广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初11822号 原告：李鉴峰，男，1965年9月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：张瑾，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓汉宏，广西桂兴律师事务所律师。 被告：雷丽坤，男，1948年11月13日出生，汉族，住南宁市。 被告：黄月莲，女，1951年9月10日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告雷丽坤、黄月莲共同委托诉讼代理人：雷绍倾，男，1981年8月7日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：雷绍倾，男，1981年8月7日出生，壮族，住南宁市江南区。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所：南宁市青秀区金浦路20号广西国际金融中心1号楼A座11层1102-1103室，统一社会信用代码：91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，女，1988年10月29日出生，壮族，住南宁市青秀区。 原告李鉴峰与被告雷丽坤、黄月莲、雷绍倾、第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月22日第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人邓汉宏，被告暨被告雷丽坤、黄月莲的共同委托诉讼代理人雷绍倾到庭参加诉讼，2020年1月8日第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人邓汉宏，被告暨被告雷丽坤、黄月莲的共同委托诉讼代理人雷绍倾，第三人的委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李鉴峰向本院提出诉讼请求：一、被告雷丽坤、黄月莲退还原告购房定金50000元，向原告支付违约金50000元，赔偿原告需支付经纪方的服务费10000元，向原告支付原告因本案支出的律师代理费5000元；二、被告雷绍倾对上述请求中的违约金50000元承担连带赔偿责任；三、三被告支付原告至其全面履行义务时止的利息(计算方式：以115000元为基数，按照同期银行贷款利率的四倍，自2019年8月26日起计算至款项还清之日止）；四、案件受理费由三被告承担。事实和理由：2019年3月1日，被告雷丽坤、黄月莲（卖方）及其代理人被告雷绍倾与原告（买方）、第三人（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》，约定：被告雷丽坤、黄月莲将其坐落于南宁市西乡塘区北大南路25号3栋综合楼309号的房屋转让给原告，交易价格为400000元，定金为50000元，余款350000元在房管部门出具《过户递件并出具受理回执》时支付；原告承担居间服务佣金10000元；原、被告双方须根据第三人的通知，按房地产交易流程办理相关手续，提交相关交易资料，并配合到相关部门签订房屋交易所需相关文件与协议；如一方违约，经守约方书面催促履约后，7日内仍不履行合约的，守约方可解除交易；如被告违约的，须在三个工作日内除无息退还原告已付楼款（定金）及承担第三人的服务费外，同时还须支付与定金同等数目之金额作为违约金赔偿给原告；如被告不依约退款及支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给原告作为罚息赔偿；承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括律师费）。 同日，被告雷绍倾给原告出具一份《产权声明确认书》，声明如因产权人不配合签署合同、履行合约交易手续而导致合约无法履行的，承诺愿以人个名义承担合约约定的定金或违约金赔偿责任。签约当日，原告即依约支付了第一笔定金5000元，3月4日又支付了45000元。至此，原告已按合约约定顺序履行了相应的义务。但被告收到定金后，却未按第三人及原告的通知配合提交相关资料并协助办理过户相关手续。2019年7月2日，原告向被告邮寄《催告履行通知书》，要求被告自收到通知书之日起7日内，根据合约的约定，提供相关的房屋交易资料并配合第三人及原告到相关部门签订房屋交易所需的相关文件与协议。被告在7月5日收到该通知书后，却未按通知在7日内履约，亦不与原告或第三人沟通解决履约问题。原告无奈于2019年8月1日向被告邮寄《解除暨退还定金、支付违约金及经纪方服务费的通知》，通知被告解除合约及要求被告在收到本通知后三日内，退还定金、支付违约金及第三人服务费。但三被告拒不回应。原告认为被告违反《房地产买卖及居间合约》第四条第2点的约定，即卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利。为此，原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告雷丽坤、黄月莲、雷绍倾共同辩称，一、三方签订合约后，2019年3月7日，三被告与第三人到南宁市房地产交易中心查询并准备办理过户手续，原告未按第三人的要求到场。在查询过程中，南宁市房地产交易中心要求被告出具西乡塘区拆迁办的证明，以证明交易房屋是否在政府规划红线图内，经查询，交易房屋属于2014年政府规划红线图内的房屋，无法进行转让、交易。第三人已将此情况告知原告，原告亦认为既然无法转让就由被告无息退还定金，并约定三方3月12日在第三人处由被告退还原告所交的定金。3月12日被告带了50000元现金前往，但原告当天无故不到场，致使被告无法将定金退还原告。二、被告没有违约，原告要求双倍返还定金没有事实和法律依据。此次合同目的没有最终实现，并非签约三方的本意，而是受到房地产交易政策、交易流程所限制，属于不可抗力因素，不能过户是政府行为而不是被告的行为造成的。根据《房地产买卖及居间合约》第七条第2项免责声明的约定，应当免除各方的责任。三、原告诉称被告不配合第三人提交相关资料并协助办理过户相关手续、不接电话不是事实，被告在交易中尽职尽责配合第三人的工作，反而是原告为了个人目的，在约定返还定金的时间故意不到场，造成被告违约的假象，从而起诉被告要求双倍返还定金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人贵人公司述称，第三人并未收到原告的居间服务费10000元，签约时房屋不存在过户的障碍，只是签约后才发现房屋正好列入了拆迁范围，因此无法继续履行合同属于不可抗力，三方可无责解除合同。 