文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3871号上诉人（原审被告）：吴锁根，男，1961年11月16日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：朱彤，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高献陈，男，1942年2月19日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：徐桂英，女，1947年5月3日出生，汉族，住江苏省，系高献陈妻子。原审被告：镇江市天祥龙房产代理有限公司，住所地镇江市运河路101号1幢101室。法定代表人：吴顺祥，系该公司经理。上诉人吴锁根因与被上诉人高献陈、原审被告镇江市天祥龙房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴锁根上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案中吴锁根与高献陈先后签订的两份房屋买卖合同均无房屋所有权人朱金谷的到场签名，合同均由吴锁根代签，且事后也未得到朱金谷的追认。故涉案的房屋买卖合同是无效合同。2.双方在2019年1月4日签订的合同中约定“朱金谷和代理人吴锁根承诺该房如能正常上市交易则立即过户给乙方（以法院判决为准）”，至高献陈一审起诉，该房屋仍被镇江市丹徒区人民法院查封，不具备过户条件。3.镇江市天祥龙房产代理有限公司作为中介方，对于吴锁根是否有权出卖房屋未尽到审查义务，存在过错，故其对于合同无效的后果也应当承担相应的责任。且涉案的5万元购房定金由镇江市天祥龙房产代理有限公司收取并出具了收条，一审法院判决吴锁根向高献陈双倍返还定金10万元，而不判决镇江市天祥龙房产代理有限公司予以协助返还，应予纠正。被上诉人高献陈辩称，吴锁根系职业炒房人，其签订涉案合同时隐瞒了房屋被查封的事实，还保证最迟到2019年2月一定能将房屋过户。中介公司也没有尽到审查义务，才导致高献陈先后签订了两份合同。吴锁根明显违约，应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告镇江市天祥龙房产代理有限公司辩称，涉案的第一份合同签订后，各方才知道房屋被抵押和查封的情况。经该公司协调，本案双方协商一致，按2019年1月签订的第二份合同履行，说好等房屋解封后过户给高献陈。双方发生争议后，该公司也多次协调，但是没有成功。请法院公正判决。高献陈向一审法院起诉请求：1.解除2019年1月4日高献陈与吴锁根签订的房屋交易合同；2.吴锁根双倍返还高献陈缴纳的购房定金人民币10万元；3.吴锁根及镇江市天祥龙房产代理有限公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月15日，高献陈与吴锁根在镇江市天祥龙房产代理有限公司的居间介绍下签订房屋中介买卖合同一份，合同约定：高献陈以638000元的价格向朱金谷购买镇江市京岘山38号2幢404室房屋（房屋面积85.49平方米），高献陈支付购房定金伍万元，高献陈将定金交由被告镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保存；2018年12月16日前办理过户时付清所有房款、朱金谷交房进行交接，购房定金冲抵房款；朱金谷不能按期交房或高献陈不能按期付清房款，逾期十日不能履行，视为根本违约，如高献陈违约，所付购房定金不予退还，朱金谷违约，应双倍返还购房定金给高献陈。2018年9月15日，高献陈给付定金2万元，2018年9月16日高献陈给付定金3万元，合计给付定金5万元。该款由镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保管，2019年1月4日镇江市天祥龙房产代理有限公司出具收据给高献陈。2019年1月4日，高献陈与吴锁根在镇江市天祥龙房产代理有限公司的居间介绍下签订房屋中介买卖合同一份，合同约定：高献陈以61万元的价格向朱金谷购买镇江市京岘山38号2幢404室房屋（房屋面积85.49平方米），高献陈支付购房定金伍万元，高献陈将定金交由镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保存；朱金谷和代理人吴锁根承诺该房如能正常上市交易则立即过户给高献陈（以法院判决为准），过户时高献陈房款先付给中介，高献陈拿证当日中介给付代理人吴锁根；朱金谷不能按期交房或高献陈不能按期付清房款，逾期十日不能履行，视为根本违约，如高献陈违约，所付购房定金不予退还，朱金谷违约，应双倍返还购房定金给高献陈。朱金谷代理人吴锁根和房产证人朱金谷债务纠纷与购房人高献陈无关，双方2018年9月15日签订的房屋中介买卖合同作废，一切以本合同为准。两份合同签订过程中朱金谷均未到场，合同抬头和落款处的“朱金谷”字样均为吴锁根代签，吴锁根亦在合同落款处的朱金谷委托代理人处签名。另查明，镇江市京岘山38号2幢404室房屋为朱金谷所有，建筑面积85.49平方米。