山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2361号原告：吴军伟，男，1981年10月3日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：郇庆敏（系原告吴军伟之妻），女1981年1月10日出生，汉族，居民，住址同上。被告：青州泰华城房地产开发经营有限公司，住所地青州市范公亭路与昭德路交叉路口东南角，统一社会信用代码91370781575453983L。法定代表人：刘云江，执行董事。委托诉讼代理人：吴维志，男，1976年1月5日出生，汉族，该公司法律顾问，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：朱丽丽，女，1983年6月6日出生，汉族，该公司法务人员，住潍坊市奎文区。原告吴军伟与被告青州泰华城房地产开发经营有限公司(以下简称泰华城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，经审理于2018年11月30日作出（2018）鲁0781民初4704号民事判决。被告不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，二审认为，双方当事人在涉案合同履行过程中产生争议，一方当事人主张解除合同，一方当事人要求继续履行合同，一审应当根据双方当事人之间的合同履行情况，结合涉案现场的实际情况，对双方当事人签订的合同应否继续履行依法作出认定。必要时可对合同履行及违约责任的相关法律规定向当事人予以释明，以便更妥善、更合理的保护当事人合法权益。并于2019年3月25日作出（2019）鲁07民终1661号民事裁定，撤销（2018）鲁0781民初4704号民事判决，发回重审。本院于2019年5月13日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴军伟的委托诉讼代理人郇庆敏，被告泰华城公司的委托诉讼代理人吴维志、朱丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴军伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理青州市东圣水××号5排16号房屋的不动产登记手续(房屋价值358788元)；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金，时间自应办理房屋所有权证书之日至被告实际协助原告办理房屋所有权证书之日止，暂计算自2015年9月29日至2018年10月23日共计78512元。事实和理由：2013年11月23日，原告贷款购买了由被告开发的位于青州市东圣水××号5排16号面积为28.20平方米的格子铺一套。交款当天，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告于合同签订之日起30日内对该合同进行网签备案，在2015年5月31日前完成房屋交付，在交付之日起120天内协助原告取得房屋产权证书。按照合同约定，被告应于2015年9月29日前协助原告取得房屋产权证书。但至今为止，被告虽对该合同进行网签备案，但未为原告开具合规发票，更未对原告所购房屋办理产权证书。期间，原告也曾多次电话或者前往被告售楼处要求进行办理房屋产权证书，但每次被告以格子铺全部开盘后再统一办理、下一批就办理、已经上报、政府部门涉及房产管理职能调整暂时无法办理房产证等等理由进行答复，网签备案办理产权证书的事情一直无果。后来，应被告的要求，原告与被告另行签订了《商铺委托经营管理协议书》，约定原告所购买的格子铺委托被告经营管理，委托经营管理期限为2014年12月29日至2019年12月28日。在委托经营管理期间，被告按期向原告支付房屋租金。2017年3月和6月，原告连续两次收到被告欲将格子铺回收的联系函，其理由为格子铺拖欠租金严重，无法正常经营的话，被告应该是要求双方协商降低租金水平、延后支付租金或者是解除《商铺委托经营管理协议书》后由原告自行经营，而不是解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。故原告两次前往被告住所，当面明确表示不同意回收事宜，并要求被告继续履行合同义务，为原告办理网签备案和产权证书。2017年12月，原告再次受到被告欲与其解除《商品房买卖合同（预售）》的《告知书》后，原告按照告知书中限定的时间前往被告住所，明确表示不同意解除商品房买卖合同事宜，当场递交了《回复青州泰华关于789淘宝城格子铺告知书》，随后又通过EMS方式邮寄了一份该回复意见。原告还同时要求被告继续履行合同义务为其办理产权证书。综上所述，原告及时足额支付房屋价款，认真履行合同义务，多次积极与被告沟通，要求其继续履行合同义务，是诚信守约的一方。而被告签订商品房预售合同后不给原告办理产权证书、欲强制回收已售商品房等行为，已经严重侵犯了原告的合法权益。所以，依据《合同法》和双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，请求判令被告继续履行合同义务，为原告办理房屋产权证书并承担违约金，保护原告的合法权益，维护社会正常经济秩序。被告泰华城公司辩称，1.因客观情况的变化，答辩人在告知原告解除合同收回场地后，对场地进行了重新规划改造成大卖场，改造工程已全部完工，达到消防验收条件，已整体出租经营超市。原来的格子商铺形态已不复存在，此后也无法复原，答辩人已无法协助原告办理房屋产权登记，双方合同无法继续履行，也无办理产权登记的必要。2.依据法律和双方合同的约定，被告未给原告造成实际损失，不应当承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房买卖合同（预售）》一份、交款核对单二份、收款收据两份、《商铺委托经营管理协议书》一份、付款证明复印件一份、网上银行电子回单一份、增值税发票二份、税收交款书二份、贷款还款手续一份、被告给原告的告知书一份、原告回复被告的告知书回复函一份、照片一份，被告提交了现场公证书一份、《房屋租赁合同》一份，上述证据已经开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告泰华城公司于2013年在青州市东圣水××号建成青州泰华城一期大风车游乐园商业楼项目，用于经营购物、饮食、娱乐、酒店、公寓及超市等，共四层，建筑面积33265.05平方米。