广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28962号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯宗阳，男，1984年6月2日出生，汉族，身份证住址：陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：蔡梦芳，广东百利孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230。法定代表人：吴义忠，总经理。委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾文达，男，1991年12月22日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张依婷，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住所地：深圳市宝安区福永街道蚝业路4号。法定代表人：吴义忠，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市依龙物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区福永街道蚝业路4号3楼。法定代表人：姜伟斌，总经理。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。上诉人冯宗阳、深圳市永福时尚城有限公司（以下简称永福公司）、曾文达与被上诉人深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司（以下简称义乌商贸城公司）、深圳市依龙物业管理有限公司（以下简称依龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19086号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯宗阳上诉请求：1、依法改判深圳市宝安区人民法院作出的（2018)粵0306民初19086判决书中第二项判决，判令永福公司向冯宗阳退还91600元；2、依法改判深圳市宝安区人民法院作出的（2018)粵0306民初19086号判决书中第三判决，判令永福公司向冯宗阳赔偿装修损失46000元，广告费6390元;3、依法撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2018)粵0306民初19086号判决书中第四、五项判决；4、一审、二审诉讼费用均由永福公司、曾文达、义乌商贸城公司、依龙物业公司承担。事实与理由：一、一审法院既然认定涉案《商铺租赁合同》无效，冯宗阳和永福公司双方因该合同取得的财产应当予以返还，即冯宗阳返还商铺，永福公司返还91600.00元款项；就双方的损失承担问题应依据双方的过错来判定，故一审法院理应依据双方提交的证据及相应事实对双方的过错作出明确认定，而非简单一句“并无证据证明谁的过错更大，双方应平均分担”，然后又在判决书中判定冯宗阳的损失部分（装修损失）按照平均分担、永福公司的损失部分（场地占用使用费）全部由冯宗阳承担，于情不符，于法无据。二、冯宗阳认为《商铺租赁合同》无效的过错全部在于永福公司。根据《中华人民共和国合同法》第十三章“租赁合同”相关规定，冯宗阳的主要义务在于按照约定交付租金并合理使用租赁物，而永福公司的主要义务在于交付约定且无瑕疵的租赁物，现涉案《商铺租赁合同》因“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而无效，即永福公司没有履行其交付合格租赁物的义务才致使涉案合同无效，故永福公司对此负有重大过错；另外，冯宗阳在一审中提交了大量关于永福公司未按照宣传册实际打造商城的证据，冯宗阳及其他承租人自2018年1月份开始便多次催促永福公司按约定履行义务，后到商铺所在地街道办进行投诉，后又到派出所报案，最后向法院起诉，永福公司未按约定交付商铺，造成冯宗阳及其他承租人极大损失，存在重大过错。综上，永福公司未履行交付约定且无瑕疵的租赁物，才致使《商铺租赁合同》无效，存在重大过错，应当对冯宗阳造成的损失承担全部责任；冯宗阳在本案中不存在任何过错，不应当承担任何责任。三、冯宗阳不应承担首月租金，更不应承担2018年1月1日至2018年4月28日期间的场地占有使用费及共同承担2018年4月29日至2018年6月6日期间场地空置费。一审法院认定本案《商铺租赁合同》无效，便不应当有租金发生，一审法院认定冯宗阳承担首月租金明显不当；另外，即使根据租赁合同的约定，租金支付也应从商城正式开业之日起计算，永福公司未按约定实际打造商城，商城未正式开业，冯宗阳也不应当支付首月租金。关于场地占有使用费的问题。首先，场地占有使用费作为永福公司的损失赔偿，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，先认定双方的过错，然后根据双方过错予以承担，结合前文，冯宗阳无任何过错，永福公司却存在重大过错，故冯宗阳不应承担场地占有使用费。