四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1153号 上诉人（原审原告，反诉被告）：四川南充嘉陵江港务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段南充港。 法定代表人：金代勇，董事长。 委托诉讼代理人：李启军，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐涛，四川汇韬律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：南充市涵舍餐饮文化有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路南门坝生态公园嘉江蓝舍。 法定代表人：李忠平，总经理。 委托诉讼代理人：周弋涵，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘星，四川讼衡律师事务所律师。 上诉人四川南充嘉陵江港务有限公司（以下简称港务公司）与上诉人南充市涵舍餐饮文化有限公司（以下简称涵舍公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，并于2020年1月7日公开开庭审理了本案。港务公司的委托诉讼代理人李启军、徐涛，涵舍公司的委托诉讼代理人周弋涵、刘星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港务公司的上诉请求：撤销原判，改判支持港务公司的诉讼请求，驳回涵舍公司的反诉请求。事实和理由：一、原判认定装修残值由港务公司承担，于法无据。1.案涉租赁合同第八条对装修残值有明确约定“租赁期满或合同解除后……乙方（涵舍公司）添置的新物可自行收回，对于乙方无法拆除的装饰装修部分无偿归甲方（港务公司）所有”。2.原判对涵舍公司修残值责任承担的分配明显违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定。3.装修残值的评估依据真实性、合法性、关联性无法查实，评估结果不应采信。二、原判认定2015年6月1日之后的场地占用费涵舍公司不予支付，由港务公司自行承担，于法无据。1.涵舍公司自2015年5月起停止营业，未能及时履行止损义务。2.港务公司既没有合同义务，也没有法律义务承担装修残值。3.港务公司提交了房屋的用地规划证等手续，不存在出租房屋的物权不能取得的障碍，港务公司于合同履行没有过错。 涵舍公司辩称，一、针对港务公司提出的合同解除诉请以及港务公司不存在过错的问题。涵舍公司确认涉案合同已于2015年3月解除，但是，在本案中港务公司并不享有合同解除权。案涉合同解除是因港务公司根本违约所致，其出租的案涉房屋未及时办理消防竣工验收，不能办理营业许可证，更严重的是该房屋属于非法建筑，在汛期甚至危及承租人的财产和人身安全，致使涵舍公司的合同目的不能实现，涵舍公司享有法定解除权。港务公司应当向涵舍公司承担违约赔偿责任。二、针对港务公司主张涵舍公司应支付租金、利息及违约金的诉请无合同依据与法律依据的问题。1.港务公司援引的租赁合同第八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定与本案基本事实不符，不应支持。2.港务公司诉请要求涵舍公司支付租金，其租金计算时间节点无证据支持；租金计算标准包括物业管理、广场使用及广告位单价，但港务公司从未向涵舍公司提供该等服务，也不应支持。3.事实上，根据双方于2012年12月13日所签《C区招商会议纪要》的约定，其内载明“待港务公司取得四证后开始计算进场时间”。本案中，港务公司至今仍未取得房产证，所交付房屋更是非法建筑。故支付租金的条件未成就，不应支付租金。4.关于2015年3月之后的租金承担问题。2015年3月，涵舍公司因港务公司之因解除合同、停止使用后多次要求港务公司接收，正如港务公司上诉状所称其拒绝接收，所以，之后产生的损失当然应由港务公司承担。港务公司称涵舍公司没有履行及时减损义务与基本事实不符。三、针对装修损失不应由港务公司承担的主张。因本合同之解除系港务公司过错所致，该主张与《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定相悖，应予驳回。 涵舍公司的上诉请求：撤销原判三、四、五、七项，改判：1.驳回港务公司要求涵舍公司支付的租金和场地占用费2442755.84元及租金利息的诉讼请求；2.判令港务公司返还租赁保证金247744元；3.判令港务公司支付违约金154087.92元；4.判令港务公司在原判基础上追加赔偿装修损失、其他投入、可得利益损失、公共区域应补偿费用暂计4600000元；5.本案一、二审诉讼费用、鉴定费用、保全费用由港务公司负担。事实和理由：一、原判认定涵舍公司应向港务公司支付房屋承租费错误。1.原判认定租金起算时间错误。2013年5月，港务公司才向涵舍公司交付电梯，涵舍公司进行装修，2013年7月31日，港务公司还致函要求涵舍公司进行消防施工，案涉房屋根本不具备交房条件。2.