江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10468号上诉人（原审原告）：朱世凯，男，1993年12月20日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：朱程琴（朱世凯姑姑），住江苏省仪征市。被上诉人（原审被告）：南京中交万正置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区石华街18号-117。法定代表人：康卓，该公司董事长。委托诉讼代理人：程莉云，男，该公司员工。上诉人朱世凯因与被上诉人南京中交万正置业有限公司（以下简称中交公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱世凯上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人全面履行与上诉人签订的《南京市商品房预售合同》，交付附件2套型及分层平面位置图中阴影所标识的使用范围；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、关于阳台面宽。被上诉人印发的宣传册以及“中交锦致微信公众号”发布宣传时明确提出该房型的亮点为“面宽约5.4米开敞式阳台”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被上诉人无故缩短阳台面宽，补充协议的规定故意减轻被上诉人的责任，严重侵犯上诉人的权利，应视为无效。二、关于设备平台。《商品房预售合同》以及被上诉人印发的宣传册，以阴影划定及图示的方式标明了所购A2户型的房型图包含本案所涉及的设备平台，而与上诉人相邻的户型图中并未标识出该设备平台，且该平台与相邻户空间并不联接。根据相关规定，与阳台相接的各类建筑外部构件，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积。《物权法》中并未判定设备平台为业主共有。被上诉人提供的报建图仅能证明该设备平台设置了两个空调机位，并不能证明这两个空调机位分属两户使用，被上诉人更无权决定设备平台的两个空调机位上层和下层各归哪一户使用，被上诉人在小区内公示的《机位说明》是无效的说明，请求依法予以撤销。中交公司辩称：一、被上诉人已依法全面履行了《商品房预售合同》，上诉人要求被上诉人交付面宽5.4米阳台的请求缺乏合同依据和法律依据，应予以驳回。双方之间的权利义务应以合同为准，合同明确约定了房屋建筑面积、价款及其他权利义务。案涉房产证注明阳台面宽4.6米，被上诉人无义务向被上诉人交付5.4米阳台。案涉商品房的宣传资料属于要约邀请，不属于要约，双方签订的合同附件《合同补充协议一》重点标注提示，双方已经通过《商品房预售合同》的约定排除了宣传广告作为合同内容的可能性。且宣传资料封面下方已经明示：“本资料为要约邀请，买卖双方的义务以合同为准”。二、案涉设备平台（空调机位）不属于上诉人专有部分，上诉人无权主张独占控制。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的。因此，对于共有部分，上诉人无权主张独占使用，而只能享有共有和共同管理的权利。根据法律规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主的共有部分。案涉空调机位经南京市相关部门审查通过，设置在外墙，被设计为上下两层，供上诉人及其邻居各放置一台空调外机，且并未计算在上诉人的房屋建筑面积之内，因此不属于上诉人的专有部分，上诉人无权主张独占使用权，其主张毫无依据。朱世凯向一审法院起诉请求：1.中交公司全面履行合同义务：向朱世凯交付面宽5.4米的阳台；确认双方签订的《南京市商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于朱世凯房屋客厅的正南位置）都归朱世凯所有和独占使用；2.本案诉讼费由中交公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月23日，朱世凯（乙方）与中交公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的南京市雨花台区南站南广场锦致雅苑5幢1803室；房屋建筑面积85.54平方米，其中套内建筑面积63.42平方米，共有共用分摊建筑面积22.12平方米，计入上述共有公用分摊面积的建筑部位见附件3；房屋总价款合计2565430元；甲方于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。双方对付款方式、交付标准、权利义务等做出相应约定。合同附件2套型及分层平面位置中用阴影部分标注了南阳台西侧独立于南阳台外的空调机位位置；合同附件3中计入共有公共分摊面积的共有部分为：外墙体一半、楼梯间、电梯井、管道井、通风井、前室、公共过道、电梯厅、公共门廊、公共门厅、公共走廊、电梯机房、电表间。