四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终56号 上诉人（原审被告）：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段196号，统一社会信用代码：915110287090009645。 法定代表人：马义春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张英，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：戴美玲，女，生于1957年9月11日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：许德昌，男，生于1953年10月8日，汉族，住四川省合江县，系戴美玲之夫。 被上诉人（原审原告）：许德昌，男，生于1953年10月8日，汉族，住四川省合江县。 上诉人四川百庆实业有限公司（以下简称：四川百庆公司）因与被上诉人戴美玲、许德昌商品房销售合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川百庆公司的委托诉讼代理人张英、被上诉人戴美玲的委托诉讼代理人即被上诉人许德昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 四川百庆公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人戴美玲、许德昌的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.合同约定自交房之日起530日内办理所有权证书，到期未予办理双方应友好协商解决，由出卖人继续办理，故该530日并非办理权属证书的绝对期限，上诉人不存在逾期办证的问题；2.双方约定友好协商解决办证问题，由出卖人继续办证，实则为买受人对出卖人未在约定期限内办证的违约责任予以豁免，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的除外情形处理，上诉人的违约责任应予免除；3.被上诉人未在商品房交付之日起530日内取得产权证书，除上诉人的原因外，不动产登记中心办证数量多耗时长也是不可抗力，应当酌情减轻上诉人的违约责任。因此，上诉人四川百庆公司认为原判错误，请求二审法院支持其上诉请求。 戴美玲、许德昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 戴美玲、许德昌向一审法院起诉请求：1.要求四川百庆公司限期为戴美玲、许德昌办理不动产权证书并交付；2.四川百庆公司从2018年6月15日起至办理不动产权证书之日止，每日按购房款的万分之五计算，向戴美玲、许德昌支付违约金；3.本案诉讼费、律师费由四川百庆公司承担。 一审法院认定事实：四川百庆公司原系四川百庆物业集团有限公司，后更名为四川百庆实业有限公司，系合江县合江镇贵妃西路百庆·尚西国际住宅小区的开发商。2015年2月10日，戴美玲、许德昌（买受人）与四川百庆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由戴美玲、许德昌购买四川百庆公司建设的位于合江县房屋。合同约定，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司合江县支行，抵押登记部门为合江县国土资源局，抵押登记日期为2013年7月2日；房屋总价款为388349元，付款方式为一次性付款；房屋交付时间为2016年12月31日前；逾期交房违约金每日按已交房款万分之五计算；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续。同日，双方签订《商品房买卖合同》附件补充协议，针对合同部分条款进行补充约定。补充协议第十八条第1款载明，在合同及本协议履行过程中，若出卖人和买受人发生争议应协商解决；在协商解决无效的情况下，任何一方均可向不动产所在地人民法院提起诉讼，并由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失。合同签订后，戴美玲、许德昌于2016年10月24日向四川百庆公司全额支付房款388349元，2017年2月13日交纳物业维修资金2939.2元，2018年8月16日交纳契税3883.49元。2016年12月31日，四川百庆公司向戴美玲、许德昌交付房屋。 2019年4月9日，戴美玲、许德昌与四川万盛行律师事务所签订法律事务委托合同，就本案诉讼进行委托，代理费为5000元，并于2019年6月27日开具增值税发票。 另查明，案涉房屋所在土地为合国用（2013）第012061号土地，该宗土地由四川百庆公司为四川源庆丰投资有限公司贷款设定抵押，该地块的抵押贷款为2500万元，贷款期限为2013年10月31日至2021年4月1日。贷款于2019年8月1日归还结清，办理解押手续。四川百庆公司于2019年10月10日完成戴美玲、许德昌所购房屋的权属转移登记，将案涉房屋转移登记至二人名下，现戴美玲、许德昌已取得不动产权证（产权证号：川（2019）合江县不动产权第0027579号）。 一审法院认为：戴美玲、许德昌与四川百庆公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，戴美玲、许德昌按约支付了房款、契税及办理产权证的相关费用，已全面履行了合同约定的义务。