内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终281号   上诉人（原审原告）：玄丽华，女，1972年10月11日出生，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审被告）：包头市京荣胜经营管理有限责任公司。   法定代表人：刘静波。   委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市京荣胜置业开发有限公司。   法定代表人：王力。   委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人玄丽华因与被上诉人包头市京荣胜经营管理有限责任公司（以下简称京荣胜管理公司）、被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司（以下简称京荣胜置业公司）委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2019)内0204民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   玄丽华上诉请求：撤销一审判决，依法改判，发回重审。事实和理由：（一）只有被上诉人先履行交付房屋的手续，办妥收房手续，实现物权转移，上诉人才能授权给第三方九星国际广场三层业委会小组。然被上诉人京荣胜置业公司至今未与上诉人办理收房手续，上诉人虽于2008年11月11日依法办理房屋所有权登记，但未能合法占有使用专有部分，不能依法享有用益物权、担保物权。故上诉人对于第三方业委会小组的授权为无效授权，上诉人已声明作废该授权。同时，也不能认定上诉人为业主，不是业主就不享有成员权，不享有表决权和投票权等业主权利，据此，上诉人签字的投票登记表、出租事宜授权书均不具有法律效力，应视同无效投票、无效授权。（二）一审中，审判员未注意到授权书只是授权出租事宜，并非授权收房事宜，审判员也未要求被上诉人出具交付手续、收房手续这两个足以证明合同已履行完毕的关键证据，这也是直接导致一审错判的主要原因。（三）被上诉人京荣胜置业公司未向上诉人交付租赁物，物业服务费应由其承担，应判令其归还上诉人2016年8月1日至2019年8月1日物业服务费（上诉人商铺租金代扣）。（四）被上诉人京荣胜管理公司未返还租赁物即可认定其仍在继续使用租赁物，出租人未马上表示反对，依法可判定双方租赁合同未终止，已由有期限租赁合同变为不定期租赁合同。上诉人从未许可被上诉人京荣胜管理公司将经营权直接交给业委会小组，其不应将经营权直接交给该小组，该行为属越权行使上诉人的权利，应由其承担后果。上诉人与九星国际广场业委会未签署租赁合同，其对租赁物的的处分行为不合法，应判定其归还租赁物经营权、归还其已返租金额与合同约定租金的差额。（五）被上诉人京荣胜管理公司未与上诉人办理交接手续、被上诉人京荣胜置业公司未与上诉人办理收房手续，依法应判定被上诉人京荣胜管理公司归还租赁物。因合同存续有效，被上诉人京荣胜管理公司应支付上诉人未付租金、滞纳金、违约金等各项费用。同时，上诉人已提出解除合同，应依法判定解除被上诉人京荣胜管理公司与上诉人的租赁合同。   京荣胜管理公司、京荣胜置业公司辩称，不认可上诉人的上诉理由，双方合同已经终止，上诉人无权再依据原合同向被上诉人主张权利。一审判决事实清楚，适用法律正确。   玄丽华向一审法院起诉请求：1、判令被告京荣胜经营管理公司履行《商业用房委托租赁合同》，向原告支付自2016年8月1日至2019年6月10日，共计1044天的商铺租金13227.27元、滞纳金3506.25元，支付2019年6月11日至2021年7月31日，共计781天的违约金2338.29元，合计19071.81元；2、如被告京荣胜经营管理公司不履行上述赔偿金额，由被告京荣胜置业公司承担连带担保责任；3、本案诉讼费由被告负担。   一审法院认定事实：原告玄丽华（甲方）与被告京荣胜经营管理公司（乙方）签订《商业用房委托出租合同》，合同约定：为保障九星国际广场整体经营的良好形象和品牌地位，为商铺创建良好的升值空间，甲方将所购置的30224号商铺全权委托乙方，以乙方名义出租，委托期限内甲方自愿放弃自行使用权和自行经营权，并保证委托期限内该商铺无任何债权债务纠纷；物业名称：包头市青山区的九星国际广场三层xxxxx号商铺，暂测建筑面积12.13平方米；委托期限：起始日：本协议签订之日，终止日：2011年7月31日；固定收益及支付方式：固定收益标准：2006年8月1日至2011年7月31日固定收益总额为10926元；支付方法：从第四个委托年度开始，乙方按季度支付甲方固定收益，于每个季度的前十日内支付，具体支付方式为：时间2009年8月1日-2011年7月31日，季付款额1366元∕季；委托期满商铺的处置约定：五年委托期满后可选择继续托管五年，开发商承诺5年后托管季收益不低于1366元，管理公司仍将继续统一管理整体市场。被告京荣胜置业公司出具《担保书》，内容为：“根据玄丽华与包头市京荣胜经营管理有限公司（下称管理公司）在2006年3月26日签订的《商业用房委托出租合同》（下称合同）中履约担保的约定，我公司愿意提供如下担保：当管理公司不能依约履行主合同义务时，由我公司承担连带责任。……庭审中，原、被告均认可《商业用房委托出租合同》约定的委托期限为5年，后又续期5年，即从2006年8月1日至2016年7月31日，在此期间，被告已经按照合同约定将商铺租金足额支付给原告，后双方未续签委托合同。