四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14704号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：曾辉，女，1980年11月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：朱予，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋维，四川发现律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人曾辉商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：一、请求撤销原判；二、改判驳回曾辉逾期交付违约金7500元的诉讼请求；三、对曾辉诉请的逾期办理初始产权登记的位于今予以调减；四、一、二审诉讼费由曾辉承担。 事实和理由：一、曾辉逾期交付违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据民法总则第188条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，本案中曾辉接收车位的权利受到损害之日为合同约定的车位交付日之次日，即2016年2月6日。曾辉对此应当知晓，一审法院以曾辉接收车位时并不知晓车位具备交付条件为由，否定诉讼时效从2016年2月6日起计算没有事实和法律依据。首先，合同系中德世纪公司与曾辉双方共同签订，合同的任何一方当事人理应对合同权利义务清楚知晓，合同对案涉商品房的交付条件做了明确约定，即取得面积实测报告、规划验收合格证明，中德世纪公司未出示该两项报告即违约，无需中德世纪公司书面陈述案涉商品房不具备交付条件，且合同也未约定商品房未达到交付条件时，中德世纪公司有书面陈述相关情况的义务。其次，有新的证据表明，曾辉并非在合同约定的交付日当天接收案涉车位，而是在合同约定的交付日期届满数月后实际接收的车位，一审法院对相关事实的认定有误。综上，曾辉对于案涉商品房在约定的交付日没有达到交付条件是清楚、知晓的，其当然知道自己的相关合同权利在合同约定的交付日次日即遭到损害，因此，逾期交付违约金的诉讼时效应自2016年2月6日起计算，至曾辉向法院起诉时已过诉讼时效期间。二、一审法院判定的违约金过高，未能公平合理解决中德世纪公司与曾辉之间的违约责任纠纷。根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中中德世纪公司已履行完合同的全部义务，曾辉也实现了合同目的，且曾辉并未因中德世纪公司的逾期行为产生实际损失或因履行合同产生财产上的折损，且事实上曾辉履行该合同最终是获利的。另外，曾辉没有对其实际损失进行证明，如逾期交付期间租金损失，逾期取得初始产权登记产生的实际损失，因此，一审法院判定的违约金没有事实依据，显失公平，请予调减。 曾辉答辩称：一、本案尚在诉讼时效期间内，逾期交房违约金应当支持。1.根据双方合同约定，出卖人应当在2016年2月5日交付车位，交付时应当取得规划验收合格证和面积实测报告。合同第十二条约定，逾期交付超过60日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三违约金，并于车位知己交付之日起10日内支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。本案中中德世纪公司交付车位满足约定交付条件的时间是2016年8月2日，中德世纪公司应当按照合同约定在2016年8月12日之前向曾辉支付逾期交房违约金。因此，诉讼时效起算时间应为2016年8月13日起计算三年。 2.退一步，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。中德世纪公司于2016年8月2日才取得规划验收合格证和面积实测报告，此时原告才知道权利受到侵害。因此逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年8月3日起算。 3.因此，无论是从房屋符合合同约定的交付条件的时间还是从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日计算，本案起诉时均在诉讼时效期间内，逾期交房违约金应当得到法院支持。 二、逾期交房违约金应当按照约定每日万分之三总额不超过5%计算，不应调整。逾期交房违约金采用按日计算且设定上限，约定违约金过高，但通过上限设定，已经平衡。 三、逾期办证违约金不高，不应当调整。车位于2018年8月22日办理的初始产权，而合同约定应在2017年2月5日前办理，中德世纪公司已经违约。中德世纪公司在庭审中认可存在逾期办理初始权属登记的违约情形，因此曾辉主张从应当办理权属登记次日至实际取得之日期间的逾期办理初始权属登记违约金合理合法。合同约定逾期按照已经付款日万分之一计算违约金，年利率仅3.65%，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应进行调整。 曾辉向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向曾辉支付逾期交付车位的违约金7500元；2.判令中德世纪公司向曾辉支付逾期办理车位所在楼栋权属证明的逾期办证违约金8445元。 一审法院认定事实：2014年11月30日，曾辉（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，购买中德世纪公司开发建设的车位，总价款为150000元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年2月5日前向买受人交付该车位，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告。合同第十二条约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将车位交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十九条约定，出卖人应当在2017年2月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第五条约定，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同和补充协议签订后，曾辉支付了全部合同价款，并于2016年2月5日接收车位。