西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16124号原告张博，男，汉族，1971年12月29日出生，住西安市雁塔区。原告乔丽，女，汉族，1973年2月2日出生，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人崔建，陕西泽诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人杨永杰，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安金辉房地产开发有限公司，住所地西安市高新区，实际经营地西安市雁塔区雁塔南路与共建路交汇处东北角金辉环球广场A座25-26层。法定代表人林茂祺，该公司执行董事。委托诉讼代理人刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。被告北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司，住所地西安市#-101。负责人吴俊，该公司总经理。委托诉讼代理人王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人车俊媛，女，汉族，1992年5月23日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告张博、乔丽与被告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房产公司）、西安金辉锦江物业服务有限公司西安分公司（以下简称锦江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张博及委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张博、乔丽诉称，2010年，二原告共同购买被告金辉房产公司开发的西安市雁塔区XX路XX号XX楼XX单元XX室房屋一套，被告锦江公司系该住宅小区的物业管理公司。原告自2013年5月收房后随即发现涉案房屋阳台等多处有漏水现象，尤其每逢雨季，漏水现象更为严重，导致原告房屋墙皮大量脱落甚至发霉，卧室及客厅常年阴冷潮湿不能居住。期间原告多次联系被告要求修缮，被告仅口头答应修缮，但未付出实际行动，事后一直敷衍了事，置若罔闻至今。该漏水现象直接导致原告不能使用此房屋，造成原告经济损失巨大。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、两被告互负连带责任自本判决生效后2个月内修缮涉案房屋漏水处；2、两被告互负连带责任赔偿两原告因房屋质量问题所造成的经济损失288000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告金辉房产公司辩称，首先，涉案房屋在交付原告时已经验收合格，且被告就该房屋“门窗翘裂、五金件损坏”的维修项目应承担的保修期限已经届满，无需再向原告承担任何保修义务。根据《32#楼铝合金门窗玻璃安装分项工程质量验收表》等资料显示，该房屋交付时，涉案房屋铝合金门窗玻璃项目已经验收合格，《商品住宅质量保证书》第二条约定：“根据国家有关规定，本住宅自交付之日起计算质量保修期。在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任”。《商品住宅质量保证书》附表约定：维修项目为“门窗翘裂、五金件损坏”的，国家规定以及公司承诺的保修期限为2年。被告金辉公司向原告就前述维修项目所应承担的保修期已经届满，被告无需再向原告承担该项内容的维修义务。其次，原告于2017年4月开始对涉案房屋进行装修，该行为亦可证明涉案房屋此时不存在漏水现象。按照原告在起诉状中自述，涉案房屋自2013年5月收房时就一直存在漏水现象，但原告所述情况与事实矛盾。2017年4月原告对涉案房屋进行装修，常理推断，若房屋一直存在严重漏水情况，原告显然不可能在此时进行装修，而是应先进行装修，待维修完成后才进行装修，故原告于2017年4月的装修行为即可证明房屋不存在漏水现象。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉请。被告锦江公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，其与原告之间不存在房屋买卖关系，被告锦江公司并非本案适格被告。2012年6月5日，厦门开联装饰工程有限公司对曲江观邸二期二批铝合金门窗工程进行了验收，并出具32#楼铝合金门窗玻璃安装兼职分项工程质量验收表，甘肃西北信诚工程建设监理公司的验收结论为合格。物业公司的服务范围为房屋共用部分的维修和管理，原告是房屋内部铝合金窗户漏水，不属于物业管理范围，物业公司不应当承担任何赔偿责任。2012年9月1日，原告与被告锦江公司签订了《曲江观邸前期物业服务协议》，协议第二条关于物业管理服务内容约定系房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。原告房屋漏水的位置为阳台铝合金窗户，不属于物业服务范围，物业公司不应就此承担连带赔偿责任。