贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1706号上诉人（原审原告）：陈华海，男，1973年9月23日出生，汉族，住贵州省正安县。上诉人（原审原告）：杨启凤，女，1967年5月25日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1。统一社会信用代码：9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，公司经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人陈华海、杨启凤因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。陈华海、杨启凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误。2.一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当。3.上诉人请求被上诉人退还燃气安装费，并未超过法律规定的诉讼时效。被上诉人恒丰房开公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。杨启凤、陈华海向一审法院起诉请求：1.判令恒丰房开公司在30日内为陈华海、杨启凤办理龙城悦都第1幢第18层18-3号商品房的产权登记，由陈华海、杨启凤取得房屋的房产证。2.判令恒丰房开公司向陈华海、杨启凤支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金50629元。3.判令恒丰房开公司从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向陈华海、杨启凤支付已付房价款的万分之一点五的违约金。4.判令恒丰房开公司退还陈华海、杨启凤天然气开户费2700元。5.本案诉讼费由恒丰房开公司承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，陈华海、杨启凤与恒丰房开公司双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、恒丰房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区商品房房屋出售给陈华海、杨启凤；二、房屋价款为347250元，陈华海、杨启凤以部分首付及余款贷款方式向恒丰房开公司支付了购房款；三、恒丰房开公司于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、恒丰房开公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、恒丰房开公司应于2017年2月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈华海、杨启凤，如恒丰房开公司逾期不能办理，在逾期180日以内，每日按照已付房款的万分之一支付违约金，逾期180日以后，每日按照已付房款万分之一点五支付违约金；七、双方于商品房买卖合同（预售）备案之日起30内进行预告登记。陈华海、杨启凤按约支付相应购房款后于2017年接房入住。因恒丰房开公司无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给陈华海、杨启凤办理房屋不动产登记证。另查明，恒丰房开公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天然气安装费为2500元。陈华海、杨启凤于2015年12月29日向恒丰房开公司支付天然气安装费2700元，恒丰房开公司将2500元已支付给燃气公司，恒丰房开公司认可并自愿退还陈华海、杨启凤余下200元。现陈华海、杨启凤接房入住并已开通燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，陈华海、杨启凤诉称的房产证即不动产权证。陈华海、杨启凤已经按照约定向恒丰房开公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，恒丰房开公司应当履行为陈华海、杨启凤办理房屋不动产登记证的义务，经过庭审查明，涉案房屋不具备办理房屋不动产登记证的条件，故对陈华海、杨启凤要求恒丰房开公司办理房屋不动产登记证的诉求，原审法院不予支持，陈华海、杨启凤可在条件成就后再主张权利。关于恒丰房开公司逾期办理不动产登记是否应当支付违约金的问题。办理不动产登记是恒丰房开公司应当履行的义务，恒丰房开公司辩称不能办证的原因系恒丰房开公司的其它债务人未向其履行债务而至，但恒丰房开公司的该辩解并不能作为恒丰房开公司不能履行其义务的正当合法理由，对此辩解，原审法院不予采信。恒丰房开公司认为陈华海、杨启凤与恒丰房开公司双方在合同中约定的违约金比例过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，陈华海、杨启凤主张违约金标准过高，原审法院酌定违约金每日按照陈华海、杨启凤已付房款万分之零点二的标准计算为宜。恒丰房开公司在完成初始登记后，即可办理不动产产权证。陈华海、杨启凤与恒丰房开公司在合同中约定取得该商品房所有权初始登记为2017年2月29日前，因2017年2月最后一天为28日，故原审法院计算恒丰房开公司支付违约金的时间起点确定为2017年3月1日起至恒丰房开公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费2700元的问题。陈华海、杨启凤于2015年12月29日向恒丰房开公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年11月14日，显然已经超过三年的诉讼时效。由于恒丰房开公司在庭审中提出陈华海、杨启凤主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回陈华海、杨启凤的诉讼请求”之规定，原审法院对该诉讼请求应当予以驳回。基于庭审中恒丰房开公司自愿退还陈华海、杨启凤200元，系恒丰房开公司对其权利义务的处分且不违反法律法规的规定，故对恒丰房开公司自愿退还陈华海、杨启凤200元费用的陈述，原审法院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、由被告恒丰房开公司在本判决生效后十五日内向原告陈华海、杨启凤支付逾期办证违约金（按日以购房款347250元的万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算至被告恒丰房开公司完成初始登记之日止）；二、由被告恒丰房开公司在本判决生效后十五日内向原告陈华海、杨启凤支付人民币200元；三、驳回原告陈华海、杨启凤的其他诉讼请求。案件受理费565元（已减半收取）由原告陈华海、杨启凤465元，由被告恒丰房开公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由陈华海、杨启凤负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年三月二十七日法官助理王薇书记员冯滢