江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民1502号上诉人（原审被告）：田燕，女，1971年4月18日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪爱玲，女，1963年10月15日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。上诉人田燕与被上诉人洪爱玲因房屋买卖合同纠纷，不服徐州市泉山区人民法院(2018)苏0311民初4967号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人田燕向本院提出上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回原审原告的诉请或者发回重审；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误，适用法律错误。首先本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，被上诉人起诉上诉人，一直主张双方是房屋买卖合同关系，且被上诉人提交的证据均是围绕双方房屋买卖关系的成立展开的，自始至终从未主张涉案房屋是由吴庆元借上诉人名义购买。原审法院所认定的借名买房，没有事实和法律依据，是错误的。二、依据原审法院认定的借名买房，涉案房屋与上诉人没有关系,并判决房屋所有权为被上诉人所有，该认定与庭审调查的事实自相矛盾。涉案房屋自2007年2月至2009年银行贷款均是上诉人来偿还。三、被上诉人提交的房屋买卖合同，违背正常交易习惯，不具有真实性，涉案房屋与被上诉人毫无关系，本案被上诉人主张双方签订了房屋买卖合同,据此主张涉案房屋为被上诉人所有，但通过庭审可以看出，被上诉人所主张的事实违背正常房屋交易习惯，不具有真实性。第一，涉案房屋的房屋买卖合同，上诉人毫不知情的。第二，被上诉人占有房屋并非基于房屋买卖合同而交付。第三，被上诉人持有的相关权属证明，并非上诉人交付。第四，被上诉人与涉案房屋没有任何法律关系。四、根据被上诉人一审的陈述“2008年10月8日，上诉人与被上诉人之间签订了房屋买卖合同，并且签订合同之后后期的贷款均是由被上诉人予以偿还”，但是从一审查明的情况可以看出上诉人归还贷款一直至2009年，如果双方是按照被上诉人所陈述的房屋买卖合同具有真实性，自双方签订协议之日起，那么上诉人即无需支付任何贷款，从这一点也可以进一步证实双方房屋买卖合同不具有真实性。综上，请求二审法院依法判决。被上诉人洪爱玲辩称，上诉人所述不属实，上诉人称不知情与事实不符。被上诉人与上诉人之间的录音已经非常清楚，上诉人对整个事情是清清楚楚的，且关于款项支付的问题一审查明的很清楚。一审的判决是正确的，不存在法律适用错误。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。洪爱玲向一审法院起诉请求：1、判令田燕继续履行双方的房屋买卖合同，将徐州市芙蓉园B2#-1-201室房屋和车库过户给洪爱玲；2、诉讼费、财产保全费由田燕承担。一审法院认定事实：洪爱玲的前夫吴庆元于2018年7、8月份去世，田燕之夫金伟在吴庆元生前跟随吴庆元从事经营活动。2006年10月23日，田燕作为买受人与出卖人徐州市宏宇房地产开发有限公司签订合同编号为0009149的《商品房买卖合同》一份，约定：田燕购买徐州市宏宇房地产开发有限公司铜山分公司开发建设的铜山区芙蓉园B区第2幢1单元201号商品房，该商品房建筑面积156.89平方米、单价为每平方2614元，总金额410000元，车库B2#-02号15.06㎡，总金额20000元，商品房总价款为430000元；首付130000元，余款贷款15日内付清，若退房，按合同金额支付10%违约金。2007年1月31日，徐州市宏宇房地产开发有限公司收取了芙蓉园Ｂ区房款130000元，其出具的收据载明交款单位为田燕、收款方式为现存。