河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终332号上诉人（原审被告、反诉原告）：王超，男，1984年8月22日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：史桂红，女，1985年12月24日出生，汉族，住河北省衡水市冀州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜海斌，女，1984年5月13日出生，汉族，住河北省衡水市冀州市。委托诉讼代理人：李文琥，河北双冀律师事务所律师。原审第三人：衡水市顺和房地产经纪有限公司。住所地：衡水市冀州区法定代表人：吴玉洁，总经理。上诉人王超、史桂红因与被上诉人杜海斌、原审第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司（以下简称顺和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超、史桂红上诉请求：一、请求上级人民法院依法撤销冀州市人民法院（2019）冀1181民初1702号民事判决书，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、请求人民法院依法支持上诉人的反诉请求。三、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实错误，适用法律有误，判决结果偏袒被上诉人。一、上诉人在房屋买卖合同履行过程中没有违约、不当之处。一审判决认定“双方当事人在合同履行过程中均存在不妥之处”是错误的。上诉人在发布房产信息时就说明了自己房屋状况，被上诉人多次到上诉人房屋处看房，经过多次协商才签订了买卖协议，上诉人发现合同书写错误后，立即要求第三人及被上诉人改正，被上诉人没有任何异议，交付了定金及首付款，到了过户办理贷款阶段，被上诉人突然反悔，上诉人认为应当认定被上诉人违约。二、一审中被上诉人以上诉人欺诈为由提起诉讼，经过上诉人当庭举证，第三人庭审陈述，可以看出整个房屋交易过程中并无欺诈行为存在，一审判决却为被上诉人找理由，判令上诉人全额退房款，上诉人认为不成立。一审判决认为再次发布售房信息是上诉人存在不妥之处完全错误，因为上诉人认为当时被上诉人提出不要房屋，尚未得到上诉人同意，被上诉人急于收回房款，因此被上诉人在未通知上诉人情况下，让第三人发布售房信息。在第三人业务人员发布以后，上诉人发现立即截图质问业务员，是不是上诉人的房子。三、上诉人认为被上诉人已经违约，理应根据合同约定和法律规定，承担违约责任。根据合同约定了定金罚则和违约责任，因此上诉人认为被上诉人所交定金不应返还，并应当承担违约责任，支付首付款10%的违约金。一审法院对合同明确约定的条款视而不见，偏袒被上诉人，认为均有不妥是错误的。杜海斌答辩称，王超、史桂红的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。杜海斌向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的衡水市房地产房屋买卖中介服务合同（编号为0000168），判令被告返还购房款130000元；2、判令二被告向原告支付违约金13000元，并赔偿原告支付的中介费损失5000元。事实与理由：2019年8月8日，原、被告在衡水市顺和房地产经纪有限公司居间下，签订了衡水市房地产买卖中介服务合同（编号为0000167）。原告购买被告位于信都东路××楼××单元××室房产（产权证号0008582号，面积61.8平方米）及储间（8.8平方米）。合同约定房价410000元，签协议时原告向被告支付定金10000元，2019年8月23日前付首付款120000元，余款由银行贷款直接支付到被告账户，各项税费由被告承担，原告支付中介费5000元。被告违约须向原告支付实收金额10%的违约金，并向中介支付服务费。2019年8月9日，中介公司通知原、被告，将合同收回，重新签订一份衡水市房地产买卖中介服务合同（编号为0000168）。该合同中储间面积由8.8平方米变更为4.4平方米，其他内容与原合同一致。在查看被告房产证件时，原告发现该储间不在被告名下，而第一份合同8.8平方米的储间登记在被告名下。原告要求按照第一份合同履行，中介公司也一直与被告交涉，但被告辩称是房管部门登记错误，不同意按第一份合同履行。被告在订立合同时存在欺诈行为，用大面积储间与原告商谈价格，确定房价后又将登记在他人名下面积小的储间作为买卖标的。原告与被告多次沟通，要求被告按约履行，但被告既不同意履行又不同意退款，故诉至法院。王超、史桂红反诉请求：1、判令继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判令被反诉人赔偿合同违约金12000元。一审庭审中变更诉讼请求，请求判令杜海斌赔偿违约金13000元。一审法院查明：2019年8月8日，杜海斌与王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司签订编号为0000167的衡水市房地产买卖中介服务合同一份，约定王超、史桂红将其位于冀州区××楼××单元××房产售与杜海斌，房屋面积61.8平方米、小房面积8.8平方米，总价款410000元，杜海斌于2019年8月8日支付王超、史桂红定金10000元，2019年8月23日前交付首付款130000元，剩余款项银行放贷之日转入王超、史桂红账户，中介费由杜海斌支付第三人5000元。