原判认定租金计算标准错误。根据双方签订的合同约定，承租费用标准：第一年的房屋租金31元/平方米，物业管理费5元/平方米，广告位使用费12元/平方米，广场使用费8元/平方米。并对后期上浮进行了明确约定，房屋租金为31元/平方米，港务公司从未向涵舍公司提供物业管理、广场使用及广告位，不应计算入租金之内。二、原判驳回涵舍公司要求港务公司返还租赁保证金、支付违约金及其他投入、可得利益损失、公共区域应补偿费用的诉讼请求错误。1.评估报告的评估范围和评估时间错误。评估范围遗漏了涵舍公司申请的对公共区域部分装修费用、对预期利益损失以及其他费用的鉴定；折旧起算时间竟然早于设备采购和装修完成时间。涵舍公司装修完成时间是2013年9月，涵舍公司于2014年12月向港务公司发出停业函。3.港务公司还应返还租赁保证金、支付违约金及在原判基础上追加赔偿装修损失、其他投入、可得利益损失、公共区域应补偿费用等。 港务公司辩称，涵舍公司请求改判无法律依据，原判驳回涵舍公司关于退还租赁保证金、支付违约金、在原判基础上追加赔偿装修损失、其他投入、可得利益损失、公共区域应补偿费用等反诉请求正确，应予维持。 港务公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（三标段）》（以下简称《租赁合同》），涵舍公司在判决生效后十日内腾退案涉房屋；2.涵舍公司立即支付港务公司拖欠的承租费2690499.84元；3.涵舍公司立即支付港务公司延期交纳承租费用违约金2342474.024元（截至2015年2月28日）；4.诉讼费用由涵舍公司负担。 涵舍公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2012年6月20日签订的《租赁合同》；2.港务公司返还涵舍公司租赁保证金247744元；3.港务公司支付涵舍公司违约金154087.92元；4.港务公司赔偿涵舍公司装修、其他投入、可得利益损失共计11674671元；5.本案诉讼费用由港务公司负担。 一审法院认定事实：2011年7月，港务公司对外发布《南充旅游客运码头C区商业表招标文件》，对南充旅游客运码头C区建筑面积8949平方米的商业建筑进行招商，其中三标段为3F、4F，业态规划为高档茶坊、咖啡吧会所，面积约2212平方米；第三标段租金和物业管理费综合单价第一年不得低于50元/平方米/月，每年递增率不低于6%。涵舍公司于2011年7月20日向港务公司发出《南充旅游客运码头C区商业三标段投标文件》。 2012年6月20日，港务公司作为甲方与涵舍公司作为乙方签订《租赁合同》，载明：租赁房屋坐落于四川省南充市顺庆区商业，建筑面积约2212平方米，商业用途为高档茶坊、咖啡吧会所，经营品牌为临街咖啡会所，乙方保证最迟应于2013年1月1日前正式营业。房屋租赁期自甲方正式交付乙方之日起计算，乙方租用该房屋期限为10年，从2012年7月1日起-2022年6月30日止；甲方预计不迟于2012年6月30日前将出租房屋交付乙方。若未能按预计时间交房，其租赁期和免租期则根据实际交房时间相应顺延。甲方将出租房屋交付给乙方之日起6个月内为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金和物业管理费，但除租金和物业管理费以外的实际出租房屋的其他费用，包括电费、水费、气费等仍需支付，装修过程产生的垃圾由乙方自行清理运出。承租费用标准：按本合同第一条约定的建筑面积计算，第一年的房屋租金31元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，即第一年承租费用56元／平方米／月，该房屋各项承租费用标准自乙方承租的第2年起（含第2年），每年递增计算至租赁期满，递增率为6%。租赁期限内，隔年承租费用标准（每年按12个月计算）如下：2012年7月1日至2013年6月30日，房屋租金31元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，共计56元／平方米／月；2013年7月1日-2014年6月30日，房屋租金32.86元／平方米／月，物业管理费5.3元／平方米／月，广告位使用费12.72元／平方米／月，广场使用费8.48元／平方米／月，共计59.36元／平方米／月；……承租费用按季度提前预付，第一季度承租费用由乙方在签订本合同后的3日内向甲方支付，其余每季度承租费用的支付时间为上季度届满前10日内。房屋租赁保证金247744元，租赁期满和合同解除后，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，由甲方无息退回乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或合同解除当日返还该房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有。拆除装饰、装修时，乙方不得损坏甲方房屋，否则应予恢复并赔偿甲方经济损失。乙方承诺投资强度（即：装修费用和设施、设备的投入）不低于6304200元，在乙方进场装修10天前，乙方需在甲方指定银行及账户存入不低于乙方承诺的最高投资强度的50%（即3152100元）。