北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4097号上诉人（原审被告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：王文恩，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张利利，女，1985年9月15日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师。上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）因与被上诉人张利利商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初29716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中鑫源公司的委托诉讼代理人王文恩、被上诉人张利利的委托诉讼代理人关键、单越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中鑫源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张利利的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由张利利承担。事实和理由：一、一审法院认为《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）系中鑫源公司提供的格式合同，条款属于中鑫源公司提供的格式条款，该事实认定存在错误，故存在法律适用的错误。二、一审法院认定本案办理产权转移登记时间应从“约定交房之日”起算错误。1.合同明确规定了办证开始时间为“商品房交付使用后”；2.从合同条款规定的办证方式、办证条件所体现的流程步骤分析，办证开始时间也应为“商品交付使用后”；3.从房屋买卖交易的本质特征和行业惯例分析，办证也应在实际收房之后；4.从本案合同的有关条款分析，合同第二十一条第3款规定的“商品房交付之日起”应为“实际交房之日”；5.一审判决过分加重中鑫源公司的责任，有违公正。三、中鑫源公司初始登记时间虽晚于合同约定，但未造成张利利任何损失，请求不予支付该项违约金。张利利辩称，服从一审判决，不同意中鑫源公司的上诉请求及理由。张利利向一审法院起诉请求：判令中鑫源公司向张利利支付逾期办理楼栋权属证明违约金35085.96元（自2018年7月1日至2018年9月17日）、逾期办理房屋所有权证书的违约金222209.3元（自2018年8月1日至2019年12月10日）及后续逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年12月11日至实际办理完毕房屋所有权证书之日止），诉讼费由中鑫源公司承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，张利利与中鑫源公司签订案涉《北京市商品房预售合同》，约定：中鑫源公司将涉案房屋出售给张利利。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继承履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2、如果出卖人已经完成有关备案工作，不妨碍初始登记工作，则出卖人不承担责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）或（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或有资质的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟捌佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。附件十一补充协议第十一条1、除非乙方正式委托甲方代为办理该商品房权属转移登记，否则，甲方对乙方自行办理或乙方委托包括产权代办机构在内的第三方代为办理该商品房权属转移登记的，概不承担任何法律责任。2、乙方应积极配合产权代办机构办理该商品房房屋所有权证、产权抵押登记手续及按照产权代办机构要求提供相应文件。非因甲方原因导致乙方未能在规定期限内取得该商品房房屋所有权证的，甲方无需承担任何责任。3、如乙方委托甲方办理权属登记手续的，应按照本合同约定于该商品房交付之日提交全部资料和费用。因乙方未能按时提供产权办理资料及费用而导致未能在预售合同约定的期限内取得该商品房的产权证的，甲方不承担任何责任。4、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（一）款第1项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。5、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（二）款约定期限内取得房屋所有权证书的，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（二）款第2项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。6、双方同意若甲方原因未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但乙方仍在预售合同第二十一条第（二）款定日期届满时取得该商品房权属证明的，则出卖人无须承担任何责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，张利利依照约定向中鑫源公司公司支付了购房款4498179元。2018年9月17日，中鑫源公司办理完毕张利利所购房屋所在的楼栋权属证书。至一审法院开庭之日即2019年12月11日，中鑫源公司未为张利利办理完毕房屋所有权证书。中鑫源公司称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决中鑫源公司承担违约责任，也不应该超过该限额标准。张利利称合同系中鑫源公司提交的格式合同，该条款减轻了出卖人应承担的责任，应属无效条款。上述事实，有北京市商品房预售合同、发票、商品房实测面积补充协议、结算单、产权代办费发票、契税收据、交房流转表、时间统计表、楼栋权属证明及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，张利利与中鑫源公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，现张利利已全部履行其合同义务，中鑫源公司亦应按照合同约定履行其全部义务。双方对于合同中约定的“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书”中“商品房交付之日”的理解构成该案主要争议焦点。张利利认为起算时间应从合同约定的应当交付商品房之日起算，故中鑫源公司应于2018年7月31日之前为张利利办理完毕房屋所有权证书，并应从2018年8月1日起向张利利支付逾期办证违约金。中鑫源公司认为起算时间从商品房实际交付之日起算，因根据合同约定，张利利可以自行办理产权证或者委托中鑫源公司办理产权证，在房屋实际交付后，张利利才向中鑫源公司交纳产权代办费，双方的委托代办关系才形成，若将交付之日理解为约定交付之日，就会出现张利利还没有委托中鑫源公司办理产权证，中鑫源公司就要对委托事项承担违约责任这种荒谬的情况，故中鑫源公司未构成违约。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该案中，双方签订的合同系中鑫源公司提供的格式条款，故对于上述争议条款无论从通常理解出发还是按照有利于张利利一方，均应理解为从房屋应当交付之日起算。