广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申10676号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广州市华凌实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路363号17层自编03房。法定代表人：刘震滨，执行董事。委托诉讼代理人：欧伟德，该公司职员。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：广州市同裕堂贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街汉兴东路82号1104房。法定代表人：王光谊，总经理。再审申请人广州市华凌实业有限公司（以下简称华凌公司）因与被申请人广州市同裕堂贸易有限公司（以下简称同裕堂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终8116号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。华凌公司申请再审称，一、本案一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）案涉合同并未明确约定部分租户合同到期则合同部分终止，一审判决对此认定无证据支持。1.案涉合同第七条未约定某一租户合同到期即可部分解除，反而约定案涉物业属于整体出租，且未分户。2.案涉合同对租金只约定了总数，未约定具体面积单价，故可以证明签订合同时双方真实意思表示并非部分租户到期即可收回该部分物业。3.已有生效判决对案涉合同的履行期限作出限制，合同中并无约定如何收回案涉物业，实际操作中双方也未对部分收回的案涉物业达成一致意见，故同裕堂公司无权将案涉物业的一部分另租他人。（二）同裕堂公司一再利用管辖权异议拖延诉讼，并制造虚假证据。一、二审判决以2018年6月8日同裕堂公司发出的回函及律师函即认定申请人构成根本违约并解除合同错误。二、本案判决超越当事人请求。同裕堂公司一审反诉未要求案涉合同于2018年1月1日起解除，一审判决超越了当事人诉讼请求进行裁判。三、本案遗漏必须参加诉讼的主体。案涉物业尚有租赁合同未到期的实际使用人，判决解除合同必然影响实际使用人权益，故应当追加实际使用人参加诉讼，一审判决侵害了相关当事人合法权益，程序违法，导致判决存在不能执行的情况。四、二审判决载明的由同裕堂公司庭后出具的情况说明，与在庭审过程中二审法院要求提交的证据不吻合。五、本案一、二审判决处理错误，侵害申请人合法权益，鼓励不诚信履行合同的一方，容易产生新的矛盾，不利于商事行为诚信、合法开展。（一）被申请人无权自2018年1月1日起与他人就部分案涉物业另行建立租赁关系或订立租赁合同。（二）申请人暂停支付租金的行为并非违约，是基于同裕堂公司的违约行为行使不安抗辩权及双方未协商和确定应付租金，不应承担违约责任。（三）同裕堂公司采取不正当手段，制作申请人欠租违约的假象。（四）申请人并无违约的故意，未及时支付租金是因同裕堂公司的行为导致，不应认定申请人违约。1.同裕堂公司在2017年8月以前并未告知申请人支付租金账户，故在此日期前申请人不具备支付租金的客观条件。2.2018年1月1日后因双方对同裕堂公司一房两租的行为未达成一致，不应视为申请人违约。3.同裕堂公司支付租金的要求已经背离案涉合同约定及一直以来的交易习惯。而二审法院对此已予以查明，但在判决中未予记载，导致认定申请人违约，应予纠正。申请人多次向同裕堂公司工商登记地址发函催告同裕堂公司前来领取租金，但同裕堂公司拒收函件。六、案涉合同租赁期限为长期，具有必要性和合理性。合同第七条关于对外转让的约定仅是最基本的终止前提条件，即终止条件之一。七、同裕堂公司购买案涉物业后，并无履行案涉合同的意愿，而是无视买卖不破租赁的法律规定，企图侵害申请人合法权益。综上，请求：撤销一、二审判决，发回一审法院重审。同裕堂公司提交意见称，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。一、同裕堂公司自2018年1月1日起收回华凌公司出租给七十二街公司的房屋符合《体育西华凌物业出租工作协议书》（以下简称《出租工作协议书》）的约定，不存在违约行为。《出租工作协议书》第七条规定物业对外转让，华凌公司的出租管理只延期到租户合同期满前，这一条款已经另案生效的民事判决认定。案涉物业分上下两层，有两个房产证，华凌公司称案涉物业只能整体出租整体回收是强词夺理，没有事实及合同依据。法院相关生效判决已对同裕堂公司与七十二街公司签订的《租赁合同》行为予以确认。二、华凌公司拒绝履行《出租工作协议书》的约定，长期拖欠租金，已构成根本违约。