甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3898号上诉人（原审原告、反诉被告）：王元忠，男，汉族，住兰州市红古区。委托诉讼代理人：丁得锋，甘肃丁得锋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓有花，女，汉族，住兰州市七里河区。原审被告：杨发坤，男，汉族，住兰州市红古区。上诉人王元忠因与上诉人邓有花、原审被告杨发坤租赁合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0111民初985号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王元忠上诉请求：1.改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“原被告双方签订的租赁合同和场地租赁协议于2017年年底已终止”与事实不符。2013年11月3日，王元忠同杨发坤签订租赁合同，王元忠将海石湾海垣宾馆院内小二楼二层租给杨发坤经营茶楼，租期从2014年1月1日至2016年12月31日，年租金20000元。2014年4月1日，王元忠同杨发坤签订场地出租协议，将茶楼南侧的四个大车位租给其使用，租期从2014年4月1日至2016年3月30日止，年租金14000元。合同履行期内以上租赁物由邓有花、杨发坤共同经营使用。2014年6月开始，以上租赁物由邓有花一人使用，其每年向上诉人支付租金。2017年9月，王元忠与邓有花在签订退股协议时约定邓有花将茶楼经营到年底时退出经营。2017年年底，邓有花拉走茶楼内设施时将茶楼内的装修进行了破坏性拆除，得知此事后上诉人要求其恢复茶楼装修但其自始没有恢复，并将门自行封锁一年半，期间并未向上诉人返还租赁物。被上诉人称“双方没有就解除租赁合同达成一致”，说明其自始承认与上诉人之间还存在租赁关系。既然存在租赁关系，被上诉人就应当履行租赁合同和场地使用协议中约定的给付租金的义务。租赁合同没有解除，其应依合同约定向上诉人支付2018年1月至2019年4月其实际占有、使用期间的租金。二、一审认定“茶楼由谁封锁、何时封锁，因双方均末向法庭提交相应的证据证实自己的主张，故本院对此不予认定。”的说法与事实不符。上诉人的证人向法庭作证茶楼是由邓有花封锁，一审对此事实不予认定，有失偏颇。三、对于驳回上诉人要求被上诉人赔偿恢复租赁房屋内装修费46000元的问题。一审中，上诉人提交了光盘一张，该视频能够反映上诉人为了进入茶楼从撬锁到进入的过程。视频中看到茶楼内一片狼藉，多处装修被破坏。被上诉人在反诉状中自称的“至于恢复茶楼装修，只要双方继续履行租赁合同，反诉人愿意恢复继续经营”，反映出其自认茶楼内部是其破坏，一审对此却以无证据证实而不予认定，从而否定了被上诉人向上诉人赔偿装修费的诉请。四、一审认定“关于茶楼内部装修问题”，租赁合同注明“乙方的装修租期满后，甲方有权处理”，“因其并非合同上正式载明的内容，而是手工于合同下方空白处，无法认定是双方签合同时附加条款还是后期自行添加，故对该项内容的真实性不予采信”。对于这些认定被上诉人在答辩中并未否认是后期自行添加，通过该事实能够认定是签订时的附加条款。邓有花辩称，茶楼是王元忠锁的，不是我。我有一份2017年12月5日的派出所出警记录，当时我把电视机、音响搬出去了一部分，第二天王元忠就把茶楼门锁了，我让他开门，他不开。我并没有放弃茶楼的经营。公路段有合同规定，该茶楼不能转租转包，但王元忠违反规定转租给杨发坤，为此我们多次找公路段反映这个事情。邓有花上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令被上诉人承担因其违约行为给上诉人造成的经济损失19万元；3.判令被上诉人赔偿上诉人茶楼设备设施损失80万元；4.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人在收取上诉人2017年度租金之后，从2017年9月将上诉人赶出茶楼，将茶楼封锁。