云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终179号上诉人（原审被告）：昆明皇美月子服务有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区世博园国际室外展区（原荷兰展园部分区域）。法定代表人：朱云华，总经理。委托诉讼代理人：肖雯，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南旅游股份有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区世博生态低碳中心B栋1单元16层、17层。法定代表人：张睿，董事长。委托诉讼代理人：王志华，云南曲直律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊芳，云南曲直律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人昆明皇美月子服务有限公司（以下简称皇美公司）与被上诉人云南旅游股份有限公司（以下简称旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，皇美公司不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月24日调查审理。上诉人皇美公司的委托诉讼代理人肖雯，被上诉人旅游公司的委托诉讼代理人李俊芳参加了诉讼。本案现已审理终结。皇美公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令皇美公司向旅游公司支付房屋占用使用费2599200.45元；3.驳回旅游公司的其他诉讼请求；4.本案一、二审案件受理费由旅游公司承担。理由：1.原审法院对双方当事人之间签署的一系列所谓法律文件效力认定错误，旅游公司在原审中已经认可其对租赁物无合法产权，故租赁标的物不构成民法层面的适格租赁不动产。另外，根据我国法律对建设工程在规划建设等方面均设置了强制性的法律要求，衡量建筑物的合法性不仅仅是从是否合法享有物权的角度考虑，还要考虑是否满足国家规划、建设管理等上位法的行政管理角度。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中涉案房屋没有取得《建设工程规划许可证》，涉案合同包括一系列文件应属无效，本案合同约定的条款自始无效，应按照《中华人民共和国合同法》第五十条的规定处理法律后果。原审法院对此部分的认定错误。2.原审法院对于皇美公司应向旅游公司支付的房屋占有使用费的问题存在事实和法律错误：（1）计算房屋占有使用费的起始时间是交付租赁物后的4个月，即2014年9月30日；（2）因旅游公司向皇美公司提供的租赁物并不完全适格，故在计算该费用时应考虑世博园“昆明小镇”项目持续施工、在创建国家5A级景区中受到的影响、对租赁物进行水电管理中对皇美公司进行限制等因素进行减免；（3）除已经全额支付的2014-2016年度的房屋占有使用费外，应该按照2016-2017年度180万元/年的标准计算第三年（自2016年5月31日至2017年5月30日）的房屋占有使用费（其与按照租赁合同约定的标准及实际使用时间执行），以上合计7897213.12元，除去皇美公司已经支付旅游公司的5298012.67元，目前皇美公司尚应支付旅游公司房屋占有使用费2599200.45元；（4）即使皇美公司还应支付旅游公司房屋占有使用费，也不应当计算违约金或资金占用费，即使计算也应按照银行同期存款利率计算。3.涉及旅游公司应向皇美公司返还的财产（主要为涉案租赁物的装饰装修物以及其他遗留的设备设施），在不能返还且已被旅游公司实际利用的情况下，旅游公司应向皇美公司折价补偿，结合皇美公司前期投入情况，现主张旅游公司应向皇美公司的折价补偿款为100万元。4.原审法院准许旅游公司撤回对第三人的起诉存在程序错误。旅游公司答辩：原审判决正确，应予维持。理由：1.双方当事人之间签订的《租赁经营合同》、《补充协议》、《合同权利义务概括转让协议》合法有效。2.原审法院对于租金的事实认定清楚、法律适用正确。（1）对于租金起算时间。涉案租赁合同及补充协议对于4个月免租期的约定是明确的，即合同履行至租赁期限届满（6年）后方可享受免租期，而本案因上诉人违约提前解除合同，故其不享有免租期；（2）对于租赁物适格与否。上诉人提及的停电系因其自身欠付电费，电力部门采取的措施。上诉人既不交纳租金，也不缴纳电费，该理由不成立；（3）对于上诉人主张的180万元/年的租金标准。