广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2512号上诉人（原审原告）：周永锋，男，1952年6月8日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张钰梅，女，1965年4月3日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托代理人：龙丽华，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人周永锋、张钰梅因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周永锋上诉请求判令：撤销原审判决，改判：1、张钰梅给付周永锋2014年4月1日至2016年4月30日期间的房屋管理佣金197166元；2、张钰梅给付周永锋2014年4月至2016年6月期间的出租屋税费30900.72元；3、张钰梅给付周永锋一至五楼租户的押金35800元、一楼商铺违约赔款120000元；4、张钰梅给付周永锋房屋损坏维修费35741.43元、房屋电视费、电费86060.63元、路灯费、水费、卫生费14797.4元、垃圾清运费160元、材料费77元；5、张钰梅给付以上各项费用利息(从2016年7月1日起计算至张钰梅支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日为72345.2元)；6、本案的全部诉讼费用由张钰梅承担。事实与理由如下：其一，关于管理佣金。(2016)粤01民终14598号民事生效判决认定“周永锋、张赤英二审期间确认2014年4月至2016年3月期间其就案涉房屋已实际向案外承租人收取的租金在扣除30%管理费后的总金额为540000元，另外如果有维修或其他开支也应该扣除。周永锋、张赤英未能向本院提交维修或者其他开支的金额及相关证据”，“扣除30％管理费后的总金额为540000元”，系事实不清，周永锋提供的相关收据足以推翻上述认定。周永锋夫妻现已近70岁，加之身体不适，之前从未上过法庭，该案本身错综复杂，面对法官的一连追问，难免出现错误。更何况，多年的租金、税费、维修费等交纳收据数量多，在短时间内难以整理提交法院，法官未依据相关证据即认定此事实，属事实认定不清。依据租金收据凭证，从2014年4月起至2016年3月止的租金在扣除30%的管理费后的总金额不可能达到54000元，因涉案房屋根本未能收取七十多万元的租金。事实上，该金额并未扣除管理佣金，即张钰梅没有向周永锋支付管理佣金。周永锋已经提交了一年期间收取租金的单据，该单据系周永锋为管理房屋而制作，原审以该租金单据属于周永锋单方制作为由不予认定，显然无理。因此，该段时间内的管理费并不存在重复支付的问题。其二，关于出租税费。原审认为“关于出租屋税费……张钰梅仅应按照收取租金比例70％承担19620.75元”，是错误的。张钰梅委托周永锋管理房屋，出租屋税费理应由张钰梅全部承担，双方之间无任何关于“周永锋应该承担30％的税费”的约定，原审认为周永锋获得30％的管理佣金就应承担30％的税费，实属张冠李戴。若认定税费由张钰梅承担70％、周永锋承担30％，则恰好可印证涉案房屋产权属双方共有的事实。关于2016年4月至2016年6月期间的出租税费，出租税费系按季度缴纳，周永锋已代张钰梅支付，受益人是涉案房屋的产权人即张钰梅，张钰梅应当支付给周永锋，张钰梅以未收取2016年4月至6月期间的租金为由拒绝承担该期间的税费无理。张钰梅在向法院起诉归还房屋前，涉案房屋的楼道、房间等多处被毁，租客被迫退租离开，在此情况下，周永锋也无法收取租金，更无法向张钰梅支付，张钰梅应当承担毁坏涉案房屋期间导致无租可收的后果。其三，关于押金、违约赔款。新租客入住签订租赁合同时支付押金和租金，周永锋出具租金收款收据凭证同时载明租金和押金，即押金是当月房租收入的一部分，租金收款收据凭证可证实押金已纳入房租收入内。涉案房屋租户是在租赁合同未到期时被张钰梅采取恶劣手段催赶离开的，原审认为“周永锋未能提供证据证实其已向各租户退还押金，故周永锋要求张钰梅返还押金无事实及法律依据”，系未结合社会实际、考虑不全面的错误认定。关于违约赔款，该款项系周永锋依照租赁合同与一楼租户协商确定，周永锋在原审时已提交相应的证据证明之前收取租户的押金已经全部交付给张钰梅，现因张钰梅的行为导致租户退租，押金也应由张钰梅承担。