杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初5183号 原告：杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社，统一社会信用代码：9133018372527093XE，住所地：杭州市富阳区新登镇新兴西路113号。 法定代表人：林立平，社长。 委托诉讼代理人：陈超明，杭州市富阳区新登法律服务所法律工作者。 被告：郑君儿，女，1970年7月15日出生汉族，住杭州市富阳区。 被告：袁健洪，男，1968年1月30日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：郑君儿，系袁健洪妻子。 二被告共同委托诉讼代理人：张少武，浙江恩波律师事务所律师。 原告杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社（以下简称塔山村经济合作社）与被告郑君儿、袁健洪租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月4日、2019年12月16日二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年3月18日第三次开庭审理。三次庭审，原告委托诉讼代理人陈超明、二被告共同委托诉讼代理人张少武均到庭参加；被告郑君儿到庭参加第一次、第二次庭审；被告袁健洪到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就坐落于经济发展中心店面六间、场地2.1亩及水泥砖房三间的租赁关系；2、判令被告支付原告拖欠的2017年10月1日至2019年8月5日期间为674天的租金123720元，支付逾期付款利息41217元（按月息2分为标准，从2017年10月1日起至2018年9月30日止按67000元基数计算为16080元，从2018年10月1日起至2019年8月5日止按123720元基数计算为25137元）；3、判令被告支付拖欠的水电费10031.8元；4、判令被告承担原告因诉讼产生的诉讼代理费10000元；5、判令被告支付从2018年10月1日起至实际搬离日止按每年67000元标准计算的租金；6、判令被告支付以拖欠的租金123720元为基数，按月息2分为标准从2019年8月5日起至付清上述租金时的逾期付款利息；7、责令被告立即腾空房屋和场地、清理搬迁被告的物品后归还原告，如被告不清理的则支付清理场地费用3000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原告与二被告签订《经济发展中心房屋及场地租赁合同》一份，约定二被告承租原告坐落于经济发展中心店面六间，场地面积2.1亩及水泥砖房三间，约定租赁期限三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日收回。约定每年租金67000元，先付后租，于每年租期满前一个月缴清下年租金，如逾期缴纳，每逾期一天滞纳金500元，且原告有权立即解除合同并收回房屋及场地。合同第八条约定“因乙方（被告）违约引起诉讼的，则诉讼代理费等损失全部由乙方承担支付”等内容。租赁合同履行中，二被告对2017年10月1日至2018年9月30日期间应当缴纳的租金67000元拖欠至今。至合同期满后，双方未续签合同，二被告仍继续使用承租范围的房屋和场地，双方处于不定期的租赁合同关系，原告已经多次与二被告交涉，但二被告至今拒绝缴纳租金，并且拖欠承租范围的水电费10031.8元。2018年11月15日，原告发函通知二被告支付拖欠的租金及水电费并通知解除不定期租赁关系，但二被告收悉函件后仍未履行。根据合同约定，二被告逾期缴纳租金则每逾期一天滞纳金500元，现原告自动降低为月息2分的标准。原告认为，双方的租赁关系合法有效，被告作为承租方，应当按期足额缴纳租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，租赁期限为不定期，出租方可以随时解除。现原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告变更第五项诉讼请求为：判令被告支付从2019年8月6日起至实际搬离日止按每年67000元标准计算的租金。其余诉讼请求不变。 二被告共同答辩称：原告无权向二被告主张租金及逾期付款利息。