湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4999号上诉人（原审原告）：胡果，男，1968年12月8日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：朱志钢，男，1964年8月4日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：张益群，女，1967年10月18日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：龙凤，女，1987年6月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人（原审原告）：王智，男，1957年8月23日出生，汉族，住湖南省桃江县。共同委托诉讼代理人：胡果，男，1968年12月8日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南兴威建设开发集团有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段306号兴威帕克水岸园2栋27-29楼。法定代理人：彭要文。委托诉讼代理人戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审被告）：湖南开关实业有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段302号。法定代表人：刘德彪。委托诉讼代理人周欣，女，1979年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区，该公司员工。上诉人胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智与被上诉人湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称兴威公司）、原审被告湖南开关实业有限公司（以下简称湖南开关公司）物权确认纠纷一案，胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智上诉请求：1.请求撤销长沙市天心区人民法院(2018)湘0103民初5264号民事判决；2.请求支持上诉人一审诉求。事实与理由要点：(一)本案不是共有权纠纷，上诉人是诉求法院确认案涉区域真实物权人。三审都认可上诉人等143户(共260户)为天心区新开铺路174号富绿新村1一6栋业主资格。那么该小区建筑区划内的共有面积权利人就应依法为小区业主。既然没有证据证明兴威是富绿新村小区业主，就应依法确认上诉人与兴威，究竟谁才是案涉地的真实物权人。(二)上诉人既然有证据证明了湖开的架空层产权证与真实状况不符合，上诉人才是架空层的真实权利人，人民法院应予以支持。上诉人与湖开签定了“房地产买卖合同”，约定了建设用地使用权随着房屋一并转让，其也收取了钱款，上诉人也办理了产权证公示了物权。上诉人小区本就是个人全额集资经济适用房，拿到产权即可上市交易，上诉人依法向国家缴纳了土地收益金，从交易、过户、登记领证，与湖开无半分交集，不敢相信政府惠民的房产经合法交易，竟入驻即维权的荒谬情事，建筑区域内的公摊共有无一寸属于业主，户均不低十万被强权所夺。(三)无论在法律强制规定上，政府政策文件上，规划设计图纸上，市场交易合同上，谁投资谁受益的公序习俗上，湖开和兴威都没有权利来主张售出的建筑物物权资格。（四）根据《物权法》第70条和《建筑物区分所有权纠纷的司法解释》法律规定，权利主体资格人为业主，二被上诉人都不是案涉小区业主。湖开公司的土地使用证和兴威公司的（补充协议）、都不具有物权法规定不动产物权变动须依法进行登记，未进行登记不发生物权效力的规定条件，也就应不享有案涉地物权的权利资格，人民法院对于建筑物区分所有权纠纷因遵循不动产登记为据。（五）案涉建设用地使用权属于上诉人业主。《房地产管理法》第32条规定是房地产物权变动中关于“地随房走，房随地走”最明确的法律规定。《物权法》规定不动产物权变动原因与结果实施区分模式，上诉人与湖开签订《房地产转让合同》约定土地使用权随房屋一并转让，湖开收取了款项并办理产权过户登记，也就是公示了物权变动的原因，上诉人并不因土地证没有登记的结果而否定上诉人为实际土地使用权人的事实，更不影响物权行使。《物权法》第28条规定：物权生效可以不依照登记。由此可知案涉地物权属于上诉人是法律规定。行政机关的登记发证是指行政机关依法对行政相对人的法律地位、法律关系、法律事实给予确定、认可、宣告的行政行为，并非是行政赋权、确权，也不创设新的权利义务。土地使用证是土地使用证，物权是物权，土地使用证并未赋予物权，物权是由法律来确定。湖开公司仅仅是案涉土地名义上登记的权利人，依法不具有案涉地物权。兴威公司凭着（补充协议）主张属于上诉人小区的共有面积、和建筑房屋中属于业主专有土地上的物权没有法律依据。相反（城乡规划法）规定：未经审批、变更登记，转让国有划拨土地使用权无效。（六）案涉区域是房屋建筑区域中属于业主的共有部分，法定物权属于上诉人。《中华人民共和国物业管理条例》、《物权法》等法律、司法解释均规定案涉绿化带、公共走道和出入口及架空层的物权属于业主共有，并没有法律规定建设单位将房产全部出让后仍享有出让地的物权。（七）湖开的架空层产权证与实际基本事实不符。建设部规定的全额集资房产权归全额集资人。