陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0802民初11204号原告（执行案外人）：**军，男，19XX年X月XX日出生，汉族，现住西安市，农民，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张丹红，陕西维谨律师事务所律师。被告（申请执行人）：张莉娥，女，19XX年X月X日出生，汉族，现住陕西省靖边县，无固定职业，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张美婵，陕西东源律师事务所律师。被告（被执行人）：王丽，女，19XX年X月X日出生，汉族，现住陕西省靖边县，无固定职业，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：蔺树姣，陕西海内律师事务所律师。被告（被执行人）：张某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，现住榆林市榆阳区，职工，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告**军与被告张莉娥、王丽、张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序于2019年5月8日公开开庭审理。原告**军及其委托诉讼代理人张丹红、被告张莉娥的委托诉讼代理人张美婵、被告王丽的委托诉讼代理人蔺树姣到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案已审理终结。原告**军向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原告与被告王丽、张某某及西安禾田房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，约定二被告将位于西安市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋出售原告，售价71万元 ，支付方式为合同生效之日原告向王丽、张某某支付首付款21万元，剩余50万元由王丽、张某某配合原告办理银行按揭手续，贷款转入房地局指定的资金监管账户。合同签订后，原告按照合同约定向王丽、张某某指定的中国工商银行账户转账13万元，并支付二被告现金8万元，如约履行了自己的义务。二被告收到款项后向原告交付了房屋，并按约定向原告出具了装修委托手续，原告在物业办理了水卡、电卡、气卡、装修等手续，原告装修入住至今。2017元月初，二被告通过禾田房产要求原告加付20万元购房款，被原告拒绝后，二被告便拒绝继续履行合同，拒绝配合办理贷款手续，拒绝为原告办理房屋过户登记手续，在物业处办理了空置房手续，让物业给原告断水、断气、断电，并多次威胁、恐吓原告表示不再履行合同，否则让原告钱、房两空。因涉案房屋已经办理了房屋所有权登记，具备了继续履行的条件，原告及中介公司多次通知按合同履行，但王丽、张某某拒不履行，故原告于2018年3月30日将王丽、张某某诉至西安市长安区人民法院，请求判令二被告继续履行合同，并承担违约责任，同时向该法院申请财产保全。2018年5月8日，西安市长安区法院作出 （2018）陕0116民初3959-1号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。2018年5月16日，西安市长安区法院查封该房产时，发现同日榆阳区法院因原告张莉娥与被告王丽、张某某民间借贷纠纷一案中作出（2018）陕0802财保51号民事裁定书，诉前保全了该房产，后又依据生效的（2018）陕0802民初5869号民事判决书强制执行该房产。对此，原告提出执行异议，要求解除查封，并中止执行。2018年11月20日，榆阳区法院作出（2018）陕0802执异161号执行裁定书，驳回原告异议，原告不服遂提起执行异议之诉。综上，原告**军与被告王丽、张某某签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告王丽、张某某应当协助原告办理产权过户登记，该房屋应当归原告**军所有。同时，原告购买涉案房屋后已依合同约定支付购房价款，被告也实际将房屋交付原告，原告装修后入住至今，且原告对涉案房屋未在法院查封前办理过户登记没有过错，故原告的请求应当依法予以支持。被告张莉娥辩称，1、原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求驳回原告诉讼请求。案外人**军与王丽签订的房屋买卖未进行公证，故对于该房屋买卖合同的真实性、合法性及目的性均不予认可，不能排除被执行人王丽、张某某逃避债务、转移财产之嫌疑。其次、涉案房屋并未实际交付，即**军没有合法占有涉案房屋。最后,**军与王丽签订的《房屋买卖合同书》第一条第二款内容注明：因乙方（**军）个人或者政策原因在20个工作日内无法完成办理产权过户或按揭，乙方应无条件在三个月内支付甲方（王丽）剩余房款。因**军未在合同约定期限三个月内支付剩余房款50万元，导致房屋没有及时过户,对此**军存在有根本违约、重大过错。截止目前**军下欠房款50万元既未向王丽交付，也没有向人民法院交付执行，可见原告的执行异议主张不应得到法院的支持。2、依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消，经依法登记，发生效力,未经登记，不发生效力，但法律另有定的除外。不动产所有权的转移，应当依法办理产权变更登记，没有依法办理产权变更登记的，视为该房屋所有权仍属于王丽所有。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，涉案房屋的权利人应以登记来判断，本案法院对涉案房屋采取查封措施并无不当。