杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初5184号 原告：杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社，统一社会信用代码：9133018372527093XE，住所地：杭州市富阳区新登镇新兴西路113号。 法定代表人：林立平，社长。 委托诉讼代理人：陈超明，杭州市富阳区新登法律服务所法律工作者。 被告：袁健洪，男，1968年1月30日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：郑君儿，女，1970年7月15日出生汉族，住杭州市富阳区，系袁健洪妻子。 委托诉讼代理人：张少武，浙江恩波律师事务所律师。 原告杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社（以下简称塔山村经济合作社）与被告袁健洪土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月4日、2019年12月16日二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年3月18日第三次开庭审理。三次庭审，原告委托诉讼代理人陈超明、被告委托诉讼代理人张少武均到庭参加；被告袁健洪到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就坐落于塔山村立新路和新工厂路交叉路口（老年公寓斜对面）5亩土地的租赁关系；2、判令被告支付原告拖欠的租金74831元（从2014年5月31日起暂算至2019年4月10日止1776天按每年15000元标准计算）；3、判令被告支付逾期付款利息12874元（按年利率6%的标准，从2014年5月31日起至2015年5月30日止按15000元基数计算为900元；从2015年5月31日起至2016年5月30日按30000元基数计算为1800元；从2016年5月31日起至2017年5月30日止按45000元为基数计算为2700元；从2017年5月31日起至2019年5月30日止按60000元基数计算为3600元；从2018年5月31日起至2019年4月10日止按74831元基数计算为3874元，合计12874元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月1日，原、被告签订《土地租赁协议》一份，约定被告承租坐落于塔山村立新路和新工厂路交叉路口（老年公寓斜对面）土地5亩，租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月30日止，并就租赁物用途、价款等进行约定，约定租金每年每亩3000元，先付后租，于每年的5月30日前上缴次年的年租金15000元。租赁期限届满后，双方未续订合同，被告仍继续使用承租土地至今没有交还原告，双方处于不定期租赁合同关系，但被告既不支付租赁价款，也不归还土地，原告曾多次交涉无果。2018年11月13日，原告向被告寄送了《通知函》，告知终止租赁关系、搬离并返还承租土地、缴清拖欠的租金，但被告收函后仍未履行。2019年4月10日，相关部门对该土地上房屋进行强制拆除。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，其余诉讼请求不变。 被告袁健洪答辩称：原告无权向被告主张租金及逾期付款利息，理由如下：一、被告租赁土地用于开办汽车修理厂，合同签订后，被告投入了大量人力、物力用于平整土地，修建房屋，至2013年汽车修理厂正式开业。但2014年，为响应政府“三改一拆”号召，答辩人同意原告意见，搬迁修理厂，原告承诺在拆迁后一个月内为答辩人提供新的修理厂地址并赔偿答辩人一切损失。二、原、被告间的租赁合同在2014年5月30日就已经解除，之后到2014年10月初厂房拆除期间，原告同意将案涉租赁物给被告免费使用。2014年10月初，拆除了主要建筑物并将租赁物返还原告。因原告未能兑现提供新的租赁场地的承诺，故原告只能将修理厂机器设备堆放在原租赁场地的一间小房子内，这是经过原告同意的。2015年10月，原、被告签订了《塔山村城北发展中心房屋及场地租赁合同》一份，由被告承租塔山村城北房屋及场地用于经营修理厂，被告立即搬走了机器设备。故原告无权要求被告支付之后的租金及逾期付款利息。三、2019年3月18日，原、被告对被告在租赁场地上投入的工程量进行了结算并承诺赔偿被告，至今未兑现。