江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终151号上诉人（原审被告）：陈延，男，1972年8月29日出生，汉族，住江西省黎川县。委托诉讼代理人：黄志耀，江西利群律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：江西省黎川县宏村镇木制厂，住所地江西省黎川县宏村镇街上。负责人：邱传礼，男，1946年12月24日出生，汉族，住江西省黎川县。委托诉讼代理人：孔小兵，江西小兵律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈延因与被上诉人江西省黎川县宏村镇木制厂（以下简称宏村镇木制厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省黎川县人民法院（2019）赣1022民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈延上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判被上诉人双倍返还上诉人10万元购房定金；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人房屋买卖关系成立。2013年6月26日被上诉人制作《出售厂房及店面协议书》送给上诉人，该协议书送给上诉人是被上诉人希望和上诉人订立合同的意思表示，应视为要约。上诉人收到协议书后，经过和被上诉人协商，双方同意将15万元定金变更为10万元。上诉人于2013年8月6日向被上诉人支付了定金，被上诉人接受定金由职工代表邱传礼等五人出具定金收条，至此双方之间已经形成了房屋买卖关系，被上诉人应当依据要约内容与上诉人签订合同，完成房屋买卖事宜。因此一审判决要约未成功，上诉人与被上诉人房屋买卖关系不成立明显错误。二、一审判决将定金收条认定为不是定金与事实不符，违反法律规定。被上诉人出具的定金收条明确载明“今收到陈延购厂房及店面预付定金计人民币壹拾万元整。此据是实。”该收条表述明确，双方均认为是定金，不会产生任何歧义。一审判决认定没有对该款项是否属于“定金”性质进行约定，不具备“定金”的要件和属性的观点错误。定金收据虽不同于定金合同，但是定金收据是判定定金合同成立并生效的合法有效的依据。如果被上诉人认为错将10万元写成预付定金，应当依照合同法第五十四条规定请求变更或撤销。一审法院在被上诉人未向人民法院请求变更或撤销的情况下，将“定金”的约定撤销违反法律规定。三、被上诉人认为上诉人支付的定金是“报名费”与事实不符。1.被上诉人于2013年6月26日向上诉人发出的要约没有撤销，仍然有效。2.拍卖通告要求购买人应先交5万元报名费，而上诉人交的是10万元，与拍卖通告不符。3.被上诉人出具的收条是“定金”而非报名费。4.如果上诉人交的是报名费，被上诉人就应当根据通告约定于2013年8月25日前开展拍卖活动，与出高价的竞买人订立购房协议，事实上被上诉人没有进行拍卖，只能说明被上诉人要么违约要么拍卖公告为事后虚构。四、被上诉人严重违约，应双倍返还定金。2013年8月6日上诉人向被上诉人支付了10万元定金，被上诉人在没有撤销要约的情况下应当与上诉人订立房屋买卖合同，但被上诉人却要求上诉人与案外人合买房屋，超出要约内容，遭到上诉人拒绝，被上诉人以此为由，拒绝与上诉人签订购房合同，构成严重违约，应依法双倍返还定金。五、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第三十二条、第五十八条规定，上诉人认为适用错误。1.合同法第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同生效。”上诉人提供的定金收条，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，且符合定金合同的特征，合法有效，应当受到法律保护。虽然该收据不是合同，但可以判定定金合同成立并生效，因此定金收条结合被上诉人提供的《出售厂房及店面协议书》的内容可以看出，该定金收条为订约定金，是为担保后一步签订该合同而支付的，如果收受定金一方拒绝订立合同应双倍返还。2.合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案被上诉人并未提起合同无效或者撤销之诉，一审判决也未作出合同无效或者撤销。一审判决被上诉人返还10万元给上诉人没有依据，适用法律错误。综上，被上诉人应双倍返还上诉人定金。宏村镇木制厂辩称，一、2013年6月26日出售厂房及店面协议书的房屋买卖合同关系，因没有双方签字及上诉人没有按照出售协议约定未付款而未依法成立。1.