江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4319号上诉人（原审被告）：灌南世茂房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇。法定代表人：支文琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱传超，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周娟，女，1974年4月6日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：李秀军，灌南县东方法律服务所法律工作者。上诉人灌南世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）因与被上诉人周娟商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世茂房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清。1.涉案房屋墙体隔断变更符合设计规划。商铺之间隔断的材质不属于工程图纸设计范围，故上诉人在商铺之间隔断采用玻璃结构不属于上诉人擅自改变规划及变更设计，不影响商铺用途，不构成根本违约。2.被上诉人未提出书面解除合同的意思表示。被上诉人在申请商业贷款过程中即获知墙体隔断为玻璃结构，也多次要求上诉人交付涉案房屋，但未提出过书面解除合同的意思表示。3.一审法院退房款利息计算错误。合同第十条第三款明确约定利息为银行同期活期存款利率，一审法院判决按照年利率6%支付明显不当。第二，一审法院适用法律不当。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定以及合同附件四补充协议第四条的约定，一审法院在明知被上诉人解除权于2010年2月1日发生的情况下，仍判决解除合同，属于适用法律错误。2.一审法院判决违背了立法目的。如果合同一方当事人享有解除权却长期不行使就会使合同关系处于不确定状态，影响交易的稳定性。若一审法院的判决得到维持，将违背国家关于解除权行使的立法目的。被上诉人周娟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审驳回上诉，维持原判。周娟向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除周娟、世茂房地产公司之间的商品房买卖合同；2.请求判令世茂房地产公司返还购房首付款121162元及占用资金期间期间的利息。3.请求判令世茂房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：周娟、世茂房地产公司于2009年12月23日签订商品房买卖合同。合同约定世茂房地产公司将自己开发的位于灌南县出售给周娟，该商品房的用途为商业营业房、属钢筋混凝土结构。合同还约定房屋总价款为231162元，周娟交付购房首付款121162元，余款110000元办理按揭贷款。后世茂房地产公司将涉案房屋的隔断改为玻璃结构。根据合同第十条第一款规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”；第十条第二款规定“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”而世茂房地产公司没有履行书面的告知义务。另外，合同附加四第四条规定“买受人在合同解除条件成就后的10日内向出卖人发出解除合同通知，协助出卖人办理注销备案手续，周娟应当在发现商铺墙体变更10日向世茂房地产公司提出解除合同”。世茂房地产公司认为该附件四已经明确约定了解除合同的条件，但周娟未在规定的时间内书面通知世茂房地产公司解除合同，超过法律规定的解除合同的除斥期间。但附件四字体较合同文本的其他内容明显字体较小，世茂房地产公司未对该内容加注，也无相应证据证明其履行了提醒注意义务。由于世茂房地产公司未能交付给周娟合同约定的房屋，双方协商未果，周娟诉至法院。一审法院认为，周娟起诉世茂房地产公司要求与世茂房地产公司解除合同并返还购房款及利息的诉讼请求没有超出法律规定的合同解除的除斥期间、没有超过诉讼时效。因为周娟、世茂房地产公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，世茂房地产公司提供的是格式合同。虽然双方在商品房买卖合同附件四第四条中约定了解除合同的条件，但该条款内容明显是限制对方权利或免除自己责任的条款，按照“合同法及司法解释”规定世茂房地产公司采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而本案世茂房地产公司不仅未能将该内容加粗加重或采取合理方式提请对方注意，却是将该内容的字体缩小，所以附加四第四条规定的“解除合同条件的内容”无效。所以周娟起诉没有超出法律规定的合同解除的除斥期间。更何况，世茂房地产公司未按照合同第十条规定书面通知买受人即周娟。所以世茂房地产公司这种单方变更合同内容的行为对周娟不具有约束力，世茂房地产公司实属违约，而且该违约行为致使买受人即周娟不能实现合同目的即未能买到完全钢筋混凝土结构的房屋。周娟也一直不接受世茂房地产公司这样更改墙体的行为。按照合同约定买受人即周娟有权退房。其次，周娟发现世茂房地产公司将隔断改为玻璃墙体后一直与世茂房地产公司协商，世茂房地产公司承认周娟还有部分涉案房屋的部分房款未给付世茂房地产公司，双方合同还在履行过程中，并未履行完毕。所以未超过诉讼时效。综上，对周娟要求与世茂房地产公司解除合同、返还房款及利息的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项之规定，一审法院判决：一、解除周娟与世茂房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：smsdgcE1261）。二、世茂房地产公司于周娟协助其办理注销《商品房买卖合同》后十日内退还周娟购房款121162元及占用期间的利息（利息计算方法：按年利率6%计算，从2009年12月23日起至给付之日止）。一审案件受理费2384元，由世茂房地产公司负担（周娟已预交，世茂房地产公司在兑现上述款项时一并给付周娟。）。本院二审庭审中，上诉人向本院提交以下证据：灌南县人民法院（2019）苏0724民初415号民事判决书、灌南县公证处（2019）连灌南证民内字第2358号公证书及周娟与他人签订的租房合同各一份，证明周娟的E1239号商铺已经实际使用，在415号案件中已被一审驳回诉求。E1239商铺与本案中的E1261商铺打通使用，租赁合同中只标明了E1239号。在一审中没能证实E1261商铺属于实际使用中。因此一审法院支持了上诉人的请求。在二审中上诉人通过公证的方式证明了E1239和E1261商铺是打通的，处于实际使用过程。理应驳回周娟关于E1261的诉求。被上诉人质证意见为：对合同的真实性无异议，这个合同是为了减少被上诉人的损失，被上诉人的房子临时租赁给他人使用，合同上约定因开发商可能开发租用，需重新改进。详见合同第八条。开发商当时没有交房给上诉人，很有可能要收回该房屋，这样做也是无奈之举。因为当时开发商改变了房屋结构，改变时也没有通知我方，导致按揭贷款无法办理。另外，上诉人违反合同约定，一直把未按时间交房给被上诉人。为了减少损失，适当收点租金。另，1261房屋仍然在上诉人手里，因为门面房的门一直是上诉人锁着，上诉人控制房屋。即使中间被打通，使用效率也很低。对判决书的真实性无异议，但不能证明上述的涉案房屋已经实际被被上诉人使用。对公证书无异议，但不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的证据与本案争议焦点无关联性，本院对关联性不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人的合同解除权是否已经消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，涉案房屋交付的时间为2010年2月1日，上诉人未按合同约定交付房屋，上诉人称未交房的原因在于被上诉人未付清余款，被上诉人则称找不到上诉人交房，在未按时交房的9年内上诉人及被上诉人均未向对方要求继续履行合同或者解除合同，本院认为，上诉人与被上诉人的做法均与常理不符。从被上诉人的角度，其主要义务是交纳足额的房款，而在银行贷款未果的情况下，其应与上诉人协商后续房款如何交纳，或积极行使权利维护自身权益，而本案中，距交房时间已经9年，被上诉人未能证明其主张过权利，故本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人在2019年提起诉讼已经丧失了解除合同的权利。综上，上诉人世茂房地产公司的上诉请求能够成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初414号民事判决；二、驳回周娟的全部诉讼请求。一审案件受理费2384元、二审案件受理费2384元（灌南世茂房地产开发有限公司已预交），由周娟负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年三月十六日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×