江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终9898号上诉人（原审被告）：南京台兴汽车零部件制造有限公司，住所地南京市溧水经济开发区长安工业园。法定代表人：沈德华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永华，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏泓润酒店管理有限公司，住所地南京市常府街39号。法定代表人：程建敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：满其明，江苏利德丰律师事务所律师。原审第三人：江苏北斗星网通科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：李克义，该公司总经理。原审第三人：江苏金汇达网络科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：李长凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王善明，男，1954年2月22日出生，汉族，江苏金汇达网络科技有限公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人南京台兴汽车零部件制造有限公司（以下简称台兴公司）与被上诉人江苏泓润酒店管理有限公司（以下简称泓润公司）、原审第三人江苏北斗星网通科技有限公司（以下简称北斗星公司）、原审第三人江苏金汇达网络科技有限公司（以下简称金汇达公司）合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人台兴公司的委托诉讼代理人杨永华、李箕龙，被上诉人泓润公司的委托诉讼代理人满其明，原审第三人北斗星公司的法定代笔人李克义及原审第三人金汇达公司的委托诉讼代理人王善明到庭参加诉讼。因台兴公司另案提起与南京市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）行政批复一案，本案须以该案的审理结果为依据，故本案在二审期间中止诉讼。现已恢复审理。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，对当事人的主体资格、案件性质均认定错误。1、泓润公司直接在起诉时要求台兴公司履行房屋过户义务，主体不适格。即使一审法院认定台兴公司有此义务，也应当由北斗星公司和金汇达公司提起诉讼，由泓润公司作为第三人参加。一审法院不仅未驳回泓润公司的诉请，还帮助其主动追加两位有独立请求权的第三人，属于程序违法。2、本案双方当事人之间的关系应为合作开发房地产合同关系，一审法院将合作开发房地产合同仅限于房地产经营项目是错误的。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，本案所涉项目符合这一定义。上诉人在一审中也已经举证证明了双方符合共同投资、共享利润和共担风险的要件。3、一审法院在判决书中记载“双方对于泓润公司可按照协议约定取得401室、501室、601室房屋均不持异议”是主观臆断。上诉人已经在一审中明确表示了现在不同意过户给泓润公司或其指定单位，且上诉人始终认为案涉联建合同系无效合同，不可能作此认可。4、一审法院回避被上诉人因过户产生企业所得税的争议问题，对其以实际行动拒绝缴纳所得税的行为不予评判，让上诉人另案诉讼，徒增讼累。在被上诉人拒绝缴纳企业所得税的情况下，即使一审法院认定上诉人需先履行房屋过户义务，上诉人也符合行使不安抗辩权的条件。5、案涉鼓楼区政府所作批复中的申请报告公章系被上诉人伪造，本案不具备判决过户的条件。6、上诉人台兴公司与第三人北斗星公司、金汇达公司之间无真实的房屋买卖合同关系，系泓润公司借台兴公司之名转让房屋。即真实的房屋买卖关系存在于泓润公司与两第三人之间。但泓润公司在转让房屋时并未取得房屋所有权证书，该转让行为应当是无效的。台兴公司不同意继续借名，应得到支持。泓润公司辩称，本案各方当事人产生矛盾的根源在于企业所得税问题。追加第三人系人民法院依法独立行使审判权的范畴，被上诉人对此不持异议，上诉人该项上诉理由不能成立。双方之间签订的联建协议不符合房地产合作开发合同的要件。本案所涉联建协议约定由上诉人提供土地，被上诉人提供资金及办理证照手续。土地不会因为任何原因灭失，而资金由被上诉人提供，且被上诉人交纳了相应保证金。建设工程如出现问题，上诉人是可以没收保证金的。因而根据合同约定，上诉人不存在风险，故该合同并不符合房地产合作开发合同中共担风险的特征。另外，双方之间并不存在借名的关系，房屋销售是由上诉人台兴公司进行拍卖，并办理了过户登记表签字、盖章等手续，该事实已经江苏省高级法院生效判决确认。