四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1402民初353号 原告：四川万景房地产开发有限公司，住所地：眉山市东坡区二环东路。 法定代表人：廖伦万，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李燕霞，女，该公司工作人员。 被告：甘为，男，1974年11月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：王真，女，1985年7月13日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告四川万景房地产开发有限公司（以下简称：万景公司）与被告甘为、王真商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万景公司的委托诉讼代理人李燕霞，被告甘为、王真到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万景公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年11月25日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.撤销原、被告于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》的备案登记【合同签约备案号：151977】；3.撤销登记在二被告名下的万景·东坡院子1幢2单元16楼3号房的预告登记【合同不动产登记号：川（2016）眉山市不动产证明第0001511号】；4.判决被告偿还原告代为支付的房款及利息共计27217.56元【暂计至2019年12月31日，最终以中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行扣划原告保证金账户实际金额为准】。事实和理由：2015年11月25日，原、被告就万景·东坡院子1幢2单元16楼3号房签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：房屋总价款为672778元，采用按揭贷款方式支付。在按揭期间，原告无故停止还贷，且合同预留电话无法联系本人，致中国农业银行要求原告承担保证责任，每月代为支付房贷款，截止2019年12月31日，已代为支付27217.56元，给原告造成了损失。为此原告依据《合同法》相关规定及《补充协议》第4.2.4条：“买受人办理银行按揭贷款或住房公积金贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或住房公积金中心承担了担保责任，由此给出卖人造成的担保损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、损害赔偿金以及因追索损失而产生的律师费、诉讼费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知之日5日内向出卖人支付。否则，出卖人有权解除合同和补充协议，并有权将本合同约定的房屋另行出售给第三人”的约定解除原、被告的合同关系，并要求被告赔偿损失。 被告甘为、王真辩称，认可原告陈述的相关事实，但被告不同意解除合同，被告在得知原告承担了担保责任后，于2020年春节前找到被告偿还其代付的按揭款，但被告以账户冻结为由不予接受。被告愿意偿还原告因承担担保责任支出的代偿款27217.56元，双方的合同可以继续履行。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书，被告身份证复印件；2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（住宅补充协议）》、《一手房贷款业务银企合作协议》；3.农行东坡支行保证金存入/支付/销户通知书、保证金截图打印件；4.《通知书》（2019年7月1日）、《合同解除通知书》（2020年1月8日）及韵达快递邮寄回单两份；5.眉山市东坡区人民法院（2019）川1402执2032号之二执行裁定书及协助执行通知书。二被告对第4组证据不予认可，认为没有收到；对其余证据三性均无异议。经审查，原告提交的1、2、3组证据，被告对真实性无异议，形式合法并且与本案有关联性，本院予以采信；对第4组证据中的《通知书》（2019年7月1日）及韵达快递邮寄回单，经查询，邮件的送达地址与原、被告签订的《商品房买卖合同（住宅补充协议）》中约定的送达地址相同，邮件也被签收，本院对该份证据予以采信；《合同解除通知书》（2020年1月8日）及韵达快递邮寄回单，经查询后，邮件被送至周口市，与本案双方约定的送达地址不符，不能证实与本案的关联性，本院不采信；第5组证据与本案亦不存在关联性，本院不予采信。 被告甘为、王真未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月9日，原告万景公司与中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定银行为万景·东坡院子一期商品房项目购房人提供个人住房贷款，原告万景公司作为购房人的保证人为个人按揭借款提供连带责任保证担保。原、被告于2015年11月25日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：151977）及《商品房买卖合同（住宅补充协议）》，约定：原告万景公司将其开发的位于东坡岛万景·东坡院子1幢2单元16楼3号的住房出售给被告甘为、王真，房屋总价款为672778元，其中被告甘为、王真已支付首付款202778元，剩余470000元以按揭贷款方式支付；另双方签订的补充协议第四条第(二)款第4项约定：“在买受人办理银行按揭贷款或住房公积金贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或住房公积金管理中心承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的担保损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、损害赔偿金以及因追索损失而产生的律师费、诉讼费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知之日5日内向出卖人支付。