广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终2440号上诉人（原审被告）：冯文京，男，汉族，1952年7月3日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杜剑慧，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑君，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱定华，男，汉族，1965年8月28日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。上诉人冯文京因与被上诉人朱定华物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯文京上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回朱定华的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由朱定华承担。事实和理由：本案为物权保护纠纷。冯文京针对朱定华取得涉案房屋的买卖合同已提起合同无效之诉，而涉案房屋的买卖合同效力直接影响朱定华是否享有涉案房屋的物权。在朱定华的物权不确定的状态下，一审法院认定朱定华已经登记取得房屋的所有权，冯文京对涉案房屋不享有物权，从而判令冯文京腾空交还房屋，属于事实认定不清、适用法律错误，请求二审查实后驳回朱定华的诉讼请求。具体理由如下：一、冯文京针对朱定华取得涉案房屋的买卖合同已向广州市越秀区人民法院提起合同无效之诉，案件正在审理过程中。在冯文京对(2018)粤0103民初6996号民事判决提出上诉的二审庭审中，朱定华当庭承认明知涉案房屋存在未解决纠纷，当时冯文京一家居住在该房屋，但却隐瞒冯文京一家与第三人恶意串通签订购房合同，并办理房屋过户登记手续。这有违《城市房地产管理法》第三十八条有关“权属有争议的房屋不得转让”的规定，故朱定华所签订的房屋买卖合同应属无效。如果法院判决朱定华签订的房屋买卖合同无效，则应撤销朱定华的物权登记，朱定华就失去物权请求权的基础。一审法院对本案的基础法律关系未作审查即作出认定，属于事实审查不清。二、朱定华虽然取得了房屋登记的物权，但从未实际占有冯文京居住的二层房屋，朱定华仅仅基于物权请求权要求一直在此合法居住的冯文京迁出，不具有合法性和正当性。1.涉案房屋并非普通的商品房，而是祖屋，冯文京占有、使用该房屋有合法依据。涉案房屋原产权人为冯文京的外祖父关连锦(关衮吾)，其去世后并未订立遗嘱，冯文京的母亲关碧如作为关连锦的长女享有继承涉案房屋的权利。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，故关碧如在关连锦去世后已经获得房屋的物权，该事实不因登记在林佩珍名下而改变。关碧如在关连锦去世前后，以及林佩珍去世前均一直居住在涉案房屋，证明原产权人均认可关碧如对该房屋的占有使用权。冯文京作为关碧如的子女，从小居住生活在涉案房屋，在关碧如去世后继承关碧如对该房屋的物权，并占有使用管理该房屋，也是原房屋产权人确认的事实，故冯文京占有、使用该房屋至今是具有合法依据的。2.朱定华在其未从房屋出卖方处获得房屋的实际控制权的情况下，径行要求实际占有人迁出，于法无据。即使朱定华与第三人签订的房屋买卖合同有效，该合同对朱定华与第三人具有法律约束力，由于《房屋买卖合同》约定了“该房地产以现状售予乙方”，而该房屋的使用现状就是二楼由冯文京一家居住使用，并非租赁，故朱定华对涉案房屋的权利也应当通过该《房屋买卖合同》的履行来实现。朱定华虽然取得了物权登记，但其自始自终都未曾取得过涉案房屋二层的占有、使用权。对此，朱定华应根据《房屋买卖合同》的约定基于债权请求权，向合同相对方主张权利，而不是径行要求冯文京搬出房屋。一审法院无视涉案房屋是凝聚了四代人的祖屋的历史事实和现实状况，仅以物权登记而排除冯文京对涉案房屋享有的权利，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。三、广东省高级人民法院于2019年11月25日作出（2018）粤民申9124、9169号《民事裁定书》，认定涉案343号房屋为关衮吾、林佩珍的夫妻共同财产，在关衮吾于1952年去世后，涉案房屋于同年因继承发生登记至林佩珍名下，依照1950年施行的《中华人民共和国婚姻法》第十二条、第十四条规定，夫妻有互相继承遗产的权利，父母子女也有互相继承遗产的权利，故涉案房屋属于关衮吾的个人财产部分，林佩珍及其与关衮吾所育子女作为同一顺序继承人均有权继承。