2017年2月14日，田燕作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订编号为Z07021410的《个人住房借款合同》一份，其中约定：借款人借款用于购置座落于芙蓉园Ｂ区产，该房屋建筑面积156.86平方米、成交价430000元、购房合同编号0009149、售房人徐州市宏宇房地产开发有限公司，借款人借款金额为人民币贰拾捌万元、借款期限从2007年2月14日起至2007年2月14日止为壹佰贰拾个月，本合同生效后贷款人将款项一次划入借款人指定的户名为徐州市同发服务有限公司、账号32×××61的账户，借款人委托贷款人自借款人指定的账户名称为田燕、账号为12×××20的扣款账户扣款的方式还款；抵押人（借款人）田燕以芙蓉园Ｂ区房产设定抵押，金伟（身份证号码）作为抵押物的共有人同意以芙蓉园Ｂ区房产作为抵押物为本合同项下债务进行担保。同日，田燕及金伟作为借款人和抵押人与贷款人和抵押权人中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《铜山县房地产抵押合同》一份，约定：抵押人田燕愿意以其位于芙蓉园Ｂ区的合法房地产抵押给抵押权人作为借款人履行债务的担保，贷款额为贰拾捌万元，抵押贷款期自2007年2月14日起至2017年2月14日止。2007年3月22日，田燕交纳了案涉房屋契税17621元（含滞纳金421元）并支付交易费、登记费、抵押费、工本费计245元、案涉房屋维修基金3922元。2007年3月29日，中国建设银行徐州分行将上述借款合同中约定的贷款280000元发放至徐州市同发市场服务有限公司32×××61账户，其出具的中国建设银行贷款转存凭证载明借款人为田燕、收款人为徐州同发市场服务有限公司、收款账户为32×××61、金额280000元。田燕在该贷款转存凭证借款人处签名并按指模。2007年7月26日，徐州市宏宇房地产开发有限公司铜山分公司开具销售不动产统一发票，其中载明付款方为田燕，不动产项目名称为芙蓉园B区2#1-201室建筑面积156.86㎡、金额410000元，芙蓉园B区2#02（车库）建筑面积15.06㎡、金额20000元，合计金额430000元。2007年10月26日，徐州市宏宇房地产开发有限公司填发了业主为田燕、房屋坐落芙蓉园B2#-1-201的住宅使用说明书和住宅质量保证书。2008年10月8日，洪爱玲与田燕签订甲方（卖方）为田燕、乙方（买方）为洪爱玲的《房屋买卖合同》，约定：甲、乙双方经协商一致，甲方将位于铜山新区上海北路的房屋所有权证号为铜房权证铜山镇字第××号、土地使用权证号为铜国用（2008）第4474号的芙蓉园B2#-1-201住房（建筑面积为156.86平方米）及02车库（15.06平方米）以总金额438800元（含附设施费用）价格出售给乙方，房屋交易税费、过户、产权交割等费用由乙方负担；乙方首付人民币188800元，余下人民币25万元（甲方尚未支付的银行按揭贷款）由乙方以二手房贷款方式支付。与此同时，田燕将涉案房屋交付给洪爱玲占有使用。2008年10月22日，铜山县房产管理局填发了证号为铜房权证铜山镇字第××号房屋所有权证，其上载明房屋所有权人为田燕、房屋坐落于芙蓉园B2#-1-201，该房屋所有权证载明权利种类为抵押的他项权利设定日期为2007年3月22日、他项权利人为中国建设银行徐州分行、权利价值为280000元。2008年10月25日，铜山县国土资源局收取土地登记费18元后开具了交款人为田燕的收款收据，后于2008年11月13日签发了证号为铜国用（2008）第4474号国有土地使用证，其上载明土地使用权人为田燕，坐落芙蓉园B2#-1-201及02（车库）。上述销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、铜山县物业维修基金缴款凭证、铜山县房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书以及铜房权证铜山镇字第××号房屋所有权证和铜国用（2008）第4474号国有土地使用证均由洪爱玲持有。