湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初7431号原告：龙珑，女，汉族，1981年7月25日出生，户籍所在地涟源市。委托诉讼代理人：卢东林，湖南真理律师事务所律师。被告：汤忠勇，男，汉族，1979年1月22日出生，户籍所在地涟源市。委托诉讼代理人：汤能湘，湖南湘晟律师事务所律师。被告：廖美军，女，汉族，1983年1月4日出生，户籍所在地涟源市。第三人：邱海滨，男，汉族，1980年9月1日出生，户籍所在地涟源市。原告龙珑诉被告汤忠勇、廖美军、第三人邱海滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告龙珑及其委托诉讼代理人卢东林，被告汤忠勇及其委托诉讼代理人汤能湘、第三人邱海滨到庭参加诉讼。被告廖美军经本院合法传唤无故未到庭，本案作缺席审理。现已审理终结。原告龙珑请求法院判令：1、解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖协议书》；2、被告赔偿原告因违约造成的损失88万元。被告汤忠勇的答辩要点：一、案涉房屋买卖合同未实际履行，没有实际履行的原因和责任在原告及第三人，原告及第三人未按合同约定支付首付款，合同签订后，第三人仅仅支付了8800元，之后支付的8万元是属于入股金分红的钱抵扣首付款，至今尚欠首付款13万元，因此，原告、第三人陈述30万元抵扣首付款是虚假的。原告也未按约定归还按揭款，2015-2018年按揭款都是被告方在归还；二、双方已经通过口头、微信确认已协商一致解除合同；三、被告不存在违约，严重违约方是原告和第三人；四、因为是原告的违约行为导致双方解除合同，所以原告主张的损失不能认定。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人的答辩要点：第三人已与原告离婚，按约定涉诉房屋归原告所有，因此被告应当将房屋归还给原告。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确定以下法律事实：2012年1月至3月期间，第三人及其亲属共计向被告汤忠勇转账30万元。2012年11月2日，原告龙珑、第三人邱海滨（乙方）与被告汤忠勇、廖美军（甲方）签订的《房屋买卖协议书》约定“兹有甲方名下位于湖南省娄底市娄星区商品房壹套，转卖与乙方名下。经双方协商，吴泉为介做证，就相关事项达到协议，特订立此协议书。一、该房为商品房，备案合同编号为20110100596，户型为三室两厅两卫，合同面积为139.6ｍ2。二、双方确认买卖价格为甲方购买原价3076.45／ｍ2转卖于乙方，其甲方购房时为该房所付维修基金、契税等，凭票单金额数据均由乙方承担。自此协议书签订，双方签字盖模生效后，以后所有产生的费用均由乙方承担，甲方概不负责。三、该房为甲方银行按揭所购，其按揭金额为25万元，按揭期为15年，每月还款金额为2240元，甲方已还10月，还款金额为22400元，双方议定本协议书签订时，乙方应付218800元，自2012年11月起银行按揭款项由乙方承担。四、双方认为转户手续成熟时或双方认可时，应及时办理转户手续为宜，所有相关证件应及时移交房屋所有人名下。五、因为市场房地产价格波动幅度大，无论该房屋房价上涨或回落，自本协议签订生效后，双方不得反悔。六、本协议未尽事宜，按照国家相关法律法规办理，节外生枝产生纠纷时，双方协商或多方协调解决，协调不成时，双方可向人民法院起诉。七、本协议一式三份，双方各执一份。”原、被告及第三人签名，中介人吴泉签名。合同签订后，被告将相关的物业、银行卡、钥匙、购房合同、购房款收据等票据交给了原告及第三人，原告及第三人开始偿还银行按揭款，已偿还16.22万元。2013年1月31日原告及第三人缴纳物业维修基金12925元。2013年2月1日原告及第三人缴纳物业费2101元。2019年3月26日，涟源市人民法院委托司法鉴定机构对涉诉房产进行评估，评估价格为81.57万元。2019年9月23日，被告将涉诉房产出售给案外人胡峰，并偿还剩余按揭款约13万元，同时变更登记于胡峰名下。2019年9月27日，本院根据原告诉前财产保全的申请，作出（2019）湘1302财保241号民事裁定书，保全费2654元。另查明，原告与第三人于2018年2月27日，在涟源市婚姻登记处办理离婚登记，约定涉诉的房产归原告所有。判决的事实和理由本院认为，本案为合同纠纷。争议焦点：一、原告及第三人是否实际履行《房屋买卖协议书》约定的义务及《房屋买卖协议书》是否解除。《房屋买卖协议书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，协议合法有效，各方当事人应当按协议约定履行各自的义务。原告主张，2012年1-3月期间转账给被告汤忠勇的款项，在签订购房协议时已抵销该款项中的20万元作为首付款。被告认为，原告及本案第三人没有按购房协议约定支付首付款，也没有按约定履行按揭款的还款义务，本案协议已于2015年6月双方口头协议解除。本院认为，《房屋买卖协议书》签订后，被告将相关的物业、银行卡、钥匙、购房合同、购房款收据等票据交给了原告及第三人的行为，在协议没有特别约定的情况下，按一般交易习惯，原告及第三人履行了首付款义务，才会发生被告交付上述物件的行为，而且，原告与被告廖美军的对话，廖美军认可首付款已支付。因此，本院认为原告及第三人已经通过债务抵销的方式，履行了首付款的支付义务，至于原告及第三人与被告之间的其他债权债务，各方可另行主张权利。对于协议的解除，双方没有明确约定解除条件，被告主张双方已经协商解除，但本合同主体是四方当事人，协商一致解除需要各方当事人同意，被告汤忠勇未向法庭提供原告及另一被告廖美军同意解除的证据，因此，对被告汤忠勇辩称协议已经解除，本院不予采纳。因涉诉房产已经转让他人，合同目的已不能实现，故本院对原告要求解除协议的诉讼请求予以支持。二、原告损失的认定。根据涟源市人民法院委托司法鉴定机构对涉诉房产评估结果：评估价格为81.57万元，对此本院予以认可。2013年2月1日原告缴纳物业费2101元，因原告已经实际支配涉诉房产，其享有支配利益的同时，应当承担物业管理费用的义务。因此，该费用不属于原告的损失范围。本院认定，原告损失范围为：1、实际损失：218800元（合同约定）+16.22万元（银行按揭款）+12925元（维修基金）=393925元；2、房产增值损失：81.57万元（评估价）-430826元（购房款）=384874元。如前所述，因合同目的不能实现，协议予以解除。因此，被告应返还原告实际出资393925元。房产增值部分，根据原被告的实际出资及过错，被告应返还原告288655.5元。综上，被告应赔偿原告损失为682580.5元。被告廖美军经本院合法传票传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告龙珑、第三人邱海滨与被告汤忠勇、廖美军签订的《房屋买卖协议书》；二、被告汤忠勇、廖美军应于本判决生效之日起三日内向原告龙珑赔偿682580.5元。三、驳回原告龙珑的其他诉讼请求。本案案件受理费12600元，保全费2654元，合计15254元，由原告负担2000元，被告汤忠勇、廖美军共同负担13254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张永红人民陪审员  张银花人民陪审员  曾育梅二〇二〇年三月二十五日书 记 员  曾 泉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。