云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终178号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南天发物业管理有限公司保山分公司，住所地：保山市隆阳区兰城街道九龙路与下水河交汇处（佳龙园综合楼铺面），统一社会信用代码：91530502599316510K。法定代表人：李军，任总经理。委托诉讼代理人：李嵘乐、杨嘉，隆阳法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：保山华隆置业有限公司，住所地：保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城—商墅15栋，统一社会信用代码：915305025945950392。法定代表人：许文鹏，任董事长。委托诉讼代理人：杨清清、岳永发，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人云南天发物业管理有限公司保山分公司（以下简称“天发物业公司”）因与上诉人保山华隆置业有限公司（以下简称“华隆置业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2019）云0502民初5471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人天发物业公司法定代表人李军及其委托代理人李嵘乐、杨嘉，上诉人华隆置业公司委托代理人岳永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天发物业公司上诉请求：撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5471号民事判决第三、四项，依法改判并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，“乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提高服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”上诉人是自负盈亏、包干制的形式为锦绣家园小区提供物业服务。因被上诉人未能提供小区物业的基本情况，包括已售未接房、被查封房源信息等，上诉人一审提交的物业费计算清单只能依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《保山市物业服务收费管理实施细则》及被上诉人提交的物业信息计算得出的，应收物业费1852265元应由被上诉人承担，无需上诉人与被上诉人结算。一审判决以物业费计算清单未经被上诉人结算认可而不予认定是错误的。（二）2019年５月、６月、７月三个月的水电费已经由被上诉人收取，一审判决由上诉人向被上诉人支付错误。（三）一审判决返还的办公用品不全，应予全部返还。上诉人华隆置业公司上诉请求：1，撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5471号民事判决第一项，改判上诉人不承担水电费68456元；2，撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5471号民事判决第五项，改判被上诉人支付给上诉人2017年12月7日至2018年7月水电费363902.15元、代付电梯检测费55643元、2019年7月水电费139011.59元；3，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决对被上诉人主张上诉人欠其水电费68456元的证据不予认定，仅以上诉人未提交证据证实已经交纳了办公水电费为由判决上诉人承担水电费系法律适用错误，事实认定错误。（二）一审中被上诉人提交的2018年8月14日上诉人出具的收据中被上诉人在摘要中的记录证明，被上诉人在2018年７月份之前已经在代收水电费，而被上诉人履行物业管理的截止时间是2019年8月2日，因此一审法院认定被上诉人代收代交水电费的时间为2018年7月－2019年7月2日错误，进而判决驳回上诉人要求被上诉人承担2017年12月7日至2018年7月水电费363902.15元、2019年7月水电费139011.59元的诉讼请求错误。另外根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，电梯维保、年检、运行等费用由被上诉人承担。因此在合同履行期内，上诉人代付电梯检测费55643元应由被上诉人向上诉人支付。上诉人天发物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即将拖欠原告的物业费1852265元、水电费68456元，合计人民币1920721元支付给原告；2、请求法院依法判令被告停止侵权、因其派人换锁、强行搬走原告物业管理用房中主机、显示器、物业底单、针式打印机等予以返还，不能返还的赔偿损失（详见物品清单）；3、本案诉讼费用由被告承担。