在乙方不支付或不按照约定超期支付租金达10日及以上的，乙方欠缴水、电等各项费用累计达2000元及以上的等，甲方可以单方解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方不能按时交纳承租费用，每延期一天应按当期应付款的千分之三交纳违约金直至付清之日止。对其他违约行为的约定为违约方应承担当年两个月承租费用的违约金并赔偿守约方直接经济损失。 2012年6月20日、6月26日，涵舍公司向港务公司分两次转款共计247744元作为租房保证金；2012年8月31日涵舍公司向港务公司转款371616元作为承租费用。2012年12月1日，港务公司将案涉房屋交付涵舍公司，后涵舍公司进场装修。2013年3月29日，涵舍公司蓝色港湾咖啡会所开始营业。 2012年11月14日《关于C区招商有关事宜协调会的会议纪要》复印件载明“四、大堂的简装、人行楼梯、推拉门等应由港务公司完善的内容，港务公司不再施工，由商家根据需要完善，港务公司按原招标图纸的方案补偿费用，具体费用额度另行协商”。2012年12月13日《C区招商会议纪要》复印件载明“1.港务公司向C区三个标段的商家补偿大堂装修费用，共计12万（各标段商家自行协商补偿费用的非配额度）。2.港务公司向C区各标段商家补偿铝合金推拉窗费用为每平方米400元左右。3.港务公司向C区各标段商家补偿楼梯栏杆的安装费用为每米240元（不含梯步）”。《C区招商会议纪要》复印件打印内容尾部由涵舍公司（即三标段）负责人李忠平手写注明“待甲方取得四证后计算进场时间；在车道入口园林处建造C区一、二、三标段店招。具体由甲方审定”。 2014年1月20日，四川省南充市顺庆区工商行政管理局向蓝色港湾咖啡会所李忠平作出南工商顺处字（2013）第202号行政处罚决定书，因蓝色港湾咖啡会所未取得营业执照，对李忠平处罚款10500元。 2014年3月17日，港务公司向涵舍公司发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于催缴租金的函》，载明2012年双方签订合同后，涵舍公司于2012年12月1日接受租用区域并开始装修，根据双方合同约定扣除6个月装修免租期，涵舍公司应从2013年5月1日（实际应为6月1日）开始向港务公司交纳租金，但涵舍公司经催告后拒不交纳。为此书面来函催收租金，如涵舍公司继续拒付，港务公司将采取法律措施。 2014年3月26日，涵舍公司复函称，经涵舍公司多次要求，港务公司至今未提供规划验收合格证、消防验收合格证、房屋产权证、土地使用权证等手续，导致涵舍公司至今无法办理营业执照，以致工商行政部门向涵舍公司发出了处罚通知，要求尽快整改并处以罚款。涵舍公司一直处于非正常营业状态，严重制约涵舍公司营业规模和营业收益。合同签订时，出租房屋前方视野开阔、采光好；合同签订后港务公司在出租房右前方占用广场、增建房屋，影响出租屋采光，实际降低了出租房屋的租用价值。出租房屋的公共配套设施未完全到位，如停车场至今未投入使用。另港务公司有关租金的计算存在错误，起租时间与实际情况不符，租金计算中未扣减双方已达成共识应由贵公司承担的费用（详见2012年12月13日会议纪要），且港务公司至今未向涵舍公司提供广告位，广场已被港务公司另建房屋，故涵舍公司不应计算“广告位使用费”和“广场使用费”。建议双方有效沟通后协商解决。 2014年11月5日，港务公司委托四川汇韬律师事务所向涵舍公司发出《律师函》，再次催收租金。2014年11月11日，涵舍公司再次回函，称根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，涵舍公司作为后履行方在对方未按约履行的情况下，有权拒绝对方的履行请求。 另查明，2012年11月27日，港务公司向项目C区二、三标段承租商发出《关于南充旅游客运码头C区施工消防报审的函》（川南嘉港司函〔2012〕13号），要求二、三标务必须于2012年12月5日前提供各自区域施工蓝图一套，以利于港务公司报审工作的开展。 2013年3月12日，港务公司向南充旅游客运码头C区各标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段消防事宜的函》（川南嘉港司函〔2012〕22号），要求各标段将消防单位纳入港务公司消防施工统一管理。同年5月7日，港务公司向川消消防工程有限公司及C区一标段、二标段、三标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C幢消防工程与旅游码头总体消防工程相衔接有关事宜的函》（川南嘉港司函〔2013〕51号），对C区消防施工作出要求。同年5月29日，港务公司向南充旅游客运码头C区各标段承租方发出四川南充嘉陵江港务有限公司关于对C区三、四楼消防设施检查结果的通知》（川南嘉港司便〔2013〕29号），要求各标段按照消防设计图纸和港务公司专项检查的要求进行整改，并称未按图纸施工或未按要求整改到位而造成的消防验收不能通过或出现任何责任事故的，港务公司不承担任何责任。