福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初313号 原告：兴业银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地仙游县鲤城街道胜利路226号。统一社会信用代码91350322669278477Q。 负责人：陈彬，行长。 委托诉讼代理人：吴达伟、方雪萍，福建格中律师事务所律师，特别代理。 被告：林建各，男，1976年11月3日出生，汉族，住福建省仙游县榜头镇九鲤南街699号，公民身份号码350322197611031559。 被告：林细姐，女，1976年8月24日出生，汉族，住福建省仙游县榜头镇九鲤南街699号，公民身份号码350322197608241520。 被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第五层。统一社会信用代码913503225653921956。 负责人：许奎南，监事。 原告兴业银行股份有限公司莆田仙游支行(以下简称“兴业银行仙游支行”)与被告林建各、林细姐、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案，依法适用普通程序，并于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告兴业银行仙游支行的原委托诉讼代理人廖建、被告林细姐到庭参加诉讼，被告林建各、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年6月21日，本院作出（2019）闽0322民初376号民事裁定书，裁定：驳回兴业银行仙游支行的起诉。兴业银行仙游支行不服该裁定在法定期限内提起上诉。2019年11月14日，福建省莆田市中级人民法院作出（2019）闽03民终2430号民事裁定书，裁定：一、撤销福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初376号民事裁定；二、本案指令福建省仙游县人民法院审理。2020年1月2日，本院重新受理本案，依法适用普通程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。兴业银行仙游支行的委托诉讼代理人吴达伟到庭参加诉讼，被告林建各、林细姐、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行仙游支行向本院提出诉讼请求:1.依法判令林建各、林细姐立即偿还兴业银行仙游支行编号仙AJ2013110《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款本金710197.59元及该款自2018年6月11日起按合同约定计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年1月13日，利息、罚息、复利共计29658.91元）；2.依法判令林建各、林细姐立即偿还兴业银行仙游支行编号仙AJ2013111《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款本金536924.73元及该款自2018年4月11日起按合同约定计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年1月13日，利息、罚息、复利共计31303.36元）；3.依法判令林建各、林细姐偿还兴业银行仙游支行为实现本案债权而支付的律师费4500元；4.依法判令鑫隆公司对林建各、林细姐的上述第1、2、3项债务承担连带偿还责任；5.依法判令兴业银行仙游支行有权对林建各、林细姐名下设定抵押的位于莆田市仙游县榜头镇泉山村A2宗地块（中国古典工艺博览城）3幢2层3-246、245的房地产【不动产权证明号：仙房预2013字第07171号、仙房预2013字第07183号】折价或变卖、拍卖价款在上述第1、2、3项债权范围内享有优先受偿权；6.依法判令本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由各被告承担。 事实和理由：2013年12月2日，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具一份《不可撤销担保函》，约定鑫隆公司同意林建各以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并自愿作为林建各向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人。若林建各毁约造成抵押借款无法按期偿还，鑫隆公司负责按期代偿并同意按原价回购该房。2013年12月20日，林建各作为债务人，林细姐作为共同债务人与兴业银行仙游支行签订合同编号仙AJ2013110的《个人购房抵押（保证）借款合同》，林建各向兴业银行仙游支行借款110万元整用于购买第一套商用房；借款期限10年，自2014年1月2日至2024年1月2日止；借款利率为浮动利率，实际利率等于基准利率乘以系数1.4，林建各、林细姐自愿提供所购买的坐落于仙游县榜头镇泉山村A2宗地块（中国古典工艺博览城）3幢2层3-246的房地产为本合同借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及兴业银行仙游支行实现债权的费用等。 2013年12月20日，林建各作为债务人，林细姐作为共同债务人与兴业银行仙游支行签订合同编号仙AJ2013111的《个人购房抵押（保证）借款合同》，林建各向兴业银行仙游支行借款80万元整用于购买第二套商用房；借款期限为十年，自2014年1月2日至2024年1月2日止；借款用途为购买第二套商用房；借款利率为浮动利率，实际利率等于基准利率乘以系数1.5，林建各、林细姐自愿提供所购买的坐落于仙游县榜头镇泉山村A2宗地块（中国古典工艺博览城）3幢2层245的房地产为本合同借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及兴业银行仙游支行实现债权的费用等。上述二份《个人购房抵押（保证）借款合同》均约定：林建各未按期还款构成逾期的，兴业银行仙游支行有权对逾期借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；林建各不能按时支付利息的，兴业银行仙游支行有权按照本合同约定的借款罚息利率对欠息计收复利。借款偿还方式位等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的11日及借款到期日为还款日。若林建各违约，兴业银行仙游支行有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，并要求林建各承担兴业银行仙游支行实现债权的费用并赔偿其他损失（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公告费及其他实现债权的必要费用）。兴业银行仙游支行提前收贷的，保证期间为债务提前到期之日起两年。2013年12月20日，林建各、林细姐向兴业银行仙游支行出具《不可撤销之财产抵押声明》一份，约定林建各、林细姐因购买鑫隆公司开发的位于莆田市仙游县榜头镇泉山村A2宗地块（中国古典工艺博览城）第3幢2层3-246、245的需要，向兴业银行仙游支行借款190万元，期限10年，林建各、林细姐自愿以所购买的房地产（商品房买卖合同编号201304588、201304589）作为该笔借款的抵押物，林建各若不能按期归还借款本息，兴业银行仙游支行可采取适当的方法直接处理抵押物，以还清所欠本息及处理抵押物所发生的费用。声明期限自签字之日起至贷款本息全部还清之日止。2014年1月2日，兴业银行仙游支行依约向林建各、林细姐指定银行账户分别汇入110万元、80万元，总计190万元，然林建各并未按合同约定向兴业银行仙游支行履行还款义务，上述两笔借款本息仅分别偿还至2018年6月11日、2018年4月11日。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十二条第八款的规定，兴业银行仙游支行有权提前收回已发放借款。暂计至2019年1月13日，林建各尚欠兴业银行仙游支行借款本金1247122.32元，利息、罚息、复利共计60962.27元。另，兴业银行仙游支行为实现本案债权支出律师代理费4500元。综上，兴业银行仙游支行为维护合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 林细姐于2019年4月6日在庭审中辩称，贷款属实，林建各作为借款人，林细姐是本案贷款的共同借款人，借款金额为190万元，贷款期限为10年，以所购买的房屋设定抵押担保且已办理预告登记。