湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0304民初2883号原告：湘潭国家高新技术创业服务中心，住所地湘潭市岳塘区书院东路38号。法定代表人：贺树峰，主任。委托诉讼代理人：曾磊，湖南湘君律师事务所律师。被告：湘潭康奕达油茶生物科技有限公司，住所地湘潭市高新区双拥路9号孵化基地火炬园4号厂房。法定代表人：徐峰，总经理。委托诉讼代理人：李炎，湖南蜜獾律师事务所律师。原告湘潭国家高新技术创业服务中心（以下简称湘潭高新创业中心）与被告湘潭康奕达油茶生物科技有限公司（以下简称康奕达生物科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湘潭高新创业中心的委托诉讼代理人曾磊到庭参加诉讼，被告康奕达生物科技公司经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘潭高新创业中心向本院提出诉讼请求：1、请求确认湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司之间的租赁关系已于2016年7月20日解除；2、判令康奕达生物科技公司将位于湘潭高新区厂房腾空并返回湘潭高新创业中心；3、判令康奕达生物科技公司支付房屋占有使用费3481589元（2016年7月15日开始按月租金95386元计算至2019年7月30日）、往欠违约金927151元，并自2019年7月31日开始按日万分之五的标准持续计算违约金；4、判令康奕达生物科技公司承担本案诉讼费用。事实和理由：康奕达生物科技公司自2011年起，因经营需要租赁湘潭高新创业中心湘潭高新区厂房，双方签订了租赁合同，但租赁到期后，康奕达生物科技公司欠缴租金，湘潭高新创业中心向湘潭仲裁委员会申请仲裁，要求康奕达生物科技公司付款。2016年5月25日，双方达成新的合意，湘潭仲裁委员会对前述事实进行了确认，并下达（2015）潭仲调字第280号调解书，其中调解协议第二条约定康奕达生物科技公司继续租赁厂房并将租赁面积进行了调整，租赁期限自2016年5月16日至2017年1月15日，每月租金95386元；若康奕达生物科技公司依约付款，则违约金予以免除，若未按约支付租金，则双方租赁关系立即解除，康奕达生物科技公司需清偿往欠租金及新租金，并支付违约金。调解协议签订后，康奕达生物科技公司于2016年5月、6月两次各缴纳租金140000元，但自2016年7月20日起，康奕达生物科技公司未再付款，且继续占用所租房屋。湘潭高新创业中心认为，其与康奕达生物科技公司在仲裁调解书中已达成新的租赁合意，并对合同解除设定了条件，现解除条件成就，故双方租赁关系已解除，康奕达生物科技公司需腾空厂房并支付厂房的逾期占有使用费。湘潭高新创业中心为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。康奕达生物科技公司未到庭参加诉讼，但其提交书面答辩状辩称：1、湘潭高新创业中心出租的房屋存在质量问题，长期漏水，影响了康奕达生物科技公司的生产经营，湘潭高新创业中心多次查看后，未解决实际问题，房屋至今仍然漏水，直接影响了康奕达生物科技公司机械设备的使用，故应适当削减康奕达生物科技公司的房屋占用费；2、康奕达生物科技公司经营困难，无法发放员工工资，更无力承担巨额租金，故请人民法院酌情削减房屋占用费，康奕达生物科技公司将尽力配合湘潭高新创业中心搬离厂房。本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证，湘潭高新创业中心围绕诉讼请求依法提交了证据,康奕达生物科技公司虽未到庭参加诉讼，亦围绕其答辩主张向本院提交厂房照片7份。