杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初16060号 原告：浙江皓光农业开发有限公司，统一社会信用代码9133010977926800X8，住所地杭州市萧山区戴村镇郁家山下村。 法定代表人：孔桂华，该公司总经理。 委托代理人：温建平，浙江协鼎律师事务所律师。 委托代理人：孙毅，浙江三乔律师事务所律师。 被告：沈中良，男，1968年5月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：戴桂英，女，1968年11月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。 第三人：杭州前齿齿轮箱有限公司，统一社会信用代码91330109MA27W4T66Y，住所地杭州市萧山区戴村镇郁家山下村。 法定代表人：沈泉海，该公司总经理。 委托代理人：洪叶明，该公司员工。 委托代理人：陈广荣，浙江丰原律师事务所律师。 第三人：许华祥，住杭州市萧山区。 原告浙江皓光农业开发有限公司（以下简称皓光公司）诉被告沈中良、戴桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依两被告申请，于2019年10月31日追加杭州前齿齿轮箱有限公司（以下简称前齿公司）、许华祥为第三人参加诉讼。本案依法由审判员孔海琪适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人温建平、被告戴桂英、第三人前齿公司委托代理人洪叶明、第三人许华祥到庭参加诉讼。被告沈中良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因双方均需补充证据，本院于2019年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人温建平、被告戴桂英、第三人前齿公司委托代理人陈广荣到庭参加诉讼。被告沈中良、第三人许华祥经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后三方均要求庭外和解两个月。2020年1月23日因受疫情影响本案中止审理，于2020年3月12日恢复审理。本案现已审理终结。 原告皓光公司诉称：2017年4月2日，原告（原名称为浙江卫士农业开发有限公司）与两被告签订《租房协议》，约定由原告将原木检站房屋及范围内场地租赁给两被告用于开家具店所用。合同约定租赁时间为五年，自2017年4月2日至2022年4月1日，租赁费第一年伍万元，从第二年起每年提增当年租金的10%，在订立协议时支付当年租费，以后每年4月2日前付清当年租费，如逾期支付的，按月息3%支付该租费的利息。合同签订后，原告依约将租赁物交付给两被告使用，但两被告并未按合同约定的期限支付租赁费，2019年4月2日至2020年4月1日年度的60500元租金至今未付。原告多次催讨，两被告都拒绝支付，严重损害了原告的合法权益。为此，原告于2019年9月24日以书面形式向两被告催告，要求两被告在收到催告函五日内将所欠的该年度60500元租赁费及相应的逾期利息支付给原告。如未能按上述要求履行支付义务的，原告将行使解除合同的权利，依法解除双方签订的《租房协议》，并向法院提起诉讼要求两被告承担付款及其他相关的法律责任。但两被告在收到催告函后，仍拒不履行租金支付义务。原告认为两被告的严重失信行为，使得原告无任何继续履行合同的信心及安全，双方已无任何继续合作的必要及基础。为此，原告于2019年10月4日正式通知两被告解除合同，并发出书面《解除合同通知书》，明确解除双方于2017年4月2日签订的《租房协议》，并要求两被告立即腾空房屋及场地立即将所欠的并计算到腾退日的全部租费及逾期利息支付给通知人。原告认为，被告的行为己经严重侵害了原告的合法权益，现起诉要求：1、确认原告与两被告2017年4月2日签订的《租房协议》于2019年10月5日解除；2、两被告支付原告2019年4月2日至2019年10月5日的租金30829.50元，并支付以60500元为基数按月3%从2019年4月2日计算至实际履行之日止的利息，暂计算至2019年10月8日为11434.50元；3、两被告腾退所租赁范围的房屋及场地；4、两被告支付原告以60500元/年房租为标准从2019年10月6日计算至实际腾退日的租金。 被告沈中良未作答辩。 被告戴桂英辩称：我没有欠原告租金，之前是与浙江卫士实业签订的合同，且租金一次性付清了，与原告无关。虽然厂房已拍卖，但是我也与新房东签订了租赁合同，并付清了租金。 