山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10328号 上诉人（原审原告）：惠志刚，男，1971年7月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：张丽丽，女，1983年7月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审被告：青岛爱洛奇服饰有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区庐山路135号。 法定代表人：张丽丽，经理。 上诉人惠志刚因与上诉人张丽丽、原审被告青岛爱洛奇服饰有限公司（以下简称爱洛奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠志刚上诉请求:确认双方合同解除日期为2019年3月；并判决张丽丽支付惠志刚2018年5月6日至2019年3月5日租金375000元。事实和理由：一、一审认定涉案房屋于2019年3月被上诉人事实上控制，房屋租赁合同事实上解除，却认定被上诉人应支付租金至2019年2月5日，属于适用法律错误。房屋租赁合同事实解除的时间应为2019年3月；被上诉人应向上诉人支付租金至2019年3月。2019年1月，上诉人到被上诉人在涉案房屋处经营的服装店购物时，上诉人还在涉案房屋处经营；被上诉人未与上诉人办理合同解除手续，且未要求计算至被上诉人办理解除房屋租赁合同交接手续并实际搬离、腾空房屋之日。上诉人一审的诉讼请求包括2019年2月5日至上诉人与被上诉人房屋租赁合同解除之日的租金。因租赁合同事实上于2019年3月解除，故上诉人主张的租金应截止到2019年3月。二、上诉人当庭变更诉讼请求，一审法院未予以准许属于程序违法。被上诉人于2017年6月5日向上诉人支付2017年8月5日至2018年2月4日租金225000；2018年1月12日支付自2018年2月5日至2018年5月4日的租金112500；2018年5月10日和11日，上诉人共收到白冬分四次支付的共计20万元的转账，因白冬转账的时间点恰为被上诉人该交房租的时间，且在白冬与上诉人不认识的情况下，在两天内分多次打款，系转账错误的可能性较小，并且白冬一直未联系上诉人主张返还，故上诉人认为该20万元转账系白冬代被上诉人支付的自2018年5月5日至2018年10月15日的租金。基于上述考虑，上诉人在一审起诉时未将2018年5月5日至2018年10月15日的租金列入诉讼请求。但因为案件审理中被上诉人不认可白冬支付的20万元系代其支付的2018年5月5日至2018年10月15日的租金，故上诉人当庭变更诉讼请求。 要求张丽丽支付自实际欠付租金之日至房屋租赁合同解除之日的租金，但一审法院对上诉人变更诉讼请求未予以认定。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，即使上诉人未主动变更诉讼请求，一审法院应当向上诉人释明可以变更诉讼请求，一审法院未履行该条规定的释明义务，属于程序违法。上诉人一审诉讼请求系基于对事实认识上的误解而主张，上诉人对白冬20万元转账的民事行为和法律关系的认定与法院根据案件事实作出的认定不一致。根据该条规定，即使上诉人未要求变更诉讼请求，一审法院亦应向上诉人释明可以变更诉讼请求，但一审法院违反程序性规定，一直未告知上诉人可以变更诉讼请求。 张丽丽辩称，其答辩意见同上诉意见一致。 张丽丽上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经解除。一审中，被上诉人诉讼请求的依据是双方签订的《房屋租赁合同》，该合同在2019年5月6日已经解除。