山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民撤9号原告：陈森义，男，1973年9月21日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：郭润润，山东滨渤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，山东滨渤律师事务所律师。被告：山东汇通典当有限责任公司，住所地：山东省博兴县博城三路101号。法定代表人：刘景铭，董事长。被告：滨州市环亚鹿城房地产有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河四路689号环亚一家建材家居广场。法定代表人：陈秀碧，执行董事。原告陈森义与被告山东汇通典当有限责任公司（以下简称汇通典当公司）、滨州市环亚鹿城房地产有限公司（以下简称环亚鹿城公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈森义的委托诉讼代理人郭润润、李婷到庭参加诉讼。被告汇通典当公司、环亚鹿城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在审理过程中，原告陈森义在山东省滨州市滨城区人民法院起诉滨州市自然资源和规划局【案号为（2019）鲁1602行初33号】，要求撤销涉案滨州市房中区他字第2011030391号房屋他项权证对滨州市中区第2009120106号房产中2177号房产的最高额抵押登记行为，本院认为本案必须以该行政案件的结果为依据，于2019年5月5日作出（2018）鲁16民撤9号民事裁定书，中止本案诉讼。山东省滨州市滨城区人民法院于2019年12月20日作出（2019）鲁1602行初33号行政判决。2020年3月30日，原告以中止事由时间过长申请恢复审理，本案于2020年3月30日恢复审理，现已审理终结。原告陈森义向本院提出诉讼请求:1.依法撤销山东省滨州市中级人民法院（2012）滨中商初字第31号民事判决第三项；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月20日，山东省滨州市中级人民法院对汇通典当公司与环亚鹿城公司典当纠纷一案作出（2012）滨中商初字第31号民事判决，该判决书第三项为“汇通典当公司对典当物（位于滨州市黄河四路689号环亚一家建材家居广场，房产证号为：滨州市中区字第××号，土地使用权证为：滨国用2007字第7767号，建筑面积4597.17㎡，土地面积为17050㎡的商用房）折价或者变卖、拍卖所得款项享有优先受偿权”。但在2009年6月10日，原告陈森义已与被告环亚鹿城公司签订《商品房买卖合同》，购买了滨州市中区字第××号中的2177号房产，合同暂约建筑面积为17.8㎡，总价款为169100元，原告于合同签订当日向环亚鹿城公司支付首付款89100元；2009年12月17日，原告在中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行办理80000元的涉案房屋贷款；2009年12月21日，原告就涉案房产与该银行签订房产抵押契字200912170294号房地产抵押契约，并于同日在滨州市房产管理局办理抵押预告登记，登记号为：房预滨字第20092224号。并且滨州市中级人民法院于2018年9月27日作出的（2018）鲁16执异78号执行裁定书已确认原告是涉案房产的买受人。综上，原告于2009年6月10日已取得涉案房屋的所有权，2011年，环亚鹿城公司违法将原告所有的涉案房屋向汇通典当公司做最高额抵押，严重侵犯了原告的合法权益。涉案最高额抵押登记错误，导致滨州市中级人民法院作出的（2012）滨中商初字第31号民事判决第三项错误，特诉至法院，望判若所请。被告汇通典当公司、环亚鹿城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：《商品房买卖合同》《委托协议书》、收款收据、《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押契约》、预告登记证、借款凭证、个人贷款正常发放记录单、（2018）鲁16执异78号执行裁定书及（2012）滨中商初字第31号民事判决书各一份，企业信用公示报告两份，拟证明1.原告购买涉案房产，（2012）滨中商初字第31号民事判决书第三项内容侵犯了原告的合法权益；2.两被告主体适格。本院认为，被告汇通典当公司、环亚鹿城公司未到庭参加诉讼视为对其质证权利的放弃。原告提交的上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并作为本案定案依据。根据原告陈述以及本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2009年6月10日，原告陈森义与被告环亚鹿城公司签订《商品房买卖合同》《委托协议书》各一份，约定原告购买被告环亚鹿城公司位于山东省滨州市滨城区黄河四路689号环亚一家建材家居广场3号楼2314第二区二层2177号商品房一套，并委托环亚鹿城公司代原告对外出租。房屋面积17.8㎡，总价款为169100元。当日，原告陈森义向被告环亚鹿城公司支付首付款89100元，被告环亚鹿城公司为其出具了收款收据。