四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16298号 上诉人（原审被告）：卿三东，男，1993年7月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：钟毅，四川明之鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈福川，男，1992年6月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李辉，四川超环律师事务所律师。 上诉人卿三东因与被上诉人陈福川房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4671号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卿三东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判卿三东向陈福川退还定金余额31500元；本案一、二审诉讼费均由陈福川承担。 事实与理由：1.卿三东与陈福川所签订的《购房定金合同》为预约合同性质，双方并未对签订主合同进行具体磋商，对于诸如按揭贷款偿还、购房款支付、交房时间、产权过户手续的办理等事项均未作约定，更未对签订主合同的时间予以约定。故，双方对合同内容的公证并未达成合意，更不存在卿三东不履行签订主合同义务的情形。2.合同公证与否并不影响案涉房屋买卖行为，不能以卿三东未对合同进行公证，就认定卿三东存在根本违约。本案系房屋买卖合同纠纷，是否对合同进行公证并不影响合同效力或实际履行，即使不对合同进行公证，也不构成根本违约，陈福川不能以卿三东不配合进行合同公证就主张双倍返还定金。且，签订主合同不以办理公证为前提，而是需双方对房屋买卖的具体权利义务进行磋商和约定，但双方并未对此进行协商，因此谈不上卿三东不履行签订主合同的义务。更何况，本案中所要进行公证的合同也并非主合同，而是《购房定金合同》。故不能以卿三东没有配合陈福川对《购房定金合同》进行公证而认定卿三东存在根本违约或不履行签订主合同的义务。3.在本案诉讼前，是陈福川以卿三东未与其办理合同公证为由，先通过微信方式向卿三东提出解除《购房定金合同》并要求退还定金，这是导致合同目的不能实现的根本原因。卿三东不应承担违约责任，更不应向陈福川双倍返还定金。4.卿三东实际收到陈福川支付的款项数额为220500元，不是一审判决认定的230500元。 陈福川辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈福川向一审法院起诉请求：判令卿三东继续履行合同。后，陈福川变更诉讼请求为：判令解除《购房定金合同》，卿三东向陈福川退还已支付定金102000元，双倍返还192000元，合计294000元。 一审法院认定事实：陈福川（乙方）与卿三东（甲方）签订《购房定金合同》，约定：第一条、甲方愿将成都市成华区房屋卖于乙方；第二条、该房的房价款计人民币96万元；第三条、现甲方收取乙方购房定金230500元；第四条、一方违约，赔偿房价总金额百分之五十，还应当赔偿因一方违约给对方造成的经济损失。双方均在该合同上签字捺印，并注明日期系2017年11月26日。 2017年11月26日，卿三东向陈福川出具一份《收款收据》，载明：地址，电话132××××3322，合同摘要成交价格960000元，定金230500元，收款人卿三东，付款人陈福川。 2017年11月19日，陈福川分三次向卿三东支付宝账户转账50000元；2017年11月26日，陈福川分四次向卿三东支付宝账户转账70000元，同日又向卿三东微信账户转账40000元；2017年11月28日，陈福川向卿三东微信账户转账30000元，向卿三东支付宝账户转账10000元；2017年12月31日、2018年2月7日，陈福川向卿三东支付宝账户各转账10000元，合计20000元；2018年3月29日，向卿三东微信账户转账500元。以上合计220500元。 一审法院又查明，陈福川与卿三东在2018年3月8日至4月18日的微信聊天记录中，约定了3月20日、3月21日、3月30日、4月3日去办理公证，但均因卿三东的原因未去办理。此外，还约定了4月10日、4月11日陈福川找卿三东拿房屋门卡及钥匙或卿三东给陈福川送房屋门卡及钥匙，但也因卿三东的原因未办理交接。 微信聊天记录还载明以下内容：2018年3月8日，陈福川说“帅哥，首先你答应了我，你已经水了我5次了，不管是什么理由，我觉得这都不好吧，我也不知道你是怎么想的，而且时间是你定的，这样吧，你直接给我说，什么时候能够做公证”；3月20日，陈福川说“我想你压根儿就没有在三环吧，有什么就实话实说，你说的今天没有问题，一到这个时候，你就躲，你让我等了5次了，做事情不是你这样做的吧”；3月30日，卿三东发出一个转账截图，显示其正在向陈福川转账，金额为230500元，但还未点击“立即付款”，陈福川回复“那违约金呢，是你在违约”，“相当于是这20几万给了你几个月，我还东跑西跑”；4月8日早上7:52，陈福川说“记住哈，今天11:00你约的时间”，早上11:55，陈福川发出自己的定位，显示在蓝润V客尚东，晚上22:54，陈福川说“明天我来拿门卡和钥匙，今天搞忘了，你发个地址给我”；4月18日，陈福川发了一张建设银行卡照片和该银行卡开户行信息给卿三东，卿三东回复了一张转账截图，显示其向陈福川该建设银行卡转账235000元。 2018年4月19日，卿三东通过微信、支付宝陆续向陈福川转账189000元，备注为“卿三东退陈福川定金”。 