辽宁省西丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1223民初1711号原告：温兴时，男，1989年8月18日生，满族，农民，住西丰县。被告：于洲，男，1990年10月24日生，满族，职员，住西丰县。第三人：何宇，男，1987年10月24日生，满族，农民，住西丰县。原告温兴时与被告于洲、第三人何宇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告温兴时、被告于洲到庭参加了诉讼，第三人何宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告温兴时向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止执行查封西丰县人民法院（2018）辽1223财保144号民事裁定书查封的位于房屋。2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年10月2日，原告通过鸿城房产中介购买第三人何宇所有的房屋，于2018年10月7日雇佣搬家公司入住该楼房。而后原告与该楼房的抵押银行协商，由原告替何宇偿还该楼房抵押贷款至抵押银行账户内。2019年10月10日，原告接到西丰县人民法院（2018）辽1223财保144号民事裁定书，裁定查封位于房屋。原告认为该裁定有错误，提出执行异议。西丰县人民法院（2019）辽1223执异24号裁定：驳回案外人温兴时的异议请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，原告诉讼请求法院停止执行查封西丰县人民法院（2018）辽1223财保144号民事裁定书裁定查封的位于房屋，由被告承担诉讼费用，请人民法院予以支持。被告于洲辩称，温兴时的异议申请没有事实和法律依据，应驳回其申请。1、温兴时在异议申请中自述2018年10月3日何宇将争议房屋交付给申请人，并于当日搬入该房屋居住与事实不符。2、温兴时与被执行人何宇签订的“房屋买卖定金合同”系无效合同。3、温兴时与被执行人何宇签订的“房屋买卖定金合同”价格低于市场价，温兴时存在与被执行人何宇相互串通的嫌疑，其买卖合同无效。4、西丰县人民法院下达（2018）辽1223财保144号民事裁定书正确，不应予以解除查封。第三人何宇未到庭，也未提交书面陈述。本院在审理中，原告围绕诉讼请求提供证据及被告质证、本院认证情况如下：1、西丰县人民法院（2019）辽1223执异24号执行裁定书1份，经庭审质证，被告无异议，予以采信。2、房屋买卖定金合同1份，付款收条1张，微信转账照片3张，原告还贷业务凭证14张，还贷情况说明1份，西丰县西丰镇鸿城房产中介所营业执照复印件及经营者孙冶身份证复印件1份，证明2018年10月7日交付房屋及经抵押权人银行同意，温兴时代何宇偿还房贷。被告于洲提出异议：还贷业务凭证只能证明钱还到银行，不能证明银行同意变更还贷人，而且没有三方证明。2019年11月20日银行的还款情况说明是后补的。房屋买卖定金合同只能证明原告有购买意愿，不能证明发生交易，另外合同上的购房款明显过低。经审查，原告提交的此组证据能够证明其通过房产中介购买第三人何宇的住宅楼，按合同约定交纳了购房款，并征得银行同意后继续偿还该房产的抵押贷款，证据之间能够相互印证，能证明原告所述事实，此组证据，予以采信。3、孙冶证人证言，证言内容：2018年10月2日，温兴时和何宇在我这签订的房屋买卖合同，约定在签合同当天给3万元定金，交房时再给2万元。2018年10月7日交房，由我的店员邬丽霞跟着去交的房，在我店里给的购房款，邬丽霞在收条上签的字。经庭审质证，被告对证人证言无异议，予以采信。4、袁军证人证言，证言内容：2018年10月6日晚上，原告给我打的电话，定10月7日搬家。10月7日上午9时左右，我们两个人帮原告搬家，原告用微信红包转的搬家费。经庭审质证，被告对证人证言无异议，予以采信。5、钟欣家园3栋661号住宅楼取暖费发票一张，交费人温兴时，交费日期为2018年10月9日。经庭审质证，被告无异议，予以采信。6、原告入住钟欣家园3栋661号住宅楼前及入住时录像光盘1张，经庭审质证，被告无异议，予以采信。7、西丰县鹿城锁店营业执照复印件1份，证明1份，照片1张，证明入住时间是2018年10月7日。经庭审质证，被告无异议，予以采信。