安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终1218号上诉人（原审原告）：潘孝柱，男，1973年10月27日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:安徽奥福酒文化投资有限公司,住合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼。法定代表人：许发平，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛捷中，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何钧生，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人潘孝柱因与被上诉人安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘孝柱上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘孝柱一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院已经正确认定奥福公司逾期交房导致本人有解除合同的权利基础，又认定奥福公司2019年5月29日通过书面和媒体公告交付房屋，从而履行了约定的交房义务，未支持本人解除合同、返还购房款、支付违约金的请求，自相矛盾。1.一审判决混淆到底依据那个合同及约定交房，篡改“包租合同”的约定。《商品房买卖合同》必经过网签、备案，是约束买卖双方付款、交房的唯一合法依据，该合同没有“包租合同”的交房约定内容。“包租合同”的安徽东大门商业管理有限公司（以下简称东大门公司）是奥福公司作为唯一股东的公司，包租售房违反禁止性规定。“包租合同”未经网签、备案，不受法律保护。“包租合同”假使有“交房、收房”，但不可取代《商品房买卖合同》交房约定，变更权利主体，支持未交房却以“租金抵减房款”，更不得逾越法定的交房、收房程序及条件。《交房通知》为时已晚，内容不真实且不确定，既已经交房不能又通知交房。2.潘孝柱五人一次性起诉，一审法院立案法官以“强制调解”为由拒收，双方发生争执，代理律师翌日致函合肥市中级人民法院、安徽省高级人民法院、包河区委领导投诉（有快递回执），7月1日一审法院委托执行局二位法官约谈代理律师，取得代理律师暂时初步克制和见谅（有笔录），承诺尽快立案扔拖延至7月18日才立案。法院拖延立案却怨潘孝柱起诉迟了。自2016年7月停建起，潘孝柱及广大购房户就无数次交涉，直到2017年6月复建开工，潘孝柱及全体业主明确要求退款、解除合同、赔偿，持续至今。一审法院受理本楼盘多起诉讼，均判决解除合同、退款、赔偿，诉讼陆续提起。一审法院作出“起诉迟了而败”的判决，颠倒黑白是非，是对广大购房人极大侮辱。合同对潘孝柱何时起诉解除没有限时，何时起诉是潘孝柱的权利范围，只要不超过诉讼时效，便不丧失胜诉权。一审判决“解除权应及时行使，以维护鼓励交易民事商业交往原则”，没有出处、依据、标准。奥福公司辩称，1.一审判决认定的事实清楚，商品房买卖合同、经营管理合同是双方真实意思表示，两份合同均有潘孝柱的签字，根据合同法相关规定，上述两份合同对潘孝柱产生合同约束力，根据商品房买卖合同约定及本案不可抗力的事实，奥福公司自2018年11月30日起享有合同约定的解除权，但潘孝柱迟迟未行使，奥福公司在2019年5月29日取得建设工程规划许可证正本，并立即向潘孝柱送达交房通知，并将案涉房屋交付东大门公司，在一审中奥福公司已经举证，奥福公司的交房合同义务已经履行完毕，潘孝柱直到2019年6月才向人民法院提交诉讼材料，该时间在本公司交付房屋的2019年5月29日之后，一审法院对上述事实的认定清楚并无错误。2.一审判决适用法律正确，一审在奥福公司履行完毕交房义务后，驳回上诉的请求，适用法律正确。在奥福公司的交付义务履行完毕后，潘孝柱享有的法定解除权、约定解除权应在合理期限内行使，超过合理期限解除权消灭。一审法院据此判决驳回潘孝柱的诉讼请求适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求。潘孝柱向一审法院起诉请求：1.解除双方的商品房买卖合同；2.奥福公司退还预付的购房款514192元，赔付违约金15425.76元，并赔付超长期占用资金利息（从2018年10月1日起至款清之日止，暂以8个月按月息5厘计20567.68元），合计550185.44元;3.本案诉讼费由奥福公司承担。一审法院认定事实：2016年4月12日，奥福公司（出卖人）与潘孝柱（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买奥福时代广场－1层商-1269（室、号），用途为商业，建筑面积为53平方米，总金额为1024192元，买受人于2016年4月12日支付首付款514192元，剩余款项510000元办理按揭；出卖人应在2017年6月30日前交付取得规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等。