浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5580号 上诉人（原审被告）：宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司。住所地：宁波市海曙区县学街33号。 法定代表人：黄四荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田羽鹏，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司。住所地：宁波市海曙区开明街128-3038号（3-55）室。 法定代表人：吴大恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈斌，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康雪萍，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司（以下简称明州公司）因与被上诉人宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司（以下简称城隍庙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2019年11月8日作出的（2019）浙0203民初11139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明州公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判明州公司无需向城隍庙物业公司支付2018年度物业管理服务费及公共部位、公共设施维修费共41232元。事实和理由：一、业主委员会与城隍庙物业公司签订的《物业管理委托合同》及宁波市亚太酒店物业管理有限公司（以下简称亚太物业公司）出具的《物业费债权转让通知书》明州公司并不知情，因此，《物业管理委托合同》不是明州公司的真实意思；二、城隍庙物业公司未按合同约定履行义务，涉案房屋于2018年10月开始不间断漏水，到2019年8月5日才维修完毕，时间长达9个月，期间严重影响明州公司对涉案房屋的正常使用，并引发跳闸、墙体及天花板受损等问题；三、城隍庙物业公司未按照合同约定提供保安值班、巡逻、保洁服务等物业服务。 城隍庙物业公司辩称:涉案《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，明州公司应按约缴纳物业费。明州公司于2018年12月向城隍庙物业公司发函提出漏水，城隍庙物业公司收函后第一时间予以落实协调维修。根据原审提供的证据可明确城隍庙物业公司按约定提供了保安保洁服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 城隍庙物业公司向一审法院起诉请求：判令明州公司向城隍庙物业公司支付2018年的物业管理费及公共部位、公共设施维修费共计41232元。 一审法院审理认定事实：明州公司系宁波市城隍庙购物广场美食城的业主之一，其所有的房屋坐落于县学街33号（1-10）（2-7），建筑面积1272.32平方米，共有二层，一层三间店铺，二层四间店铺。宁波市城隍庙购物广场美食城原由亚太物业公司进行物业管理，该美食城业委会与亚太物业公司于2016年1月7日签订《物业管理委托合同》一份，约定：物业名称：宁波市城隍庙购物广场美食城；物业类型：商业、办公；建筑面积32146.19平方米；期限三年：2016年1月1日至2018年12月31日；物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，物业的缴费标准为：物业管理费2.5元/平方米/月，公共部位、共用设施维修费2.4元/平方米/年；缴费时间约定为在下个缴费周期到来前1个月开始缴纳下一年度物业费；等等。 2018年10月，亚太物业公司退出上述区域的物业管理。城隍庙物业公司与该美食城业委会签订《物业管理委托合同》一份，约定的物业管理区域与上述合同相同，委托期限自2018年10月15日至2019年10月14日；物业的缴费标准为：物业管理费2.5元/平方米/月，公共部位、公共设施维修费2.5元/平方米/年；缴费期限约定为：物业管理服务费按年缴纳；等等。 亚太物业公司于2018年10月16日出具《物业费债权转让通知书》，通知对象为明州公司，通知内容为其已将明州公司拖欠的物业费、共有部位和共用设施日常维修费债权转让给城隍庙物业公司，通知明州公司将上述拖欠款项向城隍庙物业公司支付。 2018年12月7日明州公司向城隍庙物业公司发函，提出以下问题：一、未收到过任何信息关于由亚太物业公司更换为城隍庙物业公司的通知；二、明州公司房产位于县学街33号一至二层的三间商铺，由于目前房屋漏水严重，曾多次与城隍庙物业公司提出尽快解决漏水问题，但至今未给出解决方案。由于漏水长时间未处理，明州公司房产装修受损严重，无法正常使用，要求在收函三日内解决漏水问题。城隍庙物业公司于2018年12月11日回函，提出要求明州公司缴纳物业服务费，对于漏水问题提出涉及3楼轻轨公司房产维修问题，所以迟迟无法解决，会在明州公司缴纳物业费的情况下尽快给出维修方案并落实。 