湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行初144号原告鲁德甘，男，1953年1月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人鲁倩君，女，1981年12月23日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。系原告鲁德甘之女。被告荆州市沙市区人民政府，住所地：荆州市沙市区长港路100号。法定代表人黄勇，区长。出庭负责人李峰，副区长。委托诉讼代理人尹民平，沙市区司法局副局长。委托诉讼代理人蔡宗华，湖北恒祥律师事务所律师。被告荆州市人民政府，住所地：荆州市江津西路262号。法定代表人崔永辉，市长。委托诉讼代理人韩永胜，荆州市司法局工作人员。委托诉讼代理人张颖，荆州市司法局工作人员。原告鲁德甘诉被告荆州市沙市区人民政府（以下简称沙市区政府）、荆州市人民政府（以下简称荆州市政府）房屋行政征收补偿决定、行政复议决定一案，于2019年10月10日向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月11日立案后，同月17日依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭审理了本案。原告鲁德甘及委托诉讼代理人鲁倩君，被告沙市区政府的负责人李峰及委托诉讼代理人尹民平、蔡宗华，被告荆州市政府的委托诉讼代理人韩永胜、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年5月20日，沙市区政府以鲁德甘为被征收人作出沙政征补字〔2019〕9号《房屋征收补偿决定》。原告不服该补偿决定，于2019年7月8日向荆州市政府申请行政复议。2019年9月24日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕52号《行政复议决定书》，维持了沙市区政府作出的补偿决定。原告不服该复议决定，遂向本院提起行政诉讼。原告鲁德甘诉称：原告系荆州市沙市区居民，在沙市区××社区××街××号拥有合法房屋。2017年8月9日，被告沙市区政府作出沙政发〔2017〕6号《关于沙市区惠工片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》（以下简称征收决定通告），其征收范围包括原告所在的崇文街富阳巷8号。经诉讼，湖北省高级人民法院二审确认了该征收决定通告违法。原告诉求一直就是要求原地还迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条依法征收即可。2019年5月29日，被告向原告送达了沙政征补字〔2019〕9号《房屋征收补偿决定》。原告不服该补偿决定，于2019年7月8日向荆州市政府申请行政复议，2019年9月24日，荆州市政府作出〔2019〕52号《行政复议决定书》。原告不服该行政复议决定，遂向本院提起行政诉讼。原告认为，被告作出征收决定通告已被确认违法，再以其作为征收补偿的依据显然违法。补偿决定确定的补偿价格明显低于周边同类房屋的市场价格，产权调换安置地点也剥夺了原告的选择意愿，根本不能保证原告原有的生活水平不降低，也违背了棚改的初衷。请求：一、撤销沙市区政府作出的〔2019〕9号《房屋征收补偿决定》；二、撤销荆州市政府作出的〔2019〕52号《行政复议决定书》；三、由被告承担本案诉讼费。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1.全国房地产估价行业管理信息平台的网上截图资料两张，惠工片区部分被征收人员未参加评估公司选举的证明一张、绿化村片区选举评估公司的照片。拟证明评估机构选定违法。2.《荆州市沙市区惠工片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称补偿方案）及房屋征收补偿决定一份、规划图纸两张。拟证明房屋评估价值偏低，产权调换违法。3.沙市区房屋征收的会议资料一份。拟证明补偿标准是以2016年房价为参照，违法。4.荆州市公安局沙市区分局崇文派出所出具的接受案件回执单一份。拟证明逼迁事实。5.房屋所有权证、土地使用权证一份。拟证明原告身份适格。被告沙市区政府辩称：一、答辩人依据法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》的具体行政行为是合法的。（一）答辩人基于生效的征收决定通告依法作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。因棚户区改造需要，答辩人于2017年8月9日依法作出的征收决定通告及附件补偿方案已生效，没有被法定机关撤销。该征收决定通告明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位、签约期限、告知诉权等主要内容。答辩人基于生效房屋征收决定依法作出的《房屋征收补偿决定》符合法律规定。（二）答辩人作出《房屋征收补偿决定》的条件已经成就。依据征收决定通告规定的征收实施时间为2017年8月9日—2018年2月8日。