四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终211号 上诉人（原审原告）：郭建春，男，1974年1月26日出生，汉族，住四川省青神县。 上诉人（原审原告）：罗小琴，女，1973年12月18日出生，汉族，住四川省青神县。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，1994年8月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系该公司员工。 原审第三人:中国农业银行股份有限公司威远县支行。住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。统一社会信用代码：915110249067020689。 负责人:叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，住四川省威远县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，1967年8月29日出生，汉族，住四川省威远县，系该公司员工。 上诉人郭建春、罗小琴因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3286号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭建春、罗小琴上诉请求是：1、依法撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3286号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、逾期交房的违约金应从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格且竣工验收合格之日止，一审法院计算至上诉人实际接收房屋之日显然错误。且逾期交房的违约金计算标准过低，应当按照合同约定由被上诉人按日以已付价款万分之三向上诉人支付。2、案涉房屋逾期未办理产权证明的原因在被上诉人，被上诉人应当按照合同约定支付上诉人逾期办证的违约金，而一审法院以“无纠纷无诉讼”的原则不支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的判决显然错误。3、第三人农行威远支行应当协助上诉人办理产权证明。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，而第三人同意被上诉人办理房屋预售许可证，就应当认为第三人同意被上诉人将房屋对外销售，并同意被上诉人履行向购房者交付房屋和协助办理房屋转移登记手续的义务。 被上诉人锦地公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 原审第三人农行威远支行陈述意见：一审判决正确，第三人与上诉人没有签订合同，没有协助办理产权登记的义务。 郭建春、罗小琴在一审的诉讼请求是：1.请求判令锦地公司立即为郭建春、罗小琴办理不动产权证书；2.请求判令锦地公司在郭建春、罗小琴实际取得不动产权证书起15日内向郭建春、罗小琴支付逾期办证违约金(计算方式：从2016年6月30日起到取得不动产权证书止，每日按照100元计算)；3.请求判令锦地公司承担逾期交房违约金(从2015年9月29日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算)；以上二、三项请求的违约金暂计算至2019年7月1日，共暂计为136900元；4.请求判令第三人农行威远支行协助锦地公司为郭建春、罗小琴办理不动产权证书；5.请求判令锦地公司承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实是：2014年1月1日，郭建春、罗小琴向锦地公司交纳首付款159888元，购买其开发的“锦地上城”34-3-2-2号房屋。2014年1月11日，郭建春、罗小琴（买受人）与锦地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由郭建春、罗小琴购买锦地公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”34幢3单元2楼2号房屋，建筑面积105.91㎡，总房款389888元，买受人可以首期支付购房总价款的41%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付。第十条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第九条第十款约定：如因甲方（出卖人）的责任，乙方（买受人）未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：乙方不退房，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付￥100元（大写人民币一百元整）的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。合同签订后，郭建春、罗小琴及时办理了按揭贷款，2014年4月16日的借款凭证载明郭建春、罗小琴办理了农业银行按揭贷款23万元。2016年4月11日，锦地公司将案涉房屋交付给郭建春、罗小琴，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，郭建春、罗小琴至今亦未实际取得房屋所有权证书。郭建春、罗小琴曾于2015年7月17日向一审法院提起诉诉讼，要求锦地公司支付逾期交房违约金，一审法院于2015年9月29日作出（2015）眉东民初字第2419号民事判决书，判决锦地公司支付2015年1月1日起至2015年9月29日止的逾期交房违约金31697.89元，锦地公司提起上诉，后撤回上诉。 另查明，锦地公司将案涉房屋土地（未修建房屋之前的空地）抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，郭建春、罗小琴与锦地公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地公司应当在2014年12月31日前向郭建春、罗小琴交付该商品房，锦地公司在2016年4月11日将案涉房屋交付给郭建春、罗小琴，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵,但郭建春、罗小琴已经收房，应视为锦地公司已交房。对逾期交房违约金，因锦地公司提出合同约定违约金明显过高，其目前对外负债较多，一审法院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。郭建春、罗小琴曾主张过逾期交房违约金，一审法院已判决支持其2015年9月29日前的逾期交房违约金，锦地公司的逾期交房行为一直在持续，故郭建春、罗小琴有权主张从2015年9月30日起至实际交房日2016年4月11日止的违约金，并不违反一事不再理原则。