理由如下：二被告与原告于2015年10月1日签订《经济发展中心房屋及场地租赁合同》一份，由二被告承租原告位于经济发展中心店面六间、土地2.1亩用于开办汽车修理厂，双方约定租赁期限及租金等事宜。合同签订后，二被告花费大量人力、物力用于修建厂房。2017年1月，二被告新建厂房被拆除。因签订租赁合同时，双方约定该场地用于开办汽车修理厂，原告也同意二被告新建钢棚厂房，故二被告厂房被拆除的损失应由其赔偿。双方签订协议一份，约定：原告补偿二被告每月损失1.5万元直至钢棚恢复，原告于2017年3月15日之前恢复原钢棚，否则一切损失由其承担。至今，原告未按约履行义务，致使二被告租赁合同目的无法达成，且造成了经济损失。因原告违约在先，无法履行合同义务，致使二被告租赁房屋、土地的合同目的无法达到，故二被告无义务支付租金。同时，原告因其违约行为应赔偿二被告由此造成的一切损失。租赁期间，只有在2015年10月1日至2017年1月期间，租赁物可以正常使用，2017年1月后不能正常使用。二被告在原告未按约赔偿原告损失的情况下不同意解除租赁关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提交的《经济发展中心房屋及场地租赁合同》一份，证明原告与二被告订立租赁合同，约定双方权利义务及二被告至今拖欠原告租赁费的事实。二被告质证对证据三性没有异议，对部分证明目的有异议，认为由于原告违约在先，致使二被告无法达成合同目的，故二被告不需支付租赁费。本院审查对该证据予以认定。 2、对原告提交的《催缴租金、水电费和解除不定期租赁关系解除函》一份、《移民发展中心租户袁健洪未缴水电费明细单》一份、顺丰快递寄件签收单一份，证明原告于2018年11月15日函告被告终止租赁关系，并要求其限期返还租赁物并交纳拖欠租金、水电费的事实。二被告质证对证据三性没有异议，对函件中记载的内容真实性有异议，明细单中未交电费和水费金额无异议，收水费人员工资有异议。本院审查后对解除函、快递寄件签收单予以认定，对未缴水电费明细单中2017年7月至2018年8月期间电费、水费（总计金额9611.8元）予以认定。 3、对原告提交的照片二份，证明案涉租赁物现仍由二被告占有使用的事实。二被告质证对证据三性没有异议，对证明目的有异议，认为二被告只使用了部分租赁物。本院审查对上述证据予以认定。 4、对原告提交的《委托代理合同》及《浙江增值税普通发票》各一份，证明原告为实现案涉债权支出代理费的事实。二被告质证对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为二被告不存在违约，不需承担该费用。本院审查对真实性予以认定。 5、对二被告提交的《协议》一份，证明在双方合同履行过程中，签订了补充协议，因原告未按补充协议履行，致使二被告合同目的不能实现，故二被告可以不履行支付租金的义务。原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为二被告未按租赁合同要求违规搭建钢棚才导致该钢棚被拆除，该违章建筑的形成系二被告自身原因，应由其自行承担责任。原告出于补偿性考虑愿意一次性支付共计15000元补偿款，约定该款的支付时间在2017年1月14日至2017年2月11日，并非是补偿这段时间的费用，而且也明确要求二被告在上述时间内自行拆除，但二被告仅拆除了部分，其他部分由“三改一拆”指挥办公室强制拆除。原告于2017年7月在租赁场地上恢复搭建了可伸缩、移动的钢棚，并非是永久性建筑。本院审查对真实性予以认定，且该协议系原、被告履行租赁合同过程中，对双方权利和义务的补充设定，系租赁合同的组成部分，与本案具有关联性。对二被告的证明目的，本院将在判决说理部分予以阐述。 郑君儿、袁健洪在本案审理中向本院递交反诉状一份，诉请要求杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社赔偿其各项经济损失1045000元（暂定）。本院受理后，向其发送了预缴诉讼费用通知书，郑君儿、袁健洪收到通知书后未在规定时间内缴纳反诉受理费，本院已另行裁定按郑君儿、袁健洪自动撤回反诉请求处理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月1日，以杭州市富阳区新登镇塔山村经济合作社为出租人（甲方），以郑君儿、袁健洪为承租人（乙方）签订《经济发展中心房屋及场地租赁合同》一份，约定：“一、租赁房屋及场地座落于富阳区经济发展中心店面六间，其中场地面积为2.1亩，水泥砖房三间，场地四至：北至村钢架厂房，西至外官路，南至挖机修理厂。