广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1357号上诉人（一审原告）：朱韻虹，女，1977年7月31日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州市诺盟酒店企业管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路9号2009房。法定代表人：刘洋。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。上诉人朱韻虹因与被上诉人广州市诺盟酒店企业管理有限公司（以下简称诺盟公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱韻虹上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判诺盟公司向朱韻虹支付房屋占有使用费以及物业费。2.本案一审、二审的全部诉讼费用由诺盟公司承担。事实与理由：一、一审法院对房屋交接问题认定错误。一审法院认为在诺盟公司当庭愿意交接涉案房屋钥匙的情况下，朱韻虹拒绝接受钥匙，故涉案房屋从合同解除后至今的房屋使用费损失，是朱韻虹过错所致。房屋的交接手续，不仅仅是交接一串钥匙这么简单，需要按照法律规定的程序进行交接，况且朱韻虹的诉讼请求明确表示请求诺盟公司将涉案房屋恢复原状。二、一审法院对房屋占有使用费的问题认定错误。诺盟公司在撤销合同后，依然无理由占有使用朱韻虹的房屋，且根据朱韻虹所提供的物业费凭证，涉案房屋目前在诺盟公司的手里并依然在产生电费，只有诺盟公司使用房屋方才会产生电费。诺盟公司从未按照法律程序与朱韻虹办理涉案房屋的交接手续，过错在诺盟公司，因此诺盟公司对涉案房屋需从解除合同之日起支付占有使用费以及因此所产生的物业费。诺盟公司二审答辩称：不同意朱韻虹的全部上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原判。朱韻虹向一审法院提起本案诉讼，请求：1.诺盟公司向朱韻虹返还家私家电维修费用9000元；2.诺盟公司向朱韻虹支付违约金5000元；3.诺盟公司向朱韻虹返还房屋，并办理交接手续，将房间内相关家私家电自行清理；4.诺盟公司自解约之日起向朱韻虹支付房屋占有使用费2000元/月及物业管理费144.38元/月，至正式办理交接手续为止。一审法院经审理查明：2015年11月12日，广东裕航装饰工程有限公司出具广州市花都区碧桂园空港国际1栋408房物品购置清单，并于同年11月21日与朱韻虹办理验房交房手续。2016年7月10日，朱韻虹（甲方）与诺盟公司（乙方）签订《房屋经营托管合同》，写明甲方将广州市花都区碧桂园空港国际1栋408房及其各种设施/设备委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，甲方配置的房间设施详见《家私家电配置清单》（附件二）；甲方必须委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施（需另行签署《家私家电代购委托书》附件三），由此产生的所有费用均由甲方承担，具体金额在代购委托书中约定，乙方按上述标准完成物业装修及设施配置，经甲方现场验收合格后，由甲方及乙方代表共同签订确认；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；本合同的合作期限为5年，自2016年7月10日至2021年7月9日，甲方应在2016年7月10日前将物业交付乙方使用，乙方应在2个月内完成装修调试，乙方应在2016年8月10日正式对外营业并作为计算甲方租赁收入的起始日期；甲方承担经营物业装修及房间的标准设施配置费用、物业管理费等；委托物业所在建筑物所有以同一乙方旗下品牌进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方按50%：50%比例进行租赁收入分配，之后再按各位业主委托物业的户型面积及实际委托日期计算各自应得收入，合同期内租赁收入按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，租赁收入应按照当月的实际天数按比例结算；每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收入的核算，并确认甲方应得收入金额……每月25日前，乙方将甲方上月应得的租赁收入支付至甲方指定账户；如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止合同，如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金5000元等。同日，朱韻虹向诺盟公司支付家私家电维护费9000元。诺盟公司在2018年3月27日至12月26日期间向朱韻虹支付10笔租赁收入分成。2018年3月17日，诺盟公司向业主发出电子邮件，写明从今年2月9日突然收到机场密切合作伙伴的文件告知，因其收到上级通知，要求对所有密切合作伙伴的资质进行严格的审核，要求所有的合作伙伴都必须提供《旅业消防证》和《旅业特种行业经营许可证》，否则客源无法保证，因上述种种客观原因，将导致2月10日开始之后的入住率会急剧下滑等。2018年11月29日，诺盟公司的花都分公司收到告知书，写明请在10天内到出租屋管理中心进行备案转做长租房，逾期不办理并擅自经营时租日租将会被公安机关处理，在未取得相关经营资格或者特种行业许可证时，不能经营时租日租或者旅馆业等。2018年11月30日，诺盟公司的花都分公司向朱韻虹发出电子解约函，写明今于11月29日收到相关政府部门的通知，从即日起严禁酒店以时租、日租方式经营，并将酒店的相关系统全部冻结，无法运营，更是令酒店雪上加霜再继续无法运营，根据双方签署的合同，公司做出沉重的决定，希望您于2019年12月10日之前，前往现场碧桂园空港国际诺盟公寓办公室办理解约的相关手续等。