合同法第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”出售协议首部的“乙方称买方”未确认是上诉人，上诉人也未在出售协议尾部“乙方”处签字。出售协议首部注明为“临时协议”，尾部注明“再由职工大会全厂职工签名按手印作为证（正）式合约为（有）效”的合同成立条件，但被上诉人职工无人签名按手印。2.合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第三十条规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”如果上诉人要将出售协议视为“要约”，但上诉人既没有向被上诉人作出承诺或在出售协议上签字作为承诺，也没有按照出售协议的“要约”内容实际履行，未先付15万元定金，其余款项98万元也未在拿到临时协议后30天内付清。出售协议写明了“乙方付清所由（有）购房款后”，被上诉人职工才签字的“作为证（正）式合约为（有）效”的条件，但上诉人至今未付清购房款，所以出售协议没有被上诉人职工的签字。3.上诉人在上诉状中称“经过和被上诉人协商，双方同意将15万元定金变更为10万元”不属实。因为被上诉人2013年7月30日张贴的拍卖通告规定参加拍卖的购买人应在8月6日前报名并交报名费，上诉人正是在通告截止日2013年8月6日交的10万元。同时，出售协议上的价款是113万元，通告上的价格是“起步价120万元”，被上诉人没有舍高求低之理。另外杨建辉参与拍卖并交纳报名费15万元，上诉人所交的10万元亦是冲着拍卖通告而来参与竞买的。二、10万元不是定金而是报名费，收条虽写有“定金”二字但收条不具有房屋买卖主合同的从合同属性，本案不存在合同法第五十四条规定的情形。1.被上诉人2013年7月30日张贴拍卖通告后，上诉人交了10万元，除上诉人外还有杨建辉参与竞买并交纳15万元报名费。由于上诉人坚持要以113万元独自购买而拍卖未成。发生法律效力的（2017）赣1022民初340号民事判决，已确认以下事实“2013年7月30日，宏村木制厂经职工大会讨论决定公开出售厂房及店面并张贴公告，陈延欲购买，宏村木制厂并收取了陈延款项100000元，由邱传礼等职工代表向陈延出具了一张收条，收条载明：今收到陈延购厂房及店面预付定金计人民币100000元，此据是实，具收人木器厂职工代表邱传礼、江成义、简文爱、潘寿兴、李桃芳，2013年8月6日。同时案外人杨建辉等人也欲购买宏村木制厂的厂房及店面并交付了相应款项，但因陈延要求以1130000元独自购买，而宏村木制厂不同意单独出售给陈延，要求报名的两方合买，故未出售成功。”以上可以认定事实：上诉人交10万元，虽然收条上写有“定金”二字，但其是按拍卖公告交的款项，按公告所交款项的性质是报名费，因上诉人的阻扰，此次拍卖未成。2.担保法第八十九条规定“定金作为债权的担保”，即债权合同为主合同，定金合同为依附主合同存在的担保从合同。前述，双方房屋买卖的主合同未依法成立，就不存在担保从合同的依法成立。3.合同法第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”在法理上，被上诉人张贴拍卖公告是订立房屋买卖合同的预备行为，被上诉人2013年7月30日张贴拍卖公告后，上诉人付款的收条不是一份作为债权主合同担保的从合同，而是履行拍卖合同关系中的要约行为。上诉人据此主张的收条，不是一份能够依法独立成立的合同，也就不存在合同法第五十四条规定的变更或可撤销的情形。三、上诉人交了参与竞拍的10万元报名费，与杨建辉参与竞拍交了15万元报名费一样，都超过了5万元的报名费数额，可详见（2017）赣1022民初340号案件庭审笔录中杨建辉出庭的证人证言。四、上诉人与杨建辉两位竞买人交了报名费后，因上诉人不同意他人竞买而未能实施拍卖，过错在上诉人，被上诉人没有违约。五、一审判决适用法律正确。1.根据房屋买卖合同和所谓定金主张均未成立的事实，一审判决适用合同法第三十二条正确。2.根据房屋买卖合同不成立，收款方要求返还已收10万元的本诉和给付财物一方要求返还已付10万元及支付违约金10万元的反诉的争议，在认定房屋买卖合同不成立的情形下，一审判决适用合同法第五十八条属于相同性质争议的财产处理，适用正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。宏村镇木制厂向一审法院起诉请求：1.确认宏村镇木制厂与陈延的房屋买卖关系不成立并返还陈延10万元；2.一审诉讼费用由陈延负担。陈延向一审法院提出反诉请求：1.要求宏村镇木制厂双倍返还10万元购房定金款（即支付20万元）；2.反诉费由宏村镇木制厂负担。一审法院认定事实：宏村镇木制厂系黎川县宏村镇集体所有制企业，已多年停止经营。