各方签订的《补充协议（二）》约定上诉人应当按照协议书约定的时限交清第三年的租金180万元后该协议约定的租金调整内容才生效，若上诉人未履行上述租金交付义务则该协议不生效。后因上诉人未能按照上述协议的约定时限交清第三年度的租金，故该协议不生效；（4）在涉案合同等协议合法有效的前提下，关于违约金的约定未违反法律、法规禁止性规定，原审法院支持违约金正确。3.上诉人主张的财产抵扣与本案不属于同一个法律关系，且按照协议约定无需返还。4.原审法院审理程序正确。旅游公司向原审法院提出的诉讼请求:1.判令皇美公司向其支付《租赁经营合同》及《补充协议》项下欠付租金至租赁标的物实际归还之日止，为4558842.97元；并赔偿自逾期之日起至上述租金全额支付完毕之日止的迟延付款违约金（暂计算至2018年6月15日为449184.26元）；2.判令皇美公司承担本案全部诉讼费。原审经审理确认如下法律事实：2012年6月19日，云南世博旅游控股集团有限公司取得昆国用（2012）第00397号国有土地使用证，以出让形式获得地号为5301017-117-001-20059的土地使用权。2015年7月24日，云南世博旅游文化投资有限公司取得盘国用（2015）第00061号国有土地使用证，地号和土地使用类型同上，上述第一个土地使用证注销。2013年9月30日，旅游公司（甲方）与刘至纯（乙方）签订《租赁经营合同》，由刘至纯承租位于昆明世博园内国际室外展园区域（原荷兰园部分区域），该租赁物内有建筑物，面积约2712.25m2，绿化景观场地，面积约713m2。租赁合同约定的租赁物系供乙方月子会所母婴护理项目经营使用。租赁期限为6年，自租赁物交付乙方之日起算。甲方同意给予乙方4个月装修免租期，该免租期，甲方于本合同租赁期限届满后顺延4个月，即本合同应履行至租赁期限届满（6年）后乙方方可享受免租期。第一年年度租金为2351772元。自第二年起，乙方应交租金在上一年年度租金的基础上逐年递增5%，即：第二年年度租金为2469361元，第三年年度租金为2592829元，第四年年度租金为2722470元，第五年年度租金为2858594元，第六年年度租金为3001523元。租赁期限内，乙方应交租金总额总计15996549元。每年年度租金乙方应于每年租赁期限开始之日起五个工作日内一次性以现金或银行结算方式交付给甲方，乙方不得以任何理由拖延或拒绝交付。乙方在租赁期限内因使用的水、电等产生的费用，由乙方负责按月交付给甲方，并在收到甲方交费通知之日起的三个工作日内交清。乙方应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方交付250000元履约保证金。租赁关系终了时，履约保证金当然抵偿乙方对甲方所负债务；租赁关系存续中，甲方可以用履约保证金抵偿乙方所负债务。在本合同解除或提前终止时，若履约保证金未被使用或还有剩余，则在结清了双方全部债权债务之后的10日内由甲方无息退还乙方。甲方迟延交付期限超过30日的，乙方有权催告甲方于15日内交付，逾期仍未交付的，乙方有权解除合同。乙方未按本合同约定的时间金额向甲方交付租金的，乙方除应足额缴付外，还应承担下列违约责任：1、迟延交付期限在10日以内的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额10%的违约金；2、迟延交付期限在10日以上（含10日）不满30日的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额20%的违约金；3、迟延交付期限在30日以上（含30日）的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额25%的违约金，并且甲方有权解除合同。乙方未按本合同的约定向甲方交付使用水电等产生的费用，乙方以应交水费电费等总额按每日万分之五的标准向甲方承担违约责任。……如因甲方原因提出终止合同的（但因政府行为、不可抗力因素导致甲方终止合同除外），乙方按照《租赁物装修改造方案》所进行的装修改造投入形成的不动产部分，经相关评估机构评估后，以合同期为折算周期计算未履行期间的装修改造损失，由甲方予以补偿。但对于乙方增设的临时性构筑物及其他设施，则由乙方拆除，将租赁物恢复原状。乙方已交付的未履行期间租金甲方应退还。如因乙方违反本合同约定导致合同解除的，甲方不对乙方所进行的租赁物的装修、增设进行任何补偿。2014年5月31日，旅游公司将涉案租赁物移交给刘至纯。2014年8月19日，旅游公司与刘至纯又签订《补充协议》，明确租赁期限自2014年5月31日起至2020年5月30日止，合同租赁期限届满后顺延四个月的免租期。每一租赁年度为当年的5月31日至次年的5月30日。