文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终41号上诉人(原审原告）：重庆合建房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇金鼎大厦3单元12楼1号，统一社会信用代码91500240054800548E。法定代表人：谭祥书，该公司经理。委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈益东，男，1971年11月20日出生，汉族，住重庆市石柱县。被上诉人（原审被告）：陈益春，女，1973年2月7日出生，汉族，住重庆市石柱县。被上诉人（原审被告）：陈益胜，男，1974年12月23日出生，汉族，住重庆市石柱县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。上诉人重庆合建房地产开发有限公司（以下简称合建公司）与被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石柱县人民法院作出(2019)渝0240民初1496号民事判决，合建公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，对上诉人合建公司的委托诉讼代理人刘明、被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜的共同委托诉讼代理人周柳进行了调查询问。本案现已审理终结。合建公司上诉请求：一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持合建公司的一审诉讼请求，并由陈益东、陈益春、陈益胜承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院以2016年1月27日签订的《拆迁户住房选房协议》认定合公司将应还的安置住房面积由273.33平方米变更为343.53平方米，属于认定事实错误。2.本案是拆迁安置补偿，不是商品房买卖，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。3.陈益东、陈益春、陈益胜至少应给合建公司支付安置门面房超面积44.44平方米的房款666600元，一审法院判决陈益东、陈益春、陈益胜仅承担超面积门面房房款31590元，背离了法律规定，也违背了当事人的原意，且严重显失公平。陈益东、陈益春、陈益胜共同答辩认为，合建公司认为应还住房面积没有变更的理由不成立，最初合同约定还房面积是273.33平方米，后在签订选房住房协议时将还房面积变更为343.53平方米，此有合同明文约定。显失公平属于可撤销事由，至今为止选房住房协议未被撤销，合建公司也未在法定期限内申请撤销。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，房屋拆迁安置补偿协议可以适用。合建公司向一审法院起诉请求：判决陈益东、陈益春、陈益胜根据所签订的《建新街片区房屋拆迁安置补偿协议》及其《补充协议》《拆迁户住房选房协议》与合建公司结算，给合建公司补交安置房超面积房款959540.00元及其利息（暂计10000.00元，以房款959540.00元为基数从2018年3月5日按银行贷款利率计算至支付完毕之日止）。由陈益东、陈益春、陈益胜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月14日，汇东公司与石柱县国土资源和房屋管理局签订《石柱县国有土地使用权出让合同》，约定将石柱县南宾镇建新街北岸石油公司公寓楼对面面积为4285.00㎡的国有土地出让给汇东公司作为住宅用地，其中553.17㎡作为公共建设用地，予以行政划拨，其中3731.83㎡有偿出让给受让方。出让年限50年。出让年限从签订正式合同之日起算。规划设计条件为：用地性质为住宅；建筑容积率为不得大于4.1；建筑密度为不得大于54%，建筑高度为不大于24米；绿地比为按规划批准为准。该宗地土地使用权价金510000.00元。受让方可在交地并全部交清土地出让金后30天内向土地行政主管部门申办领取《国有土地使用证》。受让方应在2007年2月底前动工建设，并于2009年2月前竣工。汇东公司于2006年12月11日向石柱县国土资源和房屋管理局缴纳510000.00元土地交易服务费，并于同日向石柱县南宾财政所缴纳15300.00元国有土地使用权出让契税取得该宗地土地使用权。该宗地于2007年2月取得了该片区的《拆迁许可证》，同年3月8日，成立了以石柱县政府相关领导牵头的拆迁组，并正式启动拆迁。但该片区于2006年挂牌时初步测算的拆迁面积与实拆面积差距较大，拆迁工作未开展。2011年该片区的拆迁工作重新启动。陈益东、陈益春、陈益胜系同胞弟妹关系。2009年1月16日，陈益东、陈益春、陈益胜的父亲陈时权（已于2013年1月17日过世）、母亲马世珍（已于2012年9月10日过世）(被拆迁人)与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定将建新街北岸片区建新街X号房屋交汇东公司重建，被拆除房屋总面积343.53㎡。