否则，出卖人有权解除合同和补充协议，并有权将本合同约定的房屋另行出售给第三方。”第十三条第（十一）款第2项约定：“采取邮寄送达的，邮寄至以下地址即视为履行了通知义务。买受人地址：东坡区检察院，收件人：甘为、王真。”上述合同签订后，被告甘为、王真取得了银行按揭贷款470000元，并支付给了原告万景公司。2016年10月14日，案涉房屋被预告登记至被告甘为、王真名下，预告登记号为：川（2016）眉山市不动产证明第0001511号。经原告万景公司通知，被告甘为、王真至今未办理收房手续。因被告甘为、王真未履行偿还按揭贷款的义务，原告万景公司于2019年6月28日代被告支付按揭款及利息共计27217.56元（银行直接从原告万景公司的保证金账户中扣款）。2019年7月1日，原告万景公司按补充协议约定的送达地址向被告甘为、王真邮寄了《通知书》，要求二被告收到通知书5日内偿还代付的按揭款项，并从当月起按时偿还按揭贷款，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，该邮件由门卫于2019年7月2日签收。被告甘为、王真称主张：被告在得知原告承担了担保责任后，于2020年春节前找到被告偿还其代付的按揭款，但被告以账户冻结为由不予接受，就该主张，二被告未举证证明。至今，二被告均未向原告偿还代付的款项27217.56元。 庭审中，经本院释明后，被告甘为、王真当庭口头提出：若法院判决解除合同，要求原告万景公司退还首付款202778元。 本院认为，二被告与原告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（住宅补充协议）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 关于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求。合同签订后，因二被告未按约偿还按揭贷款，导致银行从原告的保证金账户中扣划27217.56元用于偿还贷款。二被告与原告签订的《商品房买卖合同（住宅补充协议）》第四条第(二)款第4项约定：“在买受人办理银行按揭贷款或住房公积金贷款手续后，因买受人逾期偿还贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或住房公积金管理中心承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的担保损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、损害赔偿金以及因追索损失而产生的律师费、诉讼费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知之日5日内向出卖人支付。否则，出卖人有权解除合同和补充协议，并有权将本合同约定的房屋另行出售给第三方。”根据上述约定，因二被告未归还银行贷款，导致原告承担保证责任，被银行扣划27217.56元。原告按《商品房买卖合同（住宅补充协议）》约定的送达地址发出催款通知书后，二被告未按合同约定的期限及时向原告偿还该款项，原告有权利解除与二被告签订的商品房买卖合同，并要求二被告偿还代付的贷款27217.56元，故原告提出的解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（住宅补充协议）》，由被告偿还代付款本息27217.56元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，二被告应配合原告办理备案登记和房屋预告登记的撤销手续，故对于原告要求撤销原、被告于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》的备案登记【合同签约备案号：151977】及撤销登记在二被告名下的万景·东坡院子1幢2单元16楼3号房的预告登记【合同不动产登记号：川（2016）眉山市不动产证明第0001511号】的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定，二被告要求原告退还购房首付款202778元的请求，应予支持。该款应扣除二被告应向原告支付的代偿款27217.56元。关于二被告已支付的银行贷款本金及利息，本案中二被告并未举证，本院无法查明，二被告可另案主张权利。案涉银行亦可另案主张返还贷款。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告四川万景房地产开发有限公司与被告甘为、王真于2015年11月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（住宅补充协议）》； 二、被告甘为、王真于本判决生效之日起十日内协助原告四川万景房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案登记(合同签约备案号：151977)和预购商品房预告登记(合同不动产登记号：川（2016）眉山市不动产证明第0001511号)注销手续； 三、原告四川万景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告甘为、王真首付款175560.44元。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计5264元，由被告甘为、王真负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈曼 二〇二〇年三月三十一日 书记员  杨云