新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新28民终1500号      上诉人（原审被告）：阿克苏金桥超市有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市塔北路15号。   法定代表人：严金德，公司执行董事。   委托诉讼代理人：田乐，新疆聚公律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：侯谦让，男，1972年12月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。   委托诉讼代理人：徐同，新疆德洋律师事务所律师。   原审被告：库尔勒金桥宜品超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市交通西路北侧北山路西侧1栋。   法定代表人：严金德，公司执行董事。   委托诉讼代理人：杨志成，该公司人事行政经理。   上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司（以下简称阿克苏金桥超市）因与被上诉人侯谦让以及原审被告库尔勒金桥宜品超市有限公司（以下简称库尔勒金桥超市）债权转让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司的委托诉讼代理人田乐，被上诉人侯谦让的委托诉讼代理人徐同，原审被告库尔勒金桥宜品超市有限公司的委托诉讼代理人杨志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定本案合同的解除系上诉人违约所致属认定事实不清，适用法律错误。本案合同解除的过错系出租方华业公司并非上诉人。二、一审判决判令上诉人支付2017年3月1日至2018年4月18日期间的租金属于认定事实不清。本案合同至迟应于2016年8月解除，且上诉人将房租已交纳至2017年2月28日，不应再交纳之后租金。三、2016年8月30日上诉人已将房屋交还，并已由华业公司实际控制。假设华业公司怠于接受房屋，则属于恶意扩大损失。依据《合同法》第一百一十九条规定，由此造成的损失应有华业公司承担。四、依据被上诉人的主张，本案所涉合同的出租房巴州华业国际贸易有限公司将其于2014年1月26日签订的租赁合同中的权利、义务全部转让予被上诉人，因此被上诉人不是本案合同的相对人不具备诉讼主体资格，应当驳回其起诉。上诉人已经支付了540万三年的租赁费，实际只使用了两年；还有320万设备购置费，合同解除后这笔款项也未退回。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。   被上诉人侯谦让辩称，我们不同意上诉人的全部上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正。一、针对第一点上诉意见，涉案建筑物已于2008年11月经巴州公安局消防局验收通过，对本案争议的地下室部分，明确要求待地下商场装修改造工程施工完毕，须重新申报验收，经验收合格后方可投入使用。根据双方的租赁合同第四条、第十条约定，办理消防申报的主体应是上诉人。二、针对第二点上诉意见，被上诉人从未接到解除合同通知，也从未与上诉人办理移交手续，是上诉人自行搬出。在最终解除合同前，涉案房屋并未由被上诉人控制，即标的物控制权始终处于不确定状态。关于上诉人提出的解除合同时间应以搬出时间或解除合同的通知时间计算，被上诉人认为上诉人对关于解除合同规定的理解有误。三、针对第三点上诉意见，首先纠正，一审判决并未支持一审原告要求赔偿损失的请求，是驳回，而是部分支持违约金的诉求。1,716,000元明确是违约金，一审判决有事实及法律依据。四、债权转让合同合法有效，不违反法律规定，也履行了相应的通知程序，关键是该债权转让并没有剥夺上诉人的任何权利。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。   原审被告库尔勒金桥超市述称，此案与库尔勒金桥宜品超市没有关系，我们同意上诉人的上诉请求。   侯谦让向一审法院起诉请求：一、判令被告支付租金2,227,500元；二、判令被告支付损失1,320,000元；三、判令被告支付违约金6,593,000元；四、判令库尔勒市人民东路15号地下一层被告增设的装修改造及相关的设备和设施无偿交付原告所有；五、判令被告库尔勒宜品超市承担连带责任；六、判令被告承担本案全部诉讼费及送达费用。   一审法院认定事实：2014年1月26日，华业公司（甲方）与阿克苏金桥超市（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：阿克苏金桥超市租赁华业公司位于库尔勒市××路，租赁期限为2014年3月1日至2029年2月28日，租金为每年180万元，先交后使用，一次性缴纳三年的租金540万元，每三年递增10％，以此类推。第四条第1款第2项：租赁场所的外立面装修、墙、卫生间、暖气、货梯、消防报警等设备设施等均由甲方协助乙方向主管部门进行验收合格，符合国家标准或规范，甲方以现状交房。第八条第2款：因乙方违约造成合同解除，乙方增设的装修、改造及与其相关的设施和设备，乙方无偿交付甲方所有。第九条第3项：甲方必须为乙方提供完整、全面的租赁场所总平面图、水、电、暖、消防等施工全套图纸…。