云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0128民初290号原告：丁洁，女，1983年9月29日生，汉族，云南省五华区人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：孙朝兵，云南德勒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南汇恒商业管理有限公司，统一社会信用代码：91530111MA6K47M900，住所：昆明市官渡区星体花园13幢1单元3层301室。法定代表人：孙继承，执行董事兼总经理。被告：刘刚，男，1989年10月12日生，汉族，云南省蒙自市人，住蒙自市。以上两被告的委托诉讼代理人：李杨潇，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告丁洁与被告云南汇恒商业管理有限公司（以下简称汇恒公司）、刘刚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告丁洁及委托诉讼代理人孙朝兵，被告汇恒公司、刘刚的委托诉讼代理人李杨潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁洁向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告汇恒公司于2017年3月2日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告汇恒公司和被告刘刚共同返还原告的租金及押金166,522元；3、被告汇恒公司赔偿原告装修房屋造成的损失203,000元；4、被告汇恒公司支付原告违约金50,000元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年3月2日，原告丁洁与被告汇恒公司共同商量，被告汇恒公司将屏山路117号锦绣金域小区三楼的A-301、A-302、A-303、A-305号住房出租给原告使用，租期为8年，从2017年3月1日至2026年3月1日，同时双方约定如果一方违约，将向对方支付违约金50,000元。租赁合同签订后，被告汇恒公司向原告丁洁交付了四套房屋。原告支付了装修费203,000元后对租赁房屋进行了正常使用。使用期间，原告支付了两年的租金158,592元，该款项支付在被告刘刚账户上，另外还支付了7,930元押金。至2018年8月份，江兴明和童建国找到原告，称原告租赁的房屋属于其二人所有，要求原告搬离并归还租用的房屋。原告到房屋登记部门查询得知，涉案的房屋于2015年12月份就已经出售并过户登记在江兴明和童建国名下，属于二人的合法财产。被告汇恒公司在未征得所有人同意并许可的前提下擅自将他人的房屋租赁给原告使用，被告汇恒公司不是涉案房屋的权利主体，其租赁行为属于无权处分行为，被告汇恒公司与原告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。被告汇恒公司在明知自己不是涉案房屋权利人的情况下将房屋租赁给原告使用，导致原告无法正常使用该房屋，同时造成原告装修房屋的损失，被告汇恒公司存在重大过错，对原告丁洁的损失被告汇恒公司应承担民事赔偿责任。被告汇恒公司与被告刘刚收取原告的租金应当共同承担返还责任。汇恒公司、刘刚辩称，案涉《房屋租赁合同》合法有效。即使《房屋租赁合同》无效，承租人因其占有使用承租的房屋，依法应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。无论案涉《房屋租赁合同》效力为何，原告请求返还其已支付并作为占有使用承租房屋对价的2017年度、2018年度租金，无事实和法律依据。案涉《房屋租赁合同》合法有效，亦未因其他原因终止，原告有权继续占有使用案涉四间房屋，不存在装修损失及相应的赔偿问题。案涉四间房屋，两被告均不存在违约行为，不应承担违约责任。丁洁对其主张，向本院提交下列证据：1、房屋租赁合同，证明租赁合同签订的情况；2、收据及转款凭证，证明原告向被告支付了两年房租158,592元；3、商品房买卖合同登记备案表，证明金域小区三楼A-301、A-305号房于2015年10月19日出售给了江兴明；4、营业执照，证明汇恒公司具有独立法人资格，经营范围无商品房出租；5、装修合同，证明原告承租房屋后将承租房承包给罗军装修，总承包价是203,000元；6、收条，证明罗军收到原告的装修款是203,000元；7、贷款证明及还款对账单，证明2017年3月20日，原告向中国银行昆明市和谐世纪支行贷款15万元用于支付装修款。