贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终373号 上诉人（原审被告）：左浩，男，1986年1月18日生，汉族，住重庆市垫江县。 上诉人（原审被告）：徐畅，男，1991年2月16日生，汉族，住重庆市垫江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：左烨洋，贵州中工律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路，统一社会信用代码915227303087450921。 负责人：胡云英，该公司总经理。 上诉人左浩、徐畅因与被上诉人都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司（以下简称榕锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 左浩、徐畅上诉请求：1、撤销龙里县人民法院(2019)黔2730民初803号民事判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人和被上诉人签订房屋租赁协议时,被上诉人的房屋主体消防没有通过验收,被上诉人故意隐瞒该事实属于欺诈,一审判决认定了该事实,却判决上诉人从2017年8月1日开始计付租金错误。2016年9月起上诉人与被上诉人经过磋商租赁被上诉人的房屋,目的是希望在签订租赁协议之后能及时用于网咖经营,在合同的签订之前,被上诉人承诺该房屋具备能够立即投入使用的条件。在收取上诉人保证金、2016年9月22日签订租赁协议后,因为该涉案房屋主体消防没有通过验收,导致楼梯反复整改,直到2016年12月6日,房屋主体消防通过验收,才将消防验收文书交给上诉人办理网咖消防。在此期间,被上诉人非法收取了上诉人的保证金,交付房屋不能给上诉人立即经营使用,亦直接拖延网咖办理消防证书的时间,给上诉人造成了损失;上诉人的网咖到2018年3月23日才通过消防验收、正式营业,实际开业的时间离签订合同时已经超过一年半的时间,是被上诉人违约在先,免除的2016年9月22日至2017年7月30日的租金在此期间没有实际意义,故一审判决计算租金应该从上诉人网咖通过消防验收的2018年3月23日开始计算,并扣除上诉人所付的租金才是合理的。二、一审以双方原签订合同中涉案的房屋面积计算租金,判决上诉人承担的租金系认定事实错误。在合同履行中,原合同内容实际已经发生更改,上诉人实际承租的房屋面积大幅度减小,从1200平方米减小到668平方米,故应该按照上诉人最终获得的房屋面积计算租金,请求二审法院改判驳回被上诉人诉讼请求。(一)案涉房屋之所以主体消防不能通过,是因为在合同签订之时,现在的电梯处之前是楼层现浇板,少了必须的一道通行步梯,消防无法通过,被上诉人为了通过消防,把楼板打掉,经过整改,变成了通行的步梯,但是在主体消防通过之后,被上诉人又将其改为电梯,这样一来,步梯又减少了,致使上诉人的网咖消防又不能通过,前后两个消防的要求不一样,上诉人迫于无奈,在网咖内增加了较宽的通道,经过全面的整体改动才通过消防检查,其原因是被上诉人在履行合同过程中对原合同进行了实质性的变动,上诉人实际承租的时间以及承租的房屋面积都在缩小,故不能还按照原合同计算租金,一审判决错误。(二)一审判决通过现场勘验和向双方核实,已经查明被上诉人主体消防逾期通过,以及对步梯和电梯反复改动致使上诉人承租商铺使用面积实际减少,上诉人并于2018年3月份才正式营业,离签订合同有一年半时间,这些均是被上诉人违约所致,因为被上诉人的行为,给上诉人造成了巨大损失。网咖经重新布局调整,开业的时间一再推迟,市场已经被同行占据,预备的电脑需要重新定制,配套的桌椅押金也要不回来,配套咖啡厅也因为租赁房屋面积减少和消防延迟通过的原因没有开业,这些都给上诉人造成巨大损失。上诉人总投资300多万,基本全部亏空,但一审法院查明了被上诉人的违约事实,却不予认定被上诉人因此给上诉人造成的损失,对上诉人不公平,请求二审法院改判纠正。三、上诉人不应当承担高额的违约金,是被上诉人违约在先,原合同约定内容在履行中已经被实际更改,因为被上诉人违约行为,给上诉人造成了巨大损失,上诉人也承担了应付的租金,不应再承担违约责任。违约金是为了填补损失而设立,本案中被上诉人已经收取了上诉人保证金,上诉人也按照合同约定支付了应承担的租金,按照消防通过时间2018年3月23日以及实际使用面积668平方米进行计算租金,上诉人所支付的总共400000元的款项是完全能够支付被上诉人的租金,被上诉人没有任何损失。且因被上诉人隐瞒还未通过消防的事实,反复不断改变电梯和步梯,无法实现最初的合同目的,致使上诉人的损失不断扩大,故一审判决不应当支持被上诉人违约金的诉请。综上,恳请二审法院依法改判支持上诉人诉求,纠正一审判决,维护上诉人的合法权益不受侵犯。 榕锐公司二审未作答辩。 榕锐公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，判令被告将房屋返还原告；二、依法判令二被告支付租金自2018年2月14日起至法院判决解除合同之日止；三、依法判令二被告按合同约定租金向原告支付房屋占用费及利息（按照中国人民银行同期贷款利率）自解除合同之日起至实际返还房屋之日止；四、依法判令二被告以年租金为基数，按月息2%自2018年2月15日起计付违约金至解除合同之日止；五、本案案件受理费由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月22日，原告榕锐公司作为甲方，被告左浩、徐畅作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于龙里县正大街榕锐龙城中央三楼商铺（商铺编号：三层3-1、3-1（1）、3-2）出租给乙方用于开设商铺、网咖超市。