浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1294号 上诉人（原审被告）杭州越秀房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市临安区青山湖街道大园路723号，统一社会信用代码91330100697082172T。 法定代表人林峰，董事长。 委托代理人苏小为、陈丽媚，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈春阳，男，1971年7月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）郭娅丽，女，1971年12月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 两被上诉人共同委托代理人俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 上诉人杭州越秀房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人陈春阳、郭娅丽商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案受理后，依法由审判员王亮适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了独任审理。上诉人越秀公司的委托代理人苏小为，被上诉人陈春阳、郭娅丽的委托代理人俞洁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，陈春阳、郭娅丽在越秀公司的销售处签订越秀?西海岸认购登记单1份，约定认购越秀?西海岸19幢404号商品房，面积为123.44㎡，原价为2115538元，当天支付定金100000元，认购日期为2019年3月17日，约定签约日期为2019年3月25日，折扣后成交价为1950000元，付款方式为商业贷款。陈春阳、郭娅丽于2019年3月17日向越秀公司交付100000元。认购登记单签订后，陈春阳、郭娅丽要求越秀公司更换房源，与越秀公司协商无果，后于双方约定的日期2019年3月29日，陈春阳、郭娅丽在越秀公司处就具体签约细节进行了协商，越秀公司要求陈春阳、郭娅丽当日支付首付款后签订商品房买卖合同，陈春阳、郭娅丽要求先签订商品房买卖合同，双方因此未达成一致，未签订商品房买卖合同。陈春阳、郭娅丽于2019年10月诉至原审法院，请求判令：1、越秀公司返还其预付款100000元及资金占用期间的利息损失（按银行同期贷款利率自起诉之日起计算至款项履行之日止）；2、本案诉讼费由越秀公司承担。 原审法院认为，陈春阳、郭娅丽作为买方签订了认购登记单，对认购的房屋位置和价格进行了初步约定，之后陈春阳、郭娅丽按照双方协商的日期到越秀公司处，双方对于购房首付款的付款方式产生了分歧，不能达成一致意见。因双方当事人未提出有效证据证明双方对于首付款的付款方式进行了约定，故陈春阳、郭娅丽要求先签订商品房买卖合同再支付首付款，不属于无理要求，因此，正式合同未能签订属于不可归责于一方当事人的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告应将收取的100000元返还原告。同时，根据公平原则，越秀公司占用陈春阳、郭娅丽资金，造成了陈春阳、郭娅丽一定的利息损失，故陈春阳、郭娅丽有权要求被告支付自主张之日起计算的资金占用期间的利息。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：杭州越秀房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还陈春阳、郭娅丽100000元并支付资金占用期间的利息（按同期贷款市场报价年利率4.15%自2019年10月16日起计算至款项付清之日止）。如果越秀公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由杭州越秀房地产开发有限公司负担。 宣判后，越秀公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一、根据上诉人一审提供的证据，结合双方庭审陈述、交易协议，可以确认双方签订了认购协议书，约定定金、签约日期、付款方式等，因被上诉人拒绝签订商品房买卖合同导致合同未能订立，上诉人有权根据定金罚则没收定金，一审以不可归责于双方当事人的事由作为双方未能订约的理由依据不足。被上诉人虽否认擅自拿走认购协议书原件，但认可两位工作人员陈述基本属实，且根据被上诉人与上诉人工作人员的聊天记录，可以确认双方签署了认购协议书。