宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4649号 上诉人（原审原告）：王建春，男，1977年2月14日出生，汉族，住山东省无棣县。 被上诉人（原审被告）：孙曦，女，1992年11月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区平罗县。 被上诉人（原审被告）：王鑫，男，1992年10月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 上诉人王建春与被上诉人孙曦、王鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人王建春向本院提出上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院作出的（2019）宁0106民初9211号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案租赁合同系双方真实意思表示，一审法院将该合同认定为无效合同属于认定错误，应当依法予以纠正。首先，涉案房屋租赁合同系双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示。根据法律规定，涉案房屋租赁合同应当受到法律保护。其次，根据房屋租赁合同的内容，合同中对于被上诉人承租房屋的用途进行明确约定，上诉人对于被上诉人承租房屋是否用于餐饮经营以及其他用途经营并不十分知晓。而根据房屋租赁合同约定的，上诉人的主要义务就是交付房屋。而在合同签订后，上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人进行使用，以及履行了全部合同义务，而且实际上被上诉人也实际使用了涉案房屋。第三，依据涉案房屋的《商品房买卖合同》附件内容的约定，附件内容中仅是提示涉案房屋“有可能无法获得政府相关部分的批准或有可能遭到处罚。”该风险提示中仅是陈述说“有可能”，并非十分确定的陈述一定不能获得相关部门的批准或者一定会遭到处罚。一审法院将附件中不确定的陈述进行“确定性”的认定，并以此认定涉案合同显失公平，显然有失公允。第四，因涉案房屋现由案外人马思源承租使用，经上诉人了解，案外人马思源使用涉案房屋用途用于餐饮经营，并且其在经营过程中已经办理了相关的营业执照等手续，并没有出现无法办理营业执照的情形，因此被上诉人以无法办理营业执照拒不缴纳租金以及一审法院以无法办理营业执照为由认定租赁合同无效，毫无事实依据。第五，《商品房买卖合同》系上诉人与开发商签订的购房合同，是上诉人与开发商之间的真实意思表示。而涉案租赁合同系上诉人与被上诉人之间签订，两份合同的签订主体不同。此外，上诉人与被上诉人签订租赁合同并不一定要与商品房买卖合同内容相一致。而《商品房买卖合同》内容也不是认定合同无效的法定依据。因此，一审法院以违反《商品房买卖合同》为由认定租赁合同无效，没有任何事实和法律依据。2.一审法院适用法律错误。首先，本案中，一审法院认定涉案租赁合同违反《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》的规定，为无效合同。而2010年12月14日颁布的《银川市人民政府关于废止和宣布失效部分政府规章的决定》（银川市人民政府令第4号）的规定，《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》（市政府令第96号）已于2010年12月14日废止。因此，一审法院适用已经废止地方性规章认定涉案租赁合同为无效合同，明显属于适用法律错误。其次，根据《合同法》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的′强制性规定′，是指效力性强制性规定”的规定，认定和通过无效只能适用全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章中的效力性强制性规定为依据。本案中，《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》为银川市政府制定颁布，属于地方性政府规章，不属于行政法规。因此，一审法院以《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》的规定，认定涉案合同无效，属于适用法律错误。3.上诉人从未放弃对涉案租金的主张，并且在本案案发前，上诉人仍经常向被上诉人催要涉案房屋租金。一审法院以与被上诉人有一定利害关系证人的陈述为依据，认定上诉人放弃涉案房屋租金并违反诚实信用原则，显然与实际事实不符。 被上诉人王鑫、孙曦辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。