江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10984号上诉人（原审被告）：詹建泉，男，1955年7月8日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：詹明武（系詹建泉儿子），住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王丽丽（系詹建泉儿媳），住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：张彬，男，1987年4月29日出生，汉族，住南京市浦口区。上诉人詹建泉因与被上诉人张彬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹建泉上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金、房屋清洁费及空置费、维修费合计7560元，或发回重审；一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对相关事实未予认定。被上诉人违反合同约定擅自转租涉案房屋，且双方协商一致解除租赁合同，但被上诉人没有按照合同约定在退房时保持房屋整洁，造成涉案房屋空置52天。此外，被上诉人退房时，室内设施损坏，上诉人为此进行了修理，维修费具体项目为：房屋地表500元；厨房台面损坏1000元；洗澡间浴霸灯泡四个损坏200元；小房间门柜损坏500元；马桶盖损坏50元；洗澡间移门和厨房移门滑轮四套80元；燃气灶损坏240元。合计2570元。一审法院未对上述事实进行审查认定。二、一审法院适用法律错误。一审法院既已查明被上诉人违反合同约定擅自转租涉案房屋，是合同解除的根本原因，被上诉人的行为属于违约行为，根据合同约定被上诉人应当支付1000元违约金。一审法院查明事实而没有依据法律对该违约金进行处理。张彬辩称：被上诉人是在做了房屋清洁以后交付给上诉人的。双方在交接时已经结束租赁合同关系，上诉人主张的空置期和被上诉人没有关系。上诉人的房屋不是新装修的，房屋维修和被上诉人也没有关系。浴霸本身是坏的；小房间本身也没有小柜子；租赁没几天马桶盖就坏了；厨房移门交接时可以正常开关。至于违约金，被上诉人是按照合同履行。请求驳回上诉人的上诉请求。张彬向一审法院起诉请求：判令詹建泉赔偿张彬房屋租金4599元（2个月零9天）、物业费3200元（100元/月*32月）以及押金2000元，合计9799元。一审法院认定事实：2016年1月30日，张彬（承租人、乙方）与詹建泉（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由张彬承租詹建泉位于房屋居住，租用期限自2016年2月1日至2021年1月31日，租期五年，每月租金2000元，六个月一付，先付后住。合同第三条约定，租赁期内，乙方只可将房屋用于住宅使用，房屋不能转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得甲方同意。合同第四条约定，租赁期内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话等费用均由乙方承担，乙方预付押金贰仟元整，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方。如乙方租期未满60个月，甲方押金不退。合同第八条约定，退房时保持房内整洁，否则扣除500元清洁费。合同第十二条约定，主要完好设施：空调（2）彩电（1）淋浴器（1）冰箱（1）洗衣机（1）煤气灶（1）油烟机（1）床（3）桌子（1）橱（2）沙发（1）其他：每年物业费为壹仟贰佰元整。水电物业费按时交，如违约乙方支付甲方1000元。合同签订后，张彬支付詹建泉押金2000元，最近一笔租金付至2019年7月31日，物业费付至2020年1月30日。2019年5月4日，张彬未经詹建泉同意将案涉房屋转租案外人，2019年5月16日，因詹建泉不同意转租双方产生纠纷，詹建泉向南京市公安局浦口分局珠江派出所报警，张彬于2019年5月17日从案外人处收回房屋。2019年5月22日，张彬、詹建泉双方协商一致解除租赁合同，并办理房屋交接。一审法院另查明，张彬承租期间共拖欠水费1004元未缴纳，由詹建泉于2019年7月23日代缴。一审法院认为，张彬、詹建泉签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于张彬要求詹建泉赔偿剩余租金4599元的诉求，张彬认为，因詹建泉不同意张彬转租，导致双方租赁合同于2019年5月22日提前解除，詹建泉应当退还张彬剩余2个月零9天的租金。詹建泉认为，张彬违约转租导致双方解除合同，剩余租金应为空置费，不应退还。一审法院认为，双方合同中明确约定“房屋不得转租或转借他人使用”，张彬未经詹建泉同意擅自转租已构成违约，根据《江苏省高级人民法院若干问题的意见》第二十六条第二款之规定“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，另双方合同约定提前退租需提前一个月通知出租方，张彬提交燃气费缴费票据一张，该票据显示案涉房屋在2019年5-6月份产生燃气费110元，拟证明詹建泉收回房屋后很快另行出租，并未实际产生空置损失。一审法院认为，该票据无法证明未产生空置期，且空置费应当结合詹建泉的实际损失予以认定，结合本案合同实际履行情况，一审法院酌定空置期损失为一个月租金，故詹建泉应当退还张彬剩余租金2599元。张彬承租期间共拖欠水费1004元未缴纳，由詹建泉于2019年7月23日代缴,张彬、詹建泉在合同中约定，租赁期内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话等费用均由乙方承担，故詹建泉代缴的水费应从剩余租金中扣除，詹建泉还应当退还张彬剩余租金1595元（2599元-1004元）。关于张彬要求退还物业费3200元的诉求，张彬认为，詹建泉并未实际向物业公司缴纳物业费，应将收取的未缴纳的物业费退还张彬。詹建泉认为，已发生的承租期内物业费不予退还，只同意退还剩余8个月零8天的物业费824元。一审法院认为，合同中已约定物业费由承租方负担，故实际发生的物业费不应退还，张彬实际居住至2019年5月22日，詹建泉应当退还多缴纳部分的物业费826元（100元/月*8个月+100元/30天*8天）。关于张彬要求退还押金的诉求，一审法院认为，因合同第四条约定“承租期未满60个月，甲方押金不退”，张彬要求退还押金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百二十七条，《江苏省高级人民法院若干问题的意见》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、詹建泉于判决生效之日起五日内退还张彬租金1595元、物业费826元，合计人民币2421元；二、驳回张彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50减半收取25元，由张彬负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方合同明确约定租赁的房屋不得转租或转借他人使用，张彬未经詹建泉同意擅自转租已构成违约。现双方协商一致解除租赁合同，并办理房屋交接。张彬向一审法院起诉要求詹建泉赔偿剩余租金并退还押金等。一审法院结合詹建泉的实际损失及本案合同实际履行情况，酌定詹建泉空置期损失为一个月租金，在退还的剩余租金中扣除，并驳回张彬要求退还押金的诉讼请求，合计赔偿数额已远远超过双方约定的违约金数额，一审判决已充分保护了詹建泉的合法权益。詹建泉要求张彬支付违约金的上诉主张，本院不予支持。关于詹建泉要求张彬支付房屋清洁费、维修费的上诉请求，因詹建泉并未在一审中提起反诉，且其在二审中不同意调解，故本院不予处理，詹建泉可另案主张。综上所述，詹建泉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人詹建泉负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年三月二十七日书记员  杨文艳