鑫隆公司为本案贷款提供连带责任保证。林细姐足额偿还借款本息至2018年6月11日、2018年4月11日止，之后未还本付息，尚欠兴业银行仙游支行借款本金1247122.32元及相应的利息、罚息、复利。对兴业银行仙游支行的诉讼请求均予认可，同意偿还借款本息，但目前资金周转困难，请求分期分批偿还。涉案房产已经交房，但至今涉案房产未办理房屋权属登记。 林建各、鑫隆公司未作答辩，亦未向本院提交证据。林细姐也未向本院提交证据。 兴业银行仙游支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，因林细姐对兴业银行仙游支行提供的证据均无异议，且林建各、鑫隆公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。兴业银行仙游支行提供的上述证据，来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可证明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月2日，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》一份，承诺：鑫隆公司同意林建各、林细姐以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并自愿作为林建各向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人，若林建各、林细姐毁约造成抵押借款无法按期偿还，鑫隆公司负责按期代偿并同意按原价回购房屋。在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，鑫隆公司同意承担连带责任。 2013年12月20日，林建各、林细姐作为购房者与兴业银行仙游支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》四份（合同编号分别为仙AJ2013110、仙AJ2013111），约定：林建各、林细姐因购买坐落于仙游县榜头镇宝泉村A2宗地古典工艺博览城第3幢2层3-246、第3幢2层3-245的商用房分别向兴业银行仙游支行借款110万元、80万元，计190万元；借款期限均为120个月，自2013年12月20日至2024年3月20日止，借款利率均为浮动利率，浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年周期，借款利率为基准利率上浮40%；款项直接划入借款人指定的鑫隆公司账户内；还款方式均按每月等额本息还款，借款人应自发放借款后第二个月开始按月还款，还款日为每月11日及贷款到期日；借款人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；借款人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式和本合同约定的借款计结息方式一致；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权要求债务人清偿所有到期或未到期借款本金、利息及费用；林建各、林细姐自愿以其购买的坐落于榜头镇泉山村（中国古典工艺博览城）3幢2层3-246、第3幢2层3-245的商业房为本案借款提供抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起主债务履行完毕之日止。2013年12月23日，兴业银行仙游支行与林建各、林细姐办理了抵押预告登记手续（预告登记号分别为：仙房预2013字第07171号、仙房预2013字第07183号）；抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等内容。2014年1月2日，兴业银行仙游支行依约将借款190万元划入林建各、林细姐指定的鑫隆公司账户内。借款发放后，林建各、林细姐对编号仙AJ2013110《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款仅足额偿还本息至2018年6月11日止，对编号仙AJ2013111《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款仅足额偿还本息至2018年4月11日止，尚欠借款本金1247122.32元及相应的利息、罚息、复利至今未偿还，鑫隆公司亦未履行担保责任。因索款无着，兴业银行仙游支行诉来本院，请求处理。 另查明，2014年间，鑫隆公司已将涉案的古典工艺博览城第3幢2层3-246、第3幢2层3-245的商用房交付给林建各、林细姐使用。兴业银行仙游支行因本案诉讼支出律师费用4500元。 本院认为，本案所涉的合同，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。兴业银行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护，林建各、林细姐未按照合同约定的每月等额偿还借款本息，已构成违约，故兴业银行仙游支行按照合同约定有权要求林建各、林细姐提前归还已发放的贷款。涉案的商用房虽已交付使用，但至今未办理正式抵押登记,鑫隆公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故鑫隆公司应承担连带偿还责任。虽然双方当事人已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此兴业银行仙游支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，兴业银行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。 综上所述，兴业银行仙游支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院依法予以驳回。林建各、林细姐、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃权利。本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林建各、林细姐应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行编号仙AJ2013110《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款710197.59元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：以借款710197.59元为基数自2018年6月11日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止）； 二、林建各、林细姐应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行编号仙AJ2013111《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款536924.73元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：以借款710197.59元为基数自2018年4月11日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止）； 三、林建各、林细姐应在本判决生效后十日内支付给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行因本案诉讼支出的律师费用4500元； 三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司对上述第一、二、三项债务承担连带偿还责任； 四、驳回兴业银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16613元，由林建各、林细姐、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郭德粦 人民陪审员  陈瑞锦 人民陪审员  颜小龙 二〇二〇年三月九日 书 记 员  黄丽蓉 附：1.引用的主要法律条文内容： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 2、执行申请提示 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。