江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9982号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京世联君汇房地产顾问有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路1号1601室。法定代表人：林蔚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨少辉，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白曦，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京臻萃网络科技有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区郁金香路17号A栋707。法定代表人：张桂函，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏冬华，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡锐，江苏圣典律师事务所实习律师。原审第三人：南京联创科技集团股份有限公司，住所地江苏省南京市高新开发区D18-B北二层。法定代表人：孙力斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王修安，女，该公司员工。上诉人南京世联君汇房地产顾问有限公司（以下简称世联公司）、南京臻萃网络科技有限公司（以下简称臻萃公司）因与原审第三人南京联创科技集团股份有限公司（以下简称联创公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世联公司上诉请求：1、改判臻萃公司向世联公司支付逾期缴纳租金的违约金209024.33元（违约金按日利率千分之五计算至上诉之日，应计算至实际给付之日止）；2、改判臻萃公司向世联公司支付提前解除租赁合同的违约金430118.4元；3、改判占有使用费支付至实际返还房屋之日；4、本案一、二审案件受理费、保全费等诉讼费用由臻萃公司承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，违约金为双方合同约定且未超出法律规定范畴。一审法院变更违约金缺乏法律依据，应尊重合同约定，不能依职权调整违约金。世联公司与臻萃公司在租赁合同中约定，逾期缴纳租金超过10个日历日的，世联公司有权解除合同，臻萃公司应向世联公司支付合同租金总额10%的违约金；因臻萃公司导致合同提前解除的，世联公司有权在履约保证金中扣除臻萃公司装修筹备期的租金。现因臻萃公司原因导致租赁合同提前解除，世联公司有权在臻萃公司履约保证金中扣除其装修筹备期的租金，不再予以免租，同时要求臻萃公司支付提前解除合同违约金。臻萃公司辩称：1、本案租赁合同的解除是由世联公司原因导致，世联公司存在违约行为，解除合同违约金不应支付；2、因世联公司主张的违约金标准过高，因此不应当按照合同约定支付逾期违约金；3、按照合同约定，在2018年10月26日双方合同解除，即使支付租金也应当支付至2018年10月26日，不应当支付至实际返还之日；4、2018年10月27日之后因本案的租赁合同解除，室内的椅子臻萃公司也多次要求搬走，但是世联公司不同意，不办理出入证，因此导致所产生的房屋占有使用费也应当由世联公司承担。联创公司述称：请求法院依法判决。臻萃公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世联公司的一审诉讼请求，支持臻萃公司一审反诉请求。2、由世联公司承担本案上诉费用。事实及理由：一、世联公司存在违约行为应追究违约责任。(一）案涉合同第四条第三款约定：臻萃公司与北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）签订物业合同。至今为止没有任何一家物业公司与臻萃公司签订物业合同；在签订合同后收取物业费的是安信行物业公司南京分公司，而实际提供物业服务却是江苏银河物业管理有限公司（以下简称银河物业公司）。如果在签订合同前告知臻萃公司提供物业服务不是合同约定的物业公司，臻萃公司不会租赁涉租房屋，显然世联公司主观上明显存在恶意；最后涉租合同中约定物业管理费标准和具体缴纳时间在物业合同中另行约定，而之后并未另行签订，而是待臻萃公司签订涉租房屋租赁合同之后擅自将物业费由原先约定的6.8元每平方米变更为18元每平方米。世联公司未依约由安信行物业公司向臻萃公司提供物业服务存在违约行为，应承担违约责任。(二）根据案涉合同第七条约定：“臻萃公司进场装修时需提前向世联公司办理进场装修手续，及向物业管理单位或物业管理部门缴纳装修履约保证金”。而世联公司在合同未约定或事先未告知的情况下要求臻萃公司去银河物业公司办理进场装修手续，并被银河物业公司重复收取了装修管理费等各项费用，显然违约。恰恰因为在装修过程中出现重复收费、强迫交易行为等问题导致租赁合同目的不能实现，世联公司构成根本违约。臻萃公司未按期支付租金也是基于世联公司根本违约而行使的不安抗辩权，因此不应承担违约责任。