对于关衮吾的遗产部分，各法定继承人均未表示过放弃继承，依《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定，应视为继承发生，各法定继承人就关衮吾遗产部分尚未进行析产分割，处于共有状态，在林佩珍通过订立遗嘱处分涉案房屋前，冯文京母亲关碧如的继承份额并未受到侵害。关碧如于1989年去世后，冯文京依法继承关碧如享有的物权，对房屋享有所有权份额。林佩珍所订立的遗嘱不能处分冯文京所享有的房屋份额。冯文京是基于家庭关系的继承而取得房屋权属，是有权占有，根据《物权法》第二十九条及物权法司法解释一第八条规定，因继承而享有物权但未完成不动产登记的物权人请求保护物权的应予支持，故冯文京对涉案房屋同样享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖尚且不破租赁，况且冯文京是基于继承关系享有的合法居住使用房屋的权利，故朱定华以取得物权登记而要求冯文京腾退房屋没有依据。四、七十多年来，冯文京维修改造涉案房屋，投入了无法估算的人力物力，配置了完善的家私电器，该房屋经历了新旧社会的磨难，见证了中国历史的变迁，每一块砖都凝聚了法定继承人的心血和情感。这是其先辈辛勤劳动取得的成果，是晚辈缅怀先人的圣地，先人遗留的宝贵财富是无法以金钱衡量的，房屋遗产应由法定继承人传承下去，不能让他人巧取豪夺据为己有，法治社会不容许出现“鸠占鹊巢”的行为。被上诉人朱定华二审答辩称：不同意冯文京的上诉，请求驳回其上诉。一审法院查明事实清楚，判决合法合理，应予维持。具体理由如下：1.朱定华购房时，冯文京并非涉案房屋登记的权属人，朱定华也无从得到冯文京对房屋享有所有权的任何信息，冯文京也没有证据证明朱定华与原权属人存在恶意串通行为。朱定华以合理对价取得房属，并依法登记为房屋的所有权人，符合《物权法》第一百零六条第一款规定。冯文京无正当理由占用涉案房屋，朱定华有权以物权请求权为基础要求冯文京返还房屋。2.目前没有证据证明朱定华取得物权存在瑕疵，本案为物权保护纠纷，如冯文京认为房屋产权登记有误或需要赔偿，应另循合法途径通过向无权处分人请求赔偿解决。3.冯文京与案外人的继承权纠纷，与本案处理无关，对于其遗产份额的纠纷后果不应由朱定华承担。朱定华于2018年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.冯文京立即停止侵权，立即搬出广州市荔湾区人民中路3xx号二层房屋，并将房屋交还朱定华；2.冯文京向朱定华按每月5000元标准支付自2018年8月20日起至冯文京向朱定华交还房屋之日止非法占用朱定华房屋期间的占用费；3.冯文京承担本案的诉讼费用。一审法院于2018年12月27日作出（2018）粤0103民初6996号民事判决书，冯文京不服上诉后，本院于2019年7月2日以（2019）粤01民终4703号民事裁定书裁定撤销上述一审判决，发回一审法院重审。一审法院重新立本案审理后，朱定华在庭审过程中当庭撤回其第二项诉讼请求，一审法院予以接纳。一审法院经审理查明：冯文京的户籍地是广州市荔湾区人民中路3xx号2楼。2018年8月20日广州市荔湾区人民中路3xx号房屋（以下简称讼争房屋）由朱定华购买所得。2018年8月20日，朱定华经登记取得了粤（2018）广州市不动产权第002372xx号《不动产权证书》，产权证记载：建筑面积436.06平方米，房屋总层数为三又二分之一。2018年9月3日，冯文京向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求撤销广州市国土资源和规划委员会于2018年8月7日作出的2018登记字1038422号的房产转移登记行为。2018年9月14日，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初5441号行政裁定书，裁定对冯文京的起诉不予立案。2019年7月30日广州市越秀区人民法院受理冯文京诉朱定华等确认合同效力纠纷一案。现案件正在审理中。为证明其对涉案房屋享有权利，冯文京向一审法院提交了民国时期的不动产登记确认证、林佩珍的房屋所有权证复印件、林佩珍死亡证等证据。一审庭审中，双方确认涉案房屋二层由冯文京使用。朱定华陈述冯文京名下另有其他房产。冯文京认为该房屋为买给其女儿结婚居住，与本案无关，并不同意朱定华的房屋占用费标准。另朱定华在一审庭审中，当庭撤回第二项要求冯文京向朱定华按每月5000元标准支付自2018年8月20日起至冯文京向朱定华交还房屋之日止非法占用朱定华房屋期间占用费的诉讼请求，一审法院予以接纳。一审法院认为：本案为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，朱定华已经经登记取得房屋的所有权。