江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终220号上诉人（原审原告）：井冈山市新城区物业服务有限公司，住所地江西省井冈山市新城区锦绣花园内，统一社会信用代码91360881696061214E。法定代表人：季玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志海，江西志诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎祖禄，男，1983年11月23日，汉族，住江西省井冈山市新城区。上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司因与上诉人黎祖禄物业服务合同纠纷一案，不服江西省井冈山市人民法院(2019)赣0881民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销江西省井冈山市人民法院（2019）赣0881民初885号民事判决书。2、依法支持上诉人的全部诉讼请求或依法发回重审。3、本案一、二审诉讼费用由黎祖禄承担。事实和理由：原判决认为井冈山市新城区物业服务有限公司在提供物业服务过程中，因垃圾未及时清运被井冈山新闻曝光，表明井冈山市新城区物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，由于井冈山市新城区物业服务有限公司未全面履行合同义务，应当从黎祖禄交纳的物业费中予以核减，酌情认定核减比率为20%。而本次诉讼上诉人诉请的是被上诉人近10年（118个月）的物业费；就算物业服务存在（垃圾未及时清运）瑕疵，每个月即118个月都按20%核减物业服务费，是否有依据？此次井冈山市争创双文明城市，对全市进行卫生检查、新闻曝光。井福苑小区范围广、人员多，检查中小区范围内有零星垃圾未及时清理，在高要求的检查下，存在瑕疵，也在情理之中。物业服务内容广泛，垃圾清理、清运只是物业服务的长期、日常工作之一，且垃圾产生、清理、清运始终处于动态。物业服务存在瑕疵，并不能推断井冈山市新城区物业服务有限公司未全面履行合同义务。综上，原判决事实不清，适用法律不当，请求依法改判。上诉人黎祖禄辩称，具体答辩意见同上诉状，并请求驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的上诉主张。上诉人黎祖禄上诉称：1、请求二审法院依法撤销原判决，改判黎祖禄无需支付物业服务费2052.82元。2、一、二审案件受理费由井冈山市新城区物业服务有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据采信不当，判决错误。井冈山市新城区物业服务有限公司起诉依据三份合同：2009年9月1日《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、2016年元月1日《井冈山市新城区井福苑物业管理合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同（补充）》，根据上述物业服务约定，井冈山市新城区物业服务有限公司的义务：①安防服务②保洁服务③绿化维护服务④公共照明服务⑤公共设施设备维护维修服务⑥房屋公共部位的维修、养护和管理⑦室内装饰装修监管服务等。物业公司未履行上述义务，则业主无理由按物价部门相关的收费标准支付物业服务费。本案中，物业公司只提供了两份物业公司缴纳的路灯电费费用凭证若干张和一份垃圾清运费凭证，但没有付款单位，不能证明其履行了小区的保洁服务。相反，黎祖禄向法院提供了16张照片及井冈山市新闻报道用大量的事实来证明物业公司没有改进物业管理义务，因此，一审法院认定物业公司履行了合同义务是错误的，与事实不符。2.涉诉的三份合同中，作为合同相对应的一方井福苑小区业主委员会不是依法成立，而完全是街道指定人员不按程序成立的组织，依据建设部关于印发《业主大会规程》的通知及《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，业主委员会是经1/2以上的业主同意，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会。本案中，井福苑小区业主委员会根本未按法定程序成立，且现有业主委员会根本不履行职责，所以导致小区脏、乱、差，小区业主深受其害。从源头上来说，涉案物业合同签订的主体不合法，因此，一审法院认定合同有效是错误。二、一审法院判决的金额也是错误的，一审法院认定上诉人的物业费（2010年1月-2019年10月）2566.03元，核减比率为20%即513.21元，则剩余金额应为2052.82元。综上，物业公司虽有物业合同，但实际不履行服务义务，存在根本性未履约，依据权利义务对等原则，黎祖禄可以拒绝支付物业费。为此，恳请二审法院依法查明事实，依法改判。上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司辩称，1、合同相对方是业主委员会，业主委员会从未说过物业公司没有按约定履行合同，不能因业主的片面之词代替业主委员会来否定物业公司履行了义务。2、物业服务关系是个特殊的制度设立，不与单独个人确认双方之间的关系。物业公司是按合同约定来进行履行的，不存在错误。3、业主委员会是由政府行政部门按法律程序进行的成立。业主委员会的设立，物业公司并没有干涉。4、关于物业服务费金额的问题，是计算方式问题。