在征收期限内，房屋征收实施单位多次与原告就补偿安置进行协商，因原告所提出的要求超过了补偿方案规定的补偿标准，双方无法达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，答辩人按照补偿方案于2019年5月20日依法作出《房屋征收补偿决定》，并于2019年5月23日送达给原告（拒签），符合法定条件。（三）补偿决定公平公正，既有货币补偿也有产权调换，保障了原告的补偿安置选择权。1.组织协商选定房地产价格评估机构，程序公开合法。征收部门选择四家评估机构作为惠工片区评估备选机构，通过张贴协商选定评估机构的通告、举行评估机构选定仪式、投票唱票等程序，在四家评估机构中由被征收人依法选定湖北玖誉房地产评估有限公司为惠工片区房屋征收的评估机构，并将该协商选定结果在征收范围内公告、告知被征收人。2.《评估报告书》依法送达给原告，保障了原告的知情权、对评估报告的申请复核权及申请鉴定权。湖北玖誉房地产评估有限公司按照法定程序依法对原告的被征房屋价值进行了全面客观评估，出具了《评估报告书》。征收实施单位工作人员依法向原告进行了送达，原告拒签《评估报告书》，但在法定期限内向评估机构申请了复核评估，评估机构根据原告的申请进行了复核评估，于2019年1月22日作出了《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》，2019年1月23日征收实施单位工作人员在社区人员的见证下将复核结果留置送达给原告（同样拒签），原告在法定的期限内没有对评估报告及复核结果向房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。答辩人据此《评估报告书》作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。3.被征收房屋的补偿资金1842762.02元已足额到位，专户储存于汉口银行荆州分行。现账户余额足以支付原告的全部补偿费用。4.产权调换的房屋已确定到位。荆州市人民政府专题会议原则上已同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块为沙市区棚改安置房建设选址，由原告在上述三地块中自行选择限价商品房，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。5.应该给予补偿的房屋价值补偿费、房屋补助费、装饰装修补偿费、临时安置费用、设施设备补偿费、搬迁补偿费均列入补偿范围，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五、第二十六的规定，充分保障了原告的利益。二、原告的异议和理由缺乏事实和法律依据。1.原告以征收决定通告已被湖北省高级人民法院确认违法否定《房屋征收补偿决定》的合法性无事实和法律依据。征收决定通告虽被确认违法，但未被法定机关撤销，仍然具有法律效力，答辩人据此作出《房屋征收补偿决定》并不违反法律规定。2.原告要求必须原地还迁无事实和法律依据。本次房屋征收属棚户区改造需要，《房屋征收补偿决定》中用于产权调换的房屋为沙市区十方庵宗地、沙北宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，原告可以在上述三地块中自行选择，符合《荆州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》二十一条之规定。3.原告认为被征收房屋价值的补偿标准低于市场价格无事实依据。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收房屋价值的补偿应以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，惠工片区《征收决定通告》公告日期为2017年8月9日，评估机构以2017年8月9日为评估时点，对被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估符合上述法律规定。而且惠工片区所有被征收户均是按照2017年8月9日的类似房地产的市场价格为依据给予房屋征收补偿的，原告不可能例外。综上所述，答辩人严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，荆州市政府作出的《行政复议决定书》应依法予以维持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告沙市区政府在法定期限内向本院提交如下证据（均为复印件）：1.《征收决定通告》及附件补偿方案。拟证明被告依据该征收决定通告作出征收补偿决定合法有据。2.区委办公室、区政府办公室沙办文﹝2017﹞9号关于成立沙市区城镇棚户区改造（征地拆迁）项目指挥部的通知。拟证明沙市区惠工片区棚户区改造项目分指挥部为惠工片区棚户区改造项目征收实施单位的下设机构，负责征收过程中的协调、签约、公文处理、开设银行账户发放补偿款等具体工作。3.征收人员与原告的商谈记录。拟证明答辩人在作出征收补偿决定前多次与原告进行协商，就征收补偿未能达成协议。