甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初515号原告：保玉军，男，1970年1月7日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。原告：张常兰，女，1970年1月7日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。被告：兰州凯地置业有限公司，住所地兰州市西固区西固西路33号。法定代表人：李晓龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李升，男，该公司行政部经理。委托诉讼代理人：李朝，甘肃律华律师事务所律师。原告保玉军、张常兰与被告兰州凯地置业有限公司（以下简称凯地公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保玉军及其委托诉讼代理人宋雯慧、原告张常兰的委托诉讼代理人宋雯慧，与被告凯地公司的委托诉讼代理人李升、李朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保玉军、张常兰向本院提出诉讼请求：1.判令凯地公司依约向保玉军、张常兰履行集中供热义务，并退还天然气壁挂炉费6500元；2.判令凯地公司向保玉军、张常兰支付逾期交房违约金8287元；3.本案诉讼费由凯地公司负担。事实和理由：2017年3月7日，保玉军、张常兰与凯地公司签订商品房买卖合同，购买了凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”6幢1单元1904室的房屋，履行了全部付款义务。合同第8条约定交房期限为2018年3月31日，附件3第10项约定该房屋的供热方式为集中供热。凯地公司实际交房日期是2018年7月23日，且二人验收房屋时发现凯地公司未履行告知义务而径行将供热方式变更为天然气壁挂炉供热。当日，凯地公司向二人收取了天然气壁挂炉费6500元，否则不交房。保玉军、张常兰及时对凯地公司的上述违约行为提出了书面异议，但未获解决。凯地公司前期规划设计不到位，导致未能交付集中供热的房屋，其行为严重违反了合同法第六条的规定。根据合同法第一百零七条，凯地公司应当继续履行合同，提供集中供热。凯地公司因自身原因导致二人支付了壁挂炉费用，且兰州市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》规定，供热及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取，故凯地公司应向二人退还壁挂炉费6500元。另，凯地公司逾期交房的行为违反了合同法第六十条的规定。合同第9条约定的逾期交房违约金远远低于二人因凯地公司违约而遭受的损失，且该违约条款与合同对二人课予的违约责任严重不对等，显失公平，故二人依照合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，请求人民法院按同地段同类房屋的租金标准调整逾期交房违约金，将违约金增加至8287元。凯地公司未依约履行合同，保玉军、张常兰与其他业主多次与之协商，无果，诉至本院。凯地公司辩称，不认可保玉军、张常兰的诉讼请求。第一，供热方式发生变更非凯地公司故意违约所致，而是因供热公司热源不足。凯地公司交付房屋时，向二人告知了供热方式变更为天然气壁挂炉供热，交房验收通知书中亦有关于壁挂炉的验收项目。二人若认为房屋不符合合同约定的交付标准，应在交接房屋时明确提出，其不仅未提出异议，且办理交接手续并积极交纳壁挂炉费用。至此，凯地公司与二人对壁挂炉供热形成了新的合意，各方亦履行了该合意，故凯地公司无违约行为。凯地公司收取了二人的壁挂炉费用，但未从中盈利，而是将该笔费用付给厂家；第二，凯地公司已与二人就逾期交房事宜达成协议，双方将该笔违约金抵销了相应数额的物业费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。保玉军、张常兰提交的商品房买卖合同、房款票据、入伙通知书、收款票据、西热函〔2017〕47号文件，与凯地公司提交的商品房买卖合同、《交楼手续书》、《凯地·华丽世家房屋入住验收交接表》、西热函〔2017〕47号文件及《情况说明》，以上是当事人对真实性无异议的证据，可以作为定案依据，本院予以采信。保玉军、张常兰提交房屋出租网页截图，证明同地段同类型房屋的租金。本院认定该证据与本案无关，不予采信。