北斗星公司述称，同意一审判决。金汇达公司述称，同意一审判决。泓润公司向一审法院起诉请求：台兴公司履行南京市鼓楼区中央北路73号1幢401室、501室、601室房屋过户手续，其中501、601室过户给北斗星公司，401室过户给金汇达公司。一审法院认定事实：座落于南京市鼓楼区中央北路73号地块（以下简称中央北路73号地块，使用权面积为6522.83平方米）的用途为科教用地（科技研发）、工业用途，使用权类型为出让；该地块登记的国有土地使用权人为台兴公司，其取得国有土地使用权证的时间为2015年6月12日。2012年1月8日，泓润公司（乙方）与台兴公司（甲方）签订了一份《联建协议书》，约定甲乙双方以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，联合建设座落于南京市的“科研培训综合楼”（以下简称中央北路73号科研楼）；甲方仅提供土地（即上述中央北路73号地块），按现状：甲方须保留现有两幢五层建筑物及生产必须的场地、乙方负责恢复（申办）有关本项目的一切政府批文及相关手续（所有办理手续时政府各部门收取的各种规费均由乙方缴纳和承担，若法律规定须由甲方缴纳亦由乙方以甲方名义缴纳）全部出资并负责建设本项目，直至本项目竣工交付使用；在本项目竣工验收后，相关管理部门开具了税费单据，甲、乙双方按所得房屋比例承担税费，乙方全力积极协助甲方及时办理本项目综合楼的产权证、土地证，甲方协助乙方通过各种合法方式将乙方所得的房屋过户至乙方或乙方指定的单位或个人名下；乙方负责本项目建设过程中的全部工作、负责本项目通过政府相关部门的竣工验收；本项目竣工验收后，根据房产部门的测绘结果，甲、乙双方按甲方得45%、乙方得55%的比例进行房产分割（指房产的建筑面积），地下车库按同比例分配；本项目三层以上设计为科研办公及培训中心；在本项目竣工验收后因本项目办理房产证和土地证所发生的税费，由甲乙双方按照房屋分割的比例承担，按协议规定乙方所得房屋的面积由甲方过户到乙方名下，所有税费由乙方承担；甲乙双方同意对原方案机械立体车库撤除调整，甲方所在楼层每层均增加了面积，房产建成后如按政策规定采用现有方法无法过户的，甲方同意配合乙方采取其他合法形式进行分割，由此产生的费用由乙方承担；本项目竣工验收后，甲方及时办理该项目的产权证和土地证；甲方领取了“两证”后，甲乙双方及时办理过户手续，过户到乙方名下，过户产生的一切税费由乙方承担等等。上述协议签订前，已由泓润公司以台兴公司名义将中央北路73号科研楼的建设项目发包进行建设。2007年5月11日形成的中央北路73号科研楼规划核准图中标注了中央北路73号科研楼建设项目包含独立于大楼主体结构以外的塔式机械车库的施工内容。2012年3月22日，南京市规划局对中央北路73号科研楼规划设计方案的修改内容进行审定，经审定后的规划核准图中仍包含上述塔式机械车库。2014年12月8日，中央北路73号科研楼建设项目通过竣工验收，竣工图中标注了上述塔式机械车库，但实际竣工项目并未建造该塔式机械车库。泓润公司对此陈述系因塔式机械车库的设计位置存在影响消防等因素，故双方当事人协商达成一致意见取消该塔式机械车库的设计，因此在上述《联建协议书》中约定“甲乙双方同意对原方案机械立体车库撤除调整”，台兴公司对此不予认可，认为《联建协议书》中约定撤除的机械立体车库系大楼主体内的立体车库。2013年1月28日，南京市国土资源局与台兴公司签订了一份《土地出让合同补充协议》，约定中央北路73号地块科教用地上所建房屋允许分割转让的比例不得超过科技研发建筑总面积的50%，且销售转让对象须为有关区政府认可的科技研发类企业，用于科技研发用途。2013年8月29日，泓润公司与台兴公司签订一份《补充协议》，约定中央北路73号科研楼四楼至九楼面积归泓润公司所得，最终实得面积以房产证为准。2015年2月27日，泓润公司协助台兴公司办理了中央北路73号科研楼的房屋所有权证（登记建筑面积12441.86平方米，登记用途为科研实验）及国有土地使用权证，两证所登记的权利人均为台兴公司。2016年5月24日，泓润公司（乙方）与台兴公司（甲方）签订一份《协议》，约定乙方提出由甲方委托“南京市房地产拍卖调剂有限公司”将归属乙方的401室872.94平方米、501室872.94平方米、601室872.94平方米房屋产权通过拍卖方式转移给乙方；委托拍卖房产交易的所有费用包括但不限于拍卖佣金、交易税金、过户转让费等所有费用由乙方承担，需先行支付的费用乙方先行支付到甲方账户，甲方代为支付等等。2016年6月13日，中央北路73号1幢（即中央北路73号科研楼）中的401室、501室、601室（以下分别简称401室、501室、601室）分别办理了房屋所有权证，均登记在台兴公司名下，登记建筑面积均为879.2平方米，登记用途均为科研、实验。上述三房屋的国有土地使用权证尚未办理。