浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异40号 案外人：诸暨市大唐长连电子商务管理有限公司。住所地：诸暨市大唐街道中兴东路1033号。 法定代表人：章方烨。 申请执行人：浙江海博小额贷款股份有限公司，住所地：诸暨市店口镇解放路386号。 法定代表人：朱张泉。 被执行人：诸暨市百丝特针织有限公司，住所地：诸暨市大唐街道柱嵩社区。 法定代表人：沈义。 被执行人：诸暨市长连彩印包装有限公司，住所地：诸暨市大唐街道中兴东路1033号。 法定代表人：李诸英。 被执行人：章彩琴，女，1956年7月30日出生，汉族，住诸暨市。 本院在执行申请执行人浙江海博小额贷款股份有限公司（以下简称海博公司）与被执行人诸暨市百丝特针织有限公司、诸暨市长连彩印包装有限公司（以下简称长连彩印公司）、章彩琴保证合同纠纷一案中，案外人诸暨市大唐长连电子商务管理有限公司（长连电子公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。 案外人长连电子公司称：异议人在2013年与长连彩印公司签订租房合同，现租赁尚未到期。2014年12月底长连彩印公司向工商银行转贷，进行抵押登记时未告知异议人。异议人作为大唐街道人民政府规划实施大唐长连电子商务园区，已与多家电子商务企业和个人签署了入驻大唐长连电子商务园区的租房合同，这些企业和个人均在长连彩印公司厂房内办公经商及配套。为在法院对长连彩印公司的厂房拍卖后，长连电子公司正常运作，异议人请求确认其与长连彩印公司的租房合同有效，并维护异议人合法租赁权利。 本院查明：本院于2017年7月13日立案受理杭州坤盛资产管理有限公司（以下至判决主文前简称坤盛公司）与诸暨市百丝特针织有限公司、诸暨市长连彩印包装有限公司、章彩琴保证合同纠纷一案。经坤盛公司申请，本院于2017年10月20日作出（2017）浙0681民初8710号之一民事裁定书，裁定对长连彩印公司等所有的财产在价值2724万元内予以查封、扣押或冻结，并依此于2017年10月23日查封长连彩印公司名下位于诸暨市××街道××路××房产、土地（权证号：房权证诸字第××、诸暨国用（2012）第XX号。以下简称涉案房地产）。本院经审理，于2018年3月10日作出（2017）浙0681民初8710号民事判决书，判决：……二、诸暨市长连彩印包装有限公司对杭州坤盛资产管理有限公司在借款人诸暨市大唐长连彩印厂破产程序终结后在借款本金900万元及自2015年7月30日起至2015年12月16日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息的债权中未能受偿的部分在最高余额1000万元范围内承担连带清偿责任，款限诸暨市大唐长连彩印厂破产程序终结后十日内偿付；……五、准许拍卖、变卖诸暨市长连彩印包装有限公司所有的位于诸暨市大唐街道中兴东路1033号的房地产【房屋所有权证号：房权证诸字第××号，土地使用权证号：诸暨国用（2012）第XX号，他项权证号：诸房他证抵字第××号】，杭州坤盛资产管理有限公司对变价后所得价款在最高额2017万元（第一顺位）和1000万元（第二顺位）范围内享有优先受偿权等。判决生效后，经坤盛公司申请，本院于2018年7月17日以（2018）浙0681执5883号立案执行。执行中，因执行依据（2017）浙0681民初8710号民事判决书确定的债权经转让，经宁波合隆投资合伙企业（有限合伙）申请，本院于2019年1月2日作出（2018）浙0681执5883号执行裁定书，裁定变更宁波合隆投资合伙企业（有限合伙）为申请执行人。合隆投资合伙企业（有限合伙）于2019年7月29日撤回对（2017）浙0681民初8710号民事判决书的执行，本院于2019年7月31日作出（2018）浙0681执5883号之二执行裁定书，裁定终结（2018）浙0681执5883号案件的执行。2019年9月16日，宁波合隆投资合伙企业（有限合伙）申请恢复执行，本院于2019年10月11日以（2019）浙0681执恢1974号恢复立案执行。执行中，又经债权转让，经海博公司申请，本院于2019年10月12日作出（2019）浙0681执恢1974号执行裁定书，裁定变更海博公司为本案申请执行人。 另查明，长连彩印公司对诸暨市大唐长连彩印厂的债务以涉案房地产向工商银行诸暨支行提供抵押担保，并于2012年12月27日进行抵押登记，在最高余额2017万元内承担抵押担保。后又于2014年12月1日进行抵押登记，在最高余额1000万元内承担抵押担保。涉案房地产中的房屋规划用途为厂房，总层数为6层。涉案房地产中的房屋规划用途为厂房，总层数为6层。 