山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12336号原告：烟台玺萌房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区APEC科技工业园区。法定代表人：王玉琨，总经理。委托诉讼代理人：范滨、王佳，山东通世律师事务所律师。被告：张世刚，男，1987年11月1日出生，汉族，住山东省蓬莱市。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，该分行工作人员。原告烟台玺萌房地产开发有限公司(以下简称玺萌房地产公司)诉被告张世刚、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称建设银行烟台分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳与第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加诉讼，被告张世刚经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玺萌房地产公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的芝预字第110909020012号《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》登记备案撤销手续、涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续；3、被告腾出烟台市芝罘区玺萌住宅小区A-20#楼802号房屋并交付给原告；4、被告向原告偿还原告代其向第三人清偿的贷款本息及罚息73625.47元（暂计至2019年7月23日），并自2019年7月24日起至涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销前原告代被告清偿的全部贷款本息及罚息；5、被告向原告支付违约金90000元；6、被告及第三人协助原告办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续；7、在原告已收取被告购房款450000元中，扣除被告应向原告偿还的贷款本息、罚息、违约金及办理登记备案撤销手续、预告登记注销手续等相关费用后，剩余房款退还给被告。事实与理由：2011年9月9日，原告与被告在签订的芝预字第110909020012号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的烟台市芝罘区玺萌住宅小区A-20#楼802号房屋，房屋总价款为450000元，首付款140000元，按揭贷款310000元。为取得按揭贷款，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为该笔借款提供保证担保。自2013年7月开始，被告未依约按期足额向第三人偿还贷款本息及罚息，截止到2019年7月23日，第三人分次从原告处扣划了贷款本息及罚息共计73625.47元。被告张世刚缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状，亦未提供任何证据材料。第三人建设银行烟台分行述称：在原、被告结清涉案借款合同项下的全部贷款本息后，第三人同意原、被告解除涉案《商品房买卖合同》，也同意协助办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续。经审理查明：2011年9月9日，原告与被告在签订的芝预字第110909020012号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告以出让方式取得坐落于烟台市芝罘区宫家岛村北、原烟台农业学校校址内、编号为烟国用（2008）第100673号地块的土地使用权，规划用途为住宅商服用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为玺萌住宅小区；被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字（2011）第025号；被告购买玺萌住宅小区A-20#楼802号房屋，该房合同约定建筑面积共71.25平方米，房屋总价款450000元，其中首付款140000元，剩余部分310000元以贷款方式支付；原告应当在2014年12月31日前将该商品房验收合格后交付给原告使用，该商品房的钥匙交付日期为2012年12月31日；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，被告若在原告代为清偿贷款本息及罚息超过30日未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告有权到房产管理部门办理该商品房的预售登记注销手续，被告享有的权利终止，原告可另行出售该商品房，同时继续追究被告的违约责任，或原告可向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。合同签订当日，原、被告在房产登记部门办理了上述《商品房买卖合同》的登记备案手续。合同签订前的2011年9月5日，被告即向原告交纳了首付款140000元。2011年9月27日，涉案房屋在烟台市房产交易中心办理了烟房预芝字第09863号预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告。2011年9月30日，原告与被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告向第三人举借人民币310000元用于购买涉案房屋，贷款期限自2011年9月30日至2041年9月30日；采用浮动利率方式确定贷款利率，即在基准利率水平上上浮5%；被告未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；对于被告、原告在本合同项下的全部应付款项，第三人有权从被告、原告在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知。2011年10月25日，涉案房屋在烟台市房产交易中心办理了烟房预芝抵字第10358号预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告。2011年10月26日，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金310000元。原告按合同约定也将涉案房屋交付给了被告，现涉案房屋尚未办理不动产权属登记证书。自2013年7月起，因被告未按期归还借款本息，第三人分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年7月23日，第三人分次从原告的保证金账户中扣收了被告拖欠的借款本息（含罚息，下同）共计73625.47元。庭审中，原告针对其请求被告支付违约金90000元的诉讼请求，提供了2020年2月10日原告与山东通世律师事务所签订的民事诉讼委托代理合同、山东增值税专用发票和跨行转账回单各一份，用以证明原告为本次诉讼支付了律师代理费45000元。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》登记备案回执、收据、发票、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、民事诉讼委托代理合同、跨行转账回单等为证，还有原、被告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核质证，可以采信。本院认为，（一）本案原告与被告在2011年9月9日签订的芝预字第110909020012号《商品房买卖合同》及补充协议，原告与被告及第三人于2011年9月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且涉案《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，均为有效合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告自2013年7月起未按期足额向第三人偿还借款本息，截止到2019年7月23日，第三人分次从作为保证人的原告处扣收了被告拖欠的借款本息共计73625.47元，并自2019年7月24日起至今仍从原告处扣收被告拖欠的借款本息，而被告在长达六年多的时间里违约未偿还原告代其清偿的借款本息的事实清楚，现原告请求解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议的主张，于法有据，本院依法予以支持。（三）被告违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，未依约向原告偿还原告代其向第三人清偿的借款本息，已构成违约，故原告要求被告支付违约金的理由正当，应予支持。原告根据合同的约定，要求被告支付该商品房总价款20%的违约金共计90000元。庭审中，原告仅提供了其为本次诉讼而支付的律师代理费的相关证据，未举证证明因被告违约给其造成的实际损失的具体情况，根据现有证据和本案具体案情，应认定合同约定的违约金过分高于造成的损失。结合本案的实际情况，可酌情支持原告主张的违约金45000元，原告主张的过高部分，本院不予支持。（四）原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续，并应将涉案房屋返还给原告，原告亦应返还被告已交纳的购房款。被告共向原告交纳购房款450000元，原告应当在收取被告上述购房款的范围内，扣除其代被告向第三人提前清偿涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本息、办理登记备案撤销手续和预购商品房预告登记注销手续等相关费用后，将剩余购房款返还给被告。（五）在被告及原告提前偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部借款本息后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续的主张，本院予以支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，本院依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台玺萌房地产开发有限公司与被告张世刚在2011年9月9日签订的芝预字第110909020012号的《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告张世刚于本判决生效之日起10日内支付给原告烟台玺萌房地产开发有限公司违约金45000元；三、限被告张世刚于本判决生效之日起10日内协助原告烟台玺萌房地产开发有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；四、限被告张世刚于本判决生效之日起10日内协助原告烟台玺萌房地产开发有限公司办理位于烟台市芝罘区玺萌住宅小区一期工程A-20#楼802号房屋的预购商品房预告登记注销手续；五、限被告张世刚于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的借款本息（以第三人个人贷款系统计算的借款本息为准），并由原告烟台玺萌房地产开发有限公司承担连带保证责任；六、限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告张世刚自被告张世刚和原告烟台玺萌房地产开发有限公司向第三人清偿了涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部借款本息等费用之日起10日内，协助原告办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续；七、原告烟台玺萌房地产开发有限公司应自涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续、涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告张世刚的购房款450000元中扣除其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的借款本息及办理登记备案撤销手续、预告登记注销手续的相关费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告张世刚；八、限被告张世刚于本判决生效之日起30日内将位于烟台市芝罘区玺萌住宅小区一期工程A-20#楼802号房屋返还给原告烟台玺萌房地产开发有限公司；九、驳回原告烟台玺萌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告张世刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告张世刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐昶晟人民陪审员  安 娜人民陪审员  伞银春二〇二〇年三月二日书 记 员  王雅洁