江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1351号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌大丰村镇银行有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌县xxx。统一社会信用代码：xxx。 法定代表人：周华勤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈雪瑶，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：张振合，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽萍，女，1976年5月6日出生，汉族，住南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：范建兴，江西华邦律师事务所律师。 上诉人南昌大丰村镇银行有限责任公司（以下简称大丰银行）因与上诉人刘丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初字3274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大丰银行上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项判决，改判刘丽萍归还大丰银行已付租金（含税费）515684.87元；2.本案诉讼费由刘丽萍承担。事实与理由：一审法院认定大丰银行作为法人企业，应附有谨慎审查合同的义务，就本案所涉合同的签订存在过错，应承担相应的责任，并判决刘丽萍仅返还大丰银行租金（含税费）309410.92元属事实认定错误和适用法律错误。大丰银行因布局网点需要，急需租赁店面，且与刘丽萍签订租赁合同前，在南昌市新洪城大市场附近没有租赁过店面，对案涉店面附近的租赁行情毫无经验，大丰银行在与刘丽萍签订合同时，让刘丽萍提供了三份与案外人签订的《租赁合同》等相关材料，但刘丽萍将合同中有关租金的条款隐去，故大丰银行已经尽到了审慎义务，不存在任何过错，综上，请求法院支持大丰银行的上诉请求。 刘丽萍辩称，一、大丰银行与刘丽萍签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示，不存在显失公平可撤销的情形。《民法总则》第151条规定对于显失公平的定义与之前的法律规定存在较大区别，不单以权利义务失衡作为标准，还需要同时考虑主观上是否处于危困状态、缺乏判断能力等情形。根据本案有关证据可以证实，不论是主观还是客观方面，均不存在显失公平的情形。《转租合同》合法有效，应受法律保护。房屋所有权人张纹、喻蓉蓉、徐莉分别与刘丽萍签订《租赁合同》，本案租赁物总面积为536.56平方米，租赁期限为2014年10月30日至2023年10月30日止，均约定刘丽萍可以转租给他人。2015年底刘丽萍将原本经营酒店的商铺对外转租，在商铺外墙贴招租转让广告，大丰银行工作人员在2016年2月左右通过广告上的电话联系刘丽萍，2016年5、6月多次前往租赁物现场进行考察，商谈租金，于2017年10月14日签订正式合同。大丰银行在很多地方都有网点，具有租赁经验，签订租赁合同有专门部门审查及严格的内部审批程序。大丰银行在主观上并不存在显失公平的情形，《转租合同》是双方自愿作出的真实意思表示。二、租赁物周围租赁市场行情尚未形成，一审法院根据评估机构作出的评估报告主张显失公平没有事实依据，评估报告作出的结论明显依据不足，不足以认定转租合同成立时租赁物当年的租金情况及租赁期间七年的租金情况。三、大丰银行主张显失公平的目的是为了逃避违约责任，事实上本案租赁合同不存在显失公平。大丰银行在签订《转租合同》并支付第一期租金后，因内部决策变动等原因，需要变更网点位置，但又不愿意承担本案租赁合同违约责任。大丰银行租赁与本案租赁物相隔100米左右的另一外商铺作为在新洪城大市场区域的网点，新租赁商铺的租金远高于本案租赁合同约定的租金。综上，大丰银行主张没有事实和法律依据，大丰银行与刘丽萍之间签订的合同合法有效，不存在显失公平。综上，请求法院依法驳回大丰银行的全部诉讼请求。 刘丽萍上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回大丰银行的诉讼请求以及判令大丰银行向刘丽萍支付租金562485.6元、支付违约金1124971.2元；2.本案一、二审诉讼费用全部由大丰银行承担。事实与理由：一、一审法院认定的基本事实存在错误，本案租赁合同是双方真实意思表示，不存在显失公平的情形。大丰银行在签订租赁合同时并非处于危困状态以及缺乏判断能力，大丰银行庭审时明确表示其内部有专门的部门负责本案租赁合同的签订，且签订前经过内部层层审批、多次市场调研。1.大丰银行在本案租赁合同签订之前已开设多家网点，网点均是租赁商铺性质，具有租赁商铺的经验。大丰银行一审庭审时明确表示内部设置风控部门，本案租赁合同签订前经过了风控部门的审批。因此，大丰银行签订七年期限的租赁合同是在作了充分考虑后所作出的决策。另外，大丰银行在一审庭审时提出从2016年2月就开始决定在新洪城大市场设立网点，而到2016年10月签订本案合同时，历时八个月的时间也足以作出正常判断，并不存在危困状态或者缺乏判断能力。