甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终37号 上诉人（一审原告）：谢某，男，汉族，1988年8月22日出生，农民，甘肃省临泽县人，住临泽县，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：单某，甘肃金寅律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：赵某，男，汉族，1958年2月11日出生，农民，甘肃省临泽县人；临泽县平川镇平川东街德和家园2号楼1单元301室，公民身份号码：×××。 被上诉人（一审被告）：临泽县蓉合房地产开发有限公司。住所：临泽县平川镇平川东街德和家园商铺一楼，统一社会信用代码：91620723MA72DCQ437。 法定代表人：赵某，该公司总经理。 被上诉人（一审被告）：临泽县平川镇平川村村民委员会。住所：临泽县平川镇平川村，统一社会信用代码：54620723085788377L。 法定代表人：雷某，该村村主任。 以上三被上诉人委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。 上诉人谢某因与被上诉人赵某、临泽县蓉合房地产开发有限公司（以下简称：蓉合房地产公司）、临泽县平川镇平川村村民委员会（以下简称：平川镇村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2019）甘0723民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢某及其委托诉讼代理人单某，被上诉人赵某、蓉合房地产公司、平川村村委会委托诉讼代理人陈某及赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 谢某上诉请求：1、撤销临泽县人民法院作出的（2019）甘0723民初901号民事判决，依法改判或发回重审。2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。1、没有查清被上诉人于何时办理大产权证，只有被上诉人办理了大产权证才能给上诉人办房产证。一审判决认定案涉房屋为农民公寓楼错误，实际上是商品房。2、一审判决认定“原告对购买的门面房根据施工蓝图实际面积计算80.34平方米无异议”错误，上诉人只是认可合同中约定的门面房面积为80.34平方米，并不清楚施工蓝图实际面积是多少。二、一审判决适用法律错误。1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第十四条是对交付的房屋面积与合同约定的面积不符时，如何处理面积差异所作的规定，条文中“合同有约定的”，指的是合同对面积差异如何处理有约定的，因此，只有合同中有关于面积差异的处理约定，才属于合同有约定的情形，否则，属于合同没有约定或约定不明的情形，应当适用法律规定的处理原则。本案中，上诉人与被上诉人签订的《门面房预定合同》第二条第一项约定“乙方向甲方预定购买2号楼第12.13间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平方米的价格）”，该约定是对合同约定面积的确切数值如何确定的约定，而非实际交付面积与合同约定面积不符时如何处理面积差异的约定。根据双方签订的《门面房预定合同》中没有面积差异如何处理的约定，依法应当适用无约定的情形，被告交付的房屋面积小于合同约定的面积，被告应当返还多收取的房价款。2、一审判决依据《门面房预定合同》第五条第一项约定，对要求被上诉人办理不动产产权证书并承担违约金70000元的诉求不予支持，属于适用法律错误。将买卖标的房屋转移登记到买受人名下，给买受人办理不动产权证，是商品房买卖合同法律关系中商品房出卖人的法定义务，该义务不能通过合同约定免除被上诉人的办证义务。3、一审判决判令将未能办理不动产权证的责任由上诉人承担错误。上诉人没有给被上诉人缴纳办证费用的义务，只有办证时给不动产登记中心缴纳办证税费的义务。4、被上诉人存在违约行为。合同没有约定办理不动产权证的时间，被上诉人在2013年12月24日交付房屋后，依法应当在2014年3月24日前为上诉人办理不动产权证，但据被上诉人陈述其在2017年6月才办理大产权初始登记，且被上诉人未通知上诉人前往办证，被上诉人已构成违约，被上诉人应当承担未按期办理不动产权证的违约责任。 陈某辩称：一、一审认定事实清楚。本案案由为房屋买卖合同纠纷，被上诉人办理大产权证的事实与本案没有关联性，谢某起诉只针对自己住房，而非被上诉人开发的1号、2号楼，施工蓝图总的面积对本案没有任何关联性。一审认定涉案房屋农民公寓楼认定正确。根据2013年5月19日，被上诉人与被被上诉人谢某签订的《门面房预售合同》约定，面积为80.34平米谢某是认可的所认定事实正确。二、一审适用法律正确。1、一审判决谢某返还多收取购房款诉讼请求，适用法律正确；本案中，谢某购买的赵某开发、建设的住宅楼，被上诉人赵某以临泽县平川镇村委会名义与谢某签订《门面房预定合同》，该合同是双方自愿、平等基础上真实意思表示，且谢某按约定给被上诉人支付了购房款，赵某也按约定给谢某交付了住宅和门面房，双方均应按约定内容履行各自义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。被上诉人与上诉人签订的《门面房预定合同》第二条第一项“乙方（原告）向甲方（被告）预定购买1号楼第13、14间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平米的价格）第五条第二项“本合同与甲乙双方补签的办理产权登记的标准门面房买卖合同不一致的，以本合同为标准”，上诉人谢某对购买门面房根据施工蓝图实际面积计算80.34平方米无异议，且该住宅楼竣工后经住建部门进行验收，一审法院判决适用法律是正确的。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案中，被上诉人与上诉人签订的《门面房预定合同》第五条第一项约定，买卖门面房的房屋所有权证和土地使用证由上诉人办理，费用由上诉人自己承担，被上诉人赵某只提供相关手续，只要上诉人谢某交清购房款，按约承担办证费用，被上诉人可以协助谢某办理产权手续。