上诉人华隆置业公司向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院判令原告支付被告为其垫付的锦绣家园水电费、电梯检测费用844240.42元；2、本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2017年12月9日，被告保山华隆置业有限公司作为甲方与原告云南天发物业管理有限公司保山分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定被告选聘原告为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务事宜，合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务相关费用及交纳、物业经营与管理、违约责任、管理服务期限等作了约定。其中《前期物业服务合同》第六条第一款约定：“交房之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准由乙方向相关管理部门报批后在小区进行公示，双方约定：1、电梯房物管费收费标准不高于1.2元/月/平方（含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等）；2、二次供水加压收费标准10元/月/户；3、生活垃圾清运费收费标准按政府规定；4、地下车位物管费收费标准不高于50元/月/个；5、联排、别墅物管费收费标准不高于1.2元/月/平方；6、商铺物业管理费收费标准不高于2元/月/平方；……。”第七条约定“物业服务费用交纳：1、甲方不向乙方支付前期物业开办费及其他任何费用；房屋交接后，业主应于甲方公示房屋交接之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。2、交房后由物管公司自负盈亏，物业管理范围内已竣工但尚未售出的房屋，2018年12月31日之前售出的，甲方不再向乙方支付任何费用；2018年12月31日以后，甲方按物业服务费收费标准的50%以现金方式支付给乙方，直至房屋售出。”合同签订后原告即按约定对锦绣家园小区提供前期物业管理服务。2019年1月28日因小区业主向隆阳区信访局反映锦绣家园物业不作为的问题，后白塔社区于2019年3月20日召开了关于业主、物业、社区专项问题处理会议，就锦绣家园业主信访问题进行了处理，并要求物业公司及房地产开发公司针对存在的问题进行整改。2019年6月21日，被告向原告发出《关于解除〈前期物业服务合同〉的通知》，次日原告向被告发出《回复函》，认为被告单方提出解除合同不合法，不同意解除合同，如果坚持解除合同，应当与业主及原被告公司三方协商解除合同相关事宜，并就有关物业费用进行结算并及时支付。2019年6月27日隆阳区永昌街道办事处再次召集市住建局、区住建局、社区、原被告代表等人召开处理会议、并达成《关于协调处理锦绣家园小区物业管理存在问题的会议纪要（一）》，会议决定：由白塔社区牵头，从2019年6月28日下午2点至6月30日下午5点在锦绣家园小区内公开征求业主对原告去留意愿，并按照少数服从多数的原则处理。2019年7月1日，街道办事处再次召集各方当事人进行会议，形成《关于协调处理锦绣家园小区物业管理存在问题的会议纪要（二）》，纪要指出，民主征求意见结果为同意留下原告的业主有9户，不同意留下原告的业主有625户。同时，通过协商，会议决定：“一、2019年7月15日上午9时，由天发物业公司移交物业管理服务相关手续，并自行停止物业管理服务活动。二、为保障小区水电正常供应，维护小区业主正常的生产生活秩序，由华隆置业公司先行垫付绣家园小区拖欠的水电费。三、7月1日至7月15日上午9时前的物业管理服务全权由云南天发物业管理有限公司负责，7月15日上午9时后，锦绣家园小区物业管理服务全权由华隆置业公司负责管理。……”同时对物业交接的其他事项进行了明确。但原被告双方并未按上述会议纪要规定的时间和程序办理交接手续，直到2019年7月31日锦绣家园小区停电，业主情绪激动，被告遂强制收回了物业用房，并将原告天发物业公司办公用品搬离。新的物业公司已于2019年8月2日进驻锦绣家园小区。另查明，经被告确认搬走的属于原告的办公用品清单如下：办公桌2张、办公椅20个、办公沙发3个、茶盘1个、电脑显示器3台、电脑主机2台、键盘3个、电风扇1台、验钞机1台、插线板2个、复印机2台。再查明，2018年8月3日原告与保山电力公司、昌源水务公司、华隆置业公司三方达成供电、供水合同，且从原告提交的付款审批单中可以看出，原告主张的自2018年6月30日之前的水电费由被告华隆置业公司负责，从2018年7月1日起由原告天发物业公司负责的事实成立，本院予以确认，故案涉水电费由原告天发物业公司自2018年7月1日起至2019年7月2日承担锦绣家园小区业主的水电费代收代缴业务。被告华隆置业公司交纳了2017年12月至2018年7月，2019年5月至7月的水电费。被告华隆置业公司于2019年6月19日为原告垫付了锦绣家园小区电梯检测费55645.1元，原告于2019年6月19日向被告出具《借条》，载明借款金额为55643元，原被告均认可该借条上载明的金额实为上述电梯检测费。