盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1104民初3705号 原告：王汉军，男，1970年3月28日出生，汉族，农民，现住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：徐蕊，辽宁芳诚律师事务所律师。 被告：洪银凤，女，1953年2月15日出生，汉族，农民，现住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：李雨田，辽宁圣代律师事务所律师。 第三人：胡克章，男，1963年12月26日出生，汉族，农民，现住盘锦市大洼区。 原告王汉军与被告洪银凤、第三人胡克章执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王汉军及其委托代理人徐蕊、被告洪银凤及其委托诉讼代理人李雨田、第三人胡克章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王汉军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人签订的《房契》合法有效，并确认该房屋归原告所有；2.依法判决立即停止对原告购买的位于盘锦市大洼区第06xxxx19号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；3.涉案费用由被告承担。事实和理由：2002年3月5日，原告与第三人达成房屋买卖协议即《房契》，原告以10,000元的价格从第三人处购买位于大洼区北京平房三间，当时，代笔人误将原告姓名写成“王汉君”。签订协议当天，双方办理了交接手续，原告将购房款10,000元一次性给付第三人，第三人将房屋产权证及房屋交付原告，原告随后入住该房屋至今。协议签订后，原告多次找到第三人要求第三人协助办理过户手续，刚开始第三人以工作忙为借口推托，后双方到产权登记部门办理房屋过户手续时，被告知因区域动迁政策限制，房屋档案已封存，暂时不予办理房产过户手续，故该房屋至今没能办理房产过户手续。2019年4月15日，被告与第三人因民间借贷纠纷一案涉诉，大洼区人民法院作出（2019）辽1104民初827号民事判决书，判令第三人偿还被告借款185,000元及利息。判决生效后，被告作为执行申请人申请强制执行，大洼区人民法院根据被告的申请查封了原告购买的房屋。原告知悉该查封后，依法提出执行异议申请书，并提交证据，要求解除查封，停止执行。2019年10月22日，大洼区人民法院作出（2019）辽1104执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在15日内提起执行异议之诉。基于以上事实，原告认为，原告与第三人签订的房屋买卖《契约》是双方的真实意思表示，且双方已按契约约定履行了付款和交房义务。双方基于政策性规定无法办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用该房屋17年之久，未办理房屋过户手续只是物权未变更，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院查封原告购买的房屋依据不足。综上所述，原告为了维护自身合法权益，诉至法院，望法院在查清本案事实的基础上，依法判如原告所诉。 被告洪银凤辩称，一、本案诉争的房产仍然是第三人胡克章的房产，胡克章依然是该房产的所有权人。根据物权法的规定，所有权以登记公示为原则，本案诉争的房产产权证书登记人至今仍然为胡克章，故依法认定该房产产权没有发生转移无可争辩。被告诉前通过合法程序已经查明上述事实，故依法采取了诉讼保全措施。大洼区人民法院经审查后，认为该房产的产权属于第三人胡克章，正因如此，才依法予以查封。由上述可知，被告要求人民法院强制执行该房产是完全正确的。二、原告王汉军声称诉争房产早已由第三人胡克章出售给他本人的事实，对这一事实是否存在，首先应该由原告举证证明。其次，即便是该房产已经出售给王汉军，双方有买卖合同存在，被告认为，合同即便是有效，但并不能仅依据买卖合同而确认权属，因为该房产的产权毕竟没有过户登记的事实存在。本案胡克章对外负债很多，为了偿还外债，胡克章很有可能将上述房屋出售给案外的其他人，如此一来，只要有买卖合同存在就确认产权归属，则一定会造成有效法律文书的重复出现，这样势必给当事人造成更大的损失，也会令当事人对生效法律文书的权威性产生质疑。再次，胡克章为了规避法律，逃避债务，事实上很可能与案外人串通，编造虚假的买卖合同事实，以此侵害合法债权人的权益，基于此，请法院应该依法慎重审查。三、原告诉称2002年3月5日从当事人胡克章处购买的房产，但却一直没有办理产权过户手续，时至今日长达17年之久，并且对是否能办理过户手续持无所谓的心态，其诉称不能办理过户的理由不具有真实性、客观性，本案诉争的房产产权不能认定为原告所有。综上所述，被告认为，原告起诉被告没有事实与法律依据，其并不是产权所有人，不能阻止人民法院的强制执行程序的进行。如果王汉军与胡克章真正存在买卖关系，则其可通过合同法的规定，向胡克章主张合同债权，与被告要求执行诉争的房产并不必然产生因果联系。 第三人胡克章称，诉争的房屋我是2002年3月份卖给了王汉军的，当时我在高坎村上班，原告找我过户，我开始说没有时间，后期找我去过户，乡建办不允许过户了，当时过户归乡建办管，也是零几年不给过户的。 本院经审理认定事实如下：原告王汉军与第三人胡克章均系大洼区村民。2002年3月5日，原告与第三人签订房屋买卖协议即《房契》，原告以10,000元的价格从第三人处购买位于大洼区北京平房三间，房屋产权证号为06××19号。签订协议当天，双方办理了交接手续，原告将购房款10,000元一次性给付第三人，第三人将房屋产权证及房屋交付原告，原告随后入住该房屋至今。协议签订后，原告多次找到第三人要求第三人协助办理过户手续，第三人以工作忙为借口推托，后双方到产权登记部门办理房屋过户手续时，因大洼区农村房屋当时不予办理房产过户手续，故该房屋至今没能办理房产过户手续，房屋所有权证未能变更为原告。2019年2月20日，被告与第三人因民间借贷纠纷一案涉诉，大洼区人民法院于2019年4月15日作出（2019）辽1104民初827号民事判决书，判令第三人偿还被告借款185,000元及利息。判决生效后，被告作为执行申请人申请强制执行，大洼区人民法院根据被告的申请，于2019年3月26日以（2019）辽1104执保148号执行裁定书，查封了原告2002年3月5日购买的胡克章的房屋。原告提出执行异议，要求解除查封，2019年10月22日，大洼区人民法院作出（2019）辽1104执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人签订的房屋买卖《契约》是双方的真实意思表示，且双方已按契约约定履行了付款和交房义务。双方基于政策性规定无法办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用该房屋17年之久，未办理房屋过户手续只是物权未变更，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，人民法院查封原告购买的房屋依据不足，故请求支持原告的诉讼请求。 以上事实，有原、被告及第三人陈述、《房契》一份、盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初827号民事判决书、（2019）辽1104执异23号执行裁定书等证据在卷，经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告于2002年3月5日购买第三人胡克章位于大洼区北京平房三间，交付了全部购房款后在该房屋内居住至今。原告所购买的房屋未办理过户登记手续，是因为大洼区农村房屋当时均不予过户，原告没有过错，故人民法院不得查封该房屋。原告要求本院确认其与第三人签订的《房契》合法有效，并确认该房屋归原告所有，该诉属于确认之诉，与本案不能一并审理，故该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 不得执行位于大洼区房屋产权证号为06××19号北京平房三间。 案件受理费100元(原告已交纳)，由被告洪银凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审 判 长  廉志宏 人民陪审员  张 蒙 人民陪审员  高 阳 二〇二〇年三月二日 书 记 员  郭斯仪