其次，永福公司在一审中的反诉请求为2018年2月1日至2018年5月31日期间商铺租赁费，永福公司在一审中未变更反诉请求，从未提出场地占有使用费，一审法院不应超出当事人诉请范围，而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于房屋占有使用费的规定；最后，最高人民法院关于房屋占有使用费的确定标准为参照租赁合同租金，可知并非完全按照合同租金，在本案中，冯宗阳与永福公司约定的商铺租金系基于永福公司能完全按照约定打造商城、交付合格商铺而确定的，然永福公司并未实际打造商城，商铺的价值远低于合同订立时的预估，基于公平原则，也不应当完全按照合同租金来确定房屋占有使用费。综上，一审法院认定冯宗阳承担首月租金，并承担2018年1月1日至2018年4月28日期间的场地占有使用费及共同承担2018年4月29日至2018年6月6日期间场地空置费明显错误。四、永福公司应当全部承担冯宗阳装修损失46000.00元，广告装饰损失6390.00元；关于装修费的问题。首先，冯宗阳实际装修损失为46000.00元，广告装饰费用为6390.00元，在一审期间有提交装修费用为46000.00元的合同及46000.00元转账单据，广告装饰费用的转账凭证及收据作为证据，永福公司亦确认涉案商铺已装修的事实。其次，冯宗阳完成对涉案商铺装修后不久，便因永福公司不履行商城打造的约定而发生纠纷，冯宗阳几乎未曾使用装修后的商铺，并且冯宗阳在2018年4月28日向永福公司发出《解除租赁合同通知书》，时间跨度不足5个月，而冯宗阳在与永福公司的租赁合同中约定租期为三年，现一审法院直接认定装修现值损失仅为60%，显失公平。最后，对于合同无效的过错很明显在于永福公司，前文已论述，在此不再赘言。并且，即使抛开涉案合同效力的问题，永福公司亦存在严重违约行为，给冯宗阳造成重大损失，冯宗阳认为法律应当保护善良行为人的权益，加大惩罚恶意违约行为人的力度。故，永福公司应当向冯宗阳承担装修损失为46000元，广告装饰损失6390元。综上所述，一审法院未依据事实及冯宗阳提交的证据来认定双方的过错，并超出诉请范围进行裁判，致使冯宗阳合法权益遭受损失，恳请二审法院查明事实,予以纠正。上诉人永福公司上诉请求：请求撤销原审判决书，改判60000元由曾文达返还。事实与理由：一、一审对涉案物业事实没有查清，判决合同无效没有事实依据。一审在该判决认为：“上列证据并不能证明涉案商铺所在的不动产取得建设规划许可证”，故认定为“《商铺租赁合同》无效”是错误的。农村城市化历史遗留违法建筑问题在深圳市具有特殊性，其后，深圳市对此问题进行了普查，后对涉案商铺同意复工，表示涉案商铺已经从农村城市化历史遗留违法建筑问题中得以“转正”，并通过主体消防验收，成为合法建筑。一审认定的未“取得建设规划许可证”，认定合同无效是错误的，请求二审查明后，予以纠正。特别要说明的是，深圳市在处理农村城市代历史遗留违法建筑问题时，在取得复工后，按复工通知书所载明的建筑面积进行施工，不可能再取得建设规划许可证，因为时间久远，也不可能再补办该证。二、一审判决曾文达收取的60000元中介费由永福公司返还错误。一审在庭审调查时，曾文达当庭表示其收取的冯宗阳的60000元是中介费。永福公司认为，该费与永福公司委托其收取的房租、管理等费无关。因为永福公司与曾文达方签订的《项目策划协议》中已经明确约定：如招商成功，由永福公司支付曾文达佣金，再没有其他费用收取。其曾文达收取的所谓中介费是曾文达与冯宗阳之间的经济往来，收取的什么费用，永福公司不得而知。冯宗阳在起诉时，已经将曾文达列为共同被告，本案在查明了曾文达收取了冯宗阳的60,000元中介费，一审认为收取该费“没有法律依据，理应返还”，本能通过一次诉讼就能解决问题的事，非要通过二次诉讼解决，是错误的，请求二审法院直接改判。综上所述，一审对涉案物业的事实没有查清，请求二审查明事实后，予以纠正；判决曾文达收取的60000元的中介费由永福公司返还错误，特提出上诉，请求二审查明事实，依法改判。上诉人曾文达上诉请求：撤销原审判决第一项，改判确认冯宗阳与永福公司于2017年11月3日签订的《商铺租赁合同》有效。事实与理由：—、原审法院认定《商铺租赁合同》无效是错误的。首先，曾文达及永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司一审庭上要求原审法院依法向相关部门调查涉案物业是否取得建筑工程规划许可证等，但是原审法院未查明。另外，永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司一审庭后有提交《复工通知书》等证据，且在其他关联案件中也均有提交该证据，其他关联案件法院均有审查该证据（包括向宝安区查违办发出《协助调查取证函》等），但是原审法院并未审查。其次，涉案《复工通知书》在性质及效力上可以视为国土、规划等政府主管部门同意按该通知书的内容建设。据了解，2004年10月28日《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》及深圳市人民政府《关于研究停建生产经营性违法建筑处理问题的会议纪要》精神，依照《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》（深宝查违【2005】1号），停建违法建筑是指2004年10月28日前未按规定办理相关批准手续已擅自开工建设，尚未竣工的工业和公共配套类停建违法建筑物和构筑物；复工项目经街道规划、国土、建设、环保、消防等有关主管部门出具审核意见，对此类特定“违法建筑”经特定审查、审批程序后发出《复工通知书》，经同意复工的项目应按有关规定完善相关手续，“复工项目”是特定历史时期的产物。