广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24397号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨伟兰，女，汉族，住所地湖南省益阳市赫山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏白鱼，男，汉族，住所地湖南省益阳市资阳区。共同委托诉讼代理人：汤庆年，湖南激扬律师所务所律师。共同委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任树和，男，汉族，住所地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高天亮，广东立国律师事务所律师。上诉人杨伟兰、夏白鱼因与被上诉人任树和房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨伟兰、夏白鱼上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判任树和向杨伟兰、夏白鱼支付违约金1680000元；2.本案诉讼费由任树和承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应予纠正。（一）一审认定：“任树和在未能确定和获知付款账号的情况下显然无法在2015年11月17日按时支付400000元。杨伟兰、夏白鱼代理人廖某直至2015年12月5日，通过短信的方式将其收款银行账号告知任树和，可见双方在合同履行过程中，重新达成合意变更了该部分定金的收款方式和期限。”上述认定刻意曲解本案客观事实。理由如下：1.一审查明了下述事实：任树和于2015年12月8日通过案外人赵某银行账户向廖某转账400000元，但廖某收款后于2015年12月11日将425000元退回案外人赵某银行账户。2015年12月21日，任树和通过案外人赵某银行账户再次向杨伟兰的银行账户转账支付425000元。廖某既于2015年12月11日退回425000元，断然不会在之后再提供杨伟兰的银行账户给任树和，则可确定杨伟兰的银行账户至少是在2015年12月5日之前就已提供给任树和，而不存在一审认定的“未能确定和获知付款账号”之事实。2.依据本案《二手房买卖合同》，2015年12月5日是双方约定的“除定金、交楼押金之外的剩余首期款”支付的最后期限。鉴于任树和的不履约，廖某在这天最后通牒要求任树和支付全部购房款并重新告知银行账号，于情于法都再正常不过。一审认定“重新达成合意变更了该部分定金的收款方式和期限”无事实依据，实属牵强附会。(二）一审认定：“因买卖双方此前并未配合办理资金监管手续，根据合同第四条约定可知，任树和支付相应房款的前提条件并未成就。杨伟兰、夏白鱼虽于2015年11月9日办理了公证委托书，但该委托书只是杨伟兰、夏白鱼与其代理人之间就履行二手房买卖合同的相关事项及权利的内部委托代理约定，对任树和并不具备法律约束力，更不能当然视为杨伟兰、夏白鱼已经将卖方的合同义务全部履行完毕，代理人未予买方配合办理相关委托事项的后果依法仍应由委托人杨伟兰、夏白鱼承担。”上述认定刻意模糊《二手房买卖合同》、《公证委托书》关于双方权利义务的界定。理由如下：本案买卖的房屋设有按揭贷款抵押权，如需交易，须提前还清之前的按揭贷款，即“赎楼”。而本案“赎楼”方式需要支付赎楼担保费以及短期利息。此为合同继续履行的先决条件。依据《二手房买卖合同》，“赎楼”费用由任树和承担，经办机构相应也由其选择。依据《公证委托书》，授权的事项覆盖了二手房交易的全部过程，包括赎楼、注销抵押登记、过户登记、重新申请抵押贷款等。只要任树和依约支付赎楼费用，即使杨伟兰、夏白鱼及其代理人廖某不配合，授权的经办机构也能单独完成全部事项。所以，《公证委托书》事实上使本案房屋交易不可逆转，除非任树和无能力（或不想）履约。故《公证委托书》授权给深圳市万××担保有限公司等是应任树和请求，以作为保证合同履行之用，而非一审认定的“对任树和并不具备法律约束力”。二、本案客观事实之梳理。2015年11月7日，《二手房买卖合同》签订。约定任树和应在11月17日之前完成40万元定金支付，在2015年12月5日之前完成购房款支付。2015年11月9日，杨伟兰、夏白鱼办理《公证委托书》，将二手房交易的所有事项办理授权给任树和指定的机构和人员。期间杨伟兰提供了自己的银行账号给任树和。任树和根本无能力支付定金以及“除定金、交楼押金之外的剩余首期款”，当然也没有向深圳市万××担保有限公司支付“赎楼”费用。2015年12月5日，杨伟兰、夏白鱼的代理人廖某按照合同约定最后通牒要求任树和支付全部购房款。