江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11343号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴学高，男，1965年11月17日生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：张骏，江苏兢慎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏麦瑞克科技产业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区郁金香路17号A幢。管理人：江苏博事达律师事务所。委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京麦瑞克科技发展有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区郁金香路17号。法定代表人：黄剑虹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张琳，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，江苏东银（江北新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张所海，男，1964年12月26日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（原审被告）：黄剑虹，女，1965年1月25日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱宝军，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈露露，江苏东银（江北新区）律师事务所实习律师。上诉人吴学高因与被上诉人江苏麦瑞克科技产业有限公司（以下简称江苏麦瑞克公司）、南京麦瑞克科技发展有限公司（以下简称南京麦瑞克公司）、张所海、黄剑虹商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴学高上诉请求：1、依法撤销原判决第四、五项，改判确认江苏麦瑞克公司向吴学高支付该300万元自2015年8月3日至2017年10月31日年化率12%的利息，计81万元；南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹承担破产受偿数额不足部分的连带偿还责任；2、改判南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹支付该300万元自2017年11月1日至该300万元全部本息结清止的年化率12%的利息；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决不支持上诉人主张的年化率12%的利息，违背双方合同约定，且缺乏法律依据。首先，本案为预订（认购、订购）商品房协议及可转化的借款合同，性质上属多样性、综合性合同。上诉人在江苏麦瑞克公司不能履行预订商品房协议，交付房屋的情况下，依据《预购房协议》4.5条的约定，可选择性打开破产程序中管理人解除合同的损害赔偿通道，目的是规避破产程序中商品房买卖协议的违约金、定金不予保护的障碍。上诉人不从预购商品房入手，而从协议中可转化为借款合同年化率切入，作为上诉人有该选择权。其次，一审判决错误地认定南京麦瑞克公司、江苏麦瑞克公司提供无偿租赁房屋弥补上诉人损失，从而不支持年化率损失，明显违背了双方预购房协议、租赁协议的约定。该两份合同约定的很清楚，年化率12%是江苏麦瑞克公司占用上诉人300万元资金所应当支付的利息损失，不存在原判决所谓“被告采取补救措施后（是否）仍存在其他损失”的问题。再次，《预购房协议》、房屋租赁《协议》是双方真实意思表示，合法有效，在不违反法律、行政法规等强制性规范的前提下，双方都应当自觉遵守。法院没有理由在各被上诉人都不反对的情况下，不尊重该合同约定的内容。二、有新的证据证明，所谓无偿使用的房屋已经因被上诉人南京麦瑞克公司另案租赁合同到期，上诉人已经不能使用该房屋。首先，上诉人在原审当中针对无偿使用房屋的反诉，提出了主体不同，合同内容不同，不应当在本案中审理的意见。原判决在不支持反诉请求的情况下，却认定无偿使用房屋是一种补偿，而这种补偿与本案没有关联性，是另案审理的问题。