北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30906号原告：朱志坚，男，1952年6月25日出生，汊族，扬州市公安局退休干警，住江苏省扬州市广陵区。原告：朱志强，男，1954年7月15日出生，汉族，扬州市缸套厂退休干部，住江苏省扬州市广陵区。原告：朱志成，男，1956年2月5日出生，汉族，扬州妇幼保健院退休医生，住江苏省扬州市维扬区。原告:朱志钢，男，1958年3月8日出生，汉族，扬州市中学老师，住江苏省扬州市维扬区。以上四原告共同委托诉讼代理人：张月凌，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。被告：阎萍，女，1954年4月25日出生，汉族，北京市委党校图书馆退休工作人员，住北京市西城区。被告：朱爽，女，1984年4月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：房一宁，北京润辰律师事务所律师。原告朱志坚、朱志强、朱志成、朱志钢与被告阎萍、朱爽合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告朱志坚、朱志强、朱志成、朱志钢之共同委托代理人张月凌，被告阎萍、朱爽之共同委托代理人房一宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱志坚、朱志强、朱志成、朱志钢向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿每个原告30万元，合计120万元。2.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：北京市××号公房属于四原告的外公朱渊承租，被继承人朱渊于1996年2月21日去世。此时朱渊无父母健在，妻子已去世多年，大女儿朱璜健在，大儿子朱斌健在，小儿子朱毅已于1994年去世，朱毅配偶是阎萍，朱毅女儿是朱爽。朱璜是四原告的母亲，四原告的父亲早已于1969年去世。1996年2月底，在处理完朱渊的丧事后，以上各位在××号房屋内就房屋继承达成协议：海淀区××房屋归朱斌家独自所有，××房屋归阎萍和朱璜两家共有，其中朝南的大房间和朝北靠近厨房的小房间归阎萍家所有，朝北靠近卫生间的小房间归朱璜家所有。而且，在1999年11月和2002年11月缴纳购买阜外大街40号院7号楼1门4号房屋时，首付款、尾款以及暖气费等一直都是按照三分之一和三分之二分摊的。朱璜于2017年2月19日去世，朱璜与被告之间达成的有关××房屋的协议，合同权利和义务由四原告共同继承。被告违反“共同购买、共同所有”的约定，在收取了朱璜购房款的情况下，将讼争房屋登记在阎萍一人名下，并且一直欺骗，使朱璜和四原告误以为被告已经将朱璜登记为讼争房屋的共同所有权人。阎萍、朱爽辩称，不同意原告的诉讼请求,请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由是这样。第一,因为原告这次诉讼，案由是合同纠纷，既然是合同纠纷，本案合同主体是不适格的。二被告与四原告没有签订过合同。退一步说，四原告的母亲朱璜也没有与二被告签订合同，所以合同的主体不适格，合同从来就没有成立过，也没有履行过。第二，原告方所提出的事实与理由也与事实不符，1996年本案的被继承人朱渊去世后，当时他名下两套房都是公租房，一个是位于海淀区××，一个是位于西城区××。依据北京市政府1987年关于公租房的政策，不论是买还是租，必须是具有北京市的正式户口。基于这两个关键的点，一是合同没有成立过，第二朱璜本人也没有资格来承租这套房。所以，原告方所提出的事实请求不成立，事实与理由也于当时的真实情况不相符。本院经审理认定事实如下：朱渊和陆林为夫妻关系，二人育有三个子女，女儿朱璜、长子朱健、次子朱毅。朱璜与徐中育有四个儿子，长子朱志钢、次子朱志成、三子朱志强、四子朱志坚。