北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2115号上诉人（原审原告）：姚栋萍，女，1981年11月22日出生。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张占清，女，1954年7月5日出生。原审第三人：宋军，男，1968年7月9日出生。原审第三人：姚士银，女，1943年7月22日出生。二原审第三人之共同委托诉讼代理人：张志扬，北京锦钟律师事务所律师。上诉人姚栋萍因与被上诉人张占清，原审第三人宋军、姚士银确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初81604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚栋萍上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由:原审法院认定事实错误，根据本案的证据，张占清与姚士银双方房屋买卖合同关系成立并且已经履行完毕，不能单纯以户口来判断是否是集体经济组织成员，宋金龙家庭虽然在2003年因宅基地房屋征收，户口转变为非农业家庭户口，但根据生活在该组织的基本原则，宋金龙仍为本集体经济组织的成员，宋立启的安置协议中也明确将宋金龙认定为了被安置人口，亦说明宋金龙系集体经济组织成员；原审法院适用法律错误，原审法院依照合同法第52条认定买卖合同无效，但并未明确涉案买卖合同违反的法律或行政法规的强制性规定，我国亦无相应的法律法规予以明确。根据任何人都不能从自己的错误行为中获利的基本原则，宋军、姚士银在1994年已经将涉案房屋出卖，现因涉案房屋被列入了拆迁范围，遂想取得涉案房屋以获得拆迁利益。张占清辩称：不同意原审判决，张占清于2004年确实将涉案房屋出卖给了姚栋萍，涉案房屋买卖合同应为有效合同。宋军、姚士银述称：同意原审判决，不同意姚栋萍的上诉请求和事实理由。姚栋萍向一审法院提出诉讼请求：要求确认姚栋萍与张占清签订的房屋买卖合同有效。一审法院认定事实：朝阳区平房乡平房5队（以下简称平房5队）的土地使用权人为宋军，北京市朝阳区人民政府于1993年12月颁发的《土地使用权证》上所载的用地面积为114平方米，建筑占地为98平方米。2004年7月8日，姚栋萍、张占清签订《协议书》，约定姚栋萍以105000元购买张占清位于平房5队114平方米的平房，首付款55000元，余款四年之内付清。张占清分别于2005年2月3日、2007年6月8日、2008年1月31日收到姚栋萍给付的房款15000元、20000元、15000元。张占清确认上述购房款已足额支付，并将平房5队房屋及该院落的《土地使用权证》交付姚栋萍。双方确认上述房屋交付时的分布为：北房3间、东西厢房各1间。姚栋萍称其购买后将房屋改建为北房4间、东房1间，院落改为厨房，西侧门楼改为洗澡间和过道，加盖二层房屋共10间，并对墙面进行刷新和软包装。张占清认可姚栋萍上述加、改建及装修情况。经询，姚栋萍确认其户籍地为河北省保定市博野县南小王乡南杨村六区x号，其户籍未迁入平房乡平房村；张占清自认其不是平房乡平房村村民。经查，姚栋萍与宋金龙系夫妻关系。案件审理过程中，就姚栋萍、宋金龙的村民身份问题，法院向北京市朝阳区平房乡平房村村民委员会调查，其回复：姚栋萍不是本村村民；宋金龙曾经是本村村民，2003年转为非农业家庭户，具体时间以户口薄为准。宋军、姚士银确认姚士银与宋军系母子关系，认可其于1994年将平房5队院落内北房3间、东西厢房各1间出借给张占清使用。宋军、姚士银称其没有向张占清收取过费用，后姚士银称张占清给过1万元、张占清的哥哥张占需给过其丈夫宋立增5万元支票及3万元现金。宋军、姚士银称该院落《土地使用权证》因放置于房屋内的沙发缝处，在张占清借住期间发现后由其取得；后称因不知道该院落《土地使用权证》在何处，故从未向张占清或姚栋萍要求归还。经询，宋军、姚士银确认知晓姚栋萍自2004年起在该院落居住，知晓姚栋萍在该院落加建房屋，但不清楚具体加建情况。姚栋萍、张占清、宋军、姚士银均确认平房5队院落房屋已被列为拆迁腾退范围。对于当事人双方有争议的事实和证据，法院认定如下：1、为证明张占清与宋军、姚士银就平房5队房屋存在买卖合同关系，姚栋萍提交收条3张。落款日期为1994年4月20日的收条内容为：“今收到房屋定金款壹万元整，待一切手续完备，款项等最后一次性结清（至九四年七月十日前办完）”；落款日期为1994年7月22日收条内容为：“今收到张占清现金柒万元整（70000元），现还欠伍仟元整（5000元）”；落款日期为1994年7月30日收条内容为：“今收到张占清现金伍仟元正（5000元），付中间人贰仟元正（2000元）”，上述收条的收款人签名均为“姚世银”。张占清认可上述收条的真实性、关联性及证明目的。