福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终803号 上诉人（一审原告）：厦门三多利工贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路35号一层之A单元。 法定代表人：蓝家神，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：颜爱民，福建宏沃律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门建南物业管理中心，住所地福建省厦门市思明区厦门大学校内后勤服务大楼二层。 法定代表人：林公明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王娜，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾雨舒，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门三多利工贸有限公司（以下简称三多利公司）因与被上诉人厦门建南物业管理中心（以下简称建南物管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初16301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三多利公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持三多利公司的一审诉讼请求或裁定发回重审；本案上诉费用由被上诉人建南物业中心承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。双方租赁合同的解除系居于双方协商一致解除，而非建南物管中心居于违约条款行使解除权而导致的合同解除，因此案涉租赁押金的处理应当适用《店面租赁合同》（下称“租赁合同”）第七条第2款“押金约定”的特别条款，而非适用租赁合同第九条第1款和第十条第2款的违约条款约定。1、租赁合同第七条第2款“押金约定”是针对“押金”的特别条款，该款条文已涵盖了第十条第2款关于“逾期支付租金”的违约情形。首先，租赁合同第七条第2款“押金约定”明确约定：“如乙方有欠缴的租金及其他未结算的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方。”，由此可见，该特别条款已涵盖了出现“欠缴租金及其他未结算费用”的“逾期支付”的违约情形。显然租赁合同第十条第2款关于“逾期支付租金”的违约条款关于“押金”的处理约定与租赁合同第七条第2款的“押金特别条款”是相矛盾冲突的。三多利公司认为，两个条款就“押金”的处理约定出现冲突时，就应当适用租赁合同第七条第2款“押金特别条款”的约定，而非适用第十条第2款“违约条款”的约定。其次，建南物管中心在（2019）闽0203民初3961号一案中，其要求三多利公司承担违约责任时，并未要求依据“违约条款”予以没收押金。因此双方对于押金的处理就应当适用“押金特别条款”，而非“违约条款”。最后，双方租赁合同的解除系居于双方协商一致解除的，而非建南物管中心居于违约条款行使解除权而导致的合同解除。因此案涉租赁押金的处理应当适用租赁合同第七条第2款的“押金特别条款”，而非适用租赁合同第九条第1款和第十条第2款的违约条款约定。二、案涉租赁合同为格式合同，根据《合同法》第四十条之规定，租赁合同第九条1款关于“提前退租不退还押金”的约定应属无效条款。建南物管中心作为厦门大学物业资产管理的专属机构，其名下管理的厦大物业有大量出租，三多利公司只是其中一位承租人。建南物管中心提供的租赁合同均为其单方提供的为重复使用而预先拟定的租赁合同，该合同属格式合同。案涉租赁合同第九条第1款既然约定承租人提前退租，应当提前三个月申请，换言之，承租人依约提前退租时，建南物管中心作为出租人是有充分的时间进行后续出租并保障其出租权益的。在其出租权益能够获得充分保障的情形下，租赁合同第九条第1款还约定对承租方“不退还已缴租金和店面租赁押金”，该约定显然符合《合同法》第四十条规定的“加重对方责任、排除对方主要权利的”的无效情形。该条款依法应属无效。一审判决适用法律错误，案涉押金全部作为违约金，明显过高，一审判决应当适用《合同法司法解释二》之有关规定，予以调低，而非全部判赔。如上所述，双方租赁合同的解除系居于双方协商一致的解除，而非建南物管中心行使解除权的后果。在协商一致的情形下，双方对解约可能造成的损失应当具有可预见性，对于该预先性损失，就不应当再适用单方的违约条款情形予以约束。因此退一步说，即使将押金作为违约赔偿金，但违约金应当具有补偿性，而非惩罚性。案涉押金相当于三个月的租金，已远超租赁行业“押一付三”的商业惯例，明显过高，根据合同法司法解释二之规定，法院也应当予以调低，而非全部判赔。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，依法应当予以撤销，请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求或裁定发回重审。 建南物管中心答辩称：一、三多利公司违约事实清楚、明确，建南物管中心有权依约不予退还押金，一审判决认定事实清楚。本案一审庭审中，三多利公司与建南物管中心对于已生效的（2019）闽0203民初3961号民事判决（下称“3961号判决”）均无异议，而3961号判决已查明并认定，租赁期限内，三多利公司申请提前退租，且三多利公司逾期支付租金超过一个月，根据租赁合同第九条第1款和第十条第2款之约定，建南物管中心有权不予退还三多利公司租赁押金。一审判决驳回三多利公司关于退还押金的诉讼请求，事实清楚，判决正确。