山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终289号上诉人（原审原告）：宋士义，男，1956年8月16日出生，汉族，住山东省禹城市。上诉人（原审原告）：高长道，男，1969年1月5日出生，汉族，住山东省禹城市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：葛怀民，山东禹法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭金山，男，1967年8月14日出生，汉族，住山东省禹城市城区。委托诉讼代理人：杨新合，山东禹鼎律师事务所律师。上诉人宋士义、高长道因与被上诉人郭金山租赁合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初2367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋士义、高长道上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判支持二上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决驳回上诉人解除租赁合同的诉求，认定事实和适用法律错误。一审判决已经查明被上诉人主要存在逾期支付、拒绝支付租金，转租等严重违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被上诉人存在的上述多项违约行为已经查明，上诉人当然有权行使约定解除权，单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，本条是关于法定解除合同的规定，解除合同的条件具备时，解除权人可以直接行使解除权。被上诉人存在违约行为，导致上诉人无法实现合同目的，被上诉人行为已经构成根本违约，上诉人因此享有法定解除权。一审判决认为被上诉人的上述严重违约行为不构成根本违约，进而否定上诉人的法定解除权，认定事实和适用法律错误。在上诉人享有约定解除权和法定解除权的情况下，一审判决驳回上诉人解除合同的诉求，毫无依据。二、一审判决对于上诉人要求被上诉人将租赁场地恢复原状的诉求不予支持，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《租赁合同纠纷司法解释》第十三条规定，根据上述法律及司法解释的规定，被上诉人未经上诉人同意进行扩建，上诉人依法有权要求被上诉人恢复原状，人民法院应当支持上诉人的该项诉求。三、一审判决对上诉人要求被上诉人将移走的导热油炉、导热管道主电缆线恢复原状并赔偿上诉人相关损失9.8万元的诉求不予支持，认定事实和适用法律错误。郭金山辩称，1.答辩人没有违约，答辩人之所以没有向上诉人交纳2019年度至2020年的租金是因为上诉人不能按时向土地发包方前河套村民委员会交纳租金，致使村委会堵答辩人的厂门，严重影响答辩人正常生产经营。是上诉人在关联合同中违约在先，严重影响答辩人生产。答辩人当然要行使抗辩权。2020年1月4日，答辩人把属村委会的60600元租金交给镇政府经管站代管。用代上诉人履行合同义务的方式交纳了大部分资金。剩余租金只要上诉人同意，答辩人也同意支付。上诉人与村委会的合同和上诉人与答辩人合同有密不可分的关联性。一审认定答辩人违约不符合事实，是认定事实错误，是一审判决的缺陷。并且现上诉人已经实际履行了合同。2.答辩人没有违建。上诉人与答辩人签订合同明确，上诉人出租的土地上原是化工工厂。出租给答辩人也是从事工业生产。合同没有阻止答辩人根据生产需要盖厂房。合同签订时上诉人知道答辩人从事工业生产，肯定要加盖厂房。所以合同没有限制答辩人合理利用租赁土地。上诉人主张“被上诉人违建”的理由不能成立。3.上诉人称答辩人在厂区内转租一部分土地给他人使用并以此解除合同。答辩人以为此理由不能成立。一是当初转租的是其中一小部分土地并且现在合同已到期，转承租人已搬离；二是转租时是镇政府支持的项目，并且当时上诉人也是同意的。现在是答辩人自己使用该土地，已不存在转租的事实。现合同不存在因转租而解除的客观事实。4.上诉人要求答辩人赔偿9.8万元损失的请求不能成立。上诉人要求赔偿导热油炉、导热管道、主电缆线等损失并恢复原状不符合事实。导热油炉之所以被移出，是因为禹城市十里望乡政府检查环保时，为保证不能使用该设备，被镇政府移出到离原位置不到三米的地方。不是答辩人故意移出的，事实上与答辩人无半点关系。