汇恒公司、刘刚质证后对1号证据的三性无异议，证明内容无异议；对2号证据三性无异议，证明内容有异议，收据及转款凭证指向的是同一笔款项；对3号证据三性无异议，证明内容是商品房买卖合同登记，只是行政管理手段并不能改变房屋权属；对4号证据三性无异议，证明内容有异议，商品房出租不需要明确的经营范围或者得到经营范围许可，自然人也可以对商品房进行出租，合同法规定，超出合同经营范围的合同是有效的；对5至7号证据被告不是合同或者收据的当事人主体。汇恒公司、刘刚对其答辩理由，向本院提交下列证据：1、工程抵款协议，证明2015年10月18日，个旧市永恒房地产开发有限公司禄劝分公司（以下简称永恒公司禄劝分公司）与江兴明签订工程抵款协议，约定项目开发商将锦绣金域A301、A302、A303、A305共四套房屋抵押给江兴明，以清偿应该支付的工程款；2、商品房买卖合同登记备案表，证明永恒公司、江兴明、童建国签订商品房买卖合同后于2015年12月12日办理了涉及上述四套房屋的合同登记备案手续，其后至今双方未办理涉及上面四套房屋的预告登记或所有权转移登记手续，该四套房屋所有权为永恒公司；3、建设工程竣工验收备案表，企业信用信息公示报告，证明锦绣金域项目建设单位永恒公司禄劝分公司负责人为刘刚，其向原告丁洁收租金的行为系租赁标的物的所有权人永恒公司禄劝分公司对汇恒公司享有出租人权责的认可，汇恒公司将案涉四套房屋出租给原告并签订房屋租赁合同的行为有效；4、房屋委托经营管理合同，证明2016年12月20日，江兴明、童建国与汇恒公司根据工程抵款协议中的售后返租条款，签订房屋委托经营管理合同及约定事项，该合同对委托期限，售后返租期限，租金收益分配等进行了约定，汇恒公司将案涉四套房屋出租给原告并签订房屋租赁合同的行为仍旧不存在无权出租的问题；5、《说明》，证明原告起诉后，汇恒公司的法定代表人，永恒公司的负责人刘刚共同找到江兴明、童建国二人就四套房屋租赁问题进行协商，原告不存在无法继续使用承租的案涉四套房屋的情形。丁洁质证后对2号证据的三性认可；对1号证据的真实性不认可，认为房地产公司抵给江兴明的实际是二套房屋；对3号证据的据真实性、合法性认可，关联性不认可；对4号证据的真实性、关联性不认可，认为委托合同应该以委托人的名义签订，不能以受托人名义进行签订；对5号证据真实性不认可，江兴明、童建国同意原告继续使用与实际情况不符。本院对原、被告提交的证据中相互印证的内容予以采信。本院经审理认定事实如下：个旧市永恒房地产开发经营有限公司（以下简称永恒公司）与永恒公司禄劝分公司（负责人刘刚，2012年7月2日成立）是总公司与分公司关系。永恒公司禄劝分公司在禄劝县建设房屋，工程名称为永恒·锦绣金域，建设工程规划许可证建字第公530128201300007号，开工日期2013年7月1日，竣工验收日期2016年3月14日。2015年10月18日，永恒公司禄劝分公司与江兴明签订《工程抵款协议》，约定，永恒公司禄劝分公司将自身于昆明市禄劝县所开发的锦绣金域项目部分商品房用于抵扣江兴明工程款，抵扣江兴明工程款的商品房为项目第三层的商铺，具体房号为：SA-301、SA-302、SA-303、SA-305共计四间商铺；上述抵扣工程款的四间商铺按正常销售政策三年共计扣除返租22%总价收益后以每平方米4,800元进行计价，并由永恒公司禄劝分公司为江兴明向当地房管部门提交相关资料进行备案。按照协议约定，该四间商铺以每平方米4,800元计算计价，301号房屋计价51.5808万元，买受人为江兴明；302号房屋计价55.5312万元，买受人童建国；303号房屋计价69.5376万元；买受人童建国；305号房屋计价68.1648万元，买受人江兴明。2015年12月12日，永恒公司禄劝分公司与江兴明、童建国对商品房买卖合同登记进行备案。2016年3月16日，禄劝县住房和城乡规划建设管理局对禄劝永恒锦绣金域工程的竣工验收进行备案。2016年12月20日，案外人江兴明、童建国与汇恒公司签订《房屋委托经营管理合同》，约定，江兴明、童建国委托汇恒公司代其经营管理其享有合法所有权的诉争房屋，由汇恒公司统一进行招商、出租和商业管理（江兴明、童建国不得干预汇恒公司对上述房屋的合法租赁权益）。汇恒公司经江兴明、童建国合法授权，代江兴明、童建国与承租人签订《房屋租赁合同》，代江兴明、童建国向承租人收取租金，并按合同约定，向江兴明、童建国支付收益。江兴明、童建国委托汇恒公司代为行使本合同中作为出租人的一切权利。江兴明、童建国委托汇恒公司经营管理期间，上述房屋发生转让或抵押的，不影响成立在先的租赁关系。汇恒公司因此不能按本合同约定取得相应收益的，江兴明、童建国应赔偿汇恒公司所受损失。委托期限为10年，自2017年3月20日起至2027年3月20日止。委托期前三年（即2017年3月20日至2020年3月20日）收益支付：根据房地产开发商相关售后返租政策，回报率第一年7%，第二年7%，第三年8%，合计为江兴明、童建国购房款的22%，已抵扣江兴明、童建国应支付开发商的购房款，此期间内汇恒公司无需向江兴明、童建国支付租金收益。