广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初9878号 原告（反诉被告）：黄玉，男，1963年10月17日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：张朝，广东华文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西瀚鼎房地产开发有限公司。住所：南宁市西乡塘区义忠街48号1栋一层办公室。统一社会信用代码：91450000310171745J。 法定代表人：余则钗，总经理。 委托诉讼代理人：庄小梅，广西凯商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌仙琴，广西凯商律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄玉与被告（反诉原告）广西瀚鼎房地产开发有限公司（以下简称“瀚鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玉的委托诉讼代理人张朝，被告（反诉原告）瀚鼎公司的委托诉讼代理人庄小梅、凌仙琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还定制金2230685元；2、判决被告向原告支付违约金35175元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，原告与被告签订《瀚林学府项目团购协议》，约定由原告向被告购买位于南宁市大学东路35号瀚林广场项目一期底层商铺共31套房屋，固定总价38826863元，原告可将团购的商铺转让给小业主。按照协议书第4条约定，原告在2018年10月31日向被告支付了合同总价款20%的定制金7765369元。原告每转让一套商铺时，被告必须退还给原告定制金。同日，原、被告又签订了《瀚林学府项目商铺团购协议补充协议一》，约定被告保证按时退款给原告，每逾期一日被告按照应付未付金额万分之五支付违约金给原告，否则，原告有权选择终止或继续履行合同。但在合同履行过程中，被告多次逾期退款，构成严重违约，应向原告支付违约金。2019年6月30日，原告通过快递给被告邮寄了《解除合同通知书》，告知被告自2019年6月30日起解除《瀚林学府项目团购协议》、《瀚林学府项目商铺团购协议补充协议一》，故被告应将已收未退还定制金退还给原告，并支付逾期退款违约金。 被告（反诉原告）瀚鼎公司答辩并反诉称：1、合同约定原告应于2019年6月30日向被告支付第二期定制金而未支付，构成根本违约，其应按合同约定支付合同固定总价10%的违约金，被告有权以其已交定制金款项扣除违约金后才予以返还，且原告未向被告提出退款申请，被告无法直接退回剩余款项；2、原告主张的违约金数额存在计算错误，原告延迟提交明细表或者结款当天为休息日或国家法定节假日的，被告结款时间相应顺延；3、被告虽有延期退付定制金的情况，但该情况不构成根本违约，且按照协议约定，只有在被告不同意支付违约金的情况下，原告才有终止合同的权利，但原告并未向被告主张过违约金，故原告无权解除合同。原告未在2019年6月30日支付第二期定制金，被告于2019年7月2日向其发出《关于解除通知函》，原告于2019年7月5日收到该函。为此，反诉原告瀚林公司特提起反诉，请求判令：1、依法确认原、被告之间签订的《瀚林学府项目商铺团购协议》及《补充协议一》于2019年7月5日解除；2、判决反诉被告向反诉原告支付违约金3882686.3元；3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。 原告（反诉被告）黄玉对被告（反诉原告）瀚鼎公司的反诉辩称：1、反诉被告没有违约，不应承担违约责任；2、关于合同的解除，反诉被告没有异议。 经审理查明，2018年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《瀚林学府项目商铺团购协议》，约定由原告向被告购买广西南宁市大学东路35号瀚林广场项目一期底商共计31套房源，合同固定总价为38826863元。合同第四条约定了付款方式及期限：“定制金：①第一期定制金：本合同签订后乙方须于2018年10月31日（含当天）前向甲方支付合同总成交价的20%，即7765369元。②第二期定制金：未更名部分房源成交价的20%，须于2019年6月30日前付清。③第三期定制金：未更名部分房源成交价的20%，须于2019年12月30日前付清。④尾款：未更名部分房源须于2020年6月30日前付清40%尾款并完成《商品房买卖合同》的草签手续，所有定制金均转为该部分房源的房款。”合同第十一条约定了违约责任：“……4、乙方不按照本协议约定时间付款的，则视为乙方违约，甲方有权解除该协议并有权另行处置该物业且无需通知乙方，乙方应按照合同固定总价的10%作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方继续追讨因此而产生的其他损失；甲方在扣除违约金后剩余款项无息退回给乙方。”……合同还约定了其他事项。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充协议一》，合同第四条约定：“关于结款：1、周期：由乙方提供成交明细表，甲方客服申请结款，结款次数为每月两次，结款时间分别如下：①每月10号结算一次，即每月1号由乙方提供上月16号至上月月底成交明细表（以签约日期为节点，如乙方延迟提供成交明细表，则甲方结款时间相应顺延）至甲方客服申请结款，甲方客服、财务复核无误后将符合结款要求对应房源的定制金支付给乙方；②每月25号结算一次，即每月16号由乙方提供当月1号至15号成交明细表（以签约日期为节点，如乙方延迟提供成交明细表，则甲方结款时间相应顺延）至甲方客服申请结款，甲方客服、财务复核无误后将符合结款要求对应房源的定制金支付给乙方。