综上所述，原、被告间的租赁关系已于2014年5月30日解除，被告并未继续租赁土地，原告无权向被告主张任何权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提交的《土地租赁协议》一份，证明原、被告订立土地租赁合同，约定双方权利义务及被告至今拖欠原告土地租赁费的事实。被告质证对证据三性没有异议，对部分证明目的有异议，认为被告已经归还案涉租赁土地，不存在拖欠租赁费的事实。本院审查后，对证据三性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据，在判决说理部分加以阐述。 2、对原告提交的《通知函》一份、顺丰速运寄件签收单一份，证明原告于2018年11月13日函告被告要求其限期交还租赁土地并交纳拖欠租金的事实。被告质证对证据三性没有异议，对《通知函》记载内容的真实性有异议，认为被告已经归还案涉租赁土地，不存在占有、使用的事实。本院审查后，对真实性予以认定。 3、对原告提交的照片二份，证明案涉租赁物在2019年1月25日的实际状态是有围墙、铁门的，后被告一直占有使用至2019年4月10日，才被政府强制拆除。被告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为2014年时已经拆除了地上建筑物，仅保留了三间小房子堆放杂物，2015年原、被告签订新的租赁合同，机器设备在2015年10月份已搬离，之后不存在占有的事实。本院审查后，对证据的真实性予以认定。 4、对被告申请的证人朱某的证人证言，证明如下事实：被告拆除案涉土地上建筑物时原告派员现场监督，拆除后即刻收回租赁物；原告同意在2014年5月30日合同到期后至租赁土地上建筑物拆除前（2014年10月初），租赁物由被告免费使用；原告同意在未向被告提供新的用于开办修理厂的场地时，暂时将原修理厂工具设备免费堆放在租赁土地的平房内；原告同意赔偿被告用于平整租赁土地及建造地上建筑物的费用。原告质证确认朱某的身份系原塔山村书记兼合作社社长，但对证据三性均有异议，认为证人的许多陈述与事实不符，不排除与被告之间事先有联系、沟通意见的情形，而且证人在2015年有职务犯罪，对其证言的真实性以及关联性均有异议，被告的证明目的是基于原告方口头承诺、并没有其他证据相印证，故不能达到被告的待证事实。本院审查认为，结合原、被告的质证意见及双方签订的《土地租赁协议》，可以确认朱某作为原告方代表经手了双方租赁协议的签订，与本案具有关联性，对朱某的证人证言，本院在判决说理部分予以评判。 袁健洪在本案审理中向本院递交反诉状一份，诉请要求塔山村经济合作社赔偿其各项经济损失255000元（暂定）。本院受理后，向其发送了预缴诉讼费用通知书，袁健洪收到通知书后未在规定时间内缴纳反诉受理费，本院已另行裁定按袁健洪自动撤回反诉请求处理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2011年6月1日，以富阳市新登镇塔山村经济合作社为出租人（甲方）、以袁健洪为承租人（乙方），双方签订《土地租赁协议》一份，约定：“因乙方生产经营需要，向甲方承租土地，具体事项协议如下：一、土地座落：该土地座落在塔山村立新路和新工厂路交叉路口（老年公寓斜对面），面积为5亩（东至九队耕田，南至长八担，西至立新路，北至新工厂路）；二、租用期限：自2011年6月1日至2014年5月30日止；三、租金及付款方式：租金每年每亩3000元，乙方每年上缴甲方租金15000元，先付后租，乙方在每年的5月30日前上缴次年租金；四、乙方在租用期间应合法使用该土地，不得建造永久性建筑，如有违反，甲方有权终止合同，其损失由乙方自负；五、如遇国家集体征用，甲方按实际租用时间退还租金后，不作任何赔偿，征用牵涉的地上附属物赔偿事项由征用方与乙方协商；六、本协议甲乙双方协商订立，一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效，期满失效。” 合同签订后，塔山村经济合作社将涉案土地交付袁健洪使用，袁健洪按约支付了2014年5月30日前的土地租金。关于讼争土地的使用情况，袁健洪庭审中表示，2011年租下土地时，是一块空地，其对土地进行了改造，除了砌石坎、填土方、浇筑地面及砌围墙、安装铁门外，还在租赁物上搭建了钢架棚及几间平房，并开始经营汽车修理业务。塔山村经济合作社表示，对上述土地使用情况无异议。2014年5月30日，因政府“三改一拆”文件已下发，租赁土地上的地上建筑物、构筑物需拆除，故在双方租赁协议约定的租期届满后，双方未书面续签租赁协议。此后袁健洪仍占有租赁物，并经营汽车修理业务。