湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初648号 原告：刘显红，男，1981年9月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托代理人：黄文武，男，系郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。 被告：李益龙，男，1964年1月24日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 原告刘显红与被告李益龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘显红、被告李益龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘显红请求法院判令：一、解除原告与被告之间签订的《门面租用合同》；二、被告向原告退还剩余门面租金1045元（从2019年2月3日起算至2019年2月22日，共计19天，租金20000元/年÷365天＝55元/天×19天＝1045元）；三、本案诉讼费由被告承担。 被告李益龙答辩要点：被告李益龙与原告刘显红签订了《门面租用合同》，租赁期限为2018年3月22日-2019年2月22日，租金为每年20000元，此期间门面的所有费用540元（水费、保险费、物业管理费、电费等）都由原告承担。如果政府要收回门面，双方就需解除合同，原告要将门面钥匙交还给被告，被告将剩余租金退还原告。如果门面内的物品丢失，原告要照价赔偿。当时按政府文件通知，如果在2018年11月15日前原告与北湖市场解除合同，政府就补6000元现金给原告，否则就补2000元，之后原告领到6000元补偿金。被告收到搬迁通知后，打电话要求原告来进行清算及解除合同，原告不同意，并说要营业到北湖市场关闭为止。之后，被告又发短信给原告（已向法庭提交了短信记录）。原告至今也未将门面钥匙交给被告，系原告自行放弃了权利。在被告与北湖市场解除合同之前，原、被告之间的合同有效，被告于2018年11月15日与北湖市场解除了合同后，原、被告的合同就是无效合同。另原告未交水电费180元、物业管理费240元、保险费120元合计540元。要求原告赔偿其未交纳上述费用540元、门面内挂货架损失费1818元及误工费400元共计2758元。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、2012年左右，被告李益龙遂开始与郴州市市场服务中心签订位于郴州市《门面（摊位）租赁合同》。期间，被告李益龙将该门面转租给钟某，尔后钟某又将该门面转租给原告刘显红，原告刘显红支付给钟某押金1000元。此后，原告刘显红与被告李益龙多次就该门面签订《门面租用协议》。2018年年初，被告李益龙就上述门面与郴州市市场服务中心续签了《门面（摊位）租赁合同》，该合同约定的主要内容：李益龙租用郴州市市场服务中心位于郴州市320门面（摊位）壹间，租赁期间从2018年1月1日至2018年12月31日止……。2018年2月22日，被告李益龙与原告刘显红就上述门面又签订了《门面租赁协议》，该协议主要内容：“甲方李益龙自愿将北湖市场二楼320号门面出租给乙方刘显红使用，经双方协商达成如下协议：一、租赁期为壹年，全年租金为贰万元整（20000.00），时间从2018年2月22日至2019年2月22日止。如北湖市场搬迁关门，不能营业，甲方将剩余租金退还给乙方。二、全年租金乙方必须一次交清，保险费120元、水卫费180元、物业管理费240元。三、乙方承租期必须办好营业执照及年检，应按时交电费、空调费、墙间挂货费、隔壁的路灯费等。四、乙方在租赁期间，必须爱护门面的一切设备，如有损坏必须照价赔偿。五、乙方已交壹仟元作为押金给甲方，等合同到期如乙方某项费用未交，甲方将以押金中扣除，中途转租押金不退……”尔后，原告刘显红按照合同约定于2018年1月30日通过银行转账方式支付给被告李益龙租金20000元。 二、被告李益龙于2018年11月15日与郴州市市场服务中心解除了上述《门面（摊位）租赁合同》，郴州市市场服务中心退还被告李益龙部分租金，同时，原告刘显红于2018年12月20日前与郴州市市场服务中心签订了《门面搬迁腾退协议书》，原告刘显红从郴州市市场服务中心领取了搬迁安置经费6000元。 三、2018年12月28日，根据郴州市北湖区人民政府的要求和郴州市市场服务中心的通知，郴州市北湖市场一期门面将于2018年12月31日启动关停，至2019年2月3日全面关停。 四、被告李益龙称其已缴纳了上述门面的保险费、物业管理费和水卫费等费用540元，并提供了相关证据，而原告刘显红称上述费用540元已用现金方式交给了被告李益龙，但未提供相应证据。另被告李益龙称原告刘显红未归还上述门面内的服装支架而要求赔偿，原告称当时清退门面时，被告将其拉入通讯黑名单，无法联系被告，就没管门面内支架了，对此双方各执己见。 判决的理由与结果 本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告李益龙与郴州市市场服务中心于2018年年初就上述门面签订了《门面（摊位）租赁合同》，租赁期限为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止，尔后被告李益龙将该门面转租给原告刘显红，且双方签订了《门面租用协议》，租赁期限为一年，即从2018年2月22日起至2019年2月22日止，由此可见被告李益龙与原告刘显红约定的租期期限超过了被告李益龙与郴州市市场服务中心约定的租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限越过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在郴州市市场服务中心与被告李益龙并无其他约定的情况下，对于被告李益龙与原告刘显红约定的超过原租赁期限部分应属无效，同时，原、被告在签订的《门面租赁协议》中第一条也载明“如北湖市场搬迁关门，不能营业，甲方将剩余租金退还给乙方”。综上可分析，即使原告刘显红与郴州市市场服务中心签订了《门面搬迁腾退协议书》，并领取了搬迁安置经费6000元，但这并不能因此而免除被告李益龙应当承担返还原告租金的义务。为此原告刘显红要求被告李益龙返还2019年2月3日起至2019年2月22日期间未租赁但已支付的租金的诉讼请求，于法有理，本院予以支持。另因原、被告约定的租赁期届满，双方签订的《门面租赁协议》已经自行终止，原告不需要再行使合同解除权，故对原告诉请的解除与被告之间签订的《门面租用协议》的诉讼请求，本院不予支持。而对于原告刘显红在庭审中要求被告李益龙退还押金1000元，超出了其诉请范围，本案不予处理。本案中原、被告在《门面租用协议》中约定保险费120元，水卫费180元、物业管理费240元合计540元系由原告支付，此三笔费用被告李益龙已垫交，而原告称该三笔费用已用现金的方式支付给被告，但没有提供相应的证据予以证实，同时被告又予以否认其已交纳，据此本院不予认定原告已交纳此三笔费用合计540元，故对于被告李益龙要求原告支付未交纳的保险费120元、水卫费180元、物业管理费240元合计540元，本院予以采纳。而被告要求原告支付门面内的挂货支架1818元和误工费400元等费用，因未提供相应的证据，在本案中本院无法认定，被告李益龙可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告李益龙返还原告刘显红门面租金1041元（计算方式:租金20000元/年÷365天×19天=1041元）； 二、原告刘显红支付被告李益龙垫付的保险费120元、水位费180元、物业管理费240元，合计540元； 上述一、二项相抵后，由被告李益龙于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘显红门面租金505元； 三、驳回原告刘显红的其他诉讼请求。 如被告李益龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告李益龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年三月十八日 书记员  刘晓芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法行使掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。