新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9790号原告（反诉被告）：夏维华，男，1936年8月19日出生，汉族，中国人民银行乌鲁木齐中心支行退休干部，住乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：刘国顺，男，1959年4月15日出生，汉族，新市区政府退休干部，住乌鲁木齐市头屯河区。被告（反诉原告）：新疆大陆星房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市高新区（新市区）高新街258号1-4。法定代表人：麻臻，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨建舟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）夏维华与被告（反诉原告）新疆大陆星房地产开发有限公司（以下简称大陆星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用普通程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏维华的委托诉讼代理人刘国顺、被告（反诉原告）大陆星公司的委托诉讼代理人杨建舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏维华向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理不动产权证；2.判令被告赔偿违约金569.14元。事实与理由：夏维华与大陆星公司于2012年12月5日签订了《商品房预售合同》，按照第六条约定总房价569,141.56元已结清，2013年交房。夏维华多次向大陆星公司索要房产证，大陆星公司以种种理由告知没有办下来。2019年2月19日，大陆星公司向夏维华发出办理房产证通知，但附加每平米补交156元的条件。夏维华在2013年拿钥匙时即付清了房款，故大陆星公司无中生有。夏维华遂诉至法院，请求依法公正判决。被告大陆星公司辩称并反诉称，夏维华的诉讼请求不能成立。案涉商品房是案外人中国人民银行乌鲁木齐中心支行（以下简称人行乌鲁木齐支行）职工集资房项目，由于人行乌鲁木齐支行没有房地产开发资质，遂与大陆星公司商定由大陆星公司出面摘牌取得建设用地使用权进行代建。双方签订了相关协议。为履行和管理项目，人行乌鲁木齐支行成立了职工代表小组，全权代表职工具体负责项目事宜。大陆星公司按照人行乌鲁木齐支行指示与夏维华等人以（新加）签订商品房买卖合同的方式将案涉房屋转移给夏维华等职工。因签合同时单价是根据人行乌鲁木齐支行估算成本暂定的单价，后期施工中，职工代表小组对原定材料、图纸有变更及税费汇算清缴后，建设成本增加了156元/平米。人行乌鲁木齐支行与大陆星公司向集资职工发出补交通知，部分职工已经补交了差价款，夏维华等人拒绝补交。夏维华在未交清房款的情况下，大陆星公司有抗辩权。另外，大陆星提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付购房成本差价款32,101.68元；2.判令反诉被告承担反诉费用。原告（反诉被告）夏维华对反诉请求辩称，大陆星公司的反诉请求不成立。双方签订的《商品房预售合同》对双方的权利义务做了明确规定。人行乌鲁木齐支行与夏维华没有任何联系。大陆星公司因设计变更等要求每位业主补交156元/平米，但施工中的设计变更，需要有国家相关部门核准，然后向业主公示。补交156元/平米的差价是大陆星公司和职工代表小组商定的，职工代表小组无权代表全部业主作出决定。补交差价的通知也没有人行乌鲁木齐支行的印章，大陆星公司不能将亏损的责任强加给夏维华等业主。原告（反诉被告）夏维华为支持其诉请及反诉辩称，提供如下证据：证据一：《商品房预售合同》。