其四，关于维修费、电视费、电费、路灯费、水费、卫生费、垃圾清运费。对于该部分费用，周永锋在原审中提交了由广州市白云区同和锋溢清洁服务部、广州市同和石桥头实业有限公司开具的收据及中国工商银行开具的存折、凭条等予以证实，原审法院认为“周永锋仅出示其单方制作的收据予以记载”，是认定事实错误。张钰梅对周永锋的上诉请求答辩称：周永锋的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回周永锋的上诉请求。在（2016）粤01民终14598号案中，周永锋提供的证据显示其每月收取了三万元的租金，且周永锋是当庭提交该证据，并不存在认识错误的情形。周永锋当时也确认其已扣除30%的管理费。关于押金，周永锋并未将押金转交给张钰梅。张钰梅上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判张钰梅无需支付19620.75元给周永锋；3、本案一、二审诉讼费全部由周永锋承担。事实与理由如下：其一，张钰梅只要求周永锋支付租金到2016年3月，而周永锋在2016年8月才将涉案房屋交还给张钰梅，期间有四个月的租金周永锋未支付，故张钰梅不存在欠周永锋款项的问题。其二，原审法院关于诉讼费的承担主体出现错误。周永锋对张钰梅上诉答辩称：张钰梅的上诉没有依据，应予驳回。其一，对于张钰梅主张的2016年4月至2016年8月期间的租金，周永锋根本未收取，反而还要赔偿违约金给租户。因张钰梅否认了双方的合作建房事实，为收回房屋，张钰梅找人打砸抢，扰乱了租户的正常经营，导致租户均要求退租，周永锋根本无法收取任何租金，责任在于张钰梅，故张钰梅无权要求周永锋交付该四个月的租金。其二，关于诉讼费的负担，原审认定不存在错误。周永锋于2019年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、张钰梅给付周永锋2014年4月1日至2016年4月30日的房屋管理佣金197166元；2、张钰梅给付周永锋2014年4月至2016年6月出租屋税费30900.72元；3、张钰梅给付周永锋一至五楼租户押金35800元、一楼商铺违约赔款120000元；4、张钰梅给付周永锋房屋损坏维修费35741.43元、房屋电视费86060.63元、路灯费水费卫生费14797.4元、垃圾清运费160元、材料费77元；5、张钰梅给付以上各项费用利息（从2016年7月1日起计算至张钰梅付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日为72345.2元）；6、本案诉讼费用由张钰梅各自承担。原审法院经审理查明：张钰梅是涉案房屋的宅基地使用权人，宅基地使用证号为：穗同字第00024879号。张钰梅于2016年4月20日在原审法院立案起诉周永锋、张赤英物权保护纠纷一案，要求：1、偿还侵占的2014年4月至2016年3月的租金本金共计542400元及利息（租金每月按20300元计算，利息按中国人民银行贷款利率标准，从2014年4月1日起至2016年3月31日)；2、周永锋、张赤英将位于广州市白云区石桥头桥南东巷2号房屋归还管理。原审法院于2016年8月1日作出（2016）粤0111民初4708号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告周永锋、张赤英将位于广州市白云区同和村石桥头自然村桥南东街2号房屋归还给原告张钰梅管业；二、驳回原告张钰梅的其他诉讼请求。双方均不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年1月6日作出（2016）粤01民终14598号民事判决书，认定周永锋、张赤英主张其是案涉房屋的实际共有人，需提供充分的证据来推翻宅基地使用证上的登记。周永锋、张赤英的证据均涉及的是房屋由周永锋承建，但没有提交证据关于案涉房屋共有的证据。故周永锋、张赤英未能提交充分的证据证明其是案涉房屋的实际共有人。应承担举证不能的后果，对其上诉主张其是案涉房屋的实际共有人的诉请，不予支持。张钰梅作为宅基地证上登记的使用权人，对案涉房屋享有使用、收益等各项权利，各方当事人均确认扣除管理费后，周永锋、张赤英于2014年4月至2016年3月期间就案涉房屋已实际收取案外人的租金540000元，张钰梅要求周永锋、张赤英返还上述租金合法有理；虽周永锋、张赤英提出房屋还有维修或其他开支也应扣除，但未能提交维修或其他开支发生的金额及证据，当事人就此法律关系可另循途径加以解决。