河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1657号上诉人（原审原告）：姚珍，女，1968年2月22日生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：尹箐玉，女，河北冀华（唐山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵刚，男，1966年10月30日生，汉族，现住唐山市。委托诉讼代理人：邢会青，河北德硕律师事务所律师。上诉人姚珍因与上诉人赵刚租赁合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚珍及委托诉讼代理人尹箐玉、上诉人赵刚及委托诉讼代理人邢会青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚珍上诉请求：1、请求贵院依法撤销河北省滦州市人民法院(2019)冀0223民初3564号民事判决书中第一项，改判由被上诉人返还上诉人租赁费45万元并赔偿自2018年11月28日起至给付之日止的利息损失；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依法认定租赁费返还租赁费数额有误。上诉人与被上诉人签订《租赁协议》后，上诉人与被上诉人虽然约定了十年租赁费共计118万元，但因市场原因，双方在履行合同中，对租赁费的给付金额已经做出了变更，上诉人已经按照双方约定给付了全部十年的租赁费111万元。上诉人在给付2015至2018年的租赁费时，在收条中已经明确写明：“自2015年7月1日-2018年7月1止，叁年费用于2015年5月6日一次性交给了赵刚大哥”，该收条中写明的租赁期给付时间及“一次性”的字眼，及结合双方的交付租赁费的习惯，能够得出结论，该30万元为2015年7月1日至2018年7月1日的全部租赁费，不能因被上诉人的不诚信行为而侵害上诉人的合法权益。上诉人赵刚上诉请求：1、请求撤销河北省滦州市人民法院(2019)冀0223民初3564号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人签订《租赁协议》的合同目的在于获取涉案场地的租赁权，原审法院认定其签订协议的合同目的为经营料厂使用这一事实并无依据。首先，上诉人与被上诉人签订的两份《租赁协议》均没有对合同目的进行明确约定。其次，《租赁协议》第一段：“甲方将位于205国道沙河桥路南壹拾陆亩场地租赁给乙方”表明双方只是对租赁场地这一事项达成合意，被上诉人的合同目的只在于获取涉案土地的租赁权，并无法证明被上诉人租赁该场地的目的是用于经营料厂。综上，双方既无明确约定，又无其他证据佐证，原审法院单方面依据被上诉人的说法就认为其签订《租赁协议》的合同目的是经营料厂，无事实依据；2、被上诉人构建的建筑物被强制拆除虽然对经营料厂有一定影响，但并不影响合同目的的实现。根据上述分析，被上诉人签订《租赁协议》的合同目的并不是经营料厂，双方也从未对经营料厂、构建建筑物等事项达成合意，被上诉人构建的建筑物被强制拆除虽然对料厂的经营有一定影响，但并不影响《租赁协议》合同目的的实现。《租赁协议》的合同目的在于租赁使用土地，被上诉人的违法建筑被拆除，不影响被上诉人对涉案土地的其他使用；3、被上诉人构建的建筑物被强制拆除并不是导致料厂无法经营的直接原因，而是在其实际经营过程中因无法达到当地政府的环保要求，才一再被限制经营。原审法院未查明被上诉人在经营期间的事实，事实是被上诉人经营的料厂实为煤厂，在其实际经营过程中因无法达到当地政府的环保要求，才一再被限制经营。附件中有证明其污染环境的证据。在协议土地东西两侧和北侧至今尚有数十家单位正在经营，如果被上诉人合法营业，则同样可以正常经营。根据《租赁协议》第五条：“乙方经营期间，自行承担一切经营行为”之约定，上诉人并不对被上诉人的经营行为负责，经营行为包含经营目的、经营类别、经营方式、经营管理等。被上诉人无法经营煤厂是其自身经营管理问题，与上诉人无关、与拆除违法建筑无直接关联。如强行解除协议则会让上诉入导致无法挽回的损失。另，被上诉人在租赁的场地未经上诉人同意私自挖掘深2米宽2米长20米的深沟，并排放污水至沟中，其行为严重污染了环境，破坏了租赁物，事实上构成违约，如果是解除协议，被上诉人也应承担恢复原貌、赔偿损失等法律责任；4、被上诉人在经营之初即明了协议土地性质，至今其他商户尚在合法经营。双方在签署协议之时被上诉人明知该块土地性质，并且使用了长达6之久。因被上诉人的污染，该协议土地南侧墙外的17.32亩土地已由上诉人不得已租赁，并由被上诉人使用。被上诉人在经营期间对南侧的土地己污染严重。无论何时，被上诉人均应对协议土地以及协议土地南侧的污染承担民事和刑事责任。但原审法院没有查清此事实。二、建筑物被强制拆除这一行为应直接归责于被上诉人，原审法院依据《合同法》第二百三十一条规定，认为被上诉人有权解除合同系法律适用错误，被上诉人无权要求解除协议。原审法院认定强制拆除违章建筑行为属于不可归责于承租人的事由错误，事实是建筑物被强制拆除的原因是因为被上诉人行为违反相关法律法规规定，未经有关部门批准，擅自搭建，拆除行为应直接归责于被上诉人。因此原审法院依据《合同法》第二百三十一条的规定，认为被上诉人有权解除合同系法律适用错误。