四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终186号 上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所地：四川省叙永县党校宿舍二楼，统一社会信用代码：915105245883637764。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：李会明，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：周顺荣，男，1950年9月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 原审被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）因与被上诉人周顺荣，原审被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人嘉联分公司的委托诉讼代理人李会明，被上诉人周顺荣的委托诉讼代理人李君到庭参加了诉讼，原审被告嘉联公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 嘉联分公司上诉请求：1、撤销四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初1561号民事判决第二项、第三项，改判按《房屋互换协议》约定的以房屋测绘部门核定的建筑面积交付周顺荣门面；2、本案的二诉讼费用由周顺荣承担。事实和理由：上诉人对为周顺荣办理产权登记无异议，但一审法院判决上诉人交付的商业服务房给被上诉人周顺荣支付门市面积差价的计算公式系判决错误，根据双方的约定，周顺荣用其建筑面积34㎡的门面，换上诉人建的东来国际大楼临西大街第一层门面，从房产大楼至盐店口方向起编号为3号，建筑面积约51.10㎡，从约定来看，双方是以建筑面积计算的，双方互不补差价，附图标明了房屋具体的位置和形状，但并非按附图计算面积。根据《房屋互换协议》第七条的约定，交换房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，不足或超出部分按商业房8000元/㎡结算，双方交换的房屋仍然是按建筑面积结算。被上诉人周顺荣已经用34㎡的房屋换上诉人51.10㎡的房屋，若再按一审法院的计算方式计算，显失公平。 被上诉人周顺荣辩称：上诉人嘉联分公司应当以附图标注的套内面积为标准，交付门市并支付面积差价。首先，根据《房屋互换协议书》第二条第1款的关于面积的约定为：建筑面积约为51.10㎡（详见附图），由此可见双方在协议中对交付被上诉人的建筑面积只是约定了一个大概数据，具体交付的面积以附图为准。其次，附图注明“净空尺寸为3.35米，不包括墙身在内，”未标注门市从门往门市内的具体数据，结合罗阳明、曾国平等换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》，均约定了具体的套内面积，且计算得出的公摊部分不超过2%。同样，根据互换协议中约定建筑面积以及不超过2%的公摊，并结合附图中长度以及相邻门市宽度的标注，一审法院支持被上诉人按套内面积50.078㎡为标准交房是正确的。最后，关于互换协议中上诉人用51.10㎡换上诉人34㎡的商业服务房，是双方平等协商得结果，且协议是上诉人制作填写，不存在对其不平等的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 周顺荣向一审法院起诉请求：1、判令嘉联公司、嘉联分公司按《房屋互换协议书》的约定，按《房屋互换协议书》约定，立即为原告办理叙永县东来国际大楼10-6号房屋的不动产权证，并从2013年11月16日起，以495000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至原告取得不动产权证时止；2、判决嘉联公司、嘉联分公司按《房屋互换协议书》及附图约定，将位于叙永县来国际副楼结合处的门市（建筑面积约51.10㎡，套内面积为50.078㎡）交给周顺荣，并办理该门市的不动产权证；判决嘉联公司、嘉联分公司从2014年2月21日起，以1500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至周顺荣取得不动产权证时止。 一审法院认定的事实：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，嘉联分公司成立。2012年5月19日，嘉联分公司为甲方、周顺荣为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：叙永镇西大街138号，木结构，／层，产权证号：叙字第号，建筑面积79.53㎡；其中商业服务房34㎡，非住宅／㎡，住宅房45.53㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在门市一个安置给乙方，建筑面积约51.10㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ｄ户型10楼框架结构、建筑面积约123.79㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按8000元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十执行支付补助费。十一……十三、其它约定：1、‘两证’办理涉及的费用由甲方负责。”附图注明“净空尺寸为3.35米，不包括墙身在内”，未标注门市从门往门市内的具体数据。下划线部分为手写内容，罗阳明、曾国平等其他几户换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》。2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收；8月15日，嘉联分公司向周顺荣交付了10-6号住房。2013年8月10日，周顺荣为甲方、嘉联分公司为乙方，签订《租房协议书》，约定“甲方门市位于叙永县，建筑面积51.10㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年8月10日起至2023年8月10日止。