重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初767号原告：陈翠华，女，生于1969年9月1日，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张立（系原告之女），女，生于1990年1月28日，土家族，住重庆市黔江区。被告：重庆恒绍房地产开发有限公司，地址：重庆市黔江区正阳街道黔州大道西段50号城投大厦8-14。法定代表人：彭善荣，该公司经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，该公司员工。原告陈翠华诉被告重庆恒绍房地产开发有限公司（以下简称恒绍公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈翠华委托诉讼代理人张立，被告恒绍公司委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠华向本院提出诉讼请求：1.请求解除商品房认购合同；2.请求判令被告退还原告首付款161563元及资金占用利息（从2019年9月23日起按年利率24%计算至清偿完毕之日止）；3.请求判令被告双倍返还定金40000元；4.请求判令被告支付违约金（按照房价总款672742元计算，每天万分之一计算至清偿完毕之日止）；5.请求判令被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告80781.50元。事实和理由：原告于2019年9月23日在被告处购买一套房屋。楼盘名称为：黔江恒大名都，所购房屋位于该楼盘，建筑面积116.40平方米，套内面积95.88平方米，单价5779.57元／平方米，总价款672742元。原告于2019年9月19日按约定交付购房定金20000元。房屋认购书签订后，原告按认购书约定的义务于2019年9月23日支付了首付款122742元、契税10091元、大修基金8730元，合计总付款161563元（含定金）。原告房款支付后，约定2019年9月25日双方正式签订《商品房买卖合同》，原告于9月25日如约到被告售房部签订合同，被告以各种理由告知原告再过几天签订合同，几天后，原告又如约来签订合同，却被告知所购房屋已于2019年2月23日之前已出售他人，并网签合同。原告要求退回所付房款161563元，被告以各种理由推诿要半年后退给原告。原告所付房款系从银行及私人处借款，每月按时支付利息，原告已年满50岁，去年与被告多次协商未果，给原告带来较为严重的精神负担。鉴于此，被告行为严重违反了法律的规定，被告“一房两卖”的行为，主观上存在欺诈的故意，按法律规定，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。据此，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令如诉请求。被告恒绍公司辩称，原、被告签订的商品房认购书一事属实，因被告工作人员失误导致无法与原告签订案涉房屋商品房买卖合同。被告实际收取原告的款项为152833元（其中定金20000元、首期房款122742元、契税10091元），大修基金8730元非被告方收取。原告请求被告向其返还所支付款项的前提应为商品房认购书被解除。如商品房认购书未被解除，则认购书依然处于有效状态，被告有权继续保留认购书约定所收取的原告款项。原告第一项诉求中已要求被告退还定金，根据定金罚则，被告至多再向原告退还一倍定金，而原告在第二项诉求中仍要求被告双倍返还定金，其诉求明显超出法律规定，不应当得到支持。原告的其他赔偿请求没有事实和法律依据不应得到支持。原告陈翠华绕诉讼请求依法提交了认购合同书、付款单、付款收据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月23日，原告陈翠华(乙方)与被告恒绍公司(甲方)签订《黔江恒大名都商品房认购书》约定：乙方认购位于重庆市黔江区恒大名都楼盘商品房，该商品房建筑面积为116.40平方米，单价为5779.57元/平方米，总金额为672742元；签订本认购协议书时乙方支付定金20000元；乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕认购书义务，但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效。除上述内容外，协议还就付款方式进行了约定。认购合同签订后，原告向被告支付定金20000元，购房款122742元、契税10091元，并向重庆市黔江住房保障中心缴纳了房屋专项维修基金8730元。嗣后，被告未与原告签订商品房买卖合同，原因系陈翠华所认购房屋已被恒绍公司售予他人，致使无法签订本约合同。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令如诉请求。上述事实，有商品房认购书、收据、当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为,原告陈翠华与被告恒绍公司签订的《黔江恒大名都商品房认购书》系双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。本案中，原、被告双方签订认购书后，原告陈翠华依约向恒绍公司支付了定金、首付款及相关税费，履行了自己的义务，但被告恒绍公司由于将案涉房屋售予他人，致使预约合同的目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故原告请求解除与被告所签订的认购书，本院予以支持。认购书解除后，被告恒绍公司应当向原告陈翠华退还所收取的首付款122742元、契税10091元。因被告未收取原告大修基金8730元，故原告主张该费用也由被告退还的诉求，本院不予支持。关于原告主张被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院认为，预约合同是约定将来订立本合同的合同，其目的在于订立本约合同。就本案而言，原告陈翠华交纳的定金20000元系为了担保将来能签订商品房买卖合同，但被告恒绍公司因自己原因未能为陈翠华保留认购房屋，已无法实现合同目的，构成违约。根据原、被告签订的《黔江恒大名都商品房认购书》第五条约定，如陈翠华(乙方)履行完毕认购书义务，但恒绍公司(甲方)未能为买房保留该房号的，恒绍公司(甲方)应双倍返还定金。故原告要求被告双倍返还定金40000元的诉求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金及资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院认为，双倍返还定金具有惩罚赔偿性质，且原、被告在认购书中并未约定违约金条款，双方在认购书第五条约定，如出卖人未能为买受人保留房号的，出卖人应双倍返还定金，不再承担其他责任。据此，对原告主张违约金及资金占用利息的诉求，本院不予支持。关于原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定要求被告恒绍公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因该规定适用的前提系商品房买卖合同的本约合同，而不适用于仅处于订立本约的先契约阶段的预约合同。具体到本案，原、被告双方签订的认购书是为了签订商品房买卖合同而作的事先约定，性质上为预约合同，尚未签订正式商品房买卖合同，因此对原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈翠华与被告重庆恒绍房地产开发有限公司于2019年9月23日签订的《黔江恒大名都商品房认购书》；二、被告重庆恒绍房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告陈翠华的首付房款122742元、契税10091元，共计132833元；三、被告重庆恒绍房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告陈翠华定金共计40000元；四、驳回原告陈翠华的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5535元，减半收取计2768元，由原告陈翠华负担890元，被告重庆恒绍房地产开发有限公司负担1878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  田鹏飞二〇二〇年三月十五日书记员  庞春天