河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民5070号原告：南阳隆兴房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市文化路209号。统一社会信用代码：9141130067008395XN。法定代表人：华伟，任该公司董事长。委托诉讼代理人：王中举，河南智宛律师事务所律师。特别授权。被告：郭振丽，女。被告：张华，男。第三人：南阳市品尚物业管理有限公司。住所地：南阳市工业路家电大世界商务楼16楼1608室。统一社会信用代码：91411300MA45CUE56E。法定代表人：张项勇，任该公司经理。委托诉讼代理人：韩英娜，女，该公司职工。特别授权。原告南阳隆兴房地产开发有限责任公司（以下简称“隆兴公司”）与被告郭振丽、张华，第三人南阳市品尚物业管理有限公司（以下简称“品尚公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告隆兴公司的委托诉讼代理人王中举，被告郭振丽，第三人品尚公司的委托诉讼代理人韩英娜到庭参加诉讼。被告张华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付所欠原告物业费、垃圾转运处置费、自来水费、二次加压电费、电梯运载费、办理房屋所有权证工本费共计4989元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年12月，二被告购买了原告开发的镇平县书香苑小区2号楼一单元505室，面积133.93平方米。前期，原告委托南阳佳馨物业服务有限公司进行物业管理，与被告签订《物业管理服务合同》，约定物业费0.85元/平方米/月，1366元/年。2014年南阳佳馨物业服务有限公司退出该小区的物业管理，原告清缴了南阳佳馨物业服务有限公司的前期债务后，接受书香苑小区的物业服务工作。2018年9月份，原告委托第三人南阳市品尚物业管理有限公司负责书香苑小区的物业服务工作。自2014年1月开始至起诉前，二被告共拖欠原告物业费8196元、垃圾转运处置费420元、自来水费及二次加压电费671.6元、电梯运载费100元、办理房屋所有权证工本费60元共计9447.6元。被告的房屋面积实测减少2.13平方米，应退还面积差价3787元，故被告还欠原告4989元。上述费用经原告催要，二被告拒不支付。被告郭振丽辩称，1、双方不存在物业合同关系。2、原告的收费标准不合理。3、2014年之后至今出现无管理状态，并不存在任何服务，原告无权收取物业费。4、原告的诉请超过诉讼时效。故原告的诉请无正当理由，请求依法驳回。被告张华未到庭答辩，亦未向法庭提交证据。第三人述称，原告的诉请属实。物业服务一直延续至今，不存在超过诉讼时效，应支持原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的物业管理服务协议、被告的结婚证复印件、被告出具的承诺书，被告郭振丽提供的物业管理费收据，原告、第三人及被告郭振丽无异议；被告张华在法定的期限内未对以上原告提交的证据提出异议，亦未提交相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对本院已生效的（2018）豫1324民4358号民事判决书所确认的与本案有关的事实，本院予以采信。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告及第三人提交的水费二次加压电费票据、水费加压一览表、水泵维修票据、收费保准，工本费发票，被告郭振丽对证据的真实性无异议，但认为加压费不应由被告承担。即使有加压费，因为原告向其他小区也供水了，侵害了小区业主的利益，另外加压费的收取也没有经过小区业主委员会同意，所以这个加压电费以及水泵维修费都不应该收取。本院对原告提交的该组证据的真实性予以采信。2、对原告提交的南阳佳馨物业公司管理服务协议，被告郭振丽对证据的真实性无异议，但认为2013年中途佳馨物业公司退出，并没有通知被告和整个小区的业主，2014年之后至今出现无管理状态，并不存在任何服务，小区业主委员会可以证明，物业费不应该出，所以原告与业主不产生任何关系。庭审中查明，南阳佳馨物业公司退出书香苑小区的物业服务及管理后，原告代为负责该小区的物业服务工作。故本院对原告提交的南阳佳馨物业公司管理服务协议及原告自2014年开始代替物业公司提供物业服务的事实予以确认。3、对第三人提交的垃圾处理费村委委托通知、垃圾处理费物价收费标准，被告郭振丽对证据的真实性无异议，但认为其并不知道村委委托原告公司代收垃圾处理费的通知。本院对原告提交的该组证据的真实性予以采信。4、对被告郭振丽提供的镇平县房管局文件、镇平县金源物业服务有限公司的物业服务质量标准，原告及第三人认为与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告隆兴公司投资开发了镇平县书香苑小区。被告张华、郭振丽系夫妻关系，2012年12月二被告购买了镇平县书香苑小区2号楼一单元505室，面积133.93平方米。2012年12月5日，被告郭振丽与南阳佳馨物业服务有限公司签订“物业管理服务协议”，主要内容为：“一、物业管理服务项目及内容：1、共用部位的日常维护和管理。2、对房屋共用设施设备进行日常维护和管理。上下水管道、共用照明、落水管、加压水泵、配电设施、电梯、供水设备、通讯线路、消防设施、园林景观、道路、化粪池、自行车棚、地下停车场、车库、路灯、公益文体活动设施、设备等进行维护、养护和管理。3、提供环境清洁卫生服务。4、本物业区域的公共绿化、公共景观的养护管理。5、做好公共秩序维护。