浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9443号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州诚晟影院管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区东湖北路102号三楼3-01。统一社会信用代码：91330110MA28X157X2。 法定代表人：林楚滨，董事长。 委托诉讼代理人：黄晔、杨爽，北京大成（珠海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州煦途房地产营销有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区九盛路9号A17幢5楼527室。统一社会信用代码：91330106MA27WME354。 法定代表人：邵雪珍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海诚丰影业有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区明珠南路1101号2栋1706号办公002房。统一社会信用代码：91440400MA4WADRA71。 法定代表人：林亚槟，执行董事。 委托诉讼代理人：黄晔、杨爽，北京大成（珠海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵雪珍，女，1977年10月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审被告）：程研，男，1971年7月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人邵雪珍、程研共同委托诉讼代理人：刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 上诉人杭州诚晟影院管理有限公司（以下简称杭州诚晟影院）、杭州煦途房地产营销有限公司（以下简称杭州煦途房产）因与被上诉人珠海诚丰影业有限公司（以下简称珠海诚丰影业）、邵雪珍、程研房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初15561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：（一）案涉房屋位于杭州市余杭区，产权人系杭州枫郡置业有限公司（以下简称枫郡公司），杭州煦途房产承租了其部分物业。2017年5月31日，杭州煦途房产（出租人、甲方）与珠海诚丰影业（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容有：…二、总则：甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方的位于余杭区（以下简称房屋、租赁场所或本项目）的部分/全部区域（以下简称租赁场所）用于开设诚丰影院事宜达成一致意见。三、租赁场所：3.1租赁场所面积共计为2800平方米，详细位置范围以附件中的规划红线图及租赁场所平面图红线圈定部分为准。甲方同时将租赁场所的附属通道、楼梯、设施等免费提供给乙方及电影城的顾客使用。…3.3在签订本合同前，乙方已充分考察租赁场地所在商场的整体经营状况和环境，查看确认租赁场地已具备进场装修条件，并对已有设施设备完好性无任何异议。乙方自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，不因经营亏损和其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。四、专用广告位：4.1在租赁期内，甲方同意在建筑物业室外及室内适当位置免费提供给乙方宣传使用的店招位总面积不少于40平方米。4.2双方明确，前述店招在租赁期限内东面广告位免费提供，北面广告位签约后首年免费，第二年起如乙方继续使用则每年支付10000元广告位使用费。招牌和广告宣传画的使用、维修、电费等由乙方承担，甲方和物业公司给予积极配合、协助。五、公共条件：…5.2停车场：甲方承诺，乙方顾客在影院合同期前两年内凭当天电影票可以免费停车2小时。甲方同意，乙方及乙方顾客享有与本项目其他主力店顾客同等的停车优惠政策。同时，甲方同意自乙方进场之日起为乙方办理免费停车卡2张，并在租赁期内持续有效。七、转租及转让：…7.3乙方为经营此租赁标的，将在标的项目所在地成立新的经营公司，新公司成立后，本合同承租方（乙方）将变更为新公司，具体名称以乙方书面通知为准，乙方应就成立的新公司履行本合同项下义务承担连带责任。7.4经甲乙双方友好协商一致后，可将本合同约定的计租面积的30%转租给第三方用于与影院相关的配套业务。八、租赁期限和计租日：8.1租赁期限为2017年6月1日至2037年3月12日，自签约日起开始计算每12个月为一个租赁年度。8.2甲方应于2017年6月30日前按本合同附件二的要求向乙方交付房屋。8.3甲乙双方签署附件三《租赁场所交付确认书》之日，视为甲方完成租赁场所交付义务。8.4乙方接收租赁场所后有权对租赁场所进行装修。8.双方书面实际确定的租赁场地交付日起12个月为免租期（下述起租日期以这条为准），免租期内，乙方无须支付租金，但需支付物业管理费，且应承担租赁场所内实际发生的水电、通讯、垃圾清运等公共费用。九、履约保证金、租金及支付方式：9.1甲乙双方约定，本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付100万元作为履约保证金。从乙方开业起十个工作日内，甲方将履约保证金中的50万元无息退给乙方，将其中20万元自动转为租金，余下30万留作合同保证金。