证明：1.夏维华与大陆星公司房屋买卖法律关系客观存在。2.合同主体的权利义务非常明确，夏维华有权支付房款、取得房屋权属证，大陆星公司有权利接受房款、协助夏维华办理房屋证件相关手续。3.由于出卖方责任导致买受人不能按时拿到产证的，出售人需要按照房款1‰支付违约金。证据二：契税完税证明。证明：夏维华缴清契税17,074.25元。证据三：购房发票。证明：夏维华缴清购房款569,141.56元,按约完成义务。证据四：《关于补交房款的通知》及《关于融景花园办理产证的提示》。证明：大陆星公司为了追求非法利益及最大经济效益要求夏维华等业主补交房款。大陆星公司对证据一、二、三、四真实性、合法性、关联性均认可，但不认可证明目的。大陆星公司与人行乌鲁木齐支行有协议，对所有参与集资房的职工有约束力。合同约定先交房款后办证。本院对证据一的真实性、关联性予以确认，对合法性暂不予认证，对其他证据真实性、合法性、关联性均予以确认。被告（反诉原告）大陆星公司为支持其辩称及反诉请求，提供以下证据：证据一：《关于申请集资建房有关事宜的报告》（复印件）、《关于人民银行乌鲁木齐中心支行集资建房的请示》（复印件）、《关于解决人民银行乌鲁木齐中心支行住房困难有关问题的请示》（复印件）、人行乌鲁木齐支行与大陆星公司签订的《协议书》（复印件）、人行乌鲁木齐支行职工代表与大陆星公司签订的《融景花园小区住房团购框架协议》。证明：案涉房屋是人行乌鲁木齐支行向政府申请建设的职工集资房项目。人行乌鲁木齐支行没有建设开发资质，找到大陆星公司代建住宅小区，项目全部开发建设费用由人行乌鲁木齐支行职工以集资方式支付。建成后的小区按照成本价卖给人行乌鲁木齐支行的职工。人行乌鲁木齐支行成立职工代表小组参与项目开发管理过程，全权代表职工具体负责项目事宜。证据二：《融景花园抽签与选房具体事实方案》、（2012）新乌证内字第37967号公证书、《商品房预售合同》。证明：夏维华遵循职工代表小组的安排、选房、签约。《商品房预售合同》约定的履行先后顺序为付款后交付和办理产权登记过户手续。签订时的单价是根据人行乌鲁木齐支行估算成本暂定的单价。证据三：《关于融景花园项目有关情况的说明》、《融景花园基建项目建设的基本情况》、《会议纪要》、融景花园项目最终结算、附件明细及《关于融景花园补收房款的说明》。证明：后期施工过程中，由于职工代表小组对原定材料和图纸有变更及最终税费汇算清缴后，核算的建设成本有所增加，经职工代表小组审核最终确定每平方米增加156元。证据四：职工住宅建设业主管理小组工作汇报、职工住房建设领导小组会议记录、笔记、工作简报。证明：职工代表小组的产生及代表职工就集资住房项目进行全面管理情况。夏维华对证据一中《关于申请集资建房有关事宜的报告》（复印件）、《关于人民银行乌鲁木齐中心支行集资建房的请示》（复印件）、《关于解决人民银行乌鲁木齐中心支行住房困难有关问题的请示》（复印件）、人行乌鲁木齐支行与大陆星公司签订的《协议书》（复印件）的真实性认可，关联性不认可。对《协议书》、《融景花园小区住房团购框架协议》真实性、合法性、关联性均不认可。对证据二中《融景花园抽签与选房具体事实方案》的真实性、合法性、关联性均不认可，对公证书、《商品房预售合同》真实性认可。对证据三中《关于融景花园项目有关情况的说明》、《融景花园基建项目建设的基本情况》真实性认可，但与大陆星公司答辩与反诉请求矛盾，融景花园不是福利分房，而是商品房，补交差价款应当由大陆星公司与业主商量。对《会议纪要》、融景花园项目最终结算、附件明细及《关于融景花园补收房款的说明》真实性不认可，应该由第三方进行专项审计。对证据四真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。