安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初508号 原告：马素珍，女，1977年7月13日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。 被告：全椒县海天置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇S206路北侧福联世纪花园23幢12号。 法定代表人：冯玉军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨娴，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：唐文静，女，1974年9月20日出生，汉族，住安徽省全椒县 委托诉讼代理人：张骢，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告马素珍与被告全椒县海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）、唐文静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马素珍委托诉讼代理人史德兴，被告海天置业公司委托诉讼代理人杨娴，唐文静的委托诉讼代理人张骢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马素珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告海天置业公司签订的《商品房买卖销售合同》无效；2、被告海天置业公司返还原告购房款339244元,并赔偿损失(以339244元为基数,按月利率2%计算至款清之日止；3、被告唐文静对上债务承担连带责任;4、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年2月10日,原告经唐文静推荐与海天置业公司签订了《商品房买卖销售合同》,以359244元购买海天置业公司建设的XXXX小区X幢X单元XXX室房屋,约定如被告不能按期交房,按每日房价款1‰赔偿原告损失等权利义务。唐文静在合同背面签字担保。合同签订当日原告支付10万元购房款,两日后又支付了239244元,原告已经按合同约定履行了义务。但被告公司一直未能交付房屋。2019年1月30日,原告找到被告要求交付房屋,被告出具承诺书：未能在2019年8月底前交付商品房,偿还本金及利息,一次性付清。2019年9月后,被告仍未能交付房屋，涉案房屋至今未取得销售许可证。 海天置业公司辩称：1、2018年在签订商品房销售合同时，海天置业公司确未取得商品房预售许可证，但是海天置业公司未向原告隐瞒该事实，且案涉房屋销售价格同比全椒其他房屋销售价格明显偏低，原告应明知此情形，在购房过程中存在主观过错；2、现在房屋全部建造完成，海天置业无法交付房屋是因涉案的房屋土地抵押权案件启动再审，被告会尽力去促成房屋的交付；3、海天置业公司于2019年1月30日出具承诺书，承诺在2019年8月底交付商品房，如不能兑现则本金及利息一次性付清，被告认为即使原告选择解除合同，也应该按照此份承诺书约定的赔偿方案进行赔付，且原告在购房时存在过错，因此原被告在原购房合同中的赔偿方案不能适用。4、至于原告所诉“担保人唐文静”，双方并无担保的合意，唐文静只是作为介绍人撮合了买卖双方，在此份商品房销售合同中也从未约定担保人的担保范围和担保内容，不应当承担连带责任。 唐文静辩称：唐文静是案涉房屋买卖的介绍人不是担保人，虽然在买卖合同背面有签字，不意味原、被告之间达成担保合意，这签字没有对担保主债权的种类、数额、方式等合同基本内容进行约定，所以担保合同不成立；2、即使法庭认定本案担保合同成立，原告诉请是确认作为主合同的房屋买卖合同无效，作为从合同的担保合同也无效，唐文静对无效结果无责任，不承担连带责任；3、如果法庭认定本案担保合同成立，从履行期限上看，本案过担保期，唐文静不必为此承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：位于全椒县襄河镇襄水东路北侧、老襄河南侧的海天一色商品房由海天置业公司投资建造。该商品房至今未取得商品房预售许可证。 2018年2月10日，经唐文静介绍，马素珍（乙方）与海天置业公司（甲方）签订《商品房销售合同》一份。合同约定：乙方向甲方购买襄水东路XXX号X幢X单元XXX室，该商品房建筑面积暂测为99.79平方米，单价为每平方米3600元，总金额为359244元。自签约日起三日内一次性付全部价款。出卖人须于2018年9月1日前将该房产及相关证明交付买受人。出卖人逾期交付商品房，解除合同，出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的1‰向买受人支付违约金。本合同共三页，合同前两页的背面无文字，在合同第三页的背面中部唐文静书签写“担保人：唐文静”，此外无其他字迹。合同签订之日，马素珍支付房款100000元，2018年2月13日给付239244元。 2019年1月30日，海天置业公司出具承诺书：全椒县海天一色小区对马素珍、黄骏（另案购房人）支付房款柒拾万元整，公司承诺在2019年8月底前交付商品房，如期不能兑现公司偿还马素珍、黄骏本金及利息一次性付清。 本院认为：案涉商品房至今未取得商品房预售证明，因此马素珍与海天置业公司签订的《商品房买卖销售合同》依法应属无效。海天置业公司因无效行为取得马素珍的购房款339244元应予以返还。海天置业公司作为房地产开发企业，明知自己建设的商品房未取得销售证明，仍然与马素珍签订合同，对此存在过错，应承担合同无效给马素珍造成的相应损失。马素珍虽未能提供造成损失证据，但海天置业公司占用马素珍房款的利息损失是客观存在的，且海天置业公司也承诺不能交付房屋愿意返还本金和利息，此利息损失本院以海天置业公司占用马素珍的购房款339244元为基数自2018年2月14日起至款项实际返还之日止按年利率6%计付。马素珍主张按年利率24%计算缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》规定，保证合同应包括被保证主债权种类、数额；保证担保的范围、债务人履行债务的期限。案涉合同是双务合同，合同签订日，双方义务均未履行完毕，唐文静在没有文字的背面书写“担保人：唐文静”，担保的主债务种类、数额、期限、范围等均没有约定，没有担保内容，马素珍也不能提供其他证据证明与唐文静之间形成担保合意，因此马素珍主张唐文静是海天置业公司债务担保人，请求唐文静对海天置业公司应返还的房款及损失承担连带责任，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、原告马素珍与被告全椒县海天置业有限公司签订的《商品房销售合同》无效； 二、被告全椒县海天置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马素珍购房款339244元及损失（以339244元为基数按年利率6%自2018年2月14日起至清偿之日止计付）。 三、驳回原告马素珍其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序审理减半收取4444.50元，由被告全椒县海天置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈卫民 二〇二〇年三月三十日 书记员  何 伟 附注法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十五条保证合同应当包括以下内容： （一）被保证的主债权种类、数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）保证的方式； （四）保证担保的范围； （五）保证的期间； （六）双方认为需要约定的其他事项。 保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。