浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初4701号 原告：虞建女，女，1977年5月12日出生汉族，住宁波市慈溪市。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波基美文化发展有限公司（统一社会信用代码： 91330205MA292PP231）。住所地：宁波市江北区羊山巷53号。 法定代表人：徐恒伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：候坚亮，被告公司员工。 委托诉讼代理人：蔡可安，被告公司员工。 原告虞建女与被告宁波基美文化发展有限公司（以下简称基美公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法适用简易程序进行审理，后因本案存在不适用简易程序的情形，本院组成合议庭适用普通程序，于2020年2月25日、3月3日两次公开开庭进行了审理。原告虞建女的委托诉讼代理人陈哲宇到庭参加了两次诉讼，被告基美公司的委托诉讼代理人候坚亮、蔡可安到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。 虞建女向本院提出诉讼请求，1.解除原告与被告的租赁合同；2.被告立即归还位于的房屋，并恢复原状；3.被告立即支付拖欠的租金37500元，并按1375元/日标准支付自2019年7月20日起至实际付款之日止的违约金；4.被告按1527.80元/日标准支付自2019年9月20日起至实际归还之日止的房屋租金，并按年利率6%支付利息。诉讼中，原告变更其第2、3、4项诉请为：被告立即归还位于的房屋，并恢复原状（恢复一楼到二楼之间约80平方米的隔板，变电箱移回53幢）；被告按1375元/日标准支付自2019年7月20日起至实际付款之日止的违约金；被告按合同约定的租金标准支付自2020年1月20日起至实际归还之日止的房屋租金，并按年利率6%支付利息。 事实与理由：2018年5月20日，原告与被告签订《宁波老外滩房屋租赁合同》一份，约定原告将位于江北区的房屋出租给被告使用，租期自2018年1月20日至2027年11月20日，年租金（不包括商业物业管理费、水电费等）为550000元（无发票），2018年1月15日起第1至第4年租金不变，第5年起递增5%。租金支付方式为3个月一付，合同签订之日起5日内支付137500元，之后的每期租金在前期的最后15天内支付。合同签订后，被告屡次逾期支付租金。截至原告起诉时，被告欠付的租金远超合同约定的履约保证金的50%，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。另外，原告尚有房屋空置等损失，将另行起诉解决。为维护自身的合法权益，原告特诉来法院，望判如所请。 基美公司答辩称，1.不同意解除合同。被告承租讼争房屋（676.87平方米）和羊山巷49号（873.60平方米）共同用于经营酒吧，并为此投入数千万元，如解除合同，被告的损失极大。被告确存在未按时支付租金的情况，但非恶意，系因房屋漏水原告怠于维修影响使用所致。漏水造成的损失，被告将保留主张的权利；2.2020年1月19日前的租金被告现已付清。因新型冠状××疫情（以下简称新冠××疫情）导致被告无法正常经营，2020年1月20日后的租金要求法院按照国家政策适当予以减免；3.原告主张的违约金过高，由法院依法确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明如下事实： 原告虞建女系讼争的位于宁波市江北区房屋的所有权人。双方就讼争房屋的租赁事宜在2017年7月前后达成了合意，并在随后进行了房屋的交付及装修。 2018年5月20日，原告虞建女作为甲方、被告基美公司作为乙方，补签了一份《宁波老外滩房屋租赁合同》，约定：甲方将位于宁波市江北区的房屋出租给乙方使用；乙方承诺房屋只限于经营会所中小型酒吧、音乐餐厅等行业；租赁期限为10年，自2018年1月20日起至2027年11月20日止；年租金（不包括商业物业管理费、水电费）为550000元（无发票），2018年1月15日起第1年至第4年租金不变，第5年起增加5%；先付后租，租金3个月一付，签订本合同之日5天内，按双方商定的三个月租金137500元支付给甲方，续后每期租金须在前期的最后15天内支付给甲方；乙方向甲方交付一个月租金作为履约保证金（即45830元），合同期满，乙方将房屋完整无损全部归还甲方，并在甲方结算一切费用的前提下，甲方在60天内把款项本金（不计息）全额退还乙方；乙方拖欠租金、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和档期租金；乙方逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，应自支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期款违约金，支付违约金额为每逾期一天支付该后期租金的1%；租赁期满或退租时，乙方应当按约交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一天支付该最后期租金的1%。 