三多利公司关于案涉租赁合同第七条第2款属于特别条款应优先适用等说法均与事实不符，且缺乏证据支持，不能成立：1、租赁合同第七条第2款与第九条第1款、第十条第2款的约定并不冲突，更不存在第七条第2款属于特别条款、应优先适用的问题。案涉租赁合同第七条第2款约定：“押金约定：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金剩余部分退还乙方。”第九条第1款约定：“租赁期限内，如因乙方原因需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方应缴清所有费用后并按照申请的时间及时退租；……，甲方不退还乙方已缴租金和店面租赁押金。”合同第十条第2款约定：“……；租金逾期一个月未交的，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同收回店面，不退还押金，乙方应承担全部违约责任。”根据合同前述约定可知，第七条第2款是关于合同期满三多利公司无违约行为或未出现合同约定的不予退还押金的情形下可以退还押金的约定，第九条第1款是关于因三多利公司提前解除合同、建南物管中心有权不予退还押金的约定，第十条第2款是关于三多利公司逾期一个月未支付租金、建南物管中心有权不予退还押金的约定，第七条第2款、第九条第1款、第十条第2款是关于押金在不同情形下的不同处理约定，不存在相关条款约定矛盾冲突的问题。三多利公司主张第七条第2款和第十条第2款约定冲突、应优先适用第七条第2款明显缺乏依据，完全不能成立。2、建南物管中心已以自己的行为（不予退还押金）行使没收押金的权利，没有任何法律规定没收押金必须通过诉讼行使，三多利公司关于建南物管中心未起诉要求没收押金就应适用第七条第2款的观点显然不能成立。3、案涉租赁合同系因三多利公司原因由上诉人申请提前退租，建南物管中心根据合同第九条第1款约定没收押金事实清楚、依据充分。二、案涉租赁合同并非格式合同，也不存在合同第九条第1款属于无效条款的问题。案涉租赁合同是三多利公司和建南物管中心协商一致的结果，是双方的真实意思表示，内容未违反任何法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，生效的3961号判决已就此查明并认定，不存在格式合同的问题。合同第九条第1款同样是双方真实意思表示的体现，不存在法律规定的应属无效的情形，对三多利公司和建南物管中心均具有法律约束力，建南物管中心有权依约没收押金。合同第九条第1款已明确约定三多利公司提前退租的后果和责任，现三多利公司提前退租，理应承担相应的合同责任，不存在加重三多利公司责任的问题。至于三多利公司主张的“排除对方主要权利的”问题，三多利公司的主要权利是承租使用租赁物，现系三多利公司提前退租不再使用租赁物，并非建南物管中心不让其使用租赁物，更不存在建南物管中心没收押金导致其无法使用租赁物的问题，三多利公司的主张显然不能成立。三、案涉押金性质并非违约金，不存在因过高应予调低的问题。一审判决适用法律正确，判决正确。合同第九条第1款的约定是合法有效的，三多利公司人提前退租，建南物管中心有权不予退还押金。正如一审判决所认定，案涉押金并非违约金，而是意定担保物权，是为了担保三多利公司完全、适当履行合同义务。案涉押金既然不属于违约金，当然不存在过高问题，更不存在因违约金过高应予调低的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三多利公司的上诉请求以及事实理由均缺乏事实、合同和法律依据，不能成立，应予驳回其上诉，维持原判。 三多利公司向一审法院起诉请求：建南物管中心退还三多利公司租赁押金225000元及利息（利息以225000元为基数，自起诉之日起，按年利率6%计至实际清偿之日止）。 一审法院认定事实如下： 2014年4月14日，建南物管中心（出租方、甲方）与三多利公司（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》，约定甲方将厦门大学海韵学生公寓8号楼114室出租给乙方用于经营超市，计租面积为307.4平方米，租赁期限从店面移交之日2014年3月8日起，第一个月为免租装修期，即从2014年4月8日起开始计算店面租金，从移交店面之日算起租赁期限为5年。首年月租金为75000元，租金前2年不变，第3年起每年递增5%，即第3年年租金为945000元，第4年年租金为992250元，第5年年租金为1041862.8元；租金按季支付，首期租金于本合同签订时交纳，乙方应在每期租期到期前15天内将下期租金支付给甲方；乙方在签订合同时须向甲方缴纳店面租赁押金225000元，租赁期满费用结算清楚并经甲方验收店面合格后，甲方退回店面押金给乙方（不计息）。合同第七条第2款“押金约定”：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将押金无息退还乙方；如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方。合同第九条第1款约定：租赁期限内，如因乙方原因需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方应缴清所有费用后并按照申请的时间及时退租；乙方进行装修所产生的费用，甲方不予折价补偿，甲方不退还乙方已缴租金和店面租赁押金。合同第十条第2款约定：乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，违约金应与欠缴租金同时缴交；租金逾期一个月未交的，除必须缴清所有费用外，甲方有权解除合同收回店面，不退还押金，乙方应承担全部违约责任。 前述合同签订后，建南物管中心将讼争店面交付给三多利公司使用，三多利公司依约支付了店面租赁押金225000元。