文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终3号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨明，男，1964年6月7日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上诉人（原审原告、反诉被告）：程芬，女，1964年6月7日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨胜俊，男，1956年06月25日出生，土家族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈吉仙，女，1954年12月01日出生，土家族，住广东省清远市清城区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：秦廷勇，重庆嘉豪律师事务所律师。上诉人杨明、程芬因与上诉人杨胜俊、陈吉仙房屋租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，于2020年2月17日对上诉人杨明及其与程芬的共同委托诉讼代理人吕春亮，上诉人杨胜俊、陈吉仙的委托诉讼代理人秦廷勇进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨明、程芬上诉请求：一、撤销原判,依法改判杨胜俊、陈吉仙支付杨明、程芬房屋扩建费、装饰装修费用65450元，并驳回杨胜俊、陈吉仙的一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由杨胜俊、陈吉仙承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。对房屋扩建部分费用事实认定错误。一审中杨明、程芬举示的《不动产权登记查询记录》中登记的面积为323.12平方米，原《房屋所有权证》登记的面积为264.6平方米，两面积之差为58.52平方米，而一审法院委托的评估鉴定机构对扩建房屋部分的实际建筑面积为45.74平方米，扩建房屋的实际建筑面积应为58.52平方米，应认定为29248元，涉案房屋装修、扩建的价值应评估为65450元。对杨明、程芬向杨胜俊、陈吉仙支付租金的认定错误。2016年11月26日后，双方不存在租赁关系，不应支付租金。一审中举示的《门面出租协议》载明“经协商2000年房租已支付，从2001年起不要房租、利息”，不应支付，故一审认定杨明、程芬支付租金错误。2.一审适用法律错误。根据《秀山土家族苗族自治县人民政府关于严禁违反城市规划非法占用土地的通告》第五条的内容“2007年12月31日以前已建成的建（构）筑物，不得重建、扩建，可按现行政策标准完善审批、登记手续；2007年12月31日以后未经批准擅自新建的建（构）筑物，一律视为违章建筑”，可推知按照当地政策涉案房屋扩建无需办理建设手续，且2019年4月涉案房屋包含杨明、程芬扩建部分也办理规划许可证。一审判决认为涉案二楼未取得建设规划许可证，与客观事实不符。租赁合同解除后，杨胜俊、陈吉仙接受杨明、程芬以房屋现状交还房屋，即取得了上述添附物和改扩建部分，又将涉案房屋转卖案外人，并获得对价。因此杨胜俊、陈吉仙应以评估价值65450元进行补偿，一审判决双方平均分担，判决有失公平。杨胜俊、陈吉仙辩称，一、一审判决程序违法。1.一审开庭前，杨胜俊、陈吉仙申请追加池秀华、杨丽琼为第三人参加审理，池秀华、杨丽琼也委托任清生为代理人申请参加诉讼活动，请求撤除违法建筑，赔偿损失，一审法院未进行处理。2.杨明、程芬没有在举证期限内对租赁物装修损失申请进行评估，在第一次开庭后，已经放弃举证权利。二、一审判决认定事实错误。1.（2016）渝0241民初3496号判决书、（2016）渝04民终1494号解除了双方签订的《店铺设施及流动资金租借协议书》，杨明、程芬公然拒不履行人民法院生效法律文书达2年半时间。直到2019年4月1日，才在人民法院强制执行下被迫将租赁物返还给杨胜俊、陈吉仙。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十八条，在杨明、程芬违法占用租赁物期间，应当支付租金，期限为3年。