贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初301号原告：熊图辉，男，1978年7月7日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：穆贵煜，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。被告：兴义市可盛房地产经纪有限公司，住所地：贵州省黔西南州兴义市桔山街道办事处桔丰路13号。法定代表人：谢兵，系该公司执行董事兼总经理。原告熊图辉与被告兴义市可盛房地产经纪有限公司（以下简称“可盛公司”）合同纠纷一案，本院2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告熊图辉及其委托诉讼代理人穆贵煜，被告可盛公司法定代表人谢兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊图辉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告退还原告意向金30000元；2、请求法院判决被告支付原告利息450元（利息按年利率6%自2019年06月24日计算至2019年09月24日），之后的利息以为还款项为基数，按年利率6%自2019年09月25日计算至被告实际清偿完毕之日止；3、本案诉讼费由被告方承担。事实及理由：2019年6月19日，原被告协商一致，签订《土地意向定金协议》，约定如下内容：一、被告介绍原告购买位于兴义市果树农场安置区20××72号地块（建筑面积319.50平方米，价格为1900666元）；二、被告预收原告意向定金30000元；三、若被告在2019年06月24日未能与该地块卖家就土地面积、价款等条件达成一致协议，被告应返还原告意向定金30000元。协议达成后，原告履行了向被告支付30000元意向定金的义务，但被告未按协议履行其义务，在与地块卖家洽谈过程中，未能就地块上修建房屋楼层数等事项磋商一致，至原告与地块卖家未能签订地块买卖协议，本次居间服务失败。后原告多次要求被告退还意向金30000元，但被告均以各种理由拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的法律规定，因被告原因至本次居间服务未成功的，被告应退还原告意向定金30000元。基于上述理由和事实，原告根据我国《民事诉讼法》相关规定，诉致贵院，望判如所请。被告可盛公司辩称，原告所起诉的经过属实，而我方已收到原告意向定金30000元。双方签订的《土地意向金协议》约定清楚，我方不应该退回。我方属于中间方，且我方与卖方签订了《土地交易委托协议》并转账给卖方10000元定金，现在卖方找我方履行双方《土地交易委托协议》。故，我方不同意退还意向定金30000元。本案争议焦点是：熊图辉的诉请应否得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月19日，熊图辉作为买方，可盛公司作为中介方签订《土地意向定金协议》，协议约定：一、买方通过可盛公司介绍对位于兴义市果树农场安置区（土地证号：20××72号）房屋（以下简称“该土地”）；该土地地址以土地证为准，若有差异时，双方同意再做修改，并同意不以此作为取消之理由；有购买意向，向买方委托中介方向该土地业主发出下述不可撤销的购买邀约：1、该土地建筑面积319.5平方米（土地证为准，若实际面积有差异不大时双方协商）；2、该土地业主委托价为1900666元整，买方同意以1900666元购买该土地；3、买方认购付款方式为全款；4、该土地是以现状售予买方，而买方曾被邀请检查或已检查或已授权代表其检查该土地，丙方收到该土地意向定金后落实土地的产权状况，土改土地产权清晰、属实；5、今收到意向定金30000元；二、若中介方在2019年6月24日前未能与该土地业主就以上邀约条件达成协议，则中介方代为保管的意向金全额退还给买方，如卖方同意买方要求，意向定金自动转为定金；三、一旦该土地业主同意上述购买邀约内容，并承诺以上述或低于上述土地价出售该土地，买方即认成交，中介方即将该意向金转交该土地业主作为认购的定金（注：中介方保留10000元作为后期水、电、物业费等过户结清押金）；四、若中介方就上述邀约条件取得该土地业主承诺后，如买方违约不买则该土地业主有权不退还已收取定金并另行出售该土地，而买方应向中介方支付上述要约价2%金额为违约金，对此，买方无异议；五、买方承诺与该土地业主私下交易的，则买方仍需向中介方支付上述要约房价3%的金额作为违约金，对此，买方无异议。同日，熊图辉通过银行转账方式向可盛公司支付土地意向金30000元，可盛公司向熊图辉出具收据一张，收据载明：今收到熊图辉交来购买兴义市果蔬农场安置区土地号为20××72号意向定金30000元。后熊图辉未能与案外人樊波、余成慧就案涉土地使用权的转让达成一致意见并签订土地转让合同，熊图辉要求可盛公司退还土地意向金未果，诉至本院。另，1.可盛公司依法于2019年6月3日注册成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围有房地产中介服务，商品房销售，二手车销售。2.2009年7月3日，兴义市国土资源局颁发兴市国土让字［2009］15号《市国土资源局关于余成慧等5户使用国有建设用地的批复》，同意将20××07-2号319.5㎡国有建设用地使用权出让给余成慧做综合用地。后兴义市国土资源局作为出让人，余成慧作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：本合同项下出让宗地编号为20××07-2，宗地总面积为319.5㎡，宗地坐落于兴义市果树农场安置区宗地用途为其他住房用地；出让人同意在2009年11月22日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为415250元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物构筑物及其附属设施的，应符合市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中建筑限高24米,建筑容积率不高于2.4。