重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终7号上诉人（原审被告）：秀山县渝顺汽车销售有限公司，住所地重庆市秀山工业园区启动区永安大道四期标准厂房1号楼底楼附1号，统一社会信用代码91500241MA5U644C02。法定代表人：刘文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李技，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会，住所地重庆市秀山县乌杨街道办事处园区路21号，统一社会信用代码11500241793508583D。法定代表人：石画绰，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：刘秦飞，重庆恩杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪琴，重庆恩杜律师事务所实习律师。上诉人秀山县渝顺汽车销售有限公司（以下简称渝顺销售公司）因与被上诉人秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会（以下简称秀山工业园区管委会）租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，于2020年3月9日对当事人进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。渝顺销售公司上诉请求：一、依法撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初2494号民事判决，改判驳回秀山工业园区管委会对上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人秀山工业园区管委会负担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判未依法在判决书中载明法院认定的事实和据以定案的证据，属于认定事实不清、认定事实错误。原判在写完秀山工业园区管委会、渝顺销售公司诉辩意见之后，对合同主体及实际承租人等均未查清，审理查明简单写明查明的事实与秀山工业园区管委会诉称事实一致，属于认定事实不清。同时，被上诉人诉称“上诉人拖欠租金且拒绝支付”的事实系虚假事实，上诉人不欠被上诉人租金。二、原判漏列诉讼主体，其程序严重违法。上诉人与被上诉人于2016年3月签订《标准厂房租赁合同》(秀园区合字[2016]01号)约定上诉人承租案涉租赁物由秀山县通迎汽车维修服务有限公司（以下简称通迎维修公司）从事汽车销售、展示、美容、检测及维修，租期从2016年5月1日至2019年4月30日。2016年4月14日，通迎维修公司与被上诉人签订《标准厂房租赁合同》(秀园区合字[2016]1号)约定通迎维修公司承租案涉租赁物从事汽车销售、展示美容、检测及维修，租期从2016年5月1日至2019年4月30日。同时，通迎维修公司还支付了租金。原判没有将通迎维修公司作为诉讼主体进行审理，其程序严重违法。三、上诉人作为承租人，对秀山土家族苗族自治县乌杨街道工业园区启动区永安大道X期标准厂房X号楼底楼附X号(以下简称租赁房屋)享有优先承租权。上诉人与被上诉人签订的《标准厂房租赁合同》，约定了租期届满，上诉人享有优先续租权。上诉人在租赁房屋中经营三年时间，已按约定支付完毕租金，在合同履行期间没有违法经营行为，在同等条件下应享有优先承租权。期间，上诉人多次书面或者口头向被上诉人表示请求续租均未得被上诉人认可。租赁期满后的第三个月，被上诉人起诉收回租赁房屋、不对外出租、也不自用房屋的行为，违反双方约定，使得国有资产闲置，破坏了上诉人优先承租权的行使，不利于保护园区内民营企业的生存和发展，不利于社会稳定。同时阻碍了园区企业配套服务的形成，给园区企业主带来了不便。四、非因上诉人原因，导致上诉人无法使用租赁房屋对外经营，被上诉人应当相应顺延《标准厂房租赁合同》的租赁期限。租赁期内，2017年5月至2018年2月期间，上诉人经营修理厂门前的主干道永安大道进行封闭式修路，车辆无法进入上诉人经营的修理厂进行维修。上诉人无法使用租赁房屋对外经营，被上诉人应当相应顺延租赁期限。五、被上诉人的行为将直接导致上诉人无法生存，更谈不上发展，其行为严重与中央要求保护和支持民营企业的发展精神相悖。上诉人系2016年工业园区招商引资入住的配套服务型企业，公司注册资本600万元，每年纳税额150万元以上。基于便利性，园区里多家企业与上诉人签订维修合作协议。现被上诉人要求上诉人腾退租赁房屋，必将使上诉人对外产生大额违约金，外加因市政道路施工上诉人一直处于亏损，投入成本至今未能收回，这将直接导致上诉人无法生存，更谈不上发展，被上诉人的行为严重与中央要求保护和支持民营企业的发展精神相悖。六、上诉人及通迎维修公司入住后投入装修300余万元，2019年才开始盈利，现被上诉人要求上诉人腾退租赁房屋，使投入成本至今未能回收。同时，2017年5月至2018年2月期间，修理厂门前的主干道永安大道进行封闭式修路，车辆无法进入修理厂进行维修，造成了上诉人及通迎维修公司巨大损失，一直处于严重亏损状态，上诉人及通迎维修公司无搬迁资金进行搬迁。另资产众多以及45名职工的安置亦待解决。综上，原审漏列诉讼主体，程序严重违法。同时，上诉人主张优先承租租赁房屋的权利，符合双方合同约定。上诉人续租有利于国有资产的合理利用，有利于保护园区内民营企业的生存和发展，有利于维护社会稳定。秀山工业园区管委会辩称，1.