二、有相关证据证明曾文达与冯宗阳是居间关系。首先，冯宗阳提交的《宣传册》有记载“本项目飞鸿商业策划有限公司全程代理、财富热线：135××××3518赵生/186××××2572”，本项目是飞鸿商业策划有限公司负责人赵水波承接后发包给曾文达进行招商的，冯宗阳知道曾文达是居间方。其次，冯宗阳提交的《录音》及文本记载"我觉得是这样子的，加盟公司是有义务拓展公司，他是提供这个地方让我们去选，这是他的服务，我们看中了这块，就是说招商各方面的东西让我们进来，他不是说要我们选这个地方，而是给我们提供多个地方，我们是四选一、五选一、然后选这个地方。然后是被哪里吸引过来的呢，就是招商说的。这个你怪加盟公司，我觉得这个东西在市场上肯定是联系到的嘛。对不对？”，冯宗阳是加盟品牌公司的专业选址经理带过来洽谈租赁条件的，选址经理跟冯宗阳说明了行情，冯宗阳也是知道曾文达是居间方。最后，曾文达提供了周到的服务工作，义乌商贸城公司才在《项目策划协议》中允许收取居间进场费，曾文达收取进场居间费是合情合理的且符合行业惯例。冯宗阳是加盟品牌公司的专业选址经理带过来，并参与综合考虑各店铺的位置、租金等费用、商业情景等后选择了现商铺，其对曾文达的居间身份是知情的且是自愿支付该费用，事后在与各方发生争议前从未提出任何异议。综上所述，原审法院未查明涉案物业是否取得建筑工程规划许可证等及审查《复工通知书》等证据，涉案《复工通知书》在性质及效力上可以视为国土、规划等政府主管部门同意按该通知书的内容建设，就认定《商铺租赁合同》无效是错误的，曾文达与冯宗阳为居间关系是显而易见的,请求二审法院查明事实,予以纠正。上诉人冯宗阳对上诉人永福公司、曾文达答辩称：一、对于《房屋租赁凭证》无效及入场费的问题，一审法院及同类案二审案件（二审案号（2019）粤03民终30144、30145号）认定与本案有关事实及适用相关法律正确，请求二审法院对一审法院判决予以维持。二、关于合同无效过错比例责任分担的问题，请求二审法院考虑到《合同法》有关出租人、承租人的权利义务相关规定，以及承租人作为弱势一方自然人无法清楚知悉出租的因素，对责任分担作出公平合理的调整。三、关于场地占有、使用费的问题，请求二审法院考虑到出租人出租不是商户的过错，出租人未按约定实际打造商城的过错，对涉案场地使用费的判决作出公平合理的调整。另外，一审法院认定承租人在物品被强制扣押期间仍需承担场地占有使用费，明显不合理，且超过反诉请求范围进行裁决，该判决有误。请求二审法院予以更正。上诉人永福公司对上诉人冯宗阳、曾文达答辩称：一、该案案件有大量同类案件，一审案件全部由宝安法院进行审判，上诉至中级人民法院的案件共有5件，30144号、30145号案采用书面审理结案，我方对30144号、30145号判决仍保留我方的观点。如果说该起案件对于合同效力能够得到二审法院的认可，我方将按照法律程序对30144号、30145号申请二审法院进行再审。二、我方一审时仅有一份证据《复工许可证》，一审法院没有接受，该份《复工许可证》与主体消防与消防验收合格证上的面积一致，既然已得到复工许可，竣工后主体消防验收合格，成为合法建筑。一审法院以无规划许可证一律认定为无效，我方认为争议焦点应当是深圳市历史遗留问题产权房是否均会产生该类结果？如果该类仍以规划许可证为前提，认定该房产无效，我方将保留向省高院申请再审的权利。三、关于占有费的问题，我方认为我方的请求应当得到支持。对方占有我方的物业，其应当支付占有使用费。上诉人曾文达对上诉人冯宗阳、永福公司答辩称：一、我方认为《商铺租赁合同》有效，理由如下：一审时上诉人深圳市永福时尚城有限公司已提交《复工通知书》、《房屋租赁凭证》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》、《转租合同》。从上述证据来看，涉案房屋的地点在蚝业路4号，与《复工通知书》、《转租合同》、《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》上的地址不一致。但据我方实地走访，相关地段除了本案永福时尚城之外，并没有其他四层的商场，且我方也到福海街道办进行了解相关地点的规划名称是否存在变更，福海街道办没有明确回应。因本案是否有取得相应规划及施工许可证决定了本案合同是否有效，而《复工通知书》又是在特定的历史条件下、由相关部门出具可以复工建设的批准文件，我方认为该份《复工通知书》可以起到与规划及施工许可证相应的法律效力，希望法院核实上述不一致的地点以及《复工通知书》的效力。二、深圳市永福时尚城有限公司于2017年12月29日已整体开业，由多家商铺进行开业，从照片及大众点评的网站上均可以看出本案租户开业至少在2018年3月份之后，本案租户称商城没有开业，店铺也没有开业均不属实。冯宗阳一审的诉讼请求为：1.判令解除冯宗阳与永福公司的《商铺租赁合同》；2.永福公司、曾文达向冯宗阳返还款项共计91600元；3.永福公司、曾文达向冯宗阳赔偿装修费共计46000元；4.永福公司、曾文达向冯宗阳赔偿宣传广告费用共计6490元；5.义乌商贸城公司、依龙物业公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由曾文达、永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司承担。