物业服务费核减了之后，加上滞纳金，总的数目是一致的。上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令黎祖禄支付物业服务费4923元、滞纳金984.60元；2、本案诉讼费由黎祖禄承担。一审法院认定事实：2009年9月1日,井冈山市新城区物业管理有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，约定：甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业管理有限公司）实行统一管理，综合服务，包括住宅小高层42栋、电梯高层4栋、经营用房1栋，幼儿园一所及所属的全部店面等。2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为“井冈山市新城区物业服务有限公司”。2009年10月22日，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。合同签订后，井冈山市新城区物业服务有限公司入驻井冈山市新城区井福苑小区从事物业管理服务。根据井冈山市物价局井价字【2010】01号关于井福苑住宅小区物业服务收费标准的批复规定：一、住宅物业服务费：在小区整体工程完工及各项物业服务完善之前根据提供物业服务的情况暂按0.28元/㎡/月执行。待小区整体设施完善后按0.3元/㎡/月执行。2016年元月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产有限公司又签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，井冈山市新城区井福苑业主委员会在合同末尾加盖了公章。该合同约定第一条物业管理内容（一）甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）实行统一管理，综合服务。第三条物业服务收费价格1、住宅小高层：每月0.3元/㎡；2、电梯高层：每月1.00元/㎡；3、幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡；4、装修管理费每次1500元/套，装修垃圾费每次8元/㎡。第十五条约定:本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式(一)物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳,具体标准如下:1、高层住宅(有电梯:0.8元/月平方米);高层附属杂物间车库物业0.4元/月平方米;2、多层住宅(无电梯)0.6元/月平方米;3、商业物业1.5元/月平方米;4、生活垃圾费:按市政府规定交费,住宅8元/月/户,商业20元/月/户。2018年2月18日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订了《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》合同第九条约定:第一章总则第一条乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并监督本合同的实施。第二章第一条物业基本情况如下：物业名称：井冈山市新城区物业服务有限公司。物业类型：42栋多层住宅、4栋电梯房、经营用房2栋，幼儿园一所，游泳池一个等所辖区内各类物业，座落地址：井冈山市新城区（红星街道办映山红居委会所辖内）。第三章服务项目：安防服务、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务。第四章收费标准第五条物业服务费的收费标准：1、多层住宅物业服务费按0.3元/㎡/月收取；2、小区幼儿园的物业服务费按0.8元/㎡/月收取；3、电梯房物业服务费按1元/㎡/月收取；4、小区店铺的物业费按0.8元/㎡/月收取；5、小区车库、储藏间特定费按0.25元/㎡/月收取；6、未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金。井冈山市新城区物业服务有限公司从2009年10月起至2019年10月一直为井冈山市新城区井福苑小区提供物业服务。2005年6月29日，黎祖禄和案外人李长生共同购买了井冈山市新城区井福苑小区C区7栋1单元402室的房产,该房的建筑面积为139.08㎡，黎祖禄和李长生各占69.54㎡的产权。庭审中经法庭询问，井冈山市新城区物业服务有限公司不同意追加李长生为本案共同被告。2018年6月1日，黎祖禄购买了属于李长生的产权。即自2018年6月1日起该房属黎祖禄所有。2010年1月至2019年10月按0.3元/月平方米的标准计算物业服务费。黎祖禄目前尚欠2010年1月至2019年10月间的物业服务费2566.03元未支付。直至2019年10月18日,黎祖禄拖欠的物业服务费滞纳金为513.21元。另查明,2017年8月23日，井冈山市井福苑小区业主委员会依法成立。2018年8月，井冈山市新城区井福苑小区因垃圾未及时清理被井冈山新闻曝光。一审法院认为：一、关于井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订的《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，以及井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否合法有效的问题。