浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初4879号原告：杨瞻，男，1976年9月18日出生汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：张尧泳、饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：谢勇，男，1968年9月11日出生汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。被告：张家佳，女，1989年6月17日出生汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：陈松尧，浙江松臻律师事务所律师。第三人：杨元祥，男，1947年2月5日出生汉族，住宁波市海曙区。原告杨瞻为与被告谢勇、张家佳、第三人杨元祥房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月19日向本院起诉。本院于同日立案受理后，由审判员孙丽丽适用简易程序独任审理。后因案情复杂，转为普通程序。本案审理期间，依原告的申请，本院依法对被告实施了财产保全。本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告杨瞻及其委托诉讼代理人张尧泳、被告谢勇的委托诉讼代理人陈杰、被告张家佳的委托诉讼代理人陈松尧、第三人杨元祥到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。原告杨瞻起诉称：位于宁波市鄞州区文景街94号的房屋（以下简称涉案房屋）原系原告所有。2015年10月22日，两被告因在宁波开展水产生意（店名为“近水生鲜”）需要，向原告承租涉案房屋，并由被告张家佳与原告于当天签订《房屋租赁合同》。同日下午，被告谢勇将60000元租金和10000元押金支付给第三人。2016年1月12日，原告、第三人与两被告达成买卖涉案房屋的意向，即由原告向两被告出售涉案房屋。同日，先由原告与被告谢勇签订《购房协议》，约定原告以2900000元的价格向被告出售涉案房屋，购房款分三次付清:证件取得后付1000000元，半年内再付1000000元，2016年12月30日前全部付清。此外，协议还特别约定，原签订的租赁合同在房款付清之前，继续有效、履行，直到全部房款付清后终止。当天，原告与被告张家佳办理网签手续，签订《宁波市存量房屋买卖合同》，应两被告要求，出于减少缴纳税费的目的，在办理网签过户时，申报的价格为人民币1500000元。之后，被告谢勇缴纳了过户所需的全部税费，涉案房屋也过户到了被告张家佳的名下。但是，房屋过户之后，两被告并未如《购房协议》约定支付购房款项，被告谢勇仅仅于2016年4月份向第三人支付22000元购房款，之后便未付分文，第三人多次向两被告催讨，但均未果，直至涉诉。另外，涉案房屋之后由两被告转租给其他人，且转租时通知了第三人，转租后的租金一直由第三人收取至今。该情况符合《购房协议》的约定。而且，两被告现以涉案房屋抵押给邮储银行计1600000元，可证明《宁波市存量房屋买卖合同》约定的1500000元是为避税所写。原告认为，原告和两被告之间的房屋买卖合同关系成立且有效。《购房协议》系双方真实意思表示，两被告应当按照该协议约定支付购房款2900000元。但两被告至今未付剩余购房款，构成严重违约。为此，特诉诸法院，请求判令：一、两被告向原告支付购房款2878000元；二、两被告支付原告自2016年2月20日起以2878000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际款清之日止的利息。被告谢勇答辩称：房屋买卖合同相对方并非被告谢勇，房屋也是过户给被告张家佳，被告谢勇非房屋买受人。原告与被告张家佳之间的纠纷与其无关。被告张家佳答辩称：房屋买卖情况属实，已过户至被告张家佳名下，交易主体是原告与被告张家佳。房屋交易价格是2080000元，而非2900000元。张家佳通过直接支付房款、以租金抵偿房款的方式累计支付房款2050000元，剩余30000多元未付。原告主张自2016年2月20日起算利息无法律依据。请求法院查明未付房款依法判决。第三人杨元祥发表意见称：原告系其儿子。涉案房屋产权登记在原告名下，实际属于第三人所有，房屋交易的全部手续都是其在办理。房屋是卖给被告谢勇，其错误信任了被告谢勇。被告谢勇仅支付了22000元房款，其他分文未付。1500000元的交易价格是不合理的。同意由原告主张房款债权。本院经审理认定下列事实：位于宁波市鄞州区（原江东区）文景街94号的房屋原登记在原告杨瞻名下。2015年10月22日，原告与被告张家佳签订《房屋租赁合同》一份，约定被告张家佳向原告承租上述房屋，租赁期限为2015年11月23日至2025年11月22日，共十年，租金每月10000元，六个月一付，下次房租提前30日支付；押金10000元；双方在备注栏中特别约定租金每两年按上年度租金5%递增（即2017年11月22日后每年租金为126000元，每月为10500元，以后依次类推）。