湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2028号上诉人（原审被告）：杨演，女，汉族，1978年12月18日出生，住湖南省岳阳县。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司（原雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司），住所地长沙市开福区长沙雅居乐花园2#栋首层。法定代表人：陈剑立。委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所实习律师。上诉人杨演因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨演上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,故意偏袒被上诉人一方。二、物业合同签的是高层住宅,物业费却是按多层标准收取。明显不合理。三、物业合同第三章第四条第六点明确表示甲方应在服务工作完成确认乙方服务质量合格后,对该服务项目支付费用。四、购房合同明确表示配套有,游泳池,幼儿园,购物中心。却现在都没有投入使用。五、根据业主临时管理规约第二章第三条第一点户外墙面规全体业主所有,饭店却私自改变外立面颜色及造型。六、根据业主临时管理规约第二章第一十六条第三点与第五点园区禁止违章搭建,乱竖广告牌,私设摊点。严禁堆放易燃,易爆,剧毒放射性物品,排放有毒有害物质,发出超标噪声。七、2015年5月11日,被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司与上诉人签订前期物业合同。根据双方签订的《前期物业服务协议》,从协议签订以来,被上诉人一直违反诸多协议条款，从未执行:1、从未公示所提供物业服务的发改委核定价格表。2、从未公示物业费项目的详细收费细则。(注:1、2条均有湖南省发改委湘发改价调(2017年4号文件)第二十六条明文规定)。3、从未公示服务质量合格说明而导致无法正常缴纳物业费。(前期物业服务协议第四条第六款)。4、从未公示是否为业主购买了哪些公众责任保险以及其他各种保险(前期物业管理协议第六条第三款7小条)。5、从未公示两年来经注册会计师审核的每年度财务收支表。(前期物业服务协议第六条第三款最后)。6、从未公示两年来电梯广告收益情况,亦未对业主进行分配。7、从未公示底商餐馆员工在本小区的群居杂居情况。8、从未公开快递柜、自动售水机占地收益情况。9、入户门赔偿未达成一致意见。10、门禁系统可视功能不能用。11、负一楼门禁一直未起用。12、上诉人所住楼层防火防烟门缺失两年有余。13、从未公示公共区域的范围,和公共区域的使用情况。14、小区第二出口一直未起用造成出入不方便。15、饭店露天排放,油烟扰民。而一审判决却对以上事实及图片证据予以不顾,做出错误的判决,明显的是在故意偏袒被上诉人,严重损害了上诉人的合法权益,上诉人不服该判决。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,违反法定程序,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司答辩称：一、上诉人称“一审判决事实不清,证据不足,适用法律错误,故意偏袒被上诉人一方”明显与事实不符。《前期物业服务合同》系上诉人与被上诉人自愿签署,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,上诉人应当按照约定向被上诉人支付物业管理服务费。一审法院按照双方签订的《前期物业服务合同》的约定并根据实际情况作出判决,判令上诉人承担拖欠的物业费用,事实认定清楚、证据确实充分,公正合理,不存在上诉人所称的无事实和法律依据、故意偏袒的情况。二、上诉人称“物业合同签的是高层住宅,物业费却是按多层标准收取。明显不合理。”明显是上诉人错误理解了“多层”和“高层”的物业费收费标准。首先,被上诉人对多层住宅按建筑面积每平方米每月2.60元收取小区住宅业主的物业费用,已经长沙市价格主管部门审核批准,被上诉人收费合法合理。其次,从行业惯例来看,高层的物业扣管理费比多层的物业管理费高。这是因为高层的物业公司人事费用、电梯费用、水箱清洗消毒、能耗费用、公共区域的清洁耗材费用等其它物业服务项目都相对提高,所以高层要比多层物业费要高。被上诉人按照物业费较低多层的标准来收取费用,让上诉人在内的广大业主能够享受高层的服务,是被上诉人作出的对自己不利而对广大业主有利的行为,是被上诉人对自身权利的处置,并未损害上诉人的利益。三、上诉人称“物业合同第三章第四条第六点明确表示甲方应当在服务工作完成确认乙方服务质量合格后,对该项目支付费用”显然是混淆了该款适用的前提。双方签订的《前期物业服务协议》第四条第六款适用的前提是“甲方临时委托乙方对甲方物业单元内部或其他甲方个人事项提供特约专项服务的”,即该条适用于上诉人委托被上诉人对其专有部分提供的特约专项服务,而非是公共区域的物业服务。被上诉人对公共区域的物业服务有合同约定范围内的自主决策权,无需每一项服务都经过上诉人在内的所有业主确认同意。四、上诉人上诉状中第四条、第七条第九、十、十一、十二、十四款列出的问题并不属于本案物业服务合同纠纷审理范围,但是被上诉人仍旧尽心为上诉人在内的广大业主解决问题,已尽到了物业服务合同约定的物业服务义务。在被上诉人接手该小区物业服务时,就是没有幼儿园、购物中心的,入户门、门禁、防火防烟门等问题就是存在,这些都是开发商交付时的标准。即便如此,被上诉人仍然积极帮助上诉人在内的广大业主解决问题。针对入户门问题,被上诉人积极与开发商联系,并积极征求广大业主的意见,为广大业主争取到免费维修并给予每户700元的补偿方案。针对门禁问题,被上诉人多次聘请专门人员进行维修,已基本维修完毕,经测试可正常使用。针对防火防烟门缺失问题,被上诉人已经全部安装完毕。针对小区第二出口开放问题,第二出口系消防出口,但因为业主装修过程中不合理使用造成该门破损,被上诉人为防止进一步损坏而决定临时关闭,被上诉人在知道上诉人在内的业主需求后,已经公示该门将于2020年8月开放,但是仅作为消防通道出口。五、上诉人上诉状第五、六条、第七条十五款所述问题明显无法苛责被上诉人。首先,这些问题的制造者本身不是被上诉人。