甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终4617号上诉人（原审原告）：甘肃荔昌家居有限责任公司，住所地：兰州市西固区。上诉人（原审被告）：郝某某，男，汉族，现住兰州市西固区。上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司（以下简称：荔昌家居）因与上诉人郝某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荔昌家居上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，并依法改判郝某某向荔昌家居返还物业费14614.6元，供暖费23506元;2.依法改判郝某某向荔昌家居支付自2019年5月至实际腾交房屋之日止的租金；3.依法改判郝某某向荔昌家居支付违约金31636元；4.本案一审、二审的全部诉讼费用由郝某某承担。事实和理由:一、郝某某使用案涉房屋期间未按合同约定支付物业费及供暖费，荔昌家居代郝某某向甘肃和乐居物业管理有限公司垫付了物业费及供暖费，理应由郝某某向荔昌家居返还该部分费用。二、一审法院在认定郝某某仍占用案涉房屋的基础上，驳回荔昌家居要求郝某某支付实际腾交房屋之日止租金(资金占用费)的诉讼请求没有法律依据和事实基础。荔昌家居认为，郝某某自始占用着案涉房屋，就理应按照《房屋租赁合同》的约定向荔昌家居支付占有使用期间的租赁费用，直至郝某某将案涉房屋腾交给荔昌家居之日止。三、荔昌家居主张的违约金有明确的依据，双方之间约定的违约责任也未超过损失的百分之三十，不符合“过分高于损失”的认定。一审法院调整违约金金额不符合法律规定，理应按照双方明确约定的违约责任条款承担相应的违约责任。郝某某辩称，一、案涉租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，荔昌家居截止一审辩论终结，从未提交过案涉商铺的房产证或其他合法建筑手续。案涉商铺本为城中村改造项目，没有商业开发的手续。因此，郝某某有理由怀疑案涉商铺为违法建筑，并无建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设。荔昌家居应当承担举证不能的责任，案涉租赁合同属无效合同。二、荔昌家居要求支付租金，没有事实和法律依据。租赁合同无效的情况下，荔昌家居要求支付租金没有事实依据。即便是占有使用费，郝某某也有权行使不安抗辩权，拒绝支付。郝某某在转让商铺后，因消防不合法，始终未开始正常经营。因荔昌家居未能提供符合用途的租赁商铺，郝某某有权拒绝缴纳占有使用费。三、因案涉商铺未实际使用。郝某某拒绝支付物业费、供暖费、广告费、违约金等费用。在郝某某接收商铺后，因案涉商铺超过500平方米，必须办理消防验收，郝某某多次要求荔昌家居配合办理消防手续，但都没有结果。郝某某上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项；2.发回重审或查清事实后改判;3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定基本事实不清，仅认定双方签订租赁合同，约定了租金、物业费等费用，郝某某占用租赁房屋的事实，但对该租赁合同的履行情况未调查核实。在对租赁合同履行情况未调查核实的情况下，无法认定违约方、违约责任的承担等基本事实。根据《合同法》第二百六十一条的规定和双方签订的《房屋租赁合同》11.3的约定，荔昌家居(出租方)提供租赁标的物不符合约定条件，严重影响使用的，郝某某（承租方）有权解除合同，拒绝支付租金及其他费用，并要求赔偿损失。荔昌家居辩称，一、郝某某在合同租赁期间将房屋占用至2019年10月24日，期间产生的所有费用均应由郝某某承担，郝某某抗辩的理由没有任何的法律依据和证据支持，理应改判支持荔昌家居的全部上诉请求。1.郝某某理应支付相应费用。郝某某自始占用着涉案房屋，直至2019年10月24日才将涉案房屋腾交给荔昌家居，在此期间始终由郝某某承租并实际占用，就理应按照《房屋租赁合同》的约定向荔昌家居支付占用期间的租赁费用，直至实际交付之日止。一审庭审过程中，荔昌家居向一审法院提交了其代郝某某支付物业费及供暖费的相关证据。荔昌家居与郝某某之间签订的《房屋租赁合同》中明确约定了，租赁期间的税费、电费、供暖费、物业管理费等费用应由郝某某承担。2、郝某某抗辩没有任何的证据支持。涉案房屋已通过兰州市公安消防支队西固区大队的消防验收，因城中村改造等原因，尚不能办理消防手续，荔昌家居已在《房屋租赁合同》中明确告知。案涉房屋具备商业经营的所有条件，绝不会因为消防手续的原因无法正常运营，郝某某所述没有事实基础和法律依据。案涉房屋属于兰州市西固区城中村11/16号地块“银泰逸翠园”项目，按照西固区政府“先开工建设后补办手续”的要求依法开工建设的项目，无法办理消防手续实属客观无法克服的不可抗力因素。但是，兰州市公安消防支队西固区大队已经对“银泰逸翠园”的消防整体检测测试，不存在郝某某所述的消防无法通过无法正常营业的情形。郝某某为了规避经营风险，恶意要求荔昌家居承担所谓的“损失”。