湖南省邵阳市大祥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0503民初2291号 原告何仲华，女，1968年2月14日出生，汉族，无业，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人卞良，江苏首诚律师事务所律师。 被告黄建雄，男，1937年7月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。 委托诉讼代理人杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被告黄桂海，男，1967年1月3日出生，汉族，住址同上，。（被告黄建雄之子） 委托诉讼代理人杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 第三人黄桂湘，女，1964年1月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。（被告黄建雄之女） 第三人黄榕湘，女，1967年7月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。（被告黄建雄之女） 第三人黄雪枚，女，1973年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。（被告黄建雄之女） 第三人黄林湘，女，1968年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。（被告黄建雄之女） 第三人黄桂洋，男，1963年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。（被告黄建雄之子） 原告何仲华与被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何仲华及其委托诉讼代理人卞良，被告黄建雄、黄桂海的委托诉讼代理人杨梅坤到庭参加诉讼。第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何仲华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋转让协议》；2、判决被告支付原告购房款385000元；3、判决被告支付原告住房装修损失46395元；4、判决被告承担原告因诉讼支付的律师费5000元；5、本案鉴定费6000元由被告承担。事实与理由：2011年3月10日，原告与被告黄建雄(实际卖房人为被告黄桂海)签订了《房屋转让协议》，根据该协议约定，原告向被告购买其拥有的位于邵阳市双清区，户型为三室一厅，房屋结构为砖混，建筑面积125平方米，房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1700元，总金额为212500元。房屋交付时间拟定于2011年7月底，被告在实际交付房屋后一年内为原告办理好产权证及国土分证。合同签订后，原告于2011年3月10日向被告黄桂海支付购房款172500元，同年7月30日向被告黄桂海支付购房款30000元。该套房屋被告于2011年7月30日交原告使用。按照合同约定被告应于2012年7月30日前向产权登记机关办理好房屋的产权证及国土分证，但截至2018年9月15日，两被告没有为原告办理好房屋产权证及国土分证。2018年9月16日，两被告与包括原告在内的业主代表再次签订了协议，重新约定了办证时间及违约责任等事项。2019年6月16日办证期限届满后，两被告仍然未能办好房产证。此后原告多次要求被告办证并要求解除合同退还购房款，但两被告避而不见。原告只能委托律师起诉至法院，为此支付律师费5000元，鉴定费6000元。 被告黄建雄、黄桂海口头辩称：1、原告要求解除房屋转让协议的诉讼请求，不应得到法院的支持。房产证无法办理的情形已经消失，房产证的办理问题不能再成为合同目的不能实现的理由。房屋总证已经下发，现在正在办理分证的过程中，且已向不动产登记中心申请，因疫情影响，暂时未发放分证，但是在短期内可以发放，所以本案已经没有再解除合同的必要。2、被告黄桂海在本案中，不应作为合同的甲方，不应在本案中承担责任。虽然合同上有黄建雄、黄桂海的签名，但黄桂海只是作为其六兄妹的代表、以见证人的身份签字，2011年的协议中黄桂海不是合同的主体，不应在本案中履行义务。3、原告要求被告退还购房款、赔偿装修费的请求同样不应得到法院的支持。因为2011年房屋转让协议不应解除，所以被告也不应退还购房款。在转让协议里双方并没有约定装修损失如何处理，因此被告不应向原告赔偿房屋装修费。4、关于原告的律师费，既没有事实依据，也没有合同依据，不应由被告承担。对于违约责任，被告方认为可以自2019年6月17日逾期之日起以已付房款为基数，按银行业同业拆借市场报价利率计算违约金。 第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋未答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明：2011年3月10日，原告何仲华（乙方）与被告黄建雄（甲方）签订了一份《房屋转让协议》，约定：乙方向甲方购买位于邵阳市双清区房屋一套，户型为三室一厅，建筑面积125平方米（以产权登记部门实际测量的面积为准），房屋用途为住宅。房屋售价为每平方米1700元，总金额为212500元。合同签字之日支付首付款172500元，第二次购房款30000元于2011年7月底交付，余款10000元在乙方收到房屋产权证时付清。