因谢某未按合同约定申请办理不动产权证书，其责任应由谢某承担。综上，请求维持原判。 谢某向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告多收取的购房款27485.4元；2、判令被告为原告办理位于××县第12、13号（10号）门面房的不动产产权证书；3、判令被告支付原告未办理房屋权属证书的违约金70000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实:2013年，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村村民委员会的名义在其通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权的原平川镇农机站的旧址上修建农民公寓楼。楼房在修建前开始预售。2013年5月19日，原被告双方签订《门面房预定合同》一份，约定由原告购买被告开发的的位××县、13号（10号）门面房，约定价格为每平方米2980元，面积为80.34平方米，原告共计向被告赵某交纳了购房款234413元，尚欠购房款5000元。2013年12月24日被告将房屋交付给原告。2016年11月被告赵某为协助办理房产的登记手续登记设立了临泽县蓉合房地产开发有限公司。原告以该房屋建筑登记面积为71.17平方米，被告多收取原告房款27485.4元。现起诉要求被告返还多收取的购房款27485.4元以及办理位于××县第12、13号（10号）门面房的不动产产权证书和承担违约金70000元。 一审法院认为，本案中，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村村民委员会的名义虽在其通过拍卖的方式取得国有建设用地使用权的原平川镇农机站的旧址上修建农民公寓楼，但被告赵某和被告临泽县平川镇平川村村民委员会都不是房地产开发企业，不具有开发商品房的主体资格，也不具有在农村集体土地上修建起来的“小产权房”的特征。但从该住宅楼的开发建设，经住建部门验收以后出售。之后，原告按照《门面房预定合同》交纳了购房款，被告赵某也给原告交付了门面房。为了能够办理不动产产权证书，被告赵某又于2016年11月成立了临泽县蓉合房地产开发有限公司。现双方发生纠纷，应当以商品房买卖法律关系调整。本案中，被告赵某以被告临泽县平川镇平川村委会名义与原告签订的《门面房预定合同》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原被告签订的《门面房预定合同》第二条第一项“乙方（原告）向甲方（被告）预定购买2号楼第12、13间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平方米的价格）”，第五条第二项“本合同与甲乙双方补签的办理产权登记的标准门面房买卖合同不一致的，以本合同为标准”。原告对购买的门面房根据施工蓝图实际面积计算80.34平方米无异议，且该住宅楼竣工后经住建部门进行验收，故根据上述规定及原被告签订的《门面房预定合同》，对原告要求被告返还多收取的购房款27485.4元的诉求不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，因原被告签订的《门面房预定合同》第五条第一项约定，买卖门面房的房屋所有权证和土地使用证由原告办理，费用由原告自己承担，被告赵某只提供相关手续。庭审中，被告赵某当庭表示，只要原告交清购房款，按约承担办证费用，被告可以协助原告办理产权手续。因原告未按合同约定申请办理不动产产权证书，其责任应由原告承担，故原告要求被告办理位于××县第12、13号（10号）门面房的不动产产权证书和承担违约金70000元的诉求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：驳回原告谢某的各项诉讼请求。案件受理费2337元，由原告谢某承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2013年5月22日，上诉人与被上诉人签订的《门面房预定合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。根据双方签订的《门面房预定合同》第二条第一项“乙方向甲方预定购买2号楼第12、13间门面房，建筑面积60㎡以上，准确面积根据施工蓝图实际面积计算（总房价等于施工蓝图的实际面积乘以每平方米的价格）”，第五条第二项“本合同与甲乙双方补签的办理产权登记的标准门面房买卖合同不一致的，以本合同为标准”。一审向临泽县住建局工作人员亢其锋的调查笔录反映涉案房屋是严格按照施工图纸验收的，上诉人亦予以认可。因双方对交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不一致的情况下，就处理原则是有明确约定的，应当按照约定处理。故上诉人应以合同约定的施工蓝图实际面积计算应支付的购房款，上诉人主张以不动产登记信息记载的房屋面积计算购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约责任承担问题。依据《门面房预定合同》第五条第一项约定，房屋所有权证和土地使用权证由乙方办理，费用由乙方自行承担，甲方只提供相关手续。合同明确约定办证交费义务均由上诉人自行承担，被上诉人只负有出具相关手续的协助义务。现由于上诉人未完全履行付清全部房款义务，双方产生纠纷未能办理产权手续，故上诉人主张由被上诉人承担违约金70000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人谢某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2337元，由上诉人谢某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇二〇年三月五日 书记员 张孜瑾 【附本案适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 窗体顶端