新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10727号原告（反诉被告）：新疆银玉商贸有限责任公司，住所地,乌鲁木齐市昆明路94号。法定代表人：马秀英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张占强，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚成，新疆仕诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：冶鹏，男，1981年3月13日出生，回族，无固定职业，住青海省民和县。委托诉讼代理人：姜远宏，新疆赛德律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆银玉商贸有限责任公司（以下简称银玉商贸公司）诉被告（反诉原告）冶鹏返还原物纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日、2020年3月25日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银玉商贸公司委托诉讼代理人张占强、姚成，被告（反诉原告）冶鹏委托诉讼代理人姜远宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）银玉商贸公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告（反诉原告）冶鹏立即返还位于乌鲁木齐市高新区房屋及附属设施。由被告（反诉原告）承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于乌鲁木齐市高新区框架结构综合办公楼租赁给被告使用，租赁期限为五年，自2012年6月1日至2017年9月30日。合同同时对租金、付款方式、租赁物交付及返还、双方权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，但租赁期届满后，被告拒不搬离、返还租赁物。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告（反诉原告）冶鹏辩称，1.双方之间签订的租赁合同约定租赁期5年，但实际口头约定是10年，我前后投资了700多万元进行了装修。签订租赁合同时，原告出示了产权证，房屋登记在原告名下，但是到了2017年下半年银玉商贸公司不续租了，说房产证也变更到了人行和田支行劳动服务公司的名下，要收回此栋楼；2.人行和田支行在2018年将被告诉到了新市区法院，中院最终维持一审判决，由银玉商贸公司法定代表人马秀英返还案涉的房屋，但是其双方的合同是在银玉商贸公司和我签订合同后签的，审理当中，和田人行涉案的服务公司不存在，所以登记是不合法的，现在案件已经生效。综上，我愿意将房屋返还，但前提是我的损失得到合理的补偿。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告大楼主体工程改造费用50万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因提前解除合同给反诉原告造成的经济损失350万元；3.判令反诉被告给反诉原告开具600万元的房屋租赁发票（应交税款198000元）。由反诉被告承担反诉诉讼费用。事实和理由：2012年6月1日，经双方协商，银玉商贸公司将其自有的位于乌鲁木齐市高新区框架结构综合办公楼（建筑面积2660.28平方米）（第二层中原有老干部活动室与小办公室银玉商贸公司继续保留使用）出租给我使用，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限五年（双方口头商定是十年），第一年租金定为50万元，第二年至第五年年租金为120万元，自2012年6月1日至2012年9月30日为改造装修及办理相关手续期间不收取租金；该合同第七条第1款载明，鉴于租赁房屋陈旧，多年失修，银玉商贸公司愿意承担大楼主体改造费用50万元，其中购置电梯一部20万元、更换窗户10万元、消防改造20万元；合同还约定，合同期满，如续租需提前两个月向银玉商贸公司或我单方解除合同的，与租赁物融为一体的装修、改造及增设的其他物不得拆除，如不能与租赁物分离或分离后将影响到租赁物正常使用的无偿归银玉商贸公司所有；银玉商贸公司出售房屋，需在三十日内书面通知我，在同等条件下我有优先购买权，逾期未回复的视为放弃购买权。