江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏03民终3363号 上诉人（原审原告、反诉被告）：武文杰，男，1989年1月15日生，汉族，农民，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：武秀标，系武文杰父亲，男，1957年11月9日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：吴霜霜，江苏晋陵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李稳，男，1974年6月8日生，汉族，农民，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：唐德乾，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。 上诉人武文杰因与被上诉人李稳租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2018)苏0324民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武文杰的委托诉讼代理人武秀标、吴霜霜，被上诉人李稳及其委托诉讼代理人唐德乾到庭接受询问。本案现已审理终结。 武文杰上诉请求：1.撤销原判,依法改判李稳返还现金17.5万元;2.诉讼费由李稳承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于涉案租赁物的交付时间。根据庭审查明的事实，李稳未在合同约定的时间即2017年8月1日全面履行完整交付租赁物的义务。是否完整交付租赁物，决定武文杰能否正常使用租赁物。根据武文杰和温氏集团的协议，整个猪场不能同时养育非温氏集团的猪。李稳将其四栋猪舍的猪清理完后，武文杰才能实际使用租赁物。一审认定租赁物交付时间为2017年8月1日错误。二、关于租赁物的返还时间。一审武文杰提供证据证明2018年4月8日已将涉案租赁物内的大部分养育的猪处理完毕，镇政府相关部门2018年4月12日下发了限期拆除通知书，后武文杰不再使用，返回了租赁物。武文杰认可租赁屋内有一栋猪舍被占用，那是因为存在小部分遗弃病猪，并不影响李稳交付拆除，没有给李稳带来任何损失，故租赁物返还时间应认定为2018年4月12日。三、关于李稳延期交付四栋猪舍导致的违约问题。一审判决认定武文杰对李稳占用四栋猪舍“明知和接受”，该事实认定错误。事实上，武文杰一直主张李稳未按合同约定的时间完整交付租赁物。四、关于租金交付数额。除一审查明及双方认可的28万元款项外，武文杰另支付2.8万元现金，还有一份武文杰父亲2017年7月1日出具的4.2万元欠条，该欠条有武维聪签名担保，约定利息为1.5%，该欠条李稳应当返还，或者宣布该欠条无效。综上，武文杰实际交付的租金为30.8万元，扣除实际使用租赁物时间4.5个月（具体使用时间为2017年12月1日至2018年4月15日）的租金131249元。李稳应返还武文杰的租金数额为308000元-131249元=176751元，李稳并应该返还2017年7月1日4.2万元欠条。考虑到武文杰一审诉讼请求数额为17.5万元，故本案李稳应返还武文杰的租金数额为17.5万元。武文杰当庭补充上诉理由：涉案养猪场李稳未办理环境监测手续，违反行政法规强制性规定，导致猪舍无法使用，姚集镇政府书面通知武文杰于2018年4月15日前拆迁完毕。涉案猪舍属于被拆迁的租赁物，根据省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干意见的规定，租赁期限内租赁房屋被拆迁的，房屋租赁应当终止履行。故应认定涉案合同于2018年4月15日终止履行。另外，2018年4月15日之后，武文杰只占用一栋猪舍，李稳一审提供的2018年4月28日猪场照片也能证实。涉案猪舍不具备继续使用的条件和可能，只能按照实际占用的栋数和时间赔偿，而不能按照整个猪场的租赁数额进行赔偿。另外，根据李稳与村委会的租赁合同，李稳的租赁期限于2018年3月5日到期，因此李稳无任何损失。 