江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8123号上诉人(原审被告、反诉原告）：南京越诚置业有限公司，住所地江苏省南京市江宁开发区将军大道9号。法定代表人：范金秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，江苏正大求实律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦庚，男，1990年8月11日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：秦晨，江苏衡鼎律师事务所律师。原审被告：范金秀，女，1991年12月10日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：张云，江苏正大求实律师事务所律师。原审第三人：陈丹丹，女，1991年2月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人南京越诚置业有限公司（以下简称越诚公司）因与被上诉人秦庚、原审被告范金秀、原审第三人陈丹丹房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初8185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越诚公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回秦庚的原审本诉请求，支持越诚公司一审全部反诉请求。二、本案诉讼费用由秦庚承担。事实与理由：一、秦庚未按约定缴纳房屋租赁费、物业管理费、垃圾清运费、水费，并且擅自停业单次超过7天，累计超过15天，达到了上诉人行使合同解除权的条件。双方于2017年11月6日签订的《房屋租赁经营合同》合法有效，受法律保护。合同签订后，被上诉人只向上诉人缴纳了50000元费用，并没有按照合同约定缴纳全部费用。二、秦庚和第三人在本案庭审过程中存在虚假陈述情形。在庭审中，秦庚陈述其通过第三人向越诚公司缴纳租赁费用。事实上其缴纳的是和第三人之间的转租费，秦庚当时与越诚公司之间根本没有合同关系，越诚公司对第三人的转租行为根本不知情，否则秦庚大可直接向越诚公司支付租赁费用，何必还要通过第三人。第三人陈丹丹通过其代理人向法庭陈述称，第三人是一次性向越诚公司缴纳了整整一年的租赁费用46万元。但是通过后来提供的三张收据以及双方签订的合同来看，第三人一年的租赁费用是720050元，而不是46万元，并且第三人也只向越诚公司缴纳了半年的租赁费用，缴费金额也不是其所说的46万元。秦庚答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、案涉店铺地理位置优越，客流量较大，结合一审秦庚提交的案涉店铺的营收情况，可以看出该店铺经营情况较好,盈利能力也较强，秦庚没有理由关门歇业。案涉店铺停业系停电、网络问题等原因造成，并非秦庚擅自停业，且越诚公司并未提供任何的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、即便存在停业情形，越诚公司也无权行使解除权。双方合同约定，未经甲方及越诚公司书面同意擅自停业，连续超过7天或1年内累计停止营业超过15天，越诚公司有权解除合同。秦庚延迟支付租金只是瑕疵履行，并不符合合同约定的解除条件。首先，案涉店铺系被上诉人从陈丹丹处转租而来，越诚公司在一审中提起的反诉状中的自认，已证明了秦庚已经足额支付越诚公司首期租金、物业费、垃圾费及保证金等。根据2017年10月6日签订的房屋租赁经营合同约定，以及2017年11月3日第三人陈丹丹共计支付23万的转账记录，以及秦庚按越诚公司要求补齐5万元的差额的情况，均可以证明秦庚已向第三人陈丹丹足额支付了相关款项，第三人陈丹丹已将相关款项支付给越诚公司。秦庚营业至今，越诚公司从未以秦庚第一期租金未交为由要求解除合同。其次，秦庚已经支付了第一期租金至2018年5月5日到期，根据合同约定，秦庚的下一期租金支付区间为2018年4月29日至2018年5月13日。越诚公司多次找到秦庚，要求秦庚连同案涉店铺107-1后半号商铺一同承租，但秦庚未予同意，秦庚延迟支付租金的行为仅仅构成瑕疵履行，并未满足合同约定的解除条件。越诚公司擅自拆除店铺的行为造成案涉租赁合同无法继续履行，已经构成根本违约，越诚公司应向秦庚承担违约责任。秦庚在2017年10月份与陈丹丹签订转租合同时看到了关于同意陈丹丹将案涉店铺进行转租的知情同意书，越诚公司是明知且同意陈丹丹将案涉房屋进行转租。越诚公司主张其与第三人陈丹丹约定的租金系72万元每年，秦庚对此并不知情。秦庚只承租了案涉店铺的前面一部分，秦庚与陈丹丹约定租金460000元/年符合常理。范金秀同意越诚公司的意见。陈丹丹向本院出具书面说明表示：陈丹丹于2017年5月接下了越诚汇铺子经营苗小坛，于2017年11月转给秦庚经营，11月份把房租转给了赖义宁用于下半年房租费，之所以把房租转给赖义宁是因为当时招商的总负责人是赖义宁，而且赖义宁是范金秀的丈夫。秦庚向一审法院起诉请求：1.判令解除秦庚与越诚公司签订的房屋租赁经营合同；2.判令越诚公司立即退还秦庚押金42500元；3.