天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7043号上诉人（原审被告）：弗朗克（北京）门窗有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇小沙河村东，经营地天津市宝坻区天宝工业园宝发道19号。法定代表人：龚小猛，总经理。委托诉讼代理人：张卫华，北京市光明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：弗朗克墅（天津）门窗有限公司，住所地天津市宝坻区天宝工业园区宝发道19号。法定代表人：沈小雨，总经理。委托诉讼代理人：张卫华，北京市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津美威科技发展有限公司，住所地天津市宝坻节能环保工业区管委会办公楼。法定代表人：张庆波，总经理。委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。原审被告：科玛特（天津）实业有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇龙凤大道66号306室-5。法定代表人：钟青。上诉人弗朗克（北京）门窗有限公司（以下简称弗朗克公司）、弗朗克墅（天津）门窗有限公司（以下简称弗朗克墅公司）因与被上诉人天津美威科技发展有限公司（以下简称美威公司）及原审被告科玛特（天津）实业有限公司（以下简称科玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。弗朗克公司、弗朗克墅公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．二上诉人之间不存在转租关系。弗朗克公司原经营地址因拆迁无法继续经营，故在天津宝坻区寻找新的厂址并与被上诉人签订了两份《房屋租赁合同》。为了履行《房屋租赁合同》才注册了弗朗克墅公司，这两家公司实际是一班人马两个牌子，人格混同，不存在转租房屋的问题。一审判决对二上诉人存在转租关系的论证缺乏逻辑性。上诉人提交的催缴通知书充分证明，被上诉人已经将二上诉人列为同一承租人，要求共同支付租金，弗朗克墅公司在营业后，厂门口一直有公司牌匾，被上诉人对此不可能一无所知。2．一审存在枉法裁判情形，明显偏袒被上诉人。被上诉人曾经两次起诉上诉人，称上诉人之间有转租行为要求解除合同，但是都因证据不足撤诉。作为多次主审本案件的一审法官，枉顾整个案件事实，缺乏审判人员的基本水准和规范。在本次诉讼中，一审审判人员带领被上诉人和律师到上诉人经营场所调查取证，在当地造成很恶劣的影响。3．一审中上诉人提供了弗朗克公司纳税情况、报表及其相关的合同文件，证明弗朗克公司2018年有一笔营业收入是弗朗克墅公司成立前弗朗克公司的经营收入，该营业收入2018年才进账。一审对此没有进一步了解，仅凭入账时间断定弗朗克公司有独立经营收入，在证据认定上存在瑕疵。美威公司辩称，被上诉人与上诉人弗朗克公司存在租赁合同关系，弗朗克公司与弗朗克墅公司为两个独立法人，应独立承担相应的权利义务。二上诉人所称二上诉人人格混同，不具有合法依据，被上诉人在一审提供的证据能够证实二上诉人存在转租关系，因此一审法院认定的事实合法有效，具有相应依据，一审法院依职权到现场进行调查核实，不存在违法情形，且在调查过程中，龚小猛之父在厂区。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。科玛特公司未作陈述。美威公司向一审法院起诉请求：1．依法判令解除美威公司与弗朗克公司于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》及双方于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令弗朗克公司、弗朗克墅公司、科玛特公司腾清房屋并将租赁物返还给美威公司；3．依法判令弗朗克公司、弗朗克墅公司、科玛特公司共同给付美威公司自2018年7月1日至向美威公司交付租赁物日止的租金（截至起诉之日为940000元）及滞纳金300000元、房产税429909.96元；4．诉讼费由弗朗克公司、弗朗克墅公司、科玛特公司承担。一审法院认定事实：2014年7月1日，美威公司与弗朗克公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（以下简称甲方）天津美威科技发展有限公司，承租方（以下简称乙方）弗朗克（北京）门窗有限公司。一、租赁标的物，1．本合同“协议房产”坐落于天津宝坻节能环保工业区，建筑面积6500平方米。