山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3582号 上诉人（原审被告）：鲁亮文，男，1977年4月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽天一物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区新华城南郡小区27号综合楼，统一社会信用代码91370900769854245。 法定代表人：郭鹏，经理。 委托诉讼代理人：高俊兰，山东华林律师事务所律师。 上诉人鲁亮文因与被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鲁亮文上诉请求：1.撤销泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初4194号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人交纳停业期间物业服务费毫无事实根据。1、双方合同早已解除。上诉人自2017年8月被泰山区徐家楼街道办事处通知停业之后，因上诉人房屋租赁的合同目的不能实现，根据物业服务合同系委托合同的属性，上诉人依法享有合同的任意解除权，故上诉人根据《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，立即通知了被上诉人物业服务合同予以解除。至此，合同已经终止，而原判决依据已被解除的合同处理是毫无事实根据的。2、退一步讲被上诉人亦未尽合同义务。国务院《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”国务院《物业管理条例》第六条规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务”。显然，物业服务合同是双务有偿合同。自上诉人2017年8月停业后，被上诉人未再尽合同义务，上诉人亦未得到物业服务的权利，而原审法院不顾这一客观事实而下判，是毫无事实根据的。二、一审判决支付物业费违背法律规定。1、重复收费。上诉人租赁房屋时已经签订了物业服务协议，由于被上诉人与案外人房屋出租人存在高度的企业关联关系，签订本案物业服务协议是重复收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，该收费属于重复收费，原审法院支持被上诉人诉求是违反法律规定的。2、有失公平原则。自上诉人2017年8月停业后合同已被解除，且被上诉人亦未再尽合同义务，其不应享有收取服务报酬的权利，而被上诉人却提起诉讼并得到原审法院的支持，显然违反权利义务对等原则，违反公平这一法律原则。综上所述，原审判决置本案双务有偿物业服务合同和合同己被解除的事实于不顾，出现认定事实和适用法律的错误，导致上诉人支付被上诉人服务费的错误判决。恳请二审法院依法改判，准予上诉人之上诉请求。 被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决结果并无不当。一、上诉人确实给被上诉人发出过解除合同的通知，但是在一审开庭后的2019年9月9日，现在上诉人称双方合同早已经解除，且不论其是否具有任意解除权，对于合同早已解除的主张是不成立的。事实是上诉人一直在享受被上诉人提供的物业服务，在一审中上诉人也承认一直在占有使用着租赁房屋，那么其就是在接受物业服务。因上诉人租赁房屋的地方是商业广场，双方间签订的《物业管理服务协议》明确约定了物业服务的内容是公共部分的维护管理、公共场所的环境卫生、秩序维护、交通、消防、公共绿化等，被上诉人一直以来按照合同约定履行着合同义务。上诉人停业后，被上诉人的物业服务从未间断，上诉人虽未营业，但其所租赁房屋内存放了大量物品，一直占有使用着房屋，故其一直享受着物业服务，应当履行支付物业费的义务。二、上诉人所称的重复收费不存在。上诉人在租赁房屋时和案外人泰安新华房地产开发有限公司签订的《服务协议》和物业服务无关，被上诉人和上诉人之间对于对于物业费的约定不存在重复收费的情形。被上诉人一直以来在广场的环境卫生、秩序维护和消防等工作上都尽职尽责，不能因为上诉人未开门营业就否认被上诉人所付出的劳动。如果被上诉人真的没有履行合同义务，那么上诉人所租赁的房屋这两年来估计早已是门口垃圾成堆、屋内的设备物品也难以安心存放如此之久。综上，恳请驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。 原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告欠付的物业费105611.86元，支付物业费滞纳金129680.34元（暂计算至2019年7月26日，剩余滞纳金计算至实际支付之日止），两项合计235292.20元；2、.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月1日，安徽天一物业泰安分公司（乙方）与被告鲁亮文（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方选聘乙方对泰安新华城国际广场提供前期物业管理服务事宜，甲方应按时交纳物业服务费用，物业管理费用周期：每半年预交一次；每次交纳费用时间：该半年第1个月的上旬。商户自起租之日起开始向乙方交纳物业管理费。物业管理费按建筑面积收取3.5元/月/平方米。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。同时约定了乙方权利义务以及物业管理服务的内容等。 被告鲁亮文租赁了案外人泰安新华房地产开发有限公司位于新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110号的涉案房屋，建筑面积1061.77平方米。2016年5月10日，原告向被告出具收据一张，载明收取2016年6月1日至2016年12月31日涉案房屋物业费26013.4元。2017年10月1日，原告向被告出具收据一张，载明收取2017年1月1日至2017年3月13日涉案房屋物业费9000元。原告提交催费通知单及照片用以证实原告曾向被告发出过物业费催费通知，但被告否认曾收到过上述通知。原告提交物业服务管理记录、排班表及照片表格等证据，用以证实原告按照合同的约定向被告提供了涉案房屋公共部分的打扫、消防等物业服务，被告称上述证据只是原告的单方面工作记录，且被告只承租了原告提供服务场所的一部分，无法证实原告专为被告提供了相应的服务。 