江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终111号上诉人（原审原告）：常州市嘉越化工设备有限公司，住所地常州市武进区嘉泽镇夏庄村。法定代表人：孙成友，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛英泽，江苏派腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，江苏派腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蒋常军，男，汉族，1974年4月13日出生，住常州市新北区。上诉人常州市嘉越化工设备有限公司（以下简称嘉越公司）因与被上诉人蒋常军租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉越公司上诉请求：请求贵院查明事实后依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用均由蒋常军承担。事实与理由：第一，在租赁涉案房屋之前，被上诉人已到现场确认过房屋现状，对房屋现状是了解的；第二，在房屋租赁使用过程中被上诉人自始至终从未向上诉人反映过通水问题；第三、被上诉人在租赁房屋过程中并未实际生产；第四，事实上，上诉人已缴纳了开通自来水所需要的费用，如果被上诉人需要用水，只需要办理开通手续。而被上诉人从未向上诉人提起过通水问题，由此可见，被上诉人并未实际生产。因此，一审法院认定上诉人未开通自来水导致被上诉人无法生产，缺乏事实依据。蒋常军辩称，第一，我确实到过现场，也确认过房屋现状。房屋本身没有多大问题，但是根据合同对方要提供正式的自来水发票，也就是说他有附随义务，需要安装生产用水和生活用水。但对方违法在先，偷采地下用水。此情况在案卷中有记载。对方罔顾法律，租赁给我的房屋辅助设备、五台行车属于被法院查封的设备。根据《最高人民法院关于的解释》第155条规定，由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产，人民法院和其他保管人不得使用。但是对方藐视法律，采用欺骗的手段，租赁给我使用。第二，我发现上述情况后，我联系过孙成友至少三次以上，要求他必须依法租赁给我设备，以及帮我安装符合法律规定的生产生活用水。此情况可以核实双方的通话记录。第三，被上诉人在租赁房屋过程中并未实际生产，没有一天正常生产。原因是对方没有提供正常的、合法的生产、生活用水，以及合法的生产设备。第四，上诉人称已缴纳了开通自来水所需的费用，如果被上诉人需要用自来水的，只需要办理开通手续而已。对此，一审已查明上诉人交纳的只是消防用水的费用，没有按照规定开通生产、生活的用水。嘉越公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令蒋常军支付租金125000元；3.判令蒋常军支付滞纳金至清偿之日止（按照月息3%计算，从2018年1月15日开始，暂算至2018年10月14日为28500元）；4.判令蒋常军支付律师代理费10675元；5.判令蒋常军支付担保费900元；6.本案诉讼费用由蒋常军承担。一审法院认定事实如下：一、2018年1月15日，嘉越公司的法定代表人孙成友（甲方）与蒋常军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该协议载明：甲方将其所有的位于常州市武进区嘉泽镇夏庄桥史家站88号的房屋（包括办公楼二楼半层、三楼、车间钢结构厂房、东厢房）出租给乙方，房屋用途为工业，租赁期限为3年，自2018年1月15日至2021年1月15日，租金为第一年250000元，第二、三年268000元，租金应预付半年，先交后用，半年一交，提前1个月支付，逾期按月息3%支付滞纳金，租赁物及乙方产生的所有费用(包括水费、电费等)及税金由乙方承担。合同第八条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收租金：（1）租赁期未满乙方退租或者不按照约定支付租金达30日的，（2）欠缴各项费用达20000元的，（3）乙方利用租赁物从事违反法律法规的行为的。合同第十条约定违约方应承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。签订合同当日蒋常军向嘉越公司支付了租金60000元。二、嘉越公司的委托诉讼代理人薛英泽于2018年4月28日向蒋常军发出律师函，要求蒋常军于收到律师函3个工作日内支付租金和利息71825元。蒋常军收到律师函后未支付该款项。2018年9月18日嘉越公司的委托代理人再次向蒋常军发出律师函，主要内容为：1、自律师函发出之日起，解除《房屋租赁合同》；2、蒋常军在收到律师函之日起3日内付清应付租金和利息；3、蒋常军在收到律师函之日起3日内将嘉泽镇夏庄桥史家站88号房屋内属于蒋常军的物品搬离。蒋常军收到律师函后未支付相应款项。三、嘉越公司于2018年10月17日与江苏派腾律师事务所签订了委托代理合同，约定的律师代理费为10675元，江苏派腾律师事务所开具了相应的发票，但嘉越公司至今并未实际支付该费用。四、嘉越公司就本案起诉至法院后申请财产保全，并向中国人民财产保险股份有限公司常州市分公司投保了诉讼财产保全责任保险，支付保险费900元。五、一审庭审中，蒋常军申请证人庄某到庭作证，庄某称：1、我曾是蒋常军的员工，蒋常军雇佣我加工石头，2018年3月底进了嘉越公司的厂房，大概在他那里做了两三天，就是带了五个工人在厂房内打扫卫生，现在我不是蒋常军的员工了；2、厂房内没有饮用水，只有一口井，没有其他水源，也没有自来水，井水是臭的，只能用来洗洗东西不能饮用，而且是供嘉越公司的另外一家租户使用，没有水就没有办法切割石头，另外车间里的设备被法院封了，我们也不敢使用。