云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终196号上诉人（原审被告）：虞佑仙，女，1969年01月08日生，汉族，酒店经营者，住保山市隆阳区，现住保山市隆阳区（农发行家属区南隔壁）。委托诉讼代理人：刘永福，云南金曦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：保山市康浩（集团）公交运输有限公司。统一社会信用代码：91530502218930665Q住所地：保山市隆阳区兰城街道九龙路27号。法定代表人：杨绍康，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许德、陶晓瑞，云南南亚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人虞佑仙因与被上诉人保山市康浩（集团）公交运输有限公司（以下简称保山康浩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2019）云0502民初5183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人虞佑仙及其委托代理人刘永福、被上诉人保山康浩公司法定代表人杨绍康及委托代理人许德、陶晓瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人虞佑仙上诉请求；撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5183号民事判决，依法改判并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人没有按照合同约定向被上诉人支付租金，系以下原因：（一）被上诉人未按照合同约定及时向上诉人提交租赁房屋的消防验收合格证及室内装修消防设计施工图，导致上诉人不能按期办理酒店开业的手续；（二）被上诉人在上诉人租赁的房屋范围内私自修建电梯，一方面占用了上诉人租赁房屋的面积，另一方面导致上诉延期经营酒店九个月；（三）被上诉人未按合同约定将租赁房屋内的原有物件搬离，导致上诉人延期装修酒店三个月；另外，上诉人租赁房屋后，按照开设酒店的要求进行了装修，投入了大量的资金，如果解除合同将对上诉人造成巨大损失。综上，因被上诉人违约在先，上诉人推迟支付租金不构成违约。故请求二审法院依法改判继续履行合同。被上诉人保山康浩公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2017年12月29日原告保山康浩公司与被告虞佑仙签订《房屋租赁合同》，约定：“原告将其所有的位于隆阳区的房地产（建筑局部六层的房屋一栋、车位6个、车库13间、物管用房一间、单车棚一间），出租给被告用于经营酒店及其他商服，租赁期限为2018年1月1日至2018年3月31日止，租金为：租赁期限内总租金700万元，前三年的租金为66万元/年，中四年的租金为73万元/年，后三年的租金为70万元/年；支付方式为：先付费后使用，2018年1月1日至12月31日的租金66万元，签订合同时被告支付原告押金10万元，2018年3月15日前支付租金30万元（所支付的定金10万元转为租金），2018年9月15日前支付租金26万元，2018年12月31日前支付押金10万元，租赁期满或合同解除后，押金10万元抵扣被告应承担的费用、租金及违约金外，剩余部分返还被告，不足部分被告继续支付；自2019年起每年的租金由被告于当年1月5日前一次性支付；合同的解除：被告不按照约定支付租金、押金及其他费用达15日以上的，原告有权解除合同；违约责任：被告拖欠原告租金、押金或其他费用的视为违约，被告除支付拖欠的费用外，每拖欠一日还应当按年度租金的1‰向原告支付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。”合同签订当日，原告向被告交付了租赁物，被告向原告支付了定金10万元。2018年5月25日原、被告签订《保山康浩集团房屋租赁合同（变更）》，约定：“租赁房屋的范围由整栋变更为该栋房屋的第一层铺面两格和第二层、第三层全部房屋；出租给被告用于经营酒店及其他商服；租赁期限由2018年1月1日至2028年3月31日变更为2018年1月1日至2028年6月30日（其中2028年1月1日至6月30日为原告给被告6个月首次装修宽限期顺延月）；配套车位由19个变更为10个（车位8个、车库2个）、物管用房一间、单车棚一间不变；租金由700万元变更为256.97万元，前三年的租金为23.99万元/年，中四年的租金为27.5万元/年，后三年的租金为25万元/年；支付方式为：先付费后使用，2018年1月1日至12月31日的租金23.99万元，签订合同时被告已支付原告定金10万元，2018年11月20日前支付年度租金13.99万元，2018年12月31日前被告须向原告支付押金10万元，租赁期满或合同解除后，押金10万元抵扣被告应承担的费用、租金及违约金外，剩余部分返还被告，不足部分被告继续支付；自2019年起每年的租金由被告于当年1月5日前一次性支付；合同的解除：被告不按照约定支付租金、押金及其他费用达15日以上的，原告有权解除合同；违约责任：被告拖欠原告租金、押金或其他费用的视为违约，被告除支付拖欠的费用外，每拖欠一日还应当按年度租金的1‰向原告支付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。”合同签订后的2019年3月被告向原告支付2018年度租金10万元，拖欠2018年度租金3.99万元及2019年的租金23.99万元。2018年6月至2019年3月原告为人民路167号整栋房屋重新安装了电梯。2018年11月22日原告向被告发出《租金催收告知书》，2019年6月13日原告再次向被告发出租金催收《律师函》，但被告均未向原告交纳拖欠的租金。另查明，被告于2018年7月8日办理了煌岭酒店的《营业执照》，于2019年8月21日办理了《特种行业许可证》。