云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终111号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑小荣，男，1959年7月13日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李云钢，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西双版纳中元房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路2号金山绿水会所。统一社会信用代码：91532800767055947J。法定代表人：保洲洪，总经理。委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。原审第三人：蒋中才，男，1965年5月13日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市麒麟区，现住景洪市。上诉人郑小荣因与被上诉人西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元公司）、原审第三人蒋中才债务转移合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2019）云2823民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人郑小荣的委托诉讼代理人李云钢，被上诉人中元公司的委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。原审第三人蒋中才经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑小荣上诉请求：1.撤销云南省勐腊县人民法院（2019)云2823民初399号民事判决书，改判被上诉人向上诉人赔偿两套房屋的损失4335830元，驳回被上诉人的反诉请求；2.判决一、二审本诉案件受理费、反诉案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人于2016年3月4日签订的《中元·碧海云天商品房购房协议》不成立违反了相关法律规定，认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”。根据法律规定，签订《中元·碧海云天商品房购房协议》的双方当事人为上诉人郑小荣与被上诉人中元公司，第三人蒋中才仅仅是当时中元公司的法定代表人，代表公司从事民事活动。《中元·碧海云天商品房购房协议》签订的主体适格，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且协议分别由郑小荣签字，中元公司加盖了公章，故该协议己成立并生效，但一审法院却认为该协议要在第三人蒋中才同意的前提下才可发生法律效力，一审法院的认定违反了法律规定，应当依法予以纠正。2、关于上诉人郑小荣与吕胜奇的债务问题。郑小荣与吕胜奇除本案所涉及的《借条》所载明的债务外，并无其他债务纠纷，吕胜奇在向郑小荣出具《借条》后，郑小荣便通过银行转账的方式向吕胜奇出借款项，之所以在业务受理回单上载明了用途为还借款，是因为在银行划账时，银行工作人员告诉郑小荣，如果用其他形式划账，要交纳费用很高的个人所得税，只有用还借款的形式划账，才会不产生任何费用。因为法律意识的淡薄，故郑小荣便在业务受理回单上载明了用途为还借款。此外，一审法院认为郑小荣与吕胜奇的借贷关系无法确认，试问，如果郑小荣与吕胜奇的借贷关系属实的话，按照一审法院的判决，上诉人郑小荣也无法主张自己的权利，因为第三人对此并不同意，那郑小荣如何救济自己的合法权益呢？向吕胜奇主张，吕胜奇称债务已转移给中元公司，向中元公司主张，法院称要经得第三人同意，这样使得郑小荣400多万的债权凭空消失而无法得到救济。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认为：“《中元·?碧海云天商品房购房协议》约定的是吕胜奇的债务由第三人蒋中才偿还，其次才是被告以房屋给予形式结清债务，…故该协议成立的前提是第三人亦认可该协议的真实性。”属适用法律错误。事实上，协议签订之时，第三人蒋中才是中元公司的法定代表人，因吕胜奇差欠郑小荣借款，故三方一同商议进行债务转移，用中元公司的房屋来清偿债务。试想，如果此事未经得蒋中才同意，未得到公司法定代表人蒋中才的明确的意思表示，公司的工作人员能在合同上加盖上公司的公章吗？合同法第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，债权人郑小荣已同意债务转移，故该协议合法成立并生效，一审法院认定该协议成立的前提是第三人认可该协议的真实性于法无据。2、中元公司及蒋中才所称房屋购房协议的真实意思是吕胜奇将应该归还给郑小荣的借款当作购房款向中元公司进行支付，在此情况下公司才将约定的房屋过户登记给郑小荣。对此，中元公司及蒋中才并未提交任何证据予以证明，不应得到采信。如果上述观点能够成立的话，为什么吕胜奇不把欠款归还给郑小荣，再由郑小荣向中元公司购买房屋呢？这样不是更为简洁明了，对中元公司及蒋中才的风险更小吗？故中元公司及蒋中才的陈述明显与事实相悖。3、一审法院受理中元公司提出的反诉违反相关法律规定。反诉的提出是基于吞并或抵消本诉。本案中，本诉是上诉人要求被上诉人进行赔偿，是一个给付之诉，而被上诉人提出的反诉是确认合同不成立，未生效，是一个确认之诉。合同是否成立或生效应该是法院在审理过程中对合同进行的评判，而非反诉的内容，更不能吞并或抵消本诉。