吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终600号上诉人（原审被告）：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：胡志宽，总经理。委托诉讼代理人：王一丰，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：咸纪丰，男，满族，1975年2月4日生，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。上诉人吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）因与被上诉人咸纪丰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。恒大房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回咸纪丰的诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定有误，适用法律错误，程序存在不当。具体理由如下：1.2013年10月5日咸纪丰与我公司签订的楼宇认购书并非实际商品房买卖合同，签署认购书的目的是为了锁定房源，做销售准备，不具备商品房买卖合同基本性质，因此不应当认定为商品房买卖合同。2.该份认购书是双方真实意思表示，其中第五条明确约定了具体签订商品房买卖合同的时间及付款时间，由于咸纪丰未按楼宇认购书的约定履行相应手续，因此我公司有权解除该认购书，收回房屋，及时止损，且双方已明确就“退房”即解除合同达成一致意向。3.本案一审于2019年12月10日开庭，但法院在一审判决中认定咸纪丰于2019年12月17日向我公司支付了剩余购房款。其一，一审法院并未就此事组织第二次开庭，剥夺了当事人质证的权利，一审法院审判程序存在问题；其二，咸纪丰此次向我公司支付剩余购房款系其个人行为，我公司并不知情，且楼宇认购书中对付款方式及时间节点有明确的约定，双方未就上述内容达成变更，因此我公司对咸纪丰的付款不予认可。即使咸纪丰将房款转入我司账户，也应当承担因逾期支付产生的违约责任。咸纪丰辩称，咸纪丰于2018年11月，首次通过诉讼的方式起诉恒大房地产公司要求房屋买卖合同的解除。但是恒大房地产公司在诉讼过程当中明确表示不同意解除要求继续履行合同，所以咸纪丰通过慎重考虑撤回了诉讼请求，等待恒大房地产公司履行合同。但经过大半年的时间，恒大房地产公司仍然没有给予任何的合理的解决方案。咸纪丰又于2019年6月份再次通过诉讼的方式要求履行房屋买卖合同。咸纪丰提供了在解除合同案件的庭审笔录，以证明恒大房地产公司是同意履行房屋买卖合同的。咸纪丰在原审又将剩余的房屋的所有款项通过银行转款的方式交付给了恒大房地产公司，并将交付的相关票据在第一时间通过微信的方式告知了恒大房地产公司的法务，不存在恒大房地产公司在上诉状当中所提到的咸纪丰交付房款，其个人行为，公司不知情的情况。现双方争议的房屋仍处于未出售闲置的状态，恒大房地产公司所主张的挞定仅是其公司内部对该房源的性质的说法，并不符合法律所规定的条件。而且咸纪丰与恒大房地产公司签订认购书时，诉争房屋不具备签订正式商品房买卖合同的基本条件，但在具备条件时，又拒绝与咸纪丰签订房屋买卖合同。恒大房地产公司态度反复，咸纪丰有理由认为系因房屋的市场价值已经超出签订房屋当时的价格，才导致恒大房地产公司不同意继续履行，反而要求解除合同。请二审法院驳回上诉，维持原审判决。纪咸丰向一审法院起诉请求：判令恒大房地产公司继续履行双方签订的《吉林恒大华府楼宇认购书》，在庭审中变更为判令恒大房地产公司交付房屋，并协助办理相关产权手续，纪咸丰交付剩余尾款。一审法院认定事实：2013年9月28日，甲方（出卖人）恒大房地产公司与乙方（买受人）咸纪丰签订编号：xxx号《吉林恒大华府楼宇认购书》（以下简称认购书）。该认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林恒大华府x幢xxx房，该商品房建筑面积共136.71平方米，认购房折后单价为每平方米6,836.58元，折后总价为934,629元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（即￥10,000元）作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2.按揭付款（商业贷款）：乙方须2013年10月3日前支付首期房款￥224,310元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即66万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2013年10月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天（含10日）的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天（含20日）的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按掲利率，按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额或未获批准，该差额部分乙方应在银行最终确定审批结果之日起5日内付清。）