湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初72号 原告：岳阳县欣荣明珠业主委员会，住所地：岳阳县欣荣明珠小区。 负责人：许惠东，主任。 被告：岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司，住所地：岳阳县欣荣明珠小区。 法定代表人：杨文波，董事长。 委托诉讼代理人：肖湘岳，湖南金球律师事务所律师。 原告岳阳县欣荣明珠业主委员会与被告岳阳县华瑞明珠大酒店物权保护纠纷一案，本院于2020年01月03日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳阳县欣荣明珠业主委员会的负责人许惠东、被告岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司的法定代表人杨文波、委托诉讼代理人肖湘岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岳阳欣荣明珠业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告停止侵权、限期拆除1栋墙面上的酒店招牌、恢复原状。事实与理由：2017年下半年，华瑞明珠大酒店擅自在我们欣荣明珠小区1栋东面外墙上设置了一个巨大的“华瑞明珠大酒店”招牌，广告自身高度从外墙15楼至30楼约50米，宽约5米，占用面积约250平方米。两年多来，事前事后都没有主动与小区业主委员会联系，更没有支付过任何广告招牌租金。本小区1、2栋开发商于2018年1月1日整体交房，交房后整栋房屋外墙理应属于全体业主所有，华瑞明珠大酒店擅自利用业主的共有部分设立酒店招牌，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、国务院《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”、第六十三条第三款“擅自利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的。单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款”的规定。鉴于上述情况，欣荣明珠业主委员会多次主动与华瑞明珠大酒店经营负责人联系，并于2019年10月10日致函该要求协商支付招牌广告费用，但该店一直不愿承担相应付费义务。为此，我们请求依法判令被告停止侵权、限期拆除1栋墙面上的酒店招牌、恢复原状。 被告岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司辩称，原告业主委员会不是本案适格主体，《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专用部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而本案原告业主委员会如要成为本案适格主体，则应该按法律规定召开业主大会取得半数以上业主同意并形成决议和授权，但截止至开庭之日，就答辩人设置的广告牌是否应当拆除一事，欣荣明珠小区并未召开业主大会更没有形成书面的表决文件，因此，欣荣明珠业主委员会不是本案适格主体。二是原告所诉与事实不相符。答辩人在欣荣小区一栋东面外墙设置广告牌是于2017年5月31日取得欣荣小区开发商同意的，当时，欣荣明珠业主委员会尚未成立，且答辩人可以设置该广告牌是答辩人与开发商签订《商铺租赁合同》的条件之一。因此，答辩人不存在向原告支付广告位租金。原告如认为答辩人设置的广告牌侵犯了小区业主对该建筑物的共有权和共同管理权，原告也应该起诉欣荣明珠小区的开发商而不是答辩人。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告岳阳县欣荣明珠业主委员会为了支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据一：原、被告身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格； 证据二：照片一组，拟证明被告的悬挂招牌的实际情况； 证据三：相关文件，拟证明业主委员会的权利和义务。 被告岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司对原告所提供的证据的质证意见是上述三份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，并不能证明欣荣明珠业主委员会是适格主体。 被告岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司为了支持其答辩意见向本院提供了商品租赁合同一份，拟证明被告在欣荣明珠小区1栋东面墙上设立广告牌是经过房地产开发有限公司允许才设立的。 原告岳阳县欣荣明珠业主委员会对被告所提供的证据的质证意见是，对该证据的真实性没有异议，但对该证据的合法性有异议，合同签订是违反了业主的权利，这个合同侵犯了原告业主的利益，所以该合同是一份无效合同。 结合双方当事人的陈述，本院对原告、被告所提供的证据认证如下：原告方所提供的三份证据，因被告方对三份证据的真实性没有异议，故本院均予以认证。被告方所提供的证据，因原告方对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据予以认证。 