贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5039号原告：王涛，男，1992年12月4日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：龙锡华，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201010351942。委托诉讼代理人：韦唯，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201911095911。被告：贵州车之都汽车贸易服务有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村，统一社会信用代码91520421MA6DNGJ187。法定代表人：兰豪几，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫（该公司职工），男，1990年10月22日生，汉族，住贵州省。被告：贵州来源贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市青龙街道办事处市场路新场坝农贸市场商住二期一号楼1层1-20号，统一社会信用代码91520000594152836C。法定代表人：赵思莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝华科，男，1982年1月5日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告王涛诉被告贵州车之都汽车贸易有限公司（以下简称车之都公司）、贵州来源贸易有限公司（以下简称来源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序于2019年11月12日、12月12日与本院（2019）黔0181民初5045号案件合并公开开庭进行了审理，原告王涛及委托诉讼代理人龙锡华、韦唯，被告车之都公司委托诉讼代理人赵鑫，被告来源公司委托诉讼代理人蓝华科，证人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王涛向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告车之都公司签订的车之都二手车商城B、C展厅入住协议；2.依法判令被告退还原告保证金5万元，退还原告装修费用82568元，赔偿原告经营损失暂计5万元人民币（该经营损失按评估金额算）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为“请求确认原告与被告车之都公司签订的车之都二手车商城B、C展厅入住协议无效”；将要求退还的装修费用减少为54428元。事实及理由：被告贵州车之都公司受被告来源公司委托，于2017年7月1日与原告签订二手车商城B、C展厅入住协议，约定被告将其所有的编号为B2-13展厅出租给原告用于经营二手车买卖，场地租金：每平方米每月26元，展厅面积为310平方米，合同期限为2017年7月1日至2019年7月1日，免租期为2017年7月1日至2018年7月1日，租金为半年一交，同时约定展厅车辆物管费为人民币2元/平/月，水费：3.5元/吨、电费：1.5元/度，水电费按月收取。原告按照约定在入住前将2018年7月2日至2019年1月2日半年房租48360元、保证金5万元、装修费82568元支付给被告，后原告按期缴纳水电费和物业费。2018年4月，由于被告房屋存在严重的质量问题，天花板掉落、墙面多处破损、漏水致使原告无法正常经营；2018年9月21日，被告发出通知，内容为：“因展厅未经验收，顶面出现多处破损、漏水，存在严重安全隐患。严禁任何车辆及人员私自进入展厅，待施工方整改完成并验收合格后，由市场部下发整改完毕通知后方可使用。整改期间擅自将车辆开进展厅所造成的一切后果损失自负”。2019年5月29日，被告又发出“通知”内容为：“因展厅钢架结构及女儿墙未全面完工，顶面出现多处破损、漏水，存在严重安全隐患。严禁任何车辆及人员私自进入展厅，待施工方全面完工并验收合格由市场部下发验收合格通知后方可使用。未完工、验收合格之前擅自将车辆开进展厅所造成的一切后果损失自负”。因展厅存在严重安全隐患，从2018年4月起，原告都无法正常经营甚至停止经营，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。原告认为，因被告提供的展厅多处破损、漏水，存在严重安全隐患，致在合同约定的租赁期限内原告无法使用租赁物，导致原告未能获得经营利润，被告应承担违约责任，并退还原告保证金、装修款等。车之都公司与来源公司之间为委托关系，故来源公司应与车之都公司承担共同责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告车之都公司辩称，合同无效无异议。王涛称车之都公司2018年9月21日通知严禁任何车辆及人员私自进入展厅不属实，该通知上并无车之都公司印章，车之都公司亦未贴过该通知，王涛提供的该通知是伪造的。