2019年3月17日，被上诉人前往上诉人认购案涉房屋，在签署认购登记单后，根据认购登记单的信息签署了认购协议书，约定房款、首付款、签约日期、定金，并约定被上诉人同意按照上诉人提供的文本不作任何修改地签署并执行商品房买卖合同及补充协议，不作任何变更，包括不得赠机/减少/变更签约主体及所购单原，否则上诉人有权解除认购协议书，没收定金并重新出售房屋。被上诉人签署该认购协议书后支付了10万元定金。根据被上诉人和上诉人工作人员的聊天记录，可以认定被上诉人以各种理由拒绝签署商品房买卖合同，一审仅以被上诉人主张订约当日双方对交易细则仍有异议为由认定为不可归责于双方的原因不当。被上诉人签署认购协议书后，联系上诉人工作人员要求更换单元，因不符合认购协议书的约定且无其它单元可更换，故双方未达成一致，后被上诉人对认购协议书条款提出异议，认为自己签署匆忙，上诉人未作清晰解释为由要投诉，后上诉人同意予以1%的折扣，被上诉人虽依约定日期来到售楼部，但仍未签署商品房买卖合同且通过欺瞒方式擅自拿走认购协议书原件。之后上诉人根据认购协议书向被上诉人发函催促签约，未果后又发函没收定金、另行出售房屋。一审对上述事实遗漏查明。且根据房地产行业的交易习惯，买受人到达案场后，出卖人会要求买受人确认实际支付的首付款金额等，在买受人支付首付款的同时，录入买受人信息并下载打印（需1小时左右），案涉交易流程符合交易习惯。事实上，上诉人已在售楼部案场公示了合同模板且同意按被上诉人确认的商品房信息在模板上录入供其察看，后甚至同意只要被上诉人确认实际支付的首付款金额，在签约付款确认单上签字就去房管局网签系统录入信息（不得更改），但被上诉人均拒绝。被上诉人未就上诉人拒绝签约举证，更未就非不可归咎于双方的事由导致合同无法订立承担举证责任，应承担不利后果。二、退一步看，根据上诉人一审提供的认购登记单、被上诉人与上诉人员工的聊天记录，可以认定被上诉人违约，上诉人有权没收定金。认购登记单确定了房号、面积、房价、付款方式和定金数额、签约日期，被上诉人也相应支付了10万元定金，故定金合同成立并生效。从聊天记录看，被上诉人拒绝并拖延签约明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干年问题的解释》第四条中不可归咎于双方的事由认定须严格审查，否则不利于维护交易安全，导致定金罚则没有作用，任何合同都不可能约定所有事项。被上诉人明确拒绝签定商品房买卖合同，并拿走认购协议书原件阻碍上诉人行使权利，故意违约，上诉人有权没收定金，并无需赔偿资金占用损失。综上，上诉人越秀公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重，一、二审诉讼费由被上诉人陈春阳、郭娅丽负担。 被上诉人陈春阳、郭娅丽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方并未签署认购协议书，也不存在被上诉人擅自拿走该协议书的事实，被上诉人一审中对证人证言也是部分不认可。被上诉人向上诉人支付的款项系预付款，虽然认购登记单上记载的是“当天支付定金”，但被上诉人当时就提出了异议，上诉人工作人员称会在发票中注明“预收款”，一审中证人也认可先签订认购登记单，再开具发票，而发票上明确为预付款。双方未能订立商品房买卖合同是对首付款支付时间未能达成一致，被上诉人认为在没有书面约定首付款金额的情况下，要求先付首付款再签订合同，不公平合理，故合同未能订立系不可归责于双方的原因，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，根据被上诉人签署的认购登记单，对认购房屋的位置、价格、定金、付款方式、签约日期等进行了明确，上诉人认为双方还签署了认购协议书，但未有效举证，故本院不予采纳。本案双方在认购登记单确定的时间磋商签约事项，对于最终未能签约的原因，上诉人主张系被上诉人违约要求更换房源，但又自认双方已经就房源和折扣问题达成一致，故一审认定双方系因先签订商品房买卖合同还是先付首付款产生争议导致未能订约并无不当。因认购登记单未有约定首付款的付款方式，被上诉人要求先签订商品房买卖合同再支付首付款不属于无理要求，上诉人以行业交易习惯为由认为应先支付首付款再签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，故越秀公司无权没收定金。综上，越秀公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由杭州越秀房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 二〇二〇年三月二十三日 书记员 万丹丹