重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初11625号 原告：陈静秋，女，汉族，1970年12月18日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。 被告：骆成林，男，汉族，1954年11月10日出生，住重庆市万州区。 被告：骆明兵，男，汉族，1974年4月26日出生，住重庆市万州区。 原告陈静秋与被告骆成林、骆明兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静秋及其委托诉讼代理人王毅，被告骆成林、骆明兵到庭参加了诉讼。最后一次开庭时，被告骆明兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈静秋向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还预付的购房款90000元并支付自2019年1月31日起至还清之日止按年利率6％计算的资金占用费；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月20日，原告与被告签订了《休闲避暑房租赁合同》。合同约定被告将位于万州区铁峰乡太平村二组二大坪的1号楼1单元101房租赁给原告，租期为50年，租赁价款为134675元。合同签订后，原告预付了120000元，但被告不能交付房屋。原告为维护合法权益，依法起诉，请判如所请。 被告骆成林辩称，2013年万州区铁峰乡政府面对社会招商引资，综合开发铁峰乡太平村二组二大坪280余亩土地，开发内容为山村旅游、休闲避暑房及观光农业。该项目由重庆源地农业开发有限公司（以下简称源地农业公司）承接开发，于2014年8月开工。被告骆成林在该项目承包了部分工程。骆明兵也承包了3号楼的外墙装饰及室内涂料施工。由于源地农业公司资金周转困难，便于2015年8月将在建的3号楼房屋质押给了五个债权人。其中，骆明兵取得质押房屋一套。2015年9月8日，万州区政府两违查处，责令该项目停工。源地农业公司以铁峰乡政府违约为由，要求终止招商引资合同和土地租赁合同，退出该项目。该项目一直搁置。2018年3月初，铁峰乡政府召开该项目债权人、土地出租户、太平村委干部稳定会，并宣布经铁峰乡党委、政府决定，启动“万树海”项目复建，用房屋来抵付或卖房款统一兑付所有债务，以彻底解决该项目债务问题。2018年3月20日，铁峰乡政府召集太平村委干部及债权比较大的人员，协商该项目复建事项。制定的方案为：在债权人中选出复建人员，负责复建工作；房屋建好后，所有权归该项目债权人；复建的资金，要求参与复建人员垫资，在施工中尽量面向社会销售一部分房屋；完成复建后，为该项目重新注册一个公司；该项目落户到这个公司，所有卖房、抵房事宜均由该公司来完成。当时落实了复建参与人员，由骆成林、曾德荣负责完成小区内的附属设施，供水供电，道路及院坝硬化，机械设备供应；由骆明兵、崔吉斌负责完成两栋楼房的土建及室内装修。该项目于2018年4月初开始进场复工。施工工程中，骆明兵提出质押给他的房屋，由他出售，收取购房款后投入施工。2018年6月20日，骆明兵电话告知骆成林，称他那房屋卖了，现在要完善合同。后在骆明兵妻子的店面里，原、被告签订了合同。合同约定单价为2500元/平方米，总价134675元。实际原告只交118541元。骆明兵自行承担16161元。为了平帐，与合同金额相符，被告给原告出具76161元收据。除去骆明兵自己承担的16161元，原告实际支付骆明兵60000元。按照铁峰政府的要求，该项目于2018年12月17日，以铁峰乡太平村为注册地，注册了重庆市格桑拉农业开发有限公司（以下简称格桑拉农业公司）。2019年1月28日至2月3日，在施工过程中签订的房屋买卖合同共39份，正式转签至格桑拉农业公司。原告因与骆明兵在房屋质量上发生分歧，拒绝转签合同及支付尾款。原告自己写了一份借条，约定了相关事项。骆明兵签字后，因此时政府已不允许任何个人收款，原告用手机转账30000元至格桑拉农业公司账户。随后，该款从格桑拉农业公司账户支付给了骆明兵。原告就案涉合同，实际只预交了90000元。