2018年10月24日，三多利公司向厦门大学后勤集团提交了一份《三多利超市的闭店申请》，载明“……无法再继续承担连续的亏损，特向厦大申请退租闭店，拟提议原保证金及一卡通营业款抵交欠房租的费用，不够付部分我司会补齐，我司决定于2018年11月7日关闭厦大学生公寓三多超市，清场交付给厦大，特向厦门大学申请结束厦门三多利工贸有限公司与学校的租赁合同”，该申请下方有手写的“拟同意，转资产”，但该部分文字并无签字或盖章。之后，双方于2018年11月7日办理了退场手续。 2018年11月26日，三多利公司又递交一份《申请书》，载明“兹有我司厦大学生公寓三多利超市2018年7月01日至2018年11月7日一卡通营业款壹拾贰万玖仟伍佰壹拾肆元玖角玖分（129514.99元），扣除一卡通手续费用叁佰捌拾捌元玖角玖分（388.99元），实际应付我司营业款为壹拾贰万玖仟壹佰贰拾陆元整（129126元）。由于超市经营连年亏损，已提出退租申请，并于2018年11月7日退租清场。特申请我司一卡通营业款壹拾贰万玖仟壹佰贰拾陆元整（129126元）转入厦门大学租金账户对抵所欠租金”，厦门大学后勤集团在该《申请书》中备注“同意转入厦门大学账户”。 后建南物管中心因三多利公司欠付租金向本院提起诉讼，诉请三多利公司支付拖欠的租金264853.62元及相应违约金（违约金以应付租金为基数，按每日千分之一的标准，自2018年11月27日起计至实际付清款项之日止）。本院经审理作出（2019）闽0203民初3961号民事判决，判决：一、三多利公司于判决生效之日起十日内支付建南物管中心租金221753.58元及其逾期付款违约金（以221753.58为基数，按月利率2%的标准，自2018年11月27日起计至款项实际支付之日止）；二、驳回建南物管中心的其他诉讼请求。该判决于2019年6月10日发生法律效力。 前述生效判决还查明如下事实：讼争店面产权登记在厦门大学名下，由厦门大学资产与后勤事务管理处委托给厦门大学后勤集团进行管理，委托期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。 建南物管中心系厦门大学后勤集团的下属单位。并作出如下认定：根据在案证据无法证明建南物管中心或其上级部门已经同意将押金抵扣租金，在双方未达成合意情况下，押金问题应根据讼争合同的约定进行处理，鉴于建南物管中心并未提出没收押金的诉讼请求，为保障双方诉讼权益，对建南物管中心是否有权没收押金不作审查，双方就押金问题可另行处理。 三多利公司据此提起本案诉讼。 一审法院认为，建南物管中心与三多利公司签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议在于对《店面租赁合同》第七条第2款“押金约定”的内容如何认定问题，即三多利公司可否据该条款约定主张建南物管中心返还租赁押金。押金作为意定担保物权，其实质是为了保障交易安全和债权实现。从双方订立合同的本意看，三多利公司有权主张退还押金的条件应为合同期满无违约行为或出现没收押金的约定情形。如按三多利公司的主张，合同第七条第2款“押金约定”的内容是无论出现何情形，押金要么退还要么抵扣欠付费用，则双方即无需再在合同第九条第1款及第十条第2款中对“提前退租不退还租赁押金”和“逾期支付租金不退还押金”该两种情形进行约定；且如按三多利公司的主张，在缔约时建南物管中心就可能无法获得合同完全履行时的预期利益，对建南物管中心亦是不公平的，而押金本身也失去了其担保合同完全及适当履行的意义。结合生效的（2019）闽0203民初3961号民事判决查明的事实，可以认定建南物管中心或其上级部门并未同意将押金抵扣欠付租金，且三多利公司存在提前退租及逾期支付租金的违约事实，符合讼争合同第九条第1款及第十条第2款的约定情形，建南物管中心有权不予退还租赁押金，三多利公司的主张缺乏合同依据和事实根据，不予支持。综上所述，对三多利公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门三多利工贸有限公司的诉讼请求。 二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新的证据。 本院认为，建南物管中心与三多利公司签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该《店面租赁合同》第七条第一款第2项“押金约定”：“若合同期满三多利公司无违约行为或出现约定情形，则在三多利公司向建南物管中心交房时，建南物管中心应将押金无息退还三多利公司；如三多利公司有欠缴的租金及其他未结清的费用，则建南物管中心可将押金折抵后剩余部分退还三多利公司。”该条款系针对租赁合同期满后三多利公司是否存在违约行为、欠缴租金等情形所作的押金约定。《店面租赁合同》第九条第一款第1项约定：“租赁期限内，如因三多利公司原因需退租的，应提前三个月向建南物管中心提出书面申请，经建南物管中心同意后，三多利公司应缴清所有费用后并按照申请的时间及时退租；三多利公司方进行装修所产生的费用，建南物管中心不予折价补偿，建南物管中心不退还三多利公司已缴租金和店面租赁押金。”，该条款系针对租赁合同期限内因三多利公司的原因提前退租等情形所作的押金约定。根据生效的厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初3961号民事判决认定，三多利公司存在提前退租以及逾期支付租金的违约行为，故原审法院根据案涉合同第九条第一款第1项的约定判决建南物业中心不予退还租赁押金是正确的。三多利公司以此为由提起上诉依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2338元，由上诉人三多利公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年三月二十四日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。