浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6681号原告：何允富，男，1981年4月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张乐永、王逸超，浙江和乐律师事务所律师。被告：温州安康投资管理有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区西经三路16号D14-202室。统一社会信用代码：913303043370414819。法定代表人：秦全伟，该公司执行董事。被告：魏立中，男，1974年11月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。被告：秦全伟，男，1967年8月30日出生，汉族，户籍所在地安徽省临泉县。被告：卢莉英，女，1980年8月6日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市宁都县。第三人：温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社。住所地：浙江省温州市瓯海区郭溪街道曹埭村办公大楼。统一社会信用代码：91330304145295161X。法定代表人：杨胜武，该社社长。原告何允富为与被告温州安康投资管理有限公司（以下简称安康公司）、魏立中、秦全伟、卢莉英、第三人温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社（以下简称曹埭村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月11日向本院提起诉讼，本院在征得原告何允富同意后于同日将本案委托相关调解组织进行诉前调解，后因双方当事人未能达成调解协议，本院于2019年8月14日立案受理，并依法适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年11月11日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年12月4日再次公开开庭进行了审理。原告何允富的委托诉讼代理人张乐永、被告安康公司的法定代表人暨被告秦全伟、被告卢莉英均到庭参加诉讼，被告魏立中到庭参加第一次庭审。第三人曹埭村经济合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何允富向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告安康公司、魏立中签订的房屋租赁合同；2.判令被告安康公司、魏立中偿还原告已支付的租金及押金共计514600元、支付原告违约金20万元并赔偿原告装潢损失191343元，上述款项共计905943元；3.判令被告秦全伟、卢莉英对上述第二项请求的905943元承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月4日，原告与安康公司、魏立中签订一份房屋租赁合同（以下简称案涉合同），约定将坐落于温州市瓯海区康宏西路2号厂房的部分面积出租给原告使用。在签订上述房屋租赁合同时，魏立中也将安康公司与第三人曹埭村经济合作社签订的关于上述厂房的房屋租赁合同复印件给原告，以证明已方有合法的转租权，同时其还向原告表示自己是安康公司的隐名股东兼实际负责人。在案涉合同签订之前，原告已经于2018年5月22日将定金10万元按照魏立中指示转给安康公司的隐名股东卢莉英；案涉合同签订之后，原告于2018年6月14日按照魏立中指示通过其合作伙伴张守方的账号分别打入案外人张龙账号共计20万元，打入卢莉英账号214600元，以上总计为514600元（包括一年租金和押金）。嗣后，原告联系了设计公司和建筑装饰公司正式进场装修。但在原告装修过程中，第三人曹埭村经济合作社以安康公司未按时支付租金，其与安康公司的租赁合同已实际解除，安康公司无权将本案标的厂房转租给原告使用为由，要求原告停止装修，并将一些已装好的装修部位拆除。原告几次与魏立中沟通未果，现原告也无法继续装修及使用上述厂房。原告认为，安康公司、魏立中作为合同相对方已构成违约，依法应当退还原告租金、押金并支付原告违约金20万元及赔偿原告装修损失；秦全伟作为安康公司的唯一工商登记股东，魏立中和卢莉英作为安康公司的隐名股东，依法亦应对安康公司的债务承担连带责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告魏立中辩称：其与秦全伟、卢莉英均系安康公司股东，分别持有安康公司40%、20%及40%股权，其系安康公司实际负责人。案涉合同系其代表安康公司与原告签订，合同当事人应为原告与安康公司，其并非合同当事人。案涉合同签订后，安康公司确已收到原告支付的514600元款项，原告亦已进场装修。