文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初730号原告：徐彩林，女，1972年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：陆洪峰，男，1972年5月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐彩林，女，1972年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系原告陆洪峰妻子。原告：陆成斌，男，1995年1月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：徐彩林，女，1972年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系原告陆成斌母亲。被告：苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：滕万飞，总经理。被告：杭州万亚商业管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢604室。法定代表人：滕万飞，总经理。原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称苏州万亚公司）、杭州万亚商业管理有限公司（以下简称杭州万亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告徐彩林暨原告陆洪峰、陆成斌的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，二被告经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2019年上半年租金6138.4元及违约金（以6138.4元为基数，自2018年12月17日起至实际履行之日止，按照每日0.3‰计算）；2.判令被告支付拖欠原告的2019年下半年租金18143.95元及违约金（以18143.95元为基数，自2019年6月16日起至实际履行之日止，按照每日0.3‰计算）；3.判令被告退还2016年至2018年多扣的税金1636.7元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月12日，徐彩林、陆洪峰、陆成斌与苏州万亚公司签订《商铺租赁合同》一份，约定徐彩林、陆洪峰、陆成斌将其所有的位于苏州市吴江区商铺出租给苏州万亚公司，由苏州万亚公司以自己的名义从事该商铺的经营管理，租赁期限十年（自2014年1月1日起至2023年12月31日止），租金按照徐彩林、陆洪峰、陆成斌与开发商签订的购房合同所载购房价为基数，每个年度乘以固定的比例计算，租金每半年一付，先付后租，首付款于合同生效后15天支付，以后每期付款提前15天完成。按照合同约定，苏州万亚公司应于2018年12月15日之前将2019年上半年度的租金18143.95元以及于2019年6月15日之前将2019年下半年度的租金18143.95元付至徐彩林、陆洪峰、陆成斌指定银行账户。但截至起诉之日，徐彩林、陆洪峰、陆成斌仅收到苏州万亚公司2019年上半年度租金12005.55元，尚结欠徐彩林、陆洪峰、陆成斌2019年上半年度租金6138.4元及下半年度租金18143.95元。按照合同约定，商铺租赁发票由苏州万亚公司代开并代缴税款。2016年5月1日起国家对租房的发票税率进行了调整，由5%降低至3.5%，但苏州万亚公司仍按5%的税率从徐彩林、陆洪峰、陆成斌房租中扣除，不予退回。被告苏州万亚公司于庭前递交答辩状，辩称，一、徐彩林、陆洪峰、陆成斌要求支付2019年上、下半年租金差额数额正确。苏州万亚公司基于业主的信任，以租赁的形式将业主的商铺进行统一对外招商招租经营。虽然苏州万亚公司尽职尽守，但因实体店经营连连遭受重挫，品牌层次、开业率连续下滑，商铺营业额连年大幅下降，过去的租金都是苏州万亚公司在年年亏损的情况下，自行垫资给付。2018年下半年起，苏州万亚公司提出将原租金标准下降到新标准，否则只能停止经营管理，并与广大业主进行沟通，大多数业主均表示理解，与苏州万亚公司就新租金标准达成变更协议，苏州万亚公司也按新租金标准向广大业主支付租金。徐彩林、陆洪峰、陆成斌因一己利益得失，不顾上千户业主共同利益，不但不签署变更协议，更提起诉讼诉请差额租金，试图按高于其他上千户业主的标准来收取租金，实属不应该，也对其他业主不公正。如支持徐彩林、陆洪峰、陆成斌的诉请，因本案所涉物业涉及1000多户业主并且是统一招商经营，必然导致其他业主亦提同样主张，那将是上千万的差价租金请求，苏州万亚公司根本没有能力支付，最后苏州万亚公司只能解除合同、终止经营，导致所涉物业经营商户停止经营，全体业主连新标准的租金都无法收取。到那时就不是一般经济纠纷，而是严重妨碍社会稳定。二、徐彩林、陆洪峰、陆成斌诉请的利息损失、诉讼费，缺乏相应事实及法律依据。本案所涉租金差额是由于变更合同降低租金，为了双方共赢而形成，并非苏州万亚公司故意违约不付。租金中包含各项成本，不能全部等同租金收益。另，该费用的支出，不是必然实际损失，是徐彩林、陆洪峰、陆成斌单方导致的损失扩大，应由其自理。三、徐彩林、陆洪峰、陆成斌诉请返还多扣三年的税金数额正确。租赁合同中约定苏州万亚公司为徐彩林、陆洪峰、陆成斌代扣代缴税费，先付租金后开票的流程。2014年、2015年房屋租金适用的税率为5%；2016年8月营改增以后，开具发票更加规范，徐彩林、陆洪峰、陆成斌提供的开票资料不全导致无法开票，于是开票时间有延期。营改增之后，租金收入适用的税率有所调整，个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以下的，税率为3.5%；个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以上的，税率为8.5%。考虑到国家税收政策存在变动、先付租金后开发票、支付租金时每个业主适用的税率不确定等因素，苏州万亚公司统一暂按5%的比例代扣代缴，计划在租期结束前统一进行核算，进行多退少补。四、双方签订的《商铺租赁合同》，应当予以变更或解除。租赁合同于2013年签订，当时对市场及实体店经营预判错误。近年来，受网络销售冲击，劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高，实体店纷纷关闭并濒临淘汰，这些情况已是普遍现象。这些情况，苏州万亚公司在签订合同时无法预见，属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如不降低租金标准，继续按原标准履行，对苏州万亚公司明显不公平，不能实现合同目的。苏州万亚公司已向全体业主出示审计报告等各项财务资料，已然完全履行了告知义务，还不能得到徐彩林、陆洪峰、陆成斌的理解和支持，只能请求法院变更或解除本案所涉租赁合同。因此，徐彩林、陆洪峰、陆成斌此项诉请在现实上继续履行已成不可能。综上，请求法院判决解除或变更双方租赁合同并驳回徐彩林、陆洪峰、陆成斌全部诉讼请求。被告杭州万亚公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴江区铺系徐彩林、陆洪峰、陆成斌共同共有。购房发票记载该商铺的价款为616459.78元。