甲方应在本合同提前终止、解除或租赁期满之日起90日内将合同保证金无息返还乙方。…9.3双方确认，乙方承租本合同所述场所的租金及支付方式为：租金为1.1元/天/平方米（此租金包含物业费和商业管理费），前三年不递增，第四年起每两年递增5%，即：第1年免租（双方确认场地交付日起12个月为免租期，在此期间乙方交物业管理费为0.2元/平方米/天，按实际天数核算）。第2年至第3年为112.42万元/年；第4年至第5年为118.041万元/年…。9.4租金支付方式为按季度支付，即乙方应按合同约定租金于每个租赁季满前10日向甲方支付下季度租金。十、其他费用：10.3乙方经营实际发生的水电、通信、采暖等费用，乙方在收到甲方或本项目物业公司的付款通知后5个工作日内支付给物业公司或直接向公共事业管理部门交纳。十一、交房约定：11.2甲方应提前10个工作日向乙方发出书面交付通知，乙方在收到甲方书面交付通知后5日内完成验收。十四、甲方责任：14.17甲方保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则，甲方同意免收乙方租金直至开业率达到70%为止。如果甲方在约定的整体开业日后60日内仍未能实现整体开业或开业率仍未能达到70%的，乙方有权解除本合同。十五、乙方责任：15.4乙方应在2017年6月15日前提交电影城平面图、排烟、排水等设备和施工方案。双方在2017年6月30日前确认设计图纸。确认后，乙方按照双方确认的图纸和技术清单施工，甲方和物业公司给予配合。15.8乙方可按电影城特有标准对租赁场所内部布局进行设计和装修，并承担由此产生的相关费用，但未经甲方书面同意，乙方不得进行任何涉及主体结构的工程改造、更换甲方安装的系统、设备、装置。15.12乙方应按本合同约定如期向甲方支付租金，并向物业公司支付水、电费等（如物业公司代收代缴）。第十六条、资产归属：16.1合同期内，由甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产形成的资产所有权属于甲方；由乙方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属乙方。十八、合同终止：18.3有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方按本合同约定承担违约责任：1乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益的；2甲方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为乙方违约的；3乙方未按照合同约定支付租金，则甲方有权解除合同。18.4有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方按本合同约定承担违约责任：1甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，且在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方在一个租赁年度内连续15日或者累计30日不能正常经营；2甲方未能在本合同规定的期限办妥租赁场所产权证明及其他相关手续，并导致乙方不能正常开业或经营达15日的；3因甲方所提供租赁场所存在租赁场所产权、使用权纠纷，并导致乙方不能正常经营达15日的。4乙方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为甲方违约的。十九、续租及财产处置：19.2除乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后的3个月届满当日或以前，乙方有权拆除属于乙方所有的设备、设施和其他可拆除的附属物等，并将租赁场所按本合同附件二的状况连同甲方添置的附属物、装置物、添附物交还甲方。乙方留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任。19.3乙方承担拆迁搬离等行为所发生的一切费用。二十一、违约责任：21.2如甲方逾期向乙方交付租赁场所的，每拖延一日，乙方的计租日顺延一日，拖延达30日的，甲方应向乙方支付相当于第一个租约年年租金千分之一金额的违约金；拖延达90日的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。21.3未经甲方书面同意乙方擅自停止经营的，或乙方未与甲方营业时间一致擅自延迟开店或提前闭店的，乙方应按10000元/次向甲方支付违约金。本租赁物业（不仅限于本楼层，指整个商业建筑）的所有商业经营面积低于70%的，或者其他经营者的原因造成乙方经营损失的，甲方负责赔偿乙方的经济损失。21.6如在租赁期限内，任何一方违反本合同约定导致本合同解除或终止的，或者以擅自解除或终止本合同为目的而设置障碍的，则守约方有权要求违约方排除妨碍和赔偿所有损失，并有权要求违约方支付相当于履约保证金的10倍金额的违约金。杭州煦途房产、珠海诚丰影业就其他权利义务一并作出约定。 （二）2017年6月1日，产权人枫郡公司出具同意转租声明一份。2017年6月8日，珠海诚丰影业向杭州煦途房产支付履约保证金100万元。2017年8月11日，杭州诚晟影院于案涉租赁场地注册成立。2017年8月21日，杭州煦途房产向珠海诚丰影业交付案涉租赁场地。2018年3月20日，杭州煦途房产向珠海诚丰影业退还保证金50万元。2018年5月，浙江蓝盛物业服务有限公司余杭分公司向诚丰影院发送一份《停车收费通知》，内容为：因本商业承租方杭州煦途房产自2018年1月开始未按照双方约定与我方及时签订《物业服务合同》并物业费一直拖欠未予缴纳，故从2018年6月1日起对于来影院三楼消费者的停车费一律不予免费，直到物业合同签订、费用缴纳为止。