江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11267号上诉人（原审被告）：南京名城物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中华路278号。法定代表人：徐福立，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈本林，北京市京都（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔令虎，男，1962年3月12日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王燕燕，江苏通税律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成，江苏通税律师事务所实习律师。上诉人南京名城物业管理有限公司（以下简称名城公司）因与被上诉人孔令虎车位纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人孔令虎的全部诉讼请求；2、孔令虎承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、物业管理权属于物权范畴，是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。建设单位有权代表全体业主选聘前期物业服务企业，前期物业服务企业有权对小区实施前期物业管理，有权对包含地面车位在内的相关场地进行管理。二、一审法院认定基本事实错误，名城公司基于前期物业管理权，有权对案涉租赁车位进行管理，案涉车位租赁合同合法有效。上诉人名城公司系案涉宏普捷座广场小区前期物业服务企业。名城公司基于建设单位的授权委托，有权与孔令虎签订案涉车位租赁合同。退一步言之，无论案涉租赁车位的所有权人是全体业主或者是建设单位，在前期物业服务期间，名城公司基于物业管理权也有权对车位实施管理，有权签订案涉租赁合同。在案涉车位租赁合同签订之时，宏普捷座广场小区未成立业主大会、未选举产生业主委员会。因此，名城公司在实施前期物业管理期间，与业主孔令虎签订案涉车位租赁合同，系其实施前期物业管理的应有之义，案涉租赁合同的订立和履行，无涉无权处分；案涉租赁合同合法有效。三、退一步言之，假设案涉车位租赁合同无效，一审法院判决名城公司全额返还孔令虎24万元租金系适用法律错误。在案涉车位租赁合同合法有效但因履行不能而终止的情况下，孔令虎无权主张返还24万元租金。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”名城公司与孔令虎在车位租赁合同第三条明确约定“租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方（孔令虎）需在签订本合同时将车位租赁费一次性向甲方（名城公司）支付。收取费用后，无论什么原因均不再退费。”由此约定可见，双方已对合同终止后的结算进行了明确约定，即无论什么原因导致的合同终止，乙方（名城公司）均不负有退费义务，名城公司无需返还孔令虎24万元租金。退一步言之，假设案涉车位租赁合同无效，按照合同法第五十八条的规定，孔令虎也应当支付2010年3月1日至2017年5月31曰期间的车位租赁费87000元（计算公式为：2000元/年×6个×87/12=87000元）和停车管理服务费26130元（计算公式为：80元/月×6个×87月=41760元，扣除已付的15630元尚欠26130元）。孔令虎使用案涉车位87个月，应当支付相应的租金和车位管理费。综上所述，一审判决错误认定名城公司不享有案涉车位的管理权，系认定案件基本事实错误，一审法院判决全额返还孔令虎24万元租金，系适用法律错误，应予纠正。孔令虎辩称，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人上诉状中对物业管理权限以及物业管理合同的阐述是曲解。上诉人认为即使合同无效也应该退还停车服务费没有事实及法律依据，在实际使用涉案车位的同时，上诉人交纳了车位管理费。原审法院查明事实清楚。对于认定涉案合同无效，判令上诉人返还24万元租金的部分的法律适用也是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孔令虎向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方签订的《车位租赁合同》无效；2、请求法院判令名城公司返还孔令虎支付的车位租赁费24万元；3、请求法院判令名城公司支付占用费24万元期间的利息（自2010年2月2日起至实际返还日，按银行同期贷款利率计算）；4、名城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孔令虎系江东中路186-1号宏普捷座广场1601室业主，名城公司原系宏普捷座广场的物业管理公司，于2017年5月不再对宏普捷座广场进行物业管理。2010年2月2日，孔令虎与名城公司签订《车位租赁合同》，约定名城公司将宏普捷座广场A7、A8、A9、A17、A18、A19号车位出租给孔令虎使用；车位位于宏普捷座广场临江前；租赁期限为20年，自2010年3月1日至2030年2月28日；承租租金为每个4万元，共计24万元。名城公司称该合同真实性无法确认，但并未举证证明该合同中加盖的印章并非名城公司印章。合同签订后，孔令虎委托案外人程虹向名城公司支付了24万元现金，名城公司向孔令虎出具收据（编号为0014653）一份，言明收到A7、A8、A9、A17、A18、A19号车位的车位费共计24万元。庭审中，名城公司向法庭提出异议称，收据（编号为0014653）上加盖的“南京名城物业管理有限公司财务专用章”与其他收据上加盖的财务专用章并非同一印章，故否认该收据的真实性。故孔令虎申请对0014653收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”与编号为0027784、0077113、0077123、0077280、0077233、0077105收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”是否为同一印章进行司法鉴定；名城公司申请对0014653收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”与编号为0006331、0006332收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”是否为同一印章进行司法鉴定。南京师范大学司法鉴定中心于2019年1月7日出具《鉴定意见书》，载明0014653收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”与编号为0027784、0077113、0077123、0077280、0077233、0077105、0006331、0006332收据中“南京名城物业管理有限公司财务专用章”均为同一印章。为此次鉴定，孔令虎支付鉴定费8500元，名城公司支付鉴定费3300元。名城公司未提供其他证据证明该收据中加盖的“南京名城物业管理有限公司财务专用章”并非名城公司印章。另查明，根据宏普捷座小区总平面规划图，案涉车位所在位置宏普捷座广场延江东中路一侧系绿地。名城公司则称，该部分系为车位。名城公司还称，根据宏普捷座广场《前期物业合同》，出租案涉车位已经开发商南京宏普房地产开发有限公司授权。再查明，名城公司不再对宏普捷座广场进行物业管理后，孔令虎不再使用案涉车位。以上事实，有《车位租赁合同》、收据、平面规划图及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；占用业主共有道路或其他场地增设的车位属于业主共有。案涉车位所在位置系绿地，其并非城镇公共绿地或者明示属于个人，应属宏普捷座广场业主共有。且名城公司并未举证证明全体业主或业委会代表全体业主曾授权其对案涉车位进行处分或管理。故案涉《车位租赁合同》当属无效。孔令虎出具了已向名城公司支付24万元车位费的收据，名城公司主张未收到款项并无证据证明，故孔令虎已按合同约定向名城公司支付了24万元车位费。孔令虎主张名城公司返还24万元车位费，予以支持。因双方在签订《车位租赁合同》均应知晓案涉车位属业主共有，对合同无效均有过错，故孔令虎要求名城公司赔偿利息损失，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、确认孔令虎与南京名城物业管理有限公司于2010年2月2日签订的《车位租赁合同》无效。二、南京名城物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向孔令虎返还车位费240000元。三、驳回孔令虎的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，保全费2020元，鉴定费共11800元，均由南京名城物业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，上诉人名城公司与被上诉人孔令虎签订《车位租赁合同》，将涉案车位租赁给孔令虎，但该车位所在位置系小区全体业主共有的绿地，而名城公司并未举证证明全体业主或业委会代表全体业主曾授权其对案涉车位进行处分或管理，故该《车位租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。名城公司上诉主张，即使合同无效，孔令虎使用案涉车位87个月，应当支付相应的租金和车位管理费。本院认为，名城公司无权处分涉案车位，亦无权向孔令虎主张其占有使用车位期间的使用费用，故一审判令名城公司向孔令虎返还车位费240000元，于法有据，本院予以维持。综上所述，名城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人南京名城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年三月二十六日书记员  孙雪松