湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初555号 原告：朱世国，男。 委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师，特别授权代理。 被告：常德市新碧房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处康桥社区武陵大道鸿升小区桃林综合大楼2栋206号。 法定代表人：黎晓林，经理。 委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：张玉莹，湖南博集律师事务所律师，一般授权代理。 原告朱世国与被告常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱世国及其委托诉讼代理人张进千，被告新碧公司的委托诉讼代理人张鑫、张玉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱世国向本院提出诉讼请求：1、确认被告在“常德碧桂园”房产项目的开发中变更规划设计未告知原告的行为违约；2、判决被告依据原被告签订的《常德市商品房买卖合同》第七条第（二）款第1项的约定支付违约金350000元。事实和理由：2016年10月21日，原告和被告签订1份《常德市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“常德碧桂园”项目内的别墅1栋，房屋位于常德市武陵区桃花源路与紫菱路交汇处东北角，房屋编号为第XX幢，楼栋号为XXXXX，共计三层，建筑面积共计239.82平方米，总价款2415678元，交房时间在2018年1月20日前，其中第七条第（二）款第1项约定：“本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的15%支付违约金。”签订《商品房买卖合同》前，被告提交的房屋效果图表明，被告开发的“常德碧桂园”由高层区和别墅区组成，在高层区和别墅之间，由透明式围栏将高层区和别墅区隔开，别墅区之间的道路除了供机动车通行外，道路两侧还设计了人行道。2018年5月11日，原告按被告通知办理了房屋交接手续。经检查，在高层区和别墅区之间不仅没有设立围栏，而且还又开了两处通道便于高层区和别墅区的通行，别墅区内的道路宽度由规划的8.2米改为7.1米，道路两侧也没有人行道。原告认为，根据《合同法》的规定，房屋效果图也是《商品房买卖合同》的组成部分，从实际情况看：1、被告取消了高层区和别墅区之间的围栏；2、在别墅区和高层区之间开设了人行通道；3、取消了别墅区内道路两侧的人行道及将道路宽度变窄，这些均属于规划变更。根据原告与被告签订该合同第七条“面积误差、规划变更、配套设备设施建设及质量争议的处理”的相关条款的约定，被告应当书面征求原告的意见，但被告不仅没有书面征求原告意见，而且没有告知原告已变更规划，其行为构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）款第1项的约定，在原告不解除合同的情况下，被告应当按照原告已付房款的15%支付违约金。现原告不解除该合同，被告应按原告实际交款额2388950元的15%支付违约金，金额为358342元，原告只要求被告支付350000元。 新碧公司答辩称：1、关于透明式围栏、人行道、道路变窄问题，是原告理解错误；2、别墅区与高层区之间的通道不属于合同第七条及补充协议中约定的规划变更情形，我公司不承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月，朱世国与新碧公司签订《常德市商品房买卖合同》，约定：“朱世国购买新碧公司开发的位于常德市武陵区桃花源路与紫菱西路交汇处东北角的常德碧桂园第49幢1层101号、2层201号、3层301号房。该商品房建筑总面积239.82㎡，房屋价款总金额为2415678元。本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的15%支付违约金。”合同还对商品房质量、保修责任和期限、面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理、价款及付款方式、交付时间等作出相关约定，合同有若干附件，其中附件五“补充协议”处为无。同日，新碧公司与朱世国另签订《补充协议（住宅）》，第七条“关于规划变更”约定：该商品房的规划变更以本条约定为准...2、除本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容外，“常德碧桂园”项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不予干涉。 2018年1月12日，常德市规划局向新碧公司所建设的常德碧桂园49#发放了《建筑工程规划核实合格证》。2018年，常德碧桂园一期1~4标段的竣工验收备案文件经常德市住房和城乡建设局同意并备案。 2018年5月，新碧公司向朱世国交付房屋，朱世国认为所交付的房屋与合同中“常德碧桂园规划图”显示的不一致，其中别墅区与高层区没有设置围栏、别墅区道路变窄且未设立人行道，属于规划变更，新碧公司未书面征求其意见构成违约，遂诉至法院，提出前列诉讼请求。 庭审中，朱世国认可“透明式围栏”、“道路宽度8.2米并设有人行道”并非购房时新碧公司工作人员的讲解及承诺，系其个人向规划部门申请查阅了设计图纸，根据图纸的图示进行的计算而得出的结论。新碧公司认可在高层区与别墅区之间，原设计有通道，实际施工中将通道的位置进行了细微调整。 以上事实，有《常德市商品房买卖合同》及附件、《总平面规划及竖向设计图》、《道路设计图》、庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，朱世国与新碧公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利履行义务。本案争议焦点为《常德市商品房买卖合同》中是否约定了在高层区和别墅区之间设置围栏和人行通道、别墅区内道路宽度及是否设人行道？新碧公司的行为是否构成规划变更？ 关于围栏的问题。根据《常德市商品房买卖合同》所展示的“常德碧桂园规划图”中，高层区与别墅区之间确有变电箱及花园围栏，在朱世国提供的照片中也可以看出在高层区与别墅区之间有绿植隔开，但在一处凉亭附近设置了一条通道。本院认为，常德碧桂园作为一个整体开发的项目，包含了高层住宅、别墅区、商业等区域，各区域之间虽相对独立、有相应的活动区域，但并不是完全独立、各自封闭的，高层区居民可以通过特定通道前往别墅区、商业区，别墅区居民亦可前往高层区、商业区。新碧公司以绿植对高层区、别墅区进行相对分隔以及在高层区、别墅区设置通道的行为，并未改变区域之间的相对独立性。 关于别墅区内道路宽度及人行道问题。首先，《常德市商品房买卖合同》所展示的“常德碧桂园规划图”并未显示图示比例尺，仅有道路的示意，道路边所显示的土褐色色块不连续，与各栋别墅绿化相连接。其次，根据《道路设计图》显示，别墅区主路宽度为5.5米，两边各有宽1.2米的区域与别墅楼栋区连接，1.2米区域是人行道还是绿化无法看出。而根据朱世国的陈述及其提供的照片显示，主路宽为7.1米、别墅区道路两旁有绿化，故别墅区的主路虽与图示不完全一致，但造成二者区别的原因与朱世国、新碧公司计算路宽时包含的范围不一致有关。对于人行道，因本案中的道路是在车辆相对较少的小区内，行人在没有人行道的道路上可靠路边行走，即并没有强制要求设立单独的人行道通行。 综上，朱世国、新碧公司在《常德市商品房买卖合同》中并未对围栏、人行通道、别墅区内道路宽度及是否设人行道进行特殊约定，即使根据新碧公司在相关部门留存的规划图进行比对，新碧公司也仅对区块功能进行展示，而未对相关细节设计做出明示，且常德市住房和城乡建设局已对常德碧桂园一期的相关验收文件予以同意并备案，而未要求新碧公司对其相关行为履行变更登记等手续，故新碧公司的行为不构成规划变更，朱世国以此主张新碧公司违约，没有事实依据。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回朱世国的诉讼请求。 案件受理费6650元，减半收取3325元，由朱世国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  郑鲁平 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  王孟星 代理书记员  黄雅乐 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。