附件四合同补充协议第三条约定：若买受人采用银行按揭方式付款的，应在出卖人指定的贷款合作银行申请按揭贷款，因买受人原因按揭房款未能在合同约定期限到达出卖人账户的，买受人应在收到出卖人通知后的15日内以现金形式一次性补足剩余款项等。2016年4月6日，潘孝柱支付购房款514192元，奥福公司出具了收据。前述合同签订后，潘孝柱向奥福公司指定的贷款银行提交了办理按揭的资料，但其贷款申请未获批准。2018年10月9日，奥福公司向潘孝柱邮寄送达《通知书》，称：因潘孝柱个人原因，至今未按银行要求补充完善办理银行按揭手续，致使银行按揭贷款无法支付，要求潘孝柱在收到通知书十五日内以现金形式一次性支付剩余房款。一审另查明，2016年4月19日，潘孝柱作为出租方与承租方东大门公司、担保方奥福公司签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定：潘孝柱将案涉商铺出租给东大门公司对外招商、出租、经营、管理，委托经营期限自2016年12月1日起至2026年11月30日止，潘孝柱委托东大门公司按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，东大门公司收取房屋时视为潘孝柱已经交付等。2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。同日，奥福公司通过顺丰速运向潘孝柱邮寄送达了《交房通知》，内容为：东大门公司已受托收取案涉商铺，履行接收义务等，同时奥福公司在安徽商报刊登了《交房通知》。一审再查明，案涉项目因受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局向合肥市规划局作出回复后，于2017年10月复建。依据合同约定，奥福公司可以据实延期，延期期限经该院生效判决确定为15个月，即奥福公司于2018年9月30日应将案涉房屋进行交付。2019年8月5日，奥福公司办理了案涉项目的所有权登记。一审法院认为，潘孝柱与奥福公司签订的《商品房买卖合同》及潘孝柱与东大门公司、奥福公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。潘孝柱与奥福公司签订的《商品房买卖合同》约定，奥福公司应于2017年6月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付潘孝柱使用，逾期超过60日后，潘孝柱有权解除合同。由于案涉项目存在不可抗力因素，奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房，即奥福公司应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给潘孝柱，但奥福公司直至2019年5月29日才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备合同约定的交房条件，其迟延交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任。奥福公司逾期交房超过60日，致使潘孝柱具备了解除合同的权利基础，潘孝柱自2018年11月30日始，享有案涉合同解除权，其可以主张解除合同，实现要求奥福公司退款并赔偿损失的诉求。但潘孝柱该项解除权应当及时行使，以维护鼓励交易的民事商业交往原则。2019年5月29日，奥福公司以书面通知形式，同时在相关媒体刊登公告，告知潘孝柱和广大业主，其已将案涉房屋交付给东大门公司，该交付方式符合《商铺委托经营管理合同》的约定，应视为奥福公司对潘孝柱的交付，双方的买卖交易目的已实现，现潘孝柱以奥福公司逾期交房主张解除案涉合同，不予准许。《商品房买卖合同》约定潘孝柱剩余购房款510000元以办理按揭贷款方式支付，合同签订后，潘孝柱向奥福公司指定的贷款银行提交了办理按揭贷款所需资料，但其贷款申请未获批准，奥福公司未提供证据证明不能办理按揭贷款系潘孝柱个人原因、贷款银行何时通知潘孝柱补充完善按揭手续，故其书面通知潘孝柱以现金形式一次性支付剩余购房款，不符合合同约定。法律规定：商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。但在案涉合同履行过程中，奥福公司于2019年5月29日交付了案涉房屋，双方买卖房屋交易目的已实现，潘孝柱按揭贷款未能办理，只是影响到奥福公司未能如期收到购房款，对于作为购房付款人的潘孝柱并无利益上的损害，潘孝柱作为房屋买受人合同的主要目的已实现，且合同已经部分履行。截至2019年7月18日，潘孝柱才向该院提起诉讼，主张解除案涉合同，鉴于在潘孝柱提起解除案涉合同前，双方间合同约定的交房义务已履行完毕，潘孝柱合同购房目的业已实现，故潘孝柱现以因奥福公司单方原因未能办理按揭贷款主张解除案涉合同、返还购房款、按已付购房款3%支付违约金不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘孝柱的诉讼请求。一审案件受理费9302元减半收取4651元，由潘孝柱负担。二审期间，潘孝柱向本院提交证据如下：证据一：《维权业主信息登记表》、《解除合同通知书》电子通用版、《解除合同通知书》署名（案外人王燕燕）、合房办函（2017）81号《处理意见书》，证明潘孝柱等多次集体前往奥福公司出口头要求退房、解除合同，并书面提出，房管局责令奥福公司承担退房、赔偿等违约责任。