贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终253号上诉人（原审被告）：唐朝发，男，1979年6月5日出生，汉族，住贵州省修文县。被上诉人（原审原告）：吴闯，男，1995年3月8日出生，汉族，户籍住址四川省古蔺县，现住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：严勇，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴，贵州名城（仁怀）律师事务所实习律师。原审第三人：贵州省仁怀市茅台镇赤道酒业有限公司，住所地：贵州省仁怀市茅台镇河滨街。统一社会信用代码：915203823469756739。法定代表人：陈礼行，执行董事。原审第三人：梁巧，女，1983年1月30日出生，住重庆市渝北区。上诉人唐朝发因与被上诉人吴闯及原审第三人贵州省仁怀市茅台镇赤道酒业有限公司（以下简称赤道酒业公司）、梁巧租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐朝发上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。首先，原审法院未查明案涉房屋的所有权。第三人赤道酒业公司主张案涉房屋系其公司出租给梁巧，并提供了其与梁巧签订的《商铺租赁协议》，但赤道酒业公司并未提供任何书面证据证明其对案涉房屋享有所有权，无法确认赤道酒业公司是所有权人还是转租人。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，未取得房屋所有权证的房屋禁止出租，如案涉房屋无合法产权手续，则本案中所有的租赁协议、转让协议均违反了法律的强制性规定，均为无效。其次，原审法院未查明贵州省仁怀融亿置业有限公司（以下简称融亿置业公司）与案涉房屋的关系。案涉房屋最初是由融亿置业公司出租给张涛的，本案应追加融亿置业公司作为第三人参加诉讼，以查明该公司是否是房屋所有权人。第三，原审法院未查明陈先明与赤道酒业公司的关系，也未查明陈先明出租房屋的权利来源。二、原审判决适用法律错误。原审法院未查明案涉房屋的所有权人，不存在权利人是否追认的问题，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无权处分的规定，属于适用法律错误。三、原审判决程序违法。融亿置业公司第一个将房屋出租，不论其是否是所有权人，均应追加其作为第三人参加诉讼。四、吴闯的租赁费用应由最终受益者予以返还。上诉人租赁房屋后，足额向梁巧支付了租金，后因经营困难转租给吴闯，上诉人收取的租赁费抵扣上诉人已支付的租金后，尚不足以弥补上诉人的装修损失。吴闯根据约定已实际使用房屋，在赤道酒业公司并未证明其是案涉房屋所有权人的前提下，吴闯应自行承担风险。如果梁巧未向赤道酒业公司履行义务，则梁巧为租赁费的最终受益者，应由梁巧承担返还义务。综上，请求二审法院查明案件事实，依法将本案发回重审或改判。被上诉人吴闯口头答辩称：唐朝发将房屋转租给被上诉人，被上诉人只能向唐朝发主张权利，故一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人赤道酒业公司、梁巧二审未作书面陈述。吴闯向一审法院起诉请求：1.判决被告唐朝发返还原告吴闯房租112920元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月25日，融亿置业公司与张涛签订《房屋租赁合同》，融亿置业公司将位于仁怀市羊子丫红绿灯旁的融亿销售部用房出租给张涛使用。该合同载明：“出租方（甲方）:贵州省仁怀融亿置业有限公司。承租方（乙方）:张涛身份证号码:5221301977××××××××。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，为明确甲方与乙方的权利与义务关系，经双方协议一致签订本合同。一、甲方将位置于仁怀市羊子丫红绿灯旁,融亿销售部用房出租给乙方使用，起租时间为2015年11月1日。租赁时间以国家占用终止。二、本房屋租赁面积500平方米，包括上下两层、房子前配套场地使用由乙方自行规划使用。三、该房屋租金为人民币壹拾万元每年，按半年交。乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。解除合同时，乙方使用的房子为到半年应按实际使用的时间，甲方应退还乙方租金。四、乙方不得随意破坏房屋设施，乙方可以在房屋内装修改造，但不能影响房子主体结构。五、租赁期间，如政府拆迁或其它不可抗力的原因时，按相关部门通知搬迁时间双方自然终止合同。以上租金按合同终止时间结算，多退少补。六、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，向当地人民法院申请或仲裁诉讼”。2016年12月30日，陈先明与梁巧、刘青签订《商铺租赁协议》，陈先明将位于仁怀市羊子丫（三转盘）原融亿楼盘售楼部商铺租赁给梁巧、刘青。租赁期二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。该协议载明：“出租方:陈先明（以下简称甲方）。承租方：梁巧、刘青（以下简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。