山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0305民初3048号 原告：于海英，女，1976年6月28日生，汉族，现住淄博市临淄区。 原告：房涛，男，1974年10月5日生，汉族，现住淄博市临淄区(系原告于海英之夫)。 二原告共同委托诉讼代理人：李延军，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 被告：孙光明，男，1969年8月17日生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：孙建民，山东高阳律师事务所律师。 第三人：李延文，男，1978年7月17日生，汉族，现住淄博市临淄区。 第三人：韩娜娜，女，1983年11月10日生，汉族，现住山东省广饶县。 原告于海英、原告房涛与被告孙光明，第三人李延文、第三人韩娜娜执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海英及原告于海英、原告房涛的共同委托诉讼代理人李延军，被告孙光明及其委托诉讼代理人孙建民，第三人李延文第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭第三人李延文、韩娜娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于海英、原告房涛向本院提出诉讼请求：1、依法终止对临淄区奥林匹克花园25号楼2单元4层西户的执行；2、依法解除对临淄区奥林匹克花园25号楼2单元4层西户（房产价值960000元）的查封措施，查封金额350000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人在2017年12月3日签订《房地产买卖合同》，合同约定：第三人将其所有的位于临淄区奥林匹克花园25号楼2单元4层西户卖给原告。因被告与第三人之间存在民间借贷纠纷，被告于2018年2月7日申请临淄区人民法院对登记在第三人名下的奥林匹克花园25号楼2单元4层西户进行了查封，案号：（2018）鲁0305民初804号。该房屋虽登记在第三人名下，但房屋的实际所有权人为原告，并不是第三人，理由如下：1、案涉房屋在2018年2月7日被法院查封之前，原告已与第三人签订了合法有效的《房地产买卖合同》；2、原告占有的案涉房屋属于合法占有，并且在临淄区人民法院查封之前就已合法占有，只是在法院查封之前第三人没有实际交付。原告与第三人签订的《房地产买卖合同》约定：房屋交付时间为2018年6月15日，房屋的价格、付款方式及过户手续办理、交房手续办理等事项进行了约定，并原告在合同签订当日向第三人交付了定金，也就是说原告在与第三人签订合同后，原告就依法对案涉房屋享有权利，在没有实际交付的情况下，第三人对房屋的占有是直接占有，原告是间接占有，第三人何时交付房屋，并不影响原告对房屋的占有时间，原告占有房屋的时间为2017年12月3日；3、《房地产买卖合同》关于付款方式约定：乙方以现金方式首付款及二手房贷款的方式向第三人支付房款，现金支付时间为房屋过户当日。由于第三人的原因，案涉房屋至今也没有过户给原告，根据原告与第三人签订的《房地产买卖合同》中支付房款的约定，现在也不符合原告向第三人支付房款的条件。但原告根据第三人的请求，在2018年6月20日之前就向第三人支付46万元房款，早于合同约定的付款时间支付房款；4、关于案涉房屋缴纳的电费等单据记载的用户名仍为第三人。由于案涉方位迟迟没有过户，原告入住后，就以第三人的名义在供电部门及物业登记的房主缴纳费用，并持续至今，但是这并不影响原告对案涉房屋的占有时间。综上所述，临淄区奥林匹克花园25号楼2单元4层西户虽然登记在第三人名下，但房屋的实际所有权人为原告，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院终止对临淄区奥林匹克花园25号楼2单元4层西户的执行，并依法解除对案涉房屋的查封措施。 被告孙光明辩称，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人李延文述称，认可原告于海英、原告房涛的诉讼请求。 第三人韩娜娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的：1、《房地产买卖合同》一份，原告主张该证据证实原告于海英与第三人李延文、第三人韩娜娜在淄博嘉文房地产服务有限公司的见证下签订房屋买卖合同，该合同约定合同签订当日原告于海英将定金20000元交付给第三人李延文、第三人韩娜娜，根据合同的约定房屋首付款的支付时间为案涉房屋向银行贷款批款后三个工作日内向第三人李延文、第三人韩娜娜支付300000元，同时合同第一条的第三项，原告于海英向第三人李延文、第三人韩娜娜借款300000元，用于清偿案涉房屋在银行的贷款。被告对该份证据真实性有异议，认为按照合同的约定是在第三人仅收到20000元定金的情况下就将房屋进行交付过户，这样的约定明显不符合常理，假设该合同真实的话，双方约定的交房时间是2018年6月15日，也在法院查封时间2018年2月7日之后。本院认为，该份证据为原告于海英与第三人李延文、第三人韩娜娜在淄博嘉文房地产服务有限公司作为中介方的见证下签订的《房地产买卖合同》，原告、第三人均认可该份《房地产买卖合同》，且在《房地产买卖合同》中有中介机构淄博嘉文房地产服务有限公司的盖章，对该份证据本院予以采信；2、2017月12月3日收条一份，原告主张该份证据证实在2017年12月3日即房屋买卖合同签订当日，原告已将购房定金交付给第三人李延文、第三人韩娜娜。被告对该份证据的真实性提出异议。本院认为，收条已经过原告与第三人的认可，能够证明原告将定金支付给第三人的事实，对该份证据本院予以采信；3、2018年5月19日借条一份、2018年5月19日中国建设银行汇款回执单一份，原告主张该组证据证实2018年5月19日原告将购房款300000元通过转账的方式支付给第三人李延文，该款的支付时间早于房屋买卖合同约定的首付款支付时间。