判令越诚公司赔偿秦庚损失35万元；4.判令范金秀对越诚公司的上述债务承担连带责任；5.本案的诉讼费由越诚公司承担。越诚公司向一审法院反诉请求：1.判令确认双方于2017年11月6日签订的《房屋租赁经营合同》于2018年5月5日解除；2.判令秦庚向越诚公司支付违约金85000元；3.本案诉讼费用由秦庚承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，越诚公司（甲方）与第三人陈丹丹（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定越诚公司将位于南京市江宁区铺位房屋出租给乙方作为商业使用，双方一致确认租赁房屋的租赁面积为101平方米，该租赁房屋仅限于餐饮，经营品牌为苗小坛，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止；租金为：第一期2017年5月1日至2017年10月30日，租金355000元、物业费2525元、垃圾费2500元，合计360025元；第二期2017年11月1日至2018年4月30日，租金355000元、物业费2525元、垃圾费2500元，合计360025元。；乙方须于签订本合同的同时，向甲方缴纳59167元，相当于首期一个月租金，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；未经甲方书面同意，乙方擅自将承租房屋全部或部分予以转租，转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营，以及对所租房屋（含使用权）及其装修安装的设备、设施向第三方提供任何性质的抵押、质押或对第三方提供担保等，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同。2017年10月22日，陈丹丹（甲方）与秦庚（乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定陈丹丹将其承租的托乐嘉街区109号楼层107-1前半号铺位转租给秦庚，房屋面积为70平方米，租赁期限自2017年10月22日至2020年4月21日；租金每年为460000元，租金按6个月为一个支付期，提前五天付款，另附押金38333元先支付后使用；首期租金支付时间为本合同签订之日，付款方式半年付，金额为230000元，租金按每年百分之五递增，物业费为3500元/年，垃圾费为3456元/年，每半年支付；乙方须于签订本合同的同时，向甲方交纳38333元，相当于首期一个月租金作为乙方履行本合同各项条款的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方。同日，陈丹丹（甲方）与秦庚（乙方）签订苗小坛托乐嘉店经营转让合同一份，约定甲方自愿将座落在南京托乐嘉苗小坛转让给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要店铺整体装修包括餐桌餐椅、厨房设备等设施（不包括剩余菜品物料）；甲方转让给乙方的总金额为40万元（不包括加盟的2万元保证金，2万元保证金3年后无违法和伤害到苗小坛牌子的任何事宜即可退还）；乙方在支付40万元转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利，乙方在付清转让价款的当天，即正式取得苗小坛托乐嘉承租权及相关设施的所有权和使用权。当日，陈丹丹出具两份收据，内容分别为：1.陈丹丹于2017年10月22日收到秦庚店铺（苗小坛托乐嘉店）转让费用42万元；2.陈丹丹于2017年10月22日收到秦庚租赁金（位于江宁开发区将军大道9号109幢门面）半年房租230000元和门面租赁押金38333元和物业、垃圾费6965元。2017年11月6日，越诚公司与秦庚签订《房屋租赁经营合同》一份，约定越诚公司将位于南京市江宁区前半号铺位）房屋出租给乙方作为商业使用，该租赁房屋仅限于经营餐饮，品牌为苗小坛；租赁期限自2017年11月6日起至2020年11月5日止，甲方于2017年11月6日将案涉房屋交付给乙方；第一期2017年11月6日至2018年5月5日，租金为255000元、物业费1500元、垃圾费1000元，合计257500元；第二期2018年5月6日至2018年11月5日，租金为255000元、物业费1500元、垃圾费1000元，合计257500元；第三期2018年11月6日至2019年5月5日，租金为267750元、物业费1500元、垃圾费1000元，合计270250元；租金按6个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为255000元，实际支付为季度支付；以后乙方必须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金；乙方须于签订本合同同时，向甲方交纳42500元（此处备注原押金38333元，并加盖了越诚公司法人范金秀印），相当于首期一个月租金，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方，如遇房租调整，则保证金须根据调整后的一个月房租进行补足；物业管理费3000元和房租同期支付，首期物业管