浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终19号 上诉人（原审被告）：熊争东，男，1975年12月18日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托代理人：斯佳，浙江叠胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州自来水经济发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区上塘路181号。 法定代表人：刘志成。 委托代理人：张艳杰，浙江学富律师事务所律师。 委托代理人：刘静静，浙江学富律师事务所实习律师。 上诉人熊争东因与被上诉人杭州自来水经济发展有限公司（以下简称自来水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：位于杭州市拱墅区房屋属于杭州市水务控股集团有限公司所有。2017年12月10日，自来水公司作为甲方、出租方，熊争东作为乙方、承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于杭州市拱墅区约140平方米的营业用房租给乙方使用；租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止；每年租金22万元整，每年支付一次，乙方不得以任何借口拒付租金，否则甲方有权收回此房；乙方在支付每年房屋租金时，应提前一个月支付给甲方。该合同签订后，熊争东已支付给自来水公司房租22万元，水电费押金10000元，办证押金20000元。自来水公司亦已将房屋交付给熊争东使用。自来水公司工作人员戴学成出具了一张落款时间为2018年1月1日的《收条》，内容为：“今收到熊争东人民币贰拾伍万元整，其中贰万元是办证，壹万元是水电费押金。”自来水公司称该《收条》于2018年12月左右出具，熊争东则称是在2018年10月出具的。 另，自来水公司作为甲方，熊争东作为乙方，双方还签订落款时间为2017年12月25日的《租房协议》一份，约定，乙方自愿租用甲方提供的约120平方营业用房；租期为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日，租金为8万元整，第三年开始每年递增5%（即2020租金为84000元，2021年租金为88200元，2022年租金为92610元），每年12月15日和6月15日前支付半年租金。自来水公司在该协议落款处盖章时手写注明“办证”。该《租房协议》仅留存于杭州市拱墅区市场监督管理局。熊争东陈述该《租房协议》实际签订时间为2018年6、7月份，因自来水公司未能帮助其办理出营业执照，经协商由其自行办理，并将房租降低了。2018年8月9日，熊争东办理了个体户登记手续，在开办了饭店。 2019年1月28日，自来水公司委托律师向熊争东邮寄《律师函》一份，通知熊争东在收到律师函7日内安排拖欠房屋租金事宜。熊争东于次日签收该《律师函》。 自来水公司的诉讼请求为：1、判令解除自来水公司、熊争东于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令熊争东将位于杭州市拱墅区的营业用房恢复原状后予以腾退；3、判令熊争东支付自来水公司2019年1月1日起至腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费（按每年22万元标准计付），暂算至2018年3月15日为44000元；4、本案诉讼费用由熊争东承担。 原审法院认为：本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案争议的第一个焦点问题是，《租房协议》有关租期、租金标准的约定是否是双方的真实意思表示？是否以《租房协议》对《房屋租赁合同》约定的租期、租金作了变更？自来水公司主张该《租房协议》仅用于让熊争东办理营业执照，因熊争东开办的饭店是按照包税制缴税的，《租房协议》约定的租金减少仅是为了让熊争东少缴税。原审法院认为，该《租房协议》上自来水公司注明了“办证”，而熊争东也认可签订该《租房协议》后其自行去办理了个体户登记手续，故可以认定双方签订该份《租房协议》的用途为熊争东办理营业执照。