根据本院采信的证据，结合本案庭审情况，本院对本案事实认定如下：2017年05月31日，岳阳县欣荣房地产开发有限公司作为出租方，被告方的法定代表人杨文波作为承租方，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为10年即从2018年5月8日至2028年5月7日止，双方就商铺位置、商铺面积、商铺用途、租金及租金的递增方式和出租方的权利与义务、承租方的权利与义务均作出了明确的约定。双方在出租方的权利与义务约定中明确约定：如出租方主体房屋的外墙装饰装修所产生的安全事故，由出租方承担所有费用。但是承租方负责改造部分出现的安全责任，均由承租方自行负责，如外墙广告、电子屏。同年11月25日岳阳县荣家湾镇人民政府下达了同意成立欣荣明珠小区业主大会筹备组的批复。同年12月21日，岳阳县欣荣明珠业主委员会下达了岳阳县欣荣明珠小区业主委员会选举结果公告（第四号），明确推选许惠东为业主委员会主任，万烈欣、胡苏堤、贺辉煌为执行秘书。从而正式成立了岳阳县欣荣明珠业主委员会。后被告方在未经原告方的同意下在欣荣明珠小区1栋东面墙体上设置了一个长约50米，宽5米的“华瑞明珠大酒店”的广告招牌。2019年10月10日原告方向被告方出具了关于收取酒店招牌广告费函，其内容是：贵店2018年元月开业起，在我们欣荣明珠小区1栋东面墙体上设置了一个巨大的“华瑞明珠大小酒店”招牌，时间已经两年多，事前事后都没有与小区业主委员会联系，更没有支付过任何广告费用。贵店制作招牌的墙体是利用业主的共有部位，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第五十四条“利用物业共用部位、共有设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续”、第六十三条第三款“擅自利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款的规定，鉴于上述规定，今特来函，请贵店在15天内与我们业主委会联系协商，签订相关广告协议，补交前两年的广告费每年36000元，并在以后逐年支付广告费。被告方收到后该信函后，被告方没有承担相应的付费义务。也没有与原告方沟通从而导致了本案纠纷的发生，2020年1月3日原告方以被告方侵犯享有的其专有部分以外的共有部分享有的共有和管理权利为由，诉诸本院，要求依法判令被告停止侵权并限期拆除其在1栋墙面上的酒店招牌。 本案在审理过程中，2020年1月18日，原告方在业委办公室召开了欣荣明珠业主代表大会，会议应到业主代表61人，实到50人，会议经讨论，一致表决通过决定了下列事项：一、授权欣荣明珠业主委员会代表小区业主大会行使职权，依法开展维权活动，并承担相应的义务。二、授权业主委员会代表小区业主大会就岳阳县华瑞明珠大酒店招牌侵权一案依法提起民事诉讼，签署相关法律文书。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所提收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中被告岳阳县华瑞明珠大酒店有限责任公司未征得业主、业主大会、物业服务企业的同意，擅自在专用部分以外的共用部分挂“华瑞明珠大酒店”招牌进行广告宣传的事实清楚，证据确凿。被告方的这一行为侵犯了业主依照《中华人民共和国物权法》第七十条所享有的对专用部分以外的共用部分、共有权和共同管理权，是侵权行为。被告方辩称，其在专用部分以外的共有部分悬挂广告牌是因与开发商签订的《商铺租赁合同》中所取得，因访项权利系业主、业主大会、物业管理企业所有，开发商并没有权利将访项权利赋予被告，故被告与开发商所签订的《商铺租赁合同》中就该项权利的许可是无效的，故本院对被告方的这一辩称不予以支持。被告方的这一侵权行为是利用物业共有部位进行自身的广告宣传，并没有借此为他人宣传而从中获得非法利益，同时该侵权行为并没有严重影响其他业主的生命权、健康权等权利加之被告本身也是原告方的业主之一，从原告方于2019年10月10日对被告方的信函中可以看出原告方渴望的并不是硬要拆除这未经同意所悬挂的广告牌照，事实上拆除广告牌对原、被告双方均不能带来任何实际意义，也是原、被告双方所希望看到的结果，双方是因为租金不能达成合意才诉诸本院。被告方系从事住宿、餐饮和会议服务的民营企业，其地段处于岳阳县，为提升岳阳县的整体形象和繁荣长丰南路的经济作出了应有的努力。考虑到被告方也是原告方的业主之一，本院酌定其占用了专用部分以外的共有部分进行自身广告宣传的租金为每年6000元为宜，计算时间从2019年10月10日开始。被告方辩称原告业主委员会不是本案适格的主体，因在本案审理过程中，原告方于2020年01月18日召开了业主大会，有超过半数的业主参加并占建筑物总面积半数的业主的同意，该行为符合法律的有关规定是有效的民事法律行为，故本院对被告方的这一辩称不予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，判决如下： 由被告岳阳县华瑞明珠大酒店每年支付原告岳阳县欣荣明珠业主委员会租金6000元，并限被告方每年的10月10日前一次性偿付。首次偿付由被告方于2020年10月10日前一次性偿付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件审理费300元，适用简易程序减半收取150元，由被告岳阳县华瑞明珠大酒店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  胡寒梅 二〇二〇年三月二十五日 书记员  陈 妍 附本案相关法条： 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。