浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初8351号 原告：徐菊青，女，1950年1月19日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪(象山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何龙，浙江素豪(象山)律师事务所实习律师。 被告：宁波煌翔置业有限公司。住所地：象山县丹东街道东湖苑小区3号楼1梯602室，统一社会信用代码91330225074946659H。 法定代表人：鲍斌铨，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶勇（该公司副总经理），男，汉族，1966年8月20日出生，住象山县。 委托诉讼代理人：盛增红，浙江丹峰律师事务所律师。 原告徐菊青与被告宁波煌翔置业有限公司（以下简称煌翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员陶振明独任审理。11月25日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告徐菊青及其委托诉讼代理人潘文勇、何龙，被告煌翔公司的委托诉讼代理人叶勇、盛增红到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请和解期二个月，本院审核后予以准许。本案现已审理终结。 原告徐菊青起诉请求判令：一、解除原、被告于2019年7月28日签订的《丹湖名苑订购协议》；二、被告返还原告定金50000元；三、被告支付原告150000元惩罚性违约损害赔偿。庭审中原告变更请求为：一、解除原、被告于2019年7月28日签订的《丹湖名苑订购协议》；二、被告双倍返还原告定金100000元。事实与理由：2019年7月28日，原、被告签订《丹湖名苑定购协议》一份，合同显示原告定购被告77.38平方米的丹湖名苑房屋一套，定金为50000元。但原告在定购时，被告销售人员明知原告是老年、文化较低，对一些特定的房产置业领域专业名词概念理解不清的事实，而没有向原告释明房屋性质为公寓，公寓性质不同于一般住房；没有向原告告知土地使用年限自2013年起算仅有30年的事实，而实际上从签订本协议起算实际使用年限未到23年；没有向原告告知因其年龄过高无法办理商业按揭贷款的情况。被告利用原告相关知识的薄弱，通过隐瞒事实，诱惑、误导原告签订合同。为此，原告至被告售楼处多次催要5万元，被告推诿至今，并以要没收定金为威胁。2019年10月9日，被告委托律师向原告发律师函，函告原告如期满后未订立合同，已付定金将予以没收。 原告认为，消费者享有知情权，经营者负有告知义务，被告隐瞒影响合同签订的关键事实，诱惑、误导原告签订合同，造成原告陷入错误认识，进而交付50000定金的行为满足消费欺诈的构成要件，属于消费欺诈行为，符合《消费者权益保护法》规定的承担惩罚性赔偿的条件，应依法予以赔偿。该欺诈行为造成原告的合同目的不能实现，亦属于根本违约。原告依据《民法总则》、《合同法》和《消费者权益保护法》等规定，提起诉讼，望判如所请。 被告煌翔公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：被告销售的案涉房屋符合象山县住建局核准的商品房买卖标准；被告不存在销售欺诈行为，被告按相关部门许可内容对涉案房屋进行销售，对土地使用年限等均在大厅公示，原告提出隐瞒、诱惑等主张与事实不符，销售人员当场告知原告年龄已过办理按揭贷款的条件，应由其儿子办理按揭贷款，后到签订正式合同时经被告多次催促不予签订合同，并向有关部门投诉，在投诉过程中，也知晓系其儿子购买房屋；原告自愿与被告签订购买商品房协议合法有效，原告逾期未签订合同属违约，被告按约定没收定金合法有据。综上，请求法庭驳回原告诉请。 经原、被告在审理中举证、质证，本院认证如下： 1.原告提供《丹湖名苑定购协议》1份，以证明原告定购被告丹湖名苑房产一套及预约合同权利义务；在定购协议房屋类型中显示的是公寓，作为公寓既可以商业也可以住宅，被告借用概念模糊没有对消费者进行示明而存在过错；协议第一条载明被告作为经营者明知原告年事已高不符合按揭贷款条件，被告在协议中明确载明商业按揭贷款存在过错；在协议第五条载明甲方在商品房销售过程中不接受乙方办理改名等，与被告陈述涉案房屋由原告儿子购买存在矛盾的事实。