辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初142号原告：大商锦州百货大楼有限公司，住所地：锦州市凌河区中央大街二段67号。法定代表人：韩冰，董事长。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：锦州地大激光巨幕影城有限责任公司，住所地：锦州市凌河区解放路五段33号。法定代表人：宋慧霞，经理。委托诉讼代理人：肖树文、沙德民，该公司职员。被告：锦州天兴置业有限公司，住所地：锦州市凌河区和平路四段18号311室。法定代表人：韩玉,经理。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。原告大商锦州百货大楼有限公司与被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、锦州天兴置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大商锦州百货大楼有限公司的委托诉讼代理人贾继有，被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司的委托诉讼代理人肖树文、沙德民，被告锦州天兴置业有限公司的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大商锦州百货大楼有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告2018年11月7日至2019年12月31日（420日）物业管理费总计1103340元。（420日×0.71元/平方米/日×3700平方米）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月31日，原告与锦州天兴置业有限公司（下称天兴公司）签订了双方签订《房屋租赁合同》；2014年1月12日，签订《委托管理协议书》（下称：委托管理协议）。其中，委托管理协议约定：“甲方将其拥有房产和管理权的‘家乐汇’物业周边区域、楼体立面和楼顶、除乙方租赁区域外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理”，“物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定”，“电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积”在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决”，“如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任”，“双方约定乙方商场的开业日，为物业管理的计费起始日”。(甲方为天兴公司，乙方为我公司)。2012年5月18日，锦州锦绣大地影院投资有限公司(下称大地影院)与天兴公司签订房产租赁合同，租赁了“家乐汇”商场五层，经营影院。2014年4月，大地影院与天兴公司签订房产租赁补充合同(补充条款)，对租赁房屋应缴纳的物业管理费作出明确约定：“乙方在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费”。2014年5月13日，张洪权在大地影院原经营场所，经工商核准，成立凌河区星感觉影城，经营至2016年12月注销。之后锦州地大激光巨幕影城有限责任公司(下称地大影城)于2017年1月开始接收影院的全部资产，全面履行大地影院与天兴公司的房产租赁合同，保持原影院继续经营至今。2015年5月28日和2018年9月6日原告两次向人民法院提起诉讼，分别追要2014年1月16日(开业)至2015年9月15日和2015年9月16日至2018年11月6日的物业费，锦州市中级人民法院分别于作出(2017)辽07民终1450号民事判决书、(2019)辽07民终416号民事判决书，判决要求被告按照天兴公司与大地影院签订租赁合同时确认的3700平方米面积及每日每平方米0.71元的物业费缴纳标准，向原告大商集团锦州百货大楼有限公司(现称：大商锦州百货大楼有限公司)给付上述期间的物业费，并判令被告锦州天兴置业有限公司对上述款项承担连带给付责任。目前地大影城仍在持续经营中，并一直享受着原告提供的物业管理服务，但被告却未按照上述判决中认定的物业费标准和面积向原告给付物业管理费。据此，原告要求被告地大影城给付从2018年11月7日至2019年12月31日的物业管理费1103340元(壹佰壹拾万零叁仟叁佰肆拾元)，并由被告天兴公司承担连带给付责任。综上所述，请依法支持原告的诉讼请求。被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司辩称，关于2018年11月7日到2019年12月31日欠费时间没有异议，申请的标准延期以前判决的每平方0.71元，但是这个标准只是原来标准的延续，这个标准我们是不承认，我们有自己的保安、保洁，租赁期间内整个物业费都是都是我们自己主管，0.71元的标准我们是不认可的，标准过高。0.71元是大商单方的主张，我们始终不服。被告锦州天兴置业有限公司辩称，原告向答辩人主张2018年11月7日至2019年12月31日的物业管理费1103340元没有事实和法律依据，请法院依法驳回，理由是：一、大商锦州百货大楼有限公司不具有原告诉讼主体资格。