同样，原判决书表面上对上诉人后续房屋使用情况予以关注。事实上，南京麦瑞克公司与上家的承租期限已于2019年7月30日到期，其对上诉人“自愿、无偿”使用房屋协议也已经不能实现。上诉人在相关单位的压力下，已经与南京软件谷资产管理有限公司达成新的有偿租赁合同，可见原判决将房屋使用权作为弥补损失的判决，是错误的，不具有效补偿性。三、原判决无视南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹仍要承担自2017年11月1日至该300万元全部本息结清止的年化率12%的利息。根据2016年11月3日《承诺书》，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹先是承诺交付房屋，后是承诺“否则将于2017年1月30日前退还吴学高已交购房首付款300万元，并同时支付合同约定的违约金。”2017年10月23日另一份《承诺书》中，张所海、黄剑虹又作了“将于2017年12月31日前退还吴学高一购房首付款300万元并支付合同约定的违约金”的承诺。并进一步承诺：“吴学高于2017年2月10日与物业公司签订的免费提供办公用房承诺说明仍然有效，此临时提供的免费办公用房直到张所海、黄剑虹付清吴学高购房首付款300万元及合同约定的违约金为止。”目前以上承诺均未兑现。因南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹不是破产清算的主体，其仍要承担自2017年11月1日至该300万元全部本息结清止的年化率12%的利息。四、原判决忽略南京麦瑞克公司的连带责任，违反2016年11月3日《承诺书》确定的内容。南京麦瑞克公司虽对交付房屋没有承诺连带责任，但对承诺退还300万元购房款及其违约金却具有连带责任。江苏麦瑞克公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人对江苏麦瑞克公司的诉讼请求。首先，江苏麦瑞克公司管理人已经确认了上诉人的债权申报；其次，上诉人上诉状中陈述的利息损失没有事实和法律依据，原审法院根据全案一系列协议对上诉人的损失已经做了充分考虑，上诉人的损失已经在免费使用办公点得到补偿。南京麦瑞克公司辩称：一、根据合同相对性，承担合同义务的应当是江苏麦瑞克公司，南京麦瑞克公司作为股东仅在出资范围内承担补充赔偿责任。二、上诉人提供的2016年10月3日承诺书，南京麦瑞克公司仅作为江苏麦瑞克公司的股东，在所有股东签名处盖章，没有明确对该承诺书承担连带责任的意思表示。三、南京麦瑞克公司、江苏麦瑞克公司与南京友联工程设计安装有限公司（以下简称友联公司）签订的协议，只是明确自愿免费向友联公司提供位于南京市雨花台区南京雨花国际软件外包产业园C栋203办公室用于友联公司办公，并未明确作出承担连带责任的意思表示。张所海、黄剑虹辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、针对上诉人请求将购房合同转化为借款合同，要求黄剑虹、张所海按照年率化12%承担责任的上诉请求。按照诉因选择权的要求，上诉人在一审起诉时可以选择预购房买卖合同关系，也可以选择借款关系，但是上诉人却选择预购房买卖合同关系，说明其本身认为该关系为买卖合同关系，而上诉人二审认为双方的法律关系转化为借款关系，是提出新的诉讼请求，不符合规定。鉴于该合同为预购房买卖合同，并不是借款合同，所以张所海、黄剑虹不应该承担其12%利息。本案中上诉人的代理人明确表示本案为民间借贷纠纷，是上诉人的真实的意思表示。因此我方提议法院依法查明该案件是否属于相关套路贷、上诉人是否属于职业放贷人等事实，并适用相关法律处理。二、关于无偿使用的房屋已经因南京麦瑞克公司另案租赁合同到期，上诉人已经不能使用该房屋的问题。2017年10月31日，由于之前上诉人吴学高的友联公司申请法院裁定江苏麦瑞克公司进入破产程序。而之后因吴学高起诉江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司、黄剑虹、张所海商品房预售合同纠纷一案，南京市雨花台区人民法院于2019年2月26日立案。在上诉人吴学高起诉后，南京麦瑞克公司于2019年6月19日也对吴学高进行反诉，在反诉状上南京麦瑞克公司明确要求解除与友联公司关于南京雨花台区郁金香路17号的办公用房的租赁合同。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，上诉人吴学高与南京麦瑞克公司关于郁金香路7号办公用房的租赁合同已经解除。