同年6月20日，港务公司向C区一标段、二标段、三标段承租方发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段装饰消防报审及验收有关工作的函》（川南嘉港司函〔2013〕65号），同年7月31日发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于C区各标段加快完成消防工程的函》（川南嘉港司函〔2013〕74号）。 2013年12月9日，四川省南充市公安消防支队出具南公消验字〔2013〕第0050号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头A、B幢建设工程进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。 2014年9月30日，四川省南充市公安消防支队出具南公消验字〔2014〕第0038号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头C栋楼地上4层和地下1层进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。同年10月13日，港务公司向C区各标段发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于送达C区各标段的函》（川南嘉港司函〔2014〕30号）。 2013年12月17日，南充市旅游客运码头建筑安装工程取得建设单位港务公司、勘察单位四川蜀通港口航道工程建设有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川中成煤炭建筑（集团）有限责任公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询有限公司的五方盖章竣工验收报告。案涉工程《施工许可证》上载明的勘察单位为四川路桥第二航道工程处，2008年12月3日四川路桥第二航道工程处被核准变更名称为四川蜀通港口航道工程建设有限公司。 南充旅游客运码头向C幢三标段发出的水电费通知单载明，2014年7月10日－2014年8月10日为38032元；2014年8月10日－2014年9月10日为31866元；2014年9月10日－2014年10月10日为20784元；2015年2月10日－2015年3月10日为17453元；2015年3月10日－2015年4月10日为12648元； 中华人民共和国国家工商行政管理总局网和南充红盾信息网均载明“有限责任公司设立登记提交材料规范”第7项材料为“住所使用证明”。2010年12月3日，案涉工程取得《建设用地规划许可证》；2014年7月8日，四川省南充市城乡规划局向港务公司颁发旅游客运码头的《建设工程规划许可证》，并注明“属补办，原已办南市规工（2009）顺字016号收回作废”。 另查明，港务公司认为涵舍公司接受租用房屋、装修并营业多时，但2013年9月1日后拒不交纳承租费，构成根本性违约故于2015年3月10日起诉解除《租赁合同》；涵舍公司收到起诉状副本时间为2015年3月26日，涵舍公司认为港务公司无法交付能够合法经营的房屋，于2015年3月26日提起反诉请求解除《租赁合同》。2016年1月12日涵舍公司向一审法院提出鉴定申请，申请就涵舍公司对案涉房屋的装修、各项投入损失和可得利益损失进行评估。 一审法院认为，第一，关于租赁合同效力。双方当事人在本案诉讼中均同意解除租赁合同，表明双方对租赁合同的有效性无异议，案涉租赁合同无违反法律效力性禁止性规范的情形，租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 第二，关于装修损失和停业损失。租赁合同虽然约定租赁期满装修残值归港务公司，但双方履行租赁合同的时间较短，租赁合同在租期未满的情形下解除后，房屋上的装修及设施设备应随主物返还给港务公司，按照权利与义务相适应原则，港务公司应将受有利益作价返还给涵舍公司，故该装修残值应由港务公司承担。由于另案同地段承租人王松柏及廊桥在港务公司未取得房产证未办理营业执照的情况下，至今仍在营业，故涵舍公司主张的停业损失与港务公司未办理房产证无因果关系，其请求赔偿停业损失应不予支持。 第三，关于租金数额。港务公司实际向涵舍公司交付案涉房屋的时间为2012年12月1日，根据《租赁合同》免租期6个月的约定，免租期为2012年12月1日-2013年5月31日，涵舍公司应当从2013年6月1日起向港务公司支付承租费用。 2011年7月，港务公司对外发布的《南充旅游客运码头C区商业表招标文件》载明案涉房屋面积约2212平方米，租金和物业管理综合单价第一年不得低于50元/平方米/月，每年递增率不低于6%。涵舍公司于2011年7月20日向港务公司发出《南充旅游客运码头C区商业三标段投标文件》表明愿意以第一年56元每平方米的月租金和每年6%的递增率作为投标报价。