庭审中，原告认可2019年5月至7月2日锦绣家园小区产生的水电费确由被告华隆置业公司垫付，金额合计285683.68元（2019年5月份电费70327.59元、水费46009元；6月份电费101771.49元、水费67575.60元）。被告华隆置业公司认可2018年12月31日之后售出的房屋依据合同规定其应当承担的物业费（50%）为179413元。庭后，本院给予原被告15天的期限就双方的物业费问题进行结算，确认结算物业费依据的交接房屋的物业基础数据，但原被告双方仍未进行结算。一审法院认为，物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”。本案依会议纪要商议决定，原被告于2019年7月15日终止物业服务合同，但原告未按时进行物业交接，被告遂强制收回了物业用房，新的物业公司已于2019年8月2日进驻锦绣家园小区，原被告双方已以实际行动表明不再继续履行物业服务合同，案涉《前期物业服务合同》应依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，关于原告要求被告支付尚欠的物业费1852265元的诉讼请求，原告提交的物业费计算清单因未经被告结算认可，且计算清单中的物业基本情况亦无其他证据佐证其真实性，无法证实其主张。根据双方签订的《前期物业服务合同》对物业费交纳进行了约定，被告不向原告支付前期物业开办费及其他任何费用，房屋交接后，由业主自被告公示房屋交接之日起交纳物业服务费用，对于物业管理范围内已竣工但尚未售出的房屋，2018年12月31日之前售出的，被告不再向原告支付任何费用，2018年12月31日以后，被告按物业服务费收费标准的50%支付给原告，上述约定未违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应遵守，被告按上述约定计算并认可尚欠原告物业费179413元，本院予以确认，故对于原告的此项主张，本院予以部分支持，若原告认为被告还有除合同约定外的其他物业费未支付，依据《保山市物业服务收费管理实施细则》第二十二条：“物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额缴纳”主张权利的，应与被告就尚未交房的物业数据进行确认或结算后，可另行主张权利。由于原被告并非采取平和的方式进行物业交接，对于被告强行搬离的属于原告的办公用品，被告亦同意返还的，本院予以支持。对于案涉锦绣家园小区水电费的问题，结合原告提交的供电、供水合同、付款审批单，原被告终止物业服务的时间以及水电费收缴经验规则，可以确认原告代收代缴锦绣家园小区水电费业务的时间段为2018年7月1日起至2019年7月2日。被告华隆置业公司交纳了2017年12月至2018年7月，2019年5月至7月的水电费，原告认可被告华隆置业公司为其垫交了2019年5月至7月2日锦绣家园小区产生的水电费285683.68元，对于该自认的事实，本院予以确认，故对被告反诉要求原告支付代为垫付的水电费的请求，本院予以部分支持。对于原告主张被告拖欠2018年7月1日至2019年7月2日期间水电费68456元的诉请，因2018年7月1日起至2019年7月2日期间的水电费确由原告代收代缴，被告未提交证据证实其交纳了华隆置业公司办公楼等在此期间自行产生的水电费，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付其代为垫付的电梯检测费55645.1元，根据双方合同的约定，该笔费用应由原告物业公司承担，但该电梯检测费用产生的时间为2019年6月19日，鉴于原被告双方实际于2019年7月终止物业服务合同，此费用判由原告承担显失公平，故本院不予支持被告的此项反诉请求。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第二百三十三条规定，判决：一、由被告保山华隆置业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告云南天发物业管理有限公司保山分公司物业费179413元、水电费68456元、合计247869元。二、由被告保山华隆置业有限公司于本判决生效后二十日内归还原告云南天发物业管理有限公司以下办公用品：办公桌2张、办公椅20个、办公沙发3个、茶盘1个、电脑显示器3台、电脑主机2台、键盘3个、电风扇1台、验钞机1台、插线板2个、复印机2台。三、由原告云南天发物业管理有限公司保山分公司于本判决生效后二十日内支付被告保山华隆置业有限公司水电费285683.68元。四、驳回原告云南天发物业管理有限公司保山分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告保山华隆置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计11043元，由原告云南天发物业管理有限公司保山分公司负担；反诉案件受理费6121元，由被告保山华隆置业有限公司负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）关于上诉人华隆置业公司应支付上诉人天发物业公司多少物业费的问题。