新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初8711号原告：新疆汇友房地产开发有限责任公司，住所地,乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号。法定代表人：杨铁军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧银，新疆赛德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟登君，新疆赛德律师事务所律师。被告：刘胜忠，男，1968年6月14日出生，汉族，无固定职业，住江苏省海门市，现住乌鲁木齐市。原告新疆汇友房地产开发有限责任公司（以下简称汇友房产公司）与被告刘胜忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告汇友房产公司委托诉讼代理人刘慧银，被告刘胜忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇友房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠款379.90万元及违约金266.23万元（445055元/期*11期-第10期利息14840元=4880765元*万分之五*365天*3年）,合计646.13万元。事实和理由：2013年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将航空嘉园七栋幼儿园用房出售给被告，房款为1336万元，房款支付方式为2013年12月15日之前付房款的50%即668万元，剩余的50%按双方签订的《分期付款协议书》支付。《分期付款协议书》约定自2014年3月20日至2018年12月20日按季度分20期向出卖人支付，每期支付金额为445055万元。若买受人每期逾期付款的，按月0.8%支付利息及违约金。合同签订后，被告支付部分房款本金，剩余379.9万元没有支付，分期付款自2015年3月20日这期后都出现不同程度逾期。根据双方约定，被告应当支付房款本金及违约金，故诉至法院，望法院判如所请。被告刘胜忠辩称，原告主张未付款379.9万元是2016年9月22日网签时候欠的款项，当时已经确认的欠款就是本案原告起诉的金额。当时我通过小贷公司贷款准备付款，因为原告无法办理房产证，我没有交成，2018年11月原告通知我可以交款，当时双方协商我只需缴纳5万元违约金即可。欠款确定后我也支付了部分房款，现在应该是欠两百多万左右，不同意承担违约金。原告就其主张提供一份《商品房买卖合同》，双方于2013年12月28日签订。用以证明原被告签订合同后，总房价为1336万元，房产用途为办幼儿园，合同约定首付款为668万元即总房价50%，剩余款项分20期支付，支付时间自2014年3月20日至2018年9月20日，但被告于2016年3月20日支付一期付款后对剩余379.9万元至今未付。被告对该合同真实性认可，但认为该份合同是最早签订的，现实际履行的是2016年签订的第二份合同。被告就其抗辩提供2016年签订的第二份《商品房买卖合同》，用以证明双方按照第二份合同履行。原告对该合同的真实性认可，其提交的合同和该合同都是有效的，双方总共签了三份合同，本案涉及的房产每一层签了一份，是为了每一层在房产局独立进行备案，该合同涉及的是第一层，第二层、第三层的款项被告已经付清和本案无关。本院对原、被告双方提供的上述证据的真实性予以确认。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2013年10月28日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定以下主要内容：原告以出让方式取得位于乌鲁木齐市新市区的地块的土地使用权,土地使用期限至2050年9月9日，规划用途为商住楼；被告所购商品房为第7幢，用途为幼儿园，属框架结构，层高3.6米，建筑层数是地上3层，建筑面积共24933.33平方米；该商品房总价款为人民币1336万元；合同第六条载明，付款方式为分期付款，被告于2013年12月15日前先付50%即668万元，余款668万元按五年分期付款（见分期付款协议）；原告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给被告。