山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初213号 原告：闫忠峰，男，1990年5月4日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：赵玉琦、石莹，山东铭星律师事务所律师。 被告：临沂市泰宏置业有限公司，住所地：临沂市河东区解放东路国土局三楼。 法定代表人：孙维友，董事长。 被告：**，男，1990年2月27日生，汉族，住临沂市郯城县。 二被告共同委托诉讼代理人：吴淑婷、田川，山东兰亭律师事务所律师。 原告闫忠峰与被告临沂市泰宏置业有限公司（以下称泰宏公司）、**商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫忠峰及其委托诉讼代理人赵玉琦、二被告的共同委托诉讼代理人田川均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告闫忠峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款9681元（具体为每平方米100元，共计96.81平方米）。2、判令被告赔偿原告因封闭东阳台所花费的材料费及人工费用11000元。3、判令将涉案房屋东侧窗户安装至交付标准（窗户封上）。4、判令被告赔偿原告3号楼1单元所有东户住宅额外赠的阳台面积6平方米，房款价差共计25683.24元。5、诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：原告与被告于2017年6月4日签订购房合同，合同编号为Y5S669161号，在签订购房合同前被告与原告约定原告购买3号楼1单元301（东户）可以使用东侧二层商业楼楼顶，并且可以封闭东侧阳台，因此原告放弃选择其他楼层而选择了3号1单元301（东户）。2019年4月24日，被告交房，因原告急需装修入住，在原告告知被告方物业部和工程部须装修封闭东侧阳台得到肯定答复后，原告在物业办理交房手续，并交纳装修押金、物业费、垃圾清理费共计4918元，并与嘉铭装修公司于2019年5月1日签订装修合同，进行装修，装修封闭东阳台所花费材料费及人工费用共11000元，装修进度进行到一半，东阳台的地基完成，所有定做材料全部到达现场，被告于2019年5月21日，收到临沂市河东区综合行政执法局下发的临东综执限改字【2019】第Q5050101号《责令限期改正违法行为通知书》，要求被告于2019年5月26日前拆除东阳台所进行的装修和建设，并恢复原状。我认为，我做出购买3号楼1单元301（东户）的选择，首先基于被告方的虚假承诺，被告在明知封闭阳台为违章建筑的基础上，欺骗、隐瞒原告，并且还肆意加价，致使原告产生额外房款损失。其次,被告明知原告需封闭阳台，所以在房屋交房时，未按照交房标准给予安装东侧窗户，再次，原告在房屋开盘选号时，排号靠前，可以选择3楼、4楼、5楼的房屋，但是基于被告方的虚假承诺，致使原告选择了3楼,导致原告在同等面积和同等房款价格的基础上损失了额外赠送的6平方米的阳台，6平方米阳台的房款价差共计25683.24元，现原告与被告多次协商，均未果。 被告泰宏公司、**共同辩称，一、我公司与原告签订的购房合同合法有效，双方对房屋的面积、户型及价款等都在合同中做了明确的约定。合同第三章第六条约定的每平方米价格即为4280.54元，房屋总价款为414399元，依照合同约定，原告贷款足额缴纳了购房款。对于原告要求返还购房款9681元的事实不予认可。二、对于原告诉求的材料费、人工费问题。原告在接收满足交房条件及质量要求的房屋后，采取封闭东侧阳台的行为，系原告的个人行为，系原告对所购房屋的自行装修，原告的装修成本不应从付款总价中扣除。三、对于原告要求封闭东侧窗户的要求，我公司向原告交付了满足交房条件和质量要求的房屋，东侧窗户已封闭，不存在再次封闭的说法。四、对于原告要求返还购房差价的问题。原告已经依据合同第二章第三条的约定选择了3号楼1单元301室，合同中对房屋的面积等进行了明确约定。房屋的实际面积应以购房合同约定的为准，原告所述所有3号楼1单元住户都有超出正常面积额外赠送的6平方米阳台并无证据可以证明，原被告签订合同时系真实自愿表示，且其他业主的购房合同也具有其自身的相对性，原告不能比照其他业主的购房合同来计算自己的损失。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据是：证据一、原告的身份证复印件，证实原告的主体。证据二、房屋买卖合同一份，证实双方存在房屋买卖关系，房屋每平方米单价4280.54元。证据三、房屋付款凭证，证实原告依法按照约定支付总房款。证据四、原告与被告**录音一份。证实被告泰宏公司工作销售人员一直承诺可以封东侧阳台和要求如果选择案涉房屋需要每平方米额外加价100元，致使原告放弃选择其他楼层，并因此每平方米加100元，原告因此额外支出的加价购房款为9681元。证据五、房屋装修合同，证实原告根据被告的虚假可以封阳台的承诺，与装修公司签订了装修合同，损失了装修费用11000元。证据六、河东区综合执法局下发的限期整改通知（编号2019Q5050101号），证实被告做出虚假承诺致使原告东侧阳台被拆除，合同（口头承诺）约定的目的无法实现。 证据七、交房时房屋现状照片，证实房屋现状，其他楼层都有，案涉房屋没有阳台，且东侧区域未封闭。因此被告公司在交付房屋时，用实际不封闭阳台的行为，证实其向原告承诺阳台可由原告根据自己需求封闭的事实。被告**未提交证据。被告泰宏公司提供的证据是：证据一、山东省新建商品房买卖合同一份，证明原告与被告泰宏公司针对案涉房产的面积、价款做了明确的约定。证据二、微信聊天记录一份（原告和**）及现场照片一份，证明被告已经通知原告房屋的装修应在取得竣工验收之后，被告已经对原告提起了合理的注意义务，但是原告仍然坚持装修，造成了楼顶防水的损害，进而引发本案诉争。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证。二被告对原告的证据质证意见：对证据一无异议。对证据二、三的真实性无异议，房屋的价款以及面积等均应按合同履行。对于证据四录音的真实性无异议，但房屋的整体情况应以合同约定为准，录音仅是原告与被告**之间针对房屋状况所做的交流，不能构成要约邀请。对于证据五与本案没有关联性。