本院认为，湘潭高新创业中心提交的康奕达生物科技公司工商登记信息，客观、真实，本院予以认定；湘潭高新创业中心提交的资产授权管理委托书证明及房屋产权证，虽是复印件，但康奕达生物科技公司对该组证据及所证明的事实并未提出异议，湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司存在厂房租赁关系属实，且湘潭高新创业中心庭后向本院提交了房屋登记所有权人湘潭开发有限公司加盖公章确认的上述证据复印件，予以印证庭审提交证据的真实性，说明上述资产授权管理委托书证明及房屋产权证客观、真实，本院予以认定；湘潭高新创业中心提交的湘潭仲裁委员会（2015）潭仲调字第280号调解书、送达回证、湘潭仲裁委员会仲裁文书送达地址确认书、湘潭仲裁委员会关于提交仲裁裁决（调解）书执行申请书函均系复印件，但康奕达生物科技公司既未对上述证据提出异议，也未对其所证明的事实提出异议，还在庭前提交的书面答辩状中仅主张削减租金，未对湘潭高新创业中心主张的其他事实予以否认，说明其对湘潭高新创业中心诉状中所述上述事实予以认可，且庭后湘潭高新创业中心向本院提交了湘潭仲裁委员会（2015）潭仲调字第280号调解书原件和加盖湘潭仲裁委员会公章的其他证据复印件，确认上述证据的真实性，说明上述证据客观、真实，故本院予以认定；湘潭高新创业中心庭审中提交了加盖公章的进账记录复印件，拟证明其在与康奕达生物科技公司达成仲裁调解后收到康奕达生物科技公司2016年5月、6月应付款28万元的事实，属于当事人自认的证据，康奕达生物科技公司亦未主张上述付款金额不实，说明上述证据客观、真实，本院予以认定；湘潭高新创业中心提交的租赁厂房现场照片，拟证明康奕达生物科技公司实际占有涉案租赁房屋至今的情况，康奕达生物科技公司在答辩中对占用房屋情况予以认可，故本院对该组证据予以认定；湘潭高新创业中心提交的律师函、快递记录及康奕达生物科技公司在湘潭市中级人民法院预留的送达地址确认书，因湘潭高新创业中心无邮单原件印证其已向康奕达生物科技公司邮寄相应律师函，康奕达生物科技公司在答辩中亦未确认其已收到律师函的事实，故湘潭高新创业中心提交的该组证据无法达到其已将相应律师函邮寄给康奕达生物科技公司的事实，本院对该组证据不予认定；湘潭高新创业中心提交的湘潭市中级人民法院（2019）湘03执111号执行裁定书客观、真实，本院予以认定。湘潭高新创业中心提交的厂房租赁合同、补充协议、协议书，虽是复印件，但该协议内容能与湘潭仲裁委员会（2015）潭仲调字第280号调解书确认的事实相印证，说明该组证据是客观、真实的，湘潭高新创业中心也无伪造相应证据的必要，本院对该组证据的真实性予以认定。康奕达生物科技公司提交的厂房照片无法达到其拟证明房屋漏水的目的，湘潭高新创业中心对该事实亦不认可，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司签订《湘潭火炬创新创业园厂房租赁合同》1份，约定康奕达生物科技公司租赁湘潭高新创业中心孵化区4号标准厂房1楼2792平方米和2楼5949平方米生产用房，合同期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，并对租金的支付等进行了具体约定。2012年11月22日，双方签订了《湘潭火炬创新创业园厂房租赁合同补充协议》，约定康奕达生物科技公司租用湘潭高新创业中心孵化区4号标准厂房1楼西面1525平方米生产用房，租赁期限至2014年9月30日止，并对租金的支付等进行了具体约定。2014年9月30日，湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司再次签订《协议书》1份，约定康奕达生物科技公司于2013年6月30日前退出4号标准厂房1楼西面381平方米生产用房，至此，一楼承租面积为3936平方米，二楼5949平方米。因康奕达生物科技公司欠租不付，2015年11月23日，湘潭高新创业中心根据双方约定将该纠纷申请湘潭仲裁委员会仲裁。