其余30000元是原告增添露台，与骆明兵另行约定的事项，与案涉合同无关。2019年3月，在政府大棚房清理中，案涉房屋被认定为在政府审批的农业设施用地上修建永久性经营用房，改变了土地用途，属大棚房清理拆除的对象。2019年3月20日，万州区政府对案涉房屋实施了强制拆除。被告骆成林只是履行签约的代表人。合同签订后，骆成林并未取得合同约定的财产。该房屋的收益本为骆明兵在2015年施工中抵付的债务。实际也是骆明兵收取该房屋的预付款。在不可抗力的情况下，案涉房屋被强制拆除，合同不能履行。原告要求返还预付款，因骆成林并未取得案涉合同约定的财产，不应承担返还义务。 被告骆明兵辩称，案涉房屋所在项目最开始是源地农业公司建设的。修建过程中，该公司跑路了，退出了该项目。所有实际施工人拿不到钱，便找到政府。通过政府协调，决定让实际施工人自己出资将项目完善。在源地农业公司修建期间，骆明兵不是实际施工人，只是参加了外墙的装饰，是在被告骆成林下分包的外墙装饰工程。复工时，是由骆成林牵头，负责项目的复建。骆明兵和崔吉斌都是复建的实际施工人。骆明兵和骆成林约定骆明兵可以介绍人去买房子。购房款由骆明兵收取，用以抵扣工程款。以上都是政府同意了的。完善买卖、出租手续系由骆成林和曾德荣负责。因政府要求必须成立公司才能对外销售，所以该项目就成立了格桑拉农业公司。对外销售便以该公司的名义完善手续。后来我们要求以格桑拉农业公司的名义与原告换合同。原告认为工程质量达不到要求，拒绝跟我们换合同。于是我们便与原告签订了补充协议。我和崔吉斌只是作为工程质量的保证人在补充协议上签字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2018年6月20日，原告陈静秋（乙方、承租方）与被告骆成林（甲方、出租房）签订《休闲避暑房租赁合同》，主要内容有：“第一条，租赁房屋概况。1.房屋坐落地点万州区；2.楼号1#楼；3.房间号1单元101号；4.建筑面积53.87平方米；5.房屋结构为框剪结构；6.室内套形二室一厅一厨一卫一阳台；7.装修为简装。第二条，租期为五十年（依照国家法律法规的规定，在租期内需补签续租合同，乙方也要求补签续租合同的，甲乙双方完善续租合同至达到五十年止）。第三条，租赁价款及计算方式。1.计量单位，按建筑面积每平方米为计量单位，建筑面积的合计数量由套内面积和公摊面积组成；2.计价单价，按建筑面积每平方米五十年一次性固定单价2500元为计价单价；3.租赁价款的计算方式，建筑面积合计数量53.87平方米×固定单价2500元＝134675元五十年租赁价款；4.本套房屋租赁价款为134675元。第四条，租金的支付方式。1.乙方在接房时交清五十年该房屋的134675元租金。（1）甲乙双方签订合同时预交款76161元。（2）乙方接房时交款58514元；2.甲方收取租金时，乙方交回预交款收据，甲方向乙方出具总租金收款收据。总收款收据和本合同作为乙方取得五十年该房屋使用权的有效证据。第五条，交房时间及交房通知。甲方应当在2018年9月30日前，将符合本合同约定的交付标准的房屋交付给乙方使用。如遇到下列情况，甲方可据实予以延期……第六条，甲方逾期交房的违约责任……如果甲方逾期超过三个月，甲方按逾期的实际天数，以万分之0.5的标准计算，向乙方支付违约金至实际交付时止。第七条，乙方逾期接房的违约责任……2.如乙方接到甲方接房通知后不按通知时间接房，则视为乙方违约。逾期接房，乙方应按每日该房屋总租金金额的万分之0.5计算，向甲方支付违约金；3.逾期接房超过90天，甲方有权单方解除合同……第八条，甲方的权利义务……3.该房屋的保修责任，按国家规定的内容及期限由甲方承担……第九条，乙方的权利及义务……6.乙方自行办理水、点、天然气、电话、闭路电视、网络开户。开户费及相关费用全部由乙方自行承担。甲方给予配合。”同日，原告陈静秋按照被告骆成林的指示，向被告骆明兵妻子刘德琼银行账户转账60000元。 原告陈静秋欲在案涉房屋外另行搭建露台等设施，与被告骆明兵达成协议，将相应工程承包给骆明兵完成。原告为此向被告骆明兵支付30000元。 2019年1月28日，被告要求原告重新与重庆市格桑拉农业开发有限公司签订《休闲避暑房租赁合同》。原告拒绝签字。 