2.大丰银行一审庭审时承认签订七年租赁合同是因为租金会更便宜，是基于对租赁物所处商圈未来商业前景作出的判断。本案租赁物位于新洪城大市场，属于全国性的新兴综合商贸市场。普遍预期老洪城大市场会近期全面搬迁至新洪城大市场，大丰银行看准这一时机，预期将来租金将会很高，从而要求签订长达七年的租赁合同。3.本案租赁物所处新洪城大市场属于新兴市场，本案合同签订时尚未形成市场行情，租金标准完全取决于双方当事人对未来市场行情的预判。本案租赁物租金不具备鉴定条件，不属于《民事诉讼法》第七十六条规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。”二、《民法总则》第151条规定对于显失公平的定义与之前的法律规定存在较大区别，不单以权利义务失衡作为标准，还需要同时考虑主观上是否处于危困状态、缺乏判断能力等情形。根据本案有关证据可以证实，不论是主观还是客观方面，均不存在显失公平的情形，因此一审法院适用该法作为判决依据，属适用法律错误。三、大丰银行因经营理念的变化，改变原先以本案租赁物设置网点，在本案租赁物相隔不到两百米的位置与他人另外签订租赁合同，大丰银行因此违约拒不支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元。由于大丰银行违约长期不支付租金，且刘丽萍为避免诉讼风险扩大损失，在一审第二次庭审时提出自2018年10月16日起因大丰银行违约而解除本案租赁合同。为此大丰银行不仅应当向刘丽萍支付562485.6元租金，还应当按照《转租合同》第十条约定的按当年年租金的2倍向刘丽萍支付违约金1124971.2元。综上，恳请法院依法查明本案事实，支持刘丽萍的全部上诉请求。 大丰银行辩称，我方认为鉴定机构是客观公正公平的，该鉴定结论客观反映了租赁合同当时市场租赁价格的行情，刘丽萍的委托代理人对鉴定机构所做鉴定意见的实质没有做很透彻的理解，存在误解，评估标的物的价值有多种方法，都是法律所规定的，本案中所做出的判定是符合法律规定也符合客观情况的。我方认为一审法院所委托的评估鉴定我方是完全认同的，刘丽萍方说鉴定是被迫的，这点我方是不认可的，评估机构的回函也不是说不能做鉴定，而是很难。所以一审所做鉴定是客观公平公正的，评估价格并非准确价格，只是一个市场公允的价格。一审法院依据评估报告作出的判决是完全正确的，刘丽萍方表述的违约金和租金问题是没有事实和法律依据的。一审对事实认定部分很大程度否定了刘丽萍的主张，我方没有违约行为。 大丰银行向一审法院起诉请求：一、判令撤销大丰银行、刘丽萍签订的《转租合同》，刘丽萍向大丰银行返还已付租金（含税）人民币515684.87元，并赔偿大丰银行的全部经济损失；二、本案诉讼费由刘丽萍承担。 刘丽萍向一审法院反诉请求：一、请求判令大丰银行立即向刘丽萍支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元、支付违约损失3500元（违约损失暂计算至反诉之日，实际应按人民银行公布的同期银行贷款利率计算至租金付清之日止），以及支付2016年10月15日至2017年10月15日期间的物业费9658.08元，共计575643.68元；并请求法院确认本案租赁合同于2018年10月16日解除，由大丰银行按年租金两倍支付违约金1124971.20元；二、反诉费用由大丰银行承担。 一审法院经审理查明：2016年10月14日，大丰银行（乙方）与刘丽萍（甲方）签订《转租合同》，约定：甲方将其依法承租的位于南昌市南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城xxx室房屋转租给乙方，转租期限为84个月，即自2016年10月15日至2023年10月15日止。租金按租赁房屋的建筑面积536.56平方米计算，每月每平方米78元。租金每年递增12%，每年为一个递增周期。第一年租金在扣除两个月的装修免租期后，租金金额418516.8元；第二年年租金为562486.6元。乙方每年付租金一次，第一年租金甲方在签订合同后的7个工作日内开具正规增值税普通发票，乙方在收到甲方开具的发票后于30个工作日内付清租金及税款，以后每年的租金甲方在每年的10月15日之前开具正增值税普通发票，乙方收到发票后于30个工作日内付清租金及税款；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担；在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方按当年年租金的两倍向乙方支付违约金；乙方中途擅自退租的，乙方按当年年租金的两倍向甲方支付违约金等。合同签订后，刘丽萍将租赁房屋交付给大丰银行，并于2016年10月19日按合同约定向大丰银行开具了房屋租金税票。大丰银行于2016年10月25日按合同向刘丽萍支付了第一年的租金418516.8元及税款97168.07元，共计515684.87元。2017年4月，大丰银行以涉案房屋租金高于市场价格近三倍，属显失公平，并致函刘丽萍要求解除合同，返还已付租金，与刘丽萍协商未果情况下，向一审法院提起诉讼，此案在审理过程中，大丰银行在2017年8月23日向一审法院申请撤诉，一审法院作出了（2017）赣0121民初字1456号民事裁定书，准许其撤回起诉。 