甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终1020号上诉人（原审被告）：杨彩明，男，1975年1月14日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，甘肃中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路16号兰州中心45幢12层1201、1202室。法定代表人：彭莉，该公司经理。委托诉讼代理人：张亚亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轩宁，北京大成（兰州）律师事务所律师。原审第三人：兰州东方友谊置业有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路16号。法定代表人：魏立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾育红，该公司工作人员。上诉人杨彩明因与被上诉人兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司（以下简称喜月汇公司）及原审第三人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2018）甘0103民初2844号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨彩明的委托诉讼代理人徐晨露、李玲，喜月汇公司的委托诉讼代理人张亚亮，东方公司的委托诉讼代理人贾育红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彩明上诉请求：1.请求撤销（2018）甘0103民初2844号民事判决，依法改判，驳回喜月汇公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由喜月汇公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实严重错误，判决书中认定的事实缺乏证据支持。一审法院在判决书中认定：施工单位准备好施工材料进场施工时被兰州中心SOHO物业服务中心的工作人员阻挡，无法进场，原告找到被告，被告遂告知原告租赁房屋要被兰州中心回购，合同无法继续履行。该事实认定错误，无任何证据支持。本案的真实情况是：杨彩明与喜月汇公司双方签订的《房屋租赁合同》明确约定乙方装饰、装修改建该物业主体结构部分以及附属管线前须经甲方审核同意，且《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。这说明租房后，装饰装修行为需报甲方或物业及相关部门审核批准后方可实施装修行为。《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。本案喜月汇公司自报的装修工程总价为280万元，而如此大的装修装饰工程，喜月汇公司在未获得相关审核批准的情况下，提前与设计单位、装饰工程单位、材料供应单位签合同并付款，是故意违反合同约定和政府的相关行政法规。而一审判决判令杨彩明承担的所谓损失是与事实和法律相悖的。在喜月汇公司未经批准擅自装修受阻后，喜月汇公司于2017年7月18日向杨彩明致函：兰州中心SOH0物业仍不予我公司入场，给我公司带来了严重困扰和损失，如在2017年7月23日前仍未解决此事，我公司将向人民法院进行诉讼。该函件中从未提及喜月汇公司不能进行装修是杨彩明要将租赁房屋交兰州中心回购的原因，所以一审判决认定租赁房屋要被兰州中心回购，合同无法继续履行无事实依据。在喜月汇公司与杨彩明之间的租赁关系中，杨彩明自始没有违约，是喜月汇公司在未获得相关审核批准的情况下，提前与设计单位、装饰工程单位、材料供应单位签合同并付款，违反了相关法律规定和合同约定，导致租赁合同无法继续履行。杨彩明因此无力承担每月高额的银行按揭贷款，为了减少更大的损失，在喜月汇公司明确告知将诉至法院不继续履行合同后，杨彩明才决定及时止损，故于2017年10月10日将所购房屋原价退回兰州中心，并未从中获得任何利润。根据常理，合同的反悔必然存在更大的利益，杨彩明以原价将房屋退回，不存在为了获取更大的利益而反悔租赁合同的情形。按照一审法院的逻辑，杨彩明与兰州中心的合同关系不因喜月汇公司行为而变动，那么按照买卖不破租赁原则，喜月汇公司的租赁也并不会因为杨彩明退回房屋受到影响。综上所述，杨彩明认为一审判决认定的主要事实错误，导致判决对当事人各自的过错认定、责任划分错误。所以一审判决把喜月汇公司违反法律法规和合同约定的行为及其单方面造成的所谓损失结果，强加给无过错一方的杨彩明是不公平的，也不符合法律公正、公平原则。