福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终197号 上诉人（原审被告）：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司，住所地武夷山市五九路余庆园A座303室。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衷城柏，男，1984年7月29日出生，汉族，住武夷山市。 被上诉人（原审原告）：左箐，女，1990年12月16日出生，汉族，住武夷山市。 共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人衷城柏、左箐商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院(2019)闽0782民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 汇华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回衷城柏、左箐一审的诉讼请求（2017年7月1日之后的逾期交房违约金计算标准为日万分之二）。事实和理由：一、一审判决认定违约金起算时间有误。汇华公司于2018年5月12日才收到涉讼商品房银行按揭贷款420000元。根据《附件十一补充协议》第四条第一款“……买受人存在任何未付款（包括银行按揭款未到达出卖人账户）的，出卖人将顺延商品房交付期限至买受人付清全部款项后，且出卖人无须因此承担延期交房的违约责任”约定，逾期交房违约金起算时间应为2018年5月12日。二、一审判决认定自2017年7月1日起算的逾期交房违约金按日万分之四的标准计算不公平。一审判决认定签订于2017年3月7日的《协议书》有效，并确定按日万分之四的标准计算逾期交房违约金于汇华公司不公平。在案证据表明，2017年3月7日的日万分之四违约金的产生有其特殊背景情况，施工班组、业主、材料供应商共约百人进行信访，又逢厦门金砖国家峰会、十九大召开的敏感时期，汇华公司迫于政府的压力而订立《协议书》。故《协议书》不应当作为确定违约金标准的依据。鉴于汇华公司签订《协议书》实属无奈，万分之四违约金标准过高，业主没有实质性损失及重点关注问题均得以解决，起算于2017年7月1日的逾期交房违约金计算标准应予以调整为日万分之二。 衷城柏、左箐辩称，一、本案贷款银行由汇华公司指定，贷款申请手续由汇华公司办理，衷城柏、左箐完全根据汇华公司的要求进行按揭贷款的申请，不存在任何过错。二、按揭贷款的迟延发放原因在于汇华公司，应由其承担相应后果。三、汇华公司主张按《附件十一补充协议》第四条约定，其无需承担逾期交房违约责任不成立。四、汇华公司多次明确表示银行迟延放款的责任由其承担，并愿意按合同约定支付违约金。五、一审判决认定起算自2017年7月1日的逾期交房违约金按日万分之四计算正确，应予维持。 衷城柏、左箐向一审法院起诉请求：1.汇华公司向衷城柏、左箐支付逾期交房违约金45816元（从2017年1月1日起至2017年6月30日，按房价款总额的每日万分之二标准计算违约金为19002元；从2017年7月1日起至2017年11月5日，按房价款总额的每日万分之四标准计算违约金为26814元）；2.汇华公司向衷城柏、左箐支付逾期办证违约金42544元（从2018年2月4日起暂计至2019年3月14日，按房价款总额的每日万分之二标准计算），此后的逾期办证违约金继续照此计至汇华公司通知衷城柏、左箐办证并履行办证义务之日止。 一审法院认定事实：衷城柏、左箐与汇华公司经过协商于2016年11月2日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.衷城柏、左箐向汇华公司购买的商品房坐落在武夷山市，总价款为527841元；2.商品房交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；3.逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；4.房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第五条第一项约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：特殊原因是指火灾、水灾……战争、刑事犯罪、24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的，或24小时内遇六级或六级以上强风的，发生当天可顺延一天。 合同签订后，双方完成了商品房买卖合同信息备案登记，衷城柏、左箐按约付清527841元购房款，汇华公司开具同等金额的购房发票予以确认。