山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初237号原告：姚巽，女，1979年11月8日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：蔡乐，山东荣威律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市三环北区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告姚巽与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日、2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告姚巽及委托诉讼代理人蔡乐、被告广信公司委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚巽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告所购房屋符合消费性买受人购房条件；2.请求判令被告继续履行原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一、二项诉讼请求为：请求确认原告对百度城-14号-302房屋享有消费者优先权，金额为1453623.5元。事实和理由：原告于2012年购买被告房屋，后于2016年4月29日签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案，威海市住房保障和房产管理局颁发《房屋预告登记证明》（威房预字第××号）。上述合同中约定所购房屋百度城-14号-302室价款为1453625元。原告于2012年9月7日至2016年4月28日分批付清全部房款。2016年9月26日，被告被裁定破产重整，管理人通知解除涉案房屋买卖合同。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》以及管理人制定的《房产审核标准》的相关规定，原告符合消费性买受人条件，对所购房屋享有消费者优先权，被告应当继续履行涉案房屋买卖合同。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，根据最高人民法院司法解释、广信公司重整计划及管理人制定的房产审核标准，支付房款超过50%的，可认定为消费者优先权。原告仅支付房款578497.5元，未超过房款总额的50%，因此管理人决定将涉案房产予以收回。请求法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：2015年11月27日，原告姚巽与广信公司签订一份《威海市商品房（预售）合同》，约定姚巽购买百度城-14号-302房屋，面积166.15平方米，总价款1453625元。同日，广信公司为姚巽开具收款收据，记载价款金额875000元，事由为百度城二期房款（14-302）。2016年4月29日，双方又签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定姚巽购买百度城-14号-302房屋，面积166.15平方米，总价1453625元，并在房产管理部门办理网签备案及预购商品房预告登记手续。2016年4月28日、29日，广信公司共向姚巽出具收款收据三份，记载金额分别为473400元、105097.50元、875127.50元，事由均为百度城二期房款14-302。2016年6月29日，本院依法裁定被告广信公司破产重整。本案当事人主要争议是原告姚巽已支付房款的金额。对争议的证据和事实，本院认定如下：原告姚巽提交以下证据：1.银行存款历史交易明细清单及收款收据，证明其先后于2012年9月7日、2013年8月22日通过中国银行威海分行账户向广信公司职工万翠娟账户付款20万元、向广信公司职工于兰芳账户付款30万元；于2013年8月22日，通过威海利隆信息咨询有限公司账户向广信公司职工于兰芳账户转账20万元；于2016年4月28日，按广信公司指示向6222021614004252208账户三次转款分别5万元、5万元、5097.5元，合计105097.5元；于2016年4月28日，按广信公司指示向623078520000567035账户转款473400元，并以现金方式向广信公司支付127.5元，以上支付款项合计1278625元。2.威海利隆信息咨询有限公司《证明》原件一份。证明其于2013年8月22日通过中国银行（银行账号20×××13）汇到广信公司职工于兰芳（银行账号105081286594716469333）200000元，该款项系姚巽个人所有，因姚巽需向广信公司支付购房款，为简化付款程序，直接从公司账户汇入于兰芳账户。3.广信公司职工李绍峰出具的书面《证明》原件一份。