福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终20号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州优才育英物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区义洲街道洋中路236号金祥花园1#楼、3#楼、5#楼综合二层02商场。 法定代表人：赖华宁，总经理。 委托诉讼代理人：胡雪，福建衡兴明业律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：平潭城东小学，住所地福建省平潭综合实验区潭城镇龙凤路34号。 法定代表人：林强，校长。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：平潭海峡儿童学园，住所地平潭综合实验区潭城镇农中庄606号。 法定代表人：林枫，园长。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 上诉人福州优才育英物业管理有限公司（以下简称“优才育英公司”）与上诉人平潭城东小学（以下简称“城东小学”）、平潭海峡儿童学园（以下简称“海峡儿童学园”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初6252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 优才育英公司上诉请求：撤销一审判决第五项，并依法改判城东小学、海峡儿童学园立即向优才育英公司赔偿逾期返还租赁房屋造成的损失1299013.7元。事实和理由：一、城东小学、海峡儿童学园返还的租赁物不符合《租赁合同》约定，优才育英公司有权拒绝接收租赁物。1.案涉《租赁合同》第五条第五款明确约定城东小学、海峡儿童学园应保持租赁物使用期内后3个月的使用现状返还给优才育英公司。但实际返还租赁物之时，租赁物内均存在大量的人为损坏、设备被恶意拆除的情况。2.案涉租赁物具有一定特殊性。案涉租赁物一直是作为教学场所在使用，城东小学、海峡儿童学园承租后，也是作为教学场所使用。故破坏的黑板、吊扇、摄像头、墙面粉刷层也严重影响案涉租赁物作为教学场所的基本使用功能。二、城东小学、海峡儿童学园逾期返还租赁物造成的损失应当予以赔偿。1.2018年8月11日，优才育英公司发现租赁物不符合返还要求当日便要求城东小学、海峡儿童学园及时进行恢复，并于2018年8月12日发送函件再次要求恢复，且此后多次通过各种方式要求其恢复租赁物后返还。但城东小学、海峡儿童学园从未拒绝进行修复，也恰恰是因其未拒绝恢复的暧昧态度，导致优才育英公司无法及时的收回租赁物、自行修复，损失严重。2.城东小学、海峡儿童学园虽于2018年8月11日搬离，但仍实际占用租赁物（控制并持有租赁物东门、西门钥匙及电动门遥控器）。2019年1月9日，其才将租赁物交还优才育英公司。故对于2018年8月11日至2019年1月9日优才育英公司的租金损失，城东小学、海峡儿童学园应当予以赔偿。3.鉴于案涉租赁物作为教学场所的特殊性质，故案涉《租赁合同》约定返还日为2018年8月11日，即在暑假期间。故城东小学、海峡儿童学园逾期返还租赁物实际造成优才育英公司的预期利益亦受到损失，故优才育英公司的损失远远高于上述2018年8月11日至2019年1月9日的租金损失。三、一审法院以优才育英公司申请现场证据保全公证为由，认为优才育英公司拒绝接收房屋的理由不足。优才育英公司申请证据保全公证的时间为2018年9月5日，如一审的认定正确，那么城东小学、海峡儿童学园应承担2018年的8月12日至2018年的9月5日期间的租金损失。 城东小学、海峡儿童学园辩称：一、城东小学、海峡儿童学院，主观上不存在迟延交付、占用租赁场所的故意。1.城东小学已于合同期满前3个月，即2018年4月25日以书面方式通知优才育英公司，2018年8月11日，租赁期满后不再续约，履行了提前告知的义务，同时通知对方于2018年8月11日合约期满日办理移交手续。2.2018年8月11日，城东小学将租赁场所全部腾空后，组织人员办理移交。优才育英公司已对现场进行查验并确认，故2018年8月11号到9月5号之间不存在扩大损失，但优才育英公司以部分设备存在损坏为由，拒绝交接。二、对于交接场所部分设备存在损坏的事实，城东小学、海峡儿童学院主动与优才育英公司沟通。