沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初16036号原告包少武，男，汉族，1962年11月28日出生，住址沈阳市沈河区。委托代理人赵星奇，系辽宁铭星律师事务所律师。委托代理人郭凯华，系辽宁铭星律师事务所律师。被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地。法定代表人李晓东，系该单位总经理。委托代理人张硕文，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人孟庆铠，系辽宁同方律师事务所律师。原告包少武诉被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）辽0106民初1096号民事判决，被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年9月作出（2019）辽01民终11261号民事裁定，撤销本院（2019）辽0106民初1096号民事判决；将本案发回重审。中院裁定认为，“虽然生效判决认定包少武与轻工公司签订的房屋买卖合同有效，但包少武仅提供收款收据证明其履行了付款义务，而该收款收据系由于于强诈骗犯罪形成。且在另案中于强陈述案涉房屋系作为贷款的担保，其担保金额与合同约定的购房金额是否一致。鉴于此种特殊情况，原审法院不宜仅以收款收据认定包少武已完成给付购房款义务，应查明是否有其他证据证明包少武已全额支付了购房款，以确定其诉讼请求是否能够得到支持。”本院于2019年11月8日再次受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告包少武诉称，原告与被告于2006年11月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的位于沈阳市和平区文萃路24-1栋1-6-2号房屋，原告依约向被告交纳了购房款，被告为原告办理了商品房销售合同备案登记，向原告交付了房屋，原告进行了装修并使用至今。原告多次找到被告要求办理房屋产权手续，并于2009年2月23日起诉至沈阳市和平区人民法院，法院以“在于强涉嫌犯罪刑事诉讼终结前，本院无法确认原告包少武与被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司是否存在民法意义上的房屋买卖合同关系”为由驳回原告起诉。被告在2010年7月12日向沈阳市和平区人民法院起诉原告，请求确认双方的《商品房买卖合同》无效，案经一审、二审、重审，最终被辽宁省高级人民法院以（2018）辽民再183号民事判决书，判决驳回了被告请求确认《商品房买卖合同》无效的诉请。现原告为维护自己的合法权益，起诉至人民法院1、请求判令被告履行办理24-1栋1-6-2号房屋产权手续的义务；2、请求判令被告承担本案诉讼费。被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司辩称，1、原被告之间不存在合法有效的购房合同；2、即使购房合同合法有效，包少武也并未履行购房款支付义务，轻工公司在未收到全部购房之前有权利拒绝为其办理产权过户登记手续；3、即使购房合同有效，其实际的权利主体也是赵丽丽，刘斌、包少武及关杰等人均是其指定的备案人，款项的收支过程也是发生在赵丽丽和于强之间，因此本案原告主体不适格；4、案外人赵丽丽已经支付的400万元我方也不认可其性质为支付购房款，而且其支付的借款。综上请求法院依法驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。经审理查明，2009年12月11日沈阳市中级人民法院作出（2009）沈刑二初字4号刑事判决书，认定于强在担任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财物，数额特别巨大，已构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实，其中第五笔查明事实为：“2006年10月6日，被告人于强以帮助沈阳轻工房屋开发有限责任公司办理银行贷款需要该公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取该公司云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工房屋开发有限责任公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、xxx、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。”于强将其中的12套房屋（沈阳市和平区文萃路24-2#1-10-1号、1-17-2号、2-19-1号、2-23-1号、1-18-2号、1-20-2号、2-17-2号、1-11-1号；文萃路24-1#1-9-1号、4-4-1号、1-10-1号、1-6-2号）的商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单等手续交给赵丽丽，合同上载明：“房屋单价为3500/平方米”，12套房款总计为8877645元。