《租赁合同》对承租费用的约定为“第一年的房屋租金31元/平方米/月，物业管理费5元/平方米/月，广告位使用费12元/平方米/月，广场使用费8元/平方米/月，即第一年承租费用56元/平方米/月”，结合《南充旅游客运码头C区商业表招标文件》载明的“租金和物业管理综合单价第一年不得低于50元/平方米/月”，应当认定双方约定的租金和物业管理费为56元/平方米/月。对于涵舍公司提出的港务公司未向其提供广告位，预先规划的休闲广场因港务公司擅自变更规划和设计导致其无法使用，故承租费用中应当扣除广告费和广场使用费的问题。《租赁合同》中未明确广告位位置及其具体内容，也未明确广场位置以及如何使用，故《租赁合同》虽将56元/平方米/月拆分为房屋租金、物业管理费、广告位使用费和广场使用费，但在《租赁合同》未明确涵舍公司享有使用广告位和广场的具体合同权利的情况下，结合《南充旅游客运码头C区商业表招标文件》载明的“租金和物业管理综合单价价格第一年不得低于50元/平方米/月”，应当认定双方对第一年租金和物业管理费的约定为56元/平方米/月。租金为：2013年6月1日-2013年8月31日：56元/平方米/月×2212平方米×3个月=371616元（已支付）；2013年9月1日－2014年5月31日：56元/平方米/月×2212平方米×9个月=1114848元；2014年6月1日－2015年3月26日：59.36元/平方米/月×2212平方米×12个月×299天/365天=1290739.45元；场地占用费：2015年3月27日-2015年5月31日：59.36元/平方米/月×2212平方米×12个月×66天/365天=284912.39元；上述欠付租金和场地占用费共计1114848元+1290739.45元+284912.39元=2690499.84元。因港务公司在第一次起诉的承租费金额为2690499.84元，故一审法院认为对2015年6月1日起至实际腾退房屋之日止的场地占用费不作处理。其后的场地占用费因涵舍公司未利用租赁物，实为损失，应另作评价。 第四，关于违约金。双方约定的违约金过高，且事实上港务公司至今不能取得出租房屋的物权，致涵舍公司不能合法经营，故双方均有违约行为。违约金应调整为以欠付租金为基数，从欠付之日起至2015年5月31日止，按照人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体为：371616元从2013年9月1日起，371616元从2013年12月1日起，371616元从2014年3月1日起，393912.96元从2014年6月1日起，393912.96元从2014年9月1日起，393912.96元从2014年12月1日起）。 第五，关于2015年6月1日之后的场地占用费和涵舍公司未经营期间的租赁物残值损失。涵舍公司在2014年12月13日即向港务公司发出了停业通知，2015年3月26日在本案诉讼中双方达成解除《租赁合同》的合意，涵舍公司自2015年5月起事实上未再经营。按照诚实信用原则，合同解除后，合同当事人有减轻损失的义务。由于港务公司拒绝承担装修残值致涵舍公司不能及时向其移交租赁物并引起本案二审和发回重审，且港务公司未取得河道行政主管部门的行政许可致使不能取得出租房屋的物权，导致涵舍公司李忠平因未能办理营业执照被行政处罚，是引起本案纠纷的原因之一，加之涵舍公司因市场行情变化经营特别困难，自2015年5月起未利用租赁物谋取利益无意扩大损失，故就扩大损失的部分，即从2015年6月1日之后的场地占用费应由港务公司自行承担。自2015年5月起至评估基准日2018年2月27日的装修残值损失，由于港务公司未受有该利益，且涵舍公司对市场判断失误致经营失败也是引起本案纠纷的原因，双方当事人互有过错，该部分损失应由涵舍公司自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除四川南充嘉陵江港务有限公司与南充市涵舍餐饮文化有限公司于2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（三标段）》；二、南充市涵舍餐饮文化有限公司于判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司返还南充旅游客运码头C区商业楼3、4层房屋及装修和设施设备；三、南充市涵舍餐饮文化有限公司于判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付欠付的租金和场地占用费2442755.84元；四、南充市涵舍餐饮文化有限公司于判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付欠付租金利息，以欠付租金为基数，从欠付之日起至2015年5月31日止，按照人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体为：371616元从2013年9月1日起，371616元从2013年12月1日起，371616元从2014年3月1日起，393912.96元从2014年6月1日起，393912.96元从2014年9月1日起，393912.96元从2014年12月1日起）；五、四川南充嘉陵江港务有限公司在判决生效后十日内，