租期自2016年9月22日起至2023年1月21日止，每三年作为一个周期，第一周期租金为460000元/年，租金按年度支付，第一年租金于签订合同后一个月内支付，此后每年需提前二个月先交租金后使用，甲方自签约之日起给予乙方4个月免租期。乙方需在签订合同当日交纳履约保证金100000元，作为欠交租金、设备运行费、物管费及违约金等的担保，商铺装修完毕经甲方验收后甲方留存50000元作为履约保证金，剩余部分作为第一年度租金。合同还约定，乙方逾期交纳房屋租金及其他费用，应按照年租金3%每日承担违约金。合同同时明确，商铺现状为毛坯，乙方已对商铺现状进行详细了解，同意按现状承租该商铺。装修及修缮由乙方负责。合同签订当日二被告依约交纳履约保证金100000元。2017年8月8日被告左浩向原告交纳租金150000元，原告出具收据注明2017年8月1日至2018年7月30日（租金）先交150000元。2018年8月15日左浩交纳租金150000元并向原告出具承诺书（承诺书落款时间为2017年8月15日应系笔误），载明：2016年9月22日与榕锐公司签订租赁合同，从2017年8月1日起至2018年7月30日止年房租计460000元，因资金周转原因于2017年8月8日交付150000元，2018年8月15日付150000元，含退的保证金50000元当年租金尚差110000元，承诺110000元余款及2018年8月1日至2019年1月半年租金230000元，合计340000元于2018年年底前付清，逾期则按年租金3%/日承担违约金。2019年1月11日榕锐公司发出催款通知，要求被告按照承诺交清租金，左浩在催款通知上署名确认收到通知，但至今仍未交纳租金，故原告诉至法院，要求判如所请。 另查明，原告榕锐﹒龙城中央商住楼主体工程（不含室内装修）于2016年12月6日经复验综合评定消防验收合格，被告网咖于2018年3月23日通过消防验收。经现场勘验并向双方核实，因签订合同时二被告要求原告为承租商铺修建一步电梯，原告在商住楼主体工程消防验收合格后将一步楼梯改为电梯，这一改动被告知晓并同意。二被告为通过网咖消防验收将商铺部分面积改为消防通道，商铺实际使用面积变小。再查明，按照原、被告双方庭审中达成一致意见，二被告已于2019年7月27日将租赁房屋返还原告。 一审法院认为，原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，二被告提出原告出租商铺消防验收存在问题，构成欺诈和违约。原告则认为租赁房屋于2016年12月6日通过消防验收即符合租赁条件，被告没有证据证实在租用房屋期间曾对消防或其他设施、设备提出异议，即使房屋存在瑕疵也应视为被告已经默认，被告提出延长免租期，原告考虑长期合作同意延长免租期7个月是对权利的自愿放弃，被告出具承诺书自2017年8月1日开始计付租金，同意以合同约定租金继续履行合同，现被告提出的抗辩理由并无事实和法律依据。根据被告陈述消防验收包括商住楼主体工程消防验收及二被告承租商铺营业场所（网咖）消防验收。二被告提出原告在商住楼主体工程消防未通过验收的情形下与之签订租赁合同，构成欺诈。经审查，原告商住楼并非主体工程不符合消防验收要求，而是暂未通过消防验收。原告自签订合同起给予二被告4个月的免租期，并于免租期结束前通过商住楼主体工程消防验收，应认定原告主观上并不存在欺诈。二被告提出原告在主体消防验收通过后将一处步梯改为电梯，导致网咖消防验收经整改才得以通过，贻误商机且未达到预期使用效果，造成被告经营损失，但对于步梯改电梯与网咖消防验收未能通过之间的因果关系未能提供证据予以证实，且经核实，原告将步梯改为电梯的方案被告已知晓并同意。根据双方签订《租赁合同》，二被告承租商铺现状为毛坯，二被告对商铺现状已进行了解，装修由二被告负责。二被告租赁商铺用于经营网咖，应当知道网咖属人员高度密集场所，须达到严格的消防验收标准，应当在签订《租赁合同》前对商铺如何装修才能通过消防验收进行了解，并对按照消防验收标准装修后能否达到预期使用效果进行预判。二被告未对经营网咖的消防验收标准进行充分了解，同意按现状承租商铺并同意原告将步梯改为电梯，由此造成不利后果应自行承担。此外，根据被告左浩出具承诺书，租金自2017年8月1日开始计付，即免租期在合同约定基础上延长近半年，从原告接受承诺书并在此后发出催款通知催促被告履行承诺，以及原告2017年8月8日在收据中备注可知，原告也同意延长免租期，应视为在网咖消防验收未能如期通过的情形下，为继续履行合同，双方经协商已达成延长免租期并继续履行合同的合意。综上，二被告抗辩理由不能成立，不予采纳。针对原告诉讼请求，原告要求解除《租赁合同》并判令被告返还房屋，庭审中原、被告双方一致同意，二被告于2019年7月27日返还房屋并解除双方签订《租赁合同》，二被告已依照约定按时返还租赁房屋，对此予以确认。原告要求二被告按合同约定支付租金至解除合同之日止，予以支持，为便于计算，二被告交纳履约保证金及租金共计400000元，均用以抵扣租金，自2017年8月1日起至2019年7月27日解除合同之日止，二被告尚需支付租金460000元/年×2年-460000元/年÷365天×4天-400000元=514959元。原告要求二被告自解除合同之日起支付房屋占用费及利息至实际返还房屋之日止，因二被告已于解除合同之日返还房屋，房屋占用费及利息并未实际产生。