自本协议签订之日起10个工作日内，乙方一次性向甲方交付第一年租金。第二年度至第六年度租金，乙方应于每年租赁期限开始之日起五个工作日内（即每年5月26日前）交付给甲方。2014年10月14日，旅游公司（甲方）、刘至纯（乙方）和皇美公司（丙方）签订《合同权利义务概括转让协议》，确认：甲乙双方履行《租赁经营合同》和《补充协议》的情况如下：1、乙方已向甲方交付履约保证金250000元；2、乙方委托丙方向甲方交付了第一年度租金1200000元，尚欠租金1151772元。三方约定：乙方将其在上述《租赁经营合同》和《补充协议》项下的所有权利和所有义务（含违约责任）概括转让给丙方，由丙方取代乙方在两合同中的地位，享有权利并履行义务。丙方继续作为上述两合同的一方，与甲方共同遵守合同的各项约定。自本协议生效之日起10日内，甲方退回乙方交付的租赁经营合同的履约保证金250000元，在退该履约保证金的同时，丙方应向甲方交付同等金额的合同履约保证金。本协议签订之日起5日内，丙方应向甲方交付第一年度尚欠租金1151772元。在《租赁经营合同》和《补充协议》的履行期限内，乙方同意为丙方履行该两合同向甲方提供担保，对丙方因履行两合同所产生的债务承担连带责任。2016年8月23日，旅游公司、刘至纯与皇美公司签订《补充协议（二）》，针对履行上述三个合同过程中，皇美公司以整体经济下行导致经营困难为由提出的装修免租期前置及第三年度租金酌情减免的申请，达成一致意见如下：一、将“装修免租期于租赁期限届满后顺延4个月”变更为“本合同装修免租期4个月，自2015年5月31日起至2015年9月30日止”。二、第二年度的租金2469361元，皇美公司交付1646240.67元，其余作为装修免租期旅游公司同意免交。第三年度租金变更为1800000元，皇美公司应于2016年10月15日前一次性向旅游公司交清。……五、本协议经三方签署且皇美公司按本协议约定时限内向旅游公司全额交清第三年租金180万元后生效。若皇美公司未履行上述租金交付义务，则本协议不生效。三方仍按《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》履行并承担相应责任。皇美公司按合同约定支付了250000元的履约保证金，2014年5月31日至2015年5月30日的租金2351772元，2015年5月31日至2016年5月30日的租金2469361元。2016年5月31日至2017年5月30日期间，皇美公司又支付过226879.67元租金。以上款项共计5298012.67元。旅游公司和皇美公司对该已支付的金额均无异议。2018年1月8日，旅游公司向皇美公司寄送了《解除租赁合同通知书》，称皇美公司在合同履行期间长期拖欠多期租金和水电费，经旅游公司多次催款仍未及时结清拖欠款项及相应违约金，该违约行为已达到合同约定的出租人单方解除合同条件。旅游公司通知皇美公司自本通知送达之日起，解除两公司就昆明世博园内国际室外展园原荷兰园部分区域租赁合同关系。要求皇美公司应自接到本通知之日起3日内按租赁合同及补充协议约定之租金、水电费及相应违约金计算标准，向旅游公司一次性全额支付所欠付之租金、水电费至租赁合同解除之日止，并赔偿自逾期之日起至上述款项全额支付完毕之日止的迟延付款违约金，要求皇美公司应自接到本通知之日起15日内将租赁标的物完整返还旅游公司，否则按合同约定支付逾期腾房违约金。2018年1月24日，皇美公司向旅游公司提出《解除房屋租赁合同申请书》，称因经济发展下行趋势、市场经营环境变化、经营场所收入条件限制、世博园升级改造施工等诸多不利因素影响，公司经营出现困难。旅游公司于2018年1月8日以皇美公司未能按时缴清所欠房租及水电费为由，书面通知单方解除租赁合同。经皇美公司全体股东综合考虑，皇美公司目前已无法继续履行合同，被迫停止营业，向旅游公司申请解除双方签订的《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》。2018年3月5日，旅游公司与皇美公司签订《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》之解除协议（以下简称“解除协议”），约定：一、自2018年1月9日起终止履行并解除《合同权利义务概括转让协议》及其被转让的《租赁经营合同》及《补充协议》。二、皇美公司应于2018年3月20日前将租赁物内遗留的物品清理搬空后将租赁物归还旅游公司。若逾期不归还，旅游公司有权自行收回，皇美公司逾期未搬走的物品，视为放弃所有权的物品，任由旅游公司处置，由此导致的全部损失由皇美公司自行承担。旅游公司不得拖延收回租赁物时间，2018年3月20日到期即视为皇美公司已将租赁物归还旅游公司。