根据自来水公司在该《租房协议》上手写注明“办证”的事实，自来水公司有关该《租房协议》约定的租金减少是为了让熊争东可以少缴税的主张，具有高度盖然性，原审法院予以采信。《租房协议》有关租金、租期的约定并非自来水公司的真实意思表示，该约定应认定无效。故仍应按照《房屋租赁合同》的约定确定租金、租期。根据《房屋租赁合同》的约定，年租金为22万元，每年支付一次，虽该合同未直接约定支付租金的具体时间，但原审法院注意到，该合同第九条约定，乙方在支付每年租金时，应提前一个月支付给甲方。原审法院认为，如果是承租人先使用租赁物，再支付租金的，则其支付租金显然不是提前支付，从合同第九条有关“提前”的约定可以看出，双方约定了熊争东对于每年的租金应当在该年度到来前一个月支付，亦即熊争东需先提前一个月支付下一年度租金，再在下一年度使用本案房屋。故根据合同第九条约定并结合双方约定的租金每年支付一次，可以认定双方约定了熊争东应当在每年11月30日前支付下一年度租金。现熊争东仅支付了租金22万元，亦即仅支付了2018年度的租金，未在2018年11月30日前支付2019年度的租金，构成根本性违约，自来水公司有权解除《房屋租赁合同》并收回租赁物。现自来水公司诉请解除《房屋租赁合同》并请求熊争东返还案涉房屋、支付自2019年1月1日起的租金及占有使用费，合法有据，原审法院予以支持，但熊争东已支付的办证押金及水电费押金合计3万元，可予优先抵扣房租。据此，熊争东应当支付计算至2019年3月31日的尚欠租金25000元（55000元－30000元），自2019年4月1日起至其返还房屋之日止的租金和房屋占有使用费则应按22万元/年计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除自来水公司与熊争东于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、熊争东于判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区的营业用房腾空并返还给自来水公司；三、熊争东于判决生效之日起一个月内支付自来水公司计算至2019年3月31日止的尚欠租金25000元，并支付自2019年4月1日起至其将杭州市拱墅区的营业用房腾空并返还给自来水公司之日止的按每年22万元计算的租金和房屋占有使用费；四、驳回自来水公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，由自来水公司负担307元，熊争东负担143元。 宣判后，熊争东不服，向本院提起上诉称：一、《租房协议》系熊争东与自来水公司的真实意思表示，对《房屋租赁协议》约定的租期、租金进行了变更。1、双方签订《房屋租赁协议》时之所以约定租金为22万元/年，是因为自来水公司承诺由其负责办理房屋的营业执照，可以保证熊争东正常的日常经营，并且自来水公司还收取了办理营业执照的办理费用2万元，约定由戴学成负责具体办理。而且，当时周边环境比较热闹，客流量比较多，双方才确定该租赁的数额。2、因为自来水公司根本不能提供德胜新村的有效产权凭证，其仅有德胜新村42-1号1幢、2幢房屋的所有权凭证，根本无法办理本案所涉房屋的营业执照，与自来水公司之前承诺事项恰恰相反。并且，当时已经到了2018年7月份左右，拖延办理大半年时间。加上当时周边正好遇到拆迁，周围的住户大量减少，严重影响营业额。在此情况下，双方协商一致，将年租金由22万元调整至8万元。并且，双方也是考虑到货币贬值、房租上涨等因素，特别约定了第三年开始逐年递增5%的款项，不再将年租金一口价。因此，调整年租金是由其正常、合理的缘由的，调整后的价格、支付房屋也是合乎常理的。二、签订《租房协议》为了减少缴税的观点于法无据。自来水公司仅凭单方口述，签订《租赁协议》的目的是为了减少缴税，但是其未提供相关证据予以证明，双方也从未达成一致的意思表示，因此自来水公司的该主张一审法院不应采信。并且，租金22万元与租金8万元与缴纳的税额是没有因果关系的，缴税额不以租金为计算的基础。因此，熊争东根本没有必要通过降低租金去减少缴税额。三、“办证”二字含义并不是签订《租房协议》的目的仅为了去办证。