甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘05民终26号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，住武山县。 委托诉讼代理人：冯某，甘肃赛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜某，甘肃赛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某，住武山县。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃畅和律师事务所律师。 上诉人刘某因与被上诉人郭某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武山县人民法院（2019）甘0524民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某的委托诉讼代理人冯某、杜某，被上诉人郭某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：1.依法撤销（2019）甘0524民初421号民事判决，发回原审法院重审或改判；2.一、二审案件受理费由郭某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。刘某拖欠第二年度房租属实，但2017年10月初要求交纳拖欠的11760元房租和第三年度房租时，郭某以电表出现问题为由拒收房租，要求刘某必须先交纳19万元电费后才能收取租金，并于2018年1月2日恶意停电，造成刘某不能正常营业，产生经济损失，合同解除日应认定为2018年1月2日，而不是一审法院认定的郭某强制更换门锁的2018年4月12日。二、一审法院适用法律错误，导致对郭某违约应赔偿损失的时间节点认定错误。郭某恶意停电的违约行为造成刘某餐饮业不能正常经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，郭某应赔偿刘某自2018年1月2日起至合同期限届满之日止的剩余租赁期内装饰装修的残值损失，并非一审认定的仅赔偿停电之日至郭某强行换锁期间的损失。三、一审判令郭某赔偿数额计算错误。刘某两次装修共花费401000元，从郭某违约停电之日起计算至合同期满共33个月，故剩余残值损失应计算为220550元；加盟费共计120000元，损失计算21个月零20天应为72222元。涉案火锅店内桌椅板凳、冰柜、冰槽等物品已损坏，其中可移动物品对刘某已经毫无利用价值，一审法院未支持刘某发放停电期间员工工资及相应赔偿请求不当。四、郭某违约强行停电，造成刘某加盟费的经济损失，应当予以赔偿。 郭某答辩称：一、关于导致租赁合同解除违约责任的认定问题。刘某欠交第二年部分租金11760元，欠交第三年度全年租金，致使合同目的无法实现，刘某的行为系对租赁合同的根本违约，郭某依法享有合同解除权。二、刘某认为郭某因19万电费争议而拒收房屋租金没有事实依据。郭某所举微信聊天记录证明刘某承认拖欠房租，经郭某多次催要，但因刘某经营不善导致无力交纳租金，其本人企图通过转租获得转让费后再交房租，拖延交纳时间。双方虽然对拖欠电费存在争议，但与房租交纳没有关联。三、一审判决多计算了刘某的损失，应当驳回其诉讼请求。刘某长期拖欠房租交纳，构成根本违约，由此造成的损失应自行承担。关于装修残值，刘某没有提供完整的证据链，也没有请求法院委托鉴定，一审根据刘某单方证据确定装修残值计算不当。刘某两次装修，应当对现状残值进行估值，不能累加计算，如果计算也只能计算后面一次装修。装修残值应当是装修重置价除以5年乘以停电至解除之日的4个月，而不是30个月，一审在刘某没有证据的情况下多计算了装修残值。关于加盟费，加盟经营是刘某经营必要的支出，其违约导致不能经营，损失应自行承担。一审以停电时间计算并判决由郭某承担不当，且计算依据错误。桌椅板凳、冰柜等可移动物品，不属于赔偿范围，不应得到赔偿。人工工资一审并无证据支持，刘某应自行承担违约责任。四、虽然一审判决多计算了刘某的损失，但郭某为尽快解除合同并收回商铺而没有上诉，故郭某请求二审法院依法驳回刘某的上诉，维持一审判决。 刘某向一审法院起诉请求：1.判令郭某赔偿经济损失599758元；2.判令郭某退还房屋保证金10000元；3.诉讼费由郭某承担。 郭某向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同，判令刘某立即搬出该商铺；2.判令刘某向郭某支付拖欠的房租164400元；3.诉讼费由刘某承担。 一审法院认定事实：2015年8月23日，刘某与郭某签订商铺租赁合同，约定由郭某将洛门镇宏飞花园综合楼二层南侧商铺租赁给刘某。合同载明：“商铺面积约424㎡，租赁期限5年，从2015年10月1日至2020年9月31日止。每年租金为101760元，租赁保证金10000元，应在每年10月1日前加（交）纳租金”。合同签订当日，刘某向郭某交纳租金和租赁保证金共计111760元。后刘某委托王效林对商铺进行了装修，支出装修费用283200元。2015年10月10日商铺装修完成后，刘某以转转小火锅形式对外经营。因生意不景气，刘某于2016年5月委托新佳园装饰设计工程有限公司对商铺进行重新装修，将转转小火锅经营模式改为酒精炉小锅形式对外经营，支出装修费92000元。2016年4月22日刘某与甘肃致远品牌餐饮孵化有限公司签订特许经营合同，约定刘某加盟至该公司旗下拥有的“九月椒”品牌海鲜自助火锅，加盟期限为2016年10月22日至2019年10月21日，加盟费共计120000元。