被告提交揽件详情截屏复印件一张，用以证实被告于2018年2月3日向案外人泰安新华房地产开发有限公司发出了解除涉案房屋租赁合同的通知，本案的物业服务合同也应当一同解除，原告称上述证据非原件，也无法证实邮寄的内容及邮件是否到达案外人泰安新华房地产开发有限公司，且被告至今仍占有使用涉案房屋，被告对现在仍占用使用涉案房屋的事实予以认可。 2017年8月15日，徐家楼街道办事处向梦泰山啤酒城、新华城发出环境综合整治督查通知书，对拒不取消烧烤项目的业主，实行停业整顿。2016年6月1日，被告与案外人泰安新华房地产开发有限公司签订合同补充协议，约定案外人泰安新华房地产开发有限公司负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证被告在合同期内正常经营烧烤。被告称案外人泰安新华房地产开发有限公司与原告系同一实际管理人，两公司的实际控制人为同一人，原告称案外人泰安新华房地产开发有限公司与原告为两个独立的法律主体，应分别对各自签订的合同享有权利，承担义务。 被告自2017年3月14日起欠缴物业费，故原告诉至法院，要求被告支付截至2019年7月26日物业服务费105611.86元，并支付相应的滞纳金。被告称原告尚未退还其10000元装修押金，但原告称因被告未按照《装饰装修管理服务协议》约定在向物业客服中心申请验收，故装修押金未予退还，被告对未向物业客服中心申请验收的事实予以认可。 另查明，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%。 一审法院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的协议，该协议对双方均有约束力。原告按照合同约定实际履行了相应物业服务义务，被告应当交纳物业服务费。被告提交的揽件详情截屏复印件无法证实被告与案外人泰安新华房地产开发有限公司解除涉案房屋租赁关系的事实，且被告也认可自己一直在占有使用涉案房屋，故对被告就涉案房屋已与案外人泰安新华房地产开发有限公司解除租赁关系的辩解意见，一审法院不予支持。被告称原告与案外人泰安新华房地产开发有限公司系同一实际管理人，但未能提供证据予以证实，一审法院不予采信，被告称因案外人泰安新华房地产开发有限公司未能履行义务，导致被告停止营业至今，未能享受到原告的物业服务的问题，与本案不属同一法律关系，如被告认为案外人泰安新华房地产开发有限公司的行为损害其合法权益，可另行主张权利。被告自2017年3月14日起至2019年7月26日止未缴纳物业服务费，被告应按约定的价格即3.5元/㎡/月支付原告物业服务费，即3.5元/㎡/月×1061.77㎡×28个月=104053.46元。被告称原告未予退还其装修押金，与本案不属同一法律关系，如被告认为原告行为损害其合法权益，可另行主张权利。 原、被告在《前期物业管理服务协议》对物业服务费交纳时间和逾期交纳的责任标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。合同中约定从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，一审法院依法酌定滞纳金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，故对原告要求被告自逾期之日起至实际支付之日止支付相应滞纳金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。按照合同约定，物业费每半年预交一次，该半年的第一个月的上旬预交半年的物业费用，对于2017年上半年的物业费，被告应于2017年1月11日前预交2017年上半年的全部物业费，而被告于2017年10月1日迟延交纳了9000元，未交纳11148.59元（3.5元/㎡/月×1061.77㎡×3个月），结合原告提交的欠费证明，原告认可被告自2017年2月28日起计算滞纳金，系原告对自己诉讼权利的处分，对于迟延交纳的物业费，被告应承担迟延支付期间的滞纳金，故对被告迟延交纳的物业费9000元，自2017年2月28日起至2017年10月1日共计215天，滞纳金为1021.25元（9000元×4.75%÷360×215天×4）；对未交纳的物业费11148.59元，滞纳金以11148.59元为计算基数，自2017年3月14日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。 2017年下半年物业费的滞纳金以22297.17元（3.5元/㎡/月×1061.77㎡×6个月）为计算基数，自2017年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2018年上半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年1月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2018年下半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2019年上半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2019年下半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告鲁亮文于本判决生效后五日内支付原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司物业服务费104053.46元；二、被告鲁亮文于本判决生效后五日内支付原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司相应的滞纳金（2017年上半年迟延交纳物业费的滞纳金为1021.25元，未交纳物业费的滞纳金为以11148.59元为计算基数，自2017年3月14日起计算至实际支付之日止；2017年下半年滞纳金为以22297.17元为计算基数，自2017年7月11日起计算至实际支付之日止；2018年上半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年1月11日起计算至实际支付之日止；2018年下半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止；2019年上半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止；2019年下半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止；均按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算）。