2、退款要求：（1）小业主缴纳总房款首付达到总房款20%以上；（2）小业主缴款满足本款第（1）项约定条件同时缴纳办证费用及物业专项维修资金后，甲方应在7日历天内配合小业主完成《商品房买卖合同》签订。乙方申请退款的必须同时满足以上二个条件或一次性付清总房款，否则甲方有权拒绝结算。甲方需保证按时退款给乙方（如结款当天为休息日或国家法定节假日，则甲方结款时间相应顺延），每逾期一日甲方按照应付未付金额的万分之五支付违约金给乙方。否则，乙方有权选择终止或继续履行合同，并有权收取小业主房款抵充未结款部分款项。”合同还约定了其他事项。 2018年10月31日，原告向被告支付第一期定制金7765369元。 原告未能举证证实其向被告提交《退定制金名单》的时间，被告主张按照《退定制金名单》中记载的最早时间为其签收时间，原告予以认可，详见下表。 项目 房号 退款金额（元） 签收时间 实退日期 第一批 8-11-150 2018.11.24 2018.12.6 8-11-140 6-108 6-109 8-11-143 第二批 8-11-125 2018.11.30 2018.12.20 8-11-119 第三批 8-11-137 2018.12.1 2018.12.20 第四批 8-11-106 2018.12.3 2018.12.20 第五批 8-11-107 2019.1.16 2019.1.24 8-11-145 第六批 8-11-146 2019.1.17 2019.1.29 第七批 8-11-127 2019.2.22 2019.3.12 第八批 8-11-136 2019.2.28 2019.3.20 第九批 8-11-139 2019.4.16 2019.6.6 第十批 8-11-113 2019.5.17 2019.6.21 第十一批 8-11-147 2019.6.3 2019.6.21 8-11-126 8-11-141 2019年6月30日，原告以被告多次未依时退还定制金为由，向被告发出《解除合同通知》，要求解除合同、退还定制金、支付违约金。被告庭审中认可收到该通知，但无法查询签收日期。 2019年7月2日，被告以原告未按时支付第二期定制金为由，向原告发出《关于解除通知函》，要求解除合同、支付违约金，原告于2019年7月5日收到该函。 截至法庭辩论终结，被告尚未退还原告的定制金为2230685元。 本院认为，原、被告签订的《瀚林学府项目商铺团购协议》及《补充协议一》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 被告多次逾期退还原告定制金且未向原告支付逾期付款违约金，因合同中并未约定被告支付逾期付款违约金的条件是原告提出申请，故对于被告关于其未支付违约金系因原告未向其主张的答辩本院不予采信。根据《补充协议一》第四条第2款第（2）项约定，被告构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告退还定制金2230685元及承担违约责任。原告于2019年6月30日向被告发出《解除合同通知》，按照顺丰速运的时效，被告在2019年7月2日前即收到该通知，且被告于2019年7月2日向原告发出《关于解除通知函》，要求解除合同，故本院确认双方签订的《瀚林学府项目商铺团购协议》及《补充协议一》于2019年7月2日解除。至于违约金，详见下表。 项目 退款金额（元） 应退日期 实退日期 违约天数 违约金（元） 第一批 2018.12.3 2019.12.6 1986.79 第二批 2018.12.10 2018.12.20 2300.37 第三批 2018.12.10 2018.12.20 1363.42 第四批 2018.12.12 2018.12.20 1373.06 第五批 2019.1.25 2019.1.24 第六批 2019.1.28 2019.1.29 150.62 第七批 2019.3.4 2019.3.12 1184.72 第八批 2019.3.11 2019.3.20 1594.74 第九批 2019.4.25 2019.6.6 5180.91 第十批 2019.5.27 2019.6.21 4075.64 第十一批 2019.6.12 2019.6.21 4237.28 合计：23447.55元 如前所述，原告解除合同符合合同约定，合同解除，尚未履行的，终止履行，其无需再向被告支付第二期定制金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告黄玉与被告广西瀚鼎房地产开发有限公司签订的《瀚林学府项目商铺团购协议》及《补充协议一》于2019年7月2日解除； 二、被告广西瀚鼎房地产开发有限公司向原告黄玉退还定制金2230685元； 三、被告广西瀚鼎房地产开发有限公司向原告黄玉支付违约金23447.55元； 四、驳回被告广西瀚鼎房地产开发有限公司的其他反诉请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费24927元（原告黄玉已预交），由原告黄玉负担127元，由被告广西瀚鼎房地产开发有限公司负担24800元；反诉案件受理费18930.75元（反诉原告广西瀚鼎房地产开发有限公司已预交，已减半收取），由反诉原告广西瀚鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  韦 械