湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7677号上诉人（原审原告）：周振国，男，汉族，1986年2月15日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：李军，湖南本章律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所211房。法定代表人：彭立明，董事长。委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁力，男，汉族，1968年12月11日出生，住长沙市雨花区，系该公司员工。上诉人周振国与上诉人长沙坪建房地产开发有限公司(以下简称长沙坪建公司)商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2018）湘0104民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周振国上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判长沙坪建公司向其支付从2011年6月30日至涉案房屋交付之日止以已付房款742857元为基数按日万分之一为标准计算支付逾期交房违约金。2、撤销原审判决第二项，改判长沙坪建公司向其支付从2012年9月30日至涉案房屋交付之日止以已付房款742857元为基数按日万分之一为标准计算支付逾期办证违约金。3、本案上诉费、鉴定费、执行费等费用由长沙坪建公司承担。事实和理由：1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议由长沙坪建公司提供，合同约定的日万分之一的违约金标准系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当认定系合法有效。本案一审判决的违约金万分之零点五，远低于法律规定的理论标准及实践标准，更低于周振国的实际损失。2、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条第三段中的“交付使用”应当理解为房屋在合同约定的期限内交付使用；由于开发商主观原因不能在约定期限内交付买受人的，应视为合同约定的最后交付期限届满之日（即2011年6月30日）。长沙坪建公司辩称：周振国并没有按照合同履行完自己的付款义务，周振国违约在先，不应当由其公司承担违约责任。长沙坪建公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判，一、二审诉讼费由周振国承担。事实和理由：1、周振国共列举了5张购房发票，共计287857元。除去该款项和按揭贷款外，还有22万元没有缴纳。一审法院认定周振国缴纳了742857元购房款并无证据支持，认定事实错误。2、逾期交房系公司原法定代表人与财务总监共同犯罪导致，公司股份已变更为他人，不应认定公司赔偿责任。3、一审法院计算诉讼时效的方式错误。周振国辩称：1、银行对发放贷款有严格约定，如首付款没有到放款银行，则不能开票也不能放款，所以周振国是在贷款之前就已经缴纳了足额首付款。2、不能光凭开票来确定周振国没有缴足款项，在本案起诉之前长沙坪建公司不有通知周振国补交房款的行为。3、逾期交房违约金过低。4、诉讼时效没有超过。周振国向一审法院起诉请求：1、长沙坪建公司因逾期交房而向周振国支付违约金179063元（暂计至2018年2月10日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；判令长沙坪建公司因逾期办理房屋产权而向周振国支付违约金144885元（暂计至2018年2月20日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；2、由长沙坪建公司承担本案的诉讼费、财产保全费、执行费等费用。一审法院认定事实：2010年11月23日，周振国与长沙坪建公司签订《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议。根据合同第一条约定，由周振国购买长沙坪建公司位于岳麓区华苑（滨江家园三期）5栋4层416、414号的住宅。第六条约定，周振国于合同签订之日分别向长沙坪建公司支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。第十条约定，长沙坪建公司应当在2011年6月30日前向周振国交付该案涉房屋，如遭遇不可抗力，且长沙坪建公司在事实发生之日起30日内告知周振国的，可予以延期。第十一条约定，长沙坪建公司逾期交付案涉房屋超过30天，周振国要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长沙坪建公司向周振国支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。同时第十九条约定，长沙坪建公司应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90天内办妥周振国的房屋产权证。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订当日，周振国依约向长沙坪建公司支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。在建设过程中，长沙坪建公司因资金紧缺，原法定代表人以高额付息为回报的方式，向社会不特定人融资，后因资金链断裂等原因，导致涉案楼盘变成烂尾楼。原法定代表人因非法吸收公众存款罪，被法院判决有期徒刑三年。2014年11月13日，长沙坪建公司原法定代表人与债权人代表在长沙市岳麓区坪塘街道办事处的见证下，签订了一份由原法定代表人将其在长沙坪建公司所有的股份及名下资产全部转让给债权人代表。2014年11月24日，长沙坪建公司原法定代表人按照相关协议约定，已将相关股权及资产转让，并办理了长沙坪建公司单位股权变更，后涉案楼盘复工建设。但长沙坪建公司至今未向周振国交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋产权登记手续。一审法院认为，周振国与长沙坪建公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及房屋合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于逾期交房违约金的请求。1，根据第六条约定，周振国已于合同签订之日向长沙坪建公司支付416号房屋首付款137857元、414号房屋首付款150000元，416号余款305000元、414号余款150000元以银行贷款方式支付。长沙坪建公司应当在2011年6月30日前向周振国交付房屋，但长沙坪建公司至今未向周振国交付该案涉房屋。长沙坪建公司未按期办理交房手续明显超过了合同约定的时间，故构成逾期。长沙坪建公司辩称案涉房屋延期交房是原法人及其财务总监实施共同犯罪造成的，导致该楼盘变成烂尾楼。