甲、乙双方另签订《合同补充协议一》，其中第十条第1款约定：甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方之间的权利义务以合同及其附件为准。甲方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。合同签订后，朱世凯已向中交公司支付了购房价款。涉案住宅竣工后，中交公司向朱世凯交付了该1803室房屋。朱世凯已办理不动产权证（涉案房屋现坐落为南京市雨花台区。经实测，涉案1803室房屋的建筑面积为85.34平方米，套内面积63.33平方米（阳台面积3.27平方米），分摊面积22.01平方米。在《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位名称中没有空调机位。一审法院另查明，中交公司在出售涉案房屋时，向朱世凯出示了相关户型宣传图，朱世凯房屋户型所对应的A2户型宣传单页上关于南阳台部分显示：“面宽近5.4米开敞式阳台，贯连客厅与卧室，兼具观景与使用功能”；南阳台一侧有空调机位的标志，南阳台与空调机位之间的隔断以粗实线显示。该宣传页下中交公司印有一行小字，载明：本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本户型面积所标尺寸、面积仅供参考，具体面积以合同约定为准。因涉案中交锦致小区业主对A2户型中空调机位的位置持有争议，中交公司在小区内发布《关于中交锦致小区空调机位的说明》：关于预售合同的套型图为甲方自行绘制，反映的是该户型有可能涉及到的使用范围，并不表示权属意义，交房作为开发企业无权做任何房产面积方面的界定，权属范围应以房产部门出具的房产预测报告或实测报告为准；关于中间户所提的空调机位在合同阴影范围内的问题，该处空调机位设计时就考虑了两家合用的需要，所有从报建图开始就按上下两层机位的图纸报建通过（详见审查图纸），满足设计规范及常规使用功能需要。一审中，中交公司提交上述报建且经通过的分层平面图及立面图图纸，涉案房屋南阳台一侧空调机位的位置独立于开敞阳台之外，且该位置设计为上下两层。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，朱世凯、中交公司签订《商品房预售合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。中交公司向朱世凯交付涉案房屋，且经不动产登记部门登记，涉案房屋建筑面积为85.34平方米，而该房屋所对应的房屋测绘结果显示朱世凯所购房屋的专有面积部分并不包含朱世凯所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位，即讼争空调机位位置也不属于计入房屋面积的公摊部分。朱世凯提供证据不能证明其对涉案空调机位位置属于朱世凯所有，故其主张确认《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于朱世凯房屋客厅的正南位置）都归朱世凯所有无事实依据，一审法院不予支持。朱世凯主张中交公司交付长度5.4米的阳台，但是涉案房屋已经交付且经不动产登记，南阳台面积已经确定故朱世凯主张中交公司交付长度5.4米的阳台在事实上已无履行可能，故一审法院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回朱世凯的诉讼请求。一审案件受理费200元减半收取100元，由朱世凯负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，朱世凯与中交公司签订《商品房预售合同》后，中交公司已向朱世凯履行了交付涉案房屋的义务，且经不动产登记部门登记。朱世凯主张中交公司交付长度5.4米的南阳台，但是涉案房屋所在楼幢的实地外框尺寸与规划核准图一致，涉案房屋南阳台宽度已经规划批准确定，交付长度5.4米的阳台在事实上不具有履行可能，现朱世凯坚持该项诉讼请求，故一审法院不予支持，并无不当。朱世凯关于主张中交公司交付长度5.4米南阳台的上诉理由，无法改变事实上无法履行的现实情况，故本院不予采纳。虽然《商品房预售合同》所附的套型与平面位置图中，朱世凯所主张的空调机位被标识在阴影面积范围内，但是，涉案房屋已经不动产登记部门登记，该房屋所对应的房屋测绘结果显示朱世凯所购房屋的专有面积部分并不包含朱世凯所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位。因此，朱世凯主张涉案空调机位位置属于其单独所有，并要求中交公司交付《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围，没有依据，一审法院不予支持，符合法律规定。朱世凯上诉认为A2户型的房型图包含本案所涉及的设备平台及该设备平台与其阳台相接，并以此主张该设备平台归其所有，本院不予采信。综上所述，朱世凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人朱世凯负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年三月二十七日书记员  杨文艳