内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0502民初400号 原告：通辽市安华物业服务有限公司，住所地:内蒙古自治区通辽市通辽经济技术开发区创业大道与阿古拉大街交汇处港原家居建材城一区7#208号。 法定代表人：王玉清，职务：总经理。 委托诉讼代理人:顾树然，男，通辽市安华物业服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：庞瑞山，内蒙古通宇律师事务所律师。 被告：刘艳华，女，1965年12月22日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：吴世杰（刘艳华的丈夫），住内蒙古自治区通辽市。 原告通辽市安华物业服务有限公司（以下至判决主文前简称为安华物业公司）与被告刘艳华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安华物业公司的委托诉讼代理人顾树然、庞瑞山、被告刘艳华及其委托诉讼代理人吴世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安华物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告刘艳华支付2016年10月8日至2019年3月19日期间物业费11491.23元，支付违约金5000元（截止2019年10月31日，自2019年11月1日至付款日期的违约金仍按照日3‰计算后支付）；2.本案诉讼费用由刘艳华负担。事实和理由：通辽市通辽经济技术开发区创业大道与阿古拉大街交汇处港原家居建材城一区由通辽市安华房地产开发有限公司开发建设，根据其与安华物业公司订立的《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同》，约定涉案小区由安华物业公司提供前期物业服务，合同期限自2013年10月18日至2017年10月17日，后又订立《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同补充协议》，合同期限延长至2021年10月17日。上述合同约定物业费价格为排铺每月每平方米2.50元，每年的1月1日至3月31日交纳物业费，逾期以所欠金额按照每日3‰标准支付违约金。 刘艳华系通辽市港原家居建材城一区××号业主，房屋面积为156.49平方米，刘艳华自2016年10月8日至2019年3月19日期间没有支付物业费。按照合同约定计算，刘艳华共欠物业费11491.23元，违约金金额为24785.15元。现请求人民法院支持安华物业公司的诉讼请求。 被告刘艳华辩称，刘艳华系通辽市通辽经济技术开发区港原家居建材城一区××号房屋（房屋属于商用排铺）业主，房屋建筑面积为156.49平方米，由安华物业公司提供物业服务。刘艳华没有缴纳2017年1月1日至2019年3月19日期间的物业费，理由是：1.安华物业公司在2015年至2017年年末占用刘艳华房屋，该期间不应当缴纳物业费；2.合同规定的物业费价格过高；3.自2016年10月8日至2016年12月31日期间物业费已经缴纳；4.安华物业公司一直没有要过物业费，本案已经超过诉讼时效期间。 证据和事实认定： 安华物业公司为证明自己主张的事实，提交如下证据： 证据1：《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同》1份。 证据2：《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同补充协议》1份。 上述证据待证事实：涉案物业费价格情况、业主付款时间及违约金条款。 证据3：物业费催缴登记表10份，待证事实：安华物业公司催款事实。 证据4：《通辽安华建材城委托租赁、续租、经营管理协议》（复印件）1份，待证事实：刘艳华在2016年10月8日至2016年12月31日期间应当支付物业费。 刘艳华质证对证据1和证据2真实性没有异议；对证据3真实性有异议，认为安华物业公司在2017年和2018年没有向刘艳华催缴物业费，在2019年7、8月份曾催缴过；对证据4真实性没有异议。 刘艳华为证明在2016年10月8日至2016年12月31日期间已经支付物业费的事实，提交如下证据： 证据5：《通辽安华建材城租赁协议》1份。 安华物业公司质证认为该证据与本案没有关联。 根据当事人举证、质证情况，本院认证如下：当事人对证据1和证据2真实性没有异议，证据1和证据2形式合法，内容真实，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据3由案件当事人安华物业公司自行制作，缺乏真实性和证明效力，不能证明案件事实，但刘艳华陈述“（安华物业公司）在2019年7、8月份曾催缴过”，属于当事人自认于己不利的事实，应当予以采纳。证据4不具有待证事实内容，不具有证明力，本院不予采纳。证据5不具有待证事实内容，不能证明案件事实，本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 通辽市通辽经济技术开发区创业大道与阿古拉大街交汇处港原家居建材城一区由通辽市安华房地产开发有限公司开发建设，根据通辽市安华房地产开发有限公司与安华物业公司订立的《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同》和《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同补充协议》约定，由安华物业公司为案涉小区提供前期物业服务合同，合同期限自2013年10月18日至2021年10月17日，物业费价格为排铺每月每平方米2.50元，每年的1月1日至3月31日交纳物业费，逾期则以所欠金额按照每日3‰标准支付违约金。 刘艳华系通辽市港原家居建材城一区××号（房屋属于商用排铺）业主，房屋面积为156.49平方米。安华物业公司为案涉小区提供物业服务后，刘艳华没有支付自2016年10月8日至2019年3月19日期间的物业费。按照合同约定计算，刘艳华欠物业费11491.23元，应当支付的违约金26216.40元（以刘艳华欠款金额为基数，以每年4月1日为起算点，截止2019年11月1日，按照日3‰计算）。由于刘艳华没有支付物业费，安华物业公司曾在2019年7、8月份向刘艳华催缴过物业费。 本院认为，案涉小区开发建设单位通辽市安华房地产开发有限公司与安华物业公司订立的《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同》和《通辽市港原家居建材城一区前期物业服务合同补充协议》不违反效力性法律规定，合同合法有效，对案涉小区业主刘艳华具有法律上的约束力，刘艳华应当按照合同约定承担支付所欠物业费11491.23元的民事责任。由于安华物业公司按照合同约定所请求的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的相关规定，参照不超过中国人民银行同期贷款利率的30%（约为年利率6%）标准计算违约金，本院酌情确定违约金为1456.47元。 安华物业公司曾在2019年7、8月份向刘艳华催缴过物业费，属于诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，安华物业公司自债务形成时间即2016年10月8日至2019年7、8月份向刘艳华主张债权，因此，本案并没有超过法律规定的诉讼时效期间，刘艳华提出的本案已经超过诉讼时效期间的抗辩主张不能成立，本院不予支持。 至于刘艳华提出“安华物业公司在2015年至2017年年末占用刘艳华房屋”的事实，与本案的民事法律关系没有关联，刘艳华以此提出抗辩主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，安华物业公司提出的刘艳华支付物业费及部分违约金的诉讼请求成立，本院予以支持，其请求的违约金超出部分不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告刘艳华支付原告通辽市安华物业服务有限公司物业服务费11491.23元，支付违约金1456.47元，合计12947.70元，于本判决发生法律效力后立即履行；自2019年11月1日至付款日期的违约金仍参照不超过中国人民银行同期贷款利率的30%标准（约为年利率6%）计算后支付； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息； 二、驳回原告通辽市安华物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取106元，由原告通辽市安华物业服务有限公司负担44元，由被告刘艳华负担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员  高朝东 二〇二〇年三月二十八日 书记员  安小彤