当年12月上诉人计划将部分设备从茶楼搬出，遭到被上诉人阻拦，并非一审判决认定的双方合同自行解除，更不是上诉人自愿从茶楼撤出。上诉人在茶楼投资80万元，用于装修和消防设施及购置茶楼用品，被上诉人强行占据茶楼之后，这些设备设施闲置期间上诉人的经济损失按之前与他人签订的承包经营合同计算，每月至少10000元净利润。上诉人在投资尚未收回的情况下不可能自动退出茶楼经营。被上诉人干扰破坏、强行封锁茶楼导致上诉人无法经营，因此其应承担上诉人的经营损失。二、一审判决认定上诉人已经同意撤出茶楼是违背事实的。因被上诉人违反与公路局签订的宾馆不得转包和分包的约定，公路局已经决定收回被上诉人的经营权，解除与被上诉人签订的宾馆承包经营合同。上诉人继续经营已不现实，被上诉人违背诚信的原则。茶楼设备设施被被上诉人占据和使用，上诉人的这部分损失也应由其承担。王元忠辩称，茶楼的情况与邓有花所说不一致，茶楼不是她开的，是她让别人开，别人房租到期就把茶楼交还给她，她不经营，茶楼就闲置着，根本不是她说的我锁了茶楼。房屋到期后，她说她要搬走自己买的冰箱等东西，我说你搬走，但是不要破坏装修就行，结果她把暖气片都破坏了。我弟弟来阻止他们的破坏行为，他们就报警了。警察过来说我们涉及经济纠纷没有打架，就走了。我这才锁了门。到今年9月5日，我才打开门。所以我要求她支付从她离开到我这次开门之间的房租，并要求她将破坏的装修复原。王元忠一审诉讼请求：1.请依法解除原被告之间签订的租赁合同及场地出租协议；2.判令被告支付欠付的租金及场地使用费45332元（从2018年1月计算至2019年4月），租金及场地使用费付至被告腾退房屋交付场地之日止；3.判令被告赔偿恢复租赁房屋内的装修费46000元；4.本案案件受理费由被告承担。邓有花一审反诉请求：1.请求法院判令被反诉人立即解除对茶楼的封锁，继续履行房屋租赁合同；2.判令被反诉人承担反诉人19个月的茶楼及停车场经营损失19万元；3.判令被反诉人返还22332元租赁费；4.由被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据认定如下：第一，关于原被告双方的茶楼租赁协议和场地租赁协议是否实际解除的问题。2013年11月3日，王元忠与杨发坤签订了“租赁合同”，合同约定王元忠将海垣宾馆院内小二楼二层租给杨发坤使用，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日。后因茶楼经营需要，王元忠与杨发坤于2014年4月1日签订“场地出租协议”，王元忠将茶楼南侧的四个大车车位租给杨发坤使用，租赁期限自2014年4月1日至2016年3月30日。合同期内以上租赁物由杨发坤和邓有花共同经营使用。2016年6月，杨发坤退出合伙，租赁物由邓有花一人使用，邓有花与王元忠未重新签订合同，而是沿用杨发坤与王元忠签订的合同。该“租赁合同”到期后,邓有花与王元忠未再续签合同,邓有花继续使用上述租赁物,并将租赁费交纳至2017年年底，原被告双方对此均表示认可。“场地租赁协议”到期后，邓有花与王元忠亦未再行续签，王元忠称邓有花的场地租赁费实际交纳至2017年底，并向法庭提交清算清单一份，邓有花辩称其租赁费交纳至2018年3月，但未提供相应的证据加以证明，故本院认定邓有花将茶楼和场地租赁费均交纳至2017年年底。“租赁合同”和“场地租赁协议”期满后，邓有花继续占有使用上述房屋及场地并继续支付租金，而王元忠也继续收取租金，在此情形下，原租赁合同转化为新的租赁合同，该合同为不定期租赁，其应当沿用原合同的相关约定。首先，原“租赁合同”约定“交费时间在每年11月1日前一次性交清下年房租，原则先付款后使用”，原“场地租赁协议”约定“乙方交租费时间每年在3月1日至3月15日期间交付，原则先付款后使用。若乙方拖欠超过15天，甲方有权收回该场地”。邓有花将茶楼和场地的租金交纳至2017年年底，其并没有按照合同约定在2017年11月前交付2018年房租，也没有在2018年3月1日至3月15日期间交付场地租赁费，据此可知，邓有花已无继续承租的意向。其次，对于不定期租赁，合同双方可以随时解除。