陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2020）陕06民终356号 上诉人（原审被告）：任志南，男，汉族，1972年1月2日出生，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX201021416。被上诉人（原审原告）：延安市宝塔区万源便民市场有限公司。住所地：延安市宝塔区三期。统一社会信用代码：91610602MA6YE9JK45。负责人：张志程，系该公司经理。委托诉讼代理人：李治福，男，汉族，1965年1月6日出生，陕西省横山县村民，系万源便民市场办公室主任，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人任志南因租赁合同纠纷，不服延安市宝塔区人民法院(2019)陕0602民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任志南、被上诉人延安市宝塔区万源便民市场有限公司的委托诉讼代理人李治福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任志南的上诉请求：1、请求依法撤销宝塔区人民法院(2019)陕0602民初5218号民事判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人于2019年5月1日前已经将本案所涉房屋交给被上诉人，而且已经付清全部占用费，双方房屋合同租赁期限为2017年5月1日至2020年5月1日止。上诉人由于生意不景气，2018年8月份停业，房屋一直处于闲置状态。但是上诉人一直向被上诉人交纳租金，租金交纳至2019年5月1日。2019年4月28日，上诉人将右边三间房和一楼大门钥匙交给了市场管理人员王艳军。左边两间房的钥匙由于第三方承租人甄奋刚拿着，承租人不在本地，无法立即搬出室内物品，后被上诉人更换钥匙，并阻挡第三方取走房屋内物品。因此，剩余两间房内物品未搬离的原因在于被上诉人设置搬离障碍导致，被上诉人应为自己原因造成的损失自行承担责任。2、上诉人有权拆除中央空调等可移动物品，被上诉人人为设置阻拦造成的损失应由被上诉人自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。上诉人同意一审法院认定的租赁合同无效，合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。现被上诉人不同意利用上诉人在租赁过程中所形成的装修物（中央空调、室内楼梯等），上诉人有权拆除。本案因中央空调拆除等问题导致双方纠纷，过错在于被上诉人，被上诉人应为自己的过错行为导致的损失承担责任，不应将因被上诉人过错行为导致的损失由上诉人承担。综上，上诉人认为自己已经按照合同约定交纳房屋使用费，并在交纳使用费期间届满时搬离，剩余两间房屋延期问题是被上诉人过错行为导致的，应由被上诉人自行承担责任。上诉人现依据《民事诉讼法》第164 条之规定依法提起上诉，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人延安市宝塔区万源便民市场有限公司辩称：1、上诉人于2019年5月1日前并未搬离租赁商铺，上诉人在租赁期间将部分商铺租给第三方，租金据为私有。上诉人将部分商铺和一楼大门钥匙交给市场管理人员，其余部分商铺钥匙并未交回。2、上诉人与第三方因商铺租赁期限差异导致延迟交房时间。3、上诉人违背承诺于2019年7月20日才腾空部分商铺截止现在还有两间房屋被锁，天然气设备和营业执照仍未处理注销。延安市宝塔区万源便民市场有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告和被告于2017年5月1日签定的租赁协议；2、依法判令被告向原告支付2019年5月1日到2019年7月底占用商铺的租金计人民币62500元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月16日，延安市宝塔区规划局出具延区规函【2015】77号关于XX沟办XX市场搭建临时用房的规划意见，意见同意桥沟街道办桥沟村在宝塔区桥沟办桥沟村延安小学正对面建设预留地内建设临时市场，适用期限为2年。2017年1月15日原告与李某某签订委托经营管理协议，协议约定：李某某将桥沟五金机电市场二期全部商铺交由原告管理和经营，期限内该市场商铺租赁等一切实务均由原告对外出租、经营、收益等，并与租赁户发生的一切纠纷和争议以及赔偿等均与委托人无关，均由受托人具体出面起诉、应诉及解决和全权负责；委托期限为：2017年1月5日至2021年1月5日。2017年4月21日原告与被告任志南签订了《意向商户定金单》，XX市场XX道XX楼XX号XX楼XX号商铺租赁给被告做饭馆适用，合同约定：“合同期限为3年，自2017年5月1日至2020年5月1日止，共计5间，672平米，租金为250000元/年。