(三）纵观世联公司的其他租户和臻萃公司一样在装修过程中都存在指定消防、指定空调、指定装修等一系列问题，存在强迫交易获取非法利益等违法行为，根据相关法律法规、部门通知、规定及政策规定，人民法院在审理案件过程中发现可能涉嫌违法犯罪行为的应主动移交公安机关进行侦查，而一审法院在臻萃公司申请将本案移交公安机关侦查时仍然置之不理。二、2019年1月10日之后世联公司通过将涉租房屋电子控制玻璃门电路破坏从而自由出入涉租房屋招租即实际上占有、使用涉租房屋，而此时臻萃公司实际上丧失对房屋占有、使用。(一）涉租房屋装修尚未完工，且电子控制玻璃门尚未交付正常使用。交付使用以前电子控制门设备在通电的情况下是关闭的，包括臻萃公司，任何人都打不开。在交付以后正常情况下由厂家上门安装，由臻萃公司输入密码配合指纹方可自由开关。世联公司为了将涉租房屋对外招租擅自将电控门设备电路破坏从而自由进出，2018年10月26日租赁合同解除，在2018年10月27日至2018年12月12日臻萃公司通过加锁的另一玻璃门可以控制涉租房屋，但在2018年12月12日至2019年1月10日结合电表余额可以证明在2019年1月10日之后臻萃公司实际上已经丧失对涉租房屋的占有，因此在2019年1月10日之后不存在房屋占有使用费。(二）从世联公司发布涉租房屋招租广告、报警记录以及涉案电子控制玻璃门用电余额相关证据足可以认定在2019年1月10日之后被世联公司实际占有、使用涉租房屋，而一审判决由臻萃公司支付自2018年10月27日起至实际返还上述房屋之止的房屋占有使用费显然属于事实认定错误。(三)、从臻萃公司举证的2019年1月21日报警记录及执法记录仪记载的影像资料可以看出世联公司自称涉租房屋已被收回，构成自认，因此在之后也不存在房屋占有使用费。三、一审法院判决违反民法的公平原则。臻萃公司己经缴纳了租金、物业费等近60万元，而涉租房屋由于世联公司未按合同约定提供进场装修等服务导致涉租房屋迟迟不能正常使用，构成根本违约，一审法院判决明显不公。四、上诉人与蚌埠佰灵装饰有限公司诉讼正在鉴定过程中，依据法律规定本案应中止审理。世联公司答辩称，臻萃公司陈述的物业合同纠纷应当另案起诉，与本案无关。臻萃公司并无不安抗辩权，物业合同的条款并非租赁合同的主要条款，也不是世联公司的主要义务，不构成根本违约，此外，也并非没有物业公司。臻萃公司与装饰公司的案件是因为他们跟装修公司的纠纷，并非与世联公司纠纷导致。联创公司述称，请求法院依法裁判。世联公司向一审法院起诉请求：1.解除世联公司、臻萃公司之间的《写字楼租赁合同》，臻萃公司将涉案房屋腾空并返还给世联公司；2.臻萃公司向世联公司支付房屋租金230504.76元（臻萃公司应于2018年7月3日前支付2018年7月15日至2018年10月14日期间的租金197667元，应于2018年9月26日前支付2018年10月15日至2019年1月14日期间的租金197667元，臻萃仅支付2018年7月15日至2018年10月14日期间的租金164829.24元，故197667元×2－164829.24元即为臻萃公司拖欠的租金230504.76元）及臻萃公司按照月租金标准65889元支付自2019年1月15日起至臻萃公司实际返还涉案房屋期间的房屋占有使用费；3.臻萃公司向世联公司补足履约保证金131778元；4.臻萃公司向世联公司支付逾期缴纳租金的违约金232294元；5.臻萃公司向世联公司支付提前解除合同的违约金430118.4元（合同约定2018年2月15日至2018年4月14日为装修配置期，自2018年4月15日起计算租金，租金根据约定是递增的，按照合同约定违约金为合同租赁期限内租金总额×10%）。臻萃公司向一审法院反诉请求：世联公司返还臻萃公司房屋押金131778元、物业管理费33421.68元、装修押金等31532.44元，赔偿臻萃公司装修损失245700元、物品（臻萃公司定制的办公桌椅等设备与大屏幕等电子设备，现均在臻萃公司定制的厂家的仓库中，臻萃公司还需缴纳仓储费，后续无法再使用）损失281000元、租金损失362496.24元（臻萃公司缴纳的全部租金）共计1085928.36元。一审法院查明事实：第三人联创公司系南京市鼓楼区集庆门大街272号2幢1405室（建筑面积270.39平方米）、1406室（建筑面积348.53平方米）房屋所有权人。世联公司自第三人联创公司处承租上述房屋。2018年2月，世联公司（甲方）与臻萃公司（乙方）签订《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，约定甲方将位于本市鼓楼区（即涉案房屋）租赁给乙方，总建筑面积共618.92平方米；乙方承诺将租赁物业的用途限定为办公；本物业租赁期限自2018年2月15日起至2023年4月14日止；本物业从2018年2月15日起至2018年4月14日止为装修配置期，装修配置期满后，从2018年4月15日起计收租金费用；装修配置期内，甲方免收租金，乙方需支付物业管理费／服务费，装修期间产生的电费和其他租赁使用费用应由乙方支付；如果本合同因乙方原因导致提前解约或终止，则甲方有权在履约保证金中扣除乙方装修筹备期的租金，具体扣除标准以65889元／月的租金标准按自然日计算；租赁期限内每天每平方米为3.5元，租赁物业的租赁费用合计为65889元／月；其他租赁使用费用包括但不限于物业管理费、服务费、空调使用费、电费、