三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修专项资金即￥1,427.84元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期的同时预缴税费￥726元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吉林恒大华府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。。...。甲方恒大房地产公司经办人、销售经理、财务、营销部人员签名并加盖了恒大房地产公司公章，咸纪丰在乙方处签字。2016年10月5日，咸纪丰与金碧物业有限公司吉林市分公司签订借款协议，以咸纪丰购买案涉房屋资金紧张为由，约定向金碧物业有限公司吉林市分公司借款224,310元，并约定了还款期限。2013年10月5日，咸纪丰向恒大房地产公司支付首期房款224,310元、60,319元；当日支付维修基金14,217.84元；产权证、土地证、他项权利证、产权证代办费、预告登记费、印花税726元；2014年3月30日支付首期房款9万元；2014年10月9日咸纪丰向恒大房地产公司交纳违约金750元。咸纪丰已支付购房款374,629元，及维修基金等费用。2016年12月，咸纪丰与恒大房地产公司签订恒大华府项目认购书解除协议，并由恒大房地产公司制作了吉林公司恒大华府项目退房审批表，但恒大房地产公司未予签字盖章确认，双方亦未履行。2018年12月，咸纪丰提起与恒大房地产公司房屋买卖合同纠纷的诉讼，于2019年2月撤回起诉。2019年6月13日，咸纪丰向金碧物业有限公司吉林市分公司全部偿还所借欠款。另查明，案涉房屋现已具备办理所有权手续的条件。于2019年12月17日，咸纪丰向恒大房地产公司支付了剩余购房款56万元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中，咸纪丰与恒大房地产公司于2013年9月28日签订的认购书的内容中包括了商品房的基本情况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且咸纪丰在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋的首付款215,089元（不含定金1万元），恒大房地产公司出具225,089元（含定金1万元）收据，并已支付代收费726元、维修基金14,217.84元；现咸纪丰已支付剩余购房款56万元。因此，该认购书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。关于案涉房屋的认购合同是否已解除的问题。虽然恒大房地产公司制作了认购书解除协议书及退房审批表，但恒大房地产公司未审批亦未签字盖章确认，因此双方之间对案涉房屋买卖合同未解除亦不产生解除效力。故恒大房地产公司提出双方之间的房屋买卖合同已解除的抗辩意见，不予采信。关于咸纪丰主张恒大房地产公司继续履行合同的请求问题。在庭审中，咸纪丰已明确提出要求恒大房地产公司交付案涉房屋，并协助办理相关产权手续。双方签订的认购书已具备商品房买卖合同的内容，是否需要继续重新签订《商品房买卖合同》就属于恒大房地产公司协助咸纪丰办理更名过户手续中的履行问题。故一审法院不作为独立的诉讼请求予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”现咸纪丰已向恒大房地产公司支付了全部购房尾款56万元。在案涉房屋已具备交付条件的情况下，恒大房地产公司应在合理期限内交付房屋。依照诚实信用原则，参照恒大房地产公司的制式合同，考虑到本案具体情况，酌定合理期限为本判决生效后一个月内。经查案涉房屋己具备房屋办理不动产登记的条件。恒大房地产公司为咸纪丰办理产权登记没有事实上及法律上的障碍，依照公平原则，咸纪丰的该项诉讼请求界定在合理期限内，亦应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、恒大房地产公司于本判决生效后一个月内向咸纪丰交付坐落于吉林市船营区珲春中街777号恒大华府项目x幢x单元xxx房，建筑面积136.71平方米房屋；二、恒大房地产公司于本判决生效之日起一个月内协助咸纪丰办理坐落于吉林市珲春中街777号恒大华府项目x幢x单元xxx房，建筑面积136.71平方米房屋的产权登记手续。案件受理费6,620元，由恒大房地产公司负担。本院二审期间，咸纪丰向本院提交了2014年3月30日《吉林·恒达华府楼宇认购书》。证明：双方所履行的房屋买卖合同是按照2014年3月30日的认购书履行的。与在原审中咸纪丰提交的2013年10月的认购书之间对于房屋的坐落位置面积均没有任何的变化，房屋价款相差将近1万。2014年总价款是934,629元。恒大房地产公司质证，对真实性有异议，证据是复印件，对证明问题有异议，咸纪丰并未按照约定履行义务，未在约定交付房款到期日支付。恒大房地产公司未提交新证据。本院经审查认为，该份认购书的内容与双方在一审时均提交的退房审批表中房屋价款及单价等内容均一致，故本院对该证据的真实性予以确认，双方实际履行的是编号为0000677的认购书。本院经审理查明：2013年10月5日，甲方（出卖人）恒大房地产公司与乙方（买受人）咸纪丰签订编号：xxx号《吉林恒大华府楼宇认购书》。2013年10月5日，咸纪丰向恒大房地产公司支付首期房款224,310元、60,319元；当日支付维修基金14,217.84元；产权证、土地证、他项权利证、产权证代办费、预告登记费、印花税726元。