2019年8月9日，杜海斌与王超、史桂红及衡水市顺和房地产经纪有限公司重新签订衡水市房地产买卖中介服务合同一份，编号为0000168，该合同将小房面积变更为4.4平方米，其他内容均与0000167合同一致，签订后2019年8月8日合同作废。2019年8月8日，杜海斌向王超、史桂红支付购房定金10000元。2019年8月19日，杜海斌与王超、史桂红签订房屋买卖协议一份，约定杜海斌购买王超、史桂红上述房产，杜海斌于2019年8月30日前支付王超、史桂红购房款130000元，王超、史桂红配合杜海斌办理贷款审批和产权过户手续，剩余房款280000元杜海斌以银行贷款方式还清。同日，杜海斌向王超、史桂红支付首付购房款120000元。2019年9月20日，王超、史桂红在房管部门将案涉房产小房面积变更为4.4平方米。双方因故发生纠纷，杜海斌诉至本院，要求解除与王超、史桂红签订的编号为0000168衡水市房地产房屋买卖中介服务合同，要求王超、史桂红返还购房款130000元，支付违约金13000元，并要求王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司合同赔偿原告已经支付中介费损失5000元。王超、史桂红提起反诉，要求继续履行与杜海斌签订的房屋买卖合同，并要求杜海斌支付违约金13000元。一审法院认为，杜海斌与王超、史桂红分别于2019年8月8日、8月9日签订的衡水市房地产买卖中介服务合同除小房面积变更外，其余内容完全一致，证明双方对小房实际面积为4.4平方米没有争议，且王超、史桂红就小房面积到房产管理部门进行了变更登记，故王超、史桂红及第三人衡水市顺和房地产经纪有限公司没有欺诈及隐瞒的故意。在双方未解除房屋买卖合同的前提下，王超、史桂红及第三人再次发布售房信息存在不妥之处。考量以上因素，杜海斌与王超、史桂红签订的房屋买卖合同难以继续履行，应予解除，据此王超、史桂红向杜海斌返还购房款130000元。因双方当事人在合同履行过程中均存在不妥之处，故原告及反诉原告要求对方支付违约金13000元的主张不能成立，依法不予支持。第三人作为中介机构未对案涉房屋买卖协助完成交易，应酌情向杜海斌退还中介费2000元，但第三人在协助杜海斌办理房贷手续时为其垫付贷款服务费、评估费2000元，故两项相抵后，第三人不再向杜海斌退还中介费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、依法解除杜海斌与王超、史桂红及衡水市顺和房地产经纪有限公司于2019年8月9日签订的衡水市房地产买卖中介服务合同；二、限被告王超、史桂红于本判决生效之日起三日内，返还原告杜海斌房款130000元；三、驳回原告杜海斌其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王超、史桂红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由二被告负担，反诉费50元，由反诉原告负担。本院查明的事实和一审一致。本院认为，双方当事人于8月8日签订房屋买卖合同后，发现储间面积有误，随即于8月9日重新签订了《房地产买卖中介服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律规定，合法有效。王超、史桂红在合同签订过程中，不存在欺诈行为，杜海斌主张的王超、史桂红存在欺诈行为的理由不能成立。杜海斌不履行房屋买卖合同的行为已经构成违约，理应依据合同第八条第二项的约定，承担违约责任，应当向王超、史桂红支付违约金首付款130000元×10%=13000元。杜海斌已经以自己的行为明确表明不再继续履行合同，王超、史桂红提出的继续履行合同的反诉请求难以实现，故双方签订的《房地产买卖中介服务合同》不能继续履行，应当予以解除。合同解除后，王超、史桂红在扣除违约金13000元后的剩余房款共计130000元—13000元=117000元，理应退还给杜海斌。在合同签订及履行过程中，王超、史桂红、顺和公司没有违约，杜海斌请求判令王超、史桂红、顺和公司赔偿违约金、中介损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审依据王超、史桂红在合同没有解除时就再次发布售房信息属于违约的认定不当，本院予以纠正。综上所述，王超、史桂红的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1702号民事判决第一、第三项；二、变更河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1702号民事判决第二项内容为：王超、史桂红于本判决生效之日起三日内，返还原告杜海斌房款117000元；三、变更河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1702号民事判决第四项内容为：驳回王超、史桂红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元由杜海斌负担、反诉费50元由王超、史桂红负担，二审案件受理费350元，由杜海斌负担300元，由王超、史桂红负担50元。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  王江丰审判员  李春蕾二〇二〇年三月二十七日书记员  王聪颖