黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0231民初224号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:郭春勇，该行行长。委托诉讼代理人：姜洪魁，男，1983年4月11日出生，汉族，该行副行长，住齐齐哈尔市建华区。被告：陈春雷，男，1982年3月18日出生，汉族，无职业，住拜泉县。被告：黑龙江省瑞华房地产开发有限公司，住所地佳木斯市东风区胜利路。法定代表人：赵忠友，该公司经理。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与陈春雷、黑龙江省瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人姜洪魁到庭参加诉讼，被告陈春雷、瑞华公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告陈春雷之间签订的《个人购房借款及担保合同》中借款部分；2、要求被告陈春雷偿还拖欠贷款本金462860.90元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利息及罚息标准计算至实际给付之日止)；3、若被告陈春雷不能还款，要求以被告陈春雷名下的房产折价或者拍卖、变卖所得款项优先偿还贷款本息；4、要求被告瑞华公司对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年1月15日，被告陈春雷与原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定借款金额700000.00元（截止2019年12月末，已归还贷款本金237139.10元），年利率7.38%。期限自2015年1月15日至2024年12月17日，借款用途：购房；同时，根据双方签订的《个人购房借款及担保合同》中约定，抵押人陈春雷自愿以其个人名下的位于拜泉县鼎富新城5号楼1-2号层5号商服，面积210.10平方米（已办理预告登记，登记号为：拜房预规划区内字第YG2014003540号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2014003595号预购商品房抵押预告登记）为上述款项提供抵押担保。我行与瑞华公司于2014年11月6日签订有《按揭业务合作协议》，该协议中约定“甲方（开发商）同意在乙方（我行）承诺贷款额度内，对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任保证”。合同签订后，原告如约履行放款义务，被告陈春雷未按合同约定如期履行还款义务，现贷款已逾期，二被告已构成违约，故诉至法院。被告陈春雷未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩。被告瑞华公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一：被告陈春雷身份证复印件、户口簿复印件、婚姻登记记录证明，用以证明其自然状况；证据二：《个人购房借款及担保合同》一份(2014龙银齐拜个消字49号），用以证实被告陈春雷在我行贷款700000.00元，借款期限120个月，自2015年1月15日至2024年12月17日,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.15为基础上浮20%即年利率7.38%的事实；以及证实被告陈春雷以其个人名下的位于拜泉县鼎富新城5号楼1-2号层5号商服，建筑面积210.10平方米门市作为借款抵押担保的事实；证据三：拜房预规划区内字第YG2015003540号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015003595号预购商品房抵押预告登记，证实该房产在拜泉县房产部门进行了登记；证据四：放款凭证一张，证实原告按照约定向被告拨付贷款700000.00元的事实；证据五：《个人贷款抵押合同》一份(2014龙银齐拜个消字49号），用以证实被告陈春雷以其购买的坐落于拜泉县鼎富新城5号楼1-2号层5号商服，建筑面积210.10平方米门市（拜房预规划区内字第YG2015003540号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2015003595号预购商品房抵押预告登记）作为借款抵押担保的事实；证据六：《按揭业务合作协议》，用以证实瑞华公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保的事实；证据七：被告陈春雷贷款拖欠明细表，证实截止2019年2月20日尚欠贷款本金462860.90元，及按合同约定的利息、罚息的事实。被告陈春雷、瑞华公司未向法庭提交证据。对于原告提交的上述证据，因二被告未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，结合原告当庭陈述及提交的证据，本院经分析认证后，予以确认被告陈春雷在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理担保的事实、被告瑞华公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押担保的事实证据，故认定被告陈春雷在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实，以及被告陈春雷以其名下自有商铺设定抵押作为借款抵押担保的事实；被告瑞华公司对该笔借款承担连带责任担保的事实。根据原告的陈述及本院对以上证据的分析和认证，查明事实如下：2015年1月15日，被告陈春雷与原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行签订《个人购房借款及担保合同》，借款金额700000.00元。年利率为7.38%，期限自2015年1月15日至2024年12月17日。借款用途：购房；同时，被告陈春雷以其个人名下的位于拜泉县鼎富新城5号楼1-2号层5号，建筑面积210.10平方米商服（已办理预告登记，登记号为：拜房预规划区内字第YG2014003540号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2014003595号预购商品房抵押预告登记）作为借款抵押担保。在2014年11月6日，瑞华公司与龙江银行签订《按揭业务合作协议》，瑞华公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。贷款到期后，被告陈春雷只偿还了贷款本金237139.10元,自2019年2月20日开始，发生连续违约，陈春雷尚欠贷款本金462860.90元及利息、罚息。本院认为：原告龙江银行与被告陈春雷签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，因至2019年2月20日止，被告陈春雷已连续违约多次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告陈春雷签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼主张予以支持。至于原告要求被告陈春雷按约定偿还尚欠贷款本金462860.90元及利息、罚息及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人贷款借款合同》，被告陈春雷应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告陈春雷以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权。因此，原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的主张本院不予支持。龙江银行与瑞华公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定瑞华公司连带保证人地位。根据该协议瑞华公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保、保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至瑞华公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。因瑞华公司尚在保证期间内，故对原告主张被告瑞华公司承担连带还款责任的诉讼请求应予支持。被告陈春雷、黑龙江省瑞华房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权力。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告陈春雷签订的《个人购房借款及担保合同》（2014龙银齐拜个消字49号）中借款合同；二、被告陈春雷偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金462860.90元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利率标准及罚息标准从2019年2月20日计算至本判决生效之日止），此款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告黑龙江省瑞华房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、对原告的其它诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8242.00减半收4121.00元，由被告陈春雷、黑龙江省瑞华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇二〇年三月二十五日书记员  李 冰