4.房屋征收补偿决定下达通知、《房屋征收补偿决定》、送达回证。拟证明征收补偿方案确定的签约期限已届满，原告未能与房屋征收部门达成补偿协议，答辩人依法作出补偿决定，告知原告相关诉权并进行公告的事实，符合法定程序。5.《关于启动协商选定惠工片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》及公告图片；评估公司选定的相关图片；《关于惠工片区棚户区改造项目房地产价格评估机构协商选定结果的公告》及相应图片。拟证明依照法定程序公布参选评估机构，由被征收人协商选定评估机构为湖北玖誉房地产评估有限公司。6.房地产评估机构资质书、赵世春、张洋注册房地产估价师执业证书、营业执照等。拟证明湖北玖誉房地产评估有限公司及其执业人员的房地产评估资质。7.玖誉（2017）荆房征字第3-HG-C1-019号《房地产估价报告》及送达视频光盘。8.《关于鲁德甘房屋评估价值符合的说明》、送达回执及送达现场照片。证据7-8拟证明评估机构对原告的房屋进行了评估，告知原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权，且进行了送达。依据原告的复核申请，评估机构依法对原告的房屋进行了复核评估，且将复核结果依法送达给原告。答辩人据此作出补偿决定，体现补偿公平的原则。9.沙市区惠工片区棚户区改造项目分指挥部开设的补偿专户汉口银行荆州分行对公存款账户明细。拟证明补偿资金已足额到位，专户储存于汉口银行荆州分行。10.荆州市人民政府专题会议纪要（27）、沙北商品房预售许可证、十方庵施工许可证，荆州市城乡规划局沙棉沙印限价房地块规划意见书。拟证明荆州市政府原则上同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块等为沙市区棚改房建设选址，补偿决定中用于产权调换的房屋已确定到位。11.《不动产登记信息查询记录》及房产证。拟证明被征收房屋的证载面积353.49平方米，房屋性质为住宅用房。法律依据：《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《国有土地上房屋征收评估办法》《湖北省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》荆州市政府辩称：一、答辩人的行政复议审理程序符合法律规定，履行了法定职责。答辩人依法受理原告的复议申请，鉴于案情复杂，答辩人延期审理30日在法定期限内作出行政复议决定，并送达原告。二、答辩人作出的行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确。答辩人认为本案争议的焦点主要在：（一）评估机构的选择是否合法；（二）评估报告是否合法；（三）产权调换的选址是否充分保障被征收人改建地段或者就近地段安置选择权问题；（四）关于停产停业损失补偿的问题；（五）搬迁、临时安置补偿的问题。关于评估机构的选择是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，从行政复议被申请人提交的证据来看，行政复议被申请人张贴公告启动协商选定评估机构的启动仪式，通过发放征求意见表的形式协商确定评估机构，并对汇总的征求意见公开唱票，将评估机构选定的结果及票数向被征收人公告，被选定的湖北玖誉房地产评估有限公司具备评估资质，程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。关于评估报告是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。本案中，行政复议被申请人发布征收决定的时间是2017年8月9日，因此，评估机构对被征收房屋的评估价值时间点应该是2017年8月9日。评估报告中载明了评估时点、价值类型、房屋状况、房屋照片、评估结果等内容。有评估机构的盖章和两名估价师的签名，符合相关法律规定。被征收人如对评估报告有异议，应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款之规定，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，行政复议被申请人向原告送达了评估报告后，原告申请复核评估，湖北玖誉房地产评估有限公司作出了《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》并送达，原告未再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，即没有依法对复核结果提出异议，视为对复核结果的认可。关于产权调换的选址是否充分保障被征收人改建地段或者就近地段安置选择权问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段或者就近地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，行政复议被申请人提供了货币补偿和产权调换两种方式，在就近地段提供沙北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由被征收人自行选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价并无不妥。