福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0582执异18号 案外人：杨丽香，女，1962年4月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托代理人：王剑斌，福建磊德律师事务所律师。 申请执行人：许开忠，男，1952年3月28日出生,汉族,住福建省晋江市。 被执行人：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。 法定代表人：苏碧山，该公司董事长。 被执行人：苏碧山，男，1952年5月5日出生，汉族，住福建省惠安县。 被执行人：苏志鑫，男，1974年9月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被执行人：汇龙集团(泉州)实业投资有限公司,住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：苏碧山，该公司执行董事。 被执行人：福建嘉龙房地产开发有限公司,住所地福建省泉州经济技术开发区。 法定代表人：庄作龙，该公司执行董事。 被执行人：庄作龙，男，1974年9月26日出生，汉族，住福建省惠安县。 本院在执行申请执行人许开忠与被执行人泉州东华百希达发展有限公司（以下简称百希达公司）、苏碧山、苏志鑫、汇龙集团（泉州）实业投资有限公司（以下简称汇龙公司）、福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称嘉龙公司）、庄作龙民间借贷纠纷一案中，案外人杨丽香对执行址在泉州市洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨丽香称，2019年9月初，杨丽香经人介绍，拟向百希达公司购买其自有店面，因百希达公司称涉案店面抵押在惠安县农村信用合作联社洛阳信用社名下，需要先行解押后才能办理网签备案等购房手续。2019年9月20日，杨丽香与百希达公司经协商一致后决定，双方先行签订一份《“汇龙·大江盛世Ｃ区店面”购房协议》（以下简称《购房协议》）。该协议约定，杨丽香向百希达公司购买其自有的址在洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面共计15间店面，总价款为730万元，其中50万元定金汇至百希达公司指定的账户，其余680万元通过银行资金监管账户支付至百希达公司指定的账户。同日，杨丽香按协议约定支付50万元定金，2019年9月23日，杨丽香依约又将680万元购房款存入共管账户。2019年9月26日、27日，杨丽香与百希达公司签订15份《商品房买卖合同》，并于2019年9月27日办理了网签备案手续。2019年9月29日，杨丽香与百希达公司办理完各项手续，满足了资金的划转条件后，杨丽香根据百希达公司的要求将680万元购房款解冻汇付至其指定的资金账户。至此，杨丽香已按约定完成了支付全部购房款的合同义务。2019年10月10日，杨丽香到百希达公司的营销中心缴交公共维修基金，并于2019年10月14日到物业办理了交房手续，依法占有上述15间店面。2019年11月1日，杨丽香承接所购店面中4间已出租店面（1号店、2号店、12号店、14号店）的出租方权利，分别与4个承租方重新签订了《店面租赁合同》。2020年1月9日，杨丽香收到承租方许标发交纳的1号店租金和物业费共计9189元；2020年1月16日，杨丽香收到罗淑惠代承租方杨文强交纳的12号店面租金8586元。杨丽香通过广告招租，于2020年1月13日与承租方叶晓军签订15号店的《店面租赁合同》，并于合同签订当天收到租金和保证金共计13208元。杨丽香通过陆续出租房屋的行为表明，杨丽香已依法享有上述15间店面的所有权，并正在行使该些房产的收益权。综上，杨丽香对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。2019年12月31日，当杨丽香到洛江区不动产登记中心准备办理不动产权手续时，不动产登记中心告知杨丽香，上述15间店面房产已被晋江市人民法院查封，但上述房产已由杨丽香购买并办理网签备案登记，上述查封行为完全错误。根据相关司法解释规定，杨丽香于2019年9月份，在人民法院办理查封之前，已签订合法有效的《购房协议》和《商品房买卖合同》，支付全部价款，并依法办理了网签备案手续，后根据相关规定，办理了交房手续，合法占有并正在持续使用上述房产，杨丽香并不存在任何过错，不应也无需因百希达公司拖欠他人借款而去承担法律责任。综上，杨丽香请求：解除对址在洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面的查封、保全等执行措施。 百希达公司辩称，百希达公司向杨丽香出售的15间店面合理合法，不应因百希达公司与许开忠之间的借贷纠纷受到无辜牵连。除上述15件店面外，百希达公司及担保企业的股权质押、被冻结及查封的资产价值已远远超过许开忠的借款本息。 杨丽香向本院提供以下证据：《购房协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、福建增值税普通发票（不动产）、授权委托书、房屋交易资金托管业务通知/协议书、《网上银行转账汇款电子回单》、“房易安”交易资金划转回单、收款收据（公共维修基金）、房屋交接确认单、收款收据（物业费）、申请办理不动产权证（联络函）、完税证明、《店面租赁合同》及租金、洛江区不动产登记中心出具的情况说明等。 百希达公司向本院提交关于办结商品房项目初始登记的通知一份。 