陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2020)陕07民终178号 上诉人(原审被告)：陕西广厦投资发展集团有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丛波，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：姚红敏，女，1987年10月9日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人(原审原告)：张有文，男，1989年8月9日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司(以下简称“广厦公司”)因与被上诉人姚红敏商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初2720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判重新调低违约金； 2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人并不存在逾期交房的情况，仅因为历史遗留问题才导致未按合同约定取得房屋的初始登记。明珠北苑有近千户诉讼，故意在诉讼时效即将届满前提起诉讼，明显存在扩大损失，现已超200余户提起诉讼、仲裁，索赔金额高达2000万元，后续可能更多人会起诉。因登记延期，并未影响业主对房屋的实际使用，对其占有、使用、收益以及在按揭贷款未偿还的情况下的处分权也并无实际影响。因此一审判决未考虑逾期备案登记的历史原因、集团诉讼造成的将企业逼上绝路的严重后果。综上，请求二审法院能够充分考虑上述原因，重新调整、调低违约金。姚红敏未发表书面答辩意见。姚红敏向一审法院提出以下诉讼请求：1、判令被告为原告办理房产证和土地使用证；2、向原告支付逾期办房产证的违约金，以购房款总价款（488600元）为基数按年利率4.75%*（1+50%），从2016年10月13日开始计算至2019年4月16日共计915天为88482.41元；3、判令被告退还收取原告的已交暖气初装费、有线电视初装费共计18380元；4、诉讼费、律师费1200元由被告承担。一审法院认定事实：根据证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋、签订《商品房预售合同》、全额支付购房款以及金额、房屋交付时间（2016年8月2日）等案件基本事实均无异议，该院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题以及暖气、电视等费用的问题。与以上争议事实有关的合同内容约定如下： 1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”；2、合同附件三补充条款第五条约定“集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取”。另查明，明珠北苑小区4幢（含原告居住该栋楼在内）取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。一审法院认为，原告对其诉状诉求第一项予以撤回的申请，予以准许。当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2016年8月2日）向后推算360日的次日算起，即2017年8月3日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于原告要求被告返还暖气初装费18000元、有线电视初装费380元，共计18380元的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，地辅热盘管设备费用18000元/户，该院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，前两项费用的收费主体分别系广电公司和汉中中燃公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于18000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位，其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，且诉争小区所在地并未实行城市集中供暖，该小区的供热系统设备是被告自行修建；被告庭审辩称第5项，经查，合同约定办证期限至2017年8月2日，而被告直到2019年1月21日取得大产权证，其违约行为一直持续，原告于诉讼时效期内主张权利，故对被告关于已过诉讼时效的辩论意见不予采纳；对被告关于原告请律师费用的辩论意见，经查，该费用系原告因自身所需而支出，对被告该意见予以采纳。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，遂判决：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以原告已交房款488600元为基数，向原告姚红敏、张有文以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2017年8月3日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日；二、驳回原告姚红敏、张有文的其他诉讼请求。案件受理费2462元，减半收取1231元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担1100元，原告姚红敏、张有文负担131元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案中上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，确属违约，而双方签订的《商品房预售合同》中对违约金标准未予约定。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，并参考中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对上诉人违约期间的违约金标准认定为以案涉房屋总价款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%，符合本案实际情况及前述法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于违约金标准过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2462元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。    审  判  长  王潇浴审  判  员  舒   胜审  判  员  曹建祥 二〇二〇年三月二十四日 法 官 助 理  肖  晗  书  记  员   熊俪雅        1