结合2017年10月31日，江苏麦瑞克公司进入破产程序，所有的债权都已经到期，因此上诉人吴学高不应当把2019年10月10日友联公司与南京软件谷签订的物业租赁合同所产生的2019年8月1日至2019年10月31日的租金作为我方债务。一审判决中“若原告吴学高后续不能使用郁金香路17号的办公用房，因此所产生的损失可另行主张”，说明该项主张是否可以确定一审并没有予以确认，而二审中上诉人提出新的主张不属于二审法院审理的范围。三、请求二审法院依法改判，撤销黄剑虹、张所海承担连带责任的判决。鉴于本案为商品房预售买卖合同关系，而黄剑虹、张所海作为江苏麦瑞克公司的股东做出的承诺只是对江苏麦瑞克公司提供担保。黄剑虹、张所海在承诺书上并没有就担保方式与担保期限做出明确规定。根据担保法的规定，承担保证责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。保证责任的期限是除斥期间，按照破产裁定之日即2017年10月30日计算，2018年6月之前债权人应该向担保人主张担保责任，而上诉人吴学高于2019年2月26日起诉，远远超过了诉讼时效，所以黄剑虹、张所海不应该承担该保证责任。吴学高向一审法院起诉请求：1、依法确认解除吴学高与江苏麦瑞克公司签订的《预购房协议》；2、依法确认江苏麦瑞克公司立即向吴学高退还300万元的房屋定金，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹承担破产受偿数额不足部分的连带偿还责任；3、依法确认江苏麦瑞克公司向吴学高支付该300万元，自2015年8月3日至2017年10月31日，年化率12%的利息，计81万元，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹承担破产受偿数额不足部分的连带偿还责任；4、南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹支付该300万元，自2017年11月1日至该300万元全部本息结清止的年化率12%的利息。南京麦瑞克公司向一审法院提出反诉请求：1、吴学高支付南京麦瑞克公司房屋租金暂计1433842.8元，自2017年2月11日起至2019年6月20日止；2、吴学高承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2015年8月3日，江苏麦瑞克公司（甲方）与吴学高（乙方）签订《预购房协议》，约定：甲方同意乙方以14000元/平方米（建筑面积）优惠价格购买“中以智慧园”项目第三层307室，建筑面积583平方米的办公用房，总价816.2万元（最终根据实际建筑测绘面积计算为准）。关于交付时间及付款方式，合同第3条约定：“3.1甲方约在2015年11月31日前取得销售许可证，在2015年10月20日前完成竣工验收，并在2015年12月20日前将符合交付条件的办公用房交付给乙方；……；3.3乙方应分期支付购房款：（1）乙方与甲方签订本协议后三个工作日内向甲方支付50%购房款；（2）乙方于项目取得竣工验收备案表后，且自甲方将符合3.2条所述办公用房提请乙方收房之日起十五个工作日内，向甲方付至总价的70%；（3）乙方应在甲方取得销售许可证之日起十五个工作日内完成实际测绘以确定办公用房的最终建筑面积，并在《商品房买卖契约》签订之日起十五个工作日内向甲方付清最终房屋总价。”甲方承诺：“4.3甲方保证如期将办公用房交付给乙方，如逾期，则每逾期一天，应承担本协议第2.1条房屋总价的万分之一点七五作为违约金，如逾期超过90天，乙方有权解除与甲方的本协议及《房屋买卖契约》，要求甲方退还乙方已支付的全部货（房）款，双倍返还第3.3条第（1）款所述定金，及本条所述逾期违约金；4.5如因特殊情况，办公用房不符合依法出售条件，致使乙方未购得办公用房，经乙方同意，乙方已经支付给甲方的预购房款转化为对甲方的借款，甲方应按照年化利率12%向乙方支付该款项的资金占用利息，并在乙方要求时，立即将该款项及资金占用利息一次性支付乙方。”双方于协议中就各自权利义务、违约责任等做出相应约定。同日，吴学高向江苏麦瑞克公司支付预购房款300万元，江苏麦瑞克公司与南京麦瑞克公司向吴学高出具《收据》，收款事由载明：预购房款（中以智慧园项目第三层307房间）。2016年11月3日，江苏麦瑞克公司向吴学高出具《承诺书》，载明：吴学高购买的中以智慧园办公楼内第三层307室，因种种原因造成工程未能按期竣工，江苏麦瑞克公司也没能按合同规定的时间交房，导致吴学高诸多利益受损。