绥中县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1421民初211号 原告：李殿武，男，1947年9月5日生，回族，住辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：席英，系绥中县中心法律服务所法律工作者。 被告：绥中跃龙房地产开发有限公司，住所地：辽宁省绥中县文化街7-8号宏跃酒店二部，社会统一代码：91211421076279415T。 法定代表人：温红光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石岭，该公司经理。 原告李殿武诉被告绥中跃龙房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李殿武及其委托诉讼代理人席英、被告跃龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文和向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2014年10月2日签订的《合作开发合同》第一条、第二条无效，终止合作合同第四条的履行；2、被告给付自2016年10月2日至执行之日止，按每年每平方米500.00元计算违约金；3、被告按合同约定交付房屋206平方米一、二层；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年10月2日，原、被告签订了102线大江名品西侧百度烧烤地块合作合同，在合同签订前，被告原法定代表人及工作人员找原告要征用原告的商服房及所占的土地，被告口头称要建设商场和住宅，原告一直认为产权调换回迁，在被告出具格式合同，与原告签订合作合同。欺骗原告双方签订的合同名为合作内容上实为房屋迁回产权条换合同。该房至今未能交付给原告造成巨大的经济损失。应向原告支付约金并交付房屋，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告绥中跃龙房地产开发有限公司辩称，我公司和原告2014年签订合作开发协议，是经过和所有18户业主共同协商达成协议，并没有欺骗行为，签订合同都是公开透明共同签署的。至于延期交房，是因为这些回迁户没有统一搬家以及消防部门改革的原因造成的不能按时验收，不是公司主观故意和资金没有到位的原因。现房屋已经建完，只差验收。所以，我方不应承担高额违约金。 诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，认定如下：2014年10月2日，被告绥中跃龙房地产开发有限公司为甲方，原告李殿武为乙方，双方签订了《102线大江名品至西侧百度烤肉地块合作开发合同》载明：“一、合作方式：1、甲方投入项目开发建设资金，负责项目的设计、建筑施工，各项开发手续办理，各项行政事业性收费及税金缴纳，以及商场运营管理等工作。2、乙方用此地块自有房屋及土地入股与甲方合作开发。3、甲方与乙方各户签订协议后，甲方到县政府及管理部门办理开发手续，统一搬家日期，乙方腾空房屋，甲方统一验收，拆除平整场地开工建设。政府所给予项目的各项优惠政策仅针对甲方。二、利润分配：1、甲方按原告房屋性质，保证乙方各户原有房屋面积及利润房屋的前提下，剩余面积归甲方所有销售。甲方必须保留4000平方米以上的建筑不得出售。2、乙方所入股的商业房屋，按原有房屋的性质、层数在新建商场中相应的层数选定精品屋，所得的利润面积在相应按层的上一层选。3、乙方所入股的住宅房屋，在新建商场十层以上任选面积和层数。4、乙方在开发项目中所得固定利润，计按原房屋性质、面积得固定利润0.5平方米，乙方不承担开发项目中的其它风险。三、房屋分配办法与交付约定：1、乙方入股房屋的情况，商业房屋2层面积163.87平方米。2、乙方所得房屋情况：所得商业精品屋163.87平方米，利润房屋42平方米（其余现金补偿），总计面积206平方米。3、本商场开工之日起至2年内交付使用。四、商场的运营与管理：1、项目商场为甲乙双方各持产权的商业综合体，由甲方牵头成立商场管理委员会。乙方推选5名代表为常务管理委员会成员，共同管理商场。2、商场统一规划，乙方所持的产权商铺，必须按照商场规划的楼房经营的品类进行营业，按要求缴纳物业费及税费。3、乙方如不愿意自己经营的，可与甲方签订返租协议，标准每年每平600-800元，合同10年不变。按照合同签订之日，每年预付租金，甲方用商场预留商铺作为担保，保证乙方返租金及时支付。五、双方权利和义务：1、甲方权利与义务：甲方严格按照建筑施工要求按完成新商场的建设，按合同约定及时交付使用。如因甲方原因施工时间延迟，商业部分按每年每平方米500.00元补偿给乙方各户违约金，居住按照每年每平方米200.00元补偿违约金。2、乙方的权利与义务：按照甲方的规定及时搬家交房并自愿用入股房屋产权作为抵押，如果不能及时搬家交房或反悔提出额外要求，则视为违约。乙方承诺愿意以3倍的赔偿来弥补甲方因此项目产生的一切费用，以及其他乙方各户的损失，一切以合同为准，甲方不承担责任。……合同约定了违约责任及补充条款……。”合同签订后，原告依约将被拆迁房屋交付给被告。 另查，2015年原、被告双方就原告无照房42.5平方米，每平方米2000.00元，共计85000.00元；过渡费于2015年5月1日至2017年4月30日，计15000.00元；空地100平方米，每平方米1000.00元，计100000.00元；2016年3月13日，原、被告双方签订了《动迁补偿协议》，约定：李殿武原动迁商业门市，原合同要回迁安置商铺，现在需要用现金，直接现金补偿40平方米，每平方米1.5万元×40平方米=60万元，其他合同不变，继续保留商铺，上列补充协议内容已履行完毕。 再查，被告绥中跃龙房地产开发有限公司于2015年10月22日取得了《建设用地规划许可证》，2016年1月26日取得了《国有土地使用证》，2016年2月3日取得了《建设工程规划许可证》，2016年2月25日取得了《建筑工程施工许可证》，2018年5月3日取得了《商品房（预）售销售许可证》。 本院认为，原、被告双方签订的《102线大江名品至西侧百度烤肉地块合作开发合同》，名为合作，实为产权调换协议，且2018年4月12日，被告绥中跃龙房地产开发有限公司法定代表人石岭向原告方进行了承诺。为此，原、被告双方签订的有关合作条款应为无效。城市房屋拆迁补偿是指拆迁人依据被拆迁房屋的区位、用途，建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定的金额对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）给予一定数额的货币，或者实行房屋产权调换等补偿方式，包括：1、作价补偿；2、产权调换；3、产权调换与作价补偿相结合；4、重建。被告应按约定面积395平方米在原告原房屋同等地段进行产权调换。关于原告要求被告支付违约金的请求，因被告建筑工程施工许可证载明的开工日期为2016年8月25日，被告方与原告约定：本商场开工之日起2年内交付使用，2018年4月12日，被告承诺两个月内交付房屋，即截止日期应为2018年6月12日。被告应以206平方米为基数，每年每平方米按500.00元承担违约金。 综上，根据《中华人共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2014年10月2日签订《合作开发合同》有关合作条款无效； 二、被告绥中跃龙房地产开发有限公司于判决生效后十五日内在原告李殿武原房屋所在地段按合同约定向原告交付产权调换后商业精品屋206平方米一、二层； 三、被告绥中跃龙房地产开发有限公司从2018年6月开始以206平方米为基数每月按41.67元计算向原告支付违约金（即206平方米×41.67元）至交付当月止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14700.00元（已减半收取）,由被告跃龙房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  刘延顺 二〇二〇年三月十日 书记员  刘 兵 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。