河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1432号上诉人（原审原告、执行案外人）：谷粒子，女，汉族，1982年9月8日出生，住址：郑州市中原区。委托诉讼代理人：崔钢锋，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李剑，男，汉族，1969年8月6日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈红，河南大河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天下，河南兴川律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州市九基房地产开发有限公司，住所地：郑州市航海路中段11号，统一社会信用代码：91410100799181841X。法定代表人：何保军，该公司董事长。委托诉讼代理人：康顺杰，河南松杉律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南省天助镀膜玻璃有限公司，住所地：郑州市二七区郑平路距南四环500米路西。统一社会信用代码：914101006817666177。法定代表人：刘治恒，该公司总经理。第三人（被执行人）：何保军，男，汉族，1962年10月2日出生，住郑州市二七区齐礼阎乡张魏砦村南三街工业园12号院1号楼3号。公民身份号码：410402196210021036。第三人（被执行人）：何丽，女，汉族，1982年8月30日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人谷粒子因与被上诉人李剑，第三人郑州市九基房地产开发有限公司（以下简称九基公司）、河南省天助镀膜玻璃有限公司（以下简称天助公司）、何保军、何丽案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）(2017)豫01民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月7日、2019年12月12日公开开庭审理，上诉人谷粒子的委托诉讼代理人崔钢锋，被上诉人李剑的委托诉讼代理人陈红、赵天下，第三人九基公司的委托诉讼代理人康顺杰、第三人何丽的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。第三人天助公司、何保军经本院公告传唤未到庭。在本案审理期间，第三人九基公司以不予执行公证债权文书并向郑州中院起诉李剑为由，向本院提出中止审理的申请。本院于2019年1月29日作出裁定中止本案诉讼，后李剑代理人陈红于2019年11月28日向本院申请恢复审理，本院于2019年12月12日恢复本案审理并重新开庭。本案现已经审理终结。谷粒子的上诉请求为：一、撤销郑州中院(2017)豫01民初1839号民事判决书；二、改判支持上诉人的请求：1、请求法院确认长江路东段“天地惠城”B区商业门面房9号楼下1层（门牌号××、57-26）房屋（以下简称涉案房屋）为谷粒子所有；2、请求法院停止对上述财产的执行。事实与理由：1、上诉人谷粒子所购房屋系经济适用房，一审判决错误认定该房屋为商品房，错误适用《最高人民法院关于审理房位确定纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条。2、一审法院认定《房屋买卖合同》无效没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，九基公司对涉案房屋享有所有权，上诉人支付了全款，九基公司将合法建造的房屋交付使用已有四年，对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，房屋买卖合同应当认定有效。上诉人符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，能够排除执行。3、被上诉人李剑的执行依据《公证书》、《执行证书》严重违反法律规定，法院应予审查。九基公司和何丽均辩称2273万元本金及利息也已结清。李剑答辩称：1、一审判决认定事实及《房位确定》无效正确。《房位确定》既无买卖的意思表示也无房产的物权登记，是无效协议，不能排除对争议房产的强制执行。上诉人要求确权的是用于经营的门面房，而不是唯一住房。不动产权属应当以登记公示为原则，涉案房屋仍登记在九基公司名下，《房位确定》不能对抗规划许可证及郑州市政府文件的公示效力，涉案房屋所在土地至今未取得土地使用权证和预售证，销售该房产违反法律的禁止性规定。2、上诉人与九基公司名为购房实为借款。谷粒子未签订商品房买卖合同，无法证明其商品房买卖关系；上诉人购买单价远低于市场价格，且相差甚远，谷粒子购买的门面房单价仅为5586元每平，何宁购买的单价为1.15万元每平，相差两倍；《房位确定》约定单价和面积不明确，总价却为整数；谷粒子从2010年3月31日到2015年3月26日支付款项跨度5年，最后一笔已明知房产被查封还让何保玉代为支付款项给九基公司40多万元；谷粒子明知九基公司未取得土地使用权证和预售许可证，任意购买大额房屋。3、九基公司与上诉人串通，恶意逃避债务。涉案房产在2013年6月以价款担保的方式转让给李剑指定的赵爱军、王爱敏，且九基公司将涉案房屋在2012年、2014年出租，租赁期限大部分为5年。大部分租户从刘宁宁那儿租的商铺，这与李剑提交的租赁合同中九基公司将大部分商铺租给刘宁宁，租期5年对应，租赁合同全部由九基公司盖章、何保玉签字。4、与上诉人同为债权人的庞雷请求确认买卖合同效力被驳回。后其提起诉讼，郑州中院（2014）郑民三初字第268号民事判决书认定买卖合同无效。5、上诉人请求确权房屋及争议房屋无法确定，不具有唯一性。九基公司答辩称：1、同意谷粒子的上诉意见，房屋已交付谷粒子使用，房款也已结清。2、对李剑的答辩意见有异议，我们已偿还李剑2273万元本金及利息，现已不欠其任何钱款。