任树和却于12月8日通过第三人账户仅向廖某转账40万元。因任树和40万元的资金支付不符合《二手房买卖合同》规定，所以廖某收款后于2015年12月11日将425000元退回。综上所述，一审判决认定事实错误，客观上纵容了任树和的恶意（虚假）诉讼行为，有违诚实信用原则，请求二审法院依法改判，支持杨伟兰、夏白鱼的上诉请求。任树和辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、杨伟兰、夏白鱼所主张的事实不仅没有证据支持，且与事实不符。杨伟兰、夏白鱼称“任树和应当在合同签订后10日内支付相关款项，但任树和并未做到，因此构成违约”，这一说法与事实严重背离。当时的实际情况并非是任树和不支付，而是杨伟兰、夏白鱼一直不配合后续程序，没有向任树和提供汇款账号，导致任树和不能支付后续款项。且任树和去银行办理监管账户，杨伟兰、夏白鱼一直推脱不去，不予配合。按照正常的房屋买卖流程以及双方最初在合同中的约定，应当由第三方资金监管，而资金监管的前提是卖方要在相关银行办理指定账户，双方再进行委托监管。从任树和提交的证据以及已查明的事实来看，签订合同后任树和多次要求杨伟兰、夏白鱼进行资金监管，告知任树和监管账户，可见任树和购买涉案房产之诚意，而杨伟兰、夏白鱼却一直以各种理由不予配合，直至2015年12月5日杨伟兰、夏白鱼才发了一个没有做资金监管的账户，该模式改变了约定的交易方式，任树和是无论如何也无法在合同约定的时间内办理完成相关程序。并且按照一般的房屋买卖流程，没有进行资金监管会让买家极大的增加交易风险，造成人楼两空的后果。但是由于当时房价涨的太快以及任树和确实需要一处该位置的房产方便生活，故即便杨伟兰、夏白鱼虽然改变了交易方式，给任树和增加了如此大的风险，但任树和依然希望履行合同，并在收到杨伟兰、夏白鱼指定的账户后，仍立刻将第二笔定金打入账户，支付了相应的款项。杨伟兰、夏白鱼却无理由的将款项退还给我方，基于此无论从合同履行的哪个阶段来看，都是杨伟兰、夏白鱼无意继续履行合同。杨伟兰、夏白鱼称其在12月5日前就已告知任树和其本人账户更没有依据，首先根据我国民事诉讼程序中的证据原则，如存在这种行为应由杨伟兰、夏白鱼进行举证，再退一步说如按照杨伟兰、夏白鱼所称在此之前我方就已经知道账户，则其代理人廖某在12月5日单独发给任树和银行收款账户明显多此一举，任树和是通过此次房屋买卖才认识作为代理人的廖某，之前并不认识该人，也没有其他债权债务纠纷，廖某发其账户也只能是针对本案涉案合同的履行，从这一方面也知杨伟兰、夏白鱼故意怠于合同履行。二、杨伟兰、夏白鱼不愿意履行合同又还要发定金账户给我方的真实情况是，本案所涉案房产的实际权利人为廖某，而杨伟兰、夏白鱼只是挂名产权人，廖某因当时名下房产过多，资金周转不过来想卖套房子予以缓解资金压力，这也解释了为何杨伟兰、夏白鱼卖房开始提供的却是代理人廖某的账户。而杨伟兰、夏白鱼的代理人与任树和签订合同后赶上深圳房价暴涨的阶段，杨伟兰、夏白鱼认为合同约定的价格偏低不愿意履行合同，便在12月5日的时候才发了一个账户给任树和，佯装继续履行合同，其假意继续履行合同再找一个理由解除合同，借此逃避违约责任。2015年12月中下旬，杨伟兰、夏白鱼称“自己在涉案房产处购买多处房产，均是按揭贷款，资金十分短缺，银行也是步步紧逼，表示要继续履行房屋买卖合同。”在得到任树和谅解后，电话中告诉了杨伟兰的账号。任树和通过赵某于2015年12月21日转给杨伟兰购房定金420000元。原以为合同可以顺利履行，但没想到的是杨伟兰、夏白鱼于2015年12月31日将购房定金退回。杨伟兰、夏白鱼基于追求经济利益而毁约，置诚信于不顾，造成任树和巨大的购房损失。任树和向一审法院起诉请求：1.判决杨伟兰、夏白鱼支付违约金人民币1680000元；2.杨伟兰、夏白鱼承担本案诉讼费。杨伟兰、夏白鱼向一审法院反诉请求：1.任树和支付违约金1680000元；2.任树和承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：任树和与杨伟兰代理人廖某于2015年11月7日签订《二手房屋买卖合同》，约定杨伟兰将位于深圳市盐田区大梅沙内环路××社区（×区）×段×号楼×居×号×层×房屋转让给任树和，转让价款8400000元；任树和应在合同生效当日内支付定金30000元，在合同生效十日内再向卖方支付定金400000元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，任树和将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为杨伟兰、夏白鱼已收讫定金；任树和采取银行按揭贷款的方