江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14939号原告：周国红，女，1976年8月8日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：刘斌，江苏贤俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雪华，江苏贤俊律师事务所律师。被告：冉京燕，女，1981年11月16日出生，土家族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：袁忠波，江苏嘉昆律师事务所律师。原告周国红与被告冉京燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理。原告周国红（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人刘斌（参加两次庭审），被告冉京燕委托诉讼代理人袁忠波（参加两次庭审）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周国红向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租金20000元；2.判令被告赔偿损失共计30000元，其中装修损失20000元；停运利润损失5000元；雇员薪资5000元；3.补偿原告租金差价暂计5000元(以同等条件的店铺租金相差金额计算)；4.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第三项诉讼请求为补偿原告2019年2月1日至2019年5月30日的租金差价5000元；并增加一项诉请求：判令原、被告签订的租赁合同于2019年2月1日解除。事实与理由：原、被告于2018年12月即开始协商长信农场餐饮部分房屋的租赁事宜，双方达成合意后，2019年1月2日原告接收房屋，2019年1月8日签订《租房租赁合同》后开始装修房屋。但在2019年2月，昆山市周市镇东方村村委会告知原告，部分房屋为违章建筑，要求自行拆除。被告解释这是其与村委间的私人矛盾引起的，其会妥善解决。但至2019年春节期间，东方村村委将部分标的房屋强制拆除，其中大部分为原告设置的重要餐厅、包厢。后村委告知原告，其已在2018年即多次开会通知被告，要求其将违章建筑自行拆除的，否则村委将强制统一拆除，而这一情况，被告从未告知原告。原告认为被拆除的房屋作为原告饭店的重要组成部分，被拆迁导致原告签订合同的目的不能实现，本合同已无法继续履行，被告对这结果应当承担主要的责任。被告违背诚信的做法严重损害了原告的合法权益，遂原告诉至法院，由此引起本案纠纷。被告冉京燕辩称：原、被告双方签订了租赁合同，原告已经根据租赁合同使用了被告租赁给原告的房产。根据租赁合同，原告租赁给被告的房产包括其提供的照片上的两间房屋还有配套的包括两个集装箱及一个炊事操作间。其中一间房屋即原告提供的照片部分第一间，该房间于2019年4月因环保不达标被政府拆除，其余部分仍可以继续使用，故原告主张的返还租金2万元，被告不予认可。同时原告所称损失3万元，其提供的关于装修部分的证据是否用于相应租赁房屋的装修，被告对此不予认可。另原告主张所谓的停运利润损失、雇员薪资损失及租金差价均没有提供相应证据予以证明，即使停运利润损失、雇员薪资损失及租金差价真实存在，该部分损失亦不应该由被告承担。原告实际搬离房屋之日大约在2019年6月，其搬离时间被告不能具体确定，因其搬离过程中没有通知被告，故被告认为原告没有同被告进行搬离交接，原告应该实际支付场地租金至被告起诉之日。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：原告周国红（乙方、承租方）与被告冉京燕（甲方、出租方）于2019年1月8日签订一份《租房租赁合同》，原告将位于长信农场餐饮部分出租被告餐饮使用，租赁期限暂定一年，租赁费一年10万元人民币，一年一付，收款以收条或收款记录为准。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告经营餐饮，原告对房屋进行了装修并开始经营。2019年1月31日，被告冉京燕收到昆山市周市镇东方村村民委员会下发的《关于农业用地上“大棚房”整改的通知书》，要求冉京燕对于长信农庄鱼塘处的违章搭建等进行自行拆除。2019年2月22日，昆山市周市镇东方村村民委员会前往长信农庄，当时大棚房、地板，垂钓木屋的窗户等已自行拆除，后依法对长信农庄鱼塘违建处的场地硬化进行了拆除。