本案在一审中认定的事实并没有认定是上诉人因为拖欠租金解除的合同，而是上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经到期，未形成新的租赁关系，所以要求腾退租赁物，上诉人认为是因为其没有交租金而解除合同的理由不成立；2.本案在一审中上诉人未提出还有其他租赁主体，从被上诉人掌握的情况看，渝顺销售公司与通迎维修公司的股东是相同的两位股东，2016年3月15日是与渝顺销售公司签订的租赁合同，2016年4月14日是因为通迎维修公司在工商部门需要办营业执照签订了一个合同，该合同与渝顺销售公司签订合同的租赁标的物是一样的，故该合同一直没有履行。到2019年4月30日也到期了，所以上诉人认为漏列当事人的理由不能成立；3.场外道路维修施工与被上诉人无关，双方合同是2016年3月签订，在租赁一年多之后由于政府市政部门对道路维修进行施工，被上诉人无法预判，不能归责于被上诉人；4.上诉人与被上诉人并未形成不定期租赁合同关系，双方达成的一致意见才能形成合同关系，而上诉人在2019年11月份缴纳的租金是按照合同标准补缴的以前合同的房屋租金，按租赁合同司法解释规定，占用租金按原标准缴纳符合司法解释；5.上诉人的投资和员工问题与本案无关联性，既然租赁合同只签订了三年，其就应考虑投资回报，对于员工问题属于其内部问题，本案只是合同关系问题。因此上诉人要求损失赔偿的理由不成立，被上诉人在租赁期限届满之前就已经书面通知了上诉人，并给予了宽限期，是上诉人自己没有处理好这个关系，不能归责于被上诉人。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。秀山工业园区管委会向一审法院起诉请求：1.渝顺销售公司立即将占用的房屋（位于秀山土家族苗族自治县乌杨街道工业园区启动区永安大道四期标准厂房1号楼底楼附1号）腾退给秀山工业园区管委会；2.渝顺销售公司向秀山工业园区管委会支付租金（以面积2078平方米，每平方米每月4元计算，从2019年5月1日起至实际退房之日止）；3.本案诉讼费由渝顺销售公司承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，秀山工业园区管委会、渝顺销售公司签订《标准厂房租赁合同》约定，渝顺销售公司租赁秀山工业园区管委会位于秀山土家族苗族自治县乌杨街道工业园区启动区永安大道X期标准厂房X号楼底楼附X号，建筑面积为2078平方米。渝顺销售公司用于从事汽车销售、检查、维修等。约定租期为三年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金为5元／月／平方米，从2016年5月1日起算。2016年5月15日双方又签订《补充协议》约定，将租金变更为4元／月／平方米。秀山工业园区管委会按合同约定向渝顺销售公司交付了房屋，但渝顺销售公司只支付第一年租金后就拖欠秀山工业园区管委会租金，经秀山工业园区管委会多次催收，渝顺销售公司仍以各种理由拒绝支付。现租赁期限已届满，秀山工业园区管委会已告知渝顺销售公司决定不再续租，要求渝顺销售公司清偿所欠租金并在10日内将房屋退还给秀山工业园区管委会。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”涉案《标准厂房租赁合同》约定的租赁期限已经届满，秀山工业园区管委会不愿意与渝顺销售公司续租，即从2019年5月1日起双方之间不再具有厂房租赁关系，渝顺销售公司无权继续占用秀山工业园区管委会厂房，秀山工业园区管委会要求渝顺销售公司腾退房屋于法有据，予以支持。现渝顺销售公司仍然继续占用秀山工业园区管委会厂房的行为已经构成违约，并损害了秀山工业园区管委会的合法权益，现秀山工业园区管委会要求其按租金标准，即每月2078平方米×4元/月/平方米=8312元，承担违约责任，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条、第一百零七条规定，判决：一、秀山县渝顺汽车销售有限公司在本判决生效后十日内将其占用的位于秀山土家族苗族自治县乌杨街道工业园区启动区永安大道四期标准厂房1号楼底楼附1号的厂房腾退给秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会；二、秀山县渝顺汽车销售有限公司向秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会支付违约金（每月8312元，从2019年5月1日起计算至退房之日为止）。案件受理费423元，减半收取211.5元，由秀山县渝顺汽车销售有限公司负担。本院二审期间，渝顺销售公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，并记录在卷。秀山工业园区管委会未向本院提交新的证据。本院二审查明：2016年4月14日，秀山工业园区管委会与通迎维修公司签订《标准厂房租赁合同》(秀园区合字[2016]1号)，约定的租赁房屋、租赁期限及权利义务与秀山工业园区管委会和渝顺销售公司签订的《标准厂房租赁合同》(秀园区合字[2016]01号)合同约定内容相同。租金、保证金及相关费用支付一栏载明：“与秀山通迎汽车销售有限公司同租”。两个租赁合同第十四条免责条款均约定：“凡自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力因素为前提，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应当立即通知对方，应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件。该证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具。如无法获得公证机关出具的证明文件，则提供其他有关证明。