河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终823号上诉人（原审原告）:郑州新鸿利贸易有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路西、九如东路南1幢6层08号。负责人：杨莉，任该公司经理。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞体，河南通天路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王同明，男，汉族，1970年2月13日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：孙洪坡，唐河县鸿源法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：张记（纪）群，男，汉族，1960年3月26日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人郑州新鸿利贸易有限公司（以下简称新鸿利公司）、王同明与被上诉人张记群房屋租赁合同纠纷一案，河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）于2018年10月12日作出（2018）豫1328民初3213民事判决，王同明不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月26日作出（2018）豫13民终7245号民事裁定，将该案发回重审。一审法院于2019年12月31日作出（2019）豫1328民初602号民事判决，新鸿利公司、王同明均不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新鸿利公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三、四项；2.改判王同明支付新鸿利公司2019年4月9日前拖欠租金284266元和违约金18713元（两项共计302979元），及自2019年4月10日起至租赁房屋实际返还之日止按日525元标准计付的房屋占有使用费；张记群对上述债务承担连带责任；3.诉讼费由王同明、张记群负担。事实和理由：1.依照双方2015年11月10日签订的《商业房产租赁合同》约定，王同明、张记群应于每年3月9日前一次性支付下一年度租金；逾期超过30日仍未付清，则视为自动退租，本合同自动终止，王同明、张记群必须赔偿新鸿利公司当年年租金的5%作为违约金。一审判决已经查明王同明、张记群拖欠新鸿利公司2017年4月10日至2019年4月10日两年度的租金共计284266元，且每个年度的租金均未付清。因而，王同明、张记群应支付违约金为18713元。一审判决仅判令一个年度租金的违约金9584.85元实属错误。2.王同明、张记群在合同被判决解除后已经无权再行使用新鸿利公司的房屋，因而，自2019年4月10日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费依法应由王同明、张记群支付，标准应按日525元（191697÷365）给付。3.王同明、张记群系“唐河县老渔翁烤全鱼店”的合伙人，张记群虽于2016年3月5日退伙，但本案租赁合同的债权债务形成于其退伙之前，张记群应对退伙前的合伙债务承担连带责任。王同明辩称，1.案涉房屋租赁合同在2017年5月31日常杰广与张大庆签订饭店转让协议，并经新鸿利公司员工刘影签字确认后就已经自行终止，原租赁合同对王同明就已经没有了约束力，合同相对人更换成了张大庆，且张大庆在签订协议后，直接对准新鸿利公司员工刘影缴纳了房屋租金，原审在已经确认出租人同意转让的情况下，继续确认王同明承担责任显属不当，王同明转让后涉及房屋的权利和义务关系均由承租人张大庆承担。2.按照合同约定，在新鸿利公司未能于2018年3月9日前收到租金的情况下，本租赁合同自动退租，合同自动终止。故租金也只能计算到2018年3月9日，一审计算到合同期满没有任何依据。3.新鸿利公司原一审起诉的时间为2018年7月16日，在起诉时，饭店已经停业，王同明多次同意配合转交房屋，但新鸿利公司在诉讼期间，拒不接收房屋，自行造成的损失扩大，该损失应当由新鸿利公司自行承担。王同明上诉请求：依法撤销一审判决，驳回郑州新鸿利贸易有限公司的诉讼请求。事实和理由：1.应追加张记群、常杰广、常振、段兴岩为本案被告。由于《商业房产租赁合同》没有明确的签订人，只能按实际履行的情况确定租赁人。一审已经查明王同明与张记群、常杰广、常振、段兴岩合伙租赁新鸿利公司的房屋开办饭店，即租赁人为几个合伙人，只是营业执照办成了王同明。