河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初7117号原告：王文俊，男，1982年8月15日出生，汉族，住濮阳县。被告：郭成顺，男，1955年4月29日出生，汉族，住濮阳县。被告：吉素阁，女，1956年12月13日出生，汉族，住址同上。被告：郭继刚，男，1982年9月22日出生，汉族，住址同上。三被告共同委托诉讼代理人：郭启华（系被告郭成顺之侄），住濮阳县。原告王文俊与被告郭成顺、吉素阁、郭继刚租赁合同纠纷一案，本院2018年4月30日作出（2019）豫0928民初1730号民事判决，原告王文俊不服，提起上诉，濮阳市中级人民法院经审理于2019年9月2日作出（2019）豫09民终1277号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0928民初1730号民事判决，发回本院重审，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文俊、被告郭成顺、吉素阁、郭继刚及其委托诉讼代理人郭启华均参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文俊向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告郭成顺、吉素阁、郭继刚共同支付租金4,666元，装修费24,844元，搬迁费1,210元，停产停业费20,100元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月15日，原告开始租赁被告位于濮阳县××镇××北段国安化工办公楼的两间临街门市房，用于经营房屋中介，上下两层各67.24平方米，总面积为134平方米。在被告交付房屋后，原告对该门市房进行装饰、装修，累计花费四万余元，按约定租赁期限为一年，即2018年9月15日到期，涉案房屋于2017年10月被纳入到棚户区改造的拆迁范围内，根据政府要求，原告于2018年7月搬出，该房屋于2018年8月被拆除。因该房屋的拆迁政府按每平方18元的标准支付搬迁费，共计1,210元。按照每平方300元支付停产停业费，金额为20,100元，并赔偿装修费用24,844元。因原告按照政府规定搬迁，剩余两个月房租4,666元被告也应退回。共计50,820元，被告应支付及退还给我。但原告多次催要，被告拒不返还。故原告诉到法院，望判如所请。庭审中，原告增加诉讼请求为59,770元，包括租金4,666元，装修费29,300元，搬迁费1,210元，停产停业费20,172元，附着物4,422元。被告郭成顺辩称，1、关于房租是否应当退还，根据吉素阁为原告出具的租金收条显示，涉案房屋的租赁时间为2017年9月10日至2018年9月10日，显然原告诉称租赁涉案房屋的时间为2017年9月15日至2018年9月15日的理由不能成立，同时根据郭成顺与濮阳县人民政府签订的补偿协议，该协议的实际签订时间为2018年8月4日，但在签订时拆迁办的领导要求签订时间为2018年8月1日，并且根据濮阳县拆迁办公室出具的证明显示涉案房屋验收合格的拆迁时间为2018年9月20日，显然原告使用涉案房屋的期限已经届满，不存在房租的退还。同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七的规定：实施房屋征收应当先补偿后搬迁。该条也规定了在房屋拆迁过程中任何单位和个人不得采用暴力、威胁、断电、断水、断气，禁止建设单位参与搬迁活动，因此原告诉称的2017年7月份已经搬出的理由不能成立；2、关于装修装饰费用，涉案房屋由原告在承租期间虽然进行了拆换装饰，其装饰行为均系在原有装饰的基础上进行的更换，尤其在原一审进行的部分装饰装修，原告也认可了对门窗等进行了更换，其更换后将原有旧门窗由原告已经折价处理，况且涉案房屋已经于1999年由被告郭成顺购买，2001年7月19日办理了房产证，涉案房屋自购买之日起就已经多次对外出租更换承租人，显然历来的装饰部分尚存，因此涉案房屋的装饰装修费用不应该由原告享有；3、关于停产停业的性质问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第三项的规定和根据郭成顺与濮阳县人民政府签订的房屋征收与补偿协议书的相关约定，均说明涉案拆迁停产停业的损失是针对房屋所有人，并非针对原告，并且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，停产停业损失应当归属郭成顺所有。