2016年7月5日，泓润公司以台兴公司的名义通过拍卖的方式将401室出售给金汇达公司，501、601室出售给北斗星公司。2016年9月1日，鼓楼区政府向台兴公司做出《区政府关于同意分割转让中央北路73号部分房产的批复》（鼓政[2016]198号）（以下简称198号批复），内容为：同意你公司将中央北路73号1幢401室分割、转让给江苏金汇达网络科技有限公司，将中央北路73号1幢501室、601室分割、转让给江苏北斗星网通科技有限公司。2016年9月，泓润公司两次向台兴公司发出书面函件，要求台兴公司将401室过户给金汇达公司，501室、601室过户给北斗星公司，并表明土地不可分割。2016年11月25日，台兴公司回函，要求泓润公司就企业所得税的计算方法，汇缴方式进行协商，但双方未能就此协商一致。本案庭审中，泓润公司、台兴公司双方均对于泓润公司可按照协议约定取得401、501、601室房屋均不持异议。台兴公司称其因不动产交易产生的企业所得税虽然尚未实际发生，也并非在房屋产权过户手续中进行缴纳，但该企业所得税属于泓润公司按照合同约定应当承担的费用，现泓润公司拒绝承担该费用，故台兴公司无法履行过户手续。泓润公司对此不予认可，认为双方的数份协议中并未就企业所得税由谁承担作出约定。401室、501室、601室的最终拍卖成交价均为620万元，北斗星公司、金汇达公司现尚未支付该价款。泓润公司称本案系其基于联建协议书要求台兴公司办理产权过户，故暂不在本案中向北斗星公司、泓润公司主张房屋交易价款。另查明，泓润公司、台兴公司双方均无房地产开发经营资质。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中央北路73号地块为科教用地（科技研发）、工业用途；其中中央北路73号科研楼系科技研发用途，地块性质为科教用地，并非房地产经营项目，因此泓润公司、台兴公司双方为合作建设中央北路73号科研楼而签订的《联建协议书》并非属于合作开发房地产合同，因此，泓润公司、台兴公司双方是否具备房地产开发经营资质，并非是《联建协议书》合法有效的必要条件，该协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法成立并生效。泓润公司、台兴公司双方应当按照约定全面履行各自义务。中央北路73号科研楼规划核准图中标有塔式机械车库，该车库未建，但该科研楼已经通过竣工验收，包括401室、501室、601室均已取得房屋所有权证，且泓润公司、台兴公司双方已经按照《联建协议书》对相关房产比例的分割已经达成一致意见，因此台兴公司以塔式机械车库未建为由拒绝履行过户手续的抗辩意见，不符合合同约定，一审法院对此不予采纳。泓润公司双方多次在协议中约定由泓润公司承担房产过户中的全部费用，但未明确包含台兴公司应当缴纳的企业所得税，且该税费也并非发生在房产实际过户流程中，并尚未实际产生。因此即便应当由泓润公司作为实际的房产出售获利方而承担该税费，目前也不具备履行条件。故台兴公司以此为由拒绝履行过户手续，亦不符合合同约定，一审法院不予支持。台兴公司可在该企业所得税实际发生后另行依据合同约定及法律规定主张权利。泓润公司、台兴公司双方在签订协议时无法预见原房屋所有权证及国有土地使用权证两证合二为一成不动产权证，现401室、501室、601室房屋所有权证已经颁发，中央北路73号科研楼也已办理国有土地使用权证，因此再行办理该三房屋的不动产权证，符合法律规定，亦不违反双方的合同约定。泓润公司作为401室、501室、601室的实际权利人在本案中暂不主张房屋交易价款系其处分自己权利的行为，符合法律规定，一审法院以确认。综上，现北斗星公司、金汇达公司同意接受上述房屋产权，故泓润公司要求台兴公司办理401室过户给金汇达公司，501室、601室过户给北斗星公司的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。一审法院据此判决：一、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区中央北路73号1幢401室不动产过户至第三人江苏金汇达网络科技有限公司名下，并协助办理不动产权属证书；二、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南京市鼓楼区中央北路73号1幢501室、601室不动产过户至第三人江苏北斗星网通科技有限公司名下，并协助办理不动产权属证书；三、被告南京台兴汽车零部件制造有限公司在上述两项内容履行过程中按照有关税收、房屋过户等规定所应缴纳的税费及手续费由江苏泓润酒店管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人台兴公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。