甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终72号 上诉人（原审原告）：曹某，女，汉族，1965年5月1日出生，甘肃省临泽县人，自由职业，住张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某，甘肃重光律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：王某，女，汉族，1991年7月20日出生，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：白某，甘肃金都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某，甘肃金都律师所事务所实习律师。 上诉人曹某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人曹某委托诉讼代理人陈某、田某，被上诉人王某委托诉讼代理人白某、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曹某上诉请求：1、撤销甘州区人民法院作出的（2019）甘0702民初4320号民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、房屋租赁合同的解除时间认定错误。2017年1月6日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》一份，租期三年，合同签订后上诉人即按照合同约定向被上诉人交付租赁房屋，被上诉人使用至2018年12月份要求与上诉人解除租赁合同，双方因装修和被上诉人拆除消防设施等产生争议，故没有达成终止协议，出租房屋仍由被上诉人使用，直至2019年6月19日上诉人在甘州区法院起诉被上诉人时，被上诉人才将租赁房屋钥匙交与上诉人。故解除合同时间不应当是2018年12月31日，应该是2019年6月19日。2、租赁费计算错误。被上诉人除应交纳2019年1月1日至2019年6月19日的房租79178元外，尚有2017年、2018年的租金30000元未付，合计被上诉人尚欠上诉人租赁费109178元。3、上诉人主张的损失76333元应予支持。根据双方合同约定和一审时鉴定机构的鉴定结论，被上诉人随意拆除房屋地面铺设的瓷砖和木质地板，将消防带用于装修供水，将排风设施拆除，使上诉人遭受损失，应该承担赔偿责任。 王某辩称：1、双方当事人在2017年1月6日签订《房屋租赁协议》属实，租赁期限当初约定为三年，年租金17万元，押金1万元。但2018年12月份，上诉人与被上诉人通过电话、微信等方式就合同解除达成合意，合同解除的时间应该是2018年12月31日，一审判决对该事实的认定正确。2、被上诉人王某已经全部足额向上诉人支付了房屋租金。3、上诉人所谓的房屋损失主要有三项。第一项被上诉人替上诉人找的装修工人只是在装修时用过一次消防水龙带，在上诉人提醒后，即将水龙带依照水龙带折叠方式折叠后放回原处，水龙带未实际损毁；第二项涉案房屋先前是租赁给案外其他人经营火锅生意，大厅之外的其他地方满是油污，不进行地面装修，无法开展瑜伽培训活动，而且被上诉人在装修时也是经过上诉人同意的，被上诉人装修后的自流坪地面，远比先前的地面要整洁、上档次，并未给上诉人造成损失。第三项排风管道并非上诉人自己铺设，是先前的火锅店业主为了经营需要，而特别架设的，在其退场后，作为废弃物遗留在了租赁房屋，被上诉人租赁该房屋是要从事令人身心愉悦的瑜伽培训活动，上述排风管道如果不拆除，势必影响被上诉人实现合同目的。所以，上述所谓三项损失完全是上诉人为了获得合同之外的利益而提出的，无任何事实及法律依据。此外，就张掖一鼎房地产评估咨询有限公司所做张一鼎评字【2019】050《价格评估报告书》，被上诉人认为，该价格评估报告不能证明上诉人主张有任何事实依据。综上，一审判决认定事实及法律适用正确，应予维持。 曹某向一审法院起诉请求：1.要求被告支付房屋租赁费、采暖费和物业管理费190000元；2.要求被告赔偿造成原告房屋损坏的损失50000元；3.要求被告赔偿造成原告消防损坏的损失30000元；4.要求被告赔偿造成原告排风设施拆除的损失36000元；5.要求被告赔偿其私自出售的价值6000元的空调6台；以上合计312000元；6.要求被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求，即要求被告支付房屋租赁费、采暖费及物业管理费合计135000元；申请变更第二、三、四项诉讼请求，即要求被告支付房屋损坏及消防、排风管道等损失合计76333元。 一审法院认定的事实：2017年1月6日，原告曹某作为出租方（甲方）、被告王某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于甘州区西大街延伸段瑞祥市××组店出租给乙方使用；年租赁费为170000元，租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，租赁费由乙方按年度租房时一次性付给甲方；租赁期间产生的水、电、暖、物业管理费等费用由乙方按规定时间直接向小区物业公司交纳；在承租期内，乙方交纳商铺租赁费和保证金以银行转账方式交付。