3．乙方除上述6500平方米建筑外，还另需1800平方米辅助车间，由甲方负责建设，并于2014年12月31日前完工验收交付乙方使用，租金为15万元/年，租期和租金增幅与本合同中6500平方米建筑约定的相同。二、租赁期限，1．本合同协议房产的租赁期限为15年，具体期限自2014年8月1日起至2029年7月31日止。三、租金支付方式，1．甲、乙双方约定，租赁期内第一年至第五年租金为60万元/年，租金每年一付，首次租金应予签订租赁合同之日起15个自然日内付清，余下每年租金应在每年7月1日之前一次性付清。2．从第六年起，租金按租赁年份每两年浮动递增10%，租金如下：第6-7年租金为66万元/年；第8-9年租金为72.6万元/年；第10-11年租金为79.86万元/年；第12-13年租金为87.85万元/年；第14-15年租金为96.63万元/年。六、协议房产的转租和归还，1．租赁期间，乙方无权将本合同协议房产转租，如甲方发现乙方将房产转租，甲方有权解除合同。已经收取的租金不予退还。八、租赁期间的其他约定，第7款，租赁期间，如税务征收土地使用税，甲乙双方各承担全款一半，所使用房屋税由乙方自行承担。九、争议及赔偿，1．租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满30日，甲方有权每日增收3‰滞纳金。甲乙双方协商后乙方仍未交租金，甲方有权终止本租赁合同的继续履行。2014年7月25日，美威公司作为出租方（甲方）与弗朗克公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》1份，约定：一、租赁标的物，1．本合同“协议房产”坐落于天津宝坻节能环保工业区中，其中出租厂区土地使用权面积共计30亩，现有地面附属建筑物的出租建筑面积合计4300平方米。3．乙方支付定金5万元给甲方，由甲方负责建设4300平方米车间，并于2015年3月1日前完工验收交付乙方使用，租金为38万元/年。二、租赁期限，1．本合同协议房产的租赁期限为14年，具体期限自2015年8月1日起至2029年7月31日止。三、租金支付方式，1．甲、乙双方约定，租赁期内第一年至第四年租金为38万元/年，租金每年一付，首次租金应予签订租赁合同之日起15个自然日内付清，余下每年租金应在每年7月1日之前一次性付清。2．从第五年起，租金按租赁年份每两年浮动递增10%，租金如下：第5-6年租金为41.8万元/年；第7-8年租金为45.98万元/年；第9-10年租金为50.58万元/年；第11-12年租金为55.64万元/年；第13-14年租金为61.2万元/年。四、其他费用，3．本车间如果作为生产木器车间，所需各类消防设施全部由乙方自行承担安装，费用全部由乙方自己承担，甲方只需协助办理相关手续。六、协议房产的转租和归还，1．租赁期间，乙方无权将本合同协议房产转租，如甲方发现乙方将房产转租，甲方有权解除合同。已经收取的租金不予退还。八、租赁期间的其他约定，7．租赁期间，如税务征收土地使用税，甲乙双方按照租赁的占地面积比例各自承担相应费用，所使用房屋税由乙方自行承担。九、争议及赔偿，1．租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满30日，甲方有权每日增收3‰滞纳金。甲乙双方协商后乙方仍未交租金，甲方有权终止本租赁合同的继续履行。两份租赁合同签订后，美威公司将上述厂房交付弗朗克公司使用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．弗朗克公司是否存在拖欠租金行为。美威公司主张弗朗克公司在租赁期间多次拖欠租金，美威公司曾两次提起诉讼，2019年7月1日至2020年6月30日的租金1243000元虽然于2019年7月31日汇至刘冬账户，但已超出合同约定时间。美威公司提交（2017）津0115民初907号民事判决书一份、（2018）津0115民初5931号裁定书1份予以证实；弗朗克公司称其与美威公司（2017）津0115民初907号民事判决作出后，在上诉期间双方达成执行和解协议。在美威公司2018年7月4日提起（2018）津0115民初5931号民事案件诉讼前，弗朗克公司曾于2018年7月1日向美威公司发出通知，要求美威公司提供账户方便弗朗克公司交付租金。2019年7月31日22时50分弗朗克公司通过陈长军账户将2019年7月1日至2020年6月30日的租金1243000元汇至张庆波妻子刘冬账户。美威公司提交协议书1份、2018年7月1日通知书1份、中国农业银行网上银行电子回单2张予以证实；2．弗朗克公司是否存在转租行为。