由于租赁物是一栋老楼，无上下水、暖气，承租时合同签了五年，但口头约定的租期是十年。合同签订后，我按十年经营规划投入大量资金和人力、物力对承租房屋进行了改造、装修，主要装修内容：接通上下水、安装电梯、天然气入户、购置燃气、整栋楼铺设地暖、房屋的内部改造、内外墙体的装修、宾馆配套设施设备等累计投入700余万元。2013年我注册成立了乌鲁木齐市高新技术开发区锦鹏商务酒店，经营至今，期间共支付租金600万元，银玉商贸公司未依法开具租赁费发票；主体工程改造费用50元银玉商贸公司至今未支付、承担。2018年11月，我得知案涉的综合楼是人行和田支行由财政拨款建设，银玉商贸公司的法定代表人马秀英与人行和田支行签订了《租赁合同》，期限自2018年8月25日至2017年8月25日。我认为银玉商贸公司违反诚信原则，提起解除（口头）合同的行为给我造成重大经济损失，故提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）银玉商贸公司针对反诉辩称，反诉事实和理由完全不存在。1.大楼改造的装修费用50万元属实，但已经由我公司支付给了冶鹏，已在双方签订的租赁合同第七条第一款中写明；2.我公司不存在提前解除合同的事实，双方没有就租期为10年达成过一致，在合同的第二条对五年租期的约定很明确，也表明了是对方违约，截止到今天，对方仍占有租赁物拒不返还。冶鹏主张的经济损失没有任何的依据。3.冶鹏要求我方承担的税款198000元，没有法律和事实依据，首先，对方并没有向我公司支付600万的租金，何来要求我公司开具发票；其次，早在2017年10月26号时，我公司应冶鹏的要求已将开具发票所需承担的税款30万元支付给对方；再者，缴纳税款属于税务部门的行政管理职责，不属于本案的审理范围。综上所述，冶鹏提出的反诉请求没有任何法律及事实依据，其目的在于故意拖延诉讼程序和时间。请求人民法院依法驳回。银玉商贸公司提供以下证据：证据一、《房屋租赁合同》。用以证明：在本诉中，1.租期为5年，2012年6月1日至2017年9月30日，合同已履行期满终止，我公司有权收回房屋，合同约定冶鹏的装修改造不得拆除，无偿归我公司所有。在反诉中，对大楼的改造费用50万元我公司已付清，根据合同第八条的约定，关于房屋的归属已经有约定，不存在给冶鹏造成所谓的损失，也没有进行损失鉴定的必要。证据二、（2019）新0104民终73号民事判决书。用以证明：1.双方的租赁关系和租期得到确认，并没有口头约定10年的说法。2.在租期届满前及届满之后我公司多次向冶鹏发出通知要求其返回房屋，办理交接手续。3.由于冶鹏在租期届满拒绝返还租赁房屋的违约行为，已致法院判决无法得到履行。证据三：收条，2017年10月26号形成。用以证明：对于5年的租期所产生的税款，银玉商贸公司的法定代表人已向冶鹏支付过，现冶鹏要求银玉商贸公司再次交纳，没有法律和事实依据。冶鹏对《房屋租赁合同》真实性认可，关联性不认可，认为不能证明双方口头约定的租赁期限，合同第七条的第一款关于50万元的内容，是马秀英借的50万，所以写的“此款已付清”，合同签订之后，冶鹏已经返还了50万。对民事判决书真实性合法性认可，关联性不认可，判决中所确定内容与本案不具有关联性。收条是冶鹏出具，但当时是借条，总计借了50万，这是其中的一部分，内容是对方写的。本院对银玉商贸公司提供的上述证据的真实性予以确认。冶鹏提供以下证据《房屋租赁合同》：证据一、《房屋租赁合同》复印件。用以证明：合同第七条关于改造费用，是在签订合同时向马秀英借的50万，后来冶鹏已经还给马秀英了；协议第八条第一款确定了冶鹏享有优先承租权，第九条确定了冶鹏享有优先购买权。证据二：电话录音2份。2019年6月20日的录音证明，1.签了5年租期的合同实际上是按承诺的10年投资的；2.关于改造费用50万，银玉商贸公司已经还还清；3.马秀英向人行和田支行反映过情况，银行不同意；2019年6月25日的录音证明马秀英多次找银行协调过能否续租，但是银行不同意。银玉商贸公司质证：冶鹏陈述合同条款载明的50万元是借款，但从合同中看不出来是借款，且已经付清了。2.冶鹏提出的优先承租权和购买权，是不存在的，因为在合同期满后，原告并没有向他人出售和转租。