江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终149号上诉人（原审被告）：蒋洪春，男，1942年3月25日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：蒋小俭，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋洪才，男，1947年6月26日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：阮杏生，男，常州市武进区夏溪法律服务所法律工作者。上诉人蒋洪春因与被上诉人蒋洪才房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2018)苏0412民初8012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋洪春上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋洪才的诉请；本案一审、二审诉讼费用由蒋洪才承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认为“蒋洪春向蒋洪才购买诉争房屋时与蒋洪才不属于同一集体经济组织…不是农村村民”、“蒋洪春、蒋洪才之间的房屋买卖因双方不属于同一集体经济组织”，该认定错误。首先，本案双方系亲兄弟，我是土生土长的当地村民。虽然我属于正式编制的老师，但户口早已回迁至当地村委，加入了当地集体经济组织，转为农民身份，属于当地集体经济组织成员。因此，我与蒋洪才是同一集体经济组织成员。其次，《房屋买卖协议书》上买受人、协议签字人虽仅为我一人，但我购买房屋系与妻子张金凤共同出资购买，为共同居住，是家庭共同购房，张金凤是当地村民，与蒋洪才系同一集体经济组织成员。因此，涉案房屋买卖属于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，且已经村集体经济组织同意、认同。二、一审法院判决，适用法律错误。一审法院认为本案双方当事人之间的房屋买卖不属于同一集体经济组织的认定，存在错误。我国土地管理法并不禁止同一集体经济组织的农村村民之间转让房屋，且因继承、买卖等情形而取得两处房屋，完全合理、合法，根本不属于一户拥有两处以上宅基地的情形，并不违反土地管理法有关农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。事实上，农村“一户两宅”的情况较为普遍；从跃进村六房组宅基地保障对象决议可见，村民集体会议决议对“一户两宅”的情况完全认同，并且给予保障。因此，本案的房屋买卖并不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。三、一审判决错误，应依法予以纠正。蒋洪才答辩称，蒋洪春原来是教师，退休后因为他家庭在农村，土地被租用而拆迁，之后他将户口迁入本村民小组，但他只是挂名的，他的生活来源是依靠退休工资；蒋洪春在农村没有承包土地；蒋洪春不参与村民小组的经济分配和份额，与村民小组没有任何的权利义务关系，其上诉请求不能成立。蒋洪才向一审法院起诉请求：确认蒋洪春、蒋洪才之间所签订的房屋买卖合同无效；本案诉讼费用由蒋洪春承担。一审法院查明：一、蒋洪才系常州市武进区嘉泽镇跃进村委六房组村民，因建设江南花都产业园，其所在村民小组的村民被安置至跃进村委花都馨苑，蒋洪才获得位于花都馨苑208室的安置房一套。蒋洪才、蒋洪春于2011年2月28日签订了《房屋卖买协议书》，蒋洪才将其位于常州市武进区嘉泽镇居民安置区2幢208室的房屋出卖给蒋洪春，房屋总价为388800元，协议中约定蒋洪春于2011年2月28日前将总房款一次性支付给蒋洪才，蒋洪才收到房款后，其房屋的所有权及使用权归蒋洪春所有。当日，蒋洪春将购房款388800元一次性支付给蒋洪才，并由蒋洪才向蒋洪春出具了收条。二、诉争房屋位于常州市武进区，蒋洪才于2018年1月12日领取了该房屋的不动产权证书。证书号为苏（2018）武进区不动产权第xx号,产权情况为蒋洪才单独所有，证书载明用途为农村宅基地、住宅，宗地面积为98.57平方米，建筑面积为207.41平方米，房屋总层数3层，诉争房屋现出租给他人使用。三、蒋洪春陈述，其退休前是夏溪跃进小学有正式编制的老师，向蒋洪才购买房屋时已经退休。蒋洪春购买涉案房屋时，户口在，但不在跃进村委，蒋洪春与张金凤结婚多年，直至2017年6月15日才办理结婚登记手续，此后，蒋洪春否将户口迁至常州市武进区嘉泽镇花都馨苑2栋3号，现蒋洪春居住在该房屋内。另，蒋洪春妻子张金凤系常州市武进区嘉泽镇跃进村委六房组村民，花都馨苑2栋3号房屋蒋洪春及张金凤均作为安置人口进行安置。蒋洪才终生未婚，也未生育子女，现居住在夏溪养老院内。一审法院认为，本案涉及农村房屋买卖的效力认定问题。结合《民法总则》、《土地管理法》等相关法律、行政法规来看，农村房屋买卖应当具备：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、买卖双方属于同一集体经济组织成员；四、不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。本案中，双方具有相应的民事行为能力，并签订了书面的房屋买卖协议，且蒋洪春已交付购房款，因此，双方当事人之间房屋买卖意思表示真实。蒋洪春向蒋洪才购买诉争房屋时与蒋洪才并不属于同一集体经济组织，虽然现在蒋洪春户口已迁至跃进村委，但其系有正式编制的老师，不是农村村民，张金凤虽与蒋洪才为同一集体经济组织的成员，但其与蒋洪春在本次拆迁中均作为安置人口获得了花都馨苑2栋3号房屋，因此，涉案的房屋买卖因买卖双方不属于同一集体经济组织且违反了农村村民一户只能拥有一户宅基地的规定应为无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：蒋洪才与蒋洪春于2011年2月28日签订的《房屋卖买协议书》无效。案件受理费80元，由蒋洪春负担40元，由蒋洪才负担40元。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方均认可涉案房屋目前被蒋洪春租出给他人使用。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于合同效力。一审判决认为“蒋洪春、蒋洪才之间的房屋买卖因双方不属于同一集体经济组织且违反了农村村民一户只能拥有一户宅基地的规定应为无效”，蒋洪春上诉要求改判，二审认为一审对此认定恰当。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。2019年第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。2001年1月1日起施行的《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：“农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意。乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。……农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”。由此，应认为至少自1998年起，我国农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅基地制度。法律法规既已明文规定对农村宅基地的取得、流转予以严格限制，而法律法规具有公开宣示效力，蒋洪春、蒋洪才理应知晓并遵守该规定，不得以“当地集体经济组织对此予以认同、保障”为由而得以豁免。购买涉案房屋时，买卖双方并非同一集体经济组织成员，且蒋洪春、张金凤均曾作为安置人口进行过安置,其再次购买农村房屋，亦违背了一户一宅基地的制度。故，蒋洪春、蒋洪才于2011年进行的涉案农村房屋买卖无效。二、关于房屋的返还问题。双务合同不成立、无效或者被撤销时，双方因该合同取得财产的，应当互相返还，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在确定返还财产时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。应予返还的房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，蒋洪才并未提出返还原物的诉请，蒋洪春也未提出反诉，要求赔偿损失，故本案中不宜一并处理返还房屋，双方可另行途径解决。考虑到蒋洪春占有、使用涉案房屋多年，返还房屋可能带来添附、升值等如何处理的问题。在处理涉案房屋的返还问题时，蒋洪春应依照法律规定，就添附、房屋升值等积极举证、有理有据地提出主张，以保护自身利益。综上，蒋洪春的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由蒋洪春负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年三月二十六日书记员  朱羲玲