本院审理的（2019）新0104民初9791号张新莱、谢飞与大陆星公司及第三人人行乌鲁木齐支行案中，第三人人行乌鲁木齐支行对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可，上述证据可以反映人行乌鲁木齐分行组织职工集资建房，夏维华参与摇号选房，按《协议书》约定签订《商品房预售合同》，缴纳房款，应当视为夏维华集资房建设、管理等环节具体事宜认可，故本院对上述证据真实性、关联性均予以确认，对合法性本院暂不予认证。双方提供的上述证据及当事人陈述可以证明以下事实：2010年8月，人行乌鲁木齐支行为解决职工住房向新疆生产建设兵团等机关申请审批土地用于集资建房。2010年11月29日，新疆生产建设兵团农业建设第十二师发改委下发《关于新疆大陆星房地产开发有限公司承建融景花园住宅小区建设项目立项的批复》师发改发【2010】440号文件。内容为：104团发改科：你们上报的《关于申请对融景花园住宅小区建设项目立项的请示》（团发【2010】423号）收悉，经师领导批准，同意该项目立项，具体批复如下：一、项目名称：融景花园住宅小区建设项目，二、建设地点：项目总占地约6.6667公顷。位于104团原二连（东至二连安置区，西至经十九路，南至纬八路，北至纬五路）。三、项目建设规模及内容：新建住宅楼126840㎡，其中地下一层为停车场，建筑面积16440㎡，地上一层为商业用房，建筑面积6900㎡；二层以上为住宅、社区及物业用房，建筑面积为103500㎡，其中住宅面积102750㎡，社区用房面积450㎡，物业用房面积300㎡。一梯两户，框架＋剪力墙结构。单户面积为150㎡，共690套；新建换热站一座，总建筑面积300㎡，一层，框架结构；绿化工程22870㎡；小区内道路工程5230㎡。四、项目资金及筹措：项目总投资为3.6亿元（全部为单位职工自筹资金）。五、项目单位：中国人民银行乌鲁木齐中心支行。六、项目承建单位：新疆大陆星房地产开发有限公司。七、建设期限：2011年-2012年。2011年1月13日，人行乌鲁木齐支行（甲方）与大陆星公司（乙方）签订《协议书》：鉴于：1.甲方拟在新疆生产建设兵团农业建设第十二师合作区变电站旁新建职工住宅小区，该项目已经新疆生产建设兵团农业建设第十二师以师发改发［2010］440号文件批复。2.新疆生产建设兵团农业建设第十二师国土资源局已决定通过招拍挂方式出让上述宗地国有建设用地使用权。3.因甲方不具备房地产开发资质，委托乙方通过招拍挂方式受让上述宗地国有建设用地使用权，并由乙方在受让上述宗地国有建设用地使用权后开发建设甲方职工住宅小区。4.甲方指定的购买方将于缔约条件成就时受让乙方建设的全部住宅及项目用地，乙方保证成就全部受让法律手续。5.本协议所述缔约条件成就系指乙方开发建设的房屋具备商品房预售条件且领取《商品房预售许可证》；6.本协议所述交易文件系甲方或甲方指定的购买方在缔约条件成就时与乙方签署《商品房买卖（预售）合同》、《土地使用权转让合同》。第一条、甲方同意委托乙方按照甲方的要求通过招拍挂方式受让位于104团原二连（东至二连安置区，西至经十九路，南至纬八路，北至纬五路）面积64024.74㎡的国有建设用地使用权（受让面积以《土地勘测定界》报告为准）；受让价格总价不应高于4620万元。第二条、由乙方按照甲方要求在该宗土地建设甲方职工住宅小区，甲、乙方将于缔约条件成就时签署交易文件。由甲方指定的购买方受让乙方建设的全部住宅小区及项目用地（包括但不限于所有建设用地地上、地下建筑物及配套设施）。第三条、乙方在受让上述国有建设用地使用权后，应将《国有土地挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权证》等证件以及与该宗地相关的全部审批文件材料等全部交由甲方保管；乙方在办理项目建设所需的各项手续时，甲方应给予必要的配合。第四条、乙方应在《国有土地使用权出让合同》签订后五日内与甲方签订《委托建设职工住宅小区协议书》，以明确甲、乙双方的交易条件、交易标的、交易价款以及各自的权利与义务。