北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3207号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑云鸿，男，1963年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苍晓晨，男，1982年3月17日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨海民，北京盛友律师事务所律师。上诉人郑云鸿因与被上诉人苍晓晨土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑云鸿上诉请求：一、依法撤销（2019）京0113民初1778号民事判决书；二、依法改判支持郑云鸿的诉讼请求，驳回苍晓晨的反诉请求或将本案发回重审；三、一、二审诉讼费用由苍晓晨承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。一、双方签订的《农村土地使用权转让协议》为合法有效合同。（一）案涉土地后设为“基本农田”，不影响郑云鸿设立在先的承包经营权。《基本农田保护条例》第十二条规定“划定基本农田保护区时，不得改变土地承包者的承包经营权”，郑云鸿与董各庄村委会于2000年9月5日签订了《种植果树承包合同》，约定郑云鸿用该地块进行“种植果树经营”，即使该地块后来被确认为基本农田，也不得改变原承包者的承包经营权。一审法院调取的《后沙峪地区土地利用总体规划图（局部）》显示的是案涉地块在2006年—2020年期间的用途规划，且2011年与2017年的规划中基本农田的范围是不一致的。这说明2000年设立土地承包经营权时案涉地块不是基本农田，且基本农田的范围是一直在发生变化的。因此，郑云鸿的土地承包经营权并不受该地块是否为“基本农田”的限制。对于该地块何时被划定为基本农田，郑云鸿从未收到任何通知，也未看到任何标志，因此郑云鸿有理由相信设立土地承包经营权时该地块的性质为普通农用地。郑云鸿、苍晓晨和董各庄村委会签订的《三方协议》中约定“丙方（即苍晓晨）享有乙方（即郑云鸿）原合同同等的权利与义务”，郑云鸿享有的土地承包经营权确认在先，不受该地块土地性质的影响，苍晓晨概括的承受了郑云鸿对该地块的权利和义务，也与该地块的土地性质无关。（二）本案双方签订的《农村土地使用权转让协议》的内容并未违反法律法规对于基本农田使用的禁止性规定。双方签订的协议中约定的是“承包经营权转让给乙方（即苍晓晨）从事种植生产经营”，即使该地块后来被确认为基本农田，也并不违反基本农田的使用原则，不违反《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定的“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，苍晓晨完全可以根据合同约定在该地块进行符合法律规定的种植活动。因此，双方签订的《农村土地使用权转让协议》并未违反法律法规强制性规定，不应认定为无效。苍晓晨接受案涉地块后并没有进行果树的种植和经营，而是种植蔬菜，郑云鸿移交的数千棵果树现在已经死伤殆尽，由此可见，郑云鸿与村委会约定的“种植果树”并没有对苍晓晨使用该地块造成任何限制。二、苍晓晨在履行合同过程中存在违约行为，是其拒绝支付尾款的根本原因，也是造成本次诉讼发生的主要原因。因此，退一步讲，即使合同无效，苍晓晨也应承担主要责任，一审法院判决的土地使用费20万元明显过低。三、一审判决适用法律错误，应当重点关注并依据《基本农田保护条例》的规定作出判决。四、即使一审法院认定合同无效，也应当在判决郑云鸿返还部分款项的同时，判决苍晓晨返还郑云鸿土地及地上物，并在返还款项时综合考虑土地和地上物贬值的情况。苍晓晨辩称：同意一审判决第一项。关于一审判决第二项，苍晓晨认可一审法院关于退还转让金的认定，但认为一审法院认定的土地转让使用费数额过高。不认可一审判决第四项。对于郑云鸿的上诉意见，同意一审判决的认定。郑云鸿向一审法院起诉请求：1.判令苍晓晨支付转让金80万元；2.判令苍晓晨承担违约金20万元；3.诉讼费由苍晓晨承担。