该12套房产分别备案在包少武、刘斌、关杰名下，每人四套，其中包少武名下24-2#1-20-2号（201.73平方米，706055元）、24-2#2-19-1号（201.73平方米，706055元）、24-1#1-9-1号（200.01平方米，700035元）、24-1#1-6-2号（本案案涉房产，200.42平方米，701470元）四套房产。赵丽丽陈述，于强多次向其借款，后因无力偿还，就将云顶大厦12套房产手续交给其，因于强之前欠其300万元，所以此次给了于强现金180万元，给郝广治（于强的会计）400万元（200万元现金，200万元支票）。12套房产买售方分别写了三个人名包少武、刘斌、关杰（每人4套）。因其从包少武、刘斌处共借款300万元，所以用二人名备案。备案手续是我（赵）与于强的会计郝广治、售楼处姜姓人员一同办理的。于强在卖12套房产时讲开发商等着用钱，再有就是还欠我（赵）的钱。于强陈述，合同备案后赵给其500万元，扣了100万，实际400万元，100万元是利息。之前欠赵丽丽的钱，但这12套房产与之前的欠款没有关系（2007.12.27）。案涉房屋的备案《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于沈阳市和平区文萃路24-1#1-6-2号房屋，建筑面积是200.42平方米，单价是每平方米3，500元，房屋总价是701470元，付款方式是签合同时一次性付清全款。合同中“包少武”的签名不是原告本人签写。原告陈述，其委托赵丽丽购买房屋，双方没有签书面委托合同，原告将购房款交付给赵丽丽，交付的具体方式、数额记不清了。但赵丽丽将全部房款支付给于强了，包括购房之前的300万元借款冲抵（支付方式与金额与赵丽丽陈述一致）。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；原告主张与被告间存在房屋买卖关系，要求被告履行办理房屋产权过户的合同义务；应就买卖合同成立及房款支付承担举证责任。（一）原告持有商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单，且案涉房屋已备案至原告名下，原告就其作为房屋买售人身份的举证充分；（二）关于房款支付情况，原告陈述记不清房款支付给赵丽丽的方式及数额，但赵丽丽支付给于强的12套房屋购房款由三部分组成：1、赵丽丽支付给于强180万元现金；2、支付给于强会计郝广治400万元（现金、支票各200万元）；3、购房前于强欠赵丽丽300万元借款冲抵（与赵丽丽在2007.12.18日笔录陈述一致）。经查，备案到原告名下4套房产，合同总价2813615元，对于如此大额款项支出，原告陈述记不清支付方式及数额，只以赵丽丽就12套房产的总房款支付情况作原告付款依据，而赵丽丽关于付款的陈述中，只有关于郝广治收到400万元的陈述与于、郝二人公安笔录陈述相符，于强否认收到180万元现金，更否认向赵丽丽交付房屋手续与之前借款有关系（2007.12.27.9时笔录）。赵丽丽更是在2007.12.18日笔录陈述，其（赵丽丽）本人是包少武名下四套房产的实际买售人，借包少武与刘斌的名备案而已。由此，本院认为，原告就委托赵丽丽购买房产，并将购房款全部付清的事实举证不足。二、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务；应当按照约定全面履行自己的义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经查，（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定于强以欺骗手段从被告处骗取了27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续，于强交给赵丽丽12套房屋备案合同约定的房屋单价3500元/平方米，12套房屋总价值8877645元，被告公司作为被害单位，没有收到购房款，损失巨大；原告关于180万元现金交付及300万元债务冲抵的证据只有赵丽丽单方陈述，无其他证据证明，而于强否认该12套房屋备案与之前欠款有关；其在多次笔录中均供述：“房屋备案时，赵丽丽交付500万元，利息100万元，实付400万元”，且供述稳定；而12套房屋合同约定价8877645元；如仅以原告持有收款收据确认原告支付全部购房款，违反公平原则，造成原、被告间利益严重失衡。三、当事人互负债务，没有先后履行顺序，一方在对方未履行前，有权拒绝对方请求自己履行合同权利。原告提供的证据不能证明其已全部付清案涉房屋的购房款，对于原告主张被告为其办理房屋产权手续诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十六条之规定，判决如下:驳回原告包少武的诉讼请求。案件受理费19230元，由原告包少武承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 帅审 判 员  秦 木人民陪审员  马天成二〇二〇年三月二十日书 记 员  于小颖本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。