陈时权、马世珍选择产权调换安置方式。门面按指定顺序号安置。住房安置选房必须按照“先签协议、先搬迁、先交钥匙及两证”的原则进行选房安置，以顺序号为准，按原拆迁面积对应选房，累计超面积不能超20㎡。安置房标准为：临街门面房卷帘（闸）门，住房铝合金窗，进屋为防盗门，其余留门洞，室内天棚、墙面清水墙、墙面平整，四棱上线，水泥地坪，水进屋，电到家门，天然气、电视闭路、电话宽带网停户拆装由拆迁户自行联系，费用由被拆迁人自行负责。安置位置为X栋二单元四楼2、3号，五楼3号，八楼3号，还房建筑面积273.33㎡左右。门面按原拆迁住房对应位置安置在新修19、20号门面，安置还门面面积70.2㎡左右。被拆迁人过渡期为办理完毕相关拆迁手续之日起不得超过24个月，如超过24个月拆迁人未能交付给被拆迁人安置房，视为拆迁人违约，拆迁人按本片区方案（按月计算）向被拆迁人交付超期过渡费。过渡费先支付一年，即2012年2月20日至2013年1月19日，延期照补；搬迁补助费1600.00元。新建房屋竣工后，被拆迁人在拆迁人通知接受安置房30天内不接受安置的，视为违约，拆迁人有权将房屋另行安排，并扣除被拆迁人房款总额5%作违约金，马世珍在该协议上签字。2009年1月16日，陈时权、马世珍（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《建新街片区房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定安置房屋已超过规定，被拆迁人选住房四套，面积共计414.74㎡，被拆迁人应补差价241850.00元，在安置还房时一次性结清。2016年1月27日，陈益东（被拆迁人）与汇东公司（拆迁人）签订《拆迁户住房选房协议》：一、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条房屋坐落，改为：重庆市石柱县南宾镇建新街X号“园融国际”X栋X单元7楼2号（面积为92.18㎡）、3单元6楼1号(面积为95.77㎡)、3单元7楼2号（面积为92.18㎡）、2单元24楼2号（面积为120.49㎡），合计4套，总面积400.62㎡；二、变更《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》第五条住房面积，改为拆迁人应还被拆迁人住房建筑面积343.53㎡。此次选房被拆迁人不足面积为57.09㎡，待还完所有房屋后一并结算。2016年10月20日，汇东公司委托石柱县精绘勘测有限公司对园融国际房屋面积进行测算，之后石柱县精绘勘测有限公司作出《重庆市房产面积预测算报告书》，“园融国际”X栋X单元7楼2号住房建筑面积为94.82㎡、3单元6楼1号住房建筑面积为98.82㎡、3单元7楼2号住房建筑面积为94.82㎡、2单元24楼2号住房建筑面积为126.25㎡，总面积414.71㎡。两间门面的建筑面积合计为114.64㎡。合建公司主张在交房过程中，若有被拆迁人选择门面货币安置的情形，合建公司是以15000.00元/㎡的单价由乙方给予货币安置，陈益东、陈益春、陈益胜认可以该单价作为结算门面差价的依据，但要按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定结算。陈益东分别于2013年9月3日、2014年3月6日、2015年2月13日、2016年4月22日、2017年3月9日在汇东公司处领取19000.00元/年的过渡费。2017年1月12日，汇东公司（转让方）与合建公司（受让方）签订《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》，约定：转让方于2006年12月14日在石柱县国土资源和房屋管理局，通过竞拍拍得石柱县南宾镇建新街（现石柱县万安街道办事处红卫居委建新街X号）J39-2/01地块的使用权。由于汇东公司的投资转向，应受让方的请求，决定将J39-2/01土地使用经营权转让给合建公司。双方达成的协议如下：一、地块位置：石柱县南宾镇建新街（建新街北岸）。现属：石柱县万安街道红卫居委建新街X号。出让地编号J39-2/01，渝（2015）石柱县不动产权第000012XXX号。地块使用性质为商住，建设规模为39156.27㎡，地块出让时间为2015年2月3日至2085年2月4日；二、转让方将自己取得的J39-2/01地块以从国土局实际获得地块价格1622324.00元整转让给受让方。转让及过户过程中所产生的一切费用以及转让由此给转让方增加的任何税费等全部由受让方承担；三、双方责任：双方约定的协议一经签字，转让方不得以任何形式和借口阻挠受让方的正常工作，也不得将未经双方商议同意的债权债务和经济、民事、刑事责任转嫁给受让方。后合建公司取得该地块的不动产权证书[渝（2017）石柱县不动产权第000073XXX号]。2018年2月1日，合建公司向建新街各拆迁安置户发出《拆迁安置接房公告》：“石柱县万安街道（原南宾镇）建新街X号“园融国际”的旧城改造开发项目，原由汇东公司开发建设，此后转给合建公司完成项目建设。