福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初274号 原告：檀梅平，女，1980年11月17日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建八闽律师事务所律师。 被告：福建五环实业有限公司，住所地永泰县樟城镇吉祥温泉小区37幢501室,统一社会信用代码91350125581137901T。 法定代表人：刘新浩，经理。 委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 原告檀梅平与被告福建五环实业有限公司（以下简称“五环公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告檀梅平及其委托诉讼代理人王怀、被告五环公司委托诉讼代理人王命兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 檀梅平向本院提出诉讼请求：1.判令解除檀梅平与五环公司于2019年3月15日签订的《商品房买卖合同》；2.判令五环公司返还檀梅平已付购车位款129000元，并支付违约金5354元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率，自檀梅平付款之日起计算至五环公司实际退款之日计算，暂计至起诉之日为5354元），以上金额共计134354元；3.本案诉讼费用由五环公司承担。诉讼中，檀梅平变更第一项诉讼请求为确认檀梅平与五环公司签订的《商品房买卖合同》无效；变更第二项诉讼请求为判令五环公司返还檀梅平已付购车位款119000元，并支付违约金4819.5元（违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR标准，自檀梅平付款之日起计算至五环公司实际退款之日计算，暂计至起诉之日为4819.5元），以上金额共计123819.5元。事实与理由：2018年间,檀梅平准备购买五环公司开发的山水传说·水韵府商品房，但是被告知购买商品房的必须先购买车位，否则不能购买商品房。檀梅平本无意愿购买车位，但由于五环公司硬性规定、捆绑销售，为购买商品房居住，檀梅平被迫购买车位。2018年11月2日，檀梅平支付首期购车位款5万元，余款69000元为信用贷款。2019年3月15日，五环公司与檀梅平就（现定名：山水传说·水韵府）地下室负二层×车位事宜，签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：××），依据合同约定，该车位面积为30.8平方米，其中套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.55平方米。五环公司与檀梅平签订车位《商品房买卖合同》时，并未带檀梅平查看过车位，未告知檀梅平车位所在位置，更未向檀梅平说明该车位是否人防车位。后檀梅平发现车位的实际面积比合同约定面积小，由此引发诸多问题，如停车开车门极易与隔壁车或者墙壁产生刮擦，甚至停车后，车门根本就无法打开，驾驶员、乘客无法下车，后备箱无法打开。这说明购买的车位无法正常使用。檀梅平认为五环公司捆绑销售车位的行为严重侵犯檀梅平的自主选择权，并且其故意隐瞒该车位系人防车位这一真实情况，使檀梅平产生重大误解，作出错误购买的意思表示，明显构成欺诈。人防车位，依据法律规定只能出租不能买卖，且无法办理产权证，这意味着檀梅平虽付了购车位款但是却无法获得车位的产权，侵害了檀梅平的合法权益。买卖人防车位的行为也因违反国家法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。此外，五环公司实际交付的车位面积与合同约定面积不符，影响车位使用，致使合同目的无法实现，也构成根本违约。故向法院提起诉讼，望判如所请。 五环公司辩称，1.檀梅平与五环公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在捆绑销售的情况，且不违反法律禁止性规定。(1)五环公司依法对案涉车位享有处分权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉车位系五环公司投资建设，属于其建造的构筑物或者附属设施，五环公司应当对此享有所有权。同时，案涉车位系作为独立使用空间进行销售，未计入商品房公摊面积，五环公司对案涉车位依法享有处分权。另外，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“……国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”五环公司作为依法取得案涉车位商品房预售许可证的开发商，通过案涉车位的出资建设，成为案涉车位的投资者，五环公司享有诉争人防车位的相关权益，有权行使相关权利。