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占用使用租赁物获得的收益归出租人所有。杨胜俊、陈吉仙主张以杨明、程芬将部分租赁物租给第三人易霖，每年收取租金23800元的现在市场价为基数进行计算，应当予以支持。3.解除双方签订的《店铺设施及流动资金租借协议书》是因为杨明、程芬未经出租人书面同意，擅自将租赁物转租给第三人易霖，以及未经出租人同意私自乱搭乱建和企图通过不法手段将租赁物霸占为己有，杨胜俊、陈吉仙无过错，一审判决推定杨胜俊、陈吉仙同意改建扩建错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，应该适用第二款因承租人违约导致合同解除，承租人不能请求出租人赔偿余下租期装修残值损失。4.杨胜俊、陈吉仙提起反诉没有超过诉讼时效，而杨明、程芬起诉装修费用却早在十年前就超过了诉讼时效。杨胜俊、陈吉仙在庭审过程中也提出了时效抗辩，不可同案同当事人却使用两个不同时效标准。5.杨明、程芬不但20年没有缴纳租金，还未经出租人同意，擅自转租租赁物，又擅自乱搭乱建，本身有过错，根据城镇房屋租赁合同司法解释理解与适用详细解读第九条规定，承租人未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添付。对于恶意添付，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装修装饰损失由承租人自行承担。因此，其装修评估的29000元不应该支持。即使支持，杨明程芬使用了20年，也应该每年分摊。三、一审判决适用法律错误。一审判决应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十九条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条。杨胜俊、陈吉仙上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初327号民事判决，发回重审或者查清事实后改判杨明、程芬支付2016年2月28日至2019年4月1日租金23800元3年=71400元；二、由杨明、程芬承担一审、二审所有诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.（2016）渝0241民初3496号判决书、（2016）渝04民终1494号解除了双方签订的《店铺设施及流动资金租借协议书》，杨明、程芬公然拒不履行人民法院生效法律文书达2年半时间。直到2019年4月1日，才在人民法院强制执行下被迫将租赁物返还给杨胜俊、陈吉仙。因此，杨明、程芬违法占用租赁物期间应当支付租金，期限为3年。2.解除《店铺设施及流动资金租借协议书》，杨胜俊、陈吉仙无过错，租金标准应按照杨明、程芬转租案外人收取的租金23800元为基数计算。3.杨胜俊、陈吉仙提起反诉没有超过诉讼时效，而杨明、程芬起诉装修费用却早在十年前就超过了诉讼时效。杨胜俊、陈吉仙在庭审过程中也提出了时效抗辩，不可同案同当事人却使用两个不同时效标准。4.杨明、程芬不但20未缴纳租金，还未经出租人同意，违法转租租赁物，又擅自乱搭乱建，装修评估的29000元不应该支持。即便支持，上诉人使用了20年，也应该每年分摊，根本不存在装修损失一说。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决程序违法。1.一审法官审理中随意打断杨胜俊、陈吉仙发言，侵犯杨胜俊、陈吉仙正当的诉讼权利。2.一审第二次开庭前，杨胜俊、陈吉仙申请追加池秀华、杨丽琼为第三人参加开庭审理，以陈述私人合法住宅无端受到侵犯，一审法官未准许。3.杨明、程芬没有在举证期限内对租赁物装修损失申请进行评估，一审法官没有在规定的举证期限通知杨胜俊、陈吉仙。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误，程序违法。请求二审法院发回重审，或者查清事实后改判。