所以我们没有生产，没几天就走了，我后来在七八月份又去过一次，想继续做的，发现还是不能生产，所以没有继续做；3、厂房里的石头是什么时候运来的不清楚，大概有四五车，大的有五吨，小的也有几百斤，石头运过来之后发现没有办法生产就都堆在那里了，现在也还在那里的，没有搬走；4、蒋常军租了厂房后，对门卫和宿舍区进行了粉刷，清理是我带着工人一起清理的，其他我就不清楚了。六、承办人至常州市茶食自来水供应站就本案的相关事实了解情况，该站的工作人员称：1、嘉越公司所提供的现金解款单、管网建设费结算凭证是真实的，确实收到嘉越公司所交纳的85000元，用于安装消防用水管道，也为嘉越公司装了消防水表；2、嘉越公司未铺设生产用水及生活用水管道，对于厂家是否铺设生产及生活用水管道我们没有硬性要求，由他根据自己的需要来决定，我们只要求铺设消防管道；3、嘉越公司也没有交纳过水费，水费我们都是问房主要的，也就是开户的人，不会向租客要；4、开通生产或生活用水管道必须由房主来发，不可以由租客单独开户。七、2019年1月15日，蒋常军至嘉泽水利站举报嘉越公司擅自凿浅层井，违法取用地下水。嘉泽水利站接到举报后，水政员前往实地察看，发现情况下属实，水政员即联系嘉越公司的法定代表人孙成友，责令其立即拆除整改。2019年1月21日，嘉越公司自行拆除浅层井，嘉泽水利站水政员在旁监督并拍照取证。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，嘉越公司、蒋常军签订了书面的房屋租赁合同，该租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，房屋租赁合同第五条约定了蒋常军应支付租金的金额及期限，第八条明确了嘉越公司可以解除合同的几种情形，因此，嘉越公司在蒋常军欠付租金的情况下，于2018年9月18日通知蒋常军解除双方间的房屋租赁合同符合法律规定，双方间的房屋租赁合同于2018年9月18日解除。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，根据规定，承租人有义务向出租人支付租金，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，本案中，根据合同约定的租赁用途及法院向常州市茶食自来水供应站所作调查笔录只能由房东开通用水可知通水是嘉越公司的附随义务，因嘉越公司未通水导致蒋常军无法正常生产，而蒋常军在知道无法正常生产后未及时与嘉越公司协调解决，其对损失的发生和扩大也有一定的过错，鉴于双方在合同的履行过程中均有过错，故对租赁期间（2018年1月15日至2018年9月18日）计246天的租金，由蒋常军按合同约定的租金计算方式承担50%，即84246.5元，扣除其已向嘉越公司支付的60000元，蒋常军仍应向嘉越公司支付24246.5元。对于嘉越公司主张的滞纳金、代理费、担保费，因双方均有违约，法院不予支持。对于蒋常军提出的要求嘉越公司补偿其装修厂房的费用、运输和下力费用、误工费、垃圾清运费的意见，因蒋常军未在规定期限内提起反诉，也未提交任何证据，故本案中不予处理，蒋常军可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、常州市嘉越化工设备有限公司、蒋常军之间的房屋租赁合同于2018年9月18日解除；二、蒋常军于判决生效之日起十五日内支付常州市嘉越化工设备有限公司24246.5元;三、驳回常州市嘉越化工设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3604元，保全费1420元，合计5024元，由常州市嘉越化工设备有限公司负担4286元，由蒋常军负担738元。二审中，嘉越公司向本院提供一份其法定代表人孙成友与被上诉人蒋常军的电话通话录音，证明：1.实际使用涉案房屋的人并不是被上诉人，而且其租赁房屋的用途为展示，而不是生产，因此，被上诉人陈述缺乏用水导致无法生产，没有依据，且院子里根本没有生产设备；2.被上诉人与他人之间存在房屋转租协议，存在转租行为，也能印证被上诉人并未实际生产；3.被上诉人违约的真正原因是被上诉人以及实际使用人无力支付房租，而非缺水。被上诉人蒋常军质证认为，这是我与孙成友的通话录音，通话内容没有异议；我联系过孙成友，要求其安装合法的用水，事实上，大概五台以上的石材切割机进入了车间，正因为没有加工石材的正常用水，所以无法生产；被查封的行车是加工石材的必要设备；上诉人称我方存在转租行为，系对方臆断。蒋常军陈述：“行车是钢结构厂房的附属设备，我租这个房屋加工石头。与孙成友在现场交流的时候，孙成友就说行车是查封设备，但是山高皇帝远，谁能管得着，你用可以了。从现场看，我的石头都有五吨、甚至有七八吨，行车是必要设备。起吊石头之后的第三天，法院又重新来张贴了封条，包括五台行车，四条流水线，法官声明不能动用此查封设备。”嘉越公司认为，双方的合同只涉及房屋的租赁，不涉及设备和行车。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，承租人在缔约时知道或者应当知道租赁物存在瑕疵，并据此主张出租人承担违约责任，应不予支持，但承租人在缔约时不知道该瑕疵会导致租赁物的基本效用显著降低的除外。本案中，虽然承租人蒋常军在缔约时对涉案租赁房屋的状况进行了了解，出租人嘉越公司也将用水、行车等情况进行了告知，但是，在后续的合同履行过程中，水源、行车使用方面的限制确实会给承租人蒋常军使用涉案租赁房屋带来极大不便，致使其租赁涉案房屋的效用显著降低，在此情况下，考虑到承租人确实存在逾期支付租金的行为，且在上述情况发生后，也未有证据证明承租人积极与出租人进行相应沟通、协调，一审判决承租人按合同约定50%的标准支付租赁期间的租金，并在双方之间进行相应责任的划分，并无不可。综上所述，上诉人嘉越公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3604元，由上诉人嘉越公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年三月十八日书记员  陆岷孜