贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4号上诉人（原审被告）:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。被上诉人（原审原告）:殷政权，男，1974年3月22日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人殷政权商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷政权逾期交房违约金43,732.96元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷政权逾期办理产权转移登记的违约金（违约金以800970.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年9月8日）；三、驳回原告殷政权的其他诉讼请求。案件受理费1658.00元，由原告殷政权负担150.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1508.00元。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人委托授权之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移登记有关文书的义务，前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。故《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《补充协议》，根据《补充协议》第十八条的约定，双方对于《补充协议》及其附录文件的效力均予以认可，《补充协议》约定与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《补充协议》约定为准。《补充协议》附录二即《委托办理权属登记协议书》第四条约定，上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书的，向被上诉人支付每日50元的违约金，该条款系双方当事人的真实意思表示，系双方对于《商品房买卖合同》二十二条关于出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金条款的变更，故应以变更后的条款确定双方权利义务。据此，即便认定上诉人违约，违约金的计算方式应按照《委托办理权属登记协议书》的约定，自上诉人逾期之日起按每日50元计算。因上诉人已于2019年7月20日通知被上诉人提交相关办证资料，故违约金应截止计算至2019年7月20日。三、上诉人于2017年9月29日取得案涉商品房的建筑工程竣工合格证明，符合《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的商品房交付条件，本案逾期交房系被上诉人无故拒收所致，故上诉人不应支付违约金。被上诉人殷政权未作答辩。本院审理本案期间，上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向本院提交证据：1.首次登记确认书、不动产登记信息查询证明；证明目的：案涉商品房已取得所有权初始登记，具备办理转移登记的条件；2.短信通知照片、短信发送清单。证明目的：2019年7月20日，上诉人以短信群发的方式，向《商品房买卖合同》中被上诉人预留的联系号码发送了短信，通知其提交办理商品房转移登记所需相关资料，故上诉人已尽到通知义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应截止计算至2019年7月20日。被上诉人殷政权质证认为：1.群发短信中的电话号码使用人不是殷政权，合同签订时，殷政权曾指出该号码不是本人的号码，但被上诉人的工作人员未予理会。现拨打此号为空号，无法收悉群发短信，故不能视为上诉人的通知到达被上诉人。2.对于此类重要通知，上诉人应当通过登报、发文、张贴公告等规范方式进行通知，短信不是合法有效的通知形式。3.被上诉人居住在物业中心旁，接收通知渠道便利，但上诉人未采取有效方式通知，其向他人发送的短信对被上诉人不具有通知效力。4.短信内容是由个人编辑，不能体现被上诉人公司意志。本院认为：上诉人提交的第1组证据：首次登记确认书、不动产登记信息查询证明，均经毕节市不动产登记中心加盖印章确认，能够证明上诉人于2019年6月18日取得案涉商品房初始登记的事实，故本院予以采信。上诉人提交的第2组证据：短信通知照片、短信发送清单，能够证明上诉人通过《商品房买卖合同》预留的电话号码，通知被上诉人提交办理商品房转移登记所需资料的事实，对其证明力本院予以确认。被上诉人称其并非号码使用人，与其在《商品房买卖合同》中预留该号码作为联系方式的客观事实不符，故对其抗辩意见不予采纳。本院经审理查明：上诉人于2019年6月18日取得案涉商品房所有权初始登记。2019年7月20日，上诉人短信通知被上诉人提交办理商品房转移登记所需资料。其余认定事实与一审认定无异。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任如何认定？2.上诉人应否承担逾期交房违约责任？关于焦点1：首先，《委托办理权属登记协议书》系双方对于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）、（五）项就双方如何向房屋登记机关申请办理商品房转移登记所作的进一步约定，与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的出卖人限期取得商品房所有权初始登记并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，以及逾期履行的违约责任事项无涉。上诉人主张《委托办理权属登记协议书》中约定的违约责任与《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项约定的违约责任系同一违约责任的上诉主张不能成立，对其主张按照《委托办理权属登记协议书》约定的50元每日作为本案逾期交付有关文书的违约金计付标准的上诉请求，本院不予支持。其次，《商品房买卖合同》约定上诉人应于2018年1月29日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。鉴于双方另约定由上诉人代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。根据本案查明的事实，上诉人于2019年6月18日取得案涉商品房所有权初始登记，并于2019年7月20日以短信形式通知被上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，故上诉人的文书交付义务于2019年7月20日履行完毕。据此，上诉人应向被上诉人承担逾期交付有关文书的违约责任期间为2018年1月30日至2019年7月20日。关于焦点2，根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定，上诉人应于2017年9月30日向被上诉人交付商品房，上诉人于2018年7月1日向被上诉人交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。上诉人以逾期交房系被上诉人无故拒绝接收为由，主张不承担逾期交房违约责任，但其未就被上诉人无故拒收的事实提交充分有效的证据证明，故对其前述主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，对该部分请求予以支持，对其无理部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9578号民事判决第一、三项，即“被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷政权逾期交房违约金43,732.96元；驳回原告殷政权的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9578号民事判决第二项“被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告殷政权逾期办理产权转移登记的违约金（违约金以800,970.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年9月8日）”中的违约金计付期间为2018年1月30日至2019年7月20日；三、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1658元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1490元，被上诉人殷政权负担168元；二审案件受理费3316元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2980元，被上诉人殷政权负担336元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青