遭受不可抗力一方由此而免责。”秀山工业园区管委会与渝顺销售公司签订租赁合同约定租金的支付方式为：签订合同后10个工作日内交纳第一年的租金，此后租金于每年4月30日前交纳。该合同签订后，渝顺销售公司支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金124680元。2019年5月22日、5月23日，通迎维修公司向秀山工业发展投资有限公司账户分别转账99744元。2019年5月28日，秀山工业发展投资有限公司分别向渝顺销售公司出具发票两张，载明缴款方均为渝顺销售公司，租赁期限分别为2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日，秀山工业园区管委会认可上述款项系支付其与渝顺销售公司签订的租赁合同中约定的租金。2019年11月9日，通迎维修公司通过银行转账方式向秀山工业发展投资有限公司支付49872元，用途注明2019年5-10月租金。秀山工业园区管委会认可收到该款，但认为系其未经秀山工业园区管委会同意的情况下支付。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：一、原判是否漏列当事人，程序是否严重违法；二、上诉人与被上诉人签订的租赁合同应否顺延租赁期限；三、上诉人是否足额支付租金且是否享有优先承租权并继续承租案涉房屋。现作如下评述。关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”本案中，根据上诉人与渝顺销售公司签订的《标准厂房租赁合同》来看，合同的相对方为秀山工业园区管委会和渝顺销售公司，通迎维修公司并非该合同的相对方，根据合同的相对性原则，该租赁合同的权利义务应由秀山工业园区管委会与渝顺销售公司予以履行，虽然秀山工业园区管委会又与通迎维修公司签订了《标准厂房租赁合同》，前后两个合同均为同一租赁房屋，载明共同租赁，但秀山工业园区管委会分别与渝顺销售公司、通迎维修公司签订的合同系两个独立的合同，故通迎维修公司非本案必要共同诉讼的当事人。通迎维修公司未参加本案诉讼，并不影响渝顺销售公司履行其与秀山工业园区管委会签订的租赁合同权利与义务的行使，故原判不存在漏列必要共同诉讼的当事人，不存在程序严重违法的情形。关于焦点二。根据秀山工业园区管委会与渝顺销售公司签订的租赁合同第十四条约定，合同需延期履行的条件为发生灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力因素为前提，且需要由不可抗力发生地区的公证机关出具，但上诉人主张租赁房屋门前主干道封闭施工属于不可抗力情形，没有按合同约定的内容提交相关公证证明文件，也没有提供无法获得公证证明文件的证据，且封闭施工影响其经营的具体期限也未提交相关的证据证明，故其主张租赁合同应延期履行的理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定的系承租人的优先购买权，并非优先租赁权，双方在租赁合同中也没有约定渝顺销售公司享有优先承租权，且秀山工业园区管委会与渝顺销售公司签订的租赁合同已经到期，双方未达成继续租赁的合意，合同到期日，双方的租赁合同自然终止，故上诉人仍主张享有优先承租权的理由不成立，本院不予支持。根据一审中上诉人提交的证据，其已于2019年5月22日、5月23日分别交纳了2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日的租金，其租赁期限内的租金已支付完毕，但未按合同约定支付，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，秀山工业园区管委会与渝顺销售公司签订的租赁合同期限届满前，秀山工业园区管委会明确通知渝顺销售公司不再租赁，故渝顺销售公司在租赁期限届满后使用租赁物的行为未得到出租人的认可，承租人应当根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，向秀山工业园区管委会返还租赁房屋。但渝顺销售公司至今未返还租赁房屋，应当赔偿占有租赁房屋期间的损失，原判根据被上诉人的请求参照租赁合同约定的租金标准计算损失并无不当，本院予以确认。但渝顺销售公司在一审作出本案判决后，向秀山工业园区管委会支付了2019年5-10月期间的租金49872元，可作为该期间被上诉人的损失予以扣除。综上所述，虽然一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新的证据，增加了新的事实，应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初2494号民事判决第一项；二、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2019）渝0241民初2494号民事判决第二项；三、秀山县渝顺汽车销售有限公司向秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会支付房屋占有损失（每月8312元，从2019年11月1日起计算至退房之日为止）；四、驳回秀山土家族苗族自治县工业园区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费423元，减半收取211.5元，由秀山县渝顺汽车销售有限公司负担。二审案件受理费423元，由秀山县渝顺汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年三月十七日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林