安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初466号 原告:王立，男，1982年5月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：占晓，上海必和（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江北路飞马旅游广场，统一社会信用代码9134020056216033X3。 法定代表人：翟笃胜，总经理。 委托诉讼代理人：毛海燕，安徽纬纶律师事务所律师。 原告王立诉被告芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立及其委托诉讼代理人占晓，被告芜湖欧亚达正元家居市场管理有限公司（以下简称“欧亚达公司”）的委托诉讼代理人毛海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王立向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月15日签订的《卖场租赁合同》关系；2、被告对原告2019年6月1日以后的租金、物业费总额79846.4元按50%的比例即39923.2元收取；3、被告向原告支付违约金28642元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告服务和管理经营的卖场租户,被告于2019年3月1日以全国知名家居连锁品牌“欧亚达”特许经营商场的名义与原告签订了《卖场租赁合同》，合同期限至2020年2月28日。在邀请原告入驻时,被告不仅宣扬其卖场是“全国知名家居连锁商场”，还以“全国档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好”的家居卖场自居。在双方签订的租赁合同中,被告对原告的装修要求是“装修出档次更高、效果更好的品牌卖场”。然而由于近年来该卖场的实际控制人安徽正元发展有限公司陷入严重债务危机,早已将整个卖场510个商铺产权抵押贷款后被迫转让给了上海永久建筑集团,永久集团接管后于2019年4月开始,又委托香江家居集团对整个卖场进行重新招商和经营管理,并将商场招牌擅自由“欧亚达品牌”变更为“香江家居”,但由于招商不力、管理不善、品牌不优,不仅未能招入新的商户,反而造成大批原驻商户纷纷撤场,经营氛围和环境不断恶化,于是香江家居又草草收场和撤离。同年5月17日,安徽正元发展有限公司又无奈临时注册成立了芜湖聚景家居市场管理有限公司,并对整个卖场再次进行接管和运营,而此时卖场已处于无名称、无品牌、无店招的“三无商场”,且整个卖场存在严重消防隐患,连年被消防安全部门严令整改和处罚。同时经商户与武汉欧亚达商业控股集团有限公司华东区域负责人联系和求证,在案涉租赁合同签订时,被告并没有获得“欧亚达”品牌的特许授权,据被告与武汉欧亚达公司《特许经营终止协议》显示,其特许经营和品牌使用期限起始时间为2018年10月1日,终止日为2019年4月30日。综上,原告认为原、被告双方虽然签订了全国知名家居连锁品牌“欧亚达”特许经营商场的店铺租赁合同,但被告不仅存在品牌欺诈行为,且未能全面履行其合同义务,未能如约向原告提供“欧亚达品牌家具连锁商场”的经营条件、标准和氛围,特别是因被告方的原因导致商场从频繁更换名称和品牌,最终沦为“三无商场”。目前整个卖场由原先的三四百户锐减为三四十家,整个商场510个店铺的开门率不足6%,若被告仍继续按原合同约定收取原告的租金及物业费,显然严重违反了合同约定及民商法中的公平合法及等价有偿等原则。同时《卖场租赁合同》还明确约定,如被告商业品牌调整,需要提前一个月告知原告,原告可以继续经营或撤场,但被告至今仍一直故意隐瞒,导致原告惨淡经营损失严重,可见被告的根本违约行为是导致原告方及广大商户持续严重亏损的直接原因。为此,原告为了维护自身的合法权益,特诉至贵院。 被告欧亚达公司辩称：一、本案属于一事不再理，原告此前已就同一案件事实提出了诉讼，本案再次诉讼不应再次审理，应直接驳回起诉。二、如果法院认为本案是不属于一事不再理范畴的，那我们针对原告的具体诉请答辩如下：1、原告要求解除合同意义不大，因为合同2月28日也已经到期，自然终止了，无需解除。此外，原告并没有解除权，目前商场仍然对外营业，没有造成原告无法营业的情况。双方关于商户要求提前解除合同是有约定的程序的，原告应提前30日书面通知并结清费用等。原告在没有解除权且未履行解除合同约定程序的情形下，其解除合同的诉请不应得到支持。2、原告要求租金打五折，被告认为这并不是请求权而是抗辩权。原告要求租金打五折的前提是被告作为出租方向原告主张租金，但目前被告并未主张租金，原告将打五折这一结果前置是不成立的，是将抗辩权错误当成请求权，故其不能作为一项独立诉请。