上诉人天发物业公司向本院提交两组证据：已售未交房253套及因被上诉人的原因被查封房源342套物业费明细，欲证实根据《前期物业服务合同》约定及发改委《物业服务收费管理办法》第16条、《保山市物业服务收费管理实施细则》第22条规定，上诉人华隆置业公司应向上诉人天发物业公司支付已售未交房253套物业费836448元及因被上诉人的原因被查封房源342套物业费848819元。上诉人华隆置业公司质证对证据的三性均不予认可，因系上诉人自己制作的表格，不能作为证据使用。本院认为，根据双方当事人签订的《前期物业服务合同》第七条约定“物业服务费用交纳：1、甲方不向乙方支付前期物业开办费及其他任何费用；房屋交接后，业主应于甲方公示房屋交接之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。2、交房后由物管公司自负盈亏，物业管理范围内已竣工但尚未售出的房屋，2018年12月31日之前售出的，甲方不再向乙方支付任何费用；2018年12月31日以后，甲方按物业服务费收费标准的50%以现金方式支付给乙方，直至房屋售出。”已售未交房253套系2018年12月31日以前售出，虽然按照《保山市物业服务收费管理实施细则》第二十二条“物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额缴纳”的规定，应由上诉人华隆置业公司承担已售未交房253套物业费，但因上述合同明确约定“2018年12月31日之前售出的，甲方不再向乙方支付任何费用”，上诉人华隆置业公司不应承担已售未交房253套物业服务费；被查封房源342套与上诉人华隆置业公司一审提交的《保山华隆置业有限公司空置房欠物业管理费用明细》中尚在华隆置业公司名下未交房房屋346套中的342套完全一致，该明细表中尚有4套商业房上诉人天发物业公司未列入被查封房源。一审判决已经按照双方签订的《前期物业服务合同》约定由上诉人华隆置业公司承担自2019年1月1日起至2019年7月31日止该346套房屋的物业费179413元（因以上346套房屋均未交房，故不存在二次加压费、生活垃圾清运费以及其他物业服务费用），根据前述合同约定，上诉人华隆置业公司仅承担2018年12月31日之后的费用，故上诉人天发物业该两组证据的证明目的本院不予认定，其上诉请求华隆置业公司支付已售未交房253套物业费836448元及因被上诉人的原因被查封房源342套物业费848819元本院不予支持。（二）双方当事人各应承担多少水电费的问题。上诉人天发物业公司认为，虽然华隆置业公司向自来水公司和电力公司支付了2019年5－6月份的水电费，但此笔费用已经由上诉人华隆置业公司向业主收取，一审判决由天发物业公司向华隆置业公司支付不当。并提交业主交费的收据四份及业主群聊天记录予以证实。上诉人华隆置业公司质证认为收据记载的收费人不是华隆置业公司，并且四张收据不能代表全部的业主交费的情况，对其证明目的不予认可。本院认为，上诉人天发物业公司出示的该组证据，因收款人不是上诉人华隆置业公司，且华隆置业公司一审出示的证据证实其向自来水公司和电力公司支付了2019年5－6月份的水电费，天发物业公司予以认可，因此其该上诉请求不能成立。上诉人华隆置业公司上诉请求由上诉人天发物业公司承担2017年12月7日至2018年7月水电费363902.15元、2019年7月水电费139011.59元，且一审判决由华隆置业公司支付其办公楼使用水电费68456元错误，但未提交证据。本院认为，根据2018年8月3日原告与供电局、昌源水务、华隆置业公司三方达成代收代缴水电费合同，2018年8月14日经华隆置业公司总经理戴宏同意批准，自2018年6月30日之前的水电费归华隆置业公司负责，从2018年7月1日起归天发物业公司负责，由天发物业公司自2018年7月1日一2019年7月2日承担锦绣家园小区业户的水电费代收代缴业务。上诉人华隆置业公司仅以部分收据主张上诉人天发物业公司收取了2017年12月7日至2018年7月水电费363902.15元不能成立；因2019年7月31日华隆置业公司强制收回了物业用房，上诉人天发物业公司不可能再收取2019年7月份的水电费。因此一审判决不予支持上诉人华隆置业公司的上述请求并无不当；另外，上诉人华隆置业公司未提交证据证实其已支付了2018年7月1日以后的办公用水电费，一审判决由其支付办公用水电费68456元亦无不当。（三）关于电梯检测费应由谁支付的问题。电梯检测费用产生的时间为2019年6月19日，鉴于双方当事人实际于2019年7月终止物业服务合同，电梯检测合格效力及于检测后的时间段，故一审判决由上诉人华隆置业公司承担电梯检测费并无不当。（四）关于应返还的办公用品问题。二审中经本院主持，双方当事人协商，已经按照执法记录仪所记录的搬离的办公用品全部返还。上诉人天发物业公司诉称的物业明细账簿、水电费明细账簿及电梯资料，因视频中未显示由谁最终持有，其诉请不予支持。综上所述，上诉人天发物业公司及上诉人华隆置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28207元，由上诉人天发物业公司负担22086元，上诉人华隆置业公司负担6121元。本判决为终审判决。审判长  杨明朗审判员  张 明审判员  刘光好二〇二〇年三月十三日书记员  赵梧谚