综上所述，原告的诉讼请求无相应的事实和法律依据，请求依法驳回，以维护被告的合法权益。被告王丽辩称：被告张某某与王丽离婚分割财产时，将该房屋分给王丽，故该房屋所有权人是王丽。根据原告与被告王丽的房屋买卖合同约定，原告支付被告王丽21万元，未付其余房款，已根本违约，故未办理过户登记手续系原告自身原因导致。根据该合同第三款约定，原告付清所有款项后，被告王丽在5日内交付房屋，故原告属非法占用房屋，被告王丽没有提供水卡、电卡的义务,也未向原告出具装修委托手续。2018年12月31日前，该房屋一直空置，被告王丽对原告装修房屋并不知情。被告王丽全款支付，而非按揭贷款购买该房屋。被告张某某未到庭答辩，也未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人依法进行了质证。原告向本院提交了以下证据：第一组、榆阳区法院（2018）陕0802执异161号执行裁定书，证明原告向法院提出执行异议，被驳回请求后，依法提起执行异议之诉的事实；第二组、房屋买卖合同一份，证明该合同合法、有效，合同各方应该履行的事实；第三组、房屋交接清单一份，证明2017年2月25日，被告王丽将房屋交付原告的事实；第四组、收据3份，银行转账凭证1份，证明原告按照房屋买卖合同约定支付被告房屋价款21万元的事实；第五组、委托书1份、房屋装修资料（施工许可证、装修申请表、房屋买卖合同附件2页、装修改造承诺书、护栏改造承诺书、装修注意事项各1份）、中介证明1份，证明被告王丽按约定将房屋交付原告后，原告装修入住的事实；第六组、物业公司证明1份，证明被告将房屋交付原告后，原告装修入住的事实；第七组、微信聊天截图4张，中介证明1份，证明被告王丽、张某某办理房屋空置手续，应负侵权责任,拒绝继续履行合同，应负违约责任的事实；第八组、西安市房屋登记薄1份，证明该房屋能够过户，被告没有偿还银行贷款，致房屋未被解除抵押，其行为构成违约的事实;第九组、银行存款单1张，证明原告账户余额能够支付剩余房屋价款，原告能够继续履行合同的事实;第某某、西安市长安区法院受理案件通知书、民事起诉状、申请执行案件受理通知书、民事裁定书各1份，证明原告对该房屋未能办理过户不存在过错的事实;第十一组、原告申请出庭作证的证人任某某证言，证明2017年2月25日，原、被告签订房屋买卖合同，签订合同时，原告要求入住房屋，被告王丽、张某某同意交房，开具装修委托书，并办理物业交接手续,后被告张某某以经济紧张为由，告知证人任某某，要求原告支付部分房屋价款，证人任某某认为该要求不符合合同约定，经其协调，原告只答应支付两、三万元，被告张某某就去物业强行拿走装修委托书，物业报警后，经派出所协调，把委托书退回物业，后被告王丽、张某某要求增加20万元房屋价款，证人任某某没有协调成功；第十二组、视频录像、报警回执单复制件1份，证明2017年12月11日，被告张某某在该房屋所在小区物业处抢夺装修委托书的事实。被告王丽向本院提交了以下证据：第一组、离婚协议书、民事调解书、离婚证各1份，证明2016年7月11日，被告王丽、张某某在民政局协议离婚时，该房屋归被告王丽所有，后经法院民事调解书确认的事实；第二组、住宅专项维修基金专用收据、契税票据各1支，证明2017年2月27日，被告王丽缴纳该房屋住宅专项维修资金，同年3月20日，缴纳契税，法律规定未缴纳该两项费用，不准办理房屋交付手续，故原告与被告王丽签订合同时，开发商并未向被告王丽交付房屋，被告不可能在2017年2月25日向原告交付房屋，并办理物业管理手续的事实；第三组、空置房回执单1份，证明2018年12月31日，该房屋已经空置，不存在原告合法入住的事实；第四组、物业管理服务费票据、取暖费票据各1支，证明2018年该房屋的物业费、取暖费由被告王丽支付，原告未合法入住房屋的事实；第五组、房屋买卖合同1份，证明被告王丽持有的合同中交接清单与原告合同中的交接清单不一致，原告持有的合同中交接清单应是原告填写的事实。经庭审质证,被告王丽、张莉娥对原告提交的证据的质证意见如下:对第一组证据的真实性和证明目的均无异议;对原告的第二组证据被告王丽对其真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同明确约定首付21万元，3个月内无条件给付剩余房屋价款,被告张莉娥对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同约定付清房款后，交付房屋；对第三组证据的真实性和证明目的均有异议，认为该房屋交接清单不属实，被告王丽未将房屋交付原告；对第四组证据的真实性和证明目的均无异议;对第五组证据的真实性和证明目的均有异议，认为该组证据中的被告王丽签字系伪造，被告王丽未出具装修和物业手续办理的委托书，中介公司证明内容不属实;对第六组证据的真实性和证明目的均有异议，认为该证明无物业公司经办人签字，真实性无法确认，不符合证据形式要件；对第七组证据的真实性和证明目的均有异议，认为微信聊天记录无法确认聊天人身份，被告王丽是房屋所有权人，他人无权装修房屋，中介公司证明不属实;对第八组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该组证据只能证明房屋所有权人是王丽，原告未付剩余房屋价款，导致房屋无法过户，系原告自身原因所致;对第九组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该款项未向法院提存，不能证明原告的证明目的;对第某某证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为XX组XX组证据证人证言的真实性和证明目的均有异议，认为证人证言不属实，前后矛盾;对第十二组证据的真实性和证明目的均有异议，认为该视频录像不清晰，无法证明原告的证明目的，报警回执单复制件不能证明被告张某某抢走委托书的事实。