房屋交付时间为2011年7月底。房产证、国土分证交付时间为实际交付房屋后一年内，费用由乙方承担。乙方如未按约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，利息计算期限为逾期付款之次日起至实际付款之日止。逾期超过20天，即视为乙方不履行合同，届时甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按实际支付的购房款向甲方追究违约利息。 上述《房屋转让协议》签订的当日，原告即向被告支付购房款172500元。2011年7月30日，在原告向被告支付第二期购房款30000元后，被告将案涉房屋交给原告使用。由于房屋竣工建筑面积大于规划部门的审批建筑面积，故在约定的2012年7月30日前，被告未能为原告办理好房屋所有权证及国土使用权证。 2018年9月16日，被告黄建雄、被告黄桂海（六兄妹代表）（甲方）与业主代表严长武、周波（乙方）签订了一份《协议》，约定如下：“一、甲方承诺自合同签订之日2018年9月16日至2019年6月16日办理好房屋产权证。二、逾期办证的违约责任：1、如果甲方逾期办证或办理不下来房屋产权证，乙方有权单方解除《房屋转让协议》。退房款，按现价或协商价（按退房时有证二手房随行随市退款）；装修款，协商到具体金额最好……2、如果不退房，乙方有权主张房屋有证和无证之间的价值差，按主张时的市值价值差距赔偿。3、房屋之后所产生的所有权益性的收益（但不限于包括拆迁补偿）归乙方所有。4、办证所产生的一切罚款费用由甲方支付……”。 在本案审理过程中，邵阳市自然资源和规划局于2019年12月10日为黄建雄等X户（权利人）颁发了《不动产权证书》，权证号：（2019）邵阳市不动产权第X号。2020年1月17日，邵阳市不动产登记中心受理了被告为原告何仲华办理案涉房屋不动产权证的申请。 2019年12月10日，原告何仲华向本院申请对案涉房屋的价值及其房屋装修损失进行评估鉴定。同年12月12日，本院委托邵阳天勤资产评估事务所对原告申请的事项进行评估鉴定。2020年2月17日，邵阳天勤资产评估事务所作出天勤所（X）司鉴字（X）号《评估鉴定意见书》：“1、参照同地段同结构的有证二手房市场价格对该房屋现在市场价值评估鉴定金额为385000元。2、该房屋的装修损失评估鉴定金额为46395元。”原告为此支付评估鉴定费6000元。 另查明，原告何仲华尚有10000元购房款未付。 以上事实，有当事人陈述、《房屋转让协议》、《协议》、收条、《不动产权证书》、邵阳天勤资产评估事务所《评估鉴定意见书》等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。2011年3月10日的《房屋转让协议》及2018年9月16日的《协议》是当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。原告按时向被告支付了足额购房款，而被告及第三人直到2019年12月10日才办理好整栋房屋的不动产权证书，更没有为原告购买的房屋办理好分证，故被告及第三人的行为违反了上述两份协议的约定，应承担本案的违约责任。值得注意的是，原告何仲华与被告黄建雄在2011年3月10日的《房屋转让协议》约定的办证期限为2012年7月30日之前，但2018年9月16日的《协议》对办证期限进行了更改，即办证期限延期至2019年6月16日。因此，被告及第三人虽然有违约行为，但情节轻，且案涉房屋的不动产登记已经由相关部门受理，不动产权证书的发放指日可待。原告向被告购买房屋，即《房屋转让协议》的目的即将得到全部实现（因为原告自2011年7月30日至今已经达到了占有、使用房屋的目的），在这种情况下再解除《房屋转让协议》已经没有必要，既不利于维护市场交易的稳定，亦为各方当事人带来诸多的不便。 被告有违约行为，应该承担违约责任。但由于原告在本案中没有提出要求被告承担违约责任的诉求，因此本院在本案中无法就被告的违约行为进行判决，原告可另行提起诉讼或采取其他救济途径。鉴定费6000元系原告为本次诉讼而实际产生的费用，理应由被告承担。而原告支付的律师费5000元，因为双方没有约定，故由原告自行负担。 虽然2011年3月10日的《房屋转让协议》中房屋出售方仅为被告黄建雄，但是在2018年9月16日的补充《协议》中，被告黄桂海在甲方栏签名，并在名字后特别注明是六兄妹代表，因此被告黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋应与被告黄建雄共同承担相应的民事责任。 原告所购房屋的不动产权证书至今未能取得，被告及第三人应在本判决生效后六十日内为原告办理好，并按约定承担办证所需的全部费用，在办证过程中原告应该全心全意地协助。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄建雄、黄桂海及第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、 黄林湘、黄桂洋在本判决生效后三日内共同向原告何仲华支付6000元； 二、驳回原告何仲华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3968元，由原告何仲华负担3900 元，被告黄建雄、黄桂海第三人黄桂湘、黄榕湘、黄雪枚、黄林湘、黄桂洋共同负担68元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  贺宏斌 二〇二〇年三月十六日 书记员  唐纤纤 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。