2018年8月25日，其再次向优才育英公司发函通知交接，并于2018年9月5日在城东小学与优才育英公司进行沟通，且城东小学在优才育英公司处尚有90万元履约保证金，足以抵扣损坏部位的修复费用。相反，优才育英公司却在2018年9月5日，委托福清市玉荣公证处对租赁场所进行证据保全，拒绝收房。三、优才育英公司所谓占用实际上是其怠于履行合同交接的义务。被拆除的主要是部分房屋装饰装修的吊扇、黑板，即使未重新安装，仍然不妨碍作为教学场所的正常使用，不影响双方办理租赁场地和房屋的交接。四、优才育英公司所谓的租赁场所部分损坏，其价值可根据福建天泽司法鉴定中心出具的鉴定意见中的有关费用95750元予以支付，该支付费用可在90万元押金中予以抵扣。优才育英公司以损坏部分作为理由，拒绝接收房屋，导致超过部分的损失应界定为扩大损失，该部分的损失应当由其自行承担。五、一审法院确认修复期间为一个月，该期限过长。修复对象主要限定在黑板、吊扇等部分，不会超过5天时间。 城东小学、海峡儿童学园上诉请求：1.撤销一审判决第二项有关“恢复原状期间的租金损失261667元”并依法改判为恢复原状时间酌定五天计算；2.撤销一审判决第三项“平潭城东小学给付逾期支付租金违约金359424元”的判决，并予以改判为城东小学给付逾期支付租金违约金28260元；3.判决优才育英公司自本判决生效之日起，按未返还金额90万元的每日千分之一向城东小学支付逾期违约金，直至还清之日止，单独自2018年8月27日起计算其中183159元（900000-95750-261667-359424）部分，计至自本判决生效之日止。事实与理由：一、本案被拆除的物品主要为篮球架、灭火器、黑板、吊扇等以及办公楼部分墙壁修补粉刷、铝合金窗框安装等。对于上述物品的恢复原状的修复，一审酌定为一个月，显然酌定时间过长，费用过高。对于五天租金损失，可参照同时段同地段的房屋租金标准计算，而不能直接套用合同约定的租金（以整个学校作为租赁标的）计算标准。二、一审法院判决城东小学、海峡儿童学园逾期支付租金违约金359424元，认定有误。1.延迟支付租金所产生的违约金，不适用普通债权时效，而应适应租金的一年诉讼时效。2.一审法院关于租赁合同“累计”认定，无事实依据。根据《租赁合同》第六条第四款的规定，对于超过六十日的，按逾期金额计算违约金，但起算时间不明。故该项规定是针对每年租金缴纳而言的，而非三年租金缴纳延误时间的累计。3.2015年度租金应于2015年9月11日起算，即使不考虑六十日的宽展期，优才育英公司于2017年10月18日发函催讨，已超过一年诉讼时效；2016年度租金逾期时间自2016年8月2日至9月28日止，共57天，未超过宽展期，不应计算利息，在优才育英公司催讨时亦超过一年诉讼时效；2017年度租金仅超过宽展期15日，故城东小学、海峡儿童学园实际应支付的违约金仅有314万元×0.0006×15=28260元。三、一审法院以优才育英公司有理由暂不返还押金，故不支持城东小学要求其支付逾期返还押金的违约金，无事实和法律依据。根据《租赁合同》第三条第三款约定，优才育英公司应自2018年8月27日起按照未还押金余额每日千分之一向城东小学支付逾期违约金。即使押金用于抵扣恢复原状等716841元费用后，尚有183159元，亦应计算相应的逾期违约金。 优才育英公司辩称：一、关于恢复原状期间的租金损失。城东小学、海峡儿童学园主张恢复原状期间仅为5天，未提供任何证据予以证明，不应予以采纳。案涉租赁合同中约定的租金标准是当事人共同对案涉租赁物价值的共同确认，一审以此作为租金损失的计算依据并无不妥。一审酌定恢复原状的期间为1个月，优才育英公司对于一审关于恢复原状期间租金损失对应的判决内容予以接受。二、一审关于逾期支付租金违约金的判决并无不当。1.租金与违约金的性质不同，不能因该违约金是逾期支付租金的违约金便混淆违约金与租金。城东小学、海峡儿童学园主张违约金适用一年诉讼时效的主张完全混淆概念、法理混乱，不应采纳。2.《租赁合同》已明确约定逾期给付租金累计超过60日的，优才育英公司有权要求城东小学、海峡儿童学园按逾期金额的每日万分之六支付违约金。合同中约定“累计”一词已明确是针对案涉《租赁合同》项下所有租金的支付累计仅60日，并非每期租金支付均有60日宽限。三、一审关于城东小学、海峡儿童学园主张逾期返还押金的违约金不予支持的认定，符合事实和法律规定，并无错误。1.案涉《租赁合同》第三条第2款已明确约定押金是“用作合同履行期间相关费用结算的保障”。本案中城东小学、海峡儿童学园与优才育英公司尚存在大量款项未结算，故优才育英公司未返还押金具有正当事由。2.