江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初15428号 原告：苏州悦华置合物业服务有限公司，组织机构代码9132059472727642X7，住所地苏州工业园区机场路南星湖街西侧名湖花园18幢101、102室。 法定代表人：彭轶，总经理。 委托诉讼代理人：杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 被告：常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会，住所地常熟市古里镇金域蓝湾三区。 负责人：仲维军，主任。 委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师。 原告苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会（以下简称金域蓝湾业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨敏炯、被告金域蓝湾业委会主任仲维军及其委托诉讼代理人傅迪凡到庭参加诉讼。于2020年3月5日第二次公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人杨敏炯、被告金域蓝湾业委会的委托诉讼代理人傅迪凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告解除与原告之间物业服务合同关系行为无效，被告继续履行《金域蓝湾三区》前期物业服务合同；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告苏州悦华置合物业服务有限公司与常熟市万禾置业发展有限公司于2013年9月11日签订编号《金域蓝湾三区》的前期物业服务合同，约定原告为常熟市金域蓝湾三区提供物业管理服务，委托期限自合同生效之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2019年5月20日，常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会在常熟市古里镇人民政府及常熟市住房和城乡建设局办理备案手续。2019年10月21日，被告向原告发出通知，不再继续聘用原告为金域蓝湾三区提供物业服务，同时要求原告于2020年1月21日撤离金域蓝湾三区。原告认为，首先根据《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告发现，同时也有多名业主反映，在征求业主是否解聘物业公司意见的过程中，存在冒充业主签名、未明确告知业主签名相关事项等不合规现象，被告解除(终止)与原告之间物业服务关系未取得有效授权，不符合法定条件，当属无效。其次，根据前期物业服务合同约定，在与新选聘的物业公司签订的物业服务合同生效前，被告无理由解除物业服务合同关系，属于严重违约，同时损害了广大业主的合法权益。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告金域蓝湾业委会辩称，本小区全体业主人数通过1/2以上的业主表决，要求解除与原物业公司即原告的物业服务合同，程序合法有效，应以业委会发出的通知解除时间为准，即公示时间作为解除物业服务合同的时间。请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月11日，原告物业公司（乙方）与开发商常熟市万禾置业发展有限公司（甲方，以下简称万禾置业）签订《金域蓝湾三区前期物业服务合同》（以下简称合同）一份，该合同约定：甲方通过公开招投标方式将常熟市金域蓝湾三区委托乙方实行物业管理服务。第一条物业基本情况。物业名称：常熟市金域蓝湾三区，物业类型：高层住宅、商业用房，座落位置：常熟市古里镇，四至范围：常熟市古里镇商业广场以北、银河路以东。总用地面积：31562平方米，小区批准总建筑面积104964平方米，其中地下总建筑面积16822平方米，地上总建筑面积88142平方米（其中住宅建筑面积88364平方米，商业用房建筑面积2452平方米）。本物业已于2013年6月10日开工建设，计划于2016年3月31日之前全部建成并整体一次交付使用。第二条委托管理服务期限。自本合同签订生效之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。第二十六条本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续的期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。合同还约定了其他的权利和义务。甲方落款处由万禾置业盖章，乙方落款处由物业公司盖章。 2019年4月，金域蓝湾业委会成立，经常熟市古里镇人民政府核实符合备案条件，予以备案，其中第一届业主委员会任期为五年，自2019年4月12日起至2024年4月11日止。同时业委会制定了《常熟市金域蓝湾三区业主大会议事规则》（以下简称议事规则），该议事规则内容如下：第一章总则。第2条议事规则的效力。本议事规则经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主表决后通过，对全体业主均具有法律约束力。第3条议事机构。3.1根据本议事规则的规定，本物业管理区域内相关公共事务由业主(代表)大会和业主委员会决议和执行。3.2议事机构根据法律、法规、规章规定及本议事规则作出的决议，对全体业主具有法律约束力。第4条监督机制。4.1本物业管理区域内的业主对议事机构的各项工作拥有知情权和监督权。4.2本物业管理区域设监事会。根据本议事规则的规定对业主(代表)大会和业主委员会的日常工作进行监督。4.3业主(代表)大会和业主委员会及监事会的日常工作应自觉接受属地政府和社区居民委员会的监督和指导。第6条物业管理区域基本情况。6.1业主大会名称：常熟市金域蓝湾三区业主大会；业主委员会办公地址：金域蓝湾三区物业服务用房内。6.2物业管理区域范围：东：小河，南：文化公园，西：银河路，北：元通路。6.3物业类型：住宅小区。6.4物业管理区域概况：占地面积：31562平方米，房屋总建筑面积：104964平方米，其中住宅面积88132.68平方米，计7幢，计784套，非住宅面积平方米计22套。物业服务用房位于：7幢，共计200平方米。第二章业主大会。第8条业主大会的议事内容。