李稳答辩称：一、一审判决认定租赁期限自2017年8月1日起算，有事实依据。双方签订的猪舍租赁合同第二条约定，猪舍租赁期限为三年，自2017年8月1日起至2020年8月1日止，既然合同明确约定了租期起算的时间，该约定对双方就具有约束力。实际上，2017年7月9日李稳就已将涉案25栋猪舍中的21栋交付给武文杰，并由武文杰进行改造。李稳2017年7月19日收取了4万元租金。由于考虑到李稳尚需占用北头的四个猪舍，合同中才将租期起算时间推迟了20多天，从2017年8月1日起算租期。武文杰承诺这四个猪舍免费借给李稳使用，李稳一审提供的次承租人王玉军出具的保证书和承诺书，足以说明2017年11月之前武文杰就已经使用涉案猪舍与温氏集团合作养猪。武文杰主张李稳2017年11月30日才将猪舍交付给他，与事实相悖，也没有证据证明，当然李稳也不存在违约的事实。二、一审法院认定武文杰已付租金的数额为28万元正确。一审庭审中，武文杰明确陈述：除2017年7月19日预付的4万元租金以现金方式交付之外，其余租金都是按照租赁合同第二条的约定以银行转账方式支付到指定账户，但通过法院对双方银行交易流水的调查，发现武文杰仅转账支付了7月22日的一笔9万元和8月6日的一笔15万元，合计转账支付24万元，武文杰主张租金已付清没有事实依据。武文杰为了赖掉其父亲向李稳所借的42000元借款的本息，采取反推的方式，虚构交付28000元现金的事实，而其对于款项支付的时间、借条的形式等陈述前后矛盾。一审对其所谓给付28000元现金的陈述不予认可，认定武文杰合计支付租金28万元，符合事实和法律规定。三、武文杰要求返还租金17.5万元，没有事实和法律依据。一审李稳提供的武文杰父亲武秀标2018年6月8日手机短信记录、湖口村委会值班记录、照片等证据，均证明武文杰实际使用猪舍至2018年6月11日，并非武文杰主张的2018年4月12日，故一审法院判决租金计算至2018年6月11日正确。按照合同约定及双方口头约定，李稳暂时占用四个猪舍应该是免费的，而一审法院未认定双方约定李稳占用四个猪舍的事实，从武文杰欠付的租金中扣除了18000余元。武文杰逾期支付租金和转租的行为，已经构成了根本违约，一审未支持李稳反诉要求支付违约金的10万元的请求，李稳为了息事宁人，没有提起上诉。武文杰反而要求李稳返还租金17.5万元，其主张没有事实和法律依据。针对武文杰补充的上诉理由，本案租赁物是农村专用养猪场，不是城镇房屋，不适用省高院关于城镇房屋租赁的有关规定。涉案养猪场之所以被政府要求限期拆除整改，是因为武文杰擅自将原来按环保要求建设的阳光棚等设施拆除，猪粪等垃圾到处堆放，导致镇政府作出处罚决定，该后果是武文杰自己造成，并非李稳的出租物不符合环保规定。虽然镇政府通知限期整改，实际上武文杰并没有立即停止使用租赁物，直到2018年6月11日武文杰才将租赁物交付给李稳，李稳同时再转交给村委会，交付时双方当事人都在场。武文杰实际使用了出租物，就应按合同约定给付租金。另外，武文杰有关李稳与村委会的租赁合同2018年3月5日到期的陈述错误，李稳与湖口村委会签订的合同到期日为2027年3月5日。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 武文杰向一审法院提出诉讼请求：1.解除武文杰、李稳于2017年8月1日签订的《猪舍租赁合同》；2.判令李稳返还猪舍租金17.5万元并支付违约金5万元，合计22.5万元；3.本案诉讼费用由李稳承担。事实和理由：2017年8月1日，李稳将位于公里处猪舍转租给武文杰经营使用，双方签订猪舍租赁合同一份，就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，武文杰依照约定给付李稳租金35万元，但是李稳未按照约定将涉案猪舍交付给武文杰使用，直到2017年11月30日，李稳才将猪舍交付给武文杰，李稳的行为构成违约，依法应当支付违约金。2018年4月12日，姚集镇环保办公室通知武文杰，涉案猪舍因为没有办理环评，要求2018年4月15日前拆除。现因客观原因造成武文杰与李稳之间的猪舍租赁合同无法继续履行，武文杰多次要求李稳返还剩余期限的租金，但李稳却以种种理由拒付，为维护合法权益，提起本案诉讼。 