我国法律、法规并未明文禁止人防车位的买卖，因此，五环公司将案涉车位出售给檀梅平的行为并无违反法律强制性规定。（2）案涉车位已取得商品房预售许可证，《商品房买卖合同》已办理预售合同备案，可以办理不动产权证。合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。2.根据《商品房买卖合同》第二十条约定，五环公司办理房屋所有权初始预登记的时限为交付使用后365日内，五环公司于2019年10月12日通知檀梅平办理入伙手续，但檀梅平至今仍未办理，即案涉车位办理不动产权证的期限尚未达到，并非檀梅平所述“无法办理产权证”。3.五环公司提供的车位符合合同约定的要求。（1）檀梅平与五环公司双方在《商品房买卖合同》中已对案涉车位的面积作出约定，五环公司已按约定向檀梅平交付符合交付条件及标准的车位，不存在违约行为。案涉车位规格符合《车库建筑设计规范》的规定，可以正常使用。另外，檀梅平未能提供证据证明案涉车位面积存在瑕疵，应承担举证不能的法律后果。（2）车位系按套出售，即使车位面积存在误差，根据《商品房买卖合同》约定，双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算,不影响合同履行。4.案涉车位虽系人防车位，但并不影响檀梅平的正常使用。（1）如上所述，案涉车位已经过永泰县住房和城乡建设局批准取得商品房预售许可证，即可公开销售。同时，根据《永泰县人民防空办公室建筑防空地下室审核意见书》（[2014]樟（人防）地下室审字第002号）、《水逸居地下室人防区设计与实测车位号对照表》《不动产权登记证》（山水传说·水逸居东区地下室-3层×车位），可证明案涉车位的周边地块的车位可正常办理不动产权证。因此，案涉车位不存在无法办理不动产权证的情况。（2）根据合同附件约定，五环公司已就案涉车位若系人防车位的相关情形向檀梅平告知，故五环公司不存在隐瞒案涉车位的真实情况。（3）如前所述，案涉车位符合约定及设计规范要求，檀梅平购买案涉车位后可以办理不动产权属登记，依法对车位享有占有、使用、收益、处分的权利，亦可将车位出租或出售给他人。因此，案涉车位与一般车位并无本质性的区别，是否涉及人防工程不影响案涉合同的订立、履行以及车位的使用。另外关于讼争车位的测量方式，依据合同约定应以五环公司提交的证据《实测资料》所载实测面积及测量方法为准。车位前有小沟的问题属于维保范围，可通过铺一层钢板解决问题，不影响车辆使用。综上，案涉车位规格符合《商品房买卖合同》的约定，檀梅平主张不属于确认合同无效的法定情形，五环公司提供的讼争车位符合合同约定和行业标准，也不存在捆绑销售的行为。讼争合同符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效，檀梅平对讼争车位无法正常使用的主张未能提出相应的事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 五环公司系永泰县城峰镇汤洋村下林66号山水传说·水韵府小区的开发建设企业。檀梅平与五环公司就购买山水传说·水韵府-2Ｆ（层数）×车位达成合意。2017年12月18日，檀梅平向五环公司支付定金五万元。双方于2017年12月24日签订《五环·山水传说【水韵府】楼盘车位定购书》，载明：已购住宅房号11＃3205,车位及缴纳定金情况：层数-2Ｆ,车位号×车位，总价为130000元，本次缴纳定金伍万元整。2018年8月22日，永泰县住房和城乡建设局以［2018］樟房许字第××号《商品房预售许可证》，批准预售山水传说·水韵府建筑面积为45777.34㎡的地下室车位。嗣后，双方当事人达成合意，将山水传说·水韵府-2Ｆ（层数）93车位调换为山水传说·水韵府地下室-2层×车位，前述定金五万元转为案涉车位款项。五环公司于2018年11月2日出具50000元增值税普通发票，并备注“山水传说·水韵府地下室-2层×车位总价119000元”。山水传说·水韵府10＃、11＃及地下室工程于2018年12月25日竣工后，经五环公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，通过了房屋建筑工程竣工验收。2019年3月15日，五环公司与檀梅平签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××）、《合同补充协议》等相关附件,合同约定：檀梅平向五环公司购买位于永泰县车位，建筑面积为30.8平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.55平方米，总价为119000元。《商品房买卖合同》第五章第十三条对面积差异处理约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：买卖双方特别确认，该商品房（车位）以套计价，本合同不适用面积差异处理方式的约定。该商品房（车位）产权登记建筑面积（含套内建筑面积和公共分摊建筑面积）与合同约定面积发生差异的，该商品房（车位）总金额不作调整。