青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终108号上诉人（原审原告）周智玉，公民身份号码×××，男，藏族，1974年9月13日出生，住本县。委托诉讼代理人：张书义，青海雷占有律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大通回族土族自治县桥头镇桥头清真寺民主管理委员会，宗场证字：（×××0002），住所地：青海省大通回族土族自治县桥头镇建国东路94号。负责人：苗进成，主任。委托诉讼代理人：冶成福，该寺民主管理委员会成员。上诉人周智玉因与被上诉人大通回族土族自治县桥头镇桥头清真寺民主管理委员会（以下简称清真寺管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初3425号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周智玉的上诉请求：一、撤销（2019）青0121民初3425号民事判决，判决：1、解除双方租赁合同。2、退回租赁押金6万元。3、赔偿停业期间损失10万元、装修费6万元，合计16万元。4、承担全部诉讼费及律师代理费1万元。二、承担一、二审全部诉讼费用及二审律师费用1万元。事实与理由：2016年6月，上诉人与被上诉人协商一致，约定上诉人租赁该清真寺一楼4号小厅商铺一间80平方米，向被上诉人交纳押金6万元后，被上诉人移交一楼4号小厅商铺，上诉人精装修商铺花费6万元，2016年7月开始营业，并按时交纳电费、取暖费、管理费。上诉人营业至2017年11月，被上诉人无故查封商铺，断水、断电,商铺无法营业，经多次协商无果，停业一年六个月，直接经济损失10万元，现已无经营环境条件,要求解除租赁合同。但一审判决认定上诉人不能提供证据证明，双方存在房屋租赁合同关系，应承担举证不能的法律后果是错误的：1、根据合同法第二百一十五条之规定：租赁期六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。说明《合同法》允许租赁合同当事人采用没有书面形式的租赁行为。本案的事实是，上诉人与被上诉人采用没有书面形式租赁房屋，且双方已经履行了合同的主要义务，被上诉人交付了被租赁的房屋，上诉人也接受了房屋占有使用一年半之久，已经形成租赁关系。2、一审认定清真寺管委会的管理人员丁×、马绍雄是案外人是错误的，本案的事实是丁×、马绍雄系清真寺管委会租赁合同实施的经办人，不是与租赁关系无关的案外人，丁×代表清真寺管委会收取管理费、水电费，马绍雄代表清真寺管委会收取租赁押金，均系代表清真寺管委会实施的行为，如果丁×、马绍雄是个人行为，清真寺管委会不会让案外人无缘无故的收取水电费、取暖费。水、电源均系桥头清真寺掌控，清真寺直接对承租人停水、停电，清真寺管委会就应承担法律责任。清真寺管委会辩称，清真寺修建之后，欠了马×工程款1300多万，没法还款。就把清真寺负一楼、一楼使用权抵偿给马×，允许他出租，收益用来抵债。按每年85万元抵欠工程款，其余收益都是他的，已经抵了三年，欠付的工程款抵完后，清真寺管委会与马×协商租赁事宜，之后清真寺再不管相关的事情，水电暖也都是他自己负责收取。一审判决正确，应予维持。周智玉向一审法院起诉请求：1、判令解除租赁合同。2、退回租赁押金6万元。3、赔偿停业期间损失费10万元、装修费6万元，合计16万元。4、承担全部诉讼费用及律师代理费1万元。一审法院查明：2015年10月，清真寺管委会因欠付案外人马×修建该清真寺的工程款，与马×签订了《商铺商场抵偿欠债合同》，双方协商约定由清真寺管委会将其所有的清真寺负一层和一层的商铺经营管理权转让给马×，由马×经营后以经营收益抵偿欠付的工程款。周智玉系清真寺一楼4号小厅经营鞋服生意的商户，其在经营鞋服生意过程中遭遇案外人丁×强行锁门、断电断水，造成经营不能。遂起诉至法院要求解除与清真寺管委会之间的房屋租赁合同，同时由清真寺管委会退还押金、赔偿损失。庭审中，周智玉当庭自认的事实有：一、周智玉自认6万元的房屋租赁押金交付给了案外人马×的儿子马绍雄，并未交付给清真寺管委会；二、周智玉自认前后两次与案外人马×、丁×口头协商商铺租赁事宜，但不能明确说明房屋租赁合同的基本内容，如租赁期限、租金支付方式等；三、周智玉自认商铺的交付及断水、断电事宜均是由案外人丁×实施。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、周智玉与清真寺管委会之间是否存在房屋租赁合同关系。一审认为：周智玉以押金收据上有清真寺管委会的公章为由要求解除与清真寺管委会之间的房屋租赁合同，清真寺管委会否认与周智玉之间存在房屋租赁合同关系，提出抗辩称在收据上盖章仅用于证明，并未实际收取押金，故周智玉负有证明双方间存在房屋租赁合同关系的举证责任。