5.本案表面看来是答辩人违约，但事实清楚表明，是上诉人故意不履行在先的合同义务，违约在先造成的。答辩人是行使合理抗辩权。宋士义、高长道向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告于2013年7月1日签订的租赁合同；2.要求被告将租赁原告的场地及移走的导热油炉、导热管道、主电缆线恢复原状；要求被告赔偿原告导热油炉、导热油损失9.8万元；3.要求被告给付原告从2019年7月2日开始到判决解除生效期间的租金；4.要求被告承担违约金3万元；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月1日，原告宋士义、高长道与被告郭金山签订了租赁合同，合同约定，原告经前河套村委会同意将其承租的厂区以南、设备占用地以外的所有空闲地租赁给被告用于钢结构加工及经营，厂区内的6间办公用房、变压器设备及2间门岗也同时租赁给被告；租赁期限自2013年7月1日至2033年7月1日；每年租金7万元，合同签订时交纳第一年度的租金，以后每年的7月1日交纳当年度的租金，原告可根据当年粮食市场行情适当调整租金，被告应按合同约定及时足额交纳租金；被告不得转租；租赁厂区依规被拆迁，属于原告的资产归原告所有，属于被告的资产归被告所有；原告违约的须向被告支付违约金3万元；被告违约的，原告有权解除合同并要求被告承担违约金3万元；如有涉外争议，原告帮助解决。被告在合同履行期间已向原告交清了2019年7月1日前的租赁费，被告存在逾期缴纳的情形，其中2018年至2019年度的租赁费由被告交付给前河套村委会，由原告向被告出具了收据；被告还没有向原告交纳2019年至2020年度的租赁费。被告在签订租赁合同后在租赁地设立了禹城市金山彩钢有限公司，禹城市金山彩钢有限公司于2019年2月25日变更为山东巨恒建筑工程有限公司。原告宋士义在2014年前在被告的公司内上班。被告在原告不知情的情况下于2017年2月27日将公司院内的东部厂房转租给山东京鲁体育科技有限公司，厂房每年租赁费86400元，租赁期限为2年。禹城市金山彩钢有限公司于2017年4月18日在禹城市发展和改革局办理了年产3700吨建筑钢结构加工项目的登记备案，于2017年7月30日在禹城市十里望回族镇人民政府办理了环评手续。2017年10月27日，德州博奥环保设备有限公司成立，公司的住所地在被告的山东巨恒建筑工程有限公司院内，被告称德州博奥环保设备有限公司是山东巨恒建筑工程有限公司的子公司，但被告没有提交有关证据加以证明。2017年底，禹城市环保部门联合禹城市十里望回族镇人民政府因环保问题拆除移走了原告在被告所承租厂区内的导热油炉、导热管道，原、被告对拆除移走导热油炉、导热管道的事宜均不知情，原告对造成9.8万元损失也没有提供证据加以证明。2018年7月1日，禹城市十里望镇前河套村委会书面通知被告拆除违建物，并将通知张贴于被告公司院内。2018年7月8日，禹城市十里望镇前河套部分村民因租金问题将被告经营公司的门口堵住，被告报警。原告证人宋敬莲出庭证明，2018年7月份通知被告拆除违章建筑以及2019年7月因租金问题进行协商的事实。被告称没有收到有关拆除的通知，也没有建设违章建筑。一审法院认为，原告宋士义、高长道与被告郭金山签订的租赁合同，是各方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，是合法、有效的合同，各方当事人均应依约全面履行合同。根据合同约定，被告应在每年的7月1日向原告交纳当年度的租赁费，但被告在合同履行期间存在逾期支付租赁费的情形，被告也没有依合同约定向原告交纳2019年至2020年度的租赁费，被告辩称须在前河套村委会见证下向原告交纳租赁费，根据合同相对性原则，被告所辨没有事实和法律依据，不能成立。原告要求被告给付租赁费并承担违约金3万元的请求，因被告存在逾期缴纳租金和转租的违约行为，对原告的该两项请求应予支持。原告要求解除与被告签订的租赁合同，因被告自2013年起开始履行租赁合同，被告在租赁的厂区内建设了钢结构加工及经营的厂房，被告所建钢结构加工项目已经相关部门审批备案，被告尽管在合同履行过程中存在违约行为，但其违约行为并不必然导致解除合同的法律后果，如解除租赁合同，势必造成不必要的财产浪费。原告提出该项请求的依据主要是被告存在乱搭乱建和转租行为，被告的转租期限也已届满，被告的违约程度并不影响原告签订合同目的的实现，对原告要求解除与被告之间租赁合同的主张不予支持。