该合同签订同日，双方又签订《分期付款协议书》作为该合同的附件，该协议书载明：为保障双方签订的商品房买卖合同顺利履行，就买受人向出卖人分期偿还事宜达成如下协议：一、买手人自愿以首付50%的房款计668万元，余款668万元自签订合同之日起5年内按季付款向出卖人偿还方式，购买主合同项下的商品房；二、合同第六条付款约定中，买收人应付668万元房款应计6月利率6.65‰的利息，从2014年3月20日至2018年12月20日按季度向出卖人支付，每季应付金额为44.5055万元；若被告每期逾期付款的，按月利率千分之八计算；该协议第四条载明：买受人未按本协议第二条规定还款的，视为买受人逾期，出卖人有权以余款总额为计算标准，在逾期一期之内按日利率5‰计收违约金，并有权采取拒绝提供物业服务，连续两届或累计三期未还款的，视为买受人根本违约，出卖人有权选择要求解买受人提前一次性支付剩余全部房款本息及承担剩余全部房款本息10%的违约金，或有权选择要求解除买卖合同，已付房款本金在扣除买手人使用期间的租金、房屋折旧费、已付房款30%的违约金后的剩余部分，在买受人退还房屋后归还买受人；季度分期付款明细：2014年至2018年12月20日五年，每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日计20期各应支付445055元。合同签订后，原告向被告交付房屋。2016年9月22日，双方就上述房产的第一层另签订一份主要内容与之前合同相同的《商品房销售合同》，该合同载明：第七幢第1层，预测绘建筑面积共900.11平方米，其中套内建筑面积839.28平方米，其中套内建筑面积839.28平方米；该合同第六条载明，买受人于签订合同之日起付足房款36%即20957408元，余款64%即3754974.2元于2016年10月30日前付清（逾期按万分之八计息）。庭审中，原告陈述其与被告另就涉案房产的每一层分别签订三份合同用于网签，其他两层均已付清，被告签订第二份合同时总欠款为3754974.2元，合同实际付款仍按第一份合同约定履行；被告认可该份合同用于网签，付款仍按第一份合同履行，在签订第二分合同时，总计欠款（本息）为3754974.2元。原告庭后自认2016年合同签订后，被告于2019年4月5日支付房款50000元、于2019年4月30日支付房款100000元。本院认为，原被告双方于2013年签订《商品房买卖合同》后，又于2016年就涉案房产的每层分别签订了《商品房买卖合同》，经询，双方确认合同履行及房款支付按2013年签订的《商品房买卖合同》，根据该合同约定，房款共计1336万元，被告缴纳50%房款即668万元后，应自2014年3月20日至2018年12月20日分20次支付剩余房款668万元，并按月6.65‰的利息承担利息，本息合计每期支付445055元，该支付条款系双方自愿达成，被告应按约支付。根据庭审调查和双方提供的证据，截止2016年9月22日，被告尚欠原告房款及利息3754974.2元，庭审中，经询，双方均认可在此日期后被告又支付部分款项，被告陈述其可于2019年11月中旬拿到收据，但一直未向本院提供，因被告作为付款方对付款具有举证义务，在其未提供收据的情况下，本院对原告庭后自认被告在2019年付款可150000元予以确认，被告应向原告支付欠款3604974.2元（3754974.2元-150000元）。原告根据分期付款协议第四条约定主张违约金266.23万元（445055元/期*11期-第10期利息14840元=4880765元*万分之五*365天*3年,被告认为过高且之前双方已协商违约金金额为5万元，本院认为，被告主张双方协商达成违约金金额为5万元尚无有效证据证明，对其该部分抗辩意见无法予以采信。分期付款协议第四条约定买受人未按本协议规定还款的，出卖人有权以余款总额为计算标准，在逾期一期之内按日利率5‰计收违约金，并有权采取拒绝提供物业服务，连续两届或累计三期未还款的，视为买受人根本违约，出卖人有权选择要求解买受人提前一次性支付剩余全部房款本息及承担剩余全部房款本息10%的违约金，或有权选择要求解除买卖合同。而本案中，被告逾期已超三期，原告按逾期一期标准计算违约金不符合上述约定，根据合同履行情况及上述约定，本院认为，应按欠款金额3604974.2元的10%确定违约金为妥，为360497.42元（3604974.2元*10%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百一十四条规定，判决如下：一、被告刘胜忠于本判决生效后十日内向原告新疆汇友房地产开发有限责任公司支付欠款3604974.2元；二、被告刘胜忠于本判决生效后十日内向原告新疆汇友房地产开发有限责任公司支付违约金360497.42元（3604974.2元*10%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案确定给付金额3965471.62元占争议金额6461300元的61.37%，案件受理费57029.10元，保全费5000元，合计62029.10元（原告已预交），由被告承担61.37%即38067.26元，原告承担38.63%即23961.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  张成胜人民陪审员  窦国华二〇二〇年三月二十九日书 记 员  李嘉锐