冯宗阳一审当庭变更第一项诉讼请求为判决冯宗阳与永福公司签订的租赁合同于2018年4月28日解除。永福公司一审的反诉请求为：1.判令冯宗阳支付商铺租赁费28000元，管理费12000元，水电费2184元，合计42184元（2018年2月1日至2018年5月31日止）；2.判令冯宗阳承担逾期付款的违约金3440元；3.冯宗阳承担本诉、反诉诉讼费。原审法院经审理查明，2017年11月3日，冯宗阳（乙方）与永福公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，双方约定，1.甲方同意将位于深圳市宝安区××街道蚝业路××号的深圳市永福时尚城的MS003、MS004号商铺（以下简称“涉案商铺）出租给乙方使用。涉案商铺的用途为回转火锅，承租期间为三年，自2017年12月10日起至2020年12月1日至，实际租赁起止从商城正式开业之日起，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后的，租期届满时间不变。2.租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价为7000元/月，租金先付后用，每月15-20日支付下个月的租金。3.本合同签订之日，乙方向甲方交纳21000元作为租赁保证金，租赁期满及解除合同之日起15天内，在确认乙方无违约的前提下，甲方将保证金无息退回乙方。4.综合管理费为3000元/月的标准收取，该综合管理费包括保安费、公共区域清洁费（不含共享美食城）、公摊水电费、空调费等，每月15-20日支付下个月费用。5.乙方应按时缴交租金、管理费、水电费等，逾期交付的，除应及时如数补交外，还应每日按欠缴金额总数的1‰支付滞纳金，如果逾期30天未付清有关费用的，视为乙方违约，甲方除有权提前解除合同、没收保证金外，有权要求乙方赔偿甲方的一切损失。乙方未付清违约金及租金、管理费、水电费等费用前，不得将其投资的动产搬走。该《商铺租赁合同》有永福公司盖章和冯宗阳签字确认。2017年11月2日、3日，冯宗阳通过微信向曾文达分别转账10000元、81600元，共计91600元。同年11月3日，义乌商贸城公司向冯宗阳分别出具垃圾清运费600元、押金21000元、租金7000元及管理费3000元的收据，收据均盖有义乌商贸城公司收款专用章。曾文达主张其收到的91600元，其中31600元系曾文达代永福公司、义乌商贸城公司收取的租赁保证金、管理费、水电费及清洁费，60000元为居间费。义乌商贸城公司、永福公司确认已收到31600元。2017年11月20日，冯宗阳（甲方）与林晖雄（乙方）签订《店面装修装饰合同》，双方约定乙方就涉案商铺进行装修，工程期限为40天，开工日期为2017年11月20日，竣工日期为2017年12月30日，合同价款为46000元。冯宗阳通过微信转账共支付林晖雄46000元。另外，冯宗阳委托辉煌图文广告公司制作宣传广告牌，辉煌图文广告公司向其开具相应收据，收据载明交款单位为“好麻麻”，费用合计6490元。冯宗阳提交收据、《店面装修装饰合同》、转账记录欲以证明，曾文达、永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司均不予认可。永福公司主张涉案商铺所在商城于2017年12月29日正式开业，正式开业时商户有7、8家。曾文达主张应是2018年1月1日，从其提交的大众点评截图可以看出冯宗阳是在2018年1月9日就有客户进行评价了，同处于商城的“奶茶爱上粉”是2018年1月4日开业，与永福公司所称的2017年12月29日是相近的。冯宗阳则认为，商城并未装修完成，开门不代表正式开业，商城是整体，并非7、8家装修完成商城就可以达到正式开业条件。为此，冯宗阳提交招商宣传及承诺，证明承诺将商城打造成集商贸百货、餐饮美食、影院、儿童乐园、酒店、KTV商业综合体，拥有超前的装修、时尚的就餐环境、顶级的内部设施，冯宗阳是基于对宣传的信任以及对该商城规划整改的预期，才租赁涉案商铺。冯宗阳还提交永福时尚城现状照片，证明截止至2018年4月28日，商城依旧大量空置商铺，残破不堪，完全没有达到宣传的效果。永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司对上述两份证据真实性认可，但认为招商策划由曾文达负责，该效果图与永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司无关；2018年4月28日期间冯宗阳等多家都已关门，永福时尚城现状照片无法证明冯宗阳的主张，只能证明冯宗阳经营不善，没有人气。曾文达对上述两份证据的三性不予认可，认为冯宗阳承租涉案商铺系其深思熟虑的结果，并非冯宗阳所称的完全是基于对宣传的信任以及规划才租赁的；永福时尚城已经有肯德基、真功夫、裕兴生活超市、力健健身会所等人气商铺入驻，人流量较大，冯宗阳与永福公司、义乌商贸城公司并没有约定打造时尚城系商铺出租的签约条件，以及实现合同的目的就是打造时尚城。冯宗阳提交的2018年4月28日现状照片上显示，商城内虽有大量商铺隔间空置，但商铺隔间、地面铺设瓷砖、天花照明、空调安装等基本装修已经完成，商城内悬挂有印制“2017年12月29日盛大开业”字样宣传品。曾文达当庭提交照片、截图，主张永福公司已对涉案商铺所在的二楼公共区域进行装修。