二、租赁期限为三年，甲方从2015年10月1日起将出租房屋及场地交付乙方使用至2018年9月30日收回。三、房屋租金每间每年为6000元，水泥砖房壹万元，合计每年租金为67000元。缴款方式为先缴款后租用，即在每年租期满前一个月缴清下一年租金，如乙方逾期缴纳，每逾期一天滞纳金500元，且甲方有权立即解除本合同，并收回房屋及场地。四、双方的权利义务…2、租期内的水、电、暖、录像、通讯、因租房须缴的税费等一切规费均由乙方负责承担…六、甲乙双方商定，该租赁合同以三年为一个合同期，甲方满足乙方租赁该房屋和地块三个合同期即九年。租赁期满，如乙方自动提出不再续租，乙方在承租期间所建设的地面等设施甲方不作任何赔偿，乙方在租房内装饰、装修或在场地上建造的建筑物，不得拆回和损坏，均归甲方所有…七、乙方在承租期间，如需搭建小屋、简易棚、浇地等建筑必须事先书面向甲方提出申请，经甲方现场查看同意后方可建造。八、本合同系双方当事人真实意思表示，双方均应严格遵守，如因乙方违约引起诉讼的，则诉讼代理费等损失全部由乙方承担支付。”租赁合同还就租赁期间装修问题、转租问题等其他事项等做出了约定。 合同签订后，郑君儿、袁健洪占有租赁物从事汽车修理业务至今，并在场地上搭建了永久性钢架棚。2017年1月14日，杭州市富阳区新登镇塔山村经济合作社（甲方）与袁健洪（乙方）签订《协议》一份，约定：“因乙方承租甲方场地搭建钢棚，现因卫星摇杆拍到属违章建筑，现需拆除。经甲乙双方商定，达成一致意见如下：1、补偿乙方损失壹万伍仟元（15000元），自2017年1月14日至2017年2月11日。2、2017年3月15日前恢复原钢棚，由甲方恢复；如未恢复，一切损失由甲方承担（除特殊天气外）。3、2017年2月11日前将钢棚杆子搭起，油布盖好。4、过年前如围墙未恢复，甲方承诺由甲方用油布围好。5、恢复后钢瓦漏雨由甲方修复。”上述协议签订后，郑君儿、袁健洪对小部分钢架棚进行了拆除，其余大部分由政府部门拆除。2017年7月份，塔山村经济合作社在原场地搭建了可伸缩的油布棚。对于双方约定的补偿款，塔山村经济合作社至今未支付。 郑君儿与袁健洪系夫妻关系，案涉租赁合同签订后，二被告已按约支付租金至2017年9月30日。 2018年11月15日，塔山村经济合作社向郑君儿、袁健洪寄送《催缴租金、水电费和解除不定期租赁关系解除函》及《移民发展中心租户袁健洪未缴水电费明细单》一份，《解除函》载明：“租赁合同期满后，双方未续签合同，因你们继续使用案涉租赁物未返还，双方处于不定期的租赁合同关系，仍有义务按照原合同约定履行自己的权利和义务，但对于不定期租赁合同，出租房可以随时解除；现决定终止与你们之间的不定期租赁关系，请你们于2018年12月20日前返还租赁房屋和土地，并请你们接本通知后10个工作日内缴清从2017年10月1日起至实际办理并返还承租房屋、场地时的租金，按约定逾期每天支付滞纳金500元，缴清拖欠承租范围内的水电费10031.8元。”庭审中，二被告确认收到了上述函件及明细单。 另查明，塔山村经济合作社为本案诉讼，支出诉讼代理费10000元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告塔山村经济合作社与被告郑君儿、袁健洪于2015年10月1日签订的《经济发展中心房屋及场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行。本案主要争议焦点为：1、案涉租赁合同解除的条件是否成就？2、原告的各项诉请是否应当支持？ 对于第一个争议焦点，本院认为：案涉租赁合同租期至2018年9月30日，双方之后未再续签合同，但二被告仍继续占有租赁物未返还，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年11月15日向二被告寄送了《催缴租金、水电费和解除不定期租赁关系解除函》，通知二被告解除双方的租赁关系，二被告收到解除函后未提出异议，故应当认为双方之间的租赁关系已经解除。庭审中，双方对于解除函签收的具体日期无法确认，本院酌定二被告收到解除函日期为寄送后的第七天即2018年11月22日，故认定双方的租赁关系于2018年11月22日因原告行使解除权而终止。 