苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初5070号原告：郑烨扬，男，汉族，1982年1月8日生，住所地上海市长宁区。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。第三人：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。法定代表人：张伟。原告郑烨扬与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、第三人上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月13日立案受理后，依法组成合议庭于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告郑烨扬，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、第三人思府公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑烨扬向本院提出的诉讼请求：1.解除郑烨扬与安富公司签订的《吴江市商品房买卖合同》；2.安富公司退还购房款339646元,并承担已付购房款一倍339646元的赔偿责任，共计679292元；3.诉讼费用由安富公司承担。事实和理由：2018年6月17日，安富公司带郑烨扬实地考察苏州市吴江区鲈乡南路1669号（芗槟商业广场）第2幢301号商铺（事后得知），并告知郑烨扬所看商铺位置为第2幢313号，郑烨扬当天向安富公司支付了5万元定金。2018年6月24日，郑烨扬与安富公司再次实地考察确认了签订房屋买卖合同所涉商铺的具体位置，向安富公司支付首付余款275000元，并签订了313号商铺的《房屋买卖草签合同》。郑烨扬当时提出，为何草签合同没有房屋平面图，安富公司告知郑烨扬，网签时会有。2018年9月30日，郑烨扬向安富公司支付印花税及其他费用共计14646元，双方准备签订网签合同，在填写网签合同、查看房屋位置图及平面图时，郑烨扬发现合同载明的313号商铺，不是安富公司带郑烨扬现场所看的商铺位置，现场所看的实际为301号商铺。郑烨扬立即停止网签，要求安富公司将合同载明的313商铺更改为301商铺，安富公司告知郑烨扬，301商铺已出卖给他人，无法更改合同。事后，郑烨扬多次向安富公司主张权利，要求解决问题，均无果。郑烨扬认为，合同签订后，郑烨扬按合同约定支付了定金、首付款、印花税等费用，并履行了其他合同义务。因安富公司的失误，安富公司又将301商铺转让并过户给他人，导致郑烨扬无法购买301号商铺，安富公司的违约行为给郑烨扬造成了重大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，安富公司应返还郑烨扬已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告安富公司辩称：1.郑烨扬单方解除房屋买卖合同，没有依据，安富公司不同意解除案涉合同。安富公司不存在一房二卖的行为，无论是双方签订的房屋买卖合同还是网签所涉及的房屋均是313号房，安富公司同意交付的是313号房，不存在违约行为。2.郑烨扬已向安富公司支付的购房款为223520元。第三人思府公司辩称：房屋购买流程及网签的房号均由安富公司提供，思府公司没有弄错房号。案涉房屋价款为50万元，郑烨扬已付房款325000元。经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年6月17日，郑烨扬认购了吴江香槟街商业广场第2幢313号商铺，认购总价50万元，当日郑烨扬支付了定金5万元。2018年6月24日，安富公司（出卖人）与郑烨扬（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，郑烨扬购买安富公司开发的芗槟商业广场第2幢313号房，合同载明价款为398520元。该房屋买卖合同为草签合同，附件中未附房屋平面图。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款223520元、按揭贷款175000元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。合同签订后，郑烨扬支付了275000元。2018年6月24日，江苏安富置业无锡有限公司向郑烨扬出具了金额为225350元的收据，款项内容为“商铺2-313房款”。思府公司向郑烨扬出具了金额为101480元的收据，摘要中载明“2-313”，款项内容为“装修款”。2018年9月30日，郑烨扬向安富公司支付了维修基金、契税、印花税等费用14646元。后郑烨扬因合同记载的房号错误，多次与安富公司、思府公司的工作人员进行沟通，郑烨扬提出将房屋买卖合同中的房号由313改为303，但均无果。审理过程中，本院组织当事人至案涉房屋现场进行勘察，经勘察发现：2-301商铺位于东南角、2-313商铺位于西南角，两商铺空间结构以及周边设施存在差异。审理过程中，安富公司确认：2-301商铺已出给售其他人，认购日期为2018年7月2日、草签合同时间为2018年7月15日、网签日期为2018年10月24日。另查明：301号商铺至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有销售代理合同、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证、录音、平面图以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》第八条第（二）项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，郑烨扬依据该条规定，要求解除案涉房屋买卖合同，并要求安富公司承担违约责任。具体而言，只有具备下列两个要件，郑烨扬才能依据该规定解除案涉房屋买卖合同：（一）安富公司存在一房二卖的恶意违约行为；（二）安富公司的违约行为导致郑烨扬不能实现合同目的。第一，关于安富公司是否存在一房二卖恶意违约行为问题。首先，从郑烨扬提供的事后与销售人员进行沟通的录音，可以看出，存在现场销售人员将郑烨扬带至301商铺看房的情形，且安富公司与郑烨扬签订的房屋买卖合同未附房屋平面图，以标明313商铺的具体位置和房屋状况，这些情况使郑烨扬主观上认为案涉合同记载的313商铺就是现场看过的商铺位置（301商铺）。其次，从郑烨扬与销售人员的通话录音中，可以看出是销售人员将房号弄错了，现有证据不足以证实销售人员明知带郑烨扬到现场所看的商铺位置为301，而故意介绍该商铺位置为313。再次，安富公司与郑烨扬签订的房屋买卖合同以及开具的收据均记载房号为313，并无证据证实安富公司在签订合同时已明知合同记载的313商铺即为301商铺，故安富公司最终盖章确认的313商铺并非郑烨扬主观认为的301位置。最后，安富公司与另一购房人订立的合同记载的商铺位置为301，而与郑烨扬订立的合同记载的商铺位置为313，两者并非同一房屋，故不存在一房二卖的情形。综上，因销售人员的过失，造成郑烨扬与安富公司对合同所载商铺位置产生误解，安富公司并非明知出售给郑烨扬的商铺为301后又将该商铺出售给他人，故安富公司不存在一房二卖的恶意违约行为。第二，即使安富公司存在一房二卖的恶意违约行为，郑烨扬的合同目的也并非一定不能实现。根据郑烨扬和安富公司的陈述，郑烨扬与安富公司订立的房屋买卖合同成立在先，安富公司与他人订立的买卖合同在后，因301商铺目前尚不具备交房条件，尚未交付给任一买受人，在该房屋具备交付条件后，郑烨扬亦可依法主张其作为在先买受人的权利，并非一定不能实现房屋买卖合同目的。综上，郑烨扬以安富公司存在一房二卖的违约行为导致其不能实现合同目的为由，而要求解除案涉房屋买卖合同，并因此要求安富公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告郑烨扬的全部诉讼请求。案件受理费10592元，由原告郑烨扬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  戴秀英人民陪审员  张芹芳二〇二〇年三月二十日书 记 员  万 珍附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。