业主大会按照本议事规则，管理本物业管理区域内物业共同事务，对全体业主负责，并决定下列事项：8.1制定和修改业主大会议事规则；8.2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；8.3调整物业服务收费标准；8.4选聘和解聘物业服务企业；8.5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；8.6改建、重建建筑物及其附属设施；8.7授权业主代表大会、业主委员会、业主监事会特别事项；8.8撤销业主代表大会、业主委员会、业主监事会的不当决议、决定；8.9有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第10条业主身份的认定。10.1业主身份以不动产登记所记载的所有权人为基本认定原则。10.2具有以下情形之一，权利人已合法占有本物业管理区域建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也应认定为本物业的业主：10.2.1基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；10.2.2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认建筑物专有部分归属的人；10.2.3继承或者接受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人。第11条会议形式。业主大会以书面征求意见的形式召开会议。第13条召开大会的程序。13.1会议筹备工作。13.1.1业主委员会(或筹备组)做好开会前的准备工作。根据待议的议案或业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。13.1.2①经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。②其他重大议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。③大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再次提议召开大会会议进行表决。13.1.3由于业主委员会委员严重缺员或者集体辞职等不能正常工作的情况下，业主代表大会可以委托社区居民委员会组织召开全体业主大会。13.2发布公告。业主大会召开前15日，由业主委员会(或筹备组)将本次会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居民委员会并听取其建议。在物业管理区域内向全体业主公告。13.3征询业主书面意见表的送达与收集。13.3.1送达方式：由业主委员会(或筹备组)、监事会组织业主代表逐户发放，若业主未在发放当时作出书面表决的，应签收意见表。未采取上门发放或上门发放业主未签收的，业主委员会(或筹备组)、监事会应当汇总业主名单，以挂号信或者邮政特快专递方式发放。13.3.2收集方式：业主书面表决意见，可当场反馈给发放人，或在规定时间内投放至指定投票箱，也可通过挂号信或者邮政特快专递反馈给寄件人。13.4通报业主大会表决结果。业主委员会(或筹备组)应当在大会议事期满后5日内向全体业主公示通报征询意见或投票统计结果，并形成业主大会决议。业主大会决议应书面告知社区居民委员会，并在物业管理区域内公示7天。第14条业主大会计票规则。14.1业主投票权数。14.1.1人数票：以业主人数为准。业主人数按照专有部分的数量计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量)，一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。14.1.2面积票：以专有部分面积为准。专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积)；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。14.2大会的有效召开。业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。14.5业主的代理。业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：14.5.1业主是自然人的，可书面委托物业管理区域内的其他业主参加；14.5.2业主是单位、法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会，但应出具法定代表人或负责人签字并加盖公章的授权委托书。14.6未反馈意见投票权数的认定。已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数直接计入已表决的多数票。14.7鉴于本物业管理区域的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：14.7.1当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全民事行为能力的亲属或者被授权主体签收；14.7.2按照业主提供的联系地址或其法定住址以挂号信或者邮政特快专递的方式邮寄，该文件经被送达人签收后即视为送达。第七章附则。第58条议事规则的生效。议事规则的修订经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后生效。第59条其他。59.1议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关议事规则的决定为议事规则的组成部分。59.2议事规则未规定的事项，按照有关法律、法规、规章的规定执行。议事规则中如有与有关法律、法规、规章相抵触的部分则按新的法律、法规、规章执行。 2019年10月12日，金域蓝湾业委会向金域蓝湾三区全体业主发布《解聘物业公示》，该公示内容：小区业委会于2019年9月1号召开了业主代表大会，在会议上讨论是否继续聘用苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司为本小区提供物业服务或解聘此物业公司，在会议上通过业主代表大会的表决，决定不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司为本小区服务。业主代表大会表决结束后，业委会于2019年9月23号-2019年9月30号，上门征询全体业主是否聘用苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司。