第十二条第2款第2项：乙方逾期超过30天仍不支付租金、保证金及相关约定费用的，甲方有权单方解除租赁合同且不承担违约责任，同时乙方应按租金总额（15年租赁期的租金总额）的20％向甲方计付违约金，并承担由此给甲方造成的实际经济损失。合同签订后，华业公司依约向被告阿克苏金桥超市交付租赁物，被告阿克苏金桥超市也依约向华业公司缴纳前三年租金。2016年，阿克苏金桥超市以华业公司交付的租赁物未经消防验收为由，将华业公司和新疆华誉房地产开发集团有限公司诉至巴州中级人民法院，请求解除双方租赁合同，返还缴纳租金540万元及利息、赔偿损失等诉求。该案经巴州中级人民法院（2016）新28民初48号一审判决后，新疆高级人民法院（2018）新民终59号于2018年4月18日出具终审民事判决，维持原判。另查明，2014年1月26日，华业公司与本案原告签订债权转让协议，约定将其与被告阿克苏金桥超市之间关于签订的租赁合同中的权利、义务全部转让予本案原告，并通过乌鲁木齐市公证处将《债权转让协议书》送达给阿克苏金桥超市等内容进行公证。2018年1月23日，被告库尔勒宜品超市与新疆智博汇企业管理服务有限公司签订房屋租赁合同，约定新疆智博汇企业管理服务有限公司将坐落新疆库尔勒市文化路和退水渠路交叉口的巴音体育中心地下一层的房屋承租给库尔勒宜品超市，该合同第九条第2款约定：新疆智博汇企业管理服务有限公司对华业公司与阿克苏金桥超市于2014年1月26日就库尔勒市人民东路15号地下一层签订的租赁合同所产生的债权债务承担连带责任，同时，库尔勒宜品超市也对阿克苏金桥超市该房屋租赁合同所产生的债权债务承担连带责任。现原告以阿克苏金桥超市拒付租金行为已构成违约，给原告造成巨大损失为由，诉至本院，引起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务日不发生效力。华业公司与本案原告签订债权转让协议，约定将其与被告阿克苏金桥超市之间关于2014年1月26日签订的租赁合同中的权利、义务全部转让与本案原告，并于2018年11月30日经过公证处公证，将该债权转让通知书送达予被告阿克苏金桥超市，不违反法律规定，应属合法有效，故原告的主体适格。巴州中级人民法院和新疆自治区高级人民法院二份民事判决书认定，阿克苏金桥超市未向消防部门提交商场装修方案而自行装修并营业，涉案地下一层房屋消防未能验收的责任在于阿克苏金桥超市。阿克苏金桥超市对其承租的地下超市也未向华业公司移交并办理移交手续。因华业公司并未向阿克苏金桥超市反诉解除合同的违约责任，故法院仅判令双方当事人解除合同，对阿克苏金桥超市是否承担解除合同的违约责任不予审理。根据上述民事判决书中的认定，阿克苏金桥超市未对其承租的地下超市向华业公司移交并办理移交手续，且双方诉讼争议直至自治区高级人民法院终审时才结束，故原告主张被告阿克苏金桥超市按照《租赁合同》中约定的履行合同的第四年即2017年3月1日至终审判决时即2018年4月18日止支付租金，租金共计为2,227,500元[（540万元＋54万元）÷3年÷12个月×13.5个月]，有理有据，予以支持。根据上述民事判决书中的认定和华业公司与阿克苏金桥超市的租赁合同关于违约责任的约定，阿克苏金桥超市已构成违约，应承担违约责任。本案中，原告既主张支付损失，又主张支付违约金，而违约金具有补偿和惩罚双重性质的特点，故原告要求支付损失的诉请属重复主张。原告以按照阿克苏金桥超市与华业公司租赁合同的约定，要求被告支付15年租赁期的租金总额的20％的违约金6,593,000元（3296.75万元×20％）。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，按照原告主张所受损失为1,320,000元［从2018年4月19日至本次诉讼前2018年12月19日共计8个月、（三年租金540万元＋54万元）÷3年÷12个月=每月租金16.5万元、16.5万元×8个月］计算，酌情认定被告阿克苏金桥超市支付的违约金为1,716,000元（1,320,000元＋1,320,000元×30％）。华业公司虽已将其债权转让给原告，但因该装修改造及相关的设备和设施一部分已固定在涉案房屋上，不可移动。另经一审法院当庭询问原告，对被告阿克苏金桥超市增设的装修改造及相关的设备和设施具体包括哪些组成部分，原告也不能明确说明，故对原告要求对库尔勒市人民东路15号地下一层被告增设的装修改造及相关的设备和设施无偿交付原告所有的诉请不予支持。原告以被告库尔勒宜品超市于2018年1月23日与新疆智博汇企业管理服务有限公司签订的房屋租赁合同中确定由被告库尔勒宜品超市对2014年1月26日租赁合同中产生的债权债务承担连带责任，故要求被告库尔勒宜品超市对本案的诉请承担连带责任。因本案涉及的《租赁合同》系阿克苏金桥超市与华业公司之间签订，原告承受的是华业公司转让的债权，该合同内容与被告库尔勒宜品超市无关，故被告库尔勒宜品超市不应承担连带责任。据此，一审法院判决：一、被告阿克苏金桥超市有限责任公司于判决生效后七日内向原告侯谦让支付租金2,227,500元；二、被告阿克苏金桥超市有限责任公司于判决生效后七日内向原告侯谦让支付违约金1,716,000元；三、驳回原告侯谦让的其他诉讼请求。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案争议焦点问题系：一、2014年1月26日，被上诉人侯谦让与案外人巴州华业国际贸易公司签订的债权转让协议是否合法有效；二、上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司在合同履行期间是否存在违约行为；三、原审判决上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司支付2017年3月1日至2018年4月18日租金2,227,500元以及违约金1,716,000元有无事实及法律依据。   