鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初4884号原告：姚三芳，女，1985年12月18日出生，汉族，无固定职业，现住鹤壁市淇滨区。被告：鹤壁天华商贸有限公司，住所地鹤壁市淇滨区长江路北侧、兴鹤大街以东鹤壁银兴文化广场6层西第一间。法定代表人：周向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姚强旗，河南谦荣律师事务所律师。原告姚三芳与被告鹤壁天华商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚三芳及被告鹤壁天华商贸有限公司委托诉讼代理人张森、姚强旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚三芳向本院提出诉讼请求：依法判令鹤壁天华商贸有限公司返还其质保金10000元、一个月房租押金5500元、保证金3000元，三项合计18500元。事实与理由：2018年8月份，姚三芳与鹤壁天华商贸有限公司在银兴国际广场六楼营业部签订了房屋租赁合同，鹤壁天华商贸有限公司将银兴国际广场三楼40平方米左右门面租赁给姚三芳，月租金为5500元，姚三芳付了半年租金33000元，鹤壁天华商贸有限公司以需去总部盖章为由，未将合同给付姚三芳。租金到期后，姚三芳不再经营，找鹤壁天华商贸有限公司退质保金、房屋押金和撤场保证金未果，故诉至法院。鹤壁天华商贸有限公司辩称：1、姚三芳在约定一年的租赁期内，仅交纳了前半年租金，后半年租金至今未交。按照合同约定，姚三芳非因不可抗力原因提前终止合同，概不退还剩余租金、履约保证金及其他已交纳的费用；2、姚三芳于2019年5月17日才将租赁场地内的物品搬离，对占用期间的租金，其公司有权在其交纳的费用中予以扣除；3、姚三芳在合同未到期要求解除合同存在违约，已自动放弃履约保证金、押月租金及其他已交纳的费用，其向法院提起诉讼，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对姚三芳租赁鹤壁天华商贸有限公司商铺，该公司曾收取姚三芳质量保证金10000元、房租押金5500元、撤场保证金3000元共计18500元无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对鹤壁天华商贸有限公司提交的证据1、《鹤壁银兴国际广场天华商贸商铺租赁合同》，证明双方存在租赁商铺的事实；2、告知函。证明姚三芳在租赁期内未按时交纳下半年租金，其公司于2019年4月3日向姚三芳下达了交纳租金的通知；3、撤场申请表，证明姚三芳于2019年3月23日向其公司提出因个人原因放弃租赁权；4、《银兴国际广场供应商对帐汇总表》及物品交接清单。证明双方于2019年5月9日达成“合同未到期违约，所有押金、费用不退”一致书面意见。姚三芳对鹤壁天华商贸有限公司提交的证据1提出异议认为，虽合同尾部是其签名，但其签字时鹤壁天华商贸有限公司并未盖章，该公司以需到总部盖章为由至今未给其合同，其不清楚合同内容，亦无法认可合同内容；对证据2其未见过，无其签字，其未签字的情况下，鹤壁天华商贸有限公司无权处理其货物；证据3非其签字，其不认可；对证据4，其仅有之前的汇总表，并没有该份汇总表，表中“合同未到期违约撤场，所有押金、费用不退”系后添加内容，不予认可，且鹤壁天华商贸有限公司应让其本人签字，也应给其一份。本院认为，对鹤壁天华商贸有限公司提交的证据1，系书证，其来源形式合法，内容客观真实，对其证明效力，本院予以确认；对证据2，系鹤壁天华商贸有限公司单方制作，没有接收方签字，对其证明效力，本院不予确认；对证据3，经本庭询问，签字人“李某”在姚三芳店内负责送货、上货等。对撤场事实本院予以确认，对其他事实，姚三芳不予认可，本院不予确认；对证据4，仅能证明至姚三芳撤场时双方对物业费、电费等的对账汇总情况，对其他事实，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年8月29日，鹤壁天华商贸有限公司（甲方）与姚三芳（乙方）签订《鹤壁银兴国际广场天华商贸商铺租赁合同》，约定甲方将位于鹤壁市鹤煤大道中段银兴国际广场三层F3-16号商铺租赁给乙方经营，租赁期限为一年，自2018年8月30日至2019年8月29日止，乙方须在2018年9月29日前完成装修，装修期不收取乙方租金、物业费。乙方租赁商铺的经营范围为：经营类别为智能家居用品；品牌为EKO,租金标准为5500元/月（￥66000元/年），租金缴纳方式为半年交。