一审中，吴锁根称涉案房屋是朱金谷因欠王远富的钱，抵押给王远富的。王远富系吴锁根表弟，人在外地，所以由吴锁根代王远富签订了房屋中介买卖合同。2018年9月15日签订合同以后，准备过户的时候发现该房已被镇江市丹徒区人民法院查封、无法过户给高献陈。吴锁根了解到涉案房屋已经进入公示程序，将争取拍下该房屋。镇江市天祥龙房产代理有限公司称吴锁根未出示过朱金谷的授权委托书，亦未见过朱金谷本人。2018年11月去房管交易中心备案的时候，得知涉案房屋已经被查封和抵押了，就第一时间告知了高献陈和吴锁根。案件审理中，通过办案系统查询到王远富起诉朱金谷、凌云凤民间借贷纠纷一案，于2018年11月19日在一审法院达成调解协议，约定：一、朱金谷共结欠王远富借款本金60万元及利息（利息以60万元为基数，按照月利息2%自2018年10月9日至实际还款之日止）。朱金谷于2018年11月26日前一次性付清上述借款本息。二、凌云凤对上述债务承担共同还款责任。三、若朱金谷、凌云凤不能按期归还上述第一项债务，王远富有权以朱金谷、凌云凤所有的位于镇江市房屋（镇房权证换字第××号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（在抵押担保数额50.6万元范围内）。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据法律规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中吴锁根没有得到朱金谷的授权，其以朱金谷名义与高献陈签订的涉镇江市京岘山38号2幢404室房屋的两份房屋中介买卖合同（签订日期为2018年9月15日和2019年1月4日）实为高献陈与吴锁根签订，系出于双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均应当依约享有合同权利和履行合同义务。2018年9月15日的房屋中介买卖合同因履行期限届满，双方已于2019年1月4日重新签订，并约定“双方2018年9月15日签订的房屋中介买卖合同作废，一切以本合同为准”。吴锁根因未取得涉案房屋的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，高献陈有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，高献陈有权解除合同。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，吴锁根作为收受定金的一方，不履行约定的债务，应当双倍返还定金。综上，高献陈的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除高献陈与吴锁根于2019年1月4日签订的房屋中介买卖合同；二、吴锁根于本判决生效之日起十日内向高献陈双倍返还定金10万元；三、驳回高献陈对镇江市天祥龙房产代理有限公司的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，吴锁根以朱金谷名义与高献陈签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。吴锁根主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，吴锁根与高献陈先后签订了两份房屋中介买卖合同，但双方于2019年1月4日重新签订的合同中约定“双方2018年9月15日签订的房屋中介买卖合同作废，一切以本合同为准”，故应以2019年1月4日签订的合同认定双方的权利义务关系。涉案合同签订过程中房屋所有权人朱金谷未到场，亦未出具相应授权。吴锁根在没有授权的情况下，签订房屋买卖合同，事后亦未得到房屋所有权人的追认，导致标的物所有权不能转移，吴锁根依法应当承担相应的民事责任。2019年1月4日签订的合同中虽约定“朱金谷和代理人吴锁根承诺该房如能正常上市交易则立即过户给乙方（以法院判决为准）”，但吴锁根既非房屋所有权人也无相应授权，在房屋产权存在瑕疵的情形下，房屋不能过户的风险不应当由买房人高献陈承担，这亦不符合双方买卖合同的目的。因此，高献陈有权要求吴锁根承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。一审法院依法判决解除高献陈与吴锁根于2019年1月4日签订的房屋中介买卖合同，并判令吴锁根双倍返还定金10万元，符合事实和法律的规定，本院予以维持。至于镇江市天祥龙房产代理有限公司作为中介方代为保管购房定金的问题，不影响吴锁根系该定金收取人的认定，其作为合同违约方应承担向高献陈双倍返还定金的法律责任。就镇江市天祥龙房产代理有限公司保管的定金，吴锁根可与镇江市天祥龙房产代理有限公司另行处理。综上所述，吴锁根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吴锁根负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 张 剑审判员 田 原二〇二〇年三月十七日书记员 柳婷婷