天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7525号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市南开区东茂纸制品厂，住所地天津市南开区向阳路41号。投资人：赵东伟，经理。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市中环电子信息集团置业服务有限公司，住所地天津市河西区友谊路16号。法定代表人：许娟，经理。委托诉讼代理人：李璐璐，北京汇融（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，北京汇融（天津）律师事务所律师。上诉人天津市南开区东茂纸制品厂（以下简称天津东茂厂）因与被上诉人天津市中环电子信息集团置业服务有限公司（以下简称天津中环信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天津东茂厂上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，并支持上诉人的一审全部反诉请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审程序违法，被上诉人不是房屋所有权人，无权要求上诉人腾房，本案应追加房屋所有权人为第三人参加诉讼，另，现场实际由案外人占用，一审法院对此没有查清，也没有追加该实际占有人为本案当事人。2．一审判决认定事实错误，上诉人自建的120平方米房屋没有产权，被上诉人无权要求支付租金。由于合同上约定的面积与实际占有的面积不符，一审法院也没有到现场进行勘查，所以对于实际占用面积以及房屋院落使用的面积，一审法院没有查清。上诉人就租赁的院落于2005年3月10日获得了原所有权人出具的出资建房证明，2017年双方签订的合同中对于自建部分双方也是认可的，根据规定，承租人经出租人同意扩建的部分，其造价应该由双方根据过错进行分担。一审法院未予支持上诉人提出的对该房屋价值进行鉴定的申请，属于事实不清。天津中环信息公司辩称，上诉人的请求不应得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。天津中环信息公司向一审法院起诉请求：1．判令天津东茂厂支付自2018年2月1日起至2018年6月30日止租金45833.3元、租金滞纳金4583.33元，并支付合同期满后自2018年7月1日至标的物房屋实际交还之日止以每月9166.66元计算的房屋使用费；2．判令天津东茂厂将上述房屋腾空后交还天津中环信息公司；3．案件受理费天津东茂厂负担。天津东茂厂向一审法院提起反诉请求：1．天津中环信息公司赔偿天津东茂厂损失30万元（以鉴定评估报告为准）；2．反诉讼费由天津中环信息公司承担。一审法院认定事实：坐落天津市南开区房屋系案外人天津中环电子信息集团有限公司所有。案外人授权天津中环信息公司对该处房产对外出租，并明确天津市南开区和南开区向阳路41号为同一地址。2017年6月8日，天津中环信息公司作为甲方，天津东茂厂作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，由天津东茂厂承租天津市南开区向阳路41号房屋用于经营。区域：南楼一楼，租赁房屋状况：以双方交接时共同确认的房屋状况为准。在庭审中，天津中环信息公司、天津东茂厂确认一份天津东茂厂实际租赁占用场地情况的图纸。租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止。本合同到期终止，乙方应在合同期满后一周将租赁房屋及正常使用状态下的附属设施如期交还甲方。房屋留置物品均视为乙方放弃，甲方有权处置。租赁期满如甲方继续租赁该房屋，在同等条件下乙方有优先承租权，乙方须在租赁期满一个月通知甲方，经甲方同意后重新签署《房屋租赁协议》，未达成协议的，本合同到期终止。房屋月租金为9166.66元。支付方式：该房屋租金按6月支付，应于每半年开始前5日内，向甲方支付当期房屋租金。同时第七条约定：“乙方不得在厂区内搭建违章建筑、罩棚或圈占场地。合同期满后，乙方在租赁区域内的装修、自建投资，在不破坏房屋主体结构的前提下，应恢复原状，甲方不承担（赔付）任何费用。”第八条约定：“乙方若逾期支付租金，每逾期一个月，则乙方需按月租金欠款总额的10%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回该出租房屋。”合同签订当日，天津中环信息公司依约向天津东茂厂交付了租赁房屋，天津东茂厂交付了2017年7月至2018年1月的租金。合同签订后，双方依约履行合同，但天津东茂厂自2018年2月开始出现欠缴房屋租金情况。2018年9月5日，天津中环信息公司以房屋租赁合同到期为由向天津东茂厂发出到期告知函，告知其所租用的房屋不再出租要求其搬离租赁房屋。