其次,被上诉人的职责只是根据物业服务合同的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对占用公共区域的业主进行处罚,也无权拆除违章搭建,更无权责令餐饮企业停业或吊销其营业执照。被上诉人仅仅能在物业服务合同范围内通知其整改,且被上诉人切实多次跟相关业主进行了沟通并通知整改,并已多次及时向有权机关反映汇报,至于最终处理结果如何不能归责于被上诉人,被上诉人已经履行了自己职责范围内的义务。六、上诉人上诉状第七条所称被上诉人从未对物业服务相关事项进行公示于事实明显不符,被上诉人已经尽到了合同约定的公示义务。对于物业服务发改委核定价格表被上诉人早已经在案涉小区公告栏进行公示,上诉人在一审中已将该核定表作为证据使用也足以说明被上诉人对此进行了公示。对于公众责任险,被上诉人已按物业服务协议约定按时足额购买并公示。对于电梯、快递柜等公共收益,已经秀峰街道鹅羊山社区进行过备案并在案涉小区进行公示。对于底层商铺餐馆员工在案涉小区居住的情况系个人隐私信息,被上诉人无权公布其居住情况更无权赶走居住人。被上诉人已经尽到《前期物业服务协议》所约定的义务,上诉人应当支付物业管理费用。一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确,上诉人的上诉请求不能成立,恳请二审人民法院驳回其诉讼请求,依法维持原判。雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、杨演按每月484.8元的标准支付自2018年08月1日至履行之日止的物业服务费。（现暂计至2019年09月30日，应付物业服务费为人民币6787.2元）；2、杨演支付自2018年9月1日起至实际付清之日止的物业服务费违约金（现暂计至2019年9月26日，应付物业服务费违约金为人民币1310.41元）；3、杨演承担该案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：杨演为长沙雅居乐花园小区1栋1604房的业主，房屋面积为186.45平方米。2016年3月23日，雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司（乙方）与（甲方）杨演签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：建设单位选聘乙方为长沙雅居乐花园提供前期物业管理服务，该协议第二章就委托管理服务内容进行了约定，协议第三章第六条约定，物业服务费收费标准：多层住宅每月每平方米2.6元；第十五条约定，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。合同签订后，杨演缴纳了物业费至2018年7月31日，后杨演认为房屋门禁存在问题，外阳台漏水未得到处理，且雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司所提供的物业服务存在小区收费过高，物业服务不到位，小区垃圾未按时清理，环境存在脏乱差等问题，以雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司未予妥善解决为由拒交物业管理费。自2018年8月1日至2019年9月30日期间共计14个月的物业费，杨演未缴纳。2019年5月31日前雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司向全体业主优惠按照2.2元㎡/月收取，2019年6月1日后按照2.6元/㎡/月收取，经双方当事人当庭核算，杨演共计欠物业管理费为6040.98元，雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司催要未果，故诉至法院。一审法院认为：一、雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司与杨演签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司为居住的小区提供物业服务，杨演作为长沙雅居乐花园1栋1604房的业主，应按照服务合同的约定缴纳物业服务费。故雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司请求杨演缴纳2018年8月1日至2019年9月30日物业服务费6040.98元的诉讼请求，法院予以支持；二、关于雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司主张的违约金诉求。杨演未交物业费是对雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司所提供的物业服务的收费与服务不匹配，小区环境存在脏乱差、入户门存在质量问题，物业未及时与开发商沟通进行维修或更换等问题存在意见和看法，并非恶意欠费。故对雅居乐物业管理服务有限公司长沙分公司要求的支付违约金的诉讼请求不予支持；三、杨演提出物业管理服务存在某些环节和区域做的不够好，存在一定的瑕疵，不构成根本性违约，不能成为业主拒缴物业管理费的合法抗辩，故杨演要求降低物业服务费为每月每平方米1.3元的答辩意见，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、杨演于判决生效之日起十日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司支付自2018年8月1日起至2019年9月30日止的物业服务费6040.98元；二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由杨演承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中杨演以雅居乐雅生活服务股份有限公司长沙分公司服务不到位、收费不合理等理由，要求减免物业费，理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人杨演的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨演负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年三月二十六日书记员  徐彬彬