汇恒公司与开发商之间对于此期间的租金收益，由双方自行协商结算，与江兴明、童建国无关。委托期后七年（即2020年3月21日至2027年3月20日）收益支付，汇恒公司每年按实际经营（租赁）收益扣除5%作为经营（租赁）管理佣金，剩余经营收益支付江兴明、童建国。2017年3月2日，被告汇恒公司与原告丁洁签订《房屋租赁合同》，约定，汇恒公司将位于禄劝县居民房屋出租给丁洁，租赁期限8年，免租期1年。即从2017年3月1日起，至2026年2月28日止（含免租期12个月），租金递增方面，汇恒公司以租赁该套房屋的第一年租金作为基数，租赁周期达到第三年递增8%，达到第五年后，每年递增6%的方式进行租金计算。签订合同当天，丁洁支付汇恒公司7,930元作为租赁押金，该押金在本合同终止后且丁洁不存在违约情况下无息退还给丁洁。租赁期间，丁洁负责承租范围内房屋及各项设施的维护、维修。合同签订当天，被告汇恒公司将四套房屋交付原告丁洁，丁洁向汇恒公司支付79,296元租金及7,930元押金。2018年10月30日，丁洁向永恒公司禄劝分公司的负责人刘刚转款79,296元，2018年11月2日，永恒公司禄劝分公司向丁洁出具收取租金的收据。本院认为，永恒公司与永恒公司禄劝分公司是总公司与分公司的关系，永恒公司禄劝分公司无独立法人资格，永恒公司禄劝分公司建设的永恒·锦绣金域房地产实质上就是永恒公司的财产。江兴明与永恒公司禄劝分公司签订《工程抵款协议》，实质上是以物抵债。江兴明、童建国对商品房买卖合同进行登记备案，实质上江兴明、童建国与永恒公司禄劝分公司是商品房买卖合同关系，江兴明、童建国至今未取得不动产登记证书，江兴明、童建国只是诉争房屋购买人，该四套房屋仍属于永恒公司所有。江兴明、童建国作为诉争房屋的买受人，其与汇恒公司签订《房屋委托经营管理合同》，双方是委托合同关系。童建国与永恒公司禄劝分公司对商品房买卖合同进行登记备案，是童建国对江兴明与永恒公司禄劝分公司所签《工程抵款协议》的追认；童建国与汇恒公司签订《房屋委托经营管理合同》，是童建国对江兴明与永恒公司禄劝分公司所签《工程抵款协议》的追认。江兴明、童建国与汇恒公司签订《房屋委托经营管理合同》在前，汇恒公司对诉争房屋取得出租权，该合同约定2017年3月20日至2020年3月20日期间汇恒公司无需向江兴明、童建国支付租金，汇恒公司与永恒公司对于此期间的租金收益，由汇恒公司与永恒公司协商结算，与江兴明、童建国无关，根据该约定，永恒公司收取前三年的租金符合规定。汇恒公司与丁洁签订《房屋租赁合同》在后，汇恒公司有权对诉争房屋进行出租，双方系房屋租赁合同关系，永恒公司系房屋的实际所有人，丁洁系承租方，丁洁向永恒公司支付房屋租金，永恒公司接受租金系对江兴明、童建国与汇恒公司签订的《房屋委托经营管理合同》的追认，汇恒公司与丁洁签订的《房屋租赁合同》有效。汇恒公司与丁洁签订的《房屋租赁合同》，并非双方恶意串通行为，也没有损害国家利益、社会公共利益，双方签订的合同，成立并生效。原告丁洁主张确认丁洁与汇恒公司于2017年3月2日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。汇恒公司主张丁洁继续履行《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》有效，庭审过程中丁洁也愿继续履行合同，故丁洁主张汇恒公司和刘刚共同返还丁洁租金于法无据，本院不予支持。汇恒公司和刘刚主张丁洁参照合同约定的租金标准予以扣除于法有据，本院予以支持。丁洁与汇恒公司签订的《房屋租赁合同》有效，按照合同第四条约定，押金在合同终止后且丁洁不存在违约情况下无息退还丁洁，因该合同尚未终止，故丁洁主张汇恒公司和刘刚共同返还押金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。丁洁和汇恒公司对租赁房屋的装饰装修未约定，丁洁未提交经汇恒公司同意其装修房屋的证据，由于丁洁未经过汇恒公司同意装饰装修房屋，丁洁装饰装修房屋产生的费用由丁洁承担，故丁洁主张汇恒公司赔偿丁洁装修房屋造成的损失203,000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。丁洁与汇恒公司签订的《房屋租赁合同》自双方签字后成立并生效，双方不存在违约的情况，丁洁主张汇恒公司支付丁杰违约金50,000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回丁洁的诉讼请求。案件受理费7,592元，由丁洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张金鸿人民陪审员  刘加贵人民陪审员  代进发二〇二〇年三月二十三日书 记 员  姚 慧