浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8595号 上诉人（原审原告）：杭州富阳元亨餐饮有限公司，住所地：杭州市富阳区场口镇洋沙村232号，统一社会信用代码：91330183L83561040D。 法定代表人：徐林，经理。 委托诉讼代理人：许昶，浙江天和天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆传法，男，1955年1月19日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐臻甲，浙江富春江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜双英，女，1961年6月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐波、章孜凡，浙江五联律师事务所律师。 上诉人杭州富阳元亨餐饮有限公司（以下简称元亨公司）因与被上诉人陆传法、姜双英租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1、2014年6月12日，甲方鲍百生（陆传法）、姜双英与乙方张伟钢签订《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方将位于，租赁期限自2014年6月15日起共计5年；租赁期满后，租赁关系自然解除，双方无需另行通知；房屋租金为每年100000元，预付押金10000元，房屋租金每年到期前一个月内一次性付清当年12个月租金；乙方应妥善管理并注意使用房屋，乙方须装修店面，应征求甲方同意后方可进行，租赁期满或合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方；双方在本合同期限满一个月应商定续租或停租事宜，乙方在同等条件下，享有优先承租权”……合同还约定了其他权利义务。 2、2015年3月18日，甲方倪华刚与乙方张伟钢签订《转让协议》。协议约定：甲方同意将自己开设在秦望路6-2-3号餐馆转让给乙方，转让费78000元（秦望路6-2-3号房东共两户分别为姜双英、陆传法），本协议中的转让费用包括店内店外门头的所有装修、厨房设施设备及配套设施、餐具、餐桌椅等但不包括财神佛像；甲方在乙方支付转让费后应协助乙方办理重新与房东签署租房合同，自乙方与房东签订租房合同后租费由乙方承担……合同还约定了其他权利义务。 3、张伟钢承租案涉房屋后，于2015年6月26日开设了杭州富阳元亨面馆，2015年10月19日，杭州富阳元亨面馆更名为杭州富阳元亨餐饮有限公司。 4、2018年3月，富阳区秦望区块有机更新项目片区三、片区四范围内的房屋搬迁工作启动，案涉房屋在本次房屋搬迁范围内。根据搬迁政策，房屋改作经营性用途的，装修补偿原则上谁装修补给谁，有约定按约定，无约定自行协商确定。陆传法、姜双英与搬迁人杭州富阳城市建设投资集团有限公司于2018年6月2日签订的三份《搬迁补偿协议》约定：装修、临时建筑、附属设施等价值补偿合计665776元，电话机、宽带网及有线电视等安装迁移费用补偿合计6216元。 5、庭审中，元亨公司、陆传法、姜双英均明确合同约定的租期实际为2015年3月18日至2019年6月15日。陆传法、姜双英于2018年6月2日与搬迁人杭州富阳城市建设投资集团有限公司签订《搬迁补偿协议》，元亨公司于2018年6月腾退房屋。元亨公司、陆传法、姜双英租金已结清。与张伟钢签订租赁合同之前，案涉房屋曾出租给倪华刚。 现元亨公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、陆传法、姜双英返还元亨公司房屋搬迁装修补偿款671932元；2、本案诉讼费由陆传法、姜双英负担。 原审法院认为：张伟钢与陆传法、姜双英签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。张伟钢为设立杭州富阳元亨面馆而租赁案涉房屋，后杭州富阳元亨面馆更名为元亨公司，故应当由元亨公司承担《房屋租赁合同》的相应权利义务，本案元亨公司主体适格。 双方均应按合同的约定履行义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、装修补偿款应当由谁享有；二、移机费应当由谁享有。 关于焦点一，现元亨公司、陆传法、姜双英就案涉房屋在被搬迁后取得的装修补偿款的归属问题发生争议，双方争议的实质在于补偿款所对应装修物的权属问题。元亨公司、陆传法、姜双英在《房屋租赁合同》第四条第二款中约定：租赁期满或合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方。该条款应视为双方对相应情形下装修物的归属问题所作出的约定。双方合同约定的租赁期限虽至2019年6月15日届满，但在陆传法、姜双英与搬迁人之间签订了房屋搬迁补偿协议，元亨公司又自愿腾退案涉房屋之后，双方的租赁合同关系即已实际终止。庭审时，经该院询问，元亨公司、陆传法、姜双英均认可讼争的665776元装修补偿款所指向的即是合同所称的装修“不动产”部分。则根据双方上述条款约定，在租赁合同终止的情况下，案涉装修物的所有权应归出租人即本案陆传法、姜双英享有，相应的装修补偿款也应归属于陆传法、姜双英。且依此约定，元亨公司无权向陆传法、姜双英主张装修补偿费用。故元亨公司要求陆传法、姜双英赔偿装修损失665776元的诉讼请求，该院依法不予支持。 关于焦点二，该院认为，移机费系《搬迁补偿协议》所涉的6216元电话机、宽带网及有线电视等安装迁移费用补偿，实际由元亨公司操作移机，对该事实陆传法、姜双英亦予以认可，故该笔费用补偿款应当由元亨公司享有。 综上，对于元亨公司诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陆传法、姜双英于判决生效之日起十日内支付元亨公司移机费6216元。二、驳回元亨公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10519元，减半收取5259.50元，申请费3870元，合计9129.50元，由元亨公司负担9079.50元，陆传法、姜双英负担50元。 