上述事实，由（2017）浙0681民初8710号之一民事裁定书及相应协助执行通知书、送达回证、（2017）浙0681民初8710号民事判决书，执行案件立案审查信息表、（2018）浙0681执5883号执行裁定书、（2018）浙0681执5883号之二执行裁定书、（2019）浙0681执恢1974号执行裁定书、涉案房屋他项权证等证据所证实。 案外人长连电子公司为证明其主张，向本院提供下列证据： 租房合同一份，显示长连彩印公司与长连电子公司于2013年11月8日签订租房合同，约定长连彩印公司将坐落于诸暨市大唐街道中兴东路1033号第二层租赁给长连电子公司开办电子商务园区使用，租赁时间为2013年11月8日至2028年5月30日，租赁15年，保证金15万元。前三年因长连电子公司装修需要，给予免租，3年后租金为45万元每年，从第七年开始在上年房租的基础上提升10%支付，15年满后价格双方协商另定，3年后租金一年一付。 收据一份、中国工商银行电子银行回单若干，长连彩印公司、长连电子公司企业信用信息公示报告，显示长连电子公司于2013年11月7日成立，登记的经营地址为涉案房地产所在地，赵刚系长连电子公司（一人公司）股东，李诸贤系长连彩印公司股东之一。长连彩印公司于2013年6月1日向赵刚出具保证金15万元的收据。长连电子公司于2016年11月10日、11月26日通过工商银行转账向长连彩印公司支付租金45万元以支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金，于2017年7月10日、10月19日、11月25日、11月27日，12月2日、12月27日通过工商银行转账向长连彩印公司支付2017年6月1日至2018年5月30日的租金共计45万元等。于2019年1月21日、11月7日、12月6日支付2018年6月之后的租金等。 诸暨市商务局函，显示，2014年7月1日，诸暨市商务局向长连电子公司发送函，函中载明：同意你公司运营的位于诸暨市××镇××东路××号的电子商务园区使用“大唐电子商务园区”一名，请抓紧按照要求推进电子商务园区建设等。 诸暨日报中《2014年度电子商务政策奖补情况公示》及《汇总表》、诸暨市大唐街道人民政府大政发（2015）62号《关于促进长连电子商务园区发张的政策意见》、《大唐电子商务园区入驻企业30家》报纸、显示诸暨市人民政府向长连电子公司提供2014年园区办公用房租金补助，2015年大唐街道人民政府对长连电子商务园区入园企业提供奖励等。 长连电子公司与浙江斯蓓琳针纺有限公司于2016年7月10日签订园区二期入驻合同二份、网上银行转账凭证若干，合同约定浙江斯蓓琳针纺有限公司向长连电子公司租赁涉案房地产所在地的诸暨市大唐电子商务园区本二层、本三层，浙江斯蓓琳针纺有限公司向长连电子公司支付部分租金及水电费等。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”长连电子公司主张的租赁关系要获得保护，应以该租赁关系客观真实为前提。本案中，本院经审查，长连电子公司提供的涉案房地产租赁协议、租金支付凭证、长连电子公司工商登记情况中记载的登记地址及成立时间、诸暨市商务局函、诸暨市2014年度电子商务政策奖补等相关文件，均可以相互印证，确定长连电子公司于2013年开始租赁并占有使用涉案房地产。而本案中对涉案房地产的查封系在2017年，故查封系在租赁之后。又根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。现原抵押权人工商银行诸暨支行享有之抵押权已由申请执行人海博公司享有，虽涉案房地产系2012年12月27日办理抵押登记后再出租，但海博公司向本院出具承诺书承诺同意上述标的物带租拍卖，属于对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。综上，本院在处置涉案房地产时，应依法保护长连电子公司的租赁权，长连电子公司提出的执行异议，理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人诸暨市长连彩印包装有限公司名下、坐落于诸暨市大唐街道中兴东路1033号的房地产时，应保护案外人诸暨市大唐长连电子商务管理有限公司对第二层至第六层房屋享有的租赁权（租赁期限至2028年5月30日）。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周灵锋 审 判 员  边 防 人民陪审员  何国强 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  吴 洒