优才育英公司亦主张就城东小学、海峡儿童学园尚未支付的费用于押金中抵扣，如抵扣后尚有剩余款项的才需返还。如抵扣后，优才育英公司尚需支付城东小学、海峡儿童学园款项的，在该款项未依照生效判决履行的情况下才需支付违约金，而非自2018年8月27日起算逾期违约金。 优才育英公司向一审法院起诉请求：1.判令城东小学和海峡儿童学园立即对位于平潭县翠园北路363号的房屋恢复原状并返还优才育英公司；2.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付逾期返还租赁房屋期间的房屋占用费（自2018年8月12日起按每年314万元的标准计至实际返还之日止）；3.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付逾期给付租金的违约金361164元；4.判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司支付因本案支出的律师费25000元；5.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）均由城东小学和海峡儿童学园承担。诉讼过程中，优才育英公司变更第1、2项诉讼请求为：判令城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司赔偿逾期返还租赁房屋造成的损失1299013.7元、恢复租赁房屋原状的费用324500元及恢复原状期间租金的损失523333.33元（逾期返还租赁房屋造成的损失按每年314万元的标准自2018年8月12日起计至2019年1月9日；恢复原状期间租金的损失按上述标准的两个月租金计算）。 城东小学、海峡儿童学园向一审法院反诉请求：1.判令城东小学、海峡儿童学园与优才育英公司于2015年8月12日签订的房屋租赁合同终止；2.判令优才育英公司返还城东小学租赁押金90万元，并按每日千分之一自2018年8月27日起至全额还清之日止向城东小学支付逾期违约金；3.判令优才育英公司补偿城东小学扩建费438823元。4.判令优才育英公司承担反诉费。 一审法院认定事实：2015年8月12日，优才育英公司（甲方）与城东小学、海峡儿童学园（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于平潭县翠园北路、建筑面积14320平方米、占地面积14113平方米的全部场所及相关附属设施设备出租给乙方用于办学等用途，租赁期限为3年，自2015年8月12日至2018年8月11日止；合同第三条第一款约定，第一个合同年度整年租金（含税价）为290万元，自第二个租赁年度起，以第一个租赁年度租金标准为基数，每年递增12万元；第三条第二款约定：“乙方应于合同签订后十五日内向甲方支付租赁押金90万元，用作合同履行期间相关费用结算的保障。待合同期满或双方同意解除本合同后十五日内，甲方应将租赁押金返还给乙方。甲方逾期未返还租赁押金的，按未返还余额的每日千分之一向乙方支付逾期违约金。”第三条第三款约定：“租金支付方式为年付，第一个年度的租金于本合同签订之日起三十日内一次性付清，此后每年度租金于上一个合同年度结束前十日内付清。”第三条第四款约定：“承租方1（城东小学）与承租方2（海峡儿童学园）共同指定由承租方1承担本合同项下的租金给付义务，其它承租方合同义务仍由两个承租方共同承担。”第五条第三款约定：“乙方有权根据使用的需要在租赁场所进行必要的装饰装修或扩建，由此产生的费用由乙方承担，因乙方装修装饰产生的一切安全责任和违章拆除义务由乙方承担，因扩建和临时建设产生的相应安全责任和违章拆除义务及残值折价问题双方另行协商。”第五条第五款约定：“返还：租赁期满或合同解除前，乙方应提前3个月书面通知甲方，并保持使用期内后3个月的使用现状返还给甲方。”第六条第四款约定：“如乙方逾期给付租金累计超过60日的，甲方有权要求乙方按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金。”案涉《租赁合同》签订当日，双方签署了《房屋交接书》，对租赁物进行了交接,双方确认附属设施齐全完好，房屋现状符合《租赁合同》约定的交付条件。城东小学于2015年11月16日支付了租赁押金90万元和第一年度租金290万元（逾期66天），于2016年9月28日支付第二年度租金302万元（逾期57天），于2017年10月16日支付第三年度租金314万元（逾期75天）。