辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初90号原告：郭某，男，2005年1月5日生，汉族，住沈阳市和平区。法定代理人（原告父亲）：郭晓刚，男，1976年8月13日生，汉族，住沈阳市和平区。法定代理人（原告母亲）：滕静波，女，1976年10月29日生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：方英东，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。法定代表人：黄兴武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段25甲。负责人：董军，该行行长。委托诉讼代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯艳伟，辽宁英泰律师事务所律师。原告郭某诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、被告中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，采用互联网庭审方式公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人方英东、郭婷婷和被告东一公司的委托诉讼代理人李艳阳、被告中行锦州分行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令将坐落于辽宁省锦州市开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-22-2(121)号房屋归原告所有，由被告东一公司为原告办理网签，履行为原告办理房屋产权登记的义务；2、判令被告东一公司向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以203725元为基数，自2016年4月17日至实际办理交付手续之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）；3、判令诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年4月17日，原告与被告在锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾小区签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定原告购买锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-22-2(121)号房，房价款203725元于合同签订之日一次性交齐。原告已于2015年4月16日结清全部房款，并于同年4月实际入住涉案房屋。按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告应于房屋交付使用后365个工作日内办理产权登记，但被告一直未按合同约定为原告办理房屋产权登记，被告已经违约。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。原告为了证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、商品房买卖合同、收款收据，证明原告支付全额房款购买房屋的事实；2、房屋抵押权登记申请书，证明原告购买的房屋存在抵押的事实。被告东一公司对原告证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。被告中行锦州分行对原告证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不能对抗银行先形成的抵押权。被告东一公司庭审辩称，原告购买的房屋系东一公司与沈阳迅捷电梯有限公司就欠付维修保养款项以房屋进行抵偿，被告东一公司认可双方抵偿行为，与原告签订了商品房买卖合同，东一公司开具了收款收据，因为这种抵偿行为是合法有效的，被告也认为该房屋应当归原告所有。目前案涉的房屋在银行抵押尚未解除，无法为原告办理登记。被告会积极解决房屋上的瑕疵，使案涉房屋具备产权登记条件。原告主张的违约金，由于双方在商品房买卖合同中已经做出明确约定，被告同意按照约定执行，原告主张的违约金计算方式于法无据。被告东一公司未提供证据。被告中行锦州分行庭审辩称，1、我行对案涉房屋及坐落的宗地一并办理了在建工程抵押登记，具有合法抵押权，且该抵押权也经过了锦州中院及辽宁省高级人民法院两级法院裁判确认，我行对案涉房屋及坐落土地均具有优先受偿权。被告无权在未经我行同意的情况下对外销售案涉抵押房产，原告即使与被告签订了买卖合同，未经抵押权人同意的情况下也不应当认定为有效合同。2、原告起诉主张开发商办理网签、办理房屋产权证及违约金均为开发商的合同义务，属于债权请求权范围，且该请求权形成于我行抵押登记设立之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行在先形成的物权请求权即抵押权，我行认为原告必须在我行抵押权全部涤除之后再确定与开发商之间的买卖合同是否能够继续履行。3、被告东一公司该地产项目贷款已经不良，经法院确定我行享有抵押权，如果法院支持原告的诉讼请求，将导致我行大量债权难以追回，抵押权无法顺利实现，严重损害国有资产安全。4、本案案由为商品房预售合同纠纷，我行非案涉合同的当事人，不具有适格的被告主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中行锦州分行为了证明自己的主张，提供了抵押合同、在建工程抵押登记证明、锦州市中级人民法院(2017)辽07民初57号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2018）辽民终459号民事判决书，证明案涉房屋抵押给银行并于2012年11月15日办理了在建工程抵押登记，优先权得到了中院和高院的判决确认。原告对被告中行锦州分行证据真实性未提出异议，认为抵押合同只证明有抵押权，不影响买卖合同效力。被告东一公司对被告中行锦州分行证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。结合当事人的质证意见，本院对证据认定如下，原告证据和被告中行锦州分行证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认其证据效力。本院据此认定以下事实：因债权、债务关系，被告东一公司同意用其房屋抵顶债务，2015年4月16日，被告东一公司给原告郭某出具收款收据，载明收到原告B17幢2-22-2(121)号房屋购房款203725元。2015年4月17日，原告郭某（买受人）与被告辽宁东一房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为锦绣蓝湾B17幢121号房屋，单价为每平方米2900元，总金额203725元。付款方式为一次性付款。该商品房买卖合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及产权登记的约定等相关权利义务条款。其中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，被告东一公司于2015年4月将原告购买的房屋交付给原告。另查，被告东一公司开发的锦州经济技术开发区锦绣蓝湾项目B17号楼尚未进行竣工验收。2012年7月23日，被告东一公司与被告中行锦州分行签订抵押合同，被告东一公司将包括原告购买的商品房在内的B17号楼以在建工程的形式抵押给被告中行锦州分行，双方于2012年11月15日办理了抵押登记。该抵押权经锦州市中级人民法院和辽宁省高级人民法院判决，被告中行锦州分行对抵押物享有优先受偿权。该案现在锦州市中级人民法院执行过程中。本院认为，案涉楼房虽由被告东一公司在被告中行锦州分行处设定了在建工程抵押，但根据法律规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，转让抵押房地产未经被告中行锦州分行同意，被告东一公司转让房屋给原告的合同并非无效，案涉楼房设定的抵押权可以通过由受让人或者抵押权人清偿拖欠被告中行锦州分行的债务等方式由被告中行锦州分行申请相关部门解除抵押。关于被告中行锦州分行提出的被告东一公司未经其同意即对外销售房产的合同不为有效合同不应判决继续履行合同的意见，本院不予采纳。关于原告要求被告东一公司办理房屋所有权证问题，根据合同约定，原告作为买受人履行了交付房款的合同义务，被告有义务按照合同约定“将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，案涉房屋尚未办理竣工验收，且该房屋办理了抵押登记，被告东一公司作为房地产开发企业应尽快将其开发项目依法报经相关职能部门验收合格，依法涂销设定在案涉房屋上的抵押登记，并在条件完备的情况下将商品房预售合同在相关职能部门办理网上登记备案及协助买受人办理不动产权利登记。关于原告要求被告东一公司以203725元为基数，自2016年4月17日至实际办理产权证之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房屋产权登记的违约金的诉讼请求，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而本案中，原、被告在合同中明确约定了因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，现原告未提供证据证明其实际损失超过约定违约金的相关证据，故其要求调整违约金，按银行同期贷款利率赔偿损失的请求无事实和法律依据，本院不予支持，被告应按合同约定支付违约金。关于原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。在案涉楼房未经验收合格亦未经产权部门登记的客观情况下，人民法院不宜对未验收房屋进行物权确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司应在涉案建设工程经验收合格后，在符合行政法规对于办理房屋产权登记条件的情况下就本案涉及的商品房预售合同在相关职能部门办理网上登记备案，并协助原告郭某办理锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾小区B17幢2-25-2（121）号房屋的不动产权证；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性支付原告逾期办理产权证书的违约金203.73元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2178元（已减半收取），由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王利民二〇二〇年三月二十三日书记员  曹在天