上诉人在一审中提交的证据，上诉人与被上诉人秘书徐倩的微信聊天记录中，徐倩说“惠总说了从8月1号开始算房租”、“你跟那个人说一声吧，租不租今晚之前给回复？”以及“你好，那个新租户到现在还没有联系我”表明，上诉人与被上诉人秘书对房屋租赁关系中新的承租人开始了讨论，并不是被上诉人辩称的对新的租赁关系一无所有知，上诉人在聊天记录中要求房东偿还上诉人承租时为房东垫付的电费922.37元，上诉人的秘书徐倩表示“那电费，现在没有任何凭证我们是不会承担的，刘群（前任秘书）早就不干了，我们这边也没有记录”、“过去那么久你都不要，现在不租了，你再要”，对上诉人合同解除的事实进行了确认。2.本案房屋租合同赁纠纷的双方应为白冬与被上诉人。2018年5月9日，白冬就涉案房屋与被上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁期为2018年8月10日至2020年8月10日，附加条款为：2018年5月10日至2018年8月10日为装修期，鉴于2018年5月10日白冬向被上诉人支付了房租20万元，白冬的合同已经生效。二、一审中，被上诉人认可收到20万元的打款，但认为是上诉人委托白冬支付的租金，以此为突破口，补充间接证据，组合成闭合的证据链。首先，提交了白冬与被上诉人的房屋租赁合同原件以及白冬的身份证信息，其次，上诉人提交的白冬与被上诉人秘书徐倩的聊天记录中，2018年5月11日秘书徐倩询问白冬“钱打上了嘛”，然后白冬回复“昨天晚上打了20w，楼上漏水问题三处。确认检修后再打那三万吧。这种得重新做防水的，你帮我反映一下”，2018年5月10日上午白冬打款5万，下午打款15万，与被上诉人账户流水相一致。以上足以证明白冬与被上诉人的合同已经生效。一审中，被上诉人对与上诉人的合同表示认可，法院依据上诉人租金的缴纳证明，确认该合同的有效，法院为何不能调取白冬的打款记录，证明白冬与被上诉人的合同也是合法有效的。此外，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人主张白冬的打款实为替上诉人打款，被上诉人应提交证据予以证实，否则将承担举证不能的后果。三、一审存在程序违法。1.未处理上诉人的调查取证申请，属于程序违法。一审开庭前，上诉人申请法院调取长江路派出所2018年10月31日对黄岛区庐山路135号涉案房屋所在地的出警记录（被上诉人秘书徐倩在店内带人闹事）。2.未处理上诉人申请证人出庭申请，属于程序违法。开庭中，上诉人申请被上诉人秘书徐倩出庭，便于查明案件事实，法院完全没有理会上诉人的请求。依照《民事诉讼法》第六十四条，一审没有调查取证，也没有申请证人出庭，无法查明事实真相。四、关于两份《房屋租赁合同》中惠志刚签字的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》与白冬与被上诉人签订的《房屋租赁合同》字体并不一致，实际上两份合同的字均非被上诉人亲笔所写，而是由其两任秘书刘群、徐倩在没有委托授权手续的情况下代写代签，被上诉人自认的合同也并非被上诉人本人所签，因而从形式上，并不是被上诉人想认可哪份合同，哪份合同就是有效合同。五、判决对事实以及证据的错误认定。1.一审判决书“2019年3月惠志刚经物业告知涉案房屋欠缴物业费及水电费，发现房屋空置并且未锁门。”与事实矛盾。上诉人是在2018年5月6日前搬离的涉案房屋，并且在2019年1月14日收到被上诉人的起诉状，被上诉人怎么可能在2019年3月份才知道自己的房屋无人入驻。2.一审判决“张丽丽提交的租赁合同复印件1份、白冬与惠志刚签订的租赁合同复印件一份”与事实矛盾。一审中，上诉人提交的是白冬与被上诉人的《房屋租赁合同》合同原件。