第三人前齿公司、许华祥辩称：厂房是前齿公司向法院拍卖获得的，且缴纳了转让费用，已经在国土局备案了。卫士集团已破产，现在还有资产，属于逃避债务。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、工商变更登记一份，用以证明原告名称于2017年3月21日由原浙江卫士农业开发有限公司变更为浙江皓光农业开发有限公司的事实；2、租房协议、图纸各一份，用以证明原、被告于2017年4月2日签订租房协议，双方对租赁范围、租赁期限、租金额度及支付期限等作了明确约定的事实；3、邮件交寄单两份、催告函一份，用以证明原告于2019年9月24日向两被告发出催告函，书面要求两被告支付所欠租金的事实；4、邮件交寄单两份、解除合同通知书一份，用以证明原告于2019年10月4日向两被告发出解除合同通知书，通知其解除租赁合同的事实；5、关于杭州卫士实业有限公司等四家公司破产拍卖分割依据证明及所附的图纸各一份，用以证明原告租赁给两被告的房屋以及空地并非第三人陈述的拍卖范围的事实；6、承包地协议、浙江卫士农业开发有限公司与浙江卫士集团土地承包经营权流转协议、图纸各一份，用以证明案涉租赁房屋及空地系原杭州卫士实业有限公司向戴村镇石马头村租赁而来，且该地块于2009年8月10日由浙江卫士集团、杭州卫士实业有限公司流转给原告的事实；7、拍卖公告一份，用以证明拍卖公告中的拍卖标的物并不包含原告租给两被告的房屋及空地，拍卖公告中明确具体以现场及实物为准，同时明确了拍卖时存在三个租赁合同，并未包括案涉租赁合同，同时拍卖公告中明确了咨询、展示看样的时间与方式，第三人作为竞买人应去看现场，也应明知案涉租赁物不在拍卖范围的事实；8、2004年4月25日的房屋租赁合同、图纸、2015年11月28日转租土地房屋协议、2017年3月25日租赁合同、2017年8月15日情况说明、银行扣款通知书两份（全系复印件），用以证明原告租赁物组成有两部分，其中原卫士实业向村委会和木检站租赁两块土地，原告系向原卫士实业转租后再次租赁给被告的事实。 经质证，戴桂英对证据1的三性无异议。对证据2的三性无异议。对证据3至7的三性不发表质证意见，认为土地的事情不知情，与其无关。既然原告2017年3月就更名了，2017年4月还要以卫士的名义与其签订租赁合同。对证据8认为房屋是向卫士租赁的，木检站的房子与其无关。前齿公司对证据1-7的三性均不清楚，这是虚假合同，既然3月已经更名了，还以原来的公司名义签合同，这是逃避债务的行为。对证据8，认为原告提供的证据无法指向案涉租赁物，关联性有异议，且2017年3月25日卫士实业的公章来源不合法，因其已进入破产程序，无法处置财产，该证据无法证明原告对案涉租赁物享有所有权。许华祥对证据的三性不清楚。 被告沈中良、第三人许华祥未提交任何证据。 被告戴桂英为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、2016年3月1日沈中良与浙江卫士农业开发有限公司签订的租房协议一份，用以证明最开始的租赁关系的事实；2、浙江卫士农业开发有限公司与两被告于2017年4月2日签订的租赁协议一份，用以证明原告更名后却仍以原公司名称与两被告签订租赁合同的事实；3、许华祥与两被告于2018年6月1日签订的厂房租赁合同一份，用以证明现在系向前齿公司租赁厂房的事实；4、前齿公司说明一份，用以证明前齿公司授权许华祥对外租赁厂房并由其收取租金的事实；5、萧山区戴村镇城市建设和管理办公室证明一份，用以证明案涉租赁房屋属违章钢棚，于2017年9月25日被拆除，且因拆除场面不整体，于2018年2月份要求两被告自行修复的事实。 经质证，原告对证据1三性无异议。对证据2的三性无异议，反而能证明被告违反协议约定。对证据3、4的三性无法确定，与原告无关，由法院核实，案涉标的物是无证厂房，前齿公司、许华祥对该无证厂房都没有处分权，被告于2017年与原告签订合同，且在使用过程中，要求两被告支付剩余租金，故被告其实是违反合同约定了。对证据5的真实性、合法性无异议，但是能证明双方签订租赁合同时，房屋系原告的，且拆除时只拆除了前面四米左右的房屋，后面还有6到8米左右的房屋未被拆除。前齿公司对证据1至3的三性不发表质证意见，认为与其无关。对证据4的三性无异议。对证据5的三性无异议，可以证明原告不具备本案的诉讼主体资格，无法证明其出租房屋系合法存在，原告陈述的房屋已灭失了，故原告的诉讼请求应依法被驳回。许华祥对证据1至3的三性不发表质证意见，认为与其无关。对证据4的三性无异议。对证据5未质证。 