四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终52号 上诉人（原审被告）：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段196号，统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：马义春，总经理。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖水平，男，1976年8月17日出生，汉族，住四川省合江县。 被上诉人（原审原告）：冯天文，女，1979年10月9日出生，汉族，住四川省合江县。 上诉人四川百庆实业有限公司（以下简称：四川百庆公司）因与被上诉人廖水平、冯天文商品房销售合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月16日公开开庭审理本案。上诉人四川百庆公司的委托诉讼代理人张英，被上诉人廖水平到庭参加了诉讼，被上诉人冯天文委托廖水平为诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人四川百庆公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回廖水平、冯天文的全部诉讼请求。事实与理由：一、合同约定自交房之日起530日内办理所有权证书，到期未予办理双方应友好协商解决，由出卖人继续办理。故该530日并非办理权属证书的绝对期限，所以四川百庆公司不存在逾期办证的问题；二、双方约定友好协商解决办证问题，由出卖人继续办证，实则为买受人对出卖人未在约定期限内办证的违约责任予以豁免，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的除外情形处理，上诉人的违约责任应予免除；三、至今上诉人已全面履行了合同义务，被上诉人并未举证证明延期办证给其造成了实际损失；四、被上诉人未在合同约定期限内取得产权证书，除上诉人的原因外，不动产登记中心办证数量多耗时长也是不可抗力，应当酌情减轻上诉人的违约责任。因此，上诉人四川百庆公司认为原判错误，请求二审法院支持其上诉请求。 廖水平、冯天文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 廖水平、冯天文向一审起诉请求：一、限期由四川百庆公司为廖水平、冯天文办理不动产权证书；二、四川百庆公司按廖水平、冯天文缴纳的购房款数额每日万分之五的标准向廖水平、冯天文支付从2018年6月15日起至办理不动产权证书之日止的违约金；三、四川百庆公司承担廖水平、冯天文为本案支出的律师费。 一审法院认定事实：四川百庆公司是一家具有贰级房地产开发资质的有限责任公司，在四川省合江县境内取得了核准地名为“百庆·尚西国际”楼盘的开发建设，包括本案涉案房产在内的“百庆·尚西国际A区”多幢高层电梯住宅房的开发建设。2016年5月23日，廖水平、冯天文与四川百庆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2016002844），四川百庆公司为出卖人，廖水平、冯天文为买受人。双方在合同中约定，由廖水平、冯天文购买“百庆·尚西国际A区”3幢1单元第14层1-14-1402号房屋，建筑面积共120.56平方米，采用贷款方式付款（即按揭），房款总额为560966元。该合同涉案主要条款内容还包括：第十一条（交付条件）（一）“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条（逾期交房责任）⑴“……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之5的违约金……”、第二十条（产权登记）（二）2.⑵“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”“双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房全书转移登记手续”。同日，双方再签订《商品房买卖合同》附件补充协议（协议编号2016002844），补充协议第十八条约定了争议解决方式，该条涵盖了“由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失”内容。