履约保证金及租金支付情况： 被告于2017年7月支付了履约保证金45830元；于2018年4月13日支付了2018年1月20日至2018年4月19日的租金137500元；于2018年5月21日支付了2018年4月20日至2018年7月19日的租金137500元；于2018年7月1日支付了2018年7月20日至2018年10月19日的租金137500元；于2018年9月30日支付了2018年10月20日至2019年1月19日的租金137500元；于2019年1月7日支付了2019年1月20日至2019年4月19日的租金137500元；于2109年5月7日及14日共同支付了2019年4月20日至2019年7月19日租金137500元；2019年的7月20日至10月19日的租金，被告于2019年7月19日支付了50000元、于2019年7月22日支付了50000元，余款37500元于2019年11月6日完成支付；2020年3月5日，被告支付了2019年的10月20日至2020年1月19日的租金137500元。 双方确认：双方此前因房屋漏水发生争议，原告亦对房屋进行了维修，但双方对维修效果及房屋是否仍存在漏水情形各执一词。 另查明：因新冠××疫情爆发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。2020年3月23日，浙江省新型冠状××疫情防控工作领导小组办公室发布《关于推进公共场所安全有序开发开业的通知》，全省自2020年3月23日起取消全省统一的公共场所开放及经营行业负面清单，由各地根据本辖区疫情风险因素和工作实际制定实施相关负面清单。宁波市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组于2020年3月21日发布《关于全面恢复生产生活秩序的通知》，全面取消复工复产负面清单和企业复工“备案制+负面清单+承诺制”。此前，酒吧属于场所相对密闭、人员相对集中的经营性企业（场所），并不在复工清单之内。 本院认为：1.原、被告双方签订的《宁波老外滩房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，被告欠付租金等相关费用超过22915元（履约保证金45830元×50%），原告有权解除合同。本案中，被告未及时支付租金是事实，但前期租金延付时间较短，后期（自2019年7月20日起）的租金延付时间虽然较长，但其中原因部分为房屋漏水争议所致，被告主观恶意并不大。诉讼中，被告亦对其行为已进行了补正，付清了2020年1月19日前的租金，此后的租金，因酒吧经营受新冠××疫情影响较大，被告以此为由要求法院酌情减免后再予支付，亦具有一定的合理性。综上，本院认为，被告虽存在未按时支付租金的违约情形，但违约行为较为轻，且现已进行了补正，对原告权利影响较为有限。同时，被告对讼争房屋投资巨大，合同解除对其权益影响重大，不宜轻易解除。综上，从交易的稳定性、公平等角度出发，对原告关于合同解除及房屋腾退的诉请，本院依法不予支持；2.被告租赁讼争房屋系用于酒吧经营，疫情对其经营及租赁物的使用产生了较大影响，结合本案实际，本院对被告抗辩的租金减免主张酌情支持一个月。按照双方合同的约定，目前付款期限届满的租金有一期，即2020年1月20日4月19日间的租金，减免一个月租金后，被告尚需支付原告租金91666.67元（550000元÷12月×2月）。2020年4月20日后的租金支付，被告应当按照合同约定按时足额支付，杜绝屡有延期的不诚信履行行为再次发生；3.原告以违约金不足弥补损失为由，要求被告按1375元/日标准支付自2019年7月20日起的违约金，并要求被告以尚欠本金为基数支付按年息6%计付利息（法定孳息损失）。对此，本院认为，原告在庭审中明确其损失主要为资金占用损失，双方合同约定的违约金按1375元/日标准计算，该约定远高于资金占用造成的损失，不存在违约金不足以弥补损失的情形，故对原告主张的法定孳息损失，本院不予支持。原告主张的违约金，标准过高，结合被告的违约程度、原告的损失构成，本院对此酌情支持6000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告宁波基美文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告虞建女2020年1月20日至2020年4月19日间的房屋租金91666.67元及违约金6000元； 二、驳回原告虞建女的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2322元，由原告虞建女承担80元，由被告宁波基美文化发展有限公司承担2242元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐 伟 审 判 员  王媛媛 人民陪审员  黄云丽 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  郑宁弘 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。