山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终747号 上诉人（原审被告）：张仕娟，女，1968年2月27日出生，汉族，住青岛市。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道海景路608号世茂国际中心2楼物业服务中心。 主要负责人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：宋张浩，山东新岛律师事务所律师。 上诉人张仕娟因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司（以下简称世茂物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张仕娟上诉请求：1、撤销原判，改判2017年4月1日前张仕娟不缴纳物业费，2017年4月1日后按住宅最低标准缴纳物业费，驳回世贸物业的其他诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由世贸物业承担。事实和理由：1、世茂物业没有相应资质，不能从事物业管理经营，其与张仕娟签订的合同系无效合同；2、世贸物业代理人身份不适格，张仕娟当庭质疑，一审法院未审查；3、世贸物业没有按照法律规定对合同进行备案，其收取物业费不具有合法性；4、对格式条款的理解发生争议的，如果有两种以上解释的，从保护弱者出发应作出不利于提供格式条款一方的解释；5、前期物业服务合同应对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起止时间、合同终止情形等内容进行约定，涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致；6、世贸物业没有公示其收费标准及收费的相关批复文件；7、世贸物业没有配备相关人员，物业服务质量差，未按合同约定提供物业服务，不能按照所谓合同收取物业费。 被上诉人世贸物业辩称，1、世贸物业原为黑龙江世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司，系具有物业服务资质的企业。青岛世贸投资发展有限公司与黑龙江世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司签订《前期物业合同》，且已经在青岛市黄岛区城市管理局进行了物业管理备案，不存在张仕娟所述情况；2、一审中，世贸物业的代理人已经提交其与世贸物业的劳动合同及授权委托书，经一审审核并确认该代理手续合法且允许代理人出庭，一审审判程序并无不当；3、《物业服务协议》是基于《前期物业服务合同》的补充协议，对双方当事人均具有约束力，《物业服务协议》对2017年3月31日前及2017年4月1日后的物业费用均进行了明确约定，张仕娟应按照10元/月的物业费数额缴纳。综上，张仕娟的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法不会张仕娟的上诉请求，维持原判。 世贸物业向一审法院提出诉讼请求：1、张仕娟支付物业服务费10987元；2、张仕娟支付逾期交纳物业费违约金5438.6元；3、本案诉讼费用由张仕娟承担。 一审法院认定事实如下：1、世贸物业的名称原为“黑龙江世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司”，于2013年11月13日变更为世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司。 2、世茂物业提交的前期物业服务合同，内容明确约定物业名称为世茂国际中心，物业类型为商业，商业网点收费标准为10元/月/平方米。张仕娟提交的物业服务合同，证明世茂物业为世茂国际中心商业网点提供物业服务，张仕娟提交的物业服务合同第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业网点物业管理费在2017年3月31日前为5元/月/平方米（建设单位对业主补贴5元/月/平方米），2017年4月1日后，商业网点物业管理费为10元/月/平方米。该合同约定物业服务费按季交纳，未能按时足额交纳物业服务费用等相关费用的，每日应按未缴费金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。合同中约定了前期物业服务期限自交房之日起至业主大会成立选聘新的物业服务企业之日止。世贸物业提交前期物业管理备案审查意见证明对前期物业合同已在物业办公室进行过备案登记。 2、张仕娟系世茂国际中心商业B区201-211室商铺业主，房屋建筑面积109.87平方米；庭审中双方当事人共同确认该房屋自交房之日至2018年9月1日之前的物业服务费已经全部交纳，2017年4月1日之前是按照5元的标准，之后是10元的标准。 3、世茂物业主张张仕娟拖欠自2018年9月1日至2019年6月30日的物业服务费用10987元。 4、世贸物业提交催缴函以及邮寄该函的EMS快递单及快递查询，证明其在起诉前已通过书面形式对张仕娟进行了催缴。张仕娟对此不予认可。 5、张仕娟提交自2019年1月-8月拍摄的照片、录制的录像视频资料，欲证明世贸物业提供的服务达不到标准，整个物业服务区域内到处是垃圾，公用设施损害不及时维修，积雪不及时清理，存在安全隐患。世贸物业将商业用房租给民工作为宿舍使用，导致张仕娟无法正常经营。 张仕娟提供案外人物业费发票的照片复印件，欲证明在2017年4月1日之后世贸物业按照5元每月的标准收取其他业主物业费。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。世贸物业提交的前期物业服务合同、张仕娟提交的物业服务合同，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，按照法律规定，该两份合同对世茂国际中心的全体业主和物业使用人具有法律约束力，故双方当事人应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中世茂物业已提供物业服务，张仕娟作为业主理应支付物业服务费用，且张仕娟曾按照合同约定的标准支付过物业费，世贸物业继续按照合同约定的10元/月/平方米的标准向张仕娟主张物业服务费，并无不当，符合法律规定，一审法院予以支持。对于张仕娟所提交的照片及视频等，无法证明世贸物业的物业服务是否符合标准，张仕娟不能据此拒付物业服务费用。张仕娟提交的案外人的物业费发票，真实性无法确定，且不能作为本案的标准予以采纳。世贸物业提交的催缴函、EMS快递单等证据证明其已经书面催交，张仕娟无正当理由在催告的合理期限内仍未交纳物业费，世贸物业请求张仕娟支付物业费，一审法院予以支持。张仕娟应缴纳的自2018年9月1日至2019年6月30日的物业服务费用，应按照109.87平方米×10元/平方米×10月计算为10987元。世贸物业按照日千分之三向张仕娟主张迟延交纳物业费的违约金，张仕娟认为过高，且世贸物业未证明其损失，故对于违约金一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张仕娟于判决生效之日起十日内支付世茂物业自2018年9月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币10987元；二、驳回世贸物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，世贸物业已预交，减半收取105.5元，由世茂物业负担35.5元，张仕娟负担70元，张仕娟应负担的部分限其于判决生效后十日内支付给世贸物业。 二审中，张仕娟提交世茂物业为邱玲、徐在忠开具的物业费发票复印件一宗，证明：世茂国际中心其他商铺业主交纳物业费的标准为5元/月/平方米，张仕娟也应按照该收费标准交纳物业费。世茂物业质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，该证据与本案没有关联性，张仕娟应按照合同约定的物业费单价交纳物业费。本院认为，该证据系案外人的物业费发票，与本案无直接关联性，不能证明张仕娟的主张，故对该证据本院不予采纳。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为:张仕娟是否应向世茂物业交纳其欠付的物业费用。根据已查明的案件事实，张仕娟与世贸物业签订的物业服务合同真实、有效，双方当事人均应按照该合同约定行使权利、履行义务。根据该合同约定，自2017年4月1日起，世茂国际中心商业网点物业管理费为10元/月/平方米，张仕娟主张其物业费用应按照5元/月/平方米的标准计算，无合同依据，本院不予支持。张仕娟自认其自2018年6月1日起未向世茂物业交纳相关物业费用，故一审判决张仕娟交纳自2018年9月1日至2019年6月30日的物业服务费用10987元，物业费用标准按照109.87平方米×10元/平方米×10月计算并无不当，本院予以维持。张仕娟主张世贸物业未按约定提供相应的物业服务，证据不足，且物业公司服务中存在的瑕疵不能构成其拒交物业费的理由，故对张仕娟的上述主张，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费211元，由上诉人张仕娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 邓永芳 书记员韩平