辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2896号上诉人（原审被告）：吴丽娜，女，1975年11月27日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：白永元（吴丽娜丈夫），男，1974年1月29日出生，满族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：大连华锐世纪物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市苏家屯区南京南街1009-A4号。负责人：李栋,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨威，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思涵，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人吴丽娜因与被上诉人大连华锐世纪物业管理有限公司沈阳分公司（简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初6275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴丽娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判不支付物业费；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审物业公司的“债权转让协议”我不承认，转让方与我之间的债权既没有我的认可，也没有经过法律的有效确认，债权转让没有通知到我；二、前期物业服务合同没有任何证据支持我的房屋属于南区；三、物业公司没有提供任何物业服务。物业公司答辩：一、大连华锐公司与沈阳华锐公司的债权转让协议真实有效，且已经履行了报纸公告程序，完成了告知债务人的义务。1.吴丽娜认可与沈阳华锐世纪物业管理有限公司签订过《前期物业管理服务合同》及《业主（临时）管理规约》，合同约定了物业服务费的标准，吴丽娜在2015年12月1日至2016年10月31日期间的物业费一直没有按时支付，一审法院对于该事实已经作出认定，故该债权是真实有效的。2.大连华锐公司已经于2019年7月5日在辽宁法制报上登报公告，从沈阳华锐世纪物业管理有限公司受让华府丹郡小区的物业费等的债权，已经完成了对于债务人的告知义务。3.该债权没有超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。吴丽娜拖欠物业费的诉讼时效从2016年10月31日开始计算，到《民法总则》开始实行的时间即2017年10月1日还不到1年时间，故该债权的诉讼时效依法应为3年。而2019年7月5日大连华锐公司已经在报纸上进行债权受让公告，视为诉讼时效的中断，应重新计算诉讼时效，故该债权并没有超过法律规定的3年诉讼时效。二、中标通知书已经指明华府丹郡南区为华府丹郡一期，且吴丽娜签订的《前期物业管理服务合同》第一章第一条载明物业名称为：华府丹郡南区一期，坐落位置为沈阳市。均能证明吴丽娜所住房屋的物业服务单位为沈阳华锐世纪物业管理有限公司。三、对于吴丽娜提出的物业服务不合标准的理由，华锐公司在一审庭审环节已经做出充分辩论，在此不再赘述。四、吴丽娜与沈阳华锐世纪物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》已经明确物业费标准为1.5元/㎡/月，而沈阳华锐公司中标通知书上是2元/㎡/月，沈阳华锐公司已经根据该小区情况降低了物业费标准，并没有任何违规情况。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人请求贵院驳回被答辩人的上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付沈阳市华府丹郡A1号1-13-3自2015年12月1日至2016年10月31日的物业管理费1203元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区（一期）前期物业项目，取得对被告所居住小区的物业管理权。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费收费标准为每月每平米1.5元。被告为“华府丹郡”A1号1-13-3室业主，房屋面积为72.88平方米。被告从2015年12月1日至2016年10月31日共拖欠物业费1203元。2019年6月10日，沈阳华锐物业管理有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2013年12月1日-2016年10月31日、B区2015年6月1日-2017年4月30日，所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给大连华锐世纪物业管理有限公司沈阳分公司即本案原告。原告向被告催要无果，诉至一审法院。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效，原告据此合同要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，判决：吴丽娜于本判决发生法律效力之日起五日内给付大连华锐世纪物业管理有限公司沈阳分公司从2015年12月1日起至2016年10月31日止的物业费1203元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴丽娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：照片1张，证明：内容显示的是我方可以不支付物业费的理由。被上诉人质证：没有具体发布时间和发布单位，还有什么行为是乱收费行为没有明确规定，如果相关行为上诉人可以举报，与本案无关。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司依据该合同提供物业服务，物业服务合同指向的住宅坐落于沈阳市，即上诉人所居住的小区，故该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主的上诉人享受了沈阳华锐物业管理有限公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于案涉债权转让的问题，沈阳华锐物业管理有限公司于2019年6月10日与本案物业公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2013年12月1日-2016年10月31日、B区2015年6月1日-2017年4月30日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给本案物业公司，并于2019年7月登报公告通知相关业主，故案涉债权转让合法有效，本案物业公司取得针对上诉人的本案债权，并同时产生诉讼时效中断的法律效力。2015年12月1日起至2016年10月31日止期间的物业费应于2016年10月31日前缴纳，被上诉人于2019年10月31日之前多次向上诉人催缴物业费，故本案被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于上诉人提出被上诉人未按标准提供物业服务的主张，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。故对上诉人以被上诉人物业服务存在瑕疵为由要求免交物业费的主张，本院不予支持。综上所述，吴丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年三月三日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，民事主体的财产权利受法律平等保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。