洪爱玲主张上述票据和证件均系向其交付，且在交付上述票、证时还向其提供了银行贷款的还款账号；田燕则主张除建设银行贷款转存凭证外的其他票据及证书其均未见到过，上述票、证也非田燕向洪爱玲交付。自2007年4月27日起2009年年底，姓名为田燕、账号为12×××20的账户以不定期存入现金的方式由中国建设银行徐州分行扣收贷款，2010年1月18日和1月20日自洪爱玲卡号62×××06的银行卡分别汇入账号为32×××86的银行账户（即上述扣款账户）中16000元和3500元用于偿还涉案房屋贷款，后自2010年3月21日至8月13日又以存入现金的方式供银行扣收，而自2011年9月13日起至2017年3月13日则由户名为刘某,4、卡号为62×××88的银行卡逐月转入3000元（其中2012年1月29日另转3100元、2017年3月1日现金存入3024元）至该银行卡用于支付贷款，至2017年3月29日全部贷款本息清偿后该账户尚有余额2990.12元。洪爱玲在庭审中主张涉案房屋贷款自2008年10月起由其或其委托的刘某,4以现金或转账的方式归还，证人刘某,4亦陈述其将资金转入田燕名下的还款账户系受洪爱玲的委托；田燕则主张其偿还涉案房屋贷款约两年的时间，但又称自2008年底洪爱玲使用涉案房屋时起至银行通知结清贷款期间的贷款均由洪爱玲归还。2017年3月29日，中国建设银行徐州分行向田燕出具了中国建设银行个人贷款结清证明，载明田燕借款人在该行的个人贷款280000元已按借款合同约定分期还款计划于2017年3月29日结清。2018年6月22日，徐州市铜山区不动产登记局为被告田燕填发了苏（2018）铜山区不动产权第0006994号的不动产权证，其中载明坐落为铜山区芙蓉园B2#-1-201及B1#（原为B2#-02）-102车库的为权利人田燕单独所有，附记内容为：本不动产于2018年6月22日通过变更登记换发不动产权证，原证[铜房权证铜山镇字第××号、铜国用（2008）第4474号]注销。2018年8月2日11时许，洪爱玲与田燕手机通话，洪爱玲询问田燕是否有时间去房产处把买过户，田燕则回复“那房子不都是那啥了吗？他和金伟都说过了……前几个月三哥和金伟已经达成协议了，我就不知道三哥怎么没给你说”。洪爱玲自述“那个房子的首付是你三哥付的，贷款是我付的”并追问“那房子首付是你三哥付的吗？”，田燕称“当时他和金伟一起，他们之间的事我就不清楚了……那是之前金伟一直在和三哥一起干的吧，我不知道他们怎么搞定的……他付的那个首付了，他和金伟什么状态下，你知道吧，这个我不清楚，金伟他有什么事我就不知道了，他也不和我说”。2018年8月15日，洪爱玲以诉称理由诉至一审法院要求田燕将徐州市芙蓉园B2#-1-201室房屋和车库过户给洪爱玲；田燕应诉后以辩称理由不同意洪爱玲的诉讼请求，并主张双方之间签订的房屋买卖合同无效。洪爱玲主张，涉案房屋系其前夫吴庆元为其儿子吴文浩购买，购房首付款亦是吴庆元支付，为此提供证人刘某,4出庭作证。刘某,4称吴庆元系其舅舅，其一直在吴庆元的公司工作，吴庆元曾向其提到替田燕支付房屋首付款的事情；洪爱玲购买田燕房屋时说以后房子留给她儿子结婚用，金伟在场也同意把房子给吴文浩；洪爱玲因为年纪大了不会操作让其定期将钱将购房款打入（田燕）银行卡；2016年吴庆元与金伟谈到吴文浩要结婚需要婚房，说前面的钱付过了后面的也一直在付，要把房子要过来。田燕主张其购买涉案房屋的首付款系其用自存的现金支付，洪爱玲所偿还的贷款是其租用田燕房屋期间应当支付的租金，并称2018年8月2日洪爱玲与其通话中提及的首付应是向开发商支付的款项；但其提供的证人吴某,4（吴庆元之兄）则称购买涉案房屋的资金应来源于其与吴庆元欠付田燕之夫金伟的工资，但因相关款项均在吴庆元手中，金伟与吴庆元怎么操作的其并不清楚，且吴庆元去世前曾承诺给金伟换个大房子。另外，田燕先是否认涉案房屋买卖合同系其签署而要求鉴定，其后又以合同中的签名像其本人所签而不再坚持进行鉴定，并主张该合同是利用双方的关系对其的欺骗。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，行使权利、履行义务应当秉持诚实、恪守承诺。