山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11362号 上诉人（原审被告）：青岛喜盈门集团有限公司，住所地：青岛市城阳区城阳街道正阳街188号。 诉讼代理人：青岛喜盈门集团有限公司管理人。 负责人：张炳学，该管理人组长。 委托诉讼代理人：郭凡炬，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子淇，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会，住所地：青岛市城阳区城阳街道城阳村社区。 法定代表人：陈新安，该居委会主任。 委托诉讼代理人：王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人青岛喜盈门集团有限公司因与被上诉人青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人青岛喜盈门集团有限公司上诉请求：一、撤销青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5516号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对绣城路厂区的拍卖，是对登记在上诉人名下的不动产所进行的处分，不包括对无证土地的拍卖。一审法院认为上诉人拍卖了涉案无证土地的观点是错误的。退一步讲，即使这次拍卖包括了对涉案无证土地的转让，根据地随房走的原则，上诉人的拍卖符合法律规定。二、被上诉人没有提交证据证明涉案无证土地属于被上诉人集体土地范围之内，而且被上诉人也不能说清楚其集体土地的具体位置和范围。三、被上诉人主张与上诉人就涉案无证土地中29.84亩签订了《租赁协议书》，却没有提供充分的证据予以证明。退一步讲，假设《租赁协议书》是真实的，涉案无证土地也属于《租赁协议书》项下的土地，因合同签订时间为1997年11月27日，应适用1988年12月修订的《中华人民共和国土地管理法》的规定，不适用《中华人民共和国合同法》的规定，《租赁协议书》也不应解除。 被上诉人青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会答辩称：一、被答辩人公告转让青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区的“22744.7平方米（34.12亩）无证土地”即本案讼争土地，是答辩人集体土地，所有权归答辩人，属集体土地性质。被答辩人没有处分权，将涉案土地列在转让资产中一并拍卖，显然是无权处分。1、被答辩人称其拍卖未包含涉案土地，与其整体意见论述存在严重矛盾，也与事实不符。在对喜盈门集团绣城路厂区资产的历次拍卖公告中，被答辩人都将涉案土地明显陈列在转让资产明细中。在答辩人多次致函要求其停止侵权、撤销公告拍卖无果的情况下，答辩人才无奈提起诉讼。2、被答辩人称青房地权城字第××号房屋占用涉案34.15亩土地、无证土地的描述是对该房屋现状的披露。该说法没有事实依据，在转让财产公告信息披露的内容中并未有相关描述及披露，而被答辩人在上诉状二（二）条中也自认该房产所占土地不在答辩人集体土地中。因此，被答辩人关于“房地一体”、“地随房走”的上诉意见均不成立。在房屋产权证、土地证二证合一统一登记为房地产权证之前，我国房屋、土地都是分别办证，抛开被答辩人未经答辩人同意擅自办理房屋产权证不讲，即使青房地权城字第××号房屋占用涉案土地，仅办理了房屋产权证并不意味着同时享有土地所有权或使用权。被答辩人为论证“地随房走”所引用的法律也并不适用涉案土地情况。物权法147条针对的是建设用地使用权，而不是集体土地。对建设用地使用权的概念，物权法135条有明确的规定，是指“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”而被答辩人引用的其他涉及抵押权“房地一体”、“房随地走”的法律规定与本案更无任何关联，不应适用。关于涉案土地的法律适用，应适用土地管理法第六十三条有关集体土地不得转让的规定。 二、涉案土地位于答辩人集体土地范围之内是众所周知的，答辩人在原审中也提交了相应的证据足以证明。众所周知，青岛喜盈门集团有限公司绣城路177号厂区整体全部位于集体土地范围内，答辩人提交城阳国土资源分局出具的《地籍调查表》可充分证明。