冯宗阳对照片、截图真实性予以认可，但认为照片中大部分商铺都只是简单装修，不是二楼的全部，其他地方都是大量空置商铺，涉案商铺在二楼，一楼也是大量空置商铺，破败不堪，消费者很难进入二楼进行消费，截图显示冯宗阳确有对涉案商铺进行很好装修，并在美团作相应推广。永福公司、义乌公司、依龙物业公司对图片予以认可，对截图不予认可。曾文达提供的照片显示显示商城部分已完成地面瓷砖、天花照明、空调设施、景观等基本装修，大众网点评截图系渝见小面、奶茶爱上粉、好妈妈旋转小火锅商家，其中涉案商铺所在的好妈妈旋转火锅从2018年1月8日开始有顾客点评。2018年4月28日，冯宗阳向永福公司发出商铺退还及租赁合同解除通知书，通知解除租赁合同，要求退还租金等费用。永福公司确认于同年4月28日收到，并于同年5月5日与冯宗阳就解除事宜进行协商。永福公司提交一份冯宗阳于2018年6月10日出具的《确认书》主张冯宗阳的所有商品均已搬离商铺，冯宗阳自愿放弃商铺，解除租赁合同。冯宗阳确认该份文件上签名的真实性，但主张正文第二段“确认本人经营不善自动放弃商铺，《商铺租赁合同》和履约保证金（押金）单据原件视为作废，双方不再有租赁关系”为永福公司事后添加。冯宗阳一审当庭提交永福公司与案外人陈瑞群签订的《确认书》、微信聊天记录欲以证明。曾文达、永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司不予认可真实性，认为与本案无关。经查，微信聊天记录为冯宗阳等商城租户与其委托诉讼代理人蔡梦芳在2018年6月8日的群聊信息，陈瑞群等租户询问是否可以签撤场声明并发送拿到的空白《确认书》照片，蔡梦芳回复没事，照片中《确认书》已预先打印正文“本人某某已将某号铺内所有货物搬离深圳市永福时尚城有限公司”及“商户签名”、落款时间，正文与签名处有较大留白；冯宗阳签署《确认书》与陈瑞群的《确认书》除正文中租户名称和铺号有区别外，其余内容完全一致，该份文件上第二段文字排版明显与第一段不一致，肉眼可辨两段文字并非同一次排版打印。冯宗阳提交2018年5月5日冯宗阳等商城内商铺承租人与朱哲就解除商铺租赁合同事宜协商的谈话录音，一审庭审中永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司对录音真实性不持异议，并确认朱哲系“我方公司员工”。录音显示，朱哲在协商中表示整栋物业系被告依龙物业出租，商场的招商由委托的第三方进行。针对冯宗阳等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取冯宗阳等的入场费，并告知冯宗阳等不签署解除合约协议并交清费用的话，公司会收回商铺，封存铺内遗留物品。永福公司成立时间为2018年4月11日，冯宗阳主张永福公司在租赁合同签订时并不存在。永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司认为，在该项目筹划期间就已经决定要成立永福时尚城有限公司，但由于申报到审批一般要半年时间，所以2018年4月11日核准成立。曾文达则认为，无论永福公司成立与否，冯宗阳与永福公司、义乌商贸城公司存在事实上的租赁关系。冯宗阳主张永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司系关联公司，股东、法定代表人交叉，曾文达以招商工作人员的身份出现。永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司主张涉案商铺所在的商业楼经营权是由依龙物业公司享有，依龙物业公司让义乌商贸城公司管理该商城，永福公司与义乌商贸城公司是同一法定代表人，是依龙物业公司注册的两家子公司，商城的所有策划招商均由飞鸿商业策划有限公司策划招商，具体负责人是赵水波，涉案商铺由飞鸿商业策划有限公司指派曾文达负责具体招商，曾文达是飞鸿商业策划有限公司的工作人员，招商的时候约定由曾文达代永福公司、义乌商贸城公司收取相应费用。曾文达主张，义乌商贸城公司与飞鸿商业策划有限公司的赵水波签订了项目策划协议，曾文达与赵水波是合作关系，具体由曾文达代义乌商贸城公司及赵水波进行招商。2017年9月9日义乌商贸城公司（作为甲方）与“飞鸿商业策划有限公司”（作为乙方，未进行工商注册登记）签订《项目策划协议》、《补充内容》及银行卡，双方约定，由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金；乙方成功洽谈的客户，因客户本身的原因而导致不能签合同的，客户所交的押金、入场费或其他费用不退给客户，该客户的所有费用甲乙双方各占50%。合同乙方签名处有赵水波签名，手写载明飞鸿商业策划。冯宗阳对《项目策划协议》、《补充内容》及银行卡真实性予以认可，主张该证据证明义乌商贸城公司系打造涉案商城的行为人之一；协议宣传内容与冯宗阳提供的招商宣传彩页及承诺相印证；项目策划协议中写到客户所交的押金、入场费或其他费用不退给客户，该客户的所有费用甲乙双方各占50%，解释了冯宗阳向曾文达、永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司交付的费用超过租赁费用，是多了所谓的入场费，协议亦约定了招商率到达80%。