在各方的关心和支持下，经过我公司全体同仁艰苦努力，避免了项目“烂尾”现已完工，全体拆迁户期盼已久的还建房目前已具备换房条件，本公司决定从2018年2月5日开始交付还建安置房，同时从2018年2月15日起安置过渡期结束，不再支付过渡期安置费。请各拆迁安置户及时前往本工程项目部结算价款，办理接房手续”。2018年9月14日，陈益东、陈益春、陈益胜向石柱县人民法院提起诉讼，石柱县人民法院作出（2018）渝0240民初2582号民事判决，判决：合建公司在石柱县万安街道（原南宾镇）建新街X号“园融国际”房屋具备交付条件之日起十日内将“园融国际”临街19号（现排号标注为25号）、20号（现排号标注为24号）门面以及X栋X单元7楼2号、3单元6楼1号、3单元7楼2号、2单元24楼2号房屋交付给陈益东、陈益春、陈益胜。此后，经陈益东、陈益春、陈益胜向石柱县人民法院提起强制执行申请后，合建公司于2019年3月20日将涉案的四套房屋及两间门面全部交付给陈益东、陈益春、陈益胜。交付的房屋及门面截止本案辩论终结前未办理通水通电。陈益东、陈益春、陈益胜未向合建公司支付差价款。一审法院认为，陈益东、陈益春、陈益胜的父母与汇东公司签订的《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》，陈益东与汇东公司签订的《拆迁户住房选房协议》均系双方当事人真实意思表示，虽陈益东、陈益春、陈益胜的父母均已过世，但陈益东、陈益春、陈益胜按法定继承的方式取得《安置协议》中约定的权益。汇东公司与合建公司签订的《园融国际项目土地使用权转让协议（合同）》系双方真实意思表示，汇东公司将其权利、义务已转让给合建公司，汇东公司原签订的协议对合建公司具有约束力，合建公司对汇东公司原签订的协议负有继续履行义务。故合建公司及陈益东、陈益春、陈益胜均应按照《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》《补充协议》及《拆迁户住房选房协议》履行约定的义务。合建公司现已将涉案的四套房屋及两间门面全部交付给陈益东、陈益春、陈益胜，住房超面积的部分应该按根据约定来支付差价款，《补充协议》虽明确约定了陈益东、陈益春、陈益胜应补差价241850.00元，但该价款系对原选定住房超选面积141.41㎡（414.74㎡－273.33㎡）的补差价，按该价款计算补差单价应为1710.28元/㎡（241850.00元÷141.41㎡），因双方在2016年1月27日签订《拆迁户住房选房协议》时将合建公司应还陈益东、陈益春、陈益胜住房面积由273.33㎡变更为343.53㎡，合建公司实还陈益东、陈益春、陈益胜住房面积为414.71㎡，故陈益东、陈益春、陈益胜实际超选住房面积应为71.18㎡（414.71㎡－343.53㎡），因该协议同时约定选房超选面积待还完所有房屋一并结算，陈益东、陈益春、陈益胜应当按照超选住房面积71.18㎡向合建公司补交差价款。根据《补充协议》约定，陈益东、陈益春、陈益胜需按照1710.28元/㎡的标准向合建公司补交差价款，故陈益东、陈益春、陈益胜应向合建公司补交超选住房面积差价款121737.73元（1710.28元/㎡×71.18㎡），对合建公司请求陈益东、陈益春、陈益胜补交住房面积差价款超出部分，该院不予支持。关于门面超面积部分如何补差价的问题，签订的三份协议均未约定，应按照法律的规定来处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价款补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”。本案中，两间门面约定还的面积为70.2㎡，但实际还的面积为114.64㎡，超出面积44.44㎡。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比约为63.30%（44.44÷70.20×100%）。按照法律规定，面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由陈益东、陈益春、陈益胜（即买受人）承担，面积误差比超出3%部分的房价款由合建公司（即出卖人）承担。因当事人双方均认可门面单价为15000.00元/㎡，故应由陈益东、陈益春、陈益胜承担31590.00元（70.2㎡×3%×15000.00元/㎡）。故陈益东、陈益春、陈益胜共应支付合建公司安置房屋超面积价款153327.73元（31590.00元＋121737.73元）。按照《补充协议》关于“在安置还房时一次性交清差价款”的约定，鉴于合建公司尚未就交付的房屋和门面办理通水通电，未实现完全交付，故该院就合建公司请求陈益东、陈益春、陈益胜支付价差款的利息不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈益东、陈益春、陈益胜于判决生效后十五日内支付给合建公司安置房差价款153327.73元；二、驳回合建公司的其他诉讼请求。案件受理费13395.00元，由合建公司负担11255.00元，由陈益东、陈益春、陈益胜负担2140.00元。在本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明：1.