对于第二个争议焦点，本院认为：在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，并在合同终止后将租赁物归还出租人。依照双方租赁合同的约定，租金的支付方式为先缴款后租用，即在每年租期满前一个月缴清下一年租金，现二被告未按时交纳2017年10月1日以后的租金，已构成违约，应承担违约责任。二被告抗辩其拒付租金系因原告未履行双方于2017年1月14日签订的协议，即原告未按约恢复原钢架棚及向二被告支付补偿款，以致二被告无法实现正常经营修理汽车业务的合同目的，系原告违约在先。本院认为，原告承诺于2017年3月15日前恢复原钢架棚，但事实上直至2017年7月份，才在原场地上搭建了可活动伸缩的油布棚，其使用性能不如原来的钢架棚，虽可能对二被告的经营活动产生一定影响，但并未达到合同根本目的无法实现的程度，故原告的行为属于瑕疵履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。现原告与二被告在租赁合同履行中，都有违约行为，应当各自承担相应的责任。 原、被告间的租赁合同于2018年11月22日解除，之后被告继续占有租赁物，给原告造成一定的经济损失，二被告应当在合理期限内返还租赁物并支付拖欠的租金、租赁物占有使用费。对于原告要求二被告按每年67000元的标准支付至租赁物实际返还之日止的租金的诉请，本院认为，在双方租赁合同解除以前，被告应付款项性质系租金，在租赁合同解除以后至被告实际返还租赁物时，被告应付款项性质系租赁物占有使用费。因原告的上述诉请，其标准未超出法律许可的范围，本院对款项性质予以调整后予以支持。本案审理中，二被告撤回了要求原告赔偿损失的反诉请求，也未就其实际损失向本院提交充分有效证据，但原告未支付二被告约定的补偿金且存在瑕疵履行，二被告以此为由行使同时履行抗辩权，具有一定的合理性。故对于原告主张的逾期付款利息损失及为诉讼支出的诉讼代理费的诉请，本院不予支持。对于原告要求二被告支付水电费10031.8元的诉请，本院认为，合同约定租期内的水、电等费用由二被告承担，故对于原告代缴的水电费，理应由二被告支付。二被告在庭审中自认，未缴水费、电费总金额为9610.8元，本院予以确认。对于原告主张的收水费人员工资每月30元（共计420元），因未提供其他有效证据佐证，本院不予支持。对于原告要求二被告支付清理场地费用3000元的诉请，因该项费用尚未实际发生，故缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、郑君儿、袁健洪腾空并返还杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社所有的位于杭州市富阳区经济发展中心店面六间、场地面积2.1亩、水泥砖房三间（场地四至：北至村钢架厂房、西至外官路、南至挖机修理厂），于本判决生效之日起十日内履行； 二、郑君儿、袁健洪共同支付杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社租金76863.83元（2017年10月1日至2018年11月22日），于本判决生效之日起十日内履行； 三、郑君儿、袁健洪共同支付杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社以67000元/年为标准计算自2018年11月23日起至实际腾空并返还租赁物之日止的占有使用费（暂计算至2019年8月5日为47644.16元），于本判决生效之日起十日内付清； 四、郑君儿、袁健洪共同支付杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社水电费9610.8元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4059元，由杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社负担1077元，由郑君儿、袁健洪负担2982元。 杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；郑君儿、袁健洪于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈琴霞 人民陪审员  何家廷 人民陪审员  骆周宇 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  章申孟