租金缴纳时间：乙方应预先向甲方支付租金，即乙方在签订本合同时缴纳第一期租金叁万叁仟元整；然后在前一期租金期满提前15天向甲方支付下一期的租金。如若未按时缴纳租金，乙方应按日千分之五支付滞纳金，甲方并有权对商铺进行停业整顿处理，如超出15天则视为乙方根本违约，甲方有权从乙方质保金中直接扣除乙方租金及费用并有权单方面解除本协议，甲方有权处理商铺内所有物品，乙方质保金不予退还。该商铺的物业管理服务费标准为每月4元/㎡；自用电费标准为￥1元/度；质保金（为保证商品质量合格和服务规范达标而设置的保证金），在签订本合同时，乙方应向甲方支付质保金10000元；撤场保证金：商户进场时需要向甲方支付3000元，乙方在甲方规定时间内完成撤场并且将商铺恢复原貌，经甲方确认后乙方方可完成退场，并且将保证金退还给乙方；押月租金：商场进场时需要向甲方支付租赁该商铺一个月标准租金5500元，甲方在乙方撤场结算时将此押金一并结算。本合同一式叁份，其中甲方执贰份，乙方执壹份。合同签订当日，姚三芳向鹤壁天华商贸有限公司交纳质保金10000元、押月租金5500元、撤场保证金3000元，共计18500元，并交纳半年商铺租金33000元后即入驻涉案商铺。但鹤壁天华商贸有限公司并未将涉案合同交予姚三芳。营业过程中，鹤壁天华商贸有限公司以姚三芳租金到期为由，将姚三芳所租商铺进行停电，将其店内物品搬离别处，并将涉案商铺租与他人。2019年3月23日，姚三芳店内员工李某在撤场申请表上签字，退出商铺经营。经双方对账，截至2019年3月23日，姚三芳共欠鹤壁天华商贸有限公司物业费、电费等费用共计787.2元。2019年5月17日，姚三芳将鹤壁天华商贸有限公司放置于别处的店内物品让其店员李某清点后拉走。姚三芳请求鹤壁天华商贸有限公司返还其所交费用未果，故诉至法院。本院认为:鹤壁天华商贸有限公司与姚三芳签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中，租赁合同约定的租赁费为半年交付，庭审中双方认可有一个月装修期，且装修期不计取房租，故姚三芳所交纳的房租期限应自2018年9月30日起至2019年3月29日止。在姚三芳正常经营期间，鹤壁天华商贸有限公司对姚三芳所租店铺无故断电并将姚三芳店内物品搬离，将涉案店铺租赁与他人，单方解除合同，已构成违约。鹤壁天华商贸有限公司所收取姚三芳的各项费用，扣除姚三芳应支付的费用外，剩余部分应予退还。故对姚三芳请求鹤壁天华商贸有限公司退还其质保金、押月租金、撤场保证金共计18500元的诉讼请求，扣除姚三芳所欠鹤壁天华商贸有限公司的物业费、电费等共计787.2元，其合法部分17712.8元，本院予以支持。至于鹤壁天华商贸有限公司辩称：1、姚三芳未交下半年房租，提前终止合同，按合同约定，概不退还剩余租金。因双方在租赁合同中约定有一个月装修期，装修期不收取租金、物业费，姚三芳有理由认为其所交房租未到期，在姚三芳未收到所签订的“租赁合同”及鹤壁天华商贸有限公司下发的《告知函》的情况下，鹤壁天华商贸有限公司即采取断电、将姚三芳店内物品搬离并将涉案房屋租赁给他人的行为，构成先行违约，不能以此抗辩姚三芳系无故不交纳房租，对其该辩称理由，本院不予采纳；2、姚三芳于2019年5月17日搬离场地内物品，占用期间的房租应予扣除。因鹤壁天华商贸有限公司对姚三芳所租赁店铺于2019年3月23日前即已予以停电，而其又未能提供具体停电日期，故其该项理由，本院不予采纳；3、姚三芳已自动放弃其所交纳的各项费用的理由。对姚三芳店内员工李某在鹤壁天华商贸有限公司的供应商对账汇总表中的签字，双方仅是对姚三芳所欠的物业费、电费的结算，至于表中“合同未到期违约撤场，所有押金、费用不退”并非李某所签，本庭通知鹤壁天华商贸有限公司对合同是否给姚三芳、停电时间、对账汇总表中添加内容是何人书写及涉案房屋另行出租时间等进行核实，而该公司在本院通知期限内未提交核实情况，应承担对其不利的后果，对其该辩称理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、鹤壁天华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还姚三芳质保金、押月租金、保证金共计17712.8元；二、驳回姚三芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，由姚三芳负担11元，鹤壁天华商贸有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  霍璐婷二〇二〇年三月十一日书记员  马学芳