沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初6444号原告：沈阳欣嘉和物业有限公司，住所地沈阳市大东区北海街82号，统一社会信用代码：912101047984702545。法定代表人：丁晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，男，该公司员工。被告：吕正凤，女，1962年10月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李雪（被告女儿），女，住沈阳市和平区。原告沈阳欣嘉和物业有限公司（以下简称欣嘉和物业）诉被告吕正凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日作出（2018）辽0102民初10735号民事判决，判令被告吕正凤于本判决生效后十日内给付原告沈阳欣嘉和物业有限公司2015年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费2,343.3元。被告吕正凤不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）辽01民终13328号民事裁定，以本案基本事实不清为由发回重审。本院依法另行组成合议庭，由本院审判员乔英杰担任审判长与人民陪审员刘陶然、魏晓萍组成合议庭，适用普通程序于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告沈阳欣嘉和物业有限公司委托诉讼代理人刘杰，被告吕正凤及其委托诉讼代理人李雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣嘉和物业的诉讼请求：1、依法判决被告给付2015年9月1日至2018年3月31日（31个月）物业服务费2466元、违约金500元，合计2966元。2、依法承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年12月15日与沈水湾街道滨河湾社区签订了《物业服务合同》，并认真履行了服务合同，得到了绝大多数业主的认可。被告系原告管理服务的滨河湾小区（二期）35号1-23-1业主，建筑面积79.57平方米。依据合同约定，该园区物业费标准住宅为1.00元/月/平方米（不含电梯费0.35元/月/平方米）。被告自2015年9月1日至2018年3月31日共拖欠物业费2466元。被告作为业主没有履行义务按期交纳，原告多次催缴，被告以种种理由至今不履行缴费义务，严重侵害了被告和其他业主权益。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费的义务，依据相关法律及合同约定诉至贵院，望依法支持。被告吕正凤辩称：从2015年9月1日到2018年12月31日的物业费时间不对，应该是从2015年12月15日开始到2018年12月31日期间的物业费。我们物业费原价是1元，电梯费拆迁办和我们说是0.5元，应该是0.85元。我方不同意给他钱，原告所述的500元违约金上次没有。物业与社区签订的合同，我方不承认，我们没有签字，签字是伪造的，有护照出关证据能证明吕正凤和李雪两人当时都没有在沈阳本地，更谈不上签字。另外，1、物业公用部分养护和管理不达标（楼梯间、园区、通道）；2、物业的公共设施的维护和养护管理（化粪池、雨水井、照明灯），园区内原有路灯损害多年，致使天一黑，园区内漆黑一片，多次走路受伤的情况下，依然不对照明设施进行维修，楼道内所有消防应急灯全部损坏，几乎所有单元门的门锁损坏，没有及时更换。单元门敞开，任何人都可以进入；3、物业公用部分和相关场地的卫生和垃圾的收集、清运、污水主管道的疏通和清掏等，只是上午以低廉的价格雇佣人员简单清理园区内垃圾，而下午园区内各垃圾筒垃圾堆积如山，无人过问。傍晚园区内垃圾到处都是，异味刺鼻，业主行走艰难。4、公共绿化的养护和管理：园区内不多的草坪和树木现在已经损失了一半，只是简易手写了几个牌子，装样子，而没有按约履行义务。5、公共秩序维护安全防范的协助管理：园区内占用公共通道、消防通道卖饭卖菜，卖各种生活用品，经常有人酗酒打架，楼道内随地大小便现象相当严重，业主多次反映到物业，物业口头答应却没有任何作为，不按合同履行义务，还有物业在东西两门设岗，聘用两名年迈退休未从事过保安工作的人员上岗。对小区内安全防范等事项没有任何作为，不能对园区公共安全加以维护。由于物业的不作为，很多问题得不到处理，导致业主与物业之间各种矛盾。对于小区不按时缴纳物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不缴纳物业费以及如何解决业主问题，让业主主动缴纳物业费。物业没有从服务的角度去解决问题，出现不缴纳物业费的情况后，托词没有钱对园区内疏于管理，更是与不法商贩进行勾结。对园区内的卫生以及公共秩序和安全造成极大损害。园区内多次失火，业主自行报火警，由于物业不对园区内车辆进行管理，车辆乱放、占用消防通道，消防车进入不了园区，消防队收案记录可以为证。在消防队灭火过程中业主才了解到园区内消防拴竟然没有水，园区内没有灭火器。本该属于所有业主公用的公告栏，电梯内等其他位置放置商业广告牌、收入费用，并且没有向业主公告其收入流向，其广告收益应该为全体共有。广告挂在全小区里包括电梯和园区里等，侵犯了业主的公用环境。