华凌公司曲解《出租工作协议书》内容及法院生效法律文书对终止条件的认定，企图长期占用案涉物业谋取利益。（一）案涉物业过户到同裕堂公司后，原业主已于2016年9月23日发函告知华凌公司参与物业交接工作会议，但华凌公司拒绝配合，并以同裕堂公司没有出具付款函件、提供对应金额发票、违反交易习惯及同裕堂公司违约收回部分案涉物业为由拒不支付租金。（二）华凌公司所称向原业主交租存在“交易习惯”并不成立，1.华凌公司向原业主交租没有相对固定的时间。2.在交租的具体做法上，华凌公司与原业主之前是关联企业，租金可由双方决定，但同裕堂公司是新业主，在交租问题上应严格按协议约定，即每月底前付清上月租金。3.交租是承租人法定义务，华凌公司应按月支付租金，华凌公司之前支付租金的做法既不是合同约定，也不符合法律规定，对同裕堂公司没有约束力。4.同裕堂公司要求先收租金后开发票合理合法。5.同裕堂公司多次向华凌公司催收租金的函件中列明了具体的收租单位名称、银行账户信息，华凌公司支付租金不存在任何障碍。事实上华凌公司也于2017年12月20日将部分租金支付到同裕堂公司账户。三、本案没有遗漏必须参加诉讼的主体，判决没有侵害相关当事人合法权益，不存在判决执行不能的情况。同裕堂公司一审反诉只要求按现状回收房屋，取代华凌公司直接与实际使用人签订合同、收取租金，不会对实际使用人合法权益造成任何损害，一审不存在程序违法的问题。四、一审判决没有超出同裕堂公司诉讼请求范围。同裕堂公司一审反诉请求解除案涉合同和支付租金，一审判决并没有写明合同何时解除，而是判决华凌公司支付自2018年1月1日起拖欠的租金或占用费。综上，华凌公司提出的再审理由不符合法律规定的任何一种情形，不应当再审。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人华凌公司主张的再审事由进行审查。一、关于同裕堂公司在部分租户租赁合同到期后是否有权收回部分场地的问题。根据华凌公司与案涉物业原业主中国雪柜实业有限公司（以下简称雪柜公司）签订的《出租工作协议书》第七条的约定，案涉物业产权外部转让时，产权方要确保在租户合同期满前继续由华凌公司全权管理。华凌公司主张根据上述约定，认为同裕堂公司无权在单个租户租期届满后收回该租户承租的场地。但上述合同并未载明若部分租户合同期满后该租户承租的场地仍由华凌公司管理，华凌公司对该条的理解缺乏充分的理据。而华凌公司主张合同没有约定各部分的面积单价及双方未约定如何收回案涉场地等理由均不足以影响同裕堂公司收回部分租赁合同到期的场地的权利。故一、二审法院认定单个租户租赁合同到期后，同裕堂公司即有权收回该租户承租的场地，并无不当。二、关于华凌公司逾期支付租金是否构成根本性违约的问题。根据一、二审法院查明的事实，对案涉物业2016年9月至2017年12月的租金华凌公司在2017年12月20日才一次性付清，华凌公司主张是因为其不清楚同裕堂公司收取租金的账号，故不具备支付租金的客观条件。但华凌公司在2018年1月后即未支付过租金，其主张是因为同裕堂公司收回部分场地出租权的行为违约，且与同裕堂公司未协商确定应付的租金而暂停支付，其暂停支付租金的行为是行使不安抗辩权，不构成违约。虽然双方对同裕堂公司是否有权收回部分合同到期物业的问题存有争议，但从华凌公司已收取其他租户租金的情况看，双方的纠纷并未影响到华凌公司收取其他未到期租户租金的权利。而支付租金是华凌公司的合同义务，即使华凌公司不认同同裕堂公司主张的应付租金金额，其也应根据自己计算得出的租金标准支付租金。故华凌公司在2018年1月开始即不再支付租金的行为缺乏正当理由，而华凌公司要求同裕堂公司需凭发票收取租金的主张也缺乏合同及法律依据。因此，华凌公司在无正当理由的情况下拖欠租金，且在同裕堂公司催告后仍未在合理期限内履行义务，一、二审法院认定华凌公司的违约行为导致同裕堂公司案涉合同目的不能实现，对同裕堂公司主张解除合同的诉请予以支持，有相应的事实及法律依据。三、关于一审判决是否超越当事人诉讼请求及是否遗漏诉讼主体的问题。（一）华凌公司主张一审判决案涉合同于2018年1月1日解除是超越当事人的请求，但一审判决仅判决解除案涉合同，并未认定合同于2018年1月1日解除，故华凌公司的主张明显与事实不符，本院不予采纳。（二）华凌公司主张一审法院应追加案涉物业的实际使用人参与本案诉讼，但由于同裕堂公司在一、二审审理期间已明确按现状收回案涉物业，其只要求收回收益权，不需要实际使用人交还场地，并不影响实际使用人的合法权益，故一审法院不追加案涉物业的实际使用人，并无不妥。综上，华凌公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广州市华凌实业有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇二〇年三月十九日法官助理罗伟恒书记员苏惠如