8、证人刘某证言，证言内容：原告是2018年10月7日搬到我家楼上住的，那天我休息，看到原告搬家了，当时我见到了原告本人。经庭审质证，被告对证人证言无异议，予以采信。9、微信缴纳电费照片15张，被告提出异议：这些电费是在房屋查封之后交的，证明不了在查封前原告入住该房屋，对证据的真实性没有异议。经审查，该组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。被告于洲向法庭提交证据材料；10、2018年10月5日被告去何宇家谈话录音光盘1张，经质证，原告提出异议：何宇没有参加庭审质证，录音的真实性无法证明，录音即使真实，只能证明10月5日原告没有入住，不能证明被告要证明的问题。通过此份证言，被告想证明2018年10月5日原告没有入住钟欣家园3栋661号住宅楼，虽何宇未出庭确认录音的真实性，结合其它证据，对被告的证明目的予以采信。11、房地产抵押估价报告1份，个人购房担保借款合同1份，证明何宇购买钟欣家园3栋661号住宅楼时评估价格和贷款额均是30.9万元。经质证，原告提出质证意见：对真实性没有异议，办理抵押贷款时，房屋已经装修了，不能证明房屋是低价出售。经审查，以上证据客观真实，与本案有关联，予以采信。12、2019年10月29日西丰县人民法院对温兴时询问笔录1份，原告提出质证意见：对真实性没有异议，未过户是因为抵押贷款未还完，得贷款还清才能过户。经审查，此证据客观真实，与本案有关联，予以采信。根据当事人的陈述和原、被告提供的证据，本院认定如下案件事实：2018年10月2日，原告温兴时作为乙方与第三人何宇作为甲方通过丙方西丰镇鸿城房产中介所签订房屋买卖定金合同，合同约定：甲方自愿将坐落在西丰县房屋卖给乙方，面积为103.25平方米，房权证号为第××号。房屋的成交总价为26万元，乙方先支付给甲方房屋定金3万元，乙方在签订合同后负责继续偿还甲方此房屋所剩余贷款约20万元，在房屋交接之日乙方再付给甲方2万元整，最后1万元在过户之日一次性交给甲方。原告于合同签订后按约定向第三人何宇给付了购房款3万元，2018年10月7日，第三人何宇通过鸿城房产中介所向原告交付房屋，原告按约定向何宇交付购房款2万元，原告雇佣西丰镇同城邦家政咨询服务部为其搬家，支付搬家费260元，西丰县鹿城锁业为原告更改了指纹锁密码。另原告与西丰县农业银行达成协议，由其继续偿还房屋2018年9月以后的房贷，截至2019年11月20日，原告已偿还14期房贷。原告于2018年10月9日交纳了钟欣家园3幢661号房屋2018-2019年取暖费2,685元，并从2018年10月19日开始交纳了该房屋的电费。另查明，被告于洲于2018年10月9日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年10月10日作出（2018）辽1223财保144号民事裁定书，裁定查封第三人何宇名下位于房屋，查封期限三年。2019年10月25日，原告向本院提出查封异议申请书，要求解除对上述房屋的查封，本院于2019年11月8日作出（2019）辽1223执异24号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告温兴时与第三人何宇于2018年10月2日签订了书面房屋买卖合同，第三人何宇将其自有的房屋卖给原告温兴时，2018年10月7日，第三人何宇将上述房屋交付给原告温兴时，原告于当日正式入住该房屋，原告温兴时按合同约定向第三人何宇给付了购房款，双方约定该房屋剩余购房贷款由原告继续偿还，原告又与西丰县农业银行达成协议，经银行同意，原告于购房后按期偿还了贷款。原告温兴时购买上述房屋后未办理过户登记，是因该房屋的抵押贷款未偿还完毕，非因其个人自身原因所致。本院于2018年10月10日依被告于洲的诉前财产保全申请查封了第三人何宇名下的房屋。综上，原告现对其购买的房屋享有的权利能够排除执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：解除对原告温兴时购买的登记于第三人何宇名下的西丰镇房屋的查封。案件受理费5,200元，由被告于洲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。审 判 长  常 安人民陪审员  赵福安人民陪审员  那忠贵二〇二〇年三月十八日书 记 员  康 宝