北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3353号上诉人(原审原告)：陈众，男，1981年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王贺婧，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晓霞，北京中昂律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：李克滨，男，1964年4月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。原审当事人(原审第三人)：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：马海峰。上诉人陈众因与被上诉人李克滨、原审第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初56130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈众的委托诉讼代理人王贺婧、辛晓霞，被上诉人李克滨的委托诉讼代理人孙姗，原审当事人家美公司的法定代表人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈众上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判支持陈众的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由李克滨承担。事实和理由：第一，李克滨未按照合同约定将款项打入受托收款人账户的违约行为导致陈众不能按照合同约定取得约定款项，造成损失，应对陈众予以赔偿。第二，按照合同第9条第4款约定，李克滨应当承担陈众维权所需的费用。故一审法院适用法律错误，二审法院应当改判李克滨支付违约金和律师费。李克滨辩称，同意一审判决，不同意陈众的上述意见。家美公司述称，同意一审判决，针对上诉人的上诉意见不发表意见。陈众向一审法院起诉请求：1、要求李克滨返还购房款70万元及利息（自2019年7月11日至8月10日，以150万为基数按月息2％计算利息3万元；自2019年8月11日至实际给付之日，以70万为基数，按月息2％计算利率）；2、李克滨支付违约金180万元；3、李克滨支付律师费10万元。一审法院认定事实：2019年4月7日，陈众（买受人）、李克滨（出卖人）、居间人家美公司三方签订《北京市房屋买卖合同》，约定三方签约时该房屋未下发房本，出售房屋即1704号房屋，该房屋成交价格900万。2019年4月12日（含）前支付购房款200万。2020年12月31日前，双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），支付购房尾款700万。受托收款人马海峰。2019年4月12日前，当出卖人累计收到购房款200万，因为出卖人和买受人在双方办理过户前，继续出售上述房屋给第三人，所以该房屋全部手续在付清尾款前不能交付给买受人，暂由居间人保管。房屋的费用（包括供暖费、物业费、水电费、燃气费等）及其他相关费用由出卖人承担，权利由出卖人享有，当买受人付清该房屋尾款后相关费用由买受人承担，权利由买受人享有。第九条第一款约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的守约方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行。第二款约定买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起十日内退还合同的另一方全部财物，并承担成交价的百分之二十违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。第九条第四款约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）和诉讼费；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。第九条第七款约定双方同意在办理过户前，继续出售上述房屋给第三人不算出卖人一房二卖。在出卖人与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》后3日内，第三人和出卖人需约定购房款支付给委托收款人……第十九条特别备注，第四款约定在2019年4月12日（含）前出卖人收到买受人支付的购房款200万当天，出卖人将1903号房屋全套入住及产权手续交付给买受人，开发商若将19层储藏间赠送给出卖人，出卖人无偿赠送给买受人，并协助买受人办理相关验收手续。出卖人将2018年9月29日出卖人和买受人签订的1903号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》交付给买受人。出卖人将2018年9月29日出卖人和买受人签订1401号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》交付给买受人。双方同意2018年9月29日出卖人和买受人签订的1903号房屋和1401号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》作废。买受人陈众补偿出卖人李克滨2个月利息8万元，出卖人不再追偿1903号房屋和1401号房屋买受人任何违约问题。第五款约定，双方同意出卖人在双方办理过户前，继续出售上述房屋给第三人不算出卖人一房二卖。在出卖人与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》后3日内，出卖人归还买受人已付200万购房款给买受人，出卖人需将买受人已付200万按2%/月（4万元/月）计息向买受人支付累计利息，若不足月按0.1%/天（2000元/月）计息，若不足月超过20天按2%/月（4万元/月）计息，利息的计息日期应从2019年4月12日至出卖人与第三人签订购房买卖合同当日止。第三人和出卖人房屋买卖合同需约定购房款支付给受托收款人，第三方支付购房款到受托收款人账户后3日内，受托收款人代出卖人支付200万购房款和利息给买受人，第三人支付后续购房款到受托收款人账户，受托收款人需3日内转账给出卖人，若不能及时转账给出卖人需提前说明情况确定延迟转账具体时间，待出卖人同意可以延期支付，否则受托收款人承担违约责任。