现原告以涉案房屋大部分被拆除，无法实现其合同目的，合同已无法继续履行，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明：2010年8月13日，戎凯与昆山市周市镇东方村农地股份专业合作社签订一份《土地经营权承包合同》，戎凯承包了东方村清水港9.10.11组，329.1亩的土地，承包期限自2010年2月1日至2020年1月31日止，承包土地用途为种植蔬菜、养殖鱼塘。2016年12月21日，戎凯经营的昆山长信农业科技发展有限公司与胡金福签订一份《鱼塘承包合同》，将鱼塘发包给胡金福从事养鱼生产，合同有效期至2020年1月1日止。胡金福于2018年9月18日与被告冉京燕签订一份《鱼塘权转让合同》，胡金福将昆山市周市镇东方村振东路长信农业科技的鱼塘垂钓区123.06亩土地的承包经营权转让给冉京燕从事垂钓餐饮经营。庭审中，原、被告确认租房租赁合同签订后原告共计向被告支付租金2万元。后原告对农庄进行了部分装修，安装地板和窗帘等，并向本院提交了地板销售单、昆山市周市镇康康木业商行及昆山市开发区天创布艺设计室出具的情况说明及企业信用信息、淘宝购物凭证，以证明原告向昆山市周市镇康康木业商行购买地板花费14865元、向昆山市开发区天创布艺设计室购买窗帘花费4060元等产生装修损失共计20000元。关于原告搬离时间，原告陈述涉案房屋拆除后，原告将碗、盆等物品放置在空地上，直到2019年3月底搬离；被告认为，原告在2019年7月左右将物品搬离，但木屋仍锁着。审理期间，本院前往昆山市周市镇东方村村民委员会，东方村书记向本院陈述，位于昆山市周市镇东方村振东路长信农业科技的鱼塘垂钓区土地系东方村集体所有，该土地由戎凯承包用于种植蔬菜、养殖鱼塘，属于农用地性质，不能用于餐饮经营。村委会于2019年1月31日向被告发出书面整改通知书后，对违章建筑的大棚房及木屋的窗户等进行了自行拆除。2019年2月22日，村委会前往农庄对场地硬化部分进行拆除。以上事实，有租房租赁合同、微信聊天记录、照片、回执、鱼塘承包合同、鱼塘权转让合同、土地经营权承包合同以及庭审笔录、调查笔录、当事人在庭审中的陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为，被告冉京燕出租给原告周国红的长信农场餐饮部分房屋属违章建筑，故双方就违章建筑于2019年1月8日订立的《租房租赁合同》无效，现原告要求与被告解除合同，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还租金20000元的诉请，本案中，租赁合同签订后，原告向被告支付了20000元租金，虽涉案合同无效，但原告使用房屋期间应向被告支付占有使用费。本院结合2019年1月31日东方村村民委员会向被告发出书面整改通知书，要求对长信农庄鱼塘处的违章搭建等进行自行拆除。2019年2月22日，村委会前往农庄对场地硬化部分进行拆除，认定原告使用涉案房屋至2019年2月21日。本院参照租赁合同中对租金的约定，原告实际应支付被告占有使用费12500元，对于原告多支付的7500元，被告应予以退还。违章建筑拆除后，原告需进行搬离，在合理期间内占用部分空地存放物品，不宜支付占有使用费。关于原告要求被告赔偿损失的诉请，本案中，原、被告签订的租赁合同无效系因承租的房屋系违章建筑。合同签订后，原告为经营餐饮进行装修购买了地板、窗帘等，但仅一个月后地板、窗帘即拆除，确实给原告造成一定损失，本院根据原告提供的相关证据，并结合使用情况、物品残值等，酌定损失为13000元。关于原告要求被告赔偿停运利润损失、雇员薪资、租金差价等，未提供相关证据，本院不予支持。本案中，考虑到原告在承租涉案房屋时，对于房屋是否为违章建筑等未进行审查，应对其自身损失承担10%的责任。综上，故被告应赔偿原告损失11700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告冉京燕于本判决生效之日起十日内返还原告周国红款项7500元。二、被告冉京燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告周国红损失11700元。三、驳回原告周国红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4050元，由被告冉京燕负担。原告周国红预交的案件受理费4050元本院予以退还，被告冉京燕应当负担的4050交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：322501XXXXX9825；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘春香人民陪审员  陈来扣人民陪审员  郏雨凤二〇二〇年三月六日书 记 员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。