河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终499号 上诉人（原审被告）：河北万好医药贸易有限公司第二分公司，住所地石家庄市鹿泉区上庄镇山水康城小区门口南2号门脸。 负责人：董慧聪，该公司经理。 委托代理人：周志刚，该公司员工。 委托代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北万好医药贸易有限公司，住所地石家庄市中山西路979号。 法定代表人：周欢，该公司经理。 委托代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘超，男，1983年7月7日出生，汉族，住行唐县。 委托代理人：刘芹娟，河北冀港律师事务所律师。 上诉人河北万好医药贸易有限公司第二分公司（以下简称“万好医药第二分公司”）、河北万好医药贸易有限公司（以下简称“万好医药公司”）因与被上诉人刘超财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北万好医药贸易有限公司第二分公司、河北万好医药贸易有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2019）冀0110民初2802号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：二上诉人认为石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2019）冀0110民初2802号民事判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，判决结果明显偏袒被上诉人一方，具体理由如下： 一、原审法院认定事实错误。 1、上诉人认为被上诉人不具有主体资格。原审法院认定被上诉人刘超具有本案的主体资格是错误的。被上诉人刘超始终称从方正房地产公司购买了房屋，但时至今日仅仅办理了备案，而办理了备案，不代表取得了房屋的所有权。在没有取得正式的所有权之前，涉案房屋的所有权仍然归属于方正公司。原告不具备主体资格向被告主张支付租金，另一方面，在本案庭审中，被上诉人当庭又称涉案房屋是从石家庄顺泰投资咨询公司购买，根据原告的原始诉称以及当庭的陈述，其对涉案房屋从何处购买本身不能作出准确答复，作为房屋的实际所有人却对房屋的买卖相对方解释不清，这种行为极不符合常理。 被上诉人与方正公司的买卖行为存在大量不合理之处，不能确定买卖行为是否真实，进而不能确定其能否作为适格的所有权人主张租金。通过审查刘超与方正公司的商品房买卖合同可以看出合同关于房价的约定是每平方米3000元，参照2018年的房地产行情，一手房无论是住房还是商铺，均不可能低至这个价格。因此上诉人认为该合同不符合常理，有理由相信备案行为可能存在其他情况或针对上诉人的恶意情况。 2、上诉人认为原审法院认定的租赁期限有错误。原审法院认定上诉人支付被上诉人2018年8月1日起至2019年4月25日的占地使用费，该期限属于错误认定。涉案房屋是上诉人从方正房地产开发公司租赁而来，经过多年租赁与方正公司形成了固定的模式，2018年的租赁关系实际还是发生在上诉人与方正房地产公司之间，在2018年租金由和融物业公司代收，上诉人已经向和融物业缴纳租金至2018年9月底，收款人是和融物业公司的会计蒋志平。和融物业在之前的诉讼中称其代业主收取租金，该主张我方也向原审法院提供了蒋志平出具的证明，那么既然是代收租赁费，结合被上诉人的主张购买房屋的期限，如果2018年8月1日起购买了涉案房屋，那么自然成为了和融物业公司的业主，和融物业公司代收上诉人的租赁费，至2018年9月底，应视为被上诉人收取了上诉人至2018年9月底的租金，则被上诉人在本案中自2018年8月1日起开始主张租金支付的起点没有法律依据，也与事实相矛盾。关于占有使用费的终止期限，在2019年1月2日被上诉人派人摘掉了涉案商铺的大门，并将上诉人彻底赶出商铺，被上诉人的相关物品都没有来得及收走，因此至2019年1月2日以后，上诉人已经通过行为不再让上诉人经营了。以上事实，上诉人在原审中也提交了足以支持主张的证据，应当予以采纳。