关于停产停业损失补偿的问题。被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。本案中，原告未提交满足上述条件的证据材料，因此不能证明涉案房屋符合上述三个条件。行政复议被申请人作出的房屋征收补偿决定没有对原告主张停产停业损失补偿并无不当。关于搬迁、临时安置补偿的问题。按照《征收决定通告》内容，搬迁奖励和签约奖励是对积极签约者的奖励，并非法定的补偿事项，且上述通告虽经法院确定违法但并未撤销，即该通告继续有效，应仍按照通告内容予以实施。行政复议被申请人作出的房屋征收补偿决定中没有对原告主张搬迁、临时安置补偿并无不当。综上，答辩人认为沙市区政府作出的房屋征收补偿决定，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，依法应予维持。答辩人依法履行了行政复议职责，行政复议过程符合《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条、第三十一条关于复议程序和时限的规定，认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回原告鲁德甘的起诉。被告荆州市政府在法定期限内向本院提交如下证据（复印件）：1.行政复议申请资料。2.行政复议答复通知书及证据材料复印件各一份。3.行政复议答复书及证据材料复印件各一份。4.行政复议延期审理通知书及送达凭证复印件各一份。5.行政复议决定书（荆政复决〔2019〕52号）及送达凭证复印件各一份。拟证明行政复议行为合法。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国行政复议法》经庭审质证，被告沙市区政府对原告提交的证据质证意见如下：对证据1有异议，截图的真实性、合法性不认可，无官方机构认定。证明上有17人签名，但该片区有2000户，有部分人没有参加评估机构选定是正常的，但是不能够以17人没有参加评估机构的选定，而否定该片区评估机构的选定程序合法。对证据2中房屋征收补偿决定的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据2中的总体规划图（2011-2020年）真实性认可，但该片区土地怎么使用尚未有明确规划。因此，原告要求在该片区原地还迁没有依据。对证据3有异议，不能证明补偿标准是参照2016年房价，评估报告上载明是以征收决定发布之日2017年8月9日为征收时点，无法达到原告证明目的。证据4与本案无关联性。对证据5无异议。被告荆州市政府对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、4、5同意沙市区政府的质证意见。对证据3有异议，对评估内容的异议，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了其保障权利的救济方式，其可以通过复核和专家鉴定，原告没有申请评估专家委员会鉴定，可以认为其没有对复核结果提出异议，即对复核结果原告是认可的。原告对被告沙市区政府提交的证据质证意见如下：证据1关联性、真实性认可，合法性不认可，无法达到证明目的。房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序，前置程序违法，下达的补偿决定没有合法的依据。补偿决定未在评估有效期内作出，失去了合法性。证据2关联性、真实性认可，合法性不认可。证据3关联性、真实性认可，合法性不认可，无法达到证明目的。证据4关联性、真实性、合法性均不认可。2019年作出的补偿决定，采用的是2017年8月9日评估时点的评估报告，明显违反评估报告时效为一年的规定，合法的征收补偿决定应该在评估报告的有效期内下达，才具有合法性。本案中出具的评估报告的时间是2018年8月31日，就已经失效。用失效的评估报告，作为原告补偿决定的依据，显然侵害了原告的合法权益。证据5关联性、真实性、合法性均不认可，评估公司并非被征收人协商选定，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。图片提供的不是原始载体，不具备证据的基本要素，根据《最高人民法院行政诉讼证据若干问题的规定》，被告不能证明图片的粘贴、拍摄形成的时间，不能证明被告及征收部门履行了相应的公告程序，照片均不能达到其证明目的。证据6与本案没有关联性，不是被征收人依法协商选定。证据7、8有异议，在全国房地产估价行业管理信息平台上无法查询到评估报告的编号，涉嫌造假分户评估报告。分户评估报告未在规定的时间内公示，征收期结束是2018年2月8日，评估报告送达是2019年1月4日，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，剥夺了被征收人在有效期向房地产价格评估机构申请复核评估和房地产专家委员会申请鉴定的权利。