《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，2009年9月1日，即签订合同时井冈山市新城区物业管理有限公司尚未成立，2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为井冈山市新城区物业服务有限公司。随后，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。因签订合同时,小区尚未成立业主委员会,故由井冈山市多福房地产有限公司代表全体业主与井冈山市新城区物业服务有限公司签订合同。《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》已经实际履行，且无违反法律、法规强制性规定的情形，井福苑小区的全体业主对上述合同也未提出异议，应认定合同有效。从合同的性质来看,该合同系为第三方(业主)设定权利与义务的合同,具有前期物业服务合同的性质。井冈山市新城区井福苑业主委员会依法成立后，井冈山市新城区业主委员会代表井福苑小区的业主对外与井冈山市新城区物业服务有限公司签订《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》，至于该合同签订时是否召开了业主大会，对于合同相对方井冈山市新城区物业服务有限公司无审查的义务。合同签订后全体业主亦未提出异议，因此该合同应认定为有效合同。上述三份合同虽然系井冈山市多福房地产有限公司或井冈山市新城区业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订,但合同的主要权利与义务人系针对物业公司和广大业主,即物业服务公司提供物业管理服务,业主交费并遵守相关管理制度之义务。受托人井冈山市新城区物业服务有限公司依照委托事项约定,实际为黎祖禄等业主提供了物业服务,而黎祖禄等业主对服务均予以领受,无阻却之行为,则视为其接受了物业服务合同的权利,则应承担支付合同对价的义务,即井冈山市新城区有限公司有权向业主收取相应的物业管理费。二、关于黎祖禄拖欠的物业服务费的数额问题。按照物业服务合同的约定,住宅小高层：每月0.3元/㎡，2010年1月至2018年5月，按照建筑面积69.56㎡计算，故黎祖禄2010年1月至2018年5月应交纳的物业服务费为1856.72元(69.56㎡×0.30元/月/㎡×89个月=1856.72元),2018年6月至2019年10月，以每月0.3元/㎡，按照建筑面积139.08㎡计算,故黎祖禄201８年５月至201９年10月应交纳的物业服务费为709.31元(139.08㎡×0.30元/月/㎡×17个月=709.31元)。黎祖禄从2010年1月始拖欠物业服务费,至2019年10月,黎祖禄应交纳的物业服务费为2566.03元(1856.72元+709.31元=2566.03元)。三、关于滞纳金的问题。虽然《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》约定未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金，但井冈山市新城区物业服务有限公司只要求按未交纳部分的20%支付滞纳金，因黎祖禄未按时交纳物业费不但违反合同约定,而且给井冈山市新城区物业有限公司造成了损失,应向井冈山市新城区物业服务有限公司支付相应的滞纳金,故井冈山市新城物业服务有限公司要求黎祖禄支付滞纳金984.60元的诉讼请求,本院予以支持黎祖禄支付滞纳金513.21元。四、关于井冈山市新城区物业服务有限公司是否依约履行了服务义务的问题。从井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据以及从黎祖禄提供的16张照片显示，井冈山市新城区物业服务有限公司为井福苑小区提供了物业服务，但井冈山市新城区物业服务有限公司在提供物业服务过程中，因垃圾未及时清运被井冈山新闻曝光，表明井冈山市新城区物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，由于井冈山市新城区物业服务有限公司未全面履行合同义务，应当从黎祖禄应交纳的物业费中予以核减，本院酌情认定核减比率为20%，即513.21元（2566.03×20%=513.21元）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定,判决如下:一、被告黎祖禄于本判决生效后五日内向原告井冈山市新城物业服务有限公司支付2010年1月至2019年10月的物业服务费2566.03元;二、驳回原告井冈山市新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由黎祖禄负担。二审期间，井冈山市新城区物业服务有限公司向本院提交了（2019）赣0881民初882号民事判决书一份，用以证明同小区物业服务纠纷的案件，判决内容完全不同，其认可（2019）赣0881民初882号民事判决书。黎祖禄质证后认为，对真实性无异议，但该案的业主郭勇已经提起上诉。本院认为，双方对该判决书的真实性均无异议，故对其真实性予以确认，但双方均确认该判决书所涉业主郭勇已经提起上诉，且本院亦立案审理，故该判决暂未发生法律效力。黎祖禄向本院提交了录音录像视频用以证明涉案小区门口没有保安，商贩可以随意在门口摆摊，小区垃圾无人清理等情形。