苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5087号原告：潘明江，男，1978年1月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。被告：苏州市吴中区西山风景管理所，住所地苏州市吴中区金庭镇林屋洞。法定代表人：府强，所长。委托诉讼代理人：王炜，江苏拙正律师事务所律师。原告潘明江诉被告苏州市吴中区西山风景管理所（以下简称西山管理所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田媛媛、被告委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘明江向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告退还其房屋租金120000元及租房押金20000元；2.请求法院判决被告承担违约造成其经济损失3703400元（包括房屋翻修装修、新建房屋古建、景观绿化等费用）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月25日，其与被告签订资产租赁合同书一份，约定其向被告承租位于苏州吴中区配套用房，建筑面积约600平方，水面2000平方，房屋年租金为6万元、押金2万元，租赁期限为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日。因房屋年久失修，修缮修复工作量较大，为扶持项目发展，被告给予免租期一年。合同还约定其在经营过程中需要办理相关手续，被告应当给予协调支持并提供所需材料。双方签订协议后，其投入大量的人力物力对承租的房屋进行了修缮修复及改造工作。在经其为期一年的改造，房屋整体装修符合了双方商定的用于民宿经营的设计方案。但是，被告却无法提供案涉房屋的相关证照办理营业执照等工商手续，并且由于民宿经营需要晚间进出，而景点并不具备开放条件，导致其承租的房屋一直无法经营使用，合同目的无法实现。其于2019年4月向被告提出解除租赁合同，被告同意解除。由于被告无法履行合同义务构成违约导致解除合同，应当退还其缴纳的房屋租金及押金，并承担由此给其造成的经济损失。审理中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告承担违约造成其经济损失3503400元。被告西山管理所辩称，其与原告之间2016年签订租赁合同无异议，但并非房屋没有房产证而不能办理营业执照导致被告损失，营业执照不是以有无房产证书来决定的，签订合同的时候原告是知道景区内晚上不可以随便出入的，所以该损失不应由其承担。合同签订后，其交付了房屋，原告也履行了租金支付义务，合同正在履行期间，是原告由于其他原因不能继续经营了才解除合同。出租房屋交付原告后，其免收原告1年租金，可以抵扣原告的修复成本，合同有相关内容。其认可原告在其的不动产上进行修缮和扩建，已经发生的租金12万元不应退还。如果租赁物没有破坏，维持正常使用的情况下解除合同，可以退还押金。经审理本院认定事实如下：2016年4月25日，西山管理所（甲方）与潘明江（乙方）签订《资产租赁合同书》一份，约定乙方自愿向甲方承租甲方坐落于苏州吴中区配套用房，可租赁建筑面积约600平方米、场地水面2000平方米，乙方租赁上述房屋的用途为提升景区餐饮茶室等旅游功能配套设施（按方案提升）；房屋年租金为6万元，押金为2万元，甲方向乙方提供房屋的租赁期限15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止，因房屋年久失修，修缮修复工作量较大，为扶持项目发展，甲方同意给予乙方装修免租期为2016年5月1日至2017年4月30日止，2025年至2028年租金在原租金基础上增加10%，2029年至2031年，在上述租金基础上增加10%，第一期租金于2016年5月10日提前支付，支付金额为一年房租6万元及押金2万元，以后每年支付一次，先付后用；乙方在经营过程中需要办理相关手续，甲方应给予协调支持并提供所需相关材料，相关产生的费用由乙方承担；甲方在景点营业时间内每天给予乙方进出的客人50人免费进出，超出人次门票按6折每人收取，由景区管理处按月直接向乙方结算收取，在景区非营业时间进出的客人给予免费进出，工作人员免费进出；因甲方出租房屋年久失修，有部分房屋倒塌，经双方协商本合同的房屋的修复修缮工作由乙方负责。