贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初2932号原告蒋德香，女，1957年2月4日生，汉族，小学文化，贵州开阳人，住贵州省开阳县。原告李文，男，1984年8月15日生，汉族，贵州开阳人，住观山湖区。原告李化，男，1985年11月6日生，汉族，贵州开阳人，住观山湖区。原告李心，男，1987年12月7日生，汉族，贵州开阳人，住贵州省贵阳市南明区。原告共同委托代理人杨启菊，贵州广土律师事务所律师，执业证号:15201200511301602（特别代理）。被告王脉，女，1976年6月2日生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。原告蒋德香、李文、李化、李心诉被告王脉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蒋德香、李文、李化、李心的委托代理人杨启菊，被告王脉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋德香、李文、李化、李心诉称，原告蒋德香系原告李文、李化、李心的母亲，原告蒋德香的丈夫以及李文、李化、李心的父亲李大权于2018年9月27日因病去世。原告一家系开阳县金中镇大水工业园区的移民。2006年因为大水工业园区的建设，原告家房屋被政府征收后，原告一家五个人被集中统一安置在开阳县干河坡林场，原告一家分配了政府统建房Ａ栋四单元左—7（1-7-7）号房屋一套，现在该房屋座落于，房屋产权证号为：筑房权证开阳字第××号，土地使用权证号为：开城集用（2012）第6494号。2006年3月28日，原告蒋德香及丈夫李大全与被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告将上述房屋约100.5平方米转卖给被告，价格为每平方米380元，另外支付转让费2680元。合同签订后，原告便将该统建房以及相关手续交给被告，被告居住使用至今。期间，原告为转卖给被告的房屋缴纳了基础设施建设费，被告拒绝向原告支付该费用。现该房屋产权证已经办理完毕。因为双方所签订的《房屋买卖协议书》项下房屋是移民安置房，占用土地为城关镇城西村集体土地，被告并非是开阳县城关镇城西村集体经济组织成员，无权享有开阳县城关镇城西村的宅基地，因此《房屋买卖协议书》项下的房屋无法登记过户在被告名下，致使双方达成的房屋买卖无法完成和实现。双方所签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。请求：1、确认认原告与被告于2006年3月28日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判决被告立即停止侵占并返还原告依据无效合同占有的坐落于开阳县（房屋产权证号为：筑房权证开阳字第××号，土地使用权证号为：开城集用（2012）第6494号的房屋；3要求被告承担本案全部诉讼费用。原告蒋德香、李文、李化、李心向法庭提交的证据有，1、身份证复印件；2、《房屋买卖协议书》，证明2006年3月8日原告蒋德香与被告王脉签订的合同；3、涉案房屋的筑房权证开阳字第××号房产证、开城集用（2012）第6494号土地使用权证，证明该房屋土地是城关镇青西村集体土地；4贵州拓创房地产评估有限公司黔拓创房估字（2020）第006号房地产估价报告，证明房屋评估价格；5、评估费收据，证明用去评估费8000元。被告王脉对证据无民议。被告王脉辩称，我认为我的合同是有效的。之前的官司也没有载明合同无效。请法院依法判决。被告王脉为了支持其主张，向法庭提交的证据有，1、《房屋买卖协议书》、原告李文打的收据，证明买房的事实；2、（2017）黔0121民初284号判决书、（2018）黔0121民初289号判决书、（2018）黔0121民初289号裁定书、（2017）黔01民终3160号裁定书、（2018）黔01民终5740号判决书，证明以前曾提起诉讼；3、装修预算表，证明装修房屋的成本83800元。原告对证据的意见是，1、对《房屋买卖协议书》、原告李文打的收据、（2017）黔0121民初284号判决书、（2018）黔0121民初289号判决书、（2018）黔0121民初289号裁定书、（2017）黔01民终3160号裁定书、（2018）黔01民终5740号判决书无异议；2、装修预算表不能作为证据。经审理查明，原告蒋德香系原告李文、李化、李心的母亲，原告蒋德香的丈夫即李文、李化、李心的父亲李大权于2018年9月27日因病去世。原告蒋德香和丈夫李大权及原告李文、李化、李心是开阳县金中镇大水工业园区的居民。2006年，因为大水工业园区的建设，原告蒋德香和丈夫李大权及原告李文、李化、李心一家的房屋被征收，并被安置在政府统建房Ａ栋四单元左—7（1-7-7）号房屋，该房屋座落于，房屋产权证号为筑房权证开阳字第××号，土地使用权证号为开城集用（2012）第6494号。2006年3月27日，原告蒋德香及丈夫李大全与被告王脉协商，原告蒋德香及丈夫李大全将因安置取得的上述房屋约100.5平方米转卖给被告王脉，价格为每平方米380元，另外支付转让费2680元，价款38190元，转让费2680元，共计40870元。2006年3月27日，原告蒋德香及丈夫李大全收取了被告王脉支付的房款40870元。2006年7月28日，原告蒋德香及丈夫李大全与被告王脉在见证人蒋某、张某的见证下签订了《房屋买卖协议书》。2006年7月15日，原告李文又收取了被告王脉支付的房屋公摊平方的差价1713.8元。双方在《房屋买卖协议书》签订后，被告王脉对案涉房屋进行了装修，并使用至今。2012年9月19日，原告蒋德香及丈夫李大全取得了座落于.90平方米的土地使用权。