广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13526号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳骏怡宝时装设计有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南油第二工业区204栋3楼。法定代表人：赵东辉，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳毅，广东鹏商律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：马明云，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖北省天门市。再审申请人深圳骏怡宝时装设计有限公司（下称骏怡宝公司）因与被申请人马明云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终9338号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。骏怡宝公司申请再审称，(一)二审判决违背基本事实，认定骏怡宝公司构成根本违约缺乏事实和法律依据。1.马明云极不诚信，其拒不支付租金是故意违约行为。马明云对骏怡宝公司与贺成智原租赁合同是明知的。骏怡宝公司与贺成智之间纠纷发生后，马明云便想乘机达到既能够继续正常使用承租的厂房(即不影响骏怡宝公司为其正常供电)，又可以不支付租金的“渔翁得利”效果,总是以各种理由拖延支付租金和电费，却从来没有向骏怡宝公司出示过其与贺成智之间的签订的任何协议。如果骏怡宝公司在2018年4月份就知道马明云与贺成智之间的协议内容，绝不可能继续向马明云正常供电。2.马明云没有向贺成智支付任何费用，更加证明其毫无诚信。马明云没有向贺成智支付任何费用，却一直占用涉案房屋至2018年9月11日骏怡宝公司搬离之后，黄哲出具证明证实其搬离315房的时间是2018年9月28日。二审判决对马明云严重违约的事实置之不理，却判决骏怡宝公司是根本违约。3.骏怡宝公司与贺成智续签协议，2018年2月28日至2018年8月25日具有转租权利，有权收取马明云占用房屋期间的租金。马明云从2018年3月起一直占有、使用租赁房屋，但拒交租金给骏怡宝公司，违反租赁合同约定，是其违约在先，骏怡宝公司不构成违约。（二）从深圳中院另两个案件对系列案件违约责任的认定可见，骏怡宝公司不存在事实上和法律上的根本违约情形。(2019)粤03民终13040号和13041号案件所审理的纠纷与本案件情形几乎一样。但是，该两个案件确认双方争议焦点仅为涉案租赁费用的承担。而没有涉及当事人的违约责任。该两案判决未提骏怡宝公司是“根本违约”，并没有认同一审判决认定骏怡宝公司是根本违约的表述。（三）二审判决马明云不需要支付使用涉案房产的租金，既违背了基本事实，更违背了最基本的公平原则。1.马明云无法正常使用房屋的事实根本不存在。消防部门的临时查封是针对马明云等人房屋内的设施不符合消防规范需要进行整改，责任是马明云本人造成的。再结合(2019)粤03民终13040、13041号案判决对消防整改不能成为免交租金理由的认定。二审判决的上述认定并没有相关的证据可以支持。2.二审判决马明云生产经营受到影响没有事实依据。马明云一直在正常使用其承租的房产，且同时证明马明云说其6月搬离是虚假的。判决马明云不需支付2018年6月之后的租金和水电费的认定没有任何事实和法律依据。3.2018年3月之后骏怡宝公司向贺成智及供电局所支付的租金和电费理应由实际使用人包括马明云承担。尽管自2018年3月起骏怡宝公司没有与贺成智之间续签合同且发生了纠纷，但骏怡宝公司还是向贺成智支付了2018年3月至7月的租金及向供电局支付电费。从骏怡宝公司提供的2018年2月至7月期间马明云使用涉案房产的各月用电量记录数据即可以看出马明云一直在该房内正常生产经营。因此，马明云应当支付该期间的租金和电费。二审判决在马明云没有提供任何受损数据和证据的前提下，作出马明云不需要支付2018年3月1日至其实际搬离期间的所有费用的认定是严重违背了最基本的公平原则。（四）二审判决以租赁保证金及水电押金冲抵各项相关费用的认定，不仅自相矛盾，更是违反了不告不理的基本法律原则。1.二审判决没有明确马明云应支付的各相关费用是错误的。从一审判决确定马明云应支付3月至5月租金47970元及2月至5月电费4632元加上一审漏判的6月至9月10日期间的租金53246元及电费2222.4元，马明云占用房屋期间实际共计产生应付款额为108714.4元。二审判决作出以马明云向骏怡宝公司己交付的21340元费用冲抵实际发生的拾万多元的费用不符合公平原则。