湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民终652号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾志成，董事长。委托诉讼代理人繆先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李昌志，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。上诉人长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）与被上诉人李昌志返还原物纠纷一案，金华康公司不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人金华康公司上诉请求：1.请求撤销一审裁定第一项，指令原审人民法院审理本案；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由要点：原审法院认为“被上诉人基于合同关系合法占有本案诉争商铺房屋，不构成物权侵权，本案实质法律关系诉争系合同之诉，并非侵权之诉”，从而据此认定上诉人主张的侵权之诉不符合起诉条件，并裁定驳回上诉人的起诉，属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的纠纷属于侵权纠纷，而不是合同纠纷。一、原审法院认为被上诉人是基于合同关系合法取得案涉商铺租赁权，不构成物权侵权错误，被上诉人的行为构成侵权。1.上诉人与案外人唐安（香港）娱乐投资管理集团有限公司（以下简称香港唐安公司）之间的《租赁合同》已合法、有效解除。2.虽然上诉人当初取得案涉商铺的租赁权是基于与香港唐安公司的合同、从香港唐安公司处合法转租取得，但并不表明后续被上诉人对案涉房屋的占有都是合法占有，当上诉人与香港唐安公司的租赁合同已解除、且上诉人与被上诉人又未达成直接租赁协议时，被上诉人即没有合法的依据继续占有使用案涉房屋，其行为构成了侵权。3.原审法院认为即便上诉人向香港唐安公司主张解除合同关系，在租赁期内被上诉人仍享有抗辩权，上诉人不能基于物权而直接主张被上诉人非法占有房屋而腾房，其与被上诉人就商铺交还等所成争议，属合同纠纷错误。二、上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，被上诉人当初基于合同关系而占有案涉房屋并不代表上诉人与被上诉人之间形成了合同法律关系，也不表明本案上诉人应当按合同之诉起诉。三、退一万步说，假设原审法院认定的本案法律关系系合同关系成立，但当合同关系与侵权关系并存时，上诉人也有权选择按侵权纠纷处理本案。四、原审法院驳回被上诉人的反诉请求是正确的。被上诉人李昌志答辩要点：一、被答辩人与唐安（香港）娱乐投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同》是否解除，不影响答辩人与唐安公司签订的《商铺租赁合同》继续履行；在诉讼期间，被答辩人非法砸毁答辩人的餐厅装修、劫洗答辩人餐厅的财物，是一种典型的妨害民事诉讼行为，请求二审法院依法判令被答辩人立即停止侵害、排除妨碍、恢复原状赔偿损失，并依法给予适当的法律制裁。被答辩人的上诉理由不能成立，请求依法驳回。金华康公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、判令李昌志立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为371平方米的房屋(现为李昌志占用开设的长沙市天心区炭火蛙锅餐厅)腾空并返还给金华康公司；二、判令李昌志向金华康公司支付房屋占有使用费18.6984万元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费共5.2493万元，前述各项共计：23.9677万元(暂计算至2019年6月24日)；三、判令李昌志按180元/平方米/月的标准向金华康公司支付2019年6月25日起至实际腾房交付给金华康公司之日止的房屋占有使用;四、判令李昌志承担本案的诉讼费用。李昌志向一审法院提出反诉请求，请求判令：1、请求依法解除其与金华康公司委托的香港唐安公司签订的《商铺使用合同》，解除合同的后果直接由金华康公司承担；2、请求依法判决金华康公司赔偿李昌志因解除《商铺使用合同》而造成的直接经济损失851990元，可得利益损失4358323元，二项合计损失5210313元。3、本案本诉、反诉费、保全费均由金华康公司承担。一审法院认定的事实：2017年12月29日--2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人香港唐安公司签订《租赁合同》，并约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋（以下简称该物业）出租给乙方，乙方租赁该物业用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用，打造娱乐新地标。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10内将该物业所有原租户清退完毕（四楼商户不计入在内）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司唐安（香港）娱乐投资管理有限公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与唐安（香港）娱乐投资管理有公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安（看港）娱乐投管理有限公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与香港唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，香港唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定香港唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。因此，香港唐安公司与金华康公司办公地址均在同一楼层相邻办公室。2018年4月2日，香港唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的李昌志签订《商铺使用合同》并约定，甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益。将王府井商业广场ＢＣ栋三楼，建筑面积312平米（使用面积250平米）的商铺供乙方作经营老城区品牌火锅为主的商品。租赁期限六年，从2018年4月2日起至2024年4月1日止，每月租金62400元，每季度支付。随后，李昌志装修了该商铺并进行经营。一审法院认为，本案李昌志基于合同关系合法占有本案诉争商铺房屋，不构成物权侵权，本案实质法律关系诉争系合同之诉，并非侵权之诉。案外人香港唐安公司承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司又将案涉商铺租给李昌志使用，金华康公司亦承认香港唐安公司对案涉商铺的转租权，因此李昌志合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张在要求李昌志腾房之前，已经向香港唐安公司发出《解除合同通知函》解除租赁合同关系。对于是否与香港唐安公司有效解除租赁合同关系，金华康公司无有效证据证明，对此亦无法进行查实，且金华康公司与香港唐安公司就合同纠纷的解决有仲裁条款的约定。另，即便金华康公司曾向香港唐安公司主张解除租赁合同，在租赁期内的李昌志仍享有抗辩权，金华康公司不能基于物权而直接主张李昌志非法占有房屋而腾房，其与李昌志就商铺交还、租金计算与交付等所成争议，属合同纠纷，应该进行合同之诉予以解决。诉讼中，一审法院金华康公司释明其所主张法律关系性质与案件事实不一致，但其仍主张进行侵权之诉，不变更诉讼请求。所以，金华康公司的起诉不符合条件，依法予以驳回。此外，如前所述，本案李昌志基于与案外人香港唐安公司的《商铺使用合同》合法占有涉案商铺，现其提出反诉请求，要求与香港唐安公司解除《商铺使用合同》，由金华康公司承担合同解除的后果。因香港唐安公司没有参加本案诉讼，涉及到该公司的权利与义务在本案中无法处理，故对李昌志的反诉，依法驳回。但是，在金华康公司的本诉被依法驳回情况下，李昌志仍可就与金华康公司、香港唐安公司之间纠纷另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，裁定：一、驳回长沙金华康房地产开发有限公司的起诉；二、驳回李昌志的反诉。本案本诉案件受理费2446元、反诉案件受理费24136元，分别退还给长沙金华康房地产开发有限公司、李昌志。保全费1770元，由长沙金华康房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本案案件事实，案外人香港唐安公司承租了包括案涉商铺在内的上诉人金华康公司的房屋，租赁期内香港唐安公司依据合同约定的转租权将案涉商铺出租给被上诉人李昌志，故上诉人金康华公司为案涉商铺的出租人，案外人香港唐安公司为案涉商铺的承租人，被上诉人李昌志系次承租人。在三者关系中，原租赁合同因承租人未依约给付租金等原因导致合同被解除时，则转租合同将因此而处于履行不能状态，次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利，因此出租人可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。本案中，上诉人金华康公司主张其与香港唐安公司的租赁合同因其行使解除权而被解除，其基于物权请求权起诉请求被上诉人李昌志返还原物具有实体法上依据。至于上诉人金华康公司所主张的其与香港唐安公司的租赁合同是否有效解除等事实，系依据举证责任的事实认定问题。综上，本院认为，上诉人金康华公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6566号民事裁定；二、本案指令湖南省长沙市天心区人民法院审理。二审预交的案件受理费4892元，予以退回长沙金华康房地产开发有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年三月二十五日书记员  杨 蓓