假设法庭认为我们理解有误，本条可以作为一个诉请的话，那么原告诉请的租金总额是错误的，该租金总额是在扣除了质保金、履约保证金后打完八折的金额。同时原告要求五折收取租金也没有事实及法律依据，双方签订的卖场租赁合同中被告所要承担的合同义务是按期交房、适当的广告宣传等，并没有约定出现何种情形时应当打折收取租金。根据目前的法律规定，如果出租人存在违约行为的，其法律后果是赔偿损失，也没有打折收取租金这一个法律后果。3、原告要求赔偿损失，但其未提交证据加以证明，无法知晓该损失的组成、金额以及与被告哪一行为之间存在因果关系。 本院经审理认定事实如下：2018年3月，原、被告签订《卖场租赁合同》一份，约定租期一年，合同到期后，双方于2019年3月15日再次签订了《卖场租赁合同》一份，约定原告承租被告位于芜湖市镜湖区欧亚达正元家居店内一楼编号为X号铺位。合同约定主要内容如下：1、租赁期一年，自2019年3月1日起至2020年2月28日止，每月租金为28642元，每三个月支付一次租金，实行先付费后使用的原则；物业费每月为4407元，每四个月支付一次物业费；原告经营过程中产生的电费根据实际用电量及现行单价由被告代收代付，原告须每月25日前缴纳，逾期未缴纳的，被告有权按照本合同第九章第一条的约定追究原告违约责任；原告未按时缴纳租金、物业服务费、电费等费用的，每逾一日，被告按未缴纳金额的万分之三向原告收取违约金并有权暂停向原告返款；2、被告因整体经营结构、经营品牌调整的需要，提前30天将调整方案通知原告，原告得配合被告相关调整安排，被告做为原告另选铺位的安置和装修补偿工作，若原告不接受被告相关调整安排，被告有权解除本合同；3、因被告其他原因导致原告持续不能正常经营的，被告不收取此期间的租金，如原告不能正常经营持续超过30日，原告有权解除合同，因被告原因导致本合同提前解除或终止的，被告办理相关手续后，应免息退还合同未履行完期间的预交租金并给予原告相当于一个月租金的违约金。 被告与武汉欧亚达商业控股集团有限公司于2019年5月21日签订《终止协议》，约定双方于2019年1月签订的《特许经营合同》于2019年4月30日终止，被告不得再以“欧亚达”品牌从事商业经营。《终止协议》签订后，被告方对商场品牌进行了调整，但未调整原告所经营的铺位。 2019年12月底，双方就原告应交纳的2019年6月至12月租金数额进行协商，被告公司财务人员向原告出示单据，载明在扣除质量保证金、履约保证金后，租金、物业服务费打八折数额为79846.4元，现原告要求被告以79846.4元为基数，按照总额的50%即39923.2元收取租金、物业服务费，并支付违约金28642元。审理中由于双方意见分歧较大，无法达成一致意见，致调解工作不能进行。 另，原告曾于2019年11月28日起诉被告，要求：1、判令被告整改，应在30日内使市场环境恢复至可经营状态（打通消防通道，并通过消防验收；恢复卖场“欧亚达”品牌；适度的广告宣传等）；2、判令被告应保障原告的知情权、将其公司特别是与市场相关的运营基本情况书面告知原告。3、判令被告暂赔偿原告经营损失3万元（系人员工资费用）。2019年12月30日，本院作出（2019）皖0202民初12895号民事判决书，驳回了原告上述全部诉讼请求，现该判决已生效。 本院认为，原、被告签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，内容合法有效，应受法律保护。双方合同约定被告有权对商场的经营品牌进行调整，若因此造成商户另选铺位的，被告应承担安置和装修补偿义务，但本案中被告在调整经营品牌后并未对原告的铺位进行调整，无需承担安置及装修补偿义务。同时，原告未提交证据证明因被告的原因导致其持续不能正常经营超过30日，故原告无权解除本合同，亦无权要求被告支付违约金。对于原告要求解除合同并要求被告支付违约金28642元的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求被告打折收取租金，而民法总则和合同法规定的民事责任承担方式中无此项内容，双方签订的合同中亦无此项约定，故对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。（2019）皖0202民初12895号案件与本案不构成重复起诉，对于被告的该项辩称意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下： 驳回原告王立的诉讼请求。 案件受理费减半收取757元，由原告王立负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  雷潇 二〇二〇年三月四日 书记员  苏寒 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。