合同签订后，被告又将其承租的上述商铺中265平米另出租给第三人。被告到交纳第三年度租赁费时，因生意不佳，拒绝交纳第三年度租赁费，后被告对该承租使用的商铺及转租商铺停止营业。经原、被告协商，由原告市场管理人员于2019年7月7日出具限期腾空商铺承诺书一份，承诺载明：“被告于2017年7月15日，完好无损的归还市场，到期未搬离，造成一切经济损失及法律后果由被告承担，搬离时必须结清因商铺产生的一切费用；被告若于2019年7月15日之前未将租赁的672平米商铺完好无损交还市场，愿至2019年5月1日到搬离之日承担全部租金，以及原告有权处置商铺内所有东西。按时腾空商铺，原告将10000元押金予以退还”。被告在以上承诺书中签字、按印。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主观部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长适用期限内的租赁期间有效”；第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持”。本案中，被告任志南租赁原告672平米商铺，因涉案标的物没有取得建设规划许可证，亦未经主管部门批准进行建设，虽被延安市宝塔区规划局规划为临时建设，但已过使用期限，原、被告之间的租赁合同属无效合同。无效的合同自始无效。诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经本院向原告万源公司释明该合同为无效合同及无效合同所产生的后果后，询问其是否变更诉讼请求。原告万源公司明确表示若法院审理后认定合同无效，被告任志南应向原告万源公司支付实际占用期间的费用，费用参照租赁费用支付。根据上述法律规定，原、被告之间的租赁合同被确认无效后，原告万源公司可以参照租金标准主张占用使用费，但占用费应以被告任志南实际占用时间为据。原告主张被告实际占用房屋时间为2019年7月20日止，被告主张时间为2019年5月1日前，因双方对房屋占用时间存在较大争议，且原、被告均为提供充分、有效的证据证明其主张的事实成立，故根据原、被告2019年7月7日签订的限期腾空商铺承诺书，可以证明被告实际占用房屋时间应当确认为2019年7月15日止。据此，被告任志南已按照约定的租金标准支付租金至2019年4月30日止。并于同年7月15日迁出商铺，此期间的占用费应予以支付，占用费按照双方约定的年租金250000元的标准计算。故被告任志南应当支付原告万源公司2019年5月1日至7月15日止的房屋占用费52050元（250000元/年÷12/月÷30/天×75天），扣除被告应退还原告的10000元押金，原告实际支付被告42050元。原、被告的其他诉辩理由，因双方均未提供相关证据证明，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告任志南于本判决生效之日起十日内支付原告延安市宝塔区万源便民市场有限公司2019年5月1日至7月20日止商铺占有使用费用42050元；二、驳回原告延安市宝塔区万源便民服务市场有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，原告已预交，实际由被告任志南负担731元，该款于兑现案件款时一并支付给原告。二审期间，被上诉人宝塔区万源便民市场有限公司向法庭提交了8张照片，证明上诉人的租赁商铺仍然有垃圾没有处理，截止现在还占用两间房屋。上诉人辩称照片上房屋是其租赁的，但房屋里没有垃圾，天然气表需天然气公司拆除，其个人拆除不了。被上诉人万源便民市场在一审起诉书中陈述上诉人任志南于2019年7月底才将租赁商铺腾空，而该组证据证明截至目前上诉人任志南仍有两间房屋未腾空，其前后表述矛盾，对该组证据不予采信。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，当事人就其主张应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担不利的法律后果。本案中，上诉人主张其在2019年5月1日前已经将承租房钥匙交给被上诉人管理人员，因被上诉人换钥匙阻挡导致未能按时腾空房屋，故不应承担5月1日后产生的房屋占用费。经审查，关于被上诉人是否阻挡上诉人取走房屋内物品，根据上诉人2019年7月7日出具的限期腾空商铺承诺书，可证明上诉人陈述其在5月1日前已经腾空房屋的事实不能成立，也无其他证据证明被上诉人存在阻挡其搬离的事实，故原审判决上诉人按照实际占用房屋期间支付费用并无不当。综上所述，上诉人任志南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人任志南负担。本判决为终审判决。   审   判  长    刘 彩 虹审   判  员    郭    丹审   判  员    武    烨 二O二O年三月二十七号 法 官 助 理    张 少 卿书   记  员    杨 红 红