虽在原告装修过程中，第三人曹埭村经济合作社于2018年6月要求原告停止施工，原告之后也无继续使用租赁房屋，但安康公司与第三人之间的房屋租赁合同关系目前并未解除，案涉合同尚可以继续履行，故其不同意与原告解除案涉合同并承担违约责任。此外，原告主张的19余万元装修损失亦不真实，按照实际施工进度，装修费用应为5万元。被告秦全伟辩称：其与魏立中、卢莉英均系安康公司股东，分别持有安康公司20%、40%及40%股权，其入股安康公司的时间为2016年12月，并于2018年9月开始方才担任安康公司法定代表人，魏立中系安康公司实际负责人。安康公司与原告签订的案涉合同合法有效，虽在原告装修过程中第三人曹埭村经济合作社于2018年6月要求原告停止施工，原告之后也无继续使用租赁房屋，但安康公司并无要求原告终止履行合同，现安康公司不同意与原告解除合同并承担违约责任。此外，签订案涉合同时，其并非安康公司法定代表人，且原告所支付的514600元款项也未打入安康公司及其本人账户，而是打入其他相关个人账户，故其本人亦无需承担责任。而对原告的装修费用，其亦认可为5万元。被告卢莉英辩称：其与秦全伟、魏立中均系安康公司股东，分别持有安康公司40%、20%及40%股权，魏立中系安康公司实际负责人。安康公司原先未开设账户，其代安康公司收取原告支付的30余万元款项后，均已用于归还安康公司所负债务，其本人无需承担责任。第三人曹埭村经济合作社未作答辩，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：安康公司登记的企业类型为一人有限责任公司，登记的股东为秦全伟，实际投资人为魏立中、秦全伟、卢莉英，其中魏立中为实际负责人。2015年6月1日，安康公司与第三人曹埭村经济合作社签订房屋租赁合同，约定由安康公司承租第三人曹埭村经济合作社所有的坐落于温州市瓯海区康宏西路2号厂房，租赁期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。2018年5月22日，原告向卢莉英支付10万元款项，并由卢莉英向原告出具一份加盖安康公司印章的付款收据，载明“交款项目康宏西路2号一二楼局部租房订金”。2018年6月4日，原告与魏立中签订一份房屋租赁合同（即案涉合同），约定：甲方将其合法拥有的坐落于温州市瓯海区康宏西路2号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积一楼678平方米、二楼734平方米；租赁期限2年，自2018年6月4日起至2020年6月3日止，甲方给予乙方70天装修期免租金；年租金为484656元，押金为3万元，合同签订后十天内付清全部款项514600元；甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，应保证所有出租房屋权属清楚，共有人无意见，无使用之纠纷；如无特殊情况必须住满租约期，如无故违约，则向对方支付违约金10万元；若甲方违约，除退还乙方押金外还须支付给乙方上述金额的违约金；若乙方违约，则甲方有权不退还押金；若违约金不足弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金等内容。该份合同落款处，甲方为魏立中签名并加盖安康公司印章，乙方为原告签名。合同签订后，原告在约定的时间内向案外人张龙的账户转账支付了20万元，向卢莉英的账户转账支付了214600元。各被告确认原告已支付租金及押金共计514600元。嗣后，原告进场装修。在原告对部分墙体进行隔断等施工半个月左右时，因第三人曹埭村经济合作社与安康公司之间的租赁合同关系产生纠纷，装修工作因故停工。各被告确认原告于2018年6月即已停止施工，之后原告无继续装修及使用租赁房屋。魏立中称原告曾于2018年7月初要求其与第三人曹埭村经济合作社协调，让原告恢复装修施工。2018年8月20日，第三人曹埭村经济合作社在租赁房屋处张贴通知，称因承租单位未结清租金，要求各经营户在租期内务必将租金直接缴纳至第三人账户，否则产生的一切后果自负。2018年11月20日，原告向公安机关报案，要求对租金事宜予以处理。2019年1月7日，原告曾向本院提起诉讼，请求判决解除案涉合同并要求各被告承担相应责任，后原告于2019年6月28日撤回起诉。2019年1月15日，第三人曹埭村经济合作社向本院提交民事起诉状，请求判决解除其与安康公司之间的房屋租赁合同关系。本院于2019年10月15日作出一审判决，确认第三人曹埭村经济合作社与安康公司之间的房屋租赁合同关系自2019年7月23日起解除。2020年3月11日，温州市中级人民法院作出终审判决，维持一审上述判项。另查明：原告与魏立中签订案涉合同时，魏立中担任安康公司监事职务。卢莉英述称安康公司并无财务账册；秦全伟述称其担任法定代表人后安康公司建有财务账册，但未能向本院提供。原告申请的证人述称，原告总共装修施工16天，一开始4个工人做粗工，后来来了2个泥水工，总计用工80、90工，粗工200元/工，泥水老师350元/工；装修材料有水泥砖一车、水泥100包（30元/包）、胶泥100包（30元/包）；另有3、4辆车运输矿渣运了两晚。