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（变更）》是否解除？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》及《变更合同》均约定每年租金的具体支付时间及合同解除的条件，若被告不按照约定支付租金、押金及其他费用达15日以上的，原告有权解除合同，被告除按约定支付了定金10万元及2018年的租金10万元外，2018年至2019年租金均未足额支付，且超过了合同约定的15日以上，原告曾两次向被告催收租金，被告以原告交付的租赁物存在瑕疵为由拒绝支付，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《变更合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。2、被告是否支付原告2018年至2019年的租金279800元？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告在《房屋租赁合同》及《变更合同》约定，被告装修租赁物的半年内为免租期，但原告把免租期推后到合同履行期限届满前半年，现因原告提起解除合同，免租期应为2018年1月1日至6月30日止，就2018年的租金23.99万元被告应支付原告半年的租金11.995万元，不应支付全年的租金；2019年的租金23.99万元被告应全额支付；被告应支付原告2018年7月1日至2019年12月31日止的租金为35.985万元，扣除被告已支付的定金及租金20万元，还应支付租金为15.985万元，故原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。3、被告是否承担逾期支付租金的违约责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在《房屋租赁合同》及《变更合同》约定，被告拖欠原告租金、押金或其他费用的视为违约，被告除支付拖欠的费用外，每拖欠一日还应当按年度租金的1‰向原告支付滞纳金；2018年度的租金被告已按约定支付绝大部分，未支付少部分的违约责任可忽略不计，2019年1月5日前被告应支付2019年的租金23.99万元，但被告在原告催收后仍未支付，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，应承担的违约天数为253天（自2019年1月20日至9月30日止），滞纳金为6.06947万元（23.99万元×1‰×253天）；故原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。4、被告是否返还原告出租的房屋？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《变更合同》因被告的违约而被解除，合同解除后，被告有返还原告出租房屋的义务，故原告的此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告保山市康浩（集团）公交运输有限公司与被告虞佑仙于2017年12月29日签订的《保山康浩集团房屋出租合同》及2018年5月25日签订的《保山康浩集团房屋出租合同（变更）》。二、由被告虞佑仙于本判决生效之日起60日内支付原告房屋租金15.985万元及滞纳金6.06947万元，合计22.05447万元。三、由被告虞佑仙于本判决生效之日起60日内滕让原告保山市康浩（集团）公交运输有限公司出租的房屋。四、驳回保山市康浩（集团）公交运输有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5470元，减半征收2735元，由原告保山市康浩（集团）公交运输有限公司负担1000元，被告虞佑仙负担1735元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）关于办理酒店特许经营证是否需要“依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书”的问题。二审审理中上诉人承认在被上诉人未提供上述法律文书的前提下已经取得了酒店特许经营证，并且酒店现在正常经营中，因此，是否“依法取得建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书”并非办理酒店特许经营证的必要条件。（二）关于电梯安装的问题，二审审理中上诉人承认电梯安装是经双方协商一致后由被上诉人安装的，本院予以确认。（三）关于被上诉人未按合同约定将租赁房屋内的原有物件搬离，导致上诉人延期装修酒店三个月的问题，上诉人未提交证据证实，本院不予认定。据此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（变更）》合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。合同签订后，被上诉人已经履行了向上诉人交付租赁房屋的义务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付租金。上诉人称其之所以延期交付租金是因为被上诉人未能提交“依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书”且在租赁房屋内私自安装电梯，导致上诉人未能如期办理酒店特许经营许可证，影响了上诉人酒店的如期开业。经二审审理查明，上诉人在被上诉人未提供上述法律文书的前提下已经取得了酒店特许经营证，并且酒店现在正常经营中，电梯安装则经双方协商一致，被上诉人不存在违约事实。因此，上诉人关于其已经履行了合同义务，要求继续履行合同的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人虞佑仙负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  张 明二〇二〇年三月九日书记员  赵梧谚