杨明、程芬辩称，一、杨胜俊、陈吉仙的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。（一）《店铺设施及流动资金租借协议书》解除前的租金支付，双方已作出处分，不应再支付。1999年8月30日签订的《门面出租协议》上载明，杨胜俊、陈吉仙于2001年附注的内容“经协商2000年房租已支付，从2001年起不要房租、利息。归还肆万肆仟元本金即可”，故2001年起的租金杨胜俊、陈吉仙无权再主张。（二）杨明、程芬并非基于租赁关系占有房屋，不应支付租金。2016年11月25日解除，从2016年11月25日杨明、程芬并非基于租赁关系占有房屋，此前生效判决未处理杨明、程芬对涉案房屋进行装修装饰、扩建部分进行处理，未明确以何种状态返还房屋。该案强制执行阶段，杨明、程芬明确如获得相应补偿后立即返还房屋。杨胜俊、陈吉仙同意杨明、程芬2019年正月十五后搬离，并愿意向杨明、程芬提供另行租房租金。经执行局确认杨胜俊、陈吉仙立即返还了房屋，不存在恶意拖延返还房屋，不应支付租金。（三）杨胜俊、陈吉仙主张不应支持装修评估的29000元，不能成立。杨明、程芬自认为基于房屋买卖关系而花费十多万元对涉案房屋进行装饰装修、改建及扩建，增加了房屋现有价值，该行为得到了杨胜俊、陈吉仙的认可。杨胜俊、陈吉仙以现状将涉案房屋卖给案外人，并获得对价而受益，应杨明、程芬装修、装饰及扩建等合理费用。二、一审程序正当。（一）一审判决未追加池秀华、杨丽琼为第三人参加诉讼并无不当。本案一审审理过程中，杨胜俊、陈吉仙将涉案房屋卖给案外人池秀华、杨丽琼，2019年4月11日办理产权过户登记。杨明、程芬一审请求系要求杨胜俊、陈吉仙支付补偿，本诉及反诉请求均与池秀华、杨丽琼无关，不属于必要共同诉讼人。（二）一审法院准许杨明、程芬的鉴定申请，进行评估的相关程序，符合法律规定。鉴定过程中，杨胜俊、陈吉仙违背其在执行阶段所作的承诺，要求房屋占有人拒不配合鉴定。一审法院依法采取相应措施，保障鉴定活动顺利进行，符合相关法律规定。综上，一审程序正当，杨胜俊、陈吉仙的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。杨明、程芬向一审法院起诉请求：1.杨胜俊、陈吉仙立即返回租赁房屋附属设施的折价补偿款183576元；2.杨胜俊、陈吉仙承担本案诉讼费用。杨胜俊、陈吉仙向一审法院提起反诉请求：1.判决杨明、程芬支付2016年2月28日至2019年4月1日的租金23800元/年×3年=71400元；2.杨明、程芬恢复租赁房屋原状、拆除在杨胜俊、陈吉仙房屋阳台上搭建的违法建筑，赔偿损失10000元；3.杨明、程芬承担诉讼费用。一审法院审理查明：2016年11月25日，重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1494号生效民事判决书认定，杨胜俊、陈吉仙系夫妻关系，于1987年在秀山县清溪场镇永进村三组自建砖混结构房屋一栋，并取得秀宅使字(8)04XX号宅基地使用证和秀山县人民政府颁发的清房永字第0XX号房屋所有权证。杨胜俊、陈吉仙全家于1997年迁往广东定居。杨明的母亲系陈吉仙的亲姐姐，因当时杨明家境固难，经杨明母亲陈素仙（已故）和舅舅陈全刚到场作证，杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订了《店铺设施及流动资金租借协议书》把本案自己的房产、店铺、设备及盘存商品、流动资金4万余元一并租借给杨明、程芬经营和使用，租金每年6000元，支付至2001年。之后至今杨胜俊、陈吉仙再未向杨明、程芬收取过租金。杨明、程芬在该房屋生活期间，于2006年对该房屋进行了全面的装修和扩建，又于2016年4月未经杨胜俊、陈吉仙同意将房产转租给第三人易霖。经审理判决解除杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订的《店铺设施及流动资金租赁协议》，判令杨明、程芬返还涉案房屋。再查明，经杨明、程芬申请对涉案房屋的装饰装修及扩建部分价值进行了评估鉴定，其中扩建房屋部分评估价值为22861元；装饰装修部分包含了扩建房屋内装饰装修、小青瓦盖、屋面挡水、厕所2个、第二层房屋窗户、钢筋混凝土楼梯、柱面贴砖、二楼墙裙、电视机背景墙、不锈钢棚、门面墙面刷白、门面吊顶、外立面贴、卷帘门，价值共计36202元。