被告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，原告提出所定购房屋系公寓，公寓就是住宅，按照法律上的概念规定公寓就是商业用房，从定购协议房屋单价可以看出，如果是住宅用房单价不低于每平方米1.3万元，原告在购买房屋前对房屋价格较为敏感，应知晓涉案房屋系商业用房；协议虽然约定商业按揭贷款，购房时已明确告知原告年龄已过办理按揭贷款条件，原告和被告销售人员明确协议由儿子签订，退一步，原告即使无法办理按揭贷款也应全额支付房款；协议条款第五条载明甲方在商品房销售过程中不接受乙方办理改名等情况，当时原告的儿子在外地不能前来，就由原告本人签订协议并支付定金；如果原告未在约定期限内签订正式的销售合同，被告有权没收定金。本院认为，原、被告系对证据的内容有不同的解读，本院对此予以采信，至于相关内容由本院审核确定。 2.原告提供收款收据1份，以证明原告已经向被告支付50000元定金的事实。被告质证后对真实性无异议，本院对此予以采信。 3.原告提供律师函1份，以证明被告已明确房屋由原告购买，同时要求原告办理按揭贷款手续，原告未签订购房协议事出有因的事实。被告质证后对真实性无异议，合同约定原告应于2019年8月31日前至被告处签订定购合同，但于2019年10月9日，经被告多次催促原告未前来办理，系原告违约在先，被告没收定金合法有据。本院认为，对于律师函的真实性予以采信，至于证明目的将结合其他证据予以确认。 4.原告提供宣传资料、录音各1份，以证明签订定购协议时，原告没有看到对涉案房屋使用年限等进行公示，作为经营者应明确告知房屋存在瑕疵，土地年限关系到消费者权益的事实。被告质证后认为原告当庭提交，听不清录音，作为商品房预约合同，具体的权利义务应为正式合同约定，不能作为法律依据。本院认为，录音系原告夫妇与被告销售处工作人员之间的有关交涉，对于真实性予以采信，被告对于宣传资料并无否定，本院予以采信。 5.被告提供建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证各1份、土地使用证3份，以证明被告预售丹湖名苑产业房屋合法有据的事实。原告质证后对真实性无异议，原告发现涉案房屋土地使用年限、交付时间不符，无法办理按揭贷款的前提下才没有去签订定购合同。本院认为，对于被告提供的上述证据的真实性予以采信。 6.被告提供情况说明1份、大厅公示2份，以证明被告销售人员对购房细节，按揭情况在销售时已向原告说明，并将房屋产权年限，预售房屋内容、范围予以公示的事实。原告质证后对证据的三性均有异议，该份证据是被告公司销售员忙旭良出具，与被告具有利害关系，情况说明的后面又盖有公章，从主体看不符合，既然是销售业务员，又有房产公司的公章，不符合证据规则；在办理定购协议时，原告从未向被告说起由儿子来办理按揭。本院认为，上述证据不符合证据规则，且存在利害关系，也无其他证据予以佐证，本院对此不予采信。 7.被告提供光盘1份，以证明原告明确知晓按揭贷款对象、条件等情况，并明确由其儿子名义签订房屋预售合同并办理按揭贷款的事实。原告质证后对真实性和合法性无异议，但对于关联性有异议，认为不能证明原告明确知晓按揭贷款对象、条件等情况，明确由原告儿子名义签订合同办理按揭的事实。原告在录音中明确自己70岁不能办理按揭，碰到原告徒弟说不买房了，因为钱付不出，如果是一开始就让儿子办按揭贷款，不可能说不买房，付不出钱的话，被告在消协协商时了解原告无法办理按揭，无法证明原告定购时就知情，可见被告并没有尽到告知义务。本院认为，对于光盘所载内容的真实性予以采信，至于其中内容各方有不同的解读目的，本院审核后予以确认。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 2019年7月17日，被告取得房预许字（2019）第009号《商品房预售许可证》，可销售1至7幢房屋总计41481.04平方米。