综合以上两点，可以看出，即使法院判决上诉人支付占有使用费，支付期限也应当是2018年10月1日至2019年1月2日。 3、原审法院不应当片面的仅相信两份生效判决去进行事实认定，生效判决在他案中作为证据使用，判决书本身相对于其他证据而言仅仅是真实性较高而已。判决书本身不是绝对性的证据，而判决认定的事实是根据双方的举证陈述作出的认定，同时根据诉辩双方的主张不同，该认定往往会因为证据因素和诉辩因素而导致与客观事实存在偏差。在司法实践中，审判人员如果发现生效判决确实存在事实认定错误或者偏差的，应当根据新的证据对事实进行重新认定。本案中虽然被上诉人提供了两份生效判决书作为证据，但该两份判决书存在诸多事实认定的错误，法院不应当直接进行采信。（2019）冀0110民初1006号民事判决认定被上诉人刘超享有涉案房屋的所有权是错误的，也是违背法律规定的。物权法规定不动产物权的取得是登记，而目前涉案房屋只有备案没有登记，仅仅依据被案所有权，显然不妥。同时该判决认定了上诉人在涉案房屋租赁合同到期后继续租赁该房屋，说明上诉人有合法的租赁权。 4、总公司不应当承担连带责任。涉案的房屋系上诉人从方正房地产公司租赁而来，万好公司第二分公司虽系分公司，但自己有独立的法人、独立的经营场所、独立的对公账户以及独立的财务收支机构，相关的纠纷无论处理结果如何都与河北万好医药贸易有限公司无关，且在之前的生效判决中也并没有连带总公司，因此万好公司第二分公司认为本案无论判决结果如何，均与总公司无关。 二、本案的原审程序违法，适用法律错误。 1、原审法院据以认定占有使用费数额的是一份鉴定报告，而二上诉人认为鉴定程序违法，鉴定报告的作出系非法证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条的规定，当事人申请鉴定应当在举证期限内提出，现被上诉人没有在举证期限内提出鉴定，而法院又在判决书中载明依据原告的申请启动鉴定程序，可见本次鉴定是依申请启动，而非依职权启动。故上诉人认为鉴定程序的启动违反了法律的规定。另一方面，审判人员存在先入为主的观念，本案目前正处在审理阶段，在未经法院判决确认之前，任何一方的主张都不能上升到法律事实层面。被上诉人诉求的租金期限为2018年8月1日至2019年4月25日，该期限并没有任何一个其他证据能够直接确认，就是上诉人应当支付租金的期限。那么在租金期限没有形成事实之前，审判人员就将该期限认定为一种事实，进而委托鉴定显然是先入为主。最后原审法院在该鉴定报告作出后，仅让代理人出具书面意见，没有组织开庭质证，这样的质证方式在一定程度上剥夺了上诉人申请重新鉴定以及申请鉴定人员出庭说明情况的权利。 2、本案涉嫌刑事犯罪，应当予以中止。在2018年12月，有不明身份的人限制上诉人的员工周志刚的人身自由，将该员工反锁在涉案房屋内，长达28个小时，险些给该员工造成生命威胁。经公安调查才知道上述行为系本案被上诉人所指使，上诉人认为被上诉人的行为已经构成了犯罪，且目前鹿泉区公安局正在侦查此案，我方也在开庭时和庭审后将相关的侦查情况反馈给办案法官。本案涉嫌刑事犯罪，应当中止审理，待刑事案件有了明确定论后，再行恢复。以上是二上诉人的上诉意见，请求二审法院重新审视本案，结合本案的实际情况，支持二上诉人的上诉请求。 上诉人河北万好医药贸易有限公司第二分公司、河北万好医药贸易有限公司补充上诉意见：一、关于被上诉人刘超的主体资格问题。1、刘超不具备本案的诉讼主体资格，本案中上诉人万好公司租赁的门脸为山水康城110号商铺，工商登记注册的地址为“石家庄市鹿泉区上庄镇山水康城小区门口南2号门脸”，而110号商铺，在原审以及之前的诉讼中，经我方查询备案人为杨明明，并非是被上诉人刘超。刘超备案登记的门面为103号商铺，在之前的诉讼中，被上诉人始终解释称110号是开发商自己定的号，但时至今日未向法庭举证，即被上诉人刘超至今无法举证证实103号商铺与我公司注册的南2号门脸为同一房屋。2、被上诉人在原审提交的房屋买卖合同显示合同双方为方正公司和刘超，而在庭审时被上诉人亲口承认103号门脸系从顺泰公司购买而来，并且并未提供任何能证实买卖合同关系的证据，很明显的被上诉人对房屋买卖的相对方不能作出合理的解释。况且103号门脸至今没有房产证，通过我方对103号门脸的房产信息调查。在备案至被上诉人名下前，顺泰公司根本没有取得103号门脸的任何所有权或者产权，其根本无权作为出卖方进行出卖。