理费的支付时间为本合同签订之日；垃圾费为2000元，以后乙方必须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期物业管理费和垃圾费，甲方在收到物业管理费后应开具收据给乙方；乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日或未经甲方书面同意，擅自停止营业连续超过7天或一年内累计停止营业超过15天，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同；如乙方逾期向甲方支付本合同项下任何款项，甲方除可依据本合同第十条规定提前解除合同外，还可以采取下列一项或多项措施：（1）要求乙方就迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收；（2）乙方拖欠租金、保证金、水、电或物业管理费的，在甲方向其发出付款通知书后3日内，乙方仍未缴付的，甲方有权采取停水、停电的措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金、物业管理费的权利。甲方对乙方因此而蒙受的损失不承担任何责任；因乙方违约导致本合同解除的，根据乙方实际使用天数计算租金、物业费、水电费，并以合同解除当月租金的2倍为标准向甲方支付违约金，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方还应以合同解除当月租金的4倍为标准向甲方赔偿租赁房屋闲置期的损失。签订上述协议后，秦庚承租案涉商铺实际经营，并向越诚公司支付了款项50000元。2018年5月5日，越诚公司向秦庚发送短信通知：“秦总，你好，由于你在约定时间内未缴纳房租，且未经我公司同意擅自停业，已严重违反合同约定。现通知你，正式解除我公司与你签订的租赁合同，明天十点来我公司，清空物品，向我公司交还房屋，否则我公司将按合同约定自行清理”。秦庚未作出回复。随后几天，越诚公司自行对案涉商铺进行了清理。审理中，秦庚表示店铺内的桌椅等设施、设备系根据苗小坛公司的要求进行购买添置的，具有一定的特定性，现越诚公司擅自违约解除合同，且其也因此事不再从事餐饮行业的经营，上述设施、设备已丧失其使用价值，其不同意接收，要求越诚公司折价补偿。关于双方争议的违约问题，越诚公司陈述因秦庚存在严重的违约行为，其依法解除了与秦庚签订的租赁协议，秦庚的违约事实如下：1、签订协议后，秦庚仅向其支付了款项50000元，未足额支付第一期的租金、管理费等费用，亦未按期支付第二期的费用；2、秦庚拖欠了2018年3月中旬至4月底的水费373.5元；3、秦庚未按合同约定向其公司申报而擅自停业，第一次停业自2018年2月13日至2018年3月24日，第二次停业自2018年4月28日至2018年5月6日。秦庚质证后认为越诚公司在合同约定的解除条件尚未成就的情况下，单方解除租赁合同并擅自将案涉店铺进行拆除，导致其不能继续经营，构成根本违约，针对越诚公司主张的违约问题，其质证如下：1、其与陈丹丹签订的合同约定的年租金为46万元，其已通过陈丹丹将包括上述租金在内的第一期的费用全部支付给了越诚公司，因越诚公司要求将年租金等费用提高，故其与越诚公司于2017年11月6日签订了租赁协议，并向越诚公司支付了差额部分的费用50000元；2、对欠付水费的事实不认可；3、在经营过程中，因物业对其商铺断水断电，其商铺自2018年5月2日起未再经营，但不存在越诚公司所陈述的擅自长期停业的情形。另查明，经调查，苗小坛加盟店的装修硬装部分系由总部提供图纸，然后由各家店自行找装修公司按图纸装修，硬装标准大约在1000元/平方米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。越诚公司与秦庚于2017年11月6日签订的《房屋租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实履行。本案中，合同约定了“租金先支付后使用”、“首期租金支付时间为本合同签订之日”、“物业管理费和房租同期支付，首期物业管理费的支付时间为本合同签订之日”、“乙方须于签订本合同的同时，向甲方缴纳42500元（该处备注原押金38333元并加盖了法人印章）”等内容，而秦庚关于其已向越诚公司支付了包括押金在内的第一期全部费用的陈述与《房屋租赁经营合同》中有关租金、押金等费用的支付时间和方式的约定相对应，且越诚公司在反诉状中已认可秦庚向其公司支付了首期的租金、物业费、垃圾费等费用，故一审法院对越诚公司主张的秦庚未足额支付第一期费用的意见不予采信。另合同明确约定“乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日或未经甲方书面同意，擅自停止营业连续超过7天或一年内累计停止营业超过15天，视为乙方单方面违约，甲方有权单方面以书面通知的形式解除合同”，秦庚未于2018年4月28日前按时支付第二期的租金、物业费等费用，且自2018年5月2日起停止营业，违反了合同的约定，但至2018年5月5日，合同约定的解除条件并未成就，越诚公司于2018年5月5日以秦庚未按时缴纳房租、擅自停业为由向秦庚发送信息要求解除双方签订的租赁合同且随后几天清空了案涉商铺，违反了合同约定，属于违法解除，故对越诚公司要求确认双方签订的《房屋租赁经营合同》已于2018年5月5日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。