宋军、姚士银不认可上述收条的真实性，姚士银称上述收条不是本人书写，并申请笔迹鉴定。法院委托北京民生物证科学司法鉴定所（以下简称民生物证鉴定所）对上述收条上“姚世银”签名进行笔记鉴定。2019年7月26日，民生物证鉴定所向法院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材1-3上‘姚世银’签名与样本上姚世银（姚士银）签名是同一人所写”。姚士银不认可上述鉴定结论，申请重新鉴定，因该申请不符合规定，故法院不予准许。法院对上述收条的真实性和关联性予以采信。2、为证明姚栋萍具有平房5队房屋所在集体经济组织成员资格，姚栋萍提交其与宋金龙结婚证、宋金龙户口薄、被腾退人为宋立启的《平房乡“一绿试点”棚改项目住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）及补偿费用算账单和房屋估价结算单。据结婚证所载，姚栋萍与宋金龙于2002年12月12日登记结婚。据户口薄所载，宋金龙的户籍所在地为朝阳区平房乡平房村x号，户别为非农业家庭户，“何时何地迁来本址”栏记载：“2003年8月22日朝阳区本址农转非迁入”。《补偿安置协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单所载被腾退房屋的坐落为北京市朝阳区平房乡平房村x号，被安置人口中包括姚栋萍和宋金龙。张占清认可上述证据的真实性、合法性和关联性。宋军、姚士银对结婚证、户口薄的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可；对《安置补偿协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单的真实性、合法性和关联性不予认可。综合张占清及宋军、姚士银的质证意见，法院对结婚证、户口薄的真实性和关联性予以采信。《安置补偿协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单因无原件核对，在无其他证据佐证的情形下，法院对该项证据的真实性不予采信。一审法院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，姚栋萍、张占清就诉争房屋签订的买卖协议，虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，诉争房屋买卖将必然涉及宅基地的转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。姚栋萍或其配偶宋金龙在签订房屋买卖协议时并非诉争房屋所在地集体经济组织成员,在交易行为完成后亦未取得该集体经济组织成员资格，故姚栋萍不具备取得平房5队院落宅基地上房屋的条件,因此姚栋萍与张占清签订的房屋买卖协议应为无效合同，故法院对姚栋萍要求确认其与张占清签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：驳回姚栋萍的全部诉讼请求。一审案件受理费2400元，由姚栋萍负担（姚栋萍已预交2050元，剩余350元于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费6300元，由姚士银、宋军负担（已交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，经查姚栋萍、宋金龙夫妻二人的户籍情况，姚栋萍的户籍在河北省保定市南小王乡南杨村，未迁入过涉案房屋所在的北京市平房乡平房村，宋金龙的户籍此前虽属于平房村，但根据原审法院向平房村村委会了解的情况，平房村村委会作为平房村自我管理的基层群众性自治组织并不认可宋金龙的村民身份，称其已于2003年转为非农业户。而据北京市朝阳区平房社区居委会出具的证明，确认宋金龙系其社区居民。在此情况下，姚栋萍亦未提交其他有力证据证明宋金龙系村集体经济组织成员并享受村民待遇的事实，本院难以认定宋金龙的平房村集体经济组织成员身份。姚栋萍仅以其一直在平房村生活以及宋金龙系其父宋立启拆迁安置合同中的被安置人为由主张宋金龙具备村集体经济组织成员身份，依据不足，原审法院未予采信，认定姚栋萍与张占清所签房屋买卖协议违反了我国现行土地管理法律、法规的规定，应属无效，并据此驳回姚栋萍的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上，姚栋萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由姚栋萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇二〇年三月三十一日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 李月明