第五条、因建设项目所需的土地、建设工程规划许可证、施工许可证等前期各项手续及费用由乙方负责办理，并承担相关费用。第六条、乙方应于本协议签署后三日内向甲方提交100万元定金作为履行本协议的担保。第七条、乙方应于受让104团原二连（东至二连安置区，西至经十九路，南至纬八路，北至纬五路）面积64024.74㎡的国有建设用地使用权后，由甲、乙双方签署《土地使用权抵押合同》，乙方应将上述国有建设用地使用权向甲方提供抵押担保。担保范围：《委托建设职工住宅小区协议书》项下形成的全部债权。乙方应于三日内办理完毕抵押登记手续。第八条、土地使用权抵押登记手续完成且甲、乙双方签订《委托建设职工住宅小区协议书》后，甲方应将第六条约定收取的定金全部退还乙方。第九条、土地使用权抵押担保期限自乙方开发建设的甲方职工住宅小区竣工验收合格并交付甲方指定的购买人止。在担保期间，未经甲方同意，乙方不得擅自对该宗土地进行再抵押、转让等处分事宜。第十条、乙方应在本协议签订后以其名义开立专门账户（称共管账户），期间该账户由甲、乙双方共同管理，并由甲、乙双方分别保管该账户的预留印鉴，账户信息如下：开户银行：乌鲁木齐市商业银行万银支行，账户名称：新疆大陆星房地产开发有限公司，账号：0000020010110075627056。第十一条、如因乙方原因，致使甲、乙方未能按照本合同第四条约定签订《委托建设职工住宅小区协议书》的，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方承担违约责任。第十二条、任何一方违反本合同约定时，应向守约方承担500万元违约责任。后，大陆星公司与人行乌鲁木齐支行九人职工代表签订《融景花园小区住房团购框架协议》，一、项目概况：项目名称融景花园小区，资金来源：自筹；二、项目建设：甲方负责融景花园小区项目的建设工作，自项目获得发改委立项批准，指导项目完成，整体交付使用。……项目建设工程中，甲方应与乙方代表协商落实施工过程中的各个重要事项。三、建设投资。乙方团购价格待施工图审查通过后，双方在造价咨询机构或专业造价师测算的基础上进行协商，并以本协议约定的建设成本核算确定团购协议的价格，另行签订协议。双方在本协议中确定工程造价的适用标准或浮动比例或金额，控制建设成本。四、工程质量。（一）建筑条件说明。1.框架剪力墙，地上18层，地下1层，2.电梯配置按一户一梯……。五、购房款的支付。1、协议签订后，甲方向乙方支付工程建设保证及保修金人民币100万元，待工程建设通过竣工验收，房产证办理完、保修期满后返还。2.购房款分四次支付：第一次：甲方取得土地批准书的5日内，乙方支付团购总价款的25%；第二次：工程主体达到六层结构封顶后5日内，乙方支付团购总价款的25%；第三次：甲方取得房产预售证后、与乙方指定的职工签订商品房买卖合同。工程主体结构封顶、车库、人防主体结构完成后的5日内，乙方按团购总价款的45%给甲方付款；第四次：工程竣工办理入住后的两个月内，双方完成项目的清算工作，除留保修款100万元外，剩余工程款一次性支付。五、违约责任。六、其他事项。1.小区物业管理工作由乙方选择物业管理单位。2.甲方应严格执行规划主管部门审批确认的修正性详细规划，各项规划设计指标不得随意进行变动。3.确认后的小区园林景观设计方案、安保监控系统设计方案应报乙方审核，实施中不得随意变更。4.甲方开发所涉及的本项目产生的税金和规费等计入建设成本，纳入建设成本核算范围。2012年9月14日-9月16日，职工代表小组组织参与集资职工进行选房现场会抽签，大陆星公司委托乌鲁木齐市第二公证处对抽签及选房过程进行现场监督公证。夏维华抽签选中房号为4号楼2单元1801室。2012年11月底案涉房屋取得了商品房预售许可证。同年12月5日，夏维华与大陆星公司签订《商品房预售合同》，约定：大陆星公司将位于乌鲁木齐经济技术开发区出售给原告，预测建筑面积206.51平米。