山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终357号 上诉人（原审被告）：张峰先，男，1963年9月6日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：刘文洁，山东自力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:青岛世达物业管理有限公司，住所地青岛市市南区山东路46号2807户。 法定代表人：范士堂，总经理。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 上诉人张峰先因与被上诉人青岛世达物业管理有限公司（以下简称世达物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5867号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张峰先上诉请求：1、撤销原判，改判驳回世达物业的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由世达物业承担。事实和理由：1、一审审理程序违法。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业“书面催交”是提起诉讼的前置条件，本案世达物业未经法定“书面催交”程序，直接提起诉讼，违反法律规定，依法应驳回其诉讼请求；2、世达物业提交的《物业管理委托合同》相对张峰先而言不生效。（1）涉案《物业管理委托合同》未经班芙春天小区业主大会同意，该小区业委会不包括该小区公寓业主，其无权代表全体公寓业主签订《物业管理委托合同》。（2）涉案《物业管理委托合同》签订时，班芙春天小区尚不归属青岛市市南区八大湖街道办事处亢家庄社区居委会，故该居委会出具的《证明》是非法、无效的；（3）世达物业主张的收费标准，既没有经过有关部门批准、备案，也未向全体业主公示，属于违法违规收费；3、世达物业未按照物业服务合同约定提供物业服务，未对小区尽到维修、养护、管理和维护义务，构成根本违约，无权向张峰先主张交纳物业费。2019年5月，因世达物业的原因导致张峰先的房屋被淹，世达物业拒不赔偿，张峰先的该损失将向世达物业另行主张。 被上诉人世达物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张峰先的上诉理由不成立，没有法律和事实依据。请求二审法院驳回张峰先的上诉请求，维持原判。 世达物业向一审法院提出诉讼请求：1.张峰先支付世达物业公司2009年8月15日至2018年4月30日期间，物业管理服务费9863.13元，电梯费4931.56元，水费117.5元，共计14912.19元；2.本案的诉讼费全部由张峰先承担。一审庭审中，世达物业变更物业管理服务费及电梯费的起算时间为2009年8月16日。 一审法院认定事实如下：一、2009年5月31日，青岛市市南区班芙春天小区业主委员会（委托方、甲方，以下简称班芙春天小区业委会）与世达物业（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定世达物业对青岛市市南区徐州路98号丙班芙春天小区提供物业管理服务。合同约定包括以下内容：第二章委托管理事项：房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：屋顶、楼梯、走廊通道、门厅；公用设施、设备的养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、楼内外消防设施设备、电梯、二次供水；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括：道路、室外上下水管道，沟渠、池、井；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的养护和管理；公共环境卫生，包括院内路面、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维持小区的交通秩序和车辆停放秩序；维持公共秩序，包括门岗、礼仪岗、园区巡视；向小区业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费：1号楼住宅按1元/建筑面积㎡·月，2号楼住宅按1.6元/建筑面积㎡·月，网点按3.2元/建筑面积㎡·月；2、电梯运行费：住宅按0.4元/建筑面积㎡·月，商务按0.8元/建筑面积㎡·月。第三章委托管理期限：委托管理期限为贰年，自2009年6月16日起至2011年6月15日止。第四章双方权利义务：甲方权利义务包括业主和物业使用人不得以物业管理不到位为借口拖欠物业管理服务费；乙方权利义务包括每陆个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用及电梯费用收支账目（电梯费专款专用）。第六章物业管理服务费用：业主应于2009年6月16日起交物业服务费，每贰个月预交一次，收费时间为每两个月首月15日至30日，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。 二、青岛市市南区八大湖街道办事处亢家庄社区居委会于2019年8月14日出具证明，载明：青岛市市南区徐州路98号丙班芙春天小区，自2009年8月16日起由世达物业接管，提供物业服务至今。 三、张峰先系青岛市市南区徐州路98号丙x号楼x户房屋所有权人，房屋建筑面积为58.99平方米。 截止2018年4月30日，张峰先欠缴青岛市市南区徐州路98号丙x号楼x户房屋2009年8月16日至2018年4月30日期间的物业管理服务费9863.13元（58.99平方米×1.6元×104.5个月）及电梯费4931.56元（58.99平方米×0.8元×104.5个月）。世达物业履行了书面催收义务。 一审法院认为，世达物业与班芙春天小区业委会签订的《物业管理委托合同》依法成立，具有法律约束力，双方当事人均应严格履行。协议签订后，世达物业依约向包括张峰先在内的小区业主提供了物业管理服务，虽然合同约定的委托管理期限已经到期，但在未成立新的业主委员会和委托新的物业公司进行服务的情况下，世达物业继续为小区提供物业服务，而张峰先也在事实上享受了世达物业提供的物业服务，只是张峰先辩称世达物业在物业实现服务过程中存在瑕疵，未达到相应的物业服务标准，但张峰先并未提交有效证据予以证明，且该情况不能作为其拒付物业费的理由，故张峰先仍应按原合同约定向世达物业交纳物业管理服务费9863.13元及电梯费4931.56元，一审法院对此予以支持。世达物业主张张峰先支付水费117.5元，其未能提供证据予以证明，一审法院不予支持。 本案系物业服务合同纠纷，物业管理作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不完善的现象，物业公司要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，世达物业也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决：一、张峰先于判决生效之日起十日内向世达物业支付截至2018年4月30日的物业管理服务费9863.13元及电梯费4931.56元；二、驳回世达物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，减半收取计86.5元，由张峰先负担。 二审中，张峰先提交照片一宗及录像光盘一份，证明：世达物业在班芙春天小区的物业管理服务不到位，存在诸多质量问题和安全隐患。世达物业质证称，张峰先应于一审提交该证据而未提交，二审不应作为新证据采信，且照片拍摄时间无法核实，照片中显示的问题世达物业已经整改完毕。世达物业提交照片一宗，证明：世达物业工作人员对班芙春天小区的设施进行检测维修，对该小区尽到了管理服务义务。张峰先质证称，对该证据真实性不予认可，照片上从事焊接的工作人员不具备专业资质，从事相关维修工作存在安全隐患。本院认为，双方当事人提交的上述证据，能够证明世达物业在班芙春天小区的部分物业管理服务情况，本院予以采信。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为:张峰先是否应向世达物业交纳其欠付的相关物业费用。根据已查明的事实，2009年5月31日，世达物业与班芙春天小区业委会签订《物业管理委托合同》，该合同真实有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。上述合同到期后，世达物业继续为班芙春天小区提供物业管理服务，张峰先作为该小区的业主接受了世达物业的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，张峰先应依约履行按期交纳物业费的义务。张峰先提供的证据虽然能在一定程度上反映世达物业在该小区的管理服务上存在瑕疵，但不足以证明其主张的世达物业服务不到位的事实。张峰先所称的物业问题可通过向班芙春天小区业委会或世达物业主管部门反映等途径予以解决，而不能作为其拒不交纳物业费的理由。张峰先认可其自2009年8月16日世达物业接管班芙春天小区起即未交纳相关物业费用，故一审法院判决张峰先按照原《物业管理委托合同》约定的收费内容及收费标准，交纳2009年8月16日至2018年4月30日期间欠付的物业费用并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由上诉人张峰先负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年三月三十日 法官助理 邓永芳 书记员韩平