云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终26号上诉人（原审被告）：砚山大千房地产开发有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州砚山县江那镇七乡大道。法定代表人：尹婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：阮建华，男，汉族，1969年3月10日生，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。委托诉讼代理人：李孝懿，云南圆合圆律师事务所执业律师。上诉人砚山大千房地产开发有限公司（以下简称大千公司）与被上诉人阮建华商品房预售合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。大千公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回阮建华的诉讼请求，或者裁定驳回起诉。事实与理由：原审受理阮建华的起诉，不符合法律规定，且适用法律错误。双方之间的商品房预售合同纠纷一案，已经丘北县人民法院作出(2019)云2626民初1431号民事判决，已经生效。根据“一事不二审”的原则，阮建华的起诉无事实及法律依据。一、(2019)云2626民初1431号案件中的当事人与本案的诉讼当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求也是要求解除合同并承担违约责任，本案的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，根据《民事诉讼法司法解释》第二百四十七条的规定，阮建华的起诉构成重复起诉。二、即便本案不构成重复诉讼，但第二项诉讼请求不能得到支持。理由为：1.《大千铭苑商品房定购协议》第六条约定，在本定购协议第三条约定期限内，甲方不得将《商品房定购协议》中约定的商品房出售给除乙方以外的第三方，否则视为违约，甲方应双倍偿还乙方已付定金。大千公司作为合同甲方，没有违反协议第六条约定的行为，因此，违约责任不适用定金法则。2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条的规定，阮建华交付的141880元是购房首付款，并非定金。而大千公司作为商品房出卖人，行为并没有触犯该条司法解释规定的情形，也就是没有将房屋抵押给第三人，也没有“一房二卖”的行为，不应当承担双倍返还定金的责任。3.《大千铭苑商品房定购协议》具备《商品房销售管理办法》相关规定的商品房买卖合同的主要内容，大千公司已经按照约定收取了阮建华的购房首付款，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。大千公司不能提供阮建华所定购的房源，双方合同目的不能实现，大千公司已构成违约，也自愿承担阮建华的损失，这个损失即阮建华所交付的房屋首付款的银行同期贷款利息。而这个赔偿责任，丘北县人民法院的(2019)云2626民初1431号民事判决书已经判决，并生效。阮建华答辩称：1.本案不构成重复诉讼；2.阮建华支付的141880元是定购房屋定金；3.大千公司应当承担双倍返还定金的责任。阮建华向一审法院提出诉讼请求：1.判令大千公司双倍返还定金283760元，并支付利息17446.51元，合计301206.51元；2.本案诉讼费由大千公司承担。一审法院认定事实：2018年1月7日，文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司与阮建华签订《大千铭苑商品房定购协议》，协议约定“阮建华（乙方）认购甲方（文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司）开发的大千铭苑小区房源住宅1幢2单元601号，房屋参考面积约120平方米，单价每平方米3,099元，房款总额为371,880元，……乙方认筹卡所交的认筹金自动转为协议约定房源的定金，……本订购协议自双方签字，盖章并交付定金之日起生效，至双方办理《商品房购销合同》时自动失效。”在协议签订后，阮建华向文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司支付了141,880元（包括由认筹金转为定金的30,000元）。2018年4月23日，文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司变更登记为砚山大千房地产开发有限公司。砚山大千房地产开发有限公司在施工过程中因原来所定的户型规划发生变化阮建华所定购的房源未能建成，砚山大千房地产开发有限公司现已不能提供阮建华所认购的房源，双方无法继续签订《商品房购销合同》。2019年7月16日，砚山大千房地产开发有限公司向本院提起诉讼，请求人民法院依法判决解除双方签订的《大千铭苑商品房定购协议》，自愿退还阮建华支付的141,880元，并自愿承担17,446.51元的违约金。丘北县人民法院于2019年8月26日作出（2019）云2626民初1431号民事判决书，判决如下：一、解除文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司（变更登记后为砚山大千房地产开发有限公司）与阮建华签订的《大千铭苑商品房定购协议》；二、由砚山大千房地产开发有限公司退赔阮建华向其所交款项人民币141,880元，并承担银行同期贷款利息人民币17,446.51元的违约责任，两项共计人民币159,326.51元，限于判决生效后十日内履行完毕。