三、截止合同解除日，皇美公司尚欠旅游公司水电费共计240661.73元，用《租赁经营合同》项下履约保证金25万元抵扣交付后，剩余9338.27元用于抵扣皇美公司欠交旅游公司的部分租金。四、合同解除后，皇美公司即与旅游公司核对和清算拖欠租金金额，并协商一次付清或分期支付租金事宜后，签订协议予以明确。若协商达不成一致意见，通过法律诉讼途径解决，则旅游公司保留追究皇美公司违约责任的权利。最终皇美公司拖欠租金金额计算至房屋实际归还日。2018年3月19日，皇美公司向旅游公司归还了涉案租赁物。原告以被告未及时结清拖欠租金为由诉至本院，要求被告支付拖欠的租金及相应违约金。2018年10月9日，云南世博旅游控股集团有限公司出具情况说明，称该公司系本案原告旅游公司的控股股东，该公司合法拥有昆明世博园国际室外展区荷兰园区域所属地块（国际馆景区）土地使用权。自2012年7月起该公司一直将该所属土地及地上附着物委托旅游公司经营管理。旅游公司在经营管理中有权以自己名义对外签订关于该地块的租赁合同并有权收取租金，经营管理中发生争议的，该公司不行使介入权。同日，云南世博旅游文化投资有限公司也出具情况说明，称该公司系本案原告旅游公司的全资子公司，经云南世博旅游控股集团有限公司资产划转，该公司于2015年7月24日合法取得昆明世博园国际室外展区原荷兰园区域所属地块（国际馆景区）土地使用权，该公司取得该地块土地使用权后，对该地块土地及地上附着物继续委托旅游公司经营管理，旅游公司经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金，经营管理中发生争议的，该公司不行使介入权。原审法院认为：涉案租赁物系位于昆明世博园内国际室外展园区域（原荷兰园部分区域）的场地（包含该区域内的建筑物），该租赁区域所属地块的土地使用权人云南世博旅游控股集团有限公司和云南世博旅游文化投资有限公司均通过书面方式确认上述地块土地及地上附着物已委托旅游公司经营管理，旅游公司经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金。故旅游公司有权出租涉案土地及其上的建筑物，以及就租赁产生的纠纷提起本案诉讼。皇美公司以涉案租赁物中的建筑物未取得建设工程规划许可证为由主张与涉案租赁物相关的《租赁经营合同》、《补充协议》、《合同权利义务概括转让协议》均无效。根据本案查明的事实，该租赁物中的建筑物系昆明世博园国际室外展区原荷兰园区域的地上建筑物，并非出租人旅游公司未办理合法审批手续自行修建，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的出租人未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑物，以包含涉案建筑物在内的土地为标的物订立的相关租赁合同并非无效合同，应认定为有效合同。皇美公司通过签订《合同权利义务概括转让协议》，受让了原承租人刘至纯与旅游公司签订的《租赁经营合同》及《补充协议》项下承租人的所有权利与义务，并在合同中明确约定了皇美公司应支付的租金金额和时间。皇美公司未按合同约定足额支付租赁期第三年及以后的租金，并欠缴水电费，已构成违约。皇美公司认为租赁合同为格式条款，关于租金、违约金、免租期的条款无效。对此，虽然涉案合同的文本由旅游公司所提供，但皇美公司所称的上述几个条款并不属于免除或者限制旅游公司责任、加重皇美公司责任、排除皇美公司主要权利的条款，且实际上合同签订的三方对于租金、免租期扣除期间等经过了多次协商，在皇美公司提出申请的情况下，还达成了对相关条款进行相应调整的《补充协议（二）》，但皇美公司未按该合同约定的时限交清减免后的租金，导致该合同未满足生效条件，该合同未生效的责任在于皇美公司。另外，即便违约金条款存在约定的标准过高的情形，《中华人民共和国合同法》已赋予合同当事人请求调整的权利，而非以此为由认定该条款无效，故对于皇美公司主张涉案合同相关条款无效的主张，不予支持。对于皇美公司以旅游公司提供的租赁物不完全适格，应酌减租金的主张，从皇美公司提交的证据可证明涉案租赁物周边存在施工行为，会对租赁物的使用造成影响，但对于该影响导致皇美公司的实际损失没有确定的金额，皇美公司也没有提交证据证明，对此不予支持。对于皇美公司要求旅游公司就继续利用其装修已经形成附合的装修装饰物折价从房租中直接扣除的要求，按涉案《租赁经营合同》的约定，承租人违反合同约定导致合同解除的，出租人不对承租人进行的租赁物的装修、增设进行任何补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”本案租赁合同经双方协商一致提前解除，但合同解除的原因在于皇美公司拖欠多期租金和水电费，且旅游公司并未表示同意利用皇美公司的原装饰装修，皇美公司对于其要求扣减的金额也未提出相应的依据，故对皇美公司要求将其装修装饰物残值折价从房租中直接扣除，不予支持。