美威公司主张弗朗克公司在租赁期间私自将其承租的厂房转租给弗朗克墅公司、科玛特公司，违反了合同第六条第1款的约定，美威公司有权解除合同。美威公司提交其从天津市宝坻区人民政府政务服务办公室调取的弗朗克公司与弗朗克墅公司签订的《租赁合同》1份、天津宝坻经济开发区管理委员会备案登记表及2018年6月安全会议纪要拍照件各1份、弗朗克公司将涉案房屋对外招租的网页打印件1份、科玛特公司和其他公司现场生产照片12张及现场录像光盘1份、弗朗克公司和弗朗克墅公司户卡各1份予以证实；弗朗克公司称其与弗朗克墅公司两个公司混同，实际是一个公司，弗朗克公司的法定代表人龚小猛与弗朗克墅公司的法定代表人沈小雨是夫妻，美威公司也认可弗朗克墅公司承租的事实。提交弗朗克公司与弗朗克墅公司营业执照各1份、龚小猛与沈小雨结婚证1份、美威公司于2018年6月27日、28日向弗朗克公司发出的催告通知书2份予以证实。3．房产税及滞纳金的承担问题。美威公司主张自2016年1月1日至2018年12月31日涉案房产应交纳房产税320837.82元，产生滞纳金74835.42元，美威公司已于2018年12月10日交纳。自2019年1月1日至2019年6月30日涉案房产应交纳房产税26736.49元，城镇土地使用税7500.23元，美威公司已于2019年5月10日交纳。两项共计429909.96元。按照合同约定，房产税和土地税由美威公司代为交纳后，弗朗克公司再给付美威公司，因弗朗克公司未及时交纳产生的滞纳金应由弗朗克公司承担；弗朗克公司称按照合同约定弗朗克公司应承担房产税及土地税的50%，但弗朗克公司不清楚应缴数额，也不直接向税务部门缴纳，产生的滞纳金弗朗克公司不同意承担。弗朗克公司及弗朗克墅公司应一审法院要求，向一审法院提交2018年12月1日至12月31日增值税纳税申报表和2018年10月1日至12月31日企业所得税月（季）度纳税申报表。两份申报表均显示弗朗克公司与弗朗克墅公司在此期间均有营业收入及营业成本。弗朗克公司称此期间的收入是2015、2016年合同的收款，弗朗克公司并未实际经营，提交3份弗朗克公司与案外人签订的采购合同予以证实；美威公司称3份采购合同与本案无关。一审庭审后，一审法院于2019年8月7日到弗朗克公司了解弗朗克公司是否存在转租情况，经一审法院调查了解，涉案厂房有几家公司在租赁经营，其中包括科玛特公司。另查，2017年1月18日，因弗朗克公司拖欠美威公司2015、2016年度租金，美威公司提起诉讼，一审法院作出（2017）津0115民初907号民事判决，判令弗朗克公司向美威公司支付2015年度、2016年度租金及利息。该判决作出后弗朗克公司不服，提起上诉，在上诉期间，美威公司与弗朗克公司达成执行和解协议。2018年7月4日，美威公司以弗朗克公司在2018年7月1日前未交纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金及非法转租为由提起诉讼，要求解除租赁合同，在诉讼中因美威公司提出保全申请，弗朗克公司向一审法院交纳1130000元保证金后，一审法院解除保全申请。2018年12月3日，美威公司向一审法院提出撤诉申请，并同意1130000元保证金转为2018年7月1日至2019年6月30日的租金，一审法院作出（2018）津0115民初5931号民事裁定，准予美威公司撤回起诉，但美威公司一直未领取租金1130000元。一审法院认为，美威公司与弗朗克公司经协商一致签订的两份《房屋租赁合同》其内容不违反有关法律规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行义务。美威公司按照合同约定将涉案厂房租赁给弗朗克公司使用，弗朗克公司亦应按照合同约定向美威公司支付租金并按照合同约定不得将涉案房产转租。关于租金的给付问题。一审法院（2018）津0115民初5931号民事案件审理时，弗朗克公司已将保证金1130000元交至一审法院账户并抵顶2018年7月1日至2019年6月30日的租金1130000元，美威公司在本次诉讼中再次主张，一审法院不予支持。2019年7月1日至2020年6月30日的租金弗朗克公司已于2019年7月31日汇至刘冬账户，美威公司予以认可，一审法院予以确认。关于房产税及滞纳金的承担问题。按照两份《租赁合同》第八条第7款约定“租赁期间，如税务征收土地使用税，甲乙双方各承担全款一半，所使用房屋税由乙方自行承担”。故涉案房产2016年1月1日至2019年6月30日房产税347574.31元应由弗朗克公司承担，因美威公司已经代弗朗克公司交纳，故弗朗克公司应返还美威公司垫付的房产税347574.31元。弗朗克公司未及时交纳房产税，对滞纳金的产生应承担责任。