再根据被答辩人在青岛产权交易所多次公告转让的资产信息及被答辩人提交的《破产财产转让披露信息》，青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区土地共计40908.7平方米（61.37亩），其中仅18164平方米（27.25亩）土地由被答辩人办理了国有土地使用权证，该土地证系被答辩人擅自办理，答辩人暂保留追究其侵权责任的权利。以上披露信息中所谓的“无证土地22744.7平方米”即涉案34.12亩土地仍为答辩人集体土地。被答辩人在2016年11月5日债权人第二次会议资料中第150至151页就绣城路厂区地块权利状态中也有对涉案土地仍为集体土地予以描述确认。被答辩人原为集体企业，城阳街道作为上级主管单位，且是答辩双方《租赁协议书》的见证备案单位，其出具的证明，完全能够证明涉案土地的性质、位置以及被答辩人绣城路厂区使用土地的来源。 三、关于租赁协议书，该协议书的真实性已经城阳街道出具相关证明予以证实，被答辩人破产财产转让披露信息中描述的存在该协议及“享有永久使用权”，也与该租赁协议约定的相关事项相印证，进一步证实该协议书的真实性。该协议书约定答辩人将27亩集体土地永久租赁给被答辩人使用，而实际交付土地为29.84亩。该29.84亩租赁土地，是用以说明被答辩人使用涉案34.12亩集体土地的其中来源之一，不存在任何矛盾。涉案其他土地，在被答辩人当年为集体企业的历史背景下，村集体是为支持集体企业的发展而提供土地给被答辩人使用，但均不存在改变土地的性质。 四、租赁协议书项下土地返还问题。1、关于合同法的适用。虽然租赁协议书签订于1997年、合同法尚未颁布，但因双方签订的是租赁协议，关于租赁期限，合同法第214条不得超过20年的规定是效力强制性的法律规定，应予以适用。2、根据土地管理法的规定，集体土地禁止买卖，如依被答辩人自认的该协议实际是以租代征、被答辩人为实际所有权人，则是变相的非法买卖土地，应认定协议无效。3、基于以上分析，无论根据破产法第十八条的规定《租赁协议书》应予以解除，或是依被答辩人自认的违法买卖土地，租赁协议数归于无效，其法律后果均是被答辩人应返还社区集体土地。 五、被答辩人上诉状第五条的论述，完全是误读、曲解原审判决。原审并非是直接根据租赁协议的解除而判令其返还土地，而是被答辩人转让涉案青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区22744.7平方米（34.12亩）集体土地系无权处分，且根据土地管理法的相关规定，集体土地所有权禁止买卖，因此被答辩人转让涉案土地是自始无效的，应予返还。 六、原审法院没有追加案外人胡清元为本案当事人，并不程序违法。1、本案涉及的是集体所有土地，答辩人享有无可争议的物权，与案外人无关。2、答辩人就被答辩人的无权转让行为，自2017年1月6日、2017年3月16日、2017年4月19日、2018年6月15日多次向其破产管理人、破产法院城阳区人民法院及青岛产权交易所发出书面异议函，且本案于2017年6月29日起诉后及开庭时被答辩人均称未转让成功，被答辩人在明知是答辩人集体所有土地且正在法院审理中而再次进行转让，其主观上本身是存在重大恶意的，严重侵犯了答辩人的土地所有权。案外人胡清元作为受让人也并不具有善意，因其受让相关土地系在答辩人起诉被答辩人之后，且相关披露信息已明确“27亩土地，依照与的协议喜盈门享有永久使用权”，而讼争34.12亩集体土地又被列为“转让资产”，根据该披露信息案外人知道且应当知道被答辩人系无权处分及非法转让。在答辩人得知并主动联系告知后，案外人胡清元仍坚持购买，因此其本身也并不具有善意。3、2019年5月案外人胡清元已另案起诉被答辩人，从程序上讲，也没有必要追加。据了解被答辩人和案外人在本案原审结束前均要求调解结案，显然双方为恶意串通。 综上，被答辩人原为集体企业，答辩人为支持集体企业发展，才提供集体土地给被答辩人使用，鉴于被答辩人于2015年12月10日由城阳区人民法院裁定破产，其无权也无理由再继续使用涉案集体土地，更无权处分。涉案土地关系到社区居民的集体利益，被答辩人应将涉案集体土地全部返还。原审城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5516号判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求。 青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认《租赁协议书》已解除。