根据本案双方《解除协议》的约定，自2018年1月9日起终止履行并解除涉案三个合同，并用皇美公司支付的履约保证金250000元抵扣欠付的水电费后，剩余9338.27元用于抵扣尚欠的租金，皇美公司拖欠租金金额计算至房屋实际归还日。结合皇美公司于2018年3月19日归还涉案租赁物的事实，皇美公司欠付的租金金额为：2016年5月31日至2017年5月30日期间2365949.33元，2017年5月31日至2018年3月19日期间2185434.82元（2722470元×293/365天），扣减9338.27元后，皇美公司仍欠旅游公司租金4542045.88元，应向旅游公司进行支付，并且承担迟延支付租金的违约责任。虽然涉案合同中对迟延支付租金的违约金计算标准做出过约定，但旅游公司主动将违约金的计算标准降为以欠租金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，属于其处分自己诉讼权利的行为，且该违约金计算标准并未过分高于旅游公司的损失，对该项计算标准予以支持。皇美公司应向旅游公司赔偿自2016年5月27日起至2017年5月26日止，以2365949.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算迟延付款违约金；自2017年5月27日起至款项付清之日止，以4542045.88元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算迟延付款违约金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决：“一、被告昆明皇美月子服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付欠付租金4542045.88元。二、被告昆明皇美月子服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付违约金（以2365949.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2016年5月27日起至2017年5月26日止；以4542045.88元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2017年5月27日起至款项付清之日止）。三、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46856元，由被告昆明皇美月子服务有限公司负担。”二审中，上诉人皇美公司提交以下证据：1.《皇美母婴护理中心入住前须知》、定金支付凭证、定金退款《收款单》及《退房费用明细》共计21套及汇总。欲证明：由于旅游公司自2017年底开始不正常提供水电，导致皇美公司无法正常经营，租赁物不适格，且给皇美公司造成了40余万元的损失、近70万元的可得利润损失，应据此酌减皇美公司应承担的房屋占有使用费（合同有效时应酌减租金）。2.《昆明市城乡规划管理技术规定》、昆明市规划局《建设工程规划类许可证核发事项业务手册》、《建设工程规划类许可证核发事项办事指南》。欲证明：按照规划管理的相关法律法规规定、结合昆明市办理建设规划许可证的实际情况，核发建设工程规划许可证涉及对建设工程设计方案、日照分析、交通影响评价报告、设计单位资质、抗震设防、水保、节水、环保、灯光亮化、管线工程、交通工程、消防、国家安全、文物保护、机场净空、微波通道、地震观测等事项进行审查，以确保建设工程满足国家强制性标准及地方标准。本案未取得建设工程规划许可证意味着就以上事项未能满足国家强制性标准和地方标准，案涉所谓租赁合同应为无效。3.有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的生效裁判共计17个。欲证明：经查询，全国法院系统（包括最高院的四级人民法院、及做出本案一审裁判的法院和二审法院等）均按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案应本着“同案同判”的公平原则和“法律面前人人平等”的法治要求处理。被上诉人旅游公司质证：对证据1，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定，二审程序中新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。