由此可见，方正公司和刘超以及顺泰公司存在恶意串通的情况。况且房屋买卖所有权变更的唯一标准是登记。假定方正公司与顺泰公司之间存在买卖行为，因没有进行产权登记买卖行为不发生物权变动的效力。 二、租赁期限和租金标准。根据我方在之前的诉讼以及本案一审提供的证据，我方在2016年至2017年与李成宝签订租赁合同，租金交给了和融物业公司的指定收款人，和融物业公司在诉讼中也认可其存在代业主收取租金的情况，生效的2019-1006号民事判决也认定2016年12月31日之后我方继续租赁房屋，再结合2017年我方缴纳租金的情况，足以推定出我公司在2018年一整年与房屋业主形成的是固定期限的租赁合同，全年租金为72765元，我方已经向物业公司缴纳了52765元。按照租金标准是到9月底，如果法院认定备案即为物权取得的方式，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。在2018年12月31日之前，年租金标准应当按照72765元计算。 三、关于被上诉人是否履行通知义务的问题。在之前的诉讼中，我方虽承认有人给我方贴过通知，但通过审查通知内容，既没有落款，也没有发出人的签字或者盖章，更没有业主亲自出面告知，这样的所谓通知，不能起到任何足以引起他人重视的效果。另一方面，所谓的通知的发出时间均是在2019年3月份之前，此时我方正在与方正公司进行优先购买权的诉讼，诉讼并未终结，各项事实也没有经过判决认定，那么此时发出不知道发出人是谁的通知，根本不能视为是一种通知行为。 四、再次向法庭披露目前与本案有关的刑事违法犯罪行为的调查进展情况。2018年12月9日被上诉人指使赵国平将上诉人的工作人员周志刚反锁在药房之内长达28个小时，上诉人认为行为人构成非法拘禁罪，已经向公安局报案，目前公安机关正在调查本案，市局也在对本案进行跟踪，目前公安机关已经对相关人员进行了调查，做了笔录，正在进行涉嫌的罪名认定和审查，很快将正式刑事立案，法庭可以依法核实。 刘超答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，公平公正，应当予以维持一审判决。上诉人的各项上诉理由均不能成立。具体理由如下：第一，被上诉人具有主体资格，被上诉人的主体资格生效，判决已经确认，鹿泉区人民法院作出的（2019）冀0110民初1006号判决、（2018）冀0110民初3686号，生效民事判决书已经确认，判定上诉人占用商铺，在判决书生效后十天内腾出房屋交付给被上诉人，而且上诉人已经在2019年4月25日腾出房屋。对于非法占有商铺期间的占用使用费，有权要求损害赔偿。因此被上诉人具有主体资格。被上诉人的房屋从第三方顺泰公司购买，方正公司配合办理备案过户手续，至于上诉人的怀疑的价格，怀疑出卖方没有任何事实依据和法律依据，并不是取得房产证后对商铺才有占有、使用收益的权利。 第二，被上诉人是该涉案房屋的所有权人，已经办理了产权登记，房产本已经出来了，产权人是刘超，是二审新证据。 第三，一审法院认定的租赁期限没有错误。其一，上诉人自己在鹿泉法院（2018）冀0110民初3686号案件中陈述2018年8月1日、8月24日接到有人打电话和书面通知该房屋已经出售了，要求腾房。但到作出1006号判决之后，2019年4月25日才腾出商铺，由上诉人自己的诉状和判决书为证。其二，被上诉人2018年4月20日购买了涉案房屋，2018年8月1日办理了房屋交接手续，同物业签订了物业服务管理协议，同日电话通知上诉人让其向新房东交付房租或者腾房，但被上诉人不予理睬。8月3日到房管部门办理了登记备案手续，2018年8月16日、8月20日、8月24日多次通知上诉人，但均不理睬。上诉人是在2019年4月25日腾出房屋的，因此应当支付2018年8月1日至2019年4月25日期间的占有使用费。其三，上诉人称自己房租交到2018年9月底，没有证据予以证明。上诉人没有提供合格的租赁合同，也不能证明收房租的是谁，也不能证明交纳的是什么时候的房租，更不能证明其房租交纳到9月底。关于上诉人称同方正公司之间存在租赁关系，鹿泉法院（2018）冀0110民初3686号判决中方正公司已经否决了这一说法，方正公司至始至终从来没有同上诉人存在过租赁关系。 第四，总公司应当承担连带责任。分公司没有独立的法人资格，其民事责任由公司承担。