证据9关联性认可，真实性、合法性不认可，沙市区惠工片区棚户区改造项目分指挥部开设的补偿专户汉口银行荆州分行对公存款账户明细中，2019年4月1日还在往其账户入账，恰恰真实反映作出房屋征收决定前，补偿费用没有足额到位，专户存储。证据10不认可，充分说明产权调换的房屋并没有确定到位，该会议纪要违背了上位法《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，在建地段、就近地段的安置原则。证据11有异议，不认可证明目的，不能证明住宅用房不能用于租赁经营用房，从被告提交的证据会议纪要可以看出，原告的房屋确实用于租赁经营。被告荆州市政府对沙市区政府提交的证据均无异议。原告对被告荆州市政府提交的证据质证意见如下：对证据1、2、4认可。对证据3不认可，行政复议机关只做了表面机械化审查。对证据5不认可，对复议的内容及结果不认可。被告沙市区政府对被告荆州市政府提交的证据均无异议。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：对证据1真实性予以认可，但证明目的不予认可。由于评估机构名称错误，导致在网上查询不到。经核实，入选评估库中确实有湖北九州房地产评估经济事务所和湖北中建华房地产咨询有限公司，但“湖北九州房地产评估经济事务所”应为湖北九洲房地产评估经济事务所，“湖北中建华房地产咨询有限公司”应为北京中建华房地产土地评估有限责任公司。证据2的关联性、真实性予以认可，补偿方案是征收决定通告的一部分，因征收决定通告仍有效，故补偿方案具有法律效力。征收补偿决定是本案的诉讼标的，是否合法，本院结合其他证据综合评判。证据3系复印件，真实性无法核实，涉案房屋的价值不能以该资料为依据确定，而应根据房地产估价报告确定，该证据不能达到原告的证明目的。证据4与本案征收补偿决定无关，不予认可。证据5真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明鲁德甘的房屋面积353.49平方米，混合建筑结构，三层。本院对被告沙市区政府提交的证据认证如下：证据1的真实性、关联性认可，该征收决定通告虽已被湖北省高级人民法院生效裁判确认违法，但未被撤销，仍具有法律效力，可以作为被告作出征收补偿决定的依据。证据2系沙市区委办公室出台的通知，真实性、关联性、合法性予以认可，可以证明沙市区崇文街办片区棚户区改造指挥部下设沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，负责惠工片区的棚户区改造具体工作。证据3不符合证据的形式要件，没有记录人的签字，真实性无法核实，不予认可。证据4真实性、关联性予以认可，征收补偿决定系本案诉讼标的，是否合法本院结合其他证据综合评判。证据5真实性、关联性予以认可，可以证明沙市区征收办从备选库中选择4家评估机构供被征收人选择，湖北九州房地产评估经济事务所、湖北玖誉房地产评估有限公司、湖北中建华房地产咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司，是否能证明评估机构的选定合法，本院结合其他证据综合评判。证据6系书证，真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明湖北玖誉房地产评估有限公司资质等级一级，证书编号建房估证字〔2013〕126号，有效期限2019年10月17日，经营范围为房地产评估、土地评估、工程测量等，估价师张洋、赵世春具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资质证书，张洋注册号为4220140022，赵世春注册号为4219960037。证据7系房地产估价报告，报告出具日期2018年8月31日，盖有湖北玖誉房地产评估有限公司的公章，估价师赵世春、张洋在报告上签字，评估价值时点为2017年8月9日，对该报告的真实性、关联性予以认可，是否合法，本院结合其他证据综合评判。证据8真实性、关联性予以认可，可以证明鲁德甘对评估报告提出了复核申请，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》，沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部将该说明予以送达。证据9真实性、关联性予以认可，该账户中的资金足以支付鲁德甘房屋价值。证据10的真实性、关联性、合法性予以认可，可以证明棚改安置房位于十方庵地块、沙北地块、沙棉地块，荆州市房地产管理局于2018年12月19日为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，十方庵限价商品房项目于2019年4月8日取得建筑工程施工许可证。证据11同原告提交的证据5的认证意见。本院对被告荆州市政府提交的证据认证如下：原告、被告沙市区政府对证据1、2、4无异议，本院予以认可。关于证据3系沙市区政府提交的证据，对该证据的意见同对沙市区政府提交证据的认证意见。证据5系行政复议决定，是本案的诉讼标的，是否合法，本院结合其他证据综合评判。经审理查明：2017年8月9日，沙市区政府作出沙政发〔2017〕6号征收决定通告，并附有补偿方案。