三、被上诉人应继续履行《租赁协议》，上诉人不必返还租金及支付利息。本案中上诉人己按协议约定履行了义务，并无《合同法》第九十四条规定的合同解除情形，也并无第九十一条规定的合同权利义务终止的情形，被上诉人无故拒绝履行协议，属于违约行为。根据《合同法》第一百零七条之规定，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失筹违约责任。因此被上诉人应继续履行协议至协议期满，上诉人不必向其返还租金及支付利息。上诉人姚珍向一审法院起诉请求：1．请求贵院依法判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2．请求贵院依法判令被告返还原告租赁费45万元，并按照同期银行贷款利率赔偿原告自2018年11月28日起至给付之日止的利息损失；3．本案的诉讼费用、保全费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月1日，赵刚作为甲方，姚珍作为乙方，双方签订《租赁协议》一份。协议内容为：“今有甲方将位于205国道沙河桥南壹拾陆亩场地租赁给乙方，具体事宜商议如下：一、租赁期限陆年，期满后如乙方继续租赁，双方协商以后事宜。二、甲方负责将场地打成水泥地面和深井一口，甲方开工时乙方先付给甲方承包金贰拾万元整。地面、水井竣工后，乙方再付甲方承包金壹拾万元整，此叁拾万元为前三年乙方付给甲方的场地承租金。三年期满后承租金改为每年壹拾贰万元整，乙方租赁二年后提前一年将后叁年承租金一次性付给甲方。合计叁拾陆万元整。三、乙方在承租期间，如有拆迁等情况，乙方应无条件迁出。如果政府给予补偿，甲方视情况给予乙方适当的经济损失补偿。如政府无补偿，甲方不承担乙方任何经济损失。四、租赁陆年到期后，乙方如需继续租赁，甲方须优先乙方使用。五、乙方经营期间，自行承担一切经营行为。此协议自甲方将水泥地面和深水井竣工后，乙方向甲方付清叁拾万元人民币后生效，此协议一式贰份甲乙双方各执一份。”同日，当事人双方又签订一份《租赁协议》，该协议内容为：“今有甲方将位于205国道沙河桥南壹拾陆亩场地租赁给乙方，具体事宜商议如下：一、租赁期限为十年，租赁期限自2012年7月1日起至2022年7月1日止。二、前三年租金为三十万元（乙方已付清），中间三年租金为三十六万元，待前三年期满前一个月，一次性交给甲方。后四年租金为五十二万元，待中间三年期满前一个月，一次性交给甲方。三、租赁到六年时，乙方付给甲方现金壹拾万元整，十年期满后乙方如不继续承租，乙方须将自建六间平房和自建80KAV变压器过给甲方使用。四、此协议和前协议同时生效，具有法律效力，一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。”《租赁协议》签订之后，姚珍共分5次给付赵刚租金111万元。其中，中间三年的租金，赵刚于2015年5月6日为姚珍出具收条，收条内容为：“今收到姚纳（姚珍弟弟）交来位于205国道沙河桥南壹拾陆亩场地费300000元（叁拾万元整）。自2015年7月1日-2018年7月1日止，叁年费用于2015年5月6日一次性交给了赵刚大哥。”姚珍陈述因经营形势不好，赵刚为其减免叁年租金6万元，所以给付赵刚30万元，但赵刚不予认可减免，是姚珍尚欠其该叁年租金6万元。2018年11月26日，滦州市雷庄镇人民政府下发《强制拆除违法建设决定书》，决定书载明：经查，姚珍料厂在205国道沙河桥南擅自搭建的建筑物、构筑物属违法行为，因料厂未在规定期限内拆除违法建设，决定于2018年12月21日起组织实施强制拆除。姚珍在庭审中陈述，政府已于2018年11月27日强制拆除建筑，姚珍料场迁出。另查明，《租赁协议》中所涉及的土地，是赵刚自农民手中租赁而来的沙土地，其将该租赁土地出租给姚珍，与姚珍签订《租赁协议》，按照协议约定负责打好水泥地面和深水井。对于上述事实，有当事人双方陈述及相关证据在卷佐证。一审法院认为，当事人双方签订《租赁协议》二份，双方在庭审中均认可第二份十年租期的协议是对第一份协议的补充，双方将租赁期限由六年改为十年。该《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性定，第二份协议是对第一份协议的补充，为合法有效合同，双方当事人均应该严格按照协议约定履行各自义务。本案争议焦点如下：一、案涉《租赁协议》应否解除？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，赵刚对其租赁而来的土地并未办理任何审批手续，姚珍承租赵刚出租的场地是为建设料厂使用，经营料厂势必有相应的建筑物，滦州市雷庄镇人民政府下发《强制拆除违法建设决定书》，强制拆除违章建筑，该强制拆除行为属于不可归责于承租人的事由，致使姚珍签订《租赁协议》的合同目的无法实现，作为承租人的姚珍有权要求解除合同，根据上述法律规定，本案涉案《租赁协议》应予政府强制拆除之日解除。因此一审法院对姚珍的第一项诉讼请求予以支持。二、赵刚应否退还租金及具体金额如何计算？《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，应终止履行。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”根据上述法律规定，本案应自租赁标的被政府强制拆除之日起双方权利义务终止，承租人依法享有要求出租人返还已付的不能履行租赁期的租金。