湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5303号原告：邵东县新锐房地产开发有限公司管理人，住所地为邵东县开发区昭阳路金三角商务中心十三楼。诉讼代表人:文永康，该破产管理人负责人。委托代理人:田燕军、彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。被告：唐新良，男，1971年5月28日出生，汉族，住邵东县。被告:肖飞艳，女，1970年9月20日出生，汉族，住邵东县。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人与被告唐新良、肖飞艳请求确认债务人行为无效纠纷（立案案由为确认合同无效纠纷）一案，本院于2019年10月24日受理后，依法由审判员周懿适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理，因案情复杂转换普通程序审理，由审判员周懿担任审判长，与人民陪审员尹次德、王艳珍组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人的委托代理人田燕军、彭义军到庭，被告唐新良参加第一次开庭，第二次开庭被告唐新良、肖飞艳均无正当理由为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1、确认被告与债务人邵东县新锐房地产开发有限公司（以下简称为新锐公司）于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》无效，并将房产返还给债务人新锐公司，并配合办理房屋产权转移手续；2、确认被告与债务人新锐公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》无效，并将房产返还给债务人新锐公司，并配合办理房屋产权转移手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告唐新良与被告肖飞艳于1994年登记结婚。新锐公司于2003年7月22日登记设立，2008年在邵东县交会处开发建设了一栋十三层的“金三角商务中心”商业办公楼。2008年7月16日和2010年3月26日，新锐公司与被告唐新良分别签订了二份《商品房买卖合同》，合同约定：新锐公司将“金三角商务中心”第三层共计建筑面积1344.26㎡的房产，作价1468元／㎡，共计1973373元；以及“金三角商务中心”旺铺1栋7号，建筑面积117.13㎡，作价613527元，二处房产共计2586900元出售给被告唐新良。2011年5月12日和5月13日，房地产管理部门将上述《商品房买卖合同》所涉房屋的产权变更登记至被告唐新良、肖飞艳名下。但被告唐新良、肖飞艳至今未向新锐公司支付购房款。2018年12月16日新锐公司申请破产，邵东县人民法院于2018年12月19日裁定受理后指定湖南湘晋律师事务所为破产管理人。原告认为，新锐公司为逃避债务而隐匿、转移财产，故意将自己的房产无偿登记至两被告名下，损害了其他债权人的利益，上述《商品房买卖合同》无效，两被告应将依据上述《商品房买卖合同》取得的房产返回给新锐公司。被告唐新良、肖飞艳辩称：被告唐新良作为公司的股东，2008年和2010年两年的股东分红抵作两处房产的购买价的，并非没有支付购房款。经审理查明，被告唐新良与被告肖飞艳于1994年登记结婚。新锐公司于2003年7月22日登记设立,2009年3月3日，唐新良出资300万成为公司股东之一。2008年在邵东县交会处开发建设了一栋十三层的“金三角商务中心”商业办公楼，该商业办公楼的初始登记产权人为新锐公司。2008年7月16日，新锐公司与唐新良签订了《商品房买卖合同》，约定新锐公司将“金三角商务中心”第三层作价1973373元出售给唐新良，付款方式为其他方式，未写明其他方式的具体内容和付款期限。2010年3月26日，双方签订《商品房买卖合同》，新锐公司将“金三角商务中心”旺铺1栋7号房作价613527元出售给唐新良，约定付款方式为一次性付款，但未写明付款期限。2011年4月22日，新锐公司和唐新良向房产部门提交二份房屋转移登记申请，同年5月12日和5月13日，房产部门将前述两处房产变更登记在唐新良和肖飞艳名下，变更后的权证号为711003509和711003510，但二被告唐新良和肖飞艳一直没有支付购房款。2018年12月16日，新锐公司向本院申请破产，本院作出（2018）湘0521破1号民事裁定，裁定受理新锐公司的破产清算申请。2019年1月18日，本院作出（2018）湘0521破1号之一民事决定，指定湖南湘晋律师事务所担任新锐公司管理人。管理人发现新锐公司故意将房产登记在被告名下，但被告未支付购房对价，遂诉至法院。以上事实有民事裁定书、民事决定书、选定管理人公告、湖南湘晋律师事务所执业许可证、管理人正代表身份证明、二被告身份证明、结婚证、新锐公司营业执照、内部企业登记基本情况表、公司章程、新锐公司主要负责人名单、新锐公司开发的金三角项目房屋所有权出事登记材料、房屋产权转移登记资料、商品房买卖合同、唐新良、陈超刚、陈雄文的询问（调查）笔录、刑事判决书，以及原告和被告唐新良的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，本案是新锐公司进入法院破产案件审理程序后，管理人对新锐公司实施的特定行为提起诉讼，请求确认该行为无效的民事纠纷，本案案由应为请求确认债务人行为无效纠纷。肖飞艳虽然没有在涉案合同上签名，但唐新良与新锐公司签订涉案合同时肖飞艳与唐新良是夫妻，涉案房产登记在了唐新良和肖飞艳共同名下，因此肖飞艳是涉案房产的共同受让方，是本案适格诉讼主体。唐新良辩称两处房产变更至两被告名下是用唐新良于2008年和2010年在公司的分红支付购房的对价款，该意见与已查明的事实不符，被告唐新良于2009年才成为公司股东之一，不可能在2008年就取得公司分红；“金三角商务中心”旺铺1栋7号房的得对价款根据合同约定是“一次性支付”，被告唐新良同样没有提交支付对价款的证据，结合公安机关和新锐公司管理人对陈雄文所做的询问笔录，当初本案中新锐公司的两处房产过户至二被告名下是为了方便贷款，并没有说作价售卖，可以认定被告唐新良、肖飞艳没有支付涉案房产的对价，涉案合同是虚假的房屋买卖合同，损害了社会公共利益，应是无效合同。新锐公司管理人请求唐新良、肖飞艳返还涉案房产给新锐公司，并配合办理过户手续，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告唐新良、肖飞艳与邵东县新锐房地产开发有限公司于2008年7月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告唐新良、肖飞艳与邵东县新锐房地产开发有限公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告唐新良、肖飞艳在本判决生效之日起十日内将邵东县“金三角商务中心”第三层和“金三角商务中心”旺铺1栋7号房屋返还给原告邵东县新锐房地产开发有限公司，并配合办理将上述房屋产权过户至邵东县新锐房地产开发有限公司的相关手续。本案案件受理费27495元，由被告唐新良、肖飞艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 长  周 懿人民陪审员  尹次德人民陪审员  王艳珍二〇二〇年三月二十四日法官助理肖苏容代理书记员  温 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国企业破产法》第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。