本案中，虽然涉案铜山区芙蓉园B2#-1-201及B1#（原为B2#-02）-102车库的商品房买卖合同、购房贷款合同系由田燕分别与徐州市宏宇房地产开发有限公司和中国建设银行股份有限公司徐州分行签订，且该房屋的登记所有权人亦为被告田燕，但洪爱玲持有田燕签署的房屋买卖合同以及其后续归还涉案房屋贷款的银行转款凭证，且洪爱玲已占有使用涉案房屋多年，因此双方争议事项的解决应综合双方签订房屋买卖合同的过程、履行情况来确定合同效力，并进而确定田燕是否应当协助洪爱玲办理涉案房屋的过户手续。第一，关于双方签订涉案房屋买卖合同的过程。首先，田燕虽然称其没有印象与洪爱玲签订过涉案房屋买卖合同，但根据其对洪爱玲持有的房屋买卖合同质证时所作的其在该合同中的签字可能是洪爱玲利用双方间的关系在其不设防的情况下夹杂着该合同让其所签以及其将涉案房屋交给洪爱玲系洪爱玲提出需要房屋的陈述，结合其与洪爱玲在电话联系中关于“之前金伟(被告之夫)一直在和三哥（原告前夫）一起干”的表述、证人吴某,4关于金伟协助吴庆元工作但一直未支付工资的证言，可以确定涉案房屋买卖合同形成时洪爱玲夫妇与田燕夫妇关系比较密切，如双方未就涉案房屋买卖进行协商即签订房屋买卖合同明显与常理不符；其次，田燕不否认其签署了涉案房屋买卖合同，仅主张该房屋买卖合同是原告利用双方的关系欺骗其签订，但其并未提交在签署上述《房屋买卖合同》过程中洪爱玲存在欺诈、胁迫等行为的证据，且在庭审过程中田燕又陈述双方可能曾谈及买卖涉案房屋事宜只是没有履行，因此鉴于田燕签署了涉案买卖合同的事实，应当认为涉案房屋买卖合同系原、田燕双方合意签订，且其内容不违反有关法律法规的强制性规定。第二，关于涉案房屋买卖合同的履行。依双方陈述，田燕在涉案房屋买卖合同签订的同一时期将买卖标的物即涉案房屋向洪爱玲交付，虽然田燕主张是因洪爱玲需要使用该房屋其考虑双方的关系将房屋交付，但田燕无证据表明除涉案房屋买卖合同之外双方尚就涉案房屋借用或租用达成的合意，应当认为田燕向洪爱玲交付涉案房屋系对房屋买卖合同中约定的卖方义务的履行；双方在签订涉案房屋买卖合同后即由洪爱玲以向田燕偿还贷款的账户存、转款的形式清偿了涉案房屋的银行贷款，虽然该方式与房屋买卖合同约定的由洪爱玲以二手房贷款方式支付购房尾款25万元（该款为被告尚未支付的银行按揭贷款）存在不同，但考虑到截至目前为止双方并未对涉案房屋办理过户手续的事实，应当认为洪爱玲偿还涉案房屋银行贷款的行为系对合同约定的尾款支付义务的履行。田燕关于洪爱玲归还贷款应视为支付的涉案房屋租用的主张，但其并无证据证明双方之间存在借用或租用关系，而即便双方之间存在房屋借用或租用关系，依当时双方之间的关系而言其房屋使用费或租金也不应当超出房屋租赁市场的行情，但洪爱玲实际归还的贷款本息已远远超过涉案房屋同地段、同时期的房屋租金标准，田燕的该主张因无事实依据且违背常理而不应予以采纳。洪爱玲所持有的与涉案房屋有关的销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、物业维修基金缴款凭证、房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书以及房屋所有权证和国有土地使用证等应系涉案房屋在初始交易过程中形成，如涉案房屋确系田燕原始取得于徐州市宏宇房地产开发有限公司，上述票据及证书只能是由田燕持有，现洪爱玲持有上述材料应当视为田燕履行买卖合同的附随交付义务向洪爱玲的交付。而如田燕所称其从未见过上述票据和证书也非其向洪爱玲交付的陈述属实，则应当对田燕是否为涉案房屋的实际买受人进行考察。第三，关于田燕是否为涉案房屋原始实际买受人。田燕提交的商品房买卖合同、首付款收据、个人住房借款合同及房产抵押合同显示其自徐州市宏宇房地产开发有限公司购买了涉案房屋并支付了首付款13万元且自中国建设银行徐州分行贷款支付了房屋尾款28万元，但其又否认其见到过销售不动产统一发票、土地登记费收据、中国建设银行贷款转存凭证、交易费、登记费、抵押费及工本费收费收据、物业维修基金缴款凭证、房产登记收件收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书等与涉案房屋有关的相关凭据，说明其虽然签署了商品房买卖合同、个人住房借款合同及房产抵押合同，但其并未参与涉案房产的交易过程。