2018年5月31日，杭州诚晟影院向杭州煦途房产发送一份《联系函》，大致内容为：一、因物业方面已经取消我司顾客凭当天电影票免费停车2小时的政策，根据合同约定请贵司沟通物业公司，严格按照合同约定执行，如无法按照合同约定执行，贵司应承担我司的一切损失。二、贵司承诺在商场内招商的商业配套，现在均未进场且商场其他商户也大量撤场。麦当劳也于2018年2月停止营业，目前商户开业率极低，使得商场人流量及竞争力大幅度下滑，导致我司经营艰难，一直处于亏损状态。基于双方友好合作，请贵司考虑我司影院目前经营亏损情况，给予减免免租期的物业费，并尽快组织商场招商。如三个月内贵司仍未启动招商运营改善方案，我司将考虑撤场并通过合法途径索赔我司经济损失。杭州煦途房产于2018年6月2日收到此函。2018年7月13日，案涉房屋产权人枫郡公司向原审法院起诉杭州煦途房产，诉请要求：确认双方的租赁合同自2018年10月4日解除；杭州煦途房产向枫郡公司支付租金、违约金，并将租赁房屋恢复原状等。杭州煦途房产提出反诉，要求：确认双方租赁合同自2018年3月10日起解除。后该案经法院调解，2018年11月20日双方达成调解协议，主要内容有：一、枫郡公司与杭州煦途房产继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，租赁标的及面积变更为杭州市余杭区东湖北路102号3楼3-01，建筑面积缩减为2800平方米；杭州煦途房产支付枫郡公司租金若干等。2018年7月19日，杭州诚晟影院向浙江省杭州市禹航公证处申请对旺角7号象牙广场外观和一至三层经营户开业的现状进行证据保全。杭州诚晟影院支付公证费6000元。2018年8月18日，杭州煦途房产向杭州诚晟影院发送一份《催款函》，主要内容为：一、依照双方合同9.4条约定，乙方应于每个租赁季满前10日向甲方支付下季度租金。二、贵方应于2018年8月11日前支付（2018年8月11日—2018年11月20日）租金281050元，我司以函件方式向贵方催缴后，贵方仍未向我方支付租金。三、自2018年7月未付水电费及广告位租金78725.23元，贵方应于2018年8月21日前支付。四、贵方的不予支付租金的行为已经构成实际违约，并对我司造成损失，贵方应当依约向我司承担违约责任。因此，现我司函告贵方：（1）请贵方于2018年8月21日前将上述欠款281050元及自2018年7月未付水电费及广告位租金78725.23元一次性全部付清至我司账户。（2）因贵司为履行支付义务，请贵方于2018年8月21日前将免租期间2017年6月1日至2018年8月20日租金1373680元。（3）为避免继续履行合同可能产生的其他发现，若贵方至2018年8月24日前支付欠款1733455.23元，期限届满仍未支付欠款的，我司将按照合同约定作出包含但不限于下列行为：1、处理贵方物品；2、向贵方追偿我司经济损失；3、不予退场场地租金、管理费、租赁保证金、4、向贵方主张违约金等等。2018年8月23日，杭州诚晟影院向杭州煦途房产发送一份《工作联系函》，主要内容为：我司于2018年8月18日收到贵司的《催款函》，现回复如下：1、根据双方合同约定，我司向贵司支付租金的条件并未达成，因此我司暂不予支付贵司租金未构成合同的违约。2、根据法律和合同约定，贵司需保证租赁场地的合法使用权，但据我司了解，枫郡公司与贵司存在诉讼纠纷，枫郡公司要求与贵司解除租赁合同（案号2018浙0110民初11538号），现该案尚在审理中。据此，贵司存在不能继续履行与我司的合同的可能性。我司亦有权中止履行向贵司支付租金及其他付款义务。2018年10月15日，杭州煦途房产再次向杭州诚晟影院、珠海诚丰影业发送一份《通知函》，内容为：贵司拒付欠款截止2018年10月15日已达1733455.23元，根据合同条款，贵司欠费行为已造成根本性违约，我司要求贵司立刻补足欠费，并承担所有违约损失。贵司应按双方合同继续履行。根据合同相对性原理，我司与业主的合同与贵司无关，我司转租是有合法依据的，我司与业主的纠纷不影响我司与贵司的合同履行。另外，贵司起诉我司的诉讼完全没有任何理由和根据。如贵司恶意以该理由拒绝履行合同，贵司行为严重违反与我司的合同约定，我司将采取措施并追究贵司的违约责任。2018年9月13日，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院起诉至原审法院，请求判令：1、珠海诚丰影业、杭州诚晟影院与杭州煦途房产签订的《房屋租赁合同》（合同编号：CFWCZL-20170531）解除；2、杭州煦途房产向珠海诚丰影业、杭州诚晟影院退还合同保证金50万元；3、杭州煦途房产向珠海诚丰影业、杭州诚晟影院支付违约金1000万元；4、杭州煦途房产向珠海诚丰影业、杭州诚晟影院赔偿经济损失11652981.10元（最终评估报告记载的金额5177478元为准）；5、本案诉讼费、保全费、保函费139764.9元、律师费、公证费、鉴定费全部由杭州煦途房产承担；6、邵雪珍、程研对上述杭州煦途房产承担的债务承担补充赔偿责任。杭州煦途房产提出反诉，请求判令：1、解除杭州煦途房产与珠海诚丰影业、杭州诚晟影院之间的《房屋租赁合同》；2、杭州诚晟影院立即支付租金1844920元；3、杭州诚晟影院支付拖欠广告位租金10000元、水电费51984.52元（此后计算至场地归还并恢复原状之日止）；4、杭州诚晟影院以应付租金1844920元为基数，自反诉之日起按千分之一每日向杭州煦途房产支付滞纳金；5、杭州诚晟影院支付杭州煦途房产违约金5000000元；6、杭州诚晟影院赔偿杭州煦途房产装修损失1009560元（最终以法庭参照评估报告审核确定）；7、杭州诚晟影院支付恢复原状费用1500000元；8、珠海诚丰影业对杭州诚晟影院的上述给付义务承担连带责任；9、本案本诉和反诉全部诉讼费及律师费、鉴定费由珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承担。 （三）2018年9月20日，产权人枫郡公司向珠海诚丰影业发送《清场通知》，内容为：1、请贵司（诚丰影院）于收本通知之日起3日内与我司签订房屋租赁合同；2、若3日内未签订合同，请于未能按期签署合同之日起5日内立即撤场，并将铺位恢复原状，交还我司；3、若贵司超过上述期限2日仍未退场，视为贵司放弃所租铺位内所有物品所有权，届时我司将自行对该设施设备进行处理；4、我司保留追诉珠海诚丰影业其他相关费用的权利。 （四）杭州煦途房产于2016年1月4日注册成立，注册资本为600万元，法定代表人为程研，股东为程研、邵雪珍，认缴出资分别为60万元、540万元。2018年3月16日，杭州煦途房产于《每日商报》上登报内容为：杭州煦途房产减资公告：经本公司股东会决定，本公司认缴注册资本从600万元减至20万元。请债权人自接到本公司书面通知之日起30日内，未接到通知书的自本公告之日起45日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应的担保，逾期不提出的视为没有提出要求。2018年5月10日，杭州煦途房产变更登记注册资本为20万元，认缴出资为程研2万元、邵雪珍18万。2018年11月2日，法定代表人变更为汪志勇。2019年6月21日，珠海诚丰影业的法定代表人变更为林亚槟。 （五）原审审理中，应珠海诚丰影业、杭州诚晟影院、杭州煦途房产的申请，原审法院依法委托浙江中诚健资产评估有限公司对珠海诚丰影业、杭州诚晟影院投入的装修、设施设备损失进行鉴定以及杭州煦途房产投入的装修施工损失及恢复原状费用进行鉴定。2019年5月16日，该鉴定机构出具（2019）第031号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋珠海诚丰影业、杭州诚晟影院投入的装修、设施设备损失价值合计为5177478元，其中无异议部分为1507227元，有异议部分为670251元。该鉴定机构出具（2019）第032号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋杭州煦途房产投入的装修施工损失及恢复原状费用合计为1818805元，均为对方有异议部分。原审案件审理中，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院、杭州煦途房产一致确认珠海诚丰影业、杭州诚晟影院已付清2018年8月15日前的水电费。同时一致确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月23日解除。 原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。本案争议焦点一，合同主体：因合同双方也约定乙方在标的项目成立新的经营公司后，合同承租方（乙方）变更为新公司。现双方均确认新公司为杭州诚晟影院，且杭州诚晟影院亦实际参与合同履行，合同相应权利义务应由杭州诚晟影院继受。故案涉合同相对方应为杭州煦途房产与杭州诚晟影院。故对本诉部分珠海诚丰影业的诉请部分，因其主体不适格，不予处理。争议焦点二，案涉合同解除违约责任主体的认定：案件审理中，杭州诚晟影院、杭州煦途房产均一致确认合同于2019年1月23日解除，予以确认。杭州煦途房产主张杭州煦途房产未按约交付租赁场所、整体开业率未达标等构成违约，故要求解除合同；杭州煦途房产主张系杭州诚晟影院到期拒付租金构成违约，亦有权要求解除合同。原审法院认为，根据合同第八条约定，甲方应于2017年6月30日按附件二内容交付房屋，双方签署《租赁场所交付确认书》视为完成交付义务，且从双方书面实际确定租赁场地交付日起计算起租日期。而根据双方庭审确认的书面交付日期为2017年8月21日。故，双方实际完成交付时间为2017年8月21日，并据此计算起租日。根据合同第八条8.约定：书面确定交付日期12个月为免租期；第14.17条同时约定：甲方保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则甲方同意免收乙方租金直至开业率达到70%为止。如甲方在约定的整体开业后60日内仍未能实现整体开业或开业率未能达到70%的，乙方有权解除本合同。故案涉合同租金支付条件为2018年8月22日起，且商铺开业率达70%以上。而根据2018年7月19日公证的现状情况统计显示其开业率不足70%。杭州煦途房产亦未能举证证明2018年8月22日起至今商场开业率已达70%。且2018年7月13日，因产权人向人民法院起诉杭州煦途房产，要求解除与其签订合同、支付租金、将租赁房屋恢复原状等，杭州诚晟影院于2018年8月起暂停支付水电等费用，于2018年9月13日向原审法院起诉。综上，杭州诚晟影院有权要求与杭州煦途房产解除合同，杭州诚晟影院于上述纠纷结案前暂停支付水电等费用并通知杭州煦途房产的行为依法有据，亦不构成违约；杭州煦途房产未能在约定期限内实现开业率达标，构成违约。关于违约金及损失的认定：《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，对杭州诚晟影院主张返还保证金50万元的诉请，于法有据，予以支持；对杭州诚晟影院主张的违约金1000万元，根据合同约定及实际履行中，杭州诚晟影院支付的履约保证金实为50万元，故对该违约金支持500万元；对杭州诚晟影院主张经济损失参照评估结论为5177478元，杭州煦途房产对其中的670251元持有异议，但未提交有效证据予以反驳。结合合同约定及杭州诚晟影院的有效证据，对上述损失金额5177478元均予以确认。因该损失已超出约定的违约金标准，故对超出违约金部分的损失177478元，予以支持。