苍晓晨向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的农村土地使用权转让协议无效；2.判令郑云鸿全额返还收取的转让金100万元；3.判令郑云鸿赔偿苍晓晨损失；4.诉讼费由郑云鸿承担。一审法院认定事实：2000年1月1日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿、宋汉生签订种植果树承包合同载明：我村为发展农业经济作物，特将本村的土地50亩承包给郑云鸿、宋汉生有偿使用，从事种植果树；甲方将本村村西三方地的土地50亩提供给乙方有偿使用，由乙方自己经营管理，合同期限自2000年1月1日起至2030年1月1日止。该合同办理了公证。2002年5月23日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿（乙方）签订承包合同补充协议载明：乙方与原签的合同亩数不符，多出10亩，经我村两委班子认真研究，与乙方友好协商决定，多出的亩数归乙方承包使用，承包期限跟随原合同。郑云鸿称，后期因征地，其与宋汉生所承包的土地面积缩减为52.3亩。2010年10月20日，郑云鸿（甲方）与宋汉生（乙方）签订土地分割协议载明：甲乙双方于2000年共同租用北京市顺义区后沙峪镇×村西（三方地）52.3亩土地一块，现甲乙双方经共同协商一致同意将该土地进行分割确权。一、52.3亩地年租金由甲乙双方各支出一半，直至租赁土地期结束。二、甲乙双方土地分割方法如下：1.大门以南20米，以东63米住房及设施依旧归甲方双方共同拥有，共同使用。2.整体土地面积应以南北道路中心为准，中心以东为甲方郑云鸿全权拥有，中心以西为乙方宋汉生全权拥有。3.其中乙方土地西面的核桃树林（约3亩）土地归甲乙双方共同拥有，共同管理。4.甲乙双方各自均有权使用北京丰禾佳地种植园的营业执照及公章、财务章、法人代表章，用于与本园有关的事务中。甲乙双方应各自承担己方所使用营业执照及公章、财务章、法人代表章的一切法律后果。三、由于甲方独立投入动力电工程及设施，故一旦国家征地，店里设施补偿归甲方所有。2017年4月1日，郑云鸿（转让方、甲方）与苍晓晨（受让方、乙方）签订农村土地使用权转让协议载明：一、转让标的1.甲方将其承包经营的北京市顺义后沙峪镇×村村西的丰禾佳地葡萄种植园内的约26亩土地的承包经营权转让给乙方从事种植（主营项目）生产经营。2.地上物及其附属设施：葡萄成龄树约六千余棵，成龄果树五百余株，核桃成龄树五百余株，机井一眼，五百平米阳光棚一个（内有成龄葡萄树五百余株），六百平米日光温室一个，临建房若干间。二、转让期限转让的土地承包经营权年限：即自本协议生效之日起至2030年1月1日止。三、转让价格转让价格包括两部分：土地承包经营权转让金和地上物及其附属设施转让金，两项合计总金额为180万元。四、支付方式和时间1.转让金分两次支付：本协议生效后，甲方将协议项下土地、地上物及其附属设施全部交给乙方后1日内，乙方支付甲方转让金100万元，剩余80万元转让金于2018年3月1日前一次性付清。2.剩余尾款（剩余转让金）80万元到期乙方不得以任何借口拖欠，如果乙方到期不支付给甲方尾款（剩余转让金），甲方有权终止转让合同，并收回土地承包权以及所有地上物，已向甲方支付的转让金不退并乙方承担所有的法律责任及费用。五、转让标的的交付时间和方式甲方应于本协议生效之日将转让承包经营权的土地、地上物及其附属设施交付乙方。……八、违约责任1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务，如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金，违约金的数额为支付金双倍。2017年4月5日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿、宋汉生（乙方）、苍晓晨（丙方）签订三方协议载明：甲方同意乙方将承包合同内约26亩土地承包权使用权转让给丙方，丙方享有乙方合同规定的同等权利和义务。二、乙方同意将承包合同内约26亩土地承包经营权使用权转让给丙方，丙方享有乙方原合同同等的权利与义务。三、丙方同意三方协议的内容。