朱毅与阎萍系夫妻关系，二人育有一女朱爽。朱渊于1996年2月21日去世。陆林及朱渊的父母先于朱渊去世，朱璜的配偶徐中于1969年去世，2017年2月19日朱璜去世。朱毅于1994年9月25日去世。朱渊去世前承租诉争房屋和××房屋。1996年2月底，在处理完朱渊的丧事后，阎萍、朱斌、朱志强协商过朱渊承租的两套房屋的分配方案。阎萍陈述：其当时的意见是××房屋由阎萍居住，诉争房屋由朱璜和朱斌居住，朱斌的意见是××房屋由其居住，诉争房屋由朱璜和阎萍居住，之后阎萍被迫执行朱斌的方案。朱璜一家居住在扬州，没有到诉争房屋居住。1999年1月14日阎萍变更为诉争房屋的承租人。2000年12月30日，阎萍与中华人民共和国建设部签订了公有住房买卖合同购买了诉争房屋。合同第一条约定，……，该住房按房改规定的成本价为每建筑平方米1485元，加上工龄折扣、房屋折旧等调节因素，建筑面积为63.9平方米，合计住房总价款28152.77元。第六条约定了交纳维修基金1897.83元。2002年12月12日阎萍取得诉争房屋的房产证，房产证编号：京房权证西私字第XXXX号。朱志坚等四人主张，朱璜与阎萍约定诉争房屋按比例共同购买，但阎萍在收取朱璜支付的购房款后，却将该房屋登记在阎萍一人名下，并一直隐瞒，致使朱璜及朱志坚等人认为朱璜已登记为共同所有权人，因此要求阎萍及朱爽承担赔偿责任。阎萍、朱爽否认与朱璜存在共同购房的约定，不同意朱志坚等人的诉讼请求。朱志坚等四人为证明其主张，出示了阎萍写给朱璜及朱志坚等人的亲笔信。2005年9月23日，阎萍在给朱璜的信中提到：“而且在1999年11月和2002年11月交纳购买××号楼住房首付款和尾款以及交纳暖气费等都是按照这一原则分担的，您曾分两次共交给我壹万叁仟元整，我都留有详细记录,请放心。我认为这个问题1996年2月底就已十分明确，根本没有重复的必要”、“您在2004年3月21日和2005年9月2日的来信中谈到将阜××号楼房屋出租的问题。现通告一下房屋出租的情况：1、属于您的那间房屋（朝北靠近卫生间的房间）自1996年夏季至2004年春节前后7年多时间一直由他人存放着物品，我想着可能是您的安排与决定，事先我并不知情，总之与我毫不相干，我并未侵占您的利益”、“三、有关××号楼房屋出售的问题。现明确答复您，目前我尚不考虑出售房屋，如果将来出售此房，所得款项该是您的，一分钱都不会少，我阎萍说话算数”、“四、关于房租分成的问题。现房租为1200元/月，付费方式为季付。我得800元/月，9600元/年。您得400元/月，4800元/年。时间从2004年8月1日至2005年7月31日”、“到去年为止暖气费为1512元/年，我承担1012元，您承担500元”、“更不要说我在房屋过户和购房前与建设部有关的职能部门处理了多少麻烦的手续”。2005年11月28日，阎萍在给朱璜的信中表示：“来信收到，您让我把房租寄给小什，请告诉我小什的大名……。11月17日我已交了05-06年的供暖费1533.60元，您应负担暖气费的1/3,510元。修卫生间共800元，您应负担1/3,260元。……。”2015年5月27日，阎萍在给朱志坚等四人信中说：“这么多年来，我之所以一直住在这里，一是房子的卖价根本不够买一套小房子，二是我确实也没有多余的钱买房子，如果我有钱，早就买条件稍好的房子去住了。你们说要按现在的市场价折算房钱，别说我这辈子给不了你们房款，就算是下辈子，我也同样给不了你们房款”、“我省吃俭用攒了一点点养老的钱，如果不考虑市场价格的话，你们提出一个数，在我的能力范围内，把我攒下的养老钱交给你们作为补偿”。阎萍认可信件的真实性，阎萍表示，物权以登记为准，阎萍在2002年便为房屋的产权人，因为两家关系比较和睦，不想因此发生矛盾，因此，阎萍一直说的是补偿，而不是分割，意思就是因为有亲属这个交情，私下协商给对方补偿，如果诉讼那就按照法律规定办理。朱志坚出示2002年11月8日阎萍书写的费用分摊明细，用于证明购房时朱璜支付了部分购房款。