河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初400号原告：余卫东，女，1960年6月14日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王莎莎，河南星歌律师事务所律师。被告：焦作市朝阳置业有限责任公司，住所地：焦作市朝阳路朝阳小区物业楼。法定代表人：许长征，总经理。原告余卫东与被告焦作市朝阳置业有限责任公司（以下简称朝阳置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余卫东及其委托诉讼代理人王莎莎到庭参加了诉讼，被告朝阳置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余卫东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告朝阳置业公司立即腾空并退还原告位于焦作市工业路万基商务中心16层的房屋。事实与理由：2012年10月9日，原告余卫东与被告签订房屋租赁协议书，约定原告将其所有的位于焦作市工业路万基商务中心16层的房屋（面积约1000㎡）出租给被告使用，租期一个月（2012年10月12日至2012年11月12日），租金180000元。合同到期后，被告继续租赁原房屋，但未签订租赁协议。因被告至今既不支付租金，也不腾空房屋。故原告诉至法院，望判如所请。被告朝阳置业公司未答辩，亦未提交证据。原告余卫东为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交了下列证据：1.商品房买卖合同、银行转账凭证、购房款收据、房屋交接书、民事调解书，证明内容如下：原告余卫东系涉案房产的所有权人，具有出租涉案房屋的合法主体资格；原告余卫东和被告签订了合法有效的房屋买卖合同，全额支付了购房款，实际占有了该房屋，且原告对该房屋未办理过户登记手续并无过错；原告余卫东于2012年3月21日与被告签订商品房买卖合同，约定原告以每平方米4000元的价格购买焦作市工业路777号万基商务中心16层面积共计1000㎡的房产；原告于2012年3月22日支付购房款400万元后，被告向原告出具了购房款收据；2012年3月22日被告将房屋交付给原告。之后，因被告未办理过户登记手续，原告起诉至解放法院，经法院调解结案，被告承诺为涉案房产办理过户登记手续。2.房屋租赁协议书，证明内容如下：原告余卫东将自己合法所有的房屋出租给被告使用；因被告违约，原告依法有权要求解除和被告之间的房屋租赁关系，并要求被告腾空涉案房屋；原告余卫东于2012年10月12日将涉案房屋租赁给被告，并约定租赁期限为一个月（自2012年10月12日至2012年11月12日止），租金为每月壹拾捌万元，月底以现金支付给余卫东。租赁期满后，原告、被告未签订书面租赁协议，被告继续租赁该房屋。至今，被告未按约定支付原告租金，也未腾空房屋。本院对本案证据认定如下：被告朝阳置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在本案中举证、质证及辩解的权利。对于原告提交的证据，各证据之间相互印证，能够证明原告的主张，经审查证据原件，本院对其真实性予以确认。本院对本案事实认定如下：2012年3月21日，朝阳置业公司与余卫东签订了商品房买卖合同，约定余卫东购买朝阳置业公司开发的焦作市工业路777号万基商务中心16层整层办公用房，建筑面积共计1000㎡，总价400万元整。合同签订当天，余卫东向郭锦敏账户转账支付338万元，次日再次向郭锦敏账户转账支付52万元。2012年3月22日，朝阳置业公司向其出具了400万元购房款的收据。2012年3月22日，朝阳置业公司与余卫东签订了房屋交接书，载明上述房产已办理交接手续，房屋产权自移交之日起归余卫东所有。2012年10月10日，朝阳置业公司与余卫东签订了房屋租赁协议书，约定余卫东将其购买的位于焦作市工业路777号万基商务中心16层整层办公用房（建筑面积共计1000㎡）租赁给朝阳置业公司，租期为2012年10月12日至2012年11月12日，租金180000元。租赁合同到期后，朝阳置业公司未腾空搬离涉案房屋，余卫东亦未提出异议。后朝阳置业公司未按合同约定支付租金，余卫东要求其腾空返还房屋而引起本案诉讼。另查明，2012年11月8日本院立案受理了余卫东诉朝阳置业公司房屋买卖合同纠纷一案，要求朝阳置业公司协助其办理涉案房屋产权过户登记手续。2012年11月12日，本院作出（2012）解民初字第1394号民事调解书，确认朝阳置业公司于2013年春节前协助余卫东办理涉案房产的房屋所有权证书。再查明，本院于2020年2月25日，按照朝阳置业公司的登记住所地邮寄送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票等应诉手续。2020年3月4日，应诉手续邮件被退回本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于原告余卫东诉讼主体资格问题。经庭审查明，余卫东全款购买了涉案房产，并于2012年3月22日接收了房屋。结合本院（2012）解民初字第1394号民事调解书，可以确认余卫东确系涉案房产的实际权利人，有权出租涉案房屋。本案中，被告朝阳置业公司与原告余卫东签订了房屋租赁协议书，该协议不违反法律规定，双方当事人均应按照合同内容履行各自义务。余卫东已经依约交付了房屋，履行了自己的义务，朝阳置业公司却未按约定支付房租，依法应当承担违约责任。关于原告的诉讼请求第一项，解除本案房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方当事人于2012年10月10日签订了房屋租赁协议书，约定租期为2012年10月12日至2012年11月12日，租赁合同到期后，朝阳置业公司未腾空搬离涉案房屋，余卫东亦未提出异议。应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中朝阳置业公司作为承租人未按约定支付租金，余卫东要求解除双方租赁合同关系具有事实及法律依据，本院予以支持。关于具体解除时间，法律规定当事人以合同一方迟延履行主要债务为由要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院受理本案后，于2020年2月25日按照朝阳置业公司的登记住所地邮寄送达了原告的起诉状等应诉手续，2020年3月4日邮件被退回本院。法律规定，按照公司登记住所地邮寄送达法律文书的，邮寄退回之日即为送达之日。故应当认定朝阳置业公司已于2020年3月4日收到了原告起诉状，即2020年3月4日解除合同的通知到达了朝阳置业公司。朝阳置业公司收到本院应诉手续后，无正当理由未到庭，应视为其放弃了在本案中举证、质证及辩解的权利，包括对解除合同通知提出异议的权利。据此，本案房屋租赁合同已于2020年3月4日解除。原告起诉要求解除合同，实际上本案房屋租赁合同已经解除，故对于原告的该项诉讼请求，本院在本案中不再处理。关于原告诉讼请求第二项，要求被告腾空并退还房屋。如前所述，本案房屋租赁合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。合同解除后，朝阳置业公司应当腾空并返还涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告焦作市朝阳置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将焦作市工业路777号万基商务中心16层房屋腾空并返还原告余卫东。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费减半收取为100元，由被告焦作市朝阳置业有限责任公司负担，暂由原告垫付，待执行时一并结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年三月二十五日书记员  李巧雅附本案适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。