2013年11月份，被告将青州泰华城一期大风车游乐园商业楼的一层，建筑面积9781平方米，隔断分成每套（间）约30平方米的格子商铺，共计368套对外销售。2014年12月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告位于青州市××城××风车游乐园商业楼内东圣水××号商品房，建筑面积为28.20㎡，价款为358788元，付款方式为2014年11月20日前支付首期房价款228788元，余款130000元向兴业银行股份有限公司潍坊分行申请贷款支付。出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。合同签订后，原告吴军伟已经按约定于2014年11月20日前支付首期房价款228788，并交纳维修基金1410元、备案费1100元。合同签订后，原告于2014年12月26日向兴业银行股份有限公司潍坊分行贷款130000元支付剩余购房款，被告亦办理了该商品房预售合同登记备案手续。2017年12月29日，原告作为委托方（甲方）、被告作为受托方（乙方），签订《商铺委托经营管理协议书》一份，该协议约定，甲方同意将其购买的涉案商品房（商铺）委托给乙方或乙方指定的经营方经营及管理，乙方全权负责商铺招商及培育市场工作，甲方将全力配合乙方的商铺招商及市场培育工作，甲乙双方按照本协议约定的方式分配收益。委托期限5年（自2014年12月29日起至2019年12月28日止），从2014年12月29日起至2017年12月28日为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付收益及任何费用，故乙方从2017年12月29日开始向甲方支付年固定收益，由乙方按半年度向甲方支付。甲方授权乙方代甲方全权办理商铺收房手续，收房手续办理完毕后，商铺即正式移交给乙方经营管理。甲方同意乙方对商铺进行装修，委托经营期届满后10日内，乙方应将商铺交付给甲方，商铺返还的标准双方根据商铺的实际使用状况协商解决，若协商不成恢复至委托经营管理前状态，自然损耗属于正常现象。该协议同时还约定了双方的权利义务及违约责任等其他事项。被告已按《商铺委托经营管理协议书》的约定，于2018年6月14日、2018年10月23日分别向原告支付收益18216.27元、18315.81元。同时查明，青州市房地产管理局于2015年12月11日为被告颁发青州泰华城一期大风车游乐园商业楼房产证总证，证号为：青房权证云门山字第××号。2017年初，被告以承租格子商铺经营业主严重拖欠租金、支付原告托管收益入不敷出及避免给投资业主带来损失为由，向购买格子商铺的368户业主征求意见，其中325户业主认可被告关于789淘宝城转型调整方案，同意了被告回购或置换住宅房等优惠条件，陆续签署了协议书。被告在未与剩余43户业主达成协议的情况下，对全部368套格子商铺进行了拆除，统一改造建成超市大卖场，整体出租给潍坊世纪泰华福乐多超市有限公司经营超市，并于2017年年底开业运行。被告在与原告等业主协商过程中，原告等9人到有关部门上访，要求办理所购格子商铺产权登记。2017年10月23日，青州市房地产交易中心出具信访事项答复意见书，主要内容为：“经调查，泰华城一期大风车游乐园（包括格子铺部分）已于2015年10月份办理了初始登记，已经达到办理不动产登记条件，现经协商，开发企业承诺尽快为业主办理房产手续，业主可直接与企业工作人员联系办理。”2017年11月25日，被告向原告等部分购买格子商铺业主邮寄《告知书》，要求原告等未达成回购退换协议的业主自收到告知书后十日内到被告处协商解除合同事宜。但原告明确拒绝被告回购格子商铺，并要求被告协助办理不动产权证书。本院认为，本案应解决的争议焦点问题是：涉案的商品房买卖合同应当继续履行还是解除？《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，被告与原告在商品房买卖合同中已约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意协商解决。现在绝大部分购买格子商铺业主已经同意被告对789淘宝城转型调整方案，被告基于已与大多数业主解除合同的事实对原房产整体结构进行了重新规划改造，形成超市大卖场，不再具有格子商铺经营的氛围和条件。在以分割物为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。原告购买被告分割出售368间格子商铺中的1间，面积仅为28.20平方米，所占的比例较小，不同意解除合同的业主所涉格子商铺也分散布局，且已全部拆除改造。因此，本案原告请求继续履行涉案合同，不仅违背大多数格子商铺业主的意愿，也影响超市大卖场物业整体功能的发挥。原告关于继续履行合同这种非金钱债务的要求，已经处于法律上或事实上不能履行的情形，也符合债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因此从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，结合合同履行情况，基于被告已与绝大部分购房业主达成回购协议并解除了商品房买卖合同，以及被告已对所有格子商铺拆除并重新规划改造成大卖场的既成事实，根据涉案现场的实际情况，依照公平和诚实信用原则，尽管原、被告之间存在商品房买卖合同关系且合法有效，尽管原告在履行涉案合同过程中没有任何违约行为，但原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》确已无法继续履行。办理涉案房产不动产权登记手续是履行《商品房买卖合同（预售）》的附随义务，故原告要求被告协助办理产权过户登记手续及逾期违约金的诉讼请求，已没有事实和法律依据，本院不予支持。原告虽经本院释明，坚持诉讼请求不变更是对自己所享诉讼权利的处分，本院予以尊重。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百三十条规定，判决如下：驳回原告吴军伟的诉讼请求。案件受理费3930元，由原告吴军伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李荣江人民陪审员  牛英春人民陪审员  蔡相红二〇二〇年三月三十日法官助理徐铭利书记员李建慧