曾文达提交其与冯宗阳之间的微信聊天记录，主张冯宗阳支付给曾文达的91600元中有31600元系代永福公司、义乌商贸城公司收取的租金等费用，另外60000元系入场的居间费用，冯宗阳清楚支付该费用的用途，且系自愿支付该费用，曾文达作为居间方已促成双方签订租赁合同，收取的居间费60000元亦无需返还。冯宗阳对聊天记录真实性予以认可，但认为从聊天记录中可以看出曾文达并没有表明自己是中介，冯宗阳也不知道曾文达是中介，以为是工作人员。永福公司确认涉案商铺收回后已重现装修，其主张冯宗阳自经营以来，仅缴纳首月租金，至今拖欠2018年2月1日至同年5月30日止的租金28000元、管理费12000元、水电费2184元，并据此提出相应反诉请求。冯宗阳则以商城未装修完成无法正式营业，其已于2018年4月28日以严重违约致合同目的不能实现为由通知解除了涉案租赁合同，其不仅无需支付租金，还应退回其全部费用。永福公司于一审庭后提交水电费通知书。该通知书上载明“好麻麻旋转小火锅”商铺的1月至3月期间每月水电费分别为1603.25元、121元、459.5元，通知书上有永福公司盖章。根据工商登记信息显示，依龙物业公司于2015年12月21日注册成立，股东姜伟斌任职法定代表人，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号3楼；义乌商贸城公司于2016年2月1日注册成立，股东吴义忠、姜伟斌，吴义忠任职法定代表人，姜伟斌任职执行董事，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路4号；永福公司于2018年4月11日注册成立，股东有吴义忠、李金秀，法定代表人吴义忠，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路4号2230。永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司当庭提交《房屋租赁凭证》（深房租宝安2017118069），又于一审庭后提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示》、《消防验收合格的意见》、桥头社区居民委员会出具的《证明》、《转租合同》、补充协议书等，但其未能提交涉案商铺的产权登记及相关的报建手续。房屋租赁凭证中载明出租人为深圳市桥头股份合作公司，承租人为深圳市依龙物业管理有限公司，租赁期限自2017年11月28日起至2019年11月27日。普查信息公示中载明，当事人为深圳市桥头股份合作公司，建筑物位于桥头蚝业路。《证明》中载明桥头蚝业路4号为深圳市桥头股份合作公司的物业。《转租合同》及补充协议书中载明，深圳市桥头股份合作公司将深圳市宝安区福永蚝业路与天福路交汇处北商场1-4层出租给深圳市金泰安实业发展有限公司，租赁期限自2006年7月1日至2026年6月30日止，深圳市桥头股份合作公司同意深圳市金泰安实业发展有限公司将商场转租给深圳市依龙物业管理有限公司，转租期限自2015年12月1日至2026年6月30日止。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示》、《消防验收意见书》、《桥头社区居民委员会证明》、《转租合同》、补充协议书、房屋租赁凭证等，但上述证据并不能证明涉案商铺所在不动产取得建设规划许可证。因双方均未能提交涉案商铺所在不动产的产权登记或合法报建手续，冯宗阳与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，因冯宗阳已于2018年6月10日将涉案商铺交还给永福公司，故原审法院不再处理涉案商铺返还事宜。关于收取款项的返还问题。首先，永福公司、义乌商贸城公司已确认收取冯宗阳支付款项中的31600元，其应对该部分款项承担返还责任。因其中首月租金、管理费及垃圾清运费已实际产生，理应由冯宗阳承担。至于押金21000元，永福公司、义乌商贸城公司以《确认书》主张冯宗阳已在退租时放弃押金，冯宗阳则主张有关放弃押金的内容系永福公司事后添加。原审法院审查后认为，永福公司在给陈瑞群出具的《确认书》中第一段载明与本案《确认书》内容类似，排版相同。陈瑞群的《确认书》没有第二段，而本案《确认书》中第一段与第二段排版格式明显不一致。而且，《确认书》系预先印制交由办理清场手续的租户签名，永福公司存在事后擅自添加第二段文字的嫌疑。结合双方并未能就清场后费用结算以及赔偿等事宜协商一致的实情，冯宗阳在退租时单方作出放弃押金的意思表示显然有悖情理，故冯宗阳主张《确认书》上有关放弃押金的第二段文字系事后添加具有高度的盖然性，原审法院予以支持，对《确认书》第二段文字反映内容原审法院不予采信，永福公司应向冯宗阳退还押金21000元。其次，曾文达虽辩称为冯宗阳提供涉案商铺租赁的居间服务，冯宗阳非常清楚支付费用用途，60000元为居间费，是冯宗阳按约且自愿支付的款项，但在冯宗阳否认的情况下，曾文达并不能提交有效证据证明其主张，理应承担举证不能的不利后果，曾文达收取冯宗阳60000元没有法律依据，理应退还。该商铺租赁合同当事人为永福公司与冯宗阳，在签约履约过程当中，冯宗阳均系与曾文达对接，永福公司、曾文达并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向冯宗阳进行披露，冯宗阳有理由相信曾文达系代表永福公司收取费用，永福公司理应就曾文达以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与曾文达间因上述款项60000元退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，原审法院不作处理，双方可另循法律途径解决。