江苏麦瑞克公司承诺，将加快该项目的建设进度，并保证在2016年12月底前完成项目整体验收，并在2017年1月10日前交付经质检站综合验收合格的房屋，否则，将于2017年1月30日前退还吴学高已交购房首付款300万元，并同时支付合同约定的违约金。南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹在“所有股东签印”处签名或签章。2017年2月10日，南京麦瑞克公司、江苏麦瑞克公司（甲方）与友联公司（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于乙方已购中以智慧园办公楼内第三层307室（面积583平方米），甲方自愿免费向乙方提供位于南京市雨花台区南京（雨花）国际软件外包产业园C幢203室办公室用于乙方办公之用，该房产总建筑面积为642平方米；租赁期限自2017年2月11日起至中以智慧园办公楼正式交付并装修可入住搬出为止；乙方按月支付物业管理费、公用水电费、空调维护费、停车费以及其他应承担的费用。吴学高系友联公司的法定代表人。该《协议书》签订后，吴学高及友联公司一直使用雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园C幢203室办公室至今。关于南京市雨花台区南京（雨花）国际软件外包产业园C幢办公用房租金标准，南京麦瑞克公司提交该办公楼与内与其他承租户签订的租赁合同，租金标准在2.65元/平方·天以上。关于与案外人的租赁合同，吴学高认为真实性无法确认，且关联性不予认可。2017年10月23日，张所海、黄剑虹向吴学高出具《承诺书》，告知因江苏麦瑞克公司资金链断链，现已无法完成中以智慧园办公楼建设，也无法向吴学高交付中以智慧园办公楼内第三层307室，房屋也被南京市雨花台区人民法院查封；张所海、黄剑虹以个人名下所有资产向吴学高承诺，将于2017年12月31日前退还吴学高与江苏麦瑞克公司签订购买中以智慧园办公楼内第三层307室（面积583平方米）的购房首付款300万元并支付合同约定的违约金；吴学高于2017年2月10日与物业公司签订的免费提供办公用房承诺说明仍然有效，此临时提供的免费办公用房直到张所海、黄剑虹付清吴学高购房首付款300万元及合同约定的违约金为止；承诺书有效期，直到所欠吴学高所购麦瑞克公司中以智慧园办公楼内第三层307室购房款和违约金付清为止。另查明，2017年10月17日，友联公司申请对江苏麦瑞克公司进行破产清算。2017年10月31日，江苏省南京市中级人民法院做出（2017）苏01破17号裁定，受理江苏麦瑞克公司破产清算案。同日该院做出决定指定江苏博事达律师事务所为江苏麦瑞克公司的管理人，代表江苏麦瑞克公司参加诉讼。进入破产程序后，吴学高向管理人申报债权8244377元（含本金300万元），债权形成过程即上述2015年8月3日交付定金300万元购买江苏麦瑞克公司中以智慧园办公用房583平方米。经管理人审查确认债权金额为300万元。吴学高不同意管理人确认的金额。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，吴学高与江苏麦瑞克公司签订《预购房协议书》，就出售中以智慧园办公楼内第三层307室达成一致意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按照约定履行合同义务。但是，江苏麦瑞克公司未能按约定完成中以智慧园工程建设项目并向吴学高交付涉案房屋，构成违约，且江苏麦瑞克公司进入破产程序，吴学高的合同目的无法实现，吴学高主张解除《预购房协议》具有事实和法律依据，法院予以支持。江苏麦瑞克公司抗辩吴学高未能履行支付50%购房款的合同义务导致合同已经解除，但是从当事人提交的证据来看，吴学高支付了300万元购房款后，江苏麦瑞克公司未向吴学高催收过剩余购房款，也未以吴学高未付款为由主张解除合同，反而于之后出具《承诺书》，认可没能按合同规定的时间交房的事实，并提供办公用房供吴学高使用，江苏麦瑞克公司抗辩因吴学高违约的事实导致合同解除的事实不能成立，法院对该辩解意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴学高签署《预购房协议》后，向江苏麦瑞克公司支付预购房款300万元，该300万元购房款江苏麦瑞克公司应当予以返还。