山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终193号上诉人(原审被告)：胡墨菊，女，汉族。委托诉讼代理人：孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芬芳，山西静庭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：长治山煤凯德世家房地产开发有限公司。法定代表人：程秋红，职务：董事长。上诉人胡墨菊因与被上诉人长治山煤凯德世家房地产开发有限公司（以下简称凯德世家公司）物权纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2019）晋0404民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡墨菊上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是一审判决认定事实错误。1.一审判决认定被上诉人系物权人错误。上诉人是与长治市锦世联行商业管理有限公司签订的租赁合同，在被上诉人未提供任何其他证据且长治市锦世联行商业管理有限公司未到庭的情况下，一审判决认定被上诉人系物权人明显错误。2.一审判决认定上诉人系无权占有错误。上诉人占有本案争议房屋是基于与长治市锦世联行商业管理有限公司之间的租赁合同，长治市锦世联行商业管理有限公司至今未给上诉人出具过任何解除合同的通知，该合同有效且至今未解除。二是一审庭审遗漏重要当事人，程序违法。长治市锦世联行商业管理有限公司作为与被上诉人的合作方，起到了对外签署租赁合同，对内进行商业管理的职责。虽然被上诉人提供《全程委托经营管理合同》显示已经到期，但是在长治市锦世联行商业管理有限公司未参与诉讼的情况下，根本无从查证该合同的履行情况，也无法确认上诉人权利义务是否终止等问题。三是一审判决显失公平。被上诉人违背当初招商承诺的行为严重违反了基本的商业道德和诚信公平原则，一审法院对此不做任何考虑，明显显失公平。凯德世家公司向一审法院起诉请求，１、判令被告退出房屋；2、判令被告支付租期届满后占用房屋费用6298.8元及商业服务费2261.3元，共计8560.1元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月原告凯德世家公司与锦世联行公司签订山煤凯德世家广场项目全程委托经营管理合同，合同约定原告委托锦世联行公司对其建设的山煤凯德世家广场项目的商铺进行全程商业经营管理及物业管理，服务时间为2015年4月18日至2018年12月31日，服务内容为项目商业定位、招商、商铺规划、商业运营、商业物业管理等，同时对服务进度、收费标准、合同签订主体、双方责任等进行了约定。其中第七条关于合同签订主体约定，所有租赁合同均以锦世联行公司为主体与各商户签订。2018年5月31日锦世联行公司与被告胡墨菊签订租赁及商业管理合同，约定锦世联行公司向被告胡墨菊提供位于光明北路西的长治尚都inbox商场一层外铺区域A-1-5、A-1-6号共计116平方米经营场所供被告经营，商铺租赁期限自2018年6月1日至2018年12月31日止，被告租用该商铺仅限做“依诗家”家居生活之用，租金为每平方米每天人民币0.3元，商业服务费为每平方米每天人民币0.1077元。同时对商铺交付、装修、销售管理、商铺交还、合同解除、违约责任等进行了约定。该合同到期后，被告未续签租赁合同，亦未交纳相应的费用，占用该商铺至今。原告凯德世家公司对座落于××座北、县检察院西侧的土地享有使用权。2014年10月14日长治县住房保障和城乡建设管理局向原告颁发长治山煤凯德世家广场项目的建设用地规划许可证，2015年5月19日长治县住房保障和城乡建设管理局向原告颁发长治山煤凯德世家广场A区的建设工程规划许可证，2015年6月19日向原告颁发长治山煤凯德世家广场1-4#、6#、8#、9#、13#工程A区的建设工程施工许可证，2017年3月13日向原告颁发长治山煤凯德世家广场10#、11#、12#、14#楼的建设工程施工许可证，2015年7月8日向原告颁发长治山煤凯德世家广场A区的商品房预售许可证，2017年4月26日向原告颁发凯德世家项目广场B区的商品房预售许可证。一审法院认为，我国物权法规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中原告凯德世家公司虽对本案诉争的房屋未取得所有权证书，但其系长治山煤凯德世家广场项目建设用地合法的土地使用权人，其在建设该项目时取得了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，后亦取得了该项目的商品房预售许可证，上述事实可以认定原告对本案诉争的房屋享有排他性的使用、收益等权利，属于本案诉争房屋的权利人。现被告胡墨菊在其与锦世联行公司所签订的租赁及商业管理合同到期的情况下，仍占用该商铺至今，属无权占有，原告作为争议商铺的权利人有权要求被告腾退房屋。被告提出的其与锦世联行公司签订的合同至今尚未解除，现属不定期租赁，其占用该商铺属有权占用的辩解意见，一审法院认为，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条款对双方的续租行为进行了约定。而本案中锦世联行公司作为长治山煤凯德世家广场项目的委托经营管理者，在其与原告约定的服务期限内对本案诉争房屋具有出租和管理的权利，而双方的委托合同的服务期限至2018年12月31日已到期。之后锦世联行公司对本案诉争房屋已无任何权利，且被告在合同到期后至今对所占用的房屋未尽任何续租义务，故该情形不符合合同法第二百三十六条的规定，对被告的该辩解意见不予采信。针对原告诉请要求被告支付租期届满后占用房屋费用6298.8元和应付商业服务费2261.3元（计算至2019年6月30日）的问题，一审法院认为，被告在租赁合同期满后仍占用该商铺，依据公平原则，应当向权利人支付相应的占用费，原告要求房屋占用费按原租赁合同中约定的支付租金标准计算，并无不妥，故对该部分诉请予以支持。对原告诉请的商业服务费2261.3元，一审法院认为，在合同期满后，原告未对被告所占用的商铺履行过商业服务的义务，故对原告的该项诉请不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告胡墨菊于本判决生效之日起二个月内腾退位于长治市××区西的长治尚都inbox商场一层外铺区域A-1-5、A-1-6号商铺；二、被告胡墨菊于本判决生效之日起二个月内支付原告长治山煤凯德世家房地产开发有限公司房屋占用费6298.8元；三、驳回原告长治山煤凯德世家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡墨菊负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，二审围绕当事人的诉讼请求及事实和理由进行审理。关于上诉人第一项上诉事由，被上诉人与长治市锦世联行商业管理有限公司（以下简称锦世联行公司）所签订的《全程委托经营管理合同》已于2018年12月31日到期，结合被上诉人提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证据，一审法院认定被上诉人系诉争房屋的权利人并无不妥。其次，根据上诉人（作为乙方）与锦世联行公司（作为甲方）签订的《租赁及商业管理合同》约定，租赁期限届满，乙方欲继续租赁该商铺的，应于合同期限届满前三个月向甲方提出书面请求，乙方未能在前述时间内向甲方书面提出的，视为乙方放弃优先续租的权利。甲、乙双方就继续租赁事宜达成一致的，另行订立合同。上诉人未提供其于前述合同届满前与锦世联行公司续签的书面合同等证据，因此在2018年12月31日合同期满后，该合同终止，上诉人继续占有诉争房屋系无权占有，故本院认为上诉人该项上诉事由不能成立。关于上诉人第二项上诉事由，本案中，被上诉人与锦世联行公司签订的《全程委托经营管理合同》于2018年12月31日到期，且如前所述上诉人并未提供其与锦世联行公司签订的书面续租合同，故一审法院未追加锦世联行公司为第三人参加诉讼并无不当。关于上诉人第三项上诉事由，结合本院对前两项上诉事由的论证，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，该项上诉事由不能成立。基此，上诉人的上诉事由均无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人胡墨菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡墨菊负担。本判决为终审判决。审判长 王成立审判员 王 瑞审判员 王少军 二○二○年三月二十日书记员 申媛芝