判决：一、维持广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初4708号民事判决；二、周永锋、张赤英于本判决生效之日起十日内向张钰梅返租金540000元及利息（从2016年4月20日起至付清款项之日止按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计付）。本案原审过程中，周永锋为证实其为涉案房屋代缴了税款，出示2014年4月至2016年6月期间的税费发票，其中2014年4月至2016年3月期间税费金额共计28029.64元；为证实税费应由张钰梅承担，出具通知一份，记载由石桥头社区居民委员会出租屋管理组于2006年4月10日出具，内容为要求各出租屋主如实交纳出租屋税；为证实其在（2016）粤01民终14598号中陈述的租金数额错误，出示2014年4月1日至2016年4月期间的收款收据，记载该期间租金共计657220元；为证实一至五楼押金数额，出示租房协议书、租铺合约若干份，记载的押金共计34500元；为证实押金已向张钰梅支付，出示手写记账本，记载押金退还情况及案外人张瑞祥签收结余款项，但所记载的金额、收取时间与协议书、合约记载的均不一致。周永锋主张存在违约赔款，出示收款收据复印件，记载2017年1月26日商铺提前终止合同赔偿款120000元，收款单位为案外人：何祥孟；主张存在维修费用，未能提供证据证实。张钰梅对上述证据中税费发票真实性无异议，对其余证据均不予确认。张钰梅为证实不存在违约赔款，出示房屋租赁登记备案证明复印件，记载出租房屋地址为白云区石桥头南东巷x号x房，租赁期限自2013年6月18日至2016年6月18日，月租金7000元；为证实周永锋恶意出租，出示通知一份，记载由张钰梅以屋主身份发出，通知各租户张钰梅将于2015年7月1日收回房屋，如租户续租需与张钰梅重新签订协议；等等。周永锋对上述证据均不予确认。原审法院认为：关于管理佣金。周永锋已在（2016）粤01民终14598号中确认2014年4月至2016年3月期间扣除管理费后租金是540000元，且在该案判决中周永锋向张钰梅支付的租金已扣除管理费，在（2016）粤01民终14598号判决书查明的事实尚未被推翻的情况下，周永锋出示其单方制作的收款收据，要求张钰梅重复支付2014年4月至2016年3月管理费于法无据，不予支持，予以驳回。关于2016年4月管理费，张钰梅主张周永锋并未向张钰梅支付2019年4月的租金，周永锋亦未能提供证据证实其已向张钰梅支付2019年4月的租金，故在周永锋未付租金给张钰梅的情况下，张钰梅亦无需向周永锋支付管理费，故对周永锋要求张钰梅支付2014年4月至2016年4月的管理佣金不予支持，予以驳回。关于出租屋税费。该费用有票据证实，且张钰梅作为涉案房屋使用权人，理应承担出租税费，现张钰梅并无证据证实已扣除的管理佣金系包含出租税费，故周永锋要求张钰梅承担2014年4月至2016年3月期间的出租税费28029.64元合法合理，予以支持，但张钰梅仅应按照收取租金比例70%承担19620.75元。关于2016年4月至2016年6月期间的税费，因周永锋未能提供证据证实其已将该期间租金交付给张钰梅，故张钰梅在未收取租金的情况下可履行抗辩权，周永锋要求张钰梅承担该期间的出租屋税费理据不足，不予支持，予以驳回。关于押金、违约赔款。周永锋并无充分证据证实押金已向张钰梅支付，张钰梅在（2016）粤01民终14598号中仅主张要求周永锋支付租金，并未要求周永锋将押金交付给张钰梅，且周永锋未能提供证据证实其已向各租户退还押金，故周永锋要求张钰梅返还押金无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于违约赔款，周永锋并无证据证实该赔款已实际支付，且收款人未能到庭予以确认，故周永锋要求张钰梅赔偿无事实及法律依据，不予支持，予以驳回。关于维修费、电视费、电费、路灯费、水费、卫生费及垃圾清运费。