河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20637号原告：贾媛媛，女，1989年8月12日出生，汉族，住郑州市经济开发区。委托诉讼代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。被告：袁真真，女，1987年8月29日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：崔灏，河南言正律师事务所律师。第三人：郑亚彬，男，1986年6月11日出生，汉族，住河南省新密市。第三人：刘笑梅，女，1985年8月7日出生，汉族，住河南省新密市。原告贾媛媛诉被告袁真真、第三人郑亚彬、刘笑梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾媛媛及其委托诉讼代理人张欢、被告袁真真的委托诉讼代理人崔灏、第三人郑亚彬、刘笑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾媛媛向本院提出诉讼请求，请求判令:1.依法停止对位于郑州市经济技术开发区经开第一大街5号8号楼1单元2层202号房屋的执行，并解除上述房产的查封；2.依法确认原告与第三人郑亚彬于2018年7月25日签订《房屋买卖合同》有效，判决上述房产归原告所有，第三人郑亚彬继续履行《房屋买卖合同》并协助原告将位郑州市经济技术开发区经开第一大街5号8号楼1单元2层202号房屋过户至原告名下；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：第三人郑亚彬与第三人刘笑梅系夫妻关系。2018年7月25日，原告在居间方（中介）郑州城市之家房地产营销策划有限公司的参与下，与第三人郑亚彬签订了《房屋买卖合同》，约定郑亚彬将其所有的位于郑州市经济技术开发区经开第一大街5号8号楼1单元2层202号房屋出卖给原告，总房款2440000元，原告交付45万元后，郑亚彬将房屋交付给原告。当日，双方签订《补充协议》，约定：郑亚彬在房本下发后20个工作日内自行解除银行按揭贷款抵押，付款的批次和期限，其中约定原告支付42万元的当日将房屋交付给原告居住使用。原告按照补充协议约定共向郑亚彬支付了80万元，其中2018年8月4日支付了42万元。郑亚彬于2018年8月4日将房屋交付给原告使用，同日双方办理了物业交割手续，涉案房屋所属的物业公司出具了交割清单及相应手续。原告在涉案房屋居住至今，且该房屋是原告的唯一房产。2019年3月12日，居间方郑州城市之家房地产营销策划有限公司收到了第三人郑亚彬的不动产权证书和维修基金发票。2019年3月19日，居间方履行办理房屋解押还款、抵押贷款过户手续前的房屋调查程序，向不动产登记系统查询得知，该房屋因本案被告与本案两名第三人民间借贷纠纷被二七区法院查封。原告向二七区法院提出执行异议要求中止对涉案房屋的执行并解除查封，被裁定驳回。原告认为：本案原告已按照合同约定支付了部分价款并实际占有，属于原告名下唯一住房，在居间方取得不动产证第一时间内就着手办理抵押过户手续，但因房屋被查封非原告过错，造成了本案涉案房屋不能办理过户登记手续，原告购买房屋的行为符合善意第三人，且原告愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，法院应当认定原告的执行异议之诉成立，应停止对涉案房屋的执行，依法解除查封，并确认涉案房屋归原告所有，判决郑亚彬履行过户手续。被告袁真真系执行案件的申请人，第三人刘笑梅、郑亚彬系执行案件的被申请人，在案件诉讼过程和执行过程中，法院对涉案房屋进行了查封。原告对二七区法院的执行提出案外人执行异议申请，二七区法院于2019年12月10日作出（2019）豫0103执异184号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并告知原告如不服该裁定应在15日内向人民法院提起诉讼。故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于使用执行程序若干问题的规定》的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！被告袁真真辩称：1.贾媛媛与郑亚彬就案涉房屋签署的房屋买卖合同真实性存疑，存在相互串通规避法院执行的嫌疑。2.异议人并未实际占有涉案房屋，袁真真查封案涉房屋前和贵院工作人员前往实地查看，该房屋并未发现有人居住。3.案涉房屋的所有权人系第三人所有，异议人并未满足法定条件，不能享有排除强制执行的权利。综上驳回异议人提出他执行异议。第三人刘笑梅、郑亚彬称：对原告起诉无异议。经审理本院查明以下案件事实：1.第三人郑亚彬与第三人刘笑梅系夫妻关系。2016年7月13日第三人郑亚彬与河南老街坊置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，约定郑亚彬以总价款1827793元的总价购得该公司开发的位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房屋××套，约定金额367793为现金支付，约定金额1460000元为商业贷款。合同签订后，郑亚彬依据合同约定支付了房款。2018年12月13日，郑亚彬取得上述房屋的不动产权证书（豫2018郑州市不动产权第0394211号）。2.2018年7月25日，原告贾媛媛通过居间方（中介）郑州城市之家房地产营销策划有限公司的居间服务，与第三人郑亚彬签订了《房屋买卖合同》一份，约定郑亚彬将其所有的位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋及房屋内的附属设施出卖给原告，总房款2440000元。签订房屋买卖合同当日，原告作为乙方、第三人郑亚彬作为甲方又签订补充协议，补充协议第五条就支付房款及交付房屋部分约定：“签订本合同当日乙方给甲方30000元购房定金，10个工作日内，房产安全情况下，乙方支付给甲方第一笔购房定金420000元、15个工作日内付给甲方第二笔款项50000元、剩余第三笔款项300000元于签订本合同之日起90个自然日内支付给甲方。第一笔定金交付当日，甲方将房屋交于乙方居住使用。乙方付于甲方共计800000元后，剩余房款于房本下发后正常办理手续，期间如因甲方原因违约，甲方赔偿乙方违约金800000元。如因乙方违约，定金不退，并3个自然日内办理”。合同签订后，原告贾媛媛于2018年7月25日、2018年8月4日、2018年8月15日、2018年10月22日先后向郑亚彬转款30000元、420000元、50000元、300000元，以上共计800000元。