案涉小区为政府主导，采用土地划拨，政府限价审批购房者资格采用全额集资的保障性住房，架空层为小区房屋建筑的支撑结构部分，与整体建筑同步规划，同时建设，同时勘测验收和共同交付使用，是建筑房屋中不可分割部位，其建设成本已含在小区建筑成本内由全体业主分摊。案涉架空层占地是建筑房屋中属于业主专用规划用地，涉及我国物权“房地一体”原则，原始档案记载架空层的基本事实是，规划为非住宅，涉及平面图标注用途为停车，楼层分布图为南向消防通道，勘测验收成果注明房屋有架空层，架空层计算建筑面积。户室面积对照表还特别标注架空层不可预售，由此也推翻了湖开架空层权证的合法性，天心区规划局行政回复也说明了架空层未做隔断，架空通道为2层封闭建筑，还明确了与相邻兴威公司的红线范围为南向19.4米，对应了小区红线区分图的事实。（八）物业维修基金保管机构、并没有湖开架空层产权证缴纳维修基金的记录，档案显示无此房产，该证据在重审时也质证过，并且随时可以在互联网上查询。被上诉人湖南开关公司答辩称与一审答辩意见一致，即：一、上诉人所诉的架空层不属于业主的共有面积，湖南开关公司拥有上述房屋的产权证，该杂屋（架空层及通道）属于湖南开关公司的专属面积；二、上诉人主张房产证和国土证合一，拥有了房产证就拥有了国土证是不对的，富绿新村整个1-6栋是经济适用性住房，不是商品房的性质，湖南开关公司之前的名称是湖南开关厂，富绿新村整个1-6栋系湖南开关公司在依法取得的行政划拨地上建设的经济适用房，是给原湖南开关厂职工修建的职工宿舍楼。胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认对富绿新村小区第五栋专有部分以外的共有部分享有所有权（具体为：小区规划图纸中注有的公共走道、小区绿化及停车位，小区专用出入口，架空层及架空通道，图中从墙往南延伸17.6米）；2、本案的诉讼费由兴威公司、湖南开关公司承担。一审法院认定的事实：“富绿新村”小区位于长沙市天心区，系2003年湖南开关公司建设的经济适用性住房。该小区分为民用居住的房屋和房屋的架空层。胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智均系该小区五栋业主。2004年10月22日，湖南开关公司（原湖南开关厂）将该小区1-6栋的杂屋即架空层及架空通道办理了房屋产权证，并将2-6栋架空层及架空通道交付给兴威公司使用。“富绿新村”小区南面系周边住户公共使用的绿地、停车位及道路。胡果等与兴威公司、湖南开关公司就公共区域所有权确认没能达成一致意见，遂酿成纠纷，胡果等人诉至本院。另查明，湖南开关公司曾用名湖南开关厂，后更名为湖南开关公司。一审法院认为，本案系业主共有权纠纷，本案争议的焦点主要有两个：一是胡果等五人作为系涉案“富绿新村”小区五栋的部分业主，是否有权提出确认共有部分所有权之诉；二是胡果等人主张的共有部分是否属于涉案“富绿新村”小区的共有部分。关于胡果等人主体是否适格的问题，胡果等人主张对小区共有部分享有所有权的问题，“富绿新村”小区共有260户，现有143户签名推选由本案胡果作为代表人进行诉讼，胡果的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，故本案系代表人诉讼，主体适格。胡果等人主张权利的公共走道、小区绿化及停车位与“图中从墙往南延伸17.6米”的区域重合，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”。该区域及小区专用出入口为公共区域，胡果等人应当举证证明该区域属于小区建筑区划内土地。胡果等人未提交《国有土地使用证》及合法有效的用以确定涉案小区共有部分位置及面积的用地红线图，现要求确认其对上述部分土地享有所有权，因未提交充分证据予以证明其主张，故对该部份诉讼请求，不予支持。涉案架空层及架空通道均由湖南开关厂办理了房屋产权证，不是小区公共区域，胡果等人对该区域依法不享有所有权，现要求对该区域享有所有权，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智的诉讼请求。本案受理费80元，由胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智承担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人胡果等人主张的富绿新村小区第五栋专有部分以外的共有部分享有所有权是否成立？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案中，案涉小区1-6栋的架空层原被规划为杂屋，被上诉人湖南开关公司将该架空层及架空通道办理了房屋产权证，故上述部分架空层及通道等特定空间应当属于专有部分，而不是小区公共区域。上诉人胡果等人提交的相关证据不能证明上述架空层及通道的建筑面积在规划上、购房合同等资料中已经计算为胡果等业主专有部分的公摊中，故上诉人胡果等人不享有该区域的所有权，对其上述请求本院亦不予支持。此外，上诉人胡果等人主张的公共走道、小区绿化及停车位为业主共有的请求，因其未提供相应土地使用权证及确定案涉小区共有部分位置及面积的用地红线图等相关证据，其该部分的上诉请求缺乏相应证据证明，本院亦不予支持。综上，上诉人胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡果、朱志钢、张益群、龙凤、王智负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年三月二十六日书记员  杨 蓓