2.二审判决处理费用相抵的做法存在自相矛盾。二审判决认定骏怡宝公司要求马明云支付2018年3月1日至搬离之日的租金，依据不足,却又作出以骏怡宝公司已收取马明云的租赁保证金及水电押金冲抵应支付的各项费用的认定,违背事实和自相矛盾。3.二审判决租赁保证金冲抵相关费用的做法违反了不告不理的基本原则。(五)骏怡宝公司处理纠纷的方式合理合法，马明云是涉案租赁合同的根本违约方。一审判决已确认双方于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，马明云就应当按照合同约定的时间向骏怡宝公司支付租金。然而，在涉案租户不向骏怡宝公司支付租金和电费的情况下，骏怡宝公司并没有采取停电或其他措施,而是通过诉讼要求解除合同及要求马明云付清费用,马明云拖欠租金及电费超过三个月,已根本违约。(六)二审判决不支持骏怡宝公司向马明云主张违约金是错误的。请求判决：1.撤销(2019)粤03民终9338号民事判决；2.马明云支付2018年6月至9月10日期间房屋占有使用费53246元；3.马明云支付2018年6月至8月电费2222.4元；4.马明云从起诉之日起支付其拖欠款项的银行贷款利息;5.马明云支付违约金63960元；6.马明云承担一、二审诉讼费用。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对骏怡宝公司主张的再审事由进行审查。结合骏怡宝公司主张的再审事由，本案审查的主要问题是：（一）骏怡宝公司的转租权问题；（二）马明云应支付的费用问题；（三）马明云应支付的费用可否与保证金相抵扣的问题。（一）关于骏怡宝公司的转租权问题。案涉租赁物为贺成智名下产业，骏怡宝公司向贺成智租赁房屋的期限至2018年2月28日。但骏怡宝公司在与贺成智签订的《房屋租赁合同》已到期且并未续约的情形下，于2018年3月1日与马明云签订案涉《房屋租赁合同》，约定将房屋转租给马明云，期限从2018年3月1日至2019年2月28日止，故属于超过租赁期限转租。虽然2018年8月25日骏怡宝公司与贺成智签订《协议书》，确认双方的房屋租赁关系于当日终止，实际延长了双方原租赁合同的租赁期限。该行为虽然补正了转租房屋时存在的瑕疵，贺成智也同意由骏怡宝公司向小租户收取租金，但对于补正瑕疵前已经发生的事实及相应的法律后果，骏怡宝公司不应免责。根据合同相对性原则，骏怡宝公司与马明云等小租户的租赁合同责任应根据双方签订的合同及具体履行情况处理。（二）关于马明云应当支付的费用问题。骏怡宝公司与马明云签订了《房屋租赁合同》，其作为出租人必须保证在租赁期间内承租人能够正常使用房屋。但因骏怡宝公司与贺成智未能就房屋续租问题及时达成一致意见进而发生纠纷，导致贺成智直接向次承租人马明云等租户主张权利，要求马明云等租户停止使用房屋。因骏怡宝公司未能履行合同责任，致使马明云无法正常使用房屋，租赁目的不能实现，已构成根本违约，马明云有权解除合同。2018年6月，马明云要求搬离，解除合同的意思表示已经到达骏怡宝公司，已经发生合同解除的效力。经双方确认,在此前曾因消防原因被公安机关查封,也曾因停电双方发生纠纷,而且，没有证据证明马明云在合同解除后仍然一直使用房屋进行正常的生产经营，故骏怡宝公司要求马明云按照合同约定足额支付从2018年3月1日起至实际搬离之日止的租金,缺乏事实依据，二审判决以马明云已交付的租赁保证金及水电押金直接冲抵其应支付的各项相关费用，并无显失公平。合同签订后，骏怡宝公司作为出租人，虽然将房屋交给马明云，但并未能保证马明云可以按约定的用途正常使用，在马明云得知骏怡宝公司的租赁期限已过，贺成智要求其退房的情形下，未按其与骏怡宝公司所签租赁合同约定的时间交纳租金和其他费用，其行为不构成违约，无需对骏怡宝公司承担违约责任。因马明云在2018年3月后实际使用了房屋，骏怡宝公司已与贺成智达成协议延长租赁期限，一、二审判决马明云向骏怡宝公司支付部分租金，有充分的事实依据。但骏怡宝公司请求马明云承担违约责任，缺乏充分的事实和法律依据，二审判决不予支持，并无不当。（三）关于马明云应支付的费用可否在保证金中抵扣的问题。根据案涉租赁合同的约定，合同终止马明云已付清租金及无拖欠其他费用迁出后三日内，骏怡宝公司应将租赁保证金无息退还给马明云。二审判决将保证金冲抵租金，符合合同的约定，而且该处理属对仍欠款数额的计算问题。骏怡宝公司关于二审判决保证金与租金等费用冲抵违反不告不理原则的主张，缺乏充分的法律依据。综上所述，骏怡宝公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳骏怡宝时装设计有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月六日书记员 陈 欣