2.一审判决对损失的认定有失公允，且存在法律适用错误。本案中，喜月汇公司主张的各项损失皆因其自身违法违规的装修行为所致。杨彩明作为租赁合同的相对方，已按合同约定将房屋交付杨彩明使用，以完成己方合同义务，无任何违约行为，喜月汇公司所谓损失理应由其自身承担，与杨彩明无关，但一审判决杨彩明向喜月汇公司赔偿设计费204900元、装修预付款320000元、消防工程预付款52000元、律师费140000元;本案案件受理费15852元、财产保全申请费5000元由杨彩明承担。从上述赔偿项目中的装修预付款来分析，该款系装修购置材料所用，喜月汇公司购买的装修材料且不说是否实际购买，即便已购买，因未能施工没有使用，价值依然保存原值，截至目前材料仍旧由喜月汇公司所占有，现一审法院认定杨彩明需向喜月汇公司全额赔偿该笔费用，实际上是让喜月汇公司就同一事双重获益，违背了公平原则。其他诸如设计费、消防工程预付款等并非完全不可退回，将上述费用全额要求杨彩明承担于法无据，于情于理不合。其次，喜月汇公司一审诉讼标的额为1l16900元，按照规定，律师费应为71845-94183元之间，喜月汇公司一审及发回重审中补充主张的140000元律师费本身为超高收费有违行业规范。杨彩明在庭审中已经提交了《甘肃省律师服务收费指导意见》作为证据，但一审法院依旧罔顾事实，以未提交证据予以佐证为由不予采信。再次，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案喜月汇公司的诉讼请求并未被全部支持，故案件受理费应由双方按诉请被判决支持的比例负担，一审法院判令杨彩明全额承担诉讼费，于法无据。综上，杨彩明认为一审判决存在事实认定和法律适用的双重错误，判决失当。请求二审法院尊重事实，依法改判。喜月汇公司辩称：1.一审认定被阻挡的事实和房屋被收回的事实均有相关证据支持；2.普通民事活动的装饰装修不同于国家重大工程建设的装饰装修，《住宅室内装饰装修管理办法》以及《建筑工程施工许可管理办法》对本案不适用。3.杨彩明收回涉案出租房屋，并告知喜月汇公司双倍返还订金并协助当事人寻找其他场所，回购方物业以行为阻挡本案喜月汇公司进场施工，足以表明回购方拒绝履行杨彩明与喜月汇公司之间的租赁合同。4.一审法院认定的各项赔偿数额均是已经实际发生的费用，本案喜月汇公司还需向本案施工单位承担相应的违约责任，因本案尚未终结，喜月汇公司与施工单位的合同纠纷尚处于谈判阶段，关于律师费因本案经过一审、二审、二审发回重审、再次二审四个阶段，律师费已经累计叠加计算，并未超过甘肃省律师收费服务指导的规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东方公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。喜月汇公司向一审法院起诉请求：1.解除喜月汇公司与杨彩明于2017年4月21日签订的房屋租赁合同；2.杨彩明双倍返还定金40万元，赔偿喜月汇公司损失71.69万元，承担律师费10万元，合计121.69万元；3.案件受理费、担保费、保全费均由杨彩明负担。2018年9月13日，喜月汇公司增加诉讼请求，要求杨彩明负担新产生的律师费4万元。一审法院认定事实：2017年4月21日，喜月汇公司与杨彩明就位于兰州市七里河区西津西路兰州中心SOHO十二层（1366平方米）写字楼签订《房屋租赁合同》，合同约定租期六年，自2017年5月1日至2023年12月31日。装修筹备期五个月，自2017年5月1日至2017年10月1日。合同第三条租金及支付期限约定：租金每月80元每平方米，首年度2017年10月1日至2017年12月31日租金合计327840元。本合同签订后承租人向出租人支付定金20万元整，于2017年11月30日前，承租人向出租人付清2017年10月1日至12月31日的租金（即除以上定金外，剩余租金127840元整）。合同第六条甲方（即出租人）权利义务第3小项约定：甲方保证有权按照法律规定将该物业出租给乙方（即承租人），并取得相应的收益。第9小项约定：若甲方违约，乙方为主张本合同利益所支付的律师费等费用均由甲方负担。合同签订当日，喜月汇公司按约定向杨彩明支付了定金20万元。于2017年4月28日与南京喜之家母婴在线电子商务有限公司签署加盟协议，交纳加盟费30万元；在工商局办理了工商登记。于2017年4月28日与甘肃万宁建筑装饰设计工程有限公司签订建设工程设计合同，由该公司负责设计兰州中心SOHO12层的施工图。5月16日，该公司将装饰施工图完成并交付，喜月汇公司按合同约定一次性支付该公司设计费204900元，该公司出具了增值税发票；喜月汇公司又于2017年5月25日与甘肃鸿鹄装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定由该公司负责喜月汇公司所租场地兰州中心SOHO12层施工图纸范围内的所有装修，以包工包料的方式，工程总价为280万元，另约定了工程价款的结算时间及方式，违约责任等具体内容。