向南充市涵舍餐饮文化有限公司支付装修残值费4280100元；六、驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回南充市涵舍餐饮文化有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费47030元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担20000元，南充市涵舍餐饮文化有限公司负担27030元；反诉案件受理费101626元，鉴定费10000元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担46000元，南充市涵舍餐饮文化有限公司负担65626元。 经二审审理查明，除涵舍公司对“《关于C区招商有关事宜协调会的会议纪要》《C区招商会议纪要》系复印件”以及南充市旅游客运码头建筑安装工程竣工验收的有关事实有异议之外，各方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。港务公司提交了南充市顺庆区胡悦里酒馆的营业执照信息作为证据，南充市顺庆区胡悦里酒馆的经营场所与涵舍公司的经营场所在同一地段，经营场所也没有办理房产证，却办理了营业执照，拟证明涵舍公司能否办理营业执照与案涉房屋有无房产证无关。涵舍公司质证认为，对证据的真实性和合法性无法确认，但与本案无关联。 港务公司提交了港务公司的宗地登记信息查询情况说明作为证据，载明宗地的权力类型为国有建设用地使用权，规划用途为港口码头用地，拟证明案涉土地为公益用地，案涉房屋应为非法建筑。港务公司质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。 另查明，《关于C区招商有关事宜协调会的会议纪要》《C区招商会议纪要》确系复印件。 案涉租赁合同第7.1条第二款载明“乙方签订合同后须由合格资质的设计和施工单位进行设计和施工，同时，乙方消防设计及工程施工单位须满足消防主管部门的要求”。 港务公司并未提交证据证明为涵舍公司提供了广告位和广场使用服务。 四川省南充市顺庆区工商局《有限责任公司设立登记提交材料规范》载明“有限责任公司设立登记提交材料规范……7.住所使用证明（自有房屋的，提交产权证复印件；租用房屋的，提交租房合同及出租房产权证复印件） 本院认为，其一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，在本案一审法庭辩论终结前案涉工程取得了《建设工程规划许可证》，目前也无案涉工程系违法建筑物的证据。其二，2013年12月17日，南充市旅游客运码头建筑安装工程取得建设单位港务公司、勘察单位四川蜀通港口航道工程建设有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川中成煤炭建筑（集团）有限责任公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询有限公司的五方盖章出具竣工验收报告，结论为合格。其三，2014年9月30日，四川省南充市公安消防支队出具南公消验字〔2014〕第0038号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头C栋楼地上4层和地下1层进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。综上可以认定，案涉《租赁合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同合法有效，各方当事人应按约履行义务。至于涵舍公司主张案涉房屋为非法建筑应属行政机关认定的范畴，本案不予评判。 本案争议焦点为：一是《租赁合同》解除的原因及归责（港务公司应否向涵舍公司支付违约金）；二是涵舍公司应向港务公司支付租金的标准和起算时间（港务公司应否向涵舍公司返还租赁保证金）；三是港务公司应否赔偿涵舍公司的其他投入、可得利益损失和公共区域应补偿费用、案涉装修残值损失的金额以及如何承担。 本案诉讼中，港务公司、涵舍公司均同意解除《租赁合同》，港务公司主张因涵舍公司欠付港务公司承租费用共计2690499.84元，涵舍公司的行为违反合同约定第15.3条，港务公司由此享有合同解除权。涵舍公司主张港务公司未交付符合法律规定和合同约定的租赁房屋，港务公司的行为构成根本违约，涵舍公司由此享有合同解除权。针对双方当事人的诉辩意见，本院对上述争议焦点评析如下： 一、《租赁合同》解除的原因及归责 其一，2010年12月3日，案涉工程取得《建设用地规划许可证》；2014年7月8日，四川省南充市城乡规划局向港务公司颁发旅游客运码头的《建设工程规划许可证》，并注明“属补办，原已办南市规工（2009）顺字016号收回作废”，可知订立《租赁合同》时案涉工程已取得《建设用地规划许可证》。其二，《租赁合同》第7.1条第二款载明“乙方签订合同后须由合格资质的设计和施工单位进行设计和施工，同时，乙方消防设计及工程施工单位须满足消防主管部门的要求”，可见涵舍公司在签订《租赁合同》时就明知承租房屋后还要进行装修并报消防部门验收。