鉴定费6000元。另查明，案外人黄忠海证实，黄忠海与杨明系邻居关系。2006年杨明将房屋进行了全面的装修，外墙贴了面砖，室内门窗、楼梯、地板、墙裙等全部重新装修，还在二楼起了两间房子。全部装修和改建完成后，2006年10月1日杨明办理房屋新居落成庆典，黄海忠当“总管”。杨胜俊、陈吉仙夫妇前来道贺并送贺礼1200元。涉案房屋杨胜俊、陈吉仙现已出卖给案外人。一审法院认为，关于涉案房屋装修装饰及扩建部分费用的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。杨明、程芬于2006年对案涉房屋进行了装修改造，并在当年10月举行了新居落成庆典，杨胜俊、陈吉仙前来道贺。故以上事实可以推定，杨明、程芬对房屋的装修改造是在取得了杨胜俊、陈吉仙的同意后才实施的。现双方租赁合同经过（2016）渝04民终1494号生效民事判决解除。根据前述法律规定，结合本案事实，对涉案房屋装饰装修部分的残余价值，由双方平均分担，较为公平。同法，第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”庭审中，杨明、程芬未举示证据证明涉案房屋二楼扩建部分取得的建设工程规划许可证。根据我国法律规定，出租人作为房屋所有人，是法定的相关建设手续办理人；另一方面，承租人作为承建方，掌握大量的设计、施工等建筑资料，没有其配合提供相关资料，出租人将无法办理上述建设手续。可见，只有双方相互配合、共同行动，才能顺利完成相关审批、验收程序，从而最终使扩建物能被合法投入使用。因涉案房屋并未办理扩建手续，故涉案房屋的扩建部分产生的费用，杨胜俊、陈吉仙作为房屋出租人，杨明、陈芬作为承租人均具有过错，该部分费用由双方平均分担较为恰当。关于杨明、程芬是否应当支付杨胜俊、陈吉仙租金的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》实施时间是2017年10月1日，杨胜俊、陈吉仙于2019年6月10日向本院提起反诉，要求杨明、程芬支付2016年2月28日至2019年4月1日的租金。根据前述法律规定，从2016年2月28日起至2017年10月1日未超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，故应当适用三年诉讼时效规定。其次，1999年2月28日，杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订《店铺设施及流动资金租赁协议书》约定，杨明、程芬每年向杨胜俊、陈吉仙支付商铺租金和设施使用费6000元。双方之间成立租赁合同关系。2016年11月25日重庆市第四中级人民法院于作出了（2016）渝04民终1494号生效民事判决书，判决解除了杨胜俊、陈吉仙与杨明、程芬签订的《店铺设施及流动资金租赁协议》，即双方的租赁关系已于2016年11月25日解除。综上，双方的实际租赁期限为1999年2月28日至2016年11月25日。再者，因本案系租赁合同关系，杨明、程芬在租赁期间应当定期向杨胜俊、陈吉仙给付租金，每年应给付的租金均为独立的债务。杨胜俊、陈吉仙主张的租金期限从2016年2月28日起算，故一审法院认定杨明、程芬应当向杨胜俊、陈吉仙支付租金的期间为2016年2月28日至2016年11月25日，对该期间的租金，按照诉讼时效的规定，杨胜俊、陈吉仙有权在2016年2年28日至2019年11月25日期间向一审法院起诉要求杨明、程芬支付租金，但是其在2019年6月10日才提交反诉状，故对2016年6月10日前的主张租金的权利已经超过诉讼时效期间，该部分请求一审法院不予支持；对于2016年6月10日至2016年11月25日期间的租金，未超过诉讼时效，应予支持。即租金计算为2016年6月10日至2016年11月25日，按天数计算，共计168天，即6000元/年÷365天×168天=2761元。关于杨胜俊、陈吉仙要求杨明、程芬将涉案房屋恢复原状，拆除在房屋原阳台上非法搭建的违法建筑物，赔偿损失1万元的问题。