第三人前齿公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、（2017）浙0109破18号之一民事裁定书、协助执行通知书、国土图纸各一份，用以证明案涉租赁物系前齿公司有权处分的事实；2、罚款单票据一份，用以证明案涉租赁物系违章建筑且已由前齿公司缴纳罚款的事实；3、图纸及批准用地通知书一份，用以证明案涉租赁物在2002年之前已属于卫士实业，前齿公司于2018年5月通过司法拍卖取得卫士实业的全部综地，故所有权人应为前齿公司，原告无权处分案涉租赁物的事实。 经质证，原告对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明载明的被拍卖标的物系原、被告之间案涉租赁标的物，与本案无关，第三人陈述的待征土地没有显示，与本案租赁标的物无关。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明罚款系缴纳案涉租赁标的物的罚款，即使是本案租赁标的物的罚款也与本案无关。无法证明五张图纸完全对应，地形图中可以显示有两张相关联，其他与本案无关。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告租赁给两被告的土地由两部分组成，首先图纸争议的是集体土地还是国有土地，还有原告向木检站租赁的土地，图纸上载明的实线与管理人出具的说明不一致，管理人拍卖之前对卫士实业进行了调查核实，明确表明厂区西北角非拍卖范围；案涉地块比例为1：500，但无法完全对应起来，说明制作图纸不规范，即使案涉争议土地被划为国有土地，但前齿公司对相关房屋的所有权是通过法院拍卖获得，管理人明确该部分非拍卖范围，即使三角形位置不是原告的，也不是前齿公司的，三角形部分上面的房屋系原告承建的。戴桂英对证据1、2没有异议，对证据3情况不了解，不予质证，虽然房屋之前是原告的，但在2017年9月25日时，因违章建筑已被全部拆除，仅剩钢柱，后来是两被告自行建造的。 上述皓光公司、戴桂英、前齿公司提交的所有证据，均真实合法，与本案有关联，故本院对其证据效力均予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 浙江卫士农业开发有限公司于2017年3月21日更名为浙江皓光农业开发有限公司。 2016年3月1日，浙江卫士农业开发有限公司（甲方）与沈中良（乙方）、杭州卫士实业有限公司（丙方）签订《租房协议》一份，约定由乙方向甲方租用原木检站房屋及范围内场地，面积约480M2，用于开家具店，租用时间为2016年3月1日至2021年2月28日，租费每年5万元，从第二年起每年递增当年租金的10％，在订立协议时一次性付清。乙方在租用期间，丙方同意交6层南面约2000平方米旧厂房，提供给乙方堆放家具。协议签订后，沈中良按约支付了第一年的租金。 2017年4月2日，浙江卫士农业开发有限公司（甲方）与沈中良、戴桂英（乙方）签订《租房协议》一份，约定由乙方向原告租用原木检站房屋及空地计480M2，用于开家具店，租用时间为2017年4月2日至2022年4月1日止，共五年，租费第一年5万元，从第二年起每年递增当年租金的10％，即2018年4月2日至2019年4月1日为55000元，2019年4月2日至2020年4月1日为60500元，2020年4月2日至2021年4月1日66550元，2021年4月2日至2022年4月1日66550元。订立协议时支付当年租费5万元，以后每年4月2日前付清当年租费，如逾期支付的，按月息3％支付该租费的利息。承租期间水电表由乙方自立，须每月向甲方按实交纳水电费。乙方在租用期间，如遇区政府收回或法院拍卖等特殊原因所造成不能租房，乙方应无条件出屋搬迁，甲方不负一切经济责任，租金按实际租用时间结算，多还少补。乙方在租用期间不动产修理费自负。合同签订后，沈中良、戴桂英按约支付租金至2019年4月1日。但之后两被告租金未付，原告于2019年9月24日以书面形式向两被告催告，要求两被告在收到催告函后五日内将所欠的该年度60500元租赁费及相应的逾期利息支付给原告，如未能履行的，原告将行使解除合同的权利，依法解除双方签订的《租房协议》。但两被告收到催告函后，仍未支付租金，原告于2019年10月4日书面通知两被告，并发出《解除合同通知书》，明确解除双方于2017年4月2日签订的《租房协议》，并要求两被告立即腾空房屋及场地，并将计算到腾退日的全部租费及逾期利息支付给原告。但两被告未腾退房屋也未支付租金，原告遂起诉来院。 另查明，2017年4月2日《租房协议》所涉房屋及空地，其中所占用的土地包括两块，六层房屋北面一块原系杭州市萧山区戴村镇石马头村村民委员会（以下简称石马头村）所有，六层房屋东面一块为原木检站所有。