浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4033号 原告：吴冰佳，女，1991年11月13日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：周勇，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。 委托代理人：汤海君，男，1991年2月3日出生，汉族，系原告之丈夫，住海盐县。 被告：伍灵萍，女，1992年6月9日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：朱峰，浙江海威特律师事务所律师。 被告：薛全林，男，1955年3月15日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。 被告：姚卫光，男，1978年4月15日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：蔡燕飞，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 原告吴冰佳与被告伍灵萍房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月13日向本院起诉。审理过程中，原告申请追加薛全林、姚卫光为本案共同被告，本院经审查后，依法予以准许。原告诉请法院依法判令（已变更）：1、依法解除原告吴冰佳与被告伍灵萍之间的房屋买卖合同关系，该被告返还原告购房款790000元（含定金50000元）并承担违约经济损失145116元（其中房产重置购买损失105766元、诉讼代理费20000元、鉴定费4000元、房屋中介服务费13350元、搬迁费2000元）；2、三被告之间承担连带清偿责任；3、三被告承担本案诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，分别于2019年9月11日、10月15日二次进行证据交换，第一次证据交换过程中，原告及其委托代理人汤海君、被告伍灵萍的委托代理人朱峰到庭参加；第二次证据交换过程中，原告委托代理人周勇、被告伍灵萍的委托代理人朱峰、被告薛全林的委托代理人李海明、被告姚卫光的委托代理人蔡燕飞到庭参加。后，原告申请对涉案房屋的价格进行司法评估，本院依法委托相关评估部门进行资产评估。司法鉴定结束后，本院于2020年2月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周勇、被告伍灵萍的委托代理人朱峰、被告薛全林的委托代理人李海明、被告姚卫光的委托代理人蔡燕飞到庭参加。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2018年5月16日，原告（乙方）与被告伍灵萍（甲方）、中介方（丙方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方座落于海盐县产，建筑面积为113.65平方米、自行车库面积为13.26平方米（不动产权证号为129578）。房产交易总价为890000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，于同年6月10日前支付740000元，于同年12月30日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。违约责任：乙方违约，无权要求甲方退返定金，定金归甲方所有，甲方从收到的定金中支付丙方中介费13350元；甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付丙方中介费13350元；甲乙双方都同意终止本次交易，双方各承担50%支付丙方中介费6675元。甲方应向丙方支付中介佣金13350元，乙方应向丙方支付中介佣金13350元，支付时间为甲乙双方过户签字当天。买卖双方约定过户时间为“房产证满五年过户以证上时间为准”。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订当日，原告向该被告支付定金50000元，于同年5月29日支付740000元。被告伍灵萍已将涉案房屋钥匙交给原告，原告装修后入住至今。另，原告已支付中介费8000元。 另查明：一、2017年7月25日，就涉案房屋，被告姚卫光（乙方）与被告薛全林（甲方）签订《房产转让契约》一份，约定：甲方自愿将涉案房屋出让给乙方，乙方已对甲方所要出让的房地产作了充分了解，愿意受让该房地产。房产成交价为550000元。2017年8月10日前付房款340000元，余款土地证满5年过户贷款付款100000元。双方同意于2017年7月26日由甲方将房产交付给乙方。备注“①一切过户费税由乙方承担，包括个人所得税②土地证2019年2月29日满5年，满5年半个月内必须过户，任何一方不过户，违约金110000元，装修人民币另算；③房子涨价或跌价都按合同价不变；④甲方国家增收部分差价由甲方承担；⑤甲方同意乙方转让给第三人，甲方无条件配合乙方过户、签字，并由甲方银行签字，提供银行卡，甲方同意乙方只一次转让给第三方”。合同对双方当事人其他权利义务进行了约定。2017年7月25日，被告薛全林将涉案房屋房产证、土地证、契证交给中介人员顾娟英。同年7月26日，被告姚卫光向被告薛全林支付定金110000元。同年8月7日，被告姚卫光向被告薛全林支付房款340000元，同日，被告姚卫光向被告薛全林出具欠条一份，明确欠房款100000元，待2019年3月1日房屋过户时一次性付清。 