证据二、《商铺委托经营管理合同》首尾2页，证明案涉购房合同与“包租合同”权利义务不具有一一对应关系，不改变购房合同基本权利义务，日戳日期之前“包租合同”未生效，“包租售房”违反《商品房销售管理办法》第42条禁止性规定，须给予行政制裁。证据三、《房屋不动产权证办理通知书》、短信截图，证明奥福公司严重延迟不具备交房条件，根本违约，2019年5月29日交房通知是谎言和圈套。证据四、《公司债务清偿或债务担保情况的说明》，证明奥福公司骗取工商（市场监管）注册（变更）登记，将原1个亿注册资金减为8000万，此次又减为2000万元，构成非法抽逃注册资本，担保权益质变；商铺委托经营管理合同未生效，潘孝柱未得到任何租金抵房款的利益，奥福公司与其独资的东大门公司不承担任何责任，更不存在完成交房。证据五、投诉、2019年6月7日快递单，证明潘孝柱2019年6月6日起诉。证据六、《解除合同的再次通知书》、《新安晚报》（2019年11月30日），潘孝柱再次发函，符合司法解释一年内行使合同解除权。证据七、照片八张（2019年12月7日拍摄），证明案涉楼盘仍未完工，达不到交房条件，没有客商入住营业，租金抵款拆东墙补西墙。证据八、谈话录音，证明全体业主到奥福公司要求退房、解除合同，奥福公司哄骗推脱，侵犯购房人利益。奥福公司的质证意见为：所有的证据都不属于法定的新证据，且许多证据都是复印件，来源不明无法核实。证据一、《维权业主信息登记表》不具有合法性，且和本案无关，没有达到其证明目的。《解除合同通知书》是复印件，系奥福公司与其他业主之间的事宜与本案无关。合房办函（2017）81号《处理意见书》只是向房产局进行投诉，无法核对真实性，不是房产局同意其诉请。证据二、《商铺委托经营管理合同》真实性、关联性有异议，每个人的交房时间及处理方式都不一样，达不到其证明目的。证据三、《房屋不动产权证办理通知书》、短信截图，是奥福公司发送的，是要求办理产权证，真实性无异议，但这是交房以后通知他们来办理产权登记，不能说明开发商在这个时候还没有交房。证据四、《公司债务清偿或债务担保情况的说明》，这是公司正常的经营活动，不能说明失信或违约。证据五、投诉，2019年6月7日快递单，只是业主的看法，它不具备证据的真实性，不能作为证据提供。证据六、《解除合同的再次通知书》、《新安晚报》登载，已经交付通知对方来办证，从合同上来说双方的义务已经完成了，这个时候发通知解除合同，只是为了转嫁商业风险，不具有法律效力，解除通知不能成立。证据七、照片八张，真实性无法核实，达不到其证明目的。证据八、谈话录音，原来生效的法律文书确认涉案房产因不可抗力因素交房日期应当是2018年9月，此前提出解除合同不应得到支持。本院认为，潘孝柱与奥福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方主要争议焦点在于案涉房屋是否存在奥福公司的违约行为而成就潘孝柱主张的合同解除条件。对此本院认为，案涉项目受合肥骆岗机场申请复航的影响而停建，系不可抗力因素。根据相关部门的回复及双方合同约定，一审判决认定奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房并无不当，也即奥福公司最迟应当于2018年9月30日将案涉房屋交付给潘孝柱。根据本案查明的事实反映，2019年5月29日，奥福公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，同日，奥福公司通过顺丰速运向潘孝柱邮寄送达了《交房通知》，并在安徽商报刊登了《交房通知》。2019年5月29日案涉房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，该交付符合《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》的约定，本院予以确认。潘孝柱主张《商铺委托经营管理合同》未填写日期未生效和无效的意见，依据不足，本院不予采纳。奥福公司长期逾期交房构成违约，守约方可以据此主张解除合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由主张解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。潘孝柱出具收条确认了2016年12月至2019年11月的租金已经收到，案涉房屋2019年5月29日交付后，奥福公司的主要合同义务履行完毕，潘孝柱的合同目的已经实现，其于2019年6月向法院递交诉讼材料主张解除合同，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。潘孝柱的其他诉讼请求均基于合同解除，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上，潘孝柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9302元，由潘孝柱负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇二〇年三月二十七日法官助理贾柏轩书记员姚静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。