重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异71号案外人：张府桥，男，1964年11月14日出生，汉族，住重庆市合川区。案外人：冯君涛，男，1965年4月11日出生，汉族，住重庆市合川区。案外人：文绍刚，男，1975年8月13日出生，汉族，住重庆市合川区。案外人：高燕飞，男，1982年12月4日出生，汉族，住重庆市合川区。申请执行人：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，董事长。被执行人：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳街道办事处洛阳溪街89号4-4至4-7，统一社会信用代码9150011755902437X8。法定代表人：潘亚文，董事长。被执行人：中奥联合投资有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路甲28号科实大厦C座05A，注册号110000008609412。法定代表人：潘亚文。被执行人：北京通厦投资开发集团有限公司，住所地北京市海淀区清河大队二队，统一社会信用代码911101086004847661。法定代表人：陈春玖。被执行人：潘亚文，男，1967年9月29日出生，汉族，住天津市河西区。被执行人：陈美莺，女，1970年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。本院在执行重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康资产公司）与中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）、中奥联合投资有限公司（以下简称中奥投资公司）、北京通厦投资开发集团有限公司（以下简称通厦投资公司）、潘亚文、陈美莺金融借款合同纠纷一案中，案外人张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞对执行位于重庆市合川区合办处XX街西侧、地块编号为HC12-XXX-20号、产权证号为204房地证2013字第1XXX8号、面积为2,202平方米的国有建设用地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞称，2015年6月12日，我们与中奥置业公司签订《中奥城认购协议书》，认购了位于重庆市合川区“中奥城”X2栋非住宅，按现有方案总占地面积约2,201平方米，总建筑面积约7,400.84平方米，最终面积以政府机关部门测算为准，房屋总价款为2X,XXX,000元。该协议签订后，我们共支付购房款定金5,XXX,X00元，余款依该协议约定应分三期予以交纳。因中奥置业公司违约，没有按照双方约定的时间开工，且至今没有开工，故该协议至今没有兑现。综上，被重庆市第五中级人民法院查封的案涉土地使用权已被我们整体购买，权利应属于我们所有，请求法院中止对上述土地使用权的执行。本院查明，中信银行股份有限公司重庆分行（下称中信银行重庆分行）与中奥置业公司、中奥投资公司、通厦投资公司、潘亚文、陈美莺金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月19日作出（2017）渝05民初1011号民事判决书，判令中奥置业公司在判决生效后十日内向中信银行重庆分行归还借款本金88,000,000元及利息、复利，中信银行重庆分行在上述债权范围内对中奥置业公司所有的坐落于重庆市合川区合办处XX街西侧（地块编号：HC12-XXX-20号）（产权证号：204房地证2013字第1XXX8号）面积为2,202平方米的国有建设用地使用权等财产享有优先受偿权，中奥投资公司、潘亚文、陈美莺对上述债务承担连带责任等内容。该判决生效后，因中奥置业公司、中奥投资公司、潘亚文、陈美莺未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。在执行过程中，因中信银行重庆分行将上述判决书所确定债权转让给渝康资产公司，经渝康资产公司提出申请，本院于2019年3月18日以（2019）渝05执异59号执行裁定书，变更渝康资产公司为（2018）渝05执1479号案件的申请执行人。同年9月29日，本院以（2018）渝05执1479号之二十九执行裁定书及协助执行通知书，查封了中奥置业公司所有的位于重庆市合川区合办处XX街西侧、地块编号为HC12-XXX-20号、产权证号为204房地证2013字第1XXX8号、面积为2,202平方米的国有建设用地使用权。另查明，2015年6月12日，出卖人中奥置业公司（甲方）与认购人张府桥、冯君涛、文绍刚（乙方）签订《中奥城认购协议书》，约定：1.认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于重庆市合川区“中奥城”X2栋非住宅房屋，按照现在方案总占地面积约2,201平方米，总建筑面积约7,400.84平方米，其中地下一层共约1,385.1平方米，地上八层共约6,015平方米（含还二层社区公共用房约630平方米），最终面积以政府机关部门测算为准；2.该商品房按照建筑面积计价，总房款为2X,XXX,000元，认购人签订本认购书后，向出卖人支付认购定金5,XXX,X00元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，该定金于正式签定《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中；3.出卖人同意认购人按照分期付款方式付款，即签订本协议后5日内支付第一期5,XXX,X00元，甲方取得该栋商品房预售许可证5日内支付第二期9,XXX,X00元，甲方取得建设工程竣工验收备案登记证5日内支付第三期13,XXX,X00元，甲方协助乙方取得商品房房屋产权证5日内支付第四期1,XXX,X00元；4.甲方在取得商品房预售许可证后应协助乙方办理相关登记备案及过户等相关手续，并开具相应发票；5.甲方应于取得竣工备案证后5日内交房。2015年6月13日，中奥置业公司出具两张收据，载明：收到X2栋定金XXX,X00元、1,XXX,X00元。同年6月18日，中奥置业公司出具一张收据，载明：缴款单位（或缴款人）为张府桥、冯君涛、文绍刚，房号为X2，收款内容为定金，金额为1,XXX,X00元。7月6日，中奥置业公司又出具一张收据，载明：缴款单位（或缴款人）为张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞，房号为X2，收入内容为定金（备注：今日交款，高燕飞1,XXX,X00元，冯君涛XX,XX0元），金额为1,XXX,X00元。再查明，2014年12月，中奥置业公司与中信银行重庆分行签订（2014）渝银固贷字第6014055号《固定资产贷款合同》，约定中奥置业公司向中信银行重庆分行借款170,000,000元。同年12月9日，中奥置业公司与中信银行重庆分行签订（2014）信渝银抵字第6014056号《抵押合同》，约定中奥置业公司以该合同附件《抵押物清单》所列明的财产为中信银行重庆分行依据《固定资产贷款合同》享有的全部债权提供抵押担保。12月23日，中奥置业公司与中信银行重庆分行对上述抵押合同所附清单中约定的坐落于重庆市合川区合办处XX街西侧、地块编号为HC12-XXX-20号、产权证号为204房地证2013字第1XXX8号、面积为2,202平方米的国有建设用地使用权办理了抵押登记。还查明，重庆市合川区“中奥城”X2栋非住宅房屋所对应的、面积约为2,201平方米的土地使用权与位于重庆市合川区合办处XX街西侧、地块编号为HC12-XXX-20号、产权证号为204房地证2013字第1XXX8号、面积为2,202平方米的国有建设用地使用权系同一标的物。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被执行人中奥置业公司在与案外人张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞签订认购协议，出售案涉非住宅房屋及其对应土地使用权之前，已将上述土地使用权抵押给原申请执行人中信银行重庆分行，并办理了抵押登记手续。现无证据证明中奥置业公司出售上述土地使用权已经中信银行重庆分行同意，也无证据证明张府桥等人代为清偿中奥置业公司所欠中信银行重庆分行债务。另在执行过程中，渝康资产公司从中信银行重庆分行处受让了本案债权，且已经本院裁定变更为本案申请执行人。因此，渝康资产公司对上述土地使用权依法享有抵押权，能够对抗张府桥等人提出的执行异议。同时，上述执行异议也不符合相关法律、司法解释规定的例外情形。综上，案外人张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞请求本院中止执行上述土地使用权的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张府桥、冯君涛、文绍刚、高燕飞的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  刘用辉审判员  余 梅审判员  蒋晓亮二〇二〇年三月十八日书记员  罗云广