石柱县地方税务局，石柱县国土资源和房屋管理局2010年6月10日下发的《关于调整全县销售不动产计税指导价格的通知》（石地税发[2020]133号）附件中载明南宾镇建新街商业门面的计税指导价格是3400元/平方米。2.陈益东、陈益春、陈益胜在二审过程中认可在2009年订立补偿协议时，同地段门面市场价格仅为4000元/平方米左右，应当以4000元/平方米进行计算。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是：1.对于应还住房面积是273.33平方米还是343.53平方米；2.对于超出的门面面积，陈益东、陈益春、陈益胜应支付多少补差款。对于焦点一。2009年1月16日签订的《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》明确约定对于住房还房建筑面积为273.33平方米。2016年1月27签订的《拆迁户住房选房协议》变更《建新街片区房屋拆迁安置补偿协议》第五条住房面积，改为汇东公司应还住房建筑面积343.53平方米。《拆迁户住房选房协议》对于《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》中原约定的应还住房面积进行了明确变更。合建公司称该还房面积包含应还门面面积在内，但住房与门面系不同概念，住房、门面应还面积在《建新街片区房屋拆迁补偿安置协议》中也是分别表述，陈益东、陈益春、陈益胜对合建公司此主张也不认可，合建公司也未能举证证明其主张，故应当由合建公司承担举证不能的不利后果。合建公司又称按照《拆迁户住房选房协议》确定应还住房面积为343.53平方米显失公平，但无论是汇东公司还是合建公司均未以该协议显失公平为由向人民法院申请撤销。该协议未被撤销，对协议当事人具有拘束力。《拆迁户住房选房协议》自签字或盖章后成立并生效，协议当事人应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。受让了汇东公司合同权利义务的合建公司应当按照合同约定还陈益东、陈益春、陈益胜住房343.53平方米。对于焦点二。对于门面，约定还的面积是70.2平方米，实际还的面积是114.64平方米，超出应还面积44.44平方米。对于该超出面积，陈益东、陈益春、陈益胜应当补足差价。协议当事人对于所还门面如何补差并无约定，从协议当事人对于多还的住房面积如何补差的约定来看，是按照阶梯式累进多一补一的方式进行补差，最后约定了一个总的补足差价的金额，参照住房的补差方式，以及为确保公平，应当按照多一补一来认定门面补差方式。协议当事人对于门面价格并无约定，事后也未能达成有补充协议，陈益东、陈益春、陈益胜二审过程中最初认可在2009年订立补偿协议时，同地段门面市场价格仅为4000元/平方米左右，应当以4000元/平方米进行计算。陈益东、陈益春、陈益胜二审举示的《关于调整全县销售不动产计税指导价格的通知》，该附件中载明南宾镇建新街商业门面的2010年的计税指导价格是3400元/平方米。考虑2009年-2010年间房价普遍上涨的客观情况，陈益东、陈益春、陈益胜的前述最初自认实际上对合建公司有利。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”和第六十二条第（二）项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，以及陈益东、陈益春、陈益胜对2009年同地段门面价格的认可情况，确定以4000元/平方米的价格标准来计算还门面超面积补差金额属恰当。合建公司多还门面44.44平方米，陈益东、陈益春、陈益胜应支付合建公司门面补差金额为44.44平方米×4000元/平方米=177760元。加上一审法院认定的应补足住房的金额121737.73元，陈益东、陈益春、陈益胜应支付合建公司安置超面积房屋补差款299497.73元。综上，重庆合建房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、六十一条、第六十二条第二款、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初1496号民事判决；二、被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜于本判决生效之日起十五日内支付上诉人重庆合建房地产开发有限公司安置房超面积房款299497.73元。三、驳回上诉人重庆合建房地产开发有限公司本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13395元，由上诉人重庆合建房地产开发有限公司负担9215元，由被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜负担4180元；二审案件受理费11862元，由上诉人重庆合建房地产开发有限公司负担9712元，由被上诉人陈益东、陈益春、陈益胜负担2150元。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年三月十七日法官助理 秦清华书 记 员 程方坪