二、2017年，就涉案房屋，被告伍灵萍（乙方）与被告姚卫光（甲方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买涉案房屋。房产交易总价为808000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金8000元，于2017年10月25日前支付400000元，于同年12月25日前支付300000元，于2019年3月15日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。买卖双方约定过户时间为“2019年3月15日一切过户费用有乙方支付，房子涨或跌价都按合同价，约定交房时间为2017年12月25日交付叁拾万房款同时交付钥匙”。合同签订后，截至同年12月23日，被告伍灵萍共支付被告姚卫光708000元。 三、涉案房屋目前产权证登记的所有权人为被告薛全林，产权登记时间为2013年9月2日，房屋性质为经济适用房，土地使用权类型为划拨。 审理过程中，一、原告就涉案房屋买卖经过陈述如下：购房前，有关涉案房屋的房屋产权证、他项权证均已看过，就所有权人与出卖人不一致的情况，中介告诉原告是因为被告姚卫光代被告伍灵萍与被告薛全林签订买卖合同。另，原告明确表示：若房屋买卖合同解除，其会将涉案房屋腾退返还给被告伍灵萍。 二、被告伍灵萍答辩称：被告伍灵萍不同意解除房屋买卖合同，且被告伍灵萍不存在违约行为，不应承担赔偿责任。由于被告薛全林与被告姚卫光之间的房屋买卖合同中有关的过户手续未办理，被告姚卫光未取得涉案房屋产权，也没有将涉案房屋产权过户至被告伍灵萍名下，故，被告伍灵萍无法将涉案房屋过户给原告。因此，并非被告伍灵萍的原因导致涉案房屋至今未过户给原告。至于原告诉请的损失，仅认可房屋重置价格及评估费，其余均不认可。 被告薛全林答辩称：原告的各项诉请与被告薛全林无关，二者之间不存在合同关系。被告薛全林与被告姚卫光之间存在房屋买卖合同关系，但由于被告姚卫光不履行解除无债权抵押权、拒交土地出让金、未支付所欠房款，导致二者之间的买卖合同无法履行，合同目的落空。被告薛全林要求与被告姚卫光解除合同。 被告姚卫光答辩称：原告与被告姚卫光之间不存在合同关系，被告姚卫光不应承担连带责任。被告姚卫光与被告薛全林之间的房屋买卖合同，由于被告薛全林不履行房屋过户义务，导致被告姚卫光与被告伍灵萍、被告伍灵萍与原告之间的过户手续也无法办理。 三、因原告申请，本院委托浙江正泰联合资产评估有限公司对涉案房屋在同地段相同面积以2019年8月2日起诉日为重置评估基准日之价格进行评估鉴定，该评估公司的评估结论为995766元。原告为此支付评估费4000元。 四、至本案判决时，三被告均未就相应的房屋买卖合同纠纷采取起诉等积极措施向相应合同相对人主张权利。 本院认为，原告与被告伍灵萍签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应按照合同的约定享有权利、履行义务。将涉案房屋产权变更至原告名下，是被告伍灵萍的主要义务，也是原告的主要合同目的即取得涉案房屋的产权。而该被告未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约。且根据现审理查明的案件事实而言，该义务能否履行，与被告伍灵萍和被告姚卫光之间的涉案房屋买卖合同、被告姚卫光与被告薛全林之间的涉案房屋买卖合同的履行特别是产权转移过户手续的办理密切相关，而后一份合同的合同相对人即被告姚卫光、被告薛全林之间存在较大的矛盾争议，被告薛全林在本案审理过程中表示要与被告姚卫光解除合同。另外，至本案判决前，各被告也未采取积极措施处理各自的矛盾纠纷。即，根据上述情况，本院认为，被告伍灵萍的违约行为虽可能是由于第三人原因造成，但已致使原告的合同目的无法实现，应向原告承担违约责任。故，原告要求解除原告与被告伍灵萍之间的房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求被告伍灵萍返还购房款790000元。但原告基于房屋买卖合同所占有的涉案房屋，也应予以返还。至于原告主张的房屋重置价格损失105766元（评估价格995766元-购买价格890000元）及评估费4000元，被告伍灵萍依法应承担赔偿责任，而原告主张的诉讼代理费、搬迁费无法律依据，本院不予支持；原告主张的中介费，因原告与相应中介机构或中介人员尚未依法结算，损失金额不确定，本院在本案中不作处理。原告要求被告薛全林、姚卫光承担连带责任的诉请，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告吴冰佳与被告伍灵萍于2018年5月16日签订的《海盐县二手房买卖合同》； 二、原告腾退座落于海盐县产给被告伍灵萍；被告伍灵萍返还原告购房款790000元、赔偿原告损失109766元，合计899766元；原告与被告伍灵萍于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告伍灵萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6576元，由原告吴冰佳负担249元，被告伍灵萍负担6327元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，被告必须履行。被告拒绝履行的，原告可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  李晓炯 二〇二〇年三月六日 书记员  张伟华 ??9?