一审认定合伙关系与本案不属于同一法律关系错误。2.应追加张大庆为本案被告。张大庆与新鸿利公司于2017年5月31日建立了租赁关系，开办了湘江源饭店，且张大庆已亲自向新鸿利公司交了五次共计90000元的租赁费。3.王同明与新鸿利公司的租赁关系已解除，新鸿利公司与张大庆建立了新的租赁关系，王同明不存在违约。常杰广与张大庆签订的《饭店转让协议》没有涉及转租的相关事宜，之后，张大庆对准郑州新鸿利贸易有限公司交房屋租赁款五次，且常杰广、张大庆都证实《饭店转让协议》是在新鸿利公司同着刘影所签，当场已说明王同明与郑州新鸿利贸易有限公司解除了租赁关系，郑州新鸿利贸易有限公司推说不知是张大庆租赁房屋显然不能成立。4.张大庆于2017年底就停业了，按《商业房产租赁合同》约定的租期2018年11月10日已终止，没有任何人拒不退房，郑州新鸿利贸易有限公司应及时收回房屋，一审将租赁费计算至2019年4月9日缺乏依据。新鸿利公司辩称，五合伙人应为共同被告，承担连带责任。一审中新鸿利公司提供的录音显示转让协议系常杰广和张大庆签订，新鸿利公司与张大庆之间没有直接的租赁合同关系，刘影收取的租金是替常杰广收取的，故仍应按照原合同租金标准收取租金。张记群综合答辩称，合同不是张记群签的，与张记群没有关系。新鸿利公司向一审法院起诉请求：1.判令解除新鸿利公司与王同明、张记群签订的《商业房产租赁合同》或者该合同已经因租期届满终止；2.依法判令王同明、张记群将涉案房屋返还新鸿利公司；3.请求判令王同明、张记群支付房屋租金135661元，违约金18713元，共计154374元；自2018年7月1日起至租赁房屋返还之日止，按日532元支付租金或者占有使用费；4.诉讼费由王同明、张记群承担。一审法院认定事实：王同明、张记群、常杰广等五人约定共同投资经营。王同明以合伙人的名义与新鸿利公司的工作人员刘影协商承租新鸿利公司的房屋。2015年11月10日，新鸿利公司作为甲方、王同明、张记群作为乙方签订了《商业房产租赁合同》。合同约定，新鸿利公司将其位于唐河县大唐中央小区中心3栋面积为1034.97平方米的整体房屋出租给王同明等人用于合伙经营餐饮业。租赁期限为叁年，自2015年11月10日至2019年4月9日，免租期为150天。自2016年4月10日起开始计算租金，乙方于每年3月9日前支付下一年度房屋的租金。合同签订后，王同明在唐河县工商行政管理局滨河工商所以其本人为经营者注册了“唐河县老渔翁烤全鱼店”个体工商户，经营者显示为“王同明”。之后，王同明支付新鸿利公司一年（2016年4月10日至2017年4月9日）租金173875元。2016年3月5日，张记群退出唐河县老渔翁烤全鱼店的经营。2017年5月31日，常杰广以合伙人的名义与张大庆签订转让协议，将该房屋转租给张大庆。张大庆向新鸿利公司的工作人员刘影支付租金90000元。现该房屋处于停业状态。另查明，2015年11月10日新鸿利公司与王同明、张记群签订的《商业房产租赁合同》中张记群的签名非张记群本人所签。一审法院认为，新鸿利公司与王同明、张记群之间的租赁合同已实际履行，虽然新鸿利公司提交的证据《商业房产租赁合同》中承租方的签名为张记群、王同明，但是对于张记群的签名，张记群本人不认可，王同明也认为不是张记群本人所签。所以一审法院对于“张记群”的签名的效力不予认可。王同明、张记群均认可办理工商登记的手续由王同明前往工商登记机关办理，且办理的在工商管理局登记备案的营业执照上的经营者显示为“王同明”。所以，新鸿利公司与王同明之间形成租赁合同关系，该合同成立且生效。至于张记群、常杰广等人与王同明之间是否属于合伙关系及权利义务如何分配等问题与本案非同一法律关系，本案不予审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2017年5月31日，常杰广以合伙人的名义与张大庆签订转让协议，将该房屋转租给张大庆。虽然新鸿利公司称转让协议上“刘影”的签名非本人所签，但新鸿利公司的工作人员刘影向张大庆收取租金90000元。其在法定的六个月内未提出异议，视为其同意转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”。本案中新鸿利公司同意转租，房屋转租后，新鸿利公司与王同明之间的租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，王同明支付一年的租金后未再支付剩余租金，经新鸿利公司追要后仍未支付，新鸿利公司因此获得合同解除权，所以，新鸿利公司要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此新鸿利公司请求王同明支付剩余租金的请求于法有据，一审法院予以支持。