湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13874号上诉人（原审被告）：王义中，男，1959年7月26日出生，汉族，住台湾地区。委托诉讼代理人：王中强，男，汉族，1954年10月31日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：徐海光，长沙市湘中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：罗斌，男，1976年12月7日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：徐海光，长沙市湘中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：罗东凯，男，1974年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：徐海光，长沙市湘中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：庄鑫，男，1989年4月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：徐海光，长沙市湘中法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：肖十，男，1958年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：徐海光，长沙市湘中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长沙房产（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦11楼。法定代表人：***，董事长。委托诉讼代理人：文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司员工。委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙恒兴资产经营有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司员工。委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。上诉人王义中、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十因与被上诉人长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）、长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初10827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王义中、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十上诉请求：1、请求撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初10827号民事判决书；2、请求人民法院判令长房集团、恒兴公司依据长住建发（2013）197号通知第三章九条之规定参照栋（大楼）评估价格的25%分割对王义中进行补偿；3、请求人民法院判令长房集团、恒兴公司对罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十的装饰装修部分进行评估或者参照长沙市芙蓉区人民政府芙政征告字［2018］第211号房屋征收补偿决定公告的标准给予补偿；4、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2004年初在长房集团的邀请下，王义中参与长房集团企业资产改制并独立经营至今。2016年7月，在芙蓉区两厢拆迁指挥部的拆迁公告中，王义中承租经营的这栋大楼名列其中。自公布之日起，已经三年有余，长房集团拆迁组虽与王义中有过几次约谈，但从来没有正面提过我的投资损失部分，只有说对租户的装修会有所表示，但按什么样的标准表示，却也一直是含含糊糊，没有明确表态。在此期间，虽经多次向租户解释，但事情却一直没有结果。从一九九三年三月开始，王义中与原曲园酒家合作和改制后独立经营已有二十多年，前前后后对大楼的投入也不少，也应该有个说法。地方政府为整体规划，需要进行征收拆迁，这能理解，也愿意支持和配合，但给予符合实际情况的补偿也应该是于情于理的事情。几项主要事实如下：一、参与长房集团改制工作；二，火灾造成了巨大损失，各项工作在很多朋友帮助下，以最低价格的情况下用了300多万元才恢复了大楼的正常营运；三、在这二十多年中，由合作公司和王义中投资的项目前前后后耗资约150万元左右；四、长房集团在2011年底的合同中加了“甲方对乙方不承担任何补偿责任”这样一条单方面变更性质的霸王条款。五、从合作到现在，转租一直是长房集团同意和认可的一项事实。综上所述，原审判决仅按修改后的合同中的部分条款，不能体现本案的真实面貌。恳请二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。长房集团、恒兴公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律也无不当。被上诉人与上诉人王义中在合同到期之后事实上形成的不定期租赁合同关系，同时合同有约定，如因不可抗力或者政府有关部门征收等原因，确需收房时，甲方须提前一个月通知乙方，本合同自动终止。甲方不对乙方进行任何形式的赔偿或补偿，乙方应无条件按甲方的要求交还房屋。上诉人与被上诉人庄鑫、肖十均无租赁关系，系王义中私下转租，且未告知我方，故其他人的相关权利应该向王义中主张而不应向我方主张。因此，一审法院认定事实正确，适用法律也无不当，应依法维持原判。长房集团、恒兴公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告王义中之间的租赁关系；二、判令各被告腾交其租用的位于长沙市芙蓉区（租用面积：3205.37㎡）的房屋；三、判令各被告承担本案诉讼费用。一审法院确认如下事实：长沙市芙蓉区原系长沙市房屋产权管理局所管的直管公有住房，经长沙市政府决定授权长房集团经营，房屋所有权人为长房集团，并实际由恒兴公司经营管理。该房由王义中承租，王义中与恒兴公司自2004年7月1日起至2014年11月30日签订了《长房集团房屋租赁合同》，约定：租赁期间，未经恒兴公司同意，王义中不得以任何形式和名义将所租赁的房屋转租或交给第三方使用，否则按违约处理，恒兴公司有权单方面终止合同，收回房屋且租赁保证金不予退还。