1.王建春在与我签订合同的时候，明知晓被上诉人租赁房子用于经营麻辣烫食品的餐饮店，却隐瞒了房屋不能注册餐饮行业的事实，哄骗签订《房屋租赁合同》，以欺诈的手段与签订合同。王建春的违约行为不能实现合同目的，更不能保证房屋用于经营餐饮行业的用途，属于根本违约行为，按照法律合同无效。2.在租房时，王建春本人曾一度要求房租为一年7.5万元，后其称干餐饮不容易，就按一年7万元计算，所以王建春表示其不知道租房屋的用于餐饮经营并不十分知晓是在撒谎。第一年的房租上诉人如期支付，房租到期后延期的七个月时间，王建春均以各种理由推脱，避之不见，导致店铺一直不能顺利转让出去，所以这七个月房租，被上诉人无需再支付。3.涉案房屋的《商品房买卖合同》中的《八项风险提示协议书》中明确说明，“王建春购买的商铺在规划中属于住宅裙楼底商，同时未配备单独的排烟系统，暂不符合管理办法针对餐饮娱乐等经营业态的规定。”王建春在此协议书签字确认。当时市民大厅工作人员出示了一份《银川市餐饮服务业环境污染防治条例》里面第六条明确写着“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。建筑物所有权人在出售或者出租房时，应当告知买受人或者承租人该房屋不得用于开办产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。两份材料里清楚的说明不可以在没有设置专用烟道的住宅楼底商进行餐饮服务项目，涉案毛坯营业房当时确实没有专用的烟道，后来上诉人花钱安装。根据这两份材料更加能说明王建春在撒谎。4.因为涉案房屋不符合法律法规的要求而无法办理相关证件，同时案外人马思源与本案无关，不能证明被上诉人当时租用房屋是可以办理相关证件。 王建春向一审法院提出诉讼请求：1.孙曦、王鑫向王建春支付房屋租金40833.33元,迟延支付违约金5261元,支付物业费10209元，暖气费7122.6元，合计63425.93元。起诉日至实际还款日迟延支付金另行计算;2.本案全部诉讼费用(含案件受理费、律师费、差旅费等)由孙曦与王鑫承担。 一审法院认定事实如下：孙曦与王鑫欲租赁王建春所有的位于××商用房,即××一套门面房用于餐饮经营，于2015年8月28日向王建春支付10000元。王建春隐瞒涉案房屋不能注册餐饮行业的事实，孙曦与王鑫在不知情的情况下于2015年9月29日签订《房屋租赁合同》,王建春将前述门面房租赁孙曦与王鑫使用。合同约定:租期5年:自2015年11月1日至2020年10月31日；租金为70000元/年,租金一年一付,孙曦与王鑫应于每年租赁期间开始之日30天前将租金支付给王建春。孙曦与王鑫支付了2015年11月1日至2016年10月31日的租金70000元(含押金10000元)。孙曦与王鑫接收该房屋后将毛坯店面改造装修完毕,设施购置齐全后,在办理有关餐饮证件时,被市民大厅办理证件的工作人员告知,此房不能申请办理相关餐饮证件,并出示一份中海国际三期二区莲湖花园部分营业房不得开设餐饮的规划协议和《银川市餐饮服务业环境污染防治条例》,同时工作人员告知孙曦与王鑫中海国际售楼部与购买营业房的业主签有一份补充协议,协议里明确说明金凤区××园东大门以北的营业房不得开设餐饮行业。事后孙曦与王鑫与王建春联系,王建春避之不见。期间金凤区市场监管局、环保分局多次上门执法,要求孙曦与王鑫停止营业,否则将依法处罚。城管部门还将孙曦与王鑫店面门头拆除,导致孙曦与王鑫无法经营运作。孙曦与王鑫自己承担了关于房屋已进行餐饮装修等的损失,未向王建春主张赔偿。后经协商王建春同意免除孙曦与王鑫2016年11月1日至2017年5月31日的租金,并于2017年6月2日将该房屋转租给王萍使用，签订了《转租协议》。现王建春认为孙曦与王鑫尚拖欠2016年11月至2017年6月1日的租金40833.33元未付,为此王建春诉至法院,请求判如所请。另查明，王建春向法庭提交的《银川市商品房买卖合同》附件八中风险提示：《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》(下称“管理办法”)规定,饮食娱乐服务业的营业地点必须符合城市规划和环境保护的要求,您购买的商铺在规划上属于住宅裙楼底商,同时未配备单独的排烟系统,暂不符合管理办法针对餐饮娱乐等经营业态的规定,若您在本项目商铺经营此类业态,有可能无法获得政府相关部门的批准或有可能遭到处罚。……王建春在风险提示书上签字确认。还查明，2015年9月29日至2016年9月29日期间的水电费，2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业费孙曦与王鑫已承担。 