一审法院另查明，2018年4月24日，四川和普律师事务所接受陈福川委托向卿三东发出《律师函》，建议卿三东在收悉该函后与陈福川联系履行合同义务并协商明确购房具体事项。 位于成华区房屋已网签备案至卿三东名下，截止2018年7月19日，案涉房屋尚欠贷款414375元。 一审庭审中，卿三东为证明《购房定金合同》的签订时间不是2017年11月26日，向一审法院提交2018年11月2日由中国人民解放军9XXX8部队开具的《证明》，载明：兹我部战士卿三东系身份证号5101211993××××××××，于2017年11月25日至2017年11月26日，未请假外出，在单位值班。特此证明。单位主管叶柏易、经办人蒋代军在该《证明》上签字。另提交2017年11月26日4名人员（无卿三东）的《场站人员外出请假单》。对该组证据，陈福川认为不具有关联性，卿三东请假与否与是否收取房款没有直接关系，且该证据属于证人证言，其证明力小于书证（即收款收据）。 卿三东为证明其向陈福川退还定金时，陈福川没有就退款金额230500元提出异议，举出2018年4月18日的微信聊天记录照片两张，显示卿三东先是发送了一张转账截图（金额为235000元）给陈福川，后又说“错了”“多钱了”，又发送了一张金额为230500元的转账截图给陈福川。陈福川对真实性不予认可，认为不是原件，无法核对，同时认为聊天记录不完整，没有显示陈福川的回复。 卿三东陈述，剩余定金并非其不愿退，而是陈福川不收，其愿意退还剩余定金31500元。微信上约定去做公证是对主合同进行公证，主合同就要明确很多事项，包括过户时间、付款时间、按揭款怎么结清。双方系自行交易，没有通过中介。《购房定金合同》和《收款收据》都不是2017年11月26日签的，而是2018年4月8日在中介公司签的，陈福川的同学在该中介公司上班。2017年10月，中介公司不愿做这个业务之后，卿三东问陈福川买不买，陈福川说要买，卿三东就叫陈福川转一些定金，于是11月19日，陈福川就转了50000元，并在微信上发过来一个合同，内容和《购房定金合同》差不多，卿三东打出来签了字又通过微信发给陈福川。当时因为房产证没有办下来，就没有约定什么时候给尾款和过户。收到的定金是220500元，因卿三东手机被领导收走查不了账，就按照陈福川算的金额写的。 陈福川陈述，不通过中介交易是因为卿三东不想给中介费。约定进行公证是公证《购房定金合同》，做了公证以后再签主合同。《购房定金合同》就是2017年11月26日在自己的车上签的，《收款收据》也是当天出的，除了转账的款项，11月26日当天还给了70500元现金。2018年4月8日陈福川是想拿卿三东与开发商的购房合同。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《购房定金合同》、《收款收据》、支付宝微信转账记录、微信聊天记录、律师函、网签合同信息查询记录、《证明》、《场站人员外出请假单》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，陈福川与卿三东签订的《购房定金合同》系双方真实意思表示，合法有效。同时，因该合同仅明确了买卖标的物、房屋价款、定金数额及违约金计算方式，且双方均在庭审中陈述将来会订立主合同，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同的，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，一审法院采信卿三东的答辩意见，认定该合同性质为预约合同。从微信聊天记录可见，双方数次达成要去办理公证的合意，均因卿三东不配合而未实际办理。不管是直接公证主合同，还是公证《购房定金合同》后再签订主合同，卿三东不配合办理公证的行为均是不履行签订主合同义务的表现，已构成违约，陈福川享有合同解除权，故对于其要求解除《购房定金合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于定金的返还，首先应明确陈福川已经给付的款项金额是多少，一审法院结合庭审查明的事实，认定为230500元。理由如下：1.卿三东系军人，其单位出具《证明》证实其在2017年11月26日当天未请假外出；微信聊天记录显示2018年4月8日卿三东与陈福川见过面。故《购房定金合同》的签订时间及《收款收据》的书写时间大概率是在2018年4月8日。2.卿三东三次（3月30日、4月18日）通过微信发送转账截图给陈福川，金额是230500元和235000元，一方面，陈福川两次均未就金额提出异议，尤其是4月18日，双方已经在商量退钱事宜，退还的金额应该是主要协商事项，但微信聊天记录看不出陈福川对230500元有何异议。另一方面，卿三东陈述其手机被领导收走，是按陈福川计算的金额签的《购房定金合同》及《收款收据》，但3月30日的转账截图证明其在4月8日之前即知晓陈福川已付金额，4月18日再次发出230500元的截图，按照一般生活逻辑，其使用自己的手机，具备核实陈福川转账金额的条件，在退还购房款项前，也应当核实具体金额。故结合《购房定金合同》及《收款收据》的书写时间，微信支付宝转账时间，一审法院认定陈福川已向卿三东支付230500元。其次，定金罚则下卿三东除退还剩余41500元，还应当赔偿多少定金。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条之规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。故本案中双方约定的定金金额已超过房屋总价款960000元的20%，即192000元，一审法院仅在192000元的范围内支持陈福川返还定金的诉讼请求。