据自来水公司陈述，《租房协议》就是为了去办证所用，但并非如此。1、自来水公司以及一审法院，断章取义，对“办证”二字做了扩大解释，认为“办证”就是“办证所用”的含义。通常，如果该《租房协议》真实目的仅用于“办证”，那会明确书写完整，详细注明“用于办证所用”的字样，而不会仅写“办证”二字。如果可以这样扩大解释的话，那能不能把“办证”二字扩大解释为“不能办证”呢？那二者含义就完全相反了。2、请二审法院注意，“办证”二字的位置是位于“代理人”前面的，并且是紧贴着“代理人”的，真实的意思是“办证代理人：戴学成”。这恰恰是符合双方真实意思，也就是双方约定：“戴学成”作为办证代理人，要负责给熊争东去办理营业执照的事宜。并且，《租房协议》空间这么大，为什么偏偏要把“办证”二字写在这么角落里呢？所以，特定的位置上书写“办证”是有其特定的含义的。3、熊争东向自来水公司缴纳了2万元是办证的费用，并非如一审法院认定的“办证押金”，用途是自来水公司办理营业执照的劳务费用，并且自来水公司向熊争东出具《收条》一份，予以证明收到办证费用的事实。因此，自来水公司收取的费用与自来水公司承诺作为办证代理人的事实是可以相互印证的。4、自来水公司主张签订《租房协议》的目的仅用于办证的观点不符合常理。《房屋租赁协议》、《租房协议》二份协议均是由自来水公司提供的，如果仅用于办证所用，自来水公司为什么要提供两份不同格式版本的协议，反而增加了自己的负累。自来水公司完全可以使用原先的《房屋租赁协议》版本，仅对“租金”一栏中将22万元书写成8万元即可，方便快捷，而且也没有必要再对逐年增加的租金进行约定。所以，双方签订《租房协议》的真实意图就是对租金等事项进行变更，而不是为了去办理营业执照所用。并且，如果《租房协议》真实目的仅用于办证，那么自来水公司为什么将原件放心交给熊争东，在办证完成后又不及时将原件向熊争东要回？时至今日一直存于熊争东处。该一系列行为并不符合常理。四、《租房协议》签订后，《房屋租赁协议》理应对双方不再有约束力。1、《租房协议》签订的时间晚于《房屋租赁协议》签订的时间，即双方签订《租房协议》时又达成了新的意思一致的表示，应该视为是对之前的合意的改变。2、《租房协议》上盖有杭州市拱墅区市场监督管理局的公章，并且是留存于拱墅区市场监督管理局的，更能够说明该份协议的真实性。并且，最后提交给公权力机关的版本应视为双方具真实意思的表示。综上，熊争东与自来水公司签订《租房协议》，是根据当时店面周围的环境，以及办证过程中发生的实际情况，进行的真实的合意的表示。“办证”二字的真实意思是双方确认“戴学成作为本案所涉房屋营业执照办理的代表人”的意思，而不是确认《租房协议》仅仅作为办证所用。因此，《租房协议》对双方具有约束力，双方理应按照《租房协议》的约定履行各自的合同义务。二审中，熊争东又补充如下上诉意见：一、双方之前就已经让戴学成办理营业执照的事情达成过共识，让戴学成去办理这个事情，并且已经支付给戴学成2万元的办证费用，该费用是办证的劳务费，并不是办证的押金。双方签订《租房协议》之后，双方还是约定这个任务由戴学成去完成的，因此起初戴学成是承诺营业执照一定能帮助熊争东办理出来的。但是前面经过很长时间的办理，戴学成一直没有成功，所以只是熊争东抱着试一试的态度自己去办理了一次，但最终如果自己办理不了还是要让戴学成去办理的。如果之后不需要戴学成去办理的话，戴学成也早已把办证的劳务费退还给熊争东了，之所以没退还就是因为当初双方还是约定办证的任务是戴学成的。所以，为了后期戴学成要去办理营业执照特地注明一下“戴学成”是“办证代表人”。二、因为熊争东是承租人，营业执照是要办到熊争东名下的，只有承租人才能去办理自己的营业执照，别人去办理的话需要相应的手续。正因为《租房协议》签订之后，还是需要戴学成去办理营业执照的，所以要注明“戴学成”是“办证代表人”。三、一审法院认定事实错误。《租房协议》并非仅留存于工商部门，留存的仅是复印件，原件至今在熊争东这里。一审法院以通过“《租房协议》仅留存于工商部门”来认定《租房协议》的作用是用于办理营业执照，熊争东认为这样的认定是错误的，因为事实并非如此。四、《租房协议》是之前《房屋租赁合同》内容的变更，并且变更的内容是有利于熊争东的。《租房协议》也是一直保留在熊争东这里的。