涉及商品房所分摊的土地使用权设定抵押问题，《商品房买卖合同》第四条明确了合同指向房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司合江县支行，抵押登记日为2013年7月2日。 合同签订后，廖水平、冯天文于2016年5月25日交付房屋首付款140966元，剩余房款420000元由中国农业银行股份有限公司合江县支行提供按揭贷款。2016年6月起，廖水平、冯天文另分别缴（交）纳了契税、按揭贷款手续费（四川百庆公司合江项目部收）、办证费（含不动产工本费、地籍测绘费，四川百庆公司合江项目部代收）、物业维修基金等税费。2016年12月31日，四川百庆公司向廖水平、冯天文交付了“百庆·尚西国际A区”3幢1单元第14层1-14-1402号房屋。 另认定，依据当事人《商品房买卖合同》内容，四川百庆公司将房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，四川百庆公司为他人贷款抵押金额为2500万元，贷款期限为2013年10月31日至2021年4月1日。该笔贷款于2019年8月1日提前全部归还。 再认定，2019年11月15日，合江县自然资源和规划局核准并颁发不动产权利证书（不动产权证书号川［2019］合江县不动产权第0030723号），该权利证书载明权利人为廖水平、冯天文，坐落为合江县，房屋建造面积为120.56ｍ2。颁证同日，抵押权人中国农业银行股份有限公司合江县支行将该证领取，由其保管。本案《商品房买卖合同》、不动产权属证书分别载明的房产，经核对系同一套房产。 一审法院认为，本案争议焦点：一、四川百庆公司为廖水平、冯天文办理不动产权利证书是否逾期；二、逾期办证是否承担违约责任及违约金（损失）的计算标准；三、四川百庆公司是否应当承担廖水平、冯天文支出的律师费。 上述争议，一审法院根据当事人提交的证据，以及一审法院依职权调取的相关依据，结合当事人诉讼主张和抗辩主张，对相关证据和案件事实综合认定评述如下： 一、逾期办证问题。依据当事人合同第十一条、第二十条约定，四川百庆公司应当在交房期限届满日（2016年12月31日）次日即从2017年1月1日起计算530天，取得房屋所有权证的最后期日应为2018年6月14日。在2018年6月15日前，四川百庆公司未能取得不动产权利证书，权力机关核准颁发不动产权利证书的时间系在本案审理过程中的2019年11月15日。据此，四川百庆公司协助廖水平、冯天文办理房屋权利证书的期限已经超过合同规定的时间，逾期未能办理不动产权利证书的事实清楚。 二、逾期办证违约认定及违约金（损失）问题。（一）四川百庆公司认为，如办证逾期，依据合同第二十条约定应由出卖人继续办理，该约定系当事人之间的特殊约定，故四川百庆公司逾期办证不属于违约，也不承担违约责任。一审法院认为，当事人合同第二十条约定的逾期取得房屋所有权证书的处理条款，其⑵“双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续”的约定，仅是解决办证义务承续的问题，该条内容不具有是否违约、违约责任承担确认和变更的属性，更非免责条款。既然仅是解决办证人义务承接问题，在没有改变办证义务主体，又不涉及违约确认和违约责任的承担问题下，该条约定不能够认定为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特殊约定的除外”所指的除外情形。四川百庆公司以该项约定内容系“当事人有特殊约定”为由不予认可逾期办证违约的抗辩主张，不予采信。（二）四川百庆公司为何未能在合同约定期限届满前取得房屋所有权证书？审理中，廖水平、冯天文提交了书证《合江县不动产登记中心关于合江镇许德昌信访反映事项调查处理情况的回复》（合不动产信访复[2019]2号），四川百庆公司质证表示对该书证的合法性、真实性和关联性均无异议，但认为不能以此认定四川百庆公司违约。《合江县不动产登记中心关于合江镇许德昌信访反映事项调查处理情况的回复》载明有“尚西国际A区项目已完成工程竣工备案，可以申请办理产权登记”、“但开发企业至今尚未向我中心申请办理产权登记”、“其原因是：该企业于2013年将该宗地的土地使用权抵押给了农业银行，……导致不能完整提供不动产登记资料”等内容，前述“回复”作出日期为2019年5月31日，结合一审法院向抵押权人查询获得有关抵押状态信息，可以确认四川百庆公司未能在合同约定期限届满前取得房屋所有权证书，主要原因系出卖人将建设用地的土地使用权用于他人向中国农业银行股份有限公司合江县支行贷款作抵押，且在本案当事人合同约定取得房屋所有权证书期限届满前仍未解除抵押设定而导致。同时，依照当事人合同约定，买受人已经履行了缴（交）纳相关契税及办证所需相关费用的义务，未能在期限内办证与买受人无关。