乙方每年12月1日前无偿付给甲方拾张瑜伽健身卡；租赁费采取先交后用的原则，按年收取，必须在每年12月1日前一次性支付下年度租赁费；如果对房屋进行装修、店铺进行转让，应征的甲方书面同意，且费用自理。在房屋交回时以零值计算，甲方不承担乙方房屋装修费；租用期内乙方应按时缴纳水、暖、电费等产生的一切费用，不得自行改变房屋主体结构及用途，且不得进行违法、违纪的经营活动，否则甲方有权强行中止合同，其违约造成的一切损失由乙方承担；合同签订后乙方付给甲方租房押金壹万元。同时，双方还对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，原告即将房屋交付与被告，被告对承租房屋进行了装修后，从事经营瑜伽教育培训。租赁期间，被告以银行转账的方式陆续向原告支付了2017年度、2018年度的房屋租赁费每年170000元，合计340000元。另外，2017年1月6日，被告向原告支付暖气费9600元，由原告出具收条一张。同日，经原、被告协商后，双方同意将6台空调作价6000元，由被告向原告出具欠条一张，内容为“今欠房东曹某现金6000元（陆仟圆整），仅供印橡瑜伽店内使用”。 一审法院另查明，案件审理过程中，原告申请对涉案出租房屋地面、消防设施、排风设施损坏的的价格进行评估。后经双方共同选定，本院委托张掖一鼎房地产咨询有限公司对该房屋的房屋地面及消防、排风设施损坏的价格进行评估。2019年6月19日，张掖一鼎房地产咨询有限公司组织原、被告对涉案租赁房屋进行现场勘验。现场勘验完毕后，被告将涉案房屋钥匙交付给原告。2019年6月27日，张掖一鼎房地产咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]050号《价格评估报告书》，评估结论为张掖市甘州区西大街延伸段瑞祥市场居住××组损坏的地面及消防排风设施在评估基准日的公开市场价值为76333元。为此，原告支出鉴定费10000元。 一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。本案中，本案原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告按时向原告支付了2017年度、2018年度的房屋租赁费。庭审中，原告陈述被告于2019年6月19日才向其交付房屋钥匙，故被告应承担自2019年1月1日至2019年6月19日期间的房屋租赁费79178元及2018年度下欠的房屋租赁费30000元，合计109178元。对此，被告辩称双方于2018年12月31日已协商解除了房屋租赁合同，且2018年的房屋租赁费已全部交纳，故被告不再承担责任。一审法院认为，庭审中被告提交了其与原告在2018年10月21日、11月4日、12月26日的通话录音，在该三份录音中被告已明确表明其不再承租租赁房屋及搬空租赁房屋的事实，对此原告已表示知晓该情况且主动寻问房屋的搬迁情况，原告的上述行为足以表明其对被告提出的不再承租房屋即要求解除双方签订的租赁协议表示认可。据此，一审法院认定原、被告签订的房屋租赁协议于2018年12月31日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原、被告签订的房屋租赁协议已于2018年12月31日予以解除，故原告要求被告支付2019年1月1日之后的房屋租赁费无事实及法律依据，不予支持。关于原告要求被告支付2018年度下欠房屋租赁费3万元的诉请，因原告在第一次庭审中陈述被告已将2017年的房屋租赁费付清，2018年的房屋租赁费被告支付14万元，下欠3万元的房屋租赁费未付，但原告在第二次庭审中对被告提交的微信聊天记录及转账凭证质证时，其又陈述被告在2018年支付的房屋租赁费中包含了2017年下欠的房屋租赁费，原告的前后陈述不一，存在明显的矛盾。且根据庭审查明的事实及原告提交的转账凭证，可以证实被告确实已将2017年度、2018年度的房屋租赁费付清，故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告主张的采暖费16031元。根据被告提交的2018年10月31日其与原告之间的聊天记录，可以认定被告下欠2018-2019年度五个月的采暖费16031元未付的事实，虽被告提出将押金10000元用以抵顶采暖费，但根据庭审查明的事实，被告确实向原告支付了定金10000元，但该定金实际已包含在2017年度已交纳的房屋租赁费中。被告又辩称将该定金1万元作为了砸墙师傅的工资，但其未提交相关证据予以证实，对其辩解理由，不予采信，故被告应向原告支付采暖费16031元。关于原告主张的物业管理费9791元，因原告在庭审中明确表示放弃该项诉讼请求，故在本案中不予涉理。关于原告主张的房屋地面及消防排风设施的损失76333元。庭审中，被告辩称其装修房屋系经过原告同意，故被告不再承担赔偿责任，并提交了双方的微信聊天记录拟证明原告同意装修的事实。对此，原告不予认可。一审法院认为，首先，从被告提交的微信聊天记录中可以得知原告对被告装修房屋的事实是知晓的，且原告未提供相关证据证明在被告所经营的二年内对被告装修房屋的事实提出过异议，应视其为对被告装修房屋事实的认可。