郑州城市之家房地产营销策划有限公司于2019年3月12日收到郑亚彬提交的本案标的房屋产权证书和维修基金发票。3.依据原告贾媛媛提交证据：业主基础信息登记表、长城物业集团股份有限公司物业收费收据、电费收据、缴费银行流水、热力公司采暖费的收费发票等证据及绿地海珀兰轩管理处向原告贾媛媛出具的居住证明，原告贾媛媛已经于2018年8月4日实际占有本案诉争房屋。4.袁真真诉刘笑梅、郑亚彬民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月30日作出（2019）豫0103财保32号民事裁定书，裁定冻结被保全人刘笑梅、郑亚彬银行存款1000000元或查封其相应价值的其他财产。2019年2月1日，本院向郑州市不动产登记中心送达上述民事裁定及协助执行通知书，查封被保全人郑亚彬名下位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号[豫（2018）郑州市不动产权第0394211号]房屋。2019年7月19日，本院作出（2019）豫0103民初4519号民事判决书，判决:一、被告刘笑梅、郑亚彬于判决生效之日起十日内偿还原告袁真真借款90万元、律师费3万元及利息（利息按照月息2分计算，其中100万元利息自2018年8月24日至2018年10月24日，90万元的利息自2018年10月25日至实际还清之日止）。二、驳回原告袁真真的其他诉讼请求。被告刘笑梅、郑亚彬不服该判决提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）豫01民终17604号民事裁定书，以刘笑梅、郑亚彬在收到法院诉讼费交纳通知书后在缴费期限内未缴纳诉讼费为由，裁定上诉人刘笑梅、郑亚彬自动撤回上诉处理。上述判决、裁定生效后，经袁真真申请，本院于2019年10月23日立案执行。在执行过程中，案外人贾媛媛不服本院执行上述房屋，提起执行异议，本院于2019年12月10日作出（2019）豫0103执异184号执行裁定书，驳回贾媛媛提出的执行异议。贾媛媛不服该裁定，向本院提起本案诉讼。5.另查明，在本案诉讼中，原告贾媛媛表示愿意将剩余房款1640000元按人民法院的要求交付执行，且于2020年3月13日已经将该部分款项交付本院执行部门予以处理。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为原告贾媛媛对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益、原告贾媛媛其他诉讼请求是否成立问题。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院认为原告贾媛媛对本案标的房产享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：首先，根据原告贾媛媛提供的证据，原告贾媛媛在涉案房产被本院查封之前，已经通过中介公司与第三人郑亚彬签订书面房屋买卖协议，该协议不违反相关法律法规强制性规定，为合法有效协议；其次，根据原告贾媛媛提供的证据，足以证明在本案查封之前原告已经合法占有本案标的房屋；再者，原告贾媛媛已经按照与第三人郑亚彬之间的约定，将首期购房款支付给第三人郑亚彬，且在本案审理期间将剩余房款全部交付本院执行部门予以处理；最后，本案标的房屋至今未予过户，系原告与第三人签订房屋买卖协议后尚不符合过户条件，而待原告通过中介公司得知可以办理并准备办理过户手续时，涉案房屋已经被本院予以查封，故房屋未予过户并非本案原告自身原因所致。综上，本案中，原告贾媛媛对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告诉请确认原告与第三人郑亚彬签订的《房屋买卖合同》合法有效以及停止对本案标的房屋的执行，本院予以支持。二、关于案涉房产所有权是否归原告所有以及第三人协助原告办理房屋过户的问题。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力、未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称物权法解释一）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据以上规定，我国不动产物权变动采取登记要件主义原则。虽然物权法第二十八条规定了人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定可以引起物权变动，但同时根据物权法解释（一）第七条的规定，人民法院只有在分割共有不动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的裁决书、调解书才能被认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。具体到本案，本案系案外人执行异议之诉，不属于分割共有不动产或动产等类型的案件，不能直接为当事人创设或变动物权。其次，根据物权法第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，合同的效力不受影响，由于房屋所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债的效力。本案中，贾媛媛作为买受人与郑亚彬就买卖案涉房产事宜签订了《房屋买卖合同》后，双方各自依约履行了支付购房款及交付房屋的合同义务，但尚未办理案涉房产所有权转移登记手续，贾媛媛尚未取得案涉房产所有权，其基于该买卖合同仅取得了要求郑亚彬办理案涉房产所有权转移手续的债权请求权。故，原告诉请判令涉案房产归原告所有没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，本案系案外人执行异议之诉，主要解决是否能否排除强制执行本案标的房屋问题，而协助过户系原告与第三人之间房屋买卖合同法律关系之内所应解决的问题，故与本案并非同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、对位于郑州经济技术开发区经开第一大街5号8号楼1单元2层202号[豫（2018）郑州市不动产权第0394211号]房屋不得执行；二、确认原告贾媛媛与第三人郑亚彬于2018年7月25日与签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告贾媛媛其他诉讼请求。案件受理费26320元，由被告袁真真负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  井柏年人民陪审员  孙国龙人民陪审员  郭保花二〇二〇年三月十五日书 记 员  王文文