……五、乙方与丙方土地使用权转让位置见附件图图表。苍晓晨已向郑云鸿支付100万元。另案中，郑云鸿称将土地转让给苍晓晨时，约定的用途是与郑云鸿和董各庄村委会签订的协议中约定的用途一致，苍晓晨对此予以认可。本案中，苍晓晨称涉诉土地的用途是围绕转让的地上物来经营的，也就是合同中约定的葡萄树、核桃树、阳光棚、温室等。郑云鸿、苍晓晨认可葡萄树、核桃树遍布涉诉土地，到处都有。2017年9月10日，宋汉生向苍晓晨发出通知书称，郑云鸿转让给苍晓晨的土地，部分土地属于宋汉生所有，地上物及附属设施属于宋汉生与郑云鸿共有，请苍晓晨将占用的土地、大门、南侧房屋及附属设施腾退并返还宋汉生。经查，涉诉土地的土地规划用途在郑云鸿与苍晓晨签订合同时绝大部分为基本农田，其余为一般农用地。后涉诉土地的土地规划用途经过调整，基本农田部分略有缩小，缩小部分变更为一般农用地。郑云鸿称，按照合同约定违约金为支付金的双倍，郑云鸿认为支付金指的是苍晓晨应支付而未支付的金额，以80万元支付金计算，违约金为160万元，不过郑云鸿只主张20万元，对于违约金法院可以自行酌定。一审法院询问郑云鸿若一审法院认为合同无效或部分无效，其有何意见，郑云鸿称其坚持认为合同整体有效，坚持其诉讼请求。苍晓晨称，其损失包括两部分：1.苍晓晨在土地上进行了如下投入：对大棚棚顶进行了维修，同时窗户进行了改造及地面改造；在地块南侧新建围挡一处，地块北侧新建大门一座，对原来地块北侧的大棚约700平米进行了翻修改造，在租赁地上新建70-80平米亭子一座并装修；上述投入共计40万元，要求郑云鸿承担20万元。2.转让金100万元的利息，以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年4月5日起支付至转让金全部返还之日。一审法院询问苍晓晨对于其主张的损失有无证据提交，苍晓晨称没有。郑云鸿称，北侧大门为原有，不属于新建，合同约定的地块用于种植经营，不能用于非农建设，苍晓晨私自搭建大棚改造、亭子、围挡之类的，被镇政府拆除了，这是苍晓晨违约造成的，与郑云鸿无关。另案中，苍晓晨称其对大棚房进行了部分添附，后政府进行大棚房治理期间，苍晓晨将添附部分自行予以拆除并将大棚房恢复原状，现在地上物情况与转让时的情况是一致的。一审法院认为，另案中，郑云鸿认可其与苍晓晨约定土地用途与郑云鸿和董各庄村委会约定的土地用途一致，而郑云鸿和董各庄村委会的合同中明确写明土地由郑云鸿、宋汉生承包、从事种植果树；本案中转让的地上物包含大量树木，且树木遍布涉诉土地各处，苍晓晨使用涉诉土地明显需要考虑前述地上物情况；故一审法院认为，郑云鸿与苍晓晨约定的涉诉土地用途为种植果树。涉诉土地绝大部分为基本农田，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，故苍晓晨和郑云鸿签订的合同，改变基本农田的用途，合同应属无效。故对郑云鸿要求苍晓晨支付后续租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。苍晓晨使用了涉诉土地，应支付使用期间的土地使用费。合同价款180万元包括土地承包经营权转让金和地上物及附属设施转让金，合同中未对两部分的金额分别是多少进行明确，故一审法院对截止至本判决出具之日的前述土地使用费进行酌定，酌定金额为20万元。虽然郑云鸿表示苍晓晨对地上物进行了破坏，但由于其坚持原有诉求，未在本案对相应损失进行主张，故郑云鸿应对于其损失另行解决。苍晓晨未能提交证据证明其对原有建筑进行了改造、添附，未能证明其新建建筑情况，且苍晓晨自认在治理期间对添附部分进行了拆除，现在地上物情况与转让时一致，说明苍晓晨认可其添附及新建部分不符合法律规定并完成了整改，故即使存在该部分投入，也应由苍晓晨自行承担。苍晓晨主张的利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认郑云鸿与苍晓晨签订的农村土地使用权转让协议无效；二、郑云鸿退还苍晓晨八十万元，于判决生效之日起7日内执行；三、驳回郑云鸿的全部诉讼请求；四、驳回苍晓晨的其他反诉讼请求。如果郑云鸿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。