虽然合同约定房产税由弗朗克公司承担，但美威公司作为涉案房产的所有权人，是交纳房产税的主体，在弗朗克公司未及时交纳房产税的情况下，美威公司亦应先行交纳后再向弗朗克公司追偿，美威公司对滞纳金的产生也应承担一定责任，故一审法院确定房产税滞纳金74835.42元美威公司与弗朗克公司各承担50%即37417.71元，因美威公司已经代弗朗克公司交纳，故弗朗克公司应返还美威公司垫付的房产税滞纳金37417.71元。城镇土地使用税7500.23元由美威公司与弗朗克公司各承担50%即3750.11元，美威公司已交纳，弗朗克公司应返还美威公司3750.11元。本案的争议焦点是：一、弗朗克公司是否存在拖欠租金行为，是否应支付滞纳金；二、弗朗克公司是否存在转租行为，美威公司与弗朗克公司签订的两份《租赁合同》是否应予解除问题。关于焦点一。美威公司与弗朗克公司签订的两份《租赁合同》第九条明确约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满30日，甲方有权每日增收3‰滞纳金”。虽然弗朗克公司于2019年7月31日将涉案房产的租金1243000元交纳，但按照合同约定，已超过30日，弗朗克公司存在拖欠租金行为，应按照合同约定支付美威公司滞纳金111870元（计算公式111870=1243000x30x3‰）。美威公司主张自2018年7月1日起按照1130000元计算滞纳金无事实依据，一审法院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。本案虽然弗朗克公司的法定代表人龚小猛与弗朗克墅公司法定代表人沈小雨是夫妻关系，但弗朗克公司与弗朗克墅公司是两个各自人格独立的公司，弗朗克公司与弗朗克墅公司抗辩称两个公司人格混同是同一公司，一审法院不予采纳。另从两个公司2018年12月1日至12月31日增值税纳税申报表和2018年10月1日至12月31日企业所得税月（季）度纳税申报表看，两份申报表均显示弗朗克公司与弗朗克墅公司在此期间均有营业收入及营业成本，可见两个公司在此期间是各自独立存在、独立经营的。弗朗克公司称在此期间并未实际经营，经营收入是2015、2016年合同的收款，但其提交的3份弗朗克公司与案外人签订的采购合同不足以证明其主张的事实。结合美威公司提交的天津市宝坻区人民政府政务服务办公室调取的弗朗克公司与弗朗克墅公司签订的《租赁合同》，一审法院确认弗朗克公司与弗朗克墅公司之间是转租关系。通过一审法院2019年8月7日到弗朗克公司现场调查了解，查明在弗朗克公司租赁的厂房有几家公司在租赁经营，其中包括本案科玛特公司。结合美威公司提交的天津宝坻经济开发区管理委员会2018年6月安全会议纪要拍照件，一审法院确认弗朗克公司存在转租行为。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案虽然弗朗克公司已将租金交至2020年6月30日，但因弗朗克公司的转租行为违反了两份《租赁合同》第六条的约定“租赁期间，乙方无权将本合同协议房产转租，如甲方发现乙方将房产转租，甲方有权解除合同。已经收取的租金不予退还。”，美威公司据此请求解除双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》及2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故弗朗克公司应将租赁厂房返还美威公司。科玛特公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。一审法院判决如下：“一、解除天津美威科技发展有限公司与被告弗朗克（北京）门窗有限公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、解除天津美威科技发展有限公司与被告弗朗克（北京）门窗有限公司于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；三、被告弗朗克（北京）门窗有限公司于判决生效后十日内将租赁厂房腾清后交付原告天津美威科技发展有限公司；四、被告弗朗克（北京）门窗有限公司于判决生效后十日内给付原告天津美威科技发展有限公司垫付的房产税347574.31元、滞纳金37417.71元、城镇土地使用税3750.11元，共计388742.13元；五、被告弗朗克（北京）门窗有限公司于判决生效后十日内给付原告天津美威科技发展有限公司逾期交纳租金滞纳金111870元；六、驳回原告天津美威科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19829元（原告已预交），由被告负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1．