冯文京抗辩称其为房屋原屋主关连锦的继承人之一，对涉案房屋享有合法权益，且其母亲关碧如自1947年1月起即居住在涉案房屋，其对该房屋享有居住权和优先购买权，但冯文京提交的证据并不足以证明其对房屋享有权利或享有优先购买权利。另外，即便冯文京及家人的户口落在涉案房屋也不能证明冯文京就该房屋享有权利。故根据现有证据，冯文京以上抗辩理据不足，一审法院不予支持。至于冯文京抗辩本案中止审理待合同无效案审理作出生效判决后再恢复审理。一审法院认为，冯文京虽然提供2019年7月30日广州市越秀区人民法院的受理通知书。本案审理的是物权保护纠纷，即便该案作出裁决，也不能证实冯文京是涉案房屋的物权人。故冯文京要求中止本案的审理并无依据，一审法院不予支持。现朱定华是涉案房屋的物权人，且冯文京已另自有房屋。故朱定华要求冯文京搬迁退房的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月12日作出如下判决：冯文京（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市荔湾区人民中路343号二层房屋其居住使用的部分腾空交还给朱定华。一审案件受理费100元，由冯文京负担。经审查，一审查明事实无误，双方当事人亦表示无异议，本院予以确认。二审中，经本院询问，1.双方均确认涉案房屋二楼由冯文京占用至今，该房屋一楼现由朱定华出租使用，三楼及以上为空置状态；并均确认广州市越秀区人民法院受理冯文京诉朱定华等确认合同效力纠纷一案尚未开庭审理。2.朱定华表示：其在购房时已清楚知道涉案房屋二楼是不交吉的，但其觉得售价合适，能接受，所以其就购买了涉案房屋。大约在2019年8月20日前即过户当天，卖方将除二楼外的房屋钥匙交付给了朱定华，当时买卖双方没有办理书面交接手续。3.冯文京表示：关碧如生前没有主张过权利。冯文京是在2014年知道梅英等人办理了涉案343房与另案341房的产权证后才先后通过行政诉讼、民事诉讼的方式主张权利。在此过程中，涉案房屋被卖掉，朱定华提起本案诉讼要求冯文京搬迁。二审另查明：一、冯文京于2020年3月4日向本院出具《中止审理申请书》，以广东省高级人民法院作出的（2018）粤民申9169号《民事裁定书》证实其对涉案房屋享有合法权益及优先购买权，本案审理须以相关继承案件的再审审理结果为依据等为由，向本院申请中止审理本案，待继承纠纷作出再审判决后再行审理。朱定华对此表示不同意。冯文京为此向本院提交了广东省高级人民法院于2019年11月25日分别作出的（2018）粤民申9124号、（2018）粤民申9169号《民事裁定书》复印件，并称其在于2019年12月27日才收到上述裁定书。其中认定“案涉房屋原为关衮吾、林佩珍的夫妻共同财产。在关衮吾于1952年去世后，案涉房屋于同年因继承发生登记至林佩珍名下。依照1950年施行的《中华人民共和国婚姻法》第十二条和第十四条规定，夫妻有互相继承遗产的权利，父母子女也有互相继承遗产的权利，因此，案涉房屋属于关衮吾的个人财产部分，林佩珍及其与关衮吾所育子女作为同一顺序继承人均有权继承。因上述事实发生于《中华人民共和国继承法》施行前，参照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第64条规定，对于关衮吾遗产的继承应适用《中华人民共和国继承法》。本案中，案涉房屋虽在关衮吾去世后变更登记至林佩珍名下，但对关衮吾的遗产部分，各法定继承人均未表示过放弃继承，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定，应视为继承发生，各法定继承人就关衮吾遗产部分尚未进行析产分割，处于共有状态。在林佩珍通过订立遗嘱处分案涉房屋前，冯文京母亲关碧如的继承份额并未受到侵害。二审法院从1952年案涉房屋登记至林佩珍名下，开始起算二十年的最长诉讼时效，属适用法律错误。”广东省高级人民法院据此指令本院对（2017）粤01民终1845号、（2017）粤01民终1845号案予以再审，目前本院尚未就此重新立案。经本院组织质证，朱定华表示对上述两份裁定书的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有直接关联，因为该两份裁定书涉及冯文京与案外人之间的遗产继承纠纷，而朱定华是通过正常交易善意取得涉案房屋的所有权，故无论再审结果如何均不影响朱定华已取得的不动产物权，亦不影响朱定华已取得物权要求排除不用妨害的诉讼请求；即使冯文京认为其对涉案房屋享有继承份额，其应向无权处分人主张赔偿损害，而不能阻却朱定华主张返还房屋的请求。