江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民终3522号上诉人（原审被告）：江苏任天农业科技股份有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区集慧路16号联创科技大厦B座22楼。法定代表人：任杰峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈海鑫，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州凌家塘宏进置业有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇龙潭村委低干村。法定代表人：张建方，该公司董事长。委托诉讼代理人：张立新，江苏常立律师事务所律师。委托诉讼代理人：花怡文，江苏常立律师事务所律师。原审被告：常州鲜坤食品有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇凌家塘农副产品批发市场沿街商店一期岳杨路2号。法定代表人：刘扬。上诉人江苏任天农业科技股份有限公司（以下简称任天公司）因与被上诉人常州凌家塘宏进置业有限公司（以下简称凌家塘公司）、原审被告常州鲜坤食品有限公司（以下简称鲜坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初5375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任天公司的委托诉讼代理人纪烨、被上诉人凌家塘公司的委托诉讼代理人花怡文到庭参加诉讼，原审被告鲜坤公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任天公司上诉请求：发回重审或改判驳回凌家塘公司对任天公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由凌家塘公司和鲜坤公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案两份租赁合同合法有效，依据不足。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关规定，对未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可建设的房屋，当事人所签订的租赁合同无效。涉案两份租赁合同的标的物为位于邹区镇岳杨路二幢、总面积5798.34平方米的房产，并无相应的房产证，且被上诉人至今未提供建设该房屋的规划许可和施工许可，而一审法院在未核实房屋建造手续的情况下，直接认定涉案两份租赁合同合法有效，依据不足。如涉案两份租赁合同无效，则不应再按照合同的约定计算违约金，进而影响当事人之间的责任承担。二、一审法院认定三方未就拖欠租金进行约定错误。从2018年1月2日上诉人（乙方）、被上诉人（甲方）、原审被告（丙方）三方签订的补充协议来看，补充协议第一条解除了上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，并约定变更由原审被告来继续履行合同；补充协议第二条则是对被上诉人与原审被告如何继续履行合同进行了约定；第三条则是因上诉人在承租期间对租赁房屋进行了装修改造、置办家具、安装电梯、缴纳了10万元保证金，同时因上诉人还拖欠部分租金，上诉人基于与被上诉人的租赁合同及与被上诉人之间尚存在一系列的权利义务关系，因此，特别在该条中对原合同所涉及的一切权利义务进行了概括总结，也当然包括了被上诉人依据租赁合同向上诉人主张租金的权利，并约定由被上诉人与原审被告继续履行，该条的设置明显是为了解决合同解除后上诉人与被上诉人、原审被告在签订补充协议之前所存在的权利义务关系。而且，在被上诉人的诉状中，被上诉人的诉讼请求也是要求原审被告承担全部租金，对上诉人的主张也仅是要求上诉人对2018年1月2日前的租金承担连带责任，可以看出被上诉人也认可依据补充协议和其与原审被告签订的租赁合同，应当由原审被告作为租金支付的直接主体。但一审法院却以被上诉人与原审被告签订的租赁合同、三方签订的补充协议未就拖欠租金进行明确约定为由，超出被上诉人要求上诉人承担连带责任的诉讼请求，判决上诉人直接承担租金支付责任，不仅超出被上诉人的诉讼请求，亦与补充协议的约定明显不符。试想，如果补充协议第三条仅是约定第二份租赁合同按照第一份租赁合同签订和由上诉人与原审被告继续履行的话，又何必在第一条约定继续履行和在第二条约定第二份租赁合同按第一份租赁合同重新签订，如非为了解决第一份租赁合同解除后可能存在的遗留问题，第三条根本无存在的必要。