2016年1月12日，原告（甲方、出让方）与被告张家佳（乙方、受让方）签订《宁波市存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交总价为1500000元；甲乙双方自行交割房款，乙方于2016年6月12日前支付购房定金500000元（此定金抵扣房款），6月30日前支付首付款500000元，12月30日前支付房款500000元；乙方三证办妥且房款及其他所有费用付清后交房；该合同未约定违约金。同日，原告（甲方）与被告谢勇（乙方）签署一份《购房协议》，约定：甲方愿将涉案房屋转卖给乙方，甲方出卖净得2900000元，分三次付清，证件拿到后付1000000元，半年内再付1000000元，2016年12月30日之前全部付清；如乙方遇特殊情况，须提前与甲方商量；原签订的租赁合同在房款未付清之前继续有效、履行，直到全部房款付清后终止；甲方已收乙方部分房款，按付款金额、时间以2900000元与120000元之间的比例计算甲方应退还乙方的租金额，此款原则上应在第三次房款付清时一起结算（如付1450000元时间为半年，那就应按50%租金和6个月时间金额退回乙方）；本协议一式两份，甲乙双方各执一份。同年1月26日，涉案房屋过户登记至被告张家佳名下。同年2月19日，经缴纳税费，房产机构颁发契证。同年4月20日，被告谢勇向第三人转账汇款12000元。原告和第三人自述被告谢勇于2016年4月15日以“现存”的方式支付房款10000元。同年8月29日，被告张家佳与中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波鄞州区支行签订《个人额度借款合同》和《个人最高额担保合同》，约定被告张家佳向后者申请1600000元的循环借款额度，并以涉案房屋提供最高额抵押担保。2016年8月31日，被告张家佳以涉案房屋设立了抵押登记，债权金额为1600000元。同年9月8日，被告张家佳分五笔申请支用借款合计1600000元，借款全部发放至被告谢勇的银行账户。同年12月1日，被告张家佳与案外人项有清签订《租赁协议》出租涉案房屋，租赁期三年，自2016年12月1日至2019年12月1日，租金每年125000元。被告张家佳与第三人一致陈述项有清已向第三人支付租金375000元。2018年9月开始，第三人杨元祥多次电话联系被告谢勇催讨款项，被告谢勇均以缺乏资金为由拖延，其中同年11月30日、12月7日、12月24日、12月27日、12月28日的电话中原告直接提到2900000元房款，被告谢勇未予否认、反驳。另查明：被告谢勇、张家佳是舟山景天贸易有限责任公司的股东。该公司自2014年4月11日核准成立。2016年5月13日，被告张家佳因购水产品需要向浙江民泰商业银行股份有限公司舟山定海小微企业专营支行借款300000元，谢勇为该笔借款的担保人。以上事实由原告提供的房产证（复印件）、《宁波市存量房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《购房协议》、不动产权证（复印件）、借记卡账户历史明细清单、《租赁协议》、通话录音及书面整理资料、民事判决书（打印件）、企业信用信息公示报告（打印件）、不动产登记信息查询结果、一本通/绿卡通交易明细，被告张家佳提供的税收缴款书，本院依原告申请调取的《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、个人额度借款支用单及当事人陈述为证。本院认为：综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于被告谢勇是否是涉案房屋的实际买受人，原告与被告谢勇签订的《购房协议》是否系房屋买卖双方的真实合意。原告和第三人主张被告谢勇是房屋实际买受人，被告张家佳是名义买受人，《购房协议》是实际房屋买卖合同；两被告则均不予认可，认为被告张家佳即是实际买受人，《购房协议》与被告张家佳无关，房屋成交价格为2080000元。综合各方举证和法庭调查，本院认定原告与第三人主张的意见成立，理由如下：1.2016年1月12日，原告与被告谢勇签署了《购房协议》，表明双方存在房屋买卖合意。被告谢勇抗辩称该协议签署在2016年1月12日之前，后实际未履行按作废处理，原告另出售房屋给被告张家佳。本院认为，《购房协议》约定协议一式两份，甲乙双方各执一份，且从协议载体看应另有一份复写件，但被告谢勇未能提供其持有的协议以推翻原告、第三人所述的协议签订时间，也未提交其他证据证明双方约定该协议按作废处理，故本院对被告谢勇该意见不予采纳。被告张家佳在将涉案房屋出租给案外人项有清后指示项有清直接向第三人支付房屋租金，这与《购房协议》约定的原租赁合同继续履行相符合，即各方实际在履行《购房协议》。被告张家佳主张项有清向第三人支付的租金系抵充房款，无证据支持，且不符合款清交房的房屋交易习惯，本院不予采信。2.