网络费等因乙方使用租赁物业而产生的费用均由乙方承担；乙方与安信行物业公司南京分公司签订物业合同，合同期限与本合同一致，物业管理费标准和具体缴纳时间在物业合同中另行约定；乙方在签订本合同之日，缴纳当期二个月租金即131778元作为履约保证金；合同期限内，未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同的，履约保证金不予退还；合同期满后，经甲方验收，若乙方承租的物业无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且乙方付清所有相关费用，并将以本合同签约地址注册的工商等相关证照迁出后，甲方将履约保证金无息退还给乙方；若乙方在合同期内违约、欠缴各项费用或给甲方造成经济损失等行为，则甲方有权从履约保证金中扣取相应费用或违约金；在合同期内，甲方从履约保证金中扣取相应费用或违约金，乙方应在10日内向甲方补足履约保证金；从甲方交付租赁物业当日起算，首个及第二个租赁年度租金为65889元／月，第三个租赁年度起逐年递增率为上一租赁年度租金的7%，即2018年4月15日至2019年4月14日租金65889元／月，2019年4月15日至2020年4月14日租金65889元／月，2020年4月15日至2021年4月14日租金70501元／月，2021年4月15日至2022年4月14日租金75436元／月，2022年4月15日至2023年4月14日租金80717元／月；本合同租金实行三月支付制，计租日为合同期内每年4月15日、7月15日、10月15日、1月15日；乙方在签订本合同之日，缴纳首期租金共计197667元；后续租金乙方应在计租日和收费日前至少10个工作日按银行汇款付款方式向甲方支付下期租金至甲方银行账号；双方同意租赁物业的交付日期为2018年2月15日；若乙方未能在约定期限内向甲方支付当期全额租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，乙方须按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金，迟延履行违约金应自该款到期应付之日起第二日计，按实际拖欠租金的自然天数计算，直至乙方付清所有拖欠款项，此迟延履行违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；乙方逾期缴纳租金、其他租赁使用费等其中任何一项超过10个日历日的，甲方有权对租赁物业采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任；甲方并有权解除本合同，乙方所交履约保证金不予退还，同时乙方应当向甲方支付本合同租赁期限内所有租金总额的10%作为违约金；若上述措施不足以弥补因此给甲方造成的损失的，甲方有权继续向乙方进行追偿等等。上述合同签订后，臻萃公司将涉案1405室、1406室房屋打通，并委托案外人蚌埠佰灵装饰工程有限公司装修涉案房屋。2018年2月12日，臻萃公司支付世联公司履约保证金131778元。2018年3月，臻萃公司已付清世联公司首期2018年4月15日至2018年7月14日三个月租金197667元。臻萃公司并已支付世联公司第二期2018年7月15日至2018年10月14日三个月租金，分别于2018年9月18日支付22229.24元，于2018年10月7日支付42600元，于2018年11月14日支付10万元，合计164829.24元。2018年10月26日，世联公司向臻萃公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为“贵司2018年7月5日应缴付2018年7月15日至2018年10月14日的季度租金197667元，以及2018年10月5日应缴付2018年10月15日至2019年1月14日的季度租金197667元，截至2018年10月26日，贵公司无正当理由拒不足额缴租金，根据合同约定，特通知贵公司：一、自本通知函发之日起《租赁合同》解除，请贵公司自收到本解除通知书后7日内搬出租赁房屋。……二、根据合同约定，贵公司向我司缴纳的租赁保证金不予退还，且贵公司需补交装修筹备期租金，共计131778元，并向我司支付本合同租赁期限内所有租金总额的10%作为违约金。……”2018年11月2日，臻萃公司向世联公司出具《承诺函》，主要内容为“由于我司在装修中产生装修质量问题导致租赁房屋一直未能进行正常经营活动，导致公司资金暂时短缺未能按时给付贵方租金，现经公司股东协商，我司承诺贵司在2018年11月14日前付清所欠房屋租金330504.76元，物业费77983.92元，违约金在双方确认租金结算时间后计算，在计算完毕一个月内结清实际发生违约金。”另查明，涉案房屋共有两个玻璃门进出，其中一个玻璃门系电子控制门。臻萃公司与案外人蚌埠佰灵装饰工程有限公司因涉案房屋装饰装修合同纠纷，臻萃公司已于2019年1月另案起诉该公司。在该案审理中，蚌埠佰灵装饰工程有限公司法定代表人葛言伟陈述“由于和臻萃公司联系不上，……，于2018年12月12日带领工人和大卡钳将房屋加的一把链锁卡断，将有关工具取回带走，后加了一把链锁，……。”2019年7月19日，一审法院至涉案房屋现场勘验，其中电子控制玻璃门关闭，另一玻璃门有链条锁锁住，涉案房屋内留有桶、木料等物品及臻萃公司的纸箱若干。