第六款约定双方同意买受人在双方办理过户前，买受人自行寻得第三人购买该房屋……第八款约定双方同意若出卖人及买受人没有寻得第三人购买该房屋，则履行本合同将该房屋卖给买受人，2020年12月31日前以双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），买受人向出卖人支付购房尾款700万购买该房屋。第九款约定双方同意若买受人在本合同支付购房尾款前，买受人再次向出卖人追加支付第二笔购房款200万，累计支付购房款400万，出卖人不得再将该房屋出售给第三人，同时“特别备注的（四）”失效，该房屋只能出售给买受人，双方不得违约。2020年12月31日前双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），支付购房尾款。2019年4月10日，陈众向上述《北京市房屋买卖合同》委托收款人马海峰转账200万元；当日李克滨出具《收条》表明收到陈众1704号房屋购房款200万。另查，陈众、李克滨、家美公司均认可2019年3月21日李克滨与案外人丁仁海就1704号房屋签订了买卖合同，期间因丁仁海决定暂不购买1704号房屋，故陈众与李克滨经家美公司居间签订上述《北京市房屋买卖合同》，后2019年6月1日丁仁海决定继续购买1704号房屋并将1704号房屋剩余尾款很快陆续支付给李克滨。陈众、李克滨、家美公司均在当时知晓丁仁海与李克滨继续履行1704号房屋买卖合同，各方无异议。另，陈众、李克滨确认《北京市房屋买卖合同》第十九条第四款约定8万元抵扣李克滨应付给陈众的2个月利息（200万＊2％／月＊2个月）。2019年6月5日，李克滨退还陈众50万元；后李克滨支付陈众一个月利息3万元（150万＊2％／月＊1个月）。2019年6月17日，陈众诉至一审法院并申请财产保全，一审法院出具（2019）京0105民初56130号民事裁定书，裁定查封李克滨名下价值一百六十五万四千元的财产。陈众支付了保全费5000元。2019年7月24日和7月25日，李克滨分别退还陈众50万和30万。一审法院认为，陈众、李克滨、家美公司三方于2019年4月7日签订《北京市房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。陈众、李克滨、家美公司三方确认2019年6月1日李克滨继续将1704号房屋出售给案外第三人，陈众、家美公司均已知晓且未提出异议。故陈众与李克滨之间的《北京市房屋买卖合同》因双方就1704号房屋买卖无法实际履行而解除。上述情形符合《北京市房屋买卖合同》第十九条特别备注第五款约定，该情形下李克滨不算一房二卖，李克滨应在3日内归还陈众200万元并按约定月息向陈众支付200万的累计利息，且为保障双方权利，李克滨应同案外第三人约定由第三人将1704号房屋购房款支付给家美公司，由家美公司支付给陈众。但在实际履约过程中，李克滨并未按照合同约定委托家美公司收款，亦未及时退还陈众已付款200万。2019年6月5日，李克滨退还陈众50万元，以8万元抵扣2个月利息（陈众表述2个月应系实付款后2019年4月11日至6月10日利息，李克滨表述2个月是2019年4月10日至6月9日利息，合同约定2019年4月12日开始计息，就此一审法院认为可结合双方陈述及实际付款情况认可利息系2019年4月11日至6月10日期间利息）；后李克滨支付陈众一个月利息3万元。2019年7月24日和7月25日李克滨分别退还陈众50万和30万。现陈众要求李克滨退还剩余款项70万元并按照合同约定支付利息，合法有据，一审法院予以支持；关于利息计算，150万按月息2％计算2019年7月11日至2019年7月24日利息，100万按月息2％计算2019年7月25日利息，70万按月息2％计算2019年7月26日至实际给付之日止。在本案情形下，陈众主张房屋价款百分之二十违约金和律师费，并不符合合同约定，且其已按约定要求月息2％利息，故对其该两项诉求，一审法院均不予支持。判决如下：一、李克滨于判决生效之日起七日内退还陈众房款七十万元及利息（以150万为基数按月息2％计算2019年7月11日至2019年7月24日利息加上以100万为基数按月息2％计算2019年7月25日利息加上以70万为基数按月息2％计算2019年7月26日至实际给付之日止利息）。二、驳回陈众的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点为李克滨是否应向陈众支付违约金和律师费。陈众提出李克滨存在未及时退还购房款的违约行为，故应在支付利息之外另行支付违约金及律师费一节。本院认为，首先，陈众对李克滨在与其签订合同之前即与案外人丁仁海签订了案涉房屋买卖合同，后该人中途改变购买意图的事实明知；陈众对李克滨在与其签订合同后的一段时间内可寻找第三方作为买家购买案涉房屋亦同意；在规定的时间内李克滨继续将案涉房屋出售给第三人即丁仁海，陈众对此并未提出异议；陈众与李克滨之间的《北京市房屋买卖合同》无法实际履行而解除的原因并非因为李克滨的违约行为而导致。其次，根据陈众、李克滨、家美公司三方所签订的《北京市房屋买卖合同》的约定，李克滨应向陈众返还200万元的时间存在矛盾，结合陈众、李克滨、家美公司三方陈述，可以认定三方均确认是李克滨收到第三方给付的购房款项后三日内，而合同中对于到帐的购房款数额达到多少即应进行返还的约定不明；且陈众现有证据不能证明李克滨收到全部购房款的时间是2019年6月1日。最后，陈众在2019年6月17日即向法院申请诉讼保全，冻结了李克滨的银行账户，而陈众提供的现有证据不能证明因李克滨未能及时返还款项其损失存在的程度。在上述情形下，陈众以李克滨未及时返还款项进而主张房屋价款百分之二十违约金和律师费，于法无据。综上，结合各方关于款项到账的时间、李克滨已返还款项的时间、陈众、李克滨关于利息起算时间的陈述以及本案查明的其他事实，一审法院所认定李克滨应返还给陈众的款项数额及利息并无不当，本院予以维持。综上所述，陈众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由陈众负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年三月三十一日法官助理  史云梦书 记 员  王秋岩