西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初21057号原告：张凌生，男，汉族，1981年9月11日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：梁婉荣，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓静，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：李鲁，女，汉族，1965年12月2日出生，住西安市莲湖区。原告张凌生与被告李鲁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁婉荣、被告李鲁均庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2017年1月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告将位于西安市雁塔区XX路XX市场的房屋出租给原告用于商业经营，租赁期限自2017年3月1日起至2020年2月28日。合同第四条第一款约定租赁保证金为10000元，合同签订后，原告依约向被告支付保证金，合同第四条第二款约定房屋租金第一个租赁年度为310000元，从第二个租赁年度开始根据市场涨幅上下浮动；合同第六条第一款约定甲方保证对租赁房屋享有合法的所有权，租赁房屋已通过环保、规划、消防等政府部门验收，已取得相关的验收合格证明。合同第九条第二款约定合同违约金为30000元整。租赁合同签订后，原告依约支付了第一个租赁年度的房屋租金310000元及保证金，并严格按照合同约定使用租赁房屋。第二个租赁年度(2018年3月1日至2019年2月28日)开始前，双方经协商确定第二个租赁年的年租金315000元，原告也已经向被告支付了第二租赁年度的租金315000元。2018年12月初，雁锦花卉市场办公室在市场内和原告租赁房屋门口张贴了公告和通知，原告方才知晓雁锦花卉市场为违章建设将予以强制拆除，所有经营户必须限期搬离。原告自2018年12月3日收到限期搬离的通知之日即被迫搬离租赁房屋。被告作为出租人故意隐瞒房屋为违章建筑的事实，致使出租房屋被强制拆除，导致双方租赁合同无法继续履行，被告的上述行为给原告造成了重大经济损失，被告已构成根本违约。现原告为维护自己的合法权益，故诉至本院要求：1、确认原、被告于2017年1月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告租金75288.06元；3、被告返还原告保证金10000元；4、被告支付原告违约金30000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，合同时间不正确，为2016年1月6日签订的合同，2018年12月27日拆迁。返还房租75288.06元不正确，原告开始租赁600平方米，后房屋租赁面积扩大，租金就变为310000元一年，而且二楼还是白用的；保证金被告并未收到过，故不存在返还。因政府拆迁，被告并未违约，不同意支付违约金。经审理查明，原告张凌生（乙方）与被告李鲁（甲方）于2016年2月29日签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋坐落在西安市雁塔区XX大道XX号XX市场北区门口，室内一层面积978平方米；二、甲方租赁给乙方的商业用房由乙方根据经营需要进行装修，装修期间所产生的一切费用(包括但不限于装修费用及花卉市场收取的其他费用)由乙方承担。乙方对租赁房屋进行装修不得破坏房屋现有结构、配套设施及周边其他共用设施，否则需赔偿相应损失及罚款；三、房屋租赁期限从2016年3月1日至2017年2月28日，每年一签，合同期满前两个月，甲、乙双方提前续签次年合同；四、如甲方房屋另作他用不再续签，甲方应在合同到期前一个月提前通知乙方，以便乙方另寻经营场所；五、租金及交纳时间:全年租金共计300000元(大写:叁拾万元整)。房屋租赁保证金0万元整。(合同终止时退还承租方)。乙方应于合同签订后5日内缴纳房租200000元整。并于2016年9月31日前缴清剩余100000元房租。租赁期间产生的各项费用(包括但不限于水、电、垃圾、物业等费用)由乙方承担；六、乙方租赁房屋租金价格在合同期内随雁锦花卉市场土地承租价格上涨而同比上涨，调整时间与上涨幅度与雁锦花卉市场同步；七、协议签订后乙方应按时缴纳租金，如乙方延期缴纳租金超过7天，甲方有权采取追偿措施且限制乙方经营。乙方仍不缴纳租金时，甲方有权收回房屋，并按日收取乙方年租金5%的违约金；八、租赁期满，如乙方不再续租，租赁房内的配套设施除乙方可移动物件之外(如空调、桌椅、乙方商品)，其它由甲方收回，房屋装修部分归甲方所有。如乙方需继续租赁，可在合同期满前一个月经甲、乙双方另行协商续签合同。如乙方在合同期限内拟终止合同的，需提前一个月通知甲方，经甲方同意后方可解除合同，同时退还乙方租赁期限剩余部分的房屋租金，但保证金除外；十、甲方权利和义务:1、甲方必须按照合同要求时间内向乙方提供符合租赁要求的房屋和配套设施。2、租赁期内乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，若造成经济损失的，乙方承担甲方全部经济损失:(1)乙方未经甲方同意擅自将房屋转让、转租、转借他人。