陕西省西安市长安区人民法院民事判决书  （2019）陕0116民初14070号原告（反诉被告）: 陕西蕊豪伯乐实业集团有限公司。法定代表人：吴枝锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑成彬，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。被告：陕西圣谛影院管理有限公司。法定代表人：刘云强，该公司总经理 。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白宝，陕西其源律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司。诉讼代表人：刘云强，该公司经理。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白宝，陕西其源律师事务所律师。原告陕西蕊豪伯乐实业集团有限公司与被告陕西圣谛影院管理有限公司、陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑成彬、王珍，二被告法定代表人刘云强、共同委托诉讼代理人顾银、白宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陕西蕊豪伯乐实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除《中影国际影城房屋租赁合同》。2、请求法院判令二被告连带承担至搬离之日止的租金及物业费1139595元（暂计算至2019年7月30日）。3、请求法院判令二被告将涉案房屋恢复原状，并向原告返还房屋。4、请求法院判令二被告连带承担自2018年4月1日至履行完毕期间按照人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息（以1139595元为基数，自2018年4月1日至2019年9月1日的利息为71329.15元）。5、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告签订《房屋租赁契约》一份，约定由被告承租位于西安市建章路和丰产路十字东北角房屋，租赁面积为2258平方米，房屋租期为20年，房屋租金为38.5元/平方米/月。在租赁期内，每3年在上个租赁年度的基础上上浮递增8%。房屋租金的支付方式为每半年支付一次租金，乙方必须在每半年开始前5日预付该半年租金。该合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告使用该房屋经营电影院。自2018年4月起，被告一直拖欠房屋租金及物业费，至2019年7月30日已欠付1389595元。2019年2月3日在原告多次催促下，被告支付250000元，尚欠1139595元未付。综上，原告认为，被告的行为已违反了租赁契约的约定以及法律的强制性规定，侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任，故起诉至法院。被告陕西圣谛影院管理有限公司辩称，原告无权解除租赁合同， 2017年2月14日签订的该合同已经解除，新的合同为2018年7月约定的房屋租赁协议，被告并未拖欠原告租金。即使原合同尚未解除，原告消防工程逾期，导致被告影院正常开业延迟4个月，构成根本违约，被告有权基于先履行抗辩权不予支付后续租金。原告无权要求被告支付一层137平方米店铺的租金。原告诉请迟延履行利息无事实及法律依据。被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司与被告陕西圣谛影院管理有限公司答辩意见一致。同时认为原告消防工程逾期，导致影院正常开业延迟4个月，强行占用被告一楼店铺，构成根本违约，给其造成重大损失，故依法提出反诉，要求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人2017年2月14日签订的《中影国际影城房屋租赁合同》。2、依法判令被反诉人赔偿反诉人人员工资损失、逾期开业票房损失、不可拆除装修投资损失、消防工程费用共计4152676.9元。3、本案诉讼费、反诉费、保全费由被反诉人承担。本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，原告陕西蕊豪伯乐实业集团有限公司（出租方，甲方）与中影数字圣谛影院投资有限公司（承租方，乙方）签订中影国际影城房屋租赁合同一份，约定甲方同意将位于西安市建章路和丰产路十字东北角按实际套内面积计算房屋租金，即计租赁面积2258平方米房产出租给乙方建设影院使用，影院位于该项目五层区域，甲方同意提供影城所在区域一楼面积137平方米面积的店铺予乙方使用，乙方同意只将其用作销售电影票及与电影相关的书籍、音乐、工艺纪念品和小卖超市等用，在租赁期内，此部分物业租金及物业管理费已包含于影城整体租金及物业管理费用内，甲方不得向乙方另外收取任何费用。本合同所约定的租赁期限为20年或者15+5年，自甲方给予乙方的装修免租期截止日的第二天开始计算，租赁物业的移交日暂定为2017年2月15日，甲方的建筑物已正式通过竣工验收，通过公共消防验收，外围环境具备商户进场装修条件。甲方负责乙方二次消防及开业检查验收合格工作，如甲方在乙方完成装修工程，未能取得电影院的二次消防及开业检查验收合格证，导致乙方不能开业，则免租期、起租计费日也相应顺延。如甲方在乙方电影院装修完成后的60个工作日内仍未取得消防验收合格证，则乙方有权解除合同，并要求甲方按照本合同第八章、第九章之约定承担责任。合同签订后的15个工作日内乙方向甲方支付履约保证金人民币60万元整。甲方同意乙方在该租赁物业的影城公司成立后，乙方将本合同的权利义务全部转给该影城公司，乙方支付的履约保证金自动转为影城公司的履约保证金，或乙方向甲方支付的履约保证金60万元在免租期结束后自动转为影城公司的部分租金。甲方同意自正式移交日起，给予乙方6个月的装修和2个月的运营免租期（即2017年10月1日起开始缴纳租金）。免租期内乙方无需承担上述免租期的租金、物业费，但乙方施工阶段实耗水、电等则由乙方自行承担。