6月20日，喜月汇公司按合同约定给付甘肃鸿鹄装饰工程有限公司32万元装修预付款，该公司出具了盖有该公司财务专用章的收据；2017年6月2日，喜月汇公司与安宁天安消防器材经销部签订消防工程施工合同，约定兰州中心SOHO12层消防系统改造工程合同价款为26万元。6月10日喜月汇公司按合同约定将工程预付款合同总价款的20%即52000元给付天安消防器材经销部，该部出具了盖有该部财务专用章的收据。施工单位准备好施工材料进场施工时被兰州中心SOHO物业服务中心的工作人员阻挡，无法进场。喜月汇公司找到杨彩明，杨彩明遂告知喜月汇公司租赁房屋要被兰州中心回购，合同无法继续履行。由于前期喜月汇公司投入已经巨大，也于2017年7月1日向杨彩明送达了告知函，向其详细说明了具体损失，但杨彩明不愿承担损失。2017年10月10日，兰州中心向杨彩明及其合伙人退还了购房款20140849元，将该涉案房屋场地的所有权收回。另查明，一审法院于2017年12月22日作出（2017）甘0103民初2971号民事判决，杨彩明不服，提起上诉，兰州市中级人民法院于2018年5月31日作出（2018）甘01民终847号民事裁定，发回本院重审。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。喜月汇公司与杨彩明签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方均应认真按合同约定履行。杨彩明辩称因喜月汇公司未获得相关装修批准及擅自改变租赁房屋用途造成兰州中心从喜月汇公司处回购了涉案房屋，兰州中心仅认可因喜月汇公司未获得相关装修批准而阻止喜月汇公司进场装修。一审法院认为，杨彩明与兰州中心就涉案房屋所有权归属的合同，并不能因喜月汇公司的行为造成影响及变动。杨彩明已经因兰州中心的回购而将涉案房屋交回兰州中心所有，现兰州中心作为房屋所有权人，未明确告知或通过行为，许可喜月汇公司继续租赁使用涉案房屋，且该房屋兰州中心已售于他人，喜月汇公司与杨彩明签订的租赁合同无法履行，现喜月汇公司主张解除房屋租赁合同，杨彩明对此无异议，故对喜月汇公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。杨彩明对房屋租赁合同无法履行应承担责任。兰州中心与喜月汇公司如有纠纷，应另案起诉。对于喜月汇公司于签订租赁合同当日所交的20万元，起初是定金的性质，但到2017年10月以后根据合同的约定，则转为一部分房屋租金，故不能适用定金罚则。喜月汇公司要求双倍返还定金的诉请，一审法院不予支持。对于喜月汇公司要求杨彩明赔偿其与南京喜之家母婴在线电子商务有限公司签署并交纳加盟费30万元的损失，该加盟协议的生效和履行与本案纠纷无直接因果关系，故此项损失一审法院亦不予支持。对于设计费20.49万元，图纸绘制完毕并交付，视为合同已履行完毕，且该份工程设计是就涉案租赁房屋进行设计，具有唯一性。装修费预付款32万元及消防工程预付款5.2万元，已经按合同约定付给施工方，且施工合同中明确约定了违约责任的承担方式。对于律师费14万元的诉请，由于喜月汇公司、杨彩明双方合同中有约定，另杨彩明虽庭审中认为该费用计算过高，但未提交证据予以佐证，故对喜月汇公司主张的以上损失，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条、第一百一十六条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司与杨彩明于2017年4月21日签订的房屋租赁合同；二、杨彩明于本判决生效后五日内返还兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司定金20万元，赔偿兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司各项损失71.69万元，以上合计91.69万元。案件受理费15852元、诉讼保全费5000元，由杨彩明负担。本院二审期间，东方公司提交销售变更申请表一份、付款凭证、杨彩明与兰州格美酒店管理有限公司房屋买卖及借款协议一份，拟证明杨彩明申请对涉案房屋进行更名的事实。本院组织当事人进行了质证，杨彩明发表质证意见认为，从申请表的内容来看，是因东方公司欲将第12层出售作为酒店使用，才阻扰喜月汇公司入场装修。对房屋买卖及借款协议不予认可，认为即使涉案房屋存在另行买卖的事实，也不影响喜月汇公司继续行使租赁权。