云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终221号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建卿，男，1986年2月15日出生，汉族，云南省施甸县人，住隆阳区。委托诉讼代理人；张兴君，云南春裕律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张珊珊，女，1984年10月20日出生，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司，住所地：保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城商墅15栋。统一社会信用代码：915305020776159278。法定代表人：陈小华，该公司总经理。上诉人李建卿因与被上诉人张珊珊、原审第三人保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初6057号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，认为事实清楚，且双方当事人没有提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人李建卿上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人张珊珊负担。事实和理由：1、一审法院对上诉人与被上诉人的房屋租赁合同期限做了错误认定。依照双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第一款、第二款的约定，被上诉人承诺上诉人享有四年优先续租权，且四年之内不递增房租，四年之内除不可抗力因素之外，保证上诉人正常使用，由此可以看出本案房屋租赁的期限应当认定为是四年或至少四年，而非一审认定的一年。2、一审法院在第一年租期到期后，续租是否需要另行签订书面合同的问题上作出了错误认定。一审法院先是错误认定案涉合同于2019年7月31日到期，进而又错误认定因为双方未续签合同，导致案涉租赁合同终止。该认定方式与双方真实的合同履行方式与状态不符。根据一审中双方提交的微信聊天记录内容可知，2019年4月即第一年租赁期届满前三个月，被上诉人已经要求上诉人交纳下一年房租，且在法庭调查阶段，被上诉人曾陈述如果原审第三人不介入，会继续收取房租，保证上诉人四年内正常使用。由此可见，双方在合同的履行方式和状态上并不存在第一年到期，第二年、第三年每一年均需要重新签订合同的履行方式，双方只要到期前提前一个月支付租金即可，不存在需要续签合同以保证合同不终止的合同履行方式；3、一审法院遗漏认定原审第三人曾经与被上诉人协商过铺面装修的损害赔偿问题及被上诉人提前三个月收租的事实；4、一审法院在错误认定及遗漏认定事实的基础上，进一步导致法律适用错误，对双方均认可的证据微信聊天记录不予采信，错误运用证据规则，错误适用相关司法解释认定被上诉人不存在违约行为，最终导致案件判决错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张珊珊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应当维持。故，请求二审法院维持原判，驳回上诉。原审第三人保山茂华义乌国际商贸城商业经营管理有限公司书面述称：其公司与李建卿无合同关系，张珊珊与其公司签订的合同约定商户无条件配合公司经营布局调整。张珊珊将商铺转租第三方，其与第三方之间发生纠纷与其公司无关，其公司无任何履约义务。上诉人李建卿一审诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告张珊珊赔偿李建卿损失共计296528元；三、本案诉讼费用由被告承担。被上诉人张珊珊一审反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付律师费15000元；2、本案本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，李建卿与张姗姗就李建卿租赁张珊珊位于隆阳区义乌国际商贸城的十四间商铺作康复中心使用达成《房屋租赁合同》，合同约定：房屋的租赁期自2018年8月1日起至2019年7月31日止，房屋租金每月5816元整，乙方(原告)必须先付12月租金，共计69800元。合同续租约定，提前一个月重签合同，交纳组金；不续租，则在合同期满日结清账务，归还租用物。李建卿四年之内有优先继续续约权，四年之内不递增房租，四年之内除不可抗力因素外，保证原告正常使用。原告承租被告房屋作康复中心使用，如因房屋产权发生纠纷，由甲方被告负责，与原告无关，造成损失由被告承担。合同还对租金支付及违约、合同解除及违约作了约定。李建卿租赁案涉商铺后，经张珊珊允许及报批，按照康复中心的设计图纸开始装修房屋，共计支出近60万元装修费，除去可移动家具及设备外，房屋装修的硬装部分，即不可拆除部分共计支出296528元。李建卿已向张姗姗支付一年租金69800元。2019年7月26日，第三人因经营布局调整向张姗姗发出《通知》，要求张姗姗按照双方签订的《保山义乌国际商贸城一期主体市场商铺租赁合同》约定将本案案涉商铺迁至名品街，于2019年8月1日清空铺面。2019年10月14日，第三人再次向张姗姗发出清空铺面的通知。李建卿已于2019年10月20日前清空案涉商铺。一审法院认为：本案争议焦点是李建卿与张姗姗签订的《房屋租赁合同》的租赁期限是一年还是四年；李建卿的本诉请求是否成立；张姗姗的反诉请求是否成立。其一，关于合同租赁期限，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋的租赁期自2018年8月1日起至2019年7月31日止。对李建卿认为租赁期限应当按双方合同约定“李建卿四年之内有优先继续续约权”推定合同租赁期限为四年的主张，本院认为，优先续租权是双方对一年租赁期限届满后李建卿续租合同的权利约定，而非合同租赁期限的约定。故双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限已于合同约定的期限届满日2019年7月31日到期，在双方没有续签合同的情况下合同已经终止，不存在合同解除问题。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附属物和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，在双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日终止后张姗姗按照第三人通知，要求李建卿于2019年8月1日清空案涉商铺的行为并未违反合同约定，不构成违约。李建卿要求张姗姗赔偿损失296528元的主张本院不予支持。对张姗姗要求李建卿支付因本案产生的律师费15000元的主张，因律师费并非诉讼必要支出，当事人可以聘请律师，也可以不聘请律师，且双方在合同中未约定，对其主张本院不予支持。对庭审辩论终结后李建卿增加的律师费请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告增加、变更诉讼请求应当在法庭辩论终结前提出，本案李建卿增加诉讼请求是在法庭辩论终结后，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回李建卿的本诉诉讼请求；二、驳回张姗姗的反诉诉讼请求。二审审理期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交证据。上诉人李建卿对一审认定事实不持异议；被上诉人对一审认定上诉人对租赁物装修其中不可拆除部分共计支出296528元的事实持有异议。本院认为，被上诉人的异议主张无确凿的证据证实，故异议主张不能成立，本院不予采纳。二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点归纳为：案涉房屋租赁合同的期限是一年还是至少四年？案涉租赁房屋装修中的不可拆除部分支出应当由谁负担？本院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营性用房的租赁，且租赁合同具有临时性，承租人不能永远使用租赁物，租赁本身有一定期限。本案中，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期自2018年8月1日起至2019年7月31日止，同时还约定续租提前一个月重签合同，交纳租金。其他约定还包括：上诉人四年之内有优先续租权，四年之内不涨房租等内容。通过以上约定并结合本案查明的事实可以看出案涉房屋租赁合同的期限只应当认定为一年，而非上诉人主张的四年或至少四年，四年仅是享有优先续租权的期间即前租赁合同期限届满后出租人继续出租房屋的同等条件下行使续租权的期间，而非实际的租赁期限，双方虽在租赁期届满前就续租事宜进行过磋商，但实际并未达成合意，案涉租赁合同现已终止，被上诉人不存在违约行为。关于案涉租赁房屋装修中的不可拆除部分支出的负担问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定判决，于法有据，不存在法律适用错误的情形。故，上诉人的上诉主张于法无据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5748元，由上诉人李建卿负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  刘光好二〇二〇年三月二十七日书记员  赵梧谚