我国《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据庭审，周智玉不能提供证据证明与清真寺管委会存在房屋租赁合同关系，因此应当承担举证不能的法律后果。故对周智玉要求解除合同并由清真寺管委会退还押金、赔偿损失的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告周智玉的诉讼请求。案件受理费4750元减半收取2375元，由原告周智玉负担。二审经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实没有异议，予以确认。另查明，大通县老爷山商贸城系由大通县桥头清真大寺管理委员会开办，经营者为丁×,2015年8月12日，清真寺管委会为甲方与丁×为乙方签订了一份《租赁合同》，合同主要内容为清真寺管委会将位于清真寺市场二楼约1300平方米83个摊位，租赁给丁×经营百货生意，租赁期限为2016年6月29日至2031年6月29日。租金：第一年度由甲方向经营户每个摊位收取押金人民币15000元，清真寺统一收取，统一管理，统一退还（需经乙方同意后由甲方将押金退还给经营户），为启动市场，免收12个月租金。《商铺商场抵偿欠债合同》中的一层就是清真寺管委会与丁×签订的租赁合同中的二楼，包括周智玉租赁的商铺。二审审理中，上诉人周智玉提交了两组证据，第一组证据是收款收据，证明其他商户的押金也是由马绍雄收取的；收款人是冶成福的收款收据，证明收取押金都是清真寺管委会的管理人员。第二组证据是一份证明，商户证明断电情况。清真寺管委会质证认为，2016年8月6日的收款收据，是马绍雄收的，清真寺管委会只是盖章证明，但是押金没有向清真寺交纳。后两个收据是清真寺修建委员会收的，是清真寺修建委员会的专用收据。清真寺管委会不知道周智玉商铺断电的情况。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：周智玉与清真寺管委会是否存在租赁合同关系；周智玉的诉讼请求是否予以支持。本院认为,清真寺管委会与马×在《商铺商场抵偿欠债合同》中约定，马×承建的大通县桥头镇桥头清真寺重建工程施工完毕，因清真寺管委会资金紧张无法向马×支付工程款，双方自愿达成以清真寺管委会负一层和一层共4770平方米商铺20年的除所有权外的其他一切权益抵偿欠款。从该合同的内容看，马×为了使自己的债权得到清偿，同意清真寺管委会以20年的房屋使用权的方式抵顶工程欠款。可见，《商铺商场抵偿欠债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同，故清真寺管委会与马×签订的《商铺商场抵偿欠债合同》为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同。一审中，周智玉认可租赁的清真寺管委会一楼4号小厅商铺是与马×、丁×协商的，认为押金收据上有清真寺管委会的公章，马绍雄、丁×收取押金及管理费、取暖费代表清真寺管委会，均系代表清真寺管委会实施的行为，周智玉与清真寺管委会之间存在房屋租赁合同关系。从本案现有的证据来看，清真寺管委会与丁×签订《租赁合同》中的租赁物与清真寺管委会给马×抵债的物部分混同，房屋押金有清真寺管委会收取，也有马绍雄收取。周智玉将房屋押金交给马×的儿子马绍雄，清真寺管委会将该款抵顶欠马×的工程款，虽在押金收据上有清真寺管委会的公章，但周智玉实际使用、占有的商铺系丁×从清真寺管委会租赁的，且丁×向周智玉收取管理费和取暖费，应视为丁×具有同意出租的意思表示，丁×与周智玉符合租赁关系的特征。周智玉不能提供证据证明与清真寺管委会有租赁关系，故租赁关系的相对方不是清真寺管委会。根据举证责任的分配原则，周智玉应当对主张合同关系成立、生效以及合同是否履行的事实承担举证责任。因清真寺管委会不认可马绍雄、丁×是清真寺管委会的管理人员，对丁×收取周智玉的管理费及取暖费的行为代表清真寺管委会，也没有事后追认，且本案现有证据不足以证明马绍雄、丁×系清真寺管委会租赁关系实施的经办人，故周智玉仅凭押金收据上有清真寺管委会的公章，认为与清真寺管委会存在租赁合同关系，依据不足。周智玉要求解除租赁合同并由清真寺管委会退还押金、赔偿损失的上诉讼请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人周智玉负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 刘 红审判员 马秀芬 二○二○年三月二十四日书记员 葛 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。