式支付除上述定金之外的房款，该房款到双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买房付款期限届满前三个工作日内办理监管手续，否则任树和有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；具体履行方式为任树和于2015年12月5日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方所约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向银行申请按揭贷款；如任意一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让价为基数、按每日万分之五支付违约金，如逾期超过五日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或没收已支付的定金。杨伟兰与夏白鱼为夫妻关系，深圳市盐田区大梅沙内环路××社区（×区）×段×号楼×居×号×层×房产购买于婚姻关系存续期间，登记权利人为杨伟兰。2015年11月9日，杨伟兰、夏白鱼到湖南省益阳市银鑫公证处办理了委托公证，共同委托深圳市万××担保有限公司、叶某、廖某、凌某、王某为其代理人，授权办理涉案房产的赎楼、资金监管、注销抵押、过户领证、缴纳税费等相关手续。另查明，任树和于2015年11月7日《二手房屋买卖合同》签订当日向杨伟兰代理人廖某支付定金30000元。合同签订后，买卖双方并未及时配合办理资金监管手续。廖某于2015年12月5日通过手机短信告知任树和其收款银行账号，任树和于2015年12月8日通过案外人赵某银行账户向廖某转账支付400000元。但廖某收款后于2015年12月11日将425000元退回案外人赵某银行账户。2015年12月21日，任树和通过案外人赵某银行账户再次向杨伟兰的银行账户转账支付425000元，2015年12月31日，杨伟兰通过廖某银行账户将425000元再次退回案外人赵某银行账户，备注注明“代杨伟兰退回××居×栋×房款”。此后，双方未再继续履行涉案合同。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，任树和与杨伟兰签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约全面履行相应的合同义务。本诉和反诉的共同争议焦点为：合同履行过程中的违约责任应当如何认定和承担？二手房买卖为双务合同，相关的交易环节需要买卖双方互相配合履行，并非一方的意愿所能决定，因此对于违约的认定，不应机械僵化地按照合同条款的预设情形进行认定，而应结合实际履行过程当中的具体情况，以及双方的主观履约意愿综合判定。合同第三条虽约定“买方在合同生效后10日内再向卖方支付定金400000元”，但该部分定金应交由双方所约定的第三方监管，而买卖双方在合同签订之后，并未积极配合及时共同办理资金监管账户，任树和在未能确定和获知付款账号的情况下显然无法在2015年11月17日按时支付400000元。杨伟兰、夏白鱼代理人廖某直至2015年12月5日，通过短信的方式将其收款银行账号告知任树和，可见双方在合同履行过程中，重新达成合意变更了该部分定金的收款方式和期限。任树和在收到短信通知后，即于2015年12月8日通过案外人赵某的银行账户转账支付400000元至廖某的银行账户。参照合同第四条的约定“如未配合办理资金监管手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款”，任树和在三日内付款应视为合理期限，并不构成迟延。杨伟兰、夏白鱼主张任树和应于2015年12月5日付清全部购房款，但2015年12月5日的短信内容仅告知了收款账号，并无其他变更交易模式的相关约定，故双方的交易模式及步骤仍应依据二手房买卖合同的约定进行。因买卖双方此前并未配合办理资金监管手续，根据前述的合同第四条约定可知，任树和支付相应房款的前提条件并未成就。杨伟兰、夏白鱼虽于2015年11月9日办理了公证委托书，但该委托书只是杨伟兰、夏白鱼与其代理人之间就履行二手房买卖合同的相关事项及权利的内部委托代理约定，对任树和并不具备法律约束力，更不能当然视为杨伟兰、夏白鱼已经将卖方的合同义务全部履行完毕，代理人未与买方配合办理相关委托事项的后果依法仍应由委托人杨伟兰、夏白鱼承担。故杨伟兰、夏白鱼所提出任树和逾期付款构成违约的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。杨伟兰、夏白鱼在先后两次收到任树和委托案外人赵某支付的定金后，均予以退回。