河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5273号上诉人（原审被告）：郭保兴，男，1970年8月23日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：李正，河南广亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛华春，男，1965年2月25日出生，汉族，住林州市。被上诉人（原审原告）：薛雨，男，1988年5月11日出生，汉族，住林州市。被上诉人共同委托诉讼代理人：杨广庆，河南红旗渠律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩占锋，男，1979年12月5日出生，汉族，住安阳市殷都区。被上诉人（原审第三人）：魏红艳，女，1981年4月5日出生，汉族，住林州市。上诉人郭保兴因与被上诉人薛华春、薛雨、韩占锋、魏红艳案外人执行异议之诉一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭保兴上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人薛华春、薛雨的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人薛华春、薛雨未在法院查封之前合法占有涉案房屋。上诉人向一审法院提供了水费缴纳证明和房屋登记信息，可以清楚显示户主是被上诉人魏红艳，物业公司2017年5月5日出具的电费收据上，户主依然是魏红艳，涉案房屋系被上诉人韩占峰、魏红艳实际占用。一审法院仅以物业公司出具的证明认定案件事实不妥。物业公司不是居住证明的法定开设机构，房屋买卖根本不通过物业办理手续，小区物业不可能知道房屋真正使用人，更不可能知道老业主什么时候走，新业主什么时候搬入居住，该证据明显为虚假证明。二、薛华春、薛雨与韩占锋、魏红艳之间的房屋转让协议应属无效。首先，双方签订的《房屋抵押协议》第13条约定：“借款到期后，如需再借需还清再借，否则视为不能偿还，抵押房产将归乙方（薛华春、薛雨）所有。”该流质条款应属无效，而薛华春、薛雨与韩占锋、魏红艳依据该无效条款签订的抵房协议书也应属无效。其次，抵房协议落款时间为2017年3月20日，在此期间涉案房屋处于中国邮政银行抵押登记期间，在未经抵押权人同意情况下，抵房协议并不产生法律效力，更不会产生房产变动的效果。三、薛华春、薛雨并非善意。首先，薛华春对上诉人与韩占锋之间的借贷事实和诉讼案情均知晓，韩占锋向上诉人借款不还后及上诉人对韩占锋财产进行诉前保全时，薛华春曾多次主持调解。其次，薛华春并未支付房屋全部价款，且协议约定价格不合理。抵房协议约定房款42万，诉争房屋抵押借款在商会众所周知，作为商会会长薛华春对此知情，薛华春在明知韩占锋、魏红艳无力偿还债务前提下，替其偿还邮政贷款17余万元，致使总房价高达60余万元，明显高于当时房价，不符合常理。综上，上诉人2017年4月17日提出诉前保全申请，2017年5月12日作出保全裁定，上诉人在保全行为中并不存在过错。被上诉人利用法院作出保全裁定之前的空隙期，利用了上诉人对商会会长薛华春的信任，作出恶意串通行为，导致上诉人利益严重受损。被上诉人薛华春、薛雨辩称，2017年3月至今薛华春、薛雨合法占有并使用涉案房屋，有协议书、物业证明、水电费票据、物业费及韩占锋、魏红艳答辩状证明。物业公司是和居住户接触最多的人员，平时物业费及其他费用均通过物业公司办理，物业证明中的事实客观真实。2017年3月20日签订的协议书暨房屋买卖合同，性质属于债务到期后，双方以物抵债，符合法律规定。邮政银行的抵押只能说明房屋权利存在瑕疵，并不影响合同效力，且薛华春、薛雨2017年5月9日已替韩占锋、魏红艳偿还了贷款。上诉人要求出具2017年3月20日流水，因薛华春是做生意的，平时资金流水比较大，双方交易是现金支付。被上诉人韩占锋、魏红艳未到庭、未陈述。薛华春、薛雨向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2018）豫0581执异81号执行裁定书，判决解除对林州市××林中路××单元××号房屋的查封，判决对该房产不予执行；2、判决被告承担诉讼过程中一切费用。