原告要求二被告以年租金为基数，按月息2%自2018年2月15日起计付违约金至解除合同之日止，因双方在合同中约定租金应按年度先交纳，逾期交纳按年租金的3%/日支付违约金，该约定实质是以利息形式对原告资金占用损失进行补偿，综合考虑本案实际，按照原告提出的违约金计付基数及期间计算并未超过原告资金占用损失，因日利率3%明显偏高，原告主动调整为按月利率2%计算，不违反法律规定，予以支持，二被告应支付违约金为460000元×2%/月×17.4月=160080元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原、被告双方2016年9月22日签订的《租赁合同》至2019年7月27日解除；二、被告左浩、徐畅于本判决生效之日起15日内共同支付原告都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司房屋租金514959元；三、被告左浩、徐畅于本判决生效之日起15日内共同支付原告都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司违约金160080元；四、驳回原告都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司其他诉讼请求。案件受理费5104元（已减半收取），由被告左浩、徐畅共同承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、租金是否应从上诉人网咖通过消防验收时开始计算；2、租金是否应按照上诉人最终获得的房屋面积计算；3、上诉人是否应承担违约责任。 关于焦点一，租金是否应从上诉人网咖通过消防验收时开始计算的问题。首先，租赁房屋为毛坯房，于2016年12月6日消防验收合格的情况，上诉人是明知的，在此期间被上诉人按合同约定也免收了上诉人的租金。其次，双方在2016年9月22签订的租赁合同中约定合同租期自2016年9月22日起至2023年1月21止，租金支付方式为每年度支付一次，先缴费后使用，为支持乙方发展，甲方在合同期给予乙方免租期共4个月，从签合同之日起计算。2017年8月15日上诉人左浩出具的承诺书中明确，租金从2017年8月1日起支付，并承诺当年的租金尚差11万元和2018年8月1日至2019年1月半年租金23万元，合计为人民币34万元在2018年年底前全部付清。从2019年1月11日被上诉人的催款通知上看，被上诉人对上诉人的承诺书予以认可。以上租赁合同、承诺书、催款通知均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予以认定。因此租金应按承诺书的约定履行，即从2017年8月1日起计算。 关于焦点二，租金是否应按照上诉人最终获得的房屋面积计算的问题。租赁合同中明确商铺为毛坯房，房屋交付后在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责，同时租赁合同第四条第1款还明确租金以建筑面积计算面积包干价。以上约定是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应予以认定，因此租金应按租赁合同约定的以建筑面积计算面积包干价履行。 关于焦点三，上诉人是否应承担违约责任的问题。承诺书明确欠付的租金34万元在2018年年底前全部付清，逾期缴纳则按年租金的每日3%承担违约金，但至2018年底上诉人逾期未付。承诺书是上诉人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对上诉人具有约束力，上诉人逾期不支付违约金的行为，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，因此应认定为违约，上诉人应按承诺书的约定支付违约金。因日利率3%明显偏高，原审原告主动调整为按月利率2%计算，不违反法律规定，一审法院予以支持正确，但计付违约金的期间，仍应按承诺书的约定，从逾期缴纳之日起计付至合同解除之日，也即从2019年1月1日计付至2019年7月27日，一审按2018年2月15日起计付不当，应予纠正。据此，二上诉人应支付违约金为460000元×2%/月×7.9月=72680元。 综上所述，上诉人左浩、徐畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审关于违约金的计付期限的确定不当，因此本院对一审判决相应部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初803号民事判决第一、二、四项； 二、变更贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初803号民事判决第三项为：上诉人左浩、徐畅于本判决生效之日起15日内共同支付被上诉人都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司违约金72680元； 三、驳回上诉人左浩、徐畅的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费已减半收取5104元，由上诉人左浩、徐畅共同负担4440元，被上诉人都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司负担664元；二审案件受理费10550元，由上诉人左浩、徐畅共同负担9179元，被上诉人都匀榕锐房地产有限公司龙里分公司负担1371元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年三月三十日 法官助理陆梅 书记员雷春莲