四川百庆公司所称办证“复杂过程”的抗辩理由，依法不予采信，四川百庆公司逾期办证的行为违约，依法应予认定。（三）依据前述认定和评述，一审法院认为，四川百庆公司逾期办证的违约行为具有一定的主观性，如果合同对此约定有违约责任的承担方式，可以依据合同相关条款依法处理。四川百庆公司该以何种方式承担违约责任及违约金（损失）如何计算？廖水平、冯天文在诉讼中主张按照合同第十三条规定处理，即出卖人未在期限内取得有关权证并交付，虽然已经交付房屋，但不是完整的房屋交付，应适用逾期交房合同条款处理。因合同第十三条约定的是逾期交房责任，故适用以买受人已交付房价款按日万分之五计算违约金。一审法院认为，廖水平、冯天文主张违约金计算适用合同第十三条逾期交房责任的理由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋已于2016年12月31日交付，廖水平、冯天文主张以逾期交房责任条款计算违约金的理由于法无据，不予支持。一审法院认为，当事人合同虽然没有约定逾期办证的违约责任及违约金（损失）的计算方式，但并不妨碍当事人仍然可以依法向违约责任人提出承担违约金（损失）的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，四川百庆公司应当承担合同违约责任。在确定四川百庆公司承担违约责任时，有关违约金（损失）的计算问题，首先，房屋已经交付，购房所产生的主要功能即居住使用已经达到，买受人一方并未因房屋所有权证书未按约定时间获得而受到影响；其次，四川百庆公司的违约行为系非根本性违约，属不适当履行，表现在未及时办理权证，据此就出卖人该行为能够造成买受人一方直接经济损失大小难以准确核定。故本案违约金（损失）的计算需要综合案件有关事实和违约情形等综合予以判断。一审法院认为，四川百庆公司关于违约金计算标准调减的抗辩主张，因本案当事人合同中未约定逾期办证违约责任及计算标准，且廖水平、冯天文主张违约金标准适用合同条款确有不当，故本案违约金（损失）的计算，不适用合同法有关违约金调减的规定。根据合同法关于违约金的规定精神，违约金主要为填补守约方损失为主、惩罚性为辅的性质，在廖水平、冯天文没有提出具体损失证据的情况下，一审法院依据合同公平原则适用条件、逾期办证权利人利益受损状况、违约方违约行为程度、违约行为产生后果的排除结果等因素，酌定确定违约损失按照年利率2%的标准计算，符合本案实际情况，也可以达到当事人利益衡平效果。违约损失从2018年6月15日起计算，因廖水平、冯天文自认计算截止期限到2019年11月8日，按此计算违约期间不损害四川百庆公司权益。据此，一审法院酌定四川百庆公司因迟延履行办理不动产权利证书的违约行为，以廖水平、冯天文已付购房款总数560966元（含按揭贷款数额）为基数，以年利率2%的标准，从2018年6月15日起计算至2019年11月8日止，应向廖水平、冯天文支付违约损失15737.79元。 三、律师费负担问题。廖水平、冯天文以补充协议第十八条约定主张由四川百庆公司承担的理由，一审法院认为，该条款没有明确律师费项目，且该费用的支出不是本案需要确定损失的范围，即支出非合同违约导致的直接损失。在合同没有明确约定且符合法律规定的情况下，廖水平、冯天文该项诉讼请求所依据的理由不充分，四川百庆公司抗辩理由成立，廖水平、冯天文该项诉讼请求依法不予支持。 综上，一审法院认为，廖水平、冯天文与四川百庆公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件补充协议系双方当事人事实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依照法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在廖水平、冯天文支付了全部购房款，履行了缴（交）纳了相关税费和资料义务后，四川百庆公司应当积极履行义务，依照合同约定在期限内协助办理完毕涉案房屋的不动产权利登记事项，取得权利证书。未能在合同约定期限内履行应尽义务，过错在出卖人一方，依法应由违约方承担违约损失的支付责任。廖水平、冯天文请求四川百庆公司承担违约责任支付违约金（损失）的诉讼请求，事实和理由充分，于法有据，依法予以支持，违约损失的数额以前述认定评述结论予以计算确定。本案审理过程中由于出现了四川百庆公司已经协助办理完毕涉案房产的不动产权利证书这一新情况，该权证已由抵押权人领取，应视为向买受人交付。