新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初6751号原告（反诉被告）：乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：方妍，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴颖，上海凡科律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆阿尔曼食品集团有限责任公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区。法定代表人：阿力木依不拉音，该公司执行总裁助理。委托诉讼代理人：郭守伟，新疆金仕成律师事务所律师。原告（反诉被告）乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司（以下简称振荣公司）与被告（反诉原告）新疆阿尔曼食品集团有限责任公司（以下简称阿尔曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告振荣公司的委托诉讼代理人吴颖，被告阿尔曼公司的委托诉讼代理人郭守伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）振荣公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行2014年7月1日双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告缴纳拖欠2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金120000元；3.判令被告承担本案诉讼费用和送达费用。事实和理由：原告与被告在2014年7月1日自愿签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将其所有的位于天山区XX街XXX号XX小区X负X层面积约500平方米的场地租赁给被告作为经营使用。合同签订后，被告即占有使用了该场地房屋。但被告自2018年6月30日后开始拖欠原告租金，严重违约。经原告多次催要无果，故诉至法院。被告（反诉原告）阿尔曼公司辩称，1.原告没有按合同第九条第二项约定给被告办理停车场手续，导致被告客流量减少，2018年10月25日，被告要求解除租赁合同并且将解除合同的告知书送到原告，双方租赁合同自行解除，由于被告开的美食城继续亏损，2018年7月15日停止营业并于7月18日搬迁，2018年8月20日将房屋楼梯拆除，房屋恢复原状，所以该房屋租赁合同没有继续履行的可能性；2.被告公司不存在违约情况，被告已将2018年8月之前的租金付清，2018年8月被告因原告要求将涉案房屋恢复原状，且不具备继续租赁的条件，所以被告不应当支付之后的租金。被告（反诉原告）阿尔曼公司向本院提起反诉，反诉诉讼请求如下：1.请求判令解除《房屋租赁合同》；2.本案所有诉讼费用、送达费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：2014年7月1日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人将其所有的位于天山区XX街XX号XX小区X栋负X层的场地租赁给反诉人经营使用，租期为10年，从2017年7月1日起至2024年6月30日止。房屋租金为120000元/年，后五年每年增加10000元。房租支付方式为：第一年分两次支付，后九年在当年6月30日前一次性支付，且后5年增加的10000元/年与第六年房租一同支付，即第六年一次性支付170000元。被反诉人同意给反诉人两个月装修期，装修期内不计房租。该租赁合同还对大楼门前停车场进行了约定：反诉人享有停车场经营权，被反诉人出面办理停车手续。该合同第十一条还约定了甲方（被反诉人）的违约责任处理规定。合同签订后，反诉人一直向被反诉人提出要求尽快办理停车场手续，被反诉人称正在办理。直到被反诉人通知反诉人由于政府原因致使无法办理停车场手续后反诉人才得知无法获得停车场的经营权。由于被反诉人的违约行为导致反诉人无法实现合同目的，符合《合同法》法定解除合同的条件。鉴于此，反诉人向被反诉人递交了《解除房屋租赁合同函》，要求解除《房屋租赁合同》，并通知被反诉人安排交接，2018年9月5日，反诉人本着诚实信用原则，将案件所涉场地恢复至租赁前院长，而被反诉人始终不与反诉人办理交接手续。综上，经过了长达三年多的时间被反诉人仍然无法办理停车场手续，郑重行为已经构成违约，严重影响了反诉人的实际经营，特向贵院提出反诉申请，望判如所请。原告（反诉被告）振荣公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，1.我们不但办理了停车场手续，而且被告已经经营了；2.被告向我方送达的解除合同通知书我方没有收到；3.被告说已经搬离了经营场所，但是没有向我方交付商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：1、双方签订的《租赁合同》一份，拟证实该合同中第二条约定地点和面积，第四条约定租赁期限，原告给被告给了两个月的装修期限，这期间没有收取租金，按照合同的约定应当在2018年6月30日付2018年7月1日至2019年6月30日期间的120000元租金，但至今未付；被告对合同书的真实性认可，根据合同第九条第二款约定由原告出面办理停车场相关手续，原告办理完手续后，由被告开始履行租赁合同并且第六款约定政府有权收取20个车位并且由被告约定的期限向政府缴纳费用；本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认。