被告吉素阁、郭继刚辩称，对于涉案房屋产权人登记在郭成顺名下，本案补偿相对人是郭成顺，原告对吉素阁、郭继刚的起诉没有法律依据，应当驳回原告对吉素阁、郭继刚的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。原告王文俊提交以下证据支持其诉请：1、被拆迁房屋照片6张，证拆迁之前的门面及室内装修情况，均为金辉地产统一标志。2、原告进行装修时的装修项目及花费清单4张，证拆迁的房屋所涉房屋装修部分，全部为原告进行装修。3、原告和被告吉素阁的电话录音一份，证房租已经交到2018年9月15日，涉案房屋于2018年7月5日前已经被征收征用，原告被强制迁出剩余两个月的房租。4、由濮阳县财政投资评审中心委托对被告房屋进行的评估报告一份，证装修装饰费用赔偿金额为24,844元，两层的建筑面积均为67.24平方米，共134.5平方米。该评估报告第二页所显示的附着物除水泥、步道砖之外，均为原告投资，该清单由被告亲笔书写的应当支付给原告的各项费用名称，证实搬迁费每平方为18元，停产停业费为每平方300元，同时证实原告迁出时仍留有两个月的房租。5、2018年8月4日涉案房屋被拆除视频一份及微信截屏一张，证2018年7月份原告搬出，2018年8月4日被拆除。6、证人证言及证人身份证复印件各一份，证原告装修内容。三被告共同的质证意见为，1、对真实性有异议，金辉地产装修门头是原告所装，但室内大部分是被告在其租赁之前都进行了装修装饰，租赁之后又进行了部分的修改，该证明不能证明这些装修全部是由原告装修的，因为原告的装修把被告覆盖了。2、这份清单只证明原告在租赁之后进行了部分修缮，不能够证明原有的，其租赁之前的内饰情况。该证据不能证明用于原告的金辉地产涉案门市装修。3、对录音的真实性有异议，不能证明其合法性，也不能证实是合法录音，该录音显示了诱导意图，不是真实交流，不能证明所要证实的问题。4、对其证明目的有异议，评估单显示被征用人郭继刚，但是证明不了哪些东西是属于原告的。对搬迁费认可，也同意支付，但显示不出在此租用多长时间。5、对真实性有异议，该视频并不显示涉案房屋被拆除，指挥部出具的证明是2018年9月20日才拆除的。对证6有异议，原告开庭后提交的证据，不能作为本案的证据，证人证言的内容不真实，仅依据文字材料，没有其他证据佐证，不能原告的证明目的。被告提交的证据：1、涉案房产证一份，证房屋所有人是郭成顺。2、收条一份，证房屋的租赁期限。3、房屋补偿协议一份，证签订房屋补偿协议时是在2018年8月1日，实际拆迁是在2018年9月20日。4、征收补偿估价分户报告单一份，证涉案房屋各项赔偿金额，同时证明受益人是产权人。5、濮阳县片区改造指挥部出具的证明一份，证拆迁时间为2018年9月20日，原告租赁期限已满，合同已经终止。原告王文俊的质证意见为，对证1、2真实性无异议，房租交至2018年9月10日。对证3真实性无异议，由征收补偿协议书可知双方于2018年8月1日签订，要求于2018年8月6日搬迁完毕，原告租赁的房屋于2018年8月4日已经被强制拆除，说明评估价格比我方提交的证据要高，我方要求按评估报告上的计算，包括搬迁补偿费的标准、停产停业补助的标准计算。对证4真实性无异议，但装修都是原告装修的，因为勘察编号显示金辉地产，装饰装修内容和我们提交的装修清单及现场照片一致，上面显示的装修及附作物的钱，都应该是补偿原告的。对证5，2018年9月20日证明没有显示拆除时间，2018年9月20日是指整个片区已经拆迁完毕。重审新证据的举证质证情况原告提供的证据：原告和郭继刚微信的聊天记录11页，证明在房屋没有到期之前已经被拆迁，还有原告和郭继刚协商的装饰装修的拆迁费用的处理等，这是我手机上微信的截图下载的。被告的质证意见：首先对原告提交的微信截图的真实性不予认可，其次该聊天内容在二审提交时原告没有向法庭提供原始载体，并且当庭否认原始载体已经不复存在。