2014年3月30日恒大房地产公司与咸纪丰重新签订编号：xxx号《吉林恒大华府楼宇认购书》。该认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林恒大华府x幢xxx房，该商品房建筑面积共136.71平方米，认购房折后单价为每平方米6,836.58元，折后总价为934,629元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（即￥10,000元）作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2.按揭付款（商业贷款）：乙方须2014年3月30日前支付首期房款￥364,629元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即56万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2014年3月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天（含10日）的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天（含20日）的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按掲利率，按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额或未获批准，该差额部分乙方应在银行最终确定审批结果之日起5日内付清。）三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修专项资金即￥14,217.84元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期的同时预缴税费￥726元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吉林恒大华府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。。...。甲方恒大房地产公司经办人、销售经理、财务、营销部人员签名并加盖了恒大房地产公司公章，咸纪丰在乙方处签字。2014年3月30日咸纪丰支付首期房款9万元，至此，咸纪丰已支付购房款374,629元及维修基金等费用。2014年10月9日咸纪丰向恒大房地产公司交纳违约金750元。2016年12月，咸纪丰向恒大房地产公司申请解除认购书，并填写了由恒大房地产公司制作的吉林公司恒大华府项目退房审批表，但恒大房地产公司未审批通过，要求咸纪丰以一次性付款的方式继续履行合同。2018年12月，咸纪丰提起与恒大房地产公司房屋买卖合同纠纷的诉讼，请求法院解除案涉认购书，并判令恒大房地产公司退还首付款及各项费用。该案庭审中，恒大房地产公司仍要求咸纪丰以一次性付款的方式继续履行合同。咸纪丰于2019年2月撤回起诉。另查明，案涉房屋现已具备办理所有权手续的条件。2019年12月17日，咸纪丰向恒大房地产公司支付了剩余购房款56万元。本院认为，恒大房地产公司的上诉主张不能成立。恒大房地产公司与咸纪丰于2013年10月5日、2014年3月30日分别签订了两份认购书，双方实际履行的是2014年3月30日的认购书，该认购书内容具备了商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。恒大房地产公司提出咸纪丰购房目的在于二次销售，不具备商品房买卖合同基本性质的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于案涉认购协议是否已经解除的问题。本案中，案涉认购书签订后，咸纪丰按约定交纳了首付款，但因贷款未能如期办理，咸纪丰向恒大房地产公司提出解除合同。恒大房地产公司不同意解除合同，要求咸纪丰按一次性付款的方式继续履行合同，此意思表示应视为恒大房地产公司要求变更协议书中关于款项支付及解除的条款而继续完成房屋买卖。基于此，咸纪丰撤回了解除合同的诉讼请求，同意按一次性付款的方式继续交易。本院认为，虽然恒大房地产公司主张双方合同符合约定解除的情形，但即未举证证其通知咸纪丰解除协议，亦未证明双方就解除事宜达成合意，故本案认购书并未解除。同时，双方就价款支付方式条款重新达成合意，应当按约继续履行，现咸纪丰已经将剩余款项转账至恒大房地产公司账户内，咸纪丰请求恒大房地产公司交付房屋并协助办理相关产权手续，应当予以支持。关于恒大房地产公司提出一审未就咸纪丰提交的转款凭证组织举证、质证的问题。本院认为，一审法院就此审判程序确有瑕疵，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十九条“原判决、裁定认定事实或适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，该问题不影响案件的审理结果。综上所述，恒大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解除》第一百六十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,146元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年三月二十七日书记员  聂 力