湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民终1947号上诉人（原审原告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾志成，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：康厚梅，女，1987年5月5日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。上诉人长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）因与被上诉人康厚梅返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6567号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定上诉人主张的侵权之诉不符合起诉条件并驳回起诉，属于认定事实不清、适用法律错误。1、上诉人与被上诉人之间的纠纷属于侵权纠纷，不是合同纠纷。上诉人与案外人唐安（香港）娱乐投资管理集团有限公司（以下简称香港唐安公司）的租赁合同已合法有效解除。虽被上诉人当初取得涉案商铺的租赁权是基于与香港唐安公司的合同，合法转租取得，但不表明后续被上诉人对涉案房屋的占有都是合法占有。上诉人与案外人香港唐安公司的租赁合同已经解除，且上诉人与被上诉人未达成直接租赁协议时，被上诉人没有合法依据继续占有使用涉案房屋，其行为构成侵权。2、上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，被上诉人当初基于合同关系而占有涉案房屋不代表上诉人与被上诉人之间形成合同关系。3、即使一审认定本案法律关系为合同关系成立，当合同关系与侵权关系并存时，上诉人有权选择按侵权纠纷处理本案。被上诉人辩称：1、本案一审认定事实清楚适用法律正确，一审裁定应予以维持。2、金华康公司的上诉理由没有事实依据和法律依据。本案中，金华康公司委托香港唐安公司将涉案房屋出租，出具了委托书，委托二至四楼出租事宜。香港唐安公司在金华康公司的授权下与康厚梅签订租赁合同，该合同有效。康厚梅因合同合法取得了该房屋的使用权，不存在侵权问题。本案为合同纠纷，应由上诉人另行提起合同纠纷之诉。金华康公司与香港唐安公司签订的租赁合同不能确认为真实合同。金华康公司出具给香港唐安公司的委托书，载明了该公司是金华康公司的股东，这让康厚梅有理由怀疑上述两者之间的租赁合同的真实性。即使确为真实合同，该合同也不一定已经解除。依据合同约定应当通过仲裁程序解除合同，现未通过仲裁程序解除合同。上诉人认为以通知方式解除了合同，也没有提供已送达通知且解除合同的证据。3、本案实际上为金华康公司对康厚梅的侵权，金华康公司明知康厚梅投入了大量的资金装修、购买设备、缴纳各类保证金以及物业管理费用。康厚梅如接受金华康公司提高租金的决定，将会产生血本无归的情形。金华康公司采取任意停电等方式逼迫康厚梅搬离，导致康厚梅无法正常经营，于2019年搬离涉案商铺。金华康公司的行为给康厚梅造成巨额损失。康厚梅将另行起诉金华康公司。请求法院查明事实，依法判决。金华康公司向一审法院起诉请求：一、判令康厚梅立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为249平方米的房屋(现为康厚梅占用开设的俄罗斯烤吧)腾空并返还给金华康公司；二、判令康厚梅向金华康公司支付房屋占有使用费14.94万元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费共5.5878万元，前述各项共计:20.5278万元(暂计算至2019年6月30日)；三、判令康厚梅按200元/平方米/月的标准向金华康公司支付2019年7月1日起至实际腾房交付给金华康公司之日止的房屋占有使用费;四、判令康厚梅承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月29日--2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人香港唐安公司签订《租赁合同》，并约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋（以下简称该物业）出租给乙方，乙方租赁该物业用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用，打造娱乐新地标。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10内将该物业所有原租户清退完毕（四楼商户不计入在内）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司香港唐安公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与香港唐安公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交香港唐安公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与香港唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，香港唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定香港唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。因此，香港唐安公司与金华康公司办公地址均在同一楼层相邻办公室。2019年3月4日，香港唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的康厚梅签订《商铺使用合同》并约定，甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益。将ＢＣ栋三楼，建筑面积249平米的商铺供乙方作经营莫斯科品牌西餐为主的商品。租赁期限四年，从2019年3月5日起至2023年4月4日止。同日，香港唐安公司与康厚梅签订合作协议，该协议约定了租金缴纳标准和支付方式。随后，康厚梅对该租用商铺进行装修和经营准备。一审法院认为，本案康厚梅基于合同关系合法占有本案诉争商铺房屋，不构成物权侵权，本案实质法律关系诉争系合同之诉，并非侵权之诉。案外人香港唐安公司作为承租人承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司又将案涉商铺租给康厚梅使用，金华康公司亦承认香港唐安公司对案涉商铺的转租权，因此康厚梅合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张在要求康厚梅腾房之前，已经向香港唐安公司发出《解除合同通知函》解除租赁合同关系。对于是否与香港唐安公司有效解除租赁合同关系，金华康公司无有效证据证明，一审法院对此亦无法进行查实，且金华康公司与香港唐安公司就合同纠纷的解决有仲裁条款的约定。另，即便金华康公司曾向香港唐安公司主张解除租赁合同，在租赁期内康厚梅仍享有抗辩权，金华康公司不能基于物权而直接主张康厚梅非法占有房屋而腾房，其与康厚梅就商铺交还、租金计算与交付等所成争议，属合同纠纷，应该进行合同之诉予以解决。诉讼中，一审法院已向金华康公司释明其所主张法律关系性质与案件事实不一致，但其仍主张进行侵权之诉，不变更诉讼请求。综上，金华康公司的起诉不符合条件，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定：驳回长沙金华康房地产开发有限公司的起诉。案件受理费2190元，一审法院予以退还。保全费1570元，由长沙金华康房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审驳回金华康公司的起诉是否正确的问题。经查，案外人香港唐安公司作为承租人承租了包括涉案商铺在内的金华康公司的房屋。在租赁期限内，香港唐安公司与康厚梅签订了《商铺使用合同》，将涉案商铺出租给康厚梅。金华康公司承认香港唐安公司的转租权。故康厚梅基于合同关系合法占有涉案商铺，不构成物权侵权。现金华康公司虽主张已通过发解除合同通知函的方式解除了与香港唐安公司之间的租赁合同，但未提交有效证据证明其主张，且金华康公司与香港唐安公司之间的租赁合同中约定了合同争议解决方式为仲裁解决。一审认定即便金华康公司曾向香港唐安公司主张解除租赁合同，在租赁期内康厚梅仍享有抗辩权，金华康公司不能基于物权而直接主张康厚梅非法占有房屋而腾房，其与康厚梅就商铺交还、租金计算与交付等所产生争议，属合同纠纷，应按合同纠纷予以解决并无不当，本院予以维持。二审中，金华康公司亦确认一审法院已向其明确释明其所主张的法律关系与案件事实不一致，本案属合同纠纷，金华康公司仍主张侵权之诉，不变更诉讼请求。故一审法院以金华康公司的起诉不符合条件，依法驳回其起诉并无不当，本院予以维持。综上，金华康公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年三月九日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。