甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0123民初2736号原告：**，女，汉族，1988年10月22日出生，甘肃省榆中县人，户籍所在地甘肃省榆中县，现住甘肃省兰州市城关区，兰州高新区管委会干部。。委托诉讼代理人：**红，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：肖振乾，男，汉族，1973年3月17日出生，甘肃省兰州市人，住兰州市城关区，居民。。委托诉讼代理人：张学军，甘肃众炀律师事务所律师。被告：刘和平，男，汉族，1963年8月6日出生，甘肃省榆中县人，住兰州市榆中县，农民。。被告：杨立军，男，汉族，1968年12月9日出生，甘肃榆中人，住榆中县。原告**诉被告肖振乾、刘和平、杨立军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人**红、张亚亮，被告肖振乾及其委托诉讼代理人张学军，被告刘和平、杨立军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1．依法判令不得执行位于兰州市城关区（房产证号：兰房权证城关区字第××号）房产，并解除对该房产的查封；2．依法判令被告刘和平协助原告办理兰房权证（城关区）字第××号房产过户；3．本案诉讼费等均由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原告对被告肖振乾申请执行刘和平、杨立军一案中，被告刘和平名下位于兰州市城关区提出执行异议。2019年8月8日，榆中县人民法院出具（2019）甘0123执异16号执行裁定书驳回原告的执行异议。2018年5月，原告与刘和平就位于兰州市城关区买卖事宜协商一致。约定刘和平将该房产以总价70万元出卖于原告，在签订合同时支付55万元，余款在支付首付款后1个月内由原告通过公积金贷款支付。原告支付首付款后，在2018年7月20日委托兰州房地产交易中心办理测绘，并于2018年7月26日出具测绘报告书。当天过户时被告知房屋被榆中县人民法院保全。原告认为，涉案被查封房屋系原告合法购买所得，在人民法院查封前已经交付完成，由原告实际占有并使用该房产，且已经按照约定支付了对价，因测绘结果出具迟延3天导致房屋没有过户，被榆中县人民法院查封。本次交易中原告没有任何过错，原告是涉案被执行房产的唯一合法权利人，人民法院依法不应当对该房产进行执行并应解除对该房产的查封。现原告依法起诉，请求依法支持原告诉请。被告肖振乾辩称，依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。1．原告的诉讼请求不能成立。其理由如下：**与刘兴强于2018年07月15日签订的《房屋买卖合同》无效。（1）坐落于兰州市城关区，建筑面积65.92平方米房屋所有人是刘和平，不是刘兴强。原告**与刘兴强于2018年7月15日签订的《房屋买卖合同》因甲方（卖方）刘兴强主体不适格而无效；（2）原告**支付的所谓购房款凭证证实，2018年7月12日分6笔给该合同甲方（卖方）刘兴强转账了150000元，其中**转70000元，同日，杨立军给**转账80000元，同日**再将该80000元分3笔转账给了该合同甲方（卖方）刘兴强，而没有转付给房屋产权人刘和平。这一事实从**向法庭提供的所谓付款凭证给予证实。2．原告**涉嫌造假。2018年7月23日，榆中县人民法院根据肖振乾的申请，依法进行了诉前保全，查封了债务人刘和平坐落于兰州市城关区。2018年8月10日，原告向兰州市城关区人民法院提起诉讼，诉请被告刘兴强返还购房款550000元并赔偿违约金。在诉讼过程中，原告**于2018年8月16日向城关区人民法院申请追加刘和平为被告，2018年9月17日申请撤诉。在诉讼中，原告**在向城关区人民法院提供的证据（房屋买卖合同）中，甲方（卖方）刘兴强，乙方（买方）**，其中第十一条：本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。而在本案中，原告**向法庭提供并出示了由刘和平于2018年7月20日补签了字的合同，两份合同不是“一式两份，具有同等法律效力”的合同，这充分证明在2018年7月23日榆中县人民法院查封后并在原告于2018年8月10日起诉时刘和平还没有补签过字。这一事实由刘和平与肖振乾的一段录音中可以证实。（该录音中刘和平给肖振乾说，补签的字，是在城关区人民法院打官司后，他（她）们让我才补签的）这更加充分说明，刘和平补签字的时间是在2019年年8月向榆中县人民法院提出执行异议申请时才补签的字。