原告要求被告将移走的导热油炉、导热管道、主电缆线恢复原状，由被告赔偿原告导热油炉、导热油损失9.8万元，经查明，原告的导热油炉、导热管道是因环保问题被禹城市环保部门联合禹城市十里望回族镇人民政府拆除移走，原告提交的证据也不能证明被告破坏了原告的主电缆线，原告的该项请求不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、被告郭金山于本判决生效后七日内给付原告宋士义、高长道2019年至2020年度的租赁费70000元、违约金30000元，共计100000元。二、驳回原告宋士义、高长道的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告宋士义、高长道负担313元，被告郭金山负担1117元。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋士义、高长道提交一组证据，证据一德州博奥环保设备有限公司的营业执照，证据二德州博奥环保设备有限公司在办理设立登记时提交的市场主体住所申报承诺书，证据三德州博奥环保设备有限公司的企业信用信息公示报告。以上三份证据证明德州博奥环保设备有限公司位于被上诉人投资建设的巨恒公司院内，所使用的场地系租赁而来，该公司股东属于自然人但不是被上诉人。被上诉人不是该公司股东，进一步证明被上诉人将承租的场地，先后租赁给两家公司，其中一家合同已经到期，但是德州博奥环保设备有限公司的转租事实仍然存在，上诉人有权请求解除案涉租赁合同。被上诉人郭金山质证称，对这三份证据的真实性没有异议。德州博奥环保设备有限公司是山东巨恒公司的子公司，两个公司存在关联性。被上诉人郭金山提交一份其2020年1月4日缴纳租金的收据，证明被上诉人与镇政府协调，已向经管站缴纳60600租金。上诉人宋士义、高长道质证称，对这份证据的真实性不予认可。上面的印章不清楚，无法确定收款单位。即使该证据属实，被上诉人应该根据和上诉人之间的合同，向上诉人交付租金，其擅自向第三方交付租金不能视为履行了向上诉人已经履行了合同义务，也就是说不能认定为被上诉人已经向上诉人交付了该租金。本院对本案争议的证据和事实认定如下：对于上诉人宋士义、高长道提交三份证据，对其真实性本院予以认可，但该证据不能证明德州博奥环保设备有限公司承租案涉场地的范围或房屋多少，本院对该证据不予采信。对于被上诉人郭金山提交的一份证据，后经过上诉人核实，认可向经管站缴纳60600租金的事实，对交付时间有异议，本院对该份证据予以采信。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同应否解除。2.被上诉人应否赔偿移走导热油炉等的损失及恢复原状问题。关于第一个焦点问题。民事主体在从事民事活动时，应当遵守诚实信用原则、公平原则，保障市场和交易的稳定与安全，除法律明确规定外，应当从严认定合同约定的解除权。本案中，当事人双方于2013年7月1日签订的租赁合同租赁期限20年，约定租赁用途为钢结构加工，合同并未禁止被上诉人建设钢结构厂房。被上诉人因信赖案涉租赁合同的效力，为了生产经营需要，在租赁的厂区内建设了经过相关部门审批备案的钢结构加工及经营的厂房，进行了大量投资。虽被上诉人在合同履行过程中存在逾期交付租赁费或转租等违约行为，但被上诉人违约行为不影响合同目的实现，且被上诉人违约行为轻微，严格执行当事人约定解除权和法定解除权可能导致当事人利益严重失衡，在可以以给付违约金的方式弥补上诉人的损失时，应慎用合同解除权。故一审法院综合审查违约程度，考虑合同目的，为了不造成不必要的资源浪费，对上诉人要求解除案涉租赁合同的主张不予支持，并无不当。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人对其主张负有举证证明责任，否则由其承担不利的后果。一审法院已经查明导热油炉、导热管道因环保问题被禹城市环保部门联合禹城市十里望回族镇人民政府拆除移走，且上诉人提交的证据不能证明被上诉人破坏了主电缆线，故本院对上诉人赔偿损失和恢复原状的请求不予支持。被上诉人为了实现合同目的修建钢结构厂房并不违反合同约定，上诉人在租赁合同期间要求对租赁场地恢复原状显然不能成立，本院不予支持。综上所述，宋士义、高长道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宋士义、高长道负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年三月二十五日法官助理王宁书记员孙艳君