甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终256号上诉人（原审被告）：瞿媛媛，女，1990年2月5日出生，汉族，自由职业者，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：张龙，甘肃中寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃地天泰房地产开发有限公司，住所地兰州市西固区福利东路60号市场楼一排16号。法定代表人：黄金宗，该公司经理。委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人瞿媛媛因与被上诉人甘肃地天泰房地产开发有限公司（以下简称地天泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瞿媛媛及其委托诉讼代理张龙、被上诉人地天泰公司的委托诉讼代理人杨骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿媛媛上诉请求：1.撤销原判，依法将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人于2018年7月13日作出“告知函”张贴于涉案商铺门口，上诉人收到该通知后，与被上诉人工作人员于2018年7月19日，认同被上诉人要求腾房的通知，确已离开商铺。2018年7月涉案商铺被停水、停电，无使用的可能性，上诉人离开商铺后，未再使用过该商铺。2018年7月上诉人搬离店内物品时，受到被上诉人的阻扰，并报警，因民警介入，未能搬离。2018年7月20日被上诉人工作人员短信显示内容，充分印证了上诉人认可被上诉人腾房的要求，在搬离店内物品，被上诉人明显不同意搬离。上诉人至今都未能拿走店内物品，主观上无占用涉案商铺的故意。上诉人离开涉案商铺后，近1年时间，涉案商铺一直由被上诉人控制，被上诉人从未主张过租金，在商铺闲置近1年后起诉，要求支付租金，对上诉人不公平。2.原审判决上诉人支付暖气费、物业费无事实和法律依据。上诉人与甘肃和乐居物业管理有限公司形成事实上的物业服务关系，与被上诉人无关。故审要求上诉人承担2018年7月以后房租不合理。3.原审判决上诉人支付违约金，无事实和法律依据。原审中，被上诉人未提交其出租房屋的合法建筑手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，涉案租赁合同应当属无效合同，其要求承担违约金无事实根据。被上诉人出租商铺无消防验收，不应出租给上诉人开设烧烤店。因此被上诉人违法出租涉案商铺违约在先，无权要求上诉人承担违约在先，无权要求上诉人承担违约责任。请求二审法院判如所请。地天泰公司辩称，1.房屋租赁期间为2017年3月15日至2020年3月14日，合同义务仅为交付，在租赁期间，上诉人并未有解除合同的意思表示，在其多次拖欠租金后，被上诉人无奈告知了解除合同的意向，但上诉人以各种理由拒绝解除合同，无论其是否搬离物品或占用，在租赁期间内并未按照合同约定支付租金；2.上诉人在上诉状的理由与事实不符，上诉人搬离房屋的原因与被上诉人无关，在一审庭审中上诉人请求证人出庭，其中上诉人母亲作为证人出庭后明确表示商铺关门的原因是上诉人个人原因，上诉人所述搬离房屋及停电停水都没有证据证明，我方从未有过断水断电的行为。对方应该支付占用期间的租金，且应当对其迟延交付租金的给付行为承担违约责任，也应承担在其合同租赁期间产生的由我方垫付的物业费及暖气费的费用。地天泰公司向一审法院起诉请求：1.确认解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》，判令被告将涉案房屋立即腾交原告；2.判令被告向原告支付截止2019年5月31日的租金109947.99元及被告实际腾交房屋之日止的租金；3.判令被告向原告返还物业费、供暖费21889.2元以及被告实际腾交房屋之日止的物业费、供暖费；4.判令被告向原告支付违约金13146.84元（以年租金为基准、每日万分之四计算至2019年4月29日），并要求被告按年利率14.4%支付违约金至租金付清之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月13日，甘肃荔昌家居有限责任公司（以下简称荔昌家居）代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用位于兰州市西固区商铺经营使用，租期五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日止，双方对租金按租赁年度分期进行了约定，并约定被告应当在支付首次租金时支付租房押金22446元，同时双方对其他权利义务亦进行了约定。2018年5月10日，因被告尚未交纳2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金，故被告向原告出具“租金延期交付申请单”，承诺该期间租金22446元于2018年5月30日前交清。前述申请单出具后，被告仍未交纳租金，故2018年7月13日荔昌家居做出“告知函”称，由于被告已欠付了三个月租金，故荔昌家居依约有权解除合同、收回房屋，并要求被告于2018年7月20日之前至公司相关部门办理房屋腾退事宜，逾期荔昌家居将强制收回房屋，该“告知函”被张贴至被告租用的店铺大门，被告亦实际收悉了该“告知函”，但在此期间被告因私人问题，未及时处理商铺租赁相关事宜，此后被告再未使用该租赁商铺。