对2019年6月20日的录音，声音是马秀英本人，对证明问题不认可，录音不是从电话开始接通录音，不能反映通话全貌，不能证明双方达成所谓10年的租赁期限；关于50万元，马秀英在录音中并未确认对方的陈述，只是在通话中的语气。对2019年6月25日的录音，声音是马秀英本人，录音不能反映交流的全过程，关联性不认可，恰好可以证明案涉合同并没有约定10年的租期，而是纠纷发生后马秀英作为银行的员工在帮助协调冶鹏与人行和田支行之间续签合同的事宜，银行有不同意的权利。本院对《房屋租赁合同》、录音的真实性予以确认。本院根据上述举证情况和本院庭审调查确认以下事实：2012年6月1日，银玉商贸公司（甲方）与冶鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：甲方为乙方提供位于乌鲁木齐市高新区框架结构综合办公楼，一楼为门面房，二至六层为办公楼，房产证号为04××56号，甲乙双方约定乙方租赁的一楼门面房，不可做餐厅、美容美发、洗车场，第二层中，原有老干部活动室与小办公室甲方继续保留使用，乙方负责将活动室与乙方营业区域隔离离开（由大楼另一门单独上下）；租赁期限为五年，自2012年6月1日至2017年9月30日；由于甲方房屋陈旧、多年失修、改造装修费用大，该房屋第一年房租金定为50万元，第二年至第五年房租费为120万元；付款方式为，第一年房租费在合同签订时，乙方一次性付清第一年度房租费，以后每年房租费，以合同签订日期为起止日，每年提前三个月一次性交清当年房费，自2012年6月1日至2012年9月30日为乙方改造装修租赁物及办理相关手续日期，此期间甲方不收取乙方租金；本协议签订两日内交房房屋，乙方在签订合同前需请专业人员对甲方提供房屋所属水、暖、电、消防改造、装修部分进行严格、细致了解，确定甲方提供房屋是否适合乙方使用，合同签订后，因乙方前期工作疏忽造成不能按期装修，甲方不承担任何责任，合同签订双方对租赁物所属资产进行清点、交接、填写资产交接单并签章；本合同的权利、义务关系终止时，乙方应将租赁物交回甲方，双方应按资产交接单所列项目共同对租赁物进行清点、验收（自然损耗除外），乙方要确保交还给甲方的租赁物能够正常运转使用；鉴于甲方房屋陈旧、多年失修，甲方愿意承担大楼主体工程改造费用，共计人民币50万元，其中购置电梯一部20万元、更换窗户10万元、消防改造20万元（注：此款已付清）；未经甲方同意，乙方不得对房屋实施合同约定外的装修、改造或增添设备，否则甲方有权要求乙方恢复原状，经甲方同意，乙方在租赁物内所进行的装修、改造或填增设备等需至甲方处备案；合同期满，本合同终止，甲方收回房屋，乙方如需续租，需提前两个月向甲方提出书面申请，同等条件下可优先乙方；租赁期满或乙方单方解除合同的，与租赁物融为一体的装修、改造及甲方增设的其他物，不得拆除，如不能与租赁物分离或分离后将影响到租赁物正常使用的，无偿归甲方所有，不影响租赁物正常使用的可移动物品，乙方自行处理；本合同履行期间甲方单方解除本合同的，甲方应按照本合同解除时，乙方所装修进行阶段的价值赔偿。合同签订同日，双方签署《交接清单》，载明：一楼：消防栓2套、配电箱2个；二楼：消防栓2套、卷帘门2套、配电箱1个、电表（带盒）3个；三楼：消防栓2套、卷帘门2套、配电箱1个、电表（带盒）2个；四楼：消防栓2套、卷帘门2套、配电箱1个、电表（带盒）7个；五楼：消防栓2套、卷帘门2套、配电箱1个；六楼：消防栓2套、卷帘门2套、配电箱1个；一至六层所有窗户完后无损。2017年10月26日，冶鹏向银玉商贸公司法定代表人马秀英出具一份《收条》，载明：收到马秀英现金30万元，该款是本人五年租房开具发票需缴纳的税款，至此本人与马秀英五年租赁全部清算完毕。另查明事实，2018年，人行和田支行将马秀英诉至本院，冶鹏作为第三人参加诉讼，请求马秀英和冶鹏支付案涉房屋自2017年8月25日起到实际搬离的占有使用费55万元，马秀英和冶鹏办理案涉房屋并结清水电暖等费用。本院于2018年12月14日作出（2018）新0104民初7480号民事判决：马秀英搬离案涉房屋并承担占有使用费给付责任，冶鹏在该案中不承担责任。