该证据不是法律规定的新证据，依法不应当得到采信。对该证据三性及证明内容均不认可。停电因上诉人欠付电费，电力机关对于欠付电费的行为均依法采取停电、加收滞纳金等维权措施，该原因系上诉人导致，后果由上诉人承担。对证据2，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，该组材料不是法律规定的证据。1999年在中国昆明举办的世博会，由云南省政府负责规划建设世博园国际室外展园，其建设规划肯定是经过审批许可后合法进行的，上诉人认为未取得规划许可证，不符合客观事实。对证据3，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，该组材料不是法律规定的证据。该17个判决与本案纠纷亦存在较大差异，没有可比性。最具可比性的判决是世博园国际室外展区日本园租赁合同的判决，盘龙区人民法院作出的【（2016）云0103民初1050号《民事判决书》】、昆明中院作出的【（2016）云01民终2945号《民事判决书》】及云南省高院作出的【（2019）云民终892号《民事判决书》】，三份《民事判决书》均确认租赁合同效力，适用“同案同判”的公平原则，本案租赁合同当属有效。被上诉人旅游公司二审中未向本院提交证据。本院对原审法院认定的法律事实予以确认。对上述皇美公司提交的上述证据，本院将结合争议焦点一并予以评析。本案二审的争议焦点：1.原审法院审理程序是否存在违法之处；2.涉案合同及相关协议的效力如何确定；3.皇美公司还应向旅游公司支付的租金数额如何确定；4.皇美公司应否向旅游公司支付违约金，如是，数额如何确定？第一，关于原审法院审理程序是否存在违法之处的问题。上诉人皇美公司认为，原审法院在审理本案过程中存在准许旅游公司撤回其对刘至纯起诉错误的程序问题。经审查，虽然旅游公司最初向人民法院提起本案诉讼时确将刘至纯列为被告，但随着诉讼进程的推进，旅游公司于2018年12月3日向原审法院提交了《撤销部分被告申请书》，申请撤销对刘至纯的起诉，后原审法院审查后裁定准许旅游公司的上述申请。本院认为，旅游公司的上述申请系其作为本案“原告”依法处分自身诉讼权利的行为体现，原审法院准许其该项申请并依法作出裁定符合法律规定，并无程序违法之处，故本院对皇美公司的此项上诉理由依法不予采信。第二，关于涉案合同及相关协议的效力如何确定的问题。本院认为，涉案房屋系建设在昆明世界园艺博览园内的土地上，该园系国家为了1999年昆明世界园艺博览会的召开而修建，博览会结束后，案外人已于2012年取得了涉案土地的国有土地使用权证书，并将该地块及地上附着物委托旅游公司经营管理，故涉案标的物不属于上诉人皇美公司提及的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的违法建筑物，原审法院对于涉案协议及相关补充协议的效力认定为有效正确，本院依法予以维持。基于双方当事人在本案诉讼前业已签署关于涉案租赁合同及补充协议的解除协议的事实，原审法院认定涉案租赁合同及相关补充协议等合同解除正确，本院依法予以维持。第三，关于皇美公司还应向旅游公司支付的租金数额如何确定的问题。关于租金计算起点的问题。经审查，本院认为，虽然双方当事人在租赁合同、补充协议中均约定了4个月的免租期，但上述协议对于该免租期的约定均为租赁期限届满后方可享受免租期，结合上述租赁合同关于租期为6年的约定以及皇美公司自2014年5月31日起支付租金的行为和具体支付金额，原审法院未认定4个月免租期，认定尚欠租金起算点自2016年5月31日起计算并无不妥之处，本院依法予以维持。至于皇美公司就此提出的“格式条款”的问题，鉴于对于“免租期”的时间长短、何时起算、起算条件等内容属于双方租赁合同及补充协议的主要内容，该约定不属于免除一方责任、加重另一方责任或排除对方主要权利的约定，故不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形，原审法院对此部分的认定正确，本院依法予以维持。关于租金标准的问题。经审查，虽然双方当事人在2016年8月23日签署的补充协议（二）中确实约定了第三年租金（自2016年5月31日至2017年5月30日）期间按照180万元收取，但与此同时双方还约定该租金皇美公司需在2016年10月15日前一次性向旅游公司交清以及若皇美公司未按照约定时间向旅游公司全额交清第三年租金180万元则该协议不生效等内容。