如果该《租房协议》真的如一审法院所认定的，是为了仅仅办理营业执照所用，那戴学成肯定是要立即拿回《租房协议》，否则对其存在很大的风险。但是戴学成至今都没有向熊争东要回，说明《租房协议》的签订时代表双方真实意思表示的。五、本案所涉房屋降低租金的还有一个原因是因为房屋面积减少了，双方也确认实际的面积没有如之前所述的那么大，所以戴学成在起草《租房协议》时也把相应的面积从之前的140平方减少到120平方。这也是减少房屋租金的一个原因。如果《租房协议》仅为了办理营业执照，没有必要对房屋在面积上再做调整。综上，请求：撤销原审判决，并改判驳回自来水公司的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用全部由自来水公司承担。 针对熊争东的上诉，自来水公司发表答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，熊争东的上诉不能成立，应维持原判。一、熊争东与自来水公司于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应当作为认定案涉租赁房屋年租金及熊争东是否构成根本性违约的合同依据。熊争东与自来水公司于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反我国法律、行政法规效力性强制性规定，双方签字、盖章后，依法成立并生效。原审法庭调查已查明熊争东于2018年1月1日向自来水公司全额支付2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）租金22万。《房屋租赁合同》已实际履行。合同签订后短时间内，若无重大事由，双方当事人不会肆意变更合同条款，尤其是房屋租金条款。该合同明确约定年租金22万元，且熊争东作为合同乙方，在支付房屋租金时，应提前一个月支付。熊争东除支付2018年度租金22万元，并未提前一个月，于2018年11月30日前付清2019年度租金，致使自来水公司无法实现合同目的，显然构成根本性违约。原审判决解除双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》，并据此判决熊争东支付自来水公司尚欠租金及房屋占有使用费，完全具有事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、《租房协议》（落款时间2017年12月25日）系自来水公司为协助熊争东办理证照过程中取得税务部门对其定期定额征税（俗称包税制）而达成的虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，签订在后的《租房协议》无效，并不产生变更或废止原《房屋租赁合同》的法律效力。1、《租房协议》签订的真实用途是为了协助熊争东办理证照过程中取得定期定额征税且少交税或免交税，熊争东关于《租房协议》用途的主张具有高度盖然性。熊争东有着丰富的餐饮经营经验。熊争东此次承租案涉租赁房屋，仍经营餐饮，组织形式为个体工商户。2018年6、7月份，熊争东找到自来水公司，要求另立一份租赁协议，将原合同约定的年租金22万降为8万元，将原合同约定的租赁面积140平方米降为120平方米，以便于熊争东定期定额征税时少交税或免交税。自来水公司为维护双方的租赁法律关系，决定配合熊争东签署相关协议。根据《个体工商户建账管理暂行办法》(2018修正)规定，我国鼓励从事生产、经营并有固定场所的个体工商户，设置复式账或简易账，对建账户采用查账征收方式征收税款。建账初期，可以采用查账征收与定期定额征收相结合的方式征收税款。税务部门对个体工商户一般都实行定期定额办法执行，即定额税或包税制。税务部门核定数额多少时，会综合考虑租房面积、房租、雇佣人员、行业平均利润率等因素，核定每月或者每季的销售额，按照核定的销售额计算应纳税额。房租金额是成产经营的成本之一，占比较高。经验丰富的经营者，往往会提前准备一份租金较低的租赁合同，以达到少纳税或免交税的目的。自来水公司关于签署在后的《租房协议》并非双方真实意思表示，实际是为了帮助熊争东降低定额税的主张具有高度盖然性。双方于2018年6、7月份签订的《租房协议》，就是在该背景下形成的，并非双方当事人真实履行的协议，因其意思表示虚假而无效，不产生法律约束力。