公司法第14条明确规定公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司、登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 第五，程序合法，案件审理过程中，法院本着不偏不倚的态度，认为关于租金标准的问题应当进一步查明，尽管被上诉人提供了同地段同时间段的租赁合同、租金打款记录及收条以及房屋买卖合同、出租方和承租方证人，该证据已经形成完整的证据链条，能够充分客观的证明租金损失。但法院认为双方对于租金标准争议也比较大，为了客观公正地调查事实，依据第三方对租金进行估价，也充分保障了双方的质证权利，没有侵害到上诉人的任何权利。 第六，对于上诉人所称的中止审理的原因根本不存在，也同本案没有关系，更没有任何事实和依据。 综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘超向一审法院起诉请求：1、依法判令被告一赔偿原告2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费217296元；2、被告二对第一项承担连带赔偿责任；3、诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告刘超诉称，1、要求被告万好医药公司二分公司赔偿原告2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费217296元；2、被告万好医药公司对第一项请求承担连带赔偿责任。 庭审时，原告刘超为了证明自己的主张，提交如下证据， 原告于2018年4月20日向方正房地产公司购买了涉案商铺，于2018年8月3日办理了变更登记和房屋备案登记，缴纳了房屋全款，原告取得了房屋合法占有、使用、收益的相关权利即房屋所有权。 一、鹿泉区人民法院(2019)冀0110民初1006号民事判决书。证明房屋的权利人是原告，被告自2018年8月1日至2019年4月25日占有，应当向原告缴纳房屋占有使用费。2019年8月1日原告通知了被告，原告已全款购买该商铺，被告拒绝搬出也拒绝支付房屋占有费用。103是房管局登记的房号，110是开发商自己定的号，被告所称的110就是涉案房屋103； 二、鹿泉区人民法院(2018)冀0110民初3686号判决书。证明被告不具有优先购买权，没有合法的租赁关系存在，被告与方正房地产公司不存在租赁关系； 三、原告与开发商签订的《商品房买卖合同》，该合同2018年4月20日签订，原告全款购买山水康城11-103门脸，2018年8月3日，在石家庄鹿泉区办理了备案登记，证明原告取得了商铺的所有权，拥有该房屋占有、使用、收益的权利； 四、2018年8月1日石家庄和融物业服务有限公司与原告签订的物业服务协议。证明原告系11-103号的业主，原告为103号业主的合法所有权和使用权人，其已经接受物业公司管理； 五、2018年8月1日原告全款购买房屋后通知被告，2018年8月16日再次通知与其协商或者腾空房屋，但被告一直置之不理。2018年8月24日原告再次正式书面通知被告腾空房屋，但被告仍不理。该证据在3686号判决书中被告也作为证据向法庭提交，证明接到新房东通知而不予腾房的事实； 六、2018年8月20日的原告给被告的短信通知，被告不予理睬； 七、照片2张，一张为远景，一张为近景。证明2018年12月27日物业公司通知原告对该房屋有临时电线进行整改，该通知贴在被告药房门口，证明被告占用原告房屋的事实。 八、同地段、同时间段房屋租赁协议、商品房买卖合同、收据、出租方和承租方身份证复印件。证明同地段、同时间段、的租金。 针对原告刘超的主张和提交的证据，被告的质证意见为，对证据一、(2019)冀0110民初1006号民事判决，真实性没有异议，但被告认为与本案不具有关联性，法院判决认定的事实是根据双方的举证陈述做出的认定，该认定往往会因为证据因素而导致与客观事实存在偏差，因目前涉案的房屋仅有备案手续，而无房屋所有权登记，不能认定原告一定取得了房屋的所有权，在没有认定原告一定取得了所有权的情况下，原告无权作为诉讼主体主张占有使用费。