2017年10月1日后刘某给郭某交纳第二年的租金90000元。后双方因租金和电费交纳发生争执，郭某于2018年1月2日停止了对租赁商铺的供电。2018年4月12日，郭某向刘某发出书面通知后，更换了租赁商铺的门锁。审理中经调解，双方未达成协议。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。刘某与郭某签订商铺租赁合同，是双方真实意思表示，具有法律效力。双方应当按照协议的约定履行义务。按照合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘某对第二年度的租金没有按照合同约定按时、足额交纳，违反了双方的约定。郭某在双方协商租金和电费交纳过程中，停止了对租赁商铺的供电，也有一定的过错。因此，双方应根据各自的过错承担相应的责任。刘某违约在先，郭某要求解除合同，符合法律规定，合同已于2018年4月12日解除。郭某停止对租赁商铺的供电，依法应当承担相应的民事责任。刘某受到的损失为：第一次装修（283200元÷合同签订之月至解除之月为30月×停电之月至解除之月为4月）37760元，第二次装修（92000元÷装修之月至合同解除之月为23月×停电之月至解除之月为4月）16000元，加盟费（120000元÷加盟之月至合同解除之月为18月×停电之月至解除之月为4月）26666.67元，共计80426.67元。对该损失郭某应当予以赔偿。租赁保证金10000元应予退还。刘某对拖欠郭某的租金（101760元÷12月×7月+11760元）71120元也应当交纳。一审法院对刘某的诉讼请求部分予以支持，对郭某的反诉请求部分予以支持。对刘某关于郭某应当赔偿刘某为经营火锅店购买的设备损失及营业损失的请求，因该设备属可移动物品，刘某没有证据证明郭某的行为对该设备造成了损害，也没有证据证实营业损失，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、郭某赔偿刘某各项损失80426.67元，退还租赁保证金10000元，刘某支付郭某租金71120元，两项抵顶后，郭某支付刘某19306.67元，于一审判决生效后十五日内一次性履行；二、刘某于一审判决生效后十五日内从商铺内搬出自己的可移动物品；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果当事人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9898元，减半收取4949元，刘某承担4289元，郭某承担660元，反诉案件受理费3588元，减半收取1794元，刘某承担776元，郭某承担1018元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明，刘某租赁涉案房屋后，用电由其向武山县晟丰物业管理有限责任公司充值购买。涉案铺面在2018年1月2日断电。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同履行中谁是违约方；2.因租赁合同解除所造成的损失各方应如何承担责任。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条的规定，承租人应依约支付租金，承租人无正当理由未付或迟延履行支付租金的，经出租人催促，其在合理期限内仍不支付的，出租人有权解除合同。本案中，刘某租赁郭某商铺，但未按期交纳租赁期第二年及以后的房租，已经构成违约。依据前述法律规定，郭某依法享有涉案合同解除权，2018年4月12日郭某将解除合同通知送达刘某时，涉案租赁合同已解除，一审法院对此认定正确。郭某虽然更换了涉案商铺的门锁，但该行为系对刘某长期拖欠租金而采取的自助措施，并不构成违约。至于刘某诉称的电费争议，与本案租赁合同履行无关。由上分析，本案中刘某未履行支付租金的主要合同义务，而郭某并无违约行为，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，合同解除后，刘某对未形成附合的装饰装修物，可自行拆除，并不得毁损房屋；对已形成附和的装饰装修物，刘某无权要求郭某赔偿。关于加盟费用，如存在损失，也系刘某自身违约导致合同解除所造成，应自行承担。一审法院判令郭某赔偿刘某承担部分装饰装修款及加盟费用没有法律依据。至于刘某请求郭某承担支付人工工资、赔偿冰槽、冰柜及桌椅板凳损失等主张，因合同解除系刘某自身违约导致，故亦不予支持。综上，一审判决对合同解除后的责任负担及赔偿数额的计算标准认定错误，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，在郭某对一审判决未提出上诉，且其在二审中明确表示为尽快解决纠纷，服从一审判决结果的情况下，本院对一审判决结果予以维持。 综上，刘某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决对合同解除后责任承担及赔偿数额的认定错误，但因郭某未提出上诉并表示服从一审判决，故予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13486元，由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 兰 审 判 员  朱金平 审 判 员  周 昊 二〇二〇年三月三十日 法官助理  吕晋阳 书 记 员  刘 宇 书 记 员  刘 宇