北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1020号上诉人（原审被告）：钱莹，女，1983年9月20日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：张婷婷，女，远洋亿家物业服务股份有限公司员工。委托诉讼代理人：曹萱，女，远洋亿家物业服务股份有限公司员工。上诉人钱莹因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初76762号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钱莹上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判对2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费8439.42元减半收取，即实际支付金额为4219.71元；2.判令远洋亿家公司对于公共区域消防设施的日常维护及管理义务，整改不合格的消防设施（包括消火栓、安全疏散通道等），达到国家消防管理条例相关要求；并经过消防部门的检查后，公示检查结果；3.判令远洋亿家公司履行对楼内公共设施设备的管理义务，根据我国《特种设备安全监察条例》相关要求，定期维护、检测电梯，获得符合国家相关要求的电梯安全检验合格证明；4.判令远洋亿家公司履行房屋公共部位的维修义务，对小区楼房内外已损坏墙体进行养护，对于楼道内窗户进行维修；5.判令远洋亿家公司停止占用业主公摊及公共部分从事经营性活动的侵权行为；6.判令在第三方审计公司监督下，核对2011年6月1日至今，远洋亿家公司在业主分摊公共部门进行广告投放产生的侵权经营性收入，在小区各单元内对所有业主进行公示，在缴纳国家规定相应税款后，按法律规定将此经营性收入返回给业主，基于多退少补原则，用于业主物业管理费用的缴纳；7.因远洋亿家公司提供的物业服务未达到合同约定服务质量标准，且在服务期内违反服务协议约定，在未获得业主许可授权的情况下，对业主所有公摊共有场所进行经营，故申请判令对于2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业费用费8439.42元减至一半支付，即实际支付金额为4219.71元，该物业费用在远洋亿家公司依法获得消防检查达标结果，且小区电梯获得国家相关部门安全检验合格证明后，支付给远洋亿家公司；8.本案诉讼费用由远洋亿家公司承担。事实和理由：一审法院基于钱莹与远洋亿家公司签订的《前期物业服务协议》的内容，判令钱莹足额支付相应的物业管理服务费，该判决忽略了远洋亿家公司对于《前提物业服务协议》存在违约行为，有损钱莹一方的合法权益。远洋亿家公司的违约行为主要表现在两个方面：一、远洋亿家公司未能按照协议约定，提供达到合同约定服务质量标准的物业管理服务。1.小区内存在多处消防安全隐患，未达到国家消防管理条例相关要求，例如：对已达作废年限的灭火器不进行更换；未定期对楼道内消防设施进行巡视、检查和维护；单元内唯一的安全疏散通道，长期存在易燃物品和杂物，远洋亿家公司未予管理和制止。2.远洋亿家公司未按合同约定，对于特种设备（电梯）定期维修、检测检验，存在安全隐患。3.诉争小区楼内楼外存在多处墙体剥落、楼道窗门损坏有坠落风险的情况，远洋亿家公司没有采取任何措施。二、根据物业管理条例及物权法，业主享有电梯间、楼道等物业公共部分所有权。远洋亿家公司未遵守协议约定，其在未取得业主事先许可的情况下占用电梯间进行广告投放的经营性行为，侵害了业主的所有权；广告收入未对业主进行公示，使用也未征得业主同意，侵害业主对广告收入的处分权和收益权。鉴于远洋亿家公司存在上述违约行为，一审法院判决钱莹承担全部物业管理费用明显不公。远洋亿家公司辩称，同意一审判决，不同意钱莹的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。远洋亿家公司向一审法院起诉请求：1.判令钱莹向远洋亿家公司支付2015年6月1日至2020年5月31日的物业费8439.42元；2.判令钱莹向远洋亿家公司支付违约金1753.88元；3.判令钱莹向远洋亿家公司支付2015年6月1日至2020年5月31日的垃圾清运费、处理费330元。一审法院认定事实：2015年11月30日，远洋亿家公司名称由北京远洋基业物业管理有限公司变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。远洋亿家公司系涉案房屋所在小区的物业管理企业，钱莹系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积74.03平方米。2011年5月29日，远洋亿家公司作为甲方与钱莹作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定由远洋亿家公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋物业服务费用标准为每月每平方米1.9元。《前期物业服务协议》第二条第十款约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业服务费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。