江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5967号原告（反诉被告）：赵正红，男，1971年2月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：杨明伟，江苏誉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明军，江苏誉腾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐卢，男，1985年1月27日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：钱洋，上海普世（昆山）律师事务所律师。原告赵正红与被告徐卢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法由审判员朱诚独任审判，在答辩期内徐卢对赵正红提起了反诉,本院依法合并审理并于2019年5月29日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，后组成合议庭于2019年7月19日、11月13日公开开庭进行了审理。原告赵正红及其委托诉讼代理人杨明伟、杨明军、被告徐卢的委托诉讼代理人钱洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵正红向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金303800.00元(计算到2019年1月31日)；二、判令被告支付租金81667元(计算到2019年1月31日)；三、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年，原告与昆山市煤气公司签订了《房屋租赁合同》，并于2012年签订补充合同，约定原告租赁位于昆山市的房屋，共5000余平米，租赁期限到2022年6月30日。2017年9月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定：原告将上述房屋1-2层部分(出租面积1152.42m²，其中一楼面积598.24m²、二楼面积554.18m²)出租给被告，年租金98万元，其中每年的5月31日、11月30日分别支付半年租金，房屋先付租金后使用；被告逾期支付租金的自逾期之日起每日按应付租金的1%向原告支付违约金，逾期超过60天以上，原告有权解除合同。截至2019年1月31日被告未按期支付原告2019年上半年租金。根据原、被告之间的合同约定，原告已通知被告自2019年2月1日解除双方之间的合同，并要求被告支付2019年1月31日之前的租金和违约金，被告不予理会，原告诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告徐卢辩称：被告没有违约，被告不认可原告提出的合同解除原因和解除时间。被告于2019年1月3日就向原告提出要求解除合同，因为原告隐瞒了房屋的实际性质导致被告不能办理消防手续无法进行正常经营，经营期间有警察出警进行排查，也曾对顾客进行清场，导致合同无法履行。反诉原告徐卢向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告支付反诉原告装修损失27万元；二、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订有《房屋租赁合同书》，约定反诉被告将位于昆山市房屋其中一楼部分房产和二楼部分房产转租给反诉原告，合同约定租赁期限自2017年9月10日至2022年6月30日。合同约定房屋的用途为开咖啡饮食店的商业用途，但实际该房屋用途为公用设施用房。反诉被告未将上述事实如实告知反诉原告，反诉原告基于信任对房屋进行了装修。因合同无法继续履行，反诉原告于2019年1月3日通知反诉被告解除合同。反诉被告应承担反诉原告因此造成的损失，故提起反诉，请求贵院依法予以支持。反诉被告赵正红辩称：关于房屋的性质和用途，反诉原告是清楚的，合同中明确载明的，不存在隐瞒。装修是反诉原告自己开饮食店产生的，反诉原告主张2019年1月1日通知原告解约，我方没有收到通知函。反诉原告在2018年8月9日逾期支付原告租金，反诉被告已经向反诉关于发函要求履行合同支付租金，反诉原告已经多次违约。经审理查明：原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》一份，该合同书载明：本合同租赁房产所有人为昆山市煤气公司，甲方整体承租，现租赁房屋所有人同意甲方将1楼部分房产和2楼部分房产转账给乙方，乙方知晓该房产产权、国家规划使用性质等状况，乙方租赁该房产的用途为开设咖啡饮食店。本合同所出租的房产位于昆山市，出租面积约为1152.42平方米，其中1楼面积约598.24平方米，2楼面积约554.18平方米，房产租赁期限自2017年9月10日至2022年6月30日，其中2017年9月10日至2017年12月10日为甲方优惠给乙方的装修期，租金为98万元/年，租金支付遵循先福租金后使用之原则，半年支付一次，金额为49万元，上半年为每年的5月1日前支付49万元，下半年为每年的11月30日前支付49万元，签订合同时乙方先付给甲方2017年12月10日至2018年6月30日房租，金额为544500元。乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的1%向甲方支付违约金，若乙方拖欠租金达60天以上，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任，违约金以剩余租期内应交租金的50%计算。2018年8月9日，原告向被告发出律师函，通知被告其尚有租金29万元未支付，已经逾期两月有余，构成违约，被告应尽快履行合同义务，在催款不成的情况下，原告可能会选择诉讼法院要求您支付租金并追究违约责任。该律师函，原告通过EMS邮寄被告。被告交纳租金至2018年12月31日，由于被告未再交纳租金，原告于2019年2月1日在涉案房屋处张贴《通知》一份，该通知载明：徐卢，2017年9月10日，您与我签订《房屋租赁合同书》，根据合同约定您应当于每年的5月31日、11月30日分别支付半年租金，房屋先付后用，您逾期支付租金的应自逾期之日起每日按应付租金的1%向我支付违约金，逾期超过60天以上，我有权解除合同。截至2019年1月31日，您已逾期支付2019年上半年租金超过60天。现我依据合同约定通知您，自2019年2月1日解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求您支付2019年1月31日之前的租金和违约金。此后，双方对于合同的履行无法协商一致，引起本案纠纷。另查明：昆山开发区同丰西路XXX号房屋的设计用途为公用设施用房。上述事实由房屋租赁合同、解约通知书、照片、律师函、邮寄凭证、工商查询信息等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，按合同约定按时足额支付租金是其主要义务，在被告逾期支付租金超过60天的情况下，原告要求按照合同约定解除合同并无不当，结合原告已于2019年2月1日在涉案房屋处张贴该通知的事实，本院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年2月1日解除，被告支付租金至2018年12月31日，故原告向被告主张2019年1月1日至1月31日的租金81667元并无不当，本院予以确认。关于违约金，原告主张的标准过高，本院依法认定违约金为以49万元为基数按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍自2018年12月1日计算至2019年1月31日止为7043元。关于被告主张的装修损失。本院认为，双方在签订合同时，合同载明被告已知晓涉案房屋产权及国家规划使用性质等状况，被告现在以原告未将上述事实如实告知导致合同无法继续履行为由要求解除合同并赔偿损失没有依据，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐卢于本判决生效之日起十日内支付原告赵正红租金81667元及违约金7043元共计88710元。二、驳回反诉原告徐卢的全部诉讼请求。（上述支付原告的指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526038799）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7082元，由原告负担5452元，由被告负担1630元。其中，原告预交的案件受理费1630元，本院予以退还，被告应当负担的1630元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32250198643600000811133994）。反诉案件受理费2657元，由反诉原告负担。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  李银龙人民陪审员  赵友飞二〇二〇年三月三日书 记 员  马润斐