乙方须在6个月的免租期内完成装修并尽快试营业，举办电影城正式开业典礼及宣传活动。为免争议特别说明：由于现场部分建筑物的一次消防未能施工和验收，甲方承诺电影院的一次消防报建、施工及二次消防竣工报验验收由甲方代为完成，且为电影院取得消防验收合格证，乙方一次补贴甲方20万元的消防工程费用，甲乙双方充分合作，保证电影院顺利开业，合作共赢，如甲方不作为责任导致乙方电影院不能取得租赁区域的消防合格证，甲方则承担乙方不能按时开业期间的相应经济损失。租金计算：乙方租赁物业套内建筑面积2258平方米乘以38.5元/月/平方。乙方装修免租期为6个月，经营免租期为2个月，自正式交付到免租期结束后的第二日开始计算租金，租赁年度是指自装修、经营免租期满的第二日起开始计算，每12个月为一个租赁年度。每半年支付一次租金，乙方须在每半年开始前5日内预付该半年租金给甲方。合同签订后，甲方向乙方交付房屋，乙方向甲方支付了60万元履约保证金。2017年4月25日，被告陕西圣谛影院管理有限公司注册成立。2017年6月13日，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司注册成立。被告于2017年11月1日向原告支付了200000元消防工程费用。原告主张自2018年4月起，被告一直拖欠房屋租金及物业费，认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院。     本案审理中，原告申请诉讼财产保全，要求冻结被告在金融机构1210924元的存款，天安财产保险股份有限公司陕西省分公司为原告的财产保全申请提供财产保全担保，本院依法作出（2019）陕0116民初14070号民事裁定书，裁定冻结二被告在金融机构1210924元的存款，原告依法缴纳保全申请费5000元。二被告认为原告无权解除2017年2月14日的房屋租赁合同，主张该合同已经解除，双方及商场实际物权人西安鑫盛能源物资公司已于2018年7月达成新的房屋租赁协议，约定将房屋租金变更为前四年综合租金共计100万元，虽未正式签订合同，但实质已经达成一致解除原合同的意思表示，故应当按照2018年7月约定的房屋租赁协议履行，其在2019年2月按照每年25万元的标准向西安鑫盛能源物资公司指定的收款人孙语梵支付了25万元，认为被告并未拖欠原告租金。被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司提出反诉，要求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人2017年2月14日签订的《中影国际影城房屋租赁合同》。2、依法判令被反诉人赔偿反诉人人员工资损失、逾期开业票房损失、不可拆除装修投资损失、消防工程费用共计4152676.9元。3、本案诉讼费、反诉费、保全费由被反诉人承担。庭审中，原告主张其公司取得涉案房屋所有权人西安市鑫盛能源物资有限公司的授权对外出租涉案房屋，对二被告提出的双方已经于2018年7月达成新的房屋租赁协议的主张不予认可，要求按照2017年2月14日签订的中影国际影城房屋租赁合同计算租金，要求解除中影国际影城房屋租赁合同，并当庭变更其第三项诉讼请求为要求二被告返还房屋。关于被告欠付的租金，原告主张按照合同约定每月租金为86933元，被告已经交纳60万元履约保证金，其中40万元抵作租金，另外20万元是消防工程费用，具体抵作租金的区间是2017年10月1日至2018年3月31日。其本案中主张的被告搬离之日止的租金，在起诉时暂计算至2019年7月30日，共计1390928元，扣除被告2019年2月支付的25万元，剩余租金为1140928元，起诉时原告少计算1300元，当庭予以放弃，以诉状陈述的1139595元为准。被告方认可原告的合法出租权，同意解除中影国际影城房屋租赁合同，但辩称，其除已缴纳60万元履约保证金外，另于2017年11月1日向原告支付了20万元消防工程费用，对此，原告庭后核实后表示认可，并认可被告方已缴纳的60万元全部转化为本案已付的租金。被告主张影院于2017年7月1日完成装修，因原告迟延办理二次消防证，导致影院2017年12月1日才开业，按照合同约定的2个月的免租运营期，应当从2018年2月1日起算租金。关于原告主张的迟延履行利息，被告认为没有事实及法律依据，不予认可。对于反诉原告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司的反诉请求，反诉原告当庭表示，其第二项诉讼请求主张的4152676.9元包括反诉被告迟延交付二次消防证导致的票房损失103.7万元、人员工资损失106088.9元、不可拆除的装修损失268.3万元、已支付的消防工程费用20万元及要求反诉被告返还一层137平方米的租金126588元。反诉被告表示其作为出租方，已经履行了合同主要义务，不存在任何违约情况，二次消防证已经于2017年9月30日取得，并未影响乙方正常开业经营，其未在消防工程上获益，反而垫付了费用，对于反诉原告陈述的2017年7月1日完成装修、2017年8月准备开业的主张，反诉被告提出，反诉原告提供的影城放映系统集成项目合同系2017年10月25日签订，可见反诉原告2017年10月还在购买放映系统的设备，认为该证据与反诉原告陈述不符。关于反诉原告所述一楼面积137平方米的问题，该部分系圣谛影院免费使用，其并未向反诉原告主张租金，不存在被他人使用导致反诉原告无法使用的情形，双方之间的房屋租赁合同正在履行过程中，西安鑫盛能源物资有限公司并未与圣谛影院形成房屋租赁合同关系，认为反诉原告的反诉请求没有法律和事实依据，请求法院予以驳回。因双方分歧较大，本案未能调解。