李稳向一审法院提出反诉请求：1.请求判令武文杰给付拖欠的租金6.2万元并支付违约金10万元，合计16.2万元；2.判令武文杰返还铁质装猪台一个、风机15台（或折价2万元）；3.武文杰承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月上旬，经双方协商，李稳将涉案猪舍转租给武文杰。2017年8月1日，双方签订猪舍租赁合同一份，合同约定：租赁期限为三年，自2017年8月1日起至2020年8月1日止，每年租金35万元，一年一付，以转账方式支付到李稳指定的账户；乙方武文杰如欲将猪舍转租，必须征得甲方李稳的书面同意，乙方租赁期间修、改或更换的设备，合同期满归甲方所有；如有违约，应向对方支付违约金10万元。合同签订后，武文杰不仅未足额支付第一年的租金，还未经李稳同意将猪舍转租给案外人并拆除原有的环保设备，导致涉案猪场被政府要求关停。综上，武文杰的行为构成违约，依法应当给付拖欠的租金并支付违约金。另外，武文杰在2018年6月11日退场时，将本应归李稳所有的铁质装猪台一个以及风机15台设备带走，也应当予以返还。一审诉讼过程中，李稳变更反诉请求，要求：1.武文杰给付租金2.2万元并支付违约金10万元，合计12.2万元；2.判令武文杰返还铁质装猪台一个、风机15台（或折价2万元）；3.武文杰承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2017年1月5日，李稳从案外人睢宁县姚集镇胡口村委会处租赁涉案的25栋猪舍，租赁期限为10年。2017年7月，武文杰与李稳就涉案猪舍租赁问题进行协商。2017年7月19日，武文杰向李稳预付合同租金4万元，2017年7月22日，武文杰再次向李稳支付租金9万元。2017年8月1日，李稳（甲方）与武文杰（乙方）签订《猪舍租赁合同》一份。双方约定：一、猪舍的坐落地址：……；二、租赁期限、租金及支付方式：猪舍租赁期限为三年，自2017年8月1日起至2020年8月1日止，租金为年租金35万元，租金一年一付到账号为62×××85的账户内，以后租金为当年6月1日前支付，如不按时交纳租金，甲方有权终止合同……；三、租赁财产：1、租赁期间，所有猪舍、设备的维修与保养由乙方负责，一切费用由乙方承担。2、租赁期间，乙方如将猪舍转租给第三方使用，必须事先向甲方申请由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即可为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。……6、租赁期间对猪场进行修、改及更换的设备，合同期满归甲方所有（如门窗、更换的风机、水帘、阳光棚、净化池、可移动猪料槽、更换的锅炉、可移动的装猪台等。如更换的新锅炉，合同期满可合理折价处理）。……8、因政府政策或环保要求对猪场实行关、停、并、转和不可抗拒的自然灾害导致猪场失去养殖功能，合同终止，甲、乙双方互不追究责任。……四、违约责任及争议的解决：甲乙双方应谨遵本合同履行各自的义务，不得违约或擅自终止、解除合同。否则，应向对方支付违约金10万元及守约方的其他损失……。 2017年8月6日，武文杰向李稳支付租金15万元，武文杰三次累计给付租金28万元。2018年4月12日，睢宁县姚集镇263整治办公室向涉案猪场下发限期拆除通知书，要求涉案猪场于2018年4月15日拆除搬迁完毕。后双方就涉案合同履行问题发生纠纷，因协商未果，武文杰遂诉至法院。 一审法院认为，武文杰、李稳签订的《猪舍转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。涉案猪场因环境整治需要，被姚集镇政府要求关停，现武文杰、李稳均同意解除双方签订的《猪舍转租合同》，故予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 根据武文杰的本诉以及李稳的反诉，双方争议的主要问题有：一、李稳应当返还武文杰未履行部分的租金，还是武文杰拖欠李稳租金；二、双方是否有违约行为；三、李稳要求武文杰返还铁质装猪台一个及风机15台是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一：首先，应确定武文杰给付李稳租金数额。