二、租金：租金为100元／㎡／月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金30660元……六、租期届满后，乙方按甲方要求恢复门市原状（水表、电表安装到户、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责，否则，甲方有权利阻止商场电梯运行。七……八、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按3‰的标准支付滞纳金。九、在承租期间内出现的一切费用及安全责任概由乙方负责。十……”2019年5月22日，一审法院判决周顺荣与嘉联分公司于2013年8月10日签订的《租房协议书》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知周顺荣涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，嘉联分公司表示可以按建筑面积向周顺荣交付房屋。周顺荣认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付不足部分可以按面积计算差价。嘉联分公司提供的房屋面积测绘报告第118页房屋分户平面图显示，案涉门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县东来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为4号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为50.89㎡、20.48㎡、30.41㎡。第304页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第10层，户号为6号。 一审法院认为，周顺荣与嘉联分公司签订的《房屋互换协议书》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书》约定房屋于交房后三个月内办理不动产权证，现约定期限已过且住房能办理不动产权证，故一审法院对周顺荣请求嘉联分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》未约定逾期办理住房不动产权证的违约责任，未办理不动产权证有门市面积不能确定等原因，且周顺荣也未能提供证据证明未按期办理住房不动产权证所造成的损失，故一审法院对周顺荣请求嘉联分公司支付未按期办理住房不动产权证的违约金的主张不予支持。《房屋互换协议书》对嘉联分公司应交付给周顺荣的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明门市宽度，但未标明门市进深（即门市的长度），不能具体确定附图标明的门市面积。但结合本案类似的曾国平、罗阳明、魏登华户的《房屋互换协议书》分析，周顺荣主张按空对空计算交房面积为50.078㎡符合协议签订时的实际，一审法院依法予以支持。《房屋分户平面图》显示嘉联分公司应交付周顺荣的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给周顺荣的门市已确定，故一审法院确定门市按现在的实际状况进行交付。《房屋互换协议书》约定房屋交付后三个月内办理不动产权证，且按实际交付门市能够办理产权证，故一审法院对周顺荣请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定在交付门市后三个月内由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与50.078㎡的差异，周顺荣同意按面积计算差价，且符合案件实际，一审法院依法予以确认。《房屋互换协议书》约定商业服务房按8000元／㎡进行结算，故一审法院参照约定确定按8000元／㎡计算不足面积的差价，由嘉联分公司支付给周顺荣。至于周顺荣主张的未按期办理门市不动产权证的违约金，与周顺荣主张的住房违约金系同样道理，一审法院不予支持。嘉联分公司系嘉联公司所设立，周顺荣请求嘉联公司与嘉联分公司共同承担责任符合法律规定，一审法院依法予以支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同为周顺荣办理位于叙永县叙永镇盐店口东来国际大厦10层6号住宅的不动产权证;二、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向周顺荣交付位于叙永县商业服务房（门市）并于交付门市之日起三个月内为周顺荣办理该商业服务房（门市）不动产权证;三、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向周顺荣支付门市面积差价，该差价计算公式为（50.078㎡－实际交付门市的套内面积）×8000元／㎡;四、驳回周顺荣的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5298元，由周顺荣负担3238元，四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司共同负担2060元。 二审中，上诉人嘉联分公司提交了房屋注销证明书、房屋测绘报告，拟证明被上诉人周顺荣交付房屋的建筑面积以及交换房屋的面积应以产权管理部门核准建筑面积为准。被上诉人质证认为上述证据不是二审出现的新证据，不应当进行确认且与本案处理也无关联性。对上述证据的真实性本院予以确认。 对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人嘉联分公司交付的面积应当按何标准确定的问题。上诉人嘉联分公司与被上诉人签订的《房屋互换协议书》中除约定建筑面积外，在括号中注明详见附图。由于房屋互换与房屋买卖关系不同，在双方签订《房屋互换协议书》时，上诉人用于交付的房屋尚未开建，其按附件图纸用于交换的房屋应当与实际交换的使用面积大体相当，因规划等原因，造成图纸约定交换房屋的公摊面积增大后建筑面积随之增大，而实际使用面积并无变化时，要求被上诉人按核定后的建筑面积来确定换房的面积的大小显失公平，也不符合在签订《房屋互换协议书》时的意思表示，因此，一审法院确定的交房面积标准并无不当。 综上所述，上诉人嘉联分公司的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10596元，由上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年三月十七日 书记员 毛 林