湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2号上诉人（原审被告）：长沙市湘康农业开发有限公司，住所地浏阳市沿溪镇沙龙村。法定代表人：邓宗秉，经理。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻喜保，男，1973年1月7日出生，汉族，住浏阳市。被上诉人（原审原告）：张红，女，1975年5月16日出生，汉族，住浏阳市。上诉人长沙市湘康农业开发有限公司（以下简称湘康农业公司）与被上诉人喻喜保、张红房屋租赁合同纠纷一案，湘康农业公司不服湖南省浏阳市人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0181民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘康农业公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人租用的A栋112号一楼门面已经在2018年3月交还给被上诉人，上诉人没有实际使用该租赁物。本案双方的合同解除应确定在2018年3月。2、一审法院认定租金为每月每平方米70元，没有事实依据和法律依据。3、一审法院判定违约金30000元，显失公平。4、一审法院对（2018）湘0181民初6829号民事判决书没有进行举证质证，剥夺了上诉人的权利，程序违法。喻喜保、张红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。喻喜保、张红向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁协议；2、判决湘康农业公司支付给喻喜保、张红A栋一楼112号门面从2018年6月1日至2019年8月9日租金49008元；二楼房屋一间从2018年6月1日至2019年8月租金5863元；2019年8月10日至实际履行之日的租金按实际天数计算；3、判决湘康农业公司支付合同约定违约金30000元；4、本案诉讼费用由湘康农业公司承担。诉讼中，喻喜保、张红明确其诉讼请求第1项为判决解除双方签订的房屋租赁协议，并腾空房屋。一审法院认定事实：2017年8月28日，喻喜保、张红（甲方）与长沙市湘康农业开发有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：依据2014年10月8日甲方与浏阳市福盛房地产开发有限公司签订的，农副产品交易中心商铺定购协议书，2014年10月13日，浏阳市福盛房地产开发有限公司财务开具的编号为0003642财务收据证明甲方已经付清了，Ａ栋112号，一间商铺的所有款项，…。甲方已经享有上述一间商铺的所有权与使用权。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，以及为了便于市场统一管理，为了市场繁荣，并为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本协议。（一）甲方同意将其所有的位于浏阳市房屋（Ａ栋212号）租赁给乙方使用。二楼固定年租金伍仟元。（二）甲方认可沙建公司管理人与浏阳通和市场管理有限公司于2016年上半年制定的繁荣市场的租三免二的规定。由于沙建公司破产重整的原因，在此租赁协议签订之前，若乙方与浏阳市通和市场管理有限公司签订了相关租赁协议，由于浏阳通和市场管理有限公司不享有上述门面的所有权与使用权，因此乙方与浏阳通和市场管理有限公司签订的协议是无效协议，则在本协议签订后，原协议自动作废。租三免二的规定是从2016年6月1日开始，因此本租赁协议签订时，乙方已经享受了13个月零28天的免租期，剩余免租期为270天，（即2017年8月28日-2018年5月31日）。（三）为便于管理，本租赁协议的租赁期限暂定为21个月。此期限与租三免二的期限正好相吻合，即此协议暂到2019年5月31日止。此协议期满后再另行协商续签协议。双方同意延长到2019年12月31日止。（四）乙方于2018年5月1日前应缴纳2018年6月1日至2019年5月31日一年的租金，租金标准参照2018年4月份同类地段的租金双方协商确定。但协议确定的时间不得超过2018年4月25日。若乙方未在规定时间内缴纳2018年6月1日至2019年5月31日的租金，则视为乙方违约，由乙方向甲方支付违约金叁万元整，并自动腾空门面归还甲方。……。喻喜保、张红和长沙市湘康农业开发有限公司在协议上签字确认。湘康农业公司法定代表人邓宗秉在《房屋租赁协议》签字标明已收212锁匙，1楼已用。合同签订后至今，喻喜保、张红、湘康农业公司未能就租金标准进行协议确定，湘康农业公司亦未向喻喜保、张红支付过任何款项。为此，喻喜保、张红曾于2018年10月24日向湘康农业公司送达律师函一份，内容为敦促湘康农业公司按同类地段租金标准80元／㎡／月支付房屋租赁费，湘康农业公司收到后未给予任何回复。另查明，《房屋租赁协议》所涉商铺属浏阳市浏阳大道农副产品市场二期。一审法院于2018年10月24日审结且已发生法律效力的（2018）湘0181民初6829号案中，认定位于浏阳市门面按70元／㎡／月计算占有使用费。一审法院认为，喻喜保、张红与湘康农业公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。