贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终417号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：司灿，女，1993年7月17日出生，布依族，住贵州省荔波县。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人司灿商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2019）黔2722民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1.变更荔波县人民法院（2019）黔2722民初645号民事判决第一项为上诉人支付被上诉人逾期交房违约金2489元；2.变更荔波县人民法院(2019)黔2722民初645号民事判决书第二项为上诉人支付被上诉人2018年11月22日起至实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金(按原告已付房价款257426元的日万分之零点五一计算)。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高，应下调为按日万分之一计算，且被上诉人存在逾期付款行为,上诉人具有先履行抗辩权,有权对交房时间及办证时间予以顺延。首先，上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为上诉人在外租房居住的租金损失，因此逾期交房违约金应以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考，涉案房屋所在地区的平均租金为1000元/月，但按照日万分之一点五标准计算逾期交房违约金每户高达2000元/月，已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一。其次，被上诉人存在逾期付款的情形,上诉人具有先履行抗辩权,在被上诉人没有付清全部房款前,上诉人有权不向被上诉人履行交房义务,且逾期办理产权证的时间有权予以顺延。综上，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。 司灿二审书面答辩称，一、针对违约金过高问题。签订的合同是由上诉人提供的格式合同,延迟交房的损失不仅仅是住房租金,还有交通费、市场装修成本的上升,以及导致生活规划改变、生活水平未能提升的损失；二、双倍赔偿系上诉人自愿作出，10月1日之后应当计算双倍赔偿金；三、上诉人在一审中并未对其主张的违约金过高进行举证证明，一审法院对违约金予以调低不当，四、贷款按揭仅代表与银行存在债务关系，并非未付款，不存在逾期付款的情况。综上，一审认定事实和适用法律错误,程序违法,请求撤销原判,发回重审。 原审原告司灿向一审法院起诉请求：1、判令被告承担2017年7月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金33,671.32元；2、判令被告承担2017年10月1日起至2018年9月10日止逾期办理商品房所有权初始登记的违约金（以下简称逾期办证违约金）8855.45元；3、判令被告按上述第一项违约赔偿标准双倍赔付2017年12月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金21,855.46元；4、判令被告继续承担2018年9月11日以后的相应违约金至实际交房及实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，并按承诺对逾期交房部分进行双倍补偿；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由其开发建设的荔波县xxx号商品房，房价款总计257,426元。合同约定：被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；被告承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款0.01%（即万分之一）的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳购房款52,426元，2017年8月22日，原告通过公积金贷款向被告支付余下购房款205,000元。2017年10月1日，被告向翰林苑1#、5#楼业主书面承诺于2017年11月30日之前交房，如不能在该时间交房，则按照双方签订合同约定的逾期交房违约金责任进行双倍赔付。2017年12月1日，原告接收了被告交付的商品房，但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但被告却未能按其承诺日期交房及取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能办理转移登记，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。关于被告辩解双方在合同中并没有对未取得初始登记的违约责任进行约定，原告诉请被告未取得初始登记承担违约责任没有事实和法律依据的问题。根据相关法律、法规的规定，办理商品房所有权转移登记必须以取得该商品房所有权初始登记为前提，因此，只有在被告取得涉案商品房初始登记并将办理转移登记的有关文书交付给原告后，原告才能办理转移登记，而被告到目前为止并未履行上述义务，故其辩解意见不能成立，不予采纳。关于原告主张双倍赔付2017年12月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金以及被告要求对本案违约金进行调低的问题。虽然本案双方在合同中约定了违约金的计算标准，而被告于2017年10月1日又对逾期交房违约金另行作出承诺，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。关于计算本案违约金的截止日期如何确定的问题。对于逾期交房违约金，虽然被告向原告交房时尚未完全具备交付条件，但原告已收房，故逾期交房违约金计算至原告实际接收房屋之日止，超出部分，不予支持；对于逾期办证违约金，因被告取得涉案商品房初始登记后，原告即可申请办理商品房转移登记，故逾期办证违约金以计算至被告取得涉案商品房初始登记之日止为宜。另外，因原告的部分购房款是在合同约定的交房时间之后才支付，故逾期交房违约金应按原告实际支付购房款的数额、时间进行分段计算。据此，本案违约金结合原告的诉讼请求，并根据相关法律规定计算为：逾期交房违约金4348元[52,426元×0.00015×52天（2017年7月1日至2017年8月21日）+257,426元×0.00015×102天（2017年8月22日至2017年12月1日）≈4348元]；逾期办证违约金按原告已付房价款257,426元的日万分之零点五一从2018年10月1日起计算至被告实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告司灿逾期交房违约金4348元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告司灿2018年10月1日起至实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金（按原告已付房价款257,426元的日万分之零点五一计算）；三、驳回原告司灿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，减半收取计705元，原告司灿负担600元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担105元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：一、逾期交房违约金是否过高；二、逾期办证的起算时间如何确定；三是否逾期付款。 本院认为：对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之三的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 对于争议焦点二，双方合同约定办理初始登记的时间是2018年9月30日前，一审法院从2018年10月1日起计算逾期办证违约金并无不当。上诉人主张支付被上诉人从2018年11月22日起至实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金的理由不充分，本院不予支持。 对于争议焦点三，从本案查明的事实看，被上诉人付清全部购房款的时间的确要晚于双方约定的交房时间，但出现这种情况的主要原因是由于被上诉人是采取首付款加银行按揭贷款的方式向上诉人支付购房款，而银行按揭贷款的办理通常是由出卖人先与发放贷款的银行取得联系，并就相关事项达成一致后，再由买受人按照出卖人和银行的要求提供相应的材料办理抵押贷款手续。在此过程中，作为出卖人的房开公司往往处于优势地位，而作为买受人的购房户只能被动的配合，并且无法左右银行贷款的办理进度。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》中，亦未将被上诉人付清全部购房款作为上诉人交付商品房的条件。因此，上诉人主张被上诉人存在逾期付款行为，故其有权拒绝向被上诉人交付房屋，同时顺延办证时间的理由不成立，本院不予支持。 对于被上诉人司灿主张上诉人应该支付双倍赔偿，一审法院在上诉人未举证证明的情况下，对违约金予以调低不当，认为一审认定事实和适用法律错误,程序违法,请求撤销原判,发回重审的问题。由于司灿在本案一审判决宣判后并未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审不作审理。 综上所述，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年三月三十日 法官助理陆梅 书记员雷春莲