一、甲方将位于仁怀市羊子丫（三转盘）原融亿楼盘售楼部商铺租赁给乙方。甲方对所出租的商铺具有合法产权。二、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积约为平方米。三、甲方为乙方免费提供消防设施、供水设施及供配电等设备，并在该商铺后面停车场为乙方提供停车位（我们的顾客持我们商铺盖章的停车票按5元每次进行收费）。甲方必须保证在乙方新开的大门正前方提供不低于10米宽的通道，该通道不能允许任何个体及企业占用。四、租赁期二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止。五、该商铺年度租金为12万元（壹拾贰万元整），乙方在每年12月31日前一次性向甲方支付该年度租金，并在2016年12月31日前向甲方支付3万元（叁万元整）的商铺租赁保证金。六、当乙方收回所有投资后（乙方总投资为陆拾万元整），该儿童乐园每月净利润的10%分配给甲方。七、甲方应保证所出租的商铺及设施完好并能够正常使用，日常维护保养由乙方负责，甲方保证室内电源及水源的供给，甲方应保证出租商铺的消防设施符合行业规定。商铺内水、电由乙方自行使用自行缴费。八、乙方必须在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权，并按合同内容及时交纳租金及其它费用。九、乙方对所租赁的商铺进行装修或改造的费用由乙方自行负责。在租赁期满后乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。十、在本合同期满后该商铺必须无条件继续租赁给乙方（如该商铺被拆迁除外），乙方从2019年开始每月向甲方支付1万元（壹万元整）商铺租赁费直到该商铺被拆迁或乙方主动提出终止商铺租赁协议为止。乙方缴纳给甲方的商铺租赁保证金3万元（叁万元整）作为乙方缴纳给甲方2018年商铺租赁金的一部分，2018年乙方只需向甲方缴纳年度租金9万元（玖万元整）。十一、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本协议继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。十二、本协议的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议。十三、甲、乙双方签定商铺租赁协议后，甲方未能按期向乙方移交商铺，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金。十四、在协议有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。十五、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回商铺。十六、该协议签定后甲方必须保证乙方在租赁期内正常经营，不得提前收回商铺。如遇房屋拆迁及不可抗力原因，造成乙方不能继续经营，乙方经营期未满1年甲方必须赔偿乙方损失40万元（肆拾万元整），乙方经营期满1年但未满2年甲方必须赔偿乙方损失20万元（贰拾万元整），乙方经营期满21个月甲方不作任何赔偿。十七、本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份，经甲、乙双方签字盖章后生效，即具有法律效力。且此前与甲方签订关于儿童乐园房屋租赁的任何合同均无效，以此合同为准。十八、在本协议执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，协商不成时，可诉请人民法院解决。十九、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。协议签定日期:2016年12月30日”。2017年9月13日，梁巧与唐朝发签订《房屋租赁合同》，梁巧将坐落于贵州省仁怀市转盘犟天国际旁（淘气堡儿童乐园内）一楼大厅出租给唐朝发，总建筑面积约150平方米。租赁期自2017年9月13日至2018年9月12日。该合同载明：“出租人：梁巧（以下简称甲方）。承租人：唐朝发（以下简称乙方）。甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:第一条、房屋基本情况及坐落。（一）房屋坐落于贵州省仁怀市转盘犟天国际旁（淘气堡儿童乐园内）一楼大厅（不包括一楼单独的其它房间，且乙方必须预留通道保障甲方及甲方的客人能从一楼大厅正常进出一、二楼），总建筑面积约150平方米。（二）房屋权属状况：由于甲方出租给乙方的房屋为转租房，后期若有关于房屋的产权问题乙方不参与。如该房屋要进行拆迁，甲方获得拆迁补偿款后按乙方所租赁房屋面积占整栋房屋面积百分比乘以甲方获得的总拆迁赔偿款支付给乙方。如甲方未获得拆迁补偿款，乙方无权向甲方提出任何赔偿或补偿要求，但甲方必须将乙方剩余房租退还给乙方。第二条、房屋租赁情况。（一）租赁用途：作为餐饮经营使用。（二）本合同签署生效日起，乙方自行承担乙方所承租房间的水电及其他相关费用。第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2017年9月13日至2018年9月12日。（二）本合同租赁期满后乙方如需继续租赁该房屋，甲方必须无条件继续租赁给乙方，且房屋租赁费不得增长。