因城东小学连续三年均违约逾期给付租金，优才育英公司于2017年10月17日向城东小学和海峡儿童学园发出催告函，要求支付逾期违约金362904元。2015年第四季度，城东小学因举办分校需要，对租赁场所的教室进行修缮并对坡道进行改造，共计支出工程款438823元。2018年5月8日，城东小学和海峡儿童学园向优才育英公司发出《解除租赁合同通知书》，其中载明：“根据工作实际，我校（园）决定租赁期满不再续租，该租赁合同自然解除，并定于2018年8月11日腾退租赁标的物。届时，请贵公司派人到场验收，结算水电费用，办理交接手续”，并于租赁期满前全部搬离租赁场所，但在搬离时拆除了部分教室的黑板、吊扇、摄像头以及篮球架、足球架等设施设备。 2018年8月11日合同期满，双方均派人到租赁场所对校舍现场进行查看，优才育英公司以租赁物不具备《租赁合同》约定的返还条件为由，拒绝办理交接手续，并于2018年8月13日向城东小学、海峡儿童学园发函指出：“租赁房屋存在不同程度的人为损坏，管道渗漏，安防监控、网络、多媒体教学、消防、风扇、电缆、电线、线板等设备设施都被恶意拆除，甚至运动场的设施设备也被拆光仅剩下光秃秃的操场，校园校舍已不具备正常办学的功能条件”，要求城东小学、海峡儿童学园就房屋存在的问题进行整改后交还给优才育英公司。城东小学、海峡儿童学园也于2018年8月25日向优才育英发出《关于终止房屋租赁合同，交还租赁场的函件》，认为优才育英公司所述的问题，并不属于合同约定的验收范围。2018年9月5日，优才育英公司申请福建省福清市玉融公证处对租赁物现场进行了证据保全公证。由于双方相持不下，优才育英公司遂支付律师代理费25000元向一审法院提起诉讼。 本案诉讼过程中，为保护租赁物及场所，应优才育英公司的要求，双方于2019年1月9日就案涉租赁房屋及场所进行实际移交。为此，双方共同签署《租赁房屋交接声明》，共同声明如下：1.2019年1月9日办理租赁房屋及场所的移交手续，自移交手续办结之日起，租赁房屋及场所由优才育英公司管理，此后租赁房屋及场所的一切法律责任由优才育英公司承担，与城东小学、海峡儿童学园无关。2.上述租赁房屋及场所交接，城东小学、海峡儿童学园认为：其已于2018年8月11日履行交接义务；优才育英公司认为：2018年8月11日因租赁房屋及场所不符合合同约定的返还条件，城东小学、海峡儿童学园并未依约履行交接义务。就上述租赁房屋及场所具体交接时间的认定以及自2018年8月11日起至2019年1月9日移交当日期间的相关责任认定由人民法院裁决；3.双方确认2019年1月9日移交当日租赁房屋的现状，该现状的责任认定由人民法院裁决（后附交接清单、租赁房屋及场所现状说明、租赁房屋验收存在问题清单）。 2019年5月22日，一审法院对案涉“坡道改造工程”进行现场勘验。经双方在场人员确认，勘验情况和结果如下：“学校门口原有一斜坡，斜坡最高点约有2－3米落差。左边（而向校园）原有简易花圃及约一米左右围墙，后因承租人出于美观及安全考虑将左边落差填平，填平宽度约8米，右边填平约1米。坡面用水泥进行修补固化。坡面通行宽度基本不变。” 2019年6月4日，一审法院依优才育英公司提出的申请，依法委托福建天泽司法鉴定所对案涉租赁物人为损坏恢复原状（双方于2019年5月22日庭审中一致同意按照2019年1月9日所附问题清单恢复到正常使用状态）所需的费用进行鉴定。2019年8月15日，福建天泽司法鉴定所出具专家鉴定意见书，分析说明如下：“根据现场勘验情况结合1月9日确定的问题清单可知，本案的损坏部分：综合楼有部分墙体被凿除痕迹；宿舍楼楼梯间西墙墙面渗水；综合红楼铝合金缺失，部分楼板粉刷层脱落；屋面部分墙体开裂；操场篮球架、足球架缺失；教学楼部分黑板、吊扇、摄像头缺失，卫生间管道渗漏；校园大门摄像头缺失；西侧大门口地下室被填埋；根据双方签订的合同，本案的返还样式为使用期内后3个月的使用现状，故对于①清单内的西侧大门口地下室被填埋部分不属于本案恢复范围；②宿舍楼屋面、墙面渗水及综合红楼的粉刷层脱落、屋面墙体开裂、教学楼卫生间管道渗漏属于房屋自身年久失修问题，不属于本案修复范围；本案中的损失根据现场勘验情况及委托方提供的资料可知，计算出房屋恢复租赁期最后三个月所需的费用，具体项目有：（1）综合楼被凿除的墙面粉刷层；（2）教学实验楼教室被拆除的黑板、吊扇、灭火器、教室摄像头、走廊摄像头；（3）大门摄像头；（4）操场被拆除的篮球架、足球门架；（5）综合红楼铝合金窗户。根据上述分析得出鉴定意见：案涉租赁物人为损坏恢复原状所需的费用为95750元。优才育英公司为此垫付鉴定费24470元。 