2019年1月30日，原告陈静秋（乙方、承租方）与被告骆成林（甲方、出租方）签订《关于“原万树海”休闲避暑房租赁合同的补充协议》，主要内容有：“甲乙双方关于2018年6月20日签订避暑房（原名万树海，现名松涛别院）房屋租赁合同，合同约定甲方应于2018年9月30日完成建筑及装修并验收合格交予乙方使用，但迄今（2019年1月30日）为止甲方未能交房。经双方协商，达成如下协议：一、甲方须在2019年3月25日前完成全部装修并验收合格交予乙方，确保乙方正常使用。二、甲方须对已完成装修未达标部分进行整改，达到以下要求：1.房间阴阳角线条分明，墙壁线条笔直，不得出现边际扭曲现象；墙面平整，颜色均匀，彻底整改墙壁返硝情况……6.室外坝子如出现漏水，与乙方无关。三、甲方须完成未完成工程部分：1.室外坝子洗衣池、拖帕池、洗衣机地台，坝子栏杆，隔壁干墙粉刷及部分墙砖。2.室内墙壁、卧室套装门一个、橱柜门。四、双方责任和义务。鉴于甲方年前资金困难，乙方愿意借款甲方3万元周转。须甲方出借条。如甲方能在确保质量的情况下按时交房，此款作为房款自行抵扣，乙方接房时补足余款；如甲方不能按时交房或交房时装修整改未达到要求，此款作为借款处理，按月息两分支付资金利息，支付利息时间从甲方收款之日起计息直至交房为止。”被告骆明兵及崔吉斌作为工程质量保证人在该补充协议尾部签字。同日，原告陈静秋按照被告骆成林的指示，向重庆市格桑拉农业开发有限公司转账30000元。被告骆成林出具借条一份，载明：“今借到陈静秋人民币30000元整（此款按2019年1月30日双方签订的补充协议执行）。本案庭审中，原告陈静秋及被告骆成林均认可该30000元为预付购房款。 案涉房屋所在项目，因未取得规划手续，已被强制拆除。 本院认为，案涉合同虽名为租赁合同，但从合同当事人的权利义务来看，本案的基础法律关系应为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同，因房屋未取得规划手续，违反了法律、法规的禁止性规定，应当认定为无效。本案争议的焦点为责任主体和合同无效的法律后果问题。 首先，关于责任主体问题。被告骆成林作为出售方在合同上签字，并在收取购房款后出具收条（借条）。原告陈静秋系受被告骆成林的指示而进行付款。被告骆成林应为合同的当事人，应当承担相应责任。被告骆明兵作为案涉房屋的质量保证人在补充协议上签字，在合同无效的情况下，其并不承担责任。被告骆成林与骆明兵及其他主体之间，属另一法律关系，应当另行处理，且并不影响被告骆成林依照合同的相对性承担本案责任。对被告骆成林称其只是履行签约的代表人，并未取得案涉合同约定的财产，不应承担责任的抗辩意见，本院不予采纳。 其次，关于合同无效的法律后果问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的当事人应当承担对方因此造成的损失。原告陈静秋实际支付购房款90000元。被告骆成林应当予以返还。对原告要求被告返还预付购房款90000元的诉讼请求，本院予以支持。原告陈静秋明知被告未取得规划手续，其自身亦存在过错，应当自行承担相应责任，对其要求被告支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。原告陈静秋与被告骆明兵就搭建露台等另行达成协议。原告就此另行支付了30000元。此为另一法律关系。原告在本案中亦未就该款项提出主张。本案对此不作调整。 综上所述，依照《中华人民共和合同法》第二条第一款、第七条、五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第二条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告骆成林于本判决生效后五日内，返还原告陈静秋预付的购房款90000元； 二、驳回原告陈静秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2198元，由被告骆成林负担2050元。其余部分由原告陈静秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 彦 人民陪审员  曹家芳 人民陪审员  李 霞 二〇二〇年三月九日 书 记 员  熊 贤