关于2014年1月26日，被上诉人侯谦让与案外人巴州华业国际贸易公司签订的债权转让协议是否合法有效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务日不发生效力。华业公司与本案原告签订债权转让协议，约定将其与被告阿克苏金桥超市之间关于2014年1月26日签订的租赁合同中的权利、义务全部转让与本案原告，并于2018年11月30日经过公证处公证，将该债权转让通知书送达予被告阿克苏金桥超市，不违反法律规定，应属合法有效，故被上诉人侯谦让的主体适格。原审判决认定事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。   关于合同在履行期间上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司是否存在违约行为的问题。本院认为，通过庭审查明的事实来看，首先，根据本案双方当事人租赁合同的关于“租赁场所交付后，在不改变房屋结构的情况下，乙方可自行装修、改造、增加设备、设施、在报消防等相关部门批准后，方可自行出资改造或装修，并由乙方自行承担一切费用和责任”的约定，上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司要在报消防等相关部门批准后，才享有对承租的地下一层房屋装修及改造的权利、义务。上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司未向消防部门提交商场装修方案而自行装修并营业，故涉案地下一层房屋消防未验收的责任在于上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司。且涉案工程2008年11月6日巴州公安局消防局出具的巴公消（检验）字（2008）第0153号《建筑工程消防验收意见书》，可以证明涉案房产经消防验收为合格。结合本案《租赁合同》的约定可以进一步印证涉案地下一层房屋的改造及达到验收部分的责任均在上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司，被上诉人就涉案租赁房屋是否验收并不负有相应的责任亦不承担相应的法律后果。对于该事实本院(2016)新28民初48号民事判决书及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终59号判决书已做出确认。   关于原审判决上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司支付2017年3月1日至2018年4月18日租金2,227,500元以及违约金1,716,000元有无事实及法律依据的问题。本院认为，巴州中级人民法院(2016)新28民初48号民事判决书及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终59号判决书认定，上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司未向消防部门提交商场装修方案而自行装修并营业，涉案地下一层房屋消防未验收的责任在于上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司。上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司承租涉案房屋并使用两年后自行搬出，而对其租赁的地下超市，未向华业公司移交并办理移交手续，且双方诉讼争议直至新疆维吾尔自治区高级人民法院2018年4月18日才结束。故一审法院依据双方《租赁合同》中约定的履行合同的第四年即2017年3月1日至终审判决时即2018年4月18日止支付租金，租金共计为2,227,500元[（540万元＋54万元）÷3年÷12个月×13.5个月]，判决上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司支付租金，符合法律规定，本院予以支持。   关于违约金计算。本案中，上诉人既主张支付损失，又主张支付违约金，而违约金具补偿和惩罚双重性质的特点。一审法院根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，按照上诉人主张所受损失为1,320,000元［从2018年4月19日至本次诉讼前2018年12月19日共计8个月、（三年租金540万元＋54万元）÷3年÷12个月=每月租金16.5万元，16.5万元×8个月］计算，酌情认定上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司支付的违约金为1,716,000元（1,320,000元＋1,320,000元×30％），不违反法律规定，本院予以支持。   综上，上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费38,348.00元，由上诉人阿克苏金桥超市有限责任公司负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   来永存   审  判  员   杨奇志   审  判  员   刘 强         {文书日期}     书  记  员   段婧雯