甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初48号 原告：王某，男，汉族，1979年7月20日出生，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：陈某，系甘肃昭武律师事务所律师。 被告：张掖市兴隆房地产开发有限责任公司。地址：甘肃省张掖市甘州区县府南街188号四层。 统一社会信用代码91620702719094044H。 法定代表人：胡某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某1，系该公司主任。 委托诉讼代理人：张某2，系甘肃锦舒律师事务所律师。 原告王某与被告张掖市兴隆房地产开发有限责任公司（以下简称“兴隆房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人陈某，被告兴隆房地产公司法定代表人胡某及其委托诉讼代理人张某1、张某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告于2014年1月12日签订的商品房买卖合同；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月12日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的的位××区向南延伸段东南角鼎和帝都商住组团第三幢二层201铺，建筑面积621.92平方米，房款总金额4336560元。合同第六条还约定原告以首付款加按揭贷款方式支付上述房款。后原告支付首付款2186560元，以按揭贷款方式向被告支付2150000元。至此，原告全面履行了自己的付款义务。然而，合同履行过程中，原告发现被告却未按照合同约定履行自己的义务，商品房买卖合同第三条约定的涉案房屋建筑面积为621.92平方米，实际建筑面积为602.3平方米，约定的房屋层高为4.6米，实际层高3.3米左右，被告实际交付的房屋建筑面积及层高与合同约定的相差甚远，其行为已构成根本违约。原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。 被告兴隆房地产公司未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：原告所诉双方于2014年1月12日签订商品房买卖合同及合同约定的房屋位置、价格及原告支付首付款及按揭贷款的事实均属实。但原告所诉以下事实不属实：1.合同中虽填写的建筑面积是621.92平方米，但实际建筑面积是602.3平方米，而被告也是按照实际面积602.3平方米、每平方米7200元计算的总房款4336560元，对此，合同中有明确的记载和约定。2.原告所诉误差超过3%不属实，首先不存在面积误差比超过3%的事实。其次，合同中对处理方式进行了明确约定，解决方式并不是解除合同。另外，对于合同中填写的层高，是因被告公司的工作人员工作不严谨，将层高错误填写为4.6米，当时楼房的所有平面图已出，实际层高为3.6米，并非原告诉称的3.3米。3.涉案房屋于2014年已交付原告使用，合同的目的已实现，且解除合同也是有期限的，原告现在已不具有合同解除权。综上，原告要求解除合同的请求和理由不能成立，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年1月12日，原告王某作为买受人，被告兴隆房地产公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份，合同约定出卖人以出让方式取得位于县府街向南延伸段东南角编号为7010605001号宗地地块的土地使用权，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4.6米，建筑面积共621.92平方米，单价为每平方米7200元，总金额4336560元，付款方式为首付款2186560元，剩余2150000元办理银行按揭贷款；在合同第五条“面积确认及面积差异处理”部分，以盖章形式对面积差异的处理方式进行了约定：“产权登记面积以房屋部门实测为准。若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息。”同时合同还约定了违约责任等相关事项。当日，原告给被告交纳房款2186560元。 2014年2月25日，原告在中国银行股份有限公司张掖分行办理按揭贷款2150000元。2014年2月28日，被告给原告出具收款收据一份，载明收到原告缴来房款2150000元。2014年10月9日，被告出具了交房通知书，通知原告接受房屋办理入住手续。 2014年10月10日，原告与被告签订了物业管理服务合同，约定房屋建筑面积为602平方米，委托管理期限为3年，自2014年10月10日期至2017年10月9日……2014年10月30日，涉案房屋所在工程竣工验收报告在张掖市住房和城乡建设局进行了备案登记。