四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终123号 上诉人（原审被告）：马贵军，男，1985年3月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）：倪兰兰，女，1994年8月22日出生，汉族，住四川省乐至县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：李小华，四川睿之轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任芳，女，1993年12月5日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。 上诉人马贵军、倪兰兰因与被上诉人任芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马贵军、倪兰兰上诉请求：一、依法撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1325号判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用、财产保全费用等由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。2018年1月31日上诉人与被上诉人签订《预约合同》约定：被上诉人向上诉人支付购房定金200000元，2018年4月20日前被上诉人支付购房首付款400000元。该合同系双方真实意思表示，且经过公证，内容不违法国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽在2018年4月25日，被上诉人与上诉人签订的《解约协议》，约定上诉人有权出售诉争房屋，出售价格在109万至113万之间，上诉人就退还被上诉人定金20万元，但上诉人在2018年12月12日将案涉房屋以98万元的价格卖给了案外人，未在《解约协议》的价格区间出售房屋，因此上诉人不应当退还被上诉人定金20万元。同时，双方签订的《解约协议》仅约定上诉人有权出售房屋和退还定金的条件，并未解除《预约合同》，也未免除被上诉人未按时支付购房款的违约责任。被上诉人未按照约定支付购房首付款，其行为已经构成严重违约。 被上诉人任芳答辩称，上诉人的上诉人理由不成立，不符合事实和法律规定，请求二审法院维持原判。 原审原告任芳向一审法院起诉请求：1、请求判令马贵军、倪兰兰退还任芳购房款20万元及代付的月供6900元；2、请求判令马贵军、倪兰兰支付占用资金期间的资金利息（以206900元为基数，时间从2018年9月1日起计算至上述款项退还完毕之日止）；3、请求判令马贵军、倪兰兰支付任芳违约金218000元；4、本案诉讼费由马贵军、倪兰兰承担。 一审法院审理认定事实：马贵军、倪兰兰与任芳于2018年1月29日通过四川天府中置房地产经纪有限公司达成购房意向，约定任芳购买马贵军、倪兰兰位于眉山市彭山区恒大金碧天下338幢8楼2号的案涉房屋，任芳于当日向马贵军、倪兰兰支付了购房定金20万元。2018年1月31日，双方签订《预约合同》一份，并于当日经成都市律政公证处进行公证。该合同约定：1、马贵军、倪兰兰应于取得房屋不动产权证后三十个工作日内与任芳签订正式合同，将该房屋转让给任芳；2、房屋转让价格为109万元，该价格为不变价格，不受市场价格变化影响；3、任芳已向马贵军、倪兰兰支付定金20万元，任芳应在2018年4月20日前向马贵军、倪兰兰支付购房首付款40万元，余款49万元在办理不动产权转移登记当日支付；4、在签订合同后，马贵军、倪兰兰不得再将案涉房屋转让、租赁给第三人或对案涉房屋设定抵押、质押、担保等权利限制；5、若马贵军、倪兰兰拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，应向任芳支付违约金218000元。合同签订后，任芳向马贵军、倪兰兰支付了2018年2、3、4月的房屋按揭月供款共计6900元。因任芳未按《预约合同》的约定于2018年4月20日之前向马贵军、倪兰兰支付购房首付款40万元，双方经过协商于2018年4月25日签订“解约协议”一份，约定：1、双方协商决定甲方（马贵军、倪兰兰）有权向他人出售案涉房屋；2、在房屋成功以113万元出售后，甲方（马贵军、倪兰兰）同意退还乙方（任芳）购房定金20万元和甲方（系笔误，应为乙方即任芳）支付的中介费21800元及公证费用3270元。若房屋出售价格介于109万元到113万元之间，则由双方协商解决中介费用和公证费用。 但此后因多种因素马贵军、倪兰兰未将案涉房屋出售，并于2018年10月将案涉房屋租赁给他人居住，租期为3年。 另，任芳陈述案涉房屋的不动产权证已于2018年12月办理完毕，但马贵军、倪兰兰陈述案涉房屋的不动产权证至今尚未办理完毕。 一审法院认为，马贵军、倪兰兰与任芳就涉案房屋达成买卖合意后，双方签订了“预约合同”并经公证，该“预约合同”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 虽然任芳未按照“预约合同”约定的时间（2018年4月20日之前）向马贵军、倪兰兰支付购房首付款40万元，存在违约的情形，但此后双方经过磋商于2018年4月25日签订了“解约协议”，从该“解约协议”的内容看，这应该是双方在自愿、平等的基础上对任芳已付款项、违约行为以及被告权利义务综合平衡后所达成的真实意思表示，即不追究任芳逾期付款的行为，同时也赋予马贵军、倪兰兰另行出售案涉房屋的权利，且马贵军、倪兰兰应根据房屋出售的价格情况退还任芳购房定金及相关费用。 因该“解约协议”仅约定了马贵军、倪兰兰退还任芳定金的条件而未约定退还时间，而能否达到退还任芳购房定金的条件其主动权完全掌握在马贵军、倪兰兰一方，“解约协议”不恰当地限制了任芳的权利。按照公平原则和诚实信用原则，马贵军、倪兰兰应当在合理期限内出售房屋，并根据房屋出售的价格情况来决定退还任芳购房定金及相关费用。但马贵军、倪兰兰至今尚未将案涉房屋出售，且还将其另行出租于他人，根据《合同法》第四十五条第二款“当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；……”的规定，马贵军、倪兰兰退还任芳购房定金及相关费用的条件应当视为已经成就，但因案涉房屋现在尚未出售，房屋出售的价格无法确定，故马贵军、倪兰兰按照“解约协议”的约定退还任芳的款项现在仅限于购房定金20万元。 