经审理查明，2019年3月1日，被告雷丽坤、黄月莲（卖方）及两被告委托代理人被告雷绍倾与原告（买方）、第三人（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》，约定：被告雷丽坤、黄月莲将其坐落于南宁市西乡塘区北大南路25号3栋综合楼309号的房屋转让给原告，交易价格为400000元，其中包括定金50000元。合约第四条第2项约定：“卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利……。”第五条第1项约定：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除；第2项约定：如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用，或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等金额的违约金（包含未付定金）给买方，如买方不依约退还及支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍支付利息给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。第七条约定：法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方(败诉方)承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。此外，三方还在合约中对其他事项进行了相关约定。原告分别于2019年3月1日向被告支付定金5000元，2019年3月4日向被告支付定金45000元。合约签订当日，被告雷绍倾出具《产权声明确认书》，声明：如被告雷丽坤、黄月莲不配合签署合同追认生效或不履行合约交易手续而导致《房地产买卖及居间合约》无效或无法履行的，则其愿以个人名义承担合同约定的定金或违约金赔偿责任，其中违约金为50000元。2019年3月4日的不动产档案查询告知单显示涉案房屋无抵押、无查封信息。原告于2019年7月2日向被告雷丽坤、黄月莲邮寄《催告履行通知书》，载明经原告及第三人多次通知催告，两被告均未按第三人及原告的通知配合提交相关资料并协助办理相关手续，要求被告自收到通知书之日起7日内，根据合约的约定，提供相关的房屋交易资料并配合第三人及原告到相关部门签订房屋交易所需的相关文件与协议。被告于2019年7月5日签收了该通知书。2019年8月1日，原告向被告邮寄《解除暨退还定金、支付违约金及经纪方服务费的通知》，通知被告解除合约及要求被告退还定金50000元、支付违约赔偿金50000元及经纪方服务费10000元。被告于2019年8月5日签收了该通知。原告因本案诉讼于2019年8月22日支出律师费5000元。 另查明，涉案房屋所在区域在2014年10月23日发布的《南宁市人民政府关于对中华路三华片区旧城区改建项目实施房屋征收决定的公告》中已被列入房屋征收范围，目前房产部门暂不予办理过户手续。庭审中，原告承认尚未支付第三人服务费10000元，第三人表示如法院判决无责解除合约，第三人不会再向原告收取服务费。 本院认为，原告与两被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按合约约定全面履行各自义务。现涉案房屋因被列入拆迁范围而无法办理过户手续，原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合约，本院予以支持。政府的拆迁公告于2014年10月23日已发布，三被告主张不知晓涉案房屋属于拆迁范围，有违常理，且三被告亦未提交证据对其不知晓房屋列入拆迁范围作出合理解释，故对三被告的抗辩主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求三被告返还定金50000元，于法有据，本院予以支持。关于违约责任。被告雷丽坤、黄月莲的行为违反了合约第四条第2项约定的“卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利”，存在违约行为，因此，原告要求被告雷丽坤、黄月莲承担违约赔偿责任，本院予以支持，根据合约第五条第2项的约定，被告雷丽坤、黄月莲应支付原告与定金同等数额的违约金，即50000元。被告雷绍倾出具《产权声明确认书》承诺对定金或违约金承担赔偿责任，故原告要求被告雷绍倾对违约金50000元承担连带赔偿责任，并无不当，本院予以支持。因原告尚未支付第三人服务费10000元，第三人亦表示如法院判决无责解除合约，第三人不会再向原告收取服务费，故对原告要求被告雷丽坤、黄月莲赔偿经纪方服务费10000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告雷丽坤、黄月莲是违约方，根据合约第七条的约定，原告因本案诉讼支出的律师费5000元应由被告雷丽坤、黄月莲承担。被告于2019年8月5日签收《解除暨退还定金、支付违约金及经纪方服务费的通知》,且被告亦同意解除合约，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认合约于2019年8月5日解除，被告雷丽坤、黄月莲应于合同解除当日返还定金及支付违约金；原告于2019年8月22日支出律师费，故律师费应从该日起由被告雷丽坤、黄月莲支付。现原告要求被告按照同期银行贷款利率的四倍，自2019年8月26日起至款项还清之日止支付利息，符合合约第五条第2项的约定，但基数应为105000元，且支付主体仅限于被告雷丽坤、黄月莲，利息应自2019年8月26日至付清该款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告雷丽坤、黄月莲退还原告李鉴峰定金50000元； 被告雷丽坤、黄月莲支付原告李鉴峰违约金50000元； 被告雷丽坤、黄月莲支付原告李鉴峰律师代理费5000元； 被告雷绍倾对违约金50000元承担连带赔偿责任； 被告雷丽坤、黄月莲支付原告李鉴峰利息(计算方式：以105000元为基数，自2019年8月26日至付清该款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 驳回原告李鉴峰的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2600元（原告已预交），由原告负担226元，被告雷丽坤、黄月莲负担2374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  莫志平 人民陪审员  甘祖光 二〇二〇年三月十日 书 记 员  何 婷