其次，在该案中，原告为证实占有使用费的损失，提供了部分证据，法院判决证据不足，可完善证据后另案处理，但在本案中，结合原告的其他证据，原告提供的仍然是与1006案件相同或同类型的证据，因此，根据1006号判决，在本案中，原告提交的证据仍然不能证实其主张,最后，法院判决被告腾清房屋，但并没有认定在腾清之前，该房屋是否由被告持续占有，而事实上，早在2019年1月2日，原告就已经通过行为将被告赶出，因此，占有使用费计算至该判决履行完毕之日止没有法律依据,该判决书虽写明2018年8月1日原告通知被告腾清房屋，但并未载明被告收到且知晓该通知,根据合同法的立法精神，通知的效果应当实现被通知人切实知晓通知，且知晓通知内容，而原告所谓的通知行为我方并不能实现如上的效果；对证据二、真实性无异议，结合该判决书内容及本案中原告的举证，原告在庭审之初称房屋从顺泰公司购买，而其提供的买卖合同显示合同双方是原告和方正房地产公司，原告的陈述和其提供证据及3686号案件查明的事实相矛盾，不能证明原告系合法购买并取得涉案房屋；对证据三、刘超的买卖合同，因被告没有参与也不知情，故对真实性不予认可，其中合同关于房价的约定是每平方米3000元，参照2018年的房地产行情，一手房无论是住房还是商铺，均不可能低至这个价格，因此被告认为该合同不符合常理，有理由相信备案行为可能存在其他情况或针对被告的恶意情况，此外，原告称房屋从石家庄顺泰投资咨询有限公司购买，方正公司配合做备案，方正公司在(2018)冀010民初3686号案件中也称涉案房屋在2014年出卖给了顺泰公司，而现在的买卖合同又是原告和方正公司签订的，原告的举证与其自行陈述相矛盾，也与方正公司在3686号案件的陈述相矛盾，如果房子确实是刘超从方正公司购买的，那么则3686案件认定的事实则存在重大错误；对证据四、真实性不认定，该协议签订在被告与方正公司的租赁期限内，被告没有收到方正公司、原告及物业公司出具的明确告知房屋已经出卖给他们或备案给他人的，该协议对被告无约束力；对证据五、六、假定该两组证据真实，但机打通知没有显示通知发出人的任何信息，该通知不能实现明确告知承租方房屋已经出卖的通知效果。3686号案件中被告自己的陈述也称有人打电话通知但具体的通知内容真实性，无法核实，该两组证据不能实现通知的效果和目的，在2018年被告是和方正公司之间有租赁关系，在方正公司没有明确表态前我方不能确定房屋的产权流转状况，出租方以外的人发出的通知，没有方正公司的印证，不具有可信性；对证据七、不予认可，在2018年被告尚处在经营状态，从未发现出现过所谓的整改通知，该通知没有发出部门的公章，不能确定其真实性；对证据八、对证据真实性不予认可，被告没有参与至各个租赁行为中，对每一个租赁行为的具体协商过程不得而知，不能确定除合同条款外，出租方与承租方还有无其他约定，对租金是如何约定而来的也不清楚，租金是否交付，提交的都是收条，不能证实实际交付，因此对上述证据的真实性不能确定，是否履行也不能确定，更有甚者，其中贾保坤与高双川的《房屋租赁合同》、赵国平与王瑞杰的租赁合同、管洪亮与杨丽丽的租赁合同，原告在之前的诉讼中已经提交，法院在之前的案件中没有采信，在本案同样不能采信，原告使用类比证据来类比租金的标准，与法无据，且用于类比的证据材料真实性不能确定，故原告类比确定租金标准的做法不可取，无法律依据。 庭审时，被告万好医药二分公司为了证明自己的主张，提交如下证据， 一、鹿泉区住房保障和房地产服务中心出具的证明一份。该证据显示在2018年8月3日，涉案房屋备案至原告名下，但并没有完成过户。证实原告目前没有取得涉案房屋的所有权，其无权作为原告主张占有使用费； 二、2016年6月1日被告员工周志刚代表被告与李成宝签订的《租赁合同》一份。说明李成宝当时与方正房地产开发有限公司有债权债务纠纷，由李成宝代收房租，所以跟李成宝签订，但李成宝代表的实际是方正公司，该合同是2015年合同的续签，证实被告自2015年开始被告与方正公司形成租赁关系； 三、和融物业公司向原告出具的收据6份，2017年被告向和融物业转账的明细2张，以及被告与和融物业公司诉讼纠纷的庭审笔录。