邓有花在庭审中所述2017年9月24日其与王元忠签订《退股协议》后王元忠表示不再将茶楼和停车位租赁给邓有花使用，邓有花于2017年12月中旬将茶楼内的设施拉走，以上事实表明王元忠与邓有花的两份合同于2017年12月便已终止；再次，邓有花称王元忠不让其经营导致茶楼停业，王元忠称因为生意冷淡邓有花才停止了茶楼的经营，双方均无证据对自己的主张加以证明，但王元忠与邓有花均认可茶楼在2017年6月1日便停止经营，结合上述事实可推定，王元忠和邓有花均无续签合同的意向。邓有花将茶楼和场地的租金交纳至2017年年底便不再交纳租赁费，双方的合同即行终止，故应当认定原被告双方签订的的租赁合同和场地租赁协议于2017年年底便已终止。第二，关于原被告双方租赁合同存续期间的租赁费是否支付完毕的问题。根据双方当事人的陈述和原告向法庭提交的证据，原被告双方签订的“租赁合同”和“场地租赁协议”于2017年年底便实际终止，涉案茶楼和停车位的租赁费均交纳至2017年年底，据此应当认定双方合同存续期间的租赁费已支付完毕。第三，关于茶楼是由谁封锁、何时封锁的问题。王元忠诉称茶楼的大门是由邓有花拉走设施后自行反锁，邓有花辩称王元忠单方面封锁茶楼不让其经营，双方均未向法庭提交相应的证据证实自己的主张，故本院对此不予认定。第四，关于茶楼的内部装修问题。庭审过程中，王元忠、邓有花和杨发坤均认可茶楼是由杨发坤装修，王元忠主张由邓有花将破坏的茶楼装修予以恢复，其认为“租赁合同”上注明“乙方的装修租期满后，甲方有权处理”，2016年12月31日租赁期届满后茶楼的装修便应当由其处理。对于该份证据上注明的“乙方的装修租期满后，甲方有权处理”，因其并非合同上正式载明的内容，而是手书于合同下方空白处，无法认定是双方签订合同时的附加条款还是后期自行添加，故对该项内容的真实性本院不予采信。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方签订了“租赁合同”和“场地租赁协议”,作为租赁合同双方均应受合同的约束,享有合同权利并承担合同义务。“租赁合同”和“场地租赁协议”到期后,原告(反诉被告)王元忠与被告(反诉原告)邓有花未续签新的合同,邓有花继续使用租赁物,王元忠未提出异议,视为双方之间的原租赁合同有效,为不定期租赁合同。2017年9月，王元忠提出不再将茶楼和停车位租赁给邓有花使用，邓有花不再按照合同约定续交租赁费，并于2017年12月将茶楼内设施拉走，据此2017年年底原被告签订的“租赁合同”及“场地租赁协议”便自行终止，双方之间已无租赁关系,现原告(反诉被告)王元忠要求依法解除其与被告(反诉原告)邓有花的租赁合同的诉讼请求理由不能成立,本院不予支持。因“租赁合同”及“场地租赁协议”于2017年年底便已实际解除，合同双方的权利义务均已履行完毕，原告(反诉被告)王元忠要求被告（反诉原告)邓有花支付2018年1月至2019年4月期间的租金和场地租赁费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告(反诉被告)王元忠要求被告(反诉原告)邓有花赔偿恢复租赁房屋内的装修费46000元的诉请，因该茶楼实际由被告杨发坤装修，王元忠亦无证据证明茶楼装修由邓有花破坏，故对该项请求本院不予支持。被告(反诉原告)邓有花要求原告(反诉被告)王元忠解除对茶楼的封锁、继续履行租赁合同，因合同已于2017年年底实际解除，且王元忠明确表示不愿再将茶楼和停车位租赁给邓有花使用，邓有花的反诉请求无现实可能，故对其该项请求本院不予支持。同理，“租赁合同”及“场地租赁协议”于2017年年底已实际解除，双方之间已无租赁关系，被告(反诉原告)邓有花要求原告(反诉被告)王元忠承担19个月的茶楼和停车场经营损失19万的反诉请求本院亦不予支持；邓有花反诉称其与王元忠签订《退股协议》后王元忠扣除了54685元租赁费，但未按照五五分成的约定支付邓有花一半的收益，故王元忠应当向其返还22332元租赁费。针对邓有花的该项反诉请求，王元忠向法庭提交了兰州市中级人民法院（2019）甘01民终452号民事判决书一份，该判决书认定“2017年9月24日双方签订《退股协议》时，对散伙时可分配的收益应当已经全部进行了分配，理应包括2017年的合伙收益”，该判决书已发生效力，对其确认的事实本院予以采信。