根据李稳提供的银行交易明细以及武文杰提供的收条，可以认定武文杰在诉讼前共给付李稳租金28万元。武文杰虽然主张已经给付租金35万元，但没有提供相应证据，且李稳不予认可，武文杰作为负有举证责任的当事人，依法应承担举证不能的法律后果。其次，应确定双方租赁合同的履行期间。双方已经在合同中明确约定租赁开始时间为2017年8月1日，因此不论武文杰是否实际使用，双方租赁合同均应当自2017年8月1日起开始计算。武文杰主张应当从2017年11月30日开始计算租赁期间没有事实和法律依据，不予采纳。关于合同履行结束时间，武文杰主张于2018年4月22日将涉案猪舍交还给李稳，但未提供相关证据证明何时将涉案猪舍交还给李稳。相反，通过李稳提供的照片可以证明，武文杰在2018年4月29日前仍在涉案猪舍养殖生猪。结合李稳自认猪舍交付时间及双方当庭陈述，认定合同履行结束时间为2018年6月10日。此外，诉讼过程中，李稳自认在合同签订后，经武文杰同意，占用4栋猪舍至2017年11月底，但武文杰不予认可，根据权利义务相等原则，故此期间4栋猪舍的租金18666元（350000元÷25栋×4栋÷12月×4月）应当予以相应扣减。综上，武文杰应当支付租赁期间的租金数额为：283389元（350000元÷365天×315天-18666元），扣除武文杰已经实际支付280000元，武文杰尚欠李稳租金3389元应当支付。 关于争议焦点二，武文杰主张李稳未在2017年8月1日将涉案猪舍全部交给自己，李稳的行为构成违约。一审法院认为，通过双方诉讼过程中的陈述，可以推定在合同履行过程中，武文杰对于李稳占用4栋猪舍是明知和接受的，故武文杰现在要求李稳就未在2017年8月1日将涉案猪舍全部交付而承担违约责任的主张，不予支持。李稳认为武文杰没有按时支付租金以及未经其同意擅自转租猪舍的行为构成违约的主张不能成立。双方签订的合同没有明确约定第一年租金给付的具体时间，且合同履行过程中，李稳也未将猪舍全部交付给武文杰，因此李稳以武文杰没有按时支付租金而要求其承担违约责任，不予支持。李稳主张武文杰擅自转租涉案猪舍，但是未提供充分证据，其主张也不予采纳。同时，鉴于目前双方已经自愿解除涉案租赁合同，故双方要求对方承担违约责任的主张，均不予支持。 关于争议焦点三，李稳主张武文杰侵占应当归其所有的装猪台和风机，但是未提供相应证据，且武文杰不予认可，其主张不予支持。此外，双方合同约定在三年合同履行期限届满后，武文杰添置的设备归李稳所有，但是该合同履行未满一年，就因政策原因终止履行，故李稳要求武文杰返还相关设备的主张显失公平。再次，目前涉案猪舍已经被李稳返还给胡口村委会，因此不论武文杰是否侵占装猪台和风机，李稳均无权要求武文杰返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，一审法院判决：一、解除武文杰与李稳于2017年8月1日签订的《猪舍转租合同》；二、武文杰于判决生效后五日内给付李稳租金3389元；三、驳回武文杰的其他诉讼请求；四、驳回李稳的其他诉讼请求；如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4675元，由武文杰负担；一审案件反诉受理费3140元，由武文杰负担25元，由李稳负担3115元。 经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁物交付时间如何认定；2.涉案租赁物返还日期如何认定；3.武文杰有关李稳延期交付租赁物构成违约的理由能否成立；4.一审判决对已付租赁数额的认定是否正确。 二审中，上诉人武文杰提交双方因4.2万元欠条事宜在一审法院另案诉讼的“庭审笔录”一份。证明双方不存在借款的事实，该4.2万元实际上涉及租金。 李稳质证意见：证据真实性无异议，但不能证明4.2万元不是借款。 二审中，被上诉人李稳提交如下证据： 1.睢宁县姚集镇湖口村村委会证明一份。内容为：“兹有我村养猪场承包人李稳于2018年6月11日与武秀标、武为松、王玉军三人交接，同时李稳又与湖口村委会交接养猪场。”