其虽辩称因实际付款人与合同当事人不符存在风险而退款，但涉案二手房买卖合同中并没有排斥案外人付款的强制性约定，而在二手房买卖的市场交易惯例中委托案外人代为付款并不罕见。杨伟兰、夏白鱼完全可以在收款后，通过与任树和及代付人核实的方式确认所支付款项的实际用途，而非先后两次直接退款；此外，结合2015年12月31日第二次退款的银行交易备注，可见杨伟兰、夏白鱼明确知晓所收取款项即为涉案房产的购房款，故对其上述抗辩主张一审法院不予采信。杨伟兰、夏白鱼先后两次无故退款，以其实际行为表明无意继续履行合同，直接造成合同目的无法实现，显然已构成根本违约。双方在本诉和反诉中均主张按房产转让价的20%计付违约金，可见对合同约定的违约金标准均不持异议，杨伟兰、夏白鱼在案件审理过程中亦未提出调整违约金的请求，故任树和依据合同约定主张杨伟兰、夏白鱼支付转让成交价20%的违约金即1680000元合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、杨伟兰、夏白鱼于判决生效之日起十日内向任树和支付违约金人民币1680000元；二、驳回杨伟兰、夏白鱼的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币19920元、反诉案件受理费人民币9960元由杨伟兰、夏白鱼负担；本诉案件受理费任树和已预交，一审法院不予退回，杨伟兰、夏白鱼应于判决生效之日起十日内将本诉案件受理费人民币19920元迳付任树和。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，杨伟兰、夏白鱼向本院提交房产中介黄某就涉案房产买卖情况的书面《证明》一份，内容为：“签定合同时间为2015年11月初，当时代理人廖某提供了产权人身份证复印件及产权相关资料，签定合同买受人任树和当时给了叁万元整定（金），余下合同约定定金十天支付。产权代理人廖某提供了后期收定金银行账户。”杨伟兰、夏白鱼还提交了湖南激扬律师事务所汤庆年、梁少华律师出具的《关于黄某的证词取证经过》，该材料显示汤、梁二位律师邀请黄某参加二审开庭，黄某拒绝参加，其表示这个合同当时没有履行，他中介费没有收取，不愿意介入纠纷。本院认为，涉案《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应全面适当的履行各自的合同义务。任树和作为买方应当依约如期履行相应的付款义务，杨伟兰作为卖方应当履行必要的协助义务即配合买方开立资金监管账户或将其收款账户告知买方。杨伟兰虽主张其已于合同签订时将其银行账号告知任树和，但一审期间并未举证加以证明；其虽于二审期间提交了证人中介黄某的书面证明，但该证人拒绝出庭作证，且并无其他证据加以佐证，本院不予采信。况且，若杨伟兰确已于2015年11月7日合同订立时将其银行账号告知任树和，则其代理人廖某实无必要于12月5日通过手机短信告知其收款银行账号。因此，本院对于杨伟兰已于2015年12月5日前告知任树和收款银行账号的主张，不予采纳。任树和虽未按照合同约定的时间支付相应款项，但鉴于卖方代理人廖某于2015年12月5日通过短信方式告知收款账号，应视为双方在合同履行过程中重新达成合意变更了付款时间和方式。杨伟兰、夏白鱼在2015年12月先后两次收到任树和委托案外人赵某支付的定金后均无故退还，以实际行为表明其无意继续履行合同，导致合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。考虑到卖方在签约后明确表示拒绝履约的时间期限、当月房地产市场的变化情况及合同的实际履行情况，当事人主张转让成交价20%的违约金明显过高，本院依法调整为转让成交价的10%即人民币840000元。综上，杨伟兰、夏白鱼的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初37号民事判决第二项；二、变更深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初37号民事判决第一项为：杨伟兰、夏白鱼于本判决生效之日起十日内向任树和支付违约金人民币840000元；三、驳回任树和在一审的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费19920元，由任树和与杨伟兰、夏白鱼各负担9960元；一审反诉受理费9960元由杨伟兰、夏白鱼负担。二审案件受理费19920元，由任树和与杨伟兰、夏白鱼各负担9960元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年三月十七日书记员 陈颖(兼)