2014年10月初停业后，袁健洪自行拆除了部分地上建筑物和构筑物，保留了几间平房，用于堆放机器设备，同时还保留了围墙和铁门。就上述拆除的地上建筑物和构筑物部分，政府发放了“三改一拆”项目补偿款55000元至，袁健洪未领取。 2015年10月1日，为继续经营汽车修理业务，袁健洪及妻子郑君儿另与塔山村经济合作社签订租赁合同一份，即《塔山村城北经济发展中心房屋及场地租赁合同》，就租赁物的范围、具体位置、租赁期限、租金支付及双方的权利义务关系等进行了约定。 2018年11月13日，塔山村经济合作社以袁健洪仍继续占有案涉租赁土地未归还、又未缴纳2014年5月31日之后的租金为由，向袁健洪寄送《通知函》一份，并告知：“鉴于上述事实，我村经集体研究决定终止与你之间的不定期租赁关系，请你于2018年12月15日前返还租赁土地，并请你接本通知后10个工作日内缴清你从2014年5月31日起至实际搬离并返还承租土地时止的租金。”庭审中，袁健洪确认收到过该函件。 2019年4月10日，政府有关部门对案涉租赁物上其余几间平房及围墙、铁门等实施了强制拆除。 2015年8月17日，富阳市新登镇塔山村经济合作社变更名称为杭州市富阳区新登镇塔山村经济合作社；2018年4月24日，杭州市富阳区新登镇塔山村经济合作社变更名称为杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社，法定代表人由朱某变更为林立平。 另查明，案涉租赁土地原为杭州市富阳区新登镇塔山村的农村集体土地，经浙江省国土资源厅批准，于2001年转为建设用地。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。塔山村经济合作社与袁健洪于2011年6月1日签订的土地租赁协议，至2014年5月30日已到期，双方之后未续签合同。本案争议焦点在于：双方的租赁关系何时解除？ 塔山村经济合作社认为2014年5月30日以后，双方构成不定期租赁关系，直至塔山村经济合作社于2018年11月13日向袁健洪发送《通知函》，双方的租赁关系才解除。袁健洪主张双方的租赁关系于2014年5月30日解除，自认占有使用租赁物至2014年10月初即钢架棚拆除时，并抗辩塔山村经济合作社同意免除期间的占有使用费，地上建筑物部分保留几间平房，无偿供其放置机器设备至新的场地落实，之后双方于2015年10月1日就塔山村另一场地签订租赁合同后，其及时搬走了机器设备。本院认为，首先，双方签订的土地租赁协议于2014年5月30日到期，而此前政府“三改一拆”文件已下发，租赁土地上的地上建筑物、构筑物需拆除，双方都能够预见袁健洪经营汽车修理业务的合同目的已无法实现，显然如为经营需要续签租赁协议对袁健洪意义不大。其次，对于朱某的证人证言的采信问题。在案涉土地租赁协议签订、履行及租期届满后很长一段时间，朱某一直担任塔山村党委书记及合作社社长，而且作为原告方代表经手了双方租赁协议的签订，其证言具有相对较高的可信度，且2015年10月1日塔山村经济合作社又将本村另一场地出租给袁健洪、郑君儿用于经营汽修业务的事实，也从一定程度上佐证了朱某证言的可信性。第三，退一步讲，在原合同到期后，如双方构成不定期租赁关系的，仍按原租赁合同履行，则承租人租金支付方式是先付后租，即在每年5月30日前支付第二年的租金。但2014年5月30日之后的租金，袁健洪分文未付，而塔山村经济合作社直到2018年11月13日才发函催讨租金及要求解除租赁关系，与常理不符。综上所述，本院认为，双方的租赁关系在2014年5月30日因合同到期而终止，塔山村经济合作社同意袁健洪无偿使用案涉租赁物至双方于2015年10月1日签订第二份租赁合同（即《塔山村城北经济发展中心房屋及场地租赁合同》）时止。 2015年10月1日以后，塔山村经济合作社未与袁健洪就案涉土地重新签订合同，也未就租金、租赁期限等租赁合同要素协商确认，故双方不构成租赁关系。如塔山村经济合作社认为袁健洪占有案涉土地侵害其合法权利的，应及时要求其腾空并返还，而不能以双方存在租赁关系为由主张租金。综上，塔山村经济合作社的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社的诉讼请求。 案件受理费1993元，由杭州市富阳区新登镇塔山村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈琴霞 人民陪审员  何家廷 人民陪审员  骆周宇 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  章申孟