6、对业主房屋装饰装修进行管理。二、物业管理与服务质量……。三、物业管理费收费标准及办法：(一)、物业费收费标准1、凡在书香苑购置单元住宅房的，按开发商提供的购房总面积每月每平方米0.85元一次性收取年物业费……。4、小区装饰装修管理费：业主室内装修需缴纳装修垃圾清运费300元……。（二）物业费使用范围……。四、双方的权利和义务……。五、维修基金的管理及使用……。六、协议期限……。七、其他服务……。八、违约责任……。九、其他约定……。”2012年12月4日，被告郭振丽向原告缴纳了2012年10月-2013年12月的物业管理费1388元。2013年12月底南阳佳馨物业服务有限公司退出镇平县书香苑小区的物业管理。自2014年原告公司接手镇平县书香苑小区的物业管理业务，负责该小区的物业服务及管理工作。被告张华、郭振丽共拖欠原告公司物业管理费6375元（2014年1月-2018年8月31日共计4年8个月，每月113.84元）、300元装修垃圾清运费、办理房产证工本费60元，2017年3月至2018年8月31日二被告共拖欠居民生活用水费用420元（含加压费）。原告在镇平县书香苑小区公示栏内多次张贴催缴物业费、水费通知。依照镇平县雪枫街道办事处泰山路社区居委会委托，原告公司代为收取镇平县书香苑小区2018年清理生活垃圾费，每年60元。原告公司于2018年8月1日代被告及该小区其他业主缴纳了该费用。2018年9月份，第三人品尚公司接手镇平县书香苑小区的物业管理业务。另查明，二被告购买的房屋预测面积为136.06平方米，实测面积为133.93平方米，房屋单价为1777.75元，应退还被告面积差价为3787元。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人应当采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案原告公司虽未与二被告签订书面物业管理服务合同，但原告公司在南阳佳馨物业有限公司退出后，开始为二被告提供了物业服务，二被告实际接受了原告公司提供的物业管理服务，故原、被告双方已形成事实上的物业服务合同关系。二被告在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此原告要求二被告支付2014年至2018年的物业费6830元及300元装修垃圾清运费、办理房产证工本费60元的诉讼请求成立，本院予以支持,2018年9月之后的物业费应由第三人主张。关于本案原告要求二被告支付水费（含自来水加压费）的问题，因二被告在其与南阳佳馨物业服务有限公司签订的“物业管理服务协议”中的物业管理服务项目及内容的第2项载明：“对房屋共用设施设备进行日常维护和管理。上下水管道、共用照明、落水管、加压水泵、配电设施、电梯、供水设备、通讯线路、消防设施、园林景观、道路、化粪池、自行车棚、地下停车场、车库、路灯、公益文体活动设施、设备等进行维护、养护和管理”，已经包含加压水泵，故原告接受该小区物业服务后继续收取加压费并无不当，且原告已在该项费用发生后在小区公示栏内进行了通知，因此二被告对此项收费并非不知情和不认可。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故原告要求二被告支付2017年3月至2018年8月31日二被告共拖欠的居民生活用水费用420元（含加压费）的请求符合法律规定，应予支持，2018年以后的居民生活用水费用应由第三人主张。关于原告公司代为垫支的2018年垃圾转运费60元，因原告公司是依据所在辖区居委会的要求，且已经代镇平县书香苑小区的业主向镇平县雪枫街道办事处泰山路社区居委会缴纳了该项费用，原告公司有权向负有缴纳义务的小区业主追偿，故原告要求二被告支付其代为垫支的2018年垃圾转运费60元的请求符合法律规定，本院予以支持，2018年以后垫支的垃圾转运费应由第三人主张。以上被告拖欠原告物业费6375元、装修垃圾清运费300元、办理房产证工本费60元、居民生活用水费用420元、垃圾转运费60元共计7215元，扣减退还被告的房屋面积差价3787元，被告还应支付原告3428元，原告请求被告支付4989元，超出部分本院不予支持。关于原告主张的电梯运载费100元，没有证据支持，本院不予支持。被告郭振丽辩称原告与被告不存在物业服务合同关系，与本案查明事实不符，其辩称理由不能成立，本院不予支持。因原、被告的服务关系持续存在至2018年8月，被告郭振丽辩称该案超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告的部分请求得到了支持，故案件受理费应由原、被告合理分担。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张华、郭振丽于本判决生效后十日内支付原告南阳隆兴房地产开发有限责任公司自2014年1月1日至2018年8月31日的物业费2588元（扣减退还被告的房屋面积差价3787元）、装修垃圾清运费300元、办理房产证工本费60元、垫支的2017年3月1日至2018年8月31日期间的水费420元和垫支的2018年度垃圾转运费60元，共计3428元；二、驳回原告南阳隆兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10元，被告张华、郭振丽负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉、于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  江 斌审 判 员  易声扬人民陪审员  关 剑二〇二〇年三月二十四日书 记 员  张佳豪