湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初9号原告：唐伍志，女，1985年9月10日出生，汉族。被告：肖宏，男，1981年1月5日出生，汉族。第三人：宋建明，男，1969年12月4日出生，汉族。原告唐伍志与被告肖宏、第三人宋建明租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐伍志、被告肖宏、第三人宋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐伍志向本院提出诉讼请求：一、判令被告肖宏向原告唐伍志退还房屋租赁保证金7,000元；二、判令被告肖宏赔偿原告唐伍志误工费1,000元；三、判令由被告肖宏承担本案的诉讼费及相关费用。事实与理由：原告与被告于2018年3月9日签订《西江苑商铺租赁合同》，约定：被告将坐落于永州市零陵区潇水西路**2号*栋*-*号门面出租给原告；房屋租赁期自2018年3月15日起至2020年3月14日止，共计24个月。合同签订时，被告收取原告门面保证金7,000元。该保证金在合同期满后，若无损坏商铺设施、设备等相关事项发生，则无息退还给原告。合同履行过程中，原告按时通过微信转账的方式将门面租金交给被告，并未拖欠租金。被告并不是涉案房屋的房主，而是第一承租方。原告与被告系在第三人（房主，以下亦同）知情并同意的情况下签订的租赁合同。原、被告间的租赁合同签订时，被告与第三人的房屋租赁期间只剩下了16个月。但被告与第三人的房屋租赁合同到期后，被告未再与第三人续期，导致原告无法继续经营，原、被告间的房屋租赁合同也因此终止。其后，被告无理由拒不退还原告的保证金7,000元，导致原告请求朝阳司法所出面调解，调解结果是被告应当退还原告7,000元保证金。但后来，原告多次找到被告交涉，均被被告拒之门外。为此，原告为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告肖宏辩称：一、当时其与原告约定，在原告违约的情况下，保证金不予退还；二、原告存在违约行为：1.在合同期未满的情况下，原告单方面提出不再续租；2.租金原本为半年支付一次，但半年以后原告未再支付租金；三、因此，根据原、被告双方的约定，保证金不应当退还。第三人宋建明辩称：一、其是涉案的房屋的所有权人；二、其曾将涉案房屋出租给被告，但被告在一年后由于经营困难按合同约定将房屋转租给原告；三、对被告为什么不再续租的问题，其也不清楚。经审理本院认定本案如下事实：2016年6月5日，被告与第三人签订一份《西江苑商铺租赁合同》，约定：第三人将位于零陵区西江苑临街商铺第*栋第*层，编号为*-*的商铺出租给被告经营室内装修材料。商铺租赁期限为2016年6月6日起至2019年6月5日，共计36个月。后因经营困难，被告在征得第三人同意的情况下，将上述商铺转租给了原告。为此，原告与被告于2018年3月9日签订一份《西江苑商铺租赁合同》，约定：一、被告将位于西江苑临街商铺第*栋第*层，编号为*-*的商铺租赁给原告作为经营超市，该商铺建筑面积为83.21平方米；二、租赁期限为2018年3月15日起至2020年3月14日止，共计24个月；三、第一年的年租金为32,400元，此后每年递增10%。原告须在签订合同时一次性缴纳半年的租金16,200元，此后每年缴纳一次，须在使用前一个月缴清，先交款后用房；四、合同签订当日，被告向原告收取保证金7,000元。在合同期满后，若无损坏商铺设施、设备等相关事项发生，则该款无息退还给原告。至2019年6月15日，原告已经按照合同约定，以微信转账的方式向被告支付了该期间的所有租金41,210元，及保证金7,000元。2019年6月5日，被告与第三人之间的租赁合同已经到期，且原告经营的超市也一直处于亏损状态。为此，原告于2019年6月15日向被告提出解除合同，并于2019年7月下旬搬出涉案商铺。2019年6月15日至7月下旬期间的房屋占有使用费由原告直接向第三人给付，共支付了3,000元。以上事实有原告提交的商铺租赁合同、微信转账记录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告与第三人的商铺租赁期间为2016年6月5日至2019年6月5日，而原告与被告的商铺租赁期间为2018年3月15日至2020年3月14日，即原告与被告2019年6月5日之后的转租期限超过了被告与第三人的承租期限，超过的部分应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于原告与被告2019年6月5日之后的的转租期限已经无效，故从2019年6月6日开始即视为原告与被告的转租期限已经届满，此后双方的商铺租赁关系按不定期租赁认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年6月15日，原告向被告提出解除合同。由于自2019年6月6日开始，原、被告间的租赁关系即为不定期租赁，且合同解除权的性质为形成权，只需权利人单方通知即可发生变动法律关系的效力。故，原、被告之间的租赁合同关已于2019年6月15日解除，之后的租赁关系直接约束原告与第三人，原告自2019年6月15日起不再向被告支付租金并不构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告并未提供原告损坏商铺设备、设施的相关证据，且原告也未提供证据证明其所遭受的实际损失，其二人应当承担相应举证不能的法律后果。综上所述，原告在《西江苑商铺租赁合同》的履行过程中并不存在违约行为，对其要求被告返还保证金7,000元的诉讼请求，本院予以支持；对其要求被告赔偿误工费1,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告肖宏在本判决生效后十日内向原告唐伍志返还保证金7,000元；二、驳回原告唐伍志的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告肖宏负担并直接支付给原告唐伍志。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  柏 松二〇二〇年三月二日法官助理  董凌冰书 记 员  李嘉雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。