对杭州诚晟影院主张的因本案实际支出的鉴定费46650元、保全费5000元，合计51650元，于法有据，予以支持；对杭州诚晟影院主张的保函费、律师费、公证费，依据不足，不予支持。对杭州诚晟影院要求程研、邵雪珍承担补充赔偿责任的主张，因杭州煦途房产进行减资时，依法履行了公告程序，且案涉合同尚在履行过程中，双方债权债务关系并未明确，杭州煦途房产未通知杭州诚晟影院，并无不当。现杭州诚晟影院要求作为杭州煦途房产减资股东的程研、邵雪珍承担补充赔偿责任的主张，依据不足，不予支持。对杭州煦途房产要求杭州诚晟影院支付租金、滞纳金及违约金、装修损失、恢复原状费等主张，因案涉合同解除系其违约所致，上述主张依据不足，不予支持；对杭州煦途房产主张的2018年8月15日后的水电费51984.52元，杭州煦途房产未举证证明实际发生金额或代付金额，故不予支持。对杭州煦途房产主张的鉴定费、律师费，因案涉合同解除系其违约所致，故对该项费用，依据不足，亦不予支持。对杭州煦途房产主张的广告位租金10000元，结合合同约定及双方合同解除时间，综合确定由杭州诚晟影院支付杭州煦途房产广告位租金5000元；对杭州煦途房产主张珠海诚丰影院承担连带责任的诉请，符合双方约定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月10日判决：一、杭州煦途房产退还杭州诚晟影院保证金500000元，限于判决生效之日起十日内付清；二、杭州煦途房产支付杭州诚晟影院违约金5000000元、财产损失177478元，合计5177478元，限于判决生效之日起十日内付清；三、杭州煦途房产支付杭州诚晟影院鉴定费、保全费共计51650元，限于判决生效之日起十日内付清；四、杭州诚晟影院支付杭州煦途房产广告位租金5000元，限于判决生效之日起十日内付清；五、珠海诚丰影院对杭州诚晟影院承担的上述第四项义务承担连带清偿责任；六、驳回杭州诚晟影院的其余诉讼请求；七、驳回珠海诚丰影院的诉讼请求；八、驳回杭州煦途房产的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费117319元，由杭州诚晟影院负担65415元，由杭州煦途房产负担51904元；反诉案件受理费41577元，由杭州煦途房产负担41552元，由杭州诚晟影院负担25元。 宣判后，杭州诚晟影院、杭州煦途房产均不服，向本院提起上诉。 杭州诚晟影院上诉称：一、杭州诚晟影院与杭州煦途房产在2017年10月1日已经形成了债权债务关系，并且直到杭州诚晟影院起诉（2018年9月13日）时，杭州煦途房产仍然未实现上述开业率的承诺，其违约行为持续存在，双方的债权债务关系亦持续存在。二、从《公司法》的立法精神来看，公司注册资本是公司实力和偿债能力的体现，杭州诚晟影院基于杭州煦途房产的原注册资本的可信赖利益与其进行商事交易。杭州煦途房产对杭州诚晟影院违约在前，减资在后，未通知作为债权人的杭州诚晟影院，导致杭州诚晟影院丧失了要求杭州煦途房产偿还债务（如退还履约保证金、支付违约金等）或者提供担保以保障自身利益的权利。杭州煦途房产不当减资行为实质是股东不适当的收回出资，损害了杭州诚晟影院的利益，应比照《公司法》对于股东抽逃出资的相关规定进行处理，因此程研、邵雪珍应在各自减资范围内对杭州煦途房产对杭州诚晟影院一审判决的债务承担补充赔偿责任。三、若任何公司在商事交易中随时可以大幅减资，完全置尚在经履行合同中的违约行为导致的违约责任而不顾，则公司减资制度将成为一个帮助股东恶意逃避债务的工具，明显违反《公司法》的诚实信用、公平合理的立法原意。“债权”不仅包括金钱给付义务，也包括“行为给付义务”；“债权人”也应作广义的解释，不仅包括具有明确借贷关系的债权人，同样也应包括因合同履行中违约行为而产生的潜在的、预期的“债权人”。综上所述，请求二审法院：1、依法改判程研、邵雪珍在各自的减资范围内对一审判决认定的杭州煦途房产对杭州诚晟影院的债务承担补充赔偿责任；2、维持一审法院的其他判项；3、本案一、二审的诉讼费全部由程研、邵雪珍承担。 上诉人杭州诚晟影院在二审未提交新证据。 针对杭州诚晟影院的上诉，程研、邵雪珍在二审中辩称：一、原审判决程研、邵雪珍不承担补充责任是正确的。杭州煦途房产与杭州诚晟影院2017年5月31日签订《房屋租赁合同》，作为出租方的杭州煦途房产唯一的义务就是向杭州诚晟影院交付房屋。而该义务在合同签订后就履行完毕，杭州诚晟影院也向杭州煦途房产出具了交房确认书，杭州煦途房产对杭州诚晟影院没有其他义务。作为租赁合同的承租方，杭州诚晟影院的主要义务才是支付租金。杭州煦途房产从未对商场开业率作出承诺，杭州煦途房产从业主方枫郡公司仅承租了东湖北路102号三楼，与诚晟公司的合同中仅是约定本项目3-01区域影城于2017年10月1日开业，本项目为3-01区域在合同总则中已明确说明。杭州煦途房产没有违约。因此，双方合同关系存续并非代表债权债务关系存续。一审法院关于煦途减资程序并无不当的认定正确。二、杭州煦途房产减资程序符合法律规定，减资中依法履行通知公告的义务，杭州煦途房产减资时与杭州诚晟影院之间仅存在着向杭州诚晟影院收取租金的权利，不存在债务，因此无需作出特别的通知。作为提供租赁场地的出租方，已经向杭州诚晟影院完成了交付房屋的义务，不会对杭州诚晟影院的权利造成任何影响。三、杭州煦途房产作为出租方，履行了交付房屋的义务。而杭州诚晟影院在影院开业经营近一年，作为承租方应支付的租金分文未付。而原审判决对合同定义非常明确的“本项目”不予认定，凭空杜撰商场的概念。虽然，程研、邵雪珍不认可原审判决关于杭州煦途房产违约的认定，但是不可否认，原审判决关于程研、邵雪珍不承担补充责任的认定是完全正确的。综上，杭州诚晟影院的上诉请求没有任何事实和法律根据，应当驳回。 针对杭州诚晟影院的上诉，珠海诚丰影业同意杭州诚晟影院的上诉意见。 针对杭州诚晟影院的上诉，杭州煦途房产的陈述意见与程研、邵雪珍的答辩意见一致。 