3.2019年6月12日、2019年6月19日，熊图辉两次与可盛公司员工就案涉土地的买卖事宜进行电话沟通时，可盛公司员工告知：1、根据规划，案涉土地建筑物限高24米，在24米范围内可自行决定修建建筑物的高度；2、熊图辉（买方）需支付意向定金到可盛公司，可盛公司支付10000元定金给卖方后，由卖方提供土地产权的相关证件，并由可盛公司对土地的产权进行查询，查询后如果案涉土地不能修建24米的房屋或者土地有什么问题，可盛公司支付给卖方的定金需退还可盛公司，可盛公司将熊图辉支付的意向定金退还熊图辉；3.可盛公司的费用由熊图辉在过户完成（变更登记）后支付一半，可盛公司将产权手续给熊图辉后，熊图辉支付剩余款项。4.2019年6月22日，余成慧、樊波作为甲方，可盛公司作为乙方签订《土地交易委托协议》，协议约定：甲方在兴义市果树农场安置区宗土地，地号：20××07-2＃，面积为319.5㎡，土地使用证为201XXXX，双方达成以下协议：乙方于2019年6月22日支付诚意金10000元给甲方，在2019年6月30日之前甲方将上述宗地的交易处置权委托乙方，在此期间，甲方不得自行交易或另行委托他人交易，如约定期间，乙方不能找到买家，则甲方退还乙方的诚意金；甲方委托价格为甲方净收191万元，甲方不再出任何费用。樊波在该协议上签字，可盛公司在该协议上加盖公司印章。同日，可盛公司向樊波支付了购买兴义市果树农场安置区2009007-2＃土地定金10000元。5.2020年3月6日，贵州省兴义市自然资源局出具《关于2009007-2（实为20××07-2）号宗地用地指标情况的复函》，该函件载明：“该宗地位于兴义市桔山街道办事处果树农场安置区，合同中明确的规划条件为：主体建筑物性质为住宅，建筑容积率不高于2.4，建筑限高24米，即该宗地在修建时，容积率不得高于2.4，且建筑高度不得超过24米。”6.案外人樊波与余成慧系夫妻关系。上述事实，有当事人的陈述，熊图辉提交的熊图辉身份证复印件1份、《土地意向定金协议》1份、银行转款凭证1张、收据1张、通话录音光盘2个（含纸质文档材料），可盛公司提交的营业执照、《土地交易委托协议》、收据、兴市国土让字［2009］15号文件、《国有建设用地使用权出让合同》、土地使用权证复印件各1份，本院依职权调取的《关于2009007-2（实为20××07-2）号宗地用地指标情况的复函》1份、樊波身份信息及户口信息打印件1份等证据在卷佐证，故作认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于熊图辉要求可盛公司退还30000元土地意向金的问题。首先，可盛公司与熊图辉在《土地意向定金协议》中约定“土地意向定金为30000元”，并在协议签订当日，熊图辉即按约定将土地意向定金交付给可盛公司，可盛公司对此亦予以认可，本院予以确认；同时，根据熊图辉与可盛公司签订的《土地意向定金协议》以及熊图辉与可盛公司员工的通话记录来看，案涉土地意向金是可盛公司代卖方收取，该款项性质为定金，并非居间服务费；其次，2019年6月22日，可盛公司已与案外人樊波、余成慧就案涉土地（宗地编号为20××07-2号）的土地交易达成委托协议，并代熊图辉向案外人樊波、余成慧支付了款项10000元，根据可盛公司与熊图辉在《土地意向定金协议》中约定“土地意向定金为30000元”、“若中介方在2019年6月24日前未能与该土地业主就以上邀约条件达成协议，则中介方代为保管的意向金全额退还给买方，如卖方同意买方要求，意向定金自动转为定金。”的约定，可盛公司代熊图辉向案外人樊波、余成慧支付的10000元应认定为定金；第三，案外人余成慧在取得案涉土地时，案涉土地的规划建筑物限制高度为24米，建筑容积率不高于2.4，虽熊图辉提出“买卖双方土地出让合同未能达成一致协议的原因为案涉土地仅能修建房屋2层”，但根据本院向兴义市自然资源局调取的《关于20××07-2号宗地用地指标情况的复函》来看，案涉土地并非熊图辉陈述只能修建2层房屋，而是在建筑容积率不高于2.4（建筑容积率又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比），且建筑高度不超过24米的情况下，土地使用权人可以自行决定修建房屋的高度，即案涉宗地在建筑面积766.8㎡（319.2㎡×2.4）、建筑高度24米的范围内，土地使用权人可根据需求自行决定修建房屋的层数，故对于熊图辉的陈述，本院不予采信。综上，虽可盛公司已代熊图辉向案外人樊波、余成慧支付土地转让定金10000元，但熊图辉与樊波、余成慧对案涉土地使用权的转让并未达成一致意见，故案涉土地并未实际进行转让，故根据定金罚则的规定，熊图辉无权要求可盛公司退还已代其支付给卖方樊波、余成慧的定金10000元，但其可要求可盛公司退还其代收的剩余款项20000元。故对于熊图辉要求可盛公司退还代收的土地意向金20000元的部分诉讼请求，本院予以支持。关于熊图辉要求按年利率6%支付利息（违约金）的问题。双方当事人仅约定可盛公司在2019年6月24日前未能与土地业主（卖方）达成协议时由可盛公司退还熊图辉土地意向金，但本案中可盛公司已于2019年6月22日就熊图辉委托的事项（发出土地使用权购买邀约，含土地建筑面积、价格等）与樊波、余成慧签订了《土地交易委托协议》，并代熊图辉向卖方支付了购买定金10000元，熊图辉并未提供证据证实其未能与樊波、余成慧就案涉土地的转让达成协议系可盛公司原因导致，根据举证规则，应由其承担举证不能的法律后果，故对于熊图辉要求可盛公司从2019年6月24日起按年利率6%支付利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限兴义市可盛房地产经纪有限公司在本判决生效后十五日内退还熊图辉土地意向定金20000元；二、驳回熊图辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，减半收取281元，由熊图辉负担81元，兴义市可盛房地产经纪有限公司负担200元（向熊图辉直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 员 郎太平二〇二〇年三月十一日法官助理 郝明翠书 记 员 曾光翠