云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终138号 上诉人（原审原告）：王胜辉，男，1981年7月10日生，汉族，河南省孟津县人，康泰野生动物养殖有限公司法定代表人，住河南省孟津县，现住保山市隆阳区。 被上诉人（原审被告）：李金梅，女，1979年4月10日生，汉族，保山市隆阳区人，隆阳区辛街卫生院医生，住保山市隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：段文周，云南同邦律师事务所律师。特别授权代理。 原审第三人：赵小燕，女，1978年11月25日生，保山市隆阳区人，馨美红美容院员工，住保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。 原审第三人：苏建华，男，1977年9月15日生，保山市隆阳区人，兰城街道派出所辅警，住保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。 上诉人王胜辉因与被上诉人李金梅、原审第三人赵小燕、苏建华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2019）云0502民初5619号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法进行了审理。上诉人王胜辉、被上诉人李金梅及其委托诉讼代理人段文周、原审第三人赵小燕、苏建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王胜辉上诉请求；撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5619号民事判决,改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审采信证据错误导致事实认定错误。上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》均系通过中介公司保山市开心窝地产经纪有限公司签订，两份合同均真实、合法、有效。上诉人已按照合同约定支付了购房款。一审法院以房屋租赁费高于市场价格，认定《房屋租赁合同》无效，其认定错误。据此认定上诉人未实际占有房屋的事实错误。（二）关于本案中未支付的308000元购房余款，此款并非要支付给原审第三人赵小燕，因案涉房屋在银行设立了抵押权，余款由上诉人向银行支付。故上诉人实际上已经向原审第三人全额支付了案涉房屋合同价款。至于剩余的35000元尾款，上诉人愿意向一审法院支付。（三）被上诉人申请执行实现金钱债权的方式，案涉房屋不是唯一途径，被上诉人已经申请保全了原审第三人的其他财产，足以清偿被上诉人的债务。 被上诉人李金梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人赵小燕、苏建华述称：房子是在查封以前就卖给了李金梅。请求驳回上诉，维持原判。 上诉人王胜辉向一审法院提出诉讼请求：1，依法停止对位于保山市隆阳区永昌街道坤泰驿路名门９栋1804号的不动产的执行（执行裁定书为（2018）云0502执1465号之二）并解除对该房产的查封行为；2，依法判令原告与第三人赵小燕《房屋买卖合同》有效；3，依法判令第三人赵小燕限期配合原告办理中央名门9栋1804号的产权登记手续；4，本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月6日，第三人赵小燕与保山市坤泰房地产开发有限公司签订《商品房购合同》，约定：“保山市坤泰房地产开发有限公司将其开发的坤泰·驿路名门9幢1单元1804号商品房出售给第三人赵小燕，套内建筑面积为110.45㎡，房价款为408997元，付款方式为第三人赵小燕于2016年4月6日支付首付款102997元，剩余购房款306000元由第三人按揭支付。”合同还对交付时间及违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，第三人赵小燕于2016年4月11日支付首付款102997元，于2016年9月29日按揭支付购房款306000元。2016年4月11日，保山市坤泰房地产开发有限公司按合同约定向第三人赵小燕交房，但第三人赵小燕至今未取得该商品房房屋所有权证和国有土地使用证。 2018年11月18日，原告与第三人赵晓燕在中介保山市开心窝地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定第三人赵小燕自愿将其购买的位于中央名门９栋１单元1804号房地产（附赠Ｃ118号车位）出售给原告王胜辉，成交价为738000元；建筑面积为136.88㎡；付款方式为分期付款（四次），即2018年11月18日支付首付款30000元，同年11月20日支付400000元，第三次付款273000元，每月按银行贷款数额支付，待不动产权证下来后，由原告全部支付并撤证，不动产权证（税票）满两年后第三人赵小燕配合原告办理过户手续。第四次付为过户当天支付35000元，交房时间为2019年１月18日。合同还对其他事项进行约定。合同签订当天，原告向第三人赵小燕支付购房定金30000元。11月20日支付购房款400000元。第三次付款自2018年12月开始，按月向银行归还贷款本息2700元至2019年２月；第三人赵小燕因租房未向原告交付该房屋。 