签订《租房协议》时，自来水公司为控制相应的法律风险，特意在落款空白处标注“办证”二字，以防范熊争东以该份协议主张废止或变更原《房屋租赁合同》，使熊争东获取不正当利益。2、《租房协议》实际签订于2018年6、7月份，同时期熊争东正在为餐饮经营办理证照准备书面材料，时间相吻合，足以印证《租房协议》签订的真实目的并非变更原或废止《房屋租赁合同》，而是办了办理证照所用。经一审法庭调查，该《租房协议》实际签订于2018年6、7月份，但落款时间却倒签成2017年12月25日，熊争东取得个体工商户营业执照的时间为2018年的8月9日。同年6、7月份，正是熊争东准备办证所需材料的时间。显然该时间段签订的《租房协议》是为了办理证照备案所用。况且，合同落款时间故意不写实际签订时间，而是倒签成2017年12月25日，并把租赁面积从140平方米降为120平方米，显然是为了市场监督管理部门备案而准备。自来水公司关于《租房协议》真实用途主张的可能性远远大于变更或废止原合同的可能性，具有我国民事诉讼证据规则规定的高度盖然性，应予采信。3、《租房协议》约定的租金价格远远低于同地段租赁市场价格，自来水公司签订该份协议变更或废止原《房屋租赁合同》不符合理性经济人的判断。案涉租赁房屋地处拱墅区配套完善的德胜新村区域，系临街一层店面房，按年租金22万、面积140平方米折算日租金为4.3元/平方米/天，与同时期、同地段、同性质房屋租赁市场价格基本持平，而按照年租金8万元、面积140平方米折算日租金仅为1.57元/平方米/天，远远低于同时期、同地段、同类型房屋租赁市场价格，甚至低于10年前的房租价格。自来水公司作为独立的市场经济主体，将年租金从22万元直接降至8万元不符合市场经济理性经济人的判断。4、《租房协议》标注“办证”并非委托戴学成负责帮助熊争东办理经营证照，原审判决对“办证”认定事实清楚。自来水公司员工戴学成为防范法律风险，在《租房协议》备注的“办证”二字虽不如“用于办证所用”表述明确具体，但其作为仅具备基本法律常识的自然人，而非掌握法律专业知识与技能的法律工作者，其在所签协议中标注“办证”，已尽到普通公众应尽的风险防范义务。若《租房协议》并非为办证使用，戴学成便无须在空白处标注“办证”二字。原审判决对“办证”理解正确，并无扩大解释之嫌，完全是按照社会一般公众的日常生活经验法则，推定得出双方签订该份《租房协议》的真实用途是为协助熊争东办理经营证照。熊争东不能按照专业法律人员标准来要求普通公众，进行法律风险防范。“办证”二字的位置虽靠近“代表人（签字）”几个字，但并不能得出“办证代理人”为“戴学成”的结论。戴学成系自来水公司的员工，并无餐饮经营及证照办理经验，也不是专门代理办证的中介人员。而熊争东在承租案涉房屋前，曾在他处开设饭店，有着丰富的餐饮经营及办证经验。熊争东不会舍近求远，委托一个毫无办理证照经营的戴学成进行，否则有悖于常理。再说，戴学成也不至于闲到为熊争东跑腿代办证照的地步。戴学成将“办证”二字写在“代表人戴学成”左边，无任何特定意义，只要是空白之处，即可标注。熊争东非要理解其具有特定含义，实属理屈词穷。熊争东关于双方约定戴学成是办证代理人，负责为熊争东办理营业执照的上诉理由纯属主观臆测，毫无根据可言。5、案涉租赁房屋未单独取得产权证，并不影响熊争东办理证照，亦不足以导致双方另行签订《租房协议》变更或废止原《房屋租赁合同》。熊争东承租案涉租赁房屋后至2018年8月9日办理出营业执照之前，一直在进行餐饮经营，生意并未受到影响。位于约140平方米的案涉营业用房，产权归杭州市水务控股集团有限公司所有，该房屋并无单独产权证，而是包含在.81平方米内，共同取得一本不动产产权证，取得产权时间为2016年，早于《房屋租赁合同》签订时间。故自来水公司未取得案涉租赁房屋单独产权证，根本不会影响熊争东办理经营证照。事实上，熊争东已于2018年8月9日成功办理出个体工商户营业执照，足以说明产证问题并不影响经营证照办理。即使案涉租赁房屋附近遇到政府拆迁，并未对熊争东经营产生实质性影响，双方无需另行签订租赁协议，将年租金由22万元调整至8万元。6、自来水公司从未向熊争东作出代其办理经营证照承诺，也无法保证其正常的日常经营，戴学成收取的2万元办证押金，不能证实熊争东关于《租房协议》系双方当事人真实意思表示且足以废止原《房屋租赁合同》条款的上诉主张。