若按照中鑫源公司的抗辩理由理解为实际交付之日，则有可能导致中鑫源公司迟迟未向张利利交房但只要在实际交房之日起730日内办理产权证书即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现。再者，中鑫源公司辩称合同约定可以由买受人自行办理产权证或者委托其办理产权证，故张利利在房屋交付时交纳产权代办费时才形成委托关系故不应在委托关系未成立之前承担逾期办证违约责任，一审法院认为，即使合同中未明确约定出卖人代为办理产权证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定的办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记，若出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任，该案中，双方关于办理房屋产权证约定为张利利自行办理或委托中鑫源公司办理，该合同条款虽未明确约定为中鑫源公司办理产权证，但中鑫源公司仍负有在合同约定的办理期限届满的三十日前完成上述义务，现中鑫源公司未提交证据证明其履行了上述义务，故中鑫源公司的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。因中鑫源公司未能在合同约定的期限内办理张利利所购房屋所在的楼栋权属证书，构成违约，应当按照合同约定的违约金计算方式承担相应违约责任，张利利主张的该部分违约金，合理合法，证据充分，一审法院予以支持。关于中鑫源公司辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第6款约定，办理楼栋权属证明时间虽超过了合同约定的时间，但未超过合同约定的为张利利办理房屋权属证明的时间，故中鑫源公司不应支付办理楼栋证明逾期违约金，一审法院认为，中鑫源公司办理楼栋权属证明的时间已经超出了合同约定的时间，且中鑫源公司至今未为张利利办理房屋权属证明，故其该项抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。关于中鑫源公司辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决中鑫源公司承担违约责任，也不应该超过该限额标准，一审法院认为，该合同系中鑫源公司出具，中鑫源公司作为合同的出具方，在关于其违约责任的约定条款上免除了其应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款免除了中鑫源公司方的相关责任，应属无效，故对中鑫源公司该项答辩意见，一审法院不予采纳。张利利主张的逾期办理楼栋权属证明违约金和至该案开庭前一日止的逾期办理房屋产权证违约金的计算标准，合理正当，于法有据，数额亦无误，一审法院予以支持。关于张利利主张自该案开庭之日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证书违约金，因实际办理完毕房屋所有权证书的日期暂无法确定，故关于该部分违约金，张利利可待取得房屋所有权证书后另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付张利利逾期办理楼栋权属证明违约金35085.8元、逾期办理房屋所有权证违约金（自2018年8月1日起至2019年12月10日止）222209.3元，以上共计257295.1元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张利利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：一、案涉合同是否属于格式合同；二、中鑫源公司是否应当向张利利支付违约金；三、违约金数额的确定。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，案涉商品房预售合同符合预先拟定并重复使用的特征，一审判决认定其系格式合同，具有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，中鑫源公司系提供格式条款的一方，在其与张利利就案涉合同条款存在争议的情况下，一审法院作出不利于中鑫源公司一方的解释，于法有据，本院依法予以确认。关于争议焦点二。中鑫源公司与张利利签订案涉商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相应法律法规的强制性规定，应属合法有效。中鑫源公司与张利利均应依约履行其合同义务。关于逾期办理房屋所有权证违约金一节。案涉合同约定“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”，亦约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，……买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”本案中，张利利取得案涉房屋的不动产登记证书晚于2018年7月31日，其主张晚于合同约定的应取得房屋所有权证书时间，故中鑫源公司存在违约行为，而中鑫源公司上诉主张房屋所有权证取得的时间应以商品房实际交付之日起算730日。对此本院认为，首先，该合同条款虽未明确约定由中鑫源公司办理房屋所有权证书，但中鑫源公司仍负有在合同约定办证期限届满的三十日前完成协助及通知义务，中鑫源公司未提交证据证明其履行了上述义务。其次，在案涉合同对商品房交付时间明确约定情况下，中鑫源公司依据其他合同条款对商品房交付的时间作推理判断，不符合合同条款的通常理解规则。一审法院根据格式条款的解释规则作出不利于中鑫源公司的解释，于法有据。再次，中鑫源公司主张其已承担迟延交房违约金，不应当再承担逾期办理房屋所有权证违约金。对此本院认为，迟延交房违约金与迟延办理房屋所有权证违约金系针对不同的违约行为，并非重复约定违约金。综合上述因素，一审法院判决中鑫源公司支付逾期办理房屋所有权证违约金，并无不当。关于逾期办理楼栋权属证明违约金一节。张利利因中鑫源公司逾期办理楼栋权属证明要求中鑫源公司支付违约金，中鑫源公司以初始登记时间虽晚于合同约定，但未晚于合同约定办理房屋权属证明且未造成张利利任何损失为由不予支付。对此本院认为，案涉合同中明确约定“出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金”。本案中，中鑫源公司于2018年9月17日完成张利利所购房屋所在楼栋权属证书的办理，该时间晚于合同约定的办证时间，且中鑫源公司未提供其对该楼栋权属证书的延迟办理存在免责事由，结合前述关于办理房屋所有权证时间逾期的论述，一审法院支持张利利关于逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，于法有据，本院依法予以维持。关于争议焦点三。中鑫源公司主张依据合同约定，其累计支付的违约金总额不超过张利利全部已付购房款的1%。对此本院认为，因中鑫源公司系案涉合同提供方且该合同系属格式合同，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，上述免除中鑫源公司责任的条款应属无效。一审法院核算中鑫源公司应支付张利利的违约金数额，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，中鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5159元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  张丽新审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松审 判 员  张海洋二〇二〇年三月三十一日法官助理  霍思宇书 记 员  屈赛男