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”，根据上述法律规定，若双方在合同中约定返还租赁物时，以租赁物装修后的现状返还的，承租人不承担恢复原状的义务。原、被告在双方签订的房屋租赁协议约定“如果对房屋进行装修、店铺进行转让，应征得甲方的书面同意，且费用自理。在房屋交回时以零值计算，甲方不承担乙方房屋装修费”，现被告在原告同意的情况下对租赁房屋进行了装修，且双方约定的租赁房屋用途为健身、瑜伽馆，被告对租赁房屋的上述改造均系为实现租赁目的而为之，故在交付房屋时以房屋现状交付即可，无须再对房屋恢复原状。综上，对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张的空调款6000元。因有原告提交的被告出具的欠条予以证实，予以认定。庭审中，被告辩称该空调款6000元经双方协商由原告在被告处上瑜伽课予以抵顶，对此，原告不予认可，被告亦未提供相关证据证明该笔款项已由瑜伽课抵顶完毕，其应承担举证不力的法律后果，对被告的辩解理由，不予采信，故对原告的该项诉请，予以支持。关于原告支出的鉴定费10000元。因原告对其主张的出租房屋损坏地面及消防排风设施损失负有举证责任，该项费用系原告为证明其主张而支出的必要费用，故该鉴定费应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告王某向原告曹某支付采暖费16031元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告王某向原告曹某支付空调款6000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；三、驳回原告曹某的其他诉讼请求；四、鉴定费10000元，由原告曹某自行承担。案件受理费4470元，减半收取2235元，由原告曹某负担2002元，被告王某负担233元。 二审中，上诉人提交9张照片，拟证明，被上诉人在使用和搬离租赁房屋时，对电路进行改造和破坏的事实。被上诉人经质证认为，房屋在进行交接及因损失评估进行现场勘查时，上诉人对电路损坏的事实并未提出，故不予认可。经审查，上诉人提交的照片不能证明被上诉人损坏房屋电路的事实，本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于租赁合同解除时间如何认定的问题。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，不得任意解除合同，但合同当事人可以协商一致解除合同。根据被上诉人提交的与上诉人在2018年10月21日、11月4日、12月26日的三段通话录音，证明双方因降低租赁费而未达成一致意见，故被上诉人做出了解除租赁合同的意思表示，上诉人同意并在12月26日询问了被上诉人搬离的情况。综合双方通话的内容，可以认定双方对提前解除租赁合同协商一致，一审法院认定合同解除时间为2018年12月31日，并无不当。上诉人认为应当以实际交付钥匙的时间作为合同解除时间，并要求被上诉人承担至2019年6月19日的租赁费的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 关于被上诉人将2017年和2018年的租赁费是否付清的问题。经审查，上诉人作为一审原告起诉时，在诉状中仅主张了2019年的租赁费和2018年的采暖费、物业费和水电费，并未主张2019年之前拖欠的租赁费。在一审法院第一次开庭时，上诉人认可2017年的房租已付清，但2018年的房租拖欠30000元。第二次开庭时，在被上诉人提交了2018年交纳房租的相关证据后，上诉人又认为其中的30000元支付的是2017年的房租。就被上诉人是否拖欠房租的事实，上诉人在起诉之初并未主张，庭审中又根据被上诉人的举证，陈述的意见不相一致，且被上诉人多次通过微信与上诉人确认已交数额时，上诉人均未提及仍拖欠租赁费的问题。综合上诉人的陈述及被上诉人提交的微信截图、转账记录，本院依法认定上诉人已向被上诉人付清了房屋租赁费，上诉人要求被上诉人再支付30000元房租的请求无事实依据，本院不予支持。 关于上诉人主张的损失应否支持的问题。双方签订房屋租赁合同后，就租赁房屋当时的现状并未固定证据。双方合同约定，上诉人提供的房屋用于被上诉人开设瑜伽馆，故同意被上诉人进行装修，被上诉人不能改变房屋的主体结构，合同期满后，被上诉人应将附属设施和附着物完好的房屋交付上诉人，但对附着物的具体内容未形成书面清单。被上诉人根据其经营需要，对房屋原地面进行了重新铺设，排风管道进行了拆除，合同并未约定在被上诉人交付房屋时需恢复原状。而消防设施，虽然存在被上诉人违规使用的事实，但无证据证明该行为导致消防设施损坏。据此，上诉人要求被上诉人承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人曹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4470元，由上诉人曹某负担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 李永春 审判员 胡宏睿 二〇二〇年三月十七日 书记员 张孜瑾 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。