四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初142号 原告：袁定海，男，1987年11月17日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师，执业证号15115201910136784。 被告：四川凤彩成实业有限公司，统一社会信用代码91511521709051833U，住所地四川省宜宾市叙州区城北新区英才街成中大厦。 法定代表人：程凯羚，执行董事。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师，执业证号1511520170644798。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115201611127213。 原告袁定海与被告四川凤彩成实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁定海的诉讼代理人张万旭，被告四川凤彩成实业有限公司的诉讼代理人李噫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁定海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交付房屋损失10964.94元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川宜宾成中房地产开发集团有限公司系“城中央.Ｃ南组团”的房地产开发商。2014年9月14日，原告（买受人）与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于宜宾县新区城中央.Ｃ南组团28幢第18层18-5号住房预售给原告，总价款397600元。《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ、Ｘ、Ｘ、Ｘ、Ｘ项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6.Ｘ；7.Ｘ。”第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出买人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。2.Ｘ。”第十五条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”。合同签订后，原告依约付清全部购房款397600元。2016年12月21日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在其官方网站发布“城中央，肖邦.青年公社交房公告”载明：尊敬的城中央肖邦组团／青年公社业主：您所购置的城中央.肖邦／青年公社住宅物业（以下楼栋）现己达到交房条件，兹定于2016年12月29日至12月31日办理交房手续。届时，因前来办理接房手续的业主较多，为避免您长时间排队等候，请您按以下日程表合理安排接房时间。一、交房日期及楼栋：12月29日（周四）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，27＃、28＃；12月30日（周五）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，29＃、35＃；12月31日上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，30＃及散户。2017年1月9日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司将案涉房屋交付原告。2017年6月7日，宜宾市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》（宜公消验字［2017］第0042号）综合评定城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室建设工程消防验收复验合格。2017年6月27日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司取得城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库《竣工验收备案书》（宜县住管备［2017］019号）。2019年6月13日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司更名为四川凤彩成实业有限公司。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告交付的房屋需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。被告明知道不具备交房条件仍于2016年12月21日在公告中声称具备交房条件，通知原告于2016年12月29日交房，原告受被告欺诈误导虽于2017年1月9日办理了交房手续，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，该商品房实际于2017年6月7日通过消防验收后才依法满足投入使用的条件，加之被告于2017年6月27日才取得建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，诉争商品房实际交房时间应为2017年6月27日。被告应当赔偿原告合同约定交房时间2016年12月31日的次日起至达到合同约定交付条件时间2017年6月27日止期间的逾期交付房屋损失。原告要求继续履行合同，根据《商品房买卖合同》第十三条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”的约定，逾期交房违约金确实过分高于造成的损失。本案逾期交付房屋损失酌定以已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率予以计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，请求法院判令被告赔偿原告逾期交付房屋损失10964.94元［397600×4.35%÷365×（1＋30%）×178］。 被告四川凤彩成实业有限公司辩称，一、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。商品房预售买卖合同中的出卖人和买受人履行合同的根本性义务分别是：出卖人交付房屋并为买受人办理不动产权属证书，买受人支付对价并接收房屋。交付使用就是房屋的转移占有，实践中，房屋的转移占有形式多样。一般情况是办理入住手续，买受人在入住通知上签字并接收房屋钥匙。只要出卖人交付了钥匙，而买房人也接收了钥匙，那么房屋就视为已交付使用。原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款约定出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第11条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。因此，如果买受人直接接收了房屋，应当视作购房人放弃了约定的交付条件，应当以实际交钥匙之日作为交付之日。福建省高院《关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第三十六条规定：预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持。这是高级人民法院对与本案相同内容实体审判的明确指引。本案的案涉房屋已由被告按照合同约定于2016年12月30日交付与原告，因此案涉房屋已按照合同约定交付。同时被告又于2018年为原告办理了不动产权属证书，原告也接收了房屋并支付了对价，因此，原、被告双方所签订的商品房买卖合同已完全适格履行完毕，合同的权利义务已经终止，合同所约定条款对原、被告均不再产生拘束力。由于商品房买卖合同的标的为不动产，债权已转化为物权，原告享有的债权请求权已转化为物上请求权。因此，基于物上请求权，原告的诉讼请求应当是不动产交付时没有提供或者迟延提供竣工验收备案书侵害了原告的合法权益，给原告造成了损害，原告要求被告赔偿相应损失。