原告陈述，2016年8月1日后，案涉商铺由谁使用其不清楚，原告的银行卡中收到过商铺租金，但是租金数额少于《商业用房委托出租合同》中约定的租金数额。二被告陈述，2016年8月1日后，原、被告间已无合同关系，原告等人成立了业主委员会，并将案涉商铺委托业委会小组对外进行出租，商铺租金由业委会小组向原告支付。对此，被告向法院提供了：1、《商业用房委托出租合同》；2016年7月14日的《包头日报》，内容为：“九星国际广场三楼购房业主：包头市京荣胜经营管理有限责任公司（以下简称“我公司”）与各位购房业主于2006年至2007年期间签订《委托出租合同》，约定由我公司代各位业主出租所购买的摊位，并由我公司将代为收取的租金支付至业主指定账户，委托期限最长至2016年7月31日止。租赁合同到期后，我公司将不再承担返租义务。由于部分业主所留联系电话已经无法联系，故我公司无法通知到相应业主。望下列业主在看到本通知后速来我公司办理房屋交接手续，逾期不办理收房手续的，因此所遭受的经济损失由业主自行承担。……”；九星国际广场业主意见反馈表复印件；证明原、被告间的合同已经到期，被告京荣胜经营管理公司在包头日报登报告知全体业主合同已经到期。原告对上述证据的真实性认可，认可意见反馈表中的签名系原告所签，对证明目的不予认可，称其没有接到合同到期通知，报纸上载明的未联系业主名单中也没有原告的名字，反馈意见表不能证明原告委托被告京荣胜经营管理公司代为收取商铺租金。2、关于成立九星国际广场业主委员会的申请；关于成立九星国际广场业主委员会申请的回复；业主委员会候选人建议名单签名投票登记表；授权书，内容为：“本人玄丽华授权三层业委会小组全权处理九星国际广场三层30224铺位出租事宜。授权人：玄丽华，2016年8月29日。”原告对上述证据的真实性予以认可，认可投票登记表及授权书中的签名系其所签，但对证明目的不予认可，称其不知道成立业委会，也没有进行真正的选举，合同到期后，京荣胜经营管理公司应该和原告解除合同，业委会也应该和原告签订合同，原告在投票登记表和授权书中签字是因为被告称原告签字后才给原告商铺租金。3、审计报告、租金支付明细，证明2016年8月后，案涉商铺的租金由业委会小组负责支付，与二被告无关。原告对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，原告认可收到过租金，但租金数额没有按照原告与京荣胜经营管理公司签订的合同支付，被告京荣胜经营管理公司没有和原告重新签订过合同，所以还应该履行之前签订的合同。   一审法院认为，庭审中，原、被告均认可双方签订的《商业用房委托出租合同》约定的委托期限从2006年8月1日至2016年7月31日，合同到期后双方再未续签委托合同，故从2016年8月1日起，原、被告间已无委托合同关系。原告称，2016年8月1日之后，被告仍占有、使用其商铺并取得收益，且其不知道成立业主委员会，其在投票登记表及授权书中签字系为了取得被告支付的租金，对此原告举证不足；被告提供的授权书中载明，2016年8月29日原告已授权三层业委会小组全权处理九星国际广场三层xxxxx铺位出租事宜，故原、被告间已不存在委托出租商铺的合同关系，被告亦不存在代原告收取租金并向原告支付租金的义务，对原告的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告玄丽华的诉讼请求。案件受理费280元，减半收取计140元（原告玄丽华已预交），由原告玄丽华负担。   二审中，上诉人玄丽华提交购房发票及房屋产权证书复印件，欲证明商铺系其所有，提交授权作废声明及给白艳龙发送的解除授权短信打印件，欲证明已解除对业委会的授权。二被上诉人质证称，对购房发票及房屋产权证书没有异议，授权作废声明及短信均是复印件，真实性认可，但与二被上诉人无关。本院经审查认为，对于购房发票及房屋产权证书各方均无异议，本院予以采信。对于授权作废声明及解除授权短信，因系上诉人玄丽华与九星国际广场业委会间事宜，与本案无关，本院不予采信。   经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人玄丽华与二被上诉人签订《商业用房委托出租合同》后，双方实际从2006年8月1日履行至2016年7月31日，之后双方未再续签书面委托合同。上诉人玄丽华称2016年8月1日之后二被上诉人未向其交付商铺，视为二被上诉人仍继续占有、使用其商铺，双方合同仍然存续。然二被上诉人提供的上诉人玄丽华签署的授权书载明，2016年8月29日上诉人玄丽华已授权九星国际广场三层业委会小组全权处理九星国际广场三层xxxxx铺位出租事宜，据此可以认定上诉人玄丽华与二被上诉人间已不存在委托出租商铺的合同关系；同时，上诉人玄丽华亦未充分举证证明二被上诉人占有使用其商铺或收取租金，故二被上诉人没有向上诉人支付租金的义务。据此，原审法院判决驳回上诉人玄丽华的诉请并无不当，本院予以确认。   综上，上诉人玄丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费280元，由上诉人玄丽华负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 刘程燕   审判员 沈艳萍     二○二○年三月十三日   书记员 黄 晶   附：本案引用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。