江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7418号上诉人（原审被告）：褚燕，女，1975年5月18日出生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市清浦区朱枫公路3424号1幢2层H区251室。法定代表人：周洪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张之利，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人褚燕因与被上诉人上海永升物业管理有限公司（以下简称永升物业）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人褚燕、被上诉人永升物业的委托诉讼代理人张之利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决提及的住宅面积与实际不符。商品房买卖合同中住房面积为371.06平方米，实际测量为370.96平方米，少了0.1平方米，恒江地产应主动返还购房款970.2元。2、2014年7月31日上房时上诉人交纳一年物业管理费，后因房屋存在严重质量问题，开发商许诺先免除两年物业费用再处理赔偿问题，即2015年7月31日至2017年7月31日期间物业费用已经免除。3、恒江房产2017年5月1日与永升物业签订的合同合法性有待查证。在小区没有业主委员会的前提下，有没有经小区业主2/3以上的业主同意并签字。4、永升物业订合同约定服务期限为2017年5月1日至2020年4月30日，合同第二条永升物业应为业主提供以下物业管理服务事项：（1）物业共用设施设备的日常运行和维护；（2）公共绿化养护服务；（3）物业公共区域的清洁卫生服务。首先，公共绿化养护服务不到位。永升物业自进入雍景新城以来，绿化带从未修剪，杂草丛生。其次，物业公共区域的清洁卫生服务不到位，上诉人家路牙石边杂草无人打扫。再次，自上房以来，小区监控只是摆设。2019年8月初，放在上诉人家门口的建筑石材丢失，物业无法提供相关信息，别墅区门卫岗亭至今无人在岗。第四，上诉人的业主信息可能被永升物业泄露，安全得不到保障。永升物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：被上诉人入住雍景新城与该小区开发商签订前期物业服务合同，因入住时该小区未成立业主委员会，因此是在开发区管委会牵头主持下通过招投标方式合法入驻。上诉人提到其邻居C40杂草蔓延到二楼不符合事实，是C40业主自己种植的绿植而非杂草，被上诉人已经履行了物业服务合同中的物业服务，对公共绿化进行了及时有效的清理。同时，小区部分业主存在私挖乱建的情形，物业公司也及时管理和劝阻，物业公司只能对公共安全提供基本保障，对于私人物品石材丢失，上诉人可向公安机关报警寻求救济。至于上诉人称个人信息被泄露收到短信恐吓，因无法提供证据证明该泄露与物业公司有直接关系，被上诉人对此不予理会。对于上诉人反馈小区监控损坏问题，被上诉人在一审中已经做出明确回答，小区业主存在私挖乱建的情形，导致监控主线路损坏，需要动用维修基金，已经超出物业服务的范围，物业公司已经申请该笔维修基金但是还未获得批复。为保障小区的安全，被上诉人已经在关键地点及出口设置二十多个监控，维持基本的监控保障。永升物业向一审法院起诉请求：判令褚燕支付2017年5月1日至2018年12月31日期间物业费18550元（住宅面积371.06平方米，别墅区2.5元每月每平米，月物业费927.65元）及因逾期而产生的违约金5639元（2017年5月1日-2017年12月31日拖欠的2017年的物业费以7420元为基数按年息24%计算为2968元，2018年1月1日-2018年12月31日拖欠的2018年的物业费以11130元为基数按年息24%计算为2671.2元，此后继续计算至实际履行之日止）；诉讼费由褚燕承担。一审法院查明，永升物业（乙方）与徐州恒江房地产开发有限公司（乙方）就徐州雍景新城一、三期的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定由永升物业对位于徐州市云龙区大龙湖丽水路19号10的徐州雍景新城一、三期提供物业服务，期限3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。该协议第七条约定物业费的收费标准为别墅区物业服务费2.5元/月•平方米协议第十条约定：物业服务费用（物业服务资金）按年度缴纳，业主应在档期年末预交下一年度物业费用并履行缴纳义务、逾期交纳的，违约金按照应缴费用每日千分之三收取。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、争议解决方式等其他内容进行了约定。合同签订后，永升物业开始为云龙区雍景新城小区一期、三期提供物业管理服务。另查明，雍景新城小区C41-1-101室登记在褚燕名下，该房屋性质为住宅用房，建筑面积为370.98平方米。一审法院认为，涉案《前期物业服务合同》合法有效，对雍景新城一、三期全体业主均具有法律约束力。永升物业提供了物业服务，褚燕应当依照前期物业服务的收费标准缴纳物业服务费。褚燕在诉讼中虽然列举了一些永升物业服务中出现的问题亦主张开发商因涉案房屋质量问题免除两年物业费，物业费起算时间应从2017年8月1日起计算，但未提供相关证据，不予采信，褚燕作为该涉案小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业服务费等费用。关于物业费的数额，因房产证载明的建筑面积为370.98平方米，故本院支持2017年5月1日至2018年12月31日期间物业费18549元（2.5元/月/平方米*370.98平方米*20月）。关于违约金问题，考虑到物业纠纷实际情况，褚燕提供的物业服务不排除尚有改进空间，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，对永升物业主张的违约金请求，暂不予支持。判决：一、褚燕于判决生效之日起十日内支付上海永升物业管理有限公司2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费18549元。二、驳回上海永升物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费405元，由上海永升物业管理有限公司负担135元，由褚燕负担270元。二审期间，永升物业向本院提交2019年9月2日拍摄的照片打印件一份，拟证明褚燕提到的门前存在杂草与褚燕在房屋门前私自扩建存在很大关系。褚燕质证认为，对于照片的真实性认可，但是扩建部分没有超过路牙石，杂草是在扩建范围外。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，永升物业系与开发商订立《前期物业服务合同》，该合同合法有效，对褚燕具有约束力。褚燕关于该物业合同未经过小区2/3以上业主同意并签字，合同效力有待查证的主张，无法律依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，在已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利。本案中，褚燕虽提出永升物业在小区公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务以及小区监控安保设施等方面存在一定问题，但其可通过前述规定方式进行权利主张，褚燕以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费用，超过合理限度，没有法律依据，同时亦不利于小区物业服务质量的提高。至于褚燕提及的房屋住宅面积与实际不符，开发商许诺免除其两年物业费用的问题，其可依法向开发商另行主张。综上所述，褚燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由褚燕负担。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二〇年三月九日书记员 吴雨臻