该案认定事实：2012年7月5日，人行和田支行（甲方、出租方）与马秀英（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，将位于乌鲁木齐高新区框架结构综合楼一幢建筑面积2660.28平方米（继续保留原一间离退休干部活动室）出租给马秀英，租期期自2012年8月25日至2017年8月25日止；该房屋由财政拨款建设，人行和田支行以银玉劳动服务公司办理规划、建设以及产权登记相关手续时，登记为银玉商贸公司，1997年9月28日颁发的房屋乌政房字（1997）第0036412号公房产权证记载，所有制形式为集体、产权来源为集体集资和贷款；银玉劳动服务公司于1992年6月开办，1999年5月注销登记，银玉商贸公司于1996年4月16日成立，成立之时股东包括马秀英在内的四位自然人和银玉劳动服务公司，马秀英为公司法定代表人；2013年6月5日该房屋的所有权人登记为“和田地区人民银行银玉劳动服务公司”，证书附记产别为国有房产、产权来源为国拨。马秀英不服一审判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）新01民终1573号民事判决，维持了一审判决。本院就双方就案涉房屋交接进行询问，冶鹏陈述其同意返还房屋，但因其主张损失问题尚未确定，坚持先不交接；就附属设施情况，银玉商贸公司明确以交接单列明设施为准按现状交接，如现状没有的部分，其不要求返还。本院认为，本案争议焦点为冶鹏陈述双方之间就10年租赁期达成口头协议的事实是否成立。对此，冶鹏认为，虽然书面合同约定的租赁期限为5年，但银玉商贸公司马秀英口头与其达成延长租赁期限为10年，对书面合同约定条款进行了变更，纠纷发生后其与马秀英的通话录音可以证明；冶鹏按合同约定享有优先购买和租赁的权利、其不可能仅为5年租期投入700万元、纠纷发生后马秀英与就租期问题与人行协商等情况也可佐证口头达成延长租赁期限的事实成立，故主张待损失问题解除后再进行返还，并主张损失及垫付改造费和开具发票。本院认为：1.关于延期租赁期的争议。首先,双方签订的书面租赁合同明确约定的租赁期限为自2012年6月1日至2017年9月30日共5年，冶鹏认为双方口头达成延长协议，但仅提供有5年租赁期限届满后的2018年的录音，录音反映人行和田支行主张马秀英返还案涉房屋后，双方就冶鹏能否协调人行和田支行允许冶鹏续租5年进行沟通，马秀英提到“房子按十年计划做的”，并陈述“我给你讲让你们律师从这个切口上去想办法去”，属于租赁到期后自行协商中的陈述，以此尚难以确定双方于之前的租赁期限内已就延期租赁至10年达成了明确的协议；其次，冶鹏认为其投入700万元的事实可以佐证延期租赁属实，但其陈述投入金额属其单方陈述，租赁期限为租赁合同的主要内容，亦是承租人决定投入资金的重要考虑因素，冶鹏作为完全民事行为能力人，对于延期租赁期限约定不明可能导致投入损失的风险应当清楚；最后，2017年10月26日冶鹏向马秀英出具的收条内容明确载明冶鹏“与马秀英五年租赁全部清算完毕”，并未提及租赁期限延长的问题。综上，对原告申请对投入损失进行鉴定和350万元损失的主张，综合其举证情况，本院不予支持，冶鹏应向银玉商贸公司返还案涉的租赁房屋及附属设施。2.冶鹏主张主体工程改造费用50万元。从合同约定内容看，银玉商贸公司应承担电梯、窗户、消防改造费用50万元，但合同中已明确载明“此款已付清”。冶鹏认为其从马秀英处借款50万元，故注明上述字样，但其在合同签订后又将50万偿还给马秀英，因此，对方应承担50万元的改造费用。本院认为，关于向马秀英偿还50万元，冶鹏并未提供打款记录、收据等证据证明，仅提供前述的录音，录音中马秀英并未明确认可付款事实，且合同已明确改造款已付清，冶鹏陈述于合同签订后偿付借款亦与本案不属同一法律关系，综上，对冶鹏的该部分主张本案中本院不予支持。3.冶鹏主张判令银玉商贸公司给其开具600万元的房屋租赁发票（应承担税款19.8万元）。根据银玉劳动服务公司提供的冶鹏于2017年10月26日向马秀英出具的收条内容，冶鹏确认收到30万元作为其五年租赁房屋开具发票需缴纳的税款，表明双方已就发票开具问题处理完毕，对冶鹏的该部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冶鹏于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆银玉商贸有限责任公司返还位于乌鲁木齐市高新区房屋及附属设施；二、驳回被告(反诉原告)冶鹏的反诉请求。本诉案件受理费8800元，原告（反诉被告）已预交，由被告（反诉原告）承担。反诉案件受理费20192元，由被告（反诉原告）自行承担。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  周丽玲人民陪审员  魏占社二〇二〇年三月二十九日书 记 员  闫 伟