山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初353号 原告（反诉被告）：荣双喜男，1980年2月17日出生，汉族，住威海经济技术开发区。 被告（反诉原告）：威海友邦房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710007731907077），住所地威海经济技术开发区南曲阜凤林路翡翠城A区33号楼。 法定代表人：肖鹏博，经理。 委托诉讼代理人：刘新祝、张晓静，山东泰祥律师事务所律师。 原告荣双喜与被告威海友邦房地产开发有限公司（以下简称友邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣双喜，被告威海友邦房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣双喜向本院提出如下诉讼请求：被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金22433.74元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10301元；2.被告支付逾期办理车库权属证书违约金18561元（2016年12月2日起至2020年2月24日止），并协助原告办理车库权属登记手续。事实和理由：原告与被告分别于2010年2月4日、2011年1月20日签订两份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区车库，被告应在房屋综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋及车库的产权变更登记手续，被告逾期办证，原告索要逾期办证违约金未果，故诉至法院，请求依法处理。 友邦公司辩称，1.逾期办证属实，但2016年9月26日起住房保障管理部门停止办理不动产登记，12月5日恢复后办证要求及程序都有很大变化；被告本已经完成了测绘工作，后因政策变化导致需要二次测绘，二次测绘的期间不应计算逾期办证违约金；被告已经于2017年11月1日张贴公告通知业主于2017年12月1日起办理车库产权登记手续。2.原告应于2010年2月12日支付购房尾款94000元，但其于2010年4月30日付清，应向被告支付逾期付款违约金，并予以抵销。 案件审理过程中，友邦公司向本院提出反诉请求：原告支付车库差价款29572元。事实和理由：原告于2011年1月20日与被告签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区车库，车库面积为25.47平方米，经测绘部门测绘，涉案车库面积实际为32.9平方米，按合同约定，原告应按购买车库时的价格补足车库差价款29572元。 荣双喜针对友邦公司的反诉请求答辩称，对测绘后车库的建筑面积没有异议，但是实测面积中包含公摊面积，且公摊面积较大，原告购买车库时，被告口头承诺车库存在公摊部分，所以不同意支付公摊部分的车库差价款。 本院经审理认定事实如下：2010年2月4日，原告与被告签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告位于威海经济技术开发区房屋，建筑面积100.78平方米，房屋总价款为349928元；原告于签订合同时支付定金20000元，于2010年2月5日前支付房款235928元，剩余房款于2010年2月12日前通过银行按揭的方式付清；被告应在房屋综合验收合格之日起90内协助原告办理房屋产权转移登记手续。2011年1月20日，双方另行签订一份商品房预售合同，约定原告购买被告位于威海经济技术开发区车库，建筑面积为25.47平方米，车库总价款为101371元，原告于合同签订当日一次性支付车库款；按建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生争议的，最终面积以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补；被告应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助原告办理房屋产权转移登记手续。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋定金、首付款及车库款，房屋尾款94000元于2010年4月27日付清。被告于2016年7月22日委托威海市房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）进行测绘，测绘公司于2016年9月20日完成测绘。后因测绘标准发生变化，被告于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2017年4月27日完成新的测绘。经测绘，涉案车库的建筑面积为32.9平方米。2017年10月30日，被告张贴公告，通知业主涉案小区住宅已具备办理不动产证条件，被告自2017年11月1日起为业主办理房屋不动产登记手续。2017年11月1日，被告张贴公告，通知自2017年12月1日起为业主办理车库产权登记手续。 另查，原告与被告签订的商品房预售合同中记载的翡翠城A区-15号-5车库与房产分户图中记载的翡翠城A区15号7室车库系同一车库。 本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋所在建设项目于2016年9月2日取得竣工验收备案证，根据合同约定，被告应于90日内即2016年12月1日前协助原告办理产权变更登记手续。被告辩称未能按期履行协助办证义务系因政府部门职能转化过程中停止办理业务所致，但其提交的《威海市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》并无通知停止办理业务的内容，威海市不动产登记中心的营业执照亦不能证实在该中心注册登记之前政府部门停止办理相关业务，故本院对被告该项答辩意见不予采信。第一次测绘完成后，因测绘标准发生变化，被告于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，第二次测绘系政策调整所致，故第二次测绘的142天不应计入为被告违约的期间。被告实际通知原告办理房屋所有权证的时间为2017年10月30日，迟于合同约定时间190天（已扣减第二次测绘的142天）；被告通知原告于2017年12月1日起办理车库所有权证，迟于合同约定时间220天（已扣减第二次测绘的142天），构成违约，应当依照《最高人民法院》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金10300.83元（349928元×4.35%×190天÷365天×1.3倍）、逾期办理车库所有权证违约金3455.22元（101371元×4.35%×220天÷365天×1.3倍）。原告逾期支付购房尾款，其行为亦构成违约，被告要求以原告应支付的逾期付款违约金926.2元（94000元×4.86%×74天÷365天）抵销相应数额的逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。双方合同约定如面积发生差异，最终以房管局测绘部门实测面积为准，房款多退少补。经测绘，涉案车库面积超出合同约定面积7.43平方米，故被告要求原告按购买车库时双方约定的单价补足车库差价款29571.4元（7.43平方米×3980元/平方米），理由正当，本院予以支持。原告主张被告承诺车库不存在公摊部分的事实，没有提供相应证据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院》第十八条第二款规定，判决如下： 一、威海友邦房地产开发有限公司支付荣双喜逾期办证违约金12829.85元（10300.83元+3455.22元-926.2元）； 二、荣双喜支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款29571.4元； 三、威海友邦房地产开发有限公司协助荣双喜办理威海经济技术开发区翡翠城A区15号-7车库的产权登记手续。 以上一至二项兑除后，荣双喜共应支付威海友邦房地产开发有限公司车库差价款16741.55元，于本判决生效之日起十日内履行完毕，以上第三项于荣双喜付清款项后十日内履行完毕。 案件受理费减半收取260元，由原告负担144元，被告负担116元。反诉费270元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员 王继业 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 刘苏雯 书 记 员 吕 玮