卿三东除退还剩余款项41500元外，还应向陈福川支付192000元，合计233500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除陈福川与卿三东签订的《购房定金合同》；二、卿三东于判决生效之日起十五日内向陈福川返还定金233500元；三、驳回陈福川的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5710元，减半收取2855元，保全费1520元，共计4375元，由陈福川承担695元，由卿三东承担3680元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、卿三东不配合办理公证的行为是否构成根本违约，进而陈福川要求卿三东承担双倍返还定金责任的主张能否成立。 庭审已查明，《购房定金合同》中，双方对于公证事宜并未进行任何约定。但，根据双方之间的微信往来记录内容，能够证明双方数次就共同前往办理公证达成合意，且其中绝大多数系由卿三东提出办理公证的时间，最终均因卿三东未配合而未导致实际办理，卿三东屡次违约的事实客观存在。本院认为，《购房定金合同》的性质系预约合同，主要合同目的在于案涉双方签订正式的房屋买卖合同。在案证据显示，陈福川在本案中始终以积极的态度主动促成合同目的的实现，即便是在与卿三东发生纠纷后诉至一审法院，陈福川最初的主张仍是要求卿三东继续履行合同；而卿三东屡次违约的行为，在客观上无限期拖延了双方就本约合同进行磋商和约定的时机，也致使陈福川在主观上丧失了对卿三东继续履行合同的合理期待，由此导致双方之间签订本约合同的根本目的不能实现，一审法院认定此情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”这一法定解除情形，并判决支持陈福川主张解除《购房定金合同》的主张，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院据此认定卿三东应承担向陈福川双倍返还定金的责任，正确，本院予以确认。 二、陈福川已实际向卿三东支付款项的数额认定，进而卿三东应向陈福川退还的款项数额如何确定。 一审中，陈福川提交一份《交易明细表》，列明其分别通过支付宝转账、微信转账、现金支付三种方式共计向卿三东支付了九笔款项，金额共计291000元；对此，卿三东否认关于2017年11月26日以现金方式支付70500元的事实，对其余通过支付宝和微信转账方式支付的合计220500元的事实不持异议。本院认为，《购房定金合同》及卿三东出具的《收款收据》中载明时间虽均为2017年11月26日，但根据一审中卿三东提交的《证明》以及双方之间的微信聊天记录，能够证明卿三东在2017年11月26日并未请假外出，双方在2018年4月8日前亦未见过面，故，卿三东在一审中关于《购房定金合同》实际签订时间是2018年4月8日，该主张具有证据优势。基于此，《购房定金合同》第三条关于“现甲方（即卿三东）收取乙方（即陈福川）购房定金230500元”的内容，以及《收款收据》关于“收到定金230500元”的内容，均不能作为陈福川实际付款的证据予以采信。至于卿三东在2018年3月30日、4月18日通过微信向陈福川发送的转账截图，其拟向陈福川退还的款项数额分别为230500元和235000元，并不一致；且在陈福川分多笔支付款项，双方之间就已付款总额未进行确认的情况下，存在卿三东径直以《购房定金合同》和《收款收据》载明的定金数额向陈福川作出退款意思表示的可能性。但该退款意思表示并未实际履行，不能视为卿三东对自身权利的处分；而卿三东单方作出的退款数额意思表示，在与其本案庭审中核对的实际收款数额不一致的情况下，不能以其意思表示当然地认定实际收款数额。本案中，陈福川提交的有效付款凭证对应款项数额为220500元，本院据此确认已付款为220500元，一审法院关于陈福川已向卿三东支付230500元的认定，证据不足，本院对此予以纠正。关于已付款中定金的数额，一审法院根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条的规定认定为192000元，并无不当，本院予以确认。 故，陈福川已向卿三东支付的220500元中，除定金外，其余28500元应系购房款，在合同解除的情况下，卿三东应退还陈福川。根据前述焦点一的分析，本案中卿三东应向陈福川共计退还的款项数额为：192000元×2+28500元=412500元，扣除卿三东已于2018年4月19日退还陈福川的189000元，卿三东还应向陈福川退还223500元（412500元-189000元）。 综上，卿三东的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4671号民事判决第一项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4671号民事判决第二、三项； 三、卿三东于本判决生效之日起十五日内向陈福川支付223500元； 四、驳回陈福川的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5710元，减半收取2855元，保全费1520元，共计4375元，由陈福川负担1050元，由卿三东负担3325元；二审案件受理费4330元，由卿三东负担3292元，由陈福川负担1038元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月二日 书记员 王朝阳