物业在2015年至今所提供的物业服务中均存在严重违约，才导致业主未履行缴费义务。经审理查明，被告吕正凤系沈阳市和平区滨河湾小区（二期）35号楼1单元23层1号业主。2015年12月15日，沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区与原告欣嘉和物业签订《滨河湾小区（二期）物业服务合同》，合同载明，根据《物业管理条例》和国家法律、法规、政策，甲方沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区，乙方欣嘉和物业，在自愿、平等、协商一致基础上，就乙方对滨河湾小区（二期）提供物业服务事宜，签订本合同。又载明，委托服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日。此合同到期时，双方同意，可以续签，时限商定。合同期间，如果成立业主委员会，将由业主大会决定委托服务事项。另载明，本物业服务区域物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳。高层住宅1.35元/月/平方米（含电梯费）；多层住宅0.70元/月/平方米。电梯费按照相关规定由物业向长白岛经济区管委会（财政资金处）请领。业主应于每年9月1日起交纳物业服务费，按年缴或半年缴。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按业主大会决议日3‰的标准向乙方支付违约金。另查明，沈阳市滨河湾小区（二期）未成立业主委员会；滨河湾小区（二期）35号楼系高层住宅；被告吕正凤未交纳2015年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费。上述事实，有《滨河湾小区（二期）物业服务合同》、《和平区物业服务合同备案证明》、《沈阳“滨河湾小区二期”物业服务项目中标通知书》、被告提供的园区环境的照片、光盘以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告与被告是否形成物业服务合同关系。2、物业服务费的起算时间及收费标准。3、原告提供物业服务是否达到约定的服务标准。关于原告与被告是否形成物业服务合同关系的问题。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，沈阳市和平区沈水湾街道办事处滨河湾社区与原告欣嘉和物业签订的《滨河湾小区（二期）物业服务合同》符合上述规定，系双方自愿签署，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告欣嘉和物业基于上述合同对被告所在小区提供物业管理服务，与被告形成了物业服务合同关系。原告享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告欣嘉和物业要求被告支付物业服务费的诉求，本院予以支持。关于物业服务费的起算时间及收费标准问题。关于物业费的起算时间。原告于2015年12月15日中标，原告主张中标之前自2015年9月1日开始提供物业服务，《滨河湾小区（二期）物业服务合同》明确载明委托服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日。故对原告主张的物业费起算时间予以确认。对被告吕正凤关于应以原告中标时间2015年12月15日开始计算物业费的抗辩，本院不予采纳。关于物业服务费的标准。物业服务合同约定高层住宅物业服务费标准为1.35元/月/平方米（含电梯费），本案中原告未主张电梯费，其按照1元/月/平方米价格请求物业服务费应属合理，本院予以支持。对被告吕正凤以本人未与原告签署物业服务合同等理由拒绝缴纳物业费的抗辩，本院不予采纳。关于原告提供物业服务是否达到约定的服务标准问题。被告自认小区内群租房和黑出租房情况属实，且至今未得到改善。被告主张园区内有个别单元门存在破损情况、园区存在乱贴广告、园区灯光不亮、垃圾成堆、绿地破损、花坛破损、车辆乱停导致园区内几次失火，消防车辆无法第一时间到达现场等，并就上述抗辩提供了照片及光盘予以佐证，原告主张其提供的服务达到了三级服务标准但未提供相应证据，故对于被告抗辩原告提供物业服务存在瑕疵的事实，本院予以确认。根据被告的收费标准及其提供的物业服务，本院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费金额为2,343.3元（79.57平方米×1元/月/平方米×31个月×95%）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《辽宁省物业管理条例》第四十条之规定，判决如下：一、被告吕正凤于本判决生效后十日内给付原告沈阳欣嘉和物业有限公司2015年9月1日至2018年3月31日期间的物业服务费2,343.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕正凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  乔英杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇二〇年三月二十日法官助理任英杰书记员孙盈附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。