证实和融物业公司认可代业主收取了租金，结合涉案商铺的实际情况，均没有产权，所以我方认为其称的业主，均为方正房地产公司，也就是说2017年和2018年和融物业从被告处收取的租金，是代方正房也产公司收取，进一步可以证实我方与方正公司之间形成租赁关系，2017年租金为72765元，2018年被告已经交付52765元，参照2017年的标准，已经支付至2018年9月底，另一方面，既然已经证实2018年被告是和方正公司形成了租赁关系，那么，根据买卖不破租赁的原则，原告无权主张占有使用费； 四、(2019)冀0110民初1006号民事判决书。法院在认定事实部分载明，“（与李成宝的）合同到期后，被告继续租赁该房屋，并向物业公司会计蒋志平缴纳租金”，此时，因涉案的房屋在李成宝合同到期后并没有过户给他人，所有权人仍为方正公司，结合证据三、可以证实此时被告继续租赁该房屋，实际上租赁的是方正公司的房屋，原告无权向被告主张2018年的占有使用费； 五、(2018)冀0110民初3686号民事判决书、以及庭审录。该案审理过程中，方正公司称涉案的房屋在2014年就卖给了顺泰公司，但结合本案原告的买卖合同，可以看出涉案房屋的购买是原告从方正公司处直接购买的，不显示任何与顺泰公司有关的内容，根据原告的举证，以及3686案件的庭审情况，可以看出原告称的买卖行为与法院查明的事实不符，该买卖行为是否合法需要原告和方正公司继续举证，在没有充分证据之前，被告有理由怀疑原告的买卖行为不合法； 六、2019年1月2日，原告派人强行摘下涉案房屋的大门，将被告赶出租赁房屋的视频和出警记录。证实在2019年1月2日，原告已经用非正常手段将被告赶出租赁房屋，此后无法经营，故就算应当计算占有使用费，截止日期也应当计算到2019年1月2日； 七、2018年12月9日，原告派人将被告的员工周志刚强行反锁在涉案房屋内长达28小时的视频。证实原告在未明确向被告进行通知时，强行用违法手段限制被告员工的人身自由，其行为涉嫌非法拘禁，公安机关已经立案侦查，本案在争议解决过程中，发现存在违法犯罪情形，应当中止审理，将犯罪情节报送至公安机关处理。 针对被告的主张和提交的证据，原告刘超的质证意见为，对证据一、真实性无异议，该证据恰恰证明了原告对于涉案房屋取得了合法占有、使用、收益的相关权利，证明了买售人为原告，原告已经基于合法的买卖关系取得了涉案房屋的所有权，被告将所有权和物权登记混为一谈，物权登记是变更物权、设立物权的公示，而原告基于合法的买卖关系，完全可以取得涉案房屋的占有使用收益相关权利；对证据二、与本案无关，出租房并不是被告所称方正公司，李成宝系顺泰公司的相关人员，同方正公司没有任何关系，该合同不能显示是方正公司同被告之间的合同，也完全证明被告认为自己和方正公司存在租赁关系，是自己单方的认为和假象，在该合同中并没有李成宝的签字也没有日期，在该合同第二条明确规定租赁期限界满，如果继续承租，应当在期限界满前60天提出申请，双方重新洽商，在期限届满30天重新签订合同，被告在2016年合同到期后，没有再签订任何的书面合同，证明被告所谓租赁、占有没有任何合法依据和事实依据，该合同证明被告自己的供述不能成立；对证据三、关联性有异议，6份收条没有方正公司公章，也没有单位的公章，不能证明是那个物业收取的，也不能证明是谁收取的，收取的费用是占有使用费还是房屋都不能明确证明，也不能证明是补要以前的还是多长时间的，什么时间的，都无法证明，以什么标准收取也无法证明，收取房租的并不是合法的出租方，该证据不能证明被告同谁存在租赁关系，在什么时间存在租赁关系都无法证明，被告对于原告购买该房屋后的占有使用费应向原告支付；对证据四、真实性无异议，恰恰证明被告同方正公司之间不存在任何关系，也是3686号判决做出的依据，判决认定被告同方正公司不存在租赁关系，被告认为该判决存在错误没有法律依据，该判决是生效的法律文书，具有完全的公信力，不能因为被告单方不认可该判决产生效力，也不能认可被告其中的事实，就认定该判决是错误的；对证据五、三性无异议，但对被告证明的内容有异议，该判决书在第八页明确显示该房屋的所有权人为刘超，而被告擅自将物权登记和所有权混为一谈，认为原告没有取得所有权的依据，是对法律理解的错误，该判决书也己经生效，被告已经搬离该房屋，恰恰证明被告占有该房屋是没有任何法律依据，属于非法占有，应当承担其占有期间的损失；对证据六、七、三性均不认可，1006号判决已经证明截止至判决做出，被告仍在涉案房屋内没有腾空，仍然占有该房屋，其所称的赶出租赁房屋与生效判决相矛盾，不能成立，与事实不符，判决生效后被告于2019年4月25日搬出该房屋，对于案外人将其拘禁同本案无关，不应采纳。 