一审法院认为，根据优才育英公司与案外人福州优才教育科技有限公司、平潭县育英中学三方之间签订的《租赁合同》，优才育英公司对案涉租赁物有转租权。优才育英公司与城东小学、海峡儿童学园签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。 本诉部分，按照《租赁合同》的约定，2018年8月11日租期届满，且城东小学、海峡儿童学园已经提前3个月通知优才育英公司期满不再续租，履行了合同约定的提前告知义务，并已在期满前全部搬离所租赁的场所，合同自然终止。租赁物综合楼部分墙面粉刷层被凿除以及教学楼部分教室的黑板、吊扇、摄像头和大门摄像头等被拆除并不影响房屋的交接，且优才育英公司已经申请了现场证据保全公证，其拒绝接收房屋理由不足。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”按合同约定案涉租赁物每月租金高达26万多元，优才育英公司应当在城东小学、海峡儿童学园拒绝对租赁物进行修复后的合理期间内及时对租赁物进行修复，其拒收房屋造成扩大的租金损失应自行承担，其请求城东小学、海峡儿童学园赔偿逾期返还房屋造成的损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照《租赁合同》第五条第五款约定，返还租赁物时应“保持使用期内后3个月的使用现状”，故优才育英公司请求恢复原状并赔偿恢复原状的费用，一审法院予以支持。恢复原状的费用经鉴定为95750元，该鉴定意见按照双方2019年1月9日房屋交接声明所附问题清单进行，符合双方当事人“保持使用期内后3个月的使用现状”的约定，亦把合同法规定的房屋正常使用过程中产生的自然损耗剔除在恢复范围之外，一审法院予以采纳。优才育英公司、城东小学、海峡儿童学园双方虽然均对鉴定意见的部分内容提出异议，但没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。一审法院不予采信。城东小学、海峡儿童学园除应赔偿恢复原状的费用外，还应赔偿优才育英公司恢复原状期间的租金损失。优才育英公司主张租金损失按原约定的租金标准每年314万元计算两个月，但针对本案需要恢复原状的项目，两个月时间过长，一审法院酌定为一个月即261667元。对于合同约定的逾期支付租金违约金，按《租赁合同》第六条第四款约定，承租人逾期给付租金累计超过60日，应按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金，城东小学第一年租金支付即已逾期66日，应按合同约定向优才育英公司支付违约金。城东小学主张每一年均要扣除60天的宽限期，一审法院不予采纳；城东小学第一年租金290万元逾期66天，第二年租金302万元逾期57天支付，第三年租金314万元逾期75天支付，经计算共计产生违约金359424元。由于优才育英公司主张的是逾期支付租金的违约金而非租金，故城东小学关于优才育英公司违约金请求“已过一年诉讼时效”的抗辩主张也不能成立。按《租赁合同》第三条第四款约定，由城东小学承担本合同项下的租金给付义务，因此逾期支付租金的违约金也应由城东小学承担，优才育英公司诉请由城东小学和海峡儿童学园共同承担，一审法院不予支持。优才育英公司尚请求城东小学、海峡儿童学园支付其因本案而支出的律师代理费25000元，因双方对律师代理费的承担未作约定，一审法院不予支持。 反诉部分，如前所述，案涉《租赁合同》因租期届满且未续租而自然终止，按照《租赁合同》第三条第二款约定，优才育英公司本应在合同期满后十五日内将90万元押金返还给城东小学，逾期未还应按未返还余额每日千分之一支付逾期违约金，但该款同时约定，押金系“用作合同履行期间相关费用结算的保障”，而城东小学和海峡儿童学园尚有逾期支付租金的违约金、恢复原状的费用以及恢复原状期间的租金损失未向优才育英公司结算，故优才育英公司有理由暂不返还押金。城东小学诉请优才育英公司按每日千分之一向其支付逾期返还押金的违约金，一审法院不予支持。城东小学尚诉请优才育英公司补偿其扩建费438823元，首先，按《租赁合同》第五条第三款约定，承租人对租赁场所进行装饰装修或扩建所产生的费用由承租人自行承担，只有因扩建和临时建设产生的残值折价问题才由双方另行协商。其次，城东小学主张的扩建费438823元根据其提交的证据包括教室修缮和坡道改造的费用，而教室修缮明显不属于扩建和临时建设，坡道改造是否属于扩建双方尚存争议，城东小学把全部工程款438823元作为残值来主张，缺乏事实依据。