湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终473号上诉人（原审原告）：胡德龙，男，1988年2月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：吴邦梁，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：许桂平，女，1992年9月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：吴邦梁，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市同创合巨置业有限公司，住所地：湖南省株洲县南洲新区南洲大道都会中心。法定代表人：池泽洺。委托诉讼代理人：王剑，湖南天隆律师事务所律师。上诉人胡德龙、许桂平因与被上诉人株洲市同创合巨置业有限公司（以下简称同创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2019）湘0221民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销原判第一项，改判同创公司向胡德龙、许桂平支付违约金82880元(含一审判决金额24761.33元)；2、本案一、二审诉讼费由同创公司承担。事实与理由：一审法院将双方《商品房买卖合同(预售)》约定的交付房屋逾期超过90天后，同创公司按日计算向上诉人支付全部房价款万分之五的违约金，调整为万分之一点五，缺乏事实依据，证据不足。双方的《商品房买卖合同(预售)》约定:同创公司应当在2019年1月31日前向上诉人交付该商品房；同创公司逾期交房在90日之内的，按日计算向上诉人支付全部房价款万分之一的违约金;逾期超过90日的，同创公司按日计算向上诉人支付全部房价款万分之五的违约金。同创公司逾期至2019年9月30日才通知收房。同创公司辩称，一、同创公司与上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件十一补充协议合法有效，双方均应按约履行。补充协议明确约定主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。而补充协议第二条第5项明确约定:买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内(合同约定的交房日期为2019年1月31日)以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。据此，同创公司不应当承担90日后(即151天)的日万分之五(一审判决确定的日万分之一点五)的违约责任。二、不管是日万分之五还是日万分之一点五的违约责任均大大超出了当地房屋的租金标准，而根据最高院司法解释，逾期交房违约金约定过高的，应当参考当地房屋租金水平，综合进行认定和调整。胡德龙、许桂平向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付逾期交房违约金82880元；2、由被告承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年9月29日，原告胡德龙、许桂平与被告同创公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告购买被告同创公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区的都会中心3栋108号房，购房总价款为684960.63元；出卖人（即被告同创合巨公司，下同）应于2019年1月31日前向买受人（即原告胡德龙、许桂平，下同）交付该商品房。该合同第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照年利率4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”双方同时还在该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《合同补充协议》第二条第5点约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担除解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。”除补充协议尾部对合同整体进行提示外，被告未采取其他方式提请购房者注意该条款或对该条款予以说明。合同签订后，两原告依约向被告同创公司支付了全部购房价款684,960.63元，但被告同创公司未在合同约定的交房日向两原告交付案涉房屋，被告同创公司实际向两原告交房日期为2019年9月30日，逾期交房241天。在诉讼过程中，被告同创公司向一审法院提出了申请调低违约金的请求。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告胡德龙、许桂平诉请被告同创公司按日万分之五支付逾期交房违约金有无事实和法律依据？二、被告同创公司申请调低违约金是否成立？现做如下评述：对争议焦点一。原告胡德龙、许桂平与被告同创公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方约定被告同创公司应于2019年1月31日前向原告胡德龙、许桂平交付房屋，但被告同创公司直到2019年9月30日才将案涉房屋交付给买受人即原告胡德龙、许桂平，已逾期交房241天，故原告方要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任的理由合法有据，本院应予支持。被告辩称根据《合同补充协议》第二条第5点约定，原告没有在约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，应视为买受人自愿放弃了行使相应权利。一审法院认为，该条款列在与主合同同时签订的作为主合同附件的补充协议中，系被告同创公司为了重复使用而预先拟定，且未与原告进行协商的格式条款。该格式条款与主合同关于逾期交房违约金的约定相冲突，限制了原告主张逾期交房违约金的权利，而被告未采取合理方式提请购房者注意该限责条款或对该条款予以说明，故该格式条款无效。被告主张前90日按日万分之一计算逾期交房违约金，本院经审查认为，按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条“……按照逾期时间，分别处理（（1）(2)不做累加）。……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金”的约定，逾期超过90日的，属于上述第2项规定的情形，与第1项无关，应当按照按日万分之五从买受人付款之日起计算违约金。对争议焦点二。在诉讼过程中，被告方提出逾期交房违约金过高，申请调低违约金。一审法院结合双方当事人的履约情况、被告的违约行为、原告交房后可以获得的预期利益等综合因素，参照同地段同类房屋租金标准，双方约定的逾期交房违约金确属过高，被告同创公司申请调低违约金的理由成立，一审法院酌情确定被告同创公司支付逾期交房违约金的标准按日万分之一点五计算为宜；原告胡德龙、许桂平主张超过一审法院酌情确定的标准的部分，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告株洲市同创合巨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡德龙、许桂平支付逾期交房违约金24,761.33元（684,960.63元×0.00015/日×241日）；二、驳回原告胡德龙、许桂平的其他诉讼请求。如被告株洲市同创合巨置业有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,872元，减半收取936元，由被告株洲市同创合巨置业有限公司承担。二审中，上诉人胡德龙、许桂平与被上诉人同创公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：一审判决违约金数额是否正确？现分析如下：根据上诉人胡德龙、许桂平与被上诉人同创公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，被上诉人同创公司应于2019年1月31日前向上诉人胡德龙、许桂平交付房屋。直至2019年9月30日，上诉人同创公司才将案涉房屋交付给上诉人胡德龙、许桂平，逾期交房241日。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期交付在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。一审法院综合考虑双方当事人的履约情况、被上诉人同创公司在本案中存在的违约行为、上诉人胡德龙、许桂平可以获得的预期利益等因素，对逾期交房90日后的违约金酌情调整为日万分之一点五，也未违反法律规定，一审判决违约金数额正确。上诉人胡德龙、许桂平认为一审判决违约金过低的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1253元，由上诉人胡德龙、许桂平负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年三月三十日法官助理谢晓红书记员文雅