上述合同签订后，被告向原告支付了两年的租金共计12万元及押金2万元，原告于2016年5月8日向被告交付了租赁房屋，被告根据原告提供的设计施工方案对原有房屋进行装修并在租赁房屋西北面建造了约600平米的房屋。2017年7月案涉租赁房屋装修完毕，原告于2017年10月因无法提供案涉房屋的产权证明而无法办理营业执照。2019年4月，原告在与被告沟通后，双方确认无法办理房产证，双方均同意解除合同。另查，案涉租赁房屋以及原告新建的房屋未办理合法的批准建造手续。审理中，原、被告于2020年2月28日确认由被告直接接收案涉房屋，被告不要求原告返还案涉房屋。原告称，2019年4月双方一致同意解除合同，之后其没有使用案涉房屋，但双方没有办理交接手续。被告称，如案涉合同无效，其同意利用原告改建及扩建的房屋及相关的设施设备，房屋使用费按合同约定的租金标准计算，希望法院一并处理。审理中，本院依原告申请委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋改建及装修的市场价值进行评估，原告支出评估费14390元。该公司于2019年10月9日出具《资产评估报告》，经质证，原告对上述报告中的部分内容提出异议，经复核，该公司于2020年2月24日出具《答复意见》，确认评估结果为人民币2146263元（其中新建房屋建筑物为774319元、装饰装修为1063172元、机器设备为285773元、绿化为23000元）。原告对上述答复意见的真实性没有异议，但对部分工程量的单价有异议，但对此未提供相关证据予以证明。被告对上述答复意见没有异议，认可评估机构的意见。上述事实由原告提供的资产租赁合同书复印件、银行电子回单、照片、施工图册、证明，以及本院开庭笔录、询问笔录、鉴定笔录、审理中形成的资产评估报告、答复意见、发票在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因案涉租赁房屋至今未取得合法的批准建造手续，故原、被告于2016年4月25日签订的《资产租赁合同书》无效，原告应将合同约定的位于坐落于苏州吴中区配套用房及场地返还被告，鉴于双方均确认上述租赁房屋及场地于2020年2月28日直接由被告接收，本院对此予以确认，上述租赁房屋及场地的装修及附属设施由被告接收使用。关于使用费，鉴于自2016年5月8日至2020年2月28日案涉租赁房屋均由原告占有，该期间因案涉房屋无房产证导致原告无法办理营业执照正常经营，故本院根据双方对于案涉合同无效的过错大小、租赁合同约定的租金标准以及原告对租赁房屋的实际使用情况，酌定原告应支付被告使用费损失114166元。因租赁合同无效，被告已收取原告的租金及押金共计140000元应予返还，扣除原告应支付被告的使用费损失，本院确认被告还应返还原告25834元。关于原告主张的经济损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。鉴于案涉房屋的装修已经被告同意，现被告亦同意利用案涉房屋的装修及设施设备，故本院确认按评估机构所出具评估报告及意见中载明的案涉房屋及场地内装饰装修、机器设备及绿化的评估价值1371945元，由被告折价补偿原告，案涉房屋及场地内的装饰装修、设施设备、绿化归被告所有；原告在经被告同意后在租赁房屋基础上新建房屋，双方对于该费用的处理没有明确约定，该部分房屋的建造未办理合法建设手续，本院根据双方对于合同无效的过错大小，结合评估报告及意见中关于该部分评估价值的金额，确认被告应支付原告542023元。关于原告认为上述评估报告及答复意见中所载评估单价过低的意见，因原告未能提供证据予以证明，本院对原告该项意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区西山风景管理所于本判决生效之日起十日内返还原告潘明江租金及押金人民币25834元。二、被告苏州市吴中区西山风景管理所于本判决生效之日起十日内给付原告潘明江折价款及新建房屋损失人民币1913968元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37548元、评估费14390元，合计人民币51938元，由原告潘明江负担25724元，由被告苏州市吴中区西山风景管理所负担26214元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢 丰人民陪审员  朱华明人民陪审员  陆 芳二〇二〇年三月十一日书 记 员  陆晓文钟晓婷