二、荔昌家居主张的违约金有明确的依据，双方之间约定的违约责任也未超过损失的百分之三十，不符合“过分高于损失”的认定，一审法院调整违约金金额不符合法律规定，理应按照双方明确约定的违约责任条款承担相应的违约责任。荔昌家居向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决确认解除原告与被告之间的两份《房屋租赁合同》，判令被告将涉案房屋立即腾交给原告；2.请求人民法院判决原告支付欠付的租金247196.25元及被告实际腾交房屋之日止的租金；3.请求判令被告向原告返还物业费14614.6元、供暖费23506元、广告费30000元以及被告实际腾交房屋之日止的物业费、供暖费等；4.请求判令被告向原告支付违约金31636元；5.请求判令被告承担本次诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月3日，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于甘肃省兰州市西固区总面积为511平方米的两处房屋租与被告，并约定租金、物业费等费用的支付方式,被告郝某某至今占用该房屋。现原告因租金、广告费等问题与被告产生争执，故诉至本院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告租用原告房屋至今事实确认，其有无营业不影响房租的缴纳，故被告应当缴纳2018年7月3日至原告起诉时原告的租金即249615元（2018年7月3日至2018年12月4日租金154800元+2018年12月5日至2019年7月2日的租金94815元）。因被告存在拖欠租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行之规定，原告要求解除双方签订的两份《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持，被告需在本判决生效之日起十日内腾退“荔昌广场”2号楼六层F6-2-014-015号房屋。另，原告请求判令被告向原告返还物业费14614.6元、供暖费23506元、广告费300000元以及被告实际腾交房屋之日止的物业费、供暖费等。原告提交物业费、暖气费收据予以证明其为被告垫付物业费、暖气费的状况，但因其提交的收据非正式发票且无其他相关证据予以佐证其为被告垫付费用的事实，故对于原告诉请要求被告支付该部分费用的诉请本院不予支持。因被告庭审中承认原告为其垫付了3万元广告费，且被告于2018年7月13日就广告费用向原告出具还款承诺书，故对于原告诉请要求被告支付广告费的诉请本院予以支持。再另，原告诉请要求被告支付违约金31636元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，结合被告欠付原告租金金额等情况，本院认为被告支付原告违约金20000元适宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告郝某某支付原告甘肃荔昌家居有限责任公司房屋租金247196.25元、广告费30000元、违约金20000元，以上共计297196.25元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告郝某某于本判决生效之日起十日内腾退位于兰州市西固区房屋；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费3252元，由被告郝某某负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝某某提交证据两份：证据一、兰州市火灾隐患投诉中心奖金领取凭证，证明案涉商铺未通过消防验收及无法办理消防验收手续，一审荔昌家居举证关于“银泰逸翠园”商业消防安全意见不具有证明力，不能成为认定案件事实的依据。证据二、转账凭证，证明消防支队账户向上诉人支付举报奖励。荔昌家居质证认为，对于两份证据的真实性、证明目的及关联性均有异议。本院对郝某某提交证据的真实性、合法性和关联性均予以认定。二审查明，2018年7月3日荔昌家居与郝某某签订两份房屋租赁合同，荔昌家居为出租人，郝某某为承租人，标的物分别为位于兰州市西固区，建筑面积为300平方米和建筑面积为211平方米。租赁合同中载有“甲方明确告知乙方所租赁标的物属于城中村改造项目，乙方知晓该事实并签订本租赁合同”。租期五年，自2016年12月5日起至2021年12月4日止。因郝某某自王胜处转让案涉商铺，租金自2018年7月3日起支付。租赁合同第四条对租金、押金及支付方式、支付期限有明确约定。商铺建筑面积为300平方米合同中，双方约定“乙方自2018年7月3日起计付租金，2018年7月3日至2018年12月4日，租赁标的物租金单价为43元／平方米每月，月租金为12900元／月，年租金为154800元。2018年12月5日至2019年12月4日，租赁标的物租金单价为45.15元／平方米每月，月租金为13545元／月，年租金为162540元。”