而据证据可知，2012年11月27日港务公司就向项目C区二、三标段承租商发出函件，要求提供各自区域施工蓝图一套，以利于港务公司报审工作的开展。之后港务公司多次要求包括涵舍公司在内的承租人进行整改，准备消防报审及验收工作。直至2014年9月30日，南充市公安消防支队出具南公消验字〔2014〕第0038号《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，对南充旅游客运码头C栋楼地上4层和地下1层进行了消防竣工验收，综合评定消防竣工验收合格。同年10月13日港务公司向C区各标段发出《四川南充嘉陵江港务有限公司关于送达C区各标段的函》（川南嘉港司函〔2014〕30号）。可见涵舍公司在订立合同和进场装修时案涉工程并未完成消防验收，但涵舍公司对此是明知并认可的，双方对完成案涉工程消防验收工作均负有义务，涵舍公司要求按照实际消防验收完成的日期开始计算租金以及港务公司单方义务未及时办理消防验收的理由均不成立。其三，2013年12月17日，南充市旅游客运码头建筑安装工程取得建设单位港务公司、勘察单位四川蜀通港口航道工程建设有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川中成煤炭建筑（集团）有限责任公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询有限公司的五方盖章竣工验收报告，载明合格。则订立《租赁合同》时案涉工程已竣工验收合格。其四，四川省南充市顺庆区工商局《有限责任公司设立登记提交材料规范》载明“有限责任公司设立登记提交材料规范……7.住所使用证明（自有房屋的，提交产权证复印件；租用房屋的，提交租房合同及出租房产权证复印件）”，但港务公司并未提供案涉房屋产权证给涵舍公司，涵舍公司多次申请均未能取得营业执照。2014年1月20日，四川省南充市顺庆区工商行政管理局向蓝色港湾咖啡会所李忠平作出南工商顺处字（2013）第202号行政处罚决定书，因蓝色港湾咖啡会所未取得营业执照，对李忠平处罚款10500元。涵舍公司主张港务公司未提供案涉房屋产权证的理由成立。综上四点，本院认为，港务公司未向涵舍公司交付符合法律规定和合同约定的租赁房屋，确实对涵舍公司的经营造成不利影响，但蓝色港湾咖啡会所已停业多时的原因除了港务公司的违约行为之外，另有商业风险等多种因素所致，且涵舍公司确实未足额支付租金违反《租赁合同》关于解除条件的约定，涵舍公司对此不享有后履行抗辩权。港务公司和涵舍公司均有违约行为，共同导致合同根本目的客观上不能实现，致使《租赁合同》解除，《租赁合同》自港务公司起诉状副本送达给涵舍公司之日（2015年3月26日）起解除。本院对港务公司和涵舍公司各自主张的违约金均不予支持。 二、涵舍公司应向港务公司支付租金的标准和起算时间 关于租金的标准。因《租赁合同》约定“租赁房屋……建筑面积约2212平方米，房屋租赁期自甲方正式交付乙方之日起计算，乙方租用该房屋期限为10年，从2012年7月1日起-2022年6月30日止；……承租费用标准：按本合同第一条约定的建筑面积计算，第一年的房屋租金31元/平方米/月，物业管理费5元/平方米/月，广告位使用费12元/平方米/月，广场使用费8元/平方米/月，即第一年承租费用56元/平方米/月，该房屋各项承租费用标准自乙方承租的第2年起（含第2年），每年递增计算至租赁期满，递增率为6%”。实际上广告位和广场使用费均未实际发生，港务公司抗辩称租赁费用是各项费用累加之和，拆分的原因是为了避税的理由于法无据，本院认为按照合同文意租金标准为：第一年的房屋租金为31元/平方米/月，每年递增计算至租赁期满，递增率为6%。 关于租金的起算时间。《租赁合同》约定“甲方将出租房屋交付给乙方之日起6个月内为免租装修期”，2012年12月1日，港务公司交付房屋给涵舍公司，涵舍公司进场装修。据本院前述理由，涵舍公司对于此时案涉房屋未完成消防验收、工程竣工验收是明知或应当知道的，2012年12月1日之时涵舍公司确已接受港务公司的交付行为进场装修是客观事实，涵舍公司自此占用案涉房屋进行经营前的准备理应按约支付租金，涵舍公司主张未合法交付房屋以及未按约定地点交付不应自2013年6月1日开始支付租金的理由不成立，本院不予支持。本院认为租金的起算时间为2013年6月1日。并对租金、场地占用费计算如下： 租金： 2013年6月1日-2013年8月31日：31元/平方米/月×2212平方米×3个月=205716元； 2013年9月1日－2014年5月31日：31元/平方米/月×2212平方米×9个月=617148元； 2014年6月1日－2015年3月26日：32.86元/平方米（31元×106%）/月×2212平方米×12个月×299天/365天=714516.48元； 场地占用费： 2015年3月27日-2015年5月31日：32.86元/平方米/月×2212平方米×12个月×66天/365天=157719.36元； 上述租金和场地占用费共计1695099.84元（205716元+617148元+714516.48元+157719.36元）。