2、（1）两张进账单，拟证实2014年7月1日至2015年6月30日，被告向原告支付了100000元租金。(2)三张收据，拟证明2015年7月1日至2018年6月30日被告向原告付清了全部租金同时也向法庭证明被告对租赁物已经实际租赁经营使用了；被告对两张进账单、三张收据真实性认可，但是被告继续租赁原告租赁物的原因是被告已经花了大量资金向房屋进行了装修，为了挽回损失在原告没有办理停车场手续的情况下迫不得已继续经营；本院对证据的真实性、有效性、关联性予以确认；3、房产证、土地证各一份，拟证实原告对涉案房屋有权支配，同时被告在经营期间没有受到其他权利的干扰，一直在正常经营；被告对房产证、土地证真实性认可，但是该房屋的设计用途是人防工程，不具备出租条件，请法院综合认定；本院对证据的真实性、有效性、关联性予以确认。4、乌鲁木齐市天山区城市道路临时占用许可证一份，拟证实原告依据合同办理了停车场手续，但是在合同中原告没有约定停车场过户手续，原告也无权办理，这是政府行为，只能经营使用。被告对该证据的真实性认可，但是对所证明的问题、关联性不认可，申请单位是原告公司，而不是被告公司，许可证书上注明的临时占用地点是XX街XX号，我们合同约定的地点是中湾街XX号，该许可证的有效期至为2015年6月20日止，该合同的约定的时间为2014年至2024年6月7日，该许可证时间不覆盖合同约定时间。本院对该证据的真实性、有效性予以确认。5、2014年7月22日开具的一张进账单、2014年7月14日开具的一张发票，拟证实被告实际使用了停车场，被告使用后也向政府部门缴费，说明被告对停车场的使用是正常的。当时发票原件交给被告了；被告对进账单的真实性认可，这个费用是我们按照合同第九条第六项约定向原告支付的费用；对于2014年7月14日开具的一张发票，三性均不认可，原告陈述原件在我处，不属实，付款人是原告，被告不可能拿着原告缴费的发票用来做账，不符合逻辑。本庭对2014年7月22日开具的进账单的真实性、合法性，关联性予以确认，因2014年7月14日开具的发票的真实性本院不予确认。6、银行交易明细，拟证实第五证据的款项政府也收到了；被告对该证据的真实性认可，但是对原告证明的问题不予认可，原告为了佐证第五证据的交款发票，但是交易明细和交款发票上的金额对不上，没办法证明这明细表上的金额是发票上所缴纳的金额；本院对该证据的真实性予以确认，但关联性和有效性不予确认。7、乌鲁木齐市办公厅文件，拟证实于2015年12月4日政府办公厅下发文件，2016年下半年，政府从被告手里收走停车场而不是从我处收走的，这是政府行为，不是我方的行为过错，所以我方不应当承担该责任，这也不影响双方之间合同的履行；被告对该份证据的真实性认可，但对关联性不认可，该文件证明不了原告所说的问题；本院对该证据的关联性和有效性不予确认。8、四张照片，拟证实被告一直在正常使用、正常经营租赁物；被告认为无法证实证据来源、拍摄地点及时间，认为该份证据与本案无关；本院对该证据的关联性和有效性不予确认。9、被告给原告出具的承诺书一份，拟证实原一楼和负一层楼板的通道由被告做的，现在又把通往的楼梯盖了，这是被告自己的行为，不影响经营也不影响双方之间合同的履行；被告对该证据的真实性认可，认为这个证据恰恰证明了被告于2018年8月27日已经向原告告知了解除合同的意思表示，与被告即将提供的2018年7月25日，振荣商住高层业主委员会出具的《证明》内容相一致；本院对该证据的真实性、关联性和有效性予以确认。10、2018年10月20日振荣商住高层业主委员会出具的证明一份，拟证实被告经营管理过停车场，后来被告将停车场交由城投公司管理，该份证据是被告交换证据的时候给我们的；被告对上述证据认为，首先原告出示的证明上落款也是振荣商住高层业主委员会，原告以该委员出具的证明佐证其所陈述的事实与其在质证被告第二份证据的质证意见矛盾，刚才说业主委员会什么都证明不了，所以我方三性均不认可；本院对该证据的关联性和有效性予以确认。被告（反诉原告）针对本诉及反诉，向本庭提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证实《租赁合同》第九条第1项及第2项明确约定：租赁期间，被告享有停车场的经营管理权及被告履行租赁合同的起始期限，即“甲方（原告）出面办理停车场手续，甲方（原告）办理完成停车场归乙方（被告）使用的相关手续后，乙方（被告）开始履行租赁合同”。被告无法获得停车场的经营管理权，导致被告因无停车场的经营管理权而无法实现合同目的，大多数客人均因无停车位或停车位需收费而选择其它地方就餐，经营业绩逐年大幅下降造成严重的经营损失。故原告构成严重的合同违约，且因原告的违约行为，被告履行《租赁合同》义务的期限还未开始。符合《合同法》第九十四条规定的可以法定解除合同的条件；原告（反诉被告）对房屋租赁合同的真实性认可，证明的问题、关联性不予认可，认为原告在合同上没有约定将停车场过户给被告，被告已经经营了停车场，被告称停车场已经被政府收走了，但是政府还是开设了停车场，所以客人可以停车，这不影响被告经营；本院对该证据的真实性、关联性予以确认。2、振荣商住高层业主委员会出具的《证明》一份，拟证实被告公司开设的美食城于2018年7月15日闭店，2018年7月18日前搬离完毕；原告（反诉被告）对振荣商住高层业主委员会出具的《证明》的真实性认可，关联性不认可。因为业主委员会管不了这问题，这个商铺不是业主委员会的，所以证明的内容不予认可，应当向我方办理交付手续；本院对该证据的真实性予以确认。