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告刘和平辩称，因为我与肖振乾之间有债务关系，就把自己的房子卖给**，把钥匙和房产证提前都已经给**，后在办理过户过程中被房管局告知房产被查封，无法过户，就与**商量退房款，但是还一直没有退还给**。被告杨立军辩称，我是原告**的父亲，是刘和平的姐夫，**因为工作调到兰州，想着给他买一套装修好的房子，我自己出了38万元，但是最后因为房子被查封无法过户。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：一、原告提交的证据1、第一组证据：房屋买卖合同一份、收条一份、银行打款凭证九份及银行流水一份、房产证一份，证明2018年5月原告与被告刘和平就位于兰州市城关区房屋买卖事宜达成一致，并协商在合同签订前，向刘和平之子刘兴强账户付款55万元，后签署书面买卖合同，2018年6月11日至7月12日，原告按照约定向被告刘和平支付前期购房款55万元；2018年7月15日原告与刘和平签订正式房屋买卖合同，并对前期付款55万元事实予以认可。质证时被告肖振乾认为对原告的证据真实性、证明目的及证据来源都有异议，房屋买卖合同造假的无效合同，房主是刘和平，出卖人是甲方又是代理人，合同的形式要件不合适，第一页上的部分内容是原告自己在2019年8月份加上的，合同最后一页的内容也是代理人刘和平在提出执行异议之诉时才补加上去的，如果把合同上代理人刘和平去掉的话该合同是无效合同。收条也是造假的，收到68000元是**的口述，刘兴强收到与本案无关，合同与收条上的时间一样是事后补写的。对付款凭证和刘兴强收到钱没有异议，但是对证明目的有异议，他不是房屋所有人，故**的转款都不是刘和平收到，与本案无关系。房产证的真实性没有异议，原告称刘和平在7月15日签完合同后交付房产证是不属实，在7月26日才交付的，因为7月21日之前房产是抵押状态，7月23日被查封，故原告所述不属实。被告刘和平认为本人就是房主，但是在房屋买卖过程中有些程序不合适，原告所说的属实，房款打了55万元，是儿子刘兴强收到的，收条和房屋买卖合同是在2018年7月15日写的，没有异议，合同也是原始合同没有篡改，因为房产证之前放在典当行，在收到款项后才取出房产证的。承认收到房款的事实，对原告的证明目的没有异议；被告杨立军认为其总共花费38万元，其中30万元给刘兴强转账付款，8万元是通过原告**转账付款，对签订合同的事情不知道。2、第二组证据：房屋面积测绘委托合同一份、兰州市不动产（房屋）测绘报告书一份。证明2018年7月20日，为办理过户手续，刘和平与兰州市房地产测绘中心签订《房屋面积测绘测绘委托合同》，委托该中心对涉案房屋进行过户前测绘；也证明2018年7月26日，兰州市房地产测绘中心出具《兰州市不动产（房屋）测绘报告书》，并在当日过户时发现涉案房屋被查封；同时原告与刘和平未在查封前过户完毕，系因兰州市房地产测绘中心出具测绘报告迟延导致，属于外力因素，原告对未及时过户不存在过错。质证时被告肖振乾认为对委托合同的真实性有异议，合同上的字不是刘和平本人所签，而是他人代签的，房屋在2018年7月26日出测绘报告，但是7月23日已查封，与买卖合同不相关，影响了合同效力。被告刘和平认为合同上的字就是自己签的，对测绘报告没有异议。被告杨立军认为不清楚不予质证。3、第三组证据：二手房交接书一份。证明2018年7月21日，刘和平与原告就出卖房屋移交进行书面确认，并交接了家用电器。同时证明涉案房屋在肖振乾查封前，交易已经完成且早已交付原告使用。质证时被告肖振乾对真实性、合法性都有异议，是事后补写的，上次开庭法官问有无这一份材料，原告称没有，但是现在出具明显是造假的，因甲方（出售方）是刘和平，乙方（买受方）是**。被告刘和平认为交接书上的签字与买卖合同的签字是同一天签字，是其本人所签。被告杨立军不清楚不予质证。4、第四组证据：水电一卡通一张、水电收费凭证两张、物业收费收据两张、甘肃中石油昆仑燃气有限公司购买燃气发票一张。用以证明原告自接受该房屋后依法缴纳上述费用并对房屋进行正常使用。质证时被告肖振乾对真实性没有异议，对证明目的有异议，房屋被查封没有过户，水电费可以正常使用，与合同是否有效没有关系。2018年7月23日查封房产时房主是刘和平，10月15日应退款，**不能强行入住，入住后交水电费是正常的。故不能证明原告的入住目的。被告刘和平认为原告交的水电燃气费是属实，对证明目的没有异议。被告杨立军不清楚不予质证。本院认为，原告提交证据足以证实原告**与刘兴强签订房屋买卖合同，并支付部分房款，将房屋交付**入住，并有**缴纳水电费、物业费，后**与刘和平补签二手房交接书的事实，故对原告证据的证明效力予以确认，对被告方质证意见中的合理部分予以采信，对缺乏依据的部分意见，不予采信。