之后，原告将房屋出租于案外人周仕锦用于经营“锦火锅”。2014年12月27日，被告与案外人周仕锦就涉案房屋签订了房屋装饰装修协议书，对涉案商铺进行了装修，之后一直经营火锅至今。 另查明，被告兴隆房地产公司作为权利人就原告所购买的的位××县铺房屋办理了不动产权登记证书，载明房屋建筑面积602.3平方米。另2013年8月8日张掖市房兴房产测绘队出具的张掖市房产分户图亦载明原告所购买的的位××区鼎和帝都2、3号楼2层201铺建筑面积为602.3平方米。同时，在设计图纸中注明涉案房屋所在二楼层高为3.6米。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告王某与被告兴隆房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 现原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，并提出两点理由：一是合同中约定的房屋建筑面积是621.92平方米，但房屋实际建筑面积是602.3平方米，误差达3.15%，符合法定解除合同的条件；二是合同中约定的房屋层高是4.6米，但房屋实际层高是3.3米，因层高矮1.3米，导致房屋使用功能直接受限，交易目的无法实现。对此，被告认为，原告所付房屋总价款就是按照实际建筑面积602.3平方米计算的，且房屋的物业费也是按照实际面积602.3平方米计算收取。另外，合同中所记载的层高系被告公司工作人员工作失误所致，根据房屋规划平面图中所记载的房屋层高为3.6米，原告购买房屋时也多次查看房屋并进行了交接验收，说明原告对房屋的实际情况是了解的，故合同约定解除的情形并不存在，且原告方的合同目的已实现，原告要求解除合同的诉讼请求不成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，本院对原告主张解除合同的两点理由分析如下： 首先，原、被告签订的商品房买卖合同中第五条以盖章内容“产权登记面积以房屋部门实测为准。若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息。”明确约定了面积确认及面积差异处理方式，现原告主张双方并未约定处理方式与事实不符，且原告据此提出解除合同的请求也缺乏法律依据和合同约定，本院对原告的此主张和理由不予采信。 其次，庭审中，被告提交的涉案房屋不动产权登记证及分户图中均记载的房屋建筑面积为“602.3平方米”，按照常理，原告在购买房屋时为了确认产权的所有人，对不动产权证书等相应表征房屋权利所有人的证明文书均会要求查看，而原告当时并未提出异议，说明其对房屋建筑面积是602.3平方米的事实是认可的。另原告实际支付的房屋总价款为4336560元，根据商品房买卖合同中约定的房屋单价7200元/平方米，计算后得出原告已支付价款所购买的房屋建筑面积亦为602.3平方米，且原告每年交纳的物业费亦是按照房屋建筑面积602.3平方米所计算，上述事实均可以证明原告对合同中记载的房屋建筑面积与房屋实际面积是知晓的。另外，原告称房屋层高为3.3米，而商品房买卖合同中约定的层高为4.6米，现根据规划平面图中所记载的房屋层高为3.6米及原告接收房屋的实际情况，若层高相差1米及以上，原告在查看房屋及接受房屋时应有明显的察觉并提出异议，但原告实际上在起诉前都未对此提出异议。 再次，关于原告提出的因房屋层高差致使合同目的无法实现而要求解除合同的理由，本院认为，被告购买房屋的目的系对房屋进行占有、使用和收益，现涉案房屋已由原告在接收后立即租赁于他人一直用于经营火锅，其买卖房屋的合同目的并未因此受阻，故原告据此为由要求解除合同的理由不能成立。 关于原告要求解除合同的时效性问题，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述法律规定，本案原、被告并未约定解除权的期限，但原告占有使用房屋已达六年之久，若在时隔多年后再赋予原告解除合同的权利，将使已经履行完毕的合同重新处于不确定的状态，不利于保护市场的稳定和双方既存的利益，亦违背了法律关于解除合同的时效性规定，故对原告要求解除合同的理由不予采信。 综上，原告并未提供有效有据的证据证明本案存在符合合同约定或法定解除合同的事由，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告王某的全部诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告王某负担。原告已预交，本院退回原告案件受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员  刘 艳 二〇二〇年三月十日 法官助理  万 英 书 记 员  张符慧 ［本案适用的法律法规、司法解释］ 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；