（三）经双方协商后甲方有权收回房屋或租赁期满，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租金及支付方式。（一）租金标准100000.00元／年（壹拾万元／年）（二）支付方式：先交租金后使用。房屋租金自合同签定之日起开始计算，乙方一次性向甲方支付一年的租金，次年房租提前一个月支付（仍按一次性支付一年的租金）。第五条、房屋维护及维修。（一）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第六条、违约责任问题。（一）承租权益：在承租期内乙方可以将使用的房屋转租给第三方，但必须经甲方同意。（二）乙方未经甲方同意的情况下不得将房屋转租给第三方，若有此类事情甲方视乙方为违约，乙方需向甲方进行违约赔偿，违约金20000.00元整（贰万元整），且甲方有权收回房屋使用权。第七条、合同争议的解决办法。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。第八条、其他约定事项。本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式两份，其中甲乙双方各执一份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。签订时间2017年9月13日”。2017年11月5日，被告唐朝发与原告吴闯签订《转让协议》，唐朝发将座落于贵州省仁怀市转盘犟天国际旁（淘气宝儿童乐园内）一楼大厅转让给吴闯。该协议载明：“甲方：唐朝发。乙方：吴闯。经甲乙双方协商有关事宜达成如下协议：甲方将房屋座落于贵州省仁怀市转盘犟天国际旁（淘气宝儿童乐园内）一楼大厅（不包括一楼单独的其他房间，且乙方必须预留通道保障甲方及甲方的客人能从一楼大厅正常进出一、二楼）转让给乙方，甲方对乙方的任何经营不得干涉，转让协议从签订之日起，乙方日后所有事宜与赔偿纠纷等与甲方无关。租金是2017年9月13日—2018年9月13日，房屋租金已交，转让费共计138000元（包含门面和房屋租金）。转让签订时间2017年11月5日”。原告吴闯支付租金给唐朝发130000元。嗣后，赤道酒业公司告知原告该房屋是属于赤道酒业公司的，赤道酒业公司将该房屋出租给梁巧，该公司并不知道被告唐朝发将该房屋转租给原告，并且告知原告，梁巧并没有支付2018年的房租，故不允许原告使用，致使原告不能正常使用该房屋。2018年3月5日赤道酒业公司要求原告就同一个房屋与其签订《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为12万，每个月一万元。该合同载明：“出租人（甲方）：赤道酒业销售有限公司，吕金国。承租人（乙方）：吴闯。甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋坐落地址为融亿售楼部一楼房屋租赁的有关事宜达成协议如下:第一条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日。共计12个月。甲方应于2018年1月5日前将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条、租金及押金。（一）租金标准120000元（折算为每月￥:10000元）。（二）押金：元。待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。（三）支付方式：年付，现金、银行汇款或网银转账，每自然年满提前一个月支付下一年度租金。（四）2018年内，如果因为拆迁导致乙方无法使用房屋，租金按照乙方实际使用月度结算，未满一个月者按满月计算。甲方返还未使用月度租金。第三条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第四条、转租。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第五条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条、其他约定事项。1.本出租房为甲方拥有完全使用决定权，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。2.房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常，电视信号正常使用。3.在甲方同意下，乙方可视居住情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，对院内隔墙进行拆除。合同终止前根据甲方要求是否恢复原样。4.水电费、电视收视费、卫生费由乙方自付。第七条、违约金和违约责任。1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金元。2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金元。第八条、争议处理方式。1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。2018年3月5日”。吴闯认为其与唐朝发签订的合同目的不能实现，故要求被告返还租金诉至一审法院。