山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁13执异9号案外人：李西东，男，1959年9月17日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张钰（案外人李西东与其系父子关系），住临沂市兰山区。申请执行人：王广兴，男，1963年4月23日出生，汉族，农民，住临沂市兰山区。被执行人：临沂市兰山区白沙埠镇后石梁头村民委员会。在本院对申请执行人王广兴与被执行人临沂市兰山区白沙埠镇东朱埠村民委员会、临沂市兰山区白沙埠镇后石梁头村民小组、临沂市兰山区白沙埠镇石梁头村民委员会请求履行人民调解协议纠纷一案中被执行人临沂市兰山区白沙埠镇后石梁头村民小组所有的位于该村村北圣淼丽园小区8号楼3-101室执行终结后，案外人李西东向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李西东称，请求撤销对于圣淼丽园小区8号楼3-101室的拍卖。事实和理由如下：2019年5月27日，异议人才得知房子已被临沂市中级人民法院执行拍卖，得知消息后于2019年7月19日向执行法院的终结执行行为提出执行行为异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和异议案件若干问题的规定》第六条等规定对于执行行为异议的提出期限。异议人2010年购买涉案房屋并支付了全部价款，房子交由异议人的儿子张钰管理使用。直到2019年7月16日临沂市兰山区人民法院向房屋使用人张钰送达李艳萍诉张钰返还原物纠纷一案的诉讼材料，异议人儿子张钰及异议人才知道涉案房屋已被临沂市中级人民法院拍卖并由李艳萍竞得。一、临沂市中级人民法院对涉案房屋进行拍卖前，并未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等法律相关规定核实真实情况。2019年10月12日，我们找了2010年时的后石梁头村委书记王金田，王金田陈述了以下事实：我们购买的房屋是08年滨河大道拆迁，拆迁了32户民宅，还建了32位楼房，并于2008年收取了拆迁户的还建购房押金，村委与还建村民签订了《后石梁头滨河大道拆迁协议》，约定如村民委托村委出售置换的楼房，售出后按每平方米200元给与补助，村委还建时盖了福厚花园12号楼和13号楼两栋60户房子，村委所有的28户抵债给了三维集团，剩下的32户都是还建村民的房子，2010年村委根据《后石梁头滨河大道拆迁补偿协议》将村民委托出售的房产出售给李西东。王金田提供了福厚花园的改造批文、还建拆迁的民房登记明细、拆迁协议、村民领取委托村委出售房屋补偿款的收据、村委与三维集团抵债的协议，用于证明08年时32户还建房已是还建村民的房子，临沂市中级人民法院因村委欠债应该执行村委财产，而不应该执行还建村民的房子。兰山区人民法院审理鲁1302民初11410号民事案件时，后石梁头村委作为第二被告由村委书记王凤军代表出庭，村委在庭审中承认已将房屋出售给李西东，并坚持因村委欠债临沂中院执行村委没有问题，但不应该拿村委已经出卖的房产仍然作为村委的财产进行查封拍卖，且也没有审核买受人的资格，我村委坚持涉案房产归李西东所有，有庭审记录可以证明村委认定房产归李西东所有，不是村委所有。涉案房屋属于村集体产权性质，人民法院对于该类房产进行保全查封、拍卖执行时，应更加小心谨慎，并未向房屋所在地的土地管理部门及村民委员会等相关单位进行调查，就贸然对该房屋进行查封拍卖，错误的行为必然导致错误的结果，临沂市中级人民法院此次拍卖执行中拍卖的26套房产均有房产归属争议纠纷。二、拍卖程序中未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，并未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告。涉案房屋建设在村集体所有的土地上，属于村集体产权性质，临沂市中级人民法院委托临沂市五佳拍卖有限公司拍卖房产，发布于中国拍卖行业协会官网和《沂蒙晚报》的公告上都未对房产建设在村集体土地上进行明示，也未对其他主体买受村集体土地上的房屋应遵守的法律法规予以明示，存在瑕疵。三、买受人不具备法律规定的竞买资格。买受人李艳萍为临沂市兰山区银雀山办事处陆王庄居委成员，涉案房屋建设在临沂市××××村集体所有的土地上，李艳萍非后石梁头村集体成员且为城镇居民，根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，李艳萍不具备法律规定的竞买人资格，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等法律规定。五、拍卖公司对不同竞买人规定不同的竞买条件。五佳拍卖公司在拍卖公告中注明拍卖标的为被执行人临沂市××××村民委员会所有的圣淼丽园小区8号楼28套房产，评估价为4524553元，竞买保证金为90万元。