一审在事实认定不清，程序违法的情况下，判决上诉人承担全部租金，损害了上诉人的合法权益。 惠志刚辩称，一、双方的《房屋租赁合同》有效未解除，张丽丽亦未办理任何合同解除且房屋交接手续，涉案房屋一直由张丽丽占有使用，张丽丽应承担支付房屋租金的义务。1.根据购物过程公证书可知，涉案房屋店面的经营主体为青岛爱洛奇服饰有限公司和张丽丽。涉案房屋的门头、店面、房屋装修、对外出具的所有购物票据信息自2017年8月张丽丽租赁涉案房屋开始一直未变更，涉案房屋一直由张丽丽占有使用；张丽丽也未办理过任何合同解除及房屋交接手续，双方的《房屋租赁合同》从未解除。2.即使暂视为涉案房屋存在一房二租的情况，如果在前的《房屋租赁合同》有效未解除且房屋由在前的承租人占有使用，则在前的房屋承租人即张丽丽也应向出租方支付租金；在后的承租人与出租方惠志刚之间的合同纠纷，在后的承租人可以向惠志刚主张违约等，但该纠纷与张丽丽无关，更不能免除张丽丽支付租金的义务。二、根据一审的审理情况可知张丽丽与白冬的关系甚为亲密，而惠志刚对白冬一无所知，且与白冬没有任何联系，张丽丽随便找人签订一份假合同，将该假合同的权利义务强加给惠志刚，具有通过制造一份不存在的假合同从而逃避缴纳租金义务侵占惠志刚权益的非法目的。1.白冬系张丽丽所述所谓的涉案房屋的另一个承租方，自始至终未与作为房东的惠志刚联系过，更不用说是见面了，却与张丽丽关系密切，本身就不符合常理。一审中，根据张丽丽所述，张丽丽持有所谓的白冬的合同原件、熟知白冬的身份信息且随时能够取得白冬的身份证件、最为私密的微信聊天记录，且对白冬的付款时间、数额等信息了如指掌；且能够无偿将自己店面、门头、且比较重要且隐私的收款账号等给白冬使用；这些足以说明张丽丽与白冬的关系亲密。而惠志刚对白冬却一无所知。张丽丽既然能够拿到白冬的聊天记录和合同原件，便应该能联系到白冬，白冬作为本案关键人物完全能够说明情况，相反微信号“檬檬”本身就是一个身份不明的人，无法确认其身份，张丽丽却避开白冬一直强调仅知道微信号的不明身份人，这不符合逻辑和常理。2惠志刚本身就给了张丽丽三个月的免租期，而张丽丽提交的白冬的假合同中再次约定享有三个月的免租期；这也就意味着假如张丽丽提交的不知何人签字的《房屋租赁合同》有效，则张丽丽就可以额外得到三个月的免租期。而事实是除张丽丽租赁初期装修过一次之后，房屋再未进行过任何装修，且房屋经营的门头、店面、经营范围均未改变。以上均不符合房屋租赁逻辑和人之常理。张丽丽正是通过该种方式以达到逃避租金缴纳义务从而侵占惠志刚权益的非法目的，该非法目的不应得到支持。三、惠志刚仅仅是一个普通的自然人，他没有秘书，更不存在张丽丽所说有多个秘书的情况。张丽丽提交的不能证明身份信息且并无原载体供核对的聊天记录内容本身就自相矛盾，该证据是否为张丽丽联合他人自导的整个过程不可知。张丽丽提供的微信号“檬檬”的电话及其他信息均可在微信备注上自行填写备注，且张丽丽提交的檬檬的朋友圈广告上房屋出租信息并非涉案房屋。张丽丽提交的证据五微信号“基鸿装饰”（即张丽丽所谓的刘群微信号）的微信信息上显示“平行进口车”，且其朋友圈广告上显示房屋中介，其工作性质是装修装饰类还是房屋中介，或者平行进口车销售类均未可知。另外，根据张丽丽提交的其与“檬檬”2018年5月7日的聊天内容显示：刘群也即张丽丽所指的微信号为“基鸿装饰”在聊天时即2018年5月7日已不干了，但张丽丽提交的“基鸿装饰”朋友圈广告显示“基鸿装饰”在2019年2月23日还在朋友圈发布的涉案房屋的招租广告，以上证据本身就自相矛盾。张丽丽提交的为复印件且可以自行更改的证据本身就自相矛盾。 惠志刚向一审法院起诉请求：1.判令解除与张丽丽签订的《房屋租赁合同》并判令张丽丽于合同解除之日搬离并腾空房屋；2.