第三，《租赁合同》约定“残值折价问题双方另行协商”属于约定不明，不能理解为优才育英公司有补偿义务。因坡道改造已形成附合，不能拆除，故一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予以持”的规定，对城东小学请求优才育英公司补偿扩建费用的诉讼主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、福州优才育英物业管理有限公司与平潭城东小学、平潭海峡儿童学园于2015年8月12日签订的《租赁合同》于2018年8月11日终止；二、平潭城东小学、平潭海峡儿童学园应于本判决生效之日起十日内赔偿福州优才育英物业管理有限公司恢复原状的费用95750元和恢复原状期间的租金损失261667元；三、平潭城东小学应于本判决生效之日起十日内向福州优才育英物业管理有限公司给付逾期支付租金违约金359424元；四、福州优才育英物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还平潭城东小学租赁押金90万元；五、驳回福州优才育英物业管理有限公司、平潭城东小学、平潭海峡儿童学园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23975元，由福州优才育英物业管理有限公司负担13007元，平潭城东小学负担6691元，平潭城东小学和平潭海峡儿童学园共同负担4277元；反诉案件受理费8461元，由平潭城东小学、平潭海峡儿童学园负担2061元，福州优才育英物业管理有限公司负担6400元；鉴定费24470元由平潭城东小学、平潭海峡儿童学园负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及该法第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据一审法院查明的事实，案涉租赁物存在部分损坏，但主要是黑板、吊扇、灭火器、摄像头、篮球架、足球架等附着物，上述附着物损坏不影响本案案涉租赁物的交接，优才育英公司不能以此为由拒绝办理交接手续并主张租金损失。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”可见，一年诉讼时效的适用范围为延付或者拒付租金，但不包括延付或者拒付租金的违约金，城东小学和海峡儿童学园关于其逾期支付租金的违约金也应当适用一年诉讼时效的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。根据本案系争《租赁合同》第六条第四款的约定：“如乙方逾期给付租金累计超过60日的，甲方有权要求乙方按逾期金额的每日万分之六支付逾期违约金。”上述条款并未约定出租方每年均给予承租方60日的租金给付宽限期。城东小学、海峡儿童学园关于其每年均有60日的租金给付宽限期的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。 根据一审法院查明的事实，案涉租赁物恢复到租赁期最后三个月现状的具体项目有：（1）综合楼被凿除的墙面粉刷层；（2）教学实验楼教室被拆除的黑板、吊扇、灭火器、教室摄像头、走廊摄像头；（3）大门摄像头；（4）操场被拆除的篮球架、足球门架；（5）综合红楼铝合金窗户。上述项目包括附着物的修复安装、墙面粉刷及铝合金的定制及安装等，城东小学、海峡儿童学园主张上述修复期间仅为五天显然不能成立，一审法院根据物料筹备及工程施工酌定的一个月修复期限适当，修复期间必然造成案涉租赁物无法正常出租，一审法院判令城东小学、海峡儿童学园支付修复期的租金损失正确。 根据《租赁合同》第三条第二款的约定：“乙方应于合同签订后十五日内向甲方支付租赁押金90万元，用作合同履行期间相关费用结算的保障。……”，可见，在双方未就合同履行期间相关费用结算完成之前，出租方可暂不予返还押金。因案涉租赁物存在损坏需要修复，双方之间就此产生的损失一直存在争议，故优才育英公司未在合同期满后及时返还押金，不构成逾期返还，无需支付违约金。 综上，优才育英公司与城东小学、海峡儿童学园的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27326元，由福州优才育英物业管理有限公司负担16491元，由平潭城东小学、平潭海峡儿童学园负担10835元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年三月十八日 法官助理雷敏 书记员段薇