一审法院认为，一、王建春明知自己的房屋不符合《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》所规定的条件，即商铺在规划上属于住宅裙楼底商,同时未配备单独的排烟系统,暂不符合管理办法针对餐饮娱乐等经营业态的规定,也明知孙曦与王鑫租赁涉案房屋用于餐饮经营，仍然向王建春出租涉案房屋，并签订《房屋租赁合同》，导致孙曦与王鑫不能申请办理相关餐饮证件，无法进行餐饮经营，双方签订的《房屋租赁合同》违反了《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》的规定，也违反了《银川市商品房买卖合同》的约定，为无效合同。二、孙曦与王鑫接收该房屋后将王建春毛坯店面投入资金改造装修完毕,设施购置齐全,不能经营给孙曦与王鑫造成经济损失，孙曦与王鑫未向王建春主张赔偿，现装修好的房屋王建春受益。且孙曦与王鑫在无法经营的情况下，仍然交付了2016年11月1日至2017年5月31日的租金70000元（含10000元押金），2015年9月29日至2016年9月29日期间的水电费，2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业费。综上，双方签订的《房屋租赁合同》在履行中也违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，显示公平。三、庭审中查明2017年6月2日经王建春同意，孙曦与王鑫将涉案房屋转租给王萍使用，在签订《转租协议》时，经三方协商，王建春同意免除孙曦与王鑫2016年11月1日至2017年5月31日的租金，现王建春再次起诉主张2016年11月至2017年6月1日的租金40833.33元，违反了诚实信用原则。综上，王建春的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回王建春的诉讼请求。案件受理费1440元由王建春负担。 二审中，上诉人向本院提交如下证据： 证据一、聊天截图四张，证明：上诉人问被上诉人要房租，被上诉人称店铺盘出去之后再支付，但房屋盘出去之后也没有向上诉人支付房租。 被上人王鑫、孙曦，上诉人在签订合同时没有告诉被上诉人房屋不能经营餐饮，导致被上诉人装修花费20万元且房屋不能使用。被上诉人给上诉人打电话上诉人不予接听。导致城管将门头拆除，及相关部门的罚款。 证据二、证人证言，证明：上诉人一直在问被上诉人索要房屋租金。租赁房屋过程中委托证人给上诉人将房屋出租给被上诉人。租房屋时明确只出租房屋，具体做什么用与上诉人无关。合同约定租赁期间水电费、暖气费应当由被上诉人承担。 被上诉人王鑫、孙曦称，涉案房屋使用了一年，支付一年租金。房租未到期就通知上诉人被上诉人不再租赁房屋，但是上诉人一直不来，推脱。期间房屋关门停业状态，已经收到整改通知书，不允许经营。我和上诉人协商无果，一直到2017年6月2日经王建春同意电话协商，转让给案外人王萍。所欠房租是6个月，被上诉人没有理由承担。 被上诉人王鑫、孙曦向本院提交如下证据： 证明一份，证明：王建春在知晓被上诉人租用房屋进行餐饮项目时寄来一份房屋购房合同的复印件，用于办理餐饮证件，且复印件上每页都有王建春写的该复印件仅用于办理证件所用。被上诉人和证人去市民大厅办理相关证件被告知办理不了餐饮执照。 上诉人对该证据不认可，被上诉人租赁房屋期间属于无证经营，且有证人证明被上诉人一直在营业。被上诉人没有上诉人同意转租房屋的证据，上诉人问被上诉人要租金，被上诉人一直称经营不好，没有支付房租。 经审查，上诉人与被上诉人提供的证据均达不到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。上诉人王建春明知涉案出租的未配备单独的排烟系统,且明知被上诉人孙曦与王鑫租赁涉案房屋用于餐饮经营，仍向其出租，涉案《房屋租赁合同》违反法律强制性规定而无效。一审法院在认定在涉案租赁合同无效依据《银川市饮食娱乐服务业环境保护管理办法》，属于法律适用错误，但判决结果正确，在此予以纠正。其次，在被上诉人对涉案房屋进行装修造成一定经济损失情况下，仍向上诉人支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金7000元；在与案外人王萍签订《转租协议》时，上诉人同意免除被上诉人2016年11月1日至2017年5月31日的租金情况下，现上诉人主张此期间的租金，违反诚实信用原则，一审法院不予支持其诉讼主张，并无不当。 综上所述，上诉人王建春的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第二款、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费1385.65元，由上诉人王建春负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  王 刚 审判员  **程 二〇二〇年三月十一日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。