在二审审理期间被告郭继刚已经向法官作出了明确释明，该聊天内容属于郭继刚的同事陈振元冒名郭继刚进行聊天，陈振元发出的聊天微信不能代替郭继刚、吉素阁以及郭成顺意思的表达，该聊天内容也均证明不了原告的搬出时间和各项费用的标准，该聊天内容对抗不了濮阳县拆迁指挥部出具的证明，该证明明确显示搬迁验收时间为2018年9月20日，因此原告提供的该聊天微信不能作为本案证据予以采信。原告针对被告的质证意见认为，1、被告所说的搬迁验收时间2018年9月20日是拆迁完毕的时间；2、原告质疑该微信聊天记录为其同事陈振元冒名聊天，应是经过郭继刚同意后聊天；3、原告不认识陈振元是谁，也没法证明聊天内容是陈振元本人给原告发的。被告提供证据如下：陈振元2019年8月13日出具的证明一份，证明原告所提交的微信聊天内容并非郭继刚，而是陈振元冒名聊天，同时证明该聊天行为属于陈振元的个人行为，与被告无关。原告的质证认为，原告不认识陈振元，和他无任何联系方式，既无电话也无微信，原告质疑陈振元在这起案件中的身份。原告觉得这份证明是假的，这件事和他本人没有任何关系，他为什么能了解的这么清楚。根据当事人陈述及举证、质证的情况，本院确认事实如下：原告王文俊承租被告郭成顺所有的位于濮阳县××北段路东××门市房××套，租期自2017年9月10日至2018年9月10日，年租金为28,000元，原告已全额支付。2018年8月1日，被告郭成顺作为乙方与濮阳县人民政府房屋征收办公室作为甲方签订房屋征收补偿协议书一份，约定被告郭成顺位于国安化工办公室临街房屋被征收，（一）各项补偿数额：1、一楼可调换门店面积67.24㎡，按照7,000元/㎡的标准计算，一次性货币补偿乙方470,680元；2、二楼可调换门店面积67.24㎡，按照5,000元/㎡的标准计算，一次性货币补偿乙方336,200元；3、乙方房屋装修评估价值29,300元；4、构筑物、地上附着物评估价值7,631元。（三）搬迁补偿费：给予乙方一楼搬迁补助按18元/㎡的标准计算，一次性补偿1,210.32元；停产停业补助按300元/㎡的标准计算，一次性补偿20,172元。且约定被告搬迁完毕验收合格后，房屋由甲方统一组织拆除。濮阳市正信房地产评估有限公司出具的濮正信【2018】03ZS022Z-GA-0013号征收补偿估价分户报告单显示，一、二楼建筑面积合计134.48㎡，房屋价值102,914元，装饰装修价值29,300元，附着物价值7,631元，共计139,845元。其中装饰装修中，1、玻璃亮窗1,044元；2、地簧门2,611元；3、外墙密度板500元；4、地板砖3,119元；5、壁纸3,640元；6、石膏线231元；7、门窗套线119元；8、内墙漆825元；9、密度板墙面987元；10、地板砖525元；11、塑钢窗4,311元；12、门窗套线882元；13、木地板4,456元；14、地簧门1,458元；15、壁纸3,278元；16、石膏线228元；17、内墙漆1,088元；共计29,300元。其中附着物中，1、广告牌2,494元；2、铁皮字1,000元；3、LED搬迁费200元；4、PVC字378元；5、白瓷带柱洗手池150元；6、蹲便200元；7、空调200元；8、水泥步道砖3,009元，共计7,631元。原、被告均认可征收补偿估价分户报告单中附作物的第1-5项及第7项系原告安装，第6、8项系被告所有。2018年9月20日，濮阳县第四片区改造指挥部出具证明，内容为，位于濮阳县××北段国安化工办公楼临街门面房，房屋产权人：郭成顺，于2018年8月1日向濮阳县人民政府房屋征收办公室（棚户区改造第四片区指挥部）签订了房屋征收补偿协议书，并于同年9月20日搬迁完毕验收合格后，该房屋由棚户区改造第四片区指挥部统一组织拆除。原告称其于2018年7月份自行搬出租赁房屋，租赁房屋8月4日被拆除。原告称其承租涉案房产后，对房屋进行装饰装修，补偿款中的装饰装修款均归其所有，但原告承认更换了被告原有的铁门、铝合金门和窗户。被告称其将房产租赁给原告时，房屋内有地板砖及壁纸，被告装修变更其原有东西，系原告自己的行为，系原告自愿，装饰装修补偿款应归被告所有。本院认为，本案争议焦点有三个：一、关于被告吉素阁、郭继刚主体是否适格的问题。