二、被告肖振乾提交的证据1、第一组证据：保全告知书一份，证明诉前保全案件是2018年7月20日立案，7月23日本院对房屋进行查封，被保全人是刘和平。质证时原告对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，仅能证明榆中县人民法院在7月23日裁定保全。被告刘和平没有异议。被告杨立军清楚不予质证。2、第二组证据：执行裁定书一份，证明该裁定认定的事实客观真实，证据确凿，适用法律正确，程序合法。质证时原告对证据真实性没有异议，该裁定因原告已经提起执行异议之诉，故没有发生法律效力。被告刘和平没有异议。被告杨立军不知道不予质证。3、第三组证据：从城关区人民法院调取的2018年8月10日**起诉刘兴强撤销合同返还购房款一案的卷宗，证明**起诉刘兴强的案件中，刘和平在2018年7月15日、21日没有在合同上签字。2018年8月16日申请追加被告时也没有签字，提供的证据有房屋买卖合同和转账凭证，都证明收款人是刘兴强不是刘和平，合同与原告今天提交的不一致。质证时原告对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，原告有权处分自己的权利，签字日期与代理人在原告举证时已经做了说明，不能证明被告待证的事实。被告刘和平没有异议，城关区人民法院的起诉过程属实，合同是原始合同，在相隔一两个月之后其补签的，房款是刘兴强收的属实。被告杨立军不知道，不予质证。4、第四组证据：2018年8月份通话录音光盘一份，内容为肖振乾、**与刘和平各自的通话录音，录音中刘和平回答**与刘兴强签订合同的时间不知道，在城关区人民法院打官司时才知道的；合同中补签的字是刘兴强与**在城关区人民法院诉讼后让他补签的，与刚才刘和平说在相隔一两个月后补签合同是吻合的，后因房屋不能过户达成退款协议，但是钱还没有退还。**说她是2018年10月份才入住的，不是7月23日入住的，所以原告今天说的是假话。质证时原告对证据真实性有异议，原始载体已经不存在，对合法性有异议，录音的时间、地点不清楚，录音主要内容是第一被告自己陈述，而第二被告的回答含糊不清。被告刘和平对其与肖振乾的通话录音没有异议。被告杨立军不知道不予质证。5、第五组证据：**向扫黑办报案的举报材料，给杨立军发送电子版，杨立军转发给刘和平。证明2018年7月23日案涉房产被法院查封后，**并没有拿到该房屋钥匙并入住，与原告在法庭上称述在7月23日入住矛盾，且在录音中原告自述是在10月份才入住的。亦为刘兴强、刘和平、杨立军在达成的退款协议到期后，未能退款**才入住的。故证明查封前刘和平没有向原告交付房屋，也没有入住。质证时，原告认为举报属实，是在6月12日邮寄的举报材料。其余证明目的不予认可。被告刘和平认为，自己被扫黑办询问后，说房子已经由**在居住，让我回去。被告杨立军认为，给刘和平微信转发举报内容属实，**举报后自己也接受了询问。本院认为，对被告肖振乾提交的证据能够证实被告肖振乾申请对案涉房屋诉前财产保全、**提出执行异议以及**向城关区人民法院起诉的事实，同时证实在**起诉后，**与刘和平补签二手房交接书、刘和平在合同中添加内容的事实，对证据证实上述事实的证明效力予以确认。对**入住的时间，庭审中刘和平认可2018年7月交付房屋钥匙，2018年9月**搬入居住，房屋交付以交付钥匙的时间为交付房屋的时间，不以入住时间为交付时间。本院经审理认定事实如下：1、原告**与被告杨立军系父女关系。被告刘和平与案外人刘兴强系父子关系。案涉兰州市城关区房屋（房产证号：兰房权证城关区字第××号，建筑面积65.92平方米）所有权人为被告刘和平单独所有。2、2018年5、6月份，原告**经被告杨立军介绍与案外人刘兴强相识，双方口头达成房屋买卖协议，刘兴强将案涉房屋以70万元出售原告**，2018年6月11日，被告杨立军通过银行转账给刘兴强支付30万元，6月12日至7月12日期间，**通过转账支付刘兴强房款25万元，2018年7月15日，**与刘兴强签订《房屋买卖合同》，约定剩余房款通过银行住房公积金贷款交付，过户后在1个月内付清房款，同日，刘和平给**出具收到房款55万元的收条，期间刘和平给**交付房屋钥匙。2018年7月20日，刘和平与兰州房地产测绘中心签订《房屋面积测绘委托合同》，委托该中心对案涉房屋面积进行测绘，7月26日，兰州房地产测绘中心给刘和平出具《兰州市不动产（房屋）测绘报告书》，注明“此次为转移测绘”，同日，在办理房屋过户时被告知房屋已被本院财产保全查封，无法过户。2018年8月9日，**向兰州市城关区人民法院起诉刘兴强、刘和平撤销房屋买卖合同，要求返还购房款55万元，期间**与被告刘和平签订《二手房交接书》，签订时间写为2018年7月21日，同时刘和平应**要求在《房屋买卖合同》甲方刘兴强签字后添加“代理人”“房主刘和平”及身份证号码，2018年9月6日，**撤回对刘兴强、刘和平的起诉。