被上诉人法定代表人张庆波的妻子和沈小雨的聊天记录（打印件），证明弗朗克墅公司是涉案房屋承租人；2．中国建设银行客户专用回单（复印件），证明涉案113万是弗朗克墅公司缴纳；3．龚小猛和张庆波的微信聊天记录（打印件），证明上诉人不拖欠被上诉人的租金；4．北京市昌平区沙河镇小沙河村委会出具的证明（复印件），证明因上诉人在北京的住所地被拆迁，所以转到天津来；5．陈长军出具的证明和农业银行交易明细单，证明弗朗克墅公司向被上诉人支付了124.3万元租金；6．一审法院（2018）津0115民初5931号之二民事裁定书（复印件），证明租金是二上诉人交的；7．一审法院开庭笔录（复印件），证明被上诉人认可二上诉人为同一家公司；8．沈小雨和沈小云出具的协议说明（复印件），证明弗朗克墅公司的实际控制人是沈小雨；9．中国建设银行网上银行电子回执单（复印件）、付款审批单、采购申请单、证明（复印件）、工资表有原件，证明龚小猛是弗朗克墅公司的实际控制人；10．二上诉人和被上诉人草拟的补充协议一份，证明上诉人是涉案房屋实际承租人；11．光盘一份，证明一审法院违法的事实。被上诉人质证认为，对证据1、3的合法性，关联性，证明目的均不认可，该证据也不属新证据；证据2与本案不具有关联性；证据4真实性、关联性、证明目的均不认可，拆迁与本案无关；证据5的证明目的不予认可；证据6真实性无异议，但对证明目的不认可；证据7无法核实真实性，即便为真实，其证明目的也与本案不具有关联；证据8合法性、真实性以及证明目的不认可，二人为姐妹关系，与本案有利害关系，而且也不属新证据；证据9证明目的不认可，与本案无关；证据10的协议没有签字，不能作为认定本案事实的依据，不能证实上诉人所述的证明目的；证据11不认可证明目的，不能证实一审存在违法情形。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据，不属二审中的新证据，且不能证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，被上诉人提交书面申请，将一审判决第五项中逾期交纳租金滞纳金调整为24000元，自愿放弃其余部分滞纳金。本院认为，上诉人弗朗克公司与被上诉人美威公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同享有权利并履行相应义务。该合同签订后，因弗朗克公司存在对外招租行为并实际将涉案部分厂房租赁他人使用，违反了合同中弗朗克公司无权转租房产，如转租房产，美威公司有权解除租赁合同并不予退还收取的租金的约定，因此，美威公司要求解除租赁合同并由弗朗克公司将涉案厂房腾空交还并无不妥。涉案租赁合同约定租赁期间的土地使用税由美威公司、弗朗克公司各承担一半，房产税由弗朗克公司承担，一审法院判令弗朗克公司支付美威公司垫付的房产税及一半的城镇土地使用税并无不当。因美威公司、弗朗克公司双方均存在过错，导致产生房产税滞纳金，应由弗朗克公司返还美威公司部分滞纳金。弗朗克公司未按合同约定期限支付2015年度、2016年度租金，美威公司曾向一审法院起诉要求支付租金。虽然弗朗克公司于2019年7月31日将拖欠的下一年度的租金支付美威公司，但已经违反了合同中应于每年7月1日前一次性付清下一年度租金的约定，美威公司要求弗朗克公司支付迟延支付租金的滞纳金并无不妥，本院二审期间，美威公司自愿放弃部分滞纳金，系其自行处分民事权利的行为，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初4268号民事判决第一、二、三、四项；二、变更天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初4268号民事判决第五项为：上诉人弗朗克（北京）门窗有限公司于判决生效后十日内给付被上诉人天津美威科技发展有限公司逾期交纳租金滞纳金24000元；三、驳回天津美威科技发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回弗朗克（北京）门窗有限公司、弗朗克墅（天津）门窗有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19828元，由弗朗克（北京）门窗有限公司负担；二审案件受理费8806元，由弗朗克（北京）门窗有限公司、弗朗克墅（天津）门窗有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年三月十一日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……