二审中，经询，郑云鸿表示，如果法院认定合同无效，希望法院对于土地返还及损失赔偿可以一并处理，如果法院不能一并处理的话，转让款的返还也不应当在本案中一并处理，应当在后续的案件中一并处理；具体损失现在没办法确定，损失包括死亡的果树、土地的收益、土地硬化的损失，这和转让款相关，应该一起解决，不应拆分处理。苍晓晨认为郑云鸿主张的损失不存在，且郑云鸿在一审中未提出返还土地及赔偿损失的诉求，二审中不应审理。上述事实有二审庭审笔录在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。2017年4月1日，郑云鸿与苍晓晨签订农村土地使用权转让协议，约定的土地使用用途为从事种植生产经营。从合同内容及双方陈述来看，合同订立之时，土地地上物包含大量树木，树木遍布涉诉土地各处，且合同约定的转让款当中包含葡萄成龄树等地上物的价值，故涉诉土地的使用明显需要考虑地上物情况。同时，苍晓晨表示涉诉土地的用途是围绕转让的地上物来经营的，该陈述与郑云鸿在另案中对于双方约定土地用途的陈述相符。因此，一审法院综合上述情况认定郑云鸿与苍晓晨约定的土地用途为种植果树，并无不当，本院予以确认。根据查明的事实，在郑云鸿与苍晓晨签订合同之时，合同所涉土地绝大部分为基本农田，故双方对于土地使用的约定，改变了基本农田的用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款对于基本农田使用用途的禁止性规定，一审法院因此确认合同无效，合法有据，本院予以维持。郑云鸿主张按照《基本农田保护条例》的规定合同应属有效，依据不足，本院不予采信，并对其要求苍晓晨支付后续租金及违约金的上诉请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均存在给付行为，土地及地上物已交付苍晓晨占有使用，苍晓晨向郑云鸿支付了100万元转让金。一审中，苍晓晨提出了要求郑云鸿返还已收转让金100万元并赔偿损失的诉求，郑云鸿并未要求返还土地以及地上物、赔偿损失，但在二审中表示希望法院对于合同无效的法律后果，包括财产的相互返还以及损失赔偿问题一并处理。对此本院认为，关于苍晓晨要求返还转让金的请求，双方合同中约定的转让金180万元包括土地承包经营权转让金和地上物及附属设施转让金，合同中未对两部分的金额分别是多少进行明确，双方亦无法说清180万元的具体构成，因此，对于苍晓晨已付100万元的处理，应当要综合考虑其返还土地时已占有使用土地的期间以及地上物及附属设施的现状来确定。而对于土地及地上物的现状及返还问题，双方意见不一致，郑云鸿主张苍晓晨对地上物进行了破坏，地上物大量灭失且土地被损坏，并认为苍晓晨应当就此进行赔偿，但损失数额现无法确定；苍晓晨不予认可，其主张地上物处于正常状态，郑云鸿不存在损失，且其在一审中就添附、改造行为提出了要求郑云鸿赔偿损失的诉求。基于上述情况，本院认为，郑云鸿提出的返还土地及地上物、赔偿损失的范围难以确定且双方对此争议较大，不宜在本案二审中处理。然苍晓晨提出的返还转让金及赔偿损失诉求的处理，亦与土地及地上物的返还密切相关，因此，为有效解决纠纷，本院认为，对于本案合同无效后财产的相互返还问题以及双方提出的损失赔偿问题，应当一并另案处理为宜，并基于此情况对一审判决予以改判。综上所述，本院对郑云鸿的部分上诉意见予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1778号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1778号民事判决第二项、第四项；三、驳回苍晓晨的其他反诉请求。一审本诉案件受理费13800元，由郑云鸿负担（已交纳）；反诉案件10500元，由郑云鸿负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费24300元，由郑云鸿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 王天水审 判 员 史智军二〇二〇年三月二十七日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