福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终260号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：石传江，男，汉族，1963年7月23日出生，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：俞秀华，女，汉族，1965年7月2日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人石传江、俞秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石传江、俞秀华全部诉讼请求，一、二审案件受理费由石传江、俞秀华承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行（出让人与买受人共同）前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 石传江、俞秀华辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 石传江、俞秀华向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即向石传江、俞秀华支付违约金17400元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2015年4月20日，石传江、俞秀华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：石传江、俞秀华向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号8幢506号房，建筑面积71.68平方米，房屋总价款为455000元；2016年11月19日，双方签订《面积补差协议书》，约定因案涉商品房面积实测有差异，确定为70.105平方米，价款为445002元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给石传江、俞秀华使用；如因碧桂园公司原因，石传江、俞秀华不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向石传江、俞秀华、林立军支付50元违约金。合同签订后，石传江、俞秀华向碧桂园公司支付了购房款445002元。碧桂园公司于2016年11月19日向石传江、俞秀华交付案涉商品房。2.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号8幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月11日，碧桂园公司向石传江、俞秀华移交办理权属证书相关资料。 关于本案争议的焦点问题： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。石传江、俞秀华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《面积补差协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致石传江、俞秀华未在交房之日起90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条约定，如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。依据上述规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用之日起的第91日开始计算，实际交房时间早于合同约定的交房时间的，自合同约定的商品房交付使用之日起的第91日开始计算。碧桂园公司实际交付案涉房产时间为2016年11月27日，合同约定的实际交付时间为2016年12月30日。故石传江、俞秀华主张从合同约定交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于碧桂园公司于2018年3月11日履行通知办理案涉房产权属证书的义务，并非如石传江、俞秀华所述未履行通知义务，但造成石传江、俞秀华不能在案涉商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从合同约定交付商品房之日（即2016年12月30日）起的第91日（即2017年3月31日）起计算至2018年3月10日。因房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金起算时间应当扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系石传江、俞秀华与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。石传江、俞秀华有权要求碧桂园公司按每日50元支付违约金，但对石传江、俞秀华主张的违约责任的计算时间本院按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给石传江、俞秀华逾期办理商品房权属登记违约金17250元(该违约金按每日50元计算，从2017年3月31日计算至2018年3月10日，共计344天)；二、驳回石传江、俞秀华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，因适用简易程序减半收取计117.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担115元，由石传江、俞秀华负担2.5元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年12月21日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后（在房屋产权登记制度改变前），碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行（双方共同）前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给石传江、俞秀华时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律依据。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  林玮玮 二〇二〇年三月四日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。