到9月30号截止同意解聘的超过了条例规定的50%。所以本届业委会决定不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司，限定苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司于2020年1月12号前撤离本小区。本届业委会将通过公开公平的招标方式选聘新的物业公司为本小区服务。特此公告。 2019年10月21日，金域蓝湾业委会向苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司（以下简称悦华物业公司）发出了《通知书》，该通知书内容：常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会于2019年9月23日至2019年9月30日对本小区全体业主征求意见是否继续聘用悦华物业公司为本小区提供物业服务，意见征询结果，面积过半，户数过半不同意继续聘用悦华物业公司继续为本小区服务。同时对投票结果进行了公示。根据业主的意见，业委会决定对悦华物业公司不再续聘，重新公开招标引进新的物业公司，并决定通知悦华物业公司于2020年1月21日撤离本小区，在此期间内悦华物业公司按照合同继续做好物业服务工作，同时在此时间内同业委会及新的物业公司进行交接，并保证本小区的所有公共设施设备完好，各类资料完整齐全，如不完好齐全，我们将通过法律来保护本小区的权力，同时通报房管处。感谢悦华物业公司之前为我们小区提供的物业服务。 审理中，原告申请证人王某出庭作证。王某陈述，其是金域蓝湾×××室的业主，房屋登记在其父亲名下。关于小区换物业公司的事情，其只记得有一天两个女的让其在单子上签字，其当时着急出门，具体解释的内容没有听、单子内容也没有看。签字的单子，其只签了名，其他未填写，其父亲对单子的内容是不知情的，后来才知道是换物业公司。签字之前，其没有看到业主大会的公告或者公示，其也没有加入小区业主群；签字时，相关人员也未与其核实业主身份；签字后，其在一个月前即2019年12月初才知道是更换物业公司，也没有看见张贴解聘物业公司的投票公示。法院向其出示被告提供的“王某”签字的签字表复印件一份，其表示该签字不是其笔迹，其签字时单子与这个表格不一样。原告质证后认为，证人证言印证了原告所说的被告在征求业主同意的过程中，程序严重不合规的现象，且小区业主签名包括签名人数、笔录等内容，被告也未在小区进行公示。被告质证后认为，该证人也是居住在金域蓝湾三区，其父亲在没有明确表示反对的情况下，其行为构成表见代理，其有权代表其父亲对是否解聘物业公司进行投票。 庭审中，原告认为，首先，被告在解聘程序上违反规定，未根据物业管理条例的规定履行程序，被告的决定不能产生法律效力。其次，被告在选聘新的物业公司之前，不能解除与原告的物业服务合同，属于被告违约。故要求确认被告《通知书》、《解聘物业公示》中解聘与原告物业服务合同的行为无效，继续履行《前期物业服务合同》。被告则认为，各业主投票程序合法，且实际同意解聘物业的人数所占面积已达到了解聘物业公司的合理数值，故要求驳回原告的诉讼请求。至于是否召开业主大会选聘新物业公司，被告表示未进行选聘。因双方意见不一，致调解未成。 以上事实，由营业执照、业主委员会备案表、解聘物业公示、通知书、视频录像、常熟市金域蓝湾三区业主大会议事规则、金域蓝湾三区前期物业服务合同、微信记录、签字表、业主签字汇总、证人证言及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。首先，被告发布的《解聘物业公示》、《通知书》中不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定，不符合议事规则的约定，亦不符合物权法的规定，应属无效。理由如下：其一，根据议事规则第13.2条约定，业主大会召开前15日，应以书面形式告知社区居民委员会业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等，并在物业管理区域内向全体业主公告。而根据被告的陈述及其提供的微信记录等，被告仅在小区业主微信群中通知，且根据被告提供的通知内容亦未将业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等明确告知业主。显然，被告通过微信的方式未能尽到全部的通知义务，未能达到向全体业主公告的目的，违反了议事规则召开业主大会的程序性规定。其二，被告提供了业主签字汇总单等，但原告对于真实性不予认可，且结合证人证言，签字投票时是否系业主本人签字或者有无授权等均未核实，故被告提供的业主签字汇总单亦不符合议事规则14.5.1条、14.5.2条的约定。其三，根据《关于解聘物业书面征求意见结果》的内容，该结果仅载明了业主过半数，对于“专有部分面积占建筑物总面积过半数”的结果未作公示，该结果亦不符合物权法规定的“双过半”约定。 其次，原告物业公司与开发商万禾置业签订的《金域蓝湾三区前期物业服务合同》对业主具有约束力。根据该合同第二条的约定，原告的委托管理期限为“自本合同签字生效之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止”，现被告明确截止目前尚未通过业主大会选聘新的物业管理企业，故被告发布的《解聘物业公示》、《通知书》解聘原告物业公司的行为亦违反了合同约定。 综上，被告发出的《解聘物业公示》、《通知书》解除与原告之间物业服务合同关系行为，应属无效，原《金域蓝湾三区前期物业服务合同》继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下： 一、被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会于2019年10月12日作出的《解聘物业公示》、2019年10月21日发出的《通知书》中解除与原告苏州悦华置合物业服务有限公司物业服务合同关系行为无效； 二、常熟市万禾置业发展有限公司（甲方）与原告苏州悦华置合物业服务有限公司（乙方）签订的《金域蓝湾三区前期物业服务合同》继续履行。 案件受理费减半收取人民币40元，由被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入常熟市人民法院账户，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××66）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  赵丽丹 二〇二〇年三月九日 书记员  时晴文