一审法院认为，长沙坪建公司辩称逾期交房事由不属于合同约定或法定的免责事由，故对长沙坪建公司上述抗辩意见，一审法院不予采纳，对周振国主张以已付房款为基数计算逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。2，根据合同的约定，逾期超过30天，周振国要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长沙坪建公司向周振国支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。一审法院认为，长沙坪建公司违约的主要原因系长沙坪建公司公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼。鉴于长沙坪建公司违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，一审法院酌定对周振国主张的违约金调整为以周振国已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。故对长沙坪建公司主张违约金过高的抗辩意见，一审法院予以采纳。3，周振国主张逾期交房产生的违约金系债权请求权，且周振国、长沙坪建公司在合同中约定违约金按日计算，一审法院认为，本案诉讼时效应从民法总则生效之日起即2017年10月1日向前推算两年至2015年10月1日起开始计算。因此周振国主张逾期交房违约金的期间应该从2015年10月1日计算至实际交付之日止，在此之前的违约金因超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。对长沙坪建公司主张周振国诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳。二、关于逾期办证违约金的请求。根据合同约定，长沙坪建公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥周振国的房屋产权证，但因案涉房屋至今仍未办理交房手续，而合同约定长沙坪建公司办理权属登记义务是在房屋交付使用后455日（365日+90日）内，因此办理案涉房屋产权登记手续尚未达到履行条件，故一审法院对周振国要求长沙坪建公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉求暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，一审判决如下：一、长沙坪建房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内向周振国支付从2015年10月1日至案涉房屋实际交付之日止以已付房款742857元为基数按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；二、驳回周振国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，财产保全费2140元，共计5220元，由周振国承担1020元，长沙坪建房地产开发有限公司承担4200元。此费已由周振国垫付，长沙坪建房地产开发有限公司应在履行以上给付义务时一并将周振国垫付的案件受理费支付给周振国。二审中，周振国向本院提交了如下证据并申请证人魏某出庭作证：证据一、业主ＱＱ群聊天记录的录音。拟证明在2013年7月28日，小区的业主代表就坪建公司江滨家园三期交房、办证违约的事情，去长沙坪建公司当时的法定代表人朱双文的家里要求其履行合同。证据二、电视媒体的报道录像。拟证明2014年9月15日，业主代表上访并打了湖南都市频道的热线，电视台作出报道，说明周建国从2013年开始业主代表就通过上门、上访、通过电视媒体就已经开始维权表明业主的诉求。证据三、证人魏某的证言。拟证明长沙坪建公司在2018年2月就对部分业主进行交房，现在是故意对周振国不交房，要求他放弃索赔权利才能交房，长沙坪建公司应当依照合同约定承担逾期交房的违约金。经本院组织质证，长沙坪建公司发表如下质证意见：对证据一、二的三性均有异议，关于真实性，该录音无法识别内容，而新闻采访的录像并不是事实，是其单方面陈述。关于合法性，证据规则对电子证据有严格要求，除了法庭要求补齐的证据形式之外，私自录制了录音违反了法律强制性规定，不能采信。这两份证据都不能证明与本案有关联，且诉讼时效的法律规定是为了防止当事人怠于行使权利，且该份证据不能达到证明诉讼时效中断的证明目的。对证据三证人证言的关联性有异议，对真实性也有异议，证人收房不能证明房屋达到交付条件，当时所有的房屋消防都未验收。经审查，证据一缺乏真实性和关联性，本院不予采信；证据二不能证明本案诉讼时效中断的情况，本院不予采信；证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为周振国是否足额支付了房款，长沙坪建公司是否有逾期交房和逾期办证的情况。关于周振国是否足额支付了房款的问题。经审查，根据周振国提交的购房发票、贷款合同等材料能够证明周振国积极履行了付款义务，现有证据不能证明周振国尚欠付房款，对长沙坪建公司提出周振国还有22万元房款没有缴纳的上诉意见不予采纳。关于逾期交房及违约金的问题。经审查，1、双方合同约定长沙坪建公司应当在2011年6月30日前将涉案商品房交付周振国使用，但长沙坪建公司至今尚未向周振国交付涉案房屋，系违约。按照双方合同约定，长沙坪建公司应自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向周振国支付已交付房价款万分之一的违约金。一审法院根据长沙坪建公司违约的主观过错等情况酌定将违约金调整为以周振国已交付房款为基数按日万分之零点五计算并无不当。22015年10月1日之前的逾期交房违约金因二年诉讼时效期间已经届满，一审判决认定周振国主张逾期交房违约金的期间应从2015年10月1日计算至实际交付之日止并无不当。关于长沙坪建公司是否应支付逾期交房违约金的问题。长沙坪建公司上诉提出逾期交房系公司原法定代表人与财务总监共同犯罪导致，公司股份已变更为他人，不应认定公司赔偿责任。经审查，长沙坪建公司系与周振国签订《长沙市商品房买卖合同》的合同相对方，长沙坪建公司逾期交付房屋，应按双方合同约定支付违约金，该公司股东的变更、公司相关人员存在其他犯罪行为，不影响公司对周振国承担逾期交房的责任。故该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证的问题。经审查，根据双方合同约定，办理涉案房屋权属登记的义务应在房屋交付使用之后，而涉案房屋尚未办理交房手续，办理权属登记的义务尚未达到履行条件，不能认定长沙坪建公司存在逾期办证的行为，故周振国无权要求长沙坪建公司支付逾期办证违约金。综上所述，周振国及长沙坪建公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由周振国负担1540元，长沙坪建房地产开发有限公司负担1540元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年三月二日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。