四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初437号 原告:陈长华，女，1984年6月28日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：左曦博，四川资达律师事务所律师。 被告：何建文，男，1988年9月13日出生，汉族，住四川省资中县。 被告：王强（曾用名：王博林），男，1982年3月19日出生，汉族，住四川省资中县。 原告陈长华诉被告何建文、王强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，分别于2020年3月20日、2020年3月31日依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告陈长华的委托诉讼代理人左曦博，被告何建文、王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈长华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《门面租赁合同》；2.判令二被告支付原告违约金100000元；3.判令二被告支付拖欠的物业服务费2945.28元；4.由二被告承担本案诉讼相关费用。庭审中，原告陈长华自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2018年5月，原告陈长华与被告何建文、王强签订了《门面租赁合同》，将原告与其丈夫叶成共有的资中县中铁城市中心22栋附114号面积94.4平方米的门面出租给二被告经营百货，租赁期限6年（自2018年6月1日至2024年5月31日止）。租赁合同约定了租金、租金的支付方式、双方的权利义务、违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定，将房屋交付给二被告。2019年12月，二被告在未通知原告的情况下，擅自搬离租赁房屋，在租赁房屋的隔壁经营百货，也未继续交纳租金。租赁合同中，原告与二被告约定“无特殊理由，任何一方不得擅自改变或终止合同内容，如一方违约，赔偿另一方一切经济损失，另加违约金人民币100000（大写拾万）元整”。原告认为，原、被告签订的租赁合同是有效合同，原告履行了合同义务，二被告擅自搬离租赁房屋并在隔壁重新租赁房屋经营的行为系违约行为，二被告应当承担合同约定的违约责任。原告起诉来院，请求支持其请求。 被告何建文辩称：2019年10月中旬，在距离合同到期前两个月，被告通过电话、微信与原告沟通解除合同，原告也知晓被告搬出租赁房屋一事，并非诉状上说的未通知原告。原告提交的微信聊天记录也能证明在2019年11月中旬被告王强的妻子找原告协商退租一事。被告未违约，也不应承担违约责任。原告起诉的时间距离被告找原告沟通已过去五个多月，原告有足够的时间处理双方的租赁合同，也有足够的时间将房屋转租，但原告一直未出面与被告协商，也未主动挽回损失，原告应自行承担责任。合同中未约定需要书面形式才能解除合同。被告是因经营亏损才要求解除合同，不是恶意解除合同，原告应当考虑租户的利益。2018年11月初，被告何建文已与被告王强协商退出合伙经营，此后由被告王强独自经营。退伙后，因经营行为产生的纠纷与其无关。 被告王强的答辩意见与被告何建文一致，同时被告王强认可何建文2018年11月退伙结算一事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告的身份证复印件，二被告的人口信息（户籍）证明，原、被告签订的《门面租赁合同》及案涉房屋不动产权证书，案涉房屋图片，原告向二被告分别发送的手机短信截图，原告与被告王强妻子的微信聊天记录。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈长华与被告何建文、王强签订了《门面租赁合同》，将位于资中县中铁·城市中心22栋附114号房屋租给二被告用于经营百货，租赁期限6年（2018年6月1日至2024年5月31日止）。前两年租金为每月5000元（50元／平方米），第三年起租金随行就市，履行保证金2000元；租金交纳方式为前期租金半年交纳一次，之后续租一年一交，且提前一个月交房租。合同第六条还约定了违约情况及赔偿“甲乙双方必须严格履行合同约定，无特殊理由，任何一方不得擅自改变或终止合同内容。如一违约，赔偿另一方一切经济损失，另加违约金人民币10万元，大写壹拾万元正”。合同签订后，原告收取了履行保证金2000元，依约将房屋交给被告使用，被告按约定交纳房屋租金至2019年12月30日。2019年11月中旬，被告王强的妻子通过微信告知原告陈长华，因自身经营亏损不再租赁案涉房屋。2020年3月4日，原告陈长华通过手机短信通知二被告解除合同。 另查明，案涉房屋现处于空置状态。 本院认为，原告陈长华与被告何建文、王强签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。综合原告的陈述和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、租赁合同解除的时间；三、被告是否应当向原告支付违约金；四、双方约定的违约金是否过高。 一、被告是否构成违约。本案中，合同约定的租期6年，房租的交纳方式为前期半年一交，后期一年一交且需提前一个月交纳，先交租后用房。被告交纳租金至2019年12月30日后再未交纳过房租，且被告已搬离租赁房屋。被告未按合同约定履行义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 二、关于合同的解除时间。被告认为，合同的解除时间为被告告知原告不再租赁房屋的时间。原告认为，被告曾与其沟通解除合同一事，但双方未就违约金未协商一致，合同未解除。合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。本案中，租赁合同未约定解除条件且双方未协商一致，不符合约定解除的条件。原告作为守约方，被告作为违约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一项的规定，守约方在合同目的无法实现时享有解除权。2019年3月4日，原告通过短信分别通知二被告解除租赁合同，二被告也承认收到该短信，故本院确认合同解除时间为2020年3月4日。被告的答辩意见本院不予采纳。 三、被告是否应向原告支付违约金。被告提前终止租赁合同的行为属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。原、被告签订的租赁合同是有效合同，合同第六条明确约定“……如一方违约，赔偿另一方一切经济损失，另加违约金人民币10万元，大写壹拾万元正。”被告因自身原因解除合同构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告何建文辩称，其在2018年11月已退出合伙经营，退伙之后的纠纷与其无关，不应承担违约责任。被告何建文作为租赁合同的一方当事人，退伙的抗辩系内部约定，对外不发生法律效力，故本院对被告何建文的该答辩意见不予采纳。 四、双方约定的违约金是否过高。被告主张违约金过高，请求本院予以减少或者驳回。从合同履行情况看，原、被告签订了6年的租赁合同，截止目前合同履行了三分之一，且被告不存在恶意违约的情形。被告违约给原告造成的实际损失是房屋空置损失，原告未举证证明还存在其他损失。故原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求确属过高。被告关于违约金过高的答辩意见，本院予以采纳。违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，以补偿为主、惩罚为辅。违约金的确定应当综合案件情况，基于公平原则和诚实信用原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。合同解除前，被告应按合同约定支付租金；合同解除后，原告可将房屋对外招租，另行招租的合理空置期视为原告的合理损失。本案中，结合案涉房屋所在地租赁市场行情，酌情确定三个月的房屋招租期，同时被告在合同解除前应支付原告三个月房租，故被告应按六个月租金标准向原告支付违约金。原告尚有2000元保证金未退还被告，在抵扣2000元保证金后，被告应向原告支付违约金28000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十六条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈长华与被告何建文、王强签订的《门面租赁合同》于2020年3月4日解除； 二、被告何建文、王强在本判决生效后十日内给付原告陈长华违约金28000元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1179元，由原告陈长华负担579元，被告何建文、王强负担600元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇二〇年三月三十一日 书记员 邹云梅