江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执异6号异议人(利害关系人):淮安市淮阴区营东菜场,统一社会信用代码913208046770382389，住所地淮安市淮阴区。投资人：姜玉福，该菜场负责人。委托诉讼代理人：倪秋叶，男，该菜场员工。申请执行人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913208005884978380，住所地淮安市。法定代表人：徐建强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：宋鸣，男，该公司客户经理。被执行人：张少华，男，1956年3月1日出生，汉族，淮安市华钢房地产开发有限公司董事长，住淮安市清江浦区。被执行人：姜玉芬，女，1958年9月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：淮安市清河个体私营经济担保有限公司，住所地淮安市清河新区。法定代表人：黄锡权，该公司总经理。被执行人：淮安市华钢房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320804782076180Y，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：张少华，该公司董事长。本院在执行江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下简称淮安农商行）与张少华、姜玉芬、淮安市清河个体私营经济担保有限公司（以下简称个体私营担保公司）、淮安市华钢房地产开发有限公司（以下简称华钢公司）金融借款纠纷一案中，于2020年2月19日发布《拍卖公告》，拍卖华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）房地产，利害关系人淮安市淮阴区营东菜场（以下至裁定主文前简称营东菜场）提出异议。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人营东菜场提出异议称：1.请求确认异议人对淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）142室房地产享有优先购买权；2.对营东菜场综合楼142室房地产单独进行拍卖。事实和理由：2020年2月19日，贵院在淘宝网司法拍卖栏发布《关于淮安市淮阴区北京东路58号房地产（营东菜场综合楼）的拍卖公告》，将对华钢公司所有的营东菜场综合楼包含142室在内的一系列房地产进行整体拍卖，其中142室房屋的抵押权人为淮安农商行。异议人向贵院提交了《优先购买权主张声明》，主张对营东菜场综合楼142室房屋行使优先购买权。3月4日，贵院承办法官与异议人谈话，告知异议人“主张的优先购买权不予成立”。异议人对此不服，现提出异议。根据华钢公司与异议人签订的《关于营东菜场综合楼租赁协议》及《补充协议》约定，营东菜场综合楼1-6层房屋由异议人承租经营，期限为2025年12月31日，而且异议人已经向华钢公司支付租金至2025年12月31日。其中142室房屋由异议人直接使用，其余房屋转租给他人使用。异议人对营东菜场142室房屋一直享有租赁使用权，且目前仍在实际租赁使用中，所以异议人对该房屋应当享有优先购买权，贵院不予支持于法不合。为使异议人能够顺利行使优先购买权，应当对营东菜场综合楼142室房屋单独进行拍卖。申请执行人淮安农商行答辩称：请求法院依法驳回营东菜场的异议请求。事实和理由：1.异议人没有优先购买权，异议人的租赁期限截止2019年12月31日，异议人租赁合同期限已满，没有优先购买权，该事实由江苏省高级人民法院（2018）苏执复84号执行裁定予以确认。2.附属物必须整体拍卖，法院的拍卖行为符合物权法规定和人民法院执行细则的要求。被执行人华钢公司述称：1.营东菜场对综合楼142室房屋租赁使用的情况属实。答辩人与营东菜场所签订的营东菜场综合楼租赁协议和补充协议约定的租赁范围包括142室房屋，租赁期限到2025年12月31日，营东菜场已经向答辩人付清了全部租金。综合楼142室房屋一直由营东菜场管理使用。2.营东菜场对综合楼142室房屋行使优先购买权符合法律规定，答辩人不表异议。本院查明，淮安农商行与张少华、姜玉芬、个体私营担保公司、华钢公司金融借款纠纷一案，本院于2013年12月18日作出（2013）淮中商初字第0243号民事判决：一、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币935万元及利息（以人民币935万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔935万元借款本息在人民币935万元范围内优先受偿；二、张少华于本判决生效之日起十日内偿还原告淮安农商行借款本金人民币130万元及利息（以人民币130万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对华钢公司坐落于淮安市淮阴区北京东路58号房产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔130万元借款本息在人民币189万元范围内优先受偿；三、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币150万元及利息（以人民币150万元为基数自2013年10月21日起按照年利率8.4%计算至本判决确定的给付之日）；淮安农商行有权对张少华、姜玉芬坐落于淮安市富豪花园A22号楼3室房地产折价或拍卖、变卖所得价款就该笔150万元借款本息在人民币226万元范围内优先受偿；四、张少华于本判决生效之日起十日内偿还淮安农商行借款本金人民币400万元及利息（以人民币400万元为基数自2013年10月21日起按照年利率9.6%计算至本判决确定的给付之日）；个体私营担保公司对上述人民币400万元的借款本金及利息承担连带保证责任；五、张少华于本判决生效后十日内支付给淮安农商行律师费人民币99575元。