对于证据六真实性无异议，对于证据七、交房时未封闭东侧阳台的状况，是因原告主张装修，所以被告为原告保留未封闭的状态，以便原告装修。但是原告的装修行为，必须应在整体楼房取得竣工验收之后，且不能破坏房屋整体结构。原告对于被告泰宏公司的证据质证意见：对于证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、举证、质证和经本院审查确认的证据，综合认定事实如下：2017年6月4日，原告闫忠峰及其妻子高星星作为买受人与出卖人泰宏公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS669161号，约定购买由被告泰宏公司开发的商品房住宅一套。该住宅位于临沂市河东区凤舞明珠小区。具体单元是3号楼1单元301室。预测建筑面积共96.81㎡，套内建筑面积71.44㎡。单价为4280.54元/㎡，总价款为414399元，该款项已付清。合同约定的交房时间是2018年12月31日前。2019年4月24日实际交付房屋。交付时，出卖人没有将本该封闭的东向窗口以玻璃窗形式封闭。原告所购三楼房屋的地面和该3号楼2楼的裙楼顶部持平。东向窗户直面裙楼顶部较大面积的露天平台。原告所购楼房无东向阳台，三楼以上均建有东向阳台。接收房屋后，原告将东向窗户改成推拉门，支出3100元，以二楼裙楼楼顶为基础，参照楼上阳台尺寸，自建了东阳台，并可自行出入二楼裙楼的露天平台。在建设东阳台的过程中，临沂市河东区综合行政执法局于2019年5月21日，向原告送达临东综执限改字〔2019〕第Q5050101号《责令限期改正违法行为通知书》，要求被告于2019年5月26日前拆除东阳台所进行的装修和建设、并恢复原状。经查实，该东阳台已建设并装修完毕，并未拆除。 2019年9月，原告曾在我院以泰宏公司、李诚为被告提起诉讼，本院以李诚不是适格被告为由，做出（2019）鲁1312民初4859号民事裁定书，驳回了原告闫忠峰的起诉。原告再次以本案两被告虚假承诺、肆意加价等理由，让原告额外产生不必要的损失而提出诉讼，要求被告赔偿。 另查明，在原告买房时，**做为被告泰宏公司的楼房销售人员，接洽、协调处理过相关事宜。 本院认为，《最高人民法院关于印发修改后的＜民事案由规定＞的通知》中规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中，双方当事人诉争的基础法律关系是因商品房买卖而产生，因此，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。 对于原告的第一项及第四项诉讼请求，本院认为，被告**作为被告泰宏公司的销售人员，与原告在买售房屋的过程中所做的沟通、交流的对话内容，其性质应是为订立商品房合同之前的磋商，其目的是最终订立商品房买卖合同。该磋商过程中的交流、允诺，具有多变性，且不具体确定。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同……”。可见，商品房销售合同为要式合同，也是当事人之间的权利义务的集中体现，对双方具有约束力。在磋商阶段的对话内容，并不是合同的内容，对双方不具有约束力。原告按照4280.54元/㎡交纳了414399元的房屋价款，是履行合同的义务，不存在每平方米多交纳100元的问题，对该项诉求，本院依法不予支持。对于第四项诉求，本院认为，庭审中，原、被告均认可，东向直面裙楼露台的应为封闭的玻璃窗，而不是阳台。且合同中亦未约定此处是阳台。原告以楼上其他住户为标准，要求被告泰宏公司赔偿面积差额，基于合同的相对性，被告泰宏公司与他人签订的合同的效力，不及于泰宏公司与原告，因此，原告的该项诉求，无合同和法律依据，本院依法不予支持。 对于第二项诉求，原告自行施工封闭东阳台的行为，是在被告交付商品房之后的个人行为，所谓东阳台，不是被告泰宏公司交付商品房的组成部分，其是否增设东阳台以及自行增设东阳台所花费用，和本案商品房买卖合同标的本身不具有关联性，对该项诉求，本院依法不予支持。 对于第三项诉求，原告要求被告为一定的行为，从诉的类型来看，属于给付之诉中的行为给付之诉。经本院查明，被告泰宏公司交付给原告案涉房产时，东向直面裙楼的窗户未安装玻璃窗是双方均认可的事实。但经原告施工、装饰，该窗户已安装了推拉门，也是原告认可的事实。为此，原告自认花费3100元。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；㈡债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；㈢债权人在合理期限内未要求履行。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”基于本院查明的上述事实，在原告已对该窗口改造、施工装修成推拉门的前提下，如令被告泰宏公司重新安装至交房标准，不仅履行费用过高，而且造成物料上的浪费，更不符合《中华人民共和国民法总则》第九条规定的“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源，保护生态环境”的“绿色原则”，因此，本院认为，被告泰宏公司以赔偿损失的方式承担未安装封闭玻璃窗的违约责任，更为合适。诉讼中，原告认可其为此支出3100元，被告泰宏公司亦无异议，本院予以确认。被告泰宏公司应对上述3100元的推拉门款予以赔偿。被告**系履行职务行为，不应承担原告所诉的民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于印发修改后的＜民事案由规定＞的通知》、参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七之规定，判决如下： 一、被告临沂市泰宏置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闫忠峰损失3100元。 二、驳回原告闫忠峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费959元减半收取计479.5元，由原告闫忠峰承担429.5元，由被告临沂市泰宏置业有限公司承担50元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判元李国锋 二〇二〇年三月二十四日 代理书记员  王桂芝