湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5301号上诉人（原审被告）：林武，男，1966年6月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈明凡，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚建，湖南同才律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心北栋17楼。法定代表人：尹长江。委托诉讼代理人：苏佩佩，女，1990年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。系该公司职员。上诉人林武因与被上诉人湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称东润公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2017）湘0111民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）湘01民终10647号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省长沙市雨花区人民法院又于2019年1月7日作出（2018）湘0111民初5088号民事判决。林武又不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林武上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东润公司全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定因林武个人信用问题导致中国银行、光大银行、渤海银行未批准按揭贷款明显与事实不符。2.一审判决以因林武个人的信用问题,未能获得中国银行、光大银行、渤海银行批准发放贷款为由，根据合同约定的解除条款认定东润公司有权解除合同没有证据予以证明。3.基于双方在渤海银行申请按揭贷款时林武并无个人信用问题的事实，因此，东润公司于2016年12月26日发送的《催告函》及起诉所陈述的原因事实不存在，东润公司未切实履行协助义务，无权主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。东润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东润公司向一审法院起诉请求：1.请求解除东润公司与林武签订的（编号201200972903）《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令东润公司有权从林武购房款中扣除违约金17200元、律师费24498元，东润公司向林武退还购房款328116元；3.判令林武配合办理房屋的合同备案登记（合同编号为：201200972903）；4.本案诉讼费等费用由林武承担。一审法院认定事实：2013年3月13日，东润公司（出卖人）与林武（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903）约定：1.林武购买东润公司开发建设的位于长沙市雨花区房屋，建筑面积163.77平方米，房屋总价款1229814元。2.买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款369814元于合同签订之日支付，剩余房款860000元采用中国银行按揭贷款方式支付。出卖人仅协助买受人办理贷款，不承担代办之责。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在收到银行、公积金中心或出卖人通知之日起7日内，以自有资金一次性支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给买受人。3.合同第七条第1款（2）项约定，买受人未按规定时间付款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4.合同附件四《补充协议》第二条约定，由于买受人原因不能获得批准银行按揭贷款或银行批准的贷款额度少于申请贷款额的，买受人应在接到银行或出卖人通知后七日内以其他方式付清房款，逾期即按商品房买卖合同第七条的约定执行。第三条约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，在接到出卖人通知之日起十五日内买受人应当自行补足全部购房款。否则，出卖人有权解除商品房买卖合同，双方均不承担违约责任。但买受人需配合出卖人办理解除商品房买卖合同备案等相关手续，如买受人不配合的，出卖人有权向人民法院起诉，买受人应当承担诉讼产生的诉讼费、公告费、律师费等费用并向出卖人支付总房款5%的违约金。合同签订当日，林武支付了购房首付款369814元，缴纳了契税49353元、维修资金19652元、律师公证费200元等，并提交了向中国银行申请按揭贷款的资料，涉案房屋网签的权利人为林武。2013年11月6日，中国银行股份有限公司长沙市韶雨支行客户经理提交审批贷款，2014年5月19日，省行中心风险部拒绝审批，同日客户经理拒绝审批。此后，中国光大银行贷款审批时于2015年2月和5月查询了林武的个人信用记录，渤海银行股份有限公司长沙分行贷款审批时于2015年6月和9月查询了林武的个人信用记录，均未审批。林武的个人住房按揭贷款上述三家银行均未批准。2016年12月26日，东润公司分别按合同记载的联系地址和户籍地址向林武邮寄了《催告函》，告知林武因个人信用问题导致银行不能贷款，公司多次以短信、电话等形式告知了不能贷款的原因并要求其支付剩余房款，但林武至今未支付，为此东润公司致函林武，要求其在收到函件7日内一次性支付剩余房款，否则东润公司有权解除双方的商品房买卖合同。