案件受理费119865元，保全费5000元，合计124865元，由被告张少华负担。华钢公司不服上述判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2014年4月21日作出（2014）苏商终字第0159号民事裁定书，裁定本案按华钢公司自动撤回上诉处理。该判决生效后，因各义务人未按判决确定的期限履行义务，淮安农商行申请强制执行，本院于2014年6月24日立案执行，执行案号为（2014）淮中执字第0224号。后本院从个体私营担保公司银行账户共扣划存款4448914元，已拨付申请执行人444万元。2015年8月21日，本院裁定终结该案本次执行程序。2018年12月3日，本院立案恢复执行，执行案号为（2018）苏08执恢78号。同年12月19日，本院向淮安市淮阴区不动产登记中心送达（2014）淮中执字第0224号执行裁定书和协助执行通知书，续查封华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）不动产，所封房屋的不动产权证号分别为200801661、20081662、200801665、200912187号。2020年2月14日，本院作出（2018）苏08执恢78号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人华钢公司位于淮安市淮阴区北京东路58号（营东菜场综合楼）负101室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室房地产。2月19日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》，定于2020年3月22日10时至3月23日10时拍卖华钢公司位于淮阴区北京东路58号下列房地产：1.营东菜场综合楼201室；2.营东菜场综合楼120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、141室、142室；3.营东菜场综合楼负101室。拍卖方式为：淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼201室、120室、121室、122室、123室、126室、127室、128室、129室、130室、131室、132室、137室、138室、139室、140室、142室共计17套房地产，整体拍卖，不做分割；141室和负101室单独拍卖。《拍卖公告》第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明。目前无人向本院主张优先购买权。如具有优先购买权的人可自本公告上网拍卖起五日内，书面向本院主张优先购买权并提供相关证据材料；逾期主张的，本院视为自动放弃优先购买权。”2020年2月24日，异议人向本院提交《优先购买权主张声明》，对营东菜场综合楼142室房屋主张优先购买权，并要求对该房地产单独拍卖。3月4日，本院执行案件承办法官与异议人委托诉讼代理人倪秋叶谈话，明确告知营东菜场：因江苏省高级人民法院（2018）苏执复84号执行裁定书已经确认营东菜场与华钢公司之间的租赁合同截止于2019年12月31日，而本次拍卖是在租赁期结束以后，故营东菜场基于租赁关系对142室房屋主张的优先购买权不予成立。营东菜场遂提出执行异议。另查明，本院在执行龚晓宁与淮安市华丰物资有限公司、华钢公司、张少华、姜玉芬、张彦、周梦蝶金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案中，营东菜场、姜玉福对本院的执行行为提出异议，本院于2018年2月27日作出（2018）苏08执异21号执行裁定书，驳回两异议人的异议请求。营东菜场、姜玉福不服该裁定书，向江苏省高级人民法院申请复议。江苏省高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）苏执复84号执行裁定书，裁定驳回营东菜场、姜玉福的复议申请，维持本院（2018）苏08执异21号执行裁定书。该裁定书认定华钢公司与营东菜场签订的关于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼的租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日。本院认为，本案争议焦点为：1.本院将142室房地产与其他房屋合并拍卖是否合法；2.在本院整体拍卖时异议人对营东菜场综合楼142室房地产是否享有优先购买权。关于本院将142室房地产与其他房屋合并拍卖是否合法问题。因142室房地产使用功能为厕所，由被执行人华钢公司抵押给申请执行人淮安农商行，且该房屋与整体拍卖的其他房地产在使用功能上具有一定的关联性，故本院根据案件具体情况决定将142室房地产与其他房地产整体拍卖并不违反法律规定。关于在本院整体拍卖时异议人对营东菜场综合楼142室房地产是否享有优先购买权问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，根据江苏省高级人民法院（2018）苏执复84号执行裁定精神，异议人营东菜场和被执行人华钢公司签订的关于淮安市淮阴区北京东路58号营东菜场综合楼的租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日。租赁期间届满后，出租人华钢公司同意原承租人营东菜场继续使用租赁物，故在本院发布拍卖公告时，异议人营东菜场和被执行人华钢公司之间仍存在租赁关系。虽然异议人对142室房地产本身享有优先购买权，但在本院将142室房地产与其他16套房地产依法合并拍卖的情况下，异议人营东菜场对其中的142室房地产主张优先购买权不能成立。综上所述，利害关系人营东菜场的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回淮安市淮阴区营东菜场的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  刘玉娟二〇二〇年三月二十五日书记员  程 莹