2013年7月31日，原告蒋德香及丈夫李大全取得了座落于房屋的所有权。原告蒋德香及丈夫李大全在与被告王脉买卖房屋的过程中，由于被告王脉不属于开阳县城关镇城西村集体经济组织成员，其所购买的座落于房屋不能办理过户登记手续，双方发生争议。2017年，原告蒋德香及丈夫李大全以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年4月20以（2017）黔0121民初284号判决驳回了原告的诉讼请求，原告蒋德香及丈夫李大全不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2017年11月27日以（2017）黔01民终3160号裁定书发回重审。2018年5月10日，本院以（2018）黔0121民初289号判决认定双方争议的焦点是房屋买卖合同的效力问题并释明，但原告蒋德香及丈夫李大全仍坚持请求解除合同，而非确认合同效力，被告王脉坚持合同有效，不同意解除；经释明后，双方均不同意交纳评估费对房屋价值等进行评估，导致合同无效或合同解除后所产生的后果不能客观、公平地实现，判决驳回了原告蒋德香及丈夫李大全的诉讼请求。原告蒋德香及丈夫李大全不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2018年12月27日以（2018）黔01民终5740号判决认定被告王脉系开阳县金中镇的城镇居民，依法不能取得争议房屋的宅基地使用权，双方签订的《房屋买卖协议书》违反法律规定，应属无效合同；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方当事人对于合同无效均有过错，判决驳回了原告蒋德香及丈夫李大全的上诉。在诉讼期间，原告蒋德香的丈夫李大权于2018年9月27日死亡。2019年7月24日，原告蒋德香、李文、李化、李心以确认合同无效纠纷再次提起诉讼。2019年8月22日，在第一次开庭审理中，原告李文提出申请对案涉房屋的的经济损失进行评估。经本院对外委托评估，2020年1月10日，贵州拓创房地产评估有限公司作出黔拓创房估字（2020）第006号房地产估价报告，案涉房屋的评估值为212960元（包含室内装修），合同无效造成的经济损失为170376元（房屋评估值减去购买房屋的原始投入）。原告蒋德香、李文、李化、李心因委托评估，用去评估费8000元。2020年3月3日，本院在开庭审理中，因双方对损失的补偿分歧意见大未达成协议。上述事实有原告提交身份证复印件、《房屋买卖协议书》、筑房权证开阳字第××号、开城集用（2012）第6494号4土地使用权证、贵州拓创房地产评估有限公司黔拓创房估字（2020）第006号房地产估价报告、评估费收据，有被告提交的《房屋买卖协议书》、收据、（2017）黔0121民初284号判决书、（2018）黔0121民初289号判决书、2018）黔0121民初289号裁定书、（2017）黔01民终3160号裁定书、（2018）黔01民终5740号判决书和双方当事人的陈述在卷，足以认定；被告提交的装修预算表只能证明被告对案涉房屋的装修进行过预算，不能证明真实的装个费用，不予采信。本院认为，合法的买卖关系受法律保护；民事行为不能违反法律规定。本案中，原、被告双方争议的焦点是：1、双方签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、合同效力带来的后果如何解决。关于《房屋买卖协议书》是否有效的问题，原告所有的房屋是因搬迁取得的安置房，其土地所有权归开阳县集体所有，因被告王脉系城镇居民，不享有集体土地使用权，根据房地一体原则，双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，导致案涉房屋不能依法变更登记到被告王脉名下，致使《房屋买卖协议书》的合同目的不能实现，属无效协议，双方按照《房屋买卖协议书》取得的财产应予以返还，故原告蒋德香、李文、李化、李心应当返还被告王脉购房款42583.8元，被告王脉应当将座落于房屋返还给原告蒋德香、李文、李化、李心；对造成《房屋买卖协议书》无效，双方均有过错，应当承担过错责任，结合原、被告双方在本案中的具体情况，原告明知其所有的房屋不能对被告王脉出售而将房屋出卖给被告王脉，应承担70%的责任，被告王脉作为城镇居民，应当了解相关法律、法规对案涉房屋是否有资格购买，但被告王脉没有了解相关规定，购买了案涉房屋，应承担30%的责任；对因合同无效造成的经济损失为170376元双方应当按各自承担责任的比例分担责任，原告蒋德香、李文、李化、李心应当赔偿被告王脉的损失为119263.2元（计算方式为：170376×70%），被告王脉自行承担损51112.8元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，判决如下：一、2006年7月28日，原告蒋德香及丈夫李大全与被告王脉签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告蒋德香、李文、李化、李心在本判决生效之日起三十日内返还被告王脉购房款42583.8元；三、被告王脉在本判决生效之日起三十日内返还原告蒋德香、李文、李化、李心座落于房屋一套；四、原告蒋德香、李文、李化、李心在本判决生效之日起三十日内赔偿被告王脉经济损损119263.2元。案件受理费400元，由原告蒋德香、李文、李化、李心负担280元，被告王脉负担120元，评估费8000由原告蒋德香、李文、李化、李心负担5600元，被告王脉承担2400元。审判长  李国宽审判员  李代明审判员  周运友二〇二〇年三月十二日书记员  聂 志