上述事实，有当事人陈述及原告提供的中影国际影城房屋租赁合同、租金催款函、快递单、西安鑫盛能源物资有限公司情况说明，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司提供的中影国际影城房屋租赁合同、房屋租赁协议、邮箱截图、付款记录、二期消防证、微信截图、工程验收报告、视频、照片，反诉原告提供的房屋租赁合同、租金转账凭证、联络函、微信截图、二期消防证、工程竣工验收报告、钢构工程建设工程施工合同专业承包合同、室内装修工程建设工程施工合同专业承包合同、木工劳务施工合同、水电劳务施工合同、中央空调安装工程合同、瓦工装修施工合同、影城放映系统集成项目合同、付款记录、发票、票房信息、工资表、工资发放银行流水及转账凭证、招商银行交易明细，反诉被告提供的消防工程承包合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告陕西蕊豪伯乐实业集团有限公司与中影数字圣谛影院投资有限公司签订的中影国际影城房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。按照该合同约定，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司作为成立的租赁物业的影城公司，承继了该合同乙方的合同权利及义务，原告及被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司均应按照合同约定全面履行合同义务。原告按照合同约定交付了租赁的房屋，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司应当按约支付租金，按照合同约定，乙方交纳的600000元履约保证金完全转化为本案被告已付租金，且原告本案中自认被告于2019年2月3日支付了250000元租金，本院依法认定被告已付租金金额为850000元。关于租金的起算日期，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司主张其公司于2017年7月1日完成装修，因原告迟延交付二期消防证，导致其推迟至2017年12月1日开业，认为原告构成违约，免租期、起租计费日应当顺延至2018年2月1日。本案中，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司提供的证据不足以证明其在合同约定的6个月免租期内已经完成装修并试营业、举办影城正式开业典礼和宣传活动以及完成上述合同义务的具体日期，故其主张被告迟延取得二次消防证导致其不能开业，进而要求顺延免租期及起租计费日的主张，依法不能成立。本案租金应当按照合同约定的2017年10月1日起算。因被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司庭审中亦明确要求解除合同，故本院对原告与被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司之间的房屋租赁合同关系依法予以解除。结合本案实际情况，租金应计算至庭审时为宜，即2019年12月3日。经核算，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司应支付的租金共计2266053元，已付850000元，未付租金为1416053元，被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司应依法承担付款责任并向原告返还涉案房屋。因被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司未按合同约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付逾期支付租金利息的请求，依法应予支持，应从原告起诉之日即2019年9月2日起计算至被告付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告陕西圣谛影院管理有限公司应依法承担连带责任。被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司提出其已经与原告及西安鑫盛能源物资有限公司达成新的房屋租赁协议，庭审中其又表示确未正式签订合同，故其要求按照四年综合租金共计100万元的标准计算租金的主张，依法不能成立。关于反诉原告的反诉请求，双方合同约定如甲方不作为责任导致乙方电影院不能取得租赁区域的消防合格证，甲方则承担乙方不能按时开业期间的相应经济损失，而本案中，被告影院的二次消防证已经实际取得，故反诉原告要求反诉被告承担票房损失、人员工资损失、不可拆除装修投资损失、消防工程费用的反诉请求，依法不能成立。关于反诉原告要求返还一层137平方米租金的主张，因双方在合同中明确约定房屋租赁面积为2258平方米，亦明确约定一楼137平方米面积部分的租金及物业管理费已包含于影城整体租金及物业管理费用内，反诉原告主张反诉被告强行占用一楼店铺，但未提供有效证据予以证明，故反诉原告该主张缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告陕西蕊豪伯乐实业有限公司与被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司之间的中影国际影城房屋租赁合同关系。二、被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司于本判决生效后十五日内向原告陕西蕊豪伯乐实业有限公司支付房屋租金1416053元及利息（以1416053元为基数，自2019年9月2日起计算至付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）。三、被告陕西圣谛影院管理有限公司对上述款项承担连带责任。四、被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司于本判决生效后十五日内向原告陕西蕊豪伯乐实业有限公司返还《中影国际影城房屋租赁合同》所涉租赁房屋。五、驳回反诉原告的反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费15698元，保全费5000元，由被告陕西圣谛影院管理有限公司西安分公司负担，被告陕西圣谛影院管理有限公司承担连带责任；反诉费20010元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨少领审  判  员    徐向云审  判  员    王  婷二〇二〇 年 三 月 二十三 日书 记 员  刘 亭