拍卖公告中明显是将28套房产打包出售，设置的竞买保证金为90万元，最后拍卖买受人有20多人，明显是将拍卖标的拆分拍卖，却未在公告中明示，法院拍卖竞买人大多数家庭在沟通过程中都表示过当初都是和法院任职人员有点关系才如此低价竞得拍卖标的物，拍卖公司将我们村里的房产以评估价一半的价格出售给村集体以外的人员，严重损害了我们村集体的利益，恳请法院调阅执行卷宗，查明20多位买受人是否均缴纳了90万元的拍卖保证金，依法合规参与拍卖。五、拍卖公司在拍卖中严重违反了拍卖程序，损害了我们村集体的利益。后石梁头村民委员会所有的28套房产2012年评估价为4524553元，平均每套评估价约为161591元，基本评估价格符合我们本村村民购买村里房屋的价格。拍卖公司在拍卖村集体房产时未到村委所在地进行公示并注明买受人资格，拍卖公司发布的公告里也未注明，村里村民都不知道法院在拍卖村集体的房产，导致房产两次流拍最后2013年李艳萍仅用89000元就买下我们2010年时用160000余元买下的同一套房产，我们村里村民当初都花了十五万左右购买的同样面积房产，如果村民知道房产拍卖的信息，28套房产不会如此低价成交。综上所述，错误的行为导致错误的后果。临沂市中级人民法院在拍卖执行中委托的拍卖公司违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定中的多项内容，临沂市中级人民法院应对此审查合议。目前临沂市中级人民法院拍卖的26套房产均有纠纷，已经对我们村村民的生活造成了严重的影响，我们家是接到诉讼官司的第一家，其它涉案房产2019年5月后刚开始交涉沟通，临沂市中级人民法院作出拍卖裁定后有不作为的嫌疑，导致拍卖结束6年后买受人才以执行裁定书为证据起诉本村村民，严重影响了我村村民的生产生活。基层法院在审判过程中只能以临沂中院作出的执行裁定书的证明力大于村民和村委签订的协议为由来审判，而不考虑证据产生时间的先后顺序，造成了恶劣的社会影响。本院查明，原告王广兴与被告临沂市兰山区白沙埠镇东朱埠村民委员会、临沂市××××村民小组、临沂市兰山区白沙埠镇石梁头村民委员会请求履行人民调解协议纠纷一案，本院于2011年1月27日作出（2009）临民一初字第80号民事判决：一、被告临沂市兰山区白沙埠镇东朱埠村民委员会自本判决生效后十日内偿还原告王广兴本金1142903.82元及利息848938.21元。二、被告临沂市××××村民小组自本判决生效后十日内偿还原告王广兴本金1939371.52元及利息1202686.13元，被告临沂市兰山区白沙埠镇石梁头村民委员会对本项债务承担连带清偿责任。临沂市兰山区白沙埠镇东朱埠村民委员会不服该判决，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2011年9月1日作出（2011）鲁民一终字第153号民事判决：驳回上诉，维持原判。2011年10月31日，本院根据王广兴的申请立案执行，案号为（2011）临执字第222号。执行过程中，本院于2012年7月11日作出（2011）临执字第222号执行裁定：拍卖被执行人临沂市××××村民小组所有的位于该村村北圣淼丽园小区8号住宅楼的28套房产（主房）。2012年7月30日，本院委托临沂市五佳拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，其中，李艳萍于2013年1月22日以89000元的最高价竞得涉案圣淼丽园小区8号楼3-101室。2013年2月28日，本院作出（2011）临执字第222-22号执行裁定：被执行人临沂市××××村民小组所有的位于该村村北圣淼丽园小区8号楼3-101室归买受人李艳萍所有。并于2013年4月10日向买受人送达了上述执行裁定。2019年11月，李西东提出书面异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，案外人李西东以其系涉案房产的所有权人、拍卖程序违法为由要求撤销对涉案房产的买卖，系基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，根据上述规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，涉案房产早已于2013年4月执行终结，案外人李西东于2019年11月提出书面异议远远超过法定异议期限，依法不应受理，已经受理的，应驳回其申请。案外人李西东主张其是对终结执行行为提出异议，其提出的异议是执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，其提出的异议并未超过法定期限，本院认为，案外人李西东的上述主张是对法律规定的曲解，本院依法不予采纳。综上所述，案外人李西东的异议申请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：驳回案外人李西东的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇二〇年三月九日书记员  贾春慧