一审法院认定事实：在法院审理郭保兴与韩占锋、魏红艳民间借贷纠纷一案中，郭保兴于2017年4月17日申请对韩占峰、魏红艳共同所有的位于林州市××路××楼××单元××楼东××房屋××套予以查封，并提供了担保，法院于2017年5月12日作出（2017）豫0581民初2547号民事裁定书，对二被告的上述房产予以查封。查封期限为12个月。法院于2017年7月12日作出（2017）豫0581民初2547号民事判决书，判决：一、韩占峰、魏红艳于本判决生效后十日内给付原告郭保兴借款200000元及利息（利息从2015年4月3日起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按月息一分五厘计息，从2015年7月22起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按年利率6%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。韩占峰、魏红艳不服，提起上诉。本院经过审理后，于2017年10月16日作出（2017）豫05民终4370号民事判决书，判决：一、维持原审判决第二项即：驳回原告的其他诉讼请求；二、变更原审判决第一项为：被告韩占峰、魏红艳于本判决生效后十日内给付原告郭保兴借款195800元及利息（利息从2016年9月17日起至本判决限定的履行期限届满之日止以95800元为本金按月息一分五厘计息，从2015年7月22日起至本判决限定的履行期限届满之日止以100000元为本金按年利率6%计算）。判决生效后，第三人没有履行给付义务，郭保兴申请强制执行。在执行过程中，法院于2018年4月10日作出（2018）豫0581执169号执行裁定：查封韩占锋、魏红艳在林州市××林中路××单元××房产（权证号：20××03）。2016年3月27日，原告薛华春、薛雨（作为乙方）与第三人韩占锋、魏红艳（作为甲方）签订《房屋抵押合同》一份，双方约定抵押房屋为本案诉争房屋，本合同担保范围限于借款总额30万元，先行收取利息11700元，借款时间2016年4月4日起至2016年7月3日止。主合同期满，如甲方不能偿还债务本息，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索；价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。双方约定的其他事项：1、三个月一周期；2、借款到期后，如需再借须还清再借，否则视为不能偿还，抵押房产将归乙方所有，甲方不得以任何理由及借口推诿扯皮，并在贰周内协助乙方将抵押房产过户给乙方并办理其他一切相应手续（本商定事项和合同第八条不冲突，抵押房产不能即刻销售，即过户给乙方）。2017年3月20日，原告薛华春、薛雨（作为甲方）与第三人韩占锋、魏红艳（作为乙方）签订《协议书》一份，双方约定：2016年3月27日，乙方因缺乏生意流动资金，借用甲方现金30万元，并用自己所有的位于林州市××林中路××单元××号房屋作抵押。现因乙方资金紧张，无力在合同约定期间内归还甲方借款。经甲乙双方协商一致，订立补充协议内容如下：一、乙方自愿将诉争房屋作价卖于甲方。二、房屋价格为肆拾贰万元整，冲抵甲方叁拾万元借款后，甲方一次性给付乙方房款壹拾贰万元整。三、乙方收款后，十日内把房屋交付给甲方。四、本合同签订后六十日内，乙方协助甲方办理房屋过户手续，过户费用由甲方承担。五、甲乙双方于2016年3月27日所签订《房屋抵押合同》自本合同生效之日起不再履行。2017年3月20日，第三人韩占锋、魏红艳出具收条，载明：“今收到薛雨、薛华春的房款壹拾贰万元整￥120000元整”。因办案诉争房屋尚有中国邮政储蓄银行贷款抵押，无法办理过户登记。2017年5月9日，原告薛华春代第三人韩占锋偿还中国邮政储蓄银行贷款172924.46元，第三人同时为原告薛华春出具借条，载明：“今借到现金壹拾柒万贰仟玖佰贰拾肆元肆角陆分整（￥172924.46元整）”。2017年5月12日上午9时35分51秒，就本案房屋买卖，原告薛雨在林州市地方税务局缴纳契税4053.21元。在税收缴款书上载明：“房屋坐落地址：林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号权属转移面积：138.55平米合同日期：2017-5-11”。2017年5月12日上午9时26分17秒，第三人韩占锋缴纳房屋转让所得个人所得税2702.14元（该款由原告代为支付），在税收完税证明上载明：“房屋坐落地址：林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号权属转移面积：138.55平米合同日期：2017-5-11”。