同时双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等，本合同继续履行”；附件二《关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）》“本合同正文及其附件中该商品房（车位）分摊的共用部位、名称、面积、所在位置和未纳入该商品房（车位）分摊的共用部位的名称、所在位置，最终以出卖人委托并经有关房产管理部门认可的具有房产测绘资质的机构对该商品房所出具的实测面积报告为准”；附件十一《补充协议》第一条第五款约定“主合同正文所约定的‘建筑面积’‘套内建筑面积’及‘公共部位共有分摊建筑面积’系出卖人委托具法定资质的测绘单位预先进行销售面积测量计算。合同签署时，买受人确认出卖人已出具该商品房（车位）预测建筑面积的测量原则、计算方法与标准等资料”，第一条第六款约定“本合同正文及其附件所称‘商品房’均指地下车位，该车位为小型汽车停车位”；附件十一《补充协议》第四条关于本合同正文第十三条、第二十三条的补充约定“1.本条所述产权登记面积是指出卖人委托的具有房产测绘资质的机构对该商品房所出具并经市房产管理部门认可或备案或核准的实测面积，并以该实测面积数据作为确认面积确认及面积差异处理的依据。2.买卖双方特别确认，该商品房（车位）以套计价，本合同不适用面积差异处理方式的约定。该商品房（车位）产权登记建筑面积（含套内建筑面积和公共分摊建筑面积）与合同约定面积发生差异的，该商品房（车位）总金额不作调整”；附件十一《补充协议》第十四条第六款约定“买受人对该商品房（车位）位置、大小尺寸及使用性质和其他情况（包括但不限于具体位置、长度、宽度、高度、温度、湿度等），均已完全了解，并认可该商品房（车位）性质所具备的规划用途及政府批文等全部内容”，附件十一《补充协议》第十四条第七款约定“若该商品房（车位）之规划设计位于人防区域，在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和征用，使用和管理应遵循人民防空相关的法律规范”，附件十一《补充协议》第十四条第十一款约定“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注‘★’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”。合同签订后，檀梅平依约支付剩余购房款69000元。五环公司为该车位先后办理了预售合同备案及预告登记证明［闽（2019）永泰县不动产证明第×××号］。2019年10月12日，五环公司通知檀梅平于2019年10月22日到物业服务公司办理入伙手续，檀梅平对案涉车位面积等持有异议，拒绝办理交接手续。2019年11月福建省宏伟测绘有限公司制作《福建五环实业有限公司［山水传说·水韵府（地块二）地下室］实测资料》，载明地下二层×车位主体面积13.25平方米，分摊面积17.62平方米，产权面积30.87平方米。2019年11月11日，福建嘉博联合设计股份有限公司向五环公司出具《关于“山水传说·水韵府（地块二）”项目地下室小型车停车位规格的情况说明》，主要内容：“由贵司委托我司设计的“山水传说·水韵府（地块二）”项目于2015年完成施工图设计，并通过福建省建筑工程施工图审查中心审查合格。现已竣工投入交付使用。地下室机动车库小型车停车位依据《汽车库建筑设计规范》ＪＧＪ100-98相关条文规定按照总宽1.8ｍ、总长4.8ｍ进行设计，单个小型车位最小规格为2.4ｍ（宽）×5.3ｍ（长）。特此说明。”诉讼中,本院组织双方当事人对案涉车位面积等进行现场勘验。 另查明，案涉山水传说·水韵府地下室-2层×车位系人防车位。 本院认为，檀梅平与五环公司签订的《商品房买卖合同》，系五环公司将已建成的地下室停车位出售给檀梅平，故该合同应认定为商品房销售合同。檀梅平主张五环公司捆绑销售车位，构成欺诈，其未提交充分有效证据予以证实，本院不予支持。我国法律、法规并未明文禁止人防车位的买卖，五环公司作为依法取得包括讼争车位在内的整个小区商品房预售许可证的开发商，通过对地下室的出资建设，成为人防车位的投资者，享有讼争人防车位的所有权，现五环公司将取得预售许可且已竣工的人防车位出售给檀梅平，并不违反法律、行政法规强制性规定。檀梅平关于五环公司买卖人防车位，违反法律、法规的强制性规定，构成合同欺诈，案涉《商品房买卖合同》无效的主张，依法不能成立。檀梅平诉请五环公司返还已付购车位款并支付违约金，无法律事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第五十二条规定，判决如下： 驳回檀梅平的诉讼请求。 案件受理费2776元，由檀梅平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇二〇年三月三十日 法官助理李霞 书记员程朝平 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。