福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终305号 上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司建阳区分公司，住所地南平市建阳区民主北路59号三楼。 负责人：游万辉，总经理。 委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李小保，男，1969年8月18日出生，汉族，住南平市建阳区。 上诉人中国联合网络通信有限公司建阳区分公司(以下简称联通建阳公司)因与被上诉人李小保房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 联通建阳公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回李小保的诉讼请求。事实和理由：一、联通建阳公司于2019年3月23日对李小保提出了解除租赁合同，且李小保于2019年4月2日与房屋所有权人签订了《房屋合同终止协议》，表明李小保对解除合同事实的认可。联通建阳公司与李小保之间不存在违约的事实，是双方合意解除租赁关系，联通建阳公司无需支付违约金。二、联通建阳公司解除合同是基于国有资产清查和市场的变化，是因情势变更而解除租赁合同，不是故意违约，一审判决认定联通建阳公司违约没有事实和法律依据。三、一审判决对三年内还是三年后的解除时间认定存在错误。2016年4月1日至2019年3月31日的租金，联通建阳公司都有支付，不存在三年内违约。四、李小保转租三年有牟利，不存在损失，其本身就无权从中牟利。李小保主张联通建阳公司支付违约金没有依据。 李小保辩称，一、本人与联通建阳公司的回函中，明确表示要求联通建阳公司承担违约金。二、联通建阳公司称因情势变更而解除合同，但未提供相应证据予以证明，事实上亦不存在情势变更。三、按时间节点来看，联通建阳公司就是三年内违约。根据案涉租赁合同约定，联通建阳公司需支付违约金。四、联通建阳公司还存在其他违约情形，没有提前三个月通知本人解除合同，导致本人可期利益受到损害。综上，请求二审法院，依法驳回上诉，维持原判。 李小保向一审法院起诉请求：联通建阳公司向李小保支付尚欠的租金19500元及逾期支付的资金占用费373.07元（依照年利率4.75%，暂由2019年4月1日计算至2019年8月26日，直至实际清偿之日止），总计19873.07元；联通建阳公司向李小保支付尚欠的电费1316.45元，水费2000元；联通建阳公司向李小保支付违约金30000元。 一审法院认定事实：坐落于南平市建阳区的房屋（房屋所有权证号：潭房权证建阳字第20090345-3）系林辉、吴美宁、刘旺富、李云妹按份共有。2016年3月28日，林辉、吴美宁、刘旺富与李小保签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于南平市建阳区1层店面及外墙广告位出租给李小保，租赁期间为2016年4月1日起至2021年3月31日止。2016年4月15日，李小保与联通建阳公司签订编号为ＣＵ12-3508-2016-000192号、ＣＵ12-3508-2016-000193号《房屋租赁合同》两份。编号为ＣＵ12-3508-2016-000192号的《房屋租赁合同》约定，李小保将坐落于南平市建阳区1层店面及外墙广告位出租给联通建阳公司，租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。合同约定租金支付方式为年支付，租金为每月5500元。合同同时约定，承租方在租赁期间内，不再需要使用合同项下的租赁标的物时，应当提前3个月以书面通知出租方。在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备撤离租赁标的物的时间）的租金后，可以终止本合同。在三年内违约，需支付违约金25000元给出租方，三年后违约，需支付违约金15000元给出租方。编号为ＣＵ12-3508-2016-000193号的《房屋租赁合同》约定，李小保将坐落于南平市建阳区1层店面及外墙广告位出租给联通建阳公司，租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。合同约定租金支付方式为年支付，租金为每月1000元。合同同时约定，承租方在租赁期间内，不再需要使用合同项下的租赁标的物时，应当提前3个月以书面通知出租方。在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备撤离租赁标的物的时间）的租金后，需支付违约金5000元给出租方作为赔偿后，可以终止本合同。2019年3月22日，联通建阳公司向李小保发出《退租申请函》，申请函载明：联通建阳公司于2016年3月24日与李小保签订《房屋租赁合同》，将位于南平市建阳区的房屋租赁给联通建阳公司办公使用，租期自2016年4月1日至2021年3月31日，共计五年，租金6500元／月。