法院判决反诉案件受理费20744元由上诉人承担，加重了上诉人的负担，违反了相关法律规定。4、鉴于涉案两套房屋上诉人已向中元公司支付了购房款4335830元，现房屋已被出售，故上诉人要求被上诉人赔偿两套房屋的损失4335830元的诉讼请求于法有据，请求二审法院依法予以支持。被上诉人中元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑小荣的上诉依法不能成立，请驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审判决认定事实符合本案客观事实，也符合双方在一审庭审过程中所提交的证据显示的内容。本案中上诉人郑小荣、以及案外人吕胜奇之间存在借贷关系，并且根据中元公司了解的情况，郑小荣属于职业放贷人，在这种情况下，与吕胜奇之间形成民间借贷关系，在整个过程中没有向中元公司支付过一分房款，正因为无论是郑小荣还是吕胜奇，没有按照约定向中元公司支付过房款，以及吕胜奇在申请以及约定的几个月的期限内已明确表示过不再购买中元公司的房产。在此情况下，上诉人郑小荣所提交的商品房购房协议并没有成立。上诉人郑小荣想通过本案的诉讼，在吕胜奇逝世之后，诉讼中元公司承担其与吕胜奇之间的借贷债务没有任何事实依据，也不符合道理，不符合法律规定，其提出的诉讼明显不能成立。原审第三人蒋中才未到庭但提交了书面意见，2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》依法不成立，对蒋中才没有任何法律约束力。蒋中才既没有在《中元·碧海云天商品房购房协议》上作为时任中元公司的法定代表人进行签字，更没有在《协议书》上作为时任中元公司的法定代表人、以及协议当事人的丁方进行签字。事实如下：2016年3月4日，吕胜奇和郑小荣找到中元公司营销负责人，提出由吕胜奇将应归还给郑小荣的借款本息，相当于勐腊县碧海天项目16-101、17-104两套商品房售价435830元金额的款项，在30日内通过蒋中才支付给中元公司；同时，即同样在30日内，将约为该两套房屋售价金额15%计460000元税费金额支付给中元公司的情况下，勐腊县碧海云天项目16-101、17-104两套商品房出售给郑小荣，并为其办理房屋权属登记手续。因此于2016年3月4日拟定和订立了《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》，但该两个协议书提交给蒋中才并要求同意签署时，蒋中才明确要求需要郑小荣及吕胜奇将款项按约定付清之后，蒋中才才同意将涉案房屋出售并办证给郑小荣，才同意该两份协议书成立并履行，因此，当时中元公司的工作人员加盖公章后，作为时任法定代表人的蒋中才为此拒绝了在两份协议书上签字，要求款项付清才签字认可。因此才出现了蒋中才既没有在《中元·碧海云天商品房购房协议》上作为时任中元公司的法定代表人进行签字，更没有在《协议书》上作为时任中元公司的法定代表人、以及协议当事人的丁方进行签字的客观结果。二、根据《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》约定，该两个协议依法也不成立，对当事人不具有任何约束力，并且客观也从未履行过。《中元·碧海云天商品房购房协议》“第四条、其他条款：3、本协议一式两份，甲方一份，乙方一份；双方签字后生效。”即双方协议已经明确约定“双方签字后生效”。本案中，作为时任中元公司法定代表人的答辩人拒绝在协议上签字，致使该协议未生效，不成立。同日签订的另外一份《协议书》“六、本协议一式四份，甲乙丙丁各执一份，四方签字盖章后生效。”即协议也同样明确约定“四方签字盖章后生效”。本案中，同样作为时任中元公司的法定代表人蒋中才及其蒋中才个人作为一方当事人丁方，拒绝在协议书中的甲方法定代表人、丁方上签字，致使该协议未生效，不成立。另外，上述两份协议也从未得到实际履行，即也根本不具备《合同法》规定的“通过履行主要义务”致使合同生效成立的任何事实。郑小荣向一审法院起诉请求：1.判令中元公司立即为郑小荣办理勐腊县碧海云天项目16-101、17-104两套商品房的过户手续，两套房屋价值4335830元；2.本案诉讼费由中元公司承担。庭审中，郑小荣将其第一项诉讼请求变更为：因现中元公司已经将涉案2套房屋出售，故要求中元公司赔偿2套房屋损失4335830元。中元公司向一审法院反诉请求：1.解除中元公司、郑小荣于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》，即解除前述协议书约定反诉郑小荣与反诉中元公司关于购买勐腊县碧海云天项16-101、17-104两套商品房的买卖关系；2.由反诉郑小荣承担本案诉讼费用。诉讼中，反诉中元公司将其第一项诉讼请求变更为：确认中元公司、郑小荣于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》未生效、不成立。一审法院认定事实：2016年3月4日，中元公司（甲方）与郑小荣（乙方）签订《中元·碧海云天商品房购房协议》，约定双方就乙方向甲方购买由甲方开发的勐腊县碧海云天项目商品房事宜进行协商。协议第三条约定：“三、购房款金额及支付方式约定：1、两套房源建筑面积为282.05平米；销售总价为￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元；2、付款方式说明：因吕胜奇；身份证号码：5303021974××××××××欠乙方人民币￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元整借款，甲方同意其投资人蒋中才代吕胜奇偿还向乙方的借款，即乙方无须向甲方支付购房款，但甲方认可乙方已经支付了人民币4335830.00元购房款，同时乙方也确认吕胜奇已归还乙方的同等房价的借款。”