关于房屋租金及违约金的认定，自2017年4月10日至本案起诉之日，王同明仅支付新鸿利公司租金90000元，下欠租金至今未付。依据合同约定，首年租金为173875元，次年（2017年4月10日至2018年4月9日）浮动5%，其年租金为182569元，第三年（2018年4月10日至2019年4月9日）比上一年浮动5%，其年租金为191697元。至此，王同明共下欠新鸿利公司租金284266元（182569+191697－90000）。违约金数额新鸿利公司按2018年租金的5%计算，即9584.85元（191697×5%）。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郑州新鸿利贸易有限公司与王同明签订的《商业租赁合同》；二、王同明于本判决生效后十日内，将《商业租赁合同》中的租赁房屋恢复原状并交付给郑州新鸿利贸易有限公司；三、王同明于本判决生效后十日内，支付2019年4月9日前拖欠新鸿利公司的租金284266元及违约金9584.85元，两项共计293850.85元；四、驳回郑州新鸿利贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，由王同明负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，王同明与新鸿利公司签订的《商业房产租赁合同》第五条第3项约定：“租赁期间，乙方于每年3月9日前一次性支付下一年度租金，如乙方逾期支付或未一次性支付租金，每逾期1日，需缴纳年租金的5‰作为违约金，直至付清之日止；逾期超过30日仍未付清，则视为自动退租，本合同自动终止，乙方必须向甲方赔偿当年年租金的5%作为违约金，且保证金不予退还。”本院认为，案涉《商业房产租赁合同》记载的承租人为王同明和张记群，但“张记群”的签名并非其本人所签，且王同明租赁该房产的目的是用于“唐河县老渔翁烤全鱼店”的经营，该店登记的经营者为“王同明”，故一审判决认定王同明为该合同的相对人，并判决其承担支付租金的义务并无不当，本院予以维持。王同明与其主张的合伙人之间的权利义务关系可由其另行解决，对王同明关于本案中应追加张记群、常杰广等人参加诉讼的上诉请求本院不予支持。常杰广在房屋租赁期间与张大庆签订《饭店转让协议》，将该房屋转租给张大庆，新鸿利公司工作人员刘影从张大庆手中收取租金的行为表示新鸿利公司知道常杰广的转租行为，但王同明与新鸿利公司之间的租赁合同并未解除，新鸿利公司亦未与张大庆另行签订租赁合同，故对王同明上诉称其与新鸿利公司之间的租赁合同关系已经解除，本案应追加张大庆参加诉讼的上诉请求本院不予支持。关于房屋租金及违约金的认定问题。《商业房产租赁合同》第五条第3项约定，乙方于每年3月9日前一次性支付下一年度租金，逾期超过30日仍未付清，则视为自动退租，本合同自动终止。案涉租赁合同第二年度的租金仅支付了90000元，第三年度租金未支付，故依照上述合同约定，王同明与新鸿利公司之间的租赁合同已于2018年4月9日自动终止，新鸿利公司未能收回房屋的原因亦不在于王同明，故本案房屋租金应计算到2018年4月9日较为适当，对此后新鸿利公司因未能收回房屋遭受的损失，可由新鸿利公司向直接责任人另行主张。故王同明应当支付的租金计算为：182569-90000=92569元。第二年度的租金虽然只缴纳了一部分，但合同仍在继续履行，未自动终止，故对新鸿利公司主张应支付两个年度租金的5%作为违约金的上诉请求本院不予支持。双方租赁合同于2018年4月9日自动终止，依照合同约定，王同明应当支付第三年度租金的5%作为违约金，计算为191697×5%=9584.85元。综上所述，新鸿利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；王同明的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初602号民事判决；二、郑州新鸿利贸易有限公司与王同明签订的《商业租赁合同》于2018年4月9日自动终止，王同明于本判决生效后十日内，支付2018年4月9日前拖欠新鸿利公司的租金92569元及违约金9584.85元，两项共计102153.85元；三、驳回郑州新鸿利贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3190元，二审案件受理费3240元，共计6430元，由王同明负担4287元，郑州新鸿利贸易有限公司负担2143元。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年三月三十一日法官助理郝一帆书记员周道佳