计价方式与价款：单价每平米2756元，总金额伍拾陆万玖仟壹佰肆拾壹元伍角陆分。付款方式及期限，分期付款于2012年12月5日支付房款贰拾贰万元整，剩余房款叁拾肆万玖仟壹佰肆拾壹元伍角陆分于2012年12月20日付清。交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……。夏维华付清了合同约定的房价款，大陆星公司于2013年年底向大陆星公司交付了房屋。2016年9月，大陆星公司完成分户登记。2019年1月，大陆星公司与人行乌鲁木齐支行职工代表小组达成《关于融景花园补收房款的说明》，内容为：大陆星公司与职工住房建设业主小组在融景花园小区建设项目工程审价决算、财务审计的基础上，对融景花园小区建设项目应计收入、应计支出进行逐项核对，确保账实相符，最终确认该项目应计收入、应计支出。根据资金缺口情况核算每平米应补收房款。具体见附件1-3。附件3核算每平米应补收房款156.77元。2月19日，大陆星公司在融景花园小区张贴《关于补收房款的通知》，主要内容为：项目建设工程中应业主要求产生了设计、设备和材料变更，使1-9号楼的建设成本超出预算，现经多方审计核算，1-9号楼（人民银行职工住宅）需补交房款156元/平米，请融景花园住宅小区1-9号楼的各位业主尽快补交房款，以便该公司在业主交清房款后最快于25个工作日内办理房屋不动产权证书。经询，融景花园住宅小区共10栋750套住宅，1-9栋交付人行乌鲁木齐分行613名职工，10栋及1-9栋剩余住宅等转让给大陆星公司，转让价格：住宅：4,150元/平米，商铺7,000元/平米，车位按成本价转让。转让价与成本价之间的价差，直接冲减1-9栋的价格。融景花园项目竣工结算后，按照结算后的价格，计算有关造价，按照实际情况向购房业主进行多退少补。大陆星公司保证团购住宅楼的最终均价不超过3,000元/平米。另，夏维华第一笔房款于2011年3月交纳，第二笔2012年9月交纳，第三笔于《商品房预售合同》签订后交纳，收款账户为大陆星公司与职工代表小组共管账户，大陆星公司开具收据。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事行为的效力，依照有关法律规定处理。该条款即是对通谋虚伪行为的法律效力的规定，行为人与相对人通谋以虚假的意思表示设施的民事法律行为，意在以假意掩盖真意。本案中，人行乌鲁木齐支行组织职工缴纳资金，以自己名义立项建设融景花园住宅小区，房屋建成后根据内部规定，按成本价销售给职工，夏维华作为退休职工与人行乌鲁木齐支行成立单位集资建房法律关系。人行乌鲁木齐支行与大陆星公司签订代建融景花园住宅小区的《协议书》，双方建立委托关系。大陆星公司与人行乌鲁木齐支行选定房号职工夏维华签订《商品房预售合同》，系法律规定的当事人约定由债务人向第三人履行债务的行为，双方不建立真实的商品房买卖合同关系。该合同系虚假意思表示的伪装行为，掩盖了夏维华与人行乌鲁木齐支行间的集资建房的真实意思表示，故夏维华与大陆星公司签订的《商品房预售合同》无效。无效的合同自始没有约束力，夏维华主张大陆星公司协助办理不动产权证、赔偿违约金569.14元，大陆星公司反诉夏维华支付购房成本差价款32,101.68元的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）夏维华对被告（反诉原告）新疆大陆星房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）新疆大陆星房地产开发有限公司对原告（反诉被告）夏维华的反诉请求。本诉案件受理费50元（夏维华已预交），由夏维华自行负担。反诉案件受理费301.27元（大陆星公司已预交），由大陆星公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  孟丽敏人民陪审员  赵秀芝二〇二〇年三月二十八日书 记 员  张钟月