该判决现已生效。一审法院认为，对于本案原告阮建华的起诉是否构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，构成重复起诉必须同时符合当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同的条件。本案中，本案原告系前诉的被告，本案被告系前诉的原告，本案原告的诉讼请求是要求被告双倍返还定金，故本案诉讼与前诉的诉讼请求是不同的，本案原告阮建华的起诉不构成重复起诉。被告砚山大千房地产开发有限公司关于本案属于重复起诉应驳回原告起诉的主张不成立，本院不予支持。对于阮建华支付的款项是定金还是首付款的问题。双方在《大千铭苑商品房定购协议》除了明确约定“认筹卡所交的认筹金自动转为协议约定房源的定金”外，并未明确约定定金数额，但在被告出具给原告的收款收据上明确记载三笔款项为“定金”，结合双方订购协议的约定，视为双方变更定金合同，如前所述，本案中阮建华支付的141,880元（包括由认筹金转为定金的30,000元）应认定为定金。本案中，砚山大千房地产开发有限公司变更户型规划，已超出购房者的合理预期，不能提供阮建华所定购的房源，砚山大千房地产开发有限公司的行为已构成违约。故对于阮建华支付的款项应按定金罚则处理。阮建华支付的141,880元已超过合同标的371,880元的20%，超过部分67,504元视为购房款。因砚山大千房地产开发有限公司违约，其应双倍返还定金。在本院（2019）云2626民初1431号民事判决书中已判决砚山大千房地产开发有限公司退赔阮建华141,880元，并承担17,446.51元的违约金，共计人民币159,326.51元，且根据法律的规定，违约金和定金不能同时适用，故在本案中应作相应的扣减。综上，砚山大千房地产开发有限公司还应返还阮建华56,929.49元，计算公式为：371,880元×20%×2+（141,880元－371,880元×20%）－159,326.51元=56,929.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、砚山大千房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还阮建华56,929.49元；二、驳回阮建华的其他诉讼请求。案件受理费5,818元，减半收取计2,909元，由砚山大千房地产开发有限公司负担550元，阮建华负担2,359元。经过二审询问，双方当事人均对一审法院所认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审中的主要争议焦点为：一、本案是否构成重复起诉；二、本案是否适用定金法则。一、关于本案是否构成重复起诉的问题根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，大千公司上诉认为，(2019)云2626民初1431号案件中的当事人与本案当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求也是要求解除合同并承担违约责任。阮建华再次提起诉讼，要求“双倍返还定金”的诉讼请求，实质上已否定前诉裁判结果，属于重复起诉。本院认为，首先，大千公司在前诉中作为原告，其提出的诉讼请求为，解除双方签订的《大千铭苑商品房定购协议》，退还阮建华所交首付款141880元，以及承担银行同期贷款利息的违约责任。而本案中，阮建华作为原告的诉讼请求为，要求大千公司承担双倍返还定金以及相应的利息。前诉与后诉的诉讼请求体现不同的违约责任承担方式，前诉与后诉的诉讼请求并不相同。其次，根据双方签订的《大千铭苑商品房定购协议》，阮建华作为守约方，在前诉中未提起反诉，也未向大千公司主张违约责任。人民法院基于不告不理原则，仅针对大千公司的诉求进行审理并判决，并未涉及阮建华的诉求。故本案不构成重复起诉。大千公司主张本案系重复起诉的理由不能成立，本院不予支持。二、关于本案是否适用定金法则的问题定金作为一种担保方式，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条第1款关于“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”规定，一方当事人违约时，守约一方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，根据《大千铭苑商品房定购协议》的约定，阮建华所缴纳的认筹金141880元，变更为定金。由于大千公司未能按照协议约定履行交付房屋的义务，构成违约，阮建华向大千公司主张双倍返还定金符合上述法律规定。为避免重复认定，原审将大千公司应返还给阮建华的双倍定金，扣除前诉中的违约金，判决由大千公司返还阮建华56929.49元，并无不当，本院予以支持。此外，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。而商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。两者的主要区别在于签订合同时，合同的标的物是否已经建成。而本案中的当事人签订《大千铭苑商品房定购协议》时，案涉房屋尚未建成。故原审认定本案案由为商品房预售合同纠纷正确，本院予以确认。综上所述，大千公司的上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5818.00元，由砚山大千房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 陆启慧二〇二〇年三月六日书记员 李思颖