江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终3212号上诉人（原审原告）：顾春保，男，1965年1月19日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：杜文忠，江苏友联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州绿地云峰置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘定安中路156-6号。法定代表人：钱金泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：温超平，江苏温闫余律师事务所律师。委托诉讼代理人：余骥，江苏温闫余律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜照平，男，1968年11月17日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张新，男，系姜照平同事。被上诉人（原审被告）：上海云峰建设有限公司，住所地上海市闵行区吴中路478号17楼1703室。法定代表人：陈国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：范长海，男，该公司员工。上诉人顾春保因与被上诉人常州绿地云峰置业有限公司（以下简称常州绿地公司）、姜照平、上海云峰建设有限公司（以下简称上海云峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初6524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾春保上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.《工程款抵购房款协议书》不是预约合同，该合同没有约定要求各方当事人进一步磋商订立本合同，同时该合同对房屋买卖当事人，房屋具体坐落、单元、面积等房屋基本状况，房屋销售方式，总价和结算方式等房屋买卖主要内容也作了详细规定，完全符合法律规定，各方当事人应当实际履行。2.上述合同已然经各方签章成立，合法生效，各方应当诚信全面履行，否则应承担违约责任。上述合同签订后不久，上海云峰公司、姜照平就通过诉讼要求常州绿地公司向其支付工程款。在此工程款的诉讼结算中被上诉人各方理应将上述合同义务的履行即抵房款的扣除、房屋的交付等考虑包括在内，不该故意遗漏。现常州绿地公司故意不接受抵房款且在没有征得上诉人同意的情况下就将本案房屋另售他人，造成《工程款抵购房款协议书》无法实际履行，其行为构成违约。而上海云峰公司、姜照平故意对《工程款抵购房款协议书》不予履行，其行为也构成违约，也应对上诉人承担违约责任，与常州绿地公司一起承担共同的赔偿责任。3.签订《工程款抵购房款协议书》时同样也面临房价下降的风险，各方当事人对未来的房价走势显然无法预判和把握，因此不能因为事后房价上涨给上诉人带来利益就认定上诉人违反公平原则，一审适用法律错误。常州绿地公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条，明确表明《工程款抵购房款协议书》是预约合同。2.根据该协议书约定的具体内容，该合同系多务合同，各方承担相应的义务。从该合同的实际履行情况来看，常州绿地公司并未收到任何购房款。综上，请求驳回上诉。姜照平辩称：1.《工程款抵购房款协议书》对姜照平和上海云峰公司来说是一份债权转移协议书，完全符合债权转移的法律特征，且通过协议书姜照平和上海云峰公司通知了债务人常州绿地公司，姜照平和上海云峰公司完全履行了债权转移的所有法律合同。2.上诉人起诉姜照平和上海云峰公司的时间是2017年12月10日，该协议书的签订时间经一审法院认定是2014年7、8月，已经超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉。上海云峰公司辩称，一审法院已经查清了事实，该工程是姜照平借用上海云峰公司的资质承接了常州绿地公司的工程，该案通过（2015）武民初字第1321号民事判决及(2016)苏04民终2936号民事判决，所有工程款已经全部履行完毕，本案与上海云峰公司没有任何关系，请求驳回上诉。