广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初393号 原告：广西陆川县众居乐物业管理有限公司，住所地：陆川县温泉镇讯和路2号。 法定代表人：吕振武，该公司经理。 委托代理人：吕志恒，广西桂立恒律师事务所律师。 委托代理人：陈媛珍，女，系广西陆川县众居乐物业管理有限公司主管。 被告：李仲先，男，1960年3月19日出生，汉族，住广西陆川县。 原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司诉被告李仲先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员何玉森独任审判，于2020年3月13日公开开庭审理了本案。书记员罗海权担任记录。原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司的委托代理人吕志恒、陈媛珍，被告李仲先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司的诉讼请求：判令被告支付物业管理费共计4196.77元及违约金1259.03元（违约金的计算方法：以欠款本金为基数，按30%计算）给原告； 事实与理由：被告系陆川县碧桂华庭一期16-3-501号房业主。2015年1月14日原告与开发商陆川县乡镇企业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告对陆川县碧桂华庭一期进行物业管理服务。并约定可以收取的含物业服务费在内的各项费用。协议签订后，原告对陆川县碧桂华庭一期的物业服务一直履行至今，小区绝大多数业主按时交纳了物业管理费，但被告自2015年2月起至2019年12月31日止拒交物业管理费，被告共拖欠物业管理费为4196.77元。因被告违约，按照合同的约定被告应当按欠款总额支付30%的违约金给原告，原告方曾多次以多种形式向被告催交，但其未予理睐，严重违约，长期占用了原告的巨额管理经费，严重影响了小区正常的管理工作秩序和资金运用。为此，请求法院依法判决。 被告李仲先辩称，广西陆川县众居乐物业管理有限公司不是本案适格的原告，涉案小区物业管理主体是碧桂华庭物业服务中心；原告与陆川县乡镇企业房地产开发有限公司于2015年1月14日签订的《前期物业服务协议》不具有法律效力，不能作为本案定案依据；同一物业区域出现不同的物业管理，开发商先后炮制不同的“前期物业服务协议”严重违法；原告与陆川县乡镇企业房地产开发有限公司于2015年1月14日签订的《前期物业服务协议》是霸王协议，不应得到支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李仲先系陆川县碧桂华庭一期小区的业主，原告系陆川县碧桂华庭一期小区开发商陆川陆川县乡镇企业房地产有限公司聘请的前期物业管理公司。2015年1月14日原告与陆川县乡镇企业房地产有限公司签订了《前期物业管理委托合同》约定：甲方：陆川县乡镇企业房地产有限公司，乙：广西陆川县众居乐物业管理有限公司。根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方先聘乙方对陆川县碧桂华庭一期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条，物业基本情况：物业名称：广西陆川县众居乐物业管理有限公司，物业类型商住，座落位置：陆川县温泉镇讯和路2号，建筑面积：89763.34平方米。第三条，服务费用：本物业管理区域物业服务费收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费选择以包干方式，具体标准如下：多层住宅0.8元／月.平方米；高层住宅1.0元／月.平方米，水电公摊预交120元／年，按实公摊；其他费用按交房告知收取…，第十四条…2、业主或物业使用人违反本规定，未能按时足额交纳物业服务费用的。按每日应缴金额的3‰的标准支付违约金…合同签订后，原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司于2015年1月对陆川县提供前期物业管理服务。涉案原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司在管理过程中实际执行收费标准为：物业费：2015年1月至2017年8月按0.45元／月.平方米，2017年9月起按0.55元／月.平方米。水电公摊费：10元／月；专项维修基金领房时一次性收600元，从2018年8月1日起收0.1元／月.平方米。被告李仲先的住房面积为116.16平方米，被告李仲先自2015年2月1日起未向原告交纳物业服务费用及其他费用。原告经追索未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，陆川县除部分业主存在欠交物业服务费等各项费用外，大部分业主均已依约交纳。被告李仲先在陆川县小区的住宅面积为116.16平方米，按照《前期物业服务协议》计至2019年12月31日止，被告李仲先共拖欠原告物业服务费116.16平方米×0.45元×31月﹢116.16平方米×0.55元×28月＝3409.3元、公修金116.16平方米×0.1元×17月＝197.47元、水电公摊费10元／月×59月＝590元。合计共4196.77元。 本院认为，原告与陆川县乡镇企业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方应自觉履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告系陆川县16栋3单元501号房业主，原告与陆川县乡镇企业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》对被告李仲先具有约束力。原告已依约履行了对小区物业的管理义务，被告应依约缴纳物业费及其他应交的各项费用。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告李仲先在经原告催收后，至今仍拖欠2015年2月起2019年12月的物业费、公修金、水电公摊费共计4196.77元，已属违约，原告请求被告李仲先支付2015年2月起2019年12月物业费、公修金、水电公摊费共计4196.77元，有理合法，本院依法应予支持。原告请求被告李仲先按欠款总额4196.77元支付30%的违约金1259.03元，本院认为，原告的违约金请求没有违反法律规定，本院予支持。被告抗辩原告不是本案的适格原告，经查原告主体适格，故本院认为被告的抗辩理由不成立； 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李仲先支付2015年2月起至2019年12月物业服务费、公修金、水电公摊费共计4196.77元给原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司； 二、被告李仲先支付迟延付款的违约金1259.03元给原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告广西陆川县众居乐物业管理有限公司已预交），由被告李仲先负担。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的金钱义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决发生法律效力之日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决 审判员  何玉森 二〇二〇年三月十七日 书记员  罗海权