2017年7月2日，原告薛雨缴纳本案诉争房屋电费88元。2017年9月12日，原告薛雨缴纳本案诉争房屋电费229元。2017年6月9日，原告薛雨为本案诉争房屋缴纳有线电视费用240元。2018年7月15日，林州市兴林物业服务有限公司出具证明，载明：“原太行佳苑南区7号楼2单元201住户韩占锋、魏红艳于2017年3月底不在小区居住，由新住户薛雨搬入居住。随后，该房屋的物业费、电费均有薛雨按时交纳，截至目前，薛雨仍在内居住”。2018年6月26日，韩占锋、魏红艳出具情况说明，载明：“2017年3月20日，我夫妻和薛华春、薛雨父子商议：在双方平等自愿的基础上，我夫妻自愿将诉争房屋作价42万元卖给了薛雨。2017年3月20日交付了该房屋”。一审法院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建设工程规划许可证，施工许可等相关证据判断。涉案房产的登记簿登记的权利人为被执行人韩占锋、魏红艳，本院依法作出执行裁定，查封并拍卖涉案房产，并无不当。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告薛华春于2017年3月20日签订房屋买卖协议，早于法院查封。该小区物业公司出具证明显示，2017年3月底，韩占锋、魏红艳不在小区居住，由新住户薛雨搬入居住，因此，原告在法院查封之前也已合法占有房屋。第三人已全部收到房屋价款42万元。从原告代第三人偿还设定于本案诉争房屋之上的中国邮政储蓄银行贷款172924.46元及代第三人交纳因转让房屋而产生的个人所得税来看，原告为本案诉争房屋过户积极履行所必备之要求。导致本案诉争房屋无法完成过户的原因在于本案的查封行为，而原告交纳房屋契税时间与本案查封时间为同一天，原告本身并无过错，原告所提异议，应予支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、停止对林州市振林办振林中路28号太行佳苑南区7幢2单元2××号房屋（林房权证振林办字第××号）的强制执行并解除查封；二、驳回原告薛华春、薛雨的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由第三人韩占锋、魏红艳负担。本院二审期间，上诉人郭保兴申请证人段某出庭作证。段某证明：2017年6月2日其和同学任国兴到韩占锋、魏红艳家（涉案房产）要账，韩占锋、魏红艳均在家，一星期后又去了一次，魏红艳在家。薛华春、薛雨对证人证言质证认为，证人与上诉人存在利害关系，都属于韩占锋债权人，对证据真实性存疑。另上诉人提供视频光盘2张，证明物业工作人员、经理对涉案房屋住户是谁不知情，对薛华春、薛雨与韩占锋、魏红艳之间的交易也不知情，物业公司的证明是在未核实相关手续情况下作出的虚假证明。薛华春、薛雨质证认为，对证据真实性有异议，该视频系偷录，无法核实被录音人员身份，不属于新证据，且超举证期限。本院查明的其他的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,薛华春、薛雨于2017年3月20日与韩占锋、魏红艳之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖协议,双方意思表示真实,其内容并不违反法律、法规强制性规定,应属合法有效。薛华春、薛雨依约履行了购房款的支付义务，并承担涉案房屋按揭贷款的偿还责任。薛华春、薛雨购买涉案房屋后并实际占有、管理、使用该房屋,期间,并按规定缴纳了物业管理相关费用。薛华春、薛雨已缴纳相关税费,但因涉案房屋被法院查封,而无法办理物权变更登记,因此，薛华春、薛雨对涉案房屋尚未办理过户登记不存在过错。薛华春、薛雨要求停止对涉案房屋执行的请求,符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定的情形，一审判决停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，二审应依法予以维持。综上所述，上诉人郭保兴的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人郭保兴负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年三月十七日书记员 孟 菲