顾春保向一审法院起诉请求：一、依法判令常州绿地公司履行《工程款抵购房款协议书》，向顾春保交付常州绿地峰云汇C2甲2803号房屋并办理房屋产权过户手续（后变更为：要求常州绿地公司、姜照平、上海云峰公司共同赔偿顾春保损失1181570元）。二、本案诉讼费用由常州绿地公司、姜照平、上海云峰公司承担。一审法院认定事实：2014年7-8月，以常州绿地公司为甲方(抵工程款项目公司)、上海云峰公司为丙方(项目施工方)、顾春保为丁方，三方签订《工程款抵购房款协议书》，协议载明，根据甲、丙双方友好协商，就甲方应付丙方工程款及丙方愿意购乙方新建住宅给丁方一事，达成以下工程款冲抵购房款协议：一、甲方与丙方签订苏(CZ)-FYH-02Q-5G-017[2017]号合同，总价1130.3万元，已付640万元，应付151.21万元；二、丁方购置甲方开发的常州绿地峰云汇C2甲2803号房屋，总面积90.89平方米，总价60.2601万元；三、丙方愿意以应收甲方的苏(CZ)-FYH-02Q-5G-017[2017]号合同的工程款60.2601万元用于支付丁方的购房款；四、本协议仅作甲、丙两方应付工程款抵购房款，丙方与丁方的债权债务关系与甲方无关；五、如由以上原因引起的经济、税务及法律风险由丙方与丁方自行承担，与甲方无关；六、工程款的支付仍按原手续办理，填好工程款申请单，同时办理好购房一切手续。上述合同丙方除上海云峰公司盖章外，还有姜照平签字确认。一审另查明，苏(CZ)-FYH-02Q-5G-017[2017]号合同即《常州绿地峰云汇二期C3＃、C5＃楼外墙保温及涂料工程合同书》，该合同项下事项经常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1321号民事判决及常州市中级人民法院(2016)苏04民终2936号民事判决确认以下事实：该工程系姜照平借用上海云峰公司的资质承接的常州绿地公司的工程；在起诉前常州绿地公司已支付给上海云峰公司工程款790万元，上海云峰公司也将该790万元全部支付给姜照平，并判决由常州绿地公司直接向姜照平支付工程余款。该判决生效后，姜照平向法院申请执行，法院立执行案号(2017)执1303号，常州绿地公司将全部执行款汇入法院账户，法院将执行款项已全部发放给姜照平，案件已于2017年8月7日执行完毕。上海云峰公司确认，上述工程在起诉前所支付的790万元并不存在以购房款抵扣工程款的情形，全部是由常州绿地公司转账汇入，并由上海云峰公司汇给姜照平。一审还查明，案涉常州绿地峰云汇C2甲2803号房屋，顾春保一直未与常州绿地公司签订《商品房买卖合同》，常州绿地公司已于2016年10月将案涉房屋出售给了他人。常州绿地公司称上述房屋现在的市场价格约为11000元/平方米左右，顾春保认为市场价格约为11000元/平方米-13000元/平方米。一审法院认为，《工程款抵购房款协议书》签订后，工程款抵购房款的协议各方均未按该协议履行。常州绿地公司、上海云峰公司、姜照平并未办理工程款冲抵购房款的手续，而是由常州绿地公司将工程款全部支付给上海云峰公司、姜照平，也即意味着常州绿地公司并未收到购房款；顾春保在协议签订后的很长时间内也一直未向常州绿地公司主张签订正式的《商品房买卖合同》。《工程款抵购房款协议书》中关于购房事项仅约定了购房人、房屋位置、面积、价格，对于付款时间、房屋交付时间等商品房买卖合同应具备的其他主要内容均未涉及，且出卖人并未收取任何购房款，事后顾春保未与常州绿地公司签订正式的《商品房买卖合同》，因此仅凭《工程款抵购房款协议书》不能认定顾春保已与常州绿地公司签订商品房买卖合同，协议中涉及商品房买卖的条款只能视为预约合同，具体合同条款仍需双方订立合同时通过要约、承诺的方式达成。对于顾春保以其与常州绿地公司已签订商品房买卖合同并已支付全部购房款为由而要求常州绿地公司赔偿其未取得房屋所造成的损失，因其理由不能成立，法院对此不予支持。对于上海云峰公司、姜照平是否对顾春保承担责任的问题，法院从以下几方面予以考虑。首先，按《工程款抵购房款协议书》的约定，上海云峰公司、姜照平单方同意为顾春保代付购房款(以工程款抵冲方式)，但前提应为顾春保应及时向常州绿地公司提出按《工程款抵购房款协议书》约定的房屋、价格签订商品房买卖合同，在顾春保未主张签订商品房买卖合同时，上海云峰公司、姜照平并不对顾春保负有任何义务。其次，《工程款抵购房款协议书》具有特定的目的，即以房抵债，前提在于有工程款欠付情形存在，在工程款已全部给付完毕的情况下，《工程款抵购房款协议书》已失去履行的基础，在此情形下，即使顾春保主张签订商品房买卖合同，常州绿地公司、上海云峰公司、姜照平之间已无欠付工程款可为顾春保购房冲抵房款，此后果系顾春保未及时向常州绿地公司要求办理正式购房手续所致。