证明武文杰2018年6月11日与李稳将涉案养猪场交接，李稳与湖口村委会同时交接；证明李稳租赁使用涉案猪场的期限截止到2018年6月11日。该证据与一审提交的湖口村委会值班记录内容一致。 2.2017年10月14日吴维聪向温氏集团出具的保证书，证明在2017年10月14日之前，涉案猪场已经被武文杰投入使用。 3.2017年1月到2018年9月涉案养猪场同电量记录表，有湖口村委会和供电部门盖章确认，户号8837287362的变压器用电是涉案养猪场的专用户号。证明2017年7-8月猪舍转租给武文杰后，用电量大幅增加，与转租之前用电量完全不同，证明武文杰实际使用养猪场的时间是2017年7-8月到2018年6月。 武文杰质证意见：证据1真实性不认可，武秀彪和李稳之间的交接情况，村委会不能予以证明。证据2真实性认可，但与武文杰实际养猪时间不一致。证据3用电量材料，其中包括武文杰用电数量，也包括李稳自己用电数量。 本院认证意见：对武文杰、李稳二审提交的证据真实性予以认可，对其与本案关联性，将在裁判理由部分综合予以阐述。 一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为： 一、关于涉案租赁物交付时间 武文杰主张李稳一审自认25栋猪舍中4栋猪舍实际交付时间为2017年11月30日，故涉案租赁物整体交付时间应该认定为2017年11月30日。经审查，双方租赁合同中约定的涉案猪场租赁起始时间为2017年8月1日，考虑到李稳占用的4栋猪舍的租金一审中已经予以扣除18666元。除了上述4栋李稳占用的猪舍之外，其余21栋猪舍交付时间，双方均未提供有效证据证明自己的主张。根据现有证据，一审认定本案租赁物交付时间为合同中注明的2017年8月1日（除4栋猪舍之外），并无不当。武文杰未提交证据证明其中4栋猪舍暂未交付会影响到其余21栋猪舍的正常租赁使用。 二、关于涉案租赁物的返还时间 涉案猪场被睢宁县姚集镇政府要求关停，镇政府相关部门2018年4月12日下发限期拆除通知书，要求涉案猪场限期拆除搬迁，一审武文杰以此为由主张猪场的实际返还时间为2018年4月22日。根据李稳提交的涉案猪场的照片，2018年4月29日前武文杰仍在使用涉案猪场进行生猪养殖。结合双方人员短信记录、猪场用电记录、李稳提交的村委会出具的证明等材料，一审法院认定合同履行结束时间为2018年6月10日，并无不当。 三、关于李稳延期交付租赁物是否构成违约的问题 武文杰主张李稳未在2017年8月1日前将涉案租赁物全部完整交付，构成违约。就涉案猪场中延期交付的4栋猪舍，双方对实际交付时间为2017年11月底均无异议。该4栋猪舍未按约定时间交付，合同履行中武文杰并未及时提出异议，可以认定武文杰对此明知。考虑到李稳延期交付4栋猪舍的事实，一审法院在计算租金时对相应期间租金予以了扣除。同时考虑到4栋猪舍延期交付的情形，一审法院酌情判定李稳反诉要求认定武文杰未及时给付租金、武文杰从而构成侵权的主张不予支持。综上，对李稳未及时交付25栋猪舍中的4栋猪舍的情形，一审判决已经予以酌情处理，武文杰就此的上诉理由不予支持。 四、关于一审对已付租金数额的认定 双方对已付租金数额存在争议：李稳认为武文杰实际支付的租金为28万元；武文杰认为除上述28万元之外，还支付了2.8万元现金，故实际已支付数额为30.8万元。对武文杰主张的交付该2.8万元现金的事实，李稳不予认可，武文杰未提交相关有效证据证明其主张，故一审法院认定武文杰实际已付租金数额为28万元，并无不当。 武文杰另主张其父亲于2017年9月1日因租金事宜向李稳出具4.2万元欠条，李稳应当返还欠条或宣布该欠条无效。经审查，双方因该4.2万元借款已另案诉讼，且现并无证据证明该笔款项与本案租赁费有关，故对武文杰该主张，本案不予理涉。 综上所述，上诉人武文杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由上诉人武文杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  单雪晴 审判员  苏 团 审判员  崔金城 二〇二〇年三月十七日 书记员  杭恒宇