在日常房屋买卖交易中，《宁波市存量房买卖合同》主要作为网签备案之用，且被告张家佳亦陈述实际房屋转让价格并非如《宁波市存量房买卖合同》所记载的1500000元，而是2080000元，但被告张家佳又主张除《宁波市存量房买卖合同》外其与原告未签订其他合同，即按照被告张家佳所述，涉案房屋买卖双方未就房屋转让价格和全部房款的付款期限这两项重要合同条款达成书面协议，这严重违背日常交易习惯和生活常理。在此情况下，原告和第三人主张《购房协议》系买卖双方就涉案房屋买卖达成的真实意思表示具有合理性。3.已付款和催讨付款的情况亦能表明被告谢勇系实际房屋买受人。根据银行记录记载，结合原告和第三人陈述，2016年4月20日被告谢勇向第三人转账支付房款12000元，被告谢勇辩称是其与第三人之间的其他资金往来，但无证据证明。第三人曾多次电话联系被告谢勇催讨房款，尤其部分通话中明确提出支付2900000元房款，被告谢勇均未予否认，这与其在庭审中抗辩所称的其非房屋买受人的意见相悖；4.被告谢勇、张家佳同是舟山景天贸易有限责任公司的股东，被告谢勇还曾为被告张家佳的银行贷款提供房产抵押担保，结合第三人陈述，本院认为两被告之间存在合作经营的身份关系，具备借名买房的身份基础。5.被告谢勇签署的《购房协议》约定“原签订的租赁合同在房款未清之前继续有效、履行，直到全部房款付清后终止”，但被告谢勇未能提交其与原告之间签订的房屋租赁合同，而原告和第三人陈述“原签订的租赁合同”即为被告张家佳与原告签订的《房屋租赁合同》，且房屋租金、押金均由被告谢勇支付，结合其他案件事实，本院对原告和第三人该陈述予以采信。被告张家佳主张其向第三人支付了租金但未能提供相应证据，本院不予采信。据此，本院认为被告谢勇曾以被告张家佳的名义签订合同承租涉案房屋，后又借被告张家佳之名购买涉案房屋，前后具有一惯性。6.涉案房屋过户登记至被告张家佳名下后，被告张家佳以该房屋抵押贷款1600000元，1600000元借款全部直接发放至被告谢勇名下，这也能与被告谢勇实际购买涉案房屋的事实相印证。综上，本院认为虽涉案房屋过户登记至被告张家佳名下，但被告谢勇系涉案房屋的实际买受人，被告谢勇与原告签署的《购房协议》系买卖双方就房屋交易达成的真实意思表示，被告谢勇应按该约定履行房款支付义务。另外，综合案件情况和各方陈述看，两被告并无共同购房的合意，原告主张两被告系共同购买房屋、被告张家佳应共同承担房款支付义务缺乏依据，本院不予支持。关于未付房款数额问题。原告和第三人认可已收购房款22000元，本院予以认定。根据《购房协议》约定，“原签订的租赁合同在房款未清之前继续有效、履行，直到全部房款付清后终止”，因此原告和第三人有权收取案外人项有清向第三人支付的租金，且无需冲抵未付房款。被告张家佳主张另现金支付1400000元，无证据证明，本院不予认定。《购房协议》约定的2900000元房款系原告“净得”数额，协议也未约定原告需承担相关税费，故被告张家佳主张以房屋交易税费抵充房款的意见不能成立。综上，被告谢勇尚应支付原告购房款2878000元。《购房协议》约定“1.证件拿到后付100万元；2.半年内再付100万元；3.2016年12月30日之前全部付清”，结合房屋实际过户、发证时间，被告谢勇应于2016年2月19日支付1000000元，同年8月19日前再付1000000元，同年12月30日前付清余款900000元。现付款期限已全部届满，被告谢勇届期未付，原告有权主张剩余房款和按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息，但逾期付款利息应以每期应付款未付部分为基数分段计算。原告计算有误，本院予以调整。经核算，暂计算至2019年3月19日为356453.49元；自2019年3月20日起至2019年8月19日止的利息应以2878000元购房款未付部分为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款清之日止的利息应以2878000元购房款未付部分为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告谢勇向原告杨瞻支付购房款2878000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、被告谢勇向原告杨瞻支付逾期付款利息356453.49元元（暂计算至2019年3月19日）和自2019年3月20日起以2878000元购房款中未履行部分为基数继续计算至款清之日止的逾期付款利息（2019年8月19日前按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限于本判决生效后七日内履行完毕；三、驳回原告杨瞻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费32693元，财产保全费5000元，合计诉讼费37693元，由原告杨瞻负担17元，被告谢勇负担37676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  刘曼红人民陪审员  郑世良二〇二〇年三月十八日代书 记员  戴桑桑