四川百庆公司虽按约向戴美玲、许德昌交付房屋，但按合同约定，四川百庆公司还应将戴美玲、许德昌所购房屋的所有权转移登记至二人名下。在本案审理过程中，经一审法院多次与四川百庆公司协调，四川百庆公司于2019年10月10日完成了房屋权属的转移登记。至此，四川百庆公司已履行了所有权转移登记的合同义务，则戴美玲、许德昌要求四川百庆公司办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因四川百庆公司已履行完毕，该项诉求已无须列入判决项。 双方的主要争议在于四川百庆公司是否迟延办理不动产权证，是否构成违约以及违约金（损失）的计算，律师服务费应如何承担等问题。 关于违约问题的认定。四川百庆公司认为双方在合同第二十条中明确约定张正琼未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由四川百庆公司继续办理房屋权属转移登记手续，该约定系特别约定，即四川百庆公司未在2018年6月14日前办理权属转移登记，并不构成违约。一审法院认为，双方在合同中约定办理权属转移登记的时间为交付房屋之日起530日内即2018年6月14日前（交房之日为2016年12月31日），说明双方对房屋权属转移登记约定了明确的办理时限；虽然戴美玲、许德昌亦迟迟于2018年8月16日才交纳契税，但四川百庆公司仍应在二人交纳契税后的合理期限内履行办理权属转移登记的义务。四川百庆公司于2019年10月10日完成房屋权属的转移登记，已明显超过合同约定的时限，其迟延办证的事实成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......因此，四川百庆公司已构成违约。虽合同中还载明有逾期协商解决，继续办理的约定，但此前已经约定由四川百庆公司办理产权转移登记，该义务为四川百庆公司当然应当履行的合同义务，逾期未办理后，约定与否，四川百庆公司都应继续办理；其次，该约定仅是解决办证义务承续的问题，该条内容不具有是否违约、违约责任承担确认和变更的属性，更非免责条款，既然仅是解决办证人义务承接问题，在没有改变办证义务主体，又不涉及违约确认和违约责任的承担问题下，该条约定不能够认定为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特殊约定的除外”所指的除外情形。因此，该约定内容并没有免除四川百庆公司逾期办证的违约责任，四川百庆公司认为合同中有特别约定，不构成违约的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。四川百庆公司还认为未能办理转移登记系因案涉房所在土地抵押。一审法院认为，合同中确实明确了土地抵押的事实，根据一审法院查明的情况，抵押贷款的期限自2013年10月31日至2021年4月1日。但是，戴美玲、许德昌与四川百庆公司约定的办理产权转移登记的时限为房屋交付后530日内，约定较长的办理时限说明四川百庆公司在与戴美玲、许德昌签订《商品房买卖合同》时已对土地抵押与办理转移登记之间的冲突进行了充分评估，即四川百庆公司有在该期限内解除土地抵押并办理产权转移登记的能力，从审理过程中四川百庆公司已提前还款并解除了土地抵押的事实也可以说明这一点，故不能以土地抵押对抗自己设定的应当履行的合同义务。因此，四川百庆公司的该项辩解意见亦不能成立，一审法院不予采纳。综上，四川百庆公司因未能在其约定的交房之日起530日届满且戴美玲、许德昌交纳契税后的合理期间内办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任。 关于违约损失的确定。一审法院认为，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照年利率6%标准确定。本案中，四川百庆公司于2016年12月31日交房，双方约定的产权转移登记时限为530日，违约金的起算时间本应为2018年6月15日。但因戴美玲、许德昌交纳契税的时间是2018年8月16日，契税的交纳是产权转移登记的必要条件，故在此之前不能认定为四川百庆公司违约。戴美玲、许德昌交纳契税后，亦应给予四川百庆公司一个合理的办理期间，一审法院将此合理期间确定为契税交纳后一个月，即2018年9月16日前，故违约金的起算时间应为2018年9月17日。合同没有约定逾期办理转移登记的违约金计算方式，根据本案具体情况，一审法院认为，本案违约金的计算需要综合案件有关事实和违约情形等综合予以判断。案件审理过程中，一审法院通过矛盾纠纷化解机制采取了多种方式化解当事人之间争议，包括管辖权异议的撤回、协调抵押设定的及时解除等事项，四川百庆公司也积极配合采取了相关措施。本案审理过程中在敦促义务人依法全面履行义务和保护权利人合法权利（不动产权利证书在一审法院判决作出前已核准颁发）两个方面，取得了良好的实际效果。根据合同法关于违约金的规定精神，违约金主要为填补守约方损失为主、惩罚性为辅的性质，在戴美玲、许德昌没有提出具体损失证据的情况下，依据合同公平原则适用条件、逾期办证权利人利益受损状况、违约方违约行为程度、违约行为产生后果的排除结果等因素，酌定确定违约损失按照年利率2%的标准计算，符合本案实际情况，也可以达到当事人利益衡平效果。戴美玲、许德昌在诉讼中主张按照合同第十三条规定处理，即出卖人未在期限内取得有关权证并交付，虽然已经交付房屋，但不是完整的房屋交付，应适用逾期交房合同条款处理。因合同第十三条约定的是逾期交房责任，故适用以买受人已交付房价款按日万分之5计算违约金。