明细内容为：“一、2002年10月31日缴纳××号购房尾款4198.85元；二、暖气费……；以上各项费用按1/3计算，共计3000元整。”阎萍认可真实性，阎萍表示，朱璜先后出13000元并不是阎萍要求的，是因为购房时阎萍生活困难，朱璜知道后主动负担的。朱志坚等四人对此不予认可。2017年，朱志坚等四人曾两次起诉阎萍、朱爽，要求继承诉争的三分之二的份额，法院均以诉争房屋不属于朱渊的遗产、双方没有继承法律关系为由，裁定驳回朱志坚等四人的起诉。本院认为，本案第一个问题，阎萍与朱璜是否约定按比例共同购买房屋。本院从以下几点分析。首先，朱渊去世时各方就诉争房屋的归属进行协商并达成协议，即诉争房屋一间归朱璜、另外两间归阎萍，尽管诉争房屋原系朱渊承租的公房，并非朱渊的产权，各方协商的权利归属当时并不发生法律效力，但朱璜与阎萍仍依据协商的结果在使用诉争房屋。其次，购买房屋时，虽系阎萍办理并以其个人名义签订了购房合同，但朱璜均按三分之一的比例将首付款和尾款交给了阎萍，且通过阎萍的信件可知，阎萍也认可朱璜支付的款项即为购房款，并非因阎萍经济困难而产生的借款。再者，购买诉争房屋后，房屋虽登记在阎萍名下，但出租房屋所获租金及负担房屋供暖费、维修费，阎萍依旧按照三分之一的比例分配给朱璜。最后，在诉争房屋登记在阎萍名下后，阎萍在给朱璜及朱志坚等人的信件中，从未表示过诉争房屋系阎萍一人所有，相反，还几次谈到支付房屋折价款。本院由此认定，朱璜和阎萍购买诉争存在按比例购买房屋、享有产权的约定，即朱璜占有房屋三分之一的份额，阎萍占有房屋三分之二的份额。本案第二个问题，诉争房屋如何登记产权是否存在约定。诉争房屋原系朱渊承租的公房，此后1999年承租人变更为阎萍。按照购买公房的政策，名义上的购买人只能是承租人，因此，购房诉争房屋时，肯定是由阎萍签订合同，并登记在阎萍的名下。按照购房的普通常识，如要将房屋登记在朱璜名下，购房时朱璜必要作为合同主体签订合同，但购买涉案房屋时，朱璜既没有亲自前往北京办理，也无委托他人到京办理，故此可以推定，朱璜应当对上述购买公房的政策是知情的，即朱璜明知诉争房屋购买后必须登记在阎萍名下。从另外一点考虑，诉争房屋是2000年签订合同、2002年办理产权登记，如购房时朱璜已要求将诉争房屋产权份额登记在自己名下，阎萍故意隐瞒登记情况，那么在长达十几年的时间里，朱璜从未索要产权证查看，或者知道诉争房屋登记在阎萍时未提出异议，也均不符常理。基于此，本院认为，朱璜对于诉争房屋登记在阎萍名下是知情且同意的。朱志坚等人主张，系阎萍欺骗朱璜及朱志坚等人将诉争房屋登记至阎萍一人名下，有违常理，本院不予采信。本案朱志坚四原告为朱璜的法定继承人，朱璜去世后，朱志坚四人可以依据朱璜与阎萍之间的约定，向阎萍主张权利。朱璜与阎萍虽约定共同购房诉争房屋、按比例享有诉争房屋产权，但并无共同登记产权之约定，故阎萍将诉争房屋登记于自己名下并未违约双方的约定。另外，物权登记系对外产生公示的效力，而阎萍将诉争房屋登记在自己名下，并不影响双方共同购买、共同所有的约定。现朱志坚等四人要求阎萍赔偿每人30万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于朱志坚等四人对于朱爽的主张。其一，朱志坚等人没有证据证明朱爽系共同购买、共同所有约定的主体，即便阎萍是朱爽的母亲即监护人，但在双方约定购房事宜时并不当然代表朱爽参加。其二，即便朱爽与阎萍作为合同的一方，按上述认定，朱爽也没有违反合同约定。因此，朱志坚等四原告要求朱爽共同赔偿的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：驳回原告朱志坚、朱志强、朱志成、朱志钢的诉讼请求。案件受理费7800元，由原告朱志坚、朱志强、朱志成、朱志钢负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇二〇年三月十日书记员 苏晓明