湘康农业公司虽称喻喜保、张红未移交租赁物供湘康农业公司使用，且湘康农业公司未实际占有使用租赁物，但根据《房屋租赁协议》中“租赁协议签订时，乙方已经享受了13个月零28天的免租期”约定条款，并湘康农业公司法定代表人邓宗秉在《房屋租赁协议》签字标明已收212锁匙，1楼已用，湘康农业公司已经在《房屋租赁协议》签订前实际占有租赁物，湘康农业公司没有证据证明其已经就租赁物向喻喜保、张红履行提前归还交接手续，应视为一直占有租赁物至今。故喻喜保、张红和湘康农业公司双方虽至今未就租金标准进行协议确定，但湘康农业公司仍应参照相邻商铺的租金或占有使用费标准支付商铺占用使用费。因此，对喻喜保、张红要求湘康农业公司支付至其实际搬离时止租金的诉讼请求，一审法院参照一审法院（2018）湘0181民初6829号案确定的70元／㎡／月的占有使用费标准予以支持。湘康农业公司未在《房屋租赁协议》约定的时间内与喻喜保、张红就租金标准达成一致，且未有任何租金支付行为，喻喜保、张红曾于2018年10月24日向湘康农业公司送达律师函一份，敦促湘康农业公司按同类地段租金标准80元／㎡／月支付房屋租赁费，说明喻喜保、张红已经给予湘康农业公司提前终止合同的宽限期，但湘康农业公司仍未作任何回复，《房屋租赁协议》关于违约金及提起终止合同的条款应当发生法律效力。因此，对喻喜保、张红要求解除双方签订的房屋租赁协议，并腾空房屋以及湘康农业公司支付合同约定违约金30000元的诉讼请求，一审法院均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，一审判决如下：一、解除喻喜保、张红与长沙市湘康农业开发有限公司于2017年8月28日签订的《房屋租赁协议》；二、限长沙市湘康农业开发有限公司于判决生效之日起10日内将位于浏阳市门面及对应二楼212号商铺用房腾空交还给喻喜保、张红；三、限长沙市湘康农业开发有限公司于判决生效之日起10日内按70元／㎡／月标准支付喻喜保、张红自2018年6月1日起至其返还上述112号一楼门面之日止的房屋占有使用费（按面积42.94㎡计算）；四、限长沙市湘康农业开发有限公司于判决生效之日起10日内按5000元／年标准支付喻喜保、张红自2018年6月1日起至其返还上述二楼212号商铺用房之日止的房屋占有使用费；五、限长沙市湘康农业开发有限公司于判决生效之日起10日内支付喻喜保、张红违约金30000元；六、驳回喻喜保、张红的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1922元，减半收取961元，由长沙市湘康农业开发有限公司负担。二审中，喻喜保、张红向本院提交下列证据：证据一、2019年12月9日喻喜保与湘康农业邓宗秉通话记录，证据二、门面移交证明，拟证明湘康农业公司租赁涉案门面的事实，同时证明湘康农业公司同意在2019年12月9日移交回门面的事实。经本院组织质证，湘康农业公司认为，该二份证据缺乏真实性，所谓的移交商铺，是为了印证租金的最后结算期，实际上这些商铺在2018年4月以后一直空置，不存在交付。经审查，证据一缺乏真实性，本院不予采信；证据二具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，喻喜保、张红于2019年12月9日收回涉案门面及商铺用房。本院认为，本案各方争议焦点为：湘康农业公司是否违约以及是否需要向喻喜保、张红支付房屋占有使用费、违约金。湘康农业公司上诉提出其公司于2018年3月向喻喜保、张红交还了涉案门面，不应当向喻喜保、张红支付房屋占有使用费，也不应当支付违约金。经审查，湘康农业公司与喻喜保、张红签订《房屋租赁协议》，该公司法定代表人签字标明“已收212锁匙，1楼已用”，可以认定喻喜保、张红向湘康农业公司交付了涉案房屋。根据双方合同约定，湘康农业公司未在规定时间内缴纳租金，系违约，湘康农业公司应向喻喜保、张红支付违约金3万元整，并自动腾空门面归还喻喜保、张红。且湘康农业公司未提交充分的证据证明其公司于2018年3月向喻喜保、张红交还了涉案门面及商铺用房，湘康农业公司应向喻喜保、张红支付房屋占有使用费。故该上诉理由不成立，本院不予采纳。湘康农业公司提出（2018）湘0181民初6829号民事判决书未经质证，程序违法。经审查，喻喜保、张红在一审诉讼过程中提交了（2018）湘0181民初6829号民事判决书和（2019）湘01民终1013号民事判决书以证明涉案门面的租金情况，湘康农业公司发表了质证意见，上述证据经一审庭审质证，一审法院据此认定涉案门面租金标准并无不当，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，湘康农业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审期间喻喜保、张红提交新证据证明其二人已于2019年12月9日收回涉案门面和商铺用房，对一审判决的部分判项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7671号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7671号民事判决第二、六项；三、驳回喻喜保、张红的其他诉讼请求。一审案件受理费1922元，减半收取961元，由长沙市湘康农业开发有限公司负担；二审案件受理费1922元，由长沙市湘康农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月十一日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。