2、依法判令被告支付土地使用费（以申请评估为准），并腾出土地。3、依法判令被告停止侵权，停止公告及转让喜盈门绣城路厂区内原告所有的34.75亩土地。4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认《租赁协议书》已于2014年1月9日解除。2、依法确认被告转让讼争喜盈门绣城路厂区22744.7平方米原告集体土地无效，依法判令被告返还讼争土地。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、1997年11月27日，原、被告签订《租赁协议书》，约定：一、原告（甲方）将位于被告（乙方）南侧的地产27亩（原属城阳中学土地）根据（70）崂建市政字第68号、（75）崂建政字第27号、（77）崂建政字第（90）号、（79）崂建政字第011号政府文件，将土地永久性租赁给乙方。二、租赁费合计贰佰玖拾万元，每亩11万元。三、付款期限：签订协议时乙方付给甲方200万元，余款一个月内待甲方搬迁结束，双方交接时全部付清。四、甲方负责搬迁工作，费用由甲方负担，完整地保留现有地形地貌及建筑物，留给乙方使用。五、该土地乙方具有永久性使用权，任何一方不得违约，如甲、乙方违约，造成的损失由违约方承担。双方均依约定履行了各自的权利义务，合同所涉土地一直由被告占有使用。根据租赁协议书所附文件，（70）崂建市政字第68号文件所载土地面积为9.1亩，（75）崂建政字第27号文件所载土地面积为9.5亩，（77）崂建政字第（90）号所载土地面积为9.58亩，（79）崂建政字第011号政府文件所载土地面积为1.66亩，合计29.84亩。 2、2003年3月16日，青岛市城阳区国土资源局依据青城政地字[2003]281号文向青岛喜盈门集团公司颁发城变更国用（2004）第20号国有土地使用权证，载使用权面积18163.98平方米。2006年7月26日，因被告名称变更，城国用（2006）第237号国有土地使用权证变更土地使用者为青岛喜盈门集团有限公司。2007年9月3日，青岛市城阳区房地产管理处依被告申请向其审核颁发了青城地权市字第200711116号房地产权证，该证系由原青房地权城字第××号房产证和城国用（2006）第237号国有土地使用权二证合一办理，载房产坐落社区，使用权类型为出让国有土地使用权，公用使用权面积18164平方米，使用权终止日期为2053年12月5日止。2007年11月5日，青岛市城阳区房地产管理处依被告申请，向其审核颁发了青房地权城字第××号房地产权证，载房地坐落城阳区，建筑面积23683.02平方米。 3、2013年11月9日，青岛市城阳区人民法院裁定受理中国银行股份有限公司青岛城阳支行等对青岛喜盈门集团有限公司的破产清算申请，并指定山东琴岛律师事务所为青岛喜盈门集团有限公司管理人。2015年12月10日，青岛市城阳区人民法院（2013）城破字第1-1号民事裁定书，宣告喜盈门集团有限公司破产。2016年11月5日青岛喜盈门集团有限公司召开第二次债权人大会，会议资料中第四部分破产财产变价方案的具体内容第（一）项第3条载：绣城路地块（共约61.35亩），包括绣城路177号青岛喜盈门集团有限公司院内约27.25亩，房地产权证号：青房地权市字第××号，证载土地面积为18164㎡，房产面积为12807.16㎡；绣城路177号青岛喜盈门集团有限公司院内约34.1亩，无土地证，地上房产证号为青房地权城字第××号，证载房产面积23683.02㎡。权利状态：A、集团公司绣城路地块虽拥有二个房产证，但只有约27.25亩取得了土地使用权证，约34.1亩仅有部分政府批准集团公司用地手续，因后期集团公司资金紧张，未能办理土地证，目前仍为集体地……2018年4月18日，青岛市房产交易所依青岛喜盈门集团有限公司管理人委托对青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区进行公开挂牌转让，在挂牌转让信息披露中显示，房屋位置：青岛市城阳区城阳街道绣城路177号，房屋总面积约44890.18平方米，房屋证号青房地权城字第××号、青房地权市字第××号，土地面积约40908.7平方米，有证土地面积18164平方米，无证土地面积约22744.7平方米，有证房屋面积36490.18平方米，无证房屋面积约8400平方米。其他披露的内容：……4、在未办理土地证约34亩土地中，东部约14.48亩土地有政府批准用地的手续。5、院内原属城阳中学的27亩土地，依照与村民委员会的协议，喜盈门集团公司享有永久使用权，该部分土地与第200711116项下土地有重叠。