本院认为，上述补充协议（二）中约定的180万元/年的租金标准仅涉及第三年租金（自2016年5月31日至2017年5月30日），而审查皇美公司的租金支付情况，其并未按照前述约定按期、足额向旅游公司支付2016年5月31日至2017年5月30日期间的180万元租金，故该补充协议（二）为成立但未生效的协议，现皇美公司据此主张2016-2017年度应按照180万元/年的标准计算租金无合同依据。同时，在二审中各方均表示对除了上述2016-2017年度租金标准外，对原审法院按照租赁合同的具体约定以及皇美公司实际租用时间计算的其余年度租金并无异议，经审查原审法院按照双方租赁合同的约定并结合皇美公司已付租金的时间和数额以及双方诉讼前书面解除协议中确定的剩余9338.27元可抵扣租金等内容计算皇美公司尚欠旅游公司的租金数额为4542045.88元正确，对此本院依法予以维持。关于租金计算过程中应否减免相关费用的问题。首先，对于世博园相关项目施工及世博园管理导致的影响应减免租金的问题。虽然皇美公司向原审法院提交了证据证明自2017年起世博园相关项目施工及世博园管理给皇美公司使用租赁物带来了一定影响，但其未提交证据证明损失数额，原审法院对其提出应减免租金的主张不予支持，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对此本院依法予以维持。还需说明的是，在原审法院对此已不予支持的前提下，皇美公司上诉时依旧没有提出具体的减免租金数额或标准，其该项主张属于不明确的抗辩意见，本院对此依法不予支持。其次，对于电力供应导致的影响应减免租金的问题。鉴于电力供应不属于旅游公司可控范围，皇美公司未按期足额向电力供应部门缴纳电费导致的电力供应问题不属于租赁物不适格的范畴，皇美公司无证据证明旅游公司擅自切断电力供应，且在原审法院对此已不予支持的前提下，皇美公司上诉时依旧没有提出具体的减免租金数额或标准，其该项主张属于不明确的抗辩意见，本院对此依法不予支持。对于皇美公司提出“装饰装修物”的部分应折价100万元从租金理扣除的问题。综合本案情形，导致双方租赁合同及相关补充协议解除系皇美公司未按照约定向旅游公司按期、足额缴纳租金的违约行为所致，根据涉案租赁合同关于承租人违约导致合同解除时出租人不对租赁标的装修及增设进行任何补偿的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，鉴于涉案合同本院依法确定为有效合同并已由双方协商一致解除的事实，结合旅游公司在本案一审、二审中均未表达过同意利用皇美公司所做装饰的意见，本院对皇美公司提出应在其尚欠租金中抵扣100万元装饰装修物折价补偿款的主张依法不予采信，原审法院对此部分的处理正确，本院对此依法予以维持。此外，关于皇美公司二审提及遗留财产的返还问题。对于“遗留财产”部分，经核查，皇美公司在本案原审程序中并未提及该问题，其仅提及要从租金中扣除“……全部是形成附合的装修装饰物”，且其在二审调查中表示该部分表述系笔误，故本院对该部分不予支持。最后需要说明的是，2018年3月5日旅游公司与皇美公司签订《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》之解除协议时，皇美公司对上述内容均没有提出异议，故原审法院对此部分的处理正确。第四，关于皇美公司应否向旅游公司支付违约金，如是，数额如何确定的问题。经审查，双方当事人在涉案租赁合同中约定了若皇美公司不按照约定支付租金应承担的违约金计算方式（分别按照延迟交付租金10日内、10-30日内、30日以上三档计算）、在补充协议中也约定了若皇美公司不按照约定支付租金应承担的违约金计算方式为按协议金额15%标准计算的内容。如前所述，本院认定涉案合同有效且皇美公司因未按照约定向旅游公司按期、足额交纳租金违约，故其应向旅游公司承担违约责任。鉴于旅游公司向原审法院起诉时已主动将前述双方协议约定的违约金计算标准调减为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，该行为系对自身权利的处分，其主张的标准亦不过分高于损失，故原审法院据此认定违约金按前述标准计算并无不妥之处，对此本院依法予以维持。至于上诉人皇美公司提出若要计算违约金，其标准也应当按照中国人民银行同期同类存款利率计算无事实及法律依据，旅游公司对此也不予认可，故本院依法不予支持。除以上计算标准外，上诉人皇美公司对原审法院此部分的计算方式未提出上诉，本院依法予以维持。综上所述，上诉人皇美公司的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22285.61元，由昆明皇美月子服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王璟审判员  范蕾审判员  刘希二〇二〇年三月三十日书记员  杨博