2018年9月，**入住房屋并缴纳7月之后的水电费及物业费用。3、肖振乾与刘和平、杨立军民间借贷纠纷一案，肖振乾于2018年7月18日申请诉前财产保全，本院于7月19日作出（2018）甘0123财保1号民事裁定书，于7月23日对刘和平名下案涉房屋依法查封，2018年8月13日肖振乾向本院提起诉讼，2019年3月28日经本院调解达成协议，刘和平分期给付肖振乾借款本金及利息260万元，杨立军承担连带责任。2019年7月23日**向本院提出执行异议，本院于2019年8月8日作出（2019）甘0123执异16号民事裁定书，驳回**的异议。4、2019年10月10日，**向本院出具承诺函，承诺房屋按揭贷款后将购房余款15万元支付本院或按照本院要求交付执行。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，即案外人就执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。对此，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据本案查明的事实，本案刘和平之子刘兴强与**于2018年5、6月达成口头房屋买卖协议，刘兴强将案涉房屋以70万元出售原告**，**于6月11日至7月12日期间支付房款55万元，2018年7月15日双方签订《房屋买卖合同》，同时交付房屋钥匙，2018年9月**搬入并居住，而被告肖振乾于2018年7月18日对其与刘和平、杨立军民间借贷纠纷一案申请诉前财产保全，2018年7月23日本院对涉案房屋予以查封。同时原告**提交了《房屋买卖合同》、转款凭证、收条、房产证复印件、房屋面积测绘委托合同及测绘报告，其真实性本院予以确认，证明**购买刘和平所有房屋并支付部分房款及实际占有涉案房屋，在办理过户过程中对房屋委托测绘的事实。本案争议焦点为刘兴强与**签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。首先刘兴强与刘和平系父子关系，2018年7月15日，刘兴强以自己的名义与**签订《房屋买卖合同》，而房屋所有权人为刘和平，刘兴强无代理权而实施了代理行为，合同相对人**因为刘兴强与刘和平的父子关系而有理由相信刘兴强有代理权，刘兴强的代理行为属表见代理，该代理行为有效，因为2018年8月9日，**向兰州市城关区人民法院起诉后，刘和平补签《二手房交接书》及在《房屋买卖合同》中添加“代理人”“房主刘和平”及身份证号码的行为系被代理人的事后追认，庭审中刘和平认可刘兴强收取的房款就是自己已收到的房款，因此刘兴强与**签订的合同系有效合同。故本案原告**对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行”；第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，本案案涉房屋在人民法院查封之前**与刘和平已签订合法有效的《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付部分价款，在双方办理房屋产权过户过程中房屋被本院查封，且该房屋已交付**居住，**对房产未办理过户手续不存在过错，根据物之交付债权优先于其他金钱债权的法律原则，**对涉案房屋享有物权，其请求权具有排除保全查封的效力，故对原告**主张不得执行位于兰州市城关区房屋的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张解除对该房产查封的诉讼请求，属于人民法院在本判决生效后另行裁定处理的程序性事项，不应由本案处理。对原告主张被告刘和平协助原告办理房产过户的诉讼请求，属另一法律关系，应另行主张；对原告主张被告杨立军承担责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。对被告肖振乾的辩解意见，于法无据，不予采信。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止执行刘和平名下位于兰州市城关区的房屋。二、驳回**其他诉讼请求。案件受理费10800元，由原告**负担3600元，被告肖振乾负担3600元，被告刘和平负担3600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陆建民人民陪审员  张润兰人民陪审员  周志欣二〇二〇年三月十一日书 记 员  张永萍