借条中明确注明该借款是用于涉案房屋的过户和银行解封，但是第三人李延文、韩娜娜没有按照借条中的约定履行义务，构成欺诈。被告对2018年5月19日的借条、2018年5月19日中国建设银行汇款回执单真实性无异议，但认为第三人李延文给原告打的是借条而不是购房款。本院认为，结合原告提交的借条，原告主张的300000元是借款，而非购房款，该组证据不能证明原告向第三人支付购房款的事实，案涉房屋已于2018年2月7日被法院依法查封，在法院对案涉房屋查封后，原告并未向法院执行部门协调解决，而是继续向第三人汇款，与常理不符，对该组证据本院不予采信；4、2018年6月30日收条一份、2018年6月30日中国建设银行汇款回执单一份、房屋买卖补充协议一份，原告主张该组证据证实原告在2018年6月30日通过银行转账的方式向第三人李延文支付购房款140000元。该款项是根据原告、第三人李延文、山东嘉文房地产经纪有限公司三方签订的补充协议进行了支付，协议中明确约定任意一方违约，守约方可追究违约责任，并且证明原告已经向第三人支付购房款共计460000元，已经达到了房屋总价款的50%。被告对该组证据的真实性有异议。本院认为，案涉房屋已于2018年2月7日被法院依法查封，在法院对案涉房屋查封后，原告并未向法院执行部门协调解决，而是继续向第三人汇款，与常理不符，对该组证据本院不予采信；5、淄博市不动产查询结果证明一份、权利人名下不动产信息查询结果一份，原告主张该组证据证实原告名下没有房产。本院认为原告提交的该组证据与本案审理的争议焦点没有关联性，对该组证据本院不予采信；6、缴纳涉案房屋的电费收据六份、水费两份、生活垃圾处理费收据两份、燃气费收据两份、2018年度暖气费收款凭证一份，原告主张该组证据证实原告在2018年6月份入住涉案房屋后已经将房屋的相关费用向有关部门进行缴纳，虽然用户名为李延文，但是实际缴款人为原告，因为涉案房屋没有过户给原告，所以缴纳户名为第三人李延文。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该部分单据中除暖气费、生活垃圾处理费无缴款人外，其余单据的缴款人为李延文和张荣，没有一份是原告缴纳，同张荣缴费单据的事实证明房屋过户与否并不影响在物业公司办理名称变更或缴费，由此证明原告并未实际占有该房屋。本院认为，原告提交的该组证据中并不能证明原告为缴费人，该组证据不能证明原告的主张，该组证据与本案审理的争议焦点没有关联性，对该组证据本院不予采信。 本院根据原告提交的证据及原告、被告、第三人的当庭陈述，认定事实如下：淄博嘉文房地产服务有限公司作为中介机构，原告于海英与第三人李延文、第三人韩娜娜于2017年12月3日签订《房地产买卖合同》，双方约定案涉房屋的成交总价款为920000元，原告于海英于2017年12月3日向第三人李延文支付定金20000元。被告孙光明与第三人李延文因民间借贷纠纷一案，经本院调解，由第三人李延文向被告孙光明支付款项，调解已发生法律效力并进入执行程序，后本案原告对执行案涉房屋提出异议。案涉房屋于2018年2月7日在前述民间借贷纠纷案件审理过程中被法院依法查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告于海英、原告房涛请求终止对案涉房屋的执行并解除查封的理由是否充分应依照上述司法解释规定的四个条件。 首先，原告于海英与第三人李延文、第三人韩娜娜于2017年12月3日签订了书面《房地产买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，且该合同签订在本院查封涉案房产日期即2018年2月7日之前，故原告的举证符合上述规定第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。 其次，原告于海英、原告房涛在未能提交有效证据证明原告实际占有涉案房产。原告主张其合法占有涉案房产的证据是原告缴纳涉案房屋的电费六份、水费两份、生活垃圾处理费两份、燃气费两份、2018年度的取暖费收款凭证一份，以证实原告在2018年6月份入住涉案房屋后已经将房屋的相关费用向有关部门进行缴纳。本院认为，根据原告提交的上述证据并不能证明原告占有案涉房屋，案涉房屋的缴纳相关费用的用户名仍显示为李延文。因此，原告的举证并不能证明其合法占有案涉房屋，因此未能符合上述规定第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。 再次，关于购房款支付的问题。《房地产买卖合同》约定，乙方以现金方式首付款及二手房贷款的方式向第三人支付房款。原告于海英于2017年12月3日向第三人李延文交付20000元定金后，案涉房屋于2018年2月7日被查封。原告在明知案涉房屋被查封的情况下，又于2018年5月19日向第三人李延文交付300000元。因此，原告的举证未能符合上述规定第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。 最后，原告于海英与第三人李延文、第三人韩娜娜于2017年12月3日签订了《房地产买卖合同》后，本院于2018年2月7日查封了涉案房产，因此，无法办理过户登记手续不能归责于原告的自身原因，符合上述规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。 因此，原告于海英、原告房涛的举证不能同时满足上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件。原告于海英、原告房涛请求排除对涉案房产的执行并解除查封，理由不充分，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告于海英、原告房涛的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告于海英、原告房涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  孙友军 人民陪审员  刘文生 人民陪审员  曹雪燕 二〇二〇年三月二十七日 法官助理   刘程 代理书记员  王梦杰