2016年12月29日，汇华公司向购房户发出《延期交房通知函》称，因天气影响不能按时交房，愿意按合同约定支付业主实际支付到公司账户实际资金日万分之二的费用至交房时止。因汇华公司未按约交付商品房，导致汇华广场众多业主到武夷山市政府信访，2017年3月7日，在武夷山市住建局等有关部门工作人员的参与下，汇华公司与衷城柏等汇华广场部分业主签订《协议书》，协议书约定，甲方（汇华公司）必须于2017年6月30日前交房，并于2017年9月30日（交房后90日内）前完成房产初始登记（具备办理产权证明的条件）并协助乙方（买受人）办理房产产权证明，如甲方未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的日万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。2017年10月22日，衷城柏、左箐与汇华公司协商，衷城柏出具承诺书向汇华公司领取了房屋钥匙，承诺书载明：本人系汇华广场5幢302室的购买人，明确汇华广场尚在验收中，但本人认为所购房屋具备装修条件，在未验收完成之前，可以先行装修。现经双方协商，同意先行收房，故作如下承诺：……4.自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。 2019年1月3日，汇华广场建设工程项目已通过行政主管部门的竣工验收备案，同年3月14日，汇华公司办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，同年3月31日汇华公司电话通知业主办证。另查明，2018年11月6日，武夷山市气象局向一审法院出具《天气情况证明》称，日降水达到中雨以上天数，2014年为1天，2015年为72天，2016年为78天，2017年为50天，2018年至今为19天；日气温达到35度以上天数，2015年为15天，2016年为31天，2017年为40天，2018年为2天。 一审法院认为，1.关于2017年3月7日协议书对衷城柏、左箐是否有效的问题。签字是认定自然人是否为合同当事人的重要依据，衷城柏、左箐在该《协议书》上签字，是《协议书》的一方当事人，《协议书》对衷城柏、左箐发生效力。2.关于是否存在可以延期交房的事由。就刑事犯罪而言，实际施工人鲍兴旺仅是涉嫌犯罪。武夷山市气象局的气象资料，没有标明具体的时间。根据协议书，汇华公司应举证证明在2017年3月7日至2017年6月30日这一期间如发生不可抗力的事由才有权延期交房，但汇华公司没有完成该举证责任。一审法院认定本案不存在可以延期交房的事由。3.关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。本案没有证据证明存在胁迫、欺诈等影响合同效力的情况，无论衷城柏、左箐基于何种考量签订《承诺书》，均系其真实意思表示，《承诺书》合法有效。《承诺书》载明，自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。故逾期交房违约金计算的起止时间为2017年1月1日起至2017年11月5日止，2017年11月5日收房日起至2019年1月3日商品房通过行政主管部门的竣工验收备案之日的逾期交房违约金不予计算。4.关于逾期办证违约金的问题。根据《承诺书》的承诺，逾期办证违约金计算应自商品房于2019年1月3日通过竣工验收备案具备交房条件之日经过90日(协议书约定90日)起算，即起算时间为2019年4月3日，而汇华公司于2019年3月14日办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，并于2019年3月31日电话通知办证，履行了通知办证义务。因此衷城柏、左箐要求汇华公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据，不予支持。综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为按衷城柏、左箐已支付的527841元购房款，自2017年1月1日起以日万分之二计算至2017年6月30日止为19002元;自2017年7月1日起以日万分之四计算至2017年11月5日止为26814元，共计45816元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汇华公司于判决生效之日起三十日内支付衷城柏、左箐逾期交房违约金45816元；二、驳回衷城柏、左箐的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 对一审判决查明的事实，汇华公司认为遗漏认定其收到按揭贷款的时间。经查，本院对汇华公司于2018年5月11日收到涉讼商品房银行按揭贷款420000元的事实予以确认。