如因不可抗力或政府有关部门征收等原因，确需收回房屋时，恒兴公司须提前一个月通知王义中，租赁合同自动终止，且恒兴公司不对王义中进行任何形式的赔偿或者补偿，王义中应无条件按恒兴公司的要求交还房屋。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府下发《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》决定征收，征收签约期限为2016年10月8日至2017年1月5日，王义中所租赁的房屋在征收范围之内。2017年6月15日，原告工作人员向王义中发出终止租赁关系的通知。双方就补偿事宜未能达成一致意见，罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十拒绝搬出房屋。另查明，王义中与罗东凯、罗斌于2014年5月18日签订了《房屋租赁合同》约定王义中将长沙市蔡锷中路225号长房太阳城大楼的5楼、6楼转租给罗东凯和罗斌，租赁期限为2014年5月20日至2020年5月19日，如遇政府或开发商征收（拆迁），自公告公布之日起，该租赁合同自行解除，王义中不承担补偿责任，如政府对固定装修部分能给予一定的补偿，此款全部归罗东凯、罗兵所有。王义中与庄平于2014年6月30日签订了《房屋租赁合同》约定王义中将长沙市蔡锷中路227号长房太阳城大楼的一楼北侧门面、二楼整层和七楼钢结构屋顶部分转租给庄平，租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日，如遇政府或开发商征收（拆迁），该租赁合同自行解除，王义中不承担补偿责任，如政府对固定装修部分能给予一定的补偿，此款全部归庄平所有。王义中与肖十于2016年5月27日签订了《房屋租赁合同》约定王义中将长沙市蔡锷中路227号长房太阳城大楼的一楼南侧门面和三楼、四楼转租给肖十，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日，如遇政府或开发商征收（拆迁），该租赁合同自行解除，王义中不承担补偿责任，如政府对固定装修部分能给予一定的补偿，此款全部归肖十所有。一审法院认为：《中华人民共和国共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，恒兴公司（甲方）与王义中（乙方）于2013年签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同。该合同在租期一年届满后,双方没有另行签订书面租赁合同,王义中继续租赁房屋并向原告支付租金，依法转为不定期租赁合同,出租人长房集团可以随时解除不定期租赁合同。双方合同明确约定“如因不可抗力或政府有关部门征收等原因，确需收回房屋时，甲方须提前一个月通知乙方，本合同自动终止。甲方不对乙方进行任何形式的赔偿或者补偿，乙方应无条件按甲方的要求交还房屋”，该合同经过双方签字盖章确认生效，因此对于王义中诉称的合同条款不公平的意见，该院不予采纳。长房集团所有的位于长沙市芙蓉区屋在长沙市芙蓉区人民政府征收范围之内，涉案房屋被政府征收，合同的目的无法实现。原告主张的解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十诉称要求原告按照长沙市芙蓉区人民政府的标准补偿装修费，原告与其未签订房屋租赁合同，双方未形成房屋租赁合同关系，且其未提起反诉，本案不予处理。原、被告双方可以依据长房集团的《蔡锷中路两厢地块棚户区改造项目直管公房对承租人补偿安置实施方案》进行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除恒兴公司、长房集团与王义中之间的房屋租赁合同；二、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十在判决生效后十日内向恒兴公司、长房集团腾退长沙市芙蓉区屋。案件受理费80元，减半收取40元，由王义中、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十负担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据1、批准证书、营业执照。拟证明：上诉人成立的中外合作公司。证据2、租赁关系解除协议。拟证明：上诉人参与被上诉人公司改制。证据3、合作双方关于人员问题的补充协议。拟证明：上诉人合作公司供养至改制时的40名原曲园酒家国营职工证明。证据4、延期租赁合同协议。拟证明：上诉人因参与被上诉人公司改制而损失了100多万元房租价差的三年期限证明。证据5、2004-2007年房屋租赁合同。拟证明：合同中没有无补偿条款。证据6、2007-2010年房屋租赁合同。拟证明：合同中没有无补偿条款。证据7、2011-2012年房屋租赁合同。拟证明：被上诉人单方面修改合同。证据8、申请报告。拟证明：被上诉人对房屋转租认可。证据9、2013年-2015年房屋租赁合同首页。拟证明：被上诉人在合同中对上诉人分租户公司项目特别注明认可。被上诉人发表如下质证意见，证据1，没有原件，真实性关联性有异议。证据2，三性均无异议。证据3，没有原件，真实性有异议。证据4，三性均有异议，系单方提供。证据5、证据6、证据7，三性无异议。证据8，三性均有异议。证据9，三性有异议。本院审查认为，上诉人提交的上述证据与被上诉人的诉讼请求并无关联性，本院不予确认。被上诉人未向本院提交证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：恒兴公司与王义中签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定：如遇征收，确需收回该房屋时，甲方须提前一个月通知乙方，本合同自动终止。现长房集团所有的位于长沙市芙蓉区屋在长沙市芙蓉区人民政府征收范围之内，涉案房屋被政府征收，合同的目的无法实现。长房集团、恒兴公司主张解除合同的诉讼请求符合法律规定，一审判决予以支持并无不当。合同解除后，罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十负有交还房屋的合同义务，故一审判决对于长房集团、恒兴公司要求罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十向其腾退房屋的诉讼请求予以支持并无不当。至于上诉人所称的补偿问题，其可另行主张，本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人王义中、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人王义中、罗斌、罗东凯、庄鑫、肖十负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月九日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。