杭州煦途房产上诉称：原审判决认定“杭州煦途房产未能在约定期限内实现开业率达标，构成违约”是完全错误的。一、原审不加辨别地认定《房屋租赁合同》第14.17条中的“不低于70%开业率”是“商场”开业率，没有任何事实根据。1.《房屋租赁合同》第14.17条中非常明确地限定范围为“本项目”（本项目在2017年10月1日开业……占本项目的总铺数及总面积的比例），该条没有任何关于“商场”的表述，商场的概念、商场面积、商铺数都没有界定。原审判决中“商场开业率”完全是主观臆断。2.《房屋租赁合同》2.1条约定：杭州余杭区（以下简称房屋、租赁场地或本项目）的部分或全部区域用于开设诚丰影城。本条对“本项目”明确界定为3-01即“诚丰影城”。3.《房屋租赁合同》14.17条本项目在2017年10月1日实现整体开业，就是影院在此时间开业，与商场的开业没有任何事实和逻辑上的联系。因为：1）杭州煦途房产仅向产权人枫郡公司承租了小部分区域（仅租赁三楼，后调解变更租赁区域为影院占用区域）；2）产权方枫郡公司出租的商场其他部分于2016年9月开业；3）物美超市、麦当劳等商铺于2017年7月28日开业；4）购买商场部分物业的小业主自行对外出租的商铺于不同时间开业。原审所谓的商场根本没有统一开业一说。合同14.17条表述的2017年10月1日开业就是指的双方约定的“本项目”影城的开业时间。4.杭州煦途房产对商场没有控制权，不负责商场招商。杭州煦途房产仅是商场的其中一个承租人，从产权方枫郡公司租赁商场小部分场地。除了杭州煦途房产外，产权人枫郡公司、租赁商场一楼、二楼场地的物美公司、从枫郡公司购买商铺的小业主，均享有出租或转租权。杭州煦途房产不可能对整个商场作出承诺，也没有权利对整个商场的开业率作出承诺，这种承诺是无法实现的，明显不符合常理。5.《房屋租赁合同》14.17条本项目的开业率不低于70%。本项目“诚丰影院”实现开业，开业率是100%，不低于70%。6.不能因为《房屋租赁合同》14.17条表述了开业率和开业率计算方法，就能够想当然的按照整个商场来计算开业率。原审既然按照该条进行判决，就应该严格按照该条的约定理解。二、公证书无法证明商场开业率不足70%，且商场开业率与合同14.17条约定的开业率无关。公证书是杭州诚晟影院单方提供的，是对“商场”部分商铺拍照的照片，公证书本身不能得出“商场”开业率多少的结论。况且，《房屋租赁合同》中没有任何关于“商场”的定义。三、诚丰影院开业时间晚于合同约定时间是因为杭州诚晟影院迟延提供图纸造成的。租赁场地实际在签订《房屋租赁合同》时就已经交付。四、本案的《房屋租赁合同》文本内容与实际情况不符，应按照本案的实际情况审查适用。《房屋租赁合同》，从合同的前后条文来看，合同条款约定不合理，开业率不低于70%对本案将是毫无意义的一个条款，不产生效力，不能适用。本项目就是指影城，却偏偏写了70%的开业率，显然是套用合同文本而没有针对实际情况进行修改，不是合同双方的真实意思表示，不产生相应的约束力。本项目是“诚丰影城”才是双方真实意思。五、产权人枫郡公司与杭州煦途房产之间的纠纷对本案《房屋租赁合同》履行无任何影响。枫郡公司与杭州煦途房产一案经调解结案，杭州煦途房产与产权人和解，并支付了全部租金，合同继续履行。未对影院经营造成任何影响。产权人没有把清场通知发给与其有合同关系的杭州煦途房产，反而发给杭州诚晟影院，清楚说明当时产权人和杭州诚晟影院恶意串通的事实。原审法院竟然对串通而出具的清场通知予以确认，显然属于认定事实错误。产权人在与杭州煦途房产合同继续履行的情况下，无权向杭州煦途房产出清场通知。六、本案构成根本违约的是杭州诚晟影院。从《房屋租赁合同》签订至今，杭州诚晟影院除交付保证金外，未支付过租金和物业费，杭州诚晟影院根本违约，杭州煦途房产有权依据合同21.4条、合同法的规定解除合同。即便是杭州诚晟影院在原审中恶意提起诉讼，杭州煦途房产仍然希望房屋租赁合同能够继续履行。但庭审中杭州诚晟影院明确表示不再履行合同，杭州煦途房产经过法庭释明后才变更诉讼请求的，但原审对经释明变更诉讼请求的情况未进行任何说明。依据《合同法》的规定，杭州诚晟影院单方表示拒不履行合同构成根本违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第一、二、三、八项，并依法改判杭州诚晟影院违约，驳回杭州诚晟影院的原审全部诉讼请求；二、依法改判杭州诚晟影院支付杭州煦途房产租金1844920元（租金自2017年6月1日暂计算至2019年1月20日，此后的租金或占有使用费计算至场地实际归还之日止）；三、依法改判杭州诚晟影院支付水电费51984.52元；四、依法改判杭州诚晟影院以应付租金为基数自原审提出反诉之日起按日千分之一标准向杭州煦途房产支付滞纳金；五、依法改判杭州诚晟影院支付杭州煦途房产违约金500万元；六、依法改判杭州诚晟影院赔偿杭州煦途房产装修损失1818805元；七、依法改判杭州诚晟影院支付杭州煦途房产鉴定费11830元；八、依法改判珠海诚丰影业对杭州诚晟影院的上诉给付承担连带责任；九、一、二审诉讼费由杭州诚晟影院、珠海诚丰影业承担。 杭州煦途房产、程研、邵雪珍在二审中提交以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份，证明2013年7月30日枫郡公司将东湖北路102号（旺角七号小区部分，当时没有进行编号）1-3层出租给物美公司用于经营物美大卖场，合同并未对物美大卖场开业时间进行任何约定；2、《房屋租赁合同补充协议》复印件一份，证明2016年10月26日，枫郡公司和物美公司通过补充协议约定2017年5月1日前完成装修并开业；3、网页、照片复印件，证明物美东湖店即上述合同约定的物美大卖场于2017年7月28日开业，即东湖北路102号物美公司承租的1-2层全部店铺均已开业。开业以后店铺正常的更替，不能否认此前全部开业的事实。