天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初13472号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人：杨鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：殷立更，男，1961年2月7日生，汉族，住天津市红桥区，现住天津市武清区。被告：王冬梅，女，1962年11月18日生，汉族，住天津市南开区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：殷立更（系王冬梅之夫），男，1961年2月7日生，汉族，住天津市红桥区，现住天津市武清区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司与被告殷立更、王冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王通，被告王冬梅的委托诉讼代理人殷立更以及被告殷立更均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告自2017年11月至2019年6月物业管理服务费9431.8元（按每月每平方米2.63元计算）；2.诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告为天津市武清区（面积179.31平方米）的产权人。按照原告与天津市御泽庄苑商业投资有限公司签订的编号为ＪＦ-2009-018的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对二被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，而二被告自2017年11月至2019年6月，共计拖欠9431.8元物业服务费。原告多次向二被告催要，但二被告均置之不理。故原告依据相关法规及物业合同的约定，诉至法院。被告殷立更辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年4月30日，二被告与开发商天津御泽庄苑商业投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定开发商将润泽家园55-2房屋出售给二被告；交房日期为2016年8月31日前。后该开发商违约延期交房，开发商为了规避延期交房的违约责任，减少违约金的赔付，隐瞒润泽家园55-2房屋北侧配套设施未完工的事实。开发商于2017年9月22日取得《商品房准许交付使用证》，并以此为依据通知业主收房。二被告接到通知后，在不知情的情况下与开发商签订《延期补偿协议书》，同时到原告处领取钥匙。二被告在验收房屋过程中，发现55-2房屋门口的北侧既无围墙也无绿化，也无人行横道，根本不具备交房、使用和入住条件。本被告当场拒交物业费及采暖费，提出解除《延期赔偿协议书》，开发商与原告以具有《商品房准许交付使用证》为由，拒绝解除《延期赔偿协议书》。开发商和原告强行交房、强行履行《延期赔偿协议书》，造成本被告已收房的事实，综上，开发商存在欺诈交房的行为。交房后，开发商不顾二被告反对，于55-2房屋北侧建设水泵井和水泵房，工期长达一年多，至2018年底才基本完工，导致二被告不能正常出入55-2房屋；自2019年初至今，开发商和原告违规频繁使用安放在55-2房屋北侧的水泵井，一年内有数月时间不安全使用，综上，二被告无法安全入住55-2房屋。政府有关职能部门已对开发商涉嫌虚假宣传以及违建行为进行了处理。原告并未为二被告提供过任何物业服务，此外55-2房屋北侧各种垃圾长期无人清理，原告提供的物业服务存在重大瑕疵。另外，原告未与二被告签订任何物业服务协议，故二被告不同意交纳物业管理服务费。被告王冬梅辩称，与被告殷立更答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系依法注册的物业服务企业，二被告系天津市武清区润泽家园小区55-2业主，房屋建筑面积179.31平方米。2017年10月18日，该小区开发商天津御泽庄苑商业投资有限公司（以下简称“御泽庄苑投资公司”）与广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定御泽庄苑投资公司将润泽家园委托碧桂园物业公司进行前期物业管理服务；碧桂园物业公司提供的物业服务内容及标准包括：润泽家园小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务，共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理,物业装饰装修的管理，物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用等,对上述内容的物业服务均参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行；合同期限自2017年10月18日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式，收费标准为：多层住宅3元/月/平方米，高层住宅3.23元/月/平方米，配套公建3元/月/平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.76元/月/平方米，经营性配套公建0.92元/月/平方米的标准由业主交纳；业主于每月5日前向原告交纳物业管理服务费。2019年6月27日，天津市津南区市场监督管理局出具《准予变更登记通知书》，准许碧桂园物业公司名称变更为：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司（即本案原告）。按御泽庄苑投资公司与二被告签订的《天津市商品房买卖合同》约定，御泽庄苑投资公司应于2016年8月31日将涉案房屋交付二被告，御泽庄苑投资公司于2017年9月22日取得涉案房屋的《准许交付使用证》，后向二被告寄发《收楼通知书》。2017年11月2日，二被告与御泽庄苑投资公司就逾期交房事宜达成补偿协议，约定由御泽庄苑投资公司一次性向二被告支付补偿款125549元，后二被告于当日办理了收房手续，并向原告出具了《确认书》，注明：“殷立更、王冬梅作为润泽家园下列单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。所拥有房屋位置：武清区润泽家园55号楼2门。”二被告收房后，御泽庄苑投资公司在未经有关行政部门审批的情况下，于润泽家园55号楼小院门前、被告房屋主要通道口处施工建设水泵井，二被告提供的照片显示自2018年5月1日至2018年8月25日间均有对该水泵井的施工建设行为，该水泵井影响二被告出入涉案房屋的正常通行，二被告未能正常入住涉案房屋。针对该事项，被告殷立更等55号楼全体业主于2019年11月13日向武清区下朱庄街道办事处信访，下朱庄街道办事处于2019年11月20日向被告殷立更出具[2019]94号《信访事项处理告知书》，认定该建设行为违规，经核实后已依法立案，将按照程序依法进行拆除。2019年12月31日，本院到涉案房屋处现场勘查，发现院区存在建筑垃圾，绿化、保洁等项目物业服务均未达到原告与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》约定的服务标准。原告于2018年11月3日向二被告发出《碧桂园听湖物业服务中心催费通知单》，向二被告催收2017年11月至2018年10月物业管理服务费5659.08元及违约金2884.73元。2019年12月2日，御泽庄苑投资公司与原告就涉案小区公共设备、设施及共用部位工程进行移交。二被告以原告提供的物业服务存在重大瑕疵为由，至今未交纳任何一期物业管理服务费。本院认为，御泽庄苑投资公司与碧桂园物业公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同有效。碧桂园物业公司经天津市津南区市场监督管理局核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司即本案原告，原告依法承继碧桂园物业公司的合同权利及义务。建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不予支持，且被告亦对该前期物业服务合同的条款内容进行了确认，故对被告作出的其与原告间无物业服务合同关系的抗辩主张，不予支持，原、被告双方均应全面履行合同义务。自2017年11月原告计收被告物业服务费至2019年11月20日武清区下朱庄街道办对御泽庄苑投资违规建设水泵房行为作出依法拆除的处理决定止，原告未对该违建行为进行制止，亦未向有关行政管理部门报告；此外，截至2019年12月31日，涉案房屋门前绿化、保洁等物业服务工作均未达到原告与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》中约定的服务标准。综上，原告未按《前期物业服务合同》中约定的服务标准》向二被告提供物业管理服务，其物业管理服务确存在重大瑕疵，故被告以原告提供的物业服务存在重大瑕疵为由拒交物业管理服务费，理由正当，予以支持。综上所述，本院对原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十八条、第四十六条规定判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二〇年三月一日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位、共用设施设备进行查验。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。