原、被告双方对此均无异议。原告述称装修现场已遭破坏，经本院释明后，其明确表示不要求就装修损失进行鉴定。上述事实由原、被告的陈述，原告提供的当事人身份信息材料、《房屋租赁合同》《付款收据》《协议书》、银行转账明细、《通知》、房屋权属证书、公安机关询问笔录及证人胡某1、胡某2的证言，本院调取的企业信息材料、本院（2019）浙0304民初440号案卷材料、（2019）浙0304立预40号案卷材料、（2019）浙0304民初5938号民事判决书、温州市中级人民法院（2019）浙03民终7345号民事判书等材料予以证实，本院予以确认。原告提供的《施工合同》《设计合同》《结算单》及《领款凭证》，真实性无法确定，且与证人证言存有较大出入，本院不予确认；原告2019年12月6日提供的消防设计费用收据，系在法庭辩论终结后提供，不符合新证据的要求，且真实性无法确定，本院不予采纳。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、被告魏立中是否系案涉合同当事人的问题；二、案涉合同是否应予解除的问题；三、被告安康公司、魏立中、秦全伟、卢莉英是否应承担相关责任的问题。关于第一个争议焦点。案涉合同系转租合同。从原告的诉称可知，被告魏立中在与原告签订案涉合同时，向原告提供了安康公司与房屋所有人即第三人曹埭村经济合作社所签订的一手租赁合同，并向原告表明其系安康公司的隐名股东兼实际负责人；且案涉合同上亦加盖安康公司印章。被告魏立中的此等行为，加之其时任安康公司监事职务的身份，足以表明其系履行职务行为代表安康公司与原告签订案涉合同的意思表示，且该意思表示亦为原告所知悉。故此，本院认定案涉合同的当事人为安康公司与原告，被告魏立中非案涉合同当事人。关于第二个争议焦点。租赁合同关系中，对租赁物进行使用、收益是承租人最主要的合同目的。本案中，原告作为次承租人，其在装修期间，因房屋所有人即第三人曹埭村经济合作社与安康公司之间产生纠纷而对租赁物主张权利，致使原告装修工作因故停工，足以使原告产生不安。此时若严格要求原告继续装修，投入大量成本，则会使原告陷入巨大的风险之中，而未能完成装修，根据原告承租房屋的用途，更无从谈及对租赁物进行使用并收益，原告的合同目的实则已无法实现；况且，第三人曹埭村经济合作社后续已提起诉讼，法院业已判决解除其与安康公司之间的一手租赁合同，案涉合同作为转租合同，依法应当予以解除。关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉合同系因第三人的原因而解除，原告亦未实质使用租赁物并获得收益，故被告安康公司作为合同相对人依法应对原告已支付的租金及押金共计514600元承担返还责任，并应向原告承担违约责任。双方在案涉合同中约定违约金为10万元，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告的该部分违约金主张予以支持，同时鉴于原告未能举证证明该违约金低于实际损失，本院对原告增加部分的违约金及装修损失不予支持。此外，安康公司登记企业类型为一人有限责任公司，其名义股东及实际投资人均未能举证证明公司财产独立于股东个人财产，且据法庭审理查明，安康公司并未建立健全的财务制度，本案中原告所支付的款项亦均无纳入公司账户，存在股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益的情形，被告魏立中、秦全伟、卢莉英作为公司的名义股东抑或实际投资人，应当对公司的本案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何允富与被告温州安康投资管理有限公司于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告温州安康投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何允富租金及押金合计514600元并支付违约金10万元；三、被告魏立中、秦全伟、卢莉英对上述第二项款项的支付承担连带责任；四、驳回原告何允富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12859元，由原告何允富负担4135元，由被告温州安康投资管理有限公司负担8724元，被告魏立中、秦全伟、卢莉英对被告温州安康投资管理有限公司负担的部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈伟克人民陪审员  马忠兰人民陪审员  徐建静二〇二〇年三月十二日书 记 员  黄玉莹?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第二十条：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。