2016年5月25日，双方在湘潭仲裁委员会调解下，达成协议：一、确认截至2016年5月15日，康奕达生物科技公司欠付湘潭高新创业中心租金3302968.5元、违约金163829元；二、湘潭高新创业中心同意康奕达生物科技公司继续承租中心孵化区4号标准厂房1、2楼场地，但租赁面积由原来的1楼3936平方米、2楼5377平方米变更为1楼3936平方米、2楼3662平方米；租赁期限自2016年5月16日起计至2017年1月15日止；租金及物业费、维护费变更为1楼14元/平方米/月，2楼11元/平方米/月，即康奕达生物科技公司每月应向湘潭高新创业中心支付租金共计95386元，其他按原租赁合同履行；三、湘潭高新创业中心同意康奕达生物科技公司在2016年12月20日前支付完毕往欠租金，具体支付方式如下：1、2016年5月至2016年11月期间，康奕达生物科技公司应在每月20日之前向湘潭高新创业中心支付14万元，其中44106元为支付往欠欠款，95386元为支付新租金，即截至2016年11月20日，康奕达生物科技公司除按月支付新租金外，还需向湘潭高新创业中心支付往欠租金共计308742元（5月份的应付款已于2016年5月12日支付完毕）；2、康奕达生物科技公司应在2016年12月20日之前，向湘潭高新创业中心支付3089612.5元，其中2994226.5元为支付往欠租金余额，95386元为支付新租金；四、湘潭高新创业中心指定收款账户（具体本处略）；五、若康奕达生物科技公司依据本协议第三条之约定支付款项的，湘潭高新创业中心同意免除其违约金支付义务，且本协议约定租赁期限届满后，康奕达生物科技公司享有优先租赁权，双方可另行签订租赁协议；若康奕达生物科技公司有任一期未依据本协议第三条之约定足额支付往欠租金或新租金的，则双方的租赁关系立即解除，康奕达生物科技公司应清偿欠付的全部往欠租金和新租金及应当支付的违约金163829元，康奕达生物科技公司还应按逾期支付款项的万分之五每日支付违约金，支付期限自逾期之日起至实际清偿之日止。上述仲裁协议签订生效后，湘潭仲裁委员会出具了（2015）潭仲调字第280号调解书。康奕达生物科技公司只按约支付了2016年5月、6月应付款项，之后未再付款。湘潭高新创业中心未予催讨，但于2019年5月28日向湘潭市中级人民法院申请对上述（2015）潭仲调字第280号调解书确定的康奕达生物科技公司义务进行强制执行。在执行过程中，康奕达生物科技公司于2019年7月15日提出本案已超过两年的申请执行时效，要求不予执行。2019年11月11日，湘潭市中级人民法院作出（2019）湘03执111号执行裁定书，以湘潭高新创业中心的申请执行已距调解书生效时间超过两年，且不能证明申请执行时效存在中止、中断的情形为由，裁定不予执行湘潭仲裁委员会（2015）潭仲调字第280号调解书。2019年8月15日，湘潭高新创业中心诉至本院，向本院提出诉称之请求。本院认为，当事人应当按照约定依法履行义务。本案中，湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司于2016年5月25日在湘潭仲裁委员会调解下，达成协议，约定“自2016年5月至2016年11月期间，康奕达生物科技公司应在每月20日之前向湘潭高新创业中心支付14万元，其中44106元为支付往欠欠款，95386元为支付新租金，在2016年12月20日之前，向湘潭高新创业中心支付3089612.5元，其中2994226.5元为支付往欠租金余额，95386元为支付新租金；若康奕达生物科技公司有任一期未依据本协议之约定足额支付往欠租金或新租金的，则双方的租赁关系立即解除，康奕达生物科技公司应清偿欠付的全部往欠租金和新租金及应当支付的违约金163829元，康奕达生物科技公司还应按逾期支付款项的万分之五每日支付违约金，支付期限自逾期之日起至实际清偿之日止”，该约定不违反法律的禁止性规定，也未损害他人合法权益，合法有效，当事人双方均应按约定依法履行义务。