现原告认为双方之间租赁合同已经解除，但被告欠付租金未予支付，且原告为被告垫付了暖气费、物业费等费用，故酿成纠纷，请求判如所请。另，2017年2月16日，地天泰公司与荔昌家居签订《合作协议书》，约定包括本案所涉店铺在内的位于月星家居1-8层商铺，地天泰公司委托荔昌家居进行管理运营，包括房租在内的收益均由地天泰公司最终享有。案涉商铺现已被再次出租。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告虽系与荔昌家居签订《房屋租赁合同》，但荔昌公司系代地天泰公司进行管理运营，故地天泰公司向被告主张权利并无不当。被告辩称《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，且无上述情形，故本院对被告的辩解意见不予采信，该合同依法有效，合同签订后，合同双方应当按照合同约定全面履行己方义务。根据合同约定，如被告未按合同约定期限支付租金，那么原告有权解除房屋、收回房屋。本案中，双方对租金交纳时间进行了约定，其中对2018年3月15日至2018年9月14日期间的租金，被告应当于2018年3月14日前交纳，但被告并未如约交纳，且于2018年5月10日向原告出具“租金延期交付申请单”，承诺将于2018年5月30日前交纳2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金，对此原告亦表示认可，但被告在出具申请后仍未如期交纳租金，故原告于2018年7月13日做出“告知函”，并张贴在被告租赁商铺大门，通过庭审可知，该“告知函”被告已收到。原、被告签订《房屋租赁合同》时约定，如被告逾期未支付租金累计三个月以上，出租方可以单方解除合同，综上分析，该条件已经成就，故原告可以解除合同，原告做出解除合同的通知，即“告知函”，根据法律规定，合同自该解除合同通知到达对方起即解除，故认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。关于原告诉请的租金，被告自2018年3月15日起再未交纳租金，原、被告间的房屋租赁关系已于告知函到达被告起已解除，故被告应当支付自2018年3月15日至合同解除之日2018年7月13日之间的租金，根据双方合同约定，2017年3月15日至2019年3月14日之间，房屋租金每月为7482元，故被告欠付租金金额为29928元（7482元/月×4个月）。结合庭审，原、被告解除合同后，被告并未将所租赁商铺及时腾退给原告，仅将一些易腐物品搬走处理，也即在合同解除后，被告仍在继续占用商铺，故被告应当向原告支付房屋占有使用费；原告陈述，涉案商铺中被告物品已被放置在库房，且商铺已经出租给了他人，也即被告虽在接到解除合同告知后消极应对，但原告应当及时防止损失的扩大，且本案原告也是能够防止损失进一步扩大的，但原告陈述直至2019年5月底才采取措施进行止损，而次月即将房屋出租他人，故本院认为原告所诉请的损失原告自身也存在一定责任。根据前述分析，本院认为参照双方所签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定，被告按照双方租金的约定向原告支付房屋占有使用费22446元（7482元/月×3个月）为宜；至于2017年11月1日起至2018年3月31日及2018年11月1日至2019年3月31日期间所产生的取暖费，原告举证证明以上取暖季的取暖费均已由原告垫付，要求被告向原告进行支付，被告对垫付事实、金额均不持异议，仅认为垫付取暖费的主体系荔昌家居，但结合原告提交的原告与荔昌家居之间的协议可以认定，取暖费系由荔昌家居受原告委托进行的垫付，2017年11月1日起至2018年3月31日涉案店铺被告尚在经营使用，该取暖季所产生的取暖费应当由被告负担，故被告应当将该取暖季所产生的取暖费8004元支付给原告，2018年11月1日至2019年3月31日所产生的暖气费8004元，鉴于原、被告双方的责任，本院认为该款项由原、被告各承担50%，故被告应向原告支付4002元；关于2018年4月30日至2019年5月31日期间涉案商铺所产生的物业费5881.2元，双方系于2018年7月13日解除合同，故2018年4月30日至2018年7月13日期间的物业费应当由被告承担，即1131元[5881.2元÷13个月×（2个月+14天）]，2018年7月14日至2019年5月31日期间的物业费，由原、被告各承担50%，即2375.1元，因该物业费均已由荔昌家居受原告委托垫付，故被告应向原告支付物业费3506.1元。被告租赁商铺时，向原告交纳了22446元押金，现双方已解除了合同，且原告并无证据证明被告租用商铺期间存在损坏商铺的行为，故该款项原告应当向被告进行退还。另，原告要求被告按照年租金为基准，按双方约定的每日万分之四的标准支付至2019年4月29日的逾期付款违约金，并按照年利率14.4%支付自2019年4月30日至租金付清之日止的违约金。本案被告的行为构成违约，应当承担违约金，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案原、被告约定如被告不能按期支付房租，每逾期一日，应当按年租金的万分之四向原告支付违约金，双方于2018年7月13日解除合同，原告亦在“告知函”中告知被告，要求被告于2018年7月20日前办理返还事宜，依照双方约定的计算方法，则2018年7月21日至2019年4月29日止的违约金数额为10163.5元（89784元×0.0004×283天），根据本庭核算，被告的行为给原告造成的损失共计为67886.1元，该违约金系造成损失的14.97%，结合合同履行情况等综合因素考虑，对原告关于违约金的诉请仅支持10163.5元，其余部分不再支持。