关于强制拆除的时间，姚珍陈述是2018年11月27日，但未提供证据证实其主张，而《强制拆除违法建设决定书》中载明的拆除时间为2018年12月21日起实施，因此本案确定拆除时间为2018年12月21日。即自2018年12月21日起姚珍不应再向赵刚支付租金，已交纳的租金赵刚应当返还。根据《租赁协议》约定，十年租金共计118万元，前6年租金共计66万元，后四年租金52万元。姚珍陈述中间三年租金赵刚减免6万元，由赵刚出具的收条为证，但赵刚不予认可。一审法院认为，赵刚于2015年5月6日为姚珍出具的收条中虽写明“自2015年7月1日-2018年7月1日止，叁年费用于2015年5月6日一次性交给了赵刚大哥”，但此收条只能反映出是三年的租赁费用一次性交了30万元，却未说明三年的费用一次性付清，因此一审法院对姚珍主张不予采纳。自《租赁协议》签订以来，姚珍共计支付赵刚租金111万元，扣除前六年租金66万元，后四年租金原告已经交纳了45万元。姚珍在庭审中陈述后四年租金因其修整地面，赵刚为其减免2万元，但赵刚对此不予认可，因此一审法院对姚珍主张不予采纳。根据《租赁协议》约定，租赁期间的后四年即自2018年7月1日起至2022年7月1日止租金52万元，即每年租金应为13万元。姚珍自2018年7月1日起至2018年12月20日（强制拆除日前一天）止共使用场地173天，应支付赵刚的租赁费为61616.44元（13万元/年÷365天×173天），自强制拆除后赵刚应将姚珍已交纳租金予以返还，因此本案认定赵刚应返还姚珍租赁费为388383.56元（45万元-61616.44元）。三、关于姚珍诉请的逾期付款利息损失问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应支付利息和费用。本案中，赵刚应当自2018年12月21日返还姚珍已经支付的租赁费388383.56元，其逾期返还，变相占用姚珍的租金，给姚珍造成了变相占用资金的利息损失，应当支付逾期付款的利息损失。一审法院确定赵刚应自2018年12月21日起以388383.56元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向姚珍支付逾期付款利息损失至本判决确定的履行期限届满之日止。判决：一、被告赵刚于本判决生效后五日内返还原告姚珍租赁费388383.56元及利息（利息计算方法：以388383.56元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2018年12月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告姚珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由被告赵刚负担3563元，由原告负担462元。保全费2870元，由被告赵刚负担。此款于本判决生效后五日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交与本案争议有关的有效新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一是合同是否有必要解除。二是上诉人赵刚是否应退还租金及退还金额的问题。关于争议焦点一：案涉租赁合同虽未明确约定租赁场地的用途，但根据上诉人赵刚作为甲方，上诉人姚珍作为乙方，双方签订的两份《租赁协议》中约定的“二、甲方负责将场地打成水泥地面和深井一口，甲方开工时乙方先付给甲方承包金贰拾万元整。”和“三、租赁到六年时，乙方付给甲方现金壹拾万元整，十年期满后乙方如不继续承租，乙方须将自建六间平房和自建80KAV变压器过给甲方使用。”的两项内容及上诉人赵刚在一审庭审时自认“租赁土地是为建厂放料，因上诉人姚珍想租赁就租给她了。”等证据，一审法院确定案涉合同的场地为上诉人姚珍经营料厂使用并无不当。事实上，上诉人姚珍所租赁的土地并未办理任何审批手续，不允许擅自搭建建筑物、构筑物，上诉人姚珍为经营料厂所搭建建筑物被滦州市雷庄镇人民政府强制拆除，该强制拆除行为属于不可归责于承租人的事由，致使双方签订的《租赁协议》的合同目的无法实现，故一审法院认定双方解除《租赁协议》并无不当。关于争议焦点二：双方《租赁协议》解除，根据《强制拆除违法建设决定书》，自2018年12月21日建筑物被强制拆除之日后，上诉人姚珍已未实际将该场地用于经营，该期间的租金上诉人赵刚应予返还。上诉人姚珍主张2015年7月1日-2018年7月1日的全部租赁费应为30万元，但该收条内容并非上诉人赵刚所出具的，也并未明确说明已付清三年的费用，且上诉人赵刚也不予认可，不能排除合理怀疑，一审法院据此认定并无不妥。综上所述，姚珍、赵刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所提其损失等问题因其未按规定提出反诉，可另案主张权利。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人姚珍负担4025元，上诉人赵刚负担4025元。本判决为终审判决。审 判 长 赵阳利审 判 员 毕作宝审 判 员 吴 凡 二〇二〇年三月二十七日法官助理 王 涛书 记 员 李 莹