一审法院认为，该涉案房屋现所有权已转移，杨胜俊、陈吉仙已经不是房屋所有权人，其无权主张要求杨明、程芬恢复房屋原状，拆除违法建筑部分。对于1万元的损失，杨胜俊、陈吉仙未提交证据予以证明，一审法院碍难支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、杨胜俊、陈吉仙在判决书生效之日起十日内支付本诉杨明、程芬房屋扩建费用、装饰装修费用29531.5元；二、杨明、程芬在判决书生效之日起十日内支付反诉杨胜俊、陈吉仙租金2761元；三、驳回杨明、程芬、杨胜俊、陈吉仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1986元，减半收取993元，由杨明、程芬负担834元，由杨胜俊、陈吉仙负担159元；鉴定费6000元，由杨明、程芬负担3000元，杨胜俊、陈吉仙负担3000元。反诉案件受理费1585元，减半收取792.5元，由杨胜俊、陈吉仙负担765.5元，由杨明、程芬负担27元。二审中，杨胜俊，陈吉仙向本院提交一审庭审笔录及说明一份。杨明、程芬质证为，1.因系复印件，真实性由法院依法审查。2.不属于民事证据范畴，更不属于二审新证据。3.另案执行程序及本案一审程序并无不当，不能达到杨胜俊、陈吉仙主张的证明目的。4.杨明、程芬原系基于房屋关系对房屋进行扩建、装修，原判决生效后，涉案房屋有属于杨明、程芬的部分，其占有房屋不属于侵权行为或违法行为，不应支付租金。本院认为，杨胜俊、陈吉仙提交的证据，系一审庭审笔录及自己对案件情况的说明，与本案没有利害关系，不属于二审新证据，故对该证据不予采信。本院二审查明：重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1494号判决书于2016年12月30日生效。本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：一、一审法院审理程序是否违法；二、一审法院认定装修装饰（包括扩建房屋部分）残余价值及扩建部分认定费用数额及补偿方式是否正确；三、杨明、程芬是否应向杨胜俊、陈吉仙支付租金及其金额。现逐一分析评述如下：关于焦点一。一审法院审理程序是否违法的问题。首先，杨胜俊、陈吉仙其申请追加当事人及池秀华、杨丽琼申请作为第三人参加诉讼，一审法院没有准许的问题。杨胜俊、陈吉仙未向本院举示充分证据证明其曾口头或书面向一审法院提出过追加当事人的申请，也无池秀华、杨丽琼申请作为第三人参与诉讼的证据，其主张一审法院未追加当事人或允许第三人作为独立请求权参与诉讼属程序违法的理由不能成立；其次，因房屋及装修装饰的价值认定属于专业性较强的问题，人民法院可以基于当事人的申请或依职权委托专业鉴定机构进行评估。一审法院委托评估程序并无不当。关于焦点二。首先，一审法院装修装饰（包括扩建房屋部分）残余价值及扩建部分认定费用是否正确的问题。1.装修装饰的价值问题。对于杨明、程芬承租案涉房屋后，进行了装修装饰的事实有生效法律文书予以认定且杨胜俊、陈吉仙也认可该事实，虽然杨胜俊、陈吉仙对案涉装修的现有价值的鉴定结论有异议，但其未提出重新鉴定申请，一审法院根鉴定意见认定装修装饰的现有价值为36202元并无不当。对于该现有价值的补偿问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，杨胜俊、陈吉仙在双方租赁合同解除后，将房屋原状转让给案外人，视为其同意利用对该房屋装修装饰部分，一审法院其在利用范围内给予补偿是正确的，上诉人杨明、程芬和杨胜俊、陈吉仙对此的上诉理由均不成立。2.关于扩建部分房屋的价值补偿问题。第一，虽然杨明、程芬未举示充分证据证明其扩建房屋时经过了杨胜俊、陈吉仙的同意，但杨胜俊、陈吉仙在双方租赁合同解除后，没有请求杨明、程芬拆除该扩建房屋而是将其原状转让，视为其同意利用该房屋，且其从已经获得了相应的对价，按理应给予杨明、程芬予以补偿。第二，虽然该房屋在扩建时并没有取得合法的扩建手续，但杨胜俊、陈吉仙将该扩建部分一并转让第三人后，第三人新办理的产权证上的房产面积增加了58.52平方米，在杨胜俊、陈吉仙未举示充分证据证明该增加的58.52平方米系第三人自己扩建的房产与杨明、程芬无关的情况下，可以推定该增加的58.52平方米房产系杨明、程芬所建。