可以印证杭州煦途房产与杭州诚晟影院合同中约定的本项目10月1日开业就是影院项目的开业；4、《房屋租赁合同》复印件一份，证明莱茵达公司将超峰东路9号、11号、15号、19号、23号一、二楼（旺角七号小区一部分）出租给简墨公司用于经营，没有约定开业日期。杭州煦途房产无法对别的公司的经营行为作出承诺。旺角七号小区用于出租的商铺不仅有东湖北路102号。原审法院所认定的商场开业率中的商场的范围包括哪些，原审法院未查明；5、视频光盘一份，证明莱茵达公司出租给简墨公司的部分至今仍都在正常开业中，印证了正常的商铺更替与商场开业是完全不同的两回事。2018年7月的公证书不能否认之前东湖北路102号一、二层全部开业的事实；6、《房屋租赁合同》复印件一份，证明2017年3月9日，枫郡公司将东湖北路102号三楼租给杭州煦途房产，后变更为3-01区域（即本项目影院）。102号一、二楼，超峰东路9、11、13、15等、东湖东路104、108、110、112号、以及旺角七号小区均不在杭州煦途房产承租范围。杭州煦途房产与杭州诚晟影院的合同，包括补充合同，都没有对商场进行约定，原审判决中“商场”开业率根本没有任何事实依据。 针对杭州煦途房产的上诉，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院在二审中辩称：一、按照合同约定，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院支付租金的条件为2018年8月22日起且本项目开业率达70%以上，杭州煦途房产自场地交付珠海诚丰影业、杭州诚晟影院之日起至珠海诚丰影业、杭州诚晟影院起诉时止，均未实现开业率达70%以上，要求珠海诚丰影业、杭州诚晟影院支付租金无事实和法律依据。杭州煦途房产构成根本违约，无权要求珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承担违约责任，支付违约金、滞纳金、赔偿损失等费用。1、关于开业率的计算方法。杭州煦途房产认为租赁合同计算开业率百分比的基数，是以珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承租的2800平方米为准，而不是整个商业体的总面积，这既不符合合同条款原意，也有违常理，严重违背商业惯例。杭州煦途房产混淆了实际租赁区域面积与“租赁场所”整个商业综合体的区别，并刻意将两个概念混为一谈，误导审理调查方向，恶意逃避自身应当承担的责任。2、在该合同中，出现了“房屋”、“租赁场所”、“本项目”、“租赁物业”等字眼，用于对整个商业综合体、实际租赁区域的表述，该合同第21.3条再次明确“本租赁物业（不仅限于本楼层，指整个商业建筑）”。如果按照杭州煦途房产的理解，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承租的范围已经是该租赁物业的全部，那么珠海诚丰影业、杭州诚晟影院就应该是对整个商业综合体进行承租，杭州煦途房产也应该将整个商业体交付给珠海诚丰影业、杭州诚晟影院使用，这明显也与双方的真实合意不一样。杭州煦途房产多次抠着合同第二条的个别字眼不放，脱离整整36页25条的合同条款进行体系解读，以点代面、断章取义，缺乏尊重法律遵守合同的善意。二、杭州煦途房产未举证证明合同签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，因此主张关于开业率的条款不是双方真实意思表示，毫无法律依据，严重违反诚实信用原则。合同第14.17条对商业综合体的整体开业时间和开业率作出了明确约定，从合同整个体系来看，该条款属于“第十四条甲方责任”的内容，也就是对甲方要承担的责任和义务作出了约定，商业综合体的整体开业时间、开业率是甲方作出的真实有效承诺，依法依约要遵守，一旦违反就应该承担相应的责任。如果按照杭州煦途房产的理解，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院的影城只要开业就同时满足了“整体开业”和“开业率达到100%”的条件，那么珠海诚丰影业、杭州诚晟影院就实际上代为承担了杭州煦途房产应当承担的合同义务和责任，这明显也与合同原意不符，有违公平原则。杭州煦途房产反复强调的合同第二条中，也明确写着“乙方承租甲方开发建设的”租赁场所，而实际情况显而易见，杭州煦途房产（甲方）并不是该租赁场所的开发建设单位，如果按照合同字面来看，杭州煦途房产就有虚假陈述，欺骗承租方的恶意，严重违背诚实信用原则。根据杭州煦途房产在一审阶段提交的其与业主方诉讼案件的调解书显示，其向业主方承租的该商业综合体的面积至少有5568平方米（不排除杭州煦途房产与业主方或其他权利人签订租赁或招商合同的可能性，因为杭州煦途房产的主营业务就是房地产招商营销策划），也就是该商业综合体的3楼全部面积，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院就从杭州煦途房产手中转租了2800平方米，截至目前，其余部分均未开业。如果按照杭州煦途房产的陈述，其对未从业主方承租的场地无法承诺开业率，那么就3楼的总面积5568平方米作为基数来计算，开业率也只有50%多一点，也没有达到70%。从该份调解书的内容来看，杭州煦途房产与业主方将双方的租赁面积变更为2800平方米，用意十分明显，就是要造成杭州煦途房产只有2800平方米合法转租权的事实，并继续坚持按照其实际享有转租权的面积作为计算开业率的基数，既违背常理，也不排除其与业主方串通，恶意损害珠海诚丰影业、杭州诚晟影院权益的可能性。三、杭州煦途房产是否享有商业综合体整体或者部分的转租权、招商权等，均不影响其向珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承诺整个商业综合体的开业率。