田燕持有的首付款收据系复印件，其虽然主张该首付款系以其自存现金交付但未对此提交证据，且其该主张与其提供的证人吴某,4作证称涉案房屋系用其与吴庆元欠付田燕之夫金伟工资一部分购买的证言相互矛盾；而根据田燕与洪爱玲的通话录音，田燕在洪爱玲提及房屋“首付是你三哥付的”并追问“那房子首付是你三哥付的吗？”时回复的内容为“那是之前金伟一直在和三哥一起干的吧……他付的那个首付了，他和金伟什么状态下……我不清楚，金伟他有什么事我就不知道了，他也不和我说”，可以证明田燕持有的首付款收据中载明的金额并非田燕亲自交付，结合证人吴某,4关于（购买房屋的）相关款项均在吴庆元手中，金伟与吴庆元怎么操作的其并不清楚的陈述，涉案房屋的首付款由洪爱玲的前夫吴庆元提供应是客观事实。综上，应当认为田燕仅参与了涉案房屋的商品房买卖合同及贷款合同的签署而没有参与房款的支付、房屋交接等其他交易过程，换言之，涉案房屋的初始买卖系由吴庆元借用田燕的名义完成，田燕并非涉案房屋的初始买受人。综上所述，一审法院认为，涉案房屋系由洪爱玲前夫吴庆元借用田燕的名义购买并进行贷款，该房屋首付款为吴庆元支付、后续贷款由洪爱玲偿还，故虽然涉案房屋初始登记于田燕名下，但其并非房屋的实际所有权人；双方签署的房屋买卖合同应系为理顺产权关系经双方合意而为，且田燕已按合同约定将涉案房屋交付洪爱玲占有使用，故其后田燕不同意将涉案房屋过户至洪爱玲名下且置原已领取并由洪爱玲持有的涉案房屋权属证书于不顾而迳行通过变更登记的方式另行领取不动产权证书既违反了双方的约定，也有违诚实信用原则。遂依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:田燕于本判决生效后十日内按其与洪爱玲签订的房屋买卖合同的约定将徐州市芙蓉园B2#-1-201室房屋及02车库[（2018）铜山区不动产权第0006994号]过户至洪爱玲名下。案件受理费7880元，保全费5000元，合计12880元，由洪爱玲负担5000元；田燕负担7880元。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人田燕与被上诉人洪爱玲于2008年签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方《房屋买卖合同》约定，涉案房屋的付款方式为洪爱玲首付188800元，余下25万元由洪爱玲以二手房贷款方式支付。对于首付款的支付问题，双方各执一词，田燕主张其并未收到任何首付款，而洪爱玲主张其已经通过现金的方式支付了涉案房屋的购房款188800元，但是目前没有书证，只有证人证言等可以证明。本院认为，双方签订买卖合同并交付房屋距今十余年，不能简单因洪爱玲无法提供缴纳首付款的凭证从而认定其没有支付首付款，本案应当根据其他证据来综合予以认定。2010年起，洪爱玲每个月按照双方房屋买卖合同的约定偿还涉案房屋的银行贷款，同时田燕也向洪爱玲交付了涉案的房屋。洪爱玲的手中持有房屋所有权证、国有土地使用证、涉案房屋的购买发票、物业维修基金、缴款凭证，及住宅使用书、住宅质量保证书等，以上证据结合起来可以综合认定，双方均按照合同的约定履行了各自的义务，洪爱玲方已经按照合同的约定支付了涉案房屋的首付款。田燕所主张的涉案房屋多年以来系租赁给洪爱玲及洪爱玲偿还的银行贷款系交付的租金的陈述，不符合常理，本院不予采信。由于洪爱玲已经完成了支付首付款并偿还银行贷款的义务，其在房屋买卖合同中的整体义务已经完成，则对其要求田燕配合办理房屋过户的请求应当予以支持。一审法院认定双方系借名买房，没有充分确凿的证据，且双方当事人均不予认可，本院对该事实亦不予确认，但因未影响到一审判决结果的正确性，故本院对一审法院的判决予以确认。综上，上诉人田燕的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田燕负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇二〇年三月二十一日书记员  陆滢冰