甘肃省张掖市甘州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0702执异19号 异议人（案外人）：冯自兵，男，1966年2月5日出生，汉族，张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 异议人（案外人）：聂金芳，女，1966年2月3日出生，汉族，张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 委托代理人：陆永达、吴娜，系甘肃祁峰律师事务所律师。 申请执行人：曾东，男，1974年9月4日，汉族，张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 被执行人：王鑫，男，1978年6月30日出生，汉族，张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人曾东与被执行人王鑫保证合同纠纷一案时，异议人（案外人）冯自兵、聂金芳就本院依法查封位于张掖市甘州区玉关路颐景嘉园3号楼19层5-1901室，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。异议人（案外人）冯自兵、聂金芳及其委托代理人陆永达、吴娜、申请执行人曾东、均到庭参加听证，被执行人王鑫经传票传唤未到庭。本案现已审查终结。 异议人（案外人）冯自兵、聂金芳称：2013年11月至2017年9月20日，经其与被执行人王鑫双方结算，王鑫向其借款合计980000元，期间王鑫向其还款200000元，仍欠其780000元。2017年9月20日，双方达成房地产以物抵债协议书，协议约定王鑫将自己名下的位于张掖市××楼××室房屋以60万元抵顶借款，并于2018年3月20日将该房屋产权过户到其名下，并保证该房屋产权无争议，不存在法律上的瑕疵。房屋抵顶后，下欠180000元，双方约定，王鑫将于2018年9月20日一次性付清。同时，王鑫向其出具房屋出售承诺书，承诺上述房屋以60万元抵顶与其，王鑫将于2018年3月30日前将该房屋产权过户至其名下。当日，王鑫向其移交涉案房屋钥匙、门禁卡，随后其及家人一直居住涉案房屋至今，并且承担涉案房屋暖气费、水电费、物业费的各项费用。房地产以物抵债协议书约定时间到期后，其多次找王鑫办理涉案房屋产权过户登记手续，但王鑫均已各种理由推脱。2018年10月18日，其与王鑫办理过户手续时，才知晓该房屋已被甘州区法院于2018年7月11日查封，无法办理过户手续。其认为涉案房屋查封有误，主要原因有：一、甘州区法院查封涉案房屋前其已合法占有并使用该房屋；二、其已支付涉案房屋全部价款；三、涉案房屋最终未能过户至其名下，并非其过错。综上，甘州区法院查封的房屋实际属其所有，为维护其合法权益，特申请解除甘州区法院（2016）甘0702执521号案件对张掖市××楼××室房屋的查封措施。 申请执行人曾东称：其与被执行人王鑫保证合同一案于2015年就起诉，并于2016年开始执行。涉案房屋于2018年就已被查封，异议人为何不在当时就提出异议？另外，异议人与被执行人王鑫私下签订房地产以物抵债协议书，王鑫将涉案房屋交付与异议人后，异议人为何一直没有办理涉案房屋产权过户登记手续？ 本院查明，申请执行人曾东与被执行人王鑫、余有虎、袁作金、李伟、张建雄保证合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理，同年6月12日作出（2015）甘民初字第2904号民事调解书，调解书确认：王鑫、余有虎、袁作金、李伟、张建雄偿付曾东借款250000元，于2015年8月15日前付125000元，下剩125000元于同年11月10日前付清，如逾期不付，则每逾期一次由被告承担违约金50000元；案件受理费3620元，由曾东自愿负担。调解书生效后，被执行人王鑫等人未在生效法律规定的期限内履行其义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（2016）甘0702执521号受理，在执行过程中，本院于2018年7月21日作出（2016）甘0702执521号执行裁定书，查封被执行人王鑫名下的位于张掖市××楼××室房屋一套，查封期限为2018年7月11日至2020年7月10日。2016年11月22日，本院以被执行人无可供执行财产为由，终结本次执行程序。 另查明：登记在被执行人王鑫名下的位于张掖市××楼××室房屋无抵押登记记录，共计被查封五次。分别是：本院（2016）甘0702执521号案件查封，期限为：2018年7月11日至2020年7月10日；河南省长葛市人民法院（2018）豫1082民初2472号案件查封，期限为：2018年7月18日至2021年7月17日；本院（2019）甘0702执保198号案件查封，期限为：2019年6月13日至2022年6月4日；本院（2019）甘0702执6442号案件查封，期限为：2019年12月18日至2022年12月17日；本院（2019）甘0702执10681号案件查封，期限为：2020年3月5日至2023年3月4日。 异议人（案外人）冯自兵、聂金芳为证明其上述主张，向本院提交如下证据（均为原件）： 1、异议人（案外人）冯自兵通过甘肃农村信用社分五次向被执行人王鑫汇款回单五张； 2、2015年9月7日被执行人王鑫向异议人（案外人）冯自兵出具的18万元的收条、借条各一张； 3、被执行人王鑫委托第三人张雪梅处理涉案房屋授权委托书一份； 4、2015年4月18日被执行人王鑫及第三人张雪梅向异议人（案外人）冯自兵出具的抵押承诺书一份；被执行人王鑫及担保人张雪梅、韩立春向向异议人（案外人）冯自兵出具的80万元借条一张； 5、2017年9月20日被执行人王鑫与异议人（案外人）冯自兵达成房地产以物抵债协议书手写版、打印版各一份；被执行人王鑫向异议人（案外人）冯自兵出具的房屋出售承诺书一份； 6、张掖市金辉物业管理有限责任公司向异议人（案外人）聂金芳就涉案房屋交纳2017-2018年度、2018-2019年度暖气费出具发票三张，出具2018-2019年度物业费发票一张，出具异议人（案外人）冯自兵居住证明一张； 7、异议人（案外人）聂金芳就涉案房屋于2018年1月19日，2019年5月18日交纳水费发票三张； 8、异议人（案外人）冯自兵就涉案房屋于2017年10月7日向中国电信交纳宽带过户费发票一张； 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，只有同时满足以上四个条件，异议人的异议请求才能成立。首先，本案异议人称自2013年至2016年间，被执行人王鑫共向其借款合计980000元，至2015年7月，被执行人尚欠异议人借款780000元，但在异议听证过程中，异议人却陈述被执行人王鑫共向其借款合计958000元。其次，异议人提交的2017年9月20日双方达成的房地产以物抵债协议书及房屋出售承诺书中被执行人王鑫尚欠其借款金额亦与听证过程异议人的陈述相矛盾。另外，异议人与被执行人双方达成的房地产以物抵债协议书与房屋出售承诺书均系同一天书写，但在房地产以物抵债协议书与房屋出售承诺书中办理涉案房屋的产权过户登记时间却不一致。现因被执行人王鑫经本院合法传唤却未到庭接受本院询问，致使本院对异议人与被执行人王鑫之间的借款情况及双方签订的房地产以物抵债协议书与房屋出售承诺书的真实性、合法性均无法确认。此外，异议人在多次催促被执行人办理涉案房屋产权过户登记手续未果，且在双方约定的期限已届满至涉案房屋被本院首次查封将近4个月的时间内，异议人怠于采取其他途径要求被执行人王鑫就涉案房屋办理产权过户登记手续。所以，异议人与被执行人均有过错。综上，异议人（案外人）冯自兵、聂金芳异议请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）冯自兵、聂金芳的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长 陆 军 审判员 郑 华 审判员 尚丽蓉 二〇二〇年三月十八日 书记员 谢腾龙 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。