2002年8月30日，石马头村与杭州卫士实业有限公司签订《承包地协议》，将石马头村所属土地承包给杭州卫士实业有限公司，承包期限自2002年1月1日至2028年12月31日。2009年8月10日，经石马头村同意，浙江卫士控股集团有限公司、杭州卫士实业有限公司将该土地承包经营权流转给杭州卫士农业开发有限公司。2000年1月25日原萧山市土地管理局以萧土征字[1999]国出第149号《征（使）用土地批准通知书》，对杭州卫士实业有限公司申请的位于共计4.9亩宅基地予以征（使）用，划定的红线范围明确石马头村承包土地为公路留用地。另木检站所属土地系杭州市萧山区农业局于2004年4月25日租赁给杭州卫士实业有限公司，2015年11月28日杭州卫士实业有限公司将其转租给浙江卫士农业开发有限公司。因杭州市萧山区农业局资产转杭州萧山交投资产经营开发有限公司管理，杭州萧山交投资产经营开发有限公司于2017年3月25日将该土地继续租赁给杭州卫士实业有限公司，而由原告实际使用。 再查明，杭州卫士实业有限公司、浙江卫士控股集团有限公司、杭州派士管材有限公司、杭州生态科技园林有限公司于2017年4月破产清算，2018年4月17日第三人前齿公司以司法拍卖网络平台上拍得杭州卫士实业有限公司所有的位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的国有土地使用权、房屋建筑物、构筑物等资产等，该权利已由杭州市萧山区人民法院以（2017）浙0109破18号之一民事裁定书予以确认。2018年6月1日前齿公司委托许华祥以许华祥名义与戴桂英签订《厂房租赁合同》一份，将前齿公司拍卖取得的其中一栋6楼厂房及该厂房相连的一块无证厂房（面积约182平方米）租赁给戴桂英，租赁期限为2018年5月28日至2020年7月27日，同时对租金金额、支付方式等进行了约定。 再查明，浙江卫士农业开发有限公司交付给两被告的房屋及空地为480M2，为钢结构外砌水泥砖墙。2017年时因03省道道路沿线整治，杭州市萧山区戴村镇人民政府对两被告租赁无证房屋沿道路拉直线进行了部分拆除，经向具体经办人了解及实际勘查，确定拆除面积为35.74米×6米。拆除后，两被告自行安装卷闸门对店面进行了修复，并使用至今。 本院认为：案涉租赁房屋系未经批准建设的临时建筑，原告与两被告以此标的订立的房屋租赁合同无效，但因该租赁房屋系原告建造，原告要求两被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求两被告腾退并返还租赁房屋的请求，也符合法律规定，本院也予以支持。根据本院查明事实，原告交付给两被告的租赁房屋已于2017年被部分拆除，而两被告自行对店面进行修复，故本院综合上述情况，酌情两被告按双方合同约定租金标准的50％支付房屋占有使用费。原告主张的利息，虽系出于双方自愿约定，但因合同无效故而约定无效，本院仅支持其自主张权利之日起的同期利息损失，超出部分本院不予支持。虽然两被告以其与前齿公司签订的《厂房租赁合同》进行对抗，但因案涉房屋不在前齿公司拍卖所得范围内，前齿公司并未取得相应的权利，无权出租案涉房屋，本院对两被告该辩解不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下： 一、沈中良、戴桂英在本判决生效后十日内腾退并返还浙江皓光农业开发有限公司位于杭州市萧山区戴村镇石马头村六层楼房（原房产证号为杭房权证萧换字第××号）北面的建筑面积约182平方米的无证钢结构厂房； 二、沈中良、戴桂英在本判决生效后十日内支付浙江皓光农业开发有限公司自2019年4月2日至2019年10月11日的房屋占有使用费15912元，并赔偿以15912元为基数自2019年10月11日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失； 三、沈中良、戴桂英在本判决生效后十日内支付浙江皓光农业开发有限公司以每年30250元为标准自2019年10月6日起至其实际腾退并返还日止的房屋占有使用费； 四、驳回浙江皓光农业开发有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费856元，减半收取428元，由沈中良、戴桂英负担214元，由浙江皓光农业开发有限公司负担214元。该案件受理费浙江皓光农业开发有限公司已向本院预交，沈中良、戴桂英在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费直接支付给浙江皓光农业开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年三月三十日 书记员  朱晶晶