巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0802民初6756号原告王某，个体户，住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。被告田某，退休，住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。被告内蒙古新天房地产开发有限公司。法定代表人辛某。被告辛某，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告王某与被告田某、内蒙古新天房地产开发有限公司（下称新天公司）、辛某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某、被告田某、被告新天公司的法定代表人辛某、被告辛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称，2011年12月30日，我以94718元的价格购买了新天公司的的位××县车库，签订了《商品房预定书》，购房款一次性全部付清，新天公司出具了收款收据，该车库我使用至今。因购房时新天公司法定代表人辛某不在场并已关网及后来新天公司未交清有关费用，所以未能签订《商品房买卖合同》及办理过户手续。现涉案车库为我所有，请求判令：1、确认XX县车库归我所有，不得执行该车库；2、诉讼费由田某、新天公司、辛某承担。被告田某辩称，涉案的××县车库登记在辛某名下，并未登记在王某名下，法院执行该车库不存在过错。王某与新天公司签订的《商品房预定书》，不能等同于《商品房买卖合同》，《商品房预定书》只能证明王某有购买意向，不具备合法有效的书面买卖合同效力。王某购买的是车库，不具备所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住房屋的可排除执行的情形。2011年12月30日王某与新天公司签订了《商品房预定书》，2013年新天公司售楼部还在运行中，王某在此期间里，未办理网签合同，也未到房管部门登记备案，自身有责。综上，王某主张车库归其所有不能成立，其提出的的证据和理由不足以排除执行。被告新天公司辩称，涉案的XX县车库是以工程款抵顶的形式抵顶给石某，石某又抵顶给其手下包工的王某1，王某1将车库出售给王某，是我公司办理的手续，王某1使用车库至今。辛某曾申请将登记在其名下的涉案车库办理退房手续，因2012年至2019年9月我公司网上房屋销售系统被关闭，退房手续未能正常办理，涉案车库一直处于退房审批状态。辛某并未办理商品房权属登记，该车库不属于辛某，法院查封涉案车库错误。被告辛某辩称，答辩意见同上。本院查明的事实，2011年12月30日,王某购买了新天公司开发建设的XX县车库，双方签订了《商品房预定书》，约定，在签订本预定书时，王某同意“预定房约定单”中各项约定内容；王某应于本预定书签订后（空）日内签订《商品房买卖合同》。“预定房约定单”载明，小区名称为阳光新居，购房人王某，楼号XX，付款方式为一次性，面积36.43㎡，单位售价2600元，实际成交金额94718元。同日，新天公司出具收据1张，主要内容：“交款单位王某，收款方式转账，人民币玖万肆仟柒佰壹拾捌元，收款事由车库款，阳光新居XX。”《商品房预定书》签订当日，王某接收了涉案车库，并作为商铺使用至今。磴口县阳光新居为经济适用型住房项目，涉案车库在该项目范围中，2009年网签至辛某名下，网签合同编号2009-0000295。2012年10月11日，辛某在内蒙古商品房销售管理系统中提出申请退签涉案车库，因新天公司的网上房屋销售系统从2012年被房屋管理部门关闭至2019年9月，此期间涉案车库一直处于退房审批状态，导致新天公司无法与王某签订案涉车库的商品房买卖合同及办理房屋产权手续。诉讼中辛某称，其是新天公司的股东，没有参与公司的经营，未与公司签订涉案车库的纸质合同，也未交付车库款，不清楚涉案车库如何网签其名下，该车库属于新天公司。田某与新天公司、辛某民间借贷纠纷一案，2013年7月22日本院作出（2013）临民初字第1330号民事判决，判决新天公司返还田某借款750000元并支付利息，辛某承担连带清偿责任。该判决生效并已立案执行。执行中，2019年5月21日本院作出（2017）内0802执恢410号之一执行裁定书，裁定对位于××县车库一套予以查封，王某提出书面异议，认为涉案车库归其所有，请求本院中止对涉案车库的执行。2019年11月14日本院作出（2019）内0802执异441号执行裁定书，驳回王某的异议请求。本院认为，王某与新天公司签订的《商品房预定书》属预购协议书，但该《商品房预定书》约定了王某购买新天公司开发建设的阳光新居XX车库，又约定了车库面积、价款、付款方式等内容，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，新天公司出具的车库收款收据证明了该公司收到了王某的全部车库款，故案涉《商品房预定书》应认定为商品房买卖合同的本约。涉案车库于2019年5月21日被查封，在查封之前，于2011年12月30日王某与新天公司已经签订了《商品房预定书》，且交付了全部房款，并占有使用了车库，未能办理过户登记是因新天公司的网上房屋销售系统被关闭，非王某的自身原因，故王某对该车库享有足以排除强制执行的民事权益，其不得执行涉案车库的诉讼请求予以支持。王某与新天公司签订了《商品房预定书》，买卖合同成立并有效，但买卖合同成立并有效王某只能取得了合同权利，即取得对新天公司的债权请求权，要取得涉案车库的物权，应依照法律的规定办理物权登记。涉案车库至今未办理产权变更登记，物权变动并未完成，王某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对涉案车库拥有所有权的诉求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：一、不得执行位于磴口县阳光新居的XX车库；二、驳回原告王某确认磴口县阳光新居XX车库为其所有的诉讼请求。案件受理费2168元，由原告王某负担2068元，由被告田某负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  张庆国审 判 员  杨利文人民陪审员  董彩欣二〇二〇年三月二日书 记 员  曲 扬附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确一下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”