2018年10月20日，原告与第三人赵晓燕在中介保山市开心窝地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告王胜辉将其购买的位于中央名门９栋１单元1804号房地产出租给第三人赵小燕，租赁期限为2018年10月30日至2019年10月30日；租金为2700元/月；租赁期间的水费、电费、物业管理费由第三人赵小燕承担，由第三人赵晓燕向原告支付租房保证金32400元。合同签订后，第三人赵小燕自2019年２月开始向原告支付房租2700元/月（实际用于归还银行按揭贷款）。 另查明，被告李金梅与第３人赵晓燕，苏建华民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）云0502民初2655号民事调解书，被告李金梅于2018年7月向本院申请执行。本院于2018年9月6日立案，于2019年4月8日作出（2018）云0502执1465号民事裁定书，裁定：“一、查封被执行人赵小燕名下位于隆阳区商品房产（房屋建筑面积136.88㎡）；二、被执行人赵小燕负责保管被查封的财产，在查封期间，不得转移被查封的财产，不得被对被查封的财产设定权利和妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。”原告于2019年7月29日知晓坤泰·驿路名门9幢1单元1804号房产被查封，同年8月7日向本院提出执行异议，本院于2019年8月20日作出（2019）云0502执异25号执行裁定书，裁定驳回原告王胜会的异议请求。 一审法院认为，本案争议的焦点为：原告对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，第三人赵小燕与原告虽然签订《房屋买卖合同》，但在本院查封之前，第三人仍然在涉案的房屋实际居住使用；其次，原告按合同约定向第三人赵小燕支付购房款430000元，剩余购房款308000元仍未支付且不同意按本院要求交付执行；第三，原告把涉案房屋以2700元/月出租给第三人赵小燕，该资金标准明显高于市场价格，有违常理。原告诉称《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》签订时间出现前后颠倒系中介的工作失误，但未向本院提供证据。第三人赵小燕仍然实际控制涉案的房屋，原告并未在本院查封之前就实际合法占有涉案房屋。综上，原告的诉讼请求在事实要件方面未能同时满足上述四个条件，对于涉案房屋地产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告王胜辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王胜辉负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，关于上诉人王胜辉对于涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。（一）上诉人王胜辉在隆阳区人民法院于2019年4月8日作出（2018）云0502执1465号之二民事裁定书之前，于2018年11月18日与原审第三人赵小燕在中介保山市开心窝地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定原审第三人赵小燕将其购买的位于中央名门９栋１单元1804号房地产（附赠Ｃ118号车位）出售给上诉人王胜辉，成交价为738000元。王胜辉已经支付购房价款430000元，并按合同约定支付案涉房屋银行按揭贷款。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；（二）案涉房屋虽然仍然由第三人赵小燕居住使用，但系王胜辉向赵小燕出租，因此上诉人王胜辉在隆阳区人民查封之前已经合法占有该房屋；（三）二审审理中，上诉人王胜辉自愿将购房尾款35000元交付给被上诉人李金梅，并自愿代原审第三人赵小燕再向被上诉人李金梅支付155000元欠款。被上诉人李金梅同意在收到此190000元款项后，放弃对隆阳区人法院（2018）云0502民初2655号民事调解书确定的剩余债权本金330元及以190330元为基数按月利率2%计算的全部利息；（四）案涉房屋权属未变更登记，系因开发商未办理房屋权属证书，非因上诉人王胜辉的原因。据此，本院认定上诉人王胜辉的上诉请求符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王胜辉对案涉房地产享有物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益。隆阳区人民法院不得执行中央名门９栋１单元1804号房地产（附赠Ｃ118号车位）。上诉人王胜辉要求判令第三人赵小燕限期配合原告办理中央名门9栋1804号的产权登记手续的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述上诉人王胜辉的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5619号民事判决； 二、上诉人王胜辉与原审第三人赵小燕签订的《房屋买卖合同》有效； 三、（2018）云0502执1465号之二执行裁定不得对位于保山市隆阳区永昌街道坤泰驿路名门９栋1804号不动产的执行； 四、驳回上诉人王胜辉的其他诉讼请求。 一审、二审案件受理费各100元，均由王胜辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  何延武 审判员  杨明朗 审判员  张 明 二〇二〇年三月十三日 书记员  赵梧谚