保玉军、张常兰提交业主联名信与凯地公司的答复书，证明部分业主得知供热方式发生变更后，第一时间向凯地公司提出了异议，要求其答复解决该异议，并要求其一并出具延期交房赔付方案。凯地公司否认收到了业主的联名信，并以答复书上无公司签章为由，对答复书提出异议。本院作如下认定：联名信显示，多位业主就供热方式的变更及延期交房违约金问题，向凯地公司提出书面意见，要求凯地公司予以解决。二人未举证证明联名信被送达至凯地公司，应承担举证不能之不利后果。本院根据民事诉讼证据规则，认定该信件未被送达至凯地公司，未发生通信的效果，故二人独举该证不能实现证明目的。二人提交的答复书上未加盖凯地公司印章，其未提交其他证据佐证该答复书是由凯地公司出具的，故二人独举该证亦不能实现证明目的。前述二份证据缺乏对待证案件事实的证明能力，本院不予采信。凯地公司提交《协议书》、物业费明细单，证明其与保玉军、张常兰协商后签订协议，约定将凯地公司应承担的逾期交房违约金与二人应交纳的物业费相抵销。保玉军、张常兰对该证据的真实性提出异议，但未向法庭提交反证以支持其异议。本院作如下认定：保玉军、张常兰当庭认可其与凯地公司签订《协议书》的事实，且《协议书》上有保玉军签字，故本院对《协议书》予以采信。兰州合美物业管理有限公司（以下简称合美物业公司）在二人应交纳的物业费中扣减了684元，用于抵销凯地公司的逾期交房违约金。张常兰按扣减后的数额交纳了物业费，并在物业费明细单上签名。可见，物业费明细单是凯地公司与二人履行《协议书》的结果，本院予以采信。凯地公司提交《工程结算书》，证明凯地公司按照工程图施工，花费采暖工程造价款324万余元，后因热力紧张，无法实现集中供热，故其将涉案小区改为天然气壁挂炉供热。保玉军、张常兰认为该证据与本案无关。本院作如下认定：《工程结算书》记载了凯地·华丽世家住宅小区（一期）采暖工程的造价，但保玉军、张常兰向凯地公司主张的是因采暖方式被改变而花费的壁挂炉费用以及逾期交房的违约责任，小区采暖工程造价不是本案需要查明的主要案件事实。该证据缺乏与本案纠纷的关联性，本院不予采信。凯地公司提交京东商品的网页、壁挂炉采购及安装合同，证明保玉军、张常兰房屋内安装的壁挂炉市场价格是12600元，凯地公司在集中采购中谈判的价格是6500元，远低于市场价，凯地公司未赚取差价，而且自行承担了安装费用。保玉军、张常兰认为该组证据与本案无关。本院作如下认定：该组证据能够证明凯地公司采购、安装壁挂炉的价格，与本案有关，本院予以采信。通过对以上证据进行审查认定并结合庭审调查，本院认定如下案件事实：2017年3月7日，保玉军、张常兰与凯地公司签订商品房买卖合同，购买凯地公司开发建设的“凯地·华丽世家”第6幢1单元1904室房屋。合同约定房屋为集中供热，并约定交房日期为2018年3月31日。凯地公司在开发建设中，将热力站规划设计于地下车库。兰州西热东输经营有限公司欲将涉案住宅小区接入供热管网时，发现地下车库空间跨距不足，不能满足安装换热设备的技术要求，且该小区内无其他建站位置，周边亦无可并入负荷的热力站，故未将该住宅小区接入集中供热管网内。其后，凯地公司将供热方式变更为天然气壁挂炉供热，采购并安装了壁挂炉。2018年7月23日，保玉军与凯地公司办理房屋交接手续，对房屋内的壁挂炉、排烟管、燃气报警器等进行了验收，并在凯地公司出具的《凯地·华丽世家房屋入住验收交接表》及《交楼手续书》上签字。同日，保玉军向凯地公司支付天然气壁挂炉费用6500元，并与凯地公司达成合意，签订了《协议书》，约定凯地公司应付的逾期交房违约金684元抵销二人应向合美物业公司支付的物业费。合美物业公司扣减了被抵销的物业费后，张常兰按抵销后的数额，交纳了物业费。本院认为，凯地公司与保玉军、张常兰在履行房屋买卖合同的过程中，因房屋供热方式及迟延交房发生争议，酿成本诉，故本案的争议焦点是：第一，凯地公司将供热方式变更为天然气壁挂炉供热是否违约；第二，凯地公司是否应向保玉军、张常兰支付逾期交房违约金。一、关于凯地公司变更供热方式的行为是否违约的问题。保玉军、张常兰以凯地公司未依约交付集中供热的房屋为由，向凯地公司主张违约责任。合同约定，涉案房屋的供热方式是集中供热，但凯地公司在开发建设过程中，因故未能履行该约定，向二人交付了壁挂炉供热的房屋。凯地公司向二人交付房屋时，二人验收了房屋及室内设施，认可房屋内安装的壁挂炉采暖设备，并向凯地公司支付了壁挂炉费用6500元。保玉军、张常兰验收房屋并支付壁挂炉费用的行为表明其对凯地公司的变更交付予以认可。在民事法律关系中，当事人的合意是权利与义务的源泉。凯地公司与二人以变更交付与接受履行的方式变更了原合同内容，形成了新的合意，二人亦积极履行了新的合同义务，向凯地公司支付了壁挂炉费用6500元。