二、朱定华在（2019）粤01民终4703号案中提交了其作为乙方（买方）于2017年11月3日与梅英、关凯芬（甲方、卖方）、广州市越豪房地产代理有限公司（丙方、中介方）签订的《房屋买卖协议》供本院参考。其中载明如下约定：（第二条）“甲方自愿将上述房屋（广州市越秀区人民中路343号全栋）出售给乙方。鉴于甲方目前正与该房屋二楼住户进行民事诉讼，不具备房屋交易过户的条件，乙方在2018年5月30日前愿意等待条件成熟再交易。上述房屋除二楼全层外，均可交吉，乙方充分了解上述房屋的具体情况，并不存在异议。”；（第三条）“上述房屋的买卖成交价为人民币捌佰伍拾万元正（￥8500000元），……”；（第五条）“甲方在知悉该房屋具备交易过户条件后，应马上通知乙方，双方再商定交易过户日期。”；（第八条）“官司完结之后，具备交易条件，一个月内甲方保证房屋不另售他人。”；（第十条）“甲方收齐房款后，将交易受理回执及房屋钥匙交乙方，甲方负责交清交易前房屋的水电费及其他债权债务。”等。在（2019）粤01民终4703号案庭询过程中，朱定华表示其购房目的是为了投资，其支付了800万元购房款给卖方，另外给了中介方50万元；其在买房前曾两次现场查看房屋，但因二楼当时有人住，故除二楼未查看外，其查看了涉案房屋的其他部位；其当时并不清楚二楼住户具体情况，卖方让其取得物权登记后以侵权方式起诉二楼住户搬迁；冯文京则表示其从出生时起就居住在涉案房屋，其从未与原业主签订过租赁合同；八、九百万元比较接近涉案房屋的价格；卖房人梅英是其亲戚，但梅英卖房时未告知冯文京，且朱定华没有举证证明其以合理价格购买涉案房屋，朱定华也不可能不去看房就购买涉案房屋，故冯文京表示怀疑朱定华与案外人是恶意串通签订有关涉案房屋的买卖合同。经本院主持调解，双方未能达成协商一致意见。本院认为，朱定华在购得涉案房屋并取得房地产权属证书后，以其为涉案房屋的物权人，而冯文京非法占有涉案房屋的二楼为由提起本案诉讼，要求冯文京搬出并交还涉案房屋的二楼。冯文京则以其为原产权人的外孙，对涉案房屋享有合法权益为由占用涉案房屋二楼至今。本案为物权保护纠纷，二审争议焦点为冯文京占用涉案房屋二楼是否属于侵权，朱定华要求冯文京搬迁的理由能否成立。对此，具体分析如下：首先，虽然朱定华已于2018年8月20日取得涉案房屋的产权证书，但朱定华取得产权的来源是购买，而从朱定华的陈述来看，朱定华在购房前就知道涉案房屋二楼有人居住，因此未查看涉案房屋的二楼，但其仍表示因涉案房屋售价合适而选择购买了涉案房屋，之后卖方向其交付了除二楼外的其余房屋钥匙，上述说法与其提交的2017年11月3日的《房屋买卖协议》中有关涉案房屋“除二楼全层外，均可交吉”、“甲方（卖方）目前正与该房屋二楼住户进行民事诉讼”的内容相一致。由此可见，朱定华是在明知涉案房屋二楼不交吉且存在另案民事诉讼纠纷的情况下购得涉案房屋。朱定华作为具备完全民事行为能力的交易主体，理应清楚涉案房屋可能存在的不交吉风险。其次，朱定华提交的《房屋买卖协议》中并无有关涉案房屋二楼如何交付的约定，而在二手房屋买卖交易中，交楼属于卖方应尽的义务。虽然朱定华称其与卖方口头约定由其通过诉讼方式收回二楼房屋，但一方面，朱定华并未举证证明存在该口头约定，另一方面，即使存在该口头约定，该约定亦属于买卖双方之间的约定，并不能成为支持朱定华搬迁请求的充分依据。本案仍需审查朱定华要求冯文京搬迁的理由是否成立。最后，朱定华是以冯文京侵权为由提出搬迁请求，但根据现有证据及当事人陈述，冯文京系因与涉案房屋的原始产权人存在亲属关系而入住并使用涉案房屋二楼多年，再结合冯文京提交的广东省高级人民法院于2019年11月25日作出的（2018）粤民申9124号、（2018）粤民申9169号《民事裁定书》记载内容可知，冯文京并非无故侵占涉案房屋二楼，其就涉案房屋的继承纠纷仍将继续审理，故在现阶段，朱定华以侵权为由要求冯文京搬出涉案房屋二楼缺乏充分依据，应予驳回。一审法院判令支持了朱定华要求冯文京停止侵权，立即搬出并交还涉案房屋二楼的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。基于上述分析，本案没有中止审理的必要，故本院不接纳冯文京有关中止审理的申请。综上所述，一审查明事实清楚，但二审查明新的事实，一审处理结果不妥，本院依法予以纠正。冯文京的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6306号民事判决；二、驳回朱定华全部诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由朱定华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月三十日书记员 张冰玲李逸丹