现因联通建阳公司情势变更，需要退租，已经以书面文字形式告知李小保于2019年6月30日正式退租。现联通建阳公司出于经营策略考虑，于2019年3月31日起不再租赁该房屋，请李小保收回该房屋。2019年3月23日，李小保向联通建阳公司发出《回函》，回函载明：李小保同意联通建阳公司于2019年3月22日向李小保发出的《退租申请函》之提议（即李小保于2019年3月31日收回合同标的之房屋，联通建阳公司于2019年6月30日正式退租）。鉴于联通建阳公司的违约行为，李小保现要求联通建阳公司依照双方所签订的《房屋租赁合同》之条款支付相应的违约金。2019年4月2日，李小保与房屋所有人签订《房屋合同终止协议》，协议主要约定：经双方协议，终止南平市建阳区1层《房屋租赁合同》，李小保原有合同押金作为违约金，双方终止合同，2019年4月2日起，双方已全面交接清楚，不存在任何经济纠纷。另查明，联通建阳公司缴纳房屋租金至2019年3月31日，但尚欠电费1316.45元。4月初，联通建阳公司搬出南平市建阳区的房屋。 一审法院认为，李小保与联通建阳公司签订的编号为CU12-3508-2016-000192号、CU12-3508-2016-000193号《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同,双方应当诚信履约。关于支付房屋租金问题，一方面李小保与房屋所有人等人于2019年4月2日签订《房屋合同终止协议》，说明李小保以行为表示对解除合同事实的认可，自2019年4月2日起，李小保不再享有涉案房屋的出租权；一方面联通建阳公司于2019年4月初搬出涉案房屋，合同目的已不能实现，故李小保要求联通建阳公司支付租金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于支付水电费问题，其中电费有正式票据为凭，对李小保主张电费1316.45元予以支持；但水费未提供证据证实，不予支持。关于支付违约金问题，涉案两份合同约定的租赁期间尚未届满，联通建阳公司书面通知李小保解除房屋租赁合同，其行为已构成违约。根据涉案两份合同关于违约的约定并结合实际，李小保要求联通建阳公司支付违约金30000元的请求，有事实和法律依据，予以支持。联通建阳公司辩称，李小保主张违约金没有根据，实际也没有损失，于法无据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中国联合网络通信有限公司建阳区分公司应于判决生效之日起十日内向李小保支付电费1316.45元；二、中国联合网络通信有限公司建阳区分公司应于判决生效之日起十日内向李小保支付违约金30000元；三、驳回李小保的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：联通建阳公司是否违约；如果违约，需支付多少违约金。李小保与联通建阳公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方约定的租赁期限尚未届满，联通建阳公司就发函表示因情势变更而不再承租案涉房屋，但未提供相应证据予以证明存在情势变更的情形，故联通建阳公司的行为构成违约。联通建阳公司在《退租申请函》明确表示承租案涉房屋到2019年3月31日止，李小保亦承认联通建阳公司支付租金至2019年3月31日。根据诉争的两份《房屋租赁合同》约定，联通建阳公司系在承租期满三年违约，属于三年后违约，应支付违约金20000元。一审判决认为三年内违约，并支持李小保主张的违约金30000元不当，应予以纠正。 综上所述，联通建阳公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初2277号民事判决第一项（即：一、中国联合网络通信有限公司建阳区分公司应于本判决生效之日起十日内向李小保支付电费1316.45元）; 二、撤销南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初2277号民事判决第二项、第三项(即：二、中国联合网络通信有限公司建阳区分公司应于本判决生效之日起十日内向李小保支付违约金30000元；三、驳回李小保的其他诉讼请求); 三、中国联合网络通信有限公司建阳区分公司应于本判决生效后十日内向李小保支付违约金20000元； 四、驳回李小保的其他诉讼请求; 五、驳回中国联合网络通信有限公司建阳区分公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1130元，减半收取计565元，由李小保负担338.6元，中国联合网络通信有限公司建阳区分公司负担226.4元；二审案件受理费550元，由李小保负担183.3元，中国联合网络通信有限公司建阳区分公司负担366.7元。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年三月二十六日 法官助理王历宏 书记员叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。