综上，上诉人认为，对于第一份租赁合同所涉及的上诉人所有的权利义务，均一并转让由原审被告承继，在补充协议签订后，上诉人与被上诉人之间所有权利义务关系均已终结，故而无需再向被上诉人支付租金。被上诉人凌家塘公司辩称，一、涉案房屋具有合法产权，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效。二、在签订的补充协议中，上诉人、被上诉人及原审被告明确约定房屋承租人自2018年1月2日变更为鲜坤公司，合同内容要求鲜坤公司对上诉人签订合同以来的权利义务继续履行。并且合同中没有明确约定免除上诉人实际租赁期间的租赁费用。故一审判决上诉人承担其自身承租期间的租赁费用，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人鲜坤公司未作答辩。凌家塘公司向一审法院起诉请求：1.解除凌家塘公司与鲜坤公司、任天公司之间签订的《租赁合同》；2.鲜坤公司立即支付所欠租金187.5万元及实际付清之日止所产生的利息，按照银行同期贷款利率暂计至2018年8月25日利息为95625元；3.鲜坤公司立即支付因违约产生的滞纳金582000元（按照日利率1‰自2017年5月25日起计算至租金实际付清之日止，暂计至2018年8月25日为582000元）；4.任天公司对鲜坤公司在2018年1月2日之前所欠租金、利息及违约金承担连带付款义务；5.本案诉讼费、保全费由鲜坤公司及任天公司承担。一审法院认定事实如下：2016年5月18日，凌家塘公司与任天公司签订《租赁合同》，主要内容为：1.任天公司租赁凌家塘公司位于常州市钟楼区邹区镇岳杨路二幢建筑面积为5798.34平方米的房产，租赁期限为2016年5月18日至2021年5月17日；2.自2016年5月18日起的前三年租金为每年150万元，第四、第五年的租金为165万元，而租金的支付方式为合同生效的7个工作日内支付第一次半年的租金，以后每半年一付清，先付后用；3.合同签订后，任天公司应向凌家塘公司缴纳保证金10万元，在支付第一次租金时一并交纳；4.任天公司必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，凌家塘公司有权按日加收实欠金额千分之一的滞纳金，如拖欠租金30天以上，视为违约，凌家塘公司有权解除合同，收回房屋，并且任天公司所交的保证金作为违约金支付给凌家塘公司。2018年1月2日，凌家塘公司、鲜坤公司与任天公司三方签订《补充协议》，主要约定：1.凌家塘公司同意任天公司的要求，解除双方签订的《租赁合同》，并由鲜坤公司来继续履行；2.由鲜坤公司继续租赁凌家塘公司的房产，并按任天公司与凌家塘公司原《租赁合同》的内容重新签订《租赁合同》；3.凌家塘公司与鲜坤公司承诺，原任天公司、凌家塘公司于2016年5月18日签订《租赁合同》所涉及的权利和义务，由凌家塘公司与鲜坤公司继续履行，不作修改。此外，在2018年1月2日，鲜坤公司又与凌家塘公司签订了《租赁合同》，内容与任天公司及凌家塘公司之前签订的合同一致。任天公司在2016年5月18日签订《租赁合同》后，仅支付至2017年5月17日止的租金，之后截至2018年1月1日的租金尚未支付。鲜坤公司在2018年1月2日签订《租赁合同》后，未曾缴纳过任何租金。凌家塘公司在庭审中明确任天公司拖欠的2017年5月18日至2018年1月1日期间的租金为937500元，而鲜坤公司拖欠的2018年1月2日至2018年8月25日期间的租金也为937500元。任天公司则称，违约金和利息在同一违约项下不能同时计算，且凌家塘公司主张的违约金标准过高，要求调整到每日万分之一。此外，凌家塘公司与任天公司均同意将之前任天公司缴纳的10万元保证金在本案中予以抵扣，同时凌家塘公司同意该抵扣的保证金在计算2017年11月25日起的违约金基数时减去该金额。另外，凌家塘公司提出在解除合同后，鲜坤公司应将租赁的房屋返还。一审法院认为，任天公司、鲜坤公司先后与凌家塘公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行。虽凌家塘公司与任天公司签订的《租赁合同》已于2018年1月2日通过签订《补充协议》的方式解除，但任天公司仍拖欠2017年5月18日至2018年1月1日期间的租金，故法院对凌家塘公司要求任天公司支付上述期间租金937500元的诉请予以支持。考虑到双方均同意将任天公司缴纳的保证金10万元在本案中予以抵扣，故任天公司还应支付凌家塘公司拖欠的租金837500元。因鲜坤公司自《租赁合同》签订之日起便一直未支付租金，且合同亦约定如拖欠租金30日以上，凌家塘公司便有权解除合同，故法院对凌家塘公司要求与鲜坤公司解除《租赁合同》的主张予以支持，同时在解除合同后鲜坤公司也应将其租赁的涉案房屋返还凌家塘公司。