由此，廖水平、冯天文本案诉讼之“依法判决被告限期为原告办理不动产权证书”请求，因双方当事人该事项权利义务终结，故无必要再对此作出相应判决项。廖水平、冯天文请求四川百庆公司承担本案律师费请求，因无合同明确约定和法律规定，该项诉讼请求依法不予支持，依法应予驳回。据此，为保护合同双方当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：“一、被告四川百庆实业有限公司应向原告廖水平、冯天文承担违约责任，支付原告廖水平、冯天文逾期办证的违约损失15737.79元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告廖水平、冯天文其他诉讼请求。案件受理费293元，由被告四川百庆实业有限公司负担。” 本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院经审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：四川百庆公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任以及违约金应当如何确定的问题。上诉人四川百庆公司认为，双方合同约定交房后530日内办证，超期未办理应由双方协商解决，四川百庆公司可继续办证，故该530日的期限只是一个相对期限而非绝对期限，上诉人不存在逾期的问题。上诉人还认为，既然被上诉人同意友好协商解决办证问题，并由上诉人继续为其办理，说明被上诉人已经豁免了上诉人逾期办证的违约责任，该合同约定属于双方当事人的特殊约定，上诉人不应向被上诉人支付违约金。况且被上诉人并未举证证明逾期办证给其造成了实际损失，加之不动产登记中心办证数量多耗时长等不可抗力的因素，应当酌情减轻上诉人的违约责任。 针对上诉人的请求及理由，本院认为，首先，双方在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应当在2018年6月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，且买受人应于商品房交付之日起530日内（即2018年6月15日前）取得房屋所有权证书。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。四川百庆公司作为出卖人负有在约定期限内为买受人办理房屋所有权证书的合同义务，超期未办理则违背上述合同约定，构成违约；其次，虽然合同约定出卖人逾期办证的违约责任为双方友好协商解决，由出卖人继续办理。但出卖人继续办理权属证明，系双方未解除合同的情况下出卖人应当承担的合同义务，并非违约责任。仅仅是双方友好协商解决，未限定期限及后果，属于对违约责任约定不明。本案中，被上诉人向法院提起诉讼要求上诉人及时办理房屋权属证书，说明双方并未对由上诉人继续办证达成一致意见，上诉人应当承担逾期办证的违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”规定酌情确定违约金数额。一审结合当事人过错程度、损失情况以及违约方已采取积极措施办理了权属登记等情形综合考虑，酌定按已付购房款年利率2%的标准计算2018年6月15日至2019年11月8日期间的逾期办证违约金，并无不当。上诉人虽辩称，被上诉人已经豁免其逾期办证的违约责任，友好协商继续办证的约定属于双方对违约责任的特殊约定，其不应再向被上诉人支付违约金。但如前所述“友好协商继续办证”属于对违约责任约定不明，故不能视为双方当事人对违约责任的“特殊约定”，更不能据此推定买受方作出了放弃追究出卖方违约责任的意思表示，上诉人该抗辩理由不成立；最后，上诉人还主张存在不动产登记中心办证数量多耗时长等不可抗力因素，应酌情减轻上诉人的违约责任。但双方约定买受方在交房之日起530内取得房屋所有权证书，已经给上诉人办理权属证书预留了充足时间，上诉人也并未举证证明迟延办证不动产登记中心存在过错，故不能减轻上诉人的违约责任。因此，上诉人认为其不构成违约、不应支付违约金或应减轻其违约责任的理由均不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人四川百庆实业有限公司的上诉理由不成立。原审院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费293元，由四川百庆实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李斌 审判员  邹波 审判员  李平 二〇二〇年三月十七日 书记员  王艳