根据原告刘超的申请，本院委托河北华瑞房地产评估有限公司对位于鹿泉区山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，自2018年8月1日至2019年4月25日期间的房屋租金价格进行评估，租金估价的价格为93124元，收取评估费2000元。原告刘超对该估价结论认可，被告不认可。 一审法院认为，关于主体资格问题。生效的河北省石家庄市鹿泉区人民法院的（2019）冀0110民初1006号、（2018）冀0110民初3686号民事判决，认定原告刘超2018年4月20日从石家庄方正房地产开发有限公司购买了位于鹿泉区山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，方正房地产公司于2018年8月3日为原告刘超办理了更名和商品房买卖合同登记备案手续，涉案商铺的所有权人为原告刘超，万好医药二分公司对涉案商铺不享有优先购买权，万好医药二分公司应立即腾出租赁的涉案商铺，基于以上事实，原告刘超具有本案的诉讼主体资格，其财产权益受到侵害，有权请求损害赔偿。关于赔偿的数额问题，以上两份生效的判决也认定了以下事实，万好医药二分公司自2018年7月、8月份以来一直占用涉案商铺，经原告通知，仍然不予腾出，万好医药二分公司也陈述2018年8月1日、24日接到有人打电话、或书面通知该房屋已经出售了，要求万好医药二分公司限期腾空房屋、交付房屋，但直到判决做出后2019年4月25日，万好医药二分公司才腾出涉案商铺，基此，原告刘超要求被告万好医药二分公司赔偿2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费，有事实和法律依据，河北华瑞房地产评估有限公司对涉案商铺，在此时间段的房屋租金价格评估为93124元，较为公平合理，本院予以采纳。关于被告万好医药公司应否承担责任的问题，法律规定，公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故，原告刘超要求被告万好医药公司承担连带赔偿责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，一审法院判决如下： 一、被告河北万好医药贸易有限公司第二分公司在本判决生效三日内赔偿原告刘超房屋占有使用费93124元； 二、河北万好医药贸易有限公司对以上损失承担连带赔偿责任； 三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元，减半收取计2280元，鉴定费2000元，由原告刘超承担1140元、被告承担3140元。 本院二审期间，上诉人提交证据如下： 一、鹿泉区住房保障和房地产服务中心出具的110号商铺的备案信息，证实110号商铺的备案人为杨明明，而非刘超，结合刘超的本案信息，我单位的营业执照，可以说明刘超不能证实103号房屋与“南二号门脸”为同一房屋； 二、和融物业公司的工商登记信息，证实吴爱军为物业工作人员； 三、上诉人2016年向和融物业公司的工作人员缴纳房租的转账记录，结合原审我单位提交的与和融物业公司诉讼的庭审笔录（庭审笔录中和融物业公司认可存在代业主收取租金的情况），证实我司在2016年-2018年与业主形成了固定期限的租赁合同关系，2018年仍然按照这种租赁关系和租赁费用进行的租赁，只不过租金缴纳到了9月底； 四、原审法院给我方出具的举证通知书、刘超向法庭提交的《鉴定申请书》，证实本案一审举证期限到7月10日届满，鉴定申请书落款日期为2019年7月12日，在本案一审庭审结束后，即举证期限届满之后，原审法院准予刘超的鉴定申请，程序违法。 被上诉人质证称，证据一不能证明上诉人的证明目的，该证据不属于二审新证据，在鹿泉法院作出的（2019）冀0110民初1006号审理中上诉人已经提供了该证据，生效法律判决已经认定了103即本案争议房屋，判令上诉人腾出了刘超所有的103号房屋。上诉人所出示的该证据证实110号商铺的备案人为杨明明与本案不具有关联性，上诉人所占的房屋面积是160.13㎡，110号是119.36㎡，从北向南的排号是101-112，101在门口的北面，上诉人所占用的商铺在门口的南面第2间，所以是南二号门脸，即103，因此刘超完全能够证明103即是南二号门脸。 