福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初201号 原告:华融（三明）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区崇荣路21幢2楼，统一社会信用代码91350400746376880W。 法定代表人：薛华强，董事长。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所律师。 被告：张昌柳，男，1990年8月16日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称华融公司）与被告张昌柳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人宋超到庭参加诉讼，被告张昌柳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融公司向本院提出诉讼请求：1.确认华融公司与张昌柳签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.张昌柳支付因其原因导致商品房买卖合同（预售）》解除的违约金（购房总价款的15%）44510元，实现债权费用8000元，合计52510元，并将该款从张昌柳已支付的房款296734.51元中予以抵扣；3.华融公司代张昌柳偿还的第三人款项15787.36元，在张昌柳已付房款296734.51元中予以抵扣。诉讼过程中，华融公司变更其第二项诉讼请求中实现债权费用金额为5000元。事实与理由：2018年6月16日，华融公司与张昌柳签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018061600021）及《补充协议书》，约定华融公司向张昌柳出售坐落于三元区工业南路133号1幢1025的商品房一套，房屋总价款296734.51元。付款方式为张昌柳于2018年6月16日前支付首期房价款66734.51元，余款230000元由张昌柳向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，张昌柳依约支付了购房首付款，并于2018年7月20日与中国建设银行股份有限公司三明分行（以下简称建行三明分行）、华融公司签订《个人住房借款合同》，由建行三明分行向张昌柳提供贷款230000元，用于购买涉案商品房，华融公司作为保证人为以上贷款提供担保。随后建行三明分行发放了该笔贷款。张昌柳起先都能按期偿还按揭贷款，但是到2019年其履约能力出现严重恶化，多次未能按时归还按揭贷款，截止具状时已有一年（四期）按揭贷款未按时偿还，导致建行三明分行已从华融公司保证金账户划转15787.36元用以承担连带还款责任。华融公司于2019年7月11日向张昌柳寄送《律师函》要求偿还尚欠款项，否则解除合同并不再另行通知，张昌柳仍置之不理。根据双方合同约定及相关法律规定，特具状起诉，请求判如所请。 张昌柳未作答辩。 本院经审理认定下列事实： 1.2018年6月16日，华融公司为出卖人与张昌柳为买受人签订合同编号为2018061600021的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：该商品房为三元区工业南路133号1幢10层1025号，房屋总价款为296734.51元；买受人应于2018年6月16日前支付首期房价款66734.51元，余款230000元向贷款机构申请贷款支付等。《补充协议书》第十五条关于买受人拖欠银行按揭贷款责任的约定：买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。但若导致出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按下列不同情况向出卖人承担责任：1.……2.若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。第十六条关于合同解除第1条第2款约定：合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人；买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。第十八条关于送达地址约定：买卖双方相互送达与合同有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达，买受人自愿同意出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容；因买受人未及时书面通知，导致出卖人的通知无法到达或无法顺利、及时到达买受人，因此产生的后果由买受人自负。合同签订后，张昌柳依约向华融公司支付购房首付款66734.51元。2018年7月4日，上述合同在三明市住房和城乡建设局办理了备案登记手续。 2.2018年7月20日，张昌柳与华融公司、建行三明分行签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定：由建行三明分行向借款人张昌柳提供贷款230000元，用于购买涉案商品房，期限为240个月，华融公司作为担保人，提供阶段性保证；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，建行三明分行可行使担保权利等。随后，建行三明分行发放该笔贷款至华融公司账户。2018年10月17日，华融公司将涉案商品房交付给张昌柳使用。因张昌柳未能按约支付按揭贷款，建行三明分行分别于2019年3月28日、6月28日、9月27日、12月30日从华融公司保证金账户划转1517.26元、4744.77元、4763.51元、4761.82元，共计15787.36元，用于偿还张昌柳未支付的贷款本息。 3.2019年7月11日，华融公司向张昌柳在《商品房买卖合同（预售）》上所确定的通讯地址寄出《律师函》，主要内容为：请张昌柳收到本律师函后6日之内将尚欠的按揭贷款本息支付至华融公司账户，并按合同约定及时偿还后续的按揭贷款。到期如仍未支付，华融公司将直接解除《商品房买卖合同》不再另行通知，并就此问题向法院提起诉讼追究违约责任。2019年7月14日，该律师函被退回，退回原因载明：无人接收，电联收件人要求退回。 4.华融公司因本案诉讼支出律师代理费5000元。 上述事实，有华融公司提交的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、《个人一手住房贷款合同》、个人贷款还款凭证、存款明细账、《律师函》、邮政回执、委托代理合同、律师费发票及业务付款回单、房屋验收表等证据与华融公司在法庭中的陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，华融公司与张昌柳签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。张昌柳向建行三明分行申请借款后，未如期履行还本付息义务，华融公司按照送达地址邮寄律师函催告，并在函中载明到期如未支付，将直接解除《商品房买卖合同》不再另行通知。根据合同约定，可视为华融公司已送达，且张昌柳已清楚了解通知内容。据此，合同约定的解除条件成就。张昌柳经本院合法传唤,未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利和举证权利。故华融公司要求确认解除其与张昌柳签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求张昌柳按购房总价款的15%支付违约金44510元（296734.51元×15%）、代偿还的贷款本息15787.36元及支付律师代理费5000元，从张昌柳已支付的房款中予以扣除的请求，均符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认华融（三明）房地产开发有限公司与张昌柳于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除； 二、张昌柳应支付华融（三明）房地产开发有限公司违约金44510元、实现债权费用5000元，合计49510元； 三、张昌柳应支付华融（三明）房地产开发有限公司代其偿还贷款本息计15787.36元； 四、上述二、三项合计65297.36元，应于本判决生效之日起三日内支付华融（三明）房地产开发有限公司（该款从张昌柳已支付的房款中予以扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5751元，减半收取2875.50元，由张昌柳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅瑞芳 二〇二〇年三月二十五日 法官助理王昙琳 书记员王冰琴 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。