7月28日，原、被告签订《丹湖名苑定购协议》1份，约定原告定购被告开发的4幢3单元301室，房屋类型为公寓，定金为 50000元，建筑面积约77.58平方米，建面单价12427.98元/㎡，总价为961677元，阶段性优惠商业按揭9.8折、准时签约9.8折，其它优惠验资优惠5000元/套、VIP升级优惠9.8折、开盘当日认购优惠8.8折，成交总价743854元，单价9613元/㎡，签订商品房买卖合同时间为8月31日前，在定金协议签订后，被告在商品房销售过程中不接受原告办理更名、减名和换房的申请，若原告不能按定金协议姓名签定《商品房买卖合同》，则视为原告违约，被告有权立即终止本定购协议的履行，付款方式为银行按揭贷款，在签订《商品房买卖合同》同时支付首付款373854元（含定金），房屋余款370000元办理按揭付清，以上优惠先减后折扣等条款，该协议有被告销售审核及销售人员签名，并加盖被告销售专用印鉴。原告当场刷卡支付定金50000元，被告开具收据一份给原告。签订《商品房买卖合同》期限8月31日到后，原告得知涉案的房屋使用权只有三十年、不能办理按揭后未去签订合同。9月23日，原告与丈夫等一起去被告售楼处交涉房产土地使用权、房屋信息不真实等事项，要求退回定金。9月25日，原、被告为涉案的房屋签订事项去消费者协会处理，但是协调无果。10月9日，被告委托浙江丹峰律师事务所发《律师函》给原告，催告原告带身份证、定购协议、定金收据、银行按揭所需材料等去被告处签订合同，并告知原告已违约，如收函5天后不签订商品房买卖合同，被告将终止定购协议，并没收定金，另行出售涉案的房屋等。 另查明，本院涉案的房屋系商住楼，其中象国用（2013）第06829号土地使用权载明座落于丹东街道梅溪路北侧、东门垃圾中转站东侧土地使用权年限为2013年11月19日至2053年11月18日，面积为2537.63平方米；象国用（2013）第06827号土地使用权载明座落于丹东街道东谷路与建设路交叉口西南角土地使用权年限为2013年11月19日至2043年11月19日，面积为12858.29平方米；象国用（2013）第06828号土地使用权载明座落于丹东街道建设东路南、体育场东侧土地使用权年限为2013年11月19日至2043年11月18日，面积为263.46平方米；上述用地性质均为商业用地。被告的销售广告载明折后价格为8150元，性价比绝冠象山，图示了房型，称好地段、好配套、好户型、好价格等，但未注明相关土地权证、房屋属性的情况。 本院认为，本案争议的焦点问题是定金应否退还。原告作为消费者对于所购的商品有相应的知情权，而被告作为销售者应当就销售的商品履行告知义务。涉案的房屋定购协议系被告定制的格式条款，被告应当将销售的房屋情况予以告知原告，即被告有义务对房屋土地使用权的性质、房屋属性等予以告知，而至于银行按揭贷款能否办理，被告更应知晓，原告也应予以了解。而本案中，被告并没有证据显示已经将涉案的房屋用地为商业用地、土地使用权仅有40年不到的重要信息予以披露或者告知，也没有审查原告已经是年近70岁的老人不能办理按揭贷款的事实。被告在定购协议上称房屋为公寓楼，而公寓楼属于何种房屋表述不清，有误导消费者的行为存在，外加在优惠、折扣等信息下，使他人判断有误，故被告存在过错。而作为消费者的原告，对于所购的商品也有审慎的义务，但是原告并没有向被告作详尽的了解，原告系具有完全民事行为能力的人，应知自己签订定购协议，支付定金的后果，故原告自身也存在过错，并应承担相关责任。原告称被告存在欺诈、隐瞒事实并无相关证据予以证明，本院对此不予采纳。因此，原、被告未能签订商品房买卖合同，双方均有过错，现原告主张双倍返还定金的主张，本院鉴于原告自身的过错，宜支持返还定金。至于被告辩称原告系代其儿子购房，并不符合事实，且定购协议对此也予以规定不能更名、调房等，否则视为违约等，故被告的该辩称本院不予采信。原、被告对于解除定购协议均无异议，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告徐菊青与被告宁波煌翔置业有限公司签订的《丹湖名苑定购协议》； 二、被告宁波煌翔置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告徐菊青购房定金50000元； 三、驳回原告徐菊青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告徐菊青负担575元，被告宁波煌翔置业有限公司负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年三月三十一日 代书记员 郑佳莉