何丽答辩称：1、本案属于不实债权的虚假执行，债权人并不是李剑一人，而是包括李剑在内的第三人。2、公证书有异议的应通过法院起诉解决，而不是直接赋予李剑强制执行力。3、在争议过程中李剑到驻马店中院要求办理协助过户手续。4、本案的债权人是三方，与九基公司签订的合同并不是真实的状况，双方现在对是否履行存在争议。何保军、天助公司未提交书面答辩意见。谷粒子的一审诉讼请求为：1、请求法院确认涉案房屋为谷粒子所有；2、请求法院停止对上述财产的执行；3、本案诉讼费用由李剑承担。郑州中院查明事实：2014年4月7日，九基公司与谷粒子签订《商品房买卖合同》，约定将本案争议房产出售给谷粒子，谷粒子现已实际占有使用该房产。郑州中院在执行李剑申请执行九基公司、天助公司、何保军、何丽一案中，于2014年12月31日作出（2014）郑法执字第680-1号民事裁定，预查封九基公司开发的位于郑州市××××南、冯庄路东土地使用权（建设用地面积：2.4775公顷）及地上建筑物、位于郑州市××、××路以北土地使用权（建设用地面积2.7006公顷）及地上建筑物。郑规地字第410100201119171号《建设用地规划许可证》显示长江路南、冯庄路东“天地尚城”项目是由九基公司开发建设，《郑州市人民政府关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》文件显示冯庄路以东、宝成路以北“天地惠城”项目是由九基公司开发建设。上述土地及地上建筑物被查封时均未在土地及房地产管理部门办理登记手续。郑州中院认为：一、关于涉案房屋所有权。房屋作为不动产，其所有权转让行为包括房屋的交付和登记，只有房屋交付，不进行登记，不产生房屋所有权转让效力。本案九基公司基于其建造行为取得涉案房屋的所有权，九基公司向谷粒子转让房屋所有权，只是向谷粒子交付了涉案房屋，但没有办理转让登记，不发生物权转让效力。涉案房屋仍属于九基公司所有，谷粒子主张涉案房屋的所有权没有事实和法律依据，该院不予支持。二、谷粒子对涉案房屋享有的权益能否对抗人民法院对房屋保全和执行。该院认为，九基公司的《建设用地规划许可证》及郑州市人民政府《关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》等政府相关部门文件载明，涉案房屋由九基公司开发建设，九基公司基于原始取得享有涉案房屋的所有权。谷粒子虽然实际占有涉案房屋，但由于双方签订的《商品房买卖合同》无效，且涉案房屋为门面房，谷粒子实际将涉案房屋出租他人用于经营，谷粒子收取租金，并非用于居住，谷粒子对涉案房屋享有权益不能对抗人民法院对涉案房屋的查封和执行。因此，谷粒子诉请停止对涉案房屋的执行并解除查封，没有事实和法律依据，不能成立，该院不予支持。遂判决：驳回谷粒子的诉讼请求;案件受理费22935元，由谷粒子负担。本院查明的事实与一审基本相同。另查明：1、谷粒子提供的交款证据：①2010年3月31日，九基公司出具的收据一张，载明收到谷粒子预付房款20万元整；②中国建设银行现金交款单一份，载明2013年6月17日，谷粒子向九基公司账号存入房款55万元整；③中国建设银行现金交款单一份，载明2013年6月18日，谷粒子向九基公司账号存入房款45万元整；④2015年3月26日，收据一张，2015年6月2日何保玉证明一份，载明何保玉代谷粒子支付房款40.32万元，该笔代付款是从九基公司原来借何保玉的款中支付的。2、谷粒子提供的房位确定单载明：①房号：“天地惠城”B区商业门面房9号楼南6号一层；②面积：336.14平方米；③单价：6000元/平方米；④总价款：2016840元。3、本院于2019年12月19日对现场进行了勘查，了解涉案房产的坐落情况、出租情况等，当事人谷粒子及其代理人崔钢锋、李剑代理人陈红、赵天下等人到达现场，共同对涉案房产的坐落、出租等情况进行核实了解。本院认为：本案的争议焦点为：本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条还是第二十八条；谷粒子对涉案房屋所享有的权利是否可以排除人民法院的强制执行。关于本案的法律适用。《执行异议和复议规定》第二十九条是商品房消费者保护的条款，因涉案房屋系商铺，并非用于居住的房屋，故本案不适用上述条款，而应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，谷粒子要举证证明其对涉案房屋所享有的权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。对此，本院分述如下：关于谷粒子与九基公司是否存在真实合法有效的商品房买卖法律关系。根据谷粒子提供的2010年3月29日的房位确定单，确定单上只明确了房号、面积及价格，并没有约定付款的方式、时间，交付使用条件及日期，办理产权登记、违约责任等商品房买卖合同的基本要素，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，无法认定双方存在真实合法有效的商品房买卖法律关系。关于房款的交付。谷粒子提供了2010年3月31日九基公司出具的20万元的收据，但并没有相应的银行交款凭证，无法认定谷粒子支付了此部分购房款；2015年6月2日何保玉代谷粒子支付房款40.32万元的证明，该笔代付款是从九基公司原来借何保玉的款中支付的，何保玉系何保军之弟，且其在九基公司担任副总，不能根据此证明认定谷粒子支付相应的购房款。因无法认定谷粒子与九基公司存在真实合法有效的商品房买卖合同法律关系、谷粒子支付了购房款，故对房屋的占有，也无法确认是否系有权占有。综上，谷粒子的主张不符合上述司法解释规定的条件，对其请求排除执行的上诉请求，依法不予支持。原审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22935元，由上诉人谷粒子负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 王朝阳二〇二〇年三月五日书记员 李嘉慧