宏村镇木制厂经职工大会讨论决定，公开出售其现存的厂房及店面，其于2013年7月30日张贴通告，通告内容为：“江西省黎川县宏村镇木制厂将厂房及店面公开对外拍卖，起步价120万元，凡购买方应先交5万元报名费，如成交后本报名费在成交价内扣除，如未成交者报名费全额退还，如有成交后若有反悔报名费不可退还，并希双方保持承诺，需要者请在八月6号前来报名，拍卖时间在八月25日前”。2013年8月6日，陈延将10万元交给宏村镇木制厂，宏村镇木制厂出具了一份收条，收条内容为“今收到陈延购厂房及店面预付定金计人民币壹拾万元整￥100000元，此据是实，具收人木器社职工代表邱传礼、江成义、简文爱、潘寿兴、李桃芳，2013年8月6日”。此前在2013年6月26日，宏村镇木制厂起草了一份《出售厂房及店面协议书》，内容为“经甲乙双方同意签订临时协议，甲方称宏村镇木制厂，乙方称买方。经双方协议将宏村镇木制厂厂房及前四孔店面全部同意卖给乙方使用，但四周界线按现在的木柱、砖柱、土墙、砖墙为界，超过的面积甲方不负担一切责任。出售价格113万元（壹佰壹拾叁万元），在订协议前乙方必须先付15万元定金，其他余款乙方必须在拿到临时协议后30天内付清，乙方付清所有购房款后，甲方必须把店面房产证交给乙方，再由职工大会由全厂职工签名按手印，作为正式合约有效，甲方代表签名，乙方签名。2013年6月26日。”该协议宏村镇木制厂及陈延均未签名。因案外人杨建辉等人也报名欲购买宏村镇木制厂的厂房及店面，并交付了相应报名费款项，但因陈延要求以1130000元独自购买，宏村镇木制厂要求按通告的起步价1200000元出售，并要求报名的陈延及案外人两方合买，陈延不同意，致使宏村镇木制厂的厂房及店面未出售成功。宏村镇木制厂与陈延的房屋买卖关系未成立。2018年4月4日，宏村镇木制厂又张贴公告将其厂房拍卖，起拍价为壹佰伍拾万元，报名费为贰万元。一审法院认为,本案中宏村镇木制厂2013年6月26日起草的出售厂房及店面协议书，是其第一次发出要约，双方在该协议上均未签字，双方也未按协议书履行，第一次要约未成功。宏村镇木制厂于2013年7月30日的张贴通告，是其第二次发出要约，陈延按要约将100000元（多交50000元）交给宏村镇木制厂，案外人杨建辉等人也按要约报名，并交纳报名费购买宏村镇木制厂的厂房及店面，因陈延要求以1130000元独自购买厂房及店面，宏村镇木制厂要求报名的两方合买，陈延未同意，由于宏村镇木制厂及陈延双方原因，致使双方未签订房屋买卖合同，最终也未达成房屋买卖关系。宏村镇木制厂于2018年4月4日，再次张贴公告将其厂房拍卖，再次发出要约。故对宏村镇木制厂诉请中的确认宏村镇木制厂与陈延房屋买卖关系不成立，予以支持。宏村镇木制厂收取了陈延100000元，宏村镇木制厂出具的收条上有“定金”二字，陈延也认为是宏村镇木制厂收取的是定金，而定金的法律定义是指当事人在合同中约定的一方向对方给付的具有债权担保作用的货币。结合本案其他事实及证据看，宏村镇木制厂与陈延未签订合同约定定金一事，也没有对该款项的是否属于“定金”性质进行约定，故宏村镇木制厂收取陈延的100000元款项不具备“定金”的要件和属性。陈延辩称和反诉主张属于定金性质，与事实不符，其要求双倍返还定金200000元的请求，不予支持。由于房屋买卖关系不成立，宏村镇木制厂收取的100000元款项应返还给陈延，故对宏村镇木制厂诉请中的返还陈延100000元的请求，予以支持。对于宏村镇木制厂占用陈延资金期间的利息，陈延在答辩及反诉中未主张，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认江西省黎川县宏村镇木制厂与陈延房屋买卖关系不成立；二、江西省黎川县宏村镇木制厂在本判决生效后十日内返还100000元给陈延；三、驳回陈延反诉的诉讼请求。一审本诉案件受理费2300元，反诉费4300元，共计6600元，减半收取计3300元，由陈延承担。二审中，上诉人陈延向本院提交了以下证据：（2017）赣1022民初340号卷宗中邱传礼提交给黎川县人民法院的书面材料一份及2017年6月30日调解笔录一份，证明2017年宏村镇木制厂起诉陈延租赁合同纠纷案中，已确认陈延支付的10万元是定金，法院当时提出两个调解方案，一是要求陈延与杨建辉合买；二是补偿陈延违约金10万元及补偿陈延父亲7.5万元，一共27.5万元。当时邱传礼说要回去商量，这份调解笔录时间是6月30日，7月12日邱传礼给法院写了书面材料，说经全厂职工商量同意补偿10万元给陈延，其他要求不同意，说明这个案件中已将10万元认定为定金。被上诉人宏村镇木制厂质证认为：1.（2017）赣1022民初340号案件中法院调解所作的调解笔录和邱传礼的书面材料，涉及的补偿款问题，都和该房屋买卖合同纠纷案件无关。2.该两份证据里面没有提及出售厂房及店面协议书，未提到上诉人所说的要约问题，也没有提到“定金”二字。3.