台兴公司提交2016年7月28日以台兴公司名义向鼓楼区政府出具的报告及台兴公司印章模板，以证明该报告（即鼓楼区政府于2016年9月1日出具的批复所对应报告）上台兴公司印章与台兴公司实际使用印章不符，且台兴公司经查询用印记录，并无向鼓楼区人民政府打报告一项，故该份报告上印章系伪造。经质证，被上诉人泓润公司对该证据不予认可，认为不能满足上诉人的证明目的。泓润公司陈述，上诉人明知案涉科研用地上房屋的转让需要有属地政府的批复，且从双方履行合同来看，批复符合双方合同目的实现，被上诉人亦是根据上诉人的要求进行办理的。且台兴公司在一审中并未对该批复的真实性提出异议。原审第三人北斗星公司、金汇达公司均同意被上诉人泓润公司的质证意见。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，上诉人台兴公司另案向本院起诉鼓楼区政府行政批复一案，请求撤销鼓楼区政府作出的198号批复。本院于2018年10月19日作出（2018）苏01行初86号行政判决书，认为鼓楼区政府具有对案涉房屋销售、转让对象是否为科技研发企业进行审批的职权。鼓楼区政府收到申请材料的报告上不仅盖有台兴公司印章，且附有台兴公司与原南京市国土资源局就案涉房屋所占土地签订的《土地出让合同补充协议》及产权人为台兴公司的案涉房屋产权证复印件，鼓楼区政府据此认定该案涉报告系台兴公司的真实意思表示，并无不当。台兴公司明知案涉房屋转让时的受让对象需经鼓楼区政府认可，根据其在其作为转让方和北斗星公司、金汇达公司作为受让方的房产交易不动产登记申请审批表上盖章，同意办理案涉房屋过户手续的事实，可以推定台兴公司应当知道案涉房屋转让已得到鼓楼区政府的认可，且认可鼓楼区政府所作的198号批复，应当认定台兴公司认可以其名义向鼓楼区政府提交的案涉报告。鼓楼区政府向台兴公司作出198号批复，并无不当。判决驳回台兴公司的诉讼请求。台兴公司不服该判决，提起上诉。江苏省高级人民法院于2019年10月28日作出（2018）苏行终2072号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案现已生效。二审中，台兴公司陈述泓润公司应负担因本次交易所产生的企业所得税150万元左右，按照销售收入减去建房成本及土地成本，再以25%比例计算。泓润公司主张其只应负担房屋过户本身所产生的税费，不包含过户之后的企业所得税，且目前交易尚未完成，无法计算企业所得税具体数额。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，泓润公司与台兴公司于2012年1月8日签订的《联建协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。台兴公司上诉主张案涉《联建协议书》系合作开发房地产合同，因协议双方均无房地产开发经营资质而无效。本院认为，案涉协议系对科教用地进行建设，且取得相关规划手续，并非合作开发房地产合同性质，台兴公司的该项上诉理由不成立，本院不予采信。现科研楼已通过竣工验收，案涉房屋均已取得权属证书，泓润公司主张按照双方《联建协议书》约定的房产分割比例及双方关于委托拍卖的协议，由台兴公司将案涉房屋过户登记至北斗星公司、金汇达公司名下，于法有据，应予支持。关于台兴公司上诉提出的真实房屋买卖交易发生在泓润公司与北斗星公司、金汇达公司之间，而泓润公司尚未取得房屋权属证书，故该交易行为无效的意见，于法无据，本院不予支持。关于台兴公司上诉提出的鼓楼区政府198号批复所对应台兴公司报告印章为虚假的意见，已有生效行政判决书确认鼓楼区政府作出的198号批复适用法律法规正确，程序合法，驳回了台兴公司要求撤销该批复的诉讼请求，故对台兴公司该项上诉意见，本院不予支持。关于台兴公司上诉提出的应由泓润公司负担因不动产交易产生的企业所得税的意见，本院认为，泓润公司与台兴公司于2016年5月签订的《协议》中约定“委托拍卖房产交易的所有费用包括但不限于拍卖佣金、交易税金、过户转让费等所有费用由乙方（泓润公司）承担”。该约定中虽未明确因交易产生的企业所得税由谁负担，但该企业所得税确系因本次委托拍卖房产交易而产生，台兴公司亦无理由因接受委托而支出额外的企业所得税，故根据双方约定及合同本意，该企业所得税应由泓润公司负担。但双方当事人在庭审中均明确该费用目前尚未产生，且数额尚不明确。故台兴公司以双方对该笔尚未实际发生的费用负担有争议为由，主张行使不安抗辩权而不履行房屋过户义务，于法无据，本院不予支持。台兴公司可待该笔费用实际发生且数额明确后，另行主张权利。综上所述，台兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京台兴汽车零部件制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  马 帅二〇二〇年三月十六日书记员  戴 苗