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，杨明、程芬所扩建部分已经获得了产权登记，应由出租人杨胜俊、陈吉仙承担扩建部分的造价费用。虽然杨胜俊、陈吉仙对该扩建部分的造价鉴定的鉴定意见有异议，但未申请重新鉴定，一审法院按该鉴定意见确定案涉扩建部分房屋的价值并无不当。因杨胜俊、陈吉仙并未举示充分证据证明第三人池秀华、杨丽琼在申办该部分房屋的产权登记时有其他合理支出，一审法院将该部分费用进行分摊不当，应由杨胜俊、陈吉仙全部承担，本院予以纠正。3.对于扩建部分的面积应按实测面积还是按产权登记面积认定的问题。因鉴定机构在作出该扩建部分价值认定时是以实测面积作为基础进行认定，本院予以尊重。杨明、程芬主张该扩建部分的价值应以产权登记面积为依据计算的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。杨明、程芬是否应向杨胜俊、陈吉仙支付租金及其具体金额问题。1.杨明、程芬是否应该向杨胜俊、陈吉仙支付租金问题。杨胜俊、陈吉仙曾于2001年在1999年8月30日双方签订的《门面租赁协议》上签注“经协商2001年房屋已支付，从2001年起不要房租，利总。归还肆万肆仟元本金即可”。从该签注的内容可知，杨胜俊、陈吉仙已经同意免除杨明、程芬2001年以后的房租支付义务。其在本案中请求杨明、程芬支付租金的理由不成立，一审法院支持其2016年6月10日至2016年11月25日期间的租金不当，应当予以纠正。2.对于杨胜俊、陈吉仙的房屋占用费主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》实施时间是2017年10月1日，杨胜俊、陈吉仙于2019年6月10日向一审法院提起反诉，至2017年10月1日期间未超过2年诉讼时效，本案应适用3年的诉讼时效期间。杨胜俊、陈吉仙于2019年6月10日向一审法院提起反诉，其主张2016年2月28至2019年4月1日期间的租金或房屋占用费中2019年6月10日前的部分期间超过3年。本院对超过诉讼时效部分期间，杨胜俊、陈吉仙主张的房屋占用费或租金不予支持。4.本院二审庭审中，杨胜俊、陈吉仙主张其请求的租金本质上包括房屋占用费。而对于房屋占用费的问题。因双方之间的租赁合同被人民法院判决解除。在租赁合同解除生效后，杨明、程芬理应将房屋腾退后出租人杨胜俊、陈吉仙，但杨明、程芬未履行生效法律文书确定的义务致人民法院强制执行才腾退房屋。在此期间，即2016年12月31日至2019年4月1日共计821天，杨明、程芬理应承担房屋占用费。对于占用费的标准问题。因杨明、程芬将案涉房屋以每年23800元的价值出租给案外人是事实，杨胜俊、陈吉仙主张按该标准计算房屋占用费较为合理。本院计算杨胜俊、陈吉仙主张的合理的房屋占用费为：23800元÷365×821=53533.70元。综上，杨胜俊、陈吉仙、杨明、程芬的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定的事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初327号民事判决；二、杨胜俊、陈吉仙支付杨明、程芬房屋扩建费和装饰装修费用共计40962元，限于本判决生效后十日内付清；三、杨明、程芬支付杨胜俊、陈吉仙房屋占用费53533.70元，限于本判决生效后十日内付清；四、驳回杨明、程芬的其余诉讼请求；五、驳回杨胜俊、程吉仙的其余反诉请求。一审案件受理费1986元，减半收取993元，由杨明、程芬负担771.43元，杨胜俊、程吉仙负担221.57元；鉴定费6000元，由杨明、程芬负担3000元，杨胜俊、陈吉仙负担3000元。一审反诉案件受理费1585元，减半收取792.5元，由杨明、程芬负担594.19元，杨胜俊、程吉仙负担198.31元。二审案件受理费3021元，杨明、程芬负担2465.86元，杨胜俊、陈吉仙负担555.14元。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 黄 飞二〇二〇年三月二十三日法官助理 王秀丽书 记 员 董天嘉