宣判后，元亨公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院依据《房屋租赁合同》第四条第二款的约定，认为在租赁合同终止的情况下，案涉装修物的所有权归由两被上诉人享有，进而判定装修补偿款归两被上诉人所有，系对合同文义的曲解。《房屋租赁合同》第四条第二款约定：“乙方应妥善管理并注意使用房屋，乙方需装修店面应征求甲方同意后方可进行。租赁期满或者合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方。”为强调理解该处的“合同终止”系指乙方违约性终止，双方特在合同的第三款又进行了“违约性终止的”补充约定，即“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同。”A、乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、与他人调换；B、利用房屋进行非法经营活动，损害公共利益的；C、擅自改变房屋结构。从上述双方对合同中的“合同终止”文义理解，第二款中的“租赁期满”系合同自然终止形态，“合同终止”系违约终止。而本案导致合同终止的原因系因为政府搬迁而引起的不可抗拒行为，当然不属于第二款中双方约定的乙方违约终止情形。二、需要特别说明的是：案涉搬迁房屋及装修物评估时两被上诉人与元亨公司代表张伟钢均与搬迁人一起实际参与并签字。2018年6月13日在与搬迁实施单位和搬迁人三方签订《腾退协议书》时元亨公司特别提出异议，如果对补偿款未明确的话一旦元亨公司签了指挥部准备的格式“腾退协议”，就意味着租赁合同自然终止。所以为响应政府政策元亨公司不做“钉子户”，在指挥部的格式合同后特别约定了“装修款的补偿结算由乙方与出租人另行商定”这一条款。而根据搬迁政策文件对装修物的规定“原则上谁装修补给谁，有约定的按约定，无约定的自行协商确定”精神，双方诉争的装修物原则上应归属于实际装修人即元亨公司所有。三、本案应根据一审法院已经查明的装修物所有权的归属判决相对应的补偿款归谁所有。根据原审查明的事实原判决也认定，通过三份证人证言，能说明元亨公司对案涉房屋进行了重新装修，现搬迁评估是对元亨公司装修部分的价值进行的评估鉴定。综上，元亨公司认为，本案租赁装修补偿款应由元亨公司享有，而根据指挥部的政策规定，装修物属于房屋的附着物，在不能达成一致意见的情况下，补偿款需汇入房屋所有人的账户，被上诉人在取得上述款项后即负有支付给元亨公司的义务。请求：1、撤销原审判决，改判“由陆传法、姜双英返还元亨公司房屋装修补偿款665776元”；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人陆传法辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方对租赁合同终止时，装修归属作出了明确约定。现合同既已终止，就应当按照合同约定履行。何况出租人出租时房屋自带装修，有固定价值。再者，承租人承租店面开设饭店，应当考虑到期后连本带利，包括装修款赚回，从未听说过租赁到期后要向房东要回装修款的说法。另外，与本案类似的（2019）浙01民终8312号案件二审已经驳回上诉人请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人姜双英辩称：双方合同对装修归属有约定，应按约定来。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人元亨公司向本院提交腾退协议一份，欲证明一审法院将其他案件的证据作为本案判决依据，但本案中的腾退协议与其他的腾退协议不同。该份腾退协议证明装修是由双方另行约定的，并非像其他腾退协议没有该条约定。进而证明案涉合同的终止时间并不是签腾退协议的时间。 被上诉人陆传法、姜双英对该协议的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为该协议中“装修款…另行商定”的表述只是表明对装修款补偿给哪一方，搬迁人不予评论，这不影响双方已经认可合同终止。本院对该协议的真实性予以确认，但认为该协议的内容与元亨公司的证明对象之间缺少关联，对其证明力不予确认。 被上诉人陆传法、姜双英未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，2018年6月13日，甲方（搬迁人）：杭州富阳城市建设投资集团有限公司，搬迁实施单位：杭州市富阳区上官乡人民政府与乙方（承租人）徐林（元亨公司法定代表人）签订了《腾退协议书》，明确：一、协议书签订后，因腾退引起的各项费用和损失由乙方与出租人各自承担。二、自乙方腾退该房屋（以房屋腾空证明为准）之日起十个工作日内，甲方同意支付乙方腾退补贴175964元，奖励50000元，其他移机费600元。装修款的补偿结算由乙方与出租人另行商定。 本院认为：本案系因租赁物搬迁引起的装修补偿款分配纠纷，根据搬迁政策，装修补偿原则上谁装修补给谁，有约定按约定，无约定自行协商确定。现双方争议的是案涉《房屋租赁合同》对房屋搬迁时装修物的补偿是否有约定。本案双方当事人在合同中未就租赁期限内遇搬迁，装修物补偿的归属作直接约定，但双方对租赁期满或合同终止时装修物的归属作出了约定，鉴于装修补偿款的归属与装修物的归属具有同一性，原审法院将双方对装修物的归属约定视作对装修补偿款的归属约定，并无不当。元亨公司上诉主张租赁合同第四条第2款约定的终止仅限于该条第3款约定的承租人违约导致合同提前终止情形。对此，本院认为，租赁合同第四条第2款与第3款系两个独立条款，从前后文也无法得出元亨公司主张的结论，在双方存有争议的情况下，原审法院对此未予采信，亦无不当。元亨公司与搬迁人所签订的《腾退协议书》对诉争补偿款的归属未作出特别约定，且对非协议当事人的两被上诉人也没有约束力。 综上，元亨公司的上诉请求和理由均不成立，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10458元，由杭州富阳元亨餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年三月二十三日 书记员  张诗雯