同时查明：涉案的南昌市南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城xxx室房屋业主为张纹、喻蓉蓉、徐莉，产权证号分别为南房权证东新乡字第××号、南房权证东新乡字第××号、南房权证东新乡字第××号、南房权证东新乡字第××号原由刘丽萍承租，经业主授权同意由刘丽萍转租给大丰银行，并由刘丽萍向大丰银行提供了上述业主与其签订的《租赁合同》，但均隐去了租赁金额。又查明，大丰银行一直未使用涉案租赁房屋。庭审中，刘丽萍提出因大丰银行未支付租金，构成违约，请求法院确认本案租赁合同于2018年10月16日解除，由大丰银行按年租金两倍支付违约金1124971.20元；大丰银行则认为其已向法院申请撤销涉案合同，有理由不支付第二年租金，不存在违约行为。双方当事人意见分歧较大，案经调解未能协商一致。上述事实有大丰银行、刘丽萍提供的《转租合同》、《房屋租赁授权委托书》、《租赁合同》、《咨询报告书》、江西银行网银电子回单、涉案房屋业主身份证及房产权证、税收完税证明、《调查评估报告》、2017年4月份的民事诉状、（2017）赣0121民初字1456号民事裁定书、涉案房屋物业收费标准等及双方无异议的陈述予以证实。 一审法院认为：大丰银行与刘丽萍争议的焦点在于双方签订的《转租合同》中约定的租赁金额是否明显高于市场价格、存在显失公平。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，刘丽萍将承租来的涉案房屋转租给大丰银行，且将与业主签订的《租赁合同》约定的租金隐去，存在利用优势或者利用对方没有经验的主观故意，且《转租合同》成立时，约定的第一年年租金明显高于市场价格两倍有余，应认定该《转租合同》权利义务失衡，存在显失公平。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方在权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，大丰银行要求撤销双方签订的《转租合同》，于法有据，一审法院予以支持，刘丽萍要求确认大丰银行违约，支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元及按租金两倍支付违约金1124971.20元和物业费9658.08元的反诉请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘丽萍在签订涉案合同时虽存在主观故意，但大丰银行作为法人企业，应负有谨慎审查合同的义务，双方签订的《转租合同》存在显失公平，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。涉案房屋是由刘丽萍承租而来，大丰银行仅向刘丽萍支付第一年租金，未支付第二年的租金。本案在审理过程中已向双方释明诉讼风险，双方损失计算标准依据合同实际履行情况、参考涉案房屋2016年10月至2018年10月租凭市场价格及双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，以大丰银行已支付给刘丽萍第一年租金（含税费）515684.87元为基数，大丰银行承担40%，即515684.87元*40%＝206273.95元，刘丽萍承担60%，即515684.87元*60%＝309410.92元。据此，依照《中华人民共和国民法通总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、撤销南昌大丰村镇银行有限责任公司与刘丽萍在2016年10月14日签订的《转租合同》；二、刘丽萍在本判决书生效后10日内归还南昌大丰村镇银行有限责任公司租金（含税费）309410.92元；三、驳回南昌大丰村镇银行有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回刘丽萍反诉的诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）。案件受理费34914元（大丰银行预交），反诉费12240（刘丽萍预交），合计47154元，由南昌大丰村镇银行有限责任公司承担4426元，刘丽萍承担42728元。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1.大丰银行与刘丽萍签订的《转租合同》能否被撤销；2.如不能撤销，案涉《转租合同》的解除时间应如何认定，大丰银行应付租金、违约金如何计算；3.大丰银行所付租金（含税费）515684.87元是否应当返还。 关于大丰银行与刘丽萍签订的《转租合同》能否被撤销胡问题。大丰银行主张因未在南昌市新洪城大市场附近租赁过店面，对案涉店面附近的租赁行情毫无经验，且与刘丽萍签订合同时，刘丽萍提供了三份与案外人签订的《租赁合同》合同中隐去了有关租金的条款，导致明显高于市场价格签订《转租合同》，结果显失公平，要求撤销《转租合同》。根据《民法总则》第一百五十一条的规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”故大丰银行的合同撤销权是否成立应当从主、客观两方面的构成要件进行考察和认定：一是主观上，是否存在一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；二是客观上，是否造成当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡。就主观要件而言，大丰银行作为一个正常经营的法人企业，其签订《转租合同》负有谨慎审查合同的义务，《转租合同》的签订系通过了其内部的管理流程后自愿签署的，就已查明事实，其所提交的证据不足以证明大丰银行签订《转租合同》时处于危困状态、缺乏判断能力等情形。就客观要件而言，当事人在交易中的利益失衡经常发生，而且此种失衡往往是当事人所应当承担的正常交易风险。只有在利益失衡超出了社会公平观念所能容忍的界限和破坏了正常人所具有的道德标准时，法律才应当对其进行干预。合同撤销权中的显失公平，是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致的利益失衡，而不是仅指价格与价值之差。本案并不存在乘人之危，违背真实意思签订《转租合同》的情况，显失公平的前提条件不存在。综上，因《转租合同》不符合法律规定可予撤销的构成要件，大丰银行关于撤销《转租合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于案涉《转租合同》的解除时间应如何认定，大丰银行应付租金、违约金如何计算的问题。根据已查明事实，大丰银行与刘丽萍签订《转租合同》后，于2016年10月25日向刘丽萍支付了2016年10月15日至2017年10月15日的租金（含税费）515684.87元。后大丰银行以江西新源洪城房地产土地评估有限公司评估案涉商铺月租金为每平方米28元，而《转租合同》约定月租金为每平方米78元，价格畸高，显失公平为由，于2017年4月13、15日两次致函刘丽萍解除案涉《转租合同》，并返还租金；于2017年4月25日向一审法院起诉主张解除合同，返还租金。2017年8月23日大丰银行撤诉，并于2017年9月19日向一审法院起诉主张撤销合同，返还租金。此外，刘丽萍交付案涉房屋后，大丰银行未对案涉商铺进行装修，亦未使用商铺，商铺处于空置状态，故认定案涉《转租合同》于2017年4月25日解除较为妥当。综上，大丰银行应付刘丽萍租金（含税费）为272167.01元（515684.87元÷12月*6月﹢515684.87元÷12月÷30天*10天）。由于案涉《转租合同》约定的商铺租金与违约金均明显过高，大丰银行在预付一年租金后，在未使用该商铺的情况下，已告知刘丽萍解除《转租合同》。刘丽萍在明知大丰银行不再继续履行《转租合同》的情况下，放任案涉商铺闲置，由此造成扩大的损失应由刘丽萍自行承担，故刘丽萍请求法院确认本案《转租合同》于2018年10月16日解除，要求大丰银行支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元、支付违约损失3500元（违约损失暂计算至反诉之日，实际应按人民银行公布的同期银行贷款利率计算至租金付清之日止），并按年租金两倍支付违约金1124971.20元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于刘丽萍要求大丰银行支付2016年10月15日至2017年10月15日期间的物业费9658.08元，因《转租合同》未对物业费进行约定，且刘丽萍未提交其缴纳物业费的材料，故对于刘丽萍的该项诉请，本院不予支持。 关于大丰银行所付租金（含税费）515684.87元是否应当返还的问题。大丰银行主张刘丽萍返还已付租金（含税）人民币515684.87元。根据上述查明事实，案涉《转租合同》签订后，刘丽萍已将案涉商铺交由大丰银行使用。《转租合同》解除之前大丰银行应当按照合同的约定支付租金，应付租金为272167.01元，扣除上述租金，刘丽萍应当返还大丰银行租金（含税费）243517.86元。 综上，大丰银行的上诉请求不能成立，予以驳回；刘丽萍的上诉请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初字3274号民事判决第三、四项； 二、变更江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初字3274号民事判决第一项为：上诉人南昌大丰村镇银行有限责任公司与上诉人刘丽萍在2016年10月14日签订的《转租合同》于2017年4月25日解除； 三、变更江西省南昌县人民法院（2017）赣0121民初字3274号民事判决第二项为：上诉人刘丽萍在本判决生效后10日内归还上诉人南昌大丰村镇银行有限责任公司租金（含税费）243517.86元； 四、驳回上诉人南昌大丰村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人刘丽萍反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费47154元（上诉人南昌大丰村镇银行有限责任公司预交4394元，退回2197元；上诉人刘丽萍预交47154元，退回2197元），由南昌大丰村镇银行有限责任公司负担4952元；由刘丽萍负担42202元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 钟 情 书 记 员 史雅文