井冈山市新城区物业服务有限公司质证后认为，真实性无异议，但视频拍摄的时间段是有选择性，物业公司不可能24小时每丢一堆垃圾就能立马清走。保安是在保安室里，小区有几个大门，是有保安的。同时小商小贩卖东西是由行政部门管理的，不是物业公司能管理的。本院认为，井冈山市新城区物业服务有限公司对该视频的真实性无异议，故对其真实性予以确认，但视频显示的时间均在2020年。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一是《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》和《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否有效；二是涉案物业服务费应如何交纳；三是涉案滞纳金应否得到支持。关于《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》和《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”经查，《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》是在小区业主委员会成立之前物业公司与井冈山市多福房地产开发有限公司（建设单位）签订的。而《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》则是在小区业主委员成立后，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的。故原审认定上述三份合同为有效合同，于法有据。现黎祖禄以涉案合同相对方井福苑小区业主委员会未经法定程序设立为由主张合同无效，但黎祖禄并未提供相应的证据予以证明，且根据一审对井冈山市映山红社区工作人员的询问笔录可知，井冈山市井福苑小区业主委员会已向物业所在地的相关管理机构备案，并留存档案于社区，印制了业主委员会印章。故黎祖禄该上诉主张，依法不能成立。关于物业服务费应如何交纳的问题。本案中，涉案三份合同为有效合同，双方均应按照合同约定来行使权利和履行义务。即井冈山市新城区物业服务有限公司应按照合同约定为井福苑小区提供物业服务，而该小区接受物业服务的业主包括黎祖禄则应按照合同约定支付相应的物业服务费。从本案查明的事实来看，井冈山市新城区物业服务有限公司在井福苑小区的物业管理中，存在卫生保洁不到位等物业服务瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜依据单个、局部的问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和小区的持续状态确认。现本案并没有证据证明井冈山新城区物业服务有限公司存在不履行合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，且井冈山市新城区物业服务有限公司诉请的是2010年1月至2019年10月的物业服务费，黎祖禄提交的物业服务瑕疵的证据系近年的证据材料，涉案小区因垃圾未及时清理被井冈山新闻曝光亦是在2018年8月，故不足以相应的减免物业服务费。同时，如果业主不按时缴纳或拒绝缴纳物业服务费势必导致物业服务水平与质量的下降，最终影响该小区业主的根本利益，对于其他按时缴纳物业服务费的业主也极为不公。而针对物业服务存在瑕疵的情形，业主可以根据相关规定请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒付物业服务费。故对黎祖禄要求拒付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。关于涉案滞纳金能否得到支持的问题。本案中，《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》第五条约定“未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金。”从合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际为迟延履行违约金。按照合同约定，黎祖禄未按物业服务合同约定及时缴纳物业费，井冈山市新城区物业服务有限公司有权向黎祖禄主张相应的迟延履行违约金。但根据本案查明的事实，井冈山市新城区物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，其物业服务工作尚存在改进、提高之处，为督促物业公司提高服务水平，改善服务质量，故对其要求支付迟延履行违约金的要求不予支持。且在二审审理过程中，井冈山市新城区物业服务有限公司表示同意放弃滞纳金的主张，系其对自身权利的自由处分，未违反法律的规定，本院予以准许。综上，上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司的上诉请求依法成立，本院予以支持。上诉人黎祖禄的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。鉴于本案原审判决虽在说理部分存在不妥，但判决结果并无不当，故亦予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人井冈山市新城区物业服务有限公司、上诉人黎祖禄各承担50元。本判决为终审判决。审判长 李 昶审判员 黄小红审判员 李国红二〇二〇年三月三十日书记员 邵翠琴