河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终289号上诉人（原审原告）：崔长荣，女，1967年11月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄品源，河南文开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。上诉人崔长荣因与被上诉人郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初11820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔长荣上诉请求：撤销一审判决，改判为支持上诉人一审持续计算违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院在裁判文书中遗漏裁判事项。一审法院在事实认定中确认被上诉人未按时交付房屋构成违约。一审判决书第6页已经明确：被上诉人应当自2018年10月31日至实际交付之日止，按日向上诉人支付已交房款万分之一的违约金。并对上诉人主张被上诉人赔偿与其交房违约金19698.90元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际交付至交房之日止）不违反法律规定，一审法院予以支持。然而在判决事项中仅支持了2019年10月10日之前的违约金19698.90元，遗漏后续持续赔偿的诉讼请求。奥星公司辩称：被上诉人认为涉案小区取得竣工时间是2019年1月16日，且在当时水、电、燃气等设备已经有符合交付条件的替代方案。近期关于水、电、燃气等设备已经签订了正式合同，因此我方于2019年11月29日再次向上诉人邮寄了交房通知书，履行了合同第11条约定的通知义务，在我方履行通知义务后，上诉人有义务来进行收房。因此，在2019年11月29日之后，上诉人未收房的相关责任应由其自己承担，被上诉人不存在违约的情形。崔长荣向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金19698.90元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，崔长荣与郑州奥星公司签订编号为17001820814的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西、规划梨园路南润丰新尚A区6号楼1单元9层902号房，建筑面积共86.44平方米，其中套内建筑面积70.28平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积16.16平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6644.05元，总金额（人民币）伍拾柒万肆千叁佰壹拾贰元整。买受人按下列方式按期付款：约定金额：287312元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-3-8，交纳比例：50.03%；约定金额：287000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：49.97%；备注余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限办理贷款手续或者按揭未按时到账的，视作买受人违约，买受人按本合同第七条约定承担责任。交付期限：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策调整、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。买受人逾期支付房款以及应交的首期房屋专项维修资金。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。合同签订后，崔长荣向奥星公司支付首付款287312元。后期房款，崔长荣依约定以银行按揭贷款方式进行了支付。郑州奥星公司于2018年10月23日向崔长荣邮寄了交房通知单。郑州奥星公司提供的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示：涉案房屋工程竣工验收日期为“2019年1月16日”。一审法院认为，郑州奥星公司与崔长荣签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照约定全面履行自已的义务。根据上述合同约定，崔长荣已向郑州奥星公司履行了支付购房款的付款义务，郑州奥星公司也应依约定时间交付房屋。关于能否认定郑州奥星公司已交付房屋：《商品房买卖合同》约定房屋交付条件为“经综合验收合格”。郑州奥星公司提供的《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示“竣工验收日期为2019年1月16日”，即至2019年1月16日，涉案房屋才只是竣工验收合格，在此之前房屋根本不具备交付条件。故郑州奥星公司虽已于2018年10月23日向崔长荣邮寄了交房通知单，但因不具备交付条件，不能视为交付。而在此之后，郑州奥星公司并未再通知崔长荣收房，不能认定为房屋已交付。关于奥星公司辩称因政策原因导致逾期交房，因扬尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施，奥星公司在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，故该院对该项辩称不予采信。郑州奥星公司未能按照约定的交付时间即2018年10月31日前交付房屋已构成违约，郑州奥星公司应当自2018年10月31日起至实际交付之日止，按日向崔长荣支付已交房价款万分之一的违约金。原告崔长荣主张被告郑州奥星公司赔偿逾期交房违约金19698.90元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至交房之日止）不违反法律规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告郑州奥星实业有限公司于判决生效后十日内支付原告崔长荣逾期交房违约金19698.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取147元，由被告郑州奥星实业有限公司负担。本院二审期间，崔长荣未提交新的证据。奥星公司提交中国邮政出具的邮寄清单一份，证明被上诉人已经按照双方合同约定的地点向上诉人邮寄了新的交房通知函，上诉人未收房的责任应由其自己承担；提交（2019）豫0184民初11406号民事判决书，涉案的原告购买的与本案上诉人是同一小区的房子，本案中一审法院认定被上诉人取得竣工备案登记之后，涉案小区已经符合了交房条件，在符合交房条件之后及时向买方通知，便已履行了合同约定的相应义务，买房人自身原因导致其未收房屋，应由其自己承担相应的责任。崔长荣质证称：对证据一真实性无异议，上诉人所在小区目前消防未经过相关部门验收，并不符合交付条件。证据二真实性无异议，与本案不具有关联性。本院经审查认为，崔长荣对奥星公司提交的证据的真实性均无异议，本院对奥星公司提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明：2019年11月29日，奥星公司向崔长荣邮寄交房通知函。本院认为，崔长荣与奥星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后，崔长荣缴纳了全部购房款，奥星公司未在合同约定的期限内向崔长荣交付符合合同约定条件的房屋，奥星公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定，奥星公司应于2018年10月31日前将“经验收合格”的商品房交付崔长荣使用。奥星公司虽然于2018年10月23日向崔长荣邮寄了交房通知书，但此时案涉房屋尚未经过五大主体验收合格，其交付的房屋不符合合同约定的交付条件，崔长荣有权拒绝接收房屋。2019年1月16日，案涉房屋经过五大主体验收合格，奥星公司未按照合同约定再次通知崔长荣交房，直至2019年11月29日奥星公司才再次向崔长荣邮寄交房通知函。此时案涉房屋已通过五大主体验收合格，崔长荣二审称其拒绝接收房屋的原因系案涉房屋未取得行政机关的竣工验收备案表，因竣工验收备案表并非双方合同约定的交房条件，奥星公司于2019年11月29日向崔长荣邮寄交房通知函，崔长荣拒绝接收房屋的理由不足，本院不予采纳。据上，奥星公司应按照合同约定支付崔长荣自2018年11月1日起至2019年11月29日（共394天）的逾期交房违约金22627.89元（574312元×0.0001×394天），对崔长荣超出部分的请求不予支持。综上所述，崔长荣的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初11820号民事判决；二、郑州奥星实业有限公司于本判决生效后十日内支付崔长荣逾期交房违约金22627.89元；三、驳回崔长荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147元，由郑州奥星实业有限公司负担。二审案件受理费294元，由郑州奥星实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇二〇年三月十日书记员 柴      涵      博