案件受理费2414.69元，由被告鲁亮文负担。 本院二审期间，上诉人鲁亮文围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、天天烧烤股东吴修刚与前天一物业范经理通话录音（2019年12月16日）一份，证明2018年8月，上诉人因无法经营烧烤一事，曾到物业公司找郭经理告知其解除物业服务合同事宜。证据二、徐家楼街道办事处张贴的通知书复印件一份，证明自2017年8月15日后，因政府要求取消烧烤项目，上诉人无法继续经营，亦未享受到物业服务，一审法院要求上诉人承担物业费无事实依据。被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司针对上诉人鲁亮文的上诉并围绕其答辩意见提交如下证据：证据一、解除物业管理协议及退费通知书一份，证明上诉人于2019年9月9日向被上诉人发出了解除协议通知，该份通知能证明双方间的物业管理协议在此之前并未解除。证据二、房屋交接说明一份、照片打印件8张，证明1、2019年9月26日上诉人正式将涉案房屋交接给案外人泰安新华房地产开发有限公司，若双方间物业服务协议解除也应以房屋实际交接日即2019年9月26日为准；2、在交接时上诉人开始搬走屋内物品，持续2天，屋内大量桌椅、空调、冰柜、厨房用品等，上诉人一直占有并使用涉案房屋，同时也是在享受物业服务。 本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司对上诉人鲁亮文提交的证据发表如下质证意见：对证据一通话录音的真实性无法核实，证明目的和证明对象都有异议，无法证明吴修刚和上诉人之间到底是什么关系，其次所谓的前天一物业范经理并非被上诉人的职工，且从通话内容并不能证明上诉人去找过被上诉人协商物业服务解除事宜，该证据与本案无关。对证据二徐家楼街道办事处张贴的通知书复印件真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据只能证明其正常经营出现问题且该问题与被上诉人无关，无法证明其未享受到物业服务。上诉人鲁亮文对被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一解除协议通知真实性有异议，从被上诉人提交的证据中无法看出本协议是上诉人送达给被上诉人的。对证据二交接说明真实性无异议，但是只是说明房屋交接并不能否认2017年8月15日之后上诉人因整改取消烧烤政府规定一直未营业，也无法享受物业服务。对照片真实性有异议，无法看出拍摄时间、地点以及物品所有人。 对上诉人鲁亮文、被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司二审提交的上述证据，本院做如下认证：对上诉人鲁亮文提交的通话录音，被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司对其真实性不予认可，且不认可所谓的范经理系其工作人员，上诉人亦未有其他证据予以佐证，本院不予认定；对上诉人鲁亮文提交的徐家楼街道办事处张贴的通知书复印件，被上诉人对真实性予以认可，但该通知书与本案不具有关联性，本院不予认定。对被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司提交的解除物业管理协议及退费通知书，上诉人鲁亮文对其真实性不予认可，本院对其不予认定；对上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司提交的房屋交接说明，上诉人鲁亮文对真实性予以认可，本院依法予以认定；对于上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司提交的照片打印件，上诉人鲁亮文对真实性不予认可，本院亦暂不认定。综合以上认定，本院二审认定事实如下：上诉人鲁亮文于2019年9月26日将本案物业服务合同纠纷所涉及的房屋交接给泰安新华房地产开发有限公司，现场交接钥匙，鲁亮文拉走其物品，自此该房屋由泰安新华房地产开发有限公司占有使用。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人鲁亮文与被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司于2016年6月1日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律法规的强行性规定，合法有效。双方当事人均应按照该协议的约定，履行合同约定、承担合同义务。从二审查明事实看，上诉人鲁亮文于2019年9月26日方将涉案物业服务协议所涉及的房产返还交接给案外人泰安新华房地产开发有限公司，在此之前一直占有使用该房产，应当认定其事实上一直接受着被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司为其提供的物业服务，被上诉人要求其承担欠缴的2017年3月14日起至2019年7月26日止的物业服务费依法有据，原审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。上诉人鲁亮文主张双方的物业服务合同关系早已经解除，未提交有效证据予以证实，且与查明的其实际占有涉案房产的事实不符，本院不予采信。上诉人鲁亮文还主张被上诉人安徽天一物业管理有限公司泰安分公司重复收费等，亦无事实依据，本院亦不予支持。至于上诉人鲁亮文主张的停业相关损失问题，应另案向其租赁合同的向对方泰安新华房地产开发有限公司主张权利。综上所述，上诉人鲁亮文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4829.38元，由上诉人鲁亮文负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇二〇年三月二十日 书记员 王 琳