安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终25号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥当代英赫置业有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园内A组团E区宿舍楼15幢。法定代表人：范子恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程国盾，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何章胜，男，1958年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，经常居住地安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：廖妮娜（系何章胜儿媳），女，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人合肥当代英赫置业有限公司(以下简称当代公司)因与被上诉人何章胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条之规定，依法进行独任审理。本案现已审理终结。当代公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判解除双方于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》，何章胜支付违约金人民币42163.14元，协助办理撤销案涉房屋网签备案登记相关手续，一审、二审诉讼费用由何章胜承担。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，本公司通知何章胜办理交房手续，但何章胜拒绝办理，并不断联系他人上访、信访、投诉、举报等逼迫本公司给予赔偿和补偿。案涉房屋竣工验收合格，并取得建设工程规划许可证正本，本公司严格履行了交付通知，何章胜拒绝收房构成违约。根据《商品房买卖合同》第十一条约定有权解除合同、追究违约责任。2.案涉房屋没有办理交付，一审认定当代公司将案涉房屋交付给何章胜错误。法院应根据合同约定判决解除合同，追究违约责任。3.何章胜未按约定与本公司办理交房手续，应按总房款的3%支付违约金以及协助办理撤销案涉房屋网签备案登记相关手续。4.何章胜拒绝办理交房手续，构成违约，本案诉讼费由何章胜承担。何章胜辩称，不同意当代公司观点，请求维持原判。本人已履行买方的义务与责任，没有拒收房屋，收房时发现各种问题不具备交付使用条件，不符合合同约定，且交房条件有霸王条款，后期本人多次与开发商沟通未果，才开始采取上访等方式维权。水电、燃气已过户到何章胜名下，只是没有交付钥匙。一审判决十五天之内取办理交付，本人也去了。当代公司没有证据证明何章胜笼络其他邻居一起上访。当代公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年12月16日签订的关于合肥市前岭路以东、东方大道以南少荃湖名苑第D-13幢4层402室的《商品房买卖合同》；2.何章胜支付违约金42163.14元；3.何章胜协助办理、撤销案涉房屋备案手续；4.本案诉讼费、保全费由何章胜负担。何章胜向一审法院反诉请求：1.当代公司对涉案房屋、基础设施及公共配套建筑进行维修整改；2.当代公司支付延期交房违约金32465.6元（违约金以购房全款1405438元为基数，从2019年1月1日起暂计算至2019年8月21日按日万分之一计算，违约金顺延计算至房屋实际交付之日止）；3.当代公司尽快办理房屋交接手续；4.本案诉讼费由何章胜承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，当代公司（出卖人）与何章胜（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：当代公司将位于合肥市前岭路以东、东方大道以南少荃湖名苑第D-13幢4层402室出售给何章胜，建筑面积为133.37平方米，总价款为人民币1405438元；何章胜采取按揭方式付款，首付款562438元，应在2016年12月16日前付给当代公司，剩余843000元办理按揭款；……第八条、出卖人应当在2018年12月30日前，将具备取得《建设工程规划许可证（正本）》条件的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接：商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人向买受人发出的书面《入住通知书》所载交付日期届满七日即视为出卖人已将该商品交付给买受人。但该“交付”行为，仅意味着该商品房风险、管理责任的转移及出卖人已经履行完毕交付房屋的手续，不意味着免除买受人按本合同约定办理入住相关手续、缴纳相关税费和承担违约责任的义务。该交付行为形成后，买受人应当自出卖人向买受人发出的入住书面通知载明的交付日期起按照本合同相关约定缴纳物业服务费用、供暖费等相关费用。（2）买受人逾期30日内仍未办交付手续的，出卖人有权解除合同，出卖人选择继续履行，买受人应按照要求及时办理收房等相关手续；第十四条、出卖人关于基础设施，……承诺房屋实际交付时水通、电通、路通到户。合同还约定了其他权利义务。双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》第四条中约定：“1、买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志。4、……出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不按通知所载期限办理房屋交接手续的，视为出卖人已按通知所载通知期限交付。房屋毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。”合同签订后，何章胜向当代公司依约支付了全部购房款。2018年10月8日，涉案少荃湖名苑第D-13#楼工程竣工验收合格，当代公司于同年12月29日办理了建设工程规划许可证。2018年12月8日，当代公司向何章胜发出《入伙通知书》，通知何章胜于同年的12月15日办理交房手续。一审庭审中，何章胜认可当代公司已于2018年12月29日实际交付了涉案房屋。一审法院认为，当代公司与何章胜签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于当代公司要求解除合同、支付违约金的问题。双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条明确约定“买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志；出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不按通知所载期限办理房屋交接手续的，视为出卖人已按通知所载通知期限交付。”根据此约定，当代公司已将房屋交付给了何章胜，何章胜也予以认可，何章胜依约支付了房款，双方已履行完合同的主要义务，故当代公司要求解除合同、支付违约金，缺少事实与法律依据，该院不予支持。关于当代公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。一审庭审中，何章胜已认可当代公司已于2018年12月29日实际交付了涉案房屋，符合合同约定的交房时间，故何章胜该请求缺少事实依据，该院不予支持。关于当代公司对涉案房屋、基础设施及公共配套建筑是否需要进行维修整改问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案中，少荃湖名苑第D-13#楼工程，已于2018年10月8日竣工验收合格，当代公司于同年12月29日办理了建设工程规划许可证，符合法定的交房条件。故何章胜该项诉请缺少事实与法律依据，该院不予采信。既然，双方已各自履行了自己的义务，何章胜请求尽快办理交接手续，该院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回合肥当代英赫置业有限公司本诉中的全部诉讼请求；二、合肥当代英赫置业有限公司于判决生效后15日内与何章胜办理合肥市前岭路以东、东方大道以南少荃湖名苑第D-13幢4层402室交接手续；三、驳回何章胜反诉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费850元，减半收取425元，保全费5000元，合计5425元，由合肥当代英赫置业有限公司负担；反诉案件受理费270元，减半收取135元，由何章胜负担。二审期间，何章胜向本院提交证据为：水电缴费记录、微信聊天记录，证明案涉房屋在法律上属于何章胜。当代公司的质证意见为，不认可，案涉房屋的产权证还未办理，该房屋目前还不属于何章胜；即使房屋的备案登记在何章胜名下，也不影响当代公司行使合同解除权。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，何章胜与当代公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律拘束力。一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》中第四条的约定和双方的陈述，认定案涉房屋于2018年12月29日交付并无不当，本院予以确认。因此，当代公司与何章胜主张逾期交房违约金的意见，均缺乏依据，本院不予采纳。何章胜支付了案涉房屋购房款，当代公司交付了案涉房屋，双方的主要合同目的均已经实现，当代公司要求解除案涉合同的主张，依据不足，何章胜亦不予认可，本院不予支持。现双方未实际办理的房屋交接手续应当尽快办理，一审法院判令双方办理交接手续并无不当。综上，当代公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由合肥当代英赫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张长海二〇二〇年三月三十一日法官助理贾柏轩书记员姚静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。