二、由于原、被告双方签订的商品房买卖合同已经终止，双方并没有在合同中约定合同终止后，被告没有完全适格履行合同应当承担的损害赔偿金标准，而原告提出的违约金是迟延违约金，其适用标准是原告在合同履行的过程中，被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，原告不选择解除合同，选择继续履行合同而适用的，其法律状态是履行过程中，并不是履行完毕而终止的法律状态。本案中原、被告双方所签订的商品房买卖合同已履行完毕而终止，该迟延违约金约定条款不适用于终止的法律状态。三、本案是合同违约之诉，被告认为商品房买卖合同履行终止，被告在迟延取得竣工验收交付使用房屋应当承担违约责任应该根据合同的约定进行承担，但在商品房买卖合同中双方对合同终止后迟延交付使用房屋未作约定。依据《中华人民共和国合同法》第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案的商品房买卖合同对合同终止后违约责任承担标准没有约定的情况下，适用实际损失填补原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告并未举证证明其因被告交付使用房屋时未取得竣工验收备案书而造成了损失，应当承担举证不能的法律后果。四、《中华人民共和国消防法》是公法，其第13条是行政管理性规定，并非合同效力性强制性规定。消防验收是消防管理部门出于行政管理目的对于建设工程的监管，系行政管理行为，不属于人民法院民商事合同类案件审理范围。本案中，原、被告双方没有在商品房买卖合同中约定消防验收是房屋交付条件的条款，因此消防验收并非原、被告双方约定的合同义务。因此，被告是否通过消防验收，属于消防管理部门的行政管理范畴，不属于人民法院民商事合同类案件审理范围。 原告袁定海围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、四川凤彩成实业有限公司企业信用信息、商品房买卖合同、四川省增值税普通发票、城中央·肖邦组团／青年公社交房公告（来源：城中集团官网）、成中集团收款收据、四川宜宾中泰物业服务有限公司收费单、建设工程消防验收意见书（宜公消验字［2017］第0042号）、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书（宜县住管备［2017］019号）；被告四川凤彩成实业有限公司提交了营业执照、竣工验收报告、竣工验收备案书、建设工程消防验收申请受理凭证、建设工程消防验收意见书、交房客户签到表、收楼通知书、收楼通知领取登记表、证明材料、业主物料签收登记表、不动产权证及发票领取登记表。对前述证据，本院予以确认并在卷佐证。原告袁定海提交的宜宾市中级人民法院（2016）川15民终721号民事判决书，与本案没有直接关联，对该判决书本院不作为本案证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月14日，袁定海（买受人）与四川宜宾成中房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2014003726），买受人袁定海购买出卖人四川宜宾成中房地产开发集团有限公司开发的位于柏溪镇城北新区城中央肖邦组团28幢第18层18-5号商品房，总价款为397600元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；……”。该合同第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）①逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。该合同第十五条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，袁定海按照合同约定向四川宜宾成中房地产开发集团有限公司付清了购房款。2016年12月21日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司在其网站上发布城中央.肖邦组团／青年公社交房公告称“尊敬的城中央肖邦组团／青年公社业主：您所购置的城中央.肖邦组团／青年公社住宅物业（以下楼栋）现已达到交房条件，兹定于2016年12月29日至12月31日办理交房手续。届时，因前来办理接房手续为主较多，为避免您长时间等候，请您按以下日程表合理安排接房时间。一、交房日期及楼栋：12月29日（周四）上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，27＃、28＃，12月30日（周五）上午9：00-12:00、下午14:00-17:0029＃、35＃，12月31日上午9：00-12:00、下午14:00-17:00，30＃及散户”。2016年12月20日，袁定海的姑父伍前坤代其领取了收楼通知。2016年12月22日，工程建设单位四川宜宾成中房地产开发集团有限公司、勘察单位四川省川建勘察设计院、设计单位中煤科工集团重庆设计研究院有限公司、施工单位成中投资集团股份有限公司、监理单位成都四方建设工程项目管理有限公司共同签署《竣工验收报告》，载明：对城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库进行验收，本工程质量验收合格。2016年12月26日，宜宾市公安局消防支队出具宜公消验凭字［2016］第0080号建设工程消防验收申请受理凭证，载明收到四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申请的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室（地址宜宾县城北新区）建设工程消防验收所提供的资料。2017年1月9日，袁定海在《业主物料签收登记表》上签名确认收取了入户门钥匙、小区门禁卡、房屋质量保证书、房屋使用说明书、业主临时管理规约、前期物业服务协议、业主手册，接收了房屋。2017年6月7日，宜宾市公安消防支队出具宜公消验字［2017］第0042号建设工程消防验收意见书，载明对四川宜宾成中房地产开发集团有限公司申报的城中央Ｃ南地块27-30号楼及地下室建设工程（位于宜宾市宜宾县铁北新区地块）（不含地下二层机械停车位区域），综合评定该建设工程消防验收复验合格。2017年6月27日，宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局收齐城中央Ｃ南地块一期27-30＃楼、商业及地下车库工程竣工验收备案文件，同意备案。2019年1月29日，袁定海领取了川（2018）宜宾县不动产第0005022号不动产权证及发票。2019年6月13日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司更名为四川凤彩成实业有限公司。2019年12月15日，袁定海向本院提交起诉状，要求四川凤彩成实业有限公司赔偿逾期交房房屋损失。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同，该合同内容对原、被告双方具有约束力。判例并非我们国家的法律渊源，原告要求依据原有判例裁判本案，于法无据，本院对原告该意见不予采纳。原告在2017年1月9日交接房屋时，依照双方所签订《商品房买卖合同》的第十五条约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件”，应当审查房屋是否符合交房条件；合同该条同时约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，原告即应在发现被告交房不符合约定条件时拒绝接收房屋，并有权要求由被告承担逾期交付房屋的违约责任。原告疏于审查或不审查，应当视为明知不具房屋约定交付条件而仍在约定的交房时间接收了房屋，相应后果应由原告承担。被告虽在交付房屋时尚未取得建设工程消防验收意见书和工程竣工验收备案书，但在原告向被告提出逾期交付房屋违约责任主张时，被告已经取得了该两份文件，弥补了交付房屋时存在的瑕疵，且原告未证明因被告的该瑕疵确已影响其对房屋的正常利用。因此，本院对原告要求被告给付逾期交付房屋损失的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回原告袁定海的诉讼请求。 案件受理费74元，减半收取计37元，由原告袁定海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 周 娟 二〇二〇年三月五日 书记员 曾籽鑫