(2)乙方从事非法经营活动、扰乱社会治安、损害公共利益。(3)乙方人为损害出租房及内部已有的水、电等配套设施。(4)乙方作为独立的法人，甲方不承担乙方民事、刑事等任何法律和连带责任；十二、违约责任：1、房屋租赁期内因国家政策、人力不可抗拒力量致使乙方租赁房屋不能继续经营，甲方不承担任何经济损失。2、本合同签订后甲乙双方应严格遵守合同有关条款，任何一方违约应承担受损方的全部经济损失。2017年1月6日，原告（乙方）与被告（甲方）因2016年3月1日签订的上述《房屋租赁合同》将于2017年3月1日到期，截止本次《房屋租赁合同》签订之日，乙方尚欠付甲方租赁合同项下的房屋租金50000元，再次签订以下《房屋租赁合同》,合同基本内容大致与原《房屋租赁合同》相似，在此不再赘述，仅摘录部分变化的条款，该《房屋租赁合同》约定：“第三条租赁期限：3.1本合同项下的房屋租赁期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。第四条租赁保证金、租金、欠付租金及其他费用：4.1租赁保证金10000元，乙方向甲方支付首期租金时应一并支付上述租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务之保证；4.2房屋租金:租赁房屋在本合同第一个租赁年度(即2017年3月1日至2020年2月31日期间)的年租金为人民币310000元。其中，乙方应于2017年1月10日前向甲方支付人民币200000元，应于2017年5月1日前向甲方支付租赁房屋在第一个租赁年度的剩余年租金160000元；4.4租赁合同项下欠付租金的支付:乙方同意并承诺，在本合同第4.3条约定的租赁房屋第一个租赁年度的首期租金支付日(即2017年1月10日)同时向甲方支付其在租赁合同项下欠付甲方的欠付租金50000元。第六条双方保证与承诺：6.1甲方保证对租赁房屋享有合法的所有权，租赁房屋处于适租状态，租赁房屋的质量符合国家以及所在地的有关标准以及双方确认的要求；租赁房屋已通过环保、规划、消防等政府部门的验收，已取得相关的验收合格证明；6.2甲方保证在本合同约定的交付日前将租赁房屋交付乙方实际使用。第九条违约责任：9.2租赁期限届满前，甲乙双方协商一致，可提前解除/提前终止本合同。未经对方事先书面同意，任何一方不得单方解除/提前终止本合同，否则，应向对方支付违约金30000元。另查，2017年4月20日，被告向原告出具《收条》一张，载明：“今收到木灵生2016年房租款共计50000元，收到2017年木灵生全年房租2017年3月1日至2018年2月28日，共计310000元；共计360000元”。2018年3月1日，原告通过中国民生银行向被告转账200000元；2018年3月29日，原告通过中国民生银行向被告转账115000元。2018年12月3日，雁锦花卉办公室发布《通知》，载明：“市场从事防腐木、红木家具、石材的商户：根据政府相关政策及督查小组在我市场的调查整改结论，现要求与农业设施无关的经营户，限期三日内搬离市场。”再查，庭审中，被告提交房屋拆迁估价现场勘察表，证明本案所涉房屋系经政府拆迁，并非违章建筑。上述事实，有房屋租赁合同、收条、付款凭证及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告以被告作为出租人故意隐瞒房屋为违章建筑的事实，致使出租房屋被强制拆除为由，要求确认原、被告双方所签订的租赁合同无效。但原告未提交被告所出租的房屋为违章建筑的相关证据，且依据被告所提交的房屋拆迁估价现场勘察表，可以认定本案所涉房屋系经政府拆迁，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》，明显不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。因原、被告双方在签订本案所涉租赁合同时，均未预见到在合同履行的期间内，政府对原告所承租的房屋进行拆迁，且租赁合同载有房屋租赁期内因国家政策、不可抗力致使租赁房屋不能继续经营的，被告不承担任何经济损失的约定，据此对于原告要求确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》无效，并要求被告支付原告违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2017年1月6日签订的《房屋租赁合同》，履行期间自2017年3月1日起至2020年2月28日止，原告实际向被告支付该期间的租金315000元。原告于2018年12月3日搬离所承租的房屋，故被告应当返还原告未使用房屋期间的租金75288.06元。本案所涉《房屋租赁合同》中虽有保证金条款的约定，但原告未提交相应证据证明其实际向被告给付，故原告要求被告退还10000元保证金的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李鲁应于本判决书生效后十日内向原告张凌生退还房屋租金75288.06元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费2606元，保全费1096元，由原、被告各半承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 娆人民陪审员  王文章人民陪审员  田 建二〇二〇年三月二十四日书 记 员  祁 鑫打印：相丽华校对：程月2020年月日送达1