四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初100号 原告：马德太，男，生于1958年11月28日，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 被告：张之彪，男，生于1967年1月14日，汉族，初中文化，户籍地四川省南江县。 委托代理人（特别授权）：何益，男，生于1971年11月3日，汉族，户籍地四川省成都市锦江区，现住成都市锦江区。 原告马德太与被告张之彪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马德太及其委托代理人杨明亮、被告张之彪及其委托代理人何益到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：被告系从事汽车修理的个体户。2012年10月28日，原、被告就原告的房屋及空坝出租给被告从事汽车修理厂进行了协商。协商后，双方于2012年10月28日签订了《房屋租赁合同》，并约定了租金的支付方式、租赁期限等。近两年，因被告企业存在业务量下降，故此被告一直拖欠租金。介于被告多次违约，原告又于2019年10月19日向被告书面致函，要求其支付下欠的租金，但被告仍以各种理由拖延拒付租金。为此，为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：1.请求人民法院依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即支付下欠原告的租金11.5万元及利息（以11.5万元为基数，按月息2%自2019年10月19起计算至偿清为止）；3.判令被告承担本案诉讼费。 被告辩称：一、原告存在违约行为，至今拒不履行当初承诺。我在汽配街经营大货车配件，与原告签订合同前，我多次查看场地均未达到我的预期面积，2012年10月28日,原告找到我说把老房子全部拆掉,有大约一千平方,我说只要老房子拆完就可以，原告说把老房子拆完要六万一年,我说太高了,最多四万元一年,原告遂保证把老房子拆完,硬化好,电牵好,新房子的五间门面以及门前的坝子一并给我。原告叫他儿子把合同拿来，但发现合同上写的与我们谈的不一样，没有拆除老房子这句话，也没有写面积、场地硬化及三相电等关键信息。我不同意签合同，原告说改的话时间较长，先把日期空着,等新房子修好，老房子拆除了之后按我们谈的内容重新写一个合同。我觉得成年人说话算话，当时也未找到合适的地方,于是就签了字。但现在看，原告让其儿子拿出早就打印好的合同让我签字,达到骗取资金修新房的目的。2012年10月31号,我将二十万元现金支付了首笔租金，给钱时,我再次给原告说面积要达到1000平方，做好场地硬化、三相电，原告承诺尽快弄好，但新房并未如期修好,原告还向我继续借钱,我于2013年9月5日、2013年9月18日分别借给原告各3万元共计6万元整，但是直到2013年10月我仍无法进场从事修理和销售业务,此时距离我第一次交纳“租金”已经过去一年，原告以缺少资金为由拖延安装三相电。后我又再次借给原告两万多元,用于安装三相动力电,2013年11月才开通三相动力电。我进场后发现场地无法支持我的经营活动，遂投资23000元硬化场地，我反复催促原告，但原告迟迟不拆除旧房子，也未重拟合同。2014年5月3日,我叫工人进场,但原告却将他自己的卡车拦在路口,让我交4万块钱才让开路口，我到原告家中找其理论,原告出手将我打倒在地，后报警经派出所教育调解,原告同意拆除老房子、重拟合同，但一直未行动。2019年10月16日下午,陈某主任找到我进行调解，过年前,原告又找到杨某来调解,但双方未达成一致意见。根据《合同法》第216条规定，原告严重违约，未按照承诺拆老房子，所以也无法要求我补交租金。即使合同有效,我是2013年11月底才陆续进场,真正经营是2014年才开始,租期也只能从2014年起，我已支付原告租金28万元、硬化场地垫付4.3万元。 二、原告违约造成被告损失,原告应承担赔偿责任。我向原告缴纳租金，但被告未按照承诺做好场地硬化、牵三相电、保证场地内车辆正常通行,严重损害我应有的合同权利,造成经济损失,应依法承担违约损害赔偿责任。一是逾期一年交付部分场地的损失，赔偿20万元一年的资金成本损失(月息2%)48万元;赔偿场地不能交付使用造成的不能营业的经营损失,按每天营业额1000元、毛利率10%、一年按300天计算,赔偿经营损失3万元；二是对于不拆老房子导致约定的1000平方可用场地减少近40%造成的损失，现有状况下的场地租金每年最多31000元。被告每年最少也多付了租金19000元,六年共计1.4万元,原告应按每月两分的利息连本带利退还我；三是未硬化场地产生的费用。我前后共投入了43000元硬化场地,原告应按每月两分的利息连本带利无条件退还我；四是安装三相电的费用,我投入了2万元，原告应按每月两分的利息连本带利无条件退还我；五是预期的经济损失，按每年5%的理财收益计算,原告应赔偿被告9万元。 三、双方签订的书面协议存在瑕疵，未全部反映双方达成的合意。一是双方先有口头协议,口头达成一致后才有书面协议;二是现有的书面协议没有完整反映口头协议的内容而且是有意漏掉事关原告核心利益的内容;三是故意漏写的口头协议内容，尽管没在纸质上反映,但双方出租承租并使用场地及发生纠纷整个过程中,有邻里乡亲、派出所干警等可证明口头协议内容存在。 