涉案房屋的所有权人为被告郭成顺，且无共有人，原告租赁该房屋系与被告郭成顺发生租赁合同关系，被告吉素阁、郭继刚不是租赁合同的当事人，虽然在租赁和赔偿过程中，原告是与被告吉素阁、郭继刚进行的协商，但二被告的行为应属于代理行为，故原告诉求被告吉素阁、郭继刚承担责任，本院不予支持。二、关于原告诉求的两个月房租4,666元，被告是否应当退回的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，涉事房屋被濮阳县人民政府房屋征收办公室征收，如果因政府征收，原、被告合同目的无法实现，原告可以与被告解除合同，但本案原告没有与被告协商解除租赁合同，而是自行搬出。且根据原、被告提供的证据能够确认涉案房屋的租赁期间为2017年9月10日至2018年9月10日，濮阳县第四片区改造指挥部出具证明显示涉案房屋于2018年9月20日搬迁完毕验收合格后拆除，说明涉案房屋拆除时，原、被告之间的租赁合同已经到期。即便是按照原告诉称租赁房屋在租赁期限未届满前已被政府拆除，但原、被告提供的证据能够证明补偿款是在租赁期限届满后补偿到位的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定，原告自行搬迁，政府在补偿前将房屋拆除，致使原、被告的租赁合同未能按期履行完毕，被告没有过错，原告诉求被告郭成顺退还租金4,666元，理由不成立，本院不予支持。三、关于原告诉求的搬迁费、装饰装修费、停产停业损失补偿费问题。原告诉求搬迁费1,210元，被告同意支付，本院予以支持。原、被告均认可原告更换被告的门窗，应予扣除，被告称涉案房屋出租给原告时，房屋内有地板砖及壁纸，原告对此不认可，称涉案房屋均系其装饰装修，本院认为原告租赁被告郭成顺的房屋进行经营，进行必要装修，符合常理，但对于被告不认可的项目，原告应举证证明其装饰装修的项目，对原告不能证明的内容，本院予以扣除。故根据濮正信【2018】03ZS022Z-GA-0013号征收补偿估价分户报告单第二项显示用共计29,300元，扣除原告更换被告的门窗即第1、2、11、14项共计9,424元（1,044元+2,611元+4,311元+1,458元），扣除地板砖及壁纸即第4、5、10、15项共计10,562元（3,119元+3,640元+525元+3,278元），剩余9,314元（29,300元-9,424元-10,562元），被告郭成顺应支付给原告，原告诉求的其余装修费，本院不予支持。原、被告均认可征收补偿估价分户报告单第三项附着物中第1-5项及第7项系原告安装，共计4,422元（2,494元+1,000元+200元+378元+150元+200元），被告应支付给原告。《河南省实施若干规定》第十六条规定，生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。本案原告租用被告的门面房经营房屋中介，双方没有约定分配停产停业损失补偿费，被告应给予原告适当补偿，根据《河南省实施若干规定》第十五条“停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月”的规定及本案的实际情况,本院酌定被告补偿原告停业期间营业损失6724元（20,172÷3）。综上，被告郭成顺应向原告支付搬迁费、装饰装修款、附着物费、停产停业费共计21670元（1,210元+9,314元+4,422元+6724元）。故依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《河南省实施若干规定》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、被告郭成顺于判决生效后十日内支付原告王文俊搬迁费、装饰装修款、附着物费、停产停业费共计21670元；二、驳回原告对被告吉素阁、郭继刚的诉讼请求及其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，由被告郭成顺承担469元，由被告王文俊承担825元。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  刘连军人民陪审员  程忠胜人民陪审员  张德平二〇二〇年三月十六日书 记 员  宋慧平