河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1114号上诉人（原审被告）：王和幸，女，1988年12月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：郑州高新碧桂园房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区化工路10号。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘书光，男，系该公司员工。上诉人王和幸因与被上诉人郑州高新碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。王和幸上诉请求：1.取消或减免一审判决书中第三条50500元违约金一项；2.请求被上诉人退回上诉人6562元购房杂费（物业专项维修基金6482元、不动产产权证登记费80元）；3.本案及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对此案关键因果责任认定不全面，导致违约责任划分有误。首先，上诉人在购房时不良征信是不符合申请商业贷款购房条件的，可认定为不具贷款购房资格，按照购房流程，被上诉人在购房前有面审、验资、银行资审等多个环节确保购房人具有购房资格的义务，从而才与购房人签署正式的《商品房买卖合同》，并办理网签落户。但从最初被上诉人销售人员（李召龙）了解情况后并未履行相应的告知义务，或拒绝向上诉人提供服务，而是选择一再向上诉人虚假承诺可以解决征信顺利办理购房贷款，并继续要求上诉人向公司提交购房资料以办理合同、税款、甚至网签等一系列购房手续。其次，上诉人因误导一直未发觉自己不具备购房资格，且在被上诉人销售人员（李召龙）的安排下上诉人积极配合，始终认为贷款流程正常进行，并在此期间按照被上诉人销售员要求分多次缴纳了共计448216元的首期购房款项，截止目前，距离2018年2月6日上诉人交付首付购房款已有729天，上诉人的银行商业购房贷款依然未能如期办理。最终导致商业贷款办失败而网签已落户的尴尬局面，购房者交钱买房不成想退房面临50500元巨额违约金，被上诉人的销售人员在整个销售及合同文件办理中起到关键的主导作用，是购房者信息渠道来源的主要提供者，购房者对于被上诉人销售员所承诺的信息只能被动接受没有验证渠道，合同签订前后被上诉人销售员就不良征信不影响购房者申请商业贷款存在故意隐瞒、欺骗行为，不符合公平诚信原则，应认定为无效合同。被上诉人已知晓上诉人从始至终就无贷款购房资格为何还签订《商品房买卖合同》，如果没有被上诉人销售员承诺“可以贷款买房”，上诉人不会交付四十余万购房款押至近两年。此案被上诉人销售员受被上诉人雇佣并在被上诉人经营地所发生的销售行为应属履行公司职务行为，后果理应由公司承担，上诉人作为购房者，在双方签订《商品房买卖合同》前多次向被上诉人提供个人征信报告进行购房验资、银行贷款审批等环节，被上诉人均未驳回购房申请，本存在误导消费、扰乱市场竞争秩序的责任，恳请二审法院依法作出合理裁判。碧桂园公司辩称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%支付违约金，根据双方约定，第二期101万元银行按揭款应当于2018年11月付清，根据双方约定，碧桂园公司有权解除合同并要求王和幸承担总房款15%的违约金。二、王和幸无法办理银行按揭款，主要原因在于王和幸，但碧桂园公司的销售人员也存在夸大的责任，故碧桂园公司同意一审判决。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的编号为GX180××××4344的《商品房买卖合同》、附件、《补充协议》并撤销备案；2.被告向原告支付《商品房买卖合同》总房价款15％即217748.1元的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月21日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》，编号为GX180××××4344，被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区××单元××号房××套，购房总价款1451654元。合同对购房款的约定内容包括：2018年2月17日付441654元，余款1010000元采用商业贷款方式于2018年12月21日前支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日之内，自本合约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四《合同补充协议》第四条约定：关于逾期付款责任，买卖双方一致同意，合同第七条买受人逾期付款的违约责任补充约定如下：合同第七条第1种方式第（2）项约定的“累计应付款”是指该商品房的总房价款，即合同第四条约定的该商品房的总房价款；买卖双方一致同意将合同第七条第一种方式第（2）项约定的“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”调整为“出卖人不解除合同的，合同继续履行”；根据合同第七条第1种方式第（2）项约定，出卖人不解除合同，合同继续履行的，买受人需向出卖人支付逾期付款违约金最高不超过合同约定总房价款的15％。购房首付款441654元被告已按时支付，但是余款1010000元由于被告的贷款申请未获银行批准而无法支付。现原、被告均同意解除合同，但对于被告是否应当向原告支付违约金一事产生纠纷。庭审中，被告提交了其个人征信信用报告、认购协议书及按揭、抵押费收据，并称被告在购房时就不具备按揭贷款的条件，但原告的销售人员李召龙承诺说可以办理购房贷款，之后在2018年11月7日还在配合原告去银行办理按揭。原告则认为被告不能证明无法按期办理银行按揭的责任在原告一方。一审法院认为，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方形成买卖合同关系。现原、被告均同意解除合同，该院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，原告应当将收取的房款退还给被告，王和幸应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续。合同中对逾期付款的违约责任约定为“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金”，该项约定明显高于原告的损失，且办理购房按揭贷款原、被告应承担相应的提供资料、审核、担保等义务，被告的贷款未获审批不能完全归责于被告，故对于违约金，该院酌减为未付房款的5％，即50500元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司与被告王和幸于2018年10月21日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于高新技术产业开发区××单元××号，合同编号为GX180××××4344）。二、被告王和幸于本判决生效后15日内协助原告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记。三、被告王和幸于本判决生效后15日内支付原告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司违约金50500元。四、驳回原告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4566元，减半收取2283元，由原告郑州高新碧桂园房地产开发有限公司负担1733元，被告王和幸负担550元。本院二审期间，王和幸提交碧桂园公司销售人员李召龙微信沟通记录截图两张，证明在购房前销售人员明确知道王和幸的征信是不符合申请商业贷款购房条件的。碧桂园公司质证称：一、《商品房买卖合同》签订于2018年10月21日，说明双方针对这些问题的沟通均是在《商品房买卖合同》签订之后。二、根据代理人与销售顾问李召龙的沟通情况，王和幸在签订合同时征信没有显明瑕疵，销售顾问的建议均是为了协助王和幸办理银行按揭款，销售顾问的行为没有违法或错误违规的情形。三、根据银行反馈，王和幸无法申请银行按揭贷款是负债太高，银行拒绝办理导致的，系王和幸自身的原因。碧桂园公司未提交新证据。本院经审查认为，王和幸提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，碧桂园公司与王和幸签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后，王和幸因个人征信原因商业贷款未获银行审批，剩余房款未能付清，双方的合同目的未能实现。根据双方合同约定，碧桂园公司有权解除合同并要求王和幸承担相应的违约责任。王和幸亦同意解除合同，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并判令王和幸协助碧桂园公司注销案涉合同的备案登记并无不当。合同解除后，碧桂园公司应返还王和幸为履行《商品房买卖合同》所支出的购房款及其他合理费用。因王和幸个人征信原因未能获得商业贷款，构成违约，应承担相应的违约责任。一审根据本案案情，对双方约定的违约金予以酌减，判令王和幸承担50500元的违约金并无不当。王和幸关于减免违约金的上诉理由不充分，证据不足，不予支持。关于王和幸主张碧桂园公司退回6562元购房杂费（物业专项维修基金6482元、不动产产权证登记费80元）的问题。一审中，王和幸未提出明确的主张，二审亦未提交相关票据，对该费用本案不予处理，王和幸可另行解决。综上所述，王和幸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1227元，由王和幸负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年三月三十日书记员 柴涵博