陕西省周至县人民法院   民事判决书                                               （2020）陕0124民初72号   原告：西安和泰物业管理集团有限公司，统一社会信用代码：9161010409875378XB。住所地：XX区XX路XX号XX楼XX室。   法定代表人：戴建民，男，回族，1953年XX月XX日生，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：张浩祥，男，汉族，1990年10月24日生，住陕西省横山县。   被告：刘娟莉，女，汉族，1983年10月25日生，住西安市周至县。   委托诉讼代理人：李攀峰，男，汉族，1982年12月1日生，住西安市周至县。     原告西安和泰物业管理集团有限公司与被告刘娟莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安和泰物业管理集团有限公司之委托诉讼代理人张浩祥、被告刘娟莉之委托诉讼代理人李攀峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告西安和泰物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年1月至2019年12月期间的物业费3672元；2、判令被告向原告支付自2018年1月至2019年12月期间逾期交纳物业费的违约金4014元；3、由被告负担本次诉讼费用。事实与理由：2014年12月19日，原告与被告所在小区（西安市周至县XX城XX街XX小区）的开发商西安嘉喜恒源置业有限公司签署了《物业服务委托合同》，并与刘娟莉本人签订了物业管理服务协议，约定由原告为该小区实行统一管理，综合服务。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未按约定交纳物业费用，且经多次催缴无果，现原告诉至法院，请支持以上诉请。   被告刘娟莉辩称，被告不及时交纳物业费是基于以下几个原因：     一、原告违反合同约定。   1、存在外来车辆和人员可以随便出入被告所在小区，外来车辆随意停放的问题。2017年2月6日，被告的车停放在小区楼下，中午出门时发现前挡风玻璃破裂，疑似被高空抛物砸中，被告找到物业部门后，得到的答复是：物业没有收停车费，故车辆受损与物业没有关系。2019年12月26日，被告车的右前大灯被蹭，找物业查监控也未果。故被告认为物业对其车辆损坏不管不顾，存在严重的失职行为。   2、被告于2019年10月30日收到原告的《催告函》后，当天向原告进行书面回复，要求原告高经理对被告提出的问题进行答复，但高经理至今未答复。   3、原告和西安嘉喜恒源置业有限公司签订的《物业服务委托合同》中已经明确了被委托的管理事项，其中第二章第五条的具体委托事项中包括“楼内消防设施设备”。自被告2015年入住至今，家门口的消防栓内一直没有水，消防管道上积尘严重，小区内其他单元均没有水。被告认为消防设施不达标，小区严重存在火灾隐患；二单元北侧三四楼中间的落水管破裂，被告于2017年11月告知过物业公司，原告至今未维修。   4、小区内至少有三家教育机构和两家托管，接送学生上下课的时候，外面的车辆随意停放在小区单元楼门口，时常堵塞出口。楼内的安全通道内随意停放着摩托车、电动车，物业视而不见。   二、小区存在电梯运行问题和安全问题   2019年3月29日，被告的孩子去上学时乘坐电梯从十五楼下行至六楼时突然停电，因小区的电梯没有应急供电设备，电梯停止，物业公司无人管理。被告孩子在电梯内被困近半个小时。   三、物业公司不作为造成严重违法问题     本小区业主对房屋进行装修，物业公司只管收装修押金不进行管理。业主不了解房屋的结构，导致部分业主厨房和卫生间15-20cm的风道和烟道全部将框架结构的承重大梁打穿。这两栋楼是全框架结构，此做法对房屋的结构造成了重大的安全隐患，原告对该行为不予管理。    四、原告存在乱收水电费、偷税漏税、威胁恐吓业主、没有备案等问题。     本院经审理认定事实如下：嘉恒新天地小区坐落在周至县XX城XX街XX号，系西安嘉喜恒源置业有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区2单元1503房的业主。2014年12月19日，开发商与西安方氏物业管理有限公司（同年12月29日，该物业公司更名为“西安和泰物业管理公司”）签订《物业服务委托合同》，选聘该公司对上述小区实施物业管理服务事宜，委托管理期限为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。2015年5月1日，被告作为该小区业主与原告签订《物业管理服务协议》，对双方的权利、义务以及物业管理服务费用及其他费用的收费标准等均进行明确约定，协议期限为2015年5月1日至2020年5月1日。原告按照协议履行了物业管理服务，被告按约定已交纳物业费至2017年12月，2018年1月至2019年12月的物业费至今未交纳。2019年10月30日，就被告欠交的物业费，原告西安和泰物业管理公司向被告发出《物业费催收告知函》，被告仍拒绝交纳，双方就该问题未能协商一致。2020年1月3日，西安和泰物业管理公司以被告拖欠物业管理费为由诉至本院，要求被告履行支付义务，并按照日千分之三的标准支付违约金。被告则以西安和泰物业管理公司违反物业合同约定、小区存在设备运行问题和安全问题、乱收费问题、涉嫌偷税漏税问题、威胁恐吓业主等拒绝交纳。   另查明，西安和泰物业管理公司（原名西安方氏物业管理有限公司）成立于2014年4月29日，后该公司被西安市住房保障和房屋管理处授予《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。   又查明，涉案小区的业主一直未成立业主委员会。   以上事实，有《物业服务委托合同》、《物业管理服务协议》、《资质证书》、《企业名称变更核准通知书》、《物业费催告告知函》、物业收费票据、庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，开发商西安嘉喜恒源置业有限公司与西安方氏物业管理管理有限公司签订的《物业服务委托合同》及原、被告签订的《物业管理服务协议》均合法有效，即使该物业服务合同未在相关行政主管部门备案，原告已实际履行了合同所约定的管理义务和职责，被告已实际接受了由原告提供的物业服务，被告应当向原告支付物业管理费用。现原告主张被告向其支付2018年1月至2019年12月的物业管理费3672元，未超过合同约定的收费标准，且在诉讼前已履行催收义务，被告仍拒绝交纳，已构成违约，依法应承担相应的民事责任，故原告的第一项诉请事实清楚、于法有据，应予支持。   针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：首先，根据被告列举证据，小区物业服务质量问题，如开放式管理、消防设施、电梯运行、违规装修、保安巡查等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，小区应成立业主大会并选举业主委员会，通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决；在不具备成立业主大会的情况下，由全体业主共同与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会或全体业主共同决议对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。其次，居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。第三、原告所述其私有财产损坏及人身权益损害等涉及个人具体权益的问题，可另案解决，本案不予审查；被告指出原告存在乱收费现象、威胁业主等，但并未提供相关证据予以佐证，对该项抗辩事由，不予认可；被告指出原告涉嫌偷税漏税的问题，可向相关行政管理部门反映，不在本案审查范围之内。    关于原告主张违约金的问题。依据被告列举的证据，足以认定原告提供的服务存在瑕疵，需要提高和整改。被告未按期缴纳物业费并非是恶意拖欠，而是因原告物业服务存在一定瑕疵及双方未能妥善沟通所致，综合上述情形，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第十条、第十一条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、限被告刘娟莉于本判决生效之日起十日内向原告西安和泰物业管理集团有限公司支付自2018年1月至2019年12月的物业管理费共计3672元；   二、驳回原告西安和泰物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元（原告西安和泰物业管理集团有限公司已预交），减半收取计25元，由被告刘娟莉承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审判员    侯 建 博                             二○二○年三月二十五日                            法官助理     崔 吟 楠                          书  记  员    李 飞 非