退还的时间问题。根据《合同法》第六十二条第（四）款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，综合本案的实际情况，这个“必要的准备时间”应当在马贵军、倪兰兰将案涉房屋出租给他人后即2018年11月。另外任芳主张的资金占用利息请求符合法律规定，本院依法予以支持。 任芳主张违约金218000元的处理。该违约金218000元系双方在“预约合同”中所约定，但此后双方已经协商一致解除了该“预约合同”，且双方“解约协议”对于马贵军、倪兰兰退还定金的违约责任没有明确约定，因此，任芳要求马贵军、倪兰兰支付违约金218000元没有事实和法律依据，依法不予支持。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条第二款、第六十条、第六十二条第（四）款、第七十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告马贵军、倪兰兰于本判决生效之日起十日内共同退还原告任芳购房定金200000元，并支付原告占用资金期间的资金利息（利息计算方式为：时间从2018年11月1日起，以200000元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至本判决确定的定金退还之日止。若未按本判决确定的给付之日退还定金，上述利息计算至定金退还之日止）。二、驳回原告任芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3904元，由原告负担1952元，被告马贵军、倪兰兰负担1952元（此款原告已垫付，被告负担部分由被告在支付原告上述款项时一并支付给原告）。 二审中，上诉人围绕本案的争议焦点提交了证据。本院组织当事人双方进行了举证质证。上诉人提交了银行流水复印件1份（开户行：中国工商银行，户名：马贵军，卡号：62×××34）；马贵军、倪兰兰于2018年12月12日就案涉房屋与案外人签订的《房屋买卖合同》1份，拟证实案涉房屋已经以98万元出售给了周明，首付款是15万元，定金25万元，这个价格不符合上诉人与被上诉人签订的解约协议里返还定金的约定。任芳质证意见为，该证据是一审立案前就已经存在的，而上诉人未提交，现在不能作为新证据提交。同时，这两份证据也不具有真实性和关联性，马贵军和倪兰兰在一审中陈述2018年10月已经将案涉房屋出租给其他人，租期为三年，因此该《房屋买卖合同》不是双方的真实意思表示。本院认为，虽倪兰兰辩称其对2018年12月12月出售房屋情况不知情，是马贵军经办的，其一审结束后才知道的，但一、二审诉讼中，倪兰兰与马贵军均共同委托了诉讼代理人出庭应诉，其辩称不知情与常理不符。根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》的规定，当事人已经明确自认于己不利的事实，另外一方当事人无需举证证明。在一审庭审中马贵军、倪兰兰明确承认房屋在2018年10月已经出租，租期为三年，现二审提交的证据明显与马贵军、倪兰兰自认的事实不符，与常理相违背，本院依法不予采信。 二审经审理查明的事实与采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案诉争房屋是否在2018年12月12日已经出售的问题；二、《预约合同》和《解约协议》的效力问题。 关于焦点一。本院认为，马贵军、倪兰兰已经在一审庭审中自认案涉房屋已于2018年10月出租，租期为三年，并且在一审答辩中并未提及案涉房屋已被出售的事实。现二审主张房屋已于2018年12月12日以98万元的价格出售，明显与自认事实不符，与常理相违背，根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”的规定，本院对马贵军、倪兰兰主张2018年12月12日出售房屋的事实不予采信。 关于焦点二。本院认为，2018年1月31日，倪兰兰与任芳就涉案房屋达成买卖合意后，签订《预约合同》一份，并于当日经成都市律政公证处进行公证，任芳未按照《预约合同》约定支付购房首付款，经双方磋商后，于2018年4月25日签订了《解约协议》，这一事实经双方当事人确认并提交了证据加以证明，能够证实《预约合同》和《解约协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 因此，虽任芳未按照《预约合同》约定的时间支付购房首付款40万元，存在违约的情形，但此后双方经过磋商于2018年4月25日签订了《解约协议》，从该《解约协议》的内容来看，应当是马贵军、倪兰兰不追究任芳的逾期付款行为，同时赋予马贵军、倪兰兰另行出售房屋的权利，马贵军、倪兰兰根据房屋出售的价格情况退还任芳购房定金及相关费用，双方均应当按照《解约协议》履行自己的义务。但该《解约协议》仅约定了马贵军、倪兰兰退还任芳定金的条件而未约定退还时间，而能否达到退还任芳购房定金的条件其主动权完全掌握在马贵军、倪兰兰一方，《解约协议》不恰当地限制了任芳的权利。按照公平原则和诚实信用原则，马贵军、倪兰兰应当在合理期限内出售房屋，并根据房屋出售的价格情况来决定退还任芳购房定金及相关费用。但马贵军、倪兰兰至今尚未将案涉房屋出售，并将其另行出租于他人，根据《合同法》第四十五条第二款“当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；……”的规定，马贵军、倪兰兰退还任芳购房定金及相关费用的条件应当视为已经成就，因案涉房屋现在尚未出售，房屋出售的价格无法确定，故马贵军、倪兰兰按照“解约协议”的约定退还任芳的款项现在仅限于购房定金20万元。同时，根据《合同法》第六十二条第（四）款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，综合本案的实际情况，这个“必要的准备时间”应当在马贵军、倪兰兰将案涉房屋出租给他人后即2018年11月。另外任芳主张的资金占用利息请求符合法律规定，依法予以支持。 综上，上诉人马贵军、倪兰兰的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7808元，由马贵军、倪兰兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏东 审判员  王敏 审判员  覃棱 二〇二〇年三月二十五日 书记员  喻静