双方当事人约定房屋年租金22万元，完全系综合考虑租赁房屋的地段、使用性质、面积、客流量等因素而定，与谁负责办理案涉房屋经营的证照并无任何关系。根据该《房屋租赁合同》第六条约定，熊争东作为合同乙方，在正式经营前，必须办好一切经营手续。自来水公司从未承诺为熊争东办理证照，更不可能向其保证正常的日常经营。而熊争东作为使用案涉租赁房屋收益的经营者，负有依法办理证照及合法合规经营的法定义务，无需自来水公司为其办理证照，更无须自来水公司保证其正常经营。所谓的戴学成所收取的2万元，一方面是为了防止熊争东经营烧烤等不允许从事的经营业务，避免周边居民的投诉举报；另一方面为熊争东办证过程中遇到问题时代为协调疏通关系所用，并非戴学成负责办理经营证照所收费用。该2万元并未实际花费，自来水公司同意在熊争东拖欠的租金中予以抵扣。7、自来水公司提供两份租赁协议版本、协议是否加盖政府机关公章等，均不能证实熊争东关于《租房协议》系双方当事人真实意思表示且足以变更或废止原《房屋租赁合同》条款的上诉主张。尽管两份协议版本都是自来水公司提供的，熊争东据此推定《租房协议》签署意图就是变更《房屋租赁合同》条款，纯属强词夺理。至于使用什么合同版本，以及是否将《租房协议》原件收回，两份合同是否先后签订，是否加盖市场监督管理部门公章等，均是表面现象，要透过现象看本质，本质在于双方当事人签订《租房协议》时是否具有变更或废止原《房屋租赁合同》的明确意思表示，以及双方实际履行的到底是市场监督管理部门备案的阳合同还是双方自行签署的《房屋租赁合同》阴合同。《租房协议》签订后，双方并未就2018年1月1日交纳的22万元年租金对应的租期如何调整达成补充协议，首年度租期届满前一个月时自来水公司仍按22万元向熊争东催缴第二年度租金，该期间熊争东一直使用案涉租赁房屋进行餐饮经营，未提出任何异议，足以证实双方并未另行签订《租房协议》变更《房屋租赁合同》租金条款等的意向。最后，自2019年1月1日起至今，熊争东迟延支付租金已长达16个月之久，加上2020年年初新冠××疫情的影响，自来水公司遭受的经济损失有一步扩大的趋势。即使通过强制执行，熊争东若毫无财产可供执行，也无法挽回自来水公司遭受的经济损失。望尽快裁判，使自来水公司尽快通过强制执行程序收回案涉租赁房屋，另行出租，最大化减轻损失。针对熊争东当庭补充意见，自来水公司发表答辩意见认为：关于案涉房屋面积问题，并不存在变小的问题。2019年1月1日起至今，熊争东延迟支付租金16月之久，请求法院尽快判决，减少自来水公司损失。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：本案双方当事人签订有《房屋租赁协议》及《租房协议》两份合同，对为何签订两份合同双方又各执一词，且均无充分的证据证实各自的主张，因此，本院认为应当根据合同履行的情况以确定双方实际履行的协议，并根据该协议确定双方当事人的权利义务关系。案涉《房屋租赁协议》约定的年租金为22万元，熊争东实际支付的租金也是22万元，熊争东辩称因自来水公司未能履行其承诺的办证义务，因而双方协商变更合同，将年租金调整为8万元，并用已支付的租金22万元抵扣之后的租金，但自来水公司对此并不认可，熊争东亦未提交有效的证据证实双方之间存在抵扣2018年之后租金的口头合同。况且，根据原审庭审中熊争东的陈述，其与自来水公司签订《租房协议》系在2018年6月或7月份签订，而自来水公司补签《收条》的时间为2018年10月份，而《收条》也无抵扣之后租金的内容，显然不合常理。据此，本院认定，双方之间实际履行的为《房屋租赁合同》，熊争东未按《房屋租赁合同》的约定按期支付租金，构成根本性违约，自来水公司有权要求解除《房屋租赁合同》，并要求熊争东返还案涉房屋、支付自2019年1月1日起的租金及占有使用费，原审法院确定以熊争东已支付的办证及水电押金3万元优先抵扣房租，并判令熊争东支付尚欠租金及占有使用费符合法律规定。 综上，熊争东的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人熊争东负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年三月十六日 书记员  姚丽萍