河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异47号 案外人：武菲，女，1982年6月27日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台市福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人武菲对查封位于邢台市石门）5-1001号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人武菲称，请求法院依法中止对位于邢台市石门）5-1001号房产的执行，解除对上述房产的查封。事实与理由：2015年，河北邢跃建筑工程集团有限公司承包建设由福麟公司开发的位于邢台市石门）1＃、2＃、3＃、4＃、5＃及公寓楼地基处理（ＣＦＧ桩）工程，因福麟公司欠邢跃建筑工程集团有限公司工程款，2015年11月10日双方签订《协议书》，同意用部分欠款人民币553105元购买福麟公司开发建设的福麟小镇（南石门）5-1001号房产，并将上述房产登记在案外人名下。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇（南石门）5-1001号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已实际购买了上述房产及车位，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。 根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市石门）5-1001号房产的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人向本院提交以下证据： 证据一、福麟公司收取武菲房款、诚意金收款收据（无日期），金额分别为535705元、17400元； 证据二、福麟公司与武菲签订的福麟小镇认购书一份（无日期）； 证据三、2015年11月10日邢台福麟房地产开发有限公司与河北邢跃建筑工程集团有限公司协议书。约定福麟公司欠邢台邢跃建筑工程集团有限公司工程款553105元，由福麟公司开发的福麟小镇（南石门）5-1001号、地下室-123号房产，由上述工程款抵顶房款； 证据四、福麟小镇项目地基处理工程承包合同及工程量清单； 证据五、2015年11月10日福麟房地产开发有限公司工作联系单。 申请执行人质证称，对证据编号一、证据名称：0018094#、0018095#收据（被执行人出具无填开时间）质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。根据案外人提供的抵债协议可以证明案外人没有向邢台福麟房地产开发有限公司支付购房款。 证据编号二、证据名称：福麟小镇认购书，质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人武菲在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据编号三、证据名称：2015年11月10日邢台福麟房地产开发有限公司与河北邢跃建筑工程集团有限公司协议书。质证意见：1、真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该协议书不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司欠河北邢跃建筑工程集团有限公司工程款的事实。 对证据编号四、证据名称：福麟小镇项目地基处理工程承包合同。质证意见：1、对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。2、该合同不能证明河北邢跃建筑工程集团有限公司实施履行完该合同，也不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司拖欠河北邢跃建筑工程集团有限公司工程款的事实。 对证据编号五、证据名称：2015年11月10日福麟房地产开发有限公司工作联系单。质证意见：1、真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2、该工作联系单没有邢台福麟房地产开发有限公司的公章和签字，也不能证明被执行人邢台福麟房地产开发有限公司欠河北邢跃建筑工程集团有限公司工程款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人武菲没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。 涉案房屋登记在被执行人名下，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人武菲对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人武菲仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。 案外人武菲的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的情形，案外人武菲不是涉案房屋的权利人，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，武菲的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇5-1001号房产。 另查明，福麟公司与河北邢跃建筑工程集团有限公司签订了《福麟小镇项目地基处理（CFG桩）工程承包合同》约定河北邢跃建筑工程集团有限公司对福麟小镇项目1#、2#、3#、4#、5#及公寓楼地基处理（CFG桩）工程。2015年11月10日，福麟公司与河北邢跃建筑工程集团有限公司签订协议书，约定：一、经双方协商，553105元的债务，由武菲在福麟公司开发的福麟小镇（南石门）购买的5-1001房屋，价格：535705元，地下室-123号，价格：17400元，合计553105元，用上述工程款抵顶为房款。二、福麟公司以上述房款抵顶工程款债务后，河北邢跃建筑工程集团有限公司向福麟公司出具工程款收到凭证，福麟公司向武菲出具房屋、地下室款收到凭证，并为其办理买卖房屋、地下室的相关手续等事宜，以上手续办完视为武菲向福麟公司支付了房款、地下室款，福麟公司向河北邢跃建筑工程集团有限公司支付了工程款。后福麟公司与武菲签订了房屋认购书，并向武菲出具了房屋、及地下室的收款收据（均无日期）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，河北邢跃建筑工程集团有限公司与福麟公司签订《福麟小镇项目地基处理（CFG桩）工程承包合同》约定河北邢跃建筑工程集团有限公司对福麟小镇项目1#、2#、3#、4#、5#及公寓楼地基处理（CFG桩）工程。施工完成后，福麟公司欠付河北邢跃建筑工程集团有限公司工程款，2015年11月10日河北邢跃建筑工程集团有限公司与福麟公司签订协议，约定以案涉房屋登记在武菲名下抵顶工程款553105元。武菲提供的证据不足以证实其为案涉房屋的所有权人，且武菲并未实际入住案涉房屋。案外人武菲提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人武菲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  王珊珊 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘敏欣