证明客户姚巽于2012年与广信公司签订了房屋认购书，并于2015年签订商品房预售合同，原房屋认购书收回，该房屋款项已清，由于公司后期管理不善，该客户的认购书无法找到。经质证，广信公司对上述银行存款历史交易明细清单及收款收据的真实性无异议，认可已收到上述款项，但主张姚巽于2012年9月7日、2013年8月22日向广信公司支付的70万元款项并非购房款，而是案外人郑淑华的借款，广信公司开具收据中的175000元系抵顶该借款利息。并提交以下证据：1.广信公司管理人对案外人郑淑华、广信公司职工于兰芳、李绍峰的询问笔录，郑淑华陈述称其和姚巽不熟，因当时姚巽用自己的名义借款给广信公司不方便，就用郑淑华的名义借款给广信，2015年11月27日以借款顶姚巽14-302室房款87.5万元（本金70万元、利息17.5万元）；于兰芳陈述称其与姚巽不熟，相关收支款项的银行卡由财务部出纳李绍峰保管，李绍峰了解情况，其对有关姚巽购房抵顶借款申请书内容不了解，该房产是抵顶了郑淑华借款70万元本金；李绍峰陈述称14-302房款是抵顶郑淑华的借款本金和利息，其中包括用本息87.5万元抵顶了姚巽的房款。2.郑淑华与广信公司签订的房产买卖合同、回购合同、相关单据以及广信公司财务账本，证明广信公司向郑淑华借款70万元，涉案房产的部分房款系郑淑华的借贷款项。3.郑淑华与广信公司借款合同及相关单据一份，证明郑淑华向广信公司出借140万元。4.申请书一份，证明姚巽向广信公司申请购房抵顶借款，该申请书没有姚巽本人签字。经质证，姚巽对郑淑华、于兰芳、李绍峰陈述内容的真实性不予认可，认为与事实不符；对郑淑华与广信公司签订的房产买卖合同、回购合同、相关单据以及广信公司财务账本、郑淑华与广信公司借款合同及相关单据的真实性无异议，但认为与本案无关；对申请书的真实性有异议，认为该申请书无其本人签字，不能证明系其本人申请。本院于2020年3月4日对李绍峰进行了调查，李绍峰陈述称其在广信公司销售部门负责姚巽的业务，是向姚巽开具收款收据的经办人，涉案收款收据系与姚巽网签合同后，将之前的收据收回后合并开具的，姚巽个人与广信公司之间没有借款，其支付的全部是购房款，其在2018年4月2日管理人向其调查时作出不同的陈述，是因广信公司借贷人数较多，财务记账经常出错，之后经进一步落实，发现陈述错误，以其向法院所作陈述为准。对李绍峰的上述证言，姚巽没有异议，广信公司对其真实性无异议，请求法院依法认定其证据效力。庭审中，姚巽与广信公司均陈述称广信公司从未向姚巽支付借款利息。姚巽称其所交房款中有175000元系广信公司同意承担逾期交房的违约赔偿金，但其未能提交相关证据证明，广信公司亦不予认可。根据当事人双方的上述质证意见，本院对姚巽提交的银行存款历史交易明细清单、收款收据、威海利隆信息咨询有限公司《证明》、李绍峰证言的真实性、合法性、关联性予以确认，认定如下事实：姚巽与广信公司之间签订商品房买卖合同，涉案房款金额为1453625元，姚巽通过银行转账和支付现金的方式向广信公司支付房款共计1278625元。其主张房款中有175000元系广信公司同意承担逾期交房的违约赔偿金，因其未能提交相关证据证明，本院不予确认。广信公司提交的其与郑淑华签订的借款合同、房产买卖合同、回购合同、相关单据以及财务账本、申请书上均无姚巽签字，其本人亦不予认可，故不能确认上述证据与待证事实具有关联性；管理人对郑淑华、于兰芳、李绍峰所做调查笔录中，仅郑淑华陈述姚巽以借款本金70万元及利息抵顶房款，李绍峰陈述前后不一致，且其在本院向其调查时明确姚巽与广信公司之间没有借款，不存在以借款抵顶房款的事实，在二人陈述内容矛盾且没有其它证据佐证的情况下，结合广信公司从未向姚巽支付利息的事实，仅依据案外人的单方陈述，不能认定姚巽与广信公司之间存在借款70万元及以借款本息抵顶房款的事实。本院认为，本案的争议焦点为姚巽是否对涉案房产享有消费者优先权以及优先权金额是多少。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”认定是否享有消费者优先权的条件之一为买受人是否已交付购买商品房的全部或者大部分款项。本案中，姚巽与广信公司之间签订商品房买卖合同，涉案房款总价1453625元，其通过银行转账和支付现金的方式向广信公司支付房款共计1278625元，付款比例超过80%，符合上述批复中关于消费者的认定条件，其对涉案房产享有消费者优先权。其主张收款收据中增开的房款175000元为广信公司承担的违约赔偿金，因未提交证据证明，本院不予支持，其消费者优先权的金额应为其实际交纳的房款1278625元。故原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条及最高人民法院相关司法解释的规定，判决如下：确认原告姚巽对百度城-14号-302房屋享有消费者优先权，优先权数额为1278625元。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  李慧东审 判 员  马树芳人民陪审员  丛丽滋二〇二〇年三月二十四日书 记 员  李英男