一审法院认为，原告吴闯与被告唐朝发签订《转让协议》，因未经出租人同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，故该协议无效。原告诉请被告唐朝发返还收取的租金112920元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，予以支持。因被告唐朝发与梁巧建立租赁关系系另一法律关系，被告唐朝发提出已足额支付了梁巧10万元租金，被告唐朝发可另案主张权利。第三人梁巧经依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条规定，判决：限被告唐朝发在本判决生效后十日内返还原告吴闯房屋租金112920元。案件受理费2558元，公告费600元，共计3158元，由被告唐朝发负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中，吴闯明确其与唐朝发签订的合同的租赁期限为2017年11月5日至2018年9月13日，其因唐朝发及梁巧未向赤道酒业公司支付2018年租金，而不得已与赤道酒业公司签订的合同的租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，据此要求唐朝发返还2018年1月1日至2018年9月13日期间的租金。赤道酒业公司的委托诉讼代理人在一审中称陈先明是该公司法定代表人陈礼行的父亲，是该公司总经理，称当时是陈先明与张涛共同向融亿置业公司租赁的案涉房屋，其行为是代表赤道酒业公司，赤道酒业公司没有收到梁巧2018年的租金。2018年3月4日，赤道酒业公司向吴闯出具收条，载明收到吴闯支付原融亿售楼部一楼租金9万元，租用时间为2018年3月1日至2018年12月31日。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.吴闯与唐朝发之间是何种法律关系以及本案应否必须追加融亿置业公司？2.唐朝发应否向吴闯返还转让费和租金；3.如唐朝发应向吴闯返还，应返还多少？关于第二个焦点。虽然吴闯在与唐朝发签订《转让协议》时明知案涉房屋是唐朝发从梁巧处转租而来，并在梁巧与唐朝发签订的《房屋租赁合同》上承租人处签字，但是根据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”、第二百二十四条第一款关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，在没有证据证明梁巧已同意与吴闯直接形成租赁合同关系的情况下，不能直接认定唐朝发已将其与梁巧签订的租赁合同概括转让给吴闯，即吴闯与唐朝发之间仍是房屋转租合同关系。如前所述，双方之间的转租合同因违反法律的强制性规定而无效，唐朝发应返还合同未履行部分的租金。虽然吴闯在与赤道酒业公司签订租赁合同后继续使用房屋，但此时吴闯是基于与赤道酒业公司重新签订的租赁合同而使用房屋，且吴闯向赤道酒业公司支付了2018年3月1日至12月31日的租金9万元，应视为唐朝发与吴闯之间的转租合同只实际履行到2018年3月1日，故2018年3月前的租金不应返还，唐朝发应当返还2018年3月1日至2018年9月13日期间的租金。虽然《转让协议》约定“转让协议从签订之日起，吴闯日后所有事宜与赔偿纠纷等与唐朝发无关”，但该约定并未明确免除唐朝发的合同责任，即唐朝发仍负有向吴闯提供租赁房屋的义务，否则仍应承担相应责任，且《转让协议》无效后，该约定也为无效。如唐朝发认为租金应由梁巧退还，可依据其与梁巧的租赁合同另案主张权利。关于第三个焦点。经查，唐朝发与吴闯签订的《转让协议》载明的租赁期间是2017年9月13日至2018年9月13日，转让费为138000元（包含门面和房屋租金）。因双方合同签订于2017年11月5日，且约定的租期与唐朝发、梁巧签订租赁合同的租期一致，加之吴闯在梁巧与唐朝发的租赁合同上签字，故应视为吴闯认可租金标准为唐朝发与梁巧约定的一年10万元（每月8333.33元），考虑其所支付租金对应的租赁期间为2017年11月5日至2018年9月13日即10个月零8天，本院认定双方约定的138000元中租金为85555元，剩余52445元为实际的转让费。如前所述，唐朝发应返还2018年3月1日至2018年9月13日期间的租金，按每月8333.33元计算为53611元。由于房屋租赁中的转让费可视为次承租人对原经营者的装修费等成本和经营可预见利益的一种补偿，虽然吴闯与赤道酒业公司重新签订了租赁合同，但并未影响吴闯继续使用案涉房屋，即吴闯向唐朝发支付的实际转让费的合同目的已经实现，根据公平原则，不应再要求唐朝发返还。一、变更贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初590号民事判决主文为“由唐朝发在本判决生效后十日内返还吴闯房屋租金53611元”；二、驳回吴闯的其他诉讼请求；三、驳回唐朝发的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2558元，公告费600元，二审案件受理费2558元，共计5716元，由唐朝发负担3500元，吴闯负担2216元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年三月五日法官助理黄和利书记员向应松