原告**军对被告王丽提交的证据的质证意见如下:对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告王丽、张某某虚假协议离婚，不能对抗第三人，被告张某某是该案主要责任人，2018年5月4日，榆阳区法院作出民事调解书前，原、被告房屋买卖合同纠纷一案已经由西安市长安区法院立案，故作出该调解书是为了规避责任，原告不予认可;对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为是否XX房XX组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该组证据证明被告王丽毁约; 对第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为该两支票据是在房屋交付后的2018年1月21日出具，当时物业给业主退费时，没有实际退费，而是抵充物业费，故产生该票据;对第五组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告合同中的交接清单系中介公司填写，被告王丽有急事未填写其合同中的交接清单。被告张莉娥对被告王丽提交的证据均无异议。经审查，原告提交的第一、第四组证据被告王丽和张莉娥均无异议，本院予以确认；XX组XX房合同被告王丽和张莉娥对其真实性无异议，本院予以确认；XX组XX房XX房合同买卖双方的签名，被告未能提交证据否定其真实性，故本院予以确认；第五、第六、第七组证据中的中介证明、第十一组证据综合可以认定被告已经将房屋交付给原告的事实，故本院予以确认；第七组证据中的微信聊天记录无法确定聊天人的身份，故本院不予确认；第八、第某某证据系房地产登记管理部门和西安市长安区法院依法制作，客观真实，本院予以确认；第九组证据存款单客观真实，本院予以确认；第十二组证据视频言语不清，不能证明原告的证明目的，故对其证明目的不予确认。被告王丽提交的第一组证据客观真实，本院予以确认；第二、第三、第四组证据本院对其真实性予以确认，但综合证据效力不如原告所提交的证据，不能否定其向原告交付房屋的事实，故本院对其证明目的不予确认；第五组证据本院对其真实性予以确认，但不能否定原告提交的交接清单，故对其证明目的不予确认。本院根据当事人的陈述和审查确认的证据认定事实如下：2017年2月25日，原告**军与被告王丽、张某某由禾田房产中介签订房屋买卖合同，约定二被告将位于西安市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋出售原告，售价71万元 ；合同生效后，原告按照合同约定向被告王丽、张某某指定的中国工商银行账户转账13万元，另支付二被告现金8万元；二被告配合原告办理装修和物业管理手续后，原告装修并入住该房屋。后二被告原告因房价产生纠纷，经协商未达成一致意见，被告拒绝继续履行合同。2018年3月20日，原告向西安市长安区法院起诉二被告，请求判令二被告继续履行合同，并承担违约责任，同时向该法院就涉案房屋予以保全，2018年5月8日，西安市长安区法院作出 （2018）陕0116民初3959-1号民事裁定书，裁定查封涉案房产。2018年5月16日，西安市长安区法院查封该房产时，发现榆阳区法院已经在审理原告张莉娥与被告王丽、张某某民间借贷纠纷一案中，作出（2018）陕0802财保51号民事裁定书，将该房产查封，后又依据生效的（2018）陕0802民初5869号民事判决书强制执行该房产。对此，原告提出执行异议，要求解除查封，并中止执行。2018年11月20日，本院作出（2018）陕0802执异161号执行裁定书，驳回原告异议，故原告向本院提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为：被告**军是否系涉案标的物的权利人，其理由能否成立，原告的诉讼请求是否应当予以支持的认定问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条还规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告提交的第二组证据能够证明涉案房屋在本院查封前，原被告之间已经签订了合法有效的房屋买卖合同；第三、五、六、十一组证据能够证明本院查封涉案房屋前原告已经实际占有了该房屋；第四、第七、第九、第十、第十一、第十二组证据综合能够认定原告已经向被告支付部分房款，后由于双方因买卖合同发生矛盾未能再支付房款，现原告当庭同意将剩余房款50万元向本院交纳提存（后在审理期间，原告已将该款向本院交纳），可以证明原告的行为符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定；第八、十、十一、十二组证据综合能够证明原被告之间发生矛盾，导致未能办理房屋过户登记并非原告的原因。综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应为涉案房屋的权利人，其权利能够排除执行，故对被告**军的诉讼请求依法予以支持，对各被告的主张依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：不得执行位于西安市XX区XX路XX号XX幢XX号房屋。案件受理费100元，由被告张莉娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。本院（2018）陕0802执异161号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审  判  长     马存兴审  判  员     高  强人民陪审员     余晓燕    二○一九年五月八日  书  记  员     王  琼   1