判令支付房屋租金137500元（暂计算至2019年2月5日，要求计算至张丽丽办理解除《房屋租赁合同》交接手续并实际搬离、腾空房屋之日）；3.判令支付证据保全的公证费4040元。 一审法院认定事实：双方无争议的事实：2017年6月3日，惠志刚（甲方）与张丽丽（乙方）签订房屋租赁合同，张丽丽租赁惠志刚的位于青岛市黄岛区房屋，租赁期限为5年，自2017年8月5日起至2022年8月4日止；租金为每月37500元，付款方式为半年付，乙方在租赁甲方房屋期间，向甲方缴纳室内财物押金5000元。押金待租赁期满后物业交接时，乙方结清所有费用，并且室内设施无损坏，甲方无息退还乙方押金，如乙方未结清费用或者造成房屋损坏的，由该押金进行抵折、多退少补。租金支付具体日期、金额：第一年房租450000元整，第二年2018年、第三年2019年不递增，2020年递增7%为481500元整，以此类推；房租须承租人房租到期前30日内交给出租方，拖欠房租一个月以上的，出租方有权收回房屋；附加条款：装修期给予承租方为两个月装修时间，此为无费用产生，双方要配合对方完成有关房屋所有相关事宜，需要户主出面请配合，装修日期2017年6月5日-2017年8月5日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2017年6月5日，张丽丽向惠志刚支付租金225000元，于2017年8月5日正式使用涉案房屋，2018年1月12日，张丽丽向惠志刚支付租金112500元。2019年3月，惠志刚经物业告知涉案房屋欠缴物业费及水电费，发现房屋空置并且未锁门，遂张贴了招租告示。另，张丽丽与张奇于2017年6月8日向工商行政管理机关申请设立青岛爱洛奇服饰有限公司，该公司登记地址为本案涉诉租赁房屋。双方有争议的证据： 张丽丽提交白冬与惠志刚签订的租赁合同复印件1份、微信聊天记录4份、微信转款打印件1份，对张丽丽提交的以上证据，惠志刚不予认可。法院认为，张丽丽提交的租赁合同为复印件，惠志刚不予认可，对其真实性不予采信，对张丽丽提交的微信聊天打印件，惠志刚予以否认，法院无法确认该聊天记录的真实性及聊天主体，对其证明的内容不予采信；对于张丽丽提交的微信转款打印件1份，惠志刚予以否认，张丽丽未进一步提交证据证明惠志刚收到相应款项，对该证据的真实性不予确认。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点：一、张丽丽是否欠惠志刚租金。根据张丽丽提交的证据，确认张丽丽已经向惠志刚支付2017年8月5日至2018年5月5日的租金，张丽丽主张在2018年5月与惠志刚解除了租赁合同，2018年5月9日，惠志刚将房屋租给了白冬，惠志刚对该事实予以否认，张丽丽未进一步就其与惠志刚解除合同提交证据，对其主张不予采信。张丽丽主张白冬在2018年5月向惠志刚支付20万元，对此惠志刚予以认可，但表示并不认识白冬，认为该款为张丽丽委托他人支付的租金，因张丽丽否认该款系其支付的租金，故对该款的性质不予确认。截止到2019年2月5日，张丽丽尚欠惠志刚租金337500元。二、青岛爱洛奇服饰有限公司是否应与张丽丽共同向惠志刚支付拖欠租金。惠志刚主张青岛爱洛奇服饰有限公司实际使用所租赁的房屋，因此应当与张丽丽支付欠付租金。青岛爱洛奇服饰有限公司认为其与张丽丽系不同的主体，与惠志刚无合同关系，不应承担责任。根据合同相对性原则，青岛爱洛奇服饰有限公司与惠志刚之间无合同关系，惠志刚要求青岛爱洛奇服饰有限公司支付租金无法律依据，不予支持。惠志刚与张丽丽之间的房屋租赁合同关系成立，其内容不违反法律规定，依法应予维护。