1、答辩人与原告虽然签订了委托管理协议，将家乐汇购物广场的物业委托原告管理，但从实际情况上看，原告并未实际进行物业服务管理，而是大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，经查大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场是大商集团千盛购物广场有限公司的分公司，而原告与大商集团千盛购物广场有限公司是两个独立的法人单位，因此原告不是物业的服务单位，无权主张2018年11月7日至2019年12月31日期间影城的物业管理费。2、原告并未提交有效证据证明其向大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场实际支付了影城应当支付的物业管理费，进而有权向影城主张权利。二、基于原告主体不适格，因此答辩人不应承担相应的给付责任或连带给付责任。三、原告主张的1103340元物业管理费没有依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房产租赁合同、委托管理协议书、通知、照片、锦州市凌河区人民法院民事判决书、锦州市中级人民法院民事判决书、辽宁省高级人民法院民事裁定书、来函降租回复、工作联系函，本院对证据进行了质证和审查。对本案的事实及证据，本院认定如下：2012年5月18日，被告锦州天兴置业有限公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司作为甲乙双方签订房产租赁合同，合同约定，甲方将其所有的位于锦州市凌河区解放路五段33号五层建筑面积3700平方米的房屋租赁给乙方，租赁期限20年，商场开业率不足70%期间免租金。租金采用保底租金或净票房分成扣点两者取高的方式计算租赁费用，第一年按320万元/年计算，每3年递增9%；净票房分成扣点为第一年8%，每3年递增1%；乙方经营实际发生的空调费、采暖费、水费、电费、电话费及其它与其经营有关的费用、专用电梯的维护保养费用和电费均由乙方自行承担；甲方应对房产及其提供的设施进行定期维修保养。2013年5月8日，锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方签订合作协议书，约定甲方将其投资建设的“天兴家乐汇”商业地产（地址：锦州市凌河区解放路五段33甲，以下简称家乐汇）分为委托管理部分和租赁经营部分与乙方合作，实现乙方对家乐汇的整体统一管理。锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方于2013年12月31日签订房屋租赁合同，于2014年1月12日签订委托管理协议书，载明甲方将其拥有产权和管理权的“家乐汇”物业周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理；物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定；电影院的物业管理费由乙方收取；对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决；一、二、三、四、五层内铺的首年物业费由甲方向商户收取后转交乙方，第二年开始，物业费由乙方收取；如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任；双方约定乙方商场的开业日，为物业管理费的计费起始日。委托管理的期限为20年。委托管理协议书签订后，锦州天兴置业有限公司将“家乐汇”商场物业管理权移交给原告。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业。2013年6月锦州天兴置业有限公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订房产租赁补充合同，2014年4月双方对房产租赁补充合同中相关条款予以进一步明确，合同载明：锦州天兴置业有限公司应锦州锦绣大地影院投资管理有限公司关于家乐汇影城租金调整的提议和请求，考虑锦州锦绣大地影院投资管理有限公司投资的增加，锦州电影市场未来发展状况及影城长期稳固发展等因素，经双方协商，锦州天兴置业有限公司同意将保底租金320元/年降至280万元/年，租金由每3年递增9%降至每3年递增8%。（第1年至第5年，保底租金280万元∕年）以及租期内第一年免租金（此租金不包含物业管理费）。锦州锦绣大地影院投资管理有限公司在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费；锦州天兴置业有限公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订的房产租赁合同及房产租赁补充合同中，如有与本补充条款相违背的内容，均以本补充条款为准。凌河区星感觉影城成立于2013年12月30日，其接收锦州锦绣大地影院投资管理有限公司的全部资产，并在原租赁位置经营。星感觉影城于2016年12月注销，锦州地大激光巨幕影城有限责任公司接收凌河区星感觉影城的全部资产并于2017年1月开始在原租赁位置经营至今。2014年1月12日，锦州天兴置业有限公司向大商集团锦州百货大楼有限公司作出《承诺书》，其中第二条“如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费。如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。