因涵舍公司已付租金371616元及租赁保证金247744元，合同解除后港务公司应返还租房保证金，则涵舍公司尚欠租金和场地占用费1075739.84元（1695099.84元－371616元－247744元）。 三、港务公司应否赔偿涵舍公司的其他投入、可得利益损失和公共区域应补偿费用，案涉装修残值损失的金额以及如何承担 关于涵舍公司的其他投入和公共区域应补偿费用。涵舍公司的投入资金和公共区域的投入费用是其经营活动所必须支出的，为其正常经营成本，且本案中双方均有违约行为，涵舍公司主张港务公司赔偿其他投入损失于法无据。该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因双方对于合同解除均有过错，且涵舍公司租赁期较短而装修费用金额巨大，依据诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，酌定由涵舍公司和港务公司按照1：1的比例各自承担涵舍公司的装修残值损失。即港务公司应承担的装修残值损失为2140050元（4280100元/2）。 关于可得利益损失。本案因双方违约导致《租赁合同》解除，而主张可得利益损失的一方须为守约方，涵舍公司显然不具备主张可得利益损失的法定主体条件，故涵舍公司主张可得利益损失的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，港务公司和涵舍公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初201号民事判决第一项、第二项，即“解除四川南充嘉陵江港务有限公司与南充市涵舍餐饮文化有限公司于2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（三标段）》”、“南充市涵舍餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司返还南充旅游客运码头C区商业楼3、4层房屋及装修和设施设备”； 二、撤销四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初201号民事判决第四项、第六项、第七项，即“南充市涵舍餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付欠付租金利息，以欠付租金为基数，从欠付之日起至2015年5月31日止，按照人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体为：371616元从2013年9月1日起，371616元从2013年12月1日起，371616元从2014年3月1日起，393912.96元从2014年6月1日起，393912.96元从2014年9月1日起，393912.96元从2014年12月1日起）”、“驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求”、“驳回南充市涵舍餐饮文化有限公司的其他反诉请求”； 三、变更四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初201号民事判决第三项为“南充市涵舍餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付租金和场地占用费1075739.84元”； 四、变更四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初201号民事判决第五项为“四川南充嘉陵江港务有限公司在本判决生效后十日内向南充市涵舍餐饮文化有限公司支付装修残值损失2140050元”； 五、驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回南充市涵舍餐饮文化有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行上述赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费47030元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担27030元，南充市涵舍餐饮文化有限公司负担20000元；一审反诉案件受理费101626元，鉴定费10000元，共计111626元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担110000元，南充市涵舍餐饮文化有限公司负担1626元。二审案件受理费110942元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担55471元，南充市涵舍餐饮文化有限公司负担55471元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 文 审判员 汪秀兰 审判员 蔡源原 二〇二〇年三月二日 书记员 何 龙