该项目征收主体为沙市区政府，征收部门为荆州市沙市区人民政府房屋征收与补偿办公室（以下简称沙市区征收办），征收实施单位为荆州市沙市区崇文街道办事处。征收范围：东至文庙巷，西至新沙路，北至惠工街，南至沿江大道（具体以该项目规划红线为准）。补偿方式为货币补偿或产权调换（详见补偿方案）。原告鲁德甘的房屋位于沙市区××号，建筑结构混合，三层，面积353.49平方米，位于征收范围内。2017年2月28日，沙市区委办公室、区政府办公室出台《关于成立沙市区城镇棚户区改造项目指挥部的通知》，成立沙市区崇文街办片区棚户区改造指挥部，片区下设沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，负责片区内棚户区改造项目的所有工作。2017年4月21日，沙市区征收办制定《关于启动协商选定惠工片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》，从荆州市评估机构备选库中选择4家评估机构作为备选单位，备选单位分别为：湖北九州房地产评估经济事务所、湖北玖誉房地产评估有限公司、湖北中建华房地产咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司，并张贴公告。2017年4月28日，沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部制定《关于惠工片区棚户区改造项目协商选定房地产评估机构结果的报告》，湖北玖誉房地产评估有限公司同意户数1996，同意率67.84%。2017年5月2日，沙市区征收办制定《关于惠工片区棚户区改造项目协商选定房地产评估机构结果的公告》，选定该公司为房地产评估机构。湖北玖誉房地产评估有限公司具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级，估价师张洋、赵世春具有房地产估价资格证书，可以开展房地产估价业务，注册号分别为4220140022、4219960037。2018年8月31日，湖北玖誉房地产评估有限公司出具玖誉（2017）荆房征字第3-HG-C1-019号《房地产估价报告》，评估时点2017年8月9日，被征收房屋评估价值合计为1415727.5元。2019年1月4日，征收部门将《房屋征收分户评估报告单》送达。鲁德甘不服，向湖北玖誉房地产评估有限公司提出《被征收房屋价值异议复核评估申请书》，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》。2019年1月23日，沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部将《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》送达给原告鲁德甘，告知鲁德甘可以申请房地产价格评估专家委员会鉴定。2019年5月20日，沙市区政府作出沙政征补字〔2019〕9号《房屋征收补偿决定》。内容如下：一、如被征收人选择货币补偿，给予被征收人房屋价值补偿费1415727.50元；被征收房屋补助283145.50元；装饰装修补偿123721.50元；临时安置费12725.64元；设施设备补偿3200元；搬迁补偿费4241.88元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为1842762.02元。全部专户储存于汉口银行荆州分行，账户名称：沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××90。二、如被征收人选择房屋产权调换，给予被征收人房屋价值补偿费1415727.50元；被征收房屋补助283145.50元；装饰装修补偿123721.50元；临时安置费101805.12元；设施设备补偿2800元；搬迁补偿费8483.76元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为1935683.38元。全部专户储存于汉口银行荆州分行，账户名称：沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××90。征收人提供用于产权调换的房屋位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由被征收人自行选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。2019年5月23日，向原告送达了该《房屋征收补偿决定》。原告不服该征收补偿决定，于2019年7月8日向荆州市政府申请行政复议。荆州市政府受理后，于2019年7月9日向沙市区政府发出《行政复议答复通知书》。沙市区政府于2019年7月16日提交了相关的证据材料。2019年8月27日，荆州市政府作出《延期审理通知书》，决定延期30日作出行政复议决定，并向申请人送达该通知书。2019年9月24日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕52号《行政复议决定书》并送达。原告不服该行政复议决定，遂向本院提起行政诉讼。