二审中，经衷城柏、左箐申请，本院向中国银行股份有限公司武夷山支行调取三份证据，即《中国银行武夷山支行汇华广场楼盘按揭贷款业务清单》《关于武夷山“汇华广场”房地产开发项目按揭贷款的说明》《中国银行个人住房借款申请表》各一份。汇华公司经质证表示对真实性均无异议。衷城柏、左箐经质证表示对《中国银行武夷山支行汇华广场楼盘按揭贷款业务清单》《关于武夷山“汇华广场”房地产开发项目按揭贷款的说明》内容的真实性持保留意见，对《中国银行个人住房借款申请表》真实性无异议，三份证据均无法证明购房户到银行签名及银行发放贷款迟延的原因，不能作为裁判依据。就衷城柏、左箐提交的三份证据，本院认为，真实性予以确认，但该三份证据尚不足以证明贷款银行迟延发放贷款的主要原因。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为,本案二审中的争议焦点问题为:一、确定汇华公司逾期交房违约金数额的起算日期；二、计算汇华公司逾期交房违约金数额的标准。 一、关于确定汇华公司逾期交房违约金数额的起算日期问题。 先从汇华公司对其享有《附件十一补充协议》第四条约定抗辩权之主张举证责任完成情况看。根据双方所签订《附件十一补充协议》第二条之约定，就申请银行按揭贷款手续的办理，由汇华公司在签订合同当日向购房户收集所需材料，并代为向银行提交，如材料不满足要求，买受人应当在银行或出卖人通知后七日内提供应增加或替换的材料。为达以《附件十一补充协议》第四条对抗购房户对逾期交房违约责任主张之目的，汇华公司应当承担其向贷款银行初始提交按揭贷款申请材料时间的举证证明责任，但其未能就此提交相应的证据，亦没有在诉讼中对已在缔约后合理期间内完成该项义务作出说明。根据本案现有证据无法得出按揭贷款晚于合同约定交房时间发放系由于宋林锋、陈晓静原因所导致之结论。《附件十一补充协议》第四条关于汇华公司可在收到全额购房价款前，相应顺延交房时间之约定，系为确保汇华公司作为出售方收取购房价款的交易安全而设置。当购房者存在难以履行价款给付义务之虞时，汇华公司享有对抗购房者请求交付房屋之权利，并无需承担逾期交房违约责任。为平等保护买卖双方的利益，汇华公司在本案中对此抗辩权的行使，应当建立在其全面履行使购房者顺利获取按揭贷款之配合义务，而贷款银行迟延发放贷款与购房者自身因素相关的基础上。但如前所述，汇华公司未能完成相应的举证责任。汇华公司在本案中主张援引该条款免除相应逾期交房违约责任，事实依据不足。 再从合同具体履行情况看。首先，基于在案的证据和当事人陈述，探究汇华公司晚于合同约定期限交房之真实原因，并非汇华公司因衷城柏、左箐迟延付款而行使《附件十一补充协议》第四条约定抗辩权的结果，而系涉讼商品房于合同约定交付期限届满时尚未具备交房条件。其次，就汇华公司迟延交房的问题，经双方当事人协商，衷城柏、左箐向汇华公司出具《承诺书》，表明其自愿先行接收未满足交房条件的商品房，及《承诺书》出具之前的违约金不变，对之后的违约金不再主张。汇华公司亦因此向衷城柏、左箐交付了商品房。再次，汇华公司向衷城柏、左箐于2017年11月5日履行交房义务时，衷城柏、左箐按约应以按揭贷款方式交付的购房尾款迟至2018年5月11日方进入汇华公司账户，但汇华公司在协商交房及违约责任承担问题时并未就购房价款的迟延给付提出相应质疑。综合上述双方当事人的具体履行行为，可以得知汇华公司在整个合同履行过程中并不认为《附件十一补充协议》第四条适用于本案，其迟延交付商品房亦非对该条款所约定抗辩权行使的结果，汇华公司直至本案二审中方以《附件十一补充协议》第四条提出的上诉理由，明显有违诚实信用原则，同时有悖于双方在履行过程中的真实意愿表达，其主张于法无据，依法不予采纳。 综上，汇华公司关于逾期交房违约金的起算时间应为其收取全额购房价款之次日即2018年5月12日之上诉理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于计算汇华公司逾期交房违约金数额的标准问题。 根据本案已查明的事实，《协议书》签订于汇华公司已经构成逾期交房的背景下，其内容涉及到双方当事人对交房、办证期限和违约责任的变更约定。《协议书》上有衷城柏、左箐的签名，汇华公司的盖章，及武夷山市住房和城乡建设局工作人员作为见证人的签名，系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规禁止性规定，《协议书》合法有效，双方当事人均应遵守。汇华公司认为《协议书》内容并非其真实意思表示，又认为《协议书》约定的违约金计算标准过高，但均未能提交证据予以证明，一审判决不予支持正确。 综上所述，上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费945.4元，由上诉人福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年三月三十一日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。