一审法院认为，戴美玲、许德昌主张违约金计算适用合同第十三条逾期交房责任的理由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定精神，本案案涉房屋已于2016年12月31日交付，戴美玲、许德昌主张以逾期交房责任条款计算违约金的理由于法无据，依法不予支持。戴美玲、许德昌要求计算至四川百庆公司通知领取不动产权证书的时间，权属转移登记与不动产权证书的办理，系行政部门范畴，四川百庆公司的义务在于提交所需资料，故转移登记和不动产权证书的完成，非四川百庆公司所能控制。本案中，从转移登记时间以及戴美玲、许德昌所称领取证书的通知时间差来看，尚属合理时间范围，且戴美玲、许德昌也未提交证据证明四川百庆公司有故意拖延二人领取证书的时间，故违约时间应截止至转移登记时间。戴美玲、许德昌已交房款388349元，房屋权属转移登记的时间为2019年10月10日，则四川百庆公司逾期天数为389天。据此，四川百庆公司因逾期办理转移登记应承担的违约金为8277.69元（388349元×2%×389÷365）。 关于律师服务费。戴美玲、许德昌要求四川百庆公司支付律师费的诉讼请求，依据的是双方签订的补充协议第十八条第1款，但该款没有明确的律师费约定，该款中“由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失”的约定并不当然包括律师费损失；戴美玲、许德昌支付的律师费属其提起诉讼自愿产生的诉讼成本，不属于本案合同履行过程中产生的必要的直接损失。综上，对戴美玲、许德昌的该项诉讼请求不予支持。 据此，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、被告四川百庆实业有限公司于本判决生效后十日内向原告戴美玲、许德昌支付逾期办理不动产权证的违约金8277.69元；二、驳回原告戴美玲、许德昌的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告四川百庆实业有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院依法予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于上诉人四川百庆公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任以及违约金应当如何确定的问题。上诉人认为，双方合同约定交房后530日内办证，超期未办理应由双方协商解决，上诉人可继续办证，故该530日的期限只是一个相对期限而非绝对期限，上诉人不存在逾期的问题。上诉人还认为，既然被上诉人同意友好协商解决办证问题，并由上诉人继续为其办理，说明被上诉人已经豁免了上诉人逾期办证的违约责任，该合同约定属于双方当事人的特殊约定，上诉人不应向被上诉人支付违约金。另上诉人未在商品房交付之日起530日内取得产权证书，也有不动产登记中心办证数量多耗时长等不可抗力的因素，应当酌情减轻上诉人的违约责任。 针对上诉人的请求及理由，本院认为，首先，双方在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应当在商品房交付之日起530日内（即2018年6月14日前）为买受人办理房屋所有权证书，该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。上诉人作为出卖人负有在约定期限内为买受人办理房屋所有权证书的合同义务，本案被上诉人虽迟滞交纳契税，上诉人也应在被上诉人交纳契税后的合理期限内为被上诉人办理，超过合理期限未办理则违背上述合同约定，构成违约。其次，虽然合同约定出卖人逾期办证的违约责任为双方友好协商解决，由出卖人继续办理。但出卖人继续办理权属证明，系出卖人应当承担的合同义务，并非系上诉人承担的违约责任。合同中仅仅是双方友好协商解决，未限定期限及后果，属于对违约责任承担方式约定不明。本案中，被上诉人向法院提起诉讼要求上诉人及时办理房屋权属证书，说明双方并未对由上诉人继续办证达成一致意见，上诉人应当承担逾期办证的违约责任，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”规定酌情确定违约金数额。一审结合当事人过错程度、损失情况以及违约方已采取积极措施办理了权属登记等情形综合考虑，酌定确定违约金并无不当。上诉人虽辩称，被上诉人已经豁免其逾期办证的违约责任，友好协商继续办证的约定属于双方对违约责任的特殊约定，其不应再向被上诉人支付违约金。但如前所述“友好协商继续办证”属于对违约责任约定不明，故不能视为双方当事人对违约责任的“特殊约定”，更不能据此推定买受方作出了放弃追究出卖方违约责任的意思表示，上诉人该抗辩理由不成立。最后，上诉人还主张存在不动产登记中心办证数量多耗时长等不可抗力因素，应酌情减轻上诉人的违约责任。但不论是双方约定买受方在交房之日起530内取得房屋所有权证书还是被上诉人交纳契税扣除合理期限后，均给上诉人办理权属证书预留了充足时间，上诉人也并未举证证明迟延办证不动产登记中心存在过错，故不能减轻上诉人的违约责任。因此，上诉人认为其不构成违约、不应支付违约金或应减轻其违约责任的理由均不成立，本院不予支持。 综上所述，四川百庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人四川百庆实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李斌 审判员  邹波 审判员  李平 二〇二〇年三月十七日 书记员  王艳