本院经书面审查审查，许开忠与百希达公司、苏碧山、苏志鑫、汇龙公司、嘉龙公司、庄作龙民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月24日作出（2016）闽0582民初12215号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、许开忠与百希达公司、苏碧山、苏志鑫、汇龙公司、嘉龙公司、庄作龙共同确认百希达公司尚欠许开忠借款本金2500万元及相应利息（利息均按月利率1.8%计算），百希达公司于2017年1月23日已偿付的160万元用于偿付借款本金50万元，其余110万元用于偿付截止至2017年1月10日止的利息，本协议签订时，百希达公司尚欠许开忠截止到2017年1月10日止的利息200万元及因本案所产生的保全费5000元，保函费55400元，因调解减半计收的诉讼费90747.5元，合计2151147.5元，该款由许开忠在本协议签订后向人民法院申请强制执行，执行扣划百希达公司二账号（账号一：35×××88，户名：百希达公司，开户行：中国建设银行；账号二：35×××51，户名：百希达公司，开户行：中国建设银行）内存款，不足部分由百希达公司予以补足；第二期百希达公司应于2017年2月12日前支付许开忠1191000元（包含本金750000元，利息441000元）；第三期百希达公司应于2017年3月10日前支付许开忠1416620元（包含本金75万元，利息427500元，律师费239120元）；第四期百希达公司应于2017年4月10日前支付许开忠914000元（包含本金50万元，利息414000元）；第五期百希达公司应于2017年5月10日前支付许开忠1405000元（包含本金100万元，利息405000元）；第六期百希达公司应于2017年6月10日前支付许开忠1387000元（包含本金100万元，利息387000元）；第七期百希达公司应于2017年7月10日前支付许开忠2369000元（包含本金200万元，利息369000元）；第八期百希达公司应于2017年8月10日前支付许开忠3333000元（包含本金300万元，利息333000元）；第九期百希达公司应于2017年9月10日前支付许开忠5279000元（包含本金500万元，利息279000元）；第十期百希达公司应于2017年10月10日前支付许开忠5189000元（包含本金500万元，利息189000元）；第十一期百希达公司应于2017年11月10日前支付许开忠5599000元（包含本金5500000元，利息99000元），如本协议按约履行，百希达公司已支付的律师费239120元应在第十一期的履行款中予以扣除，第十一期的履行数额减为5359880元（以上款项均应汇入许开忠指定的收款账号，户名：许开忠，开户行：建行晋江灵源支行，账号：43×××99）；二、苏碧山、苏志鑫、汇龙公司、嘉龙公司、庄作龙对上述债务承担连带清偿责任；三、许开忠同意百希达公司、苏碧山、苏志鑫、汇龙公司、嘉龙公司、庄作龙自第三期还款期限届满之日起给予对方十五天的还款宽限期，在宽限期内百希达公司、苏碧山、苏志鑫、汇龙公司、嘉龙公司、庄作龙履行还款义务，不视为违约，若超过宽限期未按足额支付上述款项，则视为全部借款本息到期，许开忠有权就全部未还借款本金、利息（以未还借款本金为基数，按月利率1.8%计算）及律师费239120元合并一次性向人民法院申请强制执行；四、许开忠应于收到全部首期款后，立即向晋江市人民法院申请解除本案所涉及的全部财产保全措施，被告方应予以配合；五、本案诉讼费用181495元，应调解减半收取计90747.5元，由许开忠承担，保全费5000元由许开忠承担。六被执行人未履行生效法律文书确定的义务，许开忠于2017年5月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）闽0582执2675号。本院于2019年12月10日查封址在洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面。 另查明，杨丽香与百希达公司于2019年9月20日签订购房协议，约定百希达公司将其址在洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面以合同总价730万元出售给杨丽香，杨丽香预付定金50万元，余款680万元由杨丽香存入共管的银行资金监管账户，待条件成就时划转。杨丽香于2019年9月20日依约支付购房定金50万元，并于2019年9月23日将余款680万元存入双方共管的银行资金监管账户。双方于2019年9月26日、27日签订15份《商品房买卖合同》，并于2019年9月27日办理商品房买卖合同登记备案手续，登记的买受人为杨丽香。2019年9月29日，购房余款680万元满足划转条件，杨丽香依约将680万元解冻汇付至百希达公司指定的资金账户。2019年10月10日，杨丽香缴交涉案15间店面公共维修基金，并于同月14日办理涉案15间店面的交房手续。后杨丽香将部分店面出租收益。杨丽香于2019年10月25日向百希达公司发出联络函，要求百希达公司协助办理涉案15间店面的不动产权登记手续。杨丽香于2019年12月30日向泉州市洛江区税务局缴纳涉案15间店面的印花税、契税，并于次日向洛江区不动产登记中心申请办理涉案15间店面的不动产登记手续。 本院认为，2019年9月，杨丽香与百希达公司就涉案15间店面签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同备案登记，杨丽香于2019年9月23日依约支付完全部购房款；2019年10月，百希达公司将上述15间店面交付杨丽香占有使用，而涉案15间店面系在2019年12月10日被本院查封，故可确认杨丽香就涉案15间店面在人民法院查封之前便已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有使用上述不动产，且已支付全部价款。杨丽香在购买涉案15间店面后便积极联系百希达公司配合办理不动产权登记手续，并于2019年12月缴纳涉案15间店面的印花税、契税并向不动产登记中心申请办理不动产权登记手续，因涉案15间店面被本院查封，导致无法办理不动产权登记，杨丽香对此并无过错，即非因杨丽香自身原因导致未能办理不动产权登记。综上，杨丽香对涉案15间店面享有排除执行的实体权利，杨丽香请求解除对涉案15间店面的查封等执行措施，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对址在泉州市洛江区××以南××街以北汇龙·大江盛世Ｃ区10号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号店面的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇二〇年三月二十七日                            本件与原本核对无异                书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。