对于凌家塘公司主张的要求鲜坤食公司支付拖欠至2018年8月25日止租金的主张，因鲜坤公司自2018年1月2日签订合同后便未支付过租金，故法院对凌家塘公司要求鲜坤公司支付拖欠的2018年1月2日至2018年8月25日期间的租金937500元的诉请予以支持。对于凌家塘公司提出的要求按日利率1‰支付违约金（滞纳金）的主张，因该标准过高，且任天公司也要求适当减少，故法院调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。对于凌家塘公司主张的相关利息，因双方已在租赁合同中约定了违约金（滞纳金），故法院对凌家塘公司该主张不予支持。对于任天公司提出的其拖欠租金的义务在签订《补充协议》后全部由鲜坤公司承受，其无需再承担的辩称意见，因三方在签订《补充协议》时并未明确约定任天公司之前拖欠的租金系由鲜坤公司承担，而鲜坤公司与凌家塘公司后来签订的《租赁合同》也未对此有特别约定，且凌家塘公司亦未表示不再要求任天公司支付上述租金，故任天公司之前拖欠的租金仍应由其自行承担，法院对任天公司的上述辩称意见不予采信。鲜坤公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，由此引起的法律后果由其自行承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除常州凌家塘宏进置业有限公司与常州鲜坤食品有限公司签订的房屋租赁合同；常州鲜坤食品有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将常州市钟楼区邹区镇岳杨路二幢的房屋（建筑面积房屋为5798.34平方米）返还给常州凌家塘宏进置业有限公司；二、江苏任天农业科技股份有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付常州凌家塘宏进置业有限公司至2018年1月1日止拖欠的租金837500元及违约金（其中以75万元为基数，自2017年5月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；以87500元为基数，自2017年11月25日起至实际给付之日止；按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；三、常州鲜坤食品有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付常州凌家塘宏进置业有限公司至2018年8月25日止拖欠的租金937500元及违约金（其中以75万元为基数，自2018年1月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；以187500元为基数，自2018年7月9日起至实际给付之日止；按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；四、驳回常州凌家塘宏进置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27221元、保全费5000元、公告费600元，合计32821元，由常州凌家塘宏进置业有限公司负担1821元，由常州鲜坤食品有限公司负担16000元，由江苏任天农业科技股份有限公司负担15000元。二审经审理查明，2009年2月25日，常州市规划局向凌家塘公司颁发涉案租赁房屋的建设工程规划许可证。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力。本案中，出租人凌家塘公司已取得涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，故一审判决认定涉案的两份租赁合同合法有效，并无不当。二、关于任天公司的责任承担。在2018年1月2日前，涉案房屋由任天公司租赁，并由任天公司与凌家塘公司签订租赁合同。在2018年1月2日签订的《关于更换承租方的补充协议》并未有明确约定免除任天公司支付其自身承租期间租金义务的字样，而从该补充协议的上、下文来看，可以明确的是任天公司与凌家塘公司签订的租赁合同协商解除，双方未履行完毕的租期由鲜坤公司与凌家塘公司重新签订租赁合同继续履行，但对于任天公司自身承租期间的租金是转由鲜坤公司支付，还是由任天公司支付，抑或二者共同支付，并不明确。在此情况下，一审判决任天公司对其自身承租期间的租金承担清偿义务，并无不当。综上所述，上诉人任天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12175元、公告费600元，合计12775元，由上诉人任天公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年三月十九日书记员  陆岷孜