上述事实，有当事人陈述、不动产权证书、《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》、收款收据、银行单据、发票、《解除租赁合同通知书》、《承诺函》、照片等证据证明。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。世联公司、臻萃公司签订的《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同解除及返还房屋问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据世联公司、臻萃公司双方间租赁合同约定，臻萃公司逾期缴纳租金超过10个日历日的，世联公司有权解除合同。至今臻萃公司未能按合同约定付清第二期2018年7月15日至2018年10月14日三个月租金197667元及之后的租金，符合合同约定的解除条件。2018年10月26日，臻萃公司收到世联公司《解除租赁合同通知书》，故双方的合同应于2018年10月26日解除。合同解除后，臻萃公司应将涉案房屋腾空并返还世联公司。关于租金及房屋使用费问题。根据合同约定，臻萃公司应于2018年7月2日前支付世联公司2018年7月15日至2018年10月14日三个月租金197667元，后臻萃公司陆续支付该期间租金合计164829.24元，臻萃公司应于2018年9月26日前支付世联公司2018年10月15日至2019年1月14日三个月租金197667元，故现臻萃公司拖欠2018年7月15日至2018年10月26日期间的租金58832.4元（三个月租金197667元－臻萃公司已支付的164829.24元+3.5元／天／平方米×618.92平方米×2018年10月14日之后12天的租金25994.64元），应当支付世联公司。2018年10月26日合同解除后，臻萃公司继续占用涉案房屋，故臻萃公司应按合同约定的租金标准，支付合同解除后自2018年10月27日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于违约金问题。臻萃公司未按合同约定的期限支付租金，应承担逾期支付租金的违约金。合同约定“每逾期一日，按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金”，该约定标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院酌定臻萃公司按银行同期同类贷款利率的1.3倍向世联公司支付逾期付款违约金。故臻萃公司应分别自2018年7月3日至2018年9月18日期间以197667元为基数，自2018年9月19日至2018年10月7日期间以175437.76元（197667元－22229.24元）为基数，自2018年10月8日至2018年11月14日期间以132837.76元（197667元－22229.24元－42600元）为基数，自2018年11月15日至臻萃公司付清197667元之日期间以32837.76元（197667元－22229.24元－42600元－100000元）为基数，自2018年9月27日起以25994.64元为基数至臻萃公司付清该款之日止向世联公司支付逾期付款违约金。合同约定“履约保证金不予退还及臻萃公司应当向世联公司支付本合同租赁期限内所有租金总额的10%作为解除合同的违约金”，该违约金标准亦过高，一审法院酌定臻萃公司给付世联公司解除合同的违约金131778元。因臻萃公司在承租涉案房屋时缴纳了履约保证金131778元，且双方约定该款在臻萃公司违约时，世联公司有权从履约保证金中扣除违约金等，故该项违约金已与履约保证金冲抵完毕。因世联公司、臻萃公司间租赁合同已解除，故对世联公司要求臻萃公司补足履约保证金131778元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于臻萃公司的反诉请求，臻萃公司不能证明世联公司违约致臻萃公司产生损失，且臻萃公司请求中主张的物业管理费、装修押金亦非世联公司收取，故臻萃公司要求世联公司承担违约赔偿责任无法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、2018年2月南京世联君汇房地产顾问有限公司与南京臻萃网络科技有限公司签订的《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》于2018年10月26日解除；二、南京臻萃网络科技有限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区集庆门大街272号2幢1405室、1406室腾空返还给南京世联君汇房地产顾问有限公司；三、南京臻萃网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付世联公司南京世联君汇房地产顾问有限公司2018年7月15日至2018年10月26日期间的租金58832.4元，并按合同约定的月租金标准65889元，向世联公司支付自2018年10月27日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