湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终137号 上诉人（原审被告）：长沙正润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路九号公寓。 法定代表人：文立兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李世华，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范芳，女，1987年3月12日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。 上诉人长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）因与被上诉人范芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 正润公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判正润公司无需向范芳支付逾期交房违约金36.4元；2、撤销一审判决第二项，改判正润公司无需向范芳支付逾期建设幼儿园违约金912元；3、本案一审、二审诉讼费由范芳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，正润公司已向范芳履行了告知义务，且A4栋其他业主在合同约定的时间内前来办理了交房手续，从侧面可以反映出在合同约定的时间内正润公司已经具备交房条件并将交房通知送达至购房业主，而未能办理交房时范芳自身原因造成，非正润公司违约导致；二、幼儿园产权并不属于正润公司，幼儿园已无偿移交给宁乡市教育局，由正润公司承担逾期建设的违约责任不合理。 范芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，正润公司称已通知范芳交房，但正润公司并未提供相应的证据证明其在约定的交房期限届满之前已通知范芳收房，依法应当承担逾期交房的违约责任，且一审法院判决的逾期交房违约金计算过低，应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定计算违约金。请求二审法院驳回正润公司的上诉。 范芳向一审法院起诉请求：1、请求判令正润公司向范芳支付违约金共计5229元（自2017年1月1日起暂计算至2019年7月1日止，后段违约金计算至合同履行完为止。计算方式：幼儿园建设逾期31个月×30×3元／天=2790元；逾期交房116735×0.0001×9天=105元；逾期办证：116735元×0.0002×100天=2334元）；2、请求判令正润公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月28日，范芳（买受人）与正润公司（出卖人）签订了编号为201500912206号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由范芳购买正润公司开发建设的坐落于公寓）Ａ4栋22层2206号房屋，建筑面积为137.55ｍ2，购房总价为453706元，采用按揭方式付款，首付款为113706元，其余340000元为银行按揭贷款。出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，90天内出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金给买受人。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，出卖人每日按已付房款的0.2‰支付违约金。合同签订后，范芳支付了首付款113706元，其余通过办理银行按揭贷款缴清了购房款，共计453706元。范芳于2016年10月9日办理收房手续。范芳的不动产证办理完成时间为2018年1月19日。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由正润公司启动建设，目前尚未竣工验收合格。另根据一审法院其他生效文书查明，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。 一审法院认为，本案的争议焦点是正润公司是否构成违约及违约金数额应如何确定。就前述争议问题，具体分述如下：一、范芳与正润公司签订的合同编号为201500912206号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。范芳按约支付了购房款，正润公司应当按约交付房屋并完成配套设施建设。根据合同约定，正润公司应当在2016年9月30日前向买受人交付房屋，范芳的实际收房时间为2016年10月9日，正润公司未能提供合同约定交房期限届满之前通知范芳收房的有效证据，故正润公司构成逾期交房，依法应当承担逾期交房违约责任。正润公司未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，正润公司抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对正润公司按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，正润公司应当承担相应违约责任。关于范芳主张正润公司逾期办证违约责任问题，根据合同约定，正润公司应当在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，但现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡市自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现范芳诉请的逾期办证，事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容，而根据双方合同约定，正润公司办理国土证的期限为房产证办妥之后365日内，根据双方合同约定确认正润公司履行办理不动产证义务的履行期限为房屋实际交付后的730日内，正润公司于2018年1月19日为范芳办理产权登记时，尚未超出双方约定的办证期间，不构成逾期办证。二、正润公司对违约金抗辩减少，一审法院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中范芳并未就逾期交房和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，综合考虑正润公司开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期交房违约金调整为日万分之零点四，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。范芳主张的以首付款为基数计算逾期交房违约金未超出合同约定，予以确认。综上，正润公司应付逾期交房违约金为36.4元（113706元×0.04‰×8天=36.4元），应付逾期建设幼儿园违约金912元（1元／天×912天=912元，已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止），合计948.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限正润公司于判决发生法律效力后十日内支付范芳逾期交房违约金36.4元；二、限正润公司于判决发生法律效力后十日内支付范芳逾期建设幼儿园违约金912元（已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日）；三、驳回范芳的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由正润公司负担。 二审中，正润公司向本院提交了如下证据： 证据1：2016年9月23日、9月27日、9月29日、9月30日的公众号推文，欲证明正润公司已通过公众号通知业主收房，2016年9月23日正润公司在人民路九号公寓公众号上发布交房通知，此后在9月27日、9月29日、9月30日再次就交房一事发表了文章，并对交房工作作出了详细安排； 证据2：人民路九号公寓小区配套幼儿园建设及移交协议、勘测成果表、不动产权证，欲证明正润公司与宁乡市教育局达成幼儿园产权移交协议，宁乡市教育局完成了对幼儿园的勘测和验收，幼儿园产权归属宁乡市教育局，不应由正润公司承担违约责任 范芳质证称，对证据1真实性有异议，不能达到正润公司的证明目的；对证据2的真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，正润公司与范芳签订的购房合同所约定的幼儿园建设完成的时间是2016年12月31日之前，不能达到正润公司的证明目的。 本院对上述证据经审查认为，证据1无其他证据佐证，不能达到正润公司的证明目的，依法不予采信；证据2能够证据案涉幼儿园产权已登记至宁乡市教育局名下，但该证据不能达到正润公司的其他证明目的。 本院二审经审理查明：人民路九号公寓小区配套幼儿园经正润公司启动建设，幼儿园于2019年10月10日建成，产权于2019年12月12日登记至宁乡市教育局名下。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：正润公司是否应对范芳承担违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2015年10月28日，正润公司与范芳签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定，案涉商品房达到约定的交付条件后，正润公司应当在交付日的30日前书面通知范芳办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明。范芳于2016年10月9日办理了收房手续，而正润公司在本案中并未提交充分有效证据证明其公司已按约定时间和约定方式向范芳送达了房屋交接手续，举证不能的不利后果应由正润公司承担，一审法院据此认定正润公司存在逾期交房行为，并判决正润公司支付逾期交房违约金36.4元并无不当，依法予以维持。同时，正润公司与范芳在《宁乡县商品房买卖合同》中约定，案涉幼儿园的建设应当于2016年12月31日前竣工，在约定期限内未竣工的，正润公司按3元/天支付违约金，现正润公司在范芳起诉时仍未完成案涉幼儿园的竣工验收，已违反合同约定，一审法院结合本案实际情况，判决正润公司自2017年1月1日起至幼儿园竣工验收合格之日止，按1元/天的标准向范芳支付逾期建设幼儿园的违约金并无不当，依法予以维持。正润公司主张其不应支付违约金的上诉理由均不能成立，依法均不予支持。 综上所述，上诉人正润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人长沙正润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  李龙玺 审判员  刘国清 二〇二〇年三月二十七日 书记员  叶慧灵