朱韻虹认可该解约函解除合同的法律效力，但没有与诺盟公司办理解约手续。一审庭审中，诺盟公司提交了涉案房屋钥匙愿意与朱韻虹当场进行交接，朱韻虹以要求诺盟公司清空家私家电后才同意接收为由，拒绝与诺盟公司交接房屋钥匙。诺盟公司还提交了与陈顺红、唐汇平两位业主签订的《解除合同协议书》，涉案房屋现场照片及诺盟公司派员留守房屋的照片等。朱韻虹对上述证据不予确认。诺盟公司陈述经营日租、时租需要特种行业经营许可证、消防证等，办理特种行业经营许可证是针对酒店和旅馆，要求整栋物业是同一个业主，申办二次消防需要达到一定标准才能取得该证，本案所涉房屋有几百户业主，无法统一办理二次消防，故无法取得上述证件，合同没有约定由谁对上述证件进行办理。朱韻虹提交了缴纳2018年12月之后物业管理费、电费、电梯电费分摊等的截图证据，诺盟公司对此不予确认。一审法院认为：朱韻虹与诺盟公司签订的《房屋经营托管合同》及各附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，朱韻虹将涉案房屋交付诺盟公司经营，诺盟公司在2018年11月30日向朱韻虹发出解约函，以政府相关部门禁止公寓对外开展日租、短租行为为由通知朱韻虹办理解约手续，朱韻虹认可该解约函解除合同的法律效力，故上述合同已解除。关于合同解除的归责问题，虽然上述合同约定如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的规定，双方无条件解除、无需支付违约金等，但是结合诺盟公司在2018年3月17日向业主发出的电子邮件以及诺盟公司的陈述可知，因涉案房屋业主众多无法统一申办二次消防，诺盟公司没有特种经营许可证等从而被政府部门责令不能开展日租、短租行为，并非政府部门禁止日租、短租，且诺盟公司没有提证据证明曾与众业主协调办理上述证照，故足以认定合同解除的责任在诺盟公司，诺盟公司要求适用上述无条件解除的条款缺乏依据，朱韻虹要求诺盟公司支付违约金5000元合法，一审法院予以支持。合同解除后，诺盟公司应将涉案房屋交还给朱韻虹。朱韻虹曾向诺盟公司支付家私家电维护费9000元，因诺盟公司没有提供证据证明曾对涉案房屋家私家电进行维护，故朱韻虹要求诺盟公司退还该费用合法，一审法院予以支持。朱韻虹在收到诺盟公司发出的解约函后没有在指定日期与诺盟公司办理解约手续，且在诺盟公司当庭愿意交接涉案房屋钥匙的情况下，朱韻虹拒绝接收钥匙，故涉案房屋从合同解除后至今的房屋使用费损失，是朱韻虹过错所致，其要求诺盟公司支付该期间房屋使用费没有依据，一审法院不予支持。此外，上述合同约定物业管理费应由朱韻虹负担，朱韻虹要求诺盟公司支付物业管理费同样没有依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条规定，作出如下判决：一、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内，向朱韻虹交还广州市花都区碧桂园空港国际1栋408房；二、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向朱韻虹退还家私家电维护费9000元并支付违约金5000元；三、驳回朱韻虹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由朱韻虹负担25元，广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担125元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：涉案《房屋经营托管合同》第六条第（一）款第8项约定：租赁服务期间，朱韻虹须于每月的25日前缴纳委托物业的物业管理费用，保证物业能够正常营业。如朱韻虹不按时缴纳物业费的，诺盟公司可以先行代缴，再从朱韻虹应得的租赁收入中扣除。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对朱韻虹的上诉，本院评析如下：朱韻虹上诉要求诺盟公司支付房屋的占有使用费以及物业费。对此本院认为，诺盟公司解除合同构成违约，虽然诺盟公司通知朱韻虹交接涉案房屋，但是《房屋经营托管合同》约定诺盟公司如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知朱韻虹，因此诺盟公司通知朱韻虹后，应给予朱韻虹不少于一个月的准备时间，故本院酌定诺盟酒店支付朱韻虹一个月的房屋占有使用费2000元。至于每月144.38元的物业管理费，《房屋经营托管合同》约定租赁服务期间的物业管理费用由朱韻虹负担，故诺盟公司是否解除合同均不影响朱韻虹缴纳物业管理费，朱韻虹要求诺盟酒店支付物业管理费的诉请欠缺合同依据，本院不予支持。综上所述，朱韻虹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7121号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7121号民事判决第三项；三、广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向朱韻虹支付房屋占有使用费2000元；四、驳回朱韻虹的其他诉讼该请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由朱韻虹负担13元，广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担137元；二审案件受理费25元，由朱韻虹负担2元，广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年三月三十一日书记员 古嘉玲黄清丽