2016年1月12日，徐彩林作为甲方，苏州万亚公司作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》一份，编号为1100号，约定甲方将所购商业用途物业“万亚广场”商铺租赁给乙方统一经营管理；该物业座落位置为吴江区；租赁期限为自2014年1月1日起至2023年12月31日止；甲方在该商铺出租期间向乙方收取该商铺租金。租金以甲方与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算如下表：            年度              2014              2015              2016              2017              2018              2019              2020              2021              2022              2023                  比例              5.5%              5.5%              5.8%              5.8%              6.1%              6.1%              6.4%              6.4%              6.7%              6.7%      租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成；乙方除按上述约定的期限、金额、方式向甲方支付该商铺租金外，其他任何经营盈亏均由乙方独立享有并承担；因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方就租金而产生的税费按法律规定由甲方承担（乙方承诺将与当地税务部门沟通争取以当年度最优惠的标准计算），并由乙方在向甲方支付每期租金时代扣代缴（在当地税务部门的同意下执行）；乙方逾期向甲方支付该商铺租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按该商铺租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；逾期超过30天的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。后，苏州万亚公司向徐彩林、陆洪峰、陆成斌支付2019年上半年度租金12005.55元。庭审中，徐彩林、陆洪峰、陆成斌明确同意由苏州万亚公司按3.5%的比例代扣代缴2019年度租金的税费。另查明，苏州万亚公司于2007年9月12日成立，2019年3月12日前为一人公司，杭州万亚公司为公司股东。2019年3月12日，苏州万亚公司发生股权变更，股东变更为杭州万亚公司、苏州珉珂贸易有限公司，不再为一人公司。2019年9月24日，苏州万亚公司发生股权变更，股权变更后，杭州万亚公司为苏州万亚公司的唯一股东。以上事实，由原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌共同提交的商铺租赁合同、房屋所有权证、销售不动产统一发票、本院（2019）苏0509民初16295号民事判决书以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，徐彩林、陆洪峰、陆成斌与苏州万亚公司签订的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于徐彩林、陆洪峰、陆成斌主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同约定，租金每半年一付，提前15天完成，故2019年上半年租金应在2018年12月16日支付，2019年下半年租金应在2019年6月15日支付。苏州万亚公司迟延付款，应当赔偿徐彩林、陆洪峰、陆成斌的损失。租赁合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付该租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金。苏州万亚公司自2018年12月17日、2019年6月16日起即存在逾期付款行为，徐彩林、陆洪峰、陆成斌主张苏州万亚公司支付违约金符合合同约定，本院予以支持。关于苏州万亚公司代扣代缴税费的问题。审理中，徐彩林、陆洪峰、陆成斌同意由苏州万亚公司对2019年的租金税费按照3.5%的比例代扣代缴，本院对此予以确认。在苏州万亚公司代缴税费过程中，发现徐彩林、陆洪峰、陆成斌租金收入的税费有变化的，应当据实调整，实行多退少补。苏州万亚公司以前年度多扣税费的1636.7元，应予返还。关于杭州万亚公司是否应对苏州万亚公司的债务承担连带清偿责任的问题。苏州万亚公司于2019年3月12日发生股权变动，此后又于2019年9月24日发生股权变动，股权变动后，杭州万亚公司仍为苏州万亚公司的唯一股东。杭州万亚公司未提供证据证明其财产独立于苏州万亚公司，故杭州万亚公司应对苏州万亚公司的本案债务承担连带清偿责任。综上，苏州万亚公司应按照6.1%的租金标准支付2019年的租金，扣除苏州万亚公司代扣代缴的税费3.5%，苏州万亚公司应支付徐彩林、陆洪峰、陆成斌2019年上、下半年的租金均为18143.95元（616459.78元×6.1%×96.5%/2），扣除苏州万亚公司已支付的2019年上半年租金12005.55元，上半年租金余款6138.4元以及下半年租金18143.95元，苏州万亚公司应当继续履行，并支付自逾期付款之日起的违约金。苏州万亚公司应当返还徐彩林、陆洪峰、陆成斌多扣的税费1636.7元。杭州万亚公司对苏州万亚公司的前述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌2019年度上半年租金6138.4元，并支付违约金（以6138.4元为基数，自2018年12月17日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌2019年度下半年租金18143.95元，并支付违约金（以18143.95元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按每日0.3‰计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、被告苏州万亚商业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌多扣的税费1636.7元；四、被告杭州万亚商业管理有限公司对苏州万亚商业管理发展有限公司的上述第一、二、三项债务及其应承担的诉讼费用给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取204元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌。原告徐彩林、陆洪峰、陆成斌预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陆 蕴二〇二〇年三月十日书记员 张晓燕附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。