关于南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹是否承担连带清偿责任，法院认为，吴学高提交的2016年11月3日的《承诺书》，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹在“所有股东签印”处签名、盖章，该《承诺书》仅能证明江苏麦瑞克公司因其不能按期履约而做出的承诺，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹未在《承诺书》上做出愿意承担连带责任的意思表示，故吴学高主张南京麦瑞克公司承担连带责任无事实和法律依据，法院不予支持。2017年10月23日，张所海、黄剑虹向吴学高出具《承诺书》，愿意以张所海、黄剑虹个人名下资产承诺退还吴学高购房款300万元并承担合同约定的违约金，张所海、黄剑虹的债务加入行为得到吴学高认可，2017年10月23日的《承诺书》对张所海、黄剑虹具有法律约束力，该二人应按《承诺书》中的承诺事项履行义务，故吴学高主张张所海、黄剑虹就江苏麦瑞克公司在涉案房屋买卖合同中的义务承担连带责任，具有事实和法律依据。关于利息主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，因《预购房协议》无法履行，江苏麦瑞克公司不能按期向吴学高交付办公用房，该违约事实客观存在，为弥补吴学高损失，江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司向友联公司免费提供雨花台区郁金香路17号的办公用房，2017年2月10日的《协议书》明确了系吴学高已购中以智慧园办公楼内第三层307室才导致签订了免费使用其他办公用房的协议，且吴学高作为法定代表人在协议上签字，故该《协议书》上的免费使用郁金香路17号办公用房的约定应视为《预购房协议》无法履行后所采取的补救措施。南京麦瑞克公司作为江苏麦瑞克公司的股东，愿意与江苏麦瑞克公司提供其物业供吴学高及其公司使用，《协议书》内容对吴学高及南京麦瑞克公司均具有约束力。虽然《预购房协议》已无法履行，但江苏麦瑞克公司提供了不小于《预购房协议》约定面积的办公用房以弥补吴学高的实际损失，且吴学高一直使用至今。吴学高另按年利率12%主张违约责任，但其未能提供证据证明江苏麦瑞克公司采取补救措施后，仍存在其他损失，故该项主张欠缺事实和法律依据，法院不予支持。若吴学高后续不能使用郁金香路17号的办公用房，因此所产生的损失可另行主张。南京麦瑞克公司反诉要求吴学高支付《协议书》中对应标的物的租金，但是，该《协议书》的签订背景系《预购房协议》无法履行后所采取的一种补救措施，系对吴学高实际损失的责任承担方式，《协议书》明确载明“免费提供”，南京麦瑞克公司向吴学高主张其使用期间的租金，与事实不符，且无法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期；附利息的债权自破产申请受理时视为到期。因江苏省南京市中级人民法院于2017年10月31日裁定受理江苏麦瑞克公司破产清算案，故至2017年10月31日，吴学高对江苏麦瑞克公司享有的未到期债权视为到期。至2017年10月31日，法院确认吴学高对江苏麦瑞克公司享有300万元的债权。张所海、黄剑虹做出承诺，愿以其个人财产对涉案购房款及合同违约责任做出保证，故该二人对江苏麦瑞克公司的上述300万元债权承担连带还款责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、解除吴学高与江苏麦瑞克科技产业有限公司于2015年8月3日签订的《预购房协议》；二、确认吴学高对江苏麦瑞克科技产业有限公司享有300万元的债权；三、张所海、黄剑虹对上述第二项确认的300万元债权在吴学高破产受偿额不足范围内承担连带清偿责任；四、驳回吴学高对南京麦瑞克科技发展有限公司的诉讼请求；五、驳回吴学高的其他诉讼请求；六、驳回南京麦瑞克科技发展有限公司的反诉请求。二审中，对一审法院查明的事实各方当事人均无异议。吴学高二审中提交以下证据：1、友联公司与南京软件谷资产管理有限公司于2019年10月10日签订的租赁协议，拟证明友联公司向南京软件谷资产管理有限公司租赁雨润科技园C栋203室。2、通知书两份、友联公司至南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹的函件两份、南京麦瑞克公司回复友联公司函件一份、友联公司至王强经理的函件两份、南京麦瑞克公司给上诉人的物业管理费等通知、友联公司给南京麦瑞克公司关于付款的回复函（以上均复印件），证明在2019年8月1日南京软件谷资产管理有限公司与南京麦瑞克公司的租赁协议已经解除，因此友联公司在2019年8月1日将203房屋交还给南京麦瑞克公司，在2019年10月10日友联公司又向南京软件谷资产管理有限公司租赁了其他房屋，以上证据均证明原审判决中被上诉人以无偿使用203室房屋的形式作为上诉人未收到约定房屋的补偿已经无法实现。