商铺建筑面积为211平方米合同中，双方约定“乙方自2018年7月3日起计付租金，2018年7月3日至2018年12月4日，租赁标的物租金单价为43元／平方米每月，月租金为9073元／月，年租金为108876元。2018年12月5日至2019年12月4日，租赁标的物租金单价为45.15元／平方米每月，月租金为9527元／月，年租金为114324元。”2018年4月16日，兰州市公安消防支队西固大队出具的《关于“银泰逸翠园”商业消防安全意见》：“银泰逸翠园位于兰州市西固区，该工程为城中村改造项目，因未取得规划手续而未能申报消防审核、验收，但消防设施设置符合规范要求。2018年4月16日，大队监督员对‘银泰逸翠园’商业消防设施进行了检查测试，消防设施、安全疏散设置符合规范要求，自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统运行正常。”另查明，荔昌家居属于“银泰逸翠园”商业部分。2019年10月24日郝某某腾交案涉商铺，与荔昌家居办理交接手续。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，荔昌家居在一审法庭辩论终结前未向法院提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关文件。双方签订的租赁合同应为无效合同。郝某某自合同签订后未交纳租金、物业费、供暖费，2018年12月24日郝某某因无法办理消防手续拒绝支付所有费用，但未向荔昌家居腾交房屋，直至2019年10月24日双方办理交接手续。郝某某从王胜处转让案涉商铺，合同签订前郝某某查看了租赁房屋，荔昌家居也在合同中明确告知了租赁标的物为城中村改造项目，郝某某为作为承租人在承租商铺、签订合同时应有必要的注意义务，且兰州市公安消防支队西固大队对“银泰逸翠园”进行消防安全检查测试，消防部门允许使用。在公安消防部门未对《关于“银泰逸翠园”商业消防安全意见》予以撤销的情形下，法院难以认定荔昌家居未能提供符合郝某某经营用途的出租商铺，郝某某拒绝交纳占有使用费的答辩意见本院不予采纳。房屋租赁合同无效，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。因此，郝某某应向荔昌家居参照合同约定的租金标准支付自合同签订之日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费。郝某某应向荔昌家居支付自2018年7月3日至2019年10月23日的房屋占用使用期间的费用。2018年7月3日至2018年12月4日的占有使用费（12900元×5个月）64500元+（9073元×5个月）45365元=109865元；2018年12月5日至2019年10月23日占有使用费［（13545元×10个月）135450元+（451.5元×18天）8127元］143577元+［（9527元×10个月）95270元+（317.6元×18天）5716.8元］100986.8元=244563.8元，合计为354428.8元。郝某某承租案涉商铺后未交纳物业费、供暖费，一审庭审时荔昌家居提交的供暖费和物业费的收据三张，郝某某质证对三张收据的真实性有异议，但三张收据中交款单位、收款事由明确，并加盖收款单位的财务专用章，本院对该份证据的真实性予以确认。物业费、供暖费是房屋使用期间应当承担的合理支出，该笔费用应由使用人支付。因此，郝某某应向荔昌家居返还物业费11957.4元、供暖费23506元，荔昌家居关于由郝某某返还物业费、供暖费的上诉请求本院予以支持。关于荔昌家居由郝某某支付违约金的上诉请求，双方签订的房屋租赁合同无效，合同约定的违约金条款无法律效力。因此，荔昌家居要求郝某某支付违约金的上诉请求本院不予支持。关于广告费，郝某某在一审中自认荔昌家居为其垫付该笔费用，并向荔昌家居出具还款承诺书，郝某某不应支付广告费的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决郝某某向荔昌家居支付广告费30000元正确，应予维持。综上所述，荔昌家居的上诉请求部分成立；郝某某的上诉请求部分成立；一审法院判决认定事实不清，部分法律适用错误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初1956号民事判决；二、上诉人郝某某于本判决生效之日起十五日内支付上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司房屋租金及占有使用费354428.8元、广告费30000元、物业费11957.4元、供暖费23506元，以上共计419892.2元；三、驳回上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3252元，由上诉人郝某某承担；上诉人甘肃荔昌家居有限责任公司预交的二审案件受理费1044元，上诉人郝某某预交的二审案件受理费6504元，均由上诉人郝某某负担。本判决为终审判决。审判长  李淑琴审判员石林审判员刘桂刚二〇二〇年三月十八日法官助理张琼琰书记员徐倩