锦地公司逾期交房194日，应承担按郭建春、罗小琴已交付房价款389888元的日万分之一的违约金，即7563.83元。关于合同约定锦地公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，郭建春、罗小琴应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。锦地公司未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为郭建春、罗小琴办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故郭建春、罗小琴诉讼请求锦地公司立即为其办理不动产权证书，不予支持。关于郭建春、罗小琴请求判令锦地公司在其取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款约定为“……并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，郭建春、罗小琴也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在条件成就后锦地公司是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故郭建春、罗小琴的该诉讼请求，不予支持。关于郭建春、罗小琴请求判令第三人协助锦地公司为其办理不动产权证书，因第三人相对于锦地公司是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对郭建春、罗小琴设定办证障碍，不应当承担协助办证义务。第三人关于请求法院宣布郭建春、罗小琴签订的商品房买卖合同无效的辩称意见，于法无据，不予采信；第三人关于判决郭建春、罗小琴协助其处置抵押房产并承担第三人因本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用的抗辩主张，不属于本案审理范围，本案不作处理，第三人可另行主张权利。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、被告四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告郭建春、罗小琴逾期交房违约金7563.83元；二、驳回原告郭建春、罗小琴的其他诉讼请求。案件受理费3040元，减半收取1520元，由原告郭建春、罗小琴负担1436元，由被告四川锦地房地产开发有限公司负担84元。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审经审理查明，郭建春、罗小琴与锦地公司均认可双方关于案涉房屋的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。 二审经审理查明的其余事实和采信的证据与一审判决一致，本院予以确认。 本院认为本案二审争议焦点为：1、锦地公司是否应当支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的起止时间怎么计算，逾期交房违约金调低是否恰当的问题？2、锦地公司是否可以立即为郭建春、罗小琴办理房屋不动产权证书并应支付逾期办证违约金？3、农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务？ 关于焦点1、本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定锦地公司应于2014年12月31日前交付商品房，其实际交房日期是2016年4月11日，并代收了维修基金、办证、契税等费用，属于锦地公司逾期交房违约，应当按照案涉合同的约定支付逾期交房违约金。虽该商品房未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但郭建春、罗小琴已经收房，且未提交证据证明案涉房屋存在任何质量问题，应视为锦地公司已交房。因此，案涉逾期违约金应从2015年1月1日计算至2016年4月11日止。同时，根据本院查明的事实，一审法院已判决支持郭建春、罗小琴主张的2015年9月29日前的逾期交房违约金，故一审法院判决案涉逾期交房违约金从2015年9月30日起至2016年4月11日止计算逾期交房违约金，并无不当。 至于上诉人主张的逾期交房违约金不应当调低的问题。本院认为，上诉人虽主张按照合同约定支付违约金，但上诉人并未提交证据证明逾期交房给其造成的具体损失，因此，一审法院酌定违约金为日万分之一并无不当，本院在二审中予以维持。 关于焦点2。案涉《商品房买卖合同》约定锦地公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，郭建春、罗小琴应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。自郭建春、罗小琴应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地公司按日计算向郭建春、罗小琴支付全部己付款万分之三的违约金。并于郭建春、罗小琴实际取得房屋所有权证书之日起30日内由锦地公司支付。合同履行中，锦地公司因自身原因致使郭建春、罗小琴未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故郭建春、罗小琴主张锦地公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，郭建春、罗小琴也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该上诉请求，本院亦不予支持。 关于焦点3。锦地公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，郭建春、罗小琴与锦地公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。郭建春、罗小琴也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 另，一审在判项部分遗漏了“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”，二审在纠正后予以维持。 综上所述，郭建军、罗小琴的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3040元，由郭建春、罗小琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓梅 审 判 员 王 敏 审 判 员 王美福 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 罗佳琪 书 记 员 陶 作