对剩余房款80000元，原告于2009年12月17日在中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行办理房屋贷款手续，于12月21日与该行签订了房产抵押契字200912170294号房地产抵押契约，并在滨州市房产管理局办理了抵押预告登记，登记号为房预滨字第20092224号。2010年1月25日，中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行向被告环亚鹿城公司账户转账80000元。2009年12月1日，滨州市房地产管理局为被告环亚鹿城公司颁发了关于涉案环亚一家建材家居广场3号楼2314的房屋所有权证，房产证号为滨州市中区字第××号，房屋所有权人为环亚鹿城公司。2011年3月22日，环亚鹿城公司将滨州市中区字第××号房产为汇通典当公司办理了滨州市中区2011030391号房屋他项权证，包含原告陈森义涉案的2177号房产在内。后因环亚鹿城公司与汇通典当公司存在债务纠纷，汇通典当公司于2012年6月18日诉至本院，本院于2012年10月20日作出（2012）滨中商初字第31号民事判决，并依据滨州市中区2011030391号房屋他项权证作出判决主文的第三项即原告汇通典当公司对典当物（被告位于滨州市黄河四路689号环亚一家建材家居广场，房产证号为：滨州市中区字第××号，土地使用权证为：滨国用2007字第7767号，建筑面积为4597.17㎡，土地面积为：17050㎡的商用房）折价或者变卖、拍卖所得款项享有优先受偿权。2019年3月18日，原告陈森义在山东省滨州市滨城区人民法院对滨州市自然资源和规划局提起行政诉讼，诉求依法撤销滨州市中区第2011030391号《房屋他项权证》对滨州市中区字第××号房产中2177号房产的最高额抵押登记行为。山东省滨州市滨城区人民法院于2019年12月20日作出（2019）鲁1602行初33号行政判决，认为：根据《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”2009年12月21日，原登记机关对陈森义与中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行已经对争议房产办理了抵押权预告登记，登记号为房预滨字第20092224号。2011年，登记机关又将滨州市黄河四路689号环亚一家建材家居广场3号楼（包括原告所购房屋）办理了最高额抵押登记，并颁发了滨州市中区第2011030391号《房屋他项权证》，登记机关的登记行为显然违反的《房屋登记办法》第六十八条的规定，属于登记行为违法，应予撤销。但因环亚鹿城公司与汇通典当公司对滨州市黄河四路689号环亚一家建材家具广场3号楼（包括原告的房产）办理了最高额抵押登记，其登记行为符合《房屋登记办法》第五十一条的规定，并且无证据证明双方为恶意串通，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，确认滨州市自然资源和规划局2011年3月21日为环亚鹿城公司与汇通典当公司办理的滨州市黄河四路689号环亚一家建材家居广场3号楼（房产证号滨州市中区字第××号）2177号房产的最高额抵押登记行为违法。另查明，本院在执行菏泽市第二建筑工程公司与环亚鹿城公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了包括原告陈森义涉案2177号房产在内的滨州市中区字第××号房产，原告陈森义提出执行异议，本院于2018年9月27日作出（2018）鲁16执异78号执行裁定书，中止了对2177号房产的执行。本院认为，陈森义与环亚公司签订涉案商品房买卖合同，为支付涉案房屋部分房款，陈森义与中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行签订个人购房借款合同、房地产抵押契约，并以涉案房屋为抵押物办理了房屋预抵押登记。涉案房屋已经办理预抵押登记，而预抵押权人中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行尚不能进行抵押登记的原因，系陈森义未能办理所有权登记，而陈森义未能办理所有权登记的原因非其自身原因。因此，涉案房屋预抵押登记尚未失效，涉房屋包含在滨州市中区字第××号房产中，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”环亚鹿城公司将滨州市中区字第××号房产抵押给汇通典当公司，不发生物权效力，则汇通典当公司无权要求对涉案房屋优先受偿。原告要求撤销山东省滨州市中级人民法院（2012）滨中商初字第31号民事判决第三项即汇通典当公司对滨州市中区字第××号房产享有优先受偿权的诉讼请求，依法应予支持。综上，原告陈森义的诉讼请求成立，依法予以支持支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十四条规定，判决如下：撤销山东省滨州市中级人民法院（2012）滨中商初字第31号民事判决第三项。案件受理费3682元，由被告滨州市环亚鹿城房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邵佳宁审 判 员  高国强人民陪审员  王庆奎二〇二〇年三月三十一日书 记 员  李 茜