浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0683民初8836号原告：竺晓敏，女，1989年1月7日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：朱汉军,浙江大丰律师事务所律师。被告：钱宽，男，1991年11月6日出生，汉族，住嵊州市。原告竺晓敏与被告钱宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告竺晓敏及诉讼代理人朱汉军、被告钱宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竺晓敏向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即支付第二年度的租金84000元（庭审中原告确定第二年度的起止时间为2019年10月18日到2020年10月17日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社承租三江街道兴隆街80号-140号的营业房，经嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社同意将兴隆街126、128号的营业房转租给被告，双方于2018年9月3日签订了为期4年的租赁合同，合同约定第二年起的租金应提前一个月付清。但被告没有按约定及时支付第二年的租金，经原告多次催讨未果。原告认为其按约定履行了合同义务，被告理应及时支付租金。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，希依法裁判。被告钱宽答辩称，1、原告所称的租金起止时间不对，第一年多付了一月的房租，第二年的租金应从2019年12月16日开始计算；2、催收租金时其提出不愿再租，原告方提出可以转租，但实际没有转租成功，为此本案房屋租赁合同应已解除；3、本案诉讼前其不知道租赁合同是与原告签的，不予认可合同效力。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1、原告与嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社于2018年8月8日签订的《嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53-57号营业房出租合同》一份，证明原告合法取得营业房使用权。证据2、原、被告于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》一份，证明经嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社同意，原告将案涉营业房转租给被告的事实。证据3、《个体户登记基本情况》一份，证明原告实际交付案涉营业房，被告将案涉经营房作为经营场所登记注册“嵊州市钱宽水果店”，且至今尚在使用。被告质证后表示，对证据1、3无异议；对证据2，租赁合同确系其本人签名，但签合同时没见过原告，怀疑合同上的“竺晓敏”并非原告。本院认证认为，被告对证据1、3无异议，对其证据效力予以认定；对证据2，双方当事人对《房屋租赁合同》中各自的签名均予以认可，本院将其作为认定本案事实的依据予以采纳。根据双方当事人陈述及本院已确认的证据，本院认定事实如下：原告自嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社处租赁嵊州市三江街道兴隆街80号-140号及仙湖路53号-57号营业房。2018年9月3日，经嵊州市三江街道仙人坑股份经济合作社同意，原告竺晓敏与被告钱宽签订《房屋租赁合同》一份，约定将座落在三江街道兴隆街126号、128号的房屋2间租赁给被告经营，租期4年，自2018年9月3日至2022年11月18日止；租金交纳方式为第一年房屋租金9万元整（13个半月），于签约之日一次性缴清。第二年房屋租金8万元整（提升5%），以后每年提升5%递增，应提前一个月付清。如需续租，在同等条件下被告优先租用。另外，合同还约定租赁期间另交押金2万元，作为水电及利益保证金，期满后归还（不计息），以及违约责任等其他合同权利义务。本案诉讼过程中，双方确认被告已付清第一年的租金及缴纳押金2万元。2019年10月中旬，原告向被告催收第二年租金，被告以经营不善为由单方提出终止房屋租赁关系，原告不同意解除但允许另行转租，被告寻求转租未果，遂成本案诉讼。另查明，被告于2018年9月25日以案涉出租房为经营场所登记设立个体工商户，字号为“嵊州市钱宽水果店”，截至庭审结束企业状态为在册。本院认为，原、被告对在《房屋租赁合同》上签字、租赁使用房屋、尚未支付的第二年租金金额及被告向原告方提出解除等事实均没有争议，对第二年度租金的起止时间在庭审中亦达成一致意见，本案双方争议的焦点主要在于：一、案涉房屋租赁合同效力；二、被告单方终止合同是否成立。案涉房屋租赁合同的效力依法成立的合同，自成立时生效。本案庭审中原告承认签署合同时其并不在场，而是签字后由他人带给被告，但双方当事人对《房屋租赁合同》中各自的签名均予以认可，应认定合同在被告签字确定后即成立且生效。被告以未见过被告为由提出针对合同效力的质疑，本院不予采纳。二、被告单方终止合同是否成立依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在房屋租赁等长期性合同中，在出现双方合同僵局的情况下，允许违约方解除合同更有利于有效利用资源，促进市场经济发展。本案从以下几个方面符合合同解除之要件：1、被告不存在恶意违约的情形。本案被告要求单方解除合同的主要原因在于经营亏损，其在第一年租期期满前已明确向原告方作出了解除合同的意思表示，并在原告方的要求下以张贴转租公告等形式积极寻找转租方，上述行为可推定其并非恶意违约；2、强制要求履行合同，对被告显失公平。本案被告已自行腾空部分物品且当庭明确表示放弃剩余物品的所有权，应视为其不再占有使用案涉出租营业房。在案涉房屋闲置的情况下，若强制被告继续履行，不仅被告将承受租金损失，原告的租金也难以得到保障。庭审中原告以被告的工商登记未注销为由主张被告继续占有使用，因工商登记注销手续属于解除合同后的附随义务，被告亦表示愿意配合办理注销手续，故本院对原告的上述意见不予采纳；3、本案双方已形成合同僵局，且被告在原告催收房租时及案件调解过程中提出以已付的押金抵偿原告损失等替代的履行方案，坚持继续履行违反诚实信用原则。综上，案涉房屋租赁合同的合同目的已无法实现，应予解除。因被告要求解除的通知在第一年租期届满前已到达原告，根据本案实际情况，本院认定案涉房屋租赁合同在第一年租期届满前已实际解除，因此对原告要求被告支付第二年租金的诉请依法不予支持。至于合同解除后的损失赔偿、违约责任承担问题，经本院释明，原告坚持不在本案提出相关请求，对于上述问题本案不予一并处置，权利人可另行起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告竺晓敏的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，依法减半收取950元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张盼盼二〇二〇年三月二十日书记员  翁芳芳?附页：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。