重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初13029号 原告：王建军，男，1976年12月15日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：况兰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张更明，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆市中庆房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区中庆花园33-36号，统一社会信用代码91500101621171080F。 法定代表人：吴济林，执行董事。 被告：重庆市万州区如美物业有限公司，住所地重庆市万州区白岩路53号1-1001，统一社会信用代码915001012876208637。 法定代表人：崔建华，总经理。 原告王建军与被告重庆市中庆房地产开发有限公司（以下简称中庆公司）、重庆市万州区如美物业有限公司（以下简称如美公司）买卖合同纠纷一案，本案于2019年9月18日立案后，依法由审判员和小彬与人民陪审员魏太明、涂启万组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人况兰到庭参加诉讼。被告中庆公司、被告如美公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王建军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即为原告办理所购车位的过户登记；2.判令二被告支付原告违约金（其中：307号车位以280000元为基数，从2018年6月3日起参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算至办理过户登记为止；255号车位以204000元为基数，从2018年1月31日起按每日万分之一标准计算至办理过户登记为止）；3.由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月2日，原告与二被告签订《中庆·财茂广场停车位认购协议》及《补充协议》，协议约定原告以280000元的价格向二被告购买中庆财茂广场×层×号的车位一个，建筑面积35.56平方米。自协议签订后，该车位拟于2015年6月2日前交付给原告使用，物业管理费用由原告自行缴纳。按照协议约定，二被告应当在2018年6月2日前为原告办理车位所有权证，在此期间为认购期。在认购期内，因原告所购车位将延期签约和办证，被告每年向原告支付延期办证违约金。违约金每年支付一次，共计支付三年，第一年于2016年6月2日支付23000元，第二年于2017年6月2日支付23000元，第三年于2018年6月2日支付23000元。双方特别约定，本认购协议签订至《商品房买卖合同》时间届满前，被告每年应按约定方式支付乙方的延期办证违约金，否则，逾期每日将承担按已缴纳车位总价款万分之一的违约罚金。合同签订后，原告按约交清了280000元车位款，被告也将车位交付原告。之后，二被告仅支付了23000元违约金。 2015年11月30日，原告与二被告签订《中庆·财茂广场停车位买卖合同》，约定原告以260000元的价格向二被告购买中庆财茂广场×层×号的车位一个，建筑面积32.84平方米。合同还约定二被告应在原告付清全部车位款后3日内将车位交付给原告，二被告应从本合同签订之日起在一年内代为原告办理好《房屋产权证》，并保证该车位没有债权债务纠纷。如因被告责任导致逾期不能办理好产权证的，逾期在90日内的按约定时间到达后开始计算，被告按日向原告支付已付车位款万分之一的违约金，逾期90日后，原告有权解除合同，被告应在解除通知到达之日起30日内退还原告车位款及利息，并按已付款千分之一向原告支付违约金。如原告需要继续履行的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付车位款万分之一的违约金直至办理好产权证为止。合同签订后，原告与被告中庆公司协商一致将×号车位的价款优惠56000元，并用被告应支付给原告另两个车位（×、×）的违约金共计94000元抵作车位款，然后原告于2018年1月30日再支付给被告110000元，付清了×号车位的价款，被告也将车位交付给了原告。二被告至今没有为原告办理车位产权证，原告多次找二被告要求办证，但二被告一直未履行办证义务。 被告中庆公司及被告如美公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年6月2日，原告王建军（乙方）与被告中庆公司、如美公司（甲方）签订《中庆〮财茂广场停车位认购协议》及《补充协议》，该协议约定如下主要内容：1.乙方自愿认购甲方位于重庆市万州区×层×号车位，建筑面积35.56平方米，套内建筑面积16.32平方米，车位总价款280000元（大写：贰拾捌万元整）；2.自协议签订后，该车位拟于2015年6月2日前交付乙方使用，物业管理费用由乙方自行承担，具体标准以前期物业管理协议为准；3.在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本认购协议自行终止。4.因目前乙方认购的车位总证已办理，待完善相关手续后即可办理分户小证。经甲、乙双方一致商议后共同约定本车位小证办理时间约定为2018年6月2日前；5.在认购期间甲、乙双方自愿约定，因本协议乙方所购车位将延期签约和办证，甲方每年应向乙方支付延期办证违约金。认购期间延期办证违约金的支付按年计算，每年支付一次。自购买之日起次月1日开始计算，共计支付三年。