经询，远洋亿家公司表示其是依据《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》和北京环卫收费标准规定的标准收取垃圾清运、处理费,垃圾清运费为每户每年30元，垃圾处理费为每户每月3元。《前期物业服务协议》第八条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含能源费及代收费用），甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金至实际支付日止。经询，远洋亿家公司表示其未按照协议的约定主张违约金，其按照一年物业费加上一年的垃圾清运、处理费的金额主张。《前期物业服务协议》签订后，远洋亿家公司如约为钱莹提供了物业服务，但钱莹至今拖欠2015年6月1日至2020年5月31日的物业费8439.42元，2015年6月1日至2020年5月31日的垃圾清运、处理费330元。远洋亿家公司就其诉讼请求，提供《前期物业服务协议》、《远洋一方临时管理规约》予以佐证。钱莹就其抗辩提交照片若干，证明远洋亿家公司不作为及侵权的情况，远洋亿家公司对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，钱莹系涉案房屋产权人，远洋亿家公司为涉案房屋提供了物业服务，远洋亿家公司、钱莹之间存在物业服务合同关系。远洋亿家公司向钱莹提供了物业服务，钱莹应支付远洋亿家公司物业费及垃圾清运、处理费，且钱莹就其抗辩理由提供的证据不足以证明其有充分理由拒缴上述费用，该院对其抗辩理由不予采信，故远洋亿家公司主张钱莹支付2015年6月1日至2020年5月31日物业费及2015年6月1日至2020年5月31日的垃圾清运、处理费的诉讼请求该院予以支持。关于违约金，远洋亿家公司虽未按照协议约定主张，但其主张的金额仍过高，且远洋亿家公司提供的证据不足以证明钱莹系恶意欠缴，故该院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、钱莹于判决生效后七日内支付远洋亿家公司二〇一五年六月一日至二〇二〇年五月三十一日期间的物业费8439.42元；二、钱莹于判决生效后七日内支付远洋亿家公司二〇一五年六月一日至二〇二〇年五月三十一日期间的垃圾清运、处理费330元；三、驳回远洋亿家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，钱莹提交了照片若干，用以证明远洋亿家公司的物业服务不达标。远洋亿家公司对于钱莹提交的上述照片的真实性不予认可，认为无法核实其真实性，且与案件的核心问题关联性不大。远洋亿家公司亦提交了照片2张，用以证明诉争小区不存在钱莹所述服务不达标问题。钱莹对远洋亿家公司提交的照片的真实性均不予认可，主张无法核实远洋亿家公司拍摄的具体楼号。本院经审查后认为，因双方对对方所提交的上述照片的真实性均不予确认，且无法看出拍摄的具体位置，故本院对上述证据均不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，钱莹与远洋亿家公司之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定了履行各自的合同义务，现远洋亿家公司提供了相应物业服务，钱莹应支付相应的物业费用。二审期间，双方争议焦点是钱莹应向远洋亿家公司支付诉争期间的物业服务费金额。针对争议焦点，钱莹上诉主张远洋亿家公司在消防设施、特种设备维修及公共部位维护等方面均未提供符合标准的物业服务，其存在违约行为，故不同意按照《前期物业服务协议》支付物业服务费，认为应减半支付。对此本院认为，当事人应对自己提出的主张提供充分证据佐证，未能提交或提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。本案中，对于钱莹指出的物业服务不达标、不完善之处，远洋亿家公司应当予以改进。但同时钱莹未能提交充分有效证据证明远洋亿家公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定远洋亿家公司提供的服务构成根本性违约，并根据《前期物业服务协议》约定的物业费标准计算钱莹应支付的物业费并无不当，本院予以维持。钱莹要求减半交纳物业费的上诉请求缺乏充分证据佐证，本院不予采信。关于钱莹上述主张的远洋亿家公司占用业主共用部分进行经营行为，损害业主权益，并上诉要求停止侵权行为一节，因该理由并不构成其拒绝交纳物业费的有效抗辩，且与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。如钱莹认为其权利受损，其可另行主张。关于钱莹上诉请求第二项至第六项，即关于要求远洋亿家公司履行公共区域消防实施日常维护及管理义务、履行对共用设施设备的管理义务、履行维修义务，以及公示、返还相关经营性收入等请求，因其在一审期间并未就此提出明确的反诉请求，远洋亿家公司亦不同意在二审中一并处理，且相关请求与本案并非同一法律关系，故本院二审期间对钱莹的上述请求均不予处理。如有争议，其可另行解决。综上所述，钱莹的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钱莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  张清波审 判 员  杜丽霞二〇二〇年三月二十日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然