周永锋仅出示其单方制作的收据予以记载，并未能提供证据证实上述费用的实际支付情况，且周永锋出示的收款收据中已记载上述部分费用已向租户收取，现周永锋再次要求张钰梅支付理据不足，不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年10月30日判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，张钰梅向周永锋支付19620.75元；二、驳回周永锋的其他诉讼请求。本案受理费3930元，由张钰梅承担3754元，由周永锋负担176元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，张钰梅是否应付周永锋2014年4月1日至2016年4月30日期间的房屋管理佣金及相应利息；其二，张钰梅应付周永锋2014年4月1日至2016年3月31日期间的出租税应如何确定，张钰梅是否应付周永锋2016年4月至6月期间的出租税费及相应利息；其三，张钰梅是否应向周永锋支付租户押金、违约赔偿款及相应利息；其四，张钰梅是否应赔偿周永锋房屋损坏维修费、电视费、电费、路灯费、水费、卫生费及垃圾清运费等费用及相应利息。关于张钰梅是否应付周永锋2014年4月1日至2016年4月30日期间的房屋管理佣金及相应利息的问题。对于2014年4月1日至2016年3月31日期间的管理费，本院已在（2016）粤01民终14598号生效民事判决中根据双方确认的事实确定周永锋应返还张钰梅的租金总额为扣除周永锋可收取的管理佣金后的余额，周永锋在本案中提交的证据并不足以推翻其在前案中所作陈述，故周永锋在本案中再次诉请张钰梅支付该期间的管理佣金，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。对于周永锋主张的2016年4月期间的管理佣金，因周永锋未向张钰梅转交该期间的租金，故周永锋诉请张钰梅支付相应的管理佣金缺乏理据，亦应予驳回。关于张钰梅应付周永锋2014年4月1日至2016年3月31日期间的出租税应如何确定，张钰梅是否应付周永锋2016年4月至6月期间的出租税费及相应利息的问题。对于2014年4月1日至2016年3月31日期间的出租税，虽无证据反映双方对出租税的分担存在约定，但周永锋实际收取的管理费来源于其向租户收取的部分租金，而出租税的计税基数应对应于租户支付的全部租金，在此情况下，原审认定周永锋应按其收取的管理佣金比例分担相应的出租税，符合公平合理原则，可予维持。对于2016年4月至6月期间的出租税费，因周永锋未向张钰梅转让该期间的租金，故周永锋诉请张钰梅返还相应的出租税费缺乏充分证据，原审判决对此予以驳回并无不当，亦可维持。关于张钰梅是否应向周永锋支付租户押金、违约赔偿款及相应利息的问题。关于租户押金，周永锋并未充分举证证明其已将收取租户的押金转交张钰梅，故周永锋诉请张钰梅返还租户押金及相应利息缺乏依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于违约赔偿款，周永锋并未充分举证证明其已向租户实际支付该款项，亦未举证证明该款项支出的合理性，故周永锋诉请张钰梅对此予以赔偿亦缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。关于张钰梅是否应赔偿周永锋房屋损坏维修费、电视费、电费、路灯费、水费、卫生费及垃圾清运费等费用及相应利息的问题。周永锋未充分举证证明其实际支付或垫付了电视费、电费、路灯费、水费、卫生费及垃圾清运费等费用，且该费用系因房屋的实际使用而产生，而张钰梅并非周永锋主张的该费用发生期间的房屋使用人，故周永锋诉请张钰梅对此予以赔偿缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。对于其诉请的房屋维修费，周永锋并未充分举证证明其实际支出了该项费用，亦未证明该项费用支出的合理性，故原审判决驳回周永锋的该项诉请亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人周永锋与张钰梅的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费3930元，由周永锋承担3754元，张钰梅负担176元。二审案件受理费9466.8元，由周永锋负担9176.28元，张钰梅负担290.52元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年三月十七日书记员  王文杰唐颖琪