中德世纪公司于2016年8月2日取得规划验收合格证，2016年7月18日取得面积实测报告，2018年8月22日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 一审法院认为，曾辉与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，对双方具有约束力。关于逾期交付车位的违约金，合同第十二条约定逾期交付的违约金计算至“实际交付之日止”，关于如何认定车位实际交付之日，一审法院认为，中德世纪公司交付车位时应当符合合同约定的交付条件，如交付条件未成就，应确保买受人知晓，才能保障买受人可以自由选择是否行使合同第十四条约定的拒收权利，否则中德世纪公司不能免除在买受人如果拒收的情况下仍要承担的逾期交付责任。中德世纪公司未提交证据证明在车位交接时曾辉知晓交付条件未完成，一审法院认定完成交付条件之日为车位交付之日。中德世纪公司未在约定期限前向曾辉交付符合约定条件的车位，应当支付逾期交付违约金。 逾期交房违约金的诉讼时效期间，应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。中德世纪公司主张曾辉接收车位的时间为2016年2月5日，曾辉在2016年2月5日接收车位时并未超出约定的交付期限，也不知道交付条件未完成，彼时曾辉尚不知道权利受到损害。故诉讼时效期间应当自曾辉知道交付不符合条件之日起计算，中德世纪公司未主张和证明曾辉何时知道交付不符合条件，其诉讼时效抗辩不成立。综上，逾期交付违约金应自2016年2月6日起计算至取得规划验收合格证的2016年8月2日止，按每日万分之三计算已超过已付房款的5%，对曾辉按已付房款的5%主张的违约金金额7500元，予以支持。 关于逾期办理初始产权登记的违约金，中德世纪公司未在约定期限届满前取得车位所在楼栋的权属证明（初始产权登记），应当按照合同约定的方式计算和支付违约金。关于违约金的起算时间，按照合同约定应当自约定期限届满次日起计算至初始产权登记之日止，即自2017年2月6日计算至2018年8月22日，共563日。综上，中德世纪公司应支付逾期办理初始产权登记的违约金金额为8445元，对曾辉的该项诉讼请求予以支持。 初始产权登记是办理产权转移登记的必要前提，逾期办理初始产权登记的违约金约定为每日已付房款的万分之一，不存在过高的情形。因此，对中德世纪公司请求减少违约金的主张不予采纳。 故，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、中德世纪公司于本判决生效之日起十日内向曾辉支付逾期交付房屋的违约金7500元；二、中德世纪公司于本判决生效之日起十日内向曾辉支付逾期办理初始产权登记的违约金8445元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为99元，由中德世纪公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人曾辉的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、曾辉主张逾期交付违约金是否已经超过诉讼时效；二、一审法院对逾期办理初始登记违约金金额的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，中德世纪公司与曾辉签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同中就交付时间约定为2016年2月5日，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。案涉车位在2016年2月5日交付，但中德世纪公司于2016年8月2日取得规划验收合格证，2016年7月18日取得面积实测报告，系在交付之后方取得约定的证明文件。对此本院认为，案涉车位的交付，应当符合约定的条件即中德世纪公司应当取得规划验收合格和面积实测报告。但合同中约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件、出卖人不能出示文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受。交付条件系双方当事人在合同中的明确约定，即出卖人应当出示文件、不出示文件买受人有权拒绝接受。故交付时，出卖人应当出示约定的相应文件、买受人应当按照合同约定的审查交付条件是否具备。但中德世纪公司未在取得约定文件的情况下交付，曾辉对案涉车位予以接受，在交付时车位未按照合同约定取得相应文件，故曾辉作为合同相对方，在中德世纪公司未按照合同约定出示相应文件，则曾辉知道或者应当知道自己的合同权利遭受侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效的起算点，应从权利人知道或应当知道自己权利受损之日起算。原审法院对诉讼时效的起算时间点认定不当，本院予以纠正。逾期交付违约金的诉讼时效应从约定交付次日起算三年，但曾辉在2019年3月起诉，已超过诉讼时效期间。中德世纪公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。原审法院在超过诉讼时效期间、中德世纪公司在一审提出诉讼时效抗辩的情况下支持逾期交付违约金不当，本院予以改判。 关于第二个争议焦点。关于逾期办证违约金，双方合同约定的标准仅为按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该计算标准年利率仅为3.65%，并不明显过高。且该标准系双方之约定，中德世纪公司亦未举证证明其逾期办证的对曾辉造成的损失远低于合同约定的违约金金额，故本院对中德世纪的该项上诉理由不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。但本案诉讼系中德世纪公司违约行为引发，故诉讼费由中德世纪公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1939号民事判决书第一项即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向曾辉支付逾期交付房屋的违约金7500元”； 二、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1939号第二项即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向曾辉支付逾期办理初始产权登记的违约金8445元”； 三、驳回曾辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费99元、二审案件受理费198元，均由中德世纪公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月二日 书记员 龙春光