江苏麦瑞克公司质证对证据真实性无法确认，以上证据不能达到上诉人的证明目的，即使本案存在利息损失也仅能计算至破产裁定之日，即使存在该利息损失上诉人也得到了充分的补偿。南京麦瑞克公司质证认为，证据1真实性由法院审查，该租赁合同与本案无关。上诉人2019年2月26日提起本案诉讼，因此争议时间结点是2019年2月26日，不能从南京麦瑞克公司与南京软件谷资产管理有限公司的租赁合同到期日期计算。南京麦瑞克公司承担违约责任的时间也应当是2019年2月26日，南京麦瑞克公司向上诉人免费提供使用房屋的行为已经是对违约行为的一种变相补偿，一审法院已经认可。2、南京软件谷资产管理有限公司的通知书，真实性由法院核实，关联性与证明目的不认可。3、关于其他函件，上诉人发函是要求继续使用免费提供的房屋，我方回函的主要意思是因为上诉人已经诉至法院，是否继续免费使用房屋以法院最终判决为准。上诉人自2017年2月11日开始免费使用我方提供的办公用房，我方对上诉人的实际损失已经作了变相补偿。2019年8月1日之后是否由我方承担租金，应以法院最终判决为准。2018年8月8日我方下属的物业管理公司发出通知，已提前1年告知上诉人2019年8月1日之后我方将不再与软件谷签订房屋租赁合同。2019年7月31日之前，上诉人并没有向我方发出继续承租房屋通知，都是在租赁到期后且上诉人向法院明确诉请之后发出的，上诉人在一审判决前没有变更诉请，上诉人的各项请求自相矛盾。相关证据一审中可以提交，但是一审并没有提交，在二审中不能作为新证据。张所海、黄剑虹质证对证据真实性没有异议，2017年10月31日法院裁定江苏麦瑞克公司进入破产程序，所有的债权都已经到期，不应当再计算之后新的债权。一审判决明确了“若原告吴学高后续不能使用郁金香路17号的办公用房，因此所产生的损失可另行主张”，该项主张是否成立一审并没有予以确定，二审中上诉人提出了新的主张不属于二审的审理范围。经审理查明，一审法院查明的事实属实。以上事实有预购房协议书、业务受理单、记账凭证、收据、承诺书、协议、民事裁定书、决定书、债权申报表、债权申报初审函、租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，吴学高与江苏麦瑞克公司签订的《预购房协议书》合法有效，江苏麦瑞克公司未能按约定完成中以智慧园工程建设项目并向吴学高交付涉案房屋，构成违约，现江苏麦瑞克公司已进入破产程序，吴学高主张解除《预购房协议》应予以支持。关于吴学高主张的利息损失。未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。因法院于2017年10月31日裁定受理江苏麦瑞克公司破产清算案，故至2017年10月31日，吴学高对江苏麦瑞克公司享有的未到期债权视为到期，并应停止计息。对此前的损失，根据法院查明的事实，因《预购房协议》无法履行，江苏麦瑞克公司不能按期向吴学高交付办公用房，为弥补吴学高损失，江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司向友联公司免费提供雨花台区郁金香路17号的办公用房。据此，一审法院认为吴学高另按年利率12%主张违约责任，缺乏事实和法律依据，并无不当。吴学高主张破产申请受理之后的利息损失，于法无据，其以解除《预购房协议》诉至法院，又称预付款转化为借款关系，并以此要求年利率12%的利息，本院不予支持。故一审法院确认吴学高对江苏麦瑞克公司享有300万元的债权，认定准确。一审法院根据2017年10月23日张所海、黄剑虹向吴学高出具的《承诺书》，认定张所海、黄剑虹构成债务加入，依据充分，故张所海、黄剑虹应当就该债务承担相应责任。但吴学高要求该债务停止计息后，由张所海、黄剑虹继续承担支付利息的责任，缺乏依据，本院亦不予支持。关于南京麦瑞克公司应否承担连带清偿责任，吴学高提交的2016年11月3日的《承诺书》中，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹在“所有股东签印”处签名、盖章，不足以认定该行为系做出愿意承担连带责任的意思表示，故一审法院对吴学高要求南京麦瑞克公司承担连带责任不予支持，具有事实和法律依据。综上所述，吴学高的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由吴学高负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年三月三十日书记员  倪 辉