现康奕达生物科技有限公司仅按约支付了2016年5月、6月的应付款项，其中新租金实际支付至2016年7月15日，从下一应付款项之日即2016年7月20日开始未再付款，构成严重违约，根据双方约定，双方的租赁关系已解除，故湘潭高新创业中心主张双方租赁关系已于2016年7月20日解除的请求，符合双方约定，本院予以支持。因双方租赁关系实已解除，故康奕达生物科技公司应将所租中心孵化区4号标准厂房1、2楼场地（位于岳塘区孵化基地4号厂房）腾空并返还给湘潭高新创业中心，故湘潭高新创业中心相应诉讼请求，本院予以支持。康奕达生物科技公司自2016年7月15日开始未支付租金，其应承担相应违约责任，并履行租金支付义务至其实际交房时止，现湘潭高新创业中心向本院主张康奕达生物科技公司支付自2016年7月15日至2019年7月30日所欠厂房占有使用费3481589元（月租95386元×36.5月），实为租金的支付，相应计算标准符合双方约定，本院予以支持。湘潭高新创业中心未予主张后续租金，本院根据不告不理原则，对后续租金问题不予审查。关于违约金的计算问题，因湘潭高新创业中心与康奕达生物科技公司约定如付款违约，康奕达生物科技公司还应按逾期支付款项的万分之五每日（折算后为年利率18%）支付违约金，支付期限自逾期之日起至实际清偿之日止，该约定符合客观实际情况，也未超过相应国家限制利率标准，合法有效。根据双方约定标准，截至2019年7月30日的往欠违约金分段计算合计927151元［具体计算公式为：95386元／月×0.0005／日×30天×（35.5＋34.5＋33.5＋32.5＋31.5＋30.5＋29.5＋28.5＋27.5＋26.5＋25.5＋24.5＋23.5＋22.5＋21.5＋20.5＋19.5＋18.5＋17.5＋16.5＋15.5＋14.5＋13.5＋12.5＋11.5＋10.5＋9.5＋8.5＋7.5＋6.5＋5.5＋4.5＋3.5＋2.5＋1.5＋0.5）月］，故湘潭高新创业中心主张康奕达生物科技公司支付2019年7月30日前的违约金合计927151元的诉讼请求，符合双方约定，不违反法律禁止性规定，未超过国家限制利率标准，本院应予支持。湘潭高新创业中心主张2019年7月31日之后的违约金按日万分之五持续计算的请求，亦符合双方约定及法律规定，本院予以支持，即康奕达生物科技公司应自2019年8月开始按万分之五／日持续计算房屋占有使用费的违约金至款项付清之日止。康奕达生物科技公司关于房屋漏水，租赁物不能满足租赁目的等意见，无证据予以证实，本院不予采信，故康奕达生物科技公司以此为由主张削减租金的理由不成立，本院不予支持其主张；康奕达生物科技公司关于经济困难、无力承担租金等均不属于法定削减房屋占用费的理由，故康奕达生物科技公司主张削减房屋占用费的意见，本院不予采信。综上，湘潭高新创业中心的诉讼请求，本院予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认湘潭国家高新技术创业服务中心与湘潭康奕达油茶生物科技有限公司之间的厂房租赁关系已于2016年7月20日解除；湘潭康奕达油茶生物科技有限公司在本判决生效后10天内将其持续占用的岳塘区孵化基地4号厂房1、2楼场地腾空后返还湘潭国家高新技术创业服务中心；二、湘潭康奕达油茶生物科技有限公司在本判决生效后10日内一次性向湘潭国家高新技术创业服务中心支付厂房占有使用费3481589元、往欠违约金927151元（厂房占有使用费、违约金均计算至2019年7月），且湘潭康奕达油茶生物科技有限公司自2019年8月开始按万分之五/日持续计算厂房占有使用费的违约金至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13080元，由湘潭康奕达油茶生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  李湘蓉人民陪审员  彭文安人民陪审员  袁揽月二〇二〇年三月十七日书 记 员  陈 珍