本院对保玉军、张常兰提出的要求凯地公司履行集中供热义务的诉讼请求不予支持。如前所述，凯地公司变更了合同内容，保玉军、张常兰接受了该变更并积极履行了新合同义务，故凯地公司的变更履行行为不构成违约。无违约，则无违约造成的损失。众所周知，房地产开发企业建造商品房的目的在于经营收益，各项开发建设费用均由业主买单。凯地公司向保玉军、张常兰交付房屋时，在房屋入住验收交接表上将壁挂炉单列一项向二人进行了明示，收取费用时亦单独核算该笔费用，二人不置异议，而是接收了该设备并支付了对价。可见，二人在决定是否接收壁挂炉时有选择余地，凯地公司未强卖该设备。壁挂炉安装在保玉军、张常兰的房屋内，二人是该设备的受益人。保玉军、张常兰要求凯地公司向其返还壁挂炉费用的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。保玉军、张常兰主张，凯地公司擅自变更供热方式，未依补充协议第7条的约定履行书面告知义务，构成违约。合同第10条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”补充协议第7条约定：“规划、设计变更是指买受人所购买的商品房套内结构的变更，不包括该商品房套内结构以外的任何部位。”凯地公司依约应负的书面告知义务指向变更房屋套内结构的行为，且亦限缩于此，供热方式的变更不在房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等房屋套内结构的变更范围内。据上述分析可知，二人提出的该项主张不符合合同约定，本院不予采纳。保玉军、张常兰主张，其在房屋验收交接表上“打钩”确认“壁挂炉、排烟管、燃气报警器”这一项目，意在表示查验了房屋内有此设备并“接收”之，而非表示其“接受”了此交房条件。本院对此不予采纳，理由如下：若在房屋入住验收交接表上“打钩”的行为不足以单独将保玉军、张常兰的真意表现于外，那么其向凯地公司支付壁挂炉费用的行为则可与其“打钩”的行为一并表明其查验了房屋内的设施设备并愿意支付对价以取得壁挂炉，故二人在交接房屋时并非只“接收”而不“接受”。保玉军、张常兰提出，兰州市人民政府发文，明确要求供热及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中。壁挂炉是由保玉军、张常兰单独所有并可独立支配、控制的设备，不是公共设施、设备。保玉军、张常兰未举证证明凯地公司重复收取了公共供热设施、设备费用，本院对二人提出的该意见不予采纳。二、关于凯地公司是否应向保玉军、张常兰支付逾期交房违约金的问题。保玉军、张常兰与凯地公司经协商，在逾期交房违约金抵销物业费上达成了合意，亦执行了该合意，二人与凯地公司因逾期交房所生之权利义务关系，因债务的抵销而终止。现保玉军、张常兰又主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。保玉军、张常兰提出，物业费的抵扣发生于二人与合美物业公司之间，而合美物业公司与凯地公司是各自独立的企业法人，故其与凯地公司并无债务抵销。本院对此不予采纳，理由如下：凯地公司因逾期交房而产生了违约责任，故其与二人协商并达成合意，签订了书面合同，约定凯地公司应向二人支付的逾期交房违约金684元与二人应向合美物业公司支付的该数额的物业费相抵销。其后，合美物业公司在二人的物业费中扣减了684元，二人按照扣减后的数额向合美物业公司支付了物业费。以上案件事实说明凯地公司与二人形成了债务抵销合意，合美物业公司扣减二人的物业费，代凯地公司履行债务抵销。至于合美物业公司与凯地公司间的权利义务，不是本案需要处理的民事法律关系，不在本案审理查明的案件事实内。通过以上分析可知，合美物业公司扣减二人684元物业费的行为是代履行行为，履行后果应归于凯地公司，在二人与凯地公司之间发生债务抵销的法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告保玉军、张常兰的全部诉讼请求。本案减半收取的案件受理费85元，由原告保玉军、张常兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张倩倩二〇二〇年三月三十日书记员刘龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十一条第三项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（三）债务相互抵销；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。