其中第一年于2016年6月2日支付金额23000元，第二年于2017年6月2日支付金额23000元，第三年于2018年6月2日支付金额23000元。支付方式为支付到乙方指定的银行账户；6.双方特别约定，本认购协议签订至正式签订《商品房买卖合同》时间届满前，甲方每年应按约定方式支付乙方的延期违约金，否则逾期每日将承担按已缴车位总价款的万分之一的违约罚金。原告分别于2015年6月2日、6月17日向被告中庆公司缴纳260000元及20000元，被告中庆公司出具收据两份。 2015年11月30日，原告王建军（乙方）与被告中庆公司、如美公司（甲方）签订《中庆〮财茂广场停车位买卖合同》，主要约定如下内容：1.乙方自愿认购甲方位于重庆市万州区×层×号车位，建筑面积32.84平方米，套内建筑面积15.07平方米，车位总价款260000元（大写：贰拾陆万元整）；2.甲方应在乙方付清车位款项后3日内将车位交付给乙方。二被告应从本合同签订之日起在一年内代为原告办理好《房屋产权证》。如因甲方责任导致逾期不能办理好产权证的，逾期在90日内的按约定时间到达后开始计算，甲方按日向乙方支付已付车位款万分之一的违约金，逾期90日后，乙方有权解除合同，甲方应在解除通知到达之日起30日内退还乙方车位款及利息，并按已付款千分之一向乙方支付违约金。如乙方需要继续履行的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付车位款万分之一的违约金直至办理好产权证为止。2018年1月30日，原告向被告中庆公司支付车位款110000元，被告出具收据一张。 另查明，合同签订后，二被告即将协议约定的车位交付给原告使用；二被告已办理万州区×号的初始产权登记证（×房地证×字第×号），但至今未给原告办理所购车位产权的转移登记手续；被告中庆公司按照补充协议约定向原告支付了×号车位第一期的违约金23000元；原告妻子吴文佳向二被告购买×号车位（另案处理），根据协议约定，被告应分别于2017年6月2日及2018年6月2日给付吴文佳的违约金各24000元一直未支付；2019年8月7日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01执恢45号公告，拟对包括案涉车库在内的建筑物予以评估拍卖。 以上事实有原告提交的户口页、结婚证、《中庆〮财茂广场停车位买卖合同》、《补充协议》、《中庆〮财茂广场停车位认购协议》、车位款收据、物管费收据、《公告》及本院调取的《档案查询结果》等书面证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告分别于2015年6月2日及11月30日签订《中庆〮财茂广场停车位认购协议》、《补充协议》及《中庆〮财茂广场停车位买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照协议约定全面履行合同义务。原告履行付款义务后，二被告的合同义务不仅是履行车位交付义务，还应按照协议约定期限履行协助办理产权转移登记的义务。二被告在已经取得案涉车位的初始产权登记证，具备分户登记的条件情况下，而拒不协助原告办理产权转移登记的合同义务，其行为构成违约，应承担继续履行合同并支付违约金的法律责任。因案涉房屋被法院查封，暂不具备过户条件，被告应在法律障碍消除后立即协助原告办理所购车位的产权登记手续。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于×号车位，因双方未明确约定逾期办证违约金，原告主张按照年利率5%计算逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。对于×号车位的款项，因被告在×号车位及×号车位（另案处理）的《补充协议》中约定的违约金未向原告足额支付，原告享有到期债权的抵销权，有权将被告未付违约金冲抵车位款，故截止2018年1月30日，原告已履行的付款金额为157000元（110000元+23000元+24000元），2018年6月2日之后，原告实付金额应为204000元。逾期办证违约金的计算方法在合同中有明确约定，故应由被告按付款金额的日万分之一的标准向原告支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市中庆房地产开发有限公司、重庆市万州区如美物业有限公司在完全解除查封、抵押等法律障碍的前提下，协助原告王建军办理重庆市万州区×层×号车位及×号车位的不动产产权转移登记手续。 二、被告重庆市中庆房地产开发有限公司、重庆市万州区如美物业有限公司在判决生效后五日内向原告王建军支付×号车位的逾期办证违约金（以280000元为基数，自2018年6月3日起，按照年利率5%计算至不动产权转移登记办理完毕之日止）。 三、被告重庆市中庆房地产开发有限公司、重庆市万州区如美物业有限公司在判决生效后五日内向原告王建军支付×号车位的逾期办证违约金。（以157000元为基数，自2018年1月31日起，按日万分之一计算至2018年6月1日止；另自2018年6月2日起，以204000元为基数，按日万分之一计算至不动产权转移登记办理完毕之日止。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费528元，由被告重庆市中庆房地产开发有限公司、重庆市万州区如美物业有限公司共同负担。此款原告已垫付，二被告负担之金额，由其迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  和小彬 人民陪审员  魏太明 人民陪审员  涂启万 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  宫 婷