综上，法院认为，上海云峰公司、姜照平对顾春保主张的损失并无责任。从《工程款抵购房款协议书》签订时至顾春保起诉时，时间已有三年左右，常武地区的房价已大幅度上升，案涉房屋按顾春保起诉所依据的价格涨幅已超过一倍。顾春保在案涉房屋中并没有任何投入，未为此支付任何款项，在协议签订后的房价平稳期未向常州绿地公司提出按《工程款抵购房款协议书》约定签订商品房买卖合同，在事过多年、房价大幅上涨、常州绿地公司、上海云峰公司、姜照平之间工程款已结清的情况下再主张以本人不支付款项的方式无偿取得房屋，在房屋已被出售后又要求按现行房价赔偿其损失，其请求明显缺乏事实与法律依据，有违公平原则，故对顾春保的诉讼请求，法院不予支持。判决：驳回顾春保的诉讼请求。案件受理费15435元，由顾春保负担。二审中，顾春保对一审查明的事实提出如下异议：1.一审查明2014年7-8月签订《工程款抵购房款协议书》有误，顾春保曾年底打电话催款，在没有付款的情况下涉及到以房抵款，所以时间是2015年春节过后，一审认定2014年7-8月是估算，并不准确。2.对一审查明的常州绿地公司和上海云峰公司、姜照平进行结算的情况，因为常州绿地公司和上海云峰公司之间的往来很多，比较复杂，顾春保无法判断有些合同的项目是否存在一一对应的情况。3.一审查明顾春保未与常州绿地公司签订商品房买卖合同与事实不符。顾春保与常州绿地公司签订过商品房买卖合同，只是顾春保没有拿回来，因为当时房价较低，顾春保想把房子处理掉变成钱，所以交给售楼处具体操作，为了改合同方便可以少缴税，处理掉可改名字。姜照平对一审查明的（2015）武民初字第1321号案件起诉前已付工程款为790万元提出异议，认为790万元中含案涉所抵款项。各方当事人对一审法院查明的其他事实未提出异议，本院予以确认。二审另查明，2016年10月12日常州绿地公司就案涉房屋与案外人签订《商品房买卖合同》，合同约定价款为699853元。本院认为，本案各方当事人签订案涉《工程款抵购房款协议书》，约定将上海云峰公司和常州绿地公司之间的到期工程款冲抵顾春保购买案涉房屋的房款，该协议书已成立生效，对各方当事人均有约束力，协议各方均应按约履行。关于此后常州绿地公司与顾春保是否签订《商品房买卖合同》，常州绿地公司陈述并未签订，且认为其已向上海云峰公司、姜照平实际转账支付了所有工程款，未收到顾春保的购房款；顾春保二审则陈述其与常州绿地公司签订了《商品房买卖合同》，但因当时房价较低，顾春保交给售楼处具体操作，想以改合同的方式变现。本院认为，即使顾春保、常州绿地公司确实未签订《商品房买卖合同》，在各方当事人已就以案涉60.2601万元款项抵顾春保的购房款之事项达成一致的情况下，常州绿地公司即便就该60.2601万元再向原债权人进行清偿，该行为对顾春保也不发生法律效力，顾春保仍可要求常州绿地公司履行《工程款抵购房款协议书》确定的义务。常州绿地公司未与顾春保进行确认、协商即将案涉房屋出售给他人，致使合同无法履行，应当对顾春保承担违约责任。而如顾春保陈述的双方签订过《商品房买卖合同》、想改合同变现等是事实，常州绿地公司也并无权利擅自出售案涉房屋。故不论是否曾签订过《商品房买卖合同》，常州绿地公司均应向顾春保承担赔偿责任。综合本案的案情，本院认为常州绿地公司的赔偿额参考其与案外人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》中约定的价款699853元及自合同签订后的相应利息为宜。常州绿地公司与上海云峰公司、姜照平之间的关系可另行处理。综上所述，顾春保的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初6524号民事判决；二、常州绿地云峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付顾春保699853元及利息（以699853元为基数，自2016年10月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回顾春保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15435元，由顾春保负担4773元，由常州绿地云峰置业有限公司负担10662元；二审案件受理费15435元，由顾春保负担4773元，由常州绿地云峰置业有限公司负担10662元。本判决为终审判决。审判长  裴国伟审判员  施婷婷审判员  是飞烨二〇二〇年三月三十日书记员  史玉娇