、南京臻萃网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付世联公司南京世联君汇房地产顾问有限公司逾期付款的违约金（均按银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，分别自2018年7月3日至2018年9月18日期间以197667元为基数，自2018年9月19日至2018年10月7日期间以175437.76元为基数，自2018年10月8日至2018年11月14日期间以132837.76元为基数，自2018年11月15日至臻萃公司付清197667元之日期间以32837.76元为基数，自2018年9月27日起以25994.64元为基数至臻萃公司付清该款之日止）、解除合同的违约金131778元（该项违约金已与履约保证金131778元冲抵完毕）；五、驳回南京世联君汇房地产顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回南京臻萃网络科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费18766元，保全费5000元，合计23766元，由南京世联君汇房地产顾问有限公司负担7790元，南京臻萃网络科技有限公司负担15976元。一审反诉案件受理费14573元，保全费5000元，合计19573元，由南京臻萃网络科技有限公司负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，臻萃公司陈述称，其与安信行物业公司并未签订物业服务合同，但因其认为其与世联公司存在物业费每平方米6.8元标准的口头约定，故经与世联公司口头协商后，其按照18元的标准向世联公司提供的安信行物业公司南京分公司支付了2018年3、4、5三个月的物业费。其于2018年3月份开始装修时，按照世联公司要求向银河物业公司缴纳了出入证押金、消防、装修管理费，臻萃公司认为其被两家物业公司重复收取管理费，其认为向安信行物业公司缴纳的装修期间的物业费就是装修管理费。对于房屋中的物品，其表示房屋中物品价值6万元，其不要了，要求冲抵租金。世联公司陈述称，物业服务合同与本案无关。案涉大楼由银河物业公司负责整个苏宁睿城的物业服务，安信行物业公司负责案涉房屋的物业服务，银河物业公司与安信行物业公司的物业服务内容并不重合，臻萃公司也没有缴纳两份物业费。装修期间的管理费、押金等费用与物业费并不相同，且装修押金是可以退还的。其不同意房屋中的物品冲抵租金6万元，其要求臻萃公司搬走。以上事实，有当事人陈述等在卷证实。本案二审争议焦点为，臻萃公司是否存在违约行为，一审法院酌定的违约金是否适当。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。世联公司与臻萃公司所签合同为双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付适租房屋，承租人的主要义务是支付租金。世联公司已经将房屋交付臻萃公司，臻萃公司未能按约支付租金，履行其主要义务，臻萃公司迟延履行的行为违反了合同约定，世联公司根据双方合同约定，行使合同解除权，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。双方合同中虽对违约金的计算方法进行了约定，但世联公司并无证据证明其实际损失情况，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定相应的违约金金额，属依法行使自由裁量权，符合法律规定。案涉房屋交付臻萃公司后臻萃公司已经开始装修，臻萃公司诉主张世联公司未交付适租房屋，一审法院未予支持，符合法律规定。臻萃公司虽向安信行物业公司南京分公司支付了物业费，并向银河物业公司支付了出入证押金、消防、装修管理费等，但上述费用针对的内容并不相同，且物业服务与本案并非同一法律关系，臻萃公司主张因世联公司擅自提高物业费标准，不履行义务导致其公司装修不能进行，一审法院未予支持，并无不当。臻萃公司虽主张其认为房屋内物品价值6万元用以冲抵租金，但世联公司并未同意。案涉房屋具有两个玻璃门进出，在关联案件中装修公司亦陈述其中一个玻璃门上的锁为装修公司所换，臻萃公司并无证据证明其已向世联公司返还房屋，一审法院未持其主张已经返还房屋的请求，并无不当。一审判决按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约责任，由于中国人民银行贷款基准利率已被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日（包含本日）之后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对一审判决表述不再变更。综上，世联公司、臻萃公司的上请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37532元，由南京世联君汇房地产顾问有限公司负担18766元，南京臻萃网络科技有限公司负担18766元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年三月二十六日书记员  倪 辉