综上所述,被告基于信任先把租金交给原告,而原告随后并未按约履行，未按时交付符合汽车修理条件的1000平方场地,自始至终都是原告违约,恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求,依法判决原告赔偿被告损失:1.逾期一年才交付场地且只有部分场地的损失7.8万元;2.对于不拆老房子导致约定的1000平方可用场地减少近40%造成的损失—11.4万元本金及利息(6年*月息2%)；3.未硬化场地产生的费用4.3万元及利息(6年*月息2%);4.安装三相电的费用2万元及利息(6年*月息2%);5.预期的经济损失9万元。在原告清偿全部损失前,被告有权继续使用现有场地,期间的租金每年不超过3万元,优先用原告的赔偿金抵偿。 经审理查明：被告因经营汽车修理需要，与原告经过多次合意，原告马德太（甲方）同意将位于通木垭的房屋门市五间及屋前空坝出租给被告张之彪（乙方），双方签订一份落款时间为2012年10月28日的《房屋租赁合同》，合同载明“一、租赁时间及租金：租期十年，自2013年月日起至2023年月日止，前六年租金每年五万元，共计三十万元。第7、8年租金为7.5万元每年，第9、10年租金为8万元每年。合同到期后，乙方享有优先租赁权；二、付款方式：乙方分两次将前六年的租金付清，第一次付款时间为2012年10月30日，第二次付款时间为2013年1月。以后租金每年付清……五、租赁期间乙方对所租门市既有完整的使用权，甲方不得以任何理由收回或者变更乙方租赁权……”，合同签订后，被告向原告支付租金26万元，三相电安装费2万元（户头在被告张之彪名下）。2019年10月19日原告向被告出具催告函催收未支付的租金4万元及2019年9月20日至2020年9月19日租金7.5万元，催收后，被告未支付下欠租金，遂酿成纠纷。 庭审中，原告方陈述合同上的租赁起止时间为空，是自己后来填写上去的。认可从2013年11月下旬计算租金。被告陈述原告承诺的租赁面积为1000平方米，原告实际交付使用的只有500平方米左右，其于2013年11月下旬搬到场地营业，原告存在未硬化场地、未拆除老房子等违约行为。 上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、催告函、照片、收条、录音材料、调查笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。落款时间为2012年10月28日的《房屋租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。双方在租赁合同中未约定合同解除条件，合同第五条明确载明甲方不得以任何理由收回或者变更乙方租赁权，本院认为原、被告双方签订的租赁合同可以继续履行，故原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。 关于未付租金问题。合同签订后，被告进入租赁场地并使用至今，原、被告均认可从2013年11月下旬起计算租金，本院依法酌定自2013年11月30日起计算租金，依照每年5万元计算至2019年11月29日共计30万元，现被告仅缴纳租金26万元，故应当支付剩余租金4万元。2019年11月29日之后的租金因双方未约定给付时间，仅在合同中约定每年付清，被告可在租约年度内随时支付，故本院不作处理，原告可另行主张。被告主张原告未按照口头约定交付使用场地、未安装三相电、未硬化场地，并申请证人杨某、陈某出庭作证，本院庭后向二案外人调查，二案外人的陈述能够证明原、被告双方曾经发生纠纷，二案外人组织或参与过双方调解，但无法佐证原、被告双方存在明确的口头协议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告未提供充分的证据证明其主张，本院不予支持。 关于逾期利息计算问题。原、被告双方虽在租赁合同中约定前六年的租金给付时间，第一次付款时间为2012年10月30日，第二次付款时间为2013年1月，但被告于2013年11月下旬才实际进入租赁场地，结合案件事实，本院认为被告下欠的40000万元租金应当为2018年11月30日至2019年11月29日租约年度的部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，应当自逾期之日即2019年11月30日起按照年利率6%计算逾期利息。 综上，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告张之彪于本判决生效之日起十日内支付原告马德太租金40000元及逾期利息（逾期利息计算方式：以本金40000元为基数，自2019年11月30日起按年利率6%计算至本金偿清之日止）； 二、驳回原告马德太的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告马德太负担900元，被告张之彪负担400元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二〇年三月二十三日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