湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初429号 原告:梁某某。 委托诉讼代理人：奉翔，湖南众睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何洪洲，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：永州某某有限公司。 法定代表人：李某某，该公司董事长。 原告梁某某与被告永州某某有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某的委托诉讼代理人奉翔、何洪洲到庭参加了诉讼，被告兴永州某某有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金9298元（从2018年7月1日起，暂计算至2019年9月18日止）；2、判令被告支付原告购买安装大门补助金500元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：原告购买被告开发建设的道县滨河路二段玉龙湾小区某某号房，单价每平方米3322.96元，总价款为416666元，原告以按揭方式付款；被告应于2018年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了办理房地产权属证期限。如被告未按期交付房屋和办理不动产权证，则承担相应违约责任等约定。原告依约于2019年5月23日支付了全部购房款，但至今被告未将验收合格的商品房交付原告，亦未为原告办理房地产权属证书。被告上述行为已严重违约，根据合同约定应当支付原告逾期交房违约金。被告还与原告另行约定由原告自行安装入户大门，由被告补偿500元每户，被告也未如约补偿。 原告梁某某为证明自己的诉讼主张，举证如下：1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就交房期限、条件、逾期违约金等权利义务的约定；2、收据、中国农业银行贷款合约基本信息各一份，拟证明原告已经按约定支付了购房款的事实。 被告永州某某有限公司书面辩称：1、被告已经履行房屋交付义务，原告诉请的逾期违约金没有计算事实依据。虽然原、被告在签订的购房合同中约定了交房时间，但被告与宋元娥、何青荣等6户原告在2019年7月至10月分别办理了交房手续，被告已将合同约定的房屋交付给原告，原告实际占有使用了房屋，且原告明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情况下，仍同意收房并实际占有房屋，双方应对房屋交付的条件进行了变更，因此被告承担的逾期交房违约金责任已经终止；2、县纪委监委已对原告购买的该栋房屋各项资金进行了收缴，房屋现为政府接管状态。涉案房屋是刘耀学、罗勇等6人集资联建的房屋，原告知晓情况，且多次上访反映交房及业主子女入学问题。因该栋房屋建设方受到了行政、刑事处罚，未出售的住宅及地下车库已由政府拍卖，拍卖所得资金及原告的购房资金均按县纪委监委专案组要求上缴财政。被告虽为《商品房买卖合同》合同责任方，但实际并非涉案房屋的建设方，按照合同被告愿意先行垫付违约金，同时为维护被告的利益，请求法院判令原告诉赔资金从上缴资金中拨付。 被告永州某某有限公司为证明自己的诉讼主张，举证如下：1、26#栋业主诉讼系列案明细表（13户）、收房确认书各一份，拟证明原告已于2019年9月18日收房；2、湖南省道县信访工作联席会议纪要（道信联纪[2019]第27期）、土地转让协议各一份，拟证明玉龙湾26#栋的问题已由进行政府协调处理了。 本院认证如下：原、被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告永州某某有限公司以出让方式取得了位于道县滨河路玉龙湾小区26栋地块的土地使用权，并依法办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2017年12月24日，原告梁某某与被告永州某某有限公司签订了一份《道县商品房买卖合同》，合同主要约定：原告梁某某购买被告开发建设的玉龙湾小区第26栋4层402号房，商品房建筑面积125.39平方米，单价每平方米3322.96元，总价款为416666元。付款方式:2017年12月24日支付首付款86666元，剩余房款采用银行按揭方式支付。第十条房屋的交付期限及条件：出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。第十一条房屋交接及违约责任：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之1.2的违约金。合同签订当日原告依合同约定向被告支付了首批购房款86666元，剩余购房款330000元原告于2019年5月23日通过中国农业银行贷款方式支付给了被告；2019年9月18日被告将未进行竣工验收备案登记的房屋交付给原告梁某某，但因被告交付的房屋未进行竣工验收备案登记，以致原告未能取得不动产产权属证书。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、《商品房买卖合同》、收据、收房确认书等证据证实，经庭审质证核实，可作为本案定案依据。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告在玉龙湾小区开发的商品房，依法办理了相关手续，可以对外销售。原告梁某某与被告永州某某有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告梁某某作为买受人已经按照合同约定向被告付清了购房款，被告则应依照合同约定在规定的期限内向原告交付经验收合格的商品房及办理不动产权证，现被告未能按期交付经验收合格的房屋，依法应承担相应的违约责任。被告提出涉案房屋已于2019年9月18日交付给原告，原告在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意收房并实际占有了房屋，双方应对房屋交付条件进行了变更，因此被告应承担的逾期交房违约金责任已经终止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”涉案房屋于2019年9月18日因原告收房并实际占有了该房屋，在原、被告未另行签订补充协议的情况下，视为被告已经履行了交房义务，从2019年9月18日起被告不再承担逾期交房的违约责任，但原告收房的行为并不能免除合同约定的2018年7月1日至2019年9月17日被告逾期交房的违约责任，因此原告诉请要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求，于法有据，本院予以部分支持。依照原、被告双方合同约定的“如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房的，自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金”计算。原、被告合同约定交房日期为2018年6月30日前，从2018年7月1日开始计算逾期，至2019年9月17日止，逾期443天，因原告的购房款系分期分批给付，违约金也应当分段计算，即定金20000元和首付款 66666元的违约金，从2018年7月1日开始至2019年9月17日止，逾期443天，为86666元×0.012%∕天×443天=4607.16元，剩余购房款330000元的违约金，从2019年5月23日开始至2019年9月17日止，逾期117天，为330000元×0.012%∕天×117天=4633.2元，两项合计违约金为9240.36元。原告提出要求被告支付购买安装大门补助金500元，因原告未提供证据证明双方对此有约定，且被告亦未予以认可该项补助的存在，因此本院不予支持。 被告提出涉案房屋为刘耀学、罗勇等6人集资联建的房屋且该房屋的售卖资金已经上缴财政，请求法院判令原告诉赔资金从上缴的资金中拨付。本案中《道县商品房买卖合同》出卖人为被告永州某某有限公司，根据合同的相对性，合同的违约责任理应由被告永州某某有限公司来承担，至于玉龙湾26#栋房屋因建设方违法受处罚的后续问题，系另外的法律关系，本案不便作出处理，被告可在承担违约责任后再进行追偿。因此被告永州某某有限公司要求判令违约金从上缴资金中拨付的辩解意见，其理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告永州某某有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁某某支付逾期交房违约金9240.36元； 驳回原告梁某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告永州某某有限公司负担（被告负担的案件受理费原告已预交，由被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋顺红 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  胡亚丽 代理书记员  蒋保玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。