证据二与本案无关联性，吴爱军为物业工作人员与本案不存在关联，不能证明2018年8月1日之后缴纳房租。 证据三与本案不存在关联性。上诉人提供该证据仅能证明2016年缴纳了房租，并不能证明自己的房租交到2018年9月，2016年的房租缴纳记录与本案不存在关联性。 证据四不能证明上诉人的证明目的，案件审理过程中，法院本着不偏不倚的态度，认为关于租金标准的问题应当进一步查明，尽管被上诉人提供了同地段、同时间段的租赁合同、租金打款记录及收条、房屋买卖合同、出租方和承租方证人，该证明已经形成完整的证据链条，能够充分客观的证明租金损失，但法院认为双方对于租金标准争议也比较大，为了客观公正的调查实施，应当依据第三方对租金进行评估，也充分保障了双方的质证权利，没有侵害到上诉人的任何权利。即便鉴定申请程序存在轻微瑕疵，但并不影响本案审判结果的公平、公正，否则只是浪费司法资源。2017年民诉法修改之后没有要求在举证期限届满前提出鉴定，并且对逾期举证做了相关的规定，因此上诉人仍适用2002年的证据规则是错误的，并且即将实施的新证据规则中，法官认为待证事实需要鉴定意见证明的，应当明示并指定提出鉴定的时间，因此一审程序合法。 被上诉人提交证据如下：不动产权证书，证明上诉人所占商铺为103号，103号是房产局定的号，110号是开发商自己定的号，在办理备案手续时，房管部门经过勘测统一定号，该房号为103号。房产证出本时间是2019年12月1日。 上诉人质证称，房本的时间是2019年12月1日，在该日期前恰恰说明被上诉人并没有取得产权，房产证不具有溯及既往的效力。 二审查明的其他事实同一审。 本院认为，生效的河北省石家庄市鹿泉区人民法院的（2019）冀0110民初1006号民事判决，认定被上诉人刘超购买的位于鹿泉区山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，实际是上诉人万好医药第二分公司所租赁的商铺，结合刘超二审提交的不动产权证书，能够证实涉案商铺归刘超所有，故被上诉人刘超具有本案的诉讼主体资格。上诉人主张其租赁的是山水康城110号商铺，未提供相应证据予以证实，本院不予采信。关于上诉人万好公司第二分公司租赁房屋的期限及房租的计算问题。根据（2018）冀0110民初3683号、（2019）冀0110民初1006号案件查明的事实以及刘超在本案一审中提交的证据，能够证实2018年8月1日，被上诉人刘超通知上诉人万好医药第二分公司腾空房屋，万好医药第二分公司未腾出；万好医药第二分公司也陈述其在2018年8月1日、20日、24日收到腾房通知，但直至判决作出后2019年4月25日，万好医药第二分公司才腾出案涉商铺，故一审判决万好医药第二分公司赔偿被上诉人刘超2018年8月1日-2019年4月25日的房屋占有使用费，并无不当。万好医药第二分公司称其已按2017年租金标准交至2018年9月底，但其在一审提交的收据并不显示其所缴纳租金的期间，故上诉人主张理据不足，本院亦不予采信，上诉人如认为其多缴纳租金，可与租金收取方另行解决。上诉人与被上诉人均陈述在一审庭审结束后，一审法院提到双方关于租金标准差距较大，申请鉴定有利于确定租金标准，并建议刘超申请鉴定，故一审鉴定程序并无不当，一审法院依据评估结果确定刘超的租金损失93124元并无不妥，本院予以确认。关于上诉人万好医药公司应否承担责任的问题。依据法律规定，公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故一审判决上诉人万好医药公司承担连带赔偿责任，符合法律规定，本院予以确认。至于二上诉人称本案涉嫌刑事犯罪，应当中止审理，二上诉人在一、二审中均未提交证据证实，故二上诉人要求中止审理，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，河北万好医药贸易有限公司第二分公司、河北万好医药贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,560.0元，由上诉人河北万好医药贸易有限公司第二分公司、河北万好医药贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年三月三十日 法官助理王琪 书记员崔娇娇 ——