本案原告在诉状中请求的数额为144984.03元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有78049.6元得到支持，为原告请求额的53.83%。因此，本案案件受理费原告应自行负担46.17%，被告负担53.83%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告瞿媛媛之间的房屋租赁合同关系已解除；二、被告瞿媛媛向原告甘肃地天泰房地产开发有限公司支付欠付租金29928元、房屋占有使用费22446元、取暖费12006元、物业费3506.1元及违约金10163.5元，共计78049.6元，于本判决生效之日起二十日内支付；三、原告甘肃地天泰房地产开发有限公司向被告瞿媛媛退还租房押金22446元，于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1560元，由原告甘肃地天泰房地产开发有限公司负担720.3元，被告瞿媛媛负担839.7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瞿媛媛提交证据：兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初2346号民事判决，证明涉案房屋没有消防验收手续。地天公司质证认为，该判决正二审审理中，尚未生效。本院认为，该判决尚未生效，本院不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年7月20日，荔昌家居工作人员给瞿媛媛发短信称：“瞿媛媛，你好！给你打电话没接，你所欠的房租什么时候缴纳？赶紧来交钱！你不打招呼半夜往外搬东西是怎么意思？现在冰箱等、昨晚没搬成的物品已搬回6楼，冰箱内有冷冻食品，请你或家人尽快前来处理，过期变质，我公司概不负责！请尽快前来市场办解决、处理！特此通知！”截止目前，地天泰公司尚未取得案涉房屋的建设工程规划许可证。一审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，本案诉争房屋属于城市、镇规划区内的房屋，应当按照法律规定办理相应的规划手续。截至一审法庭辩论终结前，地天泰公司尚未取得该房屋的建设工程规划许可证，故地天泰公司与瞿媛媛签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，地天泰公司与瞿媛媛签订的《房屋租赁合同》无效，地天泰公司应当返还瞿媛媛已支付租金，瞿媛媛应当腾退租赁物，并支付占有使用费。占有使用费应参照双方《房屋租赁合同》中约定租金数额。因导致合同无效的原因是因地天泰公司未取得该房屋的建设工程规划许可证所致，应承担全部过错责任，故地天泰公司主张的违约损失无法律依据。2018年7月13日，荔昌家居做出“告知函”，要求瞿媛媛于2018年7月20日之前办理房屋腾退事宜，逾期将强制收回房屋。2018年7月20日，其工作人员给瞿媛媛发信息，从信息内容可知，瞿媛媛于2018年7月20日前晚搬东西，荔昌公司要求瞿媛媛尽快前来市场办解决。根据查明的事实可以认定，地天泰公司要求瞿媛媛腾交房屋的最后期限为2018年7月20日，瞿媛媛于2018年7月20日前已作出腾交案涉房屋的意思表示，其占有使用房屋的日期应截止2018年7月20日。故瞿媛媛应承担其占有使用期间产生的房屋占用费、取暖费、物业费。因瞿媛媛自2018年3月15日起未再交纳租金，故应承担2018年3月15日至2018年7月20日之间的房屋使用费，参照房屋租金每月7482元，瞿媛媛应向地天泰公司支付房屋占有使用费29928元。瞿媛媛认可2017年11月1日取暖费8004元由地天泰公司垫付，该费用发生在瞿媛媛占有使用房屋期间，故该8004元应由瞿媛媛向地天泰公司支付。瞿媛媛占有使用房屋期间欠付的物业费（2018年4月30日至2018年7月31日）1357.2元，亦应由瞿媛媛承担。综上所述，瞿媛媛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院法院（2019）甘0104民初2772号民事判决第三项；二、撤销兰州市西固区人民法院法院（2019）甘0104民初2772号民事判决第一、二、四项；三、瞿媛媛与甘肃地天泰房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；四、瞿媛媛于本判决生效之日起二十日内向甘肃地天泰房地产开发有限公司支付房屋占有使用费29928元、取暖费8004元、物业费1357.2元，共计39289.2元。五、驳回甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1560元，瞿媛媛负担402元，甘肃地天泰房地产开发有限公司负担1158元；二审案件受理费1679元，瞿媛媛负担839.5元，甘肃地天泰房地产开发有限公司839.5元。本判决为终审判决。审判长  张煜枫审判员冯稼耘审判员李孔攀二〇二〇年三月十九日法官助理冯照阳书记员丁姝文