张丽丽租赁惠志刚的房屋，拖欠租金超过一个月，按照双方的约定，惠志刚有权解除该合同，要求张丽丽支付拖欠租金，故对其要求解除与张丽丽之间的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。因2019年3月，惠志刚在涉案房屋张贴了招租公告并实际上控制了该房屋，事实上已经解除了合同，故对惠志刚要求张丽丽搬离并腾空房屋并继续支付租金至搬离交接手续时的诉讼请求，不予支持。张丽丽主张其与惠志刚已经于2018年5月解除合同，对此未提交充分证据予以证明，不予采信。张丽丽拖欠租金，惠志刚主张张丽丽支付租金137500元未超出张丽丽拖欠租金的数额，对此予以支持。惠志刚要求张丽丽、青岛爱洛奇服饰有限公司支付其取证支出的公证费4040元，无法律依据，不予支持。一审判决：1.解除惠志刚与张丽丽于2017年6月3日签订的房屋租赁合同；2.张丽丽于判决生效之日起十日内向惠志刚支付租金137500元；3.驳回惠志刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3131元，由张丽丽承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对双方的上诉主张，本院认定如下:一、房屋租赁合同主体的认定。上诉人惠志刚与上诉人张丽丽双方于2017年6月3日签订房屋租赁合同，张丽丽租赁涉案房屋，租赁期限为5年，自2017年8月5日起至2022年8月4日止。双方对此均无异议。张丽丽称与惠志刚的租赁合同已经解除。 但未能举示任何双方解除合同及费用结算的证据证明其主张。张丽丽主张惠志刚自2018年5月9日起将涉案房屋租赁给白冬，但其提交的白冬与惠志刚签订的“房屋租赁合同”，惠志刚不予认可，认为惠志刚的署名非本人所签。张丽丽称惠志刚的签名系由徐倩代签，但亦未进一步证明徐倩代签的事实及徐倩由惠志刚授权签订该合同的事实。因此，一审对该证据不予采信并无不妥。张丽丽提交的微信聊天记录，不能证明与张丽丽及白冬聊天对方主体的身份以及与本案房屋租赁关系的关联性，不能证明张丽丽欲证明的事实。且惠志刚提交的公证材料，能够证明2019年1月9日，涉案房屋仍以爱洛奇公司及张丽丽名义对外经营的事实。因此，张丽丽主张惠志刚将房屋租赁给白冬的依据不足，依法不予采信。二、房屋租金的认定。张丽丽认可支付房屋租金至2018年5月5日。双方对惠志刚收到以白冬名义转账20万元款项的事实没有异议。惠志刚认为该20万元是白冬代张丽丽支付的房屋租金，因此，其向张丽丽主张租金时已将该20万元予以扣除。而张丽丽以此主张惠志刚将房屋租赁给白冬，但仅以白冬转款给惠志刚的事实，均不能认定双方的主张。因一审对该款项并未作出认定，白冬亦未参加本案诉讼，对白冬转款20万元给惠志刚的情由本案无法认定。白冬并未向惠志刚主张任何权利，因此，对该20万元款项性质的认定，并不影响本案二审判决结果的认定，本院对此不予认定。三、一审审理程序是否违法。一审中，惠志刚并未申请变更诉讼请求，惠志刚以一审未准许其变更诉讼请求为由，主张一审程序违法的理由不能成立。张丽丽申请法院调取长江路派出所2018年10月31日对涉案房屋的出警记录，欲证明白冬实际经营的事实，但若张丽丽转让或委托白冬经营涉案公司，也会存在白冬实际经营的可能，因此，仅以白冬实际经营为由，不能认定惠志刚租赁房屋给白冬的事实。由此，法院对张丽丽调取派出所出警记录的申请不予准许并无违法之处。惠志刚和张丽丽主张一审程序违法的理由均不能成立。 综上所述，惠志刚和张丽丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7913元，由上诉人惠志刚负担3050元，由上诉人张丽丽负担4863元。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