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，永福公司主张于2017年12月29日试营业，冯宗阳则主张商城未装修好，商城未达到宣传条件，不具备正式开业条件。原审法院认为，虽然冯宗阳主张涉案商铺一直未正式开业，其不应支付场地使用费，但从曾文达提交的经冯宗阳确认的大众点评网截图来看，冯宗阳经营的“好麻麻旋转小火锅”已于2018年1月有顾客进行点评，冯宗阳存有经营的事实，故冯宗阳主张其不应支付涉案商铺占有使用费，原审法院不予支持。除2018年4月28日冯宗阳发出解除合同通知书外，冯宗阳并未能提交证据证明在通知解除前还有以对方违约为由提出过退租，理应承担举证不能的后果，故冯宗阳应支付2018年1月至同年4月涉案商铺的占有使用费20533.33元（7000元/月×3个月+7000元/月÷30天×28天-7000元）、综合管理费8800元（3000元/月×3个月+3000元/月÷30天×28天-3000元）。冯宗阳通知解除后，双方直至2018年6月10日完成涉案商铺的清退，对于此期间的空置损失，双方均有过错，应共同分担空置期间的损失，即冯宗阳还需承担此期间的占有使用费4900元（7000元/月÷30天×42天×50%）。综上，冯宗阳需支付永福公司场地占有使用费25433.33元、综合管理费8800元。关于冯宗阳主张赔偿装修费及宣传广告费。关于装修损失。冯宗阳确有因装饰装修涉案商铺遭受损失。原审法院依据冯宗阳提交装修合同等证据反映的装修费用支出情况酌情认定装饰装修损失。冯宗阳主张的装修费46000元，其已提交与林晖雄签订的装修合同及装修费用微信转账记录佐证，原审法院对其中已实际发生的46000元予以认定。因涉案商铺内装饰装修已因使用产生损耗，原审法院酌定装饰装修的现值损失为27600元（46000×60%）。对因合同无效导致的该部分损失，冯宗阳与永福公司均负有过错，且并无证据证明谁的过错更大，双方应平均分担冯宗阳因涉案商铺装饰装修损失13800元（27600元×50%）。至于冯宗阳为制作宣传的广告牌花费的费用，冯宗阳提交的收款收据上盖有收款单位印章，落款时间与微信支付记录中的时间一致，故原审法院予以采信，冯宗阳虽主张宣传广告费为6490元，但其提交的微信支付记录中总金额仅为6390元，故原审法院认定冯宗阳为广告宣传支出6390元。因冯宗阳制作的该广告牌已实际投入使用一段时间，故原审法院酌定冯宗阳的该部分宣传广告费损失为3934元（6390元×60%）。对该部分损失，冯宗阳与永福公司均有过错，双方应平均分担冯宗阳的该部分损失1917元（3934元×50%）。关于水电费。永福公司主张查表计收水电费，并一审庭后提交水电费通知单，冯宗阳对水电费通知单不予认可，认为系永福公司单方制作。原审法院认为，冯宗阳于2018年1月至4月期间确有占有使用涉案商铺，但并未提交证据证明其有缴纳水电费的情况。综合双方举证情况，永福公司提交的水电费通知单，原审法院予以采纳，冯宗阳应支付永福公司水电费2183.75元。关于违约金。因涉案租赁合同已被认定无效，永福公司依据合同约定要求冯宗阳支付逾期支付租金、综合管理费及水电费的逾期付款违约金，于法无据，原审法院不予支持。关于连带责任。根据工商登记信息可知，永福公司、义乌商贸城公司法定代表人均为吴义忠，依龙物业公司法定代表人姜伟斌是义乌商贸城公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道蚝业路××号，可以认定永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司的组织机构存在高度混同。同时，在涉案商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌商贸城公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙物业公司出面协商解约事宜，永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司在涉案商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况。冯宗阳主张永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司为关联公司，有事实及法律依据，原审法院予以支持，义乌商贸城公司、依龙物业公司理应对永福公司向冯宗阳承担的款项返还与损失赔偿责任承担连带清偿责任。