此后，天津东茂厂表示不同意腾交讼争房屋并要求天津中环信息公司赔偿其自建部分的费用。一审庭审中，双方确认天津市南开区和南开区向阳路41号为同一地址。一审法院认为，天津中环信息公司、天津东茂厂签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认，双方当事人均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，天津中环信息公司依约向天津东茂厂履行了交付租赁房屋的义务。天津东茂厂作为房屋承租人，亦应依合同约定按时足额支付租金，其迟延给付行为，已构成违约。因房屋租赁协议期限已满，天津东茂厂继续占用讼争场地和房屋已无合法依据，系无权占有，故天津中环信息公司要求天津东茂厂将讼争房屋和场地腾交天津中环信息公司的请求，予以支持。天津东茂厂因持续占有使用讼争房屋和场地造成天津中环信息公司无法对该房屋进行使用、收益的损失，应参照租赁合同约定的租赁服务费标准月租金9166.66元，故天津中环信息公司要求天津东茂厂支付自2018年7月1日至标的物房屋实际交还之日止以每月9166.66元计算的房屋使用费，一审法院照准。关于滞纳金，因《房屋租赁协议》中已明确约定迟延给付的需承担相应的违约责任，且天津东茂厂构成违约，故对天津中环信息公司要求天津东茂厂支付45833.3元的10%计4583.33元的滞纳金的诉讼请求，予以支持。另，天津东茂厂提出的反诉请求，一审法院认为在《房屋租赁协议》中已明确约定“合同期满后，乙方在租赁区域内的装修、自建投资，在不破坏房屋主体结构的前提下，应恢复原状，甲方不承担（赔付）任何费用”，该协议内容合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定行使权利、履行义务，故对其提出自行投资或自建损失赔偿的请求，一审法院不予支持。基于此，天津东茂厂就其反诉的损失问题申请评估鉴定，一审法院认为已无必要性，故予以驳回，判决：一、判决生效后六十日内，天津市南开区东茂纸制品厂将坐落于天津市南开区院内所占用的房屋和场地腾交天津市中环电子信息集团置业服务有限公司；二、判决生效后十五日内，天津市南开区东茂纸制品厂一次性给付天津市中环电子信息集团置业服务有限公司拖欠的房屋租金45833.3元、滞纳金4583.33元和自2018年7月1日至实际腾房之日止以每月9166.66元标准计算的房屋使用费；三、驳回天津市中环电子信息集团置业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回天津市南开区东茂纸制品厂的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2206元，反诉费2900元，共计5160元，由天津市南开区东茂纸制品厂担负。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1．现场图片三张，证明涉案厂房由案外人实际使用；证据2．天津市电子高频设备厂的房屋所有权证及证明复印件，证明上诉人提交的自建房屋证明经过产权人同意的事实。被上诉人质证认为，证据1无法分辨是否来自涉案场地，真实性无法确认；证据2系复印件，无法核实真实性，均不予认可。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据，与本案双方争议事实缺乏关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案天津市南开区房屋系天津中环电子信息集团有限公司所有，该公司已出具《情况说明》，授权被上诉人管理该处房产并对外出租。《房屋租赁合同》系被上诉人与上诉人签订，系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人亦实际将房屋交付上诉人占有使用，上诉人向被上诉人支付房租，并由被上诉人以其名义为上诉人开具发票，现上诉人主张被上诉人无权向其主张权利、本案应追加案外人为当事人缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》对租金标准有明确约定，上诉人占有使用涉案房屋，被上诉人要求其按照合同约定租金标准支付租金及占有使用费并无不妥。《房屋租赁合同》亦约定合同期满后，上诉人在租赁区域内的装修、自建投资，在不破坏房屋主体结构的前提下，应恢复原状，被上诉人不承担赔付责任，因此，上诉人应将涉案房屋腾空交还被上诉人，其要求对房屋价值进行鉴定的申请，一审法院未予准许并无不当，本院予以确认。综上所述，天津东茂厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由天津市南开区东茂纸制品厂负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年三月五日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……