2018年5月17日，挂牌转让项目在青岛产权交易所通过互联网电子竞价方式举行，案外人胡清元以42000000元成交，成交价款于2018年6月1日前交至青岛产权交易所账户，2018年6月5日，青岛产权交易所将上述4200万元通过中国建设银行转账的方式支付给青岛喜盈门集团有限公司管理人。 针对喜盈门集团有限公司管理人挂牌转让青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区土地相关事宜，原告分别于2017年1月6日、2017年3月16日、2017年4月19日多次向被告及城阳区人民法院、青岛市产权交易所提交了异议书，提出书面异议。2018年6月15日，原告向青岛喜盈门集团有限公司管理人及青岛产权交易所、青岛市城阳区人民法院寄送异议函，就挂牌转让青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区土地事宜发送书面异议，称“绣城路厂区占地62亩，除喜盈门集团公司擅自办出27.25亩国有土地外，其余34.75亩土地均属我社区集体土地。……”。 4、2018年6月1日，青岛市城阳区城阳街道办事处出具证明一份，证明“青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区内计有34.75亩土地系青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会集体土地，其中29.84亩系青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会（原青岛市城阳区）与青岛喜盈门集团有限公司（原青岛喜盈门集团公司）于1997年11月27日签订《租赁协议书》所租赁的土地。 依青岛市国土资源和房屋管理局城阳国土资源分局城阳地籍调查表（编号为370221-J109-05-01）、青岛市城阳区城阳镇地籍图所载，青岛市城阳区城阳镇四至为：东至小寨子村地片，西至寺西村地片、南至流亭镇地片、北至古庙头地片，为集体土地。本案所讼争的青岛喜盈门集团有限公司绣城路厂区土地位于上述土地范围内。 原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《租赁协议书》是否真实有效？该协议是否应依法解除？2、被告转让讼争的绣城路厂区22744.7平方米土地是否有效？被告是否应返还原告上述土地？ 关于争议焦点一。1、被告对该协议书的真实性有异议，其主要抗辩理由是原告提交的该份证据系复印件，并未提供原件，也没有相关土地房产交割、四至、平面图及位置图等相关材料，故被告对其真实性不予认可。原审法院认为，第一，原告提交的《租赁协议书》虽系复印件，但协议书所附（70）崂建市政字第68号、（75）崂建政字第27号、（77）崂建政字第（90）号、（79）崂建政字第011号政府文件能充分证明所涉土地的合法来源，且其与原告提交的编号为370221-J109-05-01的地籍调查表、地籍调查图及青岛市城阳区城阳街道出具的证明能相互印证；第二，被告在绣城路厂区破产财产转让信息披露中也确认“院内原属城阳中学的27亩土地，依照与村民委员会的协议，喜盈门集团公司享有永久使用权，该部分土地与第200711116号项下土地有重合”，但被告未能提交相反的证据足以对抗上述《租赁协议书》，故认为其抗辩理由不能成立。 2、原告主张其与被告签订的《租赁协议书》应于2014年1月9日已解除，其主要理由是青岛市城阳区人民法院于2013年11月9日裁定受理青岛喜盈门集团有限公司破产清算案，但青岛喜盈门集团有限公司管理人在之后的两个月内从未通知被告关于上述租赁协议是否继续履行的相关事宜，故依据企业破产法第十八条之规定，双方合同已解除。本院认为，企业破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，因原、被告签订的系《租赁协议书》，虽其约定为永久性租赁，但双方之间的关系仍是租赁关系而并非买卖关系。由于租赁合同具有继续性的特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，故被告以已全部交清租金为由主张其合同义务已履行完毕，不予支持。因被告未提交相关证据证明自2013年11月9日法院裁定受理其破产申请后两个月内，就继续履行《租赁协议书》的约定通知过原告，原告据此主张该协议书已经于2014年1月9日解除，具有事实和法律依据，依法予以确认。 