经审理查明，2010年，原告张博、乔丽与被告金辉房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋总金额为1345418元，应于2012年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同附件七载明被告按照合同第八条约定交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件，除非经双方认可的、有资质的鉴定机构鉴定结果为该房屋主体结构不合格，原告不得拒绝接收房屋，如原告认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后按照法规和合同约定处理，原告不得以房屋质量瑕疵为由拒绝接收房屋；如房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或者装修问题，被告应按照合同约定承担保修责任，原告不得以此为理由拒绝办理房屋交接手续；被告的通知方式包括登报公告及按照原告在合同中预留的联系方式寄送挂号信件或特快专递，原告未收到交付通知的，以合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。庭审中，被告金辉地产公司表示原告于2012年9月收房，原告对此不予认可，并表示其在2013年5月收房时发现房屋阳台玻璃幕墙存在漏水情况，故未在房屋验收单上签字。同时原告提交了照片，证明该房屋阳台漏水情况。对此被告金辉地产公司提交了《西安市商品住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》及32号楼铝合金门窗外框安装分项工程质量验收表、玻璃安装分项工程质量验收表及铝合金门窗工程隐蔽验收表等证明该房屋门窗项目已验收合格，且该维修项目已超过2年的保修期。原告表示被告提交的验收表是被告与施工方之间的验收，与本案无关，且玻璃幕墙防水的保修期是5年。原告提交了微信聊天记录证明此前与被告沟通维修房屋漏水处，被告亦认可2017年原告报修后对该房屋漏水处进行了维修。另查明，2012年9月1日，原告与被告锦江公司签订了《曲江观邸前期物业服务协议》，原告于2017年4月对该房屋进行了装修。另原告表示其诉请的经济损失系2013年5月至2019年6月期间，按照每月4000元计算的房屋租金损失。被告表示该房屋的漏水情况并不影响房屋的居住使用，原告已于2019年8月将该房屋出租他人。以上事实，有商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业服务协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，公民的合法权益受法律保护。根据原告与被告金辉房产公司签订的《商品房买卖合同》及附件的约定除非经双方认可的、有资质的鉴定机构鉴定结果为该房屋主体结构不合格，原告不得以房屋质量瑕疵为由拒绝接收房屋；如房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或者装修问题，被告应按照合同约定承担保修责任。因该房屋并未经双方认可的鉴定机构认定为主体结构不合格，故被告金辉房产公司应按约定向原告承担相应的保修责任。庭审中，被告对原告房屋阳台玻璃幕墙处漏水的事实未持异议，但其表示已过2年保修期。根据被告提交的《西安市商品住宅质量保证书》显示墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏的保修期为5年，门窗翘裂、五金件损坏的保修期为2年，该保修期自住宅交付之日起计算。因原告房屋的漏水点系阳台的玻璃幕墙处，玻璃幕墙亦应属于墙面的一种，故应按照5年计算保修期。庭审中，被告表示原告于2012年9月收房，但未提交房屋验收单。原告则表示其在2013年5月收房时发现房屋阳台玻璃幕墙存在漏水情况，故未在房屋验收单上签字，被告亦认可在原告报修后于2017年对该房屋漏水处进行了维修，同时原告亦提交了照片证明房屋阳台漏水情况，故被告对该房屋漏水处仍要承担维修义务。故对于原告要求被告金辉房产公司修缮该房屋漏水处的请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿因房屋质量所造成的经济损失288000元的请求，原告表示该损失系2013年5月至2019年6月期间，按照每月4000元计算的房屋租金损失，对于原告的该项诉请，因证据不足，本院不予支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，被告锦江公司与原告系物业服务合同法律关系，故原告要求被告锦江公司承担连带责任的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安金辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内对位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的漏水处进行维修。二、驳回原告张博、乔丽的其余诉讼请求。本案诉讼费5620元，由原告承担620元，被告承担5000元。因原告已预交，被告应于本判决生效十日内将应当承担的案件受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  赵爱琴人民陪审员  解海畅二〇二〇年三月六日书 记 员  马小姣打印：薛梅校对:薛梅2020年月日送达1