2014年3月26日，锦州天兴置业有限公司向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具《关于扣取物业管理费的函》，内容为“由于贵司受我方委托收取物业费，因计费面积未最终测量认定完毕，对贵司已垫付的相关物业费，在未认定前，同意在我方的租金中扣除”。2014年12月19日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场至函锦州天兴置业有限公司，要求根据租赁合同、委托管理协议书，对星感觉影城的原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费予以解决。大商集团锦州百货大楼有限公司测算的锦州家乐汇物业管理测算报告系依据锦州家乐汇物业支出明细（含薪资成本4032454.8元、维护保养2857755元、能源费9832986.40元、保洁费1325000元、保险费30767.44元、行政支出1819958元、折旧费11760元、物业税费支出625776.36元）合计20161477元、建筑面积77976.41平方米，得出每日每平方米的物业费价格为0.71元，并在公示板上进行了公示（公示价格为0.7956元）。2014年7月1日，锦州房地产测绘中心应锦州天兴置业有限公司的委托出具锦州家乐汇面积测量报告，结论为凌河区解放路五段33甲号建筑面积77976.41平方米。其中大地影院总租赁面积（包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积）为10112.09平方米。2016年11月10日，本院受理原告大商集团锦州百货大楼有限公司与被告凌河区星感觉影城、锦州天兴置业有限公司物业服务合同纠纷一案，原告大商集团锦州百货大楼有限公司主张被告给付2014年1月16日至2015年9月15日物业管理费共计4814016.92元，2017年6月7日，本院做出（2016）辽0703民初1607号民事判决书，判决被告凌河区星感觉影城给付原告物业管理费1594589元，被告锦州天兴置业有限公司承担连带给付责任；宣判后，原告大商锦州百货大楼有限公司与被告凌河区星感觉影城、锦州天兴置业有限公司对判决不服，上诉到锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院经审理，于2017年10月23日做出（2017）辽07民终1450号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；判决宣判后，被告锦州天兴置业有限公司对判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院经审查，于2018年7月24日做出（2018）辽民申1321号民事裁定书，驳回锦州天兴置业有限公司的再审申请。2018年9月6日，原告大商锦州百货大楼有限公司以张洪权、锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、锦州天兴置业有限公司为被告在本院起诉，要求被告给付2015年9月16日至2018年12月31日物业管理费3160281元，本院经审理于2018年11月6日做出（2018）辽0703民初1924号民事判决书，判决一、被告张洪权给付原告2015年9月16日至2016年12月止物业费1242571元，二、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司给付原告2017年1月至2018年11月6日止物业费1773225元，三、被告锦州天兴置业有限公司对该判决一、二项承担连带给付责任；宣判后，被告张洪权、锦州地大激光巨幕影城有限责任公司对判决不服，上诉到锦州市中级人民法院，锦州市中级人民法院经审理于2019年5月9日作出（2019）辽07民终416民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与案涉房屋的业主锦州天兴置业有限公司曾签订合作协议及委托管理协议约定电影院的物业费由原告收取，锦州天兴置业有限公司与房屋承租人签订的房产租赁补充合同亦约定承租方在租赁期间自行向物业管理部门缴纳物业费，原告按约提供了物业服务，故原告有收取物业费的主体资格；关于物业费的收取标准问题，因本院、锦州市中级人民法院、辽宁省高级人民法院均以生效的判决、裁定确定了每日每平方米0.71元的计算标准，根据生效判决的既判力原则，被告应给付的物业费应按该标准计算。被告锦州天兴置业有限公司与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，原告请求锦州天兴置业有限公司承担连带责任，符合相关法规规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后7日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司2018年11月7日至2019年12月31日物业费1100713元（0.71*419*3700）；二、被告锦州天兴置业有限公司对本判决第一项承担连带给付责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14730元，原告大商锦州百货大楼有限公司负担35元，被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司负担14695元，被告锦州天兴置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  张秋红人民陪审员  仇莞婷二〇二〇年三月二十四日书 记 员  陈玉鑫