关于争议焦点二，原审法院认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告之间的《租赁协议书》解除后，被告不再享有对租赁土地的占有、使用权利，而应当返还原告。而被告在《租赁协议书》解除后仍挂牌转让讼争土地，系无权处分。2、根据《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。依据原、被告提交的证据材料显示，在被告于2018年5月17日挂牌转让的绣城路厂区地块中，仅有18163.98平方米土地由被告办理了国有土地使用权证，其余22744.7平方米并未办理国有土地使用权证，也没有相关政府部门批准的用地手续，该22744.7平方米讼争土地不符合上述可出让、转让的条件，因此被告对转让该讼争土地的行为违反了土地管理法的相关规定，无事实和法律依据。3、在被告委托青岛产权交易中心挂牌转让讼争土地的过程中，原告曾多次向被告及城阳区人民法院、青岛市产权交易所提出书面异议，且依据被告第二次债权人大会会议资料以及在绣城路厂区破产财产转让信息披露所载，被告对无权转让讼争土地事宜系知晓的，案外人胡清元通过财产转让披露信息亦应当知道被告无权处分涉案土地，但其对该无权处分行为不加理会，其主观上并不是善意的，客观上亦损害了原告的利益，根据《合同法》第52条规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效”，故要原告要求确认被告转让讼争喜盈门绣城路厂区22744.7平方米原告土地无效的主张予以支持。至庭审时，涉案土地仍在被告的控制之下，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告转让的绣城路厂区22744.7平方米讼争土地应当返还原告。因被告返还诉争土地产生的其他事宜，原、被告可另案主张。原审据此判决：一、原告青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会与被告青岛喜盈门集团有限公司签订的《租赁协议书》于2014年1月9日解除；二、确认被告青岛喜盈门集团有限公司转让绣城路厂区22744.7平方米土地无效，被告青岛喜盈门集团有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会腾还涉案土地。三、驳回原告青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告青岛喜盈门集团有限公司负担。 经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条所确立的“优势证据原则”，原审法院认定涉案无证土地属于1997年11月27日上诉人、被上诉人签订的《租赁协议书》中的土地基本正确。关于具体亩数，虽然《租赁协议书》约定为27亩，但是一审法院根据租赁协议书所附文件确定实际租赁亩数为29.84亩正确。 上诉人、被上诉人的《租赁协议书》签订于1997年11月27日，1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定不适用于本案。虽然《租赁协议书》约定为永久性租赁，但租赁合同的一方当事人青岛喜盈门集团有限公司被青岛市城阳区人民法院于2013年11月9日裁定进入破产程序。因此，本着公平公正的司法原则，原审法院确定《租赁协议书》于2014年1月9日解除正确。关于合同解除之后土地的腾让、租赁费的返还等，因涉及涉及上诉人绣城路厂区的自管房问题以及土地的界限、范围等问题，本院在本案中不予处理，当事人可另行解决。 综上，原判部分欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5516号民事判决第一项； 二、撤销青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5516号民事判决第二、三项。 三、驳回青岛市城阳区城阳街道城阳村社区居民委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费7300元，由上诉人、被上诉人各负担3650元；二审案件受理费7300元，由上诉人、被上诉人各负担3650元。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇二〇年三月三十一日 书记员  侯小凡