2019年2月14日，城隍庙物业公司至明州公司处催讨物业费等各项费用，并向明州公司出具缴费通知单，载明：自2018年1月1日至2019年2月12日已产生以下水电及物业费用要求缴纳，其中综合服务费2.5元/平方米/月，日常维修费0.2元/平方米/月，建筑面积1272.7平方米，1-12月应付综合服务费38181元、日常维修费3054元，18.9.12-19.2.12水费392元、电费12131元。明州公司的工作人员予以签收，之后明州公司支付了水费及电费，但未支付物业管理费及公共设施维修费。 2019年8月8日，城隍庙物业公司委托律师发函向明州公司催讨2018年及2019年两个年度的物业管理费及公共部位、公共设施维修费共计82464元。 另查明，城隍庙物业公司与宁波新日月酒店物业股份有限公司签订《劳务派遣协议》，约定案涉物业服务区域内的保安、保洁、客服、工程服务由宁波新日月酒店物业股份有限公司提供。 审理中，双方认可明州公司物业所在房屋的三楼房屋楼顶发生漏水，2019年8月5日城隍庙物业公司通过专业维修公司对漏水区域进行维修处理，具体为对三楼楼顶和墙面重新做了防水。明州公司认可在维修后未再漏水。明州公司陈述亚太物业公司服务期间没有漏水情况，安保也在提供，故对亚太物业公司提供服务的2018年1月至10月期间的物业费用无异议。 一审法院认为：本案的争议焦点为2018年度的物业服务费及公共部位、公共设施维修费是否应予以扣减。首先，明州公司对2018年1月-10月亚太物业公司管理期间的物业费及公共部位、公共设施维修费无异议。明州公司提出其不知晓亚太物业公司将债权转让给城隍庙物业公司，但从本案实际情况看，明州公司在2019年12月已经明知城隍庙物业公司对城隍庙商业步行街区域的物业开展了物业管理，2019年2月，城隍庙物业公司向明州公司催讨时明州公司也明确知晓物业费由城隍庙物业公司收取，且城隍庙物业公司通过起诉方式通知明州公司债权转让事宜也符合相关规定。为此，亚太物业公司将明州公司拖欠的物业管理费及公共部位、公共设施维修费转让给城隍庙物业公司，已经对明州公司发生法律效力，明州公司应当向城隍庙物业公司支付该期间的物业管理费及公共部位、公共设施维修费。其次，关于2018年度城隍庙物业公司接管之后的物业服务费及公共部位、公共设施维修费，城隍庙物业公司已提供证据证明其向明州公司所在物业管理区域提供了物业服务，明州公司主张城隍庙物业公司未能提供安保服务等，缺乏相应依据。关于明州公司提出的漏水问题，明州公司于2018年12月7日发函给城隍庙物业公司，城隍庙物业公司在几日内即予以回复，城隍庙物业公司亦与明州公司一起查看漏水现场；因漏水涉及三楼房屋业主的相关权利、义务，故应给予城隍庙物业公司查明漏水原因、查明是否物业服务合同约定的维修范围、安排维修方案等问题的合理处置时间。2018年12月底之前应属城隍庙物业公司合理处置时间范围内，因此2018年10月，城隍庙物业公司接管之后至2018年12月期间的物业服务费及公共部位、公共设施维修费不应予以扣减。明州公司对物业费及公共部位、公共设施维修费的计算方式无异议，故对城隍庙物业公司诉请的2018年度物业服务费及公共部位、公共设施维修费共计41232元予以支持。审理中，城隍庙物业公司撤回滞纳金及2019年度物业费及公共部位、公共设施维修费的诉请，系城隍庙物业公司对其自身权利的处分，予以准许。综上，城隍庙物业公司的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司于判决生效之日起七日内支付宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司2018年度物业管理服务费及公共部位、公共设施维修费共计41232元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费831元，减半收取计415.5元，由被告宁波明州一三七一城隍商业经营管理负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：宁波市城隍庙购物广场美食城业主委员会与亚太物业公司于2016年1月7日签订的《物业管理委托合同》及宁波市城隍庙购物广场美食城业主委员会与城隍庙物业公司于2018年10月签订的《物业管理委托合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同对业主明州公司具有约束力。明州公司对2018年1月-10月亚太物业公司管理期间的物业费及公共部位、公共设施维修费无异议，本院予以确认。根据一审查明的事实，亚太物业公司于2018年10月16日向明州公司出具《物业费债权转让通知书》，明州公司上诉称对债权转让的事实不知情，无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，城隍庙物业公司已按合同约定对涉案房屋提供了物业服务，明州公司接受了亚太物业公司、城隍庙物业公司提供的物业服务，应当根据合同的约定缴纳物业管理服务费及公共部位、公共设施维修费。 综上所述，上诉人明州公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2283元，由上诉人宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 (此页无正文) 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年三月二十五日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