根据民事诉讼法司法解释规定，当事人未达成调解协议，调解协议作出妥协、认可的事实在后续的诉讼中不能作为对其不利的证据，所以这份书面材料即使会对被上诉人不利也不应采信。4.该调解笔录被上诉人在本案一审时已提交，证明陈延的协议书来源不明，不是潘寿兴给陈延的，笔录中陈延提到店面，这恰好证明房屋不能达成交易是一直存在争议的。本院对上述证据认定如下：双方对该两份证据真实性、合法性均无异议，且该两份证据可以证明陈延与宏村镇木制厂协商处理房屋买卖事宜的经过，本院予以确认。上诉人陈延对一审查明的以下事实有异议：1.对“案外人杨建辉等人也报名欲购买宏村镇木制厂的厂房及店面，并交付了相应报名费款项”有异议，认为杨建辉未参加竞买；2.对“宏村镇木制厂要求按通告的起步价1200000元出售”有异议，认为该情况不属实，根本不存在。对上述事实异议，本院认定如下：1.黎川县人民法院（2017）赣1022民初340号案件中已查明杨建辉参与竞买，一审已经确认该事实，本院予以确认，如陈延对该事实有异议，根据证据规则，应由其举证证明其主张，因其未提交相关证据，对其异议，本院不予采纳；2.宏村镇木制厂直至庭审中均主张要求按照120万元出售厂房及店面，陈延要求按113万元购买，因此双方未达成一致意见。陈延如认为宏村镇木制厂要求以其他价格出售给陈延，应提供相关证据证明，因其未提交相关证据，对其异议，本院不予采纳。对陈延在二审中补充主张的事实，本院认定如下：关于是否是被上诉人发出的要约问题，上诉人认为属于本案必须查明的事实。本院认为上诉人提交的出售厂房及店面协议来源无法确认，故对其该补充主张的事实不予采信。因此，本院对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成调解协议。本院认为，本案二审的争议焦点为:争议焦点一，陈延与宏村镇木制厂之间的房屋买卖关系是否成立。从本案事实来看，陈延提交的2013年6月26日宏村镇木制厂为甲方、出售价格为113万、定金为15万的出售厂房及店面协议书，买方是空白，并未确定买方的身份，上诉人以该协议要求确定其是合同当事人，无事实依据。且合同上并无当事人签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因双方均未在该协议书上签字，该协议对双方均无法律约束力，双方房屋买卖关系未成立。争议焦点二，陈延支付给宏村镇木制厂的10万元款项的性质问题。2013年7月30日，宏村镇木制厂张贴了厂房及店面拍卖公告，公告起步价120万元，凡购买方应先交5万元报名费，该公告是面向全社会的通告，有竞买意向的均可按照公告的要求参加竞拍，出价高者可竞拍成功，因宏村镇木制厂未按时开展拍卖，陈延亦未与宏村镇木制厂达成拍卖协议。2013年8月6日，陈延支付给宏村镇木制厂10万元，宏村镇木制厂向陈延出具收条。该收条载明“今收到陈延购厂房及店面予付定金计人民币壹拾万元整￥100000元。此据是实。具收人木器社职工代表签名：邱传礼、江成义、简文爱、潘寿兴、李桃芳”。该款项给付时间及收条形成时间虽然在宏村镇木制厂张贴拍卖公告之后，但无法直接认定为参与拍卖的报名费，且比拍卖公告要求多支付5万元报名费也不符合常理，按收条的字面意思理解为双方对买卖厂房及店面达成意向性意见，陈延支付定金10万元，一审法院认定10万元为报名费错误。涉案10万定金系双方约定以交付定金作为订立房屋买卖合同的担保，即订约定金。该订约定金如何处理，根据黎川县人民法院（2017）赣1022民初340号案件民事判决查明的事实“案外人杨建辉等人也欲购买宏村木制厂的厂房，并交付了相应款项，但因陈延要求以1130000元单独购买，而宏村木制厂不同意单独出售给陈延，要求报名的两方合买，故出售未成功”，结合该案的庭审笔录第10页中，陈延陈述“当时是和杨建辉合伙买店面，后因双方都要独自购买店面，原告方（宏村木制厂）也不同意我单人购买，故之后没有买店面”。可知，陈延交付定金要购买厂房及店面的前提，是当时与宏村镇木制厂协商，要和杨建辉合伙买，但后来陈延要求单独购买，宏村镇木制厂不同意，双方对合同购买主体未达成一致意见，并非宏村镇木制厂不履行合同。且本案中，无证据证明双方对主合同的主要条款达成一致意见。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，并非收受定金一方宏村镇木制厂拒绝订立合同，而是宏村镇木制厂与陈延未达成一致意见，因此，不能适用定金罚则，不应当双倍返还定金。因宏村镇木制厂，已经收受了10万元的定金，应当将定金10万元返还陈延。综上，上诉人陈延要求被上诉人宏村镇木制厂返还双倍定金的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈延负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇二〇年三月二十三日法官助理周超书记员杨甜