第四条第三项约定：“本协议一式两份，甲方一份，乙方一份；双方签字后生效。”该协议还约定了其他内容。中元公司、郑小荣、吕胜奇、蒋中才方对蒋中才代吕胜奇归还向郑小荣的借款事宜进行了协商，四方书写了1份《协议书》，中元公司、郑小荣、吕胜奇均已在该协议书上签章，蒋中才至今未在该协议书上签章。现郑小荣认为中元公司未按《中元·碧海云天商品房购房协议》向其交付碧海云天小区16-101、17-104号房屋，属于违约。而中元公司认为协议书约定四方签字盖章生效，但蒋中才未签字，不具备合同生效的约定条件。购房协议约定双方签字后生效，并非是盖章生效，蒋中才未在购房协议上签字，不具备合同约定的生效条件。协议书及购房协议不成立。另查明，中元公司已将涉案碧海云天小区16-101、17-104号房屋出售。一审法院认为，本案系郑小荣向房地产主张偿付债务，认为其对案外人吕胜奇的债权，吕胜奇已将债务转移给房地产承担，房地产接受债务后，有责任偿还该债务的债务转移合同纠纷。本案的争议焦点是《中元·碧海云天商品房购房协议》是否成立？是否合法有效？根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”虽债权人郑小荣同意债务人吕胜奇将债务转移给中元公司及第三人，且《中元·碧海云天商品房购房协议》签订协议的甲乙（即郑小荣、中元公司）双方在该协议上分别加盖印章和签字，约定吕胜奇向郑小荣所欠的债务由中元公司通过向郑小荣给予2套房屋的形式予以结清。但根据该协议中载明的购房款金额及支付方式约定中第2条约定：“付款方式说明：因吕胜奇；身份证号码：5303021974××××××××欠乙方人民币￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元整借款，甲方同意其投资人蒋中才代吕胜奇偿还向乙方的借款，即乙方无须向甲方支付购房款，但甲方认可乙方已经支付了人民币4335830.00元购房款，同时乙方也确认吕胜奇已归还乙方的同等房价的借款。”的内容可确认，首先该协议约定的是吕胜奇的债务由第三人蒋中才偿还，其次才是中元公司以房屋给予形式结清债务。即虽用于结清债务的房屋系中元公司所有，但该债务的清偿人系第三人，根据该协议约定的内容中元公司根据该协议的约定向中元公司过户了房屋后，可以根据该协议向第三人追偿。故该协议成立的前提是第三人亦认可该协议的真实性，但第三人并未在该协议上签字认可，且其书面陈述书亦认为该协议不成立，故该协议因利害关系人第三人不认可不具有法律效力。郑小荣据此协议而主张的诉讼请求不能成立，不予支持。而反诉中元公司要求确认《中元·碧海云天商品房购房协议》未生效、不成立的诉讼请求予以支持。至于反诉中元公司要求确认《协议书》未生效，不成立的诉讼请求，因该协议签订方载明系郑小荣、中元公司、蒋中才及吕胜奇，协议约定四方签订该协议才发生法律效力，因第三人蒋中才并未在该协议上签字，故该协议并不发生法律效力，该协议未成立。反诉中元公司的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回郑小荣的诉讼请求。二、确认反诉西双版纳中元房地产开发有限公司与反诉郑小荣于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》及甲方为西双版纳中元房地产开发有限公司、乙方为郑小荣、丙方为吕胜奇、丁方为蒋中才，落款时间为2016年3月4日的《协议书》不成立。本诉案件受理费41487元、反诉案件受理费20744元由郑小荣负担。二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1、中元公司与郑小荣签订的《中元·碧海云天商品房购房协议》的效力。2、中元公司是否赔偿郑小荣房屋损失4335830元。本院认为，关于中元公司与郑小荣签订的《中元·碧海云天商品房购房协议》的效力问题。中元公司、郑小荣、案外人吕胜奇、蒋中才对蒋中才代吕胜奇归还郑小荣的借款事宜进行了协商，四方书写了1份《协议书》中约定：本协议签订之日郑小荣与中元公司签订《商品房购买协议》，郑小荣需向中元公司支付全额购房款4335830元，但因案外人吕胜奇欠郑小荣4335830元借款，经四方协商一致，蒋中才同意代案外人吕胜奇支付郑小荣的借款，即郑小荣无须向中元公司支付其商品房购房款，中元公司将本协议中约定的两套房屋销售给郑小荣，同时郑小荣也确认案外人吕胜奇已归还同等购房款金额4335830元的借款；《协议书》四方签字盖章生效。中元公司、郑小荣、吕胜奇均已在《协议书》上签章，蒋中才至今未在《协议书》上签章,故《协议书》未成立。虽然郑小荣与中元公司签订《中元·碧海云天商品房购房协议》，但根据《协议书》约定：本协议签订之日，郑小荣与中元公司签订《商品房购买协议》，因《协议书》未成立，故郑小荣与中元公司签订的《中元·碧海云天商品房购房协议》也不成立。关于中元公司是否赔偿郑小荣房屋损失4335830元的问题。上诉人郑小荣主张中元公司赔偿2套房屋损失4335830元的依据是《中元·碧海云天商品房购房协议》，因《中元·碧海云天商品房购房协议》不成立，故其主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑小荣的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41487元，由上诉人郑小荣负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  吕 勇审判员  玉 儿二〇二〇年三月二十三日书记员  四 曙