甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民初1031号原告（反诉被告）：李晓玲，女，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王英，甘肃栖云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超（李晓玲丈夫），男，汉族，住兰州市城关区。被告（反诉原告）：甘肃三易房地产开发有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：刘宗仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪建军，甘肃诚益通律师事务所律师。被告：刘晓顺，男，汉族，住甘肃省定西市临洮县。原告（反诉被告）李晓玲与被告（反诉原告）甘肃三易房地产开发有限责任公司（以下简称三易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李晓玲的委托诉讼代理人王英、刘超，三易公司的委托诉讼代理人洪建军及刘晓顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓玲向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺买卖协议》；2.返还购房款伍佰叁拾万零玖元陆角整(￥5300009.60元)及相应利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算)，截止到本息清偿之日；3.赔偿损失(超市货物、设备、装修费用等)，并要求被申请人承担伍佰叁拾万零玖元陆角(￥5300009.60元)的赔偿责任，即双倍返还购房款；4.被申请人承担案件诉讼费，保全费以及相关损失的赔偿责任。事实和理由：李晓玲与三易公司于2015年8月27日签订《商铺买卖协议》。李晓玲按照《商铺买卖协议》约定，己履行完毕《商铺买卖协议》所承载的义务，但三易公司却迟迟不肯将商铺过户给申请人。无奈，申请人提起诉讼，要求三易公司履行《商铺买卖协议》，办理过户事宜时才得知三易公司在与李晓玲签订《商铺买卖协议》之前就早己出售给他人，并在银行将本案的买卖标的物做了抵押贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时；具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。为维护李晓玲的合法权益不受侵害，望法院判如所请。三易公司辩称，一、事前所有权人刘晓顺称不知情，事后没有得到刘晓顺追认，《商铺买卖协议》及《补充协议》为无效协议。原告购买该商铺房产时对该房屋被抵押的情况及所有权证登记在刘晓顺名下是非常清楚，多次看过房产证，也了解房屋的所有权的状况，在中间人高自强的斡旋下，以低于市场价的价格成交。特别是签订合同时原告要求三易公司盖刘晓顺私章。说明原告知道房屋在他人名下且被抵押的事实，仍然愿意购买，有一定的过错。二、合同无效，则有关违约金等全部条款无效，原告诉请关于同期银行贷款利息、及赔偿损失(超市货物、设备、装修费)并且要求支付已经支付购房款的赔偿责任没有法律依据和事实根据。原告使用该房产三年多，原告应当赔偿被告的损失。不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的情形，请求法庭依法驳回诉讼请求。三、本案程序违法应当驳回起诉。原告2017年12月5日起诉请求是判令履行合同义务，将房屋过户给原告；请求判令被告支付违约金。该案件已经在城关区人民法院开庭审理完毕，依法应当判决，但是城关区人民法院没有判决。近10个月后，即2018年10月，突然被告三易公司接到了所谓变更诉讼请求申请书，变更请求是判令解除合同；判令被告支付原告同期银行贷款利息及赔偿损失(超市货物、设备、装修费)，并且要求支付已经支付购房款5300009.60元的赔偿责任。该变更请求与原诉求法律关系和性质完全不同，诉求的内容大相径庭。刘晓顺述称，本人拥有涉案商铺的所有权，我对当初他们签署合同事前不知情，事后也不予追认。三易公司向本院提出反诉请求：1.判令解除被反诉人与反诉人之间《商铺买卖协议》，且立即返还房屋；2.赔偿反诉人租金损失633440元（2015年10月10日至2018年11月10日）及直到返还房屋前租金损失；3.案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2015年8月27日，李晓玲与三易公司、刘晓顺购买位于新科时代一层1023号171.2平方米房产，三易公司、刘晓顺按照协议约定于2015年10月10日交付房产。现李晓玲要求解除《商铺买卖协议》。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”反诉人认为李晓玲使用商铺多年应当赔偿租金损失。李晓玲辩称，反诉请求与法律相悖，应驳回。三易公司不符合提起反诉诉讼主体资格，不是涉案房屋所有人。部分事实予以认可，我方与三易公司、刘晓顺购买房屋,并于2015年10月10日交付给李晓玲属实。刘晓顺述称，没有意见，我的房屋我不同意买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2015年8月27日，李晓玲（乙方）与三易公司（甲方）签订《商铺买卖协议》，约定由李晓玲购买三易公司位于兰州市城关区“新科时代”一层1023号商铺，面积约171.2平方米，单价30958元／㎡,总计5300009.60元，于2015年10月1日交清全部房款。《商铺买卖协议》第七条约定，三易公司于2016年6月1日之前将该商铺过户到乙方名下。《商铺买卖协议》第八条约定，除本合同第七条第（3）款（不可抗力）规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商铺过户至乙方名下，按照以下方式处理：1.逾期不超过30日，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金。2.逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方并向乙方按第八条第（1）款支付违约金。2015年9月30日，李晓玲和三易公司签订《补充协议》，内容为：“因甲方甘肃三易房地产开发有限责任公司所出售给乙方李晓玲的商铺，无法按2015年9月30日交给乙方李晓玲使用。经甲乙双方协商，该商铺交付给乙方李晓玲使用时间顺延10日，于2015年10月10日交付给乙方李晓玲。如甲方甘肃三易房地产开发有限责任公司再次拖延交房时间，则甲方甘肃三易房地产开发有限责任公司按照日向乙方李晓玲支付违约金，违约金为乙方李晓玲已付房款的万分之二。”《商铺买卖协议》和《补充协议》签订后，李晓玲向三易公司付清了全部购房款5300009.60元，三易公司分别于2015年8月27日、9月30日、10月8日出具了收据。2015年10月10日，三易公司向李晓玲交付了涉案商铺。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2013年3月4日，刘晓顺取得位于兰州市城关区间商铺的所有权,建筑面积1277.15㎡。2013年2月27日，刘晓顺与兰州市城关区农村信用合作联社雁滩信用社签订抵押担保合同，为临洮三易建筑安装工程有限责任公司的借款14000000元提供担保。2013年3月10日,刘晓顺将前述全部商铺抵押给兰州市城关区农村信用合作联社雁滩信用社,抵押金额为14000000元。截止庭审前，该抵押仍未解除。2.刘晓顺向兰州市城关区人民法院出具《情况说明》，内容为：“李晓玲购买我名下房产属于三易房地产开发公司所有，只是登记在我名下，他们夫妻双方购买该房产之前我们已经多次告知他们房屋已抵押，待房屋解押后办理房屋过户手续，对方同意。本人是三易公司董事长刘宗仁之子，李晓玲当时购买房产时我知道并且同意，以上我所说的都是事实。”3.2015年3月18日，三易公司、临洮三易建筑安装工程有限责任公司和甘肃佳和拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》，合同约定由甘肃佳和拍卖有限责任公司接受委托将包括涉案商铺在内的房屋对外拍卖（标的四，新科时代住宅小区临街6号楼商铺，11间，1277.15㎡），并注明不动产物权人为甘肃三易房地产开发有限责任公司。4.与涉案商铺相邻商铺的租金2018年至2019年度为105元／㎡。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，导致合同解除，应当向另一方赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。基于涉案商铺非三易公司所有的事实和前述司法解释的规定，三易公司和李晓玲签订的《商铺买卖协议》和《补充协议》为有效合同。三易公司主张合同无效的抗辩理由无法律依据，本院不予采信。本案的争议焦点是李晓玲的诉讼请求和三易公司的反诉请求应否支持，现分述如下：关于李晓玲的诉讼请求应否支持。由于涉案商铺抵押借款未还，李晓玲和三易公司签订《商铺买卖协议》和《补充协议》的合同目的无法实现，故李晓玲请求解除《商铺买卖协议》诉讼请求应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李晓玲提出双倍返还购房款请求的法律依据是该司法解释第九条规定，因涉案商铺非三易公司开发和建设，故李晓玲依据该解释第九条规定主张损失法律依据不足。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，本案《商铺买卖协议》和《补充协议》无法履行的直接原因是涉案商铺被抵押贷款且未解除，责任在于三易公司，李晓玲主张返还购房款并赔偿损失应予支持。关于损失如何赔偿，应依据双方《商铺买卖协议》第八条第二款的约定，由三易公司按照李晓玲已付房款的日万分之二计算违约金，从2016年6月1日起算，至全部款项付清时止，作为赔偿损失的依据。关于李晓玲主张的相应利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算)，由于涉案商铺已于2015年10月10日交付李晓玲，李晓玲使用了该商铺，故对于该请求不予支持。关于李晓玲主张超市货物、设备、装修费用等损失，因无充分证据佐证，故对该请求亦不予支持。关于三易公司的反诉请求应否支持。三易公司请求解除《商铺买卖协议》和返还房屋，由于三易公司原因导致合同目的无法实现，应予准许。关于三易公司请求李晓玲支付租金的请求，因三易公司在向李晓玲交付涉案商铺之前已收取李晓玲全额购房款，一方占有房屋，另一方占有资金，两者相抵，对该请求不予支持。关于本案审判程序问题。由于本院已按照级别管辖的规定受理本案，审判程序无法倒置，案件在兰州市城关区人民法院审理是否符合法律规定不影响本案处理，故对三易公司请求驳回起诉的理由不予采纳。综上所述，李晓玲的部分诉讼请求有事实和法律依据，应予支持；部分诉讼请求，证据不足，不予支持。三易公司请求解除《商铺买卖协议》和返还房屋的请求有事实依据，应予支持；其他反诉请求无事实依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除李晓玲和甘肃三易房地产开发有限责任公司2015年8月27日签订的《商铺买卖协议》；二、甘肃三易房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向李晓玲返还购房款5300009.60元，并支付违约金（以本金5300009.60元为基数，从2016年6月1日起按照日万分之二计算至全部款项付清时止）；三、李晓玲于本判决生效后十五日内向甘肃三易房地产开发有限责任公司返还位于兰州市城关区“新科时代”一层1023号商铺；四、驳回李晓玲的其他诉讼请求；五、驳回甘肃三易房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85400元，甘肃三易房地产开发有限责任公司负担54366元，李晓玲负担31034元，反诉费5067元和保全费10000元，由甘肃三易房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 石    林审 判 员 ???王锡东人民陪审员 ???刘玉霞二〇二〇年三月二日法官助理刘焘法官助理王彦茹书记员刘焘