2019年5月29日的通知，是针对A区展厅，而不是王涛所租的B区展厅。王涛称车之都公司通知不准进入B区展厅的事实并不存在，事实上王涛一直在使用租用的展厅，且至2019年11月12日第一次开庭时仍有未搬离的物品。王涛还应付车之都公司租金，不同意退还保证金。装修是王涛自己装修的，不应该被告承担。王涛自己经营，不存在车之都公司赔偿其经营损失问题。请求人民法院驳回原告王涛的诉讼请求。被告来源公司辩称，来源公司只是把土地租给车之都公司，展厅是车之都公司建的，来源公司与本案无关，请求驳回原告对来源公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.车之都公司对王涛提供的2018年9月21日和2019年5月29日的《通知》有异议。车之都公司质证认为2018年9月21日的《通知》不是车之都公司所贴。经查，该《通知》并无车之都公司印章，该图无原图印证，且无其他证据证明是车之都公司所贴，不能证明通知内容为车之都公司的意思表示，该证据的真实性本院不予采信。车之都公司质证认为2019年5月29日的《通知》并未贴在B展厅，经查王涛提供的视频，该《通知》系贴于A区展厅内，文字内容面向A区展厅内，A区和B区并不存在使用上的冲突，故该《通知》与本案无关。王涛提供的拉有警戒线的4段视频，车之都公司质证认为视频不清晰，且未拉过警戒线。经查，王涛与车之都公司签订的是二手车展厅租用协议，而该视频内显示的车辆均为未上牌的新车，且视频内容并不明确属于王涛所承租的展区，该视频录制时间不祥，故应认定该证据亦与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，车之都公司与来源公司签订《土地租赁合同》，约定来源公司将该公司位于清镇市巢凤社区扁坡村约62亩土地出租与车之都公司，租赁期限至2026年10月16日，用途为汽车、二手车交易、置换、评估等业务使用。车之都公司租用该土地后修建了A、B、C、D、E共计5个车辆售卖展厅，其中B区展厅细分为26个展区。2017年，原告王涛与被告车之都公司签订了《贵州车之都汽车贸易有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》以及《保证金扣款规则》，约定王涛承租车之都公司B展区B2-13号展位面积约310平方米，租金为每平方米每月26元，租金给付时间为半年一付；物管费为每平方米每月2元；水、电费分别为3.5元/吨、1.5元/吨。保证金为5万元/户。租赁期限为2017年7月1日至2019年7月1日，其中免租期为2017年7月1日至2018年7月1日。保证金的用途为“保证入驻商户规范经营、保证销售车辆的后市场业务经车之都公司市场办理以及对商品和服务质量进行担保，当承租方发生违约、违规行为时，车之都公司有权依照与承租方签署的《保证金扣款规则》，扣除相应金额的保证金作为违约金或赔偿第三方（如买家）。”双方还约定“承租方在协议期内或协议到期撤场的，双方各项财务清查后，除该展区办公室装修款外剩余保证金退还，并终止该协议”。“承租人在入驻经营期内如需提前终止合同（或合同期满不继续入驻及其他原因撤场），必须提前一个月书面通知车之都公司，并在不拖欠车之都公司任何费用的前提下办好所有手续。承租人的所有固定装修无偿归车之都公司所有，承租人不得拆除、破坏。承租人办公室内非固定装修件外的所有物品自行带离所租展区。”双方还约定了王涛的权利和义务11条，车之都公司的权利义务10条等其他事项。协议签订后，2017年9月15日、2017年9月20日、2017年12月15日、2018年2月2日王涛向车之都公司付款100000元、30928元、30000元和24979元，共计185907元。王涛交与车之都公司的款项中，2017年12月15日交纳的30000元和2018年2月2日交纳的24979元中的20000元，车之都公司于2018年2月27日开具9673807号收据明确性质为保证金。王涛2017年9月15日交纳的100000元中的82568元，车之都公司开具7871801号收据明确性质为办公室装修款33800元、地砖装修款18600元、吊顶款28140元、给排水安装款1428元、城台款600元。王涛2017年9月15日支付的100000元中的17432元以及2017年9月20日交纳的30928元，车之都公司向王涛开具7871803号收据明确为预交半年租金48360元，开具时间倒写为2017年9月16日。王涛2018年2月2日交纳的24979元中的4979元为王涛向车之都公司交纳的水电费。车之都公司对B区内的装修实行统一管理，统一样式装修，装修费用由承租户承担，车之都公司收取承租人装修费用后需向装修人支付。王涛交纳装修款82568元后，因王涛承租区内的吊顶由王涛自行实施，故车之都公司退回王涛吊顶装修款28140元。诉讼中王涛主张其吊顶花费3万余元，本院向其释明其已针对装修费提出诉讼请求，是否一并对吊顶所支付的装修费提出主张，王涛在指定的时间内未提出主张，在第二次庭审中明确表示放弃。王涛与车之都公司合同约定租赁的展区包括两个部分，一是展厅内的地面部分，地面部分可直接停放、展示车辆；二是展厅旁二楼的办公室部分，办公室包括两间房屋。