喜月汇公司发表质证意见认为，对销售变更申请表的真实性无异议，同时说明杨彩明在2017年7月即将涉案房屋出售给兰州格美酒店管理有限公司，却未向喜月汇公司通知，导致喜月汇公司所受的损失进一步加大。本院经审理查明，一审判决认定的事实，有相关经质证的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2017年7月16日，杨彩明、孙永红向东方公司提交销售变更申请表，载明：申请将已购SOHO12层整层（共计22套）更名兰州格美酒店管理有限公司并更换收据，上述房源已备案，业主同意全力配合房管局撤案事宜，所产生的一切费用由酒店公司承担。2017年7月20日，甲方杨彩明、孙永红与乙方兰州格美酒店管理有限公司签订房屋买卖及借款协议。协议约定：一、甲方房屋位于兰州市七里河区西津西路16号兰州国际商贸中心045幢2单元12层整层，共22套房屋。二、房屋总价为2430万元。三、由于甲方房产尚未取得不动产权利证书，但已经办理网签手续。双方经兰州中心同意，由乙方重新向兰州中心购买该房产，并由甲方申请撤销原网签购房协议。四、乙方在本协定签订后15日内，向甲方借款899万元。甲方应在乙方工作人员的监督下，确保款项用于甲方提前还清该房产按揭贷款，并立即敦促银行办理房产解押手续。五、在甲方撤销原网签购房协议之前所产生的所有与该房产有关的，包括但不限于租赁协议、担保质押协议、授权委托书，如有影响乙方对上述房产行使所有权的任何法律纠纷及经济损失均由甲方承担相应责任，与乙方无关。甲方确保上述房产在乙方购买后，拥有房产全部权利并不受任何第三方追索。七、乙方向兰州中心重新购买该房产，兰州中心全额退款给甲方并开具退款证明后，甲方应立即申请撤销上述房产的网签手续。八、开发商在收到乙方的首付款后，将甲方原支付的全部房款20140831元，退还给甲方。甲方在收到全部退款后，立即将乙方前期暂借的899万元扣除甲方应得收益4159169元后的余款4830831元归还乙方。2019年12月5日，本院通知杨彩明本人到庭接受询问。杨彩明称回购的溢价是由兰州格美酒店管理有限公司支付。本案二审中，双方当事人之间存在的主要争议焦点是：一审判决认定杨彩明应对涉案房屋租赁合同无法履行承担相应责任是否适当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，杨彩明与喜月汇公司签订房屋租赁合同后，将涉案房屋另行出售给案外人兰州格美酒店管理有限公司，但未向喜月汇公司告知房屋另行出售这一事实，亦未向兰州格美酒店管理有限公司告知涉案房屋上存在未履行完毕的租赁合同，其与兰州格美酒店管理有限公司所签的房屋买卖及借款协议第五条约定，甲方确保上述房产在乙方购买后，拥有房产全部权利并不受任何第三方追索。结合上述事实足以认定，杨彩明未遵循诚实信用的原则向喜月汇公司告知涉案房屋已另行出售，喜月汇公司无从得知新的买受人的具体身份，更无法要求新的买受人继续履行原租赁协议。同时，杨彩明向兰州格美酒店管理有限公司保证涉案房屋上不存在其他权利负担，兰州格美酒店管理有限公司亦无从得知涉案房屋承租人的具体身份。现各方当事人均认可涉案房屋租赁合同已无法继续履行，杨彩明未按照诚实信用原则履行通知义务的行为，损害了喜月汇公司的合法权益，故应由杨彩明承担涉案房屋租赁合同无法履行的全部责任。关于损失数额的认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，喜月汇公司举证证明装修预付款、消防工程预付款等已经实际支付，已初步完成其举证责任，杨彩明如对此不予认可，应提交相关证据对此予以反驳，杨彩明在上诉状中以上述款项并非完全不可退回为由，认为一审判决对损失数额的认定不当，该上诉理由不能成立，本院对此不予采信。关于案件受理费的负担。本案中，喜月汇公司的诉讼请求虽未被人民法院全部支持，但是本案纠纷是因杨彩明单方面未履行通知义务导致房屋租赁合同无法继续履行而引起，喜月汇公司对纠纷的发生并无过错，故一审认定案件受理费由杨彩明负担并无不当。关于一审判决主文的表述。本案中，喜月汇公司的部分诉讼请求一审法院经审查未予支持，但未在判决主文中予以表述不当，本院予以纠正。综上所述，杨彩明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯对于判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初2844号民事判决第一项、第二项；二、驳回兰州喜月汇母婴在线电子商务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15852元，财产保全申请费5000元，二审案件受理费15852元，由杨彩明负担。本判决为终审判决。审判长  李孔攀审判员张煜枫审判员赵辉君二〇二〇年三月二十六日书记员孙晴