其中邮寄到户籍地址的《催告函》于2016年12月29日由林忠签收。重审中，林武陈述，收到了该函件。由于林武未按《催告函》的要求付清购房款，东润公司于2017年2月14日诉至一审法院。经调解，双方当事人不能达成协议。另查明：1.林武的《个人信用报告》显示，林武于2000年6月7日申请了准贷记卡，单月最高透支余额21777元，最长透支月数7个月，最后一次还款日期2010年6月30日。2013年11月6日、2014年5月19日、2015年2月3日、2015年5月6日贷款银行审批查询时，均显示了上述逾期及违约信息。2.东润公司委托律师代理与林武等4案的诉讼，支付了代理费70000元。一审法院认为，双方当事人于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903）及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行各自义务。东润公司的主要合同义务是交付房屋，林武的合同主要义务是支付购房款，合同约定林武采取银行按揭贷款方式支付购房款，并且约定东润公司仅协助办理贷款，不承担代办之责，因林武的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额时，林武应当在收到东润公司通知之日起7日内一次性支付剩余购房款，逾期东润公司有权解除合同。由于林武的个人信用问题，其申请向中国银行股份有限公司、中国光大银行、渤海银行股份有限公司长沙分行贷款均未被批准，此后，在长达一年多时间未付清购房款，并且在东润公司催告后仍未付清房款；本案审理期间，虽然林武要求继续履行合同，但就购房款支付期限和违约责任无法与东润公司达成一致，东润公司要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，东润公司应返还林武支付的购房款369814元，林武应当配合东润公司办理解除涉案房屋的合同网签登记。由于导致合同解除的责任在于林武，应由林武承担违约责任。双方在合同中明确约定，买受人逾期支付购房款超过三十日的，出卖人要求解除合同的，买受人应当支付未付房款2%的违约金，故林武应当向东润公司支付违约金17200元（860000×2%）。抵扣东润公司应当返还的购房款369814元后，东润公司还应当返还林武352614元。东润公司主张律师费24498元，因双方仅在《补充协议》第三条约定了律师费的承担方式，但该条适用的前提为买受人不配合出卖人办理解除商品房买卖合同备案等相关手续，本案不适用该条的约定，东润公司主张律师费，不予支持。一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条，《最高人民法院》第十五条之规定判决：（一）解除湖南东润房地产开发有限责任公司与林武于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201200972903）及《补充协议》；（二）林武于判决生效之日起十五日内协助湖南东润房地产开发有限责任公司办理解除长沙市雨花区房屋的合同网签登记；（三）湖南东润房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还林武购房款352614元；（四）驳回湖南东润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6847元，由林武负担。本院二审审理查明，渤海银行股份有限公司长沙分行对林武进行贷款审批时于2015年9月查询了林武的个人信用记录，该《个人信用报告》并未载明林武个人不良信息。东润公司亦未提交渤海银行股份有限公司长沙分行不同意贷款的相关证据。本案二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《补充协议》第二条约定：由于买受人原因不能获得批准银行按揭贷款或银行批准的贷款额度少于申请贷款额的，买受人应在接到银行或出卖人通知后七日内以其他方式付清房款，逾期即按商品房买卖合同第七条的约定执行。而双方当事人签订的商品房买卖合同第七条约定，买受人未按规定时间付款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。本案中，东润公司于2016年12月26日向林武邮寄了《催告函》，告知其因个人信用问题导致银行不能贷款，并要求其在收到函件7日内一次性支付剩余房款，否则东润公司有权解除双方的商品房买卖合同。但渤海银行股份有限公司长沙分行于2015年9月对林武的个人信用查询时，并未载明林武个人不良信息。东润公司亦未提交渤海银行股份有限公司长沙分行不同意贷款的相关证据。林武对此持有异议，双方遂产生矛盾。本院认为，渤海银行股份有限公司长沙分行2015年9月对林武进行个人信用查询时，《个人信用报告》并未载明不良信息，且东润公司又未提交证据证明渤海银行股份有限公司长沙分行因林武信用问题而不同意贷款，东润公司即以因林武个人信用问题未能贷款为由要求其在限期内付清余款，否则解除合同，与双方当事人签订的合同约定内容不符。同时，在贷款未能办理的情况下，林武在东润公司通知补交余款后亦未及时补交，也存在一定过错。基于合同的履行情况以及林武愿意支付购房款并承担一定违约金的意思表示，其尚不构成根本违约，从鼓励交易出发，东润公司要求解除合同的诉讼请求应不予支持。基于双方就林武应当支付的款项不能达成一致，东润公司可另行通过法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5088号民事判决；二、驳回湖南东润房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案一审案件受理费6847元、二审案件受理费6847元，共计13694元，由湖南东润房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  **二〇二〇年三月三日法官助理徐琳琳书记员何冰洁