王涛承租车之都公司上述展区后，使用地面展区大约至2018年10月、11月左右，王涛未再在该处从事经营活动。2019年5月21日，车之都公司发短信通知王涛，通知明确双方协议将于2019年7月1日到期，限2019年6月1日前携带合同及相关资料办理结算，逾期未办，车之都公司将按协议处理展厅相关事宜。之后双方未进行结算。车之都公司针对同一协议的履行向本院另行提起诉讼，要求判令王涛支付2019年7月1日前的展厅占有使用费145080元以及物管费11160元，2019年7月1日至2019年11月12日期间的展厅占有使用费32240元及物管费2480元，本院已立案受理，案号（2019）黔0181民初5045号。本院认为，车之都公司与王涛签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》，名为入住协议，但协议的主要内容为房屋租赁性质，应按照城镇房屋租赁的有关法律规定调整车之都公司与王涛之间的权利义务关系。因车之都公司出租与王涛的展厅并未依法取得有关行政机关的准建许可，车之都公司与王涛签订的《车之都公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》为无效协议，原告王涛要求确认协议无效的诉讼请求本院予以支持。该合同虽然无效，但因已实际履行，且约定的履行期已届满，故应参照协议确定双方之间的权利义和关系，参照协议约定对保证金、装修费等进行处理。本案争议的焦点是：1.王涛要求车之都公司返还保证金5万元是否应予以支持；2.王涛要求车之都公司返还装修费54428元是否应予以支持；3.王涛要求车之都公司赔偿经营损失是否应予以支持；4.王涛要求来源公司承担责任是否应予以支持。关于争议焦点一。王涛与车之都公司签订的协议约定了保证金的退还条件，现王涛虽未按约定交纳展厅占有使用费、物管费、水电费，但双方之间并未约定逾期交纳车之都公司可没收保证金，车之都公司并未举证证明王涛违反了双方之间的保证金合同约定，车之都公司应退还王涛保证金5万元。至于王涛应给付车之都公司的展厅占有使用费，双方对此存在争议，车之都公司已另案提起诉讼，裁判生效后双方可按法律规定作支付上的抵销处理，故王涛起诉要求车之都公司退还保证金5万元，本院予以支持。关于争议焦点二。王涛所诉的装修费系用于所租展厅的装修，王涛与车之都公司签订的租赁协议约定合同履行期限届满或者王涛提前终止合同，固定装修无偿归车之都公司所有，现虽然协议无效，但已实际履行，且履行期已满，并不存在因车之都公司的原因导致协议不能履行的问题，故装修部分仍应参照双方协议约定处理，故王涛诉请要求车之都公司返还装修费54428元，本院不予支持。关于焦点三。王涛诉称因车之都公司的原因导致其未能使用协议约定的展厅，要求车之都公司赔偿损失，对此，本院认为不应予以支持。理由如下：第一，王涛在诉状中称2018年4月起因车之都公司的原因导致其不能继续经营，与庭审中王涛陈述2018年大约10月、11月未再继续经营的时间存在较大误差，王涛所举的证据并不涉及2018年4月车之都公司存在相应的行为；第二，王涛主张2018年9月21日车之都公司通知其停止使用展厅，但王涛提供的《通知》并无车之都公司印章，车之都公司对此亦不予认可，从该证据不能认定是车之都公司的意思表示；第三，王涛所举的2019年5月29日的《通知》系车之都公司针对A区展厅所发，亦不能证明车之都公司通知王涛停止使用协议约定展厅。综合上述几点来看，王涛主张系因车之都公司的原因导致其在协议期限内未能继续使用协议约定展厅的理由缺乏事实依据，应认定王涛系自行决定大约从2018年10月、11月起不再继续使用展厅从事经营行为。王涛要求车之都公司赔偿其经营损失，缺乏事实依据，本院不予支持，王涛要求对经营损失进行评估鉴定的申请本院一并予以驳回。关于焦点四。车之都公司与来源公司之间为土地租赁关系，并无证据证明二者之间为委托与被委托的关系，原告要求来源公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。原告应循合同的相对性向车之都公司主张合同上的权利。综上，王涛要求车之都公司返还其保证金的诉讼请求本院予以支持，其余诉讼请求本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告贵州车之都汽车贸易服务有限公司与原告王涛于2017年7月1日签订的《贵州车之都汽车贸易服务有限公司—车之都二手车商城B、C展厅入住协议》无效；二、限被告贵州车之都汽车贸易服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王涛返还保证金5万元；三、驳回原告王涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3389元（原告王涛预交超出的562元予以退还)，由原告王涛负担2292元，由被告贵州车之都汽车贸易服务有限公司负担1097元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  杨孝元人民陪审员  陈 静人民陪审员  李洋庆二〇二〇年三月二十七日书 记 员  陈 萍