对于电影院这个特殊的商业体来说，周边商业体的开业率意味着客流量的保证，对于其生存起着至关重要的作用，在租赁合同中约定开业率属于常规的商业惯例，该关键条款的设置具有其内在的商业逻辑，是双方签约当时的真实意思表示。杭州煦途房产向珠海诚丰影业、杭州诚晟影院承诺的开业率实质上是对该商业综合体整体营商环境、集客能力的有效承诺，这种承诺是珠海诚丰影业、杭州诚晟影院作出签约意思表示的重要前提，也是珠海诚丰影业、杭州诚晟影院投入巨资进场装修、购买设施设备、招聘人员组织培训的信心基础。出租人承诺开业率达到一定比例，客流量充分，承租人才有可能在一定期限内获取预期利润。开业率将决定商业综合体的商业规模、消费者数量等，如商业综合体开业率未达到某个比例，就会严重影响承租人的营业收入，也就是承租人预期目标无法达成，通过承租场地实现盈利的合同目的无法实现。四、案涉租赁合同，出租方对承租方的义务在租赁合同期限内是一直存续的。综上，杭州煦途房产的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维护珠海诚丰影业、杭州诚晟影院合法权益。 针对杭州煦途房产的上诉，程研、邵雪珍述称同意杭州煦途房产的上诉意见。 杭州煦途房产、程研、邵雪珍在二审中提交的证据，经出示，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院认为上述证据无法提供相应原件，视频未进行公证，且以上证据均形成于本案一审之前，不应认定为二审新证据，不予以质证。本院认为，珠海诚丰影业、杭州诚晟影院所提异议成立，上述证据不符合证据的形式要件，且对于逾期举证未能作出合理说明，故对上述证据均不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，2017年5月31日的《房屋租赁合同》系杭州煦途房产与珠海诚丰影业签订，系双方的真实意思表示，且亦实际履行，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。根据合同约定，在新的经营公司成立后，合同承租方变更为新公司即杭州诚晟影院，故上述租赁合同的承租方应为杭州诚晟影院，由其享有和承担珠海诚丰影业原租赁合同项下的权利和义务。该《房屋租赁合同》第14.17约定：“甲方（杭州煦途房产）保证本项目在2017年10月1日前实现整体开业，且开业率（指开业的铺数及面积占本项目总铺数及总面积的比例）不低于70%，否则，甲方同意免收乙方（珠海诚丰影业）租金直至开业率达到70%为止。如果甲方在约定的整体开业日后60日内仍未能实现整体开业或开业率仍未能达到70%的，乙方有权解除本合同。”对此处“本项目”的理解，杭州煦途房产认为根据合同第2.1条的约定，“本项目”应界定为3-01即“诚丰影城”；而珠海诚丰影业、杭州诚晟影院则认为“本项目”应指整个商场。本院认为，虽然从租赁合同2.1条中载明的珠海诚丰影业承租的杭州市余杭区（以下简称“房屋”、“租赁场所”或“本项目”）的部分/全部（以下简称“租赁场所”）用于开设“诚丰影城”的文意看，“本项目”是指三楼3-01珠海诚丰影业承租用于开设诚丰影城的部分，但从其他条款5.2“甲方同意，乙方及乙方顾客享有与本项目其他主力店顾客同等的停车优惠政策”、14.15.2“甲方应确保本项目内的其他租户及受让人不得经营放映电影和/或销售爆米花，┅┅”等，该两处的“本项目”应不是指“珠海诚丰影业承租用于开设诚丰影城的部分”。若14.17条中的“本项目”是指“诚丰影城”，则无法解释由珠海诚丰影业承租的物业却由出租方杭州煦途房产保证在2017年10月1日前实现整体开业，这与开业率计算也不符。按杭州煦途房产上诉中所主张的本项目“诚丰影城”实现开业，开业率就是100%，不低于70%。但按如此理解，则14.17条中约定开业率达到70%则毫无意义，因为只要“本项目”诚丰影城开业，则必然是100%，不存在低于70%的说法。结合合同第二十一条“违约责任”21.3“┅┅本租赁物业（不仅限于本楼层，指整个商业建筑）的所有商业经营面积低于70%的，或者其他经营者的原因造成乙方经营损失的，甲方负责赔偿乙方的经济损失。”故，原审将租赁合同第14.17条理解为整个商场商铺开业率达70%以上并无不当。根据2018年7月19日公证的现场状况，及杭州煦途房产亦未能举证证明2018年8月22日（免租期后）起商场开业率已达70%的事实，案涉合同租金未达到支付条件。杭州煦途房产构成违约，杭州诚晟影院根据合同约定有权解除租赁合同。《中华人民共和国公司法》第一百七十七条规定：“公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。”杭州煦途房产于2018年3月16日在《每日商报》上刊登减资公告，于2018年5月10日变更登记注册资本。而此时，杭州煦途房产与杭州诚晟影院的《房屋租赁合同》尚在履行过程中，双方债权债务关系并未明确，杭州诚晟影院并非是已知确定的债权人，杭州诚晟影院在本案中要求杭州煦途房产股东邵雪珍、程研对杭州煦途房产债务承担补充赔偿责任缺乏依据，原审未予支持并无不当。综上，杭州诚晟影院、杭州煦途房产的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160444元，由杭州诚晟影院管理有限公司负担51904元，由杭州煦途房地产营销有限公司负担108540元（杭州诚晟影院管理有限公司、杭州煦途房地产营销有限公司已分别向本院预交上诉案件受理费51904元和158896元，杭州煦途房地产营销有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费50356元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年三月二十四日 书记员 袁其伟