甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终176号上诉人（原审被告）:甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司。法定代表人：景某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，甘肃善和精慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某，住平凉市。委托诉讼代理人：雷某。系马某丈夫。委托诉讼代理人：李某，甘肃翰维律师事务所律师。上诉人甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司（以下简称平凉城建公司）因与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初7391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。平凉城建公司上诉请求：撤销原判第三项，改判平凉城建公司不承担马某损失201462.24元，该部分诉讼费用由马某承担。事实和理由：一审法院支持马某资金占用费201462.42元没有事实与法律基础。1.马某实际交付的购房款为745659元，而依据双方之间签订《委托管理合同》，将三年期间的租赁费抵顶房款后，才将房价认定为956531元，马某在此期间并无实际损失，不存在支付占用费的情况，否则，将出现上诉人在支付租金的同时还承担占用费的情况，加大上诉人的义务，没有事实基础。2.一审法院计算标准不合法律规定，年利率6%并不符合相关法律，并且将维修基金也计入已付购房款总额错误。马某辩称，一审认定基本事实正确，请求驳回上诉维持原判。平凉城建公司先后向马某开具了956531元的收据，总房款应确定为956531元。马某拿不到房产证，引起合同解除的责任在平凉城建公司，合同解除产生的法律后果应该由平凉城建公司承担。马某向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.要求被告立即返还原告购房款956531元、维修基金2813元及资金占用费189044.23元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付资金占用费即赔偿损失201462.24元（总购房款956531元加维修基金2813元，自2016年7月1日起按年利率6%计算至2019年12月1日止）。一审法院认定事实：2014年9月9日，原、被告达成口头协议，约定被告将其开发的金鼎时代广场1＃综合楼1单元54号商品房出售给原告，原告先支付部分购房款，待房屋交付后由被告出租，剩余购房款以租赁费抵顶。当日，原告支付被告购房款10000元。此后至2016年6月2日，原告又陆续向被告支付购房款745659元。2016年6月2日，原、被告签订了书面商品房买卖合同，其中主要约定：原告购买的商品房属商业用房，总建筑面积为56.25㎡，优惠后房屋总价款为956531元；被告提前一次性给原告返还三年收益即房屋租赁费200872元（三年返还优惠后房屋总价款956531元的21%），原告最终需缴纳购房款755659元，于2016年6月2日前一次性付清；原告逾期付款30日内应向被告支付违约金，超过30日后除支付违约金外，被告还享有合同解除权；被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年6月3日，原告按被告的要求，将其购买的商品房交由被告下属的金鼎商务公司出租经营。2017年7月30日，原告向被告交纳了维修基金2813元，同时还与金鼎商务公司签订了委托管理合同，约定：原告将其从被告处购买的商业用房委托给金鼎商务公司管理或出租经营，委托期限三年，自2016年6月3日至2019年6月2日止；租赁费按商品房总价款956531元的21%计算，三年的租赁费200872元用于抵顶被告的购房款200872元。该委托合同期限届满后，金鼎商务公司通知原告，原告委托管理的商品房以后应按使用面积30㎡计算租赁费，原告不同意，双方因此再未签订委托管理合同，但原告购买的商品房仍由该公司租赁给他人使用。2019年11月25日，经原告催促，被告给原告出具了收到购房款200872元的收据，其中注明以租赁费抵顶。原告在被告交付商品房之后，多次要求被告协助其办理不动产所有权证，但被告均借故推托。后原告得知其购买的商品房因整体工程办理了在建工程抵押贷款，且消防工程未按消防部门的意见进行整改，因此被告至今无法将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告按照合同约定的金额、期限向被告履行了支付购房款的义务后，被告应该按照双方的约定最迟在2017年6月3日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告违约未履行其义务，导致原告至今无法办理房屋所有权登记，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权行使合同解除权，对原告的该项请求予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原、被告之间的商品房买卖合同解除后，被告应向原告承担返还已付购房款、维修基金及赔偿损失的民事责任。关于已购房款数额，虽然本案中原告实际向被告支付购房款755659元，但原、被告在合同中约定优惠后的合同总价款为956531元，同时双方约定原告购买的房屋交付后由被告出租经营，被告按合同总价款的21%提前返还三年租赁费以抵顶原告应交纳的剩余购房款200872元，且房屋交付后实际由被告下属的公司租赁经营，被告亦就该200872元向原告出具了购房款收据，故本案中原告已支付的购房款总额应按956531元认定，对原告要求被告返还购房款956531元及维修基金2813元的诉讼请求，予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在合同中就被告违约导致商品房买卖合同解除后的违约金数额或损失赔偿额计算方法未作出约定，现原告要求被告按照购房款总额956531元和维修基金2813元之和，自2016年7月1日开始至2019年12月1日按年利率6%计算赔偿其损失，符合上述司法解释的规定，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告马某与被告甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司之间的商品房买卖合同。二、限被告甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马某购房款956531元、维修基金2813元。三、限被告甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告马某损失201462.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15248元，减半收取7624元,财产保全费5000元，合计12624元，由被告甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审法院认定的基本事实属实，予以确认。本院认为，本案当事人二审争议焦点为平凉城建公司赔偿马某损失201462.24元是否成立。本案中平凉城建公司于双方签订合同时收取购房款745659元，以三年租赁费的方式抵顶200872元，并向马某出具收据。维修基金2813元也由平凉城建公司出具票据，而非该房屋物业管理部门或业主委员会收取并出具票据，且平凉城建公司在一审未出庭答辩，原判决按照购房款总额956531元和维修基金2813元之和确定已付购房款总额并无明显不当。一审确定的6%年利率也未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，不违反法律规定。该房屋买卖合同解除后，三年租赁期间租赁费的归属问题，平凉城建公司即未在一审期间答辩或反诉，也未上诉，不属于二审审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4322元，由甘肃省平凉城建开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇二〇年三月三十日法官助理 李 丽书 记 员 陈 甜