3、告知书一份、顺丰快递单三张，拟证实被告于2018年10月25日，将告知书送达原告，原告也签收了该邮寄单，告知书内容是由于原告未办理停车场手续，极大影响客流量，导致餐厅亏损，被告要求终止房屋租赁合同，房屋租赁合同应当于2018年10月25日，原告收到该告知书时自行解除；原告对告知书、顺丰快递单认为，告知书上是被告的章子，不能作为证据，三张快递单上没有我们的人签字，事实上我们也没有收到告知书，被告的反诉请求是解除合同，如果被告认为告知书送到我方，就没必要提出解除合同的诉求；本庭对该证据的真实性予以确认。4、房屋租赁合同解除协议书一份，拟证实2018年9月27日被告与案外人艾买提阿吉签订合同，欲证实被告同时承租振荣小区9栋一层和负一层，被告已经和案外人解除了租赁合同并且将一层交付给了案外人，连通一层与负一层的楼梯已拆除并且封闭，本案中的负一层无法单独作为餐饮继续经营；原告（反诉被告）对房屋租赁合同解除协议书一份三性均不认可，与本案无关。本庭对该证据真实性、合法性，关联性暂不确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）将其所有的位于天山区XX街XX号XX小区X栋负X层的场地租赁给被告（反诉原告）经营使用，租期为10年，自2017年7月1日起至2024年6月30日止。房租费为120000元/年，后五年每年增加10000元。房租费支付方式为：第一年分两次支付，后九年在当年6月30日前一次性支付，且后5年增加的10000元/年与第六年房租一同支付，即第六年一次性支付170000元。原告（反诉被告）同意给被告（反诉原告）两个月装修期，装修期内不计算房租。该租赁合同中对大楼门前停车场进行了约定：被告（反诉原告）享有停车场经营权，原告（反诉被告）出面办理停车手续。该合同第十一条还约定了违约责任处理规定。合同签订后，原告将租赁物交付于被告（反诉原告）使用，被告(反诉原告)从2014年7月1日至2018年6月30日经营使用租赁物并付清租金。于2018年7月15日，被告（反诉原告）因停车场问题经营不善，停止经营并于2018年7月18日搬离；2018年8月27日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具一份关于恢复楼梯间的《承诺书》，后被告（反诉原告）将房屋恢复了原状。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方应严格按约履行。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，阿尔曼公司搬离房屋的行为和邮寄《告知书》属于以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为或邮寄《告知书》不符合合同法规定的解除条件及双方约定解除，不具有单方解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。考虑到阿尔曼公司不愿继续履行租赁合同，如坚持合同继续履行，明显不符合经济合理原则,该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故振荣公司与阿尔曼公司签订的《房屋租赁合同》不宜继续履行，应予以解除，驳回原告（反诉被告）振荣公司要求被告（反诉原告）阿尔曼公司继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求。阿尔曼公司作为承租人，以其行为明确表示不再履行合同，擅自搬离商铺的行为已构成违约，其不享有单方解除权，合同解除后，仍应给付原告租金，关于租金数额的认定，本院认为，因阿尔曼不愿继续履行租赁合同，振荣作为守约方应意识到在承租方搬离后再继续履行合同已不可能，应及时收回房屋，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，本院考虑涉案房屋空置期间的租金，酌情认定阿尔曼公司应给付振荣自2018年7月1日至2018年10月1日的租金30000元(120000元/年÷12个月×3个月)，原告主张租金超出部分，本院不予支持。阿尔曼公司的辩称理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）新疆阿尔曼食品集团有限责任公司继续履行2014年7月1日双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司与被告（反诉原告）新疆阿尔曼食品集团有限责任公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；三、被告（反诉原告）新疆阿尔曼食品集团有限责任公司支付原告（反诉被告）乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司租金30000元（(120000元/年÷12个月×3个月）。以上被告（反诉原告）新疆阿尔曼食品集团有限责任公司给付原告（反诉被告）乌鲁木齐振荣房地产开发有限公司款项合计30000元，须于判决生效后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉请求标的120000元，核定给付金额30000元，占请求标的的25%，应收本诉案件受理费2700元（本诉原告预交）,由原告（反诉被告）振荣公司负担75%，即2025元，由被告（反诉原告）阿尔曼公司负担25%，即675元。本案反诉案件受理费1350元，由被告（反诉原告）阿尔曼公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 古丽美热审 判 员 迪丽努尔人民陪审员 刘 根 才二〇二〇年三月三十日书 记 员 娜 芝 亚