付的费用有车棚电费520元、水费204元、电梯电费415元、公共维修费276.6元、公共照明费5.50元。 本院认为，涉案合同依法成立且有效，双方均应按约履行。本案中，被告林先法未按约在2019年3月26日支付2019年4月1日起的租金，且在原告给予的合理期限内仍未支付，其行为已构成违约，故原告关于确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年5月18日解除之诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告应予2019年5月18日腾退涉案房屋，支付租期内的租金及逾期腾房占有使用费。本案双方就房屋占有使用费及水电费的争议问题有如下几个，现分别予以认定： 1.关于租金。 原告主张被告应支付从2019年4月1日起至2019年5月23日的租金1472元。因被告确认其确实未予支付，故本院原告之主张予以支持。因被告至今尚未腾房，故逾期腾房占有使用费可从2019年5月24日起计算实际腾房之日止。 2.关于水电杂费等。 原告主张被告应支付车棚电费520元、水费204元、电梯电费415元、公共维修费276.6元、公共照明费5.5元。但被告仅认可其应支付的费用包括水费204元、电梯电费415元、公共照明费5.5元，但认为车棚电费520元、公共维修费276.6元不应由其支付，理由为车棚电费一直以来未要求支付且租房时原告之父叶金标告知该费用村里会支付故无需支付，另合同中金约定物业费由被告承担，而物业费是不包括公共维修费的。本院认为，关于车棚电费，被告自认曾使用过车棚并在车棚为电瓶车充电，同时被告并无证据证明原告之父曾有此承诺，故该费用，被告应予支付；被告关于不应由其支付的抗辩理由难以成立，本院不予采纳。关于公共维修费276.6元，涉案合同中约定“物业费由甲方负责”，即原告负责，从字面上讲合同中约定的“物业费”并不包括由物业公司代收的公共维修费，但按通常理解，一般常将物业公司收取的综合服务费及由物业公司代收的公共维修费统称为物业费，故本合同约定的“物业费”应包括前述两种费用，本院对原告的此项主张不予支持，被告关于此项抗辩成立，本院予以采信。 3.关于装修费用折算及违约金问题。 原告主张，由于被告违约，故其应向原告支付装修折算333元、违约金833元。本院认为，涉案合同中约定若被告拖欠房租或水电等费用10天以上或未经原告同意不得改变房屋结构和转租，则原告有权收回房屋，保证金或所收款项不予退回（返还），现被告违约，而原告仅主张违约金833元，故本院予以支持，因其已承担了违约责任，故被告缴纳的保证金1000元应予以返还。为减少当事人讼累，可在其应付费用中予以扣减。关于装修折算问题，本院认为，从合同约定“甲方提供装修费（二个月按一年一万元平均值计算，只付一次不按每年都有）计1666元”可知，原告仅一次性提供装修费1666元，结合原告确认的已收取被告支付的装修费10000元，可以认定涉案房屋系由原告提供，而合同解除后，原告是收回房屋和装修，故原告主张被告支付该笔费用，有失公平，本院难以支持。 至于被告关于原告同意拼租等抗辩，于法无据，本院不予采信。 综上，对于原告叶伟红主张的合理部分予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间的房屋出租合同于2019年5月18日解除； 二、被告林先法于本判决生效之日起五日内腾退房屋，并支付原告叶伟红从2019年4月1日起至2019年5月23日止的租金及占有使用费合计1472元、自2019年5月24日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金10000元之标准按实计算）、车棚电费520元、水费204元、电梯电费415元、公共照明费5.50元、违约金833元（前述费用应扣除被告林先法已缴纳的保证金1000元）； 三、驳回原告叶伟红的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费50元，由被告林先法负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  毛建军 人民陪审员  金夏生 人民陪审员  翁亚波 二〇二〇年三月二十日 代书 记员  徐巧娜 附本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。