江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏03民申463号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:郝海通，男，1988年4月1日出生，汉族，住邳州市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:许莉，女，1991年6月10日出生，汉族，住湖南省安乡县。被申请人（一审被告、二审上诉人）:陈虎，男，1976年1月20日出生，汉族，住睢宁县。申请人郝海通、许莉因与被申请人陈虎房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）苏03民终3873号民事判决，向本院申请人再审，本院依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。郝海通、许莉向本院申请再审称，徐州市中级人民法院原二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销徐州市中级人民法院（2018)苏03民终3873号民事判决，依法再审本案。事实与理由：1、原终审法院错误认定本案《房产转让协议》没有约定合同解除的情形和不具备约定解除的条件。本案符合法定解除条件。根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案《房产转让协议》第三条约定，甲乙双方约定申请人办理好不动产登记证十五日内去办理二手房交易手续，被申请人支付购房款人民币叁拾万元整（300000元）其中包含购房定金。该不动产登记证在2017年6月6日办理完毕，而被申请人并未在申请人办理好不动产登记证15日内，即在2017年6月21日前依约向申请人支付首付款。事实上，在多次向被申请人催款后，被申请人拒付房款，其拒付的理由是申请人不能为其办理房产证。原二审法院已将本案合同作为有效和不可解除的合同来认定，也就是说，房屋买卖合同有效也可以履行。那么，能够履行的义务应当继续履行。因政府禁止限售房过户，申请人不可能完成房屋过户这一义务，但这并不影响被申请人向申请人交付房款义务的履行，因为交付房款的行为没有受到强制措施限制而是可以实施的行为，而被申请人并未履行这一义务。关于申请人拒绝履行交付房款的义务，申请人有录音证据并向法庭提供，证明了被申请人不愿意支付房款的事实，被申请人对此并未否认。因此，被申请人违反了合同主要义务，致使合同的目的无法实现，本案符合法定解除的条件。2、原终审法院在认定合同目的的实现和合同义务的履行上有错误。合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。徐州市人民政府的限制房屋交易《意见》的出台直接导致被申请人无法实现取得房屋的目的，申请人也无法取得售房款的目的。总之导致合同目的不能实现。但原终审法院主动认为“《意见》的出台仅规定，该类房屋在一定时期内政府不给办理过户登记，并不必然导致申请人涉案房屋对价的获取，不影响涉案房屋的交付，并不能导致《房产转让协议》目的不能实现”。二审法院违背事实认定《意见》并不能导致房屋转让合同目的不能实现，与政府《意见》限制房屋买卖，抑制炒房的原意完全相悖。《意见》出台至双方当事人已不能实现合同目的，应当允许当事人解除合同。3、因情势变更赋予申请人合同解除权。对于合同订立后由于政府政策的原因致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。而双方在《房产转让协议》签订后，徐州市政府先后两次出台限售政策，规定新房在取得房屋所有权证3年内禁止上市交易，导致涉案房屋3年内不能上市交易。限售政策使当事人履行合同的条件和环境发生了变化，两年多来房价大幅收涨已成事实，再按照原二审法院的观点，三年后再交易，等到该交易日，对于申请人是不公平的。国家法律为了调节这种不公平交易的存在，才在合同法解释中规定了情事变更原则，允许当事人在情事变更事实发生后，解除合同，以保护当事人合法权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定判决解除涉案房屋买卖合同，适用法律正确。综上所述，申请人有充足的事实和法律依据请求法院解除合同。而原二审法院在认定事实和适用法律上均有错误，故请求再审法院撤销原终审判决，再审本案。被申请人陈虎提交意见称,首先涉案合同的履行过程中，被申请人不存在违约的情形，被申请人的付款方式和付款期限完全符合合同的约定，因此申请人不具有单方解除权。第二，合同在履行过程中，双方并未协商一致解除合同，因此，对于约定解除，申请人没有事实和理由。第三，申请人所依据的合同的解除的原因是政府出台限购政策导致合同履行不能，但是政府出台的限售政策仅仅是让合同的履行，尤其是不动产的登记，得到一定时间的限制，并不能导致合同履行不能。因此申请人不具有合同法规定的法定解除权。第四，对于申请人所强调的不公平，在一个房价上涨的过程中，合同的解除意味着对买房人的不公平，而不是卖房人的不公平。第五，申请人强调的是由于房屋未能及时出售，还要偿还房贷，被申请人认为购买房屋支付房款这是买房人的应有之义务。申请人以炒房的理念来衡量本次的正常房屋交易，不具有合同解除的法定事由。综上，被申请人认为，原二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回申请人的申诉请求。本院经审查认为,从合同生效的条件分析，双方当事人基于真实意思表示，订立的房屋转让协议无违法之处，符合生效要件，系有效合同，原二审对合同效力亦予以确认，同时，原二审认为双方当事人应当按照《房产转让协议》的约定，诚信地履行各自义务，申请人请求解除合同无法定理由，不予支持。因此，驳回申请人解除合同的诉讼请求。申请人认为合同有效，但被申请人不按合同约定期限付款，严重违约，符合法定解除条件，且情事变更事由出现也应当解除合同。本院认为，申请人关于被申请人违约导致合同不能履行的主张不成立。因合同订立后，虽然具有法律效力，但未实际履行。因为徐州市政府的限制新房交易政策规定3年内新房不能交易，该房屋转让协议被禁止履行，因此，当前不能以是否违约判断当事人责任，也就不能认为被申请人不按约定交付房款系严重违约行为，故不能适用合同法关于法定解除条款。关于情事变更的情况，申请人认为《意见》的出台使房屋买卖不能进行，影响其获得售房款及对方取得房屋目的的实现，合同应当解除。原一审法院支持了申请人的主张，原二审法院对原一审的意见不予认可。原二审认为《意见》的出台仅规定，该类房屋在一定时期内政府不给办理过户登记，并不必然导致申请人涉案房屋价款的获取，也不影响涉案房屋的交付，并不能导致《房产转让协议》目的不能实现。可见，原二审判决认为《意见》不影响当事人主要权利义务的履行，也不会影响合同目的的实现，只是过户行为要在三年限制交易期限过后才能完成，徐州市政府的《意见》不构成情况变更事由，因此，房屋买卖合同不应当解除。本院审查认为，限购政策仅是对于合同履行中过户时间的限制，房屋买卖合同仍然应当履行，不能解除。现有司法解释未对政府限制政策对于房屋买卖合同履行和解除是否适用情事变更作出明确规定。原二审判决合同不应解除并无不妥。申请人称限制交易期限过后再履行合同，对其不公平的意见亦不成立。原审既已不支持申请人解除合同，即是认可合同仍应继续履行。按照原二审判决，政府限制交易期满，可以完成办理房屋过户手续时，合同可以履行终结。因此，申请人的权利救济问题可以在履行时再解决。在交易限制期满，被申请人要求继续履行合同之时，申请人有权依据合同法规定行使相关的权利，如履行抗辩权、违约解除权、房屋交易价格变更请求权等权利确保在合同履行时获得房屋涨价后的利益平衡。经本院审判委员会讨论认为原审判决并无不当。综上，申请人的申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回郝海通、许莉的再审申请。审判长  邱德祥审判员  徐作云审判员  蔡青峰二〇二〇年三月九日书记员  李耀华