福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初585号 原告：郭清涛，男，1972年9月20日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：陈海英（原告之一），系郭清涛配偶。 原告：陈海英，女，1973年1月13日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木，总经理。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告郭清涛、陈海英与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海英、被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭清涛、陈海英向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司按《商品房买卖合同》约定，支付郭清涛、陈海英关于逾期办理取得商品房权属证书的违约金31324元；2.判令上一公司按《商品房买卖合同》约定，支付郭清涛关于逾期办理取得车位权属证书的违约金2405元。诉讼中，郭清涛、陈海英撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2016年5月27日，郭清涛、陈海英与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：郭清涛、陈海英购买永泰县樟城镇八仙路99号“日出东方”楼盘×号楼×层×单元套房，每平方米7189.62元，套房面积129.67m2，该商品房总价款932278元；上一公司向郭清涛、陈海英交房时间是2016年12月30日前。郭清涛、陈海英于2016年5月28日向上一公司付清购房款932278元。上一公司于2017年2月14日才向郭清涛、陈海英交房，已构成违约。依照《商品房买卖合同》第十四条及其补充协议约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，上一公司自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向郭清涛、陈海英支付违约金。然直至2019年1月18日郭清涛、陈海英才接到上一公司通知可以办理权属证书。上一公司逾期办理权属证书自2018年2月14日起，至2019年1月18日止，计违约336日，违约金31324元。郭清涛、陈海英与上一公司就上述违约金支付问题多次协商未果，不得不诉诸法律，请求判如所请。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中郭清涛、陈海英要求以2018年2月14日作为上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间，毫无事实和法律的依据,应当以2018年2月24日作为上一公司逾期办理产权登记的时间。3.上一公司于2019年1月8日已将讼争房屋所在楼宇办理权属首次登记备案事宜办妥，故逾期协助办理讼争房屋产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。4.郭清涛、陈海英于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，且向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：上一公司提交《日出东方业主交房手续书》用于证明案涉房屋实际交房时间为2017年2月23日，陈海英确认该证据中“陈海英”系其本人签名，但两处落款时间“2017年2月23日”均不是其本人书写，2017年2月23日仅是领取钥匙的时间，并非交房时间，交房时间应为交房通知书载明的2017年2月14日为准。本院认为，陈海英确认系其本人在该交房手续书上签名，结合陈海英签名处“客户钥匙已签领，交房工作顺利结束”“交房手续办理完毕，已收到房门钥匙壹套共捌把”等内容，本院对上一公司该主张予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案主要事实作如下认定：2016年5月27日，郭清涛、陈海英与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××）。次日，双方当事人签订《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定郭清涛、陈海英向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第×号楼×层×单元号房，建筑面积为129.67平方米，其中，套内建筑面积105.6平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.07平方米，每平方米7189.62元，总价为932278元；签约当日郭清涛、陈海英应支付购房款932278元。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”，第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理延迟或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订《商品房买卖合同》后，郭清涛、陈海英支付讼争房屋购房款932278元。2016年5月28日，上一公司出具相应金额购房款发票。上一公司于2017年2月23日将讼争房屋交付郭清涛、陈海英使用。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。同日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，通知郭清涛、陈海英于2019年1月18日前内带齐相关资料到其售楼部进行业主身份的核对、验证，领取办理不动产权证登记备案手续的相关资料并及时办理不动产权登记备案手续。后郭清涛、陈海英取得讼争房屋不动产权证书，权证号为闽（2019）永泰县不动产权第×号。2020年3月9日，郭清涛、陈海英诉至本院诉求上一公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金31324元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭清涛、陈海英与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××）及合同附件，是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋于2017年2月23日交付郭清涛、陈海英使用。依照约定上一公司应当在讼争房屋交付使用后365日内办理讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故本院对上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间认定为2018年2月24日，截止时间认定为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为29740元（932278元319天0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向郭清涛、陈海英支付逾期办理房屋权属证书违约金29740元； 二、驳回郭清涛、陈海英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费583元，减半收取计291.5元，由郭清涛、陈 海英负担15元，永泰县上一房地产开发有限公司负担276.5元。 本判决为终审判决。 审判员  林霞 二〇二〇年三月三十日 法官助理李霞 书记员程朝平 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。