另查明：2017年8月30日，荆州市政府作出《关于中心城区棚改工作纪要》，原则上同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块为沙市区棚改安置房建设选址。荆州市城镇棚户区改造工作领导小组办公室作出《关于对沙市区限价商品房销售均价的批复》，原则同意十方庵宗地限价商品房均价定为每平方米5200元，沙北宗地限价商品房均价定为每平方米5350元，沙棉宗地限价商品房均价定为每平方米4940元。2018年12月19日，荆州市房地产管理局为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，证书中载明预售均价每平方米5350元。2019年4月8日，荆州市建筑工程管理局为十方庵限价商品房项目颁发《建筑工程施工许可证》。还查明：2016年4月1日，荆州市房地产管理局关于国有土地上入库名单中确定的2家评估机构名称有误，“湖北九州房地产评估经济事务所”应为湖北九洲房地产评估经济事务所，“湖北中建华房地产土地评估有限责任公司”应为北京中建华房地产土地评估有限责任公司。本院认为，被告沙市区政府作为房屋征收主体，在与原告不能达成征收补偿协议的情况下，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，有作出房屋征收补偿决定的法定职责。本案争议的焦点是被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》以及荆州市政府作出的《行政复议决定书》是否合法，是否应当撤销。结合原被告双方的意见和庭审查明的事实，双方争议的焦点问题具体体现在：一、评估机构的选定是否合法；二、《房地产估价报告》是否合法；三、产权调换房屋的选择是否合法。关于评估机构的选定是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条第二款规定，被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。本案中，沙市区征收办从备选库中遴选了4家评估公司供被征收人选择，惠工片区共有征收户2942户，发放评估机构征求意见表2316张，回收征求意见表2269张，湖北玖誉房地产评估公司得票1996张，超过了应征收居民的三分之二，对评估机构的选定符合法律的相关规定。关于《房地产估价报告》是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，《房地产估价报告》盖有湖北玖誉房地产评估有限公司的公章，也有两名估价师的签字，该估价报告符合相关法律规定。评估报告上载明的评估时点是2017年8月9日，即该片区征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案中，原告不服复核评估，向湖北玖誉房地产评估有限公司申请了复核评估，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于鲁德甘房屋评估价值复核的说明》后，原告没有向评估专家委员会申请鉴定，视为对评估报告认可，故对原告提出房屋估价报告不合法的意见，本院不予支持。关于产权调换房屋的选择是否合法的问题。在被告作出的征收补偿决定中，提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式，明确了产权调换房屋位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由原告自行选择，并结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款之规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款之规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。关于原告提出原地还迁的意见，因被告提供的房屋位于就近地段并不违反上述法律规定。被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。荆州市政府受理原告提出的行政复议申请之后，要求沙市区政府提交行政复议答复书及证据材料，因本案情况复杂，延期30日作出行政复议决定，并在延期的时限内，作出了《行政复议决定书》，维持了沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，适用法律正确，程序合法。原告鲁德甘要求撤销《房屋征收补偿决定》《行政复议决定书》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，第七十九条之规定，判决如下：驳回原告鲁德甘的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告鲁德甘承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 王 茜审判员 孙开炎审判员 王 阳二〇二〇年三月二十三日法官助理王文娟书记员王文娟(兼)