秦庚在履约过程中，存在逾期支付第二期费用以及擅自停业的情形，参照合同有关规定，一审法院认定秦庚向越诚公司支付违约金10000元。现案涉商铺已经清理，租赁合同已无法继续履行，秦庚要求解除其与越诚公司签订的房屋租赁经营合同并退还押金42500元，符合法律规定，一审法院予以支持。据调查，苗小坛店铺的硬装标准大约在1000元/平方米，案涉商铺的面积约70平方米，考虑房屋装修折旧，越诚公司应赔偿秦庚店铺装修损失60000元。秦庚拒绝接收案涉店铺中被移走的设施、设备等可移动物品，要求越诚公司折价补偿，于法无据，一审法院不予支持。另结合案涉商铺的经营情况及合同解除的情形，一审法院依法酌定越诚公司赔偿秦庚3个月的可得利益损失50000元。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。范金秀系越诚公司的法定代表人，其代表越诚公司与秦庚签订了案涉租赁合同，秦庚要求范金秀对越诚公司的债务承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除秦庚与南京越诚置业有限公司于2017年11月6日签订的房屋租赁经营合同；二、南京越诚置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还秦庚押金42500元，并向秦庚赔偿损失110000元；三、秦庚于判决发生法律效力之日起十日内向南京越诚置业有限公司支付违约金10000元；四、驳回秦庚的其他诉讼请求；五、驳回南京越诚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费31070元，由秦庚负担5000元，由越诚公司负担26070元；一审反诉案件受理费8926元，由越诚公司负担8800元，由秦庚负担126元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审还查明，陈丹丹在2017年11月3日、11月4日分数次向赖义宁通过微信、支付宝、招商银行、中国银行合计转账230000元。一审中，陈丹丹提交了说明复印件一份，时间为2017年11月11日，内容为：陈丹丹承租越诚汇107-1房屋于2017年11月11日退还给越诚汇，所退押金16000元整自今日退于陈丹丹，无任何瓜葛，就此说明。在该说明上由陈丹丹，赖义宁签字并签写了时间2017.11.11，越诚公司加盖了公章。一审中，越诚公司陈述，越诚公司与陈丹丹的合同因陈丹丹单方违约于2017年11月6日前终止，所以后来越诚公司给陈丹丹出具了一份说明，该说明是双方协商后对情况的确认，押金16000元已与退还陈丹丹，越诚公司尊重说明的内容，双方再无任何瓜葛。一审中，越诚公司在反诉状中主张，2017年11月6日越诚公司与秦庚签订《房屋租赁经营合同》，约定将将军大道9号托乐嘉街区109号楼107-1号前半铺位租赁给秦庚经营苗小坛餐饮品牌。签订合同后，秦庚向越诚公司支付了首期租金225000元、物业费1500元、垃圾费1000元，合计257500元，越诚公司也向秦庚交付了租赁房屋。二审中，越诚公司认可赖义宁为越诚公司提供招商信息。以上事实，有反诉状、说明、转账记录，当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为：越诚公司是否违约及承担违约责任。本院认为，诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。根据越诚公司一审反诉状中记载，越诚公司已认可秦庚已向越诚公司支付了首期租金225000元、物业费1500元、垃圾费1000元，合计257500元，越诚公司也向秦庚交付了租赁房屋。越诚公司已经自认收取了秦庚相应的首期租金、物业费、垃圾费等费用，其现主张秦庚只缴纳了5万元，而从未缴纳过租金，实为对其自认的反言。越诚公司已于2017年11月11日向陈丹丹出具了说明，而该说明中由赖义宁签字，越诚公司加盖公章，加之越诚公司认可赖义宁为越诚公司提供招商信息，陈丹丹根据由赖义宁签字并由越诚公司加盖公章的说明，有理由相信赖义宁可以代表越诚公司。陈丹丹已在2017年11月3日和11月4日向赖义宁转账230000元，陈丹丹也已明确表示该费用为其代秦庚交的下半年租金，结合越诚公司在本案反诉状中的自认以及秦庚之后还向越诚公司支付了50000元，一审法院认定秦庚已经足额缴纳第一期租金，并无不当。秦庚未按约及时向越诚公司支付第二期租金，存在违约行为，但越诚公司于2018年5月5日即通知秦庚解除合同，并随后清空房屋，并不符合合同约定的解除权行使条件，为根本违约。一审法院根据双方的违约情形，判决越诚公司、秦庚各自承担相应的违约责任，并无不当。越诚公司的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，越诚公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39996元，由南京越诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  孙雪松