河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0691民初87号原告：李金平，男，1975年3月21日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层，统一社会信用代码：91130600728829655N。法定代表人：勾文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞玥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。原告李金平与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金平、被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人庞玥宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金平向本院提出诉讼请求：依法判令李金平与浩正方信房地产公司签订的商品房认购协议（商品房预售合同）无效，浩正方信房地产公司双倍返还购房定金575418并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月7日双方签订购房协议，李金平购买浩正方信房地产公司开发的渼澜湾1号楼1单元2902室房屋。协议签订当日李金平交了首付款287709元，浩正方信房地产公司出具收据一张。协议签订后，近三年渼澜湾项目无任何进展，并且渼澜湾项目土地审批手续实际为商业用地不具备开工条件，浩正方信房地产公司不能如期将房屋交给李金平。李金平找浩正方信房地产公司协商未果，根据法律规定浩正方信房地产公司应双倍返还李金平购房定金。浩正方信房地产公司辩称，1、双方签订的商品房认购协议系双方真实意思表示一致自愿签订，浩正方信房地产公司并没有采取非法手段强迫李金平与其签订该协议。协议签订后双方实际履行了协议，李金平交付了首付款，浩正方信房地产公司积极建设该小区，因此不存在合同无效情况；2、李金平向浩正方信房地产公司交付的系购房首付款，并非定金，因此不适用定金罚则的法律规定。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、双方签订的购房协议是否有效；2、浩正方信房地产公司是否应向李金平双倍返还款项共计575418元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李金平提交的商品房认购协议、收据，浩正方信房地产公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对浩正方信房地产公司提交的2016年-2019年政府通知复印件，李金平不认可。经审查认为，上述证据系复印件无原件予以印证，依法不予认定。根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：2016年8月7日李金平与浩正方信房地产公司签订《商品房认购协议》，载明：“甲方河北浩正方信房地产开发集团有限公司、乙方李金平；乙方自愿购买渼澜湾1号楼1单元2902室房屋、建筑面积87.47平方米、单价10948元、总价957709元……付款方式为2016年8月7日支付287709元，其余房款670000元办理银行按揭……第三条交房日期。浩正方信房地产公司应在2019年12月31日将符合合同约定的房屋交付李金平使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，浩正方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知李金平……违约责任除合同第三条规定的特殊情况外，浩正方信房地产公司如未按合同规定的期限将该房屋交给李金平使用，房屋逾期三个月后不能交付，李金平有权要求退房，返还已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理、使用与保修、产权登记灯条跨，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由李金平签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为李金平开具收据一张，载明收到李金平渼澜湾1#-1-2902首付款287709元。审理中，浩正方信房地产公司未提交本案涉及的由其开发的渼澜湾项目用地、建设、商品房预售许可等证明材料。本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。其次，浩正方信房地产公司在审理中未提交渼澜湾项目用地、建设、商品房预售许可等证明材料，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房认购协议》应认定为无效。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因本案双方签订的《商品房认购协议》实际为商品房买卖合同，李金平并未为该合同的签订预先支付定金，合同明确记载李金平向浩正方信房地产公司交纳的287709元为本案涉及房屋首付款。综合以上事实，李金平诉称其交纳的287709元应依据上述第四条规定认定为定金没有事实依据和法律依据。第四，浩正方信房地产公司未取得相关证明许可即与李金平签订商品房买卖合同致该《商品房认购协议》无效，其在本案协议签订过程中存在过错。李金平于2016年8月7日向浩正方信房地产公司支付购房款287709元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在合同被确认无效后，浩正方信房地产公司应返还李金平287709元并承担利息损失。利息期间自2016年8月7日起计至款项还清之日止，应以案涉购房款287709元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该期间内的利息。综上所述，李金平、浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》应认定为无效，浩正方信房地产公司应返还李金平购房款287709元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、李金平与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2016年8月7日签订的《商品房认购协议》无效；二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还李金平购房款287709元及利息（以287709元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2016年8月7日起计至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回李金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担2400元，李金平负担2377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员  谷莉二〇二〇年三月二十三日书记员  李硕