但冯宗阳要求曾文达对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认冯宗阳与深圳市永福时尚城有限公司于2017年11月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起五日内返还冯宗阳81000元；三、深圳市永福时尚城有限公司于判决生效之日起五日内赔偿冯宗阳装修费损失13800元，广告费损失1917元；四、冯宗阳于判决生效之日起五日内支付深圳市永福时尚城有限公司商铺占有使用费25433.33元、综合管理费8800元；五、冯宗阳于判决生效之日起五日内支付深圳市永福时尚城有限公司水电费2183.75元；六、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司对深圳市永福时尚城有限公司的上述债务承担连带责任；七、驳回冯宗阳的其他诉讼请求；八、驳回深圳市永福时尚城有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉案件受理费1591元，反诉案件受理费470元，冯宗阳负担898元，深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司负担1163元。本院二审审理查明，永福公司二审提交《复工通知书》，欲证明涉案建筑属于合法建筑，本院认为，该复工通知书没有原件，且项目名称为宿舍，地址与本案涉案地址亦不符，本院不予采纳。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有：一、本案《商铺租赁合同》是否有效，如无效、双方的过错比例；二、使用期间租金、管理费、空置损失的处理是否恰当；三、装修损失和广告装饰损失处理是否恰当；四、曾文达收取的6万元的性质及处理。对于争议焦点一，本院认为，涉案商铺没有建设工程规划许可证，永福公司提交的《复工通知书》载明的工程为宿舍，而本案物业为商铺，工程地址与涉案商铺地址也不能吻合，复工通知书也不等同于权属证明，故本案《商铺租赁合同》应当认定无效。原审认定事实无误，本院予以确认。永福公司未取得合法权属证明，出租涉案房产，是导致本案合同无效的一方面原因，冯宗阳怠于审查房屋产权状况，径行承租，亦是本案合同无效的原因之一，鉴于双方均没有确切证据证明对方在签订本案合同的过程中存在更大过错，原审认定双方承担同等责任，处理无误，本院予以确认。对于争议焦点二，本院认为，本案合同无效，双方应相互返还。冯宗阳虽主张商场一直没有正式开业，但从各方提交的证据来看，冯宗阳经营的店铺在2018年1月已经有顾客点评，商场公共部分已装修，商场内已有部分商家经营。冯宗阳已经从2018年1月起实际经营了商铺，故从1月到4月28日的占有使用费和管理费，冯宗阳应予以支付。2018年4月28日冯宗阳通知退租，至2018年6月10日搬离之日的空置损失，按照双方的责任比例，应该各承担一半，永福公司主张的费用仅为2018年5月30日前拖欠的费用，故，通知解除后的占有使用费应从4月29日计算到5月30日，为3733.33元（7000元/月÷30天×32天×50%）。综上，冯宗阳需要支付永福公司场地占有使用费24266.66元，综合管理费8800元，原审计算的部分占有使用费超出永福公司的诉求，本院予以纠正。对于争议焦点三，本院认为，冯宗阳主张按60%比例对装修损失和广告装饰损失进行折旧作价过低，本院认为，装修和广告装饰具有折旧快的特点，冯宗阳虽主张比例过低，但并未提交相反证据予以证明，原审酌定装修和广告现值为原费用的60%，并未超出合理范畴，本院予以确认。对于争议焦点四，本院认为，曾文达主张其与冯宗阳之间为居间关系，收取的6万元为居间费，但从双方微信聊天记录来看，并无证据显示双方约定该6万元为居间费。根据冯宗阳提交的招商宣传广告，“永福时尚城火热招商财富热线曾文达150××××8865”，且曾文达实际收取了包括该6万元在内的各项费用，冯宗阳有理由相信曾文达系履行职务行为，代永福公司收取该6万元。曾文达和永福公司没有充分证据证明该6万元为居间费，应承担举证不能的不利后果。原审认定永福公司返还该6万元，处理无误，本院予以确认。永福公司、义乌商贸城公司、依龙物业公司为关联公司，义乌商贸城公司、依龙物业公司应对永福公司应承担的本案债务承担连带责任，原审处理无误，本院予以确认。综上所述，原审处理部分有误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19086号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19086号民事判决第八项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初19086号民事判决第四项为：上诉人冯宗阳于本判决生效之日起五日内支付上诉人深圳市永福时尚城有限公司商铺占有使用费24266.66元、综合管理费8800元；四、驳回上诉人深圳市永福时尚城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审本诉案件受理费1591元，反诉案件受理费470元，由冯宗阳负担860元，深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司负担1201元。二审曾文达上诉部分受理费100元，由曾文达负担，深圳市永福时尚城有限公司上诉部分受理费3434元，由深圳市永福时尚城有限公司负担。冯宗阳上诉部分受理费1892元，由冯宗阳负担1860元，由深圳市永福时尚城有限公司负担32元。深圳市永福时尚城有限公司应于判决生效之日起五日内将应负担的诉讼费32元迳付冯宗阳。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年三月十七日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。