被告(反诉原告)邓有花诉请22332元租赁费的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告杨发坤在原告（反诉被告）王元忠与被告（反诉原告）邓有花之间的租赁合同履行的过程中既不享有合同权利，也无须承担合同义务，故被告杨发坤不承担责任。综上所述，不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告(反诉被告)王元忠于2017年9月提出解除与被告(反诉原告)邓有花之间的茶楼和停车位的租赁合同，并限期一个月搬离，已尽到了合理期限内通知的义务。被告(反诉原告)邓有花于2017年12月将茶楼内设施拉走，至此，双方之间的不定期租赁合同解除，双方均不再受合同的约束,不再享有合同权利也无须承担合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）王元忠的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）邓有花的反诉请求。本诉案件受理费1042元，由原告（反诉被告）王元忠负担；反诉案件受理费2243元，由被告（反诉原告）邓有花负担。二审中，王元忠申请证人蒲某和王某出庭作证，拟证明2017年年底茶楼封锁和装修破坏为邓有花所为。邓有花对证人证言不予认可。本院认为，两位证人非直接见证人，且与王元忠有利害关系，对证人证言的证明内容不予认定。邓有花提交出警记录一份，据以证明茶楼门系王元忠2017年12月5日锁门。王元忠质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。该份证据中能证明当时有经济纠纷，但不能证明茶楼的门到底是谁封锁的。本院认为，该出警记录能够证明茶楼门为王元忠所锁，发生纠纷是因为邓有花想搬离房屋内的物品时遭到王元忠阻挡。一审法院认定其他事实清楚，二审予以确认。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为王元忠的诉讼请求和邓有花的反诉请求有无事实和法律依据。二审认为，两人的诉讼请求和反诉请求均不能成立。理由分述如下：王元忠认为邓有花未向其支付2018年1月到2019年4月的租金及场地使用费，还应当向其赔偿恢复租赁房屋内的装修费。根据二审查明事实，涉案茶楼2017年12月5日之前即由王元忠将门锁住，实际控制占有茶楼，其要求邓有花支付租金及场地使用费无事实依据。王元忠上诉认为邓有花在拉走茶楼内物品时对装修进行了破坏，要求赔偿。本院认为，涉案茶楼不是王元忠装修，承租人为邓有花，因双方未签订协议明确邓有花不租赁茶楼后室内装修属于王元忠，且王元忠占有邓有花搬离后的剩余装修价值和物品已有获益，再提赔偿请求毫无事实依据。租赁合同注明的“乙方的装修租期满后，甲方有权处理”即使是合同的一部分，从合同文本解释“有权处理”也并不意味着装修物品归王元忠，故一审驳回其装修费的请求正确。邓有花认为，王元忠封锁茶楼导致其19个月未经营要求赔偿，并要求返还部分租赁费。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，邓有花与王元忠没有签订合同，双方实际履行的是王元忠与杨发坤签订的合同内容，该合同2016年12月31日到期。合同到期后，依照法律规定，邓有花与王元忠产生